山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0828民初311号原告：张建（曾用名张祥），男，1987年6月15日出生，汉族，居民，户籍住址金乡县，现住金乡县。委托诉讼代理人：侯春香（特别授权），山东九一律师事务所律师。被告：金乡东湖房地产投资有限公司，住所地山东省金乡县城区山阳路中段东侧。统一社会信用代码：913708285552318659。法定代表人：薛书许，总经理。委托诉讼代理人：吕忠良（特别授权），山东郭鲁涛律师事务所律师。原告张建与被告金乡东湖房地产投资有限公司（以下简称东湖公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程某，公开开庭进行了审理。原告张建及其委托诉讼代理人侯春香，被告东湖公司的委托诉讼代理人吕忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告于2020年9月10日向原告发出的告知书的内容不成立，被告不具有金乡县湖国际小区半岛区23号西户房屋商品房买卖合同的解除权；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年2月，原告购买了被告开发的金乡县湖国际小区半岛区23号西户房屋一套。2020年9月10日，被告向原告发出告知书，告知原告在三个月内交清剩余的首付款，否则将解除与原告签订的商品房买卖合同并收回房屋。原告认为被告的理由不能成立，其不具有对涉案房屋的解除权。2017年6月28日，被告以原告欠其房款30万元为由提起诉讼，该案经过多次开庭，被告于2017年9月12日向法院提出撤诉申请，金乡县人民法院于2017年9月13日作出（2017）鲁0828民初2623号民事裁定书，准许被告撤回起诉。因此被告在该告知书中所称的30万债权已不具有胜诉权，被告以不具有胜诉权的债权附加行使解除权，理由不能成立。为此提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告东湖公司辩称，2013年2月1日，作为买受人的张建（当时曾用名张祥）与作为出卖人的东湖公司签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定：张建购买东湖公司开发的位于东湖国际小区半岛区23号西户的房屋一套，建筑面积为296.32平方米。第四条约定：该商品房总价款为1744732元。第六条约定：买受人应在本合同签订之日支付首付款共计874732元，剩余房款870000元由本合同签订之日起备齐资料向银行申请住房按揭贷款进行支付。同日，张建向金乡东湖交付首付款374732元，尚欠首付款500000元。后张建办理了住房按揭贷款，银行将房贷870000元支付给东湖公司。2013年6月1日，张建向东湖公司支付首付款200000元，仍欠东湖公司首付款300000元，并给东湖公司出具了《欠款承诺书》，保证：剩余所欠房款，本人保证在2013年7月1日前归还人民币300000元。如逾期归还，则从欠条出具之日起，每日按欠款总额0.2%向原告支付违约金。如逾期30日未如数归还所欠房款，东湖公司有权处置本人所购买的东湖国际半岛区23号西户房，且本人装修东湖公司不予赔偿，由本人自行承担。本人无任何争议，处置该房屋所得的款项归东湖公司，本人已交一切款额任由东湖公司处理。后虽经东湖公司多次催要，张建一直推脱不还。东湖公司于2017年5月23日向贵院提起诉讼，要求张建支付购房首付款30万元及违约金。张建以超过诉讼时效为由提出抗辩，后东湖公司于2017年9月13日撤回诉讼。2020年9月10日，东湖公司向张建发送了告知书：“一、请贵方在接到或应当接到本告知书3个月内交清剩余首付款300000元及约定的违约金。否则，我方依据《商品房买卖合同》第七条和《欠款承诺书》的规定，贵我双方签订的《商品房买卖合同》因符合贵我双方约定的解除条件自动解除，房屋归我公司所有。二、如果对此告知书有异议，请在接到或应当接到本告知书90日内向山东省金乡县人民法院提起诉讼；逾期我方将单方面强行收回该套房屋”。