浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初2761号 原告：湖州物美百货有限公司，住所地浙江省湖州市人民路**(单号)地下负**。 法定代表人：李培军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李霞，该公司员工。 被告：张飞，男，1982年3月4日出生，汉族，住江苏省滨海县。 委托诉讼代理人：孙菲祥。 第三人：孙菲祥，男，1976年4月28日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 原告湖州物美百货有限公司与被告张飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法由审判员吴文婷适用简易程序审理。案件审理过程中，本院依职权追加孙菲祥为第三人参加诉讼。本院分别于2020年7月10日、2021年3月2日对本案公开开庭进行了审理。原告湖州物美百货有限公司的委托诉讼代理人李霞，被告张飞、第三人孙菲祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖州物美百货有限公司起诉称：原告与被告张飞于2019年7月19日签订《场地租赁合同》一份，被告承租湖州市人民路389-407号物美湖州店商铺开设中式快餐店，商铺面积642㎡，租赁期限自2019年8月1日至2024年7月31日止；月租金26770元，按月支付，每月20日前支付下月租金；如未按合同约定足额缴纳租金或逾期缴纳费用达到五日属于违约，每逾期一日须按未缴纳租金的10%支付逾期付款违约金，同时原告有权不退还履约保证金，被告须补足履约保证金并按照履约保证金的一倍向原告支付违约金。被告张飞未足额缴纳2019年12月、2020年1月的租金，尚欠11308元。自2020年2月起未按约缴纳租金，原告多次催讨未果。原告向法院提起诉讼后，被告于2020年6月4日以微信及电话的方式向原告表示要求提前解除案涉租赁合同，原告同意解除。原告请求判令：1.确认双方的场地租赁合同于2020年6月4日解除；2.被告于场地租赁合同终止之日起十五内将一二层楼板中间的传菜井恢复原状；3.被告腾退并无瑕疵交还租赁商铺；4.被告自2020年6月5日起按合同约定的租金和物业管理费标准支付房屋占用使用费至交还商铺之日止；5.被告返还原告支付的传菜井保证金5000元（2019年12月、2020年1月每月在租金中抵扣2500元）；6.被告支付2019年12月、2020年1月租金及物业管理费差额11308元，并支付逾期付款违约金129351.6元（要求支付至款项清偿之日止）；7.被告支付2020年2月至5月31日期间的租金及物业管理费113080元，6月1日至4日的租金及物业管理费3769.33元，合计116849.33元，并支付逾期付款违约金1017730元（要求支付至款项清偿之日止）；8.被告支付2020年5月15日至实际腾退日止的水电费；9.原告无需退还履约保证金109323元，被告按履约保证金的一倍支付违约金109323元；10.本案诉讼费、保全费由被告承担。第一次庭审中，原告撤回第5项诉讼请求。第二次庭审中，原告撤回第2项、第3项诉讼请求，同时明确第4项诉讼请求为“被告自2020年6月5日起按合同约定支付房屋占用使用费至2021年1月21日止”，明确第8项诉讼请求为“被告支付2020年7月前的水电费3772.69元”。 被告张飞答辩称：房屋租赁合同确实由被告张飞向原告租赁，租赁之后将房屋交由第三人孙菲祥使用，答辩意见同第三人孙菲祥陈述意见。 第三人孙菲祥陈述：（一）案涉租赁店铺由第三人孙菲祥使用并开设快餐店，2019年12月和2020年1月，孙菲祥均按约缴纳租金。2020年2月、3月因新冠肺炎疫情影响未营业，在没有收入来源的情况下还要负担员工工资，经济压力较大，自2020年2月起未支付租金。2020年4月1日之后开门营业，受新冠肺炎疫情影响，生意不好。4月28日，原告向被告催讨房屋租金，并将催告函张贴在被告经营的店铺门上，对被告的经营产生严重影响，被告不得已关门停业。2020年5月1日停业至5月12号，5月13日重新开门营业，5月18日原告再次在被告经营的店铺门上张贴租金催告函，称如逾期支付租金超过5日将采取停水停电封闭营业场所等措施。被告经营至2020年6月3日，于6月4日发微信给原告，要求解除房屋租赁合同。