浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初1852号 原告：李玲，女，1985年11月8日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告：刘剑，男，1981年7月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：刘伟涛，浙江圣银律师事务所律师。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：彭静，浙江圣银律师事务所律师。 被告：杭州凡响房地产营销策划有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道理想银泰城******，统一社会信用代码91330110MA28W8LX8P。 法定代表人：刘继明。 委托诉讼代理人：李俊凤，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓蔚霞，浙江金道律师事务所律师。 被告：安吉弘骊房地产开发有限公司，住所地安，住所地安吉县孝源街道孝源村（安吉县教科文新区）信用代码9133052330766643XJ。 法定代表人：何礼萍。 委托诉讼代理人：陈勇，男，1988年4月27日出生，汉族，住浙江省长兴县，系被告员工。 委托诉讼代理人：余盼萍，女，1987年12月31日出生，汉族，住浙江省安吉县，系被告员工。 原告李玲、刘剑与被告杭州凡响房地产营销策划有限公司（以下简称凡响公司）、安吉弘骊房地产开发有限公司（以下简称弘骊公司）房屋买卖合同纠纷一案，二原告于2019年11月27日向本院提起诉讼。本院受理后，组织双方当事人进行诉前调解。因调解不成，本院于2020年5月15日立案，依法适用简易程序，由审判员王磊独任审判，于2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告刘剑及二原告的共同委托诉讼代理人刘伟涛，被告凡响公司的委托诉讼代理人李俊凤、邓蔚霞，被告弘骊公司的委托诉讼代理人陈勇、余盼萍到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 二原告向本院提出如下诉请：1.判令二被告共同退还原告购房定金30万元、利息14250元（以30万元为基数自2018年4月22日起按中国人民银行同期贷款年化4.75%暂计算至2019年4月21日止）；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年4月15日，原告夫妻双方根据“新奇世界·上影安吉”的网络宣传来到被告弘骊公司的售楼大厅，认购位于安吉县孝源街道（唐韵）35幢1-1/1-2/1-3室的商品房，并按照被告弘骊公司售楼大厅工作人员的指示要求，当场向被告弘骊公司售楼大厅的财务收银处扫码支付30万元购房定金。2018年4月21日原告与被告弘骊公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：该商品房房款合计人民币2219400元，买受人应当在合同签订当日支付首付款人民币1119400元，剩余房款110万元于签订本合同后15日办妥按揭贷款手续。截止目前，原告通过转账和银行贷款向被告支付购房款共计2519400元，原告此前交付的购房定金30万元，被告弘骊公司并未给予抵付房屋首付款。此后，原告和其他买受人共同要求被告弘骊公司返还预付的购房定金时，被告弘骊公司才告知预付定金是由被告凡响公司收取的，但原告购买商品房的整个交易过程，都是在被告弘骊公司售楼部的办公场所完成且支付购房款也是按照被告弘骊公司工作人员的指示与安排。经查明，被告弘骊公司与被告凡响公司是代为销售预售商品房的委托关系。因在商品房买卖交易过程中，二被告共同造成原告权益受到损害，原告为此款项多次与二被告协商无果。故原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求判准诉请。 被告凡响公司辩称：原告在民事起诉状中所述的事实，并非本案事实，首先，二原告是根据被告凡响公司的分销商，也即案场外的一个中介推荐，由案场外的中介带领原告来到这个案场，进行了一个购房行为。第二，原告并非是扫码支付30万元购房定金，实际上原告是通过POS机刷到了这个被告凡响公司的账户中，支付的是咨询服务费，并非是购房定金。第三，因两原告支付的是咨询服务费，与其商品房买卖合同中的购房款并无关联，因此也不存在原告诉讼请求的要以房屋买卖合同纠纷为由来退还所谓的购房定金。