广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1973民初173号原告：杨泽，男，1994年6月27日出生，汉族，住河北省高碑店市×××××××××××××，公民身份号码：130××××***********。委托诉讼代理人：卢文彪，广东海厚律师事务所律师。被告：汪文辉，男，1987年11月9日出生，汉族，住广东省东莞市松山湖科技产业园区×××××，公民身份号码：620×××××××********。委托诉讼代理人：李广涛，广东有众律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄淑珍，广东有众律师事务所律师。第三人：东莞市华度房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××××××××××。法定代表人：於展,执行董事。委托诉讼代理人：靳友先，男，1988年8月12日出生，汉族，住河南省正阳县×××××××××××，公民身份号码：412×××××××********，公司店长。原告杨泽诉被告汪文辉、第三人东莞市华度房地产经纪有限公司（以下简称华度公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨泽及其委托诉讼代理人卢文彪，被告汪文辉的委托诉讼代理人李广涛、黄淑珍，第三人华度公司的委托诉讼代理人靳友先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨泽勇向本院提出诉讼请求：1.确认解除原告、被告、第三人于2020年5月18日签订的《房屋买卖合同》；2.被告按合同约定的房屋成交价的20%向原告支付违约金262000元；3.被告赔偿原告因被告的违约导致原告支付给第三人的31820元中介服务费损失；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年5月18日，原告、被告在第三人的撮合之下三方签署了《房屋买卖合同》，合同第一条第（一）项约定“甲方所销售的房屋坐落于：东莞市×××××××××××××××××3×住宅楼1801，不动产权证号为：粤（2017）东莞不动产权第0299759号，登记建筑面积共97.23平方米”；第（三）项“房屋已设定抵押：抵押权人为：中国银行，甲方确认该房屋尚未归还的贷款金额为361833元，（截至本合同签订之日），甲方保证对前述信息的真实性负责，如因前述信息与事实不符，导致相关税、费增加的，则由甲方承担增加的税、费。甲方须于办理注销抵押登记手续当日将房地产证或不动产权证原件交予丙方指定的或托管定金和物业交割保证金的其他第三方指定的担保公司，直至办理权属转移登记。”“甲方利用自筹款项赎楼，且乙方通过贷款方式支付房款的，甲方须于乙方取得贷款银行出具的同贷书或公积金管理中心通知贷款通知之日起30个工作日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；如甲方赎楼款全部或部分来源于乙方购房款，且乙方通过贷款方式支付房款的，甲方应于乙方取得贷款银行出具的同贷书或公积金中心通知且甲方收到乙方按本条“非担保公司赎楼款项来源”条款中所约定购房款项之日起30个工作日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。”第二条约定“成交价：经甲乙双方协商一致，该房屋成交价为1310000元，该成交价不含税费。”第三条约定“交易定金：定金交付：购房定金共计50000元。乙方应于签署本合同之日起1日内将第一笔定金50000元以自行支付的方式支付给甲方。”合同第五条第（一）2约定“乙方应在2020年6月30日前向银行或住房公积金中心提交贷款申请相关资料，贷款金额以银行出具的同贷书或住房公积金中心通知载明的可贷款金额为准......甲方应无条件配合因上述事宜需办理的监管方要求的手续；甲方应配合乙方办理贷款申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行或其他第三方要求签署的相关文件。”第十一条第（二）2约定“逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为乙方，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的20%支付违约金；”第十四条第（三）项约定“本合同履行过程中发生争议的，由三方协商解决，协商不成的，任何一方有权向房屋所在地人民法院起诉。”第十五条约定“出售方（甲方）汪文辉该房屋存在二次抵押，在结清一抵正常房贷前由甲方自行结清二次欠款。”