嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初1915号原告（反诉被告）：王利英，女，1960年11月21日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：仲贤达、徐银春，浙江建银律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹建英，女，1966年9月28日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：郑菲，浙江正菲律师事务所律师。第三人：沈炳有，男，1955年9月27日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。原告王利英诉被告邹建英、沈炳有返还原物纠纷一案，于2020年5月26日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员王耘适用简易程序公开进行了审理。本案审理过程中，原告申请撤回对沈炳有的起诉并申请追加沈炳有为第三人，本院依法予以准许。被告向本院提出反诉，本院依法受理后，决定合并审理，并于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人仲贤达、被告及其委托诉讼代理人郑菲到庭参加诉讼，第三人沈炳有经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案审理过程中，被告申请鉴定，本院依法予以准许并扣除鉴定期间审限73日；后原、被告申请给予庭外和解期限135日。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还位于嘉兴市秀洲区××村××幢××室××地；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年3月9日，原告与第三人沈炳有签订《协议书》，约定：第三人沈炳有向原告购买秀洲工业区管委会分配给原告的位于陶泾小区三期面积为98平方米的宅基地，转让价格9万元。同年3月16日，第三人沈炳有将从原告处购买的上述宅基地转让给被告，被告在购买的该地基上建造了房屋并用于对外出租。原告与被告、第三人沈炳有因案涉宅基地确认合同无效纠纷一案，已由（2019）浙0411民初49号民事判决书确认原告与第三人沈炳有于2005年3月9日签订的《协议书》无效，确认第三人沈炳有与被告于2005年3月16日签订的《协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”被告应当返还案涉宅基地，根据“房地一体”原则，被告应当同时返还宅基地上建造的房屋。遂诉讼。被告答辩称：1.虽然双方签订的《协议书》确认无效，但并不必然导致返还的后果，双方是自愿签订了转让宅基地的《协议书》，可以视为原告是自愿有偿放弃了宅基地使用权，且原告所在村集体已不再有农田可耕种，案涉宅基地买卖并未影响村集体及原告个人利益，原告现在已是非农业户口，已不具备重新再享有该宅基地的身份，没有返还的主体，故原告要求返还于法无据且违背诚实信用原则；2.案涉房屋是被告唯一的住处，存在返还的障碍；3.多年来货币贬值而宅基地却在升值，案涉房屋将来肯定会面临拆迁，不能仅仅作为宅基地返还来处理，应由原告赔偿各项损失。第三人沈炳有未作陈述。被告向本院提出反诉请求：1.原告返还被告宅基地转让款90000元及利息（按年利率5%，自2005年3月17日起计算至返还之日止）、房屋建造及装修费用80万元；2.原告赔偿反诉被告损失230万元；3.本案诉讼费用由原告承担。本案审理过程中，被告将第1项诉讼请求变更为要求原告返还反诉原告宅基地转让款90000元、房屋建造及装修费用289400元。事实和理由：2005年3月，被告从原告处受让宅基地及建房指标一份，被告支付了转让款90000元并自建约200平米的住房。现已时隔十几年，物价与当年已相差近十倍，且被告因此前的诉讼与丈夫经常发生口角并导致婚姻破裂，案涉房屋系被告唯一住房。现原告因房价上涨要求返还房屋，有悖诚实信用，故反诉被告应赔偿被告的房屋对价损失和其他损失。遂诉讼。原告答辩称：1.