江苏省丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0321民初3678号 原告（申请人）：丰县水务投资发展有限公司，住所地丰县丰黄路东侧。 法定代表人：王瑞海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨萍，江苏禾嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢丽萍，江苏禾嘉律师事务所实习律师。 被告（案外人）：秦素英（曾用名秦秀丽），女，1964年3月10日出生，汉族，退休工人，住丰县。 委托诉讼代理人：渠清，江苏汉地律师事务所律师。 被告（被执行人）：徐州威盛工艺品有限公司，住所地丰县王沟镇单楼。 法定代表人：于世启，该公司总经理。 被告（被执行人）：江苏祺尚商业发展有限公司（被执行人），住所地丰县安福大厦1幢1单元801号房。 法定代表人：亓红，该公司总经理。 第三人（原申请执行人）：江苏丰县农村商业银行股份有限公司，住所地丰县人民中路9号。 法定代表人：李家尧，该公司董事长。 委托诉讼代理人：仇峻峰，江苏世纪青松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晨秋，江苏世纪青松律师事务所律师。 原告丰县水务投资发展有限公司（以下简称丰县水务投资公司）与被告秦素英、徐州威盛工艺品有限公司（以下简称威盛公司）、江苏祺尚商业发展有限公司（以下简称祺尚公司）、第三人江苏丰县农村商业银行股份有限公司（以下简称丰县农商行）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丰县水务投资公司委托诉讼代理人杨萍、谢丽萍，被告秦素英及其委托诉讼代理人渠清，第三人丰县农商行委托诉讼代理人朱晨秋到庭参加诉讼，被告威盛公司、祺尚公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告丰县水务投资公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销丰县人民法院做出的(2020)苏0321执异12号执行裁定书，2、依法判决驳回秦素英执行异议，判决继续强制执行丰县安福小区M02(三)一1-85号地下车位；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、本案案情事实：本案原告依据(2019)苏0321号民初2915号民事判决书、债权转让协议及(2014)第00216号他项权证申请强制执行，丰县法院于2019年8月15日实际查封了被执行人江苏祺尚商业发展有限公司名下位于丰县安福小区M02(三)一1―101的不动产(产权证号：丰房权证公字第××号，丰土国用《2013》第01349号)，并于2019年11月26日裁定拍卖涉案房产，并作出公告，被告秦素英提出异议称自2010年8月7日向徐州安福房地产开发有限公司（以下简称安福公司）购买安福小区M02(三)一1一85号地下停车位，当时签订地下停车位购买协议，并交付3.5万元给安福公司，当日安福公司即把停车位交付，一直使用该车位9年多，请求中止对该车位的执行。经法院查明2010年8月7日，秦素英亲属张文代理秦素英与安福公司签订《地下停车位预订协议》，购买【安福公寓】M02幢85专停车位，该停车位单价为35000元，并支付款项。安福公司与祺尚公司通过订立转让合同，在2012年2月10日祺尚公司对建筑面积为2495.98平方米的地下车库办理了房屋所有权登记，取得了房屋所有权证和土地使用权证，被告购买的车位就包含在整个车库范围内。2、本案法律适用：本案属于典型的一房二卖，安福公司在与被告秦素英签订了车库买卖合同后，又出卖给祺尚公司并给祺尚公司办理了产权过户登记。在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的祺尚公司合同已经履行完毕，祺尚公司已实际取得房屋所有权，故祺尚公司享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。被告秦素英虽然签订了买卖合同，但是没有产权过户登记，其享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使己占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于祺尚公司，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下合同上的债务转化为损害赔偿的债务。综上本案被告虽然签订合同在前，但是依据法律规定祺尚公司在购买后办理了产权登记，依法拥有涉案车库的物权所有权。