山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初4811号原告：卜凡东，男，1967年10月6日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：陈**毅、刘春明，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被告：周庆元，男，1974年1月15日出生，汉族，住河北省海兴县。原告卜凡东与被告周庆元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卜凡东的委托诉讼代理人陈**毅、刘春明、被告周庆元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜凡东向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拆迁补偿款107505元、设备搬迁费补偿费57364.1元；2、依法判令被告向原告支付单方清场所造成的物品损失108100元。上述共计272969.1元。事实与理由：原告自2017年开始租赁被告位于烟台市芝罘区的房屋，租赁期限为5年，自2017年4月1日至2022年3月31日。承租期间，原告自行出资在院内建设房屋4处共约239平方米。原告在承租房屋和自建房屋内存放原材料、半成品、产品、设备若干。2019年，烟台市芝罘区幸福片区房屋进行征收拆迁，原告承租房屋和自建房屋都在征收及补偿范围内，现相关房产已经完成评估，且被告已经签订了《拆迁补偿协议》。经评估及补偿协议内明确，原告自建房应补偿金额为107505元、设备搬迁费补偿费57364.1元。原告与被告多次协商分割补偿款事宜，但被告一直不同意支付。同时，被告为腾空房屋拿到补偿款，对原告在承租房屋及自建房屋的存放物品恶意单方进行了清场，造成原告物品丢失及损坏，损失共计108100元。被告周庆元辩称，涉案房屋是我独有的，与周金平无关，周金平没有我的授权去与原告签订不合法的合同，其合同内容我不清楚。我发现原告占用我房屋后，原告请求我想继续在涉案房屋做生意，我说可以继续在这里干，但是要给我一些房租，我记得收了原告2万元/年，我曾跟原告去公安机关举报周金平没有获得立案。我不认可我们执行了原告与周金平的合同。2018年我又给原告房租提到35000元，所以原告给的房租也不够，我们租赁关系从2018年上半年截止了。原告请求的拆迁补偿费与其他诉请的数额与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人开庭对证据进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院审理认定事实如下：2017年3月22日，案外人周金平与原告卜凡东签订房屋租赁合同，合同约定，案外人周金平将烟台市芝罘区幸福中路244－1号东西向坐北朝南车间二间，坐南朝北11间，坐西朝东4间共17间使用面积约600平方米的房屋出租给原告，租期5年，自2017年4月1日至2022年3月31日止，租金每年42000元，两年一缴，提前三个月续缴，押金五千元，如遇国家重大政策调整（如房产税政、拆迁等），双方可协商解决，协商不成可自动解除合同，双方互不担责。合同签订后，原告于2017年3月27日、同年5月18日分别向周金平付款69000元、10000元，共计79000元。2017年7月，被告出现并主张自己系涉案房屋所有权人，向原告主张权利，2017年10月22日，被告作为甲方，原告作为乙方签订告知书一份，内容为“芝罘区幸福中路244号内1号属于周庆元所有权。在我本人不知详情，有周金平隐藏实情非法租于卜凡东约房屋面积600平方米左右。现在我告知卜凡东本人在两个月时间内，要求卜凡东搬离，如果卜凡东特殊情况，周庆元和卜凡东友好协商办理新的合法租房合同。此告知书经双方签字合法合理生效。”落款处为：房屋产权甲方：周庆元，乙方：卜凡东，均为原、被告本人签字。2018年4月24日，被告作为甲方，原告作为乙方签订委托证明一份，内容为“房主周庆元委托卜凡东按装大门合法管理大院，租用期间双方签字，合法有效”。后双方经协商，原告继续使用涉案房屋，但未重新签订书面房屋租赁合同。2017年12月19日至2019年5月4日，原告向被告分4次支付了房租55000元。2019年7月18日，烟台市芝罘区人民政府发布通告，涉案房屋列入幸福新城项目非住宅房屋征收范围，签约期限为2019年7月19日至2019年10月19日。后被告周庆元作为丙方（被征收人）与甲方(征收部门)烟台市芝罘区住房和城乡建设局，乙方(实施单位)烟台市芝罘区人民政府幸福街道办事处签订幸福新城非住宅房屋征收补偿协议书，其中约定被征收的被告烟台市芝罘区的房屋建筑面积为1027.44平方米，无证房建筑面积118.8平方米，简易房建筑面积693.07平方米，房屋及土地使用权评估总值为3325155元，搬迁补助费83225元。