河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终7210号上诉人（原审被告、申请执行人）：张丰雷，男，汉族，1972年6月9日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：赵启夫，河南青剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：贾宏瑞，女，汉族，1972年10月2日出生，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：冯书强，男，汉族，1973年11月12日出生，住河南省西峡县，系贾宏瑞丈夫。委托诉讼代理人：肖克，河南问鼎律师事务所律师。原审被告（被执行人）：河南诗篇房地产开发有限公司，住所地河南省南阳市建设东路联通大厦五楼。法定代表人：陈正然，任该公司经理。委托诉讼代理人：关振杰，男，汉族，1980年11月20日出生，住河南省南阳市宛城区，系该公司员工。原审第三人：朱怀亮，男，汉族，1954年2月15日生，住河南省南阳市卧龙区。原审第三人：王新博，男，汉族，1985年2月28日出生，住河南省南阳市宛城区。原审第三人：潘建波，男，汉族，1982年10月7日出生，住河南省西峡县。原审第三人：任文来，男，1984年5月6日出生，住西峡县。上诉人张丰雷因与被上诉人贾宏瑞、河南诗篇房地产开发有限责任公司（以下简称诗篇公司）、第三人潘建波、任文来、朱怀亮、王新博案外人执行异议之诉一案，不服河南省西峡县人民法院（2020）豫1323民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张丰雷及其委托诉讼代理人赵启夫，被上诉人贾宏瑞委托诉讼代理人冯书强、肖克，被上诉人诗篇公司的委托诉讼代理人关振杰，原审第三人潘建波，朱怀亮，王新博到庭参加诉讼，第三人任文来经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丰雷上诉请求：一、依法撤销河南省西峡县人民法院（2020）豫1323民初1420号“民事判决书第一项：不得执行原告贾宏瑞居住的位于西峡县××路与芳华路交叉汇紫金公馆自西向东第十号别墅。”，依法改判或发回重审。二、由被上诉人承担二审诉讼费。事实和理由：原审判决认定事实错误。一、诗篇公司是案涉房屋的所有权人。本案是案外人提出的执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人。（二）该权利的合法性与真实性。（三）该权利能否排除执行。第25条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：“（一）记登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。根据西峡县人民法院（2020）豫1323执异17号执行裁定书查明的事实，案涉房产属于紫金公馆项目，该项目是诗篇公司利用西峡县五里桥镇五里桥村邹营组的预留地进行开发建设的。虽然诗篇公司未取得该土地的土地使用权登记，未办理建设工程规划许可、商品房预售许可等手续，未进行房产初始登记，但案涉房屋由诗篇公司开发建设，其为原始的所有权人，当具备办理不动产权登记时，诗篇公司也是当然的所有权人。二、诗篇公司出具的“认购协议书"，名为房屋买卖，实为债务担保，案涉房产的所有权人归诗篇公司。在庭审中，朱怀亮，王新博和诗篇公司的陈述及庭审询问，都证实了诗篇公司用案涉房产为王新博欠朱怀亮50万元作债权担保的事实。诗篇公司从未认可将房屋卖给朱怀亮和被上诉人，在被上诉人装修案涉房屋时，诗篇公司进行阻拦，也证明了诗篇公司从不认可将案涉房屋出售，案涉房屋的所有权仍归诗篇公司。三、被上诉人贾宏瑞取得的案涉房产是被上诉人和他人恶意串通，蓄意侵害诗篇公司的所有权。2017年4月27日，诗篇公司将案涉房屋以160万元的价格“卖给”朱怀亮。2018年8月13日，朱怀亮以95万的价格将案涉房产卖给潘建波和任文来，9月3日，潘建波和任文来又以145万的价格又将案涉房产卖给了被上诉人。1.