广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30489号原告：广东赢家环保科技有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：伍某1。委托诉讼代理人：隆旺城，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯海伦，广东盈宇律师事务所实习律师。被告：佛山市万向物业有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区××××。法定代表人：柏某1。被告：柏某1，男，1971年11月5日出生，汉族，住江苏省雎宁县雎××××××××××，公民身份号码：320××××××××××××312。被告：刘兹军，男，1966年2月18日出生，汉族，住江苏省雎宁县××××××××××××，公民身份号码：320××××××××××××619。上述三被告共同委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：黄钰霞，广东汉铎律师事务所律师。被告：广东大赢家集成装饰材料有限公司，住所地：广东省佛山市南海区丹灶镇。法定代表人：黄某1。被告：黄某1，女，1992年1月10日出生，汉族，住广东省普宁市。原告广东赢家环保科技有限公司与被告广东大赢家集成装饰材料有限公司（以下简称大赢家公司）、佛山市万向物业有限公司（以下简称万向公司）、柏某1、黄某1、刘兹军租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人隆旺城、冯海伦，被告万向公司、刘兹军、柏某1共同委托诉讼代理人黄丽斌到庭参加诉讼，被告大赢家公司、黄某1经本院传票传唤没有到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告万向公司向原告支付自2020年7月1日至开庭日按每月253786元标准的租金；2.被告万向公司向原告支付自2020年9月1日至开庭日按每月6545.46元标准计算的房产税、按每月2759.56元标准计算的土地税；3.被告万向公司已支付的履约保证金761358元归原告所有；4.被告万向公司按照当期3个月租金的标准向原告支付违约金761358元；5.被告万向公司支付1-2项诉请所确定的金额为本金按日3%的标准计算的滞纳金；6.被告大赢家公司对第1-2、4-5项诉讼请求承担共同清偿责任；7.被告大赢家公司、万向公司承担未经原告同意在租赁物装修的拆除及修复费用800000万元；8.被告黄某1对被告大赢家公司的债务承担连带责任；9.被告柏某1、刘兹军对被告万向公司的债务承担连带责任；10.被告承担诉讼费用、保全费用。诉讼中，原告撤回第7项诉讼请求。事实与理由：2018年4月8日，原告与被告万向公司签订了《伍某1与佛山市万向物业有限公司厂房租赁合同书》，约定由被告万向公司承租位于佛山市南海区××××××××××××××××××之二的部分厂房及空地，租赁物包括办公楼4层3945平方米，宿舍2层合计2304平方米。租赁期限自2018年4月8日至2027年4月7日止，每月租金为253786元，租金每三年开始在上一年的基础上递增15%。《伍某1与佛山市万向物业有限公司厂房租赁合同书》还约定，被告万向公司应在每月期满前的10天内全额付清下月租金及其他费用。如被告万向公司拖欠租金、水电费等及其他任何费用的，则按每拖欠一日计加收3%的滞纳金给原告；如被告万向公司拖欠租金或其他费用超过10天的，即视为被告万向公司违约，原告有权解除合同、收回租赁物，被告万向公司的履约保证金归原告所有。另原告与被告万向公司双方签订《伍某1与佛山市万向物业有限公司厂房租赁补充协议》约定，被告万向公司需承担租金以内的费用包括但不限于土地税、房产税、电房容量费、电房托管费、电梯年检费、水电费、垃圾费以及今后政府部门或行业主管部门要求新增的其他费用。上述合同签订后，原告依约将租赁物交付予被告万向公司使用。但被告万向公司自2020年7月1日起，开始拖欠原告租金、水电费、燃气费、税费等费用。为此，原告多次向被告万向公司催收，被告万向公司拒不支付拖欠的上述费用。且据原告了解，被告万向公司在承租上述租赁物后，未经原告同意将租赁物转租予大赢家公司。而被告万向公司及大赢家公司未经原告同意私自改建租赁物，甚至擅自变动房屋建筑主体和承重结构、私自增加夹层，原告多次要求其拆除，但均无果，故提起本案诉讼。被告万向公司辩称，因新冠肺炎疫情等原因以及次承租人经营不善未能及时向万向公司支付租金，导致被告万向公司没有及时向原告支付租金等款项，并非是被告万向公司主观上不想支付。被告万向公司因新冠肺炎疫情导致不能履行合同，属不可抗力不能履行合同，被告万向公司可以部分或全部免责。除3号车间、4号车间、宿舍楼1、3层外，其余租赁场地已被由次承租人交还原告。被告万向公司向原告交租至2020年7月，并非是2020年6月，且被告万向公司于2020年8月15日向原告缴纳了150733.02元，原本是用以缴纳2020年7月水电、燃气费，但因次承租人自2020年7月开始直接向原告缴纳水电、燃气费，故上述费用用以抵扣被告万向公司尚欠的租金；因疫情原因被告万向公司请求减免租金。已被原告收回的租赁场所不应再收取租金。原告并未向被告万向公司开具发票，不应收取税费，且增值税、房产税、土地使用税的法定纳税主体是原告，原告要求支付增值税没有合同依据，被告万向公司不同意支付，原告没有提供其已交纳房产税和土地使用税的证据，被告万向公司不同意支付。