苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初14537号原告：陈炎，男，汉族，1976年8月4日出生，住常熟市。原告：潘春英，女，汉族，1979年4月6日出生，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：王泽超，江苏凡创律师事务所律师，上列两原告共同委托。被告：陈淑惠，女，1982年12月25日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：张梦云，江苏恒则律师事务所律师。原告陈炎、潘春英与被告陈淑惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告潘春英本人及原告委托诉讼代理人王泽超，被告陈淑惠委托诉讼代理人张梦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈炎、潘春英向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付欠付的2020年4月和5月租金2892.92元和房屋占有使用费6980.34元(自2020年6月1日起计算至实际搬离之日止，暂计至2020年10月15日，计算标准为每日每平方米2.2元，建筑面积23.33平方米)；2、判令被告支付违约金8678.76元；3、判令被告支付原告为本案争议事宜支出的律师费5000元。4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告承租原告房屋，租赁期间为2018年7月1日至2021年6月30日，后被告擅自终止合同履行，租金仅支付至2020年3月，被告拒绝继续支付租金及占有使用费。被告陈淑惠辩称，因受疫情不可抗力影响，无法继续承租房屋，2020年4月份双方协商解除合同，5月底已经搬离了涉案房屋，不应当支付占有使用费；其交纳至原告处押金，应当返还或直接抵扣租金；租赁场地的空调及洗手台系其自行购买，现仍遗留在房屋内，应由其拆除带走。本院经审理认定事实如下：2018年，被告陈淑惠（乙方、承租人）与案外人苏州工业园区青剑湖置业有限公司（甲方、出租人）签订《联合生活广场租赁合同》，约定乙方承租甲方位于苏州工业园区联合生活广场*幢商铺，建筑面积48.52平米，其中020**面积约为25.24平方米，020**面积约为23.28平方米，最终以政府有关部门的实测建筑面积为准，承租期限为36个月，承租场所交付日期为2018年6月30日，租期自交付日起计算；2018年7月1日至2018年9月30日，租金为2911元，2018年10月1日至2020年6月30日，日租金为2元/平方米，2020年7月1日至2021年6月30日，日租金为2.2元/平方米，以上租金标准不含物业费、水电等其他费用；乙方向甲方5910元作为保证金，作为乙方履行合同的担保；除非甲、乙双方协商一致，在承租期满之前，任何一方不得擅自终止本合同，本合同因乙方原因而终止的，乙方从解除合同第二天起到合同期满之间租金的30%作为违约金支付给甲方，违约金少于六个月租金的，按照六个月租金计算，押金不返还乙方，本合同因不可抗力原因或政策原因而终止的，双方互不承担违约金责任；当本合同被提前终止或承租期满时，乙方未按本合同约定向甲方交付承租房屋超过30天，乙方将被视为是自动放弃承租房屋内的现有固定设施及装修以及其内可移动物品及设备的所有权，甲方有权在公证机构的公证或者社区组织、派出所、物业管理单位的见证之下，无论乙方是否在场，将承租房屋内乙方之全部可移动物品及设备搬离承租房屋，搬入甲方认为适当的场所，并通过公开拍卖或其他合适的方式予以处理；任何一方应对在承租期间由于其(包括但不限于乙方及授权人士)违约行为、过失或过错而给对方造成的一切损失(包括但不仅限于租金、出租承租场所所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁费、律师费用等)承担责任。2018年，原告陈炎、潘春英（新出租方、丙方）、被告陈淑惠（承租方、乙方）、案外人苏州工业园区青剑湖置业有限公司（原出租方、甲方）签订《租赁合同出租方变更之三方协议书》，约定：（a）甲方与乙方就乙方承租甲方合法持有的位于苏州工业园区“联合生活广场”*栋020**号的物业签订了房屋租赁合同，约定乙方承租的租赁面积约为25.31平方米(建筑面积)，最终以政府有关部门的实测建筑面积为准。