辽宁省凤城市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）辽0682执异7号 异议申请人（案外人）：时刻，男，1957年6月20日出生，汉族，退休人员，住丹东市振兴区。 委托代理人：李雷克，男，1956年9月8日出生，汉族，辽宁合同法研究会法律部法律工作者，住丹东市振兴区。 申请执行人：梅大芳，男，1973年2月13日出生，蒙古族，无业，住凤城市。 申请执行人：周国富，男，1974年4月10日出生，满族，无业，住凤城市。 申请执行人：刘刚，男，1970年6月30日出生，满族，无业，住凤城市。 申请执行人：孙玉军，男，1969年4月2日出生，满族，无业，住凤城市。 共同委托代理人：王玲，辽宁精华律师事务所律师。 被执行人：刘荣，女，1978年10月9日出生，汉族，无业，住丹东市元宝区。 被执行人（刘荣委托代理人）：朱天夫，男，1973年12月12日出生，满族，无业，住凤城市四门子镇大荒村五组，身份证号码：2106211973××××××××。 本院在执行梅大芳、周国富、刘刚、孙玉军与朱天夫、刘荣追偿权纠纷一案中，异议申请人时刻对本院作出的查封朱天夫、刘荣名下的，位于丹东市金河大街120号03单元705号，建筑面积为136.82平方米，不动产项目编号：B21069711578610，房屋一处提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议申请人时刻称，异议申请人时刻与被执行人刘荣、朱天夫两夫妻于2017年6月20日双方签订《房屋买卖协议书》被执行人自愿将座落于丹东市新区金河大街120号3单元705室房屋出售给异议申请人时刻，该房屋的总价为人民币伍拾壹万玖仟叁佰元整(519300.00元)。1、购置该房屋的成因情况2016年8月异议申请人在凤城××镇口子里村干防水工程，工程竣工后，该工程发包方刘荣(法人)指派朱天夫等审查验收后核准该工程总造价为:158000元，并出具了由朱天夫签字及公司盖章的结算书，但在日后异议申请人多次向刘荣、朱天夫追要拖欠的施工工程款时，却一直被其拖欠不予支付，经双方多次反复协商，刘、朱同意将上述房屋抵顶给异议申请人。根据其房价与所干防水工程的价款，双方同意所欠款项与抵顶房款相互冲减，进行算账。2、支付、抵顶该房屋成交的情况。异议申请人曾先后两次以现金方式支付该房款，2017年6月16日向刘荣支付该房款(现金)122400元，刘荣在收条上签字确认。2017年6月16日朱天夫签字同意由异议申请人结算，但对方所拖欠的133500元防水工程款转给朱天夫抵顶所欠款项，剩余的24500元再由该公司直接支付给异议申请人。自2017年5月开始尚欠农业银行按揭贷款263400元，由异议申请人时刻每月按时向农行还贷，截止目前，异议申请人以偿还按揭贷款45个月，异议申请人有银行出具的交款凭证为证。3、被申请人不予配合办理该房屋过户的情况。该房屋自双方签订房屋买卖协议、办理房屋交接手续、异议申请人实际控制该房屋后，被申请人刘荣、朱天夫拒不执行购房协议中的双方约定，出尔反尔，向申请人提出无理要求，如异议申请人不答应其要求，被申请人刘、朱拒绝将该房屋过户给异议申请人。为此，异议申请人认为:本人是该房屋天经地义的房屋所有人、合法取得人、实际控制人，虽然至今没有办理过户，其责任在被申请人方，再者，申请人有购买该房屋、抵顶该房屋《买卖协议书》、购买该房屋的收据、被申请人朱天夫在转账单据上同意的签字，农行缴纳房贷的凭证等手续，足以证明该房屋的买卖是双方真实意思的表示。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条一项、二项、四项，第二十九条三项之规定，异议申请人对本案执行裁定提出异议申请，请求人民法院查明事实，对做出的执行裁定予以撤销，以维护异议申请人的合法权益。 申请执行人梅大芳、周国富、刘刚、孙玉军称，根据物权法规定，设立和转让物权必须采用法律规定公示方式，才能取得对抗第三人物权效果，本案证据显示房屋没有办理房屋产权证书，房屋买卖协议购房人登记仍然是刘荣，因此，原告的异议是不成立的。2、关于原告提出执行异议房屋买卖协议真实性有效性，双方陈述及证据体现，我方认为该房屋买卖协议不是双方的，不具备真实的房屋买卖关系，双方签订该买卖协议应当时作为债务履行的非典型的担保，时刻不具备真实的买房人身份，不符合排除强制执行的条件，不能排除对涉案房屋的强制执行，我方之所以认为双方不具备买卖关系，如果是真实的房屋买卖关系，房屋价款确定不可能以几年之前，519300元价格来确定双方交易价格，经过几年后房屋一直是在增值的，房屋的价款是519300元，代理人没有看到过零头问题，这明显违背客观常理。3、房屋交易价格明显低于房屋交易价格，更重要的是房屋买卖协议已经过去了将近4年房屋一直没有交付，异议房没有占有使用该房屋，同时时刻房款没有交付完毕，从这些事实情况反映，双方之间不存在真实房屋买卖协议，朱天夫陈述房屋因为欠原告债务，签订房屋买卖协议只是抵押的形式，双方挂牌出售房屋比较客观真实，综上我们基于异议申请人与朱天夫之间不具备真实房屋买卖关系，执行异议是不成立的。