山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1427号上诉人（原审被告）：王连福，男，1976年6月10日出生，汉族，无业，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈健，总经理。委托诉讼代理人：王灵慧，上海市建纬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘悠杨，上海市建纬（济南）律师事务所律师。上诉人王连福因与被上诉人济南万怡物业服务有限公司(以下简称万怡物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初5031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王连福上诉请求：1.依法撤销济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初5031号民事判决书，改判驳回万怡物业公司的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由万怡物业公司承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，违反法律平等、公平、权利与义务对等原则。1.王连福与万怡物业公司于2005年签订了《前期物业管理服务协议》，该协议第一条第一款约定：“按《商品住宅质量保证书》的规定，受开发商的委托，在质保期内为乙方提供保修服务”；第六款约定“房屋共同部位的维护和管理”，因此万怡物业公司对房屋负有保修和维护义务。王连福收到房屋后在2005年曾向万怡物业公司报修“房屋屋顶漏水、墙皮脱落”，万怡物业公司至今未履行维修义务。一审法院虽认定万怡物业公司在提供物业服务过程中确实存在不足，服务存在瑕疵，给业主造成了一定损失，但并未对万怡物业公司该违约行为进行处理，未公平合理分配双方的权利义务，违反合同法权利义务对等原则。2.2009年万怡物业公司曾因物业服务合同纠纷向法院起诉，最终通过法院调解，王连福向万怡物业公司支付物业费，万怡物业公司承诺对房屋进行修复。但王连福向万怡物业公司支付了5000元物业费后，万怡物业公司并未履行维修义务。合同法遵循的是平等、公平、权利与义务对等原则，从万怡物业公司存在的多起诉讼案件来看，万怡物业公司服务存在诸多问题，万怡物业公司通过诉讼获得物业费后，并没有对自身服务进行改进，反而物业服务质量进一步下降，应履行的义务仍不履行，引起业主不满，业主通过拒交物业费的方式逼迫万怡物业公司提高物业服务水平，但万怡物业公司并未认识到自身的不足和缺陷，也未有积极改正的态度与措施，而是再次通过诉讼的方式收取物业费，通过法律保护自身所谓的权利，业主被迫交纳物业费后享受不到应有的物业服务，处于弱势地位。一审法院的判决违反了法律公平原则。3.万怡物业公司违反《前期物业管理服务协议》第一条约定的义务，并且提供的服务未达到该协议第二条约定的标准，王连福在前期交纳物业费后，并未享受到万怡物业公司的维修义务和服务，根据合同法第66条规定，王连福完全可以行使抗辩权，不交纳物业费。4.万怡物业公司如果不改进自身服务，一味通过诉讼达到收缴物业费的目的，将和业主的关系陷入恶行循环，长此以往的矛盾积累，有可能发生不可预测的后果。因此，法院在判决时不应仅仅考虑保障物业服务企业的运营，还要考虑判决有可能带来的社会效果。如果物业服务企业纷纷效仿，不注重自身深刻反思、反省，企业自身不采取措施提高服务水平，单靠法律维护一时的利益，对济南乃至全国的物业服务企业和业主关系的维护将起到反作用，影响整个社会的和谐稳定。综上，万怡物业公司在质保期内理应为王连福提供保修服务而没有履行该义务，违反协议的约定，属于违约在先，无权向王连福收取物业服务费。一审判决适用法律错误，违背公平原则。万怡物业公司辩称，一、王连福作为阳光100国际新城小区业主，其在入住小区时，与万怡物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，王连福有义务按照合同约定缴纳物业服务费用。王连福拖欠多年物业服务费，万怡物业公司多次催要均遭拒绝，王连福的行为已经严重违反了双方签订的物业管理服务协议。二、王连福提到的房屋屋顶漏水、墙皮脱落的问题与事实不符。首先，万怡物业公司目前并未接到王连福关于房屋漏水问题的报修反馈；其次，房屋质量不属于物业服务合同约定的内容，也不属于万怡物业公司的管理和服务范围，故万怡物业公司不应对房屋质量问题承担义务。万怡物业公司仅是受开发商的委托，在质保期内为业主提供保修服务，且目前王连福所购房屋已过质保期，如房屋确实存在漏水问题，王连福可另行起诉维护自身权利，但是不能拒交物业费。三、万怡物业公司作为物业服务企业，服务的内容极为广泛且服务对象众多，王连福作为业主享受到了万怡物业公司提供的服务，理应按照协议约定支付物业服务费。小区内几百甚至上千户的业主接受着物业服务，若王连福以万怡物业公司服务存在瑕疵为由，拒绝支付物服务费，不仅不符合物业服务协议的约定，对其他正常交纳物业服务费的业主也不公平，且也会影响到物业服务企业的运行及物业服务水平的提高、改善。综上，王连福的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。万怡物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决王连福向万怡物业公司支付物业服务费14788.5元；2.依法判决王连福向万怡物业公司支付水电费1055.4元；3.依法判决王连福向万怡物业公司支付违约金3000元；4.本案诉讼费由王连福承担。一审法院认定事实：万怡物业公司与王连福于2005年2月3日签订《前期物业管理服务协议》一份，该协议对双方的权利义务进行了约定，物业费按建筑面积每月每平方米1元计算，业主应于每一季度第一个月前5日内向物业公司预交整个季度的物业服务费。逾期交纳物业服务费，从应付之日起按日向物业公司支付未交付款项0.5%的违约金。王连福系阳光100国际新城A2-2-401室的业主，该房屋套内建筑面积128.38㎡，按照万怡物业公司与王连福签订的《前期物业管理服务协议》的标准，王连福自2009年4月1日至2019年12月31日，共拖欠物业服务费14900.27元（万怡物业计算方式为：128.34㎡×129个月×0.9元），违约金从应付之日起按未交付物业费的0.5%/日计算。