山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终164号上诉人（原审被告）：于福敏，女，1977年11月13日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：王传辉，山东德衡（威海）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：青岛润之泰商业运营管理有限公司威海分公司，住所地威海经济技术开发区华夏路**。代表人：张忠涛，该公司经理。委托诉讼代理人：任维斌，山东隆润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙博涵，山东隆润律师事务所实习律师。上诉人于福敏、青岛润之泰商业运营管理有限公司威海分公司（以下简称“润之泰公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服山东省威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于福敏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回润之泰公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由润之泰公司承担。事实与理由：一审法院认定事实证据不足，判决有误。一、涉案定金协议属于签约定金，并非正式租赁合同，其关于租金价格的约定不是双方最终议定的租金价格，不能作为计算租金的依据。二、涉案租金的计算应当参考其他租户的正式租赁合同的租金数额、租金构成、润之泰公司义务履行情况等多方面因素。在润之泰公司的同楼层，与于福敏相近区域的展位租赁合同中约定的租金价格均低于于福敏的价格，甚至还有免租期的情况，佐证了定金协议的价格并非最终价格。润之泰公司作为运营管理方，不能提供配套服务，导致商户入住率低，客流量少，营销团队撤离、润之泰公司与出租方的诉讼纠纷等问题，使商场运营雪上加霜，导致于福敏至今未开业经营。因此，在计算租金时应进行一定程度的减免。三、双方未约定租金支付时间，属于约定不明。根据《合同法》的相关规定以及双方租赁事实的存在，应在租期届满一年后支付。润之泰公司辩称，于福敏的上诉没有事实和法律依据，双方在定金协议中对租金价格进行了约定，因双方未签订正式的租赁合同，但其在签订定金协议后实际占有使用了所租赁的展位，双方之间的租赁合同关系为不定期租赁，但租金价格已经确定，应按照定金协议所确定的价格支付租金，其租金与其他人的租金没有可比性。双方之间的租金确定以定金协议为准。因为双方之间是不定期租赁，根据法律规定出租人有权随时要求承租人支付租金，因此其上诉请求不成立，请求依法予以驳回。润之泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判于福敏支付租金114048元并撤出所租赁的星艺佳商场B8013展位；2.一、二审诉讼费由于福敏承担。事实与理由：一、双方形成事实租赁合同关系，润之泰公司要求从商场开业之日起按照约定租金标准计收租金合法有据。双方虽未签订正式租赁合同，但于福敏实际租赁占用了涉案展位，双方对租金标准、计租面积进行了约定，并留出了近经8个月的装修时间，故要求其支付2019年12月12日开业以来的租金合情合理合法。二、润之泰公司已明确要求于福敏撤出并返还展位，是明确解除双方的事实租赁合同关系，一审法院要求润之泰公司另行起诉没有法律依据。润之泰公司在诉状和庭审中都明确要求解除合同，一审法院机械理解徒增诉累，应依法予以纠正。于福敏辩称，第一，双方未签订正式的租赁合同，对于计租时间润之泰公司所主张的并不成立，双方开始计租的时间约定为2020年6月底。第二，关于润之泰公司要求撤出并返还展位的上诉请求不予认同。首先双方未签订正式租赁合同的原因是由润之泰造公司成的，并且于福敏对于展位的装修投入巨大，同时因为润之泰公司对于商场的运营管理不善，商场经营并没有正常运转给于福敏造成了巨大的损失，并且目前商场实际由红鼎商业运营管理有限公司进行运营管理，润之泰公司无权要求收回展位，无权要求收费。润之泰公司向一审法院起诉请求：1.判令于福敏支付2019年12月12日至2020年11月11日的租金114048元及利息(自2019年12月12日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.判令于福敏撤出并向润之泰公司返还承租的“红星·星艺佳”商场（以下简称“星艺佳商场”）B8013展位（以下简称“B8013展位”）。一审法院认定事实：威海市城市开发投资有限公司投资建设了威海客运中心（南站综合服务区），其中包括星艺佳商场所在的鼎信大厦。2018年，城投公司经授权与润之泰公司的总公司青岛润之泰商业运营管理有限公司（以下简称“青岛润之泰公司”）签订房屋租赁合同，约定：由青岛润之泰公司承租鼎信大厦的1-3层用于开办威海星艺佳商场，合同签订之日至2020年5月31日为青岛润之泰公司装修免租期，租期自2020年6月1日起至2027年5月31日止。