江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1264号上诉人（原审原告）：顾晓芬，女，1981年10月5日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。委托诉讼代理人：白云腾，江苏大直律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：盐城碧达房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市区希望大道58号绿地商务城12幢2-506室（18）。法定代表人：上官鹏程，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡景晔，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：江苏房先锋房地产经纪有限公司，住所地江苏省盐城经济技术开发区河东城美食休闲街8幢1层。法定代表人：吴晓卫，执行董事。委托诉讼代理人：宋步荣，江苏苏辰律师事务所律师。上诉人顾晓芬因与被上诉人盐城碧达房地产开发有限公司（以下简称碧达公司）、江苏房某房地产经纪有限公司（以下简称房某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初2645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾晓芬上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持顾晓芬一审诉讼请求；2.碧达公司、房某公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第一条第一款规定，在商品房认购书已经实际履行(出卖人收取了购房款)的情况下，即使认购、订购等合同约定的内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的全部内容，而只是具备上述规定的部分内容，也可将认购、订购等合同认定为商品房买卖合同。2.本案中，顾晓芬与房某公司双方通过《收款收据》的形式明确了商品房买卖过程中最重要的内容且案涉房屋为公寓现房，不属于预售房屋，仅因购房日期处于过年前几天，售楼处工作人员已经放假，无法签署正式的商品房买卖合同，双方约定待节假日后即可补签，并非一审法院认定的“在将来订立商品房买卖合同”，退一步讲，如果当时不是处于过年期间，顾晓芬在交纳购房款时就已经签署了正式合同，由此造成的后果，不应当由顾晓芬承担；其次，据碧达公司陈述，正式的商品房买卖合同均系备案格式文本，录入购房人基本信息后自动生成合同条款，亦不存在需要双方当事人对其他事项进行磋商的情形。同时，顾晓芬在一审期间，仍在售楼处、房某公司原班人马、相同操作模式下，购买了案涉楼盘的地下车位并已办理过户手续，而一审法院将与之完全相同的本案认定为预约合同，明显事实认定不清，适用法律错误。3.房某公司在一审中陈述，案涉楼层已经改变经营策略，采取整层销售模式代替零售，目前正在寻找目标客户，加之其与江苏筑家房地产经纪有限公司（以下简称筑家公司）系关联公司，可见房某公司仍然有代理权限，可与顾晓芬单独签订买卖合同，因此，该商品房买卖合同并非是不能履行。同时，房某公司为了追求自身利益而随意反悔，其违背诚信的行为不仅损害顾晓芬的利益，同时损害了整个房地产交易市场的稳定和交易安全原则。碧达公司辩称，1.顾晓芬与碧达公司之间无收取购房款或签订认购协议等法律行为，碧达公司不应与顾晓芬签订商品房买卖合同，一审法院已于事实部分查明顾晓芬的款项为房某公司收取，该行为并非我司授权，且款项并未进入我司账户，我司对该行为并不知情，其后果不应由我司承担。2.碧达公司与房某公司之间无任何法律关系，其不享有我司楼盘的代理销售权，我司是与筑家公司签订的合作合同，该公司与房某公司是两个独立的公司，房某公司的收款行为不应归属于筑家公司，更不能归属到我司。3.顾晓芬称其在一审期间办理车位产权登记，与本案无关。顾晓芬之所以能购买到案涉房屋所在小区的车位，是因其于2020年1月20日认购了5幢601室商品房，作为小区业主购买的车位，且其购买车位期间，我司与筑家公司车位合作合同日期尚未截止，筑家公司有权代为销售车位，且车位款项为直接支付至我司账户，顾晓芬与我司直接签订车位的买卖合同，与本案无关。综上，请求二审依法驳回顾晓芬对碧达公司的全部诉讼请求。房某公司辩称，1.对于顾晓芬主张的第一项诉讼请求，事实上已经无法履行，因为我司已经改变营销策略，决定整层对外销售，不再单独销售某一套商品房，这是商业行为，顾晓芬无权强制要求与我司及碧达公司签订任何书面买卖合同。顾晓芬第二项诉讼请求没有法律依据和合同依据。综上，出于商业考虑，我司明确不再出售案涉房屋给顾晓芬，我们愿意承担一定的责任，但顾晓芬第一项诉请是商业行为，司法行为不能强迫要求任意商业主体进行某种商业交易。案涉的楼层三层以及四、五、六层均已出售，除了案涉的两套房屋被法院查封无法办理网签合同手续，其他均已出售。顾晓芬向一审法院提出诉讼请求：1.碧达公司立即与顾晓芬签订盐城市黄山路2号碧桂园世纪云谷北铂悦澜庭10号楼319室、10号楼320室商品房买卖合同，房某公司提供协助义务；2.由碧达公司、房某公司承担本案的诉讼费用、诉讼保全担保费用。一审法院经审理查明，碧达公司系盐城碧桂园世纪云谷北（备案名：铂悦澜庭）项目的开发商。2019年6月30日，碧达公司与筑家公司签订《碧桂园合作合同》一份，载明：“1、合作内容及范围：甲方委托乙方为该项目125套商铺产品（详见附件，简称“合作房源”）提供居间代理服务，并促成甲方与乙方招揽的客户签订《商品房买卖合同》及其附件、附录等相关法律问题，实现甲方售出商品房的目的。针对本合同约定的合作房源，乙方具有独家销售代理权，除另有约定外，甲方不再另行委托第三人代理销售及自行销售。