浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0108民初846号 原告：陈路波，男，1987年3月12日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被告：许小珍，女，1967年3月28日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：王凯，浙江国翔律师事务所律师。 原告陈路波与被告许小珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈路波、被告许小珍及其委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈路波向本院提出诉讼请求：被告返还剩余租金11421元、押金4600元及违约金80000元，共计96021元。事实和理由：原被告于2020年3月12日签订合同，合同期限为2020年4月1日至2026年4月1日。2021年1月16日，原告接到租客反映称有人自称房东要求其搬离。被告未履行合同约定提前一个月通知义务就私自清退原告的租客，与他人达成房屋交接手续，也从未正式书面通知原告；且目前房屋已被他人收走另行对外出租并更换门锁，导致案涉合同无法继续履行。被告单方强制收回房屋终止合同，应承担违约责任。故为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告许小珍答辩称，依据（2019）浙0108民初3951号及（2020）浙0108民初1173号民事判决书可知，本案所涉房屋系被告向案外人购买，因案外人恶意违约导致被告无法获得房屋所有权，被告无奈之下只能向贵院请求解除房屋买卖合同并要求赔偿违约损失。在前述两案中，被告均是诚实履约一方，在上述案件庭审中被告也积极请求案外人继续履行合同以获取房屋所有权，实属案外人采取故意向银行抵押房屋贷款且不同意被告代为归还银行贷款导致客观履行不能。被告在知晓无法获取房屋所有权而导致其与原告签订的房屋租赁协议无法履行后，即与原告进行积极协商，原告明确同意只要被告能够向实际承租人进行补偿，处理好善后事宜即友好解除上述租赁合同。但原告却在被告已积极沟通并按约履行积极补偿等义务后提起本案诉讼。且从原告的实际损失来看，在被告已经向实际承租人积极补偿且为其找好新租赁房屋后，原告方也不再面临实际承租人根据租赁合同向其提起违约之诉的风险，故原告的实际损失是微乎其微的，故请求依据民法典中合同编关于违约损害的填平规则依法驳回原告的诉讼请求或对原告的诉讼请求予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据被告的申请，允许证人江某出庭作证。证人江某在庭审中陈述：其授意郑修波（其员工）与原告签订案涉房屋的租赁合同，租金及押金均由其支付给原告。后被告与其联系，并支付其17878元（退还押金5600元及2020年1月18日至3月19日房租11200元，扣除其应付的2021年1月19日至2021年1月22日房租722元，另补偿其1800元，共计为17878元）。被告曾为其找过可租赁房屋，其因价格等原因未接受被告推荐，后其自行租赁其他房屋。另其已于2021年1月23日搬离案涉房屋。原被告双方对上述证人证言均无异议，本院亦予以确认。 根据有效证据和当事人的陈述、答辩及庭审调查，本院查明事实如下： 2020年3月12日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，就原告向被告承租位于杭州市滨江区××室房屋约定：房屋租赁期限从2020年4月1日至2026年4月1日，月租金4600元，租金支付方式为年付，首期租金应在本合同签订之日起1天内支付，此后每期租金提前10天支付，先付后用；原告在本合同签订之日起1天内向被告支付押金4600元，租赁期满物业交割完毕且结清相关费用后，被告全额无息返还该押金；被告同意原告转租或转借该房屋；双方任何一方违反合同第二、三、四、五、九条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金80000元，若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿。2020年3月14日，原告向被告转账一年期租金及押金共59800元。 2020年3月19日，原告作为出租人与案外人郑修波签订《房屋租赁合同》一份，约定郑修波向原告承租杭州市滨江区××室房屋，租赁期限为2020年3月19日至2021年3月18日，月租金为5600元，支付方式为季付，首期租金应在本合同签订之日起1天内支付，此后每期租金提前10天支付，先付后用。甲乙双方任何一方违反合同第二、三、四、五、九条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金11200元，若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿。另查明，郑修波已支付原告押金5600元及一年期租金67200元。 2021年1月16日，原告微信询问被告“许大姐！租客说有人给他们打电话说什么房子不租了？你打的吗？”“如果是您打的请说明原因，有什么事情您应该先找我而不是直接找租客，如果不是您我肯定要追究对方的法律责任”。被告回复“给我发一下”“我跟租客说一下”，后原告将证人江某电话186××××0438发送给被告。之后，江某作为次承租人与被告达成江某腾退租赁房屋，由被告支付江某17878元（该款含押金5600元、2021年1月18日至3月19日房租11200元，扣除其应付的2021年1月19日至2021年1月22日房租722元，另补偿其1800元）的和解并履行完毕。2021年1月25日，被告微信陈述“你给我的房租到4月1号到期。租客给你的房租到3月18日到期。你已经让我把租客的房租定金都付掉了，剩下我要退你12天的房租是1836元，然后你给我的押金是4600块。租客给你的押金是5600块。所以要减掉1000块。现在得给你826块我们就两清了”“你的将近二万块钱是怎么算出来的”。原告回复“违约金你们是打算不赔偿了是这样吗？”……后被告回复“是你让我只要能把租客的事情处理好就行。还把租客电话提供给我。让我去联系解决。你还让我刚房子的主人通融一下储物室让你再放几天。我都是按你答应的意思去做的”。原告陈述“我从来没有告诉过您跟租客的事情处理好就行”“一再追问我与你之间的问题如何解决”“您想想都知道，可不可能签一个六年合同写好八万违约金在没有经得我确认同意下您与租客随便一沟通就把我们之所有的问题都解决了？”…… 另查明，2009年11月4日，被告与案外人吴连甫、吴小锋、汪萍萍就案涉房屋签订《房屋转让合同》，案涉房屋后一直由原告占有和使用。后因案外人吴小锋、汪萍萍将案涉房屋作为其向银行借款的抵押物并办理抵押登记，客观上导致案涉房屋在抵押注销前无法过户至被告名下，被告于2020年4月23日诉至本院，要求解除上述《房屋转让合同》并主张违约赔偿责任。2020年12月24日，本院作出（2020）浙0108民初1173号民事判决书判决解除上述《房屋转让合同》等。 以上事实由当事人陈述、房屋租赁合同、转账凭证、微信聊天截图、（2020）浙0108民初1173号民事判决书及证人证言等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。基于案涉房屋租赁合同已实际无法继续履行，原告亦实际认可解除合同，故本院确认双方房屋租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应退还原告押金及剩余租期的租金，而原告应相应退还次承租人押金及剩余租金，现被告已向次承租人退还押金及租金，故对原告要求被告退还押金及剩余租金的诉请，不予支持。被告因故无法继续履行案涉房屋租赁合同而要求提前解除合同系单方违约行为，应承担相应违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方合同约定违约金8万元过分高于造成损失，故予以调整，结合被告违约原因、原告损失等综合实际情况，本院酌定由被告支付原告违约金13800元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告许小珍于本判决生效之日起五日内支付原告陈路波违约金13800元； 二、驳回原告陈路波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1100元，由原告陈路波负担1027元，由被告许小珍负担73元（当事人须在案件生效之日起7日内向法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  蔡智群 二〇二一年三月二十五日 书记员  徐雁楠