安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1602民初8502号 原告：吴靖，男，1985年2月5日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 原告：卢雪艳，女，1987年9月21日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 二原告共同委托诉讼代理人：翁兵兵，安徽黄淮海律师事务所律师。执业证号：13416201210926518。 被告：郑来芝，女，1963年4月24日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：王岩，安徽王岩律师事务所律师。执业证号：13416200210244619。 被告：吴玲芝，女，1962年9月15日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被告：常华，男，1964年5月21日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被告：常大朋，男，1992年2月11日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被告：常小朋，男，1992年2月11日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 原告吴靖、卢雪艳诉被告郑来芝、吴玲芝、常华、常大朋、常小朋案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月4日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴靖、卢雪艳及二原告共同委托诉讼代理人翁兵兵、被告郑来芝及其委托诉讼代理人王岩、被告常小朋到庭参加诉讼。被告吴玲芝、常华、常大朋经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴靖、卢雪艳向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于亳州市谯城区临徐利伟、南临路）门面房的强制执行，并解除对上述门面的查封；2.判决确认原告吴靖、卢雪艳及被告吴玲芝、常华、常大朋、常小朋于2016年5月2日签订的《房屋转让协议》合法有效；3.案件受理费由被告分担。事实与理由：原告吴靖和卢雪艳系夫妻关系。被告吴玲芝和常华系夫妻关系，和被告常大朋、常小朋系母子关系。2016年5月2日，原告吴靖、卢雪艳与被告吴玲芝、常华、常大朋、常小朋签订达成《房屋转让协议》约定，被告吴玲芝、常华、常大朋、常小朋将当时现有（在建）门面2间3层半的房屋以人民币130万元的价格（保证建成交付使用）出售给原告吴靖所有，但后来在房屋建到房屋主体结构框架施工完成后，被告吴玲芝、常华、常大朋、常小朋四人突然联系不上，导致房屋停止施工，原告多方联系四售房人，被告知，现在在外地不方便回去，房子也没有能力继续建造，既然已经卖给了原告，剩余的施工工程量你们自己找人盖吧，具体花费多少钱，我们再算。原告无奈，只好自己找人对剩余房屋建筑自己出资建成，后续花费建房款约20万元。该房屋从一个楼茬子到房屋建成后一直是原告在该房屋居住和管理使用，并在2018年4月用该房屋一楼经营亳州市谯城区卢雪艳日化超市，二楼、三楼与家人在此居住。并以此房屋于2019年9月在安徽农商银行（谯城区药都银行）贷款人民币50万元。另，2017年1月24日，被告吴玲芝、常华与被告郑来芝因民间借贷纠纷一案涉诉，亳州市谯城区人民法院作出民事裁定书，裁定将原告购买的位于亳州市谯城区临徐利伟、南临路）门面房予以查封。当时，原告向亳州市谯城区人民法院提出书面执行异议，并提交相关证据，亳州市谯城区法院执行人员口头答复，不再执行该房屋。2020年3月，亳州市谯城区人民法院又到原告购买房屋处张贴查封手续。原告吴靖、卢雪艳依法向亳州市谯城区人民法院提出书面执行异议，并提供相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年7月20日，亳州市谯城区人民法院作出（2020）皖1602执异23号执行裁定书，裁定驳回原告吴靖、卢雪艳的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为：2016年5月2日，原告吴靖与被告吴玲芝、常华、常大朋、常小朋签订达成《房屋转让协议》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。同时，原告购买该房屋已依合同支付全部价款，并从2017年原告将房屋建成之后实际占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案该房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结原告已经合法取得并实际占有的财产。为此，依据法律规定，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告郑来芝辩称：一、房屋转让协议是伪造的。被答辩人吴靖、卢雪艳在《执行异议申请书》中称：“两申请人系夫妻关系，二人在2007年9月26日登记结婚，婚后二人在2016年5月份在十九里集菊花街建造房屋一处，该房屋东临王铁、西临徐伟丽、南临大路的地方建造房屋两间三层。该房屋在2016年11月份建成后，吴靖及其家人一直在该房屋居住……”。而在《起诉状》中又称：“2016年5月2日，原告吴靖、卢雪艳与被告吴玲芝、常华、常大朋、常小朋签订达成《房屋转让协议》约定，被告吴玲芝、常华、常大朋、常小朋将当时现有(在建)门面2间3层半的房屋以人民币130万元的价格(保证建成交付使用)出售给原告吴靖所有……该房屋从一个楼茬子到房屋建成后一直是原告在该房屋具体居住和管理使用，并在2018年4月用该房屋一楼经营亳州市谯城区卢雪艳日化超市，二楼、三楼与家人在此居住。”从吴靖、卢雪艳相互矛盾的陈述看出，案涉房屋是购买，还是自建事实不清。