河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终810号上诉人（原审被告）：施忠利，男，1960年5月4日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：张洁，河南百泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦宗贵，男，1958年6月26日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：郑颖宇，河南岩石律师事务所律师。上诉人施忠利因与被上诉人秦宗贵房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（2020）豫0782民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人施忠利及其委托诉讼代理人张洁，被上诉人秦宗贵及其委托诉讼代理人郑颖宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施忠利上诉请求：撤销原判，改判驳回秦宗贵的诉讼请求或发重回审，一、二审诉讼费由秦宗贵负担。事实理由:第一、案涉协议房屋买卖协议合法有效，依法应当予以遵守。第二、案涉土地性质已经由集体土地变更为国有土地，本案不再适用集体土地的相关法律规定。第三、一审法院调查的事实不清楚，遗漏了本案案涉房屋的实际产权人及上诉人的儿子。退一步讲也有上诉人的妻子邓长莲。第四、一审法院的判决超出了秦宗贵的诉讼请求，侵犯了施忠利的诉讼即实体权利。也就是说在秦宗贵为诉求要求返还价款及相应的一审判决的第二项内容，然后一审法院对其进行作出判决。第五、在本案中的上诉人一方不存在任何过错，一审法院认定合同无效后，仅判决返还的相应款项远不足以弥补上诉人也就是施忠利的损失。案涉房屋的增值部分以及各种搬迁的费用均未得到解决，也没有得到相应补偿，该判决明显有失公允，依法应当予以改判。第六、一审法院认定的房屋价格是37万元的事实认定部分存在根本性的错误。因原审法院依据认定该房屋价值为37万元的证据，仅有与秦宗贵有利害关系的证人杜某,4一人的调查笔录，便认定房屋价格为37万，明显证据不足，且该证据中显示的内容明显说的是秦宗贵卖房时跟杜某,4说过把房卖了37万，像是秦宗贵自己的陈述，只不过让杜某,4转述了一下，便于认定房屋价格为37万元，该证据不足，依法应当予以改判。第七、根据原一审法院的调查，本案案涉房屋为辉县市××镇大官庄村××号的房屋。但据原庭审，施忠利向法庭提交的邓长莲的户口登记簿上面显示的信息。施忠利现居住房屋的实际信息为辉县市百泉镇大官庄村消防街富康胡同南二条15号，该两套房产是否是秦宗贵与施忠利所征收的房产为同一套房产，该部分事实一审法院未查清楚，二审法院依法也应当对此事实进行查实认定。认定秦宗贵在一审中所提交的相关证据无法证实施忠利现所占有的房屋系秦宗贵与其妻子的实际产权人房屋。秦宗贵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。理由如下：第一、本案所涉农村房屋买卖合同因违反法律行政法规的强制性规定而至始无效。民法典第143条规定，具备下列条件的民事法律行为有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。农村房屋的买卖涉及到宅基地使用权的转移，2016年3月答辩人将涉案农村房屋出售给施忠利，房屋买卖合同关系形成时，涉案房屋所占用的土地性质为农村宅基地性质，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的取得行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要，关于农村房屋买卖问题规定，在非试点地区，农民将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效，结合本案答辩人与施忠利非同一集体经济组织成员，且本案诉争房屋位于非试点地区，故买卖本案诉争房屋的协议因违反法律行政法规的强制性规定而至始无效。