辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0283民初808号原告：陈福伟，男，1981年10月9日出生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：李同泽，系辽宁青松律师事务所律师。被告：大连北方家居城经营管理有限公司。住所地：辽宁省庄河市新华街道徐岭委一环路一段777号，统一社会信用代码：912102830511109634。法定代表人：董世芳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吕天杰，系辽宁环胜律师事务所律师。被告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司大连庄河分公司。住所地：辽宁省大连庄河市新华街道徐岭村一环路一段777号，统一社会信用代码：91210283MAOXP8YT9H。负责人：李延军，系该公司经理。委托诉讼代理人：王仕华，系北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：车冰玉，系北京德恒（沈阳）律师事务所律师。原告陈福伟诉被告大连北方家居城经营管理有限公司（以下简称北方公司）、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司大连庄河分公司（以下简称美凯龙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈福伟及委托诉讼代理人李同泽、被告北方公司委托诉讼代理人吕天杰、被告美凯龙公司委托诉讼代理人王仕华、车冰玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告赔偿店面装修经济损失422326元，2、请求判令二被告退还入住订金、装修保证金等共计10000元，3、请求判令二被告赔偿原告自2020年1月1日至2020年8月22日止可得利益100000元。四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月，二被告与原告协商入驻商场经营等事项，原告于2019年8月末向二被告缴纳5000元订金，原告于2019年8月27日接到二被告通知进驻商场进行装修，并于同日缴纳5000元装修保证金，二被告表示红星美凯龙商场将于同年9月9日正式营业。2019年12月末，原告店面装修完成，二被告表示因招商等因素，商场未能如期开业，具体开业时间等待通知。直至2020年8月22日，原告接到二被告通知前去办理订金、保证金退费手续，并表示美凯龙公司将撤出，不再进行开业经营。故此行为已经构成根本违约，原告向二被告主张赔偿请求，二被告拒绝赔偿，特诉至法院，请求依法裁决。被告北方公司辩称：不同意原告的诉讼请求，原告诉讼请求没有事实和法律依据。被告北方公司与原告之间不存在租赁合同关系，原告提供进驻红星美凯商场所签订的“订金协议”系与被告美凯龙公司签订，被告北方公司未参与该协议的签订，也不是该合同的一方当事人，故根据合同相对性的原则，该合同对被告北方公司没有任何约束力，故原告向被告北方公司主张租赁合同关系的权利没有法律依据，请求法院依法驳回原告对被告北方公司的诉讼请求。被告美凯龙公司辩称：一、原告要求被告美凯龙公司赔偿店面装修经济损失无事实及法律依据。（一）原告要求被告美凯龙公司赔偿店面装修经济损失无合同及事实依据。原告主张被告美凯龙公司违约，但《订金协议》没有约定被告美凯龙公司需为原告装修支付任何费用和补偿，原告要求被告美凯龙公司承担装修损失无合同依据。《订金协议》中，被告美凯龙公司仅为管理方，不是出租方，不是案涉商场建筑的产权人，被告美凯龙公司的装修添附在商场的展位也不属于被告美凯龙公司所有，原告要求被告美凯龙公司赔偿装修损失无事实依据。（二）原告要求被告美凯龙公司赔偿店面装修经济损失无法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第九条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”根据上述法律规定，对已形成附合的装饰装修物，向承租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的主体是出租人，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。被告美凯龙公司不是法定的赔偿主体，而且对于未形成附合的装饰装修物也不应当进行赔偿。所以，原告要求被告美凯龙公司赔偿装修损失无法律依据。