江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终227号上诉人（原审原告）：李迎娣，女，1987年1月12日出生，汉族，住新沂市。上诉人（原审原告）：李同飞，男，1987年6月29日出生，汉族，住新沂市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：章淞研，江苏久信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘小丽，女，1984年3月10日出生，汉族，住新沂市。上诉人（原审被告）：赵伟，男，1982年11月7日出生，汉族，住新沂市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：倪兴华，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人李迎娣、李同飞、刘小丽、赵伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2020）苏0381民初6788号民事判决，均向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人李迎娣、李同飞的委托诉讼代理人章淞研，上诉人赵伟本人以及上诉人赵伟、刘小丽的委托诉讼代理人倪兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李迎娣、李同飞上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判刘小丽、赵伟支付78000元违约金。2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决没有全部支持上诉人要求78000元违约金的诉请明显不当，依法应当予以纠正。首先，刘小丽、赵伟的违约行为客观存在，依法应当承担违约责任。依照合同法第114条的规定，上诉人与刘小丽、赵伟约定违约金按照房屋交易价格的20%来支付是真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，是合法有效的。其次，我国合同法强调违约金是严格责任，只要违约，违约方就应按照约定支付违约金，而不以实际损失为条件。最后，刘小丽、赵伟在2018年11月1日的诉状中，已明确认可一方违约应按照78000元的数额来支付违约金，并以此向上诉人主张78000元违约金。在生效判决己经确认刘小丽、赵伟违约的情况下，一审法院应当判令刘小丽、赵伟按照其认可的78000元来支付违约金。二、依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条的规定，刘小丽、赵伟在一审中未对违约金数额提出抗辩或反诉，应视为其对双方约定的78000元违约金的认可，一审法院应当按照78000元支持上诉人对违约金的诉请。刘小丽、赵伟辩称：刘小丽、赵伟不存在违约，不应支付违约金，李迎娣、李同飞的上诉请求不应得到支持。刘小丽、赵伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李迎娣、李同飞的一审诉讼请求，或将本案发回重审。2.一、二审案件诉讼费用由李迎娣、李同飞承担。事实和理由：一、一审法院在认定案件事实上回避李迎娣、李同飞与第三人白月轩、朱怀敏签订《存量房买卖合同》的事实，导致作出错误的判决。1.因中介人员、李迎娣、李同飞约定给朱怀敏3000元好处费，2018年6月25日、2018年7月3日李迎娣、李同飞与第三人白月轩、朱怀敏签订了内容完全相同的两份《存量房买卖合同》。李迎娣、李同飞又依据这两份合同以及履行合同约定的付款义务办理了不动产权证，如果该《存量房买卖合同》无效，则李迎娣、李同飞取得的不动产权证就不具备合法的基础来源，一审法院应对合同效力作出认定。2.李迎娣、李同飞与银行签订的借款合同也是依据上述两份伪造的房屋买卖合同，一审法院未予严格审查是在包庇李迎娣、李同飞伪造证据的行为。并且，李迎娣、李同飞签订的个人二手房担保借款合同约定的划款方式仅对李迎娣、李同飞有约束力，对刘小丽、赵伟并不具有约束力，借款合同关于将28万元借款划入李迎娣、李同飞账户后，再划入朱怀敏、白月轩账户的约定系李迎娣、李同飞与金昌支行之间的约定，刘小丽、赵伟对此并不知情，也未同意将款项打入朱怀敏、白月轩账户。二、一审法院认定李迎娣、李同飞已经履行支付购房款的义务，属于认定事实错误。1.一审中，李迎娣、李同飞自认向朱怀敏、白月轩支付了《存量房买卖合同》约定的房屋总价款42万元并缴纳了契税，后又陈述已向刘小丽、赵伟履行了支付购房款的义务。