浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初1127号 原告：倪纪财，男，1953年5月14日出生，汉族，住浙江省安吉县。 委托诉讼代理人：倪国平，浙江家本律师事务所律师。 被告：湖州随缘置业有限责任公司，住所地浙江省湖州市新华路687号。 法定代表人：何雪峰（现在浙江省第六监狱服刑），该公司总经理。 第三人：潘新英，女，1962年2月2日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：徐学明，浙江东唐人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈艳敏，浙江东唐人律师事务所实习律师。 原告倪纪财与被告湖州随缘置业有限责任公司（以下简称随缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，原告倪纪财申请追加潘新英为本案第三人，本院予以准许。本院于2021年3月4日对本案公开开庭进行了审理，原告倪纪财及其委托诉讼代理人倪国平、第三人潘新英及其委托诉讼代理人徐学明、沈艳敏到庭参加诉讼；被告随缘公司的法定代表人何雪峰到庭参加诉讼后未经许可擅自退庭。本案现已审理终结。 原告倪纪财起诉称：原告与被告随缘公司于2013年9月16日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的随缘小区15幢1601室房屋（面积218.50平方米）及地下汽车库一只，合计价款209万元，于合同签订时付100万元，余款在3个月内付清。合同签订后，原告于2013年9月24日支付60万元和100万元，于2013年10月19日支付165万元，合计支付325万元。原告交款后，被告向原告开具了销售不动产统一发票，承诺代办房屋的不动产登记事宜。随后，原告入住房屋至今。《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，实际上原告的损失已远远大于该约定”。2014年8月下旬，被告随缘公司的法定代表人何雪峰因涉嫌集资诈骗罪、骗取贷款罪等刑事犯罪而被逮捕，最终被湖州市中级人民法院和浙江省高级人民法院认定有罪和判刑。原告房屋的过户事宜被耽搁。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应履行合同义务，协助原告办理不动产登记过户手续。被告和第三人在该房屋上设定了抵押权，对原告取得房屋所有权构成妨害，被告和第三人之间的借款行为已被湖州市中级人民法院认定为犯罪，作为从合同的抵押合同应为无效，故第三人应注销房屋上的抵押登记手续。且根据有关司法解释规定，对消费者购买商品房的权益应予优先保护。故请求判令：1.确认原告与被告随缘公司签订的《商品房买卖合同》有效，合同价款209万元；2.第三人潘新英注销房屋上设定的抵押登记；3.被告随缘公司协助原告办理湖州市随缘小区15幢1601室房屋的过户登记手续；4.被告随缘公司赔偿原告损失10450元；5.本案诉讼费由被告随缘公司承担。 被告随缘公司未陈述答辩意见。 第三人潘新英答辩称：一、案涉房屋已经抵押给潘新英，潘新英依法享有抵押权。2013年4月7日，随缘公司与潘新英签订抵押借款协议书约定随缘公司向潘新英借款450万元，随缘公司以随缘小区15幢401室、1201室及1601室进行抵押担保，抵押金额分别为120万元、165万元、165万元，并由湖州市南太湖公证处进行公证。该三套房已于2013年4月8日办理了他项权证，潘新英于2013年4月9日向随缘公司履行了出借义务。二、原告与随缘公司之间名为房屋买卖合同关系，实为担保法律关系。合同约定房屋价款209万元，但原告提交的汇款凭证金额合计325万元；原告提交的收据是随缘公司的法定代表人何雪峰出具，不是随缘公司出具。即使原告与随缘公司买卖合同关系属实，在第三人依法对案涉房屋享有抵押权的情况下，随缘公司未经抵押权人潘新英同意转让抵押财产，原告也未清偿抵押所涉债务消灭抵押权的情况下，原告与随缘公司之间买卖合同关系因违反法律禁止性规定而无效。即使原告与随缘公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，但房屋上设定了抵押权，物权无法变动，原告只能追究随缘公司的违约责任，不能要求协助过户。三、原告购买存在抵押权的房屋，不属于善意；原告未支付房屋的合理对价，价款209万元远低于市场价；原告购买的房屋未进行登记。故原告对案涉房屋不构成善意取得。 