辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽14民再73号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地：辽宁省葫芦岛市龙港区龙警街**楼3B。法定代表人：赵峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐颖，辽宁大鸣律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈丽艳，女，1967年4月12日出生，满族，工人，住辽宁省葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：唐金荣，男，1964年4月18日生，汉族，干部，住葫芦岛市龙港区，系陈丽艳丈夫。二审被上诉人（一审被告）：葫芦岛中维置业有限公司，住所地：辽宁省葫芦岛市龙港区龙警街**楼**。法定代表人：王永玲，该公司总经理。再审申请人葫芦岛市中维房地产开发有限公司（以下简称中维地产）因与被申请人陈丽艳及二审被上诉人葫芦岛市中维置业有限公司（以下简称中维置业）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）辽14民终2458号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院作出（2019）辽民申2872号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人中维地产的委托诉讼代理人徐颖、被申请人陈丽艳及其委托诉讼代理人唐金荣、中维置业的法定代表人王永玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中维地产申请再审称，第一、原审法院判决中维地产支付逾期交房违约金存在错误，应当依法改判。1．中维地产已经于2013年10月28日通知办理入住，陈丽艳因其自己原因未办理入住，故此后的逾期交房违约金不应由中维地产承担。此外，承担逾期交房违约金的标准应当参照同一小区其他房屋买卖合同约定的同期存款利率，原审法院相关判决错误。2．原判决依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定判决中维地产承担逾期交房违约金属适用法律错误。第二、原判决判令中维地产支付逾期交房违约金9万元没有事实和法律依据。1．陈丽艳提供的房屋租赁合同是虚假的，原判决对其主张的房屋租金损失予以认定错误。2．原判决已经判令中维地产按照同期贷款利率支付逾期交付违约金，同时判令按照租金标准支付逾期交付违约金，属重复判决。综上，请求撤销（2018）辽14民终2458号民事判决并改判。陈丽艳辩称，请求解除双方签订的《定房协议书》、二被答辩人一次性返还购房款348,150元及利息，利息自房款交付被告之日起按年利率12%计算至清偿止、双倍返还定金、并赔偿损失，二被答辩人承担连带责任并承担本案的诉讼费、保全费、邮寄费。事实及理由：一、关于利息问题，申请人所建楼房至今未通过验收，不符合入住条件，申请人的违约导致合同目的无法实现，加之双方合意解除合同的情形，故合同解除后应当恢复原状，以我方交付房款的时间即2011年5月18日起按照年利率12%计算利息。二、关于赔偿损失方面，首先首山府海系团购房，系投资性质；自2011年至今兴城市的房价翻了一番，据我了解首山府海周边小区综合均价为6,183元/m2。房屋价格上涨的差价：6,183元减去首山府海的均价3200元/m2为2,983.00元/m2。按照我所购房屋面积为105.5m2，可得利益损失为105.5m2＊2,983.00元/m2=314,707元。关于双倍返还定金问题，我方已交25万元定金，因对方根本性违约，依定金法则申请人应双倍返还定金。三、原判支付逾期违约金及诉讼费承担方面，虽然双方在签订《定房协议书》中没有约定违约金，但按照最高院对商品房买卖的解释第十七条之规定，应当支付法定违约金。中维置业提交意见称，中维地产与陈丽艳之间的买卖合同一事我方系团购单位的代理，我方义务已经履行完毕，后期与我方无关，我方不应当承担责任。陈丽艳向一审法院起诉请求：解除双方签订的《订房协议书》，被告一次性返还原告购房款348150元及利息。利息自房款交付被告之日起按年利率12%计算至清偿止，双倍返还定金，并赔偿损失，二被告承担连带责任，被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年11月21日，陈丽艳与中维置业签订《定房协议书》，合同约定由陈丽艳购买中维置业委托中维地产开发的位于兴城首山南地块（编号为201016A）的商品房一套，该商品房位于首山俯海小区15号楼2单元B户，面积为105.5m2，最终以产权部门测量为准，并于2012年11月5日竣工交付使用；协议书第六条约定：乙方自愿向甲方交付定金贰拾伍万元整（250000元）。其余款项分两次结清，开工前交五万元整，楼主体完工10日内结清，此定金只做楼体完工10日内房号保留。如超过双方约定的结算日期乙方经催告后仍不予结算房款，甲方退还定金（不计利息），乙方所购的楼房甲方可另作出售。在双方约定期限内，如果甲方违约将该房卖给他人，甲方按定金双倍赔偿乙方。此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字（盖章）后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自行作废。未尽事宜，双方协商解决。陈丽艳共计缴纳房款348150元。截止陈丽艳起诉，被上诉人尚未将房屋交付陈丽艳使用。原审另查明，本案所涉首山俯海小区已于2014年9月1日取得商品房（预）销售许可证。一审法院认为，对于被上诉人是否存在逾期交房的责任问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。上述法条的基本出发点是以对建筑工程设置竣工验收的程序来确保建筑工程的施工质量、保证安全。而这里房屋的竣工验收不是被上诉人辩称的单体楼达到交付使用的标准，而是包括主体工程、配套设施等在内的综合竣工验收。本案中被告人显然违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，由此产生的延期交房责任应由二被告人承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用商品房期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。