浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初3092号原告（反诉被告）:湖州梵森木业有限公司，住所地浙江省湖州市长兴县和平镇横涧村。法定代表人：毛军车，总经理。委托诉讼代理人：邵云天，浙江东唐人律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶文钦，男，1968年12月8日出生，汉族，住福建省周宁县。委托诉讼代理人：顾旭竞，湖州市南浔区双林法律服务所法律工作者。原告湖州梵森木业有限公司（以下简称梵森公司）与被告叶文钦租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案，2020年9月6日，叶文钦提起反诉，本院决定合并审理，并于2020年12月16日、2021年3月4适用普通程序公开开庭审理，原告梵森公司的法定代表人毛军车及其委托诉讼代理人邵云天和被告叶文钦的委托诉讼代理人顾旭竞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。梵森公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《厂房分租合同》，由叶文钦支付原告至《厂房分租合同》解除生效之日止的租金，暂计至2020年5月1日为349150元，并支付滞纳金17457.5元，赔偿解除《厂房分租合同》造成的损失43833元，合计410440元；2.由被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，梵森公司增加一项诉讼请求为叶文钦支付电费15950元，后在庭审中撤回该项诉讼请求。事实和理由：2019年2月1日，梵森公司作为出租方（甲方）与叶文钦作为承租方（乙方）签订《厂房分租合同》，约定由被告承租位于长兴县××镇××村××的厂房用于从事家俱定制加工，租赁面积为2925平方米，租赁期限为二年，自2019年2月1日起至2021年2月1日止。该厂房租赁每月每平方米租金为人民币15元，年租金526000元，租金支付方式为半年一付，提前30天支付下一个半年的房租。合同还约定租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、电话等通讯的费用由乙方承担，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议，租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方一个月租金。《厂房分租合同》签订后，叶文钦陆续支付了上半年的部分租金，至2019年6月止，叶文钦共支付梵森公司租金190000元，电费9800元，梵森公司多次催告叶文钦支付租金，叶文钦置之不理，无奈纠纷成诉。另《厂房分租合同》所出租的厂房系案外人刘玥出租给梵森公司，2017年4月5日梵森公司与案外人刘玥签订《厂租租赁合同》,租赁期限为2017年7月10日至2020年7月19日。因叶文钦拖欠2019年度上半年租金且未支付下半年度租金，已构成违约且应当承担相应的违约责任，根据双方的约定，梵森公司有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议，即梵森公司有权解除租赁协议，且解除条件己成就。根据合同法97条规定合同解除后梵森公司有要求叶文钦赔偿损失，参照协议约定租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方一个月租金，因叶文钦系在约定的租赁期间违约而被解除协议的，叶文钦应承担赔偿梵森公司相当于一个月租金的损失。因叶文钦的违约行为给梵森公司造成了极大的损失，梵森公司为维护自身的合法，故诉至本院。叶文钦辩称：一、梵森公司主体不适格，叶文钦是和毛军车个人签订合同；二、毛军车违反协议，造成叶文钦无法履行协议，应承全部损失，梵森公司应返还财物及多付的租金；三、租赁时间截止到2019年6月18日；四、电费的分摊不合理，叶文钦即使承担也只能是2-6月，其中2月、6月只能承担部分；五、双方签订的合同无效，梵森公司从他人处租得厂房，租期至2019年7月9日，租给梵森公司到2021年2月1日，而且合同第8条约定“甲方需提供乙方相应政府批示文件及环保平安等文件，如因这些因素导致乙方停产，甲方有责任负责”。叶文钦向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的协议无效；2.梵森公司返还叶文钦租金150767.5元；3.梵森公司返还留存的设备及材料；4.梵森公司支付叶文钦加工费31207元。事实与理由：2019年2月1日，叶文钦和梵森公司签订《厂房分租赁合同》，约定“甲方需提供乙方相应政府批示文件及环保安平等文件，如因这些因素导致乙方停产甲方有责任负责”，叶文钦投入正常生产后，时常有有关部门来检查，要求停产整顿，造成叶文钦无法生产，被迫搬离，给叶文钦造成了极大的损失，故提起反诉。梵森公司答辩称：一、双方签订的协议有效；二、叶文钦解除合同应符合法定的解除条件并履行相应的程序；三、叶文钦未提供材料进场的证据，且材料保管义务在叶文钦一方，设备不见了是侵权法律关系；四、加工费不属于租赁合同纠纷，应另案处理。经审理，本院查明以下案件事实：毛军车系梵森公司法定代表人，2017年，梵森公司从案外人刘玥处租得长兴县和平镇横涧村厂房约4300平方米，租赁期限三年，自2017年7月10日至2020年7月9日，2019年2月1日，梵森公司法定代表人毛军车与叶文钦签订《厂房分租合同》一份，约定由叶文钦承租部分厂房，租赁面积为2925平方米，租赁期限为二年，自2019年2月1日起至2021年2月1日止，年租金526000元，租金支付方式为半年一付，提前30天支付下一个半年的房租。