按照李迎娣、李同飞陈述，其两次全部履行了支付购房款的义务，明显不合常理。2.一审中刘小丽、赵伟已递交刘小丽、赵伟与李迎娣、中介销售人员、白月轩的通话录音整理文字稿。证明李迎娣、李同飞没有经过三方合意即将28万元款项打入白月轩、朱怀敏账户，刘小丽、赵伟对此不知情也没有同意过。3.刘小丽、赵伟与白月轩的通话录音明确，28万元款项被扣后，李迎娣多次找过白月轩和朱怀敏要求其承担责任，李迎娣、李同飞和白月轩就该款被银行扣划导致无法支付刘小丽、赵伟28万购房款的事实是一致认可的，白月轩应返还给李迎娣28万元，并给李迎娣打下28万元借条。4.李迎娣、李同飞提供的白月轩与中介销售人员的通话录音仅是两个案外人之间的谈话，不能看出三方的合意。5.虽然刘小丽、赵伟持有朱怀敏的银行卡，但在没有领取卡内28万元款项前，不能认定刘小丽、赵伟占有卡内的钱款，也不能代表李迎娣、李同飞履行了全部义务。三、一审法院程序违法。1.该案2020年9月21日庭审后刘小丽、赵伟又提交了10组证据，一审法院未组织质证，直接在2020年9月27日作出判决，剥夺了刘小丽、赵伟的合法权利。2.一审庭审后，刘小丽、赵伟申请追加朱怀敏、白月轩为第三人，一审法院不予准许，也没有以通知或裁定方式驳回上诉人的这一申请。一审法院认定事实不清、证据不足、程序违法，请求二审法院在查清事实的基础上依法撤销一审错误的判决。李迎娣、李同飞答辩称：1.刘小丽、赵伟认为一审法院认定事实不清的理由都是其对已生效的（2019）苏03民终4489号判决查明事实的主观揣测，其所提出的观点和依据与本案没有关联性。2.关于程序违法问题，刘小丽、赵伟也自认了其是在庭审之后才提出追加第三人的申请，当时提出追加申请不符合民诉法的要求，一审法院不予支持于法有据。综上，一审法院的判决除对违约金赔偿数额的认定之外，其余部分认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回刘小丽、赵伟的上诉。一审法院查明：2013年1月24日，朱怀敏、白月轩与刘小丽、赵伟签订房屋买卖合同，将涉案房屋以21.6万元的价格出卖给刘小丽、赵伟，刘小丽、赵伟付清了购房款，朱怀敏、白月轩亦将涉案房屋交付刘小丽、赵伟占有使用，双方未办理所有权转移登记手续。2018年5月24日，刘小丽（甲方）与李迎娣（乙方）、新沂市优房房产经纪有限公司（丙方）签订一份《房屋买卖居间合同》，约定刘小丽将涉案房屋出卖给李迎娣；成交价为39万元，合同生效当日支付定金1万元，网签当日支付购房款10万元，余款28万元委托丙方办理商业贷款，款项由银行直接支付给甲方，如果贷款不能办理或银行确定的金额少于合同约定的金额，乙方于过户前一次性补足；甲方于2018年6月30日前腾空涉案房屋并交付乙方；关于违约责任，双方约定，甲方不履行办理房屋所有权证、房屋交接、户口迁移、缴纳约定税和费、房屋抵押注销手续的，或乙方不履行付款、缴纳约定税和费、办理房屋按揭贷款以及房屋交接的均视为违约，未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付房屋成交价的1‰作为违约金，逾期三十日守约方有权要求违约方支付房价的20%作为违约金。合同并对双方其他权利义务作出详细约定。合同签订当日，李迎娣支付定金1万元。2018年6月25日，李迎娣、李同飞与朱怀敏、白月轩签订一份《存量房买卖合同》，内容主要为朱怀敏、白月轩将涉案房屋出卖给李迎娣，价款为42万元。双方并办理了所有权转移登记手续。2018年6月26日，李迎娣、李同飞向刘小丽、赵伟支付购房款10万元。2018年7月13日，李迎娣、李同飞与江苏新沂农村商业银行金昌支行签订一份《个人二手房担保借款合同》，约定李迎娣、李同飞向江苏新沂农村商业银行金昌支行借款28万元用于购买涉案房屋，划款方式约定为将借款划入李迎娣结算账户后再划入售房人朱怀敏江苏新沂农村商业银行新立支行账户，以支付购房合同项下的款项。上述28万元借款划入朱怀敏账户后，因白月轩欠付江苏新沂农村商业银行借款而被直接扣划以清偿欠款。后刘小丽、赵伟未有将涉案房屋交付李迎娣、李同飞。2018年8月13日，李迎娣、李同飞诉至新沂市人民法院，要求刘小丽、赵伟腾退涉案房屋；后于2018年10月16日申请撤诉，新沂市人民法院于同日作出（2018）苏0381民初6923号民事裁定予以准许。2018年8月20日，刘小丽、赵伟诉至新沂市法院，要求确认其和李迎娣、李同飞于2018年5月24日就涉案房屋签订的《房屋买卖居间合同》有效；判令李迎娣、李同飞支付购房款28万元及违约金7.8万元。法院经审理后于2019年3月15日作出（2018）苏0381民初7276号民事判决，判决：一、确认刘小丽与李迎娣之间于2018年5月24日签订的位于新沂市《房屋买卖居间合同》有效。