江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0281民初3358号原告：胡国光，男，1967年2月14日生，汉族，住江阴市。原告：陈慧，女，1971年5月28日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：奚志锋（受胡国光、陈慧共同授权委托），江苏博爱星律师事务所北京分所律师。委托诉讼代理人：朱琦丹（受胡国光、陈慧共同授权委托），江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。被告：江阴市恒源置业有限公司，住所地江阴市。法定代表人：芮仁兴，该公司负责人。委托诉讼代理人：李波，男，该公司员工。被告：江阴市利港建筑安装工程有限公司，住所地江阴市。法定代表人：华生其，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋文伟，江苏维一律师事务所律师。被告：焦平，男，1964年4月20日生，汉族，住江阴市。被告：江阴福斯特纺织有限公司，，住所地江阴。法定代表人：芮仁兴，该公司负责人。诉讼代表人：江阴福斯特纺织有限公司管理人。委托诉讼代理人：马祥君，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。被告：耿建卫，男，1974年10月10日生，汉族，住江阴市。原告胡国光、陈慧与被告江阴市恒源置业有限公司（以下简称恒源公司）、江阴市利港建筑安装工程有限公司（以下简称建筑公司）、焦平、江阴福斯特纺织有限公司（以下简称福斯特公司）、耿建卫合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法由审判员计珉适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理；本案后又转为普通程序，由审判员计珉任审判长，与人民陪审员张燕萍、韩惠英依法组成合议庭，于2020年9月8日公开开庭进行了审理；原告胡国光、陈慧的委托诉讼代理人奚志锋、朱琦丹，被告恒源公司的委托诉讼代理人李波，被告建筑公司的委托诉讼代理人蒋文伟，被告福斯特公司的委托诉讼代理人马祥君到庭参加诉讼，被告焦平、耿建卫经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡国光、陈慧向本院提出诉讼请求：1、判令解除他们与建筑公司、焦平、耿建卫之间的以房抵债行为；2、判令五被告退还492685元（包括购房款190000元、抵扣购房款的工资款302685元）及利息（自2015年6月30日起至还清之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；3、判令五被告赔偿房屋差价损失、利息损失及其他损失计350000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：恒源公司和福斯特公司系关联公司，福斯特公司将恒源公司开发的江阴市书香门第第3单元401室房屋（以下简称401室房屋）抵作结欠建筑公司的工程款。2014年10月至2015年5月间，焦平、耿建卫为建筑公司做劳务，建筑公司将401室房屋抵作焦平、耿建卫的工程款。恒源公司、福斯特公司、建筑公司商定该房产作价630552元。他们系在焦平、耿建卫手下浇筑大楼车间地坪，经双方结算，焦平、耿建卫结欠他们工程款302685元，焦平、耿建卫不能支付他们工程款，又将401室房屋抵给他们。嗣后，他们又将401室房屋以630000元的价格转让给他们的外甥张夏军。2015年5月8日，张夏军为购买401室房屋向恒源公司支付20000元定金，焦平、耿建卫承诺与恒源公司沟通，办理购房协议及过户手续。当日，他们又支付了100000元给焦平。2015年7月1日，张夏军与恒源公司完成房屋结算交付，张夏军向恒源公司支付了政府代收费14000元。