辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初6498号原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区青年大街286号8层，统一社会信用代码9121010068746963X3。法定代表人：焦晓梅，系该公司总经理。委托代理人：夏槟，男，1988年1月24日出生，满族，住沈阳市浑南区。被告朱延清，男，1958年11月24日出生，汉族,住沈阳市和平区。原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司诉被告朱延清物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人夏槟及被告朱延清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠的物业费4378.71元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与业主委员会签订物业服务合同。合同约定枫景名城小区物业服务管理费按建筑面积每平方米每月2.1元标准收取。被告系原告管理的小区业主，该房屋建筑面积166平方米。被告自2019年11月1日起至2020年11月17日拖欠物业费4378.71元。被告拖欠物业管理费严重损害原告与其他业主利益，为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律规定诉至法院，望依法支持。被告朱延清辩称：对拖欠物业费的时间和数额没有异议，但业委会签订的该物业公司我并不知情，公共设施大部分损坏，没有消防设施，不顾业主生命安全，园区和电梯内无监控，公共设施没有维修，高收费低服务，鉴于此种情况我未缴纳物业费，要求物业按照前期合同的报价为收费标准。经审理查明，被告朱延清系位于沈阳市和平区南四马路，建筑面积166平方米房产的所有权人。涉案房产所在园区为枫景名城小区，该小区所在社区为洪福社区。2017年11月17日，洪福社区、枫景名城小区业主委员会及原告就涉案房产所在园区物业服务工作召开讨论汇报会。为解决枫景名城园区居民日常居住的基本条件，经洪福社区、业主委员和物业公司三方商议，原告提前入场。园区未结清的水电费及2017年度的电梯年检费由社区进行筹措和交纳，园区的消防系统及需要维修的32部电梯由洪福社区和枫景名城小区业委会启动维修基金维修合格后交由原告物业公司管理，在未修复之前出现与消防设备相关的事故或电梯未检验合格期间出现的事故均与物业公司无关，同时物业公司不承担由电梯带来的人身、经济、行政等责任和处罚，并且业主不得以此为由拒交物业费，代管期间产生的全部费用由社区和业委会共同确定，并由社区向广大业主公示，由代管部门进行收取；原告根据约定对大门、车牌识别、小区照明等设施设备进行修缮，原告前期进场开展的弱点设备修缮和车牌识别维修等电气类的投入均在物业费中列支，关于消防系统和电梯系统在启动维修基金前需要维修的项目，均由维修基金或本小区补充维修基金中列支；原告与社区签订的物业合同终止后，只对自己接收部分和自己能整理部分进行移交；本小区内全部法定应予启动维修基金的维修事项，业委会、社区将积极主动的按照法定程序启动流程，配合物业公司工作，确保及时完成维修，如业主大会及业主委员会不积极主动启动维修基金，对需要维修的项目暂停保持原状，物业公司不承担由此带来的全部责任，同时并附有枫景名城承接查验报告。2017年11月17日，枫景名城小区业主委员会（甲方）与原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司签订《枫景名城物业服务合同》。合同约定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务事宜，协商订立本合同；物业服务期限为三年，自2017年11月18日至2020年11月17日；本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅收费标准为2.1元/平方米/月（含电梯费）；业主应当按年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年度首月；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金；合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地有关部门申请调解的方式解决，不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼；合同经甲乙双方签订并盖章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。原告自2017年11月18日起为涉案房产所在园区提供物业服务，现被告未缴纳2019年11月1日至2020年11月17日期间的物业服务费4380.74元（166平方米×2.1元/平方米/月×12个月17天），故原告起诉至法院。上述事实，有枫景名城物业服务合同、华润置地（沈阳）物业服务有限公司对枫景名城小区物业服务工作讨论汇报会纪要、枫景名城承接查验报告、物业管理服务报告等证据以及原告、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：涉案房产所在园区业主委员会即枫景名城小区业主委员会与原告签订的《枫景名城物业服务合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。被告系涉案房产业主，原告基于前述该物业服务合同为被告提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业管理费的权利，被告亦应按时履行给付原告物业服务费的义务。现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告要求被告支付2019年11月1日至2020年11月17日期间的物业服务费的诉求，本院予以支持，但本案原告仅主张该期间的物业费4378.71元，系其对自己民事权利的处分，不违反我国相关法律法规的规定，本院准许。对于被告提出的业委会签订的该物业公司我并不知情，公共设施大部分损坏，没有消防设施，不顾业主生命安全，园区和电梯内无监控，公共设施没有维修，高收费低服务，要求物业按照前期合同的报价为收费标准的辩解，经查，根据原告提供的证据可知在原告与枫景名城小区业主委员会签订合同前该小区就存在设施设备损坏等问题，原告接管该小区后，曾对部分设施进行了维护，但如电梯系业主共有，常年运行出现状况不可避免，且其维修依法应启动维修基金，物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的服务，业主不能仅依据个别部位、个别时间段出现的瑕疵作为拒缴物业服务费的理由，且被告对其辩解亦未提供相应的证据；另，本案物业服务合同中明确约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅收费标准为2.1元/平方米/月；合同的效力同时及于本物业区域的全体业主”，合同中的该约定对双方具有约束力，物业费标准的事项涉及到园区业主的公共权益，在园区已经成立业主委员会的情况下，应由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序予以决定，不宜由单个业主单独判定，亦不能成为业主不缴或少缴物业服务费的理由，综上，本院对被告的该项辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告朱延清于本判决生效后十日内给付原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司2019年11月1日至2020年11月17日期间的物业服务费4378.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告朱延清负担。本判决为终审判决。审判员  刘静明二〇二一年三月二十六日法官助理李明阳书记员夏子晴本判决所适用的法律依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。