浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初9655号 原告：徐善学，男，1979年6月20日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：周鸿程、韩赫纳，浙江导司律师事务所律师。 被告：王赛兰，女，1959年10月18日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：徐凯，浙江同舟律师事务所律师。 原告徐善学为与被告王赛兰房屋买卖合同纠纷一案，于2020年8月12日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理。审理中，本院依原告申请，对涉案房屋的市场价值进行了司法评估。后因案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为普通程序独任制于2021年2月25日公开开庭进行了审理。现已审理终结。 原告徐善学向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年8月2日签订的《个人租房协议》中第八条关于房屋买卖的条款；2.被告徐善学赔偿原告差价损失997000元，赔偿原告合理的房屋装修损失。事实与理由：2016年8月2日，原、被告签订《个人租房协议》一份，约定被告将宁波市北仑区××小区××号楼××室房屋出租给原告使用。双方约定，在租赁期间内，原告可以670000元购买此房。协议履行过程中，原告请求购买涉案房屋，被告予以拒绝。原告为此诉至宁波市北仑区人民法院，该院经审理，判决驳回了原告请求继续履行合同的诉讼请求，现该判决已发生法律效力。原告认为，涉案合同不能履行，被告应当赔偿原告损失。 被告王赛兰答辩称：1.原告对合同无法继续履行存在重大过错。原告十分清楚地知道被告的家庭状况，对于房屋买卖此种重大不动产的处分事项，原告应该尽到谨慎注意义务，询问被告配偶意见，但原告未尽谨慎注意义务，因此原告至少应当承担50%以上责任。2.被告未防止损失扩大，应当承担扩大部分的损失。2017年9月3日，原告向被告之子洪辉提出购买房屋的请求后，被告明确表示拒绝。原告被告拒绝后，并未采取适当措施，直至2019年5月才起诉，对于期间因房价上涨产生的损失，被告不负赔偿责任，对房屋价值评估的时间节点，应以2017年9月3日为宜。3.合同约定了房屋装修费用由原告承担，被告不应当承担房屋装修损失。4.即使被告赔偿损失，应当考虑合同条款的公平性及情势变更情况。 经审理查明：原、被告于2016年8月2日签订《个人租房协议》一份，该协议第五条约定：“承租期内乙方（原告）自觉爱护房内各种设施，房屋为白坯（房内装修由乙方承担）”；第八条约定：“在租房日三年内，由乙方以陆拾柒万元购买此房，一次付款，并由甲方（被告）把房产权转让给乙方。盈亏全由乙方负责。乙方付到期未购买，甲方不退换乙方保证金。并由乙方回复住房前白坯原样”。原告徐善学于2019年5月16日将王赛兰、洪建国诉至宁波市北仑区人民法院，请求：“1.判令被告将位于宁波市北仑区××小区××号楼××室的房屋以670000元的价格出卖至原告，并协助原告办理房屋产权过户手续；2.判令被告立即退还原告保证金10000元、押金3000元”。该院经审理查明：“……2017年9月3日，原告徐善学向洪辉提出要依据《个人租房协议》约定以67万元购买宁波市北仑区××路××号（浃江小区）8幢1504室房屋，洪辉通过微信回复称：一、你房子不要买了，你装修多少钱（只要报的合理）和租金多少我全还给你，并给你租到今年年底，你也谈不上吃亏。二、你如果一定要买这套房也行，房价大家都问问看什么价格，反正我卖给你也肯定比市场价便宜，（不过肯定不会是67万元，如果67万元我亏太多了）。同日，徐善学通过微信发了一些威胁的话。洪辉随即在微信中明确表示不卖。2018年7月至8月，徐善学通过微信向洪辉转帐12000元，备注为第三年房租费，但洪辉未收取。2019年5月8日，徐善学委托律师向王赛兰邮寄《律师函》，要求以67万元购买上述房屋。次日，王赛兰签收《律师函》。另查明：原、被告双方均认可：与原告协商、制定协议内容均是由洪辉负责。……”。该院经审理认为涉案房屋“由于未经共有人洪建国同意，王赛兰欠缺处分权，另结合公平原则，原告要求将涉案房屋所有权变更登记至其名下的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持”。该院于2019年9月19日作出（2019）浙0206民初3294号民事判决：“一、被告王赛兰、洪建国于判决发生法律效力之日起七日内向原告徐善学退还保证金10000元；二、驳回原告徐善学的其他诉讼请求”。