湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终380号上诉人（原审被告、反诉原告）：李俊蓉，女，1977年9月2日出生，回族，住湖北省谷城县。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴继军，男，1975年9月20日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：陈姣，湖北行胜言律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋华山，湖北行胜言律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谷城雅居物业管理有限公司，住所地湖北省谷城县城关镇粉水路。法定代表人：李艳，该公司经理。委托诉讼代理人：方宇诗，湖北吾约汉珈律师事务所律师。上诉人李俊蓉、吴继军因与被上诉人谷城雅居物业管理有限公司（以下简称雅居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省谷城县人民法院（2020）鄂0625民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李俊蓉、吴继军的委托诉讼代理人陈姣、宋华山，被上诉人雅居物业公司的委托诉讼代理人方宇诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俊蓉、吴继军上诉请求：1.撤销湖北省谷城县人民法院（2020）鄂0625民初830号民事判决第一项，改判李俊蓉、吴继军向雅居物业公司交纳物业管理服务费3311.28元；2.撤销湖北省谷城县人民法院（2020）鄂0625民初830号民事判决第四项，改判雅居物业公司为李俊蓉、吴继军维修位于谷城未来城2-2-801的房屋次卧室主体墙面渗水；3.改判雅居物业公司立即返还电梯公摊费1452元（自2015年1月至2020年6月共计66个月，每月22元），并不得再向李俊蓉、吴继军另行收取电梯公摊费；4.本案上诉费用由雅居物业公司负担。事实和理由：1.一审法院认定李俊蓉、吴继军按1.2元/月/㎡支付物业管理费没有合同和法律依据。首先，据双方签订的《前期物业服务合同》，双方约定的物业管理服务费为1元/月/㎡，雅居物业公司要求按1.2元/月/㎡标准支付没有合同依据。变更合同约定的物业收费标准需经双方协商一致，未经协商，该变更无效。其次，雅居物业公司以谷城县发改委、住建局印发的《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（谷发改【2018】215号文件）作为提高物业收费标准依据不足。一是本案诉争小区最早入住的业主是2012年，小区入住率百分之百。据上述文件第一条的规定，本案诉争小区物业服务收费标准不作为前期物业实行政府定价管理，故不适用该文件规定的所谓政府定价标准。实行政府定价的应当是建设单位选聘前期物业服务主体时适用。二是即便诉争小区属于政府定价，各个小区和物业公司据各自情况，也应在政府定价范围内约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，向价格主管部门报送物业服务及收费标准的资料。据《襄阳市物价局襄阳市住建局和房管局关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》第二条的规定，实行政府定价的物业服务收费由价格主管部门会同房地产主管部门根据本地物业管理服务发展水平，制定本市物业服务等级收费标准基准价和浮动幅度。同时根据《湖北省物业服务收费管理办法》第五条第二款的规定，在物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。如果变动调整需征得业主大会同意并在物业管理区域内公示，公示时间不少于15日。然而雅居物业公司未提供该方面的证据证实已按法律规定履行了相关程序，故该变动不合法。再次，本案诉争小区按1.2元/月/㎡收取物业费明显高于当地普遍物业收费标准。据李俊蓉、吴继军了解，谷城当地银兴公馆等小区物业收费均为1元/月/㎡，而涉诉小区无论从面积、规模、设施等方面还是物业公司资质均有所欠缺，其物业收费按1.2元/㎡收取不符合实际情况。故雅居物业公司俗称的政府定价根本不属实。2.一审法院认定李俊蓉、吴继军要求返还电梯公摊费无事实和法律依据是错误的。根据《襄阳市物价局、住建局关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》第4、5条的规定，采用包干制的物业服务费其成本应当包括物业公共部位共同设施设备的日常运行和维护费用，具体包括电梯的运行及维护费用…。