山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1451号上诉人（原审被告）：井远海，男，1987年4月13日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：牛元香，女，1933年11月29日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：孙吉美，女，1962年3月9日出生，汉族，住济南市。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：陈学锋，山东科创律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：赵峰，山东科创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：边长顺，男，1993年11月2日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：边凤英，女，1988年10月16日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：井永兰，女，1960年3月24日出生，汉族，住济南市。法定代理人：边齐生（系井永兰之夫），男，1951年3月5日出生，汉族，住济南市。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：范晓颖，山东华剑律师事务所律师。上诉人井远海、牛元香、孙吉美因与被上诉人边长顺、边凤英、井永兰共有纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初8154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。井远海、牛元香、孙吉美上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回边长顺、边凤英、井永兰的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由边长顺、边凤英、井永兰承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。即使认定涉案350平米安置房的权利系井远海、牛元香、孙吉美和边长顺、边凤英、井永兰共同享有，因边长顺、边凤英、井永兰已经实际享有并占有80平米安置房，边长顺、边凤英、井永兰应该只主张剩余70平米房屋的权利，而不是主张150平米的房屋分割或折价补偿。一审法院认定四套房屋均系安置给的井永恩，系认定错误。事实上房屋不能办理房产证只是基于安置房集体土地的性质，涉案房屋也不是安置给井永恩个人。因此，边长顺、边凤英、井永兰以不能过户为由主张返还150平米拆迁安置房作价补偿没有依据。二、涉案房屋并非完全按照人头无偿安置，根据《京沪高速铁路房屋拆迁补偿协议书》第四条：应安置面积280平米，扣除安置房款85842元，实发房屋补偿款116116元，上述费用是由井永恩支付。另外70平米也非无偿奖励，而是按照每平米600元购买，边长顺、边凤英、井永兰从未支付任何费用，购买70平米支付的42000元也是由井永恩支付购买，边长顺、边凤英、井永兰无权主张进行分割。三、一审法院无权酌情采用已经失去效力的房地产估价报告中房屋价格。山东众合土地房地产评估有限公司2019年11月8日出具众合评（鉴）字（2019）第740号房地产估计报告，使用期限是一年，至2020年11月30日一审开庭时已经超过一年时效，不能作为本案定案的证据使用。一审无权酌情采用已经失效的证据作为定案依据。本案中，边长顺、边凤英、井永兰主张折价补偿，应当重新提出评估申请，边长顺、边凤英、井永兰未主张重新评估，应当承担举证不能的法律后果。四、即使认定井永兰、边长顺、边凤英是涉案安置房屋的共有人，享有150平米房屋使用权，一审法院应当查清150平米房屋的实际占有情况。涉案房屋共计350平米，分为四套房，分别为14号楼1单元101室（80平米）、16号楼3单元601室（80平米）、2号楼1单元401室（100平米）、8号楼2单元502室（90平米），其中16号楼3单元601室（80平米）由边长顺、边凤英、井永兰居住。