第二、本案所涉的农村房屋买卖合同成立时，房屋所占用土地的性质为农村宅基地使用权。买卖合同不因其土地性质后期的变更而具有合法性。无效合同是法律对已经成立的合同的否定性评价，无效合同因其违法性的特质决定。一旦合同被认定无效，该否定评价将产生溯及力即从合同订立之时就没有法律效力。当事人订立合同的行为全部清零，未履行的合同不再履行。已经履行的合同应当恢复至合同未订立时的状态，并且原本因违法而无效的合同，在一定客观背景发生变化后，摇身一变成为合法行为，从根本上予以立法目的更是相悖。第三、一审法院对本案事实已经充分履行调查职责，本案并没有遗漏当事人。首先，在本案一审诉讼期间，施忠利作为本案一审被告，对于其房屋买受人的身份以及购房款由其实际向答辩人交付的事实是予以认可的。且房屋买卖合同成立后，对于施忠利下欠答辩人的4.5万元购房款，答辩人持续向施忠利进行催要，施忠利从未向答辩人声明房屋的购买人是其儿子。其次，本案一审数次庭审，鉴定机构的选定以及评估机构对涉案房屋进行丈量，施忠利儿子施伟锋均有旁听和实际参与，其对本案诉讼是明知的。在整个诉讼期间，无论是施忠利本人还是其儿子施伟锋，均没有对被告诉讼主体资格提出任何异议。再次，根据施忠利在本案一审提交的户口本显示，施忠利儿子施伟锋为非农业户口，最后结合施忠利儿子施伟锋的出生日期，在2016年3月农村房屋买卖合同成立时，施伟锋明显不具有购买能力和支付能力。第四、一审法院并没有侵犯施忠利的诉讼及实体权利。中华人民共和国民法典第157条规定，民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合上述法律规定，一审法院为避免诉累，有权依审判职权要求答辩人作为房屋出卖人返还财产和进行相应的折价补偿，且一审法院在本案一审时对施忠利已经进行了释法说明，事法条款是合同法第员合同法第150第58条，正是在一审法院的释法说明下，由施忠利向一审人民法院提交了评估鉴定申请，并由施忠利先行垫付了评估费8000元。第五、一审法院在判令答辩人返还施忠利购房款的同时，已经判令答辩人对施忠利进行了相应的补偿。一审诉讼期间，施忠利向人民法院申请对涉案房屋进行评估鉴定，人民法院予以准许。经评估鉴定，涉案房屋在价值时点的市场价值为66.18万，建筑面积单价为1955元每平方米，也正是在此前提和基础上，一审人民法院判令原告秦宗贵于本判决生效后30日内返还施忠利购房款33万元，并补偿施忠利对房屋装修添附等增值部分的价值29.18万。综上答辩人认为案涉房屋因违反法律行政法规的强制性规定至始无效，且经施忠利申请评估鉴定，一审法院结合评估机构的鉴定结论已经依法判令答辩人返还购房款，以及对施忠利进行相应补偿，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。秦宗贵向一审法院起诉请求：1、确认双方对位于辉县市××镇大官庄村××号房屋的买卖行为无效。2、判令施忠利将上述房屋腾退秦宗贵。3、要求施忠利承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：秦宗贵的户籍为河南省辉县市百泉镇大官庄村永安路**，施忠利的户户籍为河南省辉县市常村镇常东村。005年5月12日，秦宗贵及其妻子张海云与李扎根、李兰英签订《卖房契约》，约定李扎根、李兰英将位于大官庄村西南电石厂旁、刘同生房后、秦思亮房前的一处住宅院卖给秦宗贵及其妻子，该房共计11间，价款210000元，中人为平振青、杜某,4。秦宗贵购买该房后对该房进行了翻建，建成了本案秦宗贵、施忠利诉争的位于辉县市××镇大官庄村××号的房屋。2010年3月，秦宗贵将该房屋卖给施忠利，约定卖房价款为37万元，双方未签订房屋买卖合同。后秦宗贵将该房屋交付给了施忠利，施忠利支付给秦宗贵购房款33万元，下余购房款未支付。施忠利购买该房后对该房屋进行了装修，在室外建造了一间卫生间、一间厨房，另将院内地面铺了石板砖。施忠利在该房屋中居住至今。秦宗贵、施忠利均未取得本案诉争房屋的土地使用证和房产证。在本案审理过程中，施忠利申请对本案诉争房屋的市场价值进行评估。