浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3870号 上诉人（原审原告）：应桂均，男，1974年8月9日出生，汉族，住兰溪市。 上诉人（原审原告）：应卫红，女，1975年4月14日出生，汉族，住兰溪市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：李萍，浙江振进律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：郑素芬，浙江振进律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：金华凯润置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城区东阳街975号第四层。统一社会信用代码：91330701MA28P80E05。 法定代表人：郭大宇，董事长。 委托诉讼代理人：张珉，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张林，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人应桂均、应卫红与上诉人金华凯润置业有限公司（以下简称凯润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初13586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人应桂均及应桂均、应卫红的共同委托诉讼代理人李萍，上诉人凯润公司的委托诉讼代理人张珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 应桂均、应卫红上诉请求：撤销一审判决，依法改判由凯润公司承担本案的层高测绘费6000元，损失鉴定费7556元。诉讼费由凯润公司承担。事实和理由：一审认定凯润公司对层高不符合约定的事实一直未予以否认，并认为相关的测绘费和损失鉴定费由应桂均、应卫红承担错误。1、应桂均、应卫红因购买金华天悦花园16幢08自行车库层高不足问题于2019年12月6日向一审法院起诉，并申请对案涉自行车库的层高进行测绘。在诉讼期间，凯润公司并不认可应桂均、应卫红所主张的层高不足的事实，实地测量时凯润公司仍然否认层高不足的事实。嗣后，经法院允许并于2020年3月3日通过摇号确定了测绘机构，2020年3月13日浙江有色测绘院有限公司作出了测绘报告，证实凯润公司所出售的案涉自行车库层高不足的违约事实。测绘报告作出后，凯润公司才认可层高不足的事实。因此所产生的测绘费系应桂均、应卫红为证明相关的事实所支出的合理费用，应当由违约方即凯润公司承担。2、关于损失鉴定费用也应由凯润公司承担。应桂均、应卫红为证明实际的损失金额，向一审法院申请鉴定，一审法院予以准许，在这期间凯润公司并未提出任何异议，也未提出要求参照另案的鉴定结果。同时，一审法院也未对此向应桂均、应卫红进行释明。应桂均、应卫红为确定损失金额进行鉴定，支付的鉴定费用系案件实际需要，是由凯润公司的违约行为造成，应由凯润公司承担。 凯润公司辩称，应桂均、应卫红要求我公司承担测绘费和评估费没有法律依据。我方在多个案子中都认可了另案的测绘和评估结果作为参考，应桂均、应卫红自己要求重新去鉴定评估是扩大的损失，应由其自己承担。请求驳回应桂均、应卫红的上诉。 凯润公司上诉请求：撤销一审判决，改判凯润公司在自行车库总价20%的损失比例（即162598.4元）承担赔偿责任，并驳回应桂均、应卫红的其他诉讼请求。本案一审诉讼费用由凯润公司与应桂均、应卫红合理分担，二审诉讼费用由应桂均、应卫红承担。事实和理由：一、一审参照案件评估报告确定23.44%的损失比例显属不当，即便认定凯润公司存在违约行为，一审判决凯润公司按190587元（自行车库购买价的23.44%）支付赔偿款，明显过高，有失公平。应综合考量全案，以类似案件达成和解协议的标准即按自行车库购买价的20%比例确定赔付金额。1、案件中评估公司出具的损失评估，该结果仅可作为参考，不应直接作为本案定案依据。在确定赔偿金额时，应当充分考虑凯润公司在合同履行过程中的过错程度、双方约定的合同价款、涉案房屋的销售价款、类似案件的处理等各种因素，确定凯润公司应承担的赔付比例。评估报告中190587元为房屋总体价值减损，非自行车库的直接价值减损，一审抛开其他因素认定按190587元确定损失缺乏事实和法律依据。2、凯润公司在自行车库定价之时已经充分考虑到了层高不同而产生的价格差异，作出了定价上的调整。本案涉及的中叠地下自行车库，因层高存在部分6米、部分4.2米的实际情况，在销售时价格差异已经客观存在（本案中叠自行车库单价为13227元，对应的下叠自行车库单价约为26040元），对于此价格差异凯润公司在销售过程中并未有任何隐瞒，应桂均、应卫红在购买时明知且认可。