广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初3851号原告：佛山市××××用品有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：杨金菊，广东名品律师事务所律师。被告：黄志存，男，1975年8月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：曾志刚，广东巨能律师事务所律师。原告佛山市××××用品有限公司与被告黄志存租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，于同年3月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨金菊与被告的委托诉讼代理人曾志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告押金73783.8元，并支付利息（利息以73783.8元为基数，自2019年7月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2019年8月20日起至被告返还全部款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，暂计至2021年1月12日为16761.52元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月15日，原告与被告及案外人徐永龄签订《租赁合同》一份，约定：甲方(被告)将坐落于太平南工业园太兴路第x号厂房/铺位/住房，有偿租予乙方(原告)使用，每月租金共88000元整。租金每三年按原额的10%递增一次，甲方只凭收据收租金，如乙方要求开具发票，则税费由乙方负责。租赁期限为6年，即由2013年4月1日至2019年6月30日止。乙方须于证书移交厂房交纳两个月租金176000元作为押金。同时缴纳第一个月的租金88000元整，此租金为不含税价，如乙方开租赁发票，需要另行交纳租赁税费。乙方退租后，本合同范围内的一切建筑物、水电设施无偿归还甲方所有，乙方不准人为损坏，如有人损坏，乙方要负责修复或赔偿。其他属于乙方的经营物资、生产设备在期满后3天内全部清走，逾期由甲方作无用物品处理。乙方搬离厂房结清水电费后15天内甲方无息退回乙方押金。逾期甲方需按5‰/天向乙方支付利息损失。涉案《租赁合同》期满后，因涉案物业原房东出租给案外人佛山市森的装饰材料有限公司，原告从佛山市森的装饰材料有限公司承租涉案物业，原告至今仍在涉案物业内经营。原告要求被告将扣除最后一个月的租金及水电费后将押金退还原告，但被告至今未予退还，最后一个月的租金等费用共计为102216.2元，被告应退还原告的押金金额为73783.8元。综上，原告为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼，望法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、租赁合同期满至今，原告并没有搬离涉案租赁厂房，没有将其租赁厂房及使用的相关物品交还给被告，被告有权依照《民法典》第557条第（二）项关于债务相互抵销的规定，将其剩余73783.8元押金抵作其因未交还厂房的物品及装修补偿费。涉案物业是由被告于2007年从案外人陈信良、陈信镇承租过来的，租赁期限为2007年至2019年6月30日。当时被告承租过来的厂房是全新毛坯厂房，需要由承租人投入巨资进行装修、安装水电等。于是被告与陈信良、陈信镇签订《租赁合同》时约定，租赁合同届满后，被告作为承租人若不续租，可拆走被告投入的水电装修等物品，或可配合被告从下一手承租人中收取顶手费（即相关物品及装修补偿费）。租赁合同签订后，被告投入了70万元进行装修并购置相关物品，具体包括：电力电线设备购买和安装（包括照明电线和90千瓦380伏动力电线、开关插座照明灯等价值约20万元）、700多平方米的星铁瓦雨棚（价值10多万）、大门电动门（价值约2万元）、办公家具、空调、热水器、铝合金门窗、防盗网、绿化带多棵大榕树、办公楼宿舍饭堂瓷砖、墙漆、天花吊顶、窗帘、卫生间的水龙头、水管、马桶等装修材料装修费。2013年3月15日，被告将涉案物业整体转租给原告，双方签订了《租赁合同》，合同第六条第1、2款，确认租赁厂房的水电设施、装修均是由甲方（被告）装好，并约定租赁期满后，乙方（原告）必须将水电设施、电动伸缩门、厂房完好无损交还给甲方。在合同第七条违约责任的约款中，被告还告知原告，被告在投入在租赁厂房的水电、装修等费用为70万元。为保证被告的投资利益，该条款中还约定，乙方不得就该厂房与原房东直接发生租赁关系，否则乙方除双倍赔偿甲方押金外，另外支付甲方70万元的水电、装修等费用。第八条还约定了乙方退租后，本合同范围内的水电设施等无偿归还给甲方。并约定乙方搬离厂房结清水电费后15天内甲方无息退回乙方押金。2019年5月，被告与承租人（租赁合同签订人）徐永龄到太平南工业园告处商谈租赁合同期满后的善后事宜。被告提出，若原告继续租赁该厂房，与房东直接签订租赁合同的，应当向被告支付10多万元的顶手费（即物品及装修补偿费）。若搬走不租的，被告承诺在原告搬走并将厂房及相关物品交还给被告后，被告再将剩余押金退回给原告，被告当时并没有答应也没有拒绝。几天后，原告法定代表人张某1回复称，租赁合同期满后会搬走。于是，被告便打算在原告交还厂房及物品后，处理掉其交回的可变价或折价物品后，再将剩余押金退回给原告。之后很长一段时间，原告均没有告知被告其什么时候搬走交回租赁厂房及相关物品。2020年1月份，原告法定代表人张某1来到被告办公室，声称坚持要搬走，并要求退回押金。被告因其没有交还厂房及相关物品，并不同意退回给押金。同时，被告提出，由于原告并没有交还厂房及相关物品，原告有权以其押金抵偿被告的物品及装修补偿费。