2020年11月16日河南佳源房地产土地评估有限公司出具了房地产司法鉴定估价报告，该报告载明本案诉争房屋用途为住宅，混合结构，建筑面积为338.52平方米，主楼住房总层数为3层，混合结构，整体院落由约3.5米高围墙围挡，坐北朝南，院内地面铺石板砖，有两间配房（卫生间、厨房），另出入口设有门楼，入院大门为双扇铁门。配房面积未计算在房屋建筑面积内。估价对象范围为该房屋，包含室内装饰装修，不包含室内可移动物品、其他债权债务及所占用土地使用权。此次评估只评估房屋（宅基地上的房产），包含地上主楼住宅用房及其配套建筑物。该房屋在价值时点的市场价值为人民币66.18万元，建筑面积单价为1955元每平方米。施忠利支付评估费8000元。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人订立的合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。农村房屋的买卖涉及到宅基地使用权的转移。第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要关于农村房屋买卖问题规定，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。本案中，秦宗贵、施忠利协商买卖本案诉争的位于辉县市××镇大官庄村××号的房屋，未签订书面房屋买卖合同，而是以口头形式订立了房屋买卖合同。因秦宗贵、施忠利非同一集体经济组织成员，且本案诉争房屋位于非试点地区，故秦宗贵、施忠利买卖本案诉争房屋的协议应属无效。合同无效后，因该无效合同而取得的财产应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对秦宗贵要求施忠利返还本案诉争房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。同时秦宗贵应当返还施忠利购房款33万元，并补偿施忠利对房屋装修添附等增值部分的价值29.18万元（66.18万元-37万元）。施忠利辩称案涉房屋所占用的土地已于2011年由集体所有土地转变为了国有土地，秦宗贵所诉与该宗土地的所有权性质相悖。因秦宗贵、施忠利于2010年3月买卖的本案诉争房屋是建造在集体所有的宅基地上的房屋且秦宗贵、施忠利并非同一集体经济组织成员是本案不争的事实，该买卖协议自始无效，故对施忠利该辩解意见一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，一审判决：一、秦宗贵与施忠利买卖本案诉争的位于辉县市××镇大官庄村××号房屋的口头协议无效。二、施忠利于判决生效后三十日内将位于辉县市××镇大官庄村××号的房屋一座返还给秦宗贵。三、秦宗贵于判决生效后三十日内返还施忠利购房款33万元，并补偿施忠利对房屋装修添附等增值部分的价值29.18万元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10232.5元，由秦宗贵负担5116.25元，施忠利负担5116.25元。评估费8000元，由秦宗贵负担4000元，施忠利负担4000元。二审另查明，施忠利儿子施伟锋于1996年1月1日将户户口登记在大官庄居委会市场街**，忠利妻子邓长莲于2018年9月20日将户户口迁至大官庄村孝坊街即原胡同南2条**案涉房屋处。涉房屋所占大官庄村集体土地。2011年4月15日经辉县市人民政府批准，案涉房屋所在土地批准为国有建设用地，通过挂牌出让给辉县市新潮房地产开发有限公司开发大观园项目。2011年8月17日大官庄村委、辉县市百泉镇人民政府对大官庄村被征收范围内的建筑物征收。补偿通过面积置换方式进行，即产权调换时土地一律不作补偿。置换调换计算方法对一层按1:1置换，二层按60%置换，三层及以上部分按评估基准价乘以成新系数后货币补偿。选择产权调换时土地一律不作补偿。之后，大官庄村委会与所在村居民签订有房屋征收补偿协议。该村在征收范围内已完成部分拆迁工作。案涉房屋紧邻西侧、北侧已经拆迁完毕并由开发商建设有高层建筑。