江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终255号上诉人（原审原告）：赵勇，男，汉族，1968年2月3日出生，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵治洲，连云港市海州区新东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：董俊巍，男，汉族，1974年2月27日出生，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李乃久、朱海楠，分别为江苏瀛之志律师事务所律师和实习律师。上诉人赵勇因与被上诉人董俊巍房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初1757号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵勇上诉请求：1.依法撤销（2020）苏0706民初1757号民事判决，将本案发回重审或改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人提交的上诉人与被上诉人及案外人孙某梅（系被上诉人妻子，也是公司股东）、董某（系被上诉人弟弟，也是本案房屋的实际承租人）的微信聊天记录反映出，被上诉人提出终止合同的时间是2019年11月份，并非一审法院所认定的疫情期间，因此一审法院套用被上诉人因受疫情及疫情防控措施影响无法继续履行合同不符合事实，不能按疫情相关的司法政策免除其法律责任。对于拖欠的租金，由于被上诉人在疫情之前已经提出解约，不受疫情影响，因此上诉人由此受的损失不能以疫情为由而不予认定。装修投入是被上诉人经营需要且已经使用了五年，双方在合同中约定，租赁期满装修归上诉人所有，因此被上诉人的装修投入不应作为扣减房租或冲抵赔偿的理由。2.关于免租期租金，上诉人给予被上诉人三个月的免租期是基于十年合同的基础上才同意的，是由于被上诉人违约导致合同不能继续履行，因此其应承担不利的后果。3.双方已经于2020年4月1日达成退租协议，且被上诉人书面承诺同意按原租赁合同的约定承担相应的违约金，事后又反悔，其行为违背了诚实信用原则。被上诉人董俊巍辩称，1.上诉人主张被上诉人于2019年11月份提出终止合同，提前解约，不受疫情影响；以及被上诉人的装修投入因合同中约定归上诉人所有，不应作为扣减房租或冲抵赔偿等主张不能成立。本案中双方经过协商于2020年4月1日达成退租协议，一审中上诉人也认可，法院也确认。新冠肺炎疫情从2020年1月在全国范围内爆发，被上诉人的经营活动事实上受到了疫情的严重影响，其所主张的2020年2月21日至2020年4月1日租金减免诉求是合理的，一审法院支持其主张符合法律规定。被上诉人投入的装修费用达200多万元，租房合同中虽约定租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有，但本合同因不可抗力等原因造成被上诉人仅经营五年就解除，装修的损失巨大。且解除合同是双方合意的结果，一审法院酌情考虑被上诉人装修损失情况合情合理，符合法律规定。2.关于免租期租金，上诉人是基于十年租期而给予被上诉人的三个月免租期，被上诉人仅租五年不应享受，该主张亦不能成立。合同中约定的三个月装修免租期是上诉人与被上诉人经过合理协商而达成的，是上诉人作为出租人让渡给被上诉人的权利，合同已经实际履行，该权利己由被上诉人实际享有，在没有其他约定的情况下想当然的推导出租五年就不享受三个月装修免租期，没有法律依据。3.上诉人主张被上诉人书面承诺承担违约金后又反悔，违背诚实信用原则的主张不成立。被上诉人与上诉人协商签订退租协议后，承诺相关赔偿按照合同执行，一审法院根据被上诉人的履约情况、疫情及疫情防控措施对被上诉人及上诉人的影响、双方协议解除合同的事实、合同解除后上诉人房屋闲置损失以及被上诉人装修投入全部归于上诉人等因素酌定被上诉人赔偿上诉人损失，被上诉人也表示认可，并不存在违背诚实信用的事实存在。因此，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法判决驳回其上诉。赵勇向一审法院起诉请求：1.判令被告董俊巍支付一个半月装修期租金53750元、拖欠租金53333元、赔偿损失1150000元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月20日，原告赵勇与被告董俊巍签订租房合同，约定原告将某路某商城1-34、1-35号门面房出租给被告使用，租期十年，自2015年2月20日至2025年2月19日，自合同签订之日至2015年2月20日为装修免租期。房屋租金每年43万元，按年付款，于每年1月20日前付清下一年租金。另付押金5000元。自2020年2月20日起，租金上浮至48万元（现金47万元、消费卡1万元）。合同第五条约定，拖欠房租累计一个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应向原告支付合同总租金20％的违约金，若支付的违约金不足以弥补损失的，还应赔偿全部损失。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告装修后在该房屋内经营美容美发业务。期间，双方均按约履行。2020年1月底，全国范围内爆发新冠××疫情。受疫情及疫情防控措施影响，被告将租金支付至2020年2月20日，此后未能营业。2020年4月1日，原、被告签订退租协议，被告将案涉房屋退还原告，双方提前终止合同。后因双方未能就合同解除后的损失赔偿问题达成一致，故原告诉至法院。