山东省巨野县人民法院    山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1724民初5133号 原告：刘肖肖，女，1992年7月26日出生，汉族，农民，住巨野县。 被告：徐春兰，女，1972年1月8日出生，汉族，农民，住巨野县。 被告：徐留记，男，1982年11月9日出生，汉族，农民，住巨野县。 二被告委托诉讼代理人：贺海涛，山东百士律师事务所律师。 被告：巨野县志儒房地产咨询有限公司，住所地：巨野县金苑小区南门口。统一社会信用代码：91371724MA3N6XPF87。 法定代表人：田海青，公司董事长。 委托诉讼代理人：田中志，公司总经理。 被告：巨野县洁美物业服务有限公司。住所地：巨野县恒巨花园一区。统一社会信用代码：91371724050920729L。 法定代表人：张建，公司总经理。 原告刘肖肖与被告徐春兰、徐留记、巨野县志儒房地产咨询有限公司（以下简称：志儒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月3日公开开庭审理了本案。开庭审理前，被告徐春兰、徐留记申请追加被告巨野县洁美物业有限公司（以下简称：洁美公司）作为被告参加诉讼，本院予以准许。原告刘肖肖，被告徐春兰、徐留记委托诉讼代理人贺海涛，被告志儒公司委托诉讼代理人田中志，被告洁美公司法定代表人张建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘肖肖向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告徐春兰、徐留记向原告刘肖肖交付巨野县怡景苑10号楼2单元1702室房屋及10-2-15储藏室钥匙；2、判决被告徐春兰、徐留记赔偿原告刘肖肖合同违约金暂计70000元，庭审中原告将该诉讼请求变更为要求违约金按照合同约定的标准计算：自合同约定的房屋交付之日起至房屋钥匙交付之日止，按总房款的20%计算；3、判决被告徐春兰、徐留记返还多收原告的配套设施费15000元；4、判决被告巨野县志儒房地产咨询有限公司返还中介费5000元，庭审中原告放弃该诉讼请求；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月20日，原告通过被告志儒公司，购买登记在被告徐春兰名下巨野县怡景苑10号楼2单元1702室房屋及10-2-15储藏室房产一处。该房产实际所有人是被告徐留记。按合同约定全部房款付清后，办理房产过户手续前，于2019年9月25日，被告徐留记又要求交纳配套设施费15000元，否则不予配合过户，房产过户后，被告徐春兰、徐留记未按照合同约定，交付房屋钥匙。经多次催要，被告徐春兰、徐留记不接电话，被告志儒公司未尽到中介责任，未能要回钥匙。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告徐春兰、徐留记辩称：一、原告通过被告志儒公司，购买登记在被告徐春兰名下巨野县怡景苑10号楼2单元1702室房屋及10-2-15储藏室房产一处是事实。被告徐春兰、徐留记并未从物业公司领取涉案房产钥匙，现仍存放于被告洁美公司处，被告徐春兰、徐留记也多次告知被告洁美公司，案涉房产已转卖原告刘肖肖，办理过户手续，被告洁美公司应当将涉案房产钥匙交给原告刘肖肖。被告洁美公司未能履行钥匙交付义务，应当由被告洁美公司承担对原告的违约责任。配套设施费15000元，在签订房屋买卖合同时并未约定，办理房产过户手续时经协商，原告同意并实际交付该款，现原告要求返还，于法不合。原告与被告徐春兰、徐留记签订的房屋买卖合同已经完成，并且涉案房屋已经办理过户登记。因房屋买卖合同已经履行完毕，对于原告诉讼中的权利应由洁美公司或开发商来履行职责，与被告徐春兰、徐留记无关。 被告志儒公司辩称：被告志儒公司严格按照房屋交易流程操作此房屋买卖手续，该房屋买卖手续仅剩交接房屋一项未完成。被告志儒公司积极配合并积极处理交接房屋事宜，因被告徐春兰、徐留记违约在先，未能完成房屋交接事宜，与被告志儒公司无关，该房屋产权清晰能否交接房屋无法查询，不在被告志儒公司业务范围之内。被告志儒公司陪同协商记录（包括电话记录等）已经提供。 被告洁美公司辩称：一、被告徐留记2019年11月要求领取涉案房屋钥匙时，被告洁美公司工作人员已经明确告知，洁美公司没有涉案房屋钥匙，请其与该房产开发商季荣克联系。二、没有法律规定房屋业主购买了开发商的房子，必须到物业公司领取钥匙，从法律上讲物业公司没有为业主保管房屋钥匙的义务。三、被告徐春兰应当向物业公司缴纳2016年9月到2019年9月的物业管理费，在其没有缴纳有关费用之前，物业公司无法为其提供相应的服务。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘肖肖经被告志儒公司介绍于2019年7月20日与被告徐春兰委托的被告徐留记签订合同编号20190720Ｂ02《房屋买卖居间合同》，约定将所有权人楚发才、共有人徐春兰位于巨野县××号楼××单元××室××室房产一处，以价款570000元出售给原告刘肖肖。在办理过户手续前，经双方协商房屋配套设施安装费15000元由原告刘肖肖承担，原告刘肖肖于2019年9月25日经被告志儒公司工作人员李广辉微信转账支付该笔款项，双方于2019年9月29日办理过户手续。原告刘肖肖于2019年10月22日将房屋贷款410000元汇入被告徐春兰名下账户。按照《房屋买卖居间合同》约定，被告徐春兰应于2019年10月25日前，将房屋钥匙交付原告刘肖肖作为房屋交付占有的标志。双方在房屋交接时，被告徐留记向被告洁美公司索要房屋钥匙，被告洁美公司称该房屋钥匙不在该公司，无法提供，双方发生纠纷，原告刘肖肖起诉至本院。 另查明，原告刘肖肖于2020年1月5日从房地产开发商处领取到房屋钥匙。 本院认为，原告刘肖肖与被告徐春兰签订的《房屋买卖居间合同》，不违反法律、法规规定，按照约定被告徐春兰未在约定的时间内将房屋钥匙交付给原告刘肖肖视为违约。《房屋买卖居间合同》第八条第三款第2项“逾期在30日内，乙方有权解除合同，本合同终止。解约时，甲方应将所收全部房款退还乙方，并向乙方支付房价20%的违约金。”的约定是基于该合同解除为前提条件，因此，原告刘肖肖要求按照总房款的20%计算违约金的诉讼请求与该条款不符。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告刘肖肖未提交因被告徐春兰延迟交付房屋钥匙造成损失的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，原告刘肖肖要求被告徐春兰、徐留记按照总房款的20%支付违约金，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”原告刘肖肖于2019年9月25日通过志儒公司支付给被告徐春兰配套设施费15000元，被告徐春兰在收到该笔款项后，已缴纳相关费用，双方相互履行完毕。因此，原告刘肖肖要求被告徐春兰、徐留记返还配套设施费15000元的诉讼请求，本院不予支持。被告洁美公司要求被告徐春兰支付2016年9月至2019年9月的物业管理费，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及。在诉讼过程中原告刘肖肖放弃要求被告志儒公司返还中介费5000元的诉讼请求，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决如下： 驳回原告刘肖肖的诉讼请求。 案件受理费2880元，减半收取1440元，由原告刘肖肖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  刘建民 二〇二一年三月八日 书记员  王希智