辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终161号 上诉人(原审被告)：杨凤国，男，1972年3月1日出生，满族，丹东金顺房产经纪有限公司股东，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：傅立光,辽宁凡响律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郎牙锋,辽宁凡响律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告)：丹东市发展和改革委员会，住所地丹东市振兴区中心北路**。 法定代表人：张羽，该委员会主任。 委托诉讼代理人：孙奎斌,辽宁中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄河,辽宁中天律师事务所律师。 上诉人杨凤国因与被上诉人丹东市发展和改革委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨凤国及其委托诉讼代理人傅立光、郎牙锋，被上诉人丹东市发展和改革委员会的委托诉讼代理人孙奎斌、黄河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨凤国上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误。一、上诉人2010年1月租赁被上诉人的房屋，2010年3月18日开始经营联通网苑连锁丹东市元宝区万众网苑八道店，在1999年至2009年间，被上诉人的房屋一直出租给丹东市元宝区统一阁大酒店用于酒店经营，并非出租给上诉人。上述事实有《房屋租赁合同》、《房屋出租协议》予以证明。二、2010年1月上诉人租赁涉案房屋后，自2010年3月18日开始经营网吧，开始使用的名称是绿云网吧连锁丹东市元宝区万众网苑八道店，2013年6月14日改名为联通网苑连锁丹东市元宝区万众网苑八道店，并非从2013年6月14日才开始经营网吧。三、2018年上诉人与被上诉人租赁合同租期届满终止后，上诉人已经腾空房屋，该房屋连通上诉人妹妹的房屋，在租赁合同终止后一直处于闲置状态，涉案房屋与上诉人妹妹房屋一直未使用。原审判决认定上诉人租赁房屋作为其妹妹房屋的通行使用没有证据支持。四、一审判决援引合同法第236条认定上诉人与被上诉人租赁关系延续，法律适用错误。合同法第236条是租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。在2018年1月1日租赁合同到期时，上诉人停止了网吧经营，将房屋内的物品全部搬离，腾空房屋，并且会同上诉人工作人员到现场查看水、电、暖气设施，办理交接手续。因二楼房屋处于打通状态，考虑涉案房屋与上诉人妹妹房屋下一步仍可能整体出租，钥匙暂由上诉人保管，上诉人并未使用房屋。五、一审判决上诉人承担房屋租金逾期损失和房屋占有使用费没有事实和法律依据。2018年1月1日租赁合同终止后，上诉人与被上诉人之间已经不存在租赁关系，不存在欠付房屋租金及逾期损失。上诉人没有占有使用房屋，租赁合同到期后，双方进行了交接，但对于交接过程中水、电、暖气设施的处理及间隔墙的恢复双方存在分歧，根据被上诉人的要求，将案涉房屋的卷帘门钥匙暂由上诉人持有，待有新的承租人租赁时一并出租，上诉人并非自己占有使用房屋，否则网吧也不会被吊销营业执照，房屋也不会闲置至今。 丹东市发展和改革委员会辩称，一、原审判决正确，应予维持。二、上诉人主张一审判决认定事实错误，没有证据支持。上诉人与被上诉人对2015年2月4日以前存在房屋租赁合同关系均没有异议。原审认定的事实均系上诉人自认的事实。三、上诉人与被上诉人从未办理房屋交接手续，上诉人没有将涉案房屋返还给被上诉人，涉案房屋一直由上诉人占有使用，房屋租赁关系仍处于续租状态。四、一审判决适用合同法第236条正确。 丹东市发展和改革委员会向一审法院起诉请求：1、判令2015年2月4日原、被告签订的房屋出租协议依法解除；2、判令被告将位于丹东市元宝区中宝于家D区87-3号244.47平方米的房屋返还给原告；3、判令被告给付原告自2018年1月2日至2020年5月31日期间的房屋租金72500元，并以72500元为基数，自2020年6月1日起按照年利率6%承担违约金，至实际给付之日止；4、判令被告给付原告自2020年6月1日至实际返还房屋之日止房屋占有使用费，具体费用以人民法院委托的具有鉴定资格的鉴定机构按照市场价格鉴定结论为准；5、判令被告给付欠付的房产管理部门应收取的房屋租金52800元(自2015年1月1日至2020年6月30日)，并自2020年7月1日起至实际给付之日止，按照每月800元给付房产部门收取的租金。