广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初28272号原告：李志兰，女，1959年9月4日出生，汉族，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：林仕军，广东太平洋联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈汝曦，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：广州蘑菇教育培训有限公司佛山南海分公司，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：陈煜君。被告：广州蘑菇幼学院管理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：钟**。委托诉讼代理人：陈煜君，系被告广州蘑菇教育培训有限公司佛山南海分公司负责人。原告李志兰与被告广州蘑菇教育培训有限公司佛山南海分公司（以下简称蘑菇教育分公司）、广州蘑菇幼学院管理有限公司（以下简称蘑菇幼学院）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月28日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人林仕军、陈汝曦，被告蘑菇教育分公司的负责人（同时是被告蘑菇幼学院的委托诉讼代理人）陈煜君，均到庭参加了庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告一次性向原告支付租金77019元（2020年2-6月按9450元/月，2020年7-9月按9923元/月）；2.两被告修复承租的原告位于佛山市南海区××××××××被打通的墙体或赔偿墙体的修复损失；3.两被告向原告支付拖欠租金的违约金，暂计至2020年9月30日为3427.15元；4.两被告向原告赔偿物业费1425.84元、电费3191.02元的损失共计4616.86元；5.两被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2018年7月20日，原告与前承租人陈智贤签订《房地产租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区×××××位（以下简称涉讼商铺）出租给陈智贤，并签订了补充协议书对租金的递增进行了详细的约定。后陈智贤将涉讼商铺转租给了被告蘑菇教育分公司，约定蘑菇教育分公司按照之前的合同及补充协议享受和履行相关的义务。2019年9月27日，蘑菇教育分公司与原告补签订《房地产租赁合同》（以下简称涉讼合同），并约定了租金、违约责任等。蘑菇教育分公司自2020年2月起拖欠租金，后双方于2020年7月14日经协商一致达成了《补充协议》（以下简称补充协议），明确：蘑菇教育分公司已拖欠原告2020年2-6月的租金，蘑菇教育分公司承诺从2020年7月开始支付当月租金，其中2020年8月至2021年5月每月支付当月租金并补缴半个月租金。后蘑菇教育分公司未按约支付租金，至今已拖欠了8个月的租金，还拖欠了2020年8、9月份的管理费和2020年6月份的电费。涉讼合同及补充协议真实有效，双方均应依约履行。2020年9月14日，原告就被告拖欠租金等事宜向被告发送律师函，被告收到该函后提出其已不再使用涉讼商铺并已搬至其他地方经营，但被告并未与原告事前沟通任何搬迁事宜和将涉讼商铺依约返还原告，被告应支付返还涉讼商铺前的租金。蘑菇教育分公司长期拖欠租金等费用已明显违约，应承担违约责任，原告有权提前解除合同并提前收回商铺。根据《中华人民共和国公司法》的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，被告蘑菇幼学院作为蘑菇教育分公司的总公司，对蘑菇教育分公司的民事责任应承担法律责任。两被告辩称：一、租金截止日期应为2020年8月26日。被告于2020年8月15日便开始搬离涉讼商铺，有监控视频资料可证明2020年8月26日之后被告不在此地经营，无实际使用该商铺，租金的计算应到2020年8月26日终止。原告要求被告支付9月份租金不符合实际情况，应予驳回。二、租金应自2020年6月起算。新冠疫情于1月中下旬开始快速传播直至爆发，导致全国企业停产停工，根据佛山市政府的《佛山全市校外培训机构停课，学生不得提前回校，幼儿园不得提前开园》和佛山市教育局的《全省各级各类学校2月底不开学》通知可知，佛山市政府禁止校外培训机构于2020年1月24日左右进行培训教学活动，直至2020年2月底，作为幼教培训机构的蘑菇音乐早教机构都不得进行开课开业。同时，被告所处的桂城街道在疫情期间明令禁止门店开业，直至2020年6月15日被告才通过街道的复托评估，允许被告于次日即2020年6月16日开课营业。在此被禁止线下开课期间，被告的营业方式为线上教学，并未实际使用涉讼商铺。新冠疫情爆发属于不可抗力，被告积极配合国家防疫措施，无线下复工和不支付商铺租金并非被告主观本意，根据公平原则，原告不应要求被告承担2020年2-5月的租金。涉讼合同第九条约定“租赁期间，该房产遭到不可抗拒的自然灾害导致毁灭，或因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，本合同自然终止，双方互不承担责任”，可见涉讼合同中对不可抗力导致无法履行合同的情形，存在免责条款。因此，被告不应支付2020年2-5月的租金，租金起算应从被告实际可复工之日，即2020年6月份开始起算。三、被告应当交纳2020年6-8月的违约金，金额为292.96元。根据涉讼合同第六条第1款及补充协议的约定，2020年6月的租金为9450元，2020年7、8月的租金为9923元/月，被告应当交纳2020年6-8月的租金为29296元，并非原告所要求的77019元，被告于2020年6-8月因拖欠租金所要交纳的违约金为292.96元，并非原告所要求的3427.15元。