浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初2058号 原告：周秀兰，女，1972年12月26日出生，汉族，住义乌市。 原告：宗金君，女，1995年3月20日出生，汉族，住义乌市。 两原告共同委托诉讼代理人：周步海，安徽步海律师事务所律师。 被告：宗某1，男，2005年2月17日出生，汉族，住义乌市。 法定代理人：宗某2，男，1965年3月1日出生，汉族，住义乌市，系被告父亲。 第三人：宗某2，男，1965年3月1日出生，汉族，住义乌市。 被告及第三人共同委托诉讼代理人：程剑锋，浙江商城天马律师事务所律师。 原告周秀兰、宗金君与被告宗某1、第三人宗某2共有纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，由审判员舒怡独任审判，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告周秀兰及两原告的共同委托诉讼代理人周步海，被告宗某1、第三人宗某2及其共同委托诉讼代理人程剑锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周秀兰、宗金君向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认原、被告及第三人于2020年8月10日签订的《房产分割协议》合法有效；2.判令被告配合两原告办理将福田街道宗宅二区26幢5单元房屋登记至两原告及被告三人名下，两原告享有45%份额，被告享有55%份额；3.确认《房产分割协议》中涉及的房屋转让尾款65万元归两原告所有。事实和理由：2020年8月10日，两原告与被告及其法定代理人即第三人签订《房产分割协议》，约定：位于××村××幢××单元××层××房，一楼、二楼、五楼及地下室归被告所有，现五楼归第三人居住，三楼、四楼归两原告所有。2020年8月16日，本案当事人共同与案外人王宁妹签订《房地产买卖契约》，约定将上述房产出卖给王宁妹。同日，原告周秀兰、被告、第三人与案外人宗文仪签订《房地产买卖契约》，约定原告周秀兰、被告、第三人购买位于××村××幢××单元房屋。王宁妹按照第三人指示直接将购房款分多次汇入宗文仪账户中，但原告宗金君对此事不知情。王宁妹明知原告周秀兰与第三人早已离婚，却只按照第三人一人的指示办事，显然不符合交易习惯。由于原告周秀兰一直不愿配合王宁妹办理房屋过户手续，因此王宁妹诉至义乌法院。经法庭调查，第三人已将王宁妹支付的50多万元购房款据为己有，故剩余65万元购房款应归原告所有。经法院调解，王宁妹将购房尾款65万元汇入法院账号，本案当事人配合王宁妹办理房产过户手续。由于被告及第三人违背《房产分割协议》，仅将案涉房屋登记在被告一人名下，导致原告合法权益受损，同时原告也未收到购房尾款65万元，遂提起诉讼。庭审中，两原告补充，向宗文仪购买的房屋价款为480万元，出卖给王宁妹的房屋价款是595万元，其中由王宁妹直接支付给宗文仪480万元，剩余的115万元，第三人拿了50万元，其余65万元存在法院账户上。 被告宗某1、第三人宗某2共同辩称，一、各方于2020年8月10日签订的《房产分割协议》无效或未生效。2008年1月11日原告周秀兰和第三人经义乌法院（2008）义民初字第991号调解离婚。2009年4月9日双方协议“将所申（审）批下来的旧村改造所有造房用地指标归儿子宗某1所有，双方都无权处理，永不反悔”。2020年8月10日签订的协议只是为了办理产权过户所需，违背了当事人的真实意思表示，更侵害了未成年人的利益，应当认定为无效协议。另外，协议约定了公证后生效的条款，但各方并未办理公证，因而本协议因缺少生效要件而未生效。二、原告未出资建造房屋，没有理由分配转让款。宗宅村32幢的宅基地，第三人户于2015年批得90平方，2016年动工建设，共花费220万元左右，其中第三人贷款92万元，其余的钱是第三人向他人借款。为了偿还贷款，第三人不得已将32幢出售更换为占地72平方的26幢。以大换小可以多115万元，用于还债，原告未出资建设房屋，何来理由分配。三、诉争房屋已经登记在被告名下，出资购买的款项来源于2009年已分配给被告所有的宅基地，由第三人负债在该宅基地上建造了房屋，出售后，用出售的款项购买讼争房屋。更何况，2020年8月10日签订的《房产分割协议》是针对宗宅二区32幢5单元的房屋，而该房屋已于同年8月16日出卖给王宁妹并办理了产权登记。