山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1311民初953号 原告：临沂华昶金典房地产开发有限公司，住所地临沂市罗庄区沂河路与临册路交汇处壹卡国际汽配城营销中心，统一社会信用代码91371300584538751G。 法定代表人：姜达先，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：鲍献勇，山东上和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯立化，山东上和律师事务所律师。 被告：唐小燕，女，汉族，1983年2月11日出生，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：张帆，山东正之源律师事务所律师。 原告临沂华昶金典房地产开发有限公司（以下简称临沂华昶金典公司）与被告唐小燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，审理过程中发现有不适宜简易程序审理的情形，依法裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告临沂华昶金典公司的委托诉讼代理人鲍献勇、被告唐小燕的委托诉讼代理人张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 临沂华昶金典公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决或调解解除双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；2.请求人民法院依法判决或调解被告支付违约金765723元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月5日，原、被告签订合同编号为YS201813200号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定被告购买原告开发的“壹卡国际”3号楼105-118号、425-426、525-526、601-624号房屋，房屋总价款15442208元，合同对付款方式、付款期限及违约责任等内容作了明确约定。被告方交付大部分房屋后，原告仅交付首付款912144元，余款未按合同约定支付，经原告催告后，被告亦未在合理期限内支付剩余房款。给原告造成重大经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告唐小燕辩称，被答辩人的起诉的主张违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回其诉讼请求。理由如下：被答辩人严重违约，其无权单方要求解除双签订的《山东省新商品房买卖合同（预售）》，更无权要求违约金。1.2017年9月22日，答辩人就购买位于临沂市罗庄区××路××路××号××号房屋的事宜与被答辩人签订了涉案合同，合同编号ＹＳ201813200号。合同约定，房屋总价款为15442208元，首付款1262144元，房屋交付时间为2018年5月1日，付款方式及期限，剩余款项一次性付款，应当在2018年12月31日前支付，并对房屋交付方式及逾期交付责任等内容作了明约定。合同签订后，答辩人按照约定交付了首付款1262144元，而不是被答辩人所称的912144元，该证据有被答辩人给答辩人出具的房款1000000元和262144元的收据为证，但被答辩人在约定的房屋交付时间2018年5月1日到期后直至今日都未依约履行交房义务，被答辩人构成根本违约；2.答辩人不同意解除双方签订的《山东省新商品房买卖合同（预售）》，根据涉案合同第十二条逾期交付责任的约定，被答辩人交付房屋构成违约时无权单方要求解除合，答辩人要求继续履行合同的，合同继续履行；3.另外，因本案被答辩人在履行双方签订的合同过程中存在严重违约行为，答辩人保留对被答辩人追究违责任的赔偿的权利；综上，双方签订的合同是确约定，被答辩人交付房屋在前，答辩人缴纳余款在后，而答辩人依约履行了首付款支付义务，但被答辩人至今都未依约履行交付房屋的义务，构成根本违约，更谈不上支付违约金一说。且被告答辩人存在逾期交房违约行为，无权单方解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。原、被告出示的证据经本院审核后认为，符合法律规定，本院对其证据效力予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及庭审中审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年9月22日，被告唐小燕与原告临沂华昶金典公司签订《购房定单》，主要约定：唐小燕购买临沂华昶金典公司开发的“鲁南工业用品采购中心二期”房屋，房号一、3#商业101-122、201-222，建筑面积2172.88㎡，单价8000元/㎡，总价17383040元；房号二、3#商业501-514、601-612，建筑面积2270.11㎡，单价3200元/㎡，总价7264352元，所有房源总价合计24647392元。约定事项为：1.卖方负责对该房源水电到户进行施工，并保证同整楼建筑质量。由定购方与卖方进行沟通，明确施工方案并在确定图纸中签字，以便卖方按图纸施工；2.因经营方便管理需要，卖方同意由定购方（买受人）自行管理其房源及3号楼前停车场的日常管理工作，卖方不得对定购方的管理提出异议或另收物业管理费。定购方全部购买1、2层房源，3号楼前两排车位，由1、2层专用，其余车位由3、4层定购方及5、6层定购方各用一半，本定单定购房源网签后1个月内将停车场车位及物业全部交付给定购方。3.本定单签订后，卖方将在本定单签定后2个月内将具备交付条件的1-2层房源交付定购方，1、2层不具备交房条件的房源（羊肉汤馆、百优），交房的时间为本定单签订后6个月内。5、6层现有房源根据买方需求改造后交房，交付时间为本定单签订后3个月内。