江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终386号上诉人（原审原告）：盐城远东置业发展有限公司，住所地江苏省东台市梁垛镇梁垛村**。法定代表人：沈玉良，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴月珍，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张双艳，江苏令同律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱国华，男，1976年10月23日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：陶国鸿，江苏正都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘亚萍，女，1961年5月10日出生，汉族，居民，住江苏省靖江市。上诉人盐城远东置业发展有限公司（以下简称远东公司）、朱国华因与被上诉人刘亚萍商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初2639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远东公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持远东公司一审全部诉讼请求；2.本案上诉费用由朱国华、刘亚萍承担。事实与理由：1.一审法院对于某华、刘亚萍人尚欠远东公司购房款的数额认定不清，除双方无异议的430万元及一审法院认定的25万元购房款外，朱国华、刘亚萍还欠付购房款25万元。首先，远东公司在一审中申请证人到庭作证，证明朱国华、刘亚萍并没有付清购房款，两证人每年都向朱国华催要欠款，朱国华均答应付款。其次，双方于2015年11月26日签订的《关于远东公馆19号楼若干问题处理协议》明确表明朱国华、刘亚萍尚欠远东公司购房款(首付款)未结清，由此证明远东公司向朱国华、刘亚萍开具该发票时双方并未结清房款(首付款)。最后，朱国华主张其通过现金方式向远东公司支付了25万元，但在一审时朱国华未能向法庭提交相关证据证明已付清这笔25万元购房款。根据日常购房习惯，购房者多以转账形式向开发商支付房款，而以现金方式交易的行为极少，而且关于这笔大额款项交付的可能性，朱国华并没有提交相应证据予以佐证。2.远东公司在2015年3月2日出具的240万元销售不动产统一发票系给朱国华、刘亚萍办理贷款的首付款统一发票，一审法院认为该发票可以作为朱国华、刘亚萍已支付了该25万元的付款凭的理由不能成立。首先，朱国华陈述其是通过现金方式向远东公司支付了该25万元，其应当承担举证责任。发票只是缴纳税款和财务记账凭证，而非房款交付凭证，不能以开具发票为由就认定已足额缴纳首付款；其次，远东公司在庭审中已对开具发票一事向法庭做了合理解释，即为朱国华、刘亚萍办理银行贷款的需要，远东公司在其未付清首付款的情况下向其开具了足额首付款购房发票。3.案涉销售不动产统一发票款项性质一栏有四个选项，分别是预收定金、预收购房款、购房款和其他。目前远东公司只开据了两张预付款发票，因为朱国华、刘亚萍购买的商铺楼按照相关政策，需拿50%首付款发票才能办理按揭贷款，所以远东公司在其没有缴清首付款的情况下开具了50%的预收款发票，购房款发票需要在朱国华付清全部购房款后用预付款发票换取购房款发票，再用购房款发票办理不动产产权登记。本案中，远东公司只向朱国华、刘亚萍开具了两张预收购房款发票，而没有开具购房款发票。所以一审法院以远东公司开具了两张预付款发票为由，认定朱国华、刘亚萍以现金方式支付了除一审支持部分外的25万元购房款认定错误。朱国华辩称，1.一审法院认定朱国华、刘亚萍已经支付购房款455万元的事实是成立的，远东公司认为发票是记账凭证及不缴纳税款的凭证是不正确的。根据发票的相关规定，可以得出发票即为付款凭证。本案中不存在远东公司为了朱国华、刘亚萍办理手续出具发票的相关事实，且远东公司的上诉状中陈述的2015年11月26日签订的处理协议明确表明朱国华、刘亚萍尚欠其购房款未计清的事实是不存在的，该处理协议当中所载明的欠款25万元与购房款无关，是双方对第四层简易屋顶4年内不能拆除的保证金25万元。