湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘04民终682号 上诉人（原审原告）：肖春元，男。 被上诉人（原审被告）：廖义建，男。 上诉人肖春元因与被上诉人廖义建房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 肖春元上诉请求：撤销原判，依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清楚，对合同内容没有详细审查，合同约定被上诉人办理好产权证后交给上诉人，上诉人再给付13000元办证费用，提前要求上诉人交13000元与合同约定不符。一审法院认定被上诉人在积极办理证件，被上诉人提供的报建税费汇总表并不是办理产权证的相关税费，而是建房卖房所需要交纳的税费和罚金，一审法院将二者概念混淆。被上诉人至今没有提供房屋竣工验收合格证，也未在双方到场的情况下通知上诉人进行房屋验收，上诉人也至今没有使用和改造涉案房屋。被上诉人没有按合同约定办理好房屋权属证书，法律明确规定可以按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算。被上诉人承诺违约赔偿误工费、交通费，事实上，上诉人为此事多次往返长沙和耒阳，被上诉人应当赔偿上诉人误工费和交通费。 廖义建辩称，被上诉人是合伙建房的工作人员，并非合伙人，合伙人为了涉案楼房办理不动产证已经交了三百多万元给耒阳市政府，缴费原件和手续都在周龙处，被上诉人无法全权处理上诉人诉请的事宜，主体资格不符，不应由被上诉人个人来承担此责任，且由于当地政府的客观原因至今没有办理好诉争房屋的房产证，不是故意违约，属于不可抗力因素。上诉人并未要求解除涉案买卖合同，既然不要求解除，应按合同约定履行，双方约定办理权属证书的费用由上诉人负担13000元，其他部分由被上诉人负担。上诉人请求的逾期办理不动产权属证书的损失，签订合同时双方对此并未有约定，上诉人所述损失与办理产权证没有明显的、直接的因果关系，故上诉人要求赔偿逾期办证造成的损失不符合法律规定，与双方约定也不符。被上诉人已经多次联系房屋的实际投资人周龙、雷小松，他们均表示会尽快协调相关部门办理好不动产证。 肖春元向一审法院提出诉讼请求：1、廖义建归还肖春元办产权的13000元及产生的利息2275元；待廖义建把办理产权的相关手续全部移交给政府部门并通过政府审核时，肖春元按政府要求将办产权的钱交给政府；2、廖义建支付肖春元逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿金人民币31251元；3、廖义建赔偿肖春元误工费、交通费1000元；4、本案诉讼费及其他相关费用由廖义建承担。 一审法院认定事实：耒阳市小区项目，位于灶市街后面，项目总占地面积12803.3平方米，项目总建筑面积18900平方米（含公共过道等）；小区建有A、B、C三栋8层楼房，共140套房屋；该项目是由周龙、雷小松和廖义建三人于2013年开发的，小区项目用地是由江西闽蜂房地产开发有限公司2009年通过招拍挂取得的，2009年7月27日办理了《国有土地使用证》，证号为号，土地使用权人为江西闽蜂房地产开发有限公司，土地用途为商住，使用权类型为出让。江西闽蜂房地产开发有限公司后将该宗地转让给梁成洪。2012年，梁成洪又将该宗地转让给雷小松。2013年，周龙、雷小松和廖义建三人合作在该宗地上开发小区。2012年11月3日，廖义建及周龙（甲方）与肖春元（乙方）签订了《房屋转让协议》，合同约定：一、转让房屋的基本情况，转让房屋位于耒阳市和平路小区A栋，单元5，楼层4，房号09，转让建筑面积102平方米，面积以户型实际面积为准；二、转让价格，双方商定该房屋转让价格每平方米1538元，合计人民币156870元；三、付款方式，双方一致同意购房款由乙方一次性支付，双方签订转让房屋合同后，首付5000元整。第二期房款80%于甲方通知日内支付人民币75490元整。余款于房屋交付使用时乙方付人民币28380元，剩余款3000元在甲方将房产证办理到乙方名下后，乙方付清全部房款，结账以甲方开给乙方的收据为准；四、房屋交付，甲方应于本合同生效之日起2012年11月3日至2013年8月30日止将上述房屋交付乙方，并在双方在场的情况下，由乙方对房屋进行验收，乙方无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方就完成了交付；五、房屋过户，房屋交付乙方后，甲方应在2014年8月30日内办理房屋过户手续，将房产证办理到乙方名下，办理产权证的相关税费由甲方承担。甲方包办房产证过户手续，房产证交给乙方后，乙方应交给甲方人民币13000元，作为办证费用和其它开支，其余一切房产证费用乙方一概不负责；六、甲方的承诺，甲方为乙方办理房产证时，甲方需将此合同与收款收据收回，届时甲、乙双方重新签订由房产局提供的正式合同；七、违约责任，1、甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之一承担违约责任；2、乙方违反本合同约定，未按时分期付款，甲方通知后最长不能超过一个月，超过—个月视同违约，违约金按每天成交金额万分之二承担违约责任。逾期最长不能超过二个月，超过两个月后，甲方有权解除合同，购房款不退。合同签订后，肖春元于2012年11月3日，向廖义建交付了50000元购房款，2013年5月18日交付70000元，2014年1月18日交付30000元，2014年5月2日交付3870元，共交付购房款153870元，除按合同约定在交付房产证后应交的3000元外，购房款已全部交纳。