苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0506民初1531号 原告：惠美娟，女，汉族，1966年12月19日生，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：刘宏伟、方赞，江苏良翰律师事务所律师。 被告：蔡菊明，男，汉族，1963年4月14日生，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：倪志涵，江苏华为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪莹，江苏日易律师事务所律师。 原告惠美娟与被告蔡菊明所有权确认纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理，于2019年9月16日作出（2019）苏0506民初2108号民事判决，原告惠美娟对判决不服，上诉至苏州市中级人民法院。该院经审理于2020年2月17日作出（2019）苏05民终11085号民事裁定，撤销本院（2019）苏0506民初2108号民事判决，将本案发回重审。本院于2020年3月12日重新立案，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告惠美娟及其委托诉讼代理人刘宏伟、方赞，被告蔡菊明及其委托诉讼代理人倪志涵、缪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠美娟向本院提出诉讼请求：1、确认登记在蔡菊明名下、位于苏州市吴中区商铺所有权归原告惠美娟所有；2.被告蔡菊明协助原告惠美娟将上述两套商铺不动产权属转移登记至原告惠美娟名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：其与被告系亲戚关系，在2015年之前两家关系密切，交往频繁，相互非常信任。2010年1月，双方口头协商一致借用被告蔡菊明名义购买苏州凯美房地产开发有限公司（以下简称凯美公司）开发的商铺。2011年1月11日，被告蔡菊明在其安排下就涉案两套商铺买卖与凯美公司签订两份《商品房买卖合同》，其支付了涉案两套房屋的首付款，以被告蔡菊明名义向中国工商银行申请房屋贷款，后银行贷款均由其及家人按月支付至被告蔡菊明还贷账户，再由被告蔡菊明归还银行贷款。涉案两套商铺交付后，一直由其控制、使用，即由其出租、收取收益。2015年，其与被告蔡菊明两家因土地投资回报款事宜产生矛盾，后诉至法院。被告蔡菊明为转化自身不利地位，虚构涉案两套商铺为投资回报，向苏州市仲裁委提起仲裁，要求凯美公司办理产权过户登记，企图达到占有涉案两套房屋或迫使原告家庭放弃土地款项诉讼之目的。其认为涉案房屋系其借用被告蔡菊明名义购买，相应的购房首付款及贷款均为其支付，涉案商铺为其所有，故其诉至法院。 被告蔡菊明辩称，涉案两套房屋首付款及部分贷款确有原告惠美娟支出，但并非原告惠美娟诉称借名买房法律关系，涉案商铺实际系双方约定其投资原告惠美娟经营的凯美公司200万元的回报，虽涉案两套商铺价值700余万元，但其将涉案商铺在贷款期间的使用收益全部归原告惠美娟所有，故200万元的投资和两套商铺的回报系符合事实常理的。故请求法院驳回原告诉讼请求。 法院经审理查明如下事实： 2010年1月11日，被告蔡菊明与苏州凯美房地产开发有限公司（以下简称凯美公司）签订《商品房买卖合同》两份，约定由被告蔡菊明向凯美公司购买位于苏州市吴中区木渎镇丹枫路291-13号和291-14号两套商品房（房屋用途：商业服务），面积分别为528.65平方米、563.84平方米，单价均为6800元/平方米。2010年5月4日，被告蔡菊明通过原告惠美娟支付上述两套房屋的首付款合计3721932元，并由凯美公司出具收据。后，被告蔡菊明以向中国工商银行申请房屋按揭贷款3707000元的方式支付涉案房屋的购房余款，贷款期限为120个月，贷款发放日为2010年2月4日。涉案两套房屋在2019年2月之前（包括2月份）的银行贷款均通过原告惠美娟打入被告蔡菊明贷款账户归还，2019年3月1日，涉案房屋的贷款由被告蔡菊明归还完毕。审理中，原、被告一致确认，首付款资金来源于原告，银行还贷部分，被告仅支出372087.19元，其余资金均来源于原告惠美娟，被告贷款账户余额123510.49元均为原告所有。原告称，其每月按时将还贷资金转入被告开立的还贷账户，由于其不清楚被告于2019年3月1日提前结清了银行贷款本息，故此后其仍然向还贷账户转账。