福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终153号 上诉人（原审被告）：福州市时代城房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区茶园街道北环东路**鑫兴综合楼****。 法定代表人：杨文杰，经理。 委托诉讼代理人：王强，男。 上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司福州三坊七巷支行，住，住所地福建省福州市鼓楼区南街街道杨桥东路**三坊七巷保护工程第一坊****#楼连接体1层01商场。 负责人：黄静，行长。 委托诉讼代理人：严丽清，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郁年，福建世好律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭辉，男，1972年9月8日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审原告）：张彩虹，女，1975年9月5日出生，汉族，住福建省连江县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：冯敏，福建日尧律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：何丹平，福建日尧律师事务所律师。 上诉人福州市时代城房地产开发有限公司(以下简称“时代城房产公司”)、中国银行股份有限公司福州三坊七巷支行(以下简称“中行三坊七巷支行”)因与被上诉人郭辉、张彩虹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初4316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 时代城房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回郭辉、张彩虹的一审诉讼请求；2.本案诉讼费由郭辉、张彩虹承担。事实和理由：一、一审法院现场勘验所获取的证据不属于法律规定的依职权或依申请调查举证的范围，一审法院现场勘验超越法定权限。且一审法院现场勘验所获取的证据既未由当事人依法质证，亦未在庭审中予以出示，不能作为认定案件事实的依据。二、一审认定“车位的实际面积11㎡……面积相差1.24㎡，误差比超出3%”，并以此支持郭辉、张彩虹解除合同的诉请，认定事实错误，适用法律错误。首先，时代城房产公司提交的《首次登记通知书》系福州市国土资源局根据有专业资质的测绘机构出具的《福州市房屋面积测绘成果报告》所作出的，该通知书足以证明案涉车位的面积大小符合双方合同约定。其次，即便根据一审法院的现场勘验结果，也不应将未被“防火卷帘门”柱子占用的面积予以扣除，进而得出“车位的实际面积11㎡（长5.07m×宽2.17m）”。最后，案涉《商品房买卖合同》补充协议第二条明确约定：“因该商品房按套（个）计价，故不管合同约定面积与产权登记面积是否存在差异及差异多少，买卖双方均不作任何退补。”故即便如一审法院认定的车位面积误差比超出3%，亦不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，郭辉、张彩虹无权解除案涉车位买卖合同。 郭辉、张彩虹辩称，案涉《商品房买卖合同》应予解除，一审法院认定事实清楚、程序合法。一、案涉车位系垂直型停放车库，经实际测量长为5.07米、宽为2.13米，实际面积仅为11平方米。不符合《城市道路内停车泊位设置规范》第五条第二款、《汽车库建筑设计规范》第四条规定的小型汽车泊位车位的基本面积要求。案涉车位实际面积与合同约定面积差1.24平方米，面积差比值超过3%，且占用的面积又属于防火卷帘门的柱子，导致入口处狭小，根本无法整改，导致郭辉、张彩虹无法正常使用案涉车位，根据双方合同约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，郭辉、张彩虹有权要求解除合同。二、案涉车位入口处被防火卷帘门柱子占用部分的私有面积是客观存在的事实，导致车位无法正常使用。而时代城房产公司提供的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《首次登记通知书》系其向有关部门申报验收所提供的，载明的系竣工验收和首登情况，并未显示案涉车位的实际情况，载明的面积数据与案涉车位的实际数据也不符。时代城房产公司以自身违背客观事实、违规操作取得的与事实并不相符的验收及首登为据，主张案涉车位符合设计规范及交付标准，显然于法于理无据。三、郭辉、张彩虹已提交相应的现场车位情况的照片，在庭审中也针对车位的情况进行了询问，一审判决载明的“现场勘测”并非新的证据，仅是一审法院针对郭辉、张彩虹已提交的证据进一步予以说明，以便全面客观审查证据，查明事实作出公平的判断，符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定，程序合法。 