山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0781民初121号 原告：杨忠平，男，1964年3月31日出生，回族，居民，住青州市。 原告：刘国敏（原告杨忠平之妻），女，1963年12月22日出生，回族，居民，住址同上。 二原告委托诉讼代理人：唐志超，山东九州天衡律师事务所律师。 被告：青州市展诚房地产开发有限公司，住所地青州市中都财富广场****，统一社会信用代码91370781680690681A。 法定代表人：王宝良，执行董事。 委托诉讼代理人：孙斌，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛佳斌，浙江君安世纪律师事务所律师。 原告杨忠平、刘国敏诉被告青州市展诚房地产开发有限公司（以下简称展诚房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告杨忠平及其与原告刘国敏的共同委托诉讼代理人唐志超、被告展诚房地产公司的委托诉讼代理人孙斌、盛佳斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨忠平、刘国敏提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告房屋修复等各项费用损失共计666667元；2.依法判令被告赔偿原告房屋楼梯安装费142800元；3.本案的案件诉讼费用及其它费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求，依法判令被告赔偿原告房屋修复等各项费用损失共计632703.39元。事实及理由：2013年5月25日，二原告共同出资向被告购买位于青州××、粮食街以南××世纪星城小区商品房××套用于商用，并且与被告签订了《商品房买卖合同书》。被告将上述房屋交付给原告后，原告发现所购房屋天花板等都出现了严重的裂缝，严重影响了原告正常使用，应当承担赔偿责任。并且原告向被告购买的房产为二层楼房，但被告向原告交付上述房产没有楼梯，导致原告自行安装楼梯。综上，被告交付原告房产存在质量问题，且未按合同约定安装楼梯，构成违约，给原告造成严重损失。特诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。 被告展诚房地产公司辩称，1.本案原告主体不适格，应当驳回起诉；2.本案司法鉴定程序违法，且鉴定依据材料错误，鉴定结论依据不足，鉴定报告不能作为定案证据；3.即使鉴定报告有效，被告也无需对原告所述的房屋裂缝、渗水等问题进行赔偿；4.原告接受房屋时已经认可了房屋现状，且原告要求被告赔偿楼梯安装费的诉请已超过诉讼时效，法院应当依法驳回原告的该项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，二原告提交了合同编号为2013050580、2013050581、2013050585、2013050586的《商品房买卖合同书》各一份、平面图纸一份、鲁（2016）青州市不动产权第0000XX号、第000XXX号、第000XXXX号和第00XXXXX号产权证各一份、鉴字NO2020JD1403鉴定报告一份、鉴定费票据一份，被告对上述证据进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告杨忠平、刘国敏系夫妻关系。2013年5月25日，原告刘国敏与被告签订合同编号为2013050580及2013050581的《商品房买卖合同书》各一份，合同主要约定：原告刘国敏购买被告开发的位于青州市××以西，粮食街以南，XX楼XX号、XX号商品房，建筑面积166.13平方米及129.42平方米，每平方米6880元，总价款为1142974元及890410元，买受人在签订本合同时向出卖人一次性支付，出卖人应于2014年7月1日前将符合五大责任主体验收合格的商品房交付给买受人使用。2013年5月25日，原告杨忠平与被告签订合同编号为2013050585及2013050586的《商品房买卖合同书》各一份，合同主要约定：原告杨忠平购买被告开发的位于青州市××以西，粮食街以南，XX楼XX号、XX号商品房，建筑面积148.77平方米及148.77平方米，每平方米6880元，总价款为1023538元及1023538元，买受人在签订本合同时向出卖人一次性支付，出卖人应于2014年7月1日前将符合五大责任主体验收合格的商品房交付给买受人使用。双方并就项目建设依据、商品房销售依据、面积确认与面积差异处理、保修责任、违约责任等进行了约定。其中关于保修责任约定:买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保险期限和保修责任等内容。合同签订后，原告依约交付了购房款，被告依约交付了商品房，二原告于2016年4月18日取得共同共有的分别为鲁（2016）青州市不动产权第0000XX号、第000XXX号、第00XXXX号，2016年4月28日取得（2016）青州市不动产权第00XXXXX号不动产权证。 2020年4月16日，二原告以被告交付的商品房存在质量问题，要求被告赔偿修复费为由，向本院提起诉前调解，双方未达成调解协议。 2020年6月28日，本案在诉前调解阶段，本院根据二原告申请，依法委托山东建大工程鉴定加固研究院对涉案鲁（2016）青州市不动产权第0000XX号、第000XXX号、第00XXXX号及第00XXXXX号房产所存在的房顶开裂及渗水、后墙挡土墙与设计高度不符等产生的渗水、后墙外墙墙面开裂等情形是否存在房屋质量问题进行司法鉴定，及上述两套房产的质量问题的修复方案及修复费用进行司法评估。2020年10月13日，山东建大工程鉴定加固研究院出具鉴字NO2020JD1403鉴定报告，鉴定结论为：1.青州展诚·世纪星城18#楼(18-1/26)-(18-33)～(18-P)-(18-S)轴和（18-1/26）-(18-33)～(18-U)-(18-W)轴范围内二层顶板裂缝主要是由于混凝土收缩变形、温度变形和施工期间扰动等引起的非受力裂缝，不属于受力裂缝，与混凝土强度不满足设计要求无关，不影响结构安全。但裂缝的存在会导致空气和水分进入而引起局部钢筋锈蚀，对耐久性和使用性有一定影响，建议采取处理措施(详见附图一)。2.