浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初12876号 原告：徐宇翔（曾用名：徐向平），男，1965年5月26日出生，汉族，住东阳市南市。 委托诉讼代理人：陈菊华，浙江震东律师事务所律师。 被告：徐洪新，男，1971年10月19日出生，汉族，住东阳市南市。 委托诉讼代理人：王曦，浙江福田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许巧珍，女，1971年3月17日出生，汉族，系被告徐洪新妻子，住东阳市南市。 第三人：方苏花，女，1939年10月23日出生，汉族，住东阳市南市。 委托诉讼代理人：徐光媚，女，1968年2月26日出生，汉族，系第三人方苏花女儿，住东阳市。 第三人：徐光媚，女，1968年2月26日出生，汉族，住东阳市。 第三人：徐光宏，女，1970年2月28日出生，汉族，住东阳市。 原告徐宇翔为与被告徐洪新、第三人方苏花、徐光媚、徐光宏分家析产纠纷一案，于2020年12月11日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员张燕适用简易程序独任审判，于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告徐宇翔的委托诉讼代理人陈菊华、被告徐洪新及其委托诉讼代理人王曦、许巧珍、第三人徐光宏、第三人方苏花及其委托诉讼代理人即第三人徐光媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐宇翔起诉称，原、被告系亲兄弟关系，与第三人徐光媚、徐光宏均系第三人方苏花与徐森木的子女。1988年原告批得坐落于东阳市桐川村的二间半屋基，并建成楼房。1996年11月23日分家时，将上述二间半新房及桐川村的所有老屋全部分给原告所有，将坐落于东阳市××村××幢房屋分给被告所有。尔后，被告凭该《分家契约》办理了将南岘新村房产从父亲徐森木名下过户至被告名下的产权变更登记手续。父亲徐森木于2008年去世后，原告在被告及第三人均不知情的情况下，一人书写了仅用于将房产挂名登记至母亲方苏花名下的分家约，于2010年5月将分家分给原告的房产挂名登记至第三人方苏花名下。2017年10月左右，原告想将上述房产登记回原告名下的手续，第三人是尊重事实的，认为涉案房产本来就是分家分给原告的，并愿意配合原告办理相应的变更登记手续，但被告不肯配合。原告无奈，只能于2018年2月向法院提起诉讼，后撤诉，原告又于2020年6月23日向法院提起诉讼，由于在庭审中被告借口涉案房产登记在第三人方苏花名下侵犯了其妻子的屋基审批权，故为减少纷争，第三人方苏花尊重1996年11月23日分家约仍然有效的事实去办理了土地证的注销登记手续，以便按1996年的分家约去办理房产变更登记手续。但因涉及案由变更，原告再次撤诉，现原告重新提起诉讼。为此，诉请法院要求判令：一、确认分家契约有效。二、确认登记在徐森木名下的坐落于东阳市南市的房屋归原告所有，并由被告及第三人协助办理将产权变更登记至原告名下的登记手续。在本案审理过程中，原告将第一项诉讼请示明确为：确认1996年11月23日的分家契约有效。 针对其诉讼请求，原告向本院提供证据如下： 一、农村私人建房用地审批表一份【原件存于（2020）浙0783民初6083号案件】，用以证明涉案房地产系由原告批建的事实。 二、1996年11月23日的分家契约一份【原件存于（2020）浙0783民初6083号案件】，用以证明分家时涉案房产分给原告所有的事实。 三、不动产权属查询结果单六份，用以证明挂名登记在第三人方苏花名下的涉案土地使用权证已注销，现已恢复登记至徐森木名下的事实。 四、不动产权属查询结果单一份【原件存于（2020）浙0783民初6083号案件】，用以证明被告徐洪新已按1996年的分家约将坐满于东阳市南岘新村的房产办理了产权变更登记手续，说明分家约已生效并已部分履行的事实。 