江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初4327号原告：邱爱琴，女，1970年11月24日出生，汉族，住浙江温州市。委托诉讼代理人：杨秀志，江苏昂格律师事务所律师。被告：中安盱眙置业有限公司，统一社会信用代码91320830331093731F，住所地江苏省盱眙县盱城街道中安欢乐城4楼。法定代表人：蒋燕渝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。被告：江苏盱眙农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91320800595585940R，住所地江苏省盱眙县盱城街道合欢大道2号。法定代表人：陈雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：许福兵，该公司职员。原告邱爱琴与被告中安盱眙置业有限公司（以下至判决主文简称中安公司）、江苏盱眙农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文简称盱眙农商行）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月13日公开开庭进行了审理，原告邱爱琴的委托诉讼代理人杨秀志、被告中安公司的委托诉讼代理人李明军、被告盱眙农商行的委托诉讼代理人许福兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱爱琴向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告中安公司关于中安家天下生活广场A-4134、A-4135号商铺签订的《商品房买卖合同》无效；2、解除原告与被告盱眙农商行签订的A-4134、A-4135号商铺《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》；3、被告中安公司返还原告已经偿还贷款本息计人民币134400元（暂计算至2020年7月20日），并自垫付之日起按照中国人民银行贷款基准利率计付利息损失至偿还完毕时止（后期若有偿还本息则予以追加）；4、被告中安公司向被告盱眙农商行偿还原告因购买二套商铺订立的《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》剩余的贷款本息；5、本案诉讼费用由被告中安公司承担。事实和理由：原告亲戚邱大楠于2015年入职被告中安公司任预算部经理期间，被告公司因资金困难，商铺销售不景气，被告中安公司责令原告亲戚邱大楠及公司其他股东高管所属的亲戚朋友（其中有刘志华、吴小栋、邱大楠、周建兴、周建龙、邱爱琴、蓝加香等7人）来公司协助办理商铺按揭贷款，告知并向原告及其他相关人等承诺：所购买商铺的首付款、贷款本息的偿还及其他损失均由被告中安公司承担。原告及其他等人均在协商后于2016年1月25日前后与被告中安公司签订《商品房买卖合同》，原告是于2016年1月25日与被告中安公司签订A-4134、A-4135号商铺的《商品房买卖合同》，并成功办理了A-4134、A-4135两套商铺的按揭贷款，其他相关人等也均办理了按揭贷款。原告已签但未能办理按揭的商铺，原告均在2018年5月办理了退房手续，其两套商铺在成功办理银行按揭后的贷款给公司使用。被告盱眙农商行放款后，被告中安公司一直使用贷款至今。被告中安公司对原告所做的承诺只履行至2018年2月，之后均未履行。原告亲戚邱大楠于2017年12月份离职后，原告及其委托人张庆都多次要求被告中安公司与原告解除二套商铺购买合同及偿还剩余按揭贷款及利息，均遭被告中安公司以各种理由拒绝，并表示双方商铺购买合同已经成立生效，银行贷款本息理应由购买人偿还，始终不承认二套商铺买卖合同无效的事实，导致原告于2018年3月20日一直偿还贷款本息至今。迫于无奈，故原告具状贵院，请求依法判决原告所诉。被告中安公司辩称，1、原告与被告中安公司签订A-4134、A-4135商品房买卖合同，被告中安公司无异议。但是该合同系原告按照自己的意思表示与被告中安公司签订，原告系完全民事行为能力人，其所签订的商品房买卖合同是真实合法有效的，应当受到法律的保护，原告诉称是被告中安公司责令其购买案涉的商铺没有事实依据；2、当时购房时，原告通过张庆都从被告中安公司借款缴纳了首付款，并非如原告诉称的被告中安公司承诺首付款由被告中安公司缴纳，而且原告自2018年2月20日起也按时向银行缴纳按揭贷款，说明其认可商品房买卖合同的效力。综上，原告诉称合同无效没有法律事实依据，原告要求解除按揭抵押借款合同以及要求被告中安公司返还已偿还的银行贷款本息等诉请不应得到法院的支持，请求法院依法驳回。