辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初6286号原告：远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市和平区长白街17号，统一社会信用代码：912101006671537502。负责人：关杰，该公司总经理委托代理人：刘畅，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：孙岩，女，1980年8月5日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托代理人：翟庆丰，辽宁沈川律师事务所律师。原告远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司（以下简称“远洋物业沈阳分公司”）诉被告孙岩物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘畅及被告孙岩的委托代理人翟庆丰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠的物业费18368.4元；2.请求被告支付拖欠的电梯费288元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2011年11月签订了《前期物业服务合同》。合同约定远洋和平府小区物业服务管理费收取标准为每月1.9元每月每平方米。被告系原告管理的园区业主，该房建筑面积396.5平方米。原告一直积极按照合同约定履行权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业服务。但被告自2020年1月1日起至2021年12月31日便无故拖欠物业费及电梯费，原告多次催费，但被告未予理睬。为保护原告合法权益，督促被告履行支付义务，原告起诉来法院。望依法支持。被告辩称，我不同意原告的诉讼请求，答辩人住1号楼2单元31-3，31、32、33是跃层，由于33层顶楼严重漏雨，32层也有部分漏雨，答辩人多次与物业协商，物业也多次派人了解现场拍照，始终没有解决方案，由于工程量大，物业公司申请维修基金进行维修，但至今没有申请下来，也没有维修，答辩人与物业公司约定什么时间修理好后答辩人再缴纳物业费，截至目前原告未先行履行维修义务，答辩人有先履行对其主张进行抗辩权，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，被告提出反诉并要求进行财产损失鉴定申请。经审理查明，被告孙岩系位于沈阳市和平区长白四街，建筑面积396.5平方米房产的所有权人。原告系被告房产所在园区的物业服务公司。2010年6月22日，涉案房产开发商万祥置业（沈阳）有限公司（甲方、委托方）与原告远洋亿家物业公司沈阳分公司（原名称：北京远洋基业物业管理有限公司沈阳分公司）（乙方、受托方）签订《前期物业服务合同》，合同约定“甲方选聘乙方为涉案房产所在园区即沈阳远洋和平府提供前期物业服务，服务期限自本协议签订之日起生效至涉案园区成立业主大会后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效，且该物业服务公司实际接管该物业之日终止，物业服务费收费标准为1.9元/建筑平方米/月，物业服务费每年度预交纳一次，第一年度的物业服务费，业主于房屋交付前交纳，以后每年度的物业服务费，业主必须于每年计费起始日起的首个十日内交纳，逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。每年不少于一次向全体业主和物业使用人公布一次物业管理费用的收支情况，接受甲方及全体业主的监督，本合同自双方签字盖章后生效”。《临时管理规约》约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售沈阳远洋项目（远洋和平府、三好郡）（以下简称物业）之前，制定本临时管理规约，对物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务及违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定；本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力；本物业管理区域内，业主应按照前期物业服务合同及本管理规约的约定按时足额缴纳物业服务费用；物业服务费标准为：住宅1.9元/平方米（建筑面积）/月，商铺0.95元/平方米（建筑面积）/月；车库1.9元/平方米（建筑面积）/月；车位150元/月（个）；物业服务费每年交纳一次，首次交纳物业服务费，业主于房屋交付前交纳，以后每年的物业服务费，业主应于每年计费起始日起的首个十日内到物业服务中心指定地点缴纳，房屋交付后，不论是否实际入住均应当交纳物业服务费，空置房屋/车库（车位）的物业服务费按正常入住全额交纳；电梯费标准为：144元/人/年，电梯费每年交纳一次，首交交纳电梯费，业主于房屋交付前交纳，以后每年的电梯费，业主必须于每年计费起始日起的首个十日内缴纳，房屋交付后，不论是否实际入住，均应交纳电梯服务保养费；业主拖欠各项前期物业服务合同及本管理规约项下应缴的费用，包括物业服务费、代收代缴费用等，物业服务机构有权依照约定收取违约金，并采取各种措施进行催缴直至提起诉讼，因催缴发生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、快递费支出等均由相关业主承担；如业主或物业使用人委托物业服务企业提供代办服务、特约服务的，由业主或使用人按规定或约定支付相应费用；业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费，未按时缴纳物业服务费，代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金，物业服务企业有权督促其限期缴纳，超过1个月仍不缴纳物业服务费、代收代缴费用的，有权采取书面通知等措施予以催缴；本临时管理规约自首位物业买受人做出承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。被告在“确认已详细阅读万祥置业（沈阳）有限公司与北京远洋基业物业管理有限公司沈阳分公司签订的《沈阳远洋和平府（三好郡）项目前期物业服务合同）及和相关附件”的《承诺书》上签字确认。上述合同签订后，原告按约定向包括被告在内的涉案园区的业主提供了物业服务，但被告却未缴纳2020年1月1日至2021年12月31日期间涉案房产的物业服务费和电梯费，故原告诉至法院。上述事实，有前期物业服务合同、临时管理规约等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与万祥置业（沈阳）有限公司签订的《前期物业服务合同》及被告对《临时管理规约》的确认均不违反我国法律、法规的规定，合法有效，本院予以确认。被告孙岩系涉案园区的业主之一，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”及《中华人民共和国民法典》五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，前述合同对原、被告双方均具有约束力。原告远洋亿家物业公司沈阳分公司基于前述合同对涉案房产所在小区提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费和电梯费的权利。现被告未履行2020年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费和电梯费的缴费义务，应承担民事责任。关于被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为18080.4元（396.5平方米×1.9元/月/平方米×24个月）；电梯费的数额应为288元（12元/户/月×24个月）。关于被告提出因涉案房屋漏雨给其造成损失，被告要求进行维修，双方已约定什么时间修理好后被告再缴纳物业费，为此被告并提出要反诉的答辩意见，因本案系物业服务合同纠纷，对于被告提出的房屋漏雨给其造成损失及要求进行维修的问题与本案不属同一法律关系，被告可另行主张权利，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙岩于本判决生效后十日内给付原告远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司2020年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费18080.4元；二、被告孙岩于本判决生效后十日内给付原告远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司2020年1月1日至2021年12月31日期间的电梯费288元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133元（已减半收取），由被告孙岩负担130元，原告远洋亿家物业服务股份有限公司沈阳分公司负担3元。本判决为终审判决。审判员  刘静明二〇二一年三月二十六日法官助理李明阳书记员夏子晴本判决所适用的法律依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。