浙江省高级人民法院行 政 裁 定 书（2021）浙行申10号再审申请人（一审原告、二审上诉人）何斌，男，1966年7月30日出生，汉族，住义乌市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）遂昌县自然资源和规划局，住所地遂昌县妙高街道南街**。法定代表人王坚兵，局长。委托代理人章剑生、胡棕瀚，浙江泽大律师事务所律师。第三人遂昌白马山旅游置业有限公司，住，住所地遂昌县新路湾镇白马山大坪殿/div>法定代表人严翼良，该公司董事长。再审申请人何斌诉遂昌县自然资源和规划局（下称遂昌县资规局）、第三人遂昌白马山旅游置业有限公司（下称白马山公司）土地规划行政许可一案，不服丽水市中级人民法院（2019）浙11行终181号行政裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。何斌向本院申请再审称：一、原裁定适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条认定何斌不具有原告主体资格，适用法律错误。1.申请人不仅仅是涉案房屋的合同买受人，而且已经对房屋进行合法占有、使用、收益。被申请人改变案涉房屋的土地用地性质及使用年限，将直接损害申请人的切身利益。2.在（2019）最高法民再49号案中，最高法院意见：“基于《商品房买卖合同》及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对时风公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权(完全物权)的权利，该权利也被称之为物权期待权。虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征”。3.《方案》不只是对第三人白马山公司作出的具体行政行为，也是对申请人何斌等所有购房户作出的具体行政行为，将导致申请人涉案房屋用地性质由住宅用地变更成商服用地，无法取得该房屋的土地、房屋权属证书。4.被申请人作出《方案》前，即已经知道案涉地块的房屋已经由申请人购买并交付使用，对该房屋本身已经享有区别于其他普通债权人的需要保护的特别利益，符合《最高人民法院关于适用的解释》第十二条第四项“与行政行为有利害关系”的规定。二、遂昌县自然资源和规划局作出《方案》，违反法律禁止性规定，违反法定程序，应当予以撤销。1.原设计方案合法有效。涉案项目的原设计方案已经获遂昌县自然资源和规划局批准，符合遂昌县住房和城乡建设局规划设计条件，已经纳入《国有建设用地使用权出让合同》，并下发建设用地规划许可证，用地性质为（商服用地）其他商服用地兼容住宅用地，下发建设工程规划许可证及获准进行商品房预售。2.《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件(修改)》中，将申请人已经居住涉案房屋住宅用地变更成商服用地，即改变原土地出让前的规划条件确定的用地性质，没有履行专家论证、公示等程序，违反《浙江省城乡规划条例》第三十四条的禁止性规定，违反《浙江省人民政府办公厅关于加强土地出让管理工作的通知》中第四条第一款“应履行专家论证、公示等程序……不得以会议纪要、抄告单等文件形式替代规定的变更程序”之规定。3.被申请人明知作出《方案》将损害申请人的合法权益，涉嫌滥用职权，违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十二条的规定。三、被申请人在明知道涉案房屋已经交付使用一年多的情况下，自始至终没有以客观、公正、合法、合理的态度来与购房户沟通协商解决纠纷，没有结合信赖保护原则诚心听取受害者意见和建议。以所谓“环保督察整改”名义，于2019年4月份发出书面“解除《商品房买卖合同》告知书”。在没有书面告知该项目整改标准是“规划条件修改”中用地性质“商服及住宅用地”改为“商服用地”，调整方案中把原来“住宅建筑面积”调整为“养生公寓建筑面积”的情况下，直接提出不合理且没有任何协商余地的处理方案，要求我们同意解除《商品房买卖合同》，根本不是解决问题的态度。如果这个项目取消，申请人不需要政府任何补偿，只要退回购房款及装修费用；相反，如果这个项目继续实施，只是改变用地性质，申请人不需要过多补偿，同意将原来的70年产权的商品房改为40年产权的养生公寓。被申请人违法、违规作出《方案》，导致项目整改拆除8000多平方，项目至今停工，造成社会资源的极大浪费。四、解决纠纷应当遵循公平、正义和诚实信用原则。现实生活中，《物权法》第九条与《合同法》第六十条之间存在着实质上的权利冲突。申请人认为应当依据公平、正义和诚实信用等法律的最高原则和精神来决定法律的适用。任何法律规定都不得违背以上原则，任何民事法律主体违背以上原则的行为亦不能得到法律的支持。《物权法》第九条虽然规定了不动产物权变动的原则为登记生效主义，但其规定的立法精神是为了通过登记这一公示手段来达到两个目的：一是保护不动产物权免受他人非法侵害以及侵害后给予合法救济；二是为了保护善意第三人的权利。《物权法》第九条的规定，绝不是为了给不讲诚信、随意毁约的不动产出卖方设定的权利。如果允许卖方可以依据《物权法》第九条随时毁约，那么不动产交易秩序就会大乱，诚实信用和公平正义的法律原则也就不复存在。综上，请求贵院依法对本案进行再审。