浙江省建德市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0182执异21号 案外人：杨国庆，男，汉族，住浙江省建德市。 案外人：蒋正花，女，汉族，住浙江省建德市。 委托代理人：祝文捷（特别授权），浙江杭星律师事务所律师。 申请执行人：杭州二建建设有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区莫干山路**。 法定代表人：李宝良，总经理。 委托代理人：徐涛（特别授权），浙江东鹰律师事务所律师。 被执行人：杭州金爵房地产开发有限公司，住，住所地浙江省建德市新安江街道溪头社区洋富潭路**/div> 法定代表人：陆卫星，董事长。 被执行人：陆卫星，男，汉族，住浙江省建德市。 本院在执行申请执行人杭州二建建设有限公司（以下简称二建公司）与被执行人杭州金爵房地产开发有限公司（以下简称金爵公司）、陆卫星建设工程施工合同纠纷一案中，案外人杨国庆、蒋正花对本院查封建德市××街道××路××幢××室房产的执行标的提出书面异议。本院于2021年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，案外人杨国庆、蒋正花的委托代理人祝文捷，申请执行人二建公司的委托代理人徐涛到庭参加了听证，被执行人金爵公司、陆卫星经本院通知未到庭，本案现已审查终结。 案外人杨国庆、蒋正花称，案外人杨国庆、蒋正花系夫妻，案外人杨国庆与被执行人陆卫星系朋友。2007年12月19日，因陆卫星准备在建德市××街道××路××号开发房地产，双方签订协议一份，约定陆卫星将其收到杨国庆支付的40万元作为杨国庆的购房款，如该地块不能开发，则购房款转为借款，陆卫星自2007年12月19日起按月息两分计付利息。后该地块未开发。2014年后，陆卫星成立金爵公司开发房地产。杨国庆分三次共向陆卫星支付购房款50万元，向金爵公司支付购房款60万元。2019年7月5日，案外人杨国庆、蒋正花与被执行人金爵公司签订一份商品房买卖合同，约定金爵公司将其开发的位于建德市××街道××路××幢××室房产作价2381280元出售给杨国庆、蒋正花。2019年7月6日，杨国庆、蒋正花与金爵公司、陆卫星在结算房款和相关债务时，确认将杨国庆于2018年7月13日支付金爵公司的购房款60万元计入房屋买卖合同项下，同时对陆卫星尚欠的借款本息和预付的购房款商定为1775450元，并签订《关于杨国庆户部分房款抵扣（债权转让）的协议书》，约定尚应支付金爵公司的购房款1775450元由陆卫星直接支付给金爵公司，金爵公司不再向杨国庆、蒋正花主张权利。嗣后，陆卫星向金爵公司出具借条一份作为杨国庆、蒋正花支付购房款的凭证入账。同年8月31日，杨国庆、蒋正花缴纳了办证税费及维修基金。2020年7月，二建公司就涉案房产提起代位权诉讼后撤诉。案外人认为其已合法取得涉案房产，符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，请求予以解除查封。 案外人为证明其异议理由成立，向本院提供如下证据材料： 1、银行业务凭证，用于证明案外人杨国庆于2018年7月13日向被执行人金爵公司预付购房款60万元，2019年7月5日商品房买卖合同签订后，转为该合同项下的购房款； 2、协议1份、收条4份、银行凭证2份，用于证明案外人杨国庆于2007年12月19日向被执行人陆卫星支付购房款40万元，此款后转为按月息2份计算的借款；后案外人杨国庆分别于2014年6月22日向被执行人陆卫星支付购房款5万元，2015年1月2日支付5万元，2018年12月24日支付40万元，上述款项双方于2019年7月5日结算时确认为1775450元； 3、关于杨国庆户部分购房款抵扣（债权转让）的协议书、借条，用于证明案外人杨国庆、蒋正花与被执行人金爵公司、陆卫星于2019年7月6日签订协议，约定杨国庆购房款中的1775450元部分转由陆卫星支付，陆卫星据此向金爵公司出具了等额的借条，作为案外人实际支付的购房款； 4、交房款项计算表1份、收据2份、证明1份，用于证明案外人作为购房者已履行了相应的义务； 5、浙江省商品房买卖合同，用于证明2019年7月5日案外人杨国庆、蒋正花与被执行人金爵公司签订商品房买卖合同并办理网签的事实； 6、收款收据，用于证明案外人支付案涉房屋物业费的事实； 7、（2020）浙0182民初1736号民事裁定书，用于证明申请执行人于2020年6月23日就涉案房产提起代位权之诉，2020年12月15日撤诉的事实。 申请执行人二建公司称，执行法院查封涉案房产合法有据。第一本案在执行过程中，被执行人金爵公司及其股东称并未实际收到案外人的购房款，案外人虽与被执行人金爵公司签订了购房合同，但实际支付价款并未超过百分之五十；第二案外人将款项支付给被执行人陆卫星，与陆卫星向金爵公司借款是两个不同的法律关系，案外人名下在本市有其他房产，按照《执行异议复议规定》第二十九条的规定，请求驳回案外人异议。 