浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初10381号 原告：余姚市朗霞镇兴业喷胶棉厂，住所地余姚市朗霞街道新新村（高甸头）。统一社会信用代码92330281MA290TKQ8M(1-1)。 经营者：曹松炎，男，1962年10月11日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：劳景璟，浙江前湾律师事务所律师。 被告：余姚市碟盛酒店用品商店，住所地余姚市朗霞街道新新村高甸头**。统一社会信用代码92330281MA2AFKF87F。 经营者：张盛达，男，1988年4月20日出生，汉族，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：赵军，浙江余慈律师事务所律师。 原告余姚市朗霞镇兴业喷胶棉厂与被告余姚市碟盛酒店用品商店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案受理，依法适用简易程序于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告余姚市朗霞镇兴业喷胶棉厂的委托诉讼代理人劳景璟，被告余姚市碟盛酒店用品商店的委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余姚市朗霞镇兴业喷胶棉厂向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.被告支付原告自2020年1月1日开始至实际履行之日止的租金（暂计算至2020年11月底租金为150222.22元）；3.被告自解除房屋租赁关系之日起腾空租赁房屋；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告对诉讼请求进行了变更，变更之后诉讼请求为：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，并由被告腾空租赁的房屋；2.判令被告支付原告自2020年1月1日起至12月31日止的租金和占有使用费162438.50元，并自2021年1月1日开始，以459.57平方米为基数，按照0.63元／㎡／天计算占有使用费至实际腾空之日止。事实与理由：被告因经营所需向原告承租位于余姚市××街道××村的房屋。双方于2019年1月8日签订了2019年度的《房屋租赁协议》一份，约定2019年房屋租金为230000元，2020年房屋租金为240000元，并且约定每年租金提前一个月付清。后考虑到疫情原因，2020年度的租金减少为230000元。然被告却怠于支付2020年度的房屋租金。截至2020年8月22日被告仍欠原告2020年度的房屋租金220000元，并且其经营者出具了欠条一份。另外，被告于2020年9月20日清空了其中两间房屋。期间，被告又支付了租金42000元。暂算至2020年11月底，被告仍需支付的租金为150222.22元。原告多次催讨，被告置若罔闻。故原告依法起诉。 被告余姚市碟盛酒店用品商店答辩称：原告主体不适格，出租方应当是朗霞旧货市场或者是旧货中心管理办。租赁合同无效，因为房屋属于工业用地，并非商业性质。第二项诉讼请求过高，被告于2020年8月份腾空了四间房屋，实际占用了四间房屋。故2020年8月份开始租金应当减半。 原告为证明自己的主张，向本院提交：1.国有土地使用权证一份、房屋所有权证一份，拟证明原告系被告承租房屋所有权人的事实；2.房屋租赁协议一份，拟证明原、被告于2019年1月8日签订租期一年的房屋租赁合同的事实；3.通知两份、欠条一份，拟证明原告向被告催讨房租，被告于2020年8月20日向原告出具欠条，2020年9月20日被告腾空两间房屋的事实。 对原告提交的证据1，被告提出该土地证载明的土地性质是工业用地，本案中房屋使用性质是商业用地，故租赁合同无效；对原告提交的证据2，被告对真实性无异议，但提出该租赁合同落款处是旧货中心管理办，并非原告；对原告提交的证据3，被告对真实性无异议，但提出通知中未描述被告欠款事宜，且落款处是旧货中心管理办，并非原告。本院经审核，对原告提交的证据予以认定。 被告向本院提交：1.照片四份，拟证明被告已经于2020年8月份腾空了四间房屋的事实；2.照片两份，拟证明原告为被告调换的房屋被其他人占有的事实。 对被告提交的证据1，原告提出异议，认为从照片中无法看出被告腾空了四间房屋，被告于2020年9月20日腾空了两间房屋。对被告提交的证据2，原告提出异议，并不存在置换的情形。本院经审核，对该证据真实性予以认定。 经审理查明：原、被告之间存在房屋租赁合同关系。双方于2019年1月8日签订2019年度的房屋租赁协议一份，该份协议约定，被告向原告承租位于余姚市××街道××村朗霞旧货中心的八间房屋＋门卫前外面，共计1000平方米，年租金为230000元，承租期间一年，租金每年一付，第一年租金于协议签订后1天内付清，以后每年租金提前一个月付清。该合同还约定2020年年租金为240000元。