浙江省金华市金东区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）浙0703民初4963号 原告：张银勇，男，1967年7月24日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：席志江，浙江文达律师事务所律师。 被告：陈**静，男，1969年4月13日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被告：张玲利，女，1976年10月7日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被告：徐勤建，男，1973年2月1日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：汪君瑞、张雪茜，浙江泽鉴律师事务所律师。 第三人：商元彬，男，1981年12月30日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 原告张银勇诉被告陈**静、张玲利、徐勤建、第三人商元彬所有权确认纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张银勇及其委托诉讼代理人席志江、被告陈**静、被告徐勤建及其委托诉讼代理人汪君瑞、第三人商元彬参加诉讼。被告张玲利经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张银勇向本院提出诉讼请求：确认位于金华市××小区商住楼××幢××室的房产归原告所有（房产价值约150万元）；三被告立即履行上述房产过户手续；三被告承担本案诉讼费用；确认原告张银勇与被告陈**静、张玲利于2019年12月19日签订的房屋买卖协议书有效。事实与理由：被告徐勤建与被告陈**静于2011年9月27日签订买卖合同，将坐落于金华市××小区商住楼××幢××室的房产卖给被告陈**静，被告陈**静及其配偶被告张玲利于2019年12月19日签订房屋买卖协议将该处房产卖给原告张银勇。该房产早已交付给原告张银勇使用，钥匙现在原告处，申请人是该房屋的实际所有人。被告徐勤建与被告陈**静的买卖合同在（2014）金浦执异字第11号执行裁定书中浦江县法院已经予以认定。原告认为，原告与陈**静及配偶签订的房屋买卖协议书是合法有效的，原告已经完成合同义务，该房产也是原告实际占有使用。现原告已向法院提起诉讼，要求确认该房产产权，三被告应当配合办理过户手续。为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 为证明上述事实，原告张银勇向本院提交了以下证据： 1、不动产权属查询结果单一份，证明涉案房屋登记在被告徐勤建名下； 2、房屋买卖合同及收条复印件各一份（原件保管于婺城区（2014）金婺民初第2294号案卷），证明被告徐勤建于2011年9月27日将房屋卖给陈**静，已经支付购房款918000元； 3、（2014）金浦执异字第11号执行裁定书复印件一份，证明徐勤建出卖给陈**静的房屋买卖合同合法有效，陈**静已经支付购房款918000元； 4、房屋买卖协议、收条、借条各一份，证明陈**静将涉案房屋转让给张银勇的事实，以及张银勇已经履行本案的合同义务； 5、照片6张（已标注拍摄时间），证明本案房屋已经交付张银勇使用的事实； 6、原告、三被告身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。 被告陈**静辩称，其跟张银勇的房屋买卖协议是起诉用的。跟徐勤建的协议是2011年签订的，因为有案外人查封一直没有过户，张银勇找其说可以起诉，其欠张银勇100万元，张银勇说这个协议用于起诉，向其追偿100万元，不是真的房屋买卖。张银勇2020年7月初跟我说“你给我50万，这个房子你自己去卖”。其找徐勤建过户，他提了一大堆条件，答应他后双方还写了一张协议。其跟查封人（王成）达成协议，徐勤建的18万欠款本金由其担保，补助查封人（王成）10万元利息。协议达成，钱还未付。徐勤建另外还欠其22万元，15万元执行了还有7万元没有履行，其也撤回了执行申请。欠查封人（王成）的执行费、诉讼费8000多元都是我交的。然后其找到第三人商元彬签订了房屋买卖协议，商元彬也已经付了20万元定金。之后徐勤建一直不肯签字，这件事情就拖下来了。张玲利是其老婆。 被告陈**静向本院提交了房屋买卖协议书（背面为补充协议）一份，证明陈**静和原告之间的买卖不是正式买卖，是为了借款担保，以便原告提起诉讼。 被告张玲利未作答辩，亦未提交证据。 