河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终663号上诉人（原审原告）：风茂智能科技（洛阳）集团有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区太原路27号。法定代表人：赵大鹍，该公司董事长。委托诉讼代理人：焦江波，河南尊泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦晶晶，河南尊泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王忠仁，男，1979年4月25日生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：刘元辉，河南大进律师事务所律师。原审被告：洛阳市涧西区风茂主题酒店，住所地河南省洛阳市涧西区太原路27号。个体工商户。经营者：史社会，该酒店经理。上诉人风茂智能科技（洛阳）集团有限公司（以下简称风茂公司）、上诉人王忠仁因双方及原审被告洛阳市涧西区风茂主题酒店（以下简称风茂酒店）合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6638号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王春峰独任审理，于2021年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人风茂公司的委托诉讼代理人焦江波、焦晶晶，上诉人王忠仁及其委托诉讼代理人刘元辉到庭参加诉讼。原审被告风茂酒店经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。风茂公司上诉请求：撤销原判，改判支持风茂公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定风茂公司与案外人郑州中铝建设开发有限公司（以下简称郑州中铝）签订的《租赁合同》于2020年7月31日解除明显错误。风茂公司已向郑州中铝支付了2020年8、9月份的租金，即双方的《租赁合同》事实上仍在继续履行。风茂公司从未收到郑州中铝在2020年10月29日发出的《告知书》，而且双方在合同中约定，期满政府不启动棚户区改造征收，双方须重新签订租赁合同，足以说明双方合同没有解除。即便有《告知书》，其作出时间是2020年10月29日，也不能按照2020年7月31日认定合同解除。二、一审查明风茂公司与王忠仁、风茂酒店的合作期限自2019年9月1日至2020年8月31日，但却只判决王忠仁支付房屋使用费至2020年7月31日（即208500元）明显不当。2020年7月31日至8月31日应按约向风茂公司支付房屋使用费，即应支付剩余的25300元。三、2020年8月1日风茂公司向王忠仁发出的《催款通知书》仅是对2019年9月1日至2020年7月31日共计11个月的房屋使用费进行催收；2020年8月1日至8月31日的房屋使用费因当时尚未产生，故在《催款通知书》中未体现。一审仅依据《催款通知书》载明的数额判决王忠仁支付208500元不符合事实。四、王忠仁最后一个季度的付款时间是2020年6月1日，已长期拖欠房屋使用费，应自拖欠房屋使用费之日起每日支付违约金198元。五、2020年8月31日风茂公司与王忠仁的《合作协议合同》终止后，王忠仁应当搬离涉案房屋并将其恢复原状，持续占有期间应继续支付房屋占用损失。六、王忠仁应每月向风茂公司支付管理费6600元（即共计应支付79200元），王忠仁已支付13200元，还需支付66000元管理费。七、向风茂公司发出《告知书》的主体是王忠仁和风茂酒店，落款处的名字及印章均是风茂酒店；2019年7月31日，风茂酒店的经营者史社会向风茂公司法定代表人赵大鹍转账15万元用于支付房屋使用费。一审判决忽略了合作协议的实际履行，仅根据合作协议的签订认为风茂酒店与风茂公司不存在合作关系明显错误。王忠仁辩称：一、风茂公司与郑州中铝签订的《租赁合同》已经于2020年7月31日终止，风茂公司自2020年7月31日即丧失了对涉案房屋的承租权。首先，风茂公司与郑州中铝2019年7月1日签订的《租赁合同》中明确约定，风茂公司对涉案租赁物享有承租权的时间为2019年8月1日至2020年7月31日，并且该《租赁合同》第六条第3款明确约定，租赁到期后，乙方不再续约，该院落一切房屋归甲方郑州中铝所有。其次，根据风茂公司与郑州中铝就本案租赁物在2019年7月1日签订的《租赁合同》第六条约定，风茂公司在租赁期间不得将该租赁物转租。而风茂公司却违反合同约定将涉案房产出租给王忠仁，就风茂公司的严重违约行为，郑州中铝已经通知风茂公司于2020年7月31日解除合同。因此风茂公司自2020年7月31日就已经丧失了对涉案房屋的承租权，不再对涉案房屋享有任何权利。