安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终693号 上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽润宜家商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区恒盛皇家花园商业A-商-二楼115。 法定代表人：陶文涛，总经理。 诉讼委托代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。 诉讼委托代理人：孙伟杰，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵萍，女，1979年9月28日生，汉族，住安徽省肥西县。 诉讼委托代理人：胡俊国，安徽润领律师事务所律师。 上诉人安徽润宜家商业运营管理有限公司（以下简称润宜家公司）因与被上诉人赵萍房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初4546号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 润宜家公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判支持润宜家公司一审诉讼请求，驳回赵萍一审反诉请求；2、本案的一审、二审、反诉诉讼费，均由赵萍承担。事实和理由：1、一审法院认为赵萍从事培训教育，新冠××疫情构成不可抗力，赵萍提出解除合同，润宜家公司应当同意，属事实认定错误，适用法律错误。双方合同约定的履行期限是6年，疫情影响仅3个月，并未导致合同目的不能实现，赵萍无合同解除权。2、一审法院认为案涉房屋为国有资产类经营用房，未考虑润宜家公司未享受租金减免的事实，直接认定润宜家公司应当为赵萍减免三个月租金错误。3、润宜家公司收取的履约保证金76666元不应当退还。赵萍2020年5月4日提出解除合同，此时各行业均已能够复工，合同能够继续履行，赵萍单方提出解除合同不应得到支持。 赵萍辩称，1、一审法院关于新冠疫情属于不可抗力的认定完全正确，赵萍解除合同的一审案件请求于法有据。2、案涉房屋属于国有资产，根据《合肥市人民政府办公室关于应对新冠××疫情期间扶持民办教育发展的若干意见》第六条规定润宜家公司应当减免三个月房租。3、合同解除后，润宜家公司理应返还赵萍的76666元押金。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律准确，请求二审法律驳回润宜家公司上诉请求，维持原判。 润宜家公司向一审法院起诉请求：1、判令赵萍立即向润宜家公司支付2020年2月1日至2020年11月1日房屋租金人民币362250元、逾期付款违约金为22701元（按照月利率2%暂计至2020年7月18日，以后款清息止，清单附后）；2、判令赵萍支付润宜家公司聘请律师代理费15000元；3、本案的全部诉讼费用由赵萍承担。 赵萍向一审法院提出反诉请求：1、判令解除赵萍与润宜家公司之间的《房屋租赁合同》，解除时间为2020年5月5日正式解除；2、判令润宜家公司退还赵萍交付的租房押金76666元；3、判令润宜家公司对赵萍2020年2月至2020年5月期间的租金予以免收；4、判令驳回本诉中润宜家公司对赵萍的各项请求；5、本诉反诉的诉讼费用由润宜家公司承担。 一审法院认定事实：2018年11月，润宜家公司与赵萍签订《房屋租赁合同》一份，约定润宜家公司将位于合肥市肥西县润宜家商场柏堰店商场三楼3Ｆ-12、13、14＃铺租赁给赵萍经营文化艺术培训项目，合同期限为自2018年11月16日起至2024年1月31日止，2020年2月1日至2021年1月31日期间房屋租金为40250元／月。租赁实行先付后用原则，租金为每三个月支付一次；赵萍应当在前一期租赁费用期满前，提前15日到润宜家公司处缴纳下一期的商铺租赁费用。合同签订后，润宜家公司履行交付房屋义务。赵萍房租交至2020年1月底。因为新冠××疫情，赵萍于2020年5月4日就解除合同事宜告知润宜家公司高雅洁经理，要求解除双方的房屋租赁合同，但润宜家公司没有同意。 一审法院认为，双方之间签订了《房屋租赁合同》，双方本应按照合同约定履行各自的权利与义务。因今年遭遇新冠××疫情，属于法律上的不可抗力，赵萍从事的是民办教育，受此影响赵萍向润宜家公司提出解除合同，应予准许。具体解除时间为赵萍向润宜家公司发出通知之日即2020年5月4日。根据合肥市政府的规定，本案诉争的房屋系国有性质，应该减免三个月的房租，结合本案，润宜家公司应减免赵萍2020年2月1日至2020年5月1日的房租。赵萍按照此规定，已经结清了所欠的房租。因不可抗力，双方解除合同，赵萍交付的76666元押金润宜家公司应予返还。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、润宜家公司与赵萍2018年11月16日签订的《房屋承租合同》于2020年5月5日解除；二、润宜家公司于判决生效后十五日内返还赵萍押金76666元；三、驳回润宜家公司诉讼请求。本案本诉案件受理费7299元，减半收取3649.50元，反诉案件受理费1716元，减半收取858元，由润宜家公司负担。 二审期间，当事人未提交新证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明：案涉《房屋租赁合同》第五条约定，2020年2月1日至2021年1月31日，案涉房屋租金标准为483000元/年，合40250元/月。 本院认为，关于租金减免问题。2020年1月起发生的新冠疫情，各级政府为应对疫情采取的相应管控措施，客观上确对赵萍经营的培训学校产生了影响，故赵萍诉请减免此期间房租支付义务于法有据，应予采纳，一审结合案件实际情况，从平衡双方当事人利益的角度出发，酌定减免租金三个月并无不当，本院予以维持。 关于案涉合同是否应当解除问题。润宜家公司与赵萍签订的《房屋租赁合同》约定租赁期间为2018年11月16日至2024年1月31日，新冠疫情的影响未导致案涉租赁合同目的无法实现，赵萍关于减免房租支付义务的请求已予支持，故赵萍在合同履行期间2020年5月4日提出解除合同并无合同及法律依据，润宜家公司诉请赵萍支付租金，本院予以认定。因赵萍于诉讼前搬离案涉房屋，房屋租赁合同的标的不适于强制履行，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方都不利，故对赵萍诉请解除合同的诉讼请求，本院予以支持。结合本案实际，赵萍应当向润宜家公司支付2020年5月1日至赵萍收到起诉书副本时即2020年8月12日期间租金135508元（40250元/月×3个月＋40250元/月÷30天×11天），扣除赵萍缴纳的76666元履约保证金，赵萍尚须支付润宜家公司房屋租金58842元（135508元－76666元）。 关于润宜家公司主张的律师费和违约金问题。如上所诉，本院虽对赵萍诉请解除合同的请求予以支持，但不影响赵萍应承担的违约责任，本院酌定自合同解除之日即2020年8月13日起以58842元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金至款清之日止。 综上，安徽润宜家商业运营管理有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初4546号民事判决； 二、安徽润宜家商业运营管理有限公司与赵萍2018年11月16日签订的《房屋承租合同》于2020年8月12日解除; 三、赵萍于本判决生效之日起十日内支付安徽润宜家商业运营管理有限公司房屋租金58842元及逾期支付房屋租金违约金（违约金以58842元为基数，自2020年8月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金至款清之日止）； 四、赵萍于本判决生效之日起十日内支付安徽润宜家商业运营管理有限公司律师代理费用15000元； 五、驳回安徽润宜家商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 六、驳回赵萍的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7299元，减半收取3649.50元，由安徽润宜家商业运营管理有限公司负担2975.5元，由赵萍负担674元，反诉案件受理费1716元，减半收取858元，由赵萍负担。二审案件受理费7299元，由安徽润宜家商业运营管理有限公司负担5951元，由赵萍负担1348元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二一年三月十七日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。