湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终487号上诉人（原审被告）：武汉中北经济发展有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**。法定代表人：操德华，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪磊，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉中铁凯博物业管理有限公司，，住所地武汉市武昌区中北路**武汉1818中心**楼****法定代表人：李景阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴梦玲，湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振兴，湖南怀治律师事务所律师。上诉人武汉中北经济发展有限公司（以下简称中北经济公司）因与被上诉人武汉中铁凯博物业管理有限公司（以下简称中铁凯博物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初3677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月08日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。中北经济公司上诉请求：1、撤销一审判决中北经济公司支付违约金20000元的判项，改判驳回中铁凯博物业公司主张违约金的诉讼请求，对物业费的负担金额没有异议。2、一、二审案件诉讼费用由中铁凯博物业公司承担。事实和理由：根据《前期物业协议》约定，业主方管理区域包括所购物业全部区域以及所购物业外约定区域的管理[自行加装的设施设备(电梯、配电房、空调、楼顶等)]，业主方管理区域以外的部分，属于物业服务企业管理区域。物业服务企业做好物业服务企业管理区域内、与业主方相关联的共用部位、设施，包括但不限于房层结构、柱、梁、排水、化粪池、外立面、避雷等设施，设备日常维修、养护和管理。在物业服务企业管理区域内，物业服务企业应负责包括但不限于机动车道入口、内街道路、照明、绿化、花坛等物业共用部位、共用区域的清洁卫生、垃圾的收集等工作，以及秩序维护、安全防范、车辆疏导工作，安全有序、车辆畅通。物业管理服务内容中分为房屋共有部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理六项，并对物业管理服务质量进行约定，其中约定物业管理要保证排水、排污管道畅通，无堵塞、无外溢现象；房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，24小时值班制度，小修24小时内完成，急修90分钟到位，及时率100%。上述《前期物业协议》对中铁凯博物业公司的物业服务范围及服务质量均进行了约定。但在合同履行中，物业服务范围内的工作全都由中北经济公司房屋的承租人自行完成，中北经济公司未按《前期物业协议》约定内容提供物业服务，即使提供了较少物业服务也未达到《前期物业协议》约定的质量要求，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，本案中，中铁凯博物业公司提供的物业服务不符合《前期物业协议》约定的，已构成违约，中北经济公司有权不支付物业服务费，因中铁凯博物业公司违约在先，故中北经济公司不应支付违约金。中铁凯博物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。中铁凯博物业公司向一审法院起诉请求：１、判令中北经济公司立即支付武汉市武昌区水果湖街中北路109号武汉1818中心小区8栋4-7层商铺物业管理费916956元，违约金82526元，合计999482元；２、判令中北经济公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实，中北经济公司、海桦物业公司均是中国船舶重工集团武汉船舶工业有限公司（曾用名武汉船舶工业公司）的全资子公司。2015年10月1日，中铁凯博物业公司（乙方、物业服务企业）与中北经济公司（甲方、业主）签订《武汉市前期物业管理（商铺）服务协议》（以下简称《前期物业协议》）约定，甲方所购商铺坐落武汉1818中心8号楼裙楼底商，建筑面积16946.4平方米，甲方管理区域包括所购物业全部区域以及所购物业外约定区域的管理[自行加装的设施设备（电梯、配电房、空调等）、楼顶等]，甲方管理区域以外的部分，属于乙方管理区域。