山东省高青县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0322民初153号 原告：马纪开，女，1989年12月3日出生，汉族，高青县人，户籍地高青县，现住高青县。 委托诉讼代理人：崔少村，山东青苑律师事务所律师。 被告：田迪迪，女，1988年7月30日出生，汉族，高青县人，住高青县。 委托诉讼代理人：刘卫（田迪迪之夫），男，1989年5月20日出生，汉族，高青县人，住高青县。 委托诉讼代理人：崔亮，高青热诚法律服务所法律工作者。 原告马纪开与被告田迪迪中介合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马纪开及其委托诉讼代理人崔少村、被告田迪迪及其委托诉讼代理人刘卫、崔亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马纪开向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告中介服务费及贷款费用共计20715.00元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年12月9日，经原告为被告提供中介服务，被告与王玉杰签订房地产买卖合约。后因被告违约，未按合同约定向原告支付中介服务费及贷款费用，原告多次与被告协商未果，现原告依法提起诉讼。 被告田迪迪辩称，1.原告主体不适格，《房地产经纪管理办法》规定房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，本案原告是高青瑞欣房产中介服务有限公司的法定代表人及员工，主体不适格；2.涉案房地产买卖合约因中介方未签字，涉案合约未生效，合约约定事项对三方未发生法律效力；3.涉案合同未能履行是因原告违法办理贷款致被告未能贷出贷款，过错在原告，因此原告无权向被告主张中介费；4.因银行贷款未办理，贷款费用无从谈起，原告向被告主张银行贷款费用没有事实依据。综上，原告诉讼请求无事实与法律依据，应予驳回。另原告向被告收取的5000.00元押金应当返还或折抵。 当事人围绕其诉讼请求，依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院综合认定以下事实： 1、原告马纪开系高青瑞欣房产中介服务有限公司的法定代表人及工作人员。被告田迪迪欲购买房屋，2020年12月9日，在原告马继开（丙方）中介下，被告田迪迪（买方）与王玉杰（卖方）签订《房地产买卖合约》，约定由被告田迪迪购买王玉杰的位于高青县的房产，合同约定：房屋总价款761000.00元，当日交付定金11000.00元，首付款13万元，剩余房款由银行贷款支付。同时约定买方（田迪迪）预留5000.00元给中介方作为履约保证金，买方（田迪迪）需支付中介方佣金（总房款的1.5%）、贷款费（贷款额的1.5%）。原告马纪开、被告田迪迪，王玉杰分别在合同上签字摁印确认。 2、合同签订当日，被告田迪迪支付给卖房人王玉杰定金11000.00元、房屋首付款90000.00元。后原告在为被告办理银行按揭贷款过程中，因银行拒贷，该涉案房屋买卖合同未继续履行。 3、被告田迪迪提供2020年12月27日原告马纪开与被告田迪迪丈夫刘卫通话录音，录音中显示原告马纪开在刘卫询问关于合同上关于1.5%的佣金及贷款费时，回答：“。反正你一共给我4600元，你所说的捏两个都没有，包括这4600元里面了。那两个款项应收你4600元，因为我还得纳税。”。被告田迪迪对上述录音真实性无异议，但主张那时承诺的总费用4600元系房屋买卖成功后的费用，现因房屋买卖未成功，故按照合同约定主张服务费及贷款费用。 本院认为，合法的中介合同受法律保护。当事人各方均应按合同约定履行各自义务。原告提交的《房地产买卖合约》、通话录音及当事人庭审陈述，能证实原告作为中介方为被告购买房屋提供中介服务，促成被告与卖房人王玉杰订立房屋买卖协议的事实，本院对上述事实予以确认。因被告虽已交付部分房款，但在办理贷款过程中未果，故而房屋买卖合同未继续履行，原告据合同提起本案诉讼。 被告辩称原告主体不适格。被告辩称其系向高青瑞欣房产中介服务有限公司洽谈购买二手房事宜，且《房地产经纪管理办法》规定房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，原告主体不适格。原告对此不予认可。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，原告、王玉杰及被告签订的房屋买卖合约，约定主要内容是促成被告与卖房人签订房屋买卖合约，符合法律规定的中介合同特征。原告作为中介方，为被告提供房屋资源、中介服务，积极促成被告与卖方人订立房屋买卖合同，不违反相关法律规定，符合主体资格。根据《中华人民共和民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”本案原告与本案有直接利害关系，符合民事诉讼法关于原告主体资格的规定，对被告的辩论意见本院不予采纳。 关于涉案合同是否成立及效力的问题。被告辩称因涉案合同未经丙方（中介方）签字未生效。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条第一款：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”的规定，原告已为被告购买房屋提供中介服务，促成了被告与卖房人王玉杰订立房屋买卖协议，被告已部分履行义务，故涉案合同已成立并生效。被告辩称涉案合同未生效的理由，本院不予采纳。 关于被告是否应支付中介费及数额问题。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十三条：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”的规定，原告已提供中介服务，促成了被告与王玉杰订立房屋买卖协议且合同成立，被告理应支付中介人报酬。关于报酬的数额。原告主张被告按照合同约定的中介服务费11415.00元（761000元×1.5%）、贷款费用9300.00元（62万×1.5%）合计20715.00元支付报酬。被告对此不予认可，主张合同上虽然写的是1.5%的比例，但双方在签订后再次明确了中介总费用是4600.00元，并提供了合同签订后2020年12月27日原告与被告丈夫的通话录音予以证实。原告对被告提供的通话录音真实性无异议，但主张通话时承诺的总费用4600元系房屋买卖成功后的费用，现因房屋买卖未成功，故按原约定主张。因原告对通话录音真实性无异议，本院对该通话录音予以采信。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，原被告在2020年12月9日签订合同，后于2020年12月27日双方又经反复确认总报酬为4600.00元，应视为双方对合同的再次变更和确认，当事人双方均应按合同变更的内容履行各自的义务。原告主张因合同未成功履行故而要求按照原约定的报酬的理由，无事实及法律依据，本院不予采信。 关于原告主张的贷款费用，因双方在约定中系对两项费用的一并约定，故不做单独处理，综上，在原告促成了中介合同的签订后，被告应按照双方最后约定支付原告中介服务总费用4600.00元，对原告要求被告支付报酬的诉讼请求，本院予以部分支持。被告预留在原告处的5000.00元履约保证金，双方可在履行本案支付义务时予以折抵。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零九条、第五百四十三条、第九百六十一条、第九百六十三条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下： 一、被告田迪迪支付原告马纪开中介服务总费用4600.00元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告马纪开的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费159.00元，由原告马纪开负担120.00元，由被告负担39.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  王晓静 二〇二一年三月十七日 法官助理张丛丛 书记员赵乐