重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1544号上诉人（原审被告）：赵利，女，汉族，1969年9月8日出生，住重庆市九龙坡区华宇名都小区。被上诉人（原审原告）：重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝**泰山大道东段**，统一社会信用代码91500000622031127M。法定代表人：蓝兴淑。委托诉讼代理人：金川，重庆华栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：向海涛，重庆华栋律师事务所律师。上诉人赵利因与被上诉人重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司（以下简称华宇第一太平戴维斯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初24766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵利、被上诉人华宇第一太平戴维斯物业公司的委托诉讼代理人金川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵利上诉请求：撤销原判，依法改判；本案一、二审诉讼费由对方负担。主要理由：1、小区物业费涨价程序不合法，双方之间未签订新的物业服务合同，应当按照前期物业服务合同约定的物业费标准执行，事实上，华宇第一太平戴维斯物业公司现目前仍然是按照前物业服务合同约定的收费标准在执行；2、本案诉讼费已超过诉讼时效，华宇第一太平戴维斯物业公司在一审中举示的邮政单没有赵利的签名，不能证明其实施了有效的催收；3、华宇第一太平戴维斯物业公司曾在2013年7、8月份以停止物业服务为由以达到涨价目的，此两个月的物业费应当减半收取，多收部分应当退还在本案中一并退还；4；华宇第一太平戴维斯物业公司侵吞小区公共区域停车收益，损害了业主利益，其无权起诉业主要求收取物业费。华宇第一太平戴维斯物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。华宇第一太平戴维斯物业公司向一审法院起诉请求：“1.判令被告立即支付原告2013年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费11097.81元；2.判令被告支付原告违约金(自逾期之日起每天按应交费用的1‰计算至被告付清欠费之日止)；3.判令被告支付原告代其交纳的水费73.91元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审庭审中，原告当庭申请撤回上述第3项诉讼请求，本院已口头裁定予以准许。”一审法院认定事实：2008年3月25日，重庆华宇物业管理有限公司更名为重庆华宇物业服务有限公司；2017年8月18日，重庆华宇物业服务有限公司更名为重庆华宇物业服务集团有限公司；2018年6月4日，重庆华宇物业服务集团有限公司更名为重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司。2002年4月8日，华宇第一太平戴维斯物业公司与重庆华宇物业（集团）有限公司签订《华宇名都城物业管理委托合同》，约定华宇第一太平戴维斯物业公司为赵利所在的案涉小区提供物业服务，并按照物价局批准的收费标准收取物业管理费，合同期限自2002年8月1日至2005年12月31日或到该物业成立业主委员会时止。合同签订后，华宇第一太平戴维斯物业公司进驻案涉小区为其提供了物业管理服务。其间，经重庆市物价局核价，华宇第一太平戴维斯物业公司对小区高层业主按照1元/建筑平米·月标准计收服务费。赵利系重庆市九龙坡区石桥铺华宇名都小区X号X-1号房屋业主，该房屋建筑面积91.34平方米。华宇第一太平戴维斯物业公司在2013年对案涉小区物业服务费进行调整，并自2013年12月1日起，按照1.5元/平方米/月的标准向案涉小区业主收取物业服务费。2018年1月22日，华宇第一太平戴维斯物业公司以案涉小区业主即案外人刘莹、杨丽娟为赵利向一审法院提起物业服务合同纠纷一案诉讼，一审法院经审理后作出（2018）渝0107民初2579号民事判决书，判决案外人刘莹、杨丽娟按照1.5元/平方米/月的标准向华宇第一太平戴维斯物业公司交纳物业服务费。在此案审理过程中，案外人刘莹还出示了案涉小区客户服务中心于2015年9月20日向全体业主张贴的“温馨提示”，其上载明：华宇名都全体业主、使用人和商户，请你们在2015年9月26日之前到物业中心缴清物业费和电费，少部分业主恶意欠费的行为将影响到大多数业主的利益，物业服务工作需要大家来共同维护，届时我们将在2015年9月26日零时停止水电供应服务。