宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁04民终126号 上诉人(原审原告):宁夏中恒房地产开发有限公司 法定代表人:王某王某王某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱某邱某邱某，宁夏顺悦律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人(原审被告):马某马某马某，1966年4月7出生，不识字，宁夏固原市人，住宁夏固原市，住宁夏固原市，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：张某张某张某，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原审被告:赵某赵某赵某，宁夏固原市人，住宁夏固原市，住宁夏固原市，住宁夏固原市。 上诉人宁夏中恒房地产开发有限公司（以下简称“中恒公司”）因与被上诉人马某马某马某、原审被告赵某赵某赵某排除妨害纠纷一案，前由宁夏回族自治区固原市原州区人民法院作出（2020）宁0422民初811号民事判决后，中恒公司不服向本院提起上诉，本院审理后，作出（2020）宁04民终472号民事裁定，以一审认定基本事实不清、证据不足将本案发回重审。固原市原州区人民重新受理后另行组成合议庭审理本案，并作出（2020）宁0402民初5937号民事判决，中恒公司不服向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人后，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 中恒公司上诉请求：1.撤销一审民事判决并将本案发回重审或查明事实后改判支持一审诉讼请求;2.马某马某马某、赵某赵某赵某承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由:一、一审法院认定事实错误。（一）认定的“马某马某马某占有使用涉案房屋是基于房屋买卖法律关系合法取得”“其向马某马某马某出售的房屋亦是顶抵工程款所得房屋，且经工程负责人段某段某段某签名确认。”明显属于认定事实错误。1.涉案房屋是中恒公司开发建设，房屋所有权归中恒公司所有。因此，中恒公司对涉案房屋享有排他性物权。2.马某马某马某对涉案房屋系非法占有。因赵某赵某赵某对涉案房屋没有处分的权利，段某段某段某也不是工程负责人而是承包商。如果是基于合同关系的合法占有也应该是与房产权利人之间的合同关系。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款，受让人善意取得不动产必须经过登记。本案涉案房屋不适用善意取得制度。此外，涉案房屋所有权归中恒公司所有，却长期被马某马某马某非法占有。根据物权法第三十五条规定妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第二百四十三条:不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。因此，一审法院判决明显属于适用法律错误。 马某马某马某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回中恒公司的上诉请求。 赵某赵某赵某述称，1.一审认定事实正确，处理正确。2006年5月17日，中恒公司将固原市长城路1-13#住宅楼、12#综合楼工程发包给宁夏建设工程有限公司。2006年6月5日，中恒公司签订合同将固原市长城路沿街商业楼工程发包给宁夏建设集团有限责任公司第三分公司，工程负责人是马保军和段某段某段某。2006年6月30日，段某段某段某又将二标段工程分包给赵某赵某赵某。涉案工程系赵某赵某赵某分包工程中建设完成的房屋。2008年3月10日，马某马某马某与段某段某段某、赵某赵某赵某签订了一份《锦绣民族风情园期认购协议书》，约定马某马某马某购买涉案商业房，房屋总价54万元。赵某赵某赵某与段某段某段某签名予以确认，并加盖宁夏建设工程有限公司固原分公司印章。后马某马某马某支付购房款并实际占有使用涉案房屋至今。2.中恒公司的上诉请求无事实和法律依据，上诉理由不能成立，应依法驳回。马某马某马某基于房屋买卖法律关系合法购买涉案房屋并支付购房款后占有使用至今，具有合法性。