西藏自治区那曲市中级人民法院民事判决书（2021）藏06民终54号上诉人（原审被告）：顿珠次仁，男，1979年2月12日出生，藏族，住西藏那曲市。委托诉讼代理人：边巴次仁，西藏梧谷雄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：那曲地区天域物业管理有限公司，住所地那曲地区那曲县。统一社会信用代码91542400MA6T499B8M。法定代理人：何腾龙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张丽丽，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏子豪，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。原审被告：多次仁，男，1977年9月9日出生，藏族，住西藏那曲市。委托诉讼代理人：索朗旺加，男，住西藏那曲县。上诉人顿珠次仁因与被上诉人那曲地区天域物业管理有限公司（以下简称天域公司）、原审被告多次仁租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区那曲市色尼区人民法院（2020）藏0602民初1019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顿珠次仁及其委托诉讼代理人边巴次仁，被上诉人天域公司的委托诉讼代理人张丽丽、魏子豪，原审被告多次仁的委托诉讼代理人索朗旺加到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顿珠次仁上诉请求：1.撤销西藏自治区那曲市色尼区人民法院作出的（2020）藏0602民初1019号民事判决，依法改判；2.依法判由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：2019年1月1日，上诉人与被上诉人签订了商铺租赁合同，上诉人承租被上诉人位于那曲市××路三、四楼商铺用于经营慢摇吧（三楼）和餐吧（四楼），合同约定租赁期限八年，即从2019年1月1日至2026年12月31日，月租金37,908.00元，年租金454,900.00元。上诉人根据双方的合同期限及自身的经营计划，筹措资金对租赁商铺进行了全面装修，并根据合同双方的约定，按时向被上诉人足额缴纳了租金。2020年受全国新冠肺炎疫情的影响，上诉人的经营遭受了极大的冲击，根据全国乃至全区疫情防控的统一安排部署，相关部门责令要求停业几个月，并上诉人承租的三楼商铺经营的是慢摇吧，经常被相邻酒店因为噪音投诉而无法经营，迫使上诉人被文化市场管理部门责令停业整顿。上诉人多次找被上诉人协商，要求配合上诉人与有关部门及相邻酒店共同处理此事。但是被上诉人置之不理，致使上诉人停业至今，不仅给上诉人造成经营损失，还使上诉人的营业收入为零无力支付租金。而一审法院对这一关键的客观事实没有进行全面的审查而判令，要求上诉人承担房屋租赁费、违约金、律师代理费等的判决实属不当，因为上诉人并非恶意拖欠房屋租金，根据行业规则和疫情防控的有关规定，疫情期间歇业的，根据实际情况应当减免租金，被上诉人的请求依法不应得到支持。因此一审法院对涉案的主要客观事实和相关证据的认定错误，导致适用法律错误，故一审判决是重大偏离客观事实而得出的错误判决，侵害了上诉人的财产权利。请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误，以维护上诉人合法权益。天域公司辩称，首先，上诉人以全国的肺炎疫情要求减免，这不是本案中应当确定的事实。因为无论是一审还是上诉人代理人所陈述的内容，都是上诉人装修比较简陋而导致，在这样的前提下遭到隔壁酒店的投诉，应由上诉人自己承担，这是本案的基础事实。所以跟新冠疫情没有任何的关系，同时也无任何证据证明其歇业是因为新冠肺炎疫情，事实上歇业的原因是因为其不整改，也就是因为自身的原因导致不能够运营，无法对抗应当交的租金，上诉偏离了上诉的基本事实。其次，上诉人的第二个上诉请求是一审法院对于客观事实和相应的证据采纳、认定偏离了客观事实，在这一点上认为其上诉的理由也达不到上诉的条件，被上诉人在一审中所提交的证据是经过上诉人一一质证，予以确认，并且一审法院在采纳证据的过程中，无论是在庭审中对于证据的确认的细致询问还是双方对于证据的认可都达到了应当确认证据的基本准则，所以不存在上诉人刚刚所提出的所采纳的证据偏离本案的基础事实等情况。所以本案是一个非常基础的租赁纠纷，租赁纠纷所适用的证据本身都非常少，也不存在一审法院适用证据上的错误，恳请二审法庭结合一审所提交的证据、二审上诉人与被上诉人的诉辩，依法驳回上诉人的诉请，维持一审的判决。多次仁未作答辩。天域公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令原告与被告解除商铺租赁合同，顿珠次仁立即搬离商铺；2.依法判令顿珠次仁支付原告租金477,645.00元、违约金143,293.50元、律师费35,000.00元，共计655,938.50元；3.依法判令多次仁对顿珠次仁应付的款项承担连带责任；4.本案诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实：2012年6月16日，四川省泸×公司（以下简称泸×公司）委托代理人冯某与那曲地区文化局签订《联合开发文苑商贸大厦项目协议书》，协议约定由泸×公司与那曲地区文化局合作开发位于那曲镇文化路东段的文×大厦。后该大厦办理了建房的相关手续。2012年12月10日，泸×公司与冯某签订了《委托经营管理协议》，协议约定泸×公司委托冯某对外出租及经营管理文苑商贸大厦，委托期限为2013年1月1日至2033年1月1日。