杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初18343号 原告：中国石化集团资产经营管理有限公司浙江石油分公司，统一社会信用代码913300006605513340，住所地杭州市河坊街54号。 法定代表人：岑利祥。 委托诉讼代理人：叶晓英，浙江京衡律师事务所律师 委托诉讼代理人：赵燕，浙江京衡律师事务所律师 被告：杭州唛伢糖文化创意有限公司，统一社会信用代码91330109311358384K，住所地杭州市萧山区城厢街道新世纪广场Ａ座四楼。 法定代表人：向志勇。 委托诉讼代理人：李晓旭，女，公司股东。 被告：陈芸，女，1967年11月25日出生，汉族，住杭州市上城区。 原告中国石化集团资产经营管理有限公司浙江石油分公司（以下简称“中石化浙江石油分公司”）诉被告杭州唛伢糖文化创意有限公司（以下简称“唛伢糖公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案受理后，依法由审判员孙立军适用简易程序进行审理。审理过程中，本院依法追加陈芸为本案第三人。后本院经中石化浙江石油分公司的申请追加陈芸为本案被告，并于2021年2月22日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中石化浙江石油分公司向本院提出诉讼请求：1.唛伢糖公司将萧山区城厢街道新世纪广场B座4层房屋恢复原状并返还中石化浙江石油分公司；2.唛伢糖公司支付中石化浙江石油分公司房屋占用费365917.81元及后续房屋占用费；3.唛伢糖公司支付中石化浙江石油分公司律师代理费损失75000元；4.陈芸对上述1、2项诉讼请求承担共同责任。事实与理由：唛伢糖公司向中石化浙江石油分公司租赁萧山区城厢街道新世纪广场B座4层房屋（以下简称“案涉房屋”），双方签订编号为66055133-19-FW1003-0005的《房屋租赁合同（新世纪四层）》（以下简称“《房屋租赁合同》”），租赁期间自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租金为530000元。2019年12月31日租赁期届满后，中石化浙江石油分公司多次要求唛伢糖公司返还房屋，并对占用房屋费用进行计算，但唛伢糖公司拒绝返还。根据陈芸与向志勇达成的民事调解书，约定涉案房屋返还以及占用费支付由陈芸负责，且陈芸于2020年12月6日向中石化浙江石油分公司出具通知函，表明自愿与唛伢糖公司承担债务。故起诉来院，望判如所请。 唛伢糖公司辩称：一、中石化浙江石油分公司主张的房屋占用费、后续占用费及恢复原状有关费用最终应由陈芸承担。1.陈芸为唛伢糖公司原实际经营人及股东，2019年5月4日与向志勇签订《KTV装修及设施设备转让合同》及《房屋租赁合同》。陈芸未经过中石化浙江石油分公司同意将案涉房屋转租于向志勇，并承诺案涉房屋可承租至2024年5月9日止，承诺场地经营可至少五年。中石化浙江石油分公司于2019年6月发函陈芸，明确租期到期后不再续租，故陈芸与向志勇间存在争议。2.陈芸与向志勇间的争议经本院调解，达成（2020）浙0109民初10188号调解书。双方约定，向志勇将KTV经营场地退还给陈芸；欠房东的租赁、占用、腾空费由陈芸负责处理（承担），房东处押金也归陈芸享有。陈芸为相关租赁、占用的费用的责任承担主体。3.调解书约定腾空事务由陈芸负责，陈芸于2020年11月2日接收案涉房屋，其未及时腾空案涉房屋，占用案涉房屋的责任应由其承担。 二、即使（2020）浙0109民初10188号调解书中明确占用、腾空费用由陈芸承担，并不能免除被告唛伢糖公司的所有责任，但也构成并存的债务承担（债务加入），陈芸应就本案债务与唛伢糖公司承担连带清偿责任。（2020）浙0109民初10188号调解书中陈芸处理（承担）案涉场地的租赁、占用、腾空费用的承诺，属于债务承担的承诺。