浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初2160号 原告：陈建勇，男，1996年11月12日出生，汉族，住山东省汶上县。 委托诉讼代理人：贾子杰，男，1984年10月26日出生，汉族，住浙江省平湖市。 被告：金建，男，1979年11月15日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托诉讼代理人：张军晓，浙江威信律师事务所律师。 原告陈建勇与被告金建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理，依法由审判员朱跃飞适用简易程序独任审判，并于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告陈建勇、被告金建及其委托诉讼代理人张军晓到庭参加诉讼。因案情复杂，本案组成合议庭，转入普通程序进行审理。2020年11月6日、2021年2月5日，本案两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾子杰、被告金建及其委托诉讼代理人张军晓到庭参加诉讼。原、被告双方在诉讼过程中申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。 原告起诉称，2020年1月10日，原、被告双方签订房屋租赁合同1份。该合同约定：被告将坐落于平湖市当湖街道城南西路41-43号棋牌室以70000元转让给原告；在签订合同之日支付现金65000元，在原告办妥营业执照后付清余款5000元，等等。合同签订后，原告接手后即正常经营。后在原告办理工商登记过程中，物业及业委会不给原告出具相关手续，理由为被告上述转让行为未经物业公司及开发商书面同意，违反了租赁合同的规定。原告认为，被告未经房屋出租人同意擅自转让，致使原告不能实现合同目的。故向法院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2020年1月10日签订的房屋转让合同；2、判令被告返还原告转让费65000元；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩称，原被告之间存在转让关系，当时与被告联系的人是贾子杰，不是原告，出租方是同意转租的，贾子杰提出要以原告的名义办理转让手续，由于原告没有到场，出租方给了2到3个月办理手续的宽限期。出租方现在要求收回房屋，主要是由于原告方在春节疫情防控期间私自营业，给小区造成了安全隐患，被派出所查到了，棋牌室晚上营业到很晚，影响了小区业主的休息，多次被举报，这才是导致现在业委会等不愿意配合办理营业执照的主要原因。2020年1月转让以来，原告对涉案门面和店内的设施等已经使用了大半年了，在起诉之前一直是原告在使用，原告主张不能实现合同目的不符合事实。原告支付给被告的转让费65000元，并非单纯的租金，包括了尚未到期4个月的租金，还包括了房屋内部的装修、家电、桌椅转让折价的费用。被告实际缴纳租金到2020年5月10日，所以被告转让给原告的是商业价值，退一步讲，双方如果愿意解除合同，原告应该承担租赁期间的租金费用。 原告为支持自己的诉讼主张，提供了如下证据材料： 1、平湖市佳美雅苑业主委员会证明1份，证明平湖市佳美雅苑业主委员会不协助办理营业执照的主要原因是因为被告将涉案房屋转让给原告没有经过业委会同意，被业主委员会拒绝之后被告还串改伪造业委会盖章文件去办理工商营业执照，被发现后报警。 2、贾子杰与业委会李主任的聊天记录1份，证明对方提供的情况说明是虚假的。 3、贾子杰与明良房产的聊天记录及证明1份，证明原告方租赁的是涉案房屋的营业使用权。 4、贾子杰与浙江中筑置业有限公司（以下简称中筑公司）徐经理的聊天记录1份3页，证明被告转租没有征得物业公司同意。 5、房屋转让合同1份，证明2020年1月10日，原、被告双方签订房屋租赁合同1份，该合同约定：被告将坐落于平湖市当湖街道城南西路41-43号棋牌室以70000元转让给原告，在签订合同之日支付现金65000元，在原告办妥营业执照后付清余款5000元。 6、限期办照通知1份，证明原告于2020年1月10日经营棋牌室至2020年1月20日，因疫情原因关了一段时间，就收到平湖市市场监督管理局通知说不能营业，原告就停止营业了，并非像被告所说一直营业至今。 