山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1604号上诉人（原审被告）：唐远智，男，1948年2月2日出生，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：湖南中建物业服务有限公司烟台分公司。住所地：烟台经济技术开发区南京大街**中建悦海和园**楼**。负责人：李海军，该分公司总经理。委托诉讼代理人：王永青，该公司工作人员。上诉人唐远智因与被上诉人湖南中建物业服务有限公司烟台分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院(2020)鲁0602民初7277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。上诉人唐远智上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：自被上诉人进驻小区以来，小区绿化逐步恶化，大型和较大型树木不断枯死，不完全点数达37棵之多(连根刨掉的不算)。较贵重的金银花树烂掉了支架，被风吹倒已经奄奄一息，让人心痛。草坪上的绿化草大量死亡或被杂草代替(已提供照片)，草木并非正常死亡，大部分系干旱而死，小区内有水井，水源充沛，根本原因是被上诉人未能及时浇水所致。被上诉人的保安人员在知道上诉人是业主的情况下，还刁难不准进门，经再三表示马上去开出入证才开铁门放行，只因上诉人说了一句“真死板”就追至门内又推又揉，还用肚子顶打，说明被上诉人招用了品质恶劣，不具备工作素质的人员上岗，严重违反了为业主服务的合同约定(有录像)。被上诉人在车库停车位以外的公共区域另增设车位租赁，谋取正常物业费以外的利益，侵犯了业主的公共区域和行车便利的权利(有照片)。车库西门外的公共区域以前用于探亲和办事的人临时停车，而被上诉人进驻后则划成车位，安上地锁出租，被公安机关勒令拆除后则放任不管。现都被私人(还有小区外的人)安上地锁，成为私人停车位。有的长期闲置(已提供照片)，因为临时停车经常发生争执，业主多次反映给被上诉人，但至今仍然置之不理。被上诉人与小区业委会签订合同中约定，服务内容包括小区物业共用部位，共用设施设备及共用园林景观的日常维修养护和管理，小区内及门口等区域内公共秩序的维护等。上述事实都是合同中约定应该做好的事情，但都未做好，很显然是被上诉人违反了合同。物业服务合同是民事合同的一种，权利和义务也是对等的，物业服务企业未按合同提供相应的服务，就不应该收取未尽职责部分的服务费。上述问题大部分牵涉全体业主的利益。但上诉人是业主中的一员，可以主张自己的权利，所以诉求扣除被上诉人未尽职责和未做好服务部分的物业服务费。希望能查清事实，依法审理，维护业主的合法权益。被上诉人湖南中建物业服务有限公司烟台分公司辩称:1.紫郡城小区总占地面积66000平方米，绿化率超过40%，绿化面积2万6千多平米，物业费为1.2元/平米/月。紫郡城小区的绿化全部在车库上方，加上都是微地形和覆土厚度不够等问题，养护难度非常大。加上近几年天气异常干旱，尤其是2018年在居民用水都限制的情况下，更不用说绿化养护用水了。小区业委会早就发现了绿化养护问题，主要就是养护标准和养护费用的问题，小区物业费还是十年前的标准，部分业主也不同意上涨物业费，要求仍在不断的提高。2019年底经过和业委会多次协商，双方达成协议，共同出资通过招投标的方式将小区的绿化整体包给专业的绿化公司进行养护，解决了小区绿化养护问题。2.上诉人所提出的冲突问题出现在疫情最为严重的时候，小区有明确的通知要求：在没有业主卡、二维码和出入证的情况下，任何人是不能进入小区的。上诉人提供不了任何证明是小区业主，我们的工作人员阻止外来人员进入小区有问题吗?再者安全人员只是正常的用身体阻挡上诉人进入小区，没有过激的行为。关于人品问题我有一份关于上诉人的视频，通过这个视频可以了解上诉人的行为及人品如何。(附：疫情防控要求通知、视频证据)3.紫郡城小区西侧停车位问题2017年9月份之前为无序状态，8月份辖区街道进行旧城改造工程，对紫郡城小区西侧的路面进行维修，重新铺装沥青路面。借此机会9月份业委会召开业主代表会议并通过，西门外侧的车位统一划分管理，车位收益归全体业主，委托物业公司统一管理。会后物业组织施工人员划线进行规划车位，并安装车位锁，之后租给有需要的业主。2017年11月23日上午在部分业主不断的上访、投诉下，辖区派出所、城管和居委会要求物业公司限期拆除已经规划好的车位锁。