五、申请报告一份，用以证明第三人方苏花在办理涉案土地使用权证注销登记手续时，是对三本土地使用权证全部办理了注销登记，自己并未保留任何土地使用权的事实。 六、违法用地行政处罚表一份、罚款票据三份、证明两份，用以证明原先登记在徐森木名下的土地使用权面积丈量错误，原告为此还以第三人方苏花的名义交纳了超面积的罚款。此后在变更登记至第三人方苏花名下前，又进行了实地丈量，最终系按实际丈量的面积进行了登记，因此才会出现登记在方苏花名下的土地使用权面积与恢复登记至徐森木名下的土地使用权面积相差13平方米的事实。 被告徐洪新答辩称，第一，原告所要求确认的分家约已全部履行完毕，不存在确认是否有效的问题。1996年11月23日，各方签订分家约后，被告徐洪新依据该分家约将属于自己的坐落于东阳市南岘新村的房产过户登记至自己名下。原告在2010年将原来属于自己的涉案房产过户给第三人方苏花，应认定为系原告对第三人方苏花的赠与。根据法律规定，不动产以登记为准，在涉案房产转移登记至第三人方苏花名下时，产权人就已发生了变化，所有权人应为第三人方苏花。且（2018）浙东证民内字第3648号公证书也能够证明涉案房产的所有人系第三人方苏花，在该公证书未被撤销前，公证书具有法律效力。此外，登记在第三人方苏花名下的土地使用权面积为224.75平方米，现变更登记至徐森木名下的土地使用权面积变更为211.75平方米，相差13平方米，系第三人方苏花自行处置自己的财产。第二，原告无权要求将登记在徐森木名下的房产归其所有。原告将房产登记在第三人方苏花名下，现又变更至徐森木名下，而徐森木已去世，应产生继承关系，被告也有继承涉案房产的权利。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人方苏花、徐光媚、徐光宏答辩称，对原告的起诉无异议。 针对其辩解，被告向本院提供赠与合同及公证书各一份【原件存于（2020）浙0783民初6083号案件】，用以证明涉案房产在变更登记至徐森木名下前，系属于第三人方苏花所有，分家约已履行完毕的事实。 第三人方苏花、徐光媚、徐光宏未向本院提供证据。 对原、被告提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据一，被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为土地由原告审批并不能证明房屋系由原告建造。证据二，被告对证据的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为涉案土地使用权自2010年转移登记至第三人方苏花名下系原告自认的行为，1996年分家约已履行完毕。证据三，被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据恰能证明原告将原先按分家约分给自己的房产赠与给了第三人方苏花，现又变更登记至徐森木名下，法律关系已经转变，徐森木已死亡，故应产生继承关系。且土地使用权的面积也由原先登记在第三人方苏花名下的224.75平方米变成登记在徐森木名下的211.75平方米，少了13平方米，系第三人方苏花自行处置自己的财产，与原告无关。证据四，被告无异。证据五，被告质证认为其不知情，不予质证，真实性由法院核实。证据六，被告对两份证明的真实性有异议，认为2010年原告系桐川村的书记，公章如何取得及加盖被告无从知晓。对行政处罚表及罚款票据，被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为2010年被处罚人系第三人方苏花，不是原告也不是徐森木，故涉案房地产的所有权人系方苏花。至于交纳的罚款是否是多出来的13平方米的罚款，被告不清楚。第三人方苏花、徐光媚、徐光宏对原告提供的六组证据均无异议。经审核，本院对原告提供的证据一、二、三、四的真实性予以确认，至于其提供的证据能否达到原告的证明目的，本院将在后续说理部分一并阐述。