而原审法院裁定认为本案执行侵害被告秦素英的权益没有任何事实与法律依据，侵害被告秦素英权益的是安福公司。被告秦素英应当依据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，依法向安福公司主张赔偿权利。根据查明事实被告秦素英虽然签订买卖合同但是本身对涉案车库没有所有权，无权对原告申请执行提出异议。祺尚公司是涉案房屋的合法拥有者，而申请人依据祺尚公司房产抵押而拥有的优先权申请执行拍卖涉案房屋，完全符合法律规定，原审法院裁定完全违背了法律规定，是错误的裁定，现请求贵院依法判决，支持原告诉请。 被告秦素英辩称：要求依法驳回原告诉请，停止对本案的继续执行，理由如下：1、在本案中答辩人秦素英早在10年前就购买了涉案的车位，因此其是与本案有直接利害关系人，原告认为秦素英无权提出异议，明显违反事实，该案中被告有权向法庭提出执行异议；2、原告认为涉案的车位属于两个买卖合同关系，但答辩人认为其中秦素英的买卖合同在前，而安福公司与褀尚公司的买卖关系在后，答辩人认为褀尚公司和安福公司的买卖合同应属无效合同，双方违反了合同法第52条的规定，属于双方串通损害他人利益，因为两公司在签订合同时，并没有实地查看答辩人正在使用的车位而签订了买卖合同，显然作为安福和褀尚公司明显存在恶意串通，显然合同是无效的；3、原告谈到涉案的车位已经进行了产权登记，被告方认为产权登记明显的存在严重瑕疵和违法，产权登记首先建立在买卖合同基础上，并且产权登记部门也应进行公示，而在秦秀英正在使用涉案车位，作为产权登记机关并没有公示，在秦秀英与安福公司的买卖合同上落款电话使用至今，一直没有人向秦秀英告知，作为产权登记明显违背事实，答辩人有权行使法律的救济途径，可以行政复议或行政诉讼，撤销其房产登记。综上，答辩人对涉案的车位才是真实的买受人，对车位明显享有所有权和使用权，其合法权益理应受到法律保护，因此要求法庭查明事实，驳回原告诉讼请求，停止对涉案车位的执行。 被告威盛公司、祺尚公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 第三人丰县农商行发表意见为：1、安福公司将房屋出卖给祺尚公司，并给其办理了过户登记，被告祺尚公司作为涉案车位的所有人，依法办理了抵押登记，第三人认为原告有权行使抵押权拍卖涉案车位。安福公司在与被告签订买卖合同之后，又将涉案车位出卖给祺尚公司，并依法办理过户登记，由此而导致被告买卖合同无法实现，这是典型的一房二卖，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条规定（内容略），因此被告基于涉案车位买卖合同，应当向出卖方主张权利，也就是向安福房产公司要求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失等。而不能以此合同限制合同以外的其他人的权利，因此，被告主张的执行异议，是没有事实和法律依据的。应当驳回被告的执行异议，判决继续强制执行涉案车位。2、被告所述其一直使用占有该车位，不属实。因为第三人在办理抵押登记时，到现场勘查过涉案车位，当时涉案车位大面积积水，无法使用，也并无人使用。后期评估公司也到现场勘查过该车位，属于大面积积水状态，无人管理使用。 本院经审理，认定事实如下： 一、丰县农商行与威盛公司、祺尚公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案。经审理，本院作出(2019)苏0321民初2915号民事判决书，判决主文如下：“一、被告徐州威盛工 艺品有限公司于本判决生效后十日内，向原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司返还借款本金2791350元，并支付利息、罚息 及复利(按照原被告签订的流动资金循环借款合同和借款借据的约定计算，扣除已支付的利息42485.21元)。二、在被告徐州威盛工艺品有限公司不能清偿上述债务时，原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司有权对丰房他证公字第××号和丰土他项(2014)第00216号他项权证书项下的抵押物进行折价或者以拍 卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。”该判决书发生法律效力后，根据丰县农商行的申请，本院于2019年8月13日立案执行，案号为(2019)苏0321执3653号。在该案执行过程中，本院作出(2019)苏0321执3653号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人威盛公司、祺尚公司银行存款3460000元，或扣留、提取其收入3460000元，或查封、扣押其相应价值的财产。