浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初4239号 原告：姚娟兰，女，1982年2月8日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：沈建，男，德清县禹越法律服务所法律工作者。 被告：安吉咏乐汇娱乐有限公司，住所地浙江省安吉县昌硕街道迎宾大道350号一层102室，统一社会信用代码91330523MA2B35DK7J。 法定代表人：陈芸芸。 委托诉讼代理人：陈涛，浙江浦源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱仲烨，浙江浦源律师事务所律师。 被告：吴遵云，男，1983年4月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 原告姚娟兰与被告安吉咏乐汇娱乐有限公司（以下简称咏乐汇公司）、吴遵云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日受理后，依法适用简易程序于2020年12月15日公开开庭进行审理。姚娟兰的委托诉讼代理人沈建、咏乐汇公司的委托诉讼代理人陈涛、吴遵云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚娟兰向本院提起如下诉讼请求：1.判令解除姚娟兰与咏乐汇公司签订的房屋租赁合同并腾退房屋，将房屋返还给姚娟兰；2.咏乐汇公司、吴遵云支付租金331150元（租金暂计算至2020年9月8日，其后租金按合同约定计算至交付房屋之日止）；3.判令咏乐汇公司、吴遵云支付利息11462.5元（利息暂计算至2020年9月8日，其后利息按月利率2%计算至还清之日止）；4.判令由咏乐汇公司、吴遵云承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年11月9日，姚娟兰与咏乐汇公司签订《租赁合同》一份，咏乐汇公司向姚娟兰承租位于安吉县××街道××道××号××楼共计1777平方米，租期七年，前三年租金为每年356700元，后四年以每年递增5%计算，租金（税后）每半年支付一次，先付后用，每半年提前一个月交付。合同签订后2019年咏乐汇公司逾期支付租金，姚娟兰向咏乐汇公司催收，2020年6月8日姚娟兰及二被告达成协议，并签订委托书，截至2020年5月8日，咏乐汇公司尚欠房租316975元，委托吴遵云分批支付，同时委托吴遵云按月支付2020年5月9日后产生的租金，并约定以上付款如有逾期，承租人按月息2%支付利息。截至2020年9月7日，吴遵云分六次向姚娟兰支付了104725元，截至2020年9月7日，二被告尚欠租金331150元（2020年5月8日前拖欠212250元，2020年5月9日开始的租金118900元）及租金利息11462.5元。经姚娟兰多次催讨未果。 咏乐汇公司答辩称，1.对双方间的租赁关系无异议。2.虽然双方约定了咏乐汇公司未及时支付租金，姚娟兰有权解除合同，但是如果姚娟兰行使解除合同对咏乐汇公司是不公平的，咏乐汇公司承租房屋后对房屋进行装修花费近1000余万元，现若解除租赁合同势必会给咏乐汇公司造成巨大的损失。同时，虽然租赁合同具备了约定解除的条件，但是咏乐汇公司认为仅仅具备条件还是不足的，姚娟兰行使解除权还应当就解除的意思表示进行相关的催告，截至开庭时姚娟兰并未向咏乐汇公司进行催告，对于姚娟兰的该项诉讼请求，法院应当予以驳回。3.姚娟兰主张的逾期利率过高，应当予以调整。 吴遵云答辩称，1.吴遵云仅与咏乐汇公司有承包关系，与咏乐汇公司间无隶属关系，姚娟兰与咏乐汇公司间的租赁合同关系与吴遵云无关。2.吴遵云在向咏乐汇公司承包经营期间已按约定支付每月租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，姚娟兰提交的（2013）湖安执民字第1840-2号执行裁定书、《租赁合同》、委托书，咏乐汇公司、吴遵云对上述证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 经审理，本院对以下事实予以确认：2017年11月，姚娟兰与咏乐汇公司签订《租赁合同》一份，约定姚娟兰将位于安吉县××街道××号××房××号的房屋［相应土地使用权证证号为安吉国用（2012）第02030号］出租给咏乐汇公司，租赁期限共七年，自2017年11月9日起至2024年11月8日，租金三年不变为每年356700元，后四年以每年递增5%计算，租金每半年提前一个月支付一次，先付后用；咏乐汇公司支付5万元作为租赁保证金，本合同终止时，若咏乐汇公司未发生违约责任且向姚娟兰交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺时，保证金在十日内无息返还，在咏乐汇公司违约的情况下，姚娟兰有权没收保证金；咏乐汇公司如延期两个月未交清到期租赁款的，视为放弃继续租赁，姚娟兰有权收回该店铺。咏乐汇公司为承租该房屋向姚娟兰支付保证金5万元。 