2016年3月18日，张夏军在交纳了装修保证金、电梯使用费、垃圾清运费、物业费等费用后开始装修401室房屋。张夏军完成装修后于2016年下半年实际居住至今。2017年1月21日，他们根据焦平、耿建卫指示向建筑公司华志刚支付70000元购房款。综上，张夏军和他们实际支付购房款492685元，张夏军已实际取得401室房屋的所有权。取得房屋后，他们及张夏军一直催促五被告办理房屋产权证，但五被告以“目前不能办”、“过一阵统一办”等各种理由拖延，直到房屋被查封时仍未能办理。华夏银行股份有限公司无锡分行（以下简称华夏银行）与恒源公司等金融借款合同纠纷诉至无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院），梁溪法院作出（2016）苏0213民初3705号民事调解书。后，华夏银行向梁溪法院申请执行，梁溪法院将包含401室房屋在内的恒源公司资产进行拍卖并成交。2019年7月18日，在梁溪法院组织下，张夏军、丁晓敏和401室房屋买方朱元国签订《房地产买卖合同》，由张夏军、丁晓敏向朱元国购买401室房屋，价格为1080000元，剩余房款由法院支付给朱元国。之后，他们和张夏军签订《结算协议》，解除他们与张夏军401室房屋的转让行为，他们退还了张夏军已支付的购房款，另赔偿张夏军购房款差价及损失350000元。因五被告对他们及张夏军恶意隐瞒了华夏公司于2013年10月9日对401室房屋设立抵押的事实，又在梁溪法院执行中，对梁溪法院恶意隐瞒了401室房屋已于2015年出售，且张夏军已支付大部分购房款、一直居住在内的事实。现他们已向张夏军承担了相应责任，为维护自身合法权益，故诉至法院。恒源公司辩称：他公司不认可以401室房屋抵偿债务的问题，对于胡国光、陈慧提供的以房抵债复印件不予认可。建筑公司辩称：1、建筑公司没有与胡国光、陈慧及恒源公司签订401室房屋以房抵债协议。以物抵债是指债务人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为，其本质是以代物清偿方式清偿债务，代物清偿系实践性合同。本案中，他公司与胡国光、陈慧之间不存在债权债务关系，他公司不是胡国光、陈慧的债务人，且401室房屋是预售商品房，该预售商品房没有完成房屋初始登记，不是法律意义上的物。他公司没有与胡国光、陈慧及恒源公司签订以房抵债协议，因此三者之间不存在以房抵债行为。2、2011年9月28日恒源公司取得房屋预售许可证。2011年9月28日，恒源公司取得澄房预售准字第（2011）052号书香门第房屋预售许可证，在建设用地使用权及在建工程抵押给提供开发贷款的银行时不影响房屋的预售，401室房屋当时没有被法院司法查封，可以查封。3、胡国光、陈慧没有与恒源公司网签商品房买卖合同，建筑公司没有收到胡国光、陈慧支付的款项。4、案外人张夏军的损失不是胡国光、陈慧的损失，张夏军的损失是由其自己造成的。2015年7月1日，张夏军与恒源公司人员签订401室房屋交付结算单，后双方没有网签商品房买卖合同。张夏军明知与恒源公司没有抵债协议、没有网签合同情况下对401室房屋进行装修，后续被法院执行，因此造成的损失完全是由于张夏军自己的过错造成。且张夏军的损失不是胡国光、陈慧的损失，二者之间没有关联性。鉴于代物清偿系实践性合同，在没有抵债协议或抵债协议不能履行情况下，胡国光、陈慧只能要求继续履行原债权债务合同，不能因代偿物没有办理物权转移手续要求原债务人赔偿损失。房屋买卖合同与原债权债务合同是二个不同的法律关系。基于房屋买卖合同产生的损失权利人只能依据买卖合同关系主张权利。本案中，胡国光、陈慧混淆了二个法律关系。综上，他公司与胡国光、陈慧之间不存在原债权债务关系，他公司也不是房屋买卖合同的当事人，因此，胡国光、陈慧的主张无事实和法律依据，请求驳回胡国光、陈慧对他公司的诉讼请求。焦平未作辩称。福斯特公司辩称：1、胡国光、陈慧将福斯特公司列为被告，系被告主体不适格，本案与他公司无关联。他公司系与他人发生的合同关系，与胡国光、陈慧无任何关系，且与他人发生合同关系时在正常经营期间，没有违反合同，也没有对他人造成侵权。