北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3236号上诉人（原审被告）：北京农职资产管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇马厂村。法定代表人：韩玉成，总经理。委托诉讼代理人：王书合，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：秦国栋，北京市致宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：麦素（北京）国际餐饮管理有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：吴东华，总经理。上诉人北京农职资产管理有限公司（以下简称农职公司）因与被上诉人麦素（北京）国际餐饮管理有限公司（以下简称麦素公司）合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初10737号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由法官一人独任审理本案。本案现已审理终结。农职公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回麦素公司一审全部诉讼请求；2.上诉费由麦素公司承担。事实和理由：一、一审判决认为《农职资产公司食品加工烘焙项目经营合同》（以下简称经营合同）属于依法成立的合同，缔约双方均应按照约定履行权利义务。既然如此，经营合同明确约定的麦素公司自建280平方米的阳光房自建成之日起归农职公司所有当然合法有效，在产权归农职公司的情况下，房屋的价值当然应当由所有权人享有，否则该归属的约定没有任何意义可言。一审判决仅以该房屋由麦素公司出资建设，就认为农职公司应当向麦素公司赔偿其建房费用没有事实基础和法律依据。二、农职公司虽委托中新天华（北京）资产评估事务所有限公司对麦素公司在租赁资产上房屋改造、装修等资产价值进行评估，但该委托本身系了解资产状况并为后续争议解决提供决策依据，并非同意按照评估报告的结论与麦素公司就房屋赔偿确定依据。特别需要强调的是，该评估的评估范围分三个部分，即自建房屋、原房屋改造、自建构筑物。而自建房屋部分建筑面积为362.03平方米（超过合同约定的280平方米），成本单价为1600元每平方米，评估价格为579232元，合同没有约定原房屋改造、自建构筑物的归属问题，一审判决可能以公平原则判决农职公司赔偿建房费用，但无论如何都应当按照合同约定将自建房屋部分的金额扣减，仅此一点，足以证明一审判决对于麦素公司建设房屋损失属于认定事实不清。三、一审判决判决建房损失全额由农职公司承担，有违公平原则也不符合本案基础事实。一审判决查明麦素公司并未向农职公司缴纳第3年的经营管理费用，已经构成违约，在这种情况下，却又让守约方全额承担建房损失，是错误的。且因新冠疫情原因，如出现损失，也应当考虑实际情况，分担损失而不是随意转嫁，一审判决有违公平原则，应当予以纠正。麦素公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经营合同属于烘焙项目合作合同，大部分购置物是必备的设施。涉案房屋产权虽然归属农职公司，但是基础建设费用需要农职公司承担。麦素公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令农职公司赔偿麦素公司房屋实际损失158.47万元；2.请求法院依法判令农职公司支付提前解除合同违约金2万元；3.请求法院依法判令农职公司赔偿麦素公司人员工资损失21万元；4.请求法院依法判令农职公司赔偿麦素公司因受到学院封闭管理影响、停产停业等补偿30万元，机器搬迁损失5万元；5.请求法院依法判令农职公司返还两年的管理费14万元，退还缴纳的履约保证金2万元；6.请求法院依法判令农职公司赔偿麦素公司经济收入90万元。一审法院认定事实：2017年9月29日麦素公司（乙方）与农职公司（甲方）签订经营合同，约定甲方委托乙方经营的食品烘焙项目位于北京市房山区长阳镇稻田南里5号甲方农职资产公司维修班院内，共有经营面积350平方米（甲方现有房屋面积70平方米，乙方需要自建阳光房280平方米）。乙方自建280平方米的阳光房自建成之日起产权归甲方所有。乙方向甲方交纳经营管理费用以每年递增的形式缴纳，即第一年陆万元（60000元）、第二年捌万元（80000元）、第三年拾万元（100000元）。于每年9月28日前交于甲方财务部门。委托经营时间为三年，自2017年9月28日至2020年9月27日止。乙方在签订本合同之日向甲方交付履约保证金贰万元（20000元），该保证金在本合同期满或解除时，乙方不存在违约情形时，全额退还乙方，如乙方存在违约或对甲方财产造成损失时，由保证金中扣除。以“保障教学、培育人才”为原则，本项目为学院农职资产管理有限公司食品加工烘焙项目，甲、乙双方均应遵守国家法律法规以及共同订立的章程，为教学和实训提供保障，确保能够有条件输出合格的具备一定专业技能的人才。