浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初1804号 原告（反诉被告）：义乌市正华实业有限公司，住所：浙江省义乌市城北路**。 法定代表人：楼华君。 委托诉讼代理人：杨兴喜，系公司员工。 被告（反诉原告）：郜勇，男，1968年11月13日出生，汉族，住，住安徽省铜陵市铜官区/div> 被告（反诉原告）：浙江维朵酒店管理有限公司，住，住所：浙江省义乌市福田街道城北路**主申报）。 法定代表人：郜勇。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：韩成贵、吕萍。 原告义乌市正华实业有限公司（以下“正华公司”）为与被告郜勇、浙江维朵酒店管理有限公司（以下“维朵公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2021年1月21日向本院提起诉讼，本院受理后，两被告向本院提起反诉，本院依法受理并由审判员俞霞珍适用简易程序于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）正华公司委托诉讼代理人杨兴喜；被告（反诉原告）郜勇、维朵公司的共同委托诉讼代理人韩成贵、吕萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告正华公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令两被告共同支付2020年8月1日至2021年2月底6个月房租806800元，并支付违约金806800元*20%=161360元共计应支付房屋租金和违约金共计968160元整。2、判令解除原、被告于2019年5月26日签订的房屋租赁合同。事实与理由：2019年4、5月份，经原、被告充分协商于2019年5月26日签订房屋租赁合同，2019年5月至2020年元月底为免租期。2020年2月1日起开始计算租金，每六个月交一次租金，分别为每年的1月1日和7月1日。到2020年7月1日，原告多次向被告催讨，被告以多种理由拖延履行，原告在2020年8月7日向两被告发函催讨，被告于2020年9月11日支付了60万元，9月21日支付40万元，11月3日支付了60万元，合计160万元，至今两被告尚欠原告房屋租金806800元。原告多次向两被告收取房屋租金，两被告拒不支付房屋租金拖延履行，为维护原告的合法权益诉至贵院。 被告郜勇、维朵公司共同辩称，一、2020年下半年度的租金，我方确实未足额支付，但并不能因此认定被告违约，我方没有按照合同约定支付房租确实是事出有因，主要原因有二。一是因为新冠疫情原因导致被告没有如期开业，开业之后又由于疫情原因业绩惨淡，导致被告经营资金出现严重困难。2020年1月下旬，我国爆发了新冠疫情，此时正值维朵公司开业前夕。由于疫情的爆发，维朵公司没有办法按照计划在2020年1月底开业，一直推迟到2020年3月底才开始试营业，之后也没有举行任何正式的开业仪式，开业的头几个月（一直持续到6月底），维朵公司的经营业绩极其惨淡，几乎没有客人入住，酒店损失巨大。加上开业前，维朵公司已投入两千余万元对维朵酒店进行装修，资金投入巨大，到了2020年6月底，被告周转资金出现了严重的困难。二是因为两被告曾多次请求原告充分考虑维朵公司实际困难，为维朵公司适当减免租金，但双方分歧巨大，一直未能达成一致意见。二、即使我方行为构成违约，也应该免除我方违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》9.1条的规定：甲乙双方在租赁期间，因不可抗力造成部分或全部违约，依法应当部分或全部免除各自的责任。本案中，维朵公司开业前夕，我国即爆发了空前严重的新冠疫情，完全打破了被告的全盘开业及经营计划，导致维朵公司在2020年上半年几乎没有任何业务收入，进而导致维朵公司无力在2020年7月1日前支付下半年度租金。维朵公司迟延支付房租的行为，应视为因不可抗力造成，原告应当依法免除维朵公司的违约责任。另外，根据《最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任，人民法院不予支持。