杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初14249号 原告：陆勇旭，男，1991年7月4日出生，汉族，住吉林省四平市铁西区。 委托诉讼代理人：李青舟，广东格德律师事务所律师。 被告：龚雪，女，1990年4月27日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。 委托诉讼代理人：李威霆，浙江浙杭（乐清）律师事务所律师。 第三人：陈海宇，男，1987年3月28日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原告陆勇旭诉被告龚雪、第三人陈海宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法由审判员李春兰适用简易程序于2021年1月29日公开开庭进行了审理。陆勇旭的委托诉讼代理人李青舟，龚雪及其委托诉讼代理人李威霆、陈海宇到庭参加诉讼。陆勇旭、龚雪、陈海宇于2021年1月12日向本院申请延长审限二个月的时间用于庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。 陆勇旭向本院提出诉讼请求：一、龚雪将位于浙江省杭州市萧山区××街道××栋××单元××号房屋过户到陆勇旭名下，产生的税、费由龚雪承担；二、龚雪支付陆勇旭逾期过户违约金（以700000元为基数，按日万分之五的利率从起诉之日起计算至房产实际过户之日止）；三、陆勇旭支出的律师费3万元、诉讼费、保全费、担保函费由龚雪负担。在审理过程中，陆勇旭变更诉讼请求为：一、解除陆勇旭、龚雪签订的《房屋买卖合同》，龚雪返还购房款700000元；二、龚雪支付陆勇旭违约金140000元、律师费损失30000元；三、陈海宇对返还购房款700000元、违约金140000元、律师费损失30000元承担连带赔偿责任。事实与理由：2019年2月19日，陆勇旭、龚雪签订《房屋买卖合同》约定龚雪将其名下位于浙江省杭州市萧山区××街道××栋××单元××号房屋（以下简称“案涉房屋”）出售给陆勇旭，购房款为700000元。因龚雪男友陈海宇欠陆勇旭700000元，龚雪自愿将购房款700000元代为偿还陈海宇在陆勇旭处的欠款。合同约定的交房时间为开发商交房之时，现开发商己交房，龚雪拒不履行合同义务，拒绝办理交房过户事宜，微信、电话均不予回复。《房屋买卖合同》系原被告双方真实意思表示，原债务人陈海宇也对此知情且认可，合同发生效力，龚雪的行为已属明确不履行合同义务，构成违约，为维护原告的合法权利，故起诉来院，望判如所请。 龚雪辩称：一、龚雪、陆勇旭签订的《房屋买卖合同》于2020年11月2日已解除。陆勇旭于2020年11月2日在浙江移动微法院提交的《变更诉讼请求申请书》，应视为已通过微法院平台向龚雪送达了解除《房屋买卖合同》的通知，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，合同自起诉状副本送达对方时解除。二、陆勇旭未实际支付购房款，龚雪不存在恢复原状返还购房款的法定义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。陆勇旭应向第三人陈海宇主张债务问题。三、龚雪无须承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第577条，承担违约责任的前提系合同成立并生效，原告在解除合同通知到达被告后，合同溯及自始消灭，与自始没有合同相同，且案涉房产尚处在预售，龚雪亦未办理产权登记和交房手续。故要求龚雪承担违约责任，没有法律依据。四、案涉《房屋买卖合同》已经解除，陆勇旭基于合同争议解决条款向龚雪主张相关费用没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回陆勇旭的全部诉讼请求。 第三人陈海宇辩称：其与陆勇旭不存在任何债权债务关系，案涉合同龚雪和其都不是自愿签订的，其不承担本案任何责任。 陆勇旭为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋买卖合同》1份，欲证明陆勇旭、龚雪签订《房屋买卖合同》，约定龚雪将其案涉房屋出售给陆勇旭，陆勇旭的购房款以陈海宇在其处的欠款折抵的事实；2.《浙江省商品房买卖合同》1份、付款凭证4份，欲证明案涉房屋权利人系龚雪的事实；3.微信聊天记录打印件一份，欲证明陈海宇承认欠款并认可龚雪用购房款折抵债务的事实；4.微信聊天记录打印件一份，欲证明龚雪、陈海宇拒绝沟通房产过户事宜，将陆勇旭朋友圈拉黑、电话不接的事实；5.