被执行人金爵公司、陆卫星未到庭亦未向本院提供证据。 本院调取了建德市房产和住房保障服务中心出具的查询记录，证明涉案房产网签至案外人名下；（2019）浙0182执2412号执行裁定书、（2019）浙0182执2412号之二协助执行通知书，证明涉案房产于2019年11月7日被本院查封。 闭庭后，本院调取了杨国庆、蒋正花的建德市不动产登记信息查询记录，该记录反映杨国庆、蒋正花在本市新安江街道有两处房产。 对当事人提供的证据，本院分析认证如下： 对案外人提供的证据，申请执行人认为，对证据1的真实性无异议；对证据2中协议的三性有异议，仅能证明杨国庆与陆卫星个人之间存在债权债务关系；对收条四份，系现金交易，真实性无法核实；对银行凭证的真实性无异议，对其关联性及证明对象有异议，款项支付给的是陆卫星，与本案无关联；对证据3的三性均有异议，认为协议书损害了第三方的利益，不具有法律效力；对借条的真实性无法核实，该借条仅表明陆卫星向金爵公司提出借款的请求；对证据4的三性有异议，对其真实性无法核实，款项来往应当提供转账凭证；对证据5的真实性无异议，对其关联性有异议，认为当事人并未按照合同履行；对证据6的三性有异议，对其真实性无法核实，且交易行为不合常理；对证据7的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，并不能证明案外人的待证事实。本院认为，对证据1，系案外人向金爵公司支付购房款的汇款凭证，本院予以确认；对证据2，系案外人与陆卫星之间债权债务情况，本院不作判断；对证据3，加盖了金爵公司的公章，对其形式真实性予以采信；对证据4.5.6、7的真实性本院予以确认。 对本院当庭出示的证据，到庭当事人无异议。本院予以确认。 经审查，本院认定案件事实如下： 申请执行人二建公司与被执行人金爵公司、陆卫星建设工程施工合同纠纷一案，本院作出的（2019）浙0182民初2340号民事调解书已发生法律效力，本院于2019年9月11日立案执行，执行标的工程款1779万元及利息。执行中本院作出（2019）浙0182执2412号执行裁定书，于2019年11月7日查封了涉案房产。2020年6月23日，申请执行人二建公司就涉案房产提起代位权诉讼，要求解除涉案房产的商品房买卖合同，同年12月15日撤诉。案外人遂向本院提出上述执行异议。 另查明：2019年7月5日，案外人杨国庆、蒋正花与被执行人金爵公司签订一份商品房买卖合同并办理了商品房预售备案登记，该合同约定案外人购买被执行人金爵公司开发的位于建德市××街道××路××幢××室房产，购房款2381280元。2018年7月13日，案外人杨国庆向被执行人金爵公司支付了购房款60万元。2019年7月6日，被执行人陆卫星以向金爵公司借款方式代案外人缴纳购房款1775450元。同年8月，案外人缴纳了物业费、维修基金、办证费等，办理了房产交接手续。2020年6月20日，金爵公司出具房款缴纳证明，证明购房款由陆卫星向金爵公司出具借条作为部分房款的抵扣，不足部分由业主直接向金爵公司缴纳，款项结算于2019年7月6日前完成。 本院认为，本案争议焦点是《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条的适用问题。《执行异议复议规定》第二十八条规定适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。 本案中，第一案外人杨国庆、蒋正花在本院查封涉案房产之前已与被执行人金爵公司签订了商品房买卖合同并办理了预售备案登记，买卖行为合法有效。第二案外人在本院查封之前办理了房产交接手续，已合法占有涉案房产。第三案外人已缴纳了办证费用，因被执行人金爵公司负债及内部管理问题，致使案外人未能及时办理过户手续，责任方在金爵公司。第四对购房款的支付问题，亦是本案争议焦点，申请执行人认为案外人并未实际交付全部购房款。本院认为，案外人的部分购房款以金爵公司的股东陆卫星向公司借款的方式缴纳，金爵公司在房款缴纳证明中作了说明，故有理由相信金爵公司认可收到案外人已支付购房款的事实。至于陆卫星与金爵公司之间的财务情况不在本案审查范围。综上，案外人异议理由具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院（2019）浙0182执2412号执行裁定项下对建德市××街道××路××幢××室房产的查封。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 本裁定送达后即发生法律效力。 审 判 长  鲁 军 人民陪审员  卢慧玲 人民陪审员  章晓萍 二〇二一年三月二十五日 书 记 员  王 毅