二、《司法鉴定书》的鉴定内容包含未形成附合的装饰装修物，应当从原告的装修损失中剔除。《司法鉴定书》（光华所发鉴字[2020]049号）鉴定意见为“玉玲珑”门店装修工程造价为422,326元。其中，《司法鉴定书》第13页序号5成品套装木门安装、序号6成品套装木门安装、序号7全玻自由门、序号23博古架；第14页序号33嵌入式木壁柜、序号42定制木衣柜、序号50定制木衣柜；第15页序号54定制木衣柜、55榻榻米、56书桌书架、序号60定制木柜烤漆、序号61定制木衣柜烤漆、序号74定制木柜；第20页序号8至13；第21页第一行及序号14至23。以上是未形成符合的装饰装修物，原告可以拆卸拿走，不属于原告的装修损失。三、原告要求被告美凯龙公司赔偿预期可得利息100,000元无事实及法律依据。首先，原告提供其在其他地点的销售额不能证明如商场正常经营，原告在商场内可以取得同样的销售额。因为商场刚开业运营，需要有运营周期，商场的客流量、品牌宣传认可度、商场地点均与销售额有关，所以原告在其他地点的销售额不能证明在开业商场内也能取得类似的销售额。做生意与投资一样，是存在风险，不能保证必然盈利，存在亏损的风险，所以原告要求被告美凯龙公司支付可得利益损失无事实及法律依据。其次，发票不能证明原告的可得利益。利润是需要用成产经营成果即收入与成本费用相抵扣后的差额，净利润还要减去相关税费。发票仅能证明原告售卖商品的金额，但是商品的成本价格、员工工资、房屋或场地的租金及水电费用均是成本，需要扣除。原告所举的发票仅能证明其销售额，但是销售额与利润、净利润是不同的概念。综上，原告的诉求无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年8月20日，原告与被告美凯龙公司签订《红星美凯龙家居商场订金协议》，具体内容为：“出租方：大连北方置业有限公司管理方：上海红星美凯龙品牌管理有限公司大连庄河分公司承租方：钰翎珑依照《中华人民共和共合同法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自由、公平和诚实信用原则，就出租方拟将大连庄河商场展位租赁给承租方，并由红星美凯龙商场运营提供商业服务事宜，经协商一致，订立本订金协议。一、拟出租给承租方的展位位于A8032-A8036（以下简称“展位”）。该展位计租面积为401.13平方米（以最终签订的展位租赁合同为准）。租金单价为2元/平方米/月。二、承租方承租该展位仅限用于经营定制类商品，品牌及系列为钰翎珑。三、各方协商一致确认，承租方应于本协议签订当日向红星美凯龙支付订金人民币5000元（大写伍仟元整）。四、如承租方未能在本协议签订当日向红星美凯龙全额支付第三条约定的订金，则承租方应当在本协议签订后3日内补齐；3日内未补齐的，出租方或红星美凯龙有权单方解除本协议，已收订金不予退还。五、各方应于红星美凯龙书面通知七日内签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称“租赁合同”），租赁合同生效后，订金自动转为该合同项下的质量保证金，如有剩余则转为承租方应付的其他款项。六、因承租方原因导致各方未能在第五条约定的时间前达成正式租赁合同的，红星美凯龙已收订金不予归还。七、因出租方原因或第三方原因等非承租方原因导致各方未能在第五条约定的时间前达成正式租赁合同的，红星美凯龙应当将已收取的订金返还承租方。八、承租方在接到红星美凯龙进场通知后七日内至红星美凯龙招商部门办理相关手续。办理时须携带法人身份证复印件、营业执照正本及复印件、税务登记证、组织代码、自检报告、授权书、进口产品报关单、绿色环保证明等相关资料、九、因承租方原因导致各方未能在第八条约定的时间内办理相关手续，则视为自行放弃所承租展位，出租方或红星美凯龙有权终止本协议，已收订金不予归还。十、承租方须按红星美凯龙指定时间与商场进行同步装修，并在红星美凯龙规定的时间内结束装修，以确保按时营业。承租方进场装修前三天，须将装修图纸送交红星美凯龙审核并通过后方可施工，具体装修事项双方另行约定。十一、如承租方在接到红星美凯龙通知后七日内仍未进场装修，则视为承租方自行放弃所承租展位，出租方或红星美凯龙有权终止本协议，已收订金不予归还。十二、本协议履行过程中产生的任何争议，各方协商解决，协商不成的，由展位所在地人民法院管辖。十三、本协议经三方法定代表人（负责人）或者授权代表签字并加盖公章后生效，一式叁份，三方各执壹份，均具有同等法律效力。”上述协议落款处被告美凯龙公司在管理方处加盖公章，原告陈福伟在承租方处签字画押。协议签订后，原告向被告美凯龙公司支付了协议约定的订金5000元及装修押金5000元，并对其展位进行了装修。后红星美凯龙家居商场因招商商户的招商率不够而未能开业。