山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终207号上诉人(原审被告)：烟台市芝罘福到家俱厂。住所地：山东省烟台市芝罘区幸福工业园**。经营者：吴明波。委托诉讼代理人：刘畅、姜危晴，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：烟台瑞强商贸有限公司。住。住所地:烟台市芝罘区幸福中路**/div>法定代表人：王新强，董事长。委托诉讼代理人：韩业明，山东扬衡律师事务所律师。上诉人烟台市芝罘福到家俱厂因与被上诉人烟台瑞强商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初3972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。烟台市芝罘福到家俱厂上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担一审、二审诉讼费用及保全费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，程序违法，适用法律错误，应依法予以纠正。一、被上诉人瑞强公司的原告诉讼主体资格不适格，一审法院认定其享有诉讼主体资格系认定事实不清，证据不足，程序违法，应依法予以纠正。1、被上诉人瑞强公司并非涉案租赁房屋的所有权人，不享有涉案房屋的占有、使用、收益、处分等所有权益且与本案上诉人无利害关系；被上诉人在一审中提交的《幸福新城项目集体土地非住宅房屋征收补偿协议》中其作为房屋所有人的丙方为王新强，落款处也是王新强的个人签字；被上诉人在一审中提交了多份证据材料证实涉案租赁房产所有权人系王新强，一审法院在查明涉案租赁房产所有权人为王新强的情况下，却认定租赁合同的甲方（出租方）为被上诉人瑞强公司无任何事实根据和法律依据。2、被上诉人瑞强公司并非涉案租赁合同的主体且无权处置涉案房屋，涉案租赁合同的甲方出租人处明确写明了是王新强个人，被上诉人仅在租赁合同的第二页落款处加盖瑞强公司的印章不具有任何法律意义，另续租的租金也支付给了王新强，王新强个人系涉案租赁房屋的所有权人即出租人，租赁合同的甲方主体。3、上诉人在接到涉案一审传票后到一审法院进行开庭前阅卷，一审法院将被上诉人网上立案时提交电子版的证据材料打印给了上诉人，其中打印的涉案两份租赁合同中的甲方（出租人）处均为王新强个人签字，两份合同的第2页落款处也只有王新强个人签字；而在该案一审开庭过程中，被上诉人瑞强公司提交的两份租赁合同的落款处却加盖了瑞强公司的印章，可以认定的是被上诉人为了达到诉讼之目的，在一审诉讼过程中伪造、变造了涉案的重要证据租赁合同，从而捏造了瑞强公司与委托人之间的租赁合同关系，捏造了本案事实，系虚假诉讼行为。一审法院在已经调查认定涉案租赁房屋的所有权为王新强的前提下，仅以租赁合同的落款处后加盖了瑞强公司印章就认定其具有诉讼主体资格，系租赁合同的出租方，无任何事实根据和法律依据，系认定事实错误。4、被上诉人瑞强公司并非涉案房屋的所有权人，无权行使涉案房屋的占有、使用、收益、处分等所有权益，瑞强公司应当对其作为原告的诉讼主体资格即租赁合同的甲方（出租人）构成进行举证，该举证责任在于被上诉人瑞强公司，一审法院认为举证责任在于上诉人系程序违法。以上，依据《民事诉讼法》第119条、《最高院民事诉讼司法解释》第208条之规定被上诉人瑞强公司的原告诉讼主体不适格，一审法院认定事实不清，证据不足，程序违法，请二审法院依法予以纠正。二、本案系因拆迁行为导致租赁合同终止无法继续履行，承租人就必然产生的搬迁费损失、附属设施及室内装修损失、停产停业损失等与出租人及第三人产生纠纷，在租赁房屋已经不具备继续租赁的使用价值后继续占有涉案房屋系法定的自救行为，系合法占有行为。