四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终239号 上诉人（原审原告）：嘉华特种水泥股份有限公司。住所地：四川省乐山市市中区××路马鞍山二号。 法定代表人：姚钦，董事长。 委托诉讼代理人：夏春，四川明炬（乐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭松，四川明炬（乐山）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乐山市锦和园物业管理有限责任公司。住所地：四川省乐山市市中区××路马鞍山2号。 法定代表人：杨敏，执行董事。 委托诉讼代理人：谭韬义，四川沫若律师事务所律师。 上诉人嘉华特种水泥股份有限公司（以下简称嘉华公司）因与被上诉人乐山市锦和园物业管理有限责任公司（以下简称锦和园公司）合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院(2020)川1102民初4685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月7日公开开庭进行了审理。上诉人嘉华公司的委托诉讼代理人夏春、彭松，被上诉人锦和园公司的委托诉讼代理人谭韬义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉华公司上诉请求：1.撤销四川省乐山市市中区人民法院(2020)川1102民初4685号民事判决；2.改判由锦和园公司腾退、搬离职工食堂第2层和第4层，并支付嘉华公司自2019年9月30日起至腾退、归还职工食堂之日止的房屋使用费；3.本案一审、二审诉讼费由锦和园公司承担。事实和理由：1.一审判决未能区分当事人之间建立的三类不同的物业关系，错误地将物业服务（保洁服务）、物业经营（物业委托管理经营）、资产转让混同认定，导致其认定事实不清及错误。一审判决认定事实不清，未针对性查明本案争议的职工食堂停业情况、国有企业“三供一业”分离移交重大情势变更情况等关键事实，却大量认定了双方无争议的物业服务合同的签订、履行等事实。未能区分物业经营与物业服务之间的区别。一审判决认定事实错误，将物业服务的事实错误的认定成了物业经营的事实，嘉华公司支付的物业服务费用是保洁服务费，与职工食堂委托经营分属不同物业类别和法律关系；2.职工食堂经营权包含两个法律关系，分别为食堂的经营管理和不动产使用、收益。嘉华公司认为该法律关系不属于单一典型的法律关系，既具有委托管理的法律关系特征又具有借用、租赁法律管理的部分特点，从《改制协议》签订后至2017年食堂停止经营前，锦和园公司一直将职工食堂2、4楼作为食堂进行经营管理并获得了经营收益，根据《合同法》第232条、410条，嘉华公司有权均有权解除合同，要求锦和园公司腾退、搬离职工食堂；3.一审判决适用法律错误。由于本案《改制协议》系框架性协议，其中关于职工食堂建立的法律关系比较模糊，兼具委托管理、借用、租赁等法律关系特点，一审原告代理人认为属于借用合同的观点，属于学理观点，其可以作为本案审查的参考，但不应作为定案的唯一依据。一审适用《合同法》第60条、61条进行判决，系适用法律错误。 锦和园公司辩称，1.目前为止，锦和园公司与嘉华公司之间的《改制协议》仍在履行，锦和园公司依然在为嘉华公司提供物业服务，同时依然在为嘉华公司提供餐饮服务。锦和园公司对涉案房屋的无偿使用是基于《改制协议》中物业服务和食堂承包经营的约定，而物业服务法律关系及食堂承包关系不存在被解除和停业的事实，故在两项法律关系没被解除前，嘉华公司无权要求锦和园公司腾退涉案房屋。2.嘉华公司在一审庭审中及上诉状中均认可锦和园公司享有嘉华公司厂区内食堂经营权，却要求锦和园公司搬离并腾退职工食堂不符合逻辑。 