上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11480号上诉人（原审被告）：上海港翔企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇横港村****楼**。法定代表人：唐正福，董事长。委托诉讼代理人：郭斌，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市南汇县五交化总公司，住所地上，住所地上海市浦东新区周浦镇康沈路****/div>法定代表人：万春辉，总经理。委托诉讼代理人：孙安，上海谧竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兴，上海谧竹律师事务所律师。上诉人上海港翔企业管理有限公司（以下简称港翔公司）因与被上诉人上海市南汇县五交化总公司（以下简称五交化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人港翔公司的上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：招租时被上诉人隐瞒房屋已被查封的情况，导致上诉人在高风险情况下承租房屋；2016年因被上诉人的执行案件，法院张贴执行拍卖公告，对房屋实际使用产生恶劣影响，次承租人XX公司的经营开始有断崖式转变，会员减少，疫情开始后，XX公司至今没有恢复经营；基于被上诉人的过错，XX公司没有向上诉人支付2019年1月1日后的租金，故上诉人亦无需向被上诉人支付租金。被上诉人五交化公司辩称，XX公司使用房屋，房屋查封亦未影响其正常经营，上诉人理应支付租金及逾期付款违约金，故其认为一审判决正确，要求维持原判。五交化公司诉至一审法院，请求判令：一、港翔公司向五交化公司支付2019年4月1日至2020年3月31日期间拖欠租金人民币（下同）183万元；二、港翔公司按照年利率24%标准向五交化公司支付逾期付款违约金（以33万元为本金，从2019年4月2日至实际支付之日；以50万元为本金，从2019年7月2日起至实际支付之日；以50万元为本金，从2019年10月2日起至实际支付之日；以50万元为本金，从2020年1月2日起至实际支付之日）。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX镇XX路XX号1-9幢房屋权利登记至五交化公司名下，后上海市浦东新区XX镇XX路XX号门牌号变更为上海市浦东新区XX路XX-XX号（双）。以五交化公司作为出租方（甲方）与上海XX有限公司作为承租方（乙方）订立租赁合同，约定甲方出租给乙方上海市浦东新区XX镇XX路XX号一层和二层，房屋底层建筑面积为1,529平方米，二层建筑面积约1,217平方米（包括现在的仓库房约284平方米），总计建筑面积约2,746平方米（以现状为准），房屋用途为商场，结构为混合；双方约定，甲方于2011年11月8日前向乙方交付房屋，房屋租赁期自2012年元月1日起至2021年12月31日止，租赁期限为拾年（2011年11月8日至2011年12月31日为装修免租期）；双方约定前五年每年租金为184万元，后五年（2017年1月1日至2021年12月31日）年租金为200万元，乙方支付租金按季支付，先付后用；其中第八年即：第二期2019年4月1日前支付50万元，2019年7月1日前支付50万元，2019年10月1日前支付50万元；第九年即：2020年1月1日前支付50万元，……；租赁期间，乙方如需将房屋转租，需提前十五天征得甲方的书面同意后可将房屋转租他人；……乙方未按期交纳租金及应由乙方承担的各种费用，除承担本合同其他条文约定的责任外，每延迟一天应支付甲方应付金额千分之五的滞纳金，并向乙方追偿违约金5万元；……。2013年，上海XX有限公司名称变更为港翔公司。2014年9月18日，五交化公司与港翔公司订立《补充协议书》，表示就租赁合同，乙方向甲方提出延长租赁期的请求，甲方本着兼顾乙方利益原则，同意乙方请求，共同约定甲方同意将租赁期限延长至2026年12月31日止，另外双方对2022年1月1日至2026年12月31日期间的租金作出明确约定。港翔公司承租系争房屋后，将房屋整体转租给案外人，次承租方租赁系争房屋用于经营量贩KTV。双方确认2019年1月1日前的租金如约足额履行。2019年1月，港翔公司支付租金17万元，2019年12月底支付租金50万元。原审另认定，系争房屋设有抵押权一个，抵押权人为中国农业银行上海市康桥开发区支行，债权金额为1,400万元，期限从1999年12月6日至2002年12月5日。2013年10月23日，一审法院司法查封包含系争房屋在内的上海市XX镇XX路XX号，该司法查封预计结束日期为2021年10月22日，在该司法查封后还存在数个法院轮候查封。双方确认，2016年法院在系争房屋门口张贴执行清退公告。五交化公司表示，执行进入到什么程度并不清楚，也未有相关人员进行过评估，目前房屋使用未受影响。港翔公司表示，房屋存在可能要被拍卖的不确定性，门口张贴公告，对经营造成影响。原审再认定，五交化公司的企业类型为全民所有制。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。