湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初75号原告：许志祥，男，1972年8月8日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谢惠明，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桂枝，湖南弘一律师事务所律师。被告：彭志敏，男，1979年6月11日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：周树，女，1979年7月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告许志祥（以下简称原告）与被告彭志敏、周树房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谢惠明、张桂枝，被告彭志敏到庭参加了诉讼;被告周树经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告彭志敏之间的《房屋租赁合同（三层）》，并由被告彭志敏将位于长沙市雨花区××路××小区××号栋××楼房屋按照来装去丢的原则腾空返还原告；2.判令解除原告与被告彭志敏之间的《房屋租赁合同（四层）》，并由被告彭志敏将位于长沙市雨花区××路××小区××号栋××楼房屋按照来装去丢的原则腾空返还给原告；3.判令被告彭志敏向原告支付拖欠的租金1008994.02元（暂计算至2020年12月31日，后续按每月租金80655.13元计算至被告实际向原告返还房屋并完成交接手续时止）；4.判令被告彭志敏向原告支付违约金969033.22元；5.判令被告彭志敏向原告支付物业费174070.02元及水电费等相关费用（物业费暂计算至2020年12月31日，后续按1.9元／㎡每月的标准计算至被告实际返还房屋并完成交接手续时止）；6.判令被告周树对以上债务承担连带清偿责任；7.本案的案件受理费、保全费、保全担保费等全部诉讼费用由两被告承担。案件审理过程中，原告明确第一项、第二项请求中房产位置分别为长沙市雨花区圭塘路228号朗峰苑5栋301-318、401-418号房屋，诉请内“交接手续”没有具体所指，仅为返还房屋；另增加一项请求：要求被告将三、四楼的楼板恢复原状。事实与理由：2015年10月23日，原告与被告彭志敏分别签订了《房屋租赁合同（三层）》《房屋租赁合同（四层）》，由被告彭志敏承租原告位于长沙市雨花区××路××小区××号栋××楼××楼。《房屋租赁合同（三层）》约定，租赁期为2015年10月23日至2024年9月30日，建筑面积为766㎡，租金标准为每月44.5元／㎡，按季度支付，每两年一个递增周期，递增比例为8％，按先付租金后使用的原则，被告彭志敏应在每个季度开始的5天内一次性缴清本季度租金。《房屋租赁合同（四层）》约定，租赁期为2015年9月1日至2026年10月30日，建筑面积760.93㎡，租金标准为每月42.5元／㎡，按季度支付，每三年一个递增周期，递增比例为8％，按先付租金后使用的原则，被告彭志敏应在当期最后一个月15日前支付下一期租金。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了房屋，但被告不按合同约定履行，多次逾期、零散支付租金，且拖延支付租金、物业费、水电费等相关费用。自2020年10月19日起，被告再未向原告支付任何租金及物业费、水电费等费用，目前已拖欠租金共计1008994.02元。被告的行为已经构成严重违约，根据《中国人民共和国合同法》的相关规定，原告有权解除房屋租赁合同，被告彭志敏应立即向原告归还租赁房屋，付清拖欠的租金及物业费、水电费等费用，并承担相应的违约金责任。另外，租赁协议虽然是以被告彭志敏个人的名义签订的，但本案租赁事宜发生在两被告夫妻关系存续期间，租赁该房屋后由告彭志敏、周树夫妻二人共同经营，其收入也用于家庭共同生活。故根据法律规定本案所欠租赁费用应认定为夫妻共同债务，由两被告共同承担偿还责任。为维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，望予支持。被告彭志敏辩称，1.实际租赁面积小于合同约定面积，应当按照实际面积计算租金；2.不同意解除合同，本案租金包含了大堂使用费，原告在2020年12月将大堂关闭装修至5月，导致被告不能使用大堂、经营状态差，故拖欠了租金，其保留起诉权利；3.被告彭志敏已自行缴纳了物业费，仅欠付物业费1-2万元；4.鉴于2020年新冠肺炎疫情，双方口头约定减免1个月租金；5.实际是与另外两个朋友承租房屋经营，与被告周树无关。