安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终311号 上诉人（原审被告）:中青旅(集团)淮南投资置业有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区洛河大道东侧山南城市综合体项目(公园管理用房)，统一社会信用代码913404005757141277。 法定代表人：王**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李瑞，安徽百大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:王凤英，女，1983年9月5日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 上诉人中青旅(集团)淮南投资置业有限公司（以下简称中青旅公司）与被上诉人王凤英房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中青旅公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回王凤英一审诉请或者将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用由王凤英承担。事实与理由：一、中青旅公司没有违约行为。1、中青旅公司已经完成了《万茂城商品房认购书》（以下简称《认购书》）中约定的义务。中青旅公司销售的案涉房屋属于期房,2019年3月22日,案涉房屋预售许可证颁发后,2019年4月3日,王凤英订购了案涉商铺,并与中青旅公司签订《认购书》,约定认购K栋107室房屋，建筑面积55.04平米,单价20244元,总价1114223元,签订认购书时缴纳定金为20万元,并在2019年5月3日前付清余款。第三条约定须在约定的付款期限内支付首期款和签署《商品房买卖合同》,否则视为放弃购买该房屋，第四条约定如果乙方履行完毕本认购书义务,甲方未能为其保留房源的,双倍返还定金,但不承担其他违约责任。同时该认购书备注:客户须在2019年6月15日前补齐40万元,2019年9月30日前补齐尾款58万元,方可享受优惠后定价98万元。认购书签订后,王凤英于当天缴纳了20万元定金,6月21日缴纳了20万元,10月10日缴纳了余款58万元,合计98万元。因该房屋属于期房,该《认购书》并未约定双方签订《商品房买卖合同》的具体时间。2019年10月24日案涉工程验收合格后,因王凤英想到合肥购房,要求退款,中青旅公司不同意退款,双方一直没有达成一致。2020年1月份开始受到新冠疫情的影响直到2020年4月初疫情结束,2020年4月3日,中青旅公司将案涉房屋进行网上备案确认后,通知王凤英签订《商品房买卖合同》,但王凤英仍然不愿意签订,导致案涉房屋至今没有签订《商品房买卖合同》。2、中青旅公司没有违约行为,不应承担违约责任。根据认购书的约定,中青旅公司为王凤英保留了房源,已经完成了认购书中约定的义务。双方签订的《认购书》性质属于预约合同性质,它的目的是为了将来签订作为本约的《商品房买卖合同》,虽然认购书没有确定签订《商品房买卖合同》的时间,但是中青旅公司已经于2020年4月3日为王凤英办理了网上备案登记手续,网签《商品房买卖合同》已经具备签署条件,已经实现了《认购书》的目的。三、一审判决程序违法。根据《合同法》第九十四条、最高人民法院《买卖合同司法解释》第二条规定,法律赋予了当事人的合同解除权,在合同解除条件成就时,合同并不能当然解除,权利人必须行使解除权时,合同的效力的才归于消灭。本案在王凤英没有主张解除双方签订的认购书前提下,该认购书的效力并未归于消灭,一审判决在双方认购书没有解除的前提下判决中青旅公司返还王凤英的购房款,属于程序违法。 王凤英辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2019年4月3日，王凤英与中青旅公司签订《认购书》属于双方为订立商品房买卖合同而提前订立的预约合同，预约合同系为后面签订本约合同而订立的合同。该预约合同属于中青旅公司提供的格式合同，虽然中青旅公司故意不约定同王凤英签订本约合同的时间，但是王凤英按照中青旅公司要求分别在2019年6月21日支付20万元，2019年10月10日支付剩余房款58万元。而后王凤英多次催告中青旅公司签订本约合同，中青旅公司直到2020年4月3日才为王凤英办理网备手续，签订《商品房买卖合同（预售）》。这期间自双方签订预约合同跨度为一年，从付清所有购房款开始时间跨度为6个月左右。这和行业内部的即自签订预约合同到签订本约合同7-15天的交易习惯完全背离。王凤英向一审法庭提供淮南市国土资源部门官方网站发布中青旅公司存在问题的情况公示，证明中青旅公司私自更改建设图纸存在违规违法建设，中青旅公司故意不向王凤英说明及解释该情况，因为其必须就私自更改设计图纸的行为在规划建设、国土、房产等部门予以事后报备接受处罚。