浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）浙1004民初435号原告：台州山玛士商贸有限公司，住所地浙江省台州市温岭市泽国镇西湾村杭温南路670-18号。法定代表人：狄云华，执行董事。委托诉讼代理人：王都尉，浙江欣泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋政宇，浙江欣泰律师事务所律师。被告：饶海军，男，1981年1月17日出生，汉族，住陕西省城固县。原告台州山玛士商贸有限公司与被告饶海军为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于同年2月1日公开开庭进行了审理。原告台州山玛士商贸有限公司的委托诉讼代理人王都尉、蒋政宇、被告饶海军到庭参加诉讼。本案经调解未果，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方于2018年11月15日签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月22日依法解除；2.判令被告饶海军立即腾空坐落于路桥区金清镇××村××路××号山玛士超市（原富地机械厂）前厅澳牛餐饮位置的房屋（约134平方米）；3.判令被告饶海军支付给原告台州山玛士商贸有限公司自2019年12月20日起按13.8万元／年的标准计算至2020年1月22日止的租金12266元；4.判令被告饶海军支付给原告台州山玛士商贸有限公司自2020年1月23日起至实际腾退之日止按13.8万元／年的标准计算的房屋占有使用费；5.判令被告饶海军支付给原告台州山玛士商贸有限公司违约金50000元；6.本案诉讼费用由被告承担；后变更诉讼请求为：1.判令被告饶海军支付给原告台州山玛士商贸有限公司自2019年12月20日起按13.8万元／年的标准计算至2020年1月22日止的租金12266元；2.判令被告饶海军支付给原告台州山玛士商贸有限公司自2020年1月23日起按13.8万元／年的标准计算至实际腾空之日止（即2021年1月5日）的房屋占有使用费131100元；3.判令被告饶海军支付给原告台州山玛士商贸有限公司违约金50000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月14日，案外人浙江富地机械有限公司将位于台州市路桥区金清镇××路××号的厂房主车间及综合楼部分房屋出租给案外人余肖**使用，双方签订房屋租赁合同一份，合同约定：房屋租赁年限为十二年，自2018年4月15日至2030年4月14日止；案外人余肖**将承租的房屋其中二层厂房用于经营超市，其在合法、经营需要的前提下，拥有可以将承租房屋转借、转租、分租给他人使用的权利，但事先需告知案外人浙江富地机械有限公司。2018年4月13日，案外人余肖**将其承租的位于台州市路桥区金清镇××路××号部分房屋（厂房主车间一层面积6924平方米）转租给原告，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：在案外人余肖**与房屋所有权人签订租赁合同并将出租厂房土地性质转为商业用地的前提下，原告按约支付租金；在租赁期内，案外人承诺原告在合法、经营需要的前提下，拥有可以将承租房屋转借、转租、分租给他人使用的权利，但事先需告知案外人余肖**。2018年4月14日，案外人浙江富地机械有限公司对案外人余肖**的上述转租行为表示同意，并在前述2018年4月13日签订的《房屋租赁合同》上盖章确认。2018年9月14日，原告与案外人余肖**签订房屋租赁补充合同一份，合同约定：租赁面积调整为6024平方米；租赁期限自2018年9月15日至2030年9月14日止。2018年11月15日，被告因经营需要向原告承租位于路桥区金清镇××村××路××号山玛士超市（原富地机械厂）前厅位置房屋（面积约134平方米），双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁期限自2018年12月20日至2023年12月19日止；租金一年付一次，在2018年12月10日前付清第一年的费用，在2019年12月10日前付清第二年的费用，在2020年12月10日前付清第三年的费用，在2021年12月10日前付清第四年的费用，在2022年12月10日前付清第五年的费用；租金第一年、第二年为13.8万元／年，第三年为14.35万元／年，第四年为14.92万元／年，第五年为15.51万元／年；若被告未足额付清任一期租金，原告可单方解除合同；租赁期内，被告装饰装修承租房的，应经原告同意。