吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉07民终142号上诉人（原审被告）：张洪利，1969年11月5日生，汉族，住吉林省扶余市。委托诉讼代理人：朱侠，松原市春华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘辉，女，1982年9月17日生，汉族，住广东省东莞市东城区。委托诉讼代理人：吕树勋，吉林鑫海律师事务所律师。原审第三人：刘士东，男，1974年9月2日生，汉族，住吉林省扶余市。原审第三人：管玉莲，女，1972年10月29日生，汉族，住吉林省扶余市。原审第三人：郭占友，男，1972年8月22日生，汉族，住吉林省扶余市。原审第三人：刘士兰，女，1971年11月9日生，汉族，住吉林省扶余市。刘辉与张洪利案外人执行异议之诉一案，已由吉林省扶余市人民法院于2019年12月2日作出（2019）吉0781民初3026号民事判决。张洪利不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日做出了（2020）吉07民终146号民事裁定书，一、撤销扶余市人民法院（2019）吉0781民初3026号民事判决，发回扶余市人民法院重新审理。扶余市人民法院于2020年11月23日作出（2020）吉0781民初1488号民事判决。张洪利不服，向本院提起上诉。本院于2020年1月25日受理后，依法组成合议庭，并于2021年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人张洪利及其委托诉讼代理人朱侠，被上诉人刘辉的委托诉讼代理人吕树勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张洪利上诉请求：依法撤销（2020）吉0781民初1488号民事判决，改判继续执行位于扶余市某镇中线公路东私有砖木房屋（建筑面积80平方米。扶房权证城字第000**8号）及院落。事实和理由：上诉人张洪利与被上诉人刘辉及原审第三人刘士东均系近亲属关系，对于双方的家庭状况、经济状况非常了解。刘辉与刘士东共同经营收粮卖粮生意，张洪利是非常清楚的，张洪利提供了大量的证据来证明，张洪利与刘士东的欠款经过及刘士东是在什么情况下将两枚房照交给张洪利。刘辉与刘士东对该争议房屋根本不存在真实的买卖关系，房照一直在张洪利手中。办理买卖合同的刘凤才也证明了时间是可以随意填写的；银行流水证明了刘辉与第三人之间因为做收粮卖粮生意，在不到一年的时间，就有几十笔款项往来，且银行流水往来金额达到了1000多万元。故而被上诉人截取了其中一小段来说明是用此款来购买房屋是虚假的。而一审法院一而再再而三的要求张洪利鉴定被上诉人与刘士东之间的买卖合同真伪性。这么多的证据已经证明了该份合同是虚假的，还要浪费诉讼资源去进行鉴定吗？而且鉴定费用高达4万多元，这对于双方当事人均是巨大损失。所以张洪利认为此案即使不进行鉴定，也证明这份买卖合同是虚假的，双方不存在真实的买卖关系。被上诉人刘辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对于张洪利的上诉请求应予以驳回，维持原判。原审第三人刘士东、管玉莲、郭占友、刘士兰未到庭。一审原告刘辉请求：依法判决不得对刘辉购买的坐落在扶余市某镇中线公路东建筑面积80平方米房屋（登记在杜维光名下，房屋所有权证：扶房权证城字第00**08号）及院落强制执行，并解除对该房屋及院落的查封。原审被告张洪利辩称，刘辉与第三人均系亲兄妹关系，是近亲属，多年来包括刘辉在内及四名第三人之间有业务往来，由四名第三人为刘辉供货，刘辉在广州收货然后进行销售，所以刘辉与第三人之间存在经济往来合情合理。但存在金钱往来不能就此认定是购房款。因为刘辉与张洪利及第三人家人之间也存在亲属关系，张洪利对刘辉及第三人家中的情况非常了解，张洪利清楚刘辉与第三人之间根本不存在买卖关系。原被告双方争议的该房屋的产权证及第三人刘士东与杜维光签订的买卖合同一直存放在张洪利处，因为第三人刘士东曾经向张洪利借款，该证照及买卖协议均放在张洪利处用于提供抵押担保。