江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初1175号原告：无锡智多多科技孵化器有限公司，住所地无锡市新吴区龙山路2-28-203。法定代表人：吴俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：周颖颖、李莹，江苏元聚律师事务所律师。被告：无锡康森斯克电子科技有限公司，住所地无锡蠡园经济开发区五三零大厦2号七层704室。法定代表人：徐问（WENXU），该公司总经理。委托诉讼代理人：汤志锋，江苏诚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：华凌栋。原告无锡智多多科技孵化器有限公司(以下简称智多多公司)与被告无锡康森斯克电子科技有限公司（以下简称康森斯克公司）缔约过失责任纠纷一案,本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告智多多公司的委托诉讼代理人周颖颖、李莹，被告康森斯克公司的委托诉讼代理人汤志锋、华凌栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智多多公司向本院提起诉讼请求，要求被告康森斯克公司赔付：1、定制装修费损失170000元；2、装修期间产生的垃圾清运费、公共设施费损失2120.52元；3、装修期间的水电费损失3000元；4、空调采购安装损失60000元；5、按每月每平方米36元计算的房屋空置期间的房租损失，其中1103室自2019年9月1日起计算至2020年9月15日房屋成功出租，共12.5个月，1106室自2019年9月1日起暂计至2019年12月底共4个月，扣除康森斯克公司已付的2个月押金48732.48元；6、按每月每平方米6.5元计算的房屋空置期间的物业费损失，其中1103室自2019年9月1日计算至2020年2月底共6个月，1106室自2019年9月1日计算至2019年12月底共4个月。诉讼费用由康森斯克公司负担。事实及理由：自2019年8月起，康森斯克公司与智多多公司就承租位于无锡市新吴区××道××号××室（合计建筑面积676.84平方米）事宜进行磋商，双方于2019年8月22日签订《租赁意向协议》。双方还约定，智多多公司为上述房屋进行定制化的装修，装修期间保留房屋，待装修完毕康森斯克公司验收合格后，签订正式租赁合同。后智多多公司按约对房屋进行装修，康森斯克公司也在2019年11月11日对装修进行了验收，此后却迟迟不与智多多公司签订租赁合同。康森斯克公司于2019年12月7日告知，因其公司计划新买房屋等非智多多公司的原因，不再签订租赁合同。康森斯克公司的上述行为违反诚实信用原则，造成其装修费、空置期等各项损失，特提起上述请求。康森斯克公司辩称：1、双方签订的是《租赁意向协议》，其有权选择承租或者不租，双方未能签订正式合同的原因是双方对于所涉的押金、租期、租金支付周期、物业管理费等关键条款未能达成协议，其完全有理由在具体细节未能谈妥的情况下不租案涉房屋。所涉装修成本为智多多公司应承担的商业风险，不应转嫁给其公司。2、双方商定的租赁模式是精装出租，也即智多多公司负责将房屋装修好后交付，其按精装房的标准支付租金，因此，将房屋进行装修是智多多公司的合同义务，并非受其委托而进行。3、智多多公司称定制化装修不属实，装修公司的选择、装修方案的确定、装修费的核定都是由智多多公司负责，其仅对装修方案提出部分要求，包括弱电（费用由其自负），生产车间的石膏板隔墙1面、环氧地坪、强电布置，空调出风口由4个增加至6个，大量的装修包括墙体粉刷、地面铺砖、吊顶、隔墙等都是办公用房的通常装修。4、装修附着于相应房屋，装修投入因添附归属于智多多公司，房屋的价值也因此而增值，这从智多多公司招商文件中租赁价格毛坯单价为28元、精装单价为36元也可以看出，因此并未产生实际损失，即便有应其要求改动部分，相应价值经其核定为3万余元，现智多多公司主张所有装修投入都由其承担，显然有失公平。