苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4042号原告：潘天雨，女，1998年6月28日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：高峰，江苏凡创律师事务所律师。委托诉讼代理人：许子成，江苏凡创律师事务所律师。被告：港中旅太湖（苏州）置业有限公司，住所地苏州太湖国家旅游度假区孙武路2999号管委会1028室。法定代表人：唐勇，执行董事。委托诉讼代理人：宋瑞，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乔，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。原告潘天雨诉被告港中旅太湖（苏州）置业有限公司（以下简称港中旅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法裁定转为普通程序并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定适用独任制公开开庭进行了审理。原告潘天雨委托诉讼代理人高峰、许子成，被告港中旅公司委托诉讼代理人宋瑞、王乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘天雨向本院提出诉讼请求：1、判令被告向其交付商品房买卖合同约定的房屋；2、判令被告向其支付自2019年7月1日起至房屋实际交付之日止的违约金（按房价的日万分之三计算，暂算至2020年5月31日止的违约金为400237元）。事实与理由：2017年12月9日，其与被告签订《苏州市商品房买卖合同》，约定其以3970609元的价格向被告购买位于苏州太湖国家旅游度假区香山街道承祖6号水泊堂前花园9幢104室房屋；被告应于2019年6月30日将质量符合国家规定和合同约定的商品房交付给其。但在其于2019年6月30日前往验房时发现房屋地上一至三层的墙壁有大量明显漏水，地下层也有严重渗水，即房屋完全不符合约定的交付条件。后，被告虽多次修缮，但至今仍存在漏水、渗水现象。由此，其诉至法院，请求判如所请。被告港中旅公司辩称，首先，案涉房屋已经竣工验收合格且已获得政府颁发的《苏州太湖度假区商品房交付使用通知书》，故案涉房屋是符合交付条件的。其次，其于2019年6月17日通过快递向原告邮寄入伙通知，通知原告于2019年6月27日至售楼处办理房屋交付手续，并明确若未按期办理入伙手续的，则视为房屋交付；由此，在原告未按期办理交付手续的情况下，案涉房屋已于2019年6月28日视为交付。同时，原告于2019年6月30日缴纳了维修基金、契税、物业管理费并办理不动产登记证书，故案涉房屋已于2019年6月30日由原告予以了接收。由上，其不存在逾期交房的违约行为，反而是原告无正当理由拖延前述房屋交接书。此外，原告主张的违约金也明显过高。由上，其请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年，潘天雨（买受人）与港中旅公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：买受人以3970609元的价格向出卖人购买苏州太湖国家旅游度假区香山街道水泊堂前9幢104室商品房（毛坯房），所属自然层为-1至3层。同时，上述合同还约定：房屋质量标准：出卖人交付的该商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准。房屋保修责任：出卖人对该商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建设工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任。出现质量缺陷时买受人的权利：该商品房地基基础和主体结构质量经有权机构检测不合格的，买受人有权单方面书面通知出卖人解除本合同；除该商品房主体结构外的其他质量缺陷，经过更换、修理、仍然严重影响买受人正常居住使用的，买受人有权单方面书面通知出卖人解除本合同。房屋交付条件：该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》。房屋交付时间：出卖人定于2019年6月30日前将该商品房交付给买受人。房屋交付程序、标志：出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续；买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接；如买受人未按出卖方通知的交付日期办理该房屋交接手续，则按通知规定的交付日期次日起视为该房屋已经验收、交付；该商品房交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件。