河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终446号上诉人（原审被告）：王文英，女，汉族，1953年11月26日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：马学良，河南汉景律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张显峰，男，汉族，1976年7月13日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：甄轲，河南雷雨律师事务所律师。原审被告：杨峰，男，汉族，1981年1月17日出生，住河南省南阳市宛城区。原审被告：武国蕊，女，汉族，1981年2月28日出生，住河南省南阳市宛城区。原审被告：杨军成，男，汉族，1953年11月1日出生，住河南省南阳市宛城区。三原审被告共同委托诉讼代理人：马学良，河南汉景律师事务所律师。上诉人王文英因与被上诉人张显峰，原审被告杨峰、武国蕊、杨军成房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初7125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王文英的委托诉讼代理人马学良、被上诉人张显峰的委托诉讼代理人甄轲,原审被告杨峰、武国蕊、杨军成的委托诉讼代理人马学良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文英上诉请求：1.撤销原判，改判驳回张显峰的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张显峰承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。1.王文英与张显峰签订的买卖协议中张显峰的真实目的是为了在王文英房屋拆迁后获得拆迁安置利益，该协议本身并未约定王文英需要在协议签订后腾空房屋。王文英儿子杨峰及儿媳之后与张显峰签订的补充协议约定王文英并不知情。王文英并不构成违约，反而是张显峰拒不支付剩余购房款违约在先。2.王文英的房屋系集体土地上自建的房屋，张显峰并非本村集体成员，其购买该房屋的行为应系无效行为，应当适用合同法关于合同无效的法律规定。本案适用合同解除的法律规定应属于适用法律错误。3.根据张显峰的诉请可知，张显峰在2015年就已经知道王文英为腾空房屋，根据法律规定其请求解除合同的期间应当在知道该情形后一年内提出，但一直到2020年才提出解除合同，已经超过法律规定的除斥期间，故该请求不应得到支持。即便支持了，张显峰怠于行使权力期间所产生的所谓违约金也应由张显峰自己承担。张显峰辩称，生效判决已经解除双方的老宅买卖协议，原审判决解除协议正确，王文英虽在保证书上未签字，但对腾房的事实是知道的，请求维持原判。杨峰、武国蕊、杨军成述称，同意王文英的上诉意见。张显峰向一审法院起诉请求：1.判令解除张显峰与杨峰、武国蕊、杨军成、王文英的房屋买卖协议；2.判令杨峰、武国蕊、杨军成、王文英归还张显峰购房款10万元及违约金；3.本案诉讼费用由杨峰、武国蕊、杨军成、王文英承担。一审法院认定事实：2013年5月22日，张显峰与刘开群、靳家举、李成善、侯保峰五人签订合伙协议，内容为：经刘开群、靳家举、张峰、李成善、侯保峰自愿协商达成以下合伙协议：一、经五位同志自愿平均出资100万元整（壹佰万元整），购买位于南阳市汉××老××北××房产一处，首付50万元整（五拾万元整），系每人出资10万元整（拾万元整），有收条‘收款人杨峰、武国蕊2013年5月22日收款50万元整（伍拾万元整）为准’。二、利润风险平均分担。三、以合伙人签名（按指印）为准。四、该合伙协议经合伙人同意后分伙。五、未尽事宜另行协商。”2013年5月22日，杨峰、武国蕊、杨军成、王文英与靳家举签订卖方（老宅）协议，约定杨峰、武国蕊、杨军成、王文英将位于老庄村北包庄345号房屋一处卖给靳家举，购房款为100万元，分两次支付，靳家举先支付50万元，剩余50万元等政府拆迁时付清。同日，杨峰、武国蕊出具收到条一份，载明：“收到条今收到靳家举房款合计伍拾万元整（￥50万元整）。收款人：杨峰、武国蕊2013.5.22”。2013年5月23日，杨峰、武国蕊出具保证书，保证于2013年5月23日前将房子腾出，并将钥匙交于靳家举。2018年，李成善向法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，法院于2019年1月18日作出（2018）豫1302民初6537号民事判决书，判决：“一、解除靳家举与杨峰、武国蕊、杨军成、王文英于2013年5月22日签订的卖方（老宅）协议。二、限杨峰、武国蕊、杨军成、王文英于判决生效之日起15日内支付李成善购房款10万元及违约金，违约金以10万元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2015年5月23日起计算至款付清之日止。三、驳回李成善的其他诉讼请求。”后刘开群、靳家举、李成善、侯保峰出具授权委托书一份，同意并授权张显峰以其个人名义就其出资的份额向杨峰、武国蕊、杨军成、王文英起诉要求返还其购房款及违约金。一审法院认为，张显峰与刘开群、靳家举、李成善、侯保峰五人约定合伙共同出资购房，后靳家举与杨峰、武国蕊、杨军成、王文英签订卖方（老宅）协议并向杨峰、武国蕊支付购房款50万元，该事实由张显峰出示的合伙协议及卖方（老宅）协议书印证，予以认定。