被告周树未到庭，亦未提交书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月23日，原告（出租方、甲方）与被告彭志敏（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同（三层）》，约定被告彭志敏承租原告坐落于××路××栋公寓××层房屋，建筑面积约766平方米（实际建筑面积以房产证上的面积为准），用于经营宾馆酒店及其配套项目，租赁时间为2015年10月23日至2024年9月30日止；合同第四条约定，房屋月租44.5元／平方米（不含税价），自2016年10月1日开始递增，之后每两年为一个递增周期，每个周期递增8%（递增以上一年度租金为基础），即2016年10月1日起按月租48.6元／平方米计算，2018年10月1日起按月租51.9元／平方米计算，以此类推，免租期为2015年10月23日至2016年1月1日；本合同双方签字后生效，被告彭志敏支付50000元给原告作为保证金，自2016年1月1日起计算租金，租金按季度支付，由被告于每季最前一月五日前将租金打入原告指定账户，如被告彭志敏拖欠租金超过30个工作日，原告有权终止租房合同，并没收押金、收回房屋自行处理；合同第九条约定，被告彭志敏不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构或设置对房屋结构影响的设备，需先征得原告同意，投资由被告彭志敏自理。退租时，按照来装去丢的原则，装修归原告所有，其他物品（电脑、电视机活动家具）由被告彭志敏所有；合同第十四条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按合同有效期内的剩余年限的租金总额作为违约金。被告彭志敏逾期未交付租金，原告有权按银行存款利率的2倍向被告加收滞纳金；合同第十六条约定，租赁期间，被告彭志敏必须遵守小区物业管理的相关规定，并按时交纳租赁房屋的物业管理费等各项费用，物业管理费等各项费用自2016年1月开始交纳。合同还对其他事项进行了约定，另第四条处手写补充：被告彭志敏遵守租赁合同约定，且服从原告酒店大堂和电梯管理条例，被告彭志敏可免费使用；第十六条处手写补充：被告彭志敏接原业主物业合同约定将物业费直接上交给原告，原告再另按相关条件交物业公司。同日，原告（出租方、甲方）与被告彭志敏（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同（四层）》，约定被告彭志敏承租原告坐落于香樟路香樟兰亭五栋4楼，共一层，共18间，建筑面积约760.93平方米，以房产证面积为准（减去电梯使用面积），用于经营商业、宾馆酒店及其配套项目，租赁时间为2015年9月1日至2026年10月30日止。2015年11月1日前为被告彭志敏免费装修期；合同第四条约定，房屋月租42.5元/平方米（不含税价），租金包含泰悦年华酒店大堂使用费和酒店电梯使用费，租金自2016年10月1日开始递增，之后每叁年为一个递增周期，每个周期递增8%（递增以上一年度租金为基础），即2016年10月1日起按月租45.9元/平方米计算，2019年10月1日起按月租49.57元/平方米计算，以此类推，面积以产权证建筑面积为准；本合同双方签字后生效，被告彭志敏支付30000元给原告作为押金，自2015年11月1日起计算租金，租金按季度支付，由被告彭志敏于每季最后一月到期十五日前将下季度租金打入原告指定账户，如被告彭志敏拖欠租金超过15个工作日，原告有权单方终止租房合同。在合同期满终止，被告彭志敏结清历来有关费用，原告应在7个工作日无息退还被告押金；合同第六条约定，房屋内所有装修、设施添置均由被告负责，被告彭志敏应依法装修，不得擅自改变房屋主体结构及主水路、主电路、下水道。因被告已明确用于商业经营，应允许被告彭志敏因添加电梯及大厅装修需破除部分楼板，但不得危及房屋整体质量。无论合同因任何原因提前或者届满终止后，依据来装去丢的原则。被告彭志敏添置的设施、设备可自行拆除，房屋地面、墙面、顶面所做的装修无偿归原告所有。但被告彭志敏在拆除设施、设备时不得损坏房屋结构及装修，否则由此给原告造成损失应照价赔偿。合同第十三条约定，被告彭志敏逾期未交租金的，每逾期一日，原告有权每日按被告所欠租金总额万分之五收取违约金。逾期超过30个工作日，原告有权单方面解除合同。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按合同有效期内的剩余年限的租金总额作为违约金。被告彭志敏违约致使合同解除，所收取押金不予退还，如因原告违约造成合同无法执行的，原告应赔偿被告所有损失和违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同内手写补充：被告彭志敏接原业主物业合同约定将物业费直接上交给原告，原告再另按相关条件上交物业公司。