宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁04民终362号 上诉人（原审被告、反诉原告）：韩芳，女，1976年3月1日出生，汉族，山西省长治市人，大专文化，个体户，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：张廷脉（系韩芳丈夫），男，1976年3月17日出生，汉族，宁夏固原市人，大学文化，记者，住宁夏固原市。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：固原新力源商贸有限责任公司。住所地：宁夏固原经济开发区民族街。 法定代表人：俱晓亮，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：马永虎，宁夏朔北律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人韩芳因与被上诉人固原新力源商贸有限责任公司租赁合同纠纷一案，前由宁夏回族自治区固原市原州区人民法院作出（2019）宁0402民初7058号民事判决，韩芳、固原新力源商贸有限责任公司均不服向本院提起上诉，本院审理后，作出（2020）宁04民终450号民事裁定书，以一审认定基本事实不清将本案发回重审。固原市原州区人民法院重新受理后另行组成合议庭审理本案，并作出（2020）宁0402民初5939号民事判决，韩芳不服向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人后，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 韩芳上诉请求：l.撤销一审民事判决第一、二、四项内容；2.韩芳应支付固原新力源商贸有限责任公司各项费用24196元；3.判令支持韩芳一审的反诉请求，即固原新力源商贸有限责任公司向韩芳支付装修残值162030元、营业损失80000元、品牌损失费20000元，三项合计262030元。4.一、二审诉讼费用均由固原新力源商贸有限责任公司承担。 事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果不正确。一、一审认定双方之间形成不定期租赁合同，合同条款适用原合同内容是不正确的。1、原合同期限实际计费期限为2015年6月1目至2018年6月1日(租期三年)。合同期满后，双方就续约事宜达成口头协议达成了新的租赁合同，并由固原新力源商贸有限责任公司同意并收取装修押金及垃圾费让韩芳对商铺二次装修，且韩芳按照约定实际对商铺进行了装修，双方实际是对租赁合同达成新的协议，但因固原新力源商贸有限责任公司的违约行为，不与韩芳签订书面的租赁合同，应当承担缔约过失责任，对韩芳的二次装修损失进行赔偿。二次装修韩芳一审提交的证据充分能够证实，一审法院不予认定是不合情理的。且一审法院对于韩芳提供的2018年6月15日支付装修押金的收据予以认可，存在相互矛盾，一审法院一再引用固原新力源商贸有限责任公司《终止合作函》做为主要证据不当。2、关于租赁费用计算标准。原租赁合同期内的租赁费用有书面协议，第三年度租金为62424元，对于未签订书面协议的租赁费应当按照第三年度的租金双方未明确约定及协商，本着对处于弱势地位的韩芳利益的保障、及结合同期市场行情，继续按照第三年度的租金62424元／年进行计算。一审法院按照不定期合同认定租金83232元／年计算租金不正确。原合同期满后双方经口头协议达成新的合同关系，并进行二次装修，期间因为固原新力源商贸有限责任公司的自身原因不与韩芳补签书面合同、对韩芳断电不让经营，才导致双方发生纠纷，扩大损失。3、固原新力源商贸有限责任公司自身管理混乱，以限制购电等违法方式影响韩芳的正常经营，导致韩芳所代理的欧铂尼品牌终止合同关系，存在过错。4、韩芳在一审中提供了2018年7月4日付给固原新力源商贸有限责任公司租赁费5000元票据，固原新力源商贸有限责任公司当庭认可，而一审法院并未冲减。