青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青02民初8号 原告（申请执行人）：重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司，营业场所：青海省西宁市城西区。 负责人：何伟，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：张萍，北京大成（西宁）律师事务所律师。 被告（案外人）：华正鑫，男，1998年5月30日出生，汉族，现住青海省海东市乐都区。 委托诉讼代理人：张继凯，青海普兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宝年，青海普兴律师事务所律师。 被告（被执行人）：青海祥泰房地产开发有限责任公司，住所：青海省海东市乐都区。 法定代表人：曹进彦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵学谦，男，该公司副经理。 原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司（以下简称七建青海分公司）与被告华正鑫、青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告七建青海分公司委托诉讼代理人张萍、被告华正鑫委托诉讼代理人张继凯、李宝年、被告祥泰房地产公司委托诉讼代理人赵学谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 七建青海分公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）青02执异33号执行裁定书并判决驳回华正鑫的执行异议申请；2.准予执行海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1128号房屋；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：海东市中级人民法院于2017年10月19日作出（2017）青02民初57号民事裁定书，并于2017年10月26日向海东市乐都区房产管理局送达协助执行通知书，要求海东市乐都区房产管理局协助查封祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦：一层2号、9号商铺；四层商铺；房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的房屋；查封期限为三年，自2017年10月26日起至2020年10月25日。2020年4月20日，海东市中级人民法院作出（2017）青02民初57号民事判决书，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款13272587.39元及利息；双方上诉至青海省高级人民法院，青海省高级人民法院于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事判决书，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款17193244.53元及利息。七建青海分公司于2020年9月8日向海东市中级人民法院申请执行并提交《续封申请书》，海东市中级人民法院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人祥泰房地产公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产；并于2020年9月23日分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心下发（2020）青02执61号协助执行通知书，查封了祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套房屋，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）；2020年11月12日，海东市中级人民法院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议的，可在15日内以书面形式提出执行异议，逾期不提出将对查封房屋强制执行。2020年12月3日，华正鑫向海东市中级人民法院提出书面执行异议申请，请求中止对海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1128号房屋的执行并解除查封；2020年12月14日，海东市中级人民法院作出（2020）青02执异33号执行裁定书，裁定中止（2020）青02执61号之一执行裁定书中对被执行人祥泰房地产公司位于海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1128号房屋的查封。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条第一款及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，本案应以2017年10月26日作为判定案涉房屋是否在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的查封时间。海东市中级人民法院2017年10月19日作出（2017）青02民初57号民事裁定书，并于2017年10月26日向海东市乐都区房产管理局送达协助执行通知书，根据海东市房产管理局2020年10月30日出具的证明，案涉房屋的查封期限从2017年10月26日至2020年10月25日止。海东市中级人民法院在2017年10月26日采取查封措施后，依据《民事诉讼法》第一百零三条的规定，向案涉房屋在海东市房产管理局登记的权利人祥泰房地产公司送达了保全裁定，祥泰房地产公司在收到保全裁定后未对保全裁定申请复议，也未向海东市中级人民法院反映查封的房屋有其他权利人存在。七建青海分公司在保全查封的有效期限内向海东市中级人民法院申请执行，保全的查封措施自动转为执行中的查封措施，执行程序中对查封期限进行延续的行为，不应单独被判定为一次新的查封行为，（2020）青02执异33号执行裁定书中认为本案的查封最终起算时间应从再次续行查封的2020年9月23日起算的认定错误。2.