浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0802民初366号 原告：刘文岳，男，1975年1月28日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 原告：吴晓燕，女，1975年9月27日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 两原告共同委托诉讼代理人：吴远，浙江厚仁律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：毛鸿萌，浙江厚仁律师事务所实习律师。 被告：德信地产（衢州）有限公司，统一社会信用代码91330800MA28F46P3M，住所地浙江省衢州市**九华北大道****。 法定代表人：杨涛，董事长。 委托诉讼代理人：戴永密，浙江迎鸽律师事务所律师。 原告刘文岳、吴晓燕与被告德信地产（衢州）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案，依法适用简易程序，并于2021年2月4日、3月12日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。两次庭审两原告共同委托诉讼代理人吴远，被告德信地产（衢州）有限公司的委托诉讼代理人戴永密均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘文岳、吴晓燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告对两原告购买的坐落于衢州市九龙北路以东、三江中路以北“宸园”44-6号商品房按《浙江省商品房买卖合同》的约定承担保修责任；2.判令被告赔偿两原告因案涉房屋质量问题所导致的房屋使用功能损失90000元；3.判令被告赔偿两原告2018年2月1日至2020年3月31日物业费和车位服务费21013.46元；4.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年12月2日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定两原告向被告购买衢州市九龙××路××路××号××商品房，房屋总价为5892268元，并约定2018年1月10日前交付商品房。两原告已经按照合同约定履行了付款义务。2018年1月10日到了约定的交付时间，被告交付的房屋存在屋面、卫生间、地下室、地下室严重漏水面、地面、、地面、地上及地下的承重柱存在空鼓现象处开裂，部分墙体水泥质量存在严重缺陷，有钢筋裸露、生锈及断裂现象。地下排。地下排污管设计及施工存在严重缺陷，地下室无排污系统等质量问题采取了一些修补措施，但未根本解决房屋的质量问题。衢州公馆（宸园）排屋的质量问题也引起了“小强热线”栏目的关注，被告相关人员也承认房屋存在渗漏和墙体开裂等质量问题。因被告交付的房屋存在质量问题，原告有权拒绝收房，虽经被告多次修补后，但时至今日仍有多处漏水问题仍未得到根本解决。另因被告房屋存在严重质量问题，造成两原告一直无法收房入住，也未曾享受到物业服务，尚未交付给物业买受人的，物业服务费应由被告交纳。故向法院提起诉讼。 被告德信地产（衢州）有限公司辩称被告同意按照合同约定承担保修责任，但不应承担赔偿责任。一、案涉房屋已达合同约定的交付条件，被告无权拒绝收房。根据《商品房买卖合同》第十二条第三款“买受人在该商品房验收中及其后发现的除主体结构质量问题和严重影响正常居住外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和本合同的约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人不得拒绝接受房屋交付”，2018年1月10日，原告所购“宸园”小区通过了五方主体验收，且包括质监站在内的各行政监管部门均认可房屋质量合格，原告所诉问题系质量瑕疵，无权拒绝收房。二、原告主张房屋使用功能丧失损失的，应就案涉房屋存在质量问题，且被告就质量问题存在不修复或逾期修复的情形承担举证责任，应当承担举证不能的法律后果。《商品房买卖合同》第十八条第三款“出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担”，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，虽然已有部分业主已经通过诉讼途径主张赔偿，但是个案不同，不能因已有其他案件而推定本案即需要承担责任，原告需就案涉房屋的质量问题，且被告就质量问题存在不修复或逾期修复的事实承担举证责任，否则应当承担举证不能的法律后果。三、原告应就其实际损失金额承担举证责任。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，当事人主张赔偿实际损失的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等，被告认为每套房屋是否存在质量问题、质量问题的严重程度、原告是否向被告提出维修要求、质量问题的持续期限、收房时间等均存在明显的差异，原告应提供证明其实际损失内容，否则应当承担举证不能的法律后果。四、物业服务费和车位服务费属于房屋使用功能的一部分。第二、三项诉请存在重合。根据合同约定“宸园”小区已达到交付条件，被告不具有拒绝收房的理由。因为业主原因未收房，物业费应由业主承担。综上，原告未能就其主张的事实承担举证责任，根据法律规定，要求驳回原告的第2、3、4项诉讼请求。 经庭审双方当事人举证、质证，本院认定事实如下：2016年12月2日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买衢州市九龙××路××路××幢房号××商品房，房屋总价为5892268元，2018年1月10日前交付商品房，并约定商品房实行保修制度，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同签订后，原告已经全部履行了付款义务。在“宸园”排屋区竣工后、验收前，房屋存在屋面、卫生间、地下室、地下室严重漏水面、地面、、地面、地上及地下的承重柱存在空鼓现象处开裂，部分墙体水泥质量存在严重缺陷，有钢筋裸露、生锈及断裂现象，地下排，地下排污管设计及施工存在严重缺陷，地下室无排污系统等质量问题织专家针对房屋的质量问题进行修复，后通过了五方主体验收，包括质监站在内的各行政监管部门均认可房屋质量合格。原告认为房屋仍存在漏水、渗水、墙体开裂等质量问题，至今仍拒绝收房。另，原告于2020年7月1日向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司衢州分公司交纳物业及车位服务费共21013.46元。 本院认为，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效。被告愿意按合同约定履行保修义务，故本院对原告要求被告承担保修责任的诉请应予确认。原告提供的案涉房屋的照片，可以证明案涉房屋到目前为止仍存在一定程度的房屋裂缝及渗水漏水等现象，故应当认定案涉房屋自2018年1月11日至今仍处于持续性地修复之中，维修期限明显超出一般购房者的合理预期。被告对房屋质量问题长期未完全修复，对原告的正常居住使用造成一定的影响，原告要求其承担房屋使用功能损失于法有据，可参照同类房屋的租金、房价以及之前的类案处理、房屋质量问题严重程度及持续期限等因素酌情予以考虑酌定为90000元。被告辩称案涉房屋不存在质量问题、不存在持续性维修的事实与客观事实完全不符，本院不予采纳。本院在确定房屋使用功能损失时已对因案涉房屋的质量问题对两原告造成的影响予以了综合考量。另外，物业费是物业管理服务品质的重要保障，交纳物业费对于房产价值、小区品质等起正向作用。故对两原告要求被告赔偿物业和车位服务费的诉请本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，判决如下： 一、被告德信地产（衢州）有限公司对原告刘文岳、吴晓燕所有的坐落于衢州市九龙××路××路××幢房号××商品房按《浙江省商品房买卖合同》约定承担保修责任； 二、被告德信地产（衢州）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘文岳、吴晓燕因案涉房屋的质量问题所导致的房屋使用功能的损失76000元； 三、驳回原告刘文岳、吴晓燕其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，减半收取1450元，由原告刘文岳、吴晓燕负担600元，被告德信地产（衢州）有限公司负担850元，限于本判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行，未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 严高鹏 二〇二一年三月十二日 法官助理 汪佳丽 书 记 员 江 昕 7-