河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0305民初508号原告：张灿芳，女，1987年5月25日出生，汉族，本科文化程度，河南省伊川县人，洛阳双瑞精铸钛业有限公司会计，住洛阳市涧**。原告：张祥虎，男，1987年2月1日出生，汉族，硕士，江苏省徐州市人，63891部队助理工程师，住洛阳市涧**。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，职务：执行董事。委托诉讼代理人：朱小丽、李理博，河南精专律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告张灿芳、张祥虎诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张灿芳、张祥虎，被告洛阳尚锦置业有限公司的委托诉讼代理人朱小丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张灿芳、张祥虎向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期办证违约期间（2017年6月1日至2020年11月12日）的违约金41668.84元，违约金按商品房预售合同第十五条第2项计算；2、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年6月15日，原告与被告签订了房屋买卖合同，约定被告应于2016年5月30日前将原告所购买的升龙城23号楼1单元4003室交付使用。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的万分之0.5/日支付违约金。被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知购房人于2016年6月2日至7月1日办理房屋交接手续。被告未取得房屋竣工验收备案证书就强制交房，属违规行为。截止诉讼之日，被告仍未具备相关验收文件，同时被告指定的物业公司在不具备一级物业服务资质的情况下，强制按照一级物业服务标准（1.35元/㎡*月）收取物业管理费。综上所述，被告的违约行为，已严重侵害了原告的合法权益，故特此起诉，请人民法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告洛阳尚锦置业有限公司辩称，第一、被告洛阳尚锦房产置业有限公司对非自身原因造成的逾期办证不承担责任。商品房买卖合同司法解释规定,就房屋权属证书逾期办理的问题,划分责任时应当适用过错原则。双方签订的房屋买卖合同、合同附件四补充协议约定:被告对非自身原因造成的办证延误不承担责任。被告在整个办理备案的过程中不存在任何过错,导致原告逾期取得产权证不是因被告原因所致。因此,被告不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。第二、因政府政策、规划两方面原因造成被告逾期办证，不应归责于被告，应结合实际情况，请法院酌情考虑顺延资料备案期限。被告不存在违约情形,涉案房屋产权证书有关资料逾期备案并非被告原因,而是由于政府政策、规划两方面原因。1、由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给被告,并向被告先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件,在被国土资源部通报后,市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批；2、涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批通过,意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的政策需要。2013年10月30日,被告与河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定,被告按照约定支付配套费后,供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但被告足额缴纳配套设施费用后,洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告,涉案区域珠江路沿线位于“供电红色限报区”,无法接入正式电,无法进行消防验收。政府政策调整、规划变更,无法接入正式电这两方面属于原、被告双方在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向被告下发的规划许可证、施工许可证等证件通过控制性详细规划的报批手续等行为均有公信力,政府自身原因导致的许可证的错误下发、审批的错误通过,并非被告能够预见的掌控的事实,也不属于正常的商业风险,系政府政策性原因,针对以上情况,被告根本无法通过自身努力去克服从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求被告按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作是严重违反公平原则的。结合合同法解释一第26条之规定,基于以上情形,被告认为应当变更合同约定的履行办证资料报备义务的时间。涉案房屋系升龙城二期,接入正式电的时间是2018年9月5日,正常情况下正式电接入后方可进行消防验收,且消防验收的时间周期在一年左右,请法院酌情考虑顺延资料备案期限。第三、根据公平原则，对于因政府政策调整、规划变更造成的被告无法及时向有关机构提交备案资料，请求法院结合相关事实情况,变更违约金的计算时间。原告诉求的违约金,无法律及事实依据,依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第206条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成,不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的,当事人请求法院变更或解除合同的,人民法院应当根据公平原则,结合案件实际情况确定是否变更和解除。本案造成被告无法及时向有关机构提交备案资料的原因,系政府政策调整、规划变更造成的。该情况下,要求被告继续按照合同约定支付违约金,对被告极不公平,因此,请求法院结合相关事实情况,变更违约金的计算时间。第四、因新冠疫情等不可抗力因素造成的办证延误时间应当相应顺延,不应计取违约金。目前升龙城项目各栋楼的不动产登记证正在办理过程中,因2020年初爆发的新冠肺炎疫情,致使被告停工停产,因此无法办理相应的产权登记手续造成办证延误,该段时间属于合同中约定的非自身原因导致的逾期办证,属于不可抗力,依照法律及合同约定办证期限,应当相应顺延。本院依据当事人提交的证据以及庭审查明情况，确定本案的法律事实如下：2015年6月15日，原告张灿芳、张祥虎与被告洛阳尚锦置业有限公司签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买洛阳市涧西区升龙城B区23幢4003号房屋，总金额为660362元，关于产权登记约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。后原告张灿芳、张祥虎依约向被告洛阳尚锦置业有限公司支付了全部购房款。2016年10月4日，原告从被告处接收房屋。被告洛阳尚锦置业有限公司于2020年7月28日取得涉案的23号楼不动产权登记证书。原告于2020年11月12日办理了涉案房屋的不动产权证。另查明,庭审中被告洛阳尚锦置业有限公司提交《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市城乡规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》、《关于洛阳升龙城B区一期、二期供配电投入运营时间的情况说明》、××感染的肺炎疫情防控工作的通知》等证据，证明由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,同时因新冠肺炎疫情影响停工停产，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延。其中国网河南省电力公司洛阳供电公司出具的《关于洛阳升龙城B区一期、二期供配电投入运营时间的情况说明》显示，涉案23号楼所在的升龙城B区二期于2018年9月5日投入运营送电。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定和原、被告双方签订的《商品房预售合同》、补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行。关于逾期提交办证资料的违约金问题，原、被告双方约定被告洛阳尚锦置业有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金；被告洛阳尚锦置业有限公司对非因自身原因造成的办证延误不承担责任。被告洛阳尚锦置业有限公司提交的证据能够证明导致被告逾期办理产权登记备案除自身因素外，还有政策调整、规划变更、新冠肺炎疫情影响等因素，这些因素是被告洛阳尚锦置业有限公司所不能预见的。故对于被告提出的变更违约金计算期限的辩解意见本院酌情予以考虑。依据庭审中查明的事实，升龙城B区二期于2018年9月5日正常供电，被告办理消防验收、规划核实等手续客观上需要一定的时间，结合全案情况，本院酌定在2018年9月5日正常供电后被告洛阳尚锦置业有限公司办理消防验收，规划核实等手续为10个月左右。同时因新冠肺炎疫情导致相关部门停工停产，属于不可抗力，被告抗辩办证期限应予以顺延，本院予以采纳。根据庭审情况及洛阳市房地产行业复工情况，本院酌定2020年2月1日至2020年2月23日期间的23天可顺延办证期限。据此，本案从2019年7月29日起计算违约金较为符合客观实际。合同约定的违约金标准日万分之0.5符合法律规定，本院予以支持。违约金以总房款660362元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月29日起计算至升龙城B区23号楼不动产首次登记完成之日即2020年7月28日止，共计12051.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告张灿芳、张祥虎支付违约金12051.6元；二、驳回原告张灿芳、张祥虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费421元，由被告洛阳尚锦置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  韩亚蕾二〇二一年三月十五日书记员  刘会丽