合同还约定租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、电话等通讯的费用由叶文钦承担，租赁期间，如遇消防安监环保等问题，梵森公司有责任与叶文钦一同把问题处理好，梵森公司需提供叶文钦相应政府批示文件及环保安平等文件，如因这些因素导致叶文钦停产，梵森公司有责任负责，租赁期间叶文钦应及时支付房租及其他一切费用，如拖欠不付满一个月，梵森公司有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议,租赁期间，如叶文钦提前退租而违约，应赔偿梵森公司一个月租金。因为梵森公司把油漆房借给叶文钦使用，叶文钦必须保质保量为梵森公司油漆代加工，不得以任何理由拒绝梵森公司，价格见附件，如需增加新的设备由叶文钦购买。《厂房分租合同》签订后，叶文钦进场机器设备并组织工人进行生产，从2019年3月3日至2019年6月13日，叶文钦陆续支付了部分房租及电费236100元。2019年6月，叶文钦向梵森公司表示停止租用厂房，之后，梵森公司多次与叶文钦联系退租事宜，2019年10月14日，叶文钦通过手机短信表示“机器以及工人的工资我在这个月底前会来处理清楚”，后因叶文钦未对退租事宜做出安排，故梵森公司诉至本院。另查明，2019年3月19日，叶文钦组织工人生产时因油漆作业未在密闭空间中进行，被环保部门立案调查并处罚。浙江广鉴检验检测技术有限公司接受梵森公司委托，于2019年4月2日对废气、废水、噪音进行验收检测并于2019年6月6日出具验收检测报告，相关数值符合国家相关规定。梵森公司于2020年6月被吊销营业执照，公司建设项目竣工环保验收尚未完成。再查明，梵森公司将部分厂房转租给叶文钦，厂房的原出租人刘玥未提出异议。以上事实，由双方提供的《厂房分租合同》、《厂房租赁合同》、微信聊天记录、《验收检测报告》、转账记录、手机短信、环保部门检查照片、行政处罚决定书等证据和双方在庭审中的一致陈述予以佐证。在审理过程中，叶文钦认为已经支付租金及电费259100元，并提供付款清单、照片一张及支付凭证一组，梵森公司对其中2019年2月24日收现金10000元，3月21日收现金5000元以及由案外人徐爱花于2019年3月21日转帐2000元，5月14日转账6000元不予认可。梵森公司认可收到租金及电费合计236100元，其中租金为200000元，电费36100元，并举证电费清单一组。本院审查认为，叶文钦提交证据尚不足以证明上述四笔费用系支付房租和电费，故叶文钦共计支付给梵森公司租金及电费236100元。由于双方在合同中未明确电费的承担比例，结合合同、微信聊天记录及双方的用电情况，本院认为叶文钦支付租金200000元，电费36100元较为合理。在审理过程中，叶文钦认为于2019年6月18日退租，租赁厂房由梵森公司接管使用，并提交聊天记录（章新兵）、书面证人证言等证据。本院审查认为，证人未出庭作证，其书面证言不能达到证明目的，且合同中约定叶文钦为梵森公司油漆代加工，梵森公司关于油漆代加工与叶文钦组织的工人商谈，并不能证明梵森公司接管了叶文钦的工人和机器设备。在审理过程中，叶文钦提供照片一组及加工费单子一组，欲证明留在租房内的财产已被梵森公司处理及梵森公司尚欠加工费，梵森公司予以否认，本院认为，叶文钦提交的证据尚不足以证明上述内容，且不属于本案审理的内容，叶文钦可另行提起诉讼。本院认为：本案的争议焦点一为梵森公司和叶文钦签订的《厂房分租合同》是否有效。本院认为，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，原租赁人刘玥未对该厂房转租事宜提出异议，故该合同合法有效。叶文钦辩称双方约定“甲方需提供乙方相应政府批示文件及环保安平等文件，如因这些因素导致乙方停产甲方有责任负责”，系合同履行过程中对双方权利义务的约定，并不能否定合同效力；本案的争议焦点二为合同的解除时间。双方均认为该合同实际已无履行的可能，对解除合同双方均无异议，叶文钦认为其实际承租厂房至2019年6月18日，之后即退出生产经营，由于叶文钦未按合同约定在使用前先支付半年的房租，其并无权单方提出解除合同，而且根据查明的事实，梵森公司在2019年10月仍在和叶文钦联系厂房退租的事宜，叶文钦仍旧表示“机器以及工人的工资我在这个月底前会来处理清楚”，说明双方对合同解除及租赁物返还并未达成一致协议，故对叶文钦该主张本院不予认可。本院综合叶文钦于2019年6月单方表示退租、未及时完成租赁场地清退的实际情况以及给予梵森公司必要的收回租赁厂房的时间，确定双方合同于2019年12月31日解除。本案的争议焦点三为合同解除后的法律后果。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除前的租金，本院从2019年2月1日计算至2019年12月31日，11个月，计482166.67元，减去已付租金200000元，叶文钦尚应支付282166.67元。对梵森公司主张的滞纳金及损失，由于在叶文钦停止生产后，双方均有防止损失扩大的义务，而且叶文钦在被环保部门处罚后，梵森公司有义务积极配合叶文钦处理，现由于双方的原因，导致双方均产生损失，故本院对梵森公司主张的滞纳金和损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百十九条、第一百二十条、第二百二十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、解除湖州梵森木业有限公司和叶文钦签订的《厂房分租合同》。二、叶文钦支付湖州梵森木业有限公司租金282166.67元，限于本判决生效后十日内付清。三、驳回湖州梵森木业有限公司的其余诉讼请求。四、驳回叶文钦的反诉请求。本诉案件受理费7696元，由叶文钦承担5532.5元，湖州梵森木业有限公司承担2163.5元。反诉案件受理费减半收取1969.8元，由叶文钦承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  蒋小丰人民陪审员  方智慧人民陪审员  陈杏花二〇二一年三月十五日书 记 员  方 豫