山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2193号 上诉人（原审被告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地山东省青岛市城阳区。统一社会信用代码：91xx91。 法定代表人：乔伟利，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王xx，男，1982年12月5日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人王xx商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初15889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 中能公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王xx的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由王xx承担。事实和理由：1.中能公司在取得房地产权属登记证明之后多次通知王xx到中能公司处核对办证资料，一直在积极协助王xx办理涉案房屋的过户手续，现因王xx拒绝按照预售合同约定接收房屋、拒绝提交办理产权证的相关资料，致使涉案房屋产权证书未能办理，中能公司未怠于履行协助王xx办理过户登记手续，原审认定事实错误，导致判决错误。2.王xx既未按合同约定向中能公司支付逾期付款（贷款）违约金9576元，也未按合同约定向中能公司支付逾期接收房屋的违约金，无权要求中能公司协助办证。根据《商品房预售合同》，王xx应于2017年6月30日将剩余房款1028827元汇至中能公司账户，而上述款项实际到账日期为2017年11月10日，逾期133日。王xx应支付中能公司逾期付款违约金9576元，王xx至今未向中能公司支付。其无权要求中能公司向其提供办理房屋产权证书的资料。3.本涉案嫌虚假交易、虚假诉讼，以合法手段掩盖非法目的，依法应予驳回王xx的诉讼请求，一审法院对此未予处理错误。 王xx未提交书面答辩意见. 王xx向一审法院起诉请求：1.判令中能公司于2020年10月30日前将房屋交付王xx；2.判令中能公司支付王xx逾期交房违约金10288元；3.判令王xx退还房屋面积差额款5726元；4.判令中能公司为王xx办理房屋权属证书并交付王xx；5.本案诉讼费由中能公司承担。本案庭审过程中，王xx自愿放弃主张的逾期交房违约金10288元。 一审法院认定事实：一、王xx、中能公司于2017年4月6日签订的《商品房预售合同》，王xx为乙方（买方），中能公司为甲方（卖方）。合同约定：王xx购买中能公司开发的位于青岛市城阳区(英格堡家园)xx号楼xx单元xx户房屋一处，该商品房建筑面积为123.97平方米，单价为每平方米8299元(不包含房屋全装修价格)，总价款为1028827元。约定的付款方式为银行按揭贷款,首付款为258827元,于2017年4月6日前存入本合同指定账户。贷款720000元,乙方应于2017年5月31日前,将办理贷款所需文件提交中国工商银行市南第四支行，放贷机构于2017年6月30日前将贷款存入本合同指定的账户。甲方定于2017年5月31日前将房屋交给乙方。截至2017年4月12日，王xx共支付给中能公司首付款308827元、住宅专项维修资金16488.01元。2017年5月17日，王xx、中能公司双方与中国工商银行青岛市南第四支行签订个人购房借款/担保合同，合同约定：王xx系借款人，中能公司系保证人，中国工商银行青岛市南第四支行系贷款人，借款金额为720000元，贷款发放的前提条件是以尚未取得产权的房屋做抵押，已办妥抵押权预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式，担保已经生效并持续生效，且借款人在本合同项下未发生任何违约情形。2017年12月9日，王xx从中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行借款720000元获得批准，并发放至中能公司。综上，王xx按照合同约定支付给中能公司全部房款1028827元，中能公司亦为王xx出具了1028827元的购房发票。经王xx多次通知，中能公司至今未向王xx交付房屋，中能公司亦未提交证据证明已与王xx办理房屋交接手续。中能公司称王xx根据合同约定应于2017年6月30日将剩余房款汇至中能公司账户，而剩余房款实际到账日期为2017年12月9日，逾期133日，应支付中能公司逾期付款违约金9576元，但未提交证据证明中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行逾期发放贷款系王xx的过错造成。另外，中能公司主张本涉案嫌虚假交易、虚假诉讼，亦未提交证据加以证明。二、中能公司于2019年12月25日取得涉案房屋的权属证明，涉案房屋已具备办理产权证明的条件。2019年9月26日、2019年12月9日，中能公司通过报纸向业主发了《英格堡家园交房通知》、《英格堡家园交房公告》，通知包括王xx在内的业主办理交房手续。2019年12月30日，中能公司又发出《关于英格堡家园办理产权手续的告知函》，要求业主自2020年1月3日开始办理房屋产权手续。2020年8月24日中能公司又给王xx邮寄办理产权手续的通知，王xx已签收，该通知中中能公司要求王xx于2020年11月21日前携带《交房通知书》、《收房协议》等相关协议，但中能公司未提交证据证明已经向王xx交付房屋，故王xx、中能公司双方未签订《收房协议》。