浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初3972号 原告（反诉被告）：台州云城物业管理有限公司，住所地台州市椒江区金茂中心**。 法定代表人：蒋莉芬，总经理。 委托诉讼代理人：郑的，浙江鼎格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：项晶，浙江鼎格律师事务所律师。 被告（反诉原告）：台州弘润置业有限公司，住，住所地仙居县福应街道环城南路**/div> 法定代表人：吴尚勇，经理。 委托诉讼代理人：潘海军，浙江鑫火律师事务所律师。 原告台州云城物业管理有限公司（以下简称云城公司）与被告台州弘润置业有限公司（以下简称弘润公司）为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月16日、2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告云城公司的委托代理人郑的、项晶，被告弘润公司的委托代理人潘海军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付自2019年3月15日至2020年3月14日间办公用房（包括写字楼、SOHO）物业服务费228418.38元（按304557.84元7.5折计算）、商业用房物业服务费304639.44元（按406185.92元的7.5折计算）、未售地下车位服务费320760元（按427680元的7.5折计算），合计853817.82元并赔偿逾期付款利息损失（自2019年3月30日起至法院判决确定给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂时计算至2020年8月30日为87089.33元）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月25日，以原告云城公司为乙方以被告弘润公司为甲方，双方签订了前期物业服务合同，由原告为被告弘润公司的弘润中心商业用房面积20000平方米、住宅用房面积49910平方米、办公用房（包括写字楼、SOHO）面积18963平方米提供物业服务。合同中双方对各自的权利和义务作了约定。合同第6点约定：本物业服务费，自甲方书面通知业主交房之日起按年收取，高层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方1.8元交纳物业费用，普通商业由业主按其拥有建筑面积每月每平方2元交纳物业费用，地下，地下室车位清洁服务费由业主按每月60元/个向乙方交纳点约定：本物业费每年交纳一次，每次交纳费用时间为每交费周期第一个月；第8条约定：空置、空关房屋的物业服务费由业主按其拥有的建筑面积/间数与本小区同类物业收费标准向乙方交纳，未出售的空关房由甲方按其所拥有的建筑面积/间数与本小区同类物业收费标准向乙方交纳费用的75%。合同签订后，原告于2017年10月就已经进入弘润中心工作，后因被告未能按合同约定支付物业管理费，原告曾于2018年5月22日向法院提出诉讼，仙居法院及台州中院分别作出（2018）浙1024民初2746号民事判决书及（2019）浙10民终711号民事判决书，对于2019年3月14日前的物业管理费双方已经通过诉讼进行了结算，而2019年3月15日至2020年3月14日的物业管理费经原告催讨未果。原、被告之间的前期物业服务合同已经在2018年有过一次诉讼，判决书中有明确，本案当中的商业用房、办公用房、车位的保洁费用都是按75%计算。判决后，被告至今没有履行。原告提出的面积有上次的判决书为证。物业服务面积、地下、地下车位未售部分均没有及时与原告进行交接，应当按原先的状态进行计算。且小区的情况每天都在变化的，公共场所经过日月的侵蚀，肯定会有所变化，苗木等都会有一定的损害，如果把这些自然的损害强加给原告，对原告是不公平的。原告的人员配备是规范的，目前还在小区工作，进一步说明原告的工作还是得到了业主的肯定。被告提出原告缺乏保安巡逻、清洁、消防等日志记录，原告会进一步跟进完善。关于车位物业费的问题，在物业服务合同第二十二条第6款明确，地下，地下室车位清洁服务费由业主按60元/月/个向物业公司缴纳售的车位按经营性统一管理，收入部分由甲乙双方另行分配，这两个是不同的概念，我们认为这个不能混为一谈，被告认为有经营性收入就不能主张物业费，与条款约定不相符，而且经营性收入是否有分配到原告目前也不清楚。关于出租部分的面积由原告向承租方收取的问题，在物业服务合同第二十二条第10款明确，业主出租期拥有的物业其应承担的物业服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带交纳责任。到目前为止，被告没有跟原告沟通过出租的情况，导致原告无法主张，且原告本身就有权利要求业主交纳物业服务费，即使租赁合同有约定，原告也应承担连带责任。所以向被告主张已经出租部分的物业费也是合理的。关于被告提交的视频提到的管理问题，我们认为物业公司在管理的过程是没有办法去左右其他人的思想，如果这个过程中毁坏原告没有及时进行修复，那是物业公司的责任，但个人的行为不应该归结到物业公司的头上，这是不公平的。关于2020年11月、12月垃圾未清运问题，是因为多家物业公司对发改局及综合执法局核定的居民生活垃圾处置费用有异议，要求重新定价，期间因为协调没有定论，环卫处停运了包括云城公司弘润中心项目在内的多家物业的生活垃圾，才导致垃圾堆积。 