新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民再4号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京北路**“北京城”花园小区8栋01号商。 法定代表人：陈铁力，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘冰，男，系该公司员工。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：徐家林，男，1961年8月20日。住。住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市/div> 再审申请人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司（以下简称恒信丰公司）因与被申请人徐家林物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院（2020）新23民终406号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2020年12月18日作出（2020）新民申2150号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2021年1月19日开庭审理了本案。再审申请人恒信丰公司的委托诉讼代理人刘冰，被申请人徐家林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 恒信丰公司申请再审称，1．恒信丰公司提交的《前期物业服务协议》、工商登记信息、物业资质证书等证据证明其具有合法开展物业管理服务的主体资格及合同依据，《前期物业服务协议》是合法有效的物业管理合同，对双方具有约束力；2．恒信丰公司提交的《结果报告单》《公告》《通知书》《情况说明》等多份证据充分证明其已经按照合同约定履行了物业管理服务的义务，且公司信誉良好，徐家林拒交物业费的行为侵害了涉案小区已交物业费的全体业主的利益；3．法律对物业公司应当向业主承担民事责任的方式有明确规定，作为业主，有权要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以不履行支付物业费的义务或者主张对应缴而未缴物业费予以减免。综上，请求撤销二审判决，维持一审判决。 徐家林辩称，涉案前期物业服务合同不合理，不合法，也没有将该合同的内容告知被申请人，其没有与恒信丰公司签订物业服务合同。再审申请人没有提交工程竣工验收报告，其所有的商铺没有享受过任何物业服务，再审申请人没有协助业主督促开发商整改下水设备安装等问题。业主委员会与昌吉市嘉晟物业服务公司签订了物业服务合同，但因再审申请人的原因，该公司无法继续提供服务，再审申请人霸占金地华庭小区物业，赖着不走，因此，请求驳回恒信丰公司的再审请求。 恒信丰公司向一审法院起诉请求：1．判令被告徐家林立即缴纳2015年11月至2018年10月的物业费34,642元；2．被告徐家林给付所欠费用滞纳金1,575元（总额的5%）。一审法院认定事实：被告徐家林系昌吉市XXX商铺业主，该商铺系拆迁安置房屋，拆迁补偿面积为320平方米。2015年6月30日，新疆鸿瑞房地产开发有限公司与恒信丰公司昌吉市分公司签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告恒信丰公司为被告徐家林所在小区昌吉农业局家属院（高层）商业用房提供前期物业服务，合同期限自2015年11月1日至业主委员会依法成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。协议约定的服务内容，物业服务费计算标准与2012年10月31日，新疆鸿瑞房地产开发有限公司与恒信丰公司签订《前期物业服务协议》一致。一审法院认为，原告恒信丰公司与新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，该协议合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告恒信丰公司与新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》自2015年11月1日至业主委员会依法成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，被告徐家林虽提交了2016年7月28日业主委员会与第三方物业公司签订的物业服务合同，但第三方物业公司并未实际入驻，仍然由原告恒信丰公司为被告徐家林提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告徐家林应向原告恒信丰公司交纳物业费，对于房屋面积以原告恒信丰公司提交的房屋拆迁安置补偿协议为准，确认为320平方米，计算如下：100.87平方米×2.6/月/平方米×34个月（2016年1月至2018年10月）＋219.13平方米×2.6/月/平方米×36个月（2015年11月至2018年10月）=29,427元，一审法院对于原告恒信丰公司主张被告徐家林支付物业费中合理的部分予以支持。原告恒信丰公司主张由被告徐家林按照欠款总额的5%支付滞纳金，协议中并未对被告徐家林未按时缴纳物业费的违约责任作约定，且滞纳金指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，可以新的金钱给付义务的方法，而原告恒信丰公司不属于行政机关，一审法院对于原告恒信丰公司主张被告徐家林支付滞纳金的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、被告徐家林于本判决生效之日起十日内向原告恒信丰公司支付物业费29,427元；二、驳回原告恒信丰公司的其他诉讼请求。 徐家林不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人恒信丰公司的一审诉讼请求。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，二审法院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，经法庭询问，上诉人徐家林于二审庭审中陈述其于2007年签订拆迁协议，2012年拿到房屋，2015年11月至2018年10月期间门面房有两层，被上诉人恒信丰公司陈述涉案门面房二楼有通道。二审法院认为，本案争议焦点为：1．上诉人徐家林与被上诉人恒信丰公司之间物业服务关系的期间如何确定；2．上诉人徐家林应当缴纳的物业费数额应当如何确定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，虽然上诉人徐家林未直接与被上诉人恒信丰公司签订物业服务合同，但被上诉人恒信丰公司与开发企业新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》，对上诉人徐家林具有约束力，且被上诉人恒信丰公司自《前期物业服务协议》签订后就开始向小区业主提供物业服务。故上诉人徐家林与被上诉人恒信丰公司之间物业服务关系的起始时间应当确定为2012年10月31日，上诉人徐家林应当按协议约定向被上诉人恒信丰公司支付物业费。上诉人徐家林主张涉案楼房的公共设施没有经过竣工验收，违反《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十四条第二款规定：“新建普通住宅物业收取物业服务费，需取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）。