3、凯润公司在本案中并无主观过错，导致本案的发生实为失误导致。凯润公司在与应桂均、应卫红签订《商品房买卖合同》时，因案涉楼盘大部分自行车库层高均为6米的情况下，6米层高已经被网签合同的数据锁定，自动生成地下自行车库层高6米，凯润公司客观上无法对具体不同区域的自行车库层高进行修改。本案涉及的地下自行车库价款就是合同约定的812992元，主观上凯润公司并无以此获得额外利益的故意。4、应桂均、应卫红购买的系地下自行车库，其层高设计符合《住宅建筑规范》规定的国家标准，且已通过相关主管部门的验收审查，并无使用上的障碍，并未直按导致使用价值上的损失。故一审直接以190587元作为本案的赔付缺乏依据。二、本案为违约赔偿之诉，非金钱给付之诉，其赔偿数额应为实际造成的损失而不能等同于多支付的价款。一审法院“按银行支付按揭贷款利率标准主张利息损失”缺乏事实和法律依据，且不当的加重了凯润公司的违约责任。三、包括本案在内的系列案件中，多起已按自行车库购买价20%进行补偿的方案达成调解并实际履行，一审法院未以此作为参考而径直作出判决，不利于纠纷的解决。 应桂均、应卫红辩称，一、一审根据估报告确定的23.44%损失比例计算违约损失金额正确，认定事实清楚，适用法律正确。1、应桂均、应卫红起诉时就申请了对自行车库进行测绘，该案是批量案件中的首个测绘案件，经一审法院准许后进行测绘，在进行测绘时，凯润公司并未就实际层高进行认可，系经过测绘才明确了与实际层高不符的事实，应卫红、应桂均是按照测绘结果要求凯润公司支持双倍损失。经法院释明直接按照损失来确定违约损失的金额应桂均、应卫红也同意了，经过一审法院准许后对损失进行评估，该评估报告客观反映了因层高不足而造成的自行车库价值的减少。2、下叠的地下自行车库与本案所涉的中叠地下自行车库无论价格是否存在差异，与本案没有任何关系。双方所签订的商品房买卖合同所约定的自行车库的层高明确，凯润公司在销售时宣传和展示的均是6米层高的自行车库，无论事先的销售宣传还是事后的签订合同等双方均明确对自行车库的层高的约定均为6米。如若凯润公司所陈述的在定价销售时就明知中叠的地下自行车的层高不足，在销售时和之后签订的商品房买卖合同中应明确告知，不应以6米超高地下自行车库可隔成二层使用等作为卖点吸引消费者，其行为已严重侵害消费者权益。3、本案因凯润公司的违约行为造成，按照凯润公司在一审中所提供的设计图纸可以体现中叠自行车库的层高在设计时不足6米，但是凯润公司隐瞒如此重要的信息，在销售时未进行告知，广告宣传中以此作为售房的卖点吸引大量的购房户。备案合同中所记载的层高与之前凯润公司的销售所陈述内容一致，不存在数据锁定无法修改的情形。且开发商在整个售房过程中占据主动地位，完全可以通过其他形式进行明确。但一直到交房为止，凯润公司始终未提及自行车库高度存在差异问题。4、按照双方所签订的商品房买卖合同，应桂均、应卫红所购买的地下自行车库的层高为6米，无论实际层高是否符合设计标准，已经违反了双方的合同约定，其违约行为直接造成了所购房产的价值减损。二、一审法院以违约金损失190587元为基数计算利息损失完全正确。三、虽然与本案相类似的案件有部分通过调解方式进行履行，凯润公司主张以20%调解补偿方案作为判案依据的理由不能成立。调解方式履行的案件系在评估损失鉴定报告未作出之前进行的调解，调解方案系双方自愿处分权利义务的行为，不能作为判案的依据。综上，请求驳回凯润公司的上诉。 应桂均、应卫红向一审法院起诉请求：1、依法判令凯润公司赔偿应桂均、应卫红层高减少造成损失190587元及利息损失（利息以190587元为基数，按年利率6%赔偿从2018年4月28日起至实际支付之日止）。2、依法判令凯润公司在天悦花园16幢4单元301室房产内浇筑室内楼梯。3、由凯润公司承担本案的诉讼费用、保全费、鉴定费（房地产评估费、测绘费）由凯润公司承担。 一审法院认定事实：凯润公司在新闻媒体及单页宣传册上宣传其开发的位于金华市××路××花园××房产叠墅拥有露台，复式挑高，宽阔阳台设计等优势，中叠超高地下室，双层设计，6米超高层高，多重超值空间等内容。2018年6月1日，应桂均、应卫红购买了天悦花园16幢4单元301室房产并签订《商品房买卖合同》，商品房买卖合同第三条商品房的基本情况记载，其中16幢4单元301室的层高3米，建筑面积127.37元；16幢08自行车库（即为宣传单中的中叠地下室）的层高为6米，建筑面积61.46平方米，涉案房产16幢4单元301室的价款按套计价2000000元，16幢08自行车库按套计价812992元，合计房款2812992元。应桂均、应卫红于2018年4月28日分两次付清了总房款。凯润公司未浇筑案涉房屋中叠一、二层（实际楼层为3—4楼）两层之间的楼梯。2019年9月30日，凯润公司通知应桂均、应卫红办理涉案房产的交付手续，应桂均、应卫红在对涉案房屋进行验收时发现涉案房屋的自行车库层高不符合合同第三条约定的层高，故未如期收房，并向凯润公司书面提出关于层高不符合同约定的联名催告书。