杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初5521号 原告：浙江大铭新材料股份有限公司，统一社会信用代码：9133010025403186XY，住所地：杭州市富阳区银湖街道高尔夫路166号。 法定代表人：袁大铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐小军，浙江恩波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞星星，浙江恩波律师事务所律师。 被告：杭州谷其科技有限公司，统一社会信用代码：91330110MA28T42P4J，住所地：杭州市富阳区银湖街道高尔夫路166号2幢。 法定代表人：孙燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄晓燕，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟华，浙江泽大律师事务所律师。 原告浙江大铭新材料股份有限公司（以下简称大铭公司）诉被告杭州谷其科技有限公司（以下简称谷其公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，谷其公司在提交答辩状期间提出管辖异议，本院裁定驳回异议。谷其公司不服上诉至杭州市中级人民法院。2020年2月2日，杭州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行审理，原告大铭公司的委托诉讼代理人徐小军、俞星星，被告谷其公司的委托诉讼代理人黄晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大铭公司起诉请求：1、解除双方关于高尔夫路166号内的二号厂房一楼西半间厂房及老宿舍楼第一层108室房屋租赁关系；2、谷其公司立即将高尔夫路166号内二号厂房一楼西半间厂房及老宿舍楼第一层108室房屋腾空返还给大铭公司；3、谷其公司支付厂房租金248319.5元（自2018年7月1日起计算至2020年8月31日），并继续按10796.5元/月标准支付至实际腾空返还之日止的租金/占用使用费；4、支付宿舍租金10000元（自2018年8月1日起暂计算至2020年8月11日），并继续按400元/月标准支付至实际腾空返还之日止的租金/占用使用费；5、支付厂房电费64092元、厂房水费1026元、宿舍电费369元；6、支付截至2020年8月31日厂房租赁违约金107078元，并继续以313437.5元为基数，按日千分之一支付自2020年9月1日起至款项付清日止的违约金；7、支付宿舍滞纳金500元；8、本案诉讼费用由被告承担。审理中，大铭公司变更诉求，要求谷其公司：一、支付厂房租金264514.25元（自2018年7月1日起计算至2020年10月15日）;二、支付宿舍租金10600元（自2018年8月1日起计算至2020年10月15日）;三、支付厂房电费64092元、厂房水费1026元、宿舍电费369元；四、支付截至2020年10月17日厂房租赁违约金117736元，并继续以329632.25元为基数，按日千分之一支付自2020年10月18日至款项付清日止的违约金；五、支付宿舍滞纳金550元；六、承担本案诉讼费用。大铭公司同时变更违约金标准为月息1%。 事实和理由：2018年6月19日，原被告签订一份《厂房租赁协议》，约定：谷其公司向大铭公司承租位于富阳区××路××号××号××房××楼××房，租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日，租用生产面积766平方米，月租金为13元／平方米，即9958元／月，租用共用部位面积约129平方米，月租金为6.5元／平方米，即838.5元／月，二年租金合计259116元；租金按半年结算支付，先付后租，第一期减免三个月租金，谷其公司应于该合同生效之日支付租金32390元（第一个半年为2018年7月1日至2018年12月31日）,之后租金半年64780元，在每一个半年开始当月10日前支付给大铭公司；厂房租赁期间，电费、水费由谷其公司支付，电费按1.15元／度结算，每次月初按大铭公司抄录的用电量开出缴费清单到财务自动缴纳，生产性用水按4.5元／吨结算，每月月初按大铭公司抄录的用水量开具缴费清单到财务自动缴纳，生活性用水按谷其公司的员工人数缴纳，每人每月9元，每次月初与生产性用水一并缴纳。《厂房租赁协议》还约定，谷其公司如逾期缴纳租金或其他水电等费用的，按每天日千分之一计算违约金。 