7、房屋租赁合同1份，证明平湖市当湖街道城南西路41-43号房屋系被告向他人租赁，租赁合同约定未经出租方同意，承租方不得转租。 8、贾子杰与中筑公司徐经理聊天记录1份，证明被告之前和中筑公司签订过合同，涉案房屋转让要经过中筑公司的同意，但是中筑公司徐经理不知道这个事情。 被告质证认为，证据1，对真实性有异议，业委会不是与被告签订房屋转让合同的当事人，与本案无关联，而且签名的施华婷被告不认识也没有接触过，上面记录的内容与事实有出入，被告方不认可。证据2，对真实性有异议，被告与李主任通过电话有过联系，但不能确定这个微信是不是李主任本人，对证明内容也有异议，李主任只是说明没有盖章，但是具体情况，对本案事实来讲是无法证明的，与本案没有关联性。证据3，对真实性有异议，不能确定这个微信是不是本人，内容上也不能证明本案事实，没有证明效力，贾子杰发送的证明没有签名和盖章，如果作为证人证言的话证人应当出庭作证，而且被告方也与其联系过，对微信上的讲法有异议。证据4，对真实性有异议，不能确定这个微信是不是徐经理本人，但是提醒法院注意，徐经理陈述“上面的内容，我也就听说，我没有当事”，所以根本没法证明。证据5，对真实性无异议。证据6，当时被告已经转让涉案房屋，该通知被告未收到，根据通知记载，2020年4月24日平湖市市场监督管理局检查中发现问题，说明当时棋牌室应该还在营业了，原告之前的待证陈述与之不符。证据7，无异议。证据8，对真实性、关联性有异议，聊天记录只能说明中筑公司徐经理对本案的个人看法，不能说明本案情况。 被告提供如下证据： 1、房屋租赁合同2份，证明被告承租案涉房屋每年租金75000元，且实际已交至2020年5月10日（1年）的事实。 2、补充协议1份，证明被告承租案涉房屋时支付40000元转让费（包括内部设施、设备）的事实。 3、情况说明1份，证明出租方（物业公司）知晓被告转让情况，其不同意给原告办理登记手续，主要是因为原告在疫情期间私自营业，给小区造成安全隐患，以及影响小区业主休息被举报等因素。 原告质证认为，证据1，无异议。证据2，真实性不能确认。证据3，对真实性有异议，公章是谁盖的，上面没有签名和联系方式，原告只是和被告签订的合同，没有和物业公司签订合同，物业公司没有告知原告，被告之前也没有告知原告物业公司同意之后涉案房屋才能转让。 本院出示向平湖市佳美雅苑业主委员会主任李进所做的询问笔录1份。 原告质证认为，基本上是事实情况。 被告质证认为，在被告经营的10个月里从来没有发生过营业不规范或者扰民的情况，发生以上现象时被告已经将棋牌室转让给原告了，春节期间原告私自把后门打开被物业公司发现了，都是因为原告的原因才被举报、被工商部门检查。 经审核，本院认证认为，原告提供的证据1、被告提供的证据3，结合本院出示的询问笔录，本院对其中能相互印证的内容予以一并认定。原告提供的证据2、证据3、证据4、证据8，本院对其真实性予以认定。原告提供的证据5、证据6、证据7，被告对真实性未提出异议，故本院予以认定。被告提供的证据1，原告无异议，故本院予以认定。被告提供的证据2，原告未能提供反驳证据，故本院予以认定。 基于以上对证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：2019年3月24日，嘉兴市中奥物业服务有限公司（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将坐落在平湖市当湖街道城南西路321弄43号一层的房屋出租给乙方合法使用，建筑面积为95.33平方；甲方从2019年5月11日起将出租房屋交付乙方合法使用，至2021年5月10日收回，租赁期间，未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；本房屋年租金为40000元；乙方应于本合同生效之日起3日内，将该房屋交付给甲方。 2019年4月26日，浙江中筑置业有限公司（甲方）、张燕（乙方）、与被告（丙方）签订补充协议一份，载明：鉴于甲乙双方签署的房屋租赁合同（简称原合同），乙方租赁甲方位于平湖市××路××弄××号××层的房屋（合同期限至2019年5月10日终止），现由于乙方个人原因需将原合同承租方变更为丙方，经三方协商一致签订本协议。一、原合同中的承租方由乙方变更为丙方，乙方作为承租方的权利义务自2019年5月9日开始由丙方承担，丙方按照原合同的约定缴纳租金、物业管理费、能耗费及其他费用。原合同中约定的乙方已交纳的5000元保证金，甲方待租赁期满或租赁关系解除后按照原合同约定退还给丙方，乙丙方另行结算。