被告盱眙农商行辩称，原告与被告中安公司签订的商品房买卖合同是否有效，由法院认定，跟我行无关，我行与原告签订的《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》真实合法有效，要求原借款人继续承担还款义务，原抵押房产继续抵押，阶段性保证继续保证，直至贷款还清为止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告双方进行证据交换和质证，对本案事实及证据，本院认定如下：被告中安公司于2015年3月8日成立，营业期限至2065年3月17日，经营范围：房地产开发经营、建材、金属材料、五金产品、纺织品、文具用品、家电、服装销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）被告中安公司在盱眙县角中安家天下开发房地产。原告邱爱琴亲戚邱大楠于2015年入职被告中安公司任预算部经理期间，被告中安公司开发房地产因资金困难，商铺销售不景气，为了融资经全体股东商定，由公司出面请邱大楠、邱爱琴等七人帮忙购买商铺。2016年1月25日，被告中安公司与原告邱爱琴签订A-4134、A-4135号商铺的《商品房买卖合同》两份。该合同主要内容为：“A-4134商铺总价款450000元，首付230000元，余款220000元以按揭贷款的方式支付；A-4135商铺总价款445000元，首付225000元，余款220000元以按揭贷款方式支付，交房时间均定为2017年6月30日前。第九条出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（1）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人（签章）：中安盱眙置业有限公司合同专用章、林在安印，买受人：邱爱琴（手印），2016年1月25日。”中安盱眙置业有限公司、林在安、邱爱琴分别在合同上盖章、签名、捺手印。该A-4134商铺首付款230000元和A-4135商铺首付款225000元由被告中安公司垫付。2016年3月16日，原告邱爱琴与被告盱眙农商行、中安公司三方签订《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》。该借款合同主要内容为：“中安家天下A-4134商铺贷款220000元；中安家天下A-4135商铺贷款220000元；借款日期2016年3月16日至2026年3月16日，共10年，借款利息按年利率5.39%执行，……。借款人（抵押人）：邱爱琴，贷款人（抵押权人）：江苏盱眙农村商业银行股份有限公司，保证人：中安盱眙置业有限公司、林在安，保证人：李文文。”邱爱琴、江苏盱眙农村商业银行股份有限公司、中安盱眙置业有限公司、林在安在合同上签名、盖章、捺手印。借款合同签订后，贷款440000元均转入被告中安公司账户。2016年3月17日至2018年2月28日的每月按揭贷款4800元，由被告中安公司以原告邱爱琴名义（卡号62×××20）归还在被告盱眙农商行贷款。此后，被告中安公司向原告邱爱琴催交贷款本息。2018年3月21日至2020年7月20日原告邱爱琴（卡号62×××20）通过浙江泰顺农村商业银行股份有限公司或中国工商银行手机银行转账给付被告盱眙农商行当月贷款（其中2018年3月20日归还贷款本息4000元，2018年4月20日归还贷款本息4755元，2018年5月20日至2018年6月20日每月归还贷款本息4800元，2018年7月20日归还贷款本息4000元，2018年8月20日归还贷款本息4800元，2018年9月20日归还贷款本息4700元，2018年10月20日归还贷款本息4790元，2018年11月20日至2018年12月20日每月归还贷款本息4800元，2019年1月19日归还贷款本息4700元，2019年2月20日归还贷款本息4620元，2019年3月20日归还贷款本息4755元，2019年4月20日归还贷款本息4800元，2019年6月20日归还贷款本息4500元，2019年7月19日至2019年12月19日每月归还贷款本息4800元，2020年1月19日至2020年7月20日每月归还贷款本息4800元，合计132020元(原告未提供2019年5月份归还贷款本息依据，故不包括2019年5月份贷款本息）]。此后，原告邱爱琴仍在归还被告盱眙农商行贷款，被告中安公司商铺不能按时并拖延交付，且原告邱爱琴认为房贷应由被告中安公司归还，原告邱爱琴遂要求与被告中安公司解除预售房合同并退还已付贷款本息协商未果，产生讼争。另查明，2016年1月26日，被告中安公司(账号3208300011010000047986)通过江苏盱眙农村商业银行股份有限公司向张庆都（账号62×××01）分别转账2000000元、1200000元、1000000元，共计4200000元。2016年1月26日，张庆都向被告中安公司出具借款单借款4200000元，4200000元的借款单分别经公司领导审批。