北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4613号上诉人（原审原告、反诉被告）：伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司第一分公司，住所地北京市东城区交道口东大街113号西侧。负责人：苏忠华，总经理。委托诉讼代理人：朱士利，北京一道律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京天超仓储超市有限责任公司，住所地北京市东城区法华南里26号楼一层。法定代表人：王丽，董事长。委托诉讼代理人：张治国，男，北京天超仓储超市有限责任公司职员。原审第三人：伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：苏忠华，总经理。原审第三人：苏忠华，男，1978年12月29日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司第一分公司（下称伯仲永道第一分公司）因与被上诉人北京天超仓储超市有限责任公司（下称天超仓储公司）、原审第三人伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司（下称伯仲永道公司）、苏忠华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初17157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。伯仲永道第一分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院程序违法。反诉的当事人应当限于本诉当事人的范围。一审应当裁定驳回天超仓储公司的反诉，不应判决驳回。二、一审法院查明我公司与天超仓储公司争议系基于其不能配合我公司办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（下称合格证），我公司经营餐馆，因不能取得合格证而无法营业，直接导致我公司无法实现合同目的。三、一审法院未认定不能取得合格证的责任承担方。一审法院认为不能取得合格证不是停业的理由，该认定在逻辑上是错误的。没有合格证不能营业，这个责任应当由天超仓储公司承担。四、一审法院对合同无效的责任回避未予审理，片面理解适用相关司法解释进行判决，存在错误。五、因租赁合同不能履行，导致我公司投入的装修、设备等成本不能分摊到位，应当进行归责，这是最基本的公平原则。一审判决将装修、设备等巨额成本与第二次合同割裂开来，违背客观事实和公平原则。天超仓储公司辩称：同意一审判决，不同意伯仲永道第一分公司的上诉请求和理由。我公司一审审理中提交了追加第三人的申请，一审法院追加了伯仲永道公司、苏忠华参加诉讼，不存在伯仲永道第一分公司所述的程序违法问题。涉诉房屋的性质是一审法院依职权对房屋进行调查之后所确认的事实，同时关于房屋性质有其他案件也是法院依据职权在查实过房屋的实际情况后作出的一个无效认定。在与北京蜀正园餐饮连锁有限公司（下称蜀正园公司）签订的合同明确约定了涉诉房屋产权问题，蜀正园公司对涉诉房屋的产权性质和现状是予以了解并接受的，伯仲永道第一分公司在申请设立的时候，所提交给工商部门的办证材料中提交的房产证上也明确记载了关于涉诉房屋的基本事实，即伯仲永道第一分公司对涉诉房屋的性质一事是知情并且了解的，因此伯仲永道第一分公司所主张的损失过错责任在其自身，不在我公司。关于涉诉房屋的交接问题，一审审理中，我公司已经明确表示涉诉房屋可以交接，但是由于伯仲永道第一分公司的诉讼请求与涉诉房屋现状有利害关系，如果法院裁定涉诉房屋可以交接的话，我公司是同意交接涉诉房屋的，但是现在不具备交接的条件。即便合同被认定为无效合同，伯仲永道第一分公司在实际占有使用房屋期间的费用其也应当负担。至于伯仲永道第一分公司主张的装修损失，其装修行为发生在第一份合同履行期间，第一份合同已经履行完毕，故其主张的装修损失，没有事实和法律依据，装修费用已经分摊完毕，与本案无关。伯仲永道公司、苏忠华述称：不同意一审判决，同意伯仲永道第一分公司的上诉请求和理由。伯仲永道第一分公司向一审法院起诉请求：1.