湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂03民终816号上诉人（原审被告）：房县荷花园观光生态农业发展有限公司。住所地：湖北省房县军店镇社区。法定代表人：程钰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈向前，十堰市张湾区黄龙镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：湖北省十堰市房县军店镇军店街社区居民委员会。住所地：湖北省房县军店镇军店街社区。法定代表人：鲁启全，系社区居委会主任。委托诉讼代理人：吴小茜，房县民生法律服务所法律工作者。上诉人房县荷花园观光生态农业发展有限公司（以下简称荷花园公司）因与被上诉人房县军店镇军店街社区居民委员会（以下简称军店街居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2020）鄂0325民初1539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，听取诉讼代理人意见，认为事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。荷花园公司上诉请求：撤销原判，改判继续履行合同，或者由军店街居委会赔偿我公司果树损失及修建附属设施（包括晒场、员工宿舍、车库）的损失。事实与理由：1.军店街居委会未按约定交付土地。合同签订至今，军店街居委会仍未按约定将载明四至边界的附图交付我公司。且合同虽约定交付的土地为475亩，但其中的七条作业道就占了18亩之多，军店街居委会还将已经发包给我公司的3.5亩土地又转包给邓子发。可见，系军店街居委会违约在先。2.我公司改变土地性质已经受到行政处罚，公司负责人也受到刑事处罚，因此，该事由不应当成为合同解除的事由。3.我公司已经全部结清2019年5月以前的承包费，2019年5月以后的费用也只欠几万元，没有一审判决的那么多。4.我公司在承包期内种植的果树目前尚未挂果，我公司在前述土地内修建还有包括晒场、员工宿舍、车库等附属设施，如果解除合同，军店街居委会应当赔偿果树及附属设施的损失。军店街居委会辩称：1.荷花园公司擅自改变土地性质，长期拖欠租金，其行为已构成根本违约，合同应当解除。2.荷花园公司应付租金1448750元，实际仅付810400元，扣除已征用土地租金11658元，尚欠626692元，该公司关于2019年5月前的租金已经付清的陈述没有事实依据。3.荷花园公司的相关损失系其违约行为造成，即便有损失也应由其自行承担。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。军店街居委会向一审法院起诉请求：1.解除当事人双方于2015年5月6日签订的《土地流转合同》；2.判令荷花园公司返还合同项下的所有土地，并支付拖欠的租金628350元及资金占用期间的利息，其中：拖欠2017年5月6日至2018年5月5日期间租金44600元，拖欠2018年5月6日至2019年5月5日租金280200元、拖欠2019年5月6日至2020年5月5日租金280200元、拖欠2020年5月5日至2020年6月5日合同解除有一个月租金23350元，资金占用期间利息从2020年6月11日起按照本金628350元，按照年利率6%计算至债务实际清偿之日止。3.判令荷花园公司于30日内拆除非法占用1.24亩土地上新建的建筑物和构筑物，恢复土地耕种条件；恢复2.2亩的场院硬化土地耕种条件；恢复7.95亩修建道路土地耕种条件；恢复4.61亩水沟土地耕种条件；恢复16.66亩挖砂土地耕种条件（以上合计32.66亩）。一审法院认定事实：2015年5月6日，军店街居委会与荷花园公司签订《土地流转合同》，主要内容为：乙方（荷花园公司）租用甲方（军店街居委会）土地475亩用以发展观光农业；未经甲方同意，乙方不得改变土地性质，不得建设永久性建筑物，临时固定物按审批程序办理，禁止改变现有地形地貌、翻土取沙；租赁经营期限暂定13年，自2015年5月6日至2028年5月6日；租金每五年确定一个标准，第一个五年租金为每亩600元/年，五年后在每亩600元的基础上，参照大米市场最低价为2月/斤，以大米市场价的涨跌幅度为参照比，经双方协商确定下一个五年的租金标准；租金支付方式：每年2月底前一次性支付当年租金（475亩×600元/亩/年）；待合同期满或解除时，双方若不续签协议，乙方必须在一个月内负责恢复土地原貌，并将土地交付甲方。在合同履行期间，任何一方违反本合同的规定，视为违约；乙方若不能按照本合同约定的时间标准足额支付租金，影响甲方给农户兑现租金而引起民怨，甲方在乙方违约30天后，视为乙方自动放弃本合同，农户即日起收回乙方所租用土地的使用权，损失由乙方自负。另查明：1.2017年3月12日由原房县国土资源局作出〔2017〕4号《土地行政处罚决定书》，责令房县道安鹤园生态旅游老年公寓有限公司限期拆除在非法占用前述合同项下2857.99平方米土地上新建的建筑物和构筑物，恢复土地原貌，限期恢复耕种条件，并处罚款502500元。后原房县国土资源局向法院申请强制执行该《土地行政处罚决定书》确定的行政处罚内容。2.