辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终650号 上诉人(原审被告)：奚广宝，男，1959年3月31日出生，满族，住凤城市。 被上诉人(原审原告)：凤城市聚银物业服务有限公司，住所地凤城市凤山管理区公安路**聚银花园**。 法定代表人：关善亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：张丽，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：李苏，辽宁泽宇律师事务所律师。 上诉人奚广宝因与被上诉人凤城市聚银物业服务有限公司（以下简称聚银物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2020）辽0682民初3152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 奚广宝上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、被上诉人没有提供公示方面的证据，业主委员会不能代表上诉人，上诉人与被上诉人没有签订任何物业服务合同。二、上诉人没有提供证据证明收费的合法性，也没有提供相关部门的批复手续，属于乱收费。三、被上诉人不给上诉人升级门卡和电梯卡，侵犯了上诉人的合法权利。四、被上诉人催收物业费数额有误。 聚银物业公司辩称，一、被上诉人收取物业费标准依法有据。二、被上诉人收取物业费标准已公示，上诉人知悉。三、因上诉人未交纳物业费，所以被上诉人没有给上诉人升级门卡和电梯卡。另外，关于上诉人提出催费通知单一次性催缴三年的问题，被上诉人每年都是先通过电话通知，业主不交纳后再贴催缴通知，被上诉人每年都贴催收通知，到2020年上诉人已欠费三年，所以在同一个通知中写明了欠缴三年的费用。 聚银物业公司向一审法院起诉请求：一、被告立即给付原告2017年10月14日至2020年10月13日物业管理费4686元；二、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月28日，原告聚银物业公司（乙方）与凤城市经济管理区银河湾小区业主委员会（甲方）签订银河湾小区物业服务合同，合同期限为2016年9月25日至2019年9月25日。该合同约定甲方委托乙方对银河湾小区实行物业管理服务。该合同第四条约定“收费标准为：1、高层住宅每月每平方米收取1.50元（含电梯费0.5元每月每平方米）；2、车库物业每月每平方米收取1.50元；商业物业每月每平方米收取1.50元；库房物业每月每平方米收取0.50元”。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等作出约定。 2019年9月27日，原告聚银物业公司（乙方）与凤城市经济管理区银河湾小区业主委员会（甲方）签订银河湾小区物业服务合同，合同期限为2019年9月25日至2024年9月24日。约定甲方委托乙方对银河湾小区实行物业管理服务。物业收费标准与2016年双方签订的合同一致。亦对委托管理事项及双方的权利义务等作出约定。 被告奚广宝系凤城市银河湾小区**楼****使用人。奚广宝房屋为动迁房屋，由其动迁前向案外人购买的平房，动迁安置后由奚广宝使用。被告房屋的建筑面积为86.80平方米，2018年10月14日至2020年10月13日被告三年欠缴物业费4687.20元(86.80平方米×1.5元／月㎡×36个月)。上述欠费经原告张贴书面催费通知单，被告未能给付。 一审法院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务。业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有接受完善物业服务的权利又应履行交纳物业费的义务。原告聚银物业公司与银河湾小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力，原告聚银物业公司与小区业主均应按合同的约定全面履行各自的权利和义务。 本案原告聚银物业公司按物业服务合同的约定提供了相应的服务，被告奚广宝亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。经计算，被告三年共计欠费4687.20元，故原告请求被告给付欠缴的物业费4686元具有事实及法律依据，该院予以支持。对原告未请求部分，属于原告对自身权利的放弃。被告辩称没有在涉案房屋居住，房屋属于空置状态，应当按70%比例交纳物业费，且原告拒绝为被告办理门禁卡，侵犯了原告权利，被告不应交纳物业费。被告对上述抗辩意见未能提供证据证明，应当承担举证不能的责任，故该院不予采纳。被告辩称欠费为四年而不是三年，该辩称属被告计算错误，该院不予采纳。判决：被告奚广宝于本判决生效后五日内给付原告凤城市聚银物业服务有限公司物业服务费共计4686元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告奚广宝承担。 二审期间，上诉人围绕上诉请求提供房屋征收合同，证明：案涉房屋是回迁房屋，不应该按照商品房的标准来收取上诉人物业费。 被上诉人的质证意见：对证据真实性没有异议，但对上诉人要证明的问题有异议。按照凤城市物价局、住建局文件规定，物业费收取不区分商品房还是回迁房，被上诉人提供的服务是一样的。 被上诉人围绕上诉请求提供证据如下： 证据一、凤城市住宅物业管理办公室2018年2号文件和凤城市物价局、凤城市住建局2017年44号文件，证明：被上诉人收费依法有据。 上诉人的质证意见:对证据真实性没有异议，但被上诉人一审中没有提供，上诉人认为被上诉人向上诉人收取物业费就是不合法。 证据二、照片两张，证明：被上诉人已将该小区收费标准予以公示。 上诉人的质证意见：被上诉人一审时候没提交该证据，上诉人认为是不真实的。 证据三、2014至2016年物业服务费的专用收款收据，证明：当时是按照每平米1.5元标准收取物业费，上诉人对被上诉人收费标准是认可的。 上诉人的质证意见：该证据中体现的房主是王菊香，上诉人不知道她交没交费，上诉人没交过物业费。 证据四、银河湾小区业主临时规约、前期物业服务协议、室内装饰装修协议、银河湾业主（住户）入住验房表、常居情况登记表，证明：上诉人和王菊香共同在银河湾小区业主临时规约、前期物业服务协议、室内装饰装修协议中签字，银河湾业主（住户）入住验房表由上诉人签字，常居情况登记表是由上诉人本人填写，可以证明在2014年10月14日上诉人办理的案涉房屋入住手续。 上诉人的质证意见：对签字没有异议，但是房屋一直是闲置的，上诉人没去住。 本院认证意见如下： 上诉人提供的证据可以证明案涉房屋属于回迁房屋，但案涉房屋是否为回迁房屋和本案的焦点问题无关，该证据缺乏关联性，故本院不予采信。 被上诉人提供的证据可以证明其收费标准的合法性以及上诉人知晓物业费收取的相关信息，虽然上诉人对部分证据的真实性有异议，但并未提供证据予以证明，且上诉人对其签字均予以认可，故对被上诉人提供的证据，本院予以采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与银河湾小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力，上诉人与被上诉人均应按合同的约定全面履行各自的权利和义务。故对上诉人提出的双方当事人之间未签订书面物业服务合同，不应交纳物业费的上诉主张，本院不予支持。 关于上诉人以案涉房屋为回迁房且上诉人长期不在该房屋居住为由主张被上诉人收费标准有误一节。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”依据上述法律规定，案涉房屋是否为回迁房以及上诉人是否实际居住均不能作为其拒绝支付物业费的合法依据。另外，被上诉人二审中提供的地方政府文件可以作为证明其收费标准的合法性。因此，一审法院认定上诉人应当交纳物业费以及上诉人欠缴物业费的数额，均无不当。故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。 关于上诉人主张门禁卡和电梯卡未予升级一节。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”被上诉人自认因上诉人未交纳物业费，上诉人的门禁卡和电梯卡没有得到升级。被上诉人以此种方式催缴物业费违反上述法律规定，但被上诉人不得以此为由拒绝交纳物业费。若被上诉人的上述行为给上诉人造成了损失，上诉人可另案主张权利。 综上，奚广宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人奚广宝负担。 本判决为终审判决。 审判长  于国兴 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二一年三月二十四日 法官助理陈泉妤 书记员林婷婷