被上诉人在购买案涉房产时，应该对该房产的手续进行了查验。朱怀亮以低于“购买”时近一半的价格，将案涉房产卖给潘建波和任文来，被上诉人应当意识到这个买卖是不正常的。2.从购房的基本常识来看，对160万的交易额，必看的一定是银行转账流水。在被上诉人提供的证据材料中，朱怀亮与潘建博、任文来的购房合同上，也有出卖人朱怀亮的联系电话，在庭审中，第三人朱怀亮也未隐瞒案涉房屋的来龙去脉，被上诉人对案涉房屋当债务担保性质及归属情况应当是心知肚明。3.被上诉人对朱怀亮以160万的价格而且没有转账凭证的情况，也从未向诗篇房地产公司核实或询问过，即使在2019年7月，河南诗篇公司派人阻止被上诉人装修施工，对被上诉人的施工现场进行了断水断电，被上诉人也未与诗篇公司或物业公司交涉。4.从被上诉人购买的案涉房产当时的现状来看，包括案涉房产在内十栋别墅均处于停工状态，内外粉刷，室内地坪，排污管道铺设均没有做，院墙也没有建，门窗均未安装。对被上诉人贾宏瑞来说，案涉房屋所有权归属，能否进行交易，应该十分清楚，明知案涉房屋归诗篇公司所有，又与第三人进行低价交易，这明显是恶意串通，故意侵害诗篇公司的案涉房产。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。贾宏瑞辩称，一、诗篇公司并非法律意义上的案涉房产所有权人。诗篇公司未经土地管理部门许可，利用西峡县五里桥镇五里桥村邹营组的预留地进行开发建设，未取得土地使用权登记、未办理建设工程规划许可证、未办理建设用地规划许可证、未办理建设施工许可证、未办理商品房预售许可证。故诗篇公司未经政府批准在集体土地上建造房屋的行为不具有合法性，其建造的房屋在法律上并不具有物的属性，属于违章建筑。因此，诗篇公司并非法律意义上的所有权人。二、上诉人提出的诗篇公司出具的“认购协议书”名为房屋买卖，实为债权担保，案涉房产的所有权归诗篇公司的上诉理由，无事实及法律依据。1.第三人王新博作为诗篇公司开发项目的实际施工人，施工过程中，向朱怀亮借款用于施工，借款到期后因诗篇公司拖欠工程价款，导致王新博无法向朱怀亮归还借款。经王新博与诗篇公司多次协商，诗篇公司法定代表人陈正然同意与朱怀亮签订买卖合同，以朱怀亮的债权冲抵购房款，诗篇公司欠王新博部分工程款、王新博欠朱怀亮债务本息同时予以消灭。为此，诗篇公司为朱怀亮出具加盖公章的认购协议书及房款收据，确认了上述事实。故朱怀亮是以债权冲抵购房款的方式向诗篇公司缴纳了购房款，系有偿取得了案涉房产。2.上诉人在一审庭审过程中提交其与诗篇公司签订的“认购协议书”，欲证实案涉房产以以物抵债方式抵偿给上诉人，且诗篇公司与朱怀亮之间流转价格过低，答辩人对该“认购协议书”真实性、关联性均有异议。三、答辩人以支付合理对价取得案涉房产后装修入住，且在交易过程中已尽到合理注意义务，并未损害诗篇公司利益。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，已维护答辩人的合法权益。诗篇公司述称，被上诉人方答辩意见很多不属实。案涉房产属于诗篇公司所有。案涉房产是诗篇公司与王新博的债务做的担保。王新博是三号楼高层部分的施工人，借了朱怀亮50万元钱，朱怀亮要求王新博偿还借款，王新博找我们帮忙，所以签了案涉房产认购协议为50万债务作担保。后来朱怀亮处理案涉房产的时候我们不知情，是他私自处理的。我们发现有人装修的时候，进行了阻止，对案涉房产断过电，也张贴过公告。朱怀亮述称，因王新博向其借款，到期未偿还，该借款系用于诗篇公司的项目施工上，2017年4月其与王新博、诗篇公司法定代表人陈正然三方协商一致以签订认购协议方式将案涉房屋以房抵债。王新博述称，其曾为紫金公馆三号楼施工，诗篇公司拖欠其工程款。当时为了工程进度，其从朱怀亮处借款50万元，用于三号楼的工程建设。后来诗篇公司工程款仍没有及时拨，其欠朱怀亮的钱没办法还，于是其就找到诗篇公司的法定代表人陈正然协商解决关于朱怀亮的欠款问题。陈正然同意把案涉房产抵账给朱怀亮，算上利息大概抵了90万元。当时紫金公馆四号楼正处于建设期间，房屋达不到预售的程度。票据和售房合同书写的房价为160万元的原因是因为陈正然说房子盖好后，预售价在160万元，为了不影响其他房子的销售，就把房价书写为160万。