陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕03民终28号 上诉人（原审原告）：卜现琴，女，生于1966年6月2日，汉族，住宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：符宝龙，陕西炎城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宝鸡市陈仓房地产开发有限公司，住所地：宝鸡市金台区，统一社会信用代码：91610303294735837G。 法定代表人：段立才，任公司总经理。 委托诉讼代理人：周志国，陕西博仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宝鸡市金台区陈仓镇联盟XX组，住所地：宝鸡市金台区XX大道XX段XX路XX段隧道口向西50米。 负责人：杨兴，任组长。 委托诉讼代理人：张诚，系该组法律顾问。 上诉人卜现琴与被上诉人宝鸡市陈仓房地产开发有限公司（以下简称陈仓房地产公司）、宝鸡市金台区陈仓镇联盟XX组（以下简称联盟XX组）商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市金台区人民法院（2020）陕0303民初2710号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人卜现琴上诉请求：一、撤销（2020）陕0303民初2710号民事判决,改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案合同为房屋买卖合同，成立并有效，参考最高院公报案例“张励与徐州同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案”，本案为现房，交款装修后上诉人已经入住，虽然只做了消防验收合格，但至今已使用17年没有质量问题，一审机械认定涉案房屋为期房，违背了双方法律关系本质。二、本案在一审时，上诉人向政府了解得知，只要交纳土地出让金，即可办理相关许可，且被上诉人联盟XX组表示愿意交纳土地出让金，所以涉案合同应当作有效认定。综上，请求二审依法予以纠正。 一审卜现琴诉讼请求：1、判令二被告为原告办理金台区联盟XX号楼XX单元XX楼XX号房屋的房屋所有权证；2、判令二被告向原告支付违约金35746元；3、诉讼费由被告承担。 一审金台区人民法院查明：2003年2月13日，原告丈夫张某某向联盟XX组交纳购房款132887.54元，购买联盟XX组XX号楼XX单元XX楼XX户住房一套，同时缴纳了维修基金、暖气、天然气、电视入网费、物业押金等，合计145166.49元。之后，被告联盟XX组给原告夫妻交付了房屋，双方未签订书面买卖合同。自入住后，该住户以原告丈夫张某某名义向联盟XX组交纳物业费、卫生费、电费。 2005年12月1日，原告卜现琴与被告宝鸡陈仓房地产公司签订商品房买卖合同一份，合同记载卜现琴以每平方米1390元、总金额115453元，购买跃进路联盟XX村XX号楼XX单元XX层XX号住房（即5号楼南单元4楼北户），建筑面积83.06平方米等。该份商品房买卖合同未办理登记备案手续。 同时本院查明，金台区跃进路联盟新村4、5号楼项目工程系联盟XX组出资开发，施工人挂靠单位为陕西陈仓置业建筑工程公司。2000年至2001年被告陈仓房地产公司向主管单位提交4、5号住宅楼的工程建设项目报建表、建设工程施工许可证申请表等建设工程施工报建手续，但截止法庭辩论终结前未办理建设用地规划及施工许可证，未取得商品房预售许可许可证。 1999年9月20日二被告签订垫资代建代售商品楼合同，约定联盟XX组同意由宝鸡市陈仓房地产开发有限公司全部垫资代建代售联盟XX组XX、XX、XX号XX栋XX楼项目。该三栋商品楼报建手续完备，2000年12月19日竣工验收。销售过程中，被告陈仓房地产公司将加盖了财务专用章的收据20本交给联盟XX组使用，剩余收据至今未收回。2006年11月1日宝鸡市陈仓房地产开发有限公司与联盟XX组往来账务结算单中记载：陈仓开发公司代售联盟XX组XX路XX楼（总销售额1%），管理费为20万元。2005年4月1日宝鸡市陈仓房地产开发公司变更名称为宝鸡市陈仓房地产开发有限公司。 一审金台区人民法院认为:根据原、被告双方的诉辩陈述，本案争议焦点如下： 一、二被告是否为本案适格被告？ 