湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终519号上诉人（原审被告）：茶陵县宏祥汽车贸易有限公司，住所地：茶陵县思聪街道红桥村。法定代表人：谭运祥，董事长。上诉人（原审原告）：株洲粤港针织品有限公司，住所地：茶陵县金星工业园。法定代表人：段梅仔，经理。委托代理人：文铁军，湖南中兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：段胜辉，男，汉族，1954年10月18日出生，住广州市东山区，系该公司员工，代理权限为一般代理。上诉人茶陵县宏祥汽车贸易有限公司与上诉人株洲粤港针织品有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省茶陵县人民法院（2020）湘0224民初921号民事判决，于2021年2月20日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。茶陵县宏祥汽车贸易有限公司上诉称：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担诉讼费。原审事实不清，适用法律错误。株洲粤港针织品有限公司辩称：驳回茶陵县宏祥汽车贸易有限公司的上诉，支持我方的上诉请求。株洲粤港针织品有限公司上诉称：撤销原判第二项，被上诉人支付房屋租赁费、管理费共计2184560元（已核减原判的18万元租金）并按照每年利率6%计算利息至实际支付之日止；被上诉人立即返还占用的上诉人院内的空地；一、二审诉讼费由被上诉人承担。茶陵县宏祥汽车贸易有限公司辩称：驳回株洲粤港针织品有限公司的上诉，支持我方的上诉请求。株洲粤港针织品有限公司向原审法院起诉请求：一、被告支付房屋租赁费、管理费共计2364560元，并按照每年6%利率结算利息至实际支付之日止，详细计算如下：1.铺面合同期内租金270000元（7500元／月×36个月），自2012年7月1日至2015年6月30日共计36个月；铺面合同期外租金360000元（15000元×24个月），2015年7月1日至2017年6月30日共计24个月，每月15000元；铺面合同期内管理费90720元（140㎡×9间×2元管理费／㎡×36个月）；铺面合同期外管理费120960元（5040元／月×24个月），自2015年7月1日至2017年6月30日共计24个月，每月管理费5040元（2520元翻倍）；2.二楼合同期限外租金734400元（4320×10元×17个月），4320㎡×10元／㎡／月，自2017年5月1日至2018年9月30日共17个月；二楼管理费498960元（6480元×77个月），4320㎡×3元管理费／㎡／月÷2，每月合计6480元，自2012年5月1日-2018年9月30日共77个月；3.汽修厂（即原告诉讼请求中第二项的空地）租金289520元，合同期内2012.5.1-2017.4.30日止免除，超出合同期限时间2017.5.1暂计至2019.9.1日共28个月，面积为940㎡，参照两边房租11元计算，940㎡×11元×28月＝289520元。二、判令被告立即返还占用的原告院内的空地。三、由被告承担本案的案件受理费等。事实与理由：2012年4月26日，原、被告通过协商达成并签订了《茶陵汽车贸易城招商协议》，该协议约定由被告承租位于茶陵县经济开发区的株洲粤港针织品有限公司的二楼用于招商，租赁期限为5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止，并约定了租金等内容。2012年6月18日，原、被告通过协商达成并签订了《株洲粤港针织品有限公司商铺租赁合同》（商铺总承包租赁合同）等，约定由被告承租位于茶陵县经济开发区的株洲××商铺门面9间等，租赁期限为3年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止，租金每月7500元等内容。后原告积极履行了招商协议及租赁合同中约定的所有义务，被告已经实际取得9间商铺和二楼4320平方米场地并租赁经营、使用。