新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新28民终148号 上诉人（原审原告）：李娜，女，1982年8月12日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区。委托诉讼代理人：杜梅（系李娜大姑姐），女，现住新疆维吾尔自治区。上诉人（原审被告）：库尔勒永乐房地产综合开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市机场路21号永乐阳光水岸13栋3-4层。法定代表人：刘振坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴姗姗，新疆天雪律师事务所律师。上诉人李娜、库尔勒永乐房地产综合开发有限责任公司（以下简称永乐公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2019）新2801民初6055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月1日，开庭进行了审理。上诉人李娜的委托诉讼代理人杜梅，上诉人永乐公司的委托诉讼代理人吴姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娜上诉请求：1．判令永乐公司支付逾期交房违约金38,478元；2．判令永乐公司向李娜赔偿办理房屋产权证代为缴纳的税费及相关费用16,646元；3、判令永乐公司向李娜赔偿，因永乐公司逾期交付房屋，致使其向他人转让房屋违约造成的损失31,628元；4．李娜在原审中支付的评估费3000元，由永乐公司承担。事实和理由：2010年1月26日，李娜与永乐公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同签订后李娜向永乐公司支付了36,500元的房款。因永乐公司未按合同约定期限交付房屋，李娜在2012年1月向库尔勒市人民法院提起诉讼，该案判决生效后，李娜经强制执行程序。2015年1月29日，李娜向相关部门支付了应由永乐公司承担的房产登记税费及相关费用（包括企业所得税、印花税、营业税、城建税、土地增值税、教育附加费等）16,144元后，房产部门才给李娜办理了产权登记手续。但永乐公司于2018年9月27日，才将房屋交付给李娜，办理入住手续。故本案李娜起诉要求永乐公司赔偿其在2013年12月2日之后，永乐公司继续逾期交房至2018年9月27日的，按合同约定的日万分之六计算支付违约金38,478元。2016年7月，李娜将该房屋转让给了他人，并办理了产权过户登记，但因永乐公司没有实际交付房屋和办理入住，致使李娜无法向房屋购买人实际交付房屋和办理入住，房屋购买人因此要求退房，为此李娜向房屋中介公司和房屋购买人赔偿了产权变更登记产生的税费、过户手续费及居间合同约定的租金损失等共计31,628元，该损失应由永乐公司赔偿。本案李娜在原审中申请法院对房屋未交付的实际损失申请进行了评估鉴定，但对评估鉴定费原审法院没有让永乐公司承担。李娜对评估费3000元的主张，其因在一审中未交纳诉讼费，故申请撤回对该部分的上诉请求，因该申请不违反法律规定，本院予以准许。永乐公司辩称，永乐公司于2015年的2月4日将涉案房屋交付李娜，房屋的所有权已归属于李娜，永乐公司的交付行为是完整的交付，永乐公司与李娜之间房屋所有权自2015年2月4日办理产权过户登记时，已经发生了转移，而产权过户登记是房管机关经审核后发给买受人所有权证的，产权转移过程，是房产实际交付的法定手续，也即房屋买卖合同的实际履行行为。李娜认为永乐公司于2018年的9月27日才完成实际交付，而李娜自取得房屋所有权后，于2016年的7月9日通过中介公司向第三人出售了该房屋，并转移房屋所有权给第三人，李娜已通过处置该房产的行为承认了永乐公司2015年2月4日的登记交付行为，永乐公司认为李娜的房屋所有权发生了转移，李娜已取得了房屋的实际所有权，永乐公司已完成了实际的房屋交付手续。永乐公司上诉请求：依法撤销库尔勒市人民法院（2019）新2801民初6055号民事判决，并发回重审或依法改判。事实与理由：一、永乐公司已履行了《商品房买卖合同》，并于2015年2月4日，将涉案房屋交付李娜，房屋所有权已归属于永乐公司，且本案不构成一般侵权项下的财产损害，永乐公司未实施违法行为，没有过错，不存在侵权行为，李娜的财产损失与永乐公司无关。