五交化公司与港翔公司就系争房屋建立租赁关系，相关约定为双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格予以恪守。2019年1月1日开始，港翔公司仅于2019年1月、12月分别支付17万元及50万元的租金，抵扣2019年1-3月期间的租金后，五交化公司要求港翔公司支付2019年4月1日至2020年3月31日期间未付租金183万元。港翔公司提出系争房屋被法院司法查封，法院在系争房屋门口张贴公告，影响次承租人的正常经营，对此一审法院认为，双方于2011年建立租赁关系，系争房屋于2013年被法院司法查封，2016年系争房屋门口张贴法院的执行清退公告，但至今港翔公司或次承租人均没有因为相关法院执行问题而退出系争房屋，同时港翔公司在2016年法院张贴相关公告时已经明确知晓房屋的情况，如果房屋的使用受到影响应从当时就已发生，但并没有证据证明港翔公司为此与五交化公司进行过交涉，也没有证据证明经营受到的影响，而港翔公司仍能够正常支付租金来看，港翔公司所陈述的理由并未对使用房屋产生实质的影响，同时至一审庭审时双方就合同继续履行为一致意见，因而港翔公司以此作为减免租金的理由，一审法院不予采纳。另外，港翔公司还提出2020年因新冠肺炎疫情影响，房屋转租用于KTV经营，由于相关部门的管控，该经营业态至今未能正常开业经营，由此要求免除租金。就疫情期间的租金，一审法院在案件审理期间组织双方进行了调解，港翔公司表示受疫情影响，次承租人经营的KTV至今没有开业，租金应予以免除，五交化公司表示，港翔公司先将疫情前的租金付清，再协商疫情期间的租金问题，之前的租金不付清，没有调解可能，要求法院判决；港翔公司表示就五交化公司主张期间的租金以120万元了结，五交化公司对该方案不能接受。一审法院认为，双方均确认，系争房屋由港翔公司转租案外公司用以经营KTV，该经营模式确实受疫情影响致使系争房屋客观无法正常使用，对承租人营收产生重大减损，由此一审法院依据上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间并结合相关政策规定，对该时间至2020年3月31日期间的租金，予以免除。另外，五交化公司要求港翔公司按照年利率24%标准向五交化公司支付逾期付款违约金，港翔公司提出违约金标准过高的抗辩，五交化公司已在原约定的日千分之五滞纳金的基础上自动调整按照年利率24%标准主张，该约定为违约金的范畴，一审法院认为，违约金金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，一审法院将以港翔公司违约给五交化公司造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情予以确定按照日万分之五标准予以支持，另外对2020年1月1日前所要支付的至2020年3月31日的逾期支付租金的违约金，一审法院将根据调整后的租金为本金予以计算。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条之规定,于二○二○年六月二十九日判决：一、港翔公司应于判决生效之日起十日内向五交化公司支付2019年4月1日至2020年3月31日未付租金1,456,027.40元；二、港翔公司应于判决生效之日起十日内按照日万分之五标准向五交化公司支付逾期付款违约金（以33万元为本金，从2019年4月2日至实际支付之日；以50万元为本金，从2019年7月2日起至实际支付之日；以50万元为本金，从2019年10月2日起至实际支付之日；以126,027.40元为本金，从2020年1月2日起至实际支付之日）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22,532元，减半收取计11,266元，由五交化公司负担1,683元，港翔公司负担9,583元。二审中，被上诉人出示立案通知书一份，旨在证明被上诉人破产案件的立案；上诉人表示不清楚。本院确认（2020）沪7101破申194号立案通知书载明上海XX股份有限公司申请五交化公司破产清算。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方间订立的租赁合同于法无悖，双方均应恪守。港翔公司主张房屋被张贴执行公告导致次承租人经营发生断崖式转变，然五交化公司对此不予认可。本院认为，现有证据不能反映出港翔公司在合同履行中就此曾提出过异议，且法院于涉讼房屋张贴公告后，港翔公司仍正常支付租金，二审中双方确认房屋目前仍由次承租人实际占用，故港翔公司的前述主张，于事实不符，本院不予采纳。本院同时认为，本案双方间的租赁关系及港翔公司与次承租人间租赁关系为两个不同的法律关系，港翔公司以次承租人未向其支付租金为由而拒付本案争议租金，显于法无据，对此本院亦难以认同。本院注意到，原审法院已考虑疫情的影响对租金予以调整，故原审的处理并无不妥，可予维持。综上所述，上诉人港翔公司关于撤销一审判决第一、二项，改判驳回五交化公司全部诉讼请求的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,217元，由上诉人上海港翔企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年三月十二日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……