广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1635号上诉人（原审原告）：莫丽英，女，1961年12月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：罗其通，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯卓明，广东连越律师事务所实习人员。上诉人（原审被告）：莫敏萍，女，1979年7月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：何沛洋，广东理治律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢子坚，广东理治律师事务所律师。上诉人莫丽英、莫敏萍因共有纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初30847号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。莫丽英上诉请求：1.改判一审判决第一项为：判令莫敏萍向莫丽英支付广州市越秀区诗书路103号、105号首层房屋自2017年1月1日起至2020年6月30日止的房屋租金收益（以建筑面积102.73平方米×25％计算，按每月每平方米79元计付）及逾期支付上述租金收益的利息（以莫敏萍实际拖欠的租金收益为本金，自2017年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.改判一审判决第二项为：判令莫敏萍向莫丽英支付广州市越秀区诗书路103号、105号二层房屋自2017年1月1日起至2020年6月30日止的房屋租金收益（以建筑面积141.78平方米×25％计算，2017年按每月每平方米21元计付，2018年之后按每月每平方米33元计付）及逾期支付上述租金收益的利息（以莫敏萍实际拖欠的租金收益为本金，自2017年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案的一审、二审诉讼费由被上诉人莫敏萍承担。事实与理由：一、一审法院认为“2017年7月10日前的占用费及相应的利息，已经超过诉讼时效”是错误的，属于适用法律错误。根据《民法总则》第196条规定，上诉人向被上诉人主张共有物的租金收益，实际上就是不动产共有权人请求返还其享有份额的财产，本案不适用诉讼时效的规定。二、即使本案适用诉讼时效的规定，上诉人的请求也未超过诉讼时效。首先，一审法院认定“被告未与原告或招群好协商一致，也并未告知过出租情况”，故应当自上诉人莫丽英知道被上诉人莫敏萍将案涉房屋对外出租之日起开始计算诉讼时效。且一审法院认定“招群好于2019年9月30日去世，莫丽英继承了招群好关于案涉房屋的相应财产份额”，上诉人莫丽英是在2019年9月30日之后才可能知道被上诉人莫敏萍将案涉房屋对外出租，故本案的诉讼时效应当自2019年9月30日起计算，本案未过诉讼时效。其次，上诉人已经向广州市越秀区人民法院起诉被上诉人莫敏萍，要求分割共有物，即案涉物业，案号为（2019）粤0104民初977号案，该案正在广州市越秀区人民法院审理中，上诉人一直就案涉物业向被上诉人主张权利，故上诉人的请求未超过诉讼时效。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。莫敏萍针对莫丽英的上诉请求辩称：一、上诉人莫丽英请求莫敏萍支付租金收益的主张属于债权请求权性质，应受诉讼时效约束。租金收益实际是一种货币收益，货币属于不特定物，具有占有即所有的特点。在莫敏萍收取租金后，有关租金（货币）即成为莫敏萍的财产，可视为莫敏萍与莫丽英之间形成了债权、债务关系。莫丽英要求莫敏萍支付属于其份额对应的租金（货币），该请求的性质是债权请求权，应适用诉讼时效。物权请求权仅适用特定物，不适用于本案的租金收益（货币），所以莫丽英认为其主张属于物权请求权是错误的。二、莫丽英早已清楚涉案房屋由莫敏萍管理，由莫敏萍收取租金。本案房屋虽然是莫丽英2019年末才继承自招群好的，但招群好是一个高龄老人且目不识丁，根本无能力管理财产与处理纠纷，多年来一直由莫丽英代为处理。这也是招群好与莫敏萍祖孙反目，争夺莫杭洲遗产的原因。莫丽英并非在招群好死亡后才知道招群好的财产情况。