山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1082民初5643号 原告：李钊兴，男，汉族，1954年3月31日出生，住荣成市。 委托诉讼代理人：于菲，山东成山海天律师事务所律师。 被告：乔晗，女，汉族，1988年12月22日出生，住威海市环翠区。 委托诉讼代理人：邰玉梁，山东健华律师事务所律师。 被告：高健，男，汉族，1985年1月1日出生，住威海市环翠区。 原告李钊兴与被告乔晗、高健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李钊兴及其委托诉讼代理人于菲、被告乔晗及其委托诉讼代理人邰玉梁、被告高健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李钊兴向本院提出诉讼请求：1.判令被告乔晗支付租金69333元、物业费4680元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，本院依法追加高健为本案共同被告。后原告对第1项诉请变更为：判令二被告共同支付截至2019年7月20日共计2年6个月零20天的房租66424元，以及原告垫付的自2017年1月1日至2019年7月20日的物业费4514元。事实和理由：2015年12月17日，原告与被告乔晗签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于荣成市万隆国际小区1号140室经营火锅店。合同约定租赁期限自2016年1月1日至2021年1月1日，共计5年，每年租金26000元。合同签订后，被告支付了第一年度的租金，此后一直以生意不好等理由拖延支付租金。2019年8月，被告没有告知原告就将火锅店内的全部物品搬走，并拒接原告电话。原告认为，二被告实际属于共同承租人，即使构不上共同承租，被告高健对被告乔晗的欠租责任也构成债务加入。故原告提起本案之诉。 被告乔晗辩称，一、被告乔晗只是跟原告签订书面房屋租赁合同，租赁房屋实际使用、合同实际履行、店铺实际经营以及与物业进行交涉、租赁房屋的装修改造，这些全部是被告高健实际参与，与乔晗无关。在乔晗与原告签订合同的半年前，乔晗就已经与高健离婚了。二、根据双方合同约定可知，如果被告不在合同有效期内预交下一年房租（约定房租一年一交），那么原告有权收回房子解除合同。而且不经原告同意的话，被告是不能将涉案房屋进行转让或转租的。高健使用时将房屋进行过改造，转让给下手的时候下手也进行了改造，这2次改造原告都知情并到场，而且是原告作为房东与物业协调办理改造手续，物业也有批准改造的手续。在下手经营者使用租赁房屋期间，原告去索要房租无果，之后找到高健要求协助索租，高健虽然已经退出租赁关系，但仍协助原告向下手索要租金并交给原告。虽然双方合同的有效期是5年，但按关于房屋租赁司法解释规定，在高健将房屋已经转租后，原告没有异议反而要求高健协助收取房租，可以证明未经原告同意转租或转让的说法不属实。三、万隆国际小区物业有规定，收取水电费的同时要交纳物业费，否则住户或承租人无法用水用电。而在承租期间，店铺一直正常经营，可以推断出租赁房屋并不欠物业费。四、第二年的房租高健是现金支付给原告，没有转账记录，但有证人在场作证，该证人是高健对租赁房屋进行改造的工程承揽人，其就可以证明第二年房租不存在拖欠情况。综上，请求驳回原告对被告乔晗的诉讼请求。 被告高健辩称，2015年12月底，当时我、乔晗还有一个做餐饮的朋友一起到楼上看房子，原告说在外地不能回来。十几天后房东回来后，我们就商定租金是每年2.6万元。第一年租金是我、乔晗、餐饮朋友三人到兴业银行去一次性交的，当时我和朋友在车上，乔晗到银行交的，并非原告说的分期交的。当天交完租金后，我们就跟原告签的合同，一共签了5年，租期从2016年1月1日开始计算。12月中旬我们开始装修。当时我租这个房子的时候，我还问房东我是否能出租给其他人，房东说一部分是他的我可以出租，另一部分是物业的不能出租但我可以用，所以我只装修房东的房子。我们在租赁房屋内经营老板娘火锅店，一直经营到2016年下半年，这期间原告基本上都会到我们店看看。2016年下半年，因我们店铺南面体育场正在改造，不让停车，我找原告说过这样下去我们要赔钱，原告就让我们坚持坚持。