河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终308号上诉人（一审被告）:许昌中联商务服务有限公司（曾用名许昌中联房地产中介有限公司），住所地许昌市文峰路北段银都大厦1幢4楼5A08号。法定代表人:戚建设。委托诉讼代理人：王**，系该公司员工。被上诉人（一审原告):江罗罗,女,1988年6月16日出生,汉族,住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：贾俊伟，河南世纪风律师事务所律师。上诉人许昌中联商务服务有限公司因与被上诉人江罗罗居间合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初6274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人许昌中联商务服务有限公司的委托诉讼代理人王**、被上诉人江罗罗及其委托诉讼代理人贾俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人许昌中联商务服务有限公司的上诉请求：一、请求二审法院依法改判上诉人许昌中联商务服务有限公司依法不应承担责任,或者将案件发回一审法院重审;二、一、二审诉讼费用等由被上诉人承担。上诉理由:一、一审法院认定的本案基本事实存在错误。l、本案涉及的《房屋买卖合同》签订于2020年5月25日18点30分以后,合同相对人出售方即甲方为陈跃民,买房方即乙方为被上诉人江罗罗,案涉房屋为魏都区新时代庄园4幢东起1单元7至8层西户房屋,值得注意的是,该房源首先是被上诉人江罗罗自己通过其他中介公司找到的,因为价格原因江罗罗又找到被上诉人公司,让被上诉人公司为其谈价,争取以最低价款买到该房屋。在上诉人参与该房屋买卖行为之前,被上诉人对该房屋基本情况是明知的。2、关于本案争议焦点,案涉房屋的产权问题。《房屋买卖合同》签订时间为2020年5月25日晚,被上诉人江罗罗提出其“质疑”案涉房屋产权问题的时间为2020年5月26日下午,被上诉人询问案涉房屋的产权是否为70年。在这之后,被上诉人并没有明确表示因为产权问题要求出卖人解除合同,索要房屋定金。而恰恰相反的是,被上诉人称产权年限如果没什么影响,愿意继续购买该房屋,该部分内容在上诉人提供的录音中能够清晰的表明。之后案涉房屋买卖合同仍继续推进,评估公司也对该房屋进行了评估,出售方也完全配合进行了银行面签工作,但因为被上诉人的单方违约行为致使合同无法继续履行。2020年6月3日被上诉人与上诉人工作人员和买方陈跃民再次前往房管局调查案涉房屋产权,且被上诉人在知晓产权为50年之后,明确表明若卖方补偿其15.6元/平的土地出让金之后,愿意继续履行该合同。上诉人又与出卖人协商,出卖人也表示愿意补偿上述补偿金。但之后被上诉人又单方违约,致使房屋买卖合同无法继续履行。依据目前我国关于产权的相关规定,土地适用年限届满后,自动续期，不影响房屋的所有权及使用。那么,案涉房屋的70年产权和50年产权是否直接影响了合同的根本目的是本案的关键问题。很显然,50年产权并不影响房屋买卖合同目的的实现,也没有给被上诉人造成直接的影响。究其单方违约的原因,无非是房屋价格的持续波动,被上诉人认为合同约定的价格过高。依据《房屋买卖合同》的约定,被上诉人的行为已构成违约,其向出卖人缴纳的定金应当不予退还,基于以上事实,却将部分责任归咎在上诉人处,不符合公平、公正、诚实守信的基本法律原则。3、经过房管部门查档可知,不动产登记中心出具的查档结果上显示项目包括“不动产权证号码、土地来源、登记时间、有无抵押、有无查封、有无异议登记”。但该查档证明并不显示土地出让金年限(也即是本案所说的产权信息),上诉人和被上诉人均认可查档的事买,那么对于一审认定的上诉人全面审查义务,具体范围应当包含以上内容,通过查档上诉人已经尽到了居间服务过程中的审查义务,被上诉人的单方违约是造成其房屋定金无法要回的直接原因,且即便被上诉人认为40000元是其损失,其应当按照合同相对性原则起诉出卖人主张其权利。上诉人认为以上案件基本事实,一审法院并未审理清楚,导致一审法院在适用法律时,作出了错误的决定。二、一审法院适用法律错误,导致上诉人权益受损。1、本案案由为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同”。因此,所谓居间,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人是否与第三人订立合同,与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人。另外居间合同有三个特征:(1)其合同标的不是法律行为,而是介绍订约的劳务;(2)居间人在委托人与第三个订立的合同中既非当事人,亦非任何一方的代理人,而是中间媒介人:(3)它是有偿合同,居间人只有在居间产生有效结果时才可请求报酬给付。