浙江省三门县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙1022执异2号 案外人：吴亚君，女，汉族，1983年11月11日出生，住三门县。 申请执行人：浙江三门农村商业银行股份有限公司海游支行，统一社会信用代码91331022776463352A，住所地三门县海游街道光明路115号。 负责人：郭建斌。 被执行人：蒋华星，男，汉族，1971年12月20日出生，住三门县。 被执行人：郑秀玲，女，汉族，1958年5月6日出生，住三门县。 被执行人：黎丽，女，汉族，1982年9月6日出生，住三门县。 在本院执行申请执行人浙江三门农村商业银行股份有限公司海游支行（原为三门县农村信用合作联社海游信用社，以下简称三门农商行海游支行）与被执行人蒋华星、郑秀玲、黎丽金融借款合同、保证合同纠纷一案中，案外人吴亚君于2021年2月20日对本院执行查封被执行人蒋华星名下坐落于三门县××街道××路××号××小区××幢××单元××室不动产【不动产权证号：浙（2017）三门县不动产权第0××7号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴亚君称，三门农商行海游支行与蒋华星、郑秀玲、黎丽金融借款合同、保证合同纠纷一案，三门县人民法院作出（2017）浙1022执1681号执行裁定，查封了蒋华星名下坐落于三门县××街道××路××号××小区××幢××单元××室房产【不动产权证号：浙（2017）三门县不动产权第0××7号】，案外人认为该查封行为实属错误。理由如下：一、从事实角度看，案外人善意购买且已支付全部购房款，系合法占有房屋。2013年9月1日，案外人与蒋华星签订了一份《房屋（套间）转让协议书》，约定蒋华星所有的位于三门县××街道××路××号××小区××幢××单元××室房产转让给案外人。合同签订后，蒋华星将涉案房屋交付给案外人，案外人亦将购房款全额支付给蒋华星。此后，涉案房屋一直由案外人实际占有并居住使用。因涉案房屋属经济适用房，暂时不能办理房屋过户手续，故涉案房屋尚未过户到案外人名下。二、从法律规定角度看，案外人作为涉案房屋的买受人和实际所有权人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权外，作为合法占有人还依法享有房屋所有人的排他性权利。我国物权法规定：占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案外人已向蒋华星支付全部购房款，并经合法交接实际占有房屋，虽因客观原因未能及时办理过户，但涉案房屋转让协议的签订时间较早，案外人并不知晓蒋华星与三门农商行海游支行之间的金融借款纠纷，案外人对涉案房屋转让并无过错。综上，请求解除对涉案房屋的执行查封措施。 被执行人蒋华星称，一、本案《房屋（套间）转让协议书》无效。（一）涉案房屋为经济适用房，转让协议签订时，蒋华星对该房屋不拥有完全产权，无权行使该房屋的转让、处分权。根据《经济适用住房管理办法》《浙江省经济适用住房管理办法》《三门县经济适用住房管理办法》等规定，经济适用房的买受人对经济适用住房拥有有限产权，取得房屋所有权证不满5年的，不能直接上市交易；在取得房屋所有权证之日起满5年后，买受人按照届时同地段普通商品住房价格与原购买价格差价的50%向县政府交纳土地收益等价款后，方可取得完全产权。在未取得完全产权前，房屋不得出售、出租、闲置、出借、抵押（除购房贷款外）。（二）签订房屋转让协议时，案外人明知涉案房屋的性质，并知晓经济适用房的相关法律法规等规定，仍与被执行人签订转让协议，该协议违反法律、行政法规的强制性规定，系无效，案外人存在明显过错。二、案外人未全面履行协议约定的义务，未支付全部对价。协议约定房屋转让价格为人民币194759.10元，该价格系作为经济适用房的最初始价格，该价款未包含土地、税费等其他费用。协议第四条约定涉案房屋从蒋华星处过户至案外人名下所产生的有关费用由案外人支付，案外人至今未交纳土地收益款及其他费用。三、涉案房屋登记在蒋华星、黎丽名下，系蒋华星、黎丽共同共有，与案外人无关。四、案外人未支付全部价款，且存在明显过错，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定的情形。综上，请求驳回案外人的异议请求。 被执行人黎丽称，一、蒋华星在与黎丽婚姻关系存续期间，以家庭名义申请取得涉案房屋，该房屋属于夫妻共同财产。根据《婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。根据《民法典》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。