北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4138号上诉人（原审原告）：王嘉末，男，1948年11月22日出生，回族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王嘉石（王嘉末之弟），1953年8月21日出生，住北京市东城区。被上诉人（原审被告）：北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街17号3层306室。法定代表人：郭辉，总经理。委托诉讼代理人：姜旭，男，该单位员工。上诉人王嘉末因与被上诉人北京中恒建业房地产经纪有限公司（以下简称中恒建业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初10224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王嘉末及其委托诉讼代理人王嘉石、被上诉人中恒建业公司之委托诉讼代理人姜旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王嘉末上诉请求：撤销一审判决的第一、二、三、四项，改判1.中恒建业公司支付自2020年4月1日至实际腾退房屋之日的租金（按每月3300元的标准计算至2020年11月13日一审法院现场勘验时，共计7.5个月24750元）；2.中恒建业公司支付两项违约责任的违约金13200元和附属物品、设备设施损坏的损失2330元；3.中恒建业公司支付迟延支付租金的滞纳金，按照每日9.9元的标准支付滞纳金；4.中恒建业公司支付欠付的水费95元。事实和理由：一审变更为普通程序前，适用简易程序审理时间过长，不符合法律规定，裁判结果的法律依据错误。自2020年4月1日起，中恒建业公司拒绝支付房租并单方提出解除合同，已经违反合同法第八、一百零七条、民法总则第一百三十六条之规定。2020年4月2日，中恒建业公司提出解除合同的同时，设置圈套，强迫我的代理人签署双方自愿解除房屋租赁合同的协议被拒绝，胁迫将六张上下铺继续放置在涉案房屋内亦被我的代理人拒绝，故未能办成房屋交接。中恒建业公司长期锁闭房屋供其使用，直至一审法院现场勘验时，涉案房屋一直由中恒建业公司掌控，一审法院仅判令中恒建业公司向我支付一个月的租金不公平，中恒建业公司于2020年6月5日之前拉走了六张上下床，6月5日当天的录像可见房屋已空，同年9月9日之前中恒建业公司又拉回了不属于我的上下床和家具，房屋交割清单和中恒建业公司发给我的双人床照片可以证明该事实。本案与我出租给中恒建业公司的平房小间的案子同时审理，平房小间的判决结果双方均未上诉，判令中恒建业公司向我支付自2020年4月1日至实际腾退之日的房屋占用费用，本案我关于租金的请求亦应当得到支持。中恒建业公司应当依照合同法第一百零七、二百一十九条以及涉案租赁合同第十条第（三）项，向我支付违约金并赔偿损坏煤改电电暖器2070元、门锁200元及坐便器60元，共计2330元；并赔偿根据房屋交割清单应赔偿的灭失的双人床及厚床垫、电冰箱、吊扇的损失5000元。中恒建业公司应当按照合同第四条第（四）款之约定，向我支付滞纳金，并结清水费95元。王嘉末于二审庭审中明确要求中恒建业公司赔偿双人床及厚床垫、电冰箱、吊扇等损失费用5000元整，并于二审法庭辩论终结后，向法院邮寄书面上诉意见，要求中恒建业公司支付逾期支付租金的滞纳金至交付房租之日。中恒建业公司辩称，同意一审判决，不同意王嘉末的上诉请求和理由，答辩意见同一审答辩意见：王嘉末所述签订合同情况及合同履行情况属实，2020年4月1日之后的租金确未交纳。2020年4月份，因疫情管控措施，涉案房屋所在小区封闭管理，涉案房屋不具备出租隔离条件。我公司向王嘉末发出解除合同函，要求解除合同，但王嘉末拒不收房。王嘉末如能出示相应证据证明王嘉末出租时涉案房屋内的状况，我公司可以承担相关物品损坏的经济损失。2020年4月2日，我公司要求交付涉案房屋，但王嘉末本人无法到场，王嘉末的代理人王嘉石至涉案房屋处。