辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终680号上诉人（原审被告）：辽宁鼎元房地产开发有限公司，住所地辽宁省铁岭县莲花湖街道水木华园社区莲花湖一号小区15-61号3门市，统一社会信用代码912112216961734940。法定代表人：刘金华，该公司经理。委托诉讼代理人：兰英鹏、辽宁正太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易宝利，男，1979年6月6日出生，汉族，农民，户籍所在地铁岭县。现住铁岭市新城区。被上诉人（原审原告）：梁立艳，女，1980年12月29日出生，汉族，农民，户籍所在地铁岭县。现住铁岭市新城区。上诉人辽宁鼎元房地产开发有限公司因与被上诉人易宝利、梁立艳买卖合同纠纷一案，不服铁岭县人民法院（2020）辽1221民初1686民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月17日立案后,依法组成合议庭进行审理。上诉人辽宁鼎元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人兰英鹏、被上诉人易宝利、梁立艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。辽宁鼎元房地产开发有限公司的上诉请求：1、撤销铁岭市铁岭县人民法院（2020)辽1221民初1686号民事判决书发回重审或依法改判。2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人主张的事实，与实际不符不应予以支持。首先，涉案房屋因测绘部门的误差造成，房屋最终测绘面积（办理房产证的面积）小于房屋的实际面积。进而产生房屋面积差，并非为2.82平方米，房屋实际的面积误差百分比应小于法定的百分之三。本案一审认定事实错误，现有证据证明涉案房屋房照记载面积错误，与事实不符。经了解上诉人发现作出实际面积的结果铁岭市房产测绘中心所测绘的涉案房屋测绘卷宗内留有一份工程洽商记录，该份记录中表明75-78号楼南侧露台均不计入实测面积。该份计入并非为上诉人出具，并未加盖我方公章。测绘部门依据该份材料进行测绘，并出具测绘结果，明显侵害国家利益，其行为应归为无效。就此，上诉人将依法寻求司法救济途径，以还原案件的事实。其次，涉案房屋的最终测绘面积与实际面积不符，即：最终测绘面积小于实际面积。进而，产生的利息计算所依据的本金是错误的，因此，利息的计算也是错误的。基于以上事实和理由，向贵院提其上诉，望贵院予以支持。易宝利、梁立艳辩称，购房者与卖房人签订房屋买卖合同，被上诉人已经取得合理合法房屋产权证，明确登记了实际面积。上诉人就本案寻求司法救济与本案无关。一审判决正确。易宝利、梁立艳向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告返还购房款7,964.61元及相应的利息（以7,964.61元为基数，期间自2019年4月1日计算至实际付清之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。2.判决被告向二原告支付违约金638.55元及相应的利息(以638.55元为基数，期间自2014年4月1日计算至实际付清之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。一审法院认定事实：2011年10月7日，原告易宝利、梁立艳与铁岭盛宝房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买由被告公司开发的莲花湖一号小区75号楼3单元503室，房屋建筑面积48.04平方米，单价2824.18元每平方米，总价款135,673.61元。二原告于2011年6月20日向被告交纳诚意金5000元及购房款40674元；2012年1月4日二原告向中国建设银行贷款90000元并打入被告公司账户。2018年11月20日被告为二原告出具购房发票，金额为127709元（按《不动产权证书》载明的面积计算）。被告已于2013年4月1日将该房屋交与二原告使用。2019年4月1日铁岭市不动产登记中心为二原告出具《不动产权证书》载明房屋建筑面积为45,22平方米。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用360日内将办理权属登记所需资料报资产登记机关备案，如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5％向买受人支付违约金。另查，2018年4月19日，铁岭盛宝房地产开发有限公司经工商部门登记变更名称为辽宁鼎元房地产开发有限公司。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中被告未按合同约定在交房后360日内为原告办理房地产权属证书，其行为构成违约应承担违约责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付该违约金迟延给付期间利息的诉讼请求因无事实和法律依据，本院不予支持。本院认为，不动产所有权及相关信息应以登记为准，本案争议房产的《不动产权证书》载明的房屋建筑面积与《商品房买卖合同》的建筑面积不符，应以《不动产权证书》确定的建筑面积为准。房屋实际面积与合同面积误差为2.82平方米，房屋差价款应为7964.19元，原告主张差价款数额为7,964.61元，系计算有误，应予纠正。本案中房屋实际面积与合同面积误差比为6.24％，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定：商品房实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。据此，本院对原告请求法院判令被告返还多收取超出实际面积3％以内房款及利息诉讼请求予以支持；对超出3％部分，按此规定应双倍返还，但原告在本案中并未主张此项权利，故对此部分房款被告应如数返还。对被告关于案涉房屋逾期办理所有权登记的原因在原告而不在被告的辩解，因未提交充分有效证据加以证明，本院不予采纳；关于被告认为合同面积与《不动产权证书》记载面积不一致是房产部门测绘所造成，请求法院对案涉房屋进行司法鉴定一节，因该项请求不属于人民法院司法鉴定范围，故对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定，判决：一、被告辽宁鼎元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告易宝利、梁立艳购房款7964.19元；并以3840.88元（45.22×3％×2824.18）为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告易宝利、梁立艳支付该款占用期间利息，计息时间自2019年4月1日起至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告易宝利、梁立艳支付该款占用期间利息，计息时间为2019年8月20日至给付该款之日止。二、被告辽宁鼎元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向二原告支付违约金638.55元。三、驳回原告易宝利、梁立艳其他诉讼请求。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告辽宁鼎元房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。第一组证据工程洽商记录、房产测绘报告（预售）和户室面积信息表复印件，证明涉案房屋实际测绘错误，与实际面积不符，已侵害国家利益。导致本案涉案房屋以最终测绘出具的产权证与实际面积不符。二被上诉人质证意见为对工程洽商记录表不予认可，在房产证办理时上诉人已经出具了测绘报告，否则房产登记证办不了。这回测绘属于重复，我怀疑是伪造的。铁岭房产测绘中心只能给开发商测绘面积，不能改变房屋产权证登记面积，我方不承认。本院认为，该组证据其证明目的不成立。上诉人提供一份支付测绘费的票据四张，证明双方为民事行为，存在无效的法定情形。二被上诉人质证意见该组票据与本案无关，只能证明开发商上诉人测绘交款事实，与本案无关，与我方无关。本院认为，上诉人提供的两组证据载明房屋测绘面积的信息情况和支付测绘费的情况，以此证明上诉人的证明目的成立，证据不充分。本院本案无法予以支持。本院认为，上诉人辽宁鼎元房地产开发有限公司与被上诉人梁立艳、易宝利签订的《商品房买卖合同》，系双方意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人易宝利、梁立艳所购买的房屋面积在《不动产权证书》为45.22平方米，与《商品房买卖合同》48.04平方米不一致，上诉人应当按照《不动产权证书》登记的面积返还多收取的房款并承担违约责任。关于上诉人称涉案房屋因测绘部门的误差造成，房屋最终测绘面积小于房屋的实际面积一节，因上诉人并未提供有效证据证明《不动产权证书》登记面积不准确，本院依法采信《不动产权证书》登记的面积为被上诉人所购买房屋的实际面积，故对上诉人的此节上诉请求不予支持。综上所述，辽宁鼎元房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辽宁鼎元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴好生审判员  孙 伟审判员  李喜岩二〇二一年三月三十一日法官助理张芃书记员温泉