浙江省湖州南太湖新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0591民初2385号 原告：朱梦怡，女，1999年11月15日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：沈新芳，湖州市吴兴区苕溪法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈红，湖州市吴兴区苕溪法律服务所法律工作者。 被告：浙江浩恒实业有限公司，住所地浙江省湖州市北郊小梅口50—1。统一社会信用代码：91330500577745664A。 法定代表人：谭岳鑫，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐丽莎，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈杰琳，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 原告朱梦怡与被告浙江浩恒实业有限公司（以下简称浩恒公司）商品房销售合同纠纷一案，朱梦怡于2020年11月6日向本院起诉，本院于当日编立诉前调字号，于2020年12月3日转立民初字号，依法由审判员柯晓蕾适用简易程序于2020年12月8日公开开庭进行了审理。朱梦怡的委托诉讼代理人沈新芳、浩恒公司委托诉讼代理人唐丽莎、陈杰琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱梦怡向本院提出诉讼请求：1.浩恒公司支付延迟交付商品房违约金（暂计2019年8月31日至2020年7月31日为121066元）；2.由浩恒公司承担本案诉讼费。庭审中，朱梦怡当庭变更诉讼请求为：1.判决浩恒公司立即交付符合商品房买卖合同质量要求的房屋；2.判决浩恒公司支付迟延交付商品房违约金（以购房款的万分之三按日从2019年8月31日计算至判决之日止）；3.由浩恒公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月3日本案双方当事人签订《商品房买卖合同》一份，朱梦怡购买浩恒公司开发的湖州市桃源居6幢1101室商品房一套，购房款总价1222898元。根据双方合同第九条约定，浩恒公司应于2019年8月31日前将符合各项条件的商品房交付朱梦怡，但因标的物无法达到约定要求及质量存在严重瑕疵等原因，至今浩恒公司未与朱梦怡办理商品房交付手续。经朱梦怡方现场查看，至2020年6月28日该房屋尚存在漏水、渗水等质量问题。 浩恒公司辩称，2019年10月16日已向朱梦怡邮寄入伙通知书等相关附件，通知朱梦怡于2019年10月19日至2019年10月31日期间前往涉案商品房所在地办理交接手续。涉案房屋符合双方合同约定的交付条件，2019年10月23日朱梦怡已验房并填写验房意见单，对于验房意见单中反应的问题已完成整改，事后亦多次通知朱梦怡收房，但朱梦怡以房屋质量问题为由拒绝收房，浩恒公司已完成房屋交付义务，不应承担2019年10月23日之后逾期交房的违约责任，对于2019年10月23日之前逾期交房的违约责任予以认可。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月3日朱梦怡与浩恒公司签订《商品房买卖合同》一份，约定朱梦怡购买浩恒公司开发项目房屋湖州市桃源居6幢1101室，朱梦怡于当日支付购房首付款372898元，剩余850000元按揭付款。双方合同第九条约定：“出卖人应当在2019年8月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、无等，具备商品房正常使用的基本条件；……。”第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十二条约定：“……商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的检测机构进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为买受人先行垫付，检测合格的由买受人承担，检测不合格的由出卖人承担。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按照要求返修，并承担赔偿责任……买受人在该商品房验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……”补充协议第五条第1项约定：“出卖人交付使用的商品房质量或者商品房的装饰、设备标准是否符合双方约定，应以国家权威部门的鉴定结论为准。