浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0521民初4186号 原告：湖州银信置业有限公司，住所地浙江省德清县新市镇仙潭路1号。 法定代表人：吴颖婕，总经理。 委托诉讼代理人：陈虹，浙江苕溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪卫星，浙江苕溪律师事务所律师。 被告：楼青青，女，汉族，1983年6月11日出生，住址杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：楼圭圭（与楼青青系夫妻关系），男，汉族，1980年10月7日出生，住址杭州市萧山区。 原告湖州银信置业有限公司（以下简称银信公司）与被告楼青青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法由审判员嵇阳适用简易程序于2021年3月3日公开开庭进行了审理。银信公司委托诉讼代理人陈虹，楼青青及其委托诉讼代理人楼圭圭到庭参加诉讼。本案现已审理终结并当庭作出宣判。 银信公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令楼青青向银信公司支付违约金35283元；2.判令楼青青承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年2月5日，楼青青与银信公司签订租赁合同一份，约定由楼青青承租位于德清县××镇××广场××层××号铺位，面积为101平方米，用于日用、化妆品、美妆经营，品牌为“唐三彩”，租赁期限为1年，从2018年10月21日至2019年10月20日止。2019年6月6日，楼青青清空了店铺，提前解除了合同，经银信公司计算，扣除应当缴纳的费用后，楼青青尚余履约保证金17249元。因楼青青提前解除合同，根据租赁合同第十四条第2款及第4款的约定，楼青青应支付违约金52532元，抵扣尚余履约保证金17249元，楼青青仍需支付违约金35283元，但经银信公司多次催要，违约金楼青青至今仍未支付。为此，银信公司诉至本院，诉请如前。 楼青青辩称，1、银信公司明知其名下位于德清县××镇××广场××层××号铺位在2018年10月21日至2019年6月6日期间，经营人并非答辩人本人；2、答辩人与银信公司在2018年2月5日签订合同以后，并未签订过其它合同或者委托书等材料；3、店铺实际经营人为张盛娟，银信公司在张盛娟经营期间自始至终未与答辩人联系过事宜，包括平常的缴费经营情况，且店铺于2019年6月6日清空，银信公司也未通知答辩人。综上，答辩人并非本案适格被告，银信公司应向案外人张盛娟主张权利。 银信公司为证明其诉称主张的事实，在举证期限内向本院提交了下列证据： 证据1.《租赁合同》一份，用于证明银信公司与楼青青之间存在租赁关系，楼青青依约应当向银信公司支付违约金的事实。 证据2.《商铺移交确认书》一份，用于证明银信公司已于2018年6月28日向楼青青履行交付商铺义务，商铺移交确认书由张盛娟代楼青青签字确认的事实。 证据3.《房屋租赁合同》及补充协议各一份，用于证明双方约定《房屋租赁合同》仅供办理营业执照及银行开户时使用，与《租赁合同》条款不一致时，以《租赁合同》为准的事实。 证据4.电费使用明细一份，用于证明楼青青于2019年6月6日清空店铺，提前解除《租赁合同》的事实。 楼青青为证明其辩称主张的事实，在举证期限内向本院提交了下列证据： 证据5.微信聊天记录、工商登记消息、张盛娟身份信息各一份，用于证明2018年10月21日至2019年6月6日案涉店铺的实际经营人为张盛娟的事实。 证据6.视频一份，用于证明德清县新市镇银河城市广场的工作人员也知晓案涉店铺的实际经营人为张盛娟的事实。 对原、被告双方提交的上述证据，本院现作如下认证：对证据1、2、3、4，经楼青青质证对真实性均无异议，本院认为上述证据均能证明银信公司主张的待证事实，予以认定；对证据5、6，经银信公司质证对其真实性均无异议，本院对其真实性予以认定，但仅凭该两份证据无法证明银信公司明知店铺实际经营人为张盛娟，并以此确认楼青青并非本案适格被告。 经审理，根据前述已经确认的有效证据，结合到庭当事人的庭审陈述，本院确认如下事实： 2018年2月5日，银信公司与楼青青签订《租赁合同》一份，约定由楼青青承租银信公司所有的位于德清县××广场××层××号铺位，租赁面积为101平方米，用于日用、化妆品、美妆经营，品牌为“唐三彩”。租赁期限为一年，租金标准采用固定租金方式，日租金标准为5.7元／天／平方米，年租金总额＝（日租金标准×365天）×租赁面积。以半年为一个缴租期，首期固定租金应于《开业通知确认书》签订后5个工作日内支付。进场日指《进场交付确认书》确定的银信公司移交、楼青青进入租赁场地之日，楼青青应当按照银信公司通知的交付日验收并接受租赁场地，开始装修；计租日即开业日，指装修免租期［装修免租期为进场日至整个商场开业前一日，期间不计租金，但需支付装修实际使用及损耗的能源费（如水、电费），并自行清理装修产生的垃圾等］结束之日的次日，如提前结束，则以实际开业日期为计租日（开业日以银信公司《开业通知确认书》为准）。 《租赁合同》还约定，1.