浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初2409号 原告：施振德，男，1967年11月26日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：徐关华，男，安吉县灵峰法律服务所法律工作者。 被告：徐永强，男，1971年10月18日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：陈宏彪，浙江顾善律师事务所律师。 被告：陈富平，男，1964年7月4日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：吴国祥，浙江**新律师事务所律师。 第三人：吴梦竹，女，1989年11月10日出生，汉族，住安吉县。 原告施振德与被告徐永强、陈富平、第三人吴梦竹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理，依法适用简易程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理。施振德的委托诉讼代理人徐关华，徐永强的委托诉讼代理人陈宏彪，陈富平的委托诉讼代理人吴国祥，吴梦竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施振德向本院提出诉讼请求：1.判令徐永强、陈富平与吴梦竹于2014年12月31日签订的《厂房转租合同》无效；2.判令徐永强、陈富平返还2013年7月15日签订经判决无效的《厂房租赁合同》范围内全部厂房（含办公用房），2013年7月15日签订的《厂房租赁合同》判决无效后的占有使用费归施振德所有；3.本案诉讼费由徐永强、陈富平承担。后施振德申请撤回第二项诉讼请求。事实与理由：徐永强、陈富平与吴梦竹签订《厂房转租合同》依于2013年7月15日施振德与徐永强、张连勇签订《厂房租赁合同》的转租。2019年6月10日，施振德起诉徐永强、张连勇要求确认《厂房租赁合同》无效，因张连勇将承租权转让陈富平，审理过程中追加陈富平为无独立请求权的第三人参加诉讼，（2019）浙0523民初2625号民事判决书判决确认厂房租赁合同无效，认定陈富平不是诉争合同当事人不享有独立的请求权。施振德与吴梦竹对厂房使用权利义务虽有协商，但吴梦竹向施振德提交其与徐永强、陈富平于2014年12月31日签订《厂房转租合同》，提出要求施振德起诉确认该合同无效。施振德认为其与徐永强、张连勇签订《厂房租赁合同》是主合同，徐永强、陈富平与吴梦竹签订《厂房转租合同》是从合同，法院判决主合同无效，故从合同无效应成立，故诉至法院。 徐永强答辩称：1.2013年7月15日施振德与徐永强、张连勇签订的《厂房租赁合同》已被（2019）浙0523民初2625号生效民事判决确认无效，案涉合同是转租合同，施振德要求确认合同无效，没有异议；2.案涉合同是主合同派生出来的，根据主合同第四条，实质上是借款清偿协议，因为借款行为在先，在不能清偿借款的情况下用租赁物的租金来抵借款，其中600万元的借款本息相当于十年租金，徐永强、陈富平已经全部付清，这是本案的一个基本事实；3.对无效合同的返还问题，《九民会议纪要》第34条明确规定“双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。”施振德主张租赁物返还时，应当将该租金或本案中的借款清偿掉，如果没有清偿的话，实际上是不享有诉权的。施振德目前尚不具备诉权，没有尽到返还已经收到的租赁款的义务。请求驳回施振德的诉请。 陈富平答辩称：同意徐永强的答辩意见，补充以下意见：1.施振德违背诚实信用原则，2013年7月15日，施振德与徐永强、张连勇签订《厂房租赁合同》时，提供了一整套厂房审批手续给张连勇，用来证明租赁是具有合法性的。但从原告提起（2019）浙0523民初2625号案件及本案，实质原因是外部环境、市场行情、所属境况发生变化之后，施振德试图以通过请求人民法院确认合同无效和要求返还财产的方式来实现不正当的利益。根据《九民会议纪要》的有关精神——绝不能使不诚信的当事人因合同无效而获益，对转租合同无效无异议，厂房被认定为非法的话，涉及到行政管理层面是不是应当被强制拆除的问题。我们主张在政府实施强制拆除之前，应当允许徐永强、陈富平以占用的方式来进行处理，进而平衡双方之间的权利义务；2.陈富平、徐永强与吴梦竹签订的转租合同中，陈富平的权利来源于2014年10月22日由徐永强、张连勇、陈富平签订的协议书，该协议书约定张连勇将其与施振德签订的厂房租赁合同中的所有权利义务转让给陈富平。