原告提供的证据五，原告庭后已向本院提交加盖有东阳市自然资源和规划局不动产信息查询专用章的申请报告，故本院对证据的真实性予以确认，该证据能够证明2020年12月7日，第三人方苏花以原告在其不知情的情况下将原登记在徐森木名下的涉案土地使用权证登记至方苏花名下为由，向东阳市自然资源和规划局申请将登记在方苏花名下的三本土地使用权证进行注销登记的事实。证据六，虽然原告曾在被告及第三人不知情的情况下，自行伪告了一份分家约，并加盖有槐堂村的公章，但在被告未提供证据对加盖有槐堂村公章的证明予以推翻的情况下，本院对原告提供的证明及行政处罚表、罚款票据的真实性予以确认。该组证据能够证明原登记在徐森木名下的涉案土地使用权存在面积丈量错误的事实。 被告提供的证据，原告对证据的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为当时去办理公证的目的就是第三人方苏花在原告第一次提起诉讼后得知涉案房产在未经第三人方苏花本人同意的情况下，已挂名登记在自己名下，其为了尊重1996年分家约，才去公证处办理了赠与公证，目的就是按1996年徐森木在世时所立的分家约将涉案房产归原告所有。现涉案土地使用权证挂名登记在第三人方苏花名下的行为已由方苏花本人进行了纠正，并办理了恢复登记，即将涉案土地使用权恢复登记至徐森木名下，故该公证书与赠与合同已与本案无关。第三人方苏花、徐光媚、徐光宏对被告提供的证据的真实性无异议，认为当时办理赠与公证就是为了履行1996年的分家约。因被告及第三人对被告提供的证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 经审理，本院查明本案事实如下：徐森木与第三人方苏花生育二子三女，分别为原告徐宇翔（曾用名徐向平）、被告徐洪新、第三人徐光宏、徐光媚。另有一女儿，原、被告及第三人均陈述从小即送养他人。 徐森木原有桐川村1982年前建造使用的房屋两处。1988年，原告徐宇翔申请农民私人建房用地，经东阳市人民政府批准同意占用耕地建房2.5间计75平方米，后在建房过程中实际占地80余平方米。后徐森木就上述土地（即涉案三处地块）办理了东集建（槐）字第13111号集体土地建设用地使用证，证上载明的三处土地使用权面积共计211.75平方米。 1996年11月23日，徐森木、第三人方苏花及原、被告签订分家契约一份，载明：“兹有南郊办事处桐川村徐森木生有二子，长子徐向平，次子徐洪新。今因长大需分家立业，经父子双方同有关人员协商，对有关事项作如下决议：1、桐川村公路边新房和后面老屋分给徐向平所有；2、东阳城内南岘新村一幢分给徐洪新所有；鉴于徐洪新尚未结婚，徐向平给洪新人民币壹万元作结婚用”，分家契约还就徐森木、方苏花的居住权、养老事宜等进行了约定。第三人徐光宏、徐光媚在分家契约签订当日未在分家约中签字，但表示事后父母已向其告知分家约的内容，其二人对该分家约无异议。2005年6月21日，徐洪新凭上述分家契约办理了坐落于东阳市××街道××村××幢××号房产的转移登记手续。 2008年8月徐森木死亡。同年10月6日，原告为了能够在村中再审批地基，遂自行伪造了一份分家约，具体内容为：“立约人徐森木（已故），妻子方苏花生育子女（二男二女），徐宇翔（长子）、徐洪新（次子）、徐光媚（长女）、徐光宏（次女）。经全家商议，现一致同意把东集建（槐）字第13111号土地证中的三处房产归娘方苏花管业”，原告自认立约人处方苏花、徐宇翔、徐洪新、徐光媚、徐光宏的签字均系由其本人所签。被告及第三人方苏花、徐光宏、徐光媚认可当时对该份分家约不知情，其上的签名也非本人所签。嗣后，原告凭该份分家约，将原登记在徐森木名下的东集建（槐）字第13111号集体土地建设用地使用证中确定的集体土地使用权过户登记至第三人方苏花名下，权证号为：东阳市集用（2010）第2-226号、2-227号、2-231号，总面积为224.75平方米。 2018年9月12日，第三人方苏花（赠与人）与原告徐宇翔（受赠人）签订赠与合同一份，内容为：赠与人方苏花和徐森木（于2008年8月3日死亡）系原配夫妻，二人共有五个子女：徐宇翔（长子）、徐洪新（次子）、徐光媚（长女）、徐光宏（次女），还有一个女儿从小就被送给他人收养。