诉讼中，原告要求被告返还房屋同时要求被告恢复上述房屋与相邻房屋(即丹东市元宝区农家木火灶台鱼店楼上对应的二楼房屋)之间的间壁墙(平砖单层砌筑并抹灰)并协助原告分割水、电、暖气(包括管道、电路和计费)，间壁墙及分割水、电、暖气的费用由被告杨凤国负担；将第3项诉讼请求承担违约金的表述变更为赔偿损失；第4项房屋占有使用费用诉讼请求计算标准变更为：具体费用以房屋租赁合同约定的租金价款为准。 一审法院经审理查明，自1999年起，原告将涉案“丹东市元宝区中宝于家D区87-3号”房屋出租给被告杨凤国，被告将涉案房屋作为统一阁酒店经营的一部分使用，该房屋通称“于家小区统一阁酒店二层南侧”，主要面积均在二楼，一楼仅有一上楼通道(位于丹东市元宝区中宝分店和丹东市元宝区农家木火灶台鱼店之间)。2008年11月28日，原告与案外人丹东市国有房产经营管理中心(以下简称“国房管理中心”)签订《商业网点房屋产权接管协议书》，国房管理中心接管包括丹东市元宝区于家小区统一阁酒店二层南侧房屋(记载面积为244.47平方米)在内的6处房屋。2009年11月11日，原告与案外人国房管理中心签订《协议书》，约定案外人国房管理中心将涉案房屋租赁给原告，自2019年11月起按每月800元的标准向原告收取租金(以下简称“小房租”)。2013年6月14日起，该房屋用于联通网苑连锁丹东市元宝区万众网苑八道店经营，该个人独资企业登记法定代表人暨股东为案外人王林。庭审中，原告主张被告系对外转租，被告辩解称其与王林系合伙经营。 2015年2月4日，原告与被告签订《房屋出租协议》。协议约定，原告将涉案房屋租赁给被告使用，租赁期限为3年，自2015年1月1日至2018年1月1日，年租金3万元，每年实行上打租，原告承诺于上年度12月1日前一次性将全年租金3万元交于原告，原告按时向被告提供出租的房屋，被告负责房屋正常使用和维修；被告在承租期间无权擅自拆改房屋主体结构、设施，一经查实，由被告负责赔偿损失，如被告对房屋的改动，造成的一切损失，均由被告承担；被告承租期内发生的水费、电费、取暖费等一切费用全部由被告承担。合同生效后，原告按约允许被告使用该房屋，被告按约将2018年1月1日前的租金给付原告，但没有缴纳过房产部门的小房租。 2017年11月24日，原告作出《关于终止的通知》，通知被告：“2015年2月4日，我委与你本人签订《房屋租赁协议》[即元宝区中宝于家D区87-3(原统一阁)房屋]。该协议约定租期截止于2018年1月1日。之前，我委已多次与你本人联系，但均未达成一致。现正式书面通知你本人，本协议到期后，租赁关系自然终止，请你本人于2018年1月2日前将你本人物品搬离上述出租房屋并交还租赁房屋(办理交接手续)。如逾期不搬，则视为你本人放弃全部权利。同时，我委保留向司法部门提出诉讼的权利。” 2018年1月1日，被告打印《补偿申请》捺印后于2018年1月中下旬送达给原告。申请内容为：“丹东市发展和改革委员会办公室，我由于经营的需要，自1999年10月份开始租用贵单位位于元宝区门市房，至今已有18个年头了，起初该房屋一直处于闲置状态，不仅没有供暖设施，门窗也十分简陋和缺失。十多年来，我把这个闲置的清水房，逐渐改造成具有供暖设施，瓷砖铺地，楼梯也铺设了大理石，12mm玻璃的钛金门窗和防盗卷帘门，防盗消防逃生门，卫生间、空调设施一应俱全。不仅如此还增容了30Kw的动力用电和完备的上下水设施，完全具有独立出租的必要条件。2015年2月我与贵单位又签订了3年的租赁合同……可是，贵单位于2017年末多次提出要我额外承担3万余元/年的小房租，我多次提出异议，并要求贵单位根据该地区的实际情况，重新评估确定房租数额，但均未获贵单位同意，并于2017年12月24日下达了书面通知。致使我方无法继续经营，于今日撤走所有经营设备，等待对单位交接。贵单位在没有明确租金，在提出代缴小房租的不合理要求下，强行终止继续租赁的承诺，使我十几年的投入损失很大，因此请求贵单位给予适当的经济补偿。” 2018年6月30日，丹东市元宝区市场监督管理局作出丹元市监处字[2018]93号行政处罚，以联通网苑连锁丹东市元宝区万众网苑八道店“成立后无正当理由超过6个月未开业的，或者开业后自行停业连续6个月以上”为由，吊销该网吧营业执照。 