北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4626号上诉人(原审被告)：北京华夏君天商贸有限公司，住所地北京市朝阳区建华南路**院**楼101内**。法定代表人：李淑清，总经理。委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上饶市星秀网络科技有限公司,住,住所地江西省上饶市信州区茶圣东路****/div>法定代表人:张伟,经理。委托诉讼代理人：吕红梅，北京卓纬律师事务所律师。上诉人北京华夏君天商贸有限公司（以及简称华夏君天公司）因与被上诉人上饶市星秀网络科技有限公司（以下简称上饶星秀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初8630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人华夏君天公司之委托诉讼代理人赵素荣，被上诉人上饶星秀公司之委托诉讼代理人吕红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华夏君天公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回上饶星秀公司的诉讼请求；3、由上饶星秀公司承担一审、二审诉讼费。事实与理由一、一审判决认定事实不清，上饶星秀公司的证据不足以支持其诉讼请求，但是一审法院却在证据不足事实不清的情况下，判决支持其诉讼请求，是错误的。华夏君天公司不存在违约事实，一审法院判决华夏君天公司支付违约金，是错误的。双方签订的租赁合同是无效的,从签订之日起就无效不存在,不应该判决承担违约责任。上饶星秀公司辩称，同意一审判决，不同意华夏君天公司的上诉请求和理由，即便房子无规划,也是华夏君天公司的过错,应承担相应的损害赔偿及违约责任。上饶星秀公司向一审法院起诉请求：1、请求确认上饶星秀公司、华夏君天公司于2018年8月20日签订的《房屋租赁协议》于2019年7月28日解除；2、判令华夏君天公司退还上饶星秀公司剩余保证金80736元；3、判令华夏君天公司向上饶星秀公司支付停电、停网违约金75690元；4、判令华夏君天公司向上饶星秀公司支付解除合同违约金238162.5元。一审法院认定事实：北京热度公司系上饶星秀公司母公司。2015年4月30日，华夏君天公司作为甲方（出租方），北京热度公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁协议》，约定：甲方同意将位于北京市朝阳区建国路78-6号公共对外文化交流中心二层XX室出租给乙方，出租建筑面积为2002平方米；租赁期限为3年，自2015年7月23日起至2018年7月22日止；免租期为80天，自2015年5月4日起至2015年7月22日止；付款方式为季付（押三个月租金付三个月租）；固定租金总价格为每季度租金为1004754元；保证金相当于3个月租金即1004754元；协议签订7日内乙方向甲方支付下列款项：1、首期房租1004754元；2、保证金1004754元；3、免租期间物业费100000元。2018年8月20日，华夏君天公司作为甲方，北京热度公司作为乙方，上饶星秀公司以及上饶热度公司作为丙方，四方签订《确认书》，载明：甲方与乙方于2015年4月30日签订《房屋租赁协议》，约定乙方租赁甲方位于北京市朝阳区建国路78-6号公共对外文化交流中心二层XX室2002平方米的房屋。期限为2015年4月30日到2018年7月22日。租金每季度1004754元。乙方向甲方缴纳一个季度的租金作为保证金，并首付一季度的租金。2017年4月22日，甲乙双方与丙方签订《补充协议》，约定把乙方一方租赁的房屋变更为乙方和丙方共同租赁，乙方租赁1452平方米，丙方租赁550平方米。