中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2940号上诉人（原审被告）：邱炳均。委托诉讼代理人：李凤鸣，广东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖翠颜（LAICUIYAN）。委托诉讼代理人：张晓明,广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇,广东海云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州恒骏房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市海珠区宝岗大道******。法定代表人：杨锐鸿。上诉人邱炳均与被上诉人赖翠颜、广州恒骏房地产开发有限公司（以下简称恒骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，邱炳均不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初23998号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人邱炳均的上诉请求：1.判令撤销一审判决第三项；2.赖翠颜承担本案的案件受理费。事实和理由：一、邱炳均出售涉案房屋的行为不构成“一房多卖”，一审法院认定邱炳均构成“一房多卖”属于认定事实错误，判决邱炳均对购房差价损失承担连带赔偿责任无事实和法律依据。首先，邱炳均无向赖翠颜出售涉案房屋。邱炳均与赖翠颜无签订《房屋买卖合约》，双方之间根本未形成房屋买卖的合意，《房屋买卖合约》对邱炳均不具有法律约束力。涉案《房屋买卖合约》显示，合约扉页虽记载卖方为邱炳均，但邱炳均却无签字，而恒骏公司却在合约上盖章，恒骏公司的行为已表明该《房屋买卖合约》的主体实为恒骏公司与赖翠颜，房屋买卖合约与邱炳均无关。其次，恒骏公司收取购房款并将涉案房屋交付给赖翠颜的行为，进一步佐证涉案房屋系恒骏公司出售给赖翠颜，邱炳均并无一房多卖。涉案0032458收据、0032410号收据和××大厦业主收楼缴费表（房号A×）显示，2005年4月18日，赖翠颜在签订房屋买卖合约后向恒骏公司交付首期购房款人民币18万元，并向恒骏公司交纳各项费用后收楼入住，故以上证据表明涉案房屋系恒骏公司出售给赖翠颜，邱炳均无向赖翠颜出售涉案房屋，不构成一房多卖。最后，赖翠颜已确认恒骏公司向其出售涉案房屋，而非邱炳均。赖翠颜提供的证据16显示：“开发商提供，证明在开发商操纵下，以邱炳均作为卖方，赖翠颜作为买方，同时开发商盖公章确认，将涉案房屋卖给赖翠颜的事实。”这一陈述已表明赖翠颜认为涉案房屋的卖方实为恒骏公司，而不是邱炳均。二、邱炳均对恒骏公司一房多卖的行为不存过错和无获益，无需为恒骏公司一房多卖的行为承担赔偿责任，一审判令邱炳均承担赔偿责任错误。涉案房屋一直处于恒骏公司控制下，从恒骏公司与赖翠颜签订房屋买卖合约到履行合约的过程均无需邱炳均签字或履行，并且无证据显示邱炳均对恒骏公司一房多卖知情。事实上，邱炳均与恒骏公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》在先，并已经合同鉴证，邱炳均系涉案房屋的权利人，邱炳均无需通过恒骏公司出售涉案房屋获利。由此可知，恒骏公司系故意隐瞒事实并擅自出售涉案房屋来达到获取利益的目的，恒骏公司实施一房多卖与邱炳均无关。三、构成“一房多卖”系恒骏公司，而非邱炳均，应按恒骏公司一房多卖时间节点的房屋市场价（即2004年市场房价）作为赔偿购房差价的计算标准，参照2004年市场房价，涉案房屋约值50万元，恒骏公司应赔偿房差额的最高额为10万余元，故一审支持赖翠颜主张赔偿损失792000元无法律依据。四、赖翠颜起诉已超过三年的诉讼时效期间，一审法院遗漏审查该重要事实，明显违反法定程序，二审应查明赖翠颜的起诉是否超过诉讼时效后才能进行实体审理。综上所述，邱炳均无向赖翠颜出售涉案房屋，其处分登记在其名下的涉案房屋给案外人苏赞桐不构成一房多卖。