安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0102民初577号 原告：安徽双锦物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市金寨路。 法定代表人：钱明泉，该公司总经理。 被告：葛选，男，1979年12月27日出生，汉族，住安徽省合肥市。 原告安徽双锦物业管理有限公司（以下简称“双锦物业公司”）与被告葛选物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双锦物业公司的委托诉讼代理人钱明泉、被告葛选均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告双锦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠安粮双景佳苑6#303室房屋物业费7894元，已产生的违约金1666元，计9560元；2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2012年5月31日，深圳长城物业公司合同到期退出安粮双景佳苑小区前期物业管理服务。在主管部门备案后,建设单位安徽国合置业有限公司、合肥正立达房地产开发有限公司与原告签订了《安粮双景佳苑住宅小区前期物业服务合同》(下称《合同》),被告所在的安粮双景佳苑6#楼302室接受了原告提供的物业管理服务。按照《合同》第20条、45条之约定，安粮双景佳苑小区物业服务费按一费制收取为1.44元/平方米/月，合同期限自2012年6月1日起至本项目业委会与其所选聘的新的物业服务企业正式进驻时止。根据《合肥晚报》公告及物价部门备 案的《服务价格登记证》确认了原告对安粮双景佳苑小区物业费的一费制收费标准为1.21元/平方米/月。同时,《合同》第43条约定了业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的,应按从逾期之日起每日按同期银行利息标准向乙方支付违约金。2019年11月6日,新站区安粮双景佳苑小区第一届业主委员会发布《关于安粮双景佳苑小区物业费的告知书》,该告知书载明了安徽双锦物业管理有限公司于2019年11月30日正式离场,未交物业费的业主,请积极缴纳各项费用。原告按约提供了物业管理服务,但被告拖欠原告2012年6月1日至2019年11月30日安粮双景佳苑6#楼303室房屋物业费7894元，暂计算到2020年6月1日,已产生违约金1666元，上述费用合计9560元。经原告多次催要，被告至今未交纳，现原告为维护合法权益,彰显公正公义,特依法诉讼，望判若诉请。 被告葛选辩称：安粮双景佳苑小区开发商是分几期进行开发销售的，本人是第一期购买的该房产。后期开发商与买房人合同约定的物业服务企业不一样。本人于2007年11月与开发商国合（合肥）置业有限公司签订安粮双景佳苑6-303室购房合同和补充协议，并在合肥市房地产管理局审核备案。该购房合同和补充协议第九条约定：买受人同意，双方明确在小区成立业主委员会成立并聘请物业服务企业之前，本物业由深圳长城物业管理股份有限公司负责提供服务，业主委员会成立后，可续聘或另选聘物业服务企业。物业管理费标准（按月，以物价部门的核定为准），高层、小高层住宅1.05元/平方米。本人2009年9月办理入户手续，并向深圳长城物业管理股份有限公司按1.05元/平方米的标准缴纳物业服务费用。而2010年6月1日注册成立的安粮地产物业管理有限公司以及安徽双锦物业管理有限公司与本人都无合同关系。原告提供的2012年4月9日安徽国合置业有限公司、合肥正立达房地产开发有限公司关于双景佳苑项目物业管理相关情况的报告以及政府相关部门的备案是政府行政部门为了管理需要而进行的登记而已，不能作为物业合同要求第三方（本人）承担支付钱款的义务。即使2018年筹备业主大会而起草的业主大会筹备会议公示提到业主委员会成立前可由居委会和街道代行业主委员会职责，那只能授权居委会或街道在2018年该公示结束后可以代为行使权利，为安粮双景佳苑小区招聘物业服务企业。而物业服务合同内容涵盖面非常广，根据相关法律，物业服务合同应该以书面形式签订正式物业服务合同。故本人对这样的证据，不认可。原告提供的2012年5月份签订的安粮双景佳苑小区前期物业服务合同是安徽国合置业有限公司、合肥正立达房地产开发有限公司与安徽安粮地产物业管理有限公司签订的，本人不知情，开发商也没有和本人联系，更没有得到本人的同意和签字。因此他们的合同不能作为要求第三方（本人）承担支付钱款的义务。原告提供的2015年10月1日公示、2015年11月21日公示、2016年1月12日公示、2016年2月4日公示、2017年9月13日公示、2019年4月24日公示和2020年1月12日重要通知，其出具单位均为安粮双景佳苑物业服务中心，不是原告。原告提供的2019年9月12日缴费通知单、2019年6月19日缴费通知单、2019年11月30日缴费通知单出具单位为安徽安粮地产物业管理有限公司，该公司名称2019年继续使用已经不具有法律效力，且无盖章。