嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初4665号原告：嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司，住所地嘉兴市秀洲区高照街道中山西路**中关村广场购物中心**西侧办公区，统一社会信用代码91330411MA28A30A2E。法定代表人：黄海涛。委托诉讼代理人：严嘉诚、沈中山，浙江子城律师事务所律师。被告：范元胜，男，1970年5月21日出生，汉族，住杭州市下城区。原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司（以下简称创新园公司）诉被告范元胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人严嘉诚、被告范元胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.请求依法确认原告与被告签署的《租赁合同》《补充协议》及《补充协议2》于2020年6月13日解除；2.判令被告立即向原告支付自2019年12月15日至2020年6月13日期间拖欠的租金、物业费、水费55812.51元；3.判令被告立即向原告支付租金、物业费及水费的逾期付款违约金，合计10305.03元（暂计至2020年9月2日，实际支付至上述费用付清之日）；4.判令被告立即向原告支付其提前终止合同的违约金19425.6元；5.判令被告支付房屋占有使用费17196.3元（暂计至2020年9月2日，需支付至实际腾退之日）；6.请求判令被告支付逾期归还物业违约金，自合同解除之日起计算至其实际腾退归还物业之日；7.判令原告没收被告的承租保证金10000元；8.判令被告支付律师代理费5000元、财产保全保险费500元；9.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年7月11日签订《中国浙江省嘉兴市××广场购物中心××号商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）及《补充协议》，约定被告承租原告所有的位于嘉兴市××广场购物中心××号商铺，租赁面积126.37㎡，租赁期限为3年，自2017年9月15日至2020年9月14日，租赁用途为以“月生烤鱼”商号名称经营餐饮业。《租赁合同》约定合同总租金为200702.54元（含税），物业费标准为每平米1元／天，租金与物业费均按季度支付，被告须在每季度最后十个工作日内支付下季度租金和物业费。《租赁合同》同时约定承租保证金为10000元，被告自合同生效之日起三日内支付。《租赁合同》约定被告逾期付款和逾期归还物业均需承担相应违约金；因被告违约行为，原告可以提前终止合同。被告需支付的租金应计算至被告实际归还租货物业之日止，被告已支付的承租保证金在未被依本合同约定扣减、抵消的情况下，应作为被告的违约金，原告不再退还。被告还应一次性向原告支付三个月的租金作为违约金，补偿原告因被告之违约而提前终止合同的损失。上述合同签订后，原告向被告交付了租赁物业。2017年9月1日，被告在租赁物业上登记注册了字号为“嘉兴市秀洲区高照街道大贩小肖餐馆”的个体工商户。但自2019年12月15日起被告就未支付过相应的租金和物业费及其他相关费用。2020年5月20日，因疫情原因原告根据集团政策减免被告2020年2月份租金6190.58元，并与被告签署了《补充协议2》。经原告多次催收，被告仍拖欠原告租金、物业费、水费及相应逾期付款违约金。故原告于2020年6月12日根据《租赁合同》约定向被告邮寄了《解除合同通知书》，解除双方签订的《租赁合同》及相关《补充协议》。被告于2020年6月13日签收上述通知书。但被告依然未履行付款及腾退义务，原告故提起诉讼。被告辩称，受疫情防控措施影响，被告经营困难，经协商，双方签订的租赁合同于2020年4月30日解除，被告于5月已经撤场并将租赁房屋钥匙交还被告，但原告拒绝接收。被告未交纳租金、物业费、水费是因为被告要求原告按政策减免两个月房租，但被告只同意减免一个月，因双方未谈妥故未再交款。关于原告要求腾退房屋之诉请，案涉房屋已由原告加了两把锁，物业不让被告腾退，被告两次前往腾退，都无法进入故无果。2020年6月，原告工作人员通过微信要求被告腾退房屋，但因被告早已离开嘉兴，故告知原告可丢弃屋内设施设备。被告不存在违约行为，故不应承担违约金、律师费等。双方围绕争议焦点依法提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据以上确认的证据及原告的当庭陈述，本院确认案件事实如下：原、被告双方于2017年7月11日签订《中国浙江省嘉兴市××广场购物中心××号商铺租赁合同》，约定由被告向原告承租位于嘉兴市××广场购物中心××号商铺，租赁面积126.37㎡，租赁期限为3年，自2017年9月15日至2020年9月14日，双方对租金、物业费、付款方式、各项费用的承担、物业交付及返还、使用要求及违约责任等作出约定。同时约定，被告向原告交纳10000元作为承租保证金以担保合同的履行。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告以“月生烤鱼”为商号经营餐饮业。因疫情期间无法营业，被告向原告提出按政策给予两至三个月的租金减免，原告仅同意减免一个月，被告故未支付自2019年12月15日起的租金及物业费等费用。2020年4月22日，原告向被告发送《关于租金及物业费催缴的函》，要求被告于2020年4月30日17:00前向原告支付2019年12月15日至2020年6月14日期间的季度租金38851.20元、物业费23125.72元，以及该笔费用欠缴产生的逾期付款违约金3594.66元，合计65571.58元。因双方就房租减免及解除合同事宜未能达成一致，被告故未向原告缴纳上述费用。2020年5月20日，原、被告双方签订《补充协议2》，载明因疫情原因，被告原应缴纳自2019年12月15日至2020年3月14日期间的租金19425.6元中，减免2020年2月份租金6190.58元，减免后剩余租金13235.02元，被告应于协议签订后十个工作日内缴纳完成。但被告对房租减免事宜仍有异议，故未缴纳上述费用。