判令解除我公司与天超仓储公司于2017年3月12日签订的《租赁合同》、《消防、安全协议书》、《施工、装修消防治安安全协议书》及2011年12月28日我公司以蜀正园公司名义与天超仓储公司签订的《场地租赁合同》涉及的一层及楼梯间房屋的租赁合同部分；2.判令我公司与天超仓储公司于2017年3月12日签订的《租赁合同》、《消防、安全协议书》、《施工、装修消防治安安全协议书》及2011年12月28日伯仲永道第一分公司以蜀正园公司名义与天超仓储公司签订的《场地租赁合同》涉及二层房屋的租赁合同部分无效；3.判令天超仓储公司退还我公司保证金5.5万元并支付利息，利息自2017年3月12日至2019年8月20日，按人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月21日至判决生效之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.判令天超仓储公司退还我公司2017年3月12日至2017年7月31日期间的租金24.7662万元并支付利息，利息自2017年3月12日至2019年8月20日，按人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月21日至判决生效之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5.判令天超仓储公司赔付我公司一层及楼梯间装修费用和定制物品、不可移动物品和可移动物品、设施及其他物品价款30万元；6.判令天超仓储公司赔付我公司二层装修费用和定制物品、不可移动物品和可移动物品、设施及其他物品价款127.23万元；7.判令天超仓储公司赔偿我公司一层及楼梯间房屋部分2017年5月19日至2021年3月11日期间的经营损失60万元；8.判令天超仓储公司赔偿我公司二层房屋部分2017年5月19日至2021年3月11日期间的经营损失271.47万元；9.判令天超仓储公司支付律师费3万元。天超仓储公司向一审法院反诉请求：1.判令确认我公司与苏忠华于2017年3月12日签订的《租赁合同》及《消防、安全协议书》、《施工、装修消防治安安全协议书》无效；2.判令苏忠华、伯仲永道第一分公司腾退北京市东城区交道口东大街113号部分房屋并交还我公司；3.判令伯仲永道第一分公司及苏忠华向我公司支付自2017年8月1日至2018年6月7日期间的场地使用费共计646349元，并以646349元为基数支付自2018年6月7日至实际给付之日的利息，标准为2018年6月7日至2019年8月20日按人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.判令伯仲永道第一分公司及苏忠华按照年租金514061元的标准，向我公司支付自2018年6月15日至实际腾退涉诉房屋之日的占有使用费；5.判令伯仲永道公司就上述占有使用费及利息与苏忠华及伯仲永道第一分公司承担连带给付责任。一审法院认定事实：北京市东城区×××113号原产权人为北京市日用搪瓷厂，2002年以企业经营管理需要划拨为由，变更为现产权人北京鑫企旺物业管理中心，房屋用途为工交，其中2号房为向南平房，种类砼，建成年代为90年代，有证房屋为1389.7平方米，占地面积为1389.7平方米。2011年12月28日，蜀正园公司与天超仓储公司签订《场地租赁合同》，约定蜀正园公司向天超仓储公司承租北京市东城区×××113号天客隆超市交道口店（第十三分公司）第一、二层西侧，建筑面积400平方米（使用面积包括楼梯间和楼梯），蜀正园利用该场地进行自主经营或合作经营，品牌为蜀正园，蜀正园公司在签订合同时已知悉并认同天超仓储公司场地的房屋产权、消防设施等状况，并认可天超仓储公司提供的现有文件手续。天超仓储公司保证提供各种文件手续的真实性及有效期。租期自2012年1月1日至2017年3月11日，月租金为54166.66元，年租金65万元，第三年起月租金5.6万元，年租金67.2万元，租金交纳方式为季付；保证金（押金）5.5万元；天超仓储公司允许租赁场地现有经营形式存在，承租人如需对场地进行整体转租、部分转租或分租，需征得天超仓储公司书面同意；在租赁期间内如承租人需对租赁场地进行装修、改建，需事先向天超仓储公司提交方案并经天超仓储公司同意，同时需向政府有关部门申报同意。改建、装修费由蜀正园公司承担。合同尾部注明承租人名称为蜀正园公司，法定代表人（实际负责人）徐沛博，合同上多处加盖蜀正园合同专用章。