浙江省岱山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0921民初93号 原告：岱山优岱艺术培训有限公司，住所地岱山县高亭镇钓海路****，统一社会信用代码91330921MA2A20KN6X。 法定代表人：金凤艳，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈翰波，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：吴敏华，北京大成（舟山）律师事务所律师。 被告：闻祯文化传播（舟山）有限公司，住，住所地岱山县高亭镇钓海路****朝南商业用房一社会信用代码91330900MA2A3EHE7W。 法定代表人：孟文路，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马剑哲，浙江泽凡律师事务所律师。 原告岱山优岱艺术培训有限公司（以下简称岱优公司）与被告闻祯文化传播（舟山）有限公司（以下简称闻祯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岱优公司的法定代表人金凤艳及委托诉讼代理人吴敏华，被告闻祯公司的法定代表人孟文路及委托诉讼代理人马剑哲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岱优公司诉请：一、判令双方签订的《房屋租赁合同》解除；二、判令被告支付违约金13500元（违约金按照每天100元计算，自2020年7月15日起开始计算，暂计算至11月30日支付之日止）；三、判令被告已支付的押金不予退还；四、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2019年5月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于岱山县××镇××路××号××楼租赁给被告，租赁期限为2019年6月1日至2023年12月31日。合同约定水电能耗物业等费用由被告自行承担，房屋用途仅用于少儿教育培训（不能移作他用），倘若被告入驻后擅自变更房屋用途，视为被告违约。被告入驻场地后，长时间拒绝支付上述水电费用高达4561元，已构成违约，致使原告利益受损。2020年9月起被告撬走原告两名员工，进而擅自变更场地用途，被告将仅用于少儿教育培训的场地增加托育服务（托管）等用途，已经严重违反了协议第2.2条的约定，被告开展与原告相同业务，构成不正当竞争，违背了原、被告订立合同的目的，致使原告利益受损。因被告的违约行为有悖于最基本的诚信原则，原告于2020年11月向其发函要求收回上述房产。故原告诉至法院。 被告闻祯公司辩称：首先，原告诉请解除房屋租赁合同并无依据，租赁合同约定房屋用途为少儿教育培训使用（不能移作他用），被告增加托育服务不属于其他用途。事实上，原告向案外人岱山普银酒店管理有限公司承租案涉房屋时约定的房屋用途亦为“少儿教育培训”，而原告也经营托育业务。其次，被告在承租房屋起便开展少儿托育服务，原告对此明知但未提出异议，可见原告默认被告经营托育业务；再次，被告拖欠水电费系因原告未向被告开具发票，并无违约行为。即使法院认定被告违约，被告延付水电费金额仅为几千元，属于轻微违约，不应解除合同；复次，原告诉请的违约金无依据，违约金金额过高；最后，原告诉请不退还押金无法律依据。 经审理，本院认定本案事实如下： 2017年10月27日，作为甲方（出租方）的案外人岱山普银酒店管理有限公司和作为乙方（承租方）的原告签订《房屋租赁协议》，约定由原告承租甲方位于岱山县××镇××路××号××层××层××房。此房屋用于开设12岁以下少儿教育培训使用（不能移作他用）。合同租赁期为6年，自2017年10月27日至2023年12月31日。该房屋租赁协议经所有权人宁波正泰工贸有限公司同意。原告承租后，经营少儿ＵＢＴＶ小主播、少儿托育等项目。 2019年6月12日，作为甲方（出租方）的原告和作为乙方（承租方）的被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租岱山县高亭镇钓海路1号三楼部分，租赁用途为少儿教育培训使用（不能移作他用），乙方的经营使用应按照国家法规办理相应的经营手续，入驻使用不得擅自改变其房屋用途，否则视为违约。……房屋租赁期限自2019年6月1日起至2023年12月31日止。免租期自2019年6月1日起至2019年12月31日。免租期间免收房屋租金，但所发生的水电费、公共能耗费等费用由乙方承担。乙方在签订本合同当天应向甲方支付租赁保证金，即人民币5万元。乙方不得要求将支付甲方的保证金作为因乙方拖欠甲方租金或水电费的抵扣、冲抵。甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）。……在乙方有以下行为时，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿：擅自将房屋整修转租、转让或转借；利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；拖欠租金的行为。按照房屋的使用用途，使用租赁房屋开展正常经营活动，不受甲方干涉，但乙方不得擅自改变用途。……乙方如逾期支付租金、保证金或其他应由乙方承担的费用，每逾期一日按100元/天向甲方支付违约金（即按双方约定交款日开始的自然天数计算直至向甲方全数付清其所应付的费用之日止，超过30天的按9.2条款执行）……9.2，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：擅自改变租赁商铺的经营范围；利用承租商铺进行非法活动，损害公共利益和甲方利益；拖欠房屋租金或水电费能耗费累计30日以上。该房屋租赁协议经案外人岱山普银酒店管理有限公司同意。 原、被告签订房屋租赁协议后，被告开展UBTV小主播业务，并陆续开展暑托项目。2021年上半年起，被告以“爱趣尚学”名义正式开展托育项目。 2020年9月23日，原告向被告催讨2020年7月和8月水电费。2020年10月23日，原告向被告催讨2020年9月水电费。上述期间被告多次向原告提出要求开具发票。2020年11月30日，被告付清水电费。 2020年11月30日，原告向被告发函要求解除合同。 本院认为，本案的首要争议焦点为原告要求解除案涉合同是否于法有据。本院认为原告解除案涉房屋租赁合同并无法律依据，理由如下：首先，原、被告之间房屋租赁合同载明的房屋用途和原告与前手出租人之间的房屋租赁合同载明的房屋用途均为少儿教育培训，而原告一直经营少儿托育项目，故被告开展少儿托育项目并不违背原、被告之间关于租赁用途的约定。原告认为，被告的行为违背竞业禁止，也违背原告出租案涉房屋的目的，但法律并未规定相邻经营者之间互负竞业禁止义务，双方在租赁合同之中亦未对竞业禁止或合同目的作相应约定和提示，故原告据此解除合同于法无据，本院不予支持。此外，被告迟延履行了部分水电费的支付义务，被告的水电费支付义务和原告的票据支付义务并不形成对待给付，故被告存在违约。但考察被告违约过程，被告一直向原告索要水电费票据，可见被告并非恶意拒付且违约程度轻微，不影响合同目的的实现，故原告据此请求解除合同，本院亦不予支持。关于原告的第二项诉讼请求，考虑约定的违约金过高，本院酌情调整违约金为500元。至于原告请求要求没收押金，因合同并未解除，该诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告闻祯文化传播（舟山）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告岱山优岱艺术培训有限公司违约金500元； 二、驳回原告岱山优岱艺术培训有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费138元，减半收取69元，由原告岱山优岱艺术培训有限公司负担44元，被告闻祯文化传播（舟山）有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 张行 二〇二一年三月十八日 代书记员 陈颖