北京市顺义区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0113执异190号案外人（利害关系人）：王鹰鹏，男，1988年4月21日出生，蒙古族，户籍地内蒙古通辽市科尔沁区，现住珠海市香洲区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：欧阳华永，广东友邦方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娇，广东友邦方达律师事务所律师。申请执行人：北京银行股份有限公司北京自贸试验区临空经济核心区支行（曾用名：北京银行股份有限公司新国展支行），营业场所北京市顺义区天竺空港工业区B区空港融慧园4号楼，统一社会信用代码×××。负责人：余化龙，行长。被执行人：北京玖美电子商务有限公司，住所地北京市顺义区北京天竺空港工业区B区裕华路融慧园11-A，统一社会信用代码×××。法定代表人：高晓丽，董事长。被执行人：爵美名盟国际贸易（北京）有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区B区裕华路融慧园11-A，统一社会信用代码×××。法定代表人：何忠信，执行董事。被执行人：北京半山亭广告有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族工业区，统一社会信用代码×××。法定代表人：刘飞飞，职务不详。被执行人：刘飞飞，男，1970年6月19日出生，汉族，公民身份号码×××。被执行人：高晓丽，女，1970年12月31日出生，汉族，公民身份号码×××。本院在执行北京银行股份有限公司北京自贸试验区临空经济核心区支行（以下简称自贸区支行）与北京玖美电子商务有限公司（以下简称玖美公司）、爵美名盟国际贸易（北京）有限公司（以下简称爵美公司）、北京半山亭广告有限公司（以下简称半山亭公司）、刘飞飞、高晓丽公证债权文书一案过程中，案外人王鹰鹏提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。王鹰鹏称：王鹰鹏因生产经营需要，于2018年3月5日与爵美公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定爵美公司将其名下位于北京市顺义区×××、顺义区×××、顺义区×××、顺义区×××、顺义区×××（以下简称涉案房屋）以及北京市顺义区×××车位（以下简称涉案车位）出租给王鹰鹏使用，该租赁的房屋及车位建筑面积共计1793.25平方米，由王鹰鹏承租作为办公、研发所用。该租赁物的租赁期限为20年，自2018年3月8日至2038年3月7日，每月租金66000元，首年租金800000元，租赁期内租金合计16000000元，由王鹰鹏一次性付清。出租人出卖房屋的，应提前一个月通知王鹰鹏，同等条件下，王鹰鹏享有优先购买权。合同签订后，王鹰鹏按约定于2018年7月30日前将该租赁物20年的租金16000000元一次性支付至爵美公司指定的账户，爵美公司按约定将租赁物交付王鹰鹏使用，由王鹰鹏占有、使用至今。因自贸区支行与玖美公司、爵美公司、半山亭公司、刘飞飞、高晓丽公证债权文书一案，2020年10月26日，贵院作出（2019）京0113执7163号执行裁定书，裁定拍卖涉案车位。王鹰鹏已于2020年10月31日向贵院提交一份《关于要求对拍卖房屋行使优先购买权的申请》，依法主张对上述房产及车位的优先购买权。贵院于2020年12月15日对爵美公司名下涉案车位进行拍卖时，依法将王鹰鹏列为优先购买权人。现贵院拟于2021年3月9日在京东网司法拍卖平台对爵美公司名下涉案车位进行拍卖，却并未将王鹰鹏列为优先购买权人。