二、由于原告就涉案物业与原房东直接发生租赁关系，已构成违约，根据合同约定，原告应当支付双倍押金并赔偿70万元装修费用给被告。故原告无权要求被告退回剩余押金。2019年6月30日租赁合同期满后至今，原告并没有搬走涉案物业，而是直接与原房东发生租赁关系。根据《租赁合同》第七条约定，原告已构成违约，应当按照该条约定承担违约责任。由于原告绕过被告直接与原房东发生租赁关系，导致被告投入的装修及物品不能得到补偿，给被告造成重大损失。根据第七条约定的违约责任，原告根本无权向被告请求退回押金。三、原告请求被告退回押金的条件并未成就，其退回押金的诉请不应支持。根据《租赁合同》第六条第2款、第八条约定，原告要求被告退回押金的前提条件是原告搬离涉案物业，并将厂房及相关物品交还给被告。但涉案租赁合同期满后，原告至今仍使用涉案物业，并未交还给被告。由此可见，原告请求退回押金的条件并未成就，其主张不应支持，否则对被告相当不公。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告提交的收据为原件，本院对其真实性予以确认；原告提交的微信聊天记录，提交了原始载体予以核对，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年3月15日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）、案外人徐永龄（丙方，担保方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于太平南工业园太兴路第x号的物业（以下简称涉案物业）出租给乙方使用；厂房占地面积约为8090平方米，写字楼面积约800平方米，厂面积约5000平方米，食堂、宿舍面积约800平方米，空地面积约1890平方米；每月租金共88000元，租金每三年按原额的10%递增一次；租赁期6年，即由2013年4月1日至2019年6月30日止；乙方须于正式移交厂房时交纳两个月租金176000元作为押金；租赁期内，水电设施、大门、电动门、卷闸门、厂房等如发生故障或损坏，需要维修的均由乙方自行维修，与甲方无关，租赁期满，乙方必须把水电设施、电动卷闸、厂房等完好无损地交还给甲方，厂房内的已安装的雨棚、水电设施、办公设施等甲方留给乙方使用的，由双方开具确认物品清单，乙方须维护好这些设施；租期内双方均不得违约，若甲方违约，甲方应赔偿等额押金予乙方，若乙方违约，乙方赔偿等额押金给予甲方；乙方不得就该厂房与原房东直接发生租赁关系，否则乙方除双倍赔偿甲方押金外，另外支付甲方70万元的水电、装修等费用，乙方发生违约产生赔偿先由乙方支付赔偿，乙方不能赔偿的由丙方支付赔偿；乙方退租后，本合同范围内的一切建筑物、水电设施无偿归甲方所有，乙方不准认为损坏，如有认为损坏，乙方要负责修复或赔偿，其他属于乙方的经营物资、生产设备在期满后3天内全部清走，逾期由甲方作无用物品处理，乙方搬离厂房结清水电费后15天内甲方无息退回乙方押金，逾期甲方需按5‰/天向乙方支付利息损失等。2013年4月1日，被告出具《收据》，确认收到徐永龄先生交来的涉案物业押金176000元。2020年，徐永龄出具《证明》，载明：徐永龄曾于2013年4月1日以转账方式代原告支付租赁合同押金176000元给被告，该款为其代付款项，押金退还由原告收取，其不就该笔款项主张任何权利。2021年2月8日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述案外人徐永龄系原告原法定代表人；原、被告均确认未曾见过涉案物业的规划报建资料；被告向案外人陈信良、陈信镇承租涉案物业（全新毛坯），租赁期限从2007年至2019年6月30日，后因被告与陈信良、陈信镇就租赁期限届满后的租金未能达成一致，故未续签租赁合同，亦未与原告续签租赁合同。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。当事人均未能提交涉案物业办理规划报建及竣工验收手续的资料，故原、被告于2013年3月15日签订的《租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，原告主张其支付的押金176000元抵扣最后一个月的租赁费用102216.2元，被告应返还剩余押金73783.8元合法合理，本院依法予以支持。原、被告之间的租赁合同经本院认定无效，被告才具有返还义务，故本院酌情确定被告支付以73783.8元为本金从起诉之日即2021年2月8日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，原告请求利息超出本院核定部分，不予支持。被告主张原告与原房东发生租赁关系，及原告未向其返还水电设施、电动卷闸、厂房等，故押金抵偿被告的物品及装修补偿费，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄志存应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金73783.8元及支付以该款项为本金从2021年2月8日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告佛山市××××用品有限公司；二、驳回原告佛山市××××用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1047.42元、财产保全费937.93元，合共1985.35元（原告已预交），由原告负担427.35元，被告负担1558元。被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费1558元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二一年三月十九日书记员  何双燕