物业服务应当实行“一价清”制度，已计入物业服务成本的公共费用，物业服务公司不得再向业主收取和分摊。3.一审法院驳回李俊蓉、吴继军关于要求雅居物业公司对房屋渗水进行维修的诉请适用法律错误。本案涉诉小区交房已经八年之久，根据《湖北省物业服务和管理条例》第六十四条和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，在保修期内出现前述质量问题由出卖人承担修复责任；物业保修期满后，发生包括屋面、外墙渗漏的危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、居（村）民委员会应当先行采取应急措施，并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请。本案涉诉的房屋已经超出保修期，雅居物业公司应当负责为李俊蓉、吴继军进行维修。雅居物业公司辩称，1.一审法院认定按1.2元/月/㎡收取物业管理费，符合事实和法律的规定。首先，双方签订的《前期物业服务合同》第八条约定，物管费用浮动按物价部门的有关规定执行。谷发改【2018】215号文件中制定的高层住宅物业综合管理费为1.2元/月/㎡，李俊蓉、吴继军以此为标准收费是基于双方合同约定及政策法规要求。其次，在收到此文件后，雅居物业公司已通知全体业主并在小区内公示了新的收费标准，尽到了告知义务。再次，雅居物业公司所在小区并未成立业主大会，但在本次起诉之前，全体小区159户业主中153户已按新标准缴纳了物业费，说明绝大多数业主知悉和认可此收费标准，也符合业主大会少数服从多数的议事规则。故自2019年开始，雅居物业公司按1.2元/月/㎡收取物业管理费，符合事实和法律规定。2.雅居物业公司收取电梯公摊费符合法律规定和合同约定，一审法院认定正确。首先，据双方签订的《前期物业服务合同》，第四条第六项约定了高层电梯公摊费为25元/月，此标准是根据谷价字（2011）27号文件规定的谷城县普通住宅电梯收费指导价格确定的，双方签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，李俊蓉、吴继军无权要求返还。其次，李俊蓉、吴继军所称的《襄阳市物价局、住建局关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》，规定各县（市）区可参照执行，说明此通知对襄阳各县区没有强制约束力。最后，据谷发改【2018】215号文件规定，调整后的物业综合服务费中包含了电梯费，故2019年起，雅居物业公司已不再收电梯费。3.房屋渗水墙体的维修责任不在物业方，一审法院驳回此反诉请求正确。第一，无证据证明李俊蓉、吴继军房屋及车库墙体渗水是由物业公司管理不善造成的，故物业公司不应承担侵权责任；第二，墙体渗水如是非人为原因造成，又在保修期外，应申请维修基金进行维修；第三，物业公司在收到李俊蓉、吴继军反映外墙渗水的情况后，已多次上门调查，并及时向有关机关反映汇报，尽到协调、通知、告知义务，但维修基金的支取需要一定的程序，最终结果如何与物业公司无关。故李俊蓉、吴继军要求物业公司进行维修无事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，李俊蓉、吴继军的上诉请求于法无据，请求驳回李俊蓉、吴继军的上诉请求，维持一审判决。雅居物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令李俊蓉、吴继军给付2013年4月至2014年12月、2019年1月至2020年12月物业管理费7596元；2.判令李俊蓉、吴继军按照每日万分之五支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止（截至2020年1月10日应支付违约金为3825元）；3.判令李俊蓉、吴继军支付逾期付款利息；4.本案诉讼费由李俊蓉、吴继军承担。李俊蓉、吴继军向一审法院提出反诉请求：1.判令雅居物业公司立即为李俊蓉、吴继军维修位于谷城正春未来城2-1-801的房屋次卧室主体墙面渗水；2.判令雅居物业公司立即返还电梯公摊费1452元（自2015年1月至2020年6月共计66个月，22元/月），并不得再向李俊蓉、吴继军另行收取电梯公摊费；3.判令雅居物业公司按照国家民用电标准向李俊蓉、吴继军收取电费，并立即返还多收取的电费585元；4.判令雅居物业公司承担本诉和反诉的诉讼费。