1、首先综合看待本案能够确定的是在拆迁之前，上诉人福到家俱作为承租人与出租人王新强之间持续友好履行租赁合同，从未有过任何争议，上诉人合法占有、持续使用租赁房屋；而争议纠纷的产生的原因系在租赁期间即2019年7、8月份租赁房屋需要进行拆迁，上诉人因拆迁、停水停电无法正常使用租赁房屋，并且针对承租人将实际产生的搬迁费、附属设施及室内装修损失、停产停业损失等问题各方产生纠纷，该损失是实际产生不可避免的必然损失，为此政府部门就征收补偿问题也到上诉人处进行了现场评估，承租人作为房屋的实际使用人，上述损失应都是对上诉人的客观补偿，王新强作为房屋所有权人就房屋本身的拆迁费补偿足以弥补其损失，对于相应的搬迁费、附属设施及室内装修补偿、停产停业损失的补偿应归上诉人福到家俱所有，对此双方产生争议。2、另两份租赁合同第11条都约定了“土地征用或不可抗力，合同自然终止”即当涉案房屋及土地被征用时，租赁房屋客观上已经不具备继续租赁的使用价值，租赁双方对租赁合同中约定的权利义务不必继续履行，双方的租赁合同义务终止，当拆迁协议签订后，租赁房屋不具备继续租赁的使用价值是持续不可逆的状态存在，因此双方合同终止，而非中止履行；又因涉案房屋的拆迁是为了公共利益的第三方政府行为，针对租赁双方的实际损失并非租赁合同能够约定，并且涉案的租赁合同中并未明确约定承租方因拆迁终止合同而客观产生的搬迁费、附属设施及室内装修损失、停产停业损失等如何解决处理；对租赁房屋本身（物）拆迁补偿应归出租人所有，对租赁房屋在承租人处合法使用，因第三方拆迁征用行为导致的只有承租人才必然产生搬迁费、附属设施及室内装修损失、停产停业损失应归承租人所有，对此可参照《山东省城市房屋拆迁管理条例》第39条、第42条之规定。综上，本案因政府的拆迁行为导致租赁合同终止无法继续履行，政府的拆迁行为与租赁合同终止进而导致承租人为了弥补搬迁费损失、附属设施及室内装修损失及停产停业损失而继续合法占有租赁房屋之间具有直接的因果关系。在本案2019年9月9日租赁合同期间王新强作为丙方即房屋所有权人及被征收人签订拆迁协议后，涉案租赁房屋客观上已经不具备继续租赁的使用价值，承租人就必然产生的搬迁费损失、附属设施及室内装修损失、停产停业损失与出租人及第三人产生纠纷，在租赁房屋已经不具备继续租赁的使用价值后继续占有涉案房屋系法定的自救行为，系合法占有行为，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条及《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第32条关于“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”的立法精神。三、一审法院认定上诉人应支付被上诉占有使用费用，并参照租房合同的租金标准支付支付，系认定事实不清证据不足，适用法律错误。1、如前所述，本案因政府的拆迁行为导致租赁合同终止无法继续履行，当拆迁协议签订后，租赁房屋不具备继续租赁的使用价值是持续不可逆的状态存在，上诉人作为承租人继续占有该租赁房屋也并非为了租赁使用，被上诉人首先并非出租人，即使是出租人王新强向承租人主张占有使用费也没有任何事实根据和法律依据，一审法院适用《合同法》第232条、第236条按照不定期租赁合同进行认定，系适用法律错误，应予纠正。2、客观事实上涉案的租赁房屋在2019年9月后也不具备租赁使用的价值；因涉案租赁房屋拆迁早在2019年9月前后租赁房屋就己经断水、断电，租赁房屋客观事实上也不具备租赁的价值，被上诉人主张占有使用费更没有任何事实根据和法律依据。被上诉人瑞强商贸有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。