河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初1673号原告牛新章，男，1976年6月22日出生，汉族，住河南省偃师市。委托代理人张政，河南铭树律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王浩，河南铭树律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告金涛，男，1982年10月18日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。原告牛新章与被告金涛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告牛新章及其委托诉讼代理人张政，被告金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛新章诉称，2020年6月15日，原被告签订了合同编号为6661467的《房屋买卖合同》，合同约定被告将名下的高新技术产业开发区枫杨街23号4号楼1单元7层701房屋出售给原告，总价款800000元，后经双方协商变更为780000元；同时合同约定首付款350000元，剩余尾款450000元于2020年7月31日前交付给被告，被告应于当日将该房屋交付给原告，并同意原告装修入住。为确保双方积极履行合同，双方约定逾期、涨价、不卖等情形，出卖人应当向买受人支付总房价20%的违约金，并承担相应的律师费、诉讼费、保全费等。合同履行期间，被告怠于履行合同，行加价之实，拒不履行合同，其行为严重违反诚信，为维护原告合法权益，诉至贵院，请求法院判令：1、请求被告金涛与原告牛新签订的《房屋买卖合同》继续履行，原告牛新章一次性清偿剩余购房款330000元后，被告金涛将其所有的高新技术产业开发区枫杨街23号4号楼1单元7层701房屋交付原告牛新章，原告牛新章对该房屋享有占有、使用、收益的权利；2、请求被告金涛向原告牛新章支付违约金156000元、律师费15000元，合计171000元，可冲抵原告牛新章向被告金涛支付的剩余330000元购房款；3、请求被告金涛在高新技术产业开发区枫杨街23号4号楼1单元7层701房屋符合办理不动产权属证书的情形后30日内，配合原告牛新章将案涉房屋变更登记在原告牛新章名下；4、被告金涛承担本案诉讼费用。被告金涛辩称，1、2020年6月15日我收到原告交纳房款35万元；2020年6月23日，我因急需用钱想让原告支付10万元房款，但原告以此为由让被告再降2万元房款，被告被逼无奈同意，当日原告支付10万元房款。2、因剩余尾款33万元，原告迟迟未交纳，原告未按合同约定交纳房款，故被告不能腾空房屋、交付原告。3、2020年11月22日开始，我多次联系原告及中介，此事如何处理及何时处理，双方迟迟不予答复。我与原告联系，原告告知我联系中介，在2020年12月6日中介和原告最终给我的结果是按照合同为准，违约金15.6万元，利息8万元，损失4万元，共计27.6万元，33万元-27.6万元=5.4万元，中介给我这个意见是原告算的。后来，我给中介打电话，中介给我的答复还是原告只需要再支付5.4万元就让交付房屋。2020年12月6日，我给原告及中介都发消息称，“我现在愿意把这个房子交付给你，继续履行合同，我也承认因为要和父母沟通房子买卖的问题，我违约在先，我也愿意承担这段期间你付的45万的利息，如果可以合同继续履行，如果不同意，我现在要解除合同，退回你交的房款，但是现在我没有偿还能力，只能等到我把这个房子卖给下家才能把这45万给你，如果那边不愿意可以走正常的法律程序。”因此，在原告未支付全部房款的情况下，我不能腾空房屋，交付原告。4、另外，我主张解除涉案合同，违约金及利息我不应予以承担。经审理查明，2020年6月15日，原、被告及居间方郑州幸福港房地产营销策划有限公司签订编号为6661467的《房屋买卖合同》一份，约定被告将名下的郑州市高新技术产业开发区枫杨街23号4号楼1单元7层701房屋出售给原告，合同号为GX190××××****；建筑面积为147.06平方米。成交价格为800000元。原告于本合同签订时支付定金160000元，付款方式及房屋交付：签订本合同当日，原告向被告支付首批房款350000元（含定金），被告出具收据；剩余房款450000元于2020年7月31日前原告向被告结清，被告于当日将该房交付给原告，同意原告装修入住……被告将该房交付后，相关权益如使用权、收益权、转让权等一并转让给原告。被告出售该房，保证该房无抵押、无担保，无债权纠纷及违法事项。产权转移登记时间：被告积极办理并领取产权证，并在政策允许条件下其30日内为原告办理相关转移登记手续……被告有义务配合将该房过户给原告指定人名下，原告确保其有购房资格。违约责任：被告违约涨价或不卖或逾期，则赔付原告该房价20%的违约金，并承担原告装修、中介佣金及相关损失，并承担原告因诉讼而产生的律师、诉讼、保全等费用；若原告违约不买，则承担该房价20%的违约金，装修费等不退，并退还该房给被告，被告可另行处置该房。