中恒公司的代理人苏建平明确自认中恒公司与段某段某段某口头达成顶抵房屋的约定，段某段某段某可自行决定顶抵房屋的房号，抵顶后再与中恒公司办理相关手续。由此说明中恒公司授权了段某段某段某私自处置任何房屋的权利，中恒公司应对段某段某段某处置顶抵房屋的行为承担责任。3.段某段某段某虽然是分包商，但其处理涉案房产应视为获得了中恒公司的认可，在涉案房屋转让之后的12年里，中恒公司未对房屋提出任何权利主张。 中恒公司向一审法院起诉请求：1.依法判令马某马某马某、赵某赵某赵某返还诉争房屋（固原市原州区南城路民族风情商业街外街沿街房7-3号）并于判决生效后15日内腾退房屋；2.判令马某马某马某、赵某赵某赵某向中恒公司支付占用房屋租金30万元；3.本案诉讼费由马某马某马某、赵某赵某赵某负担。 一审法院认定事实：2006年5月17日，中恒公司将固原市长城路1-13#住宅楼、12#综合楼工程发包给宁夏回族自治区建设工程有限公司。2006年6月5日，中恒公司与宁夏建设集团有限责任公司第三分公司签订了一份建筑安装承包协议，协议约定中恒公司将固原市长城路沿街商业楼工程发包给宁夏建设集团有限责任公司第三分公司，工程负责人是马保军和段某段某段某。2006年6月30日，段某段某段某又将二标段工程分包给赵某赵某赵某，赵某赵某赵某承建了一期二标段、二期4#、7#、商业7#楼的工程。位于××区位于××区位于××区的涉案房屋系赵某赵某赵某分包工程中建设完成的房屋。2008年3月10日，马某马某马某与段某段某段某、被告赵某赵某赵某签订了一份《锦绣民族风情园期认购协议书》，约定马某马某马某购买位于××区位于××区位于××区商业房，房屋总价款为54万元，赵某赵某赵某与段某段某段某签名予以确认，并加盖宁夏建设工程有限公司固原分公司印章。后马某马某马某支付购房款并实际占有使用涉案房屋至今。 一审法院认为，排除妨害请求权是基于存在不正当的妨碍他人行使民事权利或者享有民事权益的状态的物权请求权。本案中，马某马某马某占有使用涉案房屋是基于与段某段某段某及赵某赵某赵某签订的《锦绣民族风情园期认购协议书》购买涉案房屋，且根据该协议书已支付了合理对价并经赵某赵某赵某交付实际占用使用该房屋12年之久，在马某马某马某购买该房屋时，其只知道涉案房屋系赵某赵某赵某顶抵工程款所获得的房产，且在购买后如期缴纳了该房屋产生的水电费、暖气费，中恒公司诉称马某马某马某强占涉案房屋，但在马某马某马某实际占有使用期间并如期缴纳该房屋产生的各项费用时并未向马某马某马某主张该房屋的所有权，涉案房屋未能办理产权登记手续也不是马某马某马某的过错，故马某马某马某占有使用涉案房屋是基于房屋买卖法律关系合法取得，应当受法律保护。赵某赵某赵某在向马某马某马某出售该房屋时是否享有处分权，根据庭审核实，赵某赵某赵某与分包涉案房屋所在工程的宁夏建设集团有限责任公司第三分公司工程负责人段某段某段某签订了承包协议，再次分包并实际施工了该工程中一期二标段、二期4#、7#、商业7#楼工程，分包合同虽无效，但其有权根据合同约定主张工程款，其向马某马某马某出售的房屋亦是顶抵工程款所获得房屋，且经工程负责人段某段某段某签名予以确认。同时根据赵某赵某赵某提供的证据证明中恒公司在庭审中自认与段某段某段某口头约定用部分房产顶抵工程款，但未确定顶抵的具体房产，用于顶抵工程款的房产在段某段某段某顶抵后再与中恒公司签订合同作顶抵手续，但赵某赵某赵某作为实际施工人并不清楚中恒公司与段某段某段某之间达成的口头协议，其主张工程款获得房产合情合理，且经段某段某段某予以认可，足以让赵某赵某赵某相信段某段某段某向其顶抵的房产系中恒公司向段某段某段某用以顶抵工程款的房产，也足以让马某马某马某相信其购买的涉案房屋系赵某赵某赵某顶抵工程款所获得的房产，故中恒公司是否授权赵某赵某赵某出售该房屋，赵某赵某赵某是否有权处分该房屋不能作为认定马某马某马某是否存在妨碍中恒公司行使其对涉案房屋享有行使所有权的情形。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，无权处分人将其财物转让给第三人，如受让人在取得该财物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。赵某赵某赵某将涉案房屋出售给马某马某马某，马某马某马某亦是善意取得，且自2008年占有使用至今。