原告提供的瑶海区人民法院（2018）皖0102民初8992号民事判决书，该案与本案有本质区别。安粮双景佳苑小区管理混乱。消防设施、住宅配电房配电设备、电梯长年无人维护、保养，车辆乱停，垃圾堆放多年无人清理。 本院经审理认定事实如下：深圳长城物业公司系案涉小区开发单位安徽国合置业有限公司、合肥正立达房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，其于2012年5月31日退出案涉小区管理后，安徽国合置业有限公司、合肥正立达房地产开发有限公司经合肥市瑶海区方庙街道瑶东社区居民委员会、合肥瑶海区物业管理办公室同意，委托安徽安粮地产物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务。2012年5月31日，安徽国合置业有限公司（甲方）、合肥正立达房地产开发有限公司（甲方）与安徽安粮地产物业管理有限公司（乙方）签订《安粮双景佳苑住宅小区前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对安粮双景佳苑住宅小区提供前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括：物业共用部位的养护和管理；公用设施设备的维修、养护、管理和运行；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；交通与车辆停放秩序管理；公共秩序维护等；物业服务费由业主按其拥有的建筑面积缴纳，住宅按1.44元/平方米/月（按照一费制收取，公摊能耗费不再另行收取）；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费等代收代缴费服务，收费标准执行政府规定；业主应于本物业正式通知交付之日起缴纳物业服务费用；物业服务费用按每季度交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月5日前履行交纳义务；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起每日按同期银行利息标准向乙方支付违约金；本合同期限：自本合同签订之日起至本项目业主委员会与其选聘的新的物业服务企业正式进驻时止。上述合同签订后，原告依约提供了物业服务至2019年11月30日。被告葛选系合肥市颍河路双景佳苑6栋303室业主（房屋面积72.49平方米），因葛选欠交2012年6月1日至2019年11月30日期间的物业费，双锦物业公司催要未果，遂起诉至法院。 另查，安徽安粮地产物业管理有限公司于2015年6月25日更名为安徽双锦物业管理有限公司。 以上事实有双锦物业公司提交的营业执照、业主登记表、关于双景佳苑项目物业管理相关情况的报告、《安粮双景佳苑住宅小区前期物业服务合同》、服务价格登记证复印件，葛选提交的《商品房买卖合同》、补充协议等证据以及到庭当事人当庭陈述载卷佐证。 本院认为：《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。故安粮双景佳苑住宅小区在未成立业主委员会之前，原告双锦物业公司提供与开发商安徽国合置业有限公司、合肥正立达房地产开发有限公司签订的《安粮双景佳苑住宅小区前期物业管理服务合同》，已经报相关主管部门批准同意，应为合法有效。被告葛选系合肥市颍河路双景佳苑6栋303室业主（房屋面积72.49平方米），其应受该合同约束。原告已按双方合同约定履行了提供物业服务的合同义务，被告葛选应支付相应的物业费。现双锦物业公司主张被告葛选欠交2012年6月1日至2019年11月30日期间的物业费，葛选对此无异议，本院予以确认。关于物业费标准，双锦物业公司依据价格服务登记证主张按1.21元/㎡/月计算，未超出合同约定及法律规定，故物业服务费计算为7894元（1.21元/㎡/月×72.49㎡×90个月），但结合被告陈述以及本院在审理涉及该小区其它物业服务合同纠纷案件中其他业主所举证据反映的情况，原告提供的物业服务存在瑕疵，对原告主张的物业费本院支持90%，为7104.6元（7894元×90%），对原告主张的违约金本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告葛选于本判决生效后十日内支付原告安徽双锦物业管理有限公司2012年6月1日至2019年11月30日期间的物业费7104.6元； 二、驳回原告安徽双锦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告葛选负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  周燕平 二〇二一年三月二十六日 法官助理朱敏 书记员陶一茹 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及 相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。