山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1126号 上诉人（原审被告）：那磊，女，1975年12月18日出生，满族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：李康宁，山东海盾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛华仁物业股份有限公司，住所地青岛市市南区。 法定代表人：解艳燕，董事长。 委托诉讼代理人：包晶艳，山东柏瑞律师事务所律师。 上诉人那磊因与被上诉人青岛华仁物业股份有限公司（以下简称华仁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 那磊上诉请求：1、撤销原判第一项，改判那磊向华仁物业公司支付2017年10月1日至2020年6月30日期间欠缴的物业服务费24820.76元（2.52元/月·平方米×33个月×298.47平方米）；2、一、二审诉讼费由华仁物业公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律不当。1、《山东省住宅物业服务收费管理办法》是强制性规定，《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施的通知》（青发改价格【2019】257号，以下简称【2019】257号文件）制定的物业公共服务费标准是政府指导价，是强制性规范，华仁物业公司作为经营者必须执行政府指导价。2、一审法院认定《前期物业服务合同》合同有效并不意味着合同的具体条款一成不变。若某些条款违反国家强制性规定，可以在认定合同有效的前提下，依法变更该条款或权利人依据该条款所主张的权利得不到支持。3、前期物业服务合同效力及所涉及的物业公共服务费收取标准问题。依据《青岛市物业管理条例》第二十二条“前期物业服务合同应当约定期限，最长不得超过二年”的规定，青岛环海凯莱商务酒店有限公司与青岛华仁物业管理有限公司于2013年9月6日签订的《前期物业服务合同》在2015年9月5日已经履行期满，失去了对业主的约束力。因此，双方应另行协商签订新的合同。同时，鉴于政府规定，《前期物业服务合同》中的物业公共服务费标准执行的是政府指导价(而非市场调节价，因此，《前期物业服务合同》中的物业服务费的收取标准应当分段按照当时的政府指导价标准收取(现行标准为2.52元/平米·月，可上浮20%)。二、一审认定部分事实不清。1、华仁物业公司不发放停车券，停止了对来访人员车辆服务。违反《前期物业管理服务合同》约定的义务。2、建设单位交付的A座楼盘未达到房屋买卖合同约定的标准，六楼建有带游泳池、健身房、儿童乐园的会所被取消。依据《山东省物业收费管理办法》第十六条规定，物业公共服务费应当予以减免。3、华仁物业公司在收取物业服务费之前，不提供税务发票，违反《前期物业管理服务合同》。4、涉案住宅的洗手间应有进气口和出气口，应该属于两个系统，但华仁物业公司管理不到位导致应该区分清楚的两个进出气系统混同，进而导致清浊气体混同。综上，那磊不应支付政府指导价下发后，华仁物业公司要求的超过政府最高限价部分的物业公共服务费。 华仁物业公司辩称：1、一审法院认定前期物业服务合同合法有效适用法律正确。华仁物业公司通过招标程序合法成为涉案项目的物业服务公司，该中标已向青岛市市南区物业管理办公室备案，备案的涉案的物业费收费标准为9元/月·平方米（含电梯运行费），依据前期物业合同约定，那磊应当按照现履行的前期物业合同中约定的收费标准支付物业费。2、那磊主张应按照【2019】257号文件执行收费标准系错误的，没有任何法律依据，【2019】257号文件既不是法律法规也非规章，仅仅是一般性文件或指导性文件，一般性指导文件不能否认涉案前期物业服务合同的效力。即便前期物业合同与之不符，也不能据此否定前期物业服务合同的效力。且涉案物业小区属于非普通住宅，【2019】257号文件仅是对普通住宅进行的指导，涉案小区不应使用政府指导价。3、那磊主张前期物业服务合同在2015年9月5日后不对业主产生约束力，无事实及法律依据。依据《青岛市物业管理条例》第二十二条“前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。”故前期物业服务合同在2015年9月5后仍对业主产生约束力，华仁物业公司自2013年至今亦持续为涉案小区提供物业服务，那磊在事实上也接受了物业公司提供的物业服务至今，该前期物业合同对那磊具有法律上的约束力，那磊需按照前期物业服务合同约定的标准缴纳物业服务费用。