原告于2020年6月12日向被告邮寄了《解除合同通知书》，解除双方签订的《租赁合同》及相应补充协议，并要求被告支付2019年12月15日至2020年6月8日期间房屋租金31393.85元（已扣除2020年2月房屋租金）、物业费22377.12元、水费332.45元、逾期付款违约金9754.5元、违约金19425.6元，上述各项费用共计83283.52元，同时告知被告其缴纳的10000元承租保证金不再退还。被告于2020年6月13日签收上述《解除合同通知书》。后，被告未缴纳上述款项，原告故提起诉讼，并为诉讼支付律师代理费5000元。审理过程中，被告确认对水费365.15元无异议，对2019年12月15日至2020年6月13日期间物业费共计22999.34元无异议，但认为物业费应当与房屋租金一样扣除两个月。经本院调解，双方均同意由被告腾退案涉房屋。腾退过程中，因案涉房屋由原告加锁，被告无法进入，经本院协调，原告方同意开锁。双方共同确认被告于2020年12月15日腾退案涉房屋，并已按合同要求恢复房屋原状。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》及相关补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。审理过程中，双方均陈述《租赁合同》已经解除，被告主张解除时间为2020年4月30日，但未提供证据予以证明，故对原告诉请确认《租赁合同》《补充协议》及《补充协议2》于2020年6月13日解除之诉请，本院予以支持。关于原告诉请判令被告支付原告自2019年12月15日至2020年6月13日期间的租金32448.02元、物业费22999.34元、水费365.15元，共计55812.51元。其中，物业费和水费的收取符合双方约定，被告对计收方式及金额无异议，对原告该诉请，本院予以支持。被告辩称物业费应当扣除两个月，于法无据，故对该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告结欠的房租金额。本院认为，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》之规定，承租国有企业房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，应予支持。根据浙江省高级人民法院民事审判第一庭《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》之规定，租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。被告辩称其承租案涉房屋用于经营餐饮业，受疫情影响，餐饮店在疫情防控期间一直未能营业，导致收入锐减，故被告请求减免两个月房租于法有据，对该抗辩意见本院予以采纳。结合嘉兴市疫情防控的有关政策、被告所属行业的实际情况，本院酌定2020年2月1日至3月31日期间的房租应予免除。被告应按合同约定的固定基本租金第三年季度租金19425.6元，即19425.6元×4÷365天=212.88元/天，自2015年12月15日至2020年6月13日，扣除2020年2月1日至3月31日，共计122天，租金计算为212.88元/天×122天=25971.36元。综上，被告应支付自2019年12月15日至2020年6月13日期间拖欠的租金25971.36元（已扣除2020年2月1日至3月31日期间的租金）、物业费22999.34元、水费365.15元，共计49335.85元。关于原告诉请判令被告支付合同解除后的房屋占有使用费17196.3元（暂计至2020年9月2日，需支付至实际腾退之日）及逾期归还物业违约金之诉请。本院认为，双方就《租赁合同》解除事宜达成一致的情况下，被告理应及时腾退房屋并恢复原状，其未尽腾退义务应承担相应责任。被告陈述原告阻拦其将遗留在店铺内的设施设备搬走，审理中查明原告的确存在对案涉房屋上锁的行为。对此本院认为，原告明知被告已经搬离，但对案涉房屋上锁阻拦被告腾退房屋，又未依照合同约定及时处理上述物品，其怠于行使权利，放任损失进一步扩大，原告对此亦负有责任。根据公平原则，结合原、被告的主观过错程度，本院酌定被告支付合同解除后的房屋占有使用费5000元。关于原告主张被告支付逾期付款违约金10305.03元（暂计至2020年9月2日，实际支付至上述费用付清之日）、提前终止合同的违约金19425.6元、律师代理费5000元、财产保全保险费500元，并由原告没收被告支付的承租保证金10000元之诉请。本院认为，违约金制度的设立旨在规制当事人诚信履行合同。被告受疫情及防控措施影响，无法正常营业，在一定期间内失去了收入来源。因疫情系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，在双方就房租减免事宜未能达成一致，经营无以为继的情况下，被告提出提前解除合同，且已在合理期限内尽告知义务并搬离房屋，根据公平原则，对被告之违约情形的认定不宜过苛。因疫情防控导致的损失宜由原、被告双方合理分担，故对原告上述诉请，本院不予支持。为此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司与被告范元胜于2017年7月11日签订的《中国浙江省嘉兴市××广场购物中心××号商铺租赁合同》《补充协议》《补充协议2》于2020年6月13日解除；二、被告范元胜支付原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司自2019年12月15日至2020年6月13日期间的房屋租金25971.36元（已扣除2020年2月1日至3月31日期间的租金）、物业费22999.34元、水费365.15元，共计49335.85元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告范元胜支付原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司房屋占有使用费5000元，于本判决生效之日起十日内支付清；四、驳回原告嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2212元，由原告嘉兴创新园发展有限公司负担1000元，被告范元胜负担1212元，被告范元胜负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  庞珊影二〇二一年三月二十日书记员  顾美玲如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。