盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0991民初61号原告：刘正海，男，1989年6月30日生，汉族，住盐城市盐都区。原告：蔡梅，女，1989年8月1日生，汉族，住址同上。二原告的共同委托诉讼代理人：周伯新，盐城市盐都区尚庄法律服务所法律工作者。被告：江苏房先锋房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320902MA1QFEHK4C，住所地在盐城经济技术开发区新都东路31号涌鑫经贸中心2幢1330室。法定代表人：吴晓卫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吉波，男，该公司员工。被告：王秀群，女，1975年6月19日生，汉族，住盐城市盐南高新区。被告暨被告王秀群的委托诉讼代理人：黄传庚，男，1974年7月19日生，居民身份证号码320911197407194316，汉族，住址同上。原告刘正海、蔡梅诉被告江苏房先锋房地产经纪有限公司（以下简称房先锋经纪公司）、黄传庚、王秀群房屋买卖暨居间合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘正海及二原告的共同委托诉讼代理人周伯新，被告房先锋经纪公司的委托诉讼代理人吉波，被告暨被告王秀群的委托诉讼代理人黄传庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘正海、蔡梅向本院提出诉讼请求：判令与三被告立即解除《存量房买卖及买卖居间合同》，并判令三被告共同返还定金50000元，并承担从2020年9月27日（诉状载明的“2019年9月25日”系笔误）至实际返还之日按照中国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息和本案诉讼费用。事实与理由：2020年9月25日，二原告观看了案涉房屋，各方当事人签订了《存量房买卖及买卖居间合同》及相应交接手续，后二原告分两笔共交付了5万元定金。2020年10月3日，二原告细看房先锋经纪公司拍摄的案涉房屋内部现状图片，发现其中一张图片中有“房先锋”广告牌挡着相框，询问是什么相片，被告房先锋经纪公司告诉原告是被告黄传庚母亲遗像，二原告立即向被告房先锋经纪公司提出，三被告共同隐瞒了重大事项，二原告在精神上受到极大刺激，并引起不良阴影，当即用微信向被告房先锋经纪公司提出解除合同、返还定金。后各方交涉未果，故二原告请求人民法院依法判如所请。被告房先锋经纪公司辩称，1、合同的双方当事人具有完全民事行为能力，签订了《存量房买卖及买卖居间合同》，是双方当事人真实意思表示；2、根据合同约定我司履行了相应的居间服务，在此过程中居间方不存在任何过错。被告黄传庚、王秀群共同辩称，我方不同意返还定金，我方也已经发出解除合同通知书，所以合同已经解除了。1、在案涉买卖过程中我们没有与买方有过任何的交涉，所有的房款总价是在房产公司与买方协商好以后经我们同意才去签署的合同，我认为此合同是有效的；2、买方到我家看房时未问询到家里有买方忌讳的事情，且我家里的照片属于私人物品，没有需要向买方解释的义务，买方说我家里做过丧事，我想请买方提出证据；3、在此合同履行过程中，我方一直遵循此合同，截止到2020年10月28日我才拿回我的房产证，因为买方的违约，严重影响我的二次销售，我要请房产公司重新挂上网去卖，以前所有的信息已经全部清空，在此期间造成的损失我保留向原告追索的权利。本院经审理认定事实如下：2020年9月25日，甲方（卖方）黄传庚、王秀群，乙方（买方）刘正海、蔡梅及丙方（居间方）房先锋经纪公司签订编号为YFJJ0002413的《存量房买卖及买卖居间合同》（以下简称《合同》），约定（摘要）：第二条，房屋情况。甲方所售房屋坐落于盐城市盐都区，该房屋所在楼层为3层，共11层，建筑面积共105.47平方米（以产证实际面积为准）。第三条，成交价格。经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为人民币（大写）壹佰贰拾叁万元整。第四条，付款及税费。（一）乙方付款时间、方式如下：1.定金：本合同签订当日，乙方向甲方支付定金人民币（大写）贰万元整。补充定金：甲乙双方签署本协议后2日内补足定金至：人民币（大写）伍万元整。2.首期房款：乙方于2020年10月15日前，向甲方支付首期房款人民币（大写）贰拾玖万元整。3.乙方于2020年10月15日前向甲方支付人民币（大写）壹拾贰万元整。乙方于2020年10月15日前与银行签订贷款合同。申请贷款金额人民币（大写）柒拾柒万元整向甲方支付。4.尾款：由丙方保管定金中预留并支付人民币（大写）壹万元整，于房屋移交当日一次性向甲方支付。黄传庚于2020年9月24日出具《收款收据（买卖）》，载明：“兹收到刘正海、蔡梅支付给本人的款项计人民币：¥50000.00元整（大写：伍万元整）。本人确认，上述款项系刘正海、蔡梅（购房人）用于购买盐城市盐都区戴庄路香苑小区30幢306室及62号车位房地产之定金。”同日，房先锋经纪公司作为保管人、黄传庚作为出卖方共同签署《代保管书》，载明：“现买受方刘正海、蔡梅因购买出卖方黄传庚、王秀群的房地产（坐落盐都区香苑小区30栋306室）……交付定金计人民币（大写）壹万元整；出卖方黄传庚、王秀群已收到，并交由江苏房先锋房地产经纪有限公司代为保管；交房验收合格后交付此款项。”