边长顺、边凤英、井永兰主张享有份额的折价款，法院应当以实际占有边长顺、边凤英、井永兰房屋份额的人员作为承担责任的主体，而不是判定井远海、牛元香、孙吉美共同承担责任。五、一审法院以井永恩死亡，从而认定井远海、牛元香、孙吉美作为第一顺位继承人在共同继承遗产范围内清偿债务，故井远海、牛元香、孙吉美应向边长顺、边凤英、井永兰支付150平米安置房作价款，无事实与法律依据。涉案房屋中井永恩只占有50平米份额，井远海、牛元香、孙吉美继承的遗产份额也只有50平米，在井远海、牛元香、孙吉美没有占有边长顺、边凤英、井永兰份额的前提下，井远海、牛元香、孙吉美不应向边长顺、边凤英、井永兰支付150平米房屋作价款。六、如果法院认定井远海、牛元香、孙吉美与边长顺、边凤英、井永兰共有涉案房屋，根据法律规定，共有的不动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割，而且分割时应当考虑共有人对共有财产的贡献大小。涉案房屋共有四套，可以根据份额进行分割，而且为获得涉案房产，井永恩抵扣了安置房款85842元，另又支出42000元，对共有财产的贡献最大，法院应当予以考虑。另外，井远海、牛元香、孙吉美无力支付巨额房屋作价款，法院应当实际考虑井远海、牛元香、孙吉美的经济能力，如果二审法院认定边长顺、边凤英、井永兰享有涉案房屋份额，井远海、牛元香、孙吉美同意对涉案房屋进行分割，但不同意边长顺、边凤英、井永兰主张的折价补偿。七、本案为共有纠纷，共有纠纷以物权为基础，不动产物权的设立变动的经依法登记发生效力，本案涉案房产是在集体土地上建设，无规划许可、建设许可，也无房产证。在未取得涉案房产不动产权属证书的情况下涉案房屋不具备确认共有权的条件，不能经营分割。本案不属于法院受理的范围，应当驳回起诉。八、根据法律规定，无权代理人以被代理人名义订立合同被代理人已经开始履行合同义务视为对合同的追认，本案中井永恩与井永兰以及边齐生已经签订家庭房产分配议定书，该议定书中明确景嘉山庄16号楼3单元601号80平米住房一套交给井永兰、边齐生、边长顺居住，本案中井永兰、边齐生作为边凤英、边长顺的父母进行签字，本案作为家事纠纷签订议定书之后601室已经交给井永兰、边凤英、边长顺使用居住，边凤英、边长顺接受房屋并居住应当认为已经接受议定书并且履行合同的义务，应当视为对家庭房产分配议定书的追认。因此，不应该再主张其他的房产分割。边长顺、边凤英、井永兰辩称：一、一审法院已认定该案件中涉及的房屋系7人共有，现井永恩虽已去世，但不影响其他共有人将涉案房屋的折价款返还边长顺、边凤英、井永兰，涉案房屋价值为6299元每平方米，上诉人理应返还房屋折价款944850元。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。井永兰、边凤英、边长顺向一审法院起诉请求：1.判令井远海、牛元香、孙吉美共同返还拆迁安置房150平方米房屋的作价补偿944850元；2.判令井远海、牛元香、孙吉美共同返还拆迁补偿款11400元及利息（以11400元为基数，自2010年6月9日拆迁协议签订之日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令井远海、牛元香、孙吉美共同赔偿边长顺、边凤英、井永兰评估费3527元。一审法院认定事实：井永兰与井永恩系姐弟关系，井永恩在上诉后死亡，本案牛元香、孙吉美、井远海系其全部第一顺序继承人，共同继承了遗产。井永兰为智力残疾人，残疾等级为二级，监护人系其丈夫边齐生；井永兰与边凤英系母女关系，边凤英为肢体残疾人，残疾等级为四级；井永兰与边长顺系母子关系，边长顺亦为肢体残疾人，残疾等级为三级。2010年6月，井永兰向政府安置办公室提出申请，内容为：井永兰是井家沟的拆迁居民，因是残疾人（哑吧、傻等多种残疾）全家三人均是残疾人，靠政府救济生活，无生活能力，寄住在娘家，现在娘已80多岁了，也无能力管她，现在拆迁，恳求领导安置住房。2010年6月9日，济南市市中区人民政府七贤街道办事处在该申请中写到“经调查情况属实，全家三口人的购房款按安置标准及规定房价在分配房子时，由政府研究解决。”并加盖了公章。2010年6月9日，济南市市中区京沪高速铁路建设协调领导小组（甲方）与井永恩（乙方）签订了《京沪高速铁路房屋拆迁补偿协议书》。