青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初868号原告：余洁，女，汉族，1995年1月19日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：余德录（系原告父亲），男，汉族，1968年7月15日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100679196432B，住所地：青海省西宁市城中区北斗宫街2号。法定代表人：彭波，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘发财，该公司法务。原告余洁与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司（以下简称：世纪佳和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告余洁及其委托诉讼代理人余德录，被告世纪佳和公司的委托诉讼代理人甘发财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余洁向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告世纪佳和公司签订的《认购书》；2、判令被告一次性退付剩余房款132515元；3、判令被告一次性支付2020年9月、11月、12月违约金6000元；4、判令被告一次性支付从贵南至西宁来往和在西宁的交通费、餐饮费和误工费，共计1440（一个来往按360元计）+500+500+1000=3440元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月21日，原被告签订《认购书》，由原告认购被告开发的水井巷广场29-5784商铺，计13.36平方米，总价352515元，当日缴清50%购商铺款项182515元，同时根据被告世纪佳和公司对整个商铺委托经营的基本事实，只能将商铺又委托西宁港汇商业运营管理有限公司经营管理。合同约定，原告缴清50%商铺款额后180天（截至2019年12月21日已满180天），被告与原告签订《商品房买卖合同》，但截至2020年6月21日（满一年后）仍不能签订《商品房买卖合同》，故原告提出一次性退款，被告以施工资金紧张等理由拒绝一次性支付，后原告前往西宁市城中区市场监督管理所请求解决，但未能解决，原告出于无奈只好妥协同意分期付款，并签订了退款协议。但在此协议签订后，被告只在2020年10月支付了5万元整，未支付9月、11月、12月的退款。在此期间通过打电话和当面索要，被告均未能按合同履约。现为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告世纪佳和公司辩称：原告购买案涉商铺后，与西宁港汇商业运营管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，并收取了相应的租金，被告不存在任何违约情形，亦不存在解除合同情形。原告主张的违约金过高，原告主张的交通费、餐饮费、误工费无法律依据，被告不应支付。现我方同意解除合同，也同意返还剩余的房款，但是要求扣除三年的租金。原告余洁为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《认购书》、银行交易明细、收据，证明：2019年6月21日，原被告双方签订了《认购书》，原告认购了水井巷广场29-5784商铺一套，面积13.36平方米，认购价是545689元，优惠折扣价是352515元，原告当日缴清了50%购商铺款项182515元；合同约定双方签订认购书后180天内，双方签订《商品房买卖合同》，被告违约一直未予我方签订合同。证据二、退款协议、银行转账明细，证明：原被告双方于2020年8月13日签订退款协议，约定自2020年9月至2020年11月每月月底前支付50000元，剩余的32515元在2020年12月31日前一次性付清；若被告每笔款项延期至下月，则次月要向原告支付2000元违约金，被告9月、11月、12月未退款，应当承担6000元的违约金，11月29日转账支付的50000元是支付10月的退款。被告世纪佳和公司质证认为：对证据一的真实性无异议认可，对证明方向有异议不予认可，认购书中优惠价就是折抵了三年的房租。对证据二的真实性无异议认可，对证明方向有异议不予认可，约定的违约金过高，请求法庭予以调整。被告世纪佳和公司为支持自己的抗辩主张，向本院提交如下证据：证据一、《认购书》，证明：原被告双方签订的《认购书》中约定76%是抵扣前三年的租金，且打了85%的优惠。证据二、《委托经营管理合同》，证明：原告将涉案房屋委托给第三方西宁港汇商业运营管理有限公司经营管理，合同约定从第四年开始缴纳房屋租金。证据三、确认单、定金单、收据，证明：双方明确约定认购价是545689元，优惠折扣价是352515元，差价就是前三年的租金。原告余洁质证认为：对证据一的真实性无异议认可，对证明方向有异议不予认可，被告所述无法律依据。对证据二的真实性无异议认可，对证明方向有异议不予认可，被告从未向原告支付过租金，亦不存在抵扣租金的事实。对证据三的真实性无异议认可，对证明方向有异议不予认可，被告所述无法律依据，房屋买卖合同未成立，且被告未向我方交付商铺，为何扣除我方三年的租金。本院依据原、被告举证、质证，认证如下：原被告双方提交的证据，能够形成证据链且相互印证，与本案事实相关，形式符合法律规定，内容真实，能够证明：2019年6月21日，原、被告双方签订《认购书》，约定由原告认购被告开发的位于《水井巷广场》29-5784商铺一套，面积为13.36平方米，认购价为545689元，优惠折扣价为545689元×0.76（抵扣三年租金）×0.85（折扣）=352515元；在原告付清50%的首付款或全款后180天与原告签订《商品房买卖合同》。