二、韩芳的反诉请求具有事实及法律依据，依法应当支持。自2018年9月13日固原新力源商贸有限责任公司通过登报的方式解除与韩芳的租赁合同之日起，双方的合同关系就已经终止。韩芳无法继续经营及固原新力源商贸有限责任公司阻止韩芳搬离店铺内东西，进一步扩大损失由固原新力源商贸有限责任公司自行承担。 固原新力源商贸有限责任公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 固原新力源商贸有限责任公司向一审法院起诉请求：1.解除与韩芳签订的《租赁合同》，由韩芳向固原新力源商贸有限责任公司返还位于固原市经济开发区民族街金华家居生活广场二层2-28号场地；2.要求韩芳支付自2014年11月15日起至2019年7月15日期间拖欠的租赁费、物业费、暖气费共计175422元；3.要求韩芳按照合同约定支付自2019年7月15日起至实际交付承租商铺期间的租赁费、暖气费、物业费；4.要求韩芳按照租赁合同约定承担违约责任，支付违约金20000元；5.本案诉讼费由韩芳承担。 韩芳向一审法院提出反诉请求：1.要求固原新力源商贸有限责任公司返还欧式沙发1套、电视1个、欧式床1个、欧式餐桌1个、椅子8把、小柜子6个、衣柜2个、打印机1台、电视柜1个、欧式小圆桌1个、玻璃桌2个、办公设备1套、厨房用具1套；2.固原新力源商贸有限责任公司支付装修残值162030元；3.固原新力源商贸有限责任公司赔偿营业损失80000元；4.固原新力源商贸有限责任公司赔偿欧派品牌锁具一把价值420元；5.固原新力源商贸有限责任公司支付损失品牌代理费20000元；6.本案本诉、反诉受理费由固原新力源商贸有限责任公司承担。 一审法院认定事实：2014年11月15日，固原新力源商贸有限责任公司、韩芳签订了租赁合同及租赁合同补充协议，协议约定，固原新力源商贸有限责任公司将金华家居生活广场二层2-28号（面积为289㎡）的场地出租给韩芳，由韩芳经营欧派·欧铂尼木门，租赁期限自2014年11月15日至2017年11月15日止，单价为24元/㎡/月，年租金为83232元，自合同签订时交纳当年度费用，以后每一年度费用在前一年使用到期前10日内交纳。合同还约定了其他权利义务。同日，双方签订的补充协议约定租金自2015年6月1日起算，第一年度为41616元，第二年度为41616元，第三年度为62424元，租赁期间的水电费、采暖费由韩芳承担。2017年11月22日，双方对截至租赁合同期满之日（2018年6月1日）的各项费用进行了核算，韩芳还需向固原新力源商贸有限责任公司支付租金、暖气费及物业费共计72196元。韩芳在结算后向固原新力源商贸有限责任公司分期支付租金38000元、物业费5000元，尚欠合同租赁期限内各项费用29196元。租赁合同期满后，双方未再续签合同，韩芳向固原新力源商贸有限责任公司交纳了垃圾处理费及装修押金2100.00元。2018年9月15日，固原新力源商贸有限责任公司以登报方式发布声明，要求解除与韩芳之间签订的合同并由韩芳支付拖欠的费用。2018年12月17日，固原新力源商贸有限责任公司向韩芳送达《告知书》，告知韩芳合同已解除，要求韩芳及时支付全部拖欠的费用并返还场地。同时查明，韩芳除了经营欧铂尼木门之外，还开设了固原天地和装饰设计有限公司进行整体家居装修，在经营期间曾被客户投诉。2018年8月14日，固原新力源商贸有限责任公司限制韩芳购电电量，双方遂产生争议。2018年9月9日，广州欧铂尼集成家居有限公司以韩芳店面未全新整改、业绩完成率低于全年目标及团队配置不完善为由，终止了与韩芳的合作，韩芳亦承认其经营权于2018年9月底被取缔。后韩芳想将店铺转让他人并与固原新力源商贸有限责任公司工作人员多次协商未果。另查明，2020年6月29日，双方在固原市中级人民法院合议庭组成人员的组织下进行了现场勘验，韩芳将商铺交付给固原新力源商贸有限责任公司。 