河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0183民初361号原告：张松奇，男，汉族，1972年5月2日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：郭俊利，河南开通律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿敬雅，河南开通律师事务所律师。被告：新密市青屏基督教堂，地址：河南省郑州市新密市。负责人：岳留州，系该教堂主任牧师。委托诉讼代理人：刘宏胜，河南良仁律师事务所律师。原告张松奇与被告新密市青屏基督教堂（以下简称青屏基督教堂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张松奇及其委托诉讼代理人郭俊利、阿敬雅，被告青屏基督教堂的主任牧师岳留州及其委托诉讼代理人刘宏胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张松奇向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告2019年5月27日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2．判令被告退还原告购房款1220000元及资金占用期间的利息（利息自2019年5月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项全部付清之日止）；3．判令被告支付原告垫付的维修该房产漏水部位费用66400元；4．依法判令被告向原告支付损失共计73349元；5．本案保全费、保函费、诉讼费，均由被告承担。以上2、3、4项暂合计1359749元。事实与理由：2019年5月27日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告将坐落于新密市青屏办事处周楼居委会七组、屏后街南侧（付家门6号）房产（建筑面积约970平方米），另包含现有院子范围，出售给原告，原告一次性向被告支付房款总额1220000元，同时该合同明确约定“如该房产存在纠纷或其他影响乙方正常使用收益处分权利的，由此造成乙方全部损失均由甲方承担”。该合同签订后，原告依据约定支付了全部房款，上述房产交付后，原告将其作为存放电器仓库使用，该房屋出现严重漏水问题，导致原告存放的电器被雨水浸泡出现不同程度的损坏，已造成原告财产损失，初步统计电器损失为73349元，同时原告垫付了期间产生的维修漏水部位费用66400元，被告均应当一并支付原告。该房产为小产权，被告出售该房产，违反法律禁止性规定，因此上述房屋买卖合同应认定为无效合同，原告向被告主张返还房款，并要求赔偿损失以及返还垫付费用，多次与被告协商无果，特向法院提起诉讼。青屏基督教堂辩称，一、法院应当驳回原告张松奇诉讼请求，主要理由有以下几点：（一）虽《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“未取得权属登记的房屋不能转让”，该规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，同时也不符合《民法典》中规定的合同无效情形。故张松奇以涉案房屋是无产权房屋，为小产权房，不能在市场上进行交易，违反法律禁止性规定主张张松奇和基督教堂的房屋买卖合同无效，并请求基督教堂返还房款的诉讼请求，应当不予支持。（二）张松奇和所签订的房屋买卖合同于2019年5月27日签订并成立，涉案房产目前来看虽属于小产权房，目前不能办理产权证，但并不影响合同的效力。且该买卖合同的签订和履行均系双方真实意思表示，且张松奇已给付房款1220000元，基督教堂已交付房屋，合同已经履行完毕，张松奇已接收房屋后以“海尔俱乐部”命名并以实际使用至今，参见答辩人提交的证据照片两张。涉案房屋位于新密市主城区，坐落于青屏街××××楼街，基督教堂从徐铁根和徐西洋处购买，购买价格为216.5万元，建筑面积约950平方米，且未计算院落面积。122万元是基督教堂按照低价出售给张松奇，现价值应超过220万元，涉案房屋存在居住功能和使用价值，有交易的价值。（三）徐铁根和徐西洋是涉案房屋的原所有人，其有权进行处分并将涉案房屋卖给基督教堂，而基督教堂作为原买卖合同的买受人，有权将涉案房屋进行再处分，作为涉案房屋买卖合同的卖方出卖给张松奇。（四）如上所述涉案房屋已经交付张松奇使用至今将近两年，从维护社会主义市场交易安全和秩序、维护诚实信用这一民事核心原则出发，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。被答辩人在签订合同时明知并接受了该房屋是无产权证的事实，一直使用该房屋。《民法典》第一条就规定了维护社会和经济秩序的立法目的，第七条规定了民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉承诚信，恪守承诺。如果涉案合同被确认无效，应有损社会和经济秩序，违反了诚实信用原则，可能助长不诚信之风，违反了《民法典》规定的民事活动原则。（五）涉案房屋买卖合同的内容来看，进一步印证了张松奇和基督教堂之间的买卖合同是双方的真实意思表示：即张松奇在购买前已完全了解涉案房屋为小产权房、无产权证，但张松奇已早已合理预测到涉案房屋可能终身不能办证的事实，但已约定若该房在具备办理房屋产权证时要求基督教堂无条件予以配合。此外，该房若被拆迁改造，则所有拆迁改造可得的所有权益均归张松奇所有等内容均予以明确约定。如合同第三条约定：“该房产如此后能够办理房产过户手续，甲方应当无条件予以配合，及时提供相应手续协助乙方办理”和第四条“乙方购房后有正常合法使用、受益及处置等全部权益，有权自由买卖、转让、出租等，终身享有所有权；如此后该房产涉及拆迁补偿，所有权益均由乙方享有，甲方不得以任何理由干涉或影响乙方行使上述权利，同时应当予以配合”、第六条“同时享受本房产带来的各种利益”等等均能予以证实涉案合同的签订和履行是双方的真实意愿。（六）若干终审生效判决案例认定小产权房虽不能办理产权证，但不影响合同效力，已判决驳回确认合同无效的诉讼请求。二、关于张松奇维修费用的诉求应当驳回。（一）涉案房屋交付时为完好房屋，被答辩人对该房屋进行了装修使用，房屋漏水问题与答辩人无关，且被答辩人提交的证据无法证明因房屋漏水维修花费66400元，且维修单位或人员具备相应的资质。