租赁期满或被告提前不租的，装饰装修归原告所有，被告应保持房屋装饰装修后的状态交还给原告，被告不得拆除电线、电路开关、灯具等一切装饰装修，室内可移动物品被告可搬离；被告于本合同签订日交付押金30000元，若被告租期未满因特殊原因需提前终止合同，则必须提前两个月以书面形式提出申请，否则押金不再退还。若租期满后不再续约合同，双方办理交接手续后30天，如无顾客索赔、投诉等问题，且在腾空房屋并结清各种税、费后可退还本押金，押金不计利息；任何一方违反合同约定，应支付另一方违约金5万元。2018年10月31日，被告支付押金3万元后，原被告补充约定，因开业时间延迟，第一年租金（即2018年12月20日至2019年12月19日）只付二个月，即23000元，于2019年10月20日前付清。2019年11月30日，被告支付租金23000元。2020年1月22日，被告因个人原因，无法持续经营，向原告提出书面退租申请，并自愿承担合同约定责任，同时承诺2020年3月31日如不经营按合同执行，搬离可移动设备，装饰装修归原告所有。原告对被告的申请表示同意，并于当日退还被告押金2万元。原被告双方签订的房屋租赁合同解除后，被告既未依约支付欠付租金，也未及时腾空房屋，被告实际于2021年1月5日才完成房屋腾退，其行为已经构成违约。被告饶海军辩称，承租原告房屋属实，被告租赁该房屋后花费土建及装修费用等十余万元。该租赁合同已于2020年1月22日解除，房租已经结清，店铺内的东西已经和原告说过都不要了，是原告一直催被告去搬的，后来被告于2021年1月5日搬离了空调、冰箱、桌椅等，故不存在房屋未腾退的情形，无需支付房屋占有使用费，被告不存在违约情形，无需支付违约金。原告未按退租协议于2020年3月31日退还剩余10000元押金，该押金可与2020年1月22日前租金冲抵。原告未退剩余押金系原告违约在先，应由原告退还该押金及相应利息，并支付违约金50000元，原告也曾与被告口头约定，若原告出租案涉房屋，新的承租方适当补偿被告土建费用。本院经审理认定事实如下：2018年4月13日，案外人余肖**将从浙江富地机械有限公司处承租的位于台州市路桥区金清镇××路××号部分房屋（厂房主车间一层面积6924平方米）转租给原告，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告承租的房屋用于经营超市，租赁期限十二年，自2018年月日至2030年月日止，在租赁期内，原告可以将承租房屋转借、转租、分租给他人使用的权利，但事先需告知余肖**。2018年4月14日，案外人浙江富地机械有限公司对案外人余肖**的上述转租行为表示同意，并在前述2018年4月13日签订的《房屋租赁合同》上盖章确认。2018年9月14日，原告与案外人余肖**签订房屋租赁补充合同一份，合同约定：租赁面积调整为6024平方米；租赁日期自2018年9月15日至2030年9月14日止等。2018年11月15日，被告因经营需要向原告承租位于路桥区金清镇××村××路××号山玛士超市（原富地机械厂）前厅位置房屋（面积约134平方米），双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁期限自2018年12月20日至2023年12月19日止；租金一年付一次，在2018年12月10日前付清第一年的费用，在2019年12月10日前付清第二年的费用，在2020年12月10日前付清第三年的费用，在2021年12月10日前付清第四年的费用，在2022年12月10日前付清第五年的费用；租金第一年、第二年为13.8万元／年，第三年为14.35万元／年，第四年为14.92万元／年，第五年为15.51万元／年；若被告未足额付清任一期租金，原告可单方解除合同；租赁期内，被告装饰装修承租房的，应经原告同意。租赁期满或被告提前不租的，装饰装修归原告所有，被告应保持房屋装饰装修后的状态交还给原告，被告不得拆除电线、电路开关、灯具等一切装饰装修，室内可移动物品被告可搬离；被告于本合同签订日交付押金3万元，若被告租期未满因特殊原因需提前终止合同，则必须提前两个月以书面形式提出申请，否则押金不再退还。若租期满后不再续约合同，双方办理交接手续后30天，如无顾客索赔、投诉等问题，且在腾空房屋并结清各种税、费后可退还本押金，押金不计利息；任何一方违反合同约定，应支付另一方违约金5万元。2018年10月31日，被告支付押金3万元。后原、被告补充约定，因开业时间延迟，第一年租金（即2018年12月20日至2019年12月19日）只付两个月，即23000元，于2019年10月20日前付清。2019年11月30日，被告支付租金23000元。2020年1月22日，被告因个人原因，无法持续经营，向原告提出书面退租申请，并自愿承担合同约定责任，同时承诺2020年3月31日如不经营按合同执行，搬离可移动设备，装饰装修归原告所有。原告于同日对被告的申请表示同意，并退还被告押金20000元，同时约定剩余押金10000元于2020年3月31日退还，后该10000元押金未退。