济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初15450号原告：杨永利，男，1969年9月7日出生，汉族，住山东省蓬莱市原告：杨鹏达，男，1992年11月6日出生，汉族，住济南市两原告共同委托诉讼代理人：李忠高，山东瀚高律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张琪，山东瀚高律师事务所律师。被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100MA3CDNET3M。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司济南市中支行，营业场所济南市市中区经三路11号，统一社会信用代码913701008631935819。负责人：范连涛，行长。委托诉讼代理人：宋辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘百妮，女，该公司员工。原告杨永利、杨鹏达与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿地济南绿鲁公司）、第三人中国农业银行股份有限公司济南市中支行（以下简称农行市中支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨永利、杨鹏达及杨永利、杨鹏达的共同委托诉讼代理人李忠高、张琪，被告绿地济南绿鲁公司的委托诉讼代理人侯梦溪，第三人农行市中支行的委托诉讼代理人刘百妮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨永利、杨鹏达向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金408945.82元（自2019年3月21日暂计至2020年3月3日）。2、解除原、被告双方于2017年11月10日签订的《济南市商品房买卖合同》(合同编号销售(字)201728672384)及《商品房买卖合同补充协议》;3、解除原告与第三人于2017年12月25日签订的《个人购房担保借款合同》，并判决原告不再向第三人承担还款责任，原告尚欠第三人的按揭贷款及利息由被告直接返还;4、被告返还原告已付首付款6795182元，并支付利息(利息以10万元为基数，自2017年6月11日起按中国人民银行同期存款利率计算至实际退款之日止，暂计至2020年7月31日为1114.17元;以2257037元为基数，自2017年6月17日起按中国人民银行同期存款利率计算至实际退款之日止，暂计至2020年7月31日为25015.49元;以100万元为基数，自2017年9月11日起按中国人民银行同期存款利率计算至实际退款之日止，暂计至2020年7月31日为10247.22元;以2538145元为基数，自2017年11月9日起按中国人民银行同期存款利率计算至实际退款之日止，暂计至2020年7月31日为24553.03元;以90万元为基数，自2017年11月30日起按中国人民银行同期存款利率计算至实际退款之日止，暂计至2020年7月31日为8522.5元。以上利息共计69452.41元)；5、被告返还原告向第三人支付的全部按揭贷款本息(自2018年1月计至法院判决原告不向第三人还款月止)。[自2018年1月计至2020年7月为1949056.5元(其中本金1289083.23元，利息659973.27元)];6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月10日原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号销售（字）201728672384）及《商品房买卖合同补充协议》，原告购买被告开发的位于济南绿地中央商务区B13地块B13-2号楼1-104商铺，房屋建筑面积292.09平方米，总价款11785182元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款项。按照补充协议约定被告至迟应于2019年3月21日前交付涉案房屋，但被告实际交与验房时间为2020年3月3日，被告逾期交房已经构成了违约。另外，原告去现场验房时发现，被告交付给原告的房屋与合同约定严重不符，合同中未注明原告所购买的商铺有柱子且被告向原告提供的合同所附的1层2层商铺平面图中也未标注有柱子，但被告向原告实际交付的商铺内上下层却多出4根方形大柱子，且四根柱子占用了房内较大空间，严重影响了该商铺的商业使用价值和实际使用面积，被告作为知名的房产开发商，严重违背诚实信用原则和商业信誉，由于其不诚信行为导致原告购买该商铺的合同目的不能实现。为此，原告为维护其合法权益，诉至法院。被告绿地济南绿鲁公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同书》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同及补充协议约定的义务。第一、导致涉案房屋逾期交房的责任不在被告，而是因原告的原因导致。经双方真实意思表示，2017年11月10日签订涉案的《商品房买卖合同书》及补充协议，根据补充协议第13条的约定，如补充协议与合同正文相冲突，以补充协议为准。合同签订后，双方如约办理相关网签备案手续。根据补充协议第三条的约定，涉案房屋约定的交付日期为2018年12月20日，约定的交付条件为涉案房屋取得所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单。