广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22080号原告：深圳市顺成供应链服务有限公司，住所地：广东省深圳市前海深港合作区××××××××××××，统一社会信用代码91440300MA5EPQGX8M。法定代表人：庄某1。委托诉讼代理人：周美娟，女，原告公司员工。委托诉讼代理人：陈永坚，男，原告公司员工。被告：谭军，男，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××，公民身份号码432××××××××××××017。委托诉讼代理人：胡敏理，广东金舵律师事务所律师。原告深圳市顺成供应链服务有限公司（以下简称顺成公司）诉被告谭军租赁合同纠纷一案,本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，于同年11月10日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人周美娟、被告的委托诉讼代理人胡敏理到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告支付的租赁保证金200000元及逾期返还利息（从租赁期满后两日后即2019年4月18日按照年利率4.35%计算至2020年3月1日止7612.5元，实际计算至支付之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原佛山顺丰速运有限公司（以下简称顺丰公司）承租被告位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××（以下简称涉讼房屋），于2013年9月签订《房屋租赁合同》，后三方同意于2018年2月1日转让给原告使用，并签订《合同权利义务转让协议书》。按照三方约定，顺丰公司向被告支付的租赁保证200000元直接转让给原告，涉讼房屋租赁期满由被告直接返还给原告，但被告却以各种理由拒绝向原告返还保证金，故为维护原告合法权益，依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定起诉。被告辩称，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：一、被告已就原告与顺丰公司不当使用租赁房屋给被告造成的损失予以赔偿一事另行向法院起诉，案号为（2020）粤0605民初27734号，本案应与该案合并审理。谭军诉顺成公司、顺丰公司不当使用房屋给被告造成损失予以赔偿一案已向南海法院起诉，该案已立案，案号为（2020）粤0605民初27734号。由于该案与本案审理的基本法律关系一致，且需查明的事实也是相同的，因此两案具有关联性，为节省司法资源，被告请求两案应合并审理。二，原告无权要求被告退还20万元的保证金，20万元保证金应优先用于弥补被告的损失，不足的，由原告与顺丰公司承担连带清偿责任。被告于2013年9月向顺丰公司出租涉讼房屋，该租赁物共六层。双方签订了《房屋租赁合同》（合同编号：757YAD-ES-201308-0009），约定顺丰公司承租该租赁物用于日常经营，租赁期限从2013年9月1日起至2018年10月1日止，顺丰公司向被告支付履约保证金20万元。房屋交付顺丰公司使用时系新建，顺丰公司在2013年11月11日因对该房屋使用不当造成火灾，致使该房屋二层梁板及一层的结构及内外装修，包括外墙墙体等均造成严重损坏。火灾发生后，经顺丰公司委托的佛山市安固建筑物诊治技术有限公司（以下简称安固公司）对一层及二层混凝土板、梁、柱的承受能力和安全性能评定，评定等级结论分别为B级-D级，即房屋使用存在重大安全隐患。火灾发生后，顺丰公司向原告称已自行对房屋进行了修复，但并未告知被告修复方案且未经被告验收通过，也未委托专业鉴定机构对该房屋的构件安全性能出具鉴定报告。之后顺丰公司继续使用租赁物至2018年1月31日。2018年2月6日，经顺丰公司提出，顺丰公司与顺成公司系关联公司，三方签订《合同权利义务转让书》，顺丰公司将《房屋租赁合同》（合同编号：757YAD-ES-201308-0009）项下的全部权利义务从2018年2月1日起转给原告。