唛伢糖公司已口头通知中石化浙江石油分公司上述事宜，并在本案中将蕴含陈芸债务承担意思表示的调解书向原中石化浙江石油分公司出具。 三、中石化浙江石油分公司与唛伢糖公司在《房屋租赁合同》中并无承担律师费的相关约定，中石化浙江石油分公司要求唛伢糖公司承担律师代理费的诉讼请求于法无据。 陈芸辩称：陈芸已于2019年5月13日将其持有的唛伢糖公司股权转让给向志勇，唛伢糖公司法定代表人已变更为向志勇。陈芸已将与向志勇的纠纷诉讼事宜告知了中石化浙江石油分公司，中石化浙江石油分公司回复只会向唛伢糖公司主张权利。2020年7月23日，中石化浙江石油分公司发函向志勇，要求唛伢糖公司在8月15日前返还房屋。向志勇与陈芸达成的民事调解书与本案无关，陈芸并非本案适格被告。因唛伢糖公司现有相关行政处罚未处理，经营期间的水电、物业费用未结清，故无法变更法定代表人，调解书未履行完毕。调解书也明确案涉场地的租赁、占用、腾退等由陈**处理，并非由陈芸承担。 中石化浙江石油分公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》一份，欲证明唛伢糖公司向中石化浙江石油分公司租赁案涉房屋，租赁期间已于2019年12月31日届满的事实；2.《房屋所有权证书》一份，欲证明中石化浙江石油分公司为案涉房屋所有权人的事实；3.《函》及全球邮政快递面单各一份，欲证明中石化浙江石油分公司多次要求唛伢糖公司返还房屋无果后，又于2020年7月23日再次发函唛伢糖公司要求返还房屋的事实；4.《委托代理合同》一份，欲证明中石化浙江石油分公司支出律师代理费75000元的事实；5.《（2020）浙0109民初10188号民事调解书》复印件、《通知函》复印件各一份，欲证明陈芸应与唛伢糖公司共同承担房屋恢复原状、腾退及占有使用费支付义务的事实。上述证据经庭审质证，唛伢糖公司、陈芸对证据无异议。本院审查后认为，上述证据是客观、真实的，且与本案事实有关联，故对上述证据的证明效力予以确认。 唛伢糖公司、陈芸未提供证据材料。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：中石化浙江石油分公司为案涉房屋的所有权人。唛伢糖公司向中石化浙江石油分公司租赁案涉房屋，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期间为2019年1月1日至2019年12月31日，租金为530000元。合同履行过程中，中石化浙江石油分公司发函唛伢糖公司，告知租赁期限届满后不再续租。合同到期后，唛伢糖公司未腾退并返还案涉房屋。2020年7月23日，中石化浙江石油分公司发函唛伢糖公司，告知请于2020年8月15日前返还房屋。 2020年12月6日，陈芸向中石化浙江石油分公司发送《通知函》，告知案涉房屋已于2020年12月5日腾空，请中石化浙江石油分公司于2020年12月20日前接收该场地等。中石化浙江石油分公司于2020年12月6日收到该《通知函》。2021年1月6日，陈芸经中石化浙江石油分公司员工通知，至案涉房屋与中石化浙江石油分公司进行案涉房屋交接。因中石化浙江石油分公司对案涉房屋与相邻房屋隔墙缺失有异议，要求唛伢糖公司恢复原状，双方未完成房屋交接。 另查明：2019年7月11日，唛伢糖公司法定代表人经工商登记变更为向志勇，股东许玉龙变更为李晓旭。（2020）浙0109民初10188号原告（反诉被告）向志勇诉被告（反诉原告）陈芸合同纠纷一案，在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、解除向志勇与陈芸于2019年5月4日签订的《KTV装修及设施设备转让合同》及于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同》；二、向志勇于2020年11月5日前将案涉KTV经营场地退还给陈芸；三、陈芸协助向志勇于2020年11月20日前将杭州唛伢糖创意有限公司的全部股份变更至陈芸及陈芸指定人名下（互不支付转让代价）；四、如因经营而尚欠案涉KTV经营场地房东的租赁费、占用费、腾空费由陈芸负责处理，案涉KTV经营场地房东处的押金也归陈芸享有；五、案涉KTV经营场地（不包括网吧部分）自2019年5月13日至实际返还日前发生的水电、物业费及租赁以外的其他债务由向志勇承担；六、向志勇与陈芸就上述《KTV装修及设施设备转让合同》、《房屋租赁合同》没有其他争议。 