浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初11402号 原告：台州渔多多船舶设备科技有限公司，住所地温岭市东部新区晨光路**市工业转型升级示范园****，统一社会信用代码91331081MA2ALFTGOF。 法定代表人：林云夫。 委托诉讼代理人：应祥军，浙江咨道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱银，浙江咨道律师事务所律师。 被告：温岭松航房地产开发有限公司，住所地温，住所地温岭市东部新区中小企业孵化园******西面间信用代码91331081MA28G01X1H。 法定代表人：戴瑞挺。 委托诉讼代理人：李冰，浙江泽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林怡婧，浙江泽商律师事务所律师。 原告台州渔多多船舶设备科技有限公司（以下简称“渔多多公司”）与被告温岭松航房地产开发有限公司（以下简称“松航房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月23日受理后，依法适用简易程序于2021年1月22日公开开庭进行了审理，原告渔多多公司的法定代表人林云夫及其特别授权委托代理人应祥军，被告松航房地产公司的特别授权委托代理人李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告渔多多公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金215537元（以1333769元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月9日止按日利率万分之四计算）；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金70957元（以1333769元为基数，自2019年7月1日起至2020年3月23日止按日利率万分之二计算）；三、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：2018年1月10日，原、被告签订合同编号为2018331081YS0015076的《浙江省商品房买卖合同》，由原告向被告购买温岭市工业转型升级示范园11幢402号房屋，房屋总价款为1333769元。合同约定被告应于2018年6月30日前向原告交付经竣工验收并取得竣工验收备案证明的房屋，逾期交付的应按原告已付房款的日万分之四支付违约金；应于2019年6月30日前取得房屋权属证书交付给原告，逾期超过90日的按原告已付房款的日万分之二支付违约金。2018年6月30日，被告未能按约向原告交付合格房屋，直至2018年10月12日才通过竣工验收。2018年11月，原告接到通知后前往收房，与被告工程部人员在场发现厂房存在消防报警器缺失、墙面漏水、地面开裂、地面开裂等多处质量问题，被告承诺会立即提供修复方案并于修复完成后另行通知原告交付，但直至2019年8月9日原告去收房，相关质量问题仍未整改完成，迫于企业生产压力，原告只能先行办理交接手续。因被告逾期交房，导致原告无法按既定计划迁移厂房、被迫停工停产、供货延迟等，给原告造成了重大的经济损失。2019年6月30日，被告未能按约取得房屋权属证书并交付给原告，直至2020年3月23日才通知原告可以办理房屋不动产权证。根据合同约定，被告逾期交房及逾期办证的行为已经构成违约，应按原告已付房款的日万分之四支付逾期交付违约金，按原告已付房款的日万分之二支付逾期办证违约金。 被告松航房地产公司答辩称，一、关于逾期办证违约金，因存在历史遗留问题，后来政府作出相应的会议纪要才能办证，后又逢新冠疫情，属于情势变更和不可抗力导致延期办证，被告不应承担逾期办证责任。即使被告应承担逾期办证违约金，该违约金也应予以下调。二、逾期交付的违约金过高，应参照同地段同类房屋租金标准计算。三、关于交房时间，被告在获得竣工验收备案之后，在2018年的10月19日已经通知了原告前来交房，并在2018年的11月1日再次通知原告前来交房，原告也应在2018年11月6日前来办理了交房手续，但在办理的时候，原告认为所交付的厂房存在质量问题，故不同意接受房屋。后原告在2019年1月4日向被告出具了一个催交函。根据双方所签订的商品房买卖合同第九条，被告正式交付房屋的条件是：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定的，应当由规划、公安消防、环保部门等出具的认可文件或准许使用文件；3、用水用电用气道路等具备商品房正常使用的基本条件，而被告在通知原告前来交房的时候，该三项条件已经是满足了。