浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0681执异51号 案外人（异议人）：马连珍，男，1963年10月3日出生，回族，住宁夏隆德县。 申请执行人：许素芬，女，1967年9月15日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：陈秋田，男，1964年5月12日出生，住浙江省金华市婺城区。 被执行人：金华市日普电动车有限公司，住所地金华市金东区东孝工业区，组织机构代码:733238120。 法定代表人：陈秋田。 被执行人：安徽日普投资股份有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区迎宾大道10号1幢10号，组织机构代码:557817659。 法定代表人：古旦晖。 被执行人：宁夏日普置业有限公司，住所地宁夏隆德县人民路（六盘山福建会馆），组织机构代码:07381753X。 法定代表人：包跃华。 在本院执行申请执行人许素芬与被执行人陈秋田、金华市日普电动车有限公司（以下简称电动车公司）、安徽日普投资股份有限公司（以下简称投资公司）、宁夏日普置业有限公司（以下简称置业公司）股权转让合同纠纷一案中，案外人马连珍对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人马连珍向本院提出异议请求：请求依法解封位于隆德县××镇××小区××号楼××单元××室房屋（以下简称涉案房产）。事实与理由：2014年8月10日，马连珍与置业公司签订《隆德玫瑰园商品房定购书》，约定将涉案房产出售给马连珍，并承诺于2016年6月30日前交付房屋。马连珍于2014年8月10日交付订房定金10000元，2019年1月19日交付首付款67317元，共计交付房款77317元。后置业公司未履行承诺按时交付房屋，该商品房处于烂尾状态，马连珍担心资金被套牢，也不敢再向置业公司缴纳剩余房款。现该商品房已完成修建交工，马连珍欲缴纳剩余房款入住该房，遂往隆德县不动产管理局进行备案，发现该房屋被贵院查封。马连珍未接到任何房屋被查封的通知通告，且已出资购买该房屋，查封行为侵犯了其合法权益。特向贵院提出异议，请求依法审查，并解除对涉案房产的强制执行。 申请执行人许素芬称，案外人提供的2014年8月10日收款收据，只能证明其在该日支付了10000元购房定金。案外人提交的《商品房预售合同》未书写签订日期，但从合同编号及合同每一页最后一行字可见是在2019年1月20日签订的，总款房为255317元。另开具房款67317元的收款收据时间也是2019年1月20日，而贵院是在2016年3月24日查封涉案房产的。综上，涉案房产买卖合同在查封之后签订，已支付的房款未超过合同约定总款的50%，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，异议人的申请应当驳回。 本院查明：2018年3月20日，本院对许素芬诉陈秋田、电动车公司、投资公司、置业公司股权转让合同纠纷一案作出（2016）浙0681民初3124号民事判决：一、陈秋田应支付许素芬人民币1500万元，并支付该款自2014年10月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息，款限本判决生效之日起十日内付清；二、电动车公司、投资公司、置业公司对上述第一项款项承担连带清偿责任。陈秋田、电动车公司、投资公司、置业公司不服该判决提起上诉，绍兴市中级人民法院于2018年7月2日作出（2018）浙06民终2125号民事判决：驳回上诉，维持原判。陈秋田、置业公司不服二审判决向浙江省高级人民法院申请再审，该院于2019年3月18日作出（2018）浙民申3567号民事裁定：驳回陈秋田、置业公司的再审申请。该案在审理过程中，经许素芬申请，本院于2016年3月23日作出了（2016）浙0681民初3124号民事裁定：查封、扣押或冻结陈秋田、电动车公司、投资公司、置业公司价值1500万元的财产。并据此于2016年4月13日查封了登记在置业公司名下位于隆德县××号楼××号楼××号楼共计86套预售的住宅和商铺房产及相应的国有土地使用权，涉案房产属于上述查封房地产中的位于5号楼1单元401室住宅房屋。上述判决生效后，经许素芬申请，本院于2018年8月2日以（2018）浙0681执6136号立案执行。在执行过程中，本院于2019年3月18日作出（2018）浙0681执6136号之一执行裁定：对置业公司名下的坐落于隆德县××号楼××号楼××号楼共计86套房产及所属国有土地使用权予以续查封登记，查封期限为三年。并据此于2019年3月19日办理了续查封登记手续。案外人马连珍遂提出上述异议。 另查明:被本院查封的隆德县××号楼××号楼××号楼共计86套房地产，系置业公司开发的玫瑰园小区建设项目一部分。该项目土地于2014年6月26日取得隆国用（2014）第60018号国有建设用地使用权证，土地使用权人为置业公司，使用权面积为34644.80平方米；该项目拥有隆德县城乡建设和环境保护局颁发的地字2014-32号建设用地规划许可证，拥有隆德县住房和城乡建设局颁发的编号642224201406170101号建筑工程施工许可证；其中3号楼于2014年9月10日获得（2014）房预售证第26号商品房预售许可证，4号楼于2014年9月1日获得（2014）房预售证第27号商品房预售许可证，5号楼于2014年9月1日获得（2014）房预售证第28号商品房预售许可证。 