四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终2039号 上诉人（原审原告）：泸州市江城百货有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区仁和路11号，统一社会信用代码91510502204702928X。 法定代表人：姚继伟，总经理。 委托诉讼代理人：李泳，四川鼎正律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨惠岚，女，1986年6月22日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被上诉人（原审被告）：罗杨，男，1985年9月15日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 原审第三人：曾雨，女，1990年1月29日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 原审第三人：夏燕，女，1969年3月4日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 原审第三人：泸州市国有公房经营管理有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区迎辉路47号4楼，统一社会信用代码915105007400062569。 法定代表人：谢鹃，总经理。 上诉人泸州市江城百货有限公司（以下简称：百货公司）、杨惠岚因与被上诉人罗杨，原审第三人曾雨、夏燕、泸州市国有公房经营管理有限公司（以下简称：公房公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初5648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人百货公司的委托诉讼代理人李泳、上诉人杨惠岚、被上诉人罗杨到庭参加诉讼，原审第三人曾雨、夏燕、公房公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人百货公司上诉请求：依法改判罗杨、杨惠岚向上诉人支付房屋租金1401776元、违约金112000元及律师代理费110000元；本案一、二审诉讼费用由罗杨、杨惠岚承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。上诉人出租给罗杨的房屋并不包括公房公司的土地及对应的房屋，也没有收取罗杨15万元保证金，一审法院也不应抵扣所谓公房公司租金及15万元的保证金部分。双方签订的《合同》明确约定，罗杨出现了拖欠租金的违约行为应支付违约金和承担律师费。请求二审法院查明事实支持上诉人的上诉请求。并针对上诉人杨惠岚的上诉请求辩称：在房屋租赁期间，罗杨与杨惠岚系夫妻关系，杨惠岚参与了租赁房屋事务管理并收取部分房屋转租租金，应当与罗杨共同承担本案租金支付义务。 上诉人杨惠岚上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判杨惠岚不承担本案租金的支付责任；本案诉讼费用由百货公司、罗杨承担。事实和理由：罗杨欠付的租金不应认为夫妻共同债务。杨惠岚并未参与租赁房屋事务管理，也没有收取过房屋租金，不应承担本案租金债务。请求二审法院查明事实支持上诉人的上诉请求。并针对上诉人百货公司的上诉请求辩称：本案租金不是夫妻共同债务，杨惠岚不应承担本案租金支付义务。 被上诉人罗杨答辩，我方已经足额按时地支付了所有的房屋租金。我开始只与百货公司签订了租赁合同，但百货公司租赁给我的房屋里面包含了公房公司的地面面积和地上建筑在内，所以公房公司的租金也就包含在了百货公司的租金里面。后来我都是直接把公房公司应收租金交给了公房公司，再把其余租金交给百货公司。杨惠岚与我夫妻关系存续期间，没有参与经营管理，不应承担本案租金、违约金、律师费的共同清偿责任。 原审第三人曾雨未作答辩。 原审第三人夏燕未作答辩 原审第三人公房公司未作答辩。 百货公司向一审法院起诉请求：1.