湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0114民初214号原告：罗烜，男，1973年12月25日出生，汉族，住武汉市汉阳区，户籍所在地：武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：王翠红，女，系罗烜之妻。被告：武汉赣华房地产开发有限公司，住所地武汉市汉南区纱帽街汉南大道，统一社会信用代码91420113751845784T。法定代表人：黎茶员，该公司总经理。第三人：吴彬，男，1976年7月15日出生，汉族，住武汉市黄陂区，第三人：杜建华，女，系吴彬之妻，1978年3月19日出生，汉族，住武汉市黄陂区，原告罗烜与被告武汉赣华房地产开发有限公司(以下简称赣华公司)、第三人吴彬、杜建华商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序审理。原告罗烜及其委托诉讼代理人王翠红到庭参加诉讼，被告赣华公司、第三人吴彬、杜建华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告罗烜向本院提出诉讼请求：1、确认赣华公司与买受人吴彬关于武汉市蔡甸区文正街9号齐锦花园东区2栋5单元702室房屋的《武汉市商品房买卖合同》（蔡061008523）无效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年9月18日罗烜与赣华公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（蔡061008523），约定赣华公司将坐落于武汉市蔡甸区文正街齐锦花园东区2栋5单元702号房屋出售给罗烜，总价款183018元，合同签订后，罗烜付清全款，于2009年2月6日收房，此后装修入住至今。2013年，罗烜办证时得知房屋备案的名字是吴彬，不能办证。武汉春秋天地物业管理有限公司物业人员告知，赣华公司为了向银行贷款，用别人的名字做了假的住房抵押贷款，有另有两家情况一样。后三家跟赣公司协商无果。2017年，罗烜申请武汉市仲裁委员会仲裁，结果为：（一）确认罗烜与武汉赣华房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；（二）武汉赣华房地产开发有限公司于本裁决书送达次日起十日内协助罗烜办理坐落于武汉市蔡甸区文正街齐锦花园东区2栋5单元702号房屋的不动产权属证；（三）武汉赣华房地产开发有限公司向罗烜支付违约金3660.36元;（四)驳回罗烜其他仲裁请求；（五）本案仲裁费10299元由武汉赣华房地产开发有限公司承担。2017年，吴彬向罗烜表示根本没有购买过该房，也未办过抵押贷款。2019年8月22日，罗烜向蔡甸区法院起诉，蔡甸区法院审理时发现武汉经济技术开发区人民法院（2017）鄂0191民初3323号民事调解书处理结果与罗烜主张的吴彬与赣华公司之间的《武汉市商品房买卖合同》无效相违背。蔡甸法院建议罗烜到武汉经济技术开发区人民法院提起第三人撤销之诉，现武汉经济技术开发区人民法院就第三人撤销之诉作出（2020）鄂0191民初193号民事判决书，判决撤销（2017）鄂0191民初3323号民事调解书第一条“原、被告双方共同确认，被告武汉赣华房地产开发有限公司与被告吴彬签订的备案号为蔡061008523《武汉市商品房买卖合同》于2018年5月25日解除”的内容。由于赣华公司、吴彬、杜建华、中国建设银行股份有限公司武汉汉阳支行拒不办理武汉市蔡甸区文正街9号齐锦花园东区2栋5单元702室的买卖合同及抵押贷款合同的注销手续，导致罗烜办不了房产证而起诉到法院。被告赣华公司未答辩。被告吴彬、杜建华未陈述意见。原告罗烜围绕其主张的事实提交10组证据：1、（2017）武仲裁字第000000972号裁决书，拟证明罗烜与赣华公司签订的买卖合同经仲裁认定有效，赣华公司需协助办证。2、《武汉市商品房买卖合同》（合同号：蔡061008523，签订时间2007年9月18日），拟证明罗烜与赣华公司之间存在买卖房屋合同关系。3、收据，拟证明罗烜付清房款。4、《协议书》。5、发票。6、物业费收据及（协议书）代收费收据。拟证明罗烜已收房、装修并入住。7、《武汉市房屋产权移交凭证及交易权属登记申请表》，拟证明案涉房屋办证条件已经成就。8、查询单，拟证明案涉房屋存在套贷情况，已被抵押给银行。9、（2017）鄂0191民初3323号民事调解书，拟证明中国建设银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行（简称建行经开支行）与吴彬、赣华公司在法院主持下达成调解协议，赣华公司和吴彬解除了房屋买卖合同。