湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初673号 原告:中国建设银行股份有限公司郴州市分行，住所地：郴州市北湖区解放路33号，统一社会信用代码：91431000887762216U。 负责人：陈星亮，系该行行长。 委托诉讼代理人：何为军，男，住湖南省郴州市苏仙区，该行员工。 委托诉讼代理人:廖振东，湖南星河律师事务所律师。 被告:夏丽，女，汉族，住郴州市。 被告:史训兵，男，汉族，住郴州市。 被告:郴州银峰置业有限公司，住所地：郴州市北湖区燕泉路43号郴江镇政府四楼408房，统一信用代码：91431000768016149D。 法定代表人：周英雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李军民，男，住安仁县，该公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行（以下简称建行郴州分行）与被告夏丽、史训兵、郴州银峰置业有限公司（以下简称银峰公司）金融借款合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖振东，被告银峰公司的委托诉讼代理人李军民庭参加诉讼。被告夏丽、史训兵经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行郴州分行请求判令：一、解除原告与被告夏丽、史训兵签订的《个人住房借款合同》；二、被告夏丽、史训兵立即归还贷款本金169876.54元、利息611.21元，违约金169.88元，合计170657.63元（计算至2020年12月11日，其余依约计算至结算之日止）；三、原告就上述借款本息及实现债权的费用7000元，以上合计177657.63元；四、原告就上述借款及实现债权的费用对被告史训兵、夏丽用于抵押的位于郴州市××路××市场商住楼××栋××号房享有优先受偿权；五、被告郴州银峰置业有限公司对上述借款本息及实现债权的费用承担连带保证责任；六、三被告连带承担本案全部诉讼费用。 被告银峰公司答辩要点：1、房子2018年就可以办理不动产权证，因法院的查封导致无法办理产权分证；2、房子在预售是已在银行做了预售抵押，银行有优先受偿权；3、要求夏丽偿还我司的代偿款；4、房子在拍卖的时候，法院已经留出了款项。 被告夏丽、史训兵未作答辩。 查明的事实 本院依据当事人的举证、质证及本院认证，结合庭审情况及当事人的陈述，认定如下案件事实： 一、2014年12月24日，原告建行郴州分行作为贷款人，被告夏丽、史训兵作为借款人和抵押人、签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为430700001-2012-2040582356）。合同主要约定：被告夏丽、史训兵向原告借款210000元用于购买郴州市××市场商住楼××栋××号房产；贷款期限为240个月（即2014年12月24日至2034年12月24日）；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；利率于每年的1月1日调整；借款逾期罚息利率在本合同所执行借款利率的水平上浮50%；采取等额本息还款方法，每1个月归还本息金额为人民币1560.45元；担保方式为抵押和最高额保证，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人提供位于湖南省郴州市××路××市场商住楼××栋××号房，提供抵押担保；担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费等）；借款人不按合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项的，构成借款人违约；借款人违约的，贷款人有权停止本合同项下的借款、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、向借款人收取违约金。2015年1月16日，原告依约发放了贷款210000元。 二、2014年5月8日，被告银峰公司作为保证人，原告建行郴州分行作为债权人，双方签订了《个人住房借款最高额保证合同》，合同编号为：20140016，合同主要约定：被保证的债权是指自2014年5月8日至2017年5月8日期间因原告向债务人发放个人住房商用房贷款而形成的一系列债权，其最高额为40000000元整，如被告银峰公司根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减；在保证期间的任何时点，只要原告对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，原告可以连续向债务人提供贷款；保证方式，被告银峰公司提供连带责任保证；保证期间，原告根据主合同的约定，宣布债务提前到期的，原告有权要求被告银峰公司在该提前日起15个银行工作日内承担保证责任，银峰公司同意按原告要求承担保证责任。 三、2014年5月28日，以原告建行郴州分行作为委托方（甲方）与湖南星河律师事务所作为受托方（乙方），双方签订一份《中国建设银行股份有限公司个人类贷款诉讼委托代理协议》，该协议约定主要内容：甲方委托乙方通过诉讼方式进行个人类贷款欠款催收（以下简称诉讼代理）；乙方接受甲方的委托，指派廖振东、高锐等律师作为代理人具体办理甲方诉讼代理事务；约定一审的诉讼代理费为2200元。原告向本院提交了增值税专用发票，拟证明原告为本案诉讼聘请律师，花费律师费7000元。 四、2014年12月30日，原告建行郴州分行与被告夏丽向郴州房产交易与权属登记管理处申请预告登记，并领取了郴房预北湖区字第214010909号预购商品房抵押权预告登记。案涉房屋于2018年10月12日办理了首次不动产登记。 五、截至2020年12月11日止，被告夏丽、史训兵尚欠原告借款本金169876.54元，利息611.21元，违约金169.88元，本息合计170657.63元。截止至开庭时，被告夏丽、史训兵已多次逾期还款。 判决的理由与结果 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。合法的借贷关系受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《个人住房借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》是各方真实意思表示，符合法律的规定，合法有效，各方均应依约履行。本院作出如下评判： 一、关于应否解除原告与被告夏丽、史训兵签订的《个人住房借款合同》。在原告建行郴州分行依约向被告夏丽、史训兵发放了210000元借款后。被告未依约还款，应承担违约责任。根据合同约定“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，出现违约情形贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金、罚息”，双方约定的合同解除条件已经成就，故原告要求解除与被告夏丽、史训兵签订的《个人住房借款合同》并要求被告夏丽、史训兵提前立即归还贷款本金169876.54元，利息611.21元，违约金169.88元（利息及违约金计算至2020年12月11日，其余依约计算至结算之日止）以上合计170657.63元的诉请符合法律规定，本院予以支持。 二、关于被告夏丽、史训兵应否承担律师代理费。原告虽提交了相应的票据，但该票据不能证实原告已经支付律师费7000元。从委托合同中可得知，一审的代理费为2200元。未超过湖南省律师服务行业收费标准，故本院支持部分诉讼请求即2200元。 三、原告是否就湖南省郴州市××路××市场商住楼××栋××号房产享有优先受偿权。本案预抵押登记的湖南省郴州市××路××市场商住楼××栋××号房，已于2018年10月12日办理了首次不动产登记，故原告要求就郴州市××路××市场商住楼××栋××号房拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 四、被告银峰公司应否承担本案的连带保证责任。被告银峰公司为本案债务提供连带责任担保，该担保系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。被告银峰公司作为最高额保证人，对发生在保证期间的借款，应当承担连带清偿责任，故原告要求被告银峰公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百七十七条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行与被告夏丽、史训兵签订的《个人住房借款合同》（编号:430700001-2012-2040582356）； 二、被告夏丽、史训兵偿还原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行借款本金169876.54元，利息611.21元、违约金169.88元，合计170657.63元。（暂计算至2020年12月11日，其余依约计算至结清之日止），此款限被告夏丽、史训兵于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行履行完毕； 三、由被告夏丽、史训兵支付原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行实现债权费用2200元； 四、原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行对被告夏丽名下坐落在郴州市××路××市场商住楼××栋××号房拍卖、变卖价款享有优先受偿权； 五、被告郴州银峰置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任，如被告郴州银峰置业有限公司偿还上述债务，有权对被告夏丽、史训兵追偿； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行的其他诉讼请求。 如被告夏丽、史训兵、郴州银峰置业有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1927元，由被告夏丽、史训兵、郴州银峰置业有限公司共同负担1875元，由原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行负担52元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄钇瑞 二〇二一年三月十七日 法官助理吴明星 书记员谭惠月 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第六百九十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 第七百条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》 第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。 当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。