浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终11078号 上诉人（原审原告、反诉被告）王爱萍，女，1960年2月19日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托代理人王峰。 被上诉人（原审被告、反诉原告）毛英莲，女，1950年3月20日出生，汉族，住杭州市临安区。 被上诉人（原审被告）王春坤，男，1956年3月6日出生，汉族，住杭州市临安区。 二被上诉人共同委托代理人杨**、陈晓峰，浙江天册律师事务所律师。 原审第三人黄金月，男，1959年6月18日出生，汉族，住杭州市临安区。 原审第三人黄敏鑫，女，1984年4月1日出生，汉族，住杭州市临安区。 两原审第三人共同委托代理人王峰。 上诉人王爱萍因与被上诉人毛英莲、王春坤，原审第三人黄金月、黄敏鑫农村房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2020）浙0112民初2575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，王爱萍与黄金月1983年5月1日登记结婚，婚后共同在临安××街道××村××的二层房屋，该房屋项下集体土地使用权登记在王爱萍一人名下（王爱萍系横潭村户籍，黄金月不是），1984年王爱萍与黄金月生育黄敏鑫，1990年土地登记中，《土地登记申请书》上记载的家庭人口为3人，其中农业2人，非农1人，用地面积297.9ｍ？，住宅80.2ｍ？，此后，王爱萍取得临集建（90）字第06011452号集体土地使用权证。1992年5月19日，王爱萍与黄金月办理离婚登记手续，双方在登记部门的离婚协议书记载：黄敏鑫由黄金月抚养；婚前财产各归各，共创财产东边6楼上楼下归女儿所有，母王爱萍有使用权，西边楼上楼下归黄金月所有，离婚时黄金月一次性给王爱萍生活费5000元……虽然王爱萍与黄金月办理了离婚登记手续，但双方对外还以夫妻名义，仍居住在一幢房屋内，并于1995年4月8日生育黄高敏，且于1995年在上述集体土地使用权范围内另行建造房屋一幢。户籍登记信息上，王爱萍是户主，黄金月与户主关系记载为“夫”。2000年8月18日，黄金月、王春坤签订《房屋变更契约》，记载：甲方王爱萍、乙方毛英莲，一、甲方愿意将座落在锦城街道横潭村二层楼房二间半及附属房二间及道坦变更给乙方，面积为321.2平方，土地使用权证号：临集建（90）字第06011452号。东至本宗墙角外沿，南至甲方北边围墙角外沿（东至西墙角通直），西至本宗墙角外沿，北至本宗墙脚外沿。二、其房屋变更费净为135000元整。三、双方签字生效后，其变更费乙方一个月内一次性付清（凭付款单为准）。四、已安装的水、电归乙方使用，乙方向村里缴纳规费过户时，一切费用由乙方承担。五、甲方应随乙方办理好变更手续。变更费用由乙方承担。该《房屋变更契约》上，黄金月在甲方栏内签“王爱萍”姓名并捺印，王春坤在乙方栏内签“毛英莲”姓名并捺印，李天云在证人栏内签名。2001年1月16日，横潭村村委会签署“同意变更”，并加盖公章。另2001年1月16日，毛英莲向横潭村委会缴纳27900元，收据上交款内容栏记载“收缴（王爱萍）老房变更手续费、落户费8000、自来水接轨5500、基地14400”。同日，黄金月仍以甲方“王爱萍”姓名，王春坤仍以乙方“毛英莲”姓名，签订《补充协议》，记载：一、经甲、乙双方协商，甲方房屋后围墙外沿外有道坦77.7平方米，随甲、乙双方房屋变更契约同时变更给乙方；二、甲方房屋西边有块杂地，乙方如征用后做行道，甲、乙双方应共同使用，如前边乙方需建房，乙方应留好甲方房屋后道坦轿车能进出的通道。