广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初32472号原告：成志科，男，1989年6月10日出生，汉族，住广东省清新县××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××411。委托诉讼代理人：梁静雯，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冰倩，广东格林律师事务所实习律师。被告：冯敏，女，1979年11月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区××××××××，公民身份号码440××××××××××××124。第三人：佛山市诚品房地产中介服务有限公司，住所地：佛山市南海区×××××××××。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：林国华，男，公司员工。原告成志科诉被告冯敏及第三人佛山市诚品房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁静雯、陈冰倩，被告冯敏，第三人的委托诉讼代理人林国华，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告成志科与被告冯敏签订的《不动产买卖业务签订文件合订本》；2.被告冯敏向原告成志科返还购房定金80000元并支付以此为本金从2020年8月9日起至实际返还日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率计算的利息；3.被告冯敏向原告成志科支付违约金(或赔偿损失)333800元(成交价的20%)；4.被告冯敏向原告成志科支付律师费10000元；5.被告冯敏向原告成志科支付居间服务费14000元；6.被告冯敏向原告成志科支付担保函费用2500元；7.被告承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：2020年8月9日，原告在第三人的介绍下，认购了广东省佛山市南海区×××××××2×***二区12座202房，经协商一致，原告与被告在2020年8月9日签订了《不动产买卖业务签订文件合订本》，约定以1669000元的成交价购买上述房屋，原告于同日向被告支付了购房定金80000元。2020年8月10日，因办理按揭需要出具通过银行直接转账的定金转账凭证，双方协商由被告微信退回定金80000元，原告再通过银行转账方式向被告转账80000元定金。但由于被告微信账户内的余额不足，于是被告仅向原告退回了48000元定金，后原告通过工商银行向被告转账了48000元。2020年8月14日和同月27日，原告为购买房屋向第三人支付了居间服务费14000元。2020年8月24日，第三人组织原告与被告在贝壳按揭中心进行网签合同，但原告认为只有到房管局才妥当，中断了在贝壳按揭中心网签的事宜。随后，第三人、原告和被告到桂城公共服务中心进行填写网签合同，因原告说要将网签合同版本发给其律师朋友把关，故当天没能签署网签合同。其后，原告多次催促被告配合办理网签、赎楼等后续流程，但被告均以第三人未向其交付资料为由一直拖延，致使交易无法再进行。被告明确拒绝履行合同的行为，致使原告的合同目的无法实现，属于根本性违约，应向原告返还定金80000元并支付自2020年8月9日起资金占用利息。依据《不动产买卖业务签订文件合订本》中约定：“出售人若出现下列情况之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求出售双倍返还定金或要求出售人支付不动产成交价的20%的违约金，同时要求出售人退还买受人已支付的其他款项。…第四项：拒绝将该不动产出售给买受人或者擅自提高不动产交易价格的”，被告应按房屋成交价的20%即333800元向原告支付违约金(或损失)。另依据《不动产买卖业务签订文件合订本》第八条第五款的约定：“出售人与买受人在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用(包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)，并赔偿守约方支出的居间服务费(如有)。”被告应支付原告律师费和承担本案的受理费、保全费等诉讼费用。原告依据相关法律规定，提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，被告于2018年11月5日将出售的房屋抵押给小额贷款公司，借款1100000元。2020年3月，被告因经营困难，决定将房屋出售以归还借款本金和利息。2020年8月9日，原、被告及第三人经长达近6个小时的商谈，最终签订了房屋买卖合同。协商时，被告已告知原告和第三人房屋已抵押给小额贷款公司的情况，故均同意待原告取得同贷书后，被告持同贷书找垫资公司办理还贷解押手续。此后交易过程中，原告及第三人一直未向被告出示同贷书，第三人曾在微信中发出原告取得贷款同意的短信息，但该信息无房产的地址信息和贷款金额，被告根本不可能持有该信息找垫资公司办理还贷解押手续。被告多次催促第三人和原告提供同贷书等资料，原告和第三人一直告知贷款已审批通过，但却以各种理由拒不交付同贷书给被告。故被告认为是原告及第三人违约，现原告提供同贷书，被告仍同意继续交易，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人述称，2020年8月9日下午，原、被告在第三人处达成房屋交易并签订了合同，约定2020年8月14日前办理按揭申请及网签手续，当时原告手续已齐全，但被告还差收款银行卡，当天下午除被告收款卡未交外，其他资料均已交齐。当天去佛山市××××××办理网签，但被告因个人担心原因要求到行政服务中心办理网签，故三方到服务中心办理网签，但关于网签合同因被告提出要找律师看条款，导致网签也没办成。2020年8月26日，银行出具同贷书给原告，第三人在微信告知被告可以办理涂销抵押手续。2020年9月18日第三人安排网签，但业主明确不去。在此期间，被告要求第三人的经办人出具资料，但经办人并不明白被告要求提供什么资料。合同已对交易过程时间作出了具体的约定，涂销抵押时间已明确，但被告未按约定完成。2020年8月26日已告知被告同贷书已出具，但至今被告都未明确要求第三人要提供书面资料。诉讼中，当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审查后确认当事人提交的全部证据材料的真实性并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于广东省佛山市南海区×××××××××***二区12座202房办理了不动产权证，证号为粤（2018）佛南不动产权第0212230号，登记权属人为被告冯敏。