遵守现代企业制度的原则，本项目为独立经营法人实体，甲、乙双方均应遵守国家法律法规以及共同订立的章程，对于经营发展中面临的问题和困难，应本着平等互谅、互惠共赢的原则，遵守现代企业制度开展经营管理。以“优势互补、共谋发展”原则，通过本项目双方形成紧密的政产学研合作关系，实现优势互补资源共享，促进双方的共同跨越发展，为培养更多的高素质烘焙技术人员和绿色安全的烘焙事业做贡献。由甲方联系的培训业务，场地、食材及专业技术指导由乙方提供，收入按照甲方三成乙方七成的比例核算。如经有关主管部门检查，乙方经营使用假冒伪劣食材或卫生严重不合格的食材，超过两次不能有效改正的，甲方可以解除合同，保证金不退还。双方应共同遵守合同条款，如任何一方不经协商单方解除合同，应向对方支付违约金贰万元，客观原因发生重大变化使本合同难以继续履行时，经双方书面同意可变更或终止合同。经营合同同时还对其他内容做出了约定。经营合同签订后，麦素公司出资建设了280平方米的建筑用房并开始经营，麦素公司于2017年9月29日缴纳了经营管理费用6万元及履约保证金2万元，2018年9月26日缴纳经营管理费用8万元。2019年9月28日麦素公司未向农职公司缴纳第3年的经营管理费用10万元。麦素公司经营至2020年1月，2020年2月初学校要求麦素公司人员离校，不得进入校内，不得进行经营活动。2020年4月22日麦素公司法定代表人与农职公司负责人微信联系过程中确认学校一直处于封闭状态，并表示到期会收回。后双方曾就赔偿事宜进行过协商，双方同意对新建房屋及装修进行造价评估，双方同意委托中新天华（北京）资产评估事务所有限公司对该工程进行资产评估，麦素公司新建建筑物资产评估净值为158.47万元。但双方就合同履行过程中的其他问题未能协商一致。2020年9月7日麦素公司诉至法院，要求农职公司赔偿房屋经济损失，同时要求农职公司支付违约金、赔偿员工工资、赔偿停业损失、机器搬迁损失，退还管理费用及履约保证金，赔偿经营收入损失。一审法院认为，麦素公司与农职公司签订的经营合同系双方自愿基础上形成的合同，该合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，经营合同内容合法有效。依法成立的合同，缔约双方均应按照约定履行权利义务。合同中约定麦素公司所使用房屋中有280平方米需要麦素公司自建，建成后房屋产权归农职公司所有，但双方并未约定合同关系解除后麦素公司所建房屋的补偿问题。法院认为该房屋由麦素公司出资建设，双方合作期限届满后该房屋产权归农职公司，农职公司应当向麦素公司赔偿其建房费用，现双方已经对麦素公司所建房屋进行了造价评估，净资产评估值为158.47万元，农职公司应当按照该评估值向麦素公司赔偿损失，因此麦素公司要求农职公司赔偿房屋实际损失158.47万元的诉讼请求，法院予以支持。通过一审庭审可以看出麦素公司在合同履行过程中，未向农职公司缴纳第3年的管理费用10万元，该行为构成违约，应当向农职公司承担违约责任，因此麦素公司要求农职公司退还已付管理费用、支付违约金、退还已付履约保证金的诉讼请求，法院不予支持。因为新冠疫情原因，学校进行封闭管理导致麦素公司无法正常经营的停产停业损失及机器搬迁损失费，该损失和费用属于正常的商业经营风险，法院不予支持。关于麦素公司主张的经营收入损失，亦属于正常的商业经营风险，法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、北京农职资产管理有限公司于判决生效后十日内赔偿麦素（北京）国际餐饮管理有限公司建设房屋损失一百五十八万四千七百元。二、驳回麦素（北京）国际餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于农职公司上诉主张其不应承担麦素公司的建设房屋损失。首先、合同中未约定合同解除或期满后所建房屋的补偿问题。麦素公司建设房屋位于涉案学校内，双方签订合同时，对所建房屋的归属只能约定归农职公司所有。根据合同约定，经营期为三年，经营期内，麦素公司每年交纳管理费6万元，以后每年递增2万元，而经评估，麦素公司建设房屋净值158.47万元。因此，在双方未约定合同解除或期满后所建房屋如何补偿情况下，仅凭合同中约定房屋建成后归农职公司所有即推定麦素公司自行承担全部房屋建设损失，有悖公平原则；其次、原房屋为农职公司自建自用，并未办理产权登记手续，麦素公司建设房屋主要是在原房屋基础上扩建，建成后面积远大于原房屋，而建成后的房屋，整体上并无原房屋和自建房屋的区别，在确认所建房屋全部归属于农职公司情况下，农职公司主张房屋损失补偿不应包括自建部分，缺乏充足理由；再次，合同中关于违约责任的承担方式中未涉及建设房屋费用方面，且对于麦素公司未交纳第三年管理费的违约行为，一审法院已判令其按照违约条款承担相应责任，农职公司再以麦素公司存在上述违约行为要求其承担房屋建设损失，缺乏依据。因此，一审法院判令农职公司向麦素公司赔偿建设房屋损失，并无不当，应予维持。综上所述，农职公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19062元，由北京农职资产管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李卫东二〇二一年三月二十五日法官助理 付天缘书 记 员 宋雨琦