一审法院认定事实：2011年1月8日，湖北正春房地产开发有限公司（甲方）与雅居物业公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将利丰小区委托乙方实行物业管理，利丰小区物业类型为高层住宅，坐落于襄阳市谷城县××路××号，建筑面积2.32万平方米，159户，委托管理期限自2011年1月8日8：00时起至小区业主委员会与物业公司签订新的合同时止。李俊蓉、吴继军系夫妻关系。李俊蓉、吴继军系“利丰印务商住小区”2-1-801号业主，住宅房屋建筑面积137.97平方米。2014年5月22日，雅居物业公司与李俊蓉签订《业主临时规约》，约定业主和物业使用人在使用、经营、转让所拥有的物业时，应自觉遵守政府法规、政策和物业管理规定。同日双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定雅居物业公司（甲方）与李俊蓉（乙方）双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）及能源分摊费用、其他有偿服务费用、维修基金的管理与使用、保险、其他约定事项、违约责任等。其中，第四条物业管理服务费用：1、乙方交纳费用周期为每年预收一次，缴纳费用时间为每年第一个月的上旬；2、高层住宅按建筑面积以每月每平方米壹元收取；3、乙方出租物业时，物业管理服务费由乙方交纳，乙方与承租人约定由承租人缴纳的，从其约定，乙方负连带缴纳责任；4、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；5、物业管理区域内所产生公共水、电等能源消耗及损耗费用，按照合理分摊的原则进行分摊，为单栋房屋服务所产生的能源消耗、损耗费用由本栋业主进行分摊，为小区公共区域服务所产生的能源消耗、损耗费用由小区全体业主进行分摊。物业服务企业的能源分摊时间可采取按月分摊或按季分摊；6、高层住宅电梯公摊（含电梯维护、保养费、年审检测费、电梯用电）按22元/月收取。第八条其他约定事项：1、物管费用浮动按物价部门的有关规定执行；2、其他收费按物价管理部门的规定执行。第九条违约责任：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应交管理费的万分之五交纳违约金。双方并于当日签订《装修管理规定》，李俊蓉对其购买的利丰印务商住小区2-1-801号房屋进行装修，装修施工期限为2014年6月18日至2014年9月18日。该规定对装修申请程序、装修施工规定、违规管理细则、材料运输及垃圾清运、装修时间及期限、装修押金及其他费用、注意事项、装修违规处罚等事项进行约定。协议签订后，吴继军自2015年1月1日开始按协议约定交纳物业管理服务费至2018年12月31日止。后雅居物业公司通过微信的方式要求李俊蓉、吴继军按1.2元/月/平方米交纳2019年物业管理服务费时，李俊蓉、吴继军以该小区的物业未达到三级标准为由拒付，为此引起本案诉讼。诉讼中，李俊蓉、吴继军提起反诉，要求雅居物业公司为其维修2-1-801房屋次卧室主体墙面渗水；返还电梯公摊费1452元（自2015年1月至2020年6月共计66个月，22元/月）；要求雅居物业公司按照国家民用电标准收取电费，返还多收取的电费585元。另查，2010年9月25日，雅居物业公司取得物业服务叁级资质证书。李俊蓉、吴继军所居住的利丰印务商住小区（正春未来城）至今未成立业主委员会，该小区未实行电改抄表到户，业主将电费直接交给雅居物业公司，雅居物业公司再统一向供电部门交纳。雅居物业公司接受谷城县环境卫生服务所的委托，代为收取正春未来城住户的垃圾处理费，按照《县物价局关于开征城区垃圾处理费收费标准的通知》（谷价字【2003】53号）文件规定，各住户每户每月按5.80元交纳生活垃圾处理费，全年69.6元。2018年7月9日，谷城县发展和改革局、谷城县住房和城乡建设局联合下发谷发改〔2018〕125号关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知，其中谷城县前期及保障性住房物业综合管理服务收费标准载明：高层住宅（电梯房）一、二、三级均为1.2元/月/平方米；多层住宅一级为0.7元/月/平方米，二级为0.6元/月/平方米，三级为0.5元/月/平方米；保障性住房小区一、二、三级均为0.3元/月/平方米（多层住宅）。房屋面积以建筑面积计算；多层住宅为七层以下（含七层）住宅，设电梯的多层住宅楼执行高层住宅收费标准，不设电梯的七层以上住宅楼执行多层住宅收费标准。本案双方当事人争议的焦点：一、雅居物业公司要求李俊蓉、吴继军给付2013年4月至2014年12月、2019年1月至2020年12月物业管理费7596元，是否符合法律规定和合同约定？一审法院是否予以支持？二、李俊蓉、吴继军反诉要求雅居物业公司为其维修2-1-801的房屋次卧室主体墙面渗水，请求雅居物业公司返还2015年1月至2020年6月电梯公摊费1452元及多收的电费585元，理由是否正当？