河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0305民初441号原告：郭长英，女，1977年2月2日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：韩国卫，河南洛源律师事务所律师;代理权限：特别授权。被告：海文龙，男，1967年1月11日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告郭长英诉被告海文龙为房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩国卫、被告海文龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告海文龙退还收取的房租、装修费等共计31500元，并承担利息1000元（利息暂按2020年3月19日至2020年9月20日年利率6%计算）。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告主张前述第一项诉讼请求中显示有装修费，但装修费金额5500元未计入诉讼请求总额中，故当庭变更第一项诉讼请求为：1、判令被告海文龙退还收取的房租、装修费等共计37000元，并承担利息1000元（利息暂按2020年3月19日至2020年9月20日年利率6%计算）。事实与理由：2019年3月3日,原告和被告海文龙签订《房屋租赁协议》用于开办饮食店。该《房屋租赁合同》显示:租赁房屋位于洛阳市××西区古水转盘西200米人行道以南,面积110平方米左右,租赁期限自2019年3月20日至2020年3月19日,租金30000元/年,物业费1200元等。上述款项均由被告海文龙收取。合同签订后,原告个人办理个体经营户营业执照,并装修装饰。期间装修装饰花费1500元。合同到期后原被告沿用原合同,原告于2020年3月25日、4月7日支付2020年3月20日至2020年9月19日共计微信支付房租30000元。但是,到2020年5月份原告超市门前道路被封闭并通知要求租赁户搬迁后,原告才知道该片区域在2018年已经被列入到洛阳市人民政府工作部署中,2018年9月份洛阳市××西区西环路古水立交建设工程指挥部发布了征迁《通告》,但被告海文龙一直隐瞒该区域征迁事实。被告及有关部门都没有对原告进行任何征迁补偿及租赁费等退还。被告海文龙的行为已经构成民事欺诈。综上所述,为维护原告的合法权益,请求法院依法支持原告诉求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院认定如下：2018年9月28日，涧西区西环路谷水立交建设工程征迁指挥部面向洛阳市民在爱洛阳网等网络媒体上发布《关于西环路谷水立交建设工程征迁的通告》一份，通告中明确载明拟对东起广文路、西至新安县地界、南至坦克路北100米、北至党湾桥规划红线内的地上建（构）筑物及地面附属物进行拆迁。2019年3月3日，原告郭长英（承租方）与被告海文龙（出租方）签订《房屋租赁协议》一份，载明：“一、租赁地址：洛阳市××西区××水转盘西××路南。…三、租赁期限及其约定：1、租用期限：2019年3月20日至2020年3月19日；2、房屋租金及费用：每年陆万元人民币，物业费每年1200元。3、付款方式：按年支付，…4、租赁期内的水，电，燃气，电话，宽带，物业费等由乙方支付，非乙方责任的房屋修缮由甲方负责。四、…”双方当事人均认可，案涉租赁物在前述政府征迁范围内。2019月12月24日，原告郭长英依法办理个体工商户的营业执照，其上显示经营者为郭长英，经营范围系餐饮服务，经营场所位于洛阳市××**××水转盘西××路南迈凯物流园。该个体工商户在案涉房屋处经营餐饮服务期间，门头悬挂的招牌为“陈氏菜馆”，“陈氏菜馆”实际由原告郭长英和其爱人朱丰生共同经营。前述《房屋租赁协议》的租赁期满后，原被告双方未签订书面租赁协议，由原告按照原《房屋租赁协议》的约定，继续承租被告的案涉房屋，但并未明确约定租赁期限，原告郭长英和其爱人朱丰生继续在案涉房屋中经营“陈氏菜馆”。原告述称，因政府征迁需要，其于2020年7月24日左右从案涉房屋中搬离。2020年3月25日至4月7日期间，原、被告之间通过微信方式就案涉房屋租金支付的时间及方式进行沟通，期间，原告通过微信向被告转账共计3万元。对于该笔款项的性质，经法庭询问，原告主张系原告向被告支付的2020年3月20日至2020年9月19日半年的房屋租金3万元；而被告辩称系该3万元中，其中1万元系原告补交拖欠的2019年3月20日至2020年3月19日的房租，剩余2万元系原告支付的2020年3月20日至2020年9月19日的部分房租。被告为证明该项答辩意见，提交案外人朱丰生与洛阳市迈凯物流有限公司签订于2020年1月7日的《场地租赁合同》一份，以及其自行制作于2020年4月7日的《收据》一份，其上载明：“今收到陈氏菜馆交来租金贰万元（微信）。交款人：朱丰生。”原告质证时主张该份《场地租赁合同》和《收据》均与本案无关。