判决罗杨、杨惠岚立即支付拖欠自2015年7月15日至2019年1月14日的租金190万元，由此产生的税费340,391.01元由二人承担；3、判决罗杨、杨惠岚支付违约金112,000元；4、由罗杨、杨惠岚承担百货公司支付的律师费110,000元；5、本案诉讼费由罗杨、杨惠岚承担。 一审法院认定事实：百货公司与罗杨签订《营业用房合同》，主要约定：百货公司将坐落于泸州市江阳区××路××号××号两间门市，共两层，使用面积408.79平方米，土地面积163.53平方米，土地证号（20035号），无房产证，出租给罗杨；实际交房起租日为2013年7月15日至2019年7月14日止，为期六年，租赁期满后本合同终止，届时罗杨须将房屋退还百货公司；双方约定的年租金为：第一年70万元，第二、三年每年50万元，第四、五、六年每年56万元，税费由罗杨承担；不得转租，如转租属违约，百货公司可解除合同；保证金15万元；如未按本合同约定的期限交纳租赁费，应支付违约金，计算方式为：逾期天数乘以应交租赁费乘5‰；违约赔偿：除本合同条款中已有特别约定外，违约方应支付违约金为：合同年租赁费用总金额的20%；一方违约应承担守约方支付的律师费等。此后，罗杨向百货公司交付了15万元保证金，双方开始履行合同。 2013年6月21日，一审法院在审理公房公司与百货公司物权确认纠纷一案〔案号：（2012）江阳民初字第1071号〕中，确认双方当事人自愿达成如下协议：一、原泸州市房产公司位于泸州市××路××号土地（面积93.43平方米，土地使用证号：泸区北国用（91）字第0860号）及该土地上的附着物归公房公司所有；二、泸州市江阳区××路××号土地（面积163.53平方米，土地使用证号：泸市国用（2007）第20035号）及该土地上的附着物归百货公司；三、公房公司将其位于泸州市××路××号土地（面积93.43平方米，土地使用证号：泸区北国用（91）字第0860号）及该土地上的附着物出租给百货公司，租期自2013年7月1日到2016年6月30日止，租金每月25000元。其余事项按国有公房管理规定完善租赁手续。但该协议并未界定现存土地及房屋的哪一部分属公房公司，哪一部分属百货公司。 2013年7月1日，公房公司与百货公司签订《国有公房有偿租赁合同》，主要约定：自2013年7月1日到2016年6月30日止，公房公司将其位于泸州市××路××号土地（面积93.43平方米，土地使用证号：泸区北国用（91）字第0860号）及该土地上的附着物出租给百货公司，租金25000元／月。 前述租赁合同的履行期间，百货公司从2015年7月开始未向公房公司缴纳每月的土地及附着物租赁费25,000元。罗杨与公房公司为此达成协议，由罗杨直接向公房公司缴纳公房公司土地及附着物部分的租金每月25,000元，但双方未签订合同。2016年7月1日起，在公房公司与百货公司的租赁合同到期后，公房公司又将租金下调为20,000元。后公房公司与罗杨于2018年4月2日签订《房屋租赁合同》。罗杨自2015年7月15日起开始拖欠百货公司租金未予支付。后罗杨于2016年7月15日向百货公司陈邦强转款283,224元，于2017年9月23日向百货公司陈邦强转款215,000元。诉讼中，百货公司对罗杨的此两笔转款予以认可。 2017年4月15日，罗杨与曾雨签订《房屋租赁合同》，主要约定：罗杨将其租赁的上述部分房屋转租给曾雨使用，并约定了租期、租金等事项。该合同载明：罗杨指定的收款人为杨惠岚，身份证号510502198606××××，开户行：中国银行泸州江阳支行，账号6217××××3907，罗杨指定的日常事务联系人：杨惠岚，移动电话：187××××7428。2018年9月6日，杨惠岚在中国民生银行的6217××××4865账户，收到转泸州市江阳区仁和路11号租金175000元。 2018年11月，一审法院受理公房公司与罗杨、第三人夏燕租赁合同纠纷一案。案涉租赁房屋为位于泸州市××路××号（即公房公司位于泸州市××路××号土地面积93.43平方米及该土地上的附着物）。2019年1月9日，一审法院作出（2012）江阳民初字第1071号民事判决后，公房公司不服该判决，上述于上诉于四川省泸州市中级人民法院。