二、根据风茂公司的法定代表人赵大鹍与王忠仁在签订《催款通知书》时的现场视频，赵大鹍明确承认《催款通知书》中所记载的208500元欠款总额中，包含2020年8月的欠费，而风茂公司在2020年8月已经对涉案房屋不再享有承租权，因此，8月份的欠款应当从208500元的欠款总额中扣除。对于风茂公司认为签订《催款通知书》时，2020年8月份的费用尚未产生，据此主张《催款通知书》中的数额不包含8月份的欠费，该主张明显不成立。根据风茂公司与王忠仁签订的《合作协议合同》第二条明确约定，每年的房屋使用费采取预付费的方式交纳。虽然双方签订《催款通知单》的时间为2020年8月8日，但8月份的欠费已经按照预付费的方式计算进欠款总额中。三、风茂公司主张的违约金不应得到支持。一审法院已经认定了逾期付款的利息，在这种情况下，根据法律规定，王忠仁不应再承担违约责任。并且风茂公司隐瞒其不具备转租权的重要事实与王忠仁签订合同并收取租金，其行为已经构成严重违约，应当由违约在先的风茂公司承担违约责任。四、自2020年7月31日风茂公司就已经丧失了对涉案房屋的承租权，不再对涉案房屋享有任何权利。风茂公司主张的2020年7月31日之后的所有费用，都不应得到支持。五、王忠仁已经与涉案房产的实际使用人郑州中铝签订了租赁合同，对涉案房产享有合法的租赁、使用的权利，风茂公司无权进行干涉。综上所述，风茂公司所提出的上诉请求没有事实依据，且不符合法律规定，应当予以驳回。王忠仁上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、风茂公司主体不适格，应驳回风茂公司的起诉或驳回其诉讼请求。风茂公司并非案涉租赁物的所有权人，也未获得合法的转租权，且风茂公司故意隐瞒其没有转租权的事实，对案涉租赁物实施无权处分行为，通过欺诈手段与王忠仁签订的转租合同应当无效。二、即使风茂公司主体适格，一审法院对于所谓的王忠仁欠付风茂公司的合同借款数额认定有违案件基本事实。该笔208500元欠款数额实际包含了2020年8月的房屋使用费及管理费共计60766.67元，该笔费用应扣除。2020年7月31日风茂公司与郑州中铝签订的《租赁合同》就已到期，但风茂公司隐瞒该情况，导致王忠仁在《催款通知书》上签字时并没有将2020年8月份的房屋使用费及管理费予以扣除。风茂公司辩称：一、风茂公司一审提交的证据足以证明风茂公司与王忠仁之间是合作经营关系，双方签订的《合作协议合同》合法有效，风茂公司有权请求王忠仁支付房屋使用费。二、王忠仁主张房屋使用费应从一审判决的208500元中扣除60766.67元无事实依据。双方合作期限至2020年8月31日，王忠仁一直占有使用房屋，应当支付使用费。三、王忠仁认为风茂公司与案外人郑州中铝签订的《租赁合同》于2020年7月31日解除，王忠仁无需继续向风茂公司支付房屋使用费，明显错误。风茂公司已向郑州中铝支付了2020年8、9月份的租金，2020年7月31日之后双方的《租赁合同》事实上仍在继续履行。且风茂公司从未收到郑州中铝的解除合同通知。风茂酒店未到庭参加诉讼且未提交书面答辩意见。风茂公司向一审法院起诉请求：1.判令王忠仁、风茂酒店立即搬离合作经营的房屋（洛阳市涧西区太原路27号），并按风茂公司要求恢复原状；2.判令王忠仁、风茂酒店向风茂公司支付房屋使用费253000元及违约金23760元；3.判令王忠仁、风茂酒店向风茂公司支付房屋占用损失54167元及利息174元（暂计算至2020年9月30日，利息按照一年期贷款市场报价利率计算，目前为年利率3.85%）；2020年9月30日之后按照每日1806元向风茂公司支付房屋占用损失，并按照一年期贷款市场报价利率承担利息，直至王忠仁、风茂酒店实际搬离合作经营的房屋并恢复原状之日止；4.判令王忠仁、风茂酒店向风茂公司支付管理费66000元。一审法院认定事实：2019年7月25日风茂公司与王忠仁签订《合作协议合同》及《补充协议》，约定风茂公司将位于洛阳市涧西区太原路27号的房屋交由王忠仁经营使用，双方约定的合作期限自2019年9月1日至2020年8月31日止，每年的房屋使用费65万元，王忠仁应于每季度第一个月的第一日向风茂公司支付，王忠仁最后一个季度的付款时间应是2020年6月1日；王忠仁如未按时支付，应每日向风茂公司支付违约金198元（6600元x3%）；风茂公司在合作期间负责维护场地正常运营，负责对房屋及其附着设施每隔一年检查、修缮一次，王忠仁应每月向风茂公司支付管理费6600元；合作经营期间产生的水电费、物业费等由王忠仁承担，合同终止时，风茂公司有权要求王忠仁将合作经营房屋恢复原状。截至2020年7月31日，王忠仁共支付房屋使用费397000元，管理费13200元。2020年8月8日，风茂公司向王忠仁送达《催款通知书》一份，主要载明2019年10月至2020年8月，王忠仁累计欠款208500元，请收到通知后立即清偿上述逾期。王忠仁承诺2020年8月30日前将所欠208500元全部还清。