山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁08民终1088号上诉人（原审被告）：葛祥国，男，1966年2月2日生，汉族，干部，住汶上县。被上诉人（原审原告）：赵财立，男，1986年2月15日生，汉族，个体，住汶上县。委托诉讼代理人：王艳华（系赵财立配偶），女，个体。委托诉讼代理人：韩秉乾，汶上海川法律服务所法律工作者。上诉人葛祥国因与被上诉人赵财立房屋租赁合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2020）鲁0830民初4496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛祥国上诉请求：撤销原审判决，依法改判，或者重新审理；改判所收定金不予退还并赔偿上诉人经济损失18,000元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担；判令赵财立消除对葛祥国恶劣影响，恢复名誉，向上诉人及所在单位书面赔礼道歉。事实与理由：1、葛祥国与赵财立及其妻王艳华于2019年12月29日通过电话协议租房合同一份，租期一年，交房时间为2020年1月6日，年租金为70,000元，交定金10,000元，另交转让费3,000元(此款是赵财立及其妻王艳华去看房时与原承租人林某商定)，并于2020年1月6日交房时办理书面合同。被上诉人不履行合同，不办理接房手续，并承诺于2020年2月12日办理交接。葛祥国在2020年2月10日、11日两次通知赵财立按承诺12日办理交接。到了2月12日上诉人又三次电话催促其到现场办理交接，被上诉人中午11时还未起床，直到中午12点多才极不情愿到达现场。到现场查看房屋后，以疫情为借口拒交房租，并向110报警，假称葛祥国在疫情期间强买强卖。110警察到场后只做了记录，认为是合同纠纷，未做处理。赵财立及其妻王艳华及其随同人员开车离开了现场。2020年2月13日赵财立通过电话提出此房不租了，要求无条件退还10,000元定金，无果后威胁上诉人是想公了还是私了，并扬言恐吓。2020年3月31日赵财立之妻王艳华向上诉人打电话扬言锁门，并在租赁的房门上贴上了白色告示称此房有经济纠纷，阻止上诉人向外租赁房屋，造成上诉人经济损失20,000余元。2、租赁合同全程都是通过电话商定，被上诉人委托代理人在毫无根据的情况下对电话录音提出异议，按照谁主张谁举证的原则，如果有异议被上诉人应申请司法鉴定，拿出证据和理由，而被上诉人却不申请鉴定，葛祥国当庭要求司法鉴定。庭审后据上诉人了解，司法鉴定应由提出异议的人申请，如果不申请鉴定，可以推断证据确实可靠。电话录音未经司法鉴定，法庭就对电话录音不予采信，没有法律依据。3、葛祥国根据赵财立及其妻王艳华的口头协议与原承租人林某变更了租赁合同并分两次缴纳了8,000元，此费用是依据被上诉人与原承租人的协商代缴的转让费。并向法庭提交了微信转账记录，此行为是上诉人为6号交房履行合同义务，与本案具有密切关联性，不可分割，没有葛祥国与赵财立的合同约定，上诉人就不会与原承租人林某变更合同，向原承租人林某缴纳转让费。法庭认定转账证明与木案无关联性，与事实不符。4、葛祥国于2019年12月29日收到被上诉人缴纳定金10,000元，已经在电话商定，且被上诉人在2020年2月13日索要的也是定金，并质问上诉人怎么把定金写成租房费了，葛祥国说收的就是定金（有电话录音）。上诉人所书写收据注明是租房费是因按照协议应交10,000元加3,000元转让费，而被上诉人只交10,000元。租房费是在整个租赁过程中发生的各项支出，包括：租金、利息、手续费、维修费、保险费、担保费和补偿费等综合性支出，被上诉人所出收据10,000元含有定金和支付给原承租人转让费的综合费用。被上诉人并没有缴纳租金，年租金是70,000元，不可能是10,000元。按照交易习惯，预定房屋租赁合同首先要缴纳定金，待交房时缴纳房租，这是常识，也有录音为证，法庭判决混淆了费用和租金概念。5、口头协议中交房时间、租金电话录音中约定明确，任何交易没有不协议、不定合同就交定金的。判决认定口头协议不明确、存有争议，不符合事实，且被上诉人请求返还租金而不是租房费，判决结果确是返还租房费，费用和租金两者不是同一概念，包含内容不同。6、被上诉人于2020年1月6日违反约定，无故拒接房屋，又单方承诺于2020年2月12日接房，又再次违背承诺，毫无诚信可言。7、上诉人收到原审开庭传票后，曾两次携带反诉状到法院，都因疫情关系隔离办公区，没有送达。法院安检处都有登记，电话也有联系记录，上诉人无奈只好在开庭时把反诉状直接上交到法庭，要求合并审理，法庭未审理，被告知另行起诉，法院立案庭却回复此案正在审理，可合并审理。庭审后上诉人又专门向法庭送交了并案审理申请书。