河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终4144号上诉人（原审被告）：李**，男，1985年1月16日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：郑州市长城房屋开发集团有限公司。法定代表人：申仕禄，该公司董事长。委托诉讼代理人：张喜才，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦月，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人李**因与被上诉人郑州市长城房屋开发集团有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2021）豫0102民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人李**，被上诉人长城公司的委托诉讼代理人张喜才、李梦月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李**上诉请求：撤销一审判决，依法查清事实，当庭调解或将本案发回重审。事实和理由：一、根据双方协议约定，李**要求和长城公司签订《商品房买卖合同》，对方要求李**付清房款，双方诉请合理合法。但应根据双方《先行交付协议》约定，先签订合同。长城公司单方制定霸王合同导致双方分歧。一审未查清事实，支持单方诉求，有失公平原则。二、长城公司具备胁迫手段，造成行为后果。长城公司于2010年2月骗取李**定金1万元，李**多次要求退款，均被拒绝。等到协议约定交房日期，李**要求按协议交房，长城公司拒不交房，并要求重新签订《先行入住协议》，李**无奈签订，并在2011年签订《房屋先行交付协议》。协议签订后至今不能买卖，李**经济损失惨重。三、长城公司告知李**五证齐全，但只提供了五证两书复印件，称一表仍在办理中，一审未查明五证两书真实性的情况下做出李**交纳剩余房产的判决。长城公司辩称，一、《房屋先行交付协议》合法有效，应认定为商品房买卖合同。长城公司于2019年8月取得案涉房屋的商品房预售许可证，根据法律规定，《房屋先行交付协议》合法有效。双方在该协议中对房屋的面积、价款、位置、支付方式等主要内容均已明确约定，应认定为商品房买卖合同。二、《房屋先行交付协议》为双务合同，合同双方负有对待给付义务，李**在支付少量房款的情况下，占有使用房屋已达10年，其应依约履行支付购房款的合同义务。三、李**的上诉理由均不能成立。基于《房屋先行交付协议》产生的付款义务，其称签订合同在前，付款在后的理由不能成立。长城公司向一审法院起诉请求：1.判令李**向长城公司支付剩余购房款294832元；2.本案诉讼费用由李**负担。一审法院认定事实，2010年2月28日，长城公司（出卖人）与李**（××）签订《认购协议书》一份，主要内容为：因甲方所以开发建设的长城新干线小区的相关物业正处在建设阶段，故相关开发建设手续正在办理中，为满足乙方的购房意愿，保证乙方获得确认的房屋，经甲、乙双方经自愿、平等协商达成商品房认购协议如下：认购物业位置郑州市中原区秦岭路岗坡.阳光新城小区11号楼15层08号，建筑面积103.5平方米，户型2房2厅1卫，认购单价4620元/平方米，总房款478170元。付款方式银行按揭，此户首付30%房款，享受1%的优惠和优惠2000元。优惠后总房款为471388元整。××签署本认购书时付认购金10000元，剩余首付款132388元于三日内付清，否则定金不予退还，房子另行出售。剩余按揭贷款329000元待签署《商品房买卖合同》之日，××同时提交办理银行按揭所需资料，并配合出卖人到指定银行办理相关手续。认购物业的建筑面积以房管局最终核定面积为准。2011年11月28日，长城公司（甲方）与李**（乙方）签订《房屋先行交付协议》一份，该协议约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：因甲方房屋开发销售手续仍在办理之中，故甲乙双方现无法签订正式的《商品房买卖合同》，亦无法办理相关备案和按揭贷款手续，依照双方订立的《申请认购协议》，根据乙方的入住请求，甲乙双方现就房屋先行交付事宜，经充分协商，自愿订立如下协议：甲方同意在乙方按本协议履行相关付款义务后，将乙方根据《申请认购协议》所认购的“长城·阳光新城”小区11号楼15层08号房屋（暂测建筑面积103.5平方米），先行交付给乙方入住使用。根据《申请认购协议》约定，乙方认购房屋的单价4701.1元/平方米，总房款为人民币肆拾捌万陆仟伍佰陆拾肆元整（￥486564）。乙方选择银行按揭方式付款，乙方签署本协议书时支付认购金142388元，剩余首付款40176元于本协议书签订之日起三日内付清，否则定金不予退还，房子另行出售。剩余按揭贷款304000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方同时提交办理银行按揭所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续。甲方保证在乙方付清上述款项及其它相关费用后，将乙方所认购的房屋先行交付给乙方使用。甲方房屋开发销售手续办妥后，应及时通知乙方，并与乙方签订《商品房买卖合同》，办理相关手续。乙方如系以按揭贷款的方式购买房屋，在双方签订《商品房买卖合同》后，如因乙方原因不能办理按揭贷款，则乙方同意按甲方的要求，全额支付所有购房款，甲方有权按上述约定的方式收回房屋。协议签订当日即2011年11月28日，长城公司将案涉房屋交付李**使用至今。长城公司先后于2015年12月11日、2016年5月17日、2019年4月18日、2019年5月13日、2019年8月21日取得相关《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《郑州市商品房预售许可证》。2019年8月23日、2019年11月1日、2019年12月25日、2020年1月8日长城公司相继在李**居住的小区内张贴公告，通知购房人办理签订商品房买卖合同及付款相关手续。