同时，邱炳均无协助恒骏公司实施一房多卖，对此无过错和无获益，无须承担任何赔偿责任。一审遗漏审查本案是否超过诉讼时效，违反了法定程序，二审应予以纠正，并应查明本案是否超过诉讼时效后进行实体审理。故邱炳均认为一审判决其承担赔偿损失责任错误，恳请二审予以改判驳回赖翠颜要求邱炳均对购房差价损失承担连带赔偿责任的诉讼请求。被上诉人赖翠颜辩称，不同意邱炳均的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人恒骏公司未向本院发表意见。赖翠颜向一审法院提出诉讼请求：1.解除赖翠颜与恒骏公司于2004年12月6日签订的《商品房买卖合同》，恒骏公司退还赖翠颜购房款206547元，赔偿购房损失款792000元（按10000元/平方米）；2.恒骏公司、邱炳均对赖翠颜购房差价损失承担连带赔偿责任；3.恒骏公司、邱炳均承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、赖翠颜与恒骏公司签订的《商品房买卖合同》及履行情况2004年11月28日，赖翠颜与恒骏公司及恒骏公司委托的广州合富辉煌房地产顾问有限公司签订了一份《认购书》，向恒骏公司认购广州市××大厦A座18楼06室；认购价380000元，定金20000元须于签署本认购书时付清，第一期楼款360000元须于合同签订后三天内付清；该物业于2005年2月28日前交付使用。之后，赖翠颜的代理人赖玉颜与恒骏公司签订《商品房买卖合同》，约定赖翠颜向恒骏公司购买广州市海珠区××路×号××大厦第×座×层×号房，总金额为380000元，第一期楼款贰万元已于签署本合同时或之前付清，第二期楼款360000元，须于2005年2月28日或之前付清。2004年11月28日，赖翠颜（乙方）支付了定金20000元给恒骏公司（甲方）并与其签订《购房补充协议》约定，乙方须于签署《认购书》后三天内签署《商品房买卖合同》，并由甲方将《商品房买卖合同》送房管局办理监证手续，即2005年2月28日前办妥监证手续；如甲方逾期未能办妥《商品房买卖合同》的监证手续，须在逾期的五天内向乙方退回定金20000元，双方签订的《商品房买卖合同》同时终止；乙方在《商品房买卖合同》通过房管局监证后七天内交付该楼宇的首期款360000元，甲方在乙方付清全部房款后天内将楼宇交付乙方；该补充协议与《商品房买卖合同》约定有冲突的，以该补充协议为准。2005年4月18日，赖翠颜支付了180000元给恒骏公司，恒骏公司开具《收据》给赖翠颜记载：“认购××大厦A座×之物业首期”。之后，赖翠颜又向恒骏公司支付了220元测绘费以及契税、印花税、交易手续费、产权证登记费等共6327元，恒骏公司开具了相应金额的收据给赖翠颜。《××大厦业主收楼缴交费用表》及恒骏公司出具的《收据》载明，赖翠颜在2005年3月至5月间，向恒骏公司支付了××大厦×房的房屋维修基金、管道煤气初装费、水电周转金及收楼时三个月的物业管理费等共计11690元。二、赖翠颜与恒骏公司、邱炳均因《房屋买卖合约》产生的纠纷2005年3月2日，邱炳均的代理人杨嘉雯与赖翠颜的代理人赖玉颜签署《房屋买卖合约》，约定：（1）赖翠颜向邱炳均购入××大厦×房。（2）楼价为38万元，人民币2万元在签订合约时交付，人民币18万元在广州市房地产交易中心入件办理转名时付清作为首期楼款，余款人民币18万元在向房管局办妥转名手续并交纳税费后三天内支付。（3）卖方在收到买方所有楼款并办妥转名手续后，须将该物业交给买方。买方须向发展商支付该物业的交楼入住的物业维修基金等相关费用，且不得向发展商追究其迟交楼的违约责任。（4）该物业是以现状售予买方，而买方已检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。（5）卖方须保证对上述物业享有完整所有权，能完全支配及自理。（6）如买方未履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，则已付之首期交由卖方没收，而卖方有权再该物业出售与任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。