河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终822号上诉人（原审原告）：史林伟，男，汉族，1988年9月13日出生，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：卢书威，河南展骥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天则，河南展骥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河市永信置业有限公司，住所地：河南省漯河市源汇区太行山路与滨河路交叉口。法定代表人：陈红志，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王雨，该公司工作人员。上诉人史林伟因与被上诉人漯河市永信置业有限公司（以下简称永信置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初2737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史林伟上诉请求：1、撤销一审判决并改判为被上诉人支付上诉人截至诉前逾期交房违约金1万元;2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由:一、双方签订的《商品房买卖合同》系被上诉人单方提供的格式模板，逾期交房违约赔偿标准明显低于同地段同类房屋租金标准，应予改判。1.案涉伯爵山楼盘位于漯河市××区××路与××路交叉口，2018年至2019年漯河市两级法院审理位于漯河市××长江路北侧长江国际楼盘时，认定案涉合同约定的逾期交房违约金按已支付房款的日万分之零点一计算，明显偏低。经向价格评估机构咨询，认定逾期交房违约金以同地段同类房屋两居室按每月800元的租金标准计算，三居室按每月1000元的租金标准，四居室以上(含四居室)按照每月1300元的租金标准计算为宜。伯爵山楼盘与长江国际楼盘相邻，长江国际楼盘起诉在前，伯爵山楼盘起诉在后，损失约定数额明显低于同类型案件同地段同类房屋租金标准，应予改判。2.上诉人于合同签订之日便对逾期交房违约金提出异议，认为逾期交房违约成本过低，不利于合同履行，但碍于购房人处于不利的弱势地位，无法更改合同。二、交钥匙即视为交房明显违反合同及法律强制性规定，该认定一旦形成既判力不利于房地产行业的健康发展，损害了购房人的合法权益，理应改判。1、《城市房地产开发经营管理条例》第三十条明确规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。2、《商品房买卖合同》第九条、第十条明确约定了涉案商品房的交付条件，即:(一)、交付条件应满足:商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。商品房为住宅的，出卖人还应需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》;(二)、相关基础设施设备交付条件。关于基础设施设备应满足:1.供水、排水:交付时供水、排水配套设施设备齐全，并与城市公共饮水、排水管网连接。使用自建设设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准;2.供电:交付时纳入城市供电网络并正式供电，满足买受人正常使用需求。4.燃气:交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。另，《商品房买卖合同》第十一条也明确约定:“商品房达到第九条，第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少于十日)，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……”现涉案伯爵山楼盘为临时水、临时电，燃气未供应，无法满足住户的基本日常需求，严重损害购房人利益。《城市房地产开发经营管理条例》旨在规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展。一审法院认定事实不清，交钥匙视为交房，严重损害了购房人的合法权益及法律的强制性规定，不利于房地产行业的健康发展，应予改判。三、政府治理大气污染不属于不可抗力，一审法院认定该事实错误，交房日期不应顺延。永信置业作为专业房地产开发企业，在其与施工单位以及像上诉人一样的购房人签订相关合同的时候，应该能够预见到政府治理等相关情况。且合同签订日期至约定交房日期已经预留大量时间，延期交房是因其自身对工作安排的不当，不是不可抗力，更不是被上诉人延期交房合理、合法的理由。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。永信置业公司辩称：交房晚我公司有责任，我们愿意遵循一审法院的判决结果，希望能与业主庭外和解，达成共识。史林伟向一审法院起诉请求：1.请求永信置业公司支付逾期交房违约金1万元（自2018年11月30日起至房屋交付之日止）；2.本案诉讼费由永信置业公司承担。一审法院认定事实：2018年4月18日，永信置业公司作为出卖人，史林伟作为买受人，签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：史林伟购买永信置业公司开发的位于漯河市××区××与××路××伯爵山小区××单元××商品房××套，房屋预测建筑面积119.03平方米，房屋总价款548782元。合同第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。……2.合同继续履行，逾期超过90日，出卖人按合同约定交付之日起按买受人已交纳房款的万分之0.2向买受人支付违约金。附件十一补充协议第八条：合同第十一条附件：……6.突发性公共事业导致施工受阻或停工的。合同签订后，史林伟按照合同约定交付了购房款548782元。截止到起诉之日，史林伟尚未领取案涉房屋钥匙。一审法院认为，史林伟与永信置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。关于永信置业公司是否逾期交房的问题，合同约定的交房日期为2018年9月30日前，永信置业公司未在该日期之前交付房屋，已构成违约，法院确定2020年6月30日为计算违约金的截止日期。经法院核定，房屋买卖合同签订后，在案涉工程项目施工期间，因治理大气污染以及新冠疫情等原因停工205天，交房日期应向后顺延，永信置业公司实际应支付违约金的天数为435，应支付违约金4774.4元（548782元×日万分之零点二元×435天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，一审判决：漯河市永信置业有限公司于本判决生效之日起五日内向史林伟支付逾期交房违约金4774.4元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由史林伟负担25元，漯河市永信置业有限公司负担25元。二审审理期间，史林伟为证明其上诉主张，向本院提交了照片34张，视频2份。证明自一审判决下达后至今房屋仍处断续在建状态,目前10号楼业主需从邻居家跨越才能入户,10号楼与11号楼未通水,涉案全部楼房电、燃气尚未开通,楼内基础建筑垃圾遍地，楼梯井、通风道处为开放状态直通地下未做妥善处理，10号楼紧邻东侧有一在建不明大坑,钢筋裸露，存在极大安全隐患。12号楼南部疑似在建车库无任何照明及安全设施。涉案商品房尚未达到交房条件。提交伯爵山二期交房工作计划一份。证明涉案商品房逾期交房长达3年之久,致使业主不满,2021年3月8日,永信置业公司对伯爵山二期交房计划作出书面承诺。永信置业公司自认涉案商品房仍在在建状态,不符合交房条件,一审认定交钥匙即交房属事实认定不清。永信置业公司质证称：对证据的真实性基本无异议，但是现场存在的问题，比如说10号楼大坑以及其他的卫生等问题，由于环保治理问题，目前市里不允许开工，这些问题等开工后很快就能解决。公司计划5月中旬前，达到交付条件。自来水目前正在施工，电力基本稳定，燃气也装好了，但因入住率不到30%不能点火。二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人史林伟与被上诉人永信置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。史林伟已经按照合同约定支付了购房款，永信置业公司逾期履行交房义务，应当承担支付违约金的违约责任。案涉合同约定的逾期交房违约金为按已支付房款的日万分之零点二计算。永信置业公司主张因治理大气污染以及新冠疫情等原因造成停工应当顺延工期的理由成立。一审法院扣除其查明的停工天数后以其确定的计算违约金时间按已支付房款的日万分之零点二计算违约金符合案涉楼盘的事实情况及双方的合同约定。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人史林伟负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二一年三月二十四日法官助理张珂书记员李晶晶