新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新4002民初1589号 原告：伊犁安业物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市218国道以南、220省道以东东城花园二区3号楼105、106号。 法定代表人：焦克森，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷刚，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘文亮，新疆长信合律师事务所律师。 被告：何玉博，男，1944年12月28日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：何海柱（系何玉博之子），住新疆维吾尔自治区伊宁市。 原告伊犁安业物业服务有限公司诉被告何玉博物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告伊犁安业物业服务有限公司（以下简称安业物业公司）的委托诉讼代理人雷刚、刘文亮到庭参加诉讼。被告何玉博经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安业物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告一次性缴纳拖欠的物业费4739.21元及违约金2000元，合计6739.21元。事实和理由：被告何玉博为××花园××区业主，住宅面积为119.98平方米，被告于2013年9月16日与××房地产公司签订《商品房买卖合同》，在2013年9月16日，与原告签订前期物业服务协议。原告依约履行的物业管理义务，2013年9月16日交房后，被告仅支付物业费至2014年8月15日，之后一直未缴纳。至今仍欠2014年8月16日到2021年3月16日共79个月的物业费4739.21元，计算方式119.98平方米×0.5元/平方米×79个月，按照合同约定还应当支付违约金，我方主张违约金2000元。原告多次催要，被告不予支付。原被告存在合法有效的合同，被告于2013年9月16日办理小区入住手续，并长期在此居住，原告方按照合同内容给小区各业主提供物业服务，对包括被告在内小区业主反映的问题，我们一个月开一次见面会，和社区工作人员一起共建文明、和谐小区，其在答辩中提出的抗辩理由属一面之词，没有证据和事实支持，被告从2014年9月起至今未缴纳物业费，严重违反了合同的约定，是根本性违约行为，请求法庭依法支持原告方的合法诉求。 被告何玉博未到庭，其委托诉讼代理人何海柱庭前向本院提交书面答辩意见，辩称，请求法院驳回原告的不合理诉求。原告不能按照物业管理服务合同及《物业管理条例》提供物业管理服务，违约在先。原告没有履行对公共设施的维护，给业主造成安全隐患及经济损失，在原告进行物业管理期间，本人所住楼层单元门锁损坏未能及时维修，导致本人地下室被盗，造成1250元的经济损失；本人家中2015年6月购买一辆新轿车夜间停放于指定的停车场车位，被他人恶意刮划，造成500元的经济损失；2016年11月，因本人家中暖气片漏水，打电话给该物业公司安排人员维修，该公司安排人员到现场后竟因本人私自加暖气片为由索取200元的维修费，因价格未谈拢，扬长而去，后本人另外请人花费60元维修。小区管理水平差，造成业主生活环境品质下降，小区道路乱停放车辆无人管理，地下室内养鸟、家禽对环境造成恶意污染，反映多次，从未有人去解决，冬季停车场内积雪从未清扫。本人家人于2017年9月份主动去缴纳物业管理费，该物业公司工作人员不仅态度恶劣并且强行要求跨年缴纳至2018年5月，否则将收取违约金。本人家人于2018年4月出售××花园×区一套毛坯住宅楼，该公司不仅足额收取全部物业管理费还强行收取200元违约金。原告为开发商指定的小区前期物业，小区在原告自2015年至今的管理服务期间存在诸多问题，长期处于无人管理状态，物业合同存在多条霸王条款，这些都不具有合法性、人性化。我方认为，第一，关于物业管理费问题：物业管理服务协议应为双方合同，双方当事人应当履行各自义务，也就是物业公司必须向业主提供双方约定的管理和服务，业主才有按约缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务未达到双方约定，系违约在先，业主有权依据相关规定行使抗辩权，因此在原告未能完全履行物业管理服务且对本人造成经济损失的情况下，本人被迫行使违约救济权，暂停缴纳物业管理费。原告向被告主张的物业费，因原告违约在先，且对本人经济造成损失，故原告应在合理赔偿本人经济损失或冲抵应当收取的物业管理费。第二，关于原告主张的违约金，根据合同法有关履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业管理服务义务之前，被告有权暂不支付物业管理费。原告显然在未与被告进行协商或调解的情况下直接向人民法院提起诉讼，要求支付违约金，这行为违反了《物业管理服务协议》，故原告主张的滞纳金（违约金）毫无道理，没有法律依据。 