湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0111民初4366号 原告：中国光大银行股份有限公司武汉洪山支行，住所地武汉市洪山区武珞路745号，统一社会信用代码914201007809282712。 负责人：高华，该行行长。 委托诉讼代理人：李洁，湖北鼎力众邦律师事务所律师。代理权限：一般授权。 委托诉讼代理人：甘馨宇，湖北鼎力众邦律师事务所（实习）律师。代理权限：一般授权。 被告：刘亮亮，男，1986年11月3日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区， 被告：吴静，女，1987年9月8日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区， 被告：荆州万达广场发展有限公司（曾用名荆州万达广场投资有限公司），住所地湖北省荆州市荆州区北京西路（万达广场）购物中心401室，统一社会信用代码91421000058133340K。 负责人，肖广瑞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王璐，湖北今天律师事务所律师。代理权限：特别授权（委托期限自2020年11月3日起至2021年1月7日止）。 委托诉讼代理人：杨沐雯，湖北今天律师事务所律师。代理权限：特别授权（委托期限自2020年11月3日起至2021年1月7日止）。 委托诉讼代理人：李佳丽，湖北鸣伸（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权（委托期限自2021年1月8日起）。 委托诉讼代理人：石瑞，湖北鸣伸（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权（委托期限自2021年1月8日起）。 原告中国光大银行股份有限公司武汉洪山支行（以下简称光大银行）与被告刘亮亮、被告吴静、被告荆州万达广场发展有限公司（以下简称荆州万达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，并于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告光大银行的委托诉讼代理人李洁，被告荆州万达公司的委托诉讼代理人李佳丽到庭参加诉讼，被告刘亮亮、被告吴静经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告光大银行向本院提出诉讼请求：一、判令被告刘亮亮、被告吴静向原告光大银行偿还借款本金1659354.94元；二、判令被告刘亮亮、被告吴静向原告光大银行支付借款利息、罚息（截止2019年8月9日的利息、罚息为155548.58元，此后的利息、罚息以实际欠款为基数，按合同约定的标准计算至欠款付清之日止）；三、判令原告光大银行有权对被告刘亮亮提供抵押的位于湖北省荆州市××广场××单元××号的房屋实现抵押权所得价款享有优先受偿权；四、判令被告荆州万达公司对上述第一、二、三项被告刘亮亮、被告吴静的债务承担连带清偿责任；五、判令本案诉讼费用由上述被告承担。事实和理由：2014年3月17日，被告刘亮亮、被告吴静与原告签订《个人贷款合同》（抵押、保证以下简称合同），合同约定：被告刘亮亮借款金额2420000元借款期限为120个月，自2014年3月27日至2024年03月27日止，还款方式为每月等额还本付息，首期执行借款年利率为7.205%，还对合同各方权利义务及违约责任等其他事项进行了约定。该合同也约定了被告刘亮亮、被告吴静自愿以上述借款所购的位于湖北省荆州市××广场××单元××号的房屋提供抵押担保。被告荆州万达公司作为开发商对该上述借款出具了担保函，且对被告刘亮亮、吴静的借款提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证。上述合同签订后，双方就上述房屋办理了抵押权人为原告的抵押登记手续，被告刘亮亮签署了借款借据，原告按约向被告刘亮亮发放贷款。原告依约发放贷款后，被告刘亮亮、被告吴静逾期多日没有按合同约定履行还款义务，截止到2019年08月09日，被告刘亮亮的贷款尚欠本金1659354.94元、利息155548.58元，合计为1814903.52元，被告刘亮亮已违约。