二、李迎娣、李同飞于判决发生法律效力之日起二十日内给付赵伟、刘小丽剩余购房款28万元。三、赵伟、刘小丽应于收到李迎娣、李同飞交付的购房款后二十日内腾空位于新沂市房屋，并将该房屋交付给李迎娣、李同飞。四、驳回赵伟、刘小丽其他诉讼请求。李迎娣、李同飞不服，上诉至徐州市中级人民法院。徐州市中级人民法院经审理后于2020年7月18日作出（2019）苏03民终4489号民事判决，认为刘小丽与李迎娣签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务；李迎娣、李同飞已经按照合同的约定支付了房屋首付款并办理了抵押贷款，李迎娣、李同飞以涉案房屋作为抵押贷款先将余款交付至朱怀敏的账户，再转给刘小丽、赵伟的支付方式，三方是经过合意并认可，李迎娣方委托银行将余款交付至朱怀敏账户应当视为其完成了支付购房款的义务；并判决：一、维持新沂市人民法院（2018）苏0381民初7276号民事判决第一项“确认刘小丽与李迎娣之间于2018年5月24日签订的位于新沂市《房屋买卖居间合同》有效”；二、撤销（2018）苏0381民初7276号民事判决第二项“李迎娣、李同飞于本判决发生法律效力之日起二十日内给付赵伟、刘小丽剩余购房款28万元”；三、撤销（2018）苏0381民初7276号民事判决第三项“赵伟、刘小丽应于收到李迎娣、李同飞交付的购房款后二十日内腾空位于新沂市房屋，并将该房屋交付给李迎娣、李同飞”；四、撤销（2018）苏0381民初7276号民事判决第四项“驳回赵伟、刘小丽其他诉讼请求”；五、驳回刘小丽、赵伟的其他诉讼请求。一审法院认为，刘小丽与李迎娣于2018年5月24日就涉案房屋订立的房屋买卖合同有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。作为出卖人，应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。双方在合同中亦约定了出卖人于2018年6月30日前腾空涉案房屋并将房屋钥匙交付买受人。李迎娣、李同飞已履行了支付购房款的义务，也无其他证据证明涉案房屋存在交付不能的情况，故对于李迎娣、李同飞关于刘小丽、赵伟腾退涉案房屋，并向其交付的请求予以支持。刘小丽、赵伟未按照合同约定的期限向李迎娣、李同飞交付涉案房屋，使得李迎娣、李同飞不能在预先设定的时间使用涉案房屋，损害了其对涉案房屋占有、使用、收益的权能，导致其丧失了合同正常履行所应当获得的利益。故刘小丽、赵伟应当承担违约责任，以此弥补李迎娣、李同飞的损失。关于违约金的数额。双方约定的逾期交付违约金过高，综合考虑买卖双方之间合同履行程度、逾期交房原因、违约行为给李迎娣、李同飞造成的损失、购买用途、同地段同类房屋租赁市场行情等因素，酌情确定为4万元。对李迎娣、李同飞主张的过高部分不予支持。刘小丽、赵伟在本案庭审结束后申请追加朱怀敏、白月轩为本案第三人参加诉讼，因本案处理结果与其二人并无法律上的利害关系，其并非必须共同进行诉讼的当事人，故对于刘小丽、赵伟该项申请不予准许。刘小丽、赵伟申请一审法院调取中国工商银行新沂支行于2018年7月2日向李迎娣出具的汇款凭证等材料，因与本案无关联性，不予准许。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条规定，判决：一、刘小丽、赵伟应于判决发生法律效力之日起十日内向李迎娣、李同飞交付新沂市房屋；二、刘小丽、赵伟应于判决发生法律效力之日起十日内向李迎娣、李同飞支付违约金4万元；三、驳回李迎娣、李同飞的其他诉讼请求。二审期间，上诉人刘小丽、赵伟提交以下证据材料：1.赵伟和白月轩2020年9月11日、2020年10月10日的电话录音两份，拟证明：李迎娣办理的贷款手续是虚假的。第二次办理网签和贷款手续时，是中介联系白月轩去办理的，没有告知赵伟，赵伟并不知情也没有到现场。赵伟是在钱被银行冻结后才知晓，28万元购房款被银行冻结后，李迎娣要求白月轩给其打28万元的欠条，白月轩也给其出具了28万元欠条，李迎娣向赵伟出具了28万元欠条。2.2018年6月26日李迎娣给赵伟出具的房屋尾款28万元欠据复印件，拟证明：双方在交易过程中，李迎娣确实给赵伟打了28万元欠条。3.李迎娣和朱怀敏、白月轩签订的两份《存量房买卖合同》最后一页，拟证明朱怀敏、白月轩签名并非两人亲自签名，而是中介或李迎娣伪造。李迎娣、李同飞对上诉证据材料质证认为：1.对通话录音的证明效力和证明目的不予认可。白月轩既是证人也是原卖房人，与赵伟具有利害关系，赵伟在原一审时承认自己手里持有朱怀敏银行卡并知道密码，不排除双方有进行恶意串通的可能。2.