浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初10996号 原告：张义强，男，1975年5月18日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：蒋瑶、王俊伟，浙江无双律师事务所律师。 被告：东阳市江北综合市场商贸有限公司。住所地：东阳市江北街道茗田社区居委会蟾院小区内。 法定代表人：叶武杰，执行董事。 被告：叶武杰，男，1955年12月27日出生，汉族，住东阳市。 被告：叶玉珠，女，1955年9月9日出生，汉族，住东阳市。 三被告共同委托诉讼代理人：吴新阳、林中汉，浙江东鹰律师事务所律师。 原告张义强为与被告东阳市江北综合市场商贸有限公司（以下简称江北商贸公司）、叶武杰、叶玉珠房屋租赁合同纠纷一案，于2020年10月15日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告张义强及其委托诉讼代理人蒋瑶，三被告共同委托诉讼代理人吴新阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张义强起诉称：2015年5月10日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告所有的位于江北翠竹路综合市场二楼房屋（原东阳市江北街道艺海北路300-2号201-1室、201-2室及202室，建筑面积以房产证为准，包括一楼北门厅的二楼超市入口662.11平方米，产证号江北字第171595-171596，土地证号2&tim**;×1第4-1008号，以下简称案涉房屋）；租赁时间为19年5个月，自2015年5月11日到2034年10月10日止；租金按年支付，前五年的年租金为议标价，第6年和第7年的租金均在第5年租金的基础上递增10%，以此类推。即：2017年5月11日到2022年5月10日每年租金45万元……合同还约定：十、在承租期间，如出租方有银行抵押和资产转让等原因，导致房屋被收回，合同无法继续履行，造成承租方无法正常经营和出租，视为出租方违约，出租方除赔偿承租方当年的租金，还应赔偿双倍违约金及装修等一切经济损失。房屋租赁合同签订后，原告依约全面履行合同义务，按约支付租金。原告将上述房屋分割出租给其他人，但是因被告原因，案涉房屋被法院查封，导致原告转租的5家承租人出现要么无法续租，要么拒交租金等各种不继续履行合同情况，更糟糕的是2018年12月21日，原告收到东阳市人民法院“责令除去租赁权并迁出上述房屋”的执行裁定书，原告无奈被迫清场腾空。被告的行为已经构成根本违约，使上述房屋租赁合同彻底无法继续履行，原、被告签订的房屋租赁合同目的无法实现。因此根据合同法等相关法律规定，原告有权解除租赁合同。同时根据原、被告签订的房屋租赁协议第十条规定，被告应承担违约责任，即除赔偿承租方当年的租金，还应赔偿双倍违约金及装修等一切经济损失。但因被告违约造成原告的实际损失和预期利益损失远远大于原、被告租赁合同约定的违约金，故根据合同法第114条第1款和第2款规定，原告要求被告承担违约金150万元。原告曾向东阳市人民法院起诉维权。关于违约条款适用问题，东阳市人民法院判决被告不需要按照合同约定承担违约责任，理由是涉案房屋东阳市人民法院并未拍卖也没有变更产权人等原因，所以违约条件不适用，合同约定的违约金条款不适用，并要求原告对实际损失另行起诉。原告上诉到金华市中级人民法院（以下简称金华中院），该院在事实认定中认为一审法院认定的合同第十条违约金条款不适用是错误的，认定本案违约金条款应当适用，理由是本案被告违约才导致涉案房屋不能继续租赁。但金华中院对具体违约金数额不作出判决，要求原告另行起诉。被告叶武杰、叶玉珠系夫妻关系，同时又是被告江北商贸公司的唯一两股东，被告叶武杰系该公司法定代表人，且上述房屋租赁合同的租金均由被告叶玉珠收取。因此第一被告实质上是一人有限公司，同时两个股东财产与公司财产混同，根据公司法相关法律规定，构成公司人格否认。原告变更后的诉讼请求为请求判令三被告支付原告违约金135万元。 