江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4336号上诉人（原审原告）：周兵，男，1972年9月3日生，××族，住南京市。被上诉人（原审被告）：南通市集贤置业有限公司，住所地如皋市如城街道海阳中路金荣广场25层。法定代表人：曹金年，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐红兵，江苏如一律师事务所律师。上诉人周兵因与被上诉人南通市集贤置业有限公司（以下简称集贤公司）商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2020）苏0682民初3533号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周兵上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：本人向集贤公司购买了如皋市天平市场13××9、13××3、14××5、14××6、14××8号五间房屋，但集贤公司一直没有交付房屋。案涉房屋在2016年9月21日因他案被如皋市人民法院拍卖，上诉人知道拍卖的时间是2017年年底之后，本案所涉的13××3号房屋未交付的行为侵害了上诉人的合法权利。集贤公司辩称，周兵诉讼基于虚假的陈述而提起，理由如下：1.关于房屋交付问题，周兵在上诉状当中声称其知晓拍卖的时间是2017年年底之后，但是其向一审法院另行提起的诉讼中，又声称其知晓拍卖的时间是2019年年初，显然二者说法存在较大的矛盾。2.周兵对与本案相关联的房屋曾提起过诉讼，在该案件中其也是虚构事实，声称其多向我公司支付了175000元。目前其又向一审法院提起了一个虚构诉讼，该案件与本案具有关联性。3.根据最高人民法院关于拍卖相关规定，人民法院在拍卖前5日要以书面形式通知当事人。按此规定，周兵应当知道其房屋被拍卖的情形。13××9号房屋在2014年之前，周兵就已经出租给他人，并且收取了租金。综上，周兵的诉讼请求以及上诉理由均为虚假，请求法庭驳回其诉讼请求，并移送公安机关。周兵向一审法院起诉请求：1.判令集贤公司立即交付位于如皋市天平市场13××3号房屋(店铺)；2.判令集贤公司给付因迟延交付如皋市天平市场13××3号房屋(店铺)造成的房屋租金损失(应于2003年3月交付，租金损失从2003年3月起计算至2020年4月，月租金按1000元计算，共计205个月)合计205000元；3.本案的案件受理费及诉讼保全费、评估费全部由集贤公司承担。一审法院认定事实：2002年11月29日，如皋市集贤实业总公司（以下简称集贤实业公司，名称已变更为集贤公司）作为甲方与周兵作为乙方签订一份《商品房购销合同》，约定：周兵向集贤实业公司购买位于天平市场13××9#、13××3#、14××5#、14××6#、14××8#店面房，每间70000元，总价共计350000元。乙方在合同签订之日起预交175000元，办理贷款计175000元。结算方式为房屋交付使用时，按甲方商品房组合价格结算，购房款不结清，甲方不交房，购房款有多余，交付使用后十天内退还。第九条、解决纠纷方式：本合同在履行中发生争议，双方协商解决。协商不成的，双方同意由南通仲裁委员会解决。2003年2月10日，集贤实业公司向周兵开具一份收款收据，载明：缴款事由为购天平市场13××9#、13××3#、14××5#、14××6#、14××8#5间店房预交款（南京理工大学砖款抵王家先，待后补办手续），金额为175000元。2003年3月3日，集贤实业公司向周兵开具一份收款收据，载明：缴款事由为购天平市场13××9#、13××3#、14××5#、14××6#、14××8#5间店房余款按揭，金额为175000元。2003年3月3日，周兵取得座落于天平市场13××9#、13××3#、14××5#、14××6#、14××8#房屋编号为如房（2003）第4××3号如皋市房产抵押许可证。