山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2198号 上诉人（原审被告）：青岛翠湖地产有限公司，住所地山东省青岛市高新区。统一社会信用代码：91xx9G。 法定代表人：葛瑞忠，董事长。 委托诉讼代理人：田鹏，山东康捷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周爱丽，女，1971年3月8日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 原审被告：青岛依蓝商贸有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：何琪德，经理。 上诉人青岛翠湖地产有限公司（以下简称翠湖地产公司）因与被上诉人周爱丽、原审被告青岛依蓝商贸有限公司（以下简称依蓝商贸公司）预约合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初15334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 翠湖地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中自2017年10月18日起至实际支付完毕之日止的利息，依法改判为自起诉之日起至实际支付完毕之日止按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息或发回重审；2.一、二审诉讼费用由周爱丽负担。事实和理由：一、一审认定事实错误，一审认定上诉人所承担利息起止时间，从2017年10月18日起至实际支付完毕之日止是错误的。在争议没有解决之前，上诉人有理由不履行相应的义务。真实情况是，2017年10月18日，双方口头约定被上诉人购买上诉人位于“海月湾”项目的房屋，并当天支付200万元定金，虽然上诉人在被上诉人支付定金后未取得房屋预售许可证，但是在被上诉人起诉前已经取得房屋预售许可证，根据被上诉人在起诉状中所述，因青岛市出台限购政策，直接导致被上诉人未购买成功涉案房屋，根本原因是青岛市限购政策的出台，一审认定上诉人应当承担被上诉人的利息损失错误。同时关于一审判决上诉人承担诉讼保全担保保险费是错误的，被上诉人保全上诉人的相关财产，被上诉人完全可以用其所拥有的房产及车辆等财产进行担保，而采取诉讼保全担保保险完全是方便自我，其所支付的保险费也完全不是其必要性支出，一审判决上诉人承担该笔费用与事实不符。二、一审法律适用错误，一审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第二条规定及《中华人民共和国合同法》中第五十八条法律适用错误。一审认为上诉人在未取得房屋预售许可证前已经与被上诉人达成了口头商品房预售合同，上诉人在被上诉人起诉前已经取得商品房预售许可证明的，因此根据该法律条款规定，双方达成的口头商品房预售合同应为有效的。被上诉人未购买成功本案争议房屋的根本原因为不符合在青岛市高新区购买房屋条件，系因青岛市高新区限购政策导致，而非上诉人原因导致，上诉人不应承担被上诉人的利息损失。同时双方也未就退款达成一致意向，因此一审认定上诉人承担自2017年10月8日起至实际支付完毕之日利息损失错误，应按照自起诉之日起至实际支付之日止计算利息。 周爱丽辩称，此前被上诉人不停的向上诉人要钱，且上诉人在银行的信誉很差，在这三年过程中不停的追要，一直找不到上诉人的董事长和副董事长。后来又找到上诉人的合作单位绿地集团，得知两公司之间也有些问题。绿地集团告诉被上诉人钱只能找上诉人索要。被上诉人通过别的途径得知，上诉人的董事长和副董事长有海外关系，钱不一定能要回，所以要求冻结上诉人的银行账户。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 依蓝商贸公司未陈述意见。 周爱丽向一审法院起诉请求：1.判令翠湖地产公司、依蓝商贸公司返还定金200万元，并支付自2017年10月18日至实际支付完毕之日止的利息（自2017年10月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日按全国银行间同业诉借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；2.本案诉讼费用由两翠湖地产公司、依蓝商贸公司承担。 一审法院认定事实：一、2017年10月18日，周爱丽向依蓝商贸公司缴纳200万元定金，用于购买翠湖地产公司开发的“海月湾”项目xx号楼xx室、xx号楼xx单元xx室房屋，依蓝商贸公司向周爱丽承诺该楼盘将于2018年元旦取得预售许可证开盘，届时将签订正式买卖合同。但涉案房屋一直未取得预售许可证，周爱丽一直联系翠湖地产公司、依蓝商贸要求退款，但翠湖地产公司、依蓝商贸至今未退还购房定金。二、2018年5月17日，青岛市国土资源和房屋管理局对翠湖地产公司海月湾项目未依法取得《商品房预售许可证》，擅自收取认筹金一事，作出行政处罚，责令退还已收取的全部认筹金。三、翠湖地产公司、依蓝商贸系合作关系，翠湖地产公司曾委托依蓝商贸公司代收购房定金，依蓝商贸公司代收定金后，已将款项全部转至翠湖地产公司的账户。