北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终972号上诉人（原审原告）：北京文天在线图书有限责任公司，住所地北京市门头沟区斋堂镇马兰村**。法定代表人：徐刚，总经理。委托诉讼代理人：吕怡先，黑龙江庆元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄安明，男，1964年1月24日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：卢娴茵，广东比格律师事务所律师。原审第三人：刘芹，女，1971年7月23日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人北京文天在线图书有限责任公司（以下简称文天在线公司）因与被上诉人黄安明，原审第三人刘芹申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文天在线公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持我公司的一审诉讼请求。事实与理由：本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。2016年7月13日刘芹与黄安明签订房屋买卖合同时，广东省广州市番禺区1301房屋（以下简称1301房屋）已经于2014年11月27日被广州市天河区人民法院查封。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，查封情况下不得转让，所以刘芹与黄安明之间的房屋买卖合同违法无效。刘芹与黄安明对1301房屋的交接书形成于2016年9月26日，2016年9月22日基于文天在线公司申请，北京市门头沟区人民法院查封1301房屋早于刘芹与黄安明交接房屋。黄安明后补交房款企图把违法交易合法化不应得到支持。黄安明辩称，同意一审判决，不同意文天在线公司的上诉请求。2016年诉讼保全的查封，因为文天在线公司撤诉查封已经被解除。2017年，文天在线公司起诉了刘芹，也申请了执行，执行中他们和解了，文天在线公司撤回了执行申请。后刘芹没有支付任何钱款。文天在线公司在2019年才重新提起了诉讼。本案中的执行是经文天在线公司申请在2019年6月恢复的对（2017）京0109民初1526号判决的执行，和2016年的查封没有关系。在本案的查封前，我已经符合了排除强制执行的条件。我与刘芹在2016年7月就已经进行了网签，如果1301房屋在查封中，是不可能进行网签的。刘芹述称，同意文天在线公司的上诉请求。我和黄安明的房屋买卖合同是无效的，签订合同后，黄安明一直在违约。文天在线公司向一审法院起诉请求：撤销（2020）京0109执异26号执行裁定书，继续查封1301房屋。一审法院认定事实：法院在审理（2016）京0109民初3414号原告文天在线公司诉被告刘芹、被告广州瀚思图书有限公司买卖合同纠纷一案过程中，文天在线公司向法院提出财产保全申请，法院于2016年9月20日作出保全裁定，裁定查封刘芹名下的1301房屋，2016年9月22日，法院依法轮候查封1301房屋。文天在线公司于2016年10月9日提出解除财产保全申请，法院于2016年11月9日解除对1301房屋的查封。2016年12月23日文天在线公司撤回对被告刘芹、被告广州瀚思图书有限公司的起诉，该案以撤诉方式结案。2017年，文天在线公司诉至法院，要求刘芹、广州瀚思图书有限公司连带给付文天在线公司图书货款968770元及违约金440000元，律师费80000元，保全费5000元。2017年4月14日，法院作出（2017）京0109民初1526号民事判决书，判决：“一、被告广州瀚思图书有限公司、刘芹于本判决生效之日起七日内连带给付原告北京文天在线图书有限责任公司货款九十六万八千七百七十元、违约金四十四万元，共计一百四十万八千七百七十元；二、被告刘芹于本判决生效之日起七日内给付原告北京文天在线图书有限责任公司律师费八万元、保全费五千元，共计八万五千元。”（2017）京0109民初1526号民事案件执行过程中，法院于2019年6月12日作出（2019）京0109执恢121号执行裁定书，裁定查封刘芹名下的1301房屋，查封期限自2019年6月12日起至2022年6月11日止。案外人黄安明提出执行异议，以其为1301房屋的买受人为由，要求解除对1301房屋的查封。法院于2020年5月19日作出（2020）京0109执异26号执行裁定书，裁定中止对1301房屋的执行。