湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2825民初131号原告：秦四海，男，生于1986年1月2日，汉族，初中文化，务农，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：李名海，恩施州广源法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：宣恩新苑房地产开发有限公司，住所地湖北省宣恩县珠山镇建设路**，统一社会信用代码91422825597166635P。法定代表人：向兴树，该公司总经理。委托诉讼代理人：王达，男，生于1962年1月8日，汉族，宣恩新苑房地产开发有限公司股东，代理权限为特别授权。原告秦四海诉被告宣恩新苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，于2019年12月25日作出（2019）鄂2825民初1214号民事判决，原告秦四海不服判决提起上诉。2020年11月16日，恩施土家族苗族自治州中级人民法院裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告秦四海的委托诉讼代理人李名海，被告宣恩新苑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦四海向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的合同编号为ESZ201701705号商品房买卖合同有效。2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年，湖北嘉邦科技开发有限公司（以下简称嘉邦公司）承包了宣恩县科技示范园建设工程又转包给自然人杨松芳、李达美承建。对此，杨松芳、李达美成立了科技示范园建设项目部（以下简称项目部），同年农历十二月，原告与陈庆轩、王祥耀三人从项目部承包了部分劳务工程，为确保工程质量，项目部根据嘉邦公司法人代表王达的要求，要求原告、陈庆轩、王祥耀三人缴纳质量保证金600000元，同年农历十二月二十日，原告等人将600000元工程质量保证金转入项目部在银行的账户，项目部随后将该保证金转入嘉邦公司法定代表人王达的银行账户。原告等人在完成部分附属工程后，由于主体工程迟迟未得到开工许可，于是要求项目退还工程质量保证金。2015年11月16日，杨松芳、李达美书面委托原告找嘉邦公司法人代表王达退回工程质量保证金，王达在杨松芳、李达美出具的委托书上签名认可，并约定了付款期限。付款期限逾期后，原告等人与杨松芳、李达美多次找王达协商退还工程质量保证金事宜，由于王达未有钱退还原告等人缴纳的600000元保证金，于是王达向原告等人出具了600000元欠条一张。2017年1月20日，在原告等人多次索要工程质量保证金无果的情况下，王达决定用被告修建的位于椒园镇××城××单元××号房屋以200000元的价款抵付原告缴纳的工程质量保证金，双方为之签订了合同编号为ESZ2O17O1705号商品房买卖合同，并报宣恩县住建局待备案。事后，原告多次要求被告交付房屋，被告法定代表人王达均以种种借口仍未将原告所购买房屋交付给原告。原告为依法维护自身的合法权益，特诉至人民法院。原告秦四海为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同复印件1份。用以证明原告购买被告建于宣恩县椒园镇玉泉街30号新苑小城901号房屋的事实。证据二、证明复印件1份。用以证明原告与王祥耀、陈庆轩给项目部缴纳600000元工程质量保证金，项目部将该款项又转给嘉邦公司法定代表人王达的银行账户，此后经调解由王达支付原告等人工程质量保证金，王达给原告等人出具了600000元的欠条，该欠条在原告等人签订房屋买卖合同时，王达已将欠条收回。证据三、个人客户历史交易明细复印件1份。用以证明2015年3月21日项目部给王达在银行的账户转账800000元。证据四、委托书复印件1份。用以证明项目部给王达的转款中，有600000元是原告与王祥耀、陈庆轩的；对该委托书的委托内容，王达已亲笔签名认可。证据五、湖北省宣恩县人民法院（2019）鄂2825民初1215号、（2019）鄂2825民初1213号民事判决书各1份。用以证明原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。被告宣恩新苑房地产开发有限公司辩称：嘉邦公司没有针对自然人签订合同或者收取保证金，嘉邦公司只与重庆诚信建筑工程集团有限公司签订合同，与该公司的款项已经全部结清；原告所称签订的劳务承包合同，是原告与重庆诚信建筑工程集团有限公司签订的，与被告无关，原告保证金打给谁也与被告无关；嘉邦公司与被告是两家独立公司，嘉邦公司产生的债权债务与被告没有任何关系，被告不接受嘉邦公司所有的债权债务。被告宣恩新苑房地产开发有限公司未向本院提交证据。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认为：原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四，客观真实，证据内容能够相互印证，且与本案具有关联性，予以采信。