另外，401室房屋在达成抵债协议后又有过数次交易，他公司并未参与其中，没有与胡国光、陈慧有过任何约定，所以，自始自始他公司与胡国光、陈慧之间不存在任何法律关系。胡国光、陈慧应向取得401室房屋的相对方主张合同权利，而不是向他公司主张赔偿。2、胡国光、陈慧应对本案后果承担责任，其应当具备从事民事活动时的知识和经验，作为缔结房屋买卖合同的缔约方，应当提前知晓案涉房屋是否存在权利限制情况。胡国光、陈慧将401室房屋转让给张夏军时，主观上盲目自信、疏忽大意，存在重大过错，对本案的后果应承担相应责任。综上，请求法院驳回胡国光、陈慧的诉讼请求。耿建卫未作辩称。经审理查明：恒源公司开发了书香门第商品房项目，其中包含了401室房屋。梁溪法院在执行（2017）苏0213执419号案件中查明：2013年10月9日，华夏公司为抵押权人对恒源公司名下的401室房屋设立了抵押；2015年7月1日，张夏军通过他人以抵债的方式领取钥匙并实际占有该房屋。梁溪法院在执行过程中，于2017年5月29日依法拍卖了恒源公司名下的401室房屋，并于2019年4月3日作出裁定，解除张夏军等人对401室房屋的占有，责令搬离。张夏军对梁溪法院的执行行为提出执行异议，认为应依法撤销对401室房屋的拍卖。其在执行异议申请书中称：2015年5月8日，他向恒源公司购买401室房屋，该房屋系恒源公司对建筑公司的工程款抵扣房，经各方协商约定并签订买卖合同，确定购房总价为630552元，他向恒源公司支付20000元购房定金。2015年7月1日，恒源公司收到他支付的472685元购房款（由胡国光、陈慧对建筑公司劳务款抵扣及现金方式进行代付）。随即张夏军向恒源公司支付案涉房屋政府代收费14000元及物业费3035元后，恒源公司出具《房屋交付结算清单》完成房款结算，并将该房屋、钥匙及《住宅使用说明书》、《住房保证书》一并交付给他。2016年3月18日，张夏军在交纳了装修保证金、电梯使用费、垃圾清运费、物业费等费用后开始装修401室房屋，完成装修后即予居住。经统计直接装修费用为426338元。梁溪法院认为，张夏军应当在异议指向执行标的执行终结前提出。故对张夏军的执行异议不予受理。梁溪法院在对张夏军谈话中，张夏军陈述：401室房屋是恒源公司代福斯特公司偿还工程款630552元给建筑公司的，该工程实际是耿建卫的(耿建卫借用建筑公司资质)，耿建卫用该房屋抵结欠胡国光、陈慧的工程款，胡国光是他舅舅，所以是胡国光和陈慧代他购买的这个房屋。梁溪法院在执行过程中，组织张夏军与401室房屋竞买者朱元国进行协商，双方于2019年7月18日达成《房地产买卖合同》，401室房屋议定价格为1080000元，由朱元国出售给张夏军、丁晓敏。张夏军即向朱元国支付购房款850000元。随后，张夏军、丁晓敏办理了401室房屋的不动产登记。再查明：2015年5月8日，恒源公司出具收条，收取张夏军购买401室房屋定金20000元，该收条加盖恒源书香门第销售专用章。2015年6月30日，建筑公司项目现场负责人王义举出具福斯特耐磨地坪结算单，内容为：总款为370885元，扣除预支及其他，剩余302685元。购房款630000元－20000元（已付）＝610000元－302685元＝302624元。注：购房款应补302624元－30000元（介绍费）＝272624元。同日，焦平为甲方，陈慧为乙方，签订协议一份，内容为：购房付款方法：2015年6月30日付100000元，余款7月30日付100000元，剩余172624元15年底付清。在该协议上，焦平注明：“承兑汇票100000元，焦平收，2015年6月30日”。2015年7月1日，陈慧作为买方签订401室房屋的《房屋交付结算单》，确认：买受人为张夏军；代收费结算明细为房屋维修基金13549元，装潢垃圾清运费452元，小计14000元；房屋总价为624681元；物业费用3035元。恒源公司由经办人签字确认。同日，恒源公司出具交款单位为张夏军，收款14000元，收款事由为书香门第政府代收费的收据。