河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0402民初230号原告：王凤娟，女，1983年9月2日出生，汉族，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：边梦巧，河南大乘律师事务所律师。被告：平顶山恒建置业有限公司，住所地平顶山市新华区建设路西段中央花园小区1号楼12层1207号。统一社会信用代码91410400MA40F7XC34。法定代表人：梁晓婷，总经理。委托诉讼代理人：邵奥利，女，1991年11月14日出生，汉族，住郑州市惠济区。公司员工。原告王凤娟与被告平顶山恒建置业有限公司（以下简称恒建置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王凤娟及其委托诉讼代理人边梦巧，被告恒建置业公司的委托诉讼代理人邵奥利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凤娟向本院提出诉讼请求：1、解除王凤娟与恒建置业公司签订的《商品房认购书》；2、判令恒建置业公司返还王凤娟购房定金20000元；3、本案诉讼费用由恒建置业公司承担。事实与理由：2019年9月14日王凤娟参与恒建置业公司恒大悦珑湾项目提前入会可享受20000元抵50000元的优惠活动，在交纳20000元定金后恒建置业公司向王凤娟发放一张入场劵，同年10月7日开盘当天王凤娟持入场劵入场并与恒建置业公司签订《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》（合同编号：0001964），房屋位置为平顶山恒大悦珑湾楼盘22幢1006单元，总共面积117平方米，总价830242元。双方签订认购书时因认购书上的房屋单价远高于入会时恒建置业公司向王凤娟计算的单价，王凤娟不想签订该认购书，恒建置业公司承诺签订认购书后仍然可以无理由退房，让王凤娟先签保留住名额然后回去再考虑考虑。王凤娟经过考虑仍然认为房价太贵，后多次前往恒建置业公司协商退房一事，但其拒绝退还定金。恒建置业公司的行为已经构成违约，王凤娟现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定特提起诉讼，望贵院查明事实公正判决以维护王凤娟的合法权益。被告恒建置业公司辩称，1、《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此享有权利并履行义务；2、王凤娟未在认购书约定的期限2019年10月8日前支付首期房款，系王凤娟违约。依据定金罚则和认购书第五条的约定，王凤娟已支付的定金20000元不应退还；3、无理由退房只适用于无任何违约行为且签订有无理由退房协议的客户。王凤娟存在违约行为，且未签署无理由退房协议，因此王凤娟不符合无理由退房的条件。法律规定在一方违约的情况下，守约方享有合同解除权。无理由退房的本质是合同解除权，它扩大了合同解除权，也必定对此作出限制，即客户无任何违约行为且签订有无理由退房协议的情况下，才可适用无理由退房。综上,王凤娟所诉无理由，应予驳回。经审理查明，2019年9月，王凤娟向恒建置业公司支付20000元购房定金。2019年10月7日，甲方出卖人恒建置业公司与乙方买受人王凤娟签订编号为0001964《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》，主要约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购平顶山恒大悦珑湾楼盘22幢1单元1006住宅一套，建筑面积共117平方米；乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方须于2019年10月8日前支付首期房款150242元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款660000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清；乙方必须在约定的付款方式和期限内到平顶山恒大悦珑湾营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。王凤娟提供恒建置业公司售楼部公示栏张贴的《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》照片一份。王凤娟表示，恒建置业公司在王凤娟交纳20000元购房定金和签订认购书时均承诺无条件退款退房，也正是基于该承诺王凤娟才交纳了定金并与恒建置业公司签订认购书，现恒建置业公司拒绝退还定金的行为已经构成违约。恒建置业公司对该证据的真实性无异议，但表示，该份证据可以看出恒建置业公司在售楼部公示有《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》，王凤娟应当看到这两份文件中关于无理由退房的具体约定，即在王凤娟签署无理由退房协议履行认购书约定的义务，且没有任何违约行为的前提下，其才享有无理由退房的权利，现王凤娟并未与恒建置业公司签订无理由退房协议，故其不享有无理由退房的权利，同时，王凤娟也没有取得恒建置业公司出具的无理由退房承诺书，因此其并不符合无理由退房的条件，其主张无理由退房缺乏事实和法律依据，不应当得到法院的支持。上述事实，有《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》、照片及庭审笔录等在卷证实。本院认为，王凤娟以诉讼的方式明确了双方房屋买卖合同目的不能实现，并主张解除《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》符合法律规定，本院予以支持。《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》系恒建置业公司提供的格式合同，该合同中除合同双方落款处甲方签章和乙方签名外均为打印而成，且合同所显示的房屋面积、价款，乙方履行的主要义务的时间节点等内容均以较小且不明显字体打印，不容易引起注意，起不到提示作用，认购书于2019年10月7日签订，根据约定，王凤娟需要在认购书签订的次日即2019年10月8日前完成签订《商品房买卖合同》、支付首期房款并办理完毕余款银行按揭贷款申请手续等一系列按照日常交易习惯难以按期完成的事务，否则视为放弃购买房屋，所付款项不予退还，恒建置业公司无须通知王凤娟，可另行销售该房屋。这些约定明显加重了王凤娟的责任，恒建置业公司亦未提供证据证明其在签订认购书时已就上述格式条款的内容向王凤娟进行了说明，并征得王凤娟的同意。同时，恒建置业公司在售楼部张贴《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》，系恒建置业公司为销售涉案商品房的一种广告宣传，该宣传按照一般公众理解应当是购房者可以单方面解除合同而无需承担违约责任，其对客户是否交付定金进而是否订立《商品房认购书》、《商品房买卖合同》具有重大影响，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，应当视为要约，但恒建置业公司以认购定金形式和格式条款对“无理由退房”作出限制，违反诚实信用原则，属于合同法中“提供格式条款的一方排除对方主要权利，该条款无效”的情形，故双方认购书中定金条款对王凤娟不具有约束力，恒建置业应返还王凤娟定金20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除王凤娟与平顶山恒建置业有限公司在2019年10月7日签订的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》（编号0001964）；二、平顶山恒建置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还王凤娟定金20000元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由平顶山恒建置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  闫兴斌二〇二一年三月十八日法官助理康梦龙书记员李妍附本案适用的相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三十九条采用格式条款订立合同时，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。