西安市阎良区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0114民初38号 原告：陕西顺城物业管理有限公司。 委托诉讼代理人：刘锦秀，陕西哲尊律师事务所执业律师。 被告：魏晨波，男，汉族。 原告陕西顺城物业管理有限公司(以下简称“顺城物业”)与被告魏晨波房屋租赁合同纠纷一案，于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2021年2月22日、2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告顺城物业委托诉讼代理人刘锦秀，被告魏晨波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺城物业向本院提出的诉讼请求：1.判令解除原、被告房屋租赁关系；2.判令被告向原告支付租金286950元(租金暂计算至2020年11月25日)；3.判令被告向原告返还租赁房屋，并按照租金标准向原告支付2020年11月25日起至租赁房屋实际返还之日止的房屋占用费；4.判令被告向原告支付违约金76000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告自原告处承租房屋，承租房屋位于大良路南侧大良商业街三楼，建筑面积750.75平方米。合同同时约定，租期三年，自2015年6月10日起至2018年6月9日止。租金每1年递增10%，首年租金12万元，第二年租金13.2万元，第三年租金14.52万元。合同签订之日交纳首年租金12万元，以后提前一个月交纳下一年全年租金，逾期视为承租人违约。合同签订后，原告如约将租赁房屋交付给被告使用经营，被告多次未按合同约定支付租金、拖欠租金。合同到期后，被告既不申请续签，也不清付欠缴租金，双方内有续签书面租赁合同，被告拖欠房租并强占使用房屋至今。 被告魏晨波辩称，1.不同意解除租赁关系；2.承认欠租金，但不欠这么多，应该是十几万，没有具体算；3.房屋占用费已经付了，付了3万元；4.违约金没有这回事，18年至今都没有合同。欠租状态是事实，但是金额不对。有一部分钱已经交给顺城阎良公司了，把钱打给物业经理了，但是这笔钱物业经理和阎良公司没有转给被告。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年6月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告管理的，位于大良路南侧大良商业街三楼，建筑面积750.75平方米房屋。租期三年，即自2015年6月10日起至2018年6月9日止。首年租金12万元，第二年租金13.2万元，第三年租金14.52万元，同时约定了其他事项。合同签订后原告按照合同约定向被告交付了房屋，被告向原告全额交纳了第一年12万元房屋租赁费。2018年6月10日，三年租赁期限到期后，原、被告再未签订租赁合同，被告继续使用租赁房屋并交纳物业费、部分租赁费等费用。 另查，被告与原告方物业经理郑新路系朋友关系，郑新路曾代被告向原告支付2.5万元。2020年12月，因被告与案外人成林艺校达成协议，由案外人向原告转款2.6万元。 对于当事人双方有争议的事实，本院认定如下：关于被告欠付原告物业费具体金额的问题。原告认为被告拖欠原告2018年6月10日至2019年6月9日租金7.02万元，2019年6月10日至2020年6月9日租金14.52万元，2020年6月10日至2020年11月25日租金7.26万元，合计为286950元。为证明其主张原告当庭出示《房屋租赁合同》、催告函、收款收据予以证明。经当庭质证，被告对《房屋租赁合同》、收款收据的真实性予以认可、证明目的不予认可，认为双方没有续签合同，对交费时间没有明确约定，且被告一直交纳费用，同时认为收款收据显示的只是部分租金，实际交费比收据中的金额多。对催告函的真实性和证明目的均不予认可，被告认为疫情期间，其本人在家，没有收到催告函。经审查，《房屋租赁合同》、收款收据，于法有据，本院予以采信。对催告函，无其他证据予以佐证，本院不予采信。 被告为反驳原告主张，当庭出示2018年微信转账记录截图10张，2019年微信转账记录截图11张，2020年微信转账记录截图16张，向郑新路转账的微信转账记录截图6张，用以证明被告于2018年至2020年间分别向原告工作人员了支付9.5万元，9.15万元，4.7567万元和11.35万元，共计34.7567元，其中有房租、水电费、物业费。经当庭质证，原告对上述证据的真实性、证明目的均不予认可，认为未备注交费项目，时间和金额混乱，无法明确交纳的是租金还是水电费，与郑新路个人的款项往来，与原告无关。经审查，对原告提供证据的真实性予以采信，但是该证据无其他证据予以作证，无法形成完整的证据链条，进而证明被告支付房屋租金的具体数额，故对被告提供证据的证明目的，不予采信。