河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1221号上诉人（原审被告）：洛阳市涧西桂花园洗浴中心，住所地河南省洛阳市涧西区天津与联盟路交叉口凤凰城东大门。投资人：翟铁栓，该单位总经理。上诉人（原审被告）：翟铁栓，男，1946年11月19日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙国强，河南巨业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳市佳祥物业管理有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区天津路19号。法定代表人：刘革伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：付景新，河南中冶律师事务所律师。上诉人洛阳市涧西桂花园洗浴中心（以下简称桂花园洗浴中心）、翟铁栓因与被上诉人洛阳市佳祥物业管理有限公司（以下简称佳祥物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初7048号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。上诉人桂花园洗浴中心、翟铁栓的共同委托诉讼代理人孙国强，被上诉人佳祥物业的委托诉讼代理人付景新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。桂花园洗浴中心、翟铁栓上诉请求：1.撤销一审民事判决书第四项；2.变更一审判决第三项为：桂花园洗浴中心、翟铁栓向佳祥物业支付187950元；3.判令佳祥物业向桂花园洗浴中心、翟铁栓返还履约保证金62650元；4.本案一、二审诉讼费由佳祥物业承担。事实与理由：桂花园洗浴中心、翟铁栓依据双方《房屋租赁合同》向佳祥物业交纳62650元的履约保证金，这一事实一审法院未予认定。2020年1月1日，桂花园洗浴中心、翟铁栓向佳祥物业清结2019年9月、10月的房租。从2020年1月至6月,政府主管部门不断发布指令，尤其对桂花园洗浴中心、翟铁栓所在的社会服务行业进行了严加约束。整个社会进入非常状态，情变事迁，双方的租赁合同事实上处于中止履行状态。因此，政府部门发文要求业主（房东）减免租金。至此，佳祥物业主张支付租金、利息及违约金缺乏事实与法律依据，敬请二审人民法院予以驳回。最高人民法院审判委员会副部级专职委员、二级大法官刘贵祥表示，在解决这个问题的时候，疫情和疫情防控措施属于不可抗力，要贯彻落实国家和地方政府出台一系列惠企政策。一般情况下不支持解除租赁合同的请求。在合同履行期内，佳祥物业擅自解除合同，应依据双方《房屋租赁合同》第5条的规定赔偿三个月的租赁费；解除合同，应返还履约保证金62650元。佳祥物业辩称，一审法院已经就疫情对合同的影响，做出了处理，酌定减免了三个月的租金，但除此之外，桂花园洗浴中心、翟铁栓仍然拖欠佳祥物业租金，因此桂花园洗浴中心、翟铁栓的违约事实是客观存在的。一审法院酌情降低了合同约定的违约金，已经考虑到疫情和违约两方面的事实，维护了桂花园洗浴中心、翟铁栓的合法权益，桂花园洗浴中心、翟铁栓目前所提出的上诉理由不能成立，不能在已经考虑疫情因素的基础上再次扣减费用。疫情可能对桂花园洗浴中心、翟铁栓造成了损失，但疫情本身没有消灭房屋的使用价值，桂花园洗浴中心、翟铁栓占有房屋期间也没有因疫情因素要求解除合同，返还房屋，因此对于房屋没有使用造成的损失，桂花园洗浴中心、翟铁栓本身也存在重大过错，请求驳回上诉维持原判。佳祥物业向一审法院起诉请求：1.判令解除双方在2019年6月22日签订的《房屋租赁合同》；2.判令桂花园洗浴中心、翟铁栓立即腾空房屋并向佳祥物业返还租赁的房屋；3.判令桂花园洗浴中心、翟铁栓支付佳祥物业房屋租赁费501200元及利息（利息以501200元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年6月30日起至实际偿还之日止）；4.判令桂花园洗浴中心、翟铁栓支付佳祥物业违约金（暂计）10000元（违约金以501200元为基数，按照日千分之五计算，自2020年6月30日起至实际偿还之日止）；5.本案诉讼费用由桂花园洗浴中心、翟铁栓承担。一审法院认定事实：佳祥物业（出租方即甲方）与翟铁栓（桂花园洗浴中心）（承租方即乙方）于2019年6月22日签订《房屋租赁合同》一份，房屋租期壹拾年，房屋租赁期自2018年4月1日起至2028年3月31日止；乙方支付甲方的房屋租赁费为：62650元/月。