针对本案,上诉人作为居间人其对于涉案房屋的全面审查义务已经作出了包含查档等行为的审查义务,对于房屋产权问题,首先该房屋系被上诉人自己找到的房源,其对该房屋的基本情况已经作出了充分了解,退一步讲,涉及房屋产权等相关问题,根本上负主要责任的应当是出卖人,因为出卖人作为《房屋买卖合同》的相对人,其对自有房屋的产权性质等情况应当如实告知买受人及居间人,合同的双方当事人对交易厅为应当承担所有责任,作为居间服务人的中介公司,其工作为向卖方介绍意向客户,帮助买方完成过户、贷款手续。在本案交易过程中,居间人已经完成了其全部居间服务工作,在合同一方出现违约的情况下,让居间人承担百分之五十的责任显然有失公允,严重损失上诉人的权益。2、关于本案一审法院判决理由。一审法院裁判理由仅为“作为房产中介公司,应对房屋的信息全面审查的义务,现因该原因导致房屋买卖合同解除、被告存在过错。原被告各自承担百分之50%”,对于该裁判理由的阐述存在严重逻辑错误,导致房屋买卖合同解除的原因并非中介公司的责任。结合上述事实,导致合同无法履行的原因系被上诉人单方违约,系出卖人未如实说明案涉房屋产权性质,系被上诉人认为房价波动不想继续履行合同,一审法院直接将合同解除原因归于居间人,不符合基本事实情况。另外,一审法院对于双方责任划分,并未作出实际的法理分析,而以各自承担50%作为裁判结果,我们认为并不符合法律推理的严谨性,更像是一审法院在充当和事佬,而做出各打五十大板的判决。综上,上诉人认为,一审法院认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院查清事实,依法改判或将本案发回重审。被上诉人江罗罗辩称：上诉人提供不真实的涉案房屋土地使用权期限信息，应赔偿被上诉人的损失。上诉人应返还被上诉人1万元的居间服务费。被上诉人江罗罗向一审法院起诉请求：l.请求人民法院依法判决解除原告和被告的居间合同；2.请求人民法院依法判决被告返还原告居间服务费10000元并赔偿原告购房定金损失40000元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：江罗罗经许昌中联房地产中介有限公司居间介绍购买二手房。2020年5月25日，江罗罗（乙方、买房方）、案外人田静代陈跃民（甲方出售方）、被告许昌中联房地产中介有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》（合同编号20190394），主要内容为：1.甲方出售房屋坐落于魏都区文峰办事处莲城大道新时代庄园4幢东起1单元7至8层西户，房屋权属为商品房，《房屋所有权证号》为10××63，房屋所有权人为陈跃民，《国有土地使用证》号为暂无，房屋建筑面积为225.37平方米，现房有抵押贷款，抵押权人为建设银行，至今未还贷款余额约捌万元整，双方约定于20个工作日内由甲方自行解押完成。2.房屋交易价格为1130000元，乙方应在签订本合同后过户当日内，付给甲方购房首付款（含定金）430000元（含定金），剩余房款700000元，由乙方委托丙方,代办银行或者(公积金贷款)，乙方向银行或者(公积金管理中心)申请柒拾万元。(贷款事宜按银行或公积金管理中心规定、审批为准)贷款额与首付款(含定金)总和为房屋总价款；签订本合同时，甲方房款中的壹万元押于丙方，双方办完物业交接后，丙方退还给甲方。3.违约责任，甲方必须保证对该房屋享有完整所有权,并能完全支配及处理该房屋的一切事项，若发生与该房屋有关的纠纷或债务,一概由甲方负责清理,并承担一切责任。该房屋不能正常交易给乙方，甲方应全额退还,乙方已付购房款,并按合同总房价20%为违约金赔偿给乙方；乙方未按照合同规定付款，甲方对乙方逾期付款行为,有权追究违约责任。每逾期一日,乙方应支付逾期款项的千分之三作为违约金。逾期超过十日,甲方有权解除合同,所收取的购房首付款(含定金)不予退还；甲、乙双方任何一方违约,或者逾期不提交材料、或者逾期不办理相关手续,丙方收取费用不退,并有权追究违约方责任。每逾期一日,违约方按照房屋全款的千分之三作为违约金,支付给丙方。4.其他条款：甲方保证该房屋为名下唯一房产，因过户时涉及“满五唯一”政策的影响，若甲方名下有其它房产，则多出的差额税由甲方承担；经甲乙双方协商，乙方同意甲方再收到全部房款后，于2020年8月1日之前双方进行物业、水、点钥匙等交接；签订本合同当日，乙方支付甲方伍万元定金；双方约定，银行审批通过后，甲方需在5个工作日内进行解押手续的办理；若银行审批不通过，双方互不承担违约责任，友好解除合同（甲方需退回乙方已交定金）。同日，原告江罗罗向被告许昌中联房地产中介有限公司缴纳10000元，《收据》（No2831914），主要内容为：入账日期2020年5月25日，交款单位江罗罗，人民币11300元，收款事由代办服务费（2020.5.25交付壹万元整，剩余壹仟叁佰圆整于过户当日支付）。