三、涉案青岛市城阳区（英格堡家园）xx号楼xx单元xx户房屋，经房产部门确认，涉案房屋实际建筑面积为123.28平方米，比合同约定的建筑面积123.97平方米减少0.69平方米，房款差价为5726元。 一审法院认为,王xx、中能公司之间签订的《商品房预售合同》，是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。王xx按照双方约定支付了全部购房款、房屋维修基金等，中能公司亦已向王xx出具了房款发票。中能公司称王xx根据合同约定应于2017年6月30日将剩余房款即银行贷款汇至中能公司账户，而剩余房款实际到账日期为2017年12月9日，应支付中能公司逾期付款违约金9576元，但其未提交证据证明中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行逾期发放贷款系王xx的过错造成，故其主张王xx逾期付款构成违约，证据不足，不予支持。根据双方的合同约定，中能公司应于2017年5月31日前将涉案房屋交付给王xx，现中能公司于2019年12月25日已取得涉案房屋的权属证明，取得房地产权属登记证明后120日内即至2020年4月23日，由王xx、中能公司双方签署本合同规定的《房屋交接书》，故王xx请求中能公司将涉案房屋交付给王xx，予以支持。王xx、中能公司双方签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。中能公司于2019年12月25日已取得房屋权属证明，涉案房屋已具备办理产权证明的条件。中能公司在取得房屋权属证明后，向各业户发了告知函，亦向王xx发过通知，要求王xx办理涉案房屋的相关产权手续，2020年8月24日王xx已收到中能公司邮寄办理产权手续的通知，但因中能公司未向王xx交付房屋、双方未签订《收房协议》，导致王xx无法与中能公司办理涉案房屋产权手续，故王xx要求中能公司协助其办理涉案房屋的产权手续，理由正当，予以支持。中能公司主张因王xx逾期付款，中能公司办理涉案房屋产权证明的时间应相应顺延的问题，因双方约定涉案房屋以按揭贷款支付，王xx向贷款银行申请贷款，其提交贷款材料后，贷款银行何时放款并非由王xx所能控制，故中能公司要求顺延涉案房屋的办理产权证明的时间，理由不当，不予采纳。关于王xx主张的因房屋面积减少的房屋差价，根据相关规定，中能公司应按照房产部门实际测量的面积为准，减少的房屋面积产生的差价，中能公司应予以退还。根据王xx提供的付款凭证及贷款材料，足以证明王xx支付的购房款已经超出了实际面积的房屋总价款，王xx实际购买涉案房屋时，系按照每平方米8299元的价格支付中能公司购房款，故王xx主张退还房屋减少面积的差价应按照每平方米8299元计算为5726元（8299元×0.69平方米），一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中能公司于本判决生效之日起十五日内，将位于青岛市城阳区(英格堡家园)xx号楼xx单元xx户房屋交付给王xx，并协助王xx办理位于青岛市城阳区(英格堡家园)xx号楼xx单元xx户房屋的不动产权证等相关过户登记手续；二、中能公司于判决生效之日起十五日内退还王xx房屋差价款5726元。案件受理费200元，减半收取100元，由中能公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。中能公司与王xx签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。中能公司以王xx拒绝办理房屋交接手续为由上诉主张本案涉嫌虚假交易、虚假诉讼，缺乏事实和法律依据，亦与王xx在本案中的诉讼请求相矛盾，本院不予采纳。本案二审双方争议的焦点为：中能公司主张不应协助王xx办理涉案房屋不动产权属登记手续的理由能否成立。对此，本院认为，涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，王xx诉求中能公司协助办理不动产权属登记手续，一审判决支持王xx的诉求并无不妥。王xx支付首付款后，中能公司出具了收款收据，银行贷款支付到中能公司账户后，中能公司给王xx出具了购房发票，中能公司向包括王xx在内的业主发送过交房通知、交房公告，并在本案中多次强调王xx应当按约接收房屋，中能公司的该相关行为可以说明中能公司认可其与王xx之间的买卖行为和买卖过程。根据双方合同约定，王xx应于2017年5月31日前,将办理贷款所需文件提交至中国工商银行，放贷机构于2017年6月30日前将贷款存入合同指定的账户。贷款银行实际发放贷款的时间虽晚于中能公司与王xx约定的银行贷款付款时间，但银行发放贷款的行为并不受中能公司与王xx合同约定的约束，且贷款银行系中能公司指定，中能公司作为王xx贷款的担保人，其不能证明银行迟延发放贷款系由王xx个人原因所造成，中能公司以王xx逾期付款为由，主张办理产权登记手续的时间应相应顺延，同时以王xx未支付逾期付款违约金为由，主张王xx无权要求其协助办理产权登记手续的理由不能成立。中能公司提供的证据不足以证明系王xx的原因导致涉案房屋交接手续未能及时办理，中能公司以王xx未支付逾期收房违约金为由，主张王xx无权要求其协助办理产权登记手续的理由亦不能成立。中能公司既以王xx拒绝接收房屋、拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由，主张未办理房屋产权证书的过错在王xx，又以王xx未全面履行合同义务为由，主张王xx无权要求其协助办理产权登记手续，中能公司的主张相互矛盾，本院不予支持。 综上所述，中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长   陈明明 审判员   孙向东 审判员   马 喆 二〇二一年三月十七日 法官助理 王莉莉 书记员 胡荣华 书记员 于国英