山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0126民初3257号 原告（申请执行人）：白某某，男，1970年10月11日出生，回族，住山东省商河县， 委托诉讼代理人：白春娟，山东舜天律师事务所律师。 被告：刘某某（案外人），男，1962年9月11日出生，汉族，住海南省琼海市， 被告：覃某某（被执行人），男1977年2月27日出生，汉族，住海南省琼海市，现羁押于广东省肇庆监狱。 原告白某某与被告刘某某、第三人覃某某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序由审判员独任审理，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。在本案审理期间，本院认为覃某某作为被申请执行人应为本案共同被告参加诉讼，当庭予以更正。原告白某某及其委托诉讼代理人白春娟、被告覃某某到庭参加诉讼。被告刘某某（因未作核酸检测）未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白某某向本院提出诉讼请求：1.依法撤销(2020)鲁0126执异24号执行裁定书，判令继续执行琼海市嘉积镇先锋开发区(师苑小区)某房产(产权证号：海房权证海字第***号)(以下简称“涉案房产”)；2.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、商河县人民法院(2020)鲁0126执异24号执行裁定书认定事实不清，证据不足。(1)刘某某提交的《房地产买卖契约》中，出卖方为海南金桥源人力资源投资咨询有限公司，而海南金桥源人力资源投资咨询有限公司(以下简称“海南金桥”)并非涉案房产的所有权人，不具有签订《房地产买卖契约》的权利，且涉案房产交易模式不符合正常的房产交易习惯，刘某某应当提交与覃某某签订房屋买卖合同。(2)刘某某已经向覃某某支付购房款的证据不足。(3)刘某某在“涉案房产”被查封之前已实际占有“涉案房产”的证据不足。(4)刘某某未能提供证据证明因覃某某原因未办理变更登记。根据《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第4款之规定，刘某某应该提交证据证明非因刘某某本人原因导致涉案房产没有进行过户登记，否则应当承担举证不能的责任。而在执行异议一案中，刘某某未提交任何证据予以证明。以上均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第28条规定的在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，能够排除执行的情形。二、商河县人民法院(2020)鲁0126执异24号执行裁定书适用法律错误。(1)覃某某对琼海市嘉积镇先锋开发区(师苑小区)1幢9层901室房产(产权证号：海房权证海字第79489号)依法享有所有权。商品房买卖合同的签订不产生物权变动的效力，商河县人民法院对涉案房产的执行并无不当。(2)、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十五条规定，对土地房产等不动产及汽车、船舶等特定动产应当根据有关部门的登记确定权属，人民法院执行异议审查的标准为形式审查而非技术判断，而“涉案房产”的权属登记人为覃某某，所以对涉案房产的查封并无不当。综上所述，商河县人民法院(2020)鲁0126执异24号执行裁定书认定事实不清，证据不足，适用法律错误。现为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。 刘某某辩称，我于2010年3月13日，通过黎才涛（案外人）的房屋买卖中介，购买了覃某某的房屋【坐落于海南省琼海市嘉积镇开发区（师苑小区）某房（房产证编号：海房权证海字第**9号）】。2010年3月13日，跟中介签的合同。当日，由赵彬（案外人，我所在的海南绿城德润置业有限公司的同事）代我向黎才涛个人账户交付了购房款的一部分60万元，剩余3万元等办完过户手续我再向覃某某交付。购房总价双方约定的是632780元。2010年3月13日由黎才涛向我交付了该套房屋的钥匙，装修完后于2012年12月份入住。 覃某某辩称，我的房子在2010年（具体时间记不清了）卖 给了一个姓刘的，是通过房产中介卖的，价格是63万元，已经收到60万元。不记得是姓刘的还是中介给我转的以及具体的转款时间。房子一直没过户，2018年7、8月份在海南工商银行把房产证拿出来放在了自己的家里，后来在2018年想办理过户时我就进监狱了。 刘某某围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.刘某某提交的房地产买卖契约、委托书及购房款收据。经审查，房地产买卖契约载明：海南人力资源投资咨询有限公司（以下简称金桥源公司）作为甲方与刘某某作为乙方签订，双方约定房产成交价格为632780元，双方签订本契约当天，由乙方支付给甲方人民币60万元，余款32780元待房产证办理到乙方名下后，领取新房产证当天一次性付清给甲方；委托书载明：覃某某作为（委托方）与金桥源公司作为（受托方）所签订，落款处覃某某的签名与庭审中其本人签名字体存在明显差异。且委托事项中不包含代收房款。该房地产买卖契约签订至覃某某被羁押之前，双方未重新签订房屋买卖合同，刘某某未能提供证据证明在长达十余年的期间内向覃某某提出重新签订房屋买卖合同及后期办理过户的申请。2.刘某某提交的物业费专用凭证、付款明细共四张。经本院审查，中国建设银行个人活期账户交易明细的汇款账户名为“赵龚”，而非赵彬，收款方账户名为海南富南物业有限公司琼海分公司，收款方非覃某某所委托的金桥源公司。亦与载明出具时间为2010年3月13日、加盖金桥源公司公章的收据不相吻合，且刘某某、覃某某陈述的内容亦相互矛盾，刘某某所提交的证据所载内容亦不能够相互印证，故本院对该组证据的证明力不予采信。3.刘某某提交的软件学院出具的证明书。