案涉房屋的销售款等款项均被联盟XX组收取系不争的事实，其虽不具备房地产开发、销售的资格，但原告将其作买卖合同相对人起诉符合法律规定。对于被告陈仓房地产公司主体资格问题，被告联盟XX组提交的“往来账目计算单”证实了被告陈仓房地产公司曾因销售1-5号楼，提取管理费20万元，足以说明被告联盟XX组以及原告陈述的案涉XX、XX号楼是以被告陈仓房地产公司名义销售属实，加之其在工程初期就对案涉项目以自己名义递交过报建手续，实际施工人又挂靠在其关联公司“陕西陈仓置业建筑工程公司”名下进行的施工，尽管报建手续最终未获批准，但原告作为消费者足以相信房屋的开发商为该公司，因此陈仓房地产公司是本案适格被告。 二、原、被告之间的买卖合同关系是否有效？ 1、2005年12月1日签订的房屋买卖合同的认定？ 该合同被告宝鸡陈仓房地产公司辩称是原告为了给孩子办理上学而签订，原告称是补签的真实的买卖合同。经审查买卖合同总房款为115453元，原告实际交款为132887.54元，房屋总价差距较大，可以确认该合同不能反映双方真实的买卖关系。但未签订买卖合同的事实并不能否定张某某作为原告丈夫交纳购房款、原告夫妻占有使用该房屋的事实，不能否定双方的买卖合同关系成立。卜现琴系案涉房屋的共同共有人作原告提起诉讼，符合法律规定。被告陈仓房地产公司以交款人不是卜现琴为由否认原告的主体资格不能成立。 2、商品房买卖合同关系是否有效？ 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。案涉房屋由至今未取得商品房预售许可证，其在所谓的买卖合同上记载的（2006）宝市XX号证已经查实为虚假。双方的商品房买卖合同应属无效。原告卜现琴现依据无效的合同关系请求由两被告履行办理房产证，无法律依据，本院依法不予支持。原告代理人认为，双方买卖的房屋为现房，无需办理预售许可证，因此不适用本条规定。对此本院认为，《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。因此本案案涉房屋并不是法律意义上的“现房”，仍属于商品房预售范围，在销售过程中必须办理预售许可证，未办理的不得对外销售。 最后，关于释明权。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。本案原告据以请求的买卖房屋法律行为效力与本院认定的性质不同，本院已在法庭辩论环节将效力认定作为争议焦点要求双方依次辩论、相互辩论，经过充分的法庭辩论，原告仍坚持认为合同成立并生效，坚持原诉讼请求不变。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决：驳回原告卜现琴的诉讼请求。案件受理费694元，减半收取347元，由原告卜现琴承担。 二审查明事实与一审一致。 本院认为，本案争议焦点唯一，即双方商品房买卖合同法律关系是否有效。对此，根据各方均已认可的事实，涉案房屋至今未取得任何开发、建设及销售许可，且土地性质为集体土地，房屋未竣工验收即交付使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，已明确该类法律关系为无效。之所以认定该法律关系无效，乃是出于对商品房买受人的保护，即是合同履行风险方面的保护，也事关住宅安全。因此，对于无任何开发、建设、销售许可的商品房销售行为，应认定绝对无效，自始无效。上诉人列举最高人民法院判例，欲支持其主张法律关系有效的观点。该案例中，房屋开发过程中既取得了建设用地许可，也取得了规划许可，房屋已验收并交付。该案例中的事实与本案事实相去较大，不具有参考性。上诉人主张被上诉人联盟XX组，愿意交纳土地出让金，且土地出让金缴纳后，其可办理相关许可手续，但截止本案结案，相关行政许可仍未办理。因此，上诉人坚持主张合同有效的观点，本院不予支持。 综上所述，一审判决查明事实基本清楚，审判程序合法，适用法律正确，依法应予维持。上诉人卜现琴的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费694元，由上诉人卜现琴承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩权雁 审 判 员 彭 澍 审 判 员 付金国 二〇二一年三月十日 法官助理 王云飞 书 记 员 王中芳 1