中行三坊七巷支行述称，郭辉、张彩虹与时代城房产公司就案涉《商品房买卖合同》所争议的焦点与中行三坊七巷支行没有法律上的因果关系，由法院依法判决。 中行三坊七巷支行上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案二审诉讼费（包括案件受理费、公告费等）由郭辉、张彩虹、时代城房产公司承担。事实和理由：一、郭辉、张彩虹起诉解除案涉《商品房买卖合同》，将车位返还给时代城房产公司。根据案涉《个人车位贷款合同》的约定，中行三坊七巷支行有权要求郭辉、张彩虹承担还款责任，时代城房产公司承担连带保证责任。中行三坊七巷支行要求时代城房产公司直接清偿郭辉、张彩虹尚欠贷款本金、利息、罚息及相关费用等是基于连带保证担保法律关系，并未免除郭辉、张彩虹的还款责任，一审判决解除案涉《个人车位贷款合同》，损害了中行三坊七巷支行的合法权益，属认定事实错误。二、郭辉、张彩虹在一审诉讼过程中未明确提出解除案涉《个人车位贷款合同》的诉讼请求，一审法院亦未要求郭辉、张彩虹明确、具体该项诉讼请求。在此情况下，一审判决解除案涉《个人车位贷款合同》，超出郭辉、张彩虹的一审诉讼请求，属适用法律错误。 郭辉、张彩虹辩称，案涉车位的贷款部分应由时代城房产公司返还，郭辉、张彩虹不承担还款责任。一、一审法院解除《个人车位贷款合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，商品房买卖合同解除后，相对应的无法继续履行的担保合同亦可以解除，并在各方无异议的情况下直接予以审理。案涉《商品房买卖合同》签订时已针对合同解除后的款项清偿问题做了相应的约定，同时中行三坊七巷支行在一审庭审过程中也表示“若解除合同，第三人有权要求被告应当将其向原告收取的车位购置款直接清偿原告尚欠第三人剩余全部贷款本金、利息、罚息及相关费用等”，即本案各方当事人对案涉《商品房买卖合同》解除后的款项清偿问题已经达成一致意见，一审法院本着节约司法资源、避免当事人诉累予以直接判决，既符合合同约定也符合法律规定。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，商品房买卖合同解除后贷款方式支付的购房款中的贷款及购房本金应由出卖人分别返还，现案涉《商品房买卖合同》及贷款合同均已解除，而时代城房产公司系案涉车位的出卖方，则贷款部分的款项应由时代城房产公司予以返还。三、根据案涉《商品房买卖合同》附件六第十一条第二款的约定可见，针对合同解除后的款项问题，郭辉、张彩虹与时代城房产公司明确约定是由时代城房产公司直接向中行三坊七巷支行偿还按揭贷款部分，故郭辉、张彩虹不承担还款责任。 时代城房产公司辩称，其同意中行三坊七巷支行的上诉意见。 郭辉、张彩虹向一审法院起诉请求：1.解除郭辉、张彩虹与时代城房产公司于2016年12月16日签订的《商品房买卖合同》，时代城房产公司协助郭辉、张彩虹办理合同备案注销等相关合同解除手续；2.时代城房产公司向郭辉、张彩虹支付车辆停放损失5475元；3.时代城房产公司于2020年9月3日前向郭辉、张彩虹返还位于福州市晋安区××街道××路××号××室××层××车位购置款235740元，并以235740元为基数按实际退款之日（起诉之日）同期人民银行三个月定期存款利率自2016年12月16日起至时代城房产公司实际退款之日止的利息；4.本案诉讼费用由时代城房产公司承担。 一审法院认定事实：2016年11月，郭辉、张彩虹向时代城房产公司购买了位于福州市晋安区××街道××路××号××融侨时代城＊＊房屋。随后又于2016年12月16日与时代城房产公司签订《商品房买卖合同》，以总价款235740元向时代城房产公司购买该房屋地下2层212车位，合同约定：车位建筑面积27.68平方米、套内面积12.24平方米，公共部位共有分摊建筑面积15.44平方米；出卖人应于2018年11月30日前，依照国家和地方政府的有关规定将验收合格的房屋交付买受人；因变更商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应书面通知买受人，出卖人未通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按退款日同期人民银行三个月定期存款利率付给利息。合同签订后，郭辉、张彩虹支付首付款75740元后，与中行三坊七巷支行签订了《个人车位贷款合同》，以按揭贷款方式向中行三坊七巷支行贷款16万元，用于支付购房款，贷款期限自2017年2月21日起至2037年2月21日止，共20年。时代城房产公司作为该贷款合同的保证人在贷款合同上签章。自2017年4月起郭辉依贷款合同的约定，按年利率4.41%以等额本息的方式于每月20日按月偿还贷款本息1001.88元，截至2020年9月25日止。已偿还贷款本金19009.68元、利息23069.28元，尚欠贷款本金140990.32元。 2018年7月25日，案涉车位所在的项目办理了房屋首次登记，案涉地下2层212车位的产权建筑面积核定为27.85平方米，私有面积核定为12.24平方米，共有面积核定为15.61平方米。同年11月，时代城房产公司通知郭辉、张彩虹交付讼争车位时，郭辉、张彩虹发现该车位入口处部分私有面积被大型防火卷帘门柱子占用，遂以车位私有面积不足、车辆进入车位困难为由，拒绝接收车位。