湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0223民初948号原告：中国工商银行股份有限公司攸县支行，住所地湖南省攸县联星街道胜利社区建设路43号。负责人：彭炜莱，该银行行长。委托诉讼代理人：欧阳升，男，汉族，湖南省攸县人，该银行员工，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：周志民，湖南恒昌律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：徐国珠，男，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：阳小兰，女，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：攸县东兴房地产开发有限责任公司，住所地湖南省攸县江桥街道西阁社区大安组33号。法定代表人：肖斐然，系公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司攸县支行（以下简称“中国工商银行攸县支行”）与被告徐国珠、阳小兰、攸县东兴房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行攸县支行委托诉讼代理人周志民到庭参加了诉讼，被告徐国珠第一次庭审到庭参加了诉讼、第二次庭审未到庭，被告阳小兰、攸县东兴房地产开发有限责任经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国工商银行攸县支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判令被告徐国珠、阳小兰偿还借款本金602828.66元、利息（含罚息）194747.13元，本息（含罚息）合计797575.79元（利息、罚息暂计至2020年6月10日，此后的利息按借款合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）；3、判决被告徐国珠、阳小兰承担原告为实现上述债权所支付的律师代理费79758元；以上两项合计877333.79元；4、判令原告对被告徐国珠、阳小兰向原告提供抵押的位于湖南省攸县××镇××巷路××广场××号楼××号房××商品房抵押权预告登记证明号：攸房预城关镇字第2××8号】在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、判令被告攸县东兴房地产公司对上述全部债务承担连带清偿责任；6、判令上述被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告申请撤回第一项诉讼请求，本庭依法予以准许。事实和理由：2012年12月13日，原告与被告签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告徐国珠、阳小兰发放贷款人民币81万元，借款期限10年。同时，为确保合同的履行，被告徐国珠、阳小兰以其位于湖南省攸县××镇××巷路××广场××号楼××号房××商品房抵押权预告登记证明号：攸房预城关镇字第2××8号】作为抵押担保。上述合同生效后，原告依约履行了放款义务，但被告徐国珠、阳小兰未依约履行还款义务，截至2020年6月10日被告徐国珠、阳小兰仍拖欠本金350449.09元、利息194747.13元。根据《个人购房借款／担保合同》第十四条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布借款人提前清偿全部或部分贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其费用。原告催收未果，原告为维护合法权益，故诉至法院。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、原告营业执照、负责人身份证明、负责人身份证复印件各1份，拟证明原告主体资格；2、被告身份证、户籍资料、结婚证、企业信用信息公示报告复印件各1份，拟证明被告主体资格；3、个人住房贷款申请表、个人收入证明复印件各1份，拟证明该笔贷款系被告徐国珠、阳小兰真实意思表示；4、个人购房借款/担保合同、公证书复印件1份，拟证明原、被告之间的借款、抵押担保合同关系；5、个人贷款借款凭证复印件1份，拟证明借款事实；6、预购商品房抵押权预告登记证明复印件1份，拟证明抵押事实；7、还款明细复印件1份，拟证明被告徐国珠、阳小兰欠款、违约的事实；8、委托代理合同、票据复印件各1份，拟证明原告为实现债权产生律师费的事实。被告徐国珠、阳小兰答辩称：1、答辩人不同意原告在诉状中对答辩人的各项诉求，在办理购房按揭等活动中，原告与开发商即被告二勾结并欺骗答辩人，造假资料，不实宣传，导致答辩人购买涉案东华商业广场3、4号房产；2、答辩人依约履行借款合同近4年后，有意出让涉案房屋，因开发商未办理房屋产权证未果的情况下，停止还贷；3、原告监管不力，专款未专用违约在先，造成答辩人的不动产权证无法办理，原告负有不可推卸的责任；4、被告攸县东兴房地产开发有限责任公司在帮两答辩人代租房屋过程中存在廉价出租房屋且侵吞答辩人租金的行为；答辩人经济出现困难，但在替答辩人办理好不动产权证的情况下，答辩人愿意支付剩余的借款本金给原告，但不承担借款利息、罚息、律师代理费等。被告徐国珠、阳小兰未向本院提交证据。被告攸县东兴房地产开发有限责任公司未作答辩，亦未向本院提供证据。经庭审质证，被告徐国珠对原告提交的证据质证意见如下：对证据4的合同是被告徐国珠签的，阳小兰的签字也是被告徐国珠代签的，买房时阳小兰不赞成，但签名经阳小兰同意，有公证手续；对其他的证据均无异议。本院经审核，原告中国工商银行攸县支行提供的证据1、2、3、4、5、6、7及证据8中的委托代理合同均符合证据的有效要件，本院均予以采信；对证据8中的律师费收据，需结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告徐国珠、阳小兰系夫妻关系。2012年12月13日,原告中国工商银行攸县支行（贷款人）与被告徐国珠、阳小兰（借款人）、攸县东兴房地产公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款金额为81万元，贷款期限120个月，还款方式为按月等额本息还款法，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%；贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。逾期罚息在原借款利率基础上加收50%确定。其中第十条约定保证人承担全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。第十四条对违约责任作了如下约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；……。第十七条约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。……。第二十七条约定保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。