2020年6月4日，文天在线公司对（2020）京0109执异26号执行裁定不服，向法院提起申请执行人执行异议之诉。另查，2016年5月10日，刘芹与黄安明在中介方广州市百嘉诚房地产中介服务有限公司居间下签订《房地产买卖合约》，约定黄安明购买刘芹名下的1301房屋，总价款156万元。2016年7月12日，刘芹与黄安明签订《补充协议》，约定：双方于2016年7月13日办理网签手续，网签后黄安明给付刘芹房款15万元。办完网签后，黄安明提供个人资料，由刘芹办理银行转按揭手续。过户当天，双方递件后，黄安明将余款59万元转给刘芹。合同签订后，黄安明于2016年5月10日给付刘芹2万元，5月12日给付3万元，7月13日黄安明通过陈某向刘芹转账11.5万元。2016年7月13日，黄安明、刘芹签订《广州市存量房买卖合同》并办理了1301房屋的网签手续。2016年9月26日，刘芹、黄安明签订《房地产交接书》，约定刘芹将1301房屋从即日起交黄安明装修。黄安明提交燃气费收据、代划电费合同、银行代扣费授权书（燃气）等证据，证明其已经于查封之前接收使用1301房屋。2017年4月25日，刘芹（甲方）与黄安明（乙方）签订《协议书》，约定：甲方向乙方出售1301房屋，房屋买卖合同之前，因甲方就与第三方有两个纠纷案件已被法院查封或进入执行阶段，致使无法完成交易和过户，现经甲乙双方友好协商，共同达成如下协议：1.甲方与乙方于2016年7月13日就1301房屋签订《广州市存量房买卖合同》网签合同，乙方以总价款156万元购买1301房屋，乙方已支付16.5万元，并对涉案房屋进行了装修入住；现甲方同意由乙方在未支付的剩余购房款内直接支付人民币22万元给广州市天河区人民法院解决杨某纠纷，并达到解封。2.由甲方、乙方与傅某的代理人达成并签订托管协议，由乙方将购房款中的人民币30万元进行托管，甲方负责进行傅某广州市白云区人民法院的解封，另甲方与傅某剩余款项由甲方与傅某协议解决。3.关于甲方欠中国银行股份有限公司广州番禺支行贷款纠纷案由乙方在剩余房款内代为支付，中间贷款差额部分由乙方先行垫付，之后由甲方向乙方出具借条。4.以上三个案件中涉及诉讼费、执行费、律师费由甲方在案件协调中负责解决，但甲方不得以该部分费用未处理拖延解封和过户时间，否则，甲方除返还乙方已支付全部款项外，再由甲方一次性支付乙方违约金50万元。5.待以上涉案房屋全部解封后，甲方应及时与乙方到房屋管理部门办理过户手续，直至涉案房屋过户至乙方名下并成功归档；如遇其他原因致使涉案房屋无法过户至乙方名下，甲方应积极配合将涉案房屋抵押给乙方，并在相关部门办理抵押登记，否则，甲方除返还乙方已支付全部款项外，再由甲方一次性支付乙方违约金50万元。关于《补充协议》签订后，黄安明代刘芹支付款项的情况：1.2017年4月25日，黄安明代刘芹支付广州市天河区人民法院（2017）粤0106执1792号案的执行款223096元，广州市天河区人民法院的案款收据显示缴款人为黄安明。当日，刘芹向黄安明出具收条，确认黄安明代替刘芹归还杨某人民币223096元，此款已交至广州市天河区人民法院。2.2017年5月2日，黄安明代刘芹支付广州市白云区人民法院（2016）粤0111执5956号案的执行款308227元，广州市白云区人民法院的案款收据显示缴款人为黄安明。当日，刘芹向黄安明出具收条，确认黄安明代替刘芹归还傅某人民币308227元。3.2017年5月26日，刘芹出具收条，确认收到黄安明代其交至广州市番禺区人民法院执行费12005元。4.2017年6月7日，黄安明之妻陈某代刘芹支付（2016）粤0113民初1738号案的律师费35000元，广东金联律师事务所实习律师黎某向陈某出具收据。5.2017年5月16日，黄安明分两笔分别代刘芹偿还中国银行股份有限公司广州番禺支行784371.75元、153786.12元，当日，黄安明代刘芹支付提前还款补偿金2879.39元以及诉讼费、保全费11850元，以上费用共计952887元。当日，刘芹向黄安明出具收条，确认收到黄安明代其偿还中国银行贷款952887元。综合上述情况，黄安明共代刘芹支付1696215.26元。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据查明的事实，在法院查封1301房屋之前刘芹与黄安明已经签订房屋买卖合同；在查封之前黄安明已经合法占有1301房屋且黄安明已经代刘芹支付银行贷款及执行案款；1301房屋未办理过户手续系刘芹与他人存在经济纠纷所致，并非黄安明自身原因导致，故法院作出的（2020）京0109执异26号执行裁定并无不妥。