山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终180号上诉人(原审被告):张兴臣，男，1971年5月11日出生，汉族，住枣庄市中区。委托诉讼代理人：郝磊，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷倩倩，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:胡中原，男，1986年8月2日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：曲开泉，山东鼎赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯志然，山东鼎赢律师事务所律师。上诉人张兴臣因与被上诉人胡中原案外人执行异议之诉一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初5756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张兴臣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡中原的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。胡中原与魏庆元之间的《房屋买卖协议》并非真实意思表示，名为买卖实为借贷。1.买卖协议对购房款的支付方式与胡中原起诉主张的不一致，买卖协议约定余款支付方式为胡中原按月偿还魏庆元银行同期同额贷款金额，至2029年贷款方清偿完毕。胡中原在原审庭审结束后提交的2020年11月9日《说明》显示魏庆元关于涉案房屋的贷款并未清偿，尚欠143698.51元。魏庆元个人住房贷款信息属于个人隐私，胡中原无权获取，胡中原提交该《说明》恰恰印证其庭后提交的材料（《说明》，水费、燃气费收据等）系从魏庆元之妻周瑶瑶处取得，并非其原始持有，否则早在执行异议听证和原审庭审时就应提交。2.胡中原在庭后补交的《说明》，水费、燃气费收据等材料并未说明证明目的，在不知胡中原证明目的的情况下，原审判决将其作为认定案件基本事实的依据，是超越审判职权的擅自解读，得出的结论必然错误。退一步讲，在原审庭审之后胡中原自周瑶瑶处取得水费、燃气费等收据并不能证明该费用是由其缴纳，并无扣款凭证予以佐证，不能证明其已经自收据载明之日实际占有涉案房屋。3.22万元的“汇总条”应属虚假。胡中原与魏庆元第一笔50万元明明是通过银行转账，却声称之后每月取出现金交给魏庆元或周瑶瑶，与交易习惯不符。而且胡中原提交的存折显示每月将存款全部取出，取款金额每月不一致，且均没有收到条。偏偏胡中原还提交了一张8000元的收条，不仅与每月取款金额不一致，还说明胡中原与周瑶瑶存在其他债权债务关系。胡中原提交的由周瑶瑶单独出具的22万元“汇总条”其真实性存疑，且金额较大，在既没有转账凭证，也不符合其交易习惯的情况下，原审错误认定其真实性应予纠正。4.即便存在真实的房屋买卖协议，未办理过户登记完全是胡中原自身原因。涉案房屋在2011年4月27日通过登记审批，所有权证号为枣房权证枣字第**。原审判决认定未办理过户的原因是房屋存在抵押贷款，贷款尚未还清，且魏庆元自2015年7月24日被羁押，于2020年7月26日死亡。胡中原在执行异议听证及原审庭审中主张涉案房屋在2012年办证未满5年，不具备过户条件于法无据，并未提及其他阻碍过户的原因。现实中房屋存在抵押贷款并不完全导致房屋无法过户，可以行使涤除权进行过户登记。如果房屋买卖协议真实，胡中原自2012年3月2日签订协议，至2015年7月24日长达3年多的时间，有无数的机会可以办理过户登记，未过户完全是其自身原因造成的。二、原审判决适用法律错误。涉案房屋在被查封前胡中原并未合法占有。1.本案争议的焦点之一并非涉案房屋是否交付，而应是涉案房屋是否在2015年5月27日被查封前已经由胡中原合法占有。张兴臣与魏庆元民间借贷纠纷一案，自2015年5月27日立案查封房屋至今，多次向涉案房屋地址送达法律文书、张贴公告文件、实地评估、入室拍照等，均是魏庆元、周瑶瑶占有居住，无人对房屋权属提出异议。