山东省烟台市蓬莱区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0614民初496号原告：蓬莱京安物业管理有限公司,住所地烟台市蓬莱区登州街道海市路**。法定代表人：胡玉琳，任经理。委托诉讼代理人：张文杰，系该公司工作人员。被告：张伟，男，1981年11月3日出生，汉族，住蓬莱。委托诉讼代理人：刘梅，女，1983年9月23日出生，汉族，住址同上，系原告之妻。原告蓬莱京安物业管理有限公司与被告张伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告蓬莱京安物业管理有限公司的委托诉讼代理人张文杰、被告张伟的委托诉讼代理人刘梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蓬莱京安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告2016年1月至2020年12月的物业费8580.6元，卫生费300元，共用电费180元，2016年1月至2018年11月的电费1275.4元，合计10336元，并按照银行贷款年利率6%给付损失费；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系蓬莱锦泰玫瑰园小区物业服务公司，被告系居住在蓬莱锦泰玫瑰园小区5号楼1单元501的业主，住宅面积为143.01平方米。2012年11月24日，原告与被告签订《物业服务合同》，合同约定双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业服务费、违约责任等条款。被告自2016年1月至2020年12月拖欠原告物业费、卫生费和电费，原告多次电话以及发函给被告，被告均拒绝履行，请求法院判如所请。被告张伟辩称，1、原告主张的2016年1月至2017年12月期间的物业费、卫生费、电费等，已过诉讼时效；2、原告未能按照《物业服务合同》第二条的约定提供物业服务，楼内、楼外区域未按照约定清扫，垃圾未按时清理，绿化未按约定管理，杂草丛生，枯枝遍地，严重违约。因此，应驳回原告诉请；3、原告主张的卫生费没有法律和合同依据，物业费应当包含卫生费，原告无权另行主张卫生费；4、原告主张的按照银行贷款利率的损失费，没有法律和合同依据，应予驳回；5、原告未经被告同意将原电表拆除，无法核实原电表初始数据，现原告主张电费没有法律和合同依据。原告为证明其主张，提交了物业服务合同、费用明细及电表抄表记录。被告对物业合同无异议，对缴费明细不认可，原告并没有按照物业合同履行义务，所以不应按照合同收费，楼道灯不亮、楼宇对讲机不能用等问题，不应交纳共用电费；电表抄表记录有异议，原告没有经过被告同意更换电表，被告没有看到原电表的数，仅凭抄表数无法核实原电表的初始数据，从2016年1月换电表前被告没有交电费是事实，原告没有催缴过费用，也没有告知被告费用的产生为多少。被告为证明其主张，提交了10份视频及27张照片反映小区内卫生及设施情况。原告对被告提交的视频及照片不予认可，认为被告提交的修剪树枝的情况恰恰证明公司履行职责；被告拍摄的卫生问题均是死角上的灰尘，不可避免，烟头随时随地产生，不可能做到地面无烟头；垃圾桶附近的卫生是因环卫车收垃圾时掉落，保洁会在环卫收垃圾后清扫；楼道灯一旦业主反映，公司都会及时更换；楼宇对讲机时开发商配套设施，过了保修期，不好用的，公司已经申请公共维修基金来维修；另外视频照片中的小场景不能识别是否是涉案小区。本院经审查认定：原、被告签订的物业服务合同、原告提交的费用明细及电表抄表记录，客观真实，合法有效，本院予以采信；被告提交的照片和视频与本案具有关联性，能够反映一定时期内小区内环境情况，客观真实、本院予以采信。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告张伟系蓬莱锦泰玫瑰园小区5号楼1单元501室房屋业主，该房屋建筑面积为143.01㎡。原告蓬莱京安物业管理有限公司与被告张伟于2012年11月24日签订了《物业服务合同》，约定：原告负责锦泰玫瑰园小区的物业服务，服务内容包括公共区域卫生清洁与管理、公共区域绿化养护与管理、公共区域秩序维护与管理（保安）、房屋部位、共用设施设备及室内设施维修与管理等内容；物业服务费自接到开发商通知交房之日起开始计费，预交半年物业服务费；半年后的交费时间是每季度末月缴纳。住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，非住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元收取，小区内共用电费、楼道灯电费、楼宇对讲电费等按每户每月3元收取，小高层电梯电费，按实际发生费用，由本单元业主共同均摊。