舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0903民初302号 原告：王海刚，男，1971年7月20日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：刘勇平、倪永达，浙江乾勇律师事务所律师。 被告：舟山景顺房地产开发有限公司，住所地：舟山市普陀区东港街道海印路821号海天大厦1405室。 法定代表人：吴方辉，总经理。 委托诉讼代理人：梁汪伦。 委托诉讼代理人：朱墨，上海市锦天城律师事务所律师。 原告王海刚为与被告舟山景顺房地产开发有限公司（以下简称景顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员缪忠海适用简易程序，于2021年2月20日公开开庭进行了审理，原告王海刚及其委托诉讼代理人倪永达,被告景顺公司委托诉讼代理人朱墨到庭参加诉讼。期间，根据原告王海刚的申请，本院依法就相关事项委托有关部门进行了司法鉴定。本案现已审理终结。 王海刚向本院提出诉讼请求：一、判令景顺公司赔偿王海刚房屋修复费226747.75元（具体修复费用待司法鉴定后调整）；二、判令景顺公司按上述第一项修复费用数额赔偿王海刚房屋装饰、设备不达标的违约金；三、判令景顺公司赔偿王海刚逾期交房违约金54467.95元（计算方式：自2019年7月1日起计算至2020年6月24日交房日止，1517213元＊0.1%／日＊359日）；四、判令景顺公司赔偿王海刚修复期间房屋空置损失10500元（按3500元／月标准计算3个月，待鉴定修复期后再作调整）；五、判令景顺公司向王海刚交付“御府7幢1304室”房屋的装修设计图、室内空气污染物检测报告、套内使用面积检测报告、公摊面积说明报告各一份。事实与理由：2016年12月31日，王海刚与景顺公司签订《浙江省商品房买卖合同》，王海刚以1517213元向景顺公司购买位于舟山市普陀区××街道××幢××室房屋，依据合同约定，出卖人即景顺公司应当在2019年6月30日前交房；出卖人逾期交房，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交房之日止按买受人即王海刚已付购房款万分之一每日支付违约金；出卖人交付的商品房应当符合约定装饰、设备标准，达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，向买受人支付装饰、设备等额差价的违约金。2017年，王海刚付清全部购房款。2019年8月，景顺公司通知王海刚交房，在交房验收及之后发现：1.阳台未作防水，打入阳台的雨水渗漏到下层阳台底部；2.地暖管爆裂，水管渗漏，全屋地面泡水，造成地板发黑发霉腐烂。距地面500㎜范围的墙面泛碱、起皮并脱落，用手一摸成粉状，腻子几乎没有粘结度及附着力；3.卫生间、外墙面（特别是窗面四周部位）渗水；4.电线安装不规范，部分未穿管保护，电线短接过多，部分连墙线接头未使用接线盒；5.卫生间部分墙装金属件（如淋浴器、水龙头、毛巾架、金属管道等）无等电位联结保护，存在漏电触电风险；6.大门两侧严重锈蚀，内门门框腐烂；7.顶棚涂料脱落等。上述房屋质量问题，景顺公司至今未整改或整改未到位。2020年6月24日，王海刚办妥房屋交付手续，并对房屋质量修复费用等向景顺公司主张权利，其中王海刚对地暖、地面防水、地砖、地板、墙面乳胶漆、水电、入户防盗门、木门修复费用进行估算，需要修复费用226747.75元。 景顺公司辩称：一、案涉房屋已于2019年8月6日交付于王海刚，在王海刚起诉、申请司法鉴定前，案涉房屋已经处于王海刚的控制之下10个月25天，在这长达将近11个月的时间内，案涉房屋状态是否发生变化景顺公司完全不得而知且是完全不能控制的，从《司法鉴定报告》及《工程造价咨询报告书》的内容来看，反映的仅为房屋现状，且鉴定结论提及案涉房屋存在维修痕迹，可见王海刚在不同意景顺公司维修的情况下自行对房屋状态进行了改变，上述《报告》及《报告书》并不能反映景顺公司向王海刚交付房屋时房屋的原始状态；二、房屋不存在质量问题无须修复，即使存在质量问题，王海刚也未按合同约定在合理期限内向景顺公司提出异议，亦未将房屋装修状况进行公证、封存、申请鉴定，应当视为王海刚放弃此项权利；三、王海刚无法证明案涉房屋交付时存在质量问题，主张违约金于法无据，且主张修复费用同时又主张违约金，属于重复主张且远远超过王海刚的损失，不应得到法院的支持；四、房屋空置是王海刚个人原因所致，不应由景顺公司承担责任，即使房屋交付时存在质量问题，也未达到无法居住使用的严重程度，无需空置。