湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1124民初185号 原告：宋竞，男，1987年3月20日生，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县。 委托诉讼代理人（特别授权）宋立亲，男，汉族，1953年1月6日出生，住湖南省道县，系原告宋竞父亲。 委托诉讼代理人何鼎斌，湖南湘源律师事务所律师。 被告：杨小兵，男，1991年11月6日生，汉族，湖南省道县人，户籍地：湖南省道县，现住湖南省道县。 委托诉讼代理人李兴华，湖南中航律师事务所律师。 原告宋竞与被告杨小兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋竞及其委托诉讼代理人何鼎斌、被告杨小兵及其委托诉讼代理人李兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋竞向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付购房欠款15万元及利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告将坐落于道县××路××社区路段的房屋一座（房产证号：道县房权证蚣坝镇字第0××6号）出卖给被告，于2019年8月18日签订《房屋买卖合同》，合同第三条约定，“合同签字后一天内付款100万元”，被告迟延十天后才于2019年8月28日付款99万元，加上合同签订前的1万元定金，原告已收房款100万元。合同第四条约定“自合同签订之日起，过户期为一年，若未按时过户，甲方须按银行利息退回乙方所付预交费”，即原告应当在2020年8月18日为被告办理过户登记。因受疫情影响，双方同意推迟过户期，但未约定具体推迟的时日。2020年9月9日，原、被告同时到不动产登记中心办理了过户登记。11月9日，被告交给原告一张事先打印好关于尾款结清的纸条，要求原告签字后，同日通过银行两笔汇款共计71.6万元，款到账后，原告微信质问被告为什么只付尾款71.6万元，被告回复扣除违约金10万元。此后原告多次约谈被告，则被拒绝。本案中原告根本不存在违约情形，被告则以原告违约为由，拒付房款15万元，是主观上故意违约，因其违约造成原告的经济损失，应当依法承担赔偿责任。其赔偿额为欠付购房款15万元的利息，月利率为2%，计息时间从2020年9月10日起至判决生效之日止。因与被告无法沟通调解，为此，对被告提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告杨小兵答辩如下：原告起诉书中陈述的内容部分不属实。答辩人于2019年8月16日向原告支付定金1万元，8月28日双方签订《房屋买卖合同》，合同签订当日，答辩人即向原告支付99万元，加上之前支付的定金1万元，答辩人已经依约向原告支付购房款100万元，但原告并没有按合同约定全面履行义务，合同约定过户期限自签订合同之日起一年，在合同签订后的一年里，答辩人多次催促原告去办理产权过户登记手续，但原告总找借口不去办理，后答辩人明确告知原告，如果不按期办理过户手续，答辩人就准备向法院起诉。迫于压力，原告才于2020年9月9日去道县不动产登记中心办理过户登记手续，因原告没有交纳相关税费，直到2020年10月9日，答辩人才领到不动产登记证书。答辩人领到登记证书后，发现不动产登记证书记载的内容只有一至三层，没有第四层，而答辩人购买原告的房屋是整栋楼房，楼房层高共四层。买卖合同第三条约定：所欠金额在办理完房屋整栋不动产权证后，由乙方(答辩人)在一个月内到银行贷款一次性付给甲方(原告)；合同第七条约定：双方签字后生效，不得反悔。若单方反悔，须赔偿对方人民币拾万元。因原告只办理了一至三层楼的不动产权证，没有将整栋房屋办完不动产权证，属单方反悔行为，答辩人有权不支付余款并有权要求原告赔偿人民币拾万元，但考虑到原告已经办理了一至三层的不动产权证，根据诚信原则，答辩人扣除10万元违约金及2020年1月13日借给原告用于支付该房屋土地出让金的5万后，在领证后一个月内即2020年11月9日并将余款71.6万元转账给原告，事后，原告向答辩人出具了《结清证明》，认可双方购房款已结清这一事实。 综上，原告的起诉没有事实，请求驳回原告的诉讼请求。 