5、装修依附于房屋，即便其不承租，智多多公司也可以另行出租实现装修利益，智多多公司也是基于该判断，在没有签订正式租赁合同的情况下提前装修，智多多公司的信赖利益并未受损，这一结论从双方2019年12月5日聊天记录中，智多多公司工作人员“如果康森斯克公司有其他想法，智多多公司也可以将房屋另行出租”的表述中可以得出。6、双方发生争议后，智多多公司一直将案涉房屋对外招租，并未丧失与第三人订约的机会，未能出租的原因是疫情影响以及智多多公司的招商能力等，不是其未予承租。针对智多多公司主张的各项损失，康森斯克公司答辩意见如下：（1）关于装修费损失170000元，装修合同及发票真实性无异议，但其中90%以上为普通装修而非定制化装修，另外装修的价格也偏高；（2）关于垃圾清运费、公共设施费损失2120.52元，真实性无异议，也属于装修费用；（3）水电费在装修时势必产生，具体金额由本院核定；（4）对空调采购安装损失60000元真实性无异议，但空调为通用设备，任何人承租均可使用。（5）关于空置期的租金及物业费，因智多多公司负有装修义务，装修期间的租金、物业费应由智多多公司承担；至2019年11月11日为约定的免租期，不应产生租金等费用；在其明确不再承租后的空置期成本也应由智多多公司自行承担。经审理查明：位于无锡市新吴区××道××号××楼××层等由房屋所有权人无锡天安智慧城置业有限公司出租给智多多公司，用以引进创新创业类项目，约定智多多公司有权分租、转租。2019年8月22日，智多多公司（甲方）与康森斯克公司（乙方）签订《租赁意向协议》，约定甲方意向出租给乙方的房屋坐落于无锡市新吴区××道××号××，意向租赁面积及租金、管理费等事宜届时由正式签订的《租赁协议》另行约定；租赁时间自2019年10月22日起至2022年10月21日止，租赁期间未经甲方同意，乙方不得提前退租；本意向协议签订之日起7日内乙方向甲方支付签约保证金73000元，甲方承诺将房屋保留至2019年8月29日，如在此日期前双方签订正式租赁合同，则以上73000元转化为履约保证金，如未签订正式租赁合同，则甲方将此款无息退还，本协议失效，甲方无需保留该房屋；本协议仅为租赁意向，涉及租房具体事宜及各方权利义务等均以签订的《租赁协议》为准，双方最晚于2019年8月29日签订正式《租赁协议》。《租赁意向协议》签订后，康森斯克公司仅支付了押金48732.48元，双方也未按约在2019年8月29日签订正式租赁合同，智多多公司即于2019年9月7日委托装修公司开始装修，所涉1103室建筑面积341.18平方米，按生产车间及仓库功能装修，1106室建筑面积335.66平方米，按办公室标准装修。装修完毕后，康森斯克公司曾将沙发等办公用品搬入。后因康森斯克公司表示不愿承租所涉房屋，双方就补偿事宜无法达成一致，遂形成本案诉讼。智多多公司工作人员刘丽与康森斯克公司工作人员华凌栋的微信聊天记录显示有以下内容：2019年8月20日至21日，刘丽问：“华总，装修方案大概什么时候可以给我；装修公司给你们的方案隔断是用石膏板还是玻璃”，华凌栋答：“我在等装修公司小王给我，他下午过来的，略微有些调整；房间之间用石膏板隔，对外是玻璃”。8月30日，刘丽告知：“华总，智多多那边工期已经确定，八月初二放炮，初三动工（即为阳历9月1日），今天需要你们把押金打过去，2个月押金676.84×36×2＝48732.48元；免租期是一个月，从验房后交接完开始”。期间，双方还对办公室布局和强电点位、屋顶、地面用色进行了沟通。10月29日，刘丽告知：“装修即将结束，吴总让我约你10月31日去验收”，华凌栋答复没问题。智多多公司工作人员吴蕾与华凌栋的微信聊天记录显示有以下内容：2019年11月11日，吴蕾称：“我这就把合同发您，没问题的话您安排盖章好回寄给我们”，同时发送了租赁合同和物业管理服务合同的格式文本，并告知2间房屋租金、押金、物业费等。11月16日，吴蕾告知：“华总，您和谢总提出的酌情少付押金，实难作出批准，毕竟在为贵司装修问题上已最大限度争取了支持”，华凌栋回复：“我们老总表态押3太多了，对现金流造成很大影响，还要物业预付、电费预交；我们选择让园区来装修而非自己装修，来支付低房租，无非就是因为现金流”。吴蕾回复，将汇报，希望有圆满的解决方案，并询问押金需求之外是否没有别的问题要商议了？华凌栋答复：“好的，感谢您和谢总”。