华正鑫提供的证据不能证明其已按《商品房买卖合同》的约定支付房款的事实，不能证明其已支付房屋价款。首先，根据合同第7条约定，华正鑫应于2017年2月10日前分二期支付全部价款，首期470000元，应于2016年8月30日前支付。根据华正鑫提交的现金缴款单载明金额为450000元，且交款人为华玉程，并非华正鑫。合同中并未约定剩余房款的交纳时间及金额，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条及《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应认定在查封前签订了合法有效的书面买卖合同。其次，华正鑫在执行异议申请中说明剩余房款373044元是与祥泰房地产公司法定代表人曹进彦私人借款进行抵账，该笔私人借款与祥泰房地产公司无关。第三，华正鑫提交的物业费收据签字人为马秀丽，但在七建青海分公司与祥泰房地产公司执行案件中，马秀丽又作为祥泰房地产公司的代理人，可见海东市乐都区华都物业管理有限公司与祥泰房地产公司存在人员、管理、财产混同，其证据没有证明力。3.2016年1月28日祥泰房地产公司即已取得（乐）房预售证00000023号《商品房预售许可证》，可见案涉楼盘在2016年1月28日开始具备预售备案条件，且祥泰房地产公司在听证时明确表示有100套拆迁安置住房在2017年10月26日查封时，除已查封的12套房屋外，其余均已办理备案登记，而华正鑫购买房屋未进行备案登记并非因祥泰房地产公司原因造成。 华正鑫辩称，七建青海分公司起诉主张的事实理由不能成立，应予驳回。1.海东市中级人民法院作出的执行裁定书正确，七建青海分公司诉中保全了两次，第二次查封案涉房屋是从2020年9月23日至2023年9月25日，华正鑫是在2020年11月12日人民法院公告后得知自己的房屋被强制执行查封，本案查封的最终起算时间应从2020年9月23日（协助执行通知书）起算。2.华正鑫于2016年8月22日与祥泰房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，2016年8月24日与海东市乐都区华都物业管理有限公司签订《安泰华都大厦物业管理合同》，2017年1月9日与海东华润燃气有限公司签订了《居民用户供用气合同》，并分别于2016年8月1日、2016年8月23日分两次交清了全部房款470000元。且华正鑫购买房屋后，已对房屋进行了装修，使用并交纳了水费、电费、燃气费、物业费，签署了《房屋交接单》《业主/住户申报装修审批表》，办理了《门牌证》，已实际居住多年，故华正鑫购买房屋的行为符合法律规定，应依法驳回七建青海分公司的诉讼请求。 祥泰房地产公司辩称，答辩意见与华正鑫的意见一致，案涉1128号房屋出售给华正鑫的事实属实，华正鑫提交法庭的证据都是真实的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 华正鑫向本院提交以下证据： 证据1：海东市中级人民法院（2020）青02执61号之一执行裁定书1份，证明华正鑫在1128号房屋被查封后提出执行异议的事由。 证据2：《商品房买卖合同（预售）》1份，证明2016年8月22日祥泰房地产公司与华正鑫签订《商品房买卖合同（预售）》，华正鑫购买了1128号房屋，双方已经达成有效的书面合同的事实。 证据3：银行现金缴款单1份，证明华正鑫于2016年8月23日通过中国农业银行向祥泰房地产公司交纳房款450000元的事实。 证据4：《收据》《证明》各1份，证明华正鑫已交纳450000元房款及房款已结清的事实。 证据5：《安泰华都大厦物业管理合同》，证明2016年8月24日海东市乐都区华都物业管理有限公司与华正鑫就1128号房屋签订《安泰华都大厦物业管理合同》，双方已经达成正常使用协议的事实。 证据6：《安泰华都大厦房屋交接单》《业主/住户申报装修审批表》，证明：2016年10月19日祥泰房地产公司将1128号房屋交付给华正鑫，并同意装修使用的事实。 证据7：《居民用户供气合同》，证明2017年1月9日海东华润燃气有限公司与华正鑫签订《居民用户供气合同》，房屋已经供气使用的事实。 证据8：《物业费收据》4份，证明华正鑫交纳2018年-2020年物业费的事实。 七建青海分公司质证认为，证据1真实性与合法性予以认可，证明方向不认可，房屋首次查封时间为2017年10月26日，并非2020年9月16日。华正鑫在2016年签订商品房买卖合同后，至今未办理房屋备案登记，怠于行使权利，导致2020年9月才知道房屋被查封。证据2真实性、合法性、关联性均不予认可，合同未写明采用何种付款方式及期限，未约定剩余房款350000元的支付时间及方式，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。华正鑫签名与物业合同及房屋交接单、供气合同的签名不一致。证据3不认可。证据4真实性、合法性、关联性均不予认可。交纳金额与合同约定金额不符，未提交转账凭证，不能证明该费用实际交纳。《证明》出具人为祥泰房地产公司，出具时间为2021年1月14日，为（2020）青02执异33号执行裁定书作出之后出具的，祥泰房地产公司明显有逃避执行的嫌疑。证据5、6、7、8真实性、证明方向予以认可，对合法性不予认可。华正鑫未提交购房转款凭证证明交纳房款的事实，且祥泰房地产公司出具证明，145.62㎡的房屋总价470000元出售，明显低于市场价格，购房合同不符合合法有效的条件，华正鑫对房屋的占有不合法。 祥泰房地产公司质证认为，华正鑫提交的以上证据的真实性均认可，案涉房屋是在法院查封前就卖给华正鑫，法院的查封错误，不应执行案涉1128号房屋。 七建青海分公司提交海东市房产管理局出具《证明》一份，证明华正鑫在乐都区的房产情况。 华正鑫质证认为，对该《证明》的真实性认可。 祥泰房地产公司质证称，同意华正鑫的质证意见。 祥泰房地产公司未向本院提交书面证据。 当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：华正鑫提交的《商品房买卖合同（预售）》、银行现金缴款单、《收据》《证明》《安泰华都大厦物业管理合同》《安泰华都大厦房屋交接单》《业主/住户申报装修审批表》《居民用户供气合同》及物业费《收据》具有真实性、合法性、关联性，能够证明华正鑫与祥泰房地产公司签订合同、付款、交付及使用房屋的事实，本院予以确认。七建青海分公司提交的《证明》证实华正鑫在乐都区无房产登记信息，华正鑫与祥泰房地产公司对其真实性无异议，本院亦予以确认。 