李天云仍以证人身份在该《补充协议》上签名。2001年6月29日，黄金月、王春坤签订《付款清单》，记载：根据2001年1月16日双方在村委签订的房屋变更契约，乙方应付给甲方变更款150000元今已付清，甲方即日起围墙内的房屋及道坦按实际现状面积交给乙方。2005年8月15日，毛英莲取得上述买卖房屋项下的集体土地使用权，权证号临集用（2005）第×××80号，地号805，使用面积140平方米。在登记部门的档案中，存有《房屋变更协议书》，记载因村民调剂之原因，甲乙双方协商，并报村民委员会讨论同意，为房屋分户调剂问题，立协议如下：1、甲方座落本村349号地1宗，共有使用面积297.9ｍ？（其中住房80.2平方米，道坦217.7平方米）；2、现自愿分摊调剂给乙方297.9ｍ？（其中住房80.2平方米，道坦217.7平方米）。该《房屋变更协议书》上，甲方有“王爱萍、黄金月”的姓名，乙方有“毛英莲”的姓名，横潭村村委会加盖公章，日期记载为2000年5月30日。此外，在登记部门的档案中，还有1、申请人签名栏为“王爱萍”的《补证申请书》，称452号集体土地使用证遗失，申请补办，落款日期为2004年11月7日；2、土地使用者签名栏为“王爱萍”，字号为临国土籍字（2005）8330124-0137452号的《土地使用权登记申请审批表》，落款日期为2004年12月25日；3、土地使用者签名栏为“王爱萍、毛英莲”，字号为临国土籍字（2005）330124-×××80号的《土地使用权登记申请审批表》，落款日期为2004年12月25日。2019年年底，王爱萍户（户内成员包括黄金月、黄高敏）与拆迁部门签订拆迁协议，协议上记载的产权证号为临集建（90）字第06011452号，拆迁房屋即为1995年建造的房屋。黄敏鑫另行与拆迁部门签订拆迁协议，协议上记载的产权证号为临集建（2005）0137870号、临集用（2005）第0137979号。讼争房屋由毛英莲与拆迁部门签订拆迁协议，协议上无户内其他人员，产权证号为临集用（2005）第×××80号，补偿款总计2123701元。至讼争房屋拆迁时，该房屋一直由王爱萍占有、使用并对外出租。临集建（90）字第06011452号集体土地使用权证上，记载有349号地已于2000年转入毛英莲的内容，并加盖土地管理部门的变更登记章，落款日期为2001年5月30日。王爱萍于2020年7月诉至原审法院，请求判令：1、确认《房屋变更协议书》、《房屋变更契约》无效；2、毛英莲、王春坤向其交付临集用（2005）第×××80号集体土地上的房屋搬迁补偿款2123701元。庭审中，王爱萍明确其所主张款项，包括两第三人可能享有的部分，两第三人对王爱萍的主张也没有意见。 原审法院认为，涉案房屋属于农民宅基地上建房，根据1990年土地登记《土地登记申请书》中的家庭人口3人的记载，应当认定为王爱萍、黄金月与黄敏鑫的家庭共同财产。王爱萍与黄金月虽然办理了离婚登记，但是双方仍然以夫妻名义共同生活，且发生在1994年之前，王爱萍与黄金月仍然构成事实婚姻，王爱萍否认对涉案房屋变更事项知情，毛英莲、王春坤为此提供了相关证据，包括李天云证言以及临集建(90)字第06011452号集体土地使用权证上的变更登记信息，结合王爱萍与黄金月的特殊身份关系，毛英莲、王春坤所举证据已经符合高度盖然性证明标准(不动产登记部门对相关申请登记文件中是否系王爱萍签名、捺印，并没有明确否定，故当前认定王爱萍没有实施权利变动的行为，证据也不充分)。