常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0413民初1168号原告：俞国祥，男，1961年3月21日出生，汉族，住上海市虹口区。原告：颜月芳，女，1964年2月10日出生，汉族，住上海市虹口区。原告：俞晓栋，男，1994年12月29日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：颜月芳（身份信息同上），系俞晓栋母亲。被告：江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司，住所地江苏省常州市金坛区东城街道兴华路9号。法定代表人：钟家发，该公司总经理。委托诉讼代理人：史伟华，江苏金天虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚国贤，江苏金天虹律师事务所律师。被告：江苏万和国际商贸有限公司，住所地江苏省常州市金坛区东城街道兴华路9号。法定代表人：江玉红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王鑫，江苏金天虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐连华，江苏金天虹律师事务所律师。原告俞国祥、颜月芳、俞晓栋与被告江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司（以下简称奥莱公司）、江苏万和国际商贸有限公司（以下简称万和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告俞国祥、原告颜月芳、原告俞晓栋的委托代理人颜月芳、被告奥莱公司的委托代理人姚国贤、被告万和公司的委托代理人王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞国祥、颜月芳、俞晓栋向本院提出诉讼请求：1.被告奥莱公司支付原告2014年9月1日至2015年8月31日期间租金57151元，2015年9月1日至2016年8月31日期间租金64294元，违约金8865.49元，共计130310.49元；按日万分之二（本金121445元）承担自2014年9月1日起至清偿之日止的违约金；2.被告奥莱公司退还原告商铺维修基金1981.4元；3.被告奥莱公司退还原告用电开通费650元、资料费100元；4.被告奥莱公司支付原告所欠租金、违约金，按银行年利率3.5%支付利息，截止到2020年11月30日总计2051.60元；5.总计支付135093.49元；6.被告万和公司对被告奥莱公司的还款义务承担连带清偿责任；7.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2011年2月26日向被告万和公司购买江苏万和奥特莱斯购物公园六区10幢209号房屋并于2012年11月12日办理房屋产权证书。2011年2月26日，原告就上述房屋与被告奥莱公司签订了《商铺管理授权委托书》、《商铺委托管理合同》，同时约定：租期十年（自2011年9月1日至2021年8月31日）；租金计算方式为前三年免费，第四年租金为57151元，第五年租金为64294元，第六年及以后租金由原告和被告奥莱公司按8/2分成；租金支付为半年结算一次，即每年12月、6月份。被告奥莱公司如逾期支付原告租金的，应按日万分之二承担违约金；逾期支付租金三个月以上的，原告有权单方终止合同并收回商铺。现要求被告奥莱公司支付原告2014年9月1日至2016年8月31日租金121445元。被告奥莱公司、被告万和公司系关联企业，应对原告的租金及违约金承担连带责任。原告多次向两被告主张租金均未果，为维护合法权益，诉至法院。被告奥莱公司辩称，租金已支付14232元，如原告提供商铺维修基金收据原件，我公司同意退还商铺维修基金。用电开通费、资料费属涉案房屋使用及领取相关产权证书所产生的费用，无需退还。原告主张违约金后，又主张逾期利息，存在重复计算。被告万和公司辩称，我公司承担连带责任，虽有终审判决，但我公司已对判决提起再审申请，对承担连带责任仍持异议。原、被告围绕诉讼请求依法提交了《商铺管理授权委托书》、《商铺委托管理合同》、《租金支付协议》、《协议》等证据，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告俞国祥、颜月芳系夫妻关系，原告俞晓栋系俞国祥、颜月芳之子。三原告为江苏万和奥特莱斯购物公园（以下简称奥莱购物公园）六区10幢209号房屋所有权人。2011年2月26日，原告颜月芳代表三原告作为出租方，与承租方常州奥莱商业运营管理有限公司（以下简称奥莱管理公司）就上述房屋签订《商铺管理授权委托书》、《商铺委托管理合同》，约定将三原告所有的上述房屋委托给奥莱管理公司统一管理，由奥莱管理公司代办招商、出租、签订修改商铺租赁合同、收取租金、代管商铺、租后服务、物业管理等，委托管理期限十年，自2011年9月1日至2021年8月31日；前三年市场培育期内奥莱管理公司无需将收取的租金支付给原告，第四年租金为57151元，第五年的租金64294元，第六年及以后租金由原告与奥莱管理公司按8/2分成，原告应交税金自理，租金每半年结算一次，即每年的12月份、6月份。后奥莱管理公司更名为江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司，即本案被告。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。2014年12月20日，原告俞国祥与被告奥莱公司签订《协议》一份，约定2014年9月1日至2015年8月31日的税后租金54293.45元中的80%的部分延期至2015年度支付，被告奥莱公司按本协议付款后，原告不再追究本年度租金延付的违约责任。