湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终380号 上诉人（原审被告）：湖南湘盛房地产开发有限公司。 法定代表人：马武威，该公司经理。 委托诉讼代理人：周立君，湖南志涛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：隆回县汇美文化娱乐中心。 执行事务合伙人：黄某某。 委托诉讼代理人：粟宝鑫，湖南泽宇律师事务所律师。 原审被告：马武威（曾用名马艺垚）。 原审被告：王永佳。 上诉人湖南湘盛房地产开发有限公司（以下简称湘盛公司）因与被上诉人隆回县汇美文化娱乐中心（以下简称汇美娱乐）及原审被告马武威、王永佳财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2020）湘0524民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 湘盛公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回汇美娱乐的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由汇美娱乐承担。事实与理由：1、向某某作为与湘盛公司签订《房屋租赁协议》的合同相对方，在汇美娱乐于2015年1月21日成立时，向某某系汇美娱乐的法定代表人，其当时代表汇美娱乐履行房屋租赁协议的行为即代表汇美娱乐的行为。2015年8月20日，向某某和汇美娱乐签订了《房屋转租协议》，约定向某某将从湘盛公司租赁的某某大厦二楼的房屋转租给汇美娱乐使用，租金支付标准及义务等事项按照向某某与湘盛公司的约定执行，租金由汇美娱乐支付。湘盛公司与向某某之间的房屋租赁协议已于2017年6月29日解除，湘盛公司于2017年7月13日将大门上锁，次日断水断电的行为是合理合法的正当维权行为，不存在任何过错。一审法院将湘盛公司合法维权行为定位过错责任违背法律规定；2、一审法院认定湘盛公司未及时通知汇美娱乐处置房屋内的电器及设备，导致其遭受损失，不符合法律规定。经生效判决确认，双方之间的租赁合同已于2017年6月29日解除，且判决向某某支付所欠租金，并在判决生效后十日内腾空房屋。因此，汇美娱乐已经知道湘盛公司不再向其出租涉案房屋，并腾出半个月的时间要求其处理物品和装修物，湘盛公司已尽到通知的义务。汇美娱乐作为承租人具有腾房义务，且湘盛公司在接到二审法院判决书后就向湖南省隆回县人民法院申请强制执行，要求向某某及汇美娱乐腾空房屋，汇美娱乐在明知需要腾空房屋的情况下还刻意拖延，扩大损失的赔偿责任应由其自行承担，湘盛公司保留向汇美娱乐主张要求支付场地占用费的权利；3、一审法院判决湘盛公司承担汇美娱乐在租赁房屋内闲置报废的电器损失，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案由于向某某的过错才导致湘盛公司与向某某的租赁合同解除，进而导致向某某与汇美娱乐的转租合同不能继续履行，而且汇美娱乐没有及时腾空房屋，过错全在向某某和汇美娱乐，湘盛公司不存在过错也就不存在赔偿。 汇美娱乐辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 马武威、王永佳未予陈述。 汇美娱乐向一审法院起诉请求：1、依法判令湘盛公司、马武威、王永佳连带赔偿汇美娱乐各项经济损失180万元；2、本案诉讼费由湘盛公司、马武威、王永佳承担。 一审法院认定事实：马武威、王永佳系湘盛公司的股东。隆回县某甲路和某乙路交会处（县移动公司旁）某某大厦为湘盛公司开发的楼盘，该大厦二楼为湘盛公司持有房屋所有权的产业。2014年5月1日，湘盛公司作为出租方（简称甲方）与承租方（简称乙方）肖某某、向某某签订了一份《房屋租赁协议》，协议内容约定：将湖南省隆回县某甲路和某乙路交会处（县移动公司旁）某某大厦二楼整体租赁给肖某某和向某某经营，租赁期限为10年，从2014年10月1日至2024年9月30日止；租金支付方式为“先付后用”，房屋租金约定每年为70万元，并且双方约定由肖某某和向某某以现金或转账方式在每年的9月1日前即将下年房租支付给湘盛公司，每年一次性付清，肖某某和向某某必须在每年10月31日前缴纳房屋租赁费用，如逾期湘盛公司有权单方面终止合同，且房屋内相关装修及物品归湘盛公司处置。2015年3月19日，因肖某某提出自愿退出与向某某共同租赁湘盛公司的房屋，当天由湘盛公司与向某某、肖某某共同签订了一个《合同变更补充协议》，三方约定湘盛公司的房屋由向某某一人承租，因租赁房屋所产生的权利义务均由向某某承担，后双方一直依原租赁合同履行。