浙江省嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初3169号原告（反诉被告）：姜秀娟，女，1976年11月6日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：王惠明，浙江子城律师事务所律师。被告（反诉原告）：周宙，男，1972年3月23日生，汉族，住上海市浦东新区。原告姜秀娟诉被告周宙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法由审判员庞珊影适用简易程序，于2020年9月11日对本案公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人王惠明、被告周宙到庭参加诉讼。被告周宙在法庭辩论终结前提起反诉，本院依法受理后合并审理。本院于2021年1月19日第二次对本案进行公开开庭审理。原告（反诉被告）之委托诉讼代理人王惠明、被告（反诉原告）周宙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即履行《房地产买卖居间协议》，协助原告办理位于嘉兴市秀洲区××号××室房屋过户手续，交付房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月12日，原、被告与浙江中佑房地产经纪有限公司（以下简称中佑公司）三方共同签订了《房地产买卖居间协议》，约定被告周宙将其所有的位于嘉兴市秀洲区××号××室房屋出售给原告，中佑公司提供居间服务。协议签订后，原告依约向被告支付了定金10000元、部分购房款90000元，共计100000元。后原告要求被告履行合同无果，故提起诉讼。被告辩称，原告未按合同约定支付首付款，应当承担违约责任，即由被告按合同约定收取双倍定金100000元后，才能继续履行合同。因原告违约在先，诉讼费不应由自己承担。反诉原告诉称，根据双方签订的《房地产买卖居间协议》，反诉被告应当在2020年5月1日前支付反诉原告230000元，根据协议第十一条约定，合同签订后，乙方未按协议约定履行，其行为视为违约，应在违约之日内按照双倍定金给守约方。因原告欲购买案涉房屋，承租人于协议签订当月便不再租赁该房屋，之后房屋空置，给反诉原告造成损失。综上，请求判令：1.反诉被告按《房地产买卖居间协议》约定，支付反诉原告双倍定金100000元；2.反诉被告支付房屋空置期间的房租损失9800元；3.本诉及反诉案件受理费由反诉被告承担。反诉被告辩称，反诉原告提出反诉时间在法庭辩论终结之后，且反诉理由不成立，是反诉原告拒绝出售房屋，属于根本性违约。故请求驳回反诉原告的诉讼请求。双方围绕争议焦点进行了举证、质证，对双方无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据采纳的证据及当事人的陈述，本院确认本案事实如下：原告（反诉被告）姜秀娟欲购买被告（反诉原告）周宙所有的位于嘉兴市××号××室房屋。姜秀娟于2020年4月12日在《房地产买卖居间协议》上签字，后由中佑公司工作人员将该协议邮寄给周宙，周宙于2020年4月14日在协议上签字确认，中佑公司在居间方落款处盖章确认。协议约定，房屋成交总价款为432000元，姜秀娟为表示购买诚意，向中佑公司支付意向金10000元，签约成功后上述意向金转为定金，姜秀娟应于周宙签署协议后1日内补足定金至50000元；姜秀娟于2020年5月1日前支付周宙首付款230000元，贷款200000元通过银行直接支付给周宙，银行贷款划入周宙收款账号5日内，周宙向姜秀娟交付房屋，姜秀娟于接收房屋后支付尾款2000元。中介服务费6000元由姜秀娟承担。双方在协议中对过户时间未作明确约定。姜秀娟于2020年4月11日向中佑公司工作人员束卫杰转账10000元。后，姜秀娟又向周宙支付90000元。4月14日，周宙向姜秀娟出具收款收据一份，载明收到姜秀娟支付的款项100000元，系部分房价款。2020年5月11日，中佑公司工作人员刘丹向姜秀娟出具收款收据一份，载明收到10000元，系定金。2020年4月15日，中佑公司工作人员通过微信聊天，告知周宙“下个月然后到时候再来见面，把剩下的还有13万付给你，然后去办贷款，一次性把这个搞完，然后在（再）等过户的时候你再来”，周宙回复“好的”。同年4月20日，中佑公司工作人员在微信中告知周宙，姜秀娟“还买了个一手房也在办贷款，他（她）要等那一套房子贷款办出来了，然后才能办，咱们这边的贷款要一套一套的吧，那刚好吗你也过来不了，所以我就安排在五月底之前啦”（以上内容为微信语音转换文字），周宙回复“好的”。2020年6月4日，周宙通过微信要求中佑公司工作人员敦促姜秀娟付款，工作人员回复因姜秀娟另外购房事宜尚未办妥，无法付款。同年6月12日下午，中佑公司工作人员在微信中告知周宙“客户（指姜秀娟）那套房子今天已经审批通过了，我们这边可以办起来了”。周宙要求姜秀娟按合同约定双倍支付定金100000元后继续履行合同，否则不再出售案涉房屋。双方因此发生争议，姜秀娟未再付款，周宙亦拒绝协助办理过户及交付房屋，隧成讼。本院认为，双方签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。协议约定，姜秀娟于2020年5月1日前应支付周宙首付款230000元，姜秀娟因其自身原因未按时付款，违反了合同约定，依法应承担相应的违约责任。关于反诉原告周宙要求反诉被告姜秀娟按合同约定双倍支付定金100000元一节。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。由此可见，定金罚则适用于因一方违约致使不能实现合同目的，且定金罚则的内容由法律明确规定。双方在协议中约定“按照双倍定金给守约方”，其性质与支付方式有别于法定的定金罚则，应当视为双方对违约金的约定。本案中，姜秀娟于2020年6月12日要求支付剩余首付款，虽较合同约定的付款时间有所迟延，但双方均同意由姜秀娟承担迟延付款的违约责任后继续履行合同，仅对违约金金额存在异议。根据公平原则和诚实信用原则，考量姜秀娟逾期付款的比例、过错程度以及给周宙造成的实际损失，本院酌定姜秀娟支付周宙逾期付款违约金30000元。关于本诉原告诉请判令被告履行《房地产买卖居间协议》，协助原告办理本案房屋过户手续、交付房屋一节。本诉被告同意在本诉原告履行在先付款义务并承担违约责任后，按约履行办理过户、交付房屋手续，故对该诉请本院予以支持。关于周宙主张姜秀娟支付房屋空置期间的房租损失9800元一节。根据法律规定，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，故反诉原告周宙主张房屋空置损失于法无据，本院不予支持。关于反诉被告辩称反诉原告提起反诉系在法庭辩论终结之后，依法不应受理一节。本院认为，反诉原告在第一次庭审中，多次申请庭后补充提交证据，本院予以准许，故法庭调查尚未结束。故对反诉被告该抗辩意见，本院不予采纳。综上，对本诉原告和反诉原告的部分诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、反诉被告（本诉原告）姜秀娟于本判决生效之日起七日内支付反诉原告（本诉被告）周宙违约金30000元；二、被告（反诉原告）周宙于收到原告（反诉被告）姜秀娟支付的购房款330000元及违约金30000元后五日内，协助原告（反诉被告）姜秀娟办理位于嘉兴市××号××室房屋的过户手续，并交付房屋，购房尾款2000元依照双方在《房地产买卖居间协议》中约定的时间支付；三、驳回被告（反诉原告）周宙的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取3890元，财产保全费2680元，合计6570元，由原告（反诉被告）姜秀娟负担5000元，被告（反诉原告）周宙负担1570元；反诉案件受理费减半收取650元，由被告（反诉原告）周宙负担400元，原告（反诉被告）姜秀娟负担250元，均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  庞珊影二〇二一年三月二十日书记员  顾美玲如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。