合同签订后，天超仓储公司收到押金5.5万元，并开具收据为今收到蜀正园公司“（小火锅）交道口店”押金，交款人为徐沛博。伯仲永道第一分公司于原审中称其通过伯仲永道公司财务人员杨欣及伯仲永道第一分公司原负责人潘某的账户交纳了合同履行期间的租金，并提交潘某、杨欣2015年至2017年期间向天超仓储公司转账的银行流水。伯仲永道第一分公司称天超仓储公司向其开具了发票，但发票已经丢失。天超仓储公司称租金系蜀正园公司作为承租人交纳，即使有其他主体交纳，也是代蜀正园公司履行付款义务，并提交了分别于2014年11月21日、2015年4月14日、2016年3月15日、2016年4月18日开具的租赁费及水电费发票共四张，付款单位均为蜀正园公司。2015年5月11日，蜀正园公司向天超仓储公司提交改造申请，内容为该公司于2012年1月与天超仓储公司签订的租赁合同中有200平米经营“红舵码头”品牌小火锅。因经营多年，装修老旧，近年亏损严重，计划对店堂、临街招牌升级改造，品牌更换为“三锅赋”，继续经营火锅项目，工期30天。天超仓储公司予以允许。为证明装修费用，伯仲永道第一分公司提交以下证据：1.2015年5月5日，徐沛博作为委托方（甲方）与案外人北京上地建筑工程装饰有限公司（下称上地公司）签订工程地址为交道口东大街113-8二楼的装饰装修工程合同，工期为2015年5月17日至2015年6月16日，工程价款32万元。2.伯仲永道公司与上地公司签订的《餐厅外立面及招牌制作安装合同书》，施工时间同上述装饰装修合同，工程总造价为87418.6元，增项款优惠至3万元整，但该合同双方仅有签字，没有盖章。3.2015年6月20日，苏忠华与王保华签订的《北京市建设工程施工合同》，承包范围包括店内前厅空调、排风新风，施工期为2015年6月6日至2015年6月9日，承包造价3.2万元。经质证，天超仓储公司对于上述证据的真实性及关联性均不予认可。2017年3月12日，天超仓储公司作为出租人（甲方）签订《租赁合同》，合同中承租方（乙方）为空白，承租方法定代表人或其授权代表处签有“苏忠华”并按捺手印，合同约定乙方承租交道口东大街113号部分房屋用于经营餐饮，经营品牌（字号）为三锅赋，使用面积250平方米，租赁期限为2017年3月12日至2021年3月11日，第一年租金标准为514061元，每年递增3%，租金采用上付制，以三个月为一个付款周期，首期租金应于合同生效之日付讫，后续各期租金应至少提前30日付清；在合同签署当日，乙方需向甲方一次性交纳相当于两个月租金的合同保证金106458元；租赁期内，如乙方违反本合同任何条款，甲方有权扣收全部或部分合同保证金、作为弥补甲方损失之款项，合同保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。甲方依本合同约定向乙方提供承租场所及其设施设备的使用权，符合国家商业场所经营的相关要求。同时配合向乙方提供乙方办理营业执照所需要的相关手续，并保障乙方正常营业所需要的基础条件供应。乙方向甲方支付了首期租金及合同保证金后，甲方未能按合同规定时间向乙方提供承租场地，乙方有权向甲方索回已支付的延误期间的租金或相应顺延租期，直至终止合同；乙方经营前须依法注册登记，办理营业执照及相关经营许可、批准，依法纳税，独立承担相应民事责任。属乙方违约导致合同终止，除乙方所交合同保证金不予退还外，乙方还须向甲方支付相当于合同未履行期间的租金作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方仍需补偿全部损失。合同期内，如乙方未能如期交纳租金及其他费用的，除应按甲方要求缴交相关款项外，每逾期一天，还应按应缴金额的5%支付迟延履约金至其付清应缴金额止；经甲方书面催缴后7天内，乙方仍不缴纳的，甲方有权对承租场地暂停部分或全部能源供应，直至乙方履行相关付款义务为止，因此导致的全部损失及后果由乙方自行承担。乙方逾期超过一个月未交清上述费用，或经甲方书面催告后15日内仍不缴纳上述费用，或累计三次拖欠上述费用的，甲方有权解除合同，并有权直接从乙方合同保证金中扣除乙方应付而未付的租金、物业管理费或其他相关费用，合同保证金不足以扣除的，甲方有权向乙方追偿。如本合同被诉法机关认定无效或被撤销的，乙方仍应按本合同约定的租金标准向甲方支付房屋占用使用费，乙方对此不持异议。合同经甲方和乙方法定代表人及其授权代表签字并加盖公章后生效。