第二年租金按照约定应该是2017年1月1日交纳，但因为经营不好，双方于2016年底协商延缓交租。后来我就把店铺转让给2个小姑娘经营，原告对此也知情。我只经营到2017年4月，从5月开始就是这2个小姑娘继续经营火锅店，不过门头没有改，这是因为她们要用我们的客源，但是我让她们把营业执照改了。因此从2017年5月以后租赁房屋就由这2个小姑娘实际使用。不过转店时小姑娘把房租交给我了，我也凑齐了第二年的租金交给了原告。自此以后的租金应当就由这2个小姑娘向原告交，与我无关。另外，2016年时万隆国际有规定，如果不交物业费的话就会停水停电，住户和商户无法居住和经营，现在也是这样规定的，所以原告诉状中说拖欠物业费的情况是不存在的。 本院经审理查明事实如下： 2015年4月28日，二被告协议离婚。原告系位于荣成市万隆国际小区1号140室（夹层）涉案租赁房屋的合法权利人。2015年底，二被告及朋友一起到涉案租赁房屋查看，并与原告协商确定房租价格为26000元/年。双方谈妥后，2015年12月17日，二被告及朋友先一起到兴业银行向原告转账付清了第一年即2016年租金26000元。后被告乔晗与原告签订《房屋租赁合同》，约定乙方（乔晗）以每年26000元的租金租用涉案房屋，并一次性将第一年租金26000元付清，租期为5年，自2016年1月1日起至2021年1月1日止。到租用房屋的第11个月时，乙方是否继续租用，需先向甲方（李钊兴）讲清楚，如果继续租用，要向甲方交下一年租金，即提前一个月交下年房租，以后以此类推。如果已交租金期间，由于乙方原因不再租用时，已交款项不予退还。乙方在未经甲方同意的情况下，不允许再招其他人居住，也不得擅自将房屋转租、转让或转借他人。乙方支付押金5000元，头三年房租不变，第四年起按市场价上涨。自乙方租用之日起，该房屋的水费、电费、宽带、有线电视收视费、物业费均由乙方交纳。合同还对双方的权利、责任等事项进行了明确约定。合同签订当日，被告乔晗未按约向原告支付租房押金5000元，并为此出具租房押金欠条一张。 2016年3月31日，荣成市崖头老板娘私房火锅店以装修好的涉案租赁房屋为经营场所进行了个体工商户登记，并开业经营，登记经营者为乔晗，主要负责人为被告高健。 对于二被告之间的关系，被告乔晗主张：在签订涉案租赁合同之前我已经与高健离婚，但为了孩子，我们没有对外声明离婚情况。我仅是出面签署了租赁合同，其他交租及经营等全部事宜均由高健实际负责，故涉案欠租与我无关。被告高健主张：2015年4月左右我与乔晗就已经离婚了，但两家老人关系较好，希望我们一起经营店铺修复感情甚至复婚，而且我们离婚的事毕竟是私事，并没有告知原告。火锅店是我和乔晗共同经营的，不过有个朋友出技术，挣钱就分给他点，但交租等事宜确实都是我与原告联系的。对此，原告称：二被告以夫妻名义租房，当时还有孩子和父母，火锅店经营期间我到店时经常看到乔晗，所以我一直认为二被告是夫妻共同承租，确实不知二人已经离婚。 2017年初始，被告方未按约支付第二年即2017年租金。同年1月20日起，原告通过电话短信多次催促高健支付2017年租金及欠付押金，并向高健发送了自己的银行卡号并告知“房租26000元、押金4000元，共计30000元，抽时间转过来”。高健一开始表示卡号不对，后经核对原告发送卡号多个0后，高健回复“我给您转了一些，其他到账我会陆续给您转”。三天后，原告再次短信联系高健“怎么不接电话，房租怎么没打？”后双方再无联系。在此期间，老板娘火锅店由两个小姑娘在实际负责经营。被告高健则主要经营其在威高广场所租店铺。 2017年5月左右，被告高健将老板娘火锅店转让给案外人于佳慧（即系被告所述两个小姑娘中的一人）经营。2017年8月22日，以被告乔晗为登记经营者的荣成市崖头老板娘私房火锅店进行了注销登记。2017年8月25日，荣成市崖头老板娘火锅店再次工商登记成立，登记经营地址仍为涉案租赁房屋，但登记经营者变更为于佳慧。2019年1月9日，于佳慧经营的荣成市崖头老板娘私房火锅店再次注销登记。 对于于佳慧经营荣成市崖头老板娘私房火锅店的问题，被告高健称，这两个小姑娘曾是火锅店的顾客，吃得不错想经营。2017年3、4月份时其帮小姑娘改造租赁房屋窗户时，原告也曾到场和小姑娘打过照面，其曾向小姑娘介绍过原告，并将原告电话留给小姑娘，告知有事联系房东，但其未将小姑娘电话留给原告，因为原告经常去店里。