二、乙方将该商铺内装修设施、桌椅设备等计33750元，另外有1月房租计6250元，合计4万元结算给予丙方。三、丙方同意对于乙方在租赁甲方房屋期间造成的物业、设备、设施的损坏及违约情形承担连带赔偿责任，丙方承担赔偿责任后有权向乙方追偿。四、原合同租赁期满，甲丙双方重新签订租赁合同。 2019年4月26日，浙江中筑置业有限公司（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将坐落在平湖市当湖街道城南西路321弄41号一层的房屋出租给乙方合法使用，建筑面积为85.71平方。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋作商业经营使用，房屋内设施由乙方自行办理包括消防环保，如有关部门不通过验收与甲方无关。租赁期限租赁期共24个月，甲方从2019年5月11日起将出租房屋交付乙方合法使用，至2021年5月10日收回。租赁期间，未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。乙方于签约之日向甲方支付伍仟元作为押金、合同违约金。合同期满，乙方付清房租以及一切费用，并确认租房完好无损后，甲方应保证全额无息返还乙方。如乙方未按合同履行，则不给予退还押金、合同违约金。本房屋年租金为35000元，按年结算。每年4月15日前乙方向甲方支付全年租金。预付壹年房租，先付后用。超过付款日3日乙方不付房租或不付清则视为乙方违约并不再承租该房屋，甲方有权收回房屋，一切损失有乙方全部负责。以上房租金额为不含税，如乙方需开具租赁发票需补齐相应税费。甲方应于本合同生效之日起3日内，将该房屋交付给乙方。 被告向嘉兴市中奥物业服务有限公司、浙江中筑置业有限公司付清了2年的租金，在涉案房屋内经营平湖市中荟城棋牌室。 2020年1月10日，原、被告双方签订房屋转让合同一份，约定由被告将座落在平湖市当湖街道城南西路321弄41－43号房屋，以人民币70000元整转让给原告，该房建筑面积为200平方米；2020年1月10日，原告预付被告定金(人民币)65000元整，付款方式：现金付65000元，原告办完营业执照后付清余款5000元。合同签订当日，原告即将65000元交付给被告，被告将涉案房屋交付给原告，原告在涉案房屋内经营棋牌室。 2020年4月，平湖市市场监督管理局发给原告《限期办照通知》1份，载明“金建经营户：我所在2020年4月24日检查时发现，你无工商营业执照，在城南西路**号经营棋牌室，现限你户于2020年4月30日之前，到当湖市场监管所办理好工商营业执照，逾期不办结的，我所将予以查处”。 另查明，平湖市佳美雅苑业主委员会认为被告擅自将涉案房屋转租，且涉案棋牌室经营不规范，故拒绝协助办理工商营业执照。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订了“房屋转让合同”一份，但根据合同内容，该合同实际上系双方就平湖市当湖街道城南西路321弄41－43号房屋转租事宜达成了协议，故该合同的性质为房屋租赁合同。由于被告与嘉兴市中奥物业服务有限公司以及浙江中筑置业有限公司签订的房屋租赁合同均明确约定未经出租人同意，被告不得将涉案房屋转租，现被告未征得出租人同意，擅自将涉案房屋转租给原告，故原、被告签订的房屋转让合同无效。由于原、被告签订的房屋转让合同无效，故被告因该合同取得的转让费应返还原告，但原告在涉案房屋内经营棋牌室，有一定收益，参照被告与出租方签订的房屋租赁合同约定的租金标准以及涉案房屋内设施设备的结算价格，并考虑到本案棋牌室的经营状况，本院酌情认定被告返还原告50000元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告陈建勇与被告金建于2020年1月10日签订的房屋转让合同无效； 二、被告金建于本判决生效之日起十日内返还原告陈建勇转让费50000元； 三、驳回原告本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1426元，由原告陈建勇负担329元，由被告金建负担1097元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  朱跃飞 人民陪审员  陆炳生 人民陪审员  林 宝 二〇二一年三月十二日 书 记 员  戴 丹