一审法院认为，固原新力源商贸有限责任公司、韩芳签订的《租赁合同》、《补充协议》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。合同约定租赁期限为三年，期满后双方未再续签合同，韩芳继续使用涉案场地，固原新力源商贸有限责任公司未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。本案中，韩芳在租赁期间未按约定期限支付租金，符合双方约定的法定解除条件，固原新力源商贸有限责任公司向韩芳发出了单方解除合同的通知，韩芳认可接收到该通知的时间为2018年12月17日，并对固原新力源商贸有限责任公司行使单方解除权未表异议，故固原新力源商贸有限责任公司单方行使合同解除权的行为合法有效，一审法院予以确认。因双方之间的合同已解除，同一合同不能重复解除，故对固原新力源商贸有限责任公司要求解除合同的诉讼请求不予支持；韩芳于2020年6月29日已将涉案商铺交付固原新力源商贸有限责任公司，故固原新力源商贸有限责任公司要求韩芳返还涉案商铺的诉讼请求，不予支持；本案中，固原新力源商贸有限责任公司因限制韩芳购电电量的行为对韩芳的经营造成了一定的不良影响，韩芳以欧铂尼木门的销售为核心来开展整体装修业务，其丧失欧铂尼木门经营权是韩芳无法继续经营的决定因素，韩芳失去该品牌的经营权会导致其无法对外正常开展业务，固原新力源商贸有限责任公司对韩芳所经营的品牌有严格要求，韩芳在失去品牌经营权后并未提出品牌更换申请，且在经营过程中被顾客投诉。固原新力源商贸有限责任公司限制购电给韩芳经营造成一定影响，韩芳丧失品牌经营权为合同无法继续履行的决定因素，故韩芳应承担合同无法继续履行主要责任，固原新力源商贸有限责任公司承担次要责任，固原新力源商贸有限责任公司于2018年8月14日对韩芳限量购电，于2018年12月17日向韩芳发出解除合同告知书，故该期间产生的租金、物业费、采暖费按照韩芳向固原新力源商贸有限责任公司计算总额的70%支付；合同解除后，韩芳继续占用涉案商铺，固原新力源商贸有限责任公司对此未采取有效措施合理解决双方之间纠纷，直到2019年8月22日才诉至本院，对其主张韩芳占用期间的租金等费用，本院酌情予以支持；关于固原新力源商贸有限责任公司主张的租金等及违约金，根据双方签订的合同约定：租金为83232元/年，物业费为13872元/年，采暖费为8742元/年，因双方核算时曾备注涉案商铺供暖有问题，固原新力源商贸有限责任公司按照30%收取，故对采暖费亦按照此约定计算，自2018年6月2日至2018年8月14日，实际产生的租金16646.40元（83232元÷365天×73天）、物业费2774.40元（13872元÷365天×73天），以上合计19420.8元，由韩芳承担70%，故上述两项韩芳应向固原新力源商贸有限责任公司支付租金、物业费共计为13594.56元；2018年8月15日至2018年12月17日，实际产生的租金28504.11元（83232元÷365天×125天）、物业费4750.68元（13872元÷365天×125天）、采暖费715.25元（8742元÷5.5月×1.5月×30%），以上合计33970.04元，韩芳尚欠2018年6月1日前的租金等费用29196元，减除其向固原新力源商贸有限责任公司支付的装修押金及垃圾处理费2100元，其尚欠租赁期内的租金、物业费、采暖费共计74660.6元。韩芳在合同解除后占用涉案商铺自2018年12月18日至2020年6月29日止，共计18.5个月，由于新冠疫情影响，韩芳无法营业，扣除两个月予以补偿，故上述月份以16.5个月计算。因其占用商铺导致固原新力源商贸有限责任公司迟迟无法收回场地再行出租，其应当向固原新力源商贸有限责任公司支付一定的合理费用以弥补损失，考虑到固原新力源商贸有限责任公司亦存在过错，且存在放任扩大自身损失的行为，一审法院酌情确定韩芳按照合同约定的租金标准减半向固原新力源商贸有限责任公司支付场地使用费57222元。固原新力源商贸有限责任公司在租赁期内接受韩芳分期支付租金，视为默认了韩芳迟延履行付款义务，故对其主张的违约金不予支持。