合同第6条：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，维朵公司酒店开在义乌市国际商贸城附近，锁定的主要的目标客户群体主要是来义乌国际商贸城采购的中外商务人士及来义乌国际商贸城旅游购物的旅游群体，疫情爆发后，无论是中外客商，还是中外旅游人士，均因疫情原因无法来义，被告的业务收入受到严重影响是必然的事情。所以，原告仍按照房屋租赁的约定要求被告支付房屋租金，对被告显失公平。原告无权要求解除合同。三、在双方履行合同过程中，原告也存在一定的违约行为，对被告提出的合理要求一直没有给予必要的回应，最终导致了本案的发生，被告的具体要求会在反诉状中列明。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告正华公司为证明其本诉主张，向本院提供证据如下： 一、函（复印件）一份，证明原告向二被告发函催讨租金的事实。两被告质证意见：真实性无异议，确实收到过，我方于8月9日也向原告方递交过申请减免房租3个月的复函。本院认为，被告对该证据真实性无异议，且与本案相关联，故对其真实性、合法性及关联性予以认定。 二、房屋租赁合同一份，证明2019年原告与被告郜勇签订房屋租赁合同的事实。两被告质证意见：三性均无异议。根据合同第3.4规定，原告方有向我方开具发票的义务。本院认为，被告对该证据无异议，故对其真实性、合法性及关联性予以认定。 三、交款单复印件一份，证明被告维朵公司是租赁房屋的实际经营者。两被告质证意见：三性均无异议，确是维朵酒店实际使用。本院认为，被告对该证据无异议，故对其真实性、合法性及关联性予以认定。 被告郜勇、维朵公司为证明自己的辩解，向本院提供证据如下： 一、免除租金申请书一份，证明被告在2020年8月9日向原告提出过提出减免房租3个月的申请。原告质证意见：真实性无异议，合法性有异议，证明目的有异议。不能说是减免租金，能不能免是原告决定的，并不是申请就要减免。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，故对其真实性予以认定。 二、发票复印件一份，证明开过100万的房租发票。原告质证意见：无异议。本院认为，被告对该证据无异议，故对其真实性、合法性及关联性予以认定。 反诉原告郜勇、维朵公司向本院提出反诉诉讼请求：一、反诉被告减免反诉原告疫情期间三个月租金1201700元；二、反诉被告退还反诉原告第二十三层楼租金58469元（返还租金按第二十三楼租房面积175㎡，单价1.1元／㎡／天计算）；三、要求法院判令反诉被告退还反诉原告2019年6月份至2020年9月1日的水电费57212.02元；四、要求反诉被告向反诉原告维朵公司开具400万元房屋租金的等额增值税发票；五、要求反诉被告向反诉原告维朵公司开具350131.15元水电费的等额税务发票。事实与理由：2019年5月26日，反诉原告郜勇（反诉原告维朵公司的法定代表人）经与反诉被告协商一致，承租了反诉被告房屋并于同日签订了《房屋租赁合同》。合同约定反诉被告将其自有的位于义乌市××路××号××房××楼××楼房屋出租给反诉原告郜勇用于经营酒店使用，租期十五年，房租每半年一付，第一年租金4806800元，租金每4年递增一次，递增比例为年租金的5%，口头约定装修免租期8个月（即2019年5月底至2020年1月底免收房租）。另外，合同还对水电费收取标准、是否开具税票、违约责任等事项作了约定。2019年6月24日，维朵公司成立，并开始对承租房屋进行装修，前后花去装修款两千余万元。2020年1月，我国爆发了新冠状病毒肺炎疫情。受政府疫情管控影响，反诉原告酒店无法按照原定时间开业（原定于2020年1月开业），被迫推迟到了3月底才勉强试营业（没有任何开业仪式）。开业后的前几个月，酒店的客源极少，几乎没有营业收入，反诉原告损失惨重。为此，反诉原告曾多次找反诉被告协商，请求反诉被告充分考虑反诉原告实际情况，积极响应政府减免房租的相关政策，为反诉原告减免部分租金，反诉被告一开始同意减免两个月房租，后又反悔拒绝。另，反诉被告在合同履行过程中，存有如下违约行为：1、根据合同第1.1条约定，反诉被告应将万商酒店15楼至23楼11055平方及一楼店面388平方交付给原告使用。但在合同履行中反诉原告一直未能实际使用第23层（面积175平方米）。2、根据合同第4.2条约定，反诉被告按电力部门收费标准加电损收取电费，按5.6元／吨标准收取水费，但反诉被告却单方提高水电费标准，赚取差价。