辽宁省沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0103执异122号案外人段文学，男，1973年9月28日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人国红明，辽宁迅驰律师事务所律师。申请保全人交通银行股份有限公司沈阳金厦广场支行，住所地辽宁省沈阳市沈河区奉天街**。负责人周钢，该行行长。委托诉讼代理人张弛，交通银行股份有限公司工作人员。被保全人高峰，男，1972年3月11日出生，汉族，住沈阳市铁**。被保全人沈阳靓马房屋开发有限公司，住所沈阳市于洪区北陵乡小韩村。法定代表人李文贵。本院在审理申请保全人交通银行股份有限公司沈阳金厦广场支行与被保全人高峰及沈阳靓马房屋开发有限公司（2019）辽0103民初16009号金融借款合同纠纷一案中，段文学向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人段文学称，一、案涉房屋虽然备案登记在高峰名下，但高峰不是该房屋的真实买受人，靓马公司系为了获取银行贷款才与高峰签订了案涉商品房买卖合同。靓马公司为此向高峰支付了4万元办理贷款的费用。所以靓马公司与高峰之间不具有真实的商品房买卖合同关系。另外，在（交行金厦广场支行）银行贷款下来后，靓马公司就与高峰解除了商品房买卖合同关系，高峰的房屋银行贷款一直由靓马公司偿还。二、申请人段文学与靓马公司就案涉房屋于2009年签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，并占有、使用房屋多年，未办理过户登记非因申请人自身原因造成，所以申请人作为案涉房屋的真实购买人，对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1、在2009年5月26日申请人段文学与靓马公司签订了《商品房买卖合同》，段文学购买靓马公司开发的位于于洪区××号××号商品房，建筑面积149.7平方米，每平方米3006.01元，总房款为450000元。段文学一次性付款支付了全部购房款，履行了全部合同义务。2、2009年6月1日靓马公司向段文学交付了该房屋，给付了段文学该房屋钥匙，同日段文学缴纳了物业费、装修垃圾清运费及水、电、煤气费。段文学一直合法占有、使用该房屋。3、段文学曾多次催促靓马公司为其办理房屋产权证，2017年4月10日，靓马公司向段文学及案外人薛庆刚出具《承诺书》一份，靓马公司承诺在2017年内，为段文学办理房屋产权证。但靓马公司未按承诺履行。2015年4月7日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室发布的《关于准予“小韩村”项目购房业主办理房屋权属登记的通知》（沈房解遗【2015】6号文件）决定准予对“小韩村”项目购房业主办理房屋权属登记，其中第244套房屋即案涉房屋的购房人记载为申请人段文学。综上，申请人系案涉房屋的合法权利人，对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据依《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求贵院依法解除对涉案房屋的查封行为，以维护申请人合法权益。申请执行人交通银行股份有限公司沈阳金厦广场支行认为，一、在异议申请书中，异议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定对我行执行提出异议，但异议人并不属于第二十八条规定的买受人，此条款中买受人应该是指从被执行人高峰处购买了案涉房屋的人，而异议人是从开发商处购买了房产，显然无权适用上述异议和复议规定的第二十八条对我行执行房产提出异议。另外，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条也规定了，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押，冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，此条中关于不得查封的情形也明确了异议人必须没有过错且是直接从被执行人处购买房产。二、在异议人提交的异议申请书中，异议人明确表示，其未在购买案涉房屋前知道或通过查询知道该案涉房屋已经有合同备案和抵押预告登记。而无论是合同备案情况还是案涉房屋抵押情况，房屋登记机关均有相应公示，异议人可通过房屋登记机关相关网站备案系统或现场查询案涉房屋的销售情况及权属情况，异议人在向开发商支付安设房屋房款时，没有尽到注意义务，是存在过错的，不能构成“善意第三人”。本院查明，本院在审理交通银行股份有限公司沈阳金厦广场支行与高峰、沈阳靓马房屋开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，于2019年9月25日以（2019）辽0103财保1425号民事裁定，预查封了备案登记在高峰名下的位于沈阳市××××号2-2-1房屋。本院于2020年7月28日作出（2019）辽0103民初16009号民事判决，判令：“一、被告高峰于本判决生效后十五日内偿还原告交通银行股份有限公司沈阳金厦广场支行借款本金226601.51元、利息22921.24元、罚息3156.5元、利息复利1680.49元、罚息复利149.16元（截至2019年5月22日，自2019年5月23日至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按双方合同约定计算）;二、被告沈阳靓马房屋开发有限公司对本判决第一项内容承担连带给付责任；三、驳回原告交通银行股份有限公司沈阳金厦广场支行其他诉讼请求。”案外人段文学对本院保全查封的上述房产提出异议。另查明，案外人段文学向本院提供了其作为买受人同沈阳靓马房屋开发有限公司作为出卖人签订的《商品房买卖合同》一份，约定出卖人将位于于洪区××号2-2-1房屋以单价每平方米3006.01元，总价为450000元的价格出售给案外人。约定付款方式为买受人于2009年5月26日前一次性支付总房款450000元。2009年5月27日，沈阳靓马房屋开发有限公司为案外人出具了金额为450000元收款收据，收款事由注明“收房款”。本院认为，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”本案中，案涉不动产登记在被保全人高峰名下，案外人虽提交了其同沈阳靓马房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，但其未能提供银行转账凭证等以证明其实际全额缴纳房款。故不能证明该买卖合同实际履行。且案外人签订该合同时，案涉房屋已经备案登记在被保全人高峰名下，故案外人提交的证据不能证明其为涉案房屋权利人，本院对其提出的异议不予支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：：驳回案外人段文学的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 邹红黎审 判 员 高 红审 判 员 黄耀宇二〇二一年三月二十二日法官助理 张家乐书 记 员 刘佳佳本裁定适用的相关法律依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。