四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0402民初329号 原告：四川合纵物业服务有限公司，住所地:四川省攀枝花市东区大和北路六村1-7#，统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，总经理。 委托诉讼代理人：陈国胜，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：安晓华，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号××。 被告：杨顺秀，女，1973年1月24日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 原告四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵物业公司）与被告杨顺秀物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告合纵物业公司的委托诉讼代理人陈国胜，被告杨顺秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合纵物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2014年7月16日至2020年7月15日期间的物业管理费4362元、垃圾清运费432元、滞纳金1438.2元，合计6232.2元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月11日，原告与被告所在的小区业委会签订了《阳光馨园小区物业服务合同》，合同约定：物业费0.66元/月/平方米、垃圾清运费6元/月，物业费按季收取。逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴费用5‰加收滞纳金。被告的房屋建筑面积为91.79平方米，合同签订后，原告依约提供物业服务，但被告从2014年7月16日起至2020年7月15日未支付物业服务费。原告多次书面向被告催讨物业管理费，但被告仍未支付拖欠的物业费。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告杨顺秀承认未交纳2014年7月16日至2020年7月15日的物业服务费。辩称，2014年-2018年1月7日前案涉房屋的所有权人是其丈夫杨振明，杨振明已于2017年12月死亡，因此，其不承担2014年7月16日-2018年1月7日期间的物业服务费。2018年1月7日之后至今原告的物业服务都不到位，其不应向原告缴纳的物业费亦不认可原告主张的滞纳金。其愿意缴纳2014年7月16日至2020年7月15日的垃圾清运费432元。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了准予变更登记通知书、《阳光馨园小区物业服务合同》及《阳光馨园小区物业服务合同（续签）》、房屋信息摘要、婚内财产约定、契税管理证明、《催费通知单》照片等。 经质证，被告对原告提交的准予变更登记通知书、房屋信息摘要没有异议，对《阳光馨园小区物业服务合同》及《阳光馨园小区物业服务合同（续签）》不知情；对房屋信息摘要、婚内财产约定、契税管理证明、《催费通知单》照片没有异议。 被告亦提交了如下证据：1.更换下来的锁芯、钥匙及收据3张（一张是更换锁芯、两张是缴纳物业服务费及垃圾清运费），拟证明原告物业服务不到位，导致被告的私人财产受到损坏，被告更换锁芯的原因是2014年5月25日下午其下班回家发现锁芯内被灌了胶水，打不开门，找到原告要求解决，但原告一直未予解决。2.照片打印件34张，证明原告物业服务不到位。 经质证，原告认为被告提交的锁芯、钥匙以及更换锁芯的收据与本案没有关联性，缴纳物业服务费及垃圾清运费的两张收据与本案也没有关联性，原告主张的是2014年7月16日至2020年7月15日的物业服务费及垃圾清运费。被告提交证据2的真实性无法确认，照片打印件模糊看不清楚。 本院认定事实如下：（2018）川0402民初2883号民事判决系已发生法律效力的判决，对该判决认定的事实，本院予以确认，即阳光馨园小区业主委员会第二届于2013年8月1日成立，任期3年，其备案资料已交攀枝花市东区人民政府瓜子坪街道办事处予以备案。2014年1月11日，阳光馨园小区业主大会（甲方）的执行机构阳光馨园业主委员会与攀枝花市合纵物业管理有限公司（乙方）签订了《阳光馨园小区物业服务合同》，双方约定：甲方选聘乙方为阳光馨园小区提供物业管理服务事宜；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层电梯住宅：0.66元/月/平方米（全包干，即此费用包括了小区全部公共用水用电和电梯维保年检费用，包括电梯年检费、支付电梯维保公司费用、电梯小修损坏修理所需配件和工时等费用，业主除缴纳6元/月的垃圾清运费外，物业服务方面不再缴纳其他费用）；物业服务费用及地面占地停车费主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；法定税费；物业管理企业的利润；小区停车场公共责任保险费；物业服务费用由乙方按月或按季或半年向业主收取，或者按双方约定的时间、地点由业主向乙方缴纳；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方采取上门下发催收各种欠费通知单30日后，仍不主动积极缴纳的，除应补足物业费外另按照每延迟一天支付应纳物业服务费千分之五的滞纳金；合同期限五年，自2014年1月16日起至2019年1月15日止。在《阳光馨园小区物业服务合同》中双方还就各自的权利义务、服务内容和质量、物业的经营与管理等进行了明确约定。合同签订后，攀枝花市合纵物业管理有限公司入驻阳光馨园小区为该小区提供物业服务。攀枝花市合纵物业管理有限公司于2007年2月12日登记成立，2016年2月26日，攀枝花市合纵物业管理有限公司变更企业名称为四川合纵物业服务有限公司。 