因王嘉末主张违约金拒绝接收房屋，造成损失扩大。同意向王嘉末支付水费95元。王嘉末向一审法院起诉请求：1.中恒建业公司按每月3300元的标准支付自2020年4月1日起至实际腾退涉诉房屋之日止的租金；2.中恒建业公司支付违约金39600元；3.中恒建业公司按每日9.9元的标准向王嘉末支付自2020年4月1日起至实际腾退涉诉房屋之日止的滞纳金；4.中恒建业公司向王嘉末支付按照房屋租赁合同第十条第（三）款计算的违约金6600元，并赔偿王嘉末经济损失2500元；5.诉讼费由中恒建业公司承担。一审法院认定事实：王嘉末系涉诉房屋的所有权人。2019年12月25日，王嘉末（甲方）与中恒建业公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将涉诉房屋租予乙方，租赁用途为居住。租赁期限自2020年1月1日至2021年1月1日。租金每月3300元。各期租金支付日期为2019年12月25日、2020年4月1日、2020年7月1日、2020年10月1日。乙方迟延给付租金的，自迟延之日起应按当期应付租金千分之三标准支付滞纳金，直至交付房租时止。乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；乙方利用房屋从事刑事犯罪活动或严重危害公共安全的，甲方有权解除合同，并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，乙方应按照月租金的200%支付违约金。合同期内，甲方或乙方提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金。上述合同签订后，中恒建业公司支付了第一期租金9900元，此后未再支付租金。2020年4月2日，中恒建业公司通过短信向王嘉末发送解除房屋委托合同通知函，表示鉴于疫情原因，本市陆续采取延期复工、交通管制、封闭小区等预防、控制措施，此情形属于不可抗力。涉案合同约定因不可抗力，合同自行解除，故函告王嘉末：自中恒建业公司解除通知到达之日起，涉案合同正式解除；自中恒建业公司首次解除委托合同通知到达之日起，王嘉末于三日内与中恒建业公司办理房屋交接事宜，逾期损失自负……。庭审中，王嘉末表示中恒建业公司于2020年4月1日电话通知王嘉末于次日交接房屋，因王嘉末在外地居住，故委托王嘉末代理人王嘉石前去，当时中恒建业公司要求王嘉末代理人签署一份双方自愿解除合同的协议，王嘉末不同意，故未交接。中恒建业公司表示其未要求王嘉末签署任何协议，并提供录音证明王嘉末拒绝收房，王嘉末代理人锁门后将钥匙放在涉诉房屋对面的小间平房窗沿上，当时涉诉房屋内摆放了5张上下床，双方未办理交接。王嘉末认可2020年4月2日当天涉诉房屋内摆放了5张上下床，但不认可中恒建业公司所述由王嘉末代理人锁门的情况，表示中恒建业公司所提供的录音没有完整反映现场情况，并称其于2020年6月5日发现5张上下床已经被搬走，房屋空置，2020年9月9日，王嘉末又发现涉诉房屋内新增加了床及电器等物品。经法院现场勘验，涉诉房屋内现有热水器一个、马桶一个、洗手盆一个、洗衣机一台、电视机一台、电视柜一个、三层置物柜一个、双人床一个、空调一台、圆桌一个、五斗柜一个、小方凳一个、电暖器一个、双人床床垫一个。王嘉末称上述物品中，热水器、马桶、洗手盆、空调的情况与2020年4月2日时没有变化。洗衣机、电视柜、三层置物柜、双人床上的床垫、圆桌、五斗柜、小方凳均非王嘉末的物品，王嘉末亦不知晓这些物品何时被搬入涉诉房屋。双人床及电视机是出租时房屋内就有的物品，在合同上的交接物品中有记载，后由中恒建业公司进行了安置，现在也是中恒建业公司又搬入房屋内的。经询，中恒建业公司表示涉诉房屋内没有中恒建业公司的物品，中恒建业公司自2020年4月2日之后没有进入涉诉房屋，认可在租赁时的交接物品中有双人床及电视机。王嘉末表示现仍缺失双人床的厚床垫一个、吊扇一个、冰箱一台，且房门门锁损坏、煤改电的电暖气损坏。中恒建业公司认可缺少吊扇及冰箱，但认为交割清单中没有厚床垫，故对缺少厚床垫不予认可，对王嘉末所述的物品损坏不予认可。