新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新29民终345号 上诉人（原审原告）：周晓俪，女，1983年12月17日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 被上诉人（原审被告）：阿克苏汇金房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市南大街11号。 法定代表人：金锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：常凤丽，新疆华晗律师事务所律师。 上诉人周晓俪因与被上诉人阿克苏汇金房地产开发有限责任公司（以下简称汇金房地产公司）合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区温宿县人民法院（2020）新2922民初1601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周晓俪，被上诉人阿克苏汇金房地产开发有限责任公司法定代表人金锋、委托诉讼代理人常凤丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周晓俪上诉请求：1、撤销（2020）新2922民初1601号民事判决，依法改判合同有效或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。被上诉人开发的商品房至今未经过验收合格，故不存在上诉人不支付房款违约的问题。上诉人对涉案房屋已投入二十多万元进行装修使用，被上诉人解除合同系违法行为；二、被上诉人私自伪造编号为1193799合同第六条第三款的内容，原审法院以此作为证据错误。双方口头约定五年内付清首付款，剩余房款视上诉人资金情况，按揭或者分期付款，现被上诉人解除合同违约；三、被上诉人应按照合同第十九条约定，通过诉讼方式追要房款、解除双方签订的《商品房买卖合同》，而不应趁上诉人不在疆内强行毁坏财物收回房屋。 汇金房地产公司辩称，双方签订的四份《商品房买卖合同》合法有效，应依约履行。上诉人只交付6万元的首付款，剩余首付款至今未交付，被上诉人应依约行使解除权。上诉人违约后被上诉人以书面形式向被上诉人发出解除合同通知。上诉人占用被上诉人的房屋多年，未向被上诉人支付任何占用费，违反诚实信用原则。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 周晓俪向原审法院起诉请求：1、确认被告2020年5月19日向原告发出的解除商品房买卖合同通知无效，双方继续履行原商品房买卖合同；2、依法判令本案案件受理费由被告承担。 原审法院认定事实：2016年11月23日，周晓俪与汇金房地产公司签订四份商品房买卖合同（合同编号为NO：1193766、NO：1193771、NO：1193788、NO：1193799），约定周晓俪购买汇金房地产公司开发的位于温宿县柯克牙综合农贸市场第3幢2单元商铺、第2幢1号房商铺、第3幢9号商铺、第3幢3层301号住宅。编号为1193766号合同约定，总房款1,191,435元，合同签订时支付首付50％，剩余50％房款595,717.5元银行按揭，该商品房买卖合同已于2019年8月经原被告协商一致解除。编号为1193771号合同约定，总房款142,120元，合同签订时支付首付50％即71,060元，剩余50％房款71,060元银行按揭。编号为1193788号合同约定，总房款276,200元，先支付138,100元，剩余50％房款银行按揭。编号为1193799号合同约定，该商品房单价为每平方米1,000元，总金额74,010元。四份合同第七条第一款第二项均约定，买受人逾期付款的违约责任，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。2017年3月周晓俪拿到房屋钥匙，2017年4月开始装修使用房屋。2017年6月21日，周晓俪向汇金房地产公司支付60,000元房款。2020年5月19日，汇金房地产公司在阿克苏日报发布公告，与周晓俪签订的四份商品房买卖合同失效。周晓俪曾用名为周乐碧、周小丽。 原审法院认为，当事人在平等自愿的基础上签订的合同，不违反法律规定的，应认定为合法有效合同。本案中，原被告经协商一致，自愿签订的四份商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的规定，合同自当事人均签名、盖章或按印时合同成立；依法成立的合同，自合同成立时生效；原被告之间的商品房买卖合同成立并生效，双方当事人应本着诚实守信的原则，全面履行合同约定的内容。原告主张，被告手持的4份商品房买卖合同与原告手持的合同内容不一致。法院认为，该4份商品房买卖合同能够确定双方当事名称及姓名、标的、数量及房屋总价，应当认定合同成立并生效；其次，该4份商品房买卖合同系被告提供的格式合同，对原被告手持合同不一致的内容，应按照有利于原告一方的解释处理。本案中编号为1193771号、1193788号合同约定，合同签订时支付总房价的50％，剩余50％房款在银行按揭；编号为1193799号合同未约定支付方式，综合前三个合同，该房屋系商铺，应与1193771号、1193788号房屋付款方式一致，即合同签订时支付总房价的50％，剩余50％房款银行按揭。原告主张，被告与其约定五年内付清首付款；原告提交的微信聊天记录、一份证明及录音，均不能证明原告主张的五年付清首付款的观点，故对原告的该主张不予支持，原告应按照合同约定支付房款。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”第五百六十五条第一款规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。”