3、反诉被告收取租金及水电费后未向反诉原告开具发票。反诉原告至今己支付了500万元房屋租金，而反诉被告仅向反诉原告开具了100万元发票，尚欠400万元的房屋租金发票未开具。反诉原告至今已支付了350131.15元水电费，反诉被告也未开具等额税务发票给反诉原告。综上，反诉原告认为结合公平诚信原则及疫情期间的法规政策，反诉被告应当充分考虑反诉原告的困难情况，适当减免部分租金；反诉被告多收取的房租、水电费用应当予以返还；反诉被告应当依法依约向反诉原告开具房租及水电费发票。为此，反诉原告特向贵院提起反诉，望贵院查清事实，判如所请。 反诉被告正华公司辩称，驳回反诉原告的所有诉讼请求。1、减免租金这只是反诉原告的意见，法律层面上不存在，双方谈了但是未达成一致意见。2、当时双方协商是屋顶由反诉原告使用，从其提供的证据中可以看到有个24*11米的钢棚在那里，面积也是符合测绘规定的，测绘计算的面积计算租金也是合情合理合法的。3、关于水电费，合同第4.2条写明，电费应由电力局提供的发票，反诉原告计算给反诉被告的价格大多数是每度0.648元，未加上13%的电力税收，加上13%的税收实际电价应为每度0.734元。电费按每度0.85元是因为电损耗比较大，目前维朵公司有十几个电表，分摊电工工资为每度0.1元。成本的电价为每度0.734元加上变压器及电的损耗，每度损耗费用大约是0.1元至0.15元之间。我方最低价格按照每度0.85元也是亏一点的，偶尔也有几个月能持平。反诉被告跟其他十多户租户都谈成了按照每度0.85元进行收费，其他租户也没有欠电费的情况。反诉原告租的是15层至22层的房屋，供水自然压力只能到20米，超过20米都要二次供水，产生的二次供水也就产生了电费。以上可以说明电费按照每度0.85元是最低的费用。水电费发票供电局和自来水厂只提供总额的发票。所以我方无法向反诉原告提供水电的税收发票，如要提供，由反诉原告承担税费，反诉被告可以向税务局去开。4、合同里第3.1条写明租金是单独的，税要另外向反诉原告收的。如果要重新开发票，按实际交的租金开取发票，发票税收由反诉原告自己承担。从合同第3.4条约定租金支付方式是转账方式，其他等费用包含相应税收在支付租金时把税票的钱转账到反诉被告，反诉被告会按转账的钱去开发票的。合同第4.3条和第3.1条都能说明应由反诉原告先交税费，后反诉被告代为开具发票。税金要在支付房屋租金时一起交给反诉被告。5、诉讼费由反诉原告自己承担。 反诉原告为证明自己的反诉主张，向本院提供证据如下： 一、2019年6月至2020年9月1日水电收据十四张（编号×××13、14、15、16、17、18为原件，其余复印件）、明细（复印件）七份，电力发票（复印件）六份，水电费转账记录（打印件）九份，共同证明2019年6月至2020年9月1日反诉被告多收取57212.02元水电费，反诉原告至今已支付了350131.15元水电费，反诉被告至今未开具等额税务发票给反诉原告的事实。反诉被告质证意见：真实性无异议，证明目的不予认可。本院认为，反诉被告对该证据的真实性无异议，且与本案相关，故本院对其真实性、合法性及关联性予以认定。 二、房租租金转账记录（打印件）六份，证明反诉原告至今已支付了500万元房屋租金，而反诉被告仅向反诉原告开具了100万元发票，尚欠400万元的房屋租金发票未开具。50万房租尚未支付，开具的400万不包括2021年2月刚支付的50万房租。反诉被告质证意见：三性无异议。本院认为，反诉被告对该证据无异议，故对其真实性、合法性及关联性予以认定。 三、照片（打印件）六份，证明反诉原告一直未能实际使用第23层的事实。反诉被告质证意见：照片很明显看出反诉原告在该楼层搭个钢棚。按照制作不动产权证的测绘报告显示的面积计算租金，是合同双方的真实意思表示，那么反诉原告有义务要承担租赁范围内的建筑面积所有费用。现在反诉原告在屋顶搭临时构筑物，按照规定是不允许搭的。我方是知晓并通知反诉原告，但没有让其拆掉，因为这是执法部门的事。本院认为，反诉被告对该证据无异议，故对其真实性、合法性及关联性予以认定。 反诉被告为证明自己的反诉辩解，向本院提供证据如下： 一、做不动产权证的测绘报告一份，证明测绘报告里第23楼的面积为126.92平方。反诉原告质证意见：真实性无异议。