湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终235号上诉人（原审原告）：邓云耀，男，1970年9月4日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：李兴，郴州市北湖区正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：资兴市食在有味餐饮店，经营地址湖南省资兴市东江街道三湘四水广场**门面。登记经营者：贺勤俭，男，1983年2月5日，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：贺孝社，男，1979年5月2日出生，汉族，住湖南省资兴市东江街道三湘四水广场资兴市，系贺勤俭哥哥。被上诉人（原审被告）：贺孝社，男，1979年5月2日出生，汉族，住湖南省资兴市东江街道三湘四水广场资兴市，资兴市食在有味餐饮店实际经营者。被上诉人（原审被告）：曾凡平（又名曾大平），男，1974年8月9日出生，汉族，住湖南省资兴市东江街道三湘四水广场资兴市，资兴市食在有味餐饮店实际经营者。原审第三人：刘少军，男，1981年3月19日出生，汉族，住湖南省郴州市。上诉人邓云耀因与被上诉人资兴市食在有味餐饮店（以下简称食在有味餐饮店）、贺孝社、曾凡平及原审第三人刘少军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2020）湘1081民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理，现已审理终结。邓云耀上诉请求：撤销一审判决第一项；依法判决食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平给付邓云耀租金105600元，违约金5280元，合计110880元；食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：邓云耀曾与被上诉人口头约定租金可以优惠，条件是被上诉人必须按口头约定交纳租金，在本案中，被上诉人未按口头约定交纳租金，造成了邓云耀的经济损失，根据相关法律规定，口头约定当场有效，过后由于被上诉人未按口头约定履行交纳房租的义务而失效，应当按照房屋租赁协议的约定，从2018年7月1日至2022年6月30日按3850元/月交纳租金，并支付拖延交纳租金期间5%的滞纳金。邓云耀承租他人的房屋租金没有减免，一审判决减免两个月租金违反了公平合理原则。食在有味餐饮店、贺孝社共同辩称，被上诉人没有违约，房租每月8500元，租一个月交一个月，已经交到了2020年2月，因为邓云耀涨房租，所以没交。关于租金的减免，一审法院是根据国家政策减免的。曾凡平辩称，同意食在有味餐饮店、贺孝社的答辩意见，被上诉人从2017年3月开始交房租一直是交给邓云耀，后来邓云耀说与贺淑芳离婚了，房租交给贺淑芳，租金要增加到每月9000元。原审第三人刘少军陈述，2017年3月刘少军转让了这个店，转让后其他的债权债务与刘少军无关。邓云耀向一审法院起诉请求:1、判令食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平、刘少军连带给付邓云耀租金61600元，违约金3080元，合计64680元；2、案件受理费由食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平承担。一审法院认定的事实：2014年6月17日，邓云耀为甲方与第三人刘少军为乙方签订一份《房屋转租协议》。协议约定邓云耀将承租他人的“三湘四水广场7-9号自建房一楼及地下车库”转租给刘少军作经营餐饮使用。协议约定：房屋租期限为2014年7月1日起至2026年6月30日止；租金为第一年至第四年即2014年7月1日至2018年6月30日3500元/月；第五年至第八年即2018年7月1日至2022年6月30日3850元/月；第九年至第十二年即2022年7月1日至2026年6月30日4600元/月；第一年租金半年交一次，从第二年开始一年一交。一年一交，先交后使用。协议第五条第5款约定，如拖欠不付满15天，甲方有权收取5%的滞纳金。2014年5月13日，邓云耀的妻子贺淑芳为甲方与第三人刘少军为乙方也签订一份《房屋转租协议》。协议约定贺淑芳将承租他人的“三湘四水广场1-6号自建房一楼及地下车库”转租给刘少军作经营餐饮使用。