2015年5月23日，肖春元向廖义建交纳了13000元办理房产证费用。房屋建成后，廖义建已将房屋交付肖春元使用。因迟迟不能办理房产证，在肖春元及小区其他业主追问下，廖义建及周龙、雷小松向肖春元等小区业主承诺：小区开发商在2018年元月10日前未办理好不动产登记证，由此所造成的后果由开发商承担。开发商签名生效。小区所有业主提出按照《物权法》追诉开发商承担所有赔偿（包括购房全额赔偿，装修全额赔偿及务工赔偿），开发商不得反诉。到期后，廖义建仍未为肖春元办理不动产登记证书。廖义建为办理建房手续及房产证，陆续向相关职能部门缴纳了各种税费3259578元。但廖义建至今仍没有办理好诉争房屋的房产证，酿成纠纷。 一审法院认为，本案中，廖义建经肖春元催告，逾期不能向肖春元提供不动产权属证书，致使不能实现双方签订合同的目的，肖春元本有权请求解除涉案房屋买卖合同，并在合同解除后，向肖春元退还房屋，由廖义建向肖春元退还所交的购房款等相关费用，但肖春元并未要求解除涉案买卖合同，这是其行使处分权的行为，不违反法律规定，予以准许。既然肖春元不要求解除合同，即应按合同约定履行。双方约定办理权属证书的费用由肖春元负担13000元，其他部分由廖义建负担，由于肖春元只交纳了13000元，故肖春元要求廖义建返还所交纳的13000元及利息，与双方的约定不符，不予支持。廖义建提供的证据可以证实其正在办理相关手续，肖春元要求廖义建赔偿误工费等损失1000元，不符合法律规定，不予采纳。至于肖春元请求的逾期办理不动产权属证书的损失，肖春元是按约定的逾期交房违约金计算方式计算的，但双方并未约定逾期办理权属证书的违约金，故肖春元要求廖义建赔偿逾期办证造成的损失31251元，不符合法律规定，也与双方的约定不符，不予支持。廖义建关于其是公司的工作人员，不是公司老板，不应该承担责任的反驳主张，经查，廖义建并未成立公司，只是三个合伙人之一，且合同签订时廖义建已签名并按手印，肖春元的购房款及办证费用均交纳给廖义建，故对其反驳主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回肖春元的诉讼请求。本案案件受理费988元，由肖春元负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。对一审查明的事实本院基本予以确认。 本院认为，关于廖义建是否是本案适格当事人。廖义建主张其只是合伙人建房卖房的工作人员，但《住宅转让协议》 上廖义建签字捺印，房款153870元和13000元办证费用均是由其收取，其在《信访事项约谈调查笔录》中也承认案涉房屋所在的小区项目其是合伙人之一，故廖义建是本案适格当事人，肖春元对其主张权利符合法律规定。关于13000元办证费用是否应当退还给肖春元并支付利息。《住宅转让协议》第五条约定：“房屋交付乙方（肖春元）后，甲方（廖义建）应在2014年8月30日内办理房屋过户手续，将房产证办理到乙方名下，办产权证的相关税费由甲方承担。甲方包办房产证过户手续，房产证交给乙方后，乙方应交给甲方人民币壹万叁仟元，作为办证费用和其他开支，其余一切房产证费用乙方概不负责。”按照合同约定，房产证办理好交给肖春元后，肖春元应给付13000元办证费用。肖春元为了办证，配合房屋出卖人，于2015年5月23日已经将办证费用13000元交付给廖义建，廖义建未按合同在约定期限将证办好构成违约，肖春元主张廖义建应返还其13000元，待不动产证办好时再按合同约定给付办证费用，本院予以支持。根据公平原则，廖义建在返还本金的同时，应当向肖春元支付资金占用期间的费用，即利息损失，资金占用利息的计算方式为:从2015年5月23日起至2019年8月19日止,以13000元为基数,按照中国人民银行同期贷款基准利率计算;从2019年8月20日起至款项付清之日止,以13000元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于肖春元主张廖义建给付逾期办理房屋过户手续的违约赔偿金31251元，本院认为，廖义建逾期办理房屋过户构成违约是事实，但合同并未约定此情况下的违约赔偿问题，肖春元主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算违约金，因涉案房屋并不属于商品房，依据该解释条文计算违约金不符合法律规定，故对此主张本院不予认可。关于误工费和交通费1000元，肖春元未提供任何证据证明其损失，本院对肖春元的此项主张不予支持。 综上所述，肖春元的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但处理不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初505号民事判决。 二、廖义建于本判决生效后十日内返还肖春元办证费用13000元，并支付资金占用期间的利息，利息的计算方式为:从2015年5月23日起至2019年8月19日止,以13000元为基数,按照中国人民银行同期贷款基准利率计算;从2019年8月20日起至款项付清之日止,以13000元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 三、驳回肖春元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费988元，二审案件受理费988元，共计1976元，由肖春元负担1436元，由廖义建负担540元。 本判决为终审判决。 审 判 长  尹 驰 审 判 员  丁枥澎 审 判 员  张 健 二〇二一年三月二十五日 法官助理  王 婷 书 记 员  谢倩茜