被告徐勤建辩称，一、对于原告与被告陈**静之间的买卖合同，答辩人认为其买卖价格不合理，答辩人在2011年9月出售该房屋的价格是101.8万元，之后金华的房价大幅度上涨，原告与陈**静在2019年12月签订的合同房价仅为100万元，远背离市场价，不符合交易习惯。二、现案涉房产仍登记在答辩人名下，答辩人是房屋所有权人，所有权关系明确，答辩人与原告之间没有签订过买卖协议，原告与被告陈**静之间的房屋买卖合同不能约束答辩人，在答辩人与陈**静之间的买卖合同尚未履行完毕的情况下，原告无权要求确认房产归其所有。三、答辩人与被告陈**静于2011年9月27日签订了房屋买卖合同，但因陈**静向银行借款需要将所涉房屋抵押给银行，导致答辩人与陈**静之间的房屋买卖合同至今未履行完毕，陈**静未支付完全部房款，本案房产仍登记在答辩人名下，在答辩人与陈**静的买卖合同尚未履行完毕前，原告无权要求答辩人履行房产过户手续，请求驳回原告的诉请。另，诸暨的执行款18万元通过浦江法院已经付给查封人（张成）。其没有跟王成签过协议也没有跟陈**静签订协议。还有7万元是他给我的书画里面扣除的。 被告徐勤建向本院提交了（2015）金浦执异初字第1号民事判决书一份，证明陈**静与徐勤建在2011年9月27日签订的房屋买卖合同，陈**静未付清购房款，未办理过户手续，该合同至今未履行完毕，本案房产产权属于徐勤建，在该房产未登记过户至陈**静明名下前，原告无权以其与陈**静签订的买卖合同主张确认本案所涉产权归其所有的事实，双方未过户的原因是陈**静将本案涉案房屋用于其抵押贷款。 第三人商元彬述称，当时徐勤建和陈**静签订的合同上同意陈**静转让的，签协议之前陈**静也给徐勤建打电话确认了这件事，所以我才和陈**静签订协议，付了定金，之后陈**静把房产证的原件、和徐勤建签的协议和钥匙一并交给我。 第三人商元彬未提交证据。 被告张玲利未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的放弃。对于各方当事人提交的证据，本院当庭组织当事人进行了质证，当事人的质证意见和本院的认证情况如下： 对于原告张银勇提交的证据，证据1、3、6，被告陈**静、徐勤建无异议，第三人商元彬称不知情，本院予以确认。证据2，被告陈**静无异议，徐勤建对真实性无异议，对合同部分条款的合法性和证明目的有异议，认为合同买卖双方均未履行完毕，合同第5条手写部分的约定属于损害国家利益，属于无效条款。第三人对该证据不知情。本院对真实性予以确认。证据4，被告陈**静对借条、收条无异议，对房屋买卖协议有异议，认为该协议是用于起诉用的，不算正式买卖，为了保证还款。被告徐勤建对证据三性均有异议，对转卖原告的情况不知情，即使协议书有效，双方约定的办理产权过户的条件尚未成就。第三人对该组证据不知情。本院对该组证据真实性予以认定。证据5，被告陈**静认为钥匙给过原告，原告去看过，没有交给他使用。被告徐勤建对证据三性均有异议，称储藏室至今还堆放徐勤建的东西，陈**静将储藏室的锁撬掉，也向公安机关报警处理过，房子钥匙当时是给过陈**静。第三人称照片上显示的水电是他做的。本院认为仅凭照片并不能证明案涉房屋已经交付原告，对该组证据不予认定。 对于被告陈**静提交的证据，原告对真实性无异议，证明目的有异议，认为这是真实的买卖合同，对补充协议的内容无异议，“证明合同买卖协议作为起诉所用”这句话系陈**静自己加上去的，“150”“180”手印都是陈**静自己按的。被告徐勤建对真实性无异议，对证明目的有异议，称原告和陈**静签订的买卖协议是陈**静对原告债权担保的协议，并不是真实的买卖协议。该份协议上写明了是原告为起诉被告之用。第三人商元彬同意被告徐勤建的意见。庭审中，原告本人确认补充协议的签字和手印系其本人签字、捺印，本院对该组证据真实性予以确认。 对被告徐勤建的证据，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，判决书中可证明陈**静和徐勤建签订的买卖合同真实有效，对房屋产权属于徐勤建不予认可。被告陈**静、第三人商元彬无异议。本院对该证据真实性予以认可。 经审理，根据当事人的陈述、举证及本院认证，本院对案件事实认定如下： 2011年9月27日，被告徐勤建（甲方）与被告陈**静（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将坐落于金华市××小区商住楼××幢××室的房屋出售给乙方陈**静。甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币1018000元。第一期付款为918000元，于2011年9月27日付清。第二期付款为人民币100000元，于甲方房产权、土地证过至乙方名下前付清。甲乙双方同意于2011年9月27日前由甲方将上述房屋正式交付给乙方。