河南省平顶山市湛河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0411执异21号异议人（利害关系人）：中民仟家食品有限公司，住所地：郑州市郑东新区。申请执行人:中华联合财产保险股份有限公司平顶山中心支公司；住所地：平顶山市湛河区姚电大道与亚兴路交叉口。被执行人：余二军，男，1977年12月11日出生，汉族，住河南省宝丰县。本院在办理申请执行人中华联合财产保险股份有限公司平顶山中心支公司（简称中华财险平顶山公司）与被执行人平顶山市现代养殖专业合作社总社（简称现代养殖合作社）、余二军、郭爱丽、胡金岭、胡国全、朱爱英追偿权纠纷一案中，异议人中民仟家食品有限公司（简称中民仟家公司）对本院执行余二军名下位于郑州市郑东新区心怡路356号25层04号房屋的执行行为提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人中民仟家公司称，法院作出的（2020)）豫0411执989号执行裁定书查封拍卖余二军位于郑州市郑东新区心××路××号房屋，侵害了异议人的优先购买权。2018年10月1日，中民仟家公司与余二军签订《房屋租赁合同》，以49000元/年的价格承租其位于郑州市郑东新区心××路××号房屋用于办公使用，租期三年，自2018年10月1日至2021年9月30日。合同签订后，中民仟家公司交付房屋租金并使用。现中民仟家公司得知，因中华财险平顶山公司与余二军等追偿权纠纷一案，法院依据申请执行人的申请，将中民仟家公司合法承租的郑州市郑东新区心××路××号房屋予以查封拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。但法院未在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知我公司，明显侵犯了承租人的优先购买权。为了维护异议人的优先购买权，依据相关法律法规，特提出异议，请求对余二军位于郑州市郑东新区心××路××号的房屋停止执行，确认异议人对房屋享有优先购买权。异议人提供的证据有：1、房屋租赁合同复印件1份；2、3份河南省农村信用社转账电子回单复印件，1份河南农信网上银行电子回单复印件。申请执行人中华财险平顶山公司答辩称，就异议人中民仟家公司提出的执行异议申请，中华财险平顶山公司认为：中民仟家公司的执行异议申请不具有相应的事实依据和法律依据，应当被依法驳回。一、案涉位于郑州市郑东新区心××路××号房屋的执行全部过程，平顶山市湛河区人民法院执行局均尽到了相应通知义务，并不存在侵害承租人优先购买权的事实。案涉房屋在评估拍卖前，法院执行法官于2020年10月30日到房屋现场张贴了《公告》，《公告》中明确载明了权利人的救济途径。案涉房屋被查封、评估后，法院于2020年11月19日将案涉房屋挂于淘宝网公示准备拍卖，但拍卖日2020年12月20日因无人报名而流拍。后经再次挂网拍卖，案涉房屋于2021年1月8日才得以成功拍出。两次拍卖的《拍卖公告》的第七条均明确载明：“七、对上述标的权属有异议者、优先购买权人，请于开拍前七日与本院联系”。在腾房、价值评估、拍卖程序等环节，平顶山市湛河区人民法院均依法履行了向相应当事人通知的义务，当事人、相应案外人的合法权益确实已经得到了保障，故异议人中民仟家公司认为法院执行行为侵害其优先购买权的主张应当被予以驳回。二、异议人中民仟家公司就位于郑州市郑东新区心××路××号房屋不享有优先购买权。异议人中民仟家公司与余二军签订了《房屋租赁合同》，约定中民仟家公司以49000元/年的价格承租余二军名下位于郑州市郑东新区心××路××号房屋，租期3年，自2018年10月1日到2021年9月30日。但是申请执行人认为该《房屋租赁合同》不具备真实性与客观性，因为中民仟家公司的工商登记信息明确显示其地址位于郑州市郑东新区商都路与心怡路交叉口正岩大厦2505号，但案涉房屋却系2504号，两个地址明显不一致，故异议人中民仟家公司对案涉房屋亦不享有优先购买权。三、异议人中民仟家公司提出执行异议的时间已经超过法律规定的期限。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。本案中，异议人中民仟家公司对法院的执行行为提出异议时，法院已经将拍卖款分配了案涉房屋的抵押权人银行，剩余部分分配给了申请执行人，本案执行程序已经终结，故异议人中民仟家公司提出的异议应当被依法予以驳回。被执行人余二军无答辩。本院查明：中华财险平顶山公司诉现代养殖合作社、余二军、郭爱丽、胡金岭、胡国全、朱爱英追偿权纠纷一案，原由郑州高新技术产业开发区人民法院受理，该院在审理中于2018年11月8日以（2018）豫0191民初18658号民事裁定书和协助执行通知书轮候查封了（首封的查封时间亦为当天，本案轮候查封顺序为第二）余二军名下位于郑州市郑东新区心××路××号房屋【不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0090013号】。2019年1月31日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民辖终135号民事裁定书，裁定本案移送平顶山市湛河区人民法院处理。