湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2802民初1865号原告利川市怡家物业服务有限公司所住地：利川市南滨大道66号统一社会信用代码：914228025597319986。法定代表人郭程，该公司董事长，委托诉讼代理人文悦芳，湖北丽川律师事务所律师，特别授权代理。被告高碧超，男，生于1986年12月21日，汉族，湖北省利川市人，现住本市。原告利川市怡家物业服务有限公司诉被告高碧超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日登记受理后，于2021年3月1日立案,依法由审判员向仁才独任审判，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告利川市怡家物业服务有限公司特别授权委托诉讼代理人文悦芳、被告高碧超到庭参加了诉讼，被告本案现已审理终结。原告利川市怡家物业服务有限公司诉讼请求判令被告：1、支付2017年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费用5553元；2、承担违约责任：从2017年10月1日起以1851元为基数按日3‰支付违约金至2018年9月30日止；从2018年10月1日起以3702元为基数按日3‰支付违约金至2019年9月30日止；审理中原告诉讼请求变更为判令被告：增加从2019年10月1日起以5553元为基数按日3‰支付至付清欠款之日止；从2020年10月1日起以7404元为基数按日3‰支付违约金至至付清欠款之日止。2、承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告签订书面物业服务协议，对物业收费标准收取时间违约责任等进行了明确约定，原告已按合同约定实际履行物业服务也通过短息邮寄等方式向被告进行了催收。被告逾期缴纳构成违约，应当承担违约责任，在民事诉讼当中应当严格遵守约定大于法定的原则，本案中双方的物业服务协议合法、有效，原告依据合同约定主张的违约金应当予以支持。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、2017年2月11日原、被告签订的物业管理服务合同复印件1份。拟证明合同对物业费的缴纳时间、缴纳方式、收取标准、违约条款进行了约定，原告向被告主张物业费、违约金合法。2、原告向被告发出的物业费催缴单以及收据，拟证明仅缴纳物业费至2017年9月30日被告在2017年9月30日之前被告就已经在享受原告所提供的物业服务，之后原告通过书面方式催缴物业费，但被告未交。被告高碧超辩称：是我妻子周敏签订的合同。我只交了一次物业服务费，缴至2017年9月30日。原告催收时我提出了房屋质量有问题，墙壁出现裂缝，物业公司安排人员来重新粉刷整改。整改半个月左右涂料干了后，又出现同样问题，我认为属于房屋主体质量有问题，只粉刷不起作用。电梯经常出现故障，我小孩之前在乘坐电梯时忽然下坠了两楼。当初要求物业公司对我房屋进行质量整改时，物业公司就不应该承认去整改，而是直接把责任推给开发商，那么我就会直接去找开发商处理，这样就不会拖延我找开发商处理的时间，同时还导致我的装修成本也增加了。原告未按照合同约定履行服务，门禁未封闭有安全隐患，经常有外来人员随意进入小区；电梯经常出现故障，且不是因为停电引起的；房屋质量有问题。物业公司当初不应该承认去帮我处理房屋质量问题，拖延了我的时间，因此我要求不承担违约金，并减免物业服务费本金。被告为支持其抗辩主张，提交了拟证明房屋主体存在问题导致墙体裂缝以及物业公司未按合同约定的做好封闭式管理，安全不达标的照片5张。原告质证认为对其真实性无法核实，与本案缺乏关联性，被告可向开发商主张权利，达不到其证明目的。关于门禁未封闭式管理的举证，代理人对门禁社置位置不清楚，如情况属实，会督促物业公司整改。房屋质量问题与物业公司无关，应该向房屋修建的开发商主张权利；门禁和电梯的问题代理人不清楚，被告提供的证据不够充分，但是会在后期的物业服务中更加注意，会转告怡家物业公司处理这两个隐患。本院经审理认定本案基本事实如下：2014年5月1日，原告（乙方）与利川市力拓置业发展有限公司（甲方）签订了南滨花园《前期物业管理委托合同》，合同约定甲方将南滨花园小区委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为委托物业的全体业主和物业使用人，委托物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。该委托合同第二章还详细约定了物业委托管理事项。第三章约定管理期限为自本合同生效之日起至物业管理区域业主委员会成立后，重新签订的《物业管理委托合同》生效之日止。第四章约定了双方的权利、义务。第五章和第六章分别约定了物业管理服务质量，物业管理服务费用、收费标准。第七章约定了违约责任等内容。此后，被告购买了利川市南滨花园小区3栋1单元2903号房屋，其建筑面积为106.39㎡。原告与被告及其妻子周敏于2017年2月11日签订了《南滨花园前期物业服务协议》（该协议业主为高碧超，签字捺印为高碧超妻子周敏。主要内容与原告和利川市力拓置业发展有限公司签订的合同一致），约定物业服务费的标准为住宅1.80元/月/㎡，被告房屋106.39㎡，由原告直接向被告按年收取，延迟支付物业费的违约金为日3‰。协议对物业费的缴纳时间、缴纳方式、收取标准、违约条款进行了约定。