原审判决仅凭胡中原于庭审之后取得的一张2014年2月26日水费收据，就依据胡中原提交的证据符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，认定胡中原在2015年5月27日被查封前已经合法占有涉案房屋，属于适用法律错误。胡中原提交的材料并未达到具有高度可能性的程度，恰恰是结合全案材料及书面意见，张兴臣的主张具有高度可能性，应予支持。2.针对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，《执行异议和复议规定》第二十八条做出了明确规定，必须同时满足四个条件且能够排除执行的，人民法院才能支持。本案中胡中原提交的买卖协议因出卖人魏庆元已经死亡，其真实性已无法核实，但结合交易习惯，应属名为买卖实为借贷；无证据能证明胡中原在2015年5月27日法院查封涉案房屋之前已合法有效占有；无证据证明已支付全部价款，且购房总价款的约定及交付方式存在矛盾之处，进一步说明买卖协议的真实性存疑；未办理过户登记是因胡中原自身原因造成。原审胡中原不仅不满足第二十八条的四个条件，甚至连任何一条都不具备，原审判决依据第二十八条支持胡中原诉请，适用法律错误。补充：一、张兴臣对胡中原在一审中向法院提交的房屋买卖协议的真实性有异议，该房屋买卖协议为本案认定案件事实的重要依据，其真实性与否直接影响本案的审理结果，为使法院查清本案事实，需要启动鉴定程序予以鉴定。张兴臣对房屋买卖协议的真实性提出异议，一审法院没有采纳。张兴臣通过对比房屋买卖合同魏庆元的签名与魏庆元向张兴臣及他人出具的债权凭证的签名字明显不同，明显看出不是同一人书写，由此可以判定房屋买卖协议是事后为规避执行倒签时间而伪造的。同时，通过梳理整个案件的时间脉络推断，涉案房屋是2015年5月查封，距胡中原的申请执行异议的时间已长达五年之久。如果房屋当时已经卖给胡中原，为何迟迟不提出异议，恰恰在进入执行阶段后提出，明显不符合常理，张兴臣认为该协议系近期伪造。因此，需要对协议的形成时间及魏庆元的签名的真伪进行申请鉴定。二、胡中原提交的租赁协议为事后伪造，无法证明其在查封前实际占有。租赁协议的真实性存疑，从两份租赁合同的内容和笔迹来看，两份合同的书写字体和轨迹相同，是在同一时间书写。租赁合同约定的内容不明确，并且收款金额与合同约定的每月租金不相符，约定每月租金为1275元不符合常理，一般房屋租赁费的约定金额应该是整数，张兴臣认为两份租赁协议系胡中原与案外人郑桂园有其他经济来往，通过该经济来往事后补签。并且该租赁协议的签订时间是2019年9月1日和2020年8月23日，均是在查封之后，该租赁合同无法证明胡中原在查封前已经实际占有，该证据仅能证明胡中原与郑桂园之间存在经济往来。故一审法院认定事实错误，胡中原提交实际占有涉案房屋的证据不能相互印证，无法形成完整的证据链。三、涉案房屋未过户系胡中原自身原因导致。在一审中提交的2020年11月9日的说明，涉案房屋尚欠银行贷款143698.51元，可以证明胡中原可以掌握涉案房屋的贷款信息，其自述付清了房屋余款，应对房屋的尚欠贷款有注意义务，房屋未还清贷款的原因过错在胡中原。另外，未满五年仅是过户费高，并非不能过户。魏庆元在监狱服刑有两种途径可以过户，一是授权公证，二是申请不动产部门进监狱办理。综上所述，原判决认定事实错误、适用法律错误，应予纠正。胡中原辩称，1.胡中原在2012年3月2日已与魏庆元、周瑶瑶签订了合法有效的书面买卖合同，当日按照约定将50万元的房款转账给魏庆元，后胡中原也按照约定按月分期支付余下房款，现房款也已还清。故胡中原与魏庆元、周瑶瑶之间系房屋买卖关系，并在张兴臣与魏庆元发生纠纷前已合法占有涉案房产。2.胡中原已经支付完毕该房屋的所有房款。在2012年3月2日，即签订《房屋买卖协议》当日，胡中原就按照约定转账支付了50万元的房款，该笔50万元的房款不仅有魏庆元出具的收条还有银行转账凭证能够证明。后续22万元房款的支付也有出卖人周瑶瑶的收条，且胡中原每次取款的凭证基本上都悉数保存，不仅将该房款交付记录的存折保存完好，还保存了部分取款的回单，最后在支付完全部房款后，还要求出卖人周瑶瑶出具了收条，并要求出卖人承诺在魏庆元出狱后，及时协助胡中原办理房产过户手续。如不是合法购房并支付完毕房款，谁能悉数将房款支付的凭证和收条保存完好至今。