本案中，韩芳绝大部分重要物品放置在上锁的房间内，而韩芳提交的照片中电视柜上并未放置电视，韩芳主张返还的电视、办公设备及厨具与现场勘验无法对应，上述三件物品是否实际存在过，已无法查证，故对其要求固原新力源商贸有限责任公司返还上述三件物品的反诉请求不予支持。韩芳要求返还的其他家具及物品在现场勘验后已由其搬走，故对其第一项反诉请求不予支持。关于韩芳要求固原新力源商贸有限责任公司赔偿二次装修残值的反诉请求，因韩芳提交的证据不能证明其对涉案商铺实际实施过二次装修，且《终止合作函》中详细注明涉案商铺“自2014年11月装修至今未全新整改，店面展示落后”，况且合同中明确约定未形成附合的装饰装修物韩芳可自行带走，已形成附合的装饰装修物不得拆除，无偿归固原新力源商贸有限责任公司所有，韩芳已将木门和灯具等可拆除的物件全部搬离，故对该项反诉请求不予支持。关于韩芳要求固原新力源商贸有限责任公司支付营业损失的反诉请求，因涉案店铺停业的根本原因在于韩芳丧失欧铂尼木门经营权，韩芳在收到解除合同通知后并未采取合理措施减少损失，亦未搬离涉案商铺，且韩芳提交的宁夏天地和装饰设计有限公司完税凭证显示该公司2018年缴纳的企业所得税1365元，按照企业所得税率25%计算，该公司应纳税所得额仅为5460元，与其主张的80000元营业收入明显不符，故对该项反诉请求不予支持。关于韩芳要求固原新力源商贸有限责任公司赔偿其欧派锁具一把价值420元，因其未提交证据证明有该损失，故该项反诉请求不予支持；关于韩芳要求固原新力源商贸有限责任公司支付其损失品牌代理费20000元，韩芳未提交证据充分证明固原新力源商贸有限责任公司给其产生该损失价值为20000元，故该项反诉请求不予支持。综上所述，固原新力源商贸有限责任公司的部分诉讼请求成立，予以支持。韩芳的反诉请求不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、韩芳于本判决生效之日起十日内向固原新力源商贸有限责任公司支付合同租赁期内的租金、物业费、采暖费共计74660.6元；二、韩芳于本判决生效之日起十日内向固原新力源商贸有限责任公司支付场地使用费57222元；三、驳回固原新力源商贸有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回韩芳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4208元，由固原新力源商贸有限责任公司负担1126元，韩芳负担3082元。反诉受理费2620元，由韩芳负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点有三点，现分述如下： 一是双方租赁期满后是否按照原《租赁合同》《补充协议》继续履行各自的义务。租赁合同约定的期限届满后，双方未再续签合同，韩芳继续使用场地，固原新力源商贸有限责任公司未提出异议，韩芳未提供证据证明双方达成了新的口头合同，故应视为双方继续按照原《租赁合同》《补充协议》内容履行各自的义务，双方租赁期限为不定期租赁。不定期租赁合同，双方均随时可以解除合同，2018年12月17日，固原新力源商贸有限责任公司向韩芳发送告知书要求解除合同，韩芳对合同已经解除亦无异议，双方之间的不定期租赁合同应自2018年12月17日已经解除。 二是韩芳向固原新力源商贸有限责任公司支付租金等费用的计算标准。双方虽在原《租赁合同》中约定年租金为83232元/年，但是随后签订的《补充协议》对此进行了变更，约定第一、二年度租金为41616元，第三年度租金为62424元，并且固原新力源商贸有限责任公司对原合同期内租赁费在结算时一直按照该协议的标准收取租金，故2018年6月2日之后产生的租金亦应当以年租金62424元/年计算较合情合理。对物业费的收取因补充协议中没有约定，应按照原租赁合同13872元/年计算；采暖费因双方结算时备注涉案商铺供暖有问题，固原新力源商贸有限责任公司按照8712元的30%收取取暖费，故对之后的取暖费亦应当按照此计取。