江阴市扬舟物业管理有限公司出具张夏军交纳装修质保金为2000元的收据、及2016年7月1日起至2016年12月31日止的物业费收据866元、2015年7月1日起至2016年6月30日止的物业费3035元的收据。2017年1月21日，华志刚出具收条，内容为：收到胡国光（福斯特书香门第房款）70000元。在该收条上方，在如下内容：2016年3月份亚包大道奎浩车间。车间195610元，已付60000元，余135610元，暂扣70000元（福斯特书香门第房款，2017年1月21日付华志刚），剩余款65610元，2017年1月21日付65600元，华志刚全付清。胡国光、陈慧为证明己方主张，向本院递交如下证据：证据1、抵债协议（复印件），内容为：“经友好协商，以恒源公司房产抵建筑公司相应金额的工程款（恒源公司代福斯特公司偿还工程款），需抵扣的房产明细，书香门第3-401室房屋1套，价格630552元。以上情况属实，经三方确认签字或盖章认可，特此协议。恒源公司、福斯特公司、建筑公司，日期2015年4月25日”。该复印件可辨别加盖了三枚印章，但不能辨别印章上的字迹。胡国光、陈慧说明，该抵债协议（复印件）系在梁溪法院执行过程，耿建卫向法院递交的复印件，他们又复印取得的。证据2、胡国光、陈慧为甲方，张夏军为乙方，于2020年4月2日签订的《结算协议》，内容为：甲方与乙方系亲属关系。2015年6月，甲方以630000元从建筑公司抵到工抵房401室房屋1套。因乙方结婚所需，甲方以原价630000元将房屋转让给乙方，并由甲方协助乙方办理交付等手续。2019年4月，抵债房屋因恒源公司借款合同纠纷，被梁溪法院拍卖给朱元国，梁溪法院责令乙方迁出401室房屋。后经法院协调，乙方与朱元国签订房屋买卖合同，以1080000元价格购买朱元国房屋，乙方实际支付购房款850000元。因甲方转让给乙方的房屋存在权利瑕疵，经协商一致，达成以下协议。一、解除甲方转让给乙方工抵房401室房屋1套，甲方退还乙方已支付的购房款。二、因甲方出让房屋存在权利瑕疵，给乙方造成重大损失，甲方除退还乙方购房款外，甲方赔偿乙方购房款差价220000元、利息损失及其他损失130000元。证据3、2019年8月17日，张焕范出具的收条，内容为：今收陈慧401室房屋购房款350000元，因张夏军2019年7月15日被梁溪法院拘留，家里经济困难实在拿不出钱，陈慧这房子没给我处理好，我拿出500000元，逼陈慧拿出350000元。胡国光、陈慧说明，证据1、2证明2019年8月17日他们交付张夏军父亲350000元，用于支付张夏军的购房款。《结算协议》是401室被拍卖后他们与张夏军的处理意见，由他们补偿张夏军房屋差价220000元，利息损失及其他损失130000元，计350000元，原他们出资的350000元抵作赔偿款了。对于上述证据1，恒源公司认为不能确定其真实性；建筑公司认为证据系复印件，不认可该证据的真实性；福斯特公司认为，管理人接收福斯特公司材料时未接收该材料，对其真实性不予认可。对于上述证据2、3，建筑公司对证据真实性认可，但胡国光、陈慧与张夏军之间的协议只能约束他们双方，他们约定的损失不能约束其他当事人；福斯特公司认为，该结算协议系第一次诉讼后所补，可以推断双方是恶意串通伪造的，虽有协议在，但并没有相应款项往来依据。管理人接收福斯特公司材料时未接收该材料，对其真实性不予认可。又查明：审理中，建筑公司出具情况说明，说明：耿建卫从我公司分包福斯特项目总工程款为710万元。焦平没有从我公司分包福斯特工程项目，我公司与焦平没有任何关系。已支付工程款中不存在以401室房屋抵债的情况。我公司没有与耿建卫签订福斯特公司的建设工程施工合同，也没有与焦平签订福斯特公司的建设工程施工合同。审理中，本院对耿建卫、华生其进行了调查。耿建卫陈述：2014年，福斯特公司有工程要收尾，他就挂在建筑公司名下承接了福斯特的工程。到2015年福斯特公司破产时，工程已基本结尾，但福斯特公司不能支付工程款了。之后，他与福斯特公司协调，福斯特公司就用关联企业恒源公司的4套房抵工程款，包括401室房屋。其他3套房屋都正常办到了房产手续，就401室房屋没有办到房产手续。