因此原告明知其已经兑店的事实，既然原告没有提出异议就表示同意其退出租赁关系。对此，在高健以其无小姑娘联系方式为由未向法庭提供联系方式的情况下，本院经多方查询最终通过工商登记材料获知其中一名小姑娘即于佳慧的联系方式。于佳慧经调查称：“我是2017年5月份左右从高健处盘店，当时花了六七万元，其中先交了5000元押金还是订金的，剩下的钱应该是先交了一部分现金，余下大约4万元是转账支付的。当时盘店时高健意思是他和房东之间的租房合同是五年，让我对外尤其对房东不要说盘店，就说他在威海开店比较忙，找我给他看店，好像是怕房东拿合同找他事。我盘店后就去更改了工商营业执照，当时我和另一个小姑娘一起去商谈盘店事宜，但实际上就是我一个人的事，另外那个小姑娘算是给我帮忙的。当时我给高健的盘店款中包含了一年的租金，能有2.8万元还是3万元，高健告诉我都是每年1月份交房租，他直接交给房东就行。所以自始至终我和房东之间没有发生租赁关系，有什么事都是和高健联系，包括我盘店后改窗也是高健帮忙联系的。房东不经常来，来几次也就是在外面看一眼，所以我没怎么和房东说过话。我交的租金够经营一年，正常应该到2018年4月份左右，但2017年底生意不好我基本就关门了，后来把能搬走的都搬走了，剩下的就不要了。我不欠高健任何东西，与房东更没有关系。”对此，原告主张：我到火锅店虽然看到过这两个小姑娘，但我一直以为是高健找来看店的，始终不清楚她们与二被告之间兑店以及转租的情况。 2018年初始，被告方又未按约支付第三年即2018年租金。同年1月6日起，原告再次通过电话短信多次催促高健支付2018年租金，并再次向高健发送了自己的银行卡号并告知“共26000元”。在高健始终未付款的情况下，原告多次以“高总你好，抽时间方便的时候把房款转过来，时间太长了”、“高总有时间把房款转过来”、“高老板你看房租交了吧，现在都7月份了，时间太长了”等索租短信进行催促。期间高健于2018年5月29日、7月4日偶尔回复告知其正在抓紧将威高店兑出去，届时会给原告补齐房租，其自己也知道欠的时间较长，表示不好意思。庭审中，原告向本院展示并提交了上述电话短信，被告高健虽认可短信属实，但以原告提交的短信不完整为由提出异议。被告方对自己的异议未提供有效证据加以证实。 2018年3月27日，被告高健通过微信向原告支付3000元，余款再未支付。 2019年7月20日，因原告再次到涉案租赁房屋发现火锅店已经关门停业，且与二被告联系未果，遂将涉案房屋另行出租给案外人张俊辉。 对于有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.二被告对第二年即2017年租金是否已经支付？ 对于2017年1月以后的租金支付问题，原告主张：按照约定每年租金应当于1月支付，但自2017年起，除高健通过微信支付3000元外，二被告再未交过房租，直至我于2019年7月20日另行出租给案外人张俊辉。被告高健主张：因为生意不好，我告知过原告要对外转让火锅店给两个小姑娘，从2017年5月以后就是小姑娘在实际经营，故对于2017年租金我只需负责1月至4月未兑店成功期间的房租，从2017年5月以后的房租应当由小姑娘承担。小姑娘兑店时将店铺转让款、一年房租以及押金合计7万元全部交付给了我，其中部分是现金。我从中拿出部分现金，加上自己凑的部分现金，以现金形式向原告支付了2017年房租。 就当时高健向原告交付款项的具体细节，法庭曾在两次开庭过程中对该问题进行过调查。一次是2020年11月11日庭审中，高健称：“除了小姑娘给我定金1.5万元，剩下租金我自己出，给了原告现金，这是小姑娘给我定金1.5万元第二天的事，因为交完定金当天有点晚了我就没让原告来拿。原告第二天到店铺内来拿的，当时还有我给小姑娘联系改窗的施工师傅在场，原告进屋后当着我们的面把钱拿走了，我把他送到门口，前后不过十几分钟。”另一次是2020年12月7日庭审中，高健称：“第二年租金我一共给了原告两次款项，第一笔先给了押金5000元和部分租金6000元，一共是11000元。我们当时凑好后原告到店给他的现金。第二笔就是上次庭审中提到的2017年4月份改窗师傅在场时原告到店时间很短，我给了他20000元现金，还送到门口。” 对于被告高健提出的主张，原告坚决予以否认，称其没见过也不认识改窗的施工人员，更从未到店拿过现金形式的租金。在原告否认的情况下，二被告曾申请施工人员王某出庭作证。