贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终752号上诉人（原审被告）：杨涛，女，1980年7月20日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被上诉人（原审原告）：重庆黔安起重机有限公司。住所地：重庆市九龙坡区杨家坪前进支路****（原19-16#）。统一社会信用代码：91500107554063898Y。法定代表人：黄晓波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李峥，贵州遵兴律师事务所律师。上诉人杨涛与被上诉人重庆黔安起重机有限公司（以下简称“黔安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初5000号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年2月25日进行了二审调查询问，上诉人杨涛，被上诉人黔安公司的委托诉讼代理人李峥到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。杨涛上诉请求：撤销贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初5000号民事判决，发回重审或依法改判。事实及理由：1、本案的诉讼主体应当是黄晓波而不是黔安公司，本案由黔安公司提起诉讼，主体不适格，应当予以驳回；2、杨涛与黄晓波签订《房屋租赁合同》时，杨涛已将房屋所有情况告知黄晓波，黄晓波接受了房屋现状并同意承租，杨涛出租的房屋系合法合规修建，一审法院在没有其他证据的情况下仅根据现场勘验情况便认定涉案房屋两间卧室无法通风、采光，客观上会给长期居住人员造成身体健康影响属于认定事实不清；3、排水管是在黔安公司工作人员使用过程中堵塞，不属于租赁物发生质量、损坏等由杨涛维修的范围，《房屋租赁合同》虽然对租赁物的维修没有约定，但杨涛在交付租赁物时，排水管能够正常使用，排水管堵塞有可能系残渣物造成，按照交易习惯，应当由黔安公司处理，杨涛予以配合；4、即便涉案合同应当解除，但对合同解除的时间认定错误，一审庭审中黔安公司陈述其于2020年8月29日搬离房屋，但当时黔安公司并未将房屋交付给杨涛，也未通知杨涛解除合同，合同解除的时间应当自本判决生效之日起计算；5、涉案合同期限尚未到期，合同目的仍然能够实现，故双方签订的《房屋租赁合同》应当继续履行。综上，请支持上诉请求。黔安公司辩称：1、双方之间签订的合同已解除，双方之间主要是针对退还房租的问题发生纠纷，导致产生本案诉讼，因杨涛与黔安公司工作人员都住在同一幢住房内，黔安公司于2020年8月搬离时，已腾空房屋内所有的物品，并租赁其他房屋居住使用，此情况杨涛是清楚的，同时一审时法官亲自查看现场情况，黔安公司早就搬离现场，所以双方之间的合同早已解除，无法再继续履行；2、本案的主体就是黔安公司，在租赁合同落款地方乙方标注的就是黔安公司的名称，且法定代表人可以代表公司签订租赁合同，故诉讼主体无任何问题；3、通风、采光、排水管堵塞问题，一审法官现场查看，存在长期无法居住的情况，且通风、采光是在双方签订合同后，杨涛将窗户用其他杂物堆放遮挡；4、杨涛收取黔安公司1元1度电，水费也高于市场价格，双方之间已经产生多次不愉快矛盾，无法继续履行合同；5、关于合同解除的时间，一审判决认定正确，黔安公司租赁的7、8间房屋早已腾空归还杨涛，如果杨涛认定租赁行为存在，仍然主张租金，是杨涛对租赁权的故意扩大。综上，请驳回上诉，维持原判。黔安公司向一审法院起诉请求：1、判决解除黔安公司、杨涛于2020年4月1日签订的房屋租赁合同；2、判决杨涛立即退还黔安公司剩余房租58,333元；3.判决杨涛立即退还黔安公司超额收取的电费858元。一审法院认定事实：2020年4月1日，黔安公司法定代表人黄晓波（乙方）与杨涛（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将其位于交通小学旁的楼房（一楼左面六间、二楼右面四间）出租给乙方，房租期限自2020年5月1日至2022年5月1日，房租按年计算，金额壹年叁万伍仟元。第三条、乙方租赁期间，水费、电费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费。五、甲方承诺要给乙方做一个梯子和一道门。”但双方在合同中并未对维修义务进行明确约定。合同签订后，黔安公司委托案外人简璞于2020年4月3日向杨涛支付了70,000元房屋租金，杨涛将涉案房屋交付黔安公司使用，后在租用过程中，双方因房屋下水道堵塞、部分房间无法通风和采光等问题产生纠纷，双方协商处理未果，黔安公司于2020年8月29日搬离涉案房屋。现黔安公司诉至一审法院主张解除与杨涛的房屋租赁合同，杨涛明确表示不同意解除。一审法院另查明，杨涛于2020年7月30日向黔安公司出具收据一份，收据载明杨涛于2020年5月5日至2020年7月30日期间收取黔安公司电费1,716元（1,716度，1元/度）、水费360元，但双方均未向一审法院举证证明本案所涉房屋被供电部门收取电费的具体金额。经一审法院组织双方当事人查勘现场，杨涛与黔安公司认可本案所涉出租房屋有两间卧室窗户被外墙围挡，无法通风和采光，厨房洗碗槽排水管堵塞无法通水。