2020年6月8日，咏乐汇公司向姚娟兰出具委托书一份，确认截至2020年5月8日，咏乐汇公司结欠租金316975元，对2020年11月8日前产生的租金，委托新承包人吴遵云分批支付，于2020年6月15日支付29725元、6月30日前支付29725元，7月10日前支付108969元、8月10日前支付108969元、9月10日前支付108969元、10月10日前支付108969元；2020年11月9日之后租金按原合同约定提前支付半年租金，上述付款如有逾期，按月息2%支付利息。吴遵云在上述委托书受托人处签名。后吴遵云向姚娟兰支付租金合计104725元。剩余租金姚娟兰未受偿，向本院提起诉讼。咏乐汇公司于2020年11月19日收到本案起诉状副本。 本院认为，姚娟兰与咏乐汇公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，属合法有效。合同约定咏乐汇公司如延期两个月未交清已到期租赁款的，姚娟兰有权收回租赁物，可视为双方对解除合同的约定。根据咏乐汇公司出具的委托书，咏乐汇公司应于2020年6月15日前支付29725元，6月30日前支付29725元，7月10日前支付108969元，即2020年7月10日前应支付租金合计168419元，但姚娟兰就上述租金仅受偿104725元，咏乐汇公司及其受托人未按约支付，构成违约，且逾期支付已超两个月，双方约定的解除事由已成就；且姚娟兰向本院起诉后，咏乐汇公司仍未就拖欠的租金履行支付义务，拖欠租金的金额已近双方约定的年租金额，严重影响了姚娟兰出租房屋收益的合同目的，综上，本院认为姚娟兰有权解除合同并要求返还房屋。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条的规定，民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，故本院以咏乐汇公司收到本案起诉状副本之日，即2020年11月19日确认为合同解除之日，自合同解除之日起咏乐汇公司占有期间的占有使用费应参照租金标准支付。双方约定的逾期利率，已超过法律允许范围，本院以银行贷款利率的四倍予以调整。经核算，截至2020年11月19日，咏乐汇公司结欠租金400373.6元（2020年11月8日前租金390601元、以及2020年11月9日至2020年11月18日计10天租金为356700元/年÷365天×10天），尚欠逾期利息为13432.38元（详见附表）。咏乐汇公司向姚娟兰支付的保证金5万元，应属履约保证金性质，咏乐汇公司违约导致合同解除的情况下，上述保证金应优先清偿未付利息及租金，故截至2020年11月19日，咏乐汇公司尚需支付租金363805.98元[400373.6元-（50000元-13432.38元）]，合同解除后，咏乐汇公司应对未付租金继续承担逾期支付利息。 另，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，吴遵云系以受托人身份在咏乐汇公司向姚娟兰出具的委托书上签字，其与咏乐汇公司间系代理关系，姚娟兰要求吴遵云对咏乐汇公司本案债务承担共同还款责任，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，对姚娟兰合理部分诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、姚娟兰与安吉咏乐汇娱乐有限公司于2017年11月签订的《租赁合同》于2020年11月19日解除； 二、安吉咏乐汇娱乐有限公司返还姚娟兰位于安吉县××街道××号××房××号的房屋，限于本判决生效之日起三十日内履行； 三、安吉咏乐汇娱乐有限公司支付姚娟兰租金363805.98元及逾期利息（自2020年11月19日起，以未付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算至款清之日止，利随本清），限于本判决生效之日起十日内履行； 四、安吉咏乐汇娱乐有限公司向姚娟兰支付自2020年11月19日起的房屋占有使用费（按年租金356700元标准计算至实际返还之日止），限于本判决生效之日起十日内履行； 五、驳回姚娟兰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3220元（已减半），由安吉咏乐汇娱乐有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审判员  苏娈 二〇二一年三月三十日 书记员  冷琦 ? 附表： 时间段 应付时间 逾期时间 逾期租金额 逾期利率 利息金额 （元） （年利率） （元） 2020年11月8日前 2020年7月10日 2020年7月11日至2020年11月18日 63694 3.85%×4 3569.34 2020年11月8日前 2020年8月10日 2020年8月11日至2020年11月18日 108969 3.85%×4 4661.45 2020年11月8日前 2020年9月10日 2020年9月11日至2020年11月18日 108969 3.85%×4 3216.4 2020年11月8日前 2020年10月10日 2020年10月11日至2020年11月18日 108969 3.85%×4 1817.97 2020年11月9日至2020年11月18日（10天） 2020年10月9日 2020年10月10日至2020年11月18日 9772.6 3.85%×4 167.22 400373.6 合计 13432.38