河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3426号上诉人（原审被告）：金某，男，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：胥宾宾，河南红达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南龙晁商贸有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区翠竹街**。法定代表人：冉延忠，经理。委托诉讼代理人：胡晓静，沈伟，河南豫尊律师事务所律师。上诉人金某因与被上诉人河南龙晁商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初20844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人金某及其委托诉讼代理人胥宾宾，被上诉人河南龙晁商贸有限公司委托诉讼代理人胡晓静、沈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金某上诉请求：1、依法驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人签订合同属于成立但未生效合同。（1）本案中双方签订的合同中约定的房屋属于升龙又一城业主共有，理应由全体业主支配。（2）被上诉人与高新区梧桐办事处所签订合作协议并不能当然认定被上诉人具有租赁合同约定房产的所有权或使用权，也不能直接认定梧桐办事处拥有涉案房屋所有权或使用权。（3）一审法院在不审查房屋所有权、使用权关键事实的前提下，直接推定双方签订的合同是真实意思表示，并通过转账记录推定被上诉人拥有房屋使用权，不注重审查事实，机械判案。2、一审法院审理程序和证据采纳不符合审判要求。（1）一审中，上诉人提出追加梧桐办事处为第三人，但一审没有任何理由就不予追加，显然不符合审判要求。（2）一审法院仅采纳被上诉人提供的证据，对于上诉人的证据不予理会，并且在判决书中也不予释明，不符合证据采纳要求。3、一审法院适用法律错误。（1）被上诉人没有涉案房屋使用权，对于被上诉人的租金请求及搬出房屋请求应予驳回；（2）本案应适用无权处分他人财物的法律规定，应认定双方签订的合同成立但未生效，而不是成立且生效的法律规定。河南龙晁商贸有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告2018年11月5日签订的房屋租赁协议；2、被告搬出位于郑州市××新区梧桐办事处春藤党群服务中心一楼的房屋并向原告腾交该房屋，恢复至合理状态；3、被告向原告支付拖欠的租金暂计至起诉之日378341元，租金支付到实际交付之日；4、被告向原告支付违约金5万元和滞纳金自2020年2月1日起至实际支付之日止，以60万元为基数，按照年利率24%支付；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2018年11月5日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方提供位于郑州市××新区梧桐办事处春藤党群服务中心一楼的房屋，乙方对房屋进行装修。租赁期共10年，自2019年1月1日起至2029年1月1日止，甲方将在现有状态（在围墙内）下的房屋租赁给乙方，乙方每月向甲方支付5万元作为项目房屋租金，即每年60万元。租金按季度支付，第一次租金按照押一付三原则，即2018年12月1日前支付4个月租金共计20万元（其中15万元为3个月租金，5万元为押金）。协议期内剩余租金按季度支付，每年1月1日前、4月1日前、7月1日前、10月1日前支付租金。乙方承担经营项目期间产生的水，电，燃气，暖气，物业费等相关费用。乙方负责协调物业和业主委员会，如需缴纳相关费用，则所有费用由乙方承担，乙方负责协调并承担协调施工及相关费用，乙方有义务配合政府要求，提供相应社区服务。关于打开围墙问题，双方再另行协商，签订补充协议。从2018年6月1日至2019年1月1日为装修期，装修期间乙方不缴纳租金，但其他费用乙方全额支付。租金自2019年1月1日计算，因非乙方原因造成不能如期开业，则拖延期间，乙方不缴纳项目租金。