后因被告一直未缴纳租金及合同到期后拒不返还商铺和二楼场地等，2017年6月和2018年10月才分别返还9间商铺和二楼场地，但原告院内空地至今未返还，被告以各种理由拒不支付租赁期间及租期届满后的租金。原告认为上述招商协议和租赁合同到期后，双方未达成新的租赁协议，即形成了不定期的租赁关系，被告仍应按原协议或合同约定的租金缴纳。原审查明：2012年4月26日，原、被告签订《茶陵汽车贸易城招商协议》，约定：第一、被告全权负责承包原告所有的二楼汽车贸易城进行对外招租、招商活动。租金计算标准为：1.原告提供给被告的免租期为一年半，免租期内原告免收被告租金；2.自第二年7月至12月，原告收取被告租金为6元／㎡／月；3.第三年租金为8元／㎡／月；4.第四年和第五年的租金均为10元／㎡／月；5.被告按实际出租面积缴纳租金给原告。管理费计算标准为：租赁期内，原告将收取招租单位管理费不低于3元／㎡，管理费收入原、被告平分。第二、原告将提供院内水泥硬化好的空地给被告使用，免租期五年，地面建筑由被告负责，到期前，双方就续约和租金事宜进行协商，协商不成，原告将收回使用权。租赁期5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止。2012年5月8日，原告向被告出具承诺书承诺在双方签订茶陵汽车贸易城招商协议合同履行期间对被告经营二楼汽车展厅免收租金五年及水电费用。2012年6月18日，原、被告签订《商铺总承包租赁合同》，约定原告将位于茶陵县××工业园××楼××商铺门面租赁给被告，由被告自行招商出租，租赁期3年，自2012年7月1日至2015年6月30日止，交铺日期为2012年6月30日，管理费按2元／㎡／月计收，管理费包括清洁、保安、公共设施维护费、管理服务费等费用，月总租金为7500元／月。合同签订后，被告陆续招商并将二楼汽贸城和商铺租赁给他人使用，二楼汽贸城被告也有自用部分。商铺的租金及管理费被告已缴纳至2013年9月6日，另被告称2013年9月6日至2015年6月28日之间的租金及管理费在双方于2015年6月28日签订的协议书中经结算已经抵扣。另被告经原告同意，并向原告备案，自行在空地上建了汽修厂并出租给茶陵县鹏程汽车修配厂使用至今。2013年3月下旬，原告以企业用地转为商业用地，企业要整体转让为由，要求各经营企业搬离汽贸城，并多次采取断电、断水、阻路、封门的手段，使经营户无法经营，经营户报打110并向县委、政府、人大、工业园区投诉，均未达成一致意见，除被告外，各经营户在2013年6月前先后离开二楼汽贸城。2015年6月17日，原告向各商户发出通知，内容为：因原商铺总承包租赁合同3年时间即将到期，各商户于6月31日止，暂停止缴纳房租的后期费用，如想继续租赁本公司门面，从7月1日开始新门面1800元（单厢）／月，现有商户两厢以3600元／月计算收费，请各商户提前与本公司洽谈，如6月30日前不来洽谈，本公司将停止供水、供电。因在合同履行期间，原告因资金紧张向被告借款了200万元周转，未还清（被告已另案诉讼），加之因原告收回店铺导致被告与实际承租人之间发生合同纠纷，被告不同意交回商铺。2015年6月28日，被告宏祥公司的法定代表人谭运祥与原告粤港公司的前法定代表人段胜辉就借贷及交还二楼汽贸城和商铺一事达成协议，协议约定：原告粤港公司将尚欠被告的借款本息、工程款及仓库建设费款项一次性支付给被告，被告承诺在收到上述款项的次日将其所使用的二楼汽贸城和商铺门面交付给原告。协议还约定原告粤港公司偿还被告宏祥公司上述款项之前，双方经营维持现状，前门面的租金在原告粤港公司未还清款项前由被告宏祥公司收取。因原告并未依约偿还上述款项，被告不同意交付二楼汽贸城和商铺。原告粤港公司于2016年10月份向法院提起两案诉讼，（2016）湘0224民初1362号案请求：一、判令解除宏祥公司与粤港公司的商铺租赁合同关系，宏祥公司将承租的商铺交还给粤港公司；二、判令宏祥公司承担本案的诉讼费用。