原告与被告未能按上述协议约定签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》。庭审中，被告北方公司述称案涉红星美凯龙家居商场所在地的产权系大连北宇置业有限公司，被告北方公司系大连北宇置业有限公司为了经营而设立。被告美凯龙公司述称其与被告北方公司没有直接的合同关系，与红星美凯龙家居集团股份有限公司签订委托经营管理合同的是大连北方置业有限公司，该经营管理合同约定由大连北宇置业有限公司区的地块并建造商场，由红星美凯龙集团设立被告美凯龙公司进行委托管理。诉讼中，原告申请对案涉承租展位的消防、水电改造费用、装饰装修费用及户外两块广告牌费用进行鉴定，经本院委托后，大连光华工程作价咨询事务所有限公司出具光华所发鉴字[2020]049号司法鉴定意见书，鉴定意见为：庄河市红星美凯龙商场“钰翎珑”门店装修工程造价为422326元。被告针对该鉴定意见提出申请要求鉴定机构确认鉴定事项中是否包含未形成附合的装饰装修物以及可移动、可拆卸的装饰装修物。大连光华工程作价咨询事务所有限公司出具答复意见：原鉴定意见未包含未形成附合的装饰装修物以及可移动、可拆卸的装饰装修物。本院所确认的上述事实，有《红星美凯龙家居商场订金协议》、收据、光华所发鉴字[2020]049号司法鉴定意见书及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：原告与被告美凯龙公司签订的《红星美凯龙家居商场订金协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不违反公序良俗原则及诚实信用原则，应为有效。该合同的性质为预约合同，双方应按照约定全面履行相应的义务。原、被告因被告美凯龙公司的原因未签订正式的租赁合同，原告基于对双方能够签订租赁合同的信赖对展位进行了装修，其装修损失被告美凯龙公司应承担赔偿责任，故对原告要求被告美凯龙公司赔偿展位装修经济损失的诉讼请求，本院予以支持。被告美凯龙公司与原告未签订租赁合同，原告交纳的订金及装修押金，被告美凯龙公司应当退还，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告美凯龙公司承担可得利益损失100000元的诉讼请求，本院认为，《红星美凯龙家居商场订金协议》属于简单预约合同。简单预约合同的赔偿范围应当以信赖利益为限，而原告主张的可得利益损失系本约合同（即双方未签订的租赁合同）的履行利益，超出了信赖利益损失的范围，且原告提供的证据并不足以证明履行利益损失的具体数额，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告北方公司承担责任，被告北方公司并未在《红星美凯龙家居商场订金协议》出租方处加盖公章，原告也未提供证据证明其与被告北方公司存在预约合同关系或其它合同关系，故其该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告美凯龙公司辩称对原告未形成附合的装饰装修物不应当进行赔偿的答辩意见，被告美凯龙公司并无证据证明案涉展位的装饰装修物中存在未形成附合的装饰装修物，且鉴定机构已作出答复认为其原鉴定结论中未包含未形成附合的装饰装修物及可移动可拆卸的装饰装修物，故对该答辩意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法典》四百六十五条、四百九十五条、第五百条、第五百零九条、和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司大连庄河分公司于本判决发生法律效力十日内给付原告陈福伟经济损失422326元；二、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司大连庄河分公司于本判决发生法律效力十日内退还原告陈福伟订金5000元、装修押金5000元；三、驳回原告陈福伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4562元，鉴定费5000元，由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司大连庄河分公司负担8893元，原告陈福伟负担669元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  刘轶华二〇二一年三月二十二日书记员  李 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。第五百条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。