审理期间，双方对原告就案涉房屋2019年3月20日至2020年3月19日期间的水电费是否支付完毕情况，以及《房屋租赁协议》所涉押金3000元是否应当支付等问题存在争议。还查明，原告就本案曾向本院申请对被告的财产采取保全措施，本院依法作出（2020）豫0305财保647号民事裁定书。原告为此支付保全费335元。以上事实，由原告提交的原、被告签订于2019年3月3日的《房屋租赁协议》，原、被告之间的聊天记录截图6页，《营业执照》、《关于西环路谷水立交建设工程征迁的通告》打印件、《民事裁定书》及收费票据，以及当事人陈述等证据在卷资证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据庭审查明的事实，结合经质证的各方证据，本院确认原、被告于2019年3月3日签订的《房屋租赁协议》所载内容均系双方当事人的真实意思表示，且对双方的权利义务等事项作有明确约定，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认约定内容均为有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同法相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。鉴于原告郭长英在签订于2019年3月3日的《房屋租赁协议》租赁期限届满后，继续在案涉房屋中经营“陈氏菜馆”，被告未提出异议，《房屋租赁协议》继续有效，但租赁期限为不定期，原被告应当按照该份租赁协议的约定行使权力、履行义务。对于被告提交的案外人朱丰生与洛阳市迈凯物流有限公司签订于2020年1月7日的《场地租赁合同》，鉴于原告对《场地租赁合同》与本案纠纷的关联性均明确提出异议，且被告未有证据证明其与原告均按照该份《场地租赁合同》所载内容实际履行，根据合同主体相对性原则，本院对于被告辩称《场地租赁合同》对原告具有法律约束力的意见不予采纳；被告提交的落款时间为2020年4月7日的《收据》系由其单方自行制作，且原告就被告辩称的款项性质和金额不予认可，本院对被告提出的原告向其微信转账的3万元中有1万元系原告补交的2019年3月20日至2020年3月19日房租的答辩意见，本院亦不予采纳。故此，原告关于其通过微信方式向被告支付续租之日即2020年3月20日至2020年9月19日半年的房租3万元的诉讼主张，本院予以采纳。根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。结合原被告双方就原告何时搬离案涉房屋的诉辩意见，本院确认原被告之间的房屋租赁合同关系已于2020年7月24日事实解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故此，对于原告要求被告退还多收取的房租并承担利息的诉讼请求，本院予以支持。经本院折算，原告应向被告支付的2020年3月20日至2020年7月24日的房租应为20833元（6万元÷12个月×4个月+6万元÷12个月÷30天×5天），故此，被告应向原告返还2020年7月25日至2020年9月19日的租金9167元（30000元-20833元）；结合原告的利息主张，本院确定被告应支付利息的计算方式为：以9167元为基数，自2020年7月25日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率至2020年9月20日。对于被告关于原告拖欠2019年3月20日至2020年3月19日部分房租的答辩意见，鉴于双方对原告就案涉房屋2019年3月20日至2020年3月19日期间的水电费是否支付完毕情况，以及《房屋租赁协议》所涉押金3000元是否应当支付等问题存在争议，而双方均未提交充分、有效证据拟证明己方主张，且被告在本案中未提出反诉请求，致本院在本案中查证不能，为妥善、慎重查明案件事实需要，被告可就2019年3月20日至2020年3月19日的房租、水电费、押金等相关民事权益另行通过合法途径解决。就原告当庭增加的诉讼请求即装修费金额5500元，因其在法庭指定的期限内未依法补交相应诉讼费，本院对该项诉讼请求不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定,判决如下：一、被告海文龙于判决生效后十日内向原告郭长英退还2020年7月25日至2020年9月19日的房租9167元并支付利息（以9167元为基数，自2020年7月25日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率至2020年9月20日）；二、驳回原告郭长英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费306元、保全费335元，由被告海文龙负担。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二一年三月十六日书记员  杨静静