上述两份《房屋租赁合同》落款乙方处另加盖有“一品堂足浴养生会所”印章（双方确认未以此名称办理工商登记），合同签订后，原告依约向被告彭志敏交付朗峰苑5栋301-318、401-418号房屋，被告彭志敏向原告共交纳押金80000元后进行房屋装修以经营足浴会所，装修时将三、四楼的楼板打通安装了步行梯。因被告彭志敏后未按时交纳租金，原告催讨未果于2021年1月4日诉至本院，请求判如所请。本院于2021年1月6日向两被告送达了本案的起诉状及证据副本等材料。为主张本案债权，原告向本院申请诉前财产保全，花费保全申请费5000元、保全担保费2200元。庭审中原告主张在2017年11月之前的租金双方已结算完毕，提交其自行制作的《应收租金统计表》《租金支付统计表》载明2017年11月1日至2020年12月31日期间应收租金共计2856994.02元（其中三层2017年11月1日至2018年9月30日期间租金标准为48.06元/㎡、2018年10月1日至2020年9月30日期间租金标准为51.9元/㎡、2020年10月1日至2020年12月31日期间租金标准为56.052元/㎡；四层2017年11月1日至2019年9月30日期间租金标准为45.9元/㎡、2019年10月1日至2020年12月31日期间租金标准为49.57元/㎡），上述计租期内已付租金共计1848000元（2020年10月19日后未再支付租金）。被告彭志敏对上述表格中的计租面积有异议，并主张应扣减新冠肺炎疫情期间一个月租金，其他无异议。双方确认涉案租赁三层、四层产权登记面积均为753.82㎡，原告同意以产权面积计算租金，被告则另主张四层计租面积应扣减电梯占用的3㎡。另查明，1.原告认可在租赁合同履行过程中，实际由被告自行向物业公司交纳物业费，原告提交的《香樟兰亭物业服务中心交款通知明细》载明被告彭志敏承租后截至2021年1月31日，涉案租赁房屋共计欠付物业费69313.69元。被告彭志敏对明细表内载明的计费面积及单价无异议，但不认可欠费金额。2.原告系自案外人赵慧娟处承租雨花区圭塘路228号朗峰苑5栋301-318号房屋，自案外人周可、邬秋华处承租雨花区圭塘路228号朗峰苑5栋401-418号房屋。经本院询问，两案外人均陈述于2021年1月25日才知晓原告将房屋转租给被告彭志敏，但不干涉原告转租行为。3.2020年1月23日，结合湖南省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年3月10日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应由一级调整为二级。4.被告彭志敏与被告周树于2012年8月16日登记结婚。本院认为，原告与被告彭志敏签订的《房屋租赁合同（三层）》及《房屋租赁合同（四层）》，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。关于合同解除。根据查明事实，被告彭志敏拖欠租金已超过30个工作日,且自2020年10月19日后未再向原告支付租金，符合约定“因乙方责任终止合同”情形，故原告主张解除两份租赁合同，有事实及法律依据，本院予以支持，酌情认定双方的租赁关系于2021年1月6日即本院送达起诉状副本之日解除。被告彭志敏辨称因原告将大堂关闭装修6个月造成被告方经营损失从而拖欠租金，未提交相应证据予以证明，原告亦不予认可，本院不予采纳。关于返还房屋及恢复楼板原状。因涉案租赁合同已解除，被告彭志敏应向原告返还房屋，就返还房屋标准，两份租赁合同内分别约定“退租时，按照来装去丢的原则，装修归原告方所有，其他物品（电脑、电视及活动家具）由被告方所有”“依据来装去丢的原则，乙方添置的设施、设备可自行拆除，房屋地面、墙面、顶面所做的装修无偿归原告方所有”，故原告主张按照“来装去丢”原则予以腾空并返还符合双方约定，本院予以支持，即对于已附合的装修部分被告彭志敏不得拆除，未附合部分被告彭志敏可自行处置。就恢复三、四楼楼板原状问题，两份租赁合同内分别约定“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构或设施对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，投资由被告自理”“乙方应依法装修，不得擅自改变房屋主体结构及主水路、主电路、下水道。因乙方已明确用于商业经营，应允许乙方因添加电梯及大厅装修需破除部分楼板，但不得危及房屋整体质量”，根据查明事实，被告彭志敏租赁房屋后在装修期间即打通三、四层楼板以便于开展商业经营，符合合同约定且原告在知悉后未提出异议，原告现亦未举证证明该项打通危及房屋整体质量，故原告要求被告彭志敏恢复楼板原状，不符合双方约定，本院不予支持。