经原审法院审理于2017年1月5日驳回了原告的诉讼请求，株洲中院二审（2017）湘02民终670号民事判决于2017年6月20日改判为：一、撤销湖南省茶陵县人民法院（2016）湘0224民初1362号民事判决；二、解除上诉人株洲粤港针织品有限公司与被上诉人茶陵县宏祥汽车贸易有限公司之间的商铺租赁合同；三、被上诉人茶陵县宏祥汽车贸易有限公司在本判决生效后十日内将承租的涉案的位于茶陵县金星工业园一楼7间商铺归还给上诉人株洲粤港针织品有限公司。二审判决生效后，原告粤港公司申请强制执行，原审法院于2017年8月9日执结了本案，将涉案商铺全部交于原告。被告申请再审，经再审发回茶陵县法院重审，茶陵法院（2018）湘0224民初680号生效判决以“在粤港公司未向宏祥公司清偿债务前，宏祥公司有权拒绝粤港公司搬离商铺。此外，粤港公司、宏祥公司之间的商铺租赁合同已经转化为一份附解除条件合同，而非单纯的不定期租赁合同。故粤港公司诉请宏祥公司解除合同并搬离商铺的诉讼请求不予支持。而且，本案现在已经按二审判决履行完毕，合同实际已经解除，商铺也已经还给了粤港公司。”为由，于2018年8月15日驳回了粤港公司对宏祥公司的全部诉讼请求。（2016）湘0224民初1364号案请求：1.解除粤港公司与宏祥公司签订的《茶陵汽车贸易城招商协议》，宏祥公司将承租的二楼汽贸城交还粤港公司；2.宏祥公司按合同约定向粤港公司支付拖欠的场地租金人民币及相应利息（具体金额略，暂计至2016年9月30日）；3.宏祥公司按合同约定向粤港公司支付拖欠的场地管理费及相应利息（具体金额略，暂计至2016年9月30日）；4.宏祥公司承担本案诉讼费用。该案经原审法院一审判决，于2017年1月22日驳回了粤港公司的诉讼请求，粤港公司上诉，因未缴纳上诉费按自动撤回上诉处理，一审判决生效。后该案经原审法院再审，（2018）湘0224民再1号判决于2018年9月11日判决：维持原审法院（2016）湘0224民初1364号民事判决，粤港公司上诉，株洲中院（2018）湘02民再61号生效判决认为：双方签订的《茶陵汽车贸易城招商协议》及免租承诺、协议书均系双方真实意思表示，故双方均应按照合同约定诚信、全面地履行合同义务，在未有约定或法定解约事由出现的情况下，粤港公司在租赁期限内单方面要求解除合同并要求宏祥公司支付租金，于法无据。另外，宏祥公司在本案原审判决后已经搬离二楼汽贸城，双方间的租赁合同在事实上已经解除，粤港公司继续要求解除合同已无事实依据。双方就之间的纠纷签订的协议书并未提及宏祥公司所欠租金及管理费事宜，故粤港公司的该项主张亦不能成立。于2019年6月13日判决驳回上诉，维持原判。因前述双方之间的纠纷，宏祥公司于2018年11月5日向原审法院提起诉讼请求：1.粤港公司因合同违约，赔偿宏祥公司各项直接经济损失费用（具体金额略）；2.粤港公司退还租赁保证金（具体金额略）；3.粤港公司承担诉讼费。原审法院（2018）湘0224民初1562号生效判决以“2013年3月下旬，原告即以企业用地转为商业用地，企业要整体转让为由，要求各经营企业搬离汽贸城，并多次采取断电、断水、阻路、封门的手段，使经营户无法经营，粤港公司的上述行为已构成了违约。2015年6月28日，双方就借贷及交还商铺一事达成协议，约定“粤港公司将尚欠宏祥公司的款项一次支付给宏祥公司，宏祥公司在收到上述款项的次日将其所使用的二楼及门面交付给粤港公司”，即此次达成新的协议后，粤港公司与宏祥公司之间的商铺租赁合同已经转化为一份附解除条件的合同，在解除条件未成就前，粤港公司不得要求宏祥公司与其解除租赁合同关系。粤港公司在租赁期内，即向宏祥公司下达《终止租赁合同关系通知书》，要求宏祥公司搬离一楼商铺及二楼展厅，随后，又向提起诉讼，请求解除租赁关系，并要求宏祥公司搬出，粤港公司再次以其行为表明其已构成违约”为由，判决粤港公司因违约赔偿宏祥公司财产损失及返还租赁保证金（具体金额略）。原审另查明：2012年4月26日，原告向颜赫哲出具《还款抵押承诺书》，承诺原告欠颜赫哲工程款和民工工资在2013年5月31日前还清，在未还清欠款前，原告将包括厂房后面所有空地抵押给颜赫哲。届时，未还清欠款，该抵押房屋、地皮有权归颜赫哲所有。