浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初936号 原告：金雪根，男，1967年2月8日出生，汉族，住海盐县。 原告：韩金妹，女，1968年9月24日出生，汉族，住海盐县。 二原告共同委托诉讼代理人：黄杰，浙江安舟律师事务所律师。 被告：浙江美林房地产开发有限公司，住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林·金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码：9133040077572037X9。 法定代表人：林尔良。 诉讼代表人：浙江美林房地产开发有限公司管理人（由浙江越光律师事务所、浙江中兴会计师事务所有限公司、浙江凯信律师事务所联合担任）。 原委托诉讼代理人：张峻。 变更后委托诉讼代理人：汪韵夏、汤杭嘉，浙江凯信律师事务所律师。 被告：嘉兴伟达房地产开发有限公司，住所地：海盐县武原街道长安中路159-161号1幢。统一社会信用代码：91330424MA28A2F70X。 法定代表人：夏火明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵新华，浙江海赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭佳妮，浙江海赛律师事务所实习律师。 被告：丁先丽，女，1984年7月2日出生，汉族，住海盐县。 原告金雪根、韩金妹与被告浙江美林房地产开发有限公司（以下简称“美林公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年3月9日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员李晓炯适用简易程序独任审判。审理过程中，二原告申请对相关事项进行司法鉴定，本院于同年4月17日进行证据交换，原告金雪根及二原告共同委托诉讼代理人黄杰、被告美林公司原委托诉讼代理人张峻均到庭参加。后，二原告申请追加嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称“伟达公司”）、丁先丽为被告，本院经审查后依法予以准许，于同年5月22日再次进行证据交换，原告金雪根及二原告共同委托诉讼代理人黄杰、被告美林公司原委托诉讼代理人张峻、被告丁先丽均到庭参加，被告伟达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。证据交换结束后，本院委托嘉兴恒新房地产估价经纪有限公司对涉案房屋的市场价值及室内装饰装修价值进行评估。司法鉴定结束后，本院于2021年2月25日、同年3月4日二次公开开庭进行了审理，原告金雪根及二原告共同委托诉讼代理人黄杰、被告美林公司委托诉讼代理人汪韵夏、汤杭嘉、被告伟达公司委托诉讼代理人赵新华、被告丁先丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金雪根、韩金妹起诉称：二原告因经营需要于2018年1月18日与被告美林公司签订位于海盐县××街道××期××购房合同一份，该被告以营业用房出售给二原告。同年7月3日，二原告取得由该被告代办的不动产证，房屋性质与合同不相符。被告美林公司于2015年11月18日将开发经营权转让给被告伟达公司，被告伟达公司的股东即被告丁先丽将美林·金色港湾三期21-6非成套住宅按店铺价格每平方米10000元销售给二原告，后以被告美林公司的名义办理非成套住宅产权。二原告认为，三被告以欺诈的手段将涉案房屋销售给二原告，侵害二原告的合法权益，故，诉请法院依法判令：1、三被告赔偿二原告购房款910465元、交房费用5551元、装横损失100000元，合计1016016元，以1016016元为基数从2018年5月20日起至判决生效之日止按银行贷款年利率6%计算赔偿原告利息损失；2、三被告承担本案诉讼费用。 被告美林公司答辩称：首先，二原告诉请赔偿损失依据不足。二原告在没有主张解除合同的前提下，因涉案房屋已经销售并过户至二原告名下，房屋包括装修附加物的所有权、使用权均属于二原告。虽本案中已形成相应的鉴定报告，但价格本身围绕价值进行波动，评估价格低于合同价格的部分，也不能简单的等同于二原告损失。其次，二原告主张被告伟达公司、被告丁先丽在销售过程中有误导涉案房屋系营业用房的事实，该情况与被告美林公司无关，被告美林公司并没有作出误导行为：第一，双方签订的合同系事后补签，被告伟达公司、被告丁先丽的销售行为在合同签订前；第二，合同所载明的标的物为非住宅，不动产权证载明的房屋性质为非成套住宅，均没有显示营业用房；第三，如果被告伟达公司、被告丁先丽在销售过程中确实存在误导行为，但被告美林公司也不知情，应由作出误导行为的当事人承担相应的民事责任。