河南省焦作市马村区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0804民初56号原告：姜静，女，1986年9月6日出生，汉族，现住河南省焦作市。委托诉讼代理人：张振瑞，河南国银（焦作）律师事务所律师。被告：卢拴妮，女，1987年3月25日出生，汉族，现住河南省焦作市马村区。被告：焦作市隆辉房地产经纪有限公司，住所地焦作市山阳区。法定代表人：王若凡，经理。第三人：郭瑞娟，女，1975年9月27日出生，汉族，现住焦作市山阳区。原告姜静与被告卢拴妮、焦作市隆辉房地产经纪有限公司（以下简称隆辉公司）、第三人郭瑞娟租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜静及其委托诉讼代理人张振瑞，被告卢拴妮，被告隆辉公司的法定代表人王若凡，第三人郭瑞娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜静向本院提出诉讼请求：1.判令二被告归还所欠原告房租2800元，押金2000元，违约金1120元，共计5920元;2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告卢拴妮系朋友关系，被告卢拴妮系被告隆辉公司的实际经营人。2017年10月15日原告将自己名下位于解放区锦祥花园芙蓉苑2号的房屋交付给被告卢拴妮对外出租，并与被告隆辉公司签订《房屋托管合同》，约定:租金1400元/月，每月1-5号支付，如逾期15天以上仍未支付当月租金，则按月租金的20％支付违约金。随后被告卢拴妮以原告名义将房子出租给第三人郭瑞娟，按2000元/月收取租金，并收取押金2000元，租金收取至2020年9月底。期间被告卢拴妮一直按1400元/月向原告支付租金，但自2020年5月起经常逾期，6月份租金于6月25日支付，7月份租金于8月2日支付，8月份、9月份租金至今未支付。2020年9月底原告向第三人郭瑞娟收回房屋时，才认识第三人郭瑞娟并得知被告卢拴妮以自己名义与第三人郭瑞娟签订了租房合同，并收取每月2000元房租。因为卢拴妮以各种理由迟迟不退还第三人郭瑞娟房屋押金，为收回房屋原告代其退还押金。综上，被告卢拴妮的行为已严重侵害原告合法权益。为维护自身合法权益，提起诉讼。被告卢拴妮辩称，被告卢拴妮是被告隆辉公司的工作人员，其从2017年9月起在该公司工作。其向第三人郭瑞娟出租房屋不是个人行为，而是职务行为。因为第三人郭瑞娟租房子前期不是由被告卢拴妮负责的，所以其并未收取押金2000元。被告卢拴妮只收取了第三人郭瑞娟截止2020年9月22日的房租，且都转交给了被告隆辉公司，因此原告的各项费用应当由被告隆辉公司来退还。被告隆辉公司辩称，1、第三人郭瑞娟第一次的租房合同是通过王若凡签订的，后期便与王若凡没有关系。2、王若凡在被告隆辉公司仅是挂名的公司法人，实际负责人是赵小龙。王若凡实际上只是公司的一个业务员，负责收房租房。因为赵小龙有其他纠纷注册不了法人，而恰巧王若凡也在这个公司上班，所以通过朋友介绍，让王若凡当了法人。3、被告隆辉公司所有的钱都是赵小龙收的。王若凡第一次收取的第三人郭瑞娟的6个月房租及押金2000元也转给了被告隆辉公司。因此，如果原告的诉讼请求应当支持，也应当由被告隆辉公司承担。4、王若凡从2018年3月后就没有再去被告隆辉公司处上班。王若凡于2018年4月底给赵小龙打电话称其不干了，要求赵小龙把公司与王若凡相关的营业执照等内容都注销掉，赵小龙却称都丢了。之后王若凡去补办相关材料一直办不下来。自从2018年5月8日以后王若凡就联系不上赵小龙了。第三人郭瑞娟辩称，2017年9月中旬，第三人郭瑞娟通过网络找到了一个房屋中介，当时房产经纪人是李伟（音译），王若凡说他是房东，于是第三人郭瑞娟就支付了6个月的房租及房屋押金2000元，另外给李伟付了200元的中介费。后来王若凡说房子是他姐的，之后被告卢拴妮就加了第三人郭瑞娟的微信，被告卢拴妮称自己是姜静，是锦祥花园的业主，便以原告姜静的名义给第三人郭瑞娟签订了2年的租房合同。第三人郭瑞娟的房租每三个月交一次，最后交到了2020年9月22日，但是其与被告卢拴妮签订合同约定的租房截止日期为2021年12月22日。后来本案原告姜静带着中介来找第三人收房，其才知道其认识的“姜静”即本案被告卢拴妮并不是房东。随后第三人郭瑞娟再和被告卢拴妮联系就联系不上了。第三人报警后，原告姜静将2000元押金退还，第三人在2020年9月22日房租到期后搬离。第三人郭瑞娟认为二被告存在欺诈，如果当时知道他们是中介，其不会和他们签合同。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了审查，对双方无异议的证据，本院认证意见如下：原告提交的租赁合同复印件一份，证明托管到期后，原告与被告卢拴妮口头续租，但被告卢拴妮却以原告名义将房屋出租给本案第三人，并向第三人收取2000元押金及每月2000元的租金。上述证据客观真实，能够证明原告的主张，本院依法予以采信。对当事人有异议的证据，本院认证意见如下：1、原告提交的房屋托管合同一份，证明原告自2017年10月15日起将自己位于焦作市锦祥花园芙蓉园2号的房屋托管给被告隆辉公司对外出租，约定月租金1400元，托管到期可口头续租，如受托方不按约定支付租金达15日以上，应按该月租金的20%支付违约金；因原告提交的该组证据客观真实，能够证明原告姜静将自有房屋委托给被告隆辉公司管理的事实，本院依法予以采信。