被告弘润公司答辩称：一、原告主张的诉讼请求不符合实际情况。1、办公楼和商铺合计实测面积为38289.04平方米，年度合计物业费应为918936.96元，出租部分的面积应由原告向承租方收取的为252722.92元。在原告按约提供物业服务的前提下，弘润公司应承担的金额是666214.04元，按75%计算为499660.53元。2、未售的地下车位个数不是原告主张的594个，每月的数据有变动，其中2019年3月份为430个，2019年4月至6月为429个，2019年7月至10月分别为428个、427个、426个、425个，2019年11月至12月为424个，2020年1月至2月为422个，2020年3月为423个。原告作为物业服务企业，连基本的车位数都搞不清楚，可见其根本没有尽到物业服务责任。同时，根据《前期物业服务合同》第二十二条第6点：“甲方未销售的车位按经营性统一管理，收入部分费用由甲乙双方另行协商分配”的约定，未销售的车位由被告与原告共同经营，该部分车位原告无权向被告收取物业服务费。二、原告没有尽到《前期物业服务合同》约定的义务，构成严重违约，给被告小区的社会声誉造成严重不良影响，致使被告招商困难，遭受重大损失。原告无权向被告主张物业服务费，更无权主张违约金。1、2020年7月15日晚上，原告公司保安陈林山的妻子毁坏小区岗亭道闸，除了造成一定的经济损失，更造成了极坏的社会影响。该案在仙居县公安局有存档。且当时原告并无人员在场制止，属于严重失职。2、原告人员配备严重不足，原告在弘润中心小区配备的行政管理人员、保安人员、保洁人员等共计为33人，而弘润中心小区共有五座住宅楼、一座18层的办公楼、二座各八层的办公楼、178间商铺，按照三班制计算，相当于每班只有11人，每个区块平均不到2人，保安、保洁等一线服务人员每个区块约为1人，同时持证上岗人员严重不足，根本不能履行物业合同约定的服务标准。3、原告的物业服务存在车辆管理不到位造成小区路面铺装及地灯损坏、对公共苗木、绿化等养护不到位造成苗木损失严重、地下、地下室地面破损不及时修复造成地面大面积破损及地下室卫生管理不到位产生垃圾、对SOHO办公楼屋顶、阳台卫生清理不到位造成地漏堵塞、对车辆管理不到位乱停车、安保人员配备不足及管理不到位造成偷盗损失等问题。三、原告的物业服务没有达到《前期物业服务合同》第二十条第3、5、6、8、10、11、12、13、15、17点及第二十一条约定的服务质量，没有达到《台州市普通住宅小区物业管理服务等级标准》的二级标准，业主和物业使用人的满意率根本达不到约定的90%以上。原告应做好保安门岗执勤、监控室执勤、保洁楼道工作表、消防检查、工程维修、客服日志记等各项服务记录，但据被告了解，原告因事实上没有完全适当履行物业合同约定的服务，也无法向法庭提供各类完整的年度服务记录。综上所述，原告认为，原告主张的诉讼请求金额及面积、地下、地下车位的间数与客观事实不符身就说明了原告没有尽到物业服务企业应尽的起码义务；为此被告多次通过电话或函件向原告发出整改通知，但原告一直无法整改到位；未销售的地下车位根据物业服务合同的约定，属于双方按经营性管理并协商分配收入，原告不能向被告收取未销售的地下车位物业服务费。原告在履行《前期物业服务合同》过程中严重违约，无权向原告主张物业服务费，更无权主张违约金。因此，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法庭在查清事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告弘润公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿因未尽到物业服务义务给反诉原告造成的损失共计人民币278734.45元（具体以现场勘察评估为准）；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：由于反诉被告对住宅区、商业、地下、地下室管理不到位苗木未维护保养给反诉原告造成损失计87465元；车辆管理不到位给反诉原告造成路面铺装及地灯损坏计77142.45元；对地下室地面破损不及时修复，造成反诉原告地面大面积破损损失计5000元；对商业及地下室卫生管理不到位，导致产生大量垃圾，给反诉原告造成垃圾清运损失5250元；对SOHO办公楼屋顶、阳台卫生清理不到位，给反诉原告造成地漏堵塞损失计44280元；对车辆管理不到位乱停车，导致车辆停入会展中心及酒店场地，造成反诉原告会展中心墙、柱陶板、场地铺装、路边侧石、铺装井盖、地灯、地灯等破损计27597元保人员配备不足及管理不到位，导致商业街多次发生偷盗事件，损失共计32000元。反诉原告认为，反诉被告作为物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，造成反诉原告的上述损失，应当依法承担赔偿责任。 反诉被告云城公司答辩称：被告提出的反诉请求是无理的，应该予以驳回。被告提出的绿化苗木、地面、地面铺装、地灯中心场地、井盖等破损，也有可能是自然损害或是人为毁坏或是质量问题导致，偷盗是刑事违法案件，不应该由物业公司承担。被告提交的证据，很难看出花木、地面、地面铺装等的损失被告主张的是2019年3月15日至2020年3月14日的物业费，被告提交的证据材料均都是在2020年3月14日后拍摄的照片，跟反诉被告主张的不是一个区间，是否能在本案中提出反诉，恳请法庭考虑。 