烟台瑞强商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告返还位于烟台市芝罘区的租赁房屋；2、判令被告参照租金标准向原告支付房屋占有使用费64,219元（2019年7月31日到期的房产，按年租金68,000元的标准自2019年8月1日暂计算至2020年2月23日；2019年10月14日到期的房产，按年租金72,000元的标准自2019年10月15日暂计算至2020年2月23日）；3、判令被告自2020年2月24日起至实际交还房屋之日止，参照合同约定的每年140,000元的租金标准，向原告支付房屋占有使用费；4、判令被告自2019年8月26日起至实际交还房屋之日止，按每日5000元的标准，向原告支付逾期交还房屋违约金；5、请求判令本案诉讼费、保全费、保险费全部由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月8日，原告、王新强作为甲方（出租方），被告、吴明波作为乙方（承租方）签署租房合同一份（下称合同一），约定乙方承租甲方坐落于房屋用于加工事宜，出租期限自2016年4月15日至2018年4月14日，租金为7.2万元/年，每年底前30天付清下一年租金，合同签订后一次付清第一年租金。甲方保证该房为其所有，无任何权利纠纷。合同期满三个月，双方应就是否续签合同的意思书面通知对方。如续签，内容另行约定。否则，乙方应与期满后次日把房屋钥匙以及室内应有设施、物品完整完好无损的交给甲方。否则每逾期一日，乙方承担违约金5000元。如因土地征用、自然灾害等不可抗力导致合同自然终止的，各自承担相应后果，甲方不予补偿，互不追究。违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金20%作为违约金。乙方逾期未缴付租金的每逾期一日，甲方有权按年租金的3‰向乙方加收滞纳金。2016年7月13日，上述双方又签署第二份租房合同（下称合同二），约定乙方承租甲方坐落于房屋用于加工事宜，出租期限自2016年8月1日至2018年7月31日，租金为6.8万元/年。合同中其他内容同上述合同一。庭审中，原、被告均认可自2010年起被告就已承租的房屋，并分别在2010年和2012年签署过书面租房合同。对案涉的两份合同，其中合同一期限届满后，虽未续签书面合同，但被告仍按合同中的租金标准交纳了2018年4月15日至2019年10月14日的租金；其中合同二期限届满后，亦未续签书面合同，但被告实际交付至2019年7月31日的租金。根据原告的诉前财产保全申请，一审法院依法冻结被申请人烟台市芝罘福到家俱厂在银行其账户内的存款66000元，冻结期限为1年；或查封（扣押）其相应价值的财产，查封动产的期限为2年，查封不动产的期限为3年。案件申请费为680元。对有争议的证据和事实，一审法院审查如下：（一）庭审中，原告称涉案房屋原系集体企业烟台市开元实业公司资产，因历史原因一直无房产证。原告法定代表人王新强通过集体企业改制取得了涉案房屋产权，后成立原告公司并由原告与被告签署了租房合同。对此，原告提交以下证据：1、2004年12月27日烟芝体改字[2004]17号烟台市芝罘区经济体制改革办公室文件“关于烟台开元拔丝制钉厂改制的批复”，内容包含：经研究原则同意实行动产转让、不动产（土地）内部作价优惠买断使用权、定额投资和限额融资的形式对烟台开元拔丝制钉厂改制。承担原有的债权债务，妥善接收安置职工，……促进企业更好发展。2、2005年3月经公证的协议书一份，其中烟台市开元实业公司作为甲方，王新强作为乙方，就企业产权改制具体签订如下协议，其中内容有：……甲方采取动产转让……不动产（土地）内部优惠作价使用权……甲方对乙方土地内部优惠作价使用期满时，由甲方收回土地（房产有偿）或者另签协议。……乙方在经营期间允许转让租赁经营，……如乙方更改企业名称或变更企业法人代表，双方协议的法律效力不变。企业改制确定烟台开元拔丝制钉厂员工名单如下：……被告表示对改制文件的真实性无法确认，内容不予认可，也无法证明与本案相关。另辩称，原告提交的租房合同原件中印章系后期补造，在被告方持有的租房合同中出租方为王新强本人，而非原告，故认为原告并非房屋出租人，在本案中不具有诉讼主体资格。但因涉案房屋涉及拆迁导致被告部分资料遗失，现无法向法庭提交被告方掌握的租房合同原件。