2015年8月20日，向某某和汇美娱乐签订了《房屋转租协议》，约定向某某将从湘盛公司租赁的某某大厦二楼的房屋转租给汇美娱乐使用，租赁期限截止至2024年9月30日，租金的支付标准等事项均按照向某某与湘盛公司之间的约定执行,租金由汇美娱乐负责。2016年9月1日，向某某没有向湘盛公司交纳下一年度（2016年10月1日至2017年9月30日）房屋租金，湘盛公司多次上门催收。2017年4月，向某某给付了应交本年度租金中的42万元，尚欠本年度租金28万元。在多次催告无效的情况下，湘盛公司的法定代表人于2017年6月21日找到向某某，向向某某发了一张《催收房租通知》，要求向某某于2017年6月28日前一次性付清所欠租金，但是向某某仍未支付，湘盛公司的马武威、王永佳遂于2017年6月29日向向某某发出了《解除合同通知书》，认为向某某严重违反合同约定、没有及时缴纳房屋租金，决定解除双方于2014年5月1日签订的《房屋租赁协议》及2015年3月19日签订的《合同变更补充协议》，并要求向某某于2017年6月30日之前将房租及水电费结清，并自动撤场。向某某在收到该通知书后，依然开门经营，但没有支付房租余款。马武威于2017年7月13日将租赁房屋的大门上锁，次日将租赁房屋的水电切断。2017年7月13日后，汇美娱乐未再使用租赁房屋经营。2017年7月26日，湘盛公司以租赁合同纠纷起诉汇美娱乐的经营者向某某、黄某某。湖南省隆回县人民法院于2018年2月8日作出（2017）湘0524民初1839号民事判决，后黄某某不服提起上诉。湖南省邵阳市中级人民法院在审理后，于2018年9月12日作出（2018）湘05民终1101号民事判决，认定湘盛公司与向某某签订的租赁合同合法有效且因湘盛公司依约合法行使解除权已于2017年6月29日解除，判决由向某某给付湘盛公司2017年5月27日至2017年7月12日的租金及利息100158.17元，在判决生效后十日内腾空房屋。2019年3月11日，汇美娱乐以湘盛公司为被告向湖南省隆回县人民法院提起财产损害赔偿纠纷，该院以湘盛公司住所地不明，无法确认湘盛公司为由，驳回起诉。 另查明，湖南天圣联合会计师事务所于2020年10月29日作出湘天圣（2020）会鉴字第20号司法会计鉴定意见书：汇美娱乐自2017年7月1日至2019年9月20日期间停止营业损失鉴定金额为2017635.91元。邵阳天勤资产评估事务所于2020年10月29日作出天勤所（2020）司鉴字72号评估鉴定意见书：汇美娱乐因闲置报废的电器及设备（含物品、食品，下同）损失进行评估鉴定金额为816723.25元。湖南天健造价事务所有限公司于2020年10月29日作出湘天健（2020）造鉴字第30号造价鉴定意见书：汇美娱乐租赁期间装饰装修的造价费用评估鉴定为4236035.51元。汇美娱乐支付湖南天圣联合会计师事务所鉴定费10000元，支付邵阳天勤资产评估事务所鉴定评估费5000元，支付湖南天健造价事务所有限公司鉴定费15000元。 一审法院认为：本案争执的焦点是湘盛公司、马武威、王永佳是否应对汇美娱乐的营业损失、租赁期间装饰装修损失、闲置报废的电器及设备（含物品、食品）损失承担赔偿责任？ 本案中，湘盛公司与向某某签订的《房屋租赁协议》经湖南省邵阳市中级人民法院生效判决确认该合同合法有效；因向某某未按约定及时支付租金的违约行为导致湘盛公司在租赁合同中收取租金的目的不能实现，湘盛公司在2017年6月29日发出《解除合同通知书》，行使解除权解除了合同。合同解除后，承租人向某某对涉案房屋不再享有使用权，次承租人汇美娱乐亦不再享有使用权；因此，汇美娱乐要求湘盛公司赔偿营业损失没有事实和法律依据，不予支持。 湘盛公司与向某某签订房屋租赁合同，约定租赁期限为十年，汇美娱乐根据租赁期限及经营需要对租赁房屋进行了装修。2016年9月1日向某某没有按照合同约定向湘盛公司交纳下一年度房屋租金，至2017年4月给付了本年度租金中的42万元，尚欠28万元；马武威于2017年7月13日将租赁房屋的大门上锁，次日将租赁房屋的水电切断。出租人采取锁门、切断水电等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等责任。汇美娱乐耗资420多万元装修租赁房屋计划经营十年，在第三年，汇美娱乐只欠付40%租金的情况下，湘盛公司便采取锁门、切断水电的行为，导致汇美娱乐无法经营；耗资装修装饰后的房屋不能利用，经营期间使用的电器、设备（含物品、食品）未能及时处理而报废，致使汇美娱乐损失巨大。汇美娱乐未按约足额支付租金导致租赁合同解除，承租人不能利用剩余租赁期间的装修装饰价值，属于因合同解除导致的损失，应由导致合同解除的违约方汇美娱乐负担。