湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘1081民初46号原告：陈旭鸣，男，汉族。被告：资兴粤华房地产开发有限公司，住所地湖南省资兴市东江街道办事处竹园路东江鸿都商业城4栋3楼。法定代表人：刘建华，该公司董事长。第三人：郴州市生源商业连锁有限公司。法定代表人：汪宏亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：腾长征，资兴市生源商业连锁有限责任公司一分店店长。原告陈旭鸣与被告资兴粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华地产）、第三人郴州市生源商业连锁有限公司（以下简称生源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈旭鸣、第三人生源公司的委托诉讼代理人腾长征到庭参加诉讼，被告粤华地产经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈旭鸣向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付东江鸿都商业城2栋111号商铺2020年第三、四季度租金91266元；2.判令被告以一年期贷款利率4.75%的标准，支付2020年第三季度租金45633元自2020年10月1日至支付之日的逾期损失；3.判令被告以一年期贷款利率4.75%的标准，支付2020年第四季度租金45633元自2021年1月1日至支付之日的逾期损失；3.判令解除原、被告签订的《商铺租赁协议》，并要求被告支付2021年1月1日至《商铺租赁协议》解除之日的租金；5.要求被告及第三人限期将东江鸿都商业城2栋111号商铺完整移交原告，并根据《商铺租赁协议》约定的租金标准，共同支付《商铺租赁协议》解除之日起至移交之日止的商铺占有使用费；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年1月12日,原、被告签订《商铺买卖合同》，原告购买了东江鸿都商业城X栋Y层第X-YYY号商铺一间,计价面积约为161.42㎡,购买价格为222.5万元。2014年6月22日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定租期为15年,第6-8年月租金为15211元，租金按季度支付，被告必须在每季度末8天内划进原告指定账户。《商铺租赁协议》签订后，被告粤华地产又将商铺转租给第三人生源公司。现2020年第三、四季度租金共91266元被告未支付，且被告公司已人去楼空，无法与其取得联系。第三人生源公司作为次承租人，其与被告商铺租赁合同有效的前提是基于原告与被告租赁合同有效，如果原告与被告的租赁合同解除，第三人生源公司应当将商铺完整移交原告。为保障原告合法权益，原告特诉至法院，请求依法判决。被告粤华地产没有答辩，也没有向本院提交证据。第三人生源公司辩称，第三人与被告粤华地产签订的《租赁合同》合法有效，依照原告与被告的《商铺租赁协议》约定，被告可以将涉案商铺转租，第三人是合法的次承租人，且在合同履行过程中不存在违约行为。本案诉讼是因为被告粤华地产未履行按时交付租金义务导致的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，第三人生源公司可以行使代偿请求权抗辩原告的合同解除权，现第三人生源公司要求行使代偿请求权，并希望原告可以优惠部分租金，请求法院驳回原告解除合同的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本院经审理对原告陈旭鸣提交的证据予以认定。2014年1月12日,原、被告签订《商铺买卖合同》，原告购买了东江鸿都商业城X栋Y层第X-YYY号商铺一间,计价面积约为161.42㎡,购买价格为222.5万元。2014年6月22日，原、被告签订《商铺租赁协议》，协议约定原告陈旭鸣将东江鸿都商业城X栋Y层第X-YYY号商铺出租给被告粤华地产，租期为15年,第6-8年的月租金为15211元，租金按季度支付，被告必须在每季度末8天内划进原告指定账户，被告粤华地产可将此商铺转租其他商家，协议还约定了其他内容。2014年6月25日，被告粤华地产与第三人生源公司签订《租赁合同》，合同约定被告粤华地产将东江鸿都商业城的部分房产出租给第三人生源公司，合同约定出租的房产包含了原告陈旭鸣购买并返租给被告粤华地产的东江鸿都商业城X栋Y层第X-YYY号商铺。因被告粤华地产没有支付原告陈旭鸣2020年第三、四季度的租金，原告陈旭鸣遂诉至本院，请求依法判决。本院认为，原告陈旭鸣与被告粤华地产签订的《商铺租赁协议》以及被告粤华地产与第三人生源公司签订的《租赁合同》，均系合同各方的真实意思表示，亦不违反我国相关法律、法规的禁止性规定，故上述两份合同均为有效合同。根据上述租赁合同的约定，被告粤华地产作为承租人理应如期及时向陈旭鸣支付租金，现因被告粤华地产拖欠租金，原告陈旭鸣起诉要求解除双方之间的租赁合同，但次承租人生源公司表示要求继续履行上述《租赁合同》并自愿代被告粤华地产支付租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租合同无效的除外。因此，原告陈旭鸣要求解除原、被告之间的《商铺租赁协议》不符合法律规定，本院不予支持。根据原、被告之间的《商铺租赁协议》约定，被告粤华地产应当在2020年9月30日前支付原告陈旭鸣2020年第三季度的租金，在2020年12月31日前支付原告陈旭鸣2020年第四季度的租金，但被告粤华地产至今未支付相应的租金，故原告陈旭鸣要求被告粤华地产支付2020年第三、四季度租金91266元的诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告之间的《商铺租赁协议》约定，被告粤华地产逾期未支付2020年第三、四季度租金已构成违约，故原告陈旭鸣要求按年利率4.75%的标准从逾期之日开始计算违约损失合法且在合理范围内，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告资兴粤华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈旭鸣东江鸿都商业城X栋Y层第X－YYY号商铺2020年第三、四季度的租金91266元；二、被告资兴粤华房地产开发有限公司按年利率4.75%的标准，从2020年10月1日开始向原告陈旭鸣支付2020年第三季度租金45633元逾期支付的违约损失，从2021年1月1日开始向原告陈旭鸣支付2020年第四季度租金45633元逾期支付的违约损失，直至租金付清之日止；三、如被告资兴粤华房地产开发有限公司未能履行上述判决所规定的义务，则由第三人郴州市生源商业连锁有限公司承担连带清偿责任；四、驳回原告陈旭鸣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2096元，减半收取1048元，由被告资兴粤华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  唐鸿二〇二一年三月十一日书记员  李珍附本判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。