湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初1465号原告：徐邵华，男，1980年4月29日出生，汉族，户籍地湖南省洞口县。委托诉讼代理人：周根发，湖南联进律师事务所律师。被告：刘江山，男，1974年12月19日出生，汉族，户籍地湖南省涟源市。原告徐邵华(以下简称原告)与被告刘江山（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周根发到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告退还房屋租金30000元、押金5000元、物业管理费2160元，合计37160元；3、判令被告向原告支付合同违约金5000元、赔偿原告经营损失费用9156元（自2020年12月9日起按436元／天暂计算至12月31日，后续计算至被告向原告退还租金、双方解除合同之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年10月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其从一房东承租的位于××路××期××栋××楼××号门面出租给原告，租赁期限三年，自2020年10月14日至2023年10月13日止，租房押金5000元。合同规定租金自2020年10月25日起算，房租为5000元／月，每半年一付，每次支付房租为30000元，物业费3.6元／㎡计算半年一付。2020年10月14日，原告依合同向被告支付半年租金及押金35000元，支付半年物业管理费2160元。但被告收到原告租金、物业管理费用后，并未向一手房东交付房屋租金及物业管理费。被告违反了其与一手房东间的承租合同约定，致使一手房东在2020年12月10日将原告承租的门面强行断电，直接导致原告承租的门面不能经营。门面停电后，原告多次要求被告向原房东履行合同义务，协商解决其与房东租金纠纷，恢复通电，解决停电给原告带来的经营损失，但被告却置之不理，致使原告门面因停电至今不能正常经营。2020年12月19日，一手房东正式通知解除与被告之间的租赁合同，并要求原告另行补交房屋租金、搬离所承租的门面。根据原被告之间的合同约定，因被告的原因在房屋租赁期限届满前被提前收回，被告应当向原告支付一个月的房屋租金5000元违约金，并赔偿原告因此所受到的经济损失。现因被告违约导致租赁房屋被房东收回，致使原告所租赁房屋不能经营，双方间的房屋租赁合同已不能履行，被告应当向原告承担违约责任，并退还原告已付的房租、物业费、经营损失等各项费用。为维护原告合法权益，特根据相关规定，提起诉讼，望判如所请。被告未到庭应诉答辩，亦未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。经本院查明：2018年8月9日，蔡伟萍、谢龙辉与刘江山签订一份《转让协议》，载明：蔡伟萍拥有才子嘉都十一栋一层101-105号商铺物业的所有权，蔡伟萍、谢龙辉于2016年11月15日签订上述商铺的《房产租赁合同》；三方同意《房产租赁合同》主体自2018年8月15日起发生变更，承租方由谢龙辉变更为刘江山，出租方不变；刘江山自2018年8月15日起继受合同中的相关权利义务，并自2018年8月15日开始计算租金；本协议签订生效满1年后，在租赁期内，刘江山才享有转让权，且需经蔡伟萍书面同意。2020年10月14日，被告将上述商铺中的105号转租给原告，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于长沙市雨花区××路××期××栋××楼××号门面租给乙方，面积约100平方；2、合同租赁期3年，2020年10月14日至2023年10月13日；3、房租金每月5000元，（不含税）半年付一次，每次支付房租金30000元，从第三年起每两年递增5%，需另交物业费3.6元一平方，租金提前半个月支付，部分拖欠，如拖欠15天不交视为违约，甲方有权终止合同；4、乙方向甲方支付押金5000元，本合同期满，甲方在五个工作日以内无息全额退给乙方；5、经营权转让，需承认本合同，执行合同规定的权利义务，允许乙方转让经营权，转让前乙方告知甲方，甲方和第三人签订合同；6、本合同到期，乙方有权优先租赁，可续签；7、本合同一式两份，双方签字后生效，甲乙双方各一份，具同等法律效力；8、本合同补充条款：（1）甲方需提供该房产权证件、产权人身份证件给乙方办理营业执照，如不能办理营业执照甲方无条件退还乙方已支付的租金及押金；（2）因甲方原因该房租租赁期未满被提前收回，甲方需支付乙方一个月违约金及装修损失，并需提前三个月通知给乙方。备注：房租于2020年10月25日开始计算。2020年10月14日，原告通过支付宝转账的方式向被告支付了6个月房租30000元、押金5000元，共35000元以及6个月物业费2160元。被告于2020年10月14日晚向原告交付了案涉门面，并给予原告10天免租金装修期。