拆除车位锁后又恢复到2017年9月份之前的状态，只不过原先有外小区的业主占用车位，现在都是本小区的业主占用。(相关过程照片证据)4.山东省物业服务收费管理办法第四条：物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，并按照不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。小区1.2元/平米/月的收费标准，小区物业费还是十年前的标准，部分业主也不同意上涨物业费，要求还不断的增加。设施设备都在加速的老化、损坏，维修基金也不能使用。紫郡城小区缴纳的维修基金基数是16.8元/平米，这部分费用烟台市住建局维修资金管理中心明确答复不能使用。对于合理的诉求是可以通过协商解决的，但是不能因为个人的想象，在不了解事情的实际情况时通过臆断进行。上诉人不缴纳物业费的真实原因是，物业公司清除了上诉人违规栽在单元门前的无花果树。紫郡城小区的物业收费率是96%，如果像上诉人所说的都不到位，业主也不会缴纳物业费，小区有业主委员会，对于物业存在的违约问题可以反馈至小区业委会，业委会会根据物业合同的约定对物业公司进行沟通，甚至考核。原审原告湖南中建物业服务有限公司烟台分公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费1582元[1.50元/月/平方米（含电梯运行费0.30元/月/平方米）×87.89平方米×12个月]，2、被告向原告支付违约金307.11元（自2019年1月1日起暂计至2020年3月31日），并继续计算至实际支付之日止。一审法院认定事实：被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的业主，房屋建筑面积87.89平方米。2016年6月30日，原告与烟台市紫郡城小区业主委员会在签订的《紫郡城小区物业服务合同》中约定：原告为紫郡城小区提供物业管理服务，服务内容包括小区物业共用部位、共用设施设备及公共园林景观的日常维修、养护和管理，小区内及门口等管理区域内公共秩序的维护等；小区住宅类的管理服务费按每月每平方米建筑面积1.20元标准由业主向原告缴纳；小区住宅类物业的电梯运行服务费按每月每平方米建筑面积0.30元标准向原告支付；自本合同签订之日，原告进场后，依据现紫郡城1.50元物业费标准执行《普通住宅小区物业服务费标准（烟价[2004]3号）》，2017年根据政府最新出台服务收费办法执行。业主缴纳物业费时间分别为每年的1月1日、7月1日。委托管理期限为三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止；业主未按本合同约定及时足额支付物业服务费等费用，经原告书面催缴仍拒不补交，则应当自逾期之日起按每日应缴费用的万分之五向原告支付违约金。2019年2月16日，双方续签了《烟台市紫郡城小区物业服务合同》，合同委托管理期限续展至2022年6月30日，同时还约定了其他权利义务。上述合同签订后，原告为涉案房屋所在的紫郡城小区提供物业服务。2019年1月1日至2019年12月31日间，被告未向原告缴纳涉案房屋的物业服务费（含电梯运行费）1582元（1.50元/月/平方米×87.89平方米×12个月）。2019年至2020年间，原告在小区公告栏内张贴了催缴物业服务费的通知。为证明其答辩意见，被告向一审法院提交了如下证据：1、调取自原告监控系统的视频录像（无声音）两份。被告以该证据证明原告的保安解洪波在2020年3月3日早晨8时左右推搡被告并用肚子顶被告。现该录像存放在被告的手机当中，没有刻录。原告质证称，对上述两份视频的真实性及来源无异议。因上述视频发生于疫情严重期间，外来人员不能证明业主身份的情况下，是不能进入小区的；且原告的保安也没有过激的行为，只是阻止被告进入小区。2、拍摄于2020年8月-9月期间的小区照片一宗，证明被告答辩中所陈述的、原告物业服务存在的问题。原告质证称，首先对照片的真实性无异议，是涉案小区的范围内，但存在枯死的杂草属于正常现象，对被告的证明事项有异议。一审庭审中，被告以原告给被告造成人身伤害等为由提出反诉请求：1、原告赔偿医疗费600元，误工费200元，精神损失赔偿费20000元；2、原告向被告公开赔礼道歉；3、原告撤销地下一层车库内原有范围之外扩增的所有车位，恢复原状。4、原告返还自2019年1月1日起至2020年9月23日止收取的扩增车位的出租收益。5、原告加强车库西门的管理，即为拆除所有私人安装的地锁、设立西门的门岗，为临时进出小区人员提供临时停车位。