浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初11261号 原告：诸暨市琢玉电脑绣花机厂，住所地诸暨市暨阳街道江龙 村。 投资人：徐勇灿。 诉讼代表人：浙江振邦律师事务所。 委托诉讼代理人：顾行行，浙江振邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞鲁烽，浙江振邦律师事务所律师。 被告：王仲土，男，1962年7月2日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：徐登杰，浙江奇墨律师事务所律师。 原告诸暨市琢玉电脑绣花机厂与被告王仲土房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本院将本案转为普通程序，于2020年11月5日、2021年2月25日两次公开开庭进行了审理。原告诸暨市琢玉电脑绣花机厂的委托诉讼代理人顾行行、被告王仲土及其委托诉讼代理人徐登杰到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 原告诸暨市琢玉电脑绣花机厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退其占用的位于诸暨市××街道××村××平方米的厂房；2.判令被告支付自2020年5月22日起至实际腾房之日止按1258.12元／日（即459215元／年）计算的占有使用费。庭审中，原告增加诉讼请求：确认原、被告之间的《厂房租赁合同》已解除。 事实和理由：2020年4月17日，诸暨市人民法院作出（2020）浙0681破申6号民事裁定书，裁定受理叶炜对诸暨市琢玉电脑绣花机厂的破产清算申请，并于同日作出（2020）浙0681破申6号决定书，指定浙江振邦律师事务所担任管理人。管理人在接管债务人财产时发现厂房存在被人占用的情况，因此管理人向债务人调查了解到：原、被告在2015年1月5日签订《厂房租赁合同》一份，约定被告向原告租赁坐落于诸暨市××街道××村××平方米的厂房，租赁期限从2015年1月5日起至2030年1月5日止，租金为459215元／年，租金己在徐勇灿、何柯芳夫妇与被告的借款中一次性收取。另，据债务人的法定代表人徐勇灿反映，实际租金己全部付清。管理人为使资产能加速变现，尽快推进破产程序，维护广大债权人利益，根据企业破产法第十八条规定，于2020年5月14日向被告送达了解除租赁合同的通知，并要求被告在接到通知后七日内腾房，对其造成的损失可向管理人申报债权。但时至今日，被告仍未腾退承租的房屋。为此，原告依据企业破产法第十八条、第二十一条规定，特起诉，请求判如所请。 被告王仲土答辩称：1.原告要求被告腾退厂房，但被告已付清15年的租金，合同义务已履行完毕，原告单方解除合同，侵害了被告的利益，不符合企业破产法第十八条的规定，且原告管理人书面通知被告后，被告已在期限内答复，表明自己在租赁区域内还有大量的房屋、钢棚及电力设施、设备资产，需要处理后才同意解除合同及腾退房屋，但原告及管理人至今未给出处置方案。2.被告认为租赁在先，原告抵押及破产在后，根据买卖不破租赁的原则，被告应保留租赁权益，且带租拍卖不会影响厂房的价值，被告也享有优先受让权益。被告在案涉厂房中的设施等价值巨大，如限时腾退既不符合经济效益，也严重损害被告的权益，故双方的合同应不予解除，相关腾退事宜不宜进行。3.针对原告要求被告支付房屋占有使用费的请求，被告认为早已付清15年的租金，不同意解除合同，也不存在另行支付占有使用费的情况，且原告管理人未充分考虑实际腾退情况，只给予7天期限不合理。再者，被告要求腾退无证厂房及设施设备，会产生资金需求，也需要一段时间完成，这将给被告造成重大负担，产生更大损失。 原告诸暨市琢玉电脑绣花机厂为证实其主张，提交了以下证据： 1.《厂房租赁合同》一份，证明双方关于厂房租赁的情况。 2.腾房通知书及快递单各一份，证明管理人向被告发送通知要求腾退房屋的事实。 被告王仲土质证认为：证据1，对真实性和合法性无异议，被告已支付15年租金，被告的合同义务已履行完毕，故原告无权依据企业破产法第十八条的规定解除合同；证据2，对真实性和合法性无异议，被告确实收到通知书，具体时间记不清，收到通知书后，被告在短时间内找到原告管理人，说明被告的客观情况，告知原告管理人被告在租赁区域还有大量的建筑物和附属设施，要求原告及管理人给出解决方案，但未得到回复。 被告王仲土为证实其辩称，提交了以下证据： 3.异议一份，证明被告向原告管理人提出关于要求妥善处理被告所有的无证房屋、钢棚及附属设施、设备等的事实。 4.协议一份，证明厂房、钢棚及附属设施、设备等均系被告所有，双方有明确约定的事实。 5.情况说明及清单各一份，证明厂房、钢棚及附属设施、设备等均系被告所有，原告对其相应价值均认可的事实。 6.房地产估价报告复印件一份，证明案涉厂房只有6803平方米的土地使用权及3000多平方米的建筑物有产权，其中1500多平方米的房屋系原告拆除，被告重新建造等事实。 7.房屋产权证复印件一份，证明房屋和土地的权属情况及抵押范围的事实。 原告诸暨市琢玉电脑绣花机厂质证认为：证据3，无法判断真实性，是被告单方制作；证据4、5，均有原告盖章及法定代表人签名，情况属实；证据6、7，抵押权人是浙江省浙商资产管理有限公司，以抵押登记为准。 上述证据，本院经审核，对证据1、2、4、5、6、7的真实性均予以确认，证据3，被告未举证证明已送达给原告，故不予确认。 经审理，本院认定事实如下： 一、原、被告于2015年1月5日签订了《厂房租赁合同》一份，约定：原告将其所有的位于诸暨市××街道××村××平方米的厂房（地号为1-100-1-502）出租给被告使用（包括宿舍楼、办公楼、仓库、道路直通，做好环评和安检），租赁期限为2015年1月5日至2030年1月5日；租金每年45.9215万元（含土地使用税等税费）；在承租期间，未经原告同意，被告无权转租或转借该厂房，不得改变厂房结构及其用途；原告不得单方解除合同，如单方解除的，则应退还被告已承担的租金，被告还有其他损失的，原告应予补足；原告保证对上述厂房拥有独立、完整的出租等处分权，在土地、厂房上设立抵押，须经被告同意。 