山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1402民初1581号原告：张传运，男，1978年3月5日出生，汉族，住德城区。原告：刘萍，女，1981年3月26日出生，汉族，住址德城区。委托诉讼代理人：张传运，男，系刘萍之夫。被告：德州立天唐人置业有限公司，住所地:山东省德州市德城区天衢路与东地大街交汇处。统一社会信用代码：913714000534368528。法定代表人：郑廷坚，总经理。委托诉讼代理人：张美美，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰（德州）律师事务所律师（未到庭）。原告张传运、刘萍诉被告德州立天唐人置业有限公司（以下简称唐人公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张传运、以及原告刘萍的委托诉讼代理人张传运、被告唐人公司的委托诉讼代理人张美美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张传运、刘萍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金46969元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年9月2日签订《商品房买卖合同》（合同编号：唐人201401283），约定：原告购买被告开发建设的位于德州市德城区房屋一套，总价款为784790元。合同第八条交付期限约定为：出卖人应当在2015年1月31日前向二原告交付不动产，同时要具备《补充协议》附件四中第四条第2款约定的房屋交付条件，该条件为被告取得《建设工程竣工验收备案表》。合同签订后，二原告依约向被告全额支付了合同价款。然而就案涉工程被告直到2017年9月13日才取得《建设工程竣工验收备案表》。鉴于被告未能按合同约定向原告交付房屋，其行为已构成违约，被告应按约定向原告支付2015年5月11日至2017年9月12日期间的违约金共计67099元，但按贵院之前已生效判决，原告现自愿主张该价款的70%，即46969元，请求贵院判如所诉。唐人公司辩称，一、原告主张逾期交房违约金没有事实依据和法律依据。1.原告在明知涉案房屋尚未符合约定交付条件的情况下自愿选择收房，且与被告签订了《唐人公馆延期交房违约金支付确认单》，应认定为双方以实际行为变更了原购房合同中约定的交房条件，将交房条件变更为以建设单位（即被告）组织竣工验收合格作为商品房交付使用的条件，被告的房屋交付行为没有违约。2.2015年5月11日涉案房屋交付时，双方对于延期交房违约金事宜已经达成合意，并签订《唐人公馆延期交房违约金支付确认单》。原告再次要求支付违约金，其明显违背了诚实信用原则。二、退一步讲，即使法院支持原告主张的逾期交房违约金，起算日期应为2015年5月12日。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年9月2日签订《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于德城区房屋一套，合同约定涉案房屋总价款为784790元。该合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年1月31日前将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、双方按照补充协议的相关约定执行”。第九条“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、双方按照补充协议的相关约定执行”。《德州市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条：关于房屋交付的补充约定：“1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年1月31日之前，……2、该房屋的交付条件为甲方（被告）取得《建设工程竣工验收备案表》。……8、甲方（被告）自身原因造成未在合同约定的期限内将房屋交付乙方（原告），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。合同签订后，原告按照合同约定全额支付了房屋价款。2015年5月11日，原告开始入住案涉房屋，并认可收到被告唐人公司支付的2015年5月11日前的逾期交房违约金。另查明，被唐人公司于2017年9月13日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案系因民法典施行前原、被告之间因履行《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》而引起的民事纠纷案件，依据上述司法解释规定，本案原告（买受人）要求被告（出卖人）承担逾期交房的违约责任，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案原、被告签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法、有效，原、被告均应履行，原告按照合同履行了付款义务，被告应该按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。原、被告在《德州市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条约定“该房屋交付时间为2015年1月31日前”。原、被告双方在合同中约定被告向原告交房条件为唐人公司应取得《建设工程竣工验收备案表》，而唐人公司向原告交付涉案房屋时并未取得《建设工程竣工验收备案表》，唐人公司未严格按照合同的约定全面履行合同义务构成违约，应按约定支付原告违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，并参照原、被告双方签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》中关于逾期交房违约金的计算标准计算违约金。按照《德州市商品房买卖合同》、《补充协议》约定的交付时间和宽展期，2015年5月11日前的逾期交房问题，因原、被告已协商处理，本院不予干涉。唐人公司于2017年9月13日已经取得《建设工程竣工验收备案表》，本案逾期交房违约金应自2015年5月12日起算，至2017年9月12日被告取得《建设工程竣工验收备案表》之日止。同时，鉴于原告已接收房屋并实际入住至今，可以适当减轻唐人公司的违约责任。唐人公司应支付原告逾期交房违约金：855天（2015年5月12日至2017年9月12日）×房款784790元×万分之一/日×70%＝46969元。综上所述，原告的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条规定，判决如下：被告德州立天唐人置业有限公司支付原告张传运、刘萍逾期交房违约金46969元，于判决生效之日起三日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费974元，减半收取计487元，由德州立天唐人置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  杨爱华二〇二一年三月十五日法官助理吴亚宁书记员曲会会