(b)现甲方已将合法持有的位于苏州工业园区“联合生活广场”*栋020**号的物业出售给丙方，该位于苏州工业园区“联合生活广场”*栋020**号的物业归丙方合法拥有。(c)各方现已达成共识，拟按照本协议约定的条款及条件处理租赁物业租赁权转让事宜。(1)三方一致确认，甲方出租给乙方的位于苏州工业园区“联合生活广场”*栋020**号的物业转由丙方出租给乙方，即丙方付清租赁物业购房款等相关费用且甲、丙双方完成租赁物业物权转移登记之日后第二日，租赁合同项下的出租方由甲方变更为丙方。丙方声明及确认，其已仔细阅读及详细了解租赁合同项下的所有内容，同意并承认甲方与乙方所签署的租赁合同，继承甲方的权利与义务。在上述日期，甲方将乙方已缴纳的租赁保证金计2835元转交给丙方，乙方同意由丙方按照租赁合同的约定与乙方对租赁保证金予以结算。(2)各方均同意，租赁物业的租赁期限为36个月，自交付日起计算。(7)本协议与租赁合同不一致的，以本协议为准。本协议未约定的内容仍适用租赁合同中的有关约定。苏州工业园区唯正路16号联合生活广场*幢020**室产权所有人为原告陈炎、潘春英，建筑面积为23.33平方米。原告陈炎、潘春英因房屋租赁与被告陈淑惠发生纠纷，委托江苏凡创律师事务所处理相关诉讼事宜，支出律师费5000元。2020年5月25日，被告陈淑惠向原告陈炎、潘春英发送律师函，言明因受疫情影响，至今无法复工，无任何收入来源，现决定关闭该项目，并解除租赁协议，现再次告知贵方解除合同，决定于2020年5月31日前腾空租赁房屋，请贵方配合验收并办理交接手续。庭审中，原、被告双方均确认2020年6月19日，被告将一把房屋钥匙返还原告，2020年7月16日，被告将两把房屋钥匙返还原告，被告至今尚遗留一台空调、洗手台在房屋内，尚未搬离；被告拖欠租金的周期2020年4月1日至2020年5月31日；被告交纳的保证金2835元尚在原告处。诉讼中，原告陈炎、潘春英明确因被告发送律师函要求解除合同并称于2020年5月31日前腾空房屋，故其认可双方合同于2020年5月31日解除，但被告系违约解除，应当承担责任，被告遗留房屋的物品导致其无法出租，房屋至今空置，被告应按照合同约定支付违约金。以上事实，由租赁合同、三方协议、律师函、转账记录等证据以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告陈炎、潘春英与被告陈淑惠签订房屋租赁合同依法成立有效，双方均应严格履行，被告在租赁期间内因个人原因提出解除合同，构成违约。就原告主张租金，因双方均确认被告拖欠租金周期2020年4月1日至2020年5月31日，按照合同约定标准，经本院核算金额应为2846.26元；就原告主张房屋占有使用费，双方租赁合同于2020年5月31日解除，但被告至2020年7月16日方返还全部房屋钥匙，并遗留空调及洗手台在房屋内，原告主张2020年6月1日至2020年7月16日期间的占有使用费，有事实依据，本院参照合同约定确认该金额为2221.02元，但就原告主张2020年7月16日之后的占有使用费，因被告仅遗留少量物品未搬离，且双方合同明确约定合同解除后被告遗留物品的处理规则，原告亦负有及时止损的义务，故对于原告主张2020年7月16日之后的房屋占有使用费，本院不予支持；就原告主张的律师费5000元，虽双方合同中明确约定该项费用由违约方负担，但考虑本案双方争议标的较小，律师费不应超出合理标准，本院酌情认定被告支付原告律师费3000元；就原告主张违约金，考虑双方合同履行情况、被告违约情况、原告实际损失，本院酌情认定2000元。综上，被告需支付原告租金、占有使用费、律师费、违约金合计10067.28元。因被告交纳押金2835元，原告尚未返还，相应折抵后，被告还应支付原告7232.28元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈淑惠于本判决生效之日起十日内支付原告陈炎、潘春英7232.28元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理减半收取194元，由原告负担100元，被告负担94元负担，被告负担款项已由原告预交，本院不再退还原告，被告应于本判决生效之日起十日内一并支付原告。本判决为终审判决。审判员  闫可可二〇二一年三月一日书记员  王楠楠