（7）如卖方在收取首期后不依合约条款将该物业出售与买方，则卖方除须退还所有买方已付之楼款外，并须以同等数目之金额赔偿买方以弥补买方损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约。该买卖合同的卖方处是杨嘉雯签名及恒骏公司盖章。为证明杨嘉雯是邱炳均的代理人，赖翠颜提交了一份邱炳均于2008年10月23日签署的委托书，委托杨嘉雯、梁超然为合法代理人，代表邱炳均办理广州市海××区××房屋的下列手续及签署相关文件：出售上述房屋；领取房屋交易缴费通知书并代缴有关税费或费用，办理退案及取回房地产证等有关手续等。同日，广州市公证处出具（2005）穗证内经字第4081号《公证书》对该委托书进行了公证。赖翠颜以邱炳均与恒骏公司拖延办证为由，向广州市海珠区人民法院提起诉讼，要求确认其与邱炳均签订的《房屋买卖合约》有效，邱炳均协助其办理海××区××房的房产转名手续。2011年10月18日，广州市海珠区人民法院作出（2011）海民三初字第328号民事判决书，判决确认《房屋买卖合约》合法有效，并驳回赖翠颜其余诉讼请求。该案已生效。三、赖翠颜与邱炳均因涉案房屋被抵押而产生的纠纷2009年10月30日，邱炳均（借款人）与广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发银行、贷款人）签订了《个人抵押贷款合同》，约定邱炳均向广发银行借款500000元，借款期限为10年，自2009年10月30日至2019年10月29日。该合同经广东省广州市广州公证处公证。为此，赖翠颜提起诉讼，要求确认广发银行、邱炳均、苏结梅签订的关于涉案房屋的房屋装修贷款抵押合同无效，并判令广发银行、邱炳均、苏结梅为赖翠颜办理涉案房屋的抵押涂销登记。广州市海珠区人民法院于2013年6月20日以（2012）穗海法民四初字第25号民事判决书判决：驳回赖翠颜全部诉讼请求。该案已生效。（2012）穗海法民四初字第25号民事判决书查明：2008年8月13日，广州市国土资源和房屋管理局向邱炳均核发房屋产权证，权属人为邱炳均，房屋所有权来源为“购买”，房屋坐落在海××区××房，建筑面积为77.2931平方米，登记字号为2008交登字1521313号。2009年11月10日广州市国土资源和房屋管理局向广发银行核发涉案房屋他项权证，权属人为广发银行。四、赖翠颜与邱炳均、苏赞桐因《广州市存量房买卖合同》而产生的纠纷2013年11月25日，邱炳均与苏赞桐签订《广州市存量房买卖合同》，约定苏赞桐向邱炳均购买海××区××房，总金额2100000元。广州市国土资源和房屋管理局于2013年12月2日核发的《房地产权证》载明，海××区××房的产权人是苏赞桐，建筑面积77.29平方米，房屋所有权取得方式为购买，同日办理抵押登记。2014年4月10日，赖翠颜以邱炳均、苏赞桐为被告提起房屋买卖合同纠纷一案的诉讼，诉请确认邱炳均与苏赞桐之间的房屋买卖行为无效；将海××区××房的产权登记恢复原状，即登记至邱炳均名下；邱炳均、苏赞桐向赖翠颜支付赔偿款10万元等。诉讼过程中，赖翠颜明确其在该案中主张的赔偿款10万元是指精神损失费5万元及为诉讼支出的差旅费、律师费合计5万元。广州市海珠区人民法院于2014年11月19日作出（2014）穗海法民三初字第548号民事判决书，判决驳回赖翠颜在该案提出的诉讼请求。赖翠颜提起上诉，2015年6月11日，广州市中级人民法院于2015年6月11日作出（2015）穗中法民五终字第1473号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。赖翠颜申请再审，广东省高级人民法院于2017年6月22日提审，2018年9月27日，广东省高级人民法院作出（2017）粤民再429号民事判决书，判决维持广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第1473号民事判决书。五、其他查明的事实恒骏公司于1998年6月8日注册成立，系有限责任公司，注册号为4401011100696。