山东省阳谷县人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1521执异13号异议人（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司阳谷支行。住所地：阳谷县谷山北路135号。统一社会信用代码：91371521868010721M。法定代表人：刘学晖，行长。委托代理人：宋来青，该行客户经理。被执行人：臧长磊，男，1975年1月28日出生，汉族，居民，住阳谷县。被执行人：蒲丽伟，女，1973年2月9日出生，汉族，居民，住阳谷县。第三人：阳谷信亿商贸有限公司。住所地：阳谷县侨润办事处黄河东路与S254交叉口（阳谷全民创业孵化基地）。统一社会信用代码：9137152106438041XL。法定代表人：穆东峰，经理。本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司阳谷支行（以下简称建行阳谷支行）与被执行人臧长磊、蒲丽伟借款合同纠纷一案中，申请执行人建行阳谷支行不服本院在（2020）鲁1521执恢628号案件中带租拍卖房产的执行行为，向本院提出书面异议申请。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人建行阳谷支行称，1.请求法院依法将《房屋租赁协议》从拍卖中撤回；2.如无法撤回《房屋租赁协议》，请求中止本次拍卖。事实与理由：异议人与臧长磊、蒲丽伟借款合同纠纷一案，贵院已经受理，现已进行房产拍卖程序。在执行拍卖过程中，贵院接受了被执行人与案外人阳谷信亿商贸有限公司签订的《房屋租赁协议》，贵院在未告知异议人租赁协议真实性并征得异议人同意的前提下将该租赁协议在房产拍卖公告中予以张贴。异议人认为《房屋租赁协议》不具备真实性、合法性和关联性。根据该合同内容为租期20年，租金100万元，但没有提交交纳租金的证据。另外该房产处于闲置状态，如果存在真实的租赁关系，承租人为何支付高额租金却将房产闲置。这明显不符合日常交易习惯和生活逻辑。第一次拍卖贵院并没有公示该租赁协议，第二次拍卖对外公示该租赁协议，对涉案房产的拍卖产生了极大的阻碍，不利于房产的拍卖，损害了申请人的合法权益。综上所述，请贵院对上述租赁协议的真实性、合法性和关联性进行调查核实并作出书面裁定或决定，将《房屋租赁协议》从拍卖公告中撤回或中止此次拍卖，以维护异议人的合法权益。第三人阳谷信亿商贸有限公司（以下简称信亿公司）辩称，我公司与臧长磊于2015年2月12日签订《房屋租赁协议》，约定我公司租赁臧长磊位于水慕华府小区15号楼101、103号商铺两间，租赁期限为20年，租金总额100万元。签订协议后，我公司向臧长磊支付定金2万元，我公司租用两间商铺后发现臧长磊欠账较多，门市上不肃静，所以就搬离该商铺，催促臧长磊尽快解决欠款的事情。对于商铺是谁使用、由谁出租的事情不清楚。阳谷合力模具公司为阳谷移山钎具公司向银行的借款提供担保，为移山钎具公司还款200多万元，阳谷合力模具公司将该债权转让给我公司的法定代表人穆东峰，穆东峰就开始向臧长磊要钱，经协商，穆东峰与臧长磊口头约定，用债权中的100万元抵租赁费用，其余100余万元继续执行。综上，我公司有权继续使用101、103号两间商铺。本院查明：2013年5月6日，臧长磊、蒲丽伟与建行阳谷支行将双方签订的《房地产抵押契约》在原阳谷县房地产管理局办理备案。2013年7月30日，双方办理了房地产抵押权登记手续。双方在《房地产抵押契约》中约定：臧长磊、蒲丽伟将阳谷县水慕华府小区15号楼101商铺抵押给建行阳谷支行，建行向臧长磊、蒲丽伟发放贷款630000元，用于购买商铺；臧长磊、蒲丽伟如将该商铺出租，应事先取得建行阳谷支行的书面同意，并由建行阳谷支行与承租人签订承诺书，阐明抵押违约时，接到建行阳谷支行通知后三十天内承租人即须迁离抵押房地产。2013年8月1日，建行阳谷支行与借款人臧长磊、蒲丽伟、保证人阳谷景阳冈房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，阳谷县公证处对该合同进行公证并作出（2013）阳谷证经字第561号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2016年12月2日，阳谷县公证处作出（2016）阳谷执字第31号执行证书。2017年8月15日，建行阳谷支行依据该执行证书向本院申请强制执行，同日本院立案执行，案号为（2017）鲁1521执2242号。