山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0602民初1888号原告：胡臣，男，1994年5月31日出生，汉族，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲文臣，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：烟台馨逸园置业有限公司，住所地烟台市芝罘区世回尧街道鲁峰居民区。法定代表人：曲兴海，总经理。委托诉讼代理人：王玉平，山东誉岳诚恩律师事务所律师。原告胡臣诉被告烟台馨逸园置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡臣的委托诉讼代理人曲文臣和被告烟台馨逸园置业有限公司的委托代理人王玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡臣向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告自2020年1月1日起至实际房屋交付之日止，按照每月1000元的标准向原告支付逾期交房违约金(暂计至2020年8月31日为8000元)；2.由被告承担诉讼费用。庭审中，原告主张应按照同地段的房屋租金标准调整违约金或者按照中国人民银行1-3年期存款利率来调整违约金标准。事实和理由：2018年3月21日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告以1108482元购买被告开发的馨逸园小区二期3#商住楼1单元2104号房屋，合同约定被告应于2019年12月31日前向原告交付涉案房屋。合同签订后，原告依约支付了足额购房款，原、被告也办理了涉案房屋的网签登记，但被告至今仍以各种理由推脱未向原告交付涉案房屋。被告烟台馨逸园置业有限公司辩称，第一，逾期交房系因突发新冠××疫情导致，应当免除或减轻被告因逾期交付而承担的责任。第二，原告主张的违约金计算标准过高，应当以双方签订的合同为准。综上，原告主张的违约金没有事实和法律依据，被告不应向原告支付逾期交房违约金，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和本院经审查认证的证据，本院认定事实如下：2018年3月21日，原、被告在签订的芝预字第180306020092号商品房买卖合同及补充协议中约定：被告以出让方式取得芝罘区下曲家、编号为烟国用(2007)第100736号的地块的土地使用权，规划用途为住宅用地，被告在该地块上建设商品房，暂定名为馨逸园小区二期；被告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2018第007号；原告购买芝罘区馨逸园小区二期3#商住楼1单元2104号房屋，该房合同约定建筑面积共120.79平方米，其中，套内建筑面积93.57平方米，双方约定该商品房金额按套内面积计算，单价为每平方米11846.55元，总价款1108482元，房款1108482元于2018年3月21日前付清；被告应当在2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足其他事项的房屋并符合本合同约定的商品房交付原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；非被告所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的，遭遇上述一种或几种情况的，被告应在发生之日起30日内告知原告；逾期交房不超过180日，被告应自合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止按已付房款的日万分之0.2计付违约金，合同继续履行；若被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%支付违约金，原告要求继续履行合同，则被告应自合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，按原告已付房款的日万分之0.2计付违约金。补充协议第四条约定本合同项下商品房的交付条件修改为：该商品房经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位验收合格，出具工程竣工验收报告；但如遇因突发公共卫生事件或政府管制、征用等政府行为或地方公建设施、配套设施造成工程延误等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；发生主合同及本协议约定的延期交付的事项时，被告应在主合同约定的交付期限前通知原告并可据实予以延期交付。合同签订后，原告依约付清了购房款1108482元，被告至今未向原告交付房屋。为证明逾期交房的责任不在被告，而是因疫情影响了涉案房屋所在小区建设工程的施工进度，导致被告未能按照合同约定交付涉案房屋，被告向本院提供了如下证据：1、原、被告双方签订的商品房买卖合同以及补充协议各一份，证明合同对于疫情导致延期作出了明确约定，被告应免除或减轻违约责任。2、被告与新八建设集团有限公司签署的涉案工程承包合同一份，以及新八建设集团有限公司工商登记信息一份，证明涉案工程系由武汉的承包人进行施工，因疫情受影响较重。3、2019年12月22日烟台晚报截图一份，证明被告于2019年12月22日依照合同约定，通过烟台晚报对于延期交房事宜进行了公告告知。原告质证称，对于证据1的真实性没有异议，但被告所称的补充协议属于格式条款，该协议加重了原告的责任，减轻了被告的义务，应属无效，该证据无法证明被告存在免除或减轻违约责任的情形，并且疫情与逾期交房并无实际关联，因为疫情发生在应交付房屋日期之后；对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，在被告应交付房屋截止日期之前，烟台地区并没有爆发新冠疫情，疫情较为严重的只有武汉，因此被告逾期交房并非受疫情影响导致，而系其自身原因导致，应承担违约责任，承建单位在烟台进行施工，并不会受到武汉疫情的影响；对证据3的真实性不清楚，该证据与本案没有关联性，原告从来没有见到过该份报纸公告，并且该份公告中只是载明涉案房屋不具备交房条件，被告逾期交房并未征得原告的同意，且原告并不知晓，被告也从来没有与原告联系，原告也没有收到被告的任何直接通知。再查，结合新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，山东省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。自2020年3月7日24时起，山东省新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。在此期间，山东省所有企业复工复产，自2020年3月1日起一律取消审批。本院认为，原告与被告在2018年3月21日签订的芝预字第180306020092号商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确。履约中，原告向被告交付了全部购房款，被告未依约于2019年12月31日前向原告交付符合合同约定条件的涉案房屋，亦未达到补充协议中约定的房屋交付条件的事实清楚。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应当于2019年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，而被告至今未交付，已构成违约，应承担不能按期交房的违约责任。关于被告提出的逾期交房系因突发新冠××疫情导致，被告不应承担逾期交房责任的抗辩主张，因山东省于2020年1月24日至3月7日间启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，在此期间的逾期交房应系不可抗力，被告不应承担此期间的逾期交房违约责任；但除此之外，被告逾期交房没有约定或者法定的免责事由，被告仍然应当承担逾期交房的违约责任。关于合同中约定的逾期交房违约金标准是否过低以及应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十六条规定：“当事人约定的违约金过高，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案原、被告双方在合同中约定，被告如未在本合同规定的期限内将该商品房交付原告使用，逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.2的违约金。现原告以约定的违约金过低为由要求调整，虽然原告并未提供证据证明因被告违约所造成的损失，但按照双方在合同中约定的计付方式计算的违约金，明显低于涉案房屋同地段同类房屋的租金标准，也明显低于按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金数额，故应认定双方在合同中约定的违约金过低，现原告要求按照同地段的房屋租金标准或者按照中国人民银行1-3年期存款利率来调整违约金标准，因原告未申请对同地段的房屋租金标准进行司法鉴定，本院依法支持被告按照同期银行存款利率向原告计付逾期交房违约金。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十六条之规定，判决如下：一、限被告烟台馨逸园置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告胡臣支付违约金1048元（以1108482元为基数，按同期银行存款利率自2020年1月1日起计算至2020年1月23日止），并自2020年3月8日起至实际交付房屋之日止仍按同期银行存款利率计付违约金给原告。二、驳回原告胡臣的其他诉讼请求。如果被告烟台馨逸园置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告烟台馨逸园置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于  克  晓二〇二一年三月二十六日书记员 唐子凯（代）