河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初8033号 原告：卢琪辉，男，1971年2月9日出生，汉族，自由职业，住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：张宏伟，河北世纪联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鑫磊，河北世纪联合律师事务所实习律师。 被告：石家庄博坤房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥**汇新路与汇文街交口燕西台小区商业楼****，统一社会信用代码：91130100557653041D。 法定代表人：杨士欣，经理。 委托诉讼代理人：白雪峰，河北恩为律师事务所律师。 第三人：高江波，男，1985年3月27日出生，汉族，自由职业，户籍地河北省邢台市威县，现住石家庄市新华区。 原告卢琪辉与被告石家庄博坤房地产开发有限公司（以下简称博坤公司）、第三人高江波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢琪辉及其委托诉讼代理人张宏伟、张鑫磊、被告博坤公司的委托诉讼代理人白雪峰、第三人高江波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢琪辉诉称，原、被告2011年12月15日签订《燕西台住宅小区内部认购协议》，原告出资393713元购买燕西台小区（后更名为博坤家园）4-2-1402号住宅一套。双方约定被告于2013年6月1日前将验收合格的房屋交付原告使用，但是，时至今日，被告仍未将房屋交付给原告使用，也未办理产权登记手续。原告多次与被告进行交涉，但未能达成一致意见。被告延期交付房屋的行为严重侵害了原告的合法权益，为了维护原告合法权益，特诉至法院。请求依法判决：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，向原告交付位于博坤家园（曾用名：燕西台小区）的4-2-1402号住宅（房屋总价款为393713元）；2、判令被告协助原告办理上述房屋产权登记手续；3、判令被告支付违约金77764.23元（截止起诉之日止），被告交付房屋前按每月1000元计算；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中增加诉讼请求确认原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效。 被告博坤公司辩称，一、涉案项目房产作为政府解遗项目，2019年12月13日，石家庄市桥西区振头街道办事处在项目地、办事处，以及被告公司通过电话的方式通知各业主交清剩余房款后，办理后续土地的手续，原告接到通知没有按照通告的要求交付房款。二、原告所拟定购买的房屋，因被告公司要缴纳大量的土地出让金等费用，涉案的房产已经出售他人，合同无法履行。三、原告要求支付的违约金不成立。 第三人高江波述称，我于2013年11月-12月在燕西台销售中心通过分批支付现金形式，全款购买了燕西台小区住房一套，房号4-2-1402，面积135.81平方米，一共支付了752387元。于2013年12月6日签署了《燕西台住宅小区内部认购协议》。于2020年5月1日以现金支付形式交契税11286元、公共维修基金9507元、接口费3200元，并领取了《燕西台业主交房流程表》，办理了交房手续。 经审理查明，2011年12月15日，原告卢琪辉（乙方）与被告博坤公司（甲方）签订《燕西台住宅小区内部认购协议》。协议约定，乙方自愿认购甲方出售的燕西台住宅小区项目，房屋基本情况：房号燕西台4-2-1402、面积135.81㎡、2899元/㎡，总价393713元。付款方式约定按揭付款，于2011年12月15日前交清首付款，比例为总房款的28%，即113434元，贷款额度280279元。四、乙方交清全部房款及相关费用后，甲方于2013年6月1日前将验收合格的房屋交付乙方使用。如到期不能交付，甲方按乙方付款金额的千分之三/每月向乙方支付违约金。五、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该房屋结构形式、户型等的变更，甲方应当另行通知乙方，乙方如有异议有权退房。六、乙方认购房屋后产权归乙方所有，甲方协助乙方办理产权手续，税费按国家规定双方各自承担。当日，双方另签订《燕西台住宅小区内部认购补充协议》。约定：2010年8月11日，购买住房房号4-2-1402，燕西台项目为正规商品房（石家庄市证70年产权），该商品房的用途为住宅。原告称案涉房屋系向他人购买，支付房款后，被告公司办理更名手续。2011年12月15日，被告公司重新出具交房款收据，交款金额113434元整。以上事实被告博坤公司无异议。被告主张2011年12月15日，原告向被告公司出具《延期交款申请》，载明：“本人卢琪辉因个人资金紧张，已购燕西台4-2-1402室房款首付不能及时交付，现已付首付金额为113434元整，所欠首付金额为50279元，本人保证在2013年5月20日前及时交付给燕西台财务部，若预期未能交付，石家庄博坤房地产开发园公司有权将此房产（燕西台，房号4-2-1402）收回。”