但截至本院释明的组织质证最后期限，二被告又以即使该证人出庭作证，原告也不会认可证人在场为由，放弃申请证人出庭。 根据以上双方提供的证据及调查情况，本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，举证责任的分配规则是谁主张积极事实，谁就应当对积极事实的存在承担证明责任。本案中被告高健对2017年租金已付清这一积极事实进行主张，故在原告否认的情况下，其应当对该事实承担举证责任。从被告高健的举证情况看，一方面，被告方虽曾申请2017年现金交租时在场改窗施工人员出庭作证，但该证人最终未出庭作证。且即使该证人出庭作证，因证人陈述具有主观性和易某，其真实性、可靠性受到多种因素影响，故证人证言需与其他证据相互印证后才能作为认定案件事实的根据。而本案中高健就其主张的2017年交租事实仅通过申请证人出庭作证即单一证据进行举证，没有提供其他证据佐证，且该证人并非双方一致认可的中间人或在场人，故即使该证人实际出庭陈述，其证言不宜作为直接有效证据予以采信。另一方面，从被告高健关于交付2017年租金的陈述情况看，在本院前后两次庭审中，被告高健对2017年租金先称兑店后其将小姑娘所付1.5万元定金拿出后，自己又凑了1.1万元现金，在小姑娘交定金后次日找原告到店内以现金形式一次性交付了2017年租金；后又称分两次交租，先是凑了押金5000元和部分租金6000元，找原告到店先拿走了该1.1万元现金，后又准备2万元现金，趁改窗师傅在场找原告到店交付。由此可见，被告高健就以现金方式支付2017年租金问题陈述交款次数、数额等重要细节，两次陈述均明显不一致。在这种情况下，被告高健就其主张仅提供证人陈述显然不具有证明力。反观原告方的举证情况，从原告方提供的短信中可以明显看出，在原告就2017年、2018年租金分别短信索款时，被告高健不但未提出异议，还一直以答应转款、兑店筹款等各种理由拖延支付。而且二被告第一年交租时即知晓通过银行转账留下付款痕迹，而第二年交租却以现金形式且不要求原告出具收条，即交款不留痕迹，明显有悖交易习惯和常理。 据上，对于争议的2017年租金，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述。当事人的陈述与此前陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，并结合当事人的诉讼能力、证据和案件具体情况进行审查认定”之规定，综合原、被告的举证情况，应当认定被告提供的证据尚不足以证实其主张的2017年房租已付的事实。故依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告应当就此承担举证不能的不利后果。故本案应当认定二被告欠付2017年租金之事实。 2.原告主张其为涉案租赁房屋垫付物业费是否属实？ 本案中原告主张其已为二被告垫付2017年1月1日至2019年7月20日的物业费4514元，但以物业公司未出具缴费凭证为由无法提交相关缴费单据。为查明事实，本院到万隆国际阳光物业公司进行了调查。阳光物业公司工作人员经查询电脑记账后反映：物业公司对缴款人都出具缴费单据，除非缴款人不要。老板娘私房火锅店2017年1月至12月的物业费于2018年1月缴纳，数额为1409.88元，但具体是谁缴纳的，因未上系统无法查询；2018年1月至2019年6月的物业费是李钊兴于2019年6月缴纳的，数额为2114元。 对此本院认为，根据谁主张谁举证的诉讼规则，原告应当举证证实其主张垫付的物业费属实。而根据以上调查情况可知，物业公司称缴纳物业费其均出具缴费单据，在这种情况下，原告仅以物业公司未出具单据为由进行口头陈述，显然不足以证实其垫付物业费的事实及数额。故结合本院对物业费的调查情况，本院仅可认定原告垫付老板娘火锅店物业费的情况为2018年1月至2019年6月期间物业费2114元。 本院认为，本案争议的焦点为：一、被告乔晗、高健对原告出租涉案房屋产生的房租应当承担何种责任；二、责任主体对原告欠付的租金数额是多少。 对于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。