江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终580号上诉人（原审被告）：邰晨明，男，1992年10月5日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：秦潇，江苏东南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈广玉，男，1972年11月25日生，汉族，住南京市溧水区。上诉人邰晨明因与被上诉人陈广玉房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院(2020)苏0117民初3752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人邰晨明的委托诉讼代理人秦潇，被上诉人陈广玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邰晨明上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人15000元并无事实和法律依据，判决错误。上诉人于2020年7月11日，即第一年房租到期前两个半月就和被上诉人联系，说明了因为疫情影响及周边菜市场搬迁，生意难以维继，明确第一年房租到期后不再续租。后期也多次积极帮助被上诉人联系下家，因被上诉人没有考虑疫情及周边菜市场搬迁造成经营环境的变化，导致周边同等门面房租降价等影响，上诉人已经尽到告知义务和为了减少损失做了最大的努力，而被上诉人不愿意随市场适当调整租金，造成的损失应由被上诉人自行承担。根据双方签订的《门面租房合同》第七条违约及赔偿，并无上诉人违约需要赔偿被上诉人的具体约定，仅约定“租赁期内乙方不得无故退租，如乙方中途退租，则剩余房屋租金及押金不予退还”。上诉人2020年7月就明确和被上诉人协商不再续租，如果被上诉人找到下家也可以随时搬走，剩余房租和押金作为提前退租给被上诉人的补偿，不需要被上诉人退还。所以一审法院判决上诉人赔偿被上诉人无事实依据。根据被上诉人一审诉讼请求“请求法院判令被告履行合同，支付第二年租期的租金46000元”，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人15000元明显超出了被上诉人的诉求请求范围，判决毫无法律依据。二、一审法院对案件受理费计算错误。被上诉人一审诉讼请求标的为46000元，案件受理费应该是950元，减半收取应计475元。一审判决书中“案件受理费4256元，减半收取计2125元”错误。陈广玉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，邰晨明的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1、2019年9月27日，陈广玉与邰晨明签订一份门面租房合同:合同约定租期三年，自2019年9月27日至2022年9月26日止。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严守合同，按约履行。2020年7月11日下午邰晨明提出不准备交纳第二年的房租要毁约违反合同的事，陈广玉也从开始至今明确说合同约定租期三年，要邰晨明按约履行合同，及时交纳房屋租金;若到期不按时缴纳房租，将提起诉讼，一切后果责任由邰晨明承担。合同约定租赁期间不得转租，但陈广玉考虑到邰晨明的困难，同意只要不损害陈广玉的利益，可以允许邰晨明转租。邰晨明在三年的租期内能否经营下去或者能否转租均与陈广玉无关。邰晨明一直抱着第一年合同到期(2020年9月26日)，租赁期的三个月水电费不缴纳就搬走，大不了2000元的水电费押金不要了。导致房屋目前至今一直空置，责任全部在于邰晨明。2019年9月27日签订合同时，门面房对面的菜市场已经搬迁，与上诉人陈述不符。新冠疫情不影响合同，附近一带几十家门面经营者没有哪家解除合同。陈广玉至今都不同意解除合同。虽然2020年9月24日邰晨明自行搬走，但门面租房合同并未解除(除非生效的法院判决等文书)。所以邰晨明从2020年9月27日(第二年租期开始日)起仍需履行合同缴纳房租，直至生效的法院判决解除合同为止。法院判决解除合同，综合考虑合同剩余期限、后期是否易于出租、另行出租的差价、以及承租人的过错，判令邰晨明赔偿陈广玉的损失(解除合同前的租金，再加解除合同后至少三个月的合理寻租期的租金)。实际上一审法院判令邰晨明赔偿15000元，还不足弥补陈广玉的损失。陈广玉更希望二审法院能改判邰晨明继续履行合同，按期缴纳房租。陈广玉没有上诉是想尽快了结纠纷，没有更多的精力来参与诉讼。2、邰晨明上诉状当中说“多次帮助被上诉人积极联系下家”与事实不符。房屋没有转租出去，是邰晨明的责任，不是陈广玉的责任。陈广玉向一审法院起诉请求：判令邰晨明履行合同，支付第二年租期的租金46000元。一审法院认定事实：2019年9月27日，陈广玉（出租方、甲方）与邰晨明（承租方、乙方）签定《门面租房合同》，约定甲方将其所有的位于南京市溧水区的门面房出租给乙方使用；租期三年，自2019年9月27日至2022年9月26日止；第一年租金45000元（签约时支付），第二年租金46000元（2020年8月26日前支付），第三年租金47000元（2021年8月26日前支付）；本合同签订之时，乙方向甲方交付2000元作为押金；租赁期内产生的水、电、气、网等费用由乙方承担；租赁期内乙方不得转租转借给第三方；租赁期内乙方不得无故退租，如乙方中途退租，则剩余房屋租金及押金不予退还；本合同签订后，经甲、乙双方同意并签署书面文件，本合同可以提前终止或者解除。