浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初5066号 原告：苏州超卓物业管理有限公司嘉兴分公司。营业场所：浙江省嘉兴市南湖区利丰商业中心商铺2-111-2号。统一社会信用代码：913304015943771468。 负责人：蔡华毓，总经理。 委托诉讼代理人：郑亭，公司员工。 被告：王丹丹，女，1987年10月10日出生，回族，住安徽省芜湖市繁昌县。 原告苏州超卓物业管理有限公司嘉兴分公司（以下简称超卓物业公司）与被告王丹丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，后因被告下落不明，转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2021年2月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郑亭到庭参加诉讼，被告王丹丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告超卓物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理服务费8314.02元（截止2020年4月30日止），滞纳金3452.08元（暂计至2020年4月30日，实际应以拖欠费用为基数按每日加收万分之五计算至实际付款之日）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了位于浙江省嘉兴市××幢××号房屋并于2014年7月27日与该物业开发商嘉兴中润丽丰置业有限公司（以下简称开发商）指定的前期物业浙江赞成物业管理有限公司签订了《利丰商业中心前期物业服务协议》，2016年6月30日浙江赞成物业管理有限公司撤场并将所有债权移交开发商新指定的物业公司苏州超卓物业管理有限公司嘉兴分公司（即原告），原告于2016年始为上述物业提供物业管理服务至今。原告提供物业管理服务期间发现，被告从2015年8月1日开始即拖欠物业管理服务费并构成违约，经过多次催缴，被告仍拒绝履行支付义务，根据《利丰商业中心前期物业服务协议》第十六条前期物业服务相关费用第1条约定：办公物业管理费每月每平方米建筑面积3.00元（不含公共能耗分摊）；第8条约定逾期未交纳费用的业主，物业服务企业有权自逾期之日起按应缴纳费用每日加收千分之二的违约金。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2015年8月1日至2020年4月30日止共拖欠物业管理费8314.02元，产生违约金（原告在此自愿将滞纳金计算方式调整为按应缴纳费用每日加万分之五收取）3452.08元，共计11766.10元。被告在原告多次催缴的情况下，仍然拖欠不交，故诉。 被告王丹丹未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告王丹丹未到庭质证，亦未提供证据。对原告提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年10月20日，被告王丹丹与嘉兴中润丽丰置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，购买丽丰商业中心2幢西525号房屋。该房屋建筑面积约48.28平方米。2014年7月27日，被告王丹丹（乙方）与浙江赞成物业管理有限公司（甲方）就上述房屋签订《利丰商业中心前期物业服务协议》，协议约定委托管理期限自前期物业服务合同签订之日起至业主大会选聘的物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。若前期物业服务期间，物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分面积占建筑总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意后，提前终止有约定期限的前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等理由拒绝退出物业项目。前期物业服务费由甲方根据《利丰商业中心北地块前期物业服务合同》按建筑面积向乙方收取。具体标准如下（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修及中修以上维修、更新、改造费用及建筑垃圾清运费用、地面新增泊车位管理费）：1、办公楼物业管理费每月每平方米建筑面积3.00元（不含公共能耗分摊）；2、商业物业管理费每月每平方米建筑面积15.00元（不含公共能耗分摊）；公共能耗分摊按每月每平方米建筑面积1.50元先行收取，每年度根据具体分摊情况多退少补。3、物业管理服务费用在交房时预收一年，之后每季度预收一次。业主应按时足额交纳物业管理服务费，不得以相邻权纠纷、房屋质量问题为由拒付物业管理服务费。逾期未交纳费用的业主，乙方有权自逾期之日起按应缴费用每日加收2‰的违约金。经催缴，于通知期限内仍未缴纳的，物业服务企业有权督促缴纳或通过其它法律途径解决。首次支付物业服务费的具体时间为：自开发商发出的《房屋交付使用通知书》中载明的交付之日的次月1日起计收。除乙方与开发商对交付日期另行达成书面协议外，乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费。物业管理服务费用在房屋交付时由甲方向乙方预收一年，之后每年收缴一次，公共能耗费与物业费同步预收。 