但杨涛称两间卧室窗户被外墙围挡的事实黔安公司在承租前就已知情，应视为接受现状才承租房屋，且该外墙系邻居家所设，现无法拆除；厨房下水道堵塞的问题系黔安公司造成，应由黔安公司出资，并由黔安公司协助杨涛一起疏通解决。黔安公司不同意上述解决方案，并坚持要求解除房屋租赁合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。......”的规定，黔安公司法定代表人黄晓波代表其公司与杨涛签订的《房屋租赁合同》虽未加盖黔安公司印章，仍对黔安公司产生效力，由此产生的法律后果由黔安公司承受。依法成立的合同，对双方当事人产生法律约束力，双方均应按合同约定全面履行合同义务。在本案中，黔安公司向杨涛支付了房屋租金，杨涛交付房屋给黔安公司实际使用，但在房屋使用过程中，双方因房屋无法采光、通风，下水道堵塞等问题产生分歧，无法达成一致的调解意见，现杨涛拒绝对下水道堵塞进行疏通、维修亦明确表示外墙无法拆除，黔安公司表示无法自行进行疏通、维修，且涉案房屋两间卧室无法通风、采光，客观上会给长期居住人员造成身体健康影响，黔安公司已于2020年8月29日搬离涉案房屋，合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”、第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，黔安公司主张解除与杨涛于2020年4月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，现黔安公司已向杨涛支付70,000元房屋租金，每月租金2,917元，黔安公司实际使用期间为2020年5月1日至2020年8月29日（四个月），黔安公司自愿多计付两个月租金，故杨涛应返还黔安公司房屋租金52，498元。对黔安公司主张杨涛返还超额收取的电费858元诉讼请求，因双方均未向一审法院举证证明本案所涉房屋被供电部门收取电费的具体金额，故应由黔安公司承担举证不利的法律后果，该诉讼请求不予支持。对杨涛所持要求黔安公司赔偿损失、恢复原状的辩解理由，因杨涛在本案中并未提起反诉主张权利，且双方对恢复原状、赔偿损失的范围难以确定且争议较大，故对此在本案中不予作出处理，双方当事人可自行协商或另行主张权利。一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十条、第二百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告重庆黔安起重机有限公司与被告杨涛于2020年4月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告杨涛在本判决生效后十五日内返还原告重庆黔安起重机有限公司房屋租金52,498元；三、驳回原告重庆黔安起重机有限公司的其余诉讼请求。案件受理费640元（已减半收取），由被告杨涛负担。本院二审期间，杨涛提交以下证据：1、黄晓波身份证复印件一份，证明租赁房屋的主体是黄晓波，而不是黔安公司；2、陈驼林出具的证明中载明2020年5月1日搬离时，房屋下水道无异常，证明案涉出租房屋下水道等无异常。黔安公司对此发表质证意见：对第一组证据记载的黄晓波的身份信息无异议，但对手写的内容三性不予认可，与租赁合同中黄晓波的字迹对比，该字迹不是黄晓波所写；对第二组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，杨涛提交的第一组证据并不能反映黄晓波系以个人名义与其签订租赁合同的事实，第二组证据未载明证人身份信息，对该证据的真实性无法核实，故对上述证据均不予采信。本院对一审查明认定事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为以下两点：一、案涉房屋租赁合同承租人是黄晓波还是黔安公司。经查，案涉房屋租赁合同落款处乙方（承租方）签字栏有“重庆黔安起重机有限公司”、“代表人黄晓波”字样，黄晓波系黔安公司的法定代表人，其以黔安公司名义订立上述合同的行为,效力理应由黔安公司承受。杨涛上诉主张案涉房屋承租人为黄晓波的理由不能成立，本院不予支持。二、案涉房屋租赁合同应否解除及杨涛应否返还租金。2020年11月5日，经一审法院现场勘验发现，案涉房屋两间卧室无法通风、采光，会给长期居住人员的身体健康造成影响，对房屋下水道堵塞的解决双方亦未达成一致整改意见，致使黔安公司租赁房屋供员工居住使用的合同目的不能实现的事实。黔安公司称其于2020年8月29日搬离租赁房屋，并即时告知了居住在同一栋楼杨涛,但黔安公司并未提供充足的证据予以证明，黔安公司表示自愿承担2020年5月1日至2020年10月29日期间共计6个月的租金，一审根据黔安公司的诉讼主张，结合现场勘验情况，确认案涉租赁合同解除，在扣除6个月租金后，判决杨涛返还黔安公司预付租金52,498元并无不当,应予维持。综上所述，杨涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,280元，由杨涛负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  张 睿审判员  任建毅二〇二一年三月四日法官助理王莹书记员夏同英