浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙07民终233号 上诉人（原审原告）：陈小红，女，1977年12月4日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 上诉人（原审被告）：浙江涵碧紫金实业发展有限公司，住所地浙江省金华市金东区李渔东路南侧政和街东侧。 法定代表人：孟红忠。 委托诉讼代理人：张如德，系公司员工。 上诉人陈小红与上诉人浙江涵碧紫金实业发展有限公司（以下简称涵碧公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服浙江省金华市金东区人民法院（2020）浙0703民初1986号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈小红上诉请求：一、依法对原判决中的逾期交房、逾期办证的违约金利率各日万分之0.7计算予以改判，均改为按日万分之1计算；二、一二审诉讼费用均由涵碧公司承担。事实和理由：一、涵碧公司明确存在违约，应当依法承担违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖方应当于2016年10月30日前交房；第十六条约定，出卖方承诺于2017年1月30日前取得合同前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。第十六条第三款特别约定，陈小红委托出卖方办理房产转移登记事项。所以，涵碧公司办理好初始登记的时日，并不是涉案合同约定的其向陈小红交付权证之日。涵碧公司迄今未能履行交房、交证义务的违约事实客观存在，应承担支付交房、交证两项的全款违约金责任。二、陈小红为全款付清房款，无违约的事实。《商品房买卖合同》是陈小红与原开发商金华市东辰房地产有限公司所签，签约之时双方在合同上是约定房款中的73万元采取贷款方式，后出卖方希望现款支付，陈小红筹集资金现款支付73万元，全额付清了房款，该房款交付方式的变更，符合双方意愿，且属于有利于出卖方的变更，出卖方开具总房款1069181元发票的事实与行为，足以证明双方对房款交付方式已进行了变更，陈小红不存在违约行为与事实。再说，变更房款交付方式发生在涵碧公司接手涉案楼盘之前，其只是承继者，对之前已完成的事项无权过问，只有接受的义务。三、陈小红收房未取得成功，未能交付办证所需费用及材料，责任全在于涵碧公司不肯交房与配合。陈小红收到交房通知后，即于2019年1月22日前往办理入伙手续，工作人员告知只能赔付交房违约金，即房屋全款的万分之一，办证违约金一概不予考虑。陈小红当场提出是否可以先办理交房、违约金可以再商量，但遭拒绝。2019年1月27日，陈小红再次到涵碧公司处，协商先收房再议违约金事宜，仍遭拒绝，并建议走诉讼途径。两次收房过程中，因违约金事项未谈妥，涵碧公司工作人员不同意接收相关材料及费用。未交纳后续所需费用、材料的过错并不在陈小红，涵碧公司明知涉案房产逾期交房已久，为达到一己之利，不惜践踏购房户的权利，逼迫陈小红走上诉讼之路，且应诉中没有勇气与胆量承认违约事实，并刻意歪曲事实，违背了企业经营中最该具有的诚信、守信、担当的精神。四、违约金的计算。如期交房、交付权证是涵碧公司的合同义务，其存在逾期交房、逾期交付权证的双重违约；陈小红足额交清房款，无任何违约行为，办证是涵碧公司不肯办理而拖延至今；办理初始登记的时日，并不是涉案合同约定的权证交付日期。一审法院判决涵碧公司支付两项违约金比例均按已付房款的日万分之0.7计算，与合同约定不符，与事实不符。涵碧公司应严格依照合同约定，支付全款的逾期交房、逾期交证的两项违约金。综上，请求二审法院依法将在查清事实的基础上依法改判。 针对陈小红的上诉，涵碧公司答辩称，一、双方于2014年签署商品房买卖合同，陈小红应当按照合同第七条的约定支付首付款，并申请银行按揭贷款，但陈小红未按时履行合同，违约在先。根据合同第十条第二款约定，涵碧公司不应当承担延期交房的违约责任。二、诉争房屋在2018年8月16日已完成竣工验收，具备交付条件，并且2019年1月2日通知陈小红办理交房手续。另外，2018年10月涵碧公司已经办理了诉争房屋初始备案登记手续，根据合同第十六条约定，已完成了初始登记。