（二）依据双方签订的房屋买卖合同第五条已不应由答辩人承担。本案中，涉案房屋交付时为完好房屋，原本是作为基督教堂聚会点使用，经过被答辩人的装修，已改装为仓库使用，产生了漏水问题，与答辩人无关。被答辩人提交收到条等证据材料的真实性存疑，房屋漏水问题是在被答辩人改装，装修为仓库之后才产生。三、无证据证明电器损失的实际情况，损失费用不真实，电器损害损失系因被答辩人原因所致，与答辩人无关，且被答辩人具有妥善处理，减小损失的义务，损失费用不应由答辩人承担。答辩人交付房产时是完好房产，答辩人所提交的证据不能证明电器的损失情况，损失费用应不真实，也无法证明电器损失与被答辩人之间存在因果关系，损失费用不应由答辩人承担。四、人民法院应当依职权通知追加徐铁根和徐西洋为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼；对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。本案中，徐铁根和徐西洋已将涉案房屋卖与基督教堂，基督教堂又将该房卖给张松奇，从张松奇提供的买卖合同的第一条内容已明确载明。现张松奇为涉案房屋的最终买受人，与本案有直接的利害关系。综上所述，涉案房屋买卖合同系双方真实意思表达，已经成立生效，不违反任何法律强制性规定涉案房屋已经交付使用将近两年，并且一直使用。虽不能办理产权证，但是不影响合同效力，有案例支撑。房屋漏水问题系答辩人装修改造，使用不当所致，电器损失与答辩人无关。恳请法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月27日，甲方青屏基督教堂与乙方张松奇签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：一、甲方将坐落于新密市青屏办事处周楼居委会七组，屏后街南侧（付家门6号），徐铁根、徐西洋住宅楼负一楼（原青屏基督教堂周楼聚会点），该房产四至：东至大门口，西至围墙，南至围墙，北至房屋墙角，房产建筑面积约970平方米，另包含现有院子范围，均出售给乙方（本条以原合同为准）。二、房产总金额122万元。三、甲方应提供与原房主签订的买卖协议并盖章确认，并保证该房产无任何纠纷，没有设定任何抵押、担保等债权债务，保证在乙方购房后水、电正常开户使用；该房产如此后能够办理房产过户手续，甲方应当无条件予以配合，及时提供相应手续证件协助乙方办理；如该房产存在纠纷或其他影响乙方正常使用收益处分权利的，由此造成乙方全部损失均由甲方承担。五、乙方购房后，该房产自购房之日起所产生的水电费、卫生费、垃圾清运费、维修费等各种费用，由乙方自己承担。乙方同时享受本房产带来的各种利益。合同还对双方的其他权利进行了约定。2019年5月29日，侯会营向青屏基督教堂转账220000元，2019年5月29日，侯会营向青屏基督教堂转账1000000元。2019年5月29日青屏基督教堂出具收据一份，载明：“兹收到张松奇交来周楼聚会点房屋转让款壹佰贰拾贰万元￥1220000元。”另查明，2021年1月21日新密市不动产登记中心出具证明一份，载明：“经在新密市不动产登记信息系统查询：徐铁根，身份证号：；徐西洋，身份证号：410107194905200539无不动产登记信息。备注：上述查询信息为2016年8月25日之后登记信息，2016年8月25日之前登记信息以房管部门查询为准。”本院认为，原、被告双方均认可涉案房屋未取得产权证，为小产权房。关于《房屋买卖合同》的效力问题，第一，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发产权证的房屋。“小产权房”并非一个法律概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此，其存在不能获得完整产权，无法进行登记领取权属证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定行为订立的合同无效。故小产权房的买卖合同违反了法律的强制性规定而为无效合同；第二，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，即房屋的转让实行的是房地一体主义。鉴于此，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以在此意义上讲，小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。第三，小产权房买卖违反了国家相关政策。《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，都对小产权房进行了限制，明确小产权房交易无法办理房产证。故房屋买卖合同违反了国家相关政策规定，应当认定为无效。综上，被告将小产权房售于原告，故其与原告签订的《房屋买卖合同》应认定为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告应退还原告的购房款1220000元。因原、被告双方均知晓所买卖的房屋为小产权房而继续进行交易，双方都存在过错，故原告主张的利息，本院不予支持。关于原告主张的维修费用及损失，因该项费用发生在原告购房后，依据房屋买卖合同第五条规定，乙方购房后所产生的维修费等费用由乙方自己承担，故对于维修费及损失，本院不予支持。综上，因本案的法律事实引起的民事纠纷发生在民法典施行前，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告张松奇与被告新密市青屏基督教堂2019年5月27日签订的《房屋买卖合同》无效；二、原告张松奇于本判决生效后十日内将位于新密市青屏办事处周楼居委会七组、屏后街南侧（付家门6号）房产（建筑面积约970平方米）一套退回被告新密市青屏基督教堂；被告新密市青屏基督教堂于本判决生效后十日内返还原告张松奇购房款1220000元；三、驳回原告张松奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为8519元，保全费5000元，保全保险费2720元，共计16239元，由原告张松奇负担852元，由被告新密市青屏基督教堂负担15387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  段占奎二〇二一年三月二十六日书记员  孟聪利