2018年7月22日，合同到期后，因乙方业务规模变更减少需租赁面积，经甲方与乙方协商，确定乙方实际租赁面积变更为1252平米，租赁期从2018年8月22日起计算，乙方需补齐2018年7月22日至2018年8月21日租金【256157】元，丙方需补齐2018年7月22日至2018年8月21日租金【97029】元。甲乙丙三方在上述事实基础上，重新签订合同，约定乙方与其关联公司丙方共同租赁甲方房屋共【1252】平方米。租金为每季度总计【662621】元，押金总计【662621】元，合计应交款【1325242】元。综上所述乙方应交款合计【1678428】元。乙方丙方上述合同中押金转为本次签订合同押金额【662621】元，高于部分【342133】元转为本次合同应交款金额。甲方应退乙方丙方的押金【342133】抵顶乙方丙方首付租金后，乙方丙方还需向甲方缴纳租金【673674】元。乙方丙方承诺在本协议签订后3日内缴纳。2018年8月20日，上饶星秀公司作为承租方（乙方）与华夏君天公司作为出租方（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将北京市朝阳区建国路78-6号公共对外文化交流中心二层XX室450平米房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方用于办公；租赁期限为1年，自2018年8月22日起至2019年8月21日止；付款方式为押三付三，每季度租金为238165.5元，租金含物业费、发票税费、不含空调取暖制冷费；本合同签署时乙方或其关联公司已缴纳保证金（押金）238165.5元；保证金是作为乙方诚信履行本协议各条款规定，乙方不得以任何理由主张以此保证金抵扣应交的租金及各种费用、违约金或赔偿款等任何应由乙方承担的款项，此费用在租赁期结束之后，乙方结清应承担费用、且将注册地址迁出后，十日内无息退还乙方；甲方承担租赁房屋及其设施设备的维修与养护等义务，确保租赁房屋处于正常使用状态，因乙方自行装修造成设备、设施无法正常使用的，甲方不承担维修与养护义务。合同第七条对于违约责任与协议终止进行了约定，7.1.4约定非因乙方过错房屋发生停水或停电或停网或停空调达到一天或者累计达到三次的，7.1.5约定非因乙方原因导致权力机关依法裁定、决定查封、强制执行或以其他形式限制租赁房屋权利，乙方无法使用达到一天或者累计达到三次的，甲方因以上原因无法履行协议乙方有权解除本协议，造成损失的甲方赔偿损失且立即退还保证金、已缴纳未使用的租金，并承担相当于三个月租金的违约金。合同7.5条约定非因乙方过错房屋发生停水或停电或停网或停空调，一小时内的，甲方按当日租金标准向乙方支付违约金；三小时内的，甲方按三日租金标准向乙方支付违约金；达到一天的，甲方按十日租金标准向乙方支付违约金；该违约金乙方可直接从应支付的下期租金中抵扣。合同中华夏君天公司的通信地址栏未填写，合同首页登记华夏君天公司的住所地为“北京四惠京通大厦**103”。《房屋租赁协议》签订后，上饶星秀公司交付租金至2019年5月21日。庭审中，上饶星秀公司提交2019年4月25日《解除通知书》及寄送至北京市朝阳区四惠京通大厦B2区东玛资产管理公司105室田礼红的邮件详情单一份，欲证明其曾告知华夏君天公司停电、停网情况并表达要求华夏君天公司派员洽谈解除《房屋租赁协议》的意思。《解除通知书》中上饶星秀公司称其按时交纳了租金，但是依然频繁发生停电、停网情况，包括2019年4月2日下午15:38至19:00、4月3日上午9:00-12:00、4月18日下午16:27-19：00等三个时间段三次无故在上饶星秀公司租赁的办公区内停电、停网，导致上饶星秀公司所有员工被迫停止办公，商业合作洽谈取消，达人、艺人直播等业务中断，严重影响了上饶星秀公司的正常经营管理，造成重大经济损失；上饶星秀公司通知华夏君天公司在收到该通知之日起三个工作日内委派人员到上饶星秀公司处洽谈《房屋租赁协议》解除后续公司及违约责任承担事宜。