广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3660号上诉人（原审被告）：黎裕国，男，1976年2月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：罗继伯，男，1972年2月17日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：汪少兵，广东格林律师事务所律师。上诉人黎裕国因与被上诉人罗继伯房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初11010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黎裕国上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案诉讼费用全部由罗继伯承担。事实和理由：（一）黎裕国已按约定履行了合同义务。根据双方签订的合同第五条第二款的约定，黎裕国作为合同甲方应当协助乙方即罗继伯办理工商登记，并以括号的形式特地注明了协助义务为出具宅基地证件给罗继伯。双方微信聊天记录也可证明黎裕国仅负有协助义务。黎裕国在罗继伯办理工商登记前已经提供宅基地证件复印件给罗继伯，证明黎裕国已经履行了合同义务。此外，案涉合同第二条并非双方对于房屋用途的约定，而是罗继伯对黎裕国依法从事经营的承诺。因此，罗继伯称黎裕国承诺为其办证事宜属于无中生有，是其经营不善无法继续经营欲减少亏损的借口。（二）本案争议焦点应是罗继伯在案涉商铺能申办的营业执照的类别，而非能否申办营业执照。罗继伯于2019年9月20日接收案涉商铺，根据双方微信聊天记录，罗继伯于2019年9月27日表示，环保部门告知案涉商铺办理预售食品汤粉类牌照手续简单，办理餐饮类牌照手续比较麻烦。罗继伯也实际于2019年9月30日向环保部门提交湘江情粉面（预售食品）的检查表。现因罗继伯经营不善、提前退租的违约行为，却主张退还押金，缺乏事实依据。（三）罗继伯要求退还案涉房屋的租金及押金的诉讼请求缺乏法律依据。罗继伯租住黎裕国房屋居住与租赁黎裕国商铺之间没有必然联系，因其是湖南户口且一直在广州做生意，故才租赁黎裕国房屋居住，但案涉商铺租赁合同目的无法实现是因罗继伯经营不善，提前退租违约所致，罗继伯主张退还押金毫无依据。综上，恳请二审法院判如所请。罗继伯二审辩称，同意一审判决。罗继伯于2020年4月7日向一审法院起诉请求：1.黎裕国向罗继伯退还租赁合同宿舍押金4600元；2.黎裕国向罗继伯返还宿舍租金7200元（2019年10月1日至12月31日）；3.诉讼费用由黎裕国承担。一审法院认定事实：黎裕国持有宅基地座落为xx镇xx村圃市场侧的《村镇宅基地使用证》，建筑种类为混合结构，三层部分四层。2019年9月19日，黎裕国（甲方，出租方）与罗继伯（乙方，承租方）签订《铺位租赁合同》（以下简称《合同》），约定：租赁铺位为甲方宅基地证铺位于×圃××市场东侧××楼南××区×圃××号铺(以下简称“102号铺”)；租赁期限自2016年4月1日至2022年4月1日止，合同期六年，装修期15天，乙方向甲方承诺租赁该铺位作仓储、超市、餐饮性质使用，不经营法律、法规禁止经营的行业；合同签订，甲方收取乙方一个月租金，二个月押金，合同期内乙方不得以押金抵作租金及其他用途，期满甲方如数交还给乙方（以甲方开具收据，铺位设施完整，租金、水电等费用结清为准），本铺位用水水费缴纳至管理处，电费乙方自行交付；铺位月租金26000元；月租金缴纳期为乙方每月28日前缴纳下月款项，五天为期，如超出期限，甲方按月租租金3%每天计算收乙方滞纳金，如超出缴纳期十天自动违约处理，甲方有权处理乙方铺位一切物品；合同期甲乙双方不得借故解约，否则以不履行合同处理，违约一方向守约方赔偿当年2个月租金52000元作为补偿；甲方协助乙方办理工商登记（出具宅基地证件给乙方，费用由乙方负责）；合同期内铺位装修、更改、保养费用由乙方负责，损坏甲方原有设施由乙方负责，合同签订，在租赁期内乙方未经甲方书面同意拆、改、变动房屋结构，或损坏房屋、中途擅自退约、转让、转借给他人使用，甲方有权终止合同并要乙方恢复原状，收取复原状工程费用；合同期满，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权要乙方拆除、清理；合同期，乙方对店铺、场地只有使用权，不得作抵押，不准违法经营，未经甲方书面同意，不准随意改动房屋结构，店铺装修在不影响房体架构安全下方可进行，乙方不能在立柱、横梁种钻孔、改动，如违反上述规定，视乙方自动违约，终止合同，甲方一切损失均由乙方承担；甲方只收取月租金，其他一切费用及因乙方经营所缴纳的一切税费均由乙方负责；甲方现有装修，乙方承接后重新装修，合同期满后不得损坏及拆除（机械、设备除外）为甲方所有，并不作任何补偿等。2019年9月19日，黎裕国（甲方，租赁人）与罗继伯（乙方，承租人）签订《租房协议》（以下简称《协议》），约定：租房地点位于天河区××房、××房（以下简称“202房”、“203房”）共2套；租赁期从2019年10月10日至2022年4月1日；月租金每套2000元，每月1日前缴纳下月租金，协议签订甲方收取乙方押金8000元（以收据为准，期满待手续交结清后退回乙方），其他合同条款和铺位条款一样；租期未满，甲乙双方中途退约、毁约方需缴纳补偿金4000元，期满后退约双方需提前10天告知对方，否则视毁约处理等。其后，黎裕国开具《收据》，载明如下内容：今收到罗继伯××楼南梯A202房2个月押金共4600元，原2019年10月1日押金单作废。