河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终86号 上诉人（原审被告）：王潇晗，女，1990年9月13日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：岳文彪，保定市莲池区明镜法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：保定市博世房地产开发有限责任公司，住所地保定市竞秀区秀园路468号。 法定代表人：李丽茹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：崔东东，河北颂和安达律师事务所律师。 上诉人王潇晗因与被上诉人保定市博世房地产开发有限责任公司（以下简称博世公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初2300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王潇晗上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：一、《商品房买卖合同》中的选择条款均属于格式条款，依法应当无效。双方订立的《商品房买卖合同》的选择条款是被上诉人按照自己的意志事先打印好的，直接选择了对上诉人不利的条款，剥夺了上诉人的选择权。被上诉人的行为违反了《中华人民共和国合同法》的第三条规定。依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定应当认定该条款无效。二、被上诉人提供的《不动产测量报告》违反法律规定。根据双方签订的《商品房买卖合同》上诉人购买的花倾城小区二期5-1-0502室，房屋建筑面积是被上诉人通过测算按照房屋的真实比例向上诉人提供的，上诉人与被上诉人双方也是同意的，该合同应当是合法有效的。现在被上诉人又以保定市房屋测绘队做出的《不动产测量报告》为依据增加公摊面积，明显是错误的。三、上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》对电梯的明确约定是“变频电梯、每单元两部”，但实际上每单元仅有一部电梯，实际情况与合同约定明显不符，上诉人存在明显的违约行为。即使上诉人应当交纳超出原合同约定房屋面积的差价，也应当是在被上诉人赔偿上诉人损失的前提下，这样才能体现公平公正，上诉人享有合同法规定的先履行抗辩权。四、虽然被上诉人提交了不动产登记证书，但是该证是在错误的《不动产测量报告》基础上做出，被上诉人出售的房屋是7层，而不动产登记证书登记为8层，与实际情况不符，且该不动产登记证书是在诉讼期间被上诉人办理的，本来就有争议，故该不动产登记证书不能作为本案被上诉人主张上诉人补缴购房款的依据。即便是不动产登记证书登记的面积多于《购房合同》登记的面积，依法也应当按《购房合同》的第五条第二项处理。 博世公司辩称，被上诉人认为一审法院已经查明案件事实，适用法律正确，应当维持原判。通过一审庭审，被上诉人所提交的房屋产权证书以及房屋面积测绘报告均可证明涉案房屋真实面积。双方签订的《购房合同》系国家主管单位制作，并非被上诉人单方出具，并且合同中已经约定以产权登记面积为准，多退少补，符合公平原则。综上，上诉人理应支付剩余购房款项。 博世公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付房款78,960元；2、判令被告承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：原告为保定市莲池区天威中路1229号花倾城小区商品房项目开发建设单位。原告与被告在2013年10月14日签订《商品房购销协议》，约定被告向原告购买位于保定市莲池区5-1-502号房屋住宅一套，面积95.22平方米，每平方米单价为8000元，并约定“商品房销售面积最终以保定测绘中心测绘面积为准，据实结算房价款。”2013年11月6日，原、被告正式签订了合同编号ＧＦ20130100003的《商品房买卖合同》，合同再次对《商品房购销协议》相关内容进行了确认，并在合同第五条“面积确认及面积差异处理”中约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理”，即“本合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记的面积为准，购房款多退少补。”被告于2013年10月14日向原告交付房款304760元，于2013年11月13日向原告交付房款457000元。合同签订后，案涉房屋经保定房屋测绘队测绘，于2017年7月25日出具《不动产测量报告》，确认案涉房屋套内面积84.99平方米，分摊面积20.1平方米，总建筑面积105.09平方米。保定市自然资源和规划局根据该测绘结果，制作了冀（2019）保定市不动产权第××号《不动产权证书》，载明了案涉房屋权利人为被告王潇晗，房屋坐落为天威中路1229号5号楼1单元502室，建筑面积为105.09平方米。