依贷款合同之约定:借款人未按时足额还款，原告有权宣布已贷出的贷款立即到期，要求借款人立即偿还全部借款本息、罚息及为实现债权和担保权而发生的费用和所有其他应付的费用:要求保证人荆州万达公司履行保证责任，有权就借款人为借款合同提供的抵押物的拍卖、变卖所得价款优先受偿。被告吴静作为被告刘亮的妻子对婚姻关系存续期间产生的债务完全知晓，并作为共同抵押人在贷款合同上签字认可，所以被告吴静应对上述债务承担共同还款责任。基于上述为维护原告合法权益，原告诉至贵院，请求法院判令如诉讼请求。 被告刘亮亮、被告吴静未到庭参加诉讼，未发表答辩意见，亦未提交证据。 被告荆州万达公司辩称，一、答辩人保证责任已免除，不应为被告刘亮亮、被告吴静的债务承担任何责任。1、答辩人保证责任的解除条件已成就，保证责任已免除。担保函中约定“阶段性连带责任保证的期限自贵行将该购房人的按揭贷款划入我公司账户之日起，至购房人取得房屋所有权证，且贵行及购房人办妥购房人所购房屋的抵押登记手续，政府房地产主管部门出具该房屋的抵押权利凭证正本之日为止。”该阶段性保证条款系附解除保证责任约定条款，即原告与被告刘亮亮办妥涉案房屋正式抵押登记这一条件成就时，答辩人保证责任解除，该解除条件成就需要被告刘亮亮于原告共同完成。涉案房屋早在2016年就已完成初始登记并已具备转移登记至被告刘亮亮名下、办理正式抵押登记的物权登记条件，原告亦在2016年就知晓该房屋已具备办理抵押登记的条件，但未积极督促被告刘亮亮办理抵押登记。因原告及被告刘亮亮怠于办理的原因，致使涉案房屋抵押登记至今未完成。答辩人保证期间被不当延长，原告与被告刘亮亮的行为系不正当阻止解除条件成就，应视为解除条件已成就，答辩人保证责任解除。2、原告对涉案房屋享有优先受偿权，答辩人保证责任已免除。本案抵押房屋已办理所有权首次登记，不存在预告登记失效的情形，原告对该抵押房屋享有优先受偿权，且其抵押权应自预告登记之日起设立，答辩人解除保证责任条件已成就，保证责任已免除。二、原告未在保证期间内向答辩人主张权利，答辩人不再承担保证责任。担保函中并未约定保证期间，根据法律规定，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月，本案原告诉请计算借款本息的截止时间为2019年8月9日，则原告宣布贷款提前到期时间应在2019年8月9日之前，即本案主债务履行期在2019年8月已届满，债权人未在保证期间即2020年2月前请求保证人承担保证责任的，保证人不再承担保证责任。三、退一步讲，假若答辩人应承担责任，答辩人仅应承担补充责任。本案抵押物系债务人刘亮亮自己提供的物的担保，应先由原告就本案抵押房产实现债权，不足部分再由答辩人承担责任。综上原告要求答辩人承担连带责任无任何事实与法律依据，请求法庭依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告光大银行、被告荆州万达公司无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，被告刘亮亮、被告吴静未到庭，视为放弃质证的权利。 本院经审理认定事实如下：2014年3月17日，原告光大银行作为贷款人与作为借款人的被告刘亮亮签订《个人贷款合同》一份，约定：刘亮亮向光大银行贷款2420000元；贷款用途为购商用房；贷款期限为120个月，即2014年3月27日至2024年3月27日；贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮10%执行，首期执行贷款年利率为7.205%（如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行）；借款人未按约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止，逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调；贷款发放至借款人刘亮亮6226661401232156的账号；借款人还款账户为刘亮亮前述账号，并以等额还本付息的方式按月分120期偿还；违约责任：借款人存在未按时足额还款等违约情形的，贷款人有权采取宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等）、按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息、宣布行使或实现本合同项下的担保权利等措施；抵押人刘亮亮、吴静以其荆州万达广场C2幢1单元1层1002号建筑面积为107.37平方米的房产作为抵押，抵押担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用。