4、代理人认为即使双方存在以房抵债，申请人已受让不动产，受让人在不动产法定登记之前该以房抵债协议不足以形成，优先于一般债权。以上几点意见我们认为原告的执行异议申请没有事实和法律依据，该异议申请应当依法予以驳回。是否提供的证据主要强调以下几点，1、申请人提供刘荣出具122400元收据，被申请人朱天夫提出异议，认为没有收到现金，而是抵债9万元债务及利息形成的，对此，因为双方买卖协议约定，交付款农行卡号，按照约定如果原告现金交付122400元应当支付到农行卡号里，作为异议申请人没有提供钱款支付的银行凭据，而称以现金方式付，是不合常理的，我方认为朱天夫陈述意见是真实的，异议申请人坚持以现金形式给刘荣124000元应该提供相应交款凭证，否则承担举证不能责任，协议约定是往卡里打钱的。2、养老院支付133500元，申请书和朱天夫欠据，养老院付款申请双方形成申请，异议申请人知道不是朱、刘个人的，知道养老院欠异议申请人款项不是刘、朱债务，从协议上看只是异议申请人与朱天夫俩人的意向，养老院将欠时刻的钱转支付给朱天夫，这是一个债务转移需要经过债权人同意，但是刘荣没有签字同意，养老院没有明示同意债务转移，不接受债务转移的申请，申请结合欠条体现出养老院没有给付朱、刘133500元，时刻欠朱、刘房屋欠款133500元，欠据足以证明事实，双方签订买卖协议房款没有完全交付。3、房屋买卖协议及个人购房担保借款真实性没有异议，房屋买卖合同登记人仍然是刘荣没有变更成时刻，异议申请人的异议是不成立的，还款凭证真实性没有异议，但是这些凭证只能体现双方之间的债务关系，不能证明银行认可房屋的产权人是时刻，银行无权作出房屋产权的确认。 被执行人朱天夫、刘荣称，对异议申请人的异议申请不同意，我们签订的房屋买卖协议书是有原因，是因为我欠他9万元，无力偿还，我们约定将房屋抵押给时刻，关于124000元，是因为我们欠他9万元时刻向我们要3万元利息，所以我才给打了124000元，但是我并没看到现金，124000元就是因为顶账。关于防水工程款问题，防水工程不是刘荣和朱天夫让时刻来做的，不承认是刘和朱个人欠钱，施工合同我不清楚。工程结算书我签字，我是工程甲方即养老院工作人员，但是并非我个人欠款，原来工程款是108000元，后来经过高峰即养老院合伙人同意给增加了50000元，时刻找到我让我签字。158000是养老院欠时刻工程款，我通知养老院不能给时刻结算，要结算给我，为时刻欠我房款，但是这笔钱至今未结。我实际交钱255900元，分122400元和133500元，133500元是时刻至今欠我的钱。虽然出了两个收据，但是没有任何现金和转账记录，没有收到时刻给的钱。房贷时刻交付四年贷款是事实，因为我无力偿还，我们双方约定过，房屋卖出后残值我们分配，我多次催过时刻一次性购买房屋将多余的房款退还给我，我们也同时去过中介，有意向客户达成购买房屋协议，由于时刻不同意，房屋买卖没达成，不是时刻所称我不配合过户，他从来也没有要求过我过户一次也没有，所以房屋一直处于我抵押在时刻手中。 本院查明：梅大芳、周国富、刘刚、孙玉军与朱天夫、刘荣追偿权纠纷一案，本院于2020年12月17日作出[（2020）辽0682民初3555号]民事调解书，双方达成如下协议：一、被告朱天夫、刘荣偿付原告梅大芳、周国富、刘刚、孙玉军担保债务441135.19元，执行费6527元，合计447662.19元，于2021年1月5日前一次性付清；二、若被告未按期偿付，利息自逾期之日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率双倍计算，给付至偿清之日止。 2020年11月11日，梅大芳、周国福、刘刚、孙玉军于2020年11月11日向本院提出诉前财产保全，请求查封被申请人朱天夫、刘荣所有的房屋，并提供担保，本院于同日作出[（2020）辽0682财保54号]民事裁定书，裁定查封查封被申请人朱天夫、刘荣房屋一处，位于丹东市××大街××单元××房，建筑面积136.82平方米，不动产项目编号为B21069711578610。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”根据异议申请人时刻提供的证据，不能确认其对案涉房屋享有所有权，其对案涉房屋所有权的确定应通过其他诉讼程序解决。因此，异议申请人时刻的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议申请人时刻的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向凤城市人民法院提起诉讼。 审 判 长  李彦江 人民陪审员  丁家强 人民陪审员  贺业华 二〇二一年三月三十日 书 记 员  鄂文文