河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1323民初2786号原告：何广东，男，汉族，1977年11月28日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：范爱玲，南阳市西峡县诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：周建英，又名周金柱，男，汉族，1969年4月21日出生，住西峡县（花园西侧）。被告：刘奎生，男，汉族，1969年4月1日出生，住西峡县。原告何广东与被告周建英、刘奎生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年9月4日、2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告何广东及其委托诉讼代理人范爱玲及被告周建英、刘奎生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何广东向本院提出诉讼请求：1.要求二被告退还原告购房款172000元；2.要求二被告赔偿原告装修费用100000元及水电接头费4500元；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年2月，原告购买被告周建英与他人合作开发的小产权房一套，原告支付其房款80000元，其后原告在装修房屋的过程中被房东叫停。被告周建英承诺在鄂豫陕农批大市场与刘奎生等人合伙开发的大产权房给原告置换一套。2015年4月20日，原告与二被告等人签订售房合同，合同约定：房屋坐落在鄂豫陕农商大市场北面农商路和土门路交叉口“农批（商）小区”；房号为7层2套；房总价为212000元；付款办法：首付定金100000元，2015年底付50000元，2016年付62000元，自2015年4月20日按银行利率7厘8毫计息，2016年底房款必须交清，并口头承诺三年内由被告给原告办理房权证，合同书由被告刘奎生签名。合同签订之日，原告交给被告刘奎生20000元，加上之前交付给周建英的80000元，共计100000元，被告将房屋交付原告，原告即对房屋进行装修，花费100000元，其后于2015年农历4月21日入住。截止2019年2月15日原告共支付房款172000元，下欠40000元因被告迟迟不予办理房权证而未支付。原告支付水电接头费4500元。被告为追要下欠房款多次将原告房屋断水断电，严重影响了原告的日常生活，无法正常居住。原告曾找被告周建英协商退房款未果。综上，原告虽交付部分房款并居住房屋，但因房屋系小产权房，无法办理房权证，双方签订的协议自始无效，且被告因追要房款断水断电给原告造成了一定的经济损失，为维护合法权益，原告诉至法院。原告为支持其诉请，向本院提交了如下证据：1.售房合同一份，证明原告购买被告房屋，被告承诺为其办理房权证；2.照片三张，证明被告向公众承诺其所售原告的房屋为大产权房。被告周建英辩称，原告购买的房屋归我所有，原告应当支付其下欠的购房款40000元，可以先支付20000元，下余20000元待房权证办理后支付。被告刘奎生辩称，涉案房屋占用的土地的使用权系置换取得，被告周建英持有用途为城镇住宅用地的土地使用证，且在土地上建房经规划局审批同意，二被告等五人交纳了契税及土地登记费，涉案房屋占用土地的使用权系被告合法取得，建房后，被告刘奎生负责财务，签订售房合同，并按五人的出资情况对房屋归属进行了划分，涉案房屋分给被告周建英了。房屋尚没有办理产权证书是因手续尚未提供到位，并不能说涉案房屋系小产权房，即使是小产权房，也可以买卖。原告尚欠购房款40000元，在向原告追要房款的过程中，发生纠纷，造成停电，但因原告未按合同约定支付全部价款，涉案房屋尚不属于原告，原告也不能白住这么多年，应当支付房屋占用补偿费。因此不应赔偿原告的损失。原告支付的水电接头费3000元属实。被告为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：1.售房合同一份；2.周建英的西国用（2013）第251号土地使用证；3.2018年2月15日何广东出具的欠条一份；4.关于批准杨根建建房规划的请示；5.关于杨根建、刘奎生等五户置换土地完善用地手续的请示；6.杨根建、刘奎生等五人交纳土地使用权交换税金38623.6元的契税完税证复印件一份；7.土地登记费收费票一张。本院为查明事实，向西峡县自然资源局送达协助查询通知书后的回复函。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月20日，杨根建、刘奎生等5人通过置换方式取得了（西国用2010）南地组南边豫鄂陕物流中心地产的使用权，该地产位于西峡县土××和××路夹角处，其后该5人对该地产进行了建设开发，房屋建成后，该5人进行了分配并进行售卖。2015年4月20日，原告与被告刘奎生签订了售房合同，合同就房屋位置、价款、付款方式等内容进行了约定，合同签订后，原告按约支付购房款17.2万元，购买被告周建英名下的7层2号房，下余4万元购房款原告以未办理房权证为由拒绝支付。原告在装修后入住房屋，并按合同约定支付了水电接头费3000元。被告为向原告追要购房款曾断水断电。原告申请对涉案房屋内的装修价值进行鉴定，本院依法移送鉴定部门进行鉴定，但因缺少相关证据材料，鉴定部门终结了鉴定程序，原告装修价值不能确定。另查，涉案房屋的土地使用权登记在被告周建英名下（西国用（2013）第251号），权属性质为国有建设用地使用权，登记地类（用途）为城镇住宅用地。截止目前，涉案房屋并未办理房屋产权证书。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……”，本案原、被告之间房屋买卖的法律事发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。完善用地手续的请示是针对被告方在置换土地前已经缴纳出让金的情况下，由西峡县国土资源局向县政府请示可否直接办理用地手续的文件；建房规划的请示是针对被告土地的商住房规划，但未显示西峡县规划局是否批准。故上述两份请示，不能说明被告方有使用权的土地可以进行商住房建设。涉案房屋占用的土地性质为国有建设土地，被告周建英享有使用权，其用途仅为城镇住宅用地，使用国有土地时应当按照登记地类（用途）使用土地，涉案房屋系被告周建英等5人开发建设的，该5人均不具备房地产开发经营资质，且相关土地并未按照登记的用途进行使用，房屋至今未办理房权证，故被告在不具备房地产开发经营资质的情况下在登记为住宅用地的土地上开发建设商品用房的行为违反相关法律、行政法律的规定，建成的房屋至今未办理合法的产权手续，故其与原告签订的售房合同应为无效合同。被告刘奎生仅是售房合同的签订人，合同的相对方是原告何广东与周建英，原被告对此均与认可。合同无效的，双方当事人根据该合同取得的财产应当予以返还，故原告要求被告周建英退还购房款172000元的诉请，本院予以支持。原告诉请房屋装修费用100000元，无直接证据证实，申请司法评估因缺少相关证据材料而终结鉴定，被告在询问中认可原告的装修费用为30000元，故本院酌定支持原告装修费用30000元。同时被告周建英辩称，原告要求装修费用，应当支付房屋占用费，原告认可每年3000元占用费，因此原告何广东应当支付被告房屋占用费17250元。水电接头费3000元，该费用系原告入住房屋时产生的必要费用，且原告已入住多年并一直使用，故原告要求被告退还接头费的诉请，本院不予支持。被告辩称的其合法取得土地使用权，涉案房屋不属于小产权的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告周建英于本判决生效后十日内退还原告何广东购房款172000元及装修费用30000元。二、原告何广东于本判决生效后十日内支付被告周建英房屋占用费17250元。三、原告何广东于本判决生效后十日内将涉案房屋交付给被告周建英。四、驳回原告何广东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行指定的行为，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条规定，人民法院可以强制执行或委托有关单位执行或者其他人完成，费用由被执行人承担。案件受理费5447元，减半收取2724元，其中1990元由被告周建英负担，734元由原告何广东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  陈浩二〇二一年三月四日法官助理彭彩书记员宋紫漫附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。