威海客运中心（南站综合服务区）工程已取得《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程竣工规划核实合格证》、《竣工验收备案证》，鼎信大厦并已取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。润之泰公司系青岛润之泰公司开办的分公司，其经营范围包括商业运营管理、柜台、摊位出租等。2019年4月19日，润之泰公司与于福敏签订一份定金协议，约定：1.润之泰公司拟出租给于福敏B8013展位用于经营“佐岚”品牌的门窗类商品，展位计租面积为216平方米（以最终签订的展位租赁合同为准，含1.2平方米公摊面积)，租金单价为48元/平方米/月。2.于福敏应于本协议签署当日向润之泰公司支付定金3万元，如于福敏未按约定支付定金，润之泰公司有权单方解除本协议，已收定金不予退还。3.双方应于润之泰公司书面通知七日内签署《威海星艺佳商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称“租赁合同”），租赁合同生效后定金自动转为该合同项下的质量保证金，如有剩余则转为于福敏应付的其它款项。4.因于福敏原因导致各方未能在上述时间前达成正式租赁合同的，润之泰公司已收定金不予归还；因润之泰公司原因或第三方原因等非于福敏原因导致各方未能在上述时间前达成正式租赁合同的，润之泰公司应当将已收定金返还于福敏。5.于福敏在接到润之泰公司进场通知后七日内至润之泰公司招商部门办理相关手续，因于福敏原因导致各方未能在该时间内办理相关手续，视为自行放弃所承租展位，润之泰公司有权终止本协议，已收定金不予归还。6.于福敏须按润之泰公司指定时间与商场进行同步装修，并在润之泰公司规定的时间内结束装修，以确保按时营业；于福敏进场装修前三天，须将装修图纸送交润之泰公司审核并通过后方可施工，具体装修事项双方另行约定；如于福敏在接到润之泰公司通知后七日内仍未进场装修，则视为于福敏自行放弃所承租展位，润之泰公司有权终止本协议，已收定金不予归还。定金协议签订后，于福敏于当日向润之泰公司交付3万元定金，之后再未交付其他费用。2019年6月，润之泰公司将案涉展位交付于福敏，于福敏于2019年8月初开始对摊位进行装修。2020年8月，青岛润之泰公司与城投公司因双方之间房屋租赁合同的履行发生纠纷，并提起诉讼，现正在诉讼过程中。2020年10月21日，润之泰公司提起本案之诉。润之泰公司主张其于2019年4月19日将案涉展位交付于福敏、于福敏于2019年7月上旬开始装修展位、润之泰公司在2019年7月前曾书面要求于福敏签订租赁合同、于福敏应于星艺佳商场2019年12月12日开业之日起计付租金。于福敏对润之泰公司的主张均不认可，润之泰公司对其主张未提供证据证明。一审法院认为，本案争议焦点为：一、润之泰公司与于福敏签订的定金协议的效力及定金的性质；二、润之泰公司请求解除定金协议、返还展位应否支持；三、案涉展位租金的计算原则。关于第一个争议焦点，润之泰公司具有出租展位的主体资格，其与于福敏签订的定金协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。根据定金协议约定，案涉定金系为双方签定展位租赁合同及前期预备工作而设立，因此其性质属于签约定金而非履约定金。关于第二个争议焦点，1.润之泰公司与于福敏在定金协议中约定润之泰公司拟将案涉展位出租给于福敏，明确了展位的具体位置、租金的标准等，但并未约定租期或者租金的起算日期。诉讼中，双方均同意计付租金，只是对租金的起算日期存在争议，并且润之泰公司已将约定展位交付给了于福敏管理。因此，双方之间具有展位租赁合同的法律特征，双方已实际存在不定期租赁合同关系。双方建立租赁合同关系后，定金协议的作用已经完成，因于福敏并不存在违反定金协议的行为，根据约定于福敏交纳的3万元定金应转为租赁合同项下质量保证金或其他费用，因此不存在解除定金协议的问题。故，润之泰公司要求解除定金协议并基于解除定金协议后由于福敏返还展位的诉讼请求，理由不当，依法不予支持。2.润之泰公司与于福敏之间存在不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”润之泰公司并未要求解除与于福敏之间的不定期租赁合同，于福敏也不同意返还展位，因涉及双方不定期租赁合同的履行争议，本案不予审理，润之泰公司可另案主张。关于第三个争议焦点，润之泰公司与于福敏未约定质量保证金，于福敏交纳的3万元定金应转为租赁合同项下的租金。润之泰公司与于福敏未约定租期和租金起算日期，润之泰公司主张应自2019年12月12日起计算租金，于福敏对此不认可，但主张应自2020年6月底起计算租金。润之泰公司对其主张未提供充分证据证明，应承担举证不能的法律后果；并且，青岛润之泰公司与城投公司签订的房屋租赁合同约定2020年5月31日前为装修免租期，租期自2020年6月1日起计算。