浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0522民初403号原告：吴强，男，1976年4月18日出生，汉族，住浙江省长兴县。原告：张琰，女，1977年10月13日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：吴强，男，1976年4月18日出生，汉族，住浙江省长兴县。被告：湖州恒睿房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县龙山街道新湖村。法定代表人：陈中原，公司董事长。委托诉讼代理人：孙天昊，公司员工。原告吴强、张琰与被告湖州恒睿房地产开发有限公司（以下简称恒睿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。张琰的委托诉讼代理人吴强及吴强、恒睿公司的委托诉讼代理人孙天昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并已当庭宣判。吴强、张琰向本院提出诉讼请求：1.请求判令恒睿公司按照合同约定赔付截止提交诉状日（合同约定的交房日期为2020年6月30日，扣除疫情原因导致的45天，从2020年8月16日计算至2020年12月21日）违约金20459.40元，之后根据合同每天赔付总房款万分之一（158.6元）；2.违约金起止日应按照合同违约之日起计算至实际交付（赔付）日止；3.诉讼费及相关费用由恒睿公司承担。诉讼过程中，诉讼请求第1项中的“20459.40元”变更为“6500.90元（20459.40元-恒睿公司支付的13958.50元）”。事实与理由：合同约定恒大悦龙台项目交付日期为2020年6月30日。但由于恒睿公司违约，吴强、张琰直至2020年11月12日收到交房通知书。吴强、张琰收到通知书后第一时间前去办理验房收房手续，并第一时间告知恒睿公司准备含违约金在内的相关交房材料。2020年11月13日吴强、张琰验房发现房屋装修质量极其劣质，当时有恒大方面陪同验房，吴强、张琰要求恒睿公司整改，恒睿公司于2020年11月17日告知整改好了，吴强、张琰于2020年11月18日再次去验房办理收房手续，结果仍然发现63处质量问题尚未整改，吴强、张琰将63处质量问题以验房报告形式再次通告恒睿公司。恒睿公司于2020年12月2日通知吴强、张琰整改完成。吴强、张琰于2020年12月5日再次验房，发现尚有进户门、洗脸盆下水漏水、墙纸起皮、洗脸盆下缝隙、防水板未处理等六七处未整改。后恒睿公司在2020年12月9日通知吴强、张琰整改完成。吴强、张琰于2020年12月10日再次前去办理验房收房手续，仍然还有洗脸盆下水漏水、洗脸盆下缝隙、防水板未处理3处未见任何整改。考虑到时间原因吴强、张琰在得到恒睿公司马上整改的承诺后决定办理收房手续。恒睿公司以违约金公司走流程为由拒绝赔付。2020年8月8日业主代表与恒睿公司(工程、销售、开发商、物业)五方代表协商结果：业主收房时发现问题整改期限为72小时，未到位按照逾期交房算。逾期违约交房明确违约金赔付恒睿公司应该在寄给业主交房通知书前走好流程，在业主办理收房手续时第一时间赔付，而不是以走流程为由拒绝赔付和拖延赔付。张琰、吴强为维护自身合法权益诉至法院。恒睿公司辩称，恒睿公司在2020年11月11日寄出了交房通知书，张琰、吴强于11月12日收到，按照合同约定恒睿公司寄出交房通知书后交付义务就已经完成，恒睿公司于2020年11月11日已经交付完成，扣除疫情原因导致的45天，从2020年8月16日计算至2020年11月11日的违约金为13958.50元，张琰、吴强在当时签署了相关材料确认违约金的数额，2020年12月22日恒睿公司已支付，逾期交付的违约责任已经履行完毕；吴强、张琰验房以后发现的装修瑕疵属于恒睿公司履行的保修义务，并不是房屋没有具备交付条件，部分精装修瑕疵不影响房屋居住，12月10日发现的3个问题吴强、张琰要求防水板与其他部位颜色一致合同中无约定，其他部位已整改完成；会议纪要公司未确认盖章，对公司不发生法律效力。请求驳回吴强、张琰的全部诉讼请求。吴强、张琰为证明其主张，向本院提交以下证据材料：A1.收楼通知书一份，证明2020年11月12日收到了恒睿公司的交房通知；A2.会议纪要及其签订过程的录音光盘各一份，证明恒睿公司承诺房屋问题的整改期限为72小时，未整改到位算逾期交房；A3.查验问题汇总表一份，证明2020年11月18日吴强、张琰验房时发现的问题，当天已书面反馈恒睿公司；A4.商品房买卖合同一份，证明双方合同关于房屋交付条件、时间及违约金的约定；A5.视频一组，证明2020年11月15日、2021年1月28日涉案房屋装修瑕疵仍未整改完毕；A6.9月21日会议记录册一份，证明A2中签名人员为恒睿公司各项目负责人，其签名代表的是恒睿公司；A7.验房记录表一份，证明2021年1月28日的验房情况。恒睿公司为证明其辩驳，向本院提交以下证据材料：B1.收楼通知书的邮寄信息二份，证明恒睿公司通知收楼张琰、吴强已签收的事实；B2.疫情影响政府发文，证明因疫情影响延期交房从2020年8月16日开始计算逾期交房；B3.