沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初3080号原告：裴志民，男，1948年7月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：李成，系辽宁树正律师事务所律师。委托代理人：蒋琪，系辽宁树正律师事务所实习律师。被告：沈阳世茂新纪元置业有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码912101006625025605。法定代表人：商震，系该公司执行董事。委托代理人：董晨，系北京隆安(沈阳)律师事务所律师。委托代理人：王敏，系北京隆安(沈阳)律师事务所律师。原告裴志民诉被告沈阳世茂新纪元置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲独任审判，适用简易程序于2021年3月10日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，2012年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1201011254)，原告购买被告开发的位于沈阳市和平区一套，面积66.13平方米，总房款810639元（商品房买卖合同中约定的房屋面积为66.02平方米，总金额捌拾万零玖仟贰佰玖拾壹元整，后商品房交付面积与合同约定面积不同，按交付面积据实结算）。其中，合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人自商品房实际交付使用后第360日之次日起，按日向买受人支付己付房价款万分之零点一的违约金（违约金总额以该商品房总价款的千分之五为限）。诉讼请求：1、请求判令被告支付自2015年9月20日起至2020年4月16日止，以已付房屋总价款为基数，按照日万分之1.75计算的逾期办理产权登记违约金236909.25元；2、诉讼费用由被告承担。被告辩称，因原告裴志民诉被告沈阳世茂新纪元置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，答辩人答辩如下：一、原告与我公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立并合法有效，对双方具有约束力。《商品房买卖合同》第十五条明确约定了因我公司责任导致原告逾期办理房地产权属证书的违约金的计算标准为按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金（违约金总额以该商品房总价款的千分之五为限）。按违约金总额以该商品房总价款的千分之五为限计算我公司应承担的违约金为4053元。原告主张的236909.25元违约金没有合同依据。原告于2012年2月26日与我公司签订《商品房买卖合同》，购买我公司开发的位于沈阳市和平区号房屋。约定房屋面积为66.02平方米，房屋总价款为809291元。房屋交房时间为2014年10月6日。该房屋建筑面积经实测变更为66.13平方米，原告房屋总价款变更为810639元。我公司于2020年4月16日取得原告购买房屋所在楼宇的不动产首次登记证明，当日具备办理房地产权属证书的条件。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理“3.买受人不退房，出卖人自商品房实际交付使用后第360日之次日起，按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金（违约金总额以该商品房总价款的千分之五为限）。”根据该约定，原告房屋总价810639元，按千分之五计算违约金数额为4053元。二、原告主张236909.25元违约金没有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述规定仅适用于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，本案中，原告与我公司签订的《商品房买卖合同》明确约定了违约金的计算方式，故该规定不适用于本案，本案不应按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。三、原告虽未能按《商品房买卖合同》约定的期限取得房地产权属证书，但原告没有实际损失，无权主张增加违约金数额。房地产权属证书仅为权属证书，其本身并不创设权利。我公司已于2014年9月30日将该房屋交付给原告，原告作为该房屋的权利人亦已实现对该房屋的占有、使用、收益权能。原告要求我公司增加违约金金额，既没有合同依据，也没有法律依据。综上，请求法院对超过违约金金额4053元的请求依法予以驳回。另外，逾期办证违约金的诉讼时效应按日计算，原告于2020年9月23日提起诉讼，主张的2017年9月24日之前的逾期办证违约金，已经超过诉讼时效。经审理查明，2012年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区，建筑面积66.02平方米的房屋，总价款为809291元。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人自商品房实际交付使用后360日之次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之零点一的违约金（违约金总额以该商品房总价款的千分之五为限）……。合同签订后，原告按合同约定履行了交付房款的义务，2020年5月13日被告出具价款为810639元的《辽宁增值税普通发票联》。2014年9月末，原告办理了入住手续，房屋于2020年4月16日取得初始登记批复，现原告起诉至法院，要求被告支付逾期办证违约金。上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、业主信息联络表、物业交付时业主签收资料清单、不动产首次登记证明等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证和审查，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案中，原告已向被告支付全部购房款810639元并于2014年9月末收房，被告未按合同约定在商品房交付使用后360日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告提出原告请求已超过诉讼时效的答辩意见，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告于2020年9月23日向法院起诉，故原告主张已部分超过诉讼时效。关于原告主张的违约金数额，双方在合同中已对违约金计算标准作出约定，应从其约定，故被告应给付原告逾期办证违约金4053元（810639元×千分之五）。关于原告提出调整违约金的诉讼主张，本院认为，首先，原告提出适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，因该条款规定是在当事人没有特殊约定情况下适用，而本案原、被告签订的商品房买卖合同已有明确约定，故原告提出的法律适用不能成立。其次，原告提出合同约定违约金明显过低，但并未举证证明其受到的实际损失情况，且不能证明有阻碍其行使占有、使用、收益权能的损害事实存在，因此，原告要求调整违约金的诉讼主张缺乏依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳世茂新纪元置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告裴志民逾期办证违约金4053元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费2427元（原告已预交，减半收取），由原告裴志民承担2402元，由被告沈阳世茂新纪元置业有限公司承担25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 冯 菲二〇二一年三月十二日书记员 王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。