山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初785号原告：山东银典城建物业管理有限公司，住所地济南市历城区西周南路东方广场A座从311室。法定代表人：李世友，经理。委托诉讼代理人：付博，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲士有，男，1969年7月6日出生，系该单位员工，住济南市历下区。被告：济南九九汇泉商贸有限公司，住所地济南市市中区玉函路38-9号。法定代表人：任强，总经理。委托诉讼代理人：闫增文，山东宸合宸律师事务所律师。原告山东银典城建物业管理有限公司（以下简称山东银典）与被告济南九九汇泉商贸有限公司（以下简称济南九九汇泉）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东银典的委托诉讼代理人付博、曲士有，被告济南九九汇泉的法定代表人任强及其委托诉讼代理人闫增文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东银典向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告支付2020年2月3日至2021年2月2日租金124770.08元；3、判令被告向原告支付违约金（以60568元为基数，自2019年12月3日至实际支付之日止，暂计算至2020年12月18日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以62385.04元为基数，自2020年6月3日至实际支付之日止，暂计算至2020年12月18日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判令被告支付律师费6500元；5、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月4日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告坐落于济南市市中区门面房，租赁期限自2018年8月3日至2021年8月2日，并约定了租金采用先付后租的形式，被告应当于每期期满前60日内一次性支付下期租金，首期2018年8月3日至2019年2月2日半年租金为60568元，第三年租金按3%递增。合同签订后，原告按约交付房屋，被告未能支付2020年2月3日至2021年2月2日租金，被告行为已经构成违约，原告按约可单方解除合同，被告应按约支付违约金。原告经多次催要租金未果，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。本案审理过程中，原告将第三项诉讼请求违约金的计算由按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算变更为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。原告限期内未缴纳增加部分的案件受理费。被告济南九九汇泉辩称，一、自2020年初因疫情原因，答辩人被迫停业，直至2020年6月份疫情缓解后，原告与答辩人沟通房屋租赁费问题，答辩人希望原告按照相关政府部门的要求减免租金，但原告拒不按照相关规定执行，因此答辩人腾空了房屋，希望与原告解除合同，原告却坚持要求继续履行合同直到合同到期，2021年1月4日基于原告的态度，为了及时解除合同，答辩人不得已按照租赁合同第八条第三款的规定向原告支付了3万元退租违约金，因此双方之间的房屋租赁合同已经解除，答辩人已经腾空房屋，原告随时可以接收房屋。二、原告山东银典城建物业管理有限公司为济南金典城建物业管理集团有限公司100%控股，济南金典城建物业管理集团有限公司为济南市历城国有资产管理集团有限公司100%控股，济南市历城国有资产管理集团有限公司为济南市历城区财政局100%控股，山东银典城建物业管理有限公司出租的位于济南市市中区的门面房所有权属于山东省邮电管理局的经营性房产，2020年4月7日，山东省发展和改革委员会发布《省委经济运行应急保障指挥部关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》要求：对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的，包括租户不直接与房屋所有权属单位签订房屋租赁合同而是通过第三方签订房屋租赁合同的租户，免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。2020年7月22日，山东省发展和改革委员会等部门联合下发的鲁发改投资［2020］944号关于印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》的通知，实施方案中明确对承租国有房屋(包括属于政府机关、高校、研究院所等事业单位和国有企业的经营性房产)的小微企业和个体工商户，在免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金的基础上，延长房租减免政策，将减半征收房租期限延长至2020年12月31日；因此，原告应当免收2020年一季度房产租金，减半征收房租至2020年12月31日。