福斯特的4套抵债房是一起拿的，包括钥匙。胡国光和陈慧从他那承包了车间的耐磨地坪和其他零星工程，他也结欠两人工程款，所以将401室房屋抵给了胡国光和陈慧，双方还进行了结算，结算后房屋钥匙也交给了陈慧。到办理401室房屋手续的时候，他电话通知陈慧，但陈慧在二、三个月内不接电话，一直联系不上，其他3套房子就办理了房产手续，就这套房子因为联系不上陈慧，没有办到网签手续。过了二、三个月，陈慧回来，房屋已经被梁溪法院查封了，无法办手续了。陈慧联系不到阶段，是胡国光在住院，但也不至于影响接电话，房子是张夏军住的，也完全可以让张夏军办手续。他承接的福斯特工程，因为垫资比较大，当时他没那么多钱，就与焦平合伙做的，二人都出了资金。王务举是他工地的施工员。双方的结算单他是认可的，房款为630000元，扣除付的定金20000元，再扣除302685元，余302624元，30000元介绍费相当于这套房他让掉30000元，陈慧这套房只要拿出600000元，还余272624元，陈慧付了100000元承兑，还余172624元，再扣掉华志刚出具收条中的70000元，还余100000元多，按协议约定应付给他。后来房子出了问题，陈慧就一直没有付。对于案件中涉及的2015年4月25日的401室房屋抵债协议复印件，耿建卫陈述：该协议是有的，其他3套房子也有抵债协议，并且是1套房屋1份抵债协议。华生其陈述：对于2017年1月21日华志刚出具的70000元的收条，因陈慧之前帮建筑公司做过工程，华志刚是他儿子，出具这张收条，其实并没有收到钱，相当于减免了陈慧70000元管理费，建筑公司和耿建卫之间再结算。2016年2月2日，本院立案受理建筑公司诉福斯特公司建设工程施工合同纠纷一案，案号（2016）苏0281民初2219号，在2016年2月17日组织的证据交换中，福斯特公司提供证据证明以301、902、1301三套房屋抵工程，并无本案所涉401室房屋。在该清单中，备注一栏注明“耿建卫”。2019年9月12日，本院立案受理张夏军诉恒源公司、福斯特公司、建筑公司、耿建卫、焦平、胡国光、陈慧财产损害赔偿纠纷一案，2020年4月2日，张夏军向本院撤回该案诉讼，本院依法予以准许。在该案审理中，问及焦平、耿建卫和建筑公司是什么关系时，建筑公司答系承包合同关系，他公司将一部分福斯特公司的工程分包给焦平、耿建卫，两人是合伙关系。焦平、耿建卫再将部分劳务分包给别人。当问及焦平、耿建卫的工程款是由福斯特公司还是建筑公司结算时？建筑公司答他公司与福斯特公司结算后，他公司再与焦平、耿建卫结算，他公司与福斯特公司之间有建设工程施工合同。焦平在该案中陈述：他与耿建卫是合伙人，他们挂在建筑公司的名下一起做的福斯特公司的工程，他与耿建卫一共抵过来4套房子，其中一套抵给了胡国光、陈慧，房子是由福斯特公司直接抵给他们的，结算是按照协议结算的，按照结算，胡国光、陈慧还要再给我10万元。其他抵过来的房子都办到手续的，就胡国光、陈慧的房子没有办到手续。上述事实，有抵债协议（复印件）、收据、房产信息登记、民事裁定书、收条、调查笔录，当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点在于：一、本案是否存在以房抵债的事实及以房抵偿工程款的主体确认；二、以房抵偿工程款协议的解除问题及解除后的后果；三、胡国光、陈慧的合理损失认定及承担。对于争议焦点一，本案是否存在以401室房屋抵偿工程款的事实，本院认为，401室房屋系恒源公司开发，胡国光、陈慧主张系通过抵偿工程款方式取得，而与工程有关的单位系福斯特公司，尽管恒源公司、福斯特公司均不认可胡国光、陈慧提供的抵债协议（复印件），但恒源公司不能说明张夏军是如何取得401室房屋并装修入住，在张夏军和胡国光、陈慧未向恒源公司交付房款的情况下，恒源公司在401室房屋被他人较长时间占用而不向其主张权利不符合常理。