河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终1378号上诉人（一审原告、案外人）：李继刚，男，汉族，1976年1月1日出生，住河南省武陟县。被上诉人（一审被告、申请执行人）：河南中德建筑工程有限公司，住所地：河南省郑州经济技术开发区航海东路1394号富田财富广场2号楼25楼2506室。法定代表人：余世德，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨友信，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：武陟县东泰置业有限公司，住所地：河南省武陟县龙源镇东仲许村。法定代表人：银功亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：王不井，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王泽森，该公司工作人员。上诉人李继刚因与被上诉人河南中德建筑工程有限公司（以下简称中德公司）、原审第三人武陟县东泰置业有限公司（以下简称东泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省焦作市中级人民法院（2020）豫08民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人李继刚、被上诉人中德公司的委托诉讼代理人杨友信，原审第三人东泰公司的委托诉讼代理人王不井、王泽森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李继刚的上诉请求：一、撤销一审判决。二、依法改判认定李继刚与东泰公司之间商品房买卖合同有效，李继刚享有排除强制执行的民事权益，或发回重审。三、上诉费用由中德公司承担。事实与理由：一、原审判决认定李继刚无法证明在人民法院查封之前已与东泰公司签订合法有效的买卖合同这一事实存在错误。在现实交易中，大量存在先转款后开票情形，该情形没有违背法律规定，李继刚转款时间与开票时间不一致存在合理性。真实情况是：李继刚购买商品房时，存在多次转款情形，每次交款后，由东泰公司出具分期交款票据，李继刚交完最后余款后，出具全款票据，所以出现转款时间与开票时间不一致情形。因为东泰公司出具总票据后已将每次出具的分期交款票据收回入账，该公司原法定代表人因刑事案件被办案单位扣押全部账目，李继刚无法提交该证据，现东泰公司账目已返还，二审中提交该证据。关于李继刚与东泰公司签订买卖合同时间与东泰公司出具收款票据时间不一致的问题，是东泰公司造成的。李继刚交纳全部房款后，多次要求东泰公司签订合同办理相关备案手续，但东泰公司一直推诿，经过诉讼才知道房产属于在建工程抵押，东泰公司因资金问题一直未解押，无法办理备案手续。2019年6月13日，该公司实际控制人因刑事案件被羁押，东泰公司全部账户及账目被查封，才通知李继刚签订了商品房买卖合同，应当认定在人民法院查封之前，李继刚与东泰公司签订了合法有效的买卖合同。二、原审判决关于李继刚是否支付全部涉案房款的事实认定错误。导致出现这一认定的责任不全在一审法院，李继刚也有一定责任。李继刚当时认为自己是真正掏钱买的房，并且已实际居住占有，在提交证据以及陈述时，存在提交证据不足以及陈述出现偏差等问题，但当时东泰公司账目确实被查封，导致某些证据无法提交，李继刚在二审中已提交充分证据证实已支付全部房款的事实。中德公司辩称，李继刚的陈述与一审相互矛盾，李继刚自认购房合同是2019年6月23日补签，补签的合同不是真实的。李继刚于2018年5月3日首次看房和查看预售许可证之前缴纳房款明显不合常理，转款大部分没有转款证明和取款凭证。李继刚提交的缴纳物业费和电费的收据，均没有收款单位的盖章，不能证明在查封之前已实际占有案涉房产，李继刚不享有排除执行的权益，应当驳回上诉，维持原判。东泰公司述称，李继刚是全款支付买的房，在建工程抵押给博爱信用社，因东泰公司资金紧张没有解押。在没有办法的情况下，东泰公司和李继刚签订了合同。一审法院办案人员审查的时候，李继刚已经实际入住。至于中德公司说李继刚与一审陈述矛盾问题，当时李继刚的爱人找到东泰公司，要求出具证据，因东泰公司原法定代表人犯罪被采取强制措施，账目被查封，无法向李继刚提供证据，告诉李继刚的爱人是全款买的房子，提执行异议之诉就可以，导致李继刚在一审陈述有偏差。李继刚向一审法院提出的诉讼请求：一、依法撤销（2020）豫08执异169号执行裁定书和（2019）豫08民初82号民事裁定书，即停止对李继刚购买的东盛苑2号楼1单元201、202号房产（以下简称案涉房产）强制执行，解除对该房屋的查封；二、依法判决确认李继刚与东泰公司签订的商品房买卖合同合法有效，确认案涉房产归李继刚所有；三、本案诉讼费用由中德公司承担。