安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1524民初103号 原告：徐德军，男，1972年6月11日生，汉族，住安徽省金寨县。 委托诉讼代理人：吴宝艳，女，1977年9月28日生，汉族，住安徽省金寨县。系徐德军的妻子。 委托诉讼代理人：杜晓敏，安徽远宏律师事务所律师。 被告：袁博，男，1997年8月6日生，汉族，住安徽省金寨县。 委托诉讼代理人：朱雷，安徽梅山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱冉冉，安徽梅山律师事务所实习律师。 原告徐德军与被告袁博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐德军及其委托诉讼代理人吴宝艳、杜晓敏，被告袁博及其委托诉讼代理人朱雷、朱冉冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐德军向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告的房屋租赁合同于2020年7月5日解除；2．依法判令被告立即退还原告剩余租金51333元；3．依法判令被告立即赔偿原告装修损失77018.19元；4．依法判令被告立即赔偿原告鞋子损失22500元，以上三项合计150851.19元；5．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月5日，原告从被告处承租了位于金寨县金园学府1501号商铺，用于经营鞋店生意。2020年5月下旬开始，金寨县进入梅雨季节，降雨量增加，原告发现案涉房屋只要遇到阴雨天气，室内墙面就开始渗水，原告经与周边商铺了解对比得知，附近商铺中仅原告承租的案涉房屋有渗水、积水的情况，后原告多次与被告沟通，经物业以及房屋承建单位查看后确定系因案涉房屋位于该栋建筑的伸缩缝处，伸缩缝建设时处理不当导致渗水，后物业多次联系建设单位进行维修，但一直未彻底解决渗水问题。案涉房屋系因房屋质量问题导致墙面长期渗水，致使室内的货架、地板、鞋子等长时间泡在水中，因原告系经营鞋店生意，鞋子在泡水潮湿环境下无法正常保存，原告因房屋渗水导致根本无法正常经营，且经物业多次维修未果。故原告因合同目的不能实现向被告表示案涉租赁合同解除，现原告已搬至隔壁1502号店铺重新装修经营。原告认为，案涉租赁合同因不能实现合同目的已经依法解除，被告应当向原告返还剩余租金，且因被告交付的房屋质量问题给原告造成了巨大损失，被告应当予以赔偿。原告多次与被告协商上述损失的赔偿，但未能达成一致意见，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判如所请。 袁博辩称，被答辩人于2019年10月10日承租答辩人的房屋，实际向答辩人提出不再续租并交付钥匙时间为2020年11月13日，答辩人认为实际解除租赁合同的时间为2020年11月13日，因而被答辩人仅交付了一年的租金，被答辩人还需要补交一个月房屋租金7500元，主张退还租金更是于法无据于事实相违背。被答辩人不再续租的原因主要并不是因为房屋渗水，而是因为重新租赁的房屋1520号商铺价格更便宜。案涉房屋系安置房，出现渗水问题并不如被答辩人在诉状中所述为“原告经与周边商铺了解对比得知，附近商铺中仅原告承租的涉案房屋存在渗水、积水的情况”，这一表述与事实不符，事实上出现这种情况系整排门面房都有的问题，多个业主多次向金寨县安居办反映过，并且这个问题对于经营影响不大，被答辩人不再续租涉案房屋后，该房屋很快租给了第三人，这一事实也充分印证了被答辩人不再续租的原因并非因渗水原因导致的。另外，被答辩人在租赁期间不积极配合维修涉案房屋也是导致影响经营及损失扩大的主要原因。被答辩人租赁房屋后因经营的需要对房屋进行了装修是事实，现其提出解除合同后，答辩人认为应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条之规定“未形成附和的装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有”。因而，被答辩人依据其装修的内容而由《安徽合润基建工程造价有限公司》出具的造价报告单，该造价报告单中关于定制货架、税金、安全文明施工费、地弹门、金属门的拆除等等多项鉴定内容与应不应该赔偿没有因果关系，当然不能作为本案赔偿的依据。答辩人在前文也提到，该房屋只是有渗水现象，不影响经营，被答辩人不租后，已很快租给了他人，因而，该渗水情形与其主张的鞋子损失没有因果关系，即使有损失也是由其自身经营管理有关，与答辩人无关。综上所述，被答辩人所陈述的主张与事实出入较大，依法不能成立。答辩人恳请依法驳回被答辩人请求，以维护答辩人的合法权益。 为证明自己的主张，徐德军向法庭提交如下证据：1．原告、被告身份证复印件，证明原、被告主体适格；2．案涉租赁房屋的物业登记资料、转账记录，证明案涉房屋系被告父亲拆迁安置所得后赠与被告，2019年12月5日，原告从被告处承租了金园学府15栋101号商铺，用于经营鞋店；3．房屋渗水照片及视频、鞋子受损照片和视频、原告鞋店部分进货清单、原告鞋店账号银行流水，证明案涉房屋因房屋质量问题渗水，导致原告无法正常经营，给原告造成装修损失77018.19元；同时案涉房屋长期积水，室内潮湿，导致原告鞋子泡水发霉，原告店内鞋子均系进价高的优质鞋子，因泡水发霉导致原告只能低价甩卖，造成原告损失约22500元； 4．申请，证明2020年7月5日，原告因案涉租赁房屋无法使用，经申请后已经搬至15栋102室重新装修经营。5．金园学府15栋101室商铺门面房装修工程量清单招标控制价，证明经原、被告共同委托评估，被告应赔偿原告装修损失77018.19元。6．案涉房屋电力开户表，证明2019年11月10号被告才拿到案涉房屋，开设电力账户，所以租金起算时间为2019年12月5日。 为证明自己的主张，袁博向法庭提交如下证据：1．