2014年3月27日，原告光大银行将2420000元发放至被告刘亮亮6226661401232156的账号。被告刘亮亮、被告吴静系夫妻关系，二人于2011年5月5日登记结婚。2014年1月5日，被告吴静针对案涉借款出具配偶承诺书，内容为“1、本人与刘亮亮（借款申请人）系夫妻关系，对其向贵行申请个人贷款并以所购商用房为担保一事完全知晓。2、本人在此承诺：完全同意申请人上述借款及提供担保的行为，同意申请人与贵行签署的相关贷款合同或文件的全部条款并且承诺受该等条款的约束。同时，本人承诺将与申请人共同承担该笔借款的偿还义务。如借款人不能履行贷款合同，贵行可依法处置抵/质押物……”。同日，被告刘亮亮、被告吴静作为抵押人出具抵押人承诺书，内容为“我（们）同意将现所拥有的所购商用房（抵押物），抵押给贵行作为借款人刘亮亮向贵行借取贷款所产生的全部债务的担保。如借款人未能履行贷款合同，或抵押人有任何违反抵押协议的事情，贵行可依照法律规定或合同约定处置抵押物。”同日，被告刘亮亮签字确认的贷款申请书上约定，刘亮亮授权光大银行有权直接从其6226661401232156的账号划转贷款合同项下的贷款到荆州万达公司38370188000168246的账号，刘亮亮本人于每月20日前在上述存款账户或银行卡内存进足够金额，并同意和授权光大银行每月20日从该账号扣收贷款当月偿还额和逾期贷款本息。2014年12月19日，被告刘亮亮、被告吴静对抵押房产湖北省荆州市荆州区北京西路（万达广场）C2栋1单元1层1002号建筑面积为107.37平方米的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。被告刘亮亮自2014年4月20日开始第一期还款，其正常还款至2017年12月20日，自2018年1月20日开始出现逾期还款，截至2019年8月9日，尚欠贷款本金1659354.94元，尚欠利息、罚息155548.58元。 另查明，抵押房屋系被告刘亮亮于2013年向被告荆州万达公司购买。被告荆州万达公司于2013年向原告光大银行出具担保函一份，内容为“我公司因荆州万达项目（下称‘项目’）个人商品房及商业用房按揭贷款业务，特向贵行申请总额度不高于柒亿元按揭贷款限额，我公司向贵行提供阶段性连带责任保证，保证内容如下：我方对该项目每一购房人向贵行的借款提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证金额为我方阶段性连带责任保证期间购房人（借款人）因逾期还款产生的购房人（借款人）贷款本金、利息（包括罚息）及除律师费外，贵行为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。阶段性连带责任保证的期限自贵行将该购房人（借款人）将该购房人（借款人）的按揭贷款划入我公司账户之日起，至购房人（借款人）取得房屋所有权证，且贵行及购房人（借款人）办妥购房人（借款人）所购房屋抵押登记手续，政府房地产主管部门出具该房屋的抵押权利凭证正本之日为止”。2015年，荆州万达公司在荆州市国土资源局为抵押房屋的房屋办理了建筑物所有权首次登记，产权证号为鄂（2015）荆州不动产权第0014636号。2016年6月29日、6月30日，被告荆州万达公司分别在《江汉商报》、《荆州日报》上刊登了《荆州万达广场房产证办理公告》，但被告刘亮亮一直未办理案涉抵押房产产权登记。 本院认为，原告光大银行和被告刘亮亮签订的《个人贷款合同》为当事人真实意思表示，内容不违反国家法律，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，依照约定全面履行合同义务。前述合同签订后，原告光大银行依约向被告刘亮亮足额发放了贷款，履行了合同义务，被告刘亮亮应依约履行按期足额还款的义务。被告刘亮亮未能按期足额还款，违反了合同约定，应当承担违约责任，原告光大银行有权宣布贷款提前到期，并要求被告刘亮亮支付按合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额支付罚息。被告吴静作为被告刘亮亮的配偶出具了愿意共同还款的承诺，故本院对原告光大银行主张被告刘亮亮、被告吴静共同偿还借款本息、支付罚息的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告光大银行能否就案涉房屋优先受偿的问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的,可以适用民法典的规定,但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。