（二）原告诉称，2019年7月间，因涉案房屋所在区域面临幸福新城项目征收，导致租房合同实际无法继续履行。原告在同年8月已将征收及限期搬迁通知送达被告，但被告至今未予腾迁，已构成违约。对此，原告提交以下证据：1、2019年7月30日烟台开元投资有限公司出具的《关于进一步落实征收补偿工作的通知》及被告签收凭证各一份，其中通知载明：幸福新城项目是由政府主导的建设项目……目前，征收补偿工作已进入关键期。……一、各改制企业务必于2019年8月5日前签定征收补偿协议，并于2019年8月25日前搬迁完成。……二、如未在2019年8月29日时间节点前完成征迁任务，所造成的一切后果，各改制企业自行承担。……另，原告提供的签收凭证中手写内容显示，发烟台开元投资有限公司关于进一步落实征收补偿工作的通知文件，单位名称福到家俱，收到人吴明波，收到日期2019年8月6日。2、《幸福新城项目集体土地非住宅房屋征收补偿协议》及P8地块征收补偿评估明细表，其中甲方：烟台市芝罘区人民政府幸福街道办事处，乙方:烟台开元投资有限公司，丙方：王新强。三方就丙方被征收房屋的总价、搬迁费、附属物等补偿费达成协议。原告据此称，协议中已载明不存在停产停业损失补助费，被告索要停产停业损失且以此为由拒绝腾迁无依据。3、烟芝集有（2012）第10021号集体土地使用权证扫描件，证明涉案房屋占用土地地址位于幸福街道办事处开源范围内，系幸福街道开源居委会农民集体所有。被告对原告提交的所有证据真实性均表示无法确认，证明内容亦不认可，辩称上述证据均无法证实与本案被告有关联性。仅对证据1中被告签收凭证的真实性无异议，但对证明内容亦不认可，辩称其签字的前提是相关拆迁主体承诺保障被告的合法承租权利，对被告的经营损失进行补偿。被告不搬迁是因为其不知道拆迁主体是谁，且合同尚未到期，同时被告曾多次找原告协商希望对搬迁费用达成一致，但因双方存在分歧，故尚未搬迁。被告对其辩解及反驳原告主张所依据的事实，均未向法庭提交证据。（三）庭审中，被告提供涉案房屋的现状照片打印件一宗，认为能够证明涉案房屋在到期前即被断水断电且房屋被案外人王新强组织破坏，实际不符合使用条件，故要求被告支付租金没有依据。原告对打印件的真实性不予认可，且亦不足以证实房屋是由王新强破坏的事实。同时，依照双方合同第十一条约定：因土地征用或不可抗力，合同自然终止，各自承担相应后果，互不追究。被告无权向原告主张损失。另外，原告起诉是基于已通知被告发生拆迁征用的情况下，被告拒不搬离，理应支付占用期间的使用费并承担违约责任，与房屋是否能够正常使用没有关系；且涉案合同均已到期，被告拒不搬离的行为也不应得到支持。一审法院认为，原告提交的《租房合同》分别有原、被告的印章及负责人签名，能够证实原告的出租人身份，现原告就房屋租赁合同进行诉讼，依法享有诉讼主体资格。被告辩称原告印章系事后补造、并非实际出租人等主张，均未能提供任何证据予以证明，无事实和法律依据，法院不予采信。涉案的租房合同由原、被告自愿签订，系双方真实意思表示且均依约履行，亦不能证明存在违反法律法规强制性规定的情形，故租房合同合法有效，双方均应恪守履行。依照法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告间的两份租房合同均已到期并转为不定期租赁，现原告又提交相关证据证明涉案房屋因面临拆迁征收，致使合同自然终止，并已于2019年8月将征收及搬迁通知送达被告，现要求被告返还租赁物的诉请，有事实和法律依据，法院予以支持。关于被告辩称是否拆迁征收的事实不清、合同尚未到期及原告违约停水停电等诸多答辩意见，未向法庭提供证据或所提交证据不足以证明其主张，同时以搬迁费用未协商一致为由拒绝腾迁，均无事实和法律依据，法院不予支持。原、被告间不定期租赁合同履行期间，原告将征收及搬迁通知送达被告后，被告亦未继续交纳租金，无法证实双方有继续履行合同的意思表示，故合同权利义务终止，被告应当返还租赁物。但被告自合同终止后实际占用房屋至今的基本事实清楚，故原告要求被告返还房屋并参照约定租金标准支付占用期间使用费的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。