江苏省宝应县人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏1023执异24号异议人（案外人）：张玉贵。申请执行人：中国农业银行股份有限公司宝应支公司。负责人：程明，行长。被执行人：芦玉定。被执行人：石金霞。在本院执行申请被执行人中国农业银行股份有限公司宝应支公司与被执行人芦玉定、石金霞借款合同纠纷一案中，异议人张玉贵对本院作出执行裁定书及查封坐落在江苏省宝应县开发区金湾安置小区10幢402室不服，故提起异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人张玉贵称，请求撤销宝应县人民法院（2020）苏1023执562号执行裁定书，解除对坐落在江苏省宝应县开发区金湾安置小区10幢402室的查封。事实与理由：一、申请人对涉案查封、冻结的房屋实际享有权利，且能够排除执行。申请人在收到贵院执行查封裁定才得知其已经实际居住长达八年之久的房屋被采取查封等措施，实感惊讶。2013年10月25日，申请人与案外人朱大车(现涉案房屋的原始房主)达成房屋买卖协议，后申请人按约支付了286000元购房款，案外人朱大车也按约向申请人交付了房屋，物业等部门也向申请人发放了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。申请人收到房屋后便开始装修居住至今，目前申请人仍居住在涉案房屋内，水电煤气等费用均由申请人(女儿张云)缴纳。鉴于涉案房屋系拆迁安置房，因政策原因签订合同时无法取得不动产权登记证，待可以办理产权过户登记后，申请人多次要求案外人朱大车履行产权过户登记手续，案外人均不予配合。在2017年9月22日，案外人朱大车将涉案房屋抵押给案外人陈金保，抵押期限为2017年9月22日至2019年9月21日止，在此抵押期间也无法办理产权过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，请求贵院依法解除对涉案房屋采取的查封措施。二、芦玉定、石金霞(夫妻关系)与案外人朱大车恶意串通、虚假交易，请求贵院依法解除对涉案房屋的查封、依法对芦玉定名下坐落在安宜镇××号采取查封、拍卖措施，来偿还芦玉定、石金霞对中国农业银行股份有限公司的贷款债务。2018年6月21日，芦玉定、石金霞与案外人朱大车签订《房屋买卖协议》，由其一次性支付人民币520000元房款给案外人朱大车。异议人人认为：芦玉定、石金霞与案外人朱大车恶意串通，虚假交易，据与芦玉定、石金霞联系，其本人也认可涉案房屋不存在真实交易，未实际支付房款，仅是为了帮助案外人朱大车贷款需要。具体为：涉案房屋由案外人朱大车将房屋产权变更至芦玉定、石金霞名下，由芦玉定、石金霞向银行贷款，贷的款项再返还给案外人朱大车使用。芦玉定、石金霞与案外人恶意串通、虚假交易、恶意贷款，导致异议人实际占有使用的房屋被抵押、查封、拍卖。据查询，被申请人名下还拥有坐落在安宜镇××号房屋，因芦玉定、石金霞存在主观恶意过错，应先查封拍卖其上述房屋来偿还银行贷款债务。同时，石金霞在向银行贷款时出具《家庭财产连带清偿责任书》，自愿以家庭财产对贷款承担无限连带清偿责任。申请人也向公安机关进行刑事报案，相关笔录可以证实上述所述。三、中国农业银行股份有限公司宝应支行存在贷款违规，未尽到贷款严格审查义务，存在过错。2018年6月22日，芦玉定、石金霞与农业银行宝应支行签订《借款合同》第二部分特别条款第三十二条抵押物清单中，明确列明房屋地址、面积、价值信息，其中最重要的是在房屋出租情况一栏载明未出租，也就是说银行是需要经过实地走访核查进行相关信息确认后才能核准是否发放贷款的。而现实情况是申请人全家均居住在涉案房屋内，如银行按规履行走访核实等程序，也便不会发生涉案纠纷。综上所述，请求贵院撤销宝应县人民法院(2020)苏1023执562号执行裁定书，解除对坐落在江苏省宝应县开发区金湾安置小区10幢402室的查封，依法对芦玉定、石金霞名下坐落在江苏省宝应县安宜镇××号采取查封、扣押、冻结、拍卖等措施。申请执行人中国农业银行股份有限公司宝应支公司未递交书面答辩意见。被执行人芦玉定未递交书面答辩意见。被执行人石金霞未递交书面答辩意见。异议人张玉贵向本院提交了如下证据材料：1.案外人朱大车为卖方、异议人张玉贵为卖方关于案涉房屋的买卖协议书复印件一份；2.朱大车出具的关于收到案涉房屋购房款200000元的收条复印件一份。3.陆秀珍转入案外人朱大车账户84000元的银行卡转账凭证复印件；4.