广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初29969号原告：覃冰弟，女，汉族，住广东省怀集县××××××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。委托诉讼代理人：崔建强，广东以泰律师事务所律师。被告：陈钜鹏，男，汉族，住广东省广州市白云区德兴坊**，公民身份证号码440×××××××********。委托诉讼代理人：陈伯慈，广东珙桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈诺亚，广东珙桐律师事务所实习律师。第三人：覃冰花，女，汉族，住广东省怀集县××××××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。原告覃冰弟与被告陈钜鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，根据本案的审理需要，依法追加覃冰花作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2021年2月5日公开开庭审理了本案。原告覃冰弟及其委托诉讼代理人崔建强，被告陈钜鹏的委托诉讼代理人陈伯慈、陈诺亚，第三人覃冰花均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告的售房款229667元，并按照全国银行同业拆借中心公布的基准利率计算利息，利息从2020年5月1日起计算支付到被告实际偿付本金之日止；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年5月15日从怀集县中科天伦实业有限公司购置一套座落于怀集县锦江新城一期5号楼B单元1908号商品房（以下简称涉讼房屋），并办理到编号为0004652号《不动产权证书》，原告单独拥有该商品房产权。原告并申请了中国工商银行怀集县支行不动产按揭贷款，贷款金额为220000元，按揭期限15年。原告一直如约偿还按揭款，并委托梁志斌施工队对商品房进行了装修。2019年4月底，原告与被告达成协议，原告将该涉讼房屋暂时过户到被告名下，由被告代持，被告两年之内再把产权过回原告名下。随后，被告出资180000元给原告，原告偿还了银行剩余按揭贷款、解除涉讼房屋抵押后，双方委托房屋中介将该房屋过户到被告名下，缴纳过户税费33333元、中介费5000元。2020年4月，被告背信弃义，背着原告将涉讼房屋出售给第三方，出售价格600000元，并缴纳交易税费43000元、中介费9000元。原告得知涉讼房屋被被告私底下出售给第三方后，于是找被告理论。原告经过计算，被告应当偿还原告涉讼房屋出售款项329667元。被告自知理亏，随于2020年5月28日通过他人账户偿还原告该房屋的销售款项100000元，而对于剩余的售房款229667元一直无理拒付。综上所述，被告拒绝退还售房款，侵犯了原告的财产权，也扰乱了正常的社会经济秩序，故起诉。被告辩称，请求人民法院在查清事实的基础上，作出公正裁决，以维护陈钜鹏的合法权益和法律的公正实施，具体意见如下：一，覃冰弟与陈钜鹏之间的房屋买卖合同关系真实有效。2019年1月23日，覃冰弟的姐姐覃冰花因经济周转问题向陈钜鹏借款10万元，覃冰花因此与陈钜鹏相识，但是覃冰花自从借了陈钜鹏10万元后一直没有还款。而后，覃冰花的妹妹覃冰弟也因经济问题需要借钱周转，覃冰花、覃冰弟便找到陈钜鹏，两人交流后，覃冰花称其名下有涉讼房屋一套，陈钜鹏经了解知悉覃冰花、覃冰弟两人因欠债曾被司法拘留，心生怜悯。后来三人协商一致，决定由陈钜鹏购买涉讼房屋，但是陈钜鹏认为覃冰弟的涉讼房屋地势偏远，难以出售，价值较低，便与覃冰弟协商在该房屋转让后再付清所有房款，覃冰花、覃冰弟由于经济紧张，且担心涉讼房屋被法院查封拍卖将远低于市场价，故三人达成一致，由覃冰弟向陈钜鹏转让涉讼房屋，覃冰花的借款抵扣部分购房款，购房的税费、中介费均由覃冰弟承担。2019年5月6日，覃冰弟与陈钜鹏签订《房地产买卖合同》（合同编号：201905060067），并到房管部门登记备案。《房地产买卖合同》约定的房地产交易总额为430000元，买卖税费由双方按规定各自负责。因此，覃冰弟与陈钜鹏之间的房屋买卖合同关系真实有效。二，陈钜鹏巳按照《房地产买卖合同》的约定支付了购房款。在本房屋交易中，陈钜鹏先于2019年4月25日向覃冰弟支付房款14900元，再替覃冰弟支付涉讼房屋的涂销抵押款180000元，并垫付契税7875.77元，垫付覃冰弟应付个人所得税25454.26元，垫付覃冰弟中介费6500元，抵扣覃冰弟的姐姐覃冰花的款项100000元，并于2020年5月8日向覃冰弟支付房款100000元。根据双方的约定，陈钜鹏垫付的税费25454.26元、中介费6500元、出借给覃冰花的借款均抵作房款，陈钜鹏合计支付房款434730.03元，已多支付房款4730.03元。综上所述，陈钜鹏与覃冰弟之间的房屋买卖合同关系真实有效，陈钜鹏已支付了全部购房款。另外，陈钜鹏将自己名下的房屋售卖给第三人，所得价款应为陈钜鹏所有，根据合同的相对性原则，覃冰弟无权要求陈钜鹏返还售房收益。第三人述称，对原告的起诉无异议。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了证据，本院亦依法对原告申请证人卢海清出庭作证予以准许，并依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查：原告提交的证据，被告及第三人确认其真实性，本院均予以采信。被告提交的10万元的《收据》及流水信息，作为相对方的第三人确认其真实性，本院采信其真实性，并综合认定其证明力和关联性；被告提交的其他证据，原告与第三人确认其真实性，本院予以采信。证人卢海清的证言，本院综合认证。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋原登记权属人为覃冰弟，不动产权证号为（2018）怀集县不动产权第0004652号，覃冰弟述称系其于2015年以38万元左右的价格向怀集县中科天伦实业有限公司购置所得。