天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终325号上诉人（一审被告）：天津市信瑞房地产开发有限公司，住所地天津市西青经济开发区大寺高新技术产业园储源道**208。法定代表人：郭亦军，董事长。委托诉讼代理人：郑雨晴，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪健君，天津金诺律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：赵勇，男，1972年11月15日出生，汉族，住天津市河**。上诉人天津市信瑞房地产开发有限公司（以下简称信瑞公司）因与被上诉人赵勇商品房销售合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2020）津0111民初5736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。信瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判信瑞公司不承担赔偿责任；2.撤销一审判决第三项，改判信瑞公司不承担采暖费和物业费；3.一、二审诉讼费由赵勇负担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，涉案房屋符合质量要求，赵勇不存在因房屋质量瑕疵导致的损失；涉案房屋实际于2019年7月1日交付给赵勇，此后房屋毁损、灭失风险由赵勇承担，且视为赵勇对房屋验收合格，在实际接收房屋时不得再提出异议。2.赵勇请求信瑞公司赔偿物业费和采暖费并无法律依据。被上诉人赵勇辩称，同意一审判决，不同意信瑞公司的上诉请求。赵勇向一审法院提出诉讼请求：1.判令信瑞公司赔偿赵勇交房延期的赔偿款110000元；2.判令信瑞公司赔偿赵勇2019年7月5日至2020年7月4日物业费2951.8元及2019年至2020年度采暖费1813.3元；3.判令信瑞公司尽快修复房屋交付赵勇使用；4.本案诉讼费由信瑞公司承担。一审诉讼过程中，赵勇放弃第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年12月20日，赵勇与信瑞公司签订一份《天津市限价商品住房买卖合同》，约定赵勇（乙方）购买信瑞公司（甲方）开发的坐落于天津市西青区××道××号××号楼××号房屋，建筑面积92.13平方米，价款为739620元。合同第三条“商品房交付及交付日期”约定，房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用；甲方于2018年6月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照附件六《补充合同》第二条执行。合同附件六《补充合同》第二条“对合同第三条的补充”约定，发生下列情况导致合同项下的商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第五条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款，但是出卖人应事后及时向乙方书面告知发生的特殊情况。因下述原因导致出卖人延期交付该房屋的，出卖人不承担相应之赔偿责任；如不可抗力导致合同不能履行，出卖人不承担违约责任：1.执行法律、法规和政府规章等强制性文件；2.发生任何不可抗拒的自然灾害或社会事件，包括但不限于战争等；3.政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件或政府部门政策变化而导致的延期交付；4.因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目关联的市政干线工程及采取临时措施或市政配套的批准安装迟延而引起房屋延期交付；5.其他不可抗力因素导致的情形。《补充合同》第四条“对合同第五条的补充约定”，双方同意删除买卖合同第五条项下的全部内容，并替换为以下文字：4.1除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付房屋，逾期90日（含第90日）内的。乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之次日起至实际交付房屋之日（含当日）止，按银行同期贷款利率计算。4.2如超过上述约定期限的，合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之次日起至实际交付之日（含当日）止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应自逾期交付第91日起至实际交付房屋之日（含当日）止，每日按照房屋价款的万分之一向乙方支付违约金。《补充合同》第九条“对合同第十三条的补充约定”中：9.2鉴于本项目购房者人数较多，买受人同意由出卖人安排购房者按一定顺序办理入住手续，因顺序在后出现的交付期超过合同约定期限的，不失为出卖人逾期交房；如果买受人要求提前办理入住手续，买受人可以向出卖人提出书面申请，由出卖人给予特殊安排；9.3买受人同意按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。