朱大车出具的承诺书复印件；5.《住宅使用说明书》复印件；6.收款人为宝应县开发投资有限公司、付款人为朱大车（张云）关于案涉房屋所在小区内1单元19号车库的购买凭证复印件；7.张云缴纳案涉房屋燃气费用的收据复印件、物业服务费收据复印件。本院查明，申请被执行人中国农业银行股份有限公司宝应支公司与被执行人芦玉定、石金霞借款合同纠纷一案，本院于2020年9月7日作出（2020）苏1023民初4069号民事调解书。确认双方当事人自愿达成如下协议：一、被告芦玉定、石金霞对欠原告中国农业银行股份有限公司宝应县支行借款本金343692.81元及利息（截止2020年8月31日的利息9773.28元，2020年9月1日以后的利息按照年利率8.4525%计算至实际还款之日）表示认可，两被告定于2020年9月10日前一次性结清；二、如被告芦玉定、石金霞未按上述第一项内容履行还款义务，原告中国农业银行股份有限公司宝应县支行有权要求被告拍卖或变卖抵押的位于宝应县经济开发区××农民安置小区××室的房产（他项权证号：宝房他证安宜字第××号），以其价款优先偿还原告的贷款本息。案件受理费6458元，减半收取3229元，由被告芦玉定、石金霞负担（此款已由原告垫付，被告于2020年9月10日前给付原告）。因被执行人芦玉定、石金霞未履行生效法律文书确定的给付义务，中国农业银行股份有限公司宝应县支行向本院向本院申请强制执行。本院于2021年2月2日受理该执行案件。2021年2月24日，本院作出2019苏（2021）苏1023执562号执行裁定书：冻结被执行人芦玉定、石金霞银行存款365346.46元，或查封、扣押其相当价值的其他财产。2021年2月26日，本院向宝应县不动产登记中心送达了协助执行通知书，对被执行人芦玉定、石金霞名下位于宝应县开发区金湾农民安置小区10幢402室房产【不动产证号为苏（2018）宝应县不动产权第0010300号】进行了查封。案涉房产上存在中国农业银行股份有限公司宝应县支行的抵押权，权利价值为360000元。另查明，案涉房屋系被执行人芦玉定、石金霞从案外人朱大车处购得，双方的买卖案涉房屋的行为在宝应县不动产登记中心办理了过户登记。被执行人芦玉定、石金霞为购买案涉房屋，向申请执行人中国农业银行股份有限公司宝应支公司借款360000元。案涉房屋的出租状态一栏为未出租。石金霞签署了家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书。还查明，张玉贵就案涉房屋被案外人朱大车一房两卖行为向江苏省宝应县公安局经济案件侦查大队报案，公安部门已经以合同诈骗案立案侦查（案号：宝公（经）受案字【2019】1660号）。目前，该刑事案件尚未结案。现异议人张玉贵对本院执行案涉房产的执行行为不服，同时主张对案涉房屋具有排除强制执行的物权期待权，遂提起异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。现案外人主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。经审查，案外人张玉贵未提交证据证明其符合该法条第四点构成要件，即：非因买受人自身原因未办理过户登记。相反，却存在案外人朱大车为本案被执行人芦玉定、石金霞办理案涉房屋过户登记的证据。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。目前案涉房屋登记在本案被执行人芦玉定、石金霞名下，应当认定属于被执行人芦玉定、石金霞的责任财产。现异议人认为被执行人芦玉定、石金霞与案外人朱大车房屋买卖行为属于恶意串通、虚假交易，损害了异议人的合法权益，但异议人未递交充分的证据予以证明，异议人的此点异议理由不能成立。关于异议人在异议理由提到的本院可以执行被执行人其他财产及中国农业银行股份有限公司宝应支行存在贷款违规的主张，因不属于执行异议程序审查的范围，本院不予理涉。综上，案外人提交的现有证据不能证明其具有排除执行的法定权利，故对异议人的异议申请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回案外人张玉贵的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内,向本院提起诉讼。审 判 长  潘玉泉人民陪审员  徐 坚人民陪审员  黄秀芬二〇二一年三月二十九日书 记 员  顾久香