原告徐善学不服该判决，上诉于宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院于2020年1月14日作出（2019）浙02民终4589号民事判决：“驳回上诉、维持原判”。 另查明：涉案房屋登记在被告王赛兰名下，权属证书显示的共有情况为“单独所有”，登记时间为2016年4月29日。 本案在审理中，本院依原告申请，对涉案房屋的价值进行了评估。宁波市豪斯房地产资产评估有限公司经评估后认为，涉案房屋在2019年8月21日的市场价值为1667000元。原告预付评估费5170元。 以上事实由原告提供的《个人租房协议》、宁波市不动产登记情况证明、（2019）浙0206民初3294号民事判决书、（2019）浙02民终4589号民事判决书，本院依原告申请，委托宁波市豪斯房地产资产评估有限公司作出的房地产估价报告、评估费发票及原、被告陈述等证据予以证明。 本院认为：原、被告签订《个人租房协议》第八条关于房屋买卖的条款，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效条款。但根据生效法律文书查明的事实，涉案房屋为被告王赛兰与案外人洪建国共同共有，被告王赛兰出卖该房屋事先未经洪建国同意，事后洪建国也未追认，被告王赛兰无单独处分权，致该合同履行不能。原告据此请求解除合同并请求被告承担违约责任，于法有据，本院予以支持。原告以诉讼方式请求解除，合同自被告收到诉状副本之日即2020年8月21日解除，本院确认解除时间为2020年8月21日。关于赔偿损失的金额问题，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果合同能够履行，原告将拥有该市值的房屋，故差价款应属于原告的可得利益。原告要求被告赔偿房屋差价的诉讼请求，本院予以支持。关于评估的时间节点问题，原、被告签订的《个人租房协议》第八条约定，原告可“在租房日三年内，由乙方以陆拾柒万元购买此房”，原告于2017年9月3日向被告之子洪辉提出购房请求，虽被拒绝，但原告基于《个人租房协议》第八条所享有的请求权并未消灭。根据洪辉回复的内容【你如果一定要买这套房也行，房价大家都问问看什么价格，反正我卖给你也肯定比市场价便宜，（不过肯定不会是67万元，如果67万元我亏太多了）】分析，此时被告不履行合同的原因并非欠缺处分权，而是“67万元我亏太多了”。原告诉至宁波市北仑区人民法院后，经过法庭审理，涉案房屋的所有权问题，共有权人洪建国对被告王赛兰出卖涉案房屋的意见已经明确，宁波市北仑区人民法院亦于2019年8月21日向原告进行了释明，此时合同能否履行的问题已经基本清晰，故本院以此时点作为评估房屋市场价值的时间节点。根据宁波市豪斯房地产资产评估有限公司出具的评估报告，涉案房屋在2019年8月21日的市场价值为1667000元，相应差价为997000元。关于原告徐善学对损失的发生是否具有过错问题，不动产物权以登记作为公示方法，不动产登记具有权利正确性推定的效力。原告作为不动产交易的购买方，基于对不动产登记的信赖，认为不动产登记所表征的物权即为真实的物权状态，原告对不动产物权登记的信赖应予保护，此为维护交易动态安全之必需。在房屋买卖合同的出卖人与不动产登记表征的所有权人一致的情况下，再要求购买人调查核实不动产登记所表征之物权与真实的物权状态是否一致，对购买方未免过苛，原告于此并无过错。对于差价损失997000元，被告王赛兰应承担全部赔偿责任。关于房屋装修损失问题，依《个人租房协议》第五条约定，由原告负担，原告请求被告赔偿，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十二条第一款，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一款第二项、第十条之规定，判决如下： 一、确认原告徐善学与被告王赛兰于2016年8月2日签订的《个人租房协议》第八条关于房屋买卖的条款已于2020年8月21日解除； 二、被告王赛兰赔偿原告徐善学房屋差价损失997000元，限在本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告徐善学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费13770元，评估费5170元，均由被告王赛兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  张红卫 二〇二一年三月三十日 书记员  徐昊天