河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0327民初121号原告（案外人）：韩宝知，女，1962年10月25日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：张雅晶,河南明耀律师事务所律师,代理权限为代为放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉、代领法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：张文博,河南明耀律师事务所实习律师,代理权限为一般代理。被告（申请执行人）：程浩，男，1991年10月5日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：程虎刚，系程浩父亲，1967年11月13日出生，汉族，住河南省宜阳县，代理权限为代为承认诉讼请求，进行和解、调解，代领法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：张乐峰，河南洛神律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（被执行人）：洛阳煌达置业有限公司，住所地洛阳市宜阳县香鹿山镇北城区香鹿山城市花园。法定代表人：杨建苍，该公司总经理。委托诉讼代理人：李正军，该公司工程部经理，代理权限为一般代理。原告韩宝知与被告程浩、洛阳煌达置业有限公司（以下简煌达置业）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月8日立案，2021年1月29日依法适用普通程序由审判员独任公开开庭进行了审理。原告韩宝知及其委托诉讼代理人张雅晶，被告程浩委托诉讼代理人程虎刚、张乐峰，被告煌达置业法定代表人杨建苍及其委托诉讼代理人李正军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院立即停止对位于宜阳县××大道南侧××小区××房产的执行，并解除对该房产的查封；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年5月28日，原告经宜阳县市场监督管理局、宜阳县打击和处置非法集资工作领导小组与被告煌达置业签订了《商品房买卖合同》，被告煌达置业向原告出具收据一份，并交付了该房屋的钥匙，原告已经合法占有该房屋。由于案涉房产没有验收，至今不能进行登记。原告于2020年12月份得知，被告程浩申请强制执行被告煌达置业，案涉房产于2020年11月17日被宜阳县人民法院查封，原告依法提出执行异议，2020年12月31日收到宜阳县人民法院（2020）豫0327执异52号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告得知，二被告之间的商品房买卖合同纠纷一案属于金钱债权纠纷，不涉及案涉房产。原告与被告煌达置业在该房屋被查封之前，即2018年5月28日签订了合法有效的商品房买卖合同，原告支付了全部购房款，占有了该房屋，但非因原告自身原因未办理过户登记，且原告名下无其他用于居住的房屋。基于上述，原告对该房产享有物权期待权，其权利能够排除执行。被告程浩辩称，一、法院查封执行本案案涉房产是履行正常执行程序。程浩与被告煌达置业房屋买卖合同纠纷一案已经河南省宜阳县人民法院作出（2020）豫0327民初114号民事判决书，并已经生效。被告程浩依据生效的法律文书向法院申请强制执行，法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一项的规定，依法查封煌达置业名下的案涉房产是正常的执行措施，是合规合法、有理有据的；二、原告并非本案涉案房屋的合法权利人。根据原告提供的房屋买卖合同，其填写内容极其简单，敷衍了事，并且没有相关的交付房款的银行流水等证据，不能证明合同的真假、是否生效及履行。就房屋买卖合同而言，原告于2020年12月21日在宜阳县法院执行局的质证笔录中，原告所述，本案涉案房屋的房款是煌达置业欠原告500多万元的顶账房屋，从而证明原告没有购买房屋的意思表示，煌达置业所欠原告的500多万元，实际上不是原告一人的借款，还包括很多人，所以本案的房屋所抵的借款不是原告一人所出借，原告不是实际房屋的买方，并非是无过错的善意买受人。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经依法登记不发生效力。就房屋买卖合同的法律关系，其只是买卖双方的债权法律关系，不属于物权法律关系，不能对抗第三人。案涉房屋由煌达置业建设，登记在煌达置业名下，煌达置业应为该房屋的所有权人，原告并非本案房屋的合法权利人；三、原告不享有排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告不符合上述司法解释规定的条件，即使认定原告签订的房屋买卖合同合法有效，在人民法院查封之前，原告没有合法占有该不动产，且在能够办理相关网签和预告登记的情况下，未办理相关登记，本身存在过错，由此产生的风险应当由其承担。综上所述，原告不具有对抗善意执行人的权利，不能阻碍人民法院的执行，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，程浩与煌达置业房屋买卖合同纠纷一案，程浩诉至本院，2020年8月24日本院作出（2020）豫0327民初114号民事判决，一、限被告煌达置业于本判决生效之日起二十日内向程浩返还300000元，并支付利息（以未返还的款项为基数，自2014年12月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回程浩其他诉讼请求。判决生效后，煌达置业未按期履行，程浩申请强制执行。执行过程中，本院于2020年11月17日向宜阳县住房保障和房产服务中心发出（2020）豫0327执1828号执行裁定书和协助执行通知书，查封煌达置业名下位于健瑞小区B座2-1602号房产一套。查封时间：2020年11月17日至2023年11月16日。期间，案外人韩宝知提出执行异议。本院下发（2020）豫0327执异52号裁定书驳回了韩宝知的执行异议。韩宝知不服裁定提起案外人执行异议之诉。另查明，1.2018年5月28日煌达置业与韩宝知签订商品房买卖合同，约定煌达置业将案涉房产卖给原告。煌达置业为原告出具收据一张载明：今收到韩宝知交来健瑞精品小区B座一单元1602房贰拾捌万贰仟肆佰零四元整。煌达置业加盖印章；2.2021年1月4日宜阳县打击和处置非法集资工作领导小组办公室、宜阳县市场监督管理局出具证明，其中载明案涉房产已由案件资产处置工作组于2018年5月兑付给集资人韩宝知。本案的争议焦点为：原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为，本案韩宝知系基于以物抵债为由主张排除执行，对于以物抵债的事实由宜阳县打击和处置非法集资工作领导小组出具的证明为证，本院对该事实予以采信。以物抵债成立视为原告韩宝知已支付全部购房款。同时，在本院查封案涉房产前韩宝知与煌达置业签订有书面买卖合同。韩宝知名下无房屋权属登记信息。本案原告符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故对案涉房产原告韩宝知享有足以排除强制执行的民事权益，应停止对案涉房产的执行。原告要求解除对案涉房屋的查封不属于执行异议之诉的审查范围。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于宜阳县香鹿山镇李贺大道南侧健瑞小区B幢2-1602号房产；二、驳回韩宝知其他诉讼请求。案件受理费5537元，由原告韩宝知承担2769元，洛阳煌达置业有限公司承担2768元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。本院（2020）豫0327执异52号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判员  杨小红二〇二一年三月十七日书记员  杨怡丹附：本案涉及的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。