同日，原告与西宁港汇商业运营管理有限公司签订《委托经营管理合同》，约定从第四年开始缴纳房屋租金。2019年6月21日，原告向被告支付了购房款182515元，但被告一直未与原告签订《商品房买卖合同》。2020年8月13日，原被告双方签订《退款协议》，约定被告自2020年9月至2020年11月每月月底前向原告支付50000元，2020年12月31日前支付尾款32515元；若被告每笔款项延期至下月，则次月要向原告支付2000元违约金。2020年11月29日，被告通过银行转账方式向原告退还购房款50000元。剩余款项经原告多次催要未果，故原告诉至法院。上述事实本院予以确认。经审理查明：2019年6月21日，原告余洁（乙方）与被告世纪佳和公司（甲方）签订《认购书》，主要约定：乙方自愿认购甲方开发的《水井巷广场》29-5784商铺一套，该商品房预测建筑面积为13.36㎡，单价为40845元整，房屋总价为545689元整，折扣后单价为26385.85元/㎡，折扣后总价为545689元（表总价）×0.76（抵扣三年租金）×0.85（折扣）=352515元；乙方采用按揭贷款的方式购买商品房，乙方须于2019年6月21日前向甲方支付购房款人民币182515元整，剩余购房款人民币170000元由乙方向有关银行办理按揭贷款支付；乙方在付清50%的首付或者全部房款后180天与乙方签订《商品房买卖合同》。同日，原告余洁（甲方）与西宁港汇商业运营管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定委托期间第一年度至第三年度的年租金按甲方实际已支付购房款（不包含已抵扣的租金）的8%计算，已由被告世纪佳和公司一次性从实际收到的总房款中扣除，乙方不用再向甲方支付前三年的租金，乙方前三年的运营管理费用由被告世纪佳和公司直接支付给乙方。2019年6月21日，原告向被告支付了购房款182515元，但至今未与原告签订《商品房买卖合同》。另查明，2020年8月13日，原被告双方签订《退款协议》，约定因被告未能按期网签已造成违约，被告自2020年9月至2020年11月每月月底前向原告支付50000元，2020年12月31日前支付尾款32515元；若被告未能在约定期限内支付当月约定退房款，视为违约，则向甲方支付滞纳金（违约金）；若被告每笔款项每延期至下月一次，则次月要向原告支付上月约定款额外，另支付延期款额基础上的滞纳金2000元。2020年11月29日，被告通过银行转账方式向原告退还购房款50000元，尚欠132515元购房款未退还原告。本院认为，原被告签订的《认购书》及《退款协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应依照约定享受权利、履行义务。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，本案中，原告已履行了向被告交付首付房款的义务，但被告未按合同约定与原告签订《商品房预售合同》，且至今未向原告交付案涉商铺，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同，现被告亦同意解除合同，故对原告要求解除与被告签订的《认购书》的诉讼请求，本院予以支持。原被告签订的《认购书》解除后，被告应当向原告返还购房款，且原被告已签订《退款协议》，但被告并未按该协议履行全部退款义务，现原告要求被告退还剩余购房款132515元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第五百八十五条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本案中，依据《退款协议》的约定及被告未按约定退还购房款的事实，被告应向原告承担违约金6000元，故原告的该项诉讼请求，合法合理，本院予以支持。关于原告主张的交通费、餐饮费、误工费，因原告未提交证据证实，故对被告抗辩称原告的该项诉求无事实依据，被告不应支付的主张，本院予以采纳，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告的其他抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条第一款第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告余洁与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司于2019年6月21日签订的《认购书》。二、被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告余洁剩余购房款132515元并支付违约金6000元，合计138151元。三、驳回原告余洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1570元，由被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告随上述应付款项一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 蒙自康二〇二一年三月九日法官助理 邹 燕书记员 俞 珍附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。