2016年1月27日，被告中安公司(账号3208300011010000047986)通过江苏盱眙农村商业银行股份有限公司向张庆都（账号62×××01）转账1000000元。2016年1月27日，张庆都向被告中安公司出具借款单借款1000000元，1000000元的借款单分别经公司领导审批。上述4200000元和1000000元均用于邱大楠、刘丽青、邱爱琴等七人购买被告中安公司商铺的首付款等。2019年11月4日，淮安鹏程联合会计师事务所对本院委托的中安盱眙置业有限公司股权转让纠纷所涉及到的2015年3月18日至2017年12月2日中安盱眙置业有限公司与林在安及其有关人员的账目往来情况进行审计，其中第8项：“中安公司为了融资，经全体股东商定，由公司出面请吴小栋、刘丽青、邱爱琴、周建龙、周建兴、刘志华、邱大楠七人帮忙购买商铺，并由公司出资587.70万元作为购房首付款，通过网签获取银行按揭贷款（按揭贷款已到中安公司），以后房贷仍由公司归还，后因中安公司未能正常归还银行贷款，导致与上述购房户产生了矛盾。”上述事实有原告邱爱琴围绕诉讼请求依法向本庭提交了2016年1月25日原、被告签订的《商品房买卖合同》（A-4134商铺总价款450000元，首付230000元，余款220000元以按揭贷款的方式支付；A-4135商铺总价款440000元，首付220000元，余款220000元以按揭贷款方式支付，交房时间均定为2017年6月30日前）、2016年3月16日原、被告签订的《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》、浙江泰顺农村商业银行股份有限公司三魁支行按揭贷款的转账记录和还款记录（原告涉案房屋按揭贷款220000元、220000元分别被中安盱眙置业有限公司于2016年3月17日领取的事实，同时也证明了邱爱琴所借的按揭贷款如期进行偿还至2020年7月20日，事实上邱爱琴本人还款是2018年3月21日-2020年7月20日，原告邱爱琴本人提供浙江农商行还款本息合计132020元，不包括2019年5月份贷款本息）、2018年3月21日至2020年7月20日的江苏盱眙农村商业银行股份有限公司还贷回单、2019年7月26日被告中安公司出具的民事反诉状；本院2020年1月9日（2019）苏0830民初3380号民事判决书等证据证实，本院予以确认。本案争议的焦点是：原告邱爱琴与被告中安公司于2016年1月25日签订A-4134、A-4135号商铺《商品房买卖合同》是否无效？原告邱爱琴与被告盱眙农商行、中安公司于2016年3月16日签订A-4134、A-4135号商铺《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》是否解除，被告中安公司是否应向被告盱眙农商行偿还原、被告因购买二套商铺订立的《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》剩余的贷款本息？被告中安公司是否应返还原告贷款本息计人民币132020元（暂计算至2020年7月20日，不包括2019年5月份贷款本息），并自垫付之日起按照中国人民银行贷款基准利率计付利息损失至偿还完毕时止等？针对本案争议焦点一：本院认为，我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”我国《民法典》也规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”就本案而言，原告邱爱琴与被告中安盱眙置业有限公司于2016年1月25日签订A-4134、A-4135号商铺《商品房买卖合同》是在被告中安公司开发房地产资金困难、商铺销售不景气的情况下，为了融资经全体股东商定，由公司出面请公司预算部经理邱大楠亲戚即原告邱爱琴帮忙购买二间商铺。虽原、被告当事人签订《商品房买卖合同》，但该合同系内部销售合同，以此来增加销售吸引其他消费者购买商品房，且首付款由被告中安公司垫付，首付款票据均在被告公司，前期按揭贷款也由被告中安公司垫付，双方签订的《商品房买卖合同》并非原告邱爱琴的真实意思表示，被告中安公司利用邱大楠、张庆都在公司的身份以购买商铺需要按揭贷款来套取被告盱眙农商行的银行贷款，有骗取银行贷款的行为和事实，违反相关法律法规规定，故该《商品房买卖合同》应属无效合同。且该《商品房买卖合同》约定交房时间为2017年6月30日前，而被告中安公司一直没有履行该《商品房买卖合同》交付义务，已逾期30天以上，依约可以解除。现原告邱爱琴坚持要求确认合同无效，此有2019年7月26日被告中安公司出具的民事反诉状、本院2020年1月9日（2019）苏0830民初3380号民事判决书、2016年1月25日原告邱爱琴与被告中安盱眙置业有限公司签订A-4134、A-4135号商铺的《商品房买卖合同》予以证实，故原告邱爱琴请求确认其与被告中安公司于2016年1月25日签订A-4134、A-4135号商铺《商品房买卖合同》无效，有事实和法律依据，本院依法予以支持。