2020年4月23日，原告作出《通知书》，并于2020年4月30日向被告送达《通知书》内容为：“杨凤国：2015年2月4日，丹东市发展和改革委员会办公室(以下简称发改委办公室)与您签订《房屋出租协议》，协议约定，发改委办公室将坐落于丹东市元宝区中宝于家D区87-3房屋租赁给您作为经营场所使用。房屋租赁时间为三年，即从2015年1月1日到2018年1月1日，年租金为3万元，租金采取上打租，您承诺于上年度12月1日前一次性将一年租金(3万元)给付发改委办公室，租赁期间，乙方发生的水费、电费、取暖费一切费用全部由您承担。合同生效后，发改委办公室按约将房屋交付您租赁使用，您按约将2018年1月1日前的租金给付发改委办公室。租赁期间届满，您继续使用租赁房屋，发改委办公室没有提出异议，根据法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁，在不定期租赁期间，您从2018年1月2日至今没有缴纳租金。根据法律规定，现发改委办公室特通知您，在2020年5月30日解除与您签订的不定期租赁合同，望您接到本通知之日起三日内，将欠缴的租金72500元(2018年1月2日至2020年5月31日期间租金)交付发改委办公室，同时，您于2020年6月1日将坐落于丹东市元宝区中宝于家D区87-3房屋返还给发改委办公室。若您逾期不交付租金或逾期返还所租赁的房屋，发改委办公室将依法提起诉讼，您除返还租赁房屋和给付欠付的租金外，还将承担逾期返还房屋期间，按照市场价格承担的占有使用费用和诉讼费用，并可能给您造成不必要的名誉损失。望您接到通知后，予以履行!” 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中，原告与被告之间房屋租赁法律关系依法成立，合法有效，双方均应按照合同约定履行。2015年2月4日《房屋出租协议》约定租期至2018年1月1日。原告要求解除2015年2月4日原、被告签订的《房屋出租协议》、返还房屋，被告没有异议，该院予以确认，酌情判令被告于本判决生效之日起30日内返还涉案房屋给原告。被告作为承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 关于被告是否应当支付2018年1月2日以后租金的问题。虽然2017年11月24日原告作出《关于终止的通知》，通知被告：2018年1月1日协议到期后，租赁关系自然终止，请被告于2018年1月2日前将被告物品搬离上述出租房屋并交还租赁房屋(办理交接手续)，如逾期不搬，则视为被告放弃全部权利。被告亦向原告送达《补偿申请》，表示等待与原告交接。但被告并未将涉案房屋钥匙交还给原告。被告自认其将自己妹妹的房屋二楼与涉案房屋打通，将妹妹的房屋一楼单独出租给他人经营丹东市元宝区农家木火灶台鱼店，致使妹妹房屋二楼只能从涉案房屋通道进出。被告辩解其已经与原告的工作人员达成口头交接，系原告的工作人员委托被告代为保管钥匙，原告不予认可，被告未提供相应证据证明其该项辩解，故对被告该项辩解该院无法予以采信。被告作为承租人继续持有该房屋钥匙，未交还原告，利用该房屋作为亲属房屋通行使用，无论是否用于其他经营均不影响其与原告之间房屋租赁合同关系的继续延续。原告主张被告应当按照合同约定3万元/年的标准支付自2018年1月2日至实际返还房屋之日止的房租或房屋占有使用费，该院予以支持。 关于原告主张被告赔偿自2018年1月2日至2020年5月31日期间房屋租金的逾期交付损失问题。2015年2月4日《房屋出租协议》约定年租金3万元，每年实行上打租。2018年1月2日至2020年5月31日被告欠付房屋租金数额为72410.96元(3万元/年×2年+3万元/年÷365天/年×151天)。被告未按原协议约定上打租，经原告书面催告限期给付仍未给付。该院酌定自2020年6月1日起至被告实际给付该项租金之日止，按照一年期贷款市场报价利率(即中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每 月发布的一年期贷款市场报价利率)支持原告该项诉讼请求。 关于原告主张被告给付2015年1月1日至实际给付之日止小房租的问题。2015年2月4日，原告与被告签订《房屋出租协议》约定：“乙方承租期内发生的水费、电费、取暖费等一切费用全部由被告承担”。即协议并未明确存在小房租以及小房租的数额和负担问题。2009年11月11日以后，案外人国房管理中心、原告、被告三者之间原告系二手房东，其从案外人国房管理中心处承租涉案房屋后转租给被告，除非原、被告之间有特殊约定，否则让被告负担二手房东应付给大房东的租金显然不符合常理。因此，该院对原告该项诉讼请求无法予以支持。 关于原告要求间壁墙，单独分割涉案房屋水、电、暖气以及费用负担的问题。