吉林高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0291执异9号案外人：张秀珍，女，1958年3月16日出生，汉族，无职业，住吉林省通化市。申请执行人：宋国君，男，1974年5月25日出生，汉族，无职业，住吉林市。被执行人：于玲，女，1970年6月21日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。被执行人：永吉县北大壶镇北来顺商场，住所地吉林省永吉县。法定代表人:许新龙，总经理。被执行人：吉林市鑫诚小额贷款有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：江门辉，总经理。案外人：马云峰，男，1972年7月17日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。本院在执行申请执行人宋国君与被执行人于玲、永吉县北大壶镇北来顺商场、吉林市鑫诚小额贷款有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人张秀珍对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人张秀珍向本院提出异议请求：1.解除对坐落于延吉市XX街XX号XX园XX号楼XX号建筑面积1259.67平方米房屋中第三层房号为XX号建筑面积为419.89平方米房屋的查封，停止对该房屋的评估、拍卖等执行程序。事实及理由：贵院因申请执行人宋国君与被执行人于玲、永吉县北大壶镇北来顺商场、吉林市鑫诚小额贷款有限公司民间借贷纠纷执行一案，于2017年12月14日作出（2016）吉0291执266号之八执行裁定书，查封了“中共延边朝鲜族自治洲机关工作委员会名下的马云峰所有的坐落于延吉市XX街XX号XX园XX号楼XX号，建筑面积1259.67平方米的房屋”。异议人认为：查封的1259.67平方米房屋中第三层房号为XX号、建筑面积为419.89平方米的房屋，异议人享有可以排除执行的物权期待权，故对该执行行为提出异议。具体理由如下：首先，异议人早在2011年1月30日就该房屋已于延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称：宇航公司）签订了《商品房买卖合同》，并办理了商品房买卖合同备案手续；其次，异议人已支付全部房款2519340元，宇航公司在2011年1月30日向异议人出具了收款收据；第三，非因异议人的过错，导致房屋不能更名过户至异议人名下。综上，异议人已在院查封前签订了《商品房买卖合同》，支付了全部房款，并占有使用该房屋，非因异议人原因导致过户登记至今未能办理。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人对涉案房屋的权益能排除执行行为。故提出异议，请求贵院解除对上述房屋的查封，停止对案涉房屋的执行。申请执行人宋国君辩称：张秀珍申请的异议不成立，应予裁定驳回。一、张秀珍与宇航公司之间不存在案涉房屋的买卖关系。张秀珍虽提供2011年与宇航公司签订的商品房买卖合同和收据及备案登记表，但双方之间并不存在真实的买卖关系。宇航公司的法定代表人孙作魁出具的情况介绍可以证明双方签订房屋买卖合同是为了借款提供担保，并且张秀珍未提供借款、宇航公司也未将房屋交付给张秀珍，其主张购买了案涉房屋是虚假主张。张秀珍作为吉林省延吉市人民法院审理的(2017)吉2401民初5237号案件中的第三人，其在当时即知道吉林高新人民法院对案涉房屋进行查封，其于知道时不申请异议而在吉林省高级人民法院于2020年11月2日做出驳回马利斌的再审申请后才向吉林高新人民法院申请执行异议，明显是以虚假的购买房屋行为对宋国君的合法权益进行侵害。依照《关于人民法院推行立案登记制改革的意见》“五、制裁违法滥诉。(一)依法惩治虚假诉讼。当事人之间恶意串通，或者冒充他人提起诉讼，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并予以罚款拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”之规定，人民法院应对张秀珍进行处罚。另外，张秀珍以虚假的房屋买卖关系向法院申请异议，属于对人民法院作出虚假陈述。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条第三款之规定，人民法院应当对张秀珍进行处罚。二、假设张秀珍主张的房屋买卖关系成立，其请求亦不能得到支持。1.张秀珍签订的房屋买卖合同不能对抗房屋拆迁产权调换协议，其异议申请应予以驳回。案涉房屋是宇航公司拆迁设备厂的房屋后，按照拆迁产权调换协议回迁给设备厂的。设备厂接受回迁房屋后处理给被执行人。该事实已经由吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院作出已经生效的(2018)吉24民终2010号民事裁定书确认，即裁定书中第5页第四自然段“2006年9月20日，设备厂的房屋被宇航公司拆迁，双方签订了产权调换协议书。2009年末，宇航公司将回迁房即本案诉争房屋交付给了设备厂。千日辉系设备厂原负责人。2011年3月22日千日辉给马云峰出具收到300万元购房款的收据，当日也签订了内容与4月1日内容一样的房屋买卖合同。