浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初811号 原告：汪小军，男，1988年6月12日出生，汉族，住江西省抚州市金溪县，现住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：张洪军、方梅，浙江冠森律师事务所律师。 被告：安玉芬，女，1948年9月10日出生，汉族，住浙江省天台县。 被告：张某1，女，2013年6月18日出生，汉族，住浙江省天台县。 法定代理人：张某2，男，1973年2月9日出生，汉族，住浙江省天台县。 法定代理人：金某，女，1978年8月17日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：何晓威，浙江天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金琛琛，北京惠诚（杭州）律师事务所律师。 第三人：浙江广园房地产开发有限公司，住所地：浙江省台州市天台县赤城街道新华巷7号。 法定代表人：林恭博。 委托诉讼代理人：黄雨伟，1994年5月11日出生，汉族，住江苏省宜兴市。 原告汪小军为与被告安玉芬、张某1，第三人浙江广园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2021年1月11日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员吴红生进行了审理。被告张某1于2021年2月26日向本院提起管辖权异议，认为本院对本案没有管辖权，本案应移送天台县人民法院管辖。本院收到被告张某1的管辖权异议申请书后，审查认为被告张某1的管辖权异议不是在答辩期内提出且没有证据证明《房屋买卖合同》中有关管辖法院的约定是原告自行事后添加，为此，本院对被告张某1的管辖权异议不作裁定。本院于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告汪小军的委托代理人；被告张某1的委托代理人到庭参加了诉讼；被告安玉芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪小军诉称，2017年7月、8月被告张某1的父亲张某2向原告借款人民币100万元。因未能及时归还借款，2020年3月23日张某2向原告出具了一份还款计划书，原告分十二期归还，每月还款不低于8万元。但受新冠疫情影响，截止2020年11月16日张某2仅归还了14万元。为了妥善解决原告与张某2的借款问题，经原告与被告安玉芬及张某2三方协商，两被告愿意将其购买的位于天台县××街道××路××号××幢××单元××室套房与地下车位014、015不动产（已支付首付款75.8852万元）来抵偿张某2欠原告的借款中的75.8852万元，为此原被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定将此不动产转让给原告，该房屋后续应交的购房款项则应由原告自行向第三人交纳。签约后原告曾要求被告到第三人处办理更名手续，但均不给予配合。无奈，原告只好向法院提起诉讼，请求：1、确认原被告2020年11月16日签订的《房屋买卖合同》有效。2、判令被告办理天台县××街道××路××号××幢××单元××室套房与地下车位014、015不动产初始登记，并协助原告办理相应的不动产过户手续。3、判令第三人协助原被告办理上述房屋的更名事宜。 被告安玉芬未有提交书面答辩意见，也未出庭应诉。 被告张某1辩称，一、本案《房屋买卖合同》约定的管辖法院无效。虽然答辩人提出管辖权异议可能超出了答辩期，但一方面答辩人系在知晓起诉内容的时候第一时间提出了书面异议，另一方面依照法律规定，贵院也应在审查中得知本案义乌市人民法院并无管辖权，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十六条规定，人民法院发现受理的案件不属于本院管辖的，应当移送有管辖权的人民法院，受移送的人民法院应当受理……。原告提供的2020年11月16日签订的《房屋买卖合同》虽然在第四条约定如有争议提交义乌市人民法院处理，但该约定在签订时并未注明，系原告自行后续添加。而且包括答辩人在内的被告及第三人均为台州市天台县人或天台县注册的公司，原告自身系江西省金溪县人，与义乌市并无任何关联，当时该份合同也是在天台县签订，涉案的房地产所在地也在台州市天台县。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条有关协议管辖的约定：合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。不论从实际情况还是法律规定，本案与义乌市无任何联系，义乌市人民法院亦无管辖权，应当移交天台县人民法院管辖为宜。二、本案的《房屋买卖合同》系无效合同。本案中，答辩人的父亲张某2以法定代理人（即监护人）的名义以抵债的形式将本案涉案房产转让给原告。该转让行为无效，具体理由如下：1、转让行为并非出于维护答辩人利益。依照《中华人民共和国民法典》第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。