4、那磊称华仁物业公司不为其发放停车券，停止对来访人员车辆的服务，无事实依据。5、那磊称房屋未达到房屋买卖约定的标准，六楼未建有带游泳池、健身房、儿童乐园的会所，其应就上述问题应向开发商主张相关权利，与华仁物业公司无关，那磊以此为由向物业公司主张物业费减免，无事实及法律依据。6、关于物业费发票的相关事宜，华仁物业公司向业主开具并交付物业费发票，是以业主同意交费为前提的，那磊明确表示拒绝交费，华仁物业公司有权利拒绝向其开具并交付物业费发票。7、对于那磊主张的进气口和出气口混同是华仁物业公司的责任，未提交证据予以证明，其混淆了开发商与物业公司的权利义务责任范畴。该主张没有事实及法律依据，也不是拒绝缴纳物业费理由。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原判，驳回那磊的上诉请求，并判决那磊承担本案全部诉讼费用。 华仁物业公司向一审法院起诉请求：1.判令那磊支付欠缴的各项物业管理服务费用及滞纳金230317.31元；2.本案诉讼费用由那磊承担。 一审法院认定事实：一、2013年9月6日，青岛环海凯莱商务酒店有限公司（甲方）与青岛华仁物业管理有限公司（乙方）签订《海逸天成前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对海逸天成提供前期物业管理服务。乙方提供的服务质量标准：住宅部分按《山东省物业服务规范》第一部分住宅部分（文件号：xxxx）中的五星级服务标准执行（可高于，但不能低于），并提供高端住宅管家式服务。综合物业服务管理费共分七项:1.物业服务费：xx号楼xx-xx层(高端住宅)8元/月·建筑平方米；2.电梯运行费：xx号楼高端住宅部分1元/月·建筑平方米；3.24小时热水费用：待定元/吨（因该项目24小时热水系统设计尚未完成，相关热水收费标准将在业主入住时，在《业主手册》里书面告知）；4.水费：xx号楼室内有独立水表计量的，水费及二次供水运行费由自来水公司按照实际用水量计收，收费标准按照政府指导价格执行；5.电费：按照业主室内实际用电量计收；6.空调费：xx号楼xx-xx层（住宅）空调室外机的运行电费按实际计量收取；空调室外机的日常维修、维保及大修费用，由业主负责承担；7.供暖费。乙方按照上述标准收取物业服务费用，根据上述标准计收的物业服务费用为乙方包干使用，系乙方完成本合同项下的物业管理服务并经甲方确认合格后，甲方及物业各业主或物业使用人应支付的全部费用。物业服务费、电梯运行费住宅按季收取，甲方及业主/物业使用人在季度第一个月的1日至15日期间向乙方预付。本合同期限自合同签署之日起至本项目业主委员会依法成立后，业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。 二、2014年10月14日，青岛华仁物业管理有限公司名称变更为青岛华仁物业股份有限公司。 三、那磊系青岛市市南区xx路xx号xx号楼xx户业主，房屋建筑面积298.47平方米。截至2020年6月30日，那磊欠缴上述房屋2017年10月1日至2020年6月30日期间的物业服务费88645.59元（9元/月×298.47平方米×33个月）。华仁物业公司依法履行了书面催收义务。 对其他有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 那磊提交微信聊天记录复印件一宗，证明物业设备设施管理不到位，卫生间串味，导致清新空气和浊气混为一体，把不新鲜空气输送到业主家中，冷热水管路混淆，影响业主正常生活。华仁物业公司质证称，系复印件，真实性不认可，即便是存在水路混淆，是开发商的问题，那磊混淆了开发商与物业的权利和义务，不能以此拒交物业费。 那磊提交对华润中心悦府物业信访意见书复印件一份，证明根据《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施的通知》（青发改价格【2019】257号），物业费过高，应当调整为2.52元。华仁物业公司对该证据不认可，认为信访意见书系复印件，与本案无关，其他物业公司是否降低物业标准，是其他公司的自己行为，不能认为是根据257号文件，关于257号文件，系一般性文件，连规范性文件都算不上，更非效力性强制规定，根据青岛市物价局物业服务收费管理办法38条规定，一般性指导文件不能否认前期签订物业合同的效力。 那磊提交大部分业主的发函复印件一份，证明大部分业主反映物业服务不到位。华仁物业公司对该证据不认可，认为不能证明系涉案的物业小区的其他业主，不符合证据的形式要件。 