浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初15192号 原告：俞江，男，1986年2月25日出生，汉族，住杭州市萧山区。 原告：赵链，女，1984年11月28日出生，汉族，住杭州市萧山区。 两原告的共同委托诉讼代理人：宣卫忠,浙江新兴律师事务所律师。 被告：绍兴恒鑫房地产开发有限公司，住所地诸暨市陶朱街道环城北路368号。 法定代表人：王伟锋。 委托诉讼代理人：孙天昊，男。 第三人：交通银行股份有限公司绍兴诸暨支行，住所地诸暨市暨阳街道艮塔东路1号。 负责人：楼振波，系支行行长。 委托诉讼代理人：葛伟栋，浙江振邦律师事务所律师。 原告俞江、赵链与被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称恒鑫公司）、第三人交通银行股份有限公司绍兴诸暨支行（以下至判决主文前简称交通银行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年10月27日、2021年3月4日两次公开开庭进行了审理。原告俞江、赵链的共同委托诉讼代理人宣卫忠、被告恒鑫公司的委托诉讼代理人孙天昊到庭参加两次诉讼；第三人交通银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第一次诉讼；第三人交通银行的委托诉讼代理人葛伟栋到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。 原告俞江、赵链向本院提出诉讼请求（增加和变更后）：1.判令确认原、被告间于2018年6月6日签订的《浙江省商品房买卖合同》、《停车位合同》已于2020年7月28日解除；二、判令解除原告与第三人及被告间于2018年7月30日签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、判令被告立即返还原告已支付的首期房款987998元（含定金10000元）和停车位价款140000元，并赔偿以987998元为基数自2018年4月9日起至生效判决确定的履行日止的利息（2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、判令被告返还原告已付购房按揭贷款本息计281889.78元；五、判令被告自2021年3月21日起代为原告向第三人履行本案案涉房屋的按揭贷款本息直至付清止。事实和理由：原、被告于2018年6月6日签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告出售位于诸暨市××幢××室住宅，房款总计2467998元；首付款987998元，余款1480000元由两原告向第三人处办理房屋按揭贷款的方式支付给被告；被告应于2019年11月30日前将房屋交付给原告；若被告未能按时完成交付房屋的义务，逾期超过180天，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达日起15日内退还原告全部已付购房款，并按累计已付购房款的1%向原告支付违约金。2018年9月3日，两原告与被告签订《停车位合同》，约定被告将00438号停车位以140000元的价款出卖给两原告。上述合同签订前，两原告依据双方签订的认购商品房买卖合同约定于2018年4月9日向被告支付了首付款987998元，后又支付了停车位价款140000元。同年7月30日，两原告与第三人及担保人被告签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：贷款金额1480000元，贷款期限为360期，每期还款额为8992.64元。同年8月7日，第三人按两原告的合同指令将该笔1480000元贷款划入被告的银行账户。至2021年2月20日止，两原告已按月归还贷款本息共计273032.92元。因被告未按约于2019年11月30日前将案涉商品房交付原告，故原告于2020年7月23日向被告发送了《解除合同通知书》，该通知书于同年7月28日到达被告。原告认为被告逾期交房的违约行为给原告造成了极大的经济损失，原合同约定按已付购房款的1%支付违约金明显低于造成原告的实际损失，故原告请求法院予以增加。同时，因案涉处理结果涉及两原告所抵押房产的解除，致使两原告与第三人及担保人被告间签订的《个人房产抵押贷款合同》无法履行，故两原告要求解除与第三人及担保人被告间签订的《个人房产抵押贷款合同》。 被告恒鑫公司辩称，对原告的第一项诉讼请求，要求于判决之日解除；被告交付的停车位并未逾期，若原告要求解除停车位合同，则原告需要承担违约责任；关于原告提出的其余诉讼请求需要第三人确认。 第三人交通银行述称，如果两原告与被告间签订的商品房买卖合同已经达到解除合同的条件，按照法律规定应由法院判决第三人与原告的借款合同是否需要解除，且这个抵押权是否仍由第三人享有。如果法院判决解除原、被告间签订的商品房买卖合同，第三人同意解除与原告间签订的借款合同，要求法院判令两原告归还第三人借款本金1433472.96元，并支付自2021年2月21日起至付清日止按借款合同约定以及中国人民银行规定的利息、罚息，并按照合同约定支付提前还贷的违约金；判令两原告支付第三人按合同约定的律师代理费15000元；判令被告对上述债务（本金、利息、律师费等费用）承担连带清偿责任；判令第三人对本案预抵押的房产恒大滨江御府20幢010101室住宅依法定程序处置后，对实现上述债权享有优先受偿权（包括借款本金、利息、罚息、违约金、律师代理费等）。 原告围绕诉讼请求向本院提供了《浙江省商品房买卖合同》、《停车位合同》、《个人房产抵押贷款合同》、银行转账存根、增值税票据、交通银行还款明细等证据。经质证，被告及第三人对真实性均无异议，故本院予以确认。 被告恒鑫公司对其抗辩主张向本院提供了绍市建设（2020）52号《关于应对疫情支持房地产企业发展的通知》及兼职经纪人支付信息表各一份，以证明停车位因新冠肺炎疫情的原因可认定未逾期交付及被告支付杨梦迪的销售佣金2468元应由原告返还。经质证，原告及第三人对绍市建设（2020）52号《关于应对疫情支持房地产企业发展的通知》的真实性无异议，对关联性提出异议，认为停车位附属于商品房买卖合同，商品房买卖合同解除，停车位合同也同时要解除；对佣金信息表的真实性认为无法确认，且与本案无关。因原告及第三人对绍市建设（2020）52号《关于应对疫情支持房地产企业发展的通知》的真实性无异议，故本院予以确认；对被告提交的兼职经纪人支付信息表，因原告及第三人均对真实性、关联性均提出异议，经本院审核，该份信息表无法达到被告的证明目的，故本院对该份信息表不作有效证据确认。 第三人交通银行对其主张向本院提供了《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、进账单、共同参与还款承诺书、不动产登记证明、欠款明细表、委托代理合同、代理费票据等证据。经质证，原、被告对真实性均无异议，故本院予以确认。 