上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2592号上诉人(原审被告)：吴玉锋，男，1978年11月5日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：黄骅，上海博和汉商律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄建伟，上海博和汉商律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：蒋汉平，男，1962年9月18日出生，汉族，户籍地江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：张举栋，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人吴玉锋因与被上诉人蒋汉平农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初13989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人吴玉锋及其委托诉讼代理人黄骅、庄建伟、被上诉人的委托诉讼代理人张举栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴玉锋上诉请求：依法改判驳回蒋汉平的所有诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。吴玉锋和蒋汉平曾就上海市青浦区华新镇新凤北路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)签订过书面房屋买卖合同，双方已履行的义务与该份书面《新凤北路XXX弄XXX号房产买卖合同书》(以下简称合同书)相符；吴玉锋所在的上海市青浦区华新镇徐谢村村民委员会(以下简称徐谢村委会)已对合同书及相关《申请书》《遗嘱》进行见证并盖章确认；蒋汉平作为成功的商人仅凭口头协议交付人民币56万元(以下币种均为人民币)款项不合常理，且合同书中有涉及蒋汉平个人隐私的内容。二、一审法院适用法律错误。依据相关规定，合同书因已经吴玉锋所在村委会批准而合法有效，并不违反强制性规定；依据合同书，蒋汉平向吴玉锋支付的56万元为定金，其未依约支付余款构成违约，吴玉锋可以不退还定金；本案诉讼时效已过。三、蒋汉平交付定金后失去联系，存在严重过错。蒋汉平辩称，不同意吴玉锋的上诉请求。双方从未签订过书面的合同书，也从未约定过违约金条款，蒋汉平支付的56万元系房屋前期款项而非定金。支付前期房款后，蒋汉平多次寻找吴玉锋未果。蒋汉平向一审法院起诉请求：1．确认蒋汉平、吴玉锋口头约定的购房合同无效；2．吴玉锋返还蒋汉平购房款56万元。一审法院认定事实：涉案房屋位于上海市青浦区华新镇新凤北路XXX弄XXX号(原地址为上海市青浦区华新镇新凤北路XXX弄XXX号)。2007年11月1日，蒋汉平通过银行转账向吴玉锋支付56万元，并标注为房产。2020年5月6日，蒋汉平向吴玉锋发送律师函，内容为：2007年11月1日，蒋汉平、吴玉锋口头约定蒋汉平购买涉案房屋，口头约定房屋总价款112万元，前期蒋汉平先付56万元，剩余56万元待房屋交付办理相关手续时一并给付。蒋汉平依约于当日向吴玉锋打款56万元作为房屋前期款项，此后蒋汉平想进一步与吴玉锋交涉房屋交付及尾款支付事宜，但一直未与吴玉锋取得联系。期间就曾多次到过前述房产地址找寻未果。仅得知该房屋已被出租而吴玉锋及其家人已搬到市区。2020年2月，在找寻未果的情况下。蒋汉平委托律师处理相关事宜。经了解得知，涉案房屋系集体土地上所建的房屋，蒋汉平不具有吴玉锋所在的村集体成员资格，蒋汉平无该房屋购买资格，故蒋汉平、吴玉锋之间的口头购房协议属无效约定。依据法律规定，合同无效，因合约取得的财产应予返还。请于收到函件7日内联系本律师将56万元退还。吴玉锋签收了该函件。一审法院另查明，吴玉锋系案外人吴金华及钱秀娟之子。吴金华家庭曾在上海市青浦区华新镇徐谢村申请建房用地获批。2004年6月6日，上海市青浦区华新镇规划建设科(甲方、拆迁人)与吴金华(乙方，被拆迁人)签订《上海市集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称安置协议)，约定乙方所有的房屋坐落在徐谢村，建筑面积224平方米，结构为砖混，甲方支付乙方补偿款239，800元等。上海市青浦区华新镇规划建设和环境保护办公室出具证明显示：原上海市青浦区华新镇徐谢村XXX号村民吴金华，现安置于华新镇新凤北路XXX弄XXX号全栋，该房屋暂时无法办理宅基地使用证(房产证)。一审法院审理中，吴玉锋提供的一份落款为2007年11月1日的《新凤北路XXX弄XXX号房产买卖合同书》，显示出卖方、甲方为吴金华、钱秀娟、吴玉锋，购买方、乙方为蒋汉平，具体内容为：第一条，乙方同意购买甲方拥有的上海市青浦区华新镇新凤北路XXX弄XXX号房产(别墅)。第二条，甲方保证如实向乙方陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系，乙方对甲方上述转让的房产具体情况充分了解，自愿买受该房产。双方经协商，同意转让价款为156万元。第三条，1．