签订本合同后，原告于当天即向被告支付了50000元定金，同时向丙方支付了31820元中介服务费，原告已经按照合同的约定履行了义务，但是被告一直以在外地忙为由推脱，第三人也多次催促被告要先解决其二次抵押的问题，但是被告一直不解决，其已经违反了合同第十五条；根据合同第五条第（一）第2款约定被告应配合原告办理贷款申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行或其他第三方要求签署的相关文件，原告要去银行申请贷款，需要被告签署上述文件，但是被告一直不回东莞配合，经多次催促，被告都是诸多借口，从2020年5月18日签署合同至今已经远远超过了10个工作日，被告也在微信聊天记录里承认了是自身的问题，2020年7月27日，东莞限购新规已经出台，原告在微信群里明确告知被告所有手续要在新政策规定的时间节点完成，但是被告至今还是无动于衷，二次抵押没有解决，也不回东莞配合签署申请贷款的相关文件，由于被告的拖延，致使原告已经丧失了在东莞购房的条件。鉴于以上事实，原告认为，被告的行为已经严重违反了合同的相关规定，逾期履行合同相关义务已经超过了10个工作日，根据合同第十一条第（二）2约定原告有权单方面解除合同，并要求被告承担违约金。另外，原告已经在合同签订的当天向第三人支付了31820元中介服务费，但是因为被告的违约导致合同没办法继续履行，合同的目的未能实现，不得不予以解除，因此被告应赔偿原告因被告的违约导致原告支付给第三人的31820元中介服务费损失。被告构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告汪文辉辩称，一、被告不构成违约，无需承担违约责任，原告与被告于2020年5月18日就案涉房屋签订买卖合同，被告已明确告知原告，房屋存在抵押，该合同第十五条明确出售方汪文辉该房屋存在抵押，同时该合同并未约定甲方并未结清二次抵押，双方签订合同后，被告着手处理二次抵押问题，在2020年8月处理完毕，从原告提供的聊天记录，本合同解除的根本原因是原告担心2020年7月25日东莞出台的政策导致其失去购房资格，但市政府明确回应2020年7月25日之前签订的买卖合同与居间合同并支付定金的房屋买卖不受新政策的影响，允许在2020年10月31日继续签订房屋买卖合同及办理过户手续，故而原告是因其个人担忧，在2020年8月28日起诉解除本合同，并非被告违约。二、被告汪文辉在9月初多次联系原告，要求履行合同，但原告不予理会，被告于2020年9月7日向原告发布律师函予以催促并解除合同，故而本合同是原告单方解除的，被告不应承担违约责任。根据合同第五条第二款第一点得出办理银行存贷书、支付第一笔购房款是乙方的义务，合同第五条第一款第二点，目前没有证据显示乙方有申请贷款行为，乙方只是催促和甲方见面，若乙方作出该行为甲方没有配合则是甲方违约。第三人华度公司述称，针对被告所述合同第十五条，在合同第一条的第三款得出明确表明在结清一抵前先结清二抵，一抵有明确时间甲方须于乙方取得同贷书之后30工作日内结清一抵。但甲方迟迟未结清二抵，直到2020年7月底才口头通知完成二抵，并在2020年10月21日才向第三人取回房产证办理一抵的注销，所以被告存在严重违约，时间拖延太长，导致无法配合原告签署银行贷款合同。签贷款需要卖方配合，但卖方一直在出差，一直沟通都无效。本院经审理查明认定事实如下：2020年5月18日，原告作为乙方，被告作为甲方在第三人的撮合之下三方签署了《房屋买卖合同》，合同第一条第（一）项约定：甲方所销售的房屋坐落于：东莞市×××××××××××××××××××住宅楼1801，不动产权证号为：粤（2017）东莞不动产权第0299759号，登记建筑面积共97.23平方米；第（三）项“房屋已设定抵押：抵押权人为：中国银行，甲方确认该房屋尚未归还的贷款金额为361833元（截至本合同签订之日），甲方保证对前述信息的真实性负责，如因前述信息与事实不符，导致相关税、费增加的，则由甲方承担增加的税、费。甲方须于办理注销抵押登记手续当日将房地产证或不动产权证原件交予丙方指定的或托管定金和物业交割保证金的其他第三方指定的担保公司，直至办理权属转移登记。甲方采用以下方式赎楼：甲方利用自筹款项赎楼，且乙方通过贷款方式支付房款的，甲方须于乙方取得贷款银行出具的同贷书或公积金管理中心通知贷款通知之日起30个工作日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；如甲方赎楼款全部或部分来源于乙方购房款，且乙方通过贷款方式支付房款的，甲方应于乙方取得贷款银行出具的同贷书或公积金中心通知且甲方收到乙方按本条“非担保公司赎楼款项来源”条款中所约定购房款项之日起30个工作日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。第二条约定：成交价：经甲乙双方协商一致，该房屋成交价为1310000元，该成交价不含税费。第三条约定：交易定金：定金交付：购房定金共计50000元。乙方应于签署本合同之日起1日内将第一笔定金50000元以自行支付的方式支付给甲方。