山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁08民终148号上诉人（原审被告）：徐洪山，男，1961年3月26日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：高风，山东九州匡正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东泽成物业服务有限公司，住所地济宁市兖州区九州方圆住宅小区D区沿街公建店铺28号，统一社会信用代码91370882312700305R。法定代表人：马成菊，经理。委托诉讼代理人：刘中会，兖州九州法律服务所法律工作者。上诉人徐洪山因与被上诉人山东泽成物业服务有限公司（以下简称泽成物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市兖州区人民法院（2020）鲁0812民初3051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。徐洪山上诉请求：撤销(2020)鲁0812民初3051号民事判决,将本案发回重审。事实与理由：锦绣家园业委会没有召开业主大会集体讨论选聘物业服务企业相关事宜，也没有书面征求广大业主的意见，就擅自与泽成物业签订物业服务合同，锦绣家园广大业主对此尽人皆知。开庭前及庭审中，徐洪山明确提出物业服务合同因没有小区业主的依法授权而无效，法庭应当追加锦绣家园业委会以第三人身份参加诉讼，以便查清案件事实。一审法庭在锦绣家园业委会没有参加诉讼的情况下，以泽成物业系善意为理由直接认定物业服务合同有效，明显系认定事实错误。徐洪山诉锦绣家园业委会、泽成物业确认物业服务合同无效一案，兖州区人民法院已经正式立案，案号为(2020)鲁0812民初3508号。为查清案件事实，二审法院应当将本案发回重审。徐洪山抗辩泽成物业收取地下停车位管理费没有依法公示，泽成物业表示曾经张贴公示。徐洪山系物业服务普通消费者，不可能就物业公司未公示服务内容及收费标准提供证据；泽成物业为物业服务的提供者，公示其服务内容及收费标准系其法定义务，有义务也有能力向法庭提交其已经公示服务内容及收费标准的证据。庭审中，泽成物业仅仅表示公示过，但没有提供公示的相关证据，应当承担不利的法律后果。一审法庭以徐洪山缴纳基础物业服务费的事实推定其知悉地下停车位管理费收费标准，明显认定事实错误。物业公司公示其服务内容及收费标准系其法定义务，消费者知悉物业收费标准的途径多种多样，以消费者知悉物业收费标准推定物业公司已经履行服务内容及收费标准公示的法定义务，同样明显系认定事实错误。认定事实错误，必然适用法律错误。为维护上诉人合法权益，现依法上诉，诉请上级法院依法处理。泽成物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实、法律依据，请求驳回上诉，维持原判。山东泽成物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令徐洪山支付泽成物业公司地下停车位管理费等费用共计700元及滞纳金；2.本案诉讼费用由徐洪山承担。一审法院认定事实:泽成物业公司是取得相应资质的物业管理企业。2018年4月，济宁市兖州区锦绣家园住宅小区业主委员会（以下简称锦绣家园业委会）发布兖州区锦绣家园小区物业服务招标项目采购文件，公开招标兖州区锦绣家园小区物业服务项目。2018年4月30日，锦绣家园业委会发布中标通知书，确定泽成物业公司为中标人。2018年5月1日，泽成物业公司与锦绣家园业委会签订《物业服务合同书》，合同期限为一年。2018年5月21日，济宁泽成物业服务有限公司变更名称为山东泽成物业服务有限公司。2019年4月22日，泽成物业公司与锦绣家园业委会续签《物业服务合同书》，合同期限为四年。合同中对服务收费标准及违约责任进行了约定，其中第三项合同收费标准规定：住宅物业服务费1.0元/平米/月，地下停车位管理费25元/车/月。第五项违约责任第五条规定：若业主和物业使用人不能按期交纳规定的各项费用，乙方可以从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金和采取停止物业服务等相应措施，由此造成的后果由业主和物业使用人负责。第九项争议的解决规定：本合同未尽事宜或甲乙双方发生争议的，应协商解决，协商未果，可向兖州区人民法院提起诉讼。该规约还约定了其他内容。徐洪山居住在锦绣家园小区10号楼1单元1301室，其附属车位为北库B15车位。依照约定，地下停车位管理费为每车每月25元，2018年5月1日至2020年8月31日，共计28个月，期间徐洪山应交纳的地下停车位管理费共计700元。另查明，2020年春节疫情期间，泽成物业公司工作人员在锦绣家园小区管理中与和徐洪山相关的亲属发生过冲突。一审法院认为，锦绣家园业委会代表业主与泽成物业公司签订了《锦绣家园物业服务合同书》，委托泽成物业公司对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉物业服务合同有效，对锦绣家园小区业主具有约束力。