江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初7410号原告：叶入晖，男，1975年8月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：叶川达（系原告弟弟），男，1979年2月19日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：南京凯洲置业有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道和燕路508号。法定代表人：葛律，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：闫乐宇，国浩律师（南京）律师事务所律师。原告叶入晖与被告南京凯洲置业有限公司（以下简称凯洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告叶入晖的委托诉讼代理人叶川达，被告凯洲公司的委托诉讼代理人闫乐宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶入晖向本院提出如下诉讼请求：1.依法判决被告赔偿原告经济损失60000元；2.被告赔偿房屋空置期间的物管费1803元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发建设的位于某某路XXX号XX幢二单元XXX室商业门面房一间。2013年7月交付使用时，原告方验收时发现了不少问题。当时原告的意见都写在《业主房屋接管验收单》上，记录人及移交人签名为张某。当时开发商方面承诺尽快由物业公司限期尽快解决，同时还信誓旦旦的作了不少保证，要原告相信他们，在验收单上签字，原告轻信被告，在验收单上签了字。但从2013年7月到2014年8月期间，房屋漏水问题前后报修了十来次，维修人员也来了好几次，但到最后都没有彻底解决这个问题，一遇到大雨就会漏水，对此物业公司是十分了解的。原告多次在物业公司报修，仅有的一把钥匙一直放在物业处。这期间，房屋因漏水导致原告无法开展经营或出租，空置了一年多，按照当时的租金标准计算年租金在6万元左右，一年后无奈半价出租，给原告造成了较大的经济损失，被告作为售房方应当负责。为维护原告的合法权益，原告具状诉至法院，请求判如所请。被告凯洲公司辩称，1.原告未举证证明案涉房屋存在漏水问题的客观事实。被告购买的案涉房屋已通过工程竣工验收，2013年7月6日完成房屋交付，房屋符合竣工验收的相关质量规定及合同约定的交付条件。虽然验收单上记载了原告接收房屋时所提出意见，但仅是原告的单方意见表示，并且房屋交接单上明确记载“上述业主所表述意见需待开发商工程人员现场勘查确认后方可实施”，因而该验收单并非双方对房屋所存在其描述事实的确认。故而，原告应当补充提交相关证据证明房屋存在其所述漏水事实且达到无法使用房屋的严重程度，否则应该承担不利后果。2.原告未举证证明其所主张的房屋租金损失客观存在并且与其所主张的房屋漏水的事实存在因果关系。原告主张的60000元损失系因房屋漏水导致的2013年7月至2014年8月的房屋空置租金损失，但原告未提供证据证明上述房屋空置的事实。案涉房屋于2013年7月7日交付给原告，房屋的控制权已经转移至原告，既然原告主张房屋空置期间的损失，首先应当对房屋空置的客观事实承担举证责任。原告未举证证明租金损失实际发生的事实及损失计算的标准和依据，房屋交给原告后，不仅可以用于出租，也可用于自营，即便用于出租，也可能因未找到合适的承租户而空置，故原告主张租金损失，应当举证证明其确实产生租金损失，并且举证证明同时间段、同位置、同面积、同类型的房屋租金标准，否则该主张无任何依据。原告未举证证明漏水属于房屋质量问题并且与房屋空置存在因果关系。即便案涉房屋存在漏水、渗水现象，但是这些问题只是一些小的瑕疵，并非是房屋质量问题，不足以导致房屋无法使用。况且，房屋存在漏水、渗水现象，并不必然是房屋存在质量问题导致的，也可能与业主自己的装修、改造、邻居的装修改造有关。另外原告提交的2013年8月提交的装修申请表，申请对案涉房屋进行自装，装修期自2013年8月5日至2014年8月5日，该期间与原告主张的空置期基本一致，故房屋空置原因并非是原告所主张的漏水渗水问题导致，在此期间房屋本身就不能出租，不会产生租金损失，并且房屋最终得以出租，由此可见，房屋漏水、渗水与房屋空置不存在因果关系。3.原告要求被告承担物业费无法律依据。原、被告之间不存在物业合同关系，物业费不是被告收取，亦不属于原告的损失。物业费是物业公司为业主房屋提供物业管理服务所收取的费用，该费用的支付对象是物业公司，与被告无关。另外，房屋虽然空置，但物业公司仍然为房屋提供了物业服务，根据法律规定，房屋空置期间的物业费仍然应当支付。4.原告请求赔偿6万元损失及物业费的主张无合同依据。双方签订的《南京市商品房预售合同》第十三条第三项约定，该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方按下列约定赔偿乙方：乙方用于修缮的实际经济损失。根据上述约定，双方对房屋存在质量问题所产生的损失赔偿问题已经进行了明确的约定，即便是涉案房屋客观上存在漏水、渗水的问题，且该问题属于工程质量问题，原告仅可向被告主张因房屋修缮所产生的相关费用，而房屋租金损失、物业费并不属于双方约定的损失赔偿范围。5.原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。原告提出的2013年7月至2014年8月的房屋租金损失和物管费，其于2020年11月18日才通过诉讼向被告主张，且原告未提交之前向被告主张上述费用的证据，根据诉讼时效的相关法律规定，原告的诉请已经超过了诉讼时效，应当承担相应的不利后果。综上，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2012年12月24日,被告凯洲公司（甲方、预售方）与原告叶入晖（乙方、预购人）签订《南京市商品房预售合同》，约定甲方预售给乙方的商品房位于南京市栖霞区（以下简称案涉房屋），用途为商业，建筑面积46.54平方米；第十三条第三款约定，该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方赔偿乙方用于修缮的实际经济损失。2013年7月6日被告将案涉房屋交付给原告。业主房屋接管验收单中载明，业主意见：1、进门右天棚渗水，有两个洞；2、二层窗户上口与下口都渗水；……4、门底下渗水。原告提交的视频中显示2013年7月7日案涉房屋有多处漏水点，原告将钥匙交给了物业；2014年5月7日二楼窗户处仍有渗水现象，原告向物业提出赔偿要求，物业表示会向开发商提交原告诉求；2015年11月24日原告就赔偿问题与物业协商；2016年5月28日原告与开发商、工程商及物管商谈赔偿事宜。2018年5月17日原告通过客服电话向开发商提出赔偿要求。2019年9月原告通过政府热线12345向开发商索赔。原告提交2014年8月28日原告将案涉房屋出租的合同，显示2014年9月1日至2015年8月30日案涉房屋租金为37000元。本院认为，根据原告提交的证据，被告凯洲公司向原告叶入晖交付的案涉房屋存在渗水质量瑕疵，被告应承担修复责任，但从原告提交的视频来看，至少截至2014年5月7日被告尚未完全修复房屋渗水问题，故被告应赔偿原告因房屋渗水造成的相应损失。关于被告提出的诉讼时效问题。根据原告提交的证据，原告一直就案涉房屋渗水问题主张权利，并未超过诉讼时效，本院对被告的这一辩称意见不予采纳。关于原告主张的经济损失61803元，案涉房屋为商业用房，因存在渗水瑕疵必然会对原告经营或对外出租造成一定影响，因原告提交的证据不足以证明其实际损失，本院综合考虑渗水情况、被告的过错程度、租金价格等因素，酌定被告赔偿原告经济损失30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告南京凯洲置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告叶入晖经济损失30000元。如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告叶入晖负担375元，由被告南京凯洲置业有限公司负担275元。本判决为终审判决。审判员  张璐二○二一年三月三日法官助理邓广灿书记员杜娟