经审理，本院认定事实如下： 2018年6月6日，两原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份。该合同约定：两原告向被告购买位于诸暨市××幢××室住宅，建筑面积为149.39㎡，总价款为2467998元；买受人于2018年6月10日前支付首付款987998元，余款1480000元向银行申请贷款支付；出卖人于2019年11月30日前交房；逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。两原告于2018年4月9日、6月11日分别向被告支付了首付款937998元、50000元，合计987998元。双方于同年9月3日签订《停车位合同》一份，约定：车位号为00438，总金额为140000元。两原告按约于同年9月25日前支付了车位款140000元。随后双方对所购房屋办理了网上备案和预告登记。同年8月7日，两原告通过第三人按揭贷款支付购房款1480000元。合同约定的交房日期到期后，被告一直未交付房屋。2020年9月23日，两原告向本院提起诉讼。被告于同年10月14日签收了本院邮寄的本案起诉状副本。 另查明，2018年7月30日，两原告与第三人及被告签订的《个人房产抵押贷款合同》约定：被告恒鑫公司为保证人，借款本金为1480000元，借款期限为360个月，贷款利率为浮动利率，即在五年以上（期限）人民银行贷款基准利率水平上上浮25%，归还方式为等额本息，每期还款额为8992.64元，担保方式为保证、抵押，即由被告对借款承担连带责任保证，原告所购房屋以预告登记方式在2018年8月6日对借款进行抵押。原告赵链作为共有人同意对所购涉案商品房提供抵押担保，并出具共同还款承诺书。截至2021年3月21日，两原告已向第三人归还贷款本金48246.40元，尚余贷款本金1431753.60元，共计支付利息233643.38元。第三人交通银行为主张案涉债权，支出了律师代理费15000元。 审理中，两原告表示自愿承担第三人主张的律师代理费15000元；第三人同意解除案涉《个人房产抵押贷款合同》。 本院认为，本案中，原告已按双方签订的《浙江省商品房买卖合同》履行了付款义务，但被告未能按期交付房屋，且逾期已超过180天。根据双方签订的合同约定，原告依约享有解除合同的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故两原告要求解除与第三人交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》，合法有据，本院予以支持。同时，原、被告签订的《停车位合同》目的亦无法实现，故本院对原告请求解除《停车位合同》亦予以支持。根据上述司法解释规定，商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，因被告未按约交房致使商品房买卖合同解除，停车位合同、借款抵押合同因合同目的无法实现亦被解除，故根据前述规定，被告应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息返还给第三人和两原告。两原告不负向第三人返还涉案贷款义务，且两原告还可向被告主张违约金或违约导致的实际经济损失，但二者不能同时主张。根据两原告诉请，明确为由被告赔偿两原告因违约产生的实际损失，故本院对两原告主张的向第三人按揭1480000元支付的贷款利息损失、首付款987998元自付款时至被告实际返还时止的存款利息损失依法予以支持。两原告所购房屋对在第三人处的借款进行了预告抵押登记，借款合同解除后，第三人依三方约定及抵押登记，对约定房屋享有相应的优先受偿权。同时，两原告应协助被告办理合同的网签、备案登记、预告登记的注销手续。两原告自愿承担第三人支出的律师代理费15000元，未违反法律规定，本院予以准许。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下： 确认原告俞江、赵链与被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司于2018年6月6日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2020年10月14日解除； 解除原告俞江、赵链与被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司签订的《停车位合同》； 二、被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司应返还原告俞江、赵链购房款及车位款共计1127998元，并支付其中937998元自2018年4月9日起、50000元自2018年6月11日起均至款实际付清日止按同期银行存款利率计算的利息损失，限本判决生效之日起十日内付清； 三、被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司应返还原告俞江、赵链已付的银行贷款本金48246.40元及利息233643.38元，合计281889.78元，限本判决生效之日起十日内付清； 四、解除原告俞江、赵链与第三人交通银行股份有限公司绍兴诸暨支行、被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》； 五、被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司应归还第三人交通银行股份有限公司绍兴诸暨支行借款1431753.60元，并支付该款自2021年3月21日起至本院确定的还款日止按合同及中国人民银行规定的提前还款的利率计算的利息，利随本清，限本判决生效之日起十日内付清； 六、若被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司未按第五项判决付清借款本息，第三人交通银行股份有限公司绍兴诸暨支行则对本案抵押的恒大滨江御府20幢010101室房屋在上述债权范围内享有优先受偿权； 七、原告俞江、赵链支付第三人交通银行股份有限公司绍兴诸暨支行律师代理费15000元，限本判决生效之日起十日内付清； 八、原告俞江、赵链应在本判决生效之日起十日内协助被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司办理合同的网签、备案登记、预告登记的注销手续； 九、驳回原告俞江、赵链其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29653元（原告预缴17148元），减半收取计14826.50元，由原告俞江、赵链负担60元，由被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司负担14766.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  金冬红 二〇二一年三月二十四日 书记员  周 侃 1