被告称，由于双方存在另案诉讼的执行，其还贷账户被冻结，考虑征信，其提前结清了贷款。 涉案两套商铺自交付至今一直由原告惠美娟实际控制，由原告及家人对外出租，并收取租金。2017年12月，蔡菊明以凯美公司为被申请人向苏州仲裁委员会提起仲裁，要求凯美公司就涉案两套商铺办理产权过户登记手续，凯美公司提出涉案商铺为惠美娟借蔡菊明名义购买。该委于2018年8月15日作出（2017）苏仲裁字第819号裁决书，支持了蔡菊明仲裁请求。2019年3月5日，苏州市吴中区木渎镇丹枫路291-13号和291-14号两套商品房的不动产权均登记至被告名下，被告支出契税共计224335.64元。审理中，凯美公司出具说明，涉案两套商铺由原告借被告名义购房，鉴于原告为凯美公司股东，故同意惠美娟在2010年5月交清了首付款。 凯美公司于2007年11月登记设立，股东分别为惠美娟、周晓燕、徐建明、肖菊芳、陆仁仙，投资比例分别为35%、35%、10%、10%、10%。2015年3月17日，凯美公司法定代表人由陆仁仙变更登记为原告。 被告配偶沈月英分别于2009年7月2日、同年7月20日转账凯美公司100万元、60万元，同年8月20日，沈月英以转账支票形式转账凯美公司40万元，以上共计200万元，均备注为借款。2013年8月14日，原告转账被告配偶沈月英200万元。 审理中，被告蔡菊明称，此前其与原告两家关系特别密切。2009年，原告找到其以凯美公司需要资金周转为由向其借款200万元，其根据原告的指示将涉案200万元汇入凯美公司账户，后原告夫妇告知其将200万元放在凯美公司作为投资，等房屋项目开发建造好后回报被告两套商铺，鉴于当时房地产市场并不景气，原告称待商铺贷款全部付清之后再交付被告，10年贷款期间的商铺收益归原告所有，其当时考虑投资金额200万元与房屋价值700多万之间的差额，认为也比较合理，遂同意，故由原告支付了涉案商铺的首付款及贷款。至于其投资的200万元当时没有说还不还的问题，其认为还是要归还的，只是目前没有归还。综上，涉案两套商铺是投资200万元的回报，并非所称借名买房，况且涉案房屋为商铺，并无限购，客观上无借名买房的必要，应为其所有。2013年8月14日，原告转账被告配偶沈月英200万元并非投资200万元的还款，系归还其他欠款，为此提供如下证据： 1、苏州市吴中区光福玉屏建材商店（以下简称玉屏商店）证明1页、农行转账支票3页、情况说明一份、苏州建发贸易有限公司（以下简称建发公司）工商信息，证明：玉屏商店于2008年10月15日汇给建发公司15万元、于2010年1月22日出借凯美公司50万元、于2009年9月28日代凯美公司支付6万元，玉屏商店的负责人为蔡菊明及沈月英，建发公司法定代表人与凯美公司的法定代表人均为惠美娟。证明以上71万元均为被告向原告出借款项。 2、沈月英证明一份、农行存单6份，证明：沈月英于2009年9月26日代凯美公司支付19万元，由黄建国直接去银行办理的相关业务。 3、苏州工业园区跨胜环保建材有限公司证明一份及营业执照复印件、账户往来明细，证明苏州工业园区跨胜环保建材有限公司于2009年9月29日代凯美公司支付5万元。 4、苏州新杭建材有限公司证明及营业执照复印件、账户往来明细，证明苏州新杭建材有限公司于2011年3月28日汇给凯美公司100万元，苏州新杭建材有限公司法定代表人系沈月英。 以上证据合计195万元，2011年左右，其又帮原告购买槽钢产生货款，这些加起来200万元左右，就是对应原告于2013年8月14日归还的200万元。原告对上述证据的真实性无异议、关联性不认可，称上述公司均系被告夫妇开设或者控制的公司，但备注多是往来及货款，与2013年8月14日归还的200万元无关联性，实际系被告东拼西凑。另外，原、被告家庭经营的公司较多，此前双方家庭关系密切，双方或家庭名下公司经济往来较多，其也可以提供相关经济往来凭证证明原告已清偿了被告所举的上述200万元债权，对此提供2009年6月9日建发公司转账玉屏商店150万元进账单、2013年10月17日原告转账被告配偶50万元银行流水、2014年5月21日原告转账被告配偶20万元银行流水。被告对原告举证的往来凭证无异议，但表示与本案无关，其同样可以举证双方之间仍有其他经济往来。 原告陈述，首先，为何发生借名买房。