赠与人方苏花名下登记有坐落于浙江省东阳市南市街道××村桐川的三处房屋【土地使用证号：东阳市集用（2010）第2-226号、2-227号、2-231号】。徐森木在世时，便与长子徐宇翔、次子徐洪新就上述三处房屋及坐落于东阳城区南岘新村的一处房屋进行了分家，约定上述坐落于槐堂村桐川的三处房屋归徐宇翔所有，城区南岘新村的一处房屋归徐洪新所有，长女徐光媚、次女徐光宏对此无任何异议。为进一步明确产权归属，现赠与人、受赠人经协商一致，约定如下：一、赠与人方苏花自愿将上述房屋属于其所有的份额无偿赠与给受赠人徐宇翔所有。二、赠与人方苏花对上述土地使用权证号为东阳市集用（2010）第2-226号的房屋中的一楼享有居住权。三、受赠人徐宇翔自愿接受赠与人方苏花对上述房屋的赠与。上述赠与合同经东阳市公证处公证，并由该公证处出具（2018）浙东证民内字第3648号公证书一份。 2020年12月7日，第三人方苏花以原告在其不知情的情况下将登记在徐森木名下的房地产变更登记至其名下，相对应的分家约其也未曾出具为由，向东阳市自然资源和规划局提出申请，要求将登记在方苏花名下的三本土地使用权证【权证号为：东阳市集用（2010）第2-226号、东阳市集用（2010）第2-227号、东阳市集用（2010）第2-231号】进行注销登记，并将权利恢复至徐森木名下。嗣后，东阳市自然资源和规划局根据第三人方苏花的上述申请，将上述三本土地使用权证进行了注销登记，并将该三处土地使用权恢复登记至徐森木名下，恢复登记至徐森木名下的土地使用权面积合计为211.75平方米。 另查明，原告曾于2020年6月19日起诉被告徐洪新，于同年12月9日撤诉，案号为（2020）浙0783民初6083号。原、被告一致认可各自在该案中的陈述。 本院认为，本案的争议焦点为：1996年分家契约是否因2008年原告伪造分家将涉案土地使用权登记至第三人方苏花名下即已履行完毕？2020年12月涉案土地使用权恢复登记至徐森木名下后产生的法律后果？ 争议焦点一，关于1996年分家契约，虽然第三人徐光宏、徐光媚未在该分家约中签字，但其二人均表示事后已知晓该分家约的内容，并对分家约无异议，且被告也已按分家契约中的约定就东阳市吴宁街道南岘新村的房产进行了变更登记，故本院确认1996年的分家契约系徐森木、方苏花及徐宇翔、徐洪新的真实意思表示。该分家契约的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据1996年的分家约，原告可按分家约的约定获得坐落于东阳市南市街道××村的涉案三处房地产。虽然原告通过2008年自行伪造一份分家约的方式将涉案房产登记至第三人方苏花名下，但原告的真实目的系为了将涉案土地使用权登记在第三人方苏花名下后自己可以再另行多批地基，并非系将涉案房地产赠与给第三人方苏花所有，否则其也没必要隐瞒被告及第三人另行伪造分家约来进行产权变更登记。而第三人方苏花对产权变更登记并不知情，亦无接受分家或赠与的意思表示，其在知晓涉案土地使用权登记在自己名下时仍主张涉案房地产应按1996年的分家约归原告所有。故于原告及第三人方苏花而言，2008年的分家约并非双方的真实意思表示，2010年涉案土地使用权发生变更登记也非基于原告对第三人方苏花的赠与行为，而是不动产登记机构在不知情的情况下基于原告提供的不真实的分家约做出的错误登记。现东阳市自然资源和规划局于2020年12月根据第三人方苏花的申请进行了更正登记，即将2010年由徐森木变更登记至方苏花名下的三处土地使用权证进行了注销登记，并将涉案的三处土地使用权恢复登记至徐森木名下。至此，涉案房地产的权属状态已恢复至1996年各方签订分家约时的状态。因2010年涉案房地产的变更登记均非原告、被告及第三人的真实意思表示，故2010年涉案土地使用权的变更登记不能作为原告已履行1996年分家约的依据，相关当事人仍应按1996年的分家约享有权利、履行义务。 争议焦点二，被告主张第三人方苏花将涉案三处土地使用权变更登记至徐森木名下系对自身财产的处分，现徐森木已死亡，故登记在徐森木名下的涉案房地产应按继承法处理，被告亦享有继承权。