买受人同意按照出卖人规定的流程办理房屋交接手续，钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则，自出卖人通知交付日或交付期限届满之日视为该房屋实际交付予买受人，同时有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担，买受人并应自合同约定的交房日承担因该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算该房屋的保修期。同时该房屋及该房屋内的所有设施、设备等均视为验收合格，买受人在实际接收房屋时不再提出任何异议。双方明确，该房屋已经现场交付，则视为买手人验收合格。买受人要求整改修理的，整修期间不视为出卖人逾期交付房屋。合同签订后，赵勇依约向信瑞公司付清全部购房款。信瑞公司于2019年6月27向赵勇发出《入住通知书》，告知信瑞公司于2019年6月30日开始正式交房，通知赵勇于2019年7月1日携带相关购房文件办理相关手续等，该通知书附有《入住须知》和《费用清单》。赵勇认可2019年6月份收到通知，其于2019年7月14日办理接收房屋手续，并交付2019-2020年度个人采暖费1813.30元，交付2019年7月5日至2020年7月4日的物业费2951.8元。同日，赵勇签字领取房屋钥匙后到案涉房屋验收，物业为赵勇出具《室内设施验收单》载明：地面不平、厨房阳台钢筋外露等。赵勇表示因房屋存在质量问题需要维修其未能实际接收使用房屋，并把钥匙退给物业公司，但未提供退还钥匙的证据。2019年年底接到物业电话通知房屋已维修完毕，因疫情原因赵勇未去验房。2020年4月12日赵勇再次验房，但仍存在部分质量瑕疵未修理，赵勇报修并提供物业出具的维修单，该维修单载明报修内容为：墙开裂、地面不平、地面起砂还有裂，之前维修过，验房时的问题都没有解决，给李总打电话了，李总说没有人。赵勇认可厨房钢筋外露问题于2019年年底修复完毕，其他房屋存在的质量问题于2020年7月29日维修完毕。一审诉讼过程中，经一审法院调解，双方同意对房屋质量瑕疵进行修复，截止至2020年7月29日维修完毕，赵勇放弃主张信瑞公司维修房屋交付使用的诉讼请求。信瑞公司表示入住通知时间为2019年7月1日，此时房屋交付完毕，风险转移，赵勇7月14日办理收房手续，并领取钥匙，且案涉房屋存在质量瑕疵均已经维修完毕，其不应承担收房之后逾期交房的民事责任，即便存在房屋质量瑕疵仅承担质量瑕疵担保责任。关于涉案项目停工情况。天津市环境保护局于2016年12月16日20时起至12月22日20时发布重污染天气停工令，信瑞公司与赵勇12月20日签订合同，此期间停工信瑞公司可预见，不能免责。之后天津市环境保护局于2016年12月29日20时至2017年1月8日14时、2017年1月15日20时至1月18日17时、2017年2月3日12时至2月5日8时、2017年2月13日20时至2月16日18时、2017年4月2日18时至4月7日18时、2017年10月26日15时至10月28日15时、2017年11月4日至11月7日24时、2017年12月1日20时至12月3日16时、2017年12月13日18时至12月15日14时、2017年12月21日18时至12月24日8时、2017年12月28日12时至12月30日14时、2017年12月31日11时至2018年1月2日11时、2018年1月13日至1月15日、2018年3月1日至3月3日、2018年3月11日至3月15日8时、2018年3月25日至3月28日14时、2018年3月26日14时至3月28日发布重污染天气一级、二级、三级预警要求停止所有建筑、拆房、市政、道路、水利等施工工地的水泥作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业，停止工程渣土运输）；停止所有水泥粉磨站、渣土存放点全面生产运行；外环线以内混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产…。同期，天津市建设工程质量安全监督管理总队通过中国移动云M**业务平台转发市政府、市应急办、市气象灾害指挥部等部门的预警信息台账，多次发布预警信息，要求各施工现场做好应急防护、停工等措施。上述期间，涉案工程现场停止施工。信瑞公司提供的监理日志记载“按上级通知，响应雾霾预警，现场全面停工”，其中2017年1月1日的监理日志载明“从1月1日至1月8日现场按上级通知，响应雾霾预警，全面停工。1月9日，警报解除，楼内施工清理，准备撤场。1月10日至2月28日，农民工撤场回家过春节”。美丽一号工程指挥部于2017年8月25日发布【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求8月25日至9月10日期间全面停止土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业、停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）和渣土运输。上述期间，涉案工程现场停止施工。信瑞公司提供的监理日志记载“接到天津市美丽一号工程文件，现场全面停工”，累计停工17天。