二、被告已付清15年的租金。双方于2013年12月1日签订协议一份，载明：“里面的主厂房旧钢棚由徐勇灿自行拆除，新搭建主厂房钢棚和喷漆厂房钢棚、设备都由王仲土自行出资建造，钢棚建筑设备建造归王仲土所有（钢棚、横车、除生器、变压器、浇地面）”。另双方对被告建造的钢棚及购置的设备价值进行了确认。 三、原告因不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，本院于2020年4月17日作出（2020）浙0681破申6号民事裁定书，裁定受理申请人叶炜对被申请人诸暨市琢玉电脑绣花机厂的破产清算申请，指定浙江振邦律师事务所为诸暨市琢玉电脑绣花机厂管理人。2020年5月16日，原告管理人根据企业破产法第十八条规定，向被告送达了腾房通知书，明确解除双方的合同，要求被告收到通知书之日起七日内腾退所租赁的房屋，同时告知被告对其造成的损失可向管理人申报债权。但被告至今未腾退租赁房屋。 四、经绍兴昌业房地产评估事务所评估，案涉租赁区域有证房地产（包含6803平方米工业出让土地使用权）价值为8991900元，无证建筑物及附属物价值为1222662元。 本院认为，原、被告于2015年1月5日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立，合法有效。根据原、被告的诉辩主张，本案有以下争议焦点，本院逐一进行分析。 争议焦点一，原告是否有权解除《厂房租赁合同》。虽然合同法对合同的解除明确规定必须满足一定条件,但企业破产法第十八条规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人,管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。管理人决定继续履行合同的,对方当事人应当履行。但是,对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的,视为解除合同。”该条赋予破产管理人单方解除合同的权利,只要该合同同时满足“破产申请前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件,管理人即可以单方解除合同,这也是破产法作为特别法的特殊性。由于租赁合同具有继续性的重要特点,交纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务,承租人尚有保管租赁物、返还租赁物及通知等附随义务，因此在租期届满承租人返还租赁物之前,承租人始终处于履行租赁合同过程中;同样出租人将租赁物的占有、使用权利让与承租人,也是处于履行租赁合同的过程中。因此,租赁合同只要在租赁期内,承租人与出租人的义务即均未履行完毕,原告管理人单方解除该租赁合同有法律依据，本院予以支持。原告管理人于2020年5月16日向被告送达解除合同通知书,双方合同解除。故本院确认原、被告在2015年1月5日签订的《厂房租赁合同》于2020年5月16日解除。 争议焦点二，关于合同解除后,承租厂房的返还问题及剩余租期的租金如何处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”案涉租赁合同为继续性合同,对承租人而言,合同解除后负有返还租赁物的义务，故被告应返还承租厂房；对出租人而言,合同解除后,多收的剩余租期租金即构成不当得利,根据权利义务对等原则,亦应予以返还，故原告应将剩余租期的租金返还给被告。经本院核算，原告应返还给被告的租金为4427335.08元。案涉租赁合同解除，实质系为全体债权人的共同利益及破产程序顺利推进而发生的债务，故返还租金应认定为共益债务，享有从原告诸暨市琢玉电脑绣花机厂破产财产中优先于普通债务受偿的权利。 争议焦点三，租赁合同解除后，被告继续占用承租房屋是否应当支付占有使用费。鉴于被告收到原告管理人的解除合同通知书后未在七日内腾房，其一直占有使用承租房屋至今事实，故对原告要求被告支付自2020年5月22日起至实际腾房日止按1258.12元/日（即459215元/年）计算的房屋占有使用费，予以支持。 鉴于被告尚未腾退房屋，其因解除合同所受的损失不明确，故在本案中不予处理，被告可另行处置。 依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十二条、第四十三条规定,判决如下: 一、确认原告诸暨市琢玉电脑绣花机厂与被告王仲土在2015年1月5日签订的《厂房租赁合同》于2020年5月16日解除； 二、被告王仲土腾退其占用的位于诸暨市××街道××村××平方米的厂房（地号为1-100-1-502），限本判决生效之日起三十日内履行完毕； 三、原告诸暨市琢玉电脑绣花机厂退还被告王仲土剩余租期内的租金4427335.08元，原告诸暨市琢玉电脑绣花机厂应在破产财产中优先于普通债务清偿该共益债务，限本判决生效之日起三十日内付清； 四、被告王仲土支付原告诸暨市琢玉电脑绣花机厂自2020年5月22日起至实际腾退厂房之日止按1258.12元/日（即459215元/年）计算的占有使用费，限本判决生效之日起三十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费429元，由被告王仲土负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  韩 华 人民陪审员  周再校 人民陪审员  朱天仁 二〇二一年三月十二日 法官 助理  郭芳琼 书 记 员  陈 兰