双方家庭之间在望亭有一块土地合作，2006年，其找被告支付土地租金，被告一直没有支付，2009年，凯美公司开发的涉案商铺项目即将竣工，工资紧缺资金，当时其和其女儿名下买了很多商铺，如果由原告购买商铺，贷款可能不好贷，当时凯美公司总经理吕某,4提议让其找亲戚朋友借名买房方式融资，尽量找做生意、银行流水多一点，以便银行审核，其想到了被告，那时候被告经常来凯美公司，其提出只要被告签个字，其他首付款、贷款、税费、过户费等费用什么都不用管，被告就同意了，买卖合同及发票原件都由原告保管，当时考虑贷款还完以后，双方到房管局注销网签或直接更名，并不是过户至被告，再过户至原告名下。股东对这个事情不清楚，谢进多和吕某,4知晓本案借名买房事宜，谢进多和被告一样，为其借名买房。大概到2010年年底，其和谢进多合作筹备速8酒店，被告认为出借凯美公司200万元一下子也要不回来，就提出出借的200万元直接投入速8酒店，此后由于速8宾馆周边修马路、造房子，周边商圈不成熟等，无法经营下去，被告、谢进多相继退出，其于2013年8月14日退还了被告的投资200万元。鉴于双方家庭关系密切，双方之间的包括本案在内的交易都没有签订书面协议以明确双方的权利义务。其次，被告所述涉案房屋系被告投资凯美公司200万元的回报有以下不合理之处：1、按照被告所述，被告于2009年7月投资200万元，仅5个月后即2010年1月即获得价值高达740多万元的两套商铺，同时，原告确为此笔投资付出首付款370万余元的高额现金流负担及偿还银行本息500余万元，被告所述投资回报近三倍，明显不合理。2、凯美公司有着完善的公司治理结构，当时原告并非法定代表人，涉及到多名股东的切身利益，不可能由原告一个人说了算。3、按照被告所述系凯美公司的十年后投资回报，不应该由原告支付购房款、享受租金收益。另外，原告自始至终在凯美公司的股份比例没有增加。最后，从举证责任角度，被告未举证与凯美公司存在投资的证据材料。涉案房屋为借名买房，其确已清偿了被告配偶沈月英转账凯美公司200万元，对此提供如下证据予以佐证： 1、2017年2月18日，原告女儿周晓燕与被告儿子蔡良短息聊天记录，具体内容为，蔡良：“你爸出了140万，我爸还了一千多万，这还不是最好的沟通！我爸出给你爸200万，多年后回来还是200万，这就叫沟通？”该短信内容即证明被告家庭投资的200万元已清偿。 2、生活观察网上对原告配偶匿名投诉打印件，大致内容为：2004年惠美娟配偶拿出了140万元给我公司，08年其妻子惠美娟创立凯美公司，出于还情，我们出了200万元，2013年惠美娟配偶先退回我们200万元，说房地产公司亏本了（实际其利润以亿计数），接着狮子大开口要一千多万元作为他的投资回报。原告陈述，该投诉系被告儿子蔡良投诉，该材料也反映200万元已经返还。 3、录音三段及文字整理稿。在三段录音中，被告及被告家人均向案外人陈述被告出借给原告的200万元已经归还的事实。 4、谢进多、吕某,4证人证言。二审中，惠美娟申请证人出庭作证。谢进多出庭陈述，1、2009年年底的时候，惠美娟告诉其为解决凯美公司资金紧张，已借用了蔡菊明名义购买商铺，从而向银行贷款获取资金，惠美娟和其协商，可否再借用其名义购买商铺再进行银行贷款，其同意以其名义购房，都是口头君子协定，借用其名义都是原告去操作的，其基本没有参与过，购买哪一套房屋都不清楚，目前房屋仍然登记在其名下，其名义购买的商铺首付款及贷款都是惠美娟支出的，该贷款还清后，惠美娟再次以其名义商铺及其名下的一套厂房向银行贷款2200万元，其中788万元有惠美娟使用。2、其与蔡菊明、惠美娟三人合伙经营速8酒店，以其名义登记了个体工商户，蔡菊明、惠美娟挂其名下，共计投资500万元，其投资100万元，蔡菊明投资200万元，惠美娟投资200万元，三人的投资都是通过凯美公司走账的，其负责酒店管理，酒店装修、买家具等是凯美公司负责的。吕某,4出庭陈述，1、其于1998年被聘到凯美公司担任总经理，其与蔡菊明、惠美娟都认识，知道蔡菊明和惠美娟之间借名买房事实，当时凯美公司开发的工程即将竣工，资金周转困难，到处筹钱，在股东会上其提议，如无法筹集资金，股东可以找自己的亲戚朋友购买商铺，网签价格高点，可向银行贷款更多资金。之后惠美娟和其说过借蔡菊明、谢进多名义购买商铺，但如何操作其不清楚，其没有参与。2、关于速8酒店装修事宜当时其负责，时间太长，具体细节记不清，只记得谢进多是其中合伙人之一。原告对上述两位证人证言予以认可，证人证言陈述情况属实。 5、凯美公司会计期间2011年1月至12月月应收账款明细账。证明2011年期间，惠美娟、蔡菊明、谢进多通过凯美公司投资设立苏州市吴中区木渎进多宾馆（速8宾馆），已进行了入账，该材料与吕某,4、谢进多证言相吻合。 