但原告主张依照合同约定，要求被告按照每日5000元标准支付逾期交房违约金的主张，明显过高，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年11月6日判决：一、限被告烟台市芝罘福到家俱厂于判决生效之日起十日内将2016年3月8日《租房合同》项下的房屋返还给原告；并自2019年10月15日起至实际返还之日止，仍参照年租金72000元的标准计付房屋占有使用费。二、限被告烟台市芝罘福到家俱厂于判决生效之日起十日内将2016年7月13日《租房合同》项下的房屋返还给原告；并自2019年8月1日起至实际返还之日止，仍参照年租金68000元的标准计付房屋占有使用费。三、驳回原告烟台瑞强商贸有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费1405元，财产保全费680元，由被告烟台市芝罘福到家俱厂负担。二审中，上诉人提交证据1、被上诉人在一审网上立案时提交的民事起诉状及涉案的租赁合同（2016年4月及2016年7月）各一份；对比提交被上诉人在一审庭审中提交的涉案两份租赁合同。证明上诉人在接到涉案一审传票后到一审法院进行开庭前阅卷，一审法院将被上诉人网上立案时提交电子版的证据材料打印给了上诉人，其中打印的涉案两份租赁合同中的甲方（出租人）处均为王新强个人签字，两份合同的第2页落款处也只有王新强个人签字；而在该案一审开庭过程中，被上诉人瑞强公司提交的两份租赁合同的落款处却加盖了瑞强公司的印章，被上诉人为了达到诉讼目的，在一审中伪造、变造了涉案租赁合同，被上诉人瑞强公司的诉讼主体资格不适格，本案的出租人只有王新强。证据2、2016年至2019年期间上诉人经营者吴明波与房东王新强的会计李云的微信记录一份及短信记录一份；支付宝支付租金及水电费给王新强的转账记录各一宗；以及可核对上述材料的原始载体手机对比核实，并提交可一一对比的支付方上诉人的经营人吴明波工商银行的交易流水一宗，证明基于证据1上诉人与王新强在2016年4月及7月份签订涉案房屋租赁合同，对租赁合同的具体履行情况，王新强的会计李云于每月初左右将催缴房租租金信息、水电表的字数及费用金额通过短信或微信告知上诉人的经营者吴明波，并且明确告知王新强的中国农业银行（尾号6075）银行账户，吴明波通过支付宝转账将涉案的房租、水电费等费用支付给王新强的事实。证实被上诉人在一审中（可见本案一审第一次庭审笔录第8页内容）阐明是王新强委托被上诉人瑞强公司出租房屋并不属实，且与事实和常理不符，涉案房屋租赁合同的签订人双方为出租人王新强与承租人即上诉人福到家俱，瑞强公司并非涉案房屋租赁合同的出租人，王新强单方面提供的出具的带有瑞强公司印章的收款收据，是出于财务管理还是税费方面的考虑上诉人福到家俱不清楚，但是涉案房屋租赁合同的签订及合同的履行（即房屋租金等费用的支付均支付给王新强）均为上诉人与王新强之间。瑞强公司并未实际收到过任何款项，瑞强公司并非涉案房屋租赁合同的出租人。如被上诉人作为公司企业实际收到过上诉人的租金，应当提供财会凭证及纳税发票予以证实。证证据3、证书原件一份及附带的公证的视频光盘一张，并对比提交上诉人与房东王新强的会计李云的微信记录一宗（提交微信记录原始载体手机对比）；证明1、2019年10月王新强的会计李云的通过微信告知上诉人涉案房屋因拆迁被停水停电事实。通过公证书的公证内容两处电表的表数与王新强的会计李云的微信记录中最后一次通知的电表数的一致的事实（均为8406.7）。证明因拆迁导致涉案房屋停水停电，不具有租赁价值的事实。2、证实涉案房屋的现状与一审中上诉人提交的照片现状一致，因涉案房屋拆迁，上诉人与王新强产生纠纷，涉案房屋因拆迁早已断水断电，房屋门、窗户几乎全被破坏，涉案房屋在2019年10月就已经无法使用，无租赁价值,被上诉人主张占有使用费没有事实根据和法律依据，近一步证实原审法院按照租赁合同约定的租金标准计算占有使用费更没有事实根据和法律依据。