2、委托期限：本合同合作期限自本合同签署之日起至2019年12月31日止。3、推介流程及佣金方案……按照上述条款确认为乙方推介的客户，若客户在委托期限内签署《认购书》，其客户随后按照《认购书》或《限购协议》约定时间签署《商品房买卖合同》的视为乙方成功促成销售一宗商品房。……”合同附件二中合作房源明细中包括铂悦澜庭10幢101室至624室的125套房屋。2020年1月21日，顾晓芬至房某公司缴纳了铂悦澜庭10幢319室的全部购房款367700元，购房款直接付至房某法定代表人吴晓卫的银行账户。房某公司向顾晓芬出具收款收据一份，载明：“交款人姓名：顾晓芬，金额367700元，收款事由：世纪云谷北公寓319全款”。2020年3月24日，经协商，顾晓芬认购了319室及320室两套房屋，并将已缴纳的购房款367700元分别拆分为319室的购房款187700元和320室的购房款180000元。房某公司向顾晓芬出具收款收据两份，载明：“交款人姓名：顾晓芬，金额187700元，收款事由：铂悦澜庭公寓319室（总价367700）”、“交款人姓名：顾晓芬，金额180000元，收款事由：铂悦澜庭公寓320室（总价350000）”。后顾晓芬要求房某公司与其签订商品房买卖合同，房某公司明确表示不再履行签订房屋买卖合同的义务并要求顾晓芬退房，双方协商未果。2020年5月19日，房某公司通过吴晓卫的账户将顾晓芬缴纳的367700元退至顾晓芬银行账户。顾晓芬遂诉至法院。一审另查明，铂悦澜庭10幢的5层及6层已分层整体售出。涉案房屋在内的3层已被挂牌对外整层招售。一审还查明，房某公司成立于2017年9月6日，公司法定代表人为吴晓卫，公司股东为江苏优家不动产管理有限公司。筑家公司成立于2017年6月30日，公司法定代表人为吴晓卫，公司股东为江苏优家不动产管理有限公司（持股比例95%）、陈某（持股比例5%）。一审庭审过程中，房某公司陈述其司以筑家公司名义对外销售涉案房屋，出具的收据系房某的收据，两个公司是关联公司，人员也基本是一致的。房某公司及筑家公司均明确表明拒绝继续履行协助顾晓芬与碧达公司签订房屋买卖合同的义务。碧达公司明确对已独家代理的楼盘其司无权与客户单独签订买卖合同。后一审法院向顾晓芬释明，询问其是否愿意变更诉讼请求，顾晓芬不同意变更诉讼诉讼请求，并且提供银行存款查询记录，表示其有全额缴纳剩余购房款的能力。本案在审理过程中，顾晓芬向一审法院申请财产保全并提供担保，一审法院依法作出（2020）苏0902民初2645号民事裁定书，裁定查封碧达公司位于盐城市房屋（价值19万元）、320室房屋（价值18万元）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，顾晓芬向房某公司缴纳了铂悦澜庭公寓319室、320室的部分购房款，房某公司向其出具收款收据，但收款收据上仅载明了购买人的姓名、合同标的及总价款，双方明确约定另行签订《商品房买卖合同》，应认定为预约合同的性质。预约合同系指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。预约的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立本约定的义务。现顾晓芬依据收款收据要求碧达公司、房某公司履行与其签订《商品房买卖合同》的义务，一审法院认为，涉案标的系商品房，签订房屋买卖合同系双方当事人在平等自愿的基础上就商品房的基本状况、价款、付款时间、交付使用条件及期限、办理产权登记、违约责任等事项进行磋商后签字的行为，鉴于目前仅明确了商品房房号，顾晓芬仅缴纳部分购房款，双方对其他事项并未进行磋商，且房某公司及筑家公司在顾晓芬不存在任何违约情形的情况下明确表明拒绝继续履行协助顾晓芬与碧达公司签订房屋买卖合同的义务，碧达公司明确对已独家代理的楼盘其司无权与客户单独签订买卖合同，故一审法院认为碧达公司、房某公司继续签订商品房合同的义务不适宜强制履行，虽经法院释明，顾晓芬坚持不变更诉讼请求，故顾晓芬要求碧达公司、房某公司与其签订商品房买卖合同的诉请，一审法院不予支持。但鉴于顾晓芬在本案中并不存在任何过错，房某公司的行为实属不诚信之行为，顾晓芬可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，一审法院判决：驳回顾晓芬的诉讼请求。案件受理费9186元，由顾晓芬负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，顾晓芬向房某公司缴纳了铂悦澜庭公寓319室、320室的部分购房款，房某公司向顾晓芬出具收款收据，该收款收据上虽载明了购买人的姓名、合同标的及总价款，但顾晓芬仅交纳了部分房款，双方对于剩余房款的交纳时间、房屋交付使用条件及期限、办理产权登记、违约责任等事项均未载明，且案涉房屋的开发商为碧达公司，并非房某公司，故一审法院认定房某公司与顾晓芬之间形成的系预约合同关系并无不当。鉴于房某公司在顾晓芬不存在任何违约情形的情况下明确表明拒绝继续履行协助顾晓芬与碧达公司签订房屋买卖合同的义务，表示决定整层对外销售，不再单独销售某一套商品房。再结合碧达公司明确对已由筑家公司独家代理的楼盘其无权与客户单独签订买卖合同、顾晓芬仅交纳了部分房款及双方尚未签订书面合同的情形，一审法院认为不宜强制碧达公司、房某公司继续履行签订商品房合同的义务并无不当。但房某公司的行为实属不诚信之行为，顾晓芬可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。综上，顾晓芬的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9186元，由上诉人顾晓芬负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  张晨阳审判员  谢超亮二〇二一年三月二十七日书记员  成以琴