2020年8月9日，被告（出售人）与原告（买受人）签订一份《不动产买卖合同》，约定：出售的不动产为广东省佛山市南海区×××××××2×***二区12座202房；建筑面积为72.9平方米；不动产抵押权人为小额贷款公司；出售人应于本合同签署之日起30日内与第三方机构办理赎楼金融产品手续，出售人不能成功通过第三方机构提供的金融产品筹集赎楼款的，须自知道或应当知道之日起10日内还清贷款，最终注销抵押登记完成的时间不得晚于2020年10月31日；不动产成交价为1669000元；买受人签订合同当日支付第一笔定金5000元，查册当天支付第二笔定金75000元；过户提交资料审核当天出具受理回执前支付419000元（预留3000元为交楼保证金），剩余1170000元办理商业贷款；买受人应于合同签署后15日内办理贷款申请手续；出售人逾期履行合同义务超过15日或拒绝将该不动产出售给买受人或擅自提高不动产交易价格的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求出售人双倍返还定金或要求出售人支付不动产成交价20%的违约金，同时要求出售人退还买受人已支付的其他款项；买受人若构成根本违约，出售人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付不动产成交价20%的违约金；出售人与买受人在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用(包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)，并赔偿守约方支出的居间服务费；等等。特别约定包括1.出售人应当在办理完毕该不动产所有权转移登记手续后，在收齐银行按揭楼款后15日内将该不动产交付给买受人；2.出售人承诺于2020年9月5日此物业满两年。过户时间最快于2020年9月6日；3.出售人自筹全部解押赎楼款项，出售人在买受人获得银行同贷书后7天内，向抵押权人申请赎楼并履行还款手续，领取赎楼资料。出售人因选择第三方机构垫资赎楼方式而额外产生的费用(手续费、利息费、公证费等)全部由出售人承担；4.出售人及买房人均知悉不通过贝壳平台的资金监管，定金及首付款均直接采用进行资金转账；5.买受人至2020年8月已连续购买佛山社保超一年。同日，原告与第三人签署一份《居间及交易服务合同（买受人）》，约定原告应向第三人支付居间服务费25035元。同日，原告向被告支付了购房定金80000元。2020年8月14日和2020年8月27日，原告向贝壳找房科技有限公司分别转账2000元、12000元。2020年8月24日，第三人约原、被告办理网签手续。2020年9月28日，原告约被告再去办理网签手续，被告称中介不给资料其办不下去。原告询问给什么资料，被告回复称问中介。后此原告多次催促被告办理网签及赎契，被告均回复等中介配合工作。2020年12月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告及第三人称原告已于2020年8月26日获得同贷书，但银行一直未出具书面同贷书，需要原告自己去打印，因合同并未要求原告提供书面同贷书，故一直未打印纸质同贷书。被告称只收到原告获得同贷的短信息，但该信息无房产信息和贷款金额，故无法根据该短信息办理垫资赎契手续。庭审中，被告同意继续履行合同，但如果原告坚持要求解除合同，也同意。原告明确不再继续履行合同，要求解除双方签订的买卖合同。另查明，原告为本案诉讼支出了律师费10000元、诉讼保全担保费2500元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《不动产买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，当事人应依合同约定全面履行各自的义务。原告坚持请求解除合同，被告于2021年2月1日庭审中也表示同意，本院据此认定《不动产买卖合同》于当日协商解除。《不动产买卖合同》特别约定，被告在原告获得银行同贷书后7天内申请赎契，可见被告申请赎契的前提为原告获得银行同贷书，至于该同贷书是否必然以纸质同贷书形式提供，合同中并无明确约定，属于约定不明。原告提供了银行同意贷款的短信息，表明原告确实履行了申请办理贷款的义务，被告提出该短信息无房产地址信息和贷款金额，故无法办理垫资赎契的意见也合情合理。原告多次催促办理网签手续及赎契，被告均提出原告及第三人未提供资料，根据合同中上述约定，该资料为同贷书是显而易见，故被告拒绝办理网签及赎契手续并不构成根本违约。被告在原告多次催促后一直未明确向原告提出需要书面同贷书，致使双方就未取得书面同贷书的情况下该如何继续履行丧失协商的基础，属于履行瑕疵。原告取得银行同意贷款的短信息后，未再取得书面同贷书，原告理应清楚同意贷款的短信息并不符合合同约定的同贷书，故原告也存在履行瑕疵。综上，本院认定原、被告均拒绝履行的行为均未达到根本违约程度，酌情确定被告退还定金80000元并支付从2021年2月1日起利息给原告，原告请求利息超出部分及所主张的违约金本院均不予支持。原告请求的律师费本院酌情被告支付5000元。第三人作为专业的房产中介，理应在签订合同时及此后履行过程中向双方明确同意贷款的短信息不能取代同贷书，在被告多次表达要求提供资料的情况下，未向原告释明应提供纸质的同贷书，对合同的签订及履行均未尽到足够的义务，其无权收取本案中介费。原告所支出的中介费应向第三人主张，本案中对原告主张被告赔偿中介费14000元的诉讼请求不予支持。原告支付的担保函费用属于其自行选择的担保方式所产生的费用，不属于必然应产生的费用，本院对原告请求被告支付担保函费用2500元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百七十六条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条之规定，判决如下：一、确认原告成志科与被告冯敏于2020年8月9日签订的《不动产买卖合同》于2021年2月1日解除；二、被告冯敏应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金80000元并支付以此为本金从2021年2月1日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告成志科；三、被告冯敏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费5000元予原告成志科；四、驳回原告其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取10029.75元、财产保全费2726.58元，合计12756.33元（原告已预交），由原告负担6821.33元，被告负担5935元，被告负担部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二一年三月五日书记员  黄晓璇