原告根据测绘结果及《不动产权证书》登记要求被告补交相应房款78960元，被告予以拒绝，原告因此诉至法院。庭审中，被告虽答辩原告隐瞒真实面积与被告签订合同，但明确表示不对双方之间《商品房买卖合同》主张撤销；对案涉房屋的《不动产权证书》，被告表示其所依据的《不动产测量报告》错误，不放弃行政诉讼权利，但至本案判决时止，被告并未对《不动产权证书》提起行政诉讼。对于被告主张的原告履行不符合合同约定，应予首先赔偿损失，并主张以损失赔偿折抵房屋差价的问题，经一审法院向原告询问，原告明确表示不同意进行抵销。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销协议》及《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，上述合同合法有效。双方应按照合同约定行使权利，履行义务。双方签订的《商品房买卖合同》，第五条明确约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，购房款多退少补，《商品房买卖合同》为正式备案合同，其取代了双方之间的《商品房购销协议》，故认定双方对合同约定面积与产权登记面积的差异结算方式进行了变更，对于房屋面积差异，双方应按照《商品房买卖合同》约定的内容履行各自的义务。被告辩称原告隐瞒已知实测面积与被告签订《商品房买卖合同》，并且该合同为格式合同，第五条作为选择性条款而未经被告选择，作为格式条款侵害被告利益。经当庭询问，被告明确表示对《商品房买卖合同》不主张撤销，但主张合同第五条为格式条款，应予无效。《商品房买卖合同》系国家产权机构规定的制式合同，并非原告制作，合同第五条关于面积差异的处置条款内容清楚，且所填写内容与合同其他部分有明显区别，易于分辨，同时该内容实质是以案涉房屋的最终认定面积作为交付房款的标准，符合公平原则，不存在免除原告责任，损害被告权益的情况，故被告主张该合同条款无效的辩解，不予采纳。被告辩称原告交付房屋不符合合同约定，约定每单元电梯两部，但实际仅安装一部，应赔偿损失，并主张损失赔偿与房屋差价折抵，经询问，原告明确表示不同意抵销。根据《中华人民共和国合同法》第一百条的规定，双方当事人协商一致可以债务抵销，现双方无法协商一致，抵销不能成立，被告在本案中也未提起针对合同履行的反诉，故被告称的损失赔偿，本案不再审理，被告可依法另行提起诉讼予以主张。现保定市自然资源和规划局已制作了冀（2019）保定市不动产权第××号《不动产权证书》，确定案涉房屋产权登记的建筑面积为105.09平方米，至本案判决时止，被告并未对此提起行政诉讼，也未以其他方式主张该《不动产权证书》无效，故对该《不动产权证书》载明的案涉房屋产权登记面积为105.09平方米予以确认，按照双方《商品房买卖合同》约定的面积差异条款及房屋单价，被告应向原告补交房款78960元，原告对被告的相关主张，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：被告王潇晗于本判决生效之日起七日内给付原告保定市博世房地产开发有限责任公司剩余购房款78960元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1774元减半收取共887元，由被告王潇晗负担。 二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，上述合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”依照上述规定，先履行抗辩权的适用前提为“当事人互负债务”，而本案被上诉人主张上诉人欠付购房款，为金钱债务；而上诉人主张被上诉人未按约定安装电梯，并非债务，故上诉人主张先履行抗辩权不成立。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”对于商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理方式，2013年11月6日双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“以产权登记的面积为准，购房款多退少补。”该合同系中华人民共和国建设部与国家工商行政管理局制定的示范文本，并非被上诉人单方制作的格式合同，且该示范文本第五条第2项对面积差异处理方式亦约定了面积差比绝对值超过3%时的处理方式，而双方并未选择该处理方式，故应依照合同约定执行。上诉人亦未提交证据证明本案存在合同法第五十二条和第五十三条规定的格式条款无效情形，故上诉人主张格式合同无效亦不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人王潇晗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,774元，由上诉人王潇晗负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈道忠 审判员  黄俊学 审判员  于纪芳 二〇二一年三月十六日 书记员  王路瑶