买受人可以对出现的质量瑕疵要求出卖人整改或完善，出卖人原则上应满足买受人的要求，但买受人不得以质量瑕疵为由推迟或拒收房屋。修复期间不视为出卖人逾期交房。双方确定，影响正常居住使用安全的房屋质量问题仅指经权威部门鉴定确认的主体结构质量问题。买受人购买房屋入住后，因房屋质量问题造成损失，经权威部门鉴定确属保修期内房屋质量问题，则出卖人给予修复且赔偿因房屋质量问题造成的直接经济损失。” 2019年10月16日，浩恒公司向朱梦怡邮寄入伙通知书、交付须知，通知朱梦怡于2019年10月19日至2019年10月31日前往桃源居南大门办理收房手续。但邮件未能妥投。2019年10月23日，朱梦怡前往涉案房屋验房后填写房屋验房意见单，意见单上记载多处墙壁空鼓、厨房烟道未开洞等问题，层高不符拒绝收房。涉案房屋屋顶为坡屋顶。房屋墙体存在局部渗水、漏水情况。2020年6月底，浩恒公司对房屋进行了维修。2020年8月12日，浩恒公司工作人员短信通知朱梦怡，尽快收房。 另查明，2020年6月15日，经湖州市滨湖街道人民调解委员会组织调解，朱梦怡与浩恒公司签订《人民调解协议书》，就涉案房屋坡屋顶影响户内功能使用，双方达成协议如下：“1.浙江浩恒投资有限公司同意补偿共计135000元整（大写：壹拾叁万伍仟圆整），其中按建筑面积每平米500元标准进行装修补偿，每户共计61145元整（大写：陆万壹仟壹佰肆拾伍圆整）；剩余补偿共计73855元整（大写：柒万叁仟捌佰伍拾伍圆整）抵扣车位购房款。物业费从2020年7月1日开始计算。2.协议履行后，当事方，不得再以任何形式提出任何其他诉求事宜。3.协议履行后，当事方应严格履行保密义务，不得以任何形式告知本协议当事人之外的第三方。如有违约，浙江浩恒投资有限公司将追究当事人法律责任。” 以上事实由当事人提交的《商品房买卖合同》、购房发票、空置房巡查记录、房屋验房意见单、交房联系单、短信通知、邮寄面单、入伙通知书、《人民调解协议书》及双方当事人当庭陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点为浩恒公司应否向朱梦怡支付2019年10月23日之后的逾期交房违约金。对此本院分析如下：1.朱梦怡不能以坡屋顶问题主张逾期交房违约金。朱梦怡主张涉案房屋坡屋顶设计不符合合同约定，且该屋顶设计是导致房屋漏水、渗水的原因之一，故涉案房屋不符合交付条件。但根据本案已查明事实，双方当事人已就坡屋顶影响户内功能使用问题达成协议，浩恒公司已作出补偿，且双方约定朱梦怡不得再以任何形式提出任何其他诉求事宜。现朱梦怡以坡屋顶问题主张逾期交房违约金，缺乏事实依据，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。2.朱梦怡不能以涉案房屋漏水、渗水主张逾期交房违约金。逾期交房违约责任与交房后质量保修责任并不相同。房屋交付，除出卖人负有保证交付条件的主要义务外，买受人也有办理交接手续的相应义务，若存在质量争议，买受人可依据房屋质量的条款主张相应权益。本案中，双方当事人对涉案房屋的交付条件已作出明确约定，且对房屋质量问题的处理亦作出了约定。朱梦怡主张涉案房屋不符合交付条件的理由是房屋渗水、漏水，但渗水、漏水问题并不属于地基基础及主体结构等严重影响房屋使用的质量问题，朱梦怡不能以此拒绝收房并主张逾期交房违约金。根据双方约定，涉案房屋检测后如确有质量问题的，浩恒公司应承担维修义务，朱梦怡亦可基于质量问题主张赔偿直接经济损失等。现朱梦怡并无证据证明涉案房屋存在严重影响房屋使用的质量问题，其仅以渗水、漏水为由主张涉案房屋未交付的，无事实与法律依据。3.朱梦怡主张2019年10月23日之后的逾期交房违约金无事实与法律依据。本案中，双方当事人于2019年10月23日前往涉案房屋验房并填写了验房意见单，朱梦怡仅对房屋质量问题提出异议，根据上述分析，朱梦怡主张2019年10月23日之后的逾期交房违约金的理由不能成立。涉案房屋已完成交付，故对于朱梦怡第一项诉讼请求，本院不予支持。根据本案双方合同约定及查明事实，浩恒公司承担2019年9月1日至2019年10月23日止的逾期交房违约金12962.7元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、被告浙江浩恒实业有限公司支付原告朱梦怡逾期交房违约金12962.7元，限于本判决生效之日起十日内履行； 二、驳回原告朱梦怡其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1360.5元，由原告朱梦怡负担1214.5元，被告浙江浩恒实业有限公司负担146元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审 判 员 柯晓蕾 二〇二一年三月十二日 法官助理 张美琴 书 记 员 杨 钦 8- 7-