合同签订后，承租人未向天超仓储公司交纳保证金。经询，伯仲永道第一分公司称该合同系续签，故蜀正园公司代签租赁合同的保证金转为该合同的保证金，无须另行交纳。天超仓储公司表示蜀正园公司交纳的押金未予退还，但与伯仲永道第一分公司无关。关于2017年3月12日所签订合同履行期间的租金支付情况，伯仲永道第一分公司表示系按照天超仓储公司与蜀正园公司签订的租赁合同约定的租金标准交纳，即月租金53230元。天超仓储公司表示系按照2017年签订的合同中约定的租金及物业费之和交纳。对此天超仓储公司提交2017年签订的《租赁合同》，该合同中载明物业费每年124687元，每年递增3%。伯仲永道第一分公司不予认可，表示其提交的合同中未约定物业费。经查，2017年3月至6月，案外人潘某个人银行账户向天超仓储公司支付了租金247921元。天超仓储公司向伯仲永道第一分公司开具了租赁费发票。伯仲永道第一分公司、天超仓储公司均认可租金已缴纳至2017年7月31日。伯仲永道第一分公司为证明其需要天超仓储公司提供办理行政手续所需材料提交以下证据：1.2017年5月北京市东城区住建委等六机关《关于依法开展交东小区违法建设、违规开墙打洞综合治理的通知》、2017年5月17日首都政法综合网发布的综合治理相关消息，以证明2017年5月份涉诉房屋所在地政府机关开展消除安全隐患等事项的综合治理。2.《安全生产现场检查证记录》，检查时间为2017年5月12日，检查场所为消防通道、灭火器，检查情况为当日未发现明显安全问题隐患；2017年6月的《治安管理安全检查记录》检查目的为消防安全检查，要求立即整改；《消防安全检查申报表》、伯仲永道第一分公司与东城区消防部门工作人员通话录音，证明消防不达标，应立即整改，证明政府要求整改必须呈报的材料，材料需由天超仓储公司提供加盖公章文件。3.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证及北京市东城区食品药品监督管理局关于办理行政许可业务提交材料提示的复印件，以证明伯仲永道第一分公司需要办理相应证照，提交材料需要加盖产权单位公章。经质证，天超仓储公司对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。针对消防检查情况，伯仲永道第一分公司表示开办餐饮企业必须具备合格证。此前没有该证，但伯仲永道第一分公司也可以正常营业，2017年政府部门加强监管，消防检查后要求伯仲永道第一分公司必须具备该合格证，否则不允许开业。2017年5、6月份给伯仲永道第一分公司下达了责令整改通知，并口头下达停业通知，要求重新办理开业手续。天超仓储公司表示餐饮企业开业前必须通过相关开业检查，设备设施符合消防要求和有关规定。这些手续都是伯仲永道第一分公司应当具备的，如果经营过程中发生违规行为应由伯仲永道第一分公司自行承担，且伯仲永道第一分公司以前均能正常营业，伯仲永道第一分公司仅提交了整改通知，未提交停业通知。双方产生争议的根源系伯仲永道第一分公司要求天超仓储公司协助办理食品经营增项许可，但因伯仲永道第一分公司拖欠租金，在伯仲永道第一分公司交纳租金前，天超仓储公司不予协助。伯仲永道第一分公司所述停业并不属实，其当时处于营业状态。2017年8月1日，天超仓储公司向苏忠华发函，催缴租金。8月10日，天超仓储公司向苏忠华发出关于解除租赁合同的告知书，称苏忠华欠付2017年8月1日至9月30日的租金，要求支付欠付的租金及违约金；如七日内仍不缴纳，天超仓储公司有权暂停全部或部分能源供应。2017年12月25日，苏忠华以个人名义向天超仓储公司发送《通知函》，主要内容为需要扩大营业面积，增加凉菜项目和自制饮品项目，根据东城区食品药品监督管理局的相关要求，需提交营业场所房屋产权证复印件和营业场所证明，并由产权单位加盖公章。经与天超仓储公司多次电话沟通，天超仓储公司一直未予提供，致使其无法正常营业，于2017年5月19日停业。且因天超仓储公司未提供办理正常经营所需证照的相应材料，导致其无法正常经营，营业额骤减，无力支付房租及人员工资。对于2015年投资装修近200万的店面，续约后因天超仓储公司原因导致无法经营，天超仓储公司应赔偿经济损失。2017年12月28日，天超仓储公司向苏忠华复函表示，双方签订租赁合同后，你方使用场地可正常经营，所谓无法正常经营及擅自停业行为系你方单方改变经营项目等行为导致，其经营情况应自行负责。