逾期交房的违约责任：出卖人如未按约定时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：1、逾期在60日之内，自合同约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人不解除合同的，自合同约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。另上述合同的补充条款还约定：房屋质量和房屋保修：双方对房屋质量发生争执时，以市级及以上质量检测机构出具的书面工程质量评定意见作为处理争执依据；如该部门认定属非地基基础和主体结构等严重质量问题，检测单位提出返修意见的，在保修期内由出卖人根据本合同约定承担保修责任，但不影响出卖人向买受人按通知交房日期交付房屋；买受人不得以房屋存在需要改进的质量问题为由拒绝接收房屋。双方确定对房屋交付后空鼓、裂缝、抹灰不均匀、墙面不平整、阳台或飘窗渗水等不影响房屋正常使用的质量通病或瑕疵，出卖人在履行维修义务后，除合同另有约定外，买受人不再要求出卖人给予赔偿或补偿。房屋交付：该商品房交付使用时，除房屋地基基础及主体结构不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用外，不影响买受人按照合同规定期限履行对该商品房验收交接的义务，买受人不得以该房屋有一般质量问题为由拒绝或拖延接收房屋，出卖人不承担由此引起的逾期交房的违约责任。买受人就此申请房屋质量检测的亦不影响交接手续的正常办理，若买受人以此为由拒收或拖延交接该商品房的，视为买受人无正当理由拒绝接收房屋，出卖人通知的交房日期视为实际交付日期，出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同签订后，潘天雨按约向港中旅公司支付了全部房款。2019年6月17日，港中旅公司取得《苏州太湖度假区商品房交付使用通知书》，载明水泊堂前花园1#-35#共998套商品房及配电房、地库已通过交付使用备案。审理中，潘天雨称有交付使用通知书不能证明案涉房屋已符合合同约定的标准。同日，港中旅公司向潘天雨发出《入伙通知书》及《入伙指引书》，其中《入伙通知书》通知潘天雨携带相关资料于2019年6月27日前往售楼处办理入住手续；如未能在指定时间办理，则需在2019年7月1日后另行预约办理；如仍未能在上述期限内办理，依据合同及补充协议约定，该房屋将视为于上述日期前交付，并承担逾期收房的相关法律后果，物业管理费也从2019年7月1日起计收。《入伙指引书》记载交房手续办理指引为：在接待处核对资料并领取《入伙会签单》，在房产财务核算处办理补（退）房款手续，结清契税、专项维修基金费用等，在物业财务收款预缴物业管理费、公共能耗费等费用，在签约处填写、签署《业主（住户）资料卡》、《居家消防治安安全管理责任书》，在代办产证核算处签署委托代办协议并提供办证资料且向代办公司缴纳代办费用，在验房处由工作人员陪同验房，在资料发放处领取《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》及《住户手册》，在钥匙发放处签署《入伙会签单》并领取钥匙等物品，再在礼品领取处领取礼品（于及时办理交房手续后）。上述通知书于次日由潘天雨签收。2019年6月30日，潘天雨前往办理交房手续。同日，潘天雨签署《产证代办承诺书》，并支付2019年7月1日至2020年6月30日的物业费。后，案涉房屋于2020年1月8日登记至潘天雨名下。审理中，港中旅公司称，潘天雨办理代办产证手续并交纳物业费，即可认定潘天雨以实际行为接收了案涉房屋。潘天雨则称，产证代办承诺书系应港中旅公司的要求签署的，且也不是合同约定的房屋交付的标志；物业费则是在当天先行交纳的；不动产权证书也是港中旅公司代办；故不能证明案涉房屋已交付。2019年7月2日，潘恒亚（潘天雨的父亲）向港中旅公司的工程人员杨红兵发微信问漏水维修大概需要多少时间？杨红兵回复一般5至7天。此后，潘恒亚多次询问维修情况并问何时能交房。杨红兵表示以为早接房了，并表示什么时间都可以。后，潘恒亚一直就房屋渗漏与杨红兵进行沟通直至提起本案诉讼。以上事实，有潘天雨提供的苏州市商品房买卖合同、增值税发票、银行凭证、微信聊天记录、入伙指引书，港中旅公司提供的苏州太湖度假区商品房交付使用通知书、入伙通知书、产证代办承诺书、不动产权证书、收款收据、邮寄凭证及签收记录，以及本院制作的开庭笔录等证据在卷证明。审理中，潘天雨称，港中旅公司在交房现场并未提供或让其查阅合同约定的任何材料，并在验房时发现存在渗漏等质量问题，故在2019年6月30日当天未完成房屋验收与交付，也未签署房屋交接文件。港中旅公司则称，其在交房现场公示有商品房交付通知书、房屋面积测绘报告等合同约定的交付资料；案涉房屋未完成验收交接，是因为潘天雨无正当理由拒绝接收房屋，故案涉房屋按约应视为已交付。同时，其在办理交房手续时还提供了《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》，但被潘天雨拒收；后续的产证也未领取，可由潘天雨随时领取。