山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0302民初16号原告：高守建，男，1975年2月3日出生，现住张店区。委托诉讼代理人：袁峰，山东博约律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐世超，山东博约律师事务所律师。被告：李春敬，男，1963年2月16日出生，住淄川区。被告：淄博市淄川区太河镇上端士村村民委员会，住所地淄博市淄川区太河镇上端士村。负责人：李本峰，村主任。被告：山东云铭山文旅康养产业发展集团有限公司，住所地淄川区太河镇上端士村东。法定代表人：李春敬，执行董事。原告高守建与被告李春敬、淄博市淄川区太河镇上端士村村民委员会（以下简称上端士村）、淄博泰鑫旅游开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月25日、2021年3月11日两次公开开庭进行了审理。庭审过程中，被告淄博泰鑫旅游开发有限公司变更企业名称为山东云铭山文旅康养产业发展集团有限公司。原告高守建的委托诉讼代理人袁峰、徐世超到庭参加了第一次、第二次庭审，原告高守建到庭参加了第二次庭审。被告李春敬、上端士村、山东云铭山文旅康养产业发展集团有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高守建向本院提出诉讼请求：1.判令山东云铭山文旅康养产业发展集团有限公司、上端士村、李春敬向高守建返还购房款228680.00元及物业费3000.00元；2.判令山东云铭山文旅康养产业发展集团有限公司、上端士村、李春敬承担本案的案件受理费、财产保全费、保全担保费。事实与理由：淄博泰鑫旅游开发有限公司、上端士村、李春敬将位于房屋出售给高守建。2018年淄博泰鑫旅游开发有限公司、上端士村、李春敬为高守建完成扩建，并签订《太河镇上端士村云明山度假村土地租赁房屋购买合同》，约定购房款250000.00元(包括扩建费用)。淄博泰鑫旅游开发有限公司、上端士村、李春敬承诺待条件具备后为高守建办理相关土地使用证及房屋所有证。后上述房屋被当地政府认定为违法建筑并于2019年11月26日强制拆除，致使涉案买卖合同标的缺失，根本目的无法实现。淄博泰鑫旅游开发有限公司、上端士村、李春敬应当返还高守建购房实际支出的款项228680.00元与物业费3000.00元。淄博泰鑫旅游开发有限公司于2021年1月27日变更企业名称为山东云铭山文旅康养产业发展集团有限公司。为维护高守建的合法权益，特向人民法院提起诉讼。李春敬、上端士村、山东云铭山文旅康养产业发展集团有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年9月29日，高守建与李子亭签订《房屋产权转让协议》一份，约定：李子亭自愿将上端士村开发的云明山东区15号房屋转让给高守建（房主名为刘文峰，系李子亭之妻），转让价为65000.00元，高守建将65000.00元交付李子亭，李子亭购房支付的65000.00元转为高守建的购房款。转让方负责协助高守建办理与上端士村之间该宗房产土地租赁房屋购买合同的更改。上端士村为该房屋所做的其他改善费用由高守建负责承担。涉案房屋转让后，李春敬与高守建协商对涉案房屋予以扩建，由高守建承担扩建费用，扩建费用抵作房款。扩建完成后，淄博泰鑫旅游开发有限公司与高守建签订《太河镇上端士村云明山度假村土地租赁房屋买卖合同》一份，合同约定：高守建以250000.00元的价格购买淄博泰鑫旅游开发有限公司开发的位于峨庄云明山度假村15号房屋一处，房屋建筑面积约138平方米，标准庭院面积约80平方米。土地使用期自2008年6月30日至2078年12月31日。土地使用权为70年，到期后高守建(乙方)再根据当时的国家法律规定办理延期，合同继续履行。本土地目前为集体土地，待条件具备后，淄博泰鑫旅游开发有限公司（甲方）负责给高守建（乙方）办理土地使用证、房屋所有权证，办理的费用由高守建支付。该合同加盖了淄博泰鑫旅游开发有限公司的公章，李春敬也在上述合同上签字。