王鹰鹏认为，申请人作为承租人，在涉案车位查封前已租赁该车位，并按约支付租金，占有使用涉案车位，且被贵院裁定拍卖的涉案车位仍在租赁期内，故要求对涉案车位予以带租赁拍卖，停止不带租拍卖的执行行为，保证拍卖成交后，王鹰鹏仍对涉案车位享有租赁合同约定期限内的使用权，同时确认王鹰鹏对涉案车位享有优先购买权。自贸区支行称：自贸区支行申请执行玖美公司、爵美公司、半山亭公司、高晓丽、刘飞飞公证债权文书一案，法院已受理并保全涉案房屋及车位，执行裁定文书号为（2019）京0113执7163号。王鹰鹏提交了租期为20年的《房屋租赁合同》及部分银行回单16份，用于证明被查封房产已出租。自贸区支行不同意王鹰鹏的异议请求，更不同意王鹰鹏享有优先购买权。首先，租金的收款主体并非产权方，没有关联性。租赁合同的出租人系爵美公司，但是流水显示实际收款人为爵美公司的母公司玖美公司。作为大额租赁合同，爵美公司采用不符合常理的指定账号收款方式，既不符合财务规范，也不符合税务要求。究其原因，系虚假承租人王鹰鹏与爵美公司没有流水可用，但因为其在玖美公司长期供职，且系关键性岗位，故其与玖美公司之间的历史往来流水恰好可以被用于设定为租赁合同项下的租金。其次，合同期限、支付方式、流水等均严重不符合常理。租赁合同第四条第二款约定：“租金分多次付清，先付后用。20年的租金1600万元，在签订本合同内6个月支付，......”王鹰鹏提供流水共计16笔，付款期限自2018年3月5日至2018年7月30日，总流水共计1600万元。然而，上述流水支付完全不具有任何规律，不符合租金支付常态。根据证据规则要求，可以基于生活逻辑予以排除。合同约定了押金40万元，租金1600万元，王鹰鹏应支付1640万元，但流水仅仅显示了1600万元。根据王鹰鹏所述，合同约定租金66600元/月，租期20年，总额应为1598.4万元，而不是1600万元，存在差额，恰恰论证了双方的租赁关系系伪造；根据上述租金数额，涉案房屋及车位租金仅为1.22元/平方米/日，自贸区支行与涉案房屋系同在×××，2018年租金至少为6元/平方米/日，上述租金不符合当地市场行情。再次，王鹰鹏系刘飞飞与高晓丽的外甥。王鹰鹏长期供职于玖美公司，在此前玖美公司向自贸区支行贷款时，诸多手续均是王鹰鹏代为处理。综上，自贸区支行认为，租赁合同系爵美公司与王鹰鹏恶意串通签署的虚假合同，相应流水系王鹰鹏个人与玖美公司间的历史流水，租赁合同的租赁期限、租金水平、租金支付方式等均系为适配王鹰鹏和玖美公司的历史流水而特别选择定制，16笔流水与爵美公司没有关联，其性质不是租金，而王鹰鹏本人根本没有承租能力和承租的现实商业背景，故要求驳回王鹰鹏的异议请求。经审查查明：自贸区支行与玖美公司签订《综合授信合同》，玖美公司向自贸区支行申请授信额度1900万元，授信期间从2018年7月17日至2020年7月16日。作为上述借款的担保，自贸区支行与半山亭公司、刘飞飞、高晓丽签订了《最高额保证合同》，与爵美公司签订了《最高额抵押合同》。其中，自贸区支行与爵美公司签订的《最高额抵押合同》约定，以爵美公司所有的涉案车位向自贸区支行提供抵押担保。自贸区支行据此在涉案车位【产权证号：京（2016）顺义区不动产权第×××号】上设立抵押权并于2018年7月25日办理抵押权登记。后，就上述《综合授信合同》《最高额保证合同》《最高额抵押合同》，自贸区支行、玖美公司、爵美公司、半山亭公司、刘飞飞、高晓丽共同向北京市中信公证处申请办理具有强制执行效力的债权文书公证。北京市中信公证处据此出具了（2018）京中信内经证字55765-55770号公证书。后自贸区支行向北京市中信公证处申请出具执行证书。北京市中信公证处于2019年9月4日出具（2019）京中信执字01172号执行证书。自贸区支行于2019年9月18日持上述生效法律文书向本院申请强制执行，案号为（2019）京0113执7163号。