针对上述请求，原告张义强向本院提供了以下证据： 一、本院（2019）浙0783民初2134号民事判决书1份，以证明原、被告房屋租赁合同纠纷就违约金条款适用问题本院已作出判决等事实。 二、金华中院（2019）浙07民终4710号民事判决书1份，以证明原、被告房屋租赁合同纠纷就违约条款适用问题金华中院生效判决已作出认定等事实。 三、本院（2017）浙0783执6465号执行裁定书1份，以证明原告签订租赁合同目的无法实现的事实。 四、房屋租赁情况汇总1份，以证明原告因被告违约行为造成违约损失等事实。 五、付款单、付款凭单60份，以证明原告装修损失的事实。 三被告共同答辩称：一、原告与被告江北商贸公司签订的《房屋租赁合同》没有约定违约金的金额或计算方式，没有违约金条款的约定。原告主张的违约金在本案中不适用。二、原告在本案中不存在实际损失，更不存在合同履行后可以获得利益的损失。原审二审判决在本院认为部分认定“张义强如要求根据案涉租赁合同第十条主张权利，人民法院可根据该条的约定、实际损失、当事人的过错等因素确定双方应承担的责任。……案涉赔偿损失或者支付违约金责任的确定均要考量实际损失，……”根据原告主张，张光华租金8万元/年，吴兴有租金10万元/年，许亚琳租金3.15万元/年，任伟晓租金13.665万元/年。年租金总额为34.815万元。这是在正常履约情况下原告的租金收入，除此之外没有其他收入。原告每年向被告支付租金为45万元/年（2022年5月10日之前）。故原告实际为亏损经营，年亏损额为10.185万元。解除合同是原告所追求的结果，对原告而言是止损而不是受损。三、案涉房屋租赁合同的解除未导致原告与次承租人解除转租合同，故也不存在因此导致原告损失问题。已生效一审判决确认“张光华……租期至2018年12月28日，到期后未续租……；吴兴有……租期至2018年12月28日，到期后未续租；……许亚琳，租期……至2018年8月30日……到期后未续租；……任伟晓，至今尚在履行……；2015年10月7日，原告曾就二楼其他部分房产与案外人金飞翔签订租赁合同，并收取了金飞翔5万元，但该租赁合同其他部分至今未履行。”证明在本案合同解除前和基本同时，除任伟晓以外的其他次承租人租赁合同约定的租期已到期，不再续租。任伟晓至原审、二审审理期间，甚至至今仍在向原告租赁使用中。故案涉房屋租赁合同的解除未导致原告与次承租人解除转租合同，故也不存在因此导致原告损失问题。四、继续履行租赁合同不是原告的真实意思和目的，其目的是阻挠地方政府的招商引资，并就此恶意要挟被告。原告为了解除双方租赁合同，根据房屋租赁合同的约定应当于2018年4月10日支付下一年年度的租金45万元，一直未予支付，直到得知江北街道和一楼物业所有权人蟾院小区为了江北民生的需要欲将涉案物业与一楼物业一并招商引资时，为达到阻挠地方政府招商引资的目的，恶意强行支付租金。五、被告江北商贸公司不是一人有限公司。且原审生效裁判确认被告江北商贸公司不是一人有限责任公司，自然人股东叶玉珠和叶武杰无须承担被告江北商贸公司的责任。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告全部诉请。 三被告未向本院提供证据。 经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下： 证据一、二、三，三被告对真实性、合法性、关联性均没有异议，但认为不能证明原告所主张诉讼请求所依据的事实。本院认为，上述证据属法院生效法律文书，符合有效证据认定要件，予以采纳。证据四，三被告认为系原告单方制作，性质上属于当事人陈述，对此不予认可。本院认为，三被告的质证意见成立，不予采纳。证据五，三被告质证意见如下：原告在（2019）浙0783民初2134号案件中主张赔偿损失，其在该案二审、再审期间均未提供该证据。同时，原告多次涉讼，且均委托律师代理，有很强的法律意识，如果其确实持有该对其明显有利的证据而不提供不符合常理和逻辑，故对其真实性有异议；原告在本案中主张适用违约金条款要求被告支付违约金，但该证据所证明的是损失，两者不具有关联性；系当庭提供，已超过法律规定的举证期限，依法应不予采纳；也不能证明原告主张的证明目的。