河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初2382号原告：许文娟，女，汉族，1990年2月27日出生，户籍地河南省汤阴县。委托诉讼代理人：张泽、乐文兰（实习），河南铭高律师事务所律师。被告：河南鑫苑顺晟置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城1号楼1层。统一社会信用代码：91410100MA3X6JLY95。法定代表人：杨斌，该公司经理。委托诉讼代理人：王忠祥、范颖，河南三融律师事务所律师。原告许文娟与被告河南鑫苑顺晟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许文娟及其委托诉讼代理人张泽，被告河南鑫苑顺晟置业有限公司的委托诉讼代理人王忠祥、范颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨高原向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即支付二七区鼎盛大道南、嵩山南路东3号楼15层1521号房屋；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金9766.19元（以251382为基数，按照日万分之1.5计算，暂计算至2020年12月16日）；3、判令被告返还原告购房服务费20000元；4、判令被告赔偿原告租房损失3300元。以上合计33066.19元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月6日，原告与被告签订了《品房买卖合同》商，合同编号1800388362，项目名称鑫苑名城2号院，被告将二七区鼎盛大道南嵩山南路东3号楼15层1521号商品房出售给原告，建筑面积26.54平方米，房屋总价款251382元。按照合同约定，交房时间为2020年3月31日前，现已超交房期限，涉案房屋仍不具备交付条件，且被告未按照合同约定向原告告知工程延期原因。根据商品房买卖合同的第九条的规定，被告的行为已构成严重违约。综上，为维护原告的合法权益，依照民事讼法及相关法律规定，诉至贵院，望判如所请。被告河南鑫苑顺晟置业有限公司辩称：一、因预防/治理雾霾要求及新冠疫情等不可抗力因素影响的天数应在被告违约天数中予以扣除。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力；……3、因预防/治理雾霾要求暂停施工等政府政令、政府行为或公共事业单位自身原因导致工程延期的。”同时，《商品房买卖合同补充约定》第三条第4款“如发生《买卖合同》约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（4）因预防/治理雾霾要求暂停施工等政府政令、政府行为或公共事业单位要求等原因导致工程延期的”；（5）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付。本案中，涉案项目自2017年12月7日取得《建筑工程施工许可证》之日起算，因预防/治理雾霾要求及新冠疫情等影响造成被告暂停施工的天数共计为780天，该天数应在被告逾期交房天数中扣除。根据《民法典》第590条规定，因在合同履行过程中发生不可抗力，被告不应承担民事责任，交房期限应当相应顺延，即自合同约定的交房之日2020年3月31日起顺延780天。二、双方约定了延期交房90日的“宽展期”，该宽限期天数亦应在被告违约天数中扣除。原被告双方签订的《商品房买卖合同补充约定》第三条第6款明确约定“出卖人自身原因造成未在《买卖合同》约定期限内将该房屋交付买受人，则：（1）买受人给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付买受人，自《买卖合同》约定的交付期限届满后第91日起，至实际支付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行，因此，双方约定的该90日宽展期亦应在被告违约天数中扣除。三、原告逾期支付房款，被告可相应顺延交房日期。根据被告提供的《对账单》显示，原告的银行按揭贷款到达被告账户的时间为2018年6月27日，据原被告签订的《商品房买卖合同》第六条第3款约定，商业贷款付款时间应为2018年6月20日前。原告支付房款延期7天，据《商品房买卖合同》第八条第二款规定，被告交房日期可相应顺延7天。四、贵院应根据“同案同判原则”驳回原告诉讼请求。本案扣除预防/治理雾霾要求及新冠疫情等影响造成被告暂停施工的天数、因原告逾期支付房款导致被告可顺延交房的天数后，被告不存在违约。另被告同一项目同类案件贵院已审理多起，贵院均扣除了预防/治理雾霾要求及新冠疫情等不可抗力造成被告暂停施工的天数，且郑州市中级人民法院已出具终审判决，望贵院根据“同案同判原则”，将不可抗力等影响被告交房的天数进行扣除。五、目前开发商面临的市场环境已无法承受全体业主的违约金及退房诉求。随着疫情影响及国家对房地产市场的调整，大多数开发商已处于高资金压力状态，近两年发生的业主断供银行扣划开发商保证金案件、初始登记违约金案件、转移登记违约金案件、退车位案件等已使被告集团公司不堪重负。根据《最高人民法院印发的通知》(法发〔2020〕17号)第4条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”及《最高人民法院印发的通知》(法发〔2009〕42号)第七条“对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。”精神，望贵院考虑被告及被告关联公司的可承受能力，从大多数业主角度考虑，以保证被告能够顺利交房。综上，被告延期交房系政府原因及新冠疫情不可抗力因素造成，同时原告亦存在逾期支付房款行为，贵院应依据同类已生效判例依法扣除相应天数后，被告不存在违约，望贵院依法驳回原告的诉讼请求。另，涉案项目至迟会在2021年4月底之前交付，目前被告正在日夜赶工，争取早日交房；虽被告严格按照合同扣除扬尘治理及疫情管控天数后无需承担违约责任，但被告仍会在交房时主动给予业主物业费优惠，以弥补给业主带来的不便。涉案房屋被告确定能与二零21年4月30日前进行交付第二，原告诉请的服务费并非被告收取第三，原告主张的违约金足以弥补原告租房损失在本案中租房损失不应重复支持。经审理查明：2018年4月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于郑州市二七区鼎盛大道南、嵩山南路东3幢15层1521号房屋以251382元的价格卖于原告，原告按照下列方式进行付款：2018年4月6日付款26382元，2018年4月20日付款50000元，2018年5月20日付款50000元，剩余125000元付款方式为商业贷款。被告应当在2020年3月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告，但遇到下列原因，被告可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知买受人；2.买受人在交房之前未付清全款的，除按照合同第七条承担违约责任，交房时间相应顺延；3.因预防/治理雾霾要求暂停施工等政府政令、政府行为或公共事业单位导致工程延期的，发生上述情形的，出卖人可以采取大河报公告、书面通知、电话通知等方式告知买受人，买受人如有异议，可在接到或者得知该等事实十五日内，以书面形式要求出卖人提供相应的证据和说明。除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金。合同签订后，原告向被告缴纳房款126382元，剩余房款125000元办理了银行按揭贷款支付被告。因被告至今未交付房屋，故原告诉至本院。庭审中被告承诺涉案房产将于2021年4月30日前向原告交付房屋。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。虽然本案原、被告在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2020年3月31日，但是双方在《商品房买卖合同》中约定因预防/治理雾霾要求暂停施工等政府政令、政府行为或公共事业单位自身原因导致工程延期的，出卖人可据实予以延期。结合案涉房屋在施工过程中遇到政府预防/治理雾霾要求及新冠疫情等客观原因，上述期间无法正常施工，从而影响工程进度的实际情况。被告提出上述特殊原因交房日期应予延期，延期后被告不存交付违约的抗辩能够成立，予以采信。故原告要求被告支付违约金及租房损失，本院不予支持。原告要求被告返还服务费20000元，因费用并非被告收取，故原告的该项诉求，本院不予支持。原告要求被告立即交付涉案房屋，因被告承诺将于2021年4月30日前交付房屋，故原告该项诉讼请求，因被告交房条件现不具备，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告许文娟的诉讼请求。案件受理费2783元，由原告负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院。并向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王迪二〇二一年三月二十五日书记员  王慧