因被告未按约定向商铺所有权人蔡伟萍交纳租金，蔡伟萍于2020年12月10日将原告承租的门面强行断电，后原告与其他两个租户的负责人多次在微信群中要求被告向蔡伟萍履行合同义务，协商解决其双方之间的房屋租金纠纷，以帮助原告恢复经营，但被告拒绝协商，致使原告的门面无法经营。2020年12月19日，蔡伟萍向被告发出《商铺解除通知》，载明因被告未支付2020年2月份租金、2020年4月30日部分租金、2020年10月31日租金共256188元，通知被告解除租赁关系，并要求被告按合同约定支付违约金，于2020年12月21日搬离才子嘉都11栋101-105门面，交还房屋。后原告（乙方）与蔡伟萍（甲方）经过协商沟通，于2020年12月29日签订一份《临时过渡协议》，约定：1.甲方与刘江山的租赁合同关系涉及到的诉讼，由甲方自行解决。乙方与刘江山的租赁合同关系涉及到的诉讼，由乙方自行解决。双方各自解决纠纷期间达成临时过渡协议，本过度协议暂定为六个月。2.双方各自维权期间，乙方从2020年11月15日起以每月5000元/月的标准向甲方支付临时过渡期间的房屋使用费用。水、电、物业费等由乙方按照标准向有关部门缴纳。房屋使用费以每三个月缴纳一次，下次在届满前半个月提前缴纳。5.甲乙双方的维权结束即判决文书生效后十五日内，甲乙双方可以另行协商签订正式的租赁合同。如未协商成功，则本临时过渡协议自动终止。上述协议签订后，原告于2020年12月29日向蔡伟萍交纳了2020年11月15日至2021年1月15的租金10000元，于2021年1月19日交纳了2021年1月15日至2021年2月14日的租金5000元，于2021年2月交纳了2021年2月15日至2021年3月14日的租金5000元，房东蔡伟萍向原告分别出具了三份收据。原告的案涉门面自2020年12月30日起恢复经营。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、支付宝转账记录、《商铺解除通知》、《转让协议》、《临时过渡协议》、收据三份、微信聊天记录及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的义务。原告依约向被告支付了6个月房租30000元、押金5000元及6个月物业费2160元。因被告未按约定向房屋所有权人蔡伟萍交纳租金，蔡伟萍解除了与其的租赁关系，被告因此丧失了承租权及转租权，导致原告无法继续承租案涉门面，《房屋租赁合同》的合同目的已无法实现，故原告请求解除《房屋租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。另一方面，蔡伟萍实际与原告另行成立了案涉门面的房屋租赁关系，原告亦于2020年11月15日起向蔡伟萍支付租金，故原、被告之间的《房屋租赁合同》应当认定实际自2020年11月15日起解除。关于房屋租金。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。本案中，原告向被告交纳了自2020年10月25日起6个月的房屋租金30000元，因原、被告之间的房屋租赁关系自2020年11月15日起解除，被告应当向原告退还2020年11月15日之后的房屋租金。2020年10月25日至2020年11月14日的租金3333元（5000元/月÷30天×20天），故被告应当向原告退还房屋租金26667元（30000元-3333元）。关于物业费。被告未到庭陈述案涉门面物业费的代缴情况，应承担相应的不利后果。如前所述，被告应当向原告退还2020年11月15日之后的物业费，自门面交付日次日2020年10月15日至2020年11月14日一个月的物业费360元（2160元÷6），故被告应向原告退还物业费1800元（2160元-360元）。关于押金。因被告自身的原因导致原、被告之间的《房屋租赁合同》提前解除，故被告应当向原告退还押金，故原告主张被告退还押金5000元，本院予以支持。关于违约金。因被告自身的原因导致原、被告之间的《房屋租赁合同》提前解除，根据约定，被告应向原告支付一个月租金的违约金，故原告主张被告支付违约金5000元，本院予以支持。关于经营损失费用。合同约定的违约金即为违约方对守约方损失的赔偿，原告在主张违约金的同时再主张赔偿经营损失费用，属于重复主张；原、被告签订的《房屋租赁合同》亦未约定经营损失费用由被告承担，故原告主张被告赔偿经营损失费用，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐邵华与被告刘江山于2020年10月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月15日解除；二、被告刘江山于本判决生效后十日内退还原告徐邵华租金26667元、押金5000元、物业费1800元；三、被告刘江山于本判决生效后十日内支付原告徐邵华违约金5000元；四、驳回原告徐邵华的其他诉讼请求。本案因适用简易程序减半收取的受理费541元，由被告刘江山负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张林二〇二一年三月八日书记员  秦瑶附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。