遂昌县资规局提交意见称：一、被诉《方案公示》的相对人为原审第三人，而再审申请人系原审第三人的债权人，被诉《方案公示》不具有法律上的利害关系，再审申请人不具有被诉《方案公示》的行政诉讼原告资格。首先，再审申请人未取得案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权自登记起生效，未经登记不发生效力，故再审申请人从未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋的所有权仍归属于白马山公司，再审申请人不能基于案涉房屋的物权主张其与被诉《方案公示》具有利害关系；其次，本案再审申请人仅系白马山公司的债权人。依法成立并有效的合同在双方当事人之间建立起来的仅是一种债权关系，合同有效并不意味着合同一定得到全面履行，更不意味着商品房买卖合同有效购房者就一定可以取得房屋的所有权。且据答辩人了解，由于案涉项目的原规划条件违反专项规划，为进行整改，白马山公司申请，涉项目的用地性质已从商住变更为商业，建筑层高亦已经调整为不超过四层，因此案涉《商品房买卖合同》在法律上及事实上均已不能继续履行，合同僵局已形成。白马山公司已依据2019年最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条的规定，批次就案涉《商品房买卖合同》的解除以案涉房屋的买受人为被告提起了民事诉讼，其中八案遂昌县人民法院已作出了解除所涉《商品房买卖合同》的判决，相关《商品房买卖合同》已被解除；再次，再审申请人占有事实的基础是白马山公司的违法交付。再审申请人拿到钥匙后入住仅为事实，占有不等同于享有物权，占有仅为事实而非权利。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收的不得交付使用”，案涉房屋均未通过竣工验收，白马山公司的交付系违法交付。且再审申请人与白马山公司的《商品房买受合同》第九条“交付期限及条件”中亦有“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明”的约定。再审申请人基于白马山公司违法交付形成的占有事实，不属于《最高人民法院关于适用的解释》第十三条但书中“作出行政行为时应予保护或应予考虑的情形”，再审申请人不具备本案行政诉讼的原告资格。二、被诉《方案公示》系对原建设工程设计方案的调整征求意见公示，属程序性行为，尚未对利害关系人权利义务产生实际影响，故该《方案公示》不属于行政诉讼受案范围。首先，被诉《方案公示》仅为批准前的通知、公示。被诉文件的名称为《遂昌县白马山森林旅游养生度假区一期规划建筑设计调整方案公示》，而非再审申请人起诉状中的《遂昌县白马山森林旅游养生度假区一期规划建筑设计调整方案》。被诉《方案公示》写明“本调整方案根据已更改的规划设计条件完成修改，依法予以公示。公示期自2019年6月16日至2019年6月25日。各位市民如有不同意见或建议，请在公示期内通过书面形式向我局反映”，可见被诉《方案公示》并非批后公示，而是作出规划行政许可前的公示，公示期中收到的意见、建议将作为批准该方案调整的依据。因此，被诉《方案公示》仅为观念通知，并未对白马山公司的调整申请有所批准或驳回，并未影响利害关系人的权利义务。其次，被诉《方案公示》系对案涉地块预期建设的一项整体性计划，该计划需通过依法核发的相关建设许可予以确认后方才对外发生效力。现答辩人既未批准被诉《方案公示》，亦未依据被诉《方案公示》变更案涉地块的建设工程规划许可，仅对被诉《方案公示》进行了公示并拟听取利害相关人意见。被诉《方案公示》属于行政许可作出过程中的通知、公示性程序性行为，不对外发生法律效力，依法不属于法院行政诉讼的受案范围。综上，请求贵院依法驳回再审申请。白马山公司未提交书面意见。本院经审查认为，何斌提起本案诉讼请求确认遂昌县资规局作出的《遂昌白马山森林旅游养生度假区一期规划建筑设计调整方案》违法，并予以撤销。原审中，何斌提交了一份遂昌县资规局2019年6月16日的被诉《方案公示》，以证明遂昌县资规局作出了其所诉的具体行政行为。然根据该公示文件，“本调整方案根据已更改的规划设计条件完成修改，依法予以公示”“各位市民如有不同意见或建议，请在公示期内通过书面形式向我局反映。”即何斌所诉的“调整方案”是根据已更改的规划设计条件进行的修改，且“调整方案”仍属于公示征求意见和建议阶段。何斌也承认其无法提交具体的审批文件，只是认为根据该公示文件可以推定遂昌县资规局作出了案涉度假区规划建筑设计调整方案的批准行为。然遂昌县资规局明确否认该局有单独就案涉度假区规划建筑设计调整方案作出过批准，并提出该调整方案公示是为了变更案涉度假区建设工程规划许可证而进行的过程性行为，且遂昌县资规局迄今既未批准该建筑设计方案的调整，亦未依据方案变更案涉地块的建设工程规划许可，故被诉《方案公示》并不能体现为何斌主张的遂昌白马山森林旅游养生度假区一期规划建筑设计调整方案批准行为，何斌也未提交其他证据证明其主张的调整方案的批准行为存在，故“遂昌县资规局作出的《遂昌白马山森林旅游养生度假区一期规划建筑设计调整方案》”的批准行为尚不存在，何斌提交的被诉《方案公示》属于行政过程性行为，明显不属于行政诉讼受案范围，原审裁定驳回何斌的起诉，并无不当。综上，再审申请人何斌的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：驳回再审申请人何斌的再审申请。审判长  钱建军审判员  沈 妙审判员  夏祖银二〇二一年三月八日书记员  陈亦恒1·7·