山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0829民初788号 原告：嘉祥县嘉祥街道孔庄社区居民委员会，住所地嘉祥县嘉祥街道孔庄小区，统一社会信用代码：55370829MEA127676G。 法定代表人：孔祥生，职务：会计。 委托诉讼代理人：王松松（特别授权），山东祥城律师事务所律师。 被告：杨义凯，男，1987年3月16日出生，汉族，居民，住山东省嘉祥县。 委托诉讼代理人：杨会志（系被告杨义凯之父，特别授权），男，1956年4月24日出生，汉族，鲁西水泥厂退休职工，住嘉祥县。 原告嘉祥县嘉祥街道孔庄社区居民委员会（以下简称孔庄居委会）与被告杨义凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔庄居委会的委托诉讼代理人王松松、被告杨义凯及其委托诉讼代理人杨会志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉祥县嘉祥街道孔庄社区居民委员会向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除原被告双方签订的《农村集体房屋租赁合同》；二、请求判令被告立即向原告支付所欠房屋租金227281.66元及违约金80000元。诉讼期间变更为要求被告给付租金268515.30元（截至2021年3月30日）、违约金107406.12元。如果2021年3月30日前合同未解除，则从2021年4月1日起按照每日338.90元继续支付租金直至合同解除之日。三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月23日，原被告经友好协商，签订了《农村集体房屋租赁合同》。合同约定，被告租赁原告位于迎凤广场东环路北综合楼序号16号房屋用于健身俱乐部，房屋为第四层，间数6间，建筑面积1060平方米，租期自2016年12月1日起至2026年11月30日止，租金按年缴纳，前三年房租不变，为116600元，从第四年度起，以上一年度租金为基数逐年递增3%，被告应于每年的11月30日前向原告支付租金，同时，合同还约定，被告未按时支付租金的，原告可按欠款金额每日收取2%的违约金，逾期30天的，原告有权解除合同，合同签订后，被告仅足额交纳了第一年的房租，2017年至2018年的租金至今尚欠10600元，2018年至2020年的租金分文未交，2020年春节后因疫情原因，原告已减免两个月的房租，减免后，被告仍未交纳。因被告已两年多未交房租，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求判如所请。 被告杨义凯辩称：2016年11月24日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》以及合同上约定内容均属实，合同签订后，答辩人足额交纳了第一年的房租，2017年至2018年度的租金至今尚欠10600元属实，原告的其他陈述不属实。1、答辩人已经于2018年11月30日通知原告解除了涉案合同，原告的第一项目诉讼请求无事实依据，应依法驳回原告的第一项目诉讼请求。2、答辩人于2018年5月14日因脑出血疾病，在济宁医学院附属医院住院治疗，自2018年第一次住院至2020年6月止，至今经历4次住院、3次手术，仍未痊愈，且导致失忆，已经无法继续经营健身房。3、答辩人因疾病无法经营，并于2018年11月30日及时告知了原告的村干部解除了双方签订的房屋租赁合同，答辩人为了继续筹集治疗疾病费用及生活的开支，将存放在健身房器材租赁给嘉祥县马集镇沈庄村的赵先赞使用，原告若存在拖欠房租，应向房屋的实际使用人主张权利。4、答辩人基于身体原因及自己的疾病，生命危在旦夕，为了办理低保，于2019年12月12日答辩人向工商局注销了健身房的营业执照，现在靠低保维持基本的日常生活。答辩人因疾病原因导致无法经营，在2018年11月30日到原告的居民委员会告知了原告的村干部解除了双方签订的房屋租赁合同，同时因为答辩人治疗疾病花费巨大，2018年度的房租尚欠原告10600元，至今无力支付，据此，可以印证答辩人在2018年5月份得知自己患有严重疾病后无法继续经营健身房，向原告的村干部告知年底解除房屋租赁合同是客观存在的事实，故，原告向答辩人要求确认解除合同、要求答辩人支付解除合同后至2020年度的房屋租金无事实依据，其诉讼请求应依法驳回。另外，如果法院认为房屋租赁合同仍未解除，判决答辩人承担相应房屋租金时，答辩人认为原告主张的租金属于原告擅自扩大的损失，依法不应支持；另外，合同约定的违约金明显过高，请求法院依法调整，并且依约定仅应计算逾期30天的约定期限，因2020年1月23日起全国发生新冠疫情，属于法律规定的不可抗力，嘉祥县的健身房几乎每年都不让营业，恳请法院依法免除一年的租金。 