济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初1286号原告：徐明霞，女，汉族，1986年7月31日出生，住济南市委托诉讼代理人：龙京，山东冠鲁律师事务所律师。被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100MA3CDNET3M。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：侯梦溪、郁树岭，均系国浩律师（济南）事务所律师。原告徐明霞与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告徐明霞的委托诉讼代理人龙京、被告绿鲁公司的委托诉讼代理人郁树岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐明霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令绿鲁公司支付徐明霞逾期交房违约金28629元；2.本案的诉讼费用等所有费用由绿鲁公司承担。事实与理由：徐明霞与绿鲁公司于2018年5月1日签订了《济南市商品房买卖合同》，合同约定：绿鲁公司将位于历下区工业南路以南，奥体西路以西的绿地中央商务区B11地块B11-5号楼2-602房屋出卖于徐明霞，转让价款为3181000元。合同第八条约定出卖人应当在2019年12月30日前交付，并在补充协议第四条第8项约定了60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，绿鲁公司无需承担违约责任，如宽展期满后，绿鲁公司仍未将房屋交付，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，绿鲁公司应按日向徐明霞支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，徐明霞依照约定履行了付款义务。但徐明霞与绿鲁公司签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议的约定已经构成了利用格式条款免除绿鲁公司自身因违约应当承担的违约责任，也排除了消费者(买受人)请求支付违约金的权利，该约定应当认定无效。绿鲁公司应当承担自合同约定的交房之日次日起的违约金，按照徐明霞已交房价款万分之壹每日计算。且2019年，针对绿地集团该格式合同，济南市历下区市场监督管理局也作出了济历下市监合处罚[2019]076号行政处罚决定书，认定该格式条款免除绿鲁公司自身因违约依法应当承担的违约责任和排除消费者（买受人)请求支付违约金的权利。绿鲁公司辩称，《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》的签订系双方当事人充分协商一致的结果，基于双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，合法有效。双方均应遵守契约自由精神，恪守诚实守信原则，全面履行约定义务。《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》已明确约定绿鲁公司无需向徐明霞支付宽展期内的逾期交房违约金，徐明霞诉求30日宽展期逾期交房违约金无任何事实及法律依据。虽《济南市商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2019年11月30日，但《补充协议》第四条关于房屋交付的补充约定部分第8款约定：“甲乙双方协议一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期……”以及该条款第（1）项约定：“乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任”第（2）项约定：“……自本合同约定的宽展期届满后第31日起至合同约定的交付条件之日止，……支付违约金，合同继续履行”。根据上述约定，本案计算逾期交房违约金的起点应为自2019年11月30日后延90日，即2020年2月29日为案涉房产逾期交房违约金的起算时间点。上述条款是经双方当事人协商一致后，基于真实意思表示签订，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行约定义务。所以，徐明霞要求绿鲁公司支付30日宽展期违约金无任何事实及法律依据。徐明霞已对绿鲁公司需向其支付的逾期交房违约金最终数额签字确认，绿鲁公司无需向徐明霞另行支付任何逾期交房违约费用。案涉《补偿金确认单》系徐明霞收房时签署，相应补偿内容、时间、数额记载明确，并载明“该补偿金额为买受人确认的最终数额。至此，买受人就逾期交付及违约金补偿事宜再无争议”。徐明霞作为完全民事行为能力人，应当预见到其签订该《补偿金确认单》行为的法律后果，其对上述行为应有充分的认知和表达能力。