山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初7730号 原告：济南市历城区大地华园业主委员会，住所地济南市历城区。 法定代表人：窦希文，主任。 委托诉讼代理人：林晓明、冯莎莎，均系北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：山东大地房地产开发有限公司，住所地山东省济南市历城区，统一社会信用代码91370112163087470Y。 法定代表人：巩道铸，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：田炳亮，济南市中民意法律服务所法律工作者。 被告：济南发展物业管理顾问有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137011272072690XK。 法定代表人：张可可，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：田炳亮，济南市中民意法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张利梅，该公司职工。 原告济南市历城区大地华园业主委员会（以下简称大地华园业委会）与被告山东大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）、济南发展物业管理顾问有限公司（以下简称发展物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月11日、2020年12月18日二次公开开庭进行了审理。原告大地华园业委会的委托诉讼代理人林晓明、冯莎莎，被告大地公司的委托诉讼代理人田炳亮，被告发展物业公司的委托诉讼代理人田炳亮、张利梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大地华园业委会向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即拆除地下车库、车位的道闸或移交给大地华园业委会，停止对大地华园小区地下车库（车位）的非法管理，将管理权移交大地华园业委会；2.请求判令被告向大地华园业委会移交小区地下车库、车位停车管理的全部资料及档案文件；3.本案因诉讼产生的费用由大地公司及发展物业公司承担。审理过程中，大地华园业委会明确第二项诉讼请求中的移交资料为涉案小区地下车位、车库的业主档案，出售、出租资料，水电、消防设备、排水设施管线竣工图等共有设施设备资料。被告预收地下车库、车位管理费用明细、剩余期间预收车位管理费用。事实与理由：被告大地公司系济南市历城区大地华园小区（以下简称“涉案小区”）的开发建设单位，被告发展物业公司系涉案小区的前期物业服务企业。2016年4月7日，涉案小区依法成立业主委员会，2016年4月17日，原告代表小区全体业主与新的物业服务企业山东德尚行物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定由该物业公司为涉案小区提供物业服务。后两被告恶意串通，拒不交出涉案小区地下车位和地下车库管理权，并私自设置道闸，派专人进行看管，不仅导致小区管理混乱，还侵害了小区全体业主的合法权益。根据《物业管理条例》第33条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条等法律规定，特提起诉讼。 被告大地公司、发展物业公司辩称，1.该案中大地华园业委会将山东大地房地产开发有限公司和济南发展物业管理顾问有限公司列为共同被告，根据其诉讼请求，请大地华园业委会明释两被告具体的顺序，大地华园业委会向哪一个被告主张，哪一个被告承担主要责任，哪一个被告承担次要责任，或者连带责任；2.大地华园业委会应举证证明诉讼请求中拆除地下车库所谓的道闸和移交给大地华园业委会的理由，以及对大地华园小区地下车库的非法管理的证据，为什么将管理权移交给大地华园业委会。管理权主要是指相关所有权人授予的权利，是所有权人对其财产进行占有、使用及经营和处分的权利，拥有管理权的前提是对每个事物拥有所有权，或者据法律规定有因管理或者无因管理，或者所有权人的委托管理，大地华园业委会对以上应当举证证明。物权法规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他人管理；3.大地华园业委会应当举证证明被告移交小区地下车库车位管理的必要性证据。 经审理本院认定事实如下： 1.涉案小区位于济南历城区华龙路1110号，大地公司系该小区开发建设单位，发展物业公司系该小区的前期物业服务企业。2007年8月6日，涉案小区业主与发展物业公司签署的《大地华园·物业管理服务协议》第四项第4条约定，本协议期限：自小区交付使用之日起至小区业主委员会成立并与业主大会选聘产生的物业管理企业签订服务合同止。 2.2016年4月7日，涉案小区成立业主委员会，并已在行政主管部门登记备案。同年4月14日，发展物业公司与大地华园业委会签署《移交协议》，主要约定了相关物业管理权限、相关设施及有关物业资料的移交时间及方式。2016年4月17日，大地华园业委会代表小区全体业主与新的物业服务企业山东德尚行物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定由该物业公司为涉案小区提供物业服务。 3.2016年4月29日，大地华园业委会与发展物业公司进行交接，交接后大地华园业委会发现涉案小区的地下车位、车库的物业管理权未移交，地下车库、车位的业主档案，出售、出租资料，水电、消防设备、排水设施管线竣工图等共有设施设备资料以及发展物业公司预收的涉案小区地下车库、车位管理费用明细、剩余期间预收车位管理费用未移交。大地公司认可涉案小区地下车库、车位的业主档案，出租资料，水电、消防设备、排水设施管线竣工图等共有设施设备资料在大地公司处。发展物业公司认可其仍在管理涉案小区的地下车库、车位，预收的地下车库、车位管理费用明细、剩余期间预收车位管理费用在发展物业公司处。 本院认为，《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。发展物业公司签订的物业服务合同期限为：自小区交付使用之日起至小区业主委员会成立并与业主大会选聘产生的物业管理企业签订服务合同止。现涉案小区已由大地华园业委会聘请新的物业公司进驻，双方签订的物业服务合同业已生效，故前期物业服务合同已经终止，发展物业公司应当退出涉案小区的服务区域，发展物业现虽已退出部分区域，但仍未退出涉案小区的地下车库、车位。涉案的地下车库、车位均属涉案小区范围内，两被告未提供证据证明该区域能够登记成为特定业主所有权，且地下车库车位为小区业主占用、使用，与涉案小区属同一物业管理区域，故发展物业公司应退出该区域，并将地下车库、车位的物业管理权交由大地华园业委会，该区域的物业服务由涉案小区新聘物业提供。发展物业公司还应将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等移交给大地华园业委会。《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。大地公司系涉案小区的开发建设单位，部分物业管理必需的资料仍在大地公司处，因此大地公司应当履行向大地华园业委会移交相关材料的义务。故对于大地华园业委会的相关诉讼请求，本院依法予以支持。关于大地华园业委会主张的剩余期间预收车位管理费用，未提供相关证据证实起止时间及具体费用，故对其该项诉讼请求，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十条、第九百四十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下： 一、限济南发展物业管理顾问有限公司于本判决生效之日起十日内将济南市历城区大地华园小区地下车库、车位的物业管理权移交给济南市历城区大地华园业主委员会； 二、限山东大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将济南市历城区大地华园小区地下车库、车位的业主档案，出售资料，水电、消防设备、排水设施管线竣工图等共有设施设备资料移交给济南市历城区大地华园业主委员会； 三、限济南发展物业管理顾问有限公司于本判决生效之日起十日内将预收的济南市历城区大地华园小区地下车库、车位管理费用明细资料移交给济南市历城区大地华园业主委员会； 四、驳回济南市历城区大地华园业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告山东大地房地产开发有限公司、济南发展物业管理顾问有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 姬广锴 二〇二一年三月十二日 法官助理 高 雪 书 记 员 王丽霞