宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0213民初3775号 原告：程光嘉，男，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：潘江锋，浙江海泰（奉化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马水娟，女，生，汉族，住宁波市奉化区，系原告程光嘉的妻子。 被告：林贤波，女，生，汉族，住宁波市奉化区。 被告：张召良，男，生，汉族，住宁波市奉化区。 原告程光嘉与被告林贤波、张召良房屋买卖合同纠纷一案于2020年9月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员江桔独任审判，于2020年10月22日公开开庭审理了本案。原告程光嘉的委托诉讼代理人潘江锋、马水娟，被告张召良到庭参加了诉讼，被告林贤波经本院合法传唤未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告程光嘉起诉称：2018年1月11日，原被告双方签订《存量房屋买卖中介合同》，被告将位于宁波市奉化区××幢××室的房屋（房屋面积约118.03平方米及附属小间）以1175000元的价格出售给原告。同时约定原告于签订合同当日支付定金100000元，2018年1月30日支付购房款300000元，乙方银行贷款到位后付清余款，如甲方违约，乙方有权追偿因甲方的过错造成的经济损失。合同签订后，原告于2018年1月11日汇款100000元、于2018年1月28日汇款300000元。合同履行过程中，目前该房屋可办理过户登记手续，但被告将上述房屋过户至其他人名下，致使合同目的无法实现。原告认为被告违反合同约定，需承担相应的违约责任。故原告起诉要求：1、判令解除原、被告于2018年1月11日签订的《存量房屋买卖中介合同》；2、判令被告立即返还购房款400000元；3、判令被告支付违约金708000元（最终以现有房屋市场评估价减去合同价的差额为准）。 被告林贤波和被告张召良书面答辩称：2018年1月11日，被告经“宁波市奉化锦屏为民房产中介所”介绍，并由该房产中介提供格式合同，与原告程光嘉签订了《存量房屋买卖中介合同》，将位于宁波市奉化区××幢××室的房屋出售给原告，涉案房屋当时正在建造尚未交付。后被告了解到该份《存量房屋买卖中介合同》违反国家相关法律规定，该房屋是拆迁安置预选的期房，至今未取得相关产权证，安置的面积为四户人家的房子被拆迁所得，也就是说由四户人家共同所有，该房屋权属有争议，不能进行上市交易，故请求解除该份《存量房屋买卖中介合同》。关于原告诉请的违约金708000元，原告只支付了总房款约30%的金额，没有完成支付全部房款的义务，故不能享受赔偿整套房产损失的权利，且奉化房产交易有两年限售期，若要过户还需缴纳契税、个税、印花税、土地出让金等各种税费，即使要定价，应以该小区历史成交的纳税价为标准，即税务核定价，目前该小区的税务核定价约为12000元／平方米，还应扣除约房屋总价款16%的利息和税费，因此原告主张以16000元／平方米的房屋单价来计算实际损失是没有依据的，故对原告诉请的违约金被告不予认可。 原告为证明自己的诉讼主张，在举证期限内提供了下列证据材料： 1.存量房屋买卖中介合同一份，用以证明双方签订房屋买卖合同的事实； 2.定金收条、收条各一份及客户业务回单两份，用以证明原告已经转账支付给被告张召良定金100000元、房款300000元，购房款合计400000元的事实。 对原告提供的证据，被告对上述证据的真实性没有异议，但对原告诉请的违约金不予认可。鉴于被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。 被告为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向法庭提供了宁波市奉化区锦屏街道长汀社区居民委员会出具的证明一份，用以证明涉案房屋权系拆迁安置预选的期房，签订协议时权属尚未确定不能上市交易的事实。 对被告提供的证据，原告对该证据的真实性、关联性均不认可，认为居民委员会只能证明被告的拆迁安置情况，不能证明涉案房屋的权属情况。本院认为被告提供的上述证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认可。 经审理，本院认定事实如下：2018年1月11日，原告与两被告通过中介签订《存量房屋买卖中介合同》，两被告将位于宁波市奉化区××幢××室的房屋（房屋面积约118.03平方米，附属小间一间）以1175000元的价格出售给原告。同时约定原告于签订合同当日支付定金100000元，2018年1月30日支付购房款300000元，过户时间以甲方不动产证做出之日为准，其余房价款775000元于乙方银行贷款后一次性付清。原告程光嘉于2018年1月11日支付定金100000元，2018年1月30日支付购房款300000元。被告张召良系宁波市奉化区锦屏街道长汀村的拆迁户，涉案房屋系拆迁安置房，被告张召良与其母亲陈春娥、妻子林贤波、妹妹张晓飞，四户人家的总面积都在被告于2016年12月30日签订的安置协议处。被告张召良和被告林贤波已于2005年办理离婚手续，涉案房屋于2020年年初办理了浙（2020）宁波市（奉化）不动产权第441号权属登记手续，权利人为张俊杰，属张俊杰单独所有，权利性质为划拨／动迁房，房屋建筑面积为116.03平方米。 另外，原告曾向本院提出申请，要求对位于宁波市奉化区××幢××室的房屋（建筑面积为118.03㎡）及附属小间的市场价格进行评估，但案外人张俊杰明确表态涉案房屋属其个人房产，与本案无关，拒绝对该房屋进行鉴定，本院对案外人张俊杰的意见予以采纳，对原告的评估申请不予准许。 本院认为：原告与两被告签订《存量房屋买卖中介合同》时虽然涉案房屋当时权属状况不明，但并不影响买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，对两被告关于合同无效的辩称，本院不予采纳。原被告双方于本案开庭之日即2020年10月22日一致同意解除合同，本院予以准许。根据原告提供的付款证据，两被告需返还已支付的购房款400000元。关于违约责任问题，《存量房屋买卖中介合同》中第十四条载明“除乙方、丙方原因外，甲方违约不能履行合同的，本合同签订受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因甲方过错造成的经济损失：1、甲方违约定金加倍返还给乙方……”,原告于2018年1月11日支付给被告张召良购房定金100000元，原告与两被告于2018年1月11日签订《存量房屋买卖中介合同》时涉案房屋系拆迁安置房且权属情况不明，直至2020年年初涉案房屋的初始登记所有人确定为张俊杰，根据合同中载明“过户时期以甲方不动产证做出之日为准”，合同签订时原告明知涉案房屋当时无法办理过户手续，且对涉案房屋是否属两被告所有未进行确认，两被告也并未将涉案房屋过户给张俊杰，原告对购买没有相关产权的房屋需承担相应的风险，考虑原告因无法过户的相应损失及其实际支付的定金数额，本院认为原告要求被告承担违约金708000元的诉请要求过高，故酌情确认被告张召良和被告林贤波共同承担100000元的赔偿金。被告林贤波经本院合法传唤，未参加庭审，依法可以缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告程光嘉与被告张召良和被告林贤波签订的《房屋卖买协议》于2020年10月22日解除； 二、被告张召良和被告林贤波应于本判决生效之日起十日内共同返还给原告程光嘉购房款400000元，并支付100000元赔偿金； 三、驳回原告程光嘉的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费14772元，减半收取7386元，由原告程光嘉负担4053元，被告张召良和被告林贤波共同负担3333元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 在本裁判文书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行裁判文书确定的义务，拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第(六)项规定对相关当事人予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  江桔 二〇二一年三月十二日 书记员  江辉 附：一.本判决依据的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题 的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行的规定 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条 人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。