在本案发生以前，双方已经就涉案房屋的分割、租金的争议发生过诉讼，已经多次对房屋租金价格、房屋价格进行评估，评估时法院均有通知当事人到达现场，莫丽英多次到评估现场，清楚房屋的使用状况。其称在2019年9月30日之后才知道涉案房屋出租与已发生的事实严重不符。另外，请求房屋分割与本案请求租金收益两个请求独立，请求房屋分割不影响莫丽英请求租金收益，不发生诉讼时效中断或中止。综上，原审法院认定莫丽英的部分诉讼请求的诉讼时效届满，认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回莫丽英的上诉请求。莫敏萍上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付广州市越秀区诗书路103号、105号首层房屋自2017年7月11日起至2020年6月30日止的租金收益。（以建筑面积102.73平方米×25％计，按每月每平方米79元计算）；2.撤销原审判决第二项，改判上诉人向被上诉人支付广州市越秀区诗书路103号、105号二层房屋自2017年7月11日至2019年9月租金收益，2019年11月至2020年1月的租金收益。（以建筑物141.78平方米×25％计，2017年按每月每平方米16.8元，2018年之后按28.05元计算）；3.判决一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案是共有纠纷，处理的是共有物的收益，也就是租金收益，该租金收益的分配应以共有物存在收益为前提条件。涉案建筑物一直以来都是由莫杭洲出租管理，自莫杭洲去世后，才由莫敏萍进行管理，涉案建筑物一直都是出租使用的，并非莫敏萍单方占有使用。被上诉人清楚建筑物用于出租收益，所以其一审起诉主张的是分配租金收益，而非占用费，但原审法院将本案按照物权保护纠纷审理，擅自变更被上诉人的起诉请求为要求上诉人支付占用费是明显错误的。既然房屋需要出租，必然是需要有人管理的，之前一直由莫杭洲管理，莫杭洲去世后才由莫敏萍、李洁华一方管理，李洁华、莫敏萍占有涉案房屋75％的份额，根据《物权法》第九十七条的约定，超过三分之二按份共有人同意即可处分房屋，所以莫敏萍、李洁华有权出租房屋，为各共有人争取共有利益。如涉案房屋无人管理，那么房屋空置才是对各共有人的损害。但管理房屋也是需要成本的，日常需要修缮、维护，清洁卫生等，无人出租时还需要将房屋挂到中介公司放盘，需要支付中介费用的，按照《物权法》第九十八条的规定，有关的管理支出应该由共有人按份承担。上诉人一直以来出于善意，为了减少与被上诉人的纷争，从未要求过被上诉人承担过任何的管理费用。而一审法院却将上诉人对房屋的善意管理看作为擅自占有使用房屋，并且无论房屋是否出租收益，都要上诉人支付占用费是极不公平的。租金收益的分配应当是以共有物存在收益为前提，实际上，涉案房屋的二层在2019年10月是没有出租成功的，2020年春节（1月底）后因为疫情也没有成功出租，至今也是空置状态，根本没有任何的收益，上诉人也已经提供电费单据证明房屋无人使用，故被上诉人不得要求分配不存在的收益。二、被上诉人没有恶意占有上诉人的租金收益，不应支付对应的利息。利息支付的前提应该是被上诉人要求上诉人支付租金收益，上诉人拒绝支付才应该起算。实际上，上诉人一直乐意向被上诉人分配租金收益，只是被上诉人从未要求上诉人向其支付租金收益，就直接向法院提起诉讼，从一审判决已认定被上诉人因怠于行使权利而导致部分请求超过诉讼时效，也可知道被上诉人从未要求上诉人向其支付过租金收益，因此不应该要求上诉人支付有关利息。三、已有的判决认定二层房屋按广州市房管部门公布的同期同地段同类型住宅房屋租金参考价标准计付租金收益，该参考价标准适用说明已经明确了砖木结构年代久远的房屋的租金价格应该下调15％-20％。越秀法院之前已对涉案房屋的租金收益分配作出过判决，判决涉案二楼房屋应按照同期同地段同类型住宅房屋租金参考价标准计付租金收益。2017年公布的参考价格适用说明，荔湾、越秀等旧城区建成年代比较久远的砖木结构楼梯楼，在公布楼梯楼租金的基础上下调20％。2018年、2019年公布的参考价格适用说明，荔湾、越秀等旧城区建成年代比较久远的砖木结构楼梯楼，可在公布楼梯楼租金的基础上下调15％。本案涉案房屋是90年代初期的砖木结构楼梯房屋，按照已生效判决对于同地段同类型的要求，本案房屋应当是需要下调对应租金标准的。