浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初3094号 原告：张纪伟，男，1993年1月5日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：柴飞霞，浙江礼贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹雪红，浙江礼贤律师事务所律师。 被告：江元，男，1986年9月28日出生，汉族，住浙江省衢州市。 委托诉讼代理人：姜和定，衢州市柯城区正扬法律服务所法律工作者。 原告张纪伟与被告江元房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。2020年8月24日，原告张纪伟申请查封或冻结被告江元所有的价值350000元的财产。本院于2020年8月27日作出（2020）浙0802民初3094号民事裁定予以准许。本案于2020年9月22日、2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告张纪伟及其委托诉讼代理人柴飞霞、被告江元的委托诉讼代理人姜和定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张纪伟向本院提起诉讼，诉讼请求为：1.解除原告张纪伟与被告江元于2019年4月25日签订的《房地产转让合同》；2.判令被告江元双倍返还原告张纪伟定金100000元并赔偿原告房屋差价损失250000元，合计350000元；3.本案诉讼费、保全费、保全担保保险费均由被告承担。事实和理由：2019年4月25日，原告经房地产中介介绍与被告签订《房地产转让合同》，约定：被告将其所有的坐落于衢州市××小区××幢××单元××室房地产（含家电）转让给原告，总价款2200000元，签订合同当日支付50000元购房定金，2019年6月30日双方办理房产过户手续并支付首付款1000000元（含定金），余款1200000元于2019年8月31日前银行放贷后付清。合同签订后，原告依约向被告支付购房定金50000元。2019年6月底，原告通知被告履行合同，被告以房屋价格上涨为由，提出至少加价50000元或双倍返还定金后解除合同，未获原告同意。2019年7月2日，原告向柯城区人民法院提起诉讼，要求判令被告继续履行《房地产转让合同》，协助办理房地产过户手续。柯城区人民法院经审理后认定，原告与被告签订《房地产转让合同》有效，被告拒绝履行合同构成违约，但认为案涉房产系被告江元与其配偶蓝琛共同所有，作为共有人的蓝琛不同意履行过户手续，故驳回原告要求继续履行合同的诉讼请求。原告认为，案涉房产产权证上登记为被告江元单独所有，且被告配偶蓝琛在原告与被告签订《房地产转让合同》时全程参与，知晓并同意被告江元转让案涉房屋，法院驳回原告诉讼请求处理不当，故原告上诉至衢州市中级人民法院，后在法官动员下撤回上诉，改为向被告提起赔偿诉讼。原告因被告的恶意违约，导致原有房产出售后，一直未能购买到所需房产，现衢州房价出现大幅上涨，原告今后买房增加巨大成本，被告行为给原告造成巨大损失。为维护原告合法权益，原告诉至法院，诉请如前。 被告江元答辩称，案涉房产系江元与蓝琛所有，故本案遗漏必要当事人；2019年6月24日，被告已通知原告解除合同，因此原、被告签订的《房地产转让合同》已于2019年6月25日解除，原告诉请解除合同系重复解除。被告仅同意返还原告50000元定金，因为造成纠纷的原因是原告存在虚假购买，被告曾主动将50000元退还给原告之妻郑楚寒（当时系郑楚寒支付给被告50000元）。几天后，郑楚寒又将50000元打给被告，造成不必要的纠缠。确定违约方的赔偿责任应当遵循“可预见性原则”，即违约方仅就其违约行为给对方造成的损失承担赔偿责任，对由于市场风险等因素造成的，双方当事人均不能预见的损失，因非违约方过错所致，与违约行为之间亦没有因果关系，原告要求被告赔偿于法无据。同时，根据双方之间的合同约定，原告仅有权要求被告承担双倍返还定金的权利，原告同时要求被告赔偿房价损失缺乏事实依据。根据合同法的规定，解除合同的情况下，定金、赔偿金、违约金不能同时适用，定金、赔偿金、违约金只能在合同实际履行的情况下方可并用。评估报告程序不合法，不应作为定案依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定： 被告江元与蓝琛系夫妻关系，蓝琛系蓝兴康女儿。坐落于衢州市××小区××幢××单元××室房产系登记在被告江元名下。2019年4月25日，张纪伟（乙方）与江元（甲方，由蓝兴康代为签字）签订《房地产转让合同》，载明：甲方将其坐落于衢州市××小区××幢××单元××室的不动产以2200000元的价格出卖给乙方，乙方需支付50000元作为购房定金；乙方需于2019年4月25日支付甲方购房定金50000元，2019年6月30日前双方办理房产过户手续并支付首付款1000000元（含定金在内），余款1200000元于银行放贷后付清，具体以放贷时间为准，于2019年8月31日前付清；签订本合同后，若甲方违反合同，不予出卖，需双倍退还乙方所付定金，并在解除合同时偿付，若乙方违反合同，不予购买，甲方有权没收乙方所付定金；房内立式空调一台、挂式空调三台、双开门冰箱三台、沙发茶几一套、电视柜一个、电视一台、餐桌椅子一套、床三张、书桌一个、衣柜三个、床头柜三个、洗衣机一台、热水器、油烟机、煤气灶各一台及固定家具，不另计价。