卖方负责协调该房源已租房屋租赁户的撤出，若该租赁户不能在规定时间内撤出，该房源已租的房屋，自网签之日起由买方收取。4.卖方负责对5、6层按照3层进行分隔断及卫生间建设，并按分割后办理产权证。由定购方与卖方进行沟通，明确改造方案，并在确定的图纸中签字，以便卖方按图施工。5.定购方签署本定单的同时需支付购房首付款肆佰万元整，该购房款不予退还。6.定购方接到卖方邮箱或短信或电话等方式通知网签之日起，30天内携带本定单、应缴房款、个人相关证件等相关资料，前来壹卡营销中心签署《商品房买卖合同》。网签生效后30日内，定购方支付签约应缴房款7000000元，签署现状交房手续和车理其他相关事宜，逾期者视同违约，超过约定期限30日以上的没收该购房首付款不予退还，卖方不另行通告，并有权将所定房源另售第三方。7.剩余房款13647392元整，待该房源具备办理房屋产权证条件时，由卖方邮箱或短信或电话等方式通知定购人，定购人在接到卖方通知后分两批支付剩余房款；第一批为接到通知后6个月内，支付2000000元整，第二批接到通知后12个月内将剩余房款全部交清，卖方根据定购方支付的房款及契税情况给予办理房产证。 2018年1月19日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《协议书》，协议主要约定：鉴于2017年9月22日，双方签订《购房定单》，乙方订购甲方开发项目工程名为“鲁南工业用品采购中心二期”的3号楼商业501-514号、601-612号商品房，双方关于《购房定单》中约定的改造等事宜，经过双方友好协调，达成如下协议，乙方同意免除甲方《购房定单》中约定的将上述商品房的改造入工义务；乙方根据自身需求自行对所购商品房进行改造，相关改造施工的全部费用，由乙方自己全部承担；乙方免除甲方《购房定单》中约定的将上述商品房改造施工义务，本协议签订后，甲方给予乙方35万元的改造补偿；乙方同意接受改造补偿金，且不持异议；乙方同意该补偿款抵扣应付购房款，甲方认可乙方的抵付行为；乙方以该补偿款抵应付购房款，甲方认可乙方的抵付行为，乙方第二笔房款支付金额为665万元等。 2018年1月31日，原告作为甲方，被告作为乙方，以及案外人杨美娟等9人作为丙方，签订《关于的补充协议》，协议主要约定：鉴于2017年9月22日，双方签订《购房订单》，乙方订购甲方开发项目工程名为“鲁南工业用品采购中心二期”的3号楼商业101-122号、201-222号、501-514号、601-612号商品房，现乙方将所订购的产分商品的权益转让给丙方受让人，甲方同意该行为。第一部分，乙方将《购房定单》中所订购的3号楼523/524、503/504/519/520、101/201/122/222、505/506/517/518、511/512、507/508/515/516、102/202/121/221、103/203/104/204/119/219/120/220、501/502/521/522、509/510/513/514等上述房屋转让给丙方，房产总价为9737856元；乙方剩余3号楼商业房源为105-118、205-218，房源单价8000元/㎡，面积1417.18㎡，总价11337440元，剩余3号楼商业房源为425/426、525/526、601-624，房源单价3200元/㎡，面积1282.74㎡，总价4104768元。第二部分，乙方自《购房订单》起至本协议书签订之日止，共计缴纳购房款10000000元整，现乙方将已缴纳的购房款进行冲抵购房款，分配后剩余款项为262144元整，乙方须再行缴纳的购房款金额为15180064元整，剩余购房款的缴纳方式为按购房定单执行。第三部分，本协议与2017年9月22日双方签订的《购房定单》不致的地方，以本协议为准，本协议未涉及的事项，《购房定单》约定的条款仍然继续有效；乙方就转让的部分不再享有相应权利，不再承担相应义务；甲方不再就改造补偿款再行分配，乙方自行处理与丙方改造补偿款的分配事宜等。 2018年2月5日，原告临沂华昶金典公司作为甲方与被告唐小燕作为乙方签订合同编号为YS201813200号的《山东省新商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：乙方作为购买人购买甲方开发的位于鲁南国孙超工业品采购中心二期的房屋，其中3号楼的105号、106号、107号、108号、109号、110号、111号、112号、113号、114号、115号、116号、117号、118号、426号、425号、525号、526号、601号、602号、603号、604号、605号、606号、607号、608号、609号、610号、611号、612号、603号、614号、615号、616号、617号、618号、619号、620号、621号、622号、623号、624号。房屋单价为每平方米5719.51元，总价款15442208元，一次性付款，买受人应当在2018年12月31日前支付该商品房全部价款；逾期付款的责任，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之8的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解附合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房，逾期交付责任，出卖人出现逾期交付后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款；逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之捌的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人支付按买受人已交房价款3%的违约金，合同继续履行；该合同附件四关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，分期付款，买受人购房首付款为262144元整，网签生效后30日内，付款款1000000元整，剩余房款14180064元，待该房源具备办理房屋产权证条件时，由出卖人邮件或短信或电话方式通知买受人，买受人接到卖方通知后分两批支付剩余房款，第一批为接到通知后6个月内，支付2000000元整，第二批为接到通知后12个月内将剩余房款全部交清等。 