关于房屋租金及占有使用费。原告提供房屋供被告彭志敏用于经营，被告彭志敏应当依约支付租金，根据庭审中双方认可的产权面积及租金标准，计算2017年11月1日至2020年12月31日期间应付租金共计为2820542.66元（753.82㎡×48.06元/㎡/月×11月+753.82㎡×51.9元/㎡/月×24月+753.82㎡×56.052元/㎡/月×3月+753.82㎡×45.9元/㎡/月×23月+753.82㎡×49.57元/㎡/月×15月），扣除已支付的1848000元，欠付金额为972542.66元。就被告彭志敏主张免除一个月租金的问题，考虑新型冠状肺炎疫情对被告彭志敏承租经营的影响，根据公平原则及湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生事件应急响应级别调整情况，酌情免除被告彭志敏2020年2月期间租金76490元（753.82㎡×51.9元/㎡+753.82㎡×49.57元）。此外，就被告交纳的押金80000元，原告未主张不予退还，原告称该押金已全部抵扣2017年11月之前的租金，但未提交相应证据予以证明，本院不予采信，因本院已判令被告彭志敏支付违约金，故为衡平双方权利义务，确认就被告彭志敏已交纳押金冲抵租金。承上，两项扣减后被告彭志敏应向原告支付上述期间欠付租金816052.66元（972542.66元-76490元-80000元），原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张的后续租金实际另含租赁合同解除后的房屋占有使用费，符合被告彭志敏占用租赁场地的事实，故仍应按双方约定租金计算标准计算至实际交付房屋之日止，即月租金（占用费）为79619.98元（753.82㎡×56.052元/㎡+753.82㎡×49.57元/㎡）。被告彭志敏另辩称应扣减电梯占用部分的租金，因双方约定四层租金含电梯使用费，且被告彭志敏亦使用了该电梯，故本院不予采纳。关于违约金。被告彭志敏逾期支付租金致租赁合同解除，构成根本性违约，应当承担相应违约责任。两份租赁合同内就违约责任进行了多项约定且约定标准明显过高，而原告未举证证明其损失的具体情况，考虑原告损失主要为租金损失，结合合同的履行情况、租金标准、解约原因及被告方实际经营情况等因素，本院认为由被告彭志敏承担相当一个月租金的违约金80000元足以弥补原告的损失，原告主张超出部分，本院不予支持。关于水电费、物业费等。原告在庭审中陈述被告彭志敏未欠付水电费，本院予以确认。就物业费，被告彭志敏承租期间欠付物业费虽属实，但原告非该费用的权利主体，双方实际履行为由被告彭志敏直接向物业公司交纳；彭志敏对原告现主张的欠付金额不予认可，且原告并未实际向物业公司代为交纳，原告亦非涉案租赁房屋业主，其后续并不必然向物业公司履行支付义务，故根据现有证据，原告要求被告彭志敏向其支付物业费，本院不予支持。就保全费及保全担保费，租赁合同内对实现债权的费用问题未作约定，考虑财产保全费系原告实现债权的合理费用，原告要求被告彭志敏承担本院予以支持，但保全担保费并非实现债权而必然发生，本院不予支持。关于被告周树责任承担问题。本案中，被告彭志敏承租涉案房屋虽发生在两被告婚姻存续期间，但被告周树未在租赁合同内签字，未对欠付租金进行追认，且原告未提供证据证明涉案场地的足浴经营系两被告的夫妻共同经营，故原告请求被告周树承担共同清偿责任，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百一十八条、第七百二十一条、第七百二十二条、第一千零六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告许志祥与被告彭志敏于2015年10月23日签订的《房屋租赁合同（三层）》《房屋租赁合同（四层）》，解除时间为2021年1月6日；二、被告彭志敏于本判决生效后20日内按照来装去丢原则腾空并向原告许志祥交付长沙市雨花区圭塘路228号朗峰苑5栋301-318、401-418号房屋；三、被告彭志敏于本判决生效后20日内支付原告许志祥截至2020年12月31日期间租金816052.66元（押金已抵扣租金），后续租金及占有使用费按79619.98元每月标准支付至实际交付房屋之日止；四、被告彭志敏于本判决生效后20日内支付原告许志祥违约金80000元；五、驳回原告许志祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费12008元（已减半）、保全费5000元，合计17008元，由原告许志祥负担2008元，被告彭志敏负担15000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇二一年三月八日书记员  肖倩