湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终234号上诉人（原审原告）：孙晓梅（又名孙二梅），女，1973年9月25日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李福欣（系孙晓梅丈夫），住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：李中波，湖南昌言（岳阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：严进，男，1978年4月11日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：章新华，湖南汉昌律师事务所律师。上诉人孙晓梅、严进因租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初5915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。孙晓梅上诉请求：撤销原审判决第三项、第四项；改判严进向孙晓梅赔偿损失37万元（含租金损失25万元、违约金损失10万元、其他损失2万元），由严进承担一、二审的诉讼费。事实和理由：一、因严进单方面违约解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，违约方应赔偿守约方直接损失及可得利益损失。故严进应赔偿孙晓梅起诉前的租金损失25万元、支付给案外人的赔偿款2万元，以及租赁保证金10万元。二、一审法院在严进未申请调整违约金的情况下，调整违约金数额违反法律的规定。严进辩称，因租赁物的水电未开通，应视为租赁物未交付、租赁合同未履行。在严进没有交纳保证金和首次租金的情况下，孙晓梅应明知该租赁物不可能出租。严进在签订合同后并未改变租赁物的状态，未装修使用，且其在10天左右将租赁物的钥匙返还给孙晓梅，故孙晓梅主张的违约金和损失均于法无据。严进上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回孙晓梅的诉讼请求或发回重审，由孙晓梅承担一、二审的诉讼费。事实和理由：一、租赁合同未实际履行。孙晓梅只将租赁门面的钥匙交给了严进，并未按合同约定开通水、电，也未缴清欠付的物业费，导致合同履行有瑕疵，影响严进对租赁门面的使用。严进至今也未对租赁门面进行装修装饰，也未改变租赁物的形态和现状。二、即使租赁合同履行了，因合同签订后10天左右就终止了，孙晓梅要求支付租金和违约金不符合合同的约定和法律的规定。1、严进在签订合同后10天左右将租赁门面的钥匙交还给孙晓梅，说明双方已达成解除合同的意见，双方的债权债务已了结。2、双方对违约金和赔偿金约定不明，视为未约定。且孙晓梅履行合同有瑕疵，严进不应承担违约责任。3、孙晓梅明知严进未按合同全额支付保证金10万元，也未支付首期租金，足以说明双方不可能继续履行。一审法院判决租金和酌定违约金错误。孙晓梅辩称，一、租赁合同已实际履行。1、租赁合同签订后，孙晓梅即将门面钥匙交付给严进，严进也对租赁门面进行了装修设计，并用设计图纸及与孙晓梅签订的房屋租赁合同去办理社区医院的申报手续，后因其自身原因导致审批未通过，才返还案涉租赁门面；2、开发商交付房屋时水电必须开通，严进主张未开通水电与事实不符；二、租赁合同并未终止，孙晓梅要求严进支付租金和违约金于法有据。1、严进单方面终止租赁合同并不影响其责任的承担。双方签订的租赁合同第二十二条、第三十四条明确约定，严进应缴纳承租期间的全额租金，并承担租赁合同总金额百分之三十的违约金，10万元保证金不予退还；2、《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。孙晓梅仅主张到上诉日前的25万元租金损失及赔偿第三方的2万元的损失，合情合理合法。孙晓梅向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金16667元；2、判令被告赔偿原告代为赔偿别人损失2万元；3、判令被告赔偿原告租金损失25万元；4、判令被告支付原告违约金损失10万元；5、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2020年4月16日，原告孙晓梅作为甲方（出租方）与被告严进作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定主要内容如下：一、甲方同意将座落于岳阳市南湖新区湖滨大道59号棠溪人家3栋104［产权证：湘（2019）岳阳市不动产第0××3号］、3栋105［产权证：湘（2019）岳阳市不动产第0××2号］、3栋106（商品房买卖合同编号：451132061103106）、3栋201［产权证：湘（2018）岳阳市不动产第0××8号］、3栋301［产权证：湘（2018）岳阳市不动产第0××7号］号房屋按现状出租给乙方使用。房屋现状既包括房屋实际物理现象，也包括权利现状。乙方签订本合同后，视为对房屋现状的认可。该栋房屋的建筑总面积约为979.22平方米（本数字不是甲方计费的依据，乙方承租物以实物为准）。以上房屋产权证复印件及购房合同复印件作为本合同附件，已由甲方向乙方提供，乙方已认真阅读并已签收。（合同第一条）二、房屋的租赁期限为2020年4月16日起至2028年4月15日止。租赁期间，甲方给乙方3个月免租期，乙方必须履行完本合同才享受此次优惠，如乙方提前解约或违约中止合同必须向甲方全额补交免租期的全部租金。（合同第二条）三、房屋年租金为人民币陆拾万元（￥：600000.00元）。从第三年起每年租金在前一年基础上按5%递增。（合同第三条）四、乙方在本合同签订之日，应向甲方缴纳人民币拾万元租赁保证金（￥100000.00元）。本合同终止，如乙方无违约、无赔偿、无罚款、无欠款等情况，在乙方搬迁后一个月内，由甲方将保证金无息退还给乙方。自本合同签订当日内乙方必须全额交清保证金和租金，否则视为乙方违约。（合同第五条）五、甲方应于2020年4月16日前将租赁门面交付给乙方使用，并确保水电开通，并协助乙方到物业公司办理相关手续。（合同第十条）六、租赁期间，任何一方不得单方随意解除合同。甲方单方随意解除合同的，应当补偿乙方相应的装修损失（按承租期限计算折旧），甲方补偿款项不包括任何逾期可得利益损失。乙方单方随意解除合同的，应当按照合同约定的承租期限全额缴纳租金，并赔偿甲方因此而产生的其他损失，乙方交纳的保证金及预交的租金，甲方不予退还。