通话记录单，证明原告于2020年11月13日向被告交付租赁房屋的钥匙，实际解除合同的时间应为2020年11月13日，原告于2019年10月10日承租该房屋，租期长达一年多，实际下欠1个月的房屋未付；2．短信息，证明案涉房屋出现渗水情形后，原告未能积极配合维修的事实；3．租赁合同、租房人身份证复印件及收条，证明原告提出不再承租房屋并交付钥匙后，被告很快就将案涉房屋租给闫慧从事鞋子售卖，说明该房屋可正常使用，原告不再承租系其他商铺价格更低而产生的；4．图片，图片中依思Q是案涉房屋，燕子鞋城是原告现在经营的店铺，证明案涉房屋已出租给闫慧从事鞋子售卖与原告现承租的房屋经营业务相同，再次印证原告不再承租系其他商铺价格更低而产生的。 对当事人提交的证据，无异议的部分予以采信，有异议的部分认定如下：原告提交的3号证据关于鞋子受损的证明目的因无其他证据相印证，不予认定；4号证据只能证明原告因承租被告的金园学府15栋101号商铺漏水而申请搬至15栋102室经营，但不能证明原告是于2020年7月5日搬至15栋102室，故对此证明目的不予认定；6号证据不能反映出原、被告租赁关系从2019年12月5日开始发生，对此证明目的不予认定。被告提交的1号证据无具体的通话内容，对其关于原告于2019年10月10日承租案涉房屋的证明目的不予认定；2号证据反映不出原告不积极配合维修房屋的内容，达不到被告的证明目的，不予认定；3-4号证据与本案争议的事实不具关联性，不予认定。 结合当事人陈述及采信的证据，本院查明的事实为：2019年10月原告与被告口头达成门面房租赁协议，双方约定原告承租被告所有的位于金寨县金园学府1501号商铺从事鞋子销售，年租金88000元，10月10日原告将租金88000元转至被告舅舅胡井海账户内；11月10日被告从物业公司领取房门钥匙，11月15日开通用电，后原告进店经营。2020年5月份由于降雨量的增加，案涉房屋出现渗水情况，虽经维修，但未能解决问题，原告遂另行租房经营，但未能及时将房门钥匙交给被告，直至2020年11月13日被告才收到原告交还的房门钥匙。双方因退租及相关损失赔偿未能协商一致，致诉讼来院。 原、被告于2020年12月11日共同委托安徽和润基建工程造价有限公司对案涉房屋的装饰装修工程造价进行了评估，经评估，案涉房屋工程量清单招标控制价为77018.19元。 本院认为，本案争议焦点主要有以下几点：一、双方订立和解除合同的时间应是什么时间？二、原告请求被告退还剩余房租及减免因疫情影响的房租损失是否应该支持？三、原告的装修损失及因门面房渗水致鞋子损失，被告应否赔偿损失及如何赔偿？ 一、双方订立和解除合同的时间应是什么时间？原告主张开始承租时间为2019年12月5日，被告主张开始承租时间为2019年10月10日原告给付租金之日，由于被告于2019年11月10日才拿到房门钥匙，11月15日开通用电，因此原告承租时间应为11月15日之后，由于被告未予认可给予原告一个月的装修期，原告亦未提供相关证据予以证明，故原告承租时间从2019年11月15日开始计算较为符合本案实际；由于原告未能提供充分证据证明其退租的具体时间，而被告辩称于2020年11月13日才拿到原告交还的房门钥匙，按照证据规则，原告退租时间应确定为2020年11月13日。 二、原告请求被告退还剩余房租及减免因疫情影响的房租损失是否应该支持？原、被告口头约定年租金88000元，且原告于2019年10月10日支付了一年的租金88000元，从原告承租到退租时间正好为一年时间，故原告要求被告退还房租的理由不能成立，不予支持；原、被告在平等自愿的基础上签订了门面房租赁合同，均应按合同约定履行自己的义务，虽然因疫情原因给原告的经营带来了一定的影响，但对租金的减免需要双方协商一致，现原、被告未能就此达成一致意见，亦无相关法律和规定强制被告予以减免，况且商业经营本就存在风险，原告此项请求无相关法律依据，不予支持。 三、原告的装修损失及因门面房渗水致鞋子损失，被告应否承担赔偿损失及如何赔偿？租期原告主张约定的是5年，被告主张约定的是3年，由于房屋渗水致原告不能继续承租，且被告已将案涉房屋另租他人，致原告不能继续承租案涉房屋实现合同目的，亦不能就相关装修材料重复进行利用，被告对解除租赁合同亦不持异议，原告要求被告赔偿装修损失符合相关规定，予以支持，由于原告已承租使用一年，且考虑到装修材料的自然折损，被告赔偿原告的装修损失应在评估价的基础上予以适当减少，根据本案实际，本院认为被告赔偿原告50000元装修损失较为适宜；由于原告未提供充分证据证明其因门面房渗水致鞋子损失的相关证据，故其要求被告赔偿因门面房渗水致鞋子损失的请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零八条、第七百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告徐德军与被告袁博签订的门面房租赁合同于2020年11月13日解除； 二、被告袁博于本判决生效后10日内给付原告徐德军房屋装修损失费50000元； 三、驳回原告徐德军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3284元，减半收取计1642元，由原告徐德军负担842元，被告袁博负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 员  詹  政  海 二〇二一年三月十一日 法官助理  兼书记员郭洪 附一、相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。 第七百二十九条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二、本院案款账户： 开户名，金寨县人民法院机关案款 开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司金寨县支行 账号：10090436889001000124016