辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初13235号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路**。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，女，该公司工作人员。被告：张向群，男，1964年4月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告辽宁建和物业管理有限公司与被告张向群物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司委托诉讼代理人王颖、被告张向群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付拖欠物业管理费2380.80元及滞纳金1107元；2、请求判令被告承担本案全部费用。事实与理由：被告是原告进行物业服务的现代家园小区沈阳市沈河区南乐郊路208号1-6-2室的业主，住宅建筑面积192平方米，住宅物业费收费标准为每平方米0.8元/月，每年物业费为1843元。被告在2016年1月1日至2017年4月15日期间一直没有交住宅物业费，合计欠付物业费2380.80元。原告多次找被告讲明缴纳物业费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不缴纳。原告认为，依照相关法律规定。被告拖欠物业管理费的行为已经侵害了原告及园区所有业主的利益，故原告诉至本院，请求本院依法支持其诉讼请求。被告张向群辩称，物业公司有不作为的情况。我家住顶楼，顶楼漏了也没有人管理，我自己修理花费了七千多元。我之前并不拖欠原告物业费，拖欠物业费主要因为这个原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行质证。对于当事人对真实性无异议的原告提交的物业服务合同、交接明确书、催费通知单，以及被告提交的收据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月27日，原告辽宁建和物业管理有限公司通过债权转让的方式，取得沈阳市沈河区现代家园小区所有业主拖欠的2005年以来的物业管理费。原告于2015年1月22日与现代家园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起。该园区物业费标准为高层及部分多层住宅1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。物业费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。交费期限过一个月后仍未交纳物业管理服务费的，视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%计算向乙方支付的违约滞纳金，如补交及时可以免除滞纳金。2015年12月28日，现代家园业委会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求辽宁建和物业管理有限公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业委会与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；辽宁建和物业管理有限公司返还沈阳市沈河区现代家园业委会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。辽宁建和物业管理有限公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告于2017年4月15日撤离现代家园小区。被告张向群为坐落于现代家园小区内的沈阳市的业主，房屋建筑面积为192平方米。因被告未交纳2016年1月1日至2017年4月15日期间的住宅和车库的物业管理费。原告催收无果，诉至本院。本院认为，原告物业公司与现代家园业委会签订了《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务。现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方仍具有约束力。原告要求被告在接受了物业服务后履行支付物业费的义务，具备事实及法律依据，应予支持。根据查明事实，原告于2016年1月1日起至2017年4月15日期间并未交纳物业费。被告虽然提出在原告提供物业服务期间，房屋顶层存在漏水的情况，但是房屋顶层大部分系业主专属区域，并不当然属于物业公司负责维护的公共区域。房屋顶层漏水的情况并不足以构成完全拒绝交纳物业费的合法理由。按照物业服务合同约定的0.8元/平方米/月的标准计算2016年1月1日至2017年4月15日期间的住宅物业费为2380.80元（0.8元×192平方米×15.5个月），应由被告交纳。考虑到原告物业公司因与现代家园小区业委会之间因小区物业服务质量问题产生过纠纷，并诉至人民法院。人民法院最终支持了业委会的诉讼请求，解除了其与原告的物业服务合同关系并判令原告返还相关费用。这说明原告履行物业服务过程中确实存在部分瑕疵，要求被告全额交纳物业费并不公平，物业费应当适当酌减。根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为被告对欠付物业费按欠费金额的80%向原告交纳较为公平。该部分金额经计算为1904.64元（2380.80元×80%）。关于原告主张的滞纳金，根据查明事实，原告服务于案涉小区。该小区业委会曾向本院提出诉讼，认为原告服务存在重大质量问题，要求解除与原告的服务合同，本院亦作出生效判决，支持了业委会的诉讼请求。这足以说明物业公司的物业服务确实存在着一定问题。虽然双方约定了滞纳金，但该滞纳金实质应为违反服务合同的违约金。被告因原告的物业服务有瑕疵而没有按时交纳物业费，存在合理事由，不应收取滞纳金。故本院对原告要求被告支付逾期缴纳物业费滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，判决如下：一、被告张向群于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业管理费1904.64元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张向群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  王泽明人民陪审员  王 崇人民陪审员  宿 杰二〇二一年三月十七日法官 助理  张萌萌书 记 员  汪海溦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业委会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位交纳。