一审法院认定事实：中德公司与东泰公司、东仲许村委会建设工程施工合同纠纷一案中，中德公司在诉讼期间向一审法院申请财产保全，该院经审查认为，中德公司的财产保全申请符合法律规定，于2019年5月30日作出（2019）豫08民初82号民事裁定书，裁定冻结东泰公司银行存款39956583元，或查封其等额财产。该院于2019年7月1日作出（2019）豫08执保37号协助执行通知书，请武陟县房产管理中心查封了东泰公司名下位于木××大道与××交叉口东盛苑小区包括案涉房产在内的141套房产。查封期限自2019年7月1日至2022年6月30日止。一审法院于2019年10月15日作出（2019）豫08民初82号民事判决书，判决：一、东泰公司与中德公司于2013年9月8日签订的《建筑工程施工合同》、2015年1月1日签订的《建筑工程施工合同》、2014年6月1日签订的《补充协议》、2014年9月17日签订的《补充协议》、2015年7月25日签订的《以房抵账协议》、2016年3月9日签订的《补充协议》予以解除；二、东泰公司于该判决生效后三十日内支付中德公司工程款18825680.7元及其利息（从2016年10月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际付清之日止）；三、驳回中德公司的其他诉讼请求。法律文书发生法律效力后，东泰公司未能自觉履行，中德公司向一审法院申请执行。2020年3月31日该院作出（2019）豫08执保37号查封公告。另查明：2019年6月23日，李继刚与东泰公司签订两份《商品房买卖合同》，购买案涉房产，房款分别为309764元、238188元，共计547952元。东泰公司于2018年6月10日向其分别出具309764元、238188元房款收据。李继刚于2017年6月22日通过中国农业银行向东泰公司转款10万，2018年1月23日通过中国农业银行向东泰公司转款10万，2017年2月5日通过其配偶吴金萍中国银行向东泰公司转款9万，共计29万元。2018年9月7日武陟县明鑫物业服务有限公司就案涉房产向李继刚出具物业费收据。李继刚称2018年6月10日一次性将两套购房款全部交清，2019年6月23日补签了两份《商品房买卖合同》。案涉房产因东泰公司原因未办理过户登记。一审法院认为，本案的争议焦点是李继刚对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于李继刚对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋系住房，李继刚未提供其在武陟县区域内名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第（二）项的规定，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件分析：（一）关于案涉书面买卖合同签订的具体时间。案涉房产被人民法院查封时间为2019年7月1日，李继刚自称其与东泰公司签订的两份《商品房买卖合同》系2019年6月23日补签，因该合同的签订时间与东泰公司出具的购房款收款收据显示的时间以及李继刚向东泰公司转款的时间均不一致，故无法认定李继刚与东泰公司签订的两份《商品房买卖合同》的真实时间，亦无法证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）依据李继刚提供的东泰公司出具的物业费收据可表明，在法院查封之前，案涉房产即已处于李继刚的实际控制之下；（三）关于李继刚是否已支付全部价款的认定，依据已查明的案件事实，案涉房产全部价款为547952元，除29000元为银行转款外，其余均系通过现金交易完成，但李继刚作为负有举证责任一方，并未提供相应的银行取款凭证，亦未提供现金来源的其他相关证据，且其举证的银行转账流水与其自认的“2018年6月10日一次性将两套购房款全部交清”相互矛盾，银行转账显示的时间均在李继刚诉状中所称“2018年5月3日，原告到第三人商品房售楼部详细了解了东盛苑商品房的布局和结构”之前，亦不符合常理。案涉大额的现金交易不具有合理性，且李继刚的自述前后矛盾，故其关于已全额支付购房款的主张缺乏依据,不予支持。（四）依据本案已查明事实，案涉房产未办理过户登记非因买受人李继刚自身原因。综上，李继刚对案涉房屋享有的民事权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。关于李继刚要求确认房产所有权的请求。因李继刚主张的民事权益不足以排除强制执行，且依照法律规定房屋所有权仍应通过不动产登记的方式取得，故该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回李继刚的诉讼请求。