原告已按照合同约定支付了2019年2月3日起至2020年2月2日的租金121136，每日租金为331.88元，其中2020年1月1日至2020年2月2日的租金10620.16元，计算方式为331.88元每天乘以32天，2020年4月7日，山东省发展和改革委员会发布《省委经济运行应急保障指挥部关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》减免租金的实施细则约定，对已支付房租的，经双方协商一致后优先从后续未缴房租中抵扣；原告应在答辩人后续未缴纳房租中抵扣10620.16元。经计算，根据合同约定2020年2月3日到2020年8月2日的租金为60568元，每日租金为331.88元，2020年8月3日到2021年2月2日的租金上浮3%为62385.04元，每日租金为341.8元，免收2020年一季度房产租金，减半征收房租至2020年12月31日，2020年4月1日到2020年8月2日天数为123天，每日租金为331.88元，2020年8月3日到2020年12月31日天数为150天，每日租金为341.8元，2020年4月1日至2020年12月31日的租金减半后为46045.62元。2021年1月4日答辩人按照租赁合同第八条第三款的规定向原告支付了3万元退租违约金，双方合同已经解除，答辩人应按照相关政策支付原告2020年2月3日至2021年1月4日的房租，计算方式为2020年4月1日至2020年12月31日减半后的租金46045.62元减去需要抵扣的2020年1月1日至2020年2月2日的租金10620.16元，加上2021年1月1日至2021年1月4日的租金1367.2元（341.8元每天乘以4天），共计36792.66元。三、因疫情的原因，答辩人无法正常经营，属于不可抗力，相关部门出台了相关政策减免租金，答辩人符合减免租金的条件，但原告拒不执行相关的规定，答辩人不存在违约的情形，不应当支付违约金，另2021年1月4日答辩人按照租赁合同第八条第三款的规定向原告支付了3万元退租违约金，于法无据且约定太高，答辩人并不是基于本人意愿进行缴纳的，3万元退租违约金应当在剩余需要缴纳房款36792.66元中进行扣除，最终剩余需要缴纳房款为6792.66元。综上，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。答辩人请求人民法院依法判决。原、被告围绕诉讼请求、抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的房屋租赁合同、委托代理合同、转账记录、聊天记录、省发展和改革委员会［2020］944号文件、企业查询记录、工商登记信息、规划图纸等证据本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：2018年9月12日，中国邮政集团公司山东省分公司将包括涉案房屋在内的8处职工家属区范围内的建筑物、配套设施、附着物、物业管理职能及相关证件、档案、资料整体移交给济南金典城建物业管理有限公司。原告自述资产移交明细表第54项载明“济大路38号9号楼一楼北侧临街门头房”即为涉案门头房,未提交涉案门头房的权属证书或建设工程规划许可证。山东银典系济南金典城建物业管理有限公司子公司，2018年10月15日，济南金典城建物业管理有限公司将其负责各职工家属区的具体业务授权山东银典代为管理。原告（甲方、租赁方）山东银典与被告济南九九汇泉（乙方、承租方）签订商铺租赁合同一份。合同约定甲方将坐落于济南市市中区（面积63.53平方米）门面房租赁给乙方，租赁用途为经营礼品，租赁期限三年，自2018年8月3日至2021年8月2日止，租金采用先付后租方式，半年结算，乙方应于每期期满前60日内一次性支付下期租金。首期租金60568元（不含税，2018年8月3日至2019年2月2日止），应于合同签订之日起3日内付清。第一、二年租金不递增，第三年按3%递增。租赁期间发生的管理费、维修费、水电费等一切费用由乙方自行负担。乙方不能按期足额支付租金及水电费、物业费的，每逾期一日按逾期付款总额的千分之五承担违约金。出现下列情况，甲方可选择提前解除合同、收回租赁房屋，同时乙方应按照合同剩余租期租金总额的30%支付违约金：1、乙方不按期支付租金及水电费、物业费，逾期超过30日的……。租赁期内，未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，除已收租金外，还需向甲方支付3万元违约金，并赔偿甲方因此所造成的包括但不限于租赁期内的可得租金损失。因不可抗力不能履行合同的，部分或全部免除责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。合同签订后，被告截止2020年2月2日按约履行支付租金义务，自2020年2月3日起未再支付租金。山东银典职工曲士有与被告济南九九汇泉法定代表人任强微信聊天载明，2020年8月1日，曲：截止2020年8月2日您已经拖欠房租半年。任：我公司只是对上半年房租有争议，银典不执行减免政策。