文书内容江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏08执复35号复议申请人（被执行人）：蒋育美，男，1966年9月22日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：薛佃明，江苏文通律师事务所律师。被申请人：冯桂善，男，1965年2月7日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。复议申请人蒋育美不服淮安市淮安区人民法院（以下至裁定主文前简称淮安区法院）（2021）苏0803执异6号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。淮安区法院查明：蒋育美与冯桂善建设工程合同纠纷一案，淮安区法院于2017年9月20日作出（2017）苏0803民初1826号民事判决：一、被告冯桂善于本判决生效之日起十日内给付原告蒋育美工程款6112259元；二、驳回原告蒋育美其他诉讼请求。本案案件受理费55204元（原告已预交55204元），由原告蒋育美负担619元，由被告冯桂善负担54585元。该判决发生法律效力后，冯桂善未履行还款义务，根据蒋育美申请，淮安区法院于2017年10月26日立案执行，案号为（2017）苏0803执3346号。2017年11月13日，淮安区法院作出（2017）苏0803执3346号裁定：查封被执行人冯桂善的宋集乡冯王村桥头大转盘南产权证号为186056号宗地面积594.37平方米（共7层）；查封淮安区冯王村不动产权证号为淮C国用（2017出）第182号宗地面积为424.2平方米。查封时间为2017年11月13日至2019年11月12日。2018年5月25日，淮安区法院作出（2017）苏0803执3346号裁定书，以未发现被执行人有可供执行的财产，申请执行人对此认可，并书面同意终结本次执行程序为由，裁定终结本次执行程序。2018年6月1日，淮安区法院发出公告决定对上述所查封的房产进行评估、拍卖。2018年8月21日，淮安区法院以（2018)苏0803委字第311号司法鉴定委托书，委托江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司对位于宋集乡冯王桥头大转盘南的房屋（1-5层含楼梯、电梯）不含室内装修进行评估。2018年10月10日，江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司出具清华评［2018]字第S0060号房地产估价报告，估价对象为冯桂善所拥有位于淮安区冯王桥头大转盘南房地产（估价对象所在建筑共7层，本次评估其中1-5层含楼梯、电梯），本次评估范围包括房地产以及满足其使用功能的相关定着设施，不含装修及可移动设备设施，本次评估房屋建筑面积现场测量为2539.89平方米，土地使用权面积为424.20平方米;证载建筑面积594.37平方米,价值时点为2018年9月6日的市场价值，估价对象的市场价格为人民币859.98万元，评估报告有效期为1年（2018年10月10日至2019年10月9日）。2018年10月25日，淮安区法院向冯桂善发出公告，告知冯桂善查封房地产评估价格为人民币859.98万元（本次评估为1-5层含楼梯、电梯），限冯桂善自公告之日起10日内来淮安区法院领取房产评估报告，逾期则视为送达，淮安区法院将以此为价格组织拍卖。2019年10月29日，冯桂善领取房产评估报告。2019年1月30日，根据淮安区法院委托，江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司对冯桂善位于宋集乡冯王桥头大转盘南的房屋（6-7层）出具清华询字（2019)第001号房产价值咨询报告，估价对象范围为冯桂善所拥有位于淮安区冯王桥头大转盘南六、七层房地产，含装饰装修以及满足其使用功能的水电气等相关定着设施，不含可移动设备设施，本次评估房屋建筑面积现场测量为562.91平方米，内部装修，没有权属证明。估价对象的价值时点为2019年1月25日，市场价值为人民币174.81万元，咨询报告有效期为1年（2019年1月30日至2020年1月29日）。2019年2月26日，冯桂善领取清华询字（2019)第001号房产价值咨询报告。2019年7月3日，此案恢复执行，案号为（2019)苏0803执恢330号。2019年7月12日，淮安区法院作出（2019)苏0803执恢330号执行裁定，裁定对被执行人冯桂善名下位于淮安区冯王桥头大转盘南（一至七层）不动产以市场价格的百分之七十（市场价格为1034.79万元），即价格为724.353万元进行拍卖（保留相关租赁关系）。2019年7月16日向被执行人冯桂善送达拍卖裁定，被执行人冯桂善拒收，淮安区法院以张贴方式送达。2019年8月29日，淮安区法院在司法拍卖平台发布对冯桂善所拥有位于淮安区冯王桥头大转盘南（1-7层）不动产第一次拍卖公告，起拍价为（评估价格1034.79万元*70％）724.353万元，2019年9月30日，第一次拍卖因流拍而结束。2019年10月11日，淮安区法院在司法拍卖平台发布对冯桂善所拥有位于淮安区冯王桥头大转盘南（1-7层）不动产第二次拍卖公告，起拍价为（第一次起拍价724.353万元*80％）579.4824万元，2019年10月29日，蒋梦洁以579.4824万元的价格在司法拍卖网络平台上拍得该房屋。2019年11月8日前买受人蒋梦洁将579.4824万元缴纳完毕。