10、调查笔录、（2017）鄂0191民初193号民事判决书，拟证明赣华公司借用吴彬信息签订的合同不成立。本院组织当事人进行了质证，被告赣华公司，第三人吴彬、杜建华未到庭，放弃发表质证权利。本院审查证据认为，上述证据真实、合法，与本案相关联，能够反映本案事实，应予采信。据采信的证据，本院认定事实如下：2007年9月18日，罗烜(买受人)与赣华公司(出卖人)签订《武汉市商品房买卖合同》（蔡061008523），主要约定罗烜向赣华公司购买位于武汉市蔡甸区文正街K0101036地块齐锦花园东区第2幢5单元7层2号房屋，总价款183018元，罗烜一次性付清购房款，出卖人应在2008年3月30日前交房;出卖人应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金，办理产权证和土地证所有费用由买受人承担;本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成提交武汉仲裁委员会仲裁解决。合同签订后，罗烜于2007年11月5日向赣华公司付清购房款，赣华公司于2009年2月6日交房，后罗烜进行装修，并居住至今。涉案房屋还存在另外一份2006年12月6日签订的《武汉市商品房买卖合同》（蔡061008523），该合同记明出卖人为赣华公司，买受人为吴彬。主要约定买受人向出卖人购买涉案房屋，总价款为207975元，买受人按贷款方式付款，首付62975元，借款145000元。还存在一份吴彬作为借款人、抵押人，杜建华作为抵押人，与贷款人、抵押权人中国建设银行股份有限公司武汉汉阳支行(简称建行汉阳支行)，及保证人赣华公司签订的《个人住房借款合同》，主要约定建行汉阳支行向吴彬提供借款145000元用于购置涉案房屋，贷款人将款项一次划入赣华公司账户，借款期限120个月即自2007年2月14日起至2017年2月14日止。借款人采取委托扣款方式还款。抵押人以涉案房屋为此笔贷款提供抵押担保。保证人为上述借款债务的履行提供连带保证责任。建行汉阳支行于2007年2月14日将贷款145000元划入赣华公司账户。2007年2月13日涉案房屋办理了网上签约和合同备案手续，备案资料显示合同号为蔡061008523，承购人为吴彬，成交价为208000元，成交时间为2006年12月25日。2007年3月19日，涉案房屋办理了《武汉市期房抵押证明》（编号：武房期蔡字第××号），抵押人为吴彬，抵押权人为建行汉阳支行。2007年1月25日建行汉阳支行划归建行经开支行管理。因出现逾期未还款，建行经开支行于2017年8月18日向武汉经济技术开发区法院提起诉讼，诉请判令：1、吴彬、杜建华立即偿还借款本金102094.77元及利息、罚息；2、赣华公司承担连带清偿责任；3、建行经开支行对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。后该案经法院调解结案，并制作(2017)鄂0191民初3323号民事调解书，该调解书载明协议内容为:“一、原、被告双方共同确认，赣华公司与吴彬签订的备案号为蔡061008523《武汉市商品房买卖合同》于2018年5月25日解除;二、赣华公司于2018年6月30日前向建行经开支行偿还所欠截止2017年4月27日的借款本金102094.77元、利息19125.48元、罚息36622.66元，共157842.91元，2017年4月28日至实际清偿之日止的罚息以剩余未付本金为基数按吴彬、杜建华、赣华公司与建行经开支行签订的《个人住房借款合同》约定计算;三、赣华公司按照本调解协议第二项确定的时间、金额向建行经开支行履行完毕后30日内，建行经开支行、吴彬、杜建华配合赣华公司办理坐落于蔡甸区××正街××＃××单元××号房屋解除期房抵押登记手续(武汉市期房抵押证明编号:武房期蔡字第××号);四、建行经开支行自愿放弃其他诉讼请求，原、被告各方均同意不再就本案事实另行主张权利等”。因赣华公司未按调解书履行，建行经开支行申请强制执行，经执行后，武汉经济技术开发区法院做出(2019)鄂0191执854号执行裁定，终结了该调解书的此次执行程序。罗烜因要求赣华公司协助办理涉案房屋权属登记遇阻，于2017年4月7日向武汉仲裁委员会申请仲裁，裁决结果为:(一)确认罗烜与赣华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效;(二)赣华公司于裁决书送达次日起十日内协助罗烜办理涉案房屋的不动产权属证;(三)赣华公司向罗烜支付违约金3660.36元;(四)驳回罗烜其他仲裁请求;(五)仲裁费10299元由赣华公司承担。