合同亦对其他事项作出约定。2020年7月11日，邰晨明给陈广玉发信息称，因疫情影响及周边菜场搬迁，生意难以维继，今年的房子到期后没法续租。陈广玉回复称合同签了3年，邰晨明可以转租。8月24日，陈广玉给邰晨明发信息，称邰晨明8月26日前不交第二年的房租46000元，其将起诉邰晨明。9月9日，邰晨明又发信息给陈广玉称房子不租了，签合同时交纳的押金用来交欠付的水电费，26日之前将把房屋腾空。9月24日，邰晨明给陈广玉发信息称，店里的东西已经全部搬掉，把钥匙交给陈广玉。陈广玉回复称其已经起诉，钥匙先放邰晨明处，开庭时带过来。一审审理中，邰晨明陈述：其告知陈广玉今年生意不好，其无力再继续承租，其也帮房东转租过涉案房屋，隔壁开中介的刚好房子要到期，获知邰晨明店开不下去了，就让邰晨明问陈广玉，房子4万一年能不能租。邰晨明跟陈广玉沟通，陈广玉没有同意。后来邰晨明也在114网上发过转租的信息，但是都觉得价格高最终没有人过来租。所以陈广玉才会说租赁期限三年，让邰晨明继续租这个房子。涉案房租在那一块也是偏高的。陈广玉陈述：其跟邰晨明签的合同是三年，三年中邰晨明是否经营下去与陈广玉无关，转租的话只要不损害陈广玉的利益，邰晨明低价转给别人也与陈广玉无关。邰晨明说不租房子了之后，邰晨明说的隔壁开中介的来问陈广玉每年4万元出租是否可以，陈广玉说不管他的事，这是邰晨明的事，房子租给邰晨明了，邰晨明处理。后来又有一个开花店的找陈广玉租房子，租金4万多点不到4.5万元，陈广玉让他自己找邰晨明谈，跟陈广玉没有关系，陈广玉只认其与邰晨明签的租赁合同，这三年邰晨明无论怎么转租，与陈广玉无关。另查明，截至2020年11月3日，涉案房屋共欠已出账的水电费390.2元，陈广玉已经交纳，邰晨明将钥匙于该日交付给陈广玉。一审法院认为，陈广玉与邰晨明签订的门面租房合同系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同约定的租赁期限为三年，双方本应严守合同，按约履行，但邰晨明在租赁期间，因受新冠肺炎疫情及周边经营环境的影响，继续履行租赁合同、支付剩余租金存在困难，且继续履行合同将会给双方造成更大的损失。故邰晨明主张解除合同，一审法院予以采信。租赁合同约定，合同订立后，经双方同意并签署书面文件，合同可以提前终止。从双方就解除合同的沟通情况看，陈广玉并未同意解除合同，在不符合法定或约定解除合同条件的情况下邰晨明已于2020年9月24日从涉案房屋中搬离，不再租用房屋，并于11月3日将钥匙交付给陈广玉。因此，根据合同履行情况，一审法院确认双方的合同于2020年9月26日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行。故陈广玉请求判令邰晨明继续履行合同，并支付合同解除后的租金，一审法院依法不予支持。根据合同约定，邰晨明应当向陈广玉支付水电费390.2元，邰晨明已交纳的押金2000元，陈广玉不予退还。邰晨明要求与陈广玉解除合同，不具备解除权。涉案合同并未约定邰晨明单方终止履行合同，可以免除邰晨明的违约责任。因此，一审法院基于合同继续履行的必要性、可能性、履行费用等实际情况，确认双方的租赁合同解除后邰晨明仍应承担相应的违约责任。综合考虑合同剩余租期、是否易于再行出租、出租人另行出租的差价，以及承租人的过错程度，为减少双方诉累，一审法院酌定邰晨明赔偿陈广玉损失15000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条规定，一审法院作出判决：一、邰晨明于判决生效后十日内向陈广玉支付水电费390.2元，并赔偿陈广玉损失15000元，合计15390.2元；二、驳回陈广玉的其他诉讼请求。二审中，邰晨明提交溧水114网站截图一张，是邰晨明发布的关于案涉房屋出租的信息，拟证明邰晨明还是积极地想帮助陈广玉解决房屋出租的问题；备注价格面议，租房屋肯定是看了房屋以后，然后再当面谈价格。陈广玉质证认为，这个是2020年7月21日发布的，邰晨明是7月11日和我说不准备续租，我在7月13日去邰晨明店里面说让其转租；邰晨明发布的月租金是1万元以上，这是一种流于形式，实际的年租金是4.5万元左右。别人看到月租金1万元，根本就不可能过来面谈了，价格已经超过1倍以上。本院对该证据真实性予以认定，对其证明目的不予认定。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。陈广玉与邰晨明签订的门面租房合同合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。邰晨明在租赁期限到期前，未能与陈广玉就合同变更或解除达成一致意见，邰晨明拒绝继续履行合同，构成违约。邰晨明作为违约方，不具备合同解除权，一审法院认定准确。根据房屋租赁合同的特点，为避免双方陷入合同僵局，案涉门面租房合同不适宜强制履行，故在邰晨明已于第一年租期届满前搬离案涉房屋的情况下，并结合疫情影响及案涉门面租房合同的履行状况等因素，一审法院判令解除案涉门面租房合同，认定邰晨明向陈广玉赔偿损失15000元，并无不当，本院予以维持。关于邰晨明对诉讼费所提异议，本院依法进行核算。综上，邰晨明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费950元，减半收取475元，由邰晨明负担；二审案件受理费185元，由邰晨明负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二一年三月二十二日书记员  朱亚芳