原告所提出的涉案房产存在质量问题，并不构成其拒收的理由，双方所签订的商品房买卖合同附件八的第三条第五点约定，房屋交付时买受人认为房屋需要修正的，也应书面方式向出卖人提出出卖人核实后，按照合同约定承担保修责任，但交房时间不顺延且买受人应在规定的时间内办理完毕，房屋交房手续买受人未在约定时间办理完毕房屋交房手续的，视为房屋已经交付，买受人对房屋交付无异议，出卖人不承担逾期交付的责任，故被告认为交房时间是在2018年10月19日，上述时间存在不可抗力因素，应扣除台风影响11天，低压供水56天，合计67天。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于被告是否可以不可抗力为由免除延期交付责任的问题。被告认为涉案工程受到台风影响和因低压供水导致涉案工程施工现场无水供应两项不可抗力导致停工，计算延期交付期间应予以扣除，为此被告提供了气象证明、水利部门证明、监理单位证明。原告质证对气象证明的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，其认为无法证明被告工程受到台风影响导致停工；对水利部门证明、监理单位证明的真实性、合法性、关联性均有异议，其认为该证据无法证实被告因低压供水等问题造成停工。本院经审查认为被告提供的证据仅能证明低压供水、台风影响了建设工程的施工进度，但并不必然会导致被告逾期交付涉案房屋，现有证据无法证明低压供水、台风与被告逾期交房存在因果关系。根据合同约定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。退一步讲，即使低压供水、台风属于不可抗力，被告应及时告知原告，但被告未能提供证据证明其曾在低压供水、台风的情形出现后及时告知原告，故无论低压供水、台风是否属于不可抗力，均无法免除被告延期交付的违约责任，对被告提供的上述证据不予认定，对被告关于不可抗力免除违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。 2、关于逾期交房违约金计算的截止日期。原告认为实际交房日期为2019年8月9日，故逾期交房违约金应计算至2019年8月9日止，并提供交房结算表、照片、视频、短信、催交函、1-5车间四层楼板处理方案予以证明。被告质证认为其最早于2018年10月19日通知原告收房，原告不能以房屋存在质量缺陷拒收，原告提供的其与“吴工”的短信记录，系该厂房总承包方的工作人员，并非被告的工作人员，并提供催收函件两份。原告质证认为案涉房屋存在多处贯穿裂缝，属于严重质量问题，虽然被告于2019年5月21日发函给原告称上述修复已落实，但根据原告的短信记录，上述裂缝在2019年6月尚未修补完毕。本院认为，根据双方提供的证据，2018年11月1日，被告发函通知原告收房；2019年1月4日，原告发函被告，称其在2018年11月6日验收时，发现案涉房屋存在“几十条贯穿裂缝，并且墙面有严重渗水”，被告答应修复合格后另发交房通知书，但至今未收到相关通知，希望被告尽快修复并交付；2019年5月21日，被告发函原告，称被告提出的修复要求已落实，请原告近日办理收房手续。综上，本院认为上述贯穿裂缝对原告使用厂房造成影响，上述函件能够证明双方一致同意修复完毕为交房的条件，结合原告与施工人员的短信记录，案涉厂房在2019年6月仍在修复，至2019年6月26日原告询问时未得到答复，故被告主张2019年5月21日前已完成修复并不属实，被告作为修复义务人，应对修复的完成时间承担举证责任，现原告自认于2019年6月30日完成修复，被告亦未提供相反证据予以推翻，本院予以认定。综上，逾期交房违约金的截止日期应为2019年6月30日。 3、关于被告能否以存在政府行为、情势变更为由免除逾期办证责任的问题。被告认为因政府行为导致逾期办证，被告不承担逾期办证违约责任，为此被告提供了温岭市人民政府市长办公会议纪要[2019]23号、不动产登记补充材料通知书、初始登记产权证书、商品房预售方案备案表、商品房预售证、“浙江之声”新闻报道、照片、微信记录。原告质证对上述证据无法证明被告逾期办证是政府原因导致，也无法证明被告已告知原告无法办证的原因。本院经审查认为，首先，被告作为涉案工程的发包方及涉案房屋的出卖人，对于工期、房屋交付日期、办证日期的确认具有明显的优势地位，应当有全面履约的足够预期，政府研究产权登记问题并不必然导致涉案房屋延期办证。其次，从合同的相对性分析，购房者要求开发商承担违约责任是基于双方签订的买卖合同，一方有违约行为，对方可要求其承担违约责任。再次，在开发商无法如期办理产权证明的情形时，当事人一方应负有即时通知对方的义务，被告提供的证据不足以证明其已履行上述义务。现既没有完全导致办理产权证明的合同目的不能实现，也没有达到显失公平的程度，现有证据亦不足以证明系因政府原因而造成买受人不能及时领取权属证书，故被告主张因政府行为导致逾期办证，以情势变更为由免除逾期办证违约责任缺乏事实与法律依据。此外，原、被告双方约定的商品房办证日期为2019年6月30日前，虽然2020年1月23日浙江省因新冠肺炎疫情启动重大公共突发卫生事件一级响应，但被告逾期交付商品房的违约行为发生在新冠肺炎疫情之前，被告逾期办证系其自身违约行为所导致，而并非基于疫情或者疫情防控措施导致，疫情期间产生的违约金不应予以扣减。