吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2021）吉03民终111号上诉人（原审被告）：吉林银行股份有限公司四平分行。负责人：马某。委托诉讼代理人：董某。委托诉讼代理人：张某。被上诉人（原审原告）：四平市中兴物业管理有限公司。法定代表人：高某。委托诉讼代理人：苗某，吉林吉华律师事务所律师。上诉人吉林银行股份有限公司四平分行（以下简称吉林银行四平分行）因与被上诉人四平市中兴物业管理有限公司（以下简称中兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2020）吉0302民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人吉林银行四平分行的委托诉讼代理人董某、张某，被上诉人中兴物业公司的委托诉讼代理人苗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉林银行四平分行上诉请求：1．撤销原审四平市铁西区人民法院（2020）吉0302民初1305号民事判决书，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。2．诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原审判决上诉人给付被上诉人2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费1,265,030元明显错误。第一，原审以“2000年8月16日四平市中兴房地产开发有限公司、四平市中兴经贸公司与一马路信用社、新华城市信用社、中央东路城市信用社、金信城市信用社签订协议书，约定用中兴商厦6811平方米楼房抵欠四家信用社的贷款本金及利息”中6811平方米作基数相加及减去其他面积来认定上诉人的使用面积明显属于认定事实不清。第二，原审认定出售给个人的出售面积为1,172.6475平方米，属于事实不清。第三，针对上述6811平方米、1,172.6475平方米两个事实不清及本案又系物业合同纠纷，本案中原一马路信用社、新华城市信用社、中央东路城市信用社、金信城市信用社的四平中兴大厦现有商铺面积及另售个人面积系都是本案最关键直接证据。上诉人在原审申请测绘，原审法院未给予鉴定就直接进行判决，属于严重认定事实不清，程序违法。这样，原审以自行得出的2,928.31平方米计算物业费用明显错误。从这一点看应直接发回重审。二、原审判决上诉人给付被上诉人共用部位、公用设施和设备的大修和更新、改造费144,365.68元错误。依据《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，原审判决明显错误。一是，原审被上诉人未经过该程序；二是，被上诉人所称共用部位、公用设施和设备的大修和更新、改造上诉人根本不知情；三是，被上诉人要求上诉人给付共用部位、公用设施和设备的大修和更新、改造费的事实和数额证据均不充分。三、原审判决上诉人给付被上诉人2019年11月至2020年4月间的取暖费122,608.34元明显错误。取暖费收费主体属于供热公司，被上诉人作为物业公司无权收取，不具有收费主体资格。针对取暖费属于上诉人与供热单位形成的供热水电气合同法律关系范畴。被上诉人无权收取。中兴物业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉无理，应予驳回。1.上诉人的上诉关于给付物业费错误的主张在提出上诉以及一审审理中，上诉人一方从没有提出关于面积的具体主张，也没有就被上诉人所提出的主张提供任何反驳证据，仅凭上诉人的陈述，在缺乏证据缺乏事实依据的情况下，主张原审判决错误，没有任何凭据，上诉人的上诉主张不应当得到支持。2.关于上诉人主张取暖费用不应当给付的请求，在原审过程中被上诉人提供了与四平热力有限公司的协议书，该协议的内容为代收代缴，在被上诉人全部垫付取暖费用的情况下，上诉人缴纳取暖费用是其在享受供暖服务后的义务，上诉人的这一主张也不应得到支持，综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持正确的原审判决。