据此可知，合同是合同主体之间自愿设立相关权利义务的合意，根据合同相对性原则，合同关系的约束力应限制于合同相对方，即合同只在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方才能基于合同向对方主张权利，而不能向无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。具体到本案房屋租赁合同纠纷，原告李钊兴为房屋出租人，其将租赁房屋的使用、收益权以支付租金方式有偿让与承租人即被告乔晗，故涉案租赁合同的权利义务主体为原告李钊兴与被告乔晗。从合同内容看，不存在涉及《合同法》第五十二条合同无效的情形，故涉案租赁合同应为合法有效。至于承租人乔晗接受租赁房屋后，是自己使用还是交予他人使用的问题，本案合同尚无明确限制。故乔晗将涉案租赁房屋交予被告高健实际用于经营老板娘火锅店的行为既不违反租赁合同约定，也不发生变更房屋租赁合同内容的效力，相关支付租金、妥善保管使用房屋以及到期交换房屋等合同义务仍应由承租人乔晗负担。被告乔晗辩称自己仅出面签署合同却不承担合同义务，于法无据，本院不予采纳。 对于被告高健是否负有合同责任问题，本案中自查看租赁房屋、签订租赁合同、交付第一年即2016年租金、租赁房屋的实际使用、与原告协商及部分支付2017年租金等各方面事宜，均由被告高健出面参与以及实际履行。换言之，被告高健作为租赁房屋的实际使用人，其本质上享受了租赁合同的权利，也以自己名义履行了合同义务。参照北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第9条之规定，可以认定被告高健对乔晗负有的租金债务构成加入。原告作为出租人向承租人乔晗主张权利的同时，可以一并主张高健共同承担租金支付责任。 对于被告高健辩称自2017年5月于佳慧等两名小姑娘盘店之日起以后的租金应当由小姑娘支付的问题，从于佳慧的调查陈述看，其虽实际盘店，但经高健授意，其对外以受雇于高健的店员自居，所有交租等租赁合同事宜其均与高健联系处理，不与原告发生法律关系。该陈述与原告之主张相互吻合。在这种情况下，被告高健仅以原告知晓其兑店即代表同意其退出租赁合同关系为由进行口头抗辩，却未提交解除协议等其他有效证据，显然缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。故应当认定被告方与于佳慧之间就火锅店的物资形成了转让合同关系，就涉案租赁房屋仅形成了转租合同关系。被告方仍应当根据原、被告之间形成的租赁合同法律关系向原告承担支付租金的合同义务。 关于第二个争议焦点，租金支付义务是承租人在租赁合同项下的主要合同义务。本案中，在被告方对租赁房屋早已关门停业且原告多次短信索租未果的情况下，可以认定在履行期限届满之前被告方已以自己的行为表明不履行主要债务，该情况下，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权，原告作为出租人依法有权行使法定解除权。故原告于2019年7月20日将涉案房屋另行出租他人，于法有据，应当认定原、被告之间租赁合同于2019年7月20日实际解除。故原告诉请被告方支付2019年7月20日之前所欠租金，理由正当。结合上述对双方争议的2017年租金以及物业费的事实认定，可以明确被告方至今尚欠原告2017年1月1日至2019年7月20日期间的租金63424元（26000元×2.5年+26000元÷365天×20天-3000元），欠付2018年1月至2019年6月期间物业费2114元。按照租赁合同约定，被告方应当就此向原告承担支付责任。 综上，原告之诉请，部分理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》、第八条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第九十条规定，判决如下： 被告乔晗、高健于本判决生效之日起十日内共同支付原告李钊兴房屋租金63424元、物业费2114元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1650元，减半收取计825元，由原告负担106元，被告负担719元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  慈方铭 二〇二一年三月十二日 书记员  连丽娟