再查明：唛伢糖公司于2003年起向中石化浙江石油分公司租赁案涉房屋，租赁期限为一年，合同采用一年一签方式。 本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。现中石化浙江石油分公司与唛伢糖公司、陈芸就2019年订立并履行的《房屋租赁合同》发生争议，故应当适用当时的法律。 《房屋租赁合同》系中石化浙江石油分公司与唛伢糖公司的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，成立并合法有效，双方应当根据合同约定全面履行义务。合同履行过程中，中石化浙江石油分公司发函唛伢糖公司，告知租赁期限届满后不再续租。故应当认定《房屋租赁合同》因履行期限届满而终止，唛伢糖公司应当腾退并返还中石化浙江石油分公司案涉房屋。 关于案涉房屋腾退时间的认定，中石化浙江石油分公司主张认为唛伢糖公司至今尚未腾退，陈芸主张唛伢糖公司已于2020年12月20日腾退案涉房屋。审理查明，中石化浙江石油分公司经陈芸函告后未于2020年12月20日前接收案涉房屋，后双方于2021年1月6日中石化浙江石油分公司组织的房屋交接过程中，因中石化浙江石油分公司对案涉房屋与相邻房屋隔墙缺失有异议，双方未完成房屋返还交接。故恢复隔墙是否系唛伢糖公司返还案涉房屋时应履行的恢复原状义务为本案争议焦点之一。就上述争议焦点，本院审理后认为，首先，唛伢糖公司自2003年起承租案涉房屋，现中石化浙江石油分公司对案涉房屋与相邻房屋隔墙缺失有异议，应当由中石化浙江石油分公司对2003年期间交付房屋的现状事实进行举证。现中石化浙江石油分公司未能提供相应证据对2003年期间交付房屋的现状事实进行举证，应当承担举证不能的不利后果。其次，案涉《房屋租赁合同》租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，故2019年1月1日前的相应房屋租赁合同均已履行完毕。退一步讲，即使唛伢糖公司在之前的房屋租赁合同履行过程中，变更房屋结构，拆除隔墙，但案涉《房屋租赁合同》未对房屋恢复原状的要求进行具体约定，可以认定中石化浙江石油分公司在之前的房屋租赁合同履行过程中已认可唛伢糖公司对房屋结构进行变更，并在合同终止时未要求唛伢糖公司恢复隔墙。综合以上分析，本院认定中石化浙江石油分公司于2021年1月6日就案涉房屋返还提出的隔墙缺失异议不成立，且其在收到陈芸的交接通知后未提出变更交接时间要求，亦未按期前去办理交接，应当承担相应的不利后果。故本院认定唛伢糖公司已于2020年12月20日腾退并返还中石化浙江石油分公司案涉房屋。中石化浙江石油分公司要求唛伢糖公司将案涉房屋恢复原状并返还的诉讼请求本院不予支持。 案涉《房屋租赁合同》已于2019年12月31日终止，唛伢糖公司应当按期返还中石化浙江石油分公司案涉房屋，唛伢糖公司于2020年12月20日腾退并返还中石化浙江石油分公司案涉房屋，应当支付中石化浙江石油分公司2020年1月1日至同年12月20日期间的房屋占有使用费514071.04元（530000元/年÷366天×355天）。 关于陈芸是否加入唛伢糖公司欠付中石化浙江石油分公司债务的认定。中石化浙江石油分公司、唛伢糖公司均主张陈芸在（2020）浙0109民初10188号民事调解书中作出了债务加入的意思表示；陈芸认为其在（2020）浙0109民初10188号民事调解协议中仅作出负责处理KTV经营场地房东的租赁费、占用费、腾空费事宜的意思表示，未作出债务加入的意思表示。