山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2134号 上诉人（原审被告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地青岛市城阳区。统一社会信用代码：91xx91。 法定代表人：乔伟利，董事长。 委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨x，男，1988年8月5日出生，汉族，住青岛市城阳区。 上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人杨x商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初11433号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中能公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨x的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由杨x承担。事实和理由：一、中能公司在取得房地产权属登记证明之后多次通知杨x到中能公司核对办证资料，一直在积极协助杨x办理涉案房屋的过户手续，现因杨x拒绝按照预售合同约定提交办理产权证的相关资料致使涉案房屋产权证书未能办理。2019年12月30日至2020年8月23日期间，中能公司通过电话通知、小区张贴、快递送达等多种方式告知孔令伟携带相关办证资料到中能公司协商办证事宜，孔令伟迟迟未联系。中能公司在没有核实信息、取得资料的情况下，无法单方面为孔令伟办理房屋产权证书，中能公司已严格按照预售合同的约定和相关房屋产权登记法律法规履行协助义务，并无过错，一审判决错误。二、杨x未付清涉案房屋的购房款，无权要求中能公司协助办证。双方在认购书及《商品房预售合同》第六条明确约定，杨x应将房款支付到中能公司名下“38×××07”账户中，但是经中能公司核对杨x所称的付款时间的交易明细，并未收到杨x所主张的银行转账方式支付的房款。杨x需要进一步举证完整的银行交易明细等证据证明其已经支付了全部购房款，但是杨x并未提供，因此一审法院仅凭收据认定杨x已付清全部房款的证据不足。三、杨x尚未返还中能公司超付的逾期交房违约金35628元，无权要求中能公司协助办证。根据《商品房预售合同》补充条款第三条约定“如乙方未按约定时间付清房款，或者乙方未及时缴纳契税等相关费用，则交付及办证时间顺延相同时间。”及补充条款第十二条2“双方同意在乙方未按约定付清全部房价款的情况下，乙方除按照主合同第七条承担违约责任外，甲方可延期交房及延期提交办理产权登记所需要的资料，在此情况下，甲方不承担逾期交房和逾期办理产权登记的责任……”补充条款第十三条“乙方同意，若甲方实际交房日期晚于合同约定交房日期不超过两个月的，则不视为甲方逾期交房，甲方无须承担违约责任”之规定，可见因杨x未按照约定付清房款及逾期付款违约金的，中能公司有权延期交房，且不承担违约责任，杨x应全额返还中能公司逾期交房违约金35628元。四、根据《商品房预售合同》附件一杨x应于2014年7月21日将剩余房款480000元汇至中能公司账户，而上述贷款实际到账日期为2015年2月27日，逾期221天。根据《商品房预售合同》第七条“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算”之规定，杨x应支付中能公司逾期付款违约金10608元，但是杨x一直未支付，在杨x结清违约金之前无权要求中能公司协助办证。根据双方合同约定，对于贷款，应该由乙方自行办理，甲方协助。贷款逾期可能有多方面原因，首先应由杨x提供资料证明其不存在拖延办理情况，即使是因为政策原因或银行办理进度原因，杨x也不得因此影响房款及时支付。因此杨x应该支付逾期贷款违约金。五、杨x未按合同约定向中能公司支付逾期收房违约金302868元，在上述费用未结清之前，杨x无权要求中能公司交付房屋。《商品房预售合同》补充条款第四条约定“因乙方原因导致房屋未能按约定时间交付的，逾期超过30日的，甲方不解除合同的，由乙方向甲方支付违约金，违约金数额按以下公式计算：总房款×万分之三×逾期天数。”现因杨x拒绝接收房屋，导致房屋未能按约定时间交付，截至2020年11月26日，杨x逾期收房共计1448天，涉案房屋总房款697211元，杨x应向中能公司支付违约金302868元。六、根据《商品房预售合同》第十四条及补充条款的约定，因杨x违约行为在先，即使在杨x履行完毕合同义务的情况下，中能公司仍有权顺延至2021年3月30日前协助杨x办证，杨x要求现在协助办证无依据。杨x银行贷款方式到账时间逾期221天，根据补充条款的约定，中能公司有权将协助办证时间也相应顺延221天。《商品房预售合同》第十四条约定“在甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”中能公司于2019年12月25日取得房地产权属登记证明，有240天的期限协助杨x完成不动产过户手续。因此，根据《商品房预售合同》的上述约定，中能公司有权于2021年3月30日前协助杨x办证即可，杨x要求现在协助办证必无依据。 杨x未答辩。 杨x向一审法院提出诉讼请求：1.判令中能公司协助杨x办理位于青岛市城阳区（英格堡家园）xx号楼xx单元xxx户房屋的房产证等相关过户登记手续；2.中能公司为杨x办理交房手续，并将该房屋交付给杨x；3.诉讼费由中能公司承担。 一审法院认定事实：杨x、中能公司于2014年7月9日签订的《商品房预售合同》，杨x为乙方（买方），中能公司为甲方（卖方）。合同约定：杨x购买中能公司开发的位于青岛市城阳区（英格堡家园）xx号楼xx单元xx户房屋一处，该商品房建筑面积为88.93平方米，单价为每平方米7840元（不包含房屋全装修价格），总价款为697211元。