山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0781民初929号 原告：刘文磊，男，1978年3月12日出生，汉族，居民，住青州市。 委托诉讼代理人：刘建华，青州衡信法律服务所法律工作者。 被告：刘爱红，女，1970年4月9日出生，汉族，居民，住青州市。 第三人：姜利文，女，1971年1月2日出生，汉族，居民，住青州市。 原告刘文磊与被告刘爱红、第三人姜利文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘文磊及其委托诉讼代理人刘建华、被告刘爱红到庭参加诉讼，第三人姜利文经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告刘文磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租金6000元及装修损失6700元，共计12700元；2.判令被告赔偿营业经济损失7300元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年9月29日，被告刘爱红将位于青州市XXXX沿街商品房一间出租给我用于经营熟食，租赁期限自2020年10月1日至2021年3月10止，租金14000元。我将租金通过微信支付给被告刘爱红，被告刘爱红给我出具收条一份，第三人姜利文以房主名义对我承诺到期后如我继续租赁，则由姜利文出租给我继续使用，并在收条上签字。我使用房屋至2021年1月1日，冀有礼找我收房，我才知道房主是冀有礼，被告无权出租该房屋。我因无法继续租赁房屋造成经济损失，向被告催要，被告虽然同意返还租金，但至今拒不支付。为此，请求依法裁判。 被告刘爱红辩称，一、原告所述与事实不符。1.原告与被告不存在房屋租赁关系。被告所租店铺转让给原告接手，原、被告及第三人当面办理了交接，被告终止与第三人的租赁合同，原告与第三人协商租房事宜，被告签收第三人退回未到期的房租并写下收条。第三人嫌原告转给她钱她再退给被告很麻烦，就让原告直接微信转给了被告。被告签名的退回房租的收条不能成为原告与被告之间的租房协议，所以二者不存在租赁关系。当时原、被告及第三人一起当面商定如下事宜：因为被告与第三人原来的租赁时间是2020年2月4日到2021年2月5日，正值疫情期间，有四个月没有营业，第三人承诺延期到2021年2月25日，让出来20天疫情补偿，然后第三人又跟原告协商，如果续租让出15天装修期。这才出现了原告协议中到期日为3月10日的时间点，也充分体现了原告提供的协议根本不是与被告签订的。2.原告声称“被告虽然同意返还租金，但至今拒不支付”的问题。第三人曾告知原告，古街租房通常都是租赁合同到期前预付下年度的房租，第三人曾经多次通知原告续期交房租以及商场可能收房的后果，并提出如果因原告不续租导致被收房的话可以退给原告剩余的房租，但原告不肯履行续租承诺，任事态发展到被收房，退还他剩余房租他还不满意，敲诈索要各种因他自己不履行承诺续租造成的所谓“损失”。被告作为店铺邻居也多次转告原告赶紧续租，但原告拒不接受，企图以此为借口索取不当利益。3.原告声称“至2021年1月1日，冀有礼找我收房时，我才知道房主是冀有礼”的问题。实际情况是：当初原告租房时，9月底改水电，已经跟他明确说明房子是商场的，而且原告所租房子那一排临街门头房都是商场的，这是原告所租房子的左邻右舍都知道的，甚至是古街一带路人皆知的事情，根本不是什么被告和第三人能够隐瞒的秘密。原告对此歪曲事实，恶意污蔑被告和第三人。4.原告所列举的各种费用。原告接手房子时正在国庆节黄金假期，除了改水电没有任何装修，大家有目共睹，谈何5000元装修费用？完全是不顾事实的敲诈勒索。二、答辩请求：1.请求人民法院以事实为依据，支持诚信，支持公序良俗，驳回原告的无理请求。2.诉讼费用由原告承担。 第三人姜利文未陈述。 本院经审理认定事实如下：青州市偶园街九州商场沿街楼系青州市王府街道北关社区居民委员会（以下简称北关居委会）所有的房产，并发包给案外人冀有礼经营。冀有礼经营期间，又将包括一楼商铺在内的大部分房产对外出租，并默许租户对外转租。九州商场一层沿街房青州非遗传习坊北邻第二间商铺由第三人姜利文承租，租赁期限自2020年1月1日至12月31日。2020年2月5日，被告刘爱红与第三人达成租赁协议，由被告租赁该房经营，租赁期限自2020年2月5日至次年2月4日，租金为30000元。当日，第三人收取被告交纳的租金30000元，并出具收条一份；双方未签订书面合同。 2020年9月28日，被告及第三人经与原告刘文磊协商，确定被告将其转租的非遗传习坊北邻第二间商铺再转租给原告经营熟食店，租赁期限自2020年10月1日至2021年3月10日，租金为14000元；到期后如果续租，第三人直接将该房转租给原告，年租金按30000元执行。当日，被告收取原告通过微信转账方式交付的租金14000元，并出具收条一份，内容为：“收到房租1万4整十月1号到3月10号刘爱红”；原告在该收条主文上部书写“青州非遗传习坊北邻第第贰间2间第贰间房”字样；第三人在被告签名下部书写“备注如续租，原价叁万元（自2021年3月11号起）姜利文”字样。 