你方于2017年6月拖欠我司租金至今未付构成严重违约，我司有权追究你方违约责任，同时在你方纠正违约行为前，无权要求我司配合你方工作。对于你方所述装修问题，该装修并非在2017年3月之后发生，与你我双方签订的无关联。通知你方于收到本函7日内支付欠付租金及相关费用。2018年4月、5月，苏忠华以个人名义及与伯仲永道第一分公司共同名义向天超仓储公司多次发函，继续对天超仓储公司提供产权证明手续、租金问题、营业损失、装修设备损失等问题进行沟通。告知天超仓储公司如在指定时间内不能提供相关手续，则解除《场地租赁合同》及续约的《租赁合同》，并要求退还押金、租金并赔偿损失。2018年5月18日，天超仓储公司向苏忠华发出催缴函，要求苏忠华支付欠付费用，逾期将解除双方租赁关系。2018年5月30日，苏忠华向天超仓储公司发送解除租赁合同的函，要求天超仓储公司自收到该函之日起两日内提供相关材料，否则将解除合同。2018年6月6日，天超仓储公司向苏忠华发送解除租赁合同通知函，表示天超仓储公司决定双方合同于2018年6月7日解除合同并收回租赁场地，限后者于6月14日前将承租场地交还天超仓储公司。伯仲永道第一分公司继续占用涉诉房屋至今。2018年12月，涉诉场地所在房屋外搭建脚手架，外立面进行整体装修。天超仓储公司称该装修系所在街道办事处进行。2019年春节前，涉案场地入口加装带锁卷帘门。2019年3月15日，天超仓储公司向伯仲永道第一分公司交付卷帘门钥匙一把。由于双方当事人对于装修等问题未达成一致，故不同意在诉讼中对涉诉房屋进行交接。另，在原审中，经法院现场勘验，涉诉房屋为两层。二层部分入口位于天客隆超市西侧，一层东侧有数平米门面区域属于租赁范围内，现堆放杂物。二层部分内有厨房设备、餐饮经营用桌椅及装修，涉诉房屋已断电。租赁房屋二层区域北侧为案外人使用。经询，伯仲永道第一分公司、天超仓储公司均认可该区域系《场地租赁合同》与《租赁合同》相差部分。涉诉房屋、天客隆超市及西侧麦当劳外立面装修风格、材质一致。庭审中，双方均表示伯仲永道第一分公司仍处于停业状态，天超仓储公司表示涉诉房屋由伯仲永道第一分公司实际控制，伯仲永道第一分公司表示双方均持有涉诉房屋钥匙。伯仲永道第一分公司为证明其为《场地租赁合同》及《租赁合同》两份租赁合同的承租人，提交以下证据：1.2017年4月、7月，天超仓储公司开具租赁费发票三张，购买方为伯仲永道第一分公司。2.2015年12月5日、2017年8月5日，天超仓储公司分别向伯仲永道第一分公司送达的《外租商户应收租金通知单》及水电费缴费通知单，以证明天超仓储公司认可承租人名称为“红舵码头”，认可伯仲永道第一分公司的主体资格。3.蜀正园公司于2018年4月25日出具的证明，内容为2011年12月28日蜀正园公司与天超仓储公司签订的场地租赁合同系代伯仲永道第一分公司签订，蜀正园公司已充分披露了该情况。场地租赁合同自始是伯仲永道第一分公司以其自己的名义实际履行（包括支付保证金、租金等）天超仓储公司自始认可该情况，并直接与伯仲永道第一分公司履行，给予各项经营配合。蜀正园公司确认场地租赁合同的履行、解除及全部债权债务和纠纷均由伯仲永道第一分公司决定并主张，由此产生的权利义务和责任由伯仲永道第一分公司享有和承担。合同到期后，伯仲永道第一分公司为保持签约主体一致性，委托该公司继续代签，经商定，由苏忠华代伯仲永道第一分公司与天超仓储公司续签。蜀正园公司将该情况披露给天超仓储公司，天超仓储公司未提出异议，并提供了合同。“蜀正园”商标非该公司注册，由伯仲永道第一分公司使用。“红舵码头”商标系该公司于2011年8月7日注册，并于2014年3月27日转让给伯仲永道公司。4.苏忠华出具的说明，内容苏忠华以伯仲永道第一分公司负责人身份与天超仓储公司发函沟通，函件中提到蜀正园公司与天超仓储公司签订场地租赁合同等内容均不否定蜀正园公司是代伯仲永道第一分公司签约，苏忠华系代伯仲永道第一分公司续签。5.国家商标局商标检索结果，内容为“红舵码头REDRUDDERPORT2009”商标，于2011年8月7日注册，2014年2月转让给伯仲永道公司，商品服务内容为备办宴席、餐厅、茶馆、饭店等。“三锅赋”商标由伯仲永道公司于2015年3月25日申请，专用期限为2016年6月7日至2026年6月6日，商品服务内容为餐厅等。另，徐沛博、潘某、李红霞在原审中作为证人出庭作证，徐沛博证言内容为其曾为蜀正园公司法定代表人，2009年至2016年左右也是伯仲永道公司的股东。