王海刚拒绝景顺公司修复又自行修复，因王海刚拖延修复而导致的扩大部分的损失不应由景顺公司承担。 本院经审理后认定事实如下：2016年12月31日，王海刚与景顺公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定王海刚（买受人）向景顺公司（出卖人）购买位于舟山市普陀区××街道××街××号××幢××室房屋，建筑面积126.49㎡，总价1517213元，合同第九条交付期限及条件约定：出卖人应当在2019年6月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人。合同第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价并承担违约责任如下：向买受人支付装饰、设备等额差价的违约金。合同第十八条保修责任约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。合同附件八补充协议内容第十条约定：双方同意本合同第十四条变更如下：出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，买受人在交房日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在60日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；买受人不得以出卖人交付的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。合同签订后，王海刚按约向景顺公司付清购房款1517213元。2019年8月5日，景顺公司向王海刚发出舟山御府交房通知书，通知王海刚于2019年8月7日办理收房手续，但王海刚以案涉房屋尤其是装饰、设备多处不符合约定为由拒绝接收房屋。2020年6月24日，双方办理了案涉房屋交付手续，景顺公司向王海刚支付2019年7月1日至8月5日期间逾期交房违约金5310.20元。后因双方就案涉房屋的质量及修复问题一直存在争议且无法协商解决，王海刚遂向本院提起本案诉讼，同时向本院提出鉴定申请，要求对案涉房屋内的地暖、地板、地砖、墙砖、墙面乳胶漆、水电、防水等质量问题进行鉴定，如果存在质量问题，则对修复范围、修复方案、修复工期、修复费用进行鉴定。 审理中，本院根据王海刚的申请，于2020年7月委托浙江众城检测技术有限公司就案涉房屋下列事项进行鉴定：一、案涉房屋内的地暖、地板、地砖、墙砖及墙顶（包括基层批灰）、水电、防水等的质量问题；二、如果存在质量问题，则随之产生的修复范围、修复方案、修复工期。该公司于2020年9月25日出具（2020）司鉴第11号《舟山市普陀区××街道××幢××室装修质量司法鉴定报告》，意见为：1.南北两阳台均未按设计要求设置防水层，不符合设计要求；2.现场鉴定时未发现北面窗台四周、南面飘窗渗水现象；3.部分室内窗户无3Ｃ标志，不符合《住宅工程分户质量检验技术规程》ＤＢ33／Ｔ1140-2017要求；部分窗扇无防脱落装置，不符合《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》ＤＢ33／Ｔ1132-2017要求；4.客厅南墙、西墙涂饰墙面施工质量不满足《住宅工程分户质量检验技术规程》ＤＢ33／Ｔ1140-2017要求；5.现场未发现天花板涂料脱落现象，未发现存在掉顶（天花板粉刷层脱落）现象；6.部分木地板颜色存在发黑现象、踢脚线出墙厚度不一致，施工质量不符合《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》ＤＢ33／Ｔ1132-2017要求；7.1）部分加热管通过射钉穿过防潮层固定在地面上施工质量不符合《辐射供暖供冷技术规程》ＪＧＪ142-2012要求。2）地板二次集、分水器接头及金属捆扎片存在锈蚀现象，影响产品使用耐久性；8.北面卫生间、西面卫生间和厨房吊顶内布线安装施工质量不符合《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》ＤＢ33／Ｔ1132-2017要求；9.卫生间等电位联结施工质量不符合《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》ＤＢ33／Ｔ1132-2017要求；10.