山东省东明县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁1728执异9号 案外人：卢富国，男，住东明县。 申请执行人：李飞龙，男，住东明县。 被执行人：冷广生，男，住东明县。 在本院执行申请执行人李飞龙与被执行人冷广生劳务合同纠纷一案中，案外人卢富国于2021年3月5日对执行冷广生名下位于东明县××（大成郡）小区7幢11006号商品房（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人卢富国称，一、其是涉案房屋的所有权人。其与冷广生签订了合法有效的书面房屋买卖协议，并依约向冷广生和菏泽卓越房地产开发有限公司支付了全部价款，菏泽卓越房地产开发有限公司已经将涉案房屋交付给案外人，案外人早已经实际占有、使用、管理该商品房。首先，2018年3月22日，案外人与冷广生签订书面房屋买卖协议后，冷广生将其购房交款单据及合同（冷广生与菏泽卓越房地产开发有限公司签订的《商品房认购意向书》）交于案外人，案外人向冷广生指定的收款人崔力峰转账支付了约定的部分房款。其次，随后案外人持冷广生的交款单据及合同与菏泽卓越房地产开发有限公司取得联系，并说明上述交易情况。2019年10月17日，案外人按照菏泽卓越房地产开发有限公司要求，向其提供的收款人金桂芹转账支付了涉案房屋下余款项，案外人至此支付了全部价款。2019年10月18日，菏泽卓越房地产开发有限公司将涉案房屋钥匙及相关装修入住凭证等交付案外人，案外人就一直占有、管理涉案房屋至今。以上事实有买卖合同、转账凭证等证据为证，故冷广生名下的涉案房屋为案外人所有。二、因备案商品房不予办理过户更名，致使案外人所有的涉案房屋一直仍处在冷广生名下。综上所述，贵院于2020年4月21日作出的（2020）鲁1728执360号之一执行裁定侵害了案外人的合法权益，故案外人特向贵院提出异议，请求贵院中止对东明县××小区7幢1106（东明县房屋产权产籍档案室于2020年4月16日出具的查询证明中载明为11006）号商品房（即涉案房屋）的执行。 案外人卢富国向本院提交以下证据：1、本院（2020）鲁1728执360号之一执行裁定书；2、冷广生与卢富国于2018年3月22日签订的房屋买卖协议；3、四张菏泽卓越房地产开发有限公司出具的收据；4、微信聊天记录；5、两张中国工商银行借记卡账户历史明细清单；6、中国邮政储蓄银行汇款详单；7、中国工商银行转账汇款凭条；8、落款时间为2019年10月18日加盖有菏泽卓越房地产开发有限公司财务专用章的收据12张；9、落款时间为2019年10月18日的大成郡小区入住收费告知单；10、大成郡小区管理处出具的证明；11、崔力峰于2021年3月13日出具的书面证明及其身份证复印件；12、菏泽卓越房地产开发有限公司于2021年3月16日出具的证明。 申请执行人李飞龙辩称，1、冷广生于2014年6月21日直接将购买涉案房产定金交给了开发商，而卢富国于2013年某月2日交给崔立峰的购房款。没有证据能够证明是冷广生卖给卢富国的房产，卢富国给崔力峰钱并不是购买所查封的这套房。2、案外人所提供的收款收据载明直到法院查封仍然是冷广生的房子。3、微信记录卢富国给崔力峰的钱有可能是卢富国购买的崔力峰的房子。开放商给崔力峰开具的购房定金收据为13-256#，显然这套房子应该和法院查封的这套房子没有关系。 申请执行人李飞龙未向本院提交证据。 被执行人冷广生称，2018年3月22日，其与卢富国就玫瑰园7幢1106号商品房签订房屋买卖协议，双方约定其以22万元的价格转让给卢富国，上述22万元购房款包括其前期向菏泽卓越房地产开发有限公司预付房款18万多本金及利息。因为当时我本人欠崔力峰部分借款，我指定卢富国将该笔房款转入崔力峰名下，用于偿还我欠崔力峰的借款。卢富国同意并将该笔房款转入崔力峰名下，我与崔力峰确认收到该笔款项后视为标的物转移，房屋所有权、处分权归卢富国所有。 被执行人冷广生未向本院提交证据。 本院依职权调取以下证据：1、东明县人民法院查封公告；2、东明县房屋产权产籍档案室于2020年4月16日出具的查询证明。 本院查明，本院受理原告李飞龙诉被告冷广生、山东天匠建设发展有限公司劳务合同纠纷一案后,于2019年10月20日作出（2018）鲁1728民初3834号民事判决，判决一、被告冷广生于本判决生效后十日内一次性支付原告工资款802000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述民事判决书生效后李飞龙向本院申请强制执行。本院受理上述李飞龙申请强制执行冷广生劳务合同纠纷一案后，于2020年4月20日作出（2020）鲁1728执360号之一执行裁定，该执行裁定书裁定主文载明：“一、查封冷广生名下位于玫瑰园小区7幢11006号购买商品房已备案，备案日期：2014年7月16日，建筑面积：160.88平方。二、查封期限为三年。”该执行裁定书裁定查封的上述房产即为涉案房屋。 另查明，案外人执行异议申请书及本院（2020）鲁1728执360号之一执行裁定书中载明的玫瑰园小区，与案外人提交的房屋买卖协议中载明的大成郡小区实际上为同一小区。