嗣后，原告将租赁房屋上锁，被告无法取回房屋内的物品。被告未能按期支付租金的行为不构成违约，系不可抗力导致，最高人民法院出台文件明确受疫情影响无法开展经营、面对较大缴纳租金压力的餐饮服务业可解除合同。2020年2月至今，被告无收入来源，还要负担员工工资，无力支付租金。（二）关于2019年12月和2020年1月租金差额问题。孙菲祥开设的快餐店刚开张时，为经营需要开凿传菜井。业主方宁波凯迪投资有限公司要求原告湖州物美百货有限公司向其缴纳3万元保证金，因原告付款程序繁琐，孙菲祥代原告向业主方缴纳3万元。嗣后孙菲祥与原告就该三万元如何归还进行协商，原告提出两个方案：方案一，该3万元分摊在2019年12月和2020年1月的租金中，通过减免租金的形式将该款项归还孙菲祥；方案二，该3万元分摊在2019年12月至2020年11月的租金中，通过减免租金的形式归还，同时全年租金再减少几万元。孙菲祥选择了方案二，故2019年12月、2020年1月的租金是双方经过协商后确定的金额，不存在未足额支付房屋租金的情形，原告也开具了相应的增值税专用发票。（三）孙菲祥按约支付水电费至2020年5月，对原告主张的2020年7月之前的水电费3772.69元无异议。 本院经审理，认定事实如下：2019年7月，原告湖州物美百货有限公司与被告张飞签订场地租赁合同一份。合同约定原告将位于湖州市人民路389-407号物美湖州××层××层的部分铺位出租给被告张飞经营中式快餐店；租赁场地建筑面积642㎡，使用面积385㎡；租赁期限60个月，自2019年8月1日至2024年7月31日止；月租金26770元，物业管理费1500元／月，每月20日前支付下月租金；被告需在2019年7月20日前另行交纳相当于三个月租金数额的款项109323元作为履约保证金，如被告提前终止合同，原告将不予退还履约保证金；被告未按合同约定时限足额缴纳租金或逾期缴纳费用达到五日，原告有权单方解除合同，且不退还保证金；每逾期一日，被告应按未缴纳金额的10%向原告支付违约金；经双方协商一致可终止合同，否则提前终止合同一方视为违约，被告违约的，无权要求原告返还履约保证金并按履约保证金的一倍向原告支付违约金。合同还对双方的其他权利义务等进行了约定。2019年10月，原、被告双方签订《补充协议》，协议约定被告因经营需要已自行在楼板上开凿传菜井，业主方宁波凯迪投资有限公司要求原告交纳保证金三万元，该费用由被告先行向业主方支付；双方合同终止之日起十五内，被告应按业主方要求恢复原状，并按业主方指定的浙江天和建筑设计有限公司的复原方案进行复原施工；如被告逾期未按业主方要求恢复原状，则原告无需征得被告同意可直接从被告缴纳的履约保证金中扣除三万元用于恢复原状。合同签订后，被告按约向原告支付履约保证金109323元，并按期支付租金及物业管理费至2019年11月。被告分别于2019年12月、2020年1月向原告缴纳租金22616元。2020年1月23日，因新型冠状病毒疫情，浙江省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。被告开设的中式快餐店2月、3月未营业。被告自2020年2月起未按期缴纳租金及物业管理费。2020年5月，原告向被告催缴租金。2020年6月4日，被告要求解除场地租赁合同，原告同意解除。2020年7月17日，被告将租赁场地内的传菜井缺口修复后把房屋钥匙交还原告。原告认为被告修复的传菜井缺口不符合要求，嗣后由宁波凯迪投资有限公司重新修复。2020年12月9日，业主方宁波凯迪投资有限公司出具情况说明，称已于2020年11月25日对传菜井缺口修复完毕。 以上事实由原告提交的场地租赁合同、补充协议、情况说明、水电费统计表，被告提交的增值税发票、催告函、照片等证据，结合双方当事人当庭陈述予以证实。 本院认为：原告湖州物美百货有限公司与被告张飞签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行义务。被告张飞未按约支付租金，显属违约，依法应承担相应的违约责任。原告主张确认双方的房屋租赁合同于2020年6月4日解除的请求，因庭审中双方共同确认案涉租赁合同于2020年6月4日经协商一致解除，对原告的该项诉讼请求予以支持。 关于2019年12月、2020年1月租金及物业管理费差额问题。根据庭审中双方陈述，被告实际支付的租金及物业管理费与合同约定金额的差额中包含了应由原告向业主方缴纳的保证金3万元以及原告给予被告的优惠金额。