且1、王爱萍与黄金月1992年5月19日离婚协议书中约定：“黄敏鑫由黄金月抚养；婚前财产各归各，共创财产东边楼上楼下归女儿所有，母王爱萍有使用权，西边楼上楼下归黄金月所有”，王爱萍已经将相关权利授予黄金月；2、在签订涉案《房屋变更协议书》时，也不存在王爱萍与黄金月分居、关系恶化等特别情况，因此，即便李天云证言不成立，黄金月在与王春坤签订《房屋变更契约》时，王爱萍不在场，且临集建(90)字第06011452号集体土地使用权证确实一直由黄金月保管，黄金月也是基于离婚协议的约定和家庭成员间对事务形成的默契所为，没有违背家庭成员王爱萍的意思。故本案是黄金月代表家庭处置家庭共同财产，并非合同双方恶意串通，损害产权人、共有人利益。毛英莲户籍并非横潭村，基本未在横潭村居住、生活，与集体经济组织关系并不密切，其仅以缴纳相关费用即认定为横潭村集体经济组织成员的意见不能成立。而农民宅基地仅能在本集体经济组织成员之间流转，故毛英莲本不能取得涉案房屋权属，对于不动产登记部门已经将涉案房屋项下的集体土地使用权证登记在毛英莲名下，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠予、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”的规定，人民法院仍根据民事法律规范审查合同效力，而非根据已经办理不动产权证书倒推合同有效。故涉案的《房屋变更协议书》、《房屋变更契约》因违反宅基地不能在不同经济组织成员之间流转的规定无效。本案诉讼是在拆迁背景下产生，争议的实质是拆迁利益的归属，《房屋变更协议书》、《房屋变更契约》，系黄金月代表王爱萍家庭户签订，当时并不违背王爱萍的意思。故原审法院认为考虑历史因素，以尊重当事人意思自治为基础，确定拆迁利益归属最符合自愿、公平和诚实信用原则。经综合考虑，原审法院对毛英莲要求王爱萍支付费用的请求不予支持，在此基础上，再酌情毛英莲、王春坤支付王爱萍5万元。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、涉案《房屋变更协议书》、《房屋变更契约》无效；二、毛英莲、王春坤于判决生效后十日内支付王爱萍拆迁补偿款50000元；三、驳回王爱萍的其他诉讼请求。四、驳回毛英莲的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟11延履行期间的债务利息。本案受理费11895元(已减半收取)，由王爱萍负担11615元，由毛英莲、王春坤负担280元，反诉受理费915元，由毛英莲、王春坤负担(应负担部分限于判决生效后十日内缴纳)。 宣判后，王爱萍不服，向本院提起上诉称：一、案涉横潭村626号房产不论是夫妻共同财产还是家庭共同财产，黄金月均系无权处分，损害了其他共有权人利益。且《房屋变更契约》订立时黄敏鑫未满18周岁，根据民法总则第三十五条规定，黄金月不能代表黄敏鑫处分案涉房屋，该处分行为损害黄敏鑫利益。被上诉人认可《房屋变更契约》、《补充协议》以及《付款清单》上王爱萍的签字由黄金月代签，毛英莲的名字由王春坤代签。李某作证称合同订立时王爱萍在场，不是事实。王爱萍不是文盲，能够书写自己的名字，黄金月代签说明王春坤签约时知道土地权证上的人为王爱萍，否则王爱萍不会作为上述材料的甲方，王春坤作为生意人对签字的谨慎度也更高，没有理由在王爱萍在场的情况下让黄金月代签。事实是黄金月瞒着王爱萍进行交易。最高法院的案例中也明确人证作为孤证不能采信，故对李天云的证言不应采信。如果王爱萍在场且能签字而不签字，说明王爱萍不同意出售房屋。临国土籍（2005）330124-×××80号土地使用权登记申请审批表档案材料中王爱萍也没有签过字，所有交易款项也未收取。王春坤从未以案涉房屋所有权身份向王爱萍主张权利，案涉房屋一直由王爱萍管理、修缮、出租，因2017年拆迁调查、冻结房屋产权，王爱萍才得知房屋出售事实，并向土管部门交涉，被告知应通过诉讼解决，故王爱萍时候也没有追认交易行为。