北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3529号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京滇馨园餐饮有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区康定街18号12号楼2号底商。法定代表人：林强，董事长。委托诉讼代理人：胡秋明，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张英男，男，1986年10月19日出生，汉族，无业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：郭磊，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人北京滇馨园餐饮有限公司（以下简称滇馨园公司）因与被上诉人张英男房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滇馨园公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，改判支持我公司的一审全部反诉请求。事实和理由：1.一审认定事实不清。张英男进行装修而缴纳给物业服务公司，与我公司无关。一审法院判令我公司向张英男返还，无事实法律依据。一审法院机械运用《租赁合同》关于租赁合同终止、解除，则装修可不拆除，原状交予我公司的约定，不支持我公司拆除装修费用损失的赔偿请求，是明显错误的。2.一审适用法律不当。一审判令张英男负担的违约责任严重畸轻，是我公司作为忠实的守约方难以充分获得法律救济，守约却要被法院判令自承巨大损失。我公司必须拆除张英男在涉案租赁房屋上添附的装修，才能找到新的承租人。而要做这项工作，我公司有两项损失不可避免，拆除费、拆除期间的租金损失。“新冠”疫情不能成为一审法院让我公司自承损失的理由。张英男辩称，同意一审判决，不同意滇馨园公司的上诉请求。张英男向一审法院起诉请求：1.判令解除张英男与滇馨园公司于2019年7月24日签订的《房屋使用合作协议书》；2.判令滇馨园公司返还张英男租赁保证金100000元；3.判令滇馨园公司返还张英男装修押金6780元；4.本案诉讼费由滇馨园公司承担。滇馨园公司向一审法院反诉请求：1.判令解除张英男与滇馨园公司于2019年7月24日签订的《房屋使用合作协议书》；2.判令张英男支付滇馨园公司违约金145883元；3.判令张英男支付装修拆除费65000元；4.判令张英男支付滇馨园公司律师代理费20000元；5.判令张英男赔偿滇馨园公司自2020年6月8日起至另行出租之日止期间的房屋空置费，暂计算至2020年9月10日为151905元；6.本案反诉诉讼费用由张英男承担。一审法院认定事实：2019年7月24日，滇馨园公司（出租方、甲方）与张英男（承租方、乙方）签订涉案协议，约定：乙方承租甲方的涉案房屋，承租面积为275.65平方米，用途是餐饮服务；关于租期，自2019年11月1日起至2023年5月31日止，共计三年零七个月，甲方应于2019年8月1日前交付房屋，2019年8月1日至2019年10月31日期间为装修免租期，从2019年11月1日开始起租；关于租金，乙方应在2019年7月26日前向甲方支付自2019年11月1日起至2020年4月30日止的租金291776元，租期内的其它租金，乙方应于到期日前30天以预付的形式按半年度一次性支付；关于租赁保证金，乙方于2019年7月24日前向甲方交纳租赁保证金100000元，该笔保证金在租期到期时退还乙方，但是乙方须把承租地注册所使用的公司在经营管理期间所产生的全部债权债务结清后的7日内退还；关于装修及改善，第六条载明：“（一）乙方有权根据房屋约定用途及房屋实际情况对租赁物进行合理装修、改善……租赁期满或合同终止后无须将装修、改善的部分恢复原貌……（三）乙方装修时需先到物业公司进行报批后方可进行施工，装修押金及装修管理费用由乙方承担”；关于违约责任，第10.3条载明：“在合同有效期内，由于乙方的任何原因擅自解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，并按3个月租金向甲方支付违约金……”庭审中，双方均认可张英男将租金支付至2020年6月20日，涉案协议于2020年6月8日解除。张英男向法院提交了招商银行交易流水，欲证明其向滇馨园公司支付2019年12月21日至2020年6月20日期间的租金及物业费、租赁保证金、天然气安装费、采暖费、消防改造费、装修保证金及押金等费用的情况。滇馨园公司亦表示认可。张英男主张滇馨园公司向其收取的租赁保证金为100000元、装修押金为6780元，滇馨园公司认可收到租赁保证金和装修押金，庭后就具体金额提交书面核实意见，但逾期未提交。2020年6月8日，张英男向滇馨园公司的法定代表人林强发送微信：“林总，肥鱼将至（永康公寓5号楼24号底商）于6月8日已经交接完毕，其中包括水卡一张电卡两张、燃气卡一张、日腾发票章一枚、税控盘、营业执照副本一张、且房屋并未损毁请确认。”林强回复：“收到，没问题”。经询，张英男称涉案协议解除的原因为其经营餐饮，因疫情导致其无法经营，损失较大，故被迫解除涉案协议，其曾在2020年6月5日通过微信通知林强解除涉案协议，并在当天搬离。张英男向法院提交了设计合同、装修合同以及支出凭证等，欲证明其为涉案房屋、经营的投入以及相应的损失情况。滇馨园公司对该组证据的真实性、关联性均不认可，称上述支出系张英男的经营支出。滇馨园公司向法院提交了装修管理费通知单和装修押金通知单，欲证明其向涉案房屋的物业管理公司缴纳了装修押金和装修管理费。