江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终611号上诉人（原审原告）：葛兆梅，女，1971年6月5日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：赵永福，男，1949年8月24日生，汉族，住徐州市泉山区。原审第三人：徐州市泉山区阿雅百货店，住所地徐州市泉山区醒狮小区二期2号6单元102室。经营者：李银花，女，1976年10月9日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李孝军，男，1978年8月10日生，汉族，住徐州市鼓楼区。原审第三人：马美荣，女，1954年3月23日生，汉族，住徐州市泉山区。原审第三人：单中，男，1970年1月10日生，汉族，住徐州市鼓楼区。上诉人葛兆梅因与被上诉人赵永福、原审第三人徐州市泉山区阿雅百货店（以下简称阿雅百货店）、原审第三人马美荣、原审第三人单中房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人葛兆梅、被上诉人赵永福、原审第三人阿雅百货店的委托诉讼代理人李孝军、原审第三人马美荣、原审第三人单中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。葛兆梅上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人协助办理过户手续或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院部分事实认定不清。1、错误认定的事实。一审判决书关于‘2000年3月1日，赵永福作为甲方(出租方)与第三人单中作为承租方…其将案涉房屋“出租几十年了”’事实认定错误。一审判决书关于“赵永福认可……未将出售案涉房屋的事情告知承租人”事实认定错误。一审在未查明被上诉人与原审第三人王美荣为夫妻关系以及结婚登记时间的前提下，错误认定案涉房屋为夫妻共同财产。2、一审法院遗漏认定的事实。一审遗漏认定原审第三人单中租赁的房屋属于违章建筑的事实，遗漏认定原审第三人马美荣是否有出卖房屋合意的事实，遗漏认定原审第三人马美荣是否知晓交付房证的事实，遗漏认定原审第三人马美容是否采取阻拦或其他措施阻止交付房产证、土地证的事实，遗漏认定涉案房屋为房改房的事实。3、一审法院基于原审第三人伪造的证据认定租赁的相关事实明显事实认定错误。原审第三人并非是涉案房屋的承租人，不存在认定原审第三人单中是否知晓房屋买卖事实的基础。即使存在认定原审第三人单中为案涉房屋承租人的可能性，原审第三人单中承租的是违章建筑，与本案诉争的房屋无关联性。原审第三人王美荣在被上诉人卖房之前有合意、知晓房屋交易的事实、客观上未采取阻止交易的措施。根据经验法则，马美荣同意出售房屋的意思表示十分明确。根据上诉人提交的《房地产买卖契约(房改优惠)》，能够认定涉案房屋的性质为房改房。二、法律适用问题。1、一审错误适用法律认定案涉房屋为被上诉人与马美荣的共同财产。案涉房屋的性质为房改房，按照房改房的政策，房改房是根据职工的职务、工龄等因素综合考虑而分配给职工的福利。按房政策出售，是对职工多年实行低工资制度的福利性补偿，按成本价售房给职工，相当于将多年积累的工资差额一次性地补发给职工。因此，对于购房前结婚的人来说，此房实际上是用购房一方婚前工资购买的婚前财产。故，即使被上诉人取得案涉房产的时间在婚姻存续期间，案涉房产也属于被上诉人的个人财产。2、错误认定被上诉人将案涉房屋出售给上诉人的行为系无权处分。被上诉人与王美荣是否为夫妻关系，以及具体的结婚登记时间未查清。王美荣在被上诉人卖房之前有合意、知晓房屋交易的事实、客观上未采取阻止交易措施的事实未认定。根据物权公示的原则，上诉人有理由相信被上诉人有权处分诉争房屋。上诉人与诉争房屋登记的产权人赵永福签订了《房屋买卖合同》，以合理的价格受让诉争房屋，系善意第三人。另外，案涉合同亦无法律规定的无效情况。同时，即使基于被上诉人的举证或者法律规定，能够认定案涉房屋为夫妻共同财产，但基于王美荣在被上诉人卖房之前有合意、知晓房屋交易的事实、客观上未采取阻止交易措施的事实，也能够足以认定王美荣有同意出售房屋的意思表示。故，应认定被上诉人处理诉争房屋的行为合法有效。被上诉人赵永福答辩称：合同签过两个月后，我就给承租人单中说了，单中想买房子。这个房子我第一次到中介去，没有想到当天就能签订合同，对协议没有仔细看，也没有跟家里人说。签完后，到家里，马美荣给我吵架，马美荣认为卖的低了，当时就跟上诉人说退她违约金，上诉人不同意。原审第三人阿雅百货店答辩称：1、赵永福去卖房子之前，跟租客提过房子想卖，租客没有反应。2、签合同当时，赵永福跟马美荣通过电话，价格谈好了。3、我跟赵永福去他家里时，是马美荣同意把房产证递给我。4、赵永福签完合同就去接小孩了，是事实。原审第三人马美荣答辩称：赵永福去中介挂房子的事我知道，但是他签协议卖房子时我不知道。中介到家里拿房产证，我就跟赵永福吵架，说他还没给租房人说，卖的价格太低，我不同意。赵永福把房产证交给中介的，我当时在场。原审第三人单中答辩称：当时卖房子时，我不知道。签好协议后，上诉人和赵永福一起去找我。上诉人讲房子过过户了，限我一个礼拜离开。