广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1677号上诉人（原审被告、反诉原告）：邝翠萍，女，1977年10月7日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：杨汉平，北京市奕明（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李玉燕，女，1982年9月2日出生，汉族，住广西富川瑶族自治县，上诉人邝翠萍因与被上诉人李玉燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初24703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邝翠萍上诉请求：1.撤销一审判决，判令邝翠萍返还李玉燕保证金6422.3元；2.判令李玉燕赔偿邝翠萍租金损失18000元；3.本案上诉费由李玉燕承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，判决李玉燕赔偿邝翠萍2000元损失明显不公。一审法院认定：从房屋图片和视频来看，房屋墙面存在轻微的刮痕及涂划的痕迹，其余沙发、地板、床、窗帘等物品均没有明显的人为损毁现象且可以正常使用，该折旧现象基本属于使用租赁房屋的正常损耗，该事实认定显属错误。其一，邝翠萍出租房屋时，墙面及家私等其他物品都是完好无损的，李玉燕移交房屋给邝翠萍时，房屋墙面损坏多处，客厅、餐厅、走廊、房间的墙面都存在严重损坏的情况，属于人为的涂划和刀划的情况，并非正常的损耗。邝翠萍修复墙面花费1万元，一审法院未认真审查邝翠萍提供的房屋照片及视频证据，仅依据李玉燕提供的证据作出判断，显属不公。其二，沙发、地板、床的损坏情况。床出租前完好无损，李玉燕使用后导致无法维修，几万元的沙发已无法复原，大厅窗帘也被动物撕咬破坏已被丢弃，房间灯及阳台水龙头损坏也是由邝翠萍重新更换，邝翠萍在一审也未主张上述物品损坏损失。（二）李玉燕依法赔偿邝翠萍因维修房屋导致的租金损失。一审法院认定邝翠萍重刷墙面属于邝翠萍自行维修行为，所造成的迟延出租不应归咎于李玉燕，有失偏颇。因李玉燕原因导致墙面损坏，由此才导致的房屋墙面再次维修，案涉房屋地段好，易于出租，邝翠萍收回房屋后即有中介联系要求出租房屋，在房屋再次出租之前的四个月时间，邝翠萍未要求李玉燕承担全部损失，仅要求其承担2个月租金损失，标准也是按照原租赁合同，属于正常放租需要的时间，属于合理范畴。综上，恳请二审法院判如所请。李玉燕二审答辩称，我方同意一审判决，不同意邝翠萍的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回邝翠萍的上诉请求，维持原判。李玉燕于2020年8月10日向一审法院起诉请求：1.邝翠萍退还履约保证金18000元；2.邝翠萍向李玉燕支付迟延付款期间的债务利息150.5元（以保证金18000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年2月16日计算至实际清偿之日止）；3.本案全部诉讼费用由邝翠萍承担。邝翠萍向一审法院反诉请求：1.李玉燕赔偿邝翠萍租金损失18000元；2.李玉燕承担反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：根据广州市不动产权登记证书记载，案涉房屋广州市海珠区xxx路xx街x号802房的产权人为邝翠萍。2019年2月16日，李玉燕（承租人、乙方）与邝翠萍（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将案涉房屋出租给乙方作住宅用途使用；租赁期限为2019年2月17日至2020年2月16日，月租9000元；乙方在本合同签订时须一次性向甲方支付相当于贰个月租金即18000元作为履约保证金；租赁期满或合同提前解除、终止时，如乙方无任何违约行为，甲方应在乙方结清所有相关费用、向甲方交还该物业时将履约保证金退还乙方……如因乙方违约致使本合同解除或者终止，履约保证金不予退还；乙方应合理使用该物业及设施设备，负责装修、设施设备的日常维护和保养，如因乙方使用不当造成该物业及设施设备损坏的，乙方应立即负责修复或作经济赔偿，在合理期限内乙方不作修复或赔偿的，甲方有权解除本合同；乙方交还甲方物业时须保持该物业及其设施、设备的完好无缺且可共使用的状态（正常损耗除外），不得留存物品或影响房屋的正常使用；等内容。合同签订后，李玉燕向邝翠萍交纳履约保证金18000元并在租赁期间依约交齐租金，租赁期限届满后双方于2020年2月17日办理交房手续。现李玉燕因邝翠萍拒绝退还履约保证金提起本案诉讼。邝翠萍主张李玉燕应从保证金中扣除墙面维修费用10000元、清洁费用660元、李玉燕欠缴的煤气费917.7元及其他财产损失后，还应赔偿其相当于两个月租金的经济损失18000元，为此提供了李玉燕租赁案涉房屋前与交还房屋后的房屋图片和视频、缴费记录及再次出租案涉房屋的《房屋租赁合同》作为证据。