综上，被告美林公司要求法院驳回二原告对被告美林公司的诉讼请求。 被告伟达公司答辩称：首先，在2015年11月18日到2017年9月25日期间，被告伟达公司确实曾对美林三期商品房进行控盘销售。二原告订购店铺的行为确实发生在控盘销售期间，曾签订过商品房定购协议书。但正式买卖合同签订时间并非在被告伟达公司控盘销售期间。二原告与被告美林公司在买卖合同中对房屋用途的约定，二原告在签订合同时应该明知，二原告对买入房屋造成的法律后果自己承担很大责任。其次，就被告伟达公司在销售过程中是否存在误导销售问题。被告伟达公司在销售时，也是以被告美林公司的名义与购房者签订买卖合同，被告伟达公司并没有完全代替被告美林公司的地位，销售主体仍是被告美林公司。同时，被告伟达公司、被告丁先丽在销售过程中，对房屋用途的说法都是来源于被告美林公司。最后，被告丁先丽系被告伟达公司的员工，在控盘销售期间，被告丁先丽是作为被告美林公司的销售员工，由被告美林公司发放工资，她的销售行为代表被告美林公司。而且，在二原告与被告美林公司签订合同时，被告丁先丽曾告诉二原告涉案房屋存在问题、不要购买涉案房屋，其已尽到善意提醒义务，但二原告坚持与被告美林公司签订合同，由此产生的法律后果由二原告自行承担。 被告丁先丽答辩称：该被告向二原告推销涉案房屋时系被告美林公司的业务销售员，仅负责接待并陪同二原告去看房。2018年，二原告与被告美林公司自行协商并签订买卖合同，没有经过被告丁先丽。 二原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明三被告将涉案房屋以非住宅营业用房销售给二原告的事实。同时，二原告认为，与被告伟达公司、被告丁先丽之间存在合同关系，被告美林公司仅因办理房产证需要而配合被告伟达公司签订合同。 2、不动产权证一份，证明三被告销售的涉案房屋属住宅性质，与合同约定内容不相符。 3、发票二份，证明二原告支付购房款及相关费用的事实。 4、原告金雪根与被告丁先丽的微信聊天记录一份（打印件），证明被告丁先丽确认二原告所购买的涉案房屋系营业用房的事实。 5、《美林三期房地产开发项目转让协议书》一份（复印件），证明2015年11月18日，被告美林公司与被告伟达公司签订项目转让协议的事实。 6、损失清单一份，证明二原告的实际损失情况。 7、工商登记信息一份（复印件），证明被告丁先丽系被告伟达公司股东的事实。 8、《补充协议》一份（打印件），证明2016年，二原告与被告伟达公司、被告丁先丽就涉案房屋签订定购协议的事实。 9、客户变更用电（丙类）申请表一份，证明涉案房屋卖给肖国生后再作为营业用房转让给二原告的事实。 10、中国农业银行个人账户明细一份，证明二原告将购房款支付给被告伟达公司，双方存在合同关系的事实。 11、收款收据二份，证明二原告于2017年1月3日缴纳涉案房屋物业管理费、垃圾清运费，印证二原告与被告伟达公司、被告丁先丽房屋交易的时间为2016年10月。 12、《之补充协议一》、《项目转让各方权利义务清单》各一份（复印件），证明涉案房屋开发权、销售权、经营权等一切权利和义务均由被告伟达公司享受和承担，二原告与被告伟达公司存在合同关系。二原告与被告美林公司签订书面合同是为了落实被告美林公司、被告伟达公司签订的补充协议为二原告代办房产证所需。 13、评估报告书、评估费发票各一份，证明涉案房屋2016年的住宅市场价值和装修价值，且二原告为此支付评估费3000元。但二原告认为，涉案房屋为配套用房，评估的市场价值偏高。 被告美林公司质证认为，对证据1、2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，合同并没有表明为营业用房，不动产权证显示为非成套住宅，不是住宅。对证据3、7无异议。对证据4真实性无法确认，但能证明销售行为是发生在2017年之前，且被告丁先丽的陈述与被告美林公司无关。对证据5无异议，销售行为由被告伟达公司主导，应由被告伟达公司承担相应的责任。证据6，不能把所有的费用作为损失计算。证据8无签字和盖章，对其三性不予认可。对证据9的证明内容有异议，该证据只能证明电表用户的改变情况，不能证明涉案房屋权属变更情况。证据10，二原告在定购后未付清房款，销售实际未完成，后在二原告房款付清、完全完成销售后，被告美林公司配合签订房屋买卖合同。对证据11不知情。证据12可以印证涉案房屋的销售是在被告伟达公司控盘销售期间。