湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0115民初155号原告：潘灵美，女，汉族，1986年3月8日出生，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：李文专，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨哲文，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被告：武汉侨盛置业有限公司，住所地：武汉市江夏区大桥新区渔牧村文史馆旁。法定代表人：杨必清，执行董事。委托诉讼代理人：任仁辉，公司员工。被告：武汉侨亚颐乐园健康产业管理有限公司，住所地：武汉市江夏区文化大道大桥新区渔牧村文史馆旁。法定代表人：蔡顺庭。原告潘灵美与被告武汉侨盛置业有限公司（以下简称侨盛公司）、武汉侨亚颐乐园健康产业管理有限公司（以下简称侨亚颐乐园公司）商品房销售合同、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员雷艳萍独任审理，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告潘灵美及其委托诉讼代理人李文专、被告侨盛公司的委托诉讼代理人任仁辉到庭参加了诉讼，被告侨亚颐乐园公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘灵美向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告潘灵美与被告侨盛公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及原告潘灵美与被告侨亚颐乐园公司签订的《侨亚国际广场租赁协议》；2、判令被告侨盛公司向原告潘灵美返还购房款50万元，支付资金占用利息7.5万元（暂计至2020年12月21日为7.5万元，要求以50万元为基数自2018年6月22日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），合计57.5万元；3、判令被告侨盛公司向原告潘灵美赔偿50万元；4、判令被告侨亚颐乐园公司向原告潘灵美支付房屋租金（2018年10月1日至2020年12月30日）152043.93元；5、本案的诉讼费用由被告共同承担。事实及理由：2018年6月6日，潘灵美与侨盛公司签订《武汉市商品房认购书》，约定潘灵美向侨盛公司交纳定金10000元，认购位于武汉市江夏区XX（以下筒称“案涉房屋”），商品房的用途为商务金融，建筑面积115.8平米，总价款为1105774元。该商品房认购书第十一条手写备注说明：首付付50万元，余款55774元从第一年租金里扣除。2018年6月22日，潘灵美与侨盛公司签订《武汉市商品房买卖合同》。同日，潘灵美与侨亚颐乐园公司签订《侨亚国际广场租赁协议》，约定潘灵美将案涉房屋出租给侨亚颐乐园公司，租赁期限为10年，自2018年10月1日始至2028年9月30日。第一年至第二年租金为每月5528.87元，第三至第四年每月租金为6450.35元。潘灵美依约于2018年6月6日支付10000元（定金），2018年6月12日支付购房款50000元、2018年6月22日支付购房60000元、380000元，合计500000元。按照被告的引导，潘灵美同意首付款中的余款55774元从第一年租金里扣除。侨盛公司于2019年3月7日出具收款收据，收到潘灵美购房款555774元。其后，潘灵美多次要求办理房屋买卖合同网签手续、办理购房商业贷款手续，但由于被告的原因一直迟迟不办理。潘灵美拨打市长热线，投诉二位被告，才得知侨盛公司将出售给潘灵美的房屋抵押给了案外人，根本无法合同网签、房屋抵押贷款、房屋产权过户。2020年7月15日，侨盛公司向潘灵美出具《承诺书》，承诺“于2020年8月31日前返还该房屋全部首付款伍拾万元整，并付违约金贰万元整”。但至今仍未实质履行。根据相关法律规定，被告应当返还潘灵美已付购房款及利息，赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。潘灵美为维护自身合法权益，请求判如所请。侨盛公司辩称：原告潘灵美所述均属事实，我方没有意见，我公司已经开具承诺书，但是公司没有资产给付，待处理了部分资产后再行给付。潘灵美请求解除与我公司签订的《房屋买卖合同》，我公司同意解除。案涉房屋解押就是钱的问题，现在的情况就是还没解押，但是不解除抵押还是可以正常办证的。对于潘灵美请求50万元赔偿，我公司认为不应当得到支持，按照承诺书我方可以赔偿2万元。侨亚颐乐园公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2018年6月6日，潘灵美（乙方）与侨盛公司（甲方）签署《武汉市商品房认购书》约定：一、乙方需向甲方交纳10000元定金，认购XX房，该商品房的用途为商务金融，建筑面积115.8平方米；二、该商品房认购总价款为1105774元；三、乙方按照商业贷款方式付款，双方约定于2018年6月15日在甲方营销中心签署《商品房买卖合同》、补充协议及附件；四、首付50万元，余款55774元从第一年租金里扣除。认购书还约定了其他内容。2018年6月22日，潘灵美（买受人）与侨盛公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》及补充协议（以下简称《房屋买卖合同》），其中合同第一条、第二条、第三条、第五条、第九条、第十六条、第二十六条、补充协议第5条约定：一、该商品房作为预售商品房，已取得住房保障和房屋管理局备案核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为：【武房开】预售[2014]XX号；二、买受人所购商品房为XX号房，用途为办公，建筑面积为115.8平方米，其中套内建筑面积为83.13平方米，商品房单价为9549元，总金额为1105774元；三、买受人在2018年6月22日前支付人民币555774元给出卖人，余款人民币550000元办理银行按揭手续，按揭金额以银行审批金额为准。买受人须提供办理贷款所需全部资料。因银行审批不合格导致不能贷款的出卖人可以根据买受人的需要全额退还其首付款项；四、出卖人应当在2019年1月1日前，将符合交付条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；五、商品房为预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案。合同还约定了其他内容。