2019年9、10月间，被告向原告书面通知房租到期，下半年取消租房协议，原告签字认可。后，原、被告为拆迁补偿事宜发生争议，2020年1月，被告强行对涉案房屋中原告物品清场，收回房屋。原告遂将被告和周金平诉至本院，请求被告向原告支付拆迁补偿款107505元、设备搬迁补偿费57364.1元，物品损失108100元共计272969.1元，本院于2020年6月1日受理本案。因周金平下落不明，本院经公告送达，缺席进行了审理，庭审中，原告请求撤回对周金平的起诉，本院口头裁定予以了准许。另查，2020年7月31日，被告周庆元按房屋征收补偿协议书收取了征收补偿款。对原、被告双方有争议的事实和证据，本院认定如下：（一）原、被告是否继续履行了原告与周金平的房屋租赁协议原告主张被告周庆元虽于2017年7月对其与周金平签订的房屋租赁合同提出异议，但之后允许其继续承租，因此，后原、被告双方履行的系其与周金平于2017年3月22日签订的房屋租赁合同。但在庭审中，原告认可，被告提出异议后允许其继续承租房屋，双方口头约定房租2万元每年，房租每年一交。被告主张，原告与周金平签订的房屋租赁合同系无效合同，房屋为其个人所有，其并未委托周金平出租房屋。发现原告被骗后，其出于同情同意原告继续使用涉案房屋，约定从2017年9、10月起算房租，第一年2万元房租，第二年3万元的房租，双方履行的并不是原告与周金平所签订的租赁合同，而是原、被告之间的口头协议。本院认为，周金平非涉案房屋的所有权人，其与原告所签订的房屋租赁合同未得到所有权人即被告追认，应系无效合同。原告在庭审中认可被告提出异议后，原、被告双方另行约定的房租数额与交纳方式等根本性条款均有别于其与周金平签订的房屋租赁合同，故原告主张本院不予采信，本院认定原、被告之间履行的并非原告与周金平于2017年3月22日签订的房屋租赁合同，而是就烟台市芝罘区幸福中路244－1号房屋建立的新的口头房屋租赁合同。（二）原告在房屋租赁期间，是否添附了部分自建房屋。原告主张，自己在租赁涉案房屋期间，自行添附了部分自建房屋。对相应房屋的拆迁补偿，自己享有拆迁权益。为证明自己的主张，原告提交以下证据：1、自烟台市幸福新城建设指挥部及烟台光大土地房地产资产评估测绘有限公司调取的《幸福新城非住宅房屋征收补偿协议书》、《J1地块征收补偿评估明细表（编号51）》、《J1地块设备及物资搬迁评估明细表（编号51）》。原告主张《J1地块征收补偿明细表（编号51）》中无证房屋第一项夹芯板房4，面积35.5平方米，评估价值为19525元，简易房屋第一项石棉瓦一面坡5，面积11.7平方米，评估价值为3276元，第九项夹芯板一面坡18，面积11.16平方米，评估价值为3906元，第十项简易钢结构13，面积179.55平方米，评估价值为80798元，合计107505元，上述4处房屋系其在租赁涉案房屋期间自建的房屋，相关征收补偿费用应归原告所有。被告对上述证据无异议，但辩称与原告无关，因为房产证是被告的。本院对上述证据的真实性予以确认。2、原告自己到评估公司获取的现场勘测记录照片打印件2页。照片内容为现场勘测草图，标明原告主张的4处自建房屋的位置，并注有为原告自建。原告主张评估公司告知其勘测草图原件已被被告撕毁，请求本庭调取评估公司证人证言。被告对上述证据不予认可，主张称其撕毁勘测记录原件没有证据可以证明。本院认为，现场勘测记录不能直接证明该4处房屋为何人所建，故对该证据本院不予调取。3、证人吴某出庭作证。证人吴某证实：其和原告在各自经营中是邻居，其经营豆制品加工，原告做家具，2017年5月左右原告从原来的厂区搬到幸福工业园，原告搬过来以后其帮他建了西边一个大一点的轻型钢结构房子，顶棚是三角的，大约180平方米左右、还建了东边一个办公室，保温板材质，顶棚蓝色，大约40平方米左右。两个房子原告一共给了其2万多元，都是给的现金。被告对上述证言不予认可，主张证人未提供做钢结构的资质，现金交易说明不了作证的真实性。本院认为对证人证言将结合其他证据互相印证后予以采信。4、2019年12月25日原告与被告电话录音。原告主张其中“周：你别管我签没签，现在已经耽误我的事了，我不签，让你走，你也得走。卜：我知道，我们那一块怎么弄，你过来商议商议，对不对。周：你说哪一块。卜：我们的机器搬迁，我盖的房子，还有别的东西。周：我没有让你盖。”“周：你要是想和我一样的身份，房子是我的，地方也是我的，只有吃大亏。卜：我不和你要钱，我为什么和你要钱，我不让你补偿。周：我和你说老卜，到那时侯，用不到拆迁办给你推平，我个人就给你推平了。”“卜：房子是我盖的。周：地是我的，你在我地上建东西是违法的，明白吧。卜：我当时建这个房子，你没在这个地方，也不是我想盖就盖的。周：有能耐你去告周金平去，你和我弄这个干什么，骗你那么多钱，我照顾你不知道吗”等内容，能够证实其在房屋租赁过程中自建房屋的事实。被告对上述录音内容无异议，但主张原告说的话与拆迁无关，也没有补偿关联性。