约定的付款方式为银行按揭贷款，首付款为217211元，于2014年7月7日前存入本合同指定账户。贷款480000元，乙方应于2014年7月14日前，将办理贷款所需文件提交中国工商银行，放贷机构于2014年7月21日前将贷款存入本合同指定的账户。甲方定于2015年11月30日前将房屋交给乙方。杨x在双方签订合同前于2014年1月15日将首付款217211元支付给中能公司，中能公司为杨x出具了收据。2015年2月27日，杨x从中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行借款480000元，支付给中能公司。双方还约定，甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。中能公司于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，现在涉案房屋已经具备办理产权证明的条件。杨x已交纳涉案房屋的维修基金及相关税费，中能公司至今未将涉案房屋交付杨x。 中能公司于2019年12月30日向业主发了《关于英格堡家园办理产权手续的告知函》，要求业主自2020年1月3日开始办理房屋产权手续，并于2020年8月23日给杨x发过办理产权手续的通知。 一审法院认为，杨x、中能公司签订的《商品房预售合同》，是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。杨x按照双方约定及时支付了全部购房款、房屋维修基金等，中能公司应按照合同约定向杨x交付涉案房屋，故杨x要求中能公司为杨x办理涉案房屋的交接手续并交付房屋的请求，理由正当，一审法院予以支持。合同约定，中能公司取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。中能公司于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，涉案房屋也已具备办理产权证明的条件。中能公司在取得《房屋权属证明》后，向各业户发了告知函，也向杨x发过通知，要求杨x办理涉案房屋的相关产权手续，且根据双方的约定，中能公司协助办理房产证的最晚时间为2020年8月份，故杨x要求中能公司协助杨x办理涉案房屋的产权手续等，理由正当，一审法院予以支持。中能公司称杨x未按照合同约定的账户支付涉案房屋的首付款，一审法院认为，双方在签订合同之前，中能公司已为杨x出具首付款217211元的收据，足以认定杨x已经支付首付款，故中能公司以合同指定的账户未收到首付款，其抗辩不能成立。对于杨x支付的是否是合同约定的账户，对本案无实际影响。中能公司主张因杨x逾期付款，中能公司办理涉案房屋产权证明的时间应相应顺延的问题，因双方约定涉案房屋以按揭贷款支付，杨x向贷款银行申请贷款，其提交贷款材料后，贷款银行何时放款并非由杨x所能控制，故中能公司要求顺延涉案房屋的办理产权证明的时间，理由不当，一审法院不予采纳。中能公司在本案审理中提出反诉，因杨x银行贷款逾期，要求杨x承担违约金等请求，因涉及到第三人贷款银行，且中能公司也未提供证据证明系杨x原因造成，故在本案中不予一并处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、青岛中能文化旅游投资有限公司于判决生效之日起十日内协助杨x办理位于青岛市城阳区（英格堡家园）xx号楼xx单元xx户房屋的交接手续，并将该房屋交付杨x；二、青岛中能文化旅游投资有限公司于判决生效之日起十五日内协助杨x办理位于青岛市城阳区（英格堡家园）xx号楼xx单元xx户房屋的不动产权证等相关过户登记手续。案件受理费100元，减半收取50元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，二审双方争议的焦点为：中能公司主张不应协助杨x办理涉案房屋不动产权属登记手续的理由能否成立。本案中，涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，杨x要求中能公司协助办理不动产权属登记手续，一审对此予以支持并无不妥。杨x支付首付款后，中能公司出具了收款收据，现主张杨x尚欠购房款217211元，并以此为由主张不应协助杨x办理不动产权属登记手续的理由不能成立。根据双方合同约定，杨x应于2014年7月14日之前将办理贷款所需文件提交中国工商银行，放贷机构于2014年7月21日前将贷款存入合同指定的账户。本案贷款银行发放贷款的时间晚于中能公司与杨x双方约定的银行贷款付款时间，但银行发放贷款的行为并不受中能公司与杨x合同约定的约束，且贷款银行系中能公司指定，中能公司作为杨x贷款的担保人，其不能证明银行迟延发放贷款系由杨x个人原因所造成的，中能公司以杨x逾期付款为由，主张办理产权登记手续的时间亦应相应顺延，同时以杨x未支付逾期付款违约金为由，主张杨x无权要求其协助办理产权登记手续的理由亦不能成立。中能公司上诉主张杨x未按合同约定支付逾期收房违约金，故不应协助杨x办理产权手续，但中能公司在一审中并未就此提出反诉，中能公司据此主张杨x无权要求其协助办理产权登记手续，依据不足，本院不予支持。中能公司既以杨x拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由主张未办理房屋产权证书的过错在杨x，又以杨x未全面履行合同义务为由主张杨x无权要求其协助办理产权登记手续，其上述主张相互矛盾，且缺乏合法依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 审判员  齐 新 审判员  孙秀强 二〇二一年三月十七日 法官助理 于遨洋 书记员贾 立 书记员 于国英