北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4594号上诉人（原审被告）：北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街******。法定代表人：郭辉，总经理。委托诉讼代理人：郭义龙，男，北京中恒建业房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京市阿里山楼宇清洁服务有限公司，住所，住所地北京市海淀区复兴路******11221div>法定代表人：赵希彬，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：马冬梅，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：于红娟，北京市兰台律师事务所律师。上诉人北京中恒建业房地产经纪有限公司（以下简称中恒公司）因与被上诉人北京市阿里山楼宇清洁服务有限公司（以下简称阿里山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初26836号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。中恒公司的委托诉讼代理人郭义龙，被上诉人阿里山公司的委托诉讼代理人马冬梅、于红娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中恒公司上诉请求:1、中恒公司扣除市阿里山公司开发票税金钱六千三百一十七元。2、中恒公司扣除阿里山公司违约金一万二千五百二十八元。3、一、二审案件受理费由阿里山公司承担。事实及理由：1．双方所签租赁合同应该是月租金5700元每月，阿里山公司提出要开具房屋发票，要求把税金包含在房租里，所以房租变更为6264元每月，其中564元是中恒公司给阿里山公司开具发票的税金钱，且发票已经交给阿里山公司，所以阿里山公司所交的6317元税金钱已经开具发票，并且中恒公司已经交给阿里山公司，所以税金钱中恒公司不予承担。2．双方所签订合同明确规定,此房租赁用途为居住，居住人数为1人，最多不超过2人，阿里山公司自己违规操作，超过居住人数，合同第十一条第四小条乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，第9项，超过双方约定居住人数的，阿里山公司已属违约，并且阿里山公司因个人原因自己提出不再租住此房，按合同规定，第十三条第二小条，乙方需提前退租的，应提前30日书面通知甲方和租赁代理机构，并按月租金200%支付违约金，所以阿里山公司应该承担两个月的房租作为退房违约金。双方所签订的合同是建立在平等自愿的基础上，也都签字认可，合同生效，双方都要履行合同条款，如有触犯，应按合同约定办理。综上所述，中恒公司严格遵守合同约定，恳请二审法院做出公正的判决。阿里山公司辩称：同意一审判决，不同意中恒公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。书面答辩意见：一、开具发票系出租人中恒公司的法定义务，其主张的扣除发票税金无法律依据。二、房屋租赁合同解除并非阿里山公司违约所导致，中恒公司主张的扣除违约金亦缺乏合同和法律依据。合同解除的原因系合同目的无法实现后，双方协商解除。中恒公司明知阿里山公司承租房屋用于员工集体宿舍居住，对于合同无法履行的后果应有所预期，自身具有重大过错，无权要求我方承担违约责任。阿里山公司向一审法院提出诉讼请求：1．确认阿里山公司与中恒公司签署的《北京市房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；2．中恒公司返还阿里山公司已付剩余租金及押金70157元。一审法院认定事实：2019年1月29日，阿里山公司与中恒公司签订房屋租赁合同约定由阿里山公司承租朝阳区光华里某房屋，租期为2019年2月10日至2020年1月20日，租金总计189437元，押金为16666元。合同签订后，阿里山公司向中恒公司支付了租金189437元及押金16666元。2019年8月30日，因在检查中被发现房屋群租存在安全隐患，双方协议终止该合同，由中恒公司另外提供朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）出租给阿里山公司，双方当日签订《北京市房屋租赁合同》，约定租期2019年8月31日至2020年8月5日，押金及每月租金均为6264元，支付方式为“押一付齐”，租金总计70157元。合同第4条约定，押金在合同解除后，抵扣应由阿里山公司承担的费用、租金及违约赔偿责任后，剩余部分如数返还。合同第13条约定，阿里山公司提前退租应提前30日通知中恒公司，并按2个月租金标准支付违约金，经中恒公司同意后阿里山公司可自行寻找新租户与中恒公司签订合同并缴纳200元更改合同档案费则无需支付违约金。合同签订后，双方协议将之前光华里房屋合同所交租金及押金之应退还部分在新合同中折抵，中恒公司于2019年8月30日为阿里山公司出具了6264元的押金收据。阿里山公司于9月2日另行支付剩余29657元，交齐了剩余全部租金。9月16日，派出所检查时发现涉案房屋存在群租现象，责令整改并将屋内上下铺拆除。