这是中青旅公司无法向房产部门申请取得预售房屋买卖合同和网备确认单及无法签订本约合同义务的根本原因。二、《认购书》从字面理解已履行完毕，不能再去解除已经履行完毕的协议，一审判决程序合法。本案《认购书》系中青旅公司按照自己利益最大化制定的格式合同，其是本约合同——《商品房买卖合同》的附属合同。中青旅公司故意在《认购书》中不约定签订《商品房买卖合同》的时间。从《认购书》字面理解：只要王凤英交纳定金和房款，中青旅公司预留房源该预约合同已经履行完毕。王凤英提起一审诉讼是在预约合同字面义务履行完毕的前提下主张对方因不签订本约合同构成事实违约。可见，《认购书》已经在字面约定上履行完毕，不存在再去解除的问题。中青旅公司在本起房屋买卖合同纠纷中存在的违法行为。1、欺诈消费者，鉴于双方对交易标的物拥有的信息不对称，中青旅公司没有诚实披露影响买方订立本约合同的信息，存在欺诈行为。特别是开发商利用自身优势，免除自己责任，加重王凤英责任。表面上《认购书》不约定双方签订本约合同的时间，私下里销售人员承诺上就可以签订买卖合同，利用自己的专业知识欺诈购房者。2、工程施工期间，私自更改建设图纸。经过相关部门大量取证及走访，2019年10月10日，淮南市自然资源和规划局官方网站公示中青旅公司未经批准擅自将涉案房屋改建的事实。中青履公司不处理完违法事宜无法从房产管理部门取得房屋买卖合同和网备确认单，这是导致其不能与购房人签订本约合同的根本原因。3、中青旅公司应当对于免费使用王凤英的购房款给予适当补偿。 王凤英向一审法院起诉请求：1.判令中青旅公司双倍返还定金40万元，退还剩余购房款78万元，合计118万元，并支付履行完毕止的银行同期贷款利息；2.由中青旅公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实如下：中青旅公司建设开发的淮南市山南新区万茂城项目（万茂华府），于2019年3月22日取得商品房预售许可证。2019年4月3日，王凤英与中青旅公司签订了一份《万茂城商品房认购书》，内容为“……甲乙双方确认本认购书真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的，乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已充分了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购万茂城K栋107房。该商品房建筑面积共55.04平米（最终面积以房管局测绘队实测为准），单价20244元/平米，总金额为人民币1114223元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币20万元作为定金（定金在签署《商品房买卖合同》后自动转入房款）。二、乙方选择下列方式付款：1、一次性付款：乙方须于2019年5月3日前支付首期房款（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款须于2019年5月3日前付清，如乙方未按签约日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。2、……。三、乙方必须在约定的付款方式和期限内到淮南万茂城销售中心支付首期款并签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。四、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。五、……”，该认购书上方同时加注“客户需于2019年6月15日之前付款补齐400000元，2019年9月20日前补齐交清尾款方可享受优惠后总价980000元”。2019年4月4日，王凤英向中青旅公司支付定金20万元，后又于2019年6月21日向中青旅公司支付购房款20万元。2019年10月10日，王凤英与中青旅公司签订一份《签约确认单》，内容为“……一次性付款折扣：一口价折后单价：17805.23元/㎡折后总价：980000元已付定金：400000元签约当日付款：580000元……”。同日，王凤英向中青旅公司支付购房款58万元。此后，王凤英多次向中青旅公司索要购房合同并要求交付房屋，但中青旅公司一直未与王凤英签订商品房买卖合同，也未交付房屋。2020年4月3日，中青旅公司为王凤英办理了涉案房屋网上备案手续，但因资金占用补偿问题，双方无法协商一致，王凤英拒绝在《商品房网上备案确认单》和《淮南市商品房买卖合同（预售）》上签字，双方因此产生纠纷。 一审另查明：2019年10月10日，淮南市自然资源和规划局发布一份《万茂城项目（万茂华府）A、B、E、H、K#商业楼规划核实存在问题的情况公示》，内容为“……经查，该建设项目中存在未经批准擅自将K#商业西侧1-3层S-3轴--S-5轴之间公共楼梯位移，修改面积262.17平方米，同时三层最南侧外墙轴线由S-4轴南移至S-3轴南，涉及违法增加面积约44.3平方米。