本院经审理查明：2016年8月22日，祥泰房地产公司与华正鑫签订《商品房买卖合同（预售）》，将其开发的位于青海省海东市乐都区新乐西街乐都安泰华都大厦的1128号房屋出售给了华正鑫，房屋总价为823044元。2016年8月23日，华正鑫通过中国农业银行向祥泰房地产公司现金交纳房款450000元，祥泰房地产公司给华正鑫出具了房款收据。2016年8月24日，海东市乐都区华都物业管理有限公司与华正鑫就1128号房屋签订了《安泰华都大厦物业管理合同》。2016年10月19日，祥泰房地产公司开具房屋交接单将1128号房屋交付给华正鑫。同日，经华正鑫申报并经物业同意，华正鑫开始装修该房。2017年1月9日，华正鑫与海东华润燃气有限公司签订《居民用户供气合同》，该房开始供气使用。自此，华正鑫一直居住使用该房至今。 另查明，2017年9月27日，七建青海分公司因与祥泰房地产公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至本院，在本院审理期间，七建青海分公司向本院申请诉中保全，要求冻结、扣划、查封祥泰房地产公司名下财产。2017年10月19日，本院依据保全申请作出（2017）青02民初57号民事裁定，裁定冻结祥泰房地产公司名下35605118.21元银行存款或查封、冻结其同等价值的财产。2017年10月25日，本院向海东市乐都区房产管理局发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年（自2017年10月26日起至2020年10月25日止）。2020年4月20日，本院就建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）青02民初57号民事判决，双方均不服提起上诉，经青海省高级人民法院二审，于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事判决，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款17193244.53元及逾期利息。因祥泰房地产公司未履行判决确定的义务，七建青海分公司向本院申请强制执行。本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划祥泰房地产公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。2020年9月23日，本院分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心发出（2020）青02执61号协助执行通知书，对上述查封的12套房屋再次进行了续查封，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议。华正鑫得知公告内容后，向本院提出执行异议，请求中止对案涉1128号房屋的执行，并解除查封。本院于2020年12月14日作出（2020）青02执异33号执行裁定书，裁定中止执行对案涉1128号房屋的查封。 根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：被告（案外人）华正鑫对案涉1128号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于对案涉1128号房屋查封时间的认定问题 本院认为，根据七建青海分公司的诉讼保全申请，本院作出（2017）青02民初57号民事裁定，并于2017年10月25日发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1128号房屋进行了查封，查封期限自2017年10月26日起至2020年10月25日止，后因七建青海分公司申请强制执行，本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，再次续行查封了该房屋，时间自2020年9月23日至2023年9月25日止。虽然华正鑫是在本院2020年11月12日发出公告后得知案涉1128号房屋被查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施…”的规定，诉讼中的保全系为判决的有效执行，且本院作出的第二次查封系对第一次查封的续封，因此本案中，对于案涉1128号房屋的查封时间应以第一次查封的时间，即2017年10月26日进行认定。华正鑫提出应按照第二次续行查封时间认定的抗辩理由不成立，不予采纳。 二、关于华正鑫对案涉1128号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，第一，祥泰房地产公司与华正鑫于2016年8月22日签订《商品房买卖合同（预售）》，明确约定房号为1128室，面积145.62㎡，房屋总价823044元。买卖合同的签订时间早于案涉房屋的诉中保全查封时间，应当认定华正鑫在查封前已与祥泰房地产公司签订了合法有效的书面合同；第二，根据华正鑫提交的《安泰华都大厦物业管理合同》《安泰华都大厦房屋交接单》《业主/住户申报装修审批表》《居民用户供气合同》及物业费《收据》等相关证据，可以印证在本院2017年10月26日查封案涉房屋之前，祥泰房地产公司已将案涉房屋交给了华正鑫，华正鑫已合法占有使用案涉房屋的事实，且七建青海分公司提交的《证明》证实华正鑫在乐都区无其他用于居住的房屋；第三，根据华正鑫与祥泰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，案涉房屋的总价款为823044元。2016年8月23日，华正鑫通过中国农业银行向祥泰房地产公司现金交纳房款450000元，已超过双方合同约定总价款的50%。且综合现有在案证据，未发现华正鑫与祥泰房地产公司之间就案涉房屋签订的相关合同存在规避执行或逃避债务、侵害第三人权益的情形。故，应确认华正鑫对案涉1128号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告七建青海分公司的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司的诉讼请求。 案件受理费12030元，由原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。 审 判 长  刘 静 审 判 员  林 海 审 判 员  李 强 二〇二一年三月二十四日 法官助理  刘拯琳 书 记 员  李玲玲