浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0203民初3047号 原告：浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司，组织机构代码913302035839914744，住所地宁波市海曙区迎春街****。 法定代表人：邓贵初，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董国忠，浙江明州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张萌，住宁波市鄞州区。 被告：华鸣凤，女，1963年8月19日出生，汉族，住宁波市海曙区。 原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司诉被告华鸣凤物业服务合同纠纷一案，原告于2020年10月向本院提起诉讼本案先于2020年10月以（2020）浙0203民诉前调7972号立案受理，因调解不成，后于2021年3月1日以（2021）浙0203民初3047号正式立案受理，本案依法适用小额诉讼程序，由审判员张频波独任审判，于2021年3月29日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告委托代理人张萌，被告华鸣凤到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司起诉称：原告于2013年3月30日与宁波市海曙区天一家园业主住用人管委会签订《天一家园物业服务合同》，自2013年4月1日至2015年6月30日担任该小区的物业管理人。被告是坐落于宁波市海曙区中山××路××单元××室业主，在原告为小区提供物业管理服务期间，被告从2013年4月1日起拖欠原告物业管理服务费及相关费用，截止2015年6月30日，被告累计拖欠27个月物业管理服务费，共计2195.66元。原告认为，被告作为该小区业主，享受了原告提供的物业管理服务，理应按依约缴纳物业管理服务费，经多次催讨无果，遂诉至法院，请求：一、判令被告支付2013年4月1日至2015年6月30日综合服务费1654.95元，公共修理费459.71元，电费81元，三项合计2195.66元；二、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩称：1、原告主张主体资格有问题，原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司为非独立法人。因此，诉讼主体不适格。2、诉讼时效已过期，原告签订《天一家园物业服务合同》自2013年4月1日至2016年3月31日。2015年6月30日提前解除合同。现诉讼时效早已过期。3、原告在管理期间，管理不到位，导致被告财产损失。原告在服务期限内管理混乱，巡查不到位，监控设备虚设，小区发生多起盗窃事件。对此，宁波日报、晚报等媒体报道过。在原告管理期间被告房屋外墙开裂漏水，导致室内墙体大面积发霉、起皮。车库外墙开裂漏水现象尤为严重，内墙大面积起皮脱落。2014年4月停在停车位上的车辆被追尾刮擦，无法查到监控，导致被告经济损失五千多元（车辆维修费）。被告车库门前经常有社会车辆停放，导致车辆无法正常出入车库。被告房屋楼下车库做仓库。夜间大型货车出入小区装卸货物，导致被告家人无法正常入睡。上述问题合同第三章物业服务内容中有约定，原告没有按约履行合同，故被告不同意支付物业服务费及公共修理费。4、原告要求收取电费81元，请提供支付电力局费用发票及分摊的证据。基于上述理由，请求法院驳回原告的诉讼请求，并由原告承担诉讼费。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 证1.《天一家园物业服务合同》一份，证明原告与宁波市海曙区天一家园业主住用人管委会签订物业服务合同，约定双方权利义务的事实； 证2.《变更登记情况》一份，证明原告系慈溪市城市物业有限公司海曙分公司变更为浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司的事实。 原告提交的上述证据1、2已当庭举证，经质证，被告对证据1、2无异议。经审核，本院对原告提供的证1、2的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定。 被告未向本院提供证据。 根据原、被告提供的证据及当庭陈述等，本院认定的事实如下： 2013年3月30日，原告前身慈溪市城市物业有限公司海曙分公司（2016年5月11日变更为原告现名）与宁波市海曙区天一家园业主住用人管委会签订《天一家园物业服务合同》，直至2015年6月30日退管该小区。天一家园物业服务合同中第五章物业管理服务费用约定如下：“第三十五条收费标准，综合服务费按物业的建筑面积计算并向业主或物业使用人收取，2013年度标准：（1）多层1-5期，0.45元/平方米/月；多层6期，0.70元/平方米/月；（2）小高层，1.20元/平方米/月。2014年度标准：（1）多层1-5期，0.60元/平方米/月；多层6期，0.70元/平方米/月；（2）小高层，1.35元/平方米/月。日常维修费：共有部位、共用设施设备日常维修费按照政府文件执行。依政府规定应当分摊的电费（电梯电费、楼道电费）按照实际发生额合理分摊，并报业委会备查。”被告华鸣凤及刘嘉华系案涉房屋宁波市海曙区中山西路****所有人，房屋建筑面积136.21平方米。被告未支付该房屋2013年4月1日至2015年6月30日期间物业管理综合服务费等。原告自行催讨不成，遂诉至本院，请求依法解决。 本院认为：原告与小区业委会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故均合法、有效，本院予以认定。合同签订后，原、被告双方均应按约履行。原告作为物业服务企业，已对物业管理区域内的安保、清卫和房屋公共部位及公用设施设备的维护、维修承担义务。被告作为该小区业主（涉案房屋所有权人）也理应支付物业服务费用，为此，原告要求被告支付综合服务费的诉讼请求合法、合理，本院予以支持。但浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司管理确有不善之处，存在安保巡逻工作和提供公共部位维修义务方面的物业服务不到位，被告上述抗辩理由，本院予以部分采纳。故本院酌定被告可按物业合同约定的物业管理费60%的比例支付原告上述服务期间的物业综合服务费共992.97元，即按合同约定被告应付给原告物业综合服务费为1654.95元【2013年4月1日至2015年6月30日年度0.45元/m?/月*136.21m?*27个月】，现按六折比例收取1654.95元*60%=992.97元。对原告要求收取公共设施维修费459.71元的请求，因原告在物业服务管理期间未能及时修复小区房屋外墙漏水部位，而今早已退出小区物业管理多年而无需再代收上述费用。为此，本院对该诉请不予支持。对原告要求收取电费81元的请求，因原告未能提供支付电业局费用及分摊的证据等，本院也不支持。原告虽为分公司，但可作为诉讼主体向被告主张，且原告自退管开始就一直向本院提交起诉状向未交费的所有业主主张物业费用，本院有集中催告公告和欠费清册为凭，其诉讼时效为持续状态，故被告关于原告主体及诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告华鸣凤应于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司物业管理综合服务费992.97元； 二、驳回原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司的其他诉讼请求； 案件受理费50元，减半收取25元，由原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司承担12元，被告华鸣凤承担13元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 张频波 二〇二一年三月二十九日 代书记员 林静益 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。