在陈富平权利来源的协议书没有被确认为无效之前，陈富平在转租合同中的权利是没有瑕疵的。施振德不应当直接把陈富平列为本案被告，而应当进行一系列前置的诉讼程序；3.施振德应当首先处理好厂房租赁合同判决无效后的返还与赔偿问题，通过进一步的诉讼主张权利，最终到本案中主张所涉及的转租合同无效，以及主张相应返还的权利。请求驳回施振德的诉讼请求。 吴梦竹答辩称：同意徐永强、陈富平的答辩意见，如果法院判决转租合同无效是因为租赁物本身瑕疵造成的，陈富平与徐永强的转租合同的出租方应该承担主要过错责任，承担转租合同违约和赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。施振德提交的（2019）浙0523民初2625号民事判决书、厂房转租合同，双方当事人对三性均无异议，本院对其证明力予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据作如下认定：返还租赁房屋通知、回复函，施振德据此证明在（2019）浙0523民初2625号民事判决书确认厂房租赁合同无效后，施振德发送通知要求腾空并返还案涉厂房，徐永强在收到该通知后，既没有返还厂房也未对自己的权利进行主张的事实；徐永强质证对真实性无异议，但称合同确认无效后，对于财产的返还应当进行结算，施振德主张租赁物返还时，应当将该租金或借款清偿；陈富平质证对返还租赁房屋通知及回复函并不知晓；吴梦竹质证无异议。本院认为，返还租赁房屋通知及回复函发生在施振德的委托诉讼代理人徐关华与徐永强之间，双方对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。 经审理，本院认定本案事实如下： 案涉厂房坐落于安吉县××街道××村，由施振德出资建造。2013年7月15日，施振德作为甲方，徐永强、张连勇作为乙方，共同签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将案涉厂房（包括土地及附属物）整体租赁给乙方使用，租赁期限为十五年，从2013年7月15日起至2028年7月14日止，年租金60万元，15年租赁总费用为900万元，因在合同签订时，甲方欠乙方借款本金及利息共计600万元，该600万元与乙方应付甲方前10年租金相抵消，租赁物由乙方使用10年，第11年的租金于2023年7月14日支付，以后由乙方每一年度支付一次租金等。合同签订后，案涉厂房由徐永强、张连勇使用、收益。2014年10月22日，陈富平与徐永强、张连勇签订《协议书》一份，约定张连勇将2013年与施振德签订的《厂房租赁合同》中的所有权利义务转让给陈富平享有和承担，案涉厂房如转租，转租租赁款由陈富平和徐永强收取。2014年12月31日，徐永强、陈富平与吴梦竹签订《厂房转租合同》一份，约定将案涉厂房中的11000平方米租赁给吴梦竹，租赁期限为十二年，自2014年12月31日起至2026年12月31日止，年租金60万元，一年一付。 （2019）浙0523民初2625号生效民事判决查明，案涉厂房至今未取得建设工程规划许可证，施振德与徐永强、张连勇于2013年7月15日签订的《厂房租赁合同》无效。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，和该司法解释第一条“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”的规定，案涉厂房至今未取得建设工程规划许可证，对案涉厂房所涉的租赁合同应属无效，施振德诉请确认徐永强、陈富平与吴梦竹于2014年12月31日签订的《厂房转租合同》无效，各方当事人对此均无异议，本院予以确认。合同无效时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还，现施振德在本案中撤回返还财产的诉请，关于合同无效后产生的财产返还及赔偿损失等问题，权利人可另行主张。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第二条之规定，判决如下： 确认徐永强、陈富平与吴梦竹于2014年12月31日签订的《厂房转租合同》无效。 本案受理费40元（已减半），由徐永强、陈富平负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员 卞子彦 二〇二一年三月二十九日 法官助理 郎皆佳 书 记 员 顾 秀 7-