上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪02民终1314号 上诉人(原审原告、反诉被告)：陈予馨(曾用名陈实)，女，1984年7月17日出生，汉族，户籍地江西省南昌市。 委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：陈绍嘉，女，1952年6月21日出生。 委托诉讼代理人：李小明，上海律同衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱文俊，上海律同衡律师事务所律师。 上诉人陈予馨与被上诉人陈绍嘉房屋买卖合同纠纷一案，上海市青浦区人民法院及本院曾分别于2018年10月19日、2019年4月30日作出(2018)沪0118民初1615号民事判决及(2019)沪02民终2429号民事判决。后陈绍嘉向本院申请再审。本院于2020年4月15日作出(2020)沪02民再13号民事裁定，撤销本院(2019)沪02民终2429号民事判决及上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初1615号民事判决，将本案发回原审法院重审。同年12月8日，原审法院另行作出(2020)沪0118民初10513号民事判决．陈予馨不服该判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人陈予馨及其委托诉讼代理人齐小静、被上诉人陈绍嘉的委托诉讼代理人朱文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈予馨不服一审判决，上诉请求：撤销原判第三、四、五项判决，依法改判支持其全部本诉诉讼请求，并且不支付陈绍嘉逾期付款违约金人民币630元(以下币种均为人民币)及解约违约金25万元。二审庭审中，陈予馨表示仅主张解约违约金25万元过高，对利息等其他事项不再主张。 事实与理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律不当。系争《上海市房地产买卖合同》解除原因非系陈予馨逾期支付10万元首付款。由于陈绍嘉未及时办理产证，导致双方签订系争合同的时间已经超过原《委托购买意向书》约定的签约时间。网签手续办好后，陈予馨已经陆续支付首期房款68.6万元，剩余首期房款10万元计划于办理公证手续后支付。由于上海市出台2017年限购限贷政策，陈予馨未能通过贷款审批，故解除合同责任在陈绍嘉。二、原审法院酌情判决陈予馨支付解约违约金25万元错误。系争房屋的售价呈不断上涨趋势，陈绍嘉另行出售房屋的价款应该在300万元左右，不存在售房损失。如果二审认定陈予馨迟延支付10万元首付款导致合同解除，也应当考虑陈绍嘉的实际损失、合同履行程度、主观恶意程度、预期利益等相关因素酌情认定违约金。 陈绍嘉辩称：不同意陈予馨的上诉请求。一、陈绍嘉解除合同系在陈予馨存在逾期付款超过21日的违约行为时行使双方约定的合同解除权，解除合同的通知也已送达陈予馨，且已产生法律效力。二、双方签订的《上海市房屋买卖合同》第一条已明确披露了涉案房屋的不动产证信息，陈予馨对于涉案房屋的具体状况已充分了解仍自愿买受，现提出异议不应得到支持。三、陈予馨滥用诉讼保全，使得陈绍嘉再次出售房屋时房价明显跌落，且在较长一段时间内无法出售，蒙受直接经济损失34万元。此外，陈予馨多次诉讼，给陈绍嘉造成了维权损失，律师费、交通费、公证费等，以上损失合计56万余元，远远大于一审判决的违约金25万元，故不存在违约金过高的问题。陈绍嘉请求维持原判。 陈予馨向原审法院起诉请求：判令陈绍嘉归还房款524，630元及利息(以524，630元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年3月1日起计算至实际支付之日止)。审理中，陈绍嘉提出反诉，请求：1．确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年3月3日解除；2．陈予馨支付逾期付款违约金2，925元；3．陈予馨支付违约赔偿金524，630元。 原审法院认定事实：涉案房屋位于上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号XXX室。 2016年9月18日，陈绍嘉(出售方、甲方)、陈实(购买方、乙方，即陈予馨)与案外人上海正升房地产经纪事务所(居间方、丙方)签订《委托购买意向书》。意向书明确，乙方在签订本协议前已经清楚知道自己是具备购房条件，并且了解上海的限购限贷政策(外地家庭购房，必须是已婚、家庭上海无房、社保或税单在签订正式买卖合同前推63个月满60个月。上海家庭购房是上海限购政策实施后，单身、名下无单独住房，可以购买一套；已婚、名下无单独住房，可以购买两套)。意向书约定：涉案房屋总价款262万元；与甲方签订买卖合同时，乙方支付房款786，000元作为首付款(含定金)；乙方若需要银行贷款的，贷款金额1，834，000元应在银行审核批准后按银行规定的形式与期限直接将乙方贷款款项直接划入甲方账号，贷款金额不足的部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金方式支付给甲方；本协议签订之后，双方应于30天内到丙方签约中心签订房地产买卖合同。