浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0782民初359号原告：龚建备，男，1969年11月7日出生，汉族，住衢州市柯城区。委托诉讼代理人：刘方明，浙江拓思律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅晓枫，浙江拓思律师事务所实习律师。被告：黄小红，女，1977年3月1日出生，汉族，住义乌市。被告：郑建成，男，1976年11月19日出生，汉族，住义乌市。被告：郑思劼，女，2002年8月31日出生，汉族，住义乌市。三被告共同诉讼委托代理人：郑金龙，浙江冠森律师事务所律师。三被告共同诉讼委托代理人：何振邦，浙江冠森律师事务所律师。第三人：黄娟红，女，汉族，1987年5月23日出生，住杭州市西湖区。原告龚建备为与被告黄小红、郑建成、郑思劼、第三人黄娟红宅基地使用权纠纷一案，于2021年1月6日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴新辉独任审判，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告龚建备及其委托诉讼代理人刘方明、傅晓枫；三被告共同委托诉讼代理人何振邦到庭参加了诉讼。第三人黄娟红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告龚建备请求判令：三被告协助原告办理位于义乌市××街道××幢××号××平方米不动产权证《不动产权证号：浙（2018）义乌市不动产权第0××7号》过户至原告名下的转移登记手续。事实与理由：因义乌市江东街道端头村进行旧村改造，被告黄小红户审批取得108平方米的建设用地使用权。原告向被告黄小红购买了36平方米的建设用地指标，并与被告黄小红、第三人黄娟红及黄关新（被告黄小红的父亲，已去世）签订了一份《房屋转让协议》，约定将坐落于端头村一间36平方米的房屋以100万元的价格转让给原告，并约定在房屋产权转户过程中，被告应积极配合，不得有任何理由拖延。转让价实际为36万元，非100万元。协议签订后，原告付清了转让款，并将自己审批取得的72平方米与前述36平方米共108平方米出资建造了位于义乌市××幢××号的房产，使用至今。现涉案房屋已办理不动产权的初始登记，原告要求三被告协助办理上述不动产过户至原告名下的转移登记手续，但三被告不配合办理。被告黄小红、郑建成、郑思劼答辩称：1、被告主体不适格，原告当初购买建房指标时系向第三人黄娟红及黄关新购买，被告黄小红、郑建成已结婚，育有一女即被告郑思劼，三被告同一户。第三人与其父亲仍在同一户。原告向第三人及其父亲提出房屋转让协议中要求被告黄小红一起签字，但实际买卖双方仍为原告、第三人及其父亲，与三被告无关。2、被告黄小红从未实际收到任何购买款项，原告购买建房指标时，被告作为已经出嫁的女儿，只知向其父购买，其余均不知情，原告支付的实际成交价36万元都给父亲的，被告黄小红也从未收到原告交付的所有款项。第三人黄娟红未有陈述。针对被告的答辩意见，原告补充陈述：1、向被告父母购买，两姐妹签字。如建房肯定要建设工程规划许可证，而规划许可证明确36平方米在20幢，所以被告应该知情。房产证在2018年10月收到，被告应知道36平方米不在自己名下。2、村里要改造，原告知道黄关新家有多余房子要出售，黄关新说有两间房屋给女儿，一人一间，他把黄小红的面积卖给原告，就把签字都签上去了。现金是黄关新和黄小红一起拿去的。具体怎么分配不清楚。房屋产权是国有划拨的，出让金由购买方补交。原告龚建备为证明自己的主张，向本院提供证据如下：证据1，房屋转让协议、收条原件1份，证明涉案房屋中三被告所有的36平方米由原告合法购买所得。证据2，不动产权证书原件1份，证明现涉案房屋中36平方米登记了三被告名字的事实。证据3，水、电费交款明细核对件、中标确认书原件、建设工程施工合同复印件、门牌证原件1份，证明原告建造、占有、使用涉案房屋的事实。证据4，关于龚建备建房办证的说明原件1份，证明原告向被告购买36平方米建房指标的事实并且该36平方米的建房指标就安置在了义乌市××街道××幢××号的事实，以及原告建造占地涉案房屋的事实。证据5，《农村私人建房建设用地审批呈报表》、《建设工程规划许可证》核对件各1份，证明黄小红审批取得的108平方米建房用地中有36平方米建造在了义乌市××街道××幢。