业务凭证4张、交易流水明细清单1份、合伙人股份协议书复印件1张、陈海宇川渡公司名片1张，欲证明陆勇旭向陈海宇公司投资的事实；6.微信聊天记录打印件1份，欲证明陈海宇、陆勇旭沟通以房抵债，陈海宇承认欠款700000元，陈海宇同意用房子抵扣欠款，并不存在任何胁迫行为，且每个月陈海宇将房贷支付陆勇旭，由陆勇旭还贷的事实；7.光盘1张，欲证明龚雪系自由且自愿的情况下签署案涉房屋买卖合同，陈海宇亦在现场的事实；8.退房通知书1份、物流记录打印件一份，欲证明陆勇旭已向龚雪送达退房通知书，要求返还购房款并支付违约金的事实；9.律师费合同1份、发票3份，欲证明陆勇旭因本案支出律师费3万元的事实；10.证明书1份、居民户口簿复印件3张，欲证明陆军与陆勇旭系父子关系，陆军的转账系陆勇旭委托代为转账的事实；11.证人证言一份，欲证明陆勇旭与刘伟铭为朋友关系，不存在绑架或抢劫的事实；12.公证书一份，欲证明陆勇旭与陈海宇的微信聊天记录内容系真实的事实。经质证，龚雪对证据1真实性无异议，合法性和关联性有异议；对证据2无异议；对证据3、4、6、11、12有异议；对证据5真实性无异议，待证目的有异议，投资款不是转给公司的基本账户，而是案外人刘伟铭和毛晓珏，是否真实存在投入公司由法庭审核；对证据7真实性无异议，但陆勇旭已通过其他途径已经获得2000000元，陈海宇与陆勇旭不存在债务关系，合同的合法性由法庭审核；对证据8有异议，退房通知书龚雪没有收到；对证据9真实性无异议，关联性有异议，认为与本案无关；对证据10有异议，认为系单方出具，不具有关联性，真实性由法庭审核。第三人陈海宇对证据1真实性无异议，合法性有异议，认为龚雪系被强迫签署的；对证据2、9、10无异议；对证据3、4真实性无异议，但认为微信聊天记录内容不完整；对证据5真实性无异议，转账的款项确系投资款，但投资金额是700000元；对证据6真实性无异议，认为内容不完整，聊天记录中700000元是房子的首付款，陆勇旭有诱导、言语威胁行为；对证据7真实性无异议，但系被强制拍的，有人指使摆姿势，在哪里签字，当时现场有好几个东北大汉；对证据8其不清楚；对证据11有异议，其不认识证人；对证据12有异议，认为微信聊天内容已经被删减过，不完整。本院审查后认为，证据1、2、7、9系客观、真实的，且与本案事实具有关联性，本院对上述证据的证明效力予以确认；证据3、4、5、6、8、10系客观、真实的，但尚不足以证明陆勇旭欲证明的事实；证据11属于证人证言，该证人未到庭接受询问，其出具的证据真实性无法确定，本院对该证据的证明效力不予确认。 龚雪为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.商品房交接书1份，欲证明龚雪已完成收房手续的事实；2.乐清市公安局询问笔录2份，欲证明刘伟铭被绑架，陆勇旭向刘伟铭、陈海宇、吴总非法索取合计2650000元的事实。经质证，陆勇旭对证据1无异议，对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，案件尚未正式刑事立案，表明陆勇旭不存在绑架行为，陆勇旭没有实施暴力、胁迫等达到威胁程度的行为，不存在龚雪、陈海宇陈述的绑架事实；关于陈述的归还2650000元的事实，对方没有提供转账记录的证据，即使转账为真，也是在房屋买卖合同签订之前，与本案的债权债务没有关联。陈海宇对证据1、2均无异议。本院审查后认为，证据1、2系客观、真实的，与本案相关联，本院对证据1证明效力予以确认，但证据2尚不足以证明龚雪欲证明的事实。 陈海宇为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：转账凭证6份，欲证明因案外人刘伟铭被陆勇旭限制人身自由，陈海宇为解救刘伟铭向陆勇旭指定的账户转账共计150000元及陈海宇于2018年9月30日向陆勇旭偿还借款50000元，后陆勇旭继续要求陈海宇支付高利贷利息部分的事实。经质证，陆勇旭对该证据有异议，认为与本案无关，待证目的亦不认可；龚雪对该证据无异议。本院审查后认为，上述证据系客观、真实的，但尚不足以证明陈海宇欲证明的事实。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2019年2月19日，龚雪（甲方）、陆勇旭（乙方）订立《房屋买卖合同》，约定：龚雪将位于案涉房屋（建筑面积37.7平方米）转让陆勇旭，房屋成交价为700000元。房屋价款乙方无需支付，甲方视为已经接受乙方房屋价款。房屋价款用于抵销陈海宇（身份证号码为×××5318）所欠乙方借款700000元，至本合同生效之日，视为陈海宇清偿乙方700000元。甲方与陈海宇之间的权利义务关系变化，或者发生争议，不影响本合同效力，本次房屋抵债协议视为独立法律行为。