辽宁省沈阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）辽01行终102号上诉人（原审被告）：沈阳市于洪区沙岭街道办事处，地址沈阳市于洪区。法定代表人：王玉斌，该街道办事处主任。委托代理人：关相红，该街道办事处工作人员。委托代理人：卜方媛，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖凤艳，女，1964年6月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：王璐璐，女，1988年10月24日出生，汉族，住址。系原告女儿。上诉人沈阳市于洪区沙岭街道办事处（以下简称沙岭街道办）与被上诉人肖凤艳继续履行城市房屋拆迁补偿安置协议一案，不服沈阳高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）辽0192行初999号行政判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人沙岭街道办的委托代理人关相红、卜方媛，被上诉人肖凤艳及委托代理人王璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告在于洪区沙岭村有住宅一处，建筑面积为184.17平方米，房屋所有权证号为沙岭村房字第**。2007年9月23日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》（非租赁房屋产权调换），约定对乙方所有的位于于洪区××××村，编号B131，建筑面积184.17平方米，房屋设计用途为住宅的房屋进行房屋拆迁产权调换。第三条约定甲方补偿乙方各项费用金额总计9600元；第四条约定甲方将座落在原地回迁的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为网点，该房屋为期房；第五条约定被拆除房屋与产权调换房屋差价款为9600元，由甲方支付给乙方。该款于2007年9月28日前结清。第六条约定乙方保证在2007年9月28日前搬迁腾空被拆迁房屋，乙方不得拆除、损坏房屋及其公共设施。甲方保证在2008年11月30日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方。另查明，因被告未能按合同约定回迁，被告与原告达成《关于沙岭辅城门市回迁违约补偿费的协议》，按回迁面积每月每平方米30元的标准给原告违约补偿费。补偿按约定将违约补偿费给付至2010年11月30日，之后的违约补偿费被告未予给付。又查明，经评估，于洪区沙岭村102国道旁边的商业门市房在价值时点2020年10月26日的估价结果为：平均市场单价9630元/平方米。原审认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项的规定，本案系行政协议案件。本案有两个争议焦点：一、原告主张货币补偿应否支持；二、原告主张过渡期补助费应否支持。一、关于原告主张的货币补偿问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》经修订后，原第三十三条内容修改为第三十二条，该条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”上述司法解释系针对审理买卖普通商品房案件的解释，鉴于案涉房屋系回迁安置房屋，与普通商品房有一定差异，结合一般实际办证情况，除合同另有约定外，征收人交付的房屋在交付二年后仍未能具备办理产权登记条件的，被征收人主张退还房屋、赔偿损失的，应当予以支持。本案中，原告与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》（非租赁房屋产权调换）行为合法，协议签订后，被告应按照协议约定依法履行。根据庭审查明的事实，被告保证在2008年11月30日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给原告，但时至今日已长达十余年，被告仍未能如约履行，已属于无法履行。根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十九条规定，被告无法履行行政协议或者继续履行行政协议无实际意义的，人民法院可以判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。因本案原告签订行政协议的目的是取得房屋所有权，在被告不能办理房屋产权手续的情况下，原告受到的直接损失系其从市场上购买相同功能、相同面积的房屋的必要费用，因此应以案涉房屋的市场价值作为判定标准，对原告予以赔偿。原告被拆迁房屋面积为184.17平方米，于洪区沙岭村102国道旁边的商业网点平均市场单价为9630元/平方米，故被告应当赔偿原告的房屋价款为1,773,557.1元（9630元/平方米×184.17平方米）。二、关于原告主张的过渡期补助费问题。