李娜在取得房屋所有权后，于2016年7月9日，通过中介公司向第三人石峰出售涉案房屋，并转移房屋所有权给第三人，李娜已通过处置该房产的行为承认了永乐公司在2015年2月4日的登记交付行为，且李娜的房屋所有权发生转以后，已失去了对永乐公司要求赔偿占有房屋期间的损失的权利。依据《物权法》第6条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”一审法院认定永乐公司损害了李娜的合法权益，无事实依据和法律依据。二、永乐公司有权行使《合同法》66条“同时履行抗辩权”维护自身合法权益。永乐公司履行房屋交付义务转移了房屋所有权，李娜就应当按照交易习惯向永乐公司履行支付剩余价款的义务。但李娜自取得房屋所有权后，经永乐公司多次催要，至今未向永乐公司履行付款义务。根据（2019）新28民终1394号生效判决认定，永乐公司与李娜签订的《商品房买卖合同》中没有明确约定付款时间，但根据《合同法》第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”永乐公司在2015年2月4日已履行了交付房屋的义务，李娜应同时履行支付剩余房款的义务，但李娜以永乐公司未交付房屋为由拒不支付剩余房款，导致损失的扩大，李娜具有不可推卸的责任。因此，李娜自己的过错导致损失的发生，永乐公司是不需承担责任的。李娜辩称，对方所说的在2015年2月4日履行了完整的交房义务，与其于2018年9月28日在库尔勒市法院执行局履行的义务自相矛盾。本案的房屋产权转移是法院执行局强制执行的，执行局强制转移后，李娜也认为是完履行了交房义务，但在2016年进行房屋转让时，才发现他们将实际拥有交付的这部分手续扣在他们手里，就不办理交付义务，才产生2016年房屋转让损失，该损失是由对方没有在15年2月4日完整履行交房手续造成的后果，由永乐大厦来承担的。关于同时履行抗辩权的，交付房屋后应当给钱，但在2015年2月4日，永乐公司并没有履行完整的交房义务，因为双方的合同并没有约定付款方式，应当由永乐公司完成交付义务，李娜才能给付房款，但到2018年9月28日才真正意义上完成了整个交房手续，所以在这个过程中产生的损失，是永乐公司没有完全履行实际交房造成的损失，其应当赔付。李娜向一审法院起诉请求：1．判令永乐公司向李娜支付逾期交付房屋的损失60,000元；2．判令永乐公司向李娜赔偿逾期交付房屋违约金38,478元；3．判令永乐公司向李娜支付李娜在办理房屋产权证时代为缴纳的税费等费用16,646元；4．判令永乐公司向李娜赔偿因永乐公司逾期交付房屋导致李娜向他人转让房屋违约造成的损失31,628元。一审法院认定事实如下：2010年1月26日，李娜与永乐公司签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：娜购买永乐公司开发的、位于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市交通东路永乐大厦3单元402室、面积为88.57平方米的房屋一套，房屋总价款为178,911元，被告交付房屋的时间为2010年5月31日，双方还约定了逾期付款及逾期交房违约金等违约责任。合同签订后，李娜支付了部分房款，但永乐公司未在约定时间内向原告交付房屋，李娜遂于2012年1月10日以要求被告交付涉案房屋、协助办理产权登记手续并承担违约责任等为由将永乐公司诉诸库尔勒市人民法院。库尔勒市法院就当事人之间商品房销售合同纠纷一案于2013年12月22日作出了（2012）库民初字第936号《民事判决书》，判令：1．被告库尔勒永乐房地产综合开发有限责任公司在判决书生效后三日内将位于库尔勒市交通东路永乐大厦（欧尚名邸小区）3单元402室房屋交付给李娜，并协助李娜办理房屋产权的相关手续；2．永乐公司在判决书生效后三日内向李娜支付逾期交付房屋和逾期办理产权登记手续的违约金28,397元（按合同约定利率计算自2010年6月1日至2013年12月2日期间的利息）。永乐公司不服该判决提起上诉，新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院于2014年9月10日作出（2014）巴民二终字第140号《民事判决书》维持了该判决。上述《民事判决书》于2014年10月10日生效后，李娜向法院申请了强制执行，在支付了相关税费后，于2015年1月办理了产权登记手续。2018年9月27日，在库尔勒市人民法院强制执行后，永乐公司给李娜交付了涉案房屋钥匙及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《销售放心承诺书》《业主入住登记表》《住房验收交接表》，最终履行了交付房屋义务。