嘉华公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令锦和园公司立即腾退、归还占用的职工食堂楼（乐山市房权证企业字第0××8号载明的总层数4层的非住宅房屋）；2、判令锦和园公司承担自2019年9月30日起至腾退、归还占用的职工食堂之日止的房屋使用费。（截止起诉之日约为16000元，按1元／平方／月计算）3、诉讼费锦和园公司承担。审理中，嘉华公司变更诉讼请求为：1、判令锦和园公司立即腾退、归还占用的职工食堂楼（乐山市房权证企业字第0××8号载明的总层数4层的非住宅房屋第二层和第四层）；2、判令锦和园公司承担自2019年9月30日起至腾退、归还占用的职工食堂楼之日止的房屋使用费。（总面积1711.33平方米÷总层数4层×2层约＝856平方米，按照856元每月计算）。对其余请求予以放弃。 一审法院经审理认定事实如下：嘉华公司系由四川嘉华企业（集团）股份有限公司更名而来（2015年2月16日准予变更登记）。锦和园公司成立日期为2002年4月15日，法定代表人为杨敏，住所地为乐山市市中区××路马鞍山2号。 2000年8月18日，四川嘉华企业（集团）股份有限公司取得座落于九峰路马鞍山××号××层××层的非住宅房屋（建筑面积1711.33平方米）的房屋所有权。 2003年1月29日，四川嘉华企业（集团）股份有限公司（甲方）与杨敏（本案锦和园公司法定代表人，乙方）就四川嘉华企业（集团）股份有限公司后勤物业管理公司改制有关事宜，签订《四川嘉华企业（集团）股份有限公司后勤物业管理公司改制协议》（以下简称《改制协议》），协议主要内容为：二、改制基本思路。为加快改制进程，后勤物业管理的改制拟按以下几个阶段进行：第一阶段，乙方通过竞标形式，获得甲方物业管理的部分经营权、部分甲方代管资产的经营权以及认购甲方部分资产所有权的权利，并负责安置部分原甲方后勤物管公司员工，在此基础上与上述员工自行组建具有相关物业管理资质的物业管理公司（简称新物管公司）……第三阶段，在明晰嘉华公司目前后勤物业管理公司代管的资产产权，确定其产权归属后，属嘉华公司自有资产的，由甲方转让给新物管公司，双方另行签订资产转让协议约定；属代管的国有非生产性资产部分，由甲方与新物管公司协商，并报国有资产管理部门批准后，由国有资产管理部门将该部分资产转让给新物管公司并签订资产转让协议。三、标的。本次改制指上述第二条中第一阶段的改制内容。1、甲方物业管理的部分经营权，包括：⑴公司生产现场自行车棚的管理；⑵公司综合办公楼、供销楼及档案楼的物业管理；⑶嘉华水泥分厂现场管理，具体管理内容由双方另行签订的《物业管理合同》加以约定；2、甲方代管部分资产的经营权，包括：⑴职工食堂的经营权；……；3、购买甲方部分资产的所有权：⑴公司27幢楼底层门市；⑵目前嘉华后勤物业管理公司占用的属于嘉华公司的资产。上述资产经由甲方与新物管公司共同清点盘查后，确定资产转让清单及转让价格，并由甲方与新物管公司另行签订资产转让协议加以约定。该资产转让清单及转让协议应为本改制协议的有机组成部分，与本协议具有同等法律效力。四、实施进度。1、自本协议签署之日起二日内，乙方及自愿与乙方共同参加改制的其余11名员工与甲方解除劳动合同，转换国有企业员工身份，甲方依公司现行规定给予补偿。2、在本协议签署之日起二日内，甲方将上述第三条第一、二款中所列的相关经营权交给乙方及改制员工共同组建的新物管公司，由新物管公司组织人员对上述资产进行经营和管理，由此产生的收入及费用由其自行享受或承担甲方不再实施经营和管理。五、资产移交。1、甲方应向新物管公司办理部分代管资产的移交手续。在前述资产转移给新物管公司前，甲乙双方均对移交资产负有保管的责任。嘉华公司、锦和园公司双方确认上述《改制协议》相对方是锦和园公司。 在2003年1月29日四川嘉华企业（集团）股份有限公司与杨敏就四川嘉华企业（集团）股份有限公司后勤物业管理公司改制有关事宜进行协商并达成协议前，座落于九峰路马鞍山××号××层××层的非住宅房屋，第一层为嘉华公司自行车棚，第二层、第三层为嘉华公司职工食堂，第四层楼为嘉华公司行使物业管理职能的后勤办公室。 