被告黄小红、郑建成、郑思劼的质证意见：证据1，真实性无异议，证明目的有异议，房屋转让协议与收条上被告黄小红的名字是后面应原告要求才加上去的，被告黄小红在房屋转让协议签订之时已经出嫁，并成立新的户口，被告黄小红没有收到过任何购买款项。原告需提供更加详细的证据来证明该笔36万元的款项交付给谁。证据2、5，真实性无异议，证明目的有异议，当初村里误将被告黄小红所有的36平方米与其父、妹妹共有的平方相混淆，误把被告黄小红的36平方米登记到涉案房屋的不动产权证书上。证据3，三性无异议。证据4，真实性无异议，证明目的有异议，只能证明被告将36平方米安置于涉案地块，达不到向被告购买建房指标的目的。第三人黄娟红未发表质证意见。被告黄小红、郑建成、郑思劼、第三人黄娟红未向本院提供证据。根据当事人的举证、质证及证据审核认定的相关规定，本院的认证如下：第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。原告提供的证据1-5，系原件或核对件，三被告对真实性均无异议，对其证明力本院予以确认。根据上述已确认证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：2003年7月25日，被告黄小红（户主）、郑建成、郑思劼因旧村改造经审批取得义乌市江东街道端头村108平方米的农村村民建房用地［义村土旧改字（2003）第1663号］。2002年12月19日，以被告黄小红、第三人黄娟红及案外人黄关新为甲方、原告龚建备为乙方，双方签订《房屋转让协议》一份，双方约定了以下主要内容：经甲、乙双方协商，甲方愿将坐落在端头村的房屋一间（含房屋所有权及土地使用权），占地面积36平方米出让给乙方；转让价款为100万元，于本协议签订之时一次性付清；乙方在办理该房屋过户时，甲方应积极配合予以办理，不得以任何理由拖延，过户费用由乙方承担。甲方被告黄小红、第三人黄娟红及案外人黄关新签字盖指印，乙方原告签字盖指印。协议签订后，原告付清了转让款36万元，被告黄小红、案外人黄关新出具收条一份。后被告黄小红户将其名下端头二区16幢1间36平方米规划安置在端头二区20幢2号龚建备户地块。2004年5月31日，被告黄小红取得108平方米建设工程规划许可证，其中注明二区16幢72平方米、二区20幢36平方米。后原告出资在义乌市××街道××幢××号××地上建造了涉案房屋并占有使用至今。2018年，原告办理了义乌市××街道××幢××号不动产权证书，产权证书为浙（2018）义乌市不动产权第0××7号，载明权利人为龚建备，龚美娟，郑思劼、黄小红、郑建成，按份共有，土地性质为国有划拨，土地使用权面积108平方米，持证人龚建备。附记中载明龚建备占1／3，土地使用权面积36平方米，龚美娟占1／3，土地使用权面积36平方米，郑思劼、黄小红、郑建成占1／3，土地使用权面积36平方米。因三被告未协助原告办理涉案不动产的转移登记手续，原告向本院提起诉讼。另查明，被告黄小红、郑建成系夫妻关系，被告郑思劼系双方女儿。本院认为，原告与被告黄小红、第三人黄娟红及案外人黄关新签订的《房屋转让协议》实质上系对三被告旧村改造审批取得的36平方米宅基地使用权的转让，双方转让宅基地及相关过户的内容系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，除转让价格虚写外，其余内容应认定有效。基于三被告的身份关系，原告有理由相信被告黄小红作为户主有代理权，故依法本案《房屋转让协议》对被告郑建成、郑思劼具有法律上的约束力。原告付清了转让款，履行了本方合同义务，且在涉案建设用地上已出资建造房屋并居住使用，也办理了不动产初始登记手续，三被告作为转让方按约负有协助原告办理转移变更登记的义务。综上，原告提出的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告黄小红、郑建成、郑思劼于本判决生效之日起十五日内协助原告龚建备办理坐落于义乌市××街道××幢××号土地使用权面积36平方米［不动产权证书号为浙（2018）义乌市不动产权第0××7号］过户到原告龚建备名下的不动产权转移登记手续。案件受理费5400元（已减半），由被告黄小红、郑建成、郑思劼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 吴新辉二〇二一年三月十六日代书记员 陈柔男7-