山东省邹城市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0883执异21号案外人：刘斌，男，1989年8月8日出生，汉族，住山东省邹城市。案外人：顾文娜，女，1991年2月2日出生，汉族，住山东省邹城市。申请执行人：赵明尧，男，1962年6月10日出生，汉族，住山东省邹城市。被执行人：邹城市瑞源房地产开发有限公司。住所地：山东省邹城市田园小区8号楼5单元201室。统一社会信用代码：913708835640606747。法定代表人：薛正贵，总经理。本院在申请执行人赵明尧与被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，案外人刘斌、顾文娜对本院作出的（2015）邹执字第1287号执行裁定书、（2020）鲁0883执恢287号执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人刘斌、顾文娜称，请求事项：一、裁定中止执行（2015）邹执字第1287号执行裁定书，2020年12月3日作出的（2020）鲁0883执恢287号执行裁定书。二、请求法院立即中止对位于邹城市城××田园小区××房产执行措施，冻结或拍卖等。事实与理由：异议人与被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司于2014年10月26日签订商品房买卖合同，约定被执行人将其位于邹城市城××田园小区××房产出售给异议人，异议人向其支付了上述房产的全部房款413261元，被执行人也已将上述房产交付给了异议人，交付后异议人已正常使用该房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，法院查封案外人财产错误，特提出异议。申请执行人赵明尧辩称，因法院受理异议人刘斌、顾文娜执行异议，现答辩人对其提出的异议答辩如下：1、异议申请人与被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》虽约定将邹城市城××田园小区××房产出售给异议申请人，但由于邹城市瑞源房地产开发有限公司违反法律规定未将该《商品房买卖合同》在住建部门申请网签备案或不动产登记中心办理不动产登记。因此该《商品房买卖合同》不具有物权效力及社会公信力，仅为异议申请人与被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司之间的合同债权约定，不能对抗邹城市人民法院的合法查封。2016年4月8日邹城市人民法院对异议申请人诉称的邹城市城××田园小区××房产进行了查封，查封文号：（2015）邹执字第1287号，查封期限：2016年4月8日-2019年4月8日；2019年4月3日邹城市人民法院对异议申请人诉称的邹城市城××田园小区××房产进行了续封，查封文号：（2015）邹执字第1287号，查封期限：2019年4月3日-2022年4月3日。据此，异议申请人诉称的邹城市城××田园小区××房产自2016年4月8日起一直处于被法院查封状态。2、对异议申请人刘斌、顾文娜诉称于2014年10月26日与被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时间及真实性存在异议，为查明案件事实要求异议人提供购房款413261元全款转帐证明。3、根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第二款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。根据《城市房地产转让管理规定》第六条第二款之规定，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。异议申请人诉称2014年10月26日与被执行人签订了《商品房》买卖合同，合同标的为邹城市城××田园小区××房产，但此不动产自2016年4月8日起一直处于被法院查封状态。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第二款、《城市房地产转让管理规定》第六条第二款之规定及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，该不动产不得转让且不得对抗申请执行人，故异议人刘斌之申请不得对抗申请执行人即答辩人。4、根据《中华人民共和国刑法》第三百一十四条：隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。强制执行程序中的查封是一种临时性强制措施，被司法机关查封、扣押、冻结的财产，其财产所有人已经失去了自由处分的权利，非财产所有人更不得擅自处分财产。擅自处分查封物品，属于妨碍法院执行的行为，使得法律生效民事法律文书无法执行，依法可以进行拘留、罚款。情节严重的，将构成非法处置查封、扣押、冻结的财产罪。法院采取的查封、扣押、冻结财产的措施具有法律的权威性和排他性，被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司在该房产被依法查封期间，恶意出卖被查封房产，不仅损害了答辩人利益，还故意违反《城市房地产管理法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《中华人民共和国刑法》等相关法律法规规定，执行过程中非法处置法院查封财产，其行为损害了债权人的合法权益，妨碍司法程序正常进行，依照民法、刑法相关规定，法院可对其处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。答辩人请求法院依法公开公正严肃处理被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司之行为。5、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。上述房地产已于2016年4月8日申请查封，满足拍卖条件，故不存在撤回上述房地产拍卖委托的事由。经本院审查查明，2015年10月21日，本院作出（2015）邹民初字第3894号民事调解书：“一、被告邹城市瑞源房地产开发有限公司欠原告赵明尧借款本息合计12477785.94元，双方无异议。二、被告邹城市瑞源房地产开发有限公司定于2015年10月26日偿还原告赵明尧600万元。三、被告邹城市瑞源房地产开发有限公司定于2015年10月31日偿还原告赵明尧6477785元”。根据申请执行人赵明尧的申请，本院于2015年10月26日立案执行，案号：（2015）邹执字第1287号。2016年4月8日，本院作出（2015）邹执字第1287号执行裁定书：“将被执行人邹城市城××田园小区××房产予以查封”。2019年4月3日，本院作出（2015）邹执字第1287号执行裁定书：“将被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司名下位于邹城市城××田园小区××楼××—××层”。根据申请执行人赵明尧的申请，本院于2020年5月22日恢复执行，案号：（2020）鲁0883执恢287号。2020年12月3日，本院作出（2020）鲁0883执恢287号执行裁定书：“拍卖被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司所有的邹城市城××田园小区××及××套商业服务房地产以清偿债务”。案外人就自己的主张提交以下证据：证据一、商品房买卖合同一份，该合同的主要内容“房屋坐落邹城市城××田园小区××房产，购买人顾天勇，购房款413261元，落款日期2014年10月26日，无合同编号”，证明被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司将该房屋卖给异议人刘斌、顾文娜。证据二、购房款收据一份，证明顾文娜已交购房款。本院从邹城市不动产登记中心调取证据显示：邹城市城××田园小区××房产登记在邹城市瑞源房地产开发有限公司名下，并处于由我院查封状态。本院认为，本案争议的焦点问题是：本院作出的（2015）邹执字第1287号执行裁定书查封被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司名下位于邹城市城××田园小区××房产以及（2020）鲁0883执恢287号执行裁定书拍卖被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司所有的邹城市城××田园小区××房产是否正确。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案外人刘斌、顾文娜主张本院拍卖的房产归其所有。经审查查明，该房产登记在开发商邹城市瑞源房地产开发有限公司名下。根据法律规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当同时满足上述法律规定的三个条件方可排除法院的强制执行。本案中，案外人提交的商品房买卖合同未经网签备案登记，无法确定该证据的真实性与合法性。案外人提交证据的效力及真实性应通过诉讼程序进行审查，其提出的异议不能排除本院的强制执行。因此，本院作出（2015）邹执字第1287号执行裁定书查封被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司名下位于邹城市城××田园小区××房产以及（2020）鲁0883执恢287号执行裁定书拍卖被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司所有的邹城市城××田园小区××房产是正确的综上，案外人的异议请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人刘斌、顾文娜的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  蒋舒鹏审判员  朱卫兵审判员  王存来二〇二一年三月二十六日法官助理刘喆书记员陈博