杨峰、武国蕊、杨军成、王文英提出张显峰主体资格异议，认为张显峰主体应为靳家举，案涉卖房协议虽系靳家举与杨峰、武国蕊、杨军成、王文英签订，购房款也由靳家举向杨峰、武国蕊支付，但靳家举的上述行为系对其他四名合伙人的合法代理行为，其行为也得到了其他合伙人的确认，并且刘开群、靳家举、李成善、侯保峰也向张显峰出具了授权委托书，同意并授权张显峰以自己的名义就其出资的份额向杨峰、武国蕊、杨军成、王文英主张返还购房款及违约金，故张显峰作为合伙购房的合伙人之一起诉杨峰、武国蕊、杨军成、王文英主张返还购房款主体适格，予以确认。对张显峰要求解除张显峰与杨峰、武国蕊、杨军成、王文英的房屋买卖协议的请求，法院于2019年1月18日作出的（2018）豫1302民初6537号民事判决书认定，原告方支付购房款后，杨峰、武国蕊、杨军成、王文英未按照保证书约定于2013年5月23日办理，杨峰、武国蕊、杨军成、王文英构成违约，并判决解除靳家举与杨峰、武国蕊、杨军成、王文英与2013年5月22日签订的卖方（老宅）协议，该判决书现已生效，该卖方（老宅）协议已于2019年1月18日解除，对本案具有既判力约束效果。经查明，杨峰、武国蕊已于2013年5月22日收到靳家举支付的50万元购房款，该50万元购房款系张显峰与刘开群、靳家举、李成善、侯保峰五名合伙人每人出资10万元，后由靳家举代表其他四合伙人向杨峰、武国蕊支付，现张显峰起诉请求返还购房款及违约金也得到其他四位合伙人的同意及授权，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故杨峰、武国蕊、杨军成、王文英应向张显峰返还已支付的购房款10万元及违约金，违约金由酌定以10万元为基数，自2015年5月23日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起至清偿之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日公布的当月的贷款市场报价利率标准计算。杨峰、武国蕊、杨军成、王文英辩称，收条及保证书仅有杨峰和武国蕊两人签字，故应由杨峰和武国蕊承担返还责任，杨军成、王文英不应承担责任，卖房（老宅）协议系靳家举与杨峰、武国蕊、杨军成、王文英共同签订的，卖房行为系杨峰、武国蕊、杨军成、王文英共同的意思表示所作出的，杨峰和武国蕊也系基于该卖房协议收取购房款，因此，杨峰、武国蕊、杨军成、王文英在合同解除后负有共同向张显峰返还购房款及支付违约金的义务，故对杨峰、武国蕊、杨军成、王文英的该抗辩意见，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、杨峰、武国蕊、杨军成、王文英于判决生效之日起10日内向张显峰返还10万元购房款并承担违约金，违约金以10万元为基数，自2015年5月23日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起至清偿之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日公布的当月的贷款市场报价利率标准计算。如果被告未按判决书指定期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回张显峰的其他诉讼请求。案件受理费1150元，由杨峰、武国蕊、杨军成、王文英承担。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第四款规定，农村农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方在一审庭审期间均认可土地性质为集体土地，杨峰、武国蕊、杨军成、王文英均为本集体经济组织成员，张显峰非该集体经济组织成员，依据上述法律规定，杨峰、武国蕊、杨军成、王文英将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。故原审关于合同效力的认定错误，本院依法予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因双方签订的合同系无效合同，杨峰、武国蕊、杨军成、王文英因此取得的财产应当返还张显峰。因杨峰、武国蕊、杨军成、王文英明知张显峰非本集体经济组织成员而仍与其签订房屋买卖合同并收取房款，张显峰明知自身非杨峰、武国蕊、杨军成、王文英所在村组的集体经济组织成员而与其签订房屋买卖合同要求购买其房产，双方就合同的签订均存在过错。杨峰、武国蕊、杨军成、王文英在收取房款后一直未向张显峰实际交付房屋，并占用使用房屋及房款至今，系在双方合同签订后对房屋及房款的实际获益方，而张显峰在房款支付后未实际占有使用房屋也未从合同中获益，并实际遭受利息损失，故原审依据张显峰的诉讼请求，酌定杨峰、武国蕊、杨军成、王文英以10万元为基数，自2015年5月23日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起至清偿之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日公布的当月的贷款市场报价利率标准计算向张显峰支付利息，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对王文英的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款，第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人王文英负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇二一年三月二十八日法官助理孙方超书记员杨俊