2018年12月27日，被告取得B13-2号楼的房屋建筑工程竣工验收备案单，之后被告的置业顾问即与原告联系，告知可以收房了，但原告因个人原因迟迟不肯接受房屋。直至2020年1月17日，被告无奈之下向原告邮寄交房通知书。本案被告不存在逾期交房的行为，同时根据补充协议第三条第1款和第8款的约定，至2019年3月21日，被告即使存在逾期交付行为，也不应承担支付逾期交房违约金的责任。如法庭认定被告向原告邮寄交房通知书的时间为本案的交房日期，被告也仅承担2019年3月21日至2020年1月19日之间的逾期交房违约金责任。另外，原告在本案中同时主张了逾期交房违约金及解除合同两项诉求，明显存在矛盾。逾期交房违约责任系基于双方继续履行合同义务，并交付房屋的事实而存在的违约责任。如法庭认定双方签订的合同应予解除，则原告要求支付逾期交房违约金的诉求应予驳回。第二、原告无权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。从解除权行使的条件来讲，可分为约定解除权和法定解除权两种。本案中原告提出解除买卖合同诉求，被告认为其均不具备约定或法定解除权。1.约定解除权是指通过当事人约定于一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利。约定解除权的产生是基于双方当事人的约定，而不是单方所能决定。这种约定可以在订立合同时在合同中约定，也可以在订立合同后另行约定。结合本案，在双方签订的合同及履行过程中并未对涉案房屋内部是否存在承重柱而赋予双方拥有合同解除权。说明双方在协商签订合同时已排除了约定解除权，作为双方真实意思表示并达成一致的结果，对双方均有约束力。承重柱是涉案楼栋的基础主体结构，其存在有其必要性、合理性。且该承重柱的存在在被告销售时的宣传资料中就已注明，原告在签订合同时不可能对如此涉及数额重大的交易不做全面考察，也即是说，原告在签订合同时对该承重柱是明知的。合同中所附平面图是对涉案房屋外部框架及四至的描述，不包含内部结构及设施，不存在刻意回避也不存在标注必要。故，原告没有行使约定解除权的基础和条件。2.法定解除权是指由法律直接加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。我国《合同法》对法定合同解除条件作了较为严格的限制。其中《合同法》第94条规定了当事人单方行使合同法定解除权的五种情形。结合本案，根据涉案房屋的现状及双方履行的情形，均未达到原告行使法定解除的条件。原告购买房屋是为了取得房屋所有权并使用，涉案房屋早已具备交付条件，原告只要如约履行收房义务，即可以使用涉案房屋。同时房屋的各项手续齐备，不存在影响原告取得房屋所有权的情形。也即是说，被告不存在违反合同约定的情况，原告获得所有权并使用房屋的合同目的完全可以达到，其诉称的因被告违约导致合同目的无法实现的主张不成立。第三、鉴于原告在既无约定解除权，同时也不具备法定解除权行使的条件的情况下，其无权要求解除涉案的《商品房买卖合同》及补充协议。既然原告无权解除合同，其支付的房款首付及通过贷款方式支付的剩余房款是原告获得房产的合理对价，其要求的带息返还购房款的诉求也不应得到法庭的支持。同时原告要求的解除与第三人的借款合同也不存在事实及法律依据，不应得到支持。第三人农行市中支行述称，原告杨永利、杨鹏达于2017年11月10日因购买被告开发的绿地中央商务区B13-2号楼-104号商业用房，与绿地济南绿鲁公司签订了商品买卖合同及补充协议，合同约定购房总价款为11785182元，商品房买卖合同补充协议第八条约定，交房日期为2018年的12月20日前，在支付首付款6795182元后，在我行申请一手商用房接力贷款499万，签署37020120170207805号个人购房担保借款合同，由绿地济南绿鲁公司提供阶段性担保，期限是10年，利率是以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮20%后确定，即正常执行利率是5.88%，等额本金递减，还款方式每月20日为还款日，还款账号是6228480252558546314。2017年11月25日，中国农业银行股份有限公司济南市中支行营业部受托支付，将499万打入绿地集团绿都置业有限公司账户15111101040019814中，客户自2018年1月20日进行首期付款，基本能够正常还本付息，截止2020年的12月8日，本金余额为3534583.45元，无欠息。共还本金1455416.55元，利息731457.07元，本息合计2186873.62元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月2日，被告取得由济南市城乡建设委员会颁发的位于济南市历下区工业南路以南、奥体西路以西绿地中央商务区B13地块2号楼-5号楼的商品房预售许可证。2017年11月10日，原告杨永利、杨鹏达与被告绿地济南绿鲁公司签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）各一份，合同约定杨永利、杨鹏达购买被告绿地济南绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区B13地块2号楼1-104室商品房一套，建筑面积：292.09平方米，合同金额为11785182元，其中首付款为5895182元，剩余房款589万元原告以按揭贷款方式支付。合同还约定，绿地济南绿鲁公司应在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付杨永利、杨鹏达使用。