海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）琼96民终261号 上诉人（原审被告）：海南台利旅业有限公司，住所地海南省琼中黎族苗族自治县湾岭镇。 法定代表人：潘吉云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈皓，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：方智杰，男，1957年12月23日出生，汉族，现住海南省琼中黎族苗族自治县湾岭镇白鹭湖度假区。 委托诉讼代理人：孙胡新，女，1965年2月21日出生，汉族，住辽宁省调兵山市。 委托诉讼代理人：董元华，男，1947年8月25日出生，汉族，住上海市闵行区。 上诉人海南台利旅业有限公司（以下简称台利公司）因与被上诉人方智杰商品房销售合同纠纷一案，不服海南省琼中黎族苗族自治县（以下简称琼中县）人民法院（2020）琼9030民初524号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 台利公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：办证工本费与有线电视开户费，是上诉人与被上诉人经过协商确定的，双方均是自愿。被上诉人由于路途遥远，办理房屋权属证书存在诸多不便，上诉人愿意为其提供相应的帮助，办证工本费是进行这项服务所需要的费用，该项费用已在上诉人为帮助被上诉人办理房屋权属证书的途中实际消耗。有线电视开户费是由有线电视部门开通的小区单元所收费用的摊薄费，是提供有线电视服务所需的必要费用，并非上诉人滥收费。一审判决上诉人返还办证工本费和有线电视开户费没有法律依据。 被上诉人方智杰未提交书面答辩意见。 被上诉人方智杰向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书赔偿金1426元；2.返还原告委托被告办理房屋权属证书代办费700元及有线电视开户费300元；3.案件受理费由被告负担。 一审法院认定事实：原告方智杰与被告台利公司于2016年1月28日签订《琼中县商品房买卖合同》，原告向被告购买了白鹭湖度假区3号楼20层08号房，合同约定原告购买的商品房为预售商品房及房屋的价款。原告向被告支付了购房款283000元。2016年3月9日被告将房屋交付原告入住。双方关于产权登记的约定是：“出卖人（被告）应当自房屋交付之日起720日内为买受人（原告）办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在0日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办人之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。”原告于2016年3月9日应被告的要求，向被告缴纳了办证工本费700元、有线电视开户费300元。原告于2018年3月2日到被告处领走办证材料，自行到不动产登记机关办理权属证书并缴纳了80元工本费后取得不动产权证书。原告于2020年3月24日向一审法院提交诉讼材料。另查明，琼中县人民政府自2016年8月24日起暂停受理土地房屋登记业务，自2016年8月31日起开始实施不动产统一登记政策，房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。 一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案焦点问题为：1.原告的违约金诉求是否超过诉讼时效；2.被告是否逾期办证，是否构成违约，是否应承担违约责任；3.原告的各项诉讼请求是否有事实根据和法律依据。关于争议焦点一：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原告是2016年3月9日收房，根据合同约定被告应自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，如在期限内不能为原告办理房屋权属证书，被告即违约，并承担违约责任，即于2018年2月28日起计算三年的诉讼时效，即诉讼时效届满之日应为2021年2月27日，原告向一审法院提交诉讼材料的时间并未超过该期限。故对被告辩称的原告的诉求请求超过诉讼时效的意见，不予采纳。关于争议焦点二：原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，明确了出卖人即被告应当自房屋交付之日起720日内为买受人（原告）办理房屋权属证书。被告将涉案房屋交付给原告的时间为2016年3月9日，原告于当日将办理房屋产权证费用支付给被告。根据合同约定，被告应当在720日内即2018年2月27日前为原告办理房屋产权证书，因期间政府两证合一停止受理相关业务7天，则应当将该期限延长至2018年3月6日。原告于2018年3月2日到被告处领走办证材料，自行到不动产登记机关办理权属证书，这一行为实际上已变更了原、被告双方关于办理不动产权属证书的约定，此时双方以行为默认了余下的办证流程由原告自行办理。而原告在被告处领走材料的时间尚未超过此前双方合同约定的期限，故被告的行为不构成违约，不应当承担违约责任。原告主张被告承担逾期办证违约金的主张，没有事实根据、法律依据，不予支持。关于争议焦点三：1.房屋权属证书代办费，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款“出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办人之名向买受人收取额外费用。”的约定，被告向原告收取办证工本费700元，原告已于2018年3月2日领走办证材料，自行向不动产登记机关缴纳了80元办证工本费，被告未能举证证明其收取的700元办证工本费用途，被告违反合同约定额外收取费用，故被告应当返还收取的700元办证费用。关于被告辩称收取的费用700元中包含测绘费100元，但被告向原告出具的资金往来专用凭证中明确700元为办证工本费，如若收费项目有变动，被告亦未出示证据证明曾与原告协商一致，综上，被告的抗辩理由不成立。2.有线电视开户费300元，被告称该笔费用系提前收费并转缴至中国有线电视网络有限公司琼中分公司（以下简称有线电视琼中分公司），但被告并未向法庭出示收取开户费后即转缴有线电视琼中分公司的凭证，应承担举证不能的责任。故原告主张退还有线电视开户费300元的主张，合理有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决：一、被告海南台利旅业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告方智杰办理房屋权属证书代办费700元及有线电视开户费300元；二、驳回原告方智杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担29元，由被告海南台利旅业有限公司承担21元。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，二审予以确认。 本院二审另查明，国务院于2014年11月24日以第656号国务院令向社会公布《不动产登记条例》，自2015年3月1日起施行。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案需解决的争议问题是：台利公司是否应当向房屋买受人退回办证工本费和有线电视开户费？ 根据查明的事实，台利公司实际上并未履行为房屋买受人方智杰代办不动产权证和有线电视开户事项，台利公司与买受人签订的买卖合同当中，亦未约定可以收取该两项代办事项的代办劳务费，故台利公司在未履行代办义务的情况下，收取买受人的办证工本费和有线电视开户费，没有事实和合同依据，一审判决台利公司向买受人退回该两项费用并无不当。台利公司的抗辩理由不能成立，不予采纳。 综上，台利公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人海南台利旅业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  吴罗南 审 判 员  周忠胜 二〇二一年三月一日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  陈梓杰 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。