蜀正园公司代伯仲永道第一分公司与天超仓储公司签订租赁合同，天超仓储公司明知该情况，合同实际由伯仲永道第一分公司履行，蜀正园公司未实际使用房屋。由于天超仓储公司要求以签订合同主体申请装修，故曾代伯仲永道第一分公司申请装修。潘某证言内容为其曾系伯仲永道公司股东，蜀正园公司代伯仲永道第一分公司与天超仓储公司签订租赁合同，天超仓储公司明知该情况。听说合同到期后，天超仓储公司工作人员代替伯仲永道第一分公司在续签合同承租人上签字。李红霞证言内容为其系伯仲永道第一分公司财务经理，伯仲永道第一分公司自2009年开始承租现有场地经营，天超仓储公司向伯仲永道第一分公司开具了发票，但伯仲永道第一分公司账目有丢失。2017年开始，天超仓储公司不配合伯仲永道第一分公司办理相关行政手续。伯仲永道第一分公司为证明其经营损失，提交三锅赋电子平板点菜菜单、三锅赋投资会计凭证电子照片、三锅赋投资及租金水电银行流水单照片、三锅赋效果图及图案套施工图、三锅赋用餐顾客照片、三锅赋招牌及外立面被拆除照片视频、三锅赋资产照片及明细表、律师费发票、三锅赋美团团购销售表及团购网站页面截图、餐厅环境录像、财务报表、投资汇总表、人员工资表等证据和材料。伯仲永道第一分公司表示其主张的定制物品、不可移动物品和可移动物品、设施及其他物品就是投资汇总表中的三锅赋投资设备清单中记载的物品，伯仲永道第一分公司主张的经营损失的依据是伯仲永道第一分公司提交的财务报表，经质证天超仓储公司对其真实性、合法性、关联性均不予认可。庭审中，伯仲永道第一分公司表示其主张的装修损失及经营损失以其提交的证据为准，不申请鉴定。另查，伯仲永道公司于2010年1月20日成立，原企业名称为北京红舵码头餐饮管理有限公司（下称红舵公司），经营范围为企业管理服务，股东为潘某及李海丰。2011年7月29日，经营范围增加餐饮服务（单纯火锅，不含凉菜、不含裱花蛋糕、不含生鲜海产品，仅限分支机构经营）。2014年1月26日，增加工程勘查设计等经营项目。2015年3月2日，该公司更名为现名，投资人变更为徐沛博（董事长、自然人股东）、潘某（董事及经理、法定代表人、自然人股东）、苏忠华（董事、自然人股东，自2013年7月起其社保缴存单位为伯仲永道公司），李海丰退出股东，担任监事。2017年9月4日，潘某、徐沛博退出自然人股东，与李海丰均不再担任职务，新增李红霞为自然人股东（经理），法定代表人由潘某变更为苏忠华。伯仲永道第一分公司于2010年11月19日成立，原名称红舵公司交道口餐厅，负责人潘某。2015年7月17日，伯仲永道第一分公司变更为现名称。2017年9月9日，负责人变更为苏忠华。伯仲永道第一分公司2016年7月25日取得的食品经营许可证的经营项目为热食类食品制售、预包装食品销售（含冷藏冷冻食品）。有效期限至2021年7月24日。再查，蜀正园公司于2005年11月22日成立，徐沛博任法定代表人、执行董事、经理，股东为云祥春、李海丰。2018年5月8日，股东、法定代表人均变更为曹文珍。一审法院认为：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。针对2011年天超仓储公司与蜀正园公司签订的租赁合同，该合同虽然系天超仓储公司与蜀正园公司签署，但蜀正园公司出具证明明确表示系代伯仲永道第一分公司签署合同，租赁合同的权利义务均由伯仲永道第一分公司享有负担，天超仓储公司亦未提供证据证明其与蜀正园公司签订合同时如果知道承租人系伯仲永道第一分公司就不会订立合同，现伯仲永道第一分公司直接行使蜀正园公司在该租赁合同中对天超仓储公司的权利，并提起诉讼，该合同直接约束伯仲永道第一分公司与天超仓储公司双方当事人。针对2017年签订的租赁合同而言，根据已查明事实，该合同承租方法定代表人或其授权代表处由“苏忠华”签字并按捺手印，结合合同履行情况、实际经营使用情况及租金支付及天超仓储公司向伯仲永道第一分公司开具发票等情况，法院认为该合同的相对方应为伯仲永道第一分公司与天超仓储公司双方。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，伯仲永道第一分公司租赁涉诉房屋经营餐饮，根据已查明事实，涉诉房屋产权登记为平房，但实际为二层结构，一层东侧仅有数平米门面区域，用于伯仲永道第一分公司经营，租赁目的的租赁标的绝大多数面积位于二层夹层内，且未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，故双方之间的租赁合同关系无效。