曲：可走法律程序解除合同。2020年12月28日，任：曲经理，由于今年疫情，我这边无法经营，早早歇业了，本月31日正式退房了，怎么交接一下？曲：按合同执行。2021年1月4日，任：违约金已转。2021年1月4日被告向原告转款3万元并备注为合同违约金。被告提交山东省发展和改革委员会于2020年4月7日发布《省委经济运行应急保障指挥部关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》一份。该细则第5条要求“进一步加大疫情防控期间房产租金减免政策力度。对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的，包括租户不直接与房屋所有权属单位签订房屋租赁合同而是通过第三方签订租赁合同的租户，免收一季度房产租金，减半收取二季度房产租金……”。2020年7月22日，山东省发展和改革委员会等部门联合下发鲁发改投资［2020］944号关于印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》的通知一份。通知载明，“二、落实房屋租金减免（一）按照《省委经济运行应急保障指挥部关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》……等要求，对承租国有房屋（包括属于政府机关、高校、研究院所等事业单位和国有企业的经营性房产）的小微企业和个体工商户，在免收今年一季度租金，减半收取二季度房产租金的基础上，延长房租减免政策，将减半征收房租期限延长至2020年12月31日”。另查明，原告因本案诉讼支付律师费6500元。本院认为，原告本案辩论终结前未提交涉案门头房的权属证书、建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关许可证明，原、被告双方签订的租赁合同无效。原告主张解除合同，双方所签合同无效，自始不成立，故无需解除。原告主张被告支付截止至2021年2月1日期间的租金，但依据双方证据被告于2021年1月4日将解约“违约金”付至原告，微信明确表示不再使用涉案门头房，结合原告于2021年1月6日向本院提起诉讼，视为双方均合意终止使用涉案门头房，故双方租赁期间的占有费应截止至2021年1月6日。2020年初突如其来的新冠××疫情，的确给包括原、被告在内的房屋出租方和承租方带来不能避免的经营风险，更是给被告商业类经营场所造成较大经济压力，双方应当协商和解、共担风险、共度难关，切实解决好双方之间的矛盾和纠纷。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》、《省委经济运行应急保障指挥部关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》、《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》相关内容，本着患难共助、风险分担的原则，并综合考虑本案的实际情况及平衡双方利益，本院酌定免除被告2020年第一季度租金，被告2020年4月1日至12月31日减半缴纳租金46385.14元（2020年4月1日至8月2日，年租121136元÷365天×124天÷2＝20576.53元；2020年8月3日至2020年12月31日，年租124770.1÷365天×151天÷2＝25808.61），被告2021年1月1日至1月6日租金2051.02元（年租124770.1÷365天×6天），上述租金共计48436.16元。另，原告已经交纳截止至2020年2月2日租金10952.02元（年租121136元÷365天×33天）应在租金48436.16元中扣除。被告同时辩称其于2021年1月4日缴纳的30000元“违约金”应自租金中扣除，本院认为，在疫情影响下，被告在原告于2020年8月催缴租金时提出依据政策予以减免的请求，但原告未予答复，被告虽为解除涉案租赁合同向原告缴纳的30000元款项，但双方合同无效，该30000元亦应在欠付租金中扣除。即被告应向原告缴纳租金7484.14元，原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付逾期付款利息，本着共担风险、共度难关原则，本院对该项诉讼请求不予支持。原告要求被告支付律师费6500元，非其必要损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济南九九汇泉商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告山东银典城建物业管理有限公司房屋占用费7484.14元；二、被告济南九九汇泉商贸有限公司于本判决生效之日起二十日内腾退位于济南市市中区门头房；三、驳回原告山东银典城建物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1502元，由原告山东银典城建物业管理有限公司负担1477元，由被告济南九九汇泉商贸有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  苏乐风二〇二一年三月二十九日书记员  谢书凤