原告卢琪辉对此申请不予认可，被告公司未能提交原件。原告提交被告博坤公司于2013年10月10日出具《燕西台延期交房说明》，载明：“…关于延期交房的补偿办法，若于2014年7月31日前无法交付房屋，从2014年8月1日起按每月1000元每户的标准执行补偿款。…如贷款客户由于我方原因无法办理贷款手续，需经相关部门审核通过并由购房人签署补偿协议和办理交付房屋”等内容。被告博坤公司对该说明不予认可，主张该案涉房屋已于2013年12月6日出售于第三人高江波，并已实际交付。第三人高江波称2013年12月6日，第三人高江波（乙方）与博坤公司（甲方）签订《燕西台住宅小区内部认购协议》。协议约定，乙方自愿认购甲方出售的燕西台住宅小区项目，房屋基本情况：房号燕西台4-2-1402、面积135.81㎡、价格5540元/㎡，总价752387元。付款方式一次性付款。四、乙方交清全部房款及相关费用后，甲方于2014年6月30日前将验收合格的房屋交付乙方使用。如到期不能交付，甲方按乙方付款金额的万分之五/每月向乙方支付违约金。六、乙方认购房屋后产权归乙方所有，甲方协助乙方办理产权手续，税费按国家规定双方各自承担。第三人高江波称因孩子就学原因购房，分三次现金方式交付房款，现金全部为向他人借款，至今未偿还清，至今未领钥匙未收房，其他费用未缴纳。被告博坤公司分别于2013年12月6日向第三人高江波出具房款752387元收据，2020年5月1日出具契税11286元收据，维修基金9507元收据，接口费3200元收据四张。对缴纳契税等费用第三人称可能由家属处理的，《燕西台住宅小区内部认购协议》，落款处“高江波”等签字是由妻子书写。原告对第三人与被告签订的《燕西台住宅小区内部认购协议》及交费情况均不认可。 另查明，案涉项目至今未取得商品房预售许可证。2019年12月13日，石家庄市桥西区振头街道办事处作出《关于为燕西台小区项目办理交房流程通告》。通告称：“我办为配合区政府职能部门为广大业主尽快办理本项目的相关房产手续，收回剩余房款用于缴纳各项费用，现已建立共管账户……交房流程如下：未交房业主先到银行将剩余房款转入此账户，将转账凭证交于振头街道办，由振头街道办出具已转账证明，交于石家庄博坤房地产开发有限公司，待确认款项到账后，为业主办理交房手续，希望未交纳剩余房款的业主积极主动配合。”案涉房屋于2020年8月5日取得不动产权首次登记，房屋所有权人：石家庄博坤房地产开发有限公司，不动产权证书号：冀（2020）石家庄市不动产权第0060803号。经多次协商，双方各执己见，未能达成一致。 以上事实，有原、被告及第三人陈述，庭审笔录，原告举证材料：《燕西台住宅小区内部认购协议》及补充协议、交款收据、《燕西台延期交房说明》、网页截图、不动产权利登记信息及相关文件证明等证据；被告举证材料：《燕西台住宅小区内部认购协议》及收据四张、交房流程通告；第三人提供《燕西台住宅小区内部认购协议》及收据等证据可以证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告卢琪辉与被告博坤公司签订的《燕西台住宅小区内部认购协议》，约定了房屋具体的坐落、面积、单价、总价款、付款方式以及违约责任等内容，被告按约定收受原告的首付款。因此，原、被告双方签订的认购协议应认定有效。被告博坤公司提交《延期交款申请》，原告不予认可，被告不能提供原件，故对其有权收回房产的辩解，本院不予采信。被告博坤公司在未通知原告解除双方认购协议的情况下，与第三人高江波签订《燕西台住宅小区内部认购协议》，属于“一房二卖”。被告博坤公司与第三人高江波对双方签订认购协议的经过及履行情况表述不一，第三人对交付房款、契税等费用，以及房屋交付情况自述前后矛盾，并当庭认可案涉房屋至今未向其交付。综合上述情况，原告卢琪辉与被告博坤公司签订认购协议在先，被告博坤公司应当继续履行该认购协议。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。双方签订的认购协议中只约定将验收合格的房屋交付使用，对房屋的结构、户型及交付标准等内容未予以具体明确约定，且原告未交纳剩余房款。故，案涉房屋现不具备法律规定的强制交付条件，原、被告双方在履行该协议中，对剩余房款及案涉房屋交付等事宜协商处理较妥。案涉房屋在政府相关部门政策协调下办理初始登记，但双方未签订正式商品房买卖合同完成备案，原告要求办理房屋产权登记，于法无据，对其请求本院不予支持。现房屋未交付、房款亦未结算，对原告要求支付违约金的请求，依据不足，本院不予支持，原告待房屋实际交付后可另行主张相应违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院的解释》第五条的规定，判决如下： 一、原告卢琪辉与被告石家庄博坤房地产开发有限公司于2011年12月15日签订的《燕西台住宅小区内部认购协议》有效，双方继续履行； 二、驳回原告卢琪辉的其他诉讼请求。 案件受理费15278元，由被告石家庄博坤房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之前起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  齐玉华 人民陪审员  唐立敏 人民陪审员  赵子平 二〇二一年三月十八日 书 记 员  刘子豪