本院在本案中经审理认定事实如下：1.2018年12月11日，阳光馨园小区业主委员会与原告续签了《阳光馨园小区物业服务合同》，约定物业服务费由业主按半年向合纵物业公司缴纳，每次缴费时间为：每半年首月1-15日前缴纳当期物业服务费；未能按时足额缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应缴费用的5‰支付违约金；合同期限为2019年1月16日至2024年1月15日。续签的《阳光馨园小区物业服务合同》对收费标准、物业服务的内容、垃圾清运费等未作变更或补充。2.杨顺秀、杨振明原系攀枝花市东区隆庆路359号X幢一单元X号住房共同所有权人，2017年12月15日，杨顺秀、杨振明通过婚内财产约定，确认该房屋的所有权人为杨顺秀，2018年1月2日该房屋的所有权人变更为杨顺秀，该房屋位于阳光馨园小区，房屋建筑面积为91.79平方米，应按0.66元/月/平方米缴纳物业管理费，杨振明向原告缴纳了2014年1月至2014年6月的物业管理费和垃圾费。杨顺秀未向合纵物业公司缴纳2014年7月16日至2020年7月15日期间共计72个月的物业管理费、垃圾清运费，经合纵物业公司书面催收后，仍未缴纳。 被告对原告在阳光馨园小区从事物业服务的事实不持异议，原告提交的证据亦能够证明上述事实，因此对原告提交的证据本院予采信。被告提交的锁芯、钥匙以及更换锁芯的收据并不能达到其更换锁芯的原因是原告物业服务不到位引起的证明目的，与本案不具关联性；被告提交的34张照片打印件原告不予认可，且拍摄地点不明确，亦不能反映其所主张的原告物业服务不到位的情况，本院不予采信。 本院认为，合纵物业公司与阳光馨园小区业主委员会签订的物业服务合同是民法典施行前成立的合同，虽双方约定的合同期限至2024年1月15日，但合纵物业公司于本案中所主张的物业服务费截至2020年7月15日，根据《最高人民法院关于适用时间若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；……”之规定，本案应适用合同签订和争议发生时的法律和司法解释。 对合纵物业公司关于物业服务费及垃圾清运费的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，阳光馨园小区业主委员会系依法成立，其作为业主大会的执行机构依法代表阳光馨园小区全体业主与合纵物业公司签订阳光馨园小区物业服务合同，符合法律的规定，该物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，同时对阳光馨园小区全体业主具有约束力，当事人各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合纵物业公司自2014年1月起为阳光馨园小区业主提供了物业管理服务，杨顺秀是位于四川省攀枝花市东区房屋的所有权人，该房屋属于阳光馨园小区物业管理区域内，根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”之规定，杨顺秀为阳光馨园小区的业主。作为小区业主理应按合同的约定向合纵物业公司交纳相应的物业服务费。据此，合纵物业公司主张杨顺秀缴纳2014年7月16日至2020年7月15日期间的物业服务费91.79㎡×0.66元／㎡／月×72月＝4362元，合法有据，本院予以支持。杨顺秀承认合纵物业公司主张的垃圾清运费432元，不违反法律的规定，本院予以确认，对合纵物业公司主张杨顺秀支付2014年7月16日至2020年7月15日期间的垃圾清运费6元／月×72月＝432元，本院予以支持。 对合纵物业公司主张杨顺秀支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，虽合纵物业公司与阳光馨园小区业委会于2014年1月11日签订的《阳光馨园小区物业服务合同》中约定了滞纳金的收费标准，但合纵物业公司提交的《催费通知单》的打印照片不能反映合纵物业公司的实际催收时间，致本院无法核算滞纳金数额。2018年12月11日双方续签的《阳光馨园小区物业服务合同》中亦未对滞纳金予以约定，合纵物业公司以续签的《阳光馨园小区物业服务合同》中的违约金条款作为杨顺秀支付滞纳金的依据，于法无据。因此，对合纵物业公司主张杨顺秀支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 对杨顺秀认为其于2018年1月前不是案涉房屋的业主，不应缴纳物业服务费的抗辩意见，本院认为，首先，位于四川省攀枝花市东区房屋在2018年1月2日前是由杨顺秀与杨振明共同共有，因此，在2018年1月2日前杨顺秀就是阳光馨园小区业主。其次，杨顺秀与杨振明于2017年12月15日签订了婚内财产约定，确认了该房屋由杨顺秀单独所有，并办理了变更所有权人登记，既然杨顺秀享有了房屋全部的所有权，根据权利义务对等的原则，理应对因该房屋产生的债务承担支付的义务，因此，杨顺秀该抗辩意见不成立，本院不予采纳。 对杨顺秀以合纵物业公司在物业服务工作不到位为由拒绝交纳物业服务费的抗辩理由问题，本院认为，首先，依据当事人对自己提出的主张，有责任提供证据之法律规定，杨顺秀提交的照片不足以证明合纵物业公司在物业服务工作中服务不到位的事实。其次，因物业服务系针对广大业主，具有公共性，如各业主均拒绝交纳物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损失大多数业主的利益。因此，即使合纵物业公司作为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，杨顺秀作为业主有权另行主张，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此作为拒不交纳物业费的抗辩理由于法无据。因此，对杨顺秀的该抗辩意见本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、杨顺秀于本判决生效之日起十日内一次性支付四川合纵物业服务有限公司2014年7月16日至2020年7月15日期间的物业服务费4362元、垃圾清运费432元，共计4794元； 二、驳回四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由杨顺秀负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  冯元 二〇二一年三月十一日 书记员  严媛