如果李迎娣向赵伟出具了欠条，赵伟应当出示原件，鉴于证据形式不合法，李迎娣、李同飞对该份欠条复印件不予认可。3.《存量房买卖合同》与本案无关联性，并且如果赵伟认为签字不真实应采用其他方式证实。本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审期间的争议焦点为：1.李迎娣、李同飞是否已履行支付购房款的义务。2.刘小丽、赵伟是否构成违约，如构成违约，一审判决认定的违约金数额是否适当。3.一审法院程序是否违法。本院认为，刘小丽、赵伟与李迎娣、李同飞以及新沂市优房房产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定积极履行各自义务。一、关于李迎娣、李同飞是否已履行支付购房款义务的问题。根据朱怀敏2018年6月22日在新沂市填写的《新沂市已购经济适用住房上市交易申请审批表》显示，涉案经济适用房最初的购房协议签订于2006年9月19日，故涉案房屋在2011年即已满足上市交易和办理过户的条件，但由于刘小丽、赵伟从案外人白月轩、朱怀敏处购买涉案房屋后未及时办理产权变更手续，直至涉案纠纷发生时，涉案房屋仍登记在朱怀敏、白月轩名下，故刘小丽、赵伟对于李迎娣办理抵押贷款和过户手续需经原房屋登记产权人朱怀敏、白月轩协助是明知的，并主动向李迎娣告知了白月轩的联系方式。据赵伟二审陈述，2018年6月25日，李迎娣、李同飞与白月轩、朱怀敏签订《存量房买卖合同》时，赵伟本人在场。2018年7月18日，赵伟从中介处取走并持有朱怀敏的银行卡。2018年7月20日，李迎娣委托江苏新沂农村商业银行金昌支行将28万元款项发放至朱怀敏银行卡中。针对以上陈述与事实，本院认为，赵伟先是委托白月轩、朱怀敏协助李迎娣办理抵押贷款手续，后又取得朱怀敏的银行卡和密码，再由李迎娣向朱怀敏的银行卡支付购房款，该购房款支付方式应是经过三方合意并一致认可才得以配合完成，故李迎娣方委托银行将购房款余款支付至朱怀敏账户应视为其已完成了支付购房款的义务，至于刘小丽、赵伟未能实际拿到购房款，系因白月轩拖欠银行款项致使支付至朱怀敏账户的购房款被冻结、扣划，而非因李迎娣、李同飞存有过错，因此相应责任也不应由李迎娣、李同飞承担。二、关于刘小丽、赵伟是否构成违约以及一审判决认定的违约金数额是否适当的问题。按照涉案《房屋买卖居间合同》约定，刘小丽、赵伟于2018年6月30日前即应腾空涉案房屋，在李迎娣、李同飞已履行支付购房款的义务后，刘小丽、赵伟至今没有按合同约定交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。李迎娣、李同飞主张刘小丽、赵伟应按照合同约定的78000元支付违约金，刘小丽、赵伟于一审2020年9月21日庭审中抗辩违约金过高，认为如果己方构成违约，应按照给对方造成的实际损失计算来计算违约金。因涉案房屋买卖合同约定的逾期交付房屋违约金过高，李迎娣、李同飞亦未提交证据证明自己的实际损失，考虑到李迎娣、李同飞购买涉案房屋的用途，一审法院依据合同法以及相关司法解释的规定，参考涉案房屋同地段同类房屋租赁市场行情等因素，酌定违约金为4万元并无不当，本院依法予以维持。三、关于一审法院程序是否违法的问题。刘小丽、赵伟上诉认为，一审法院对于其于庭审后提交的证据未组织质证，对于其追加第三人的申请亦未作出裁定予以回应，程序违法。对此，本院认为，第一，一审法院在案件立案受理后已为双方当事人预留举证期限，但直至一审庭审结束，上诉人刘小丽、赵伟未向一审法院提交其上诉所称的十组证据，亦未向法院申请延长举证期限。刘小丽、赵伟在案件审理结束后提供证据而未说明理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，一审法院可以不采纳其逾期提供的证据，故一审法院未另行通知双方当事人到庭对证据进行质证并无不当。第二，刘小丽、赵伟于2020年9月20日在一审庭审前已申请白月轩、朱怀敏作为证人出庭作证，又于2020年9月23日一审庭审后申请追加二人作为第三人参加诉讼。经一审法院审查，二人并非本案必须共同进行诉讼的当事人，故对于刘小丽、赵伟的申请不予准许，并在一审判决中向刘小丽、赵伟作出回应，故一审法院不存在程序违法的情形。综上，上诉人李迎娣、李同飞、刘小丽、赵伟的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人李迎娣、李同飞负担750元，由上诉人刘小丽、赵伟负担1750元。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 孟 娟二〇二一年三月二十九日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池