宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2020）宁0323民初3103号原告：娄某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。被告：吴某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。被告：侯某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张某1，系北京天驰君泰（银川）律师事务所律师，特别授权代理。被告：王某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：叶某，系北京天驰君泰（银川）律师事务所律师，特别授权代理。原告娄某与被告吴某、侯某、王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告娄某与被告吴某、被告侯某的委托诉讼代理人张某1、被告王某的委托诉讼代理人叶某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。娄某向本院提出诉讼请求：1.判令三被告协助原告办理位于宁夏××县房产的产权变更登记手续，并承担相应的变更登记费用；2.判令由三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2015年3月7日以536000元的价格购买了被告吴某位于宁夏××县房产一套，双方签订了《房屋转让协议》予以确认，同日，原告给吴某现金支付了全部房款，双方约定于签协议后十五日内办理房屋产权变更登记手续。协议签订后，经原告多次催促，被告吴某至今未能协助办理产权变更登记手续。后经了解，被告吴某称案涉房产原系被告侯某所有，2010年11月8日，侯某通过“以房买房”的方式将该房产卖给了被告王某，2015年2月1日，被告王某另以536000元的价格抵卖给了吴某，现因被告侯某、王某均不配合办理产权变更登记手续，导致被告吴某也给原告协助办理客观不能。综上，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告吴某辩称：2014年，吴某和王某共同给案外人张某2干活，张某2欠下吴某536000元工程款未结清，后经三方协议，王某自愿以其所有的案涉房产作价536000元抵换了吴某对张某2上述等额债权，被告吴某和王某同时签订了《房屋抵顶合同》予以确认，合同签订不久，吴某另将房产转卖给了原告娄某，但直到原告去办理产权变更登记时，才发现案涉房产仍登记在被告侯某名下。几经询问得知侯某与王某之间亦存在房屋抵买协议，现因该二被告不配合原告办理产权变更登记手续，导致被告侯某亦客观协助不能。被告侯某辩称：一、王某和吴某签订的《房屋买卖合同》及吴某和娄某签订的《房屋买卖合同》涉及的标的宁夏回族自治区××县房产，与原告诉及的房产不符，所以原告起诉错误；二、侯某系案涉房产所有权人，侯某并未向原告出售过该房屋，故原告对侯某没有请求协助办理产权变更登记的事实依据和权力基础；三、侯某是以办理按揭抵押贷款的方式购买案涉房产，房产于2010年被抵押在中国工商银行股份有限公司盐池县支行处，抵押期限为240个月（20年），贷款期限至2030年才届满，目前侯某每月正常偿还贷款本息，依据相关法律规定，未经抵押权人同意，债务人不得转让抵押物；四、侯某从未出售过案涉房产，原告系无权占有，所以侯某保留起诉原告主张腾退房屋并支付房屋占用费的权利。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告王某辩称：一、原告与被告王某之间不存在房屋买卖合同法律关系，原告无权要求王某协助办理房产变更登记手续。本案中，原告系与被告吴某签订《房屋买卖合同》，该合同应约束买卖双方，被告王某并非该合同的一方当事人，原告不能突破合同的相对性，直接要求被告王某负担合同中规定的义务。同时，本案虽存在两个房屋买卖关系，但不能认为两份合同针对的标的物相同，就直接认定被告王某与原告建立了房屋买卖合同关系；二、被告吴某并未实际履行与王某签订《房屋买卖合同》项下的付款义务，被告王某协助吴某办理房屋过户手续义务尚未成就。综上，原告的诉请无理无据，被告王某并无协助原告办理产权变更登记的义务，请依法驳回原告的诉讼请求。原告与被告吴某、侯某针对各自诉请分别向法庭提交了相应的证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据一（娄某与吴某签订的房屋买卖合同、收条），经核实原件，本院对其真实性依法予以认定；证据二（王某与侯某签订的房屋买卖合同、收条），虽系复印件，但结合合同双方当事人庭后提交的情况说明，结合各方庭审陈述事由，本院对其真实性综合予以认定。