该《房屋租赁合同》期限届满后，原、被告双方分别签订两份《房屋租赁合同》（合同编号：757Y/ADD-ES-201808-0021）及《房屋租赁合同》（合同编号：757Y/ADD-ES-201812-0011），租赁期限至2019年4月16日止。原告于2019年4月16日将该房屋交付给被告，被告在接收房屋后，经查看房屋情况，发现因火灾造成损坏的一层地面、卷闸门及外墙墙体均未修复；二层亦存在墙体渗水、梁板大量裂缝，及楼板有贯穿现象等问题。另外，由于当时一层火势太大，导致二层梁板因高温烤炽发生水泥粉尘化，给二层的正常使用带来严重安全隐患，危及整个房屋的安全，至此，被告方知顺丰公司仅就一层承重梁部分进行了修复，并未就一层的损坏地面、卷闸门及墙体、二层的梁板等进行修复处理。在此情况下，被告与原告及顺丰公司的工作人员积极协商处理事宜，原告及顺丰公司委托被告就被损坏的一层地面、卷闸门及外墙进行修复，被告因此支付修复费用80000元，顺丰公司对此确认并同意在履约保证金中扣除该80000元修复费用。就二层梁板等问题，顺丰公司从一开始应承委托鉴定机构进行安全鉴定并进行修复，到最后以报批领导为由推诿，原告亦对此知情，但均未对房屋进行修复。因顺丰公司不当使用房屋引发火灾，被告因此支付修复费用80000元。且原被告双方的租赁期限届满前，已有意向承租人拟承租租赁物，但由于被告与原告及顺丰公司反复协商修复事宜，而原告及顺丰公司却一直推诿，被告为防止违约，直至2019年6月1日才将租赁物交付给新的承租人使用，租金72500元/月，即被告从2019年4月16日起至2019年5月31日产生了房屋空置损失合计108750元。而由于二层梁板至今仍未修复，被告在出租时告知新承租人二层的使用有重量的限制，导致租金收益降低亦属于被告的损失。顺丰公司作为承租人，因使用该房屋不当引发火灾致房屋严重受损，顺丰公司在并未对受损房屋进行全面修复，反而欺骗被告，致使该房屋至今仍处于不安全的状态，并给被告造成重大经济损失，应依法将该房屋恢复原状交付给被告，并赔偿因此给被告造成的损失。鉴于原告对该房屋的修复需要施工期限，被告暂以三个月的时间计算施工期间的空置损失，实际损失计算至修复施工完毕且经鉴定符合安全使用标准之日止。如因原告及顺丰公司对房屋进行修复导致该房屋无法使用，新的承租人主张解除合同的，被告保留追究原告及顺丰公司其他法律责任的权利。原、被告围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。经审查，被告提交的建设综合楼合同、租赁合同书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、场地使用证明均是原件，原告未举证推翻，本院采信其真实性；被告提交的吴兴理、何伟沛的微信聊天记录与原件核对一致，《租赁合同到期终止协议》是聊天记录中发送的材料，故本院采信其真实性，并综合认定其证明力。其他证明，因相对方确认其真实性，本院采信其真实性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋所在土地由被告向案外人佛山市南海区××××××水藤股份合作经济社（以下简称水藤经济社）承租所得。谭军自述该租赁物由其于2013年6月建成，未办理规划报建手续。谭军（甲方）于2013年与案外人顺丰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租予乙方作日常经营；租期自2013年9月1日至2018年10月1日，甲方应于2013年9月1日前交付租赁物；甲方给予乙方装修期一个月，从2013年9月1日至2013年10月1日；为保证租金按时支付，乙方应向甲方交纳履约租金保证金200000元，保证金于合同到期后2个工作日内退还乙方；租赁期间，乙方应合理使用并爱护出租房屋及其附属设施，若造成租屋毁坏应负损害赔偿责任。2013年11月11日，涉讼房屋发生火灾。同月21日，佛山市公安消防支队南海区大队出具《火灾事故认定书》，认定：上述火灾起火原因排除放火、自燃、雷击，不能排除遗留火种、电气线路故障。2013年12月15日，谭军、顺丰公司、水藤经济社共同委托安固公司评估火灾对涉讼房屋结构安全的影响程度。