浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初5853号 原告：郑文树，男，1969年2月6日出生，汉族，住四川省长宁县。 原告：陈学贤，女，1966年6月19日出生，汉族，住四川省长宁县。 上列二原告委托诉讼代理人：孙晓明、蒋金燕，浙江紫薇律师事务所律师。 被告：张李娅，女，1987年5月26日出生，汉族，住浙江省海宁市。 委托诉讼代理人：卜一奇、吴朱芳，浙江红船律师事务所律师。 第三人：张伟华，男，1970年3月9日出生，汉族，户籍所在地：浙江省海宁市。 原告郑文树、陈学贤与被告张李娅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，本院于2020年10月19日依职权追加张伟华为本案第三人，后于2020年11月10日公开开庭审理。审理过程中，经原告申请，本院依法委托海宁正明资产评估事务所对海宁市××镇××幢××单元××室（以下简称“龙鑫嘉苑505室”）房产及相关室内物品、车库的市场价值进行评估。后于2021年3月8日第二次公开开庭审理并当庭宣告判决。两次开庭，原告郑文树、陈学贤及其委托诉讼代理人孙晓明、被告张李娅委托诉讼代理人卜一奇、第三人张伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告之间关于海宁市××镇××幢××单元××室的房屋买卖合同；2.判令被告返还二原告购房款545000元，并支付自起诉之日起至实际支付之日止的利息损失（以545000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告赔偿原告损失100000元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为：判令被告赔偿原告损失132210元，并增加一项诉讼请求为：判令被告支付原告一倍定金损失100000元。事实与理由：2019年4月12日，二原告与被告达成龙鑫嘉苑505室房屋的买卖协议，约定由二原告向被告购买上述房屋，价格为645000元，并于2020年8月27日后尽快办理过户手续。双方协商后，共同联系中介，由中介代办过户手续，并在中介的见证下，由二原告在同日向被告支付购房款545000元。二原告在支付房款时才知道上述房屋仍在张伟华名下。根据被告提供给原告的资料显示，龙鑫嘉苑505室房屋登记所有人为张伟华。2014年11月12日，张伟华与被告签订《房屋买卖委托代理合同》一份，约定由被告向张伟华购买上述房屋，价款为300000元，并且明确房屋的一切权利与义务均属于被告所有。因上述房屋属于安置房，故上述房屋未能过户给被告。2020年9月4日，二原告书面向被告催促办理过户手续，但被告未在合理期限内办理。二原告认为，二原告向被告购买房屋，并且按照约定支付价款，但被告却未能按照约定将房屋过户给二原告，二原告的合同目的已经无法实现，二原告要求解除与被告的房屋买卖合同，将购房款返还给二原告并赔偿原告损失。故向本院提起诉讼。 被告张李娅辩称，1.本案房屋买卖合同的当事人是二原告与第三人，被告并非本案适格主体。根据被告与第三人、二原告与第三人签订的房屋买卖合同，系被告将与第三人之间的合同关系概括转让给二原告，且被告已实际交付了房屋。现因第三人的原因导致房屋不能过户，被告无过户的义务，故原告应当向第三人主张权利；2.二原告陈述的事实和理由与实际不符，在购买房屋时二原告明知房屋所有权人为第三人；3.原告的损失与被告无关，如果法庭认为与被告相关，原告不能同时主张定金罚则和差价损失，应当以实际损失为限，即房屋差价损失。综上，请求法院依法驳回对被告的起诉。 第三人述称，原告与被告之间买卖房屋的过程本人没有参与，我只是去中介那里签了个字，前后总共待了半个小时，合同内容我也没有看，就说到房子可以过户时直接过户给买家（原告）。除原告和被告外，该房屋上还有其他更早的买家，当初我卖给第一家的房价是30万元。在案涉合同签字后，我收到购房款1万元，目前尚余2万元购房款未收到。 