内容为：乙方所有的房屋建筑面积为219.45平方米，砖木结构（平房）补偿金额为33860元，砖混结构（楼房）补偿金额为136557元，补偿金额总计为170417元。乙方其它地面附着物补偿金额552元。搬家费为200元/人（一人户按300元/人）的标准执行，乙方家庭人口为7人，共计1400元。过渡安置费按照200元/月/人（一人户按300元/月.人）的标准执行，乙方家庭人口为7人，共计25200元。（过渡时间为18个月）。乙方在规定时间内签订协议并完成搬迁的，甲方支付乙方搬迁奖励费4389元。以上补偿金额合计201958元。其他事项：应安置面积：280平方米，扣除安置房款：85842元，实发房屋补偿款：116116元。井永恩自认于2011年夏天收取拆迁补偿费，于2014年下半年接收安置房，安置房为80平方米房屋两套、90平方米房屋，100平方米房屋一套，共计四套房屋。另查明，市中集建（92）字第1614470号集体土地建设用地使用证载明，济南市市中区七贤镇井家沟954号土地使用者井永恩，用地面积150平方米，建筑占地86.3平方米，用途为住宅，批准使用期限为长期。济房（市中）字第014256号房屋所有权证载明，济南市市中区七贤镇井家沟954号所有权人姓名井永恩。井永兰、边凤英、边长顺提交落款为井家沟村两委会的《京沪高铁联线市中段井家沟村拆迁安置细则》复印件一份，内容为：对符合安置条件的村民，按照人均40平方米进行有偿安置，预收900元/平方米的预交款。（从被拆迁房屋补偿费中扣除）。边长顺、边凤英、井永兰还提交2014年7月24日拆迁户为井永恩的分房通知单、安置房户型选定表复印件各一份，证明被安置人口安置面积为人均40㎡，每人奖励10㎡，共计50㎡。2014年9月30日，议定人：牛元香、井永恩、井永兰（边其生）共同签订《家庭房产分配协议书》，主要内容为：牛元香生有4女1子，其在井家沟村954号有老宅一处，4女均已结婚外嫁，目前其与儿子井永恩及井永恩的妻、子、媳、孙等在井家沟村共同居住。牛元香4女井永兰与边齐生结婚后一直居住在婆家西渴马村，为方便对这个残疾闺女的照顾，井永兰婚后户口一直空挂在井家沟的弟弟井永恩名下，包括其婚后所生子女边凤英、边长顺。2009年始，京沪高铁征用了井家沟954号房产，并于2014年补偿安置房4套，这些安置房的一切费用均有牛元香、井永恩支付。关于这4套房子的分配，由母亲牛元香提议，并经有关子女同意，分配如下：一、母亲牛元香自住一套。二、儿子井永恩夫妻一套；孙子、孙媳、重孙一套；共两套，产权属井永恩。三、因考虑到井永兰的身体、生活和户口状况，为体现家庭亲情，特将分得的位于景嘉山庄16号楼3单元601室80平方米住房一套交给井永兰、边凤英、边长顺居住，产权归于井永兰所有。该房产一切费用均有井永恩交齐，该房产自交钥匙给井永兰（或其监护人、家人）之日起再发生的一切费用均由井永兰及其家人边其生、边凤英、边长顺自行承担。对以上家庭房产分配议定各方均无异议。见证人：井永福。协议签订后，协议中商定的景嘉山庄16号楼3单元601室80平方米住房一套交付给边长顺、边凤英、井永兰，由边凤英及其丈夫、孩子实际居住至今。一审期间，根据井永兰、边凤英、边长顺的申请，经一审法院委托，山东众合土地房地产评估有限公司于2019年11月8日出具众合评（鉴）字（2019）第740号房地产估价报告，房屋坐落济南市市中区白马山南路景嘉园山庄16号楼3单元601室（经查勘实际地址为市中区簸箕山南路景嘉山庄16号楼3单元601室），该住宅在二○二○年十月三十一日每平方米估价6299元。本估价报告自出具日起壹年内使用有效。边长顺、边凤英、井永兰为此支出评估费3527元。重审期间，井远海、牛元香、孙吉美于2020年9月9日向一审法院提交重新鉴定申请书，经一审法院委托，山东广和土地房地产资产评估有限公司受理了该房产价值评估项目。2020年11月11日，该评估公司向一审法院出具退案函，以申请评估人未预交评估费用为由作退鉴处理。对此，井永兰、边凤英、边长顺认为鉴于井远海、牛元香、孙吉美在质证中提出之前评估报告有一年的有效期，所以井远海、牛元香、孙吉美申请鉴定在选定鉴定机构后又不交鉴定费用，是故意拖延审理时间，有意致使评估报告的使用时效过期。