在涉案房屋不具备办证的条件下，原审法院已对涉案房屋按照有证房屋的评估方式，就房屋的市场价值进行评估，已经足以弥补原告的全部损失，原告再行主张2010年12月以后的过渡期补助费，理据不足，故对于原告的该项请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳市于洪区沙岭街道办事处于本判决生效之日起两个月内赔偿原告肖凤艳损失1,773,557.1元。二、驳回原告肖凤艳的其他诉讼请求。案件受理费27,133.6元，由原告肖凤艳负担6,371.6元，由被告沈阳市于洪区沙岭街道办事处负担20,762元；评估费用10,000元，由被告沈阳市于洪区沙岭街道办事处负担。上诉人沙岭街道办上诉称，上诉人与肖凤艳签订的协议为产权调换协议，非货币补偿协议，人民法院审理案件应充分尊重协议双方的意愿。原审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》是房产开发经营、商品房买卖方面的相关法律法规，并不适用于房屋拆迁安置补偿案件。本案中，双方签订的是《产权调换协议》，协议中并未约定上诉人必须为肖凤艳安置已经办理好产权的房屋，客观情况是回迁园区普遍办理房产证需要较长时间，上诉人为肖凤艳提供安置房屋的回迁小区已经多数居民回迁进驻，肖凤艳不满意该园区位置才一直没有回迁。上诉人按照协议约定提供了回迁安置房屋，肖凤艳应该按照协议回迁，原审法院不应该判决上诉人向肖凤艳支付货补补偿。原地回迁的特定园区为金某小区，能够满足肖凤艳的回迁要求。一审期间，上诉人明确表示可以为肖凤艳在金某小区园区内提供门市房对其进行安置，安置房屋能够满足协议中约定的面积要求，肖凤艳不满意园区位置没有回迁，上诉人不属于无法履行行政协议，也不属于继续履行行政协议无实际意义。估价结果报告载明对鉴定意见有异议，需在报告送达之日起15个工作日申请复议，原审法院在复议期间作出判决，程序错误。估价报告结果过高不具有客观性，上诉人已经向原审法院邮寄质疑对评估设定条件的意见，该评估意见应不予采信。该房屋的评估时间节点应为2007年9月，且应对肖凤艳原住宅房屋进行价值评估，并且以原值同面积住宅为评估条件。回迁地点已经确定为金某小区，对评估房屋位置应以回迁小区范围，其余地点均不属于回迁地点。请求撤销原审判决，发回重审。被上诉人肖凤艳辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法给予我补偿。评估报告的评估结果客观公正，被上诉人已经放弃了利息损失，已经让步，希望上诉人依照原审判决履行义务，请求维持原审判决。原审证据均已随案移送本院。经审查，原审法院认证正确。本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十条第一款规定，被告对于自己具有法定职权、履行法定程序、履行相应法定职责以及订立、履行、变更、解除行政协议等行为的合法性承担举证责任。本案被诉《城市房屋拆迁补偿安置协议》（非租赁房屋产权调换）基于拆迁于2007年3月23日签订，在本案审理过程中，被上诉人沙岭街道办未在法定举证期限内提供任何证据，对于自己签订被诉行政协议的职权、程序、履行情况等进行证明。原审法院依据庭审相关情况、法院既判的同地段案件以及原告提供的证据，确定本案的事实，本院予以支持。根据被诉行政协议约定，上诉人沙岭街道办应“原地回迁”的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为“网点”，并保证在2008年11月30日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给肖凤艳。但被诉行政协议已经签订十余年，仍未履行，虽庭审中沙岭街道办表示可以在相关小区提供回迁住房，但该回迁住房不符合被诉协议约定的“原址回迁”，何时办理产权手续不能确定，且被上诉人肖凤艳不同意该回迁住房，故应当属于行政协议无法履行的情形。根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十九条第一款规定，……被告无法履行或者继续履行无实际意义的，人民法院可以判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。本案中，被诉行政协议已经无法履行，被上诉人肖凤艳的取得产权置换商业网点的协议目的无法实现，应当获得相应赔偿。被上诉人肖凤艳获得的直接赔偿应为依据被诉行政协议应当取得的产权调换商业网点的货币价值。经原审法院委托评估，被上诉人肖凤艳应当取得的原地回迁的商业网点平均市场单位为9,630元/平方米，故上诉人沙岭街道办应当赔偿被上诉人肖凤艳184.17㎡×9,630元/㎡=1,773,557.1元。关于被上诉人肖凤艳在原审程序中主张的过渡期补助费问题，因原审法院以委托评估时的市场价值进行评估，故不再支持肖凤艳主张的2010年12月以后的过渡期补助费，本院予以支持。综上，原审判决结论并无不当，应当予以维持。上诉人的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳市于洪区沙岭街道办事处负担。本判决为终审判决。审判长  张宇声审判员  翟鸣飞审判员  张振岭二〇二一年三月二十九日法官助理巴根那书记员刘婷本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；