北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4504号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐文奎，男，1971年12月6日出生，汉族，北京东庆源旺商贸有限公司经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张汀，男，1979年1月4日出生，汉族，北京东庆源旺商贸有限公司员工，住北京市西城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙超，男，1990年5月1日出生，汉族，北京泰隆正发投资管理有限公司物业经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张惠明，男，1963年5月26日出生，汉族，北京泰隆正发投资管理有限公司员工，住北京市西城区。上诉人徐文奎因与上诉人孙超房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初4245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐文奎上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判徐文奎支付孙超房屋占有使用费242480.83元。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律均错误。1.徐文奎认可房屋实际使用到2019年12月31日，也认可拖欠2019年10月20日之前的租金141500元，但2020年1月1日起徐文奎就清空了整体房屋家具和设备，自此也没有使用此房屋进行经营。因对涉案房屋的装修损失需要进行司法鉴定，徐文奎才没有交接房屋，是在保护徐文奎的实际利益。同时，此段期间涉案房屋因属于违法建筑，也不具备经营资格，徐文奎占用房屋未给孙超造成实际经济损失，孙超也没有实际经济损失，因此，徐文奎不应支付占用费。2.因疫情影响，涉案房屋被封闭约6个月，造成鉴定周期长，虽然一审法院已经酌减费用，但徐文奎认为不应该支付占用费。3.鉴定完毕，徐文奎应法院组织第一时间办理了房屋交接，最大限度减少了占用房屋时间。孙超辩称，不同意徐文奎的上诉请求和理由。孙超上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第五项，依法改判支持孙超一审诉讼请求；上诉费由徐文奎负担。事实和理由：1.一审法院事实认定错误。一审法院认定孙超对合同无效承担主要责任，没有依据。签订合同时，孙超已经明确告知徐文奎出租的房屋没有产权证，无法办理营业执照，徐文奎在知情并同意的情况下签订合同，因此徐文奎应当承担合同无效的全部责任。徐文奎无法经营的真正原因是其在涉案房屋擅自增加的二层经营足疗生意被有关部门查封。徐文奎擅自私搭乱建的二层建筑，应由其自行承担装修损失，孙超不应当赔偿。2.一审法院适用法律错误。一审法院以疫情影响为由酌减徐文奎的占用费，于法无据。徐文奎自2019年12月就已经停业，不存在经营损失；且本案合同无效，不适用不可抗力免责。一审法院以合同没有约定恢复原状，驳回孙超的相应请求不符合法律法规的规定。3.一审程序违法。本案一审适用普通程序，却由一名法官独任审理，违反法律规定。徐文奎辩称，不同意孙超的上诉请求和理由。徐文奎向一审法院起诉请求：1.判决孙超返还房屋租赁押金5万元；2.判决孙超支付徐文奎房屋修损失费984540元；3.诉讼费由孙超承担。孙超向一审法院反诉请求：1.确认合同无效；2.判令徐文奎向孙超支付拖欠自2019年10月20日起至实际交还之日止的房屋占有使用费671735元（加上2019年10月20日之前拖欠的租金141500元）；3.徐文奎将房屋恢复原状交还给孙超；4.反诉费由徐文奎承担。一审法院认定事实：2016年9月6日，孙超（出租方，甲方）与徐文奎（承租方，乙方）签订房屋租赁协议，协议约定：一、房屋的座落、面积及装修、设施：1-1、甲方将其合法拥有的座落在北京市大兴区黄村镇狼垡村金洲御府大院1号楼1层近大门四间底商出租乙方使用。1-2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积约为348平方米。二、租赁用途：2-1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营美容美发养生馆使用。2-2、在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途。三、租赁期限：3-1、该房屋租赁期共10年，自2016年10月20日起至2026年10月19日止。3-2、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，重新签定租赁合同。四、租金及支付方式：4-1、该房屋年租金为人民币571590元，房租为每3年递增6%，即2016年10月20日至2019年10月19日年租金为571590元，2019年10月20日至2022年10月19日年租金为605885元，2022年10月20日至2025年10月19日年租金642238元，2025年10月20日至2026年10月19日年租金680772元。第一年甲方给予乙方优惠，租金为508080元，优惠只有第一年，从第二年开始按照上述价格履行。4-2、该房屋租金支付方式为半年付，先付后用；第一期租金签定合同当日支付，以后每期租金提前30日支付，每逾期一天，甲方有权向乙方按照每月租金的百分之三收取滞纳金。注：逾期一个礼拜，乙方有权不接受乙方支付滞纳金，乙方无条件搬离出租房屋。五、其他费用：5-1、乙方在租赁期限内，使用的水费、电费、电话费、网络使用费、暖气费由乙方按有关规定自行承担。并如期足额缴纳，如有拖欠甲方可单方面解除协议，并不赔偿乙方任何损失。