现张建至今没有交付所欠首付款，故根据《商品房买卖合同》第七条和《欠款承诺书》以及《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条的规定，东湖公司与张建签订的《商品房买卖合同》已于2020年12月9日解除，张建应当向东湖公司返还其占有的、位于金乡县湖国际半岛区****房屋**。张建所诉没有事实与法律依据，应当驳回其诉讼请求。原告张建为证明其诉讼请求，向本院提交证据如下：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》一份证明：2013年2月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的金乡县湖国际小区半岛区23号西户的房屋一套，总价款为1744732元，首付款为874732元，剩余的房款870000元通过银行按揭贷款的方式支付；二、被告出具的房款收据三份、山东省农村信用社进账单、贷转存凭证各一份证明：2013年1月21日，原告支付被告房款10万元；2013年1月25日，支付购房款10万元；2013年2月1日，支付购房款174732元；2013年2月27日，通过银行抵押贷款支付被告购房款870000元；2013年6月1日前，原告又支付被告购房款20万元；至2013年6月1日，原告支付给被告购房款共计1444732元，已支购房款占总购房款的82.81%，30万元未付；三、（2017）鲁0828民初2623号民事裁定书一份证明：因原告欠被告购房款30万元，被告于2017年6月28日，向金乡县人民法院提起诉讼。原告以被告超过诉讼时效为由抗辩，被告在第二次庭审后即2017年9月12日，以证据不足为由向金乡县人民法院提出撤诉申请。2017年9月13日，金乡县人民法院作出裁定准许被告撤回起诉；四、被告于2020年9月11日向原告送达的告知书一份证明：被告在告知书中认可原告已支付购房款1444732元，被告向原告送达的告知书的内容依法不能成立，被告对案涉房屋不具有解除权：（1）告知书内容所涉的30万元已超过诉讼时效，还款承诺中约定还款日期为2013年7月1日，而至被告向原告提起诉讼主张权利，将近四年的时间，该债权早已超过诉讼时效，被告已丧失该债权的胜诉权，原告有权拒绝偿还；（2）2017年6月28日，被告以原告拖欠其购房款30万元为由提起诉讼，被告因现有证据不足而撤回起诉。原告已实际支付整个购房款的82.81%，剩余的30万元购房款被告已丧失主张权利的胜诉权，可视为原告已将全部款项支付完毕。《最高人民法院关于买卖合同司法解释》[2012]8号第36条“买受人已经支付标的物总价款百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”的规定，被告无权要求原告返还涉案房产；（3）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》[2003]7号第15条“……解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”及《民法典》第564条的规定，不管是原、被告2013年2月1日签订的《商品房买卖合同》，还是2013年6月1日签订的欠款承诺书，被告均已不具有解除合同的任何条件和权利。被告东湖公司的质证意见为：被告对原告提交证据的真实性均无异议，对原告的证明观点有异议，被告认为被告享有合同解除权。本案不适用买卖合同司法解释和商品房买卖合同司法解释的相关规定，应当适用合同法第95条规定，合同法第95条第2款规定当事人没有约定解除权行使期限经对方催告后在合理期限内不行使的该权利消灭，因原告方至今未向被告方进行催告，故被告方享有合同解除权。被告东湖公司为证明其抗辩主张，向本院提交证据如下：一、营业执照复印件、公民身份证复印件、法定代表人证明书原件各1份证明：东湖公司基本信息；二、原、被告签订《商品房买卖合同》时原告张建向东湖公司提供的以张建和张祥的名义分别办理的公民身份证复印件、张祥户籍证明、济宁市公安局市中分局渔山派出所出具的《注销虚假户口告知单》复印件各1份证明：张建、张祥，系同一人；2013年2月1日，原、被告双方签订房屋买卖合同时张建是以张祥的名义办理的；三、《商品房买卖合同》、《东湖国际财务交款确认单》复印件各1份证明：2013年2月1日，作为买受人的张建与作为出卖人的东湖公司签订了《商品房买卖合同》，房屋也已备案在张建名下。