湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初2099号原告：邓亚珍,女,瑶族，1990年8月24日出生,住湖南省江**瑶族自治县。委托诉讼代理人：简小波，湖南东放明律师事务所律师。委托诉讼代理人：简松军，湖南东放明律师事务所律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司（原湖南狂买狂卖商业管理有限公司），住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房。法定代表人：孙秀莲。委托诉讼代理人：杨琼，系该公司法务。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路159号凯通国际城第10栋31楼31026号。法定代表人：孙文钦。被告：长沙市东进置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号宇成朝阳广场T4栋270006房。法定代表人：孙秀莲。第三人：长沙新高地酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区朝阳街街道车站中路39号宇成朝阳广场T1栋18楼。法定代表人：庄政云。委托诉讼代理人：曾丽，系该公司员工。原告邓亚珍与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）、长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）、第三人长沙新高地酒店管理有限公司（以下简称新高地酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓亚珍的委托诉讼代理人简松军及简小波、被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼、第三人新高地酒店的委托诉讼代理人曾丽到庭参加诉讼,被告凯通公司、东进公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邓亚珍向本院提出了如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告一签订的《委托经营管理协议》，被告一、第三人立即将湖南省长沙市××路××号“美富商业中心”（报建名:宇成朝阳广场）Ｔ1-190012号房屋返还原告。2.判令被告一向原告支付租金及违约金（租金计算至被告一、第三人实际返还原告房屋之日止，违约金按日万分之二标准计算至被告一实际支付租金之日止,暂计算至2020年12月31日,租金为25925元,违约金为1244.4元）。3.判令被告二、被告三对上述被告一应付租金及违约金承担连带责任。4.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月,原告与被告一签订《委托经营管理协议》，约定:1.原告将位于湖南省长沙市××路××号“美富商业中心”（报建名:字成朝阳广场）Ｔ1-190012号房屋委托被告一经营管理。2.被告一按38888元／年向原告支付租金,租金每季度支付一次,于每季度结束前支付下一季度的租金。3.如被告一逾期支付租金,每逾期一日按照应付金额的万分之二向原告支付违约金,被告一逾期超过三个月仍未向原告支付租金的，原告可以解除合同。同时,被告二、被告三向原告出具《委托经营管理协议》之担保函，约定被告二、被告三对被告一的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。上述合同签订后,原告将涉案房屋交付给被告一,被告一将其转租给第三人。自2020年开始,被告一以各种理由拒绝支付租金。截止2020年12月31日,被告一累计应付原告租金为25925元,违约金为1244.4元。综上所述，原告认为，《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议>之担保函》均系当事人真实意思表示，合法有效，被告一拒不按时支付租金,严重违反合同约定,已构成根本违约。被告宇成公司辩称：1.宇成公司的行为未构成根本违约，不同意解除该委托协议，原告主张判令解除《委托经营管理协议》不应得到法院支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第二条，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。宇成公司因为疫情原因影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直在积极采取措施，筹措资金履行协议，支付了部分租金，因此恳请法院判决不解除该委托经营管理协议。此外，涉案房屋目前已出租给第三方商户使用，租赁时间在10年以上，宇成公司和第三方均投入了大量人力、财力、物力进行装修、经营等，若解除协议，将会对宇成公司和第三方造成重大损失，若原告及第三方愿意达成协议、签订合同，宇成公司可同意解除合同。2.关于租金，请求原告和法院考虑宇成公司的实际困难及新冠疫情不可抗力影响，酌情减免6个月租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。其他各级法院在审理涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷案件中，也有判令减免租金的类似案例，在湖南启动重大突发公共卫生相应级别期间，宇成朝阳广场的整体商户经营状况不佳，某些行业还不能营业，资金链断裂，收入锐减，商户支付给宇成公司的租金都低于宇成公司支付给原告的租金，宇成公司一直承受巨大租金差价，因此请求减免6个月租金。3.关于违约金，由于受疫情不可抗力因素的影响，企业经营受到极大影响，故逾期支付租金非宇成公司主观因素所致，宇成公司不应承担违约责任及违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告东进公司、凯通公司未答辩。第三人新高地酒店辩称：1.我方与宇成签订了合法合规的租赁合同，酒店方无任何过错。2.宇成交付房屋是毛坯，我方投入了大量装修费用，我方要求按照合同继续经营。3.根据目前的经营情况，酒店方也可以与宇成公司解约，与业主签订租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2016年10月24日,邓亚珍（委托方）与狂买狂卖公司（经营管理方）签订《委托经营管理协议》，约定:1、邓亚珍将位于湖南省长沙市××路××号“美富商业中心”（报建名:狂买狂卖朝阳广场）Ｔ1-190012号房屋委托狂买狂卖公司经营管理。