陈正然说票据写高了有利于后期出售，可以提高房屋出售价钱。潘建波述称，2018年8月13日其和任文来一起从朱怀亮手里花95万购得案涉房产，当时朱怀亮持有加盖诗篇公司公章及法定代表人陈正然签字的认购协议书和收据。当时购买朱怀亮的房子时，其已了解后面2号楼、3号楼业主手中拿的也是这种收据，并没有正规备案商品房合同。购买房屋后，其和任文来对案涉房屋投资了30万元进行完善，包括内外墙粉刷、外墙保温、外墙真石漆、屋内保温、屋面防水、屋顶面铺瓦、院墙内外粉刷、排污管道等。2018年9月3日其和任文来将该房屋出售给贾宏瑞并按约定交付了案涉房产，贾宏瑞也按约定支付了房款，该买卖行为是合法有效的。关于案涉房产价格问题，因为此房屋是西峡的预留地，属于小产权。当时他们从朱怀亮手中购房时，主要是看朱怀亮手里有认购书和收据。且当时该别墅处于主体建好烂尾状态，因此其购买的时候房屋价款较低。贾宏瑞向一审法院起诉请求：1.依法确认贾宏瑞对位于西峡县××路与芳华路交汇处紫金公馆自西向东第10号别墅（房屋）具有物的所有权；2.依法停止对位于西峡县××路与芳华路交汇处紫金公馆自西向东第10号别墅的强制执行；3.本案的诉讼费由张丰雷、诗篇公司承担。一审法院认定事实：张丰雷与诗篇公司承揽合同纠纷一案，一审法院于2019年9月19日作出（2019）豫1323民初3330号民事判决书，判决诗篇公司在判决生效后十日内支付张丰雷欠款3651158.7元，并自2019年8月15日起至付清之日，按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率支付利息。案件受理费18005元由诗篇公司承担。该判决于2019年10月7日发生法律效力。2019年12月2日，一审法院依据张丰雷申请，对诗篇公司的位于紫金路与芳华路交汇处“紫金公馆”自西向东第10套别墅（以下简称案涉房屋）予以查封，期限三年。同日张贴查封公告。在张丰雷申请执行诗篇公司承揽合同纠纷一案执行过程中，贾宏瑞于2020年4月26日向一审法院提出了书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。一审法院于2020年5月9日作出（2020）豫1323执异17号执行裁定，认为诗篇公司建设的案涉房屋未依法登记，也未依法取得该宗土地的使用权，未办理建设工程规划许可、商品房预售许可手续。贾宏瑞提交的房屋买卖协议，即使在合法有效的情况下，也不发生物权设立、变动的效力。贾宏瑞所提供的证据，不足以证明其系案涉房屋的权利人，驳回了贾宏瑞的执行异议。贾宏瑞不服该裁定，于2020年5月26日向一审法院提起案外人执行异议之诉。案涉房屋由诗篇公司开发建设，第三人王新博是案涉房屋所在房地产项目紫金公馆的施工人之一，在施工过程中，王新博向第三人朱怀亮借款，王新博与朱怀亮之间是民间借贷关系。在第三人朱怀亮向王新博追要欠款过程中，王新博认为所欠借款是用于紫金公馆项目建设，诗篇公司应该还款。王新博与朱怀亮一起找到诗篇公司法定代表人陈正然。陈正然代表诗篇公司与朱怀亮于2017年4月27日签订了《紫金公馆项目住宅认购协议书》，协议约定紫金公馆第4幢10号三层房，计价1600000元。该协议甲方由诗篇公司盖章，陈正然签字，乙方由朱怀亮签字。签订协议同时，诗篇公司向朱怀亮出具了1600000元的收款收据，加盖诗篇公司印章。2018年8月13日，以朱怀亮为甲方，第三人潘建波、任文来为乙方，签订《房屋买卖协议》，将紫金公馆别墅自东向西第二套（自西向东第十套）作价950000元，卖给第三人潘建波、任文来。朱怀亮将原《紫金公馆项目住宅认购协议书》和收据交给了潘建波、任文来。2018年9月3日，以第三人潘建波、任文来为甲方，贾宏瑞为乙方，签订《房屋买卖协议》，将案涉房屋作价1450000元卖给了贾宏瑞，截止本案审理时，贾宏瑞已支付房款1300000元。贾宏瑞购买房屋后，与丈夫冯书强自2018年至2019年，对案涉房屋进行了装修，贾宏瑞现居住在案涉房屋。贾宏瑞向法院提交了西峡县不动产登记部门出具的个人房屋信息查询情况表，显示贾宏瑞、冯书强夫妇无登记房屋。庭审过程中，诗篇公司提出《紫金公馆项目住宅认购协议书》是民间借贷合同的担保，朱怀亮和王新博不予认可，认为陈正然在债务到期后，又明确表示房屋抵给朱怀亮。