浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初1123号 原告：王长城，男，1966年10月26日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：倪国平，浙江家本律师事务所律师。 被告：湖州随缘置业有限责任公司，住所地浙江省湖州市新华路687号。 法定代表人：何雪峰（现在浙江省第六监狱服刑），该公司总经理。 第三人：沙德喜，男，1953年1月6日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 原告王长城与被告湖州随缘置业有限责任公司（以下简称随缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，原告王长城申请追加沙德喜为本案第三人，本院予以准许。本院于2021年3月4日对本案公开开庭进行了审理，原告王长城及其委托诉讼代理人倪国平与第三人沙德喜到庭参加诉讼；被告随缘公司的法定代表人何雪峰到庭参加诉讼后未经许可擅自退庭。本案现已审理终结。 原告王长城起诉称：原告与被告随缘公司于2014年5月18日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的随缘小区16幢1602室房屋（面积218.50平方米）及地下汽车库二只，合计价款220万元，于合同签订时付30%，余款在1个月内付清。合同签订后，原告于2014年4月28日支付45万元，于2014年5月6日支付10万元和200万元，合计支付255万元。随后，原告入住房屋至今。《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，实际上原告的损失已远远大于该约定”。2014年8月下旬，被告随缘公司的法定代表人何雪峰因涉嫌集资诈骗罪、骗取贷款罪等刑事犯罪而被逮捕，最终被湖州市中级人民法院和浙江省高级人民法院认定有罪和判刑。原告房屋的过户事宜被耽搁。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应履行合同义务，协助原告办理不动产登记过户手续。被告和第三人在该房屋上设定了抵押权，对原告取得房屋所有权构成妨害，被告和第三人之间的借款行为已被湖州市中级人民法院认定为犯罪，作为从合同的抵押合同应为无效，故第三人应注销房屋上的抵押登记手续。且根据有关司法解释规定，对消费者购买商品房的权益应予优先保护。故请求判令：1.确认原告与被告随缘公司签订的《商品房买卖合同》有效，合同价款220万元；2.第三人沙德喜注销房屋上设定的抵押登记；3.被告随缘公司协助原告办理湖州市随缘小区16幢1602室房屋的过户登记手续；4.被告随缘公司赔偿原告损失11000元；5.本案诉讼费由被告随缘公司承担。 被告随缘公司未陈述答辩意见。 第三人沙德喜答辩称：2014年3月10日，随缘公司与沙德喜签订抵押借款协议书约定随缘公司向沙德喜借款720万元，其中随缘公司以随缘小区16幢1602室房屋为其中240万元进行抵押担保，并由湖州市南太湖公证处进行公证，也办理了抵押登记。原告于2014年5月18日与随缘公司签订《商品房买卖合同》，原告购买案涉房屋时知道或者应当知道该房屋已经被抵押。案涉房屋因随缘公司的法定代表人涉嫌犯罪而被查封，具体应由法院处置。 本院经审理查明：2014年5月18日，原告王长城与被告随缘公司签订《商品房买卖合同》（合同编号0093393），约定王长城购买随缘公司开发的随缘小区16幢1602室房屋（建筑面积218.50㎡）及地下汽车位50#、52#，房屋总价款220万元，合同签订时首付30%，余款在1个月内付清；随缘公司应当于2014年9月30日前将符合合同约定的商品房交付王长城。合同签订后，王长城合计支付随缘公司购房款255万元。王长城自2015年入住房屋居住至今。 另查明，随缘公司的法定代表人何雪峰因犯集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪于2014年8月15日被刑事拘留，同年9月19日被逮捕。2016年7月15日，湖州市中级人民法院做出（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书，查明事实部分认定“被告人何雪峰在集资期间将部分集资款项用于建造随缘小区，其中王长城实际出资购买随缘小区16幢1602室和两个车库”，本院认为部分载明“王长城……等人实际出资购买的房产和车库系善意取得的财产，不予追缴”。该刑事判决书已生效。 再查明，2014年3月10日，被告随缘公司与第三人沙德喜签订《抵押还款协议书》，约定随缘公司自2012年11月5日至2013年11月5日期间累计向沙德喜借款720万元，双方约定上述借款还款期限自2014年3月10日到2014年11月5日，为保障沙德喜债权的实现，随缘公司同意将其名下的坐落于湖州随缘小区16幢1602室房产及对应的土地使用权为240万元的本息及实现抵押权的费用等债权提供担保。同日，浙江省湖州市南太湖公证处对《抵押还款协议书》进行了公证。2014年3月14日，办理了抵押权设立登记。 以上事实由原告王长城提交的《商品房买卖合同》、收款收据、（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书、随缘小区业主委员会出具的情况说明等证据，第三人沙德喜提交的《借款抵押协议书》公证书、他项权证结合原告及第三人的当庭陈述予以认定。 本院认为：原告王长城与被告随缘公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，应认定为合法有效。原告王长城向被告随缘公司支付购房款并入住房屋至今，湖州市中级人民法院作出且已生效的（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书中认定案涉房屋系王长城善意取得，原告主张确认《商品房买卖合同》有效并由被告随缘公司协助办理案涉房屋产权过户登记手续的诉讼请求，予以支持。《商品房买卖合同》约定的合同价款220万元属于事实问题，不予确认。原告要求被告赔偿经济损失的请求，因被告随缘公司的法定代表人何雪峰涉嫌犯罪，案涉房屋于2014年7月30日被湖州市公安局吴兴区分局限制，案涉房屋买卖合同的效力确认需通过诉讼程序认定，原告未能取得房屋权属证书存在客观原因，故对原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。 依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，虽然案涉房屋上设定了抵押权，但同一物权上有多个权利时，已经交纳全部或者大部分商品房购房款的买受人取得了优先于抵押权人的相应权利，且（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书中认定案涉房屋系王长城善意取得，第三人沙德喜就案涉房屋上设定的抵押登记已不具有实质意义，原告主张第三人沙德喜注销案涉房屋上设定的抵押登记的诉讼请求，合法合理，予以支持。 被告随缘公司的法定代表人何雪峰到庭参加诉讼后中途退庭，本院依法缺席进行审理。因本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告王长城与被告湖州随缘置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效； 二、第三人沙德喜于本判决生效之日起十日内到湖州市不动产交易中心注销在湖州市吴兴区随缘小区16幢1602室房产上设定的抵押登记； 三、被告湖州随缘置业有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告王长城办理房屋产权过户登记手续。 四、驳回原告王长城的其他诉讼请求。 本案受理费24488元，减半收取12244元，由被告湖州随缘置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  李元光 二〇二一年三月八日 书记员  吕成勇