天津市城乡建设委员会于2017年9月21日发布的津建工程【2017】362号《市建委关于印发的通知》载明：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑作业，停止道路工程土石方作业。对于获得特许施工的项目，各参建单位要认真履行职责，严格落实各项管理要求，采取针对性措施，控制施工扬尘，严格遵守作业时间，最大限度减少对周边环境影响。在重污染天气预警期间，全市建设项目仍按应急响应相关规定执行。信瑞公司提交的一份《施工特许证明》载明“施工项目名称：大寺新家园C地块（亲和美园、亲和良园）；土石方作业类型：（房屋拆迁拆除施工，水泥搅拌及浇筑，道路工程、水利工程等）景观配套工程；特许施工起止时间：2017年10月至2018年3月。信瑞公司称其未依照《市建委关于印发的通知》主张免责，但是在特许施工期间，遇重污染天气预警，信瑞公司仍响应雾霾预警，全面停工。关于涉案项目工程施工及竣工验收情况。信瑞公司称主体框架封顶后，信瑞公司在2016年10月至2018年3月期间，主要施工内容为二次结构及内外檐装饰装修工程，地库及楼座周边回填土、房心土回填、砌筑工程，水电通讯工程的配套内管道，各楼层户内、楼道间地面混凝土施工，墙面抹灰，外墙保温工程等。工程竣工验收合格时间为2019年6月14日。关于信瑞公司取得相关配套证明、合格证等情况。2013年3月13日，信瑞公司与天津市城市基础设施配套办公室签订《大寺新家园限价房C地块项目大配套工程收费合同》，约定信瑞公司应于2015年11月30日前交齐全部费用，该工程在信瑞公司提供实施配套工程所需资料的前提下保证于2016年5月31日前满足本项目自来水、燃气、排水大配套设施的使用功能。2016年6月6日信瑞公司将大配套工程费用全部缴纳完毕。信瑞公司实际于2017年12月12日取得《新建住宅商品房供热配套证明》，于2018年6月22日取得《新建住宅商品房电力工程验收合格证明》，于2018年6月26日取得《新建住宅商品房燃气工程验收合格证明》，于2018年6月28日取得《新建住宅商品房排水工程验收合格证明》，于2018年10月26日取得《新建住宅建筑光纤到户配套通信工程符合国家规范通知书》，于2019年4月25日取得《新建住宅商品房给水工程验收合格证明》，于2019年6月21日取得《天津市新建住宅商品房交付使用证》。赵勇认为雾霾、扬尘治理等因素在双方签署合同时已存在，对因环境治理导致的停工问题信瑞公司可以预见，上述因素影响交房日期不属于不可抗力事由；大配套工程延期系信瑞公司未按时足额缴纳工程费用导致，故信瑞公司提出的免责事由不符合合同约定。一审法院另查，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。一审法院认为，双方订立的《天津市限价商品住房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约享受各自权利，履行各自义务。合同签订后，赵勇已依约交付购房款，但信瑞公司未按照约定于2018年6月30日前将房屋交付赵勇，而是于2019年6月21日才取得商品房准许交付使用证并通知赵勇于2019年7月1日办理入住手续。因此，本案的争议焦点在于信瑞公司迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，信瑞公司应否承担逾期交房的违约责任。依照双方所签的《补充合同》第二条约定，因政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件或政府部门政策变化而导致的延期交付行为予以免责。双方订立合同后，在信瑞公司建设涉案项目的施工过程中，天津市环境保护局、天津市美丽一号工程指挥部于2016年12月16日至2018年3月28日期间相继发布重污染天气预警、【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求停止所有建筑、拆房、市政、道路、水利、绿化等施工工地的水泥作业（其中包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止工程渣土运输等）。因受政府相关部门依据相关文件发布的停工令影响，造成商品房逾期交付的，应认定合同延迟履行属于不可归责于信瑞公司的情形，故上述原因造成延期交房违约责任，应当免除。对于信瑞公司主张的因市政大配套设施延误而导致延期交付是否应予免责的问题。《补充合同》第二条约定因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目关联的市政干线工程及采取临时措施或市政配套的批准安装迟延而引起房屋延期交付可以免除赔偿责任，该条款属于信瑞公司提供的格式条款，其应当遵循公平原则确定当事人双方的权利和义务，但该条款将信瑞公司因第三方原因导致迟延交付的责任予以免除，而由赵勇承担延期给付的不利后果，有违上述公平原则。同时，信瑞公司与第三方签订的大配套合同迟延履行的原因是由第三方违约造成，还是由信瑞公司迟延交付工程款项造成，系另一合同关系应认定的事实，本案不予处理。即便按照信瑞公司主张的其因第三方即政府大配套延迟造成违约，也应当依据合同法规定“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”向赵勇承担违约责任。