江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终324号上诉人（原审被告）：南通帝冠置业有限公司，住所地南通市崇川区瑞景广场4幢201室。法定代表人：沈丽华，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：蔡佳，男，1982年1月22日生，××族，住南通市崇川区。被上诉人（原审原告）：邹培培，女，1984年9月30日生，××族，住南通市崇川区。上诉人南通帝冠置业有限公司（以下简称帝冠公司）因与被上诉人蔡佳、邹培培房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初7128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。帝冠公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审的诉讼费用由蔡佳、邹培培承担。事实与理由：1.我公司迟延交付房屋是南通四建集团有限公司（以下简称南通四建）拒绝配合办理房屋竣工验收手续所致。我公司在履行合同中并无违约的恶意，亦无过错，甚至因南通四建的违约行为遭受巨大的经济损失。一审法院应当考虑我公司履行不能的客观背景，依法兼顾当事人的过错程度等因素，判决我公司承担全部违约金违反公平原则。2.一审判决的违约金严重超过了蔡佳、邹培培的实际损失，应当参照同地段同类房屋的租金标准予以减少。根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，参照同地段同类房屋租金标准确定，不得超过实际损失的1.3倍。根据南通酬勤联合会计师事务所的鉴定评估意见，蔡佳、邹培培的实际损失仅在1.5万元至3万元之间，依据银行同期贷款利率另行上浮1.3倍计算，我公司也只应赔偿5万元至8万元。一审判决结果显著超过实际损失的十多倍，违反了法律规定，请求二审法院予以减少。蔡佳、邹培培未作答辩。蔡佳、邹培培向一审法院起诉请求：1.判令帝冠公司支付自2018年1月1日至2018年10月25日止的违约金238281.32元；2.判令帝冠公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月6日，蔡佳、邹培培（买受人）与帝冠公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：蔡佳、邹培培向帝冠公司（出卖人）购买××花苑××幢××层××号房屋，房屋建筑面积100.41平方米，单价每平方米15934.67元，总价款为1600000元。合同第九条商品房交付条件为该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人已付清该商品房全部价款。第十一条交付时间和手续为（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条出卖人逾期交房的违约责任约定，除不可抗力外，出卖人如未按照本合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率)的违约金。附件11《补充协议》约定：第六条对主合同第十一条（交付时间和手续）的补充约定，1.若发生不可抗力或以下情况时，出卖人可以据实延期交房：（1）施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等禁令及市政规划、基础设施、配套要求有所更改；（2）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；（3）本项目周边其他企业、部门、个人、机关原因，导致本项目不具备竣工交付条件…第七条对主合同第十二条（逾期交付责任）的补充约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按照合同第十二条约定，对买受人进行违约补偿，均以买受人已交付房价款总额为基础，无息支付买受人相应的违约金。此外，合同及补充协议还就买受人逾期付款责任、房屋登记、面积差异处理等事项进行了约定。合同签订后，蔡佳、邹培培于2017年年底之前付清购房款，帝冠公司于2019年10月22日向蔡佳、邹培培出具金额为1599203.48元的购房增值税发票。另据一审法院（2018）苏0602民初1692号生效民事判决书查明，2018年10月22日，帝冠公司发出《交房告知函》，通知业主于当月25日至28日前往指定地点办理房屋交接手续。当月24日，南通市行政审批局就案涉房地产项目向帝冠公司颁发了竣工验收备案证明。2018年10月25日，南通市房产管理测绘部门对城山隐花苑1-16幢出具《房屋面积测算技术报告》。一审法院认为，蔡佳、邹培培与帝冠公司签订的《商品房买卖合同》（含附件补充协议）是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。双方在合同中约定如帝冠公司逾期交房按全部房价款日万分之五计算违约金，该约定不违反法律和行政法规的强制性规定，亦合法有效，对双方均有约束力。针对帝冠公司的抗辩，法院认为：一、帝冠公司抗辩案涉项目因施工过程中遇到异常困难导致其延期交房，但其未提交充分证据予以佐证，故法院难以采信。二、帝冠公司抗辩案涉项目延期交房系项目总承包方的原因导致，根据合同相对性原则，案涉合同相对方是蔡佳、邹培培与帝冠公司，即使存在帝冠公司所述情形，帝冠公司与施工方之间的纠纷与本案无关，不能成为其免责抗辩的法定理由，故不予采纳。三、帝冠公司抗辩违约金过高，法院应按照同类地段、同类房屋、同类面积租金的标准调整违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是商品房买卖合同中未约定违约金数额及损失赔偿计算方法时违约金或损失赔偿额的确定方法，不适用于本案双方有明确合法的违约金计算条款的情形；该司法解释第十六条所规定的违约金是否过高的情形，所涉损失亦不仅仅是指房租损失或者贷款利息损失，帝冠公司对违约金过高的主张承担举证责任，其以房租作为确定损失的标准不能成立。本案中，帝冠公司直至2018年10月25日才取得合同约定的有关文件，故可认定案涉房屋符合交房条件的时间节点为2018年10月25日。该日期已经构成迟延违约，蔡佳、邹培培主张要求帝冠公司支付自2018年1月1日至2018年10月25日止的违约金238281.32元未违反法律规定（1599203.48元×0.0005×298天），法院依法予以照准。综上，一审法院判决：帝冠公司于判决生效之日起十日内支付蔡佳、邹培培逾期交房违约金238281.32元等。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。帝冠公司未能按约在2017年12月31日前交付房屋，属于迟延履行，应当承担违约责任。帝冠公司上诉所称迟延交付房屋的责任在于南通四建，该主张既未有明确的事实依据，也不属于法律规定或者合同约定的免责事由。根据合同相对性，帝冠公司与南通四建之间的纠纷与本案无关。故对于帝冠公司的该上诉理由，本院不予支持。至于帝冠公司认为合同约定的违约金过高应予调整，其未能提供证据证明，且案涉合同文本由帝冠公司设计提供，足以说明其认可其中的违约金条款，其要求调整亦有违诚信，本院不予采纳。综上，帝冠公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4874元，由上诉人南通帝冠置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱艳审 判 员 杨盛审 判 员 胡皓二〇二一年三月十日法官助理 钱荣书 记 员 刘杰