结合以上认定证据及庭审当事人陈述，查明如下事实：嘉邦公司系王达、朱红霞夫妻二人设立的有限公司，宣恩新苑房地产开发有限公司系王达设立的自然人独资公司，杨松芳于2015年3月17日前系重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司负责人，该公司后更名为重庆诚信建筑集团有限公司恩施分公司。2014年，重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司承建嘉邦公司的湖北嘉邦科技开发有限公司科技示范园建设修建工程。次年，该分公司负责人杨松芳又邀请李大美入伙共同承建该工程。2015年1月5日，重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司负责人杨松芳与秦四海、王祥耀、张廷辉签订了上述建设工程劳务承包合同，后张廷辉退伙，陈庆轩入伙。秦四海、王祥耀、陈庆轩三人各自出资200000元向重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司交纳了履约保证金。重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司又将该工程保证金支付给嘉邦公司法定代表人王达。嘉邦公司法定代表人王达自认收取重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司工程保证金一百余万元。秦四海等三人进场施工一段时间后，因湖北嘉邦科技开发有限公司科技示范园的建设修建工程未取得开工许可，秦四海、王祥耀、陈庆轩退场并要求重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司负责人杨松芳返还合同履约保证金600000元，杨松芳、李大美以保证金已作为重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司的保证金向嘉邦公司法定代表人王达交纳为由，向秦四海等三人出具委托书，由秦四海等三人向嘉邦公司追讨。2016年1月4日，嘉邦公司法定代表人王达在该委托书上签名确认，注明“认同此委托生效”，并承诺“定于2016年2月1日付款，如没付款按2016年1月1日计息为5分付款”。约定还款日期逾期后，王达与嘉邦公司未能偿还该笔借款，2017年1月20日，秦四海与王达以及宣恩新苑房地产开发有限公司法定代表人向兴树一起协商并达成协议，用宣恩新苑房地产开发有限公司开发的椒园镇××城××单元××号房屋以220000元的价款抵付秦四海缴纳的工程质量保证金及利息，双方为之签订了合同编号为ESZ2O17O1705号商品房买卖合同，同时约定2017年7月30日前交房。另查明，王达举报被限制人身自由、逼迫签订合同的线索，经宣恩县公安局扫黑除恶专项斗争领导小组办公室核查认定，王达在涉案委托书上签名确认，以及涉案ESZ2O17O1705号商品房买卖合同签订过程中无违法犯罪嫌疑。本院认为，原告秦四海、重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司、湖北嘉邦科技开发有限公司（股东为王达、朱红霞夫妻）均同意重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司将返还原告秦四海履约保证金的义务转由湖北嘉邦科技开发有限公司承担，该行为属债务转移，符合有关法律规定，湖北嘉邦科技开发有限公司应承担向原告秦四海返还履约保证金的义务。该债务履行超过约定履行期限后，被告宣恩新苑房地产开发有限公司（系王达独资）以其开发的商品房代为抵偿湖北嘉邦科技开发有限公司应向原告秦四海返还的履约保证金本息，并签订了ESZ2O17O1705号商品房买卖合同，系债务合法转移后以物抵债行为，且利息计算未超过年利率24%，符合有关法律规定，双方因此签订的ESZ2O17O1705号商品房买卖合同合法有效。被告宣恩新苑房地产开发有限公司主张王达签署委托书、与原告秦四海签订ESZ2O17O1705号商品房买卖合同均存在受胁迫的情形，被告宣恩新苑房地产开发有限公司并未提供相关证据，且与宣恩县公安局扫黑除恶专项斗争领导小组办公室核查的事实不符，该主张不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第八十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：原告秦四海与被告宣恩新苑房地产开发有限公司签订的ESZ2O17O1705号商品房买卖合同有效。案件受理费200元，由被告宣恩新苑房地产开发有限公司负担；原告秦四海已交纳的案件受理费2100元，予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费200元，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汪秋红审 判 员  苏学斌人民陪审员  刘 莉二〇二一年三月十五日书 记 员  阳 静