北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终2550号上诉人（原审被告）：闻净，女，1977年12月27日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人（原审被告）：禚刚，1974年9月14日出生，汉族，住北京市丰台区。二上诉人委托诉讼代理人：袁杉，北京市天元律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：李阳，女，1988年7月26日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王松，北京方嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：连星，北京方嘉律师事务所律师。上诉人闻净、禚刚因与被上诉人李阳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2020)京0108民初31258号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员刘磊独任审判，并公开开庭进行了审理。上诉人禚刚及禚刚、闻净的委托诉讼代理人袁杉，被上诉人李阳及其委托诉讼代理人王松、连星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闻净、禚刚上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回李阳请求判令闻净、禚刚赔偿违约金42．3万元的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由李阳负担。事实和理由：闻净、禚刚在双方签订合同后不久就立即告知李阳由于孩子上学等客观原因，闻净、禚刚无法继续出卖房屋，并主动协商解除合同和赔偿事宜，从合同签订到闻净、禚刚提出终止合同时间很短，未给李阳造成任何损失；法院应当以实际损失为基础减少违约金，在李阳没有实际损失的情况下，一审法院判决赔偿42．3万元明显偏高。李阳辩称，同意一审判决。李阳向一审法院起诉请求：1．判令解除双方于2020年3月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．判令闻净、禚刚返还定金10万元；3．判令闻净、禚刚赔偿违约金84．6万元；4．本案诉讼费用由闻净、禚刚承担。一审法院认定事实：闻净与禚刚系夫妻关系。2020年3月26日，经北京链家置地房地产经纪有限公司居间服务，李阳（买受人、乙方）与闻净、禚刚（出卖人、共有人、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定李阳以总价款423万元购买闻净、禚刚共有的北京市海淀区32号14号楼1层1单元112号的房屋（以下简称112号房屋）。在《北京市存量房屋买卖合同》中，双方就房屋基本情况、房屋权属情况即使用情况、成交方式、成交价格、付款方式及资金划转方式、房屋交付、违约责任等事项进行了具体约定。在《补充协议》中，双方约定：……乙方于2020年3月25日将定金10万元以自行划转方式支付甲方;不晚于2020年7月28日将购房款398万元以理房通支付的方式支付甲方;甲乙双方同意，在不晚于2020年7月31日共同办理房屋不动产转移登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的……（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的;（2）拒绝购买该房屋的;（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已付的全部款项冲抵违约金，多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还……。合同签订期间，李阳分别于2020年3月25日、3月26日向禚刚、闻净支付购房定金共计10万元。合同签订后，禚刚、闻净以其办理移民待为由，拒绝李阳要求办理网签、过户等手续，同时，禚刚、闻净通过中介公司转告李阳不再出售房屋且要求解除房屋买卖合同，双方因此产生纠纷。本案庭审中，李阳就诉讼请求提交《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、聊天记录、查询汇款明细（收据）、告知书等材料予以证明。禚刚、闻净对李阳提交材料的真实性未持异议，但对李阳提交材料所要证明的内容提出异议，不予认可。禚刚、闻净就答辩意见提交微信聊天记录予以证明。李阳对微信聊天记录的真实性没有异议，对禚刚、闻净所要证明的内容不予认可。经询问，禚刚、闻净对李阳主张的违约金数额提出异议，且不认可其已构成违约。经释明，李阳与闻净、禚刚就起诉及答辩意见，未提供其他相关证据。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李阳与闻净、禚刚于2020年3月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应遵守履行。闻净、禚刚在签订合同后，拒绝继续履行合同义务，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。现李阳起诉主张解除双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，请求合理，法院予以支持。关于李阳起诉主张禚刚、闻净返还已付定金10万元，请求合理，并无不当，法院予以支持。关于李阳起诉主张禚刚、闻净赔偿违约金84．6万元，虽然该项请求符合合同约定，但考虑本案实际情况，李阳就其实际损失亦未提供充分证据，据此，李阳主张赔偿的违约金显属过高，法院予以酌减。闻净、禚刚否认其已构成违约，不同意承担违约责任，与查明事实不符，法院对此不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除李阳与闻净、禚刚于二Ｏ二Ｏ年三月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、闻净、禚刚于本判决生效后三日内返还李阳定金十万元。三、闻净、禚刚于本判决生效后三日内一次性赔偿李阳合同违约金四十二万三千元。四、驳回李阳其他诉讼请求。二审中，闻净、禚刚申请证人辛某出庭作证，证明双方对解约已经达成一致，只是对赔偿的款项仍在协商，李阳的心理预期其实认为他自己的损失也仅限于20万元；李阳对此不认可，主张证人与闻净、禚刚是朋友关系，曾劝其加价购买涉案房屋。闻净、禚刚提交聊天记录、涉案房屋估值、成交记录、类似案例等证据材料，证明一审法院酌定的违约金过高；李阳对此均不认可，认可一审法院酌减的违约金。李阳提交聊天记录、成交价格截图等证据材料，证明同小区同户型房屋成交价格很高，闻净、禚刚的违约行为给李阳造成巨大损失；闻净、禚刚对此不认可。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，闻净、禚刚与李阳签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。因闻净、禚刚在上述合同签订后，拒绝履行合同义务，李阳有权解除合同，并要求闻净、禚刚返还定金和支付违约金，一审法院在考虑本案实际情况基础上，大幅减少了违约金数额，本院予以确认。闻净、禚刚仍主张违约金数额过高，本院不予采纳。综上所述，闻净、禚刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7645元，由闻净、禚刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 磊二〇二一年三月二十四日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一