一审法院认为，由于青岛华仁物业管理有限公司名称变更为青岛华仁物业股份有限公司，因此相应的民事权利义务由变更后的新公司即青岛华仁物业股份有限公司承担。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该法律规定，华仁物业公司与青岛环海凯莱商务酒店有限公司签订《海逸天成前期物业服务合同》内容合法有效。协议签订后，华仁物业公司依约向包括那磊在内的小区业主提供了物业管理服务，而那磊也在事实上享受了华仁物业公司提供的物业服务，该合同对那磊所在小区业主具有约束力，因此当事人均应按照合同约定的事项履行相应的义务。 关于那磊提出物业收费标准过高问题。一审法院认为，那磊依据的【2019】257号文件并非效力性规范，不能否定华仁物业公司与青岛环海凯莱商务酒店有限公司签订的《海逸天成前期物业服务合同》的效力，因此当事人应按合同约定履行。 关于那磊提出的空气排放和冷热水混淆问题。一审法院认为，上述问题产生的原因尚不明确，那磊亦未举证证明上述问题系由华仁物业公司的行为导致，因此不应以此为由拒交物业费。 因此，对华仁物业公司主张那磊应向其支付2017年10月1日至2020年6月30日期间欠缴的物业服务费88645.59元的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于逾期交费的滞纳金，一审法院认为，应当结合双方当事人在合同履行过程中的过错作出相应认定。本案中，虽然那磊没有支付物业费，但根据本案所查明的事实来看，其不支付上述费用的原因是基于对物业服务标准及瑕疵的异议，因而那磊主观恶意并不明显，故对于华仁物业公司该部分诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院》第一条、第六条规定，判决：一、那磊于判决生效之日起十日内向华仁物业公司支付2017年10月1日至2020年6月30日期间欠缴的物业服务费88645.59元；二、驳回华仁物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4755元，因适用简易程序减半收取2377.5元，由那磊负担。 二审中，华仁物业公司提交：证据一、土地增值税纳税申报表及青岛环海凯莱商务酒店有限公司出具的说明各一份，证明：海逸天成房地产开发项目是按照非普通标准住宅的预征率缴纳的税款，该项目下住宅的性质为“非普通住宅”，故涉案小区物业费收费标准不受【2019】257号政府指导价的限制。证据二、（2019）鲁02民终7839号判决书一份，证明：该判决第七页“本院认为”中对【2019】257号文件的认定既非法律法规也非规章，其仅仅是指导性地方文件，不能因此否定前期物业服务合同的效力，并以此作出仍按照双方签订的前期物业服务合同缴费标准支付物业费的生效判决。那磊质证称，对于证据一，真实性无法确认，这些证据不是国家法定部门出具，不具有对抗国家关于普通住宅概念的相关解释。鲁价综发【2018】90号山东省物价局《关于明确山东省定价目录有关问题的通知》明确界定普通住宅是指除了独栋、双排、连排等各类高档住宅小区之外的小区，所以，华仁物业公司提交的这些证据与国家法律规定的住宅是相悖的，因此不应采信。对于证据二，真实性暂时无法确定。即使该判决是真实的，鉴于我国不是判例法国家，该判决与本案无关。 本院审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，涉案房屋应交纳的物业费标准问题。首先，华仁物业公司与青岛环海凯莱商务酒店有限公司签订《海逸天成前期物业服务合同》内容合法有效，对包括那磊在内的全体业主具有约束力。关于那磊主张华仁物业公司物业收费标准过高、违反政府指导价问题，本院认为，《前期物业服务合同》不存在违反法律、行政法规的强制性规定的无效情形，那磊主张华仁物业公司应按照2.52元/月·平方米的标准收取涉案房屋的物业费,该主张与《前期物业服务合同》约定内容不符,本院不予支持。其次，关于那磊主张华仁物业公司不发放停车券、涉案楼盘未达到房屋买卖合同约定的标准及涉案住宅洗手间进出气系统混同等问题，未提交证据予以证明上述事实及相关事实系华仁物业公司服务管理不当造成，那磊以此为由主张降低物业服务费收费标准，无事实和法律依据,本院不予支持。 综上，那磊的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4755元，由上诉人那磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二一年三月二十日 法官助理邓永芳 书记员 方高海