2014年12月31日，被告奥莱公司向原告俞国祥支付租金10858元。2018年9月25日，原告俞国祥与被告奥莱公司签订《租金支付协议》一份，约定被告奥莱公司未及时支付2014年9月1日至2016年8月31日租金，合计121445元，分3年支付上述租金，由案外人产业报国（武汉）电子商务有限公司代为支付，付款方式为每月平均支付，付款起始日期为2018年10月30日，即每月支付3374元等内容。协议签订后，产业报国（武汉）电子商务有限公司仅支付一期3374元。2014年9月1日至2016年8月31日期间的租金尚余107213元，被告至今未付。另查明，本院及常州市中级人民法院对被告奥莱公司、万和公司的同类案件有生效判决，确认被告万和公司对被告奥莱公司应承担连带责任。又查明，被告奥莱公司收取原告商铺维修基金1981.4元，该款实际进入万和公司账户。被告万和公司向原告发出“物业维修基金预交款（代办）的退款函”，其中载明经该公司咨询相关管理部门后，其购买的商铺不收取物业维修基金，并通知退还物业维修基金。本院认为，三原告与奥莱管理公司签订的《商铺委托管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。该协议中，一方将房屋占有使用权转移另一方并收取相应费用，双方的权利义务约定符合租赁合同的特征，可以适用调整租赁合同关系的法律规范处理。因奥莱管理公司变更为本案被告奥莱公司，该合同中奥莱管理公司的权利义务应由被告奥莱公司享有和承担。三原告已按协议约定将房屋交付承租方使用，被告奥莱公司未按约定支付租金，构成违约。庭审中，双方确认2014年9月1日至2016年8月31日间的租金121445元，已支付14232元，尚余107213元未付，对三原告主张合理部分的租金，本院予以支持。三原告主张按年利率3.5%计算违约金，于法无据，本院不予支持。2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金，因双方约定不再追究本年度本期租金延付的违约责任，故本期租金的违约金应与2015年度租金的违约金同时起算。根据合同约定的支付时间及违约金计算标准，经核算，违约金应为：2014年9月1日至2016年8月31日期间未付租金107213元的违约金为17636元（自2016年1月1日起算至2018年10月30日）；自2018年10月31日起至清偿之日止的违约金，应以租金107213元为基数按日万分之二计算。对三原告主张合理部分的违约金请求，本院予以支持。关于被告万和公司责任承担问题。本院及常州市中级人民法院对被告奥莱公司、万和公司的同类案件有生效判决，确认被告万和公司对被告奥莱公司承担连带责任，因生效法律文书具有既判力及证明力，被告万和公司在本案中未举证以推翻上述生效判决，本院对三原告要求被告万和公司承担连带责任的请求予以支持。关于三原告主张的维修基金、用电开通费、资料费的问题。维修基金虽与租赁合同不属同一法律关系，但事实清楚，为减少讼累，本院一并予以处理。被告奥莱公司对收取的商铺维修基金予以认可，并同意退还，同时两被告存在人格混同，故本院对三原告要求被告奥莱公司返还维修基金1981.4元，被告万和公司承担连带责任的请求予以支持。三原告主张用电开通费、资料费，于法无据，本院不予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：一、被告江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告俞国祥、颜月芳、俞晓栋支付租金107213元、违约金17636元，合计124849元；并承担自2018年10月31日起至清偿之日止以上述租金（107213元）为基数按日万分之二计算的违约金；二、被告江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告俞国祥、颜月芳、俞晓栋商铺维修基金1981.4元；三、被告江苏万和国际商贸有限公司对被告江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司的上述义务负连带责任；四、驳回原告俞国祥、颜月芳、俞晓栋其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1501元，由被告江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司、江苏万和国际商贸有限公司承担（此款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 员 李萍二〇二一年三月三日法官助理 宋雪书 记 员 宋婷俞国祥、颜月芳、俞晓栋一案违约金计算2014年9月1日—2015年8月31日租金57151元，已付10858元，尚欠租金46293元，本期无违约金；2015年9月1日—2016年8月31日租金46293元，半年结算，即2015年12月31日前支付46293/2即32147元，2016年6月30日前支付32147元。违约金自2016年1月1日起计算（2014年9月1日至2015年8月31日租金46293元的违约金）46293元+32147元＝78440元，自2016年1月1日至2016年6月30日（181天），按日万分之二计算，违约金2840元；2016年7月1日—2016年12月31日，按本金110587元（78440+32147），183天，按日万分之二计算，违约金4047元；2017年1月1日—2018年10月30日，按本金110857元，486天，按日万分之二计算，违约金10749元；因2018年度支付租金3374元，经抵扣后租金为107213元。故自2018年10月31日起至清偿之日止以本金107213元为基数按日万分之二计算违约金。对原告主张合理部分的违约金请求，本院予以支持。