南侧阳台顶灯灯具脱落，脱落原因无法追溯；11.入户门内侧门把手配件安装质量不符合《住宅工程分户质量检验技术规程》ＤＢ33／Ｔ1140-2017要求；12.厨房北侧墙体饰面砖粘贴的立面垂直度不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》ＧＢ50210-2018要求；13.1）客厅墙体东南角处阴角方正检测结果、客厅吊顶表面平整度检测结果不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》ＧＢ50210-2018要求。2）客厅东墙存在地板与踢脚线交接缝隙不顺直现象，不符合《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》ＤＢ33／Ｔ1132-2017要求；14.1）厨房部分瓷砖存在空鼓施工质量不符合《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》ＤＢ33／Ｔ1132-2017要求。2）厨房燃气管道与电插座水平净距施工质量不符合《城镇燃气设计规范》ＧＢ50028-2006规范；15.乳胶漆表面局部施工质量不符合《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》ＤＢ33／Ｔ1132-2017要求；16.1）南面次卧墙体平整度、吊顶表面平整度、门扇与框间留缝不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》ＧＢ50210-2018要求。2）南面次卧地板表面平整度不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》ＧＢ50209-2010要求；17.1）北面卧室南墙北墙表面平整度、吊顶表面平整度均不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》ＧＢ50210-2018要求；2）木地板面层表面平整度不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》ＧＢ50209-2010要求。3）墙面表面涂料涂饰工程不符合《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》ＤＢ33／Ｔ1132-2017要求。4）混凝土梁表面平整度符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》ＧＢ50210-2018要求；18.1）主卧东西墙阴角方正角、主卧南墙和北墙表面平整度、吊顶表面平整度不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》ＧＢ50210-2018要求。2）主卧地板木面层表面平整度不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》ＧＢ50209-2010要求。3）主卧墙面表面涂料涂饰工程不符合《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》ＤＢ33／Ｔ1132-2017要求。4）主卧东墙表面平整度符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》ＧＢ50210-2018要求。该鉴定报告明确修复建议：以上鉴定结论中，不符合设计及规范的缺陷可通过整改、维修进行解决，以达到符合设计、规范等相关要求。本条修复内容根据现场检测结果建议，仅供委托方参考，具体修复方案及工期等以专业设计、预算为准。1.阳台未做防水部位，重新进行防水施工；2.窗户无3Ｃ标识的玻璃，确认其玻璃品种，如符合规范要求增加3Ｃ标识，如不符合规范要求则应更换玻璃。门窗扇无防脱落装置的需增加防脱落装置；3.墙面涂饰、平整度、阴阳角方正、吊顶表面平整度等，需通过铲除腻子层、粉刷层后，重新粉刷、涂饰整改至符合规范要求；4.木地板颜色发黑需更换，并注意色泽一致等规范要求；5.地暖二次集、分水器接头及金属捆扎片存在锈蚀现象，需进行全面检查并更换处理；6.北面卫生间、西面卫生间和厨房吊顶内布线安装等，需对接线位置、接线包扎方法、线路增加套管固定等方式等进行整改；7.卫生间等电位联结端子箱进行更换，并按照相关规范要求进行布线联结接；8.