同年7月30日，原被告就谷其公司承租厂区内宿舍事宜签订《宿舍租赁协议》，约定：谷其公司向大铭公司租赁富阳区高尔夫路166号老宿舍楼第一层108室，建筑面积15平方米，用于安排员工住宿之用，租赁期限自2018年8月1日至2019年8月31日，租金为400元/月，每半年结算一次，每次在第一个月的前三天支付，先付后住不能拖欠。该协议还约定，水电费每次月初按大铭公司抄录的用量，开出缴费清单到财务自行缴纳，任何一方违反该合同约定的，须按年度向对方缴纳年度租金的5％加收滞纳金。 上述租赁合同履行过程中，谷其公司未向大铭公司支付任何款项。其中，《宿舍租赁协议》租赁期于2019年8月31日届满，《厂房租赁协议》于2020年6月30日届满，但谷其公司继续占用使用厂房及宿舍至今。2020年10月17日双方解除租赁关系，并确认尚欠大铭公司租金及水电费333201.25元。现起诉望支持上述诉求。 被告谷其公司答辩称，一、《厂房租赁协议》、《宿舍租赁协议》系为大铭公司做成本核算、财务记账使用，谷其公司与大铭公司未构成独立租赁关系，租赁费用无需支付。谷其公司与大铭公司因暖屋板产品的技术开发和加工生产建立合作关系，2018年6月及2018年10月先后签署合作协议。双方建立技术委托开发合同及承揽合同关系，即大铭公司委托谷其公司研发和加工暖屋板，大铭公司提供原材料、部分设备、自有的生产场所（包括厂房、宿舍）并负责暖屋板的销售和营销活动，谷其公司负责研发、配套生产，收取研发、加工费用。 大铭公司拥有闲置的厂房、宿舍，给谷其公司使用实际上是为大铭公司节省成本。谷其公司如果到其他地方租赁厂房，必然会增加厂房费用，谷其公司收取大铭公司的加工费必然会增加，进而导致大铭公司制造费用增加。因此，双方在确定合作模式时，已经将大铭公司制造费用中的原材料、厂房、宿舍等费用确定由大铭公司承担，才使得谷其公司应收取的加工费下降，进而大铭公司的制造费用下降，销售价格才有市场竞争优势。包括本案在内，大铭公司在富阳法院另外起诉谷其公司的案件（【2020】浙0111民初5522号），要求谷其公司支付原材料款。两案件诉求都是基于同一个法律关系项下发生的争议，大铭公司主张的这些费用都属于其自行承担范围，不属于谷其公司承担的费用。但根据会计准则要求、新三板企业对外披露信息的需要，大铭公司须做利润及费用（成本）核算，大铭公司提供的原材料出库须入账，厂房、宿舍、设备须入账折旧、摊销。因此，双方在《产品开发生产合作合同》中约定就原材料出库、结算以《采购订单》确认，就厂房、宿舍的折旧、摊销以《厂房租赁合同》、《宿舍租赁协议》确认。以上协议是基于同一法律关系项下作出的，为了财务结算、成本核算、信息披露需要签署的文件，双方未形成独立买卖或房屋租赁关系。故谷其公司与大铭公司签署的《厂房租赁协议》、《宿舍租赁协议》系为大铭公司节约成本，也是为了配合大铭公司对外披露及成本核算、财务做账之用，双方未构成独立租赁关系，谷其公司无需支付租赁费用。 二、大铭公司未要求谷其公司支付租赁费。《厂房租赁协议》约定租赁费先付后住，事实上，签订协议后，大铭公司未让谷其公司支付租赁费即用于生产。《宿舍租赁协议》约定租赁费先付后住，谷其公司在支付800元租赁保证金后即入住。根据协议约定及租赁交易习惯，入住前承租人应当支付押金及第一笔租金。而本案中，谷其公司是在第一笔租金也没有支付的情况下直接入住，一直到2020年9月大铭公司起诉之日。大铭公司作为出租人，这种行为明显不合常理，唯一的解释就是在签署协议时，大铭公司明知双方只是为了大铭公司财务结算而签署协议，并非是真正租赁关系，谷其公司不需要支付租赁费。 三、大铭公司的诉求违背《产品开发生产合作合同》的合同目的，对谷其公司极不公平且造成巨大损失。本案与（2020）浙0111民初5522号案件是基于同一份合同、同一法律关系发生的纠纷，因此将两个案件合并审查更能全面了解案件事实。大铭公司本案要求谷其公司支付厂房宿舍租赁费，在5522号案件中要求谷其公司支付原材料款，两案件诉求金额合计约80余万元。假设大铭公司胜诉，谷其公司应当支付上述款项给大铭公司。到目前为止，大铭公司实际只向谷其公司下单600多台暖屋板，加工费约200000元，且仍有部分未支付。先抛开谷其公司为暖屋板技术研发投入的研发费用不算，谷其公司实际只有销售收入（加工费）200000元，但需要支付大铭公司900000元。而大铭公司对外销售600多台暖屋板不仅赚取了利润，又从自己的合作伙伴谷其公司获取900000元收入。大铭公司的收入几乎全部来自于谷其公司。根据《产品开发生产合作合同》约定，非常明确大铭公司是通过销售暖屋板产品获取利润，但根据大铭公司起诉的案件来看，大铭公司最终获取利润的方式不是销售产品，而是销售原材料、出租闲置的厂房宿舍，获取利润的来源是为自己加工生产产品的合作伙伴谷其公司。