张英男对该证据的真实性和证明目的均认可，称装修押金虽然交给了物业服务公司，但系滇馨园公司从张英男处收取的，滇馨园公司应当返还给张英男。滇馨园公司向法院提交了微信聊天记录截图、光盘、拆除装修的施工合同及票据，欲证明林强与中介公司沟通，积极寻找新租户，以及拆除涉案房屋装修需支出的费用情况。一审法院认为：张英男与滇馨园公司签订的涉案协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。张英男与滇馨园公司均认可涉案协议已于2020年6月8日解除，法院对此不持异议。2020年2月以来，我国发生了新型冠状肺炎疫情，国家政府部门为避免疫情扩散采取多种措施限制人口流动、聚集，这势必会对社会生产经营活动产生一定影响，但随着我国疫情防控的积极效果显现，新型冠状肺炎正处于有效控制的状态，疫情对张英男的影响是具有时效性的，并非持续性、绝对性的，我国亦有力有序地推动复工复产，相关加快恢复经济社会正常秩序的措施也逐步出台，疫情带给社会人民的不利影响在逐步减弱直至消除。基于此，法院认为，疫情防控措施确实会影响张英男合同目的的实现，但这种影响尚不足以达到解除合同的程度。根据涉案合同的约定，涉案合同期限到2023年5月31日终止，张英男主张因新冠肺炎疫情原因导致其所经营的餐厅无法继续经营，提前提出终止涉案合同，属于不可抗力；但自2020年3月以来，我国国内形式逐渐好转，至2020年4月1日，我国国内疫情基本已经得到控制，商户基本已恢复营业，张英男自认其于2020年6月5日通过微信向滇馨园公司法定代表人林强提出解除涉案协议，不符合法律规定的不可抗力因素构成要件，故法院认定张英男的行为构成违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于张英男主张的租赁保证金，涉案协议因张英男违约而解除，根据涉案协议第10.3条的约定，滇馨园公司无需返还张英男租赁保证金，故张英男的该项诉讼请求，于法于合同无据，法院不予支持。关于张英男主张的装修押金，张英男主张滇馨园公司收取装修押金6780元，滇馨园公司认可收取了装修押金，称庭后就金额提交书面核实意见，但逾期未提交，结合张英男提交的银行流水，法院对张英男主张的装修押金的金额予以采信。滇馨园公司主张其将装修押金交付给涉案房屋的物业服务公司，法院认为，张英男的装修押金交付给滇馨园公司，其已经完成装修并正常营业，滇馨园公司应将装修押金退还给张英男，故对张英男的该项诉讼请求，法院予以支持。关于滇馨园公司主张的违约金与空置期损失，涉案协议因张英男违约而解除，滇馨园公司主张张英男支付违约金，于合同有据，法院予以支持，但考虑疫情影响、双方损失等，法院酌定违约金的金额为50000元，因在违约金的酌定中，已将滇馨园公司的空置期损失考虑在内，故对滇馨园公司主张的空置期损失，法院不再支持。关于滇馨园公司主张的拆除装修费用，涉案协议第六条约定：“（一）乙方有权根据房屋约定用途及房屋实际情况对租赁物进行合理装修、改善……租赁期满或合同终止后无须将装修、改善的部分恢复原貌。”故滇馨园公司的该项诉讼请求，于合同无据，法院不予支持。关于滇馨园公司主张的律师费，于合同无据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、确认北京滇馨园餐饮有限公司与张英男之间的《房屋使用合作协议书》已解除；二、北京滇馨园餐饮有限公司返还张英男装修押金6780元；三、张英男支付北京滇馨园餐饮有限公司违约金50000元；上述第二、三项抵扣后，张英男于判决生效后七日内支付北京滇馨园餐饮有限公司43220元；四、驳回张英男的其他诉讼请求；五、驳回北京滇馨园餐饮有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，滇馨园公司提交损失说明证明其存在的损失；提交后续出租合同，证明存在空置损失。张英男认为损失证明系滇馨园公司单方出具，真实性不认可；后续出租合同与本案没有关系，真实性不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于滇馨园公司收取装修押金6780元是否应予返还的问题，经查，滇馨园公司认可收取了装修押金，称一审庭后就金额提交书面核实意见，但逾期未提交，故一审法院根据上述情形并结合张英男提交的银行流水，对张英男主张的装修押金的金额予以采信的处理并无不当，本院予以确认。滇馨园公司不同意返还装修押金的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于滇馨园公司主张的违约金与空置期损失，经查，一审法院考虑疫情影响、双方损失等情形，酌定违约金的金额为50000元；同时，考虑到因在违约金的酌定中，已将滇馨园公司的空置期损失考虑在内，故对滇馨园公司主张的空置期损失，未予支持。本院经审查认为，一审法院的上述认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。滇馨园公司关于违约金及空置期损失的意见缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。关于滇馨园公司主张的拆除装修费用，根据涉案协议的相关约定，其该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。另，关于滇馨园公司主张的律师费，因缺乏充分依据，一审法院未予支持的处理并无不当。综上所述，滇馨园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4914元，由北京滇馨园餐饮有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 李俊晔审 判 员 王 琪二〇二一年三月十九日法官助理 王若净书 记 员 张 爽