综上，中恒公司要求马某马某马某、赵某赵某赵某返还涉案房屋并腾退房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。中恒公司要求马某马某马某、赵某赵某赵某支付占用房屋租金，亦无法律和事实依据，不予支持。综上所述，中恒公司的诉请不成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条规定，判决：驳回宁夏中恒房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5800元，由宁夏中恒房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向法庭提供新的证据。 二审经审理查明:2008年5月21日，中恒公司的法定代表人王志乾与段某段某段某、赵某赵某赵某三方签订协议约定将4#楼和7#楼的52套住宅抵顶所欠赵某赵某赵某的工程款，协议约定了抵顶工程款的数额等事项并约定：“在顶工程款房子中有与建设局安置的拆迁户房子有重复的，乙方（赵某赵某赵某）积极配合调整，退出的住户的费用由甲方（中恒公司）承担，标准以会议纪要为准。注：以上工程款以最后结算为准。”协议签订后，赵某赵某赵某销售的部分顶账房屋中包含政府拆迁安置房屋。固原市建设局等单位发现后，于2008年6月15日主持由中恒公司的法定代表人王志乾、段某段某段某、叶小明、赵某赵某赵某达成协议，收回了政府拆迁安置的房屋并做了相应调整，协议第4项约定：关于办理施工队顶账住宅正式购房合同手续问题：对于西区施工队（段某段某段某、叶小明、赵某赵某赵某）提供完建设局拆迁安置户108户，城管局拆迁安置23户，对于以上房屋无重复的剩余房屋，给施工队与购房者已签订认购协议的住户，中恒公司必须即日办理155户中的140户，购房合同签订，15户暂不办理，待决算完后，如中恒公司欠施工队款，中恒公司必须无条件办理购房合同签订手续，建设局担保监督中恒公司拨付剩余工程款，如施工队超支中恒公司工程款，则建设局将扣留的顶账房钥匙交给中恒公司。 2017年11月21日，赵某赵某赵某起诉中恒公司要求协助办理剩余25套顶账房屋的过户手续，经固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初6379号民事判决确认，赵某赵某赵某主张的25套房屋中有21套房屋包含在2008年5月21日中恒公司的法定代表人王志乾与段某段某段某、赵某赵某赵某三方签订协议约定的4#楼和7#楼的52套顶账住宅中，对赵某赵某赵某的该部分请求予以确认；对赵某赵某赵某主张的包括涉案房屋在内的其他4套房屋，因不是王志乾、段某段某段某、赵某赵某赵某三方约定抵顶工程款的房屋，对赵某赵某赵某的该项请求不予支持。二审其余查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，中恒公司自认与案外人段某段某段某口头约定用房屋抵顶拖欠段某段某段某的工程款，顶账流程为：双方未确定抵顶的具体房产，段某段某段某就用抵顶工程款的房屋与购房者签订协议后，再由中恒公司协助签订合同并做顶账手续。涉案的房屋段某段某段某建成后并未向中恒公司交付，段某段某段某与赵某赵某赵某作为共同房屋出售人将涉案房屋与马某马某马某签订认购协议书出售给马某马某马某，在收取购房款后交付马某马某马某占有使用至今长达12年之久。在赵某赵某赵某起诉要求中恒公司给包括涉案房屋在内的25套顶账房屋办理过户手续之前，中恒公司并未向马某马某马某主张过权利，足以让马某马某马某有理由相信段某段某段某、赵某赵某赵某向其出售的涉案房屋系中恒公司抵顶给段某段某段某的工程款，段某段某段某可以代表中恒公司出售涉案房屋。故中恒公司的上诉请求不能成立，其请求本院不予支持。另，因涉案房屋并未登记在马某马某马某名下，一审法院依据《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第一百零六条的规定认定马某马某马某系善意取得涉案房屋属适用法律不当，本院予以纠正。 综上所述，宁夏中恒房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由宁夏中恒房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 睿 审判员 苟改莉 审判员 闫儒红 二〇二一年三月十七日 书记员 于 帆