本院认为，证据五不符合有效证据认定要件，且三被告有异议，不予采纳。 本院根据确认的有效证据，及当事人的庭审陈述，查明本案事实如下： 2015年5月10日，原告与被告江北商贸公司签订《房屋租赁合同》1份，约定由原告向被告江北商贸公司承租案涉房屋。租赁期限19年5个月，自2015年5月11日——2034年10月10日。租金按年支付，第一年租金于2015年6月23日下午4时前付清，以后均于上一年租期到期前一个月付清，2015年5月11日——2017年5月10日免租金，2017年5月11日——2022年5月10日每年租金45万元，以后每年递增10%。承租方逾缴租金超过两个月、逾期缴纳水电费超过5万元的，出租方有权解除合同。《房屋租赁合同》第十条约定：在承租期间，如出租方有银行抵押和资产转让等原因，导致房屋被收回，合同无法继续履行，造成承租方无法正常经营和出租，视为出租方违约，出租方除赔偿承租方当年的租金，还应赔偿双倍违约金及装修等一切经济损失，如出租方需要房屋抵押贷款，承租方应予配合。签订《房屋租赁合同》时，原告已经知晓涉案租赁房产已被抵押给浦发银行。 《房屋租赁合同》签订后，原告按约支付了2017年5月11日——2018年5月10日的租金45万元，随即将房产分块转租给案外第三人。其中案涉房屋一楼部分房产转租给案外人张光华，经营东阳市爱心大药房连锁有限公司艺海北路店，租期从2015年12月29日——2018年12月28日，年租金8万元，到期后未续租；一楼部分房产转租给吴兴有，租期从2017年12月29日——2018年12月28日，年租金10万元，到期未续租；二楼部分房产转租给案外人许亚琳，租期自2016年9月1日——2018年8月30日，年租金3.15万元，到期未续租；二楼部分房产转租给案外人任伟晓，租期自2015年7月31日开始，至今尚在实际使用之中，年租金13.6650万元；2015年10月7日，原告曾就二楼部分房产与案外人张飞翔签订租赁合同，但该租赁合同未实际履行。 2019年2月18日，原告向本院提起诉讼，诉请要求解除双方签订《房屋租赁合同》，并要求三被告返还租金17.5万元、赔偿违约造成损失777.7904万元。本院于2019年7月29日作出（2019）浙0783民初2134号民事判决，判决：一、确认涉案《房屋租赁合同》于2018年12月22日解除；二、江北商贸公司返还原告租金17.3767万元并支付利息损失；三、驳回原告的其他诉讼请求。原告不服上述判决，向金华中院提起上诉，该院于2019年12月16日作出（2019）浙07民终4710号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。金华中院在“本院认为”部分认定：本案租赁合同解除的最根本原因是案涉房屋要被人民法院拍卖以清偿债务，原告如要求根据案涉租赁合同第十条主张权利，人民法院可根据该条的约定、实际损失、当事人的过错等因素确定双方应承担的责任。原审法院认定的案涉租赁合同第十条在本案中不能适用缺乏事实及法律依据，应不予认定。案涉赔偿损失或者支付违约金责任的确定均要考量实际损失。 原告不服金华中院的二审判决，向浙江省高级人民法院申请再审【案号（2020）浙民申1393号】，该院裁定驳回原告的再审申请。 2014年12月11日，东阳市小区（以下简称蟾院小区）与原告签订《房屋租赁合同》，将位于东阳市××街道××路××市场××楼共计面积6937.4平方米的房产出租给原告，租期自2015年10月12日——2034年10月11日共计19年，租金按年支付，2015年10月12日——2020年5月11日每年租金244.5万元，以后每年递增10%。2017年8月8日起，原告多次通知蟾院小区要求解除房屋租赁合同。2017年12月13日，蟾院小区因原告未支付租金向本院提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同》，由原告支付租金并赔偿损失。