刘辉自称买卖协议存在，但对该房屋并没有实际居住和管理使用。法院驳回刘辉的执行异议申请是合理的，应驳回其请求。刘士东述称，2013年买了杜维光的房子，2015年又以200万元的价格转卖给刘辉。后刘辉要求过户，因为买杜维光房子的时候没有办理过户手续，导致不能给刘辉办理过户手续，就给刘辉在三井子司法所办理了见证。公证之后将房屋钥匙交给了刘辉。此后刘辉又多次要求办理过户，但因为杜维光联系不上导致一直没能将房屋过户到刘辉名下。2019年6月，张洪利要求查看房照和公证协议书以辨别真伪，所以至今该房屋的产权证及第三人与杜维光签订的买卖合同、公正协议等一直存放在被告处没有归还。管玉莲述称，与刘士东是夫妻，卖房子的事情本人也知情，刘士东所述的一切都属实。郭占友述称，与刘辉是亲属关系，买卖房屋的事情都知道，情况属实。刘士兰述称，与郭占友是夫妻关系，刘辉与刘士东之间买卖房屋的事情都知晓，2014年以自己的名义办卡给刘士东使用过，至于该卡用于打款的事情不太清楚。原审法院查明，2013年10月1日，本案的案外人杜维光将其所有的坐落在扶余市某镇中线公路东建筑面积80平方米房屋及院落卖给本案的第三人刘士东，未办理过户手续。2015年1月，原告刘辉与第三人刘士东达成口头房屋买卖协议，刘辉以200万元的价格购买第三人刘士东所有坐落在扶余市某镇中线东建筑面积80平方米房屋及整个院落。口头协议达成后，刘辉陆续给付购房款185万元。2015年3月2日，刘辉、第三人刘士东在扶余市三井子法律服务所法律工作者见证下签订书面《房屋买卖协议书》，协议签订后，第三人刘士东当即将房屋所有权证、土地使用权证、杜维光与第三人刘士东签订的房屋买卖协议交给刘辉，并于当日将房屋钥匙交给刘辉。2015年3月9日，刘辉将15万元尾款给付刘士东，全部购房款均按照第三人刘士东指示汇入第三人刘士兰银行卡。刘辉占有购买房屋及院落后，多次要求第三人刘士东办理过户登记，因第三人刘士东未与杜维光办理过户登记等原因，产权至今不能过户登记到刘辉名下。被告张洪利因与第三人刘士东民间借贷纠纷一案申请财产保全，查封原告购买的房屋及院落，扶余市人民法院作出（2019）吉0781财保30号民事裁定书，裁定对登记在杜维光名下的坐落在扶余市某镇中线公路东私有砖木房屋（建筑面积80平方米，扶房权证城字第00**8号）及院落予以查封。原告认为该裁定严重侵犯了原告的合法权益，遂于2019年6月17日，向扶余市人民法院提起案外人执行异议，要求解除对登记在杜维光名下的坐落在扶余市某镇中线公路东私有砖木房屋（建筑面积80平方米，扶房权证城字第00**8号）及院落的查封。扶余市人民法院于二O一九年六月二十八日作出（2019）吉0781执异62号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第304条、305条、307条关于案外人执行异议之诉的规定，又向法院提起执行异议之诉，请求人民法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定予以判决，要求不得执行该查封的房屋及院落。庭审调查过程中，张洪利认为刘辉与第三人刘士东是恶意串通，双方签订的房屋买卖协议是后补伪造的，要求对2015年3月份书写的房屋买卖合同的真实性及字迹实际书写时间进行鉴定，法院委托松原市中级人民法院技术处进行鉴定，松原市中级人民法院委托广东南天司法鉴定所进行笔迹鉴定，后张洪利撤销鉴定申请，松原市中级人民法院技术处于2019年11月25日做出终结对外委托函，终结本次鉴定。原审法院认为，刘辉作为张洪利申请执行刘士东一案的案外人，对法院作出的（2019）吉0781执异62号执行裁定书不服，在法定期限内向法院提起诉讼，本案属于案外人执行异议之诉纠纷。各方争议焦点在于刘辉对登记在杜维光名下的坐落在扶余市某镇中线公路东私有砖木房屋（建筑面积80平方米，扶房权证城字第0**8号）及院落是否享有足以排除执行的民事权益。结合各方的诉辩主张，法院综合评判如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。即刘辉就其对登记在杜维光名下的坐落在扶余市某镇中线公路东私有砖木房屋（建筑面积80平方米，扶房权证城字第0**号）及院落享有足以排除执行的民事权益承担举证责任。