浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初10987号 原告：张娴，女，1977年1月2日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：钱荣麓、楼颖莹，浙江阳明律师事务所律师。 被告：余姚盛建置业有限公司。住所地：余姚市万达广场**801。统一社会信用代码：91330281MA282U3XX8。 法定代表人：孙平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁汪伦，该公司员工。 原告张娴与被告余姚盛建置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案受理后依法适用小额诉讼程序于2021年1月4日公开开庭进行了审理。原告张娴的委托诉讼代理人钱荣麓、楼颖莹，被告余姚盛建置业有限公司的委托诉讼代理人梁汪伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张娴向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交付违约金17852元（以2177070元为基数，按日万分之一自2020年4月1日起计算至2020年7月16日止，其中因疫情原因扣减24天，即延期交房天数为82天）。事实和理由：2017年10月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议1份，约定原告向被告购买位于余姚市城区××路××路××幢××室商品房××，房屋建筑面积137.32平方米，房屋总价1967070元，交房时间为2020年3月31日前。逾期交付的，应自2020年4月1日起至实际交付日止，按已付房款日万分之一支付违约金，合同继续履行。2018年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，就原告向被告购买“恒大·御澜庭”Ｄ幢车位Ｋ75的相关事宜进行了书面约定，合同约定车位套内面积13.2平方米，总价140000元，约定被告应于2020年3月31日前交付。2019年8月27日，原、被告签订《车位认购书》1份，就原告向被告购买“恒大·御澜庭”Ｊ123车位达成协议，的相关事宜进行了书面约定，合同约定车位套内面积13.2平方米，总价70000元，约定被告应于2020年3月31日前将符合合同约定条件的车位交付给原告，若逾期交付的，应当自2020年4月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，合同实际履行过程中，原告已按约支付了全部购房款1967070元和车位款210000元，但案涉房屋及车位至2020年7月16日才符合交付条件，且被告未按约支付逾期交付违约金，故向法院起诉。 被告余姚盛建置业有限公司答辩称：1.首先，被告对原告诉求的案涉房屋逾期交付的违约金计算方式即按合同第十条的约定日万分之一计算无异议，但对于原告主张案涉房屋的违约金的计算天数不认同。案涉合同约定交房时间为2020年3月31日，被告于2020年5月15日已经取得案涉项目竣工备案证明，达到符合及交付条件。但是由于2020年1月20日起新冠疫情已全面爆发，被告虽在2020年2月18日作出复工备案承诺，但复工人数仅34人，且根据宁波当地的防疫工作实际情况，该复工承诺并非企业、行政部门全面正常开工，也仅为维持企业的基本存续运营（也仅限于后勤部门室内隔离办公），进行大规模施工人员上岗及进行大批量人员聚集性交楼活动，都是实际不容许的。根据宁波市住房和城乡建设局文件、宁波市北仑区住房和城乡建设局文件、慈溪市住房和城乡建设局文件针对房地产企业的公文通知，结合合同第九条的约定，逾期交楼天数应当扣除疫情期间不可归责于双方的37天时间，被告已于2020年6月17日根据双方约定地址通过邮政ems快递，向原告寄送应于2020年6月18日收楼的收楼通知书，且原告于2020年6月20日已实际办理收楼手续。在原告收楼后，原告因逾期交付而产生的实际损失也即已终止，原告更不应无事实依据过分主张未产生的损失。2.根据双方签订的商品房买卖合同，被告已履行合同约定的交房通知义务，由于原告的原因未在交楼通知书约定的时间、、地点交接房屋为原告自身的原因造成不应归责于被告，根据合同第十二条、补充协议二第五条、第九条、第十条、第十三条，买受人除房屋地基基础，主体结构质量问题，严重影响居住的，买受人不得以房屋存在质量问题拒绝收楼，且买受人对于公共设施，公建配套存在异议的应当于交付时提出，未提出应当理解为买受人无异议。因此被告认为案涉房屋逾期交楼违约金计算天数应是至2020年6月20日止，扣除疫情37天（参考2020浙02**民初6384号）。3.合同针对三网交付的约定为安装完毕，开通及使用需要业主本人开户，交费方能使用，原告不应错误理解合同文义将三网的投入使用作为交付条件。且原告提供的准予接入公网通知书，并非竣工验收备案时三网验收文件，原告所提供证据为项目竣工验收备案后因政府相关部门评估三网施工管线可能存在安全隐患，被告应要求进行管网升级整改后，另行下发的准入接入的通知书，该通知书为针对后整改内容的认可性质的通知书，被告认为竣工验收备案后对项目工程部分不实质影响竣工验收备案内容的整改，不应作为否认符合及交付条件的决定性前提条件。