松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0702民初389号 原告：松原市某物业管理有限公司，住所地：松原市宁江区。 法定代表人：王建峰，经理。 委托诉讼代理人：王冬雪，吉林东镇律师事务所律师。 被告：金成，男，1981年8月5日生，汉族，无职业，住松原市宁江区。 原告松原市某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）诉被告金成物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某物业公司的法定代表人王建峰及委托诉讼代理人王冬雪、被告金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付原告物业费人民币1,109.64元，并承担本案诉讼费。事实与理由：2017年10月1日，原告与松原市宁江区某小区业主委员会签订了物业服务合同，约定：原告提供物业服务的受益人为全体业主和使用人，受益人按照每月每平0.7元交付物业费，交纳时间为每年的11月1日。被告系3号楼2单元602室业主，房屋建筑面积为66.05平方米，按约定应向原告缴纳自2018年11月1日至2020年11月1日期间的物业费1,109.64元，但被告一直拒绝缴费。原告按合同约定为被告所住的小区提供了物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务构成违约，故原告诉至法院，请求依法判决。 金成辩称，原告所述与事实不符，被告本人没与某物业签过物业服务合同，也没有委托任何人代签过物业服务合同。理由如下：1.诉状中的服务合同是所谓的“五人业主委员会”与某物业签订的，“五人业主委员会”在全体业主不知情未参与的情况下违规操作成立的。该业主委员会的产生是前进街道和前程社区操作选举过程，利用十几人反复签字投票，违法制造假的189户472人选举通过的申请表。2.通过调取之前的诉讼档案，某物业第一次递交法院的合同复印件主体不符，我们小区是某家属楼而签订时加盖的是松原市某业主委员会，公然造假欺诈全体业主。3.宁江区某小区除所谓的五人业主委员会成员之外的业主都清楚，假的业主委员会与某物业签订的无效合同不具有法律效力。4.某物业通过非法手段进入小区后，先后采取砸门、断水、断电、断闭路网线等恶劣手段强制收费。5.某物业保安人员不让业主车辆进入小区，三年来小区化粪池没用过环卫车抽走，只是用循环泵控制将污水抽走，给小区的居民生活带来极大的危害。6.被告本人居住的单元自来水被恶意关闭导致自来水管道冻了，多次找物业没人管。同时，被告居住的房屋楼顶漏水、房檐脱落多次找物业均无人管。7.楼道不打扫、下雪不打扫，小区居民经常自发的清理垃圾。 本院经审理认定事实如下：被告金成系宁江区某小区3号楼2单元602室的业主，房屋建筑面积为66.05平方米。2017年9月份，宁江区某小区成立业主委员会，并在宁江区某街道办事处、某社区、松原市物业管理中心备案。2017年10月1日，原告某物业公司与松原市某家属楼业主委员会签订了《物业服务委托合同》。合同对物业基本情况、委托管理期限、管理服务事项、服务费用、双方权利义务等方面均存在相应约定。其中合同约定：“基本情况：名称松原市某家属楼；委托管理期限：自2017年10月1日至2020年10月1日；管理服务事项：1.物业共用部位的日常维修、养护和管理；2.公共绿化、景观的养护及楼体外部的维护；3.清洁服务，包括物业共用部位、楼道共用部位的清洁卫生、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等；4.小区车辆管理、安装蓝牙系统；5.安装监控设备。物业服务费用：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，根据物业管理区域的实际情况，双方约定物业费用按年收取，收费标准为0.7元/平/月，交费日期为每年的10月1日。（合同其他内容详见物业服务委托合同：略）。”现原告某物业公司要求被告交纳2018年11月1日至2020年11月1日期间的物业服务费。另查明，2020年10月1日某物业公司撤出松原市宁江区某小区。 上述事实，有原告提供的营业执照、物业服务委托合同、业主委员会备案表、物业费收费明细、照片，被告提交的物业服务合同、证明、法律告知书、光盘、照片及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案案由是物业服务合同纠纷，应围绕合同是否成立、生效，对双方当事人是否具有约束力来进行审理，业主对业主委员会的成立有异议不属于人民法院受理民事案件范围，被告金成抗辩称业主委员会的成立不合规定，不是本案审理范围。另依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。故松原市某家属楼业主委员会有权代表全体业主与某物业公司签订物业服务合同，业主金成虽然不是合同当事人，但其是物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，因此，某物业公司实际上是和全体业主建立物业服务法律关系，该合同对小区全体业主具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。 关于被告金成抗辩其提供的物业服务委托合同中记载甲方“松原市某业主委员会”与原告某物业公司提交的物业服务合同中载明的甲方“松原市某家属楼业主委员会”主体不符的问题。本院认为，2017年10月1日《松原市宁江区某小区物业服务委托合同》甲方处有许晓辉、沈子臣、张春洁、李树国、吕广生签字并加盖有松原市某业主委员会的印章，该物业服务合同作为书面证据，上面记载甲方处加盖印章的名称与小区实际名称不一致，缺少了“宁江区”三个字，属于证据上存在瑕疵，该证据瑕疵是否影响对本案双方当事人之间物业服务合同关系的认定，要从案件实际情况来分析，从客观事实上，某物业公司为宁江区某小区提供了物业服务，被告没有提供证据证明还有其他的物业公司为该小区提供了物业服务。且从书面合同上甲方处签名的人员身份来看，根据业主委员会备案材料，签字人是某家属楼业主委员会的全部成员，能够对外代表业主委员会从事民事活动，即使没有印章也不完全影响合同主体身份的认定。从内容上看，合同书约定的物业服务地点和服务对象是松原市宁江区某小区及其业主，能够确定签约双方的真实意思表示是由某物业公司向宁江区某小区提供物业服务，而不是向松原市某小区提供，结合收费明细表中体现的交纳业主均是宁江区某小区的业主，能够认定订立物业服务合同的双方是某家属楼业主委员会和某物业公司。另外，对于瑕疵证据，当事人可以进行证据补强，从举证情况看，原告某物业公司提供了加盖有松原市某家属楼业主委员会印章的证明一份，证明印章当时刻印名称错误，提供了更正后的印章名称为松原市宁江区某小区业主委员会，并已更正所签合同。 关于被告金成提出的采取砸门、断水、断电、断闭路网线等恶劣手段强制收费抗辩意见，在本院（2019）吉0702民初2349号物业服务合同纠纷一案中，以案件涉嫌违法犯罪为由移送公安机关处理，公安机关经审查后将案件相关材料送交给宁江区人民法院，答复宁江区人民法院认为松原市某物业管理有限公司没有犯罪事实，故对此抗辩理由，本院不予支持。鉴于原告在履行物业服务合同过程中存在部分瑕疵，根据物业服务合同性质、特点，被告可以适当少交，以承担年物业费90%为宜，故被告应向原告交纳拖欠2018年11月1日至2020年10月1日期间的物业费为957.06元（0.7元/㎡/月×66.05平方米×23个月×90%）。 综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条之规定，判决如下： 被告金成于本判决生效后立即给付原告松原市某物业管理有限公司物业费957.06元。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告金成负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 关 雪 二〇二一年三月二十七日 书记员 刘琦琦