潘灵美分别于2018年6月6日、6月12日、6月22日向侨盛公司银行转账，共计50万元。2019年3月7日，侨盛公司向潘灵美出具一份金额为555774元的收据，载明收到潘灵美支付的购房款。2018年6月22日，潘灵美（甲方）与侨亚颐乐园公司（乙方）签订《侨亚国际广场租赁协议》（以下简称《租赁协议》）约定：一、甲方将位于XX号房向乙方出租，租赁期限为10年，自2018年10月1日始至2028年9月30日止；二、租金及付款方式：第一年至第二年（2018年10月1日—2020年9月30日），每月租金为5528.87元，按季度支付16586.61元;第三年至第四年（2020年10月1日—2022年9月30日），每月租金为6450.35元，按季度支付19351.05元。合同还约定了其他内容。在合同履行过程中，潘灵美认为侨盛公司隐瞒案涉房屋抵押的事实，致使其无法办理房屋贷款、无法进行网签、无法进行房屋产权过户，遂要求侨盛公司退还购房款、赔偿损失等。2020年7月15日，侨盛公司向潘灵美出具《承诺书》，内容为：“我方于2020年8月31日前返还该房屋全部首付款50万元并支付违约金2万元。”潘灵美未同意侨盛公司的意见。同时，侨亚颐乐园公司未履行向潘灵美支付租金的义务，潘灵美遂具状诉至本院，请求判如所请。以上事实，有当事人提交的《武汉市商品房认购书》、《武汉市商品房买卖合同》、转账凭证、收据、《侨亚国际广场租赁协议》、《承诺书》等经当庭质证和本院依法核实的证据证实，结合当事人当庭陈述，足以认定。本院认为，本案同时包含商品房销售合同与房屋租赁合同，因法律事实和被告主体之间存在关联性，为避免当事人诉累，遂合并审理。潘灵美与侨盛公司签订的《房屋买卖合同》，潘灵美与侨亚颐乐园公司签订的《租赁协议》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约履行。《房屋买卖合同》在履行过程中，因房屋存在抵押，潘灵美不能进行产权登记故要求解除，侨盛公司在庭审中表示同意，故本院认定潘灵美与侨盛公司签订的《房屋买卖合同》于2021年3月1日解除。《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”侨亚颐乐园公司未按约向潘灵美支付租金，已构成违约，潘灵美请求解除《租赁协议》并请求侨亚颐乐园公司支付租金，合法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。故《租赁协议》自侨亚颐乐园公司收到起诉状副本之日（2021年1月8日）解除。关于潘灵美请求返还首付款问题。因涉案房屋存在抵押而不能进行产权登记，潘灵美要求侨盛公司退还购房首付款50万元，侨盛公司没有异议，故本院对潘灵美的请求予以支持。关于资金占用损失的问题。本院认为，双方未在《房屋买卖合同》中进行约定，故潘灵美请求《房屋买卖合同》解除前的资金占用损失，没有依据，本院不予支持。合同解除后，侨盛公司应及时向潘灵美退还购房首付款，若未及时退还会造成潘灵美一定资金占用损失，本院酌情认定侨盛公司自本案判决生效后十日内向潘灵美支付，若逾期给付，则以50万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR），向潘灵美支付资金占用损失至款项付清之日止。对潘灵美超出的部分请求本院不予以支持。关于潘灵美请求侨盛公司赔偿50万元的问题。潘灵美依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第九条的规定，请求侨盛公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2020年12月29日进行了修正，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）已于2021年1月1日失效。修正后《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二十四条规定：“本解释自2003年6月1日起施行。城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。”故本院应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）的相关规定处理本案。潘灵美主张侨盛公司赔偿50万元的请求，不符合上述法律规定，故本院不予支持。关于租金数额，依据《租赁协议》约定，2018年10月1日至2020年9月30日租金共计（5528.87元/月×24个月=132692.88元）；2020年10月1日-2021年1月8日期间租金共计（6450.35元/月÷30天×99天=21286.15元），故截止租赁协议解除之日，侨亚颐乐园公司应向潘灵美支付租金共计153979.03元。潘灵美请求侨亚颐乐园公司支付2018年10月1日至2020年12月30日期间的租金152043.93元，系对自身权利的处分，不违反法律的规定，本院予以支持。侨亚颐乐园公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条第一款、五百六十二条第一款、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告潘灵美与被告武汉侨盛置业有限公司于2018年6月22日签订的《武汉市商品房买卖合同》于2021年3月1日解除；原告潘灵美与被告武汉侨亚颐乐园健康产业管理有限公司于2018年6月22日签订的《侨亚国际广场租赁协议》于2021年1月8日解除；二、被告武汉侨盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘灵美返还购房款500000元；三、被告武汉侨盛置业有限公司向原告潘灵美支付资金占用金（自本判决生效十日后，以500000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算至500000元购房款付清之日止）；四、被告武汉侨亚颐乐园健康产业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘灵美支付2018年10月1日至2020年12月31日期间的房屋租金152043.93元；五、驳回原告潘灵美其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11070元，由武汉侨盛置业有限公司、武汉侨亚颐乐园健康产业管理有限公司负担9852元，由潘灵美负担1218元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  雷艳萍二〇二一年三月十六日法官助理徐笙书记员李玲