3、证实因涉案房屋拆迁，在拆迁补偿问题上，上诉人与出租方王新强及作为甲方拆迁部门没有达成一致意见而产生纠纷，在涉案房屋停水停电，门窗均被破坏，无法使用的情况下，上诉人没有全部从租赁房搬出是为了保全证据，进而解决拆迁补偿纠纷，依据民事法律规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；上诉人为了解决拆迁补偿纠纷，针对拆迁补偿损失（搬迁费、停产停业、附属物设施与室内装修），保存证据不被进一步破坏，在不能使用的房屋内留置上诉人一些物品系合理的自救行为；一审法院判决认定应支付占有使用费并按原租赁合同租金的标准计算支付占有使用费没有事实根据和法律依据，一审并未审查区别对待该案是因为租赁房屋拆迁因拆迁补偿问题才导致的出租人与承租人及第三方拆迁单位产生的纠纷，这与一般的房屋租赁合同纠纷中如欠付租金、返还租赁物等并不相同。一审法院亦未考虑涉案房屋的现状及情况。证据4、幸福片区非住宅房屋征收与补偿方案及公示照片（提供照片的原始载体手机进行对比）一宗；对比提交一审中被上诉人提供的拆迁协议、评估表及通知等材料。证明在涉案租赁合同期间内因涉案租赁房产被拆迁的事实，具体为2019年6月涉案房产烟台市芝罘区在拆迁征收范围内，正式开始征收拆迁工作；2019年7月烟台市芝罘区住房和城乡建设局下发征收补偿方案，结合一审中被上诉人提交的拆迁协议（2019年9月9日）及评估表、通知等证据材料；结合证据3能够证实涉案的房产租赁合同在履行过程中因拆迁导致停水停电，无法使用涉案房产，继而上诉人因拆迁补偿问题与房东及拆迁单位产生拆迁补偿纠纷，拆迁是导致涉案房产租赁合同无法履行的直接原因。证据5、（2018）鲁06民终3895号、（2019）鲁0602民初26号案生效民事判例各一份。证明同类案件中，在租赁合同履行过程，因拆迁导致租赁合同无法继续履行，因拆迁导致停水停电致使涉案租赁房屋无法使用后，因拆迁导致承租人与出租人及第三人拆迁单位之间就拆迁补偿（停产停业损失补偿、附属物设施补偿、搬迁费补偿）纠纷，承租人因拆迁补偿纠纷对已经被停水停电等不具备使用价值的拆迁房屋未予搬迁的，出租人主张拆迁纠纷期间该被拆迁房屋的占有使用费的，其主张无事实根据和法院依据应依法予以驳回的事实。被上诉人质证称：1、上诉人提交的所有证据都不属于新证据，不应采信。2、在（2020）鲁06行初19号行政案件中上诉人提交了租赁费的收款收据均是由烟台珠峰聚氨酯有限公司、烟台珠峰金属制品有限公司、被上诉人出具的。上述两公司与被上诉人为同一公司，是被上诉人公司的曾用名，这说明自2010年起合同履行的相对方即为本案的上诉人与被上诉人。从行政案件的阐述来看上诉人也认可与其履行合同的是被上诉人。因此本案主体适格。另外，王新强所有的芝罘区幸福工业园316号和318号房屋均是以被上诉人的名义予以出租的，这在（2020）鲁0606民初3971号当事人烟台九源皮革有限公司与烟台瑞强商贸有限公司一案中可以体现。关于合同无法履行要说明的是上诉人和被上诉人签订的租赁合同均已经期限届满，双方之间的租赁合同依法为不定期租赁。被上诉人有权随时终止合同，要求上诉人在合理期限内搬迁，且合同对于不可抗力自然终止进行了明确的约定。本案实际上是上诉人为了获得额外的停业补偿拒绝搬迁成为了实际的“钉子户”，严重的损害了被上诉人的合法权益。证据5不属于证据，只能算作相关案例，而且这个案例对本案没有指导意义。二审庭审后，上诉人提交其与被上诉人烟台市芝罘区人民政府，一审第三人烟台瑞强商贸有限公司、烟台市芝罘区住房和城乡建设局、烟台市芝罘区人民政府幸福街道办事处征收补偿一案的山东省高级人民法院(2020)鲁行终1899号行政裁定书，证实该判决认定上诉人属于受征收行政行为影响的利害关系人，被上诉人的征收行为就有可能造成承租人在房屋上搬迁费用及停产停业等损失，该损失与房屋征收及补偿行为之间存在行政法上的利害关系。