李玉燕对上述房屋图片及视频的三性无异议，亦同意支付煤气费917.7元和清洁费用660元，但认为其承租房屋时沙发、地板等已经有损坏，使用期间没有造成墙面的大面积破坏，只是有小孩用笔划的痕迹，这些都属于正常损耗，故不同意赔偿邝翠萍主张的其他损失。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。李玉燕作为承租人向邝翠萍租赁案涉房屋并支付了履约保证金18000元等事实，有《租赁合同》、转账记录及双方庭审陈述等为证，双方均无异议，一审法院予以确认。现租赁期限已届满，李玉燕已在2020年2月17日将案涉房屋交还邝翠萍，邝翠萍应按合同约定在李玉燕交还案涉房屋时退还履约保证金18000元，由于李玉燕在交还房屋时仍有煤气费917.7元未付，李玉燕对此并无异议，故该款项应从履约保证金中予以扣除，邝翠萍应实际退还李玉燕履约保证金17082.3元。邝翠萍未及时退还履约保证金占用了李玉燕的资金，故李玉燕主张邝翠萍支付利息，于法有据，一审法院予以支持，利息应以17082.3元为本金自2020年2月18日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于邝翠萍主张的经济损失问题，根据邝翠萍的抗辩意见及反诉主张，邝翠萍主张的经济损失既包括其认为应从保证金中扣除的墙面维修费用10000元、清洁费用660元及其他财产损失，又包括因维修房屋造成的租金损失18000元。一审法院认为，关于房屋损失部分，根据双方签订的合同约定“乙方交还甲方物业时须保持该物业及其设施、设备的完好无缺且可共使用的状态（正常损耗除外）”，从房屋图片及视频来看，房屋墙面存在轻微的刮痕及涂划痕迹，其余沙发、地板、床、窗帘等物品都没有明显的人为损毁现象且可正常使用，该折旧现象基本属于使用租赁房屋的正常损耗，鉴于李玉燕承认确实对墙体等存在涂划的损害行为，加上李玉燕同意支付清洁费用660元，一审法院酌定李玉燕赔偿邝翠萍此部分损失共为2000元。至于邝翠萍反诉的租金损失18000元，基于前述理由及赔偿结果，邝翠萍对案涉房屋进行重刷墙壁等行为属于自行对房屋进行维护，所造成房屋延迟出租并不可归咎于李玉燕，故对邝翠萍该部分反诉理由，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条之规定，于2020年11月30日判决如下：一、邝翠萍在判决生效之日起三日内向李玉燕退还履约保证金17082.3元及支付利息，利息应以17082.3元为本金自2020年2月18日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、李玉燕在判决生效之日起三日内向邝翠萍支付经济损失2000元；三、驳回邝翠萍的其他反诉请求。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，邝翠萍向本院提交2020年3月4日其自行拍摄的视频录像，拟证实其出租房屋的墙面、沙发、地板均有明显损害，并非正常损耗而是人为破坏。李玉燕质证表示确认证据的真实性，不确认其关联性，案涉房屋出租时交付的物品均已使用过，除了墙面污渍确系在租赁期间形成，其他裂痕及沙发凹陷等均不是李玉燕损坏形成。二审期间，邝翠萍确认其在本案中仅主张墙面维修损失10000元，以及因墙面修复导致无法及时出租的两个月租金损失。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案争议的焦点是：邝翠萍主张李玉燕承担租赁房屋的墙面修复损失10000元以及租金损失18000元是否成立。双方签订的《租赁合同》约定：“乙方交还甲方物业时须保持该物业及其设施、设备的完好无缺且可供使用的状态（正常损耗除外），不得留存物品或影响房屋的正常使用。”现邝翠萍主张李玉燕交还房屋存在严重污损及超出正常损耗范围的物品损坏，应当就此承担举证责任。而根据邝翠萍诉讼中所提交视频及照片显示，案涉租赁物虽有墙面裂痕和部分污损现象，但从其范围、形态等均未反映出存在人为故意损坏的情形，且墙面污迹、沙发凹陷、地板刮痕等也属于日常使用租赁物的正常损耗范围，并未对房屋及其内部设施的正常使用功能造成影响，故邝翠萍要求李玉燕对上述物品的正常损耗承担责任，缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。至于邝翠萍提出墙面修复费用及延迟出租利益损失，正如一审法院认定，其重新粉刷房屋墙面完全属于自身对租赁物进行全面修缮维护的行为，一审法院已根据墙面污损情况酌情认定李玉燕另行赔偿该部分损失2000元，故对邝翠萍提出还应赔偿租金损失并扣减10000元履约保证金的主张，本院均不予支持。综上所述，邝翠萍的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费410.56元，由上诉人邝翠萍负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年三月五日法官助理杨希书记员叶小琳