湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初1764号原告：杨某，女，1981年7月22日出生，汉族，居民，住长沙市天心区。原告：江某，男，1980年7月10日出生，汉族，居民，住长沙市天心区。二原告委托诉讼代理人：吕江林，湖南言顺律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：陈礼滨，湖南言顺律师事务所律师。被告：陈某，男，1979年5月27日出生，汉族，居民，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周小海，湖南东放明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘姝，湖南东放明律师事务所实习律师。原告杨某、江某与被告陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江某及原告杨某、江某的委托诉讼代理人吕江林、陈礼滨和被告陈某及其委托诉讼代理人周小海、刘姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告立即返还原告购房款47万元及逾期付款违约金（以47万元为基数，自2020年10月1日起按同期一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算至清偿之日止，暂计算至2020年12月25日为6391元）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：二原告系夫妻关系，2019年2月14日，原告杨某与被告陈某签订《房产认购协议书》，约定被告陈某将其位于长沙市芙蓉区××路××号××小区××栋××房（产权证号：长房权证芙蓉字第0××**）出售给原告，房产总价253万元，协议签订之日付定金10万元，2019年8月14日前付定金至80万元，双方还就后续签订《房屋买卖合同》就剩余房款支付等事宜进行了约定。2019年2月14日，原告杨某向被告陈某支付看10万元定金，被告出具了收条。2019年8月8日，原告江某委托中国民生银行向被告支付100万元定金，被告后退还了30万元给原告江某。至此，原告已按约定支付了80万元购房定金。合同履行过程中，原告江某与被告陈某协商一致，解除了《房产认购协议书》，双方就后续退还定金约定为：扣除原告违约金13万元后，被告应于2020年10月1日前返还原告67万元，但被告仅于2020年9月30日向原告江某返还了20万元，剩余47万元款项经多次催要，被告拒不返还。为维护原告的合法权益，遂起诉到法院。被告陈某辩称，首先因原告明确告知不买房子而且也未给付剩余购房款，合同目的无法实现，导致《房产认购协议书》解除。其次，被告是基于与原告杨某是同事关系等因素，同意给原告67万元。在协议解除后，原告多次联系被告，希望被告退还原告所交定金，但依据协议约定原告无权请求返还。基于双方的同事关系，被告承诺只要在可以找到新的买主将房屋买下，使被告资金盘活，被告同意在定金罚则的范围内作出让步，双方就此达成了一致意见。被告后来短信说给付67万元，也是基于同事之间关系以及房屋可以顺利卖出获得售房款的前提。2020年9月30日，被告支付了20万元。现因原告诉至法院，破坏了双方友好的关系，且因原告申请财产保全导致被告房屋很难被继续卖出，故被告可以决定不给付剩余的47万元。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，对原被告双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：被告对两原告提交的短信聊天记录真实性无异议，但对合法性有异议，本院对该组证据的真实性予以采信。原告对被告提交的微信截图真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，本院认可该组证据的真实性，但认为达不到被告的证明目的。两原告对被告提交的黄旭的证人证言真实性、合法性、关联性均有异议，经庭审查明，本院对该份证人证言的真实性予以确认，但认为达不到被告的证明目的。两原告对被告提交的短信聊天记录真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，本院对该组证据的真实性予以确认，但认为达不到被告的证明目的。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：杨某与江某系夫妻。2019年2月14日，杨某、江某决定购买陈某的房屋一套，并由杨某（买受人）与陈某（出卖人）签订《房产认购协议》。该协议约定：买受人自愿购买陈某位于于长沙市芙蓉区××路××号××小区××栋××房的房屋，产权面积170.06平方米，以及附属的2-604车位和杂屋。房屋成交总价为2530000元。协议签订之时，买受人自愿向陈某支付购房定金800000元，协议签订之日支付100000元，半年之内（2019年8月14日前）支付至800000元。买受人需在本认购书生效后一年以内，携带本认购书、身份证明文件、剩余应交房款1730000元与陈某签订《房产买卖合同》。逾期视为自动放弃购房权限，出卖人收取的定金不予退还，并有权将该房产另行出售给他人。同日，江某向陈某转账支付100000元定金，陈某同日出具收条一张。2019年8月8日，江某通过中国民生银行股份有限公司长沙香樟路支行向陈某支付1000000元，后陈某向江某返还300000元。2020年3月23日，江某与陈某就解除协议的事宜进行协商，但未达成书面协议。2019年6月2日，江某再次就协议解除事宜发送短信“陈某，我希望你能尽快把这个事了结了，我们把协议签好老是扯皮没什么意思”，陈某回复“好”。接着陈某再次回复“江总，2020年10月1日前，我返还你67万元，不会延期，也不需要签订协议了，此短信可作依据。”江某回复“那好，那我们就君子协议，这中间我也不催你了，一言为定”，陈某再次回复“好”。2020年9月30日，陈某向江某转账退还了200000元的购房款，剩余的470000元至今未退还。本院认为，本案的争议焦点在于陈某是否要向杨某、江某返还剩余470000元的问题？根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条的规定，定金金额不得超过主合同标的额的20%，即双方约定的定金金额不得超过50.6万元，超出的29.4万元应为购房款。根据江某与陈某2020年6月2日的手机短信交谈内容，及陈某于2020年9月30日向江某退还了200000元购房款的行为可以确认双方已就协议的解除、违约责任的承担及购房款与定金的退还达成了一致意见，故对杨某、江某要求陈某返还剩余470000元的诉讼请求本院予以支持。至于陈某主张的该短信约定系附条件的，且其受到了江某的胁迫才发送的短信的辩称意见，因被告未提交足够的证据证明，本院不予采纳。杨某、江某要求陈某支付逾期付款违约金，陈某未按约退还购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任，陈某应支付以470000元为基数，自2020年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止的违约金，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈某于本判决生效后五日内退还原告杨某、江某购房款人民币470000元及以470000元为基数，自2020年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止的违约金；二、驳回原告杨某、江某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8446元，因适用简易程序，减半收取4223元，财产保全费2901.96元，由被告陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周家二〇二一年三月十六日法官助理陈莹书记员倪姗附相关法律条文:《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。