2020年4月14日四川省泸州市中级人民法院作出（2020）川05民再1号民事判决，判决如下：一、维持泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初5780号民事判决第二项（即：罗杨于本判决生效之日起五日内向泸州市国有公房经营管理有限公司支付违约金4.8万元）、第三项（即：夏燕于本判决生效之日起三十日内搬离泸州市江阳区北城××路××号房屋并交付泸州市国有公房经营管理有限公司）；二、撤销泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初5780号民事判决第四项（即：驳回泸州市国有公房经营管理有限公司其他诉讼请求）；三、变更泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初5780号民事判决第一项为：罗杨于本判决生效之日起五内向泸州市国有公房经营管理有限公司支付租金和房屋占用费（计算方式为：从2018年3月1日起按每月2万元的标准支付至履行原一审判决第三项之日止）；四、驳回泸州市国有公房经营管理有限公司其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2210元，由罗杨承担；再审案件受理费300元，由公房公司负担。 2019年9月3日，甲方公房公司、乙方姚继伟、丙方百货公司签订《资产出租补充协议》，主要约定：甲乙丙三方认同丙方在××路××号××号××土地面积163.53平方米对应的房屋享有租金收益权，甲方在××路××号土地面积93.43平方米对应的房屋享有租金收益权；甲方将上述房屋租赁给乙方，（从2019年1月25日起算），乙方统一对××路××号进行管理（包括房屋招租、出租租金收取及分配），以及租金价格、分配比例等等。 另查明，百货公司的工商登记、章程中，股东不包括罗杨。百货公司因本案委托四川鼎正律师事务所代理诉讼。四川鼎正律师事务所于2019年2月25日向百货公司出具了收取鉴证咨询服务、法律服务费11万元的增值税发票。罗杨、杨惠岚原系夫妻关系，2019年7月双方办理了离婚登记。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。房屋租赁合同是租赁合同的一种。百货公司与罗杨签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方已形成了合法的租赁合同关系，租赁双方均应按约定履行各自义务。针对双方的争议焦点，一审法院评析如下： 一、关于租赁房屋的范围问题。百货公司主张根据双方之间的《营业用房合同》，百货公司租赁给罗杨的房屋仅限于百货公司所有的泸州市江阳区××路××号土地面积163.53平方米及该土地上的附着物。罗杨认为合同虽约定租赁房屋使用面积408.79平方米，土地面积163.53平方米，但坐落于泸州市江阳区××路××号××号两间门市，共两层，属是一个整体。对此，一审法院认为，根据双方之间《营业用房合同》约定的租赁物，结合一审法院在审理公房公司与百货公司物权确认纠纷一案〔案号：（2012）江阳民初字第1071号〕中，确认双方当事人自愿达成协议，位于泸州市××路××号土地及该土地上的附着物，部分属于公房公司，部分属于百货公司，而该协议并未界定该土地及房屋等附着物的哪一部分属公房公司，哪一部分属百货公司的事实，在百货公司不能举证证明其出租给罗杨的部分房屋的界定位置，以及百货公司租用公房公司所属部分土地及房屋具体使用的情况下，根据日常生活经验判断，一审法院采信罗杨主张案涉租赁房屋系整体出租，即百货公司将部分属百货公司所有，部分属公房公司所有的位于泸州市××路××号土地及该土地上的附着物整体出租给罗杨的事实。 二、关于租金及税费问题。百货公司主张罗杨欠付租金190万元（自2015年7月15日至2019年1月14日的租金）。罗杨主张应向实际权利人公房公司缴纳的租金，已缴纳百货公司的租金498,224元（283,224元＋215,000元）及15万元的保证金应予扣减，并应按30%的股份扣减房租，而税费尚未实际产生。对此，一审法院认为，罗杨主张应向实际权利人公房公司缴纳的租金，罗杨已支付百货公司的租金及保证金应予扣减，符合法律规定，一审法院应予支持。