建平县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1322民初46号原告（反诉被告）刘铁军，男，1966年3月13日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人杨木铎，辽宁开疆律师事务所律师。被告（反诉原告）胡晓明，男，1970年3月11日出生，汉族，农民，住建平县。被告（反诉原告）李红丽，女，1971年5月5日出生，汉族，农民，住建平县。二被告委托诉讼代理人范宏兴，建平县博远法律服务所法律工作者。第三人朝阳中德房地产开发有限公司，住所地朝阳县柳城街道郭家村。法定代表人陈文林，经理。原告（反诉被告）刘铁军与被告（反诉原告）胡晓明、李红丽，第三人朝阳中德房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2020）辽1322民初2048号民事判决书。胡晓明、李红丽对该判决不服，提起上诉。朝阳市中级人民法院作出（2020）辽13民终2360号民事裁定书，裁定撤销本院作出的上述判决，发回本院重审。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘铁军委托诉讼代理人杨木铎，二被告共同委托诉讼代理人范宏兴到庭参加诉讼。第三人经本院传唤，述称坚持原审庭审的陈述意见，但未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘铁军提出诉讼请求：1、判令二被告给付人民币109540元及自2016年5月1日至欠款付清之日止按照约定的银行同期贷款利率的四倍计算利息；2、二被告承担连带责任；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年原、被告签订借款协议，约定被告于每年5月1日前偿还原告人民币两万元，直至付清。因二被告系夫妻关系，此笔欠款系夫妻关系存续期间的共同债务，应该承担连带责任。被告胡晓明、李红丽辩称：2014年5月12日签订的虽然是借款协议，但实为房屋买卖协议，借款事实不存在。刘铁军将朱碌科镇中德新城楼房出售给二被告，房屋价款为169540元，已交付房款6万元，尚欠109540元。协议第二条约定原告将该房屋的购房合同和房证由原告持有作为抵押，如果提前还清剩余房款，原告将购房合同和房产证返还给被告。现在被告得知原告根本没有该房屋的合同和房证，并且不存在五证齐全，被告购买的房屋不能办理房产证，所签订协议的目的无法实现。若当时原告向被告告知真实情况，被告不会购买此房屋，由于原告以欺诈的方式使被告签订协议，原告的行为严重侵害被告的合法权益。原告对此不仅具有欺诈行为，并且该房屋买卖违反法律规定，根据合同法相关规定，该协议属于无效合同，所以原被告签订的借款协议无效，应驳回原告的诉请。反诉原告胡晓明、李红丽提出反诉请求，1、确认2014年5月12日签订的借款协议无效，并依法解除该协议；2、原告立即返还购房款6万元及税款22758元，合计82758元及利息（利息按月息2%自2015年5月1日至返还之日止）；3、原告承担违约责任，并赔偿损失（以鉴定为准）；4、反诉费由原告负担。事实与理由：2014年5月15日，反诉被告与反诉原告签订借款协议（实为房屋买卖协议），约定反诉被告将朱碌科镇中德新城5号楼1-2-3楼房出售给反诉原告，房屋价款为169540元，已交购房款6万元，尚欠房款109540元。协议第二条明确约定将购房合同、房证由反诉被告作为抵押凭证，如提前还款将购房合同、房证返还给反诉原告，现反诉原告得知反诉被告根本没有购房合同和房证，其故意告知反诉原告虚假情况，隐瞒了其无证的真实情况，因此2015年5月12日签订的借款协议，反诉被告具有欺诈行为且该协议违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议应确定无效。反诉被告刘铁军辩称，1、借款协议系双方明知真实意思下签订的，不违反法律及行政法规的规定，且有朝阳中院审委会作出的民事判决认定该合同有效，反诉原告也没有法定的解除事实。2、反诉原告要求返还税款与反诉被告无关，经原审查明该税款系直接交付给第三人；3、反诉原告要求反诉被告承担违约责任及利息计算标准无事实和法律依据。第三人在原审中述称，房子是抵顶给刘铁军的工程款，刘铁军的房屋买卖我公司没有参与，也不知道。经审理查明：2014年5月12日，刘铁军作为甲方和作为乙方的胡晓明签订《借款协议》。该协议约定：一、乙方购买位于中德新城5号楼1-2-3楼房，在甲方借款壹拾肆万玖仟伍佰肆拾圆整（￥149540.00元），乙方每年5月1前偿还甲方贰万元现金，直至付清为止。二、乙方用购买楼房对此借款作为抵押担保，因房产局不能办理抵押登记，乙方将购房合同或房证交付甲方作为抵押凭证。如乙方提前还清借款，甲方提前将购房合同或房证返还乙方。