山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初636号原告（反诉被告）：丁立新，女，1970年1月14日生，汉族，无业，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：刘先米，山东金诚诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁化忠，男，1960年2月14日生，汉族，中电建核电工程有限公司退休职工，住济南市市中区。委托诉讼代理人：金荣奎，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈长珍（系被告之妻），女，国网技术学院退休职工。第三人：济南暖泉房地产经纪有限公司，住所地济南市市中区魏家庄万达广场帝景苑5号楼109。法定代表人：黄士丽，总经理。委托诉讼代理人：张俞，女，该公司职工。委托诉讼代理人：刘丽会，女，该公司职工。原告（反诉被告）丁立新与被告（反诉原告）梁化忠、第三人济南暖泉房地产经纪有限公司（以下简称暖泉公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁立新及其委托诉讼代理人刘先米，被告（反诉原告）梁化忠及其委托诉讼代理人金荣奎、陈长珍，第三人暖泉公司法定代表人黄士丽的委托诉讼代理人张俞到庭参加了诉讼。后于2021年2月26日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）丁立新的委托诉讼代理人刘先米，被告（反诉原告）梁化忠及其委托诉讼代理人金荣奎、陈长珍，第三人暖泉公司法定代表人黄士丽的委托诉讼代理人刘丽会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁立新向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还房屋租赁费及押金人民币26400元；2、判令被告支付违约金6600元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系关西九丁目寿喜烧(济南)餐饮有限公司员工，2020年6月30日，原告为公司经理胡某代为租赁被告的房屋居住，并与被告、第三人共同签订了《房屋租赁合同》。租赁期限自2020年7月8日至2021年7月7日(2020年7月1日至2020年7月7日为免租期)。合同签订后，原告向被告妻子陈长珍的银行账户转账支付了三个月房租19800元及押金6600元。2020年7月7日晚，被告夫妻突然以租住在此处的胡某在房屋内抽烟为由单方解除合同。经第三人协调，原告同意解除合同，胡某搬离房屋，但被告却拒不退还房租及押金。原告认为被告无正当理由提前解除合同系根本违约，被告拒不退还租金和押金严重侵权，请求贵院判如所请。被告梁化忠辩称，原告所述不属实，我方是因原告将租赁房屋改为办公室表示不满，是原告提出解除合同，所以是原告违约，应支付违约金，定金不予返还，赔偿损失，我方已提起反诉。第三人暖泉公司述称，我方同意原告方对于事实的陈述，我方履行的是租赁合同的居间义务，促使原、被告达成了租赁合同的签订，我方居间义务已完成，原、被告双方之间的违约行为我方不应承担责任。反诉原告梁化忠向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付违约金6600元;2、反诉被告支付的定金3000元不予返还,归反诉原告所有;3、反诉被告赔偿各项损失及支付费用3000元（具体包括房屋使用费1760元、水费8.4元、电费71.64元、物业费112元、修水管费用1000元、住院医疗费1590元，反诉原告只主张3000元）;4、第三人返还中介费3300元给反诉原告;5、本诉和反诉全部诉讼费由反诉被告负担。事实和理由:2020年6月30日,反诉原告与反诉被告丁立新签订《房屋租赁合同》,对双方权利义务进行了约定(详见合同),合同签订后,反诉原告将涉案房屋交付给反诉被告使用。然而,反诉被告违反合同约定,违约将房屋转租给其公司使用,并变更房屋用途,用于办公使用,人多杂乱,给房屋造成损害,影响邻里关系,反诉原告稍有异议他们又要求退租,属于严重违约,应承担违约责任,应按照合同约定支付违约金6600元,其支付的定金3000元应不予返还,归反诉原告所有,且应赔偿其他损失及支付费用3000元。第三人虽然提供了一定的服务,但反诉原告基本没有收到租金,且遭受其他损失,第三人的收费与反诉原告获得的服务极不相称,服务费应予返还。