辽宁省沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0103执异59号案外人李信，男，1967年6月16日出生，汉族，住址辽宁省朝阳市双塔区。申请执行人中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行，住所地沈阳市沈河区食府大路**。负责人王剑，该公司行长。委托诉讼代理人吴春柳，辽宁君盈律师事务所律师。委托诉讼代理人王彤，辽宁君盈律师事务所律师。被执行人刘宝仁，男，1972年09月10日出生，汉族，住址辽宁省调兵山市。被执行人丁艳红，女，1975年2月12日出生，汉族，住址辽宁省调兵山市。被执行人辽宁宝郡房地产开发有限公司，住，住所地沈阳市于洪区千山西路**门)。法定代表人吴铁军。本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被执行人刘宝仁、丁艳红、辽宁宝郡房地产开发有限公司（2020）辽0103执8621号金融借款合同纠纷一案，案外人李信向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人李信称，异议人于2017年7月28日从辽宁宝郡房地产开发有限公司购买房屋一处，地址为于，地址为于洪区黄河北大街**2-3-25.72平方米。按约定异议人交付了全部房款650896元，同时辽宁宝郡房地产开发有限公司将上述房屋交付给了异议人使用，并于购买当日为异议人办理了房屋入住手续，异议人对该房屋进行了装修及交付各项费用，花费约20万元，现异议人入住至今，购买房屋以后异议人多次找辽宁宝郡房地产开发有限公司要求办理合同备案及房证，但辽宁宝郡房地产开发有限公司拖延未办理。2020年12月3日异议人接到沈河区人民法院下发（2020）辽0103执8621公告，才知道异议人购买的房屋已由申请执行人申请执行了，故异议人对此不服向贵院提出异议申请。请求事项：一、请求人民法院终止对沈阳市于洪区黄河北大街130甲-8号2-3-2房产的执行；并请求法院对该房产予以解封。中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行认为，一、案外人李信不是适格权利主体。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”案外人李信并未在房屋登记部门办理任何能够证明其为权利人的登记，也不能提交其他相关证据加以证明，申请执行人认为案外人李信不具备提起执行异议申请的主体资格，其申请事项也不应被支持。二、申请执行人认为案外人李信不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定之情形，其提出的异议申请不应被支持。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”（一）案外人李信与宝郡公司仅签订《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》，并未签订正式书面商品房买卖合同。2017年7月28日，李信与宝郡公司签订《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》，该认购书中约定：“三、乙方必须按双方约定的付款方式和期限到辽宁宝郡盛唐雍景售楼中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋。所付款项不予退还。甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”、“六、该商品房面积以签署《商品房买卖合同》约定为准，成交总价按本认购书中建筑面积单价重新计算”，以上约定内容均表明李信与宝郡公司达成合意，约定将在该认购书签订后另行签订《商品房买卖合同》购买位于沈阳市于洪区××北大街××甲××室房屋。根据《民法典》第四百九十五条第一款规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同”。故李信与宝郡公司签订《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》的性质为预约合同，并非合法有效的书面商品房买卖合同。（二）案外人李信并未向宝郡公司支付全部购房价款。案外人李信在申请书中陈述其向宝郡公司支付全部房款650896.00元，但是并未提交银行交易明细、发票或其他支付凭证。同时，李信提交的（2019）辽0114民初14956号、（2020）年辽01民终230号民事判决书中对李信是否已经全额支付房款并无认定，因此上述证据均无法证明李信已经足额支付全部价款。（三）案外人李信在签订《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》时，知晓案涉房屋已经办理备案和预告抵押登记，无法为案外人办理备案或房屋权属登记。在（2019）辽0114民初14956号、（2020）年辽01民终230号两份民事判决书及认购书中载明的内容看出，李信在购买案涉房屋时已经知晓该房屋上存在抵押登记。根据《民法典》二百二十一条之规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”案涉房屋已经办理预告抵押登记，宝郡公司未经建行城内支行同意擅自处分该房屋的行为不发生物权效力，案外人李信也无法办理任何备案和权属登记。案外人李信在明知无法办理备案及权属登记的情况下仍与宝郡公司签订认购书，其在交易过程中存在重大过失。综上所述，案外人李信既没有取得在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，也没有提供足够的证据证明其已经支付全部房屋价款，对于无法办理过户登记也存在相应过错，故不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定之情形，其申请事项不应被支持。本院查明，中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被告刘宝仁、丁艳红、辽宁宝郡房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院依中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行申请，于2019年12月3日依据（2019）辽0103财保1626号民事裁定，预查封备案登记在刘宝仁、丁艳红名下的位于于洪区××大街××甲××号房屋。本院于2020年6月30日作出（2020）辽0103民初867号民事判决，内容为：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被告刘宝仁、丁艳红、辽宁宝郡房地产开发有限公司在2016年5月20日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；二、被告刘宝仁、丁艳红于本判决发生法律效力后十内给付原告中国建设银行股份有限公司沈城内支行借款贷款本金479522.89元、利息3519.56元、罚息4.22元(截止到2019年7月24日，从2019年7月25日起至实际清偿之日止的利、罚息，按合同约定计算)；三、被告辽宁宝郡房地产开发有限公司对本判决的第二项债务承担连带清偿责任，并有权就其实际清偿部分向被告刘宝仁、丁艳红进行追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行的其他诉讼请求。”上述民事判决生效后，刘宝仁、丁艳红、辽宁宝郡房地产开发有限公司未按判决确定期限履行给付义务，中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行向本院申请强制执行。本院在执行过程中作出（2020）辽0103执8621号腾房公告，要求被执行人刘宝仁、丁艳红及房屋占用人于本公告发布之日起十日内将位于于洪区××大街××甲××号房屋房产腾空。案外人李信提出异议。另查明，案外人李信向本院提交《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》一份，约定李信认购辽宁宝郡房地产开发有限公司开发的案涉房产，单价为6800元/㎡，总金额为650896元。并出具辽宁宝郡房地产开发有限公司出具的收款收据一张，金额为650896元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案房产备案登记在被执行人刘宝仁、丁艳红名下，案外人提供的《认购书》并非正式的商品房买卖合同，且案外人自述该房屋系被执行人辽宁宝郡房地产开发有限公司向其抵债所得，并未实际支付购房款。故其主张不符合上述条款规定的排除执行的法定要件，对案外人的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人李信的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 邹红黎审 判 员 高 红审 判 员 黄耀宇二〇二一年三月四日法官助理 张家乐书 记 员 刘佳佳本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。