本院经审理认定事实如下： 案涉龙鑫嘉苑505室系拆迁安置房，房屋登记的所有权人为第三人张伟华，根据海委办（2009）76号文件精神，该房需满五年后方可上市交易。 2014年8月16日，第三人张伟华以300000元的价格将案涉龙鑫嘉苑505室房屋出卖给案外人王建国、顾忠利，已收到购房款270000元，约定余款30000元于过户时支付。后王建国、顾忠利将案涉房屋转让给被告张李娅，2014年11月12日被告张李娅（买受人、乙方）与第三人张伟华（出卖人、甲方）及海宁市袁花镇方诚房屋中介服务所（以下简称“房产中介”）签订《房屋买卖委托代理合同》一份，内容为：1.甲方将坐落于龙鑫嘉苑505室房屋含车库卖给乙方；2.成交价为300000元，交房时甲方支付230000元、2015年12月30日前支付甲方房款40000元、过户时支付余款30000元。合同文末空白处注有“该房产原王建国、顾忠利于2014年11月12日放弃该房产的一切权利义务。” 2019年3月，经谭启忠介绍，二原告与被告就购买龙鑫嘉苑505室房屋进行磋商，双方就房价、付款方式等达成了一致意见后，准备签订房屋买卖合同。 2019年4月12日，在原告郑文树、陈学贤与被告张李娅拟签订房屋买卖合同时，被告通知第三人前往房产中介与二原告签订了房屋买卖合同，并支付第三人10000元。第三人全程未参与合同条款的磋商。该《房屋买卖委托代理合同》约定：1.购房定金为100000元；2.房屋坐落于龙鑫嘉苑505室；3.付款方式为2019年4月12日支付房款445000元，过户时支付房款100000元，其中给第三人20000元、给张李娅80000元；4.2020年8月27日前将房屋及其三证和附属物正式交付给原告；5.其他约定事项为该房屋为袁花镇安置房，由张伟华购得，2020年8月27日后可以过户，中间由张伟华转让给张李娅。室内物品空调4台、电视机2台、冰箱1（台）、洗衣机1（台）、床3只、沙发1套、西餐桌1套、茶几1只、窗帘等。合同签订当日，二原告通过银行转账方式将定金100000元和购房款445000元共计545000元支付给被告，被告于同日出具收款一份，确认收到陈学贤支付的定金100000元和购房款445000元。 2019年4月中旬左右，被告张李娅将案涉房屋交付给二原告。 2019年6月21日，第三人将案涉房屋办理了抵押权登记手续，抵押权人为浙江海宁农村商业银行股份有限公司。2020年3月30日，案涉房屋被本院依法查封，目前处于查封期限内。2020年4月23日，第三人与浙江海宁农村商业银行股份有限公司达成和解，本院据此作出（2020）浙0481民初1709号民事调解书。 2020年9月4日，二原告向被告寄送《函》一份，催告被告于三日内办理房屋过户手续，否则将解除双方的房屋买卖合同。2020年9月9日，二原告再次向被告寄送《函》一份，告知双方的房屋买卖合同于2020年9月9日解除，要求退还房款545000元并赔偿损失100000元，被告于2020年9月10日签收。 2021年2月1日，经海宁正明资产评估事务所评估，龙鑫嘉苑505室房产的评估值为743600元、车库的评估值为27000元、相关室内物品（除电视机为1台外其余物品与合同约定一致）的评估价值为6610元，三项合计评估价值为777210元，评估基准日为2020年9月14日，评估费用为5000元。 另查，2014年案涉房屋交付被告后，由被告进行装修并一直居住至交付给二原告止。 以上事实，有原告方提交的《房屋买卖委托代理合同》（张李娅与张伟华签订）、证明、收款各1份、函及寄送凭证各2份，被告提供的《房屋买卖委托代理合同》（郑文树、陈学贤与张伟华签订）1份，海宁正明资产评估事务所出具的《资产评估报告》、评估费发票各1份，本院依职权向海宁市自然资源和规划局调取的不动产登记信息，向谭启忠、王持伟、康金娥制作的询问笔录附《房屋买卖委托代理合同》（王建国、顾忠利与张伟华签订），民事调解书及当事人在庭审中的陈述在卷予以佐证。 本院认为，本案争议焦点是原告、被告及第三人之间属于何种法律关系，对原告负有合同义务的相对人是被告还是第三人。