答辩人父亲系以抵债的形式转让，并非为维护答辩人利益，该转让行为无效。2、原告存在恶意之嫌。答辩人父亲张某2是否有欠款并无确凿证据，欠款的金额及如何欠款等情况，在《房屋买卖合同》中亦并未注明，涉案房屋购置至今，价值也存在变动，就直接将答辩人的房产作价抵债，系侵犯了答辩人合法权益，原告明知涉案房产登记所有权人为答辩人，仍然要求抵债，存在恶意之嫌。3、答辩人未能按照与第三人的购房合同履行付款义务，涉案房产所有权未归答辩人所有，无法进行转让。答辩人与第三人于2019年6月29日签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，答辩人系一次性支付购房尾款，但答辩人除支付了首付款758852元外，剩余款项2075408元至今未付，己存在违约行为，从第三人提供的证据可知，第三人亦认为本案所涉房屋所有权尚未归答辩人所有。因此，答辩人父亲与原告签订的《房屋买卖合同》系无效合同。综上所述，本案依法应当移送天台县人民法院管辖，原告与答辩人父亲张某2签订的《房屋买卖合同》因侵害答辩人合法权益且涉案房产所有权尚不属于答辩人等原因，应属于无效合同。恳请人民法院查明事实，驳回原告诉讼请求或移送天台县人民法院管辖。 第三人浙江广园房地产开发有限公司述称，一、商品房买卖合同的签订不能产生物权变动的效果。根据《民法典》第二百零九条不动产物权登记的效力规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原被告签订了房屋买卖合同，但并未办理登记，故房屋产权并未变动，仍然为答辩人所有。二、答辩人无办理过户登记手续的义务。首先，根据合同相对性原则，合同应当仅对合同当事人发生效力。故，即使原被告签订的买卖合同中约定被告将涉案房产所有权转移，剩余房款由原告代替被告向答辩人支付，但是答辩人并未同意上述内容，原被告签订的商品房买卖合同不能对答辩人产生效力，与答辩人无关。答辩人与被告之间的法律关系仍然应当以答辩人与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》为准。其次，根据《民法典》第五百二十六条后履行抗辩权的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。根据答辩人与被告安玉芬、张某1签订的《浙江省商品房买卖合同》的内容，被告采取分期付款方式付款，应当于2019年6月29日前支付首期房款758852元，2019年7月29日前支付二期房款2075408元，答辩人应当在2020年12月30日前交付涉案房屋。但被告至今仅仅支付首期房款，剩余2075408元仍然未付，由于被告未履行先合同义务支付房款，故根据后履行不安抗辩权的内容，答辩人无需履行交付义务，更不应当为被告办理过户登记手续。综上，涉案房产应当仍然归属于答辩人，答辩人在本案中无任何办理过户登记手续的义务。 原告提交如下证据用以证明自己的主张：证据1，天台碧桂园认购书3份，证明两被告购买位于天台县××街道××路××号××幢××单元××室的房产及车位。证据2，房屋买卖合同1份，证明原被告签订了房屋买卖契约，约定被告支付的首付款抵扣借款，后续房款由原告自行缴纳。证据3，户口本复印件1份，证明两被告系祖孙关系，张某2为张某1的父亲。证据4，签订合同时的现场照片1份，证明被告安玉芬签订合同时合同中就有如有纠纷由义乌法院管辖等内容。证据5，还款计划书复印件1份（原件已归还给张某2，手机里有照片提供核实），证明张某2未按照还款计划还款。证据6，付款小票14张，证明张某2支付本案所涉房屋的付款依据，共支付758852元。被告张某1对上述证据质证如下：证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议，我方没有按照合同约定支付房款，所有权目前未登记在被告方，目前无法变更或过户至原告名下。证据2，三性均有异议，张某2虽作为被告张某1的法定代理人之一，但无权将张某1购买的房产以抵债的方式进行处理，且被告张某1也不清楚该债务是否真实存在。证据3，真实性、合法性无异议，被告张某1的法定代理人不仅是张某2，还有母亲金某，而且被告张某1一直与母亲居住在一起，张某2无权代表被告张某1进行转让。证据4，真实性无异议，虽然拍到了被告安玉芬签字的照片，但不代表被告安玉芬认可，被告安玉芬是文盲，不认识字，她仅是根据儿子张某2的要求进行签字。据向被告安玉芬了解，当时张某2说是因贷款让她去签字的，转让并不是被告安玉芬的真实意思。证据5，不是证据原件，不发表质证意见。证据6，真实性无异议，是被告安玉芬支付给第三人的购房款，购房款实际出资人是被告张某1母亲金某，张某2是无权单方将涉案房屋以抵债的方式转让。第三人浙江广园房地产开发有限公司对上述证据质证如下：证据1，三性均无异议。但不能证明我公司有义务协助办理过户登记手续。证据2、4，该合同发生在原告和两被告之间，与我公司无关，我公司不发表质证意见。证据3，三性均无异议。但是该户口本不能证明张某2为本案发生事件的代理人。证据5、6，不是在举证期间内提供的，我公司不予质证，且与我公司无关。对于付款小票，真实性无异议，我公司认可已支付了758852元。