2005年6月16日，集贤实业公司出具一份情况说明，载明：“2002年11月29日周兵与我公司签订了购买天平市场13××9#、13××3#、14××5#、14××6#、14××8#共五间店房的合同，……，总额为350000元。2003年1月1日，江苏理工大学工贸发展中心开出授权委托书授权周兵全权办理与我公司的债权事务。根据合同及授权委托书与2003年2月10日，我公司开出其以南京理工大学砖款抵算其购买天平市场店房的首期付款175000元的收据，号码为00××600#，欠款175000元，在如城信用社审核同意后办理按揭，由于交易所办理按揭抵押需出具全额票据，我公司据此与2003年3月3日开出00××661号收据，金额175000元，作为其按揭抵押用。按揭款与2003年3月7日到我公司账。”另查明，2012年12月14日，一审法院就张松龙与周兵债权转让合同纠纷一案作出（2005）皋民一重初字第0457号民事判决，判决：一、周兵返还张松龙（2002）皋民二初字第400号民事判决书中的债权175000元、诉讼费用7490元。二、周兵返还张松××花苑××幢××室（含车棚）房产价款111302元。以上两项合计293522元，已给付119000元，尚应给付174522元。……。双方均不服该民事判决，均上诉至江苏省南通市中级人民法院。江苏省南通市中级人民法院于2013年5月10日作出（2013）通中商终字第0142号民事判决，判决：驳回上诉、维持原判。2013年5月22日，张松龙向一审法院申请执行。执行中，一审法院查封了周兵位于如皋市如城镇天平市场×××五间店面房。2015年9月21日，一审法院作出（2013）皋执字第1605号执行裁定，裁定：拍卖周兵位于如皋市如城镇天平市场×××五间店面房。2016年6月30日，一审法院作出（2013）皋执字第1605-1号执行裁定，裁定：重新拍卖周兵所有的位于如皋市如城街道天平市场13××3#、14××5#、14××6#、14××8#的四间店面房。2016年9月7日，一审法院发出拍卖公告，载明拍卖标的为周兵所有的如皋市如城街道天平市场13××3#、14××5#、14××6#、14××8#四间店面房。2016年9月22日，竞买人郝广玲以528700元的最高价竞得以上四间店面房。2016年10月31日，一审法院裁定以上房屋的所有权和相应的权利归郝广玲所有。还查明，2020年4月28日，周兵向集贤公司作出《书面通知函》，载明周兵要求集贤公司收到通知函后于2020年5月3日前向其交付位于如皋市天平市场13××3号的房屋。2020年5月9日，周兵诉至一审法院，请求判如诉请。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，因周兵为一审法院（2013）皋执字第1605号案的被执行人，案涉房屋已由该执行案件裁定拍卖，且已于2016年9月22日拍卖成交，已由案外人郝广玲竞得。现周兵主张集贤公司交付案涉房屋，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，就案涉房屋，一审法院已执行查封，于2015年9月21日裁定拍卖、于2016年6月30日裁定重新拍卖，并于2016年9月22日拍卖成交，即使集贤公司存在迟延交付房屋的事实且一致延续，周兵因未能履行生效判决所确定的义务而致案涉房屋被查封、拍卖，至2016年10月31日，周兵已不再对案涉房屋享有任何权利，周兵于2020年4月28日向集贤公司主张交房并于2020年5月9日向一审法院起诉主张赔偿租金损失，已超过诉讼时效，故周兵主张集贤公司赔偿租金损失，一审法院不予支持。集贤公司辩称案涉商品房购销合同约定了仲裁条款，法院应当裁定不予受理，一审法院不予采信。案涉商品房购销合同虽约定了解决纠纷方式为向南通仲裁委员会申请仲裁。