辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4819号上诉人（原审被告）：焦宝良，男，1982年10月16日出生，汉族，住河北省石家庄市赞皇县。委托诉讼代理人：李子良，河北世纪联合（赞皇）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张少哲，女，1982年1月4日出生，汉族，住河北省石家庄市赞皇县。委托诉讼代理人：李子良，河北世纪联合（赞皇）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区陵东街**（305、307室）。法定代表人：刘迎春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：侯琨鹏，辽宁奥启律师事务所律师。委托诉讼代理人：宝沿途，辽宁奥启律师事务所律师。上诉人焦宝良、张少哲因与被上诉人沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初6901号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。焦宝良、张少哲上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项，依法改判被上诉人全部退还购房款110356元；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审法院无权改变双方之间签订的合同内容，擅自将定金约定一万元变更为叁万元。定金在签订正式合同后，已经转为首期购房款，且依据合同第6条约定定金为一万元。二、举证责任倒置。在一审判决中被上诉人主张解除《商品房买卖合同》，根据谁主张谁举证的责任，理应由被上诉人举证系由上诉人原因导致无法办理银行按揭导致合同无法继续履行的。一审判决第5页第2段，上诉人提出继续履行合同时，一审法院以上诉人无证据证明系被上诉人原因导致其按揭贷款手续无法办理，明显举证责任倒置。且上诉人在一审中已将导致无法办理按揭贷款的原因是因为限购政策导致等相关证据提交一审法院。三、根据市场交易习惯，如果是采取按揭方式购买房屋的，往往是由购房者向开发商提交相关办理按揭材料，由开发商负责帮忙办理银行按揭等相关手续。按揭能否办理成功取决于银行的同意与否，在购房合同签订时，银行是否同意办理按揭均处于一种未知状态，如将一个未知的状态作为各方当事人承担违约责任的条件，显示公平。合同双方可以就未支付房款问题进行协商，签订补充协议。如未能签订补充协议的，一方可以解除合同，另一方退回已付房款及定金。四、上诉人在本案中无过错，不能办理按揭是因政府限购政策造成，应当全额退还购房款。本案中约定办理银行按揭，且在签订合同后上诉人积极组织准备资料，由被上诉人办理相关手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，上诉人将不能办理按揭是因政府限购政策造成的证据已提交一审法院，一审法院未考量政策限购原因，且未依法退还定金及利息，法律适用明显错误。五、上诉人在购房过程属于弱势群体，如果强行将办理银行按揭的义务全部强行加于购房者身上，显失公平，有悖市场交易习惯。沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司辩称，请求维持原判。沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，撤销合同备案、商品房预告登记并承担相关费用；2.被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实，2017年4月12日，被告向原告交纳买房定金30000元。2017年4月15日，被告向原告开具金额为54356元的房款收款收据。2017年12月16日，被告向原告交纳房款56000元。2017年12月23日，原告荣盛公司（出卖人）与被告焦宝良、张少哲（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定被告所购房屋为皇姑区梅江街148-24号3-13-1号房屋，建筑面积78.35平方米，房屋总价为540356元，付款方式为其他方式：买受人于签订本合同当日一次性付清定金人民币壹万元，购房首付款人民币110356元（含定金），并于七日内办理完毕剩余购房款人民币430000元的银行按揭手续。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：2、约定条款按附件四《商品房买卖合同》补充协议第八条约定执行。《商品房买卖合同》补充协议第八条为对合同第七条的补充约定：1、买受人的按揭款应在本合同签订之日起20日内全额到达出卖人账户，否则按合同第七条承担逾期付款的违约责任（出卖人原因除外）。2、（1）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人应书面通知买受人，定金不予返还，出卖人有权将本合同所载房屋另行出售。当日，原、被告签订的《商品房买卖合同》在房产部门办理了合同备案手续。被告自认其交纳的54356元中包括定金30000元。合同签订后，被告一直未办理按揭贷款手续，也未交纳剩余购房款，故原告起诉至一审法院。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性禁止性规定，为合法有效，原、被告均应按照合同约定，履行合同义务。关于原告主张解除《商品房买卖合同》的问题，原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告并未按合同约定办理按揭贷款手续或以现金形式交纳剩余房款，被告自双方签订合同时起已近三年仍未履行合同义务，被告的行为已构成违约。根据合同约定，原告有权解除合同，故对原告的该项请求予以支持。关于原告主张撤销合同备案的问题，合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方间商品房买卖合同已解除，故原告主张撤销合同备案，符合法律规定，亦予以支持，所需合理费用由被告承担。关于原告主张撤销商品房预告登记的问题，因原告并未提供证据证明双方办理了商品房预告登记手续，故对原告的该项请求不予支持。关于原告主张不予返还被告定金30000元的问题，现被告未在合同约定期限内办理按揭贷款手续，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，因被告逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人应书面通知买受人，定金不予返还。现原告以诉讼方式提出解除合同，应属于以书面形式通知被告，故根据合同约定，被告违约，其交纳的定金30000元不应予以返还。关于被告交纳的房款80356元问题，在双方合同解除后，原告应予返还被告。关于被告交纳的团购费问题，因该费用并非交予原告，故一审法院不予一并处理。关于被告提出的继续履行合同的抗辩意见，因被告的行为符合合同约定的解除条件，且被告现无证据证明系原告原因导致其按揭贷款手续无法办理，故对被告的该抗辩意见不予支持。一审法院判决：一、解除原告沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司与被告焦宝良、张少哲于2017年12月23日签订的《商品房买卖合同》；二、被告焦宝良、张少哲于判决生效后十日内协助原告沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司办理撤销位于沈阳市皇姑区房屋的商品房买卖合同备案手续，所需合理费用由被告焦宝良、张少哲承担；三、原告沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还被告焦宝良、张少哲购房款80356元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9203元，减半收取4601.5元，由被告焦宝良、张少哲承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人未按合同约定办理按揭贷款手续或以现金形式交纳剩余房款，构成违约。一审判令解除合同并撤销备案并无不当。关于返还购房款数额问题，上诉人主张因限购政策导致贷款无法办理故应全部返还，被上诉人主张扣除定金3万元后予以返还。本院认为，案涉合同未能得到履行系上诉人的违约行为所致，上诉人虽主张系限购政策的原因导致其无法办理贷款，但是上诉人未能明确指出符合限购政策的具体条款，故对上诉人该项主张无法支持，定金无法返还。关于定金数额问题，上诉人主张根据商品房买卖合同约定定金数额为1万元，被上诉人主张定金数额是3万元。本院认为，虽商品房买卖合同约定定金数额是1万元，但上诉人交纳时是按照3万元定金标准交纳，且签订商品房买卖合同后，双方未对定金收据予以调整或者明确，故应按钱款支付时双方真实意思表示认定，一审确定定金金额为3万元并判令被上诉人将扣除3万元定金的剩余房款返还上诉人并无不当。综上，上诉人焦宝良、张少哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9203元，由上诉人焦宝良、张少哲负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年三月二十九日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。