一审法院是否予以支持？针对第一个争执的焦点，雅居物业公司要求李俊蓉、吴继军给付2013年4月至2014年12月、2019年1月至2020年12月物业管理费7596元，是否符合法律规定和合同约定？一审法院是否予以支持？雅居物业公司认为，其与李俊蓉、吴继军签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，该合同第八条约定，物管费用浮动按照物价部门的有关规定执行。谷发改【2018】125号文件规定，谷城县前期及保障性住房物业综合管理服务费收费标准为高层住宅1.2元/月/平方米，收到此文件后，雅居物业公司就向全体业主通知并公示了新的收费标准，故此自2019年起按新的标准收取物业服务费，符合合同约定及政策法规的相关规定。对于2013年4月至2014年12月物业管理服务费，因雅居物业公司与建筑单位于2011年签订前期物业管理委托合同，此合同对利丰小区全体业主均具有约束力。前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业费，由建设单位承担，房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。买受人未按房屋买卖合同约定办理房屋交接手续的，发生的物业费用由买受人承担。利丰小区的交房时间为2012年底，对于没有入住的业主，谷城县雅居物业管理有限公司都是从2013年4月1日起收取物业服务费的，主动为业主减免三个月的物业费。而李俊蓉、吴继军提出的房屋空置期物业费按照比例减免，此规定并不是强制性规定，而是由当地价格主管部门会同房产主管部门确定，谷城县并没有此项规定。李俊蓉、吴继军辩称，根据双方签订的《前期物业管理合同》，约定物业管理服务费为1元/月/平方米，雅居物业公司要求按1.2元/月/平方米收取物业管理服务费无合同依据。且若变更《前期物业管理合同》约定的物业收费标准，需在与李俊蓉、吴继军协商一致后方可变更，未经协商，该变更无效。雅居物业公司要求给付2013年4月至2014年12月物业费亦没有合同依据，且签订装饰装修合同之前已经交清，不存在拖欠情况，若没交清物业费，李俊蓉、吴继军根本拿不到钥匙也签不了装饰装修合同。房屋是2014年5月才交付，开始装修。根据《湖北省物业服务收费管理办法》第六条规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费由建设单位承担，房屋交付之后的物业服务费由业主承担，故此期间物业服务费不应由李俊蓉、吴继军承担，且此期间物业服务费的诉请已超过诉讼时效。一审法院认为：物业公司所拥有的物业管理权并非是自己所固有的，而是从业主那里受让渡而来，物业公司必须通过与业主订立物业管理合同的途径，才能获得对他人物业进行管理的资格，故此物业管理关系是在物业服务企业与业主之间形成的一种平等的、服务性质的法律关系。物业管理关系系基于委托合同而产生的有偿管理和服务，亦即业主采取合同方式自愿将物业管理权让渡给物业公司行使。本案当事人于2014年5月22日签订《前期物业管理服务协议》，双方间形成物业管理法律关系，协议内容系双方协商一致达成的合意，合同内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合同合法有效，对双方均有拘束力，双方当事人应当按合同约定全面履行其各自义务。该《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务费用及能源分摊费用中虽然约定高层住宅按建筑面积以1元/月/平方米收取费用，但第八条其他约定事项中明确约定物管费用浮动按物价部门的有关规定执行。此约定足以说明，双方在签订合同时，已充分考量到随着经济社会的高速发展，业主对物业服务企业在房屋、居住环境的管理及生活服务方面的需求越来越高，由此而达成对未来可预期的物业管理服务费用约定。而谷发改【2018】125号《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》制定的物业服务收费标准适用于住宅前期物业服务及保障性住房物业服务。本案雅居物业公司系物业服务等级三级，李俊蓉、吴继军所居住的利丰印务商住小区（正春未来城）系高层住宅（电梯房），属谷城县前期及保障性住房物业综合管理服务收费标准范畴。且雅居物业公司在物业管理区域内的显著位置，将谷发改【2018】125号《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》文件以及价格举报投诉电话等通过公示牌的方式进行公示，接受业主监督。