协议期间，甲方不得因自身原因擅自提前收回房屋，若甲方因自身原因提前收回房屋，则视为甲方违约，乙方有权追究甲方的法律责任，并要求甲方赔偿乙方因此造成的全部损失。任何一方提前解约或终止协议，均应提前2个月通知对方。乙方必须按时、足额支付租金，如逾期支付，每逾期一日，则乙方须按年租金总额的千分之三按天支付滞纳金。逾期超过30天支付视为乙方违约，甲方有权解除协议，并要求乙方承担损失且押金不退。违约方应向守约方一次性支付违约金5万元。因不可抗力致使协议不能继续履行或造成损失，甲、乙双方互不承担责任。合同期内，因国家政策需要收回、拆除或改造甲方所提供的该项目房屋，对甲、乙双方造成损失的，双方互不承担责任，如遇政府等相关部门收回房屋的情况，对一楼项目的赔偿款归乙方所有。2019年5月6日，被告向孙利川账户转款10万元；2019年9月24日，金鸽向孙利川账户转款5万元；2019年11月9日，被告向孙利川账户转款3.5万元；2020年4月6日，被告向孙利川账户转款5万元；2020年4月30日，被告向孙利川账户转款8万元；2020年7月16日，金鸽向孙利川账户转款5万元；2020年9月9日，被告向孙利川账户转款5万元。原告另于2020年6月6日微信收款1万元、7月1日微信收款1万元、8月11日微信收款2万元。以上共计45.5万元。2020年8月26日，原告向型动健身、金某出具通知，载明，因被告已超过半年未付房租，已经严重违约，原告按照合同约定通知被告，双方合同自2020年8月26日解除，要求被告在10个日历天内搬空房屋，恢复原样，否则产生的一切后果由被告承担。原告将该通知张贴在涉案房屋的玻璃门上。庭审中原、被告共同确认，房屋租赁合同签订后，由被告管理的型动健身房在实际使用涉案房屋。原告自认目前被告缴纳的45.5万元按约定计算至2019年10月，考虑到被告实际经营状况及疫情影响，原告向被告主张2020年2月1日起的后续租金，并自愿放弃2019年11月至2020年1月份的租金。被告称金鸽系其妻子，金鸽曾担任郑州型动健身有限公司法定代表人。另查明：1、被告金某系郑州型动健身有限公司的监事。2、涉案房屋系郑州高新区梧桐办事处交由原告托管运营。2017年4月25日，原告（乙方）与郑州市××新区梧桐办事处（甲方）就涉案房屋签订郑州高新区梧桐办事处春藤路市民服务中心项目合作协议，约定甲方提供升龙又一城D区6号楼1-2层的社区服务用房，一楼主要用作增值性社区服务场所，全部由乙方托管运营；二楼主要用作公益性社区服务场所，其中多功能厅和西北角一套办公室（共三套，具体指最东的一套）由乙方托管运营，其余部分由甲方运营；三楼为休闲养生区，具体另行规划约定。甲方提供上述房屋，乙方提供上述房屋的装修等。以上事实有原告提交的房屋租赁协议、郑州高新区梧桐办事处春藤路市民服务中心项目合作协议、通知、照片、河南省农村信用社账户历史交易明细清单、工商登记信息及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，上诉人与被上诉人于原、被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议已成立并生效。协议签订后，原告已依约交付了房屋，被告应按约定支付租金。被告庭审中虽称双方商定自2019年4月1日起计算租金，但其并未提交相应的证据予以证明，故租金仍应按照协议约定进行支付。现被告未按期足额支付租金，构成违约，依照协议约定，原告有权解除协议。原告已于2020年8月26日张贴了解除合同通知，告知被告解除事宜，被告收到通知后，并未提出异议，故原、被告双方于2018年11月5日签订的房屋租赁协议自2020年8月26日已实际解除，该院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原被告之间的房屋租赁协议已实际解除，被告应当将房屋交还给原告，故对原告要求被告从位于郑州市××新区梧桐办事处春藤党群服务中心一楼的房屋搬出并向原告交付该房屋的诉讼请求，该院予以支持。对于原告要求被告将房屋恢复至合理状态的诉讼请求，因该诉讼请求不明确，不具体，该院不予支持。