伯仲永道第一分公司请求判决解除双方于2017年3月12日签订的《租赁合同》、《消防、安全协议书》、《施工、装修消防治安安全协议书》及2011年12月28日伯仲永道第一分公司以蜀正园公司名义与天超仓储公司签订的《场地租赁合同》涉及的一层及楼梯间房屋的租赁合同部分的诉讼请求，法院不予支持。关于伯仲永道第一分公司要求天超仓储公司退还租金并支付利息的诉讼请求，合同虽无效，但2017年3月12日至2017年7月31日期间伯仲永道第一分公司仍实际占有使用涉诉房屋，此间的房屋占有使用费应予支付，伯仲永道第一分公司支付的租金实为房屋占有使用费，伯仲永道第一分公司要求天超仓储公司返还上述费用，鉴于伯仲永道第一分公司虽称其因政府部门开展综合治理，多次检查伯仲永道第一分公司经营的涉案场所，并责令整改，因天超仓储公司拒绝配合提供有关手续，导致伯仲永道第一分公司无法办理合法经营手续，于2017年5月19日伯仲永道第一分公司被迫停业整顿，但伯仲永道第一分公司并未提供相关部门要求其停业，及伯仲永道第一分公司实际已经停业的证据予以佐证，上述期间的占有使用费，伯仲永道第一分公司应予支付，伯仲永道第一分公司要求天超仓储公司退还租金并支付利息的诉讼请求，法院不予支持。关于伯仲永道第一分公司要求天超仓储公司赔偿装修费用和定制物品、不可移动物品和可移动物品、设施及其他物品价款的诉讼请求，涉案合同虽无效，但鉴于装修系发生在2011年签订的租赁合同履行期间，该合同履行期限已经届满，不存在剩余履行期限问题；且伯仲永道第一分公司并未提供证据证明双方系在达成合同期限延长十年合意的情况下进行的装修，合同约定的租赁期限届满前，伯仲永道第一分公司均正常使用涉诉房屋，伯仲永道第一分公司在其能够预见的期限内使用了涉诉房屋，作为理性社会人对涉诉房屋的装修投入和可使用时限之间的关系应是明知的，且天超仓储公司明确表示不同意利用，故法院认为，涉案合同虽无效，但伯仲永道第一分公司对涉诉房屋投入的装修价值已在涉案合同约定的履行期内全面得到了实现，故伯仲永道第一分公司要求天超仓储公司赔偿装修损失的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。伯仲永道第一分公司所述的物品损失，鉴于伯仲永道第一分公司仅自行列举了物品清单，并未提交物品实际损失的相关证据，且伯仲永道第一分公司可以自行搬离，故对于伯仲永道第一分公司主张的物品损失，法院亦不予支持。关于伯仲永道第一分公司要求天超仓储公司赔偿经营损失一节，伯仲永道第一分公司主张的经营损失为其停业后至涉案合同到期终止期间的经营损失，该损失实为预期利益损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。鉴于根据伯仲永道第一分公司提交的证据，尚无法证明其停业系因天超仓储公司原因导致伯仲永道第一分公司的实际预期利益损失，故对于伯仲永道第一分公司要求天超仓储公司赔偿经营损失的诉讼请求，法院不予支持。伯仲永道第一分公司要求天超仓储公司支付律师费的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。关于天超仓储公司提出的反诉请求，鉴于天超仓储公司认为涉案合同的承租人并非伯仲永道第一分公司，经法院多次释明后，天超仓储公司仍坚持要求基于其与苏忠华之间存在租赁合同关系为由提起反诉，且不同意另行起诉，鉴于天超仓储公司主张的法律关系与本诉并非同一法律关系，不宜在本案中一并处理，故对于天超仓储公司提出的反诉，法院暂不予处理，天超仓储公司可以另行解决。伯仲永道第一分公司要求天超仓储公司退还保证金并支付利息的诉讼请求，鉴于保证金的性质系为保证合同的履行，由承租人支付的担保金，鉴于涉案合同虽无效，但涉诉房屋尚未腾退，涉及的房屋使用费等各项费用的负担问题双方尚存在争议，故对于伯仲永道第一分公司要求退还保证金并支付利息的诉讼请求，法院不予支持，双方另行解决。据此，一审法院于2020年12月30日判决：一、确认伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司第一分公司与北京天超仓储超市有限责任公司于2017年3月12日签订的《租赁合同》、《消防、安全协议书》、《施工、装修消防治安安全协议书》及2011年12月28日北京蜀正园餐饮连锁有限公司与北京天超仓储超市有限责任公司签订的《场地租赁合同》无效；二、驳回伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司第一分公司的其他诉讼请求；三、驳回北京天超仓储超市有限责任公司的全部反诉请求。