如远东公司要主张该保证金返还，需另案处理，而不是以所谓的朱国华、刘亚萍差欠购房款的事实来主张。综上，远东公司的上诉理由不能成立。刘亚萍辩称，同朱国华的答辩意见。朱国华上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判朱国华给付远东公司150000元(即少支付85000元)；2.远东公司负担二审诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认定“在远东公司履行交付房屋等义务过程中，为保证四层简易用房不被拆除，远东公司以买受人未支付的250000元购房款作为保证措施，暂停买受人支付该款。现远东公司已按双方的约定恢复简易用房，朱国华应支付尚欠的250000元购房款”，此认定是不当的。本案中，朱国华根据《商品房买卖合同》约定支付购房款的时间是在2015年1月28日前支付240万元，余款240万元通过按揭贷款方式支付。而双方之间关于四层简易房屋保证金的约定是2015年1月1日。按该约定，远东公司应支付25万元作为拆除保证金，而远东公司未支付，后双方商定以朱国华的购房款进行抵算，并由朱国华出具了收条。因此，朱国华的购房款已付清，不存在朱国华暂停支付购房款的事实。2.远东公司一直未能按2015年12月28日承诺履行，对一间食堂及5间房屋及相关设施一直未进行恢复，朱国华在多次催促未果的情况下，自行委托他人进行了恢复，并支付了相关费用。因此，一审判决认定远东公司进行恢复显然与事实不符。因此，对退还的保证金数额中，上述费用应予扣减。3.一审判决朱国华支付违约金适用法律不当。本案因远东公司未履行约定，且双方未对恢复事宜进行结算，故对25万元保证金未退还，此责任不在朱国华，朱国华具有履行抗辩权，不应承担违约责任。远东公司辩称，根据朱国华的上诉请求，可以看出其未付清购房款是客观事实，只是对欠付的金额有争议，进一步佐证不能以开具发票为由认定朱国华、刘亚萍已付清全部房款。在认定欠款数额时，应当以双方提供的付款凭证为准。综合全案，目前朱国华、刘亚萍尚欠远东公司50万元。对于某华、刘亚萍一审中主张以现金方式支付了剩余25万元购房款的主张，其没有提供足够的证据予以佐证。另外，朱国华在上诉请求中提出的远东公司未恢复四层简易屋顶及相关房屋，远东公司认为已履行了相关义务，不构成朱国华、刘亚萍拒付购房款的理由。朱国华与刘亚萍未按双方的约定支付购房款，已构成违约，损害了远东公司的合法权益，一审法院判决朱国华与刘亚萍按LPR的1.3倍支付远东公司违约金的判决正确。刘亚萍辩称，同意朱国华的上诉理由。远东公司向一审法院提出诉讼请求：判令朱国华、刘亚萍支付远东公司购房款500000元及违约金（以500000元为基数，自2015年4月8日起至实际付清之日止按日利率万分之五计算）。一审法院经审理查明，2015年1月28日,远东公司（出卖人）与朱国华、刘亚萍（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定朱国华、刘亚萍购买远东公馆18幢1号1-3层的商业用房，建筑面积1289.53平方米，房屋总价4800000元。付款方式：2015年1月28日前朱国华、刘亚萍支付2400000元房款，并选择通过向银行申请按揭贷款的方式支付余款2400000元。买受人逾期付款，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。买受人分别于2014年3月5日、2014年3月6日通过银行支付购房款1200000元、300000元，于2015年1月28日支付购房款250000元。2015年2月16日，买受人通过代付的方式支付购房款150000元。2015年3月2日，远东公司出具金额为2400000元销售不动产统一发票，款项性质为预收购房款。2015年4月8日，买受人通过贷款的方式支付房款2400000元。2015年4月14日，远东公司再次出具金额为2400000元销售不动产统一发票，款项性质为预收购房款。一审另查明，2015年1月1日，远东公司（合同甲方）与朱国华、刘亚萍（合同乙方）签订《保证合同》，约定乙方购买甲方远东公馆18号，就甲方送四层简易房屋一事达成如下协议：由甲方向乙方支付250000元作为四层房屋拆除保证金，保证期限2018年12月31日止，甲方须做到四层的简易房屋在４年内不能拆（除不可抗力除外）。如有特殊原因需拆除，甲方必须按原样无条件恢复，乙方无条件配合甲方恢复施工。