结合焦平、耿建卫陈述他们挂靠在建筑公司名下承建了福斯特公司的工程，并将部分工程分包给胡国光、陈慧，通过商品房抵偿工程款方式取得包括401室在内的4套房屋，再与胡国光、陈慧结算后将401室房屋抵偿胡国光、陈慧工程款的陈述，以及存在建筑公司与福斯特公司有建设工程施工合同的事实，本院采信胡国光、陈慧的陈述，认定他们系在取得分包工程施工后，结算过程中以工程款抵偿取得401室房屋。对于401室房屋抵偿债务的主体，耿建卫和焦平均认可合伙挂靠在建筑公司名下承接了福斯特公司的工程，胡国光、陈慧系向耿建卫、焦平取得分包的部分工程，与耿建卫、焦平结算工程款，耿建卫、焦平和胡国光、陈慧均为实际施工人，故抵偿主体应为胡国光、陈慧和耿建卫、焦平之间。福斯特公司以恒源公司的房产和耿建卫、建筑公司一方达成以房屋抵偿工程款系另一合同关系，本院认定本案抵偿协议的存在，不影响其他抵偿主体及抵偿关系的存在。对于争议焦点二，胡国光、陈慧可否主张解除以401室房屋抵偿工程款的协议，本院认为，耿建卫、焦平和胡国光、陈慧协议以401室房屋抵偿结欠工程款，系双方的真实意思表示，该约定合法有效。但该房屋于2013年10月9日设立了华夏公司为抵押权人的抵押，达成抵偿债务协议后，401室房屋未涤除抵押，并被梁溪法院司法拍卖处置，致抵偿协议不能履行，胡国光、陈慧可主张解除权，本院对胡国光、陈慧要求解除与耿建卫、焦平之间的抵偿协议的请求予以支持。抵偿约定解除后，耿建卫、焦平需向胡国光、陈慧结算的工程款，耿建卫、焦平仍应向胡国光、陈慧支付。按胡国光、陈慧和耿建卫、焦平的结算，工程款还余302685元，该款耿建卫、焦平应负给付责任。对于胡国光、陈慧于2015年6月30日结算给付耿建卫、焦平的100000元房款，因抵偿协议不能履行，耿建卫、焦平应予返还。对于胡国光、陈慧主张的上述款项的利息，符合法律规定，本院予以支持。对于胡国光、陈慧主张福斯特公司、恒源公司、建筑公司承担上述款项的责任问题，上述主体非胡国光、陈慧所涉抵偿协议的主体，胡国光、陈慧要求其承担责任无法律依据，本院不予支持。对于恒源公司收取张夏军的20000元，按胡国光、陈慧和耿建卫、焦平的约定，401室房屋抵偿给胡国光、陈慧，但该房屋由恒源公司开发，相关购房手续仍应由恒源公司配合办理，张夏军向恒源公司交纳20000元即为履行相关义务，胡国光、陈慧和耿建卫、焦平之间的以房抵偿工程款协议不能履行后，导致张夏军和胡国光、陈慧的房屋买卖合同不能履行，胡国光、陈慧应向张夏军承担相应违约责任，张夏军与胡国光、陈慧约定退还房款，并由胡国光、陈慧承担相应损失，张夏军和胡国光、陈慧约定该20000元包含在张夏军的损失内由胡国光、陈慧承担，胡国光、陈慧承担后可再主张。故本院对胡国光、陈慧主张该20000元损失的请求予以支持，但仅可依张夏军与恒源公司间的合同关系，向恒源公司主张。对于华志刚于2017年1月21日出具收条收取70000元的问题，胡国光、陈慧主张支出了该费用，但未有支付依据提供，依华生其说明，该70000元系减免的胡国光、陈慧管理费，胡国光、陈慧并无实际支出。至2017年1月21日，胡国光、陈慧和耿建卫、焦平及建筑公司之间的纠纷已发生，胡国光、陈慧再予支出该费用的可能性较小。故本院采信建筑公司的陈述，该70000元不作为胡国光、陈慧的损失，本院对胡国光、陈慧主张的该损失不予支持。对于胡国光、陈慧是否为本案适格原告问题，胡国光、陈慧取得抵偿工程款的401室房屋，虽称系代张夏军购买401室房屋，二者之间实为房屋买卖关系。张夏军同样不能依房屋买卖合同取得房屋，其与胡国光、陈慧解除房屋买卖合同理由正当，故本院对胡国光、陈慧主张已与张夏军解除房屋买卖合同的观点予以采信，胡国光、陈慧可取得相关权利的主张资格。对于争议焦点三，胡国光、陈慧主张房价差损失及其他损失的承担问题，本院认为，张夏军向朱元国支付了850000元购房款取得401室房屋，但其向胡国光、陈慧购买时，按抵偿价格630000元购买，存在220000元的差价，该差价是否可由胡国光、陈慧作为损失主张，实质在于张夏军是否可依房屋买卖合同向胡国光、陈慧主张违约损失。张夏军在梁溪法院执行程序开始后，对401室房屋处置时，应及时提起执行异议及执行异议之诉，穷尽救济途径，但其未穷尽救济途径，不能认可该220000元即为张夏军的必然损失，可向胡国光、陈慧主张并由其承担。