湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13301号原告：李送时，男，汉族，1984年10月22日出生，住湖南省涟源市。原告：谭聪，男，汉族，1986年9月4日出生，住湖南省涟源市。两原告共同委托诉讼代理人：涂凤姣，湖南上马律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄金，湖南上马律师事务所律师。被告：汤沸，男，汉族，1985年10月1日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：谢春阳，湖南益雲律师事务所律师。原告李送时、原告谭聪诉被告汤沸土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭聪，两原告共同委托诉讼代理人涂凤姣、被告汤沸的委托诉讼代理人谢春阳到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、请求依法判令解除被告与原告租赁合同关系；二、请求依法判令被告退还原告已付租金64000元并向原告支付违约金19200元；三、请求依法判令被告赔偿原告损失人民币32310元；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告承租被告位于长沙市岳麓区××镇××村杆金山土地，含停车坪及房屋，面积共计4亩，用于停车、办公及员工住宿。合同签订后，原告先后支付了被告租金人民币64000元，原告维修道路花费32310元。但因为该地村民阻拦、不容许原告车辆进出承租场地，导致原告无法正常生产，原告已无法实现合同目的。原告车中的混凝土因无法进出场地而全部干掉变成废料无法再使用，原告亦因此被项目部罚款，原告因此遭受巨大损失。现合同目的已无法实现，故原告请求解除合同，要求被告返还租金并赔偿原告遭受的损失。但原告与被告沟通多次均无果。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告汤沸辩称：原、被告签订土地租赁合同到目前为止尚未解除，被告也不同意解除合同。由于原告的车辆产生超标灰尘、噪音和车辆超重压烂村里进出公路，村委会和村民多次要求原告增加改善噪音和灰尘的设备以及修复压坏的路面，原告一直置之不理，村民才阻拦原告车辆进出。被告为了帮助原告顺利进出，多次和村民及村委会协调，最终原告、被告、村委会三方达成一致意见：由被告出面，原告出钱并负责修复压坏的道路，从被告家另外一边修宽另一条小路作为原告进出村的通道。道路修好后，原告拒绝支付修路费和修复之前压坏的道路，导致村民多次拦路、拦车。被告为此为原告垫付修路费用共计72640元。原告的行为已经严重违反双方的约定，给被告造成了巨大的损失。原告进场时，请人打扫房屋的卫生费2100元，没支付给卫生打扫人员。原告还欠其他人挖机费800元，打扫卫生的人和挖机师傅上门吵闹找被告岳父（陈罗生）索要，被告迫于无奈垫付了这两笔费用。另外原告在租赁期间还欠电费1500元。原告离场时没有通知被告收房，同时还拿走了被告一台价值2680元电脑、一个价值1470元的登高梯、一台价值9800元的洗车机、一个价值328元的平板车、一个价值1200元的电瓶、一个价值150元的充电机和一个价值280元的斗车。原告的这种行为已经严重触犯法律，丧失道德底线。综上所述，被告恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，依法维护被告的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2020年7月1日，原告李松时（承租方，乙方）与被告汤沸（出租方，甲方）签订《土地租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定甲方自愿将位于长沙市岳麓区××镇××村中杆金山租赁给乙方，该块土地面积共4亩（含停车坪及房屋）。土地用途为停车、公司办公及员工住宿，承租期限为2020年7月1日至政府取缔或征收。合同第四条承租金及交付权利与义务约定：“1、该上地的租金为每年140000元,预付押金35000元，押金（土地和建筑物由甲方确认）在合同到期后三个工作日内返还给乙方。租金两年以后开始递增，每年递增10%,且年租金一次性付款。”第五条甲乙双方的权利和义务约定：“甲方：（1）按照合同约定收取承租金，在合同有效期内，甲方不得提高承租金。（2）保障乙方自主经营,不侵犯乙方的合法权益:（3）在合同履行期内，甲方不得重复发包该地块。（4）乙方在承租甲方土地期间，因甲方原因发生村民阻碍道路情况，不容许乙方车辆进出承租场地，导致乙方无法正常生产则甲方必须承担乙方正常生产的损失。乙方：（1）享有该承租土地上的使用权。（2）享有对公共设施的使用权,（3）保护自然资源，搞好水土保持，合理利用土地。”第八条合同的变更和解除约定：“1、本合同经签订，即具有法律约束力，任何单位或个人不得随意变更或解除：经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。……5、若乙方需在场地内临时建筑设施，则必须与甲方协商且经其同意后方可。合同终止后，乙方不得拆除其已建临建设施。6、乙方必须保全甲方的设施和道路,如有损毁必须修复。”第九条违约责任约定：“1、在合同履行期间，任何一方违反本合同约定，视为违约。