浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初12036号 原告（反诉被告）：林水多,女，1962年10月19日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权）：倪伟明，浙江中行律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：潘梦佳，浙江中行律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：泰康人寿保险有限责任公司浙江绍兴中心支公司，住所地浙江省绍兴市越城区云东路**********天元大厦******，统一社会信用代码913306007377763801。 代表人：赵斌。 委托诉讼代理人（特别授权）：詹姗姗、骆少华，系公司员工。 原告林水多与被告泰康人寿保险有限责任公司浙江绍兴中心支公司（以下简称“泰康保险公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案受理。案件审理过程中，被告泰康保险公司提起反诉，本院经审查予以受理。本院依法适用简易程序，于2021年1月18日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人倪伟明、潘梦佳，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人詹姗姗、骆少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林水多向本院提出本诉请求：1.判令被告向原告支付2020年3月31日起至2020年4月26日止的房屋占有使用费10000元，并支付自2020年4月26日起至款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失;2.依法判令被告将房屋恢复原状；3.判令被告向原告支付违约金20000元；4.判令被告向原告支付物业管理费306.30元。事实与理由：2016年12月1日，原告林水多与被告泰康保险公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告出租坐落于柯桥金柯桥大道绍兴××幢××室××室××室办公用房，建筑面积为321.56平方米，租赁期限为三年，自2017年2月1日至2020年1月31日，租金为每年10万元，房屋租赁期间的物业管理费由被告承担，合同还对其他事项作了约定。合同期满后，被告续租案涉房屋，双方另行签订了《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为2个月，自2020年2月1日至2020年3月31日，总租金为20000元，被告应于2020年3月31日前一次性支付20000元租金，合同还对其他事项作了约定。根据双方续签的《房屋租赁合同》约定，被告应在2020年3月31日无条件将房屋归还原告，但被告未按期归还，实际占用房屋至2020年4月26日，且未按合同约定将房屋恢复原状。同时被告未按合同约定在租赁期满后尽快将营业执照地址迁出，也并未按合同约定时间支付租金。依据合同第十三条规定，被告因上述违约行为需向原告支付月租金的两倍作为违约金。 被告泰康保险公司辩称，被告不存在违约行为，原告诉请缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。主要理由：1.被告在租赁期届满时搬离房屋，并已按合同约定恢复原状。2020年3月31日合同租赁期届满，被告于当天搬出房屋并通知原告。后被告根据合同约定对房屋恢复原状，但因原告对恢复原状的要求超出合理范围和房屋起初状况，致使被告一再返工。即便是在疫情期间，多数装修公司尚未完全进入工作状态的情况下，被告也是不惜代价，最终在2020年4月26日与原告签署房屋交接手续。2.被告“迟延”支付租金有正当理由，且经原告同意。租赁合同履行期间正值新冠疫情期间，在众多房东减租让利的情况下，被告并未享受该等待遇。合同实际完成签署时间已是4月中上旬，在3月31日合同仍未最终签订的情况下，被告未严格按合同约定支付租金，于情于理并无不合。原告隐瞒前述事实提出违约主张有违客观事实和诚实信用原则。3.营业执照迁出时间并未违反合同约定。因被告公司系金融机构，相关经营场所的变更需要报主管部门审批，故签订合同时约定营业执照迁址是尽快迁出，而非立即或与腾房时一并迁出。再者，营业执照的迁出只是附随义务，被告迁出行为并未超过合理的金融主管部门审批期间，原告也没有证据证明被告的迁址行为给其造成了实际损失。实际上，在一址多照已获市场监督行政管理部门认可的情况下，被告的迁址行为不会给原告造成任何实际损失。即使被告存在一定的违约情形，原告主张的违约责任也已远远超出法定的违约责任范围。 