补充协议约定：乙方（原告杨永利、杨鹏达）已现场了解该房屋所处建筑建设现状、进度及房屋相邻建筑、设备设施情况、周边环境的不利影响及项目内外情况，清楚整个项目规划审批情况，对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的其他不利因素均予以认可。补充协议第一条：乙方确认，本合同（《济南市商品房买卖合同》）所填写的乙方名称、通信地址、电话等均为准确有效……如因本合同中乙方通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知甲方（绿地济南绿鲁公司），造成甲方任何通知未能实际送达乙方的，甲方通知应视为已合法有效送达乙方，甲方对此不承担任何责任。第三条第1款约定：“本合同第八条约定的该房屋交付时间为2018年12月20日之前，具体时间以甲方发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，乙方对此无异议；第2款约定：“甲、乙双方协商一致，在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方发出房屋交付通知……”第5款：“乙方拒绝接收该房屋或未按甲方所发出的房屋交付通知的要求办理该房屋交接手续的，均按照由于乙方原因造成房屋未能按期交付处理，同时视为乙方已接收该房屋，该房屋的一切风险与责任由甲方所发出的房屋交付通知中确定的该房屋的具体交付日期起，已全部转移至乙方……第8款：“甲、乙双方协商一致，本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方60日宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，（2）如宽展期满后，甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。本合同第八条与本款约定不一致的，以本款的约定为准。原告杨永利、杨鹏达及被告绿地济南绿鲁公司均在合同和补充协议的落款处签字、按手印或盖章。原告杨永利、杨鹏达提交的《济南市商品房买卖合同》落款处原告的签名为“杨永利、杨朋达”，但双方未就该落款的书写提出异议，结合原、被告的举证和质证意见，本院确认该合同系原告杨永利、杨鹏达与被告绿地济南绿鲁公司签订。合同后附有B13地块2号楼（1层商铺平面图）和（2层商铺平面图），未显示内部结构及设备。截至2017年11月30日，原告杨永利、杨鹏达按照合同约定共向被告支付首付款6795182元。2017年12月25日，原告杨永利（借款人、抵押人）、杨鹏达（抵押人）与第三人农行市中支行（贷款人）及被告绿地济南绿鲁公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，原告杨永利就上述涉案房屋向第三人以按揭贷款方式贷款499万元并向被告给付该款项。2017年12月29日，被告向原告出具499万元房款收据。2018年12月27日，被告取得绿地中央商务区B13地块房地产开发项目2号楼房屋建筑工程竣工验收备案单。根据补充协议第三条第2款约定，涉案房屋达到交付标准。被告称，在置业顾问告知原告可以收房后，原告未予接收房屋，2020年1月18日，被告向原告发出《交房通知书》，该邮件于2020年1月29日显示他人代收。2020年12月11日，被告开发的绿地中央商务区B13地块1-9号楼取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。2020年3月25日及3月27日，原告杨永利、杨鹏达分别向魏行沾、黄平邮寄《解除合同通知函》，收件人单位名称显示为“绿地济南绿鲁公司”。上述邮件均因未妥投而退回，2020年3月27日，原告通过微信形式向被告工作人员魏行沾发送了该通知函。魏行沾未就该《函》进行回复。该《函》载明：“……合同签订后，我方按照合同约定履行了合同义务，但贵公司并未按约交房（合同约定至迟2019年3月21日交付），直至2020年1月底才通知我方交房，此时，恰逢新冠病毒发生时，我方无法验房。之后，山东省政府允许企业复工后，我方到济南绿地中央商务区B13地块B13-2号楼1-104商品房现场查看，发现我方所购门头房存在诸多问题，其中最严重的是房屋中心无故多出四根大柱子。现因贵公司欲交付的上述房屋与双方签订合同时的约定严重不符，柱子的存在严重影响了上述房屋的实际面积和商业使用价值，不能实现我方购买该商品房的目的。……1、贵公司收到此函即解除贵公司与我方签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号销售（字）201728672384）及《商品房买卖合同补充协议》。2、贵公司在收到此函之日起30日内返还我方支付的全部购房款及利息，并按照合同约定向我方支付逾期交房违约金。”另查，原告认为涉案商铺建成后房屋结构与合同签订时所附的商铺平面图严重不符，即商铺上下两层房屋中存在四根方形柱子，遂诉至本院，要求解除涉案合同，原告提交涉案商铺内部图片一组、原告杨鹏达与被告工作人员魏行沾的电话录音佐证。被告认为原告所购房屋系住宅底商，且处于高层住宅楼东北角，存在承重柱是必然的，双方签订的合同附图并不包含房屋内部结构及设备，只是房屋的外部框架及四至，不存在与约定不符情形，且录音中亦未体现被告销售人员未向其出示过效果图。被告提交商铺平面图宣传彩页佐证，认为根据该平面图，涉案房屋存在承重柱，且该宣传材料中已将该事实予以明确标注，不存在隐瞒和欺诈行为。