江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0826民初570号原告：中国建设银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县安东路东侧泰山路北侧泰安大厦1幢105室。负责人：姜荣清，该行行长。委托诉讼代理人：陆春海、吴萌萌，江苏冠誉律师事务所律师。被告：程中玉，男，1979年10月2日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：胡娟，女，1982年12月26日出生，汉族，居民，住涟水县经济开发新区。被告：江苏道勤置业有限公司，住所地涟水县淮浦路与泰山路交汇处状元府售楼部。法定代表人：高尚，该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称建行涟水支行）诉被告程中玉、胡娟、江苏道勤置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行涟水支行的委托诉讼代理人陆春海到庭参加诉讼，被告程中玉、胡娟、江苏道勤置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行涟水支行向本院提出诉讼请求：1.要求被告程中玉、胡娟共同偿还原告借款本金268815.64元、利息2490.15元、利息罚息10.35元、本金罚息10.21元，合计271326.35元（利、罚息暂计算至2020年8月7日）以及此后利、罚息按照借款合同约定计算至实际还款时止。2.要求被告程中玉、胡娟支付原告因实现本案债权而发生的律师代理费25000元。3.要求被告江苏道勤置业有限公司对上述债务承担连带责任。4.要求判决原告对位于涟水县房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第4项诉讼请求，并将第1项诉讼请求变更为：要求被告程中玉、胡娟共同偿还原告借款本金260212.81元、利息817.14元、合计261083.95元（利、罚息暂计算至2021年2月24日）以及此后利、罚息按照借款合同约定计算至实际还款时止。事实与理由：被告程中玉、胡娟因购房需要向原告借款33万元，并于2014年7月25日与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份。双方约定：借款期限为240个月（即2014年7月17日至2034年7月17日）。贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，借款逾期罚息利率为执行贷款利率水平上上浮50%，贷款利率于每年的1月1日调整。还款方法为等额本息还款法，即被告按期以相等的金额偿还贷款本息。被告程中玉、胡娟提供其所有位于涟水县房屋作抵押担保，如被告不按约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布借款立即到期，解除与被告的借贷关系，要求被告立即清偿借款本息及包括但不限于原告为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用，并有权对上述抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在担保范围内享有优先受偿权。被告江苏道勤置业有限公司在保证人处盖章，被告江苏道勤置业有限公司应对上述债务承担连带清偿责任。合同还对管辖法院、纠纷解决方法等事项予以约定。2014年7月25日被告程中玉、胡娟已将上述房屋办理了涟水县商品房预告登记，权利人是原告。原告于2014年8月1日按约向被告程中玉、胡娟发放了33万元的借款，自2020年2、3月份，被告未按约定还款，已构成违约，原告在催款无效的情况下，特依据上述合同约定向贵院提出如上诉请，请予支持。被告程中玉、胡娟、江苏道勤置业有限公司未作答辩。经审理查明：2014年7月25日，被告程中玉、胡娟、江苏道勤置业有限公司与原告建行涟水支行订立一份个人住房（商业用房）借款合同。该合同约定，被告程中玉、胡娟为购置涟水县房屋向原告建行涟水支行借款，借款本金33万元，借款期限240个月，自2014年7月17日至2034年7月17日。该合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，在基准利率水平上上浮10%，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%。原告按照约定的用款计划将合同项下的借款款项直接划入江苏道勤置业有限公司账户。如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按合同约定计收罚息和复利。借款人与贷款人约定登记费、保管费、鉴定费由贷款人承担，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。合同还约定，该合同项下的担保方式为保证加抵押。保证人为江苏道勤置业有限公司，保证人提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同另约定，被告程中玉、胡娟以位于涟水县房屋设定抵押。保证担保和抵押担保的范围包括本合同约定的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2014年7月25日，被告程中玉、胡娟为位于涟水县房屋办理预购商品房抵押权预告登记，登记证号为：涟房预涟水县字第L201418823号，权利人为原告建行涟水支行。2014年8月1日，原告向被告程中玉、胡娟发放贷款33万元。后被告程中玉、胡娟未能按合同约定全面履行还款义务。截止2021年2月24日，被告程中玉、胡娟尚欠原告借款本金260212.81元、利息871.14元、合计261083.95元。另查明，原告建行涟水支行（甲方）与江苏冠誉律师事务所（乙方）签订委托代理合同，约定甲方因与程中玉、胡娟、江苏道勤置业有限公司金融借款合同纠纷一案委托乙方律师为代理人，参与诉讼。根据《江苏省律师服务收费管理办法》及乙方依法制定的苏冠费（2018）01号《律师服务收费标准》，甲方向乙方支付律师代理费人民币25000元，此款在本代理合同签订时支付。2021年2月24日，江苏冠誉律师事务所向原告建行涟水支行开具12000元的代理费发票。以上事实，有原告当庭陈述，原告提供的商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、不动产登记证明、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、代理费发票、委托代理合同等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订借款合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订以后，原告按约发放贷款33万元，并约定了还款期限和还款方式，被告程中玉、胡娟未能按合同约定履行还款义务，违反其与原告所签合同的约定，故原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告程中玉、胡娟偿还截止2021年2月24日的贷款本息261083.95元，以及自2021年2月25日起至借款付清之日止按合同约定计算的利息、罚息。根据合同约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担，因被告程中玉、胡娟违约导致本案诉讼，故原告由此产生的律师费应当由被告程中玉、胡娟承担。关于律师费的数额，原告提供的委托代理合同中虽然约定律师代理费为25000元，但其仅提供了12000元的律师费发票，结合本案的标的、难易程度和案情，本院酌定律师费为12000元。根据合同约定，被告江苏道勤置业有限公司为被告程中玉、胡娟的涉案贷款提供连带责任保证。保证期间为涉案合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现涉案抵押房屋尚未办理正式抵押登记，故在保证期内，原告有权要求保证人承担保证责任。对原告要求被告江苏道勤置业有限公司对被告程中玉、胡娟所欠原告上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。被告江苏道勤置业有限公司在承担保证责任后有权向被告程中玉、胡娟追偿。原告建行涟水支行在庭审中撤回对位于涟水县房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权的诉讼请求，系对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告程中玉、胡娟、江苏道勤置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告程中玉、胡娟在本判决生效后三十日内给付原告中国建设银行股份有限公司涟水支行截止2021年2月24日贷款本息261083.95元，并承担以260212.81元为基数，自2021年2月25日起至款项还清之日止，按合同约定计算的利息。二、被告程中玉、胡娟在本判决生效后三十日内给付原告中国建设银行股份有限公司涟水支行律师代理费12000元。三、被告江苏道勤置业有限公司对被告程中玉、胡娟所欠原告中国建设银行股份有限公司涟水支行上述债务承担阶段性连带还款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5370元减半收取2685元，由被告程中玉、胡娟、江苏道勤置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××06）。审 判 员 姜怀友二〇二一年三月四日法官助理 周慧文书 记 员 罗 蒙附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。