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为：首先，关于租赁合同签订主体问题。针对2011年蜀正园公司与天超仓储公司签订的租赁合同，该合同虽系蜀正园公司签订，但蜀正园公司出具证明明确表示其系代伯仲永道第一分公司签署，由伯仲永道第一分公司承担该合同的权利义务；针对2017年签订的租赁合同，该合同上在承租方处仅有的“苏忠华”签字及手印并非苏忠华本人所签及按，但本案中伯仲永道第一分公司认可该合同签订方为其公司，且结合此后合同实际履行状况，故一审法院认定上述两份合同的合同主体均为伯仲永道第一分公司和天超仓储公司，并无不当。其次，关于租赁合同效力问题。本案中，涉诉房屋产权登记仅为平房，但现伯仲永道第一分公司承租的涉诉房屋为二层及部分一层区域，该承租区域未经建设工程规划许可，亦未经有关主管部门批准建设，故一审法院认定伯仲永道第一分公司与天超仓储公司就涉诉房屋签订的租赁合同属于无效合同，并无不当。涉诉房屋一层部分仅为数平方米，且部分为楼梯位置，故一审法院未将此租赁合同中关于此部分面积认定合同有效，并无不妥。伯仲永道第一分公司上诉要求解除2017年3月12日签订的《租赁合同》、《消防、安全协议书》、《施工、装修消防治安安全协议书》及2011年12月28日伯仲永道第一分公司以蜀正园公司名义与天超仓储公司签订的《场地租赁合同》涉及的一层及楼梯间房屋的租赁合同部分的诉讼请求，本院不予支持。关于是否应退还租金并支付利息的问题。虽伯仲永道第一分公司要求天超仓储公司退还2017年3月12日至7月31日期间的房屋租金及利息，但伯仲永道第一分公司在上述期间内实际占有使用涉诉房屋，同时虽伯仲永道第一分公司称其自2017年5月19日就被迫停止经营，但其并未就此提交政府有关部门责令其停业，且其已经停业的相应证据予以证实，故伯仲永道第一分公司的该项诉讼请求，没有合同或法律依据，本院不予支持。关于是否应当赔偿装修费用和定制物品、不可移动物品和可移动物品、设施及其他物品价款的问题。首先，鉴于伯仲永道第一分公司对涉诉房屋的装修行为发生在2011年签订的《场地租赁合同》履行期间，该合同期限已届满；其次，伯仲永道第一分公司并未提交证据证明其装修行为系在双方已经达成合同期限延长十年的情况下进行的装修；再次，天超仓储公司亦明确表示不同意对装修予以再利用；最后，2017年的《租赁合同》约定的合同期限现亦已到期，故综上，一审法院认定伯仲永道第一分公司装修投入已经在租赁合同中得以实现，据此判决驳回伯仲永道第一分公司要求天超仓储公司赔偿装修费用和定制物品、不可移动物品和可移动物品、设施及其他物品价款的诉讼请求，事实及法律依据充分，本院予以维持。关于是否应当赔偿经营损失的问题。虽伯仲永道第一分公司主张该项诉讼请求，但其并未就此提交充分证据予以证明，且尚无证据证明该项损失系因天超仓储公司原因导致，故一审法院对其该项诉讼请求亦未予以支持，亦无不当。关于是否应当赔偿律师费的问题。伯仲永道第一分公司的该项诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。另，关于是否存在一审法院审理程序违法的问题。因在一审审理中，天超仓储公司系基于其认为签订租赁合同的主体为苏忠华的前提下提出了相应的反诉请求，一审法院经审理后认定签订租赁合同主体为伯仲永道第一分公司，故一审法院对天超仓储公司的反诉请求予以判决驳回，无明显违反法律规定的情形。伯仲永道第一分公司关于一审法院审理程序违法的上诉意见，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，伯仲永道第一分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司第一分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二一年三月三十一日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