2019年5月6日，原告（甲方，转让方）与被告（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将涉讼房屋售予乙方；交易总金额为430000元；乙方应于合同签订后0天内支付定金20000元、于2019年5月5日前支付210000元予甲方，最后一期房款200000元在办理好转让手续并核发新的《不动产权证书》时付清；合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到产权登记部门办理过户手续；乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《不动产权证书》交付给乙方；双方同意于2019年7月1日由甲方将涉讼房屋交付乙方使用；办理涉讼房屋过户所需缴纳的税费，由双方按规定各自负责。2019年5月7日，税务部门出具《税收完税证明》，载明前述交易契税为7875.77元（纳税人为陈钜鹏）、个人所得税为25454.26元（纳税人为覃冰弟）。上述税金均由被告实际支付，被告另还支付了上述交易的中介费用6500元。2019年5月8日，怀集县国土资源局核发涉讼房屋新的不动产权证，证载权利人为被告。2020年4月3日，被告（甲方、转让方）与案外人黎杰科、姚晓婷（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将涉讼房屋售予乙方；交易总金额为500000元，乙方于2020年3月13日前支付30000元，于2020年4月3日前支付85000元，最后一期房款385000元在办理好转让手续并核发新的《不动产权证书》时付清；合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到产权登记部门办理过户手续；乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《不动产权证书》交付给乙方；双方同意于2020年5月20日由甲方将涉讼房屋交付乙方使用；办理涉讼房屋过户所需缴纳的税费，由双方按规定各自负责。2020年4月7日，税务部门出具《税收完税证明》，载明前述交易契税契税（纳税人为黎杰科、姚晓婷）为7875.78元、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、增值税、个人所得税（纳税人为陈钜鹏）合计35440.99元。另外，税务部门出具的增值税普通发票载明前述交易价税合计金额为551304.32元。诉讼中，被告主张就其与原告的房屋买卖，被告的付款情况及原告的意见如下表一所示：表一：款项往来表序号时间金额被告主张付款项目原告意见12019-1-23100000第三人借款，抵扣房款不确认22019-4-2514900房款不确认32019-4-29180000房款确认42019-5-77875.77代原告付契税确认52019-5-725454.26代原告付个人所得税确认62019-5-76500代原告付中介费确认72020-5-28100000房款确认诉讼中，原告陈述其因另案给他人作担保被起诉，担心名下的房产被执行，所以找被告代持涉讼房屋，但被告不确认代持之事实；原告陈述其与被告签订《房地产买卖合同》时，涉讼房屋已经装修好并由原告家人入住，直到2020年3月底中介告诉原告如果想房屋尽快出售的话，要搬出去让人看房，所以原告才搬出。被告陈述其出售涉讼房屋共收款590000元，扣除过户期间支出的税费44000元及中介费8800元，实际收款537200元。原告与第三人是姐妹关系，第三人陈述其与被告曾为恋人关系，对此被告不予确认。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。经审查，原、被告签订的《房地产买卖合同》是其真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告主张其与被告达成代持涉讼房屋的合意，但未提交有效的证据证明双方存在该项合意，被告不予确认，本院不予采纳。被告主张其与原告是房屋买卖合同关系，与双方提交的证据反映的事实相符，本院予以采纳。由于原、被告之间是房屋买卖合同关系，故双方应按其签订的《房地产买卖合同》的约定进行款项结算，被告买受涉讼房屋后转售涉讼房屋的行为及获取的增值收益均与原告无关，原告无权主张被告返还该部分收益。关于购房款的支付结算问题。经审理，双方对表一中第3、7项所对应的款项性质为购房款没有争议，本院予以确认；对表一中第4-6项支出应由原告承担亦没有争议，本院亦予以确认，并作为房价款扣款项目处理。表一中第1项所涉的债务属于被告与第三人之间的债务，被告在本案中并未提交有效的证据证明三方已经达成以借款抵扣房款的合意，原告与第三人均不确认，本院不予采纳。表一中第2项所涉款项，原告在庭审中已经提交证据证明该款为被告在其刷卡15000.31元并扣除100元手续费后返还的款项，就此被告并未对该款的金额及用途作合理解释，故本院不确认该款的性质为房款。综上所述，就原、被告之间的房屋买卖交易，本院核定被告已付款金额为319830.03元（180000元+7875.77元+25454.26元+6500元+100000元），故被告还应支付购房款110169.97元予原告。原告诉请被告返还购房款的金额超以上核定的，本院不予支持。关于购房款的利息问题。因原、被告之间并未严格按照双方所签《房地产买卖合同》履行义务，故结合本案的实际情况，本院判令被告以欠付的购房款110169.97元为本金，从2020年5月1日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告关于利息诉请超以上核定的，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告陈钜鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款110169.97元予原告覃冰弟；被告陈钜鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内以上述第一项欠付的购房款110169.97元为本金，从2020年5月1日起至履行完毕上述第一项确定的债务之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告覃冰弟；三、驳回原告覃冰弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计2408.25元（原告已预交），由原告负担1156.55元，由被告负担1251.7元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年三月十二日本件与原本核对一致书记员许晓璇