综上所述，请求法院依法支持答辩人的答辩请求，驳回原告相应的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认。双方争议的主要问题：1、原告要求解除租赁合同，被告辩称已实际通知原告解除合同，故该租赁合同是否已经解除。2、原告主张的租赁费及违约金是否应当支持，有无相应的事实依据。 原告为证实其主张，举证如下：一、原被告2016年11月23日签订的《农村集体房屋租赁合同》一份、《农村集体房屋租赁合同》补充协议一份。证明双方租赁合同约定情况。被告辩称已于2018年11月30日通知原告解除，原告并不认可，原告未收到任何解除的口头通知或者书面通知，而且据被告答辩，被告在不经营健身房后，将健身器材以及原告的房屋转租给赵先赞使用，这也能说明被告在得病后，因不能直接经营，而将租赁房屋转租给他人使用，这也能印证被告在答辩中2018年11月30日已通知原告解除合同不属实，而且健身器材目前仍然在出租房屋内，而且门锁钥匙也在被告处，所以租赁房屋目前仍在被告的掌控下，由被告掌控使用，原告并不能在未取得被告的同意下，进入租赁房屋，更不能在未得到被告允许下，处理租赁房屋内的健身器材，所以被告主张租赁合同已在2018年11月30日解除合同说法并不成立。二、提交2018年10月10日，被告交纳2017-2018年度租金的收款收据一份，证明2017-2018年度的租金，被告仅交纳106000元，尚欠10600元租金未交，2018年12月至今的租金分文未收。被告对原告提交的上述证据的真实性无异议，本院予以确认。 被告提交证据如下：一、嘉祥县顶尚健身俱乐部注销证明，证明杨义凯因病需要办理低保，经营健身俱乐部无法办理低保，基于此原因办理了注销。二、济宁医学院附属医院三次住院病例，济宁市第一人民医院一次住院病例，证明杨义凯患病的经过。 原告质证意见：对于证据一的真实性无异议，该注销证明材料中标明注销原因系发生转让行为，也说明被告已将租赁的房屋转租给他人，原被告之间的租赁合同并没有解除。对证据二的真实性无异议，原告只听说被告生病，但是并不知道被告的病情，也没有收到过被告因病情严重不能继续租赁要求解除合同的任何意见。原告对被告提交上述证据的真实性无异议，本案予以确认。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定以下事实： 2016年11月23日，嘉祥县嘉祥街道孔庄社区居民委员会与杨义凯签订《农村集体房屋租赁合同》及《农村集体房屋租赁合同》补充协议，合同约定：第一条，甲方将位于迎凤广场东环山路北综合楼序号16号出租给乙方作健身俱乐部使用。房屋为第四层，间数6间，建筑面积1060平方米。第二条：该房屋租赁期自2016年12月1日起至2026年11月30日止。第三条租金、支付方式及保证金：1、租金按年交，每年租金总计为116600元整，前三年不变，第一年因隔墙整修租金实际收款106000元。2、从第四年度起，以上一年度租金为基数逐年递增3%。六、转租、续租1、租赁期间，乙方不得将该房屋转租、分租；特殊情况下确需转租、分租的，需事先征得甲方的书面同意；转租、分租后，乙方仍应依据本协议对甲方承担责任；如果擅自转租、分租，则甲方有权收回该房屋并不再退还租金和保证金。八、违约责任：1、乙方未按约定支付租金，甲方可按欠款金额每日收取2%的违约金；逾期超过30天，甲方有权解除合同。九、争议解决。1、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2、因履行本协议产生纠纷的甲乙双方应协商解决，协商不成的，向嘉祥县人民法院起诉。甲方代表孔令军乙方杨义凯及鉴证人在合同上签字。合同签订后被告按照约定足额缴纳了第一年的租金，第二年度的租金已交106000元，下欠10600。自2018年12月30日之后的租金未交。 另查明，被告杨义凯于2018年5月14日因脑出血在济宁医学院附属医院住院治疗，出院诊断：脑出血（右基底节破入脑室）、烟雾病（出血型）、高同型半胱氨酸血症、坠积性××。2018年5月25日好转出院。2019年8月17日在济宁医学院附属医院第二次住院，9月6日好转出院。出院诊断：左基底节血肿破入脑室、脑室铸型、脑积水、烟雾病（出血型）、吸入性××。2020年5月14日在济宁医学院附属医院第三次住院，5月18日好转出院。出院诊断：烟雾病（出血型）、右后交通动脉瘤、腔隙性脑梗死。2020年5月25日在济宁市第一人民医院住院，6月1好转出院。出院诊断：烟雾病、陈旧性脑出血、脑出血术后、室间隔肥大。2019年12月12日，被告杨义凯所经营的嘉祥县顶尚健身俱乐部注销登记。 本院认为，双方争议的焦点问题是:1、原被告之间签订的租赁合同是否已经根据被告的通知予以解除；2、原告主张的租金及违约金能否支持。 