黄金月不构成表见代理，根据最高院案件的裁判要旨，表见代理的无权代理人不仅在客观上具有代理权表象，且合同相对人主观上善意无过错相信行为人有代理权，且合同相对人对表见代理构成承担举证责任，如合同、公章、印鉴等。一审不能仅凭王爱萍与黄金月存在夫妻关系的表象就认定表见代理成立。临集建（90）字第06011452号集体土地使用权证上的变更登记信息有误，毛英莲的临国籍（2005）330124-×××80号土地变更登记申请审批表的落款时间为2004年12月25日，那怎么可能会在2001年5月30日从王爱萍变更到毛英莲名下。二、黄金月不构成家事代理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一项的规定，家事代理必须限制于日常家事范围，不动产处分价值重大，根据该条第二项不属于日常家事范围，应平等协商一致。三、一审未根据合同法第五十八条评判二被上诉人缔约过失责任及过错。既然买卖无效，依法就应赔偿信赖利益损失，主要是缔约费用损失，并根据九民会议纪要的规定，不能根据合同约定确定，要举证实际损失。一审表面认定合同无效，实际按有效合同判决。既然宅基地上的房屋不能向非集体成员以外人员转让，故二被上诉人购买案涉房屋违法，其存在主观过错，且产权证上系王爱萍的名字。四、王爱萍主观上没有过错，没有参与交易、收取款项，且黄金月的处分违背王爱萍意志。土地变更登记申请中王爱萍也没有签字，是被上诉人提交的虚假材料取得的。综上，上诉人王爱萍请求二审法院撤销原判，支持其一审诉讼请求，即判令被上诉人交付临集用（2005）第×××80号集体土地上的房屋搬迁补偿款2123701元，本案诉讼费由被上诉人负担。二审庭审中，王爱萍补充上诉理由如下：案涉搬迁房屋一直由王爱萍占有、出租，从没交付给被上诉人，被上诉人也从没向王爱萍或者黄金月主张交付。关于土地登记档案，这是一审判决回避的。遗失证明的问题，证从未遗失，遗失公告王爱萍不清楚，从来没有去申请过，补证申请书上王爱萍这三个字也不是王爱萍本人书写。毛英莲的证编号为×××80，系由编号0137452号证变更登记而来，但0137452号证系2014年12月25日设定权利，即同一天时间办理设定登记、同一天时间办理变更登记变更到毛英莲名下。这本办理变更登记当中里面有一份东西，就是办理变更协议书，办理房屋变更协议书的落款时间为2000年5月30日天，而王春坤与黄金月第一次交易时间是2000年8月18日，故这个时间明显不对，这上面的签字都不是本人所写的，跟土地登记申请书当中的名字也不一致。经向土管部门了解为什么毛英莲能够取得该本证，是因为毛金莲在办证时向土管部门递交了一份户籍证明，地址是在横潭村，经到於潜派出所查询毛英莲的户籍信息确定毛英莲户口一直在××镇××村××组××村××号，故毛英莲以提供虚假户籍信息取得×××80证。土管局所有的设定登记档案和变更登记材料全是作假的。王爱萍都不知情，也没有签过一个字，可以申请笔迹鉴定。过错时间点的判断应在签订合同过程中，王爱萍不知情、不参与，没有任何作为或不作为，当然也没有任何过错，无须承担合同无效的责任。一审判决仅判仅是一个补偿，没有按照合同无效的条款来处理。 被上诉人毛英莲、王春坤答辩称：一、王爱萍出售旧房是为了给新房办证，其要求取得旧房拆迁补偿款违反一户一宅的规定和诚信原则。王爱萍系横潭村民，1983年与黄金月结婚并建立旧房，于1990年取得集体土地使用权证，1995年王爱萍在旧房相邻处建造新房，2000年8月王爱萍与毛英莲签订房屋变更契约，以15万元出售旧房，王爱萍于2001年5月在原集体土地使用权证上记在了旧房土地转让的变更登记内容，2005年王爱萍以旧证遗失申请补办为由取得新房的集体土地使用证，2019年底王爱萍获得新房的拆迁补偿款600余万元，并于2020年7月提起本案诉讼。