四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1302民初1324号 原告：武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司，住所地南充市顺庆区锦程路189号。 负责人：何建明。 委托诉讼代理人：廖婷婷，四川泰宇律师事务所律师，特别授权。 被告：汪兰，女，汉族，1984年9月4日生，住南充市顺庆区。 原告武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司（以下简称泰兴公司）与被告汪兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案，依法由审判员罗英适用简易程序公开开庭进行了审理，原告泰兴公司的诉讼代理人廖婷婷和被告汪兰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉请：1、判令被告支付原告2019年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费1071.47元、垃圾清运费58.50元并按物业服务合同约定支付滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月，原告参加了新风尚小区开发商四川家居赋房地产开发有限公司南充分公司（以下简称家居赋公司）的新风尚小区物业管理招标活动，家居赋公司于2017年9月30日向原告发出《中标通知书》。2017年10月1日，原告与家居赋公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告负责位于南充市顺庆区××路××号××小区的物业管理相关工作，合同到期日为2019年9月30日。原告尽职履行了合同义务，被告作为新风尚小区的业主，应当按照《物业管理服务合同》的约定向原告缴纳物业管理费，每月原告代被告向环卫部门缴纳应由被告自行承担的生活垃圾清运费。经原告多次催收，被告仍未按照约定支付相关费用。 被告辩称：被告入驻案涉房屋后一直按时足额缴纳了物业服务费，之所以未交2019年1月至2019年9月期间的物业服务费，是因为楼上高空抛物导致其家中雨棚受损，物业公司未及时进行维修；物业公司对进出小区的车辆未登记，外地车辆可以随意进出小区并刮蹭了被告的车辆，要求原告联系肇事车主，原告不仅不协助被告查找，而且态度不好，导致被告只能自行处理。 经审理查明：2014年7月1日，家居赋公司（新风尚小区开发商）与南充宏敬物业管理服务有限责任公司（以下简称宏敬公司）签订了《前期物业服务合同》，合同约定家居赋公司将其开发的南充市顺庆区××路××号××小区的前期物业管理和服务委托给宏敬公司管理，委托管理期限自2014年7月1日0时起至2017年6月30日24时止。2016年10月18日，家居赋公司提起诉讼要求解除与宏敬公司之间的《前期物业服务合同》及其附加和补充协议；2017年7月20日，本院判决确认家居赋公司与宏敬公司签订的《前期物业服务合同》及其附加和补充协议于2017年6月30日终止，该判决已生效。 2017年9月8日，家居赋公司在暂未成立小区业主委员会的情况下向南充市顺庆区舞凤街道办事处提交书面申请，请求通过招投标进驻新的物业管理公司，南充市顺庆区舞凤街道办事处于2017年9月20日同意该项申请。2017年9月27日，原告通过公开招投标取得新风尚小区的物业服务管理权，同日在南充市顺庆区舞凤街道办事处予以了备案登记。2017年10月1日，家居赋公司与原告泰兴公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定家居赋公司将其开发的新风尚小区全部的物业管理服务工作委托给原告管理，委托管理期限为两年，即从2017年10月1日0时起至2019年9月30日24时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自行终止。家居赋公司与泰兴公司签订的《物业管理服务合同》第十九条、第二十条、第二十一条分别约定了原告的服务范围及收费标准，其中包含“由甲方（即本案原告）对南充市顺庆区××路××号××小区提供物业服务，对房屋共用部位、共用设施、设备、公共设施和附属建筑物、构建物的维护、养护与管理，对公共要地、花木、建筑小品等的养护与管理，对公共环境卫生、公共场所的清洁及垃圾的收集、清运等等；本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，依据本协议向原告交纳物业费及代收代缴费用，业主不得以放弃权利而不得履行按时足额缴纳物业费及相关费用的义务；物业费按业主其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层电梯住宅按照建筑面积1.38元／月／平方米，商业或其他非住宅按照建筑面积1.9元／月／平方米，车库车位按照每月50元，摩托车按照每月25元，电瓶车按照每月30元（包含充电）”；该合同第二十一条第五项同时约定，对物业使用人逾期交纳物业费，原告可以逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。原告违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，家居赋公司有权要求原告在一定期限内改正，逾期未改正的有权终止合同。2019年9月30日，合同约定的两年期限届满，原告停止了在案涉小区的物业服务。 被告汪兰系南充市顺庆区业主，房屋面积为99.21平方米。 2020年1月16日，原告按被告所购的新风尚小区内的案涉房屋地址向被告邮寄送达了催收物业服务费函件；该邮寄函件跟踪信息显示，邮件于2020年1月22日签收。 另查明，本院于2019年7月10日就泰兴公司与韩新民物业服务合同纠纷一案作出（2019）川1302民初3679号民事判决；韩新民不服一审判决，提起上诉，四川省南充市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）川13民终3582号民事判决，确认原告泰兴公司于2018年1月1日至2018年12月31日期间对本案所涉新风尚小区提供的物业服务有瑕疵，将高层电梯住宅的物业服务费调减按1元/平方米/月确定，该判决已生效。 还查明，南充市物价局南市物发[2009]77号文件确定南充市顺庆区城市居民生活垃圾处理费为6.5元/户/月。 上述事实，有当事人提交的证据及其当庭陈述在案佐证。 本院认为，家居赋公司系案涉小区的建设单位，在小区未成立业主委员会的情况下，建设单位有权签订前期物业服务合同，其签订的物业服务合同对业主具有约束力，被告以其未与物业服务公司签订物业服务合同而拒交物业服务费用没有法律依据，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。四川省南充市中级人民法院（2019）川13民终3582号民事判决已确认泰兴公司对物业进行管理期间，泰兴公司对排污堵塞、小区绿化、垃圾清理问题做了大量工作，其履行了合同约定的维修、养护和管理的主要义务，被告拒付物业费无法律依据。至于被告汪兰提出的雨棚损坏、车辆受损等问题，因属于侵权纠纷，其责任的承担问题应当属于被告与侵权人之间的纠纷，被告以此为由拒绝交纳物业服务费、垃圾清运费，依据不足，故本院对被告提出的该抗辩意见不予采纳。因（2019）川13民终3582号民事判决还确认原告在案涉小区提供的物业管理服务存在瑕疵，并在该生效判决中确定将案涉新风尚小区的物业费调减为高层电梯住宅按照建筑面积1元/月/平方米计收，故汪兰应支付泰兴公司2019年1月1日至2019年9月30日期间物业管理费892.89元（99.21平方米×1元×9个月）、垃圾处理费58.50元（6.5元/月×9个月）。至于原告所主张的滞纳金，被告并非无故未交物业费，因此，原告所主张的滞纳金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告汪兰于本判决生效之日起十日内给付原告武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司2019年1月1日至2019年9月30日期间欠付的物业管理费892.89元、垃圾清运费58.50元。 二、驳回原告武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元由被告汪兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本院判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  罗英 二〇二一年三月十二日 书记员  赵芮