合同无效导致的后果应是双方互负返还义务，原告应返还的仅有转让款90000元，应赔偿的损失为评估得出的房屋价值289400元，宅基地的升值部分不属于被告的损失，因宅基地的买卖不被法律允许，法律不保护违法所得的利益；2.双方签订《协议书》时均明知被告非本集体经济组织成员，无法买卖涉案宅基地，被告对此存在重大过错，应承担相应的过错责任；3.被告在宅基地上建造了房屋并对外出租，多年来所得的租金收益已能弥补其损失，不应再主张损失。第三人沈炳有未作陈述。原告就本诉向本院提交以下证据材料：1.秀洲工业区农建房申请表（复印件）、婚嫁人员安置方式初审表（复印件）、婚嫁对象建房核准通知书（复印件）、户口簿（复印件）各一份，证明原告户籍地址在嘉兴市秀洲区，是该地址宅基地的使用权人；2.《协议书》（复印件）、授权委托书（复印件）各二份，证明第三人沈炳有向原告购买宅基地，被告向第三人沈炳有购买宅基地的事实；3.（2019）浙0411民初49号民事判决书（复印件）、（2019）浙04民终1603号民事判决书（复印件）各一份，证明第三人沈炳有与原告及被告与第三人沈炳有签订的《协议书》已被确认无效的事实。被告质证后对上述证据的真实性无异议，但认为法院判决理由不妥。被告就本诉向本院提交以下证据：离婚证及离婚协议书各一份，证明被告已于2020年6月11日与其丈夫离婚，案涉房屋系被告的唯一住房的事实。原告质证后对证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明案涉房屋系被告的唯一住房，且不排除被告与其丈夫假离婚的可能。被告就反诉向本院提交以下证据：案外人的《农村宅基地转让协议》（照片打印件）一份，证明市场上存在宅基地流通且宅基地在升值的事实。原告质证后认为，该份证据系复印件，对真实性不予认可，且买卖双方的身份不清楚，是否是同一集体经济组织成员亦不清楚，与本案缺乏关联性。原告就反诉未向本院提交证据。本案审理过程中，应被告申请，本院委托浙江和诚房地产估价有限公司对案涉位于嘉兴市秀洲区××村××幢××室××地房屋及屋内形成附和的装饰装修物的重置价进行评估，浙江和诚房地产估价有限公司作出资产评估报告书，案涉房屋及室内固定装修在2020年7月的评估价值为289400元。原、被告均无异议。第三人沈炳有经本院合法传唤，未到庭进行质证，亦未提交证据，视为放弃举证质证的权利。本院认证认为：原告就本诉提交的证据1-3，虽为复印件，但经本院核实证据内容真实，被告质证后对证据真实性亦无异议，与本案相关联，本院予以认定。被告就本诉提交的证据，与本案审理无直接关联，本院不予认定。被告就反诉提交的证据系复印件，真实性难以确定，且内容与本案审理无直接关联，本院不予认定。浙江和诚房地产估价有限公司作出的资产评估报告书，系专业机构出具的评估报告，原、被告对此均无异议，本院予以认定。根据以上认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2005年3月9日，原告与第三人沈炳有签订《协议书》一份，约定：甲方（原告）将秀洲工业区分配在陶泾小区三期房型小套98平方米建筑面积有偿转让给乙方（第三人沈炳有），房屋由乙方出资建造，房屋所有权归属乙方；转让价格90000元，签约之日预付10000元，其余转让费在乙方放样建房时付60000元，余20000元在乙方拿到房屋使用证时付清；房屋宅基地使用证由乙方代管，如政策允许，甲方应无条件协助乙方办理产权凭证；乙方建造的房屋如遇拆迁，全部收益均归乙方所有，包括原宅基地使用面积仍由乙方使用，并由甲方出具授权委托书由乙方全权处理拆迁赔偿事务。同日，原告与第三人沈炳有签订授权委托书一份，约定案涉房屋由第三人沈炳有出资建造，房屋如遇拆迁，原告授权委托第三人沈炳有全权处理房屋拆迁赔偿事务，并由第三人沈炳有享受拆迁时的所有赔偿款和拆迁面积，该授权委托书授权即日起生效，直至房屋拆迁赔偿完毕时终止。2005年3月16日，第三人沈炳有与被告签订《协议书》一份，约定：甲方（第三人沈炳有）购进陶泾小区三期房型小套98平方米面积，价格玖万元整，因目前无经济能力建造，同意按原价转让给乙方（被告），由乙方出资建造，房屋所有权归属乙方；转让价格玖万元整于签协议日一次性全额支付给甲方，并由甲方出具授权委托书给乙方处理。