浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初5680号 原告：玉环市大麦屿街道岗仔头村股份经济合作社，住所地玉环市大麦屿街道岗仔头村兴港东路142号。 法定代表人：殷柳法。 委托诉讼代理人：刘文其，浙江大舜律师事务所律师。 被告：金伟建，男，汉族，1972年4月28日出生，汉族，住玉环市。 被告：玉环市大麦屿米奇高幼儿园，住所地玉环市大麦屿街道岗仔头村兴港东路142号。 法定代表人：金伟建。 委托诉讼代理人：林秀丽，浙江环立律师事务所律师。 原告玉环市大麦屿街道岗仔头村股份经济合作社与被告金伟建、玉环市大麦屿米奇高幼儿园（以下简称米奇高幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告玉环市大麦屿街道岗仔头村股份经济合作社的委托诉讼代理人刘文其、被告金伟建、被告玉环市大麦屿米奇高幼儿园法定代表人金伟建及委托诉讼代理人林秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉环市大麦屿街道岗仔头村股份经济合作社向本院提出诉讼请求：判令两被告共同支付从2019年7月6日开始按计算至年2019年8月的房屋占用使用费4万元（按每月2万元计算）。事实和理由：2010年12月30日，案外人玉环市大麦屿岗仔头村村民委员会（以下简称岗仔头村委会）与被告金伟建订立房屋租赁合同。约定：由被告金伟建承租玉环市大麦屿岗仔头村村民委员会所有的房屋开办幼儿园，租赁期间为2011年2月16日至2019年2月15日，第一年租金为22万元，之后每年租金为24万元。被告金伟建将租赁物用于开办玉环市大麦屿米奇高幼儿园。租期届满前半年，原告书面通知被告不再续期，要求被告玉环市大麦屿米奇高幼儿园到期腾空房屋，被告仍然占用租赁物。原告考虑幼儿园办学实际，让幼儿园完成办学到2019年7月5日。2019年6月3日，原告代理人向被告玉环市大麦屿米奇高幼儿园发送律师函告知租期已届满，要求被告玉环市大麦屿米奇高幼儿园在租期到期第二天无条件搬出。后被告玉环市大麦屿米奇高幼儿园到期不搬迁，并且将原告的门锁剪开擅自破门而入，原告多次阻拦无果。在有关部门的协调下，被告玉环市大麦屿米奇高幼儿园于2019年8月底停止办学，其他物品无偿存放一个半月（自2019年9月1日起至2019年10月15日止）。至今，两被告尚未支付2019年7、8月的房屋使用费4万元。遂成讼。 被告金伟建答辩称：本案与其无关，租赁物由玉环市大麦屿米奇高幼儿园使用，租金也由玉环市大麦屿米奇高幼儿园支付给原告，要求法院驳回原告对其的诉讼请求。 被告玉环市大麦屿米奇高幼儿园答辩称：租赁物的所有权人为案外人玉环市大麦街道岗仔头村村民委员会，原告并非本案的适格主体。被告金伟建与岗仔头村委会签订租赁合同是作为幼儿园的法定代表人的身份，被告金伟建不是本案适格的被告。被告方已向原告缴纳了截至2019年底的房租。被告方未收到原告方的律师函，直到（2019）浙1021民初4131号案件开庭时，被告方才知道原告方不再续租，事实上被告方一直是有权占有租赁物。另外，在2019年7月份原告采取断电锁门的方式妨碍了被告方对租赁物的使用，并给幼儿园造成了经济损失。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 本院经查明的事实如下： 2010年12月30日，案外人岗仔头村委会与被告金伟建签订一份房屋租赁合同，约定：岗仔头村委会将位于玉环市××街道××大厦二楼整个楼层450平方米、附属楼1-3楼18个房间（该部分建筑为违章建筑）出租给被告金伟建作为经营场所，租赁期间自2011年2月16日至2019年2月15日，第一年租金为22万元，之后每年租金为24万元。被告金伟建将案涉房屋用于开办米奇高幼儿园。租期届满，各方就案涉房屋未签订书面的合同，被告米奇高幼儿园继续向原告缴纳了2019年2月16日至6月15日的房租。后原告的出纳向被告米奇高幼儿园催缴房租，被告米奇高幼儿园向原告缴纳了2019年6月16日至2019年12月15日的房租120000元。