新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终249号 上诉人（原审原告）：王辉，男，1965年1月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：杨志新，昌吉市新华法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈军，男，1987年1月3日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 被上诉人（原审被告）：陈有富，男，1957年5月29日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 被上诉人（原审被告）：马芳梅，女，1962年8月19日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 被上诉人（原审被告）：陈亮，男，1985年1月2日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈军（系陈有富、马芳梅儿子，陈亮弟弟），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 上诉人王辉因与被上诉人陈有富、马芳梅、陈亮、陈军农村房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月18日公开开庭进行了审理。上诉人王辉及其委托诉讼代理人杨志新，被上诉人陈有富、马芳梅、陈亮的委托诉讼代理人既被上诉人陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王辉上诉请求：1．撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初1305号民事判决；2．改判被上诉人支付上诉人拆迁补偿款131,687元；3．改判被上诉人承担违约金50,000元。事实及理由：一、上诉人与被上诉人于2011年8月24日签订《房屋买卖协议》后，上诉人支付了160,000元房款，购买了被上诉人面积为108.25㎡的土木结构房屋3间，并将其改建为面积为834.54㎡的砖混结构房屋2层。2018年12月，案涉房屋及附属设施被征迁，新疆正祥评估公司评估案涉房屋及附属设施价值796,687元，此款系补偿上诉人投资建设的案涉房屋及附属设施的款项，被上诉人扣留其中131,687元违背诚信原则。二、上诉人自拆迁开始始终表示796,687元应归上诉人，但被上诉人在收到上述款项后利用主导地位强压上诉人，拒绝全额支付。双方虽经村官和民警调解，但未形成实质性共识，并伪造了收条。且上诉人找被上诉人索款的录音可以证实，被上诉人认可796,687元征迁补偿款应归上诉人所有。三、被上诉人截留131,687元征迁补偿款的行为是违约行为，应当承担违约责任。 陈有富、马芳梅、陈亮、陈军辩称，上诉人主张的131,687元补偿款是政府补偿给被上诉人的，被上诉人不存在违约行为，不应承担违约金。 王辉向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告房屋拆迁款131,687元，（总额796,687元-已付665,000元）；2．判令被告承担违约金50,000元。 一审法院认定事实：被告陈有富与被告马芳梅系夫妻关系，被告陈亮、陈军系被告陈有富、马芳梅的儿子。四被告系昌吉市北沟二村村民。原告户籍地是山东省曹县。2011年8月24日，原告与被告陈有富、马芳梅、陈亮、陈军签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：四被告将位于昌吉市永胜五队（北沟二村）属于自己的自建房共计3间，108.75平方米，外加院落合计641.41平方米出售给原告价格为160,000元，原告一次性付清；协议签订后该房所有权、处置权、居住权归原告所有；今后出现政策上或者政府征迁、征购行为，与被告无关，均有原告处置；协议履行期间原告如需在院子中建房出现纠纷，被告须协助办理；协议签订后，如有一方违约，将承担违约金50,000元并按约时的房屋市场退还房款。本协议签订当日，原告向四被告付清了院落款160,000元。后，原告并在上述转让的宅基地上新修了砖混结构的二层房屋、另外还有渗井、大门、砖围墙等建筑。2018年12月，因北沟二村集体所有的土地及地上附着物被依法征收，被告陈有富与昌吉市中山路街道办事处北沟二村村民委员会签订《集体土地房屋附着物搬迁补偿协议书》一份，协议上被告陈有富在被搬迁集体土地上的房屋情况为：按3300/㎡元收购部分的面积是280.62十39.38平方米=320平方米（砖混），属于被告宅基地。其他面积超出320平米的混砖房屋按实际建筑价格118.34元/㎡元、成新率85%征收，该部分房屋面积为1040.65平米，本案原告王辉所建的房屋在此范围之中；其他附着物有地坪、大门、渗井、树木等。被告陈有富选择货币补偿，依据评估报告对被告陈有富的房屋及其他附着物给予一次性补偿2,121,652元、一次性搬迁费1,000元，一次性奖励金50,000元，合计2,172,652元，并将补偿款打入了被告陈有富的账户。原告认为根据评估结果认定自己所建的834.54平米混砖房、渗井、大门、围墙等建筑的拆迁款总共是796,687元。2019年4月拆迁办到北沟二村进行拆迁时，原、被告因拆迁款一事产生争议，片区警务人员吕东等民警到场维持秩序，2019年4月3日双方在北沟二村村委会主任马希林等村委会工作人员的口头调解下，双方同意被告陈有富给原告王辉一次性补偿拆迁款665,000元，当日被告陈有富将665,000元转入了原告的账户。2019年4月5日拆迁办到涉案拆迁房屋时，原告称被告陈有富还没有履行完给付义务，剩余131,687元拆迁款原告还没有拿到手，因此阻拦拆迁工作，要拆房屋被告必须给原告打欠条。被告则认为其一次性向原告转了665,000元，已经完成了所有给付义务，因而在拆迁现场双方再次产生纠纷，拆迁工作受到阻挠，村委会、拆迁办、警务室工作人员再次给双方做工作，原告选择走诉讼程序，涉案房屋顺利拆迁，原、被告对部分拆迁款131,687元持有分歧，故原告诉至法院。