综上，因原告支付的并非是购房款，原告与被告凡响公司之间并未建立房屋买卖合同，所以不能基于房屋买卖合同要求退款。 被告弘骊公司辩称：第一，本案中原告起诉的是定金30万元，该款项并未支付到被告弘骊公司账户，被告弘骊公司仅按商品房销售合同，收取全部购房款。第二，本案中也不存在被告弘骊公司工作人员要求原告支付30万元的事实，所以原告要求二被告共同承担该30万元返还责任也不存在。第三，原告在法院向其明确请求权基础和法律依据的情况下，陈述该款项不是购房款，所以要求返还，既然已经不是购房款，其要求被告弘骊公司承担相应责任的依据也不存在。 二原告为证明其主张，向本院举证如下： 证据一、《浙江省商品房买卖合同》，证明原告与被告弘骊公司存在权利义务关系，房屋总价款为2219400元的事实。 证据二、银行支付流水、发票、房源定单，证明原告共计支付了2519400元购房款的事实，同时也证明这30万元的性质是定金。 证据三、安市监处自[2018]395号行政处罚决定书、回复函、告业主书，主要是证明原告、二被告的委托关系。被告凡响公司在销售案涉楼盘时存在欺骗、误导消费者的行为，对此事实，被告弘骊公司认可并知情，被告凡响公司存在私刻公章、虚假宣传。 被告凡响公司对二原告所举证据质证如下： 证据一的三性均无异议。 证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明原告支付购房款是2519400元的事实，原告的购房款应当是发票中所载明的金额。 证据三回复函、告业主书的均有异议，被告凡响公司未收到过，也未看到过，而是被告弘骊公司的单方陈述。行政处罚决定书的真实性没有异议，证明目的有异议，原告认为基于被告凡响公司的欺诈，被告弘骊公司可能是参与了双方的欺诈，导致其支付的30万元要求退还，所以请求权基础应当不是房屋买卖合同纠纷，而是被欺骗之后，做出了一个错误意思表示而要求返还的行为，这应当是一个撤销权之诉，从2018年9月12日，从原告知道这个处罚决定之日，或者从原告支付30万元咨询服务费至今已经超过两年多，已经超过了撤销权的除斥期间。 被告弘骊公司对二原告所举证据质证如下： 证据一的三性均无异议，能够证明房屋总价款2219400元的事实。 证据二银行支付流水显示向支付被告弘骊公司支付1119400元属实，发票无异议，对房源定单的真实性无异议，被告弘骊公司是全案给被告凡响公司代理销售，被告凡响公司与业主进行接触，然后出具的资料，被告弘骊公司不清楚。 证据三行政处罚决定书的三性均有异议，回复函和告业主书，尤其都是被告弘骊公司出具的，其真实性、合法性无异议，但与本案无关联性。 被告凡响公司为反驳二原告主张，向本院举证如下： 证据四、销售代理合同书，证明2018年3月12日，被告弘骊公司授权被告凡响公司代理销售其开发的安吉“新奇世界唐韵”项目，并约定被告凡响公司可以向客户收取固定金额的咨询服务费。 证据五、共5份（产品订购书、选房单、合同会签单、销售价格折扣审批表，以及尹文凤与被告凡响公司的劳动合同），证明经被告凡响公司撮合，原告与被告弘骊公司最终以2219400元的优惠价成交商品房一套，置业顾问尹文凤，销售经理是雷星星为原告提供咨询、推荐、房源锁定、折扣申请、协助签约等全程销售服务置业顾问尹文凤、销售经理雷星星均是被告凡响公司的员工，尹文凤这个名字在原告提供的房源定单上面也有显示。 证据六、银联POS签购单和浙江农信POS签购单及收据，证明2018年4月15日原告向被告凡响公司支付了30万元咨询服务费，4月21日，原告向被告弘骊公司支付房款的首付款1119400元并收取相应收据，从时间上可以看出，原告对支付给被告凡响公司30万元咨询服务费是知情并且认可的。 证据七、微信截图。证明被告凡响公司通过以“付12万元咨询服务费抵18万元住宅房款，付30万元咨询服务费抵50万元排屋房款”的宣传方式，推销案涉楼盘，原告付给被告凡响公司30万元咨询服务费就是为了享受购房优惠。 证据八、共5份（结佣附件、佣金结算对账单、结佣确认单、浙江增值税专用发票，中国建设银行客户专用回单、网上银行电子回执，以及杭州万寓公司营业执照、开户许可证），证明被告凡响公司为了开展案涉楼盘的代理销售工作，采用分销方式，与杭州万寓房地产营销策划有限公司合作销售，原告就是万裕公司协助服务的客户，凡响公司因此也向万裕公司支付了相应的佣金15万元。 证据九、凡响咨询服务协议书，证明被告凡响公司在销售案涉楼盘时，都会与意向客户签订咨询服务协议书，上面会载明意向客户比如支付别墅的客户支付30万元，这是为了参加充30万元抵50万元的活动，明确了客户支付咨询服务费的金额性质。 