违约应按已付总承租金额的30%支付对方违约金,并赔偿对方因违约而造成的实际损失。2、乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方未通过甲方同意逾期30日未支付租金.则甲方有权解除本合同。”在合同末尾签章处，甲方由汤沸签名，乙方由李送时、谭聪签名。合同签订后，原告李送时向被告支付租金及押金共计64000元后，原告开始使用涉案土地，因原告需在涉案土地上停放泵车，涉案土地附近村民认为泵车车辆超重，且噪音大、灰尘大，遂阻拦原告将泵车停入涉案土地，因原告无法正常经营，原告遂于2020年8月份从本案租赁的土地上搬出。2020年8月23日，原告通过微信聊天的方式向被告发送通知，该通知载明：根据本人于2020年7月1日与你签订的《土地租赁合同》，由你提供坪塘镇红桥村中杆金山租赁给本人，但由于你方未妥善处理周围村民关系，村民堵路，导致我方设备无法使用租赁土地。因贵方原因导致租赁合同无法履行，为此特通知如下：1、通知解除双方土地租赁合同；2、退还本人已经交付的全部租金；3、承担本人因租赁土地维修道路的所有费用损失及工地索赔损失。被告收到该通知后表示已经履行了合同义务。2020年12月1日，红桥村村民委员会向本院提交《情况说明》（以下简称“说明”），该说明载明：“关于我村今年上半年村民的阻拦陈罗生，汤沸家租客水泥泵车的原因是该租客的泵车产生严重的噪音，灰尘，以及压坏村级公路，严重影响我村村民生活和出行，村民及村委会多次要求其改善降尘，降噪音设备以及修复压坏路面，该租客一直不理会所致！特此说明！”在原告租赁涉案土地前，被告曾在涉案土地停放泵车，原告对此知情，原、被告双方均认为原告的泵车可以正常停放在租赁场地并正常进出，遂签订《土地租赁合同》。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供并经庭审质证的土地租赁合同、转账凭证、微信聊天记录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：一、原告李送时、原告谭聪与被告汤沸签订的房屋租赁合同，系原、被告真实意思表示，双方均应按约定履行各自的义务。合同履行过程中，原告认为被告未妥善处理与周围村民关系，村民堵路，导致原告的泵车无法正常停放在租赁土地，遂于2020年8月23日向被告发送解除合同的通知，并于8月底搬离租赁土地。被告辩称是因原告的泵车产生超标灰尘、噪音且车辆超重压烂村里进出公路导致村民阻止原告车辆进出。本院认为，双方在合同中未对停放车辆的重量、噪音标准等作出约定，原告在签订合同时目的之一就是能够在涉案土地停放泵车，且在签订合同前，被告同样在涉案土地停放泵车，原、被告均认为原告的泵车可以正常停放在租赁场地并正常进出，遂签订《土地租赁合同》，故确保原告能够在租赁场地正常停放泵车并正常进出是被告基本的合同义务，现被告未能履行该合同义务，构成了违约，导致原告不能实现合同目的，符合《中国人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的解除合同条件，根据《中国人民共和国合同法》第九十六条之规定，解除合同应通知对方，通知到达对方时解除，本案中，原告通过微信聊天的方式于2020年8月23日向被告送达了解除合同的通知，本院认为原告通知被告解除合同的行为合法、有效，原、被告之间的租赁合同已经于2020年8月23日解除。二、租赁合同解除后，原告在2020年8月底将涉案场地存放的物品搬离，故原告应按照合同约定支付2020年7月1日至2020年8月31日的租金及场地占用费，合同约定年租金140000元，经计算，原告应支付租金23333.33元，现原告已向被告支付租金及押金共计64000元，对剩余40666.67元，被告应向原告返还。根据租赁合同第九条约定，违约方应向对方支付已付总承租金额30％的违约金，该违约金标准过高，本院酌情确定被告应当向原告支付违约金5000元。三、原告诉请被告承担赔偿损失32310元，本院认为，原告未提交充分证据证明，故原告该诉请依据不足，本院不予支持。被告辩称因原告损坏路面，被告为原告垫付修路费用，在租赁期间，被告为原告垫付电费，原告搬离涉案土地时拿走了被告的电脑、登高梯、洗车机、平板车、电瓶、充电机、斗车，在原告搬离涉案土地后又产生卫生费、挖机费。对以上辩称，原告承认拿走了洗车机，并表示愿意归还，故本院认为原告应当及时归还洗车机，对被告的其他辩解意见，因被告均未提交充分证据证明，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李送时、原告谭聪与被告汤沸签订的《土地租赁合同》已解除；二、被告汤沸在本判决生效之日起十日内向原告李送时、原告谭聪退还租金及押金共计40666.67元，并支付违约金5000元，以上共计45666.67元；三、驳回原告李送时、原告谭聪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2610元，因适用简易程序减半收取1305元，由原告李送时、原告谭聪负担765元，由被告汤沸负担540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  尹辉霞二〇二一年三月十二日法官助理王洋洋书记员张浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。