5-2、由于该出租房屋是甲方按照乙方要求装修，乙方向甲方支付房屋押金人民币50000元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额无息退还乙方。六、房屋修缮责任：6-1、在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。6-2、如因不可抗力原因，导致房屋损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。七、转租的约定：7-1、除甲乙双方在本合同补充条款中另有约定外，乙方在租赁期限内，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人。7-2、乙方转租该房屋，订立的转租合同应符合以下规定：（1）转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期。（2）转租期间，乙方除可享有并承担转租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务。（3）转租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租合同也应随之相应变更、解除或终止。八、变更和解除本合同的条件：8-1、在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同。（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的；（2）因出现非甲方能及的情况，是该房屋设施的正常运行，或水、或电等正常供应中断，且中断期一次超过七天，乙方认为严重影响正常使用房屋的；（3）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的；（4）因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的。（5）在租赁期间，该房屋经市或区县政府有关部门批准。拆迁或经司法行政机关依法限制其房地产权利的，或出现法律法规禁止的非甲方责任的其他情况。8-2、变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同（8-1条）第（4），第（5）款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。九、乙方的责任：9-1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。甲方不退还乙方所交任何费用。甲方可采取限制乙方使用房屋的措施，如断电等。（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间仍未纠正、并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋从事违法违章活动的；（4）拖欠租金累计半个月以上的。9-2、在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方向甲方支付半年租金作为违约金；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。并甲方不退还乙方所交任何费用。十、甲方的责任：10-1、甲方未按本合同约定的时间，交付该房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的0.3%向乙方偿付违约金。逾期七天，则视甲方不履行本合同。甲方除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。10-2、在租赁期限内，甲方因非本合同第九条第1款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方向乙方支付半年房租作为违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。10-3、甲方应保证出租之房屋归其所有，并无产权及使用权的纠纷，如发生产权及使用权的纠纷，应由甲方承担乙方的全部损失。11-4、甲、乙方双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决。协商不成时，双方可向该房屋所在地区的人民法院起诉。2016年9月6日，孙超（甲方）与徐文奎（乙方）签订交接单，孙超将涉案房屋交付给徐文奎，明确甲方给乙方免租期45天，2016年9月7日至2016年10月20日，期间乙方方可进行装修改造。乙方进行装修改造应请有资质的公司施工，保证施工质量和施工安全。装修改造不能破坏房屋主体结构。期间发生任何人身安全事故与甲方无关。在本案审理过程中，经徐文奎的申请，法院委托北京中源正信资产评估有限公司（以下简称中源评估公司）对涉及的位于北京市大兴区黄村镇狼垡金洲御府大院1号底商大门右侧第一至第四间的装修价值进行评估，为法院依法处理案件提供价值参考依据。本项目评估基准日是二〇二〇年七月十六日。评估中所选用的价格、参数均为评估基准日有效的价格标准。评估结论：在实施了上述资产评估程序和方法后，得出下列评估结论：北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初4245号案件涉及的位于北京市大兴区黄村镇狼垡村金洲御府大院1号楼底商大门右侧第一至第四间的装修价值，在评估基准日二〇二〇年七月十六日的市场价值评估价值为￥833101.00元，资产评估结果汇总表，一层评估价值287868.00元，二层评估价值545233.00元，总计833101.00元。为此，徐文奎支付鉴定费22400元。2020年9月5日，徐文奎将位于北京市大兴区黄村镇狼垡金洲御府大院大门北侧1-4间底商钥匙交付给孙超，且双方签署了交接单。