浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初10746号 原告（反诉被告）：贾赛华，女，1962年10月23日出生，汉族，住兰溪市。 被告（反诉原告）：黄慧莲，女，1972年5月22日出生，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：彭兰兰，浙江婺州律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：金华知心房产代理有限公司，住所地：金华市婺城区城北街道五一路267号。 法定代表人：何秀凤，经理。 原告（反诉被告）贾赛华与被告（反诉原告）黄慧莲、被告（反诉第三人）金华知心房产代理有限公司（以下简称知心房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾赛华、被告（反诉原告）黄慧莲及其委托诉讼代理人彭兰兰、被告（反诉第三人）知心房产公司的法定代表人何秀凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾赛华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告二返还原告支付的房屋定金10万元；3.请求由二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告和第一被告于2020年11月14日签订了房屋买卖合同，约定原告购买第一被告位于美辰园3幢1单元1102室的房屋1套，总价229.5万元，原告支付定金10万元，第二被告作为房屋中介方，暂时保管这10万元定金，第一被告应于2020年11月30日前完成房屋过户手续。但是截至2020年12月3日，第一被告仍未过户，原告遂向二被告发出解除合同通知书，要求解除合同，并返还定金，但二被告置之不理，严重侵犯原告的利益。 被告黄慧莲辩称，原告与被告黄慧莲签订的合同是双方当事人真实意思表示。被告黄慧莲在得知银行手续在约定时间办不出的情况下联系原告及中介推迟还款时间，原告也是同意的。 被告知心房产公司辩称，不管哪方违约中介都有权直接从定金中扣除佣金，剩余部分返还履约方。 反诉原告向本院提出反诉请求：1.判令解除双方所签《房地产买卖（居间）协议》；2.判令被反诉人按照合同约定承担违约责任，第三人向反诉人交付代为保管的购房定金10万元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2020年11月14日，反诉人通过知心房产公司与被反诉人贾赛华达成关于购买坐落于金华市××街道××路××号××幢××室的房地产买卖居间协议，房产总价为229.5万元，协议签订后被反诉人按照合同约定支付反诉人定金10万元，并由居间方保管。协议约定被反诉人分两期付款，首付款110万元由被反诉人在11月30日前付给反诉人，同时反诉人协助被反诉人于11月30日前办理过户手续，余款由被反诉方办理银行按揭贷款的方式支付。协议还对双方的权利义务、违约责任等都进行了详细的约定。2020年11月28日，反诉人通过中介方工作人员与被反诉人联系，告知被反诉人“反诉人这边因银行月底不能还款的原因可能11月30日没有还款赎证，询问是否可以延缓至2020年12月5日办理过户”，被反诉人表示“因95岁的妈妈生病住院需要看护确实也抽不开身，还有其他事情要办理，希望可以缓一下”。且2020年11月30日被反诉人本人也没有按照合同约定支付首付款110万元。2020年12月4日，反诉人向银行还清全部按揭后将房产证取回并与同日预约了过户，通知被反诉人可以过户但被反诉人不肯来并提出因超过合同约定时间为由要求解除合同。反诉人认为，虽然合同约定的履行期限是11月30日，但双方已于11月28日就合同的履行期限过微信协商一致后变更为2020年12月5日，且被反诉方也没有按照合同约定的11月30日支付款项，反诉方不存在违约的情形。相反，反诉方为按照合同约定履行过户手续，积极还款赎证，被反诉方在约定的过户时间不愿付款过户已构成违约，侵害了反诉方的合法权益，反诉方有权按照合同约定要求被反诉人承担违约责任，并有权要求中介方交付代为保管的定金10万元。 反诉被告贾赛华辩称，反诉被告已经在12月3日提出解除合同了，没有违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院确认其证明力并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 贾赛华提供解除合同通知书1份，用以证明贾赛华已提出解除合同，不存在违约。黄慧连对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该组证据恰恰证明贾赛华未履行合同构成违约。知心房产公司认为，中介公司已经预约办理房屋过户手续，卖方也已经偿还银行贷款，中介公司问买方到底要不要房子，买方并没有明确说不要，就说解除合同，中介已经将卖方履行合同的行为都发信息告知贾赛华。经审核，本院确认真实性，对证据反映的事实予以确认。 本院经审理认定事实如下：2020年11月14日，黄慧莲及其丈夫姜敏作为卖方（甲方），贾赛华作为买方（乙方），知心房产公司作为居间方，三方签订一份《房地产买卖（居间）协议》，约定如下：一、甲方同意将坐落在金华市××街道××路××号××幢××室建筑面积约为92.15平方，转让给乙方。房产证号（或不动产登记号）：第0030935号。二、签订此协议后，由乙方付给甲方人民币壹拾万作为购房定金，并委托居间方保管至该房过户手续办理完毕。如甲、乙双方均履行该协议，该款即用来抵充房屋尾款。如悔约，居间方直接从定金中扣除双方应付佣金后，剩余部分支付给履行方，不足部分由违约方支付给履行方。三、房价与付款方式：经双方商定，该房总价为人民币229500元，分贰期付款，首付款人民币110万元（含定金）由乙方在2020年11月30日前付给甲方，同时甲方协助乙方于2020年11月30日前办理该房的相关房产过户手续。余款1195000元待乙方办出不动产权证后办理银行按揭贷款付给甲方，此房贷款还款由甲方自己承担。四、居间方及甲方协助乙方办理银行按揭手续……五、上述约定的过户时间若因第三方引起不能及时过户，过户日顺延。