黑龙江省七台河市茄子河区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0904民初291号原告:七台河市泰和物业管理有限公司，住所地七台河市茄子河区新东方嘉园****楼第**商服。法定代理人:李某，该公司经理。委托诉讼代理人：钱积荣，女，汉族，住七台河市桃山区，系该公司会计。委托诉讼代理人：芦凤芝，女，汉族，住勃利县，系该法律顾问。被告：殷国栋，男，1985年12月30日出生，汉族，无固定职业，现住七台河市茄子河区。原告七台河市泰和物业管理有限公司诉被告殷国栋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，公开开庭进行了审理。原告七台河市泰和物业管理有限公司委托诉讼代理人钱积荣、芦凤芝，被告殷国栋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告七台河市泰和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即给付其拖欠原告的新东方嘉园B区12号楼4单元702室，自2015年1月1日至2019年12月31日止5年的物业费，共计1790.00元；二、要求被告给付拖欠的5年物业费的违约金5880.00元，即第一年违约金：392.00元、第二违约金：784.00元；第三年违约金：1176.00元；第四年违约金：1568.00元；第五年违约金：1960.00元。（详见到违约金明细表）；三、增加2020年度物业费358.00元及2020年滞纳金2352.06元，计算方式358×6×3‰×365=2352.06元。以上总计，物业费2148.00元、违约金8232.06元。四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告是茄子河新东方嘉园B区小区的物业公司，被告是该小区****楼****的所有权人，但被告却自2015年1月1日起至2019年12月31日止，至今已达5年之久没有向原告交纳物业费，即已经拖欠原告物业费共计1790.00元，该户面积54.65平方米，每年物业费358.00元，共计1790.00元。原告多次索要，但被告并没有交纳，并且被告拖欠物业费的行为已经构成违约，理应承担违约金，即5年的物业费的违约金5880.00元，即第一年违约金：392.00元、第二年违约金：784.00元、第三年违约金：1176.00元、每四年违约金：1568.00元、第五年违约金：1960.00元。（详见违约金明细表）；综上，原告认为，被告拖欠物业费不还，实属无理，为此，原告只有依据《民事诉讼法》的规定提起诉讼，诚望法院判如原告所请。被告殷国栋辩称，被告是合理拒交物业费，不是拖欠物业费，这两户房屋是我父母遗留下来的，当年拆迁时候，开发商克扣我20平房米的房屋，开发商与物业公司是一家，给我返还15000元，其它的费用没有给我，说是顶物业费了，不用我再交物业费，因为第一套房屋是先给我家的，我们交过物业费，第二套房屋是后给的，差了我20多平米房屋面积，头一次给我15000.00元，还欠我二万多元，说物业只要是她家的我就不用交物业费，抵扣物业费。这么多年一直没有找我要。现在又要了，与我未签订服务协议说我违约了，门锁坏了，说不收我物业费，一直也没给我维修。说物业没有人，让我自行维修。煤气初装费等费用也没有给我返，说是顶物业费了。当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告七台河市泰和物业管理有限公司为支持其主张提交证据如下：证据一、营业执照复印件和资质证书复印件各一份（与原件核对无异议），证明，原告诉讼主体资格。被告殷国栋质证无异议。证据二、法定代表人身份证复印件一份及身份证明书一份，证明法定代表人身份情况及职务系原告物业公司经理。被告殷国栋质证无异议。证据三、物业服务合同复印件一份，证明泰和物业服务收费的资质和收费标准、服务项目，殷国栋房屋收费标准为每平方米0.5元。缴纳物业费是业主的义务，逾期未缴纳物业费将产生滞纳金，滞纳金按日收取，每日应缴纳物业服务费3‰的滞纳金。被告殷国栋质证认为：物业合同不是与我签订的，我未见过此份合同。我认为此份合同应该公示。我对甲方业主委员会的人员存在异议。我寻找过业主委员会但是没找到。我认为物业收取费用是不合理的，以前是每平方米收费4角钱，现在收费增加了，声控灯钱也比其它小区价格高，我认为物业服务不到位，小区化粪池堵塞物业未及时维修，小区业主自发筹集资金维护。