乙方做好乙方管理区域内、与甲方相关联的共用部位、设施，包括但不限于房屋结构、柱、梁、排水、化粪池、外立面、避雷等设施、设备的日常维修、养护和管理。在乙方管理区域内，乙方应负责包括但不限于机动车道入口、内街道路、照明、绿化、花坛等物业共用部位、共用区域的清洁卫生、垃圾的收集等工作，以及秩序维护、安全防范、车辆疏导工作，安全有序、车辆畅通。物业管理服务内容中分为房屋共有部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理六项，并对物业管理服务质量进行约定，其中约定物业管理要保证排水、排污管道畅通，无堵塞、无外溢现象；房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，24小时值班制度，小修24小时内完成，急修90分钟到位，及时率100%。物业费缴费标准为按建筑面积每月每平方米3元标准计算收取物业服务费用，物业服务费用采用先交纳后服务的方式，房屋交付时首次缴纳二个月物业服务费，后每二个月一次性交纳当期二个月的物业服务费。当期物业服务费于前次物业服务时间届满前十五日内交纳。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及其他有关费用的，乙方有权要求甲方补足，甲方应从逾期之日起每天按逾期未付金额的千分之三向乙方缴纳滞纳金。本合同期限自2015年10月1日至2018年9月30日止，若本合同履行期限届满时，业主大会仍未成立或者业主委员会仍未与物业管理企业签订物业服务合同，且甲乙双方均未以书面形式通知对方无意继续履行该合同，则本合同履行期限自行顺延，直至业主委员会与选聘出的物业管理企业签订物业服务合同。《前期物业协议》履行期限届满后，中铁凯博物业公司与中北经济公司未签订其他物业服务合同。位于武汉市武昌区水果湖街中北路109号武汉·1818中心（一期）8栋4层1室至3室、9室至14室，5层1室至3室、9室至14室，6层1室至3室、10室至15室，7层1室、8室至13室的商铺（以下简称中北路1818中心8栋4-7层商铺）所有权人为中北经济公司，面积合计10916.14㎡，均已于2018年4月办理了不动产权登记手续。武汉船舶工业公司（甲方）与武汉铂悦逸廷酒店管理有限公司（乙方）签订了《船舶国际广场1818商业广场租赁合同》，武汉船舶工业公司（甲方）与保华琪盛公司（乙方）签订了《1818裙楼商业项目租赁合同》，中北经济公司（甲方）与武汉铂悦逸廷酒店管理有限公司（乙方）签订了《武汉船舶国际1818中心物业管理服务协议》，海桦物业公司（甲方）与保华琪盛公司（乙方）签订了《武汉船舶国际1818中心物业管理服务协议》。中北经济公司将中北路1818中心8栋5层1室、2室、6层1室、2室商铺（面积656.94平方米）租给保华琪盛公司使用，4-7层剩余商铺（面积10259.2平方米）租给汇廷酒店使用。两份《武汉船舶国际1818中心物业管理服务协议》均约定，物业服务内容详见《前期物业协议》中由中铁凯博物业公司负责履行的物业管理服务内容，由乙方单独使用的设施设备维护维修及租赁区域内的清洁卫生、治安、消防安全等管理责任由乙方自行承担。物业管理费按租赁物业建筑面积计收，每月3元/平方米（此价格为《前期物业协议》中约定的价格），物业管理费采用先交纳后服务的方式，甲方在收款后应提供给乙方正式的物业费发票，或者由甲方委托的海桦物业公司代为收款并开具相应发票。2019年3月8日、3月20日、8月1日、9月30日、2020年1月13日，中铁凯博物业公司五次向中北经济公司发函催收物业服务费用、水电费，中北经济公司工作人员签收。中北经济公司租给保华琪盛公司的656.94平方米的商铺尚未向中铁凯博物业公司支付中北路1818中心8栋5层1室、2室、6层1室、2室商铺2020年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费用。中北经济公司租给汇廷酒店的10259.2平方米的商铺尚未向中铁凯博物业公司支付中北路1818中心8栋4-7层商铺2018年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费用。案件审理过程中，中铁凯博物业公司、中北经济公司均确认，2018年3月26日至2019年11月1日期间，保华琪盛公司已通过海桦物业公司向中铁凯博物业公司支付了2018年1月1日至2019年12月31日期间其承租的656.94平方米商铺的物业服务费用47299.68元。