一审庭审中，王忠仁举证其于2020年11月11日与郑州中铝签订了涉案场所的《租赁合同》，租期为2020年11月1日至2021年7月31日止。并提交一份郑州中铝于2020年10月29日向风茂公司作出的《告知书》，告知书主要内容为郑州中铝决定不再与风茂公司续签租赁合同，合同解除日期为2020年7月31日。王忠仁提交的风茂公司与郑州中铝于2019年7月1日签订的《租赁合同》，约定的租期为2019年8月1日至2020年7月31日。风茂公司认为其与郑州中铝签订的合同到期后，双方未解除合同，其继续支付了2020年8月、9月的租金。王忠仁对风茂公司提交的租金支付凭证提出异议，认为郑州中铝已将款项退回风茂公司。一审法院认为：一、风茂公司提交的其与王忠仁签订的《合作协议合同》及王忠仁支付房屋使用费、管理费的银行凭证、《催款通知书》等证据，能够证明双方之间的债权债务关系成立。2020年8月8日，风茂公司向王忠仁送达的《催款通知书》系双方对债权债务数额的共同确认，对截至2020年7月31日的债务数额应以催款通知书中确定的金额为准，风茂公司诉求中超出该部分金额的房屋使用费、违约金及管理费等主张，一审法院不予采纳。王忠仁未提供证据证明其已按约向风茂公司支付欠款208500元，应承担相应的违约责任，除应向风茂公司支付208500元外，还应承担逾期付款利息。风茂酒店与风茂公司之间不存在直接的合同关系，风茂公司要求风茂酒店承担责任的诉求依据不足，一审法院不予支持。二、风茂公司要求王忠仁搬离涉案房屋及支付2020年8月份起的房屋使用费等诉求。考虑到风茂公司并非涉案房屋的所有人，其与郑州中铝签订的《租赁合同》到期日为2020年7月31日，庭审中王忠仁已提交初步证据证明其与郑州中铝签订了《租赁合同》且郑州中铝已通知风茂公司合同解除及搬离房屋。在此情况下，风茂公司要求王忠仁搬出涉案房屋的诉求依据不足，一审法院不予支持。2020年8月份起，王忠仁是否需要向风茂公司支付相应的管理费用等，应由风茂公司就其与郑州中铝是否已解除、何时解除确定后，再行确定相应的诉权主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王忠仁于本判决生效之日起三日内向风茂公司支付欠款208500元及逾期付款利息（利息以208500元为基数，按年利率3.85%的标准，自2020年8月31日起计算至债务清偿之日止）；二、驳回风茂公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3628元，由风茂公司承担1528元，王忠仁承担2100元。二审审理期间，王忠仁围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，风茂公司与王忠仁签订租赁合同，双方形成租赁合同关系。2020年8月8日，风茂公司向王忠仁送达《催款通知书》，明确王忠仁2019年10月至2020年8月累计欠款208500元，王忠仁在该通知书上书面承诺2020年8月30日前将所欠208500全部还清。双方的行为系对租赁关系产生的债权债务数额的共同确认，一审法院据此确认双方的债权债务关系，依据充分，处理并无不当。风茂公司上诉认为该数额不包括2020年8月份的租金及拖欠的管理费66000元，王忠仁上诉认为该数额包含了2020年8月份租金应予扣除，双方的上诉主张均与在催款通知书中就欠付租金达成一致的事实不符，本院不予支持。该《催款通知书》中并未包含违约金的内容，一审法院对风茂公司主张的违约金不予支持并无不当。关于风茂公司上诉认为其向郑州中铝支付了2020年8、9月份的租金，二者租赁关系仍在继续的主张，王忠仁提交的证据显示郑州中铝已向风茂公司退回该部分租金，因此风茂公司的主张不能成立。对于2020年8月1日之后的租赁费及管理费，因风茂公司与郑州中铝的租赁合同租期至2020年7月31日，王忠仁与郑州中铝签订的租赁合同租期自2020年11月1日至2021年7月31日，涉及三方权利义务关系，一审法院在本案中不予处理并无不当，三方可另行协商处理。关于风茂公司上诉认为风茂酒店应承担责任的请求，因风茂公司签订租赁合同的对方当事人是王忠仁，风茂酒店并非租赁合同当事人，合同仅对当事人具有法律约束力，故风茂公司该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于王忠仁上诉认为风茂公司对涉案租赁物没有处分权、租赁合同无效的主张，于法无据，不能成立。风茂公司依据与王忠仁签订的租赁合同主张权利，具备诉讼主体资格，王忠仁上诉认为风茂公司主体不适格应驳回其起诉的主张于法无据。综上所述，风茂公司与王忠仁的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由风茂智能科技（洛阳）集团有限公司负担4072元，王忠仁负担4428元。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二一年三月十一日法官助理安超书记员高会茹