意向书另对其他内容进行了约定。 同日，陈予馨按约向陈绍嘉支付定金10万元。 同年12月2日，陈绍嘉取得系争房屋的不动产权证。 同年12月24日，陈绍嘉(卖售人、甲方)与陈予馨(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。第一条约定，甲方依法取得的房地产权证号为沪(2016)青字不动产权第008554号，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为262万元。第六条约定，甲、乙双方确认，在2017年3月31日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)约定：乙方逾期未付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十一日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十一日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十；甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方；已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同附件三约定：第一次乙方应于甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续2日内后支付286，000元给甲方，加上乙方之前定金10万元，共计386，000元，第二次乙方2017年1月10日前支付40万元给甲方，如此构成全额首期房价款786，000元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请1，834，000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后三十日内向该贷款银行申请贷款……若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于附件三第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方。合同还约定了其他内容。 合同签订后，陈予馨分别于2016年12月25日、2017年1月11日、14日、18日、19日陆续向陈绍嘉支付房款合计586，000元。加上已付定金10万元，陈予馨共计向陈绍嘉支付购房款686，000元。 涉案房屋上设定的以中国建设银行股份有限公司上海市分行为抵押权人的债务已于2017年2月17日清偿完毕。 2017年3月2日，陈绍嘉向陈予馨寄送律师函，表示陈予馨逾期支付首付款，故陈绍嘉有权解除房屋买卖合同，并收取陈予馨延期付款违约金630元、解约赔偿金524，000元。律师函还明确，陈绍嘉将在陈予馨已支付的价款中直接抵扣上述违约金和赔偿金后，退还剩余款项161，370元。同月3日，陈予馨收到上述律师函。 2017年3月15日、16日、17日，陈绍嘉陆续返还陈予馨房款共计161，370元。 另查明，原审法院于2017年8月29日作出(2017)沪0118民初4676号民事判决书(以下简称4676号民事判决)。该生效判决认定陈予馨迟延支付首期购房款10万元，且逾期超过21日，陈绍嘉有权拒绝继续履行。该判决驳回陈予馨要求陈绍嘉继续履行合同、涤除抵押权登记、交付系争房屋、协助办理过户手续的全部诉讼请求。陈予馨不服，提出上诉。上海市第二中级人民法院于2017年11月27日作出(2017)沪02民终10598号民事判决书(以下简称10598号民事判决)，驳回陈予馨上诉，维持原判。 再查明，陈绍嘉向上海律同衡律师事务所支付律师费合计114，048元；向上海市徐汇公证处支付公证费1，500元；向案外人余方磊、孙明慧出售涉案房屋，为此签订的《上海市房地产买卖合同》载明转让价款为228万元。 审理过程中，陈予馨、陈绍嘉一致确认，双方就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已于2017年3月3日解除。 原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方就涉案房屋签订的《委托购买意向书》和《上海市房地产买卖合同》均系各自真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。意向书的目的是为签署正式的买卖合同，且买卖合同签署于意向书之后，故双方对涉案房屋买卖事宜的相关约定应以《上海市房地产买卖合同》的具体条款为准。根据该合同补充条款(一)的约定，因陈予馨迟延支付首期购房款10万元，且逾期超过21日仍未支付，陈绍嘉享有单方解除权。陈予馨确认于2017年3月3日签收载有通知合同解除等内容的律师函，且双方就合同于该日解除并无异议，故原审法院确认双方于2016年12月24日签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年3月3日解除。