河南省台前县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0927民初119号原告:于某某，女，汉族，1967年10月16日出生，住址山东省阳谷县。委托诉讼代理人：王广功，男，汉族，1964年2月26日出生，住址山东省阳谷县。委托诉讼代理人：孙丽方，河南濮东律师事务所律师。被告：马某某，男，汉族，1983年12月5日出生，住址河南省台前县。委托诉讼代理人：于目伟、陈培铖（实习），河南濮东律师事务所律师。原告于某某与被告马某某排除妨害纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法依照简易程序公开开庭进行了审理。原告于某某及其委托代理人王广功、孙丽方到庭参加诉讼，被告马某某及其委托代理人于目伟、陈培铖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于某某诉称，原告与濮阳江南房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,购买位于台前县城关镇政府西侧江南名仕城小区房屋一套(5号楼1单元8层801号)。原告按照合同约定交付了首付款并办理按揭,濮阳江南房地产开发有限公司为原告办理了房屋备案手续。2020年11月份,在原告不知情的情况下,被告擅自对原告房屋进行装修,原告多次找被告协商,被告拒不停止装修。判令被告立即停止侵害、排除妨碍,停止对原告房屋的装修,并恢复房屋原状;判令被告为原告腾出房屋;本案诉讼费用由被告承担。被告马某某辩称，被告马某某不具有本案被告主体资格，应依法驳回原告于某某起诉。原告诉称其与濮阳江南房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。根据合同相对性原则，若因合同履行出现纠纷，其应向合同相对方主张权利，而非向答辩人主张。在本案中，被告与原告并无法律上的利害关系，因此，被告马某某不具有本案被告主体资格，应当依法驳回原告于某某的起诉。被告马某某系涉案房屋的所有权人，原告无权向被告马某某主张任何权利。濮阳江南房地产开发有限公司作为开发商因其欠付作为承建方刘合法的工程款遂以物抵债，用涉案房屋冲抵工程款。于是双方经协商于2016年12月7日签订了以“刘伦军”为买受人的商品房买卖合同，并由濮阳江南房地产开发有限公司出具收据。后刘合法准备将涉案房屋卖给被告马某某，却发现原“商品房买卖合同”中的房屋“5幢1单元701号房”已被濮阳江南房地产开发有限公司卖给他人。刘合法向濮阳江南房地产开发有限公司主张权利，江南房地产公司口头承诺同意将双方于2016年12月7日签订的商品房买卖合同中“5幢1单元701号房”改为“5幢1单元801号房”。鉴于此，刘合法于2017年3月7日与被告马某某签订房屋买卖协议，江南房地产公司将“5幢1单元801号房”的钥匙交付给被告马某某，被告马某某便开始装修。此后，刘合法和被告马某某曾多次找濮阳江南房地产开发有限公司要求其履行承诺，修改合同，江南房地产公司迟迟未予修改。原告以其为涉案房屋所有权人为由向被告马某某主张权利，无任何依据：第一，被告马某某的合同成立在先，且涉案房屋已交付并由被告马某某占有，被告马某某当然取得涉案房屋的所有权。第二，即使涉案房屋经由濮阳江南房地产开发有限公司为原告于某某办理网签，原告于某某也并非涉案房屋所有权人。网签作为行政机关行使管理的一种管理手段而存在，在物权法上并无法律效力可言，即：网签并不产生物权变动的效力。一房数卖中对买受人顺位利益的保护应当依据《合同法》及相关法律规定。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条的规定确定权利保护顺位。办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利不能对抗合法占有房屋的买受人。一房二卖中即使买受人办理房屋网签手续在先，也不能对抗合法占有房屋的买受人。综上，原告于某某的诉求无任何事实和法律依据，应当依法驳回起诉。经审理查明，2016年12月7日，刘伦军与濮阳江南房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定刘伦军购买的是5号楼1单元701室，建筑面积132.45平米，每平米2746元。2017年3月7日，被告马某某与刘合法签订协议书，约定由刘合法将涉案小区5号楼1单元801室出售给被告马某某，价值397000元。2020年9月18日，原告于某某与濮阳江南房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定原告于某某购买的商品房地址为台前县建新街，房屋号为第5幢1单元801号，建筑面积为132.45平方木，每平米3510.76元，交付日期为2020年12月31日前，办理权属登记日期为交付使用后360日内，当天，原告于某某支付购房款195000元。后原告于某某与濮阳江南房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（预售）并于2020年11月26日经台前县房地产管理局盖房产备案章，该预售合同约定交房时间为2020年10月30日，总价款465000元。被告马某某于2017年经由刘合法获得涉案房屋的钥匙，并已经在涉案房屋进行了装修。原告于某某于2020年11月28日经由濮阳江南房地产开发有限公司获得了涉案房屋的钥匙。目前，原被告双方均未获得涉案房屋的产权登记证书。上述事实，有商品房买卖合同，协议，收款收据以及原被告的陈述及庭审笔录予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋的所有权属于原告于某某，亦或被告马某某。针对该争议焦点，原告于某某提供商品房买卖合同以及商品房预售买卖合同及备案证明证实其对涉案房屋享有所有权。根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二百一十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百一十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二百一十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。虽然濮阳江南房地产开发有限公司与原告于某某签订了房屋买卖合同及预售合同，且对该预售合同进行了备案登记，但二者之间签订的合同能证实双方之间具有合同关系，发生合同效力，不能发生物权效力，且备案登记作为一种行政管理方式，也不能产生物权效力，故本院认为原告于某某对涉案房屋尚未取得所有权，既然未取得所有权，则其诉讼请求应当予以驳回。针对该争议焦点，被告马某某提供刘伦军与濮阳江南房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及其与刘合法的协议书，证实其对涉案房屋享有所有权。对于被告马某某提供的商品房买卖合同，签署人双方均非本案当事人，且约定的房屋为701，与涉案房屋不一致，故本院认为该合同与本案无关；对于被告马某某提供的协议书，该协议书是刘合法与马某某对涉案房屋权属的约定，比照以上法律规定，亦不能产生物权效力，故本院认为被告马某某对涉案房屋亦未取得所有权。综上，本院认为，原告于某某、被告马某某均不能证实其对涉案房屋享有物权效力，原被告当事人可以通过其他法律关系合理处理自己的纠纷。依据《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百零九条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告于某某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告于某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内到本院领取预交上诉费用通知书，并按规定时间将交费凭证递交本院，逾期则视为自动放弃上诉。审判员 兰 晓二〇二一年三月十五日书记员 徐梦潭