针对本案争议焦点二：本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，被告中安公司利用原告邱爱琴亲戚邱大楠以及张庆都在公司的身份来套取被告盱眙农商行的银行贷款，有骗取银行贷款的行为，违反相关法律法规规定，此在2019年11月4日淮鹏会专审【2019】38号淮安鹏程联合会计师事务所专项审计报告中已经明确，基于该《商品房买卖合同》依法确认无效，而《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》是以《商品房买卖合同》这一主合同为基础的，故《商品房买卖合同》被确认无效之后，故原告邱爱琴请求解除《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》这一商品房担保贷款合同，依法应予支持。依照我国《合同法》规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。”原告邱爱琴于2018年3月21日至2020年7月20日已经归还被告盱眙农商行按揭贷款本息计人民币132020元（不包括2019年5月份贷款本息），本院已经审核浙江农商行相关票据，本院对此予以确认，故原告邱爱琴请求判令被告中安公司依法返还已支付被告盱眙农商行的按揭贷款本息计人民币132020元（暂计算至2020年7月20日，不包括2019年5月份贷款本息，后期邱爱琴如有偿还则另行主张），对其审理中变更请求自垫付贷款之日起按照中国人民银行贷款基准利率分别计付利息至2019年8月20日和自2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计付利息至偿还完毕时止的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据我国《民法典》规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”被告中安公司作为担保人依法应向被告盱眙农商行偿还原告邱爱琴自判决生效之日起《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》剩余的贷款本息。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百五十三条、第一百五十四条、第一百五十七条、第五百零七条、第五百六十六条、第五百七十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告邱爱琴与被告中安盱眙置业有限公司于2016年1月25日签订A-4134、A-4135号商铺的《商品房买卖合同》无效。二、解除原告邱爱琴与被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司于2016年3月16日签订A-4134、A-4135号商铺的《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》。三、被告中安盱眙置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邱爱琴已偿还的贷款本息计132020元（暂计算至2020年7月20日，不包括2019年5月份贷款本息，后期原告邱爱琴如有偿还则另行主张），并自垫付贷款之日起按照中国人民银行贷款基准利率分别计付利息至2019年8月20日和自2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至偿还完毕时止。四、被告中安盱眙置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司偿还原告邱爱琴自本判决生效之日起《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》剩余的贷款本息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元，减半收取6150元，由被告中安盱眙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费12300元。审 判 员 罗德俊二〇二一年三月二日法官助理 祝文秀书 记 员 王 媛附法院执行账户：户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000339475开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律或司法解释条文：《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的依照其规定。第五百零七条合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。