三、乙方必须按照约定时间偿还借款，如逾期给付，逾期部分按银行同期贷款利息四倍给付利息。如逾期超过一年，乙方构成违约，乙方同意一次性给付剩余全部借款，并承担欠款部分按银行同期贷款利息四倍给付利息至付清之日止及诉讼费、保全费、执行费等甲方实现债权的全部费用。该份协议签订前，胡晓明给付刘铁军房款2万元；2015年5月1日，胡晓明给付刘铁军房款6万元。胡晓明、李红丽购买房屋后已装修入住至今。另查明，刘铁军为第三人施工建平县中德新村部分工程，第三人以5号楼1-5-2室、1-4-3室、1-2-3室楼房抵给刘铁军部分工程款。2014年10月27日，胡晓明通过辽宁省农村信用合作社向户名为陈文林（第三人朝阳中德房地产开发有限公司法人代表）的账户中存入后期税、费22758元。上述事实，有原、被告及第三人在原审时的相应陈述，原告刘铁军提交的《借款协议》、以房抵帐单；被告胡晓明、李红丽提交的收条2枚、转账凭证1枚予以证实，上述证据经庭审质证、认证，具有证明效力，本院予以采信。原、被告提交其他案件法律文书不能证明本案事实，故本院不予采信。本院认为，原告刘铁军与被告胡晓明、李红丽均认可双方签订的案涉《借款协议》实为房屋买卖协议，故双方签订案涉《借款协议》系当事人以虚假的借款意思表示，隐藏了真实的案涉房屋买卖的真实意思表示，故双方形成的关于借款的意思表示即签订案涉《借款协议》，因系虚假意思表示，应认定无效无效。基于原、被告双方形成案涉房屋买卖的真实意思表示并未违反法律、法规效力性强制规定，应认定为有效。原告刘铁军与第三人中德房地产公司之间就涉案房屋达成以房抵账协议后，第三人向原告交付了案涉抵帐房屋，但双方未办理产权转让登记手续，刘铁军尚未实际取得涉案房屋的所有权，故第三人负有为案涉房屋办理产权登记的附随义务。虽然第三人未与胡晓明签订书面的案涉房屋买卖合同，但鉴于第三人收取了原告交付的购买案涉房屋的相应税款，应视为第三人同意刘铁军将案涉房屋出售给胡晓明，并负有承担协助办理案涉房屋产权登记的义务。反诉原告虽然提出请求依法解除房屋买卖合同，并返还购房款的诉讼请求，但该请求权的性质为“解除合同请求权”。该解除权的行使应依法在法律规定或约定的期限内依照法定或约定的方式行使。鉴于反诉原告在庭审中主张根据《城市房地产开发经营管理条例》的相应规定，即案涉房屋自交付之日起90日内，不能办理房产证而有权主张解除合同，但双方于2014年5月12日即形成案涉房屋买卖合同法律关系并交付房屋，反诉原告已经占有并装修该房屋，案涉房屋交付后90日至起诉前未办理产权登记的事实已经6年之余，应视为反诉原告已经知道解除事由，故反诉原告于本次诉讼中请求解除该房屋买卖合同，已经超过行使解除权的法定期限，其解除权已经消灭，故其要求解除房屋买卖合同的请求权以及返还案涉购房款的请求权均不能成立。反诉原告申请对案涉房屋装修损失予以鉴定的申请，基于其解除请求权不能成立，本院不予支持。本案原告已经向二被告履行了交付案涉房屋的主要合同义务，二被告也应按约定给付原告相应房屋价款。鉴于案涉房屋至今未验收，二被告至今未取得涉案房屋的产权证，且办理案涉房屋产权证对于房屋买受人物权的取得具有决定作用，故双方存在互负履行义务，一方未履行债务的，另一方有权拒绝其履行请求。依据公平原则，本院酌情扣除案涉房屋价款29540元作为保证金，待二被告实际取得产权登记后再行给付刘铁军。因刘铁军存在未能协助胡晓明办理案涉房屋产权登记的义务，其自身存在过错，故对刘铁军主张逾期利息的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第五百零九条第一款、第二款、第五百一十一条第（四）项、第五百六十四条、第五百九十二条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告胡晓明、李红丽于本判决发生法律效力后十日内给付原告刘铁军购房款8万元，并于取得涉案房屋（中德新城5号楼1-2-3室）的土地使用证和房屋产权证后十日内给付刘铁军29540元。如果胡晓明逾期履行给付上述金钱义务，该按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、原告刘铁军及第三人朝阳中德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助被告胡晓明、李红丽办理涉案房产的土地使用证和房屋产权证手续。如原告及第三人逾期履行，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、驳回双方当事人其他诉讼请求。案件受理费2490元由原告刘铁军负担；反诉费1300元由胡晓明、李红丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判长  王晓庆陪审员  李德林陪审员  阮文志二〇二一年三月三十日书记员  赵志丹