否则，物业服务收费由建设单位承担，不得向业主收费”。由于上述规定于2016年9月1日执行，上诉人徐家林陈述其于2012年已拿到房屋，并非该规定执行后新建普通住宅，故该条款不适用本案，本院对上诉人徐家林的诉讼请求不予支持。关于双方物业服务合同履行情况。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，被上诉人恒信丰公司与新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，协议中就双方的权利、义务及被上诉人恒信丰公司所要履行的服务范围均进行了明确，但在实际履行过程中，被上诉人恒信丰公司自认针对商铺部分提供的物业服务仅包括公共设备维修，消防维护，相关场地卫生清洁、垃圾清理，绿化、车辆停放、安防管理，安防有监控，保安在大门口设置，但根据法庭询问及调查，被上诉人对商铺部分卫生清洁、车辆停放、安防管理均未提供相应服务。故可以确认被上诉人恒信丰公司并未完全履行《前期物业服务协议》的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本案中，被上诉人恒信丰公司未完全履行其物业服务内容，本院按照合同内容结合实际履行情况扣减40%物业费，即上诉人徐家林应当向被上诉人恒信丰公司支付物业服务费17,656.2元（29,427元-29,427元×40%）。另外，上诉人徐家林申请本院调取2016年12月2日至2016年12月30日期间110报警记录1次，以证明恒信丰公司陈铁力在涉案小区扰乱昌吉市嘉晟物业服务有限公司开展物业管理服务。经评议认为，该证据与本案事实关联不大，故不予准许。综上所述，上诉人徐家林的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，二审法院判决：一、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初5719号民事判决；二、上诉人徐家林于收到本判决之日起十日内向被上诉人恒信丰公司支付自2015年11月至2018年10月期间的物业费17,656.2元；三、驳回被上诉人恒信丰公司的一审其他诉讼请求。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 再审中，恒信丰公司提交以下新证据。第一组证据：1．电梯维护保养合同书两份；2．电梯使用标志五份；3．消防设施维保合同三份；4．设施设备巡检记录表；5．灭火器检查登记表两份；6．泵房运行记录表一份；7．客服值班记录表一份；8．卫生、秩序维护巡检表两份；9．报案巡逻签到表一份；10．机动车辆出入登记表两份；11．临时停车档案一份；12．门卫值班记录表一份；13．业主满意度调查表两份；14．催费通知单四份；15．档案图片2张复印件，拟证实恒信丰公司完全履行了物业合同中的义务。徐家林质证称，对证据的真实性不能确定，跟我们门面房没有关系，是针对家属楼的，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 第二组证据：1．延安北路街道天池社区于2016年12月7日发出的告广大业主通知书一份；延安北路街道天池社区于2016年12月1日发出的通知复印件一份。拟证实再审申请人小区提供的服务是合理合法的，是得到全体业主认同的。2.2018年-2020年金地华庭物业费收费台账5份、杭翠花收据7份、张国威收据3份，拟证明商铺的物业费是正常在交的，只有三家没交，剩下的都在交。针对该证据徐家林经质证意见为，不认可真实性、没有为我提供过服务。本院对延安北路街道天池社区于2016年12月7日发的通知书的真实性、合法性、关联性予以确认，2016年12月1日的通知为复印件真实性无法认定，其他业主是否缴纳物业费与本案没有直接关联性，故本院对物业费台账及收据不予认定。 徐家林提交以下新证据：1．新疆鸿瑞房地产开发有限公司于2011年6月16日出具的说明复印件一份，拟证实当时把下水管接到了雨水管，鸿瑞公司承诺整改，到现在都没有整改，恒信丰公司有义务帮助整改。2．居民商户证明书，拟证实恒信丰公司收取费用过高，服务不到位。针对该证据恒信丰公司经质证意见为，恒信丰公司于2012年11月入驻，这是开发商的事情，和物业服务没有关系。出具居民商户证明书的人都是和自己利益相关的人，应该不予采纳，本院认为该说明为复印件，真实性无法认定，居民商户证明书不符合证人出庭接受法庭询问的要求，故本院对真实性、合法性、关联性不予确认。 经本院再审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院再审认为，再审申请人恒信丰公司与开发企业新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，后开始向小区业主提供物业服务至今，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定内容，《前期物业服务协议》对被申请人徐家林具有约束力，再审申请人恒信丰公司与被申请人徐家林之间形成物业服务合同关系，被申请人徐家林应当按协议约定向再审申请人恒信丰公司支付物业费，故被申请人徐家林称其与再审申请人恒信丰公司未签订合同，再审申请人恒信丰公司未为其商铺提供服务，不承担物业服务费的辩解意见不成立。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条、第五十三条第二款之规定，公共部位设施的维修需使用专项维修资金，而使用专项维修资金维修共用部位、共用设施设备需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，而徐家林仅以自己提出的维修共用设施的要求未得到满足，物业服务企业未协助整改开发商遗漏问题而拒交物业费亦不属于合理的抗辩意见。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。被申请人徐家林拒交物业费的理由系合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。昌吉市金帝华庭小区业主委员会与昌吉市嘉晟物业服务有限公司签订的《服务管理合同》未实际履行，经所在社区召集业主重新选任再审申请人恒信丰公司提供物业服务，故被申请人徐家林提出再审申请人恒信丰公司强迫交易的理由不成立。被申请人提交的证据不足以证实恒信丰公司未完全履行其物业服务义务，二审认为恒信丰公司未完全履行其物业服务内容，减少物业服务费不当。再审申请人恒信丰公司再审中提供相关证据证实已履行了物业服务，其再审请求成立，本院予以支持。一审根据徐家林拆迁协议的面积计算物业服务费正确，本院予以确认。再审申请人未对一审对滞纳金的认定提出异议，一审对该诉求的处理并无不当，本院予以确认。 综上所述，恒信丰公司的再审请求成立，本院予以支持。本案经合议庭评议，并报请本院2021年第1次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初5719号民事判决。 二、撤销新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院（2020）新23民终406号民事判决； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费626元，由再审申请人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司负担90元，由被申请人徐家林负担536元；二审案件受理费536元，由被申请人徐家林负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  张桂琴 审判员  加马勒 审判员  摆 玲 二〇二一年三月三十日 书记员  马汇敏