山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1187号 上诉人（原审原告）：孙树祥，男，1958年8月20日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：邹永盛，男，系孙树祥女婿。 被上诉人（原审被告）：青岛雅园物业管理有限公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：周迪，董事长。 委托诉讼代理人：刘阳，山东青锦睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈淋琳，山东青锦睿律师事务所律师。 上诉人孙树祥因与被上诉人青岛雅园物业管理有限公司（以下简称雅园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院(2020)鲁0202民初2310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙树祥上诉请求：1、撤销原判，改判支持孙树祥一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由雅园物业公司承担。事实和理由：一、雅园物业公司违约主要体现在两个方面：1、物业合同明确约定了许多义务，在三年内雅园物业公司完全没有履行，根据举证规则，应由雅园物业公司举证其三年合同期内提供了外窗等清洗的义务。雅园物业公司对此没有任何举证，因此其不履行合同义务事实清楚、证据充分。2、雅园物业公司在卫生保洁、保安和绿化三项外委合同的履行中明显不符合合同约定的标准，构成不完全履行合同义务。一审中，孙树祥要求雅园物业公司依据合同约定的义务提交涉案争议三年内的外委合同予以确认上述物业服务下降的程度和内容，以此确认其不完全履行合同义务的程度，但一审法院对上述合同义务没有确认。二、关于涉案小区的物业合同单价问题，合同单价调整的法定依据是山东省人民政府【2018】317号政府令，该政府令依据《立法法》第73条的规定，作为政府的规章依法具有强制效力，涉案合同依约应进行调整。更重要的是涉案委托服务合同第12条第6项明确约定了“属政府物业部门调整指导价格”，完全符合山东省人民政府【2018】317号政府令和青发改价格【2019】257号文规定。雅园物业公司应根据合同约定调整涉案小区的合同单价为最高不超过2.52元。三、涉案小区的品牌欺诈问题，是构成本案不履行和不完全履行合同根源。孙树祥提交诸多证据证明雅园物业公司借助世联行品牌拿下涉案合同的七元单价，并以持股时间的银行年化为标准退出控股权，从而恢复了新地集团普通物业品牌，导致从2017年1月涉案小区物业服务质量的急剧下降。品牌决定了合同单价，因此，从世联行品牌退出之日应按照新地集团普通品牌计算其合同单价。 雅园物业公司辩称：一、根据谁主张谁举证原则，孙树祥主张雅园物业公司不履行合同义务，应由其提供证据予以证明，否则应承担不利后果，且雅园物业公司在一审中已经提供证据证明提供了符合合同约定的物业服务。二、雅园物业公司已经根据合同约定提供了保洁、绿化、安全、客服部高端服务等全方位的物业服务，关于该事实在本案一审中已提交相关证据予以证明。三、案涉《前期物业管理服务合同》、《物业服务协议》合法有效，依法对孙树祥具有法律约束力，且孙树祥一直按照《物业服务协议》约定的标准交纳物业费用，足以证明其一直悉知、认可该协议约定的收费标准且认可物业服务质量，请求返还物业费无事实和法律依据。即使案涉小区的物业服务费实行政府指导价，但政府指导价格属于行政管理范畴，不属于法律禁止性或强制性的规定。青发改价格【2019】257号文件虽对物业费收费的方式及标准做了部分规定，但该文件并非法律亦非行政法规，并不影响《前期物业管理服务合同》及《物业收费协议》的效力。四、针对孙树祥提出雅园物业公司借助世联行品牌拿下7元单价与事实不符，物业服务收费协议主体为雅园物业公司与孙树祥，合同明确约定雅园物业公司为物业管理人，与世联行无关，且孙树祥知晓涉案小区物业服务企业为雅园物业公司。综上所述，一审法院作出的判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法驳回孙树祥的上诉请求，维持原判。 孙树祥向一审法院起诉请求：1.