水电费、电房托管费原告没有提供证据证明，被告万向公司不予认可，也不同意支付。原告拖欠租金是因疫情影响，故原告要求被告万向公司承担违约责任并没收履约保证金，应不予支持。退一步讲，即使被告万向公司需要承担违约责任，没收巨额履约保证金已属违约金过高，再约定3个月租金作为违约金更是过高，按日3%的标准计算滞纳金也明显过高，均应当予以调整。被告万向公司是经原告同意才将涉案租赁物转租给次承租人的，次承租人的装修已经原告同意，且被告万向公司因此支付了300000元。综上，请求法院依法处理。被告柏某1辩称，同意被告万向公司的答辩意见，另外被告柏某1并非合同相对方，仅在2020年7月后才成为万向公司股东及法定代表人，与公司无财产混同的行为，故无需承担责任。被告刘兹军辩称，同意被告万向公司的答辩意见，刘兹军并非合同相对方，2020年7月前只是万向公司的股东及法定代表人，与公司无财产混同的行为，故无需承担责任。被告大赢家公司书面辩称，被告大赢家公司与原告不存在合同关系，并非本案适格的被告，原告要求被告大赢家公司承担万向公司造成损失于法无据。根据原告所提交的证据材料显示，《伍某1与佛山市万向物业有限公司厂房租赁合同书》由原告的法定代表人与万向公司签订，并依法建立合同关系，万向公司未依约缴纳租金，属于万向公司单方违约行为。被告大赢家公司未与原告建立任何合同关系，原告要求被告大赢家公司承担相关连带责任无任何合同约定，且于法无据。被告大赢家公司虽然实际使用房屋，在2020年7月前的租金黄启鹏已按照合同约定足额向万向公司缴纳，2020年7月起的租金因黄启鹏与万向公司变更合同后存在纠纷，且万向公司收取相关水电等费用后未向相关部门缴纳，黄启鹏为行使先履行抗辩权，因此未向万向公司缴纳存在争议的部分租金。被告大赢家公司使用相关物业的水电、燃气费用在万向公司没有代付、代缴后，由被告大赢家公司直接向有关部门缴纳，未发生欠缴。同时，黄启鹏与万向公司的合同权利义务已在另案中由判决书予以确认，原告要求被告大赢家公司承担万向物业给原告造成损失的连带责任，于法无据。被告大赢家公司的装修装饰已经过万向公司的同意，且涉案物业已按现状在2020年12月向第三方出租。被告大赢家公司在使用场地的过程中，对涉案物业的装修装饰已经过万向公司的同意，同时该被告大赢家公司已在2020年7月将部分物业交还万向公司，万向公司在被告大赢家公司使用物业的过程中及归还物业从未提出任何异议。部分已交还的物业已在2020年12月向第三方出租，原告要求被告大赢家公司承担装饰装修的拆除、修复费用于法无据。被告大赢家公司的代表黄启鹏与万向公司已存在租赁合同纠纷案件，现已出具一审判决，且黄启鹏已提起上诉，相关的纠纷不应重复审理，请求贵院驳回原告的诉讼请求。被告黄某1未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为放弃答辩及当庭质证与举证的权利。诉讼中，当事人围绕诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证，本院经审查后确认当事人提交的证据的真实性并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告万向公司为有限责任公司，2020年7月15日法定代表人由刘兹军变更为柏某1，公司类型变更为自然人独资有限公司。被告大赢家公司为自然人独资有限责任公司，投资人为被告黄某1。2018年4月8日，原告（甲方）与被告万向公司（乙方）签订一份《伍某1与佛山市万向物业有限公司厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于佛山市南海区××××××××××××××××××之二的部分厂房及空地出租给乙方；租赁物面积约为23149平方米，包括办公楼4层3945平方米，宿舍2层合计2304平方米，空地4900平方米；租赁期限自2018年4月8日至2027年4月7日止，2018年6月16日前为免租期；每月租金为253786元，每三年开始在上一年的基础上递增15%；乙方向甲方支付761358元作为履约保证金；乙方在每月期满前的10天内全额付清下月租金及其他费用，拖欠租金、水电费等及其他任何费用的，则按每拖欠一日计加收3%的滞纳金；乙方承租期未满9年而提出退租的，乙方必须提前三个月以书面形式告知甲方，甲方没收乙方的履约保证金，并由乙方支付3个月租金作为违约金；甲方提前收回租赁物的，必须提前三个月书面形式通知乙方，支付3个月租金作为违约金；乙方拖欠租金或其他费用超过10天的，即视为违约，甲方有权解除合同、收回租赁物，没收履约保证金，同时乙方缴纳3个月租金作为违约金，装修装修无偿归甲方所有；等等。2018年3月24日，原告出具收取被告万向公司押金761358元。2018年5月31日，原告与被告万向公司签订《伍某1与佛山市万向物业有限公司厂房租赁补充协议》约定，被告万向公司需承担租金以内的费用包括但不限于土地税、房产税、电房容量费、电房托管费、电梯年检费、水电费、垃圾费以及今后政府部门或行业主管部门要求新增的其他费用。2020年6月15日，被告万向公司向的原告转账支付505662元。2020年7月16日，被告万向公司向原告转账支付135142.82元。2020年8月15日，被告万向公司向原告转账支付150733.02元。2020年8月23日，被告万向公司向原告转账支付48875元。原、被告确认上述四笔款项为被告万向公司向原告承租包括本案租赁场地在内的四份租赁合同项下的2020年6月份租金和7月份税费。