后郭辉、张彩虹与时代城房产公司协商调换车位事宜未果，郭辉、张彩虹诉至一审法院。 案涉车位已办理了闽(2017)福州市不动产证明第904****号预告登记证。案涉车位所在的停车区域的停车方式为垂直式，住房和城乡建设部关于《车库建筑设计规范》4.1.5规定“机动车之间以及机动车与墙、柱、护栏之间最小净距”应符合“小型机动车间横向净距0.6m”、“小型机动车与柱间净距0.30m”、“小型机动车与墙、护栏及其他构筑物间净距(横向)0.6m”。该规范中的“净距”指最近距离，当墙、柱外有突出物时，其凸出部分外缘算起。《车库建筑设计规范》4.3.4“小型车的最小停车位、通(停)车道宽度”中载明：垂直式停车的，垂直通车道方向的最小停车位宽度为5.1m(指机动车的长度方向)、平行通车道方向的最小停车位宽度为2.4m(指机动车宽度方向)。按此计算小型车的最小停车位面积为12.24平方米(5.1m×2.4m)。 经现场勘验，案涉212号车位右侧的大型防火卷帘门柱占用了的212车位私有面积，该门柱最突出部分至案涉车位左侧相邻213车位的间隔线中心点，即平行通车道方向的最小停车位宽度(机动车宽度方向)的净距仅为2.17m，同样，垂直通车道方向的最小停车位宽度仅为5.07m(机动车的长度方向)，均低于住房和城乡建设部《车库建筑设计规范》规定的最小停车位宽度，不符合车库建筑设计规范。 一审法院认为,郭辉、张彩虹与时代城房产公司于2016年12月16日签订的《商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。郭辉、张彩虹已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求时代城房产公司交付符合合同约定的车位。根据车库建筑设计规范，垂直式停车的，垂直通车道方向的最小停车位宽度为5.1m(指机动车的长度方向)、平行通车道方向的最小停车位宽度为2.4m(指机动车宽度方向)。按此计算小型车车位的最小面积应为12.24㎡(5.1m×2.4m)，合同约定案涉车位的私有面积为12.24㎡，即案涉车位的长度、宽度至少应满足5.1m、2.4m的标准。但时代城房产公司交付的车位(长5.07m、宽2.17m)低于车位建筑设计规范规定的最小宽度，不符合该规范标准，致使车位的实际面积11㎡(长5.07m×宽2.17m)低于合同约定面积12.24㎡，面积相差1.24㎡，误差比超出３％，故郭辉、张彩虹请求解除合同、返还已付购房款及利息，应予支持。时代城房产公司提供的工程竣工验收备案表复印件，不足以证明其地下车库的建设符合建筑规范，时代城房产公司以工程已通过竣工验收、案涉车位符合交付条件为由不同意解除合同，一审法院不予采纳。综上，郭辉、张彩虹请求解除案涉商品房买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持，时代城房产公司应协助郭辉、张彩虹办理商品房预告登记注销手续。《商品房买卖合同》解除后，当事人订立《个人车位贷款合同》的目的亦无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同解除，致使按揭贷款合同的目的无法实现的，可以解除合同。本案中郭辉、张彩虹与时代城房产公司就前述商品房买卖合同订立了《个人车位贷款合同》，且商品房买卖合同已办理预告登记，故郭辉、张彩虹请求时代城房产公司协助其办理合同备案注销等相关合同解除手续，应当包括解除《个人车位贷款合同》、办理预告登记的注销手续。中行三坊七巷支行虽未直接提出解除《个人车位贷款合同》的请求，但其明确表示“若解除合同，中行三坊七巷支行有权要求时代城房产公司应当将其向郭辉、张彩虹所收受的车位购置款直接清偿郭辉、张彩虹尚欠中行三坊七巷支行的剩余全部贷款本金、利息、罚息及相关费用等”，为减少重复诉讼、节约司法资源、避免当事人讼累，一审法院在判决解除商品房买卖合同的同时，一并判决解除案涉个人车位贷款合同。合同解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故时代城房产公司应承担退还购房款、贷款本金及利息的责任，向郭辉、张彩虹退还首付款75740元及郭辉、张彩虹已偿还的贷款本金19009.68元、返还中行三坊七巷支行贷款本金140990.32元及相应的利息(按贷款合同的约定自2020年9月21日起计至贷款付清时止，具体数额以中行三坊七巷支行核准为准）。郭辉、张彩虹请求时代城房产公司按照实际退款日(起诉之日)中国人民银行三个月定期存款利率赔偿其购房款的利息损失，符合合同约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。但郭辉、张彩虹请求自2016年12月16日起计算利息损失至实际还款之日止，依据不足，考虑到郭辉、张彩虹自2017年4月20日起即按贷款合同的约定按年利率4.41%偿还贷款本息，且本案中郭辉、张彩虹未就其已偿还的贷款利息主张权利，故郭辉、张彩虹主张的利息损失可自2017年4月20日起以购房款总额235740元为基数计算支付至实际还款之日止，但其中140990.32元(尚欠的贷款本金)的利息只能计算至本判决生效之日止。