经审理，本院认定事实如下：2016年2月25日，云城公司（乙方）与弘润公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》一份，约定由云城公司为弘润公司的弘润中心商业用房（面积20000平方米）、住宅用房（面积49910平方米）、办公用房（包括写字楼、SOHO，面积18963平方米）提供物业服务。第十八条约定委托服务期限暂定为3年，自本首期房屋正式交付业主之日起至合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时，本合同自然终止。第二十二条第6点约定：本物业服务费，自甲方书面通知业主交房之日起按年收取，高层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.80元向乙方交纳，普通商业由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.0元向乙方交纳，地下，地下室车位清洁服务费由业主按每月60元/个向乙方交纳未销售的车位按经营性统一管理，收入部分费用由甲、乙双方另行协商分配；第7点约定：本物业服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为每交费周期的第一个月；第8点约定：空置、空关房屋的物业服务费由业主按其拥有的建筑面积/间数与本小区同类物业收费标准向乙方交纳，未售出的空关房由甲方按其拥有的建筑面积/间数与本小区同类物业收费标准向乙方交纳费用的75%；第10点约定：业主出租其拥有的物业，其应承担的物业服务费用由业主缴纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；第12点约定：业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。第二十三条约定：车位清洁服务费不得高于有权核定部门规定的现行业标准，由业主按60元/月向乙方交纳，有关交纳时间、未出售、出租、转让、逾期交纳等按第二十二条有关规定执行。第二十八条约定：乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的服务目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。2019年1月17日，本院判决弘润公司向云城公司支付2018年5月15日至2019年5月14日的物业服务费，其中办公及商业用房部分物业费为213355.08元[（18963平方米-7109.94平方米）×2元/平方米×12个月×75%】,车位保洁费费用为364500元（675个×60元/个/月×12个月×75%）。弘润公司不服该判决提起上诉，台州市中级人民法院于2019年6月1日作出判决，支持了上述本院对物业服务费部分的判决。 弘润中心办公用房合计出租了7442.61平方米，其中出租给仙居县西区开发有限公司的面积为1429.53平方米，出租给仙居县机关事务管理局的面积为4279.65平方米，出租给浙江神仙居旅游集团有限公司的面积为1733.43平方米，未出租面积为11520.39平方米。云城公司已收取物业费至2020年2月29日。商业用房合计出租了5397.41平方米，其中于2019年7月1日、11月18日出租给浙江都唛娱乐文化有限公司3061.5平方米、41.24平方米，2019年9月2日出租给曹水仙470.51平方米，2019年9月18日出租给吴启成71.17平方米，2019年9月23日出租给吕乘伟550.12平方米，2019年9月24日出租给荣耀网吧（朱建学、朱建青）270.6平方米，2019年9月25日出租给马婷婷72.16平方米，2019年9月30日出租给郑斌斌602.78平方米，2019年11月8日出租给郭小玲128.63平方米，2020年1月2日出租给冯移敏128.7平方米，云城公司已向部分承租人收取了物业费。 上述事实，有前期物业服务合同、（2018）浙1024民初2746号民事判决书、（2019）浙10民终711号民事判决书、合作经营协议（部分）、房屋租赁协议（部分）四份、房屋租赁合同（部分）十份及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，云城公司与弘润公司之间订立的《前期物业服务合同》，双方意思表示真实，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按照合同履行自己的义务。本案的争议焦点有二：一是云城公司主张的物业服务费及利息损失是否合理？二是弘润公司的反诉是否成立？本院现分述如下： 对焦点一，云城公司主张的系2019年3月15日至2020年3月14日的物业服务费，而本院（2018）浙1024民初2746号民事判决及台州市中级人民法院（2019）浙10民终711号民事判决已就2018年5月15日至2019年5月14日弘润公司未付的物业服务费作出判决，故对2019年3月15日至2019年5月14日物业服务费的请求本院不予支持，本案应从2019年5月15日开始计算物业服务费。关于办公、商业用房出租部分的物业服务费应由弘润公司还是承租人支付问题。生效判决已确定出租部分2019年5月14日前物业服务费由云城公司向承租人收取，云城公司也已向承租人收取了2019年5月15日至2020年3月14日间的部分物业费，故剩余部分也由云城公司直接向承租人收取较为合理。