2020年6月15日，被告向原告出具收据一张，载明：“今收到牛新章购枫杨23号4号楼一单元七层701房款叁拾伍万元整，（￥350000.00）含定金。”被告在收款人处签字捺印并书写身份证号及手机号。2020年6月23日，被告向原告出具收条一份，载明：“今收到牛新章购买大理鑫桂源4号楼1单元7层701号房屋尾款壹拾万元（100000.00）2020年6月23日，金涛原卖此房屋总房款捌拾万元整（800000.00），现在同意总房款少2万，现此房总房款为柒拾捌万元整（780000.00）。”被告在收款人处签字捺印并书写身份证号。2020年7月31日，被告向居间方工作人员发微信称“我现在交房可以，但是让我现在搬出去，这不行……”原告向居间方工作人员发微信称“雅丽，说了这么长时间了，别的也不想多说了，你给金涛说一声，钱我已经准备好了，他啥时候交房，我啥时候转款，一手交钱一手交货，这是买卖的重点，他那边交房了，你可以随时通知我打款的，他房子交不了，这不是我的问题，你再给他说一下吧，麻烦你了。”2020年11月22日，被告与居间方工作人员微信聊天记录显示“价格是我们签过的，钱客户也付了45万了，你也用了快半年了”“你想让加多少钱？”“总价九十”“我再做做俺妈她俩的工作”。次日的微信聊天记录显示“在吗，我给客户说咱这边的情况了，现在想卖90万，客户说按合同走。你看呢？”“一点都不涨么”“嗯嗯”“各让一步85”“客户说了，价格按合同走”“啥时候见面”。2020年12月6日，被告向原告及居间方发微信称“我现在愿意把这个房子交付给你，继续履行合同，我也承认因为要和父母沟通房子买卖的问题我违约在先，我也愿意承担这段期间你付的45万的利息，如果可以，合同继续履行，如果不同意，我现在要解除合同，退回你交的房款，但是现在我没有偿还能力，只能等到我把这个房子卖给下家才能把这45万给你，如果那边不愿意可以走正常的法律程序。”2020年12月2日，原告与河南铭树律师事务所签订民事委托代理合同，约定牛新章在签订合同当日向河南铭树律师事务所一次性先行支付律师费壹万伍仟元。当日，河南铭树律师事务所向原告出具发票一张，载明：购买方为牛新章，货物或应税劳务、服务名称为＊法律咨询＊法律服务费，价税合计为壹万伍仟元整。以上事实由《房屋买卖合同》、收据、收条、微信聊天记录、委托代理合同、发票及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案《房屋买卖合同》系原被告及居间方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告于2020年6月15日支付房款35万元，于2020年6月23日支付房款10万元，并变更总房款为78万元。按照合同约定，剩余房款于2020年7月31日前原告向被告结清，被告于当日将该房交付给原告，同意原告装修入住。微信聊天记录显示，2020年7月31日，被告未能如期交付房屋，原告未支付剩余尾款33万元。对于合同未全面履行的原因在于被告，故对原告主张继续履行涉案合同，原告一次性清偿剩余购房款33万元，被告将涉案房屋交付给原告，原告对该房屋享有占有、使用、收益的权利，本院予以支持。对于原告主张的被告向原告支付违约金156000元，《房屋买卖合同》约定被告违约涨价或不卖或逾期，则赔付原告该房价20%的违约金，考虑原告尚未支付部分房款及被告违约情形，本院酌定支持总房款的10%，即78000元。对于原告主张的律师费15000元，《房屋买卖合同》约定，如被告违约，则承担原告因诉讼而产生的律师、诉讼、保全等费用，但考虑原告主张的违约金本院已予以部分支持，并足以弥补原告损失，对该主张，本院不再支持。综上，原告需向被告支付252000元，被告将涉案房屋交付给原告。对于原告主张被告在涉案房屋符合办理不动产权属证书的情形后30日内，被告配合原告将涉案房屋变更登记至原告名下，实为办理产权过户，前提系涉案房屋已经取得不动产权属证书，鉴于涉案房屋目前未办理不动产权证书，房屋过户条件尚不具备，待具备相应过户条件后，原告可另行主张。被告辩称解除涉案合同，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告金涛继续履行与原告牛新章签订的《房屋买卖合同》，并于本判决生效后十日内将其所有的郑州市高新技术产业开发区枫杨街23号4号楼1单元7层701号房屋交付原告牛新章，原告牛新章对该房屋享有占有、使用、收益的权利，原告牛新章于本判决生效后十日内支付被告金涛252000元；二、驳回原告牛新章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13210元，减半收取6605元，由原告牛新章负担604元，被告金涛负担6001元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年三月二十三日书记员 王令令