福建省仙游县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0322执异3号 异议人（被执行人）：莆田市正鼎双玺房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海居委会西社小区**楼**，统一社会信用代码9135030031540590XA。 法定代表人：张建雄，该公司董事长。 申请执行人：中国建筑第二工程局有限公司，住所地北，住所地北京市通州区梨园镇北杨洼**信用代码91110000100024296D。 法定代表人：陈建光，该公司董事长。 委托代理人：侯志纯，北京市京都（深圳）律师事务所律师。 委托代理人：江**锋，北京市京都（深圳）律师事务所律师。 被执行人：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省，住所地福建省莆田市荔城区镇海居委会西社小区**楼**代码913503006603818812。 法定代表人：张建雄，该公司董事长。 在本院执行申请执行人中国建筑第二工程局有限公司（以下简称“中建二局”）与被执行人莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称“正鼎公司”）、莆田市正鼎双玺房地产开发有限公司（以下简称“双玺公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人双玺公司对本院评估其名下位于仙游县××街道××村××＃楼××＃楼××＃楼××＃楼××＃楼××＃楼××＃楼××＃楼××楼××楼××楼共计241套房产的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人称，请求撤销福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司（以下简称“建友公司”）出具的闽建友估房字第2××7号《房地产估价报告》，按准现房予以重新评估。事实和理由：一、评估程序严重违法。（一）2019年5月6日，执行法院作出（2018）闽0322执4368号执行裁定书，查封异议人名下上述242套房产，异议人认为该查封明显存在超标的执行，依法提出异议，该执行异议尚未审结，执行法院就于2019年11月25日委托建友公司对上述房产进行评估，严重违反程序；（二）评估主体和委托主体不一致。执行法院向建友公司发出价格评估委托书，评估事项应由建友公司的评估师完成，估价报告附件应提供建友公司的营业执照和资质备案证明。而闽建友估房字第2××7号《房地产估价报告》的评估师和资质备案证明均是建友公司莆田分公司的，与执行法院委托的估价主体不一致，程序违法；（三）评估时间超过法定期限。执行法院于2019年11月25日发出价格评估委托书，建友公司莆田分公司确定估价对象价值时点为2019年12月20日，但《房地产估价报告》于2020年5月15日才做出，明显超出法定期限，且报告中均未进行时长说明和房地产行情波动情况。二、评估报告采用的估价法不合理，造成评估对象价值严重贬损。评估对象属于准现房，不应适用成本法和假设开发法估价。三、评估报告中内容披露不真实。综上，《房地产估价报告》评估程序违法，评估价格偏低，报告内容与事实不符，请求予以撤销，并按准现房予以重新评估。 本院查明，因正鼎公司、双玺公司欠付工程款，中建二局向福建省高级人民法院提起诉讼。审理过程中，中建二局向福建省高级人民法院提出保全申请，请求查封、冻结正鼎公司、双玺公司名下价值13508.95万元财产。福建省高级人民法院于2017年4月13日作出（2017）闽民初30号民事裁定，查封了正鼎公司、双玺公司名下位于仙游县××街道××村××＃楼××＃楼××＃楼××＃楼××＃楼××＃楼××＃楼××＃楼××楼××楼××楼共计242套房产所有权，价值以13508.95万元为限。中建二局与正鼎公司、双玺公司建设工程施工合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2017年10月31日作出（2017）闽民初30号民事调解。该调解书于2017年11月6日生效。中建二局于2018年6月5日向福建省高级人民法院申请强制执行，申请执行金额为2000万元。福建省高级人民法院于2018年6月12日立案后［案号：（2018）闽执32号］，于2018年7月3日裁定将本案移送至莆田市中级人民法院执行。莆田市中级人民法院于2018年7月11日立案［案号（2018）闽03执640号］后，于2018年8月28日将该执行案件指定给仙游县人民法院执行。本院于2018年12月7日立案［案号（2018）闽0322执4368号］。 2019年5月6日，本院作出（2018）闽0322执4368号执行裁定，继续查封双玺公司坐落在仙游县××街道××村正鼎·澜天共计242套房产（其中5＃楼1305室于2017年5月9日合同备案销售给购房者张丽敏），并于2019年5月28日决定对双玺公司上述被查封的坐落仙游县××街道××村正鼎·澜天的241套房地产进行评估、拍卖。 2019年8月22日，莆田市中级人民法院再次作出（2019）闽03执386号之一执行裁定，将中建二局申请执行正鼎公司128470150元执行案件指定给仙游县人民法院执行。本院收到该执行案件后于2019年9月16日立案[案号（2019）闽0322执4250号]，并于2019年9月25日将中建二局申请的上述2个执行案件合并执行。 2019年11月6日，本院依法委托选择评估机构。2019年11月20日，经摇号确定评估机构后，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司被确定为该案的评估机构。2019年11月25日，本院委托建友公司对案涉241套房地产进行价格评估。经过评估，建友公司莆田分公司于2020年5月15日作出闽建友估房字第2××7号《房地产估价报告》，评估案涉241套房地产价值为16261.49万元。2020年6月3日，本院收到建友公司出具的《房地产估价报告》后依法向双方当事人进行了送达。 2020年6月9日，双玺公司向本院提交《评估报告异议书》，其认为：建友公司存在评估程序严重违法、评估主体与委托主体不一致、评估时间严重超过法定期限、评估报告中披露内容不真实等问题，请求撤销建友公司作出的《房地产估价报告》，按准现房予以重新评估。