如乙方需要在恢复中改造，甲方一次性补偿给乙方50000元，由乙方自行施工。同时，乙方在一周内退回250000元的保证金。乙方购买的18号楼需产权转让等，乙方必须先退回250000元的保证金。到期后四层如有问题，甲方负责协调好有关事项及有关部门。逾期退款，乙方应向甲方支付违约金每天万分之五。该合同乙方处签名均为朱国华所签。当天，朱国华出具收条，记载收到远东公司支付的18号楼四层房屋保证金250000元，4年满后250000元如数归还远东公司。远东公司未实际支付250000元，买受人停止支付尚欠的250000元购房款。2015年7月2日，朱国华与远东公司就18号楼增加室外楼梯达成协议，约定朱国华全面负责18号楼增加室外钢楼梯的施工，远东公司确保工程质量、按国家规范施工，并确保消防验收合格。施工费用由朱国华承担，远东公司支付朱国华15000元。2015年11月26日，朱国华（协议甲方）与远东公司（协议乙方）就远东公馆18号楼消防验收达成以下处理协议：第一，1.消防验收后，第四层简易屋面由乙方负责用岩棉彩钢板进行恢复（符合防火等级）；2.现有的机器及物料办理由甲方负责指挥，乙方派人力搬运、隔离的拆除以及一楼内垃圾处理，一层隔板不再恢复。乙方负责消防验收，合格证拿到后及时办理好已签订的房屋买卖合同的相关手续。第二，如果18号楼增建第四层钢结构规划同意。……2.甲方购买的1-3层房屋拿到合法手续后，原合约所欠250000元30日内一次性还清，如增建第四层事宜没有实现，按照原合约条款执行。后第四层简易用房被拆除。2015年12月28日，远东公司承诺，18号楼因消防规划验收、拆除４层简易用房，在消防验收通过之后立即恢复基本原样，包括一间食堂、房间屋顶以及５间房屋。其余仍按原合同执行。后远东公司进行了恢复。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于朱国华、刘亚萍是否欠远东公司购房款及数额的问题。双方当事人对2014年3月5日、2014年3月6日、2015年1月28日、2015年2月16日、2015年4月8日支付的购房款合计4300000元无异议，一审法院予以确认。因保证四层简易用房不被拆除，买受人停止支付尚欠的250000元购房款，有相应协议、收条以及当事人陈述，一审法院予以确认。关于买受人除用于保证的250000元购房款外是否还欠购房款250000元的问题。买受人称2015年2月、3月以现金的方式给付远东公司购房款250000元，后远东公司开据2015年3月2日出具金额为2400000元销售不动产统一发票，该发票足以证实买受人支付了上述250000元购房款。远东公司称，该发票系开据给买受人办理银行贷款，还有250000元购房款未实际支付。一审法院认为，远东公司开据的2400000元销售不动产统一发票可以作为买受人已支付2400000元购房款的付款凭证，远东公司对该付款有异议，应提供相应证据。此外，2015年3月2日后，双方当事人为处理购房后续问题形成多份协议，均未提及买受人仍欠2015年3月2日销售不动产统一发票中的250000元。远东公司称另外还有250000元购房款未支付，证据不足，一审法院不予采信。关于朱国华、刘亚萍在本案中是否应支付远东公司250000元。在远东公司履行交付房屋等义务过程中，为保证四层简易用房不被拆除，远东公司以买受人未支付的250000元购房款作为保证措施，暂停买受人支付该款。现远东公司已按双方的约定恢复简易用房，朱国华应支付尚欠的250000元购房款。关于刘亚萍是否应对此款负有支付义务的问题。一审法院认为，虽然，双方2015年1月1日的合同中刘亚萍未实际签名，实际由朱国华代刘亚萍签名；但是，朱国华、刘亚萍系共同购买案涉房屋，朱国华可代刘亚萍与开发商远东公司处理有关案涉房屋的问题，刘亚萍亦应支付尚欠的250000元，且刘亚萍作为案涉房屋的共同买受人，与朱国华共同足额给付购房款是其应尽的义务。关于违约金的问题。2015年1月1日的合同约定，远东公司给予的保证时间为4年。2019年1月1日起朱国华与刘亚萍应继续给付远东公司尚欠的购房款250000元，扣除远东公司应支付的15000元室外钢楼梯费用，朱国华与刘亚萍还应给付远东公司235000元。双方的商品房买卖合同约定，买受人逾期付款按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。