原告宋竞围绕诉讼请求举证据如下：证据一、房屋买卖合同，拟证明原、被告双方构成房屋买卖关系；证据二、宋立亲《存款账户金融交易明细》，拟证明被告于2019年8月28日付款99万元，加上1万元定金已收100万元；证据三、宋竞《存款账户金融交易明细》，拟证明被告于2020年10月9日两次付款71.6万元；证据四、短信内容，拟证明1、证明被告强行从欠付购房款中扣除违约金；2、证明被告违约。 补充证据一、0005265号《不动产权证》、补充证据二、房屋买卖合同，拟证明原告出卖房屋前已取得不动产权证书，证号0005265；补充证据三、道县不动产权登记申请书、补充证据四、不动产登记交易合同，拟证明被告杨小兵及其妻子张小珊申请过户登记（变更登记）的是0005265号证中的房屋面积和土地面积，证明原、被告在办理不动产过户登记时，对2019年8月18日的房屋买卖合同已有变更，及双方申请过户的不动产权面积为160.00㎡/350.88㎡。“160.00㎡”是土地面积，“350.88㎡”是一至三层的总面积，是原、被告双方意思表示；补充证据五、不动产登记询问记录，拟证明被告明知其申请过户登记的房屋是一至三层；补充证据六、道县不动产入场委托合同，拟证明受托方道县不动产登记中心，将房屋登记为三层，是在被告的授权范围内完成委托事项；补充证据七、居民身份证（3张），拟证明原、被告是双方同时到不动房产登记机构办理过户登记，过户房屋为一至三层，是双方的真实意思。 被告杨小兵质证如下：对原告提交证据一的三性没有异议，对证明目的有异议，根据证据一合同的第一条、第三条约定所欠金额在办完证后一个月内支付；证据四的短信内容是被告按合同扣除违约金，不构成违约；对证据二、证据三的三性没有异议，房屋买卖合同实际签订是2019年8月28日。对补充证据，办证签字都是属实的，但是并不能达到证明被告不要求原告办理第四层的不动产权证，因为原来的不动产权证就是一至三层，不能达到证明被告不要求原告办理第四层的不动产权证的证明目的。即使只办一层被告也会同意，因为如果被告不同意的话可能一层都办不到，被告并没有同意不去办第四层的证。 本院对原告宋竞所举证据认证如下：被告对原告所举证据真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认。 被告杨小兵举证如下：证据一、原被告之间的微信聊天记录，拟证明原被告对购房一事进行磋商，2019年8月24日原告将草拟合同发给被告、8月27日将银行卡发给被告，被告在2019年8月28日将99万元转账给原告，被告不存在违约情形；证据二、收条一张，拟证明被告于2019年8月16日向原告支付购房定金10000元；证据三、房屋买卖合同，拟证明被告购买原告位于道县××路××栋，层高共四层楼房，合同约定所欠金额在办完房屋整栋不动产权证后，由乙方（被告）在一个月内一次性付给甲方（原告），原告只办理了一至三层楼房不动产权证，原告单方反悔，构成违约；证据四、借条一张、中国建设银行个人活期账户交易明细及原被告微信聊天记录，拟证明原告向被告借款5万元用于缴纳房屋土地出让金换证，原告同意将借款抵购房款；证据五、原被告之间的微信聊天记录，拟证明被告从2019年10月开始，一直在要求原告办理房产过户登记手续并就原告不予办理过户手续准备诉讼法律；证据六、湖南省非税收一般缴款书，拟证明原告直到2020年10月9日才缴纳房产过户手续费用；证据七、不动产权证，拟证明原告只办理了房屋一至三层的不动产权证，没有按合同约定办理整栋楼房的不动产权证，原告单方反悔，构成违约；证据八、结清证明一份，拟证明原告对被告购房款已全额支付表示认可；证据九、证明一份，拟证明原告之父同意将购房款打到原告信用卡账户；证据十、图片，拟证明被告购买原告房屋是一至四层。 原告宋竞质证如下：对被告证据一，事实不存在，如果有这种情况的话，本案合同应该从双方签字日开始生效，如果被告草拟合同有需要补充变更的情况，也要经过合同相对方认可，如果对方不认可，那么应该以签字日开始生效；对证据二没有异议；对证据三，合同就是一至三层而不是四层，所以办证一至三层是符合合同的；对证据四借款，仅凭借条证据应该另案处理；对证据五，按照合同约定签订一年就要过户给被告，但是后来没有过户，就是双方对合同的变更，如果被告不主张变更，就说明双方认可了过户期是可以变更的，变更的证据在于双方的行为；对证据六，不能视为违约，理由同证据五，双方同意变更行为；对证据七，三层楼房符合合同约定；对证据八结清证明，与客观事实不符，结清证明上没有具体的数据，而被告打的账仅仅是71万6千元，要结清应该是86万6千元，没有证据证明房款已经结清；对证据九证明，这张证明并不是宋立亲打的，而是宋竞打的。 