湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1321民初114号原告：左俊杰，男，1988年7月23日生，汉族，户籍所在地双峰县。原告：左暑平，男，1967年7月25日生，汉族，户籍所在地湘乡市。原告：左亚庭，男，1962年3月19日生，汉族，户籍所在地长沙市开福区。三原告共同委托诉讼代理人：王齐云。原告：王齐云，男，1968年11月3日生，汉族，户籍所在地双峰县。四原告共同委托诉讼代理人：李富强，系湖南国藩律师事务所律师。被告：张乾，男，1986年12月2日生，汉族，户籍所在地双峰县，现住双峰县。委托诉讼代理人：李建设，系湖南定胜律师事务所律师。原告左俊杰、王齐云、左暑平、左亚庭与被告张乾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月24日公开开庭进行了审理，原告王齐云及四原告的共同委托诉讼代理人李富强、被告张乾及其委托诉讼代理人李建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告因拆除装饰物恢复房屋原状费用及房屋租金损失合计119,386元；2、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告在2011年11月28日签订了《房屋租赁合同书》，依据该合同约定：被告租赁范围为天龙商用房二楼所有用房，按照现状全部出租；租赁时间从2011年元月1号至2020年12月31日止；同时该合同约定被告如须进行装修，不准破坏房屋的结构、地板、玻璃，如有损坏必须复原；增贴地板如须拆除，必须由被告清除干净恢复原状，决定权由原告拥有；租赁期满，装饰物品原则上不能拆除，可拆除部分由原告决定。合同签订后，被告在2019年12月30日提前解除租赁合同，在此期间，被告未经原告同意擅自对租赁房屋墙壁部分装饰物进行拆除，破坏了地板，直接影响房屋的实际使用和继续出租。期间，原告多次找被告协商，请被告及时将租赁房屋的装饰物进行拆除并恢复房屋原状，被告一直未予理睬。原告经咨询专业装修公司确认恢复被告承租的天龙商住楼二楼原状需要支出55,220元。同时，由于被告未对所租赁房屋及时恢复，导致原告不能向外出租，所造成房租损失为64,166元，合计金额119,386元。2020年10月27日，原告委托湖南国藩律师事务所向被告发出了律师函，被告当日予以签收，但并未向原告履行上述义务。综上，被告应当对原告的损失予以赔偿。请求法院支持原告的诉讼请求。被告张乾及其委托诉讼代理人答辩称：1、对原、被告双方签订《房屋租赁合同》事实无异议，但是双方协商解除租赁合同是在2019年7月，实际搬离时间是2019年10月中旬，在2019年12月30日之前，原告没有提出拆除装饰物恢复原状的请求，而是在租赁时间到期才说明，且部分地板系工人看到答辩人搬离后自行拆除，答辩人对此也进行了解释。2、对原告提出恢复原状费用5万多元有异议，恢复原状清单费用是原告自己计算出来的，不是司法评估机构出具的，且答辩人联系的拆除公司恢复原状只要22,180元，可以随时动工清除。3、原、被告双方于2019年12月30日已解除租赁合同，答辩人向原告说明若原告要出租，可以提前联系承租方，但是原告并没有联系且未能出租出去，且拆除装饰物不一定会影响房屋出租，原告也没有提供任何证据证明该房屋有人要承租，故房屋出租损失答辩人不应承担。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、2011年11月28日，原、被告双方签订《房屋租赁合同书》，合同约定：1、出租方（左俊杰、左亚庭、王齐云、左暑平）应承租方（张乾）的请求，愿意将自己拥有完全产权的天龙商用二楼房屋出租给承租方作经商之用；2、租赁范围：凡天龙商用房二楼所有用房（包括东向梯级间）按现状全部出租给承租方；3、租赁时间从2012年元月1日起至2020年12月31日止；4、租金的确定：以年度为计算期，即2012年为30,800元人民币，以后每年以环比的方式递增百分之十确定每年的租金；5、租金的交付方式：在每年12月1日以前由承租方向出租方以现金或银行转账一次性交清；6、在签订合同之前，承租方必须一次性向出租方交付押金伍仟元，租赁到期后不计利息一次性付清；7、承租方如须进行装修，不准损坏房屋的结构、地板、玻璃，如有损坏必须复原；增贴地板如须切除，必须由承租方清除干净恢复原状，决定权由出租方拥有；租赁期满后，装饰物品原则上不能拆除，可拆除的部分由出租方决定；8、租满五年后，承租方如出现特殊情况，必须提前二个月向出租方提出变更合同租期，双方协商处理。原、被告双方对上述约定均签字予以确认。另，根据双方协商，被告张乾已付5,000元房租押金给原告。二、2019年7月，被告张乾向原告提出提前解除合同，将业务搬至自己在县城购置的门店经营，后双方达成一致协议，原告同意被告提前解除房屋租赁合同，租赁期限算至2019年12月30日。