吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2021）吉04民终159号上诉人（原审被告）：盖立明，男，1966年5月11日出生，汉族，住所吉林省东丰县。委托诉讼代理人：王书利，吉林望侯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨素敏，女，1976年3月15日出生，汉族，住所吉林省东丰县。委托诉讼代理人：宋兴军，吉林瑞邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王福竟，男，1981年8月1日出生，汉族，住所吉林省东丰县。委托诉讼代理人：李辉，吉林便民律师事务所律师。原审被告：东丰县爱尚喜文化传媒有限公司，住所吉林省东丰县东丰镇东风路人民武装部住宅小区1－2。法定代表人：解天心，经理。上诉人盖立明、杨素敏因与被上诉人王福竟、原审被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司（以下简称爱尚喜公司）确认合同无效纠纷一案，不服吉林省东丰县人民法院（2020）吉0421民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。盖立明的委托诉讼代理人王书利，杨素敏及其委托诉讼代理人宋兴军，王福竟及其委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。爱尚喜公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。盖立明上诉请求：1、依法撤销吉林省东丰县人民法院（2020）吉0421民初950号民事判决书并改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、依法判令本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，一审判决在无法认定三被告存在恶意串通损害原告利益的情形下，却适用《中华人民共和国合同法》第五十二条确认合同无效，没有依据。（一）根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，确认合同无效须符合该条款规定的五种情形之一。在本案中，被上诉人提出确认案涉租房协议无效的理由是上诉人与其他原审被告构成恶意串通，而事实上恶意串通的事实根本不存在。从上诉人角度看，上诉人与被上诉人之间的原始租赁协议早已协商解除，上诉人有权将房屋出租给他人，且在被上诉人长期拒付租金的情况下，上诉人出租房屋是弥补损失的合理自救行为，并非恶意；从被告杨素敏角度看，杨素敏系酒店经营者，而非案涉房屋所有权人，没有出租权，从主体上就不能构成恶意串通侵害被上诉人租赁期；从被告爱尚喜公司角度看，其对其他案件事实根本不知情，对爱尚喜公司不知情的事实，一审法院在案件事实部分也予以查明。综上，被上诉人在一审主张确认合同无效系因上诉人与其他被告恶意串通的事实根本不存在。（二）一审法院在判决中对于案涉租房协议符合《合同法》第五十二条哪一条款并没有予以确认，被上诉人在一审庭审中也没有提供充足的证据证明案涉合同无效的事实存在。一审法院在本院认为部分表述，“无论恶意串通是否存在”，事实上也从侧面认定了所谓的恶意串通事实并不存在，但又没有确认是否存在其他法定的导致合同无效的事实，就径行作出了确认合同无效的判决。（三）在案涉租房协议没有构成《合同法》第五十二条规定的五种情形之一的情况下，一审法院却适用该条款确认合同无效，明显属于适用法律错误。一审法院认为，无论恶意串通事实是否存在，上诉人在原合同未到期情况下将房屋出租给他人的行为都构成了对被上诉人权益的损害，并以此认定合同无效。首先，一审法院认定的该事实并不是确认合同无效法律关系下探讨的问题。其次，一审法院认定的该事实不属于欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益，不属于恶意串通损害第三人利益，不属于以合法形式掩盖非法目的，也不属于损害社会公共利益，违反法律、行政法规强制性规定的情形，根本就不在《合同法》第五十二条列举的情形之内。法律没有原合同未到期将房屋出租给他人，新房屋租赁协议无效的明文规定，因此一审法院认定合同无效于法无据。二、一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人之间原始租赁协议已解除，被上诉人根本不享有租赁权。被上诉人自与上诉人订立原始租赁合同，从未支付过租金，构成根本违约。