关于原告主张的租金，依照协议约定，租金应自2019年1月1日起，按照每月50000元的标准计算，截至2019年10月31日，被告应向原告支付租金50万元，被告实际支付45.5万元，原告自愿将该45.5万元计算为截至2019年10月的租金，并考虑被告的实际经营状况及疫情因素放弃2019年11月至2021年1月期间的租金，系其对自身权利的处分，该院予以确认。对于2020年2月1日起至2020年8月26日的租金341917.81元（50000×12÷365×208），被告应当予以支付。因协议解除后被告未搬离仍在实际使用房屋，故被告应按照协议约定的月租金5万元的标准向原告支付自协议解除之日起至实际搬离房屋之日的房屋占有使用费，其中暂计算至2020年9月15日的房屋占有使用费为32876.71（50000×12÷365×20），后续房屋占有使用费自2020年9月16日起继续计算。关于原告主张的违约金50000元，协议约定，违约方应向守约方支付违约金50000元，原告该项诉请符合合同约定，该院予以支持。关于原告主张的滞纳金，也系对被告逾期支付租金违约行为的惩罚，对原告损失的适当弥补，与违约金构成重复主张，该院不予支持。综上，因本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告河南龙晁商贸有限公司与被告金某于2018年11月5日签订的房屋租赁协议自2020年8月26日实际解除；二、被告金某于本判决生效后十日内从郑州高新区梧桐办事处春藤党群服务中心一楼的房屋内搬出并将该房屋交还给原告河南龙晁商贸有限公司；三、被告金某于本判决生效后十日内向原告河南龙晁商贸有限公司支付房屋租金341917.81元、房屋占有使用费32876.71元及自2020年9月16日起至实际搬离房屋之日止的后续房屋占有使用费（按照每月50000元的标准计算）；四、被告金某于本判决生效后十日内向原告河南龙晁商贸有限公司支付违约金50000元；五、驳回原告河南龙晁商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6975元，减半收取3487.5元，由被告金某负担。本院二审期间，上诉人金某提交了如下证据：证据1、郑州高新区升龙又一城D区业主委员会议事规则，证明目的：升龙又一城D区业主委员会没有召开关于共有房屋使用权事宜，梧桐办事处及河南龙晁商贸有限公司没有涉案房屋使用权或所有权；证据2：关于河南德高律师事所《档案查询函》的回函，郑州市××新区房屋面积测绘报告书（登记编号：2017095802），证明目的：涉案房屋属于升龙又一城Ｄ区全体业主所有，他人无权出租使用；证据３：升龙又一城Ｄ区业主委员会备案表及部分业委会成员证明，证明目的：涉案房屋属于全体业主所有，全体业主没有召开过业主大会将涉案房屋交于他人使用或出租；证据４：郑州市人民政府办公厅文件（郑政办【２０１５】９０号），证明目的：梧桐办事处没有权利直接取得涉案房屋使用权或所有权。本院组织双方当事人对以上证据进行了质证。本院经审查认为，上诉人提交的证据不是新证据且与本案不具有关联性，本院对上诉人提交的证据均不予采信。本院审理查明的事实同一审法院审理查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，上诉人作为承租方（乙方）与被上诉人作为出租方（甲方）于2018年11月5日签订了房屋租赁协议，且双方在一审庭审中均认可在涉案租赁合同签订后被上诉人将涉案房屋交付给上诉人，由上诉人也实际使用了涉案房屋，上诉人也向被上诉人支付了租金，这也证明了上诉人对被上诉人系涉案租赁合同相对人这一事实的认可。依据合同的相对性，上诉人与被上诉人签订的租赁合同真实有效，并实际履行。上诉人主张涉案租赁合同成立但未生效的上诉理由，无事实依据和法律依据，本院不予支持；被上诉人在一审中提交的其与郑州市××新区梧桐办事处于2017年4月25日就涉案房屋签订《郑州高新区梧桐办事处春藤路市民服务中心项目合作协议》，证明了被上诉人对涉案房屋因托管有权出租涉案房屋，而上诉人未提交有效证据对该证据予以反驳，应当承担证明不能的后果；依据合同的相对性，上诉人要求追加梧桐办事处为第三人的请求，一审法院不予支持，于法有据。综上所述，金某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费６９７５元，由上诉人金某负担。本判决为终审判决。审判员  耿胜利二〇二一年三月三十一日书记员  徐成龙