虽案涉《济南市商品房买卖合同补充协议》第四条第八款应对绿鲁公司做不利解释，但徐明霞在收房时同意绿鲁公司无需向其支付合同约定宽展期90天逾期交房违约金的行为系其对自身权利的合法处分，不存在胁迫或乘人之危的情形，双方签订的《补偿金确认单》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，徐明霞应受双方就逾期交房违约金数额达成一致协议的约束。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定以及《补偿金确认单》的约定，徐明霞要求绿鲁公司另支付宽限期后61日至90日之间的违约金无合同及法律依据，法院应驳回徐明霞的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，徐明霞（乙方）与绿鲁公司（甲方）签订《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定徐明霞购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区B11地块B11-5号楼2-602室商品房一套，合同金额为3181000元。合同第八条约定绿鲁公司应在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付徐明霞使用。《补充协议》第四条关于房屋交付补充约定部分第8款约定：“甲乙双方协议一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期……”以及该条款第（1）项约定：“乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任”，第（2）项约定：“……自本合同约定的宽展期届满后第31日起至合同约定的交付条件之日止，……支付违约金，合同继续履行”。合同签订后，徐明霞按约支付了全部购房款。2019年，济南市历下区市场监督管理局出具济历下市监合处罚[2019]076号处罚决定书，认定涉案合同补充协议第四条第八款构成利用格式条款免除自己因违约依法应当承担的违约责任和排除消费者（买受人）请求支付违约金的权利。2020年8月21日，绿鲁公司向徐明霞交付涉案房屋。2020年8月27日，绿鲁公司与徐明霞签订《补偿金确认单》，载明：B11地块5号楼2单元602号房，买受人已付房款3181000元，补偿天数145天（2020年3月30日至2020年8月25日，即约定交付日期第二日至实际交付日期前一日），补偿金额46125元；B11地块R738号车位，买受人已付总房款300000元，补偿天数235天（2019年12月31日至2020年8月21日，即约定交付日期第二日至实际交付日期前一日），补偿金额7050元；补偿金总额53175元。开发商应向买受人支付的最终数额53175元，该补偿金额为买受人确认的最终数额，至此，买受人就逾期交付及违约补偿事宜再无争议。徐明霞在买受人同意确认处签字确认。庭审中徐明霞称其本次诉讼请求的为2019年12月31日至2020年2月28日宽展期内的逾期交房违约金。关于本案中补充协议第四条第八款的效力，济南市中级人民法院作出的(2020)鲁01民终9658号、9661号民事判决书认定如下：“双方签订的《补充协议》第三条第八款第一项为绿地公司的具体交房时间约定了60天的宽限期。该条款系双方当事人的约定，未明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照约定履行，故绿地公司承担逾期交房违约金的起始时间应自60日宽限期届满后开始计算。关于宽限期后的61日至90日之间的30日，一方面，《补充协议》第三条第八款第二项并未对该30日应否承担违约金进行约定，纵观《补充协议》第八款整款内容，第一项主要约定的系不承担责任的60日宽限期，第二项主要约定的系违约金的计算标准，因此，从整个第八款内容来理解，应自60日宽限期届满之后承担逾期交房的违约责任。另一方面，《补充协议》第三条第八款第二项在约定违约金的计算方式时，绿地公司故意未对30天是否承担违约责任进行约定，侵害了购房者的利益，绿地公司亦不能对该30天免责。综上，绿地公司应自60日宽限期届满后起开始承担逾期交房违约金。”本院认为，徐明霞与绿鲁公司签订的《济南市商品房买卖合同》、《补充协议》、《补偿金确认单》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违反公序良俗，合法有效。涉案的《补偿金确认单》系徐明霞签署，相应补偿内容、时间、数额记载明确，并载明“该补偿金额为买受人确认的最终数额，至此，买受人就逾期交付及违约金补偿事宜再无争议”。徐明霞作为完全民事行为能力人，在签订《补偿金确认单》时合同约定了宽展期及逾期交房事实均已经出现，应预见签订确认单的法律后果，其同意绿鲁公司支付53175元违约金的行为是对自身权利的处分，且其未提交证据证明绿鲁公司存在胁迫或趁人之危的情形，故在双方签订补偿金确认单确定补偿数额后，徐明霞要求绿鲁公司另支付宽展期限90天的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告徐明霞的诉讼请求。案件受理费516元，减半收取计258元，由原告徐明霞负担。本判决为终审判决。审判员  闫秋芹二〇二一年三月六日书记员  段雅琦