4.本案案涉车位，被告认为虽存在逾期交付的情形违约金可按合同第十条的约定日万分之一计，被告亦无异议，但计算违约金的逾期期限也只应从2020年4月1日计算至被告通知交付之日即2020年6月18日，其中根据宁波市对于疫情防控的实际情况，逾期交楼天数还应当扣除疫情期间不可归责于双方的37天时间。另车位并不涉及三网工程内容，原告更不应将车位与房屋的诉讼主张的依据混同，且根据车位合同第十二条，附件八补充协议内容第四条的约定，由于原告自身的原因未在交房通知书约定的时间、、地点交接房屋为原告自身的原因造成，不应归责于被告，交房通知书约定的交付时间（2020年6月18日）应视为原告实际收楼时间，且原告于2019年6月20日办理交房手续，故原告根据合同约定主张车位的逾期违约金无事实依据。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据，经质证，本院认定如下： 1.商品房买卖合同1份，证明双方对10幢703室商品房价格、面积、交付日期、逾期交付责任进行书面约定的事实。被告对合同本身无异议，但合同中明确约定电话、网络交付条件是安装完毕，被告于2020年5月15日通过政府交付备案验收。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 2.商品房买卖合同1份、认购协议1份，用于证明原告向被告购买车位二只，并就车位面积、总价的约定。被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。 3.增值税发票1组，证明原告已付的房屋及车位总价的事实。被告对此无异议，本院予以采信。 4.准予接入公网通知书、通信设施工程质量检查报告各1份，证明被告发函通知交房时不符合约定的交付条件，2020年7月14日宁波市通讯发展办公室才下发通信工程准予接入通知，2020年7月16日才正式接入网络，故2020年7月16日才符合约定交付条件，被告应按约承担违约责任的事实。被告认为合同约定交付条件是安装完毕，并不是投入使用。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 5.项目复工备案（承诺表）及收件单各1份，用于证明被告于2020年2月18日复工的事实。被告对证据的真实性无异性，但认为上面复工仅是部分复工，并非全面复工。本院对该证据的真实性予以采信。 庭审中，被告提供了以下证据，经质证，本院认定如下： 1.快递单截屏1份，用于证明原告已于2020年6月19日签收收楼通知书。原告对该证据的真实性无异议，但认为被告于6月18日交邮通知于同日收房，并未给原告合理的收房时间，根据双方合同附件八第七条第二款的约定，以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后第七日视为送达日，因此按照该约定，收楼通知书的送达时间为2020年6月26日。本院对该证据的真实性予以采信。 2.住宅小区交付使用条件备案表、房地产开发项目交付使用备案联系单、项目单项验收意见、市政公用设施验收备案联系单、会议纪要各1份，证明涉案房屋于2020年5月15日达到了交付条件的事实。原告对真实性无异议，根据会议纪要等均无法看出通网的准确时间，根据双方合同第十五条的约定，结合事实情况，案涉房屋的实际通网时间为2020年7月16日，也就是说明该日才具备交付条件。经审查，本院对该组证据的真实性均予以认定。 3.宁波市住房和城乡建设局文件、宁波市北仑区住房和城乡建设局文件、慈溪市住房和城乡建设局文件、复工备案（承诺）表及收件单各1份，证明被告因受疫情影响，延期交房时间应扣除37天的事实。原告对真实性无异议，但认为被告在2020年2月18日已经复工，复工同时获得了余姚相关部门的批准，扣除时间应该从1月23日计算至复工日止，北仑、慈溪文件不适用于余姚。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 4.收楼物品领用登记表、车位服务费交费小票1组，用于证明原告已实际接收案涉房屋及车位的事实。原告对于证据的真实性无异议，但是原告收楼不代表认可案涉房屋具有交付条件，应当以法律规定及双方合同约定为基础，未达到使用条件，即应承担违约责任。本院对该组证据的真实性予以采信。 5.本院民事判决书1份。被告在庭审中阐述法院对相关案件已作处理，并在庭审后提交了该判决书。原告认为本证据已超过举证期限，且未举证说明待证目的，与本案缺乏关联性。本院认为，本院对类似案件已作生效判决，根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，该判决在本案中可以作为裁判的参考，故不受举证期限的限制；至于是否作为裁判的参考，受限于相似性识别与对比，不影响本案的实体处理。 根据本院采信的证据，结合原、被告的庭审中的陈述，本院认定以下事实：2017年10月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议1份，约定原告向被告购买位于余姚市城区××路××路××幢××室商品房××，房屋建筑面积137.32平方米，房屋总价1967070元，其中合同第九条约定，出卖人应当在2020年3月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4.