……”。2019年10月23日，万茂城项目（万茂华府）（A#、B#、E#、H#、K#商业楼）取得淮南市自然资源和规划局颁发的《建设工程规划核实合格证》，后于2019年10月25日通过竣工验收。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，王凤英与中青旅公司2019年4月3日签订的《万茂城商品房认购书》，属于双方为订立商品房买卖合同而签订的预约合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。经审查，该认购书属于中青旅公司提供的格式合同，虽未明确约定签订商品房买卖合同的时间，但王凤英2019年10月10日即已付清全部定金及购房款，而中青旅公司收取购房款后，经王凤英多次催告，长时间迟延履行其主要债务，即签订商品房买卖合同的合同义务，直到2020年4月3日才为王凤英办理了网备手续并准备与王凤英签订《商品房买卖合同（预售）》，其行为明显属于违约，应承担违约责任。现王凤英主张中青旅公司返还购房款78万元，符合上述司法解释及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原、被告之间纠纷虽系中青旅公司迟延签订商品房买卖合同引起，但中青旅公司确为王凤英办理了涉案房屋的网备手续，并向王凤英提供了《商品房买卖合同（预售）》，最终导致双方未能签订商品房买卖合同的直接原因，系双方在协商签约过程中，无法就利息补偿数额问题达成一致。现王凤英主张中青旅公司双倍返还定金，不符合上述司法解释规定，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，中青旅公司应向王凤英返还定金20万元，王凤英并有权要求其赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，王凤英起诉时要求中青旅公司支付定金、购房款返还完毕止的银行同期贷款利息，该部分诉请没有明确、具体的利息数额。庭审中，王凤英同意该部分诉请在本案中不予处理另行主张，是在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，符合上述法律规定，予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、中青旅(集团)淮南投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还王凤英定金20万元及购房款78万元，共计98万元；二、驳回王凤英的其他诉讼请求。案件受理费15420元，减半收取计7710元，由中青旅(集团)淮南投资置业有限公司负担（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，二审争议焦点一、中青旅公司是否存在违约行为，是否应返还王凤英定金及购房款；焦点二、一审没有判决解除《认购书》是否程序违法。 关于焦点一、王凤英与中青旅公司签订的《认购书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照《认购书》的约定全面履行义务。王凤英在2019年10月10日前已全部付清定金和购房款，即按照《认购书》的约定履行了义务，但中青旅公司在收取购房款后，直到2020年4月3日才为王凤英办理了房屋网上备案手续，中青旅公司长期迟延履行主要债务已经构成违约，应当承担违约责任。一审法院依法判决中青旅公司返还定金及购房款并无不当，中青旅该点上诉理由不予采信。 关于焦点二，涉案《认购书》具有预约合同性质，预约合同是为了将来签订本约合同，应当约定签订本约合同的期限，就本案而言，双方在《认购书》中未约定签订本约合同的期限，但也应当在合理的期限签订，王凤英支付完全部购房款后，多次要求同中青旅公司签订买卖合同，中青旅公司未予签订，王凤英可以要求中青旅公司承担违约责任，返还已付款项，该请求并不必须以解除为前提。王凤英在本案中虽然没有诉请解除合同，但其要求返还定金和购房款的诉请中包含有不愿意继续与中青旅公司签订商品房买卖合同的意思，故一审判决中青旅公司返还定金和购房款，不属于程序违法。 综上，中青旅公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13600元，由中青旅(集团)淮南投资置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  江志珍 审判员  代 奇 审判员  刘富丰 二〇二一年三月十五日 法官助理张钰媛 书记员张慧玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违法法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。