另，被告丁先丽并非代表被告美林公司销售，被告伟达公司的控盘销售是独立销售行为，被告美林公司不可能主导销售行为，仅为配合义务。证据13，对评估报告书的鉴定结论无异议，但不能将相关的差价作为二原告的损失，且装修物的所有权、使用权均归二原告，故，装修价值也不能作为二原告的损失；对发票无异议。 被告伟达公司质证认为，证据1是一份备案的合同，能证明涉案房屋真实的买卖合同关系确定于2018年1月18日，该合同之前的定购协议书、补充协议等，应理解为买卖合同签订的预备行为。证据2与证据1相互印证，证明二原告向被告美林公司购买的涉案房屋系住宅用途的房屋，系住宅小区内的配套用房。对证据3、10无异议，在被告美林公司、被告伟达公司解除控盘销售关系后，因被告美林公司的银行账户被冻结，故，被告伟达公司的银行账户继续由被告美林公司使用。对证据4的真实性无异议。对证据5、12的真实性均无异议，但被告伟达公司、被告美林公司之间的关于美林三期商品房的合作关系，项目转让只是合作的开始，在具体履行过程中因税金问题无法解决，从项目转让关系变更为控盘销售关系。证据6系二原告自行计算，不予认可。对证据7的真实性无异议，但在控盘销售期间，被告丁先丽并非被告伟达公司的股东。证据8，2016年9月、10月期间，被告伟达公司刚进入控盘销售阶段，为了销售，与二原告所在村的拆迁户进行联系，希望拆迁户到美林三期购买商品房，确实曾形成该定购协议，仅为双方意向，但最终没有达成一致意思表示，所以定购协议上均没有签字盖章，不具有法律效力。证据9，被告伟达公司在控盘销售期间，为了电力落户需要，丰潭路沿街店铺的电表户名都写成肖国生。对证据11、13无异议。 被告丁先丽质证认为，对证据1、2、3、5、9、10、11不知情。对证据4、12、13均无异议。证据6是二原告自行书写，不予确认。对证据7无异议，但与本案无关。对证据8不予确认。 被告美林公司未提供证据。 被告伟达公司为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 1、《美林三期房地产开发项目转让经济结算协议书》一份，证明根据该协议书第三条的约定，被告丁先丽的工资由被告美林公司支付。 2、《海盐县人民政府关于美林房产三期项目处置有关事项的专题会议纪要》一份（复印件），证明经政府有关主管部门协调，被告伟达公司、被告美林公司达成控盘销售的楼盘处置方案。 3、《备忘录》一份，证明被告伟达公司在控盘销售期间的利益为1000万元，其他利益均归被告美林公司，涉案房屋作为已销售商品房处理并移交给被告美林公司，已收到的购房款作为经济结算内容移交给被告美林公司，未收到的购房款由被告美林公司收取，且被告美林公司与二原告签订商品房买卖合同，应承担相应的义务。 二原告质证认为，证据1、3不予认可，从内容来看，是被告美林公司、被告伟达公司及案外人中达公司之间的内部经济结算，而非权利义务的转移，不能对抗二原告，应按照项目转让协议书、补充协议等作为定案依据。对证据2无异议。 被告美林公司质证认为，对证据1的真实性无异议，对证明内容的关联性有异议，并不能证明被告美林公司负担了被告丁先丽的工资，且被告丁先丽也不是被告美林公司的员工。对证据2无异议。对证据3的真实性无异议，被告伟达公司认可涉案房屋已经销售，仅相关手续没有完成，另，被告美林公司并没有收到涉案房屋的定购协议书。 被告丁先丽质证认为，对证据1、2、3不知情。 被告丁先丽为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 1、《之补充协议一》一份（复印件），证明被告美林公司没有按项目转让协议书的内容履行。 2、原告金雪根与被告丁先丽的微信聊天记录一份，证明就涉案房屋，原告金雪根与被告丁先丽之间在销售过程中的联系情况，被告丁先丽曾提醒原告金雪根不要交房款和签合同。 二原告质证认为，对证据1，与其举证意见一致。对证据2无异议，印证被告丁先丽曾告知原告金雪根该涉案房屋权利义务主体系被告伟达公司，并要求把购房款打入被告伟达公司账户，即被告伟达公司、被告丁先丽系涉案房屋买卖合同的主体，被告美林公司仅为配合方。 被告美林公司质证认为，证据1，与对二原告提供的该份证据的质证意见一致。对证据2的真实性不发表意见，从内容来看，销售时间是2016年11月，销售过程中称涉案房屋为商铺，原告金雪根称呼被告丁先丽为老板娘，被告丁先丽代表被告伟达公司。 被告伟达公司质证认为，证据1，与对二原告提供的该份证据的质证意见一致。对证据2的真实性无异议，项目转让协议书中对涉案房屋记载为“住宅（小区配套商业用房）”，当时是与政府相关部门沟通协调后的结果，被告美林公司是合同一方，对该用途是知道的，所以被告伟达公司按照这个用途进行销售。 