一审法院认为，根据济南市中级人民法院（2020）鲁01民终2610号终审裁定载明的内容，虽然拆迁安置补偿协议系由井永恩作为户主代表七人（牛元香、井永恩、井永兰、井远海、孙吉美、边凤英、边长顺）与有关部门签订，但按当时拆迁政策，涉案350平方米安置房的权利系牛元香、井永恩、井永兰、井远海、孙吉美、边凤英、边长顺共同享有，并非井永恩个人享有。故对于井永兰、边凤英、边长顺主张分割其中的150平方米安置房，一审法院予以采纳。井远海、牛元香、孙吉美虽辩称家庭房产分配议定书已经对安置的四套房屋进行了分配，但分配协议中无边凤英、边长顺签名，其二人作为完全民事行为能力人，在事前未授权边齐生事后又不追认的情况下，分配协议对边凤英、边长顺无约束力。由于四套房屋均系安置给的井永恩，且均无法办理产权证，故对于边长顺、边凤英、井永兰要求返还150平方米拆迁安置房屋作价补偿，一审法院予以支持。井永兰、边凤英、边长顺在庭审中亦明确表示如井远海、牛元香、孙吉美全额支付150平方米拆迁安置房屋作价补偿款，可将已使用的景嘉山庄16号楼3单元601室腾空交还井远海、牛元香、孙吉美。本案一审期间根据井永兰、边凤英、边长顺的申请，已经评估出涉案安置房每平方米估价为6299元。重审期间井远海、牛元香、孙吉美虽然申请重新鉴定，但因未预交评估费用被退鉴，客观上导致了原估价报告超出有效使用期限。为了减少当事人的诉累和诉讼成本，一审法院酌定采纳原估价结果。因井永恩已死亡，应由其第一顺序继承人即牛元香、孙吉美、井远海在共同继承遗产范围内清偿债务。故对于边长顺、边凤英、井永兰要求井远海、牛元香、孙吉美支付150平方米安置房作价补偿款944850元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于边长顺、边凤英、井永兰要求井远海、牛元香、孙吉美返还房屋拆迁补偿款11400元及利息的诉讼请求，因已超过诉讼时效，一审法院不予支持。对于边长顺、边凤英、井永兰在一审期间支出的评估费3527元，系其损失，井远海、牛元香、孙吉美应予赔偿。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定，判决：一、牛元香、孙吉美、井远海于本判决生效之日起十日内支付井永兰、边凤英、边长顺150平方米拆迁安置房屋的作价补偿944850元；二、牛元香、孙吉美、井远海于本判决生效之日起十日内赔偿井永兰、边凤英、边长顺评估费损失3527元；三、驳回井永兰、边凤英、边长顺的其他诉讼请求。案件受理费24940元，由井永兰、边凤英、边长顺负担11692元，牛元香、孙吉美、井远海负担13248元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院认定事实如下：1.一审认定事实属实，本院予以确认。2.涉案四套房产均位于景嘉山庄小区，具体为：16号楼3单元601室（建筑面积80平方米，现由井永兰、边凤英、边长顺居住使用）；14号楼1单元101室（建筑面积80平方米，现由牛元香居住使用）；8号楼1单元502室（建筑面积90平方米，原由井永恩与孙吉美居住使用，现由孙吉美居住使用）；2号楼1单元401室（建筑面积100平方米，由井远海居住使用）。牛元香、孙吉美、井远海、井永恩未对其家庭占有使用的三套房产进行权利分配。3.按照井永恩与济南市市中区京沪高速铁路建设协调领导小组签订的《京沪高速铁路房屋拆迁补偿协议书》的约定，井永兰、边凤英、边长顺三人应得搬家费600元及过渡安置费（18个月）10800元。因协议系井永恩签订，故本院认定该款系井永恩所领取。井远海、牛元香、孙吉美并未举证证实井永恩已经将该款支付给井永兰、边凤英、边长顺，故本院认定该款未支付给井永兰、边凤英、边长顺。4.按照井永恩与济南市市中区京沪高速铁路建设协调领导小组签订的《京沪高速铁路房屋拆迁补偿协议书》的约定，每人安置40平方米，7人共计280平方米，从房屋补偿款中共计扣除安置房款85842元，平均每平方米306.58元。其中包含井永兰、边凤英、边长顺120平方米的36789.6元。因所拆迁房屋系井永恩、井远海、牛元香、孙吉美家庭共有，故该款应认定为系井永恩、井远海、牛元香、孙吉美支付。5.按照拆迁政策，被安置人口安置面积为人均40平方米，另外奖励10平方米，奖励面积按照每平方米600元购买。2012年7月3日，井永恩交纳了7人的奖励面积70平方米的房款42000元，其中包含井永兰、边凤英、边长顺30平方米的18000元。