徐洪山作为该小区的业主，应按照合同约定的地下停车位管理费标准支付地下停车位管理费，现徐洪山未按合同约定支付地下停车位管理费，应承担相应的民事责任。徐洪山所针对的锦绣家园业委会不公开招投标或程序不妥等问题当属于业主与业主委员会之间的内部事务，不应牵涉作为第三方的泽成物业公司，以此否认合同效力。泽成物业公司有理由相信锦绣家园业委会系代表全体业主与其签订《锦绣家园物业服务合同书》，双方意思表示真实，内容未违反法律的禁止性规定，且根据《物业管理条例》第十五条，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的规定以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，均肯定了物业服务合同签订主体与权利义务承受主体的不一致性，业主不得以不是合同当事人、未参与合同的签订、不了解合同具体内容等为由拒绝受合同约束。故根据合同约定，徐洪山作为锦绣家园小区业主有依约支付地下停车位管理费的义务。徐洪山主张泽成物业公司收取地下停车位管理费没有依法公示，泽成物业公司表示在中标后对物业服务项目服务内容在锦绣家园小区东门北门公示牌中均张贴予以公示，且徐洪山也根据公示内容缴纳了物业服务费，只是未缴纳地下停车位管理费，既然徐洪山知道物业费收费标准，也应该知悉地下停车位管理费收费标准，故对于徐洪山的抗辩，一审法院不予采信。徐洪山对泽成物业公司收取地下停车位管理费是否有相关文件备案以及收费标准的疑问，根据《山东省物业服务收费管理办法》第十条的规定，普通住宅在销售前，建设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同需报送所在地相关部门备案，而泽成物业公司并非前期物业服务企业，无需备案；根据第二十三条的规定，使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，物业服务企业提供相应服务的，车位使用人应当交纳停车服务费。停车服务费标准，由业主大会或者业主委员会与物业服务企业约定，泽成物业公司按照相应标准收取地下停车位管理费而无需备案，于法有据，一审法院予以支持，对于徐洪山的抗辩，一审法院不予采信。徐洪山以泽成物业公司的物业服务不符合合同的约定等为由拒不支付地下停车位管理费，其提供的证据不足以证明其抗辩主张，一审法院不予采信。泽成物业公司要求徐洪山按照约定的标准支付所欠地下停车位管理费700元，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：徐洪山于本判决生效后十日内给付山东泽成物业服务有限公司自2018年5月1日至2020年8月31日期间的地下停车位管理费700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由徐洪山负担。二审期间，泽成物业公司提交四张打印照片,拟证明其将物业服务合同进行了公示。徐洪山质证称，该证据显示车位场地使用费由业主大会自主确定，没有公示明确的收费标准。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2018年5月1日，锦绣家园业主委员会与济宁泽成物业公司签订锦绣家园物业服务《合同书》，2019年4月22日，锦绣家园业主委员会与泽成物业公司继续签订《锦绣家园物业服务合同书》，约定住宅物业服务费1.0元/平米/月，地下停车位管理费25元/车/月。原《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”根据上述法律规定，依法成立的物业服务合同，除对业主委员会、物业服务企业有约束力之外，对业主也具有法律意义上的约束力，业主享有合同中的相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故徐洪山作为业主，应根据依法成立的物业服务合同的内容享受权利并履行合同义务。现徐洪山上诉主张锦绣庄园业委会没有召开业主大会集体讨论选聘物业服务企业，没有书面征求广大业主的意见，但徐洪山一直按物业服务合同的约定缴纳物业服务费，只是对物业服务合同中关于地下停车位管理费的相关条款存在异议，且徐洪山在该小区内有车位，已接受了泽成物业公司提供的地下停车位管理服务，故泽成物业公司起诉徐洪山按照物业服务合同约定的收费标准缴纳2018年5月1日至2020年8月31日的地下停车位管理费，具有事实依据，一审予以支持并无不当。对于徐洪山已另案起诉要求确定锦绣家园业委会与泽成物业公司签订的物业服务合同无效，本案是否应中止审理等待该案诉讼结果，本院认为，本案中泽成物业公司起诉要求的是已经提供服务期间的停车位管理费，涉案物业服务合同是否无效不影响泽成物业公司基于其已经提供服务的事实要求徐洪山支付相应的对价，故本案不是必须以该案的审理结果作为依据，不符合中止审理的法定条件。综上所述，徐洪山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐洪山负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  马 斌审判员  吕玉宝二〇二一年三月十九日书记员  宋 颖