在正常使用情况下，所测青州展诚·世纪星城18#楼(18-1/26)-(18-33)～(18-P)-(18-S)轴和（18-1/26）-(18-33)～(18-U)-(18-W)轴范围内二层顶板的承载力满足安全使用要求。3.该建筑物(18-1/26)轴覆土下蒸压加气混凝土砌体墙体外侧未设置有效的防水措施是后墙渗水的主要原因；(18-1/26)轴处±0.000m以下600mm范围内墙体采用蒸压加气混凝土砌块砌筑和(18-1/26)轴墙体西侧未做散水也是后墙渗水的原因。同时，建筑物(18-1/26)轴处±0.000m以下600mm范围内墙体采用蒸压加气混凝土砌块砌筑与建筑施工图G-14中图例不符。建议对该建筑物(18-1/26)轴±0.000m以下600mm范围内墙体采取处理措施(详见附图一)。处理完成后，应在(18-1/26)轴墙体西侧做可靠防水层，回填完成后按照原设计要求施工散水。4.经现场勘察，未发现建筑物后墙墙体存在因承载力不足、、地基不均匀沉降引起的受力裂缝建筑物后墙装饰层局部存在裂缝，建议采取封闭处理措施。 2020年10月14日，山东建大工程鉴定加固研究院出具NO.2020Z096涉案建筑维修施工费用估算报告，1.屋面板修复费用(包括防水、吊顶恢复)：134344.88元；2.后墙墙体处理及施工散水费用：261127.39元；3.材料试验费、进出场费、外围围挡、垃圾清运等费用：65400.00元；4.管理费、利润69130.84元；5.税金：47700.28元。费用合计：577703.39元。原告为上述鉴定评估支付费用55000元。 被告系于2008年10月21日经国家行政管理部门注册成立的有限责任公司，注册资金3000万元，营业期限自2008年10月21日至2028年10月20日，经营范围：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 被告于2009年以出让方式取得青州南路以西、粮食街以南面积为66667平方米的青国用（2009）第03017号国有土地使用权证，涉案楼房占用土地在其范围内，该土地建设工程规划许可证证号为建字第3707812011Q0054号，建筑工程施工许可证号为2011-048，商品房预（销）售许可证号为青房注字第2012156号。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方应全面履行各自的合同义务，否则即构成违约，须承担相应的违约责任。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按《商品房买卖合同书》第八条规定的于2014年7月1日前将符合经五大责任主体验收合格的商品房交付原告使用。 山东建大工程鉴定加固研究院出具的鉴字NO2020JD1403鉴定报告及NO.2020Z096涉案建筑维修施工费用估算报告，系本院根据原告申请，依法委托有资质的司法鉴定部门鉴定评估并作出，该鉴定评估程序合法，鉴定评估结论均符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对民事诉讼证据的要求，本院对此均予以采信。 《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》规定：建筑工程五方责任主体是指承担建筑工程项目建设的建设单位项目负责人、勘察单位项目负责人、设计单位项目负责人、施工单位项目经理、监理单位总监理工程师。具体责任如下：……3、施工单位项目经理应当按照经审查合格的施工图纸设计文件和施工技术标准进行施工，对因施工导致的工程质量事故或质量问题承担责任。 本案中，涉案房产经山东建大工程鉴定加固研究院鉴定，(18-1/26)-(18-33)～(18-P)-(18-S)轴和（18-1/26）-(18-33)～(18-U)-(18-W)轴范围内二层顶板裂缝主要是由于混凝土收缩变形、温度变形和施工期间扰动等引起的非受力裂缝，导致空气和水分进入引起局部钢筋锈蚀；涉案房产(18-1/26)轴覆土下蒸压加气混凝土砌体墙体外侧未设置有效的防水措施是后墙渗水的主要原因；(18-1/26)轴处±0.000m以下600mm范围内墙体采用蒸压加气混凝土砌块砌筑和(18-1/26)轴墙体西侧未做散水也是后墙渗水的原因。同时，建筑物(18-1/26)轴处±0.000m以下600mm范围内墙体采用蒸压加气混凝土砌块砌筑与建筑施工图G-14中图例不符。上述问题的存在导致后墙渗水的质量问题。被告交付的房产存在质量问题，构成违约，故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，涉案房产存在的质量问题，经山东建大工程鉴定加固研究院鉴定建议采取处理措施，并估算费用577703.39元，原告支付鉴定费55000元，本院予以确认，故原告要求被告赔偿损失632703.39元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，原告已于2014年7月1日接受涉案房产，并分别于2016年4月18日和2016年4月28日取得不动产权证书，原告向被告主张楼梯权利的诉讼时效期间应为自2014年7月1日至2017年6月30日三年内行使，逾期不行使权利的，人民法院不予保护。原告于2020年4月16日向本院提请诉前调解，本院于2021年1月5日立案，均已经超出法律规定的诉讼时效期间，故原告的该项诉讼请求，依法不受法律保护，应依法予以驳回。 综上所述，原告的合理诉讼请求，应当依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条规定，判决如下： 一、被告青州市展诚房地产开发有限公司支付原告杨忠平、刘国敏商品房质量维修损失等632703.39元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告杨忠平、刘国敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5947元（已减半），由原告杨忠平、刘国敏负担1300元，被告青州市展诚房地产开发有限公司负担4647元；诉讼保全费4567元，由被告青州市展诚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  李荣江 二〇二一年三月二十二日 书记员  冯瑛辉