河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初993号原告李竞超，男，1986年10月2日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人于凤娟，浙江京衡（郑州）律师事务所律师。被告河南米客之家信息技术有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑州）商鼎路心怡路台商大厦****。法定代表人王平，总经理。委托代理人王林楠，河南荟智源策律师事务所律师。原告李竞超与被告河南米客之家信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李竞超委托代理人于凤娟、被告河南米客之家信息技术有限公司委托代理人王林楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告系房屋租赁合同关系，2017年7月23日双方签订《房屋出租委托代合同》，约定：原告将位于郑州市高新区正弘数码港三期12号楼1单元601号的房屋租赁给被告，租赁委托代理期限为6年，其中第一合同年前6个月为空置期，其余五个合同年原告不再向被告提供空置期，空置期间被告不向原告支付房租。2017年7月24日至2017年9月23日为装修期，装修期被告不向原告支付房租。租赁金额为第一合同年及第二合同年每月4950元，第三合同年及第四合同年每月5197元，第五合同年及第六合同年每月5456元。该合同第十条补充条款注明，房屋装修面积为213.07平方米，装修款合计57528.9元，首次应付房租抵装修款，分期抵付后续房租，下次应付房租时间为2019年3月24日。在被告应交纳房租期间，其未按约定按时支付租金，经常经原告催缴仍拖欠支付。2020年6月15日，被告向原告提出解除委托管理协议，并约定被告在指定时间节点支付原告损失，若未能按时结清余款，则原告有权按照原房屋委托管理协议向被告追溯因解约造成的经济损失。现被告再次违约，未履行退房协议所约定的义务。被告未按时交纳租金已违约，依据合同第五条规定，因其违约导致合同不能正常履行的，其应对房屋的装修无偿赠与原告。故上述确定的装修款57528.9元应作为违约金由被告承担违约责任。故请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋出租委托代理合同》；2、被告支付原告房屋租金14778元，违约金57528.9元；3、本案的诉讼费、律师费由被告承担。被告辩称：涉案房屋租赁合同系原被告协商一致解除，并且在退房协议中已经明确，协商解除原因系由于疫情期间不可抗力因素所致，故原告依据合同第五条第六款的约定主张违约金，无事实依据，且数额过高。另根据我方计算，即使认定原告可主张未支付房租部分，截止2020年6月14日租金为8131元，且该未付部分房租正处于疫情期间，按照原告所主张的标准支付也显失公平。原告主张相应律师费无依据。《房屋出租委托代理合同》已于2020年6月15日经双方协商解除，该房屋也于2020年6月15日移交，请求驳回原告的第一项诉讼请求。被告不存在应支付租金及违约金的情形，原告第二项诉讼请求应予以驳回。即使认定原告可依据《房屋出租委托代理合同》主张未足额支付房租部分，其第二项诉讼请求部分也过高。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年7月23日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订《房屋出租委托代理合同》，约定：房屋坐落于郑州市××新区正××小区××楼××单元××号，租赁委托代理期限从2017年7月24日至2023年7月23日，其中第一合同年前六个月为空置期，2017年7月24日至9月23日为装修期。第一、二合同年，每月租金为4950元，第三、四合同年，每月租金为5197元，第五、六合同年，每月租金为5456元。付款方式为第一个合同年一次预付一年房租，其余五个合同年付款方式为一次性预付三个月房租，提前七天支付下一期房租。乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除合同：迟延支付当期全部房屋租金达30个工作日的。因乙方违约导致合同不能正常履行的，乙方对房屋的装修无偿赠与甲方。该合同补充条款部分并手写记载有：合同到期后，家具可以给甲方，家电由乙方自行处置。房东装修面积为213.07平方米，装修款合计57528.9元。首次应付房租抵装修款，装修分期为余款37728.9元，本息共计40747.2元，抵房租8.23个自然月，0.23月房租付1138，下次打款日为2019年3月24日。