现文天在线公司要求撤销（2020）京0109执异26号执行裁定继续查封1301房屋的依据不足，法院对其诉讼请求不予支持并依法驳回。文天在线公司称刘芹与黄安明恶意串通签订房屋买卖合同，缺乏证据支持。虽然黄安明、刘芹在签订买卖合同时1301房屋存在另案查封，但此后已经解封，本案执行异议之诉针对的系（2019）京0109执恢121号执行案件作出的查封。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”不得转让，并非对房屋买卖合同效力的限制，房屋买卖合同效力的认定，仍应遵循民事合同效力认定的一般规则。刘芹称在其与黄安明就1301房屋签订房屋买卖合同之前就存在查封，且黄安明没有按照约定支付房款，故双方之间的买卖合同无效的意见，缺乏法律依据。故对于文天在线公司、刘芹的答辩意见，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回北京文天在线图书有限责任公司的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。经查阅一审卷宗，黄安明一审期间提交的查册时间为2020年3月26日的《广州市不动产登记查册表》，显示广州市天河区人民法院对1301房屋的查封已解封。文天在线公司、刘芹对该证据真实性不持异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。（2017）京0109民初1526号民事案件执行过程中，法院于2019年6月12日作出（2019）京0109执恢121号执行裁定书，裁定查封刘芹名下的1301房屋，查封期限自2019年6月12日起至2022年6月11日止。案外人黄安明提出执行异议，以其为1301房屋的买受人为由，要求解除对1301房屋的查封。法院于2020年5月19日作出（2020）京0109执异26号执行裁定书，裁定中止对1301房屋的执行。2020年6月4日，文天在线公司对（2020）京0109执异26号执行裁定不服，向法院提起申请执行人执行异议之诉。因此本案的执行异议之诉是针对，查封期限自2019年6月12日起至2022年6月11日止的查封行为及法院于2020年5月19日作出的（2020）京0109执异26号执行裁定书。根据本案查明的事实，在法院查封1301房屋之前刘芹与黄安明已经签订房屋买卖合同；在查封之前黄安明已经合法占有1301房屋且黄安明已经代刘芹支付银行贷款及执行案款；1301房屋未办理过户手续系刘芹与他人存在经济纠纷所致，并非黄安明自身原因导致，故法院作出的（2020）京0109执异26号执行裁定并无不妥。现文天在线公司要求撤销（2020）京0109执异26号执行裁定书继续查封1301房屋的依据不足，一审法院驳回其诉讼请求正确，本院予以确认。文天在线公司上诉称，北京市门头沟区人民法院2016年9月22日查封1301房屋早于刘芹与黄安明交接房屋。对此，本院认为，2016年9月22日作出的查封行为依文天在线公司申请，法院于2016年11月9日予以解除。本案并非针对该查封行为提起的诉讼，故本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。文天在线公司称刘芹与黄安明恶意串通签订房屋买卖合同，缺乏证据支持。文天在线公司主张2016年7月13日刘芹与黄安明签订房屋买卖合同时，1301房屋已经于2014年11月27日被广州市天河区人民法院查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，查封情况下不得转让，所以刘芹与黄安明之间的房屋买卖合同违法无效。对此本院认为，出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。据查册时间为2020年3月26日的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市天河区人民法院对1301房屋的查封已解封。故对于文天在线公司、刘芹据此认为合同无效的意见，本院不予采纳。综上所述，文天在线公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京文天在线图书有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘秋燕审 判 员  朱文君二〇二一年三月二十五日法官助理  李 想书 记 员  杨 帆