《改制协议》签订后，双方均按协议履行。嘉华公司按协议将九峰路马鞍山××号××层××层的非住宅房屋第一层自行车棚物业管理经营权交由锦和园公司经营和管理，第二层和第三层锦和园公司职工食堂经营权交由锦和园公司经营和管理，第四层后勤物业管理行政办公室交由锦和园公司占用，用于物业办公用房。第三层食堂用房锦和园公司现已腾退给嘉华公司。 2003年1月30日，四川嘉华企业（集团）股份有限公司在上述协议签署之日起二日内向公司所属各单位作出《关于解除杨敏等十七位同志劳动合同的通知》，同意以上同志申请，予以办理解除劳动合同手续。 锦和园公司成立于2002年4月15日，法定代表人为杨敏。对于《改制协议》的签订主体，锦和园公司陈述：公司成立时间在签订改制协议之前，其原因为在正式改制之前，改制内容就已经谈妥，锦和园公司要接收嘉华公司部分职工，所以，要先行成立公司。针对改制协议乙方为杨敏个人，但实质杨敏是在履行职务行为，其对应的权利义务由锦和园公司承担和享有。嘉华公司陈述：成立的新物管公司就是锦和园公司，所以嘉华公司认可锦和园公司的上述观点。对于锦和园公司组建，嘉华公司陈述是杨敏和接收过来的员工成立的公司。公司2002年成立时的股东分别为：杨敏、赵志远、魏舸、章浩、王斌、李艳、周祠英、赵平、李志高、张义清、徐有元，共11人，在2002年公司成立之前，这些人还是嘉华公司的员工，同时从事后勤物业管理工作。嘉华公司表示对锦和园公司方公司股东组成情况不清楚，但是认可上述人员是其公司员工，同时从事后勤物业管理工作。2003年1月29日，四川嘉华企业（集团）股份有限公司（甲方）与锦和园公司（乙方）签订《物业管理合同》。约定：物业坐落位置为乐山市市中区××路马鞍山2号，乙方提供服务的受益人为本物业的业主和物业的使用人。委托管理事项1.办公区物业管理。包括公司综合办公楼、供销楼及档案楼的物业管理。2.嘉华水泥分厂现场管理。（1）生产垃圾清运；（2）厂区公共地段清扫；（3）公司生产现场自行车棚的管理。3.其它甲方生产经营所需的临时性物业管理。八、附则1.鉴于乙方是从甲方剥离出来的，其经营主要依托于本物业的业主和物业使用人，因此，甲方所属内部物业管理，在市场竞争同等条件下，可考虑优先由乙方承担其物业管理服务。2015年12月31日，嘉华公司、锦和园公司签订期限一年的《物业管理合同》，每年都于12月31日签订次年物业管理的《物业管理合同》至2019年。该《物业管理合同》与2003年1月29日签订的《物业管理合同》约定的内容除管理事项和物业管理费用有变化外，其余内容均基本一致。八附则1载明“鉴于乙方是从甲方剥离出来的，其经营主要依托于本物业的业主和物业使用人，因此，甲方所属内部物业管理，在市场竞争同等条件下，优先由乙方承担其物业管理服务”。管理事项约定：1.生活区物业管理：（1）负责清运生活区垃圾。（2）自行车棚的管理。2.负责甲方厂区草坪修剪；4.家属委员会管理费5000元；5.其它甲方所需的临时性物业管理。锦和园公司至今还在为嘉华公司提供上述物业服务，嘉华公司为此于2020年8月25日继续支付锦和园公司相应的物业费用。 嘉华公司分别于2019年5月22日、2019年9月18日、2020年3月25日向锦和园公司发出《关于收回原职工食堂的通知》《关于收回原职工食堂的再通知》《通知》，通知锦和园公司腾退职工食堂，自行将职工食堂内属于你单位的物件或东西搬离。 针对锦和园公司是基于什么法律关系占有和使用九峰路马鞍山××号××层××层的非住宅房屋的问题。第一次庭审中，嘉华公司代理人向其公司核实后陈述：“第一层楼是基于自行车棚物业管理合同关系，第二层楼用于经营职工食堂，基于锦和园公司自主经营的法律关系，第四层楼是用于物业公司办公用房，基于借用关系。”，锦和园公司陈述“第一层是基于与嘉华公司之间形成的物业管理关系，第二、三层是基于与嘉华公司签订的改制协议，基于嘉华公司、锦和园公司之间形成的食堂经营权承包法律关系，第四层也是基于形成的物业管理关系。