被告同意按原告要求将墙恢复成平砖单层墙，砌筑并抹灰，该院予以确认。关于双方争议的砌墙费用负担的问题。被告先在首次庭审中自认是被告把涉案房屋和被告妹妹名下房屋打通了，其递交的《补偿申请》也载明2018年1月被告已经承租该房屋18年。后在书面答辩状及二次庭审中称其租用涉案房屋时就没有该间壁墙。被告在法庭辩论终结前撤销自认，对方当事人不同意，且原告自认并非是被告在受胁迫或者重大误解情况下作出的，人民法院对被告撤销自认不予准许。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”恢复间壁墙的费用应当由被告负担。关于单独分割涉案房屋水、电、暖气费用负担的问题。双方均未提供证据证明1999年被告承租涉案房屋时该房屋是否有单独的水、电、暖气。但根据常理分析，相邻房屋如有单独的水、电、暖气，被告亦无将其合并的理由，因此，该院酌定被告于本判决生效之日起三十日内协助原告将涉案房屋水、电、暖气单独拆分并协助办理单独计量拆户手续，费用由原告负担。 一审法院判决：一、原告丹东市发展和改革委员会与被告杨凤国于2015年2月4日签订的《房屋出租协议》解除；二、被告杨凤国于本判决发生法律效力之日起30日内将其承租的坐落于丹东市元宝区中宝分店和丹东市元宝区农家木火灶台鱼店之间，二楼位于丹东市元宝区金品瑶芳清颜美容院对应二楼(含)至丹东市元宝区农家木火灶台鱼店对应二楼(不含)]返还给原告丹东市发展和改革委员会，恢复上述房屋与相邻房屋(即丹东市元宝区农家木火灶台鱼店对应的二楼房屋)之间的间壁墙(平砖单层砌筑并抹灰)并协助原告丹东市发展和改革委员会分割水、电、暖气(包括管道、电路和计费)，间壁墙的费用由被告杨凤国负担，分割水、电、暖气的费用由原告丹东市发展和改革委员会负担；三、被告杨凤国于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告丹东市发展和改革委员会2018年1月2日至2020年5月31日房屋租金72410.96元及逾期损失(以72410.96元为基数，自2020年6月1日起至实际给付该项租金之日止，按照一年期贷款市场报价利率计付)；四、被告杨凤国于本判决发生法律效力之日起30日内按3万元/年的标准支付原告丹东市发展和改革委员会2020年6月1日至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费；五、驳回原告丹东市发展和改革委员会的其他诉讼请求。案件受理费2806元，减半收取1403元，由被告杨凤国负担(原告丹东市发展和改革委员会已垫付案件受理费1403元，被告杨凤国于本判决生效之日起十日内支付原告丹东市发展和改革委员会案件受理费1403元)。 二审中，杨凤国提供了下列证据：证据一、房屋租赁合同。证明：被上诉人2005年将房屋出租给统一阁酒店，并非上诉人。上诉人2010年1月开始租用该房屋，1999年至2009年是被上诉人与统一阁酒店之间存在租赁关系。上诉人原审自认的事实应被推翻，原审判决在事实认定上存在错误。证据二、从企信宝调取的丹东元宝区统一阁酒店、丹东市元宝区万众网苑八道店的工商信息。证明：上诉人既非统一阁酒店的负责人也非股东，上诉人与统一阁酒店之间没有关系。网苑成立时间是2010年3月18日，证明上诉人2010年1月开始租用涉案房屋经营网吧。证据三、2020年7月5日上诉人与被上诉人办公室工作人员安心的通话记录。证明：上诉人与被上诉人于2018年1月1日房屋到期时已经结束了租赁关系，并且该工作人员告诉上诉人对该案件不必担心，不会让上诉人承担任何责任。 丹东市发展和改革委员会的质证意见为：证据一、与本案无关联性，本案租赁合同是2015年2月4日上诉人与被上诉人签订的，该证据是2005年1月24日被上诉人与统一阁大酒店签订的房屋租赁合同，期限为3年，至2007年11月30日租赁合同届满，不能作为认定本案事实的依据。证据二、真实性没有异议，但对证明问题有异议。1、统一阁酒店实际经营人杨丽是上诉人的亲妹妹，上诉人租赁了涉案房屋将其转租给统一阁酒店使用是其自身行为，不能否认上诉人作为承租人租赁房屋的事实。2、对网苑信息没有异议，但该网苑也是上诉人承租涉案房屋将该房屋与他人签订转租协议租赁使用，不能否认上诉人是承租人的事实。证据三、该证据与本案无关。虽然通话资料可以作为证据使用，但是未查明视听资料制作的时间和背景，是否是通话当事人当时所述，是否是通话录音中所表明的实际通话人，上诉人仅举出一份自身整理的文字材料不能证明该证据真实性和关联性。