山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初3125号 原告：北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码91370112697480293E。 法定代表人：崔立新，总经理。 委托诉讼代理人：刘晓飞，女，该公司员工。 被告：孔磊，男，汉族，1986年2月27日出生，住济南市历城区。 原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司（以下简称天鸿物业公司）与被告孔磊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告天鸿物业公司的委托诉讼代理人刘晓飞，被告孔磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令孔磊立即向天鸿物业公司支付2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5268元及违约金1083.9元(为诉讼方便，暂计至2020年9月30日，实际应以5268元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年7月1日起计算至实际支付之日止)；2.判令孔磊承担本案案件诉讼费用。事实和理由：2017年3月5日，天鸿物业公司、孔磊双方就济南市历城区万象新天X区(X郡)X号楼X单元X室物业服务相关事宜签署了《前期物业管理服务协议》。根据该协议约定，孔磊应按期足额支付物业服务费。但是，虽天鸿物业公司多次催缴，2018年7月1日至2020年12月31日期间上述房屋物业服务费合计5268元孔磊始终拖延不付。为维护天鸿物业公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判准诉请。 孔磊辩称，一、根据合同约定天鸿物业公司的义务第三条物业服务质量物业共用部位和相关场地需保持清洁，不能随意堆放杂物，实行标准化清扫保洁。垃圾日产日清。共用部位设备设施完好率98%以上，维修及时率95%以上，合格率100%。对危及业主的设备设施安全处应有明显的提醒防护防范措施。二、根据合同约定。天鸿物业公司值班电话的服务时间7x24小时。小修急修实行昼夜班制度，小修不过夜，急修30分钟内到现场。孔磊家多次出现紧急情况，天鸿物业公司完全不能按约履行义务。2020年10月15日18点左右，孔磊厨房出现下水道长时间反水的情况，整个厨房全部被污水覆盖，孔磊立即拨并且多次拨打物业电话，电话一直处于无人接听状态。孔磊临时出差，无奈之下采取堵住下水道的做法，交代家里老人第二天联系天鸿物业公司。25日孔磊出差归来之前，和家人进行过电话沟通，基本情况如下：天鸿物业公司确实于15日之后派人检测和维修过，和孔磊家里老人说前段时间刚刚进行过例行维护疏通，要求孔磊先进行自家下水道的疏通。因孔磊出差前做过实验，证明孔磊家厨房下水道排水良好。在孔磊老人据理力争并且强烈要求下，天鸿物业公司服务人员才勉强答应改天再次疏通公共下水道，直到第4或者第5天(老人有点记不清了)才派出清污车清理下水道，但孔磊家里下水道反水的情况根本未解决。10月25日，孔磊回来后，趁晚餐排污水高峰前做排水实验，再次确定是公共下水道反污水。6点左右孔磊厨房再次出现下水道大面积反污水的情况，6点拨打天鸿物业公司物业电话多次后才有人接听，直至一个多小时后才有天鸿物业公司服务人员过来。来的物业人员自称为电工，对下水道的情况完全不懂，表示无法解决且今日肯定无法解决，明天再说。直到26日晚上5点左右天鸿物业公司物业清污车才到(时效已经超过一天)。天鸿物业公司到现场后首先表示公共下水道短时间已经清理两回了，肯定不是公共下水道问题。孔磊再次强调做过实验，并且当着天鸿物业公司物业人员再次做测试，证明不是孔磊家下水道问题，物业人员才进行清理工作。整个清理过程孔磊全程陪同，清理前天鸿物业公司服务人员未携带相关图纸，根本搞不清楚下水道的线路走向，完全不知道公共下水道的出口对应位置。后用清污车挨个测试，孔磊和天鸿物业公司物业服务人员在地下一层挨个确认才找到对应的孔磊家的公共下水道出口。经过差不多两个小时的清理工作，终于疏通公共下水道。由此证明天鸿物业公司工作流于表面，出工不出力，毫无责任心，基本不能履约。如果不如实，则证明天鸿物业公司虚假瞒报日常维护的数据，欺瞒业主。三、根据合同约定：天鸿物业公司有对物业共用部分的日常维护，保障消防设备设施运行正常，运行人员严格遵守操作规范和保养规范，使设备设施正常无事故的隐患的义务。对危及业主的设备设施安全处应有明显的提醒防护防范措施。1.天鸿物业公司消防设备巡检数据公然造假：巡检日期填写时间早于实际时间;2.本小区公共绿化带内有多个人防出入口，娱乐设施和天然气有关的设备。多处出现严重破损，天然气设备保护围栏不锁，物业遗弃的工具等的情况;3.本小区11号楼2单的防盗门门禁，基本处于24小时故障的情况，按键失灵，面板晃动，大堂大门一拉就开，门禁形同虚设。另，天鸿物业公司在起诉前未和孔磊进行有效沟通，只会贴缴费通知单，毫不理会孔磊的合法要求。仅有一次有三个服务人员家访，孔磊及家人就向其反映多个的问题，后续没有任何答复和改善。