大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0293民初313号原告：大连亮泰安邦物业管理有限公司，住所地：大连市沙河口区西山街150号4单元6层2号，统一社会信用代码：912102040580774810。法定代表人：赵亮，该公司经理。委托诉讼代理人：邬大鹏，辽宁金环律师事务所律师。被告：夏振国，男，1976年4月20日出生，汉族，住大连市甘井子区凌水街道河口村27-1号，公民身份号码：210211197604206319。委托诉讼代理人：马妍（被告夏振国妻子），1976年1月30日出生，汉族，住大连市甘井子区七贤路211号。原告大连亮泰安邦物业管理有限公司与被告夏振国物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亮泰安邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人邬大鹏、被告夏振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业费559元；2.被告支付逾期缴费违约金664元（暂计算至2020年5月1日）。事实与理由：原告与大连高新技术产业园区瑞丰园C区业主委员会签订了瑞丰园C区物业服务合同，合同约定由原告为瑞丰园C区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金（欠费总额×欠费天数×0.3%)。被告系瑞丰园C区211号2单元4层3号房屋业主，房产面积58.22平方米，收费标准为0.8元/月/平，按约定应于2019年4月1日前向原告缴纳自2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业费559元，被告一直未予缴费，截至2020年5月1日己产生违约金664元。原告按照合同约定为被告所在小区提供了物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。被告的上述行为己构成违约，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告辩称，因原告提供的物业服务质量差，严重违反合同约定，未达到行业标准，故恳请法院降低收费标准，驳回原告关于违约金的请求。原告主张被告支付拖欠（2019年3月1日至2020年2月29日）期间的物业费缺乏事实依据：1.原、被告之间不存在物业合同关系。根据原告提供的物业合同期限自2018年9月10人至2023年9月1日止。合同是原告与业主委员会签订的，被告对业主委员会的合法性有异议。合同约定，原告收取物业费、车位费，没有经过业主大会表决同意。没经业主大会同意违规安装护栏及大铁门柱和水泥墩。就此，大多数业主对原告违规收费存在较大异议，拒绝交纳物业费和停车费，并多次向社区反应，以联名的形式提出罢免业主委员会和物业公司。2018年11月12日，原告提出通知退出小区，宣布放弃该小区的物业服务管理工作。原告单方决定放弃该小区服务，终止合同，全体业主未提出异议，原告就此终结服务。被告认为原告通知退费并退出物业管理即意味着物业服务合同关系就此终止。2.2019年3月，原告又回到案涉小区惊醒物业服务收取物业费。被告没有收到任何通知，原告又重回本小区进行物业服务，被告对原告返回的程序提出异议。3.即便物业合同有效，现在小高层和普通住宅的收费标准均为0.4元/米，这不合理，小高层有电梯，维修成本较高，按照统一标准收费有失公平。4.原告很少与业主沟通，对业主反映的收费标准、服务内容不达标等问题置之不理，只是在业主不交费的时候电话催费、门上贴条催费、诉至法院，使得很多问题得不到妥善处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的房屋信息查询结果，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.关于原告提供的《瑞丰园小区物业服务合同》，拟证明案涉小区由原告提供物业服务，合同约定了物业的标准、缴费方式及违约责任的承担。被告认为该证据系原告与瑞丰园C区业主委员会签订，签订程序违法。该证据系原告与瑞丰园C区业主委员会于2018年9月10日签订的《瑞丰园小区物业服务合同》，约定由原告为瑞丰园C区物业小区提供物业服务，管理服务期限自2018年9月1日至2023年9月1日止，约定物业费标准为按建筑面积，0.8元/月/平方米，业主须在上年度交费期到期后的第一个月内，交纳新年度的物业服务费，业主逾期半年以上仍未交纳物业服务费的，原告有权对欠交户进行公示通报、催交，超过一年仍不交费的可诉讼追讨，并从逾期之日起，每日按应缴费金额的千分之三加收滞纳金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故本院对该证据予以采信。2.关于被告提供的《退费通知》照片，拟证明原告已单方面解除合同，不再为案涉小区提供物业服务。原告对该证明真实性不予认可，认为该证据系复印件，无法证明证据来源。该证据内容为：原告于2018年9月进入瑞丰园C区进行物业服务管理，多数业主对原告的服务管理存有多种因素的排斥与抵触，社区因此也多次进行走访调节与征求工作，但仍无效果，为避免日后原告造成巨大损失与业主产生更多的矛盾，原告被迫决定放弃该园区的服务管理工作，基于上述情况，原告决定给已缴费业主办理退费。本院认为，该证据系复印件无法确认其真实性，原告对该证据亦不予认可，故对该证据不予采信。3.关于被告提供的照片31张（拍摄于2021年2月24日至2021年2月26日），拟证明物业服务质量差，小区门洞脏乱差、杂物乱堆乱放、地面、墙壁、楼梯均有严重污渍、墙壁破损无人维修、电线乱搭、柜门严重腐蚀、楼道内都是宣传广告。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片与本案缺乏关联性，照片拍摄时间不包含在原告主张的物业费期间内。本院认为，物业服务具有持续性，照片是对客观事实一瞬间的记录，仅凭照片不能证明物业服务质量情况，且该证据的拍摄时间超出原告主张的物业费期间，故本院对证据不予采信。4.关于被告提供的照片1张（于2019年12月24日18时48分给自来水公司打电话），证明自来水的总阀是坏的，原告提供的服务质量差，卫生环境脏乱差。被告认为该证据与本案不具有关联性，不能证明原告违约。该证据系手机通话记录截屏，内容为2019年12月24日被告拨打电话83601000，通话时长1分45秒。本院认为，该证据不能体现通话内容，即使水阀发生故障，也不违反物业合同约定，故本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系瑞丰园C区的物业服务企业，被告系该小区七贤路211号2单元4层3号房屋业主，该房屋建筑面积58.22平方米。根据原告与瑞丰园C区业主委员会签订的《瑞丰园小区物业服务合同》的约定，物业服务费用标准为按住宅建筑面积0.8元/月/平方米，被告须在上年度交费期到期后的第一个月内交纳新年度的物业服务费，逾期缴纳的，自逾期之日起，每日按应缴费金额的3‰加收滞纳金。被告未向原告交纳自2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费559元（0.8元/月/平方米×58.22平方米×12月）。本院认为，原告与瑞丰园C区业主委员会签订的《瑞丰园小区物业服务合同》对原告（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。在合同约定的服务期内，原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按时交纳物业服务费。故原告要求被告支付自2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费559元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于滞纳金的问题，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，本院认为不宜支持原告的违约金请求。关于被告提出的物业服务质量差的抗辩意见，原告认为其已按照合同约定为被告所在小区提供了物业服务，被告拒交物业服务费系违约。本院认为，原告已为被告所在小区提供了物业服务，即使被告认为原告服务不到位，亦不能否定原告为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业服务费的权利。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑被告所辩原告物业服务不到位一节，被告确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业服务费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。因此，被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业服务费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，故对于被告上述抗辩意见，本院不予采纳。对于被告提出的物业服务问题，原告可协助被告查找原因，原告在今后的工作中要加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告夏振国于本判决生效之日起十日内给付原告大连亮泰安邦物业管理有限公司自2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费559元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告夏振国负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  高琳琳二〇二一年三月十二日法官助理张可馨书记员胡婉莹附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。