本院认为，原被告之间签订的《××花园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方成立物业服务合同关系。被告何玉博作为业主，在物业管理活动中，享有接受物业管理公司提供服务的权力，同时应履行按时交纳物业服务费用的义务。原告已经履行了该合同的义务，被告应按合同约定的收费标准履行交纳物业服务的义务，现原告要求被告支付欠付的物业管理费4739.21元（119.98平方米×0.5元/平方米×79个月），于法有据，本院予以支持。被告抗辩原告提供的物业服务不到位，但未能提交证据佐证。同时，本院认为，物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践中不可能是完美的，正是基于物业服务合同的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应，并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。如果业主通过不交纳物业服务费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。如被告认为原告未能按约履行物业服务合同约定的义务，可以另行请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应拒绝交纳物业服务费。 关于违约金，被告确已违约，应当按照合同约定支付违约金，原告主张的2000元违约金标准过高且无依据，本院对本案违约金采逾期罚息利率标准即以原告起诉之日时的同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的1.95倍计付，在计算时，本院按每年最后一天缴纳当年物业费，分段计算至原告主张的2021年3月16日，被告每月应缴物业费为59.99元即119.98平方米×0.5元/平方米。违约金具体如下： 1．被告欠付的2014年4.5个月（2014年8月16日至2014年12月31日）的物业费，距今74.5个月（2015年1月1日至2021年3月16日），违约金为126元，计算方式：59.99元／月×4.5个月×3.85%×1.95倍/12个月×74.5个月； 2．被告欠付的2015年12个月（2015年1月1日至2015年12月31日）的物业费，距今62.5个月（2016年1月1日至2021年3月16日），违约金为281元，计算方式：59.99元／月×12个月×3.85%×1.95倍/12个月×62.5个月； 3．被告欠付的2016年12个月（2016年1月1日至2016年12月31日）的物业费，距今50.5个月（2017年1月1日至2021年3月16日），违约金为227元，计算方式：59.99元／月×12个月×3.85%×1.95倍/12个月×50.5个月； 4．被告欠付2017年12个月（2017年1月1日至2017年12月31日）的物业费，距今38.5个月（2018年1月1日至2021年3月16日），违约金为173元，计算方式：59.99元／月×12个月×3.85%×1.95倍/12个月×38.5个月； 5．被告欠付2018年12个月（2018年1月1日至2018年12月31日）的物业费，距今26.5个月（2019年1月1日至2021年3月16日），违约金为119元，计算方式：59.99元／月×12个月×3.85%×1.95倍/12个月×26.5个月； 6．被告欠付2019年12个月（2019年1月1日至2019年12月31日）的物业费，距今14.5个月（2020年1月1日至2021年3月16日），违约金为65元，计算方式：59.99元／月×12个月×3.85%×1.95倍/12个月×14.5个月； 7．被告欠付2020年12个月（2020年1月1日至2020年12月31日）的物业费，距今2.5个月（2021年1月1日至2021年3月16日），违约金为3元，计算方式：59.99元／月×3个月×3.85%×1.95倍/12个月×2.5个月； 8．被告欠付2021年3个月（2021年1月1日至2021年3月16日）的物业费，系新产生，对该期间物业费的违约金本院不予支持； 以上合计994元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七、第五百八十五条第一款、第二款、第九百三十七条、第九百四十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告何玉博于本判决生效之日起三日内向原告伊犁安业物业服务有限公司支付物业费4739.21元； 二、被告何玉博于本判决生效之日起三日内向原告伊犁安业物业服务有限公司支付违约金994元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告何玉博负担。 本判决为终审判决。 审判员  陈佳佳 二〇二一年三月二十四日 书记员  彭 丹