上述事实，由（2016）浙0681民初3124号民事判决书、（2018）浙06民终2125号民事判决书、（2018）浙民申3567号民事裁定书、（2016）浙0681民初3124号民事裁定书及相应的协助执行通知书与送达回证、执行案件立案审查流程管理信息表、（2018）浙0681执6136号之一执行裁定及相应的协助执行通知书与送达回证、查封房地产的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证及附件、商品房预售许可证等证据所证实。 马连珍为证明自己的主张，向本院提供《隆德玫瑰园商品房定购书》（以下简称定购书）一份、收款收据二份、《商品房预售合同》（合同编号：×××51）一份、无房证明一份等证据材料，定购书为置业公司的格式合同，其中格式部分明确，定购人必须在约定日期前到“玫瑰园”现场接待中心办理商品房买卖的相关手续，并缴纳足额首付款或全款，签订《商品房预售合同》；定购人所选的房屋在约定日期前，开发商不得无故另售他人，若违约需双倍返还定金，若定购人未在上述约定时间内未到开发商处办理完毕商品房买卖相关手续，则视同定购人违约并放弃房屋的定购权，开发商有权没收定金并将房屋另行出售，且无须另行通知等内容。其中填写部分，除定购人姓名可辩认为“张龙龙”外，其余均无法辩认字迹，相应的2014年8月10日收款收据，客户名称为“张龙龙”，项目为“交来订房定金、5-1-401”，经向马连珍询问，其明确定购书的商品房位置、面积、单价、总房价与《商品房预售合同》内容均一致。《商品房预售合同》未写明签订时间，但根据合同编号及内容可确定为2019年1月20日。综上，显示以下内容：张龙龙于2014年8月10日向置业公司定购玫瑰园5号楼1单元401室商品房（即涉案房产），并于同日支付购房定金10000元。双方通过签订定购书，约定了商品房位置、建筑面积、房屋单价、房屋总价等内容。马连珍与置业公司于2019年1月20日签订编号为×××51的《商品房预售合同》，合同约定购买的商品房为玫瑰园5号楼1单元401室（即涉案房产）、建筑面积95.76平方米，房屋单价每平方米2666.22元，房屋总价为255317元，付款方式及期限为：首付款77317元，剩余部分178000元于2019年4月30日前用按揭贷款支付，房屋在2019年1月12日前交付等内容。2019年1月20日，马连珍支付购房款67317元，上述二笔支付款项合计为人民币77317元，置业公司均出具了收款收据。2021年3月5日，隆德县不动产登记中心证明马连珍在该不动产登记机关所属范围内目前无房产登记记录。 本院认为，因被执行人置业公司未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，本院依法对登记在其名下坐落于宁夏隆德县城关镇玫瑰园小区3号楼、4号楼、5号楼等房地产予以查封，涉案房产位于查封房地产的5号楼1单元401室。现案外人马连珍以其已出资购买涉案房产，本院查封行为侵犯其合法权益为由，向本院提出异议，要求排除对涉案房产的执行。根据案件的具体情况，本院查封的涉案房产等房地产系置业公司开发的可预售商品房，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。故马连珍的执行异议能否得到支持，关键是马连珍对涉案房产所拥有的权利是否符合上述司法解释规定的三项情形。现根据马连珍提供的证据，可以认定下列事实：涉案房屋在本院查封之前，“张龙龙”与置业公司已签订定购书，该定购书只对房屋位置、面积、价格等作了约定，但对付款时间、房屋交付条件及日期、办理产权登记事宜等未作约定。因定购书不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且定购书明确约定双方应另行签订《商品房预售合同》，而马连珍与置业公司是在2019年1月20日才签订涉案房产的《商品房预售合同》，马连珍在签订《商品房预售合同》前也未支付除定金外的购房款，“张龙龙”与马连珍的关系亦不明，故根据相关法律及司法解释规定，结合案件的具体情况，涉案房产的定购书不得视作书面的买卖合同，应当认定涉案房产在本院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。虽除涉案房产外，马连珍名下不拥有其他用于居住的房屋，但双方合同约定的涉案房产总价款为255317元，假使包含张龙龙支付的购房定金10000元，马连珍至今合计支付购房款亦为77317元，未达到总价款的百分之五十。综上，因马连珍对涉案房产拥有的权利不符合上述司法解释规定的第（一）与第（三）项情形，故依法不能够排除本院对涉案房产的执行。当然法院对执行异议只是进行形式审查，如当事人对审查结果不服的，仍可依法提起执行异议之诉。综上，马连珍提出的执行异议，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人（异议人）马连珍的执行异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  徐平君 审判员  边 防 审判员  陈 波 二〇二一年三月十八日 书记员  吴 洒