本院对上述证据认证如下：除证据5外，其他证据的真实性均予以确认，可以作为认定案件事实的依据，其证明力将结合庭审查明的其他事实予以确认。 被告张某1提交如下证据用以证明自己的主张：出生证明复印件1份，证明金某系被二张某1的母亲及法定代理人。原告对上述证据质证如下：真实性无异议。第三人对上述证据质证如下：无异议。本院对上述证据认证如下：真实性予以确认，可以作为认定案件事实的依据。 第三人浙江广园房地产开发有限公司提交如下证据用以证明自己的主张：证据1，浙江省商品房买卖合同1份，证明被告应当于2019年6月29日前支付首期房款758852元，2019年7月29日前支付二期房款2075408元。证据2，逾期付款违约金明细打印件1份，证明被告至今仅支付了首期房款758852元，剩余2075408元仍然未付。原告对上述证据质证如下：证据1、2，真实性无异议，原告认为房款付清后合同还是可以履行的，如果房屋转让给原告，原告可以与第三人协商处理后续支付尾款的事宜。被告张某1对上述证据质证如下：对二组证据真实性均无异议，商品房买卖合同可以确认商品房买受人是安玉芬和张某1，金某、张某2只是作为法定代理人进行签字，张某2处理案涉房产应当通知另外一名监护人金某，本案是在金某不知情的情况下，张某2用被监护人的财产去抵偿自己的债务，是无效的行为。本院对上述证据认证如下：真实性予以确认，可以作为认定案件事实的依据。 经审理查明，张某2、金某同居期间生育了被告张某1，而张某2、金某至今未有登记结婚。2019年6月29日，第三人作为出卖人与两被告作为买受人签订《浙江省商品房买卖合同》一份，张某2、金某作为张某1的法定代理人也在合同上签名。该合同载明，安玉芬和张某1共同购买第三人开发的坐落于天台县××街道××村××商品房××及车位，按份共有，其中安玉芬占10%份额，张某1占90%份额。买受人应当在2019年6月29日前分两期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币758852元，应当于2019年6月29日前支付。二期房价款人民币2075408元，应当于2019年7月29日前支付。出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房。但两被告仅支付了首期房款，至今未有支付第二期房款2075408元，第三人也未交付该商品房并进行初始登记。2020年11月16日被告安玉芬、张某1（法定代理人张某2）作为甲方与原告汪小军作为乙方签订《房屋买卖合同》一份，载明：鉴于张某2尚欠乙方部分借款及利息，现无力归还，而甲方名义购买的天台县××街道××路××号××幢××单元××室××型洋房，建筑面积为175.80平方米（其中套内建筑面积140.18平方米，公共及分摊面积为35.62平方米）及地下车位014、015产权车位（建筑面积35.92平方米）实际出资人为张某2，该套房及两个车位已付购房款为人民币75.8852万元，未付购房款为2075408元，经甲乙双方平等、自愿协商，现达成如下一致房屋买卖合同：一、甲方自愿将上述套房及车位转让给乙方，以原价款转让，转让款以张某2欠乙方的借款进行抵扣，即抵扣已付的75.8852万元，余款由乙方自行向浙江广园房地产开发有限公司进行交付。二、自签订本合同时，甲方将该上述购房手续及交款凭证交付给乙方保管（天台碧桂园认购书三份及刷卡交款凭证7份）。三、自签订本合同时甲方应保证转让给乙方的上述房屋及车位未进行抵押和转让其他第三人。四、甲方应积极协助配合乙方办理后续的过户手续等事宜，不得借故拖延和拒绝，若发生争议可提交义乌市人民法院处理。五、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，本合同自双方签字捺印后生效。合同由安玉芬、张某1的法定代理人张某2，汪小军签名捺印。 本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。两被告未按与第三人签订的《浙江省商品房买卖合同》约定支付第二期购房款，第三人也未交付案涉商品房并进行初始登记，为此，两被告未取得案涉房产所有权。原告与两被告于2020年11月16日签订的《房屋买卖合同》因两被告未取得案涉房产的所有权而无效。同时，张某2作为张某1的法定代理人将被监护人的财产抵偿自己的债务，损害了被监护人的财产利益，其行为应认定为无效。第三人不是原、被告间房屋买卖合同的相对方，没有合同和法定义务协助办理相关手续。为此，原告的诉请均依法不予支持。被告安玉芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，依法可缺席作出判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条一款、第一百三十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告汪小军的诉讼请求。 案件受理费15400元，由原告汪小军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴红生 二〇二一年三月二十九日 书记员  杨丽青 10-