被告提供的该组证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。 4、关于原告主张的违约金计算标准是否过高的问题。被告认为原告主张的违约金计算标准过高，应予以下调，参照同类别的租金予以处理，为此被告提供房地产估价报告。原告质证对其真实性、合法性、关联性均有异议，其认为该评估报告是由被告单方委托第三方作出的评估，这份报告与本案缺乏关联性，内容不真实，缺乏严谨性。本院经审查认为根据商品房买卖合同系被告方提供的格式合同，商品房买卖合同中关于违约金计算标准的约定符合原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该标准系房产开发商在签订合同时对购房人损失的预先设定，该设定一方面体现了对购房人相应损失的赔偿性质，另一方面也体现了对违约方的惩罚性质，其目的在于督促当事人依约履行合同义务，而从具体约定来看，该标准也符合通常的商品房预售合同的约定标准，原告主张的违约金计算标准本院予以认定，被告提供的房地产估价报告与本案缺乏关联性，本院不予认定。 经审理，本院认定案件事实如下： 2018年1月10日，原告与温岭置信实业有限公司签订合同编号为2018331081YS0015076的《浙江省商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买温岭市工业转型升级示范园11幢402号房屋，房屋总价款为1333769元。双方约定温岭置信实业有限公司于2018年6月30日前向原告交付经竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；出卖人应于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，逾期超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告已按约支付房屋总价1333769元。2018年11月1日，温岭置信实业有限公司通知原告办理交房手续，但原告验房时发现房屋需整改修复，拒绝接收。2018年10月12日，原告所购房屋的工程项目经温岭市建筑工程管理局竣工验收并予以备案。2019年1月4日，原告发函要求温岭置信实业有限公司尽快进行修复并交房。2019年5月21日，温岭置信实业有限公司发函称已对房屋整改修复，要求原告办理交房手续，但案涉房屋在2019年6月仍在修复。现原告自认被告在2019年6月30日完成修复，并于2019年8月9日收取房屋。2020年3月23日，温岭置信实业有限公司通知原告办理房屋不动产权证。2020年4月16日，温岭置信实业有限公司变更登记为温岭松航房地产开发有限公司。 本院认为，原告与温岭置信实业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。合同签订后，双方当事人应当秉承诚实信用原则，全面履行自身的义务。现原告已按商品房买卖合同的约定，履行了付款义务。而温岭置信实业有限公司未按合同约定履行于2018年6月30日前交付房屋的义务，也未履行于2019年6月30日之前办理产权证明的义务，故应当承担合同约定的违约责任。原告购买的涉案房屋的工程项目虽于2018年10月12日经竣工验收，但涉案房屋存在地面裂缝等问题，于2019年6月30日才修复完毕，故逾期交房违约金应自2018年7月1日起以总房款1333769元为基数按日万分之四的标准计算至2019年6月30日止，逾期交房违约金为194197元。逾期办证违约金应自2019年7月1日起以总房款1333769元为基数按日万分之二的标准计算至2020年3月23日止为70957元。现温岭置信实业有限公司已变更登记为温岭松航房地产开发有限公司，故相应的权利义务应由被告温岭松航房地产开发有限公司承担。综上，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。为此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下： 被告温岭松航房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告台州渔多多船舶设备科技有限公司逾期交房违约金194197元、逾期办证违约金70957元，合计265154元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2798.5元，由原告台州渔多多船舶设备科技有限公司负担160元，由被告温岭松航房地产开发有限公司负担2638.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  郑 艳 二〇二一年三月十五日 代书记员  张健安 10- 11-