在双方交涉期间,房屋使用人等极其粗暴无理,面对已经退休的反诉原告夫妻,毫无尊重,并且谎报警情,导致警察上门,反诉原告受到惊吓,心脏病发作,住院治疗,损失巨大,反诉被告应承担责任。特此反诉,希望人民法院为老年人主持公道,依法裁决。反诉被告丁立新针对反诉辩称，对反诉原告提起的反诉不予认可，请求依法驳回其全部反诉请求。1、本案系反诉原告以租住的胡某吸烟为由单方强行解除合同，反诉原告系根本违约，按照合同第八条的规定，反诉原告应当向反诉被告支付违约金6600元，其无权向反诉被告主张违约金，此外，反诉被告不存在转租给公司使用及变更房屋用途的行为，原、被告及第三人三方签订合同的同时反诉被告及第三人已告知被告租赁的房屋非本人居住，系给公司老板居住，三方在（2020）鲁0103民初9608号庭审中均已认可该事实；2、反诉被告支付的定金应当全额退回，且按照法律规定，在合同中既约定违约金又约定定金的只能主张一个进行主张，根据合同约定可知，合同第十四条第一款约定的定金为签约时的履约定金，该定金已经在物业交割日自动转为房屋租金，不存在适用定金罚责的基础，反诉原告的该项请求应当予以驳回；3、反诉原告主张赔偿各项损失及支付费用3000元无任何事实和法律依据，反诉被告未给涉案房屋造成任何损害，未作出任何侵害，反诉原告生命健康权的行为，反诉原告所谓住院医疗费用等均与本案无任何关联性。4、第三人收取反诉原告的中间费与反诉被告无关，其应当另行向第三人主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告梁化忠为证明双方已于2020年7月7日协商解除合同，向本院提交一张标注为作废的房屋租赁合同照片打印件，该合同上方注明：“经三方协商，此合同解除作废。”下方有梁化忠、丁立新的签字，落款日期为2020年7月7日。被告梁化忠称该合同的原件已由第三人收回。被告梁化忠为证明其已交纳2020年下半年的物业费635.68元，提交物业费发票照片打印件一份。原告丁立新认为上述证据均非原件，不予认可，且原告所持有的房屋租赁合同并没有注明作废及解除。第三人对房屋租赁合同照片打印件的真实性不予认可，对物业费发票照片打印件无异议。本院认证如下：虽然被告梁化忠所提交的是标注为作废的房屋租赁合同照片而非该合同原件，但该照片能够与本院所调取的出警录像中丁立新本人陈述的其已经签字同意解除合同的事实相印证，故本院对该证据予以采信；梁化忠所提交的物业费发票为照片打印件，未能提供原件以供核对，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梁化忠系济南市市中区房屋的所有权人。丁立新系关西九丁目寿喜烧（济南）餐饮有限公司（以下简称九丁目公司）的工作人员。2020年6月30日，梁化忠（甲方，出租方）与丁立新（乙方，承租方）、暖泉公司（丙方，见证方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于济南市市中区房屋出租给乙方，租赁期12个月，自2020年7月8日至2021年7月7日，月租金为6600元，租金支付方式为押一付三，租金支付日期为提前十五天支付下季度租金，乙方承诺租赁该仅作为居住使用，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自更改房屋用途、房屋内部结构及设施等，否则甲方有权终止合同。乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金6600元，合同期满，如乙方无违约行为，甲方在合同到期当日将保证金无息退还给乙方。乙方缴纳租赁期间的费用为水、电、物业、宽带等费用。甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金，丙方已提供服务并收取佣金，甲乙双方签订租赁合同后若有违约，丙方收取的佣金不予退还。甲方违反本合同规定，提前收回房屋或甲方因房屋权属不清或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金并赔偿损失；在租赁期内，乙方擅自退租的，乙方应该按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，并立即收回该房屋，乙方应按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的或拆改变动房屋结构或损坏房屋设施；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的……。合同第十四条“其他约定事项”约定：1、在签订合同当日，乙方向甲方支付该房屋定金大定叁仟元整中，若乙方违约则定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方支付三倍以上中介费给丙方。