甲方自愿代为清偿陈海宇所欠乙方债务，不得以与陈海宇存在其他权利义务关系对抗本协议的履行。房屋交付时间为开发商交房之时。甲方、乙方还对权利、义务、违约责任等进行了约定，其中约定“逾期交房超过15日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的20%向乙方支付违约金”及“诉讼费、律师费等为解决争议所产生的费用均由违约方承担”。 另查明，龚雪、杭州文华置业有限公司于2018年10月16日订立《浙江省商品房买卖合同》，约定龚雪向杭州文华置业有限公司购买案涉房屋，案涉房屋单价为每平方米20947.85元，总价款为789734元……龚雪、陆勇旭签订《房屋买卖合同》时陈海宇在场。杭州文华置业有限公司已于2020年9月4日将案涉房屋交付龚雪。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。案涉房屋买卖合同涉及的纠纷事实发生在民法典施行前，应适用当时的《中华人民共和国合同法》的相关规定。本案中陆勇旭主张龚雪系自愿签订《房屋买卖合同》，在符合交房条件后拒不交房，不履行协助过户义务已构成违约，要求解除合同，并要求龚雪返还购房款700000元、支付违约金140000元、律师费损失30000元，陈海宇对上述款项承担连带清偿责任。龚雪、陈海宇提出龚雪系被强迫签订的案涉《房屋买卖合同》，陈海宇与陆勇旭之间不存在债权债务关系的抗辩。故本案的争议焦点为一、陆勇旭是否以胁迫等手段强迫龚雪签订案涉《房屋买卖合同》；二、陆勇旭对陈海宇是否享有合法有效的700000元债权；三、第三人陈海宇是否承担连带清偿责任。 关于本案争议焦点一，本院经审理认为，龚雪在庭审中陈述在签订案涉《房屋买卖合同》时其人身系自由的，陆勇旭未对其实施人身及言语威胁等行为，在案的现场签约视频亦无法证实龚雪系在被迫状态下签订的，龚雪亦未提供相反证据予以证明；其次龚雪应当知道签署案涉合同的法律后果，庭审中亦陈述事后有咨询律师，如果系被迫签订案涉合同，按常理，龚雪理应及时报警或者寻求法律途径向人民法院依法申请撤销。但直至陆勇旭起诉时，龚雪仍未采取任何法律措施。另陆勇旭亦提出诉讼时效抗辩，即便存在龚雪陈述的情形，案涉合同亦属于可撤销合同，龚雪应在2020年2月18日前行使撤销权，现撤销权已消灭。故陆勇旭、龚雪订立的《房屋买卖合同》系双方的的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，成立并合法有效，合同当事人应当根据合同约定全面履行合同义务。 关于本案争议焦点二，经审理认为，从陆勇旭、龚雪订立的案涉合同内容来看，龚雪将案涉房屋转让陆勇旭，陆勇旭以其对陈海宇享有的700000元债权折抵房屋全部价款700000元，并约定“龚雪自愿代为清偿陈海宇所欠陆勇旭债务”，实质是龚雪确认由其承担陈海宇所欠陆勇旭700000元的债务，陆勇旭亦同意龚雪将案涉房屋无偿转让其的方式履行上述债务，因此，龚雪作为债务受让人即承担人，与债权人陆勇旭所签订的《房屋买卖合同》的性质应为包含债务承担的房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第八十五条规定：“债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。”本案中龚雪、陈海宇以陈海宇与陆勇旭之间不存在债权债务关系提出抗辩。陆勇旭认为上述债权来源于其对陈海宇公司的投资款转化为其对陈海宇的债权；案涉合同签署前其与陈海宇微信上有沟通案涉房屋相关事宜，其与龚雪签订案涉合同时陈海宇亦在场，事后龚雪、陈海宇亦未报警；合同签订后，陈海宇向陆勇旭转账了一期房屋贷款，可视为陈海宇对案涉合同的认可；且提供了转账凭证、合伙人股份协议书、现场签约视频、房屋买卖合同、微信聊天记录予以佐证。本院经审理认为，首先，陈海宇认可陆勇旭向其公司投资700000元，龚雪亦陈述陆勇旭是陈海宇的投资人。其次，前述已认定案涉《房屋买卖合同》合法有效，陆勇旭与龚雪签订案涉《房屋买卖合同》时陈海宇亦在场，且系陈海宇叫龚雪带上原始商品买卖房合同过来与陆勇旭签合同的，故陈海宇对案涉合同的内容应知晓的，且亦无证据证实陆勇旭存在违法犯罪行为，故应认定陈海宇、龚雪对案涉合同中涉及的债权债务是认可的。再次，陈海宇与陆勇旭在案涉合同签订前在微信中就案涉合同签订及案涉房屋信息等事宜进行过沟通，且在合同签订后，陈海宇又向陆勇旭转账过一期房屋贷款。综上，虽龚雪、陈海宇提出案涉债权债务不存在的抗辩，但陆勇旭已对案涉债权来源及存在进行合理解释并提供证据予以佐证，且龚雪、陈海宇未能提供其他证据予以反驳，即使案涉债权债务并非基于投资而产生，本院亦有理由相信陆勇旭对陈海宇享有700000元债权是真实存在的。 