陈小红违约在先，且涵碧公司已完成房屋交付准备工作，并通知交房，涵碧公司不应当承担延期交房的违约责任。2018年10月完成了初始登记备案后，陈小红也未提交办理转移登记的手续，未缴纳需要支付的各项费用，涵碧公司单方无法协助办理转移登记手续。从发出交房通知后，包括在一审阶段，涵碧公司从未拒绝办理交房手续，也没有拒绝协助办理转移登记手续。与本案相同的案件有数十起，均认定涵碧公司在合同中的办证义务为办理初始登记。转移登记并未约定为涵碧公司义务，也未约定违约责任。另外，陈小红未支付办证款项，未提供办证材料，也未自行办理并要求涵碧公司协助提供材料，因此，一审判决第三项不仅与其他案件判决不一致，而且也与事实不符。 涵碧公司上诉请求：一、撤销原判，将本案发回重审，或者在查清事实的基础上依法改判；二、一二审诉讼费用由陈小红承担。事实和理由：一、陈小红违约在先，应当依法承担违约责任。陈小红于2014年签订《商品房买卖合同》，合同签署后陈小红按时支付了首付款，但并没有按时办理银行按揭贷款。在确认按揭贷款不能办理后，并没有及时支付剩余房款，而是拖延很久才支付，具有违约在先的客观情况。根据合同第七条之约定，陈小红应当承担违约责任。陈小红未能按照合同的约定，按时提交完备的贷款申请资料，也未按时签妥办理贷款所需的文件，未按时办理按揭借款申请手续并缴纳贷款所需费用，且未能及时以现金补足，已构成违约在先，应当承担违约责任。二、涵碧公司不应当承担逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第十条第2项约定：如出现下列原因，出卖人不承担延期交房违约责任：买受人未按合同约定支付房价款、违约金或按揭贷款未支付至指定的账户…上述约定系双方自愿达成，合法有效，应当遵照执行。鉴于陈小红违约在先，未按照合同约定的条件履行，涵碧公司不应当承担逾期交房的违约责任。三、房屋未交付非涵碧公司原因，涵碧公司更不应当承担2019年1月22日后的逾期交房违约金。涵碧公司已于2019年1月份通知陈小红1月22日交房，并要求陈小红缴纳办理交房及过户所需的税费等各项费用，并提供相应的资料。鉴于交房拖延，非因涵碧公司单方原因，且因陈小红拒绝缴纳交房时应付的款项，导致未能办理交房，其责任不在涵碧公司，涵碧公司不应当承担因此造成的责任。四、未能办证的原因在于陈小红，涵碧公司不应当承担责任。涵碧公司已经根据合同的约定于2018年10月16日办理了初始登记，根据双方的《商品房买卖合同》第十六条的约定，初始登记后涵碧公司不应当再承担逾期办证的责任。合同系双方真实意思表示，而且合同样本在交易中心进行过备案登记。人民法院审理案件，应当尊重双方的合同约定，不应当加重涵碧公司的合同责任，更不能胡乱解释。另外，涵碧公司通知交房时，同时通知了办理转移登记所需缴纳的费用及应准备的文件。陈小红在收到通知后未缴纳相关费用，且未提交办理转移登记所需的材料，陈小红当庭承认未缴纳相关税费，且未提供相应的办证资料，相关拖延责任不应当由涵碧公司承担。一审法院判决涵碧公司承担违约责任至转移登记办理完毕，与合同约定不符，而且加重了涵碧公司的责任。涵碧公司单方面无法继续办理，相关判决毫无公证可言，应当依法纠正。五、本案的处理事关本地区社会稳定与经济发展大局，请求人民法院慎重依法处理。需要特别指出的是，该项目原系烂尾项目，因无法按时交付导致数百户业主集体上访闹访，严重影响了金华当地的社会稳定。在金华市、金东区××协调下，在新华信托的积极支持下，本项目才引进了台湾乡林集团获得重组并恢复施工，具备向业主交房的条件。现在虽然重组成功，但项目并不具备盈利能力，仍有众多业主在观望等待。一旦业主诚信缺失的行为得逞，将引发大规模诉讼案件，并蚕食项目公司勉强维持平衡的财政状况，会给项目再带来灭顶之灾，并会影响台湾企业与大陆之间的民间交流和两岸关系。请求二审法院依法慎重处理，依法将本案发回重审，或者在查清事实的基础上依法改判！ 针对涵碧公司的上诉，陈小红答辩称，一、关于交房款的方式。开始的时候售楼小姐和我约定贷款，之后又希望可以现款交付。之后我也将73万元余款交清，不存在违约。当时开发商出具了总额为1069181元的发票，认可我付清房款的行为。