湘盛公司采取锁门阻止汇美娱乐营业后，也未通知汇美娱乐处置租赁房屋内的电器及设备（含物品、食品）而导致电器及设备报废，该项损失应由湘盛公司承担赔偿责任。该项损失的鉴定评估费用，亦应由湘盛公司负担。马武威、王永佳作为湘盛公司的股东，仅以其认缴的出资额为限对公司的债务承担责任，在没有证据证明二人存在有注册资金不到位或滥用公司法人独立人格的情况下，马武威、王永佳并不对公司的债务承担责任；且其在本案中实施的行为是代表公司的职务行为，因此，马武威、王永佳不应承担连带责任。 据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决：限湖南湘盛房地产开发有限公司在判决生效之日起三十日内赔偿隆回县汇美文化娱乐中心在租赁房屋内闲置报废的电器及设备（含物品、食品）损失816723.25元、鉴定评估费5000元，共计821723.25元；二、驳回隆回县汇美文化娱乐中心的其他诉讼请求。案件受理费21000元，减半收取10500元，由隆回县汇美文化娱乐中心负担5700元，湖南湘盛房地产开发有限公司负担4800元。 二审中，湘盛公司提交了如下证据：1、湖南省隆回县人民法院执行公告；2、物业情况说明，上述两份证据拟证明2019年5月21日人民法院已经立案执行，汇美娱乐一直没有腾空涉案房屋，存在严重过错，且汇美娱乐有涉案房屋的后门钥匙能够自由出入，其电器等物品完全能够自行处置，与湘盛公司无关。汇美娱乐质证称，上述两份证据不属于新证据：1、人民法院公告是2020年发出，原租赁合同案件在2018年9月22日已作出判决，判决书生效时间最多到2018年10月；2、物业公司出具的情况说明是湘盛公司自己的物业公司所写，没有证明效力。本院审查认为，证据1系湖南省隆回县人民法院于2020年12月23日发出，虽不能证明该院2019年5月21日已经就原租赁合同案件立案执行，但能证明向某某、汇美娱乐未腾空涉案房屋的事实，予以采信；证据2系打印件，无法定代表人或负责人的签字，且无其他证据佐证，不予采信。 本院经审理查明，黄某某与向某某于2014年9月25日登记结婚，2017年12月18日办理了离婚登记手续。本院经审理确认原审查明的事实。 本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。根据当事人的诉、辩意见，本案二审争议的焦点是湘盛公司应否赔偿汇美娱乐租赁房屋内闲置报废电器及设备的损失和鉴定费用？本案中，双方当事人对湘盛公司与向某某签订的《房屋租赁协议》已经本院生效判决确认于2017年6月29日解除及向某某、汇美娱乐未按湘盛公司通知于2017年6月30日前结清租金、水电费用及腾空房屋的事实没有异议。同时根据本案现有证据，可以认定造成湘盛公司与向某某签订的《房屋租赁协议》解除，进而引发向某某与汇美娱乐的转租协议一并解除的过错在于向某某及汇美娱乐未按约定交纳租金，故汇美娱乐对湘盛公司解除租赁合同的事实是明知的。在湘盛公司采取书面通知、锁门、断水断电等措施要求向某某、汇美娱乐支付应付租金及腾空房屋后，汇美娱乐应积极采取措施与湘盛公司协商处理，并及时处置公司的电器及设备，但其怠于行使权利，未采取防止损失扩大的有效措施；且在湘盛公司起诉向某某、黄某某租赁合同纠纷案的判决生效后，向某某及汇美娱乐仍未在判决规定的期限内履行腾空租赁房屋的义务。因此，汇美娱乐对其电器及设备的损失应承担主要责任。湘盛公司在终止租赁协议后，未敦促汇美娱乐及时处置相关电器及设备，应对汇美娱乐的电器及设备损失承担部分责任。综合本案实际情况，以湘盛公司承担30%的责任，即由湘盛公司赔偿汇美娱乐电器及设备损失、鉴定费246517元，其余损失由汇美娱乐自负。 综上所述，湘盛公司的上诉请求部分成立，本院予以部分采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省隆回县人民法院（2020）湘0524民初577号民事判决； 二、由湖南湘盛房地产开发有限公司在本判决送达之日起十五日内赔偿隆回县汇美文化娱乐中心在租赁房屋内闲置报废的电器及设备（含物品、食品）损失、鉴定评估费共计246517元； 三、驳回隆回县汇美文化娱乐中心的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取10500元，由湖南湘盛房地产开发有限公司负担4000元，隆回县汇美文化娱乐中心负担6500元；二审案件受理费12017元，由湖南湘盛房地产开发有限公司负担6017元，隆回县汇美文化娱乐中心负担6000元。 本判决为终审判决。 审判长  李文明 审判员  肖碧兰 审判员  颜锦霞 二〇二一年三月三十日 法官助理徐志平 书记员赵纯倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……