浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初5525号 原告：桐乡市乌镇城乡经营管理有限公司。住所地：浙江省桐乡市乌镇镇子夜路地税所东面1幢4幢。统一社会信用代码913304830753089318。 法定代表人：邵大卫，经理。 委托诉讼代理人：金志海，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛林飞，浙江金道律师事务所律师。 被告：上海禾策房产咨询管理有限公司。住所地：上海市奉贤区环城西路3111弄555号3幢-1420。统一社会信用代码913101203244830616。 法定代表人：熊赟。 委托诉讼代理人：刘平，上海刘平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单凯敏，1982年4月22日出生，汉族，住上海市黄浦区。 原告桐乡市乌镇城乡经营管理有限公司与被告上海禾策房产咨询管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金志海、被告法定代表人熊赟及其委托诉讼代理人刘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告支付租金11110537元及违约金（租金计算至2020年12月30日，违约金要求计算至实际履行之日）并支付被告已多收取的租金及物业费共计429787元；2.本案的全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年6月6日，原、被告双方签订《乌镇中市广场租赁合同》一份，约定原告向被告出租位于桐乡市××路××广业大酒店西侧约29220ｍ？的房地产，并约定了租金和支付方式、解除合同的条件、违约责任等内容。2018年10月31日，原被告双方签订《物业移交协议》，约定了涉案房地产具体的交付时间、免租期的计算、租金支付方式。在《物业移交协议》签订后，原告依约将涉案房地产交付被告使用，而被告并未依约支付租金（被告仅支付过2019年5-6月租金）。后原告通发送律师函等方式多次催讨租金无果，故于2020年4月13日向被告发送《律师函》，明确要求解除双方签订的《乌镇中市广场租赁合同》并支付所拖欠的租金、违约金等款项，要求被告返还其所租赁的房地产。 被告辩称，一、关于租赁合同的解除，由于原告迟延交付和交付不符合约定，违约在先，给被告造成重大损失，对租金的支付被告享有合法的后履行抗辩权，原告发函解约，对被告不具有法律约束力，事实上合同一直在履行。由于原告提起诉讼，致使被告无法继续经营，无奈于2020年12月30日将涉案房屋返还给原告；二、关于租金和违约金，考虑到补充协议中免租期补偿条款、原告存在迟延交付和交付不符合约定并结合疫情影响，至房屋交还之日，被告不欠原告租金，即使认定需要支付租金，也应综合上述因素予以扣减，违约金的计算标准过高；三、被告留存在原告处的租赁保证金100万元，原告应当返还被告，应当在本案中一并处理。 经审理查明：2017年6月6日，原、被告双方签订《乌镇中市广场租赁合同》一份，约定原告向被告出租位于桐乡市××路××广业大酒店西侧约29220ｍ？的房地产，免租期为物业交付之日起六个月，租赁期限为十年，自2018年6月1日起至2028年5月31日止。被告向原告支付的租金包括基础租金和租金分成两部分。基础租金标准为人民币705万元，自第二年起年租金标准每年按上一年基础递增3%。被告应于合同签订时，向原告支付100万元的租赁保证金，租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以冲抵合同约定由被告承担的费用后无息归还被告。合同还约定了解除合同的条件、违约责任等相关事项。2018年10月24日，原、被告及桐乡市乌镇镇城乡建设管理服务中心、乌镇镇服务业招商局签订了《中市融里移交清单》一份，四方对案涉物业的交付情况及存在的工程缺陷予以明确。2018年10月31日，原被告双方签订《物业移交协议》一份，明确了原告于2018年11月10日起正式将案涉物业交付给被告，免租期六个月，首次支付租金时间为2018年12月15日前支付下一年度5-6月租金，此后租金以自然年度计算，每半年支付一次，每年的6月15日前支付当年度7-12月租金，12月15日前支付下一年度1-6月的租金。《物业移交协议》签订后，被告已将部分物业用于招租，但仅支付过2019年5-6月租金，其余租金至今未付，其中2019年6月15日应付2019年7-12月租金为3525000元、2019年12月15日应付2020年1-6月租金为3525000元、2020年6月15日应付2020年7-12月租金3610855元（计算至2020年12月30日）。 另双方确认被告已将本案所涉物业于2020年12月30日交还给原告。被告投资设立的桐乡乌镇禾策房产经营管理有限公司已付原告的租赁保证金100万元、已收南通金石世苑酒店有限公司桐乡乌镇分公司2020年8月5日至2021年2月4日房租及物业费各859575元。 以上事实，有乌镇中市广场租赁合同、中市融里移交清单、物业移交协议等证据及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，原被告间签订的《租赁合同》及《物业移交协议》均系当事人真实意思表示，并未违反法律规定，应为合法有效。当事人均按约履行自己义务。由于被告未按约定支付相应的租金，原告可要求解除租赁合同。审理过程中，被告已将物业交还给原告，双方间的租赁合同的解除之日可以物业交还之日即2020年12月30日来确定。合同解除后，被告应支付尚欠租金。被告尚未支付的2019年7-12月的租金3525000元，应按约定时间及金额支付，逾期支付应按约定承担违约金，由于双方约定的违约金过高，本院调整为按年利率6%计算；2020年的租金，因疫情影响，考虑到本案的实际情况，本院对双方约定的年租金酌情予以扣减并不再计算违约金，被告应支付2020年（计算至12月30日）的租金调整为550万元。剩余保证金570213元（保证金100万元-多收取的租金及物业费429787元）在本案中一并处理。综上，被告尚应支付的租金为8454787元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告上海禾策房产咨询管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告桐乡市乌镇城乡经营管理有限公司租金8454787元及违约金（以3525000元为基数，自2019年6月15日起按年利率6%计算至实际履行之日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费91042元，保全费5000元，合计96042元，由原告负担20058元，被告负担75984元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：6228××××0267，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  朱卫斌 人民陪审员  俞爱芬 人民陪审员  李美玲 二〇二一年三月二十六日 书 记 员  夏秋燕