原告受有关部门或单位委托，可提供电费、垃圾清运费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。违约责任部分约定，原告违反合同未达到服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。合同签订后，原告按照约定为小区提供物业服务至今，并代环卫部门收取卫生费每户按每月5元收取。但被告自2015年4月至2020年12月期间的物业服务费、卫生费、共用电费以及2016年1月至2018年11月的电费未按约支付，被告对卫生费每户每月5元，合计300元未交纳无异议。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告是否应缴纳物业费以及应按照多少元的标准缴纳物业费。原、被告双方应当按照物业服务合同的约定履行各自的义务，合同中约定了物业费的收费标准是按照建筑面积每月每平米1元收取，合同中约定，物业公司服务质量如果未达到约定目标，业主有权要求物业公司改正，逾期未改正如若给业主造成损失的，物业公司承担责任，但并未约定减交或免交物业费的事由，故被告主张的物业服务不符合标准，不能全额交纳物业费因没有事实及法律依据，本院不予支持。2、共用电费是否应当交纳。物业服务合同约定，共用电费的、楼道灯电费、楼宇对讲电费等按照每户每月3元收取，双方均应遵守，该部分费用系小区内公用设施耗电费用，是每个业主应当履行的交纳义务，被告辩称小区存在卫生打扫不及时、楼道灯不亮、楼宇对讲机不能用等问题，不应按照全额交纳物业费、不应交纳共用电费，本院认为：一方面，被告没有提交具体证据予以证明，另一方面，如若认为公用设施损坏，应当向物业公司报修处理，如果物业公司不依法履行合同义务，可以采取合同约定违约责任或其他合法方式行使自身权利，但因此拒交共用电费，既违反合同约定，又侵害了小区内其他业主的共同利益，故被告主张本院不予支持。3.用电量。被告认可从2016年1月换电表之后未交纳电费。原告提交了电表抄表记录来证明被告的实际用电量，被告虽辩称用电量不属实，但未提交反证，故不予支持。原告提交的电表抄表记录注明截止2018年11月30日，被告的电量为2298度，每月平均用电量为67度左右，也符合家庭居民实际用电数量，故本院认定原告实际用电量为2298度。本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主或使用人支付服务费的合同。被告系锦泰玫瑰园小区的业主，原告具有从事物业服务的资格，原告与被告签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断。如果物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是包括其他正常交纳物业服务费业主在内的全体业主的利益。根据被告提交的视频及照片显示，原告在服务过程中确实存在一定的瑕疵，但被告以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。现被告张伟拖欠原告自2016年1月至2020年12月期间的物业费143.01×60=8580.60元，卫生费5×60=300元，共用电费3×60=180元，2016年11月至2018年11月电费2298×0.555=1275.4元，合计10336元。故对于原告要求被告张伟支付的物业服务费用及电费、卫生费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张的诉讼时效的问题，因原、被告签订的物业服务合同真实有效，原告据此提供的物业服务至今持续未中断，双方之间的物业服务合同关系并未结束，原告起诉要求的最后一期物业费至今未超过诉讼时效，故被告主张2016-2017年的物业服务费不应交纳的观点，本院不予支持。关于原告主张的损失费问题，因原、被告签订的物业服务合同未予约定损失费问题，且原告也没有及时书面向被告张伟个人催收物业费，故结合本案实际，原告主张的损失费本院不予支持。原告作为物业服务部门也应当认真总结服务过程中出现的各种问题，不断改进服务作风，提高服务质量，尽量避免纠纷发生。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张伟于本判决发生法律效力后十日内支付原告蓬莱京安物业管理有限公司2016年1月至2020年12月期间的物业费8580.6元，共用电费180元，2016年1月至2018年11月电费1275.4元，卫生费300元，合计10336元；二、驳回原告蓬莱京安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，减半收取计29元，由被告张伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  许立仲二〇二一年三月十八日法官助理王焕杰书记员王乙涵