也就是锦和园公司承继了嘉华公司后勤管理科的所有职责”。第二次庭审中，嘉华公司代理人针对该问题陈述：“改制协议的第三条第二款第一项，所称的职工食堂的经营权其实质是职工食堂整栋楼，而一楼双方以物业管理合同的形式已经另行约定，所以该所称的职工食堂经营权，就是案涉的职工食堂整栋楼，无偿借用给锦和园公司使用，且没有约定期限。除了无偿借用关系以外不存在其他法律关系”。嘉华公司认为，《改制协议》系混合的合同系框架协议，协议第三条第二款第一项所称的职工食堂经营权是职工食堂整栋楼这个资产的经营权而非食堂经营权，嘉华公司、锦和园公司基于改制协议第三条第二款第一项形成的无偿借用关系。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项规定，履行期限不明确的债务人可以随时履行，债权人也可以要求随时履行，嘉华公司已三次向锦和园公司发出通知，锦和园公司有还房子的义务，嘉华公司有权要求锦和园公司搬离、腾退履行归还职工食堂楼的义务。 一审法院认为：2003年1月29日嘉华公司与锦和园公司签订的《四川嘉华企业（集团）股份有限公司后勤物业管理公司改制协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同签订后，嘉华公司按照约定将该协议中约定的该公司物业管理的部分经营权和该公司代管部分资产的经营权交付锦和园公司。对于嘉华公司提出的基于该《改制协议》第三条第二款第一项约定，就本案所涉座落于九峰路马鞍山××号××层××层的非住宅房屋双方形成的是无偿借用法律关系、除了无偿借用关系以外不存在其他法律关系的主张，与《改制协议》上述约定内容以及本案查明事实不符，一审法院不予采信。对于嘉华公司主张依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项的规定要求锦和园公司腾退上述非住宅房屋第二层和第四层并要求锦和园公司承担房屋使用费的诉讼请求，与本案查明的事实和法律规定不符，一审法院亦不予支持。其理由如下： 第一，《改制协议》是就四川嘉华企业（集团）股份有限公司后勤物业管理公司改制有关事宜达成的协议，约定后勤物业管理的改制进程分为了三个阶段，改制标的也明确约定为第一阶段的改制内容为锦和园公司获得物业管理的部分经营权和甲方代管部分资产的经营权，明确包括和指向本案争议的自行车棚和职工食堂的经营权。该经营权获得是改制第一阶段的部分内容和有机组成部分，实施进度中也约定将第三条第一、二款中所列的相关经营权进行交付，而非嘉华公司主张案涉的职工食堂整栋楼资产经营权交付。另外，从合同履行情况来看，也是一直由锦和园公司在经营管理，符合双方签订的《改制协议》的签订目的。故嘉华公司、锦和园公司之间形成的并非如嘉华公司所称是与《改制协议》相互独立、互不牵连的职工食堂整栋楼资产的借用关系。第二，从第一阶段改制的实施进度来看，双方互负权利义务，且均按照约定进行，即：1.签署《改制协议》之日起二日内，嘉华公司在共同参加改制的员工自愿与嘉华公司解除劳动合同并申请解除的情况下同意并发出解除通知，上述解除劳动关系的原甲方后勤物管公司员工转换了国有企业员工身份。2.自行组建了具有相关物业管理资质的物业管理公司即本案锦和园公司，接受和安置了部分原甲方后勤物管部门从事后勤物业管理工作的员工。3.《改制协议》第三条第一、二款中所列的物业管理经营权和职工食堂的经营权确实交给了改制员工共同组建的新物管公司，即本案锦和园公司。锦和园公司接受经营权后确实按约提供物业服务和自主经营职工食堂。因此，锦和园公司获得上述经营权并非只享有权利未承担责任和义务，并非如嘉华公司主张的无偿或未承担义务的借用关系。第三，《改制协议》关于改制第一阶段内容还包括“认购甲方部分资产所有权的权利”，改制标的也包括“3、购买甲方部分资产的所有权”。