嘉兴市秀洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0411民初3784号 原告：嘉兴寓地物业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市 经济技术开发区凯旋路320国道口1,2幢3-8层。统一社会信用 代码：91330401MA2BBON82K。 法定代表人：陈尧容，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭江**、张帆（实习），浙江泰豪律师事 务所律师。 被告：张前文，男，1980年3月2日出生，汉族，住安徽省 舒城县张母桥镇东岗村周庄。公民身份号码：342425198003××××。 原告嘉兴寓地物业管理有限公司与被告张前文房屋租赁合同 纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易 程序进行审理。因案情复杂，本案于同年11月25日转为普通程 序，并于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告嘉兴寓地 物业管理有限公司委托诉讼代理人郭江**、被告张前文到庭参加 诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉兴寓地物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请 求判令解除原被告双方《房屋租赁合同》（包括A3、门卫室、8106 宿舍），被告立即返还原告租赁房屋；2、请求判令被告立即支付 原告各项租赁费用171207.99元（详见清单）；3、请求判令被告 立即支付原告违约金60000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事 实和理由：2019年8月9日，原被告双方签订《房屋租赁合同》， 约定：被告向原告租赁A3号房屋（嘉兴市经开区凯旋路320国道 口1、2幢一层门面A3号）；租期五年，免租期2019年8月10 日至2019年11月9日，计租期2019年11月10日至2024年11 月9日；年租金40万元，第一年优惠8万元，第二年起每1年递 增5%，全年租金分两次支付，每半年支付一次，先付后用；管理 费每年18000元；水、电等费用由被告承担，每月按时结算；2019 年11月10日前被告支付原告押金6万元，若被告违约，押金不 予返还。合同还约定了双方权利义务、合同解除、违约责任等相 关内容。同日，被告另向原告租赁了门卫室（租期三年，年租金 24000元，押金2000元，水、电、煤、物业管理等费用由被告承 担）；2019年10月20日，被告向原告租赁8106室作为宿舍，月 租金1800元。合同签订后，原告按约履行了己方义务。然，被告 却拖欠押金、租金、水电费等，经多次催促未履行。2020年8月 初开始，被告电话不接、微信不回，处于失联状态；其员工也开 始向劳动部门维权。截至目前，被告拖欠原告各项费用合计 186440.99元，考虑到疫情因素，减免15233元，为171207.99 元。遂成讼。 被告张前文答辩称，1、对原告主张的诉讼请求第一条无异议； 2、对各项租赁费用171207.99元有异议，有一部分不合理，例如 员工宿舍，单间1700元计算过高，具体多少因为被告现在处于羁 押期间没有材料，具体金额也记不清了，起租六个月不到，拖欠 房租加上水电费总计十来万不合理；3、原告主张的违约金60000 元，并非违约金，而是押金，押金不计算入房租内。被告受疫情 影响无法继续经营，现已破产，因此发生欠薪等一系列事情，已 经无能力支付违约金，是由客观原因导致的，并非主观违约。被 告与原告事先协商，早点将房屋腾出转租，原告因疫情转租也困 难，且被告设备、装修都在租赁房屋内，想将其设备拍卖掉，原 告也不愿意。被告的私人物品还在租赁房屋内，被告个人可取走。 原告为证明自己的主张，向法院提交以下证据： 证据1，《房屋租赁合同》2份。证明：被告从原告处租赁房 屋以及租赁相关内容的事实。 证据2，照片2张。证明：被告租赁原告房屋进行经营的外观 事实。 证据3，微信聊天记录9页。证明：原告催交租赁费用的事实。 证据4，缴费通知单4份及房租、水电欠款明细单1份。证明： 被告拖欠原告各项租赁费用明细的事实。 被告质证认为，对证据1、2、3的三性无异议，对证据4的 水电费用真实性无异议，对房租核算的金额有异议。 被告未提交证据。 经审理，被告对原告提供的证据1、2、3的三性无异议，本 院予以认定；对证据4，被告对证据中水电费金额的真实性无异议， 本院对水电费的金额予以确认，但对于原告提供的通知单和明细 单中未一一对应的部分金额按对原告不利的金额认定；被告对房 屋租金金额的真实性有异议，本院在下文的案件事实中予以认定。 根据以上确认有效的证据和当事人陈述，本院认定的案件事 实如下： 原、被告于2019年8月9日签订《房屋租赁合同》一份，被 告租用原告位于嘉兴市经开区××路××道××幢××层门面 A3号；租赁期五年，免租期自2019年8月10日至2019年11月 9日止，计租期自2019年11月10日起至2024年11月9日止； 被告于签约合同后在2019年11月10日前付给原告押金60000元 整，但押金在租赁期满后不计利息退还给被告，在本合同签订后 至开始之前若原告违约，上述押金由原告返回被告，如被告违约， 原告不予返还押金；租金条款及付款方式：1、双方议定全年租金 为400000元整，被告以转账或现金支付；2、由于被告前期装修 投资较大，经协商原告同意给被告第一年租金优惠捌万元整；3、 付款方式：全年分为2次付款，每半年支付一次，先付后用的原 则。逾期自押金作废，房屋租金自第2年起每1年递增5%。2020 年5月10日前支付自2020年5月10日至2020年11月9日租金 160000元、管理费9000元，合计169000元。第九条第4款1） 约定，违反本合同约定的条款或本合同履行期内被告需要退房而 终止合同，被告也无权要求退还保证金及租金。第十二条补充条 款约定，电费为1.3/度，水费为5.5元/吨；等等。 同日，原、被告另签订《房屋租赁合同》一份，被告租用原 告嘉兴市经开区××路××道××幢××层门面门卫室；租赁 期三年，自2019年8月10日起至2022年8月9日止，被告支付 原告押金2000元，议定全年租金为24000元；第十条约定，若被 告逾期支付租金等，逾期满10天视为违约，原告有权终止合同， 收回房屋；等等。 上述两份协议中，双方共同约定“违约处理：乙方（被告） 应按时交纳租金，水电费用等，如逾期支付租金及等费用，超过 五天按所欠的金额3%缴付滞纳金，逾期满10天视为违约，甲方（原 告）有权终止合同，收回其租赁房屋，三天内自行将租赁房内属 乙方所有的财产全部搬清，逾期乙方同意将租赁房内的所有财产 作为遗弃物，由甲方自行处理，甲方不负任何赔偿责任。” 