2017年5月20日，原告（甲方）与株洲粤港商贸物流园有限公司（乙方）法定代表人陈建华签订了一份《房屋租赁合同书》，将原告所有的包含本案诉争的租赁房屋及土地在内的整体厂房出租给株洲粤港商贸物流园有限公司，合同第五条约定：鉴于甲方就本协议约定的房屋租赁范围中的部分房屋或场地已经出租给第三人使用，在本协议签订后，该部分房屋或场地租赁期已经届满的，由乙方租赁使用并由乙方依法维权，甲方无条件无偿协助乙方收回房屋或土地；该部分房屋或场地租赁期未届满的，由甲方依法解除其与第三人的租赁协议后及时将房屋或场地交付给乙方使用。2017年8月11日，本院就申请人谭运祥与被执行人粤港公司民间借贷纠纷一案执行谈话中，株洲粤港商贸物流园有限公司法定代表人陈建华亦认可与原告签订了上述房屋租赁合同书，并交纳了10万元押金的事实。现原告粤港公司以双方签订的招租协议和租赁合同等合法有效，在租赁期限届满后，双方形成了不定期租赁合同关系，被告仍应按照原招租协议或合同约定缴纳租金，但被告拒不缴纳。原审认为，本案系租赁合同纠纷。争议焦点：本案是否系重复起诉；原告的诉讼请求能否得到支持。本案的原、被告虽然与前诉的原、被告一致，但本案的诉讼请求与前诉的诉讼请求、诉讼标的均不一致，前诉系解除合同，返还租赁物，本案系支付租金及管理费等，不存在重复起诉。租金和管理费问题。依据原、被告签订的《茶陵汽车贸易城招商协议》《商铺总承包租赁合同》，二楼汽贸城和商铺均约定了租金及管理费的收取及标准，另原告承诺二楼汽贸城免租金5年。因原告粤港公司在双方签订合同的当日又向颜赫哲出具《还款抵押承诺书》，将案涉房屋、地皮抵押给颜赫哲；2013年开始便多次采取断电、断水等手段干扰迫使各商户致其无法正常经营；2017年5月20日在双方合同尚未解除的情况下又与株洲粤港商贸物流园有限公司签订《房屋租赁合同书》将包含案涉租赁物的房屋场地整体出租给株洲粤港商贸物流园有限公司。因原告粤港公司的上述行为给原、被告之间及被告与各商户之间产生纠纷起到直接作用或间接埋下隐患，原告对于管理服务存在一定过错，原告要求被告支付管理费的请求，不予支持。商铺租金问题，被告已缴纳至2013年9月6日并有收据为证，另被告称2013年9月6日至2015年6月28日之间的租金及管理费在双方于2015年6月28日签订的协议书中经结算已经抵扣。2015年6月28日双方就原告尚欠被告欠款及被告交还二楼汽贸城和商铺之事达成协议，协议中并未提及被告尚欠原告租金及管理费问题，故被告关于租金及管理费与欠款进行抵扣的辩解，符合常理，予以采纳。原告主张的2015年6月28日之前的租金，不予支持。另据（2018）湘0224民初680号生效判决书查明的事实，经原告粤港公司申请，商铺于2017年8月9日经法院执结已经全部交于原告。被告辩称其2015年6月28日即被原告赶走了，但未提供相应证据证实，故应承担举证不能的法律后果。原告主张依合同约定商铺合同期外2015年7月1日至2017年6月30日之间的租金按双倍计算即150000元/月，虽然合同中有“合同终止后，乙方如不能按时将铺交回出租房，乙方需支付双倍租金，并承担违约责任”的规定，该时段本案中租赁合同并未终止，相反原告存在违约行为，故原告请求双倍支付租金并按照每年6%利率结算利息至实际支付之日止的诉讼请求，不予支持，只支持商铺租金为180000元（7500元/月×24个月）。二楼汽贸城租金问题，原、被告之间签订的《茶陵汽车贸易城招商协议》中约定按实际出租面积缴纳租金给原告，现原告未举证证明二楼汽贸城实际出租给被告的面积为多大，对于诉请中的实际出租面积亦无法自圆其说，另原告亦未举证证明二楼汽贸城租赁关系终止的具体日期，故原告该项诉讼请求不明确不具体，依法驳回。汽修厂租金的问题。该汽修厂系被告宏祥公司经原告粤港公司同意并备案，自行在院内空地上修建的。双方对该汽修厂并未约定租金等事宜，故原告该项诉讼请求缺乏依据，不予支持。返还院内空地的问题。