一审案件受理费9280元，由李继刚负担。本院二审期间，李继刚提交以下证据：1.其妻吴金萍的中国银行交易流水明细清单，显示2016年5月31日转账支出5万元，对方账户名李东兴；东泰公司出具的收据，显示2016年6月16日收到李继刚订金10万元。2.裴风强的借记卡账户历史明细清单，显示2016年7月1日卡取10万元；李继刚的中国农业银行卡交易明细单，显示2016年8月11日消费5万元,对方账号10×××62，商户名称东泰公司；东泰公司出具的收据，显示2016年8月11日收到李继刚10万元。3.吴金萍的中国银行交易流水明细清单，显示2017年2月25日POS消费9万元，附言41065199-10×××28-TO武陟县明鑫物业服务有限公司；东泰公司出具的收据，显示2017年2月25日收到李继刚东盛苑2号楼房款10万元。4.李继刚的中国农业银行卡交易明细单，显示2017年6月22日消费10万元，2018年1月23日消费10万元，对方账号均为10×××28；东泰公司出具的收据，显示2017年6月22日和2018年1月23日分别收到李继刚房款10万元。5.李继刚的中国农业银行卡交易明细单，显示2018年5月28日消费5万元，对方账号10×××62；中国邮政储蓄银行票据，显示商户编号10×××62，商户名称东泰公司，2018年5月28日消费5万元。6.东泰公司和武陟县明鑫物业服务有限公司的营业执照和私营企业基本注册信息查询单，显示2016年3月，两公司的法定代表人均为李东兴。7.户口本、武陟县不动产登记查询证明书、武陟县房产管理中心证明，显示李继刚、吴金萍名下有一套住宅，坐落于木栾街道凤仪湖公园西北侧孔雀城沁园9号楼2单元102，建筑面积118.1平方米，登记时间2020年11月16日。儿子李冰垚、女儿李冰洋、父亲李卯、母亲王寸荣，无房产档案。东泰公司提交《关于武陟县明鑫物业服务有限公司商易通使用的共同说明》，显示武陟县明鑫物业服务有限公司系东泰公司的合作企业，东泰公司使用武陟县明鑫物业服务有限公司名称办理了邮政银行商易通并在东泰公司使用。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对一般不动产买受人物权期待权的保护，第二十九是对商品房消费者物权期待权的保护。案外人要排除强制执行，必须满足第二十八条的四个构成要件，或者满足第二十九条的三个构成要件。结合本案，李继刚提供的电费、物业费收据均未加盖印章，提供的热力公司收据，开票时间均在一审法院2019年7月1日查封案涉房产之后。其提供的证据不足以证明在查封前已合法占有该不动产。不符合第二十八条的第三个要件，不能依据第二十八条排除强制执行。李继刚称缴纳全部房款后，多次要求东泰公司签订合同办理备案手续，东泰公司一直推诿，东泰公司实际控制人因刑事案件被羁押，账户及账目被查封，才通知其签订《商品房买卖合同》。东泰公司自述案涉楼宇系在建工程抵押，因资金紧张没有解押，没有办法的情况下，才和李继刚签订合同。李继刚提供其和东泰公司于2019年6月23日签订两份《商品房买卖合同》。从李继刚和东泰公司陈述看，即使《商品房买卖合同》系补签，仍签订于一审法院查封之前。关于房款的支付，李继刚提供的银行转账与其自认的一次性付清全部房款存在矛盾。但李继刚作出了解释说明，其二审期间提供的中国农业银行卡交易明细单、其妻吴金萍的中国银行交易流水明细清单，东泰公司分期收取房款的收据、邮政储蓄银行票据相互印证，结合《关于武陟县明鑫物业服务有限公司商易通使用的共同说明》，在无证据证实李继刚和东泰公司提供虚假证据的情况下，结合当事人的诉讼能力、上述书证及各方庭审陈述，可认定李继刚已支付全部房款。李继刚购买案涉房产时，其夫妻及父母、子女名下均无房产，李继刚于案涉房产被查封后购买一套房子，仍属于满足基本居住需要，可以理解为符合第二十九条保护商品房消费者的精神。李继刚符合第二十九条规定的全部构成要件，基于消费者购房人生存权至上考虑，李继刚对案涉201号房产享有排除执行的民事权益。综上，李继刚的部分上诉请求成立，本院予以支持。因李继刚在一审阶段未全面提供证据，导致一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省焦作市中级人民法院（2020）豫08民初81号民事判决书；二、不得执行武陟县东泰置业有限公司名下位于木栾大道与沁河路交叉口东盛苑小区2号楼1单元201号房产；三、驳回李继刚的其他诉讼请求。一审案件受理费9280元，二审案件受理费9280元，均由李继刚负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  刘海全审判员  李建瑞二〇二一年三月十日书记员  高 嫱