天鸿物业公司只要求缴费，只主张权利，丝毫不提义务，对孔磊的权利不闻不顾，敷衍了事。合同对双方都有约束，孔磊不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，不谈优质服务，起码是合同规定的。天鸿物业公司不是只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。基于上述理由，孔磊主张先履行抗辩权，在天鸿物业公司纠正错误履约行为前，孔磊有权拒绝支付拒绝支付物业服务费用。基于天鸿物业公司服务水平低下，不能按约履行义务，申请天鸿物业公司在没有按合同履约前停止收取物业费，并且立即对全体业主道歉。同时反诉开发商济南天鸿房地产有限公司。开发商开发的万象新天小区二区(哈佛郡)房屋存在严重质量问题，墙体开裂，天花板多处鼓包等问题多次沟通无法解决。 本院认定事实如下：孔磊购买济南市历城区万象新天小区X区(X郡)X号楼X单元X室，建筑面积为94.91平方米，天鸿物业公司为案涉万象新天小区的物业服务企业。2017年3月5日，孔磊（甲方）与天鸿物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定天鸿物业公司对孔磊所在万象新天小区X区提供前期物业管理服务。约定：“第四条3、物业服务费的交纳采用预付制，前期物业管理期间，物业服务费收费价格为1.85元/月×平方米（实测建筑面积为准）。甲方办理入住手续时应当预付6个月的物业服务费。此后的物业服务费按季度缴纳，乙方或物业使用人应当在每年第一季度第一个月内履行完毕缴纳义务。……第八条违约责任1.乙方违反协议，未按本协议约定提供本协议服务内容，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。2.甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。3.甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并有权从逾期之日起按日向甲方收取逾期应付未付款【万分之五】的违约金，直至其支付完毕止。”孔磊已交至2018年6月30日前的物业费，尚欠2018年7月1日至2020年12月31日的物业费。庭审中，孔磊表示反诉部分另行起诉。 案件审理中，孔磊提交自家门口垃圾桶近三天照片、公共管道井照片、X号楼大厅照片、小区公共卫生照片、小区人防通道照片、小区绿化照片、X号楼消防通道护栏照片、消火栓照片以上照片都为打印件一宗，拟证明垃圾不能及时清理、公共管道井处堆放杂物、大厅处瓷砖破裂危及人身安全，消防护栏缺失涉及人身安全，消火栓巡检时间造假，消防设施管理不到位。经质证，天鸿物业公司对以上照片的真实性均无异议，辩称1.垃圾物业每日都在清理，照片其中有一处是建筑垃圾扔在草坪边上，因环卫局不清理建筑垃圾，导致堆放时间过长，今后会在此方面进行加强；2.公共管道井内存放杂物的情况，在庭后核实，保证在一日内处理完毕；3.大厅内瓷砖破损及护栏损坏都属人为原因造成，庭后核实及时进行修复；4.消火栓维护照片时间庭后进行核实，但消火栓消防设备设施一直在正常维护，在维护方面不存在弄虚作假。下水道按照正常维护周期，一直在正常维护有记录可查，业主所述的下水道堵塞初步怀疑人为原因导致。 本院认为，天鸿物业公司系案涉万象新天小区的前期物业服务企业，其另与孔磊签订《前期物业管理服务协议》，双方当事人应按照约定全面履行合同义务。天鸿物业公司提供了物业服务，孔磊作为业主享受了天鸿物业公司提供的服务，应依照《前期物业管理服务协议》的约定向天鸿物业公司交纳物业费。关于孔磊所称的，小区内部分基本功能不完善，在卫生、消防设施维护、下水道维护等方面存在问题，存在规划设计、管理维护、业主习惯等多种导致原因。综上所述，双方已于《前期物业管理服务协议》明确了相应等级标准的物业服务内容，天鸿物业公司在提供物业服务中存在一般瑕疵，但未导致业主在《前期物业管理服务协议》中的主要权利无法实现。物业服务具有整体性、公共性特点，对于物业服务质量中的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。物业服务企业对于业主的投诉、建议，亦应认真对待，积极整改，努力提升物业服务质量。综上所述，孔磊应支付天鸿物业公司2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费5268元。因天鸿物业公司提供的物业服务中存在一定瑕疵，本院对其主张孔磊支付违约金的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、限孔磊于本判决生效之日起十日内支付北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费5268元； 二、驳回北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由孔磊负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二一年三月三十日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