入户门把手调整、紧固；门扇与框间缝隙调整至符合规范；9.阳台灯具安装固定牢固；10.饰面砖空鼓、饰面砖表面垂直度等部位需进行维修、更换调整处理；11.踢脚线不顺直、出墙厚度不一致，需拆除后重新施工；12.木地板面层表面不平整需重新调整铺设；13、厨房燃气管道与电插座水平净距离过小，可变更电插座位置进行整改；14、修复工期建议为1个月。参考上述修复建议，本院根据王海刚申请，委托舟山建银工程造价审查中心有限公司对相应的修复费用进行鉴定，该公司于2020年12月7日出具《御府7幢1304室商品房销售合同纠纷项目的造价司法鉴定报告书》，鉴定意见：案涉房屋所涉质量问题修复费用为104197元。对于上述鉴定意见，王海刚均未提出异议，景顺公司认为案涉房屋交付时不存在质量问题，故坚持认为无需修复。另需说明的事项：1.2020年11月13日即在舟山建银工程造价审查中心有限公司鉴定人员进场对案涉房屋进行造价鉴定时，本院考虑为避免损失扩大，在王海刚坚持意见认为案涉房屋所存在的质量问题由其自行修复的情况下告知其即日起可自行处理；2.两次鉴定共计鉴定费41000元，其中浙江众城检测技术有限公司35000元，舟山建银工程造价审查中心有限公司6000元，均由王海刚预付。 另查明：1.案涉项目包括本案原告王海刚在内200余名住户于2019年10月以舟山市普陀区住房和城乡建设局为被告、以景顺公司为第三人向本院提起行政诉讼，认为舟山市普陀区住房和城乡建设局在对本案所涉项目工程竣工验收备案过程中，明知商品房存在严重质量问题，购房者对房屋质量提出整改诉求且未得到解决的情况下，不依据法律规定责令景顺公司停止使用，重新组织竣工验收。本院就该案已于2021年1月19日作出（2019）浙0903行初49号一审行政判决：一、确认舟山市普陀区住房和城乡建设局于2019年8月5日对舟山御府建设项目作出的竣工验收备案违法。二、责令舟山市普陀区住房和城乡建设局采取相应的补救措施。该判决其中认为：舟山市普陀区住房和城乡建设局在案涉竣工验收备案过程中未验证文件齐全、未指出建设单位使用虚假文件、未按法律规定责令停止使用、重新组织竣工验收、未查清事实，行政行为主要证据不足、违反法定程序，该备案应当予以撤销，但考虑本案发生争议时涉案房屋已大部分销售且交房，部分业主已经入住的事实，若判决撤销该备案，将会对整个小区及其他业主的权利造成重大影响。王海刚等原告对该行政判决不服已向浙江省舟山市中级人民法院提起上诉，现该案现正在审理中；2.法庭调查终结前，王海刚撤回了第三、五项诉讼请求并变更其他诉讼请求：一、判令景顺公司赔偿王海刚房屋修复费104197元；二、判令景顺公司赔偿王海刚房屋装饰、设备不达标的违约金104197元；三、依据本院（2019）浙0903行初49号一审行政判决，案涉房屋目前仍不具备交付使用条件，判令景顺公司支付王海刚房屋空置损失费78894元（自2019年8月6日起计算至2021年1月7日止以逾期交房违约金标准计算即以房价1517213元的万分之一即151.73元/日标准计算）；3.案涉房产项目“舟山御府项目”推广名为“恒大御景湾”，根据本院查询58同城等舟山当地网站，与涉案房屋同地段、同时期及面积相类似的开发商精装修的整租房屋月租金在2500元/月（含物业费）左右。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。景顺公司与王海刚就案涉房屋所签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按约全面履行自己的义务。浙江众城检测技术有限公司、舟山建银工程造价审查中心有限公司根据本院委托所出具的鉴定意见，程序合法，依据充分，双方当事人对鉴定意见本身也未提出实质性异议，本院予以参照适用。根据浙江众城检测技术有限公司的鉴定意见，景顺公司交付的案涉房屋在工程施工、装饰方面均存在不同程度的质量问题，不符合双方合同约定，景顺公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据舟山建银工程造价审查中心有限公司的鉴定意见，对于上述质量问题进行修复需要的费用为104197元，王海刚据此要求判令景顺公司予以赔偿，理由正当，本院予以支持。关于景顺公司提出的案涉房屋交付时并不存在质量问题的抗辩，本院认为，根据浙江众城检测技术有限公司出具的鉴定意见，案涉房屋在建筑、装饰包括水电安装等方面存在多处不符合规范要求的质量问题且与本院（2019）浙0903行初49号行政判决查明的事实相吻合，且上述大部分质量问题如平整度并不会随着时间推移而发生变化，故本院对于景顺公司的该抗辩意见不予采纳。