另查明，应桂均、应卫红因层高不符合合同约定的损失经鉴定为190587元。 一审法院认为，双方所签订的《商品房买卖合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，双方意思表示真实，确认其法律效力。双方均应按约履行。凯润公司无法向应桂均、应卫红交付与合同约定层高相符的自行车库，已构成违约，应承担相应责任。应桂均、应卫红要求其赔偿损失并无不当，根据鉴定的损失结果予以支持。应桂均、应卫红于2018年4月28日支付了房款，故利息损失可以相应的多支付的房款为本金从该日开始计算。合同并无约定浇筑楼梯，故不予支持。凯润公司对层高不符合约定的事实一直未予否认，对相应的损失也认可其他相关类似案件的鉴定结果，故相关的测绘费用和鉴定费用由应桂均、应卫红自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、金华凯润置业有限公司于判决生效后七日内赔偿应桂均、应卫红层高违约损失190587元及利息损失（利息以房款190587元为基数从2018年4月28日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至实际履行之日止）；二、驳回应桂均、应卫红其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2056元、保全费3035元，合计5091元，均由金华凯润置业有限公司负担，限于判决生效之日起七日内交纳。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。 另查明，应桂均、应卫红支付层高测绘费6000元，损失鉴定费7556元，共计13556元。 本院认为，本案二审争议焦点：一是原审以自行车库总价的23.44%作为损失赔付判决依据是否合理；二是原审法院按照银行按揭贷款利率标准计算利息损失能否成立；三、层高测绘费、损失鉴定费由应桂均、应卫红自行承担是否合理。 关于争点一，涉案房屋的地下自行车库的层高与合同约定的6米不符，凯润公司在制作的宣传材料及实际销售过程中，均未对购房户作出提示说明的事实清楚。一审法院根据应桂均、应卫红的申请，依法委托评估机构对案涉地下自行车库因层高不足造成整套房屋价值损失进行司法鉴定，金华市正大房地产估价师事务所有限公司作出金正大估（2020）第WC3-0702号评估报告，确定相应自行车库因层高不足而造成的损失为190587元。在凯润公司并无反驳证据予以推翻该鉴定结论的情况下，原审按照鉴定结论计算应桂均、应卫红的损失为190587元，并无不当。凯润公司所提应以自行车库总价的20%作为损失赔付依据的上诉理由不能成立。 关于争点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案为违约赔偿之诉，非金钱给付之诉，应桂均、应卫红所购买的自行车库因层高不足对其造成的损失在争点一中已作出认定。至于其购买房屋时以按揭贷款的方式支付购房款，在合同继续履行的前提下，其办理按揭贷款的目的性并未丧失，根据违约损害赔偿的填平原则，应桂均、应卫红在获得房屋市场价值损失赔偿后，其权利已得到保护。据此，本院对利息损失的主张不予支持。 三、关于争点三，本案层高测绘及损失鉴定均系法院根据应桂均、应卫红的申请，委托相关机构作出，并作为本案确定损失的依据，且在系列案件中作为参考。由此产生的层高测绘费、损失鉴定费系确定损失的必要费用，故应由凯润公司承担。应桂均、应卫红的上诉理由成立。 综上所述，应桂均、应卫红、凯润公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审认定的事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初13586号民事判决； 二、金华凯润置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿应桂均、应卫红因自行车库层高不足造成的房屋损失190587元； 三、驳回应桂均、应卫红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2056元，保全费3035元，合计5091元，由金华凯润置业有限公司负担4879元，应桂均、应卫红负担212元，层高测绘费、损失鉴定费，共计13556元，由金华凯润置业有限公司负担；二审案件受理费1375元，由金华凯润置业有限公司负担951元，应桂均、应卫红负担424元。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐肖闻 审 判 员 胡玲玲 审 判 员 陈旻尔 二〇二一年三月十七日 代书记员 董亚光