该份证据原件刘某某已于2020年12月29日在广东省肇庆监狱大厅内全部取回，且在庭后至今未向本院提交该证据的电子版。由刘某某对其承担不利后果。4.刘某某提交的由赵彬出具的代刘某某偿付房款的证明。经本院审查，该份证明与刘某某所提交的建行个人活期账户交易明细中所载明的账户名“赵龚”不一致，且收款方账户即非金桥源公司也非覃某某或覃某某的近亲属，本院对该份证据的证明力不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山东省商河县人民法院于2018年11月20日受理原告白某某诉被告覃某某民间借贷纠纷一案，并于2019年4月28日作出（2018）鲁0126民初3303号民事判决：被告覃某某于本判决生效之日起十日内支付原告白某某借款43万元。 白某某于2018年11月6日向本院申请诉前财产保全，请求对覃某某所有的银行存款43万元予以冻结或查封同等价值的其他财产，本院于同日作出（2018）鲁0126财保136号民事裁定予以准许，并于2018年12月18日对涉案房屋进行了轮候查封（原山东省莱芜市莱城区人民法院于2018年11月8日，因卢斌林诉覃某某居间合同纠纷一案中予以查封，该案于2019年5月21日被该院裁定驳回起诉）。 因覃某某不履行上述生效判决确定的义务，白某某于2019年8月1日向本院申请执行，本院立案执行后，作出（2019）鲁0126执1107号执行裁定书，于2019年12月16日向海南省琼海市不动产登记中心送达了（2019）鲁0126执1107号民事裁定书及协助执行通知书，对登记在覃某某名下位于海南省琼海市嘉积镇先锋开发区(师苑小区)某室（不动产权证书号：海房权证海字第***号）续行查封，期限为三年（自2019年12月16日至2022年12月16日）。2019年12月19日本案终结本次执行程序。在本院执行白某某与覃某某民间借贷纠纷一案中，案外人刘某某对查封涉案房产提出书面异议。本院受理后，经听证审查，认为刘某某的异议理由成立，于2020年8月17日作出（2020）鲁0126执异24号民事裁定书：中止对涉案房产的执行。申请执行人白某某对该裁定不服，于2020年9月8日提起本案诉讼。 2010年2月27日覃某某作为甲方与金桥源公司作为乙方签订“委托书”一份，约定甲方独家委托乙方出售座落在海南软件职业技术学院（以下简称“软件职业学院”）教职工集资楼某房产（房屋建筑面积109.1平方米，产权人：覃某某），委托出售价格5800元/㎡，甲方同意支付乙方代理佣金5000元。甲方全权委托代理办理出售该房产、与客户签订正式的购房合同、协助办理更名或过户相关手续、房产交接手续。2010年3月31日金桥源公司作为甲方与刘某某作为乙方签订房地产买卖契约一份，双方约定：甲方受覃某某委托将座落在软件职业学院教职工集资楼10901号房产出售给乙方，双方约定该房产成交价格为632780元。付款方式：双方签订本契约当天，由乙方支付甲方60万元，余款32780元待房产证办理到乙方名下后，领取新房产证当天一次性付清给甲方。双方另约定，双方同意于2010年3月13日由甲方将上述房产正式交付给乙方，办理交接当天，由甲方结清该房产之前产生的物业费等相关费用。 2020年10月9日，刘某某在海南省琼海市人民法院起诉覃某某房屋买卖合同纠纷一案。该案在审理过程中，2020年12月28日经琼海市人民法院主持调解，双方达成如下协议：一、被告覃某某同意将其名下的位于海南省琼海市嘉积镇先锋开发区（师范小区）某房屋（房屋建筑面积109.1平方米，原房产证号为海房权海字第***号）出售给原告刘某某，购房总价款为632780元。原告刘某某已支付购房款613000元，余款19780元定于2020年12月1日前一次性支付给被告覃某某的大哥覃欢驰。二、被告覃某某现同意在本调解书生效后立即将上述房屋过户到原告刘某某名下，涉案房产过户的相关税费等费用由原告刘某某负担。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记之规定。被告刘某某的执行异议需同时满足上述法律规定的四种情形，且能够排除执行的，其执行异议才能成立。但是本案中，一、刘某某提交的证据不足以证明其于2018年11月8日被莱城区人民法院查封涉案房屋前与覃某某签订房屋买卖合同，亦不能证明2018年12月18日本院诉前轮候查封涉案房产之日已合法占有涉案房屋；二、刘某某虽主张已由赵彬待其向黎才涛支付购房款613000元，但其提交的中国建设银行个人活期账户交易名下中载明的账户名系“赵龚”，而非赵彬，且赵彬自2010年3月至今，未向刘某某主张偿还该笔“购房款”，刘某某在本案中亦未能提交证据证明其辩称的“其双方之间存在其他债权债务关系，垫付的购房款系偿还其他业务往来的债务”之主张，且其主张的交付款项60万元与覃业标陈述的已收到50万元购房款，及覃某某庭审中陈述的已收到购房款60万元前后矛盾，不符合行业交易习惯及生活常理，不能证明被告刘某某已向覃某某支付该部分购房款；三、签订合同后，刘某某有义务催促登记或核实不能办理登记的原因，并采取相应措施，以保障自身合法权益。在覃某某办理该房屋不动产权证时，刘某某即应与覃某某协商办理涉案房屋不动产权证事宜。但覃某某在庭审中自述其之前从未见过刘某某，亦不认识其本人，由此可见，在法院就涉案房产查封前，被告刘某某未就涉案房产不能办理登记系其自身原因。故，被告刘某某的该主张不足以成为排除强制执行的理由。 综上所述，原告白某某的诉讼请求于法有据，理由正当，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 准许执行覃某某名下的位于海南省琼海市嘉积镇先锋开发区（师范小区）某室房产（不动产权证书号：海房权证海字第7***号）。 案件受理费10127.8元，由被告刘某某、覃某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 本院（2020）鲁0126执异24号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 员 李鑫 二〇二一年三月九日 法官助理 张菁 书 记 员 韩磊