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人自2010年起即开始租赁使用涉案房屋，被上诉人出具的租赁费的收款收据有烟台珠峰聚氨酯有限公司、烟台珠峰金属制品有限公司、被上诉人，被上诉人主张上述两公司与被上诉人为同一公司，是被上诉人公司的曾用名，说明自合同履行的相对方即为本案的上诉人与被上诉人。上诉人对此未提供证据予以反驳，且据工商登记信息显示，被上诉人系自然人独资的有限责任公司，法定代表人系王新强，被上诉人有权依照合同约定向上诉人主张权利。上诉人主张被上诉人伪造、变造了涉案租赁合同，被上诉人瑞强公司的诉讼主体资格不适格，其为此提交的微信记录、短信记录、公证书及相关视频等证据，不足以证实其主张，本院不予采信。上诉人据此主张被上诉人不具备诉讼主体资格，理由不当，本院不予采纳。上诉人主张因拆迁补偿问题与房屋所有人及拆迁单位产生拆迁补偿纠纷，上诉人应采取合理的方式主张权利、维护权益，而非拒绝交付涉案房屋，被上诉人要求上诉人腾空并交付房屋，依法应予支持。根据双方合同第十一条：“因土地征用或不可抗力，合同自然终止，各自承担相应后果，互不追究”的约定，自烟台市芝罘区人民政府幸福街道办事处、烟台开元投资有限公司、王新强三方于2019年9月9日签订《幸福新城项目集体土地非住宅房屋征收补偿协议》后，双方的房屋租赁合同已终止，被上诉人对涉案房屋已不享有继续按合同租赁的资格，被上诉人应及时督促上诉人按约定于2019年9月9日将涉案被征收房屋腾空、交付，且2019年10月22日涉案租赁房屋亦因拆迁整体停止供电，不具备继续租赁、使用的条件，故被上诉人要求上诉人按照租赁合同约定的租赁费给付2019年9月9日以后的房屋占有使用费，理由不当，不应支持；上诉人主张涉案房屋因拆迁、停水停电，导致无法继续使用，其不应支付被上诉人占有使用费的主张成立，本院予以采纳；但对被上诉人要求给付2019年9月9日之前的房屋租赁费，应予支持。一审判决上诉人支付2016年3月8日《租房合同》项下房屋自2019年10月15日起至实际返还之日止参照年租金72000元的标准计付的房屋占有使用费以及2016年7月13日《租房合同》项下房屋自2019年8月1日起至实际返还之日止参照年租金68000元的标准计付的房屋占有使用费不妥，本院予以纠正。被上诉人应按照租赁合同约定给付上诉人2016年7月13日《租房合同》项下房屋自2019年8月1日起至2019年9月9日参照年租金68000元的标准计付的房屋租赁费7452元，对被上诉人主张的占用使用费的诉讼请求应予以驳回。至于被上诉人主张因上诉人继续占用房屋致其未能按时领取补偿费并会造成扣除相应款项的问题，系上诉人占用房屋给其造成损失的主张，与本案房屋占用使用费的主张不同，被上诉人可另案提供证据主张权利。综上所述，上诉人烟台市芝罘福到家俱厂的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初3972号民事判决；二、限上诉人烟台市芝罘福到家俱厂于本判决生效之日起十日内将2016年3月8日《租房合同》项下的房屋返还给被上诉人烟台瑞强商贸有限公司；三、限上诉人烟台市芝罘福到家俱厂于本判决生效之日起十日内将2016年7月13日《租房合同》项下的房屋返还给被上诉人烟台瑞强商贸有限公司，并支付被上诉人烟台瑞强商贸有限公司自2019年8月1日起至2019年9月9日止参照年租金68000元的标准计付的房屋租赁费，共计7452元；四、驳回被上诉人烟台瑞强商贸有限公司的其他诉讼请求。如上诉人烟台市芝罘福到家俱厂未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给被上诉人烟台瑞强商贸有限公司。一审案件受理费1405元，财产保全费680元；二审案件受理费1405元，共计3490元。由上诉人烟台市芝罘福到家俱厂负担1745元，由被上诉人烟台瑞强商贸有限公司负担1745元。本判决为终审判决。审判长  杨忠霞审判员  尹鹏亮审判员  王天松二〇二一年三月十八日书记员  王亚男