执行过程中，本院于2020年8月14日查封涉案车位，并于2020年10月26日裁定对涉案车位进行拍卖（无租赁、无优先购买权）。王鹰鹏向本院申请确认其作为涉案承租人对涉案车位享有优先购买权，本院未予以确认。现王鹰鹏主张其与爵美公司就涉案车位签订的租赁合同，要求对涉案车位进行带租拍卖，保证其合同约定的租赁权，同时确定其对涉案车位享有优先购买权。就此，王鹰鹏提交了《房屋租赁合同》、工商银行转款汇款凭证予以佐证。《房屋租赁合同》显示：出租房：爵美公司（甲方），承租方：王鹰鹏（乙方）；甲方将其合法拥有的涉案房屋、车位出租给乙方使用，租期共20年，自2018年3月8日起至2038年3月7日止，涉案房屋、车位租金共计130000元/月，租金分两次付清，先付后用，前10年的租金1600万元在签订本合同内6个月支付，后10年的租金在2028年9月一次性支付；指定收款账户：开户名：玖美公司，账号：×××；本合同签订之日起三日内，乙方应按约定交付租赁押金，共计40万元。在《房屋租赁合同》第九条第3款中，“租赁期满、乙方应如期交还该租赁物。乙方逾期归还，则每逾期一日按该租赁物租金总额的%向甲方支付违约金”该处对于违约金数额约定为空白；在第十条第1款中，“甲方因不能提供本合同约定的租赁物的，应向支付乙方本合同租金总额%的违约金”，该处违约金数额为空白。《房屋租赁合同》落款日期为2018年3月5日。工商银行转款汇款凭证显示，王鹰鹏自2018年3月5日至2018年7月30日间，分16次向玖美公司上述银行账户汇款，汇款数额不等，总额共计1600万元。就涉案车位实际使用情况，王鹰鹏称，在占有车位后，根据产权人的授权，将含车位在内的房屋、车位交由北京纯美生活电子商务有限公司进行经营管理，北京纯美生活电子商务有限公司将相关物业转租给第三人云南龙海天然植物药业有限公司，相关物业费和管理费并非直接以王鹰鹏的名义缴纳。就此，王鹰鹏提交了玖美公司、爵美公司向其出具的《授权书》以及北京纯美生活电子商务有限公司与云南龙海天然植物药业有限公司签订的《房屋租赁合同》。另北京纯美生活电子商务有限公司与云南龙海天然植物药业有限公司签订的《房屋租赁合同》中，并未约定涉案车位租赁相关事宜。就涉案车位实际占有使用情况，王鹰鹏未提交证据予以佐证。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，王鹰鹏主张其对涉案车位享有承租权，要求本院对涉案车位带租赁拍卖，同时确认其对涉案车位享有优先购买权，并就此提交租赁合同、汇款凭证等予以佐证。但王鹰鹏提交的租赁合同中关于租金的约定（130000元/月），与王鹰鹏陈述（66000元/月）并不相符，可见其对租赁事宜并不清晰明了；且尽管王鹰鹏提交了其向玖美公司汇款1600万元的汇款凭证，但纵观整个汇款过程，时间跨度长达4月有余，且几次汇款数额不等，亦不符合正常的交易习惯。另，就涉案车位占有使用情况，尽管王鹰鹏主张其将涉案车位交由北京纯美生活电子商务有限公司经营管理，但其未提交就此其与北京纯美生活电子商务有限公司有关相关约定，且北京纯美生活电子商务有限公司与云南龙海天然植物药业有限公司签订的《房屋租赁合同》中亦未显示对涉案车位进行租赁事宜。综上，王鹰鹏提交的证据不足以证明其对涉案车位享有承租权，故本院对其要求带租赁拍卖，要求确认其对涉案车位享有优先购买权的请求均不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：驳回案外人（利害关系人）王鹰鹏的异议请求。本裁定送达后立即生效。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 康占北审 判 员 吕 鑫审 判 员 李 维二〇二一年三月二十六日法官助理 赵晨蕊书 记 员 张丹丹