宁夏回族自治区彭阳县人民法院民事判决书（2021）宁0425民初29号原告（反诉被告）：李志怀，男，1974年4月25日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区彭阳县。被告（反诉原告）：赵慧芳，女，1972年1月11日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区彭阳县。委托诉讼代理人：安红，宁夏萧关律师事务所律师。原告（反诉被告）李志怀与被告（反诉原告）赵慧芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李志怀、被告赵慧芳及其委托诉讼代理人安红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志怀向本院提出诉讼请求：1.要求解除与赵慧芳之间签订的《房屋买卖合同》；2.要求赵慧芳返还购房款478935.7元；3.要求赵慧芳支付资金占用期间的利息78010.64元；4.要求赵慧芳返还房屋内经营设施折旧费15000元。事实和理由：2017年3月27日，李志怀与赵慧芳签订《房屋买卖合同》，约定赵慧芳将其位于彭阳县红阳楼下面积70.92㎡的房屋出售给李志怀，每平方米售价11280.3元，总价款800000元。李志怀于签订合同之日向赵慧芳支付房款410000元，剩余390000元房款经双方协商，以赵慧芳名义向银行办理抵押贷款，李志怀以借款形式代赵慧芳向银行还本清息。赵慧芳向李志怀交付案涉房屋后，赵慧芳将房屋内经营设施以15000元折抵给李志怀，并承诺暂时无法办理过户手续，待几个月土地证下来即刻办理房屋过户登记。自2017年至今，李志怀共向赵慧芳及银行支付本息478935.7元，但赵慧芳至今无法给李志怀办理产权过户登记，为此，李志怀提出上述诉请。赵慧芳辩称，双方签订合同后，李志怀支付了410000元购房款。赵慧芳向李志怀交付了房屋，并按约定用案涉房屋抵押贷款450000元交由李志怀使用，由李志怀负责清偿，后李志怀向赵慧芳支付了剩余房款390000元，现房款已全部付清。李志怀按照双方约定向银行清偿了部分利息，但未清偿贷款本金及下欠的利息。贷款期满后，赵慧芳清偿了贷款本金，又进行了续贷。李志怀不按期清偿贷款构成违约，应按合同约定向赵慧芳承担房屋总价款20%的违约金；房屋未过户的原因系案涉房屋土地问题整体不能办理过户，双方在买卖合同中也明确约定，如能办理时赵慧芳协助办理，现在还不能办理，并非赵慧芳不予配合；关于15000元房屋内经营设施折旧费，是李志怀购房时支付给前租户的，与赵慧芳无关。因此，请求驳回李志怀的诉讼请求。赵慧芳向本院提出反诉请求：要求李志怀继续履行与赵慧芳签订的《房屋买卖合同》；2.要求李志怀按照合同约定返还银行贷款本金450000元；3.要求李志怀支付违约金160000元；4.要求李志怀承担未按期清偿银行贷款导致赵慧芳续贷产生的利息（自2020年3月2日至贷款本金实际清偿完毕之日止，截止2021年3月2日利息共计37800元）。事实和理由：2017年3月27日，赵慧芳与李志怀签订《房屋买卖合同》，约定赵慧芳将其位于彭阳县红阳楼下面积70.92㎡的营业房出售给李志怀，房屋总价款800000元，付款方式为合同签订之日李志怀向赵慧芳支付410000元，剩余390000元房款赵慧芳以自己的名义用案涉房屋抵押贷款，李志怀用该贷款支付剩余房款，贷款本息由李志怀负责清偿，如李志怀不按约定向银行清偿贷款，应向赵慧芳支付房屋价款20%的违约金。合同签订后，李志怀向赵慧芳支付了410000元房款，赵慧芳将房屋交付给李志怀使用。后赵慧芳将450000元贷款转给了李志怀妻子乔月霞，李志怀又将剩余的390000元房款支付给了赵慧芳。贷款到期后，李志怀未清偿本金及剩余利息，赵慧芳为避免产生不良记录，自行清偿了贷款，后又进行了续贷。李志怀未按合同约定清偿贷款，损害了赵慧芳的合法权益，故提出上述反诉请求。李志怀辩称，依据双方签订的《房屋买卖合同》第七条约定，案涉房屋买卖合同虽已成立，但未生效，该合同约定的权利义务对双方没有法律约束力，赵慧芳要求继续履行合同的请求没有依据。本案中，李志怀已向赵慧芳支付了全部购房款，不存在继续履行合同的问题，赵慧芳要求李志怀清偿银行贷款是基于借贷关系产生的纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷，赵慧芳的反诉请求与本案没有关系。