嘉华公司提供的不动产权属证书载明，2000年8月18日，嘉华公司就取得本案所涉总层数4层的非住宅房屋（建筑面积1711.33平方米）的所有权。对于代管资产的认购，《改制协议》第三阶段约定在明晰代管资产产权确定其产权归属后分不同情况予以处理，但均需另行签订资产转让协议。《改制协议》第五条资产移交中也约定“在前述资产转移给新物管公司前，甲乙双方均对移交资产负有保管的责任”。故对于本案所涉总层数4层的非住宅房屋，锦和园公司占有、管理、使用均有其权利基础，来源于《改制协议》三个阶段相关约定内容。第四，本案查明，锦和园公司至今还在为嘉华公司提供上述物业服务，嘉华公司也在继续支付锦和园公司相应的物业费用，本案所涉锦和园公司占有的第4层房屋在改制前属于嘉华公司行使物业管理职能的后勤办公室，改制后锦和园公司基于获得的部分物业管理经营权将其用于物业办公用房并未违反《改制协议》相关约定。第五，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。但本案嘉华公司、锦和园公司之间并非总层数4层的非住宅房屋无偿借用关系，《改制协议》中也并未约定嘉华公司享有单方通知锦和园公司腾退的权利，锦和园公司收到通知即负有无条件腾退的义务，故不存在不履行义务和履行期限不明确的情形，且《改制协议》合法有效，并未出现合同解除等权利义务终止事由，尚在履行当中，从现有证据看锦和园公司也不存在违约行为。故嘉华公司发出的腾退、搬离通知既无约定，也无法定理由，并不能产生法律效果，要求锦和园公司承担自2019年9月30日起至腾退、归还占用的职工食堂楼之日止的房屋使用费无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，对嘉华公司的主张一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回嘉华特种水泥股份有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为100元，由嘉华特种水泥股份有限公司负担。 二审中，嘉华公司提交了《职工食堂2008年2月-2020年12月燃气用量表》，拟证明2017年4月5日燃气用量骤减，截止到2018年几乎为零，说明案涉职工食堂在2017年5月已停止经营。本院组织双方当事人进行了质证。锦和园公司认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，案涉职工食堂天然气确实在2017年后没有使用，是因为天然气设备损坏且费用较高，锦和园公司在经营时是采用电的方式对食物进行烹饪。本院认为，对该组证据的三性均予以认可，本院予以采信。 锦和园公司提交了现场照片2张、乐山市自来水有限责任公司发票2张、电费交费截图5张，拟证明职工食堂一直都在正常经营。本院组织双方当事人进行了质证。嘉华公司认为，对现场照片、电费交费截图及自来水公司发票的三性均有异议，电费的交费方式现在是预交，且交费的用户名也是嘉华公司，也不是锦和园公司。水费发票的计费时间是2020年11月10日至2021年1月10日，时间是上诉人已经提起诉讼后，并不能说明从2017年至起诉时食堂都在正常经营着。而且锦和园公司所称的从2017年起用电经营食堂，与日常生活习惯明显不符。本院认为，该组证据反映的数据不能达到锦和园公司用电经营食堂的证明目的，本院不予采信。 经本院二审审理查明，根据嘉华公司提供的燃气用量表，显示从2017年4月起，燃气用量开始骤减，2018年4月至2020年12月，骤减至零，据此认定案涉职工食堂于2017年5月已经停止经营。 最后一份书面的《物业管理合同》签订时间是2018年12月31日，合同约定“管理期限：2019年1月1日起至2019年12月31日止”。 2020年11月20日嘉华公司向锦和园公司发出《关于公司本部办公区域物业管理项目招标的通知》，但锦和园公司未参与竞标。 