山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1003民初5526号原告：于夕峰，男，1960年3月18日生，汉族，居民。住威海市文登区。被告：邹威，男，1984年10月15日生，汉族，居民。住威海市文登区马山路46-2号414室。原告于夕峰与被告邹威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于夕峰到庭参加诉讼，被告邹威经本院公告传唤，未有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于夕峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除位于威海市文登区屋买卖合同；2、依法判令被告返还购房款人民币400000元；3、依法判令被告赔偿自2019年8月21日起至实际还款之日止，以20000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；4、依法判令被告赔偿自2019年9月4日起至实际还款之日止，以50000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；5、依法判令被告赔偿自2019年9月12日起至实际还款之日止，以150000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；6、依法判令被告赔偿自2019年8月22日起至实际还款之日止，以180000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；7、依法判令被告赔偿原告其他损失共计200000元；8、依法判令被告支付违约金100000元；9、判令被告承担案涉房屋的诉讼费、保全费、律师费及拍卖等相关的一切费用。事实和理由：原告起诉法院后，发现涉案房有公积金抵押登记和担保。而购房合同写明该房被告合法拥有财产，该房没有产权纠纷，不存在任何抵押债权纠纷。由于案涉房产有抵押又是网签备案房，被告又失联，威海市经区人民法院已查封案涉房产并将进行拍卖，被告不可能将房产过户到原告，原被告签订的合同的目的不可能实现。邹威未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2016年4月7日，被告邹威与山东东泰融资担保有限公司、威海市住房公积金管理中心文登管理部签订《住房公积金个人购房借款合同》，约定被告向威海市住房公积金管理中心文登管理部申请公积金个人贷款288000元，用于购买威海市文登区天福雅苑小区3号1单元402室房屋，2016年4月14日，被告与威海市住房公积金管理中心文登管理部办理文房预市区字第××号预告抵押登记，被告将天福雅苑小区3号1单元402室房屋抵押给威海市住房公积金管理中心文登管理部，抵押设定日期2016年4月7日至2036年4月6日。2020年8月14日，山东东泰融资担保有限公司向威海市经济技术开发区法院申请保全，查封了案涉房产。2020年9月4日山东东泰融资担保有限公司将被告诉至威海市经济技术开发区法院，2020年10月14日，威海市经济技术开发区法院作出（2020）鲁1092民初2415号民事判决书，判决被告支付给山东东泰融资担保有限公司代偿款248495.06元及其他损失。该判决生效后，山东东泰融资担保有限公司申请法院执行，威海市经济技术开发区法院对涉案房产进行了查封并执行。被告签订案涉房屋商品房买卖合同进行网签备案，尚未办理房产变更登记。2019年8月21日，原告与被告签订案涉房屋买卖合同，合同约定：“第一条、房屋的基本情况：甲方（被告）转让房屋坐落天福雅苑小区3号1单元402室，建筑面积为99.2平方米。乙方（原告）对甲方所要转让的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。第二条、房屋权属。本合同中所述房屋是甲方合法拥有财产，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清理事项，由甲方承担，乙方不负任何责任”。另，合同中约定，转让房屋总价款680000元，分三次付款，第一次于合同签订之日支付200000元，第二笔于2019年9月12日前付款200000元，第三笔在甲方将房产证办理过户给乙方后，乙方用银行贷款的形式将剩余房款人民币280000元付给甲方，甲方应当在收到乙方押金（第一笔款）当日将房屋交付给乙方。合同关于产权登记及过户的约定：1、转让房屋办理到甲方名下所有权证、土地证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由乙方承担，办理到甲方名下后，甲方应自领取之日起1日内，将领到的产权证书交由乙方；2、在办理到甲方名下所有权证、土地证及其他手续之后，自乙方向甲方提交办证房屋产权申请之日内，甲方无条件协助所有权证、土地证及其他手续，所需相关费用由乙方负担，该条款还规定了其他事项；第七条规定，如甲方违约，甲方退还之前乙方所交所有款，再付给乙方违约金100000元，该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2019年8月21日向被告交付房款现金20000元，银行转账支付180000元，共计200000元，2019年9月3日，原告银行转账支付给被告购房款200000元，被告将房产交付给原告居住使用。现案涉房屋威海市经济技术开发区法院进行了查封并执行，原告诉之本院，并于2020年9月17日申请本院查封案涉财产，原告支付保全费2520元。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖协议书、购房收据、保全费用单据、民事判决书、民事裁定书等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，案涉房产为被告网签购买的房屋，尚未取得案涉房屋所有权，且该房产网签抵押给威海市住房公积金管理中心文登管理部，威海市经济技术开发区法院进行了查封并执行，被告不可能依照合同约定将案涉房屋交付给原告，原告因该合同取得案涉房产的目的不能实现，原告要求解除原被告签订的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因解除合同造成损失的，应当由过错方承担，双方均有过错，应当各自承担相应责任。本案中，原告提供的房屋买卖协议的内容，可以证实原告在与被告签订合同时，对案涉房屋情况是充分了解，对被告网签购买涉案房屋以及被告尚未取得房屋所有权是明知的，在被告未取得案涉房屋所有权的情况下，即签订房屋买卖协议，本身也存在不能产生物权变动的法律后果，故，原被告在明知不能产生物权变动的情况下而签订房屋买卖合同，对造成不能实现案涉房产变更的合同目的均存在过错，双方对解除合同造成的损失应当各自承担相应责任。故，原告要求被告返还购房款，本院予以支持，原告要求被告赔偿支付购房款的利息损失，本院不予支持。法律规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理，即该规定明确违约金条款属于合同中的结算和清理条款。本案中，原告要求继续履行违约金条款，符合上述法律规定。法律规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。本案中，被告实际不能交付房产造成根本违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付违约金，本院予以支持。但原告约定的违约金明显高于原告因购买房屋支付购房款造成的损失，应当以原告因购买房屋支付购房款造成利息损失的1.3倍支付给原告违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告于夕峰与被告邹威签订的房屋买卖协议；二、原告于夕峰于本判决生效之日起十日内将位于威海市文登区产返还给被告邹威；被告邹威于本判决生效之日起十日内返还给原告于夕峰购房款40万元；三、被告邹威于本判决生效之日起十日内支付给原告于夕峰自2019年8月21日至本院确定的履行之日止，以购房款200000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率所计算利息的1.3倍违约金；自2019年9月3日至本院确定履行之日止，以购房款200000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率所计算利息的1.3倍违约金。四、驳回原告于夕峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，保全费2520元，由被告邹威负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  姜洪春人民陪审员  孙书阳人民陪审员  徐小万二〇二一年三月十一日书 记 员  于 超