井永兰、边凤英、边长顺主张残疾人无需缴纳该房款，但未提交证据证实，本院不予采纳。6.2014年7月31日，井永恩为16号楼3单元601室交纳地下室款2990元及6个月物业费288元。7.井永恩死亡后，井远海明确表示放弃继承；牛元香、孙吉美表示不放弃继承。本院认为，拆迁安置补偿协议系由井永恩作为户主代表七人（牛元香、井永恩、井永兰、井远海、孙吉美、边凤英、边长顺）与有关部门签订，但按当时拆迁政策，涉案350平方米安置房的权利系牛元香、井永恩、井永兰、井远海、孙吉美、边凤英、边长顺共同享有，并非井永恩个人享有。虽然边齐生代表井永兰、边凤英、边长顺与井永恩就涉案350平方米安置房的分配问题签订了《家庭房产分配议定书》，由于边齐生在事前未经边凤英、边长顺授权，事后边凤英、边长顺也不追认，因此，分配协议对边凤英、边长顺无效。虽然原拆迁房屋系牛元香、井永恩、井远海、孙吉美家庭共有，但是当时的拆迁政策系按照每人50平方米的方式进行安置并非按照拆迁房屋的面积或者价值进行安置。因此，井永兰、边凤英、边长顺要求按照每人50平方米标准分割涉案房产，理由正当，本院予以支持。因涉案四套房产无法分割成恰好150平方的房产，鉴于涉案四套房屋的使用现状，本院认为如下分割方式较为适宜：16号楼3单元601室（建筑面积80平方米）安置房的权利由井永兰、边凤英、边长顺共同享有；14号楼1单元101室（建筑面积80平方米）、8号楼1单元502室（建筑面积90平方米）、2号楼1单元401室（建筑面积100平方米）共计270平方米安置房的权利由牛元香、井永恩、井远海、孙吉美共同享有。按照拆迁政策，牛元香、井永恩、井远海、孙吉美共计应得200平方米，因此超出部分70平方米应当折价补偿给井永兰、边凤英、边长顺。因井永恩已经去世，上述270平方米安置房权利应由牛元香、井远海、孙吉美共同享有（个人所占具体份额可另行析产），所以应当共同向井永兰、边凤英、边长顺支付超出70平方米部分的折价补偿款。一审重审期间井远海、牛元香、孙吉美虽然申请重新鉴定，但因未预交评估费用被退鉴，导致了原估价报告超出有效使用期限，且四套涉案房产均在同一小区，价格差异较小，因此，一审法院参照（2019）第740号房地产估价报告每平方米估价6299元的价格计算折价补偿款并无不妥之处，本院予以确认。本院认定牛元香、井远海、孙吉美应当支付井永兰、边凤英、边长顺补偿款440930元。对于边长顺、边凤英、井永兰在一审期间支出的评估费3527元，系其损失，井远海、牛元香、孙吉美应予赔偿。按照拆迁政策，井永恩一方为井永兰、边凤英、边长顺垫付了安置房款36789.6元、奖励房款18000元、地下室款2990元及6个月物业费288元，共计58067.6元；井永恩一方应支付井永兰、边凤英、边长顺搬迁费及过渡安置费11400元。两者抵销，井永兰、边凤英、边长顺还应向牛元香、井远海、孙吉美支付46667.6元。该款项与牛元香、井远海、孙吉美应当支付井永兰、边凤英、边长顺补偿款440930元抵销后，牛元香、井远海、孙吉美还应当支付井永兰、边凤英、边长顺补偿款394262.4元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初8154号民事判决第二项及案件受理费负担部分；二、撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初8154号民事判决第一、三项；三、济南市安置房权利由被上诉人井永兰、边凤英、边长顺共同享有；四、济南市市中区白马山南路景嘉山庄14号楼1单元101室、8号楼1单元502室、2号楼1单元401室三套安置房权利由上诉人牛元香、井远海、孙吉美共同享有；五、上诉人牛元香、井远海、孙吉美于本判决生效之日起十日内支付被上诉人井永兰、边凤英、边长顺补偿款394262.4元；六、驳回被上诉人井永兰、边凤英、边长顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费24940元，由上诉人牛元香、孙吉美、井远海负担13248元，由被上诉人井永兰、边凤英、边长顺负担11692元。本判决为终审判决。审 判 长  韩 梅审 判 员  许海涛审 判 员  曹 强二〇二一年三月十六日法官助理  汪 丹书 记 员  孙 雪