2020年9月16日，原告向被告万向公司发出催缴场地使用费通知书。2020年10月14日，原告向被告万向公司送达了解除《厂房租赁合同书》通知函，提出解除双方签订的租赁合同，收回租赁物，没收履约保证金，租赁物装修归原告等。2020年11月18日，原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告万向公司签订的《伍某1与佛山市万向物业有限公司厂房租赁合同书》为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对当事人具有法律约束力。被告万向公司作为承租人，对返还租赁场地具有举证义务，现被告万向公司并未举证证明在法庭辩论终结前返还合同项下租赁场地予原告，应承担举证不能法律后果，本院确认至法庭辩论终结前租金按合同约定金额计算，并对原告提出被告支付2020年7月1日至2021年1月14日期间租金1637329元、2020年9月1日至2021年1月14日期间房产税29137.84元和土地税12284.49元诉讼请求予以支持。被告万向公司拖欠租金构成根本违约，原告于2020年10月14日向被告万向公司送达了解除租赁合同的通知函，该通知具有解除租赁合同的效力，本院据此认定原告与被告万向公司签订的《伍某1与佛山市万向物业有限公司厂房租赁合同书》于当日解除，并对原告请求被告万向公司支付违约金761358元的诉讼请求予以支持。被告万向公司未举证证明新冠疫情在2020年7月后对其实际使用租赁场地造成影响，本院对其以疫情为由主张减免租金及不承担违约金的辩解意见不予采纳。被告万向公司拖欠租金及税费造成原告利息损失，原告主张的滞纳金标准过高，本院酌情以上述拖欠的租金、房产税、土地税为本金从2021年1月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算利息，原告请求超出部分本院不予支持。虽然租赁合同约定被告万向公司违约导致合同解除情况下原告可没收履约保证金，但并未对等约定原告违约情况下双倍返还履约保证金，故该履约保证金不具备定金性质，原告无权依定金规则予以没收，在本院已确定被告万向公司向原告支付三个月租金作为违约金的情况下，对原告再主张没收履约保证金的诉讼请求不予支持。被告万向公司在2020年7月15日前登记为有限责任公司，原告请求原法定代表人刘兹军对被告万向公司债务承担连带责任依据不足，本院不予支持。现被告万向公司变更登记为自然人独资公司，被告柏某1作为投资人，原告请求被告柏某1对被告万向公司债务承担连带责任符合法律规定，本院依法予以支持。被告大赢家公司、黄某1与原告无直接租赁合同关系，原告请求该二被告承担本案债务没有事实与法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百七十六条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十七条之规定，判决如下：一、被告佛山市万向物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年7月1日至2021年1月14日期间租金1637329元并支付以此为本金从2021年1月15日起至实际清偿日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算的利息予原告广东赢家环保科技有限公司；二、被告佛山市万向物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年9月1日至2021年1月14日期间的房产税29137.84元并支付以此为本金从2021年1月15日起至实际清偿日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算的利息予原告广东赢家环保科技有限公司；三、被告佛山市万向物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年9月1日至2021年1月14日期间土地税12284.49元并支付以此为本金从2021年1月15日起至实际清偿日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算的利息予原告广东赢家环保科技有限公司；四、被告佛山市万向物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金761358元予原告广东赢家环保科技有限公司；五、被告柏某1对上述第一项、第二项、第三项、第四项判决确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告广东赢家环保科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费按原告减少后诉讼请求减半收取16205.87元、财产保全费5000元，合计21205.87元（原告已预交21743.72元），由原告负担3037.87元，被告万向公司、柏某1负担18168元。被告万向公司、柏某1负担部分应于上述付款同期迳付予原告广东赢家环保科技有限公司，本院不另收退。原告广东赢家环保科技有限公司多预交的受理费537.85元，在判决生效后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二一年三月五日书记员  黄晓璇