浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初7590号 原告：宁波卓强房地产经纪有限公司（统一社会信用代码为91330212MA2CJ9JM0H）。住所地：宁波市鄞州区潘火街道宜园路231号，法律文书送达地址为宁波市鄞州区泰安中路158号恒业大厦23层。 法定代表人：郑沈静，该公司总经理。 委托诉讼代理人：鲍明女，上海汇业（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张沈南，上海汇业（宁波）律师事务所律师。 被告：陈才儿，女，1986年12月16日出生，汉族，住宁波市鄞州区，法律文书送达地址为宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：李伟伟，浙江金汉律师事务所律师。 原告宁波卓强房地产经纪有限公司（以下简称卓强经纪公司）与被告陈才儿委托合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本院于2020年9月28日将本案转为普通程序，由审判员王立华一人独任审理。本案于2020年8月11日、2021年1月20日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人鲍明女、张沈南（第一次庭审）、被告委托诉讼代理人李伟伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓强经纪公司起诉称：原、被告于2020年5月3日达成《限时销售委托协议》，约定被告独家委托原告销售被告名下位于鄞州区××镇××幢××号××室的房产，委托期限为2020年5月3日至2020年8月4日止，房产价格不得低于2505000元等，还约定被告不再自行销售或委托第三方销售，在原告寻找相关客户后不得推脱交易，否则除承担委托报酬外还要承担1%违约金等内容。合同签订后，原告向被告支付了6000元保证金。原告接受委托后，积极推广案涉房产，在2020年5月14日寻找到合适买家愿意购买案涉房产，并收取买家定金20000元。但被告推脱其朋友要购买，拒绝原告提供的服务。原告认为，原、被告签订的《限时销售委托协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，理应合法有效。依照协议，原告在委托期限内找到适格买家，而被告明确拒绝原告提供的买家并拒绝签约，显属违约，故要承担违约责任，故原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《限时销售委托协议》；二、被告退回保证金6000元；三、被告承担委托报酬25000元；四、被告承担违约金25050元。 被告陈才儿辩称，一、依据《宁波市房地产中介服务条例》及《房地产经纪管理办法》的规定，本案原、被告签订的《限时销售委托协议》并非使用统一印制的合同，案涉合同无相应人员签字，不应认为达到生效条件，合同未生效，对被告不产生法律效力；二、案涉《限时销售委托协议》第十三条内容违反《价格法》之规定，应认定为无效，且依据《房地产经纪管理办法》，原告以胁迫方式要求被告不得不出售案涉房屋，侵害了被告自由交易的权利，应依法予以撤销；三、退一步讲，即使认定案涉委托合同生效且有效，由于原告违法、违规的中介行为，也不应获得中介服务费等；四、原告已明确告知被告，要求被告继续按照之前出售给朋友的方式出售，故房屋未出售系原告自身原因，被告无需支付费用；五、再退一步讲，结合原告的工作，被告也仅需支付原告必要的中介服务费用。被告同意解除原、被告签订的《限时销售委托协议》并退还保证金6000元，对原告的三、四项诉讼请求不同意。 本院经审理认定以下事实：2020年5月3日，被告陈才儿（甲方）与原告卓强经纪公司（乙方）签订《限时销售委托协议》一份，约定：甲方同意独家委托乙方居间出售宁波市鄞州区××镇××幢××号××室的房地产，并保证不再自行或委托第三方出售；双方商定此房的委托代理出售价格不低于贰佰伍拾万伍仟元整，如乙方与客户协定的价格不低于此价格时，乙方可以直接代理甲方收取客户的购房定金，若低于此价格则必须事先征得甲方的书面同意，房屋交易所涉的税费承担方式为买受方自行承担；委托期限自2020年5月3日起至2020年8月4日止；委托期限内，乙方如未能完成委托事项，则乙方于2020年8月4日前赔偿甲方6000元；委托报酬为贰万伍仟元整，于签订《房屋买卖居间协议》或《存量房屋买卖中介合同》当日付清；甲方的义务为在签订协议时将该房屋的相关产权证书交乙方保管，乙方出具保管凭证，甲方须配合乙方带领客户看房等中介活动，保证依乙方通知的时间、地点签订《房屋买卖居间协议》或《存量房屋买卖中介合同》等；乙方的义务为该协议签订后，随时依甲方查询、报告业务进展情况，须积极通过各种市场渠道寻找买受方，依约完成甲方委托，不得通过该物业交易赚取差价；甲方有下列行为之一的，均视为乙方已完成协议所约定的委托事项，甲方应向乙方支付协议确定的委托报酬：委托期限内，甲方自行出售或经第三方介绍出售该物业的；委托期限届满后一个月内与乙方所曾介绍的买卖方成交或利用乙方提供的信息、条件、机会与第三方成交的；委托期限内，擅自提高协议确定的最低销售价格的；有违反其他本协议的约定行为，导致本委托协议目的无法实现的；甲方委托乙方向买受方收受购房定金，并同意由乙方代为保管，待甲方与买受方签订《房屋买卖居间协议》或《存量房屋买卖中介合同》后，该定金自动转为房款；在乙方寻找到相关客户后，甲方不得以任何理由推托交易（如拒签《房屋买卖居间协议》或《存量房屋买卖中介合同》），否则甲方除需向乙方支付协议约定的委托报酬外，还应向乙方支付相当于协议确定的最低出售价格的1%的违约金；当乙方依据协议第三条直接代理甲方收取客户定金后，若因甲方或其共有人、任何第三方的原因不能签订正式转让合同，由此产生的相关责任由甲方承担；其他约定：房价高于贰佰伍拾万伍仟的金额部分甲方70%、乙方30%。