2010年12月2日，广州市工商行政管理局以“公司不按照规定接受年度检验”为由，对恒骏公司作出吊销营业执照的行政处罚。赖翠颜提交的物业管理费票据显示，其入住××大厦×房后，支付物业管理费至2014年1月。庭审中，邱炳均确认其从恒骏公司受让涉案房产，也知道赖翠颜向恒骏公司交纳了首期房款，但抗辩称因赖翠颜没有交房款尾款，故将涉案房产出售给案外人苏赞桐。赖翠颜在本案中，以恒骏公司、邱炳均违反合同约定为由，要求恒骏公司、邱炳均赔偿因违约给赖翠颜造成的损失。另查明，双方未就本案法律适用进行约定。一审法院认为，赖翠颜为澳大利亚籍公民，本案为涉外合同纠纷，适用涉外民事诉讼程序处理。双方未就本案法律适用进行约定，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于当事人没有选择合同适用的法律的，适用履行义务最能体现该合同特征一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律的规定，涉案房产在中华人民共和国境内，故一审法院适用中华人民共和国法律作为裁判本案的准据法。本案属于典型的“一房多卖”。2004年11月28日，恒骏公司与赖翠颜签订《商品房买卖合同》，约定将涉案××大厦×房出售给赖翠颜，赖翠颜按照约定支付了定金2万元、首期购房款18万元、税费6547元。2005年3月2日，恒骏公司、邱炳均共同与赖翠颜签订《房屋买卖合约》，再次约定将涉案××大厦×房出售给赖翠颜。在赖翠颜取得房屋产权证前，2008年8月13日，恒骏公司将××大厦×房出售给邱炳均。邱炳均于2009年11月10日将涉案房屋抵押给广发银行，又于2013年11月25日将涉案房屋出售给案外人苏赞桐，并于2013年12月2日办理了产权变更登记。恒骏公司、邱炳均“一房多卖”的行为违反了合同约定，给赖翠颜造成了损失，依法应承担违约责任。因涉案房屋已出售给案外人，赖翠颜与恒骏公司签订的《商品房买卖合同》无继续履行之可能，赖翠颜主张解除该合同，合法有据，一审法院予以支持。赖翠颜与恒骏公司、邱炳均在签订的《房屋买卖合约》中约定，如果恒骏公司、邱炳均不依合约将该物业出售与买方，则除须退还所有买方已付之楼款外，须以同等数目之金额赔偿赖翠颜以弥补赖翠颜损失。因此，恒骏公司、邱炳均应退还赖翠颜已支付的购房款20万元，并赔偿赖翠颜的损失。房屋交易未成功，恒骏公司收取的测绘费、契税、印花税、交易手续费、产权证登记费等税费6547元，也应当退还给赖翠颜。赖翠颜主张恒骏公司退还206547元，一审法院予以支持。关于违约损失之计算。2013年11月25日，邱炳均以210万元的价格将涉案房屋出让给案外人苏赞桐。倘若赖翠颜在该时间点购买涉案房屋，也需按照市场价支付210万元。2004年11月，赖翠颜购买涉案房屋价款为38万元，仅从房屋先后出卖的价款差额来看，“一房多卖”给赖翠颜造成的损失为172万元。赖翠颜与恒骏公司、邱炳均在《房屋买卖合约》中约定按照已付购房款计算的损失赔偿数额，远远低于赖翠颜实际遭受的损失，不能弥补因违约给赖翠颜造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百二十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。为此，应当按照赖翠颜实际遭受的损失计算赔偿数额。赖翠颜仅主张恒骏公司、邱炳均赔偿购房损失792000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于邱炳均提出赖翠颜占有使用涉案房屋，应当支付占有使用费的抗辩意见，因本案未判决解除赖翠颜与邱炳均签订的《房屋买卖合约》，不涉及合同清理问题。此外，赖翠颜应否向恒骏公司、邱炳均支付房屋占有使用费属于另一重法律关系，不宜在本案中一并处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除赖翠颜与恒骏公司签订的《商品房买卖合同》；二、恒骏公司应于判决发生法律效力之日起十日内，退还购房款及税费206547元给赖翠颜;三、恒骏公司、邱炳均应于判决发生法律效力之日起十日内，向赖翠颜赔偿损失792000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费13785元，由恒骏公司、邱炳均负担。