上述合同签订后，双方当事人在履行过程中产生分岐，被告唐小燕于2019年两次向本院提起诉讼要求解除涉案合同并要求临沂华昶金典公司承担相应的违约责任，在诉讼过程中经双方当事人协商后，唐小燕对该两次起诉均撤回起诉。唐小燕撤回起诉后，双方当事人对涉案合的履行仍未达成一致意见，2020年2月26日，临沂华昶金典公司作为原告向本院提起诉讼，要求解除双方签订的购房合同并要求唐小燕承担相应的违约责任。本院在审理过程中，鉴于双方当事人对合同继续履行均有调解意愿，本院主持多次调解，但双方当事人始终在支付房款的时间及分期付款的数额上存在较大分岐。庭审中，双方当事人争议的焦点系涉案合同是否应当解除；如涉案合同解除原告是否应当退还被告交付的购房款；被告唐小燕交付的购房款系1262114元，还是912144元的问题。 另查明，2018年1月19日，唐小燕给临沂华昶金典公司出具收据一份，收据载明：交款单位临沂华昶金典房地产开发有限公司，数额为350000元，收款事由3#楼501-514、601-612改造补偿金；同日，临沂华昶金典公司为唐小燕出具收据一份，收据载明购房款350000元。2018年2月5日，原告为被告出具两份收款单据，其中一份载明的数额为262144元，另一份单具载明的数额为1000000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同的约定全面履行义务。原、被告签订的《购房定单》、《协议书》、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，应系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告主张解除涉案购房合同，其理由是被告唐小燕在涉案房屋满足交付条件，经公司催告唐小燕交纳剩余房款未果，致使不能够实现双方签订合同的目的，被告唐小燕辩称，原告交付房屋的时间与合同约定的时间不相符，违约在先，且被告不同意解除涉案合同，而是愿意继续履行；鉴于此，本院组织双方当事人多次进行调解，但双方当事人对涉案剩余房款的交付时间、批次以及交付房屋的条件等事宜仍不能达成一致意见。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行致使不能实现合同目的”的当事人可以解除合同。本院认为，双方当事人签订的购房合同合法有效，均应当按照合同约定履行义务，享有权利，双方当事人在履行合同过程中的协商、调解出现分岐后，应当及时依照合同约定履行，现涉案房屋在满足交付条件的情形下，被告唐小燕应当按照合同约定交付剩余房款的义务，经原告催告后唐小燕仍不能依约交付剩余房款的行为与合同相悖，原告主张解除涉案合同的理由成立，本院依法予以支持。 依据《民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其补救措施，并有权请求赔偿损失。”，唐小燕主张合同解除后，原告应当返还其交纳的首付款，庭审中，双方当事人对唐小燕交纳的购房款存有争议，唐小燕辩称已向原告交纳首付款1262114元，但原告不予认可并反驳该款项中包含双方签订《协议书》中原告给予唐小燕的房屋改造补偿款350000元，该350000元系按照唐小燕的要求充抵房款才给予出具的相应凭证，该350000元应当自唐小燕主张退还首付款总额中扣除，扣除后的款项即912144元才应为原告实际交付的首付款，原告对其反驳提交了证据加以证明，唐小燕对原告的反驳未继续举证证明，综合分析原、被告的陈述及出示的其他证据，本院对原告出示的上述反驳唐小燕的证据予以采信；由此，唐小燕交纳涉案的首付款应认定为912144元。合同解除后，唐小燕要求原告返还该部分房款，于法有据，依法予以准许。 原告要求被告承担履行合同过程中的违约责任，支付违约金765723元。本案涉案合同始于2017年9月22日，在时至原告起诉时，双方当事人先后签订了《购房定单》、《协议书》、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》等。虽双方当事人对交房、房款交纳、房屋现状及构造等事宜在上述合同中予以明确，但双方当事人在履行合同过程中仍出现较大分岐。且被告唐小燕对原告不及时履行交付房屋构成违约两次起诉至本院，两次诉讼过程中均以再协商为由撤回起诉，在本院组织双方调解过程中双方当事人均认可存在部分房屋不能交付的事实。在涉案房屋满足交付条件经原告催告后，唐小燕不能按合同约定交付剩余款项的行为，亦存在违约。由此，在履行合同过程中双方当事人均存有违约行为，本院结合本案的实际情况酌定双方的损失各自承担。综上，原告主张被告支付违约金765723元的诉讼请求，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十五条、第五六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告临沂华昶金典房地产开发有限公司与被告唐小燕于2018年2月5日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》； 二、原告临沂华昶金典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告唐小燕购房款912144元。 三、驳回原告临沂华昶金典房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11457元，由原告临沂华昶金典房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  何国防 审 判 员  解洪法 人民陪审员  张 琪 二〇二一年三月二十五日 书 记 员  郑海洋