有小区业主可以作证，道路不平整下水道井盖不平，我摔坏了。门锁和门铃坏了没有人维修，有证人可以作证。证据四、物业服务项目收费标准表一份和物业公司价格公示版照片一份，证明物业的服务项目和收费标准并对此进行公示。被告殷国栋质证认为：原告从来未公示过，我没看过。证据五、催缴物业通知书照片六张，证明将催缴物业通知书贴到被告家门上，证明每年都对该户进行催缴物业费，并告知不交物业费将产生滞纳金。被告殷国栋质证认为：我没见过催缴通知书，2020年末原告给我打过电话，协商物业费的事情，电话沟通过后去物业找过，就当年拆迁问题产生过纠纷抵扣物业费，协商未果。证据六、照片10张，证明物业服务项目中抽取的几张照片进行物业服务的记录。被告殷国栋质证认为：我认为照片不真实与现状不符。证据七、收据复印件12张，证明2015年至2020年被告所拖欠的物业费金额票据每年2张。被告殷国栋质证认为：我认为不该交物业费，物业费应与房屋拆迁补偿面积互相抵扣。被告殷国栋为支持其主张提交如下证据：证据一、申请函13页及物业管理协议书一张，证明物业不做为，服务不到位。原告七台河泰和物业管理有限公司质证认为:该份证据是被告自行打印，与本案无关，不能作为证据使用，该份证据系被告自己制作。对以上各方提交的证据，经庭审质证，并综合各方当事人陈述及本案情况，认证如下：对原告提交的证据一、证据二被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的原告证据三、证据四本院对该证据的真实性及原告服务项目及收费标准的事实予以确认。对当事人有异议的原告证据五、证据七本院对该催收、缴费及欠缴证据的真实性及证明的问题予以确认。对当事人有异议的原告证据六真实性予以确认，但并不足以完全、充分证明其主张，故对证明的问题不予确认。对被告证据一因其并不足以完全、充分证明其主张故对证明的问题，本院不予确认。根据原、被告的陈述、本院采信的证据证明的事实及庭审中查明的情况，本院确认以下法律事实：2014年10月10日七台河市泰和物业管理有限公司与七台河市新东方B区业主委员会签订《物业服务合同》，约定为七台河市新东方嘉园B区提供物业服务，物业服务期限为五年，自2014年10月10日至2019年10月10日。合同期满后，乙方参加甲方的管理招标并在同等条件下优先获得管理权。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招标而直接续订合同。物业服务费为住宅用户0.5元/月/㎡。业主逾期不交纳物业管理费的，从物业管理公司发出物业服务费催缴单载明日期开始，按日收取应缴纳物业服务费3‰的滞纳金。原告提供物业服务期间履行过物业服务合同约定的管理及服务义务。被告殷国栋本案所有房屋位于新东方嘉园B区12号楼4单元702室，该户面积54.65平方米。自2015年1月1日始至2020年12月31日间原告未交纳物业费。未交纳物业费期间原告以向被告张贴通知形式，对被告应交纳的物业服务费进行了书面催收。另查明，2019年10月10日后，原告七台河市泰和物业管理有限公司未与七台河市新东方B区签订物业服务合同，但原告仍在七台河市新东方嘉园B区提供物业服务。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。法人或自然人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。本案中，七台河市新东方B区业主委员会与七台河市泰和物业管理有限公司签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人具有法律约束力。原告应当按照合同约定提供物业服务，七台河市新东方嘉园B区的业主亦应当按约定给付原告物业服务费。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院依法撤销。”根据上述规定，七台河市新东方B区业主委员会与七台河市泰和物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，对小区业主即本案被告殷国栋具有法律约束力。原告七台河市泰和物业管理有限公司与被告之间的法律关系为物业服务合同，原告系物业服务人，被告系业主，被告应按合同约定履行自己的义务。