故此雅居物业公司按合同约定要求李俊蓉、吴继军按1.2元/月/平方米交纳2019年至2020年度物业管理服务费，事实清楚，于法有据，一审法院予以支持。李俊蓉、吴继军根据湖北省物业服务收费管理办法的规定，抗辩变更《前期物业管理合同》约定的物业收费标准需在与业主协商一致后方可变更，否则变更无效。因双方当事人间的物业管理关系是建立在合同基础之上，因合同和其他民事活动引发的纠纷，应当尊重当事人的真实意思表示，以当事人之间达成的合同和协议为基础进行处理。而本案双方当事人对物业管理服务费用浮动调整收费标准已有明确约定，不存在物业服务主体擅自调整物业服务收费标准问题，故此辩由一审法院不予采信。关于雅居物业公司诉请追加要求李俊蓉、吴继军给付2013年4月至2014年12月的物业管理服务费，一审法院经审核，利丰小区交房时间为2012年底，由于小区相关配套设施未到位，雅居物业公司减免三个月的物业服务费，对小区业主从2013年4月1日起收取物业服务费。但结合李俊蓉、吴继军交纳物业管理服务费的收据，李俊蓉与雅居物业公司于2014年5月22日签订的《装修管理规定》，雅居物业公司通过微信向李俊蓉、吴继军催交2019年物业管理服务费的证据以及引起本案诉讼的诉因来看，可推断李俊蓉、吴继军对此期间的费用并不存在拖欠问题，故雅居物业公司现要求李俊蓉、吴继军给付2013年4月至2014年12月物业管理服务费，有违常理，对此诉请一审法院不予支持。针对第二个争执的焦点，李俊蓉、吴继军反诉要求雅居物业公司为其维修2-1-801的房屋次卧室主体墙面渗水，请求雅居物业公司返还2015年1月至2020年6月电梯公摊费1452元及多收的电费585元，理由是否正当？一审法院是否予以支持？李俊蓉、吴继军认为，雅居物业公司向其收取电梯公摊费不合法，根据《襄阳市关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》第4、5条规定，采用包干制的物业服务费其成本应当包含物业公共部位共用设施设备的日常运行和维护费用，“具体包括电梯的运行及维护费用……”。物业服务应当实行“一价清”制度，已计入物业服务成本的公共费用，物业服务公司不得再向业主收取和分摊。关于电费问题，雅居物业公司以超出电力部门收费标准向李俊蓉、吴继军收取电费不合法，请求返还多收取的电费585元或在物业费中予以抵扣。根据《襄阳市关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》第6、8条规定，不得向业主收取手续费等额外费用。对于未进行户表改造的小区对总表与分表的损耗根据谷发改【2018】125号文件第四条的规定，比例不得超过总表计量数的7%，也不允许将水电损耗通过提高水电价格的方式进行分摊。雅居物业公司应按李俊蓉、吴继军提供的电表截屏结算电费。关于房屋渗水由谁来维修的问题。因该房屋已超过保修期，保修期满后，应由雅居物业公司为李俊蓉、吴继军进行维修。雅居物业公司抗辩，电梯公摊费是在双方签订的《前期物业服务合同》中明确约定，且电梯公摊费收费标准是按照谷价字【2011】27号文件中规定的谷城县普通住宅电梯收费指导价格确定的，此约定是双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，李俊蓉、吴继军要求返还是无理的。关于代收电费的问题，雅居物业公司代收的电费是电费加电损费用，2019年1月1日前，雅居物业公司代收的电费加电损合计0.65元/度，2019年1月1日后，雅居物业公司代收的电费加电损合计0.59元/度，原因是电费降低及物业费收费标准更改，故雅居物业公司自始至终不存在多收电费的问题。关于李俊蓉、吴继军辩称的建筑墙体渗水问题不属于雅居物业公司的物业服务范围，需动用业主专项维修基金，但鉴于动用该项资金需符合严格的法律要件并需依照法定程序，雅居物业公司无权限单方面支配该项基金。且李俊蓉、吴继军反映渗水问题后，雅居物业公司多次上门调查，并及时向有权机关反映汇报，至于最终处理结果如何与物业服务企业无关。对此，一审法院认为，谷价字【2011】27号文件关于规范物业服务收费管理工作的通知，是根据国务院《物业管理条例》、国家发改委《物业服务收费管理办法》、《湖北省物业服务收费管理办法》等有关法规和文件精神所做的通知，该通知明确，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区和非小区住宅的物业服务收费以及配套使用电梯费和小区配套使用的室内停车场（位）的综合服务费实行指导价。物业服务成本不包括中央空调和电梯维保运行等费用。普通住宅小区物业服务收费标准，根据确定的服务项目和等级标准，双方依据《谷城县普通住宅电梯收费指导价格》，确定电梯服务收费标准。