二、商品房买卖合同第十六条规定，出卖人不仅应办理土地使用权初始登记，还应办理商品房转移登记，最终完成买受人土地房屋权属证书的交付。三、双方都认可房子没有按期交付，按照合同约定即存在违约行为。2019年1月22日，办理了交房手续过程中，交房人员告知我只能按照日万分之一的违约标准计算交房违约金，同时表示如果我有异议，交房手续不予办理，需要协商待定。2019年1月27日，我再次到小区交房处协商，并进行过录音。结果仍然是违约金比例未谈妥，交房不能办理，如有异议，可以走诉讼程序。我并未放弃收房的权益，涵碧公司没有配合。入伙通知书写有相关费用，既包含契税和物业等费用，申请交房时我提出要缴纳，但是涵碧公司不收，也没有告知契税、物业费要自己缴纳。之后因为没有收房产生的违约金也不应当认定是我的责任。一审调整违约金标准与约定不符，对差额有异议，我要求涵碧公司全额支付逾期交房和交证两项违约金。 陈小红向一审法院起诉请求：1、判令涵碧公司交付坐落于金华市金东区××街××路××室的房屋，以及土地、房屋的权属证书；2、判令涵碧公司支付延迟交付房屋的违约金（违约金按已交付房款1069181元的日万分之一，从2016年10月31日起计至房屋实际交付之日止）；算至2020年5月31日止，违约金为139955元；3、判令涵碧公司支付延迟交付房屋、土地权属证书的违约金（违约金按已交付房款的1069181元的日万分之一，从2017年1月31日起计至土地、房屋权属证书实际交付之日止）；算至2020年5月31日止，违约金130012元，以上两项合269967元；本案诉讼费用由涵碧公司负担。 一审法院认定，陈小红与涵碧公司（原名称金华市东辰房地产有限公司）于2014年1月签订《商品房买卖合同》一份，陈小红购买金华市××房××室房屋一套，该房建筑面积89.66平方米，总价为11924.84元（笔误，应为1069181元）。陈小红按合同约定已将购房款全额付清。合同第九条约定交房时间为2016年10月30日前。合同第十条约定逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十六条约定，出卖人于2017年1月30日前取得涉案房产的权属证书（初始登记）交付给买受人。逾期不能交付权属证的，超过90日，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。案涉房产在2018年8月15日完成竣工验收备案。2018年10月16日，案涉房产办理了初始不动产权证。涵碧公司通知陈小红于2019年1月25日前办理入伙手续。陈小红在与涵碧公司办理手续时，因违约金及陈小红交费问题双方发生纠纷.涉案房产涵碧公司至今未交付给陈小红，也未协助陈小红办理权属登记手续。 一审法院认为，陈小红与原金华市东辰房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，陈小红已全额支付了房款。涵碧公司未在合同约定的期限交付房产和协助陈小红办理权属登记手续，已构成违约，应由涵碧公司承担违约责任。现涉案房产已具备交付、办证条件，故应由涵碧公司向陈小红交付房产，并配合陈小红办理转移登记手续、支付违约金。对涵碧公司抗辩陈小红有逾期付房款的违约行为，因涵碧公司已全额收取房款，且工程建设中涉案项目存在停工后复工的事实，故对该抗辩理由，不予采纳。考虑案涉项目停工后复工，期间引入资金重组的客观情况，对陈小红要求涵碧公司按每日万分之一支付违约金的诉求，酌定两项违约金均按照每日以已付房款额的万分之零点七计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、由浙江涵碧紫金实业发展有限公司于判决生效后十日内向陈小红交付紫金湾D04-1505室房产及土地、房屋的权属证书。二、由浙江涵碧紫金实业发展有限公司于判决生效后十日内支付陈小红逾期交房违约金97968.5元（已计算至2020年5月31日，之后按1069181元的每日万分之零点七计算至实际交房之日）。三、由浙江涵碧紫金实业发展有限公司于判决生效后十日内支付陈小红逾期办证违约金91008.4元（已计算至2020年5月31日，之后按1069181元的每日万分之零点七计算至实际交付权属证书或登记证明之日止）。四、驳回陈小红的其他诉讼请求。