其中管理事项约定为甲方（即利川市怡家物业服务有限公司）的权利和义务为：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；建立、健全本物业管理档案资料；委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务。该协议第二条约定了物业管理服务内容为：物业共用部位、场地的维护和管理；物业共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生管理；公共秩序维护；交通秩序与车辆停放管理；房屋装修管理；有偿服务；代表小区业主联络政府有关部门及协调工作；在小区合适地方设立公告栏。第三条约定了物业管理服务质量……等内容。物业管理费按约定由乙方交纳：住宅按建筑面积1.8元/月/㎡计算（按建筑面积计，房产证未办理出来前，按商品房买卖合同中的预售面积计，房产证办理后，按房产证面积计；收费标准如遇政府政策调整，则做相应的调整）；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金……等内容。合同签订前，利川市发改局于2016年7月4日发出《市发改局关于南滨花园住宅小区普通住宅前期物业服务收费标准的复函》，规定该小区综合管理服务费（按住宅建筑面积计收）不含二次供水1.45元/㎡/月，被告仅于2017年2月11日支付了2016年10月1日至2017年9月30日期间的物业服务费1851元。南滨花园《前期物业管理委托合同》到期后，因被告及小区的所有业主并没有组织成立业主委员会，故被告也没有与原告解除原《南滨花园前期物业服务协议》。但原告至今一直按照合同约定在持续地给被告及小区其他业主提供物业服务。经原告多次催收，被告拒绝支付最近四年来的物业服务费及违约金。原告遂于2020年8月13日诉至本院，本院进行了立案登记。审理中，原告变更为前述诉讼请求。双方对拖欠物业费的数额7404元和起止时间2017年10月1日至2021年9月30日止无争议，但被告提出不缴物业费及违约金的理由主要是房屋质量有问题、门禁未封闭有安全隐患、非因停电引起的电梯故障。上述基本事实，有原告提交的书证及双方当事人庭审陈述等证据在卷为证，能够认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《南滨花园前期物业服务协议》对双方均具有法律约束力。原告按照合同提供了物业管理服务，被告就应当按照合同交纳物业服务费用。因原、被告在合同中明确约定了物业费具体缴纳时间为每年年底预交下一年度的物业服务费用，故原告在被告逾期缴纳后向被告主张违约金是符合法律规定的。且被告拖欠物业费是持续性的行为，原告并没有放弃主张权利。原《合同法》第三十六条规定：“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因原、被告的合同到期后，被告及小区全体业主并没有成立业主委员会与原告解除合同，而原告至今仍然持续在为小区业主提供物业管理，被告及所有业主也继续按照以前的服务协议在享受原告提供的物业服务。故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，被告应当给原告交纳物业服务费。原告所举证据能够证明原、被告自签订合同以来，一直在为被告提供物业管理服务，被告作为小区业主享受了原告的物业服务。双方签订的书面协议对物业费收费标准、收取时间、违约责任等都有约定，原告已按合同约定实际履行物业服务义务，也通过短信、邮寄催缴通知、在业主门栋张贴催缴通知等方式向被告进行了催收，被告逾期缴纳物业服务费已构成违约，应当承担违约责任。自2017年10月1日至2021年9月30日，被告应支付物业服务费7404元，原告要求被告及时支付物业费及承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告自违约之日起按日3‰支付违约金直至缴清时止的诉讼请求，因原、被告在协议中约定的违约金过高，对原告的该项请求，本院根据案件具体情况结合《合同法解释（二）》第二十九条调整为按违约总值5553元计算的违约金总额的20％计算支付应承担的违约金2432.21元。对原告增加诉讼请求部分的物业服务费数额1851元不予计算违约金。被告针对开发商提出的抗辩本案中无法做出处理，告知其另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十八条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告高碧超于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告利川市怡家物业服务有限公司从2017年10月1日起至2021年9月30日期间的物业服务费7404元。二、被告高碧超于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告利川市怡家物业服务有限公司从2017年10月1日至2020年9月30日期间按约定违约金总额12161.03元的20％计算应支付的违约金2432.21元。上列应付款项9836.21元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告利川市怡家物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元减半收取40元，由被告高碧超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用支付办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  向仁才二〇二一年三月二十七日书记员  胡宪华