湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初10437号原告：刘志国，男，1968年12月12日出生，汉族，住武汉市洪山区。原告：冯云，女，1970年3月24日出生，汉族，住武汉市武昌区。以上两原告共同委托诉讼代理人：罗国梁，北京盈科（武汉）律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：杨雪洁，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：湖北建安房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区姚家岭紫荆花苑紫沙路**。法定代表人：凃伟刚，董事长兼经理。委托诉讼代理人：邓力，湖北元申律师事务所律师。原告刘志国、冯云与被告湖北建安房地产开发有限公司（以下简称被告建安房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告刘志国、冯云的委托诉讼代理人罗国梁、杨雪洁，被告建安房地产公司的委托诉讼代理人邓力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志国、冯云向本院提出诉讼请求：1.解除刘志国、冯云与建安房地产公司签订的《商业用房委托经营管理合同》，建安房地产公司将房屋按原状交还刘志国、冯云；2.支付租金或房屋使用费（实计至返还日。从合同签订之日即2011年7月1日起至2014年6月30日租金标准按140元/平/月；自2014年7月1日起至2017年6月30日按161元/平/月，自2017年7月1日至2020年6月30日按185元/平/月；2020年7月1日之后按照213元/平/月）；3.建安房地产公司支付刘志国、冯云各项损失（截止至2020年3月30日，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算延期支付租金利息损失为23325元，此后利息应计算至款项实际付清之日止；终止合同违约金143299元；律师费12000元）；4.案件受理费由被告建安房地产公司承担。建安房地产公司辩称，1.案涉《商业用房委托经营管理合同》尚未到期，刘志国、冯云无权要求解除合同归还商业用房。2.在合同租赁期限内，因为中山大道地铁施工打围以及实体商业经营受网络电商影响等因素，被答辩人与答辩人已达成一致，对合同期限内的租金不予递增，答辩人多年来也一直按照首年的标准向被答辩人支付租金，被答辩人亦未提出过异议。故，被答辩人要求支付2020年3月之前的租金或房屋使用费以及各项损失没有法律依据。此外，被答辩人要求支付违约金143299元没有合同依据，也明显过高。3.答辩人于2019年11月16日向被答辩人提出将其商铺单独隔出来向其归还，系违约行为，违反了合同约定。在《商业用房委托经营管理合同》到期前，被答辩人无权要求答辩人将其房屋单独隔出来向其归还。4.《商业用房委托经营管理合同》约定的租金是按季度支付，即便被答辩人认为其租金存在损失，也应当在每季度租金到期后的一年内进行主张或提起诉讼，被答辩人2020年才提起诉讼，已过诉讼时效其诉请不应得到支持。5.答辩人已支付租金至2020年3月底，此后因新冠疫情不可抗力因素，导致答辩人和实际经营人均受到了巨大损失。对于疫情期间及疫情后的租金支付标准，被答辩人一直不与答辩人进行协商，导致2020年3月后的租金未付。答辩人已经与绝大部分业主因疫情影响减免租金达成了一致。被答辩人应考虑疫情实际影响按照相关法律规定对答辩人进行减免租金并继续履行《商业用房委托经营管理合同》。最高院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》法发【2020】17号第一条第五款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”据此，被答辩人的诉请也不应得到支持。综上，被答辩人要求收回商铺违约在先，答辩人已按照约定支付租金至2020年3月底。因疫情影响导致2020年4月开始的租金因被答辩人不愿协商减免暂未支付，被答辩人的诉请已过诉讼时效，主张的违约金过高且没有合同依据。请求法庭依法驳回被答辩人的全部诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘志国、冯云系夫妻关系。位于武汉市江汉一路**紫晶城****房屋系刘志国、冯云的共同财产。2011年9月24日，刘志国、冯云与建安房地产公司签订《商业用房委托经营管理合同》，约定：刘志国、冯云将其共同所有的位于武汉市江汉一路19号紫晶城1层007室商铺委托建安房地产公司统一对外招商经营；委托期限自2011年7月1日起至2017年6月30日止，合计6年；第1年至第3年月租金为7171元，年租金为86052元；租金每三年递增一次，递增幅度15%；租金按季度支付，首期租金于合同签订后3日内支付，后续租金于上期未前3天内支付；委托期结束后，如建安房地产公司有意继续商铺时，应考虑承租方使用的延续性，第7年租金在161元/㎡/月的基础上递增，递增幅度在15%-25%，之后每三年递增一次，递增幅度为15%，租期为6年即2017年7月1日至2023年6月30日；建安房地产公司须按期足额向原告刘志国、冯云支付租金；如建安房地产公司逾期支付租金超过15天，视为建安房地产公司单方中止合同，建安房地产公司无条件按2011年9月20日的商铺形态返还商铺；如建安房地产公司单方终止合同，应按房价的10%支付违约金，并赔偿刘志国、冯云包括直接损失、诉讼费、律师费在内的实际损失。合同签订后，刘志国、冯云依约将案涉商铺交付建安房地产公司承租使用。