浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0781民初52号 原告：方桂平，男，1982年4月17日出生，汉族，住浙江省金华市兰溪市。 委托诉讼代理人：于璐岚，女，1982年10月13日出生，汉族，住浙江省金华市兰溪市，系原告之配偶。 被告：徐文彪，男，1966年9月7日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告：朱敏芳，女，1966年4月10日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告方桂平与被告徐文彪、朱敏芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方桂平的委托诉讼代理人于璐岚，被告徐文彪、朱敏芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告方桂平向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令两被告赔偿其房屋装修损失95000元，并确认该款项从房屋拍卖款中优先分配给原告。事实与理由：被告徐文彪和朱敏芳将有银行抵押的房产于2018年7月1日出租给原告四年，并未告知房产有抵押，原告承租后花了大量的资金进行装修改造，结果一年多过后，银行告知因为被告无力偿还银行利息，要对其所承租的房子进行拍卖，其曾多次联系被告，被告也未给予相关的回复，直至2020年5月，法院将涉案房产进行拍卖，其被迫停止营业。经第三方评估机构评估，其装修的费用折旧后共计人民币95000元整，虽然该金额和实际投入有较大悬殊，但其也尊重第三方评估的结果，因此请求确认对该部分款项优先分配。庭审中陈述，其涉案房屋系从原承租人方晓飞处转租来的，包括三个月租金及装修折价费，其一共支付方晓飞40000元，转租所得房屋后，其经被告同意，和被告重新签订了房屋租赁合同，对于涉案房屋重新进行装修，被告系住在同一幢楼的，装修期间，每天进出，对于装修未提出任何异议。 为证明自己的主张，原告方桂平向本院提交了：1、租房合同，证明涉案兰溪市××路××号××房××路××幢××单元××室房屋出租给原告的事实，约定了租金及租赁期限；2、房地产估价报告等材料，证明兰溪市××路××号营业房价值85万元（含固定装修价值3.6万元），兰溪市××村××幢××单元××室房屋价值116.9万元（含固定装修价值5.9万元）；3、转租证明、银行流水记录单，证明原告向前一任租客支付了租金及相应的转让费；4、短信，证明2020年7月8日收到法院要求进行腾房，逾期腾房则采取停电措施。 被告徐文彪、朱敏芳辩称，1、原告与被告于2018年4月3日签订的租房合同，房屋出租期限为4年，自2018年7月1日至2022年6月30日止，租赁时房屋提供的现状如下：（1）××路××号营业房提供给原告时的现状是：进户门是全玻璃推拉门价值3000元，楼梯是木楼梯通向××楼××室，价格是3500元，地面是1米*1米高级地砖铺设，价值是1500元，××号后面营业房车库是电动卷闸门价值2800元，××号共计10800元。（2）××单元××室地面是高级的木地板价值10000元，墙面高级的墙纸，价值5000元，两个卫生间的装修也一应俱全，价值3000元，8个包厢防盗门计4000元，共计22000元。（3）两者共计32800元。2、原告租用后事前未通知被告，也未征求被告的同意，为了满足自己使用需要，根据其审美情趣和使用目的擅自进行了改造，改变了原有面貌。所以被告认为，原告未经被告同意装饰装修，或者扩建发生的费用，由原告负担，必要时要恢复原状。3、被告未在合同期内支付租金10万元整，已经构成违约，故被告认为原告请求赔偿剩余租赁期间的装修残值不合理。如要赔偿，也要首先支付拖欠的房租后再进行赔偿。4、虽被告的房屋于2020年12月20日拍卖，拍卖报告上公示拍卖成交后2个月内腾空，所以不存在原告所说的其在之前不能营业的情况。5、鉴于以上事实被告认为评估报告上的装修费用95000元，应该减去原来状况下的32800元，剩余62200元进行4年分摊，每年折旧额62200元除4年为15550元/年，每年折旧额15550元除12个月为1296元/月进行计算。时间自房屋腾空不占用日起至合同到期2022年6月30日止。 为证明自己的主张，被告方向本院提交了：1、两份租房合同，证明涉案房产租赁情况；2、电费短信，证明涉案房产并没有实际停电。 本院依职权调取了拍卖成交确认书，证明了兰溪市××路××号××房××路××幢××单元××室房屋一同拍卖，拍卖成交金额为145.6万元。 结合原被告提供的证据，以及本院依职权调取的证据，对于被告要求原告支付涉案房屋查封期间的租金，庭审已向被告释明，其可另案进行起诉，故对于原告提供的证据，本院依法予以确认。 本院经审理认定事实如下：兰溪市××路××号××房××路××幢××单元××室房屋原登记为被告徐文彪名下。被告徐文彪与朱敏芳系夫妻关系。2017年4月2日，原告从方晓飞处转租了位于兰溪市××路××号××房××路××幢××单元××室房屋，并支付了转让费40000元；4月3日，被告朱敏芳与原告方桂平重新签订了兰溪市××路××号××房××路××幢××单元××室房屋的《租房合同》。合同约定房屋出租期限为4年，自2018年7月1日至2022年6月30日，每年租金为60000元。原告承租涉案房产后，将房屋进行装修，并与亲戚余志忠合伙经营生意，投入使用。因两被告债务纠纷，法院于2018年7月6日查封了涉案房产，2020年7月8日法院通过短信告知实际经营者余志忠“法院于2020年4月22日张贴了腾房公告，责令房屋承租人于2020年5月25日前腾出涉案房屋，若逾期未腾退，且多次联系后未来法院配合相关腾退事宜，法院拟2020年7月15日对房产采取停电措施”。经房地产估价有限公司评估，兰溪市××路××号营业房评估价值为85万元（含固定装修价值3.6万元），兰溪市××路××幢××单元××室房屋评估价值为116.9万元（含固定装修价值5.9万元）。经法院司法拍卖，涉案两套房屋一同拍卖，拍卖成交价格为145.6万元。 本院认为，被告徐文彪、朱敏芳将涉案的两套房屋出租给原告方桂平，原告对涉案房屋进行装修并投入使用，在租赁期限届满前，涉案房屋的装修应为原告所有；后被告因债务纠纷而涉案租赁房产被依法拍卖，故对于原告造成的装修费用损失，两被告应依法承担赔偿责任；对于原告的装修费用损失，可在拍卖款中予以返还，但返还额度应根据拍卖成交的实际比例予以确认。被告辩称，涉案房屋出租前就有相应的装修，装修系前任所装，应为其所有；原告未经其同意就擅自装修，应恢复原状；装修费用应根据4年时间进行平摊；同时，原告实际占用的期限，未支付相应的租金。本院认为，原告已经支付了前任租客的相应转让款，在原告装修并使用涉案租赁房屋期间，被告从未提出异议，且涉案房屋拍卖系带装修一同拍卖，同时，装修的折旧在评估时就已予以考虑，故对于被告的辩解，本院不予支持；对于原告是否另行还须向被告支付实际占用期间的租金，属于另外的法律关系，被告可另行进行救济。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条之规定，判决如下： 一、被告徐文彪、朱敏芳应在本判决生效后十日内赔偿原告方桂平装修损失费用95000元；其中68510元的装修损失用费，可在兰溪市××路××号营业房、兰溪市××路××幢××单元××室房屋的拍卖款中予以返还； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1087.5元（已减半收取），由被告徐文彪、朱敏芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  唐肖琴 二〇二一年三月二十五日 书记员  张若瑶