荷花园公司法定代表人程钰因在前述合同项下的土地上建设厂房、硬化场地、修建道路、翻土取沙，造成土地大量毁坏，于2020年5月12日被房县人民法院以非法占用家用地罪判处有期徒刑一年六个月，缓刑二年，并处罚金10000元。相关生效刑事判决认定：程钰注册成立荷花园公司后，以公司名义与军店街居委会签订土地流转合同，租用军店街居委会土地475亩用以发展观光农业，2016年1月18日，程钰注册成立房县道安鹤园生态旅游老年公寓有限公司，在未经有批准权的人民政府许可的情况下，非法改变土地用途，造成土地大量毁坏，经勘察，程钰非法占用土地面积为32.66亩（其中：房屋建设面积1.24亩、场院硬化面积2.2亩、修建道路面积7.95亩、修建水沟面积4.61亩、挖沙面16.66亩）。3.2018年9月27日，军店社区卡子湾至何家堰滚水坝中的17.47亩土地因用于修建沿河路路基需要被政府依法征用，其中征用土地中包含占用前述租赁合同项下的土地面积8.04亩。4.2019年2月25日，军店街居委会与程钰签订的《征地协议书》约定：军店街居委会按照每亩33000元的标准征收程钰位于该居委会卡子湾土地用于修建沿河路路基，征地费用58400元（包含：土地面积1亩33000元，枣子树32棵共计22400元，移栽香樟树费用3000元），上述58400元的征地费冲抵荷花园公司拖欠军店街居委会的部分土地租赁费。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同的当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人履行合同应遵循诚信原则，在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。本案中，军店街居委会与荷花园公司签订的《土地流转合同》不违反法律规定，自订立时即具有法律效力。该合同已经就土地租赁面积、租赁期限、租金计算标准以及租金支付方式等事项明确进行约定，故合同当事人均应按照合同约定如期履行合同义务。荷花园公司经多次催要，仍不按时支付租金的行为已经构成合同违约，故军店街居委会据此主张解除双方签订的《土地流转合同》的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定，即：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，故该诉讼请求，予以支持。合同解除后，荷花园公司依法应当将《土地流转合同》范围内、面积为466.96亩（475亩租赁面积-8.04亩征用土地面积）的土地依法、全部交还给军店街居委会。关于土地租金，军店街居委会主张荷花园公司按照合同约定支付自2015年5月6日至2020年6月5日这期间拖欠的土地租金的诉讼请求，属于合法合理的请求，予以支持。荷花园公司在租赁期间应支付土地租金共计1448750元，具体为：2015年5月6日至2016年5月5日期间租赁475亩土地的租金计285000元，2016年5月6日至2017年5月5日期间租赁475亩土地的租金285000元，2017年5月6日至2018年5月5日期间租赁475亩土地的租金285000元，2018年5月6日至2019年5月5日期间的租赁475亩土地的租金285000元，2019年5月6日至2020年5月5日期间的土地租金285000元，2020年5月6日至2020年6月5日期间的租金23750元。根据查明事实，扣减荷花园公司及其法定代表人程钰已付的810400元（具体为：2015年7月11日由程钰通过转账方式向喻秀菊账户支付的150000元：2016年11月11日和2017年1月25日分别由程钰通过房县农商行军店支行向房县军店镇农村集体三资监管账户汇款方式支付200000元和70000元；2018年2月12日由程钰通过房县黄龙市政建设有限公司账户向房县军店镇农村集体三资监管中心汇款方式支付租金282000元；2019年2月3日由程钰支付租金50000元；2019年2月25日以征地补偿款抵扣的58400元），荷花园公司尚欠租金638350元。因房县军店镇人民政府为修建军店社区卡子湾至何家堰滚水坝而占用案涉租赁的土地8.04亩，军店街居委会认可并同意扣减已征用的8.04亩土地自2018年1月至2020年5月这29个月的租金11658元（600元/亩/年÷12个月×29个月×8.04亩），故荷花园公司最终应向军店街居委会支付拖欠的土地租金为626692元，关于军店街居委会主张从起诉之日起即2020年6月11日起，按照年利率6%的标准支付资金占有期间利息的请求，不违反法律规定，结合双方签订的《土地流转合同》的约定事项以及实际现状，基于公平、诚信原则，酌情支持该诉讼请求。军店街居委会关于判令荷花园公司30日内拆除非法建筑物和构筑物、恢复土地耕种条件的诉讼请求，依照《中华人民共和国土地管理法》第七十五条规定，应当由县级以上人民政府自然资源主管部门、农业农村主管部门依法处理。实际上原房县国土资源局制作的《土地行政处罚决定书》，已经对上述违法行为进行了行政处罚并责令其限期拆除违建建筑物、构筑物、限期恢复被破坏基本农田的耕种条件。