2019年11月11日，淮安区法院作出（2019)苏0803执恢330号拍卖成交确认书，确认买受人为蒋梦洁，成交价579.4824万元。该案执行依据（2017）苏0803民初1826号民事判决确认，涉案房屋的工程建筑面积为3100平方米，涉案工程总价款为620万元（3100平方米*2000元）。涉案房地产为1-7层的建筑物，7层以上建有隔热设施，面积约为41.92平方米。异议人冯桂善向淮安区法院提出请求：1.依法撤销对淮安区冯王桥头大转盘南（一至七层）不动产的拍卖；2.依法重新选定评估机构，重新对涉案房屋进行拍卖。淮安区法院另查明，涉案房地产拍卖成交时，该房地产一至五层的装修、二楼卫生间及五楼护栏存在漏评。2019年11月27日，淮安区法院作出（2017)苏0803执3346号执行裁定书，裁定续查封被执行人冯桂善名下位于宋集乡冯王桥头大转盘南不动产（不动产权证号：186050),查封限额300万元。2019年12月31日，根据淮安区法院委托，江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司对涉案的一至五层漏评的房屋装修部分，出具清华询字（2019)第002号价值咨询报告，估价对象的评估价值为565331元。2020年1月3日，冯桂善领取清华询字（2019)第002号房产价值咨询报告；2020年7月9日，江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司出具《清华询字（2019)第002号》的补充报告，对涉案房屋的漏评的二楼卫生间及五楼护栏部分进行补充评估，评估价值为7595元。至异议人提出执行异议时止，涉案房屋7楼顶层上的隔热层等附属设施仍未进行评估。再查明，冯桂善认为淮安区法院在执行蒋育美与其建设工程施工合同纠纷一案中存在违法行为，向淮安市淮安区人民检察院申请监督。2020年3月17日，淮安市淮安区人民检察院向淮安区法院发出淮检民（行）执监［2019]32080300021号检察建议书，认为淮安区法院在执行（2017)苏0803执3346号案件执行过程中评估对象存在漏评问题。经淮安区法院检察长决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条的规定，特提出检察建议，建议在已对装饰装修进行补充评估的基础上，积极协调买受人及被执行人冯桂善，就成交价格达成一致意见，必要时可邀请专业人士发表处理意见，如协调未果，建议重新评估拍卖。2020年8月24日，买受人蒋梦洁同意承担涉案房地产评估时漏评1至5层的装修装潢的询价价格572926元，但其建议从申请执行人蒋育美应得的执行款中冲抵。申请执行人蒋育美同意涉案房地产1至5层的装修装潢的价格572926元，从其应得的执行款中冲抵。异议人对询价结果不予认可，认为程序违法且价格偏低，且还存在漏评的设施。淮安区法院认为，本案的争议焦点是：异议人冯桂善的异议理由是否可以构成撤销拍卖行为的要件。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。第五条规定，当事人议价不能或者不成，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价。双方当事人一致要求直接进行定向询价，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当准许。第七条规定，定向询价不能或者不成，财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，人民法院应当通过司法网络询价平台进行网络询价。第十四条规定，法律、行政法规规定必须委托评估、双方当事人要求委托评估或者网络询价不能或不成的，人民法院应当委托评估机构进行评估。另据相关法律规定，执行法院在处置财产前，要依法全面、具体、详细调查财产情况，并在拍卖公示时说明。应调查内容包括装修装饰等影响占有、使用以及标的物价值等关涉竞买人利益的详细情况。装饰装修应与建筑物一并评估、拍卖，分别评估、拍卖有损建筑物整体价格。本案中，从清华评［2018]字第S0060号房地产估价报告、清华询字（2019)第001号房产价值咨询报告的内容来看，涉案房地产在拍卖成交时，该房地产一至五层的装修、二楼卫生间及五楼护栏、房屋顶层的隔热等附属设施存在漏评。虽然淮安区法院于2019年12月31日、2020年7月9日委托江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司对涉案的一至五层房屋装修、二楼卫生间及五楼护栏进行询价，清华询字（2019)第002号价值咨询报告、《清华询字（2019)第002号》的补充报告，涉案房地产评估时漏评1至5层的装修装潢的询价价格为572926元，但均在涉案房地产拍卖成交后，异议人对询价结果不予认可，认为程序违法且价格偏低，且还存在漏评的设施。异议审查时，根据异议人提供的材料,涉案房屋房顶隔热层仍没有评估，存在漏评。涉案房屋地面、墙壁、房顶及隔热层等部位的装饰装修属于对不动产的添附，装饰装修完成后形成无法分割、无法分离的附和物，隔热设施仍然是该房地产的附属物仍有其应有价值。且本案涉案装饰装修价值较大，涉案评估报告中不含室内装饰装修，所以清华评［2018]字第S0060号房地产估价报告是不完整的估价报告。将涉案房地产1-7层分别进行评估，（1-5层委托评估、6-7层委托询价）也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，有损建筑物整体价格。