因此，信瑞公司提出的上述抗辩主张，一审法院不予支持。关于免责天数的认定问题。在2016年12月16日至2018年3月28日期间，环保部门及美丽一号工程指挥部发布禁令期间，信瑞公司应上级部门要求停止施工的期间应计入免责天数。但是在2017年1月15日至2017年2月16日期间，虽然环保部门发布了三次禁令，监理日志记载“自2017年1月10日至2017年2月28日农民工撤场回家过春节”，工程现场无从开展施工，故该期间的环保禁令未对信瑞公司施工产生影响，不应计入免责天数。经统计，停工免责天数累计为63天（46天雾霾+17天美丽工程）。迟延交付365天扣除免责63天，信瑞公司承担延期交付责任的天数为302天，故信瑞公司依约应支付赵勇已付款利息26620.24元（以房屋价款为基数，按银行贷款利率4.35%，计算302天）及违约金15679.94元（每日按照房屋价款的万分之一，计算212天）。关于自2019年7月1日至2020年7月29日信瑞公司继续迟延交付房屋造成赵勇经济损失的问题。信瑞公司在取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后通知赵勇办理入住手续，赵勇应当按照通知日期办理，而其于2019年7月14日收房，并未提出合理理由，应视为2019年7月1日接收房屋。赵勇以房屋存在质量问题逾期接收房屋，因赵勇未提供证据证明房屋质量瑕疵实质影响其正常居住使用，故该房屋质量瑕疵并不能视为拒收房屋的理由。但因房屋质量瑕疵客观事实存在，双方对房屋维修事宜一直沟通解决，信瑞公司未能及时履行维修义务，其因自身过错应当承担房屋质量瑕疵担保责任。另因2019年年底通知赵勇验收房屋，赵勇未能及时验房解决房屋质量问题，此后因疫情爆发客观导致无法验收，至2020年4月12日再次验收，此期间4个月免除信瑞公司承担瑕疵担保责任。但是房屋质量瑕疵于2020年7月29日正式维修完毕，自赵勇接收房屋到房屋实际维修期间达13个月，扣除4个月的免责期，信瑞公司应承担9个月的瑕疵担保责任。期间的损失按照有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确认即按照每月每平米29元计算为24045.93元。庭审中，赵勇明确表示若信瑞公司不承担逾期交房责任，同意其承担瑕疵担保责任，总体损失在其诉讼请求110000元的赔偿金范围内。关于交付的物业费及采暖费是否赔付的问题。按照信瑞公司交房的流程，赵勇交付了上述费用，但是因信瑞公司交付的房屋存在质量瑕疵，未能及时修复导致赵勇接收房屋后未能实际使用涉案房屋。本着公平原则及权利义务对等的原则，信瑞公司应当承担赔付赵勇上述费用的民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、天津市信瑞房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿赵勇逾期交房的已付款利息26620.24元及违约金15679.94元，合计42300.18元；二、天津市信瑞房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿赵勇因交付房屋存在质量瑕疵导致的损失24045.93元；三、天津市信瑞房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿赵勇采暖费1813.3元、物业费2951.8元，合计4765.10元；四、驳回赵勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1298元，由赵勇负担494元，由天津市信瑞房地产开发有限公司负担804元(天津市信瑞房地产开发有限公司于判决发生法律效力起十日内交付一审法院)。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：信瑞公司是否应赔偿赵勇因房屋质量瑕疵导致的损失和采暖费、物业费。信瑞公司和赵勇对于2019年7月1日信瑞公司通知赵勇办理收房手续、涉案房屋存在质量瑕疵、信瑞公司对涉案房屋实际进行了维修以及2020年7月29日实际维修完毕的相关事实并无异议。信瑞公司未能及时履行维修义务，其因自身过错应当承担房屋质量瑕疵担保责任。一审法院扣除维修期间因疫情导致无法验收的4个月时间，按照同地段同类房屋租金标准计算赵勇的损失并无不当。信瑞公司关于质量瑕疵损失的上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于采暖费和物业费，因涉案房屋存在质量瑕疵，信瑞公司未能及时修缮导致赵勇接收房屋后未能实际使用该房屋，一审判决认定应由信瑞公司赔偿赵勇采暖费和物业费并无不当。信瑞公司关于采暖费和物业费的上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人信瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520.28元，由上诉人天津市信瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年三月二十九日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……