认定上述事实的证据有：一审法院向辉县市国土资源部门调取的征收土地手续、评估报告显示的内容以及二审庭审中施忠利提交的征收补偿协议书等证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，施忠利提出上诉，本院围绕其上诉请求进行审理。关于施忠利的上诉请求能否支持的问题。首先，一审判决根据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中的第19条内容，认定案涉房屋买卖行为系因在非试点地区，一方并不具有集体成员身份从而认定案涉买卖行为无效，并对无效后返还房屋对应价值评估认定，但并未对影响房屋返还后即将拆迁的可期待利益一并处理，导致当事人权益失衡，从有利于妥善解决现有纠纷和规范当事人交易行为的角度考虑,一审判决结果显有不妥之处。本案中，案涉房屋面临拆迁补偿的背景下，这就涉及拆迁补偿利益的分配问题。根据大官庄村委会的征收办法，产权置换并不涉及土地补偿问题，仅就房屋进行补偿，这种情形下，不涉及农村宅基地的补偿，与特定身份并无必然关系，无需考虑特定身份的问题。在拆迁房屋时，涉及部分特定补偿款的分配，比如临时过渡补贴损失、搬家补贴损失、搬迁误工费、提前奖励费等，该部分费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋所占宅基地的权属关系不大，应归拆迁前房屋的实际居住人通常为买受人所有。显然，一审判决仅根据合同法第五十二条、第五十八条的规定，认定案涉房屋买卖交易时交易行为无效，要求返还房屋，并对房屋评估对价进行现金折算补偿。这种处理结果，并未释明当事人是否提请反诉主张赔偿损失及责任分担，并未对导致合同无效双方过错进行认定，遗漏当事人诉求或增加当事人另案诉累，并不能解决合同无效之后，对方主张的财产损失，包括直接损失、可得利益损失补偿、特定补偿款的分配等权益。该处理结果有违当事人交易的等价有偿和诚实信用原则，应公平地处理无效转让行为，均衡保护各方民事主体的利益诉求，避免因简单返还而造成利益失衡。其次，一审判决根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，认定本案买受人非大官庄村集体成员身份，是导致买卖合同无效的依据，属于适用法律错误。第六十二条第一款规范农村农民拥有宅基地的数量和面积，第二款规范农村村民建住宅的基本要求，第三款规定农村村民申请宅基地的审批程序，第四款禁止农村农民出卖、出租住房后再申请宅基地。该条规定是对农村村民通过申请、审批程序初始取得宅基地使用权的规定，其中并未禁止农村村民出卖住房，也未禁止非本集体经济组织成员购买本村房屋，不宜将该条规定作为认定合同无效的法律根据。再次，现已查明土地性质变更为国有土地用于建设开发房地产的情形下，考虑到施忠利妻子邓长莲已于2018年将户口户口迁入大官庄村。前，买受人一方家庭成员已经具有大官庄村集体户籍户籍身份，卖房屋的行为事后经过该村同意落户，可视为经过该村同意，合同主要义务支付价款、交付房屋已经履行，且施忠利、邓长莲、施伟锋一家三口在案涉房屋已经实际居住十余年。从2011年开始，辉县市人民政府开始征收大官庄村集体土地，将该村集体土地部分转为城市建设用地，案涉房屋所在土地已经包括在被征收范围之内。征收案涉房屋所在的集体土地，并非是对施忠利的补偿，将来拆迁施忠利房屋也仅是对其房屋置换，不涉及土地补偿及土地收益分配，该买卖行为并未损害村集体及社会公共利益，故对秦宗贵请求确认买卖合同无效不予支持。同时，根据现状，施忠利也对案涉房屋进行添附、装修，一家三口仅有该处住房的情况下，秦宗贵请求返还房屋，不予支持。关于秦宗贵、施忠利买卖房屋价格及是否支付完毕购房款，秦宗贵可以另案主张。综上，一审判决认定部分事实不清，判决结果欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省辉县市人民法院（2020）豫0782民初263号民事判决；二、驳回秦宗贵的诉讼请求。一审案件受理费10232.5元、评估费8000元，二审案件受理费10018元，均由秦宗贵负担；施忠利向二审预交案件受理费10232.5元，应予退还。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二一年三月十日书记员  张明悦