因此，从证明效力上讲，案涉房屋既不是吴靖、卢雪艳出资购买，也不是自建。所谓的《房屋转让协议》是为了应付本案而伪造的。进一步分析《房屋转让协议》，四至：南邻菊花街，北临菊花街，东临王铁，西临徐利伟。与《执行异议申请书》的四至，东临王铁、西临徐伟丽、南临大路不一致。同时，《房屋转让协议》没有四至签名，与常理不符。进一步说明《房屋转让协议》是虚假的。二、没有证据证明吴靖支付了130万元巨款。《房屋转让协议》中写明“价格壹佰叁拾万整，转让后钱款两清，立字为据。”但是，没有见到130万元的转账记录，不能证明吴靖支付了130万元的购房款。三、吴靖使用案涉房屋是在法院查封之后。2017年1月24日，亳州市谯城区人民法院依据(2017)皖1602财保28号民事裁定查封了案涉房屋。而吴靖、卢雪艳自认2018年4月使用案涉房屋一楼经营日化超市，二楼、三楼居住。营业执照显示“亳州市谯城区卢雪艳日化超市”也是2018年4月16日登记的。因此，在查封前，案涉房屋并没有使用。四、即使《房屋转让协议》是真实的，由于案涉房屋没有办理登记，依法不能过户。吴靖、卢雪艳明知不能过户而购买，说明其愿意承担由此产生的法律后果。五、由于没有土地使用权证、建设工程规划许可证等建房手续，也没有登记，不能证明案涉房屋是吴靖、卢雪艳所建并享有所有权。 被告常小朋辩称：涉案房屋卖给二原告了，原告吴靖是我表兄弟。我妈与被告郑来芝有债权债务关系，事后我才知道的。 被告吴玲芝、常华、常大朋未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）原告吴靖、卢雪艳所举证据一“吴靖、卢雪艳的身份证”、证据二“吴靖、卢雪艳的结婚证”、证据三“（2020）皖1602执异23号执行裁定书”、证据四“房屋转让协议”、证据五“证明人李魁、王自松、罗凯、李影、吴士海出具的证明”、证据六“建造房屋现场照片一组”、证据七“房产证明”、证据八“营业执照”、证据九“借条两张”、证据十“证明十一份”、证据十一“银行流水”、证据十二“（2017）皖1602民初903号判决书”、证据十三“村委会证明及原告的爷爷去世时的视频”、证人于某、徐某、杨某出庭作证的证言，达不到其证明目的，对其证据效力不予认定。（二）被告郑来芝所举证据二“以房抵债协议复印件”、证据三“保证书复印件”、证据四“谯城区十九里镇十九里居民委员会证明（2020年7月6日）”、证据五“谯城区十九里镇十九里居民委员会证明两份（2020年8月25日）”，达不到其证明目的，对其证据效力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郑来芝诉吴玲芝、常华、常鸿丹、常大朋民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月3日作出（2017）皖1602民初903号民事判决：一、吴玲芝、常华于本判决生效之日起五日内返还郑来芝2015年4月10日1560000元借条中的借款本金1228500元及利息（自2016年12月13日起按月息2%计算至借款本金还清之日止）；二、吴玲芝、常华于本判决生效之日起五日内返还郑来芝2016年2月8日470000元借条中的借款本金170000元及利息（从2016年12月13日按月息2%计算至借款本金还清之日止），以及该借条中的利息300000元；三、吴玲芝、常华于本判决生效之日起五日内返还郑来芝2016年11月25日2700000元借条中的借款本金2700000元及利息（其中2016年12月2日借款的1700000元的利息从2016年12月2日起按月息2%计算至借款本金还清之日止；其中2016年12月5日借款的1000000元的利息从2016年12月5日起按月息2%计算至借款本金还清之日止）；四、吴玲芝、常华于本判决生效之日起五日内返还郑来芝2016年11月20日2000000元借条中的借款本金2000000元及利息（自2016年11月20日起按月息2%计算至借款本金还清之日止）；五、吴玲芝、常华于本判决生效之日起五日内返还郑来芝2016年12月13日700000元借条中的借款本金700000元及利息（自2016年12月13日起按月息2%计算至借款本金还清之日止）；六、驳回郑来芝对常鸿丹、常大朋的诉讼请求。审理程序中，本院根据郑来芝的申请于2017年1月24日保全查封了吴玲芝、常华位于亳州市谯城区间（西临贾继晨、东临王铁、南临大路）不动产一处。 后吴玲芝、常华未如期还款,郑来芝向本院申请强制执行。执行过程中，案外人吴靖、卢雪艳对本院执行被执行人吴玲芝、常华位于亳州市谯城区十九里镇十九里集菊花街中段路北门面房两间提出书面异议。本院于2020年7月20日作出(2020)皖1602执异23号执行裁定书，认定案外人所提供的证据不足以证明其对上述争议的房屋享有所有权，裁定：驳回案外人吴靖、卢雪艳的异议请求。 原告吴靖、卢雪艳认为，原告吴靖与被告吴玲芝、常华、常大朋、常小朋签订达成《房屋转让协议》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。同时，原告购买该房屋已依合同支付全部价款，并从2017年原告将房屋建成之后实际占有标的物至今。原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，法院不得查封、扣押、冻结原告已经合法取得并实际占有的财产。故提起案外人执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定,案外人或申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……。本案中，原告吴靖、卢雪艳所举证据不足以证明其对上述争议的房屋享有所有权。原告吴靖、卢雪艳就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，判决如下： 驳回原告吴靖、卢雪艳的诉讼请求。 案件受理费16500元，由原告吴靖、卢雪艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  孙勇 人民陪审员  张军 人民陪审员  马飞 二〇二一年三月二日 法官助理吴真 书记员高静静