安固公司后于2013年12月30日出具《佛山顺丰速运有限公司盐步水藤村仓库火灾结构安全鉴定报告》，于2014年2月26日出具《佛山顺丰速运有限公司盐步水藤村仓库火灾后房屋加固工程方案》。2014年5月14日，顺丰公司与案外人广东创固建设工程有限公司（以下简称创固公司）签订《建设工程施工合同》，约定：顺丰公司委托创固公司对涉讼房屋进行修复；合同总价款为603000元；工程自2014年5月5日开工，于2014年6月5日竣工；其中“工程量清单报价表”所载“土建工程”包括支模、二层板加固（增大截面加固法）、B级板加固、B级混凝土梁柱加固、C级柱加固（外包角铁加固法）、C级梁加固（增大截面加固法），等等。顺成公司提交的付款回单反映，该合同项下的工程款603000元已由顺丰公司于2014年10月24日支付完毕。2018年2月6日，谭军（甲方）、顺丰公司（乙方）、顺成公司（丙方）签订《合同权利义务转让书》，约定：甲方与乙方于2013年9月1日签订了《房屋租赁合同》（合同编号：757YAD-ES-201308-0009）；自2018年2月1日之日起，甲方与乙方签订的《房屋租赁合同》中乙方的权利义务移转给丙方，甲乙双方关于《房屋租赁合同》的权利义务自本合同签订之日起解除，由丙方代替乙方继续履行甲方与乙方签订的《房屋租赁合同》中的权利与义务；丙方承诺遵守甲方与乙方签订的原《房屋租赁合同》、附件及全部补充协议中约定的甲方权利和义务；乙方已支付租金保证金200000元给甲方，《房屋租赁合同》有限期至2018年10月1日，自2018年2月1日起，每月不含税租金为67346.4元，剩余租赁租金总金额为538771.2元；自本协议生效之日起，该保证金的权利与义务由乙方调整至丙方，保证金于合同到期后2个工作日内由甲方退还给丙方。丙方提供乙方的履约的租金保证金收据给甲方。2018年8月28日，谭军（甲方、出租方）与顺成公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租予乙方作日常经营；租赁期自2018年10月2日起至2019年1月1日止；甲方应于2018年10月2日前交付房屋，从2018年10月2日开始计租，租赁物在交付时应符合消防安全规定，并确保水、电的正常供应；为保证租金按时支付，乙方应向甲方交纳履约租金保证金200000元，该保证金由上一份编号为757YAD-ES-201308-0009的合同顺延至本合同；当合同期满时，若乙方没有违反本合同，并结清乙方应付的有关费用，甲方应在乙方退出场地后2个工作日内将该保证金全数无息退还给乙方；若涉讼房屋主体发生损坏或故障时，应由甲方负责维修，甲方应在接到乙方通知后24小时内进行修缮，甲方逾期不修缮的，乙方可代为修缮，修缮费用可从租金中扣除，因甲方不及时修缮而造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；租赁期间，乙方应合理使用并爱护出租房屋及其附属设施，若造成租赁房屋毁坏应负损害赔偿责任。2018年12月15日，谭军（甲方）与顺成公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租予乙方用于日常经营；租赁期自2019年1月2日起至2019年4月16日止；甲方应于2019年1月2日前交付房屋，从2019年1月2日开始计租，租赁物在交付时应符合消防安全规定，并确保水、电的正常供应；为保证租金按时支付，乙方应向甲方交纳履约租金保证金200000元，该保证金由上一份编号为757Y/ADD-ES-201808-0021的合同顺延至本合同；当合同期满时，若乙方没有违反本合同，并结清乙方应付的有关费用，甲方应在乙方退出场地后2个工作日内将该保证金全数无息退还给乙方；若涉讼房屋主体发生损坏或故障时，应由甲方负责维修，甲方应在接到乙方通知后24小时内进行修缮，甲方逾期不修缮的，乙方可代为修缮，修缮费用可从租金中扣除，因甲方不及时修缮而造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；租赁期间，乙方应合理使用并爱护出租房屋及其附属设施，若造成租赁房屋毁坏应负损害赔偿责任。2019年4月29日，谭军与案外人张湘顺签订《租赁合同书》，约定：谭军将涉讼房屋出租予张湘顺，租赁期限从2019年6月1日起至2025年5月31日止。