但罗杨主张享有30%股东权利应扣除相关租金的主张，因与百货公司工商登记不符，且不符合相关法律规定，故一审法院不予支持。据此，百货公司主张的租金190万元-同期罗杨应向公房公司缴纳租金105万元（42个月×25,000元/月，公房公司与罗杨协商的降租不影响百货公司的租金算法）-已缴纳的租金498,224元-罗杨已缴纳的保证金15万元=201,776元。因此，罗杨应支付尚欠百货公司的租金201,776元。对于百货公司主张的税费问题，因百货公司未举出该税费已实际产生，且百货公司已代罗杨缴纳的相关证据，故对百货公司要求罗杨向其支付税费的主张，一审法院不予支持。 三、关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任”，第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。本案中，根据双方之间的《营业用房合同》约定，逾期交纳房屋租赁费的应支付违约金，计算方式为：逾期天数乘以应交租赁费乘5‰。因罗杨至今尚欠百货公司的租金201,776元未予支付，构成违约，故百货公司主张罗杨应承担违约金的请求，一审法院予以支持。但双方约定的违约金过分高于损失，故一审法院酌定罗杨应支付百货公司违约金为60,532.80元（201,776元×30%）。 四、关于百货公司主张的律师费问题。根据双方之间的《营业用房合同》约定，一方违约应承担守约方支付的律师费。但律师费的数额应符合相关规定。根据四川省律师费收费标准及罗杨应支付百货公司的租金、违约金的金额，一审法院酌定罗杨应承担百货公司的律师费为24,000元。对于百货公司超额部分律师费，一审法院不予支持。 五、关于杨惠岚的责任问题。百货公司主张杨惠岚应与罗杨承担共同还款责任，并举出2017年4月15日罗杨、曾雨签订的《房屋租赁合同》复印件，以及2018年9月6日杨惠岚的6217××××4865账户收到转泸州市江阳区仁和路11号租金175000元的中国民生银行支付业务回单（付款）复印件，用以证实杨惠岚在与罗杨夫妻关系存续期间，参与案涉租赁房屋的经营和收取部分款项的事实。杨惠岚主张其银行卡由罗杨使用，自己并不清楚此事，但未向一审法院举出相关证据。对此，一审法院认为，杨惠岚虽未在百货公司与罗杨签订《营业用房合同》上签名，但在罗杨、曾雨签订的《房屋租赁合同》中，罗杨指定的收款人和日常事务联系人均为杨惠岚，且杨惠岚在中国民生银行的6217××××4865账户亦显示收取了部分租金，故在杨惠岚未能举证反驳上述证据，以证明其没有参与案涉租赁房屋经营的情况下，一审法院采信百货公司主张杨惠岚在与罗杨夫妻关系存续期间，参与了案涉租赁房屋的经营和收取部分款项的事实。因此，百货公司主张杨惠岚应与罗杨承担共同还款责任，一审法院予以支持。 综上所述，为保护当事人的合法权益，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、罗杨、杨惠岚于判决生效之日起十日内，偿付泸州市江城百货有限公司租金201,776元、违约金60,532.80元、律师费24,000元，合计286,308.80元；二、驳回泸州市江城百货有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费26,499元、保全费5,000元，合计31,499元，百货公司负担23,904元，罗杨、杨惠岚负担7,595元。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。但经过本院庭审查明，2018年9月6日，案外人周锦惠通过中国民生银行账号为6226××××0964的账户向杨惠岚名下账号为6217××××4865账户转账175000元，附言内容为：“泸州市江阳区仁和路11号租金。”除上述事实以外，本院二审查明其余的案件事实与一审法院认定的事实一致,本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的上诉、答辩情况以及一、二审法院已经查明的事实，本案的双方的争议焦点是：1.