华夏君天公司对于该证据的证明目的不予认可，主张田礼红非华夏君天公司的工作人员，无权代表华夏君天公司。庭审中，上饶星秀公司提交2019年6月14日《解除通知书》及2019年6月17日寄送至北京市朝阳区四惠京通大厦B2区东玛资产管理公司105室田礼红的邮件详情单一份，欲证明其再次向华夏君天公司发出解除通知、要求退还保证金、支付违约金并赔偿损失，请华夏君天公司及时接收房屋。《解除通知书》中上饶星秀公司称华夏君天公司未与上饶星秀公司就解除后续事宜进行有效沟通，且2019年5月5日、6日连续两个工作日因华夏君天公司与房屋产权人的纠纷，产权人将涉案房屋锁门、停水、停电，导致上饶星秀公司上百名员工和艺人无法进入租赁房屋办公和直播；上饶星秀公司再次通知华夏君天公司双方的《房屋租赁协议》解除，华夏君天公司应退还保证金并支付违约金、赔偿损失，上饶星秀公司拟定于2019年8月1日之前腾退租赁房屋，请华夏君天公司及时接收房屋，否则因此造成的损失由华夏君天公司承担；因租赁房屋频繁发生突然锁门、停电、停网情况，华夏君天公司已根本违约，上饶星秀公司行使合同履行抗辩权，暂不予支付2019年5月22日后的租金。华夏君天公司对于该证据的证明目的不予认可，主张田礼红非华夏君天公司的工作人员，无权代表华夏君天公司。庭审中，上饶星秀公司提交上饶星秀公司工作人员张伟与田礼红的2018年8月15日至2019年2月28日期间的微信聊天记录，欲证明在签订本案所涉《房屋租赁协议》时原经办人刘雪骞告知上饶星秀公司工作人员张伟与华夏君天公司的会计田礼红沟通续签事宜，田礼红与张伟多次沟通租赁合同签订、开具租金发票、收款和合同履行问题，上饶星秀公司有理由相信田礼红系华夏君天公司委托的代理人，故按照田礼红提供的地址邮寄了解约通知书。张伟与田礼红的微信聊天记录显示2018年8月15日张伟称“我们的诉求：1、后面的面积不要。2、保证电的使用。3、房租适当的调整。4、公共区域走廊收拾干净”。田礼红回答称“嗯嗯”。2018年8月16日张伟称“你们确认了吗”。田礼红回答称“已经给领导汇报了，还没给我回复，下午开会去了，我在跟进”。田礼红还称“你们用注册的公司名字是热度文化，我给你直接开了专票吧，也不用给我退回，你做完注册用后就放到房租里如何”“回头你们交房租时我给你少开这个金额就可以”。2018年10月9日，张伟称“少了7.21-8.22号房租发票”，田礼红称“明天开了再给你”。2018年11月23日田礼红称“张总，该续交租金了”，张伟回复“好的，楼道里的杂物什么时候清呀”，田礼红称“我们孙总这边一直也在沟通”。华夏君天公司对前述证据的证明目的不予认可，并提交社保记录欲证明田礼红非华夏君天公司职员，仅是中介，上饶星秀公司一直未直接联系华夏君天公司法定代表人却联系中介田礼红，不符合常理。案件审理中，一审法院承办人电话连线田礼红，其表示上饶星秀公司工作人员张伟确实曾跟其说承租房屋停电的事情，其表示替上饶星秀公司问问，后来其问过华夏君天公司负责人，华夏君天公司负责人孙总，孙总说已经解决完了，孙总的全名其不知道；上饶星秀公司和华夏君天公司签订租赁合同是其联系的；其本人社保关系挂在东玛公司；其主要的工作就是沟通并促成业务，就本案合同没有收取佣金。庭审中，上饶星秀公司提交2019年7月28日现场照片和计时配订单截图，欲证明其于2019年7月28日搬离涉案房屋。经询，上饶星秀公司称其搬离后电话通知了田礼红，整栋楼宇的物业公司是华夏君天公司的关联公司，故上饶星秀公司搬离华夏君天公司是知晓的；而且上饶星秀公司已经在此前的《解除通知书》中明确表示2019年8月1日前搬离。华夏君天公司称上饶星秀公司于合同到期日2019年8月22日搬离，且上饶星秀公司欠付了2019年5月22日至2019年8月22日的租金，其曾派会计催要过，但未就催要情况进行举证。