很显然，大铭公司的主张违背了双方交易本质，与双方真正的法律关系、合同目的不符。因此，从双方整个交易结构及法律关系可看出，大铭公司主张的事实与理由都无法成立。这样的结果对谷其公司也极为不公平。 四、退一步讲，即使认定谷其公司需要支付厂房宿舍租赁费，鉴于大铭公司违反《产品开发生产合作合同》约定的义务，谷其公司可履行先履行抗辩权，有权不支付租赁费，更无需承担违约责任。谷其公司为履行《产品开发生产合作合同》，将公司迁入大铭公司厂房，设备、人员等按合同约定的加工量配备，全生产能力配合大铭公司的生产要求，向大铭公司领取1200余套暖屋板材料，但大铭公司实际仅下单639套暖屋板，违反合同约定的采购数量要求，也违反合同约定的组织专业销售团队大力推广开拓市场，满足乙方生产的义务。而本案厂房、宿舍均系谷其公司为大铭公司加工生产暖屋板，存放原材料所用。鉴于大铭公司违反合同约定的前述义务，才导致谷其公司租赁费损失。另，根据《产品开发生产合作合同》约定，谷其公司于2018年6月19日第一次合作合同签署前已进行首期开发，大铭公司在2018年6月19日前就应当支付开发费用，但至今未支付。故大铭公司存在多项违约事实，谷其公司可以根据合同法第六十七条履行先履行抗辩权，有权不支付租赁费，也无需承担违约责任。 五、关于诉讼请求金额。1、《宿舍租赁协议》中，宿舍实际使用时间到2019年3月；2、谷其公司支付的800元宿舍租赁保证金应当扣除。3、为大铭公司财务需要，双方于2020年10月15日、10月17日第一次进行费用结算，此前大铭公司未主张过租赁费，费用结算中也未载明需要支付违约金。假设谷其公司需要支付租赁费，费用结算时大铭公司也已明确放弃违约金主张，且每日千分之一违约金明显过高。 综上，请求依法驳回大铭公司的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 对原告大铭公司提交的证据材料，被告谷其公司对真实性、合法性无异议，关联性和证明对象有异议，谷其公司仅是为配合大铭公司，双方并未建立独立租赁关系，租赁费不应由谷其公司承担，对宿舍租赁协议中的保证金800元，谷其公司已经支付。员工宿舍实际使用时间到2019年3月。本院对真实性予以认定。 二、对被告谷其公司提交的证据材料： 对产品开发生产合作合同及附表、谷其公司基本信息、发票，原告大铭公司对真实性无异议，关联性有异议，双方达成的产品合作开发协议只是一个框架合同，具体以双方达成的厂房租赁协议、宿舍租赁协议及协议书为准。本院对真实性予以认定。 对对账单及送货单，原告大铭公司对真实性无异议，对关联性有异议，谷其公司所说情况系另案处理的事项，与本案无关。本院不予认定。 根据当事人的陈述及确认的有效证据，本院认定事实如下： 2018年6月19日，大铭公司（出租方、甲方）与谷其公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁协议》一份，该协议就乙方向甲方承租位于富阳区××路××号××号××房××楼××房事项作了约定。租赁期限自2018年7月1日到2020年6月30日。协议同时对租赁期间水费、电费等事项作了约定，其中第五条约定，租金按半年结算，先付后租，第一期减免三个月租金，谷其公司应于合同生效之日向大铭公司支付租金半年32390元，第一个半年为2018年7月1日到2018年12月31日，之后租金半年64780元在每一个半年开始当月10日前支付大铭公司。第十三条违约责任约定：乙方逾期缴纳租金或其他水电费的，按每天日千分之一计算违约金。如乙方逾期超3个月，甲方终止合同的，乙方仍应按每天日千分之一计算违约金至费用付清日止。同年7月30日，大铭公司（出租方、甲方）与谷其公司（承租方、乙方）签订《宿舍租赁协议》一份，该协议就乙方向甲方租赁位于富阳区××路××号××宿舍楼××层××宿舍等事项作了约定。租赁期限一年，自2018年8月1日到2019年8月31日。租赁保证金800元，租金每月400元。第五条约定，租金半年结算一次，每次在第一个月的前三天内支付，先付后住不能拖欠。违约责任约定：任何一方违反本合同的，按年度向对方缴纳年度租金的5%向乙方加收滞纳金。合同对其他事项作了约定。 2018年10月18日，大铭公司（甲方）与谷其公司（乙方）签订《产品开发生产合作合同》一份，该合同就甲方将暖屋板系列产品的主要设备和技术交于乙方开发生产等事项作了约定，其中第二条就合作产品的生产场所约定详见《厂房租赁协议》。 2020年10月17日，大铭公司（甲方）与谷其公司（乙方）签订协议书一份，约定：一、双方于2018年6月19日签订的《厂房租赁协议》，2018年7月30日签订的《宿舍租赁协议》，现双方同意终止上述租赁关系。二、截至租赁关系终止日，乙方尚欠甲方租金及水电费合计333201.25元，具体详见“欠费清单”。