11月28日，吴蕾将租赁合同终稿发送给华凌栋，并告知没有问题我们就开始走流程；华凌栋答复：“最晚下周一给你，合同还要给法务和老板看一下，我这里看了没有问题”。12月5日，吴蕾询问：“华总，今天周四了，您看要不要把合同推完，我们1102租掉了，您这边要是有其他想法，我们也好年前把房源拿出去，年底了客户活跃度还是挺高的，不行我们就把房源放市场上，实在觉得没有拖的必要”。华凌栋答复：“明后天一定给答复，没有大老板点头，章不敢乱敲”。12月7日，华凌栋回复称：“我已经做老板一天的思想工作，他还是想买房，有个叫丰联智谷的地方毛坯价5000元”，吴蕾回复：“如果贵公司决定了，我们也表示理解，麻烦给出一个补偿方案，对于我方人力、物力、财力的付出，也给个说法；贵公司太突然了，单方提出毁约，应该主动给出解决方案”。华凌栋答复：“装修费因为是定制化装修，基于你们将来无法使用到的部分我们可以协商解决；空置费和误工费请贵司提出方案，尽量平稳友善的把后续事情处理掉”。另查明，在智多多公司发布的《招商价格表》中，所涉房屋的租赁单价，毛坯为每月每平方米28元，精装为每月每平方米36元。关于装修方案，双方确认华凌栋曾提供一份手绘图纸给智多多公司。康森斯克公司主张，该手绘图纸仅是明确隔断位置，确定哪里是会议室、经理室等。又查明，为证明其装修投入，智多多公司提交：1、其与无锡市臻京建筑安装有限公司的《工程装修合同》，合同约定装修地点为天安智慧城A3栋11楼03、06空间，工期为2019年9月7日至10月7日，装修价为170000元，装修清单包括石膏板隔墙、现浇地坪、地砖铺贴、环氧地坪、矿棉板吊顶、墙面顶面乳胶漆、玻璃隔断、玻璃门、强电布管、铺线以及室内清理费等，总计190428元，优惠价170000元。智多多公司同时提交相应的发票、转账记录。2、垃圾清运、公共设施使用费等的收据一份，证明其为施工产生相关费用2120.52元。3、金额为10000元的电费收据，包括同时间段装修的1102、1103、1106三间房屋预付电费。4、智多多公司与无锡菲铂建筑装饰工程有限公司的《空调设备采购及改造安装合同》，安装美的一拖四、一拖六两个系统，金额为60000元。同时提交相应发票及转账记录。为证明其房屋空置期损失，智多多公司提交：1、深圳天安智慧园区运营有限公司无锡分公司2020年6月19日出具的收款收据，总金额为49704元，注明物业费为每月每平方米6.5元，以及相应金额的转账凭证。以证明空置期间物业费的收取标准。2、智多多公司与无锡惠乐航科技有限公司（以下简称惠乐航公司）于2020年9月14日签订的《租赁合同》，合同约定惠乐航公司承租本案所涉1103室，租金标准为每月每平方米30元。智多多公司主张直至该日1103室才成功出租，并且因定制化装修难以出租，导致该日才将原装修拆除后，降价出租。因该合同中约定的房屋为精装修并提供部分家具，智多多公司解释是合同表述错误，实际是由惠乐航公司负责装修，其降低租金并且给予更长的免租期，双方约定成了按精装房出租。智多多公司另行提交了惠乐航公司出具的书面说明。为证明其也有单独投入装修，康森斯克公司提交与无锡木子智能科技有限公司签订的《弱电建设合同》，约定金额为24675元。康森斯克公司陈述其已支付其中7402.5元。智多多公司对合同真实性无异议，但认为仅履行部分，后续因康森斯克公司取消租约而未能完成。康森斯克公司还主张另有一面石膏板墙是其另行装修添置。以上事实，有智多多公司提交的《租赁意向协议》、微信聊天记录、《工程装修合同》、垃圾清运、公共设施使用费等的收据、电费收据、《空调设备采购及改造安装合同》、物业费收据、《租赁合同》等，康森斯克公司提交的《招商价格表》《弱电建设合同》等证据予以证实，由当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人享有合同缔结自由，对没有达成协议的不承担责任，但缔结自由应当符合诚信原则，缔结一方因违反诚信原则造成另一方信赖利益损失的，应当承担赔偿责任，否则，交易安全和市场信赖就无从保障。