鉴于案涉房屋存在的质量问题经双方多次处理一直未能得到有效解决，且考虑案涉项目包括王海刚在内的200余名住户已经就相关诉求向本院提起行政诉讼的事实，结合王海刚的意见，本院认为案涉房屋存在的质量问题通过维保修程序解决在目前情形下比较困难，在此情况下直接由景顺公司承担赔偿修复费用的方式比较符合本案实际。关于王海刚提出的判令景顺公司按修复费用数额赔偿王海刚房屋装饰、设备不达标的违约金104197元问题，本院认为，根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价并承担违约责任如下：向买受人支付装饰、设备等额差价的违约金。虽然合同附件八补充协议内容第十条又约定对合同第十四条作出变更，即出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在60日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；买受人不得以出卖人交付的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房。变更后删除了出卖人因达不到约定标准应补偿装饰、设备差价并承担向买受人支付装饰、设备等额差价的违约金的条款，但由于合同包括附件采用景顺公司提供的格式条款，合同附件八第十条所涉删除部分条款明显属于免除自己责任的条款，因景顺公司并未提供证据证明已经按照对方的要求对该条款予以说明，即通常所说的提示、告知义务，故该变更后删除部分条款对买受人即王海刚无效。但是，由于双方在合同中关于“出卖人因达不到约定标准应补偿装饰、设备差价并承担向买受人支付装饰、设备等额差价的违约金”的条款，属于约定不明的条款，本案涉及的房屋质量问题，既有部分装修工程未做到位需要重做的问题（可能仅涉及人工费），也包括部分装饰、设备材料需要更换的问题，上述条款约定的“承担向买受人支付装饰、设备等额差价”到底是装饰、设备材料的差价还是整个装修修缮的价格，意思表示不够明确，故本院综合本案实际情况，对于王海刚就此提出的诉讼请求酌情予以支持20000元。关于房屋空置损失及物业费损失问题，本院认为，根据案涉合同及相关补充协议约定，出卖人交付的商品房的装饰、设备达不到约定标准的，买受人在交房日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并限期解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续，且本院已对出卖人即景顺公司交付的商品房的装饰、设备达不到约定标准的违约责任作出评判，故自景顺公司通知交房之日起至王海刚实际接收案涉房屋之日即2020年6月24日止期间的损失由王海刚自行承担，之后至本案诉讼包括合理的鉴定期间以及修复工期内的房屋空置损失应纳入本案损害赔偿范围，本院结合参照同地段、同时期类似房屋租金标准酌情确定由景顺公司承担案涉房屋空置损失（含物业费）13000元。王海刚要求依据本院（2019）浙0903行初49号一审行政判决，认为案涉房屋目前仍不具备交付使用条件，要求以逾期交房违约金标准计算房屋空置损失费，因缺乏依据，本院不予支持。王海刚撤回本案其他诉讼请求，系对自己诉讼权利的处分，故本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及之规定，判决如下： 一、景顺公司于本判决生效后十日内赔偿王海刚房屋修复费104197元； 二、景顺公司于本判决生效后十日内支付王海刚因房屋装饰、设备不达标的违约金20000元； 三、景顺公司于本判决生效后十日内赔偿王海刚房屋空置（含物业费）损失13000元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5610元，减半收取2805元，由王海刚负担1465元，景顺公司负担1340元；鉴定费41000元（均由王海刚预付），由王海刚负担15000元，景顺公司负担26000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 缪忠海 二〇二一年三月十七日 法官助理 左雯洁 书 记 员 蒋 维 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。