河南省义马市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1281民初237号原告:洛阳万祥物业管理有限公司，住所地洛阳市洛龙区安乐镇西岗村**，统一社会信用代码：9141030057920428XG。法定代表人：李红迎，经理。委托诉讼代理人：刘新训，男，1970年3月3日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区，系公司职工，代理权限为特别授权。被告:姚连荣，女，1974年11月16日出生，汉族，住河南省义马市。原告洛阳万祥物业管理有限公司(以下简称:物业公司)与被告姚连荣物业服务合同纠纷一案，本院2021年2月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人刘新训、被告姚连荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付物业管理费5155元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告系义马盛世天骄1号楼1单元901室，业主姓名姚连荣，我单位系该小区物业管理单位，按照物业管理约定规定，每年的物业管理费用应当在每年的第一个月缴纳，被告人自2018年1月至2021年1月底之间的物业管理费用人民币5155元，一直未缴纳，经我单位工作人员多次催缴，被告至今未缴纳。综上所述，被告作为小区业主，按照规定应当缴纳物业管理费用，被告未按期缴纳，经多次当面催收，仍未缴纳，为此，我单位请求法院依法判决被告缴纳物业管理费用5155元，并按照日千分之二的滞纳金1855元，合计7010元人民币，并承担本案诉讼费用。被告姚连荣辩称，首先物业服务合同我们不知情，是业委会和万祥物业公司签订的，在2018年1月1日洛阳万祥分公司于义马注册时间是2009年5月28日，等于说在签订物业合同的时候他就没有这个资质。另外万祥物业公司是一个三级资质，有没有跨地区经营的能力。我们接到起诉以后，给我们给白主任打过电话，叫白江伟，他给的回复是说他忙得很，他没有时间管这些事。第三个是我们住是在一单元一号楼消防通道，消防栓一直没有水，然后也没有灭火器。一楼大厅里边就是公共区域，直都是由七八辆摩托车一直在充电，每天都有。我们都拍了照片可以看，小区里边垃圾到处飞，垃圾桶旁边，都成堆。还有我们的电梯，从12月底到第二年的4月份，我住九楼，一直都是爬楼梯上下楼也没人管电梯没人修。中间修过四次还是我们业主自己修的。物业公司没有出面。如果说你做到按照你这个上面合同我签的上面，这服务内容你全部都做到了，我也给你交了，我现在都给你交了。最危险的就是电动车充电，还有消防通道，现在一直都有监控到杂物。墙砖脱落，物业没人管，房顶也有落石，也没人管。小区大门，南门处，有一个老头在那里，来人也没有登记，谁都可以进去。综上所述物业公司规定了物业管理服务标准，它所规定内容他没有达到。所以我的意思说我不是不交，但是你没有达到服务标准之后，你随便你标准收费，我不交。我也希望法院公平公正的原则查清事实，依法判决。本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，义马盛世天骄业主小区委员会与原告洛阳万祥物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，该合同主要内容约定：原告提供物业管理服务内容如下:1、物业共用部分的维修养护和管理。2、物业公用设备运行、维修养护、管理。3、物业共用部分和相关场地，清洁卫生、垃圾清运及雨污水管道的疏通4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等四项的协助管理。7装饰装修管理服务。8、物业档案和业主档案资料管理；委托管理期限为五年，自2018年1月1日至2023年12月31日。双方权利义务。业主委员会的权利1、代表和维护产权人使用人的合法权益。2、制定业主规约，并监督业主和物业使用人遵守公约。3、审核乙方一定的物业管理制度和实物业财务情况。4、检查监督乙方管理工作实施及制度的执行情况。5、审核一方提出的物业管理服务年度计划核准维保计划。6、负责监督原有物业和现物业交接。7、当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费及其他相关费用时，业主委员会有责任协助催交。8、协调处理本合同生效前后发生的工程系管理遗留问题。协助原告做好物业管理工作和宣传教育文化活动。原告的权利义务：根据有关法律规定：1、系本合同约定制定小区的物业管理制度，对业主和物业使用人违反法规行为，提请有关部门处理。2、对业主违反业主公约的行为进行处理。3、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业整体管理责任转让给第三方。4、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备设施等年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后又一房，主旨实施5、向业主和业主、使用人告知物业使用权的有关规定。6、当业主和物业使用人、装修无业是告知有关限制条件，订立书面约定并负责实施其如需在本物业内改扩建或完善配套项目，须与义马盛世天骄业主小区委员会协商且经该方同意后可实施。7、每年向甲方公布一次财务收支状况。服务费用标准，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳住宅物业费1元每月每平方米，水费3.65元每吨电费0.58元每度。物业管理费，自2018年1月1日计收。逾期不办理视为认同同期计收物业服务费及滞纳金，物业服务费用按年或月交纳。小区所有业主应在物业公司进驻本小区另行交纳义务。业主或物业使用人违反规定本合同第九条第十条的约定，未能按时足额交纳物业费用的应按日20‰的标准向乙方支付违约金。物业管理服务质量标准，物业共用部分维修养护化管理。1、外观完好整洁二公用部分为我司搭乱建、乱堆放、乱涂乱画现象。2、物业公用设施、设备运行、维修、养护和管理。一设备良好运转正常，设备定期保养检修。3、共用设施设备完好确保正常运行。消防系统可随时启用；房屋共用部分共用设施设备小修和急修，不超出5000元的维修费用，从受理到处理完毕不超过三天。建立维修回访制度。4、急修从受理到处理完毕不超过一天。建立维修回访制度，物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，区域内干净整洁，每天清洁，楼道每周打扫一次，垃圾装袋化，日产日清；消防贯彻预防为主，防消结合的方针。1、楼道消防通道畅通无阻，不得占用封堵，如有占用现象，公用部分的业主有权拒绝交纳物业费。每年有物业公司和业委会联合组织一次满意度调查，满意度应在，90%以上，80%-70%之间进行整改，70%-80%之间进行考核，连续两次低于50%终止合同。合同签订后，原告进驻义马盛世天骄小区开展物业服务。对该小区开展物业服务至今。另查明，2018年1月至2021年1月，被告在义马盛世天骄小区居住，其住房面积为141.28平方米；期间，被告没有缴纳物业服务费。本院认为，原告与被告之间的纠纷属于物业服务合同纠纷。物业服务合同，业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。本案中，该小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，符合法律规定，其效力应当及于每一个业主。所以，原告主张成立，本院予以支持。业主委员会是由业主代表大会选举产生，代表着业主的利益，有权与选聘的物业管理企业签订物业服务合同。被告作为业主，有监督物业服务企业履行合同的权利，发现问题应当及时向业主委员会反映并取得解决方法，不能擅自变更或解除物业服务合同；而且被告的证据，也不足以证明其抗辩理由成立。所以，被告应当按照合同的约定缴纳物业服务费。原告主张被告承担按照日千分之二的滞纳金1855元，鉴于原告在物业服务合同履行过程中存在一定的瑕疵，也应承担一定的违约责任，原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，被告应当向原告缴纳2018年1月至2021年1月底之间的物业管理费用人民币5155元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告姚连荣于本判决生效后十日内支付原告洛阳万祥物业管理有限公司2018年1月至2021年1月底之间的物业管理费用人民币5155元。二、驳回原告洛阳万祥物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告姚连荣负担。本判决为终审判决。审判员  黄中强二〇二一年三月四日书记员  袁程琳