因赣华公司不履行裁决，罗烜向武汉市蔡甸区人民法院申请执行，该院执行后，于2018年4月23日作出(2017)鄂0114执727号执行裁定，以执行标的物网签登记所有权人非罗烜，且该房屋已办理抵押，而上述争议裁决中未有结论为由，裁定对(2017)武仲裁字第000000972号裁决书不予执行。后罗烜以列赣华公司为被告，建行经开支行、吴彬为第三人，向武汉市蔡甸区人民法院提起诉讼，其诉请之一为要求确认赣华公司与吴彬之间涉案房屋买卖合同无效。后罗烜以(2017)鄂0191民初3323号民事调解书对该合同效力进行了处理为由申请撤诉，武汉市蔡甸区人民法院于2019年11月8日作出(2019)鄂0114民初2451号民事裁定，准许撤诉。罗烜随后向武汉经济技术开发区法院提起诉讼，请求撤销(2017)鄂0191民初3323号民事调解书调解内容第一条。2020年10月9日，武汉经济技术开发区法院作出(2020)鄂0191民初193号民事判决，判决撤销（2017)鄂0191民初3323号民事调解书第一条的内容。该判决载明法院查明的事实包括：(2017)鄂0191民初3323号案审理过程中，吴彬和杜建华曾申请对前述个人住房借款合同和中国建设银行贷款转存凭证上相应位置处的二人签字和指纹进行鉴定;王翠红曾向本院请求查询该案材料，被告知该案系建行经开支行向吴彬主张偿还涉案房屋贷款的案件，处理的是贷款还款问题，与涉案房屋的产权归属，与罗烜均无关，其请求未被准许。对于此次调解，罗烜当时并不知情，且本院亦未通知其作为第三人参与。吴彬和杜建华系夫妻关系，吴彬表示，吴彬和杜建华未与赣华公司签订过涉案房屋《武汉市商品房买卖合同》和《个人住房借款合同》，对购房、借款、抵押事宜均不清楚，未向建行经开支行偿还过与该房屋相关的贷款。赣华公司则认可吴彬的陈述。建行经开支行代理人则表示其作为(2017)鄂0191民初3323号案件中建行经开支行的代理人在该案诉讼过程中从当时赣华公司的代理人处了解得知，吴彬当时在赣华公司的涉案房屋项目的工地施工队做事，为向吴彬等施工人员支付工程款，施工队负责人要求包括吴彬在内的施工人员等十几人提供身份证、结婚证、户口本等相关手续，并拿着这些手续以这些施工人员买房的形式向建行经开支行申请贷款，以所获贷款向吴彬等人偿还欠付的工程款，但办理贷款时建行经开支行对此并不知情。吴彬则表示，当时施工队系以办暂住证名义要求他们提交身份证、结婚证等，对于建行经开支行所述的用这些材料以他们买房的形式办理贷款来付工程款的事情并不清楚。针对调解协议第一条效力问题，武汉经济技术开发区法院认为，涉案调解条款确认吴彬与赣华公司之间的房屋买卖合同关系于2018年5月25日解除，而合同解除以合同成立并有效为前提，故该条款实际上意味着该合同关系在被解除前成立且有效。而本案中，结合吴彬、赣华公司及建行经开支行的各自陈述来看，吴彬与赣华公司之间的《武汉市商品房买卖合同》并非吴彬本人所签，吴彬并无购买涉案房屋的真实意思表示，即吴彬与赣华公司实际未就买卖涉案房屋达成合意，该合同未成立，客观上无解除之可能。故建行经开支行、赣华公司、吴彬、杜建华经过调解协商一致确认该房屋买卖合同关系解除，违反法律规定，存在错误。另查明，截至本案诉讼日，涉案房屋原办理的合同备案和期房抵押登记信息未注销。本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”(2020)鄂0191民初193号民事判决书是生效判决，该判决认定签署时间为2006年12月6日的《武汉市商品房买卖合同》（蔡061008523）文本上吴彬签字非合同所列购房人吴彬本人所签，吴彬亦无购买涉案房屋的意思表示。在本案审理过程中，亦无证据显示存在吴彬对签字行为人进行追认的事实。本院由此认定上述合同是赣华公司为获取银行贷款之目的，而由签吴彬姓名的行为人与赣华公司以虚假的意思表示实施的民事法律行为，原告罗烜主张该合同无效，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认签署时间2006年12月6日，出卖人为武汉赣华房地产开发有限公司，买受人为吴彬的关于武汉市蔡甸区文正街9号齐锦花园东区2栋5单元702室房屋的《武汉市商品房买卖合同》（蔡061008523）无效。案件受理费100元，减半收取50元。由被告武汉赣华房地产开发有限公司负担，原告罗烜已垫付，执行时由被告武汉赣华房地产开发有限公司向原告罗烜支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  袁勇军二〇二一年三月二十八日法官助理戴钰书记员刘亦夫