履约保证金：楼青青应于本合同签订3个工作日内向银信公司交纳履约保证金（即押金）52000元，用于对履行本合同各条款之保证，本租赁合同期满或提前终止，楼青青结清所有应付费用后，银信公司应在90天内将履约保证金无息一次性全部退还，如楼青青逾期支付租金或其他任何应付款项超过15天，则履约保证金抵作相应的租金或其他任何应付款项，银信公司可自行扣除；2.其他费用：楼青青应按0.5元/平方米的日物业管理费标准支付物业管理费，由银信公司或银信公司委托的物业公司收取，按半年付，先付后租，即在每半年度结束10日前支付下一个半年度物业管理费，首期半年度物业管理费9216元，应于《开业通知确认书》签订后5个工作日内支付；楼青青需承担公共能耗的费用（按实际产生的量按租赁面积分摊）；楼青青经营所需的水、电、煤气、自用空调、自用通讯、能源损耗等一切费用由其自行承担，应向银信公司或相关公用事业部门要求及时缴纳相关费用；媒体、有线电视、电话、宽带等开通费由楼青青承担，因楼青青经营布局需调整已有消防设施时，有关报审报验及施工的责任和费用由楼青青承担，楼青青应自行向有关部门申报办理相关施工许可手续，其责任和费用由楼青青承担；装修保证金15000元作为对银信公司主体结构的保证金，在签署《进场交付确认书》时一次性支付完毕，装修完毕，经银信公司验收无破坏、损伤主体结构的，无需扣款，在楼青青正式经营后一周内，退还装修保证金或抵充下一期的部分租金；3.解除和终止：若合同双方协商一致，可提前终止本合同；合同期内，楼青青可以提前三个月书面通知提前终止合同，并不得要求退还保证金，在合同终止当日，应付清实际发生的租金及其他费用；4.违约责任：楼青青存在迟延交付租金或合同约定的费用超过15日等7种情况的，银信公司有权经书面通知楼青青，立即解除合同，银信公司按此约定解除合同的，有权没收履约保证金，且楼青青应按合同约定承担违约责任，楼青青提出合同解除时，除承担上述责任外，还应向银信公司赔付一定数额的违约金，以总租赁年度数与楼青青实际租赁年度数相减所得数据为依据，原则上按照一年赔付一个月租金为违约金，但最少不得低于3个月租金标准支付违约金。 2018年10月9日，案外人张盛娟代表楼青青与银信公司签订《房屋租赁合同》一份，约定银信公司将德清新市银河城市广场1F-31B号店铺出租给楼青青使用，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日，面积为101平方米，第一年年租金为230000元，以半年为一个交租期。同时，双方针对前述《房屋租赁合同》签订补充协议一份，约定《房屋租赁合同》仅供办理营业执照及银行开户时使用，若与2018年2月5日签订的《租赁合同》相应条款不一致时，以《租赁合同》约定为准。 2018年6月28日，银信公司向楼青青履行交付商铺义务，《商铺移交确认书》由张盛娟代楼青青签字确认。2018年9月28日，银河城市广场开业；2018年10月21日，楼青青（唐三彩店铺）正式营业。 另查明，楼青青于2018年2月9日交纳履约保证金52000元，于2018年6月5日交纳装修管理费2020元，于2018年6月28日交纳装修保证金15000元，于2018年10月29日补缴费用104281元。此外，楼青青已于2019年6月6日清空并搬离案涉店铺。 本院认为，银信公司与楼青青之间成立租赁合同关系，且合法有效，应受法律保护。 关于楼青青提出的其并非本案适格被告，银信公司应向案外人张盛娟主张权利的抗辩意见。首先，2018年10月9日签订的《房屋租赁合同》系张盛娟代表楼青青签订，退一步讲，即使该合同系张盛娟与银信公司签订，因双方同时约定该合同仅供办理营业执照及银行开户时使用，故该合同的签订并不导致银信公司与楼青青于2018年2月5日签订的《租赁合同》的解除；其次，虽商铺移交确认书上的签字确认人为张盛娟，但张盛娟明确注明其系代为签收；第三，《租赁合同》签订后，楼青青向银信公司缴纳了履约保证金52000元，即楼青青实际已履行合同项下的义务；第四，楼青青与张盛娟之间的内部债权债务关系与银信公司无关，楼青青可另行向张盛娟主张权利。综上，对楼青青的该项抗辩意见，不予采信，楼青青及银信公司应按《租赁合同》全面履行双方权利义务。 本案中，楼青青在未与银信公司协商的情况下于2020年6月6日清空并搬离案涉店铺，属于《租赁合同》约定的楼青青提出合同解除的情形，故楼青青除应付清实际发生的租金及其他费用外，还应向银信公司赔付不低于3个月租金标准的违约金（即53532元）。对于实际发生的租金及其他费用，经核算，银信公司主张的数额未违反合同约定，亦与客观事实相符，扣除楼青青实际交付的费用（除履约保证金），并将履约保证金予以抵扣，尚余履约保证金17249元。此处需要特别说明的是，针对本案实际租赁期，结合银信公司的开业时间、案涉店铺的清空时间，银信公司主张实际租赁期为2018年10月21日至2019年6月6日，并无不当。综上，现银信公司要求楼青青违约金35283元（违约金总额53532元－尚余履约保证金17249元＝35283元），予以有据，应予以支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 被告楼青青于本判决生效之日起七日内支付原告湖州银信置业有限公司违约金35283元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费682元，减半收取341元，由被告楼青青负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  嵇阳 二〇二一年三月三日 书记员  周悦