2020年10月13日，汇廷酒店通过海桦物业公司向中铁凯博物业公司支付了其承租的中北路1818中心8栋4-7层商铺的物业服务费用95897.97元。经一审法院组织中铁凯博物业公司、中北经济公司调解，未能达成一致意见。一审法院认为，中北经济公司与中铁凯博物业公司签订的《前期物业协议》、中北经济公司或其关联企业与保华琪盛公司、武汉铂悦逸廷酒店管理有限公司签订的租赁合同和《武汉船舶国际1818中心物业管理服务协议》均是签约各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，中北经济公司与中铁凯博物业公司均应自觉履行合同义务，中北经济公司应依约按时支付物业服务费用，中铁凯博物业公司应依约提供物业服务。中北经济公司辩称汇廷酒店租赁的商铺内部通道卫生、安保等方面中铁凯博物业公司未提供服务，依照中北经济公司与武汉铂悦逸廷酒店管理有限公司签订的《武汉船舶国际1818中心物业管理服务协议》的约定，汇廷酒店单独使用的设施设备维护维修及租赁区域内的清洁卫生、治安、消防安全等管理责任由汇廷酒店自行承担，故一审法院对中北经济公司该抗辩意见不予采纳。中北经济公司辩称汇廷酒店租赁的商铺出现房屋外墙、雨水管堵塞、房梁和窗户间出现很大的裂缝等问题时通知中铁凯博物业公司维修一直未得到处理，上述问题虽系《前期物业协议》中约定应由中铁凯博物业公司承担的物业服务内容，但中北经济公司对此未提交相应证据，一审法院对此抗辩理由不予支持。在中铁凯博物业公司多次催收的情况下，中北经济公司仍未按时足额支付物业服务费用，一审法院对中铁凯博物业公司主张的物业服务费用的诉讼请求予以支持，计付的标准依合同的约定，截至2020年4月30日中北经济公司差欠的物业服务费用金额为773758.11元（656.94㎡×3元/㎡/月×4月+10259.2㎡×3元/㎡/月×28月-95897.97元）。考虑到受本地新冠××疫情影响，2020年1月至4月期间中北经济公司所有的案涉店铺经营业务受到较大冲击，一审法院酌情调整逾期交纳物业服务费用的违约金为20000元。综上所述，一审法院对中铁凯博物业公司主张的物业服务费用予以据实支持，对违约金予以酌情调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：中北经济公司应于本判决生效之日起三十日内向中铁凯博物业公司支付武汉市武昌区水果湖街中北路109号武汉·1818中心（一期）8栋4层至7层商铺（面积合计10916.14㎡）的物业服务费用773758.11元（计至2020年4月30日），并支付违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13795元，减半收取6897.5元，由中铁凯博物业公司负担491.5元，中北经济公司负担6406元（此款中铁凯博物业公司已垫付，中北经济公司应随上述款项一并支付中铁凯博物业公司）。本院二审期间，中铁凯博物业公司、中北经济公司未提交新的证据，均对一审查明的事实无异议。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案争议焦点是中北经济公司逾期未支付物业服务费的行为是否构成违约，应否承担违约金的民事责任。本院认为，当事人应当按照约定履行合同义务。中北经济公司与中铁凯博物业公司之间形成合法有效的物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。因此，中北经济公司主张中铁凯博物业公司即使提供了物业服务仍未达到质量要求、或者履行物业服务合同存在瑕疵等情形，均应提交相应的证据予以证明，在没有证据予以证明的情形下，中北经济公司应承担举证不能的法律后果。况且，即使中铁凯博物业公司的物业服务中存在一定瑕疵，但均不是中北经济公司拒交物业费的理由。由于中北经济公司拒绝交纳物业费，违反了合同的约定，构成违约。一审法院综合考虑合同履行情况及当事人受本地新冠××疫情影响等因素，依法酌情调整逾期交纳物业服务费用的违约金的处理，并无不当，本院予以尊重。综上所述，中北经济公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人武汉中北经济发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  代娟二〇二一年三月二十三日法官助理吴倩书记员徐莹