吉林省镇赉县人民法院民事判决书（2021）吉0821民初554号原告：朱玉昆，男，1969年4月10日出生，满族，镇赉县化肥厂下岗工人，现住吉林省镇赉县。被告：镇赉县宇星房地产开发有限责任公司，住所地镇赉县团结东路城建局北侧。法定代表人：王学辉，该公司经理。被告：吴国建，男，汉族，1971年1月7日出生，个体，现住镇赉县。原告与被告镇赉县宇星房地产开发有限责任公司（以下简称宇星公司）、吴国建房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼。被告宇星公司、吴国建经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告立即协助原告办理所购买商品房（位于镇赉县东泰小区1号楼6单元101室）的权属证书。事实与理由：2016年1月28日，原告与被告签订商品房销售合同一份，双方约定被告将其开发的东泰小区1号楼6单元101室商品房出售给原告，原告支付了全部楼款并即时管理使用。至今被告未为该房屋办理房屋权属证书，远远超过合同订立之日起90日内办理权属证书的期限，明显违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求被告立即协助原告办理所购买商品房的权属证书。宇星公司未出庭答辩，其提交的书面答辩意见如下：一、宇星公司不是本案的适格被告，对原告的起诉应当予以驳回。1.宇星公司不是涉案合同的当事人一方，宇星公司并未与原告签订《商品房销售合同》，也未向原告收取购房款，双方之间并未成立买卖合同关系，原告要求宇星公司履行合同，没有事实及法律依据。2.涉案合同不存在我国立法和司法实践中突破合同相对性的法律规定及依据。突破合同相对性的法律规定是非常明确的，如合同法中的代位权、撤销权、为第三利益的合同、租赁权对抗物权等，本案显然不存在突破合同相对性的情况。3.依据《物权法》，宇星公司就涉案房屋已经办理了不动产物权登记，是涉案房屋的所有权人，但宇星公司并未以任何口头或者书面形式向原告发出订立商品房买卖合同的要约，原告也未以任何方式向宇星公司作出要购买宇星公司名下房屋的承诺，在双方没有订立合同的情况下，却要求宇星公司承担出卖人的义务，违反了《合同法》及《商品房买卖合同司法解释》等相关法律的规定，不应当予以支持。二、涉案合同不具有合法性。1.依据《城市房地产法》《城市房地产开发条例》等法律法规的规定，销售商品房应当取得商品房预售许可，只有具有房地产开发资质的法人才能够销售商品房。涉案合同出卖人处加盖“东泰小区预售楼专用章”，这明显是伪造的，任何一个需要备案的具备房地产开发资质的法人公章都不可能刻有“小区预售楼专用章”的字样，可见合同本身从形式上就不具有合法性，东泰小区也根本不可能取得商品房预售许可，原告作为买受人，从合同盖章的名称即应知道东泰小区不具有出售商品房的主体资格。2.《民事诉讼司法解释》第一百零四条规定：“能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的证据。”涉案合同采用仿造的公章签订，明显违法，抛开合同违法性去审查合同效力，就如同“毒树之果”，如果对这样不合法的证据忽略不计，视而不见，将会导致无数的用私刻的公章继续履行合同的行为、继续滥用权利的行为泛滥成灾，这样的后果不堪设想。三、涉案合同对宇星公司不发生效力，而应当由行为人即东泰小区及被告吴国建承担责任。第一，合同是由镇赉县东泰小区和原告签订的，合同落款出卖人处打印了“镇赉县宇星房地产开发有限责任公司”的字样，但却加盖的是东泰小区的公章，而吴国建是东泰小区的委托代理人，这一点原告是明知的。从加盖的公章可见，该合同的出卖人是东泰小区，而不是宇星公司，更无法证明是以宇星公司的名义出卖的。合同签订后，宇星公司并不知情，宇星公司也没有追认，因此，该合同对宇星公司不发生效力。第二，该合同不构成表见代理。宇星公司出具的授权委托书明确授权范围仅限于工程建设的所有事宜，而依据法律规定，商品房销售及办理房屋产权登记并不属于工程建设的内容，它只是房屋建设工程竣工验收合格并交付后的销售和登记行为。