2018年12月16日，冯某与天域公司签订了《商铺租赁合同》，约定冯某基于泸州公司的委托，将位于××镇、四层商铺出租给天域公司，租期自2019年1月1日至2028年12月31日。2019年4月29日，天域公司与顿珠次仁签订《商铺租赁合同》，约定顿珠次仁承租天域公司文×大厦C区三层、四层商铺，租赁用途为经营慢摇吧，租赁期限为2019年1月1日起至2016年12月31日至。月租金37,908.00元，年租金为454,900.00元。递增方式为每年按前一年租金总额递增5%。租金支付时间为半年支付一次，上半年的租金于上一年度的12月30日前付清，下半年的租金于本年度的6月30日前付清。水电费由顿珠次仁于次月5日前向天域公司交纳。在合同签订时，顿珠次仁向天域公司支付商铺租赁保证金100,000.00元。如顿珠次仁未按期向天域公司交纳租金、水电费的视为违约，顿珠次仁应当向天域公司按照付款项*违约天数*3‰支付违约金。顿珠次仁如拖欠房屋租金累计超过15天的，天域公司有权单方面解除合同、不予退还保证金、并由顿珠次仁承担全部违约责任，包括但不限于承担违约金、律师费、诉讼费、逾期利益等损失。天域公司已于2018年12月向顿珠次仁交付了商铺。天域公司自认顿珠次仁自2020年1月至12月拖欠租金，共拖欠477,645.00元。2020年10月14日，天域公司通过手机向顿珠次仁的手机发送短信载明“顿珠次仁应于2020年1月1日前向天域公司支付下一年度的房屋租金，现顿珠次仁已拖欠12个月房租，合计477,445.00元，经多次催要仍未交纳。现根据双方的合同约定，解除与顿珠次仁签订的《房屋租赁合同》，并追究顿珠次仁的违约责任。”多次仁作为顿珠次仁的担保人，在《房屋租赁合同》上签字确认，并约定作为本合同项下顿珠次仁的保证人，担保整个合同履行期间及本合同的履行。如承租人未能履行该合同的相关义务，由保证人负责承担。因本案天域公司产生律师费35,000.00元。一审法院认为：天域公司与顿珠次仁签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。天域公司依约履行了向顿珠次仁交付商铺的义务，顿珠次仁应当按照合同约定支付租金。顿珠次仁自2020年1月起一直拖欠租金，根据双方约定，天域公司有权单方面解除合同，现顿珠次仁明确表示同意解除合同，因此，天域公司要求解除与顿珠次仁签订的《商铺租赁合同》，予以支持。关于解除合同的时间问题，虽然天域公司于2020年10月14日向顿珠次仁发送了手机短信，但该短信解除的是《房屋租赁合同》而不是双方签订的《商铺租赁合同》，因此双方签订的《商铺租赁合同》在该日并未解除。针对天域公司主张顿珠次仁搬离商铺的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，顿珠次仁应返还租赁物，因此对天域公司要求顿珠次仁立即搬离商铺的请求，予以支持。针对租金，认为顿珠次仁认可天域公司主张的477,645.00元租金，属于自认行为，予以支持。针对天域公司主张的违约金，认为顿珠次仁自2020年1月至今未支付租金，存在违约，天域公司主张的143,293.50元违约金未超过合同约定，予以支持；且双方合同约定的违约金包括律师费，故天域公司因本案产生的律师费35,000.00元，应予以支持。多次仁作为顿珠次仁的担保人，而在双方的合同中对保证的方式约定不明确，认为根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，应为连带保证，故多次仁应对全部债务承担保证责任。对于顿珠次仁关于租赁标的物存在瑕疵，应当由双方分担责任，且因不可抗力造成合同不能正常履行的，不属于违约，因此不承担违约责任的辩解，认为顿珠次仁提出的不可抗力理由不属于《商铺租赁合同》约定项下的不可抗力，故对该辩解不予支持。多次仁经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证及辩论的权利，依法缺席判决。判决：一、解除原告那曲地区天域物业管理有限公司与被告顿珠次仁签订的《商铺租赁合同》，被告顿珠次仁于本判决生效后立即搬离所承租的商铺；二、被告顿珠次仁于本判决生效后立即向原告那曲地区天域物业管理有限公司支付拖欠的租金477,645.00元、违约金143,293.50元、律师费35,000.00元，共计655,938.50元；三、被告多次仁对上述款项承担连带支付责任。本案二审中，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，1.在二审中，顿珠次仁提出一个新的辩解理由，即新冠肺炎予以对抗天域公司的起诉，认为之所以拖欠天域公司的租金是因为受新冠疫情的影响，导致2020年2月底至4月底停业，没有收入，所以没钱交房租。但只是口头提出的辩解，并未提供证据予以证明；另，根据那曲市实际及在案证据，顿珠次仁不能经营的原因不是受新冠疫情的影响，而是因为噪音导致被举报。因此，对该辩解不予支持。2.在二审中顿珠次仁再一次提到无法经营的原因是噪音导致被相邻酒店举报，从而被停业整顿，而产生噪音的原因是消防通道。但消防通道在承租房屋时就存在，顿珠次仁在庭审中自认在租赁该商铺时去过现场实地查看，所以如果说该通道是租赁物瑕疵，那也是顿珠次仁同意接受的，应承担由此带来的不利后果。综上所述，顿珠次仁的上诉理由不成立，一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,359.39元，由上诉人顿珠次仁负担。本判决为终审判决。审判长 丁 春 丽审判员 吉罗嘎姆审判员 巴  央二〇二一年三月二十七日书记员 白玛次仁1