6、原告加强小区绿化管理，具体内容为补栽枯死的绿化草木、清除杂草、刨除小区全部的无花果树。因上述请求部分涉及小区全体业主的权利、部分与本案并非同一法律关系，法院已明确告知被告不与本案合并审理，并已向被告释明。一审法院认为，（一）烟台市紫郡城小区业主委员会与原告分别于2016年6月30日、2019年2月16日签订的《紫郡城小区物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同的法律效力及于紫郡城小区的全体业主，包括被告在内。（二）履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，现原告要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1582元的事实清楚，法院依法予以支持。被告以原告工作人员对其造成人身伤害等为由拒缴物业服务费，理由不当，法院依法不予支持。鉴于原告作为物业服务公司，针对物业服务过程中出现的问题未能与小区业主进行充分沟通、及时协调和促进解决，本身工作亦存在瑕疵，故法院对原告要求被告支付违约金的主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年11月13日判决：一、限被告唐远智于判决生效之日起十日内向原告湖南中建物业服务有限公司烟台分公司交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费（含电梯运行费）1582元；二、驳回原告湖南中建物业服务有限公司烟台分公司的其他诉讼请求。如被告唐远智未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由被告唐远智负担。二审中，上诉人提交录像U盘证明被上诉人雇佣的保安打上诉人。当庭播放U盘视频，被上诉人质证称：对U盘真实性没有异议，对其证明内容有异议，视频是2020年疫情最严重的时候，保安用肚子阻止上诉人进入小区。被上诉人提交证据1、物业公司与小区业主委员会签订的绿化补充协议，证实小区绿化养护的难度，按现有收费标准无法达到业主及业委会的要求，所签订了关于绿化的补充协议。证据2、物业公司关于疫情防控期间门岗对外来人员管控的通知证实疫情期间的要求，上诉人在没有任何进入小区证明的情况下保安阻止上诉人进入小区，提供上诉人与其他业主之间发生争吵的视频光盘一份，证明上诉人人品问题，该光盘是其他业主录制发送给我的。证据3、西门外规划车位的相关证据，证实车位问题是由业主委员会主导并且是召开业主代表大会通过，收益归全体业主所有，不存在物业收取费用、乱规划问题。上诉人质证称：从被上诉人手机显示已删除的视频照片看，视频内的女士是外小区的，她在小区外的公共场地占车位，与我停车发生争执。后经110调解，该地方是小区的地方，是被上诉人没有管理好。被上诉人提交的证据都是假的，与本案无关，不能说明什么，我方不认可。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，烟台市紫郡城小区业主委员会与被上诉人签订的《紫郡城小区物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有合法性、有效性，双方均应按合同履行。被上诉人已按合同约定提供了物业服务，上诉人作为业主也接受了被上诉人提供的物业服务，应按照合同约定交纳物业费。上诉人主张被上诉人雇佣的保安与其发生冲突，并不能成为上诉人拒交物业费的合法理由；且物业费系物业公司用以维护、保养小区公共设施，提供公共服务的资金来源，物业费是否充足事关小区全体业主的利益，即便如上诉人主张的被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，上诉人也应采取适当方式沟通、协商，或通过法律途径维权，而非拒交物业费。被上诉人要求上诉人支付物业费，依据充分，应予支持。本案系物业服务合同纠纷，上诉人二审中提交的视频证据欲证实被上诉人雇佣的保安与其发生肢体冲突，与本案事实无关，对上诉人的该证据本院不予审查认定；上诉人主张被上诉人增设车位出租以谋取利益、被上诉人未尽到合同约定的义务，应向被上诉人主张违约责任，上诉人据此在本案中要求被上诉人减收物业费，本院不予支持。综上所述，唐远智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐远智负担。本判决为终审判决。审判长  杨忠霞审判员  尹鹏亮审判员  王天松二〇二一年三月十七日书记员  王亚男