2019年3月1日，案外人刘莹、杨丽娟不服前述判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，该院经审理后于2019年5月10日作出（2019）渝05民终2345号民事判决书，二审法院认为2013年10月案涉小区业主就小区物业管理服务费是否调价所进行的投票……该次投票结果对于案涉小区业主应当具有约束力……案涉小区高层住宅物业费标准在历经十年后，期间物业人工工资及各项费用成本均有不同程度增加，而中间物业服务费并未进行调整，本次由1元每平方米调整至1.5元每平方米，亦较为符合该地区社会经济发展实际和市场水平，故对该次调整结果予以认可……被上诉人在经业主投票同意继续留用、提供服务的情况下按照原合同约定事项实际为包括上诉人在内的小区业主提供了物业管理服务，双方构成事实物业服务合同关系，故上诉人应当按照调价结果向被上诉人支付物业服务费。遂判决驳回上诉，维持原判。在本案的审理中，赵利对华宇第一太平戴维斯物业公司诉讼请求的诉讼时效提出了异议，称其从未收到华宇第一太平戴维斯物业公司的催收，本案已超过诉讼时效。华宇第一太平戴维斯物业公司陈述，其通过邮寄催收函、上门口头催收、电话催收、在小区张贴公告等方式多次向赵利催收物业服务费，并举示了2020年8月18日的催收函及华宇第一太平戴维斯物业公司于2020年8月21日向赵利邮寄物业费催收函的EMS快递单、2020年6月5日的催收函及华宇第一太平戴维斯物业公司于2020年6月6日向赵利邮寄物业费催收函的EMS快递单、2018年10月18日的催收函及华宇第一太平戴维斯物业公司于2018年10月21日向赵利邮寄物业费催收函的EMS快递单、华宇第一太平戴维斯物业公司于2016年2月5日向赵利邮寄物业费催收函的EMS快递单、华宇第一太平戴维斯物业公司于2014年7月22日向赵利邮寄物业费催收函的EMS快递单、邮件跟踪查询记录、中国邮政速递物流股份有限公司重庆市渝北区分公司和重庆市沙坪坝区分公司出具的情况说明及附件。赵利质证称不认可该组证据的真实性，认为EMS快递单上没有其本人签字，其未收到过这些快递及催收函，情况说明仅是邮寄快递的证据，非赵利收到的证据，但赵利认可上述EMS快递单所载收件人地址确系其在华宇名都小区具有产权的房屋地址。赵利陈述，2013年物业服务费涨价投票过程弄虚作假，案涉小区公共区域停有车辆，所交纳停车费应归全体业主，但均由华宇第一太平戴维斯物业公司收取了，华宇第一太平戴维斯物业公司2019年全年年报公示公共部分车位收益为零，2020年1月1日至2020年6月30日收益收支情况公示中没有公共部分车位收益项，经与华宇第一太平戴维斯物业公司工作人员核实，公共部分车位收益未纳入公共收益，但该部分收益应归全体业主，案涉小区多名业主签字表示支持赵利，并举示了案涉小区业主汪五生出具的情况说明、照片三张、收支情况报告照片一张、收益收支情况公示照片一张、业主名单予以证明。华宇第一太平戴维斯物业公司质证称，对汪五生出具的情况说明真实性不予认可，出具人并未出庭；照片真实性无法核实，不确定是否为案涉小区照片；收支情况报告照片、收益收支情况公示照片真实性无法核实，该报告即使属实，赵利也不能仅凭该报告的局部内容就认为华宇第一太平戴维斯物业公司存在占用公共收益的行为；业主名单真实性不予认可，无法确认是否为案涉小区业主签名捺印，且该证据仅有名字、房号和联系电话，没有其他任何文字记载内容，不能达到赵利的证明目的。华宇第一太平戴维斯物业公司明确系按照1.5元/平方米/月的标准主张赵利拖欠的2013年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费11097.81元。赵利认可在华宇第一太平戴维斯物业公司主张的欠费期间内未交纳物业服务费，称其未交纳的原因是华宇第一太平戴维斯物业公司物业服务费涨价程序不合法，赵利只应当按照1元/平方米/月交纳，赵利还称其是在2013年11月4日知晓物业服务费涨价的，并在当时即明确表示不会按照1.5元/平方米/月交纳。一审法院认为，华宇第一太平戴维斯物业公司与重庆华宇物业（集团）有限公司签订的《华宇名都城物业管理委托合同》到期后，至今未与案涉小区业主签订新的物业服务合同，但华宇第一太平戴维斯物业公司仍按照原物业合同约定的事项向包括赵利在内的案涉小区全体业主提供了事实物业管理服务，赵利作为小区业主也接受了华宇第一太平戴维斯物业公司所提供的物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，根据权利义务相一致原则，赵利应就所接受的物业服务向华宇第一太平戴维斯物业公司支付物业服务费。关于赵利提出的诉讼时效抗辩的问题，根据民法总则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。