中兴物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即支付物业服务费1,265,031元（2019年1月1日至2020年12月31日）；二、判令被告立即支付共用部位、公用设施和设备的大修和更新、改造费用144,365.81元；三、判令被告立即支付供暖费122,612.4元（2019年11月至2020年4月），上述共计1,532,009.21元；四、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2000年8月16日四平市中兴房地产开发有限公司、四平市中兴经贸公司与一马路城市信用社、新华城市信用社、中央东路城市信用社、金信城市信用社签订协议书，约定用中兴商厦6811平方米的楼房抵欠四家信用社的贷款本金及利息，现上述四家信用社合并至吉林银行股份有限公司四平分行。2011年1月11日吉林银行四平分行与高原签订房产置换协议书，将自有的中兴大厦3楼及4楼2,259.54平方米置换给高原，换回中兴大厦地下一楼面积181平方米。2011年9月20日吉林银行四平分行再次与高原签订房产置换协议书，将自有的中兴大厦地下一层601.9平方米置换给高原。另查明，中兴物业公司自2011年开始与部分业主签订了物业管理委托合同，物业管理费按发改委批准价格执行，2019年、2020年均为每平方米每月18元。2020年中兴大厦更换电梯、消防监控、门、天井平顶部分钢化玻璃共计花费1,998,093元，分摊后为每平方米49.3元，且中兴大厦从未收取缴纳过物业专项维修资金。又查明，2020年8月31日四平热力有限公司与四平市中兴物业管理有限公司签订取暖费代收代缴协议书，约定四平热力有限公司委托中兴物业公司代收中兴大厦取暖费，取暖费交齐后甲方开栓供热，委托期限2019年至2020年。四平热力有限公司和中兴物业签订的中兴大厦面积会签单，核定中兴大厦建筑面积47,371.65平方米，核定供热面积54,902.68平方米，供热单价约为36元（含税），按照建筑面积和供热面积系数比计算实际2019年取暖费标准为建筑面积每平方米41.87元。吉林银行四平分行所有的中兴大厦部分2019年11月至2020年4月取暖费由中兴物业公司垫付。一审法院认为，被告吉林银行四平分行通过2000年抵债及两次和高原置换后，现享有中兴大厦的使用权面积应为4,130.56平方米（6811平方米-2,259.54平方米＋181平方米-601.9平方米）。原告中兴物业公司自认吉林银行四平分行所有的部分中兴大厦面积已经出售给个人，出售面积为1,172.6475平方米，被告吉林银行对该面积数有异议，但并未向法院提供相关证据，经计算被告吉林银行在中兴大厦中占有的面积为2,957.91平方米（4,130.56平方米-1,172.6475平方米），原告请求按照2,928.31平方米计算各项费用，属于原告对自我权利的处分，法院予以支持。被告吉林银行四平分行系中兴大厦的业主，虽未与中兴物业公司签订物业管理委托合同，但原告实际上向被告提供了物业服务，被告亦享受了被告提供的各项服务，双方之间存在事实物业服务关系，依据诚实信用原则、公平原则，被告应当支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费，按每平方米每月18元，2,928.31平方米共计物业费为1,265,030元。2019年开始中兴大厦加入四平热力公司供热范围，中兴物业公司受四平热力公司委托代收中兴大厦所有业主的取暖费，2019年冬季取暖期吉林银行四平分行所有的部分取暖费已经由中兴物业公司先行垫付，被告吉林银行四平分行已经实际享受供热服务，应当给付中兴物业垫付的2019年11月至2020年4月取暖费，按每平方米41.87元，共计2,928.31平方米计算取暖费为122,608.34元。2020年四平市市场监督管理局给中兴大厦出具特种设备安全监察指令书，该商场扶梯均未定期检验，无维保单位，无安全管理人员，要求中兴大厦立即停止使用，按法规标准要求进行整改合格后，方可使用。中兴物业公司为了公共安全和大厦经营需要对大厦更换电梯、消防监控、门、天井平顶部分钢化玻璃共计花费1,998,093元，因中兴大厦从未收取缴纳过物业专项维修资金，故该笔维修资金由全体业主按面积分摊，每平方米分摊49.3元。中兴物业公司已将设施更换改造征求意见稿邮寄给吉林银行四平分行，并在中兴大厦张贴公告，修缮程序合法，吉林银行主张对此不知情，但未能向法院提供证据证明，故对于吉林银行四平分行的辩驳，法院不予采信。