辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0281民初1024号 原告：刘丹宁，女，1971年11月28日出生，汉族，天安财险大连分公司职员，户籍地瓦房店市，现住瓦房店市。 委托诉讼代理人：王绍学，辽宁金刚石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙岱，辽宁金刚石律师事务所律师。 被告：大连远洲东涛房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市瓦房店市共济办事处西长春路西段148号（1号楼）317房间，统一社会信用代码：912102817920473917。 法定代表人：钱云冰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭永军，辽宁万正律师事务所律师。 原告刘丹宁与被告大连远洲东涛房地产开发有限公司（以下简称远洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘丹宁、被告远洲公司的委托诉讼代理人谭永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘丹宁向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告自2016年1月3日起，按照年7.125%的标准向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，暂计至2019年7月2日(准确日期以被告实际通知办理产权证日）为172350元（以房屋总价款为691128元为基数）;2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年12月27日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告开发建设的位于瓦房店市商品房，房屋价款为691128元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自届满的次日起，买受人同意给出合理时间继续办理。合同签订后，原告已支付全部购房款，被告于2015年1月8日实际交房，但至今未为原告办理房地产权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，请求被告以总房款691128元为基数，自房屋交付后360日即2016年1月3日起至原告取得房屋权属证书之日止，按照年7.125%的标准向原告支付违约金，截止起诉之日，暂计为172350元。现原告诉诸法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告远洲公司辩称，请求法院驳回原告诉讼请求。从程序上原告起诉已过三年诉讼时效，原、被告房屋买卖合同并没有约定逾期办证违约金，远洲公司也没有违反国家法律规定，逾期办理房屋产权证照，且远洲公司没有办理房屋产权证照的义务，只是协助原告办理，原告只需要到被告公司开具购房款发票，持该发票到房产部门办理即可。原告主张的违约金过高，原告已经实际占有房屋，实现房屋的使用价值，并不存在利益受到损害。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告刘丹宁提供如下证据：1.商品房买卖合同、购房款发票、个人贷款支付凭证，拟证明合同的合法性，合同第十五条约定了违约内容，但既未约定办证期限，也没有约定逾期办证的违约责任；2.房屋交付书，拟证明房屋交付时间是2015年1月8日；3.银行基准利率表及关于贷款利率的通知，拟证明违约金的计算标准。 被告远洲公司对原告刘丹宁提供的证据1、2均无异议，对证据3的真实性表示无法核实，主张按照法律规定的标准计算。 被告远洲公司提供如下证据：1.竣工验收备案表，拟证明案涉房屋为远洲三期，在2019年4月11日经国家验收已经合格；2.告知书，拟证明被告已于2019年4月12日张贴通知，告知业主可以办理产权证书；3.大连民意网留言板，拟证明案涉房屋所在的远洲三期因为政府电力配套设施未完善，造成房屋没有通过政府组织的验收，并非被告的原因；4.2015年6月26日瓦房店市政府会议记要，拟证明事项同证据3。 原告刘丹宁对被告远洲公司提供的证据均有异议，认为证据1载明的是远洲二期的竣工验收，不能证明包含案涉房屋；原告从未见过被告以任何公开形式出示证据2，并且不同意在逾期办证的违约赔偿问题解决之前办理产权证照；对证据3和4的证明事项不认同，认为该证据不足以证明逾期办证责任不在被告。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月27日，原告刘丹宁（买受人）与被告远洲公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的一处位于瓦房店市房屋，合同编号为WHT201405177，建筑面积119.16平方米，每平方米5800元，总金额691128元。原告已于2014年10月16日前付清首付款211128元，余款48万元以贷款形式付清。被告于2015年1月8日向原告交付了案涉房屋。 另查，在案涉《商品房买卖合同》第十五条中约定：预购商品房预告登记和产权登记的约定。1.在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自届满的次日起，买受人同意给与出卖人合理时间继续办理。”原告刘丹宁现尚未取得房屋不动产权证。 本院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已经交付原告使用，被告应按合同约定协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，指房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告提出“由于电力配套设施没有配套到位，导致原告没有按时办理产权证书”的抗辩，与本案并非同一法律关系，不影响原、被告之间房屋买卖合同的成立及违约责任的承担，亦不能作为减轻被告过错的抗辩理由。故被告的抗辩理由，缺乏法律依据，本院不予认可。现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能依约在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。 关于违约金的计算期限。原、被告的商品房买卖合同约定“自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人同意给予出卖人合理时间继续办理。”但双方未对“合理时间”进行明确，故结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“合理时间”确定90日为宜。原告刘丹宁庭审中陈述，案涉小区直至2019年7月末以后，才从临时电变成正式电，业主私下才说谁需要办证，去远洲公司换发票，就可以正式办证。但是原告没有去办证，其认为被告在2015年之前一直没有按照合同约定及时办理房屋竣工验收，属于违约行为，对于该违约行为赔偿问题不解决，就不应当办理证照。原告在可以办证时不办理，属于在被告违约后没有采取适当措施致使损失扩大的行为，其不得就扩大的损失要求赔偿。故本案的违约金计算时间应为2015年1月8日之后的第450天起，至2019年7月31日止，共计1215天。 关于违约金的数额。原告主张按照银行同期贷款利率乘以1.5倍的标准（即逾期贷款年利率7.125%）计算，被告提出原告主张的违约金过高。对此，本院认为，违约金主要的立法目的和法律属性是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，故确定违约金数额时，守约方的实际损失应为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。本案诉讼中，原告并未提交证据证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且被告交付房屋后，原告已实际占有、使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。另一方面，违约金虽具有一定惩罚性，但在确定违约责任时亦应充分考虑违约方的过错程度，以期体现民法的诚实信用原则，使惩罚程度与过错程度相适应。违约金调整为16391.8元（总房款691128元×7.125%÷365天×1215×10%）为比较合理。对于原告主张的超出上述数额的违约金请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过2003年4月28日最高人民法院公告公布自2003年6月1日起施行）第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告大连远洲东涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，给付原告刘丹宁逾期办理房屋权属证书的违约金16391.8元； 二、驳回原告刘丹宁其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1874元，由被告大连远洲东涛房地产开发有限公司负担105元，由原告刘丹宁负担1769元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  王敏 二〇二一年三月十一日 书记员  苍茜