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理；《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。判决：被告主张原告违约行为给其损失应当赔偿，可另行主张权利，不符合法律要求，违背了《最高人民法院关于人民法院立案工作的暂行规定》第一条，遵循便利人民群众诉讼，便利人民法院审判的原则等司法为民、高效便利的有关规定。赵财立辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院在查明事实后依法驳回上诉人的上诉请求。赵财立向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告间的租赁合同；2、依法判令被告返还租金10,000元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定：2019年12月底，原、被告达成口头协议，约定原告租赁被告位于汶上县永续小区北门西侧门面房，租赁期限一年。2019年12月29日，原告支付被告租赁费10,000元，被告向原告出具收据。收据载明：今收到赵财立房租（租房费）壹万元。原告支付租赁费后，未使用租赁房屋。后原告要求被告解除合同、退还房屋租赁费，被告以原告支付的10,000元为租赁房屋定金为由拒绝退还，双方发生纠纷。一审法院认为：原、被告达成的房屋租赁口头协议约定租赁期限一年，但双方对于房屋租赁费的具体数额、交付时间及租赁房屋交付时间约定不明确，存在争议。原告明确表示不履行房屋租赁口头协议，被告将涉案房屋租赁他人，双方的行为表明双方同意解除房屋租赁口头协议，故原告请求解除房屋租赁合同，本院予以支持。被告主张原告支付的10,000元是定金，应当提供证据，被告没有证据证明其主张，应当承担举证不能的法律后果。原告主张支付的10,000元是租赁费，被告应当返还，证据充分，本院予以支持。被告主张因原告违约行为给其造成经济损失应当赔偿，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告赵财立与被告葛祥国达成的房屋租赁合同；二、被告葛祥国于本判决生效之日起10日内返还原告赵财立租赁费10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告葛祥国负担。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为：1、上诉人葛祥国是否应返还被上诉人赵财立所主张的租赁费；2、被上诉人是否应赔偿上诉人所主张的损失。关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”上诉人主张双方租赁期限为1年，但并未按照上述法律规定签订书面合同，根据上述法律规定双方租赁合同应为不定期租赁，任何一方均有权随时终止履行合同。从上诉人一、二审期间所提供的录音内容看，双方一直因为房门和牌子是否应由前一承租人拆走问题进行协商，并最终未能达成一致意见，被上诉人据此主张不再租赁涉案房屋并非恶意违约。因涉案房屋租赁合同并未实际履行，被上诉人主张返还已经交付上诉人的租赁费用，一审法院予以支持并无不当。上诉人主张被上诉人交纳的1万元系定金，因被上诉人拒不接受房屋，构成违约，其不应返还。根据上述分析，双方不再履行租赁合同系因双方就房门和牌子是否应由前一房屋承租人拆走不能达成一致意见导致，并非被上诉人恶意违约；且上诉人给被上诉人出具的收据注明其收取的系“房租（租房费）”，而非定金，即使是定金，因不能认定系被上诉人恶意违约，该费用亦应返还。因此，本院对上诉人的该主张不予支持。就上诉人所主张的为履行本案双方租赁合同而支付给前一承租人的转让费，根据上诉人提供的录音显示，被上诉人在与上诉人协商房门是否应由前一承租人拆走时已经明确告知上诉人到前一承租人房租到期其再租赁，因此上诉人主张应由被上诉人予以赔偿，本院不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，就上诉人所主张的被上诉人投诉和被上诉人之妻张贴告示，给其造成损失，并主张被上诉人消除影响、恢复名誉、赔礼道歉、赔偿损失问题，系侵权法律关系，与本案并非同一法律关系，上诉人应另行主张权利。上诉人据此主张一审法院不受理其反诉，程序违法，本院不予采信。综上所述，上诉人葛祥国的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人葛祥国负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  吕玉宝审判员  马 斌二〇二一年三月十一日书记员  周平平