周爱丽对购房定金最终由翠湖地产公司收取的事实无异议，认为应由翠湖地产公司承担还本付息的责任。 一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷，虽然双方之间未签订书面商品房预约合同，但根据周爱丽提交的证据及双方当事人的陈述，可以认定周爱丽与翠湖地产公司之间达成了口头商品房预约合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，取得预售商品房许可证是预售房屋的前提，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得预售商品房许可证销售房屋的，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同认定无效。本案中，翠湖地产公司在没有取得商品房预售许可证的情况下收取购房定金，且未能按约及时办理商品房预售许可证，此举违反了法律、行政法规的强制性规定，双方达成的口头商品房预约合同应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致合同无效的过错方在于翠湖地产公司，因此，周爱丽要求翠湖地产公司返还定金并承担相应利息损失理由正当，证据充分，予以支持。即使翠湖地产公司在本案诉前已经对周爱丽认购的部分房屋取得商品房预售许可证，因双方未能签订商品房买卖合同或就涉案房产的买卖达成新的合意，周爱丽也有权要求翠湖地产公司返还购房定金并赔偿损失。周爱丽向依蓝商贸公司主张返还定金，与法院查明的事实不符，对该诉请不予支持。 一审判决:一、青岛翠湖地产有限公司于判决生效后10日内返还周爱丽购房定金200万元，并以200万元为基数，支付自2017年10月18日起按照中国人民银行同期至同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按全国银行间同业诉借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止的利息；二、驳回周爱丽对青岛依蓝商贸有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，减半收取11400元，诉讼保全费5000元，诉讼保全担保保险费2282.62元，由青岛翠湖地产有限公司负担。 本院二审期间，翠湖地产公司提交周爱丽签字的退款申请表、委托支付申请各一份，拟证明：周爱丽于2019年11月26日与上诉人达成退款意向，并填写退款申请表，申请退款原因系因限购无法正常购买，而非上诉人原因。因此，其所主张自2017年10月18日起开始计算利息于法无据，与事实不符。起算点应为2019年11月26日至实际付清之日止，按存款利率进行计算。周爱丽质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项不认可。从上诉人收取款项之日起就应支付相应利息。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，翠湖地产公司与周爱丽就购买涉案房屋未签订认购协议，亦未签订商品房预售合同，双方就涉案房屋的单价、总价、面积、坐落、房款支付、房屋交付、面积差异的处理、税费负担、权属证书办理、违约责任、解决争议的方法等事项均未予以约定，双方以各自实际行为建立预约合同关系，但双方就涉案房屋交易未达成新的合意，在此情况下，周爱丽起诉要求返还购房款、支付相应利息，符合法律规定。翠湖地产公司在返还周爱丽200万元房款的同时应支付相应期间占用资金的利息以作为上述房款产生的法定孳息，一审对此处理正确，本院予以确认。周爱丽在向翠湖地产公司申请退款时，未书面承诺放弃主张上述款项利息，翠湖地产公司主张应当自2019年11月26日开始计算利息，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。翠湖地产公司二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采纳。周爱丽提起本案诉讼申请财产保全所支付的担保保险费，系其为了实现涉案债权所支付的必要费用，该费用应当由无正当理由拒绝返还房款的翠湖地产公司承担。翠湖地产公司主张不应承担该保全保险费，依据不足，本院不予支持。翠湖地产公司是否取得及何时取得涉案房屋预售许可证，不影响本案定性处理，翠湖地产公司以此主张不应承担2017年10月8日至2019年12月26日期间的利息，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，翠湖地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定双方口头建立的预约合同无效欠妥，但处理结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5314元，由上诉人青岛翠湖地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年三月二日 法官助理于遨洋 书记员贾 立 书记员 于国英