河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2166号原告：徐挚毅，男，1993年10月22日出生，汉族。被告：河南高发置业有限公司，住所地河南省新郑市郭店镇中心社区文化服务中心，统一社会信用代码914101845531758477。法定代表人：刘鹏飞，总经理。委托诉讼代理人：辛献忠，河南慧闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭淑颖，河南慧闻律师事务所实习律师。原告徐挚毅与被告河南高发置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告徐挚毅，被告河南高发置业有限公司的委托诉讼代理人辛献忠、郭淑颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐挚毅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金12298.22元(以总房款622695元为基数，按日万分之0.5为标准，自2019年12月31日起计算至交付符合合同约定条件的商品房之日止，暂计至起诉之日的逾期交房违约金为12298.22元);2、判令被告负担逾期交房期间产生的物业费用(自2019年12月31日起计算至交付符合合同约定条件的商品房之日止，暂计至起诉之日的逾期交房物业费为1.96/平方x79.59平方，合计2028元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买被告商品房一套，该房屋位于郭店镇新郑快速通道东侧，友爱路南侧浩龙花园。原被告双方于2017年12月7日签订了《商品房买卖合同》。合同第八条约定:被告应在2019年12月31日前将符合约定经验收合格的商品房交付原告使用。如逾期交房，逾期90日内，应按照房屋总价款日万分之0.5向原告支付违约金。2019年12月31日，原告接被告电话通知前去验房时发现:1该房屋墙体多处空鼓电路不通等严重问题。2按照合同商品房经验收合格，商品房经验收合格唯一有效的法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》，验房当天在原告要求下，被告未能向原告提交交房的法定文件，鉴于上述问题，原告当即表示拒绝收房。并且在2020年的5月，一批业主通过媒体和去新郑市住建局反映过该事，开发商明确表示没办理。2020年11月25号市长热线回复，根据相关处理部门查询未收到河南高发置业有限公司浩创梧桐春晓该项目关于工程竣工备案的任何相关手续。综上，该房屋存在着严重质量问题，明显不具备交房条件，被告已构成违约，由此导致原告无法收房。被告除了按照合同约定支付违约金外还应承担原告收房前该房屋产生的物业费等费用。现原告提出如上诉讼请求，请法院判如所请。河南高发置业有限公司辩称：1、合同约定的房屋交付时间到来前，公司将商品房建造完成，并且经验收合格;同时公司也在合同约定的房屋交付时间到来前，向原告发出交付通知，其不存在逾期交房行为，原告诉请求承担逾期交房违约金没有事实依据。购房合同约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，此约定为合法有效。根据法律规定“商品房经验收合格”，是指房屋经五大责任主体验收合格。竣工备案证既不是约定的房屋交付条件，也不是法定的房屋交付条件。2、原告以房屋装饰、设备有瑕疵为由拒绝接收房屋，没有合同依据和法律依据，不应当予以支持。依据如下:首先，合同没有约定房屋装饰、设备有瑕疵的买受人有权拒绝收房；其次，从法律规定看，民法典第六百一十条规定，只有因标的物质量不符合质量要求，并且致使不能实现合同目的的，买受人才可以拒绝接受标的物。而房屋的装饰、设备即便有少许瑕疵，显然不严重影响对房屋的正常使用，不会导致合同目的不能实现；3、原告收到交付通知后，拒绝办理房屋接收手续。按合同约定，12月31日起(交付通知确定的交房期限届满)，视为房屋已经交付，之后的物业费应当由原告自理。原告诉请其承担合同房屋物业费，没有事实依据、法律依据和合同依据，不应当予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月7日，出卖人河南高发置业有限公司与买受人徐挚毅签订《商品房买卖合同》（合同编号：17001938215），约定徐挚毅购买河南高发置业有限公司开发的位于新郑市××店镇郑××通道东侧、××路南侧××龙花园××单元××号商品房，建筑面积79.59平方米，该商品房单价为7823.78元/平方米，总价款622695元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人按其他方式付款，约定金额187695元以现金支付，付款时间2017年12月7日，剩余房款435000元付款方式为商业贷款。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况除外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》签订后，徐挚毅已经按照合同约定向河南高发置业有限公司支付了全部购房款。2019年12月23日，浩龙花园小区3A#楼经监理单位郑州市建设工程监理公司、设计单位河南省建筑设计研究院有限公司、勘察单位河南卓越建设工程有限公司、施工单位河南省天都建设工程有限公司、建设单位河南高发置业有限公司验收合格，河南高发置业有限公司取得《工程竣工验收意见表》。2019年12月31日，河南高发置业有限公司电话通知徐挚毅收房。徐挚毅以涉案房屋存在墙体多处空鼓线路不通等严重问题、河南高发置业有限公司未能提供建筑工程竣工验收备案证为由拒绝收房。现徐挚毅以涉案房屋存在严重质量问题，无竣工备案的相关手续，不具备交房条件为由，主张河南高发置业有限公司承担违约责任。另查明，徐挚毅在庭审中陈述其所称的严重质量问题是指房屋的内墙（水泥粉刷）空鼓，没有其他的问题；当时通知他去收房时，他就注意让河南高发置业有限公司提供竣工备案表了，没在意对方都提供了哪些材料。河南高发置业有限公司陈述《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《工程竣工验收意见表》都在交房现场。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《工程竣工验收意见表》、《住宅工程质量分户验收合格证书》以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，因此应适用当时的法律、司法解释的规定。双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。案涉《商品房买卖合同》第八条约定,房屋交付条件为经验收合格，交付时间为2019年12月31日之前。2019年12月23日，涉案房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，符合约定的交房条件。2019年12月31日，河南高发置业有限公司也通知了徐挚毅进行收房。案涉《商品房买卖合同》第十一条约定,双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。因该条款并未明确约定合同第八条规定的证明文件为徐挚毅所称的建筑工程竣工验收备案证，故河南高发置业有限公司提交了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五大主体验收合格意见表，应视为出示了合同第八条规定的证明文件，徐挚毅拒绝接受房屋，没有事实和法律依据。房屋根本性质量问题以外的质量瑕疵，不属于不符合交付条件的情形，徐挚毅未提供证据证明涉案房屋存在根本性质量问题，严重影响正常居住使用,仅以涉案房屋的内墙（水泥粉刷）空鼓，河南高发置业有限公司未能提供建筑工程竣工验收备案证为由拒绝接收房屋视为房屋已交付。徐挚毅主张河南高发置业有限公司逾期交房并因此支付违约金和负担物业费的理由不成立，该主张本院不予支持。希望徐挚毅尽快接收涉案房屋，减少不必要的损失。综上所述，徐挚毅的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告徐挚毅的诉讼请求。案件受理费158元，减半收取计79元，由徐挚毅负担。本判决为终审判决。审判员  赵西璞二〇二一年三月三十日书记员  郭雨晴