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据原告的起诉、被告的答辩、第三人的陈述及各方向本院递交的证据，本院认为，本案争议焦点为：一、涉案的《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》应否解除；二、被告是否存在违约行为，是否应承担违约责任。关于争议焦点一，本院认为，杨永利、杨鹏达与绿地集团济南绿鲁置业有限公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应积极履行约定义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，原告虽然邮寄了《解除合同通知函》，但邮件未妥投，原告不能证明被告收到了该函，没有达到催告目的。根据上述第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同，即只有存在不能实现合同目的的根本违约行为时，另一方当事人才有权解除合同。本案中，杨永利、杨鹏达与绿地集团济南绿鲁置业有限公司签订《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的目的在于购买绿地集团济南绿鲁置业有限公司开发的商品房经营使用并取得物权证明，原告杨永利、杨鹏达已经支付相应房款并办理了按揭贷款。虽然被告存在逾期交房事实，但被告已于2018年12月27日取得房屋建筑工程竣工验收备案，并于2020年1月29日向原告寄到了交房通知书，原告可据此接收房屋，不符合合同目的无法实现情形。另外，原告认为案涉房屋中存在的四根方形柱子，影响商铺的商业使用价值和实际使用面积，房屋与合同约定严重不符，导致原告的合同目的无法实现。本院认为，原、被告在合同中虽未就承重柱进行约定，但结合案涉房屋位置、面积等实际情况以及原、被告陈述情况，承重柱的存在系建筑物的合理结构，原告未提交证据证明承重柱的占地面积，但结合相关证据可知，该承重柱对案涉房屋的商业价值和实际使用面积的影响并不能导致原告的合同目的无法实现。原告杨永利、杨鹏达以被告迟延履行以及因房屋与实际约定不符、合同目的无法实现为由要求解除合同，无事实与法律依据，本院不予支持。若原告杨永利、杨鹏达认为承重柱的存在影响了案涉房屋的使用面积和商业价值，可就其认为减损的利益另行主张权利。关于争议焦点二，本院认为，根据双方签订的补充协议第三条第8款，原告给予被告自约定交付日期开始60天的宽限期。该条款系双方当事人的约定，未明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照约定履行，故被告承担逾期交房违约金的起始时间应自60日宽限期届满后开始计算。关于宽限期后的61日至90日之间的30日，一方面，补充协议第三条第8款第二项并未对该30日应否承担违约金进行约定，纵观补充协议第三条第8款整款内容，第一项主要约定的系不承担责任的60日宽限期，第二项主要约定的系违约金的计算标准，因此，从整个第8款内容来理解，应自60日宽限期届满之后承担逾期交房的违约责任。另一方面，补充协议第三条第8款第二项在约定违约金的计算方式时，绿地公司故意未对30天是否承担违约责任进行约定，侵害了购房者的利益，绿地济南绿鲁公司亦不能对该30天免责。综上，绿地济南绿鲁公司应自60日宽限期届满后即2019年2月19日起开始承担逾期交房违约金。双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条及《商品房买卖合同补充协议》第三条约定被告绿地济南绿鲁公司应于2018年12月20日前向杨永利、杨鹏达交付取得房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单的房屋，绿地济南绿鲁公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。被告于2018年12月27日取得案涉绿地中央商务区B13地块房地产开发项目B13地块2号楼的房屋建筑工程竣工验收备案，达到双方约定的交房条件，于2020年1月18日向杨永利、杨鹏达邮寄《交房通知书》，该邮件于2020年1月29日显示由他人代收，结合原告杨永利、杨鹏达自认于2020年3月份前往验收房屋的情况，本院确认杨永利、杨鹏达于2020年1月29日已获知交房通知。故被告逾期交房违约金应计算截至2020年1月29日。关于违约金的的具体数额，被告应自2019年2月19日起开始承担逾期交房违约金，至2020年1月29日止，共计345天，应承担的违约金数额为406588.78元（11785182元×0.0001×345天）。原告主张的逾期交房违约金计算起止时间为2019年3月21日暂计至2020年3月3日，虽其主张的起算时间晚于本院确认的被告应开始承担违约金的时间，但其截止时间亦晚于本院确认的截止时间，且原告主张的违约金数额为408945.82元，超过了本院予以认可的数额。故，本院认为，被告应向原告支付逾期交房违约金406588.78元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨永利、杨鹏达逾期交房违约金406588.78元；二、驳回原告杨永利、杨鹏达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38179元，减半收取19090元，由原告杨永利、杨鹏达负担18248元，被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李陶然二〇二一年三月十五日书记员  陈 倩