山东省烟台市蓬莱区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0614民初506号原告：蓬莱京安物业管理有限公司,住所地烟台市蓬莱区登州街道海市路142号。法定代表人：胡玉琳，任经理。委托诉讼代理人：张文杰，系该公司工作人员。被告：马兵权，男，1990年1月15日出生，汉族，住蓬莱。委托诉讼代理人：吴玉涵，女，1989年12月29日出生，汉族，住址同上，系原告之妻。原告蓬莱京安物业管理有限公司与被告马兵权物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告蓬莱京安物业管理有限公司的委托诉讼代理人张守胜、被告马兵权的委托诉讼代理人吴玉涵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蓬莱京安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告2017年4月至2020年12月的物业费5299.65元，卫生费225元，电梯费1589.9元，共用电费135元，2017年3月至2018年11月的电费1375.85元，合计8625.4元，并按照银行贷款年利率6%给付损失费；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系蓬莱锦泰玫瑰园小区物业服务公司，被告系居住在蓬莱锦泰玫瑰园小区19号楼2单元503的业主，住宅面积为117.77平方米。2016年12月26日，原告与被告签订《物业服务合同》，合同约定双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业服务费、违约责任等条款。被告自2017年4月至2020年12月拖欠原告物业费、卫生费、电梯费和电费，原告多次电话以及发函给被告，被告均拒绝履行，请求法院判如所请。被告马兵权辩称，欠物业费、电费属实，自2017年4月开始没有交物业费和电费，但对电费数额不认可，因原告在被告不知情的情况下将电表换了，数额无法核对。原告物业管理不达标，有问题到物业反应，物业一律不管，下雨下雪楼前是水湾无法通行，物业不予处理，绿化无人管理，原告物业管理不达标。被告所在楼的单元门从入住就一直不好用，买房签订的合同约定单元门时可视对讲，不是可视对讲且不好用。原告为证明其主张，提交了物业服务合同、费用明细及电表抄表记录。被告对物业合同不认可，不是被告签的，是被告父亲买房时签订的；对费用明细真实性无异议，对收费标准不认可，物业费不符合收费标准，电梯之前只开了一个，从2020年7月9日开始开放第二个，被告收费0.3元是双电梯收费，原告收费不合理，卫生费收费不合理，垃圾清理不及时，对共用电费无异议；抄表记录不认可，不能证明系被告的电表数。被告为证明其主张，提交了照片一宗，反映小区内卫生及设施情况。原告对被告提交的照片真实性不予认可，认为照片多数是局部的，无法认定，卫生费的收费是代环保局收取的，电梯费收费依据是物业服务合同。本院经审查认定：原、被告签订的物业服务合同、原告提交的费用明细及电表抄表记录，客观真实，合法有效，本院予以采信；被告提交的照片与本案具有关联性，能够反映一定时期内小区内环境情况，客观真实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告马兵权系蓬莱锦泰玫瑰园小区19号楼2单元503室房屋业主，该房屋实际建筑面积为117.77㎡。原告蓬莱京安物业管理有限公司与原告于2015年12月26日签订了《物业服务合同》，约定：原告负责锦泰玫瑰园小区的物业服务，服务内容包括公共区域卫生清洁与管理、公共区域绿化养护与管理、公共区域秩序维护与管理（保安）、房屋部位、共用设施设备及室内设施维修与管理等内容；物业服务费自接到开发商通知交房之日起开始计费，预交半年物业服务费；半年后的交费时间是每季度末月缴纳。住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，非住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元收取，小区内共用电费、楼道灯电费、楼宇对讲电费等按每户每月3元收取，小高层电梯电费，按实际发生费用，由本单元业主共同均摊。原告受有关部门或单位委托，可提供电费、垃圾清运费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。违约责任部分约定，原告违反合同未达到服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。合同签订后，原告按照约定为小区提供物业服务至今，并代环卫部门收取卫生费每户按每月5元收取。但被告自2017年4月至2020年12月期间的物业费、卫生费、电梯费、共用电费以及2017年3月至2018年11月的电费未按约支付，被告对共用电费每户每月3元，合计135元未交纳无异议。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告是否应缴纳物业费以及应按照多少元的标准缴纳物业费。被告虽不认可物业服务合同系其本人所签，但其认可系被告父亲买房时所签，且2017年4月以前的物业服务费用被告均已交纳，视为同意接受原告的物业服务，认可物业服务合同的约定，故被告主张本院不予支持。原、被告双方应当按照物业服务合同的约定履行各自的义务，合同中约定了物业费的收费标准是按照建筑面积每月每平米1元收取。另，合同中约定，物业公司服务质量如果未达到约定目标，业主有权要求物业公司改正，逾期未改正如若给业主造成损失的，物业公司承担责任，但并未约定减交或免交物业费的事由，故被告主张的物业服务不符合标准，不交纳物业费因没有事实及法律依据，本院不予支持。2.电梯费。物业服务合同中约定小高层电梯电费，按实际发生费用，由本单元业主共同均摊。经查，小区内电梯费统一交纳标准为0.3元每平方米每月，被告之前交纳的物业费也认可该部分电梯费用，故其主张本院不予支持，电梯费应按照每平米每月0.3元交纳。3.卫生费。卫生费系原告代环卫部门收取，根据蓬莱市物价局财政局蓬价[2012]26、[2017]42号文件。文件第一条第（一）项规定，城市市区内居民生活垃圾处理费每户每月5元。第二条第1项规定城乡生活垃圾处理费可委托相关单位代收，第3项规定城乡生活垃圾处理费按年度征收。故被告应按照上述标准交纳卫生费用。4.用电量。被告认可被告从2017年3月至2018年11月的电费未交纳。原告提交了电量抄表单来证明被告的实际用电量，被告虽辩称用电量不属实，但未提交反证，故不予支持。原告提交的电量抄表单注明截止2018年11月30日，被告的用电量为2479度，故本院认定原告实际用电量为2479度。本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主或使用人支付服务费的合同。被告系锦泰玫瑰园小区的业主，原告具有从事物业服务的资格，原告与被告签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断。如果物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是包括其他正常交纳物业服务费业主在内的全体业主的利益。根据被告提交的照片显示，原告在服务过程中确实存在一定的瑕疵，但被告以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。现被告马兵权拖欠原告自2017年4月至2020年12月期间的物业费117.77×45=5299.65元，电梯费117.77×45×0.3=1589.9元，卫生费5×45=225元，共用电费3×45=135元，2017年3月至2018年11月电费2479×0.555=1375.85元，合计8625.4元。故对于原告要求被告马兵权支付的物业服务费用及电费、卫生费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的损失费问题，因原、被告签订的物业服务合同未予约定损失费问题，且原告也没有及时书面向被告马兵权个人催收物业费，故结合本案实际，原告主张的损失费本院不予支持。原告作为物业服务部门也应当认真总结服务过程中出现的各种问题，不断改进服务作风，提高服务质量，尽量避免纠纷发生。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马兵权于本判决发生法律效力后十日内支付原告蓬莱京安物业管理有限公司2017年4月至2020年12月期间的物业费5299.65元，电梯费1589.9元，共用电费135元，2017年3月至2018年11月电费1375.85元，卫生费225元，合计8625.4元；二、驳回原告蓬莱京安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告马兵权负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  许立仲二〇二一年三月二十九日法官助理王焕杰书记员王乙涵