对证据十没有异议，合同约定一至四层没有异议，四层没有规划证，但是双方合同约定是办一至三层的证。 本院对被告杨小兵所举证据认证如下：原告对被告提供证据真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认。 根据当事人诉辩主张、举证、质证情况，本院确认以下事实：原告宋竞将坐落于道县××路××社区路段的房屋一座（房产证号：道县房权证蚣坝镇字第0××6号）出卖给被告杨小兵。2019年8月16日，被告杨小兵付给原告宋竞购房定金1万元。2019年8月18日，原告宋竞（甲方）与被告杨小兵（乙方）签订了《房屋买卖合同》，内容为“甲方在道县上关月岩东路有土地一宗，叁佰贰拾平方米。东西走向宽捌米，南北走向长肆拾米，国土证号【国有（20001）字第0××7号】。在此土地上建有房屋一栋，一至三层，面积叁佰伍拾点捌捌平方米，产权证号【道县房权证蚣坝镇字第0××6号】。甲方保证已如实陈述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷及租赁，保证该房屋不受他人追索。房屋若有纠纷，由甲方解决。经甲乙双方协商一致，甲方同意将土地、房屋出售给乙方，现达成协议如下：一、转让给乙方的土地面积壹佰陆拾平方米，出售给乙方的房屋面积临公路东至西宽捌米，南至北长贰拾米，层高共四层楼房；二、乙方付给甲方土地转让费和房屋出售金等费用共计人民币壹佰捌拾陆万陆仟元，在办理过户手续时一切费、税和其他费用均由甲方承担，包括水电过户。办理过户时需要甲、乙双方提供的证件资料，或需双方面签时，甲乙双方都要及时提供和到场。三、在协议签字后一天内乙方付给甲方人民币壹佰万元，以便甲方到银行还清贷款，取回所抵押的证件并及时办理过户手续。所欠金额在办完房屋整栋不动产权证后，由乙方在一个月内到银行贷款一次性付给甲方。乙方贷款的费用由乙方自理，甲方配合乙方到银行及时办理。四、自合同签订之日起，过户期限为一年，若未按时过户，甲方须按银行利息退回乙方所付预交费。五、房后厂棚内原高速公路检验室所占用甲方土地上的墙体由甲方在办理过户手续前负责拆除。六、此协议属甲乙双方自愿签订，任何人（含中介）不得向甲乙双方收取任何费用。七、双方签字后生效，不得反悔。若单方反悔，须赔偿对方人民币拾万元。八、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。” 被告杨小兵于2019年8月28日付给原告宋竞土地转让费和购房款99万元，加上合同签订前的1万元定金，原告宋竞已收款100万元。2020年1月13日，原告宋竞向被告杨小兵借款5万元用于缴纳房屋土地出让金换证并出具了借条给被告杨小兵，当日被告杨小兵的妻子张小珊跨行转账5万元到原告宋竞账户时出现冲正退还，该5万元借款由被告杨小兵的妻子张小珊于2020年1月15日跨行转账至原告宋竞的妻子彭友兰账户。2020年9月9日，原、被告同时到道县不动产登记中心办理过户登记。2020年9月10日，原告宋竞（甲方）与被告杨小兵及妻子张小珊（乙方）在道县不动产登记中心签订了《不动产入场交易合同》，内容为“第一条，甲方转让给乙方的不动产位于道县××路××号，为城镇混合住宅，权利类型为国有出让，不动产权证号为：湘（2019）道县不动产权第0××5号号，房地面积为160.00㎡／350.88平方米。第二条，甲方转让的不动产成交总金额为壹佰捌拾陆万陆仟元人民币。第三条，该宗不动产的转让手续由甲方负责办理，有关税费由甲方负责缴纳。第四条，因执行本合同发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成的，可提请经济合同仲裁委员会仲裁或直接向有管辖权的人民法院起诉。第五条，合同未尽事宜，由甲乙双方约定，并作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。第六条，本合同一式叁份，甲乙双方和监证单位各执壹份，自签字之日起生效。甲方宋竞签名并盖了手印，乙方杨小兵及妻子张小珊签名并盖了手印，现场监证单位道县不动产登记中心盖了公章，签订日期：2020年9月10日。”2020年9月27日，原告宋竞为被告杨小兵及妻子张小珊办好了不动产权证，不动产证号为：湘（2020）道县不动产权第0××1号。