物业交割当日此定金自动转为该房屋租金。同日，丁立新与梁化忠签订一份物业交割单，梁化忠将涉案房屋交付给丁立新使用。同日，丁立新向梁化忠支付定金3000元，梁化忠向暖泉公司支付佣金3300元。2020年7月1日，丁立新向梁化忠支付租金16800元及押金6600元。丁立新所在的关西九丁目寿喜烧（济南）餐饮有限公司实际使用涉案房屋至2020年7月8日。2020年7月7日下午，因九丁目公司的工作人员在涉案房屋内抽烟，梁化忠之妻陈长珍对此表示不满，双方产生争执，梁化忠与丁立新经协商签字同意解除上述房屋租赁合同。当日晚9时许，九丁目公司经理胡某向公安机关报警，民警到达涉案房屋后进行了调处并将出警过程全程录像。梁化忠之妻陈长珍在录像中称九丁目公司的人员在该房屋内抽烟，其要求该公司人员开窗通风，对方不同意，并觉得陈长珍事多，遂提出解除租赁合同，经过双方协商，该房屋租赁合同已经作废。丁立新称在录像中称，因房东对九丁目公司的人员抽烟不满，要求该公司人员当天立即搬离该房屋，丁立新作出让步，已经签字同意双方之间的房屋租赁合同作废。在民警的调处下，双方同意当晚先将该公司的物品暂存放于涉案房屋中，第二天再搬离。关西九丁目寿喜烧（济南）餐饮有限公司使用涉案房屋期间，在该房屋内放置了台式电脑、复印式打印机、白板等设施。梁化忠于2020年7月7日支出120急救车费用180元，于2020年7月8日支出检查费40元。2020年7月份，涉案房屋所产生的电费为71.64元，梁化忠实际支付75元。本案庭审中，丁立新表示同意支付给梁化忠物业费、电费、水费合计58.40元。本院认为，丁立新与梁化忠所签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。从梁化忠之妻陈长珍在警察出警时的陈述来看，梁化忠在签订合同时应当知道丁立新承租该房屋是由九丁目公司实际使用的事实，现有证据也不足以证明丁立新或者九丁目公司已经根本改变了涉案房屋的用途，故梁化忠主张丁立新将房屋转租给九丁目公司以及改变房屋用途构成违约，理由不当，证据不足，本院不予采信。2020年7月7日下午，丁立新与梁化忠均已在《房屋租赁合同》上签字同意解除合同，即使九丁目公司不同意解除合同，也是该公司内部的意见不一致，并不影响丁立新对外作为承租人签字的效力，据此本院认定该《房屋租赁合同》已于2020年7月7日解除。又因原、被告双方均不能提供充分的证据证明是由对方先提出解除合同，故应当认定是双方协商一致解除合同。原、被告均不承担违约责任，但原告应当支付其实际使用房屋期间的相关费用。因九丁目公司实际使用涉案房屋的时间是从2020年6月30日起至2020年7月8日止，其中2020年6月30日至2020年7月7日是合同约定的免租期，不必支付租金，从2020年7月8日起应当支付租金，故九丁目公司应当支付给梁化忠2020年7月8日一天的房屋占用费220元。梁化忠所提交的证据尚不足以证明丁立新使用涉案房屋期间所实际产生的物业费、电费、水费金额，但因丁立新同意支付物业费、电费、水费合计58.40元，本院予以照准。梁化忠不能证明其所支出的急救车费用和检查费与丁立新的行为之间存在因果关系，也未能证明修水管费用已实际支出且与丁立样新有关，故梁化忠要求丁立新赔偿该部分费用，证据不足，本院不予支持。根据合同约定，丁立新向梁化忠支付的定金3000元已在房屋交付当日转化为预付租金，故丁立新预付租金总额为19800元。梁化忠应当将该预付租金及6600元押金返还给丁立新。梁化忠与暖泉公司之间属于居间合同关系，与本案所审理的房屋租赁合同关系并非同一法律关系，故本案中对于梁化忠要求暖泉公司返还佣金3300元不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁化忠于本判决生效之日起十日内返还原告丁立新预付租金19800元及押金6600元。二、反诉被告丁立新于本判决生效之日起十日内支付反诉原告梁化忠房屋占用费、物业费、水费、电费共计278.40元。三、驳回原告丁立新的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告梁化忠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，减半收取计315元，原告丁立新负担63元，被告梁化忠负担252元；反诉费100元，反诉原告梁化忠负担75元，反诉被告丁立新负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  姜光军二〇二一年三月三日书记员  况磊磊