同年6月25日，原告向被告米奇高幼儿园退回26700元，7月6日退回120000元。同年7月9日，原告对案涉房屋锁门断电，后被告米奇高幼儿园将门锁剪开，接通电源继续经营。原告于2019年7月23日向本院提起诉讼，要求被告金伟建腾空房屋并支付2019年7月6日至实际腾空之日止的使用费，本院于2019年8月1日向被告金伟建送达了起诉状等材料。2019年8月20日进行了开庭审理，后该案被本院驳回起诉。被告米奇高幼儿园于2019年8月底停止办学，剩余物品原告给予被告从2019年9月1日至2019年10月15日的无偿存放期间。之后，被告米奇高幼儿园予以腾空。 以上事实由原告提供的营业执照复印件、房产证复印件、房屋租赁合同、被告身份信息、微信聊天记录、银行汇款凭证以及原被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，案外人岗仔头村委会与被告金伟建于2010年12月30日签订的房屋租赁合同已于2019年2月15日履行完毕后，双方未续签书面合同，被告米奇高幼儿园继续使用案涉房屋并向原告缴纳了截至2019年12月15日租金，视为原告与被告米奇高幼儿园之间租赁期限自2019年2月16日至2019年12月15日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，原告与被告米奇高幼儿园之间存在不定期租赁合同。原告作为村经济合作社，根据《浙江省村经济合作社组织条例》第四条“村经济合作社依法代表全体社员行使集体财产所有权，享有独立进行经济活动的自主权。尚未设立村经济合作社的，村集体财产所有权由村民委员会行使”的规定。无论原告作为合同的相对方还是基于案涉房屋的所有权主张权利，都可以作为本案的适格主体。被告米奇高幼儿园关于原告主体不适格的抗辩，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告可以随时解除合同。虽然原告未能举证在2019年6月3日向被告米奇高幼儿园发送律师函要求解除合同，但2019年6月25日及7月6日共退还被告米奇高幼儿园146700元，2019年7月9日对案涉房屋进行锁门断电，该系列行为视为原告于2019年7月9日向被告米奇高幼儿园作出了解除合同的意思表示，原告与被告米奇高幼儿园的租赁合同于2019年7月9日解除。但原告未能在合理期限之前通知被告米奇高幼儿园，如被告米奇高幼儿园产生损失可向原告另案主张。合同解除后，被告米奇高幼儿园继续占有使用案涉房屋，构成无权占有，被告应当将案涉房屋返还原告，并支付房屋占有使用费。本案以房屋租赁合同纠纷案立案不妥，应变更为物权保护纠纷。关于占有使用费，由于原告主张的是合同解除后的房屋占有使用费，被告米奇高幼儿园已于2019年8月底搬离，剩余物品存放的期间原告给予被告米奇高幼儿园免费存放，故，本院确定原告主张的占有使用费期间为2019年7月10日至2019年8月底，根据之前的租金缴纳情况来看，月租金为2万元，本院酌情确定占有使用费为33000元。 综上，原告要求被告米奇高幼儿园支付占有使用费33000元的诉请本院予以支持，超过部分不予支持。原告要求被告金伟建承担责任的请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告玉环市大麦屿米奇高幼儿园于本判决生效后十日内支付原告玉环市大麦屿街道岗仔头村股份经济合作社房屋占有使用费33000元； 二、驳回原告玉环市大麦屿街道岗仔头村股份经济合作社的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费800元，减半收取400元，由原告玉环市大麦屿街道岗仔头村股份经济合作社负担87.5元，被告玉环市大麦屿米奇高幼儿园负担312.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  苏 斌 二〇二一年三月十五日 代理书记员  钟婉丽