另查明，被告尚欠原告5月水电费10532.7元、6月水电费 13046.65元、7月水电费14879元、8月1日至8月10日水电费 3149元，水电费共计41607.35元。店面A3自2020年5月10日 起至2020年9月9日止，每月房租和管理费28166.66元，房租 和管理费共112666.64元；门卫室每月房租2000元，自2020年2 月10日至2020年8月9日房租共12000元，房屋租金共计 124666.64元。受疫情影响，原告为被告减免半个月房租14333 元（A3店面13333元，门卫室1000元）。综上，被告尚欠原告房 租费及水电费共计151940.99元。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》（A3店面、门 卫室）合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。虽原告未提 供8106宿舍的房屋租赁合同，但被告并未否认与原告之间存在房 屋租赁合同关系，仅是对房租的标准提出异议，故原、被告之间 还就8106宿舍存在房屋租赁合同关系。被告未按约定向原告支付 房屋租金及水电费，其行为已构成违约，根据上述合同第十条的 规定，原告有权按约解除签订的《房屋租赁合同》，同时根据《合 同法》第二百二十七条，原告也有权依法解除案涉宿舍的房屋租 赁合同关系，因此，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支 持，解除时间为诉状副本送达被告之日即2020年10月29日，同 时，原告有权要求被告将案涉房屋腾退并返还原告。经查，被告 尚欠原告A3店面、门卫室房屋租金及A3店面、门卫室和8106宿 7- 舍水电费共计151940.99元，原告有权要求被告支付上述费用， 故本院对原告的该部分诉讼请求予以支持，超过部分本院不予认 定，对于8106宿舍的租金，被告对原告主张的租金标准不予认可， 原告也未提供充分证据证明，故原告可待证据充分后另行主张。 关于原告主张的违约金，经本院释明后，违约金包含了要求被告 承担赔偿损失的违约责任，根据《最高人民法院关于适用 民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结 合本案中合同的实际履行情况、违约事实，以及被告违约导致合 同解除后的房屋占有情况和此后另行寻租期，当事人过错和造成 的原告损失等，综合考虑后，本院认为原告主张60000元应属合 理，应予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用 和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共 和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七 条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用 中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，以 及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和一百四十 二条之规定，判决如下： 一、解除原告嘉兴寓地物业管理有限公司与被告张前文之间 就嘉兴市经开区××路××道××幢××层门面Ａ3号、门卫 室签订的两份《房屋租赁合同》和8106宿舍的房屋租赁合同关系； 8- 二、被告张前文于本判决生效之日起十日内将嘉兴市经开区 凯旋路320国道口1、2幢一层门面A3号、门卫室和8106宿舍腾 退并返还给原告嘉兴寓地物业管理有限公司； 三、被告张前文于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴寓 地物业管理有限公司房屋租金及水电费等共计151940.99元； 四、被告张前文于本判决生效之日起十日内赔偿原告嘉兴寓 地物业管理有限公司损失60000元； 五、驳回原告嘉兴寓地物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息。 案件受理费4768元，保全费1676元，合计6444元，由原告 嘉兴寓地物业管理有限公司负担537元，被告张前文负担5907元， 于本判决生效之日起七日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于 浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准）， 负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾 期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即 9- 为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院 可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、 罚款、拘留等强制措施，依法追究刑事责任。（后附页） 审 判 员  徐东文 人民陪审员  高文静 人民陪审员  邱金凤 二〇二一年三月五日 法官 助理  孙雨莲 书 记 员  陶一敏 10- 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理 费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预 交。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救 助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自 动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调 解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律 有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行 期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每 次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从 法律文书生效之日起计算。