案涉房屋已进行抵押预告登记，本案预告登记发生时的法律、司法解释没有规定对于抵押预告登记的房屋，权利人是否享有优先受偿权，而《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案适用上述规定符合当事人办理预告登记的合理预期，案涉房屋办理了建筑物所有权首次登记，且预告登记有效，故案涉房屋的抵押权2014年12月19日起设立，原告光大银行对案涉房屋享有优先受偿权。 关于被告荆州万达公司是否承担连带清偿责任的问题。被告荆州万达公司为被告刘亮亮、吴静前述债务提供阶段性连带担保，其辩称该担保属于附解除条件即办妥涉案房屋正式抵押登记就解除保证责任的担保，原告和被告刘亮亮怠于办理抵押登记的行为属于不正当阻止解除条件成就，应视为解除条件已成就，答辩人保证责任解除。结合被告荆州万达公司出具的担保函，被告荆州万达公司对前述债务的担保应属于附终止期限的担保，即被告荆州万达公司对前述债务的连带保证责任自该购房人（借款人）取得房屋所有权证，且贵行及购房人（借款人）办妥购房人（借款人）所购房屋抵押登记手续，政府房地产主管部门出具该房屋的抵押权利凭证正本之日终止。虽本案中抵押权自预告登记之日起设立，可以视为房屋抵押登记手续办理完毕，但期限届满需同时满足该购房人（借款人）即被告刘亮亮取得房屋所有权证这一条件，本案中被告刘亮亮未取得房屋所有权证，故应视为该终止期限并未届满，本院对被告荆州万达公司的前述辩称观点不予认可。被告荆州万达公司还辩称，担保函中并未约定保证期间，根据法律规定，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月，本案原告诉请计算借款本息的截止时间为2019年8月9日，则原告宣布贷款提前到期时间应在2019年8月9日之前，即本案主债务履行其在2019年8月已届满，债权人未在保证期间即2020年2月前请求保证人承担保证责任的，保证人不再承担保证责任。因本案贷款合同系分期偿还借款，因被告刘亮亮、被告吴静未履行按期足额偿还义务，故原告光大银行有权宣布贷款提前到期，虽本案中原告光大银行计算被告刘亮亮、被告吴静欠付的本息系截止于2019年8月9日，但并不意味着原告光大银行于2019年8月9日宣布债权到期，仍应以原告向本院起诉之日作为宣布债权到期的时间，故本院对被告荆州万达公司的前述辩称观点不予认可。综上所述，被告荆州万达公司仍应就本案案涉借款本息承担连带清偿责任。因案涉债权既有债务人提供的抵押物的担保，又有保证人提供的保证责任担保，在合同中对实现债权的顺序未作特别约定的情形下，作为债权人的原告光大银行应当先就物的担保实现债权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条至第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条之规定，判决如下： 一、被告刘亮亮、被告吴静于本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司武汉洪山支行偿还借款本金1659354.94元； 二、被告刘亮亮、被告吴静于本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司武汉洪山支行支付利息、罚息（截至2019年8月9日的利息、罚息为155548.58元；自2020年8月10日起的利息、罚息以实际所欠借款金额为基数，按双方当事人签订的《个人贷款合同》约定的利率支付至全部本息清偿之日止）； 三、原告中国光大银行股份有限公司武汉洪山支行对位于湖北省荆州市荆州区北京西路（万达广场）C2栋1单元1层1002号建筑面积为107.37平方米的房屋实现抵押权所得价款享有优先受偿权； 四、被告荆州万达广场发展有限公司对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21134元、传票公告费260元，两项共计21394元，由被告刘亮亮、被告吴静、被告荆州万达广场发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判长  张婵 二〇二一年三月一日 书记员  丁冉