湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初705号原告：周菁，女，1958年1月10日出生，汉族。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告:湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司,统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告周菁与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周菁到庭参加了诉讼，被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周菁向本院提出诉讼请求：1.判决被告张家界山水置业公司支付原告（2016年3月至2021年2月）房屋租金及装修改造返还欠款20.1744万元、违约金0.605232万元，共计20.7796万元；2.判决张家界大成酒店对上述欠款承担连带还款责任；3.判决两被告承担本案诉讼费用。庭审中,原告周菁变更诉讼请求为1.判决被告张家界大成酒店支付原告房屋租金及装修改造返还欠款、违约金；2.判决张家界山水置业公司对上述欠款承担连带还款责任；事实与理由：2014年2月26日，原告与被告签订了《商品房现房买卖合同》，原告以18.68万元购买被告开发的张家界大成山水国际大酒店山水座426号房屋，同时签订了《房屋委托装修合同》及《房屋租赁合同》。《房屋委托装修合同》约定：甲方委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后统一经营，由甲方支付该房屋装修改造款26.152万元。《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限内，乙方支付给甲方租金标准为第一年及第二年6.7248万元/年，第三年至第五年为4.4832万元/年。被告自2016年3月至2021年2月擅自少发或停发租金及折旧款达20.1744万元，违约金0.605232万元。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店共同辩称，1、依法公正处理本案，降低违约金；2、因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3、驳回原告要求被告张家界山水置业公司承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：一、2014年2月26日至2021年2月28日已支付租金为166623元；二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃租金或人民法院降低违约金标准；三、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且合同早已到期，合同到期后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认以下法律事实：2014年2月26日，张家界山水置业公司作为出卖人与买受人周菁签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，约定出卖人将坐落于南庄坪的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座【幢】【座】第4层426号、建筑面积37.36平方米（套内建筑面积26.97平方米、分摊建筑面积10.39平方米）的房屋一套以186800元的价格出售给买受人周菁。2014年2月26日，原告周菁与被告张家界大成酒店、张家界山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告周菁将从被告张家界山水置业公司共同购买的位于张家界大成山水国际大酒店第4层426号房屋交由被告张家界大成酒店管理经营，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，租赁期限于全部房款付清之日起开始计算。在本合同的租赁期内，第一年、第二年该房屋租金为28020元／年，第三年至第五年该房屋租金为18680元／年，于自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内支付。合同还约定租赁期内，被告张家界大成酒店逾期超过3个月未向原告支付租金收益，除应付原告的租金收益之外，应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。被告张家界山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2014年2月26日，原告周菁与被告张家界大成酒店、张家界山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：原告周菁将从被告张家界山水置业公司购买的山水座第4层426号房屋以261520元委托被告张家界大成酒店改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。装修改造期限于全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，被告张家界大成酒店应从本合同生效之日，按年向原告返还委托装修改造折旧款（第一年、第二年委托装修改造折旧款为39228元／年；第三年至第五年委托装修改造折旧款为26152元／年），自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内支付。合同还约定，本合同委托期内，被告张家界大成酒店如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，还应另向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日前第二天开始计算。被告张家界山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。2014年2月16日，原告周菁按照合同约定将购买的第4层426号房屋交付给被告张家界大成酒店经营。2014年2月26日-2016年2月25日的全部租金和装修折旧款，被告张家界大成酒店已全额支付。2016年2月26日至2021年2月28日止，被告张家界大成酒店应付租金为93554元，装修折旧款130975元，已支付租金为13383元，装修折旧款18744元，欠付租金为80171元、装修折旧款112231元。原、被告双方签订的合同到期后，双方未另行签订相关合同，房屋由张家界大成酒店公司做酒店经营使用。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、银行交易明细等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告周菁与被告张家界大成酒店、张家界山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成酒店在合同履行过程中，从2016年2月26日开始未按合同约定向原告周菁支付租金及委托装修折旧款，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。《房屋租赁合同》及《委托装修合同》到期后，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由张家界大成酒店使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。从原被告双方签订《商品房买卖合同》后，又签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的合同目的看，原告购买房屋是以收取投资收益及到一定年限后由被告回购房屋为目的。原告周菁与被告张家界大成酒店、张家界山水置业公司在签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期限满三年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方必须接受。该条款系附期限的民事行为，现租赁期限已满，合同中约定的该条款已生效，对双方当事人具有约束力。原被告双方签订的委托装修合同期满后，因被告张家界大成酒店未按原合同约定履行回购义务，致使原告周菁的投资并未收回成本。故原告周菁要求被告张家界大成酒店支付下欠租金、委托装修折旧款以及违约金的请求，符合法律规定，应予支持。因考虑到新冠疫情系不可抗力，考虑其对房屋租赁的影响，本院酌定减免一个月的租金和装修折旧款，根据合同约定年租金为18680元，每月租金应为1556.67元，装修折旧款年付款为26152元，每月应付折旧款为2179.33元，减免一个月租金和折旧款后分别应付租金为78614.33元（80171元-1556.67元）、装修折旧款110051.67元（112231元-2179.33元）。根据合同约定租赁期内，被告张家界大成酒店逾期超过3个月未向原告支付租金收益，除应付原告的租金收益之外，应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金的规定，被告张家界大成酒店应向原告支付违约金为2358.43元（78614.33元×3%），同时根据合同委托期内，被告张家界大成酒店如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，还应另向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日前第二天开始计算的规定，被告张家界大成酒店应向原告支付违约金为1100.52元（110051.67元×1%）。关于被告张家界山水置业公司的责任问题，原、被告签署《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的时间是2014年2月26日，根据双方的约定，合同到期时间为2019年2月26日，合同到期后，原、被告没有续签合同，原告也没有在合理的期限内向被告张家界山水置业公司主张权利，故，原告要求被告张家界山水置业公司承担债务清偿责任的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。被告张家界大成酒店、张家界山水置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告周菁支付2016年2月26日至2021年2月28日期间的租金及委托装修折旧款共计188666元、违约金3458.95元二、驳回原告周菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费4416元，适用简易程序减半收取2208元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况；不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任，审判员  龚君健二〇二一年三月三十日书记员  贺玲玲附相关法条《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六百九十二条保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长。债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。债权人与债务人对主债务履行期限没有约定或者约定不明确的，保证期间自债权人请求债务人履行债务的宽限期届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。