6、谢进多交通银行流水、谢进多与凯美公司于2010年3月5日签订的《商品房买卖合同》，面积1520.36平方米，6200元/平方米。证明原告借谢进多名义购买苏州市吴中区木渎镇丹枫路289号04室商铺，相应的首付款及贷款由原告支出，即由原告存入谢进多银行账户，目前该房屋仍然登记在谢进多名下。除借蔡菊明、谢进多名义购房外，原告以其及其女儿名义购买了共计九套商铺，且借蔡菊明、谢进多名义购房目的是可以向银行多贷款，故蔡菊明、谢进多与凯美公司签订的购房合同约定的购房单价明显高于原告及原告女儿名义购买的商铺单价（九套商铺单价均为5000元/平方米）。该材料与证人吕某,4证言一致，如本案商铺为投资回报，没有必要网签高价。 7、凯美公司于2019年4月10日出具的说明，证明首付款由原告支出及凯美公司没有蔡菊明股份。 被告质证表示，对于证据一，真实性无异议，被告儿子未参与原、被告之间的事务，对具体情况不清楚，微信表示有误。对于证据二，可以证明被告投资了200万元给凯美公司。对于证据三，录音中的对话，其在场，反映的已还200万元不是本案200万元，本案200万元没有归还。对于证据四，其和谢进多不熟悉，其知晓谢进多和原告配偶周建明合伙开了速8酒店，但对于细节不清楚，其他不清楚，其没有参与。谢进多、吕某,4与原告有利益关联，证明力较弱。对于证据五，与其无关，只能证明凯美公司与速8酒店存在经济关联，无法说明被告出借原告200万元转为速8酒店投资。对于证据六，真实性无异议，银行流水只能反映存现，无法明确存现人身份。即便原告与谢进多借名买房成立，与本案无关。证据七，与本案无关。 审理中，双方一致确认，在法院认定双方法律关系基础上，对双方各自就涉案房屋支出的款项在本案中一并处理。原告表示，如法院认定借名买房成立，涉案两套商铺不动产权属转移登记产生的税费由其承担。 上述事实有原告提供的商品房买卖合同、收据、银行流水、商铺租赁协议、网上投诉打印件、蔡良与周晓燕微信聊天记录、（2019）苏05民终11085号调查笔录、凯美公司出具的情况说明、惠美娟商铺清单统计表、录音及文字整理稿、凯美公司其他应收账款明细，被告提供的银行流水、税收发票，以及本院开庭笔录、质证笔录、谈话笔录及本院调取的材料在卷佐证。 本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，被告认为涉案两套商铺系其出借原告200万元转为向凯美公司投资的回报。对此被告未提供任何证据予以证实，而原告提供的原、被告子女之间微信聊天记录、网上投诉以及录音均能反映200万元实际已经归还，另外，原告申请证人出庭作证以及提供凯美公司其他应收账目，即原告对其主张的被告出借200万元后转为速8酒店投资的合理性进行了初步举证，故对被告抗辩意见，本院不予采信。原告主张借名买房，对此原告就涉案商铺购房款出资、商铺交付后占有收益、借名买房原因以及存在与本案相同的借名买房事实提供了系列证据予以佐证，系列证据之间相互印证。被告虽对其提出了质疑，但未提供任何证据予以反驳，综上，被告对其主张承担举证不能的不利法律后果，原告主张借名买房成立，故原告主张被告协助被告蔡菊明协助原告惠美娟将涉案两套商铺不动产权属转移登记至原告惠美娟名下，本院予以支持，不动产权属转移登记产生的税费由原告负担。至于原告直接提起确认所有权的请求，于法无据，本院不予支持。被告对涉案两套房屋贷款、契税共计596422.83元的支出，应由原告承担，扣减被告贷款银行账户内归属于原告的123510.49元，原告支付被告472912.34元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 一、被告蔡菊明于本判决生效之日起十日内协助原告惠美娟将位于苏州市吴中区商铺不动产权属转移登记至原告惠美娟名下（不动产权属转移登记产生的税费均由原告惠美娟负担）。 二、原告惠美娟于本判决生效之日起十日内支付被告蔡菊明款项人民币472912.34元。 三、驳回原告惠美娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费63803元、财产保全费5000元，合计人民币68803元，由被告蔡菊明负担。（原告已预交被告负担部分的费用，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，法院不再办理退费手续） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  史华松 审 判 员  杜荣尚 人民陪审员  孙 莉 二〇二一年三月三日 书 记 员  单 文