因被告经由原告同意并备案，已经在该空地上建了修理厂，系经原告同意进行的添附行为，对于合同终止后该添附物如何处理扥事项，原、被告之间并未约定，且该修理厂一直出租给茶陵县鹏程汽车修配厂使用至今，原告未提出异议，视为原告默认该修理厂经营现状，故为维护善意第三人的合法利益，充分利用资源，原告主张返还空地已无实际意义及依据，予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百二十三条第一款、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、限被告茶陵县宏祥汽车贸易有限公司于本判决生效后一个月内支付原告株洲粤港针织品有限公司商铺租金180000元；二、驳回原告株洲粤港针织品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25716元，由原告株洲粤港针织品有限公司负担23758元，由被告茶陵县宏祥汽车贸易有限公司负担1958元。本院对原审查明的事实予以确认。二审过程中，茶陵县宏祥汽车贸易有限公司提交了终止租赁合同通知书，拟证明在2015年6月28日两个人签订的协议书，被上诉人发通知给我方。株洲粤港针织品有限公司质证意见：对证据真实性无异议，对证明目的有异议，该证据是合同到期之后要求上诉人撤离，上诉人一直不撤离，所以于2016年9月向对方出具了终止租赁合同通知书，但上诉人一直置之不理，也没有返还租金。茶陵县宏祥汽车贸易有限公司提交的证据并非新证据，本院不予采纳。本院认为，本案系租赁合同纠纷案。争议焦点为茶陵县宏祥汽车贸易有限公司是否应当向株洲粤港针织品有限公司支付房屋租金和管理费及租金和管理费的利息；茶陵县宏祥汽车贸易有限公司是否应当返还空地。双方分别于2012年4月26日、2012年6月18日签订的《茶陵汽车贸易城招商协议》《商铺总承包租赁合同》对二楼汽贸城和商铺均约定了租金及管理费的收取及标准，株洲粤港针织品有限公司承诺二楼汽贸城免租金5年。株洲粤港针织品有限公司粤港公司在双方签订合同的当日又向颜赫哲出具《还款抵押承诺书》将案涉房屋、地皮抵押给颜赫哲，从2013年开始多次采取断电、断水等手段干扰迫使各商户无法正常经营。2017年5月20日在双方合同尚未解除的情况下株洲粤港针织品有限公司粤港公司又与株洲粤港商贸物流园有限公司签订《房屋租赁合同书》将包含案涉租赁物的房屋场地整体出租给株洲粤港商贸物流园有限公司。株洲粤港针织品有限公司粤港公司的上述行为给双方及各商户之间产生纠纷起到直接作用，株洲粤港针织品有限公司粤港公司的管理服务具有过错，要求支付管理费的请求，不予支持。茶陵县宏祥汽车贸易有限公司已缴纳商铺租金至2013年9月6日，双方于2015年6月28日签订的协议书中已经将2013年9月6日至2015年6月28日的租金及管理费结算抵扣，2015年6月28日双方就尚欠款及交还二楼汽贸城和商铺之事达成协议，协议中并未提及尚欠租金及管理费问题，株洲粤港针织品有限公司粤港公司再行主张2015年6月28日之前的租金不予支持。2017年8月9日，经原审法院执结已将商铺经全部交于株洲粤港针织品有限公司粤港公司，茶陵县宏祥汽车贸易有限公司称其2015年6月28日即被迫撤离商铺，并未提供相应证据证实，应当缴纳2015年7月1日至2017年6月30日期间的租金180000元（7500元/月×24个月）。因株洲粤港针织品有限公司存在违约行为，其要求双倍支付租金并支付利息的请求不予支持。双方签订的《茶陵汽车贸易城招商协议》中约定按实际出租面积缴纳租金，但株洲粤港针织品有限公司粤港公司并未举证证明二楼汽贸城实际出租的面积，亦未举证证明二楼汽贸城租赁关系终止的具体日期，诉讼请求不明确不具体，原审驳回并无不妥。茶陵县宏祥汽车贸易有限公司经株洲粤港针织品有限公司同意并备案，自行在院内空地上修建了汽修厂，双方对汽修厂的租金及后续处置等事宜并未约定，且该厂一直出租给茶陵县鹏程汽车修配厂使用至今，株洲粤港针织品有限公司要求支付汽修厂租金缺乏事实和法律依据，要求返还院内空地亦无事实和法律依据，也无实际意义。综上，双方的上诉请求均不成立，本院均不予支持。原审事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28176元，由上诉人茶陵县宏祥汽车贸易有限公司负担3900元，株洲粤港针织品有限公司负担24276元。本判决为终审判决。审判长  祁湘清审判员  彭德华审判员  肖 晶二〇二一年三月二十日书记员  谭蔚尉