本院认证认为，二原告提供证据1、2、3、10、11、13具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。证据4，被告丁先丽无异议，本院予以确认。证据5、12，虽为复印件，但被告美林公司、被告伟达公司无异议，本院予以确认。证据6，属当事人陈述。证据7，虽为复印件，但被告伟达公司、被告丁先丽无异议，对其真实性本院予以确认，但与本案无关。证据8，根据被告伟达公司的质证意见，对其真实性本院予以确认，但该协议无相应当事人盖章签字，不具有法律效力。证据9，被告伟达公司无异议，对其真实性本院予以确认，但无法证明二原告主张的待证事实。 被告伟达公司提供的证据均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 被告丁先丽提供的证据1虽为复印件，但被告美林公司、被告伟达公司无异议，本院予以确认。证据2，原告金雪根无异议，本院予以确认。 本院经审理，确认案件相关法律事实如下： 2016年10月、11月左右，通过销售人员被告丁先丽，二原告定购了美林·金色港湾三期21幢06室房屋，确认房屋总价为910000元。二原告在支付100000元定金后，接收该房屋并进行装修。2017年1月3日，二原告向相应的物业管理处交纳了物业费及垃圾清运费。2018年1月17日，二原告向被告伟达公司的银行账户转账支付了810000元。同年1月18日，二原告（买受人）与被告美林公司（出卖人）就上述房屋签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：二原告购买坐落于海盐县城北分区××期××幢××室房屋，该商品房的设计用途为其他（非住宅），属混合结构，层高2.9米，建筑面积共97.97平方米，商品房价款为9288.55元／平方米，总价款910000元。付款方式为一次性付款，于合同签订当日一次性付清房款910000元。合同对双方当事人其他权利义务亦进行了约定。同年5月19日，被告美林公司向二原告开具金额为910465元购房款的统一收款收据、金额为5551元交房费用（含代收工本费及服务费650元、代收维修基金4901元）的统一收款收据各一份。同年7月3日，二原告取得涉案房屋的的不动产权证书［编号为浙（2018）海盐县不动产权第0013297号］，该证书登记的房屋用途为“城镇住宅用地／非成套住宅”。 审理过程中，一、因二原告申请，本院依法委托嘉兴恒新房地产估价经纪有限公司对涉案房屋的市场价值及室内装饰装修市场价值进行评估，该公司评估结论为：1、在价值时点2016年10月估价对象住宅房地产的市场价值为50.3万元，单价5130元/平方米。2、室内装饰装修于价值时点2020年11月26日的市场价值为80544元。二原告为此支付评估费3000元。 二、被告美林公司、被告伟达公司一致确认：涉案房屋销售期间，该二被告之间就美林三期的房地产属控盘销售关系，且由被告美林公司作为出卖人与购房者签订商品房买卖合同。 另查明：一、2015年11月18日，被告美林公司（转让方，甲方）、被告伟达公司（受让方，乙方）及案外人浙江嘉兴中达建设有限公司（施工方，丙方）在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下，签订《美林三期房地产开发项目转让协议书》一份，甲方同意将美林三期工程范围内房地产开发项目的全部物业（包括土地使用权、在建商品房及其相关设施设备等）以项目整体转让方式移交给乙方，乙方接替甲方成为美林三期开发项目的开发主体，对该开发项目行使开发经营主体的权利，承担开发经营主体的义务。同日，三方另签订《美林三期房地产开发项目转让经济结算协议书》一份。2016年1月15日，被告美林公司（转让方，甲方）、被告伟达公司（受让方，乙方）签订《之补充协议一》，约定：乙方以美林三期开发项目发展商的身份，以甲方的名义控盘操作美林三期开发项目所涉及的相应事务，甲方予以配合。2017年9月25日，被告美林公司、被告伟达公司及案外人浙江嘉兴中达建设有限公司达成《备忘录》，对各方之间暂付工程款数额及资产返还等事宜达成初步协议，结束该二被告之间就美林三期房地产的控盘销售合作关系。 二、本院于2020年6月5日作出（2020）浙0424破申2号民事裁定书，裁定受理浙江海盐农村商业银行股份有限公司对本案被告美林公司的破产清算申请。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方当事人均应按约享有权利、履行义务。 本案中，双方当事人的争议焦点一：谁是涉案商品房买卖合同的出卖人？对此，二原告及被告美林公司均主张，二原告与被告伟达公司、被告丁先丽之间存在买卖合同关系；而被告伟达公司、被告丁先丽均主张，被告美林公司系涉案买卖合同的相对人。