勘验当日，王嘉末仍表示拒绝接收房屋，中恒建业公司认为双方于2020年4月2日即已交接完毕。庭审中，王嘉末提交其邻居周京武书写的证明复印件，证明2020年4月2日双方在办理房屋交接时的情形，中恒建业公司对该证明的真实性不予认可。中恒建业公司为证明涉诉房屋不具备出租隔离条件，提交环球网2020年2月16日的网页截图，内容为“北京市疫情防控发布会：北京东城784个小区全部实现封闭式管理”。经质证，王嘉末对其真实性认可，但表示中恒建业公司单方解除合同，构成违约。一审法院认为，涉案合同虽名为北京市房屋出租委托代理合同，但从涉案合同的内容、履行方式等看，涉案合同实为房屋租赁合同。原、中恒建业公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实，房屋租赁合同中约定涉诉房屋的租赁用途为居住，中恒建业公司主张因受到新冠肺炎疫情影响，导致其不能继续履行租赁合同的意见，法院不予采纳。在合同履行期内，中恒建业公司提前解约，构成违约，应承担相应的违约责任。但双方在2020年4月2日办理交接时，王嘉末拒绝接收房屋，因此的扩大损失应由王嘉末自行承担。中恒建业公司应提前30日通知王嘉末解除合同，但中恒建业公司未履行该通知义务，故而中恒建业公司要向王嘉末支付此间的租金。王嘉末主张的违约金39600元，其性质为提前解约违约金，根据合同约定，应按月租金的200%计算，故王嘉末的此项诉讼请求，法院按照合同约定予以判决。关于王嘉末主张的滞纳金，因中恒建业公司在应付租金的当日即联系王嘉末表示不再继续履行合同，已构成根本违约，不存在延迟支付租金的问题，故王嘉末的该项诉请，缺乏依据，法院不予支持。关于王嘉末主张设备设施损坏违约金及赔偿损失的诉讼请求，法院考虑吊扇、冰箱缺少的事实，对其该项诉讼请求予以酌处。综上，一审法院判决：一、北京中恒建业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向王嘉末支付租金3300元；二、北京中恒建业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向王嘉末支付违约金6600元；三、北京中恒建业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内赔偿王嘉末经济损失2000元；四、驳回王嘉末的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院与一审查明的事实无异。本院二审期间，中恒建业公司向王嘉末支付水费95元。本院认为，本案中，王嘉末与中恒建业公司签订的涉案合同合法有效，双方均应依约履行，一审法院认定该合同性质为房屋租赁合同，并无不妥。根据涉案合同之约定，甲方或乙方提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金。本案合同履行过程中，中恒建业公司向王嘉未提出提前解除合同，根据合同约定其应提前30日通知王嘉末，在中恒建业公司主张的疫情导致其无法继续履行合同的诉讼意见难以成立的情况下，中恒建业公司未尽到提前通知的合同义务，故一审法院判令中恒建业公司向王嘉末支付一个月租金，处理正确。王嘉末上诉称要求中恒建业公司支付租金至一审法院现场勘验时，但如一审法院查明的事实可见，王嘉末拒绝收房导致损失扩大，应自行承担相应后果。中恒建业公司应向王嘉末承担合同提前解除的违约责任，一审法院根据合同约定判令中恒建业公司向王嘉末支付提前解约违约金，处理亦无不妥。关于王嘉末主张的物品损坏及灭失的赔偿责任，一审法院根据查明的事实及物品缺损情况予以酌定，并无明显不当，王嘉末主张存在其他物品损失并要求增加赔偿，缺乏充分的证据支持。综上所述，王嘉末的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1140元，由王嘉末负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年三月二十三日法官助理 孙春玮书 记 员 刘梓晨