而评估、询价报告的价格直接关系到网络司法拍卖成交的最低价格，以上述不完整的评估报告和询价报告作为拍卖房地产价格的依据并拍卖成交，损害异议人冯桂善合法权益。另，淮安区法院虽然对涉案房屋（6-7层）进行了询价，但其询价对象为江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司，并非政府相关职能部门，没有相关计税基准价、政府定价或政府指导价。其给出的询价价格，并非计税基准价、政府定价或者政府指导价。因此，该询价违反《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》。涉案房屋（6-7层）为无产权的建筑，应遵循委托评估的法定程序，故以清华询字（2019)第001号房产价值咨询报告结果直接对涉案房地产（6-7层）作出定价，并作为拍卖涉案房地产价格的依据并拍卖成交，没有事实和法律依据。综上所述，涉案房地产的装修存在漏评，且委托询价违反相关法律规定，异议人冯桂善异议请求具有事实和法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，经淮安区法院审判委员会讨论决定，裁定撤销淮安区法院于2019年11月11日作出的（2019)苏0803执恢330号拍卖成交确认书，重新对涉案房屋进行拍卖。蒋育美不服该裁定，向本院申请复议称：请求撤销淮安区法院（2021）苏0803执异6号执行裁定书，维持原拍卖裁定。事实和理由：1.涉案被拍卖的房产经过清华评（2018）字第S0060号房地产估价报告确认，该报告确认的对象是房屋的一至五层，内容客观真实，反映当时的真实价格；2.对清华询字（2019）第001号涉及的六至七层房产进行询价，同样也是反映当时的真实价格，该询价非必须经过政府定价部门询价，一审法院的理解是机械片面的，对漏评部分的价款鉴定能反映当时真实情况即可；3.对被申请人房屋的装修是在委托评估成交之后进行的，依法不应当计算在评估范围之内，但兼顾申请人的利益，同意纳入评估范围之内的，没有损害到产权人的利益；4.一审法院适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条，本案涉及的情形与该三十一条所列举的情形没有任何的重合或者是竞合的情形；5.一审裁定书适用的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条，与本案情形也不符合，本案经审理查明存在漏评部分，并不存在多项财产可不可分问题；6.一审法院适用最高法院关于财产处置参考价的规定第2、5、7、14条，同样在本案中也不适用，理由是本案中案涉的房屋是经过司法鉴定确定的价格，而不涉及到财产处置参考价的问题；7.关于拍卖公示说明的问题，涉及到竞买人利益的情况的法律规定，在本案中同样不予适用。本案存在房顶隔热层在二次评估漏评，完全可以双方协商解决，整个执行过程中即使有瑕疵也是轻微瑕疵，不存在严重损害被执行人合法利益情形。所以一审法院撤销拍卖成交确认书、重新拍卖属于司法浪费，而且不必要。综上，请求依法支持复议人的复议请求。冯桂善辩称，一审法院裁定正确。评估报告明确了本次评估不含整个装修，整个装修几百万元，就算普通装修也起码要两百万。本院经审查，确认淮安区法院查明的事实。另查明：为避免损失，蒋梦洁已经收到淮安区法院退还的拍卖价款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院可以委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估”。第十五条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式”。第五条规定：“当事人议价不能或者不成，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价。双方当事人一致要求直接进行定向询价，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当准许”。本案中，冯桂善所拥有的位于淮安区冯王桥头大转盘南（1-7层）不动产体量较大，整体价值较高，应当对其进行评估；该房产1-7层的主体建筑、装饰装修、相关定着设施等在结构上不可分割，物理状态未被隔断，属于有机整体，应当合并评估后拍卖。鉴定机构江苏清华房地产评估造价咨询有限公司前后四次分别对该不动产的1-5层、6-7层、1-5层装饰部分、二楼卫生间及护栏部分进行评估、询价，对房产进行了人为的割裂评价。其中，1-5层询价没有计税基准价、政府定价或者政府指导价，后两次评估发生在拍卖结束后，至今仍有部分设施被漏评。总之，该案分别评估、询价、确定处置价、拍卖程序等存在违法，有损建筑物整体价格，损害了冯桂善的合法权益。淮安区法院据此决定撤销其于2019年11月11日作出的（2019)苏0803执恢330号拍卖成交确认书，重新对涉案房屋进行拍卖，符合法律规定，应予以支持。综上，蒋育美的复议请求不具有事实和法律依据，不应予以支持。淮安区法院（2021）苏0803执异6号执行裁定适用法律正确，本院予以维持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回复议申请人蒋育美的复议申请，维持淮安市淮安区人民法院（2021）苏0803执异6号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 徐 玮审判员 刘群英审判员 黄春丽二〇二一年三月三十一日法官助理王玲书记员王霄