浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0212民初3581号 原告：宁波雅誉物业服务有限公司，住所地：宁波市海曙区雅源北路****架空层物业服务中心，统一社会信用代码为91330212713339952D。 法定代表人：王超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：岑萍萍，浙江共业律师事务所律师。 被告：杨义千，男，1970年2月20日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被告：徐红霞，女，1977年3月26日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 原告宁波雅誉物业服务有限公司为与被告杨义千、徐红霞物业服务合同纠纷一案，于2021年2月18日向本院提起诉讼，请求判令：1.两被告支付原告综合服务费5742.10元、电梯电费356.70元，车位管理费90元，合计6177.80元；2.两被告支付原告因拖欠物业费所产生的逾期付款违约金380元（从2017年1月1日开始计算，暂计算至2018年5月31日，要求按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际支付之日）。本院于同日立案受理后，依法适用小额程序，并于2021年3月5日公开开庭进行了审理，原告宁波雅誉物业服务有限公司（以下简称雅誉物业公司）的委托诉讼代理人岑萍萍，被告杨义千、徐红霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告杨义千、徐红霞辩称，其在购房时，考虑三个因素，所购房屋旁边是否有公共厕所、是否堆放垃圾、是否有噪音。被告购买前考察时，涉案房屋均不存在以上三个因素，并且该地段交通便利，于是花费300多万元购买涉案房屋。被告一家于2014年中秋节入住涉案房屋，2015年4月又从该房屋搬出，原因系涉案房屋下面的通道变成垃圾堆放场，被告每天要忍受小推车拉垃圾、大货车装垃圾的噪音，并且灰尘满天飞，门窗不能开。当时被告家中小儿子尚小，经常被噪声惊醒大哭不已。通道成为垃圾堆放场的主要原因系原告让小区内装修业主将垃圾倾倒在此，造成扰民。后被告无法忍受，只能搬到宋诏桥去居住，大儿子在宁波市新城第一实验学校读书，每天来回接送，既耗时又耗油。正是因为原告的此种行为，被告不再缴纳物业费。后锦绣东城小区更换其他的物业公司，对垃圾乱堆的情况进行整治，被告于2019年搬回涉案房屋。原告诉请期间，被告房屋空置，可以享受空关优惠。 经审理，本院对案件事实认定如下：被告杨义千、徐红霞系宁波市鄞州区锦绣东城小区******房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为132.92㎡。2015年2月2日，宁波市江东区锦绣东城业主委员会（甲方）与宁波雅戈尔物业服务有限公司（乙方）签订《锦绣东城物业管理服务合同》一份，约定：由乙方对锦绣东城小区提供综合物业服务，委托服务期限为2年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止；物业管理综合服务费按业主拥有房屋产权证的建筑面积计算，多层0.80元/平方米/月、小高层1.60元/平方米/月、高层1.90元/平方米/月、商铺2.50元/平方米/月，按年缴纳，于每年的12月20日前支付；车位管理费，按政府部分相关文件规定收取，随政府发布的收费标准调整而相应调整；物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金;乙方的服务事项包括共用上下水管道、落水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯等共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理等等；乙方负责向业主和使用人收取公共电费、水费。 2016年10月25日，经工商管理部门核准，宁波雅戈尔物业服务有限公司变更企业名称为宁波雅誉物业服务有限公司。 2017年1月22日，宁波市江东区锦绣东城业主委员会（甲方）又与宁波雅誉物业服务有限公司锦绣东城分公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定：由乙方对锦绣东城小区提供综合物业服务，委托服务期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；乙方的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等等；业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后物业服务费按年度交纳，业主或物业使用人应于年度最后一个月20日前向乙方缴纳下期的物业服务费，在所交年度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，在经乙方催收后无正当理由仍不缴纳的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；小高层、高层住宅电梯运行费按实结算，由物业公司向业主或物业使用人收取，由物业提供付款依据，每年度按户平均分摊，公共楼道走廊、自行车棚、汽车车位、车库等房屋公共部位电费由物业公司代付代收，由业主、物业使用人每年度按户进行平均分摊；乙方违反本合同约定，未达到本合同约定的范围质量标准，甲方有权要求其限期整改，逾期未整改的，甲方可在经业主大会依法表决通过后解除本合同。物业管理综合服务费收费标准同上。 2018年9月18日，浙江省宁波市鄞州区福明街道东城社区居民委员会出具《证明》一份，证明宁波市锦绣东城自2018年1月1日至2018年3月31日由宁波雅誉物业服务公司一直提供物业管理。物业费单价标准同上。 另查明，2018年1月1日至2018年3月31日期间，原告虽未签订书面物业服务合同，但实际仍在为被告涉案房屋所在小区提供物业服务。 因被告杨义千、徐红霞未缴纳2017年1月1日至2018年3月31日期间的物业综合服务费等，原告委托律师于2018年6月8日向其发送《律师函》，告知其在收到该函件之日起五日内缴请拖欠的各项物业服务费及违约金等。被告收到该函件。 上述事实，有原告提交的《锦绣东城物业管理服务合同》、《物业服务合同》、《证明》、企业变更登记情况、宁波市不动产登记信息查询、《律师函》、邮寄凭证等予以证明，经被告质证，本院予以确认。 本院认为：涉案合同系各方当事人真实意思表示之合致，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约全面实际履行。本案中，原、被告双方存在物业服务合同关系，直至2018年3月31日原告退出该小区的物业管理时终止。原告依照合同约定为被告居住的锦绣东城小区提供物业服务，有权收取包括综合服务费、电梯电费等相关费用。被告杨义千、徐红霞所有的涉案房屋因垃圾堆放问题，对其日常生活亦造成了一定的影响，原告作为物业服务的提供者，在收取物业服务费用的同时，应当维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，涉案小区的通道存在垃圾堆放问题，原告在物业服务质量上存在一定瑕疵，结合本案实际情况，本院酌定两被告向原告缴纳2017年1月1日至2018年3月31日期间的物业综合服务费4594元。对原告主张的电梯电费及车位管理费，被告均无异议，本院予以支持。原告作为物业服务企业，应在物业服务中与业主做好沟通和协调，并采取积极有效的方式催讨物业费用，本案中被告认为原告未尽到服务责任而拒付物业费，结合案件实际情况，对原告主张的逾期付款违约金，本院不予支持。本院认为，根据《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》的相关规定，“业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳”，而被告并不符合该条规定的情形，故对被告抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《物业管理条例》第四十一条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告杨义千、徐红霞支付原告宁波雅誉物业服务有限公司自2017年1月1日起至2018年3月31日止的综合服务费4594元、电梯电费356.70元，车位管理费90元，合计5040.70元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告宁波雅誉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨义千、徐红霞负担。 本判决为终审判决，自本判决书送达之日起生效。 如不服本判决，可在判决书送达之日起六个月内，向本院申请再审，也可向宁波市中级人民法院申请再审。 审 判 员 李晓玲 二〇二一年三月十七日 代书记员 戚丹燕