协议约定：房屋租期限为2014年7月1日起至2026年6月30日止；租金为第一年至第四年即2014年7月1日至2018年6月30日5500元/月；第五年至第八年即2018年7月1日至2022年6月30日6600元/月；第九年至第十二年即2022年7月1日至2026年6月30日7900元/月；第一年租金半年交一次，从第二年开始一年一交。一年一交，先交后使用。协议第五条第5款约定，如拖欠不付满15天，甲方有权收取5%的滞纳金。租赁上述房产后，刘少军与邓云耀、贺孝社等人用租赁的房产经营餐饮（东江故事·食在有味餐厅）。在经营过程中，刘少军、邓云耀等人因经营亏损，经协商，在2016年将“东江故事·食在有味餐厅”股权全部转让给了贺孝社、贺勤俭、曾凡平经营。转让时，邓云耀未与贺勤俭、贺孝社、曾凡平三人重新签订租赁合同，只是口头约定租金优惠，按8500元/月收取(折算邓云耀转租房屋租金为3305元/月，贺淑芳转租房屋租金为5195元)。2017年4月8日，贺勤俭以自己的名义办理了“资兴市食在有味餐饮店”个体工商户营业执照，由贺勤俭、贺孝社、曾凡平共同经营。2019年至今，“资兴市食在有味餐饮店”由贺孝社、曾凡平实际经营。贺孝社、曾凡平在租赁的案涉房产实际经营“食在有味餐饮店”后，按8500元/月的租金将租金交至了2020年2月。尔后，双方因租金交付问题发生争议。邓云耀要求租金按与刘少军签订的协议交纳，贺孝社、曾凡平则要求按优惠的8500元/月交纳，且认为邓云耀没有按承诺的将逸居酒店住客带至食在有味餐厅就餐，违反了约定，租金应该减半。2020年3月1日至今尚未交纳租金。还查明，邓云耀与贺淑芳在贺孝社、曾凡平经营的食在有味餐饮店楼上经营逸居酒店。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。争议的焦点：一是本案案涉租赁物的月租金是多少？二是刘少军与食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平是否要对本案租金承担连带给付责任及违约责任？三是本案租金是否存在减免情形？关于争议焦点一，邓云耀与第三人刘少军签订的《房屋转租协议》是双方真实意思表示，是合法有效的合同。在合同履行过程中，刘少军因经营不善，将在租赁房屋中与人合伙经营的餐饮店整体转让给贺孝社等人经营，刘少军转让餐饮店时，邓云耀亦同意转让，并承诺房租整体（含贺淑芳转租房屋）租金从9000元/月优惠到8500元/月，贺孝社等人经营“食在有味餐饮店”后，亦按8500元/月将租金交至了2020年2月底。应视为双方在履行租赁合同时，将租金变更为了8500元/月（含贺淑芳合同部分）。现邓云耀要求按与刘少军所签合同约定3850元/月将租金从2020年3月1日付至2021年6月30日，则邓云耀应提供证据证明租金又变更为了按与刘少军所签合同约定履行。如无证据支持自己的主张，则应承担举证不能的责任。故对邓云耀要求贺孝社、曾凡平按3850元/月将租金从2020年3月1日付至2021年6月30日的诉讼请求，应按每月3305元/月租金予以支持。关于争议焦点二，刘少军与邓云耀签订租赁合同后，在承租的房屋中与人合伙经营“东江故事·食在有味”餐饮店，经营过程中，因经营不善，经邓云耀同意，又将餐饮店整体转让给贺孝社等人经营。餐饮店转让后，刘少军未再履行租赁合同的权利义务，代之履行合同权利义务的是贺孝社、曾凡平。虽然邓云耀、贺孝社、刘少军之间未重新签订租赁合同，变更原租赁合同内容，但实际租赁合同的履行主体及租金金额都已变更，故邓云耀要求刘少军与“食在有味餐饮店”、贺孝社、曾凡平承担连带给付租金没有事实依据，租金应由食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平承担给付责任。关于食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平是否应承担违约责任。协议约定租金从2015年开始一年一交，如拖欠不付满15天，甲方邓云耀有权收取5%的滞纳金。后因双方未就每月租金的标准达成一致，食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平从2020年3月起未交租金，食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平的该行为不属于故意拖欠，故不构成违约，不应承担违约责任。关于争议焦点三，食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平抗辩因新型冠状病毒疫情爆发和邓云耀违反承诺不介绍客人到餐厅消费，邓云耀应当减半收取租金并免收两个月租金。新型冠状病毒疫情大面积爆发后，宾馆酒店停业及停业复工后难以正常经营的客观事实存在，食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平的营业收入产生了较大的损失。