一审法院认为，从原被告签订的《房屋买卖协议》能看出，原告明知涉案房屋所依附的土地为宅基地，合同中的建筑明确包含了宅基地本身。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。本案中，原、被告双方所签订的《房屋买卖协议》中转让的标的物涉及宅基地使用权的转让问题，而农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，本案中原告并非涉诉房屋宅基地所在的集体经济组织成员。因此，原、被告所签订的《房屋买卖协议》明显违背了上述我国法律法规中的强制性规定，该合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因上述被告出售给原告所涉及的集体土地及地上附着物已被征收，上述财产不能返还，故被告应当折价补偿原告。关于折价问题没有相关依据，双方亦没有约定。在村委会主任、片区民警等工作人员的调解下已得到解决，被告向原告一次性支付了665,000元房屋折价，履行了给付义务。民事活动应当遵循诚实信用原则，故本院对原告主张四被告支付剩余房屋拆迁款131,687元的诉讼请求不予支持。关于原告要求四被告承担违约金50,000元的诉讼请求，因双方签订的《房屋买卖协议》是无效合同，违约条款亦无效，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。遂判决：驳回原告王辉的诉讼请求。 二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。 为查明案件事实，本院依职权从昌吉市司法局中山路司法所调取（2019）新2301民调字第1286号人民调解协议书1份、人民调解回访记录1份，其中（2019）新2301民调字第1286号人民调解协议书显示上诉人王辉与被上诉人陈有富于2019年8月12日就宅基地附着物所有纠纷达成协议，陈有富一次性付给王辉房屋征收款680,000元，双方无争议，2019年8月12日前一次性付清680,000元；人民调解回访记录显示陈有富已经给王辉分两次付征收款680,000元，双方无任何意见。经质证，上诉人对（2019）新2301民调字第1286号人民调解协议书中“履行方式、时限2019年8月12日”以外的部分真实性认可，认为双方签订的调解协议书中约定的履行时间是2019年3月12日，对人民调解回访记录的真实性不认可，认为并非其本人所签。四被上诉人对上述证据真实性、合法性、关联性均认可；经审查，因上诉人对（2019）新2301民调字第1286号人民调解协议书中“履行方式、时限2019年8月12日”部分的真实性不予认可，且该部分内容存在篡改痕迹，故本院对该部分内容真实性不予确认，对（2019）新2301民调字第1286号人民调解协议书中该部分之外的真实性予以确认。又因双方当事人均认可被上诉人实际向上诉人支付拆迁款665,000元，故本院对人民调解回访记录证明效力不予确认。 二审查明事实与一审法院查明事实基本一致，本院对一审法院查明“2019年4月3日双方在北沟二村村委会主任马希林等村委会工作人员的口头调解下，双方同意被告陈有富给原告王辉一次性补偿拆迁款665,000元”以外的事实予以确认。 二审另查明，上诉人王辉与被上诉人陈有富达成人民调解协议书，约定“就宅基地附着物所有纠纷一事。经双方达成协议，陈有富一次性付给王辉房屋征收款680,000元，双方无异议”。 本案争议焦点为：上诉人王辉主张被上诉人陈有富、马芳梅、陈亮、陈军向其支付房屋拆迁款131,687元及违约金50,000元有无事实及法律依据。 本院认为，上诉人王辉与被上诉人陈有富、马芳梅、陈亮、陈军于2011年8月24日签订的《房屋买卖协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而应属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因案涉房屋及附属设施已被拆迁，针对案涉房屋及附属设施补偿事宜，上诉人王辉与被上诉人陈有富经昌吉市中山路街道北沟二村人民调解委员会组织调解，达成人民调解协议书，约定“陈有富一次性付给王辉房屋征收款680,000元，双方无争议”。该人民调解协议书系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照此协议内容履行，由被上诉人向上诉人支付房屋征收款680,000元。因双方当事人均对被上诉人已向上诉人支付房屋征收款665,000元的事实不持异议，故被上诉人尚需支付上诉人剩余房屋征收款15,000元。 关于上诉人王辉要求被上诉人陈有富、马芳梅、陈亮、陈军向其支付违约金50,000元的主张，因双方签订的《房屋买卖协议》系无效合同，上诉人王辉与被上诉人陈有富达成的人民调解协议书中亦未约定违约责任，故上诉人王辉主张被上诉人陈有富、马芳梅、陈亮、陈军向其支付违约金50,000元缺乏法律及事实依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人王辉的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初1305号民事判决； 二、被上诉人陈有富、马芳梅、陈亮、陈军于本判决生效后十日内向上诉人王辉支付房屋征收款15,000元； 三、驳回上诉人王辉的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3,934元，由王辉负担3,609元，由陈有富、马芳梅、陈亮、陈军负担325元；二审案件受理费3,934元，由王辉负担3,609元，由陈有富、马芳梅、陈亮、陈军负担325元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  杨 洁 审 判 员  胡 婧 审 判 员  马少飞 二〇二一年三月二十日 法官助理  王壮森 书 记 员  王 璐