2020年9月25日，黄传庚、蔡梅签署《房屋交接书》，就案涉房屋内的现有装修、附属设施设备等事项确认，并约定案涉房屋交付时一同交付。同日，蔡梅签署《求购房地产承诺书》，载明：“本人经江苏房先锋房地产经纪有限公司居间介绍，以1230000.00元整的总房价款求购盐城市盐都区戴庄路香苑小区30幢306室及62号车位。若在该房地产及车位（若有）的相关权利人签订《房地产买卖居间协议》后，如因本人违约（除不可抗力因素外）不履行买卖居间协议，除支付佣金外，另自愿向江苏房先锋房地产经纪有限公司支付《居间服务费确认书》约定的服务费的20%作为赔偿金。”10月3日，蔡梅通过微信向案外人沈彪（系交易时房先锋经纪公司业务员）发送案涉房屋现状照片（照片显示载有房先锋标志的名牌遮挡住两张相片），并称：“要调查清楚，不敢住。”10月4日，蔡梅通过微信与沈彪沟通：“没看见就算了，现在有点不想要了，他这个属于故意隐瞒，我们在不知情的情况下交的定金。你尽量帮我要回定金，房子又不是买不到。”10月12日，蔡梅、刘正海、黄传庚发生纠纷，经新都派出所调解无果。该派出所矛盾纠纷受理调解记录中载明：“买方要求卖方及中介方（房先锋）解除房屋买卖合同关系，并退还购房定金伍万元整，卖方、中介方摆放遗像隐瞒我方。卖方表示我没有隐瞒任何事实，我母亲又没有在该房屋内去世及办理丧事，没有违约房屋买卖合同，不同意退定金。”另查明，黄传庚于2020年10月27日通过短信向原告方发出《解除通知书》，该通知书载明：“刘正海、蔡梅：你们作为买方与我们王秀群、黄传庚作为卖方就香苑小区30幢306室房屋买卖事宜于2020年9月25日签订了《存量房买卖及买卖居间合同》（以下简称《合同》）及附属协议。根据《合同》约定，你们应于2020年10月15日前与我们进行网签，多次催告后，你们拒不配合，已经违约。现郑重通知你们，根据《合同》第八条第2款第（2）项的约定，《存量房买卖及买卖居间合同》解除。同时保留追究违约责任的权利。”以上事实，有当事人提交的《存量房买卖及买卖居间合同》、收据、聊天记录、《解除通知书》等证据以及当庭陈述予以证实，本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人的诉辩及庭审调查意见，本院归纳本案的主要争议焦点为：黄传庚、王秀群的行为是否构成欺诈，刘正海、蔡梅主张解除合同有无依据？本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。所谓合同欺诈，是指合同一方当事人故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示而与之订立合同。本案原告刘正海、蔡梅无权以合同欺诈为由解除合同，理由如下：首先，原告认为房屋内摆放有黄传庚母亲的遗像，所以黄传庚母亲是于案涉房屋内去世的。据黄传庚当庭陈述，其母亲并非于案涉房屋内去世，其在母亲去世后才将父母照片移至案涉房屋内。对此，本院认为，原告未能充分举证证明其主张的事实，现仅依据案涉房屋内摆放的遗像，无法认定黄传庚母亲于案涉房屋内去世的事实。其次，如黄传庚母亲确于案涉房屋内去世，但“生老病死”属于众所周知的自然规律，亦不同于社会大众所忌讳的因发生恶性事件而形成的所谓“凶宅”，应当秉持科学的态度对待。本案原告在签订合同时未就案涉房屋内是否存在死亡事件进行明确询问，且《合同》亦未对此进行特别约定，更无法律明确规定出卖人必须主动告知，故被告的行为不构成故意隐瞒重大事项。最后，即便被告存在故意隐瞒真实情况之情形，原告应依法行使撤销权，而非解除权，即本案原告并不享有解除权。但除定金5万元已付外，原告未按约支付剩余房款、办理网签，其以明确意思、行为表示不再继续履行合同，已构成根本违约，黄传庚、王秀群有权解除合同。庭审中，原告表示诉前已收到解除通知，虽对黄传庚、王秀群解除合同的理由不予认可，但认为双方对合同解除不再履行形成一致意见。本院认为，虽然刘正海、蔡梅不享有合同解除权，但事实上黄传庚、王秀群已于诉前有效行使法定解除权，即案涉合同已于2020年10月27日解除，本院依法予以确认。另，关于原告主张返还定金及资金占用利息。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。如前所述，本案原告未按约履行合同义务，致使《合同》目的不能实现，故原告该项诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、第五百六十三条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告刘正海、蔡梅与被告江苏房先锋房地产经纪有限公司、黄传庚、王秀群于2020年9月25日签订的关于盐城市盐都区香苑小区30幢306室房屋的《存量房买卖及买卖居间合同》于2020年10月27日解除；二、驳回原告刘正海、蔡梅的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告刘正海、蔡梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 徐连成二〇二一年三月四日法官助理 倪吉美书 记 员 黄晶晶附录法律条文1.《中华人民共和国民法典》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。