但周兵就本案向一审法院起诉后，集贤公司在本案首次开庭前未对一审法院受理该案提出异议，应视为放弃仲裁协议，一审法院应当审理。集贤公司辩称周兵主体不适格，依据不足，一审法院不予采信。据此，一审判决：驳回周兵的诉讼请求。案件受理费4375元，由周兵负担。二审中，集贤公司向本院提交了以下证据：1.周兵出具给案外人贾山林的房租收条。2.贾山林出具的说明，表明该收条系周兵收取天平市场13××9房屋的租金。3.贾山林在天平市场13××9房屋经营的工商登记资料。集贤公司提交上述证据意在证明其已经向周兵交付了房屋，周兵已经将房屋进行了出租并收取租金。4.周兵他案中起诉集贤公司的诉状，该诉状中周兵陈述其知道拍卖的时间是2019年初。集贤公司意在证明周兵陈述矛盾。周兵对上述证据质证意见为，2015年时，其发现贾山林占用了13009房屋，贾山林同意给5000元，但周兵写好收条后，贾山林没有给钱，故周兵把收条扔掉了。对于他案中诉状，周兵意见为，2017年年底之后知道拍卖的事实，与2019年年初并不矛盾。本院认为，上述证据具有真实性，且与本案具有关联，可以作为认定本案事实的依据。二审中,周兵明确,鉴于案涉房屋已经被拍卖,其现主张租金损失,不再要求交付房屋。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，根据周兵一审中关于租金损失请求，其损失可以分为两个阶段。第一阶段为2003年3月至2016年10月31日即案涉房屋被裁定转移所有权给案外人；第二阶段为2016年10月31日至周兵向集贤公司发函之时。对于第一阶段的租金损失问题，本院认为，双方当事人对于案涉房屋是否交付存在争议，即使确系集贤公司未向周兵交付过案涉房屋，则按照常理，周兵在长达十余年的时间内应当一直会向对方主张权利，其应当持有主张过权利的相关证据。二审中，法庭询问周兵有无书面证据证明其向集贤公司主张过权利，周兵表示书面的证明没有。而根据周兵出具给案外人贾山林收取租金的收条，再结合贾山林的说明以及贾山林的工商登记资料的注册地址，从民事诉讼的证明标准而言，可以认定周兵已经收取过13××9号房屋的租金。虽然周兵抗辩称当初因为贾山林同意给5000元租金，但周兵写好收条后，贾山林不给租金，周兵就把收条扔掉了。周兵的该抗辩理由明显不符合常理。本院二审第一次谈话时，集贤公司仅提交收条复印件的情况下，周兵的抗辩理由为其记不得有没有出具过该收条，也不清楚贾山林这个人。在第二次谈话时，集贤公司提交了收条的原件后，周兵又抗辩其将该收条扔掉了。周兵的两次抗辩理由不一，故本院碍难相信其陈述的真实性。虽然13××9号房屋与本案所涉的13××3号房屋并非同一房屋，但13××9号、13××3号房屋处于同一位置，相关的购房手续又是同时办理。按照常理，交付房屋也会同时进行。因此，从本案现有证据而言，根据证据优势规则，本院难以认定集贤公司未将案涉房屋交付给周兵，故周兵要求集贤公司赔偿案涉房屋所有权转移之前租金损失的上诉请求，本院不予支持。退一步而言，即使集贤公司未将房屋交付给周兵，周兵起诉所有权转移之日之前的租金损失也超过法定诉讼时效。一审法院在案涉房屋的执行过程中向周兵邮寄送达过评估报告、裁定书等；一审法院亦向周兵作过谈话笔录。因此，周兵应当明知案涉房屋在2016年被执行的客观事实，其于2020年起诉所有权转移之前的租金损失亦超过诉讼时效。至于第二阶段的损失问题，由于案涉房屋在2016年10月31日经一审法院执行裁定房屋的相关权利归案外人所有，故从该时间点起，周兵对案涉的13××3号房屋不再享有权利，其无权要求集贤公司赔偿案涉房屋此后的相关损失，周兵一审诉讼请求中关于2016年10月31日起至2020年4月的租金损失，法院不予支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3560元，由上诉人周兵负担。本判决为终审判决。审判长  刘碧波审判员  朱 艳审判员  杨 盛二〇二一年三月十日书记员  陈 宁