谷发改【2018】125号文件关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知，该通知规定，住宅前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府定价管理。物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视、宽带数据传输、环卫等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，但不得向业主收取手续费等额外费用。供水、供电专业经营单位未抄表户的物业管理区域，对总表与分表之间的损耗，在扣除物业服务成本或物业服务支出构成所包括的费用后，可按水、电量实际损耗额度在用户间合理分摊。损耗计入比例不超过总表计量数的7%。不得擅自提高国家规定的水、电价格标准，不允许将水电损耗通过提高水电价格的方式来进行分摊。本案双方当事人于2014年5月22日签订的《前期物业管理服务协议》，协议约定“物业管理区域内所产生公共水、电等能源消耗及损耗费用，按照合理分摊的原则进行分摊，为单栋房屋服务所产生的能源消耗、损耗费用由本栋业主进行分摊，为小区公共区域服务所产生的能源消耗、损耗费用由小区全体业主进行分摊。物业服务企业的能源分摊时间可采取按月分摊或按季分摊。高层住宅电梯公摊（含电梯维护、保养费、年审检测费、电梯用电）按22元/月收取。”该约定并不违反谷价字【2011】27号文件及法律禁止性规定，且系合同双方当事人真实意思表示，合同合法有效，雅居物业公司依合同约定向李俊蓉、吴继军收取电梯公摊费，符合法律规定和合同约定。谷发改【2018】125号文件关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知下发后，业主按该文件规定的谷城县前期及保障性住房物业综合管理服务收费标准交纳物业管理服务费，亦即自2019年交纳物业管理服务费时就不存在另行交纳电梯公摊费。而本案李俊蓉、吴继军尚未交纳2019年物业管理服务费，亦不存在返还电梯公摊费问题。李俊蓉、吴继军反诉雅居物业公司按国家民用电标准代收电费，并返还多收取电费585元的请求，经审核，李俊蓉、吴继军所居住的住宅小区尚未电改，系谷发改【2018】125号文件规定的供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，应按此规定及双方合同约定的交纳电费及分摊总表与分表之间产生的能源消耗、损耗费用，李俊蓉、吴继军提供的电费收据，系其预交的电费凭证，而其提供的电表截屏证据，亦是反映2019年1月1日以后充值的电量信息。对此，雅居物业公司向一审法院提供情况说明，该情况说明载明“利丰小区（正春未来城）于2019年1月1日起电价由0.65元/度调至0.59元/度，小区未实行抄表到户（即没有电解）。因当时工作疏忽2-1-801吴继军2019年1月1日后购电未为其将电价从0.65元/度调至0.59元/度。2019年1月1日后该住户共计充电2次，分别为：2019年11月16日充电金额500元、购电量769度；2020年2月23日充电金额1000元、购电量1538度，2次共计购电量2307度。电价调整后其2次实际应有购电量为2542度，物业应返其购电量2542-2307=235度（附该住户所有购电明细）。”该情况说明经李俊蓉、吴继军质证无异，一审法院予以确认。故此雅居物业公司应返还李俊蓉、吴继军多收的电费138.65元，李俊蓉、吴继军反诉请求超出部分一审法院不予支持。李俊蓉、吴继军反诉要求雅居物业公司为其维修专有房屋次卧室主体墙面渗水问题，经向雅居物业公司核实，系外墙渗水所致，而非雅居物业公司未履行合同约定的维护和管理义务所致。关于外墙渗水的维修问题，如房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务；在质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，共有部分、公共设施设备可使用小区的住宅专项维修基金进行修缮。故此外墙渗水的维修并不属于雅居物业公司的服务范围，因外墙渗水导致内墙面受损的维修责任亦不应由雅居物业公司承担，李俊蓉、吴继军应依据相应的合同或侵权关系及法律规定，向对应责任主体主张权利。故李俊蓉、吴继军反诉主张要求雅居物业公司对其房屋墙面渗水进行维修之请求一审法院不予支持。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案雅居物业公司与李俊蓉、吴继军签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照诚实信用的原则行使权利和履行义务。