一审法院计算罗杨欠付租金的方式是否正确，罗杨在本案中应承担多少违约金及律师费；2.杨惠岚是否应当就罗杨在本案中欠付的房租、违约金，律师费承担共同清偿责任。 关于一审法院计算罗杨欠付租金的方式是否正确，罗杨在本案中应承担多少违约金及律师费的问题 上诉人百货公司认为己方与罗杨签订《营业用房合同》中的载明的地权、地上建筑面积和约定的租金金额，不包含公房公司所属的地权、地上建筑面积和应收取的租金在内。即使百货公司出租给罗杨的房屋内包含了公房公司的地权面积、地上建筑面积，双方的租金也应该按照各自的地权面积大小比例分配租金。一审法院在百货公司应收租金金额内扣除公房公司应收取的租金这一计算方式错误，罗杨还欠百货公司租金违约金、律师费共计160余万元。本院认为上诉人百货公司的上述主张不能成立，理由如下： 经审理查明，现双方当事人均无异议的事实是罗杨承租的房屋为二层整体建筑，地上建筑使用面积共计400余平方米，百货公司和公房公司均无房屋权属证明。该地上建筑对应的地权面积分别为百货公司（地权面积163.53平方米）和公房公司（地权面积93.43平方米）所有。本院认为，百货公司在和罗杨签订《营业用房合同》之时，百货公司并未告知罗杨案涉地上建筑中包含了公房公司的所属面积在内，也未告知罗杨百货公司收取的租金价格仅限于百货公司所有的地权面积及对应地上建筑部分。合同双方在签订合同之时对地上建筑使用面积的约定涵盖了整个地上建筑，进而确定了相应的租金价格。且在双方合同履行期间罗杨的承租使用面积没有任何变化。该整体建筑所占的地权面积中包含了公房公司所有地权面积在内，如不包含公房公司地权面积及相应的地上建筑，百货公司出租给罗杨的地上建筑面积无法达到合同约定400余平方米，由此可以认定百货公司在出租给罗杨的整体建筑中实际包含了公房公司的地权面积相对应的建筑面积在内，百货公司向罗杨收取的租金里也相应包含了公房公司应该收取的租金在内。后由于公房公司主张权利，百货公司向公房公司承租整体建筑中的地权面积及对应地上建筑部分，并约定向公房公司支付每月25000元租金。若罗杨已将公房公司每月应收租金直接支付给了公房公司，自然应该在百货公司收取的租金总价中予以扣减。经审查，罗杨在承租期间均是将公房公司每月应收租金直接支付给了公房公司。另外向百货公司经办人员陈邦强转款若干并向百货公司支付了150000元保证金。故而一审法院在百货公司应收取的租金金额内依次扣减公房公司应得的租金金额，罗杨向陈邦强转款的金额、以及交纳的保证金金额后得出罗杨尚未支付的租金金额为201,776元并无不当，本院确认。关于罗杨是否应该承担违约金和律师费以及承担多少的问题。由于罗杨逾期支付租金的违约行为，应该承担支付违约金及律师费的违约责任。但承担的违约金与律师费的金额应与罗杨的违约程度相当。一审法院认定罗杨逾期支付的租金仅为201,776元，进而确定罗杨应承担的违约金金额为60,532.80元，确定罗杨应承担的律师费用为24,000符合本案客观事实和相关规定。综上，百货公司认为罗杨应支付房屋租金、违约金及律师代理费共计160余万元的上诉主张没有事实基础和法律依据，本院不予支持。 关于杨惠岚是否应当就罗杨在本案中欠付的房租、违约金、律师费承担共同清偿责任的问题 上诉人杨惠岚认为自己与罗杨现已离婚，且在罗杨与百货公司双方《营业用房合同》履行期间没有参与过相关经营活动，也不了解相关情况，自己不应承担罗杨在本案中欠付的租金、违约金及律师费的共同清偿责任。本院经审查认为，罗杨与百货公司双方履行《营业用房合同》之时，杨惠岚尚处于与罗杨夫妻关系存续期间。杨惠岚将自己名下银行卡提供给罗杨用于收取房屋租金，也作为罗杨指定收款人和日常事务联系人参与处理罗杨的租赁房屋经营活动，说明杨惠岚是以一定方式参与了罗杨对于租赁房屋的经营管理活动的，故而杨惠岚认为自己没有参与过租赁房屋的经营管理活动，不应承担罗杨在本案中欠付的房租、违约金、律师费共同清偿责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26499元，由泸州市江城百货有限公司负担23904元，杨惠岚负担7595元。 本判决为终审判决。 审判长  蒲卫东 审判员  胡 艳 审判员  刘 静 二〇二一年三月十三日 书记员  银 宇