浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终589号 上诉人（原审被告）：绍兴安瑞商业管理有限公司，住所地绍兴市越城区颐高广场2幢1104室-1,统一社会信用代码91330602MA289PCH0M。 法定代表人：汪海潮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵凤海，浙江点金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：劳佳丰，浙江点金律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：林如祥，男，1957年8月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：王良,浙江学通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈笑,浙江学通律师事务所律师。 上诉人绍兴安瑞商业管理有限公司（以下简称安瑞公司）因与被上诉人林如祥房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初8641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人安瑞公司上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人支付被上诉人的租金打八五折或发回重审。事实和理由：一审判决事实认定及适用法律错误。一、上诉人提交的《专项审核报告》是为证明因疫情影响上诉人已资不抵债，面临倒闭清算的风险，该证据与本案有关联。如继续按原合同履行对上诉人显失公平，因此申请法院根据公平原则变更合同。二、新冠疫情对各行业的影响仍在持续，并不能因复工复产就认定疫情的影响已消除，继续按原合同履行对上诉人显失公平，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第2款之规定，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。三、受新冠疫情影响、品牌管理费用过高以及酒店租金远超周边正常市场化租金等原因，上诉人现面临倒闭的风险，在法院及政府的共同努力下，已与大部分出租人达成和解，请法庭参照现有的调解方案进行调解或变更合同。双方约定给予上诉人尚未支付租金及之后每年的房租八五折优惠，并改为以按月支付的方式支付租金。为减少出租人的出租风险，解除《租赁协议》，由浙江安卓酒店集团有限公司与出租人签订《房屋租赁协议》。 被上诉人林如祥辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决已经考虑了上诉人的实际情况。二、上诉人与其他业主达成的和解协议的效力不及于被上诉人。三、酒店的亏损是多方原因造成的，不能全部归因于疫情。综上，请求驳回上诉，维持原判。 林如祥向一审法院提出诉讼请求：1.判令安瑞公司继续履行合同,支付租金40500元;2.判令安瑞公司赔偿损失(该损失以租金为本金按照日利率0.03%计算自2020年3月16日起至款清之日止)。诉讼中，林如祥确认第一项诉讼请求中继续履行合同即指安瑞公司向林如祥交付租金。 一审法院经审理查明：林如祥（甲方）与安瑞公司（乙方，签订合同时名称为绍兴安达卓酒店管理有限公司）曾签订《租赁协议》一份，约定甲方将坐落于绍兴市××路××号××广场××幢××室，建筑面积为55.34平方米的房屋出租给乙方用于经营精品酒店；租赁期限自2017年4月1日起至2028年3月31日止，共计11年；租金每半年一付，先付后用，支付时间分别为每年的3月15日和9月15日；双方对每年租金标准进行了约定，其中2020年4月1日至2021年3月31日租金为40500元；乙方应当按协议约定的时间及金额支付租金，如遇节假日，则付款日期顺延，逾期未支付的每逾期一日乙方需以拖欠租金的万分之三为标准赔偿甲方损失；租赁期间，因乙方违约致使本协议不能继续履行的，乙方应赔偿甲方的损失，该损失以违约当年年度租金金额的1.5倍为标准计算。协议还对其他事项进行了约定。 2020年9月24日，安瑞公司出具《关于请求减免房屋租金的函》给林如祥，内容为希望林如祥与安瑞公司达成调解，解除双方签订的房屋租赁合同、减免租金等。 另查明，诉讼过程中，安瑞公司向林如祥支付了2020年10月之后的部分租金共计7458.51元。 一审法院认为，林如祥与安瑞公司之间签订的《租赁协议》，双方主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。关于安瑞公司能否变更案涉租赁协议的问题，该院评析如下：新冠肺炎疫情虽属于不可抗力，导致安瑞公司经营酒店停滞了一段时间，但是现阶段各行业均已复工复产，桔子水晶酒店也已经可以恢复经营，可以继续使用案涉房屋用于经营酒店。安瑞公司抗辩称受新冠疫情影响、品牌管理费用过高以及酒店租金远超周边正常市场化租金等原因，桔子水晶酒店项目经常持续亏损，现已资不抵债，无法维持后续经营及支付出租人的全部租金，继续履行合同对其显失公平。对此该院认为安瑞公司经营酒店亏损由多方面原因造成，既有疫情原因，回本周期原因，也有安瑞公司自身经营原因，其中回本周期和自身经营原因是安瑞公司在签订房屋租赁合同时及履行合同过程中应当预见并承担的风险，且在现已复工复产的情形下，继续履行合同并未导致双方之间利益的明显失衡。综上，对于安瑞公司要求变更合同的抗辩意见，该院不予采纳。关于林如祥主张的房屋租金，因新冠肺炎疫情，安瑞公司承租案涉房屋经营的酒店业确实受到一定影响，故根据公平原则，结合市场具体情况等因素，酌情确定安瑞公司应支付的租金中免除3个月的租金及逾期付款利息，故对林如祥主张租金利息损失的诉讼请求，该院不再支持。综上所述，林如祥主张的2020年4月1日至2021年3月31日的房屋租金40500元，扣除免除的三个月租金后的租金为30375元，扣除安瑞公司已支付的7458.51元，安瑞公司尚应支付22916.49元，该院对林如祥主张合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、安瑞公司应于判决生效之日起十日内支付给林如祥2020年4月1日至2021年3月31日期间的房屋租金人民币22916.49元；二、驳回林如祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取439元，财产保全费250元，合计689元，由林如祥负担207元，由安瑞公司负担482元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，关于讼争的房屋租金如何认定的问题，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》租赁期限为2017年4月1日至2028年3月31日。期间，因受新冠肺炎疫情影响，2020年年初浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应，确对上诉人案涉酒店的经营造成一定的影响，一审法院根据公平原则，结合上诉人的经营类型和绍兴市疫情防控情况等因素，对上诉人应支付的租金中免除3个月的租金及逾期付款利息，应属合理，且符合最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件相关指导意见的精神。而本案讼争租金的约定期间，因党委政府对疫情采取的有效防控，相关行业已逐渐恢复营业，上诉人主张受疫情影响已资不抵债，并提交《专项审核报告》为证，但上诉人案涉酒店2015年8月至2020年3月的亏损并非仅由疫情导致，其因自己的经营行为而产生的亏损不应归责于本案被上诉人，且继续按原租金履行合同并未导致双方之间利益的明显失衡。上诉人主张变更房屋租金为尚未支付租金及之后每年的房租按八五折优惠，变更支付方式为按月支付，无事实及法律依据，也未得到对方当事人的认可，本院不予采纳。 综上所述，上诉人安瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为50元，由上诉人绍兴安瑞商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑森轶 审 判 员 傅芝兰 审 判 员 茹赵鑫 二〇二一年三月二十九日 法官助理 洪习川 书 记 员 张 珺