因此，润之泰公司要求自2019年12月12日起计算租金，证据不足，理由不当，依法不予支持。综合考虑本案具体情况，租金应自2020年7月1日起计算，租金标准为双方约定的48元/平方米/月。经计算，截止到2020年11月11日的租金数额为54705.60元〔261元×48元/平方米/月×（4＋11/30）月〕，于福敏应当支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十二条规定，判决：一、于福敏于判决生效之日起10日内支付青岛润之泰商业运营管理有限公司威海分公司自2020年7月1日起至2020年11月11日止的租金24705.60元（54705.60元－30000元）；二、驳回青岛润之泰商业运营管理有限公司威海分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2668元减半收取计1334元，由青岛润之泰商业运营管理有限公司威海分公司负担1045元、于福敏负担289元。二审中，于福敏为证实其主张，提交如下证据：证据一、2021年1月27日，威海红鼎商业运营管理有限公司告红星.星艺佳全体商户通知书及缴费通知单，拟证明涉案的商场目前实际有红鼎商业运营管理有限公司进行运营管理，润之泰公司无权要求于福敏腾退展位。同时该证据也证明了正是由于润之泰公司在经营管理商场期间，经营管理不善导致商户经营受到严重的损失，润之泰公司应当对于福敏进行相应的赔偿责任。该证据是在2021年1月27日由红鼎公司出具的，属于在一审之后取得的新证据。证据二、2020年11月11日-11月15日涉案商场运营情况照片两页八张，证明在润之泰公司经营管理期间，因其管理招商等措施不当，商场没有顾客，实际属于经营瘫痪的状态。润之泰质证称，对证据一，红鼎商业公司与本案没有关系，从该通知书上看不能确定红鼎商业公司为商场的运营管理者，该通知书只是陈述部分商户与冲突公司进行洽谈对接，该通知书真实性无法确认，并且不能证实该公司取代润之泰公司对商场包括于福敏承租的展位进行经营管理。因此，不能证实于福敏的主张。关于证据二，首先该证据不属于新证据，该证据落款时间是在一审判决之前，如作为证据使用应在一审诉讼程序中提交，其次该照片不能确定拍摄时间，无法反映商场运营期间的实际状况，并且经营商铺的风险是由商铺自行承担，与润之泰公司没有任何关系。鉴于润之泰公司对上述证据的真实性、关联性及其证明效力均不予认可，于福敏也未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。本院经审查对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，润之泰公司与于福敏签订的定金协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。根据定金协议约定，案涉定金系为双方签定展位租赁合同及前期预备工作而设立，故一审认定其属于签约定金而非履约定金正确。定金协议中虽然并未约定租期或者租金的起算日期，但约定润之泰公司拟将案涉展位出租给于福敏，并明确了展位的具体位置、租金的标准等，润之泰公司也已将约定展位交付给了于福敏管理。基于此，一审判决认定双方之间关系具有展位租赁合同的法律特征，双方已实际存在不定期租赁合同关系。双方建立租赁合同关系后，定金协议的作用已经完成，因于福敏并不存在违反定金协议的行为，因此不存在解除定金协议的问题。进而对润之泰公司要求解除定金协议并基于解除定金协议后由于福敏返还展位的诉讼请求不予支持，符合民事诉讼证据认证规则，具有事实与法律依据。鉴于诉讼中双方均同意计付租金，只是对租金的起算日期存在争议，一审法院根据双方之间的定金协议约定，并结合青岛润之泰公司与城投公司签订的房屋租赁合同约定2020年5月31日前为装修免租期，租期自2020年6月1日起计算的事实，综合考虑本案具体情况，酌定租金自2020年7月1日起计算，租金标准为双方约定的48元/平方米/月，并据此确定于福敏应当支付的租金数额，具有事实与法律依据，依法应予维持。在此基础上，一审法院以润之泰公司并未要求解除与于福敏之间的不定期租赁合同，于福敏也不同意返还展位，且涉及双方不定期租赁合同的履行争议为由，对润之泰公司关于返还涉案展位的请求不予审理，并告知润之泰公司另案主张，并无不当，本院也予以维持。综上，于福敏关于拒绝给付租金，改判驳回润之泰公司诉讼请求的上诉请求以及润之泰公司关于改判于福敏支付租金114048元并撤出所租赁的星艺佳商场B8013展位的上诉请求，依法均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。于福敏上诉之案件受理费2668元，由于福敏负担；青岛润之泰商业运营管理有限公司威海分公司上诉之案件受理费2090元，由青岛润之泰商业运营管理有限公司威海分公司。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  郑华章审判员  潘 慧二〇二一年三月二十二日法官助理安姣姣书记员刘珍琪