案件受理费2675元（已减半收取），由陈小红负担675元，由浙江涵碧紫金实业发展有限公司负担2000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，当事人均未向本院提供新证据。 本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》明确约定了出卖人交房和办理产权初始登记的时间，涵碧公司未在合同约定时间内完成上述合同义务，应当承担违约责任。合同约定两项违约金均按照每日以已付房款的万分之一计付，考虑合同对买受人办理按揭贷款的期限约定和责任约定、双方的履约情况和涉案项目停工后复工、期间引入资金重组的客观情况，一审法院酌定两项违约金均按照每日以已付房款的万分之零点七计算，并无不当。陈小红的相关上诉意见不能成立，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金的计付期间，涉案房产虽于2018年8月15日通过竣工验收，且涵碧公司于2019年1月25日通知陈小红办理收房手续。然双方合同约定的交房时间为2016年10月30日前，且根据当事人的陈述，结合陈小红一审中提供的录音光盘分析，本案可认定系涵碧公司工作人员因违约责任追究及交费问题与陈小红一方发生争议，致使涉案房产至今未交付。考虑涵碧公司一方已全额收取房款，且工程建设中涉案项目曾存在停工、复工等情况，一审法院判决由涵碧公司支付逾期交房违约金至实际交房之日止正确。涵碧公司上诉主张房屋未交付非其原因，其不应承担逾期交房违约金等意见缺乏依据，本院不予采纳。三、关于逾期办证违约金的计付期间，根据《商品房买卖合同》第十六条的条文表述，2017年1月30日为涵碧公司取得产权初始登记的截止时间，而涵碧公司于2018年10月16日才办理案涉房产初始不动产权证。鉴于合同约定“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，参考实践中买房人委托开发商办理房产转移登记手续的惯常做法，涵碧公司取得产权初始登记后，无需实际向陈小红交付初始登记的权属证书。故涵碧公司逾期办理初始登记的违约金应自2017年1月31日始、按照每日以已付房款的万分之零点七计付至2018年10月16日止（623天），计46627元。原判确定涵碧公司逾期办证违约金计付至实际交付权属证书或登记证明之日不当，应予纠正。四、关于《商品房买卖合同》中约定的办理所有权转移登记问题。转移登记过程中，需要双方相互配合，既需要涵碧公司提供权属初始登记证书，开具案涉商品房的购房发票等法律、行政法规规定的其他材料，也需要陈小红提交申请书、提供身份证明、缴纳税费等，任何一方都不可能独自完成转移登记的过程。涵碧公司作为商品房的出卖人，有义务依约保证房屋所有权转移给买受人陈小红。案涉商品房已竣工验收，符合交房条件，且办理了所有权初始登记，故涵碧公司在交房后的合理期限内应配合陈小红办理所有权转移登记。 综上所述，涵碧公司的部分上诉理由成立，本院予以支持；其余上诉理由及陈小红的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省金华市金东区人民法院（2020）浙0703民初1986号民事判决第二项； 二、撤销浙江省金华市金东区人民法院（2020）浙0703民初1986号民事判决第一项、第三项、第四项及诉讼费用负担部分； 三、由浙江涵碧紫金实业发展有限公司于本判决生效后十日内向陈小红交付紫金湾D04-1505室房产，并于房屋交付后三个月内配合陈小红办理产权转移登记手续； 四、由浙江涵碧紫金实业发展有限公司于本判决生效后十日内支付陈小红逾期办证违约金46627元； 五、驳回陈小红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2675元，由浙江涵碧紫金实业发展有限公司负担1800元，陈小红负担875元；二审案件受理费5350元，由浙江涵碧紫金实业发展有限公司负担3600元，陈小红负担1750元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄良飞 审 判 员 钱 萍 审 判 员 金 琳 二〇二一年三月三日 代书记员 周思明