大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初959号原告：大连中海海惠物业服务有限公司，统一社会信用代码91210213716987808Y，住所地辽宁省大连经济技术开发区金海里9号。法定代表人：李晓华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邬大鹏，系辽宁金环律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓欣，系辽宁金环律师事务所律师。被告：李文同，男，1956年1月15日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李文华，系被告妹妹，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连中海海惠物业服务有限公司（以下简称原告）与被告李文同（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连中海海惠物业服务有限公司的委托诉讼代理人周晓欣，被告李文同及其委托诉讼代理人李文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年4月1日至2020年7月31日期间拖欠的物业费1,385.28元；2、判令被告支付2016年4月1日至2020年7月31日期间拖欠的电梯费831.17元；3、判令被告支付2020年8月1日至2020年12月31日期间拖欠的物业费293.04元；4、判令被告支付逾期缴费违约金752.85元；以上四项合计3,262.34元。事实与理由：原告与大连市甘井子区和兴家园业主委员会签订了和兴家园小区的物业服务合同，约定由原告为和兴家园小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告按季度支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日的次月1日起按日应向原告支付违约金（欠费总额×欠费天数×0.3％）。被告系上述小区8B栋1单元6层3号房屋业主，房屋面积53.28平方米，物业费收费标准为0.5元/月/平方米，被告拖欠2016年4月1日至2020年7月31日期间的物业费及电梯费。2020年7月15日，原告与大连市甘井子区和兴家园业主委员会签订和兴家园小区《物业服务合同》，约定自2020年8月1日起物业费收费标准为1.1元/月/平方米（含电梯费0.3元），被告拖欠2020年8月1日至2020年12月31日期间的物业费。因原告一直拒绝缴费，截至2020年12月31日已产生违约金752.85元（仅主张本金的30%）。原告按照合同约定为被告所在小区提供物业服务，但被告却不履行缴费义务，原告多次催缴无果，故诉至法院，请求依法裁判。被告李文同辩称，被告是案涉房屋业主，对房屋面积、物业费、电梯费标准有异议，对欠费时间没有异议。不同意原告的诉讼请求。一、被告要求暂缓交纳物业费，而不是拒绝交纳物业费。根据权利义务对等原则，原告应履行物业服务管理义务，重新修整小区草坪，达到绿化要求，撤掉健身器材，步行道及沙坑等的停车位，恢复原貌，尤其是走廊的易燃物品及个别业主堆放的各类杂物，存在安全隐患。原告不履行物业服务义务，被告可以不履行交纳物业费的义务。依据法律法规规定，小区公共区域的公共收益，扣除合理成本后，属于全体业主所有，应当专门存放于专有的账户，通过业主同意后，可以用于小区公共建设或者绿化更新，原告应该定期向全体业主公示相关的收益及支出情况。二、小区业主委员会不合法。业主委员会不是通过业主大会选举产生的，也没有备案，物业不公示业主委员会的联系方式，业主无法与业主委员会取得联系。小区业主委员会是无效的、不合法的组织，应撤销，因此业主委员会与原告签署的所有文件无效。三、原告物业费涨价及电梯费按面积收取无效。依据法律法规，住宅电梯按家庭人数收费的，由现行的每人每月4元调整为最高不超过10元，原告应在4元至10元之间调整电梯费。物业费涨价应该由业主委员会牵头，通过召开业主大会集体讨论共同表决，须得到过半的业主同意后方可上涨。原告提高物业费标准没有依据。和兴家园小区与周边小区相比，物业服务质量最差，收费最不合理，物业质价严重不符。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：大连中信物业管理有限公司于2018年8月1日变更公司名称为大连中海海惠物业服务有限公司。2015年6月，原告（受托方、乙方）与大连市甘井子区和兴家园业主委员会（委托方、甲方）签订《物业管理委托合同》，约定，甲方将和兴家园委托于乙方实行物业管理。委托管理期限为五年，自2015年6月1日零时起至2020年6月1日零时止。合同第二十二条约定，物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之3交纳滞纳金。第二十五条约定，电梯运行费0.30元/平方米*月。2020年7月15日，大连市甘井子区和兴家园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《大连市甘井子区和兴家园物业服务合同》，约定，甲方委托乙方对和兴家园小区提供物业服务，合同期限自2020年6月1日起至2023年5月31日止。合同第十条约定，2020年6月1日至2020年7月31日物业费按照原物业服务合同约定的价格执行，即住宅用房十层及十一层有电梯楼宇，三层及以上0.8元/月·平方米（含0.3元/月·平方米电梯运行费）。2020年8月1日至2023年5月31日按照经业主大会决议调整后的价格执行，即住宅用房十层及十一层有电梯楼宇，三层及以上1.10元/月·平方米（含0.3元/月·平方米电梯运行费）。第十二条约定，物业服务费按照半年度交纳，业主应在每上半年度1月10日前交纳上半年度物业服务费，应在每下半年度7月10日前缴纳下半年度物业服务费（遇节假日顺延）；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每日按应缴费用的0.5‰收取违约金。被告系大连市甘井子区促进路8B栋1单元6层3号房屋所有权人，房屋建筑面积53.28平方米，被告欠缴2016年4月1日至2020年7月31日期间的物业费、电梯费及2020年8月1日至2020年12月31日期间的物业费。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条之规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百三十九条之规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，案涉小区的业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》及《大连市甘井子区和兴家园物业服务合同》是合同双方真实的意思表示，未违反法律法规的相关规定，应属合法有效，对作为业主的被告具有法律约束力。原告为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的时间、标准交纳物业服务费。故原告要求被告支付拖欠的2016年4月1日至2020年7月31日期间物业费1,385.28元（0.5元/月/平方米×53.28平方米×52个月）及电梯费831.17元（0.3元/月/平方米×53.28平方米×52个月）、2020年8月1日至2020年12月31日期间物业费293.04元（1.10元/月/平方米×53.28平方米×5个月）的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。关于被告提出的物业服务不到位及公共收益未公示等辩称意见。本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理、维护及公开义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位及公共收益未公示为由，拒绝支付物业费，缺乏合同及法律依据，故本院不予支持。关于被告提出的业主委员会成立不合法的辩称意见。本院认为，根据《物业管理条例》第十条之规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。本案中，被告主张案涉小区业主委员会成立不合法，但未提供充分证据予以证明，故被告此项辩称意见，证据不足，不予采纳。至于原告主张的逾期交纳违约金一节，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《物业管理委托合同》和《大连市甘井子区和兴家园物业服务合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李文同于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告大连中海海惠物业服务有限公司支付2016年4月1日至2020年7月31日期间的物业费人民币1,385.28元及电梯费人民币831.17元。二、被告李文同于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告大连中海海惠物业服务有限公司支付2020年8月1日至2020年12月31日期间的物业费人民币293.04元。三、驳回原告大连中海海惠物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告李文同负担，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连中海海惠物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二一年三月三十一日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。