该案经一审、二审，金华中院于2019年5月29日作出（2019）浙07民终306号生效民事判决，判决：蟾院小区与原告于2014年12月11日签订的房屋租赁合同于2017年12月10日解除；原告赔偿蟾院小区租房租金40.75万元及其他损失100万元。 本案的争议焦点为：1.原被告双方对案涉租赁合同解除的责任认定；2.原告主张违约金135万元诉请是否成立；3.被告叶武杰、叶玉珠承担责任有否依据。 关于争议焦点1，本院认为，金华中院（2019）浙07民终4710号生效民事判决书中“本院认为”部分认定：本案租赁合同解除的最根本原因是案涉租赁房产要被人民法院拍卖以清偿债务。结合原告庭审自认其在签订《房屋租赁合同》时即已知晓涉案房屋被抵押浦发银行，其对租赁房屋可能被拍卖处置应有预知并愿意承担由此造成的风险。综合市场一楼、二楼在位置和功能上具有整体性，两份《房屋租赁合同》在租期和截止时间上也具有一致性，一楼蟾院小区出租部分原告于2017年8月即主张解除合同，且其延期支付2018年5月11日—2019年5月10日的租金45万元的事实清楚。故本案《房屋租赁合同》解除的主要责任在于被告江北商贸公司，但原告自身也存在部分责任。 关于争议焦点2，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。”违约金和损失赔偿是两种不同的责任方式。违约金的立法理念是补偿性而非惩罚性。违约金是当事人双方约定的救济违约的一种责任方式，约定一方违约时给对方一定数额的金钱，其法律特征一是违约金的意思表示明确，二是违约金的金额或者计算方式具体、明确。《房屋租赁合同》第十条约定“在承租期间，如出租方有银行抵押和资产转让等原因，导致房屋被收回，合同无法继续履行，造成承租方无法正常经营和出租，视为出租方违约，出租方除赔偿承租方当年的租金，还应赔偿双倍违约金及装修等一切经济损失。”该条款没有关于违约金金额或计算方式的约定，约定的是被告江北商贸公司违约时损失赔偿，故不能适用该条款直接确定违约金数额。原告可以根据上述条款的约定、实际损失、原、被告的过错等因素确定双方应承担的责任，进而主张因被告江北商贸公司违约要求其赔偿损失。但本案中，经本院释明，原告坚持认为上述第十条系违约金条款，并据此要求按照该条款的约定由被告直接赔偿其当年租金及当年双倍租金合计违约金135万元。原告的上述诉请，不符合本案事实依据及相关法律规定，本院不予支持。关于赔偿损失问题，原告承租案涉房屋后先后转租第三人，次承租人吴兴有年租金10万元，次承租人许亚琳年租金3.15万元，次承租人任伟晓年租金13.6650万元，次承租人张光华租金8万元，合计年租金收入为34.815万元，而原告因承租案涉房屋向江北商贸公司支付的年租金为45万元，原告实际年亏损10.185万元，故解除涉案《房屋租赁合同》未导致原告损失，同时，原告在本案中主张违约金，非主张损失赔偿，故损失赔偿不在本案的审理范围之内。 关于争议焦点3，本院认为，被告叶武杰、叶玉珠承担责任有否依据问题。《中华人民共和国公司法》第五十七条规定：一人有限责任公司是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司，江北商贸公司股东有叶武杰、叶玉珠两个自然人股东，并不符合《中华人民共和国公司法》一人有限公司的法律规定。因两股东身份上系夫妻关系而据以认定一人有限责任公司无法律依据。公司人格否认须具备人员混同、资金混同、经营混同，且损害债权人利益的基本特征，本案不具有该事实。且本院（2019）浙0783民初2134号生效民事判决已驳回原告在该案中要求被告叶武杰、叶玉珠对《房屋租赁合同》项下被告江北商贸公司的责任承担连带责任的诉请。故原告在本案再次提起该项诉请，属不诚信诉讼，本院仍不予支持。 综上，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下： 驳回原告张义强的诉讼请求。 案件受理费16950元，由原告张义强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吴 玻 人民陪审员  王静婷 人民陪审员  吴彩萍 二〇二一年三月十二日 代书 记员  楼玲菲 12-