2018年，永乐公司以要求李娜支付剩余购房款为由将李娜诉诸法院，法院作出（2018）新2801民初4343号《民事判决书》，判决：1．李娜于判决书生效后五日内一次性向永乐房地产公司支付房款142,411元；2．驳回永乐房地产公司其他诉讼请求；双方不服该判决书均上诉后，新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院作出的（2019）新28民终1394号《民事判决书》维持了该判决，确认了永乐公司于2018年9月27日将涉案房屋交付给李娜的事实。庭审中，因永乐公司自2014年10月10日至2018年9月27日实际占用涉案房屋，侵犯了李娜的合法权益，李娜因此申请法院委托司法鉴定机构对占用房屋使用费进行评估，新疆华正价格评估有限公司接受法院委托后出具了华正评字（2020）第110号《价格评估报告》，评估结论为：委托评估对象库尔勒市交通东路永乐大厦3单元402室房屋自2014年10月10日至2018年9月27日期间房屋占用使用费的评估金额为52,050元。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”；第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。李娜当庭提交的证据可以证实其与永乐公司之间的商品房销售合同纠纷已经两级法院作出生效判决，《民事判决书》于2014年10月10日生效，李娜自该日起即享有位于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市交通西路永乐大厦3单元402号房产的所有权；永乐公司负有协助李娜办理产权变更登记并向李娜交付房屋的义务，但一直未主动履行；经李娜申请强制执行后，永乐公司才于2018年9月27日向李娜交付了涉案房屋的钥匙及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《销售放心承诺书》《永乐大厦业主手册》，最终履行了交付房屋的义务，永乐公司自2014年10月10日至2018年9月27日期间占用李娜房屋损害了李娜的合法权益，李娜据此要求永乐公司赔偿占用房屋期间的损失52,050元的诉讼请求合法有据，法院予以支持。因李娜以要求永乐公司履行合同义务并承担违约责任为由向法院提起过商品房销售合同之诉，且经两级人民法院作出生效民事判决书，已支持了李娜要求永乐公司支付违约金的诉讼请求，而本案属于因永乐公司侵犯李娜对涉案房产享有物权引起的损害赔偿之诉，李娜再次要求永乐公司支付违约金38,478元的请求无事实根据和法律依据，法院不予支持。因李娜为办理房屋产权登记所支付的税费等相关费用16,646元并非因永乐公司侵犯李娜对涉案房产享有物权产生的损失，原告的此项请求无事实根据和法律依据，法院亦不予支持。因李娜明知其与案外人签订房屋转让合同时其尚未实际取得房屋，房屋仍然被永乐公司实际占有，李娜主张的费用并非因永乐公司告行为造成的直接损失，李娜无权要求永乐公司予以赔偿，故对李娜要求永乐公司赔偿因其无法向案外人交付房屋承担违约责任所造成的损失31,628元的诉讼请求，法院亦不予支持。综上，对李娜要求永乐公司赔偿自2014年10月10日至2018年9月27日占用涉案房屋期间给李娜造成的损失52,050元的诉讼请求，法院予以支持；对李娜其他诉讼请求，法院不予支持。判决：一、库尔勒永乐房地产综合开发有限责任公司应于判决生效后五日内向李娜赔偿自2014年10月10日至2018年9月27日占用涉案房屋期间给李娜造成的损失52,050元；二、驳回李娜其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实如下：李娜提交的16646元票据组成如下：2016年7月5日，李娜向库尔勒市地方税务局会计征收科缴纳的15973.96元；2016年7月5日，石峰缴纳房屋转让手续费352.96元；2016年7月12日，石峰向巴州库尔勒市国土资源局交付的土地权属调查费20元、国有土地使用证30元，石峰向库尔勒市国土资源勘测规划设计队缴纳的测绘费30元，石峰向库尔勒市土地矿产交易中心缴纳的房改房即商品房转让交易服务费160元；2017年10月18日，住宅类不动产登记费80元，付款人新疆巴音郭楞蒙古自治州住房公积金管理中心。