大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0212民初288号原告：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1号。法定代表人：崔洋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘善吉，男，1993年11月22日出生，汉族，系该公司员工，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日出生，汉族，系该公司员工，住大连市沙河口区。被告：韩立冰，女，1976年10月31日出生，汉族，住大连市西岗区。原告大连鑫晟物业管理有限公司与被告韩立冰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鑫晟物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘善吉、被告韩立冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连鑫晟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业管理服务费1913元（自2019年1月1日至2020年12月31日止）及违约金574元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年7月8日，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告大连鑫晟物业管理有限公司签订了《大连市前期物业管理服务协议》，合同约定由原告向小区提供物业服务，被告自2019年1月1日起至2020年12月31日止拖欠物业服务费。虽经原告多次催收物业费均无结果。原告按合同约定忠实地履行了自己的义务，被告享受了原告提供的物业服务，却并没有按约定向原告缴纳物业服务费，截至原告诉讼时，被告也没有采取任何行动履行义务，至今仍没有支付拖欠的物业服务费，已构成违约，其行为已经影响到了原告正常的经营秩序，给原告造成了经济损失。原告为维护当事人合法权益，现诉至法院。韩立冰辩称，不同意原告的诉请。从未收到原告电话催费通知，自2019年10月房屋无人居住。不交物业费是有原因的，前几年我一直按约交费，但原告却未按约履行义务，没有尽到物业服务，有的服务有瑕疵，小区垃圾遍地，无人管理，草坪无人清理，无人锄草；2018年消防未检，且消防栓里什么也没有，物业说被业主偷了，开发商交给物业时就没有，这些问题我们都去查询过，且已给物业下发了整改通知书，但物业还是没有整改，后来我们打了投诉电话。2020年4月保安亭发生火灾，无人，是我们业主救的火，灭火器一个根本不够用。小区值班室无安保人员，外人随意进出。小区内无监控。路面破损严重，物业一直未修复。小区内违建较多，物业不管，我们也跟物业和保安说了，但无人管，小区一楼业主盖阳光房，花园挖成菜地。2015年因大风把树都刮倒，后来死了，2019年11月5日小区内进入了一辆工程车把树撞歪了，小区内有人看见了，让物业把树扶起来，但物业没有扶，没有进行管理，导致树死了，通过这个事发现物业根本不作为，没有处理小区内的绿化。物业现在只收钱不干活。经审理查明，2008年7月11日，案涉小区的建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告大连鑫晟物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定委托原告为案涉小区“美林西岸”提供前期物业管理服务。该《前期物业管理委托合同》对物业基本情况，委托管理事项，委托管理期限，双方权利和义务，物业管理服务质量及标准，前期物业管理服务费用及相关费用、法律责任等内容进行了约定。该合同第七条约定：（受委托方）负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。第九条约定：委托管理期限自2008年6月30日起，至该小区成立业主委员会选聘新物业管理公司止。第十三条物业管理服务费：已交付使用物业管理服务费，由受委托方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取：1.高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯费），多层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元，小高层住宅房屋建筑面积为每月每平方米1.20元（含电梯费），非住宅房屋面积每月每平方米1.30元。2.未办理入住房屋的物业费，委托人按住宅建筑面积每月每平方米1.00元，非住宅房屋面积每月每平方米1.30元，向受委托方交纳，受委托方每月核算具体数额呈报委托方，委托方于次月3日前支付给受委托方。3.合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，受委托方按调整标准向委托方、物业产权人、使用人收取。4.物业前期开办费用10万元由受委托方列表采购。费用委托方先期垫付给受委托方、受委托方分三年列支返还此项费用。5.如需提前进场，委托方须向受委托方支付相应的人工及各项费用，金额以实际发生费用为准。第十五条约定：保修期满后发生的房屋公共部位、公共设施、共用设施的维修养护更新费用，实行维修基金制度，已设立维修基金的物业，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》及其配套文件执行，未设立维修基金的物业发生维修，养护更新费用由委托方和物业产权人按各自应分担的实际费用向受委托方支付。2008年7月23日，案涉小区建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司（甲方）与被告韩立冰（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》。该协议对双方的权利和义务，甲方委托物业管理企业向乙方提供的物业管理服务内容，物业管理企业的服务标准，物业管理服务费用，物业费公示，物业服务企业公共设施收益分配，保险，其他约定事项，违约责任，争议解决方式等内容进行了约定。该协议明确物业类型为住宅，物业管理服务费用条款中写明住宅按建筑面积每月每平方米0.8元交纳。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金或向人民法院起诉。被告系旅顺口区开发区海霞街业主，房屋建筑面积99.62平方米，该房屋位于“美林西岸”小区，该小区未成立业主委员会。原告主张被告自2019年1月1日起至2020年12月31日止共拖欠物业费1913元（99.62平方米×0.8元/平方米/月×24个月）。被告以民意网截图7张及截图照片1张、收据复印件1张、打电话截图2张、照片23张（无原始载体，拍摄时间不详）、物业张贴的公告函照片一张、《大连市前期物业管理服务协议》复印件一份为凭主张原告未履行合同约定义务，小区存在消防、绿化、私搭乱建、地面破损、房屋漏雨、只有48%的业主交费、大部分人不交、交费收据收缴单位名称与印章不符等问题，其依此为由拒绝交纳物业费用。上述事实，有《前期物业管理委托合同》、《大连市前期物业管理服务协议》、房屋信息查询卡等证据及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告韩立冰在实际接受原告大连鑫晟物业管理有限公司物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。又因双方当事人对物业费标准及欠缴时间并无争议，故对原告要求被告补交自2019年1月1日起至2020年12月31日止拖欠的物业费1913元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金574元一节，因案涉《大连市前期物业管理服务协议》中虽对违约金作出了明确的约定，但为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩因原告未履行合同约定义务而其拒绝交费一节，因物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面，是由已交费业主所交纳的物业服务费所维系，即便原告提供服务时存有瑕疵,也无法否定其已实际为案涉小区提供多项服务的事实，若被告认为原告的服务需要改进,应当以合理的方式提出建议，若其认为自身权益受到侵害，应当以合法的方式寻求救济，而其选择违反合同约定，拒绝缴纳物业费的方式进行对抗并不妥当，此行为必然有损其他已交费业主的利益。且物业服务与有形商品有重大区别,即便服务相同,不同服务对象的感受也可能不一样,故被告此项抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。综上，原告部分诉讼请求本院予以支持，被告抗辩意见本院不予采纳。原、被告之间应相互理解，相互配合，共同建立、治理和维护良好的小区环境。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，尽职尽责地履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，让业主感受到物业费的支付价有所值。作为接受物业管理服务的业主，应当考虑到已交费业主的共同利益，在发现问题时及时通过正当渠道向物业公司提出合理化建议，共同协助物业公司提高小区服务质量。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告韩立冰于本判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费1913元；二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后为25元，由被告韩立冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 郑 珺二〇二一年三月十日书记员 刘艳娜附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。