已经完成房地产开发项目交付使用条件备案，并取得备案证明文件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十二条规定，检验结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付。合同第十五条同时约定，电话、有线电视、网络、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用。如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.按本合同第十条承担违约责任。2.如遇本合同第九条规定的特殊原因，出卖人可据实延期，并根据该特殊原因所产生的影响，出卖人部分或全部免责。2018年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，就原告向被告购买“恒大·御澜庭”Ｄ幢车位Ｋ75的相关事宜进行了书面约定，合同约定车位套内面积13.2平方米，总价140000元，同意约定被告应于2020年3月31日前将符合合同约定条件的车位交付给原告，若逾期交付的，应当自2020年4月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2019年8月27日，原、被告签订《车位认购书》1份，就原告向被告购买“恒大·御澜庭”车位Ｊ123车位达成协议，就相关事宜进行了书面约定，合同约定车位套内面积13.2平方米，总价70000元。合同实际履行过程中，原告已按约支付了全部购房款1967070元和车位款210000元。2020年5月15日，被告取得交房备案文件。2020年6月17日，被告根据原告提供的电话和地址向原告邮寄了收楼通知书，收楼通知书收楼时间为2020年6月18日。原告于收到该通知书，于2020年6月20日到指定地点办理了收房手续。 另查明，双方合同附件八第七条第二款的约定，以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后第七日视为送达日。 另查明，被告在取得交房文件后，因三网工程存在问题，又进行了整改，宁波市通信发展办公室于2020年7月14日签署“同意”意见，并向电信、联通、移动、宁波华数广电网络等单位发出《余姚恒大御澜庭项目通信工程准予接入公网通知书》，载明“该项目工程质量符合标准，管线设备已按设计要求安装完毕且各项技术性能符合规范，竣工资料内容齐全、数据正确，准予接入公用电信网。” 本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同关系合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点是被告交房日期应如何认定及三网工程整改是否应承担违约责任的问题。根据查明的事实，涉案房屋所在的“恒大·御澜庭”建设工程项目于2020年5月15日已经竣工验收合格，已完成房地产开发项目交付使用条件备案。被告于2020年6月17日向原告邮寄了于次日交房的书面收楼通知书，虽然原告实际于19日签收，但应给原告合理的收房时间，鉴于实际交房日在合同约定送达日内，故应以实际交房日为准。因受疫情影响，被告虽于2020年2月18日复工，但根据防疫工作的实际情况，复工不等同于正常全面开工，故被告要求根据相关政策和浙江省在2020年1月23日至3月2日间启动了一级响应、春节3天法定节假日等因素，延期天数要求扣除37天具有合理性，本院予以采纳。被告交付的房屋因三网工程安装问题需经整改，完成整改后，宁波市通信发展办公室于2020年7月14日签署“同意”意见，因网线属于隐蔽工程，原告在收房时虽未提出异议，但根据双方合同第十五条的约定，电话、有线电视、网络、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应的费用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按合同第十条承担违约责任。故根据上述约定来看，被告交付的案涉房屋三网工程存在问题，不符合约定的使用条件，经整改后，于2020年7月14日才达到使用条件，仍应承担违约责任。因车位在交付后不存在问题，除前述逾期日期外，不承担违约责任。被告应按约支付原告延期交房违约金及三网工程不符合使用条件的违约金合计14300.08元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 被告余姚盛建置业有限公司支付原告张娴逾期交房等违约金14300.08元，款限于判决书送达之日起七天内付清； 驳回原告张娴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费246元，减半收取123元，由原告张娴负担44元，被告余姚盛建置业有限公司负担79元，被告应负担部分款限于判决书送达之日起七日内交纳，如银行汇款，请汇入本院账户并注明案号。 本判决为终审判决。 审 判 员 叶科技 二〇二一年三月二日 代书记员 范 勤 2 1