本院认为，被告对上述录音内容无异议，其中，原告主张自己在与被告周庆元建立房屋租赁关系之前建造了临时房屋，被告对此事实未予否认，结合证据3证人证言，本院综合认定，原告主张的无证房屋第一项夹芯板房4，面积35.5平方米，评估价值为19525元，第十项简易钢结构13，面积179.55平方米，评估价值为80798元，为原告在2017年5月履行其与周金平签订的房屋租赁期间个人所建。原告其他主张，本院不予采信。（三）被告于2020年1月强行对涉案房屋中原告物品清场收回房屋给原告造成的物品损失。原告主张2020年1月19日，被告未经原告同意，擅自单方强制清场，将原告设备、原材料及产品强制搬离到租赁场所外，并未设置任何保护措施，造成原告设备丢失及产品、原材料损坏，相关损失共计108100元。原告提交以下证据对自己的主张予以佐证：1、请求本院依法调取的2020年1月19日烟台市公安局芝罘分局幸福派出所出警执法记录仪视频。2、原告拍摄的2020年1月19日被告强制清场的现场照片及原告后期拍摄的清场后物品状态。3、青岛华通源贸易销售订单4份、青岛金木森国际贸易有限公司购销合同1份，以证明原告购买木材所支出费用的具体金额及单价。4、财产损失情况明细表1份。被告对证据1、2的真实性无异议，主张原告厂子里已经没有什么设备，都是一些废木头，其怕引起没有必要的火灾，影响政府拆迁，所以搬出了这些废木头，安置到了我厂房外面。对证据3真实性不予认可，原告未提交营业执照，对证据4不认可，与其无关，原告丢失或损坏的东西应该让公安部门侦查。本院对证据1、2的真实性予以确认，证据3与本案的关联性不足，本院不予确认，明细表系原告个人列制不具有证据属性。上述证据1、2能够证明被告于2020年1月19日对原告的物品实施了单方清场的行为，但是对财产的损失情况及损失金额原告举证不足，本院对原告主张的被告造成原告设备丢失及产品、原材料损坏，损失共计108100元的事实不予认定。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案原、被告之间的口头房屋租赁合同合法有效，本应按约履行，但由于房屋被政府依法征收，继续履行合同的条件已丧失，原、被告之间的房屋租赁合同已因被告通知解除而解除。租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。本案原告不能依据项目名称来请求分割房屋补偿款和搬迁补助费。原告与被告之间为租赁合同法律关系，原告主张权利的依据是关于租赁合同的法律规定和双方合同约定，本案系不定期租赁合同，被告可以随时解除合同，且该合同的解除系政府征收原因所致，被告对该合同的解除亦无过错，故被告不存在违约，不需向原告承担违约的赔偿责任。原、被告在租赁合同中未就拆迁补偿予以约定，但原告因拆迁造成的损失客观存在，而被告因相应拆迁项目获得利益，故应依法按照公平和诚信原则，对原告遭受的损失酌情予以补偿。原告主张的《J1地块征收补偿明细表（编号51）》中无证房屋第一项夹芯板房4，面积35.5平方米，评估价值为19525元，第十项简易钢结构13，面积179.55平方米，评估价值为80798元，为原告在2017年5月履行其与周金平签订的房屋租赁合同期间在被告院落内所建，被告在与原告建立和履行口头房屋租赁合同时对此并未提出异议和要求拆除，在拆迁过程中因之而获得利益100323元，因原告对建房支出仅由证人吴某证实2万余元，考虑到材料等其他支出，酌情由被告补偿原告建房损失60000元，原告请求被告支付其补偿款107505元中的过高部分，本院不予支持。关于原告请求被告支付其设备搬迁补偿费57364.1元，经查，评估机构在《J1地块设备及物资搬迁评估明细表（编号51）》中备注注明“卜搬迁”的设备搬迁补偿费合计为51000元，能够证明被告签订的《幸福新城非住宅房屋征收补偿协议书》中的搬迁补助费83225元，含因原告搬迁获得的设备搬迁补偿费为51000元，该51000元系按原告实际发生费用计算，应补偿给原告，原告相关诉请，本院予以支持，原告请求其他部分，证据不足，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿原告单方清场所造成的物品损失108100元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、当时有效的《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第十条、第二百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、限被告周庆元于本判决生效之日起10日内补偿原告卜凡东建房损失60000元，设备搬迁损失51000元，共计111000元；如果被告周庆元未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告卜凡东的其他诉讼请求。案件受理费5395元，由原告卜凡东负担3201元，被告周庆元负担2194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于 英人民陪审员 梁 燕人民陪审员 孙道生二〇二一年三月五日书 记 员 鲁方圆