反诉原告泰康保险公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告林水多返还租房押金6000元。事实与理由：2014年1月19日，泰康保险公司与林水多就柯桥金柯桥大道绍兴世界贸易中心A幢A1-13F-03室签订租赁合同，租期2年自2014年2月1日至2016年1月31日，合同签订当日泰康保险绍兴支公司按约支付林水多房屋押金3000元。2014年11月14日，双方就柯桥金柯桥大道绍兴世界贸易中心A幢A1-13F-04室签订租赁合同，租期1年自2015年2月1日至2016年1月31日。2015年1月20日，泰康保险绍兴支公司按约支付林水多水电费押金3000元。 随后双方续签A1-13F-03室、A1-13F-04室租赁合同，租期1年自2016年2月1日至2017年1月31日，前两次合同的房屋押金、水电费押金各3000元转为本合同押金。合同期满后双方再次续签A1-13F-03室、A1-13F-04室，并新签租赁A1-13F-05室，租期3年自2017年2月1日至2020年1月31日，并约定前次押金6000元转为本合同房屋押金。期满后双方续签A1-13F-03室、A1-13F-04室、A1-13F-05室，租期2个月自2020年2月1日至2020年3月31日。约定前次租赁合同押金6000元转为本合同期内房屋押金。根据双方最后一份租赁合同第五条约定，在泰康保险公司结清租赁期内应承担的费用并将营业执照地址从该房屋迁出，在归还钥匙时由林水多一次性退还泰康保险公司房屋押金6000元。2020年3月31日合同期满，泰康保险公司搬离租赁房屋。因林水多一直未验收交接，直至2020年4月26日双方才办理房屋交接手续。又因疫情影响及金融机构营业执照办理流程问题，2020年8月11日泰康保险公司将营业执照迁出。现泰康保险公司已按约履行义务，但林水多未按合同约定返还房屋押金。 反诉被告林水多辩称，同意返还租房押金6000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于林水多向本院提交的《房屋租赁合同》、物业管理费发票，泰康保险绍兴支公司提交的装修工程汇总表结算表、装修费发票、微信聊天记录、房屋交接单、物业费交费发票、房屋租赁合同、收据、付款凭证、房屋交接单、营业执照，本院经审核对上述证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月1日，林水多（甲方、出租方）与泰康保险公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“甲方房屋座落于柯桥金柯桥大道绍兴××幢××室××室××室，建筑面积321.56平方米。该房屋用途为办公，除双方另有约定外乙方不得任意改变房屋用途。租赁期限自2017年2月1日至2020年1月31日止，共计叁年。该房屋每年租金为10万元。乙方先前支付的押金陆仟元仍作为该合同期内的水电押金,该房屋的租房押金，待本合同期满日，乙方结清租赁期内应承担的费用并将营业执照地址从该房屋移出，在归还钥匙时由甲方一次性退还给乙方（若乙方有逾期，甲、乙双方同意按本合同第十五条特别条款执行）。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，交易后如由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。水费、电费、物业管理费和卫生费乙方按实际用量按时交付给相应管辖部门。违约责任：1.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，必须向对方交纳月租金的两倍作为违约金。2.乙方逾期交付租金的，则每逾期一日，应向甲方支付当年度日租金的两倍以作为滞纳金。特别条款：1.租赁期满或合同解除，乙方必须搬出全部物件将房屋恢复原状，否则视为乙方放弃所有权益，甲方有权进入该房屋任意处理遗留物且无需承担任何责任。2.租赁期满，乙方尽快把该房屋营业执照地址从该房屋移出。”合同到期后，双方于2020年4月补签《房屋租赁合同》一份，约定房屋租赁期限为2020年2月1日至2020年3月31日，总租金为20000元。其他条款与上一份租赁合同一致。 2020年3月31日租赁合同期满，泰康保险公司搬离承租房屋，并支付了2020年3月31日前的全部租金。搬离后，泰康保险公司将租赁房屋的恢复原状工程交由杭州喜居装饰设计工程有限公司完成。2020年4月26日，泰康保险公司将恢复原状的房屋交付林水多。因营业执照地址的变更需金融监管机构审批，泰康保险公司的营业执照地址实际于2020年8月11日从租赁房屋迁出。2020年8月，泰康保险公司工作人员通过短信向林水多表示同意支付2020年4月1日至2020年4月26日的租金及物业费共计10,964.70元，因双方对违约金争议较大，林水多不同意接收租金和物业费。