证据十、（2020）浙杭网证内字第550号公证书，该公证书的内容是被告凡响公司销售经理万宣友和场外分销商的微信圈内容，可以证明被告凡响公司自始是以“新奇世界上影安吉”“唐韵”楼盘的全案代理的身份对外宣传销售，并发布优惠购房活动，“付12万元抵18万元，别墅付30万元抵50万元”活动，案涉楼盘是由凡响公司代理销售及优惠购房活动为消费者广泛知晓，原告所支付的30万元咨询服务费正是参加优惠购房活动而支付。 证据十一、照片和视频，证明案涉的楼盘的备案价在销售现场是予以展示的，案涉楼盘当时火爆销售的事实，案场有被告凡响公司的广告背景墙“聚焦上影、非同凡响”与公证书被告凡响公司在微信圈中所发的凡响公司全案代理的海报事项一致。 证据十二、（2020）浙杭网证内字第10210号公证书，该公证书内容来源于被告凡响公司员工严鹏和徐向荣的微信朋友圈发布的案涉楼盘的视频和照片，用于证明证据十一的来源。 证据十三、严鹏和万宣友的劳动合同，证明严鹏和万宣友是被告凡响公司员工的事实。 二原告对被告凡响公司所举的证据质证如下： 证据四的三性均有异议，该销售代理合同书是约定二被告民事法律关系的合同，双方在第三人不知情的情况下，向第三者商品房买受人收取代理佣金，严重侵害了第三者的合法权益，为第三方设定义务不具有合法性。 证据五的三性均有异议，上述证据中原告的签名无法确认，劳动合同也与本案无关，以上证据只能证明原告在被告弘骊公司购房的事实，并不能证明被告凡响公司给原告提供服务的事实，恰恰相反，可以看出被告凡响公司提供服务是依合同向被告弘骊公司提供服务，包括提供咨询、推荐、销售，因此被告凡响公司的服务对象是被告弘骊公司，而不是原告。 证据六的真实性无异议，证明目的有异议，根据原告刚才提供房源定单显示，原告总共支付房款是251万，根据《浙江省商品房销售合同》，实际支付的是221万，足以证明这30万元不是被告凡响公司认为的咨询服务费，而是房款或者是定金。 证据七的三性均有异议，被告凡响公司未提供原件。 证据八的三性均有异议，与本案无关。 证据九的三性均有异议，与本案无关，原告也从未见到过，原告直到2019年4月份交房时才知道有被告凡响公司存在。 证据十公证书形式上具有真实性，但公证书内容的真实性、合法性、关联性均有异议，公证书使用万宣友的微信圈内容，无法证明万宣友系被告凡响公司员工，其微信圈内容因违反《商品房销售明码标价规定》等相关法律规定不具有合法性，且无法证明此微信圈内容原告知晓，万宣友微信圈内容与本案原告无关联性，更无法证明被告凡响公司所要证明对象。 证据十一的三性均有异议，无原件，无法证实此组证据就是原告购买案涉房屋的现场情况，且无法证明备案价在销售现场展示，更无法证实此组证据与原告有任何关联性。 证据十二公证书本身形式真实性无异议，但公证书内容的真实性、合法性、关联性均有异议，公证书使用严鹏、徐向荣的微信圈内容，与本案原告无关联性，无法证明微信圈现场就是原告购买案涉房屋的现场，微信圈内容更无法证明被告凡响公司所要证明对象。 证据十三的三性均有异议，没有社保、备案作为辅助证据，无法达到被告凡响公司所要证明的对象。 被告弘骊公司对被告凡响公司所举的证据质证如下： 证据四的三性均无异议。 证据五产品订购书、选房单、合同会签单、销售价格折扣审批表，的三性均无异议，尹文凤与被告凡响公司的劳动合同未见到过，但知晓尹文凤作为被告凡响公司工作人员在案场工作。 证据六中对支付给被告弘骊公司的1119400元无异议，支付给被告凡响公司的30万元则不清楚。 证据七因被告弘骊公司全案委托被告凡响公司进行销售，所以被告凡响公司对外怎么宣传，并不了解。 证据八系被告凡响公司与其他分销商对接事宜，被告弘骊公司并不清楚。 证据九根据销售代理合同，双方约定，被告凡响公司可以向业主收取代理服务费30万元，但是，具体的咨询服务协议书形式以及他们怎么谈的，这是被告凡响公司和业主之间的关系，被告弘骊公司确实不知情。 证据十至十三未实质意见。 经举证、质证，本院认证如下： 证据一，二被告均无异议，本院对其形式的真实予以认定，但是对其中确定的案涉房屋总房款为2219400元（即成交价）是否属买卖双方的真实意思表示，本院待结合其他证据再作认定。 证据二，二被告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。 证据三，回复函、告业主书被告弘骊公司对其真实性无异议，以及被告凡响公司对行政处罚决定书真实性无异议，本院对该组证据真实性予以认定。 证据四，因系二被告间内部约定，对其真实性，本院予以认定。 证据五，因有原告签名捺印，本院对其真实性予以认定。