原告转租涉案商铺后，对店铺内的水电设施进行了改造，花费改造费400元。此后，原告悬挂“无骨派鸡爪鸭掌总店”招牌开始经营“青州市利群食品经营店”。2021年1月1日，案外人冀有礼因与姜利文之间的租赁期限届满，将涉案商铺出租给案外人刘树智使用，并找到原、被告要求收回房屋，双方为此发生争执。经公安机关出警调解，原告同意搬出。2021年1月6日，原告将涉案商铺交还冀有礼，并向刘树智支付1月1日至5日的使用费1000元。原告因与被告协商退还未使用期间的房租未果，提起本案诉讼。 本案审理过程中，被告对原告主张经营受损期限为11天无异议，双方一致认可经营损失额按每天100元计算。 本院认为，本案双方当事人的主要争议是：原告刘文磊与被告刘爱红之间是否存在房屋租赁合同关系；原告要求被告退还房租、赔偿装修及经营损失有没有具体的事实和法律依据。 关于第一个争议焦点。原告以与被告就涉案商铺存在房屋租赁合同关系为由提起本案诉讼；被告则辩称，经原、被告及第三人协商，其与第三人之间的房屋租赁合同关系于2020年10月1日提前解除，由第三人直接将涉案商铺转租给原告，因此其与原告之间不存在房屋租赁合同关系。对双方的该节争议，应作如下分析：首先，根据已经查明的案件事实，被告与第三人之间的房屋租赁期限为2020年2月5日至2021年2月4日，庭审中被告并无证据证实其与第三人之间房屋租赁合同关系已于2020年10月1日解除，原告对此亦不予认可，在第三人未到庭应诉的情况下，本院对被告主张的上述事实无法查实；其次，如果被告主张的上述事实成立，则原告在转租时应将租金交给第三人，并由第三人而不是由被告向其出具租金收条，这与原告提交并经被告质证无异议的租金收条相矛盾，被告对这一疑点无法作出合理解释。据此，本院认定原、被告之间就涉案商铺存在房屋租赁合同关系。租赁期内，该商铺经权利人追索被收回，原告也已自2021年1月6日起不再经营，故应认定该房屋租赁合同已经解除。庭审中，双方当事人对合同解除的事实并无争议，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。1.房屋租赁合同解除后，原告租房经营的合同目的不能实现，被告应将原告未使用期间的房屋租金退还原告。根据双方房屋租赁合同约定，租赁期限为2020年10月1日至2021年3月10日，共计161天，折合每天租金为86.96元（14000元÷161天）。2021年1月1日至5日，原告虽实际使用涉案商铺，但已另向新租户刘树智交纳使用费1000元，故该期限应计入原、被告房屋租赁合同关系未履行期间。据此计算，自2021年1月1日至3月10日共69天，租金应计6000.24元（86.96元/天×69天）。对原告请求被告返还租金6000元的诉讼请求，本院予以支持。2.原告主张，转租后其对涉案商铺进行了水电改造和装修，支付水电改造费1400元及装修费5300元，并提交水电改造费收据及装修费收据各一份加以证实。经庭审质证，被告仅认可原告实际支出水电改造费400元，对上述证据不予认可。本院经审查认为，原告提交的收据缺乏相应的水电改造合同及装修合同相佐证，不能证实以上费用确已支付及确系用于涉案商铺，故对原告提交的以上证据的效力，本院不予认定。对被告已经认可水电改造费用，本院可予认定。涉案房屋租赁合同因被告的过错解除，上述支出应由被告赔偿。对原告该节诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分不予支持。3.原告为证实其经营损失情况，提交微信收款汇总截图及支付宝收款汇总截图各一份，被告经质证不予认可；故对原告主张的经营损失的计算办法，本院不予认定。庭审中，双方一致认可原告的损失额按每天100元计算。本案中，原告主张的经营受损时间为11天，其经营损失应计1100元（100元/天×11天）。原告因提前解除合同，导致经营利益受损，被告应予赔偿。对原告追要经营损失的合理诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。 第三人姜利文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第七百零三条、第七百一十七条、第七百二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告刘爱红退还原告刘文磊租金6000元，于本判决生效之日起三日内付清； 二、被告刘爱红赔偿原告刘文磊水电改造费用400元、经营损失1100元，共计1500元，于本判决生效之日起三日内付清； 三、驳回原告刘文磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告刘文磊负担94元，被告刘爱红负担56元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  赵立波 二〇二一年三月二十四日 书记员  张龙龙