一审诉讼中，原告提供其与案外人刘佳佳签订的《房屋租赁合同》，称案涉房屋再次出租后的年租金仅为23万元，与原年租金48万元的差额是被告造成的，应由被告承担该部分损失。被告对此不予认可。一审法院认为，原告赵勇与被告董俊巍签订的租房合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同法第九十三条第一款“当事人协商一致可以解除合同”的规定，原、被告于2020年4月1日达成退租协议属于协商解除合同，故一审法院确认双方租赁关系自该日解除。关于免租期租金。合同约定自签约之日起三个月为装修免租期系原告作为出租人让渡给被告的权利，因合同已经实际履行，该权利已由被告实际享有，在双方对合同解除后的免租期问题没有约定的情况下，原告主张缩短免租期并要求被告支付一个半月的免租期租金没有事实和法律依据，不予支持。关于拖欠租金。被告将租金支付至2020年2月20日，2020年2月21日至2020年4月1日期间的租金未支付，对原告要求支付该期间租金的主张，依法应予支持。考虑到疫情及疫情防控措施对被告经营行为的影响，一审法院酌定被告支付一个月租金40000元（480000÷12）。租金减免政策并非强制性规定，被告以疫情为由主张返还已支付的2020年1月租金缺乏依据，不予采纳。关于损失问题。本案被告承租案涉房屋用于经营，因受疫情及疫情防控措施影响无法继续履行合同，根据相关司法政策，应按不可抗力的相关规定部分免除其法律责任。原告主张被告承担剩余五年租期的租金差价不符合疫情背景下损失共担的司法政策，一审法院不予支持。根据相关规定，因承租人违约导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。一审法院综合考虑被告的履约情况、疫情及疫情防控措施对被告履约的影响力大小、双方协议解除合同的事实、合同解除后给原告造成的房屋闲置损失以及合同解除后被告的装修投入全部归于原告等因素，酌定被告赔偿三个月的租金损失120000元（40000×3）。一审法院综合上述理由，认为被告应给付原告租金、损失共计160000元。对原告诉请超出该数额的部分，不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告董俊巍于判决生效之日起十日内给付原告赵勇160000元；二、驳回原告赵勇其他诉讼请求。一审案件受理费16114元（原告已预交），由原、被告各负担8057元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院经审查，对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人作为合同双方在提起本案诉讼之前已经终止了合同的履行，并退还租赁房屋。但退还房屋终止合同履行的时间是2020年4月1日，在此之前合同仍在履行。一审法院考虑到2020年2月21日至4月1日期间疫情及疫情防控措施对被上诉人经营行为影响的客观情况，判决对合同履行期间尚未支付的租金酌定减少一部分，酌定被上诉人给付一个月的拖欠租金40000元，并无不当。因房屋租赁合同中并未表明三个月免租期系以十年合同履行期满为基础，合同解除时亦并未就此作出相关约定，上诉人关于提前终止合同应当赔付一个半月装修期租金的主张，并无合同基础，被上诉人亦不予认可，一审法院未予支持，亦并无不当。本案合同约定的房屋租赁期限为十年，在合同履行至中期，系被上诉人在先提出解约的主张，致使合同未能实际履行期满。且依据合同约定被上诉人应于2020年1月20日之前付清下一年的租金，但其并未依约支付,已属违约行为，被上诉人在一审答辩期间提出因疫情的爆发导致租赁房屋无法使用，但其并未提供充分的证据证明在2020年1月20日之前其经营行为已经受到了疫情或疫情防控措施的影响，也与其在退租协议中写明的“本人因经营不善，现将某路国安商场1-34、1-35号门面房退回给房东，合约提前终止，相关赔偿按照合同执行”的解约理由不相符合。一审法院在认定租赁房屋闲置期间的租金损失赔偿数额时，没有充分考虑被上诉人违约行为的存在、《租房合同》中关于“合同总租金20%的违约金”的约定内容，以及被上诉人董俊巍“相关赔偿按照合同执行”的退租承诺等相关情况，显属不当。本院综合予以考虑，将该项赔偿数额调整为六个月租金损失240000元。综上，上诉人赵勇的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但损失赔偿额认定不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初1757号民事判决第二项；二、变更连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初1757号民事判决第一项为：被上诉人董俊巍于本判决生效之日起十日内给付上诉人赵勇280000元。一审案件受理费16114元、二审案件受理费13800元，以上共计29914元（均已由上诉人赵勇预交），由上诉人赵勇负担14957元，被上诉人董俊巍负担14957元。赵勇已预交案件受理费中的14957元（其中一审8057元、二审6900元），于本判决生效后由一、二审法院分别予以退还；董俊巍负担的案件受理费14957元，应于判决生效之日起七日内向一、二审法院分别交纳（向一审法院交纳8057元、向二审法院交纳6900元），拒不交纳的，将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款规定强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 王秀叶审 判 员 严伟晏审 判 员 乔永礼二〇二一年三月二十一日法官助理 任永达书 记 员 张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。