被上诉人是国家机关法人，任何人也无权代表该机关作出承诺，而且该通话录音是在本案立案之后，由上诉人自身制作，因此不能证明上诉人想要证明的问题。 本院对上述证据的认定意见为：上述证据不属于二审新证据，且不能证明上诉人想要证明的问题，故本院不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否给付被上诉人2018年1月2日至房屋实际返还之日的房租及房屋占有使用费。依据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，双方约定租赁期限届满日期为2018年1月1日。该租赁期限届满前，被上诉人曾通知上诉人终止租赁关系，但上诉人继续持有房屋钥匙，并未举证证明已与被上诉人进行了房屋交接，将涉案房屋返还给被上诉人，虽然上诉人主张其持有钥匙系因被上诉人的工作人员委托其代为保管房屋钥匙，且与被上诉人的工作人员达成口头交接，但在被上诉人已向其发出终止租赁合同关系的通知后，上诉人如已进行了交接，无再行保管房屋钥匙的必要，亦不符合常理。上诉人未举证证明其保管房屋钥匙系双方另行特别约定，被上诉人对此又不予认可的情况下，上诉人仍应支付其占有使用房屋期间的租金及房屋占有使用费。但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条的指导意见第一款规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”以及《国家发展改革委等部门关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》发改投资规【2020】734号第二款第（一）项规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月的房屋租金”。依据上述规定，考虑本案上诉人在房屋租赁合同履行的过程中，2020年上半年受到新型冠状病毒疫情影响，导致继续按照合同原先约定履行，对一方当事人显失公平。二审中经本院释明，上诉人亦请求减免房屋租金，故从平衡双方利益又兼顾公平原则的角度，减免上诉人三个月的租金，2018年1月2日至2020年5月31日上诉人欠付被上诉人房屋租金数额为72410.96元(3万元/年×2年+3万元/年÷365天/年×151天)，再减去三个月租金7500元，其最终应付租金64910.96元。 关于涉案房屋间壁砌墙的费用承担问题。上诉人与被上诉人双方房屋租赁合同解除后，被上诉人有权要求上诉人将房屋的被拆除墙体恢复原状。上诉人一审首次开庭时已自认房屋是其打通，原房屋系单砖墙、平砖的，且双方签订的《房屋出租协议》约定，上诉人擅自对房屋改动，造成的一切损失，均由上诉人承担。故按照双方约定及法律规定，应由上诉人履行将租用的涉案房屋被拆除墙体恢复原状的义务，并承担砌墙的费用。本院对上诉人的该项主张，亦不予支持。 综上所述，杨凤国的上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持辽宁省丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初974号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销辽宁省丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初974号民事判决第三项、第五项； 三、上诉人杨凤国于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告丹东市发展和改革委员会2018年1月2日至2020年5月31日（扣减三个月）房屋租金64910.96及逾期损失(以64910.96元为基数，自2020年6月1日起至实际给付该项租金之日止，按照一年期贷款市场报价利率计付)； 四、驳回被上诉人丹东市发展和改革委员会的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人杨凤国其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2806元，减半收取1403元，由上诉人杨凤国负担1327元，由被上诉人丹东市发展和改革委员会负担76元；二审案件受理费2806元，由上诉人杨凤国负担2654元，由被上诉人丹东市发展和改革委员会负担152元。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二一年三月十六日 法官助理刘丹 书记员林婷婷