原告于2017年4月开始使用案涉房屋，原告未按约定支付首付款，被告通过短信、微信通知原告及时解决，并于2019年10月1日在阿克苏日报发布公告要求原告处理四份商品房买卖合同的相关事宜。被告出示2020年4月20日的微信及短信聊天记录显示，被告自愿将首付款支付日期变更至2020年4月20日，并催告原告及时按照约定给付首付款，原告以无钱支付及五年内付清首付款为由未支付。被告于2020年5月19日在阿克苏日报发布公告通知原告：“现你购买的四套商品房买卖合同已失效。”被告在解除合同公告发布前已催告原告，原告在合理期限内未履行支付首付款的义务，被告有权解除双方签订的商品房买卖合同，该公告通知已到达原告，故2020年5月19日阿克苏日报第七版的公告有效，对原告主张被告2020年5月19日向原告发出的解除商品房买卖合同的通知无效、继续履行合同的诉求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百九十条第一款、第五百零二条第一款、第五百六十三条第一款第三项、第五百六十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回原告周晓俪的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告周晓俪负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人周晓俪提交了其与金锋在2019年7月26日的微信聊天记录，证明金锋曾口头承诺同意周晓俪在案涉房屋建设完成验收合格后五年内支付房款30%-50%的首付。被上诉人汇金房地产公司对该证据的真实性认可，证明观点不认可。本院认为，上诉人提交的微信聊天记录内容不能证实上诉人的观点，本院对上述证据不予采信。 本院依法确认一审法院审理查明的事实。 另查明，周晓俪于2017年4月将涉案的一楼两套商铺装修并使用后，汇金房地产公司多次催收周晓俪交付房屋首付款未果，自2019年7月起汇金房地产公司又多次通过短信、微信通知周晓俪交首付款，2019年7月27日的微信聊天记录显示：汇金房地产公司催要首付款时，周晓俪回复“现在没有钱按你的要求付款”。2020年4月20日的微信及短信聊天记录显示，汇金房地产公司法定代表人金锋自愿将首付款支付日期变更至2020年4月20日，并催告周晓俪及时按照约定给付房屋首付款，周晓俪仍未支付。汇金房地产公司于2019年10月1日在《阿克苏日报》发布公告，通知周晓俪：“因首付房款不到位，合同内容不完善，请你在见报之日起五日内前来处理相关事宜。”周晓俪未前去处理房屋交款及完善合同事宜。2020年5月19日汇金房地产公司在《阿克苏日报》发布公告，通知周晓俪：“你购买的四套房的商品房买卖合同已失效，所造成的一切经济损失自负，公司保留法律诉讼权利。”之后汇金房地产公司将合同中约定的编号为NO：1193771、NO：1193788的两套已交付给周晓俪使用的一楼商铺收回，并于2020年6月出租给麦合木提·马木提经营餐厅，租期为5年。 再查明，汇金房地产公司所开发的涉案房屋所在楼盘，因收尾工程未完成，至今没有竣工验收，合同中约定的编号为NO：1193799的一套住宅至今不具备使用条件。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：汇金房地产公司向周晓俪发出的解除商品房买卖合同通知是否有效；汇金房地产公司与周晓俪之间签订合同编号分别为NO：1193771、NO：1193788、NO：1193799的三份商品房买卖合同是否应继续履行。 对此，本院做如下认定：汇金房地产公司与周晓俪签订的四份商品房买卖合同，一份经双方协商已解除，另三份合同所涉及房款共计492,330元，两套商铺的首付款金额按照合同约定为209,160元（NO：1193788合同中约定的商铺参照NO：1193788合同中约定的商铺首付款为50%），一套住宅约定的首付房款为22,203元，以上房屋首付款共计为231,363元。周晓俪自2016年11月23日签订合同并于2017年4月使用其中两套商铺后，仅交付房款60,000元。经汇金房地产公司多次催要其未交清房屋首付款，汇金房地产公司于2019年10月1日在《阿克苏日报》上向周晓俪公告催收首付款后，又同意将首付款支付日期变更至2020年4月20日前，并催告周晓俪及时按照约定给付房屋首付款，至此汇金公司已尽到了合理谨慎的催收义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人一方可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方订立的三份合同中第七条第一款第二项均约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。汇金房地产公司已经给予周晓俪足够的支付首付款的时间，周晓俪在合理期限内未履行付款义务，且在汇金房地产公司多次催告周晓俪后，周晓俪仍未交纳购房首付款构成违约，汇金房地产公司有权依照合同约定解除合同，汇金房地产公司并就解除合同事宜通知了周晓俪，本院依法确认该解除合同通知有效。对周晓俪主张双方口头约定五年内交纳首付款，汇金房地产公司对此不予认可，二审审理过程中周晓俪未提交证据加以证实，该上诉理由不能成立；周晓俪另主张汇金房地产公司将未竣工验收的房屋交付给周晓俪构成违约，其无权解除合同，本院认为周晓俪实际接收了不具有交付条件的房屋并使用受益，汇金房地产公司的行为违反了《房地产管理法》的规定，但不能以此否定该公司享有的合同解除权。 综上所述，周晓俪的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人周晓俪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪      倩 审 判 员 周   志   军 审 判 员 吐尼沙古丽托合提 二〇二一年三月二十日 法官助理 古力皮亚木吐尔迪 书 记 员 刘   素   玲