履约保证金按一个月的房屋租赁费的标准缴纳即人民币62650元整，合同还约定乙方如有无故未按照约定期限交付房屋租赁费及相关应缴费用，甲方有权向乙方加收逾期违约金，每日违约金为逾期金额的千分之五累积计算。如拖欠超过30天视为乙方单方终止合同并放弃房屋内全部物品的所有权，甲方有权收回房屋，并清理房屋内的所有物品设施设备归甲方所有，所交履约保证金不退。合同签订后，桂花园洗浴中心、翟铁栓于2019年11月22日向佳祥物业出具《承诺书》一份，载明：我是桂花园洗浴中心负责人翟铁栓，因近年经营困难拖欠贵公司房租望能谅解，我向贵公司许诺，从现在到12月30日交完9月、10月房租，11月、12月房租2020年1月30日前交清。2020年1月1日翟铁栓向佳祥物业支付2019年9月1日至2019年10月31日房租125300元整。一审法院认为，佳祥物业与翟铁栓、桂花园洗浴中心签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。翟铁栓、桂花园洗浴中心未按照约定期限交付房屋租赁费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。佳祥物业要求解除佳祥物业与桂花园洗浴中心、翟铁栓在2019年6月22日签订的《房屋租赁合同》，要求桂花园洗浴中心、翟铁栓腾空并向佳祥物业返还房屋的诉讼请求,一审法院予以支持。关于佳祥物业要求翟铁栓、桂花园洗浴中心支付自2019年11月至2020年6月30日逾期租金501200元的诉讼请求，因2020年2月份开始受疫情影响，桂花园洗浴中心、翟铁栓所经营的浴池更系人口密集活动场所，期间2月、3月、4月份属于不可抗力，应予以扣除，故翟铁栓、桂花园洗浴中心应向佳祥物业支付5个月（2019年11月、12月及2020年1月、5月、6月）逾期租金共计313250元。至于佳祥物业要求桂花园洗浴中心、翟铁栓支付逾期违约金，因合同约定日千分之五逾期违约金，约定过高，一审法院按照佳祥物业损失的20%酌定逾期违约金为62650元。故翟铁栓、桂花园洗浴中心应向佳祥物业支付逾期违约金62650元。驳回佳祥物业的其他诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，判决如下：一、解除双方于2019年6月22日签订的《房屋租赁合同》；二、翟铁栓、桂花园洗浴中心于本判决生效后十日内腾空并向佳祥物业返还涉案租赁标的物即位于洛阳市××西区美伦凤凰城7#楼东门门面房；三、翟铁栓、桂花园洗浴中心于本判决生效后十日内向佳祥物业支付租金313250元；四、翟铁栓、桂花园洗浴中心于本判决生效后十日内向佳祥物业支付逾期违约金62650元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回佳祥物业的其他诉讼请求。本案受理费4456元（已减半收取），由佳祥物业负担456元，由翟铁栓、桂花园洗浴中心负担4000元。本院二审期间，翟铁栓、桂花园洗浴中心提交银行转账记录三页，拟证明其向佳祥物业支付了8万元，其中履约保证金62650元，其余为租金。佳祥物业质证认为，该证据不能证明支付了履约保证金。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，佳祥物业与翟铁栓、桂花园洗浴中心签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。根据双方合同约定，翟铁栓、桂花园洗浴中心应当每季度支付一次租金，先交后用，但是根据查明的事实，在翟铁栓于2019年11月22日出具承诺后，其未按承诺于2020年1月30日前支付11月、12月的租金，因此，佳祥物业有权依据合同约定解除合同，一审判决解除双方租赁合同正确，本院予以确认。另外，一审法院已经考虑新冠疫情的影响扣除三个月的租金，并调低了违约金。关于履约保证金问题，翟铁栓提交的银行转账记录不能证明系支付给佳祥物业，因此，翟铁栓上诉请求退还履约保证金62650元没有依据，本院不予支持。综上所述，翟铁栓、桂花园洗浴中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4059元，由翟铁栓、洛阳市涧西桂花园洗浴中心负担。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二一年三月十八日法官助理王恒毅书记员李圆圆