因此，弘润公司应向云城公司支付2019年5月15日至2020年3月14日的物业服务费包括办公用房（包括写字楼、SOHO）未出租部分、商业用房未出租部分、车位清洁费用。弘润公司抗辩称根据合同约定未销售车位按经营性统一管理无须缴纳车位清洁费用、会展中心车位未在合同服务范围内、办公、商业用房实测面积与合同约定不一致。对此，本院认为，本院及二审法院生效判决已对物业总面积、车位数量作出认定，并判决弘润公司向云城公司支付车位清洁费用，弘润公司在原一、二审诉讼过程中未对总面积及车位数量提出异议，在云城公司不予认可的情况下，其提供的证据无法充分证明其主张，故本院对弘润公司提出的关于物业面积、车位清洁费用等辩解不予采信，物业总面积、车位数量以云城公司主张的数额为准。办公用房未出租部分面积为11520.39平方米，物业服务费为172805.85元（11520.39平方米×2元/平方米×10个月×75%）；商业用房总面积为20000平方米，因部分商业用房出租时间不同，故应进行分段计算，经计算，商业用房未出租部分物业服务费为241078.04元（具体计算过程详见附表）。未销售车位清洁费用为267300元（594个×60元/个/月×10个月×75%）。综上，弘润公司合计应向云城公司支付2019年5月15日至2020年3月14日各项物业服务费681183.89元（172805.85+241078.04+267300）。关于利息损失部分。云城公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，且双方对本案纠纷的产生均有过错，综合考虑本案实际情况并平衡双方利益，对云城公司要求弘润公司赔偿利息损失的诉请，本院不予支持。 对焦点二，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现弘润公司反诉要求云城公司赔偿其因未尽到物业服务义务所造成的损失，但未就损失的存在及具体数额提供充分证据加以证明，故应自行承担不利的法律后果，对其提出的反诉请求本院不予支持。综上，对云城公司的合理诉讼请求，本院依法予以支持；弘润公司的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）台州弘润置业有限公司在判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）台州云城物业管理有限公司支付2019年5月15日至2020年3月14日的物业服务费681183.89元； 二、驳回原告（反诉被告）台州云城物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）台州弘润置业有限公司的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13209元，由原告（反诉被告）台州云城物业管理有限公司负担2598元，由被告（反诉原告）台州弘润置业有限公司负担10611元；反诉受理费2740元（已减半），由被告（反诉原告）台州弘润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  陈燕霞 人民陪审员  陈军涛 人民陪审员  钱 洋 二〇二一年三月十九日 代书 记员  蔡敏红 附：商业用房物业费计算表 序号 时间 商业未出租面积（平方米） 商业未出租部分物业费（元） 1 2019年5月15日-6月30日（1.5个月） 20000 45000（20000×2×1.5×75%） 2 2019年7月1日-9月1日（2.03个月） 16938.5（20000-3061.5） 51577.73（16938.5×2×2.03×75%） 3 2019年9月2日-9月17日（0.53个月） 16467.99（16938.5-470.51） 13092.05（16467.99×2×0.53×75%） 4 2019年9月18日-9月22日（0.17个月） 16396.82（16467.99-71.17） 4181.19（16396.82×2×0.17×75%） 5 2019年9月23日（0.03个月） 15846.7（16396.82-550.12） 713.1（15846.7×2×0.03×75%） 6 2019年9月24日（0.03个月） 15576.1（15846.7-270.6） 700.92（15576.1×2×0.03×75%） 7 2019年9月25日-9月29日（0.17个月） 15503.94（15576.1-72.16） 3953.5（15503.94×2×0.17×75%） 8 2019年9月30日-11月7日（1.3个月） 14901.16（15503.94-602.78） 29057.26（14901.16×2×1.3×75%） 9 2019年11月8日-11月17日（0.33个月） 14772.53（14901.16-128.63） 7312.4（14772.53×2×0.33×75%） 10 2019年11月18日-2020年1月1日（1.47个月） 14731.29（14772.53-41.24） 32482.49（14731.29×2×1.47×75%） 11 2020年1月2日-3月14日（2.42个月） 14602.59（14731.29-128.7） 53007.4（14602.59×2×2.42×75%） 合计：241078.04元