2016年6月11日《国务院办公厅转发国务院国资委财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》【国办发（2016）45号】，国有企业职工家属区供水、供电、供（热）气及物业管理（统称“三供一业”）分离移交是剥离国有企业办社会职能的重要内容，有利于国有企业减轻负担、集中精力发展主营业务，也有利于整合资源改造提升基础设施，进一步改善职工居住环境。…… 工作目标：2016年开始，在全国全面推进国有企业（含中央企业和地方国有企业）职工家属区“三供一业”分离移交工作，对相关设备设施进行必要的维修改造，到达城市基层设施的水平，分户设表、按户收费，交由专业化企业或机构实行社会化管理，2018年年底基本完成…… 2016年10月31日《四川省人民政府办公厅的通知》【川办发（2016）86号】，要求认真贯彻执行。 2017年4月5日乐山市人民政府办公室印发乐府办发（2017）20号文件《乐山市人民政府办公室关于转发国务院国资委财政部〈乐山市关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案〉》的通知，要求结合实际认真贯彻执行。 在2019年5月22日嘉华公司向锦和园公司发出《关于收回原职工食堂的通知》，通知载明：根据《国务院办公厅转发国务院国资委财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》【国办发（2016）45号】，公司将进行职工家属区非经营性资产的改造和资产所有权、经营权分离移交。鉴于职工食堂已经于2017年5月终止经营，现通知你单位于6月30日前结清与公司的水、电费用（截止6月30日），腾退职工食堂，搬离属于你单位的物资。 2019年9月18日，嘉华公司向锦和园公司发出《收回原职工食堂的再通知》，通知载明：乐山市锦和园物业管理有限公司，公司将进行职工家属区非经营性资产的改造和资产所有权、经营权分离移交，公司已于2019年5月22日向你公司发出《关于收回原职工食堂》的通知并由公司工会、家属委、制品厂后勤服务处和行政人事部相关人员一起送达。现限定时间已到，公司再次通知你公司于2019年9月30日前自行将公司食堂内属于你单位的物件或东西搬离，公司对2019年9月30日后未搬离的物件或东西，将视为无主物和遗弃物，采用处理垃圾的方式予以处理。 2020年3月25日，嘉华公司向锦和园公司发出《通知》，通知载明：嘉华公司分别于2019年5月22日、2019年9月18日向贵公司送达《关于收回原职工食堂的通知》，《关于收回原职工食堂的再通知》，请贵公司最迟于2019年9月30日前腾退职工食堂，并搬离原职工食堂内属于贵公司的物件，截止目前，你公司未搬离原职工食堂属于你公司的物件，嘉华股份按照“三供一业”分离移交工作进度，经嘉华公司工会、业主委员会召开《职工食堂收回工作安排专题会》决定，于2020年3月26日上午8:00时起原职工食堂属于贵公司相关资产进行搬离，请乐山市锦和园物业管理公司人员到场对搬离资产予以确认，搬离过程全程录像，资产登记造册。 本院经审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、是否应当判令锦和园公司立即腾退、归还占有的职工食堂第二、四层；二、是否判令锦和园公司承担从2019年9月30日起至腾退之日止的房屋占有费用？计算标准为1元/每平方米，每月856元？ 关于争议焦点一，根据乐山市房权证字第0××8号记载，本案案涉职工食堂于2000年8月18日登记在嘉华公司名下，而根据《改制协议》的内容来看，双方对案涉职工食堂所有权均是明确且清晰的，故嘉华公司拥有案涉职工食堂的所有权。2003年1月19日嘉华公司与杨敏就嘉华公司后勤物业管理公司改制相关事宜进行协商形成《改制协议》，该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，《改制协议》合法有效。