被告吉林银行四平分行应当按照面积2,928.31平方米给付修缮费用，共计144,365.68元。综上，判决如下：一、被告吉林银行股份有限公司四平分行于判决生效之日起十日内给付原告四平市中兴物业管理有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费1,265,030元。二、被告吉林银行股份有限公司四平分行于判决生效之日起十日内给付原告四平市中兴物业管理有限公司共用部位、公用设施和设备的大修和更新、改造费144,365.68元。三、被告吉林银行股份有限公司四平分行于判决生效之日起十日内给付原告四平市中兴物业管理有限公司2019年11月至2020年4月间的取暖费122,608.34元。如逾期未履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9294元，由被告吉林银行股份有限公司四平分行负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了一份房屋租赁合同，用以证明其营业面积为2,697.59平方米。被上诉人质证称：1.对合同的真实性没有异议，但是该份合同并不能证明上诉人的全部面积为2,697.59平方米，仅是上诉人与金源公司就2,697.59平方米的租赁协商，至于是否还有其他的营业面积，该份租赁合同中并不能体现。2.房屋租赁合同仅是2013年一年与金源公司租赁的合同，与本案没有关联。3.一审过程中，金源公司向法院提交了情况说明，明确上诉人的面积是3,123.346平方米。所以，上诉人的主张是不成立的。对于该证据本院认为，该证据不足以证明上诉人所要证明的问题，且不能与其他证据相互印证，不能作为认定案件事实的依据，故本院不予采信。关于上诉人出售给个人的经营面积问题，被上诉人主张该面积为1,172.6475平方米，并提交了产权证照复印件、房屋转让合同、发票等补强证据；上诉人虽对被上诉人提出的面积数不予认可，但其未能提供其他证据证明出售给个人部分的面积具体是多少，对其主张本院不予采信；被上诉人提交的产权证照复印件、房屋转让合同、发票等证据能够证明上诉人出售给个人的经营面积，本院予以采信并在卷佐证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为：中兴物业公司的诉讼请求包含物业服务费1,265,031元（2019年1月1日至2020年12月31日），共用部位、公用设施和设备的大修和更新、改造费用144,365.81元，供暖费122,612.4元（2019年11月至2020年4月）；以上费用按照吉林银行四平分行占有中兴大厦面积2,928.31平方米计算，其中物业服务费按照每平方米每月18元计算，取暖费按照每平方米41.87元计算，公用设施维修费用共计1,998,093元，按照中兴大厦使用面积分摊后每平方米49.3元计算。吉林银行四平分行对于上述费用的计算标准均没有异议，仅是对其占有使用面积数提出异议。对此，本院认为协议书、房产置换协议书、产权证照复印件、房屋转让合同、发票等证据足以证明吉林银行四平分行所占中兴大厦面积的变动情况，一审法院据此确定吉林银行四平分行在中兴大厦占有面积为2,957.91平方米并无不妥，而中兴物业公司按照2,928.31平方米主张权利符合法律规定。虽然吉林银行四平分行对一审经计算确认的其占有面积不予认可，对一审认定其出售给个人的经营面积1,172.6475平方米亦提出异议，但其未能向法庭提交证据证明其主张。本院认为，吉林银行四平分行作为案涉中兴大厦经营面积的所有权人，理应掌握案涉面积的变动情况，包括最初取得的面积和置换、出售的面积，且能够通过查账等各种方式确定现在所占有的具体面积，而不需要进行测绘鉴定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，吉林银行四平分行有能力举证而不举，应承担不利的法律后果。综上，吉林银行四平分行的上诉请求没有事实根据和法律依据，不能得到支持。综上所述，吉林银行四平分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,588元，由吉林银行股份有限公司四平分行负担。本判决为终审判决。审判长 任 勇审判员 谭贵林审判员 孙 鹏二〇二一年三月十七日法官助理 孙 蕾书记员 莫 冰