雅园物业公司返还物业管理费7520元（2017年1月1日至2019年10月31日期间按照青岛市发改委《关于进一步贯彻实施山东省物业服务收费管理办法的通知》项下五级最高收费标准每建筑平方米2.52元计算应返还的物业费，详见证据31计算明细）；2.雅园物业公司依合同约定提供并公示2017年1月1日至目前的安保、保洁、绿化等在内的所有外包服务合同和小区公共收支情况；3.本案诉讼费用由雅园物业公司负担。 一审法院认定事实：1.2014年3月25日，雅园物业公司与青岛市市南区xx路xx号远洋公馆开发商青岛远佳置业有限公司（以下简称“远佳置业公司”）签订《前期物业管理服务合同》，约定远佳置业公司委托雅园物业公司为远洋公馆小区提供前期物业管理服务，雅园物业公司有权向业主及物业使用人收取物业服务费等相关费用；物业服务费收费标准由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，公寓物业服务费（含电梯费）7元/平方米/月。业主应从远佳置业公司通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付季度物业服务费，此后按季度交纳，即每季度首月5日前，交纳本季度物业服务费。逾期交纳的，应当按照逾期每日3‰（应付而未付费用的总额为计算基数）的标准承担相应的滞纳金。物业服务期限自合同签订之日起至远洋公馆项目业主大会成立后，业主委员会重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且该物业服务企业实际接管该物业止。 2015年4月12日，孙树祥与远洋公馆开发商远佳置业公司签订商品房预售合同，购买青岛市市南区xx路xx号xx号楼xx户房产。该合同附件五为《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书。 2015年11月1日，孙树祥与雅园物业公司签订《物业收费协议书》，约定雅园物业公司为孙树祥所有的位于远洋公馆xx号楼xx户物业所在远洋公馆小区提供物业服务管理工作，孙树祥按7元/平方米/月（含电梯费）向雅园物业公司交纳物业服务费，交费日期为每月25日前。每月15日前，远洋公馆管理处将综合收费通知单发放给业主。业主未在收费通知单约定的日期内交纳物业服务费的视为违约，自次月1日起按每日3‰计算违约金。 2.孙树祥是青岛市市南区xx路xx号xx号楼xx户房产业主，该房产建筑面积为72.89平方米。每月应缴纳物业服务费510.23元（72.89平方米*7元/平方米/月）。 孙树祥称认同雅园物业公司2017年1月1日之前的物业服务，2016年12月20日向雅园物业公司交纳2016年11月1日至2017年10月31日的物业服务费6122.76元，2018年1月29日向雅园物业公司交纳2017年11月1日至2月28日的物业服务费2031.5元，2018年3月12日向雅园物业公司交纳2018年3月1日至5月31日的物业服务费1530.6元，2018年8月31日向雅园物业公司交纳6月1日至8月31日的物业服务费1530.6元，2018年12月28日向雅园物业公司交纳2018年9月1日至12月31日的物业服务费2040.8元，2019年6月18日向雅园物业公司交纳2019年1月1日至6月30日50%的物业服务费1530.69元，即孙树祥自2017年1月1日至2019年10月31日期间向雅园物业公司交纳的物业服务费为13766.49元(6122.76-510.23*2+2031.5+1530.6+1530.6+2040.8+1530.69)。 3.孙树祥提交微信图片、照片、函件一宗，证明雅园物业公司在公共部位的卫生保洁服务、小区安全保卫和公共秩序管理、小区绿化养护、地下停车场管理、专属管家服务等方面提供的物业服务严重不符合前期物业管理合同约定，包括孙树祥在内的业主无数次以不同方式向雅园物业公司提出服务瑕疵异议。 经质证，雅园物业公司对孙树祥提交的上述证据不予认可，认为图片、照片的拍摄时间、地点不明确，无法证明孙树祥主张的雅园物业公司物业服务严重不符合前期物业管理合同约定；函件系孙树祥、业主、业主委员会单方制作，证明力弱，雅园物业公司签收不等于其认可孙树祥提出的相关事实。 4.雅园物业公司提交打印照片一宗，证明雅园物业公司按照合同约定提供了保洁、绿化、安全、客服部高端服务等全方位的物业服务。 经质证，孙树祥对雅园物业公司提交的上述证据真实性、关联性、证明性以及证明的问题均不予认可。