该合同第三条约定：张建购买东湖公司开发的位于东湖国际小区半岛区23号西户的房屋一套，建筑面积为296.32平方米。第四条约定：该商品房总价款为1744732元。第六条约定：买受人应在本合同签订之日支付首付款共计874732元，剩余房款870000元由本合同签订之日起备齐资料向银行申请住房按揭贷款进行支付。同日，张建向东湖公司交付首付款374732元，尚欠首付款500000元，后张建办理了住房按揭贷款，银行将房贷870000元支付给东湖公司。第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同；四、《欠款承诺书》复印件1份证明：2013年6月1日，张建向东湖公司支付首付款200000元，仍欠东湖公司首付款300000元，给东湖公司出具了《欠款承诺书》。保证：剩余所欠房款本人保证在2013年7月1日前归还人民币300000元。如逾期归还，则从欠条出具之日起，每日按欠款总额0.2%向东湖公司支付违约金；承诺，如逾期30日未如数归还所欠房款的，东湖公司有权处置本人所购买的东湖国际半岛区23号西户房，且本人装修原告不予赔偿，由本人自行承担。本人无任何争议，处置该房屋所得的款项归东湖公司，本人已交一切款额任由东湖公司处理；五、卢仲元、冯俊豪、闫萍调查笔录复印件及公民身份证各1份，闫萍通话记录复印件1份证明：东湖公司一直在向张建主张权利，不存在超过诉讼时效的事实；六、2017鲁08**民初2623号案民事起诉状、民事答辩状、民事裁定书复印件各1份证明：东湖公司于2017年5月23日提起诉讼，要求张建支付购房首付款30万元及违约金，张建以超过诉讼时效为由提出抗辩，后东湖公司于2017年9月13日撤回诉讼；七、告知书原件1份证明：2020年9月10日，东湖公司向张建发送了告知书：“一、请贵方在接到或应当接到本告知书3个月内交清剩余首付款300000元及约定的违约金。否则，我方依据《商品房买卖合同》第七条和《欠款承诺书》的规定，贵我双方签订的《商品房买卖合同》因符合贵我双方约定的解除条件自动解除，房屋归我公司所有。二、如果对此告知书有异议，请在接到或应当接到本告知书90日内向山东省金乡县人民法院提起诉讼；逾期我方将单方面强行收回该套房屋”。现张建至今没有向东湖公司交付所欠首付款，故根据《商品房买卖合同》第七条和《欠款承诺书》以及《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条的规定，东湖公司与张建签订的《商品房买卖合同》已于2020年12月9日解除，张建应当向东湖公司返还其占有的、、位于金乡县湖国际半岛区****房屋**原告张建的质证意见为：对证据一至四真实性无异议，但不能证明被告具有对涉案房屋的解除权。对证据五的真实性及内容均不予认可，该三份调查笔录调查的时间为同一时间，均为2017年8月19日9时至9时30分。被告同时询问三个证人程某不合法，并且证人所证明的内容与事实不符，证人也没有出庭作证接受双方质询，不能证明原告所欠房款未超过诉讼时效。对证据六真实性无异议，被告以证据不足撤回起诉。对证据七真实性有异议，原告对该告知书的内容有异议，于2020年12月1日，向金乡县法院提起诉讼。经审理，本院认定事实如下：2013年2月1日，张祥作为买受人，被告东湖公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（GF-2000-0171），约定：张祥购买被告开发的东湖国际小区半岛区23号西户号房，房屋总价款1744732元。第六条付款方式及期限：买受人应在本合同签订之日支付首付款共计874732元，剩余房款870000由本合同签订之日起备齐相关资料向银行申请住房按揭贷款进行支付。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。2013年1月21日，张祥向被告交纳购房款10万元，东湖公司为张祥出具收款收据。2013年1月25日，张祥向被告交纳购房款10万元，东湖公司为张祥出具收款收据。2013年2月1日，张祥向被告交纳购房款174732元，东湖公司为张祥出具收款收据。张祥通过山东省农村信用社办理房屋贷款，2013年2月27日，山东省农村信用社将房贷款87万元支付至被告东湖公司账户。