（合同第二十二条）七、租赁期间，任何一方依本合同第二十二条解除合同的；甲、乙双方任何一方违约的；违约方应支付给对方（守约方）本租赁合同总金额的百分之三十的违约金，并承担所有违约责任。（合同第三十四条）合同签订后当日，原告将案涉租赁物的门面钥匙交付给了被告，但被告未按照合同约定向原告缴纳100000租赁保证金。之后，被告也未对租赁物进行装修装饰，并且于2020年4月31日将案涉租赁门面的钥匙交还给了原告。另查明原告在与被告严进签署合同之前曾和案外人约好租赁门面，后因被告与原告签署了租赁合同，原告赔偿给案外人两万元损失。2020年7月15日，原、被告为门面租赁事宜双方进行了协商，原告就被告解除合同要求补偿和赔偿，被告提出赔偿2万元，原告没有同意，双方没有达成一致意见。再查明，案涉租赁物3栋104、105登记在孙晓梅女儿李思霓（出生于2006年9月9日）名下，3栋201、3栋301登记在孙二梅名下（孙二梅又名孙晓梅），3栋106尚未办理产权证，合同买受人为孙二梅。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条明确规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案案涉租赁物部分登记在原告女儿李思霓名下，部分登记在原告本人名下。李思霓系未成年人，原告作为李思霓的法定代理人，有管理被监护人财产的权利，其与被告就案涉租赁物所签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。原告在合同签订后已经依约将租赁物钥匙交付给被告，原告已经履行了合同主要义务。被告主张原告支付的租赁物水电未开通、物业费未缴纳，故该租赁合同未实际履行，因被告未提供充分证据证实，故对被告的主张法院不予采纳。被告在签订合同后，未按约定向原告缴纳10万元保证金，并在合同签订15天后将租赁物钥匙交还给原告，明确了被告解除合同的意思表示,现原告要求解除合同理由充分，法院予以支持。造成原、被告合同解除的责任在于被告，被告应该承担一定的违约责任。根据原、被告双方所签合同第五条、第二十二条、第三十四条，被告应缴纳承租期间全额租金，并承担租赁合同总金额百分之三十的违约金，还有交纳10万元保证金不予退还。原、被告双方所签合同对被告违约既约定了违约金，还约定了损失赔偿。结合本案实际情况，被告实际占用租赁物的时间仅15天，被告也没有实际使用租赁物，没有收益，给原告造成的直接损失2万元，现原告要求被告：1、支付拖欠的租金16667元；2、赔偿被告损失20000元；3、赔偿租金损失250000元；4、支付违约金损失100000元。原告的请求显然过高，对违约方显得过于苛刻从而与公平原则相悖。法院根据本案实际情况，酌情确定被告按实际占用天数缴纳租金，现原告主张被告支付拖欠租金16667元，对原告的该项请求法院予以支持，对于因被告违约给原告造成损失，法院酌情确定由被告承担违约金25000元。对原告超出部分的请求法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告孙晓梅与被告严进签订的《房屋租赁合同》；二、限被告严进在判决生效后十日内支付给原告孙晓梅租金16667元；三、限被告严进在判决生效后十日内支付给原告孙晓梅违约金25000元；四、驳回原告孙晓梅的其他诉讼请求。一审案件受理费7646元，减半收取3823元，由原告孙晓梅负担3371元，被告严进负担452元。二审中，上诉人和被上诉人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因双方当事人对一审法院判决解除《房屋租赁合同》无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、案涉的租赁合同是否实际履行；二、孙晓梅主张严进赔偿租金损失37万元（含租金损失25万元、违约金10万元、其他损失2万元）应否支持。关于焦点一，严进上诉认为孙晓梅未开通水、电，未缴清物业费，租赁物未装修使用，合同未实际履行。本院认为，案涉合同已生效并实际履行。1、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，孙晓梅在租赁合同签订后将租赁门面的钥匙交付给了承租人严进，孙晓梅已作为出租人履行了租赁合同的交付义务。2、根据谁主张，谁举证的原则，因严进未提供水、电未开通、物业费未缴清的证据，其应承担举证不能的法律后果。3、严进接受租赁门面后未实际装修使用，系因其办理社区医院的审批手续未通过，而非孙晓梅未按合同约定交付租赁门面，故本院对严进的上诉意见不予采纳。关于焦点二，因严进未按合同约定交纳保证金，且因其自身的原因导致租赁合同解除，其作为违约方应承担相应的违约责任。根据双方签订的租赁合同第五条、第二十二条、第三十四条，严进应交纳承租期间全额租金，并承担租赁合同总金额百分之三十的违约金以及交纳的10万元保证金不予退还。但确定违约金应根据公平原则和诚实信用原则，并结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。本案中，严进在接受租赁门面15天后即将钥匙返还给孙晓梅，且其承租门面是为了办社区医院，后因审批手续未通过才提出解除合同，其主观上也不存在恶意，但其违约行为导致房屋租赁合同解除，综合考虑到给出租人孙晓梅造成房屋闲置期间的实际损失，并结合双方租赁门面的地段、面积及月租5万元以及双方在租赁合同中对违约损失的约定等情况，本院酌情调整违约金为40000元。孙晓梅主张的租金损失和其他损失，本院不予支持。综上所述，上诉人孙晓梅的上诉请求部分成立。上诉人严进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，本院予以变更。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初5915号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初5915号民事判决第四项；三、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初5915号民事判决第三项为：严进在本判决生效后十日内支付孙晓梅违约金40000元；四、驳回孙晓梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7646元，减半收取3823元，由孙晓梅负担3200元，严进负担623元。二审案件受理费7066元，由孙晓梅负担6000元，严进负担1066元。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二一年三月九日书记员 张周舟