而现在房屋租赁市场的房屋租金标准较为开放，陈丽艳并未提供相应的证据证明其主张房屋租金标准的合理性，故陈丽艳主张赔偿损失不予支持。本案系多名购房者购买同一小区商品房的集体诉讼案件，有部分买房者因购买同一小区商品房的集体诉讼案件，有部分买方与卖方签订《商品房买卖合同》，该合同中对出卖人逾期交房的违约责任有明确约定，即按逾期的时间，出卖人按日向买受人支付已交付房价款按银行同期存款利率支付违约金，合同继续履行。本案可参照该条款执行，在《定房协议书》中载明竣工交付使用时间是2012年11月5日，故二被告人应承担逾期交房违约金的给付责任，标准为自2012年11月6日起至本判决生效之日止以348150元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除陈丽艳与葫芦岛市中维置业有限公司签订的《定房协议书》；二、葫芦岛市中维置业有限公司、葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付陈丽艳购房款人民币348150元及利息，利息标准为自2012年11月6日起至本判决生效之日止，以已交房款348150元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算；三、驳回陈丽艳的其他诉讼请求。案件受理费6520元，保全费2260元，合计8780元，由葫芦岛市中维置业有限公司、葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。陈丽艳不服一审判决，上诉请求：一、依法变更（2017）辽1403民初2668号第二项为逾期贷款利率；二、被上诉人应当支付逾期交房的违约金；三、被上诉人双倍返还定金；四、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判参照上诉人购房的首山府海小区部分业主与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房利率的约定作出判决。因上诉人与被上诉人没有签订《商品房买卖合同》，根据合同的相对性，该约定对上诉人不发生法律效力。在没约定的情况下，按照法定办理。二、由于被上诉人的原因房屋一直不具备交付条件，该小区至今也无法办理房照，被上诉人违约应当支付违约金，违约金支付期间自违约之日起至符合房屋交付条件并通知我方之日止，按日万分之五标准支付。或按上诉人与案外人签订房屋出租合同中约定的租金及赔偿案外人的损失之和。对此，商品房买卖合同解释第十七条也有专门规定。三、双方签订的定房协议书，在该协议书中约定上诉人交25万元定金，因被上诉人方构成根本性违约，致使无法实现合同目的，依定金法则，被上诉人双倍返还上诉人定金。本院二审查明：陈丽艳提供房屋租赁合同，载明同地段同类型房屋租金15000元/年。二审查明其他事实与一审法院查明事实一致。本院二审判决：一、维持葫芦岛市龙港区人民法院（2017）辽1403民初2668号民事判决第一、第三项及诉讼费承担部分；二、变更葫芦岛市龙港区人民法院（2017）辽1403民初2668号民事判决第二项“葫芦岛市中维置业有限公司、葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付陈丽艳购房款人民币348150元及利息，利息标准为自2012年11月6日起至本判决生效之日止，以已交房款348150元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算”为：葫芦岛市中维置业有限公司、葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付陈丽艳购房款人民币348150元及利息，利息标准为自2012年11月6日起至本判决生效之日止，以已交房款348150元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；三、被上诉人葫芦岛市中维置业有限公司、葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付上诉人陈丽艳逾期交付房屋违约金人民币90000元。二审案件受理费50元，由被上诉人葫芦岛市中维置业有限公司、葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。本院再审查明的事实与本院二审判决查明的事实一致。本院再审认为，中维地产不能按照《定房协议书》中载明竣工交付使用时间即2012年11月5日向陈丽艳交付符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定的经竣工验收合格的楼房，且中维地产所建首山府海小区售出多年后不符合房屋交付使用条件，也不能办理房屋使用权证，致使陈丽艳无法实现合同目的并提起诉讼解除合同，据此案涉《定房协议书》应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上述法律规定表明，合同解除的法律后果就是将当事人之间的权利义务关系恢复到合同订立前的状态，即当事人之间相互返还已经履行的财产。如通过返还财产仍不足以使当事人的财产关系恢复到原有状态，就需通过损失赔偿的方式予以补救。本案中，因双方当事人未约定违约金，故实际上系就合同解除后赔偿损失的范围产生争议。陈丽艳在原审时提出了赔偿损失的诉讼请求，综合考虑本地房价的现状以及中维公司在多年内不能交付房屋的客观情况，陈丽艳因中维地产的违约行为已丧失了以团购价格即低于当时市场价1050元购买房屋的机会，对于案涉合同之解除，陈丽艳并无过错，合同解除后陈丽艳存在客观合理的交易机会损失，即丧失了以低于市场价格1050元购买团购房屋的交易机会；从这个角度看，原审判决给付其损失9万元裁判结果适当。综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：维持本院（2018）辽14民终2458号民事判决。本判决为终审判决。审判长 于 洋审判员 席 贺审判员 薛 丽二〇二一年三月二十七日书记员 顾妤诺本判决援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。