被上诉人在2015年将酒店经营权、酒店用品、房屋租赁权已抵顶给被告杨素敏，注销了酒店经营主体资格，退出了租赁关系，与上诉人协商解除租赁合同，租赁合同原件双方已经撕毁，被上诉人在一审只提供了该租赁合同的复印件。上诉人与杨素敏重新签订了房屋租赁合同，多年来租金都由杨素敏支付，被上诉人事实上放弃了房屋租赁权。综上所述，上诉人与被上诉人之间已不存在租赁关系，一审法院却根据一纸租赁合同复印件认定双方租赁合同持续存续，且不考量案件其他事实，属于明显的事实认定错误。三、一审法院确认案涉租房协议无效，不符合法律优先保护善意第三人的原则。一审法院在事实认定部分明确认定被告爱尚喜公司对相关案件事实并不知情，即认可爱尚喜公司是合同的善意第三人。在此情形下仍认定合同无效，又没有认定合同无效的合法理由，破坏了交易自由和合同的稳定性，对爱尚喜公司作为善意第三人的合同权利没有合理考量，违背了公平原则。综上所述，案涉房屋租赁协议不存在合同无效的情形，上诉人与被上诉人原始租赁协议早已解除，被上诉人无任何权益受损，一审判决认定事实错误，适用法律错误，恳请贵院撤销一审判决，查清事实，依法改判。杨素敏上诉请求：一、依法撤销东丰县人民法院（2020）吉0421民初950号民事判决书，并依法驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人王福竟的实际行为表明在2015年6月30日酒店转让、酒店装修物设施设备抵顶欠款后，其已经放弃了原房屋租赁合同的履行。上诉人杨素敏与被上诉人王福竟在2015年6月30日签订酒店经营权转让、装修物及设备用品抵顶欠款协议并实际履行之后，王福竟注销了原酒店经营执照，取消了个体工商户业主身份，同时杨素敏承接酒店及酒店装修物和设备设施之后，重新与房主盖立明签订租房合同，重新协商议定房屋租金价格，王福竟原租房合同租金价格为每年50万元，而杨素敏重新租赁房屋价格约定为30万元。杨素敏另行签定租赁合同，是王福竟同意并认可的。此后杨素敏与盖立明履行新的租房合同，杨素敏按年交付房屋租金，王福竟放弃了原租赁合同关系。自2015年6月至2020年9月长达5年多时间，王福竟根本没有履行所谓的原租房合同，更没有交付租金，王福竟以自身的实际行为表明放弃原租赁关系，不再履行租赁合同。根据《合同法》第九十四条第二款之规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，即满足了合同法定解除条件，王福竟与盖立明的原租赁合同客观上早已解除。二、上诉人杨素敏有充分的证据证明东来居酒店已经转让抵顶，被上诉人王福竟放弃了房屋租赁关系，放弃了酒店经营权，注销了酒店个体工商户业主资格。有如下客观证据可予佐证：1、双方所签订的酒店转让抵顶协议书；2、王福竟将原酒店经营权注销档案资料；3、杨素敏重新注册登记酒店经营执照、取得酒店个体工商户经营资格的档案资料；4、杨素敏与盖立明所签订的租房协议及逐年交付租金收据；5、实际抵顶本金及利息的字据及清单。三、本案中盖立明与王福竟所签订的原租房协议，根本不存在着没有履行到期的情形，客观情况是王福竟根本就没有履行，根本就放弃了履行。原审判决对此所作出的认定完全不符合事实。上诉人认为原审判决与事实不符，请求上诉审法院予以撤销，并依法驳回被上诉人的诉请。王福竟辩称：答辩人服从东丰县人民法院（2020）吉0421民初950号民事判决。一、具体事实：答辩人与上诉人盖立明于2013年11月1日签订房屋租赁合同，约定盖立明将位于东丰镇东街的2980平米裸房租给王福竟，自行出资装潢，开办东莱居假日酒店，租期10年，自2013年11月1日起至2023年11月1日止，并约定合同期满后，答辩人享有优先租赁权。合同签订后，答辩人装潢及购买设备，进行经营。因欠上诉人杨素敏酒款，双方协商并经上诉人盖立明同意，将东莱居假日酒店经营权转让给上诉人杨素敏经营5年，自2015年6月30日至2020年6月30日止。上诉人杨素敏经营5年期满，不予归还经营权，答辩人向法院起诉。在庭审中，上诉人杨素敏出示其与上诉人盖立明于2020年1月1日签订的涉案房屋租赁合同，租期5年。答辩人才知道自己的承租权被侵害，上诉人盖立明将涉案房屋租赁给答辩人10年期限未满，又将该房屋租赁给上诉人杨素敏、原审被告爱尚喜公司5年，侵害了答辩人的租赁权。一审法院作出判决，支持答辩人的诉讼请求。上诉人不服，提出上诉。二、针对上诉人上诉理由提出答辩如下：1.上诉人盖立明上诉称，一审判决适用合同法第五十二条确认合同无效没有依据，错误。答辩人认为，原审认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确。答辩人举出的房屋租赁合同，足以证明答辩人与上诉人就涉案房屋租赁签订合同，答辩人取得房屋租赁权，并且能够证明上诉人与原审被告签订的该房屋租赁合同期限，在原租赁期间未届满的情况下签订的，侵害原租赁合同当事人的租赁权。