王爱萍在2000年时在同一宅基地上有两套房屋，不符合一户一宅的规定，只有转让旧房才能取得新房的产权。王爱萍将旧房出售给毛英莲是为了新房办证，且旧房售价高于市场价。王爱萍取得新房补偿款后又否认当初的售房合同要求获得旧房补偿款，实质是要求获得同一宅基地上的两套房屋的补偿款，违反一户一宅的规定。二、本案证人证言、书证、当事人陈述等均可证明王爱萍、黄金月共同参与了案涉房屋的买卖过程，王爱萍知晓并同意房屋买卖。王爱萍不知情的主张缺乏依据。黄金月与王爱萍离婚后至今的三十余年中一直共同生活，并于离婚后生育次女。王爱萍在2004年10月户口簿、2018年6月拆迁调查户籍状况证明、2019年12月住房保障情况证明、2020年的拆迁补偿协议等文件中均载明黄金月为其丈夫，说明其认可夫妻关系存续以及黄金月的房屋买卖行为。王爱萍与黄金月1992年签订的离婚协议中明确女儿黄敏鑫由黄金月抚养，东边楼上楼下归黄敏鑫所有，王爱萍有使用权，西边楼上楼下归黄金月所有。可见案涉房屋或为黄金月所有或为黄敏鑫所有，非王爱萍所有，黄金月有权处分自己的财产并作为监护人处分黄敏鑫的财产。王爱萍非房屋产权人，不存在隐瞒其的说法。三、横潭村村委会在房屋变更契约上签章确认并收取落户费、基地费等，可见已认可毛英莲的村集体组织成员身份，本次拆迁中存在百余户购房落户的同类情形，如判定拆迁补偿款改付将引发大范围社会纠纷和群体诉讼。四、关于房屋没有交付的问题，房屋作为不动产应以登记为准而不是像动产以交付为准，且一审中已多次提到毛英莲、王春坤购买案涉房屋是为了改建，由于改建一直没批下来，所以二人对房屋没有实际使用，但并不能以房屋没有实际使用来认定房屋买卖不成立。五、王爱萍对土地登记档案或行政机关的颁证行为有异议的，应通过行政诉讼解决，这不是民事案件的受案范围，原审中也提到了未根据土管局的登记行为来倒推本案的买卖房屋买卖合同合法，所以土地登记档案或者办证行为与本案不具有直接的关联性，也并不是影响本案判决的因素。六、关于过错判断，王爱萍对案涉买卖知情并且参与，其主张自己不存在过错没有依据。综上，被上诉人毛英莲、王春坤请求二审法院驳回上诉。 原审第三人黄金月、黄敏鑫答辩称：同一审答辩意见。 各方在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋属于农村宅基地上建房，而毛英莲、王春坤非横潭村村民，故案涉房屋买卖因涉及集体经济组织成员之外的流转而无效。对于王爱萍上诉主张黄金月无权处分案涉房屋的问题，因案涉房屋的《土地登记申请书》中记载家庭人口为3人，且王爱萍与黄金月离婚后一直以夫妻名义共同生活并生育次女，加之证人证言以及离婚协议中约定排除王爱萍对案涉房屋的所有权，故毛英莲有理由相信黄金月有权处分案涉房屋，与其订立《房屋变更契约》、《补充协议》等。对于王爱萍要求二被上诉人向其交付临集用（2005）第×××80号集体土地上的房屋搬迁补偿款2123701元的主张，因该补偿款系拆迁单位基于与二被上诉人签订的拆迁协议而向二被上诉人发放，王爱萍非系拆迁协议主体，无权要求毛英莲、王春坤交付。一审综合考虑酌情判决不予支持毛英莲、王春坤要求王爱萍支付相关费用的反诉请求以及酌情判决毛英莲、王春坤支付王爱萍5万元，因毛英莲、王春坤未上诉，视为对一审判决的确认，故本院予以维持。综上，王爱萍的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23390元，由王爱萍负担并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二一年三月十四日 书记员 万丹丹