2013年6月1日，张祥向东湖公司出具《欠款承诺书》：本人张祥（身份证号码：）因在金乡东湖房地产投资有限公司开发的东湖国际小区购买半岛区一幢23号西户号商品房一套，需要支付全部房款人民币1744732元，已支付房款（首付款）人民币374732元，银行按揭贷款87万元，现欠金乡东湖房地产投资有限公司房款（首付款）人民币50万元整，现已归还贰拾万元整，剩余所欠房款本人保证在2013年7月1日前归还人民币300000元整。如逾期归还，则从欠条出具之日起，每日按欠款总额2‰向金乡东湖房地产投资有限公司支付违约金。本人承诺，如逾期30天未如数归还所欠房款的，金乡东湖房地产投资有限公司有权处置本人所购买的东湖国际半岛区一幢23号西户号房，且本人自行装修的所有项目开发商金乡东湖房地产投资有限公司不予赔偿，由本人自行承担，本人无任何争议，处置该房屋所得的款项归金乡东湖房地产投资有限公司，本人已交一切款额由金乡东湖房地产投资有限公司处理。2017年6月28日，东湖公司向本院提起诉讼，请求判令张建支付购房首付款30万元，案号：（2017）鲁0828民初2623号。2017年9月12日，东湖公司以证据不足为由，向本院申请撤回对张建的起诉。本院2017年9月13日作出（2017）鲁0828民初2623号民事裁定书：准许东湖公司撤回起诉。2020年9月10日，被告东湖公司向原告发送《告知书》：一、请贵方在接到或应当接到本告知书3个月内交清剩余首付款300000元及约定的违约金。否则，我方依据《商品房买卖合同》第七条和《欠款承诺书》的规定，贵我双方签订的《商品房买卖合同》因符合归贵我双方约定的解除条件自动解除，房屋归我公司所有。二、如果对此告知书有异议，请在接到或应当接到本告知书90日内向山东省金乡县人民法院提起诉讼；逾期我方将单方面强行收回该套房屋。另查明，张建曾用名张祥。本院认为，本案双方争执的焦点为：被告东湖公司向原告送发《告知书》之日，被告东湖公司是否还享有《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）的解除权。2013年2月1日，原告作为买受人，被告东湖公司作为出卖人，双方签订的《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）合法有效。原告购买被告开发的金乡县湖国际小区半岛区23号西户的房屋一套，总价款为1744732元，自2013年1月21日起至2013年6月1日止，原告已实际支付给被告购房款计1444732元，占总购房款总额的82.81%，事实清楚。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。本案原、被告双方于2013年2月1日签订的《商品房买卖合同》第七条约定了买受人逾期付款超过10日，出卖人有权解除合同。2013年6月1日，原告向被告东湖公司出具的《欠款承诺书》中承诺于2013年7月1日之前支付首付款30万元，若逾期30日未支付，东湖公司则有权处置原告购置的案涉房产。被告东湖公司庭审时提交了该《欠款承诺书》，认可原告（买受人）将首付款的支付时间延长至2013年7月1日，并认可从该日起原告若30日内仍未付款，即时东湖公司享有合同解除权。换言之，东湖公司知道解除事由之日为2013年7月31日，东湖公司应自该日起一年内行使合同解除权，逾期不行使，该解除权消灭。被告东湖公司在2020年9月10日向原告发送解除合同的告知书，已超过行使解除权的除斥期间，该解除权已消灭。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十四条、第五百六十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告金乡东湖房地产投资有限公司于2020年9月10日向原告张建发送的《告知书》，不具有解除原、被告双方于2013年2月1日签订的《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）的效力。案件受理费2900元，由被告金乡东湖房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  蔡祥杰二〇二一年三月十一日法官助理吴晗书记员杨纳