签订合同时反诉被告告诉其15至22楼每层面积为1360平方，比测绘报告少6.26平方，其认为应以反诉被告告诉的面积为准。其之前没看到过这个报告。当时其房租计算基于1楼店面单价2.6元每平方每天，第15至23楼单价1.1元每平方每天，即（388*2.6+11055*1.1）*365天=4806794.5，与合同租金相符。本院认为，反诉原告对该证据真实性无异议，故对其真实性予以认定。 二、产品合格证明书（复印件）两份，证明变压器损耗电参数，损耗4%-5%之间。反诉原告质证意见：真实性无异议，即使变压器损耗电参数在4%-5%之间，全部电损也应当由所有使用者按份承担。本院认为，反诉原告对该证据真实性无异议，故对其真实性予以认定。 经审理查明，2019年5月26日，正华公司（出租方、甲方）与郜勇（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落在义乌市××路××号万商酒店15楼-23楼面积为11055平方,一楼店面388平方土地性质为商服，乙方租赁房屋用于酒店、宾馆、办公；租期定为15年，即从2020年2月1日起至2035年1月31日止；乙方承租房屋租金为4806800元每年，租金每4年递增一次，递增比例按年租金的5%递增，本合同房屋租金为不含税租金；乙方应在本合同签订后五个工作日内向甲方交付人民币40万元作为房屋租赁保证金，甲方提供保证金收据，保证金不得抵扣房屋租金；租赁期满，乙方不违约，按时退房，水电等设施完好，水电费均结清后，保证金如数退还乙方（不计息）；乙方应在本合同签订后5个工作日内向甲方支付前6个月的租金2400000元，到2020年7月1日前付第一年的下半年租金2406800元整；第二年上半年租金应于2021年1月1日前支付，下半年的租金2021年7月1日前支付，以此类推支付租金；租金费用以转账方式支付，且该等费用已包含相应税费，需由甲方开具相应的发票；房屋租赁期间，电费按电力部门收费标准加电损，水费（5.6元／吨）的标准，乙方根据实际使用量，向甲方支付租赁期间使用的水电费，甲方每月收取水电费；乙方承担房产税等相关税费，甲方配合乙方与税务部门沟通，按实际交的税收收取；水电费乙方每月以现金方式汇入甲方指定账户，供水、供电部门调价时作相应的调整；等其他内容。合同签订后，维朵公司成立并对该案涉房屋的第十五至第二十二楼进行装修，且在第二十三层（楼顶）架设钢棚。 2019年7月起，正华公司每月向郜勇、维朵公司提供水电表的抄表数明细（含计收单价），其中2019年6月至11月的电费按照1.05元/度计收，水费按照6元/吨计收；2019年12月至2月的电费按照1.05元/度计收，水费按照5.6元/吨计收；2020年3月至9月1日的电费按照0.85元/度计收，水费按照5.6元/吨计算，上述期间合计水电费426661.7元。其中2019年6月至2020年2月，郜勇、维朵公司每月根据正华公司提供的水电表的抄表数明细，向正华公司交纳水电费合计100131.15元，2020年3月至2020年9月1日期间的水电费其于2020年9月28日支付了25万元，上述合计已支付水电费350131.15元，但正华公司从未向其开具任何发票。 2020年8月7日，正华公司向维朵公司、郜勇发送《函》一份，载明：“由贵单位跟我司签订的租赁合同，按照合同3.3条2020年7月1日前支付本期的租金，到目前为止我司没有收到贵司租金。按照合同8.1.4条执行，浙江维朵酒店有限公司、郜勇将要承担不利的后果。特发此函！”同日，维朵公司签收该函件。2020年8月9日，维朵公司向正华公司发送《免除租金申请书》一份，表示因疫情及管控政策暂停营业，损失惨重，故而请求：1、免除自2020年2月1日至2020年4月30日期间的3个月的房屋租金；2、减免租金后，原交纳的租金应作为2020年5月1日至2020年10月31日的租金；剩余2020年11月1日至2021年1月31日的租金我司也在积极筹款中，希望就租金减免尽快达成共识。后维朵公司、郜勇陆续向正华公司支付租金，截至起诉，郜勇、维朵公司尚欠正华公司2020年8月1日至2021年1月31日房屋租金806800元，2021年2月1日至2021年7月31日的租金已支付150万元。 2020年9月27日，正华公司开具金额为100万元的房屋租赁的增值税发票给维朵公司。 另查明，维朵公司系2019年6月24日注册成立的有限责任公司，郜勇系该公司的发起人、股东、法定代表人。 