2019年10月17日，黎裕国提交《情况报告》，内容为兹有黎文锐、黎裕国领取的宅基地使用证的房屋地址为××镇××村圃市场侧与现门牌地址××路××号之三是同一房屋，现申请门牌××只作办理营业执照使用）。该《情况报告》下方打印有“只作协助办理门牌使用”字样并加盖有“广州市车陂经济发展有限公司”印章及日期2019年10月17日。本案审理过程中，双方均提交微信聊天记录对沟通情况予以证明，经双方确认的微信聊天记录显示如下内容：1.2019年9月30日，罗继伯询问“租金10月份20天是多少钱”，黎裕国回复“就2600吧！加八千押金共10600”，罗继伯回“好的，押金你到时开个收据我”，黎裕国回“押金单我等下给你”“收到了，谢谢”；2.2019年11月1日，黎裕国发出“租金麻烦你交一下”，罗继伯回“那有一套宿舍你减出来吧，给算便宜点”，黎裕国答“那套两房一厅，最便宜算了2400”，罗继伯回“黎老板，2千算了”，黎裕国答“不可能”，罗继伯回“算2200好吧”，黎裕国答“那有这样的，那一套都没有算你违约”；3.2019年12月24日，罗继伯发出“解除租赁合同和移交房屋的通知书，你在2019年9月19日与我罗继伯签订《铺位租赁合同》，约定把××农贸市场×侧永安楼南侧首层租赁给我做餐饮性质使用，前手租户也是从事餐饮业，我相信你的承诺，相信房屋承租时从事餐饮业的现状，向前面租户支付了转让费（其中包括向你交付了押金和转让手续费），进行了装修，雇佣了员工。现在发现该房屋无法办理餐饮业营业执照，导致我无法经营，合同目的不能实现，我明确告知你从2019年12月31日起解除租赁合同，我的装修、5台空调、广告照片、灯箱、顶手费（含转让手续费＋房租押金＋店内部分装修设备）、租金损失、员工遣散费、湘江鱼蛙情品牌技术加盟费、设备设施、用品等损失，应该由你对我进行全部赔偿。为了避免损失扩大，我准备委托有资质的评估公司在2019年12月27日下午16时对房屋装修、空调、餐厅设备设施等财产进行评估，此评估报告将作为我的损失依据。现决定在2020年1月1日上午十时把租赁房屋交还给你，望你准时接收房屋，如你不到场接收房屋，视为房屋已交接完毕，由此导致的一切后果由你承担。房屋交接后，如你不主动履行赔偿责任，我将申请法院判决……黎老板，2020年1月1日连同宿舍一起交还给你，到时一起接收”，黎裕国回复“你的以上通知不是事实，请你履行合同义务”。双方亦就相关问题作出如下陈述：1.罗继伯称其要求黎裕国返还租金的依据在于其支付租金所取得的对价应该是可以正常占有使用102号铺，而其因为黎裕国的原因无法办理营业执照，租赁物不符合合同约定的使用用途，所以其签订《协议》的目的无法实现，故要求黎裕国返还租金。2.关于202房、203房的交还情况，罗继伯表示签订《合同》后，为了安排员工宿舍，所以租赁202房、203房，后因102号铺无法营业，无需招聘员工，故与黎裕国协商退回203房，202房押金变更为4600元，其已于2020年1月1日上午10时左右将房屋钥匙交给102号铺隔壁的经营者（系黎裕国的嫂子）；黎裕国表示202房因罗继伯离开时未遗留物品，其已自行收回并于2020年4月另行出租，故《协议》已解除。3.罗继伯与黎裕国均确认罗继伯已支付《协议》项下租金至2019年12月31日。另查明，在一审法院受理的（2020）粤0106民初2638号罗继伯诉黎裕国租赁合同纠纷一案（以下简称“2638号案”）中，罗继伯以102号铺无法办理餐饮业营业执照导致其无法经营，合同目的不能实现为由诉请黎裕国退回租赁押金、已付租金及支付餐厅转让费、餐厅加盟费等费用；黎裕国以罗继伯未交还102号铺为由反诉要求解除《合同》、罗继伯腾空交还102号铺及支付租金和占用费等。一审法院认为，罗继伯与黎裕国签订的《协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据查明事实可知，黎裕国已自行收回202房并对外出租，故案涉《协议》已实际解除。在《协议》已解除且《协议》中并未约定黎裕国可没收罗继伯已支付的租赁保证金的情况下，罗继伯诉请要求黎裕国退回租赁保证金4600元并无不当，一审法院予以支持。至于罗继伯已支付的租金7200元，该款项为其实际占有使用202房、203房所应支付的对价，在其实际在已付租金期间对202房、203房进行占有使用的情况下，其诉请要求黎裕国予以返还缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年7月27日判决如下：一、黎裕国于判决发生法律效力之日起十日内，向罗继伯退回天河区陂东路9号之三永安楼南梯202房租赁押金4600元；二、驳回罗继伯的其他诉讼请求。一审案件受理费95元，由罗继伯负担58元，黎裕国负担37元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：黎裕国是否应当向罗继伯退还案涉合同押金4600元。本院认为，本案中，黎裕国以罗继伯单方解除合同构成违约为由主张不予退还押金，但根据双方签订的《租房协议》，并未就该项违约责任条款作出约定，故黎裕国的该项上诉主张缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳。至于罗继伯是否应就其解约行为承担其他法律责任，黎裕国并未在本案中提出相应诉讼主张，本院不予审查。综上所述，黎裕国的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人黎裕国负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年三月三十日法官助理杨希书记员叶小琳