2020年1月，建安房地产公司向刘志国、冯云支付房屋租金19770元后，未再支付任何费用。2019年11月14日，刘志国、冯云向建安房地产公司送达《关于收回商铺的通知》，载明：“……由于个人原因，现本人正式通知贵司决定不再继续委托贵公司租赁经营管理，收回对紫晶城1层007号房的使用权……”。另查明，2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染疫情防控指挥部发布通告，城市公交、、地铁轮渡、长途客运暂停运营，机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年4月8日，武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施。还查明，自2020年1月23日起至2020年4月8日止期间房屋租金为24020.96元（具体计算为以下①②之和：①9482元/月×2个月；②316.06元/天×16天）。再查明，截止至2020年7月1日，建安房地产公司累计拖欠刘志国、冯云商铺租金233653元（未扣减疫情期间租金）。本院认为，刘志国、冯云与建安房地产公司在自愿、平等的基础上签订的《商业用房委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同各方当事人均依约履行各自义务。案涉合同名为委托经营管理合同，实为房屋租赁合同，双方租赁法律关系应受法律保护。刘志国、冯云依约向建安房地产公司全面履行了自己的合同义务。建安房地产公司未依约履行支付租金义务，引起本案纠纷，其行为已构成合同违约，应承担相应违约责任。故对于刘志国、冯云主张建安房地产公司支付房屋租金、赔偿律师费的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。武汉地区爆发新冠××疫情，属于不可抗力；武汉疫情期间应从2020年1月23日起计算至2020年4月8日止。建安房地产公司承租涉案商铺用于经营，因疫情原因导致建安房地产公司无法正常经营使用案涉房屋，虽然其租赁房屋目的无法实现情况客观存在，但不可抗力造成的不利影响应及于双方当事人，而非一方当事人，由此产生的经济损失理应由双方进行合理分担。综合权衡上述不可抗力对双方当事人造成不利影响的程度，本院酌定免予缴纳租金的比例为50%，即12010.48元（24020.96元×50%）。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方可解除合同。本案已查明，建安房地产公司于2020年1月向刘志国、冯云支付房屋租金19770元后，未再履行支付房屋租金义务，其行为已构成根本性违约，刘志国、冯云有权行使合同单方解除权。虽然刘志国、冯云在2019年11月16日向建安房地产公司送达《关于收回商铺的通知》，但该通知载明是因个人原因要求解除合同，而非法定合同解除条件，故案涉《商业用房委托经营管理合同》解除时间应为本案起诉状副本送达之日，即2020年11月23日。依据案涉《商业用房委托经营管理合同》的约定，合同终止后，建安房地产公司应向刘志国、冯云返还商铺，故对于刘志国、冯云主张：“建安房地产公司返还商铺”的诉讼请求，本院予以支持。根据第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可根据当事人的请求予以适当减少。本案中，虽然案涉《商业用房委托经营管理合同》第九条第二款约定，若乙方单方终止合同解除合同，应按该商业用房建筑面积房价的10%向甲方支付违约金，但该违约金计算标准明显高于刘志国、冯云的实际损失。综合权衡建安房地产公司的违约程度及刘志国、冯云的实际损失，本院酌定将案涉违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确定原告刘志国、冯云与被告湖北建安房地产开发有限公司在2011年9月24日签订的《商业用房委托经营管理合同》于2020年11月23日解除；二、被告湖北建安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘志国、冯云返还位于武汉市江汉一路19号紫晶城1层007号商铺；三、被告湖北建安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘志国、冯云支付房屋租金及房屋占用金[截止2020年7月1日商铺租金为221642.52元（已扣减疫情期间房屋租金12010.48元），此后房屋租金及房屋占用金按合同约定标准，从2020年7月2日计算至房屋实际返还之日止]；四、被告湖北建安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘志国、原告冯云支付违约金（以每期欠付金额为基数，2020年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍、2020年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，从每期租金应付之日起分段计算至2020年11月23日止）；五、被告湖北建安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘志国、原告冯云支付律师代理服务费12000元。案件受理费6070元，由被告湖北建安房地产开发有限公司负担（此款原告刘志国、冯云已垫付，被告湖北建安房地产开发有限公司应随同上述判决款项一并支付原告刘志国、冯云）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 胡 琦二〇二一年三月二十日书记员 刘玉兰