综上，本院认为，根据原、被告当庭确认，在被告以往交纳房屋租金、物业费和水电费交易过程中，存在被告将相关费用通过微信、支付宝等方式支付于原告方员工，再由相关人员代缴，或他人代缴的交易习惯，故对双方诉争的房屋租金的金额，应当结合原、被告交易习惯、当庭陈述及提交的证据综合予以认定。本案中，租赁期限届满后，原、被告虽未签订书面房屋租赁合同，但已实际履行，被告应当向原告支付房租，故后续房屋租金按照上一年度145200元计算并无不妥。依据查明事实，被告拖欠2018年6月10日至2019年6月9日房屋租金7.02万元；拖欠2019年9月10日至2020年6月9日房屋租金14.52万元，拖欠2020年6月10日至2020年11月25日房屋租金7.26万元，合计为286950元。 上述事实，由原、被告当庭提交的证据、证人证言及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，上述证据原件与复印间核对无异，并依法进行举证质证，本院予以确认。 本院认为，原告是否享有单方解除权限。原、被告间房屋租赁合同三年期限届满后，双方虽然没有签订书面房屋租赁合同，但是被告仍继续使用原告管理的房屋、交纳物业费用，原告也向原告提供房屋并提供物业服务，原、被告已经形成事实合同关系，可以视为对原房屋租赁协议的继续履行，合法有效，对双方具有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。依据《中华人民共和国名民法典》第七百零六条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁”、第七百三十条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”。本案中，原、被告间房屋租赁合同三年期限届满后，未签订新的房屋租赁合同，但双方维持房屋租赁关系近三年，同时被告对拖欠房屋租金的事实予以确认，显属违约。故依据查明事实，对原告解除房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 原告主张的违约金、房屋占用费能否成立。关于违约金，依据《中华人民共和国名民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原告主张违约金应按照原《房屋租赁合同》约定，以2015年6月10日至2020年11月25日全部租金的10%计算，即7.6万元。参照《房屋租赁合同》第4条第1款之规定“租赁期内，任何一方违反本合同规定，另一方有权要求赔偿经济损失，还有权按租赁存续期内租金总额的10%收取违约金”。依据查明事实，被告向原告支付房屋租金的方式为优先支付前期欠缴租金。原、被告间的原租赁期限届满后，双方未重新签订协议，而是以2017年6月10日至2018年6月9日的145200元房屋租金为标准，形成了新的不定期租赁关系，原合同租赁期限与新形成不定期租赁期限显然不属于同一租赁期限内，故原告以2015年6月10日至2020年11月25日全部租金76.02万元的10%计算，即7.6万元的违约金，显属不当。故本院认为，应以原、被告自2018年6月10日至2020年11月25日形成新不定期租赁关系的租赁期限内租金总额的10%计算违约金，即(14.52+14.52+7.26)10%=3.63万元。关于房屋占用费。原告主张以13万元为基数，自2020年11月25号至实际返还之日计算，按照2020年度租金标准计每年13万元为基数按日进行计算。依据查明事实，2020年12月8日，被告最后一次支付房屋租金1.5万元，自此开始拖欠原告房租，故本院认为，房屋占用费应以13万元为基数，自2020年12月8日起至实际返还房屋之日计算。 依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零三条、第七百零六条、第七百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款之规定，判决如下： 一、确认解除原告陕西顺城物业管理有限公司与被告魏晨波的房屋租赁合同； 二、被告魏晨波于本判决生效之起三十日内向原告陕西顺城物业管理有限公司支付拖欠的房屋租赁费286950元、违约金36300元、房屋占用费以13万元为基数，自2020年12月8日起至实际返还房屋之日计算； 三、被告魏晨波于本判决生效之起三十日内返还租赁房屋； 四、驳回原告陕西顺城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6744元，减半收取计3372元，由被告魏晨波负担，因该费用原告已预交，被告于履行本判决时一并给付原告3372元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员 王育龙 二〇二一年三月二十五日 法官助理 马笑啸 书 记 员 王 芝