综上，韩芳应当承担的费用计算如下：1.原租赁合同期内韩芳欠付的费用双方结算为72196元，韩芳已经支付了38000元的租金和5000元的物业费，剩余费用为29196元；2.2018年6月2日至2018年8月14日（固原新力源商贸有限责任公司限制韩芳购电前）实际产生的租金为：12484元（62424元÷365天×73天）、物业费为2774元（13872元÷365天×73天），合计15258元；3.自2018年8月15日至2018年12月17日（合同解除之日）实际产生的租金为：21207元（62424元÷365天×124天）、物业费为4712元（13872元÷365天×124天）、采暖费为715元（8742元÷5.5个月×1.5个月×30%），合计26634元。如前所述，双方原《租赁合同》到期后，双方之间转为不定期租赁合同关系，故韩芳可随时要求解除合同，固原新力源商贸有限责任公司亦有权在合理期限之前通知韩芳后解除合同。但是固原新力源商贸有限责任公司直接采取限制购电的方式通知韩芳的行为实属不当，应该承担相应的违约责任，而韩芳拖欠租赁费不按期交纳，在经营过程中被顾客多次投诉，后因自身经营不善丧失其经营品牌的营业权无法对外开展业务等因素是合同无法继续履行的主要原因，故一审法院判决由韩芳承担70%的责任的认定正确，故韩芳应支付该期间费用18644元；4.自2018年12月18日至2020年1月8日（合同解除后起至原州区人民法院告知韩芳腾退房屋截止之日）的场地占用费：66015元（62424元÷365天×386天）、物业费为14670元（13872元÷365天×386天），采暖费2861元（8742元÷5.5个月×6个月×30%），共计83546元，韩芳在合同解除后实际占用商铺超过一年不予腾退，固原新力源商贸有限责任公司存在放任自身损失扩大的行为，均存在过错，应该各承担损失的50%即41773元；5.对于2020年1月9日至2020年6月29日至（本院现场协调韩芳实际腾退场地）的场地占用费：因一审法院限定了韩芳腾退场地期限并告知其不按期腾退后应承担的责任，韩芳对其不腾退场地的后果是知情并且放任的，此时间发生在新冠疫情爆发之前，故此期间的场地占用费均应当由韩芳承担，场地占用费为：29416元（62424元÷365天×172天）、物业费为6536元（13872元÷365天×172天），采暖费为1430元（8742元÷5.5个月×3个月×30%），合计37382元。综上，韩芳应支付固原新力源商贸有限责任公司的场地租金费用等共计142253元，扣减韩芳支付的垃圾及装修押金2100元，剩余140153元，应该由韩芳承担。一审判决由韩芳支付固原新力源商贸有限责任公司场地租金、费用等共计131882.6元后，固原新力源商贸有限责任公司对此并未提起上诉，本院应予以维持。故韩芳的该项上诉请求不能成立。 三是关于韩芳主张的装修残值、营业损失、品牌损失问题。韩芳并未提供充足的证据证实其对涉案场地进行了二次装修以及产生了其所主张的装修费162030元，况且合同中明确约定未形成附合的装饰装修物韩芳可自行带走，已经形成附合物的不得拆除，经现场勘查，韩芳已将木门、灯具等能够拆除的物件全部搬走；而2018年其公司产生的营业额仅约为5460元，与其主张的80000元营业损失差距较大；品牌代理费20000元亦无充足证据证实，故应当由其承担举证不能的后果，且涉案合同无法继续履行的主要责任在韩芳，故韩芳的该项上诉请求亦不能成立。 综上，韩芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，因固原新力源商贸有限责任公司未提起上诉，故予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2938元，由韩芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 睿 审判员 苟改莉 审判员 闫儒红 二〇二一年三月三十日 书记员 张银银