本院认为，本诉部分。首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予以支持。郜勇作为维朵公司的发起人，为设立维朵公司而与正华公司签订本案的《房屋租赁合同》，维朵公司对前述租赁合同予以确认并实际享有该合同的权利、履行该合同义务，正华公司主张要求由维朵公司承担该合同的责任，符合前述法律规定，本院予以支持。其次，双方对维朵公司尚欠正华公司2020年8月1日至2021年1月31日房屋租金806800元均无异议，本院予以确认。但鉴于合同履行期限正值全国爆发新冠肺炎疫情期间，受疫情防控等因素影响，对维朵公司确实造成了一定的困难，故本院酌情减免租金260000元，维朵公司还应向正华公司支付租金546800元。再次，虽然维朵公司未按时支付租金系违约行为，但考虑到其因受疫情影响，且处于本案争议的减免租金的期间，而正华公司业已收取了维朵公司支付的2021年2月1日至2021年7月31日的租金150万元，结合维朵公司对案涉房屋的装修投入及违约事由、履行情况，本院认为本案租赁合同暂不宜解除，故正华公司要求解除合同的诉请，本院不予支持。最后，正华公司主张违约金按照20%计算，缺乏依据，本院不予支持。 反诉部分。首先，维朵公司要求减免疫情期间的租金属于抗辩的事项，无需另行提起反诉请求，且减免的金额本院已在前述论述。其次，关于第二十三层房屋的租金问题。双方签订租赁合同后，维朵公司已在该楼层搭建了钢棚且至今未拆除应视为正华公司已交付了租赁物，至于郜勇、维朵公司如何使用该层房屋系其自身的权利，故第二十三层房屋不存在无法交付使用的情形，其要求退还租金缺乏依据，本院不予支持。再次，关于水电费的问题。郜勇、维朵公司主张2019年6月至2020年9月1日期间正华公司有多收取水电费，但庭审中双方均确认维朵公司系每月将水电表的数额及收取标准的制作成明细，维朵公司根据正华公司提供的明细向其交纳每月的水电费，其交纳的行为应视为双方对水电费的计收标准及数量予以认可，维朵公司要求退还已交纳的水电费的主张缺乏依据，本院不予支持。最后，关于开具房屋租金发票的问题。本院认为，在税收法律关系中，出租人系纳税义务人；但在房屋租赁法律关系中，合同双方可对税金的负担作出约定。本案双方订立的租赁合同明确是“不含税”租金，表明正华公司收取的是净租金、税金另计。而合同第3.4条又约定租金费用以转账的方式支付且该等费用已包含相应的税费，需由甲方开具相应的发票。结合该两条合同约定可明确承租方应在支付租金时一并将租金的税款金额转账给正华公司后，正华公司才向维朵公司开具相应的发票，现维朵公司尚未向正华公司支付开具租金发票的税金，正华公司有权拒绝履行开具发票的义务。关于水电费的发票，正华公司答辩时陈述案涉水电费的收费中含有水电部门应收的税收，故其应向维朵公司履行开具水电费发票的义务，现维朵公司要求开具已付水电费350131.15元的发票，本院予以准许。综上，正华公司合理部分的本诉诉讼请求，本院予以支持。郜勇、维朵公司合理部分的反诉诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，判决如下： 一、被告浙江维朵酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告义乌市正华实业有限公司支付2020年8月1日至2021年1月31日的租金546800元。 二、反诉被告义乌市正华实业有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告浙江维朵酒店管理有限公司开具金额为350131.15元的水电费发票。 三、驳回原告义乌市正华实业有限公司的其他本诉诉讼请求。 四、驳回反诉原告浙江维朵酒店管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6741元，由原告义乌市正华实业有限公司负担2107元，由被告浙江维朵酒店管理有限公司负担4634元。反诉案件受理费25736元，由反诉原告浙江维朵酒店管理有限公司负担22461元，反诉被告义乌市正华实业有限公司3275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 俞霞珍 二〇二一年三月十六日 代书记员 龚 芩