2019年4月30日，谭军通过微信向顺成公司的员工吴兴理（顺成公司述称该员工现已离职）提出涉讼房屋“楼板已贯通，楼板周围开裂”。2019年5月28日，吴兴理通过微信向谭军发送《租赁合同到期终止协议》，该协议载明：《房屋租赁合同》于2019年4月16日期满终止，承租方应于2019年4月16日前搬离；按照合同约定，合同到期承租方需对损坏设施进行修复，承租方使用过程中损坏地面及卷闸门，经双方协商约定由出租方负责修复，承租方支付修复费用80000元；修复费用在租赁保证金里面扣除，出租方需在协议签订后3日内返还出租方保证金120000元。2019年6月25日，吴兴理通过微信告知谭军，称顺成公司已经按照鉴定的方案进行加固，如果谭军觉得有问题的，可以再找第三方鉴定举证。谭军回复称“加固后，你们没有进行验收，也没提供加固后的检测报告给我”。2020年10月27日，谭军诉顺丰公司、顺成供公司租赁合同纠纷一案，案号为（2020）粤0605民初27734号。该案中谭军的诉讼请求为1.顺丰公司向谭军支付地面、卷闸门及外墙修复费用80000元；2.顺丰公司修复房屋二层梁板、修复后经专业鉴定机构鉴定房屋混凝土板、梁、柱的承载能力和安全性能经评定等级为A级；3.顺丰公司赔偿谭军房屋空置期的损失326250元，其中2019年4月16日至2019年5月31日的空置期损失108750元，修复期间空置损失按三个月租金标准计收即217500元，修复期间损失以实际发生为准；4.顺成公司对上述第1-3诉讼请求承担连带赔偿责任；5.顺丰公司、顺成公司支付的履约保证金优先用于支付修复费用及空置期间损失；6.诉讼费用由顺丰公司、顺成公司承担。本院认为，本案为租赁合同纠纷，且为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。经审查，谭军出租予顺成公司的涉讼房屋未办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释〔2009〕11号]第二条之规定，双方先后签订的多份《房屋租赁合同》均因违反法律的强制性规定而无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效合同自始没有法律约束力，当事人根据无效合同取得的财产按相互返还、折价补偿的方式处理。现双方租赁关系已经终结，故顺成公司诉请谭军返还保证金200000元理据充分，本院予以支持。虽然谭军至今未向顺成公司返还保证金予顺成公司确实给顺成公司造成利息损失，但吴兴理与谭军的微信聊天记录反映，双方租赁关系终结时，承租方需对涉讼房屋承担一定的修复义务，双方先后也进行多次协商，故在修复责任尚未协商一致的情况下，谭军暂不返还保证金也有一定的道理。现谭军已在（2020）粤0605民初27734号案中诉请顺丰公司、顺成公司承担涉讼房屋的修复义务，并赔偿涉讼房屋的修复损失，故本院在本案中不再采纳其在保证金中抵扣修复费用及损失的答辩意见，并酌情判令谭军应从2020年9月3日起至实际返还保证金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予顺成公司，顺成公司关于利息诉请金额超以上核定的，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告谭军应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金200000元予原告深圳市顺成供应链服务有限公司；被告谭军应于本判决发生法律效力之日起十日内以上述未返还的保证金200000元为本金，从2020年9月3日起至实际履行完毕上述第一项确定的债务之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告深圳市顺成供应链服务有限公司；驳回原告深圳市顺成供应链服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2207.09元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年三月十九日书记员  许晓璇