2020年6月15日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订《退房协议》，约定：由于疫情期间不可抗力因素导致乙方公司至今无法恢复正常运营，现双方沟通协商解除委托管理协议，甲方不再向乙方索取空置期和至今为止的相关房租，乙方将甲方房屋内由乙方配置的家具家电交接与甲方以弥补损失，并额外支付给甲方15197元作为补偿，并按以下节点进行打款：6月11日3000元、6月21日3000元、7月1日3000元、7月11日3000元、7月21日3197元。如乙方未能按时结清余款，则甲方有权按照原房屋委托管理协议向乙方追溯因解约造成的经济损失。如乙方按时结清余款，双方自退房协议签订后，原合同自动解除，双方不再存有包括经济纠纷在内的任何相关法律纠纷。该协议签订后，被告于2020年6月16日向原告转款3000元、于2020年7月13日转款3000元，后未再付款。庭审中原被告均认可装修款57528.9元冲抵2017年7月24日至2020年6月15日期间租金后，被告另向原告支付租金61516元（支付至2020年3月23日）。双方均认可2020年6月15日签订退房协议后，被告已将涉案房屋移交原告占有。以上事实，有原告提交的房屋出租委托代理合同、营业执照复印件、银行流水记录、退房协议、商品房买卖合同复印件、房产证复印件各一份、微信截屏打印件十一份、被告提交的房屋出租委托代理合同、退房协议、租金支付统计表及截图各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告签订的《房屋出租委托代理合同》及《退房协议》均系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自合同义务。在该合同所约定的空置期、装修期、装修款冲抵租金期届满后，被告自2019年3月27日起开始向原告支付租金，其于2019年12月31日向原告支付截止2020年3月23日的租金后，未再向原告支付租金。原被告于2020年6月15日签订退房协议后，被告已将该租赁房屋移交给原告占用，双方租赁合同关系已实际终止，故原告该解除《房屋出租委托代理合同》的诉讼请求已不具有处理的必要性，故对其该请求本院不予支持。原被告所签《退房协议》约定，“如乙方未能按时结清余款，则甲方有权按照原房屋委托管理协议向乙方追溯因解约造成的经济损失”。该协议签订后，被告未按约定期限付款，故按照该退房协议的约定，原告有权按照房屋委托管理合同的约定，请求被告向其赔偿违约经济损失。被告未向原告支付2020年3月24日至2020年6月15日期间的租金，经计算该期间租金为14205元（5197×2+5197×22/30），扣除被告于2020年6月16日支付的3000元、2020年7月13日支付的3000元，其应向原告支付拖欠租金8205元。被告提交的物业费发票显示其支付有2020年2月1日至7月31日期间的物业费2560.2元，就其搬离后所产生的物业费（即2020年6月16日至7月31日期间）640元，从其应支付的租金中抵扣后，其应再向原告支付7565元。原被告所签合同约定，“因乙方违约导致合同不能正常履行的，乙方对房屋的装修无偿赠与甲方”、“房东装修面积为213.07平方米，装修款合计57528.9元”。被告未按合同约定向原告按时足额支付租金，在双方签订退房协议后亦未向原告按期付款，其该行为已构成违约。该房屋装修款虽系由被告支付，但其已就该装修款从原告处冲抵了相应期间的租金，并直至2019年3月24日才开始交纳租金。故在此情况下，原告基于双方所签合同及退房协议的约定，请求被告向其支付违约金57528.9元系其合同权利。被告称其在该房屋所配家具家电价值共计27054元，但其提交的证据并不能证明其所主张的该费用数额。综合考虑双方所签合同约定的“合同到期后，家具可以给甲方，家电由乙方自行处置”，双方该合同并未期满即不再履行，以及退房协议签订后被告已将包含家具家电在内的房屋交付给原告的实际情况，就该违约金数额本院酌定为40000元，该数额可弥补原告的损失，亦体现了对被告违约行为的惩罚。对于原告请求违约金数额过高部分本院不予支持。原告请求被告支付律师费5000元，因本院判令被告向其支付的违约金数额已可弥补其损失，故对其该请求本院不再予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南米客之家信息技术有限公司于本判决生效后10日内，支付原告李竞超租金7565元、违约金40000元。二、驳回原告李竞超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取869元，由原告负担374元，由被告负担495元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二一年三月二十九日书记员 席雨珂