涉案房屋转让协议是在黎丽不知情、未经同意的情况下签订，系蒋华星擅自处分夫妻共同财产的行为，黎丽对该行为未追认，且明确表示拒绝追认，该协议无效。二、涉案房屋仍属于夫妻共同财产，房屋权属证书证明权利人为黎丽、蒋华星，与案外人无关。三、案外人吴亚君明知涉案房屋是经济适用房，在签订协议时知晓不符合交易条件，且其不具备居住该房屋的条件，仍与蒋华星达成协议，并以低于同地段其他房屋市场正常价格购买，案外人存在明显过错。综上，请求驳回案外人的异议请求。 申请执行人三门农商行海游支行与被执行人郑秀玲未答辩。 本院查明，2013年3月22日，黎宏府经蒋华星担保，向三门农商行海游支行借款50000元，并签订个人循环保证借款合同一份。借款后，黎宏府未偿还借款本金50000元及剩余利息、逾期利息。三门农商行海游支行于2015年10月29日向本院提起诉讼，本院受理后，于2016年2月18日作出（2015）台三商初字第1579号民事判决，判决：黎宏府于本判决生效之日起十日内偿还三门农商行海游支行借款本金50000元并支付利息、逾期利息；蒋华星对上述款项承担连带清偿责任。 黎宏府、蒋华星未履行义务，三门农商行海游支行于2017年8月7日向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2017）浙1022执1681号。2017年9月1日，本院作出（2017）浙1022执1681号执行裁定，查封了三门县××街道××路××号××小区××幢××单元××室房屋、车库及土地使用权。2017年12月27日，本院作出（2017）浙1022执1681号之一执行裁定，终结（2017）浙1022执1681号案件的本次执行程序。 2018年10月8日，三门农商行海游支行因黎宏府去世向本院提出变更黎宏府的妻子郑秀玲、女儿黎丽为（2017）浙1022执1681号案件的被执行人，本院于2018年10月26日作出（2018）浙1022执异28号执行裁定，裁定（2017）浙1022执1681号的被执行人黎宏府变更为郑秀玲、黎丽。 另查明，位于三门县××街道××路××号××小区××幢××单元××室及车库的登记权利人为黎丽、蒋华星。2013年9月1日，蒋华星与吴亚君签订《房屋（套间）转让协议书》，协议约定将位于三门县春晖小区Ａ幢2单元104室及储藏室转让给吴亚君，转让价格为人民币194759.10元。另蒋华星出具收款收据一份，载明收款194759.10元。涉案房屋在2017年4月已有燃气使用记录，燃气用户为吴亚君。 上述事实有（2017）浙1022执1681号案件材料、询问笔录以及当事人提交的房屋转让协议、收款收据、电话录音、燃气用户单等证据证实。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下四方面情形，应予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案，涉案房屋转让协议签订于2013年9月，早于涉案房屋的查封时间。被执行人蒋华星、黎丽辩称涉案房屋系经济适用房，不能直接上市交易，涉案房屋转让协议违反法律、行政法规的强制性规定，且涉案房屋转让协议在共有权人黎丽不知情、未经同意的情况下签订，黎丽对该行为未予追认，且明确表示拒绝追认，该转让协议无效。本院认为，关于经济适用房交易限制的相关规定并非效力性强制性规定，涉案房屋共有权人黎丽虽未在协议上签字，但根据案外人提交的电话录音，黎丽对涉案房屋的转让、转让款支付等均知情，因此，根据现有证据，本院认为涉案房屋转让协议系在人民法院查封之前已签订，且合法有效。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。结合案外人提交的燃气用户单、电话录音等证据材料，涉案房屋在2017年4月份，即在本院查封前即已由案外人占有使用。三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案房屋转让协议约定转让款为194759.10元，案外人已全部支付转让款。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。由于涉案房屋系经济适用房，办理过户需符合一定的条件，故涉案房屋未变更登记至案外人名下，并非案外人自身原因。综上，案外人提出的异议能够排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对坐落于三门县××街道××路××号××小区××幢××单元××室不动产【不动产权证号：浙（2017）三门县不动产权第0××7号】的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 上官芳芳 审 判 员 梅  丹 审 判 员 杨  捷 二〇二一年三月五日 法官助理 蔡 爱 妮 代书记员 罗  洁