四、宇星公司与吴国建是房地产开发的挂靠关系，但并不是因为存在挂靠行为，挂靠人所有的行为后果就都由被挂靠人承担，只有以被挂靠人的名义实施且经过被挂靠人追认或者相对人有理由相信是被挂靠人的行为时，才能由被挂靠人承担相应的法律责任。本案中，东泰小区的商品房预售时，凡是由被告宇星公司出卖的，都是宇星公司作为合同当事人一方与买方签订了加盖宇星公司公章的正式商品房买卖合同，而且由宇星公司出具了正规的“吉林增值税普通发票”，这一点是有证据可以佐证的。但本案的涉案合同，是以东泰小区的名义出卖，出售的价款也由吴国建收取，原告从吴国建手里购楼，与东泰小区签订购楼合同，将钱交给吴国建，这些原告完全知情，意思表示也非常明确，但被告却一无所知。因此，被告没有事实及法律依据为原告过失的行为买单。综上，原告作为买受人，其权益确实受到了损害，但其同样作为一个完全民事行为能力人，在签订合同的过程中存在过失，就应当自行承担后果。法律不应当为维护大多数人的权益，而损害宇星公司享有的权利，因为抛开合同的相对性和法律赋予的权利，推定宇星公司或者将宇星公司强加成承担责任的一方，这明显也是与法相悖的。所以，请求人民法院综合全案证据，依法认定被告宇星公司不具备诉讼主体资格，依法驳回原告诉讼请求。吴国建未出庭答辩，也未提交书面答辩意见，本院视为其放弃举证、质证等相关权利。经本院审理查明：2015年吴国建挂靠宇星公司开发镇赉县东泰小区1、3、4号楼，宇星公司于2015年4月29日书面授权吴国建办理镇赉县东泰小区工程建设的所有事宜。2016年1月28日吴国建以宇星公司的名义与原告签订“商品房销售合同”，合同书上加盖“镇赉县东泰小区预售楼专用章”，将镇赉县东泰小区1号楼6单元101室房屋出售给原告，合同约定由出卖人办理房屋产权，原告交付楼款并管理使用涉案房屋。2021年3月4日，原告诉至本院，要求二被告立即协助办理房屋产权登记。认定上述事实的证据如下：商品房销售合同、交款收据、物业费收据、自来水费收据、授权委托书及当事人陈述。本院认为，本案争议的焦点为1、宇星公司是否具备诉讼主体资格；2.涉案合同是否有效；3.宇星公司、吴国建是否有协助办理不动产登记的义务。从诉讼各方庭审提供的证据、本院搜索本院已决相关类案及当事人在庭审陈述中，可以认定吴国建挂靠宇星公司并以宇星公司的名义开发镇赉县东泰小区，宇星公司已书面授权吴国建办理东泰小区工程建设的一切事宜，授权事项除包括东泰小区的建设外，当然包括授权销售东泰小区楼房，宇星公司具备本案诉讼主体资格。吴国建以宇星公司的名义对外销售楼房，并未受到宇星公司的阻碍。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。据此规定，结合本案原告已管理使用涉案房屋等实际情况，合同上虽没有宇星公司公章，加盖的是东泰小区售楼处的公章，但东泰小区是宇星公司申请立项开发的，宇星公司对吴国建的售楼活动是准许或者默许的，吴国建与原告签订房屋买卖合同的行为，系代表宇星公司的行为。吴国建的代理行为，对被代理人宇星公司当然发生法律效力。涉案合同虽未加盖宇星公司的公章，但不影响合同效力，宇星公司与原告存在合法、有效的商品房买卖合同关系。《城市房地产开发经营管理条例》（２０１８年）第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。据此规定，宇星公司应当遵循诚实信用原则，依法与原告重新签订规范的商品房买卖合同，并协助办理房屋不动产登记手续，吴国建作为实际开发人，亦应承担协助办理不动产登记手续的责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：镇赉县宇星房地产开发有限责任公司、吴国建于本判决生效后十日内协助原告办理镇赉县东泰小区1号楼6单元101室房屋不动产登记手续。案件受理费50元（已减半收取），由镇赉县宇星房地产开发有限责任公司、吴国建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。审判员 邓连昌二〇二一年三月二十六日书记员 赵书淼