当天晚上我就去找赵永福，说你卖房子没有给我讲。我从1991年就租这个房子，租了30多年了。赵永福说我急忙着就签合同了，急着去接小孩。中介说卖房子之前给我说过了，这不是事实。十几年前，我就给赵永福讲，如果你卖房子，我想买，卖给我。葛兆梅向一审法院提出诉讼请求：1、判令赵永福协助葛兆梅办理顺河街xx号x单元xxx室房屋的过户手续；2、本案诉讼费、保全费由赵永福承担。一审法院查明，1993年12月，赵永福与徐州市人民政府签订《房地产买卖契约（房改优惠）》，购买了案涉徐州市顺河街xx#x-xxx的房地产，现赵永福为案涉房屋的登记所有权人。第三人马美荣与赵永福系夫妻关系。2000年3月1日，赵永福作为甲方（出租方）与第三人单中作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将所属房屋位置在顺河街xx号x单元xxx室租赁给乙方，甲方向乙方明示房屋产权证并保证该房产权明晰，功能正常；租金为每月400元，乙方按半年支付租金，先付款后上房。该租赁合同中未约定租赁期限，第三人单中表示，其至今仍在承租使用案涉房屋，且赵永福出卖案涉房屋时并未告知第三人单中。赵永福亦认可，其将案涉房屋“出租几十年了”。2019年2月25日，葛兆梅作为买方（乙方）与赵永福作为卖方（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方自愿将座落在鼓楼区市政府顺河街xx号x-xxx出售给乙方，乙方对该房屋充分了解，愿意购买该房屋；甲乙双方议定的上述房屋价格为人民币388000元，房价内包括煤气、电器；乙方给付定金15000元（定金最终抵扣房款），甲方配合乙方办理一切过户或公证手续，如采用非贷款支付方式，乙方将房款一次付清打入产权管理中心资金监管账户，不得拖欠；双方同意于2019年12月31日办理上述房地产过户手续；悔约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，双倍返还乙方的定金；甲方同意乙方过户到第三方，此房按套出售，面积大小无争议；乙方在2019年3月底付给甲方20万元，余款在过户时付清。赵永福认可，上述房屋买卖协议签订后，其收到了葛兆梅支付的定金15000元。赵永福认可，其出售案涉房屋未征得其配偶马美荣的同意；且未将出售案涉房屋的事情告知承租人。一审法院认为，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权；处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。关于葛兆梅请求判令赵永福协助办理顺河街xx号x单元xxx室房屋的过户手续的诉请。虽然案涉房屋的登记所有权人为赵永福，但赵永福认可案涉房屋为其婚后购买，故案涉房屋应为赵永福与马美荣的夫妻共同财产，其所有权应为赵永福与马美荣共同共有。且赵永福未能提供证据证明其与马美荣对于共有财产的处分另有约定，故赵永福处分案涉房屋时，应当征得马美荣的同意。现马美荣明确表示不同意出售案涉房屋，赵永福亦明确陈述出售案涉房屋未征得马美荣的同意，且葛兆梅未能充分证据证明赵永福出售案涉房屋取得了马美荣的授权或马美荣事后进行了追认或马美荣与赵永福之间有相关约定，因此，赵永福将案涉房屋出售给葛兆梅的行为系无权处分，葛兆梅请求判令赵永福协助葛兆梅办理案涉房屋的过户手续事实和法律依据不足，故对于葛兆梅的该诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回葛兆梅的诉讼请求。案件受理费7261元，由葛兆梅负担。二审查明的事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人与赵永福签订的房屋买卖合同效力如何确定。2、上诉人要求办理房屋过户手续，应否支持。本院认为，关于上诉人与赵永福签订的房屋买卖合同效力如何确定的问题。葛兆梅与赵永福在签订《房屋买卖协议》时均具有完全民事行为能力，赵永福是顺河街xx#x-xxx的房产的登记所有权人，双方意思表示真实，案涉《房屋买卖协议》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗。故该《房屋买卖协议》应为有效合同。关于上诉人要求赵永福办理房屋过户手续应否支持的问题。根据一审卷宗中的户口簿记载的内容，赵永福与马美荣在1981年之前已结婚。赵永福购得案涉房屋的时间是1993年12月，故案涉房屋为夫妻婚后财产，应归赵永福与马美荣共同所有。根据一审查明的情况，现有证据不能证明赵永福出售案涉房屋征得了马美荣的同意，《房屋买卖协议》对马美荣不具有约束力。因马美荣作为共有权人不同意履行赵永福与葛兆梅签订的《房屋买卖协议》，故葛兆梅请求判令赵永福协助葛兆梅办理案涉房屋的过户手续，不应予以支持。葛兆梅可以解除合同，并请求赵永福承担违约责任。综上所述，上诉人江苏葛兆梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7261元，由葛兆梅负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 胡元静审判员 苏 团二〇二一年三月二十五日书记员 赵 莹