关于优惠金额系双方本着互利互赢的原则经沟通协商后确定的，且原告开具了相应金额的增值税专用发票，视为双方通过行为对租金金额的变更，原告主张被告返还该部分差额的请求不予支持。关于在租金中抵扣的保证金，因被告对传菜井的修复不符合合同约定，该保证金最终应由被告负担，故已经抵扣部分应当由被告返还，被告应返还原告保证金5000元（30000元÷12个月×2个月）。 关于租金及房屋占用使用费。原告主张被告支付2020年2月至2020年6月4日期间租金及物业管理费的请求，符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告支付2020年6月5日至2021年1月21日期间的房屋占用使用费的请求，被告辩称已于2020年7月17日将房屋钥匙交还原告，客观上不再占用使用案涉租赁房屋，2020年7月17日之后的房屋占用使用费不应由被告承担。原告则认为，被告对传菜井缺口的修复不符合合同约定需重新修复，重新修复期间视为原告继续占用案涉租赁房屋，业主方宁波凯迪投资有限公司直至2021年1月21日才将传菜井已修复完毕的情况说明交给原告，故2021年1月21日之前的房屋占用使用费仍应由被告负担。本院认为，双方在补充协议中约定“双方合同终止之日起十五日内，被告应按业主方要求恢复原状，并按业主方指定的浙江天和建筑设计有限公司的复原方案进行复原施工；如被告逾期未按业主方要求恢复原状，则原告无需征得被告同意可直接从被告缴纳的履约保证金中扣除三万元用于恢复原状。”即在被告未对传菜井缺口进行修复或修复不符合约定的情况下，原告无需征得被告同意即可进行修复或重新修复。被告已于2020年7月17日将案涉房屋钥匙交还原告，原告取得房屋后认为被告对传菜井缺口的修复不符合合同约定，应及时进行重新修复防止损失扩大。本院结合补充协议的约定及实际情况，酌情确定重新修复期间为一个月，即2020年7月18日至2020年8月17日，对于该期间的房屋占用使用费仍应由被告负担。故对原告主张的2020年6月5日至8月17日期间的房屋占有使用费，予以支持，对原告主张的2020年8月18日至2021年1月21日期间的占有使用费不予支持。经核算，2020年2月1日至8月17日期间的房屋租金、物业管理费及房屋占有使用费为185123元[（26770元+1500元）×6个月+（26770元+1500元）÷31天×17天]。 关于违约金。原告主张被告支付逾期付款违约金、不退还已经交纳的履约保证金109323元并按履约保证金的一倍再支付违约金109323元的请求，均属于违约金性质。本院认为，民事赔偿责任以填补损失为主，原告未就具体损失进行举证，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院结合案件情况以及我市经济发展状况，同时考虑2020年初新冠肺炎疫情的影响，根据公平原则，确定被告应承担违约金109323元，即原告无需退还被告已经缴纳的履约保证金，被告不再另行支付违约金。 原告主张被告应支付2020年5月15日至7月期间的水电费3772.69元的请求，被告表示无异议，本院予以支持。因本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、确认原告湖州物美百货有限公司与被告张飞签订的场地租赁合同于2020年6月4日解除； 二、被告张飞应于本判决生效之日起十日内返还原告湖州物美百货有限公司保证金5000元； 三、被告张飞应于本判决生效之日起十日内支付原告湖州物美百货有限公司2020年2月1日至2020年7月31日期间的房屋租金、物业管理费、房屋占有使用费185123元； 四、被告张飞应于本判决生效之日起十日内支付原告湖州物美百货有限公司水电费3772.69元； 五、原告湖州物美百货有限公司无需退还被告张飞履约保证金109323元； 六、驳回原告湖州物美百货有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费20187元，减半收取10094元，财产保全费5000元，合计诉讼费15094元，由原告湖州物美百货有限公司负担8304元，被告张飞负担6790元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  吴文婷 二〇二一年三月十二日 书记员  韩 亦