赵利称其2013年11月4日即知晓物业服务费涨价，因其认为物业服务费涨价程序不合法，故至今拒绝交纳物业服务费，由此可知涨价时华宇第一太平戴维斯物业公司要求赵利缴费的意思表示已经到达对方，且在之后赵利是持续知晓华宇第一太平戴维斯物业公司要求其按照1.5元/平方米/月的标准交纳物业费的；同时，华宇第一太平戴维斯物业公司邮寄的催费快递单中收件人地址确系赵利在案涉小区具有产权的房屋地址，华宇第一太平戴维斯物业公司举示的证据能够证明其在2014年7月22日、2016年2月5日、2018年10月21日、2020年6月6日、2020年8月21日向赵利进行了催收；另外，华宇第一太平戴维斯物业公司陈述其在赵利欠费期间，还曾通过上门口头催收、电话催收、在小区张贴公告等方式多次向赵利催收物业服务费，结合案外人刘莹在前案诉讼中出示的案涉小区客户服务中心于2015年9月20日向全体业主张贴的“温馨提示”，一审法院认为华宇第一太平戴维斯物业公司的该陈述具有较高的可信度；再考虑到物业服务是一项持续性工作，本案中华宇第一太平戴维斯物业公司自2002年起一直在为案涉小区提供物业服务未曾间断，华宇第一太平戴维斯物业公司诉称在此期间进行过催收也较符合常理。因此，一审法院认定华宇第一太平戴维斯物业公司所主张的2013年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费未过诉讼时效，赵利应当向华宇第一太平戴维斯物业公司交纳此期间的物业服务费。关于赵利提出的华宇第一太平戴维斯物业公司收取物业服务费标准问题，由于已有生效判决对华宇第一太平戴维斯物业公司在2013年将案涉小区物业服务费收费标准调整至1.5元/平方米/月的结果予以了认可，故一审法院对于赵利的此项抗辩意见依法不予采纳。关于赵利提出的华宇第一太平戴维斯物业公司侵吞公区设施收益、侵害业主利益等问题，因赵利提供的证据并不充分，故一审法院对赵利的该项抗辩意见亦不予采纳。关于赵利提出的华宇第一太平戴维斯物业公司在2013年7月及8月撤场、赔偿损失等问题，赵利可另行诉讼主张。关于赵利提出的华宇第一太平戴维斯物业公司提供的物业服务不到位、有瑕疵的问题，一审法院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业服务合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务提供的证据即使能够证明华宇第一太平戴维斯物业公司在物业服务过程中存在一定瑕疵，也不足以免除赵利交纳物业服务费的义务。因此，赵利应按照1.5元/平方米/月的标准向华宇第一太平戴维斯物业公司交纳2013年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费11097.81元（91.34平方米×1.5元/平方米/月×81个月）。关于华宇第一太平戴维斯物业公司所主张的违约金问题，赵利系因华宇第一太平戴维斯物业公司提供的服务存在一定的瑕疵，且双方就物业服务费标准存在分歧而未交纳物业服务费，赵利欠缴物业服务费系事出有因，故对于华宇第一太平戴维斯物业公司的此项主张，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告赵利于本判决生效之日起十日内向原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司支付2013年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费11097.81元。二、驳回原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计95元，由被告赵利负担。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人华宇第一太平戴维斯物业公司就案涉小区涨价程序是否合法的问题，已经本院生效判决认定其涨价合理合法，上诉人赵利在本案中认为涨价程序不合法，缺乏相应依据，本院对该理由不予采纳。华宇第一太平戴维斯物业公司在前期物业合同到期后，事实上仍在该小区提供物业服务，赵利作为业主应当支付相应的物业费，一审法院按照涨价后的标准计算赵利相应期间所欠缴的物业费，并无不当。华宇第一太平戴维斯物业公司已按照赵利在该小区的不动产登记地址邮寄了催收通知，应视为其履行了催收义务，应当导致诉讼时效的中断，一审法院认定华宇第一太平戴维斯物业公司所主张的物业费并未超过诉讼时效，亦无不当。赵利在上诉中提到的华宇第一太平戴维斯物业公司多收取了2013年7、8月物业费以及侵吞小区公共区域停车收益、损害业主利益等问题，与本案并非同一法律关系，赵利等业主应另案诉请解决。综上所述，赵利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，由上诉人赵利负担。本判决为终审判决。审 判 长  段晓玲审 判 员  周 舟审 判 员  陈 华二〇二一年三月十六日法官助理  赵 曦（院印书记员赵中雪