诗篇公司还提交了通告一份，证明贾宏瑞在装修房屋过程中，诗篇公司曾通知房屋有纠纷，不得装修，通告内容为：“通告（关于别墅擅自施工一事）未经开发公司同意，擅自施工，后果自负。”贾宏瑞否认收到了通告。张丰雷提交了诗篇公司将案涉房屋抵偿给张丰雷的协议书，证明诗篇公司和多名第三人之间的流转价格过低。朱怀亮提交了转账给第三人王新博的500000元转账凭证和借条，证明原民间借贷关系。紫金路与芳华路交汇处“紫金公馆”项目系诗篇公司利用西峡县五里桥镇五里桥村邹营组的预留地进行开发建设。诗篇公司对该宗土地未取得土地使用权登记，未办理建设工程规划许可、商品房预售许可手续。案涉房屋未进行房产初始登记。一审法院认为，贾宏瑞请求确认对案涉房屋享有所有权，请求确认的物权为不动产物权，不动产物权合法的公示方式是经依法登记。在没有进行产权登记的情况下，当事人请求确认权利之建筑是否认定违法或合法，应属于行政机关职权范围。本案所涉房屋建成达数年之久，不动产登记机关对建造的房屋不予登记，或者认为建造的房屋不具备登记条件，即为行政机关经过审查对建造房屋合法性的否定或认为该房屋进行登记有补充其他条件之必要，人民法院不能通过确认所有权归属等方式使违法建筑合法化。本案案涉房屋所在房地产项目，由诗篇公司开发建设，未取得用地审批、规划许可、建设施工许可，房地产开发属于事关公共利益事项，诗篇公司在未经政府许可情况下，开发房屋对外出售，其与第三人朱怀亮之间所签的《紫金公馆项目住宅认购协议书》，以及第三人朱怀亮与第三人潘建波、任文来之间所签、第三人与贾宏瑞所签的《房屋买卖协议》，在开发项目未经有关机关补办审批手续情况下，均难谓有效，买受方也不能依据协议取得物权。因此，贾宏瑞请求确认对案涉房屋享有所有权，法院不予支持。另一方面，案涉房屋所在房地产项目未取得行政许可审批，案涉房屋不能有序规范流转，是因为诗篇公司的不诚信经营造成。因为诗篇公司的不诚信经营，将案涉房屋抵债时随意变化，房屋流转时不能提供备案的房地产买卖合同，只以诗篇公司出具的认购协议书为凭，在没有取得1600000元房款情况下，给相对方出具足以导致他人相信的收款收据。在本案审理过程中，诗篇公司又认为案涉房屋应当执行抵偿申请执行人的债务。在房屋流转过程中，流转过程的第三人为了获取更多经济利益，也存在流转中，没有披露足够的信息给买受方的不诚信行为。但是，贾宏瑞不应当为这些不诚信行为承担后果，贾宏瑞是签订协议后的守约方，贾宏瑞支付了合理的对价，第三人提供了诗篇公司所签协议和收据，对房屋装修入住，是一种合理信赖，出卖方或开发公司未对贾宏瑞已支付房款和装修进行合理补偿前提下，不能依据无权处分或中间方违约取回房屋。但贾宏瑞在交易过程中，未对房屋能否登记和最终能否取得完整物权进行审查，后果应由贾宏瑞自行承担。在贾宏瑞与张丰雷的权利比较上，贾宏瑞支付合理对价，并对房屋装修后入住，在行政机关未对案涉房屋认定违法需拆除情况下，贾宏瑞对房屋有居住利益，居住是人生存的基本权利；张丰雷享有的是对诗篇公司的普通债权，在不能执行案涉房屋时，仍可继续执行诗篇公司财产实现债权，是经济来往过程中的交易风险。张丰雷若认为诗篇公司一房多卖，诗篇公司存在诈骗行为的，可以向公安机关报案。诗篇公司若认为朱怀亮未足额支付《紫金公馆项目住宅认购协议书》约定款项，或者朱怀亮无权处分诗篇公司财产造成其损失的，可以另行向朱怀亮主张权利。综上，一审法院认为，贾宏瑞支付合理对价，对房屋装修入住，对案涉房屋有居住利益，贾宏瑞请求停止对案涉房屋强制执行，一审法院予以支持。故根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行贾宏瑞居住的位于西峡县××路与芳华路交汇处紫金公馆自西向东第10号别墅。西峡县人民法院（2020）豫1323执异17号执行裁定书于判决生效时自动失效。二、驳回贾宏瑞的其他诉讼请求。本案受理费17850元，由贾宏瑞负担8925元，由河南诗篇房地产开发有限公司负担8925元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案是案外人贾宏瑞提起的案外人执行异议之诉纠纷，案件争议的焦点是案外人贾宏瑞对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。