其中产品订购书、选房单、交款通知书、合同会签单、销售价格折扣审批单中均没有明确被告凡响公司在销售被告弘骊公司房屋过程中需向购房者即原告方收取佣金或咨询服务费的数额，且其中产品订购书、选房单等证据中所明确的合同一方是被告弘骊公司，而不是被告凡响公司，被告凡响公司所举证据材料中也均未披露凡响公司在整个销售弘骊公司楼盘过程中是销售代理身份。同时，结合证据二房源定单中注明所交款项为“定金”，虽然被告凡响公司认为该30万元应当是原告支付给被告凡响公司的咨询服务费，但是被告凡响公司证据尚不足以证实其曾向原告明示过需收取原告30万元咨询服务费，没有证据证实原告与被告凡响公司对被告凡响公司需收取原告30万元咨询服务费已达成过合意。故，本院认定被告凡响公司收取原告缴纳30万元款项的性质应当是其作为购房定金支付给弘骊公司的，而后原告在被告凡响公司营销人员指导下将该30万元支付到被告凡响公司银行账户中。 证据六，本院对其真实性予以认定，结合证据二、六，本院对被告凡响公司关于原告支付到被告凡响公司的30万元是原告用于支付咨询服务费的证明目的不予认定。 证据七，微信截图来源不详，本院不予认定。 证据八、九，因涉及被告凡响公司与其他案外人之间合同关系，各方的履行情况难以确认，现原告不认可，本院不予认定。 证据十、十二，原告与被告弘骊公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。 证据十一、十三，原告对其三性有异议，因与本案关联性不大，本院不予认定。 另在本院审结的（2020）浙0523民初2064号案件中，被告弘骊工作提供的A13地块中案涉房屋备案总价为2287524元，本院予以认定。 结合当事人举证、质证及在庭审中陈述，本院认定事实如下： 2018年3月12日，被告弘骊公司与被告凡响公司各为甲、乙方签订《销售代理合同书》，双方约定：弘骊公司委托凡响公司代理销售新奇世界·上影安吉楼盘事宜，销售代理期限自2018年3月15日起至2018年12月31日止，甲方委托销售的面积和价格按照销售底价盖章形式书面通知乙方，乙方从两个方面为本项目提供综合的销售服务，并约定代理佣金及支付方式，其中公寓部分：乙方从客户端收取12万元/套，甲方支付乙方佣金4万元/套；别墅部分：乙方从客户端收取30万元/套，甲方无需支付乙方后置佣金。乙方除获取上述代理费用外，不得以自己或甲方的名义，通过任何方式向客户端收取任何费用，合同还对双方其他权利义务做出了约定。签约后，被告凡响公司为了开展楼盘的销售代理工作，采取了分销的方式，跟多个房产中价进行合作销售案涉楼盘。 2018年4月15日，原告李玲、刘剑到被告弘骊公司的新奇世界·上影安吉楼盘销售现场来购买房屋，经与现场营销人员洽谈后，双方最终确定二原告欲购买位于安吉县孝源街道（唐韵）35幢1-1/1-2/1-3室房屋（建筑面积141.82平方米）的总房款（即销售总价）为2513000元，并签订房源定单，约定需支付定金30万元。当日，原告在营销人员指导下将其中30万元款项直接支付到凡响公司银行账户中（以此作为二被告间销售代理合同中约定的凡响公司佣金）。经查，该案涉商品房在住建部门网签销售备案总价却为2287524元，被告凡响公司在代理销售被告弘骊公司整个楼盘房屋时存在加价销售行为。 2018年4月21日，原告李玲、刘剑（买受人）与被告弘骊公司（出卖人）签订选房确认单、合同会签单、销售价格折扣审批表，确定案涉房屋按备案价2287524元的97.02%计算价款，也即2219400元。双方于该日《浙江省商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买位于安吉县孝源街道（唐韵）35幢1-1/1-2/1-3室房屋，建筑面积141.82平方米，该商品房房款合计为2219400元，买受人应于当日支付首付款1119400元，剩余房款110万元于签订合同后15日内办妥按揭贷款或者公积金的相关手续。后原告分两次向被告弘骊公司银行账户转账支付2219400元。 2019年4月17日，部分业主来销售现场就房屋买卖相关问题提出交涉。2019年4月22日，被告弘骊公司就业主提出的问题出具回复函，并就第4个问题“12万、16万、30万的说法（除购房合同价之外的“装修费、服务费、存抵款”为说法的到底是什么费用？交到哪是去了）”作如下答复：“我司力争在6月中下旬交付，延期交付我司会按照销售合同内的条款进行赔偿，我司所有销售均委托杭州凡响房地产营销策划有限公司（以下简称杭州凡响公司）进行，经向杭州凡响公司咨询，由杭州凡响公司收取的费用是咨询服务费，客户直接交付到杭州凡响营销策划有限公司”。