广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2551号上诉人（原审被告）：汤毅武，男，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区。负责人：游志红，该局局长。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌勇，广东一粤律师事务所律师。上诉人汤毅武因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人汤毅武本人，被上诉人荔湾住建局委托诉讼代理人龙桂玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人汤毅武上诉请求：撤销一审判决汤毅武按1267.5元/月标准向荔湾住建局支付自2020年11月13日起至汤毅武实际腾空交还房屋之日止的逾期交房违约金。事实和理由：汤毅武每月按期缴纳租金，荔湾住建局出现电脑故障要求汤毅武等下月一起交纳，也没有明确的指引，所以汤毅武未支付2020年9月1日起的租金。汤毅武是基于上述的原因，并没有出现逾期交房的现象，不用支付荔湾住建局提出的逾期交房违约金。被上诉人荔湾住建局辩称：同意一审判决处理，不同意汤毅武的上诉请求。荔湾住建局于2020年9月16日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认荔湾住建局与汤毅武双方就广州市荔湾区文昌南路134号房屋的不定期租赁关系于2020年9月16日（起诉之日）解除。2.汤毅武（含共同使用人）腾空上址房屋交还荔湾住建局。3.汤毅武向荔湾住建局支付自2020年9月1日至2020年9月15日的租金，按每月1267.5元计算；2020年9月16日起至汤毅武实际腾空之日止，按每月1267.5元计算房屋占用费。4.汤毅武按照每月1267.5元的标准，向荔湾住建局支付自2020年9月16日起至汤毅武及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的违约金；5.本案的诉讼费用由汤毅武承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区文昌南路134号房（以下简称涉案房屋）建筑面积14.94平方米，使用性质为商业，登记产权人是广州市房地产管理局，属于荔湾住建局管理的经租房。2013年4月28日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与汤毅武（承租人，乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，作商业用途，建筑面积13平方米。租赁期限自2013年7月1日至2015年6月30日，每月租金1267.5元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月租金缴付给甲方；逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。乙方向甲方交纳883元押金；租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用；甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回；因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地；资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达。租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。前述合同签订后，当事人以穗租备471301809号办理了租赁登记备案手续。合同期限内，荔湾住建局与汤毅武按约定履行。期满后荔湾住建局与汤毅武之间没有续签合同，汤毅武继续使用涉案房屋并按约定标准向荔湾住建局支付租金，但未支付自2020年9月1日开始的租金。2020年9月23日，一审法院在涉案房屋张贴通知，限期涉案房屋的承租人及实际使用人来院登记主张权利，但未有相关主体联系一审法院。2020年9月29日，一审法院向汤毅武送达起诉状副本。一审另查明，2016年6月3日广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及住房保障等职责划入荔湾住建局。一审法院认为，荔湾住建局与汤毅武签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》当事人意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方具有约束力。荔湾住建局与汤毅武在《广州市直管房租赁合同（非住宅）》期限届满后，没有就涉案房屋重新签订租赁合同，但汤毅武仍按原合同租金标准向荔湾住建局支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。荔湾住建局与汤毅武之间形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因荔湾住建局以起诉方式主张解除租赁关系，一审法院确认双方租赁关系于本案起诉状副本送达给汤毅武之日即2020年9月29日解除。荔湾住建局请求确认双方合同于本案起诉之日即2020年9月16日解除，缺乏依据，一审法院不予采纳。按约定，租赁关系解除后汤毅武及共同使用人应当腾空涉案房屋交还给荔湾住建局，但应当给予适当的腾空搬迁期限。结合房屋使用性质，一审法院酌定汤毅武腾空房屋的期限为30日。依照约定，汤毅武具有按期支付租金的义务，且合同解除后未按荔湾住建局要求交房的，还应支付占用费及逾期交房违约金。荔湾住建局主张汤毅武支付2020年9月1日至租赁关系解除前一日的租金，以及解除之日起至腾空房屋之日止参照租金标准计算的房屋占用费，一审法院均予支持。至于逾期交房违约金，合同有明确约定的计算标准，汤毅武应按该标准支付。但是，该违约金支付起始时间应当考虑荔湾住建局不定期租赁关系解除的合理期限和涉案房屋腾空期限，为此一审法院酌情确定汤毅武自2020年11月13日开始向荔湾住建局支付逾期交房违约金。汤毅武关于双方租赁关系还存续，其不应支付违约金的意见，难以成立，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2020年11月24日作出判决：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与汤毅武关于广州市荔湾区文昌南路134号房的租赁关系于2020年9月29日解除；二、自判决发生法律效力之日起三十日内，汤毅武（含房屋共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区文昌南路134号房屋并交还给广州市荔湾区住房和建设局；三、自判决发生法律效力之日起十日内，汤毅武向广州市荔湾区住房和建设局支付2020年9月1日至2020年9月28日租金1183元；四、自判决发生法律效力之日起十日内，汤毅武按1267.5元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付自2020年9月29日起至汤毅武实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费；五、自判决发生法律效力之日起十日内，汤毅武按1267.5元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付自2020年11月13日起至汤毅武实际腾空交还房屋之日止的逾期交房违约金；六、驳回广州市荔湾区住房和建设局的其它诉讼请求。如果汤毅武未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由汤毅武负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案争议焦点在于：汤毅武主张无需向荔湾住建局支付逾期交房违约金的理由能否成立。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定租赁期为2013年7月1日至2015年6月30日止，合同期限届满后，双方未续签书面租赁合同，但是汤毅武仍然使用涉案房屋，荔湾住建局继续收取租金。根据上述规定，双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。现荔湾住建局要求汤毅武空交还涉案房屋，合法有理，一审法院予以支持正确。《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定“租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等”。汤毅武并未在收到通知后及时交还房屋，根据上述约定，一审法院认定汤毅武需要向荔湾住建局支付逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。汤毅武以其未按时支付2020年9月租金事出有因为由主张不应承担逾期交房违约金，理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人汤毅武的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人汤毅武负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二一年三月十九日书记员 冯冠豪徐毅敏