并于房款结清后三天内由甲方正式将该房交付给乙方使用……七、甲方应保证该房产权归属清楚，转让时该房产未设置任何担保抵押。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务所产生的相关费用，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。若该房还有按揭贷款未还清，还贷款所产生的费用由甲方自行负责……十一、违约责任：1.乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。2.因甲方原因（包括但不限于房地产的产权、对外债务、相关费用的支付、房地产被查封、限制转让、中途悔约等）导致无法完成房地产过户的，视为甲方违约，甲方应支付乙方违约金，违约金按照总房款的20%计算。同时悔约一方须承担双方应支付的佣金。3.乙方不能按期付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述房产房款万分之伍的滞纳金。逾期超过贰拾日后违约方仍未付款或交房，履约方可单方解除合同，并由违约方承担赔偿责任，违约金的数额为总房价款的20%。若该房产已经过户至乙方名下，甲方可要求将房产过户回甲方名下，所产生的税费由乙方承担，同时应当向甲方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%……十三、签订本协议之日由甲方向居间方支付佣金人民币1%，乙方向居间方支付佣金人民币1%。如延期支付，居间方可收取佣金总额每日千分之五的滞纳金。十四、甲乙双方均同意从定金中扣除人民币5万元交由居间方当作交房押金……。当日，贾赛华支付10万元定金，黄慧莲将定金委托给知心房产公司保管。后因案涉房屋存在抵押贷款，黄慧莲告知知心房产公司业务员因月底银行不能办理提前还款，能否延期过户。2020年11月28日，知心房产公司业务员与贾赛华微信联系，告知其卖方情况，并询问能否将过户及支付第一期购房款的时间变更至2020年12月5日之前。贾赛华回复称其这几天也没有时间，需要看护其住院的母亲，可以慢慢来。2020年12月2日，贾赛华向知心房产业务员口头表示因女儿不想买房子，要求取消交易，业务员让贾赛华再考虑考虑，并约定次日与卖方再行协商。2020年12月3日，贾赛华带着《解除合同通知书》，与黄慧莲方代表、知心房产公司代表协商。三方协商未果，贾赛华留下《解除合同通知书》离开。贾赛华在《解除合同通知书》中提出：根据《房地产买卖（居间）协议》约定的第七条、第十一条第二款，房屋转让行为开始时即签订该协议时，房屋本身就存在抵押情况，另直至11月30日，甲方并未能够将产权解押并过户给乙方，导致乙方无法支付首付款且获得该房屋产权，甲方属于严重违约行为。根据卖方及居间方违约行为特此进行通知，解除双方之间的《房地产买卖（居间）协议》，并限期3日内要求卖方和居间方将定金退还贾赛华，否则贾赛华有权采取司法途径进行维权，届时不仅将承担双倍定金的退还责任，且还可以要求卖方及居间方承担总房款20%的违约金责任。2020年12月4日，黄慧莲还清案涉房屋按揭贷款，知心房产公司通知贾赛华可继续履行，贾赛华回复称12月3日已解除合同。2020年12月5日，知心房产公司员工仍向贾赛华询问是否确定不买。后贾赛华要求退还定金，双方产生争议。 本院认为，本案所涉《房地产买卖（居间）协议》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律，应确认合法有效。买卖双方均诉请要求解除该合同，本院予以准许。本案的争议焦点为买方贾赛华与卖方黄慧莲是否存在违约行为。根据《房地产买卖（居间）协议》的约定，2020年11月30日前买方贾赛华有支付首付款的义务，卖方黄慧莲有协助办理房产过户的义务。因案涉房屋的银行按揭贷款未还清，抵押未解除，黄慧莲存在违约的风险。黄慧莲为避免产生违约责任，提前通过知心房产业务员与买方贾赛华沟通，贾赛华在微信中答应延长过户时间至2020年12月5日，表明双方对合同中约定的过户及支付首付款的时间作了变更。该变更约定是双方当事人真实意思表示，对双方都具有约束力。贾赛华辩称双方未重新签订书面协议，变更约定不发生效力，该抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。贾赛华2020年12月3日以案涉房屋存在抵押担保为由要求解除合同。因买卖双方在签订合同时明知房屋存在银行按揭贷款，贾赛华对案涉房屋抵押给银行的事实清楚，除银行外案涉房屋不存在其他抵押权人，也无产权纠纷，贾赛华以《房地产买卖（居间）协议》第七条的约定提出解除合同的理由不足。黄慧莲在2020年12月4日还清按揭贷款，满足了履行合同的条件，不存在违约行为。贾赛华再三确认不再购买房屋，属根本违约，应承担违约责任。在本案诉讼过程中，贾赛华、黄慧莲对解除合同达成一致意见，本院予以准许。合同解除后，违约方仍应承担违约责任。黄慧莲要求没收贾赛华支付的10万元定金，本院予以支持。对贾赛华要求黄慧莲退还定金的请求，本院不予支持。因案涉定金由知心房产公司保管，故知心房产公司应将定金给付黄慧莲。知心房产公司称需扣除中介费，因中介费涉及另一法律关系，本案中难以认定，其可另行提出主张。 综上所述，原告（反诉原告）诉讼请求合法有据部分，本院予以支持；于法无据部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七、第九十八条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）贾赛华与被告（反诉原告）黄慧莲2020年11月14日签订的《房地产买卖（居间）协议》。 二、反诉原告黄慧莲没收反诉被告贾赛华支付的10万元定金，反诉第三人金华知心房产代理有限公司于本判决生效之日将10万元定金交付给黄慧莲。 三、驳回原告贾赛华的其他诉讼请求。 本案本诉受理费1150元（已减半收取）、反诉受理费1150元（已减半收取），合计2300元，由原告（反诉被告）贾赛华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  项 璐 二〇二一年三月二日 代书记员  郑小怡 8- 9-