浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0482民初759号原告：嘉兴锦启置业有限公司，住所地：浙江省平湖市新仓镇朝阳路155号116室，统一社会信用代码：91330482MA29GFE81B。法定代表人：王永亮，总经理。委托诉讼代理人：郑玮、陶冶，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告：黄建翔，男，1991年1月30日出生，汉族，住江西省吉安市万安县。原告嘉兴锦启置业有限公司与被告黄建翔商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月22日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陶冶、被告黄建翔到庭参加诉讼。2020年5月19日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郑玮、被告黄建翔到庭参加诉讼。2020年5月19日,原、被告申请庭外和解，和解期自2020年5月20日起至双方达成和解协议或法庭再次开庭之日止（2020年5月20日至2021年3月17日为庭外和解期，不计入本案审理期限），本案现已审理终结。原告诉称：2019年4月14日，被告向原告购买平湖市××镇××路××幢××单元××室房屋（以下称801房），双方签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》（以下称买房合同）1份，约定：总房价款为125.2万元；根据买房合同第八条的约定，被告应当按下列方式向原告支付房款：2019年4月19日前支付首付款38.2万元，剩余房款87万元由被告申请贷款支付；被告未按上述约定如期足额支付房款的，应按合同正文第九条承担违约责任：逾期60天内，每日违约金按照逾期未付款额的万分之四计算，逾期超过60天，原告有权解除合同，如原告不解除合同的，每日违约金计算标准不低于逾期未付款额的万分之四。2019年4月14日，原被告签订《汽车停车位使用权转让协议》（以下称车位协议），原告将该房屋所在小区暂定编号为400的地下汽车停车位（以下称400车位）使用权转让给被告，约定：车位使用权转让费（以下称转让费）为6万元，协议签订时被告支付1万元，余款5万元通过商业银行贷款方式支付原告；逾期支付，被告应按商品房买卖合同的约定承担逾期付款责任。截至起诉之日，被告仅向原告支付了购房款38.2万元及转让费1万元。经原告多次催告，被告尚有购房款87万元及转让费5万元未支付。故请求判令：1、被告支付原告购房款87万元及逾期付款违约金（以购房款87万为基数，自2019年10月28日起，按每日万分之四计算至实际清偿之日止）；2、被告支付原告转让费5万元及逾期付款违约金（以转让费5万元为基数，自2019年10月28日起，按每日万分之四计算至实际清偿之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：一、关于买房合同。1、原、被告于2020年4月16日签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》(以下称网签合同)，并于同日向嘉兴银行平湖支行提交按揭贷款材料，故被告已履行合同义务，不存在违约。2、原告工作人员带被告现场看房时作出拆墙承诺，被告是基于销售人员的承诺签订买房合同的，被告多次找原告协商，原告不仅不履行承诺，且提出承诺人不是原告员工，原告的行为不符合诚信原则。二、关于车位协议。原、被告签订车位协议后，原告未将车位协议给被告，被告多次要求原告将车位协议给被告，但一直未给，有违诚信，由于被告没拿到车位协议，在此情况下要求被告办理转让费按揭贷款，有违平等自愿原则。综上，被告诚实守信，认真履行合同，并未构成违约，原告的诉讼请求无事实依据，且其行为不诚信，有违公序良俗，故请求驳回原告诉请。庭审中，原告为证明其主张，提供如下证据：证据一、买房合同1份，证明：2019年4月14日，原、被告签订买房合同，约定：被告向原告购买801房；总价125.2万元；被告在合同签订时支付首付款38.2万元，余款87万元向银行申请贷款支付，如不支付，则在原告通知之日起7日内付清款项；被告逾期付款，每日按未付款的万分之四支付原告违约金。