四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1524民初517号 原告：长宁县盛祥物业管理有限公司，住所地：长宁县长宁镇竹都大道三段时代庭园小区6号楼。 法定代表人：邓觅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：牟全忠，四川川安律师事务所律师。 被告：李密，男，1966年2月10日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：杨俊清，四川竹都律师事务所律师。 原告长宁县盛祥物业管理有限公司（以下简称“盛祥物业公司”）与被告李密物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛祥物业公司的委托诉讼代理人牟全忠到庭参加诉讼，被告李密及其委托诉讼代理人杨俊清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告物业费58563元；2.判决被告支付原告违约金3000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买长宁县长宁镇“鑫盛·滨江国际”物业（房号：12-（1-1）-（1-10），面积492.96平方米），与原告签订《物业服务协议》，就原告向被告提供物业服务相关事宜进行约定（物业管理费每月每平方米1.8元）。合同签订后，原告按协议约定全面履行了约定的义务，被告未按协议约定支付应付物业服务费用（欠交时间2015年5月1日至2020年10月31日，共计2011天）。经原告数次催问，被告均不予理会。综上所述，由于被告违约，导致原告无法实现合同目的，原告的合法权益受到损害，现根据相关法律规定向法院起诉，请法院支持原告的诉讼请求。 被告李密辩称，一、合同具有相对性，答辩人与被答辩人之间并未签订《物业管理服务合同》，也没有委托任何人代答辩人签订此合同，因此双方不存在物管服务关系，被答辩人请求答辩人支付物业费及违约金无事实依据；二、被答辩人未向答辩人提供过物业服务，其要求答辩人给付物业管理服务费和违约金无事实依据，该项诉请不应得到支持。首先，答辩人所购的门市并没有在被答辩人的物管服务范围之内，离小区正大门之外几十米，同时，答辩人购买的是商业门市，门市位于步行街范围内且门市所在地为公共区域，根本无需被答辩人提供物业服务，该区域的所有保洁、清理等工作，都是由国家行政部门环卫所予以提供或答辩人自行委托第三方提供的服务；其次，自从答辩人于2014年6月从开发商处接收门市产权证和门市后，被答辩人根本未实际履行过物业管理服务合同第二、三、四、五页中应由甲方承担的服务，也没有履行过对门市进行日常检查、检修，维修养护公共设施、设备，协助公安机关维护公共秩序，提供保洁服务、进行绿化管理等义务；最后，在2015年至2016年期间，该门市周边的保洁工作是答辩人自行聘请第三方履行的，而且，每当答辩人门市四周的下水道堵塞，均系答辩人自行请人疏通，被答辩人未出过钱，也未尽过力。从2017年至今，门市周边的垃圾也是环卫所负责清理。如果被答辩人坚持认为答辩人购买在滨江国际正大门外的门市属于滨江国际物管范围之内，那么就依法要承担不尽职责给答辩人造成的损失。三、被答辩人的诉请已经超过诉讼时效，丧失胜诉权，答辩人不具有付款义务，更无需支付违约金。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下，被告李密系“鑫盛·滨江国际”12幢1层1-10号房屋的业主，该房屋面积492.96平方米。2014年4月16日，长宁县鑫盛房地产开发有限公司与被告李密签订《滨江国际临时管理规约》及《承诺书》，约定滨江国际小区坐落位置在长宁县××镇××路××段，东至长宁县肉联厂用地，南至淯江河，西至安宁中学用地，北至竹都大道；在业主大会成立前，由建设单位长宁县鑫盛房地产开发有限公司依法通过招投标方式选聘的长宁县盛祥物业管理有限公司，依据前期物业服务合同对本物业管理区域提供前期物业服务；前期物业服务合同内容作为建设单位与物业买受人订立的物业买卖合同内容之一，物业买受人应当履行前期物业服务合同。2014年5月19日，被告李密的儿子李博就上述房屋与原告签订《鑫盛·滨江国际商场（铺）前期物业服务合同》，合同约定：原告盛祥物业向“鑫盛·滨江国际”提供前期物业管理服务，合同执行期限为自购房之日起至鑫盛滨江国际业主委员会成立与新物业管理企业签定的《物业管理服务合同》生效时止；物业管理范围包括公共区域场地、设备、设施、环境卫生、治安消防、秩序及各项活动等事务全权实施管理；物业管理费的收取方式，以开发商通知交房之日起缴纳物业管理费，按1.8元／平方米／月的标准，接房时按半年预交，以后按半年提前预先支付给盛祥物业公司。违约责任，违约方须向守约方支付1000元违约金并承担全额赔偿责任。