审理查明，（2020）浙0109民初10188号民事调解书第四条约定“如因经营而尚欠案涉KTV经营场地房东的租赁费、占用费、腾空费由陈芸负责处理，案涉KTV经营场地房东处的押金也归陈芸享有”，故上述约定是否构成债务加入的意思表示是本案争议焦点之二。就上述争议焦点，本院审理后认为，首先，债务加入或承担应当有明确的承担或加入债务的意思表示，调解协议约定的语句为“尚欠案涉KTV经营场地房东的租赁费、占用费、腾空费由陈芸负责处理”。“处理”一词，从文意来看，表达的是安排事物，解决问题，不存在明确承担债务的意思表示。另，同一调解主文中，就KTV经营场地房东处的押金，双方约定“归陈芸享有”；同一调解书第五条约定“KTV经营场地（不包括网吧部分）自2019年5月13日至实际返还日前发生的水电、物业费及租赁以外的其他债务由向志勇承担”。从词义分析，“处理”与“承担”非同义词，且同一调解书中就不同约定分别采用“处理”、“享有”、“承担”等词确定权利义务，故从文义解释来看，应当认定陈芸在（2020）浙0109民初10188号民事调解书第四条约定中未作出债务加入的意思表示。其次，从陈芸与向志勇达成（2020）浙0109民初10188号民事调解书的目的来看，系完成对唛伢糖公司的股权变更，财产、场地控制变更及变更前后的债务清理。故双方约定了解除《KTV装修及设施设备转让合同》、《房屋租赁合同》，向志勇将KTV经营场地退还给陈芸，陈芸协助向志勇将唛伢糖公司的全部股份变更至陈芸及陈芸指定人名下。而就股权变更前后的债务清理，因向志勇转让唛伢糖公司股权，退还KTV经营场地后与陈芸及唛伢糖公司再无纠纷，故双方约定KTV经营场地（不包括网吧部分）在向志勇经营期间即2019年5月13日至实际返还日前发生的水电、物业费及租赁以外的其他债务由向志勇承担。就欠付KTV经营场地房东的租赁费、占用费、腾空费，因《房屋租赁合同》系唛伢糖公司与中石化浙江石油分公司订立，唛伢糖公司的民事主体资格仍存续，且股权变更并不改变唛伢糖公司仍是对外承担公司债务的民事责任主体的事实，在向志勇按约将唛伢糖公司股权变更至陈芸及陈芸指定人名下后，陈芸事实上将成为唛伢糖公司的实际控制人，故约定“如因经营而尚欠案涉KTV经营场地房东的租赁费、占用费、腾空费由陈芸负责处理”，陈芸应当不存在承担或者加入唛伢糖公司债务的意思表示。故从目的解释来看，应当认定陈芸在（2020）浙0109民初10188号民事调解书第四条约定中未作出债务加入的意思表示。综合以上文义解释、目的解释分析，本院认定陈芸在（2020）浙0109民初10188号民事调解书第四条约定中未作出债务加入的意思表示。 关于中石化浙江石油分公司要求唛伢糖公司支付律师代理费损失75000元的诉请，本院审理后认为，中石化浙江石油分公司虽然提供了《委托代理合同》，但未提供相应代理费已支付的付款凭证或税务凭证，且双方在《房屋租赁合同》中未对律师代理费损失承担进行约定，故对中石化浙江石油分公司的该项诉讼请求本院不予支持。 综上，中石化浙江石油分公司诉讼请求中的合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、杭州唛伢糖文化创意有限公司在本判决生效后十日内支付中国石化集团资产经营管理有限公司浙江石油分公司2020年1月1日至同年12月20日期间的房屋占有使用费514071.04元； 二、驳回中国石化集团资产经营管理有限公司浙江石油分公司的其余诉讼请求。 如杭州唛伢糖文化创意有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9690元，减半收取4845元，由中国石化集团资产经营管理有限公司浙江石油分公司负担375元，由杭州唛伢糖文化创意有限公司负担4470元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 孙立军 二〇二一年三月八日 法官助理 董向勇 书 记 员 董向勇