贷款人依据合同约定宣布贷款提前的，保证期间为贷款提前之日起两年。同时对贷款抵押进行了约定，被告徐国珠、阳小兰自愿以其位于湖南省攸县××镇××巷路××广场××号楼房产为上述借款提供抵押，并办理了房屋抵押权预告登记【预购商品房抵押权预告登记证明号：攸房预城关镇字第2××8号】。2012年12月14日，原告如约向被告徐国珠、阳小兰发放了贷款81万元，但被告徐国珠、阳小兰未能按合同约定履行还款义务，截至2020年6月10日被告徐国珠、阳小兰有51期未按约还款,拖欠原告到期贷款本金350449.09元、利息194747.13元。原告催收未果，故诉至本院。另查明，案涉抵押房屋尚未进行所有权首次登记。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。1、原告中国工商银行攸县支行与被告徐国珠、阳小兰、攸县东兴房地产公司签订《个人购房借款／担保合同》，系各当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各当事人均应全面履行合同约定义务。原告如约发放借款后，被告徐国珠、阳小兰没有按照贷款合同约定按时偿还贷款本息，应承担本案违约责任，故本院对原告要求被告徐国珠、阳小兰偿还贷款本金602828.66元及利息（含罚息）194747.13元（利息暂算至2020年6月10日，之后的利息及罚息按合同约定利率计算至实际还款日止）的诉讼请求，均予以支持。2、关于律师费，案涉借款合同虽对律师费等费用的负担有约定，但原告请求79758元过高。本院认为应结合本案的案情、难易程度等因素，按被告应偿还的借款本金及已产生的借款利息共计797575.79元为基数×3%计收律师费为宜，即23927元，对原告超出的诉请不予支持。3、原告请求对被告徐国珠、阳小兰向原告提供抵押的位于湖南省攸县××镇××巷路××广场××号楼房产【预购商品房抵押权预告登记证明号：攸房预城关镇字第2××8号】在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权的问题。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；……。本案经庭审查明，案涉房屋进行了抵押预告登记，尚未办理建筑物所有权首次登记；抵押预告登记不等同抵押登记，预告登记的权利人享有的是当抵押登记条件成就或者约定的期限届满时办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人的处分，但并非享有现实抵押权，故原告主张对被告徐国珠、阳小兰办理抵押预告登记的房屋拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的请求，本院不予支持。4、因被告徐国珠、阳小兰违约，根据保证合同的约定及相关法律规定，被告东兴房地产公司应对主合同项下借款本息承担连带偿还责任，故原告请求被告东兴房地产公司承担连带偿还责任的诉讼请求，本院予以支持。5、被告徐国珠提出抗辩认为原告工商银行与被告攸县东兴房地产公司存在串通、欺骗两被告的行为，但缺乏证据予以证实。同时，两被告认为被告东兴房地产公司进行虚假宣传、误导两被告购买诉争房屋，迟迟未办妥涉案房屋的不动产权证、侵吞其房屋租金等，系被告徐国珠、阳小兰与被告攸县东兴房地产公司之间的法律关系，不属于本案审理的范围，被告徐国珠、阳小兰可另行向被告攸县东兴房地产公司主张权利。另原告在借款合同中的主要义务是发放贷款，办理房屋不动产权证并非原告的义务，因此，被告徐国珠、阳小兰抗辩不支付余下的借款利息、罚息、律师代理费的理由不能成立。综上所述，原告中国工商银行攸县支行提出的第二、五项诉讼请求，本院予以支持;提出的第三项诉讼请求，予以部分支持;提出的第四项诉讼请求，不予支持。被告徐国珠第二次庭审未到庭，被告阳小兰、攸县东兴房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百零二条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条、第一千零六十四条第一款，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告徐国珠、阳小兰在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司攸县支行借款本金602,828.66元并支付截至2020年6月10日的利息（含罚息）194,747.13元（2020年6月10日之后的利息及罚息按合同约定利率计算至实际还款日止）；二、由被告徐国珠、阳小兰在本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司攸县支行支付律师费23,927元；三、由被告攸县东兴房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任保证；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司攸县支行的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,574元，减半收取6287元，由被告徐国珠、阳小兰、攸县东兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。上诉费直缴湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户；账号：8101××××0181；开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  彭运林二〇二一年三月二十九日法官助理刘艳飞书记员贺咸钰附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第三百九十四条?为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第四百零二条??以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第五百零二条??依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条??借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条??借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条??借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条??借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十八条??当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条??保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百条?保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。第一千零六十四条夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。