根据《物业管理条例》第四十一条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，雅居物业公司依约向李俊蓉、吴继军提供物业服务后，李俊蓉、吴继军应根据双方签订的服务合同约定按期向雅居物业公司交纳物业管理服务费，其拖欠不交的行为有失信用，该事实有雅居物业公司提供的《业主临时规约》、《前期物业管理服务协议》、微信催费证据予以证实。现雅居物业公司要求李俊蓉、吴继军支付所欠物业管理服务费的诉讼请求，事实清楚，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。当事人双方签订《前期物业管理服务协议》第八条明确约定物管费用浮动按物价部门的有关规定执行。根据谷发改〔2018〕125号文件规定，谷城县前期及保障性住房物业综合管理服务收费标准载明的高层住宅（电梯房）一、二、三级均为1.2元/月/平方米，李俊蓉、吴继军所在小区的物业服务收费标准属于该收费标准范畴。现雅居物业公司依此规定要求李俊蓉、吴继军按1.2元/月/平方米交纳2019年至2020年度物业管理费，符合双方合同约定，对此诉请一审法院予以支持。雅居物业公司接受谷城县环境卫生服务所委托代收业主的垃圾处理费，理由正当，应予支持。故此经核算，李俊蓉、吴继军应向雅居物业公司交纳2019年至2020年期间物业管理服务费3973.54元[（137.97平方米×1.2元/月/平方米×12个月）×2年]；应交纳2019年至2020年期间垃圾处理费139.20元（69.6元/年×2年）；以上合计4112.74元，符合法律规定，一审法院予以支持。雅居物业公司诉请要求李俊蓉、吴继军给付2013年4月至2014年12月物业管理服务费，有悖常理，一审法院不予支持。在物业服务合同履行过程中，双方当事人均应严格按照约定履行自己的义务，雅居物业公司应努力提高物业服务标准和质量，李俊蓉、吴继军也应当按约定交纳物业管理服务费用。由于李俊蓉、吴继军未按物业服务合同的约定按期足额交纳物业管理服务费已构成违约，应承担违约责任。关于滞纳金，雅居物业公司请求滞纳金实为违约金，雅居物业公司依物业服务合同约定主张要求李俊蓉、吴继军按日万分之五支付逾期付款违约金，该条款虽为双方当事人合意达成的违约条款，但考量雅居物业公司的实际损失，该请求过高，李俊蓉、吴继军虽然未明确提出依法调减的请求，但其关于违约金不应支付的主张亦包含了对过高违约金进行调减的意思表示。综合本案合同性质、合同履行情况、雅居物业公司提供服务的整体情况，一审法院酌定将违约金调整为年利率6%。故李俊蓉、吴继军应承担的违约责任以年利率6%为标准，自2019年1月10日起按应交物业管理服务费计算至雅居物业公司主张的2020年1月10日止。雅居物业公司要求李俊蓉、吴继军支付逾期付款利息之请求，无合同约定，一审法院不予支持。李俊蓉、吴继军反诉要求雅居物业公司返还电梯公摊费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。李俊蓉、吴继军反诉要求雅居物业公司维修其专有房屋墙面渗水问题，于法无据，一审法院不予支持。李俊蓉、吴继军反诉要求雅居物业公司返还多收电费585元，经核实，雅居物业公司多收李俊蓉、吴继军电费138.65元应予返还，李俊蓉、吴继军反诉合理部分一审法院予以支持，超出部分不予支持。由于雅居物业公司与李俊蓉、吴继军形成的物业服务合同是一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，故雅居物业公司辩称李俊蓉、吴继军反诉的部分请求超过诉讼时效之理由，于法无据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、李俊蓉、吴继军于判决生效之日起十日内向谷城雅居物业管理有限公司交纳物业管理服务费4112.74元，并自2019年1月10日起按应交物业管理服务费以年利率6%为标准计算违约金至2020年1月10日止；二、谷城雅居物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还李俊蓉、吴继军多收电费138.65元；三、驳回谷城雅居物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李俊蓉、吴继军的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由李俊蓉、吴继军负担。反诉费50元由雅居物业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李俊蓉、吴继军提交谷城盛世中华城小区的照片和小区公告以及谷城银兴公馆的照片和收费公告，拟证实与雅居物业公司类似小区物业收费标准为1元/月/㎡，从小区规模和资质来看都比雅居物业公司要高。