2011年4月1日，千日辉与马云峰签订房屋买卖合同，千日辉将案涉房屋以672万元的价格出卖给马云峰，并约定当日千日辉向马云峰交付诉争房屋。2011年3月20日，马云峰与宇航公司签订房屋买卖合同”。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，张秀珍的房屋买卖协议不能对抗宇航公司拆迁设备厂的产权调换协议，设备厂享有优先权，该房屋原始上归设备厂所有。因设备厂对房屋有优先权，且双方已经实际进行了产权调换协议，张秀珍无权对该房屋主张权利，应予驳回。2.按照张秀珍主张适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦不能成立。依照该规定，张秀珍的主张如能得到成立需同时具备四个条件。第一，张秀珍未交付购房款。虽然张秀珍提供2011年1月30购房收据，但在该收据不是不动产发票收据，且张秀珍不能提供2519340元的银行转账凭证或款项来源的证据并作出合理解释，故其提供的证据不能证明已交付购房款。张秀珍应当承担举证不能的责任，即张秀珍未交付购房款。第二、张秀珍未合法占有案涉房屋。吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院作出已经生效的(2018)吉24民终2010号民事裁定书已经确认宇航公司已于2009年末将案涉房屋交付给设备厂，马云峰购买该房屋后于2015年8月22日将房屋交付给马利斌。裁定书中第5页第四自然段:“2009年末，宇航公司将回迁房即本案诉争房屋交付给了设备厂…”第6页第3自然段:“2015年4月22日，马利斌与马云峰签订房屋买卖合同…马云峰于同年8月22日将合同约定的房屋交付给马利斌”。依据该裁定可以确认案涉房屋宇航公司交付设备厂，而并未交付给张秀珍。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项之规定，可以认定张秀珍未合法占有案涉房屋。另从举证责任角度来讲，张秀珍不能提供宇航公司向其交付钥匙的证据或房屋交接单、入住手续、交纳水暖电及物业费的凭证，故其应承担举证不能的责任，亦不能认定张秀珍实际占有案涉房屋。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，假设张秀珍与宇航公司存在真实的房屋买卖关系，因其未占有房屋和交付购房款，其主张仍不能成立，依法应予裁定驳回其请求。综上，张秀珍采用虚假主张的方式滥用诉权，恶意损害申请人的利益，依法应予裁定驳回其请求，并应依法处理。被申请执行人马云峰辩称：张秀珍提出2011年1月30日就该房屋已与宇航公司签订了商品房买卖合同并办理了商品房买卖合同备案手续。但是该合同与备案是基于双方当事人的借贷而提供的担保，并非真实的房屋买卖合同。张秀珍称已支付全部房款2519340元，但根据宇航公司法定代表人孙作魁证明，宇航公司并未收到张秀珍的借款，更不存在收取房款的事实。宇航公司没有把上述房屋交付张秀珍使用，该房屋从2011年一直由马云峰使用并管理。本院经审查认为：张秀珍作为案外人要求解除房屋的查封，停止对房屋的评估、拍卖等执行程序，是基于实体权利提出排除执行异议，该异议不成立。第一、张秀珍要求解除的房屋系延吉市XX街XX号XX园XX号楼建筑面积1259.67平方米三层房屋中的第三层，房号为XX号，建筑面积为419.89平方米。而针对该7号楼建筑面积1259.67平方米的XX1号、XX2号、XX3号房屋的所有权问题，马云峰与马利斌之间亦存在争议并进行诉讼，马利斌要求确认宇航公司与马利斌签订的房屋买卖合同有效，并要求宇航公司协助马利斌办理房屋产权证书，张秀珍亦作为第三人参加诉讼。延边州中级人民法院于2020年3月2日作出（2018）吉24民终2010号民事裁定书，裁定书对一审法院查明的：“2006年9月20日，设备厂的房屋被宇航公司拆迁，双方签订了产权调换协议书。2009年末，宇航公司将回迁房即本案诉争房屋交付给了设备厂。千日辉系设备厂原负责人。2011年3月22日千日辉给马云峰出具收到300万元购房款的收据，当日也签订了内容与4月1日内容一样的房屋买卖合同。2011年4月1日，千日辉与马云峰签订房屋买卖合同，千日辉将案涉房屋以672万元的价格出卖给马云峰，并约定当日千日辉向马云峰交付诉争房屋。2011年3月20日，马云峰与宇航公司签订房屋买卖合同。”这一事实予以确认，该生效裁定书同时认为：马云峰与马利斌之间签订的房屋买卖合同是为了借款而作的担保，并非借款关系转化为房屋买卖合同关系。马利斌请求宇航公司履行房屋买卖合同没有事实及法律依据，应按民间借贷关系审理，裁定驳回马利斌的起诉，故案涉房屋所有权已被确认。第二，张秀珍并未提供证据证明其实际占有使用案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，张秀珍对涉案房屋不享有排除执行的权益，其异议申请应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人张秀珍的异议申请。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内，向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审 判 长  吴庆莹人民陪审员  温 杰人民陪审员  郭建军二〇二一年三月二十九日书 记 员  衣彦舒