证据二、车位协议1份，证明：2019年4月14日，原、被告签订车位协议，约定：原告将400车位使用权转让给被告，约定转让费6万元，合同签订时被告支付1万元，余款5万元在合同签订后通过商业银行贷款方式支付原告；如未按车位协议支付转让费，则按买房合同约定承担违约责任。证据三、收款收据5份，证明：2019年4月14日，被告支付原告转让费1万元，购房首付款19.2万元；2019年4月19日、4月20日，被告分别支付原告购房首付款9.5万元。证据四、催款函、EMS快递面单、运单妥投情况查询各1份，证明：2019年10月18日，原告向被告发出催款函，要求被告支付购房款87万元、转让费5万元。2019年10月21日被告收到催款函。证据五、律师函、EMS快递面单、运单妥投情况查询各1份，证明：2020年1月17日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告支付购房款87万元、转让费5万元。2020年1月20日被告收到律师函。证据六、规划图1份，证明：400车位为建筑区划内规划用于停放汽车的车位。证据七、2020年4月16日网签合同及二维码扫码显示图各1份，证明：2019年6月28日买房合同已网签备案，且被告对于买房合同约定的付款时间予以认可。证据八、原告销售经理赵军与被告微信聊天记录及视频各1份，证明：原告已告知被告买卖合同已网签的事实，被告一直恶意拖延拒不签署网签合同。被告质证意见：证据一应以2020年4月16日网签合同为准；证据二没有收到，条款不合理；证据三、六无异议；证据四催款函没有收到，反馈信息为没有妥投；证据五没有收到；证据七付款时间有异议，网签合同签订时间2020年4月16日，付款时间不是网签合同中的2019年6月28日，网签合同签订时付款时间已过，所以被告没有违约；证据八与本案无关，不予认可。庭审中，被告为证明其抗辩的主张，提供如下证据：证据1、网签合同1份，证明：2020年4月16日，原、被告签订网签合同。证据2、光盘资料(附文字说明)，证明原告工作人员承诺拆墙。证据3、优惠承诺书1份，证明原告工作人员承诺优惠。证据4、收款收据1份，证明400车位为人防车位。证据5、被告与刘艳霞微信聊天记录1份，证明：刘艳霞是原告工作人员，刘艳霞代表原告承诺给被告优惠。证据6、被告与禇丽丽微信聊天记录1份，证明：被告向禇丽丽索要车位协议，并协商相关事项。证据7、被告与嘉兴银行客户经理微信聊天记录1份，证明：被告在2020年4月16日签订网签合同后就办理了按揭手续；银行贷款没有放下来的原因是原告没有将相关资料提交银行。原告质证意见：证据1真实性无异议。被告违约与原告无关，原告已在2019年6月28日完成备案；证据2真实性、证明目的均不予认可。文字材料显示拍摄视频时间为2019年4月4日，而买房合同签订时间为2019年4月14日，买房合同签订后，即使该证据真实，原、被告双方的权利义务应以买房合同为准；根据买房合同附件一《房屋平面图》显示，被告在签订买房合同时已对801房的户型及平面结构签字确认，现被告再对801房户型及平面结构提出异议，有违诚信原则；买房合同附件十三第3.1条第二、三段约定，出卖人广告、宣传资料、销售说辞等仅供为买受人提供参考信息，不作为合同内容，双方不受其约束，且出卖人工作人员超越买房合同所作的口头承诺，出卖人不承担相关责任，双方权利义务以买房合同及其附件、补充协议为准。可见，即使该证据真实，也不能对原告产生约束力；证据3真实性不予认可，亦不认可证明目的。经查询，原告公司并无名为刘艳霞的工作人员，据原告猜测，刘艳霞可能系第三方中介，至于其是否给被告作出过承诺、作出何种承诺，均与原告无关；证据4真实性认可，但不认可被告的证明目的。1、原告认可400车位系人防区域车位；2、根据买房合同约定，被告对原告人防车位使用权转让的行为知悉且无异议。首先，买房合同第23.3.1条“规划的车位、车库：本项目范围内，根据规划建设小区业主共有地下室停车位（库）以及出卖人依法在人防建筑设置的停车位（库）等归出卖人所有，出卖人有权依法以出售、出租或者进行其他处置。”之约定，出卖人对人防车位享有权利，有权予以出售。其次，根据车位协议第5.5条“地下室部分其次停车位区域未人防区域，人防区域所涉汽车停车位在战备时的使用按相关法律法规执行，乙方受让的汽车停车位属人防区域的，乙方也无异议，愿意完全按本协议履行”、第5.6条“特别提示，属人防区域的汽车停车位，任何时候均不能办理产权权属证书，乙方对此已了解并接受。”