浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0226民初274号 原告：浙江亚太酒店物业服务有限公司宁海分公司，住所地：宁海县桃源街道时代大道**宁波银行大厦**，统一社会信用代码：91330226580518788L。 负责人：毛信华，该分公司经理。 委托诉讼代理人：葛丹妮，浙江泰杭（宁海）律师事务所律师。 被告：胡惠芝，女，1969年7月4日出生，汉族，现住宁海县。 原告浙江亚太酒店物业服务有限公司宁海分公司为与被告胡惠芝物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告浙江亚太酒店物业服务有限公司宁海分公司的委托诉讼代理人葛丹妮、被告胡惠芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江亚太酒店物业服务有限公司宁海分公司诉请判令：1.被告胡惠芝支付综合服务费3101.44元、公共设施维修费305.92元、公共能耗费477.92元、车位管理费810元、逾期付款违约金38.56元（自2019年4月30日起按每日万分之三计算，暂计算至2020年12月31日），以上合计4733.84元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系宁海县曙光中央广场物业公司，为该小区业主提供物业服务。被告系该小区1幢1104室业主，目前拖欠原告2019年10月1日至2020年12月31日的综合服务费3101.44元、公共设施维修费305.92元、公共能耗费477.92元、车位管理费600+210元=810元，并按合同约定支付逾期违约金。后经原告催讨，被告至今未支付上述费用。庭审后，原告变更第1项诉请，要求被告胡惠芝支付综合服务费2907.65元、公共设施维修费286.75元、公共能耗费384.96元、其他诉请不变。 被告胡惠芝答辩称：原告提供的物业服务质量存在问题。因原告未提供相应的服务，故被告无需全额支付原告相应的物业费。按照约定，综合服务费从领取房间钥匙的次月起开始计收。另外关于公共设施维修费，由于合同约定委托原告从房屋专项维修资金中划拨，故不能重复计收。因《物业管理服务委托合同》无效，故不能收取公共能耗费。再有，被告的车位前期没有照明并被占用。合理的物业管理费愿意支付。 结合双方当事人庭审中的陈述以及双方当事人提供的证据，本院认证如下： 一、原告提供的《前期物业管理服务协议》、《物业管理服务委托合同》、情况说明等证据，被告对《前期物业管理服务协议》的真实性无异议，认为《物业管理服务委托合同》无效，本院认为，由于被告未提供证据加以证明，故本院对该组证据予以认定。 二、被告提供的照片、《亚太物业违约事实说明》复印件、《物业服务管理投诉函》复印件、《约谈记录》复印件、《宁海新闻网报道截图》复印件、《业主委员会会议记录》复印件各一组及光盘。原告对上述证据的证据三性均有异议，认为照片不足以证明待证事实。本院认为，被告提供的证据不足以成为拒付物业费的事实和依据，故本院对该组证据难以认定。 本院经审理查明，2017年9月8日，宁波市亚太酒店物业管理有限公司与被告胡惠芝签订《前期物业管理服务协议》一份，双方就自本协议签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务委托合同》生效时止的物业管理达成如下约定：物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，收取标准为住宅1.69元/平方米/月；房屋共有部位和公用设施日常维修费住宅2.00元/年/平方米；上述物业管理服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起全额计收，物业管理费用每年交纳一次，每次交纳费用时间为下个缴费周期前6个月内交纳下一年度物业服务费；业主、使用人违反本合同相关约定，未能按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应按物业费每日万分之三的标准支付违约金……等内容。2019年5月1日，宁海县曙光中央广场业主委员会与原告签订《物业管理服务委托合同》一份，双方约定宁海县曙光中央广场业主委员会委托原告提供曙光中央广场物业管理服务，委托管理期限为2019年5月1日起至2022年4月30日止，物业管理综合服务费收取标准为住宅1.69元/平方米/月，公共设施日常维修费住宅2.00元/年/平方米，公共能耗费（水、电）及垃圾清运费2.5元/年/平方米。物业服务费按年交纳，业主应于合同起始之日起交纳物业管理服务费。如业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交物业管理费用金额的千分之一标准支付逾期付款违约金。被告胡惠芝于2017年9月8日取得宁海县跃龙街道曙光中央广场1幢1单元1104室房屋钥匙。该住宅建筑面积为114.7平方米。其在2019年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理综合服务费为2907.65元、公共设施日常维修费286.75元、公共能耗费384.96元、车位管理费810元、违约金38.56元，合计4427.92元。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现原告主张被告胡惠芝支付综合服务费2907.65元、公共设施日常维修费286.75元、公共能耗费384.96元，共计3579.36元，事实清楚。另一方面，原告作为物业管理服务单位，亦应当按照物业服务协议的内容全面履行物业管理服务职责，为业主营造安全整洁、文明有序的住宅小区环境。物业服务公司应当尽职尽责，为业主提供与物业收费标准相当的物业服务。然而，根据庭审查明事实，原告在提供物业服务管理工作时，自认确实存在一定的瑕疵，如被告的车位前期没有照明并被占用，故对于车位管理费应于适当减少为405元，对违约金的主张，本院不予支持。另由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出整改意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据；而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。对物业公司来说，更应在服务质量上补短板。从物业公司长远利益来讲，应以优质的服务赢得业主的信任和配合，赢取业主人心比赢得官司更重要，如果只想赢官司，不想赢人心，也将得不偿失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡惠芝限于本判决生效后十五日内支付原告浙江亚太酒店物业服务有限公司宁海分公司物业费3984.36元； 二、驳回原告浙江亚太酒店物业服务有限公司宁海分公司的其他诉讼请求。 如果被告胡惠芝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告浙江亚太酒店物业服务有限公司宁海分公司负担10元，由被告胡惠芝负担15元。 本判决为终审判决。 原告浙江亚太酒店物业服务有限公司宁海分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告胡惠芝于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 员 仇玉莉 二〇二一年三月八日 代书记员 葛丽芝 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。