故无需在本案中另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十九条，《中华人民共和国土地管理法》第七十五条之规定，判决：一、解除房县军店镇军店社区居民委员会与房县荷花园观光生态农业发展有限公司于2015年5月6日签订的《土地流转合同》。房县荷花园观光生态农业发展有限公司自本判决生效之日起三十日内将《土地流转合同》范围内466.96亩的土地交还给房县军店镇军店街社区居民委员会。二、房县荷花园观光生态农业发展有限公司自本判决生效之日起十日内向房县军店镇军店社区居民委员会支付拖欠的租金626692元，并自2020年6月11日起，以土地租金626692元为基数、按照年利率6%的标准支付资金占用期间的利息，利息付至全部偿清土地租金之日为止。三、驳回房县军店镇军店社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11266元，由房县荷花园观光生态农业发展有限公司负担。本院二审期间，军店街居委会未向本院提交新证据。荷花园公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.营业执照复印件。证明荷花园公司已注销，于2018年变更为湖北房县千里绿老年公寓有限公司。2.湖北省固定资产投资项目备案证，证明荷花园公司因修建固定资产投资大。3.收据一张，证明军店街居委会将案涉土地发包给荷花园公司后，又将其中的3.5亩土地经邓子发租赁给永泰公司种菜，荷花园公司因拒绝永泰公司耕种而向永泰公司赔款18000元。4.房县人民法院的结案通知书，证明行政机关对房县道安鹤园生态旅游老年公寓有限公司的行政处罚已经执行完毕，法院对程钰判处的罚金也已执行完毕，不应再作为解除合同的理由。5.丁源清出具的证明及军店政府的说明，证明荷花园公司没有违规挖沙修路。6.扶贫产业申报表，证明荷花园公司属规范经营。本院组织当事人进行了质证。军店街居委会质证认为，营业执照不能证明公司已经注销；固定资产投资项目备案证载明的单位是湖北房县千里绿老年公寓有限公司，不是荷花园公司，该证据与本案无关；荷花园公司出具的收据不能证明军店街居委会将租赁给荷花园公司的土地又租给了第三人；结案通知书证明了荷花园公司翻土取沙的违法行为存在，构成根本性违约；丁源清及军店政府的说明以及扶贫产业申报表，与本案无关。对上述有争议的证据，本院认为，营业执照不能证明荷花园公司已被注销；固定资产投资项目备案证、扶贫产业申报表载明的项目主体均为湖北房县千里绿老年公寓有限公司，与荷花园公司不是同一主体；永泰公司出具的收据不能反映该公司向程钰收款的原因；丁源清及军店政府的说明只是证明程钰在2016年发生特大水灾期间受政府安排参与抢险救灾；房县法院制作的两份通知书，只能证明程钰及其注册的公司因违法犯罪行为受到的刑事、行政处罚已经执行完毕，与解除合同的条件无关。因此，上述证据与本案的处理不具有关联性，本院均不予认定。本院经审理查明，对一审判决认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同……”本案中，荷花园公司在租赁的土地上建设厂房、硬化场地、修建道路、翻土取沙，造成土地大量毁坏，军店街居委会作为出租人依法享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，荷花园公司与军店街居委会在《土地流转合同》中约定，若荷花园公司不能按照合同约定的时间及标准足额支付租金，影响军店街居委会给农户兑现租金而引起民怨的，视为乙方自动放弃本合同。现根据查明的事实，荷花园公司拖欠租金，合同约定的解除条件也已成就。一审法院据此判决解除案涉《土地流转合同》并无不当。《中华人民共和国民法总则》第一百八十七条规定：“民事主体因同一行为应当承担民事责任、行政责任和刑事责任的，承担行政责任或者刑事责任不影响承担民事责任……”荷花园公司关于因擅自改变土地用途的行为已经受到行政、刑事处罚，不应当再作为解除合同事由的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任……”本案中，荷花园公司主张其租金已经付清，但却未能提交证据证明，应当自行承担举证不能的法律后果。对于荷花园公司所称军店街居委会没有按照约定交付相关四至边界的图纸，未按约定履行交付土地义务的上诉意见，本院认为，军店街居委会虽未向荷花园公司提交图纸，但合同对出租土地范围的约定是明确的，即第一作业道至第七作业道之间，从荷花园公司上诉状中关于七条作业道的占地面积应予扣除的表述可以看出，军店街居委会已经按照约定交付了合同范围内的土地，是否交付图纸不影响合同的履行，荷花园公司的该上诉理由不能成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉……”本案二审期间，荷花园公司要求军店街居委会赔偿因解除合同所造成的损失，因其在一审中未提出该项请求，经二审调解双方未能达成协议，故本院对此不予审理。综上所述，荷花园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10083.5元，由房县荷花园观光生态农业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖玉玲审判员  汪 粼审判员  陈 虎二〇二一年三月三十日书记员  冷玉香