赵慧芳承诺签订合同后几个月可以办理过户手续，但至今未办理，故请求驳回赵慧芳的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月27日，赵慧芳与李志怀签订《房屋买卖合同》，约定赵慧芳将其位于彭阳县城红阳大酒店一楼14号营业房（彭阳房权证县城发字第5679号、面积70.92㎡）以800000元价格出售给李志怀。合同第3条约定“乙方（李志怀）应于本合同签订之日向甲方（赵慧芳）支付房款410000元，剩余款项因该房屋土地原因无法办理，甲方的房产证暂时无法过户给乙方，经甲乙双方协商后决定暂时将该房屋的所有产权保留在甲方名下，待土地证发放以后，甲方将该房屋的房产证过户给乙方。现因乙方无法将该房屋的全部购房款项一次性全额付清，经甲乙双方协商，乙方委托甲方用房产证作为抵押，在彭阳县农村信用社抵押贷款450000元，甲方将贷款贷出后，将贷款450000元借给乙方（乙方出借据给甲方），作为乙方未付给甲方的剩余购房款，乙方一次性付给甲方。乙方委托甲方贷款的利息及本金，乙方需按时还本清息，如不按约定向银行还贷清息，乙方赔偿甲方房屋价款20%的违约金”；合同第7条约定“本合同经（出卖方、买受方）签字之日起成立，自办理房屋过户登记之日起生效”。合同签订当日，李志怀向赵慧芳支付房款410000元，赵慧芳将贷款450000元分两次转账给李志怀妻子乔月霞。2017年3月28日，李志怀向赵慧芳支付剩余房款390000元，赵慧芳将案涉房屋交付李志怀使用。2017年4月5日，双方签订附加合同，约定“乙方还清贷款后如果在房产证没办法过户的情况下，甲方应配合乙方用房产证在银行抵押贷款，在房产证能办理过户的情况下，甲方必须将房产证过户给乙方，如甲方不配合乙方过户应赔偿乙方房款20%的违约金”。上述事实有当事人陈述及李志怀提供的《房屋买卖合同》《附加合同》收条、中国农业银行业务凭证，赵慧芳提供的黄河农村商业银行存款账户交易明细、房产证等证据可以证实，本院对上述事实及证据予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，李志怀与赵慧芳在平等、自愿的基础上达成的房屋买卖合同合法有效，依法应予保护。赵慧芳按照约定将案涉房屋交付李志怀使用，李志怀履行了支付全部房款的义务。故双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕而权利义务终止，不存在合同解除的情形。关于案涉房屋的过户问题，双方在合同中约定因案涉房屋土地原因，暂时无法办理过户登记，同时，双方达成的附加合同亦约定在房产证能办理过户的情况下，赵慧芳必须配合李志怀办理过户登记，充分说明双方签订合同时李志怀对案涉房屋暂时无法办理过户登记是有预期的。案涉房屋未办理过户登记虽影响所有权的移转，但不影响房屋买卖合同的成立并生效。因此，李志怀的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于赵慧芳要求李志怀继续履行合同、支付违约金的问题。李志怀支付了全部购房款，双方之间的房屋买卖合同因履行完毕而权利义务终止，不存在继续履行合同的问题。故赵慧芳的反诉请求不能成立，本院不予支持。关于赵慧芳要求李志怀返还银行贷款并承担银行贷款利息的问题。因该请求系另一法律关系，本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十一条、第一百三十条、《最高人民法关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李志怀的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）赵慧芳的诉讼请求。案件受理费9520元，减半收取计4760元，由原告（反诉被告）李志怀负担；反诉案件受理费5139元，由被告（反诉原告）赵慧芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 刘具文二〇二一年三月十四日法官助理 金正成书记员 虎 娟附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。