双方达成提前解除房屋租赁合同协议后，被告即搬离了所租原告的房屋。但被告未按原租房协议将所租原告房屋恢复原状并及时将所租房屋移交给原告，期间，被告未与原告协商，对所租原告房屋墙壁部分装饰物进行了拆除，原告为此多次与被告协商未果，涉案房屋一直处于闲置状态。2020年10月27日，原告委托湖南国藩律师事务所向被告张乾发出了律师函，要求被告恢复原状或承担恢复原状费用55,220元，并承担房屋未能及时出租的损失，被告张乾未予回应，原告遂诉至本院。三、按原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定的房租计算方法，2018年房租为54,564元，2019年房租金额为60,020.4元，双方口头协议，2019年房租不再上涨，按2018年标准计算，但将2018年的54,564元收整为55,000元，被告张乾在2018年、2019年均按此标准交付原告房租。四、在本案庭审过程中，原、被告双方针对恢复房屋原状所需费用达成一致意见，确认房屋恢复原状费用为40,000元，由被告张乾一次性给付原告，并由原告自行恢复原状。本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百一十五条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案原、被告双方在达成提前解除房屋租赁合同协议后，被告张乾虽及时搬离了所租原告房屋，但被告未按原房屋租赁合同约定的条款及时将所租房屋恢复原状移交原告，且未经原告同意，对租赁房屋墙壁部分装饰物进行拆除，被告的行为已构成违约，四原告有权要求被告张乾恢复房屋原状，现原、被告双方针对恢复房屋原状一事达成一致协议，本院对此予以认可。《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。第一千一百七十三条规定：被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案被告张乾在与原告达成提前解除房屋租赁合同协议后，未将租赁房屋恢复原状并及时移交原告，导致四原告的房屋无法继续出租，一直闲置至今，被告张乾对这一时段原告的该房屋租金损失应当承担主要赔偿责任；与此同时，四原告在被告张乾提前搬离房屋后，未及时与被告张乾进行有效沟通，任由被租赁房屋闲置，对因此而扩大的自身房屋租赁损失亦应承担一定的责任，再加上2020年初，新冠肺炎疫情突发，给全国人民的生产、生活、经营等活动均造成了一定的影响，根据公平原则，亦应当适当减轻被告的责任。经计算，按照合同约定，自原、被告双方解除房屋租赁合同之日起计算至2020年12月30日止的房屋租金按照双方约定为55,000元。因被告张乾未恢复房屋原状，现四原告除要求被告张乾支付房屋租金损失55,000元外，还主张要求被告张乾按照2020年房屋租金标准计算的2个月房屋租金9,166元，本院予以认可。对原告的此一损失，本院根据过错责任原则和公平原则，酌定被告张乾与四原告的过错责任比例为6:4，即被告张乾对上述原告房屋租金损失承担60%的赔偿责任（38,499.6元），其余损失由四原告自行承担。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七百一十一条、第七百一十五条、第七百三十三条、第一千一百六十五条、第一千一百七十三条之规定，判决如下：一、被告张乾在本判决生效后十日内一次性给付原告左俊杰、王齐云、左暑平、左亚庭恢复房屋原状费用40,000元，并由原告左俊杰、王齐云、左暑平、左亚庭自行恢复房屋原状。二、被告张乾在本判决生效后十日内赔偿原告左俊杰、王齐云、左暑平、左亚庭房屋租金损失38,499.6元，扣除被告张乾已付房屋押金5,000元，被告张乾尚应支付四原告房租损失33,499.6元。三、驳回原告左俊杰、王齐云、左暑平、左亚庭的其余诉讼请求。上述款项限被告在判决书生效后十日内自觉履行，将款项汇入双峰县人民法院在华融湘江银行股份有限公司双峰县支行账号7603××××1275，并注明本案案号。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,500元，由被告张乾负担1,750元，由原告左俊杰、王齐云、左暑平、左亚庭负担750元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  袁红江人民陪审员  罗应德人民陪审员  向银玉二〇二一年三月三十日法官助理谢泽林代理书记员  杨 丽附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七百一十一条承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第一千一百七十三条被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。