另，2017年5月5日，巴州俊和房地产经纪有限公司出具李娜办理房屋过户费用及违约赔偿款31628元的收条。本院查明其他事实与一审一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，本案争议焦点如下：1．李娜请求永乐公司支付逾期交付房屋违约金38,478元及办理房屋产权证代为缴纳的税费及相关费用16,646元、违约造成的损失31,628元，有无事实依据及法律依据。2．永乐房地产公司是否存在违约行为，永乐公司应否支付房屋占用损失52050元。针对焦点一，关于逾期交付房屋违约金38478元的问题。李娜主张依据合同约定按照已付房款36500元的日万分之六，计算自2013年12月3日至房屋交付之日2018年9月27日的违约金38478元。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，违约金数额的确定应以实际损失为基础，永乐公司在判决生效后至2018年9月27日仍占有房屋，不交付的行为违反双方合同约定，给李娜造成了实际损失，一审法院经评估，将损失金额确定为52025元，李娜再次主张的违约金38478元，属重复主张，缺乏相应的事实及法律依据。对李娜的该上诉请求，本院不予支持。关于李娜请求的办理房屋产权证代为缴纳的税费及相关费用16,646元的问题。李娜认为该部分费用应由房产公司缴纳，其垫付了该费用，故房产公司应当返还。根据本案查明的事实，上述费用中石峰缴纳房屋转让手续费352.96元；石峰向巴州库尔勒市国土资源局交付的土地权属调查费20元、国有土地使用证30元，石峰向库尔勒市国土资源勘测规划设计队缴纳的测绘费30元，石峰向库尔勒市土地矿产交易中心缴纳的房改房即商品房转让交易服务费160元、住宅类不动产登记费80元，均为2016年李娜向案外人石峰转卖房屋时产生的税费及其他费用。对于李娜主张其向库尔勒市地方税务局会计征收科缴纳的15973.96元应由永乐房地产公司缴纳，李娜也认可该费用为契税，票据上显示付款人为李娜。李娜主张该费用应由房产公司缴纳，但未提供任何证据证明以上费用应由房产公司负担，故其主张上述费用由应房地产公司缴纳缺乏事实依据，本院不予支持。关于李娜请求因永乐房地产公司逾期交付，给其造成的损失31628元的问题。对此李娜提交巴州俊和房地产经纪有限公司出具证明，拟证实因永乐房地产公司占用房屋导致其向第三人出售房屋未果支付房屋过户费用及违约赔偿款31628元。对此，本院认为，首先，李娜提交的该证明不足以证明31628元具体构成，房屋过户费用是多少，违约赔偿款是多少，其是否实际支出均无相关票据予以证实。其次，即便该费用实际发生，根据合同法第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，李娜在未对案涉房屋取得占有时，将房屋出售致使损失扩大，对该部分损失主张损害赔偿，不能成立，故本院对其该主张不予支持。另外，关于李娜提出其替永乐公司垫付了相应税费16147.6元问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中李娜对其主张的费用存在混淆，经法庭释明，其明确了第二项上诉请求即金额为16646元的具体构成。庭审中其又提出金额16147.6元的请求，超出其上诉请求，不属于本案二审审查范围，本院不予处理。针对焦点二，本院认为，双方在合同中已经明确约定了交付房屋的时间为2010年5月31日，虽然经法院强制执行于2015年2月4日办理了不动产变更登记，但永乐房地产公司仍未交付房屋，一审法院认定其逾期交房的行为构成违约，并无不当。关于永乐公司上诉主张2015年2月4日房屋所有权已归属于李娜，不构成违约的理由，于法相悖，本院不予支持。关于永乐公司上诉主张，双方在合同中未约定付款时间，应同时履行。由于李娜未完成交付房款的义务，故永乐公司未交付房屋是行使同时履行抗辩权，不构成违约的理由，不能成立。理由如下：虽然双方未约定付款时间，但明确约定了房屋交付时间，其主张同时履行抗辩权，不能成立。故该上诉请求，本院不予支持。综上所述，李娜、库尔勒永乐房地产综合开发有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3145.05元，由上诉人李娜上诉人负担2043.80元，上诉人库尔勒永乐房地产综合开发有限责任公司负担1101.25元。本判决为终审判决。审  判  长   邓晓辉审  判  员   吕 晨审  判  员   沙仁娜二 〇 二 一 年 三 月 二 十 七 日书  记  员   熊 鑫