委托书、收件凭据、收款账户、身份信息、支付凭证一组，证明吴强、张琰认可的逾期交房违约金以及恒睿公司已支付完毕的事实；B4.竣工备案证明、测绘报告各一份，证明涉案房屋的交付具备交付条件。上述证据材料经庭审质证，对当事人无异议的证据材料本院予以确认。对当事人有异议的证据材料本院认证如下：A2将在本院认为中予以阐述；A3.A5、A7因吴强、张琰认为反映的问题不属于双方合同中约定的修复后再行交付的8大质量问题，故其关联性本院不予采纳。根据上述采信的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：2019年6月18日恒睿公司与吴强、张琰签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，约定吴强、张琰购买的房屋位于长兴县××街道××幢××单元××室，商品房总价为1586193元；商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋实测测绘报告……，第十二条：交付时间为2020年6月30日前，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……（8）地砖、底板起翘、开裂；除不可抗力外逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。2020年3月26日涉案房屋取得了房屋建筑面积测绘报告，2020年11月11日涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件。2020年11月12日吴强、张琰收到恒睿公司邮寄的涉案房屋的收楼通知书，通知书载明办理收楼手续的时间为2020年11月12日。2020年11月18日吴强、张琰在验房时发现涉案房屋存在13个问题，当日13个问题（不属于双方合同第十二条中的8个问题）的汇总交给了恒睿公司，吴强、张琰认为2020年11月18日至2020年12月10日期间恒睿公司对房屋装饰进行了维修，但仍有洗脸盆下水漏水、洗脸盆下缝隙、防水板未处理3处未整改完毕，涉案房屋至今未交付，恒睿公司应支付违约金，故双方纠纷成讼。另查明，2020年12月11日吴强向恒睿公司出具《委托书》一份，载明涉案房屋的延期交楼违约金为13958.50元。吴强在《委托书》中注明“请于签字日起四个工作日支付到位，逾期业主将保留追诉继续违约责任”。2020年12月22日吴强收到恒睿公司支付的违约金13958.50元。本院认为，恒睿公司与吴强、张琰之间签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约履行。关于恒睿公司主张《委托书》是吴强、张琰对延期交房违约金数额的确认，经审理认为吴强在《委托书》中注明“请于签字日起四个工作日支付到位，逾期业主将保留追诉继续违约责任”，吴强的意思表示为若恒睿公司4个工作日内将委托书中的13958.50元支付到位则逾期交房违约金按此金额结算，逾期则吴强有权按照合同约定追究恒睿公司逾期交房的违约责任，因恒睿公司未在4个工作日内支付13958.50元，则13958.50元不能视为双方的结算金额。关于2020年8月8日《会议纪要》的效力问题，该会议纪要中逾期交房起算点问题属于对《浙江省商品房买卖合同（预售）》的变更，销售部、工程部工作人员的签字属于无权代理，在签订会议纪要过程中涉案小区业主代表与该4名工作人员均表示《会议纪要》需加盖恒睿公司公章，现无证据证明签字人员属于职务行为或构成表见代理，《会议纪要》未得到恒睿公司的追认，对恒睿公司不发生法律效力。按照双方合同约定涉案房屋的交付时间为2020年6月30日前，恒睿公司通知吴强、张琰涉案房屋的实际交付时间为2020年11月12日，在该日之前涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋实测测绘报告，且吴强、张琰初次验房时发现的装修问题不属于合同约定的恒睿公司修复后再行交付的8大问题，2020年11月12日涉案房屋具备合同约定的交付条件，且恒睿公司已履行通知义务。双方均认可因为疫情原因导致延期交房延期交房时间从2020年8月16日开始起算，则依据合同约定计算至2020年11月12日，延期交房违约金为14117.12元（89天×1586193元×万分之一），扣除恒睿公司已支付的13958.50元，恒睿公司尚需支付158.62元。吴强、张琰主张的装修问题属于房屋交付后的保修范围，恒睿公司应按合同约定履行保修责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告湖州恒睿房地产开发有限公司支付原告吴强、张琰逾期交房违约金158.62元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告吴强、张琰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告湖州恒睿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员 张周芳二〇二一年三月十七日法官助理 李成毅书 记 员 邵 池