之约定，被告在签订车位协议时即已知晓人防区域车位的性质并表示无异议，且被告收到原告开具的载有“独立人防地库-人防400”车位款收据至今也未向原告提出过任何异议，可视为被告认可400车位的性质及转让行为；3、根据《中华人民共和国人民防空法》第五条约定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”原告作为涉案车位的投资建设者，依法转让涉案车位使用权的行为，不违反法律、行政法规的禁止性规定，不违反公序良俗，应合法有效；证据5不予认可，刘艳霞不是原告公司员工；证据6真实性无法确认，不予认可；证据7真实性无法确认，不予认可。本院认证如下：原告提供的证据一、二、七，被告提供的证据1、4，符合证据的真实性、合法性、关联性规定，本院予以认定，被告提出证据二没有收到，没有证据证实，本院不予采信；证据三、六，被告无异议，本院予以认定；证据五被告提出没有收到，但EMS查询显示被告在2020年1月20日签收，邮件妥投,被告没有提供证明其主张的证据，对此证据本院予以认定。上述证据本院予以认定，作为本案的定案依据；证据四没有妥投，本院不予认定；证据八对原告告知被告网签的事实予以认定，但网签应以网签合同为准；被告提供的证据2，原告不予认可，本院认为拆墙将破坏房屋结构，产生安全隐患，任何个人都无权承诺，故对此证据不予认定；证据3、5，原告不予认可，且认为刘艳霞不是原告工作人员。本院认为，原、被告签订买房合同和承诺书出具时间同为2019年4月14日，价格应以买房合同为准，刘艳霞不管是否为原告工作人员，均无权给被告作出降价承诺，上述证据对原告无约束力；证据6原告认可禇丽丽为原告工作人员，但微信上均为被告本人陈述，不能证明被告主张；证据7为被告与银行工作人员商谈被告办理按揭贷款，并取得按揭贷款材料的事宜，并没有被告主张原告没有将相关资料提交银行的内容，该证据与本案无关联性，本院不予认定。根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明本案事实与原告起诉事实基本一致。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订的买房合同、车位协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应切实按照合同约定履行各自义务。根据买房合同，被告以总价125.2万元向原告购买801房，被告已支付首付款38.2万元，余款87万元向银行申请贷款支付。根据车位协议原告以转让费6万元将400车位使用权转让给被告，被告支付原告1万元，余款5万元在合同签订后通过商业银行贷款方式支付原告的事实清楚，证据充分，被告至今未能付款，也未能通过向银行申请贷款方式支付原告，显属欠理，现原告要求被告支付购房款87万元、支付转让费5万元的诉讼请求，未违反法律规定，本院予以支持。被告没有证据证明申请贷款材料交给原告，由于原告原因未能办理贷款，也没有在收到原告律师函之日起7日内付清款项，应支付原告违约金。由于催款函未送达，故被告应从律师函送达7日后(2020年1月28日)按买房合同、车位协议约定支付逾期付款违约金。原、被告在2020年4月16日签订的网签合同为向登记机关备案所用，并不是合同变更，也没有改变买房合同、车位协议的性质、内容，也不影响买房合同、车位协议效力。关于被告提出的拆墙承诺、降价承诺，证据不足，本院不予支持。关于车位协议效力，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”案涉车位为建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，虽标明人防车位，但原告作为400车位的投资建设者，仍有权依法转让400车位使用权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄建翔于本判决生效后十日内支付原告嘉兴锦启置业有限公司购房款87万元，车位使用权转让款5万元，合计92万元，并支付逾期付款违约金(以92万元，自2020年1月28日起，按每日万分之四计算至实际履行之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6739元，由被告黄建翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张雷平二〇二一年三月十八日书记员  陈洪萍10-11-