后经原告多次催告，被告于2021年1月5日搬离空调、冰箱等可移动物品，并交还钥匙。以上事实，有原告提交的全国常住人口信息、房屋租赁合同、商铺退租申请、收到条、网上银行电子回单，以及原、被告的当庭陈述等所证实。本院认为，原告台州山玛士商贸有限公司与被告饶海军自愿成立房屋租赁合同关系，双方意思表示真实、内容未违反法律法规禁止性规定，应为有效。原、被告双方已于2020年1月22日协商解除合同，鉴于双方对此均无异议，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、合同解除后，被告实际腾退房屋时间；二、被告是否存在违约情形，是否应当支付房屋占有使用费和违约金。关于争议焦点一，合同解除后，被告实际腾退房屋时间的问题。本院认为，被告于2020年1月22日向原告提出商铺退租申请，原告亦予以认可，双方合同已解除，被告同时在该申请上备注：“2020年3月31日如不经营按合同执行搬离可移动设备，装饰装修归甲方（即原告）所有”字样，该申请系被告提出，该备注也系其真实意思表示。而原、被告解除合同后，被告辩称店内的可移动设备均不要了，是原告一直在催被告搬离，被告才于2021年1月5日搬离了冰箱、空调等可移动设备并交还钥匙。本院认为，被告在退租申请上的备注系表明其若不继续经营要搬离可移动设备，被告辩称其已放弃房屋内的可移动设备并无证据证明，故对被告的此抗辩本院不予采信。而被告搬离房屋内的可移动设备并交还钥匙的行为应视为腾退行为，故被告实际腾退房屋时间为2021年1月5日。关于争议焦点二，被告是否存在违约情形，是否应当支付房屋占有使用费和违约金的问题。本院认为，被告在退租申请上备注的2020年3月31日可理解为双方约定的被告腾退时间，被告未在该期限内完成房屋腾退，交还钥匙，已然构成违约。关于房屋占有使用费，本院认为，原、被告合同解除后，被告继续占有该房屋期间，原告无法使用该房屋或另行出租，被告理应支付房屋占用期间的占有使用费，可参照原合同中约定的租金标准计算，即自2020年1月23日起按照13.8万元/年计算至实际腾退之日即2021年1月5日为131590元，鉴于原告主张房屋占有使用费为131100元，在合理范围内，本院依法予以支持。另，根据原、被告的合同约定及被告付款情况，被告租金已付至2019年12月19日，故2019年12月20日至2020年1月22日（双方合同解除之日）的租金按13.8万元/年计算为12266元，该费用被告并未支付，现被告辩称原告应退押金10000元，与上述拖欠的租金已抵销，对此原告不予认可，故本院对被告的此抗辩亦不予采信。双方在合同中约定“在腾空房屋并结清各种税、费后可退还本押金，押金不计利息”，据此，本院认为，现被告于2021年1月5日完成房屋腾退，原告未退的押金10000元应当退还被告，鉴于被告在庭审中要求与拖欠原告的租金相抵扣，抵扣后被告应支付原告租金2266元。至于违约金是否应当支付，本院认为，鉴于被告实际已经停止营业，只是法律意识淡薄致使腾退不及时等导致违约，而原告亦已另行主张被告房屋占用期间的占有使用费，原告的损失已能得到补偿，故本院对此不予支持。综上，被告尚欠原告房屋租金2266元、房屋占有使用费131100元，合计133366元。原告的诉请部分合理，本院对合理的部分予以支持，对不合理的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第九十九条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告饶海军于于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州山玛士商贸有限公司133366元；二、驳回原告台州山玛士商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4170元，减半收取计2085元，由原告台州山玛士商贸有限公司负担565元，被告饶海军负担1520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审判员 谢 舒二〇二一年三月八日书记员 施信安?附：本判决所引用的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。?浙江省台州市路桥区人民法院上诉案件交纳诉讼费用通知书（2021）浙1004民初435号台州山玛士商贸有限公司、饶海军：原告台州山玛士商贸有限公司与被告饶海军房屋租赁合同纠纷一案，若你（你单位）对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用4170元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。特此通知。二〇二一年三月八日