郭辉、张彩虹提供部分微信缴费记录证明其出入案涉小区地下车库时支出的停车费，但不能证明该停车费损失与本案具有关联性，故郭辉、张彩虹请求赔偿停车费损失5475元，依据不足，不能支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第二十四条、第二十五条规定，判决：一、解除郭辉、张彩虹与时代城房产公司于2016年12月16日签订的《商品房买卖合同》；二、解除郭辉、张彩虹与中行三坊七巷支行订立的编号为20000277****《个人车位贷款合同》；三、时代城房产公司应于判决生效之日起三十日内协助郭辉、张彩虹办理闽(2017)福州市不动产证明第904****号预告登记的注销手续；四、时代城房产公司应于判决生效之日起十日内返还中行三坊七巷支行贷款本金140990.32元及相应的利息(按贷款合同的约定自2020年9月21日起计至贷款本金还清时止，具体数额以中行三坊七巷支行核准为准）；五、时代城房产公司应于判决生效之日起十日内返还郭辉、张彩虹购房款94749.68元(75740元+19009.68元)，并以购房款总额235740元为基数按起诉之日中国人民银行三个月定期存款利率计算支付郭辉、张彩虹自2017年4月20日起的利息损失(其中94749.68元的利息计至实际还款之日止、140990.32元的利息计至判决生效之日止)；六、驳回郭辉、张彩虹的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5060元，减半收取计2530元，由时代城房产公司负担。 本院二审期间，时代城房产公司向本院提交了福建省测绘院《福州市房屋面积测绘成果报告》拟证明案涉车位的私有面积为12.24平方米；提交了车辆入库照片及行驶证，拟证明案涉车位完全满足车辆停放使用需求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认为《福州市房屋面积测绘成果报告》没有测绘部门的盖章，真实性无法确认，本院不予采信。对于车辆入库照片等能否证明时代城房产公司的主张，本院将在下文予以分析认定。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明事实中各方当事人均无异议的部分予以确认。时代城房产公司对一审法院的现场勘验数据提出异议，认为一审法院自行勘验得出的证据未经当事人依法质证，亦未在庭审时出示，不能作为本案认定事实的依据。本院认为，一审法院进行现场勘验系为查明本案基本事实，有其必要性，但案涉车位实际面积如何测算，是否可如一审法院的测绘图所示，以划线部分的中心点等作为测算点，并未得到本案当事人的一致认可，在未有专业或有权机关对车位面积进行测量确认的情况下，本院对一审法院的现场勘验测量数据暂不予确认。 本院认为，郭辉、张彩虹作为福州市晋安区××街道××路××号××融侨时代城＊＊号房屋的业主，其购买该房屋地下停车位的目的除获得车位的所有权外，最主要的目的应是方便车辆的停放。而本案中，根据双方提供的案涉车位相关照片及本院现场查看情况可见，案涉车位一侧临墙，另两侧又与其他车位相连，停放出入口仅有一个，而仅有的出入口处被大型防火卷帘门柱子占用了一角，使得出入口两端间距大大缩短，较大型家用汽车停入时对车技的要求较高，需高度谨慎才能避免碰撞卷帘门柱子或相邻车辆，即使在没有磕碰的情况下停入，车门也无法全部打开，驾驶人下车极其困难，由此可见，车位的现实情况已无法完全满足购买人停车的需求，郭辉、张彩虹购买车位方便停车的合同目的无法实现，现郭辉、张彩虹诉请要求解除案涉车位的《商品房买卖合同》应予支持。时代城房产公司亦向本院提供了车辆停入照片，拟证明案涉车位能够完全满足车辆停放使用需求，但其选择停入的车辆车型大小与购买人拟停入的车辆车型大小比较，明显较小，在《商品房买卖合同》没有明确约定案涉车位仅可供一般或更小型车辆停放的情况下，不能苛责购车人为适配所购车位仅可购置使用哪种车型的车辆，故对于时代城房产公司关于案涉车位能够完全满足车辆停放使用需求的抗辩，本院不予采纳。 郭辉、张彩虹与中行三坊七巷支行签订《个人车位贷款合同》的目的系为支付案涉车位的购置款，现因案涉车位买卖合同解除，上述合同的目的已无法实现，在中行三坊七巷支行明确表示若解除合同，其有权要求时代城房产公司将已向郭辉、张彩虹收取的车位购置款直接清偿郭辉、张彩虹尚欠的贷款本金、利息等费用的情况下，一审法院为减少重复诉讼，节约司法资源、避免当事人诉累，在判决解除案涉《商品房买卖合同》的同时，一并判决解除上述《个人车位贷款合同》，并无不当。中行三坊七巷支行关于一审判令解除《个人车位贷款合同》属于适用法律错误，损害其合法权益的上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5060元，由福州市时代城房地产开发有限公司负担2530元，中国银行股份有限公司福州三坊七巷支行负担2530元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年三月二十三日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