诉讼过程中，王连福主张自己在此期间另行交纳物业费5000元。一审法院认为，王连福系阳光100国际新城小区的业主，其在入住小区时，与万怡物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效。王连福作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用等相关费用。万怡物业公司诉称王连福未交纳自2009年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费14900.27元，该费用未超出协议约定的计算标准，王连福虽主张已支付5000元物业费但未在一审法院限定时间内提供证据，故对其辩称事由一审法院不予采信。王连福辩称对万怡物业公司提供的物业服务不满，楼供水管道漏水对其造成财产损失，结合一审法院审理的万怡物业公司起诉其他业主的案件，一审法院认为万怡物业公司在提供物业服务过程中确实存在不足，万怡物业公司对业主不积极交纳物业费的行为应做深刻反省。但一审法院同时认为，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内各人、各户对物业服务的评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间相互理解、相互交流。业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常采用拒交物业费的方式来表达不满情绪，但物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源就是业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境的恶化甚至处于瘫痪状态。人民法院审理物业服务协议纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区物业服务的正常运行。小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持，业主不交纳物业费，不但不会使物业服务质量提高，反而会导致物业服务质量进一步下降。具体到本案中，王连福自2009年4月1日至2019年12月31日间一直拒交物业费，其应该认识到，一是小区还有很多业主交纳了物业费，二是此期间其仍然接受着物业服务（尽管其对物业服务不满），从这两点来说，其拒交物业费的行为损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也是不公平的。再者，其提出的室内墙面漏水给其造成损失问题，一审法院认为，由于该楼房由建设单位建设，质量是否可靠并非物业服务企业能够决定和掌控，故王连福应当交纳拖欠的物业费14900.27元。但一审法院也同样认为，万怡物业对供水管道有维修、养护、管理等责任，在出现问题后，万怡物业应当及时处理，最大限度减少业主的财产损失。万怡物业在提供物业服务过程中确实存在不足与缺陷，对此首先要有清醒的认识，其次要有积极改正的态度与措施。鉴于其提供的物业服务客观上存在瑕疵，一审法院对其要求王连福支付违约金的诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告王连福于判决生效之日起10日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付自2009年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费14900.27元；二、驳回原告济南万怡物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费244元，减半收取122元，由济南万怡物业服务有限公司负担22元，被告王连福负担100元。本院二审期间，王连福提交发票一份，以证明双方第一次出现纠纷后上诉到本院，经本院调解，万怡物业公司答应维修房屋，王连福交了5000元物业服务费，但是王连福交钱后，房屋至今未修好，长达15年之久。且万怡物业公司上次收取物业服务费至2009年4月29日，这次起诉的物业服务费从2009年4月1日起诉有重叠。万怡物业公司质证称，对发票的真实性无异议，同意扣除2009年4月1日至2009年4月29日的物业服务费，扣除后的物业服务费为14788.5元。万怡物业公司对王连福提交的证据无异议，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王连福已向万怡物业公司交纳2009年4月1日至2009年4月29日的物业费的物业费。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，万怡物业公司与王连福于2005年2月3日签订《前期物业管理服务协议》约定万怡物业公司为王连福所在小区提供物业管理服务。2009年4月30日至2019年12月31日期间，万怡物业公司为涉案小区提供了物业服务，王连福作为该物业服务区域内的业主，应当按照协议约定交纳物业服务费，万怡物业公司要求王连福交纳该期间的物业服务费14788.5元，符合上述规定，本院予以支持。万怡物业公司受开发商委托在房屋质保期内提供保修服务，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，王连福认为万怡物业公司未履行维修义务或给其造成损失的，可另行主张权利，但不能以此为由拒交物业服务费。综上所述，王连福的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初5031号民事判决书第二项；二、变更济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初5031号民事判决书第一项为“上诉人王连福于本判决生效之日起10日内向被上诉人济南万怡物业服务有限公司支付自2009年4月30日至2019年12月31日期间的物业服务费14788.5元”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费244元，减半收取122元，由济南万怡物业服务有限公司负担32元，被告王连福负担90元。二是案件受理费244元，由上诉人王连福负担。本判决为终审判决。审判员  何菊红二〇二一年三月十一日书记员  马 晴