之后，长城公司又单独通知李**办理签订涉案《房屋商品房买卖合同》及付款相关手续事宜。因双方发生争议，至今未签订《商品房买卖合同》。另查明，根据郑州市郑房测绘队出具的《郑州市房屋面积测绘报告书》，李**购买的案涉房屋测绘面积为101.55平方米。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于××，××支付价款的合同”；第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案长城公司与李**签订的《房屋先行交付协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，故该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案起诉之前，长城公司已取得上述房屋的《郑州市商品房预售许可证》，故案涉《房屋先行交付协议》应认定为有效。从双方签订《房屋先行交付协议》载明内容及本案查明的事实来看，双方对于长城公司销售房屋时未取得商品房预售许可证明、长城公司的销售行为在签订案涉《房屋先行交付协议》存在违法性是明知的。故李**应对其明知长城公司销售的房屋未取得商品房预售许可证明的情况下，购买长城公司销售房屋的行为承担相应的法律后果。长城公司在李**仅支付部分房款的情况下即将约定房屋进行交付，李**亦实际入住涉案房屋长达十年，且在该期间未向长城公司支付剩余房款，即长城公司已履行协议约定的主要义务将协议约定房屋交付给李**，而李**亦实现了先行入住的主要合同目的。长城公司已实际将案涉房屋进行交付，《房屋先行交付协议》虽约定“待签署《商品房买卖合同》之日，李**提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合长城公司到指定银行办理相关手续”，但因双方发生争议，至今未签订《商品房买卖合同》，故原约定的按揭贷款难以实现。基于前述，案涉《房屋先行交付协议》是双务合同，双务合同的主要意义在于确立并运行对待给付义务的规则，所谓对待给付义务，即基于利益的交换而形成的双方给付互为依赖的义务关系，当事人承担义务的目的在于获得对方给付义务，义务的对待关系又称为义务的对价关系。长城公司已履行协议约定的主要义务，李**亦实现了先行入住的主要合同目的，长城公司要求李**在占有协议约定房屋将近十年之久的情况下，要求李**支付剩余房款，并无不当。依据《房屋先行交付协议》约定单价，并结合郑州市郑房测绘队出具《郑州市房屋面积测绘报告书》的测绘房屋面积，计算李**应向长城公司支付的剩余房款为294832元[101.55平方米×4701.1元（房屋每平方米单价）-182564元（已付购房款）]，故长城公司要求李**支付剩余房款294832元，符合法律规定，该院对长城公司该诉讼请求予以支持。李**辩称应当按照《认购协议书》中约定的房屋单价4620元/平方米以及面积计算购房总房款，《房屋先行交付协议》是长城公司、李**双方在《认购协议书》之后签订的，李**没有证据证明是在受胁迫的情况下签订的，即是双方真实意思表示。那么在李**先行入住的情况下，双方对房屋单价进行新的约定，且该价格并非违反市场价格，故长城公司、李**应按该约定价格履行。关于房屋面积，在《认购协议书》中约定认购物业的建筑面积以房管局最终核定面积为准，故应当以《郑州市房屋面积测绘报告书》测绘的面积即房屋实际面积计算总房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：李**于本判决生效之日起十日内支付给郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款294832元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2862元（已减半收取），由李**负担。本院二审期间，李**提交《商品房买卖合同说明》一份，拟证明：该说明系房管局咨询时给出的说明，合同双方针对房屋买卖合同具有协商的权利，由协商产生，而非对方所主张的是房管局给出的格式文书。长城公司质证认为，对证据合法性、真实性、关联性均有异议。来源不明，长城公司与购房人签订的商品房买卖合同使用的是政府主管部分制定的示范合同文本。目前案涉小区签约率已经达到95%，签约后可以通过房地产主管部门的审核备案，说明案涉合同是合法有效的。另外，本案系长城公司起诉要求支付剩余购房款，诉请依据为双方签订《先行交付协议》，该协议合法有效，长城公司有权依据该协议要求李**支付剩余购房款。本院经审理查明事实与一审认定事实相一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。李**与长城公司签订的《申请认购协议》是预约合同，长城公司当时未取得房屋预售许可证，当时双方之间未形成合法有效的房屋买卖合同关系。但根据双方签订的《房屋先行交付协议书》的内容，长城公司收受部分购房款并向李**交付了合同约定的房屋。2019年8月21日，长城公司取得上述房屋的《郑州市商品房预售许可证》，根据司法解释的规定，双方签订的《房屋先行交付协议书》具备房屋买卖的效力，双方权利义务可以通过《房屋先行交付协议书》的内容加以确认。李**上诉认为长城公司应当按照协议约定协助其办理房屋所有权证所需手续，因长城公司已按照合同约定以通知的形式告知住户办理不动产权属首次登记所需材料，并需签订《商品房买卖合同》。李**未与长城公司协商一致签订《商品房买卖合同》的情况下，要求长城公司按照协议约定协助其办理房屋所有权证所需手续，证据不足，本院不予支持。李**称长城公司要求其签订的合同为霸王条款及该公司对其存在胁迫行为的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院根据上述协议内容的约定及双方履约行为，判令李**支付剩余房款，并无不当。综上所述，李**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5724元，由上诉人李**负担。本判决为终审判决。审判员  赵俊丽二〇二一年三月三十一日书记员  佟欣玮