且依张夏军和胡国光、陈慧间的买卖合同关系，也不能预见到该损失的发生；张夏军向朱元国购买房屋，价格也是由双方协商而定。故该220000元不能作为胡国光、陈慧必然承担的损失，自然也不能向耿建卫、焦平主张，本院对胡国光、陈慧主张该220000元损失的请求依法不予支持。对于恒源公司出具收据收取张夏军支出的政府代收费14000元，同理上述20000元的认定，在本案中由恒源公司向胡国光、陈慧归还。对于江阴市扬舟物业管理有限公司收取的张夏军的装修质保金和物业费，401室房屋实际一直由张夏军占有使用，支出该费用正当，该费用不能作为耿建卫、焦平的损失，本院对其请求不予支持。对于胡国光、陈慧主张的返还款项的利息，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除胡国光、陈慧和耿建卫、焦平之间以江阴市书香门第第3单元401室房屋抵偿工程款的约定。二、耿建卫、焦平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付胡国光、陈慧工程款302685元，并承担利息（自2015年6月30日起至2020年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；2020年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。二、耿建卫、焦平应于本判决发生法律效力之日起十日内返还胡国光、陈慧购房款100000元，并承担利息（自2015年6月30日起至2020年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；2020年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）三、江阴市恒源置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还胡国光、陈慧购房款20000元、政府代收费14000元，合计34000元并承担利息（其中20000元，自2015年5月8日起至2020年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；2020年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。其中14000元，自2015年7月1日起至2020年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；2020年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。）四、驳回胡国光、陈慧对江阴市利港建筑安装工程有限公司、江阴福斯特纺织有限公司的诉讼请求。五、驳回胡国光、陈慧的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12230元(胡国光、陈慧已预交)，由胡国光、陈慧负担5890元，由耿建卫、焦平负担5840元，由江阴市恒源置业有限公司负担500元；胡国光、陈慧同意由耿建卫、焦平、江阴市恒源置业有限公司负担部分向其直接支付，本院不再退还，由耿建卫、焦平、江阴市恒源置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向胡国光、陈慧给付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数一并提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  计 珉人民陪审员  韩惠英人民陪审员  张燕萍二〇二一年三月十日书 记 员  张 燕附：相关法律、司法解释全文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。