认为，（1）从证据形式上讲，上述证据均为复印件，雅园物业公司未能提供该证据的原始载体以确认该证据的形成时间、地点、人物等重要事实，所以该证据的真实性无法确定。（2）从证明的问题上讲，该组证据无法证实雅园物业公司所要证明的的问题，即假如上述证据是真实的，该组证据只能证明了雅园物业公司在照片拍摄的这个时间点做了照片上的工作，但是不能证明其在本案争议的合同期内自始至终提供上述照片上的服务，更无法证明雅园物业公司在该期限内依据双方之间的《前期物业管理服务合同》和合同的附件五《前期物业服务质量标准》以及《远洋公馆物业服务手册》（以下统称为前期物业管理合同）所约定的服务内容和标准提供了和单价7元物业管理费相对应的详细约定的高端物业服务内容。（3）从证据的关联性上讲，该组证据更是和本案所争议的焦点问题不具有任何证明力和关联性。即通过诉状和开庭均已经证实了本案和以往物业管理服务质量纠纷所不同的是，双方均对雅园物业公司提供了包括卫生、安保、绿化在内的最基本物业服务没有争议，双方争议的焦点问题就是雅园物业公司是否在本案争议的合同期限内依据前期物业管理合同提供了合同项下详细约定的各项非基本服务之外的高端服务内容，孙树祥已经在开庭时的举证、法庭辩论、直至代理意见中进行了详细的论证，并一再要求雅园物业公司根据举证规则进行举证是否依约提供了上述特别约定的服务。 5.孙树祥提交告知函、《远洋公馆承接查验报告》、回函各一份，证明因雅园物业公司故意的服务瑕疵直接导致了整个远洋公馆小区在雅园物业公司违约主动提前撤离的2020年6月10日交接后，经青岛远洋公馆业委会在第三方协助下对整个小区的承接查验中，确认了高达178项修复费用多达1917125.66元的小区公共设备设施在内的硬件损失，该损失系雅园物业公司在长达三年之间内严重违约和不作为的直接后果，反证了雅园物业公司合同违约的事实和严重后果，对该项损失孙树祥强烈要求业委会依法向雅园物业公司进行追偿，孙树祥也保留依法进行追偿权利。 经质证，雅园物业公司对孙树祥提交上述证据的真实性与证明事项均不予认可，认为查验报告系新物业入住后一个半月出具的，雅园物业公司在服务期间，已经对设备进行了维护、保养工作，不应当承担其他责任。 经查明，告知函系青岛远洋公馆业主委员会向雅园物业公司出具，落款时间为2020年7月20日，《远洋公馆承接查验报告》系打印件，青岛远洋公馆业主委员会加盖骑缝章，回函系雅园物业公司向青岛远洋公馆业主委员会出具，落款时间为2020年7月24日。因雅园物业公司对上述证据不予认可，且从证据内容，无法确定上述证据与本案的关联性，故一审法院对上述证据不予采信。 一审法院认为，雅园物业公司与青岛市市南区xx路xx号远洋公馆开发商远佳置业公司签订《前期物业管理服务合同》依法成立，合法有效，各方当事人应按照约定全面适当履行各自权利义务。孙树祥与远洋公馆开发商远佳置业公司签订商品房预售合同，购买青岛市市南区xx路xx号xx号楼xx户房产。该合同附件五为《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书。且孙树祥与雅园物业公司签署了《物业收费协议书》，上述《商品房预售合同》与《物业收费协议书》的签署均系孙树祥和相对方的真实意思表示，因此各方当事人亦应按照《商品房预售合同》与《物业收费协议书》的约定事项履行相应的义务。 关于雅园物业公司应否返还孙树祥认为多缴纳的物业管理费，一审法院评析如下：1.本案中《前期物业管理服务合同》、《商品房预售合同》与《物业收费协议书》合法有效，无证据证明当事人在签署合同或协议时并非出于双方真实意思表示的情形或其他导致合同或协议不产生法律效力的情形，因此双方应按照合同约定履行各自义务，物业公司应按约提供物业管理服务、业主（或使用人）应按约定的缴费方式和标准缴纳物业管理费。2.孙树祥自认认同雅园物业公司2017年1月1日之前的物业服务，且已足额缴纳自2016年11月至2019年1月的物业管理费，综合孙树祥已向雅园物业公司缴纳物业管理费数额、诚实信用原则和维护合约效力保持稳定等因素，一审法院对于孙树祥请求雅园物业公司返还其多缴纳物业管理费的诉讼请求不予支持。3.孙树祥认为雅园物业公司在争议的合同期限内没有按约依据双方之间的《前期物业管理服务合同》和合同的附件五《前期物业服务质量标准》以及《远洋公馆物业服务手册》所约定的服务内容和标准提供符合单价7元物业管理费相对应的详细约定的高端物业服务内容，并提交微信图片、照片、函件一宗，证明雅园物业公司在公共部位的卫生保洁服务、小区安全保卫和公共秩序管理、小区绿化养护、地下停车场管理、专属管家服务等方面提供的物业服务严重不符合合同约定，雅园物业公司提交了打印照片一宗，证明其提供了符合约定的物业服务。