原告诉讼请求针对的26幢5单元的房屋已登记在被告名下，原告要求分割没有事实和法律依据。综上所述，原告所持有的协议无效或未生效，其要求分割房产及款项的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，房产分割协议一份，证明原告、被告、第三人就宗宅村32幢5单元自建房签订房产分割协议。 证据2，房地产买卖契约复印件一份，证明原告、被告、第三人共同与案外人王宁妹签订房地产买卖契约。 证据3，民事调解书一份，证明原告、被告、第三人与案外人王宁妹达成调解协议，约定王宁妹将购房尾款65万元汇入法院账户后，原告等协助其办理过户。 证据4，房地产买卖契约复印件一份，证明原告周秀兰、被告、第三人共同与案外人宗文仪签订房地产买卖契约，宗文仪将位于××村××幢××单元房屋出卖给原告等人。 证据5，不动产权证书复印件一份，证明位于××村××幢××单元房屋仅登记在被告一人名下。 证据6，开庭笔录一份，证明本案被告及第三人在另案中认可房产分割协议并已经履行。 证据7，不动产权证书复印件一份，证明宗宅村32幢5单元房屋登记在原告、被告及第三人四人名下。 被告、第三人共同质证意见：证据1，该协议只是为了房子办理过户登记，其未生效，违反了2009年宅基地使用权归被告所有的约定，侵害了未成年人利益。证据2，真实性无异议，协议买卖只是为了归还贷款。证据3，真实性无异议，尾款65万元现在法院。证据4，真实性无异议。证据5，真实性无异议，证明目的有异议，32幢登记在原被告及第三人名下只是初始登记，但是是属于被告个人所有。证据6，真实性无异议，证明目的有异议。证据7，真实性无异议，但只是初始登记，不能证明房屋的产权，也不能证明房产分割协议已经履行。 为支持自己的抗辩，被告及第三人向本院提供如下证据： 证据1，协议书一份，证明2009年4月29日原告周秀兰及第三人约定将审批的宅基地归被告个人所有。 证据2，借条复印件、分期付款合同复印件各一份，证明32幢5单元是第三人出资建造的，目前还有负债。 两原告质证意见：证据1，真实性无异议，但不能达到其证明目的，只是用地指标的事情，跟房屋买卖不是一个概念，对32幢房产的分割原被告及第三人均签了字。证据2，真实性有异议，与本案无关。 根据当事人的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、关于两原告提供的证据。 证据1，系原件，本院首先对其真实性予以确认。被告及第三人在（2020）浙0782民初18487号案件的庭审中认可32幢5单元的权利人为本案原被告及第三人；被告对原告周秀兰在该案中提供的房产分割协议也表示无异议，故本院对房产分割协议的证明力予以确认。 证据2-7，被告及第三人对真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认。 二、关于被告及第三人提供的证据。 证据1，两原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 证据2，系复印件，被告及第三人未提供原件予以核对，两原告对真实性亦有异议，本院对其真实性不予确认。 根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 原告周秀兰与第三人宗某2原系夫妻关系，于2008年1月离婚。双方生育两个子女，即原告宗金君与被告宗某1。 2009年4月29日，原告周秀兰与第三人签订《协议书》一份，内容为：“本人宗某2和前妻周秀兰一致达成以下协议。在本村旧村改造中，双方同意将所申（审）批下来的所有造房用地指标都归儿子宗某1所有，双方都无权处理，永不反悔。” 2015年，两原告、被告及第三人经审批取得义乌市福田街道宗宅村建房用地126平方米，后用其中90平方米建房用地建成房屋一栋，坐落于义乌市××街道××村××幢××单元，该房屋于2020年10月16日办理了不动产权证［证号为浙（2020）义乌市不动产权第0××4号］，权利人登记为宗某2、周秀兰、宗金君、宗某1；共有情况为共同共有。 2020年8月10日，第三人（甲方）、原告周秀兰（乙方）、原告宗金君（丙方）、被告（丁方）共同签订《房产分割协议》一份，约定：1、现位（于）××村××幢××单元××层××房，一楼、二楼、五楼及地下室归宗某1，现在五楼归宗某2居住，三、四楼归周秀兰母女所有；2、目前宗某1还未成年，现本人主动跟母亲生活，母亲自愿抚养，现租房资金全部归宗某1所有；3、由周秀兰指定账户管理，担当监护责任，以后给宗某1成家立业使用。