但是一审法院却无视先前判决对于同地段同类型的要求，直接将涉案房屋当作一般正常的房屋，直接适用了一般正常房屋的租金标准，并且把具体金额写在了判项里，是严重违背先前判决和房屋现时实际情况的。按照价格适用说明，涉案房屋的类型是要下调租金价格的，2017年租金应为每月每平方16.8元，2018年以后应为每月每平方28.05元。莫丽英针对莫敏萍的上诉请求辩称：上诉人莫敏萍的上诉事实和理由不成立，理由如下：案涉房屋对外出租收益，上诉人莫敏萍从来没有和莫丽英有沟通和协商，至今为止被上诉人莫丽英仍然不知道且无法得知案涉房屋实际出租的情况以及租金的收取情况，一审法院认定上诉人莫敏萍的行为不属于为了保障共有人利益进行出租行为，这一认定我方认为是正确的，其行为属于未经其他共有人同意的恶意占有行为。第二，本案的一审判决所支持的租金数额并非是案涉房屋实际出租的收益金额，对于案涉房屋出租的收益，上诉人莫敏萍自一审至今拒绝提供相关的证据或合同证明出租收益，也没有依法向被上诉人莫丽英信息披露，严重侵犯莫丽英作为按份共有人的知情权和财产权，一审判决所采用的租金标准是政府相关部门公布的标准，其具有政策依据，而案涉房屋也并非是砖木结构，实际上是一栋，带有阁楼的两层半的性质，莫敏萍主张是砖木结构与事实不符。最后，相同的诉讼请求莫丽英并非第一次起诉，莫丽英的被继承人招群好在2016年就相同事项提起过一次诉讼，即39857号案，该判决书是生效的法院文书。在该判决中，上诉人莫敏萍并没有对法院的判决提起上诉，也没有提出过像本次上诉提出的理由。综上所述，我方认为上诉人莫敏萍上诉的事实和理由没有相应的事实和法律依据，其上诉请求应予以驳回。莫丽英向一审法院提出诉讼请求：1.判令莫敏萍向莫丽英支付广州市越秀区诗书路103号、105号首层房屋自2017年1月1日起至2020年6月30日止的租金收益（以建筑面积102.73平方米×25%计，按每月每平方米79元计付）及逾期支付上述租金收益的利息（以莫敏萍实际拖欠的租金收益为本金，自2017年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；判令莫敏萍向莫丽英支付广州市越秀区诗书路103号、105号二层房屋自2017年1月1日起至2020年6月30日止的租金收益（以建筑面积141.78平方米×25%计，按广州市房管部门公布的同期同地段同类型住宅房屋租金参考价标准计付，即按每月33元计付）及逾期支付上述租金收益的利息（以莫敏萍实际拖欠的租金收益为本金，自2017年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院经审理查明：2010年9月15日，莫杭洲因病去世。莫镜棠与招群好是莫杭洲的父母亲，莫镜棠于1982年去世。涉讼两间房屋系莫杭洲于2000年9月向广州市广丰自行车锁配件厂购买，其中103号房屋用地面积及建筑面积均为43.52平方米，土地用途及房屋使用性质均为工业，已核发房地产权证（权证号为穗房地证字第××号）；105号房屋用地面积及建筑面积均为56.35平方米，土地用途及房屋使用性质均为工业，已核发房地产权证（权证号为穗房地证字第××号）。2011年7月4日，案外人李洁华在广州市白云区人民法院起诉招群好及莫敏萍，要求分割包括涉讼房屋在内的财产，该院以（2011）穗云法民四初字第1106号案立案受理，并于2013年7月25日作出（2011）穗云法民四初字第1106号民事判决书，判决李洁华对涉讼房屋享有50%的产权份额等。判后，招群好不服提起上诉。2014年11月24日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第3785号民事判决书，维持上述判决内容。另莫敏萍在广州市白云区人民法院就莫杭洲的遗产继承起诉招群好，要求继承莫杭洲名下关于涉讼房屋在内的遗产，该院以（2011）穗云法民一初字第1210号立案受理，并于2015年1月16日作出（2011）穗云法民一初字第1210号民事判决书，判决莫敏萍与招群好对于涉讼房屋各享有25%份额。