一审法院认为，双方当事人提交的证据，均不能足够充分地证明各自的待证事项，因此本案中，无充分证据证明雅园物业公司在接受委托进行管理服务后，没有履行合同约定的主要义务，因此，即使雅园物业公司在其物业管理服务过程中存在瑕疵，孙树祥等业主也可以按照物业管理委托合同的约定，通过业主委员会或业主大会按照法定程序要求物业服务公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理公司等方式维护自己的合法权益，而不应以拒付或少付物业服务费的方式对抗物业公司瑕疵的服务行为。4.孙树祥称雅园物业公司按照7元/平方米/月收取物业管理费，超出了青岛市住宅房屋物业服务费的政府指导价，其不应按照该约定价格交纳物业服务费。对此，一审法院认为，政府指导价格属于行政管理范畴，不属于法律禁止性或强制性的规定，故孙树祥的主张一审法院不予支持。 基于上述责任承担的分析，孙树祥关于雅园物业公司依合同约定提供并公示2017年1月1日至目前的安保、保洁、绿化等在内的所有外包服务合同和小区公共收支情况的诉讼请求，一审法院亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（一）、（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第九十条规定，判决：驳回孙树祥的诉讼请求。案件受理费50元，由孙树祥负担。 二审中，孙树祥提交：（2020）鲁0202民初7896号、（2020）鲁0202民初5532号民事判决书两份，证明：基于本案相同事实，雅园物业公司起诉了两位自2017年5月未交纳物业费的业主，经法院审理最终确认了雅园物业公司未能提供合同约定的部分高端服务，构成违约，按九折支付物业费。上述两当事人均不服该判决提起上诉，要求对雅园物业公司的恶意违约进行惩罚性赔偿，而孙树祥在涉案三年期间内采取了交付物业费但备注不认可物业服务质量并保留诉权，和按50%缴费并备注上述事宜，直到提起本案诉讼。一审费用基于同一事实作出不同判决。雅园物业公司质证称，真实性没有异议，关联性不予认可。首先，上述判决书尚未生效，不能作为证据使用，更不能作为认定本案案件事实的依据。其次，孙树祥备注不认可物业服务质量、保留诉权，系其单方主张，不能证明雅园物业公司的物业服务质量不符合合同约定。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为：孙树祥应向雅园物业交纳的物业费标准问题。本院认为，首先，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。孙树祥主张雅园物业公司的物业收费标准超过山东省人民政府【2018】317号政府令和青发改价格【2019】257号文件规定，但未举证证明涉案《前期物业管理服务合同》及《物业收费协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，各方均应按照合同约定行使权利、履行义务，雅园物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，孙树祥应当按照合同约定的7元/平方米/月的价格交纳物业服务费。其次，孙树祥提交证据证明雅园物业公司物业管理服务存在质量问题，但相关证据不足以证明雅园物业公司在履行合同过程中存在根本违约的情形，孙树祥以此为由要求降低物业费收费标准，本院不予支持。最后，孙树祥主张雅园物业公司借助世联行品牌提高物业收费标准涉嫌合同欺诈，未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对其主张，本院不予支持。综上，孙树祥主张按照2.52元/平方米/月的标准计算物业费，并要求雅园物业公司返还多收取的物业费差额的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。 综上，孙树祥的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人孙树祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二一年三月二十九日 法官助理邓永芳 书记员 方高海