对于被告吴某提交的证据（王某与吴某签订的房屋买卖合同、收条），经核实原件，本院对其真实性依法予以认定。对于被告侯某提交的证据一（商品房买卖合同），系复印件，缺乏原件比对核实，且其庭审解释无法提交原件的理由牵强，庭后亦未补充提交原件供法庭查核，故本院对该组证据依法不予认定；证据二（不动产登记信息查询结果证明），系权属机关职权出具，且加盖出具单位印章予以确认，本院对其真实性依法予以认定；证据三（借款/担保合同、借记卡清单），系复印件与打印件，借记卡清单打印件无完整的出具单位印章核实确认，合同无原件比对核实，虽加盖合同一方当事人即中国工商银行股份有限公司盐池支行印章，但其中所记载的抵押事由与其提交的证据二载明的信息并不一致，本院考虑该两组证据的形成时间，对该组证据综合不予认定。本院经审理查明：2010年11月8日，被告王某与侯某签订《房屋买卖合同》，约定王某将其所有的的位宁夏××县房产（建筑面积：120㎡）作价310000元出售给侯某，侯某向王某支付首付款140000元，其余170000元由侯某用房屋办理的贷款予以支付，至于办理贷款的房屋则由王某在宁夏××县房屋作出指定。2015年2月1日，王某与吴某签订《房屋买卖合同》，约定王某将位于宁夏××县房产作价536000元出售给吴某，吴某需于签订合同当日一次性付清全部房款，王某需于合同签订后5天内交付房屋，并于同年6月协助办理产权变更登记，另，王某于同日给吴某出具了金额为536000元的现金收据。2015年3月7日，原告娄某与被告吴某签订《房屋买卖合同》，约定吴某将位于宁夏××县房产作价536000元出售给原告，原告需于签合同当日一次性付清全部房款，被告吴某需于同年6月协助办理产权变更登记，另，吴某于同日给原告出具了金额为536000元的现金收据。另查明，案涉位于宁夏××县房现虽登记在被告侯某名下，且无抵押、查封等不动产限制信息，但由原告娄某于2015年3月现实入住后占用至今，而房屋的钥匙是由侯某交付给王某，王某交付给吴某，吴某再交付给原告娄某。另外，原告庭审中虽坚称此房产与前述王某与吴某、吴某与原告签订的两份合同中载明的宁夏××县房）系同一标的物，只是因2018年小区整顿时调整变更了单元号，但并未提交对应的证据予以证明。本院认为，本案的核心焦点在宁夏××县房产的真实权属。本案中，原告仅依据被告王某、侯某于2010年11月8日签订的《房屋买卖合同》以及王某给侯某出具的140000元现金收据，来主张该二人之间存在××苑房产的事由，但依据上述查明的事由，该合同中载明的真正交易房屋为王某所有的的位宁夏××县房产，此由王某出具的现金收据亦能关联印证，而涉及到侯某的房产只是用作侯某自己申办贷款，并非交易出售，也即被告侯某只是购房者，并非售房者，另外，合同中记载侯某的房产信息亦与原告诉及的房产信息不符，据此，原告该部分主张严重缺乏充足的证据证明，本院对此依法不予认定，进而，在此种前提下，即使吴国长、吴某、娄某之间后期彼此签订的《房屋买卖合同》中载明交易的房产与原告现诉请的房产确系同一标的物，也会因吴国长自始未取得该房产实际或名义所有权，导致下游售房者吴国长、吴某作出了彼此关联的无权处分行为，而下游购房者吴某、娄某在分别签订合同时，亦未充分核查彼时房产登记的信息，系在无任何形式权属证明的条件下盲目自信签购房产，亦无法被认定为善意取得，加之争议房产的权属登记人即被告侯某对上述两份合同约定的事由明确不予追认，故该两份合同只能在各当事人之间产生债权债务法律关系，但并不能产生物权变动的效力。而对于各方当事人另陈述的房屋钥匙交付缘由及占用现状，亦只可能会引发后续损失索赔的债权债务关系，而不能实质影响到案涉争议房产的权属确认，故本院对此不作出认定处理，各方当事人可另案诉请主张。综上，原告诉请由三被告协助办理案涉位于××县房产的产权变更登记缺乏相应的事实依据，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告娄某的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告娄某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 刘剑锋人民陪审员 刘美英人民陪审员 赵清梅二〇二一年三月二十日书记员 赵芳琴附：本案所适用的法律条文最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》另附：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。