对此，本院分析如下：首先，二原告与被告美林公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法有效。其次，就涉案房屋销售期间，被告美林公司与被告伟达公司的法律关系而言，根据各方当事人提供的相关证据并结合该二被告的陈述，本院确认属控盘销售关系，被告伟达公司为销售方，而商品房买卖合同的出卖人依法应为房地产开发企业即被告美林公司。再者，二原告自行提供的《补充协议》，虽被告方无法确认，但载明“甲方：浙江美林房地产开发有限公司”，结合被告美林公司、被告伟达公司的陈述，能确认即使在控盘销售期间，商品房买卖合同的出卖人仍为被告美林公司。最后，虽2018年1月17日，二原告将购房款810000元转入被告伟达公司账户，因被告美林公司、被告伟达公司就美林三期房地产内部经济关系较为复杂，收款账户的情况并不能证明被告伟达公司为涉案房屋的出卖人，而被告美林公司于同年5月19日以收款单位的名义向二原告开具收款收据确认房款收到。综上所述，二原告与被告美林公司签订《浙江省商品房买卖合同》且该被告确认收到购房款，被告美林公司应为涉案房屋的出卖人。另，被告丁先丽作为销售人员，无论其系被告美林公司员工，还是系被告伟达公司员工，其行为属职务行为，并非为涉案商品房的共同出卖人。 本案争议焦点二：被告美林公司是否存在违约行为？若确实存在违约行为，应如何承担民事责任？对此，本院分析如下：首先，涉案《浙江省商品房买卖合同》中约定涉案房屋的设计用途为“其他（非住宅）”，但该房屋的规划用途为“住宅”，即该被告未能按合同约定交付相应的房屋，已构成违约，应承担相应的民事责任。其次，二原告认为，三被告将非成套住宅按商用房的价格出卖给二原告，被告伟达公司、被告丁先丽隐瞒涉案房屋已出卖给第三人的事实，三被告存在欺诈行为，要求赔偿包括全部购房款、装修款等在内的费用。但，一则二原告未能提供证据证明三被告存在欺诈的故意及欺诈的行为，二则二原告并未提出撤销合同的诉讼请求，其主张的上述事实与提出的诉请无法律上的关联性。最后，被告美林公司作为违约方，应承担赔偿二原告损失的民事责任。至于二原告的损失，第一，被告美林公司应赔偿实际交付房屋与合同约定房屋市场价值的差价，对此，本院认为可参照嘉兴恒新房地产估价经纪有限公司作出的价值时点2016年10月估价对象住宅房地产的市场价值50.3万元（单价5130元/平方米），确定该项损失为407465元。第二，二原告主张的交房费用、装修费用，因交房费用是二原告取得涉案房屋产权过程中支付的必要合理费用，而装修物则附属于涉案房屋，在二原告继续享有涉案房屋产权的情形下，上述费用依法不应认定为二原告的损失。第三，二原告主张的利息损失，其自2018年5月20日起算，不违反法律规定，本院予以准许，但因被告美林公司已进入破产程序，自法院受理破产申请之日起，停止计算利息，即利息损失应算至2020年6月4日止，而2019年8月19日之前，应按照中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%计算，2019年8月20日起，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）4.25%计算。同时，因被告美林公司已进入破产程序，各债权人需就债务人的财产统一参与分配以确保公平受偿，二原告要求该被告立即给付已无法律依据，故，本院改作确认之判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、裁定驳回原告金雪根、韩金妹要求被告浙江美林房地产开发有限公司立即赔偿的起诉； 二、确认二原告对被告浙江美林房地产开发有限公司享有赔偿款407465元及利息损失【以407465元为基数，自2018年5月20日起算至2020年6月4日止。2019年8月19日之前，按照中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%计算，2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）4.25%计算】的债权； 三、驳回二原告的其他诉讼请求。 本案受理费6972元，由原告金雪根、韩金妹负担4176元，被告浙江美林房地产开发有限公司负担2796元。 如不服上述第一项裁定，可在本文书送达之日起十日内向本院递交上诉状；如不服上述第二项、第三项判决，可在本文书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  李晓炯 二〇二一年三月二十二日 书记员  陈敏洁 16 17