浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初15603号 原告：叶昌民，男，1962年4月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：何翠花，女，1960年2月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：郑康、张彩君（实习）,浙江冠森律师事务所律师。 被告：陈春芳，女，1948年2月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：冯伟，男，1976年10月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告叶昌民、何翠花为与被告陈春芳、冯伟农村房屋买卖合同纠纷一案，于2020年10月14日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员张凯独任审判，后因被告以其他方式无法送达，经公告送达后依法转为普通程序，组成合议庭，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告叶昌民、何翠花的委托代理人郑康、张彩君到庭参加了诉讼。被告陈春芳、冯伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告叶昌民、何翠花向本院提出诉讼请求：判令二被告协助原告办理不动产登记手续。事实与理由：原告和被告陈春芳、冯伟于1995年9月27日签订《房地产买卖契约》，二被告将坐落于义乌市××镇××号的房地产（房屋建筑面积251.91平方米，土地使用面积51.66平方米）出售给原告。成交价格为78000元。原告叶昌民于1998年11月12日向义乌市佛堂镇人民政府补缴了土地出让金3512元，义乌市人民政府于1998年12月10日给原告颁发了房屋所有权证，证号为义乌房权证佛堂字第0××9号，因此原告系涉案房屋的所有权人。根据房地一体化原则，该房屋所坐落的土地使用权也将随之转移，但双方签约转让涉案房屋后，没有办理土地使用权变更登记手续。现该房屋面临拆迁，原告联系不上二被告，为了维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告陈春芳、冯伟未作答辩，亦未提供任何证据。 经审理查明，1995年9月27日，二原告（乙方）与二被告（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：甲方自愿将座落在佛堂镇隔水118号的房地产（房屋建筑面积251.91平方米，土地使用面积51.66平方米，地号：02-08-005-053，产权证号：3-63）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为78000元，乙方于1995年9月27日前付清给甲方；双方同意于1995年9月27日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。该契约亦约定了双方其他权利义务事宜。契约落款处有双方签字、捺印。义乌市佛堂镇王蒲潭村村民委员会、义乌市佛堂镇人民政府先后在该契约上盖章同意买卖，并由义乌市房地产交易市场管理所收取了有关税费。1998月11月12日，原告叶昌民向义乌市佛堂镇人民政府补缴隔水118号土地出让金3512元。1998年12月10日，该房屋变更登记至二原告名下，房屋所有权证号为：义乌房权证佛堂字第0××9号，建筑面积251.91平方米。另查明，该房屋占用的土地至今未办理变更登记，现仍登记在被告陈春芳名下，土地证号为义集建（1996）字第156号，地号为02-08-005-053，用地面积51.66平方米。再查明，第一原告原为义乌市佛堂镇大成社区居民委员会居民户口，第二原告原为农村户口，因婚姻关系与其挂靠落户；二原告于2020年1月1日户籍地转为义乌市××镇××村。 上述事实，有《房地产买卖契约》一份、浙江省行政事业性收费统一票据一份、房屋所有权证一份、集体土地建设用地使用证一份、常住人口信息管理系统查询页打印件与人口信息查询证明一组及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案中首先要明确的是二原告与二被告于1995年9月27日签订的《房地产买卖契约》之效力问题，现就该问题分析如下：1、根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第一条，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除另有规定外，应适用当时的法律规定。本案双方房屋买卖的时间为1995年9月27日，依据当时的法律及行政法规，规制农村房屋买卖的法律规范尚属规定不明的状态，而根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第三条，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。举重以明轻，同时结合法不溯及既往的原则，适用当时的法律合同有效而适用合同法合同无效的，则应适用当时法律予以评价，不应适用合同法。《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起实施，根据上述规定，本案可适用的法律有1986年颁布的《中华人民共和国民法通则》第五十八条中第四项及第五项“下列民事行为无效：……（四）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的”，1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》第三十八条“农村居民……出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”、第四十七条“买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在买卖或者以其他形式非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分”。本案中“卖房”行为是否可按非法占用土地处罚这一问题，1991年5月23日全国人大常委会法制工作委员会作出了《关于卖房等行为,是否按土地管理法第四十七条规定的买卖或以其他形式非法转让土地的行为予以处罚的答复》：“所述卖房等行为有些确实有问题，涉及的法律问题须另行研究作出规定，不宜将这些行为按土地管理法第四十七条规定的买卖或以其他形式非法转让土地行为予以处罚。”我国直到《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，这才明确禁止农村住宅向城市居民出售。本案中，在当时法律规定尚不明确的情况下，房屋占用的集体土地所在的佛堂镇王蒲潭村村民委员会、佛堂镇人民政府在双方买卖契约上盖章，佛堂镇人民政府向原告叶昌民收取了土地出让金，义乌市房地产交易市场管理所作为房地产交易管理部门亦在买卖契约上盖章并收取了相应税费，表明村委会、镇政府及房地产交易管理部门均对该房屋买卖表示同意和认可，故不能认定双方的房地产买卖契约损害国家、集体、第三人利益或违反法律及社会公共利益。2、农村宅基地的所有权属农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效，但在处理具体案件以无效为原则时还要考虑个案的不同情况，否则不区分不同情况一概确认房地产买卖行为无效，其后必然存在腾退房屋、返还财产及赔偿损失等一系列问题，造成秩序失范。另，本案与纯粹的城镇居民向购买农村居民房屋的情形不尽相同，第一原告虽为居民户口，但其在向被告购买房产时已与第二原告登记结婚，第二原告当时系农村户口，二人使用夫妻共同财产购买房产，且房产登记在夫妻二人名下，被告在交付房屋后已协助二原告办理了相关房产过户手续，对此理应知情，故一定意义上该房产系原告夫妻二人共同购置。该房产至今仍登记在二人名下，属于二人共同共有，二原告已于2020年1月1日迁为义乌市赤岸镇石城村，当前义乌市作为宅基地改革试点区域已允许农村土地在本市范围内集体经济组织成员之间转让，故即使按现行法律，本案导致买卖契约无效的情形亦不复存在。3.二原告购买房屋后，佛堂镇人民政府已于1998年11月12日向原告叶昌民收取了土地出让金，义乌市房地产管理处亦于1998年12月10日给二原告颁发了房屋所有权证，相关证据表明房屋行政主管机关已经认可原告和被告的房屋买卖行为。此外，房屋居住人对房屋长期、稳定的占有、使用状态也是应当受到保护的重要价值利益，重大财产的权属关系稳定对于公民生活秩序有着重大的意义。本案中，房屋买卖行为发生在二十多年前，涉案房屋买卖后一直由二原告占有居住至今，二原告基于长期占有形成的稳定的社会关系和秩序不应受到轻易破坏。综上，结合本案的实际情况综合判断，本院认为涉案《房地产买卖契约》合法有效，签订双方应按约履行。二原告已按约履行支付转让款的合同义务，二被告作为涉案契约相对方，亦应按约协助二原告办理涉案房屋的不动产登记手续，二原告诉讼请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告陈春芳、冯伟于本判决生效之日起十日内协助原告叶昌民、何翠花办理坐落于义乌市××镇××号房地产【现房产证号为：义乌房权证佛堂字第0××9号；土地证号为：义集建（1996）字第156号】的不动产登记手续。 案件受理费1750元，由二被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  张 凯 人民陪审员  朱锦吐 人民陪审员  张敬成 二〇二一年三月十二日 法官 助理  倪淑萍 书 记 员  颜虹英