三、双方确认乙方已于本协议签订日起七天内搬空所有物品，并将厂房和宿舍返还给甲方。如逾期没搬完，甲方有权处理余留所有物品。“欠费清单”显示：2018年10月1日到2020年10月15日厂房租用费264514.25元；2018年7月到2020年2月，租用电费49787元，2018年12月到2020年2月14305元，合计64092元。2018年7月到2020年2月租用水费1026元。2018年8月到2019年3月，员工宿舍租用费3200元，2018年8月到2019年3月员工宿舍电费369元，合计333201.25元。审理中，大铭公司否认收到800元保证金。 本院认为，查大铭公司与谷其公司签订《厂房租赁协议》、《宿舍租赁协议》后，于2020年10月17日签订协议书（附欠费清单），该协议书系签约双方真实意思表示，也不违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。依该协议书约定及欠费清单，大铭公司与谷其公司签订的上述两份租赁协议终止，截至租赁协议终止日即2020年10月17日，谷其公司欠大铭公司租金及水电费合计333201.25元，其中，厂房租金264514.25元，厂房电费64092元，水费1026元，宿舍租金3200元，宿舍电费369元，故本院对大铭公司上述金额诉求予以支持。谷其公司所作无需承担租金及费用，以及享有合同法第六十七条规定的履行先履行抗辩权等辩称，既与协议书约定不符，也无相应事实依据，本院不予采纳。 关于厂房租赁违约金及滞纳金。对于违约金，查《厂房租赁协议》第五条就租金付款期限等作了约定，第十三条就谷其公司未按期支付租金或水电费应按日千分之一计算违约金等事项作了约定。依本案查明的事实，谷其公司未按约支付租金及费用的事实明确，故大铭公司要求谷其公司支付厂房租金违约金具有合同依据，本院予以支持。审理中，大铭公司自愿将违约金调减按月1%计算系依法处分自身民事权利，也不损害谷其公司权益，本院予以采纳。对于滞纳金。查《宿舍租赁协议》第五条就租金付款期限作了约定，第十条就未按期缴纳租金应按年度租金的5%支付滞纳金等事项作了约定。依现查明的事实，谷其公司未按约支付宿舍租金的事实明确，故大铭公司要求谷其公司支付宿舍租金滞纳金具有合同依据，本院予以支持。谷其公司辩称双方在协议书中未明确约定违约金及滞纳金等事项，可认为大铭公司已放弃该部分权利。对此本院认为，权利人放弃权利实属意思表示行为，依民法总则第一百四十条规定，行为人可以明示或默示作出意思表示。故认定大铭公司放弃违约金等权利，依法自应判定大铭公司是否存在以口头、书面等明示方式或以行为等默示方式实施，而案涉协议书未对违约金处理作出约定显然不能推出大铭公司以行为方式放弃违约金，谷其公司该辩称没有事实依据，本院不予采纳。谷其公司辩称宿舍租赁中缴纳的800元保证金应予扣除，但大铭公司否认收到该800元保证金，谷其公司也无相应证据证明，故本院对谷其公司该主张不予采纳。 综上所述，对大铭公司诉请中合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条规定，判决如下： 一、被告杭州谷其科技有限公司支付原告浙江大铭新材料股份有限公司厂房租金264514.25元、厂房电费64092元、厂房水费1026元、宿舍租金3200元、宿舍电费369元，合计333201.25元； 二、被告杭州谷其科技有限公司支付原告浙江大铭新材料股份有限公司截至2020年10月17日厂房租金违约金39245元，并以厂房租金（费）329632.25元为基数（即厂房租金264514.25元，厂房电费64092元，厂房水费1026元），继续支付自2020年10月18日到付清日止的违约金（按月息1%计付）； 三、被告杭州谷其科技有限公司支付原告浙江大铭新材料股份有限公司宿舍租金滞纳金160元； 上述一、二、三款项，被告杭州谷其科技有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。 四、驳回原告浙江大铭新材料股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8183元，应收受理费6889元，减半收取3444.5元，由原告浙江大铭新材料股份有限公司承担50元，由被告杭州谷其科技有限公司承担3394.5元。 原告浙江大铭新材料股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州谷其科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 蒋 明 二〇二一年三月三十日 书记员 陈水英