同日，原告张纪伟之妻郑楚寒将定金50000元汇入被告江元的账户。2019年6月，原告通知被告履行合同办理房屋过户手续，被告于2019年6月24日要求解除合同，并将50000元定金返还原告之妻的账户。后原告之妻又将该笔定金汇入被告江元账户。 另查明，2020年9月22日，原告张纪伟向本院提出评估申请，要求对案涉房产进行评估。2020年11月6日，本院委托衢州永泰资产评估有限公司对案涉房产进行评估（评估时点：2019年6月30日、2020年9月22日）。衢州永泰资产评估有限公司于2020年12月21日出具《资产评估报告》，对案涉房产于2019年6月30日、2020年9月22日的市场价值进行了评估，评估结论为：坐落于衢州市××小区××幢××单元××室房地产于评估基准日2020年9月22日评估价值为2320000元；于评估基准日2019年6月30日评估价值为2380000元；上述评估价值不包括家电、家具的价值。原告共支付鉴定费9800元。 再查明，张纪伟与江元、蓝琛房屋买卖合同纠纷一案，张纪伟于2019年7月诉至本院，案号：（2019）浙0802民初3994号，张纪伟诉讼请求：1.判令江元继续履行《房地产转让合同》，江元、蓝琛配合办理衢州御景半岛小区11幢2单元1402室房屋的过户手续，过户至张纪伟名下；2.诉讼费用由江元、蓝琛负担。经本院审理认为，张纪伟与江元签订的《房地产转让合同》系双方的真实意思表示，合法有效，现江元拒绝继续履行合同，应当承担违约责任。张纪伟请求继续履行合同，由江元、蓝琛协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，由于案涉1402室房屋的共有权人蓝琛不同意，故张纪伟的诉讼请求不符合法院判决强制履行的“法律上或者事实上能够履行”的要求，本院不予支持。至于在合同有效且不能履行情况下张纪伟的权益保护问题，张纪伟可以变更诉讼请求或另案起诉，要求解除合同并要求房屋出卖人江元承担违约责任，对此，本院已向张纪伟进行了释明，张纪伟仍坚持其原来的诉讼请求，拒绝变更，故对张纪伟的诉讼请求，本院予以驳回。张纪伟不服，向浙江省衢州市中级人民法院提起上诉，后在二审审理过程中，张纪伟撤回上诉。 上述事实由原、被告庭审陈述，原告提供的《房地产转让合同》，被告提供的《房地产转让合同》、民事判决书，原告申请本院委托评估机构出具的《资产评估报告》等予以证实，本院予以确认。 本院认为，张纪伟与江元签订的《房地产转让合同》系张纪伟与江元的真实意思表示，双方均应严格按照合同约定履行义务。张纪伟依约向江元支付定金后，江元未在约定期限内履行房屋过户手续，显属违约。2019年6月24日，江元向张纪伟主张解除合同，不符合合同解除的条件。因被告江元明确表示拒绝履行合同，现原告张纪伟诉请解除双方于2019年4月25日签订的《房地产转让合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。衢州永泰资产评估有限公司出具的《资产评估报告》评估程序合法、依据充分，本院予以认定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因江元不履行合同义务，张纪伟变卖原有房产后，未能实现重新购置房产的目的，现由于房价变化等因素，增加原告今后购房成本，造成原告损失。因双方约定涉案房产于2019年6月30日过户，后因被告拒绝出售房产，故本院根据评估公司以2019年6月30日时点估价2380000元计算，被告造成原告损失180000元，如定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失，故原告诉请被告赔偿房屋差价损失合理的部分，本院予以支持。原告主张房屋评估未包含房屋内家具的价值，被告还需赔偿其家具损失，本院认为，根据合同约定冰箱、桌子等家具、家电不另计价，故原告该项主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告提出的遗漏当事人、原告诉请解除合同属于重复解除、被告赔偿定金即可解除合同的意见，于法无据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告张纪伟与被告江元于2019年4月25日签订的《房地产转让合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告江元于本判决生效之日起十日内返还原告张纪伟定金50000元并赔偿原告180000元，共计230000元； 三、被告江元于本判决生效之日起十日内赔偿原告鉴定费损失4900元； 上述二、三项相加，被告江元于本判决生效之日起十日内支付原告234900元； 四、驳回原告张纪伟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6700元，减半收取3350元，保全费2270元，合计5620元，由被告江元负担4045元，原告张纪伟负担1575元（已预交），限于本判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行，未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 余建华 二〇二一年三月二日 法官助理 徐桑桑 书 记 员 徐懿琪