2018年7月29日，高守建将“2009年至2017年物业管理费”3000.00元及“2017年院内附加工程款”163468.26元打入李春敬之子李以超账户，李以超给高守建出具163468.26元及3000.00元的收款收据各一份。高守建实际共支付物业费3000.00元及购房款228468.26元。另查明，淄博泰鑫旅游开发有限公司于2021年1月27日变更企业名称为山东云铭山文旅康养产业发展集团有限公司，并办理工商变更登记。涉案房屋于2019年被当地人民政府以违章建筑的名义拆除。确认上述事实，有高守建提供的合同一份、房屋产权转让协议一份、收款收据两份、淄违建别墅改字（2019）第5119号责令改正违法行为通知书、工商查询企业变更情况一宗及当事人当庭陈述等在案佐证，足以认定。本院认为，李春敬、上端士村、山东云铭山文旅康养产业发展集团有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃诉讼权利。本案争议焦点有三个，一是合同效力问题；二是李春敬是否承担还款责任；三是上端士村是否承担还款责任。关于争议焦点一，即高守建与淄博泰鑫旅游开发有限公司签订的《太河镇上端士村云明山度假村土地租赁房屋买卖合同》，根据合同内容，该土地租赁房屋买卖合同实际为房屋买卖合同。因合同涉及的土地为集体土地，后因淄博泰鑫旅游开发有限公司未办理相关的土地使用手续，其在该土地上建设房屋的行为被确定为非法占用土地，地上的建筑物被相关部门拆除。由于农村集体所有的土地依法属于村民集体所有的,由村集体经济组织或者村委会经营、管理，根据有关法律规定不允许违法占用、转让,涉案合同违反了国家法律强制性规定。并且，高守建不是上端士村村民,其从淄博泰鑫旅游开发有限公司处购买房屋的行为亦违反了国家法律法规的强制性规定，综上，涉案合同应属无效。因涉案合同无效，且涉案房屋已被拆除，高守建不能实现签订合同的目的，淄博泰鑫旅游开发有限公司应承担返还房款的义务，又因淄博泰鑫旅游开发有限公司已改名为山东云铭山文旅康养产业发展集团有限公司，其权利义务应由山东云铭山文旅康养产业发展集团有限公司享有和履行，故山东云铭山文旅康养产业发展集团有限公司承担返还房款的义务。对高守建要求淄博泰鑫旅游开发有限公司返还物业费3000.00元的诉讼请求，因淄博泰鑫旅游开发有限公司收取的是2009年至2017年的物业费，高守建不能举证证明淄博泰鑫旅游开发有限公司在该期间未进行物业服务，且涉案房屋是于2019年拆除，故高守建的该主张证据不足，依法不予支持。关于争议焦点二，在淄博泰鑫旅游开发有限公司销售涉案房屋及涉案土地上的其他房屋的过程中，李春敬、李以超作为淄博泰鑫旅游开发有限公司的股东，均有收取房款进入其个人账户的行为，本案中，高守建将房款打入李以超个人账户，应当认定李春敬、李以超的财务与淄博泰鑫旅游开发有限公司的财务存在财务混同，李春敬应对淄博泰鑫旅游开发有限公司的债务承担连带责任，即对山东云铭山文旅康养产业发展集团有限公司的债务承担连带责任。关于争议焦点三，上端士村未在房屋买卖合同上加盖公章，高守建不能提供证据证明上端士村为履行合同一方当事人并收取了购房款，故其要求上端士村返还购房款及物业费的诉讼请求证据不足，依法不予支持。对于高守建主张的财产保全担保费300.00元，因合同双方并未约定该费用的承担问题，其主张于法无据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、山东云铭山文旅康养产业发展集团有限公司返还高守建购房款228468.26元，于本判决生效后十日内付清；二、李春敬对上述第一项承担连带清偿责任；三、驳回高守建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4776.00元，减半收取计2388.00元，财产保全费1638.00元，合计4026.00元，由山东云铭山文旅康养产业发展集团有限公司、李春敬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  李磊二〇二一年三月二十三日法官助理孙运超书记员刘娇