约定于2012年2月10日前正式办理房屋过户手续，等等。 2011年9月28日，被告徐勤建出具收条一份，载明：今收到陈**静购房款918000元，玖拾壹万捌仟元整。购房地址（金华东景小区商住楼2幢1-502室）。收款人：徐勤建2011年9月8日。 2012年3月26日，浦江县人民法院执行（2011）浙金商终字第1516号民事判决过程中，依据案外人黄成申请，查封了徐勤建名下的位于金华市××小区商住楼××幢××室房产。后陈**静提出所有权异议，请求解除查封。浦江县人民法院经审查，作出（2014）金浦执异字第11号裁定，驳回了陈**静的申请。2014年12月17日，陈**静以该裁定适用法律错误为由，向浦江县人民法院提起诉讼，诉请确认该房屋为其所有，并停止执行。2015年3月9日，浦江县人民法院作出（2015）金浦执异初字第1号民事判决，驳回陈**静诉讼请求。 2014年，被告张玲利向原告张银勇出具《借条》一张，载明：今借到张银勇现金壹佰万元正，?1000000元，3/12付贰万元正（利息）。落款：借款人张玲利2014.11月3日。庭审中，被告陈**静称与张玲利系夫妻关系。 2019年12月18日，陈**静、张玲利出具《收条》一张，载明：今收到张银勇支付购买金华市××小区商住楼××幢××室房屋购房款人民币100万元整，购房款以2014年11月3日张玲利出具的100万元借条抵扣，到过户完成后，再交付借条原件。收款人：陈**静、张玲利2019年12月18日。 2019年12月19日，陈**静、张玲利（甲方）与张银勇（乙方）签订房屋买卖协议书，达成如下协议：1、甲方自愿将位于金华市××小区商住楼××幢××室房屋，房产证号：0××6，土地证号：（2009）第1-57666号，房屋建筑面积119.3平方米，阁楼44.66平方米，20号车库29.96平一并转让给乙方。2、转让金额为人民币：壹佰万元整，（小写：1000000元），于签订合同之日，由乙方一次性付清。（注：因甲方尚欠乙方借款100万元，由乙方于2014年11月3日出具给乙方的借条，双方约定该笔购房款抵作欠款，乙方不再向甲方主张2014年11月3日这笔借款）。3、双方约定在本合同签订后于2019年12月25日前交付上述房产、房产证、购房合同等相关文件，及费用。等等。同日，陈**静与张银勇又在房屋买卖协议书基础上签订了补充协议，载明：实际情况，东景小区2幢1-520室房屋，房产证号0××6，土地证（2009）第1-5766号，阁楼等、车库等，按当时卖出实际价格计算，如直150万、如180万，就抵扣实际价格，正面合同买卖协议作为起诉所用。甲方：陈**静、乙方：张银勇。时间：2019年12月19日。 另查明，2011年1月24日，被告徐勤建将案涉房产抵押于中国工商银行浦江支行，并签订最高额抵押合同，担保期限为2011年1月25日至2013年1月24日，他项权证号为××。案涉房产被浦江县人民法院以（2012）金浦执民字第646号、第646-1号民事裁定书予以查封。现案涉房产仍登记于被告徐勤建名下。 本院认为，原告张银勇与被告陈**静、张玲利签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》名为房屋买卖协议，实为以物抵债协议。关于本案以物抵债的效力，依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，对于当事人在债务履行期届满前达成的以物抵债协议，根据抵债物是否完成公示的不同，可将以物抵债的效力作出区分：尚未完成公示，即不动产尚未完成权属变更的。双方签订以物抵债协议，相当于签订买卖合同作为原金钱债务的担保，可以参照适用民间借贷司法解释第24条的规定来处理。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年8月18日最高人民法院审判委员会通过）第24条第一款规定：当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。庭审中，本院向原告张银勇进行释明是否变更诉讼请求，原告仍坚持原诉请，故应予驳回。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百四十四条、第一百五十四条第（三）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年8月18日最高人民法院审判委员会通过）第二十四条之规定，裁定如下： 驳回原告张银勇的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  方 林 二〇二一年三月五日 法官助理  范梦峥 代书记员  周嘉怡