至于陈予馨提出因陈绍嘉拖延办理涉案房屋产证，致使网签时间延迟、陈予馨因新限购政策出台而未通过贷款审批，故合同解除责任在陈绍嘉一方的意见。虽双方签订房地产买卖合同的时间确已超过《委托购买意向书》约定的签约时间，但买卖合同第一条亦已载明涉案房屋不动产权证信息，并明确陈予馨对涉案房屋具体状况已充分了解、自愿买受，现陈予馨再以产证相关情况提出异议，无事实和法律依据，原审法院对该意见不予采纳。从在案证据和生效判决来看，双方签订的《上海市房地产买卖合同》解除是因陈予馨逾期支付10万元首付款导致，陈予馨理应承担相应违约责任，即按照合同约定向陈绍嘉支付相应逾期付款违约金和解约赔偿金。相应地，陈绍嘉有权按照合同约定从陈予馨已付款项中扣除上述价款后，将余款返还。根据在案证据，双方虽就陈绍嘉应退余款数额存在争议，但陈绍嘉确已按照合同约定的抵扣方式及时退还房款161，370元，故就陈予馨要求陈绍嘉支付逾期退还购房余款利息的本诉请求，依据不足，原审法院不予支持。 关于逾期付款违约金，按照买卖合同补充条款(一)第6条的约定，应以逾期未付款项的日万分之三为标准，自应付款期限第二日起计算至实际付款之日止。但在本案中，根据陈绍嘉向陈予馨寄送的律师函所载内容可知，陈绍嘉明确主张并实际扣取的逾期付款违约金数额为630元，系对自身权利的处分，未违反法律法规的相关规定，原审法院予以支持。至于超出630元的数额，根据在案证据，陈绍嘉未曾就该部分金额要求陈予馨补足，亦不存在其他导致诉讼时效中止、中断的事由，确已超过诉讼时效，故原审法院对超出630元部分的逾期付款违约金反诉请求，不予支持。 关于违约赔偿金，陈绍嘉主张的违约赔偿金，性质应为解约违约金。在违约方因逾期付款致使合同被解除时，逾期付款违约金与解约违约金可以同时适用。按照买卖合同补充条款(一)第6条的约定，赔偿金额为总价款的百分之二十，即524，000元。陈予馨认为该标准过高，请求法院予以调整，原审法院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基础，综合考量合同履行情况、违约方的过错程度、预期利益等因素，酌情认定陈予馨应支付解约违约金25万元。 综上所述，依照合同约定，双方债务可予抵销，故陈绍嘉在扣除逾期付款违约金630元、解约违约金25万元后，应将余款退还给陈予馨，具体可在执行阶段处理。 原审法院判决：一、确认陈予馨与陈绍嘉于2016年12月24日签订的上海市房地产买卖合同于2017年3月3日解除；二、陈绍嘉应于判决生效之日起十日内返还陈予馨购房余款524，630元；三、陈予馨应于判决生效之日起十日内支付陈绍嘉逾期付款违约金630元；四、陈予馨应于判决生效之日起十日内支付陈绍嘉解约违约金250，000元；五、驳回陈予馨其余本诉诉讼请求；六、驳回陈绍嘉其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费9，046.30元，由陈予馨负担46.30元，陈绍嘉负担9，000元；反诉案件受理费4，522.80元，由陈予馨负担2，530元，陈绍嘉负担1，992.80元；财产保全申请费1，020元，由陈绍嘉负担。 本院经审理查明，原审法院认定的事实正确，予以确认。 本院认为：陈予馨与陈绍嘉就涉案房屋签订的《委托购买意向书》及《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。《委托购买意向书》的签订目的是为了在此后签署正式的房屋买卖合同，故双方对涉案房屋买卖事宜的相关约定应以《上海市房地产买卖合同》的具体条款为准。根据现有证据，陈予馨未能根据《上海市房地产买卖合同》附件三约定，于2017年1月10日前足额支付首期房价款786，000元，并且迟延支付超过21天，故陈绍嘉依照上述合同补充条款(一)第6条约定行使合同解除权具有法律依据，陈予馨认为解除合同责任在陈绍嘉依据不足。上述合同补充条款(一)第6条还约定了卖方单方解除合同的，买方应当支付总价款百分之二十的赔偿金。原审中，因陈予馨认为约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，原审法院依照公平原则和诚实信用原则，以陈予馨违约造成陈绍嘉的损失为基础，综合考量合同履行情况、违约方的过错程度、预期利益等因素，酌情判决陈予馨支付违约金(赔偿金)25万元，尚属合理，本院予以认可。陈予馨认为陈绍嘉出售涉案房屋价格应在300万元左右，但提供的依据尚不足以证明其所称，本院不予采信。陈予馨二审庭审中表示对原上诉请求中主张的应退购房款利息等其他事项不再主张，属当事人行使自己的诉讼权利，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，陈予馨的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5，060元，由上诉人陈予馨负担。 本判决为终审判决。 审判长  王亚勤 审判员  承怡文 审判员  王怡红 二〇二一年三月二十五日 书记员  李 娜 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……