2018年3月22日，冷广生与卢富国就涉案房屋签订了房屋买卖协议，该房屋买卖协议载明：“出让方：冷广生（简称甲方），身份证号：372930197203××××；受让方：卢富国，身份证号：×××009Ｘ.…，甲方现将自己的住宅房屋一套转让给乙方，…，：一、房屋座落，该房屋座落于东明县××路××段南侧，县财政局东邻，大成郡小区7幢三单元1106室。二、房屋面积、价款及支付方法，1、住房面积约156㎡；含车库、储藏室及配套设施。2、上述总价款共计肆拾玖万叁仟贰佰陆拾柒元整，于本合同生效后一次性付清，其中支付冷广生现金182793.00元，下余款项310474.00元，缴至菏泽卓越房地产开发有限公司账户。…。甲方签字：冷广生签名捺印，158××××1296；乙方签字：卢富国签名捺印。2018年3月22日。”2018年5月11日，卢富国根据冷广生的指示通过其在银行开设的账户分两次转款给崔力峰22万元（该款项包括上述合同中约定的款项及冷广生又要求支付的购房款利息），用于偿还冷广生欠崔力峰的借款。2019年10月17日，案外人卢富国通过银行分两次转款给菏泽卓越房地产开发有限公司指定的收款人金桂芹的账户36万元（其中一张转账汇款凭条中给收款人附言载明为购房款，该款项包括卢富国与冷广生签订的房屋购买协议中所述的应缴付给菏泽卓越房地产开发有限公司的310474元及与菏泽卓越房地产开发有限公司结算的储藏室款、垃圾清运费、公共维修基金等款项），菏泽卓越房地产开发有限公司在其于2021年3月16日出具的证明中认可上述事项。2019年10月18日，案外人卢富国向菏泽卓越房地产开发有限公司付清全部费用后，菏泽卓越房地产开发有限公司将涉案房屋的钥匙交付给了案外人卢富国。根据案外人提交的收款收据载明的金钱数额等计算，案外人支付的购房款数额多于其与冷广生在房屋买卖协议中约定的购房款数额，申请执行人以此为由对涉案房屋买卖协议的真实性提出质疑，但是申请执行人针对其质疑并没有提交充分有效证据予以证明。 本院认为，本院作出（2020）鲁1728执360号之一查封涉案房屋执行裁定的时间为2020年4月20日，案外人卢富国与被执行人冷广生就涉案房屋签订房屋买卖协议时间为2018年3月22日，菏泽卓越房地产开发有限公司于2019年10月18日将涉案房屋交付给了案外人卢富国，卢富国也已经于2019年10月17日按照房屋买卖协议的约定付清了全部购房款。显然从案外人卢富国提交的房屋买卖协议、微信聊天记录、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、中国邮政储蓄银行汇款详单、中国工商银行转账汇款凭条、加盖有菏泽卓越房地产开发有限公司财务专用章的收据、大成郡小区入住收费告知单等证据载明事实的外观形式上判断，案外人卢富国与被执行人冷广生签订房屋买卖协议时间、其实际占有涉案房屋时间均在本院查封涉案房屋之前，且案外人已经付清了双方在房屋买卖协议中约定的全部购房款。因冷广生就涉案房屋没有办理房屋登记手续，故也不存在因买受人卢富国自身原因未办理过户登记问题。综上所述，案外人的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。另外，申请执行人没有提供证据证明其依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，故案外人卢富国对执行的涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，本院对其执行异议请求依法予以支持。冷广生与卢富国签订的房屋卖买协议中载明的房屋为“东明县××路××段南侧，县财政局东邻，大成郡小区7幢三单元1106室，”本院作出裁定查封的是“冷广生名下位于玫瑰园小区7幢11006号购买商品房，”大成郡小区与玫瑰园小区系同一小区，显然上述冷广生卖给卢富国的房屋与本院查封的房屋系同一套房产，申请执行人李飞龙称不是冷广生卖给卢富国的房产、卢富国给崔力峰款也不是购买法院查封的这套房屋等主张只是其主观猜测，没有事实根据，本院不予采信。根据案外人提交的收款收据载明的金钱数额等计算，案外人支付的购房款数额多于其与冷广生在房屋买卖协议中约定的购房款数额，这足以说明案外人已经支付了全部购房款，至于案外人超出房屋买卖协议约定购房款数额支付购房款，并不违背相关法律规定。申请执行人以根据案外人提交的收款收据载明的金钱数额等计算，案外人支付的购房款数额多于其与冷广生在房屋买卖协议中约定的购房款数额为由而对涉案房屋买卖协议的真实性提出质疑，缺乏充分有效证据证明，现本院无法采信。申请执行人可待有充分有效证据后另循其他合法途径救济解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于东明县××（大成郡）小区7幢11006号商品房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李福忠 审判员  高红霞 审判员  王建成 二〇二一年三月十七日 书记员  杨恒飞