同日，第三人沈炳有与被告签订授权委托书一份，约定由被告出资建造，房屋如遇拆迁，第三人沈炳有授权委托被告全权处理房屋拆迁赔偿事务，并由被告享受拆迁时的所有赔偿款和拆迁面积，该授权委托书授权即日起生效，直至房屋拆迁赔偿完毕时终止。嗣后，被告直接支付原告90000元，在案涉宅基地上建造了建筑面积约为200平方米的房屋并居住至今。案涉房屋及室内固定装修在2020年7月的评估价值为289400元。另，（2019）浙0411民初49号民事判决确认原告与第三人沈炳有于2005年3月9日签订的《协议书》无效；第三人沈炳有与被告于2005年3月16日签订的《协议书》无效。（2019）浙04民终1603号民事判决维持上述判决。本院认为：原告与第三人沈炳有于2005年3月9日签订的《协议书》及第三人沈炳有与被告于2005年3月16日签订的《协议书》，本质上为宅基地使用权买卖合同，该两份《协议书》均已被判决确认无效，且判决业已生效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故原、被告及第三人间签订的宅基地使用权买卖合同被确认无效后，宅基地使用权及相应转让款应当返还。就宅基地使用权的返还，因被告已在宅基地上建造新房，根据房地一体原则，房屋可视为附和于宅基地之上，故原告得基于宅基地使用权的返还请求权要求被告在返还宅基地的同时一并返还房屋，故对原告要求被告返还案涉房屋及相应宅基地的诉请，本院予以支持；但因房屋系被告出资建造并装修，基于公平原则，应由原告向被告进行折价补偿，现被告基于资产评估报告书结论要求原告补偿案涉房屋及室内固定装修289400元，本院予以支持。就转让款的返还，虽原告与第三人沈炳有及第三人沈炳有与被告分别签订《协议书》，原、被告并未直接发生合同关系，但转让款系被告直接支付原告，现被告直接向原告主张返还转让款90000元，原告对此并无异议，故对被告该反诉请求，本院予以支持。就被告基于原告要取回宅基地使用权要求原告赔偿损失2300000元的诉请，本院认为，因合同无效造成损失的，有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任，本案中，基于合同无效，被告需将宅基地返还原告，虽然宅基地限制交易，难以通过评估确定其交易价值，但不可否认其存在较大的使用价值，且目前宅基地的使用价值较案涉交易发生时差值较大，从当地类似宅基地房屋拆迁补偿政策与交易时相比亦可印证，原告理应赔偿被告该部分损失；鉴于农村宅基地房屋买卖中，买卖双方均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，故双方对合同无效均有过错，原告在出卖宅基地使用权后反悔，有违诚信原则，因承担主要过错；综上，本院综合考虑双方过错、案涉宅基地使用权交易至今的使用价值差值等因素，酌定原告赔偿被告损失1300000元，被告要求原告赔偿2300000元，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、反诉被告王利英于本判决生效之日起十日内返还反诉原告邹建英转让款90000元；二、反诉被告王利英于本判决生效之日起十日内支付反诉原告邹建英房屋建造及装修折价补偿款289400元；三、反诉被告王利英于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告邹建英损失1300000元；四、被告邹建英于原告王利英履行上述第一、二、三项付款义务之日起三十日内返还原告王利英位于嘉兴市秀洲区××村××幢××室××地；五、驳回反诉原告邹建英其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40元，由被告邹建英负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院；反诉案件受理费14118元，由反诉原告邹建英负担4118元，反诉被告王利英负担10000元，于本判决生效之日起七日内交纳本院；司法评估费8000元，由反诉原告邹建英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。（后附页）审 判 员 王耘二〇二一年三月二十二日法官助理 葛妍书 记 员 李丹1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。