原告认为，其合同相对人为被告，应由被告承担合同责任。被告认为，被告已将其合同权利义务概括转让给了原告，且原告与第三人也签订了书面买卖合同，故本案合同责任不在于被告。本院认为，综合本案合同磋商过程、当事人的行为目的、合同实际履行等情况，被告关于合同权利义务概括转让的抗辩意见不能成立。理由如下：第一，被告主张原告受让其合同权利和义务，但缺乏原告明确有效的意思表示。原告合同权利义务的概括转让涉及合同转让方、合同相对方和权利义务受让方的三方法律关系，通常通过三方协议或“两两”协议的方式实施，以明确一方概括转让合同权利义务系经合同另一方同意、受让方同意受让合同权利义务并受合同约束的意思表示、合同转让后的法律责任等内容。从本案交易过程看，被告在与原告磋商达成一致后，由第三人出面与原告直接签订买卖合同，似乎可以解释为被告通过让原告（受让方）和第三人（被告的合同相对方）直接签订合同的方式简化完成了合同权利义务的转让，即原告与第三人直接签订合同的行为，既表明第三人同意被告将房屋买卖合同的权利义务转让给原告，也表明原告同意受让被告对第三人的合同权利和义务。假设作上述解释成立，并且认为被告转让合同权利义务已得到第三人的同意，那么认定原告与被告之间系合同权利义务的转让关系而非房屋买卖关系，则显然违背了原告与被告磋商交易的目的和真实意思。原告与被告磋商交易的标的自始至终为房屋买卖，而非受让被告对第三人的合同权利和义务。磋商谈判是交易各方明确合同意向、提出交易条件、评估合同风险、判断履行预期等的重要环节，当事人基于磋商而形成的履行信赖和合同预期，从而走向合同订立。本案被告与原告完成磋商后，在未明确向原告告知其与被告的交易仅系合同转让而非房屋买卖，且书面合同中未记载有关合同权利义务转让的内容，也未告知合同转让后的法律后果的情况下，仅因原告与第三人形式上签订了合同而认定原被告间合同转让关系成立，则显然脱离了原告与被告交易磋商的范围，增加了原告的交易风险和不当负担，损害了原告基于磋商而对被告形成的信赖利益。故仅依原告与第三人签订了书面合同而认定原告同意受让了被告对第三人的合同权利和义务，不仅缺乏合意要件，而且对原告也显失公平。第二，原告与第三人签订的买卖合同并非双方真实意思表示，应认定无效。原告与第三人虽就案涉房屋签订了书面买卖合同，但第三人并未参与合同权利义务的磋商，合同条款和内容实际均由原告与被告协商确定，即合同体现的实际是原告与被告的合意，而非原告与第三人的合意。第三人陈述其出面与原告签订合同，目的是将来可以由其将房屋直接过户给原告。结合本案案涉房屋上存在多个前手交易且由第三人直接与后手签订合同的事实，显而易见，这既非第三人的一房数卖行为，也非前手与后手的合同权利义务转让行为，实际是意欲向相关部门隐瞒已发生的交易事实，从而减少数次买卖关系中应承担的税费支出。故本案原告与第三人签订的买卖合同并非当事人的真实意思表示，且符合以合法形式掩盖非法目的之情形，应认定为无效。第三，原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，并成立生效。虽然本案原告与被告之间未形成书面的房屋买卖合同，但从原被告前期磋商，至被告通知第三人到房产中介与原告签订合同，体现了原被告就房屋买卖的标的物、价款金额、履行时间和方式等事项达到意思一致的内容。从实际履行角度看，原告于2019年4月12日向被告支付定金及首笔购房款计545000元，被告于同日向原告出具了收到“购房定金”和“购房款”的收据，并于4月中旬左右将房屋交付原告占有使用。上述履行过程表明，书面合同上的出卖人虽非被告，但被告事实上在行使合同权利、履行合同义务。据被告出具收据时使用“购房定金”和“购房款”的文字表述，也可看出被告对其属于房屋出卖方、原告为房屋买受方的客观认知和主观认同，并据此开展合同履行。综上，本案原告、被告及第三人的法律关系，应认定为被告与第三人（或前手）之间、被告与原告之间的两次房屋买卖合同关系，被告关于合同概括转让的抗辩意见，与事实不符，本院不予采信。 依法成立生效的合同具有法律拘束力，当事人应当依约全面履行。