针对贾宏瑞对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合被执行人诗篇公司的责任财产范围，案外人贾宏瑞、申请执行人张丰雷及被执行人诗篇公司对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断，并结合本案的事实和证据，对一审法院适用法律和判决结果是否正确进行综合评述。一、案涉房屋不属于诗篇公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。王新博、朱怀亮与诗篇公司三方达成协议，约定诗篇公司将案涉房产抵偿给朱怀亮，用于折抵诗篇公司拖欠王新博的部分工程款，并于2017年4月27日签订了《紫金公馆项目住宅认购协议书》，该协议上有诗篇公司盖章及其法定代表人陈正然签字。朱怀亮与诗篇公司签订的《紫金公馆项目住宅认购协议书》性质上系以物抵债协议，诗篇公司以案涉房屋与他人抵债不违反法律规定，且该以物抵债协议已经履行完毕。诗篇公司作为案涉房屋的开发商，对案涉房屋不再享有任何法律上的实体权利。据此，案涉房屋已经脱离了诗篇公司责任财产范围。诗篇公司将案涉房屋通过以房抵债的方式交给朱怀亮的行为，虽然在客观上导致了其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损。诗篇公司已无权再用案涉房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。张丰雷作为诗篇公司债权人，原则上亦不能请求以该房屋抵偿诗篇公司所欠债务，除非张丰雷有证据证明诗篇公司与朱怀亮、王新博之间恶意串通或者有其他利害关系，影响了对诗篇公司责任财产范围的认定。二、贾宏瑞对案涉房屋享有的物权期待权与张丰雷的普通金钱债权相比，应予优先保护。贾宏瑞与潘建波、任文来之间签订的《房屋买卖协议》发生在案涉房屋被查封之前，且贾宏瑞支付了合理的对价，在案涉房屋被查封前已装修入住。在没有证据证明贾宏瑞存在恶意的情况下，贾宏瑞作为善意购买人，其对案涉房屋享有物权期待权。在贾宏瑞与张丰雷的权利比较上，贾宏瑞的请求权系针对案涉房屋的请求权，而张丰雷对诗篇公司享有的是普通金钱债权，并未指向特定的财产，在贾宏瑞已支付合理对价且合法占有案涉房屋的前提下，其所享有的物权期待权，也应当优于张丰雷的金钱债权。三、贾宏瑞对案涉房屋具有一定的居住权益，居住是人生存的基本权利，有优先保护的价值和意义。一审中，西峡县不动产登记服务中心于2020年7月14日出具的《个人房屋信息查询情况表》显示：冯书强、贾宏瑞夫妻名下经房管系统查询无房产登记记录。在没有证据证明贾宏瑞尚有其他可供居住房屋，且案涉房屋已被贾宏瑞实际用于自住的情况下，案涉房屋对贾宏瑞及其家人便具有了居住保障功能。故相对于张丰雷享有的普通金钱债权，贾宏瑞及其家人的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。四、关于贾宏瑞的诉讼请求是否应当支持的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中，贾宏瑞请求停止对案涉房屋的执行措施，本质上系要求不得执行案涉房屋，根据前述评析，该项请求符合法律规定，一审予以支持并无不当。关于贾宏瑞请求确认案涉房屋归其所有的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第二百一十一条的规定，“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，贾宏瑞不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，一审对该请求不予支持并无不当。综上所述，张丰雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17850元，由张丰雷负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年三月二十日法官助理向巧巧书记员陈玫夙