此后，二原告因要求二被告返还多付购房款30万元未果，故诉至本院，要求判令上述诉讼请求。 本院认为，被告凡响公司在代理弘骊公司销售新奇世界·上影安吉楼盘过程中，促成了二原告与被告弘骊公司间商品房买卖合同成立，二原告与二被告最终确定原告欲购买位于安吉县孝源街道（唐韵）35幢1-1/1-2/1-3室房屋（建筑面积141.82平方米）的总房款为2513000元，并支付定金30万元，此后二原告又与被告弘骊公司磋商，在备案价2287524元基数上确定合同销售价为2219400元，即合计支付了2519400元，与房源定单载明的价款基本一致。若双方当时洽谈最终确定的案涉房屋总成交价为《浙江省商品房买卖合同》中约定的销售价2219400元，则二原告作为一个正常民事行为能力人，无论如何也不会多付给二被告30万元购房款，故该案涉房屋最终成交销售总价确定为2519400元系买卖双方的真实意思表示，虽然该案涉商品房在住建部门备案价为2287524元，被告凡响公司在代理销售被告弘骊公司房屋时存在加价销售行为，以高于该案涉商品房屋在住建部门网签销售备案总价对外销售，但该加价销售商品房行为违反了建设主管部门相关管理规定的，应由建设主管部门进行处理，而该加价销售商品房行为未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，本院认为，原告与二被告间就案涉商品房最终确定的成交销售总价为2519400元系买卖双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故对双方当事人具有法律约束力。退一步说，即使二被告在销售案涉商品房时存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，二原告也应当依照相关法律规定在法定除斥期间内申请撤销其与被告弘骊公司间的商品房买卖合同。现二原告为履行支付购房款的义务，其已交付了二被告总购房款2519400元，虽然其中30万元定金被被告凡响公司指导下支付至被告凡响公司银行账户中，但是因被告凡响公司是被告弘骊公司销售房屋代理人，其收取该30万元售房款的行为后果应当由被告弘骊公司承担，该30万元售房款应当视为被告弘骊公司已收取，因此，对弘骊公司而言，其已收到原告支付的购房款2519400元。同时，对二原告而言，其在支付30万元定金后，再支付《浙江省商品房买卖合同》中约定的总购房款2219400元，此时已完全履行了支付总购房款2519400元的义务。由于被告凡响公司与被告弘骊公司在《销售代理合同书》中约定凡响公司在代理销售被告弘骊公司楼盘时可在房屋销售底价基础上向购房客户收取12万元/每套（公寓）或30万元/每套（别墅）的佣金，因此，被告凡响公司遂在案涉商品房销售底价基础上加价30万元销售给原告，并将该加价的30万元款项纳入凡响公司囊中（以此作为二被告间销售代理合同中约定的被告凡响公司佣金），被告弘骊公司根据其与被告凡响公司间《销售代理合同书》的约定即允许被告凡响公司销售房屋给本案原告时向原告收取30万元的佣金，在保证其案涉商品房销售底价利益基础上对被告凡响公司（在弘骊公司办公场所）加价30万元销售商品房并将该增加的30万元售房款作为凡响公司佣金的行为予以默许，并未要求被告凡响公司将该加价的30万元购房款退还给被告弘骊公司，因此，被告弘骊公司任由被告凡响公司加价收取二原告30万元款项并占有该款的行为系被告弘骊公司自由处分其权益行为，本案中本院不予处理。本案中，二原告以二被告多收30万元购房定金（或购房款）为由要求二被告退还，没有事实依据，现二原告证据尚不足以证实其主张，故对其诉讼请求，本院不予支持。同时，由于被告凡响公司从未向原告披露过或明示过其应向原告收取一定数额的佣金或咨询服务费，且在选房时签订的房源定单上亦载明原告所交款项是“定金”，因此，本院认定被告凡响公司与原告之间就被告凡响公司是否因收取原告30万元咨询服务费并未达成过合意。故，本院对被告凡响公司关于其收取二原告30万元款项是原告应缴纳给被告凡响公司咨询服务费的辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百四十三条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李玲、刘剑的全部诉讼请求。 案件受理费3010元（已减半），由原告李玲、刘剑负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审判员  王磊 二〇二一年三月二十八日 书记员  陈静 16- 17-