庭审中，泰康保险公司同意支付2020年4月1日至2020年4月26日的租金10,000元。 本院认为,林水多与泰康保险公司签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人的真实意思表示，双方主体适格，内容不违反法律法规的效力性强制性规定,应为合法有效。关于双方的各项诉讼请求，本院具体分述如下： 关于林水多要求泰康保险公司支付2020年3月31日至2020年4月26日房屋占有使用费10,000元及自2020年4月26日起至实际付款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息的诉讼请求。泰康保险公司当庭表示同意支付该期间的房屋占有使用费10,000元，本院予以确认。关于逾期利息，根据泰康保险公司与林水多的短信聊天记录，泰康保险公司曾向林水多表达愿意支付2020年4月份的房屋占有使用费10,000元及物业费964.70元，因双方对是否承担违约责任存在较大争议，林水多予以拒绝。泰康保险公司不存在无正当理由恶意拖欠房屋占有使用费的情形，故对于逾期利息本院不予支持。 关于林水多要求泰康保险公司恢复原状的诉讼请求。首先，林水多未向本院明确说明恢复原状的标准，也未向本院提交证据证明哪些恢复原状的项目未做。再者，2020年4月，泰康保险公司将租赁房屋的恢复原状工程交由杭州喜居装饰设计工程有限公司完成，完工后将房屋交付林水多。根据林水多2020年4月27日在租赁房屋搬出情况确认单中的表述，其认为未按要求恢复原状的情形为室内仍留有废弃的垃圾及缺锁具。泰康保险公司庭审中表示，房屋交付前其聘请了保洁公司进行了现场清理，锁具已经换新。综上，林水多的该项诉讼请求，未提供证据予以证明，本院不予支持。 关于林水多要求泰康保险公司支付违约金的诉讼请求。林水多认为泰康保险公司的违约行为为未按期支付租金、未将房屋恢复原状、未将营业执照地址及时迁出。如前所述，泰康保险公司未及时支付2020年4月的房屋占有使用费，并非泰康保险公司恶意拖延，该种情形不能认定泰康保险公司构成违约。泰康保险公司未将房屋恢复原状亦不成立。关于营业执照地址的迁出是否构成违约，双方在《房屋租赁合同》第十五条约定“租赁期满，泰康保险公司尽快把营业执照地址从房屋迁出”，由此可见，双方仅约定尽快迁出，而未约定迁出的具体期限。如按林水多所述，租赁合同期满的同时迁出，其不符合合同约定也不属于常理。而且，在市场监督管理部门认可一址多照的情况下，营业执照地址未及时迁出不会给林水多造成损失。特别需要指出的是，双方租赁关系建立于2014年1月，双方合作良好，后来多次续签租赁合同，最后一次续签租赁合同履行期间及期满后的交接，正是疫情防控期间，泰康保险公司作为承租人不仅未提出减免租金或延长租期的要求，而是多次向出租人林水多表达愿意支付2020年4月份的房屋占有使用费10,000元及物业费964.70元，其做法为法律所提倡和鼓励，不属于违法违约情形，对承租人不适用违约金罚则。综上，林水多认为泰康保险公司存在违约行为，要求其支付违约金，理由不成立，本院不予支持。 关于林水多要求支付物业管理费306.30元的诉讼请求，根据本院核实，2019年1月份的物业管理费306.30元，泰康保险公司确属漏缴，本院对该项请求予以支持。物业管理费306.30元的漏缴，不能认定泰康保险绍兴支公司构成根本违约。 关于泰康保险公司要求林水多返还租房押金6000元的诉讼请求，林水多当庭表示同意，本院予以确认。 由于本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告泰康人寿保险有限责任公司浙江绍兴中心支公司应支付原告林水多房屋占有使用费10,000元、物业费306.30元，合计10,306.30元； 二、反诉被告林水多应返还反诉原告泰康人寿保险有限责任公司浙江绍兴中心支公司租房押金6000元； 上述一、二项互相抵充后，泰康人寿保险有限责任公司浙江绍兴中心支公司应支付林水多4306.30元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。 三、驳回原告林水多的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费558元，减半收取279元，由原告林水多负担90元，被告泰康人寿保险有限责任公司浙江绍兴中心支公司负担189元。反诉案件受理费25元，由反诉被告林水多负担，均限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 周国鑫 二〇二一年三月三日 法官助理 池卫卫 书 记 员 钱 芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 ?