2020年11月9日，被告交给原告一张事先打印好尾款结清证明，内容为“今收到杨小兵购买宋竞的房屋款（房屋地址：道县××路××号××，不动产证件号湘（2020）道县不动产权第0××1号，此房屋所有款已结清。”要求原告宋竞在结清证明上签字。原告宋竞于2020年11月9日16时40分签字后，被告杨小兵的妻子张小珊于2020年11月9日17时27分通过银行两笔汇款共计71.6万元给原告宋竞，款到账后，原告宋竞微信质问被告杨小兵的妻子张小珊“怎么才71.6万”，被告杨小兵的妻子张小珊微信回复“你们合同违约金10万元”。此后，原告宋竞与被告杨小兵协商未果，因此，原告向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案原告宋竞对涉案房屋享有实质上的处分权，原告宋竞与被告杨小兵于2019年8月18日签订的《房屋买卖合同》系合同双方真实意思表示。原告宋竞与被告杨小兵签订房屋买卖合同时，原告宋竞未依法登记领取第四层权属证书，属于我国城市房地产管理法所规定的不得转让情形。但房地产管理法的相关规定一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同并不违反强制性法律规定，应当认定为有效合同。 原告宋竞（甲方）与被告杨小兵及妻子张小珊（乙方）于2020年9月10日签订的《不动产入场交易合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《不动产入场交易合同》是对原告宋竞与被告杨小兵签订的《房屋买卖合同》的变更。按《不动产入场交易合同》“第一条，甲方转让给乙方的不动产位于道县××路××号，为城镇混合住宅，权利类型为国有出让，不动产权证号为：湘（2019）道县不动产权第0××5号，房地面积为160.00㎡／350.88平方米。第二条，甲方转让的不动产成交总金额为壹佰捌拾陆万陆仟元人民币。第三条，该宗不动产的转让手续由甲方负责办理，有关税费由甲方负责缴纳。”的约定，原告宋竞负责为被告杨小兵及妻子张小珊办理房地面积为160.00㎡／350.88平方米不动产权证，被告杨小兵给付原告宋竞不动产成交总金额1866000元。原告宋竞于2020年9月27日按《不动产入场交易合同》第一条的约定为被告杨小兵及妻子张小珊办好了不动产权证。被告杨小兵于2020年11月9日要求原告宋竞在结清证明上签字后，被告杨小兵的妻子张小珊通过银行两笔汇款合计71.6万元给原告宋竞，加上之前付给原告宋竞100万元及借给原告宋竞用于缴纳房屋土地出让金换证的5万元，共计付给原告宋竞1766000元；尚欠10万元，被告杨小兵应按《不动产入场交易合同》及结清证明的约定付给原告宋竞。逾期未付，应当承担违约责任。考虑到本案被告杨小兵于2020年11月9日要求原告宋竞在结清证明上签字后付款71.6万元给原告宋竞的实际情况，逾期未付的10万元的利息应按中国人民银行同期贷款利率计算，从2020年11月10日起至履行完毕止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、限被告杨小兵在本判决生效之日起三十日内给付原告宋竞购房欠款10万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2020年11月10日起至履行完毕止）； 二、驳回原告宋竞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费3300元，减半收取计1650元，由原告宋竞负担550元，被告杨小兵负担1100元（被告杨小兵负担的案件受理费1100元，因原告宋竞已预交1650元，被告杨小兵在给付本案案款时一并支付给原告宋竞）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  张适 二〇二一年三月三日 法官助理莫立婷 书记员洪坚 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》 第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。 第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。 当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。