案涉协议签订后，原告向被告支付了6000元限时销售保证金。此后，原告卓强经纪公司为被告寻找目标客户。案涉协议履行期间，由原告卓强经纪公司工作人员陈勇与被告接洽。2020年5月10日，被告在微信上询问陈勇“如果我自己找到买家了，要怎么算啊”，陈勇回复“我们给你代办，中介费还是要收的”“如果他买的话，合同还是要签的，我们公司来签就好了，价格你们自己谈”“公司给我的答复还是要一个点，代办什么都不用收了，按揭他自己办对吗，一些工本费他自己出”，被告称“一个点太多了”；后二人通过微信约定2020年5月14日下午两点多有客户至被告家中（案涉房屋）看房，被告于家中等候。2020年5月14日晚，原告卓强经纪公司寻找到意向客户唐丹妙、徐明，愿意以2520000元购入案涉房地产，并在原告提供的《房屋买卖居间协议》买方（乙方）落款处签名，该协议上载明乙方于当日向原告（丙方）交付购房意向金贰万元，有效期5天，洽谈不成丙方应将上述意向金无息退还乙方。唐丹妙于当日晚通过支付宝转账方式向原告法定代表人郑沈静支付意向金20000元，原告出具意向金收条一份。后因被告向原告明确表示案涉房地产要出售给其朋友，原告将前述收取的意向金退还给意向客户。案外人蔡露娜分别于2020年6月28日、同月30日向被告汇付200000元、300000元。 以上事实由原告提供的《限时销售委托协议》、保证金收条（复印件）、微信聊天记录、《房屋买卖居间协议》、支付宝转账记录（复印件）、意向金收条各一份、通话录音两份，被告提供的手机银行交易明细（复印件）两份以及原、被告的陈述予以证明。 本院认为，原、被告签订的《限时销售委托协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。被告认为该协议未生效或无效的理由并不成立，本院依法不予采信。从该协议内容来看，原告除需负有寻找买家、促成交易等一般居间人义务之外，尚有权利在被告委托的范围内以约定底价为基础自行与买家磋商成交价格、收受购房定金等，该约定本质上赋予原告以一定价格出售被告房屋的权利，符合委托合同的法律特征，因此本院认为原、被告之间构成委托合同法律关系。委托合同中，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬；因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。本案中，前述协议签订后，原告积极履行合同义务为被告寻找购房客户，期间被告询问原告若其自行将房屋出售给朋友但仍通过原告办理原告将收取多少中介费用，原告同意由被告出售给朋友但需通过原告办理并收取房价1%的中介费用，被告认为费用过高而未予同意，说明原、被告未就变更协议内容达成一致意见。根据原告的举证可以相互印证证明之后原告找到了意向客户并通知被告签约，而被告以案涉房屋要出售给其朋友为由拒绝，在原告工作人员询问其自行出售的房价等详细情况时，被告未明确并表示还在与朋友商谈。本院认为，在签订了独家委托、限时销售协议情况下，原告方需投入比一般居间服务更大的销售精力，承担更大的违约风险，在委托期限内及协议未解除的前提下，原告在2020年5月14日找到满足协议约定底价的意向客户时，催促被告商谈以便尽快达成交易，是履行协议义务的合理行为，而被告拒绝与原告找到的意向客户进行商谈及交易，并明确表示已确定要将房屋出售给其朋友，且根据被告的陈述，其之后已将案涉房屋出售给案外人蔡露娜并于2020年6月合计收取购房定金500000元，由此可见被告的上述行为已违反了协议约定。现原告起诉要求解除协议，被告亦同意解除案涉协议，故案涉《限时销售委托协议》已解除，原告交付被告的保证金6000元应予退还，且被告作为委托人应当根据协议约定向原告支付相应的报酬25000元。关于原告主张的违约金25050元，本院认为违约金系合同当事人损失的一种填补，虽因被告的行为原告未能完成协议约定的委托事项但其委托报酬仍依法可得，被告再主张违约金属于重复主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 确认解除原告宁波卓强房地产经纪有限公司与被告陈才儿于2020年5月3日签订的《限时销售委托协议》； 二、被告陈才儿退还原告宁波卓强房地产经纪有限公司保证金6000元，于本判决生效后五日内履行完毕； 三、被告陈才儿支付原告宁波卓强房地产经纪有限公司委托报酬25000元，于本判决生效后五日内履行完毕； 四、驳回原告宁波卓强房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1201元，由原告宁波卓强房地产经纪有限公司负担537元，被告陈才儿负担664元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  王立华 二〇二一年三月十一日 书记员  张伽伦