湖南省新邵县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘0522民初50号 原告：伍柏林，男，1991年8月27日出生，汉族，住湖南新邵县。 原告：刘团珍，女，1990年2月17日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：伍建队，男，汉族，1968年6月24日出生，住湖南省新邵县。系原告伍柏林之父。 委托诉讼代理人：郭金桂，湖南逢春律师事务所律师。 被告：邵阳市锦鑫房地产开发有限公司，住所地：新邵县酿溪镇绕城线锦宏时代新城18栋4楼。 法定代表人：周益根，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗光佑，湖南四度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁俊好，湖南四度律师事务所律师。 原告伍柏林、刘团珍与被告邵阳市锦鑫房地产开发有限公司（以下简称“锦鑫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序，于2021年2月3日在本院公开开庭进行了审理。原告伍柏林、刘团珍的委托诉讼代理人伍建队、郭金桂，被告邵阳市锦鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁俊好到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原告伍柏林、刘团珍向本院提出诉讼请求：一、判决被告返还原告购房款340000元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率从2017年8月22日计算至实际返还之日止）；二、判决被告向原告支付违约金51000元；三、判决被告赔偿原告已付购房款一倍的惩罚性赔偿金340000元；四、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年8月22日，原告与被告签订《物业定购协议书》约定：原告购买被告开发的位于新邵县××路××道××栋××号门面，建筑面积45平方米。建筑面积每平方米为15000元，总房款为675000元。2017年8月22日原告向被告交付首付房款340000元，剩余款项335000元通过银行按揭支付。双方约定被告在2018年6月30日前将门面房屋交付原告。原告在合同签订当天支付购房首付款340000元，被告出具《收款收据》。此后，被告以各种理由迟迟不予交房，并告知原告该门面的建筑面积为86.73平方米，需按照86.73平方米补齐房款，比约定面积多了41.73平方米，远远超出原被告双方约定购买门面的规格型号。原告后来才知道被告对该门面房屋尚未办理《商品房预售许可证》。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求贵院依法判准原告的诉讼请求。 被告锦鑫公司辩称，原、被告双方签订的《物业定购协议书》为无效合同，伍柏林、刘团珍的购房款340000元没有支付给锦鑫公司，而是案外第三人谢文锋，锦鑫公司并未因签订《物业定购协议书》而获得利益，且原告未能举证证明锦鑫公司在签订协议时故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，锦鑫公司主观上并无过错。故不需要返还原告购房款340000元并承担利息、违约金及赔偿责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求依法提交了原、被告身份信息，被告工商登记信息，《物业定购协议书》，收款收据，与被告工作人员的通话、微信记录等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告未提供证据。开庭后，本院依职权调取了锦鑫公司工作人员谢文锋的证人证言，经原、被告双方补充质证，原告对谢文锋所陈述部分事实的真实性有异议，被告在签订协议时刻意隐瞒了没有取得预售许可证的事实，而且签订协议时门面已经建好一层，并没有规划图，也没有按图施工。被告对原告提供的伍烟华的证人证言的真实性有异议，对其他证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院在以下审理查明的事实中予以综合阐述。 根据当事人的陈述和本院采信的证据，本院认定如下事实： 2017年8月22日，原告伍柏林、刘团珍作为乙方与被告锦鑫公司作为甲方签订了《物业订购协议书》，谢文锋作为甲方的委托代理人在协议书上签字。该协议书约定：“一、买受人自愿定购邵阳市锦鑫房地产开发有限公司开发的锦宏时代新城，项目位于新邵县××路××道××处，所定物业位于1栋七号房，建筑面积约45平方米（由东向西第七间）。该物业优惠后售价为按建筑面积每平方米人民币15000元，总房款为人民币陆拾柒万伍仟元整，签订正式《商品房买卖合同》时不再享受任何优惠。二、付款方式：银行按揭。三、付款期限：2017年8月22日乙方交付房款340000元，本协议剩余房款，共计人民币叁拾叁万伍仟元需办理银行按揭。四、违约责任：由于甲方原因要求解除合同时，乙方同意甲方要求，甲方应向乙方支付本合同已付房款15%的违约金。五、乙方签订本订购协议后，不得私下转让本协议所定物业。六、本协议自签订正式《商品房买卖合同》后自动失效。七、双方权利义务：1、甲方在2018年6月30日前将乙方所购物业交付乙方，最终以双方签订正式《商品房买卖合同》约定交付日为准。”协议签订后，原告伍柏林、刘团珍于当日将首付款340000元支付给谢文锋，被告向原告伍柏林、刘团珍出具340000元的收款收据，经手人为谢文锋，被告加盖了财务专用章。此后，被告告知两原告该门面建筑面积为86.73平方米，需补齐房款。原、被告因此发生争议，多次协商未果。2020年4月，被告锦宏时代新城售楼部工作人员通过微信、短信方式通知两原告进行网签。 另查明，截至开庭之日，锦鑫公司尚未取得商品房预售许可证。2017年8月中国人民银行一至五年期银行贷款利率 为年利率4.75%。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《物业定购协议书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该协议应当认定为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，因被告方一直未取得商品房预售许可证明，原、被告签订的《物业定购协议书》属无效合同，原、被告双方对此并无异议。本案的争议焦点是被告是否应当返还原告购房款及承担利息、违约金及一倍赔偿责任。 关于被告是否应当返还原告购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因原、被告签订的定购协议无效，故被告应当返还两原告支付的340000元购房款。被告辩称未收到该房款，但两原告定购的门面系由被告开发销售，两原告在被告售楼部与被告方委托人谢文锋签订的《物业定购协议书》，并在340000元的收款收据上加盖了被告财务专用章，故被告的辩称与客观事实不符，其理由对两原告不产生约束力，对于该答辩意见，本院不予采纳。 关于被告是否应当按协议约定支付违约金的问题。因原、被告签订的《物业定购协议书》属无效合同，故该违约金条款亦无效。因此，对两原告要求被告按照合同约定支付51000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告是否应当支付原告利息及赔偿损失的问题。从两原告与被告签订的《物业定购协议书》中明确约定需要再行签订正式的《商品房买卖合同》，说明被告并未取得商品房预售许可证，故原告主张被告故意隐瞒其没有取得预售许可证的事实，本院不予采信。但被告作为房地产开发企业，明知自己未取得商品房预售许可证却与两原告签订《物业定购协议书》，在事后长达三年多的时间里也未履行补正合同效力的义务，更将原本定购协议中定购的物业建筑面积由45平方米增加到80多平方米，超出了合同约定面积误差绝对值近一倍，导致该商品房合同目的无法实现，存在明显的过错，应当赔偿两原告的损失。考虑到资金占用因素，被告应当按照银行同期同类贷款利率赔偿原告损失。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告邵阳市锦鑫房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告伍柏林、刘团珍340000元； 二、被告邵阳市锦鑫房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告伍柏林、刘团珍相应损失（以340000元为基数，按中国人民银行同期同类银行贷款利率自2017年8月22日计算至清偿之日止）； 三、驳回原告伍柏林、刘团珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取5555元,由被告邵阳市锦鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状,并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于邵阳市中级人民法院。 审 判 员  李 妮 二〇二一年三月十二日 法官助理石洁 代理书记员  廖章达