安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终565号 上诉人（原审原告）：李娟，女，1975年1月30日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：孟云东，安徽民之声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹占朝，安徽民之声律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：徐强华，女，1977年4月15日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：周清如，系徐强华亲属，男，1970年8月25日出生，住安徽省宿州市，由社区推荐。 原审第三人：孟祥东，男，1974年9月10日，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区。 上诉人李娟因与被上诉人徐强华、原审第三人孟祥东确认合同无效纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初7289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李娟上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判支持李娟的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由徐强华承担。事实理由:1.虽一审判决已认定的事实正确,但是未能全面查清本案事实。本案的争议焦点是徐强华是否构成善意取得,根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产转让给受让人的,所有权人有权追回;符合以下三个条件的受让人取得不动产的所有权:1.受让人受让不动产是善意的，2.以合理的价格转让，3.已经登记”。合理的价格才是善意取得的必备条件，也是善意取得的本质所在,虽然李娟举证了涉案房屋的交易价格和实际市场价格,但是一审判决未予查明,遗漏了应当查明的事实。2.涉案房屋交易价格并非合理对价,徐强华不构成善意取得。徐强华长期在宿州生活并且其姐姐和李娟对门居住8年,徐强华通过其姐姐联系孟祥东购买房屋,李娟长期在家并且和徐强华姐姐更熟悉,其撇开李娟和长期不在家的孟祥东单独联系购房,在对房屋的所有权和价格知情的情况下,徐强华的主观并非善意。结合本案的交易价格看,徐强华和孟祥东间的不动产买卖契约显示双方的交易价格是170000元,房子的面积是68.92平方米,根据安置区产权调换价格评估结果4520元每平方米计算,该房最保守价格为311518元(实际市场交易价格为370000元左右),双方的交易价格也是远低于实际价格的70%,说明徐强华没有支付合理对价,并非善意购买,其虽已取得产权过户但是因徐强华主观不是善意,也未支付合理对价,不构成善意取得。请求二审法院依法改判。 徐强华辩称，1.双方交易的价格是220000元，徐强华支付了合理的对价，且该房屋已经交付并且办理了过户手续，依法应受保护。2.徐强华对于李娟和孟祥东的婚姻情况不了解。请求二审法院维持原判。 孟祥东二审未到庭应诉也未作出答辩意见。 李娟向一审法院起诉请求：1.确认徐强华与孟祥东之间签订的宿州市埇桥区东关商场二十九处宿舍北区16#楼0301室房屋买卖协议无效；2.判令徐强华将宿州市埇桥区东关商场二十九处宿舍北区16#楼0301室房屋[房产证号：（2019）宿州市不动产权第0069133号]变更登记至李娟名下；3.本案诉讼费用由徐强华承担。 一审法院认定事实：李娟和孟祥东系夫妻关系，于1997年8月20日登记结婚。2004年8月2日，中煤三建公司与孟祥东签订了公有住房买卖协议，将位于宿州市东关商场二十九处北区房屋出售给孟祥东。2019年11月8日，孟祥东与徐强华签订不动产买卖契约，将上述房屋出售给徐强华，2019年11月12日，徐强华办理了房屋过户手续，房产证号为（2019）宿州市不动产权第0069133号。2020年7月9日，宿州市埇桥区政府作出房屋征收决定，案涉房屋在征收范围内。2020年7月3日，徐强华与宿州市房屋征收管理服务中心签订了宿州市埇桥区国有土地上房屋征收补偿协议。 一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，孟祥东将其所有的房屋出售给徐强华,双方签订的买卖合同是双方真实意思的表示,合法有效。徐强华按约定的价格支付了购房款,并办理了房屋过户手续，该房屋的所有权已经发生转移，徐强华购买房屋系善意取得。李娟的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回李娟的诉讼请求。案件受理费4600元，减半收取为2300元，由李娟负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李娟提供如下证据：1.证明一组，以证明原房屋面积为57.14平方米，拆迁时丈量为85.92平方米，室内面积应为57.14平方米；2.李娟与徐强华以及孟祥东间的通话录音，以证明徐强华对李娟与孟祥东系夫妻关系知情，虽购买房屋时介绍人是徐强华胞姐（和孟祥东住对门），但通过上述通话内容能印证徐强华对案涉房屋属李娟、孟祥东共有知情，但其与孟祥东在签订房屋买卖合同时没有告知李娟。徐强华质证意见为：1.其在购买房屋时，孟祥东称大概60平方米左右，后经询问房地产管理部门才知晓为57.14平方米。至于房屋征收中心测量的面积是征收部门对市民的让利政策；2.通话录音没提及夫妻关系，徐强华并不知道孟祥东的婚姻情况，不能证明徐强华对此知情。徐强华提供电话录音一份，以证明是孟祥东是通过徐强英联系销售案涉房屋，因当时徐强华在场，遂向孟祥东了解了案涉房屋的情况，后双方以220000元的价格成交，为了少缴税才写成170000元，该价格在不动产交易中心查控系统通过检测，说明双方交易价格合理。李娟质证意见为：录音内容显示孟祥东长期不在家，对案涉房价不知情，但徐强华对该房屋即将拆迁知情。本院将结合本案案情在下文中对上述证据予以认证。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，李娟以孟祥东无权处分案涉房屋为由主张上述合同无效，案已查明，因案涉房屋登记在孟祥东名下，徐强华有理由相信孟祥东对该房屋享有处分权，李娟以孟祥东构成无权处分的上诉理由不能成立；同时，李娟以孟祥东处分房屋构成无效的上诉理由，无法律依据，一审未予采信并无不当。另，李娟主张孟祥东处分的房屋价格较低，徐强华不构成善意取得。审理认为，李娟虽提供了2020年7月17日拆迁部门委托评估机构对被拆迁区域范围内房屋的调换市场单价评估结果，但徐强华与孟祥东是在案涉房屋被拆迁前（2019年11月8日）进行的交易，因该交易已在案涉房屋被拆迁前完成，关于交易的价格是合同主体之间的协商约定，且徐强华已在不动产交易中心办理了房屋权属变更登记手续，对案涉房屋已依法取得物权。之后，徐强华亦与拆迁部门签订了拆迁安置协议，李娟称徐强华不构成善意取得，无事实法律依据，本院不予采纳。 综上，李娟的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，裁判结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元，由上诉人李娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  丁 伟 审判员  朱珊珊 二〇二一年三月十六日 法官助理马文 书记员张晨晨 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。