本院审理后，于2020年1月8日对本案作出（2019）豫0411民初2098号民事判决，判令：一、胡金岭于判决生效之日起十日内向中华联合财产保险股份有限公司平顶山中心支公司支付保险赔偿金640299.47元，并赔偿损失（以640299.47元为基数，按照年利率6%，自2018年2月14日起计算至实际清偿之日止)；二、平顶山市现代养殖专业合作社总社、余二军、郭爱丽、胡国全、朱爱英对判决第一项内容承担连带清偿责任；承担责任后可在其承担责任的范围内向胡金岭追偿；三、驳回中华联合财产保险股份有限公司平顶山中心支公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11420元，保全费4330元，合计15750元，由中华联合财产保险股份有限公司平顶山中心支公司负担1490元，胡金岭、平顶山市现代养殖专业合作社总社、余二军、郭爱丽、胡国全、朱爱英共同负担14260元。在本案的执行阶段，因对余二军名下位于郑州市郑东新区心××路××号房屋的在先查封解除，本案于2020年10月19日转为正式查封该房屋。本院于2020年10月22日作出（2020）豫0411执989号查封公告及责令强制迁出的公告，公示查封情况，责令被执行人余二军在2020年11月6日前自上述查封房产中迁出，并将两个公告在上述房产所在地张贴。2020年10月23日，本院执行人员对上述房产进行现场调查，并配合评估机构开展评估工作，发现房屋由尚永辉占用，执行人员在尚永辉的员工在场的情况下与尚永辉电话联系并制作笔录，尚永辉称其租赁上述房屋，但无租赁合同，执行人员告知尚永辉因其无法提供租赁合同，在房屋进入拍卖程序成交后，其应配合搬离，尚永辉未表示反对。2020年11月19日，本院作出（2020）豫0411执989号执行裁定书，裁定拍卖被执行人余二军的上述房屋。本院分别于2020年11月19日和2020年12月22日在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布拍卖公告，对上述房产进行了两次网络司法拍卖，在2021年1月8日进行的第二次拍卖中，该房屋以889000元的价格成交。两次发布的拍卖公告的第七条均载明：“对上述标的权属有异议者、优先购买权人，请于开拍前七日与本院联系”。2021年1月11日，本院作出（2020）豫0411执989号之一执行裁定书，裁定上述拍卖房产归买受人所有。2021年1月29日，因发现的被执行人可供执行财产已执行到位，无其他财产可供执行，本院作出（2020）豫0411执989号之二执行裁定书，裁定终结本次执行程序。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条中的“执行程序终结”是指申请执行人请求强制执行的权利已得到全部实现，执行程序已经完全终结，即相关执行案件符合《民事诉讼法》第二百五十七条以及《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第十四条、第十七条规定的结案条件，但原结案结论已通过执行异议、复议或者执行监督程序撤销的，以及终结本次执行程序的应当除外。故本案虽然终结本次执行程序，仍不影响本院受理、审查异议人提出的执行异议。本案异议人提出异议的理由是其认为其在法院查封前即合法租赁本案执行的房屋，对该房屋享有优先购买权，本院在执行中未保护其优先购买权。从其提供的证据来看，租赁合同载明的租赁期限虽然是自2018年10月1日至2021年9月30日，但支付租金凭证显示的交易时间均发生在2019年，其所主张的事实也与本院执行人员现场调查的情况不一致，其提供的证据不足以证明其主张的在查封前即合法租赁本案执行房屋的事实。本案对房产进行网络司法拍卖，应当适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，该规定第十六条：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。”。本案执行人员在拍卖前现场调查发现该房屋由尚永辉占用，在其不能提供租赁手续的情况下告知其需要搬出房屋，已包含对其所主张租赁的合法性不认可的意思，尚永辉未表示反对，之后也未向本院补充提供相关证据，故本院未将其作为已知的优先购买权人并无不当。对于可能存在未知的优先购买权人，本院于拍卖前近两个月即发出查封公告和强制迁出公告，对相关执行情况及下一步的措施进行了公示，异议人如果当时确已合法租赁房屋，应当知悉并及时与本院联系。本院在发出的拍卖公告中，也明确载明了“对上述标的权属有异议者、优先购买权人，请于开拍前七日与本院联系”的内容，对可能存在未知的优先购买权人的权利充分进行保障，异议人亦未在上述期限内与本院联系。综上所述，异议人提供的证据不能证明其所主张的事实，其不属发布拍卖公告前已知的优先购买权人，本院未通知其相关拍卖事项并不违反规定，异议人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人中民仟家食品有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向平顶山市中级人民法院申请复议。审判长 崔 昭审判员 霍彩玲审判员 陈丙坤二〇二一年三月十七日书记员 王婧婧