合同第五条房款付款方式第（一）项第2款约定：乙方应在2020年×月30日前向银行或住房公积金中心提交贷款申请相关资料，贷款金额以银行出具的同贷书或住房公积金管理中心通知载明的可贷款金额为准...甲方应无条件配合因上述事宜需办理的监管方要求的手续；甲方应配合乙方办理贷款申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行或其他第三方要求签署的相关文件。第十一条第（二）项第2款约定：逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为乙方，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的20%支付违约金。第十五条约定：出售方（甲方）汪文辉该房屋存在二次抵押，在结清一抵正常房贷前由甲方自行结清二次抵押欠款。原、被告双方均与第三人签订了居间服务合同，根据居间服务合同第四条第2款约定如因交易双方或某一方原因导致无法完成交易的甲方无权要求乙方退还已交付的居间服务费，…守约方有权就该笔支出向违约方追偿。签订本合同后，原告于当天即向被告支付了50000元定金，同时向第三人支付了31820元中介服务费。原告主张被告一直以在外地忙为由推脱不配合办理贷款手续。第三人确认催促被告先解决其二次抵押的问题，并要求被告配合原告准备贷款资料。原告提供微信聊天记录佐证。被告认为申请银行贷款是原告的义务，由于原告未向银行提交任何贷款资料，被告无从配合。对于合同中哪一方违约。对此本院分析如下：第一，根据合同约定乙方原告应当在2020年6月30日前向银行提交贷款申请资料，甲方被告应配合原告办理贷款申请手续。所以，办理贷款手续是买卖双方需要共同配合，属于双方的合同义务。第二，根据原、被告、第三人的微信聊天记录及被告庭审中的陈述，第三人在5月23日要求被告处理二抵并回东莞与原告一起办理贷款手续，并告知后续流程需要买卖双方同时到场才能办理，但是经多次催促后，被告多次承诺尽快回来办理，但是一直到8月12日均没有到场办理，8月13日原告提出解除合同。由此可以看出，在第三人及原告的多次要求下，至2020年8月12日，被告均不配合原告到银行办理贷款手续，构成违约。第三，原告提出解除合同并要求对方承担违约责任，但是双方未达成一致意见。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方、第三人签订的《房地产买卖居间合约》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应当根据合同的约定全面履行合同。被告构成违约，导致原告签订房屋买卖合同的根本目的不能实现，故原告作为守约方，请求解除合同，本院予以支持。原告要求解除案涉《房地产买卖居间合约》的意思表示于2020年8月13日向被告提出，所以双方合同在2020年8月13日解除。根据双方合同第十一条第（二）项第2款约定：逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为乙方，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的20%支付违约金；以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第四款的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，本案中，作为守约方的原告请求被告按照合同总价1310000元的20%承担违约金262000元，合法有据，本院予以支持。根据居间服务合同第四条第2款上述约定，原告请求被告支付中介服务费31820元，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第四款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告杨泽与被告汪文辉、第三人东莞市华度房地产经纪有限公司于2020年5月18日签订的《房地产买卖居间合约》于2020年8月13日解除；二、被告汪文辉应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨泽支付违约金262000元；三、被告汪文辉应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨泽赔偿中介服务费31820元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2854元，由被告汪文辉负担。原告杨泽已预交受理费本院不予退回，待本判决生效后迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 张利宝二〇二一年三月十八日法官助理 钟小敏书 记 员 丁健乐附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。