该违约金标准过高，根据朱国华与刘亚萍的请求，一审法院予以调整，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算（2019年8月20日之后部分按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。综上，朱国华与刘亚萍还应给付远东公司235000元及相应违约金，远东公司主张的此款，一审法院予以支持，驳回其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、朱国华、刘亚萍于判决生效之日起15日内给付远东公司235000元及违约金（以235000元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准的1.3倍利率计算，自2019年8月20日至实际还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、驳回远东公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13515元，由远东公司负担9194元，朱国华、刘亚萍负担4321元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱国华提交了四楼一间食堂和五间房屋的装修承包合同以及装修房屋的交易明细，证明上述装修的款项是朱国华支付的，远东公司承诺的一间食堂和五间房屋所有的装修设施没有恢复。远东公司质证意见为，对朱国华提交的承包合同真实性无法确认，因为该份合同的主体为朱国华和陈明，且该份合同是对四层房屋的装修合同，是否是朱国华与远东公司达成的修复四层的一间食堂和五间房屋，由朱国华委托他人进行恢复，该证据无法证明。交易明细的时间是2018年2月1日至2018年2月28日，一审庭审时双方确认房屋大概是在2016年左右修复的，该交易明细无法达到朱国华的证明目的。刘亚萍对朱国华提交的证据予以认可。本院经审核认为，该证据与本案无关。二审另查明，2015年12月28日，远东公司承诺，18号楼因消防规划验收、拆除４层简易用房，在消防验收通过之后立即恢复基本原样，包括一间食堂、房间屋顶以及５间房屋。其余仍按原合同执行。后远东公司对四层屋顶进行了恢复，双方对四层的食堂、5间房屋系由谁恢复存在争议。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于朱国华、刘亚萍除用于保证的250000元购房款外是否还欠购房款250000元的问题。朱国华、刘亚萍主张2015年2月、3月以现金的方式给付远东公司购房款250000元，后远东公司开据2015年3月2日出具金额为2400000元销售不动产统一发票，并以此证明其支付了上述250000元购房款。远东公司主张该发票仅系开据给买受人办理银行贷款，不能达到朱国华、刘亚萍的证明目的。远东公司作为从事销售的企业，在朱国华、刘亚萍提交其出具的发票后，负有提供相应证据证明其主张的义务，但其并未提交充分证据予以证明。此外，2015年3月2日后，双方当事人为处理购房后续问题形成多份协议，均未提及买受人仍欠2015年3月2日销售不动产统一发票中的250000元。故一审法院对远东公司的主张不予采信并无不当。朱国华在本案中主张应扣减其自行恢复４层简易用房内装修所支出的85000元，因该主张与本案远东公司主张的诉讼请求并非同一法律关系，朱国华在一审中亦未提起反诉，现双方对该部分亦未能达成一致意见，故本院对该上诉理由在本案中不予理涉。朱国华还主张因远东公司未履行约定对房屋内现状进行恢复，且双方未对恢复事宜进行结算，故25万元保证金不应退还，根据双方2015年1月1日签订的《保证合同》约定，该25万元系远东公司保证朱国华、刘亚萍四层简易房屋屋顶在2018年12月31日不被拆除的保证金，则保证期限应截止2018年12月31日，且朱国华、刘亚萍亦认可四层屋顶系远东公司恢复，故其应从2019年1月1日向远东公司返还保证金。综上，远东公司和朱国华的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15440元，由上诉人盐城远东置业发展有限公司负担13515元，上诉人朱国华负担1925元。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 谢超亮二〇二一年三月二十三日书记员 成以琴