2020年6月15日，建友公司向本院提交了《关于异议人莆田市正鼎双玺房地产开发有限公司对位于莆田市仙游县××街道××村××房地产评估异议的复函》，对异议书中涉及评估的相关问题进行了答复，认为该评估价项目方法适用合理，依据充分，评估价格基本符合市场价格行情，异议人认为的价格等相关问题缺乏依据。2020年6月21日，双玺公司再次向本院提交了《关于正鼎·澜天在建工程评估的几点异议》，对《房地产估价报告》的计算方法、评估结果等再次提出7点意见。2020年6月24日，建友公司针对双玺公司第二次异议向本院提交了《关于异议人莆田市正鼎双玺房地产开发有限公司对位于莆田市仙游县××街道××村××房地产评估异议（第二次）的复函》，对第二次异议书中涉及评估的相关问题进行了答复，对于异议项目，该公司估价人员经过再次复核，认为评估基本合理，异议人提出的异议问题不存在、不合理或缺乏依据。 在执行期间，双玺公司以中建二局申请执行依据的《民事调解书》第一条第3项、第4项及第三条确定的履行条件未成就为由，认为该案[案号（2019）闽0322执4250号]不具备申请执行的条件，于2019年11月24日向仙游县人民法院邮寄执行异议申请书，请求驳回申请执行人中建二局的执行申请。因该案系指定管辖案件，执行法院于2019年12月4日移送莆田市中级人民法院审查，莆田市中级人民法院逐级移送福建省高级人民法院审查。 福建省高级人民法院于2020年7月2日作出（2020）闽执异1号执行裁定。该院认为，（2017）闽民初30号民事调解书第一条第3项、第4项及第三条协议确定的付款条件依据成就，裁定驳回双玺公司的异议请求。目前双玺公司的异议申请正在最高人民法院进行复议审查。本院在未得到相关异议复议结果的情况下，暂时未对查封的房地产进行拍卖。 以上事实，有福建省高级人民法院（2017）闽民初30号民事调解书、（2018）闽执32号执行裁定书、（2020）闽执异1号执行裁定书，莆田市中级人民法院（2018）闽03执640号执行裁定书，本院（2018）闽0322执4368号执行裁定书、《价格评估委托书》、闽建友估房字第2××7号《房地产估价报告》、《关于异议人莆田市正鼎双玺房地产开发有限公司对位于莆田市仙游县××街道××村××房地产评估异议的复函》、《关于异议人莆田市正鼎双玺房地产开发有限公司对位于莆田市仙游县××街道××村××房地产评估异议（第二次）的复函》等证据证实。 本院认为，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第九条规定，执行异议审查和复议期间，不停止执行。被执行人双玺公司向福建省高级人民法院提出的执行异议案件现处于复议期间，执行法院依法无需停止执行。故本院对被执行人可供执行的财产进行价格评估，并无不当。关于异议人提出的评估主体问题。公司可以设立分公司，分公司是指公司在其住所以外设立的从事经营活动的机构。《房地产估价机构管理办法》第二十条规定，一级资质房地产估价机构可以按照本办法第二十一条的规定设立分支机构。分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。本案评估机构建友公司系具备一级资质的房地产估价机构，依法可设立分支机构。建友公司莆田分公司系建友公司的分公司，其作为建友公司设立在外的分支机构，建友公司可将其受托的估价项目交由莆田分公司承办。建友公司莆田分公司以建友公司名义出具案涉房产的《房地产估价报告》，并加盖建友公司公章，亦有2名专职注册房地产估价师签字，该估价报告符合相关规定。故异议人关于评估程序严重违法的异议主张不成立。异议人提出的关于评估报告内容披露（地下室部分砌体未砌筑、（地下室部分砌体未砌筑、地下室电梯**未粉刷问题定期限、估价报告采用的估价法不合理等问题，评估机构已对此作出复函说明，该部分内容不属于执行异议审查范围，故本院不予审查。综上，异议人双玺公司的异议请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第九条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条、第四条、《房地产估价机构管理办法》第二十条、第三十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下： 驳回莆田市正鼎双玺房地产开发有限公司的执行异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向福建省莆田市中级人民法院申请复议，也可以直接向福建省莆田市中级人民法院申请复议。 审判长  郑新潮 审判员  鲍巧新 审判员  郑凌琳 二〇二一年三月一日 书记员  庄美岭 附：相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第九条执行异议审查和复议期间，不停止执行。 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》 第二十二条当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议： （一）财产基本信息错误； （二）超出财产范围或者遗漏财产； （三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质； （四）评估程序严重违法。 对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。 最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第一条在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。 第四条对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。 当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。 对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。 《房地产估价机构管理办法》 第二十条一级资质房地产估价机构可以按照本办法第二十一条的规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。 分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。 第三十二条房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。