判后，莫敏萍不服，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2015年10月22日作出（2015）穗中法民一终字第2971号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年，招群好曾起诉莫敏萍，要求其支付2010年9月15日起至2016年12月31日止的房屋租金及利息，一审法院于2017年8月2日作出（2016）粤0104民初39857号民事判决，查明并认定了，涉讼房屋一直由莫敏萍管理、控制、对外出租并收取租金，涉讼房屋的首层（含阁楼）用于商业性质使用，二层用于住宅性质使用，另外自2011年起房屋的共有人一直就房屋的继承问题及产权份额处于诉讼阶段，可见招群好一直有积极主张其对涉讼房屋享有产权份额及相应的收益权，且招群好至2015年10月22日才确定对涉讼房屋拥有25%的产权份额，其于2016年9月21日向一审法院提起本案诉讼，未超过法律规定的诉讼时效期间。因此，一审法院判决：“一、自本判决发生法律效力之日起十日内，莫敏萍一次性向招群好支付广州市越秀区诗书路103、105号首层房屋（含阁楼）自2010年9月15日起至2016年12月31日止的租金收益（以建筑面积102.73平方米×25%计，其中2010年9月15日至2010年12月31日按每月每平方米62元计付；2011年1月1日至2011年12月31日按每月每平方米66元计付；2012年1月1日至2012年12月31日按每月每平方米74元计付；2013年1月1日至2013年12月31日按每月每平方米73元计付；2014年1月1日至2014年12月31日按每月每平方米76元计付；2015年1月1日至2015年12月31日按每月每平方米77元计付；2016年1月1日至2016年12月31日按每月每平方米79元计付）及逾期支付上述租金收益的利息（自2015年10月23日起计，以莫敏萍实际拖欠的租金收益为本金，按中国人民银行公布的一年期定期存款利率标准计付）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，莫敏萍一次性向招群好支付广州市越秀区诗书路103、105号二层房屋自2010年9月15日起至2016年12月31日止的租金收益（以建筑面积141.78平方米×25%计，按广州市房管部门公布的同期同地段同类型住宅房屋租金参考价标准计付）及逾期支付上述租金收益的利息（自2015年10月23日起计，以莫敏萍实际拖欠的租金收益为本金，按中国人民银行公布的一年期定期存款利率标准计付）。三、驳回招群好的其他诉讼请求。”2019年9月30日，招群好去世。莫丽英继承了招群好关于涉案房屋的相应产权份额，即占有涉讼房屋25%产权份额。莫丽英于2020年7月10日提起本案诉讼。庭审中，莫敏萍表示：同意一楼部分按照每月每平方米79元计算租金收益。莫敏萍为了证明涉案房屋的使用情况，向一审法院提交了2017年1月1日至2020年6月期间的电费缴费情况、电费发票、房屋现状照片等证据。莫丽英表示：对电费缴费情况、发票没有异议，对房屋现状照片不认可，涉案房屋一直由莫敏萍空置使用，具体情况没有通知莫丽英，无论涉案房屋出租与否，莫敏萍应当支付房屋的收益。一审法院认为：莫丽英经继承，享有涉案房屋25%的产权份额，依法对该份额享有占有、使用、收益、处分的权利。涉讼房屋一直由莫敏萍管理、控制、对外出租并收取租金，莫敏萍并未与莫丽英或招群好协商一致，也并未告知过出租的情况，故莫敏萍的行为不属于为了保障共有人的利益而出租的行为，属于未经其他共有权人同意的占用行为。因此，莫敏萍自行占用期间内，无论其是否出租房屋，均应向其他共有人按月支付相应的占用费。莫丽英有权向莫敏萍主张房屋占用费的损失以及迟延支付占用费的利息损失。由于莫敏萍提出诉讼时效抗辩，而莫丽英没有证据证明在本案起诉前有主张要求支付占用费及利息，故对于2017年7月10日前的占用费及相应的利息，已经超过诉讼时效，一审法院不予保护。本案对于一楼的占用费，莫敏萍同意按照每月每平方米79元的标准，一审法院予以照准。对于二楼的占用费，已生效的法律文书已经认定二楼实际用于住宅使用，且判决确定按照广州市房管部门公布的同期同地段同类型住宅房屋租金参考价标准计付，故参照上述标准，2017年按照每月每平方米21元计算，2018年之后按照每月每平方米33元计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，作出如下判决：一、自本判决生效之日起十日内，莫敏萍应向莫丽英支付广州市越秀区诗书路103号、105号首层房屋自2017年7月11日起至2020年6月30日止的占用费（以建筑面积102.73平方米×25%计，按每月每平方米79元计算）及逾期支付上述占用费的利息（以莫敏萍实际拖欠的占用费为本金，自2017年8月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、自本判决生效之日起十日内，莫敏萍应向莫丽英支付广州市越秀区诗书路103号、105号二层房屋自2017年7月11日起至2020年6月30日止的占用费（以建筑面积141.78平方米×25%计，2017年按照每月每平方米21元计算，2018年之后按照每月每平方米33元计算）及逾期支付上述占用费的利息（以莫敏萍实际拖欠的占用费为本金，自2017年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回莫丽英的其他诉讼请求。