庭审中，上饶星秀公司提交多份通话录音和现场录音及上饶星秀公司工作人员张伟与田礼红在2019年4月2日至2019年8月5日的微信聊天记录，欲证明承租房屋在2019年4月2日、2019年4月18日、2019年4月19日、2019年4月29日、2019年4月30日多次停电、停网，造成上饶星秀公司巨大损失；在2019年5月5日、2019年5月6日因华夏君天公司与产权人存在纠纷，导致产权人突然锁门，致使上饶星秀公司工作人员无法工作；2019年8月5日，上饶星秀公司和田礼红沟通房屋交还后的事宜，证明此时涉案房屋已经交还。2019年4月2日上饶星秀公司工作人员张伟与华夏君天公司法定代表人的通话录音中张伟称“不是，这个到底是什么情况，上次不已经都解决完了吗？怎么又出现这种临时断电呀”；华夏君天公司法定代表人称“是啊，这个不好说，你这样吧，我一会给你打过去，我跟那个业主碰一下，好不”。华夏君天公司主张录音未提供原始载体，华夏君天公司工作人员中没有上饶星秀公司所称张总，上饶星秀公司工作人员确实在2019年4月2日给华夏君天公司法定代表人打过电话，但通话后华夏君天公司法定代表人便到了承租房屋现场，发现现场有电只是没有网，而此后上饶星秀公司工作人员从未再给华夏君天公司法定代表人打电话，反而只是给中介打电话；对于上饶星秀公司和田礼红的微信聊天记录的真实性和证明目的不予认可，田礼红费华夏君天公司职员；网络是由上饶星秀公司自行控制，并提交现场机房的照片和视频欲以佐证；华夏君天公司与产权人不存在纠纷。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《房屋租赁协议》系双方正式意思表示，亦不违反法律及法规等强制性规定，应属有效，双方应依约履行。上饶星秀公司主张华夏君天公司未能提供符合合同使用目的的租赁房屋构成违约，因为双方合同中对于出租方需保证承租方用电、用网有特别规定，结合上饶星秀公司提供的视频光盘、录音录像及上饶星秀公司工作人员和田礼红的微信记录，法院可以确认租赁合同履行过程中曾多次发生停电事宜和强制被锁门事件，对于上饶星秀公司正常使用房屋造成影响，故华夏君天公司构成违约。依据合同约定，上饶星秀公司可以据此要求解除合同并要求华夏君天公司承担违约责任。关于华夏君天公司抗辩上饶星秀公司总是和并非华夏君天公司职员的人联系，只在2019年4月2日联系过华夏君天公司的法定代表人，且待华夏君天公司法定代表人到现场时发现涉案房屋处有电只是没有网络，故不认可上饶星秀公司主张的停电时长、停电原因。结合上饶星秀公司方工作人员与华夏君天公司法定代表人的通话录音可以确认2019年4月2日确实发生过停电、停网事件，且言语间确认不是第一次发生临时停电；加之庭审中通过电话询问田礼红时，田礼红也表示曾就停电事宜询问过华夏君天公司法定代表人，故法院认定租赁期间曾发生过多次停电事件，对华夏君天公司的该项抗辩意见，法院不予采信。关于华夏君天公司抗辩田礼红不能代表华夏君天公司，华夏君天公司仅委托田礼红续签了与上饶星秀公司的合同而未对田礼红做过其他委托，虽未有直接证据证明田礼红系华夏君天公司职员，但是结合田礼红与上饶星秀公司方工作人员沟通续签合同事宜、多次催要租金、出具租金发票的情况，加之华夏君天公司认可曾委托田礼红与上饶星秀公司签订涉案的《房屋租赁协议》，法院认定上饶星秀公司有理由相信田礼红可以代表华夏君天公司接收信息。因为合同中未约定华夏君天公司的通信地址，故上饶星秀公司依照从田礼红处获得的华夏君天公司地址寄送解约通知可视为向华夏君天公司送达。关于合同解除时间，上饶星秀公司作为守约方有权行使合同解除权，结合2019年6月17日签收的《解除通知书》，法院认定双方签订的《房屋租赁协议》于2019年6月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于返还房屋时间，结合上饶星秀公司提交的照片及计时配订单记录，加之其在解约通知中称其拟定于2019年8月1日搬离，同时结合上饶星秀公司工作人员张伟与田礼红2019年8月5日的微信聊天记录，法院认定上饶星秀公司于2019年7月28日搬离，故其应支付房屋使用费至2019年7月28日。