关于本案争议焦点三，经审理认为，前述已认定案涉合同性质为包含债务承担的房屋买卖合同，鉴于案涉合同已约定“龚雪自愿代为清偿陈海宇所欠陆勇旭债务，不得以与陈海宇存在其他权利义务关系对抗本协议的履行”，可以看出债务承担有如下特征：1.案涉合同没有约定原债务人陈海宇仍需承担债务；2.龚雪自愿承受原债务人的债务，并约定了债务偿还方式；3.债务承担的意思表示于2019年2月19日到达债权人陆勇旭，原债务人陈海宇的借款债务从债务承担的意思表示到达债权人接受时，已全部移转于龚雪；4.在债的内容不变的情况下，原债务由龚雪全部承担债务。故上述债务承担属于免责的债务承担，由龚雪取代陈海宇承担全部债务，陈海宇脱离原债务关系，陈海宇与陆勇旭之间的债权债务关系消灭，对原债务不承担清偿责任。 综合上述分析，本院认定陆勇旭、龚雪于2019年2月19日订立的《房屋买卖合同》合法有效，合同当事人应当根据合同约定全面履行合同义务。现龚雪已于2020年9月4日完成案涉房屋的收房手续，未按照合同约定将案涉房屋交付陆勇旭并协助办理房屋产权变更登记过户手续，致使陆勇旭获得房屋产权的合同目的无法实现，已构成违约。故陆勇旭要求解除与龚雪订立的《房屋买卖合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。现陆勇旭主张已向龚雪送达退房通知书，龚雪以未收到退房通知书予以抗辩，经审理认为，根据陆勇旭提供的物流记录显示为他人代收，故无法认定陆勇旭已通知龚雪解除合同。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条：民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。陆勇旭于2020年11月2日向本院提交包含解除合同诉请在内的变更诉讼请求申请，本院审查后认为符合法律规定予以准许，并于2020年11月11日向龚雪送达变更起诉请求申请书，故案涉《房屋买卖合同》于2020年11月11日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同解除后龚雪负有返还购房款的义务，现已查明陆勇旭未支付购房款，购房款是以其对陈海宇享有的700000元债权，由龚雪承担陈海宇的全部债务进行抵销。简明之，陆勇旭以对龚雪享有的700000元债权抵销了合同价款。故合同解除后，龚雪仍负有偿还700000元债务的义务。关于龚雪应当承担的违约责任，经审理认为，双方在案涉合同中已约定“逾期交房超过15日后，乙方（陆勇旭）有权退房。乙方退房的，甲方（龚雪）应当自退房通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的20%向乙方支付违约金。”上述约定不违反法律规定，合法有效，现龚雪已违约，应按照上述约定承担违约责任。故对陆勇旭要求龚雪返还房屋价款700000元、支付违约金140000元的诉讼请求本院予以支持。关于陆勇旭提出要求龚雪支付律师费损失30000元的诉讼请求，经审理认为，鉴于陆勇旭、龚雪已在合同中约定诉讼费、律师费等为解决争议所产生的费用均由违约方承担，现龚雪为违约方，故对该项诉请本院亦予以支持，对龚雪的相应抗辩本院不予采纳。关于陆勇旭提出陈海宇对购房款700000元、违约金140000元、律师费损失30000元承担连带清偿责任的诉讼请求，经审理认为，前述已认定案涉债务承担为免责的债务承担，陈海宇与陆勇旭之间的案涉700000元债权债务关系已消灭，故对该诉讼请求本院亦不予支持。关于龚雪、陈海宇提出陈海宇与陆勇旭不存在债权债务关系的抗辩，系单方抗辩，缺乏证据证明，既不符合常理，也存在自相矛盾，对该抗辩本院不予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十五条、第九十四条、第九十九条、第一百条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、陆勇旭、龚雪于2019年2月19日签订的《房屋买卖合同》于2020年11月11日解除。 二、龚雪在本判决生效之日起十日内支付陆勇旭870000元。 三、驳回陆勇旭的其余诉讼请求。 如龚雪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11100元，减半收取计5550元，财产保全申请费4170元，合计9720元，由龚雪负担。 陆勇旭于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；龚雪于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  李春兰 二〇二一年三月八日 书记员  董向勇