莫敏萍如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费965元，由莫丽英负担145.50元；莫敏萍负担819.50元。二审期间，莫敏萍提交证据1.2017-2019年房屋租金参考价，证据2.旧房产证，涉案房屋属于砖木结构，房屋早于2000年以前已经建成，证据3.违法建设房屋证明书，证明涉案房屋是年代久远的砖木房屋，按同类型的话，一审指定的租金标准，应该在17-19年下调。莫丽英对此不予认可，认为涉案房屋不属于砖木结构。案涉房屋在2000年左右进行改造，改造后把103号和105号房产证合并为一本房产证，这个房子不是砖木结构，是框架结构。莫丽英提交广州市安衡价格事务所的评估报告，该评估报告系在前案诉讼中，由法院委托评估公司对涉案房屋进行评估。该评估报告第二页有详细房屋描述，案涉房屋为两层钢筋混泥土结构，首层有夹层，分成两间出租经营。莫敏萍对该评估报告的真实性、合法性没有异议。但评估报告目的是评估租金，不是针对房屋结构做出专业评估，所谓现场勘查也只是现场拍照，无法确认房屋的结构。上述证据，双方当事人对真实性、合法性均无异议，本院可作为本案事实进行认定，至于与本案关联性，将结合本案其他证据予以论述。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，莫丽英请求的2017年7月10日前的占用费是否已过诉讼时效；占用费的计算期间及标准。关于本案适用诉讼时效的问题。莫丽英在本案主张莫敏萍支付租金收益（占用费），该主张具有债权请求权性质，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，应受诉讼时效约束。莫丽英在本案中的诉请及在一审中的陈述，实质上系请求对其享有共有产权部分的损失，现莫丽英没有提供证据证明其在一审起诉前主张过占用费及利息，故一审认定其对于2017年7月10日的占用费请求已过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。关于占用费的计算期间及标准。生效判决确认莫丽英、莫敏萍对案涉房屋各占25%份额，根据物权法的规定，莫丽英、莫敏萍对不动产按照其份额享有占有、使用、收益和处分的权利。对于涉案房屋的管理、使用，共有人应本着发挥共有物效用及保护共有人利益原则进行，根据现有证据案涉房产一直由莫敏萍管理、控制、使用和收益。莫敏萍在对涉案房屋管理使用过程中，并未与莫丽英对房屋出租收益等进行协商，一审认定莫敏萍的行为属于未经其他共有人同意的占用行为，进而支持莫丽英诉请按广州市房管部门公布同期同地段租金标准支付占用费及相应的利息，并无不当，本院予以维持。关于莫敏萍抗辩涉案房屋属于砖木结构，按《广州市房屋租金参考价》的适用说明，对于砖木结构楼梯楼可在所公布楼梯楼租金基础上减价15%，故对该租金标准提出折价请求，对此，本院认为，莫敏萍提供相关证据并不足以认定涉案房屋为砖木结构；根据在前案中评估公司现场勘查及现场照片来看，涉案房屋的现状并未反映出砖木的结构，评估公司现场勘查后亦认为涉案房屋为钢筋混凝土结构；《广州市房屋租金参考价》的适用说明中对于砖木结构房屋可减价的理由主要是基于房屋的成新度方面的考量，而根据评估公司现场勘查情况，涉案房屋并不属于必须下调的情形，故一审认定的租金标准并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。莫丽英、莫敏萍的上诉理由均不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费由莫丽英负担145.5元；莫敏萍负担819.5元。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二一年三月十八日书记员 钟丹霞王日平