原告江罗罗向案外人田静缴纳40000元和许昌中联房地产中介有限公司缴纳10000元，《收据》（No7425146），主要内容为：“交款单位江罗罗，人民币50000元，收款事由莲城大道新时代庄园4幢东起1单元7至8层，房权证号10××63”，其中10000元押于许昌中联房地产中介有限公司。合同签订后，查明案涉房屋土地使用权期限为50年，后因该原因房屋买卖合同无法继续履行，产生争议。2020年7月1日，江罗罗以许昌中联房地产中介有限公司为被告、陈跃民为第三人向本院提起诉讼，诉讼请求为：请求人民法院依法判决解除原告和被告、第三人的《房屋买卖合同》;请求人民法院依法判决被告返还原告居间服务费10000元并赔偿原告购房定金50000元;诉讼费用由被告承担。2020年9月14日，江罗罗、陈跃民签订《和解协议》，主要内容为：因许昌中联房地产中介有限公司(现名:许昌中联商务服务有限公司)提供的住宅建设用地使用权期限不是70年,导致甲乙双方2020年5月25日签订的《房屋买卖合同》之目的不能实现,甲乙双方达成如下协议:1、甲乙双方同意解除2020年5月25日签订的《房屋买卖合同》;2、乙方同意由许昌中联房地产中介有限公司向乙方收取的人民币大写壹万元整(小写:10000元)押金直接返还给甲方,并将收据交付甲方,由甲方直接向许昌中联房地产中介有限公司追要;3、甲乙双方就2020年5月25日签订的《房屋买卖合同》再无纠纷。2020年9月18日，江罗罗申请撤诉，本院作出（2020）豫1002民初3507号民事裁定，裁定准许江罗罗撤回起诉。以上事实有房屋买卖合同、聊天记录、（2020）豫1002民初3507号民事裁定书、和解协议及庭审笔录在卷为凭。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。该案中，原告委托被告居间介绍购买房屋，双方虽未签订单独的书面居间合同，但依据房屋买卖合同、收据均显示，被告为居间方，故原被告之间存在居间合同关系。结合庭审查明的事实，房屋买卖合同中包含部分居间服务的权利和义务，现房屋买卖合同已解除，根据原告的请求及被告的抗辩意见，原告、被告之间的居间合同关系已解除。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。结合该案，关于案涉房屋土地使用权期限的事实在房屋买卖合同中载明内容为“《国有土地使用证》号为暂无”，合同签订后，经核实查明为50年，被告并未事先知情，不存在故意隐瞒重要事实的情形，对原告请求返还居间服务费10000元的请求，本院不予支持；但被告作为房地产中介公司，应对房屋的信息全面审查的义务，现因该原因导致房屋买卖合同解除，被告确存在一定的过错，综合合同的实际履行情况、双方过错，对因合同解除原告支付的定金损失40000元，原、被告各自承担50%，即被告向原告支付20000元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定,判决：一、本判决生效之日起十日内，被告许昌中联商务服务有限公司向原告江罗罗支付20000元；二、驳回原告江罗罗的其他诉讼请求。二审期间，上诉人许昌中联商务服务有限公司提供评估报告一份、微信聊天记录三份，房管部门出具的产权调查结果证明一份，电话通话录音一份，拟证明江罗罗2020年5月27日得知涉案房屋土地使用权限为50年后，没有明确表示解除合同，而是分别于2020年5月28日及2020年6月3日到房管部门查询，并表示如果房屋不产生其它多余费用，可以与卖方陈跃民协商，由对方补偿其部分土地出让金，合同可继续履行，由于江罗罗一直失联，致使其单方违约，且产调的项目并无土地使用年限一项。被上诉人江罗罗质证后认为：上诉人提交的不是新证据，证据也不能证明上诉人可以免除提交真实的居间服务信息的义务。本院经审查后认为：房屋评估报告及微信聊天记录，均在一审庭审中进行了出示及质证，不属于新证据，房屋产权信息调查结果和本案无关联性，电话通话录音内容不能证明上诉人的证明目的，本院不予采纳。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，综合本案案情分析，在涉案的房屋买卖合同签订后，上诉人承诺涉案房屋土地使用年限为70年，由于涉案房屋的土地使用年限实际为50年，致使被上诉人江罗罗与案外人陈跃民协商解除了房屋买卖合同，上诉人存在一定的过错。一审法院结合合同的实际履行情况、双方过错情形等，判决上诉人支付被上诉人20000元并无不当。综上所述，上诉人许昌中联商务服务有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1050元由上诉人许昌中联商务服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二一年三月十七日书记员  王沛文执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口