因此我国《合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，智多多公司与康森斯克公司就出租所涉2间房屋已达成初步意向、签订《租赁意向协议》并且按康森斯克公司的要求完成装修适合交付，但康森斯克公司以“老板打算另外买房”为由不同意签订正式租赁合同，属前述法律规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，依法应赔偿缔约过程中给智多多公司造成的损失。康森斯克公司称其系因押金、租期、物业管理费等关键条款未能与对方达成一致而不予承租，该意见与双方沟通过程中反映的客观情况不符，本院不予采信。另外，双方的确约定由智多多公司负责装修后出租，但智多多公司装修行为发生于双方签订《租赁意向协议》、明确装修方案之后，系基于信赖康森斯克公司愿意承租而进行，并且是对原有的毛坯房投资装修。由此造成的损失是智多多公司的信赖利益损失。关于是否为定制化装修，装修前康森斯克公司给出草图方案，2间房屋其中1间房应康森斯克公司要求改造成车间、仓库，对隔墙位置、强电布置、环氧地坪等都有特定要求，综合以上情况应当认定为定制化装修。但考虑相关装修毕竟为未投入使用的全新装修，而装修完成的空调、墙面打底、乳胶漆、地坪等有确定的使用价值和装修增益，在缔约过失责任中，也应有损益相抵的适用余地，相关费用本院根据具体项目予以核定。缔约过失中损失的类型包括所受损失和所失利益，但应当限于缔约之际。依照本院上述认定，对相关费用损失核定如下：关于装修费170000元、装修垃圾清运费、公共设施费2120.52元、电费3000元、空调采购安装费60000元，有相关合同及票据支持，项目内容合理，且都已实际发生，本院予以确认。考虑空调为装修后未使用的全新状态，且为通用设备，而其他装修即便另租，其中墙面打底、乳胶漆、地坪、地砖、吊顶等有相应的利用价值，强制全部铲除再令过错方赔偿也不符合节约资源的绿色原则要求，又因收回后原有装修可利用的价值无法精准量化，根据本案过错情况，又结合康森斯克公司自行投入部分装修，本院酌定以上费用中空调采购安装费康森斯克公司不再赔付，其余费用康森斯克公司赔偿80%即为140096元。关于空置期的租金损失，智多多公司信赖对方将会签约而预留房屋，因此所受的租金损失属于信赖利益损失范畴；双方2019年8月22日签订《租赁意向协议》，智多多公司主张自同年9月1日起的租金损失适当；根据双方的沟通记录，康森斯克公司于同年12月7日作出表示老板决定另行买房，不再承租所涉房屋，智多多公司也当场表示理解，要求对方给出补偿方案，因此信赖可以缔约的终止时间以该日期为宜；之后的期间超出缔约之际，不再属信赖利益保护范畴；关于租金赔偿标准，因本院已另行核定赔付装修费用，该标准以毛坯价每月每平方米28元为宜。综上租金损失核定为61276.58元。关于空置期的物业费损失，与租金损失同理，依照每月每平方米6.5元标准，物业费损失应为14224.92元。以上需赔付费用总计为215597.5元，扣除预付押金48732.48元，康森斯克公司还需赔付166865.02元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，判决如下：一、被告无锡康森斯克电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告无锡智多多科技孵化器有限公司赔偿金166865.02元。二、驳回无锡智多多科技孵化器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8112元、保全费2520元，共计10632元（已由无锡智多多科技孵化器有限公司预交），由无锡智多多科技孵化器有限公司负担6349元，由无锡康森斯克电子科技有限公司负担4283元，无锡康森斯克电子科技有限公司负担部分于本判决生效后与前述赔偿金一并支付给无锡智多多科技孵化器有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐 贞人民陪审员  王治生人民陪审员  顾秋英二〇二一年三月十日书 记 员  邱 铮本案援引法律条款《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。