后本院于2019年8月15日实际查封了被执行人江苏祺尚商业发展有限公司名下位于丰县安福小区M02(三)-1--101的不动产(产权证号：丰房权证公字第××号，丰土国用(2013)第01349号)，并于2019年11月26日裁定拍卖涉案房产，并作出公告。因原申请执行人丰县农商行将生效法律文书确定的债权依法转让给丰县水务投资发展有限公司，2020年1月21日本院裁定变更丰县水务投资发展有限公司为本案申请执行人。 2010年8月7日，秦素英亲属张文代理秦素英与安福公司签订《地下停车位预订协议》，主要内容有：“。二、乙方自愿预定【安福公寓】M02幢，85号停车位，该停车位单价为35000元，总价(人民币)：叁万伍仟元整。三、在签订本协议时，乙方应向甲方缴纳预定房号房款(人民币)叁万伍仟元整。签订本协议时一次性付清。甲方：安福公司，乙方：秦秀丽，2010年8月7日。”同日，安福公司以“张文”为交款人出具了收据，写明收款现金35000元，收款事由“M02-85车位款”。安福公司与祺尚公司通过订立转让合同，在2012年2月10日祺尚公司对建筑面积为2495.98平方米的地下车库办理了房屋所有权登记，取得了房屋所有权证和土地使用权证，而异议人秦素英向安福公司购买的车位就包含在整个车库范围内。2014年12月26日祺尚公司与丰县农商行签订借款合同和房地产抵押合同，并对抵押物安福小区M02(三)-1-101全部车库办理抵押登记，丰县农商行取得他项权证书。 以上事实，有当事人的庭审陈述及原告提供的2019苏0321民初2915号民事判决书一份，2020年1月21日变更丰县水务投资发展有限公司为涉案判决书申请执行人的裁定书，丰房权证公字第××号房产证，丰土国用（2013）第01349号土地证，丰房他证公字第××号房屋他项权证，丰土他项2014第00216号土地他项权证，被告秦素英提供的(2020)苏0321执异12号裁定书一份地下停车位预定协议书及收据各一份等证据予以证实，本院予以采信。 本案争议焦点为：原告要求继续对涉案车位进行执行是否有事实和法律依据，即被告秦素英与被告赵文艳、王秀香、张立发、张桌侠、张卓青是否享有足以排除对涉案车位的强制执行的民事权益。 本院认为：本案执行异议之诉核心争议点在于秦素英是否就涉案执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利。根据民事诉讼法司法解释有关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。综合全案证据以及当事人的庭审陈述，本院认定如下： 2010年8月7日签订的《地下停车位预定协议》约定秦秀丽购买安福公司的车位,并明确了具体总价款和价款支付方式,且该确认书上有秦秀丽的签名以及安福公司的签章。结合《车位认购确认书》签订当日,原告提供的加盖安福公司财务专用章的收据，可以认定秦秀丽已向安福公司支付全部车位价款的事实,该确认书及收据的真实性应予以认定。且根据庭审查证，案涉车位已实际交付至秦秀丽，并实际占有使用。原告、第三人虽对该《地下停车位预定协议》的订立和履行有异议,但其未提交相反证据证明《地下停车位预定协议》的订立和履行存在虚假。故秦秀丽在案涉车位查封前与安福公司签订了合法有效的买卖合同，案涉车位已由秦秀丽进行实际控制和管理，且已通过支付全部款项的方式付清了全部车位价款。因最初出卖车位的开发商安福公司在与祺尚公司后来发生的合同关系中没有告知和妥善处理已售出部分车位，导致祺尚公司把全部车库(包括已售出部分车位在内)办理了所有权登记，故案涉车位产权证最初未能办理非秦秀丽的原因所致。 综上,案涉车位《地下停车位预定协议》签订在人民法院查封之前,秦秀丽亦已支付该车位的全部价款并已合法占有,且产权证未能办理也非秦秀丽的过错,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,秦秀丽对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权利。如果不顾秦秀丽真实购买车位的事实，单凭从现在房屋登记所有权判断权属归祺尚公司，在没有给在先车位买受人任何补偿的情况下，显然侵害车位在先买受人的合法权益。故原告的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。其因此所产生的损失，可另行主张权利。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告丰县水务投资发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费675元（原告已预交），由原告丰县水务投资公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  丁国栋 人民陪审员  屈云飞 人民陪审员  王刘景 二〇二一年三月十日 书 记 员  黄萌萌