9月28日，阿里山公司以其无法继续使用涉案房屋作为集体宿舍为由，认为合同目的无法实现向中恒公司提出解除合同，但中恒公司表示阿里山公司解除合同应提前30日通知并承担违约金，如阿里山公司9月30日退租就要扣除3个月租金，如10月28日退租且届时房屋已另行出租，则退还阿里山公司剩余租金及押金。阿里山公司于9月29日向中恒公司发送了《退房申请书》及《告知函》。《退房申请书》载明，阿里山公司因个人原因申请退租并最迟于10月28日前将物品搬离后交回房屋。《告知函》载明：阿里山公司因9月16日派出所检查时不允许群租、不允许租住超出房屋正常面积规定人数申请退租，并最迟10月28日搬离房屋，在此期间积极配合中恒公司带客户看房，新客户确定后不再收取阿里山公司违约金并退还全部剩余租金及押金，阿里山公司对《退房申请书》内容存在异议，保留最终意见。阿里山公司称其于9月30日腾空并搬离房屋，但因中恒公司坚持认为阿里山公司应提前30日通知解除合同，双方当日并未交接房屋。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，2019年9月16日，涉案房屋因涉嫌群租被公安机关责令整改后，双方就中恒公司另行提供房屋租用达成新的协议。按照合同约定，阿里山公司向中恒公司提出解除合同应按照合同约定提前30日通知中恒公司。阿里山公司虽称其于9月30日搬离并交还涉案房屋，但双方并未完成交接，且阿里山公司9月29日所交退房申请亦称于最迟10月28日交还房屋，涉案合同应认定于10月28日解除。中恒公司认可阿里山公司于10月28日退租，亦与阿里山公司退租申请吻合，法院对此不持异议。阿里山公司作为承租人，应对其租用房屋的具体用途、方式的合规风险作充分了解，阿里山公司以其无法将涉案房屋作为员工宿舍使用，合同目的无法实现为由，要求确认合同自其提出解除合同之日解除并退还剩余租金的意见，法院不予采纳。中恒公司应在扣除截至10月28日的租金后将剩余租金退还阿里山公司。中恒公司辩称阿里山公司提前解除合同，应按照约定承担2个月租金标准违约金，并在剩余租金及押金中予以扣除。因双方合同仅约定押金可抵扣违约金，故中恒公司辩称在剩余租金中扣除违约金缺乏法律依据，法院不予支持。关于中恒公司称阿里山公司应承担违约责任，因中恒公司因检查整改曾为阿里山公司更换过一次租赁房屋，应明确知晓阿里山公司租用房屋作为员工集体宿舍使用的事实，故其对涉案房屋出租给阿里山公司作为集体宿舍使用如再次被查处整改，将面临继续更换房屋或阿里山公司无法继续租住亦应产生合理预期。中恒公司作为房产经纪公司，应从专业角度对阿里山公司租赁房屋作出规范审核，不应在明知阿里山公司租用房屋可能违反行政管理规定导致合同不能正常履行时将房屋出租给阿里山公司。故中恒公司亦应因上述原因对合同解除承担相应责任，且中恒公司未证明合同解除后其所受实际损失，故其将押金扣除作为违约金的抗辩意见，法院不予采纳，中恒公司应将押金退还阿里山公司。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认北京市阿里山楼宇清洁服务有限公司与北京中恒建业房地产经纪有限公司于二〇一九年八月三十日所签《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年十月二十八日解除。二、北京中恒建业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内退还北京市阿里山楼宇清洁服务有限公司租金五万七千六百二十九元。三、北京中恒建业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内退还北京市阿里山楼宇清洁服务有限公司押金六千二百六十四元。四、驳回北京市阿里山楼宇清洁服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，中恒公司上诉提出双方所签租赁合同中月租金包含了房屋发票的税金，且发票已经交给阿里山公司，所以税金钱中恒公司不予承担，不应一并退还，对此本院认为，中恒公司并未对于发票税金的支付提出明确的反诉请求，且阿里山公司亦非房屋税金的交纳义务主体，故其要求在本案的退款中迳行抵扣相关房屋发票税金，于法无据，本院不予支持。中恒公司上诉还提出双方所签订合同明确规定,此房租赁用途为居住，居住人数为1人，最多不超过2人，阿里山公司自己违规操作，超过居住人数，阿里山公司已属违约，并且阿里山公司因个人原因自己提出不再租住此房，按合同规定，阿里山公司应该承担两个月的房租作为退房违约金。对此本院认为，根据一审法院查明的事实，中恒公司因检查整改曾为阿里山公司更换过一次租赁房屋，故其对于阿里山公司租用房屋作为员工集体宿舍使用的事实应属明确知情，其亦应当对更换后的涉案房屋出租给阿里山公司作为集体宿舍继续使用如再次被查处整改，阿里山公司无法继续租住产生合理预期。且中恒公司作为房产经纪公司，应从专业角度对阿里山公司租赁房屋作出规范审核，不应在明知阿里山公司租用房屋可能违反行政管理规定导致合同不能正常履行时将房屋出租给阿里山公司。故一审法院据此认定中恒公司对合同解除也应当承担相应责任，不支持其关于违约金的损失要求，并无不当。中恒公司的该项上诉主张，缺乏充分证据支持，本院不予采信。综上所述，中恒公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费271元，由北京中恒建业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 茵二〇二一年三月二十二日法官助理  沈 力法官助理  闫韦韦书 记 员  张晓华