双方一致认可涉案房屋没有产权手续，也没有准建规划手续；同时双方认可徐文奎向孙超交纳了5万元的押金，截止2019年10月20日拖欠租金141500元；一层为经营理发店和小吃店，徐文奎提出二层为经营理疗店，孙超提出二层为经营足疗店。徐文奎称：签订合同的时候，当时疏忽了并未要求孙超出具房本进行审查，但是孙超给我提供了北京金洲御府餐饮管理有限公司（以下简称：金洲公司）的营业执照，告知我可以用这个营业执照经营，如果不注册，可以用金洲公司的执照经营。同时说好要进行改造，要加盖二层，而且孙超也同意加盖二层，孙超不同意加盖二层我就不租了。签订合同一年以后，2017年10月开始被派出所查封，说无照经营，我要求去工商局注册，才知道涉案房屋不能登记注册，然后找孙超，孙超表示帮忙弄，一直拖延到2019年；楼上2017年关闭，不再经营，楼下陆续开了关，关了开，到2019年7月不再经营。孙超则认为：涉案房屋性质为小产权，没有小产权手续，在当时签订租赁合同时，就告知徐文奎没有产权；因为徐文奎没有经营许可证，所以工商局才查封。因为分租，我给徐文奎提供了金洲公司的营业执照，但是并不是签订合同的时候提供的。确实我同意徐文奎进行装修，但是并未同意搭建二层，11月知道徐文奎搭建了二层，那时候已经完工，就口头提出恢复原状，徐文奎表示走的时候恢复。徐文奎一直在经营，实际经营至2019年年底，且徐文奎一直拖欠房屋租金。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。徐文奎与孙超就涉案房屋签订的房屋租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对于徐文奎要求孙超返还房屋租赁押金5万元的诉讼请求，法院予以支持；徐文奎要求孙超支付房屋修损失费984540元的诉讼请求，根据中源评估公司出具的鉴定意见涉案房屋的装修评估价值为833101元，考虑孙超出租的房屋因没有产权手续，是造成合同无效的主要原因，且徐文奎自认在签订租赁合同时因疏忽并未审查孙超的房本，综合双方签订合同的过错程度，法院酌情确定孙超赔偿徐文奎装修损失75万元。现双方均认可涉案房屋已经于2020年9月5日由徐文奎交还了孙超，同时双方均认可截止2019年10月20日拖欠租金141500元，虽然合同无效，徐文奎实际使用了房屋，仍应向孙超支付占有使用费，同时考虑未能办理营业执照不能正常经营和自2020年1月底起受疫情影响的实际情况，法院酌情确定徐文奎给付孙超占有使用费393952元。因合同没有恢复原状的约定，徐文奎装修系经孙超许可进行的，且涉案房屋徐文奎已经于2020年9月5日交还孙超，对孙超要求徐文奎将房屋恢复原状交还给孙超的诉讼请求，法院不予支持。对于孙超提出徐文奎装修改变主体结构的答辩意见，因未能提供充分的证据予以证明，法院不予采纳。综上，一审法院判决：一、确认徐文奎与孙超于2016年9月6日签订的房屋租赁协议无效；二、孙超于判决生效之日起十日内返还徐文奎押金50000元；三、孙超于判决生效之日起十日内赔偿徐文奎装修损失750000元；四、徐文奎于判决生效之日起十日内给付孙超（2019年10月20日之前拖欠的费用及至实际交还之日止）的占有使用费393952元；五、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，孙超提交现场照片，证明徐文奎将涉案房屋一层地面下挖40cm左右，改变了房屋主体结构。对此，徐文奎认可曾下挖房屋地面，但否认改变房屋主体结构。徐文奎未提交新的证据。本院审理查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。已查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此，徐文奎与孙超就涉案房屋签订的房屋租赁合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于徐文奎要求孙超返还房屋租赁押金5万元，一审法院予以支持，符合法律规定。关于徐文奎要求孙超支付房屋装修损失费的请求，鉴于合同因孙超出租的房屋没有建筑规划许可手续而无效；同时，徐文奎自认在签订租赁合同时未审查房屋相应资料，综合考虑双方的过错程度，及在案鉴定意见，一审法院酌定孙超赔偿徐文奎装修损失75万元，并无不当。现双方均认可孙超已于2020年9月5日收回涉案房屋，双方亦均认可截止2019年10月20日徐文奎拖欠租金141500元；虽合同无效，但因徐文奎已实际使用房屋，仍应向孙超支付占有使用费，考虑到徐文奎未能办理营业执照、不能正常经营，及受疫情影响的实际情况，一审法院酌定徐文奎给付孙超占有使用费393952元，亦无不当。因徐文奎经孙超许可进行装修，双方在合同中亦未有关于恢复原状的约定，且徐文奎已经于2020年9月5日将涉案房屋交还孙超，对孙超要求徐文奎将房屋恢复原状并交还的请求，一审法院未予支持，是妥当的。孙超上诉还称徐文奎改变了涉案房屋主体结构，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。另，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定，基层人民法院审理的事实不易查明，但适用法律明确的案件，可以由法官一人适用普通程序独任审理，故一审程序合法。综上所述，徐文奎、孙超的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20028元，由徐文奎负担4937元（已交纳），孙超负担15091元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  曹 雪审 判 员  刁久豹二〇二一年三月二十三日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之