第一次付款：本合同签订之日(即2007年11月1日)，乙方向甲方支付56万元，作为购房定金。签订合同之后，如果甲方中途将房产卖给第三方或乙方中途放弃购买房产，均视作违约，则应向对方支付购房定金等数额的违约金，即56万元。2．第二次付款：自本合同签订之日(即2007年11月1日)起，到甲方在收到乙方除定金之外的剩余房款时，不超过5日(即2007年11月5日截止)。甲方在收到乙方全额房款之日(即2007年11月5日截止)起，到甲方将房产全部交付给乙方，不超过5日(即2007年11月10日截止)。第四条，1．甲方向乙方提供户口本复印件、身份证复印件等证明材料，并且向乙方出示户口本、身份证原件，以供乙方确认。2．甲方向徐谢村委会出具保证书，保证甲方及其后代不会再向徐谢村委会申请宅基地，以保障乙方的利益。3．甲方承诺由于该房产带来的一切利益转由乙方享受，并且承诺：如出租、转卖、动迁补偿费等由该房产带来的收益归乙方所有，甲方对该房产带来的一切权益放弃主张的权利4．为了保证双方的利益，设置违约金，并且在交易完成后立刻生效：如甲方违约，提出在交易完成后收回该房产，则甲方必须支付乙方合同价156万元的3倍即468万元；若乙方违约，则需向甲方赔偿合同价156万元的2倍即312万元。6．为了最大限度保障乙方权益，甲方三人立遗嘱，遗嘱上注明该房产赠予乙方。7．甲方还应该将徐谢村委会出具的该房产权属证明文件交给乙方。8．甲方在收到乙方除定金之外的剩余房款100万元时，将第四条中的1、2、6、7项证明文件交给乙方。第五条，甲方应于收到乙方全额房款之日起，5天内(2007年11月10日截止)将交易的房产全部交付给乙方。第六条，本合同主体，甲方为吴金华、钱秀娟、吴玉锋，共3人；乙方蒋汉平1人。第七条，本合同一式2份，甲方一份，乙方一份。该合同尾部，出卖方处由吴金华、钱秀娟、吴玉锋三人签字；购买方处无蒋汉平签字；见证方处加盖徐谢村委会公章。一审法院审理中，吴玉锋提供了徐谢村委会出具的证明信：涉案房屋权属为吴金华、钱秀娟、吴玉锋三人所有。该证明信加盖徐谢村委会公章，但无具体出具时间。一审法院审理中，吴玉锋提供了吴金华、钱秀娟、吴玉锋于2007年11月1日共同向徐谢村委会出具申请书(权利转移)，申请将涉案房屋的宅基地使用权及日后拆迁带来的利益归蒋汉平所享有，吴金华、钱秀娟、吴玉锋保证不会再向徐谢村申请宅基地。该申请书中加盖了徐谢村委会公章。一审法院审理中，蒋汉平与吴玉锋一致确认：涉案房屋是农村宅基地性质。一审法院认为，吴玉锋主张蒋汉平与吴金华、钱秀娟、吴玉锋间存在书面房屋买卖合同，且就涉案房屋的交易行为经村委会批准，蒋汉平对此予以否认，而吴玉锋提供的书面购房合同中虽详细约定房产交易事宜，也加盖了徐谢村委会公章，但该合同中仅有吴金华、钱秀娟、吴玉锋签名，而无蒋汉平签名，吴玉锋对村委会的具体经办人陈述不清，故吴玉锋单方作出的上述主张和陈述缺乏依据，一审法院难以采信。然，吴玉锋确认合同磋商及价款确认都是与蒋汉平进行，可见在蒋汉平与吴玉锋之间的确产生对涉案房屋进行交易之意思表示，蒋汉平也实际向吴玉锋支付56万元，转账凭证中标明“房产”。故，一审法院认定系蒋汉平与吴玉锋之间存在房屋买卖合同关系。涉案房屋是农村宅基地性质房屋，吴玉锋和蒋汉平就涉案房屋的交易行为因违反法律强制性规定应属无效。基于无效后果，吴玉锋理应返还蒋汉平56万元。据此，一审法院判决如下：一、蒋汉平与吴玉锋就涉案房屋的买卖合同关系无效；二、吴玉锋应于判决生效之日起十日内退还蒋汉平56万元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实中的笔误部分，本院已予以纠正，认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。首先，虽然现有证据可以推定蒋汉平与吴玉锋曾就涉案房屋达成过买卖的合意，但是吴玉锋所提供的《新凤北路XXX弄XXX号房产买卖合同书》仅有出卖方即吴金华、钱秀娟、吴玉锋三人的签名，而无买受人蒋汉平的签名，且吴玉锋对徐谢村委会关于该合同的具体经办人陈述不清，故吴玉锋主张其与蒋汉平之间存在书面的房屋买卖合同缺乏事实依据，本院不予采信。基于此，吴玉锋主张依据合同书之约定，蒋汉平逾期支付剩余款项构成违约，故吴玉锋不应退还作为定金支付的56万元款项，并无合同及法律依据，本院不予支持。其次，当事人应就其提出的主张提供证据予以证明，吴玉锋主张蒋汉平因无法联系而有严重过错，但现有证据不能推定该节事实存在，故本院亦不予采信。再次，涉案房屋系农村宅基地房屋，非农村集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权，蒋汉平系非农业户口，不具备农村集体经济组织成员资格，故一审法院认定吴玉锋和蒋汉平就涉案房屋的交易行为因违反法律强制性规定而属无效，于法有据，本院予以维持。最后，本案诉请系确认合同无效，不适用诉讼时效的规定，故本院对吴玉锋关于诉讼时效的抗辩不予采信。综上所述，吴玉锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14，880元，由上诉人吴玉锋负担。本判决为终审判决。审判员 张  常  青二〇二一年三月十八日书记员 项蓉、谢牝牝附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……