海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初7516号原告姜海龙，男，1991年11月18日出生，汉族，住辽宁省海城市。被告李永业，男，1944年8月19日出生，汉族，个体户，住鞍山市铁东区。委托代理人李洪涛，系辽宁明岳律师事务所律师。被告盛德振，男，1952年11月29日出生，汉族，住海城市。被告白兴坤，女，1954年5月20日出生，汉族，住海城市。被告盛开斌，女，1980年6月15日出生，汉族，住海城市。被告海城市益德房屋开发有限公司，统一社会信用代码91210381097419034F。住所地：海城市海州管理区东关街新东委。法定代表人王彬。原告姜海龙诉被告李永业、盛德振、白兴坤、盛开斌、海城市益德房屋开发有限公司（以下简称益德公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日受理后，依法组成合议庭，于2020年12月21日公开开庭进行了审理，原告姜海龙、被告李永业委托代理人李洪涛到庭参加诉讼，被告盛德振、白兴坤、盛开斌、益德公司经本院开庭传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜海龙诉称，益德公司于2018年5月22日将其开发坐落于海城市海州管理区太府御花园小区2号楼3单元402号、建筑面积86.44平方米房屋以总价20.7万元价款出售给原告，约定首付款17.7万元，余款3万元在办理房屋所有权证书时付清，合同签订后，原告将17.7万元给予被告，被告为原告出具收款凭证，2019年12月原告正式入驻，原告入住后对房屋进行了整体装修，一直居住至今。2020年7月因李永业与盛德振、白兴坤、盛开斌、益德公司民间借贷纠纷一案，法院对原告所有的坐落于海城市海州管理区太府御花园小区2号楼3单元402号、建筑面积86.44平方米房屋予以查封，原告得知后向海城市法院提出案外人执行异议申请，海城市法院依据法律规定，裁定驳回原告的执行异议申请。原告认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定，原告已支付大部分价款并实际占有，原告要求继续履行合同，原告在合理期限内向人民法院交付全部余款后，法院应该解除查封，此案中原告向执行法院提出将余款3万元交付法院或开发单位，法院没有待见理会，另被告之间属于个人民间借贷纠纷，申请查封益德公司出售原告所有的房屋，查封主体错误，故原告提起案外人执行异议之诉。原告不服（2020）辽0381执异191号海城市人民法院执行裁定书，请求法院解除对原告所有的坐落于海城市海州管理区太府御花园小区2号楼3单元402号、建筑面积86.44平方米房屋的查封，确认该房屋归原告所有。被告李永业辩称，依据物权法的规定，房屋所有权以登记为准，案涉房屋并未办理产权登记，其所有权不属于原告，根据原告的证据材料不足以证明其享有排除执行的民事权利，其诉讼请求不能成立，请法庭予以驳回。被告盛德振未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交答辩状。被告白兴坤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交答辩状。被告盛开斌未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交答辩状。被告益德公司未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交答辩状。经审理查明：被告海城市益德房屋开发有限公司将其开发坐落于海城市海州管理区太府御花园小区2号楼3单元402号（产籍号：C01-38-TF2-3042)房屋以总价207000元价款于2018年5月22日出售给原告姜海龙，首付款17.7万元，余款3万元约定在办理房屋所有权证书时付清。2019年12月1日原告交纳物业费、取暖费、燃气费、电梯费、智能门费、临时水电、垃圾清运费，装修完居住至今。另查，2020年8月4日，因李永业与被告益德公司、盛开斌、盛德振、白兴坤借款合同纠纷一案，本院依李永业诉前保全申请，于2020年8月6日对被告海城市益德房屋开发有限公司开发的坐落于海城市海州管理区太府御花园小区2号楼3单元402号（产籍号：C01-38-TF2-3042)、建筑面积86.44平方米房屋予以查封。再查，李永业与益德公司就本案诉争房屋于2018年12月6日签订了《商品房买卖合同》一份，并进行了网签备案。又查，李永业诉盛开斌、盛德振、白兴坤、海城市益德房屋开发有限公司、借款合同纠纷一案，本院于2020年9月21日作出（2020）辽0381民初6083号、6084号两份民事调解书，6083号调解书内容如下：一、原、被告双方共同确认借款本金200万元、利息（年利率24%）、诉讼费11400元、保全费5000元、保全担保费（保险费）13750元。被告提供备案在原告名下坐落于海城市太府御花园小区2号、3号、4号楼19处房产作为抵押〔详见（2020）辽0381财保195号民事裁定书〕；二、四被告于2020年10月18日前给付原告李永业本金200万元，并自2020年1月22日起至2020年10月18日止按年利率24%支付借款利息，诉讼费11400元、保全费5000元、保全担保费（保险费）13750元，在此期间一并付清。三、如四被告未按上述约定履行还款义务，原告有权对全部借款本息（利息计算期间为自2020年1月22日起至借款还清之日止）、诉讼费、保全费、保全担保费申请强制执行并对被告提供的抵押房产拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。四、其他无争执。6084号调解书内容基本与6083号调解书内容一致。上述事实，除原、被告的陈述外，原告提供的证据有：收款收据2张（原件庭后提供，有照片），照片三张，储蓄存单复印件3份。被告李永业提供的证据有：商品房买卖合同，增值税发票，专用收款收据，住宅专项维修基金专用收据，调解书两份，上述证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院均予以采信。关于原告提供的房屋买卖协议、银行回单（庭后提供），该组证据不符合法律规定，故本院不予采信。本院认为：原告与被告海城市益得房屋开发有限公司虽未签订正式的商品房买卖合同，但被告海城市益德房屋开发有限公司为原告出具的专用收款收据中已明确了房屋坐落、建筑面积、房屋总价款及约定了付款方式。据此，被告出具的该份收款收据已具备商品房买卖合同的必要内容，且原告于当日支付被告房屋首付款17.7万元，故应视为原、被告已于2018年5月22日已签订了房屋买卖合同。因原告已支付购房款17.7万元，已超过合同总价款20.7万元的50%，因案涉房屋原告系用于居住且原告无其他房屋可供居住，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，原告提供的证据能够证明其对案涉房屋具有排除执行的权利，故对原告主张解除对坐落于海城市海州管理区太府御花园小区2号楼3单元402号（产籍号：C01-38-TF2-3042)房屋的查封诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张其对案涉房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权一节，因其提供的（2020）辽0381民初6083号、6084号民事调解书系李永业与海城市益德房屋开发有限公司之间的约定，不能证明其主张，故本院不予支持。关于原告要求确认案涉房屋归其所有一节，因原告对该房屋只享有债权请求权，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得对坐落于海城市海州管理区太府御花园小区2号楼3单元402号（产籍号：C01-38-TF2-3042)房屋执行，海城市人民法院（2020）辽0381执异191号民事裁定书于本判决生效时自动失效；二、驳回原告姜海龙的其他诉讼请求。案件受理费4405元，由被告李永业承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  郭婧馨人民陪审员  王振瑞人民陪审员  刘紫阳二〇二一年三月二十六日书 记 员  吴海军