因此，一审法院认定事实正确，胡中原已经合法购买该房产并已将全部房款支付完毕。3.胡中原在人民法院查封之前已合法占有该不动产。在魏庆元、周瑶瑶在收到胡中原50万元购房款的第二天，即2012年3月3日，便将该房屋交付给胡中原，同时将房屋的购房合同、购房发票等该房屋的所有材料，交付给了胡中原，该房自此之后一直由胡中原占有、处分。通过胡中原在一审中所提交的有关该房屋买卖合同、物业管理合同、各种证件及水电、物业发票、房屋租赁合等证据均能相印证，该房产在签订协议后就已实际交付给胡中原，否则胡中原也无法取得有关该房产的手续及各项缴费票据。且胡中原所提交的部分缴费票据等也均能证明，在本案房产被查封之前，胡中原就已对本案的房产进行管理和支配。故一审法院认定事实清楚，胡中原在不动产查封之前已经实际合法占有该不动产。4.现该房屋不能过户至胡中原名下，非因胡中原自身原因导致。在2012年3月2日，双方签订的《房屋买卖协议》第四条约定，双方暂商定在2029年周瑶瑶及魏庆元还清银行贷款后办理房屋产权过户手续，双方在合同中已明确约定了房产手续过户的时间。2015年7月24日，魏庆元因涉嫌职务侵占被石家庄市元氏县公安局刑事拘留，后经河北省磁县人民法院于2017年4月21日作出(2017)冀0427刑初3号刑事判决，判处魏庆元有期徒刑八年十个月，后魏庆元不服，提出上诉，河北省邯郸市中级人民法院于2017年7月24日裁定驳回上诉，维持原判。胡中原在支付完毕所有购房款后，也多次要求尽快办理该房产的过户手续，但因魏庆元服刑不能到场办理房产过户手续，魏庆元之妻还在出具的收到条中明确承诺，待魏庆元出狱后即时为其办理房产过户手续，且在胡中原已将房款支付完毕后，出卖人还没有将该房产的抵押贷款完全还清，故该房产至今未办理过户登记非因胡中原原因。补充：1.一审法院认定胡中原与魏庆元、周瑶瑶房屋买卖合同关系成立，合法有效。一审并不是单纯依据双方所签订的书面买卖合同这一证据来认定，而是结合房款的支付、银行转账凭证等房屋买卖交易相关的事实证据来综合认定。张兴臣在一审中并没有对双方签订的书面合同提出异议，也没有要求对合同中魏庆元的签字进行鉴定，因此张兴臣在没有任何初步证据的情况下要求二审法院对双方签订的买卖合同中魏庆元的签字进行鉴定没有法律依据；2.一审法院是通过一系列综合证据来认定租赁合同成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决客观公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡中原向一审法院起诉请求：1.立即停止对位于枣庄市市中区产（枣房房权证枣字第**，有权证号：00××**）的执行程序（包括但不限于查封、评估、拍卖），并立即解除对该房产的查封措施；2.本案诉讼费用由张兴臣承担。一审法院认定事实：张兴臣与魏庆元民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年11月1日作出（2015）市中民初字第1614号民事判决，判决：魏庆元给付张兴臣借款40万元及利息。在诉讼过程中，一审法院于2015年5月27日作出（2015）市中民初字第1614号民事裁定，裁定：查封登记在魏庆元名下的位于枣庄市市中区的房产壹处（证号：00281203），查封期限为三年。之后，一审法院又于2018年3月22日作出（2015）市中民初字第1614号民事裁定，对上述房产进行续封。该判决生效后，一审法院于2019年4月11日立案执行，案号（2019）鲁0402执661号。在执行过程中，一审法院于2019年5月22日向被执行人魏庆元下达了执行通知书、报告财产令，于2020年5月25日委托山东鸿润土地房地产资产评估有限公司对涉案房屋进行评估。2020年6月1日，山东鸿润土地房地产资产评估有限公司对涉案房产出具评估报告，涉案房产总价为859803元，拟准备拍卖。胡中原作为案外人提出书面异议，认为涉案房屋为其所有，请求解除对该房产的查封。一审法院经审查于2020年9月27日作出（2020）鲁0402执异180号执行裁定，裁定：驳回异议人胡中原的异议请求。胡中原不服该执行裁定书，在法定期间内提起本案诉讼。