对此，本院认为，2020年12月涉案土地使用权的权利人由第三人方苏花变更成徐森木，系因为第三人方苏花认为2010年的权利变更登记本身存在错误，故要求将土地使用权恢复至产权变更登记之前的权属状态，属于《中华人民共和国物权法》第十九条规定的更正登记，并非因第三人方苏花对自身财产所做出的赠与、转让等处分行为而导致的权属变更登记。故涉案土地使用权虽在徐森木死亡后才恢复登记至徐森木名下，但该恢复登记系基于先前错误登记而产生的更正程序，在更正登记完毕后，涉案土地使用权即恢复至错误登记之前的状态。而徐森木在世时于1996年与本案的原、被告及第三人立有分家约，故在涉案土地使用权的权属登记由相关部门进行更正登记后，就涉案土地使用权的分配事宜仍应按1996年的分家约进行处理。被告关于涉案土地使用权应作为徐森木的遗产处理的抗辩意见，于法无所，本院不予支持。此外，虽第三人方苏花曾于2008年就涉案房地产与原告签订赠与合同，但方苏花为此举的原因系因当初权属变更并非其真实意思表示，其目的系为了按1996年分家约的内容将涉案房地产分归原告所有，且涉案土地使用权已由第三人方苏花进行了更正登记，赠与基础已丧失，无撤销必要。需要特别指出的是，原告为使其自身能够多批地基，通过伪造分家约的方式将原应登记在自己名下的土地使用权登记至母亲名下，虽根据现有证据显示其并未因此达到前述的不正当目的，但对该行为本身仍应给予否定性评价并予以谴责。 另，被告认为登记在方苏花名下的土地使用权面积为224.75平方米，而现登记至徐森木名下的土地使用权为211.75平方米，减少的13平方米土地使用权系属于第三人方苏花个人所有，属于方苏花对其个人财产的处分。对此，本院认为，在涉案土地使用权变更登记至第三人方苏花名下前，原登记在徐森木名下的土地使用权为211.75平方米，现恢复登记至徐森木名下的土地使用权亦为211.75平方米，并未增加或减少。至于2010年登记至第三人方苏花名下的土地使用权224.75平方米是否还包括第三人方苏花本人另外享有的13平方米土地使用权，经本院庭后核实，以方苏花名义登记的东阳市集用（2010）第2-226号、东阳市集用（2010）第2-227号、东阳市集用（2010）第2-231号三处土地使用权证的档案材料中并未有第三人方苏花另行取得13平方米土地使用权的相关材料，被告亦未提供证据予以证明，应由被告承担举证不能的法律后果。根据原告提供的证据，可以确认存在面积差的原因系早年测绘丈量不准确导致。且若如被告所述，在第三人方苏花注销上述土地使用权证，且211.75平方米恢复登记至徐森木名下后，其名下应另行登记有13平方米的土地使用权，但实际上亦并未有该13平方米的土地使用权登记在册。综上，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。 综上，根据1996年分家约的约定，坐落于东阳市南市的房地产归原告所有，原告有权要求被告及第三人协助办理过户手续。原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。虽本案纠纷的生产系多个因素导致，但原告自行伪造分家约的行为也系重要原因之一，故本院酌定由原、被告各半负担本案的案件受理费。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 一、确认徐森木与原告徐宇翔、被告徐洪新、第三人方苏花于1996年11月23日签订的分家约有效。 二、被告徐洪新、第三人方苏花、徐光宏、徐光媚于本判决生效后三十日内协助原告徐宇翔办理坐落于东阳市南市的不动产过户登记手续【地籍号：0713111】，办理不动产过户登记手续所产生的费用由原告徐宇翔负担。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告徐宇翔、被告徐洪新各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  张 燕 二〇二一年三月十日 代书记员  许天瑶 14-