本协议公证后生效，任何一方违约，等于自动放弃自己的权利部分，宗某1有权利通过法律维权。 2020年8月16日，两原告、被告及第三人（甲方、出卖方）与案外人王宁妹（乙方、买受方）签订《房地产买卖契约》一份，主要内容为：甲方将坐落在福田街道宗宅二区32幢5单元的2.5间房地产出售给乙方；成交价为595万元。同日，案外人宗文仪（甲方、出卖方）与原告周秀兰、被告及第三人（乙方、买受方）签订《房地产买卖契约》一份，主要内容为：甲方将坐落在福田街道宗宅二区26幢5单元的2间房地产出售给乙方；成交价为480万元。 上述两份协议签订后，王宁妹向第三人支付了购房款50万元，经第三人指示，又将480万元购房款直接支付给宗文仪。后，因两原告、被告及第三人不配合王宁妹办理福田街道宗宅二区32幢5单元房屋的过户手续，王宁妹于2020年11月16日诉至本院[案号为（2020）浙0782民初18487号]。经本院调解，达成以下协议：王宁妹将购房尾款65万元汇入法院账户；两原告、被告及第三人于2021年1月20日前协助王宁妹办理将福田街道宗宅二区32幢5单元房屋过户至王宁妹名下的手续；王宁妹汇入法院账户保管的65万元购房尾款，由两原告、被告及第三人凭生效法律文书或相关当事人签字确认的协议书由权利人向法院申请领取，并由相关权利人自行分配。 另查明，福田街道宗宅村二区32幢5单元已于2021年2月登记在王宁妹名下。福田街道××村××幢××单元房屋于2020年8月20日登记在被告一人名下［证号为浙（2020）义乌市不动产权第0027571号］。 本院认为，《房产分割协议》系各方当事人自愿达成的协议，虽然附有公证的生效条件，但公证的目的在于对当事人在合同上签字行为的真实性予以证明，现本案被告及第三人对签字的真实性并无异议，采用村委见证的方式相较于公证而言虽有瑕疵，但并未影响公证条款订立目的的实现；宗宅村二区32幢5单元房屋最后虽出卖给王宁妹，但签订《房产分割协议》后当事人即去办理了四人共同共有的不动产登记手续且未提出异议，应视为各方当事人以实际行为就公证才生效的问题作出了一致变更，即该协议不以公证为生效要件。依据《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”在各方就协议不需要公证即生效的条款做出变更后，协议其他条款生效。《房产分割协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对各方当事人均具有约束力。 关于两原告所享有的份额。宗宅村二区32幢5单元房屋共六层（地下一层，地上五层），其中三、四楼归两原告所有，本院酌定两原告对宗宅村二区32幢5单元房屋享有30%的份额。宗宅村二区32幢5单元房屋经共同共有人一致同意后以595万元价格出售，其中480万元用于购买××村××幢××单元房屋，另余115万元（其中50万元由第三人受领，另65万元存于法院账户）。根据《房产分割协议》，两原告对宗宅村二区32幢5单元房屋因买卖转化的货币115万元及××村××幢××单元房屋享有30%的份额。综上，两原告合法有据的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国物权法》第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第二条的规定，判决如下： 一、确认原告周秀兰、宗金君、被告宗某1、第三人宗某2于2020年8月10日签订的《房产分割协议》合法有效。 二、位于义乌市××街道××村××幢××单元房屋［证号：浙（2020）义乌市不动产权第0027571号］由原告周秀兰、宗金君与被告宗某1共有，原告周秀兰、宗金君共同享有30%的份额，被告宗某1享有70%的份额。被告宗某1于本判决生效后三十日内协助将该房屋其中30%的份额转移登记至原告周秀兰、宗金君名下。 三、义乌市××街道××村××幢××单元房屋尾款65万元中的34.5万元归原告周秀兰、宗金君所有，另30.5万元归被告宗某1所有。 四、驳回原告周秀兰、宗金君的其他诉讼请求。 案件受理费5150元，由原告周秀兰、宗金君负担1913元，被告宗某1负担3237元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 舒 怡 二〇二一年三月二十九日 书记员 金倩倩