根据公平原则，贺孝社、曾凡平提出减免疫情期间的租金理由成立，结合资兴市本地实际，支持减免2020年3月、4月两个月的租金。食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平抗辩邓云耀违反承诺，不介绍游客到餐饮店消费，应减半收取租金，没有事实和法律依据，抗辩理由不成立，依法不予采信。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用二审期间，邓云耀提交了四份证据。证据一：（2020）湘1081民初911号《开庭笔录》、《律师函》；证据二：三台合一指挥中心接警单6份；证据三：光盘。证据一至三拟证明1、贺孝社、曾凡平从2017年就开始拖欠租金，双方因租金问题产生纠纷；2、双方因租金纠纷多年来一直争吵不休，该纠纷一直未解决；3、贺孝社、曾凡平经营的“食在有味餐饮店”生意很好，完全有能力支付租金而故意不按时足额支付租金引起本案纠纷。证据四：租赁合同一份、收条三张、付款凭证八张共计十三张，拟证明邓云耀承租的门面在新型冠状病毒疫情爆发期间没有减免租金。食在有味餐饮店、贺孝社质证认为，证据一至三房租交到2020年2月，原来也不存在拖欠房租，有交房租的收条。原来不是因为房租吵架，是因为股份的事和客源的事，不认可邓云耀的证明目的，到2020年2月之后才因为租金吵架的。证据四与食在有味餐饮店、贺孝社没有关系，不能确定真实性，不清楚邓云耀和房东之间的事。曾凡平质证认为，与食在有味餐饮店、贺孝社质证意见一致。原审第三人刘少军质证认为，与刘少军无关。食在有味餐饮店、贺孝社、曾凡平、刘少军未提交新的证据。本院认证认为，证据一至三只能证实邓云耀与贺孝社、曾凡平之间就租金问题有过纠纷，无法证实贺孝社、曾凡平生意很好却故意违约；证据四系案外人与邓云耀签订的《房屋租赁合同》及其履行情况，与本案无关。两组证据本院均不予采信。各方对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明：1.邓云耀陈述2019年11月与贺淑芳离婚。2.2017年3月刘少军将案涉饭店转让给了贺孝社、曾凡平，其不再承租案涉房屋，该房屋实际上由贺孝社、曾凡平承租。贺孝社、曾凡平按8500元/月交纳租金，由邓云耀出具收条。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：一是案涉房屋的月租金应当如何认定；二是贺孝社、曾凡平是否应当承担违约责任；三是一审法院减免两个月租金是否正确。争议焦点一。本案中，邓云耀上诉主张应按与刘少军所签合同约定租金3850元/月的标准从2018年7月1日付至2022年6月30日。审理查明，刘少军承租案涉房屋经营饭店因经营不善，2017年3月刘少军将案涉饭店转让给了贺孝社、曾凡平，邓云耀虽未与贺孝社、曾凡平签订书面的房屋租赁合同，但口头约定租金可以在3850元/月的基础上优惠，邓云耀在上诉状中亦认可双方有口头约定优惠。贺孝社、曾凡平一审提供的收条、收据证实邓云耀从2017年3月至2020年2月实际收取的月租金为8500元（含贺淑芳转租的房屋），其中案涉房屋月租金为3305元，故一审法院认定案涉房屋的月租金为3305元并无不当，本院予以确认。争议焦点二。本案因邓云耀与贺孝社、曾凡平就月租金标准未有书面约定而发生纠纷，贺孝社、曾凡平按照月租金3305元的标准支付租金至2020年2月，邓云耀也就此出具了收条，2020年2月以后双方就租金标准及支付方式未能形成合意且矛盾日益尖锐，贺孝社、曾凡平从2020年3月起停止了支付租金。一审法院以此为由认定贺孝社、曾凡平不构成违约，不承担违约责任，并无不当。邓云耀上诉称因对方违约导致口头约定无效，应按3850元/月交纳房租的理由与事实不符，不能成立。争议焦点三。2020年2月新型冠状病毒疫情大面积爆发，为防止疫情的扩散，国家倡导少出门、不聚集、不聚餐，外出就餐人数大幅减少、前往东江湖景区旅游的游客锐减，给位于景区门口的案涉饭店的经营产生重大影响。一审法院考虑上述因素，并结合资兴市疫情防控政策，酌情扣减2020年3月、4月份两个月的房屋租金并无不当，本院予以确认。综上所述，邓云耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1417元，由邓云耀负担。本判决为终审判决。审判长  李建湘审判员  罗燕青审判员  林海波二〇二一年三月十八日法官助理王璐书记员刘娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。