另，房屋交付与房屋保修是不同的概念，即潘天雨不能以房屋交付后的质量问题认定房屋交付当天存在质量问题。另，潘天雨为证明其主张还提供了如下证据：1、照片4张，显示墙面、阳台等处有渗水痕迹。潘天雨称该组照片系其在2020年3月28日拍摄的，据此证明案涉房屋经港中旅公司修理后仍存在渗水问题。2、房屋交付验收表2份（记载验收时间分布为2019年6月30日、2019年12月15日），其中前一份房屋交付验收表记载案涉房屋的三楼北阳台门下槛西墙角漏水、南房间北窗上口渗水；二楼北阳台下槛2处渗水、北卧室北窗上口渗水、北卧室西窗边框严重渗水、南阳台2处积水及地漏过高；一楼进户门信报箱边渗水、过道积水、厨房内天井积水、北房间西山墙渗水；地下室车位西面墙渗水严重及管道渗水严重、南房间西南角与西北角渗水严重；车位地坪积水严重。后一份房屋交付验收表记载案涉房屋三楼南阳台顶上有漏洞，三楼楼梯间顶上有脚印，一楼入户墙角边有缝隙（四周都有沉降），院子井盖不平，院子墙边有洞，中亭泡沫线条破损，地下室右墙角渗水（维修）。3、律师函及邮寄凭证，显示潘天雨鉴于房屋存在多处漏水而要求港中旅公司自接到本函后立即派人对房屋进行仔细勘查、研究，拿出切实可行的修缮解决方案，于2020年4月20日前修缮完毕，向其交付符合质量标准的房屋；按约向其支付逾期交房违约金并承担房屋未能交付期间的物业管理费；若经修缮后仍不具备交付条件导致无法交房的，其将根据合同约定解除房屋买卖合同并要求返还已付房款，且由港中旅公司支付违约金，赔偿损失。邮寄凭证显示该律师函于2020年3月19日被收取。经质证，港中旅公司对证据1不予认可，并称照片并未显示有拍摄时间，也无法确认系案涉房屋的照片；且即便照片属实，也只能说明房屋存在窗台渗水的问题，而该问题系工程质量的通病，并非房屋主体结构问题，亦非影响房屋居住使用的问题。证据2上没有任何的签字盖章，故其对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；并认为即便该组证据所记载的内容属实，但相应的问题也不属于严重质量问题，亦不属于房屋主体结构问题，而仅仅是一般质量瑕疵；且对2份证据的内容来看前一份验收表上的问题均早已维修完毕；而后一份验收表上诸如阳台顶上有漏洞等并非质量问题即案涉房屋在2019年12月15日不存在质量问题。证据3系潘天雨单方制作，故对相关内容不予认可且也与2019年12月15日的验收表的记载相矛盾。又，港中旅公司为证明其主张还提供建筑工程竣工验收备案表复印件，记载水泊堂前花园于2019年3月28日经建设单位组织竣工验收合同。港中旅公司据此主张案涉房屋经竣工验收合格，符合交付条件。经质证，潘天雨称该证据系复印件，故其对证据的真实性无法确认并表示即便有原件，也是备案的材料，而非系经政府部门验收合格。审理中，潘天雨申请对案涉房屋进行质量鉴定。对此，港中旅公司表示不同意鉴定。本院认为，潘天雨与港中旅公司签订的案涉《苏州市商品房买卖合同》依法成立有效，应由双方按约履行。合同签订后，潘天雨按约支付了房款。港中旅公司也在取得商品房交付使用通知书的同日即2019年6月17日向潘天雨发出《入伙通知书》等房屋交付通知，通知于2019年6月27日办理入住手续；并明确如未能在指定时间办理，则需在2019年7月1日后另行预约。后，潘天雨于2019年6月30日前往办理房屋交付手续，但因房屋存在渗漏等质量问题而拒绝接收房屋。双方因此发生争议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，应房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案中，根据潘天雨父亲潘恒亚与港中旅公司工程人员杨红兵的微信聊天记录，再结合潘天雨提供的房屋交付验收表，已可认定案涉房屋存在质量瑕疵；且质量瑕疵主要在墙面、阳台、窗等部位的渗漏等。由此，本院对潘天雨的房屋质量鉴定申请不予准许。同时，无论是潘天雨父亲潘恒亚与港中旅公司工程人员杨红兵的微信聊天记录，还是潘天雨提供的房屋交付验收表均显示案涉房屋的渗漏质量瑕疵已由港中旅公司基本修复。由上，在案涉房屋的质量瑕疵并非房屋主体结构质量问题或严重影响其居住使用的质量问题的情况下，潘天雨以房屋存在质量问题拒绝接收房屋并据此主张港中旅公司存在逾期交房的违约行为，从而要求港中旅公司支付逾期交房违约金，缺乏依据，本院不予支持。同理，潘天雨应对案涉房屋予以接收。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告港中旅太湖（苏州）置业有限公司于本判决生效之日起十日交付位于苏州太湖国家旅游度假区香山街道水泊堂前花园9幢104室房屋给原告潘天雨。二、驳回原告潘天雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费人民币38565元，由原告潘天雨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审判员 江 伟二〇二一年三月二十五日书记员 陶雅洁