另查明，2009年2月16日，魏庆元与枣庄中安房屋开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，魏庆元从枣庄中安房屋开发有限公司处购买了位于枣庄市市中区产（枣房权房权证枣字第**、××04号）。2009年2月24日，魏庆元（借款人）与中国农业银行股份有限公司枣庄市中支行（贷款人）、枣庄市市中区房屋建设综合开发公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为人民币25万元；借款用途为购住房，借款人购买的房产位于市中区户；借款期限自2009年2月24日至2029年2月23日止；借款人在贷款人处开立结算账户（账号15×××76）；等额本息还款法。办理贷款后，魏庆元、周瑶瑶基本每月25日左右还款，至今尚未还清。2009年2月25日，枣庄中安房屋开发有限公司将涉案房屋交付给魏庆元。2011年4月28日，魏庆元、周瑶瑶办理涉案房屋的登记手续，登记在魏庆元、周瑶瑶的名下（枣房权证房权证枣字第**、×04号）。2012年3月2日，胡中原（乙方）与魏庆元、周瑶瑶（甲方）签订一份《房屋买卖协议》，约定：甲方自愿将坐落在山东枣庄市市中区文汇嘉园小区29号楼东二单元402室，建筑面积116.71平方米，以及29号楼下12号车库转卖给乙方；甲乙双方商定成交价格为住房62万元、车库10万元，合计价格为72万元大写柒拾贰万元整；付款方式买方在2012年3月2日一次性付款50万元，余下房款22万元，按月分期付给甲方（原因：因甲方使用此房屋在中国农业银行枣庄市中分行作抵押贷款25万元，甲方按月还银行贷款，乙方按月还甲方银行同期同额款项，直到2029年甲方还清银行贷款为止）；产权变更因此房屋办证未满五年，房屋有抵押贷款，以及乙方未一次性付清房款，所以房产证暂时不予过户，过户时间经甲乙双方共同商定于2029年2月23日甲方还清银行贷款，届时乙方也还清甲方余下购房款，同时办理房屋产权过户手续，过户费由甲方承担；双方责任甲方保证此房屋除银行抵押25万元，其余无任何纠纷，乙方在2012年3月2日一次性付款50万元，其余22万元按月按时分期付款给甲方，甲乙双方不得以任何理由单方违约。当日，胡中原转账支付给魏庆元购房款50万元，魏庆元给胡中原出具一份收条。2012年11月18日，胡中原又现金支付给周瑶瑶购房款8000元，周瑶瑶给胡中原出具一份收条。之后，胡中原自2013年起至2018年止陆续向周瑶瑶支付购房款，周瑶瑶于2018年8月19日给胡中原出具一份收条，载明“自签订购房合同起截止到2018年8月14日，余下房款22万元（贰拾贰万元整），胡中原已用现金分期分批付清，待魏庆元出狱后，即时与胡中原办理房屋过户手续”。签订上述《房屋买卖协议》后，魏庆元、周瑶瑶将涉案房屋交付给胡中原。再查明，魏庆元因涉嫌犯职务侵占罪，于2015年7月24日被石家庄元氏县公安局刑事拘留，后于2015年8月30日因案件管辖移送磁县公安局并当日释放，于2015年8月31日因涉嫌犯职务侵占罪被磁县公安局刑事拘留，于2015年10月1日被执行逮捕。经河北省磁县人民法院和河北省邯郸市中级人民法院两级法院审理，魏庆元因构成职务侵占罪，被判处有期徒刑八年十个月，并羁押于监狱。2020年7月26日，魏庆元因呼吸心跳骤停死亡。一审法院认为，本案争议焦点问题系胡中原就位于枣庄市市中区产（枣房权证枣房权证枣字第**、04号）是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，胡中原与魏庆元、周瑶瑶于2012年3月2日签订的涉案《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属于合法有效合同。一审法院对涉案房屋的查封时间为2015年5月27日，晚于胡中原与魏庆元、周瑶瑶签订房屋买卖合同的时间，故本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的条件；其次，胡中原已于2018年8月将涉案房屋的购房款全部付清，魏庆元、周瑶瑶于签订涉案《房屋买卖协议》后将涉案房屋交付给胡中原，胡中原合法占有使用涉案房屋。