嘉兴中润丽丰置业有限公司（甲方）与浙江赞成物业管理有限公司（乙方）签订《利丰商业中心（北块、南块）物业服务终止确认协议，主要内容包括：鉴于利丰商业中心至今未成立业主委员会，甲乙双方签订的《利丰商业中心北块前期物业服务协议》已于2014年9月12日到期，《利丰商业中心南块前期物业服务协议》已于2014年11月1日到期，合同期满后，甲方未与乙方续签书面协议，且未能按照原协议的约定如期足额支付物业费与顾问费。双方就乙方终止为利丰商业中心南块与北块提供物业服务相关事宜协商一致如下：1.双方确认物业服务合同关系于2016年6月30日终止。2.本协议签订后，由甲方在三个工作日内向业主就终止事项进行公告，并将公告材料予以留存交乙方一份。3.本协议签订后且完成第2项工作后10日内，由乙方向相关行政主管部门备案，甲方予以协助。双方合同终止后，甲方不得使用乙方任何标识、服务中心章等。 原告（乙方）与嘉兴中润丽丰置业有限公司（甲方）签订《利丰商业中心北块前期物业服务合同》，约定甲方通过协议选聘方式将利丰商业中心北块委托乙方实行物业管理服务。物业服务费不包含公共照明、电梯、水泵等能耗费，按建筑面积计算，各项费用标准为：A办公楼3元/月·平方米；B商业15元/月·平方米；C地下停车位每月每车位40元；D地面临时车位按政府相关规定收取。对业主和物业使用人预期交纳物业管理费的，乙方可在逾期之日起按应缴费用每日收取千分之三的滞纳金。上述费用在交房时预收一年，之后每半年由业主向乙方预交一次。物业管理服务期限为2016年7月1日0：00时起。前期服务结局：业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，前期物业服务合同自然终止。 2019年5月22日，嘉兴经济技术开发区（国际商务区）建设交通局盖章同意由嘉兴中润丽丰置业有限公司（建设单位）向嘉兴经济技术开发区（国际商务区）建设交通局递交的《关于选聘物业服务企业的报告》。上述：我公司开发的利丰商业中心北块，拟聘请原告作为该物业的前期服务企业。根据国家《物业管理条例》第二十四条第二款和《嘉兴市区物业管理实施细则》第二十二条第三款的规定，符合采取协议方式选聘物业服务企业的条件。原告作为受聘物业企业盖章。同日，嘉兴中润丽丰置业有限公司与原告在嘉兴市南湖区城南街道物业管理办公室以及物业主管部门嘉兴××开发区（国际商务区）建设交通局进行了（前期）物业服务合同备案，该合同主要内容为：物业名称：丽丰商业中心北块，物业管理收费标准为：1、3元／月／平方米；2、15元／月／平方米。前期物业服务协议期限自签订之日起至业主大会成立。 2020年4月27日，原告向被告王丹丹购买的丽丰商业中心2幢西525号房屋门口张贴《物业催款通知书》，告知截止2020年4月，被告欠缴2015年8月1日至2020年4月30日物业服务费共8314.02元；并且已产生57个月的逾期滞纳金。请被告尽早交纳欠款，务必在2020年5月6日之前全额补缴欠款，如再拖延，我管理处将按双方签订《物业管理规约》相关条款收取万分之五的滞纳金。 另查明，本案案涉房屋利丰商业中心2幢西525号建筑面积为48.28㎡。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告所购案涉房屋的建设单位嘉兴中润丽丰置业有限公司签订的前期物业服务协议，未违反法律、行政法规等强制性规定，该合同合法有效，对包括被告王丹丹在内的全体业主具有约束力。原告提供了物业服务，被告理应按约支付物业服务费。原告要求被告支付自2015年8月1日开始至2020年4月30日的物业费，但原告提供前期物业服务的起始时间为2016年7月1日，关于2015年8月1日至2016年6月30日期间的物业费，因原告未提供证据证明原告与原提供物业服务的浙江赞成物业管理有限公司之间存在债权债务转让的约定，因此对于原告要求被告支付上述期间物业费的诉请并无依据。王丹丹在2016年7月1日至2020年4月30日期间共欠付物业服务费6662.64元，对该部分物业服务费，原告经催讨又依法起诉主张权利，有事实与法律依据，本院予以支持。对于原告请求的滞纳金，双方约定过高，本院以欠缴物业费为基数，自逾期之日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际清偿之日止。被告王丹丹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦不答辩和提供证据，视为放弃一审抗辩权，应自行承担由此带来的相应法律后果。本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告王丹丹于本判决生效之日起七日内支付原告苏州超卓物业管理有限公司嘉兴分公司物业服务费6662.64元及滞纳金（以1738.08元为基数自2016年7月1日起；以869.04元为基数自2017年7月1日起；以869.04元为基数自2018年1月1日起；以869.04元为基数自2018年7月1日起；以869.04元为基数自2019年1月1日起；以869.04元为基数自2019年7月1日起，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际清偿之日止；以579.36元为基数，自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际履行之日止）； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费94元，公告费230元，共计324元，由原告苏州超卓物业管理有限公司嘉兴分公司负担34元，被告王丹丹负担290元，于判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  柏 军 人民陪审员  陆秀珍 人民陪审员  刘 江 二〇二一年三月一日 法官 助理  陆振婕 书 记 员  蔡春婷 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 8- 9-