该公寓类型为住宅，建筑面积50.57平方米，购房成交价为648128元。2.委托经营管理期限自该协议生效之日起至2027年4月30日止。3.狂买狂卖公司自2017年5月1日至2027年4月30日止，按38888元／年向邓亚珍支付租金,租金每三个月支付一次,于每年的1月16日至1月30日、4月16日至4月30日、7月16日至7月30日、10月16日至10月30日支付下一支付期的租金。3、如狂买狂卖公司无正当理由逾期支付租金,应当按照逾期金额的万分之二／日向邓亚珍支付违约金,狂买狂卖公司逾期超过三个月仍未向邓亚珍支付租金的，邓亚珍可以解除合同。同日，东进公司、凯通公司与邓亚珍签订了《之担保函》，载明：1.本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成。2.本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。2016年10月24日，邓亚珍与狂买狂卖公司签订了《授权委托书》，载明：1.授权受托人以受托人或委托人名义对该公寓进行管理经营、对外招租及转租、与租户签订租约、收取租金、解除租约等与该公寓经营管理有关的一切事项，委托人均予以认可。2.受托人对该公寓的经营管理权包括但不限于使用权、经营权、租赁权(包括但不限于对外出租、转租及收取租金)、管理权、收益权、商业管理。3.委托人授权受托人以委托人名义与开发商办理该公寓的交付手续。协议签订后,狂买狂卖公司的名称变更为宇成公司。宇成公司接收房屋后将涉案房屋转租给第三人长沙新高地酒店经营使用，并与新高地酒店签订《物业租赁合同》，将T1栋的第十八层至第二十五层出租给新高地酒店，租赁期限为15年，新高地酒店将包含涉案房屋在内的8层房屋进行重新布局，整体装修，现已投入使用。根据宇成公司提交的《租金支付月份统计表》，宇成公司陆续向邓亚珍支付租金至2020年1月31日，后又于2020年4月底支付了2020年5、6、7月的房屋租金，此后再未支付过租金。根据合同约定，截至2021年4月30日,宇成公司尚拖欠邓亚珍的房租计38888元未付。本院认为，邓亚珍与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。邓亚珍已依约将涉案房屋交付给宇成公司使用，但宇成公司尚拖欠邓亚珍房租38888元未付，其行为已经构成违约。根据合同约定，邓亚珍有权解除合同，但由于邓亚珍的涉案房屋已转租给第三人长沙新高地酒店管理有限公司经营使用，第三人将包括邓亚珍的房屋在内的8层房屋重新规划布局进行装修，上百户业主的房屋作为一个整体被装修成符合长沙新高地酒店管理有限公司使用要求的格局，整体经营，在装修完成的长沙新高地酒店管理有限公司内无法准确找出邓亚珍房屋的具体空间位置，因此，邓亚珍的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，第三人长沙新高地酒店管理有限公司承租涉案房屋，前期投入了巨大的装修及运营成本，现涉案房屋已装修完工并投入使用，如果解除邓亚珍与宇成公司的房屋租赁合同，必然会造成巨大的浪费，而如果继续履行合同，对邓亚珍的权益不会造成更大损害。因此，邓亚珍要求解除房屋租赁合同，并将房屋恢复至交房标准后归还给邓亚珍的诉讼请求，本院不予支持。根据查明的事实，宇成公司拖欠邓亚珍房租38888元未付，故邓亚珍要求宇成公司支付拖欠租金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告宇成公司辩称因全国新型冠状肺炎疫情爆发及疫情防控工作的部署而关门停业,无法开展经营活动,应酌情减免6个月租金，但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据，故本院对该抗辩理由不予采信。双方在合同中约定如宇成公司逾期付款，应按日万分之二的标准支付违约金，该约定合法有效。故原告邓亚珍要求宇成公司按日万分之二的标准支付截至租金实际清偿之日止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告东进公司、凯通公司自愿为宇成公司的合同义务提供连带责任担保，且该二公司作为开发商，均出具担保函作为邓亚珍与宇成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，故邓亚珍已尽到善意第三人的审慎注意义务。因此，邓亚珍要求凯通公司、东进公司承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。庭审中，原告与第三人新高地酒店均表示愿意与宇成公司解除合同，由双方直接签订租赁合同。本院认为，在原告与宇成公司签订《委托经营管理协议》以及宇成公司与新高地酒店业已签订《物业租赁合同》并且已经实际履行的情况下，该两份合同没有依法解除之前，本院不能径直判决原告与第三人新高地酒店直接签订租赁合同。同时，本案只审理原告与被告宇成公司之间的房屋租赁关系，宇成公司与新高地酒店《物业租赁合同》是否解除超出本案审理范围，但是三方当事人可以就此自行协商，行使合同的相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十八、第六百九十一条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告邓亚珍支付T1栋190012号房屋截至2021年4月30日的房屋租金38888元；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告邓亚珍支付违约金（违约金以欠付租金为基数，按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）；三、被告长沙市东进置业有限公司、长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项确定的义务承担连带清偿责任；四、驳回邓亚珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取115元，由被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙凯通房地产有限公司、长沙市东进置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗长华二〇二一年三月二十九日法官助理姜雨蓓书记员廖沙