从反面也证实，并非实行“一价清”就统一按1.2元标准来收费，具体有一个浮动幅度，由双方协商。经质证，雅居物业公司认为证据为复印件，真实性无法考证；其他小区的收费标准与本案无关；李俊蓉、吴继军拟证明的两个小区物业资质高，小区规模大，该证据无法反映；关于收费明细和收费标准，看不出来是哪个小区，也看不出时间，从价格推定应是2019年之前的收费标准。经审查，其他小区物业收费标准与李俊蓉、吴继军拟待证的案涉小区物业收费标准没有必然关联性，故上述证据的证明力本院不作评判。雅居物业公司未提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，谷城雅居物业管理有限公司与李俊蓉、吴继军签订《前期物业管理服务协议》，该协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按约享有权利或承担义务。综合当事人陈述意见，二审当事人争议焦点为：诉争物业费是按1元/月/㎡还是按1.2元/月/㎡收取；逾期付款的违约金是否应当支持；李俊蓉、吴继军反诉返还电梯公摊费是否支持；其反诉要求物业公司对房屋渗水进行维修是否应当支持。关于物业费的收取标准，双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条第二项虽约定高层住宅按建筑面积以每月每平方米壹元收取，但合同第八条“其他约定事项”第一项又约定：物管费用浮动按物价部门的有关规定执行。按通常理解，第八条第一项是双方当事人对后期合同履行中物业管理费用的调整进行的约定，即执行物价部门的规定。该约定是双方在签订前期物业服务协议时即协商一致，现李俊蓉、吴继军上诉称物业费标准提高时，双方需再行就标准进行协商，与合同约定不符，本院不予支持。关于谷城雅居物业管理有限公司诉请的物业标准1.2元/月/㎡是否合法。李俊蓉、吴继军与谷城雅居物业管理有限公司双方现履行的是案涉的《前期物业服务管理协议》，合同中对前期物业管理也有明确定义，因此，李俊蓉、吴继军主张案涉小区不作为前期物业实行政府定价管理，本院不予支持。2018年4月1日施行的《湖北省物业服务收费管理办法》第四条规定：住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由价格主管部门会同同级房产主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。谷城县发展和改革局以及谷城县住房和城乡建设局根据本地实际，制定谷发改【2018】125号文件，其附件《谷城县前期及保障性住房物业综合管理服务收费标准》规定高层住宅的物业标准为1.2元/月/㎡。谷城雅居物业管理有限公司现诉请的物业收费标准既是基于双方合同约定，也与当地实际执行的政府定价相符。李俊蓉、吴继军上诉称应按1元/月/㎡收取物业费，不符合合同约定，本院不予支持。案涉协议中约定了逾期付款的违约金，李俊蓉、吴继军未按约缴纳物业费，存在违约行为，一审法院据其违约程度以及谷城雅居物业管理有限公司损失大小，对违约金酌减适当。关于电梯公摊费。首先，案涉协议中对收取电梯公摊费有明确约定，且电梯公摊费的收取标准也符合当地物价部门规定的普通住宅电梯收费指导价格。其次，李俊蓉、吴继军依据《襄阳市关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理通知》的规定，主张电梯公摊费在实行物业费“一价清”后，不能再另行收取。按通知要求，实行物业费“一价清”，电梯公摊费不另行收取的前提是高层住宅的物业综合管理服务收费标准统一调整为1.4元/月/㎡。2013年1月，该通知在襄阳市试行后，虽规定各县（市）区可参照本通知执行，但案涉小区没有提高物业费标准，仍执行合同原有约定。现李俊蓉、吴继军一方面认为不该提高物业费金额，另一方面又要求返还已交的电梯公摊费，显然与通知精神相悖，本院不予支持。关于反诉要求物业公司对房屋渗水进行维修是应当否支持。因案涉小区房屋已过保修期间，对外墙渗漏等公共部位的维修，依法应当申请维修基金进行维修，物业公司负有先行采取应急措施，申请使用住宅专项维修基金的义务，李俊蓉、吴继军诉请物业公司进行维修，没有合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，李俊蓉、吴继军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李俊蓉、吴继军负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤玉审判员  刘茂强审判员  何绍建二〇二一年三月十三日书记员  刘 洋