庭审中刘辉提供了房屋买卖合同，汇款凭证等一系列书面证据及证人证言，各个证据之间具有相关联性，已经形成了完整的证据链条，足以证实了刘辉与第三人之间买卖合同的真实性，没有办理产权过户不是刘辉本人的主观因素造成，刘辉不具有过错。且出庭证人证实该房屋刘辉已经实际经营管理使用，一直雇人看管用于经营建厂房，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，受法律保护，故该查封房屋的所有权应归属于原告。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告的主张符合上述四个要件的法律规定，能够排除执行。综上所述，原告并非张洪利与刘士东民间借贷纠纷一案的当事人，案涉财产已非刘士东所有，张洪利申请对该财产查封明显不当。刘辉对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行案涉房屋的主张符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条第五项、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项之规定，判决如下：不得执行原告刘辉所有的位于扶余市某镇中线公路东私有砖木房屋（建筑面积80平方米，扶房权证城字第0**8号）及院落。二审查明：刘辉与刘士东系兄妹关系，两人之间有多笔经济往来。2013年10月1日，案外人杜维光将其所有的坐落在扶余市某镇中线公路东建筑面积80平方米房屋及院落（即涉案房屋及院落）卖给第三人刘士东，双方未办理过户手续。2015年3月2日，刘辉与刘士东在扶余市三井子法律服务所签订《房屋买卖协议书》，约定刘辉以200万元价格购买了涉案房屋及院落，双方未办理过户登记。刘辉与刘士东未办理过户登记原因系刘士东未与杜维光办理过户以及刘士东联系不上杜维光。其他事实与一审认定基本一致。本院认为，本案争议焦点问题为：刘辉对登记在杜维光名下的坐落在扶余市某镇中线公路东私有砖木房屋（建筑面积80平方米，扶房权证城字第0**08号）及院落是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，争议房屋虽未登记在被执行人刘士东名下，但对涉案房屋及院落原系刘士东所有财产各方当事人并无异议。至于涉案房屋没有办理过户登记是否构成非因买受人原因问题。由于涉案房屋未办理过户登记的原因系“刘士东与杜维光未办理过户登记以及刘士东联系不上杜维光”，该事实并不符合“非因买受人自身原因”法定条件。因为，本案涉案房屋及院落登记在案外人杜维光名下，刘辉与刘士东作为兄妹之间在交易时明知该事实，刘辉没有履行合理的注意义务对其权利障碍的忽略完全系其自身原因；同时，刘辉亦未提交原出卖人杜维光下落不明或失踪等有效证据，在其与刘士东签订《房屋买卖协议书》多年后也未积极采取可以实现过户登记的其他救济途径，未能办理过户登记实属买受人本人消极不作为所导致。因此，本案未能办理过户原因能够归责于买受人。故刘辉对争议房屋排除执行的民事权益请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的法定条件，刘辉的诉讼请求不能予以支持。综上所述，张洪利的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决在认定事实、法律理解与适用方面均存在错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销扶余市人民法院（2020）吉0781民初1488号民事判决。二、继续执行登记在杜维光名下的坐落于扶余市某镇中线公路东私有砖木房屋（建筑面积80平方米，扶房权证城字第00**号）及院落。一审案件受理费22800.00元、二审案件受理费22800.00元，均由被上诉人刘辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  魏 巍审 判 员  牟凤桐审 判 员  张 蕊二〇二一年三月二十二日法官助理  张 丽书 记 员  宁宏权