二审期间，各方当事人均未提交证据。二审查明的事实与一审一致，且各方当事人对一审查明事实部分无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。另查明，（2017）粤民再429号民事判决书第十三页记载：“本院再审认为，……关于争议焦点二，本案事实表明，涉案房屋先由恒骏公司出售给赖翠颜，在赖翠颜未取得产权登记的情况下，又被恒骏公司转卖与邱炳均。邱炳均在取得涉案房屋产权后，又先后与赖翠颜、苏赞桐分别签订房屋买卖合同，最终将涉案房屋出售给苏赞桐并过户至苏赞桐名下。现涉案房屋又被苏赞桐转卖给案外人并登记在案外人名下。可见，涉案房屋在出售给苏赞桐之前，恒骏公司和邱炳均都存在一房二卖的行为，损害了赖翠颜的合法权益，鉴于赖翠颜并未对此提出诉请，故不属于本案审理的范围，本院不予审处，赖翠颜可另循法律途径解决。……”本院认为，赖翠颜为澳大利亚公民，故本案为涉外民事纠纷案件。由于各方当事人对一审适用中华人民共和国法律审理本案并无异议，故本院予以确认。根据各方当事人的诉辩意见及查明的事实，本院归纳本案的争议焦点为：一、邱炳均是否应当赔偿赖翠颜的损失；二、赖翠颜的损失金额如何确定；三、本案是否已过诉讼时效。对此，本院评析如下：关于焦点一。邱炳均上诉认为其并无一房多卖，故其不应与恒骏公司连带赔偿赖翠颜的损失。但（2017）粤民再429号民事判决中认定恒骏公司和邱炳均都存在一房二卖的行为，损害了赖翠颜的合法权益，且该民事判决已生效。现邱炳均并未提供充分的证据足以推翻上述生效判决的认定，故本院对邱炳均的该上诉意见依法不予采纳。一审法院认定邱炳均、恒骏公司“一房多卖”的行为违反合同约定，应赔偿赖翠颜的损失，并无不当，本院予以维持。关于焦点二。《房屋买卖合约》第七条约定“如卖方在收取首期后不依合同条款将该物业出售与买方，则卖方除须退还所有买方已付之楼款外，并须以同等数目之金额赔偿买方以弥补买方损失。”本案中，赖翠颜于2004年购买涉案房屋的价格为38万元，邱炳均于2013年11月25日将涉案房屋出卖给案外人苏赞桐的价格为210万元，可见中间的差额达172万元。一审法院据此认为若按照《房屋买卖合约》第七条的约定，仅赔偿赖翠颜已付楼款即20万元作为损失明显过低，故支持赖翠颜主张的损失金额792000元。本院认为一审法院的认定并无不妥，本院予以维持。邱炳均上诉认为一审认定的损失过高，因理据不足，本院不予采纳。至于邱炳均称其并非《房屋买卖合约》的当事人的意见，因（2011）海民三初字第328号案件中已确认邱炳均系《房屋买卖合约》的当事人且该合约有效，而且该判决已生效，现邱炳均并未提供相反证据足以推翻该生效判决的认定，故本院对其该项主张不予采纳。关于焦点三。邱炳均上诉认为赖翠颜的起诉已超过三年诉讼时效，但根据本案查明的事实可以看出，赖翠颜为了维护自身权益，分别于2011年、2012年和2014年向广州市海珠区人民法院提起民事诉讼，广州市海珠区人民法院分别作出（2011）海民三初字第328号民事判决、（2012）穗海法民四初字第25号民事判决和（2014）穗海法民三初字第548号民事判决，且（2014）穗海法民三初字第548号民事案件经一审、二审、再审程序，后广东省高级人民法院于2018年9月27日作出再审民事判决。赖翠颜现于2019年6月6日提起本案诉讼，可见赖翠颜的诉讼时效因提起诉讼而中断，并未过三年诉讼时效。邱炳均的该项上诉意见因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，邱炳均的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13785元,由上诉人邱炳均负担。本判决为终审判决。审判长  孙远风审判员  罗 毅审判员  俞 颖二〇二一年三月二十二日书记员  王嘉宝王涵林琳