原告考虑疫情原因在主张租金时已将2020年原租金240000元调整为年租金230000元。被告的负责人张盛达于2020年8月20日向原告出具欠条一份，确认租金220000元于9月8日付清。被告共已支付2020年度的租金52000元。 根据现场踏勘，双方一致确认共承租8间房屋及门卫前外面一块空地，合计1000平方米，其中门卫前外面一块空地，面积为197.23平方米。现已腾空门卫前外面一块空地及四间房屋，其中两间房屋的面积为148平方米，原告主张该两间房屋于2020年9月20日腾空，被告主张于欠条出具后几天腾空且未不清楚具体时间。另有两间房屋存在置换情形，由原来的195.2平方米置换至143平方米。该置换后的房屋目前也已腾空。原告主张于2020年12月底腾空，被告主张于2020年10月份腾空。另双方一致确认门卫前空地197.23平方米于2020年12月底腾空。被告尚未腾空的房屋面积为459.57平方米。 本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立受法律保护，双方当事人均应按约履行合同义务。被告未按约履行支付租金的义务，经催告后至今仍未支付，故原告要求解除租赁合同，合法合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。故本院确认本案租赁合同关系于起诉状副本送达之日即2020年12月8日解除。被告作为承租人，应当按约定期限向原告支付租金。根据双方的合同约定，2020年度的年租金为240000元，原告基于疫情考虑将2020年度的年租金减免一万元，主张以230000元一年计算2020年度的租金，本院予以认可。2020年度租金，被告仅支付了52000元，因存在提前腾空以及置换房屋的情形，原告主张扣除已腾空房屋的相应租金以及置换后面积减少部分的租金，根据实际使用的面积计算租金，系原告对自己权益的处分，且不损害他人的利益，故本院予以确认。被告虽对原告陈述的腾空时间存在异议，但被告腾空时理应通知原告，现被告未提交相关证据证明其于原告陈述的时间之前就已腾空，故本院根据原告的陈述予以确认。案涉标的物租赁总面积为1000平方米，年租金为230000元，即每平方米每天的租金为0.63元，合同解除之后的占用使用费可参照该标准予以支持。被告于2020年9月20日腾空了148平方米，即2020年9月21日起至2020年12月31日止该148平方米的费用予以扣除，经计算为9510.48元，具体计算方法为：148平方米×0.63元/㎡/天×102天=9510.48元。面积为195.20平方米的房屋于2020年7月置换为143平方米，故2020年7月1日起至2020年12月31日止该52.2平方米的面积差对应的费用予以扣除，经计算为6051.02元，具体计算方法为：52.2平方米×0.63元/㎡/天×184天=6051.02元。即2020年度尚应支付的费用（含租金及占有使用费）为：230000元-52000元-9510.48元-6051.02元=162438.50元。2021年1月1日开始的占用使用费，参照租金的标准，以实际占用面积为基数，计算至腾空之日止。综上，原告的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告并非适格主体，因租赁合同中已经明确出租方为原告，原告亦是欠条持有人，故原告系适格主体，通知落款处的“旧货中心管理办”主体并不存在。被告又辩称租赁合同无效，虽本案房屋存在工业用地当作商业用地出租的情形，但并不必然导致租赁合同无效。根据《关于审理城镇房屋租金合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条以及《中华人民共和国民法典》第七百二十四条之规定，该情形下，被告可以主张解除合同，故说明法律并未对该种情形下合同效力进行否认。被告以此为由抗辩租赁合同无效，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条之规定，判决如下： 一、原告余姚市朗霞镇兴业喷胶棉厂与被告余姚市碟盛酒店用品商店于2019年1月8日签订的《房屋租赁协议》于2020年12月8日解除； 二、被告余姚市碟盛酒店用品商店于本判决发生法律效力之日起十日内腾空其承租的位于余姚市××街道××村（朗霞旧货中心）的房屋； 三、被告余姚市碟盛酒店用品商店支付原告余姚市朗霞镇兴业喷胶棉厂截至2020年12月31日止的租金及占有使用费合计162438.50元，并按0.63元/㎡/天的标准支付自2021年1月1日起至腾空之日止，以实际占用面积（459.57平方米）计算的占有使用费，款限于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费3549元，减半收取1774.50元，由被告余姚市碟盛酒店用品商店负担，款限于本判决发生法律效力后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 邵银银 二〇二一年三月二十九日 代书记员 董彩萍