现双方合同解除，华夏君天公司应返还上饶星秀公司保证金，上饶星秀公司自认扣减租金法院不持异议，上饶星秀公司计算的租金和房屋占用费数额无明显不当，法院予以支持。关于上饶星秀公司主张的停电停网违约金，上饶星秀公司未提供充分证据证明实际停电、停网时长，而且也未有直接证据证明停网系华夏君天公司原因造成，故对于该项违约金法院予以酌定。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于上饶星秀公司主张的解约违约金，有明确合同依据，华夏君天公司应依约承担违约责任，但上饶星秀公司未提供充分证据证明其实际损失，法院考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对于解约违约金予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认上饶市星秀网络科技有限公司与北京华夏君天商贸有限公司于二〇一八年八月二十日签订的《房屋租赁协议》于二〇一九年六月十七日解除；二、北京华夏君天商贸有限公司于判决生效后七日内退还上饶市星秀网络科技有限公司剩余保证金六万二千六百四十元；三、北京华夏君天商贸有限公司于判决生效后七日内支付上饶市星秀网络科技有限公司停电违约金四万元；四、北京华夏君天商贸有限公司于判决生效后七日内支付上饶市星秀网络科技有限公司解约违约金四万元；五、驳回上饶市星秀网络科技有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3474元，由上饶市星秀网络科技有限公司负担1737元（于判决生效后七日内交纳），由北京华夏君天商贸有限公司负担1737元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理认定的事实与与一审一致，本院对此予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，应属有效，双方应依约履行。租赁合同中，出租人应保证租赁物能够正常使用。上饶星秀公司主张合同履行中涉案房屋曾多次发生停电事宜和强制被锁门事件，对于上饶星秀公司正常使用房屋造成影响，华夏君天公司构成违约。结合上饶星秀公司提供的视频光盘、录音录像及上饶星秀公司工作人员和田礼红的微信记录可以证实其主张，从而能够确认华夏君天公司构成违约。上饶星秀公司有权据此解除合同并要求华夏君天公司承担违约责任。关于合同解除时间，一审法院根据2019年6月17日签收的《解除通知书》，认定双方签订的《房屋租赁协议》于2019年6月17日解除，并无不当。对于上饶星秀公司主张的停电停网违约金，上饶星秀公司未提供充分证据证明实际停电、停网时长，而且也未有直接证据证明停网系华夏君天公司原因造成，故对于该项违约金一审法院结合实际情况予以酌定，处理正确。对于上饶星秀公司主张的解约违约金，有明确合同依据，但上饶星秀公司未提供充分证据证明其实际损失，一审法院已经在考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对于解约违约金予以了酌情下调。华夏君天公司对此提出上诉，缺乏依据，本院不予采纳。对于华夏君天公司二审提出的涉案租赁房屋未取得建设规划手续，应认定合同无效一节，华夏君天公司对此并未举证，结合上饶星秀公司及其关联公司已在涉案房屋所在地址租赁、使用数年，以及该房屋地址能够办理工商注册等事实，本院对华夏君天公司的该项上诉主张不予采纳。综上所述，北京华夏君天商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6948元，由北京华夏君天商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 周艳雯二〇二一年三月三十日法官助理 仵 霞法官助理 高玉珠书 记 员 任 宇