2017年9月1日，本院作出（2017）鲁1521执2242号执行裁定，裁定查封被执行人臧长磊、蒲丽伟所有的位于阳谷县水慕华府15号楼101商铺房产一套。在对查封房产进行评估过程中，因案外人程占迎提出执行异议，需进行执行异议审查，建行阳谷支行同意终结本次执行程序。2017年12月18日，本院作出（2017）鲁1521执2242-2号执行裁定，裁定终结阳谷县公证处（2016）阳谷执字第31号执行证书的本次执行程序。2020年6月15日，本院向山东产权交易中心有限公司出具《司法询价委托函》，咨询臧长磊名下的阳谷县水慕华府小区15号楼103商铺、01-2夹层商铺、03夹层商铺，15号楼101商铺、01-1夹层商铺、02夹层商铺的市场价格。经山东产权交易中心有限公司委托，山东海高价格评估事务所有限公司于2020年6月28日作出山海高评报字[2020]第611-2号房地产司法鉴定估价报告，评估阳谷县水慕华府小区15号楼101商铺、01-1夹层商铺、02夹层商铺的价值为1779000元。2020年5月20日，建行阳谷支行向本院申请恢复执行，同日本院立案执行，案号为（2020）鲁1521执恢628号。2020年10月12日，本院在淘宝网拍卖平台发布竞买公告，并于2020年11月13日至11月14日进行了第一次拍卖，因无人竞买而流拍。涉案商铺流拍后，信亿公司向本院提交《房屋租赁协议》一份，主张涉案商铺已租赁给信亿公司使用，以租金抵偿债务。2020年12月25日，本院在淘宝网拍卖平台发布竞买公告，并将《房屋租赁协议》公示于拍卖公告。建行阳谷支行对本院将涉案商铺带租赁拍卖的执行行为提出异议。另查明，2015年2月12日，信亿公司与臧长磊签订《房屋租赁协议》一份，约定臧长磊将所有的位于阳谷县水慕华府小区101、103号商铺出租给信亿公司，租期为2015年2月12日-2035年2月11日，租赁费100万元。还查明，2015年3月23日，阳谷合力模具有限公司为阳谷移山钎具有限公司向莱商银行股份有限公司聊城分行借款2000000元提供连带责任保证。借款到期后，阳谷移山钎具有限公司逾期未能偿还借款。2016年2月22日、3月30日，阳谷合力模具有限公司代阳谷移山钎具有限公司偿还本金2000000元及利息34172元。2016年4月29日，阳谷合力模具有限公司将其对阳谷移山钎具有限公司的代偿债权2034172元转让给穆东峰。2016年5月6日，穆东峰向本院提起诉讼，要求阳谷移山钎具有限公司、臧长磊、刘玉、蒲丽伟偿还2034172元及利息。本院同日立案，案号为（2016）鲁1521民初2244号。审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告阳谷移山钎具有限公司于2016年8月14日前偿还代偿本金2000000元及代偿利息34172元共计2034172元；二、逾期则由被告臧长磊、刘玉、蒲丽伟分别承担以上债务的八分之一，即254271.5元（2034172元/8）；……”2016年8月8日，本院作出（2016）鲁1521民初2244号民事调解书，对当事人达成的调解协议予以确认。2016年11月17日，穆东峰依据该调解书向本院申请强制执行，申请执行金额为2034172元及利息。本院于同日立案执行，案号为（2016）鲁1521执2893号。2017年9月18日，本院作出（2016）鲁1521执2893号执行裁定，裁定终结本次执行程序。本院认为：建行阳谷支行就涉案房产与臧长磊、蒲丽伟签订了《房地产抵押契约》，并办理了抵押权登记手续，因此，建行阳谷支行享有合法有效的抵押权。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，本案中，信亿公司与臧长磊签订《房屋租赁协议》时，涉案房产已设立了抵押权，所以，信亿公司主张的租赁权不能对抗建行阳谷支行设立在先的抵押权。综上，建行阳谷支行要求本院在拍卖公告中撤回《房屋租赁协议》的异议请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：撤回本院（2020）鲁1521执恢628号案件在拍卖公告中的《房屋租赁协议》。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向聊城市中级人民法院申请复议。审判长  张学山审判员  张保山审判员  孙培民二〇二一年三月二十八日法官助理王艳书记员闫广丽