2014年5月19日，被告李密交纳了2014年6月1日至2014年12月31日期间的物业费，原告向被告出具了收款收据。2014年9月2日，原告向被告出具收据记载：12栋1层物业费12个月（2014年6月1日至2015年5月30日），金额为10648元。之后，被告未向原告支付过物业服务费。 以上事实，有原、被告双方的当庭陈述及经庭审质证的原告营业执照复印件、被告身份证复印件、《滨江国际临时管理规约》、《鑫盛·滨江国际商场（铺）前期物业服务合同》、收款收据、到庭证人证言等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点一：原、被告双方是否建立了物业服务合同关系。被告与建设单位签订的临时管理规约已经约定由原告提供滨江国际小区的物业服务，原告提供的《前期物业服务合同》虽不系被告本人签字，但合同的签订人李博与被告李密系父子关系，两人所购房屋为一栋楼的上下两层，且被告在合同签订后让李博向原告交纳了一年的物业服务费，应当视为被告对该合同的认可，该合同已实际成立并履行，并且该合同未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对原被告双方均具有约束力，原告盛祥物业公司提供了物业服务，被告应当支付原告相应的合理物业管理费。 本案的争议焦点二：本案是否超过诉讼时效。物业服务合同系继续性合同，同一合同项下的合同内容非一次性给付可以完结，物业管理工作需要在一段时间内连续不断地进行，在约定期限内，物业服务企业向业主提供持续性的物业服务。物业费是合同项下一定期间内基于同一原因而产生的继续性债务的统一约定，每个月的物业费具有整体性、关联性、固定性，每月均产生，是属于同一债务的分期履行，应按连续债务处理，即根据《中华人民共和国民法典》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。原、被告至今仍在履行物业服务合同，故原告的起诉未超过诉讼时效，对被告的主张本院不予支持。 本案的争议焦点三：被告是否能以原告未提供物业服务为由拒交物业费。物业服务企业受托对某一物业管理区域实施物业管理，是对该物业管理区域之内所有的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并对整个物业管理区域内的环境卫生和相关秩序进行维护。本案中，被告所购房屋虽然位于滨江国际小区之外，但该位置依然属于原告管理的物业管理区域内，且与滨江国际小区共用上下水管道、配电箱柜、供电线路、照明、天然气管理、消防设施、绿地、道路、路灯、化粪池等物业设施设备，而上述共用设施设备均由原告负责日常管理维护，故被告应当按照物业服务合同约定向原告交纳物业管理费。关于被告是否向原告全额支付物业管理费，根据被告提供的证据，以及原告在庭审也陈述在2019年以后被告房屋所在地外街的打扫系由环卫负责，相应的减少了原告的管理责任，且原告在履行合同的过程中，也存在提供物业服务不足的问题，故本院对该案被告应缴纳的费用适当予以调整。根据被告提供的收款收据，被告已经缴纳了1年7个月的物业服务费，物业费的起算应当为2016年1月1日至2020年10月31日，共计58个月，即为492.96平方米×1.8元/月/平方米×58个月×0.7=36025元。被告未依约交纳物业服务费的行为已构成违约，但原告在履行合同的过程中，也存在提供物业服务不足的问题，原告也存在违约行为，且鉴于原、被告双方系小区管理者与业主的特殊关系，为避免矛盾激化，故对原告主张违约金的请求本院不予支持。但同时需要指出的是，原告盛祥物业公司作为物业服务企业，应以业主利益为导向，认真履行服务义务，对于业主反映的问题应及时核查、认真处理，加强小区公共秩序维护以及公共基础设施的养护工作，提高服务质量，提升业主对物业服务的满意度，而作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理企业进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理企业共同努力，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李密在本判决生效之日起十日内支付原告长宁县盛祥物业管理有限公司2016年1月1日至2020年10月31日期间的物业管理费36025元； 二、驳回原告长宁县盛祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1340元，减半收取计670元，由被告李密负担390元，由原告长宁县盛祥物业管理有限公司负担280元。该款原告长宁县盛祥物业管理有限公司已预交，被告李密负担部分直接支付给原告长宁县盛祥物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  张 敏 二〇二一年三月十五日 法官助理  王惠娴 书 记 员  唐 琪