鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0304民初580号原告：鞍山鸿宇物业服务有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市千山区达道湾韩国商业街**楼****。法定代表人：王恩宇，系该公司经理。委托诉讼代理人：王红飚，系该公司法务。被告：佡青云，男，汉族，1981年12月30日出生，住址：鞍山市铁**。委托诉讼代理人：刘德宇，辽宁宇声律师事务所律师。原告鸿宇物业服务有限公司鞍山分公司与被告佡青云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鞍山鸿宇物业分公司的委托代理人王红飚及被告委托代理人刘德宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞍山鸿宇物业服务有限公司鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业费13699元及滞纳金5301元，合计19000元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告小区业主，住鞍山市立山区，房屋建筑面积326.16平方米，欠缴物业费时间自2014年7月1日至2020年12月31日止，按每平方米0.7元计算，拖欠60个月，累计拖欠物业费13699元，根据鞍山市住宅物业管理办法第28条和双方签订的合同约定，按应缴滞纳金0.3%按日加收滞纳金，即应缴日期2014年7月1日至2020年12月31日止为1800天，应缴滞纳金5301元，合计19000元。经原告多次催收，被告均以各种理由拒交物业费。原告无奈，诉至贵院，请求依法判令被告支付拖欠的上述费用。被告辩称：1、原告没有与被告签订物业服务合同，也没有为被告提供物业服务。2、原告没有为被告提供物业服务，也没有向被告催收过物业费，其主张的物业费和违约金没有事实依据，违约金日万分之三也过高，原告起诉2018年2月之前的物业费已经超过诉讼时效，不应得到支持。3、原告没有向被告催要过物业费，根据《民法典》第九百四十四条第二款“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提前诉讼或者申请仲裁。”之规定，原告未向被告催收，未提前告知即提起诉讼，人民法院应当依法驳回原告的起诉。4、2015年至2017年的物业费，被告房屋承租人鞍钢附企钢材改制公司已经付清，且每平方米每月物业费标准为0.5元。经审理查明：原告鞍山鸿宇物业服务有限公司鞍山分公司于2019年12月31日入驻鞍山市立山区水木情韵小区提供服务，为鞍山市立山区水木情韵小区的物业服务公司。被告佡青云系该小区3-28-145-6号业主，房屋建筑面积326.16平方米。2019年12月31日，水木情韵小区业主委员会与原告鞍山鸿宇物业服务有限公司鞍山分公司签订《辽宁省物业服务合同》一份，合同主要约定：物业费标准为商业物业0.7元/平方米/月。业主不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按逾期每日万分之五的标准承担滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2019年12月31日起至2020年12月31日止共拖欠原告12个月物业服务费。被告以房屋漏水造成的主管线、主管道检修口及顶棚漏雨、墙皮脱落以及下水主管道检查口维修等进行维修支付费用向本院提起反诉，反诉与本诉必须基于同一法律关系，因反诉诉讼请求基于的法律关系与本诉不一致，所以本院不予受理，已经收取的反诉费免予收取。上述事实有原告起诉状，原被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：鞍山鸿宇物业服务有限公司鞍山分公司营业执照、资质证书一份、2019年12月31日水木情韵小区业主委员会与原告鞍山鸿宇物业服务有限公司鞍山分公司签订《辽宁省物业服务合同》一份、鞍山市房产局备案回函（2011年11月28日）、鞍山市立山区住房和城乡建设局备案回函（2020年5月20日）各一份、住宅专项维修资金认证单一份、物业费催费通知单一份。以上证据，经庭审质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。原告提供鞍山鸿宇物业服务有限公司营业执照一份、鞍山鸿宇物业服务有限公司与水木情韵小区业主委员会签订《辽宁省物业服务合同》两份、水木情韵小区业主委员会（2019年7月）证明一份、鞍山鸿宇物业公司的情况说明一份、鞍山鸿宇物业服务有限公司授权书一份，因与本案不具关联性，不予认定。被告当庭提供证据有：照片8张，欲证明原告没有提供物业服务，因8张照片不能连贯、持续、完整的反映物业服务情况及证明物业没有提供物业服务，故本院不予认定。发票复印件3张，因与本案不具关联性，故不予认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护。业主委员会，是由物业管理区域业主代表组成，代表业主的利益，并有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2019年12月31日，原告与鞍山市立山区水木情韵小区业主委员会签订的《辽宁省物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。原告自业主入住起按合同约定为水木情韵小区提供了相应的物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为每平米0.7元/月，被告物业费欠缴时间为2019年12月31日起至2020年12月31日，被告应缴纳物业费为0.7元/月/平×326.16平×12月=2739.74元，故本院对原告要求被告缴纳物业费2739.74元的主张予以支持，对原告过高主张部分不予支持。关于原告主张被告交纳2014年7月1日至2020年12月31日拖欠的物业费一节，因2019年12月31日之前，物业服务公司为鞍山鸿宇物业服务有限公司，签订物业服务合同主体亦为鞍山鸿宇物业服务有限公司，因合同具有相对性，且两家公司为两个独立法人单位，即2019年12月31日前拖欠的物业费应由鞍山鸿宇物业服务有限公司另诉主张，本案中对原告过高主张部分不予支持。关于原告主张被告支付其滞纳金一节，本院认为，被告提供的证据能够证明原告在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，鉴于该小区的实际情况,为更好的维护双方的合法权益,化解纠纷,故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求,本院不予支持。关于被告辩称原告与业主委员会签订的物业服务合同无签字，合同未生效一节，合同是否成立应以合同是否实际履行为标准，本案原告已实际履行了物业服务，与业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，且系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故对被告该辩称不予支持。关于被告辩称对房屋漏水的主管线、主管道检修口及顶棚漏雨、墙皮脱落及下水主管道检查口维修等进行维修支付费用一节，本院认为房屋漏水如因房屋质量问题引起，被告可依照房屋买卖合同向房屋开发公司主张权利；如因相邻关系侵权引起，被告可依侵权关系向实际侵权人主张权利。被告未能提交证据证明原告系承担直接责任的主体，故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告佡青云于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告鞍山鸿宇物业服务有限公司鞍山分公司自2019年12月31日起至2020年12月31日止的物业费2739.74元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费275元（原告已预缴），减半收取137.5元，由被告佡青云承担。反诉案件受理费113元（被告已预缴）免予收取。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 卢 雪二〇二一年三月三十日书记员 田一珑