上诉人明知答辩人的租赁权未到期，而与他人签订租赁合同，构成恶意串通，损害第三人的利益，具备无效合同认定的法定条件，原审认定合同无效，正确。2.上诉人盖立明在上诉状中称，一审认定事实错误，原始租赁协议已解除，被上诉人不享有租赁权，错误。答辩人认为，上诉人提出的租赁协议已解除，没有向法庭提出相应的证据加以证明，该主张不予支持是正确的。上诉人以3个理由主张原始租赁协议已解除，其1.答辩人从未支付租金，构成违约，2.答辩人将酒店抵顶给杨素敏，退出了租赁关系，3.原租赁协议已经撕毁。该主张不成立。按照《民法典》合同法编的规定，承租人拖欠租金，可以追索租金，没有规定可以自动解除租赁合同，也没有规定承租人将租赁房屋及自己的设备转租给他人，租赁合同自动解除。更为荒唐的是，上诉人称原协议撕毁，租赁合同就解除了。上诉人主张租赁合同已经解除，需向法庭出具证据予以证明。至今上诉人没有举出解除协议的证据，属于举证不能，自行承担败诉的责任。答辩人举出的协议是复印件，但是，上诉人在法庭认可，复印件可以作为证据使用，并有其他证据相认证。因此，原审认定事实清楚。3.上诉人称，一审认定合同无效，不符合保护善意第三人的原则，错误。答辩人认为，租赁合同自第七百零三条开始至第七百三十四条，共计34条，没有一条规定租赁合同适用善意第三人的原则。《民法典》只规定不动产购买，可以保护善意购买第三人，没有规定租赁合同适用善意第三人的原则。并且上诉人杨素敏明知协议未到期，篡改原协议，串通上诉人盖立明，签订新协议，杨素敏不是善意的第三人。4.杨素敏上诉称，答辩人以实际行动放弃了原房屋租赁合同，没有法律依据。答辩人认为，答辩人与出租人的租赁合同是否解除，应当依法处理。《民法典》第五百六十五条合同解除权的行使规则中没有自动解除这一规定。5.杨素敏上诉称，答辩人用酒店的设备、经营权抵顶债务，证明答辩人放弃了房屋租赁权，错误。答辩人认为，答辩人与上诉人杨素敏签订的5年经营权抵顶债务，是有期限的，并且在原租赁合同期限内，不能证明答辩人放弃原房屋租赁权，上诉人故意混淆酒店经营权与房屋租赁权的界限，企图达到以强欺弱、霸占答辩人的租赁权和其他财产目的。综上所述，原审程序合法，认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，判决结果公正。上诉人上诉理由不成立，恳请上级法院驳回上诉，维持正确的判决。爱尚喜公司辩称：一审法院确认案涉租房协议无效，不符合法律优先保护善意第三人的原则。根据《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”答辩人自始至终并不清楚上诉人与被上诉人之间的相关案件事实，完全是善意的承租行为，并且支付了租金，不存在合同无效的情形。一审法院在事实认定部分明确确认答辩人对相关案件事实并不知情，即认可答辩人是合同的善意第三人。在此情形下仍认定合同无效，又没有认定合同无效的合法理由，破坏了交易自由和合同的稳定性，对答辩人作为善意第三人的合同权利没有合理考量，违背了公平原则。综上所述，答辩人在2019年11月4日与盖立明、杨素敏签订的《租房协议》是合法有效的，请求法院依法撤销一审判决，查清事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。王福竟向一审法院起诉请求：1.确认三被告订立的东莱居假日酒店房屋租赁合同无效。2.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月1日，王福竟与盖立明签订租房合同一份，约定房屋租赁的期限为2013年11月1日至2023年11月1日，还约定了租金如何给付、水电费的承担等相关事宜。2015年6月30日，王福竟与杨素敏签订一份协议书，约定王福竟租赁他人（盖立明）房屋登记成立某某酒店，租赁期为10年，在本酒店房屋及场地租赁期间内，剩余7年，王福竟同意转租给杨素敏经营五年。2020年6月30日，杨素敏经营5年期满后，王福竟在与杨素敏交涉过程中，杨素敏出示其与盖立明以及爱尚喜公司于2020年1月1日签订的涉案房屋租赁合同，租期5年。由于王福竟与盖立明签订的涉案房屋租赁10年期限未满，盖立明又将该房屋租赁给他人5年，侵害王福竟的利益，故王福竟诉至法院，请求确认三被告订立的东莱居假日酒店房屋租赁合同无效。爱尚喜公司对王福竟与盖立明、杨素敏三方之间租房及相关事宜均不知情。一审法院认为，公民的合法权利受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九条、第十条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力；当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。