故本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二、三项的条件；最后，涉案房屋至今未办理房屋产权证书的原因在于涉案房屋办理抵押贷款，贷款尚未还清，且魏庆元自2015年7月24日之后一直羁押，并于2020年7月26日死亡，因此涉案房屋未办理过户登记并非胡中原自身原因造成的。故本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项的条件。综上，本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，胡中原对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，故胡中原诉请不得执行位于枣庄市市中区产，于法有据，一审法院予以支持。在审理中，胡中原撤回“解除对该房产的查封措施”，系对自己权利的处分，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《执行异议和复议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决：不得执行位于枣庄市市中区的房屋（枣房权证枣字房权证枣字第**、4号)。案件受理费12398元，由张兴臣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张兴臣提交以下证据：一、2015年1月23日魏庆元向张兴臣出具的借条复印件一份；二、2013年6月5日魏庆元向王秀芹出具的借条复印件一份；三、2014年10月31日魏庆元向赵军出具的借条复印件一份。证明涉案《房屋买卖协议》中魏庆元的签名与魏庆元向张兴臣及他人出具的债权凭证的签名明显不相符，该签名系伪造，张兴臣申请对涉案《房屋买卖协议》中魏庆元的签名进行鉴定。胡中原质证称，对证据一魏庆元向张兴臣出具的借条的真实性无异议，对证明目的和关联性有异议，认为借条与本案无关；对证据二、三的三性有异议，不能够证明张兴臣的证明目的。本院认定如下：张兴臣提交证据的目的是申请对涉案《房屋买卖协议》中魏庆元的签名进行鉴定，本院认为没有必要进行鉴定，对其鉴定申请不予准许，故对以上证据均不予采信。张兴臣另申请对涉案《房屋买卖协议》的形成时间进行鉴定，本院认为没有必要进行鉴定，对该鉴定申请亦不予准许。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是胡中原对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定明确要求买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议需同时符合四项情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。该规定的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种优先保护系基于特殊价值取向，在适用时应当严格审查。对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”应当理解为，没有登记的原因是属于案外人意志以外的客观障碍，否则应认定其有过错。根据胡中原与魏庆元、周瑶瑶签订的《房屋买卖协议》内容可知，胡中原明知该房屋已在银行设定抵押权，存在过户登记障碍，其应当及时涤除抵押权以消除无法办理过户登记的风险，但胡中原仍选择通过分期偿还银行贷款的方式支付剩余购房款，故胡中原系因其个人原因将自己置于抵押权涤除前不能进行物权转移登记、无法取得物权的风险之中，此种情形不属于胡中原意志以外的客观障碍，因此胡中原对涉案房屋未办理过户登记存在过错，其对涉案房屋享有的民事权益不足以排除人民法院的强制执行。综上所述，张兴臣的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初5756号民事判决；二、驳回被上诉人胡中原的诉讼请求。一审案件受理费12398元、二审案件受理费12398元，均由被上诉人胡中原负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二一年三月十七日书记员 刘 畅