本院经审理查明：2013年9月16日，原告倪纪财与被告随缘公司签订《商品房买卖合同》（合同编号0093728），约定倪纪财购买随缘公司开发的随缘小区15幢1601室房屋，建筑面积218.50㎡，房屋总价款209万元，合同签订时首付30%，余款在3个月内付清；随缘公司应当于2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交付倪纪财。合同签订后，合计支付了325万元。2014年8月2日，随缘公司向倪纪财出具了销售不动产统一发票（随缘小区15幢1601室购房款182万元、地下汽车位27万元，合计金额209万元）。倪纪财自2014年下半年入住房屋居住至今。 另查明，随缘公司的法定代表人何雪峰因犯集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪于2014年8月15日被刑事拘留，同年9月19日被逮捕。2016年7月15日，湖州市中级人民法院做出（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书，查明事实部分认定“被告人何雪峰在集资期间将部分集资款项用于建造随缘小区，其中倪纪财实际出资购买随缘小区15幢1601室和一个车库”，本院认为部分载明“倪纪财……等人实际出资购买的房产和车库系善意取得的财产，不予追缴”。该判决书已生效。 再查明，2013年4月7日，被告随缘公司与第三人潘新英签订《抵押借款协议书》，约定随缘公司向潘新英借款450万元，借款期间自2013年4月7日至2013年10月7日，随缘公司将其名下的坐落于湖州随缘小区15幢401室房屋、15幢1201室、15幢1601室房产及对应的土地使用权分别为借款120万元、165万元、165万元的本息和其他费用提供担保。同日，浙江省湖州市南太湖公证处对《抵押借款协议书》进行了公证。2013年4月8日，办理了抵押权设立登记。 以上事实由原告倪纪财提交的《商品房买卖合同》、收款收据、销售不动产统一发票、（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书、随缘小区业主委员会出具的情况说明，第三人潘新英提交的《借款抵押协议书》公证书、他项权证等证据结合原告及第三人的当庭陈述予以认定。 本院认为：原告倪纪财与被告随缘公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，应认定为合法有效。原告倪纪财向被告随缘公司支付购房款并入住房屋至今，湖州市中级人民法院作出且已生效的（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书中认定案涉房屋系倪纪财善意取得，原告主张确认《商品房买卖合同》有效并由被告随缘公司协助办理案涉房屋产权过户登记手续的诉讼请求，予以支持。《商品房买卖合同》约定的合同价款209万元属于事实问题，不予确认。原告要求被告赔偿经济损失的请求，因被告随缘公司的法定代表人何雪峰涉嫌犯罪，案涉房屋于2014年7月30日被湖州市公安局吴兴区分局限制，案涉房屋买卖合同的效力确认需通过诉讼程序认定，原告未能取得房屋权属证书存在客观原因，故对原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。 依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，虽然案涉房屋上设定了抵押权，但同一物权上有多个权利时，已经交纳全部或者大部分商品房购房款的买受人取得了优先于抵押权人的相应权利，且（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书中认定案涉房屋系倪纪财善意取得，第三人潘新英就案涉房屋上设定的抵押登记已不具有实质意义，原告主张第三人潘新英注销案涉房屋上设定的抵押登记的诉讼请求，合法合理，予以支持。 被告随缘公司的法定代表人何雪峰到庭参加诉讼后中途退庭，本院依法缺席进行审理。因本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告倪纪财与被告湖州随缘置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效； 二、第三人潘新英于本判决生效之日起十日内到湖州市不动产交易中心注销在湖州市吴兴区随缘小区15幢1601室房产上设定的抵押登记； 三、被告湖州随缘置业有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告倪纪财办理房屋产权过户登记手续。 四、驳回原告倪纪财其他诉讼请求。 本案受理费23604元，减半收取11802元，由被告湖州随缘置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  李元光 二〇二一年三月八日 书记员  吕成勇