王福竟与盖立明均系完全民事权利能力人和完全民事行为能力人，双方签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制规定。虽未提供协议的原件，但盖立明出具的证明，完全可以证明《租房协议》的真实性，故予以确认。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。因此，王福竟与盖立明签订的《租房协议》，内容真实，合法有效。合同解除是指合同当事人一方或者双方依照法律依据或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。也就是说，合同解除分为约定解除和法定解除两种情况。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权利人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除的条件：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。王福竟与盖立明签订的《租房协议》在没有履行到期的情况下，盖立明又与杨素敏、爱尚喜公司签订租房协议，无论是否恶意串通，均已侵害了王福竟的合法权益。虽然盖立明、杨素敏提供大量证据证明其主张，并一再强调“客观上、实际上、通过和解方式解除了租房协议以及原告已放弃了房屋的租赁权”，但最终亦没有提供有效证据加以佐证。因此，盖立明、杨素敏的反驳意见缺乏证据支撑，不予支持。综上，王福竟的诉讼请求合理，证据充分，予以支持。判决：2019年11月4日盖立明与杨素敏、爱尚喜公司签订的租房协议无效。案件受理费100元，由盖立明承担。本院二审期间，盖立明围绕上诉请求依法提交了1份王福竟出具的说明，证明原始租赁合同到期日是2021年11月1日，不是一审法院认定的2023年11月1日。杨素敏质证称：认可盖立明的举证意见。王福竟在原审中提供的2013年的租房合同是复印件，与杨素敏持有的租房协议的时间不一致，杨素敏持有的租房协议的合同期限为2011年至2021年。一审时王福竟与盖立明串通，提供了虚假协议。王福竟质证称：该说明是王福竟与盖立明之间的租金凭证，不是租期凭证，租金收到2021年，实际租期到2023年。本院经审核后认为，该证据具有真实性、关联性、合法性，能够证明王福竟认可其与盖立明之间的租赁合同的实际期限为2011年至2021年，本院予以采纳。本院经审理查明，对王福竟、盖立明、杨素敏之间的协议及纠纷，爱尚喜公司是知情的。一审查明的其他事实，证据充分，本院予以确认。本院认为，在王福竟诉杨素敏返还案涉房屋案件中，东丰县人民法院作出（2020）吉0421民初645号民事判决，认定“王福竟与盖立明分别于2011年11月1日和2013年11月1日签订二份租房合同，2011年的租房合同到期日为2021年11月1日，2013年的租房合同到期日为2023年11月1日”。因此，盖立明与王福竟之间存在真实的房屋租赁合同。双方之间的房屋租赁合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行。盖立明、杨素敏提供的证据不能证明盖立明与王福竟已协商一致解除了房屋租赁合同，也不能证明盖立明已经依据合同约定解除或法定解除的规定，通知王福竟解除了房屋租赁合同。因此，盖立明与王福竟之间的房屋租赁合同并未解除，在王福竟与杨素敏的《协议书》到期后，王福竟有权继续租赁案涉房屋。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”。本案中，盖立明、杨素敏、爱尚喜公司在明知王福竟有权继续租赁案涉房屋的情况下，仍签订《租房协议》，损害了王福竟作为承租人的利益。《租房协议》约定：“合同终止后，乙方按法院判决书[（2020）吉0421民初645号民事判决]中规定的内容将判决的物品装修搬走，将房屋恢复原样”。因此，在签订《租房协议》时，对王福竟、盖立明、杨素敏之间的协议及纠纷，爱尚喜公司就已知情。爱尚喜公司认为其是善意第三人，理由不成立。王福竟要求确认《租房协议》无效的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。综上所述，盖立明、杨素敏的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。盖立明预交的二审案件受理费100.00元，由其自行负担。杨素敏预交的二审案件受理费100.00元，由其自行负担本判决为终审判决。审判长李爽审判员温桂杰审判员夏丹二〇二一年三月二十六日书记员 刘颖