根据2016年6月11日《国务院办公厅转发国务院国资委财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》、2016年10月31日四川省人民政府办公厅《转发国务院国资委财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案》的通知以及2017年4月5日乐山市人民政府办公室印发乐府办发（2017）20号文件《乐山市人民政府办公室关于转发国务院国资委财政部〈乐山市关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案〉》的通知，要求国有企业职工家属区供水、供电、供（热）气及物业管理分离移交。2019年5月22日、2019年9月18日以及2020年3月25日，嘉华公司向锦和园公司发出《关于收回原职工食堂的通知》《关于收回原职工食堂》《通知》以及嘉华公司向锦和园公司发出的《关于公司本部办公区域物业管理项目招标的通知》都能反映嘉华公司要求解除锦和园公司对职工食堂经营权。 另，根据二审查明事实，嘉华公司主张案涉职工食堂于2017年5月已经停止经营，且提供了燃气用量表予以证明，锦和园公司为证明其一直在经营案涉职工食堂，仅提供了相关的水电费交费凭证，不足以证明锦和园公司仍然在继续经营职工食堂。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”之规定，本院对锦和园公司继续经营食堂的主张不予认可。本院认为，锦和园公司使用该食堂是基于该《改制协议》，《改制协议》中并未明确约定锦和园公司占有使用该职工食堂的期限，租赁期限应视为没有约定，在2019年5月22日之后嘉华公司向锦和园公司多次发出通知，实质上嘉华公司就是发出解除双方相关协议的意思表示。其中第四层，双方均认可是作为物业管理的办公室在使用，且书面的物业管理合同已于2019年年底已到期。本院认为，锦和园公司占有案涉职工食堂第四层是基于与嘉华公司建立的物业管理关系，物业管理合同现已到期，且事实上嘉华公司在重新选定物业管理时向锦和园公司发出过邀标邀请，锦和园公司没有参与投标。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，嘉华公司要求腾退、归还的请求应予支持。嘉华公司作为所有权人，有权要求锦和园公司腾退、返还，但应在本判决生效后给出锦和园公司合理期限。 关于争议焦点二，《改制协议》中并未约定案涉职工食堂的使用期限及违约责任，二审中嘉华公司也表示1元/每平方米，每月856元的计算标准没有约定或法定的依据，仅是嘉华公司自己的酌情考量。故，本院对嘉华公司要求锦和园公司支付房屋占用费的诉讼请求不予支持。 综上所述，上诉人嘉华公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。因二审出现新证据，导致一审判决认定事实部分不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、撤销四川省乐山市市中区人民法院(2020)川1102民初4685号民事判决； 二、乐山市锦和园物业管理有限责任公司于本判决生效后于2021年5月31日前向嘉华特种水泥股份有限公司腾退、归还占用的职工食堂第二、四层； 三、驳回嘉华特种水泥股份有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取为100元，由被上诉人乐山市锦和园物业管理有限责任公司负担。二审案件受理费200元，由被上诉人乐山市锦和园物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 童红兵 审 判 员 唐海珍 审 判 员 孙秀竹 二〇二一年三月十六日 法官助理 符文曦 书 记 员 雷 雨