2、原告提交的微信聊天截图照片4张及微信备注名称截图照片1张，证明原告需要卖房催促被告卢拴妮在2020年9月22日前交还房屋，并催要剩余房租，被告卢拴妮表示房屋又与第三人续租了两年，但与第三人签订续租协议前未告知原告。因原告提交的该组证据客观真实，被告卢拴妮及第三人郭瑞娟均不持异议，且能够证明原告的主张，故本院对上述证据依法予以采信。3、微信支付转账电子凭证一份及微信聊天截图15张。证明被告卢拴妮一直冒用涉案房屋房主姜静的身份与第三人对接，并表示自己因在天津买房子，需要将房屋出售，不租了，要求第三人于2020年9月22日前退房，但对于第三人索要押金、违约金（提前解除合同），被告卢拴妮置之不理。因原告提交的上述证据客观真实，被告卢拴妮及第三人郭瑞娟对该组证据的真实性均不持异议，能够证明原告姜静的上述主张，本院依法予以采信。4、原告提交的收据一份，证明原告收房时与第三人因押金退还及提前解除合同事宜产生纠纷，原告为收回房屋替被告卢拴妮返还第三人押金2000元。因该组证据客观真实，能够证明原告的上述主张，故本院依法予以采信。5、被告卢拴妮提交的劳动合同一份、收据三份，证明被告卢拴妮的行为是职务行为，其收取的第三人截止2020年9月22日的房租6000元也以现金方式转给了公司的负责人赵小龙。被告卢拴妮提交的劳动合同客观真实，能够证明被告卢拴妮的上述主张，对该组证据本院依法予以采信。本院经审理认定事实如下：被告卢拴妮系被告隆辉公司的工作人员。2017年10月12日原告与被告隆辉公司签订了一份《房屋托管合同》，约定原告姜静将其名下位于解放区锦祥花园芙蓉苑2号的房屋交付给被告隆辉公司管理，约定租金1400元/月，每月1-5号支付，如不按照约定支付租金达15日的，原告姜静有权单方解除合同，收回房屋，被告隆辉公司应按月租金的20％支付违约金，托管期自2017年10月15日至2019年10月15日。随后被告隆辉公司的王若凡将房屋以2000元/月的价格出租给第三人郭瑞娟，并收取押金2000元。2019年12月22日，被告卢拴妮以原告姜静的名义与第三人郭瑞娟签订了一份《房屋租赁合同》，约定由第三人郭瑞娟承租该房屋至2021年12月22日。第三人郭瑞娟将房租支付至2020年9月22日。因被告隆辉公司自2020年5月起经常逾期，2020年6月的租金于6月25日支付，2020年7月的租金于8月2日支付，2020年8月、9月租金至今未支付。原告姜静于2020年9月底向第三人郭瑞娟主张收回房屋，并将押金2000元退还给第三人郭瑞娟，第三人于房租到期后即2019年9月22日搬离。原告姜静要求二被告向其支付2020年8月至9月的房租，返还押金，并按照合同约定支付违约金，各方未达成一致意见，纠纷成诉。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案原告姜静与被告隆辉公司签订的《房屋托管合同》，系双方真实意思表示，双方当事人均按照合同约定履行了合同义务，故该份合同依法成立并生效。因被告卢拴妮系被告隆辉公司的员工，因此其以原告姜静的名义与第三人郭瑞娟签订《房屋租赁合同》亦系职务行为，另从被告卢拴妮与原告姜静2020年8月23日的微信聊天记录中亦可以看出，原告姜静对其房屋在托管合同到期后续租一事是知情的，结合之前原告姜静与被告隆辉公司签订的房屋托管合同中约定双方可以口头续租，第三人郭瑞娟持续租赁房屋，原告姜静亦持续收取房租，因此可以认定，该续租行为系房屋托管合同的延续，即原告姜静与被告隆辉公司之间继续形成事实上的房屋托管合同关系。鉴于被告卢拴妮系被告隆辉公司的员工，其对外承租房屋的行为亦系职务行为，故对原告要求被告卢拴妮承担责任的主张，本院不予支持。被告卢拴妮以原告姜静的名义与第三人郭瑞娟签订了房屋租赁合同，由第三人郭瑞娟承租位于解放区锦祥花园芙蓉苑2号的房屋，第三人郭瑞娟以2000元/月的价格将房租交纳给被告卢拴妮至2020年9月，被告隆辉公司亦应将截止2020年9月的房租按照《房屋托管合同》的约定向原告姜静支付房租，因被告隆辉公司未向原告姜静支付2020年8月、9月的房租合计2800元，对原告要求其支付的主张，依法应予支持。因被告隆辉公司未按照合同约定支付房租，根据合同约定，被告隆辉公司应按照月租金的20%向原告支付违约金合计560元（1400元×2×20%），对于超出部分，本院不予支持。原告姜静将房屋收回后，向第三人退还了押金2000元，由于该押金是由被告隆辉公司收取的，故对原告要求被告隆辉公司退还押金2000元的主张，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、被告焦作市隆辉房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内向原告姜静支付租金2800元、违约金560元及押金2000元，合计5360元；二、驳回原告姜静其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告焦作市隆辉房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  崔广华二〇二一年三月三日书记员  李 茜河南省焦作市马村区人民法院民事判决书（附页）（2021）豫0804民初56号（2021）豫0804民初56号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：一、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定,租赁期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。