被告张李娅作为房屋出卖方，负有对买受人完成转移房屋所有权的合同义务。但经原告催告，被告未能履行房产过户登记义务，且目前案涉房屋存在权利负担并处于法院查封状态，造成原告合同目的不能实现。虽然不能办理过户登记的原因在于第三人，但根据合同相对性原则和合同法第一百二十一条之规定，应由被告张李娅对二原告承担违约责任。被告辩称，原告在购房时对房屋所有权人系第三人张伟华是明知的，但其未取得不动产登记的事实并不属于自始不能，被告可以在合同履行前取得房屋所有权或处分权，从而保障合同的履行。基于出卖人可以事后取得标的物处分权的现实可能性，法律上没有也无必要对买受人在缔约时是否明知房屋处分权情况而科以严格的注意义务。在无证据证明原告缔约时存在恶意的情形下，被告以二原告明知房屋权利人为第三人为由，主张不应由其承担违约责任的抗辩意见，亦不能成立。故二原告要求解除合同的请求，本院予以支持。合同解除的时间，自被告收到原告方解除合同的《函》时生效，即2020年9月10日双方合同解除。合同解除后，原告有权要求被告返还已付款项。故对二原告要求被告返还已付购房款545000元（含定金）及相应利息的请求，本院予以支持。关于违约损害赔偿问题，本院注意到原告既主张了房屋差价损失，又提出了赔偿一倍定金的诉请。但根据损害填补原则和合同法第一百一十三条之规定，损害赔偿应当相当于因违约所造成的损失，故在原告已提出房屋差价损失的情况下，本院对其同时要求赔偿一倍定金的诉讼请求不予支持，对被告提出的损害赔偿应当相当于因违约所造成的损失的抗辩意见，本院予以采纳。现经评估，本案房屋差价损失为132210元。综合考虑本案交易时间段内房屋涨价幅度、合同成立时应当预见的履行风险等实际情况，本院酌情确定由被告张李娅赔偿二原告损失115000元。关于合同解除后所取得财产的相互返还问题，一般情况下宜由法院在当事人提出明确诉讼主张的基础上一并处理。但本案被告提出了其合同权利义务已转让并非适格责任主体的抗辩意见，由其提出返还房屋占有的诉讼主张必然导致与其上述抗辩意见自相矛盾，且未及时返还占有物的损害赔偿范围需要权利人的明确主张，故鉴于本案实际情况，本案合同解除后有关房屋占有返还及损失赔偿问题，可由当事人在确定本案合同责任的基础上协商，或者另行提起诉讼解决。 至于本案中相关当事人有意隐瞒以及第三人协助他人隐瞒交易事实的行为，本院将依职权通报相关职能部门，由相应职能部门依法调查处理。第三人在明知房屋已经出售的情况下，又将案涉房屋设定抵押，应承担相应的法律责任，但不属本案审理范围，相关当事人可依法另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告郑文树、陈学贤与被告张李娅之间的房屋买卖合同于2020年9月10日解除。 二、被告张李娅应于本判决生效之日起十日内返还原告郑文树、陈学贤购房款（含定金）545000元，并赔偿原告自2020年9月14日起至实际付清之日止的利息（计算方式：以545000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。 三、被告张李娅应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑文树、陈学贤损失115000元。 四、驳回原告郑文树、陈学贤的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11572元，减半收取计5786元，财产保全申请费3320元，合计9106元，由原告郑文树、陈学贤负担1373元，被告张李娅负担7733元。评估费5000元（已由原告郑文树预交），由被告张李娅负担，并于本判决生效后直接给付原告郑文树。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 裘靖飞 二〇二一年三月八日 法官助理 郑芳华 书 记 员 朱铱静 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。