鉴于前述，关于被告殷国栋辩称其未在《物业服务合同》上签字，对其没有约束力，称其未看过合同，合同未公示过的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中《物业服务合同》对原被告双方均具有约束力，原告物业公司为被告所在小区提供了物业服务，被告应当及时支付原告相应的合理物业管理费。按照合同约定，被告应当向原告缴纳2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费2148.00元。被告未依约交纳物业服务费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。被告未提供证据证明其已向原告交纳过该期间的物业服务费，原告的该项诉求符合合同约定，本院予以支持。被告辩称原告没有向其追讨过物业费，原告已向法庭提交相应证据，本院对其辩解意见不予采信。被告殷国栋辩称的房地产开发公司与物业公司一家，但并未向法庭出示证据证明，且房地产开发公司与物业公司应分属两个主体，在法律主体上应为相互独立。故对其辩解意见本院不予采信。被告诉称回迁房屋面积缺失问题及与本案属不同法律关系，原告物业公司也不予认可，被告可另行主张权利。被告辩称原告公司员工许诺其可以抵扣物业费和物业抵扣费用后不出具票据的问题，被告并未向本院提交证据且原告不予认可，对其辩解意见本院不予采信。被告辩称其与原告存在债务纠纷，也未向法院提交相关证据证实，故对其意见亦不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告殷国栋以原告物业服务不到位，设施未予维修由拒交物业服务费，并向提交证据以证明其主张。本院认为，根据本院在同类案件中查明的事实，从目前本市物业管理服务行业整体的实际情况看，物业管理服务公司提供的服务不可能尽善尽美，在履行物业管理服务合同义务过程中会存在一定的瑕疵，原告应当虚心接受包含被告在内的全体业主的监督和意见，予以重视并在后续服务中不断改善和进步，尽自己最大的努力为业主提供更加宜居的生活环境。小区业主对此也应当具有理性的认识和适度的包容。但同时，原告提供的物业管理服务存在瑕疵，这些瑕疵系一般违约行为，并不构成合同根本违约并达到足以减免物业管理服务费的程度，被告不能以此为由而不履行交纳物业管理服务费的合同义务，故被告拒交物业服务费用的抗辩理由不能成立。关于原告主张的违约金问题，本案中合同约定的滞纳金性质应认定为违约金。根据本院查明的事实，原告在其诉请的业主欠费期间所提供的物业服务存在一般瑕疵，未全面履行合同义务，故原被告双方均存在违约行为。且原告要求滞纳金为日千分之三，该约定过高，不符合我国民法确定的违约金系弥补损失为主，惩罚为辅的原则，对其违约金计算标准本院不予支持。本院认为原告的损失主要是被告逾期缴费的资金占用利息，且原告未向本院提交被告违约给其造成的实际损失的证据，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定对原告主张的违约金进行适当调整。鉴于原、被告双方系小区管理者与业主的特殊关系，为避免矛盾激化，督促原告提高物业服务水平，共同营造和谐小区，故本院酌情支持违约金700元。但同时需要指出的是，原告物业公司作为物业服务企业，应以业主利益为导向，认真履行服务义务，对于业主反映的问题应及时核查、认真处理，加强小区公共秩序维护以及公共基础设施的养护工作，提高服务质量，提升业主对物业服务的满意度。而作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理企业进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理企业共同努力，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告殷国栋于本判决生效之日起5日内支付原告七台河市泰和物业管理有限公司2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费共计2148.00元，违约金700.00元，以上共计2848.00元；二、驳回原告七台河市泰和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费25.00元，由被告殷国栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省七台河市中级人民法院。审判员  孙彦泽二〇二一年三月十八日书记员  李增荣