四、被告已支付的押金应用于抵扣本案所涉的租金。2020年2-6月期间因疫情不可抗力所导致的，并非被告有意为之。被告承租涉讼商铺后不是与两原告直接沟通，涉讼商铺与宋小姐沟通，04号铺与龚先生沟通。2020年7月底，被告与龚先生通过微信沟通将要搬离，8月11日已在商铺外张贴招租信息。2020年8月21-26日期间，被告陆续搬离涉讼商铺，但搬离之后没有通知原告。被告主张租金计算至2020年8月26日止，同时，因为被告资金困难，希望原告允许被告分期支付租金，另外，对原告主张其已代付的物业费、水电费，被告无异议也同意支付，被告同意支付违约金，但希望原告可调低50%标准并允许分期支付。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.被告举证1佛山市教育局通知、举证2佛山日报节选、举证5照片，原告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。2.被告举证3微信聊天记录已出示原始载体，该聊天记录中包含了被告举证4已通过复托评估机构名单，本院对其真实性予以采信。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺位于佛山市南海区××××××××花园商业1座06铺，登记权属人为原告。被告蘑菇幼学院原名称为广州蘑菇教育培训有限公司，后于2020年5月14日变更为现名称。被告蘑菇幼学院是被告蘑菇教育分公司的总公司。2019年9月27日，原告（出租方）与被告蘑菇教育分公司（承租方）签订《房地产租赁合同》（即涉讼合同），约定：出租方同意将涉讼商铺出租给承租方作商业使用；租期从2018年7月20日至2023年7月19日止；保证金18000元；租金在每月第20日前支付；在租赁期内，承租方依时交纳租金及每月的管理费、水电费等杂费；如承租方不按时交租，每逾期一日，承租方须按当月租金的1%向出租方支付违约金，如果逾期交纳租金或欠交管理费、水电费等达10日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回涉讼商铺，并没收保证金；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。2020年7月14日，原告（甲方、出租方）与被告蘑菇幼学院就涉讼合同签订《补充协议》（即补充协议），约定：由于疫情影响，关于租金支付数额的变更，双方协商一致，乙方确认自2020年2-6月共计5个月租金未缴，乙方承诺自2020年7月开始支付当月租金9923元，2020年8月至2021年5月每月支付当月租金并补缴半个月租金即9923元+4725元共计14648元/月。2020年8月11-13日，被告蘑菇教育分公司通过微信向原告提出要提前解除合同。2020年9月14日，原告向被告蘑菇教育分公司发出《律师函》，称：被告蘑菇教育分公司应支付2020年2-9月租金共77019元，且应最迟于2020年10月1日将涉讼铺位返还给原告，原被告签订的涉讼合同及补充协议均予解除。该函于同月16日邮寄送达予被告蘑菇教育分公司。诉讼中，原被告共同确认：涉讼商铺在2019年7月至2020年6月期间月租金为9450元，2020年7月起月租金为9923元。诉讼中，原告陈述：2020年9月底，被告将涉讼商铺钥匙交至中介处，原告于次月收到钥匙。两被告陈述：原告承租涉讼商铺用于经营早教机构，该早教结构在疫情期间暂停营业，至2020年6月16日经批准可以复托。本院认为：涉讼合同是原被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。被告蘑菇教育分公司为被告蘑菇幼学院设立的分公司，不具有法人资格，不能独立承担民事责任，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，被告蘑菇教育分公司在本案中应承担的责任由被告蘑菇幼学院承担。原告主张被告蘑菇幼学院支付2020年2-9月期间的租金77019元（9450元/月×5个月＋9923元/月×3个月），符合双方约定，本院予以支持。两被告迟延支付租金给原告造成损失，因双方约定的违约金标准过高，结合补充协议的约定，本院酌定被告蘑菇幼学院应以77019元为本金从原告起诉之日即2020年10月30日起按日万分之一点五的标准计算逾期付款违约金予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。新冠疫情及其防控措施确有可能对两被告使用涉讼商铺造成影响，但两被告在恢复营业后与原告签订补充协议同意分期支付2020年2-6月期间的全额租金，现两被告答辩请求对该期间的租金进行减免，有违诚实信用，本院不予采纳。原告主张被告蘑菇幼学院支付物业费1425.84元、电费3191.02元，被告蘑菇幼学院无异议，本院予以支持。涉讼合同因两被告的单方违约而解除，按照涉讼合同的约定，原告有权没收被告已交纳的保证金18000元，两被告辩称以该保证金抵扣本案债务，原告有异议，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州蘑菇幼学院管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金77019元及以此为本金从2020年10月30日起至实际清偿之日止按日万分之一点五的标准计算的逾期付款违约金予原告李志兰；二、被告广州蘑菇幼学院管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业费1425.84元、电费3191.02元予原告李志兰；三、驳回原告李志兰的其他诉讼请求。被告蘑菇幼学院如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计970.53元（原告已预交），由被告蘑菇幼学院负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二一年三月八日书记员  程学斌