原告嘉祥县嘉祥街道孔庄社区居民委员会与被告杨义凯所签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。本案中双方争议的主要问题是原告要求解除租赁合同，被告辩称已实际通知原告解除合同。本案中，原告要求解除原、被告双方签订的《农村集体房屋租赁合同》，被告答辩称已于2018年11月30日告知原告村干部解除租赁合同，但被告没有提交任何证据证明其已经通知原告解除合同，原告不认可曾经收到解除的通知。同时被告庭审中称将房屋及健身器材于2018年11月份转租给了赵先赞。但被告没有将转租情况及时告知原告，该转租行为没有得到原告的同意，系违反合同约定的行为，亦能证明被告辩称的已经通知原告解除合同的理由不能成立。但根据被告的抗辩，能够说明被告同意解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告答辩称涉案合同已于2018年11月30日解除，但未提供充分证据，对被告的辩解观点本院不予采纳。 关于原告要求的租赁费及违约金问题。原被告对于2018年11月30日之前已经交纳租金的金额和下欠租金10600元的事实无争议，本院予以确认。对于2018年11月30日之后的租金，因租赁合同未解除，无论被告是否实际转租给他人，被告仍然应当依据租赁合同对原告承担责任。按照双方合同约定的租金计算方式，2018年11月30日至2021年3月30日期间的租金为288531.60元，原告自认因新冠疫情的影响，同意减少2020年度二个月的租金20016.30元，共计要求被告给付租金268515.30元。被告要求减少一年的租金。本院认为，2020年1月新冠疫情突发，为防止疫情传播，国家制定了一系列防控措施，其中减少人员聚集、外出是重要的防控手段，应当属于不可抗力，客观上对被告的经营产生了不利的影响，必然会对被告造成一定损失。对于疫情影响产生的不可抗力的损失，应由双方均担较为公平。但原告要求减免一年的租金，缺乏事实依据，根据2020年疫情防控的相关情况，本院酌情确定减少当年度三个月的租金为宜。即被告截至2021年3月30日，共计下欠原告租金288531.60元-116600元×（1+3%）÷12×3=258507.1元。关于违约金的问题，房屋租赁合同中约定：乙方未按约定支付租金，甲方可按欠款金额每日收取2%的违约金。被告未按约定期限交纳租金，依法应当承担违约责任。原告按照合同约定计算的违约金金额为3242753.13元，被告辩称违约金约定过高，原告亦认为过高，并自愿按照欠付租金金额的40%计算。本院认为，原告主张的违约金数额仍然过高，本院酌情按照欠付租金的30%计算，即258507.1元×30%=77552.13元。 综上所述，本院认为，原被告之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告租赁经营期间，虽然因为身体疾病等原因出现经营不便的情形，但被告未及时通知原告解除合同，而是转租给他人，并且欠付租金未交，被告的行为构成违约，依法应当承担违约责任。原告要求解除合同，被告亦同意解除合同，对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。被告经营期间，适逢新冠疫情爆发，因疫情防控工作的需要，对其经营活动产生了不利影响，其租金可以适当减免。双方约定的违约金过高，对过高部分，本院不予支持。原告自愿降低违约金计算标准和违约金数额，本院予以照准。按照双方约定，结合新冠疫情的影响，本院对原告主张的租赁费金额酌情调整确认为258507.1元、违约金77552.13元。上述金额已超出原告立案时主张的金额，经本院释明，原告未在本院限期内对增加的诉讼请求补交相应的诉讼费用，故对原告增加的诉讼请求，本院不予审理。经调解未达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题解释二》第二十九条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告嘉祥县嘉祥街道孔庄社区居民委员会与被告杨义凯于2016年11月23日签订的《农村集体房屋租赁合同》及《农村集体房屋租赁合同》补充协议。 二、被告杨义凯于本判决生效之日起十日内给付原告嘉祥县嘉祥街道孔庄社区居民委员会房屋租金227281.66元、违约金77552.13元。 三、驳回原告嘉祥县嘉祥街道孔庄社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2955元、申请费2020元，由被告杨义凯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  李修京 二〇二一年三月十二日 法官助理郭淑静 书记员国鸿颖