浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初4675号 原告：余彩梅，女，1971年8月3日出生，汉族，住江山市区。 被告：何才清，男，1934年6月5日出生，汉族，住江山市区。 被告：缪宝香，女，1936年9月3日出生，汉族，住江山市区。 二被告共同委托诉讼代理人：朱正森，江山市正成法律服务所法律工作者。 第三人：徐永莲，女，1959年11月20日出生，汉族，住江山市双塔街道县。 原告余彩梅与被告何才清、缪宝香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案，依法适用简易程序。诉讼过程中，根据被告缪宝香的申请，本院通知徐永莲作为第三人参加本案诉讼。本案于2021年1月7日公开开庭进行了审理。原告余彩梅，被告何才清、缪宝香及其委托诉讼代理人朱正森，第三人徐永莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余彩梅向本院提出诉讼请求：1.两被告返还原告定金10万元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，余彩梅变更第1项诉讼请求为：两被告双倍返还原告定金10万元，合计20万元。事实和理由：2020年10月11日，原告与两被告签订房地产买卖合同，两被告将坐落于江山市××街道××号房屋作价100万元转让给原告，约定2020年10月11日支付定金10万元，于2020年11月10日前办理过户手续时支付85万元，余款5万元待危房修建时三至邻居签字后付清。2020年10月11日，原告支付了定金10万元。2020年11月10日，原告到江山市行政服务中心缴纳土地出让金时，被告知暂不能缴纳土地出让金，估计到2021年1月才可以缴纳。因无法缴纳土地出让金，也就无法办理房屋产权变更登记，原告当时就将暂时无法缴纳土地出让金之事告知了两被告，且当时案涉房屋的土地证所记载面积与房屋所有权证记载面积不一致，也需两被告先行办理换证。2020年11月19日，两被告告知原告，案涉房屋不卖了，要留给子女了。原告认为，案涉房屋买卖合同待政府部门可以缴纳土地出让金即可继续履行，但两被告已明确告知原告案涉房屋不再转让，显然是明确表示不再履行合同，故两被告理应退还已收取的定金。 何才清、缪宝香辩称，原告有关双方签订了房屋买卖合同，以及合同约定事项的陈述属实。案涉房屋能否办理过户手续，中介是清楚的，被告将房屋交给中介挂牌出售前，就向中介咨询过，中介接受该房源前，被告已经按中介要求将案涉房屋的所有证件交给中介看过，中介看过被告提交的相关证件后，也向相关部门咨询过，之后明确告知被告案涉房屋可以买卖、过户，后案涉房屋的权证交给了第三人徐永莲，并挂牌出售。原告购买案涉房屋是由中介联系的，对案涉房屋的相关情况充分了解，也现场看过房。案涉房屋原出租给两户人居住，每月租金600元，应原告及中介的要求，签订房屋买卖合同后，被告退租并退还租客一年租金，还另有损失。原告所述的被告表示案涉房屋要留给子女不卖了不属实。综上，双方签订的房屋买卖合同合法有效，原告充分了解案涉房屋的相关事实情况，没有在约定的期限内支付房屋价款，且原告2020年11月11日明确提出解除合同，已经构成违约，无权要求被告双倍返还定金及赔偿相关利息损失。 徐永莲述称，被告将案涉房屋报给第三人出售，报价为最低价100万元，当时未告诉第三人案涉房屋已经停止缴纳土地出让金，也未告知房产证面积与土地证面积不一致，第三人也不知道已经停止缴纳土地出让金。后原、被告经第三人介绍签订了房屋买卖合同，约定案涉房屋作价100万元转让，2020年10月11日支付定金10万元，2020年11月10日前办理过户手续，同时支付购房款85万元。2020年10月11日，原告支付定金10万元，2020年11月10日，原告到江山市行政服务中心缴纳土地出让金，被工作人员告知不能缴纳，要到2021年1月1日才能缴纳，因此无法办理过户。原告将暂时无法缴纳土地出让金的事情告知了二被告，且告知二被告土地证面积和房产证面积不一致的情况，想与二被告协商。2020年11月11日，第三人让原、被告到其中介服务部协商过户事宜，双方到场后告知案涉房屋政府目前停止缴纳土地出让金，双方可变更合同条款到2021年1月1日再办理过户，或者当场解除合同退还定金。原告当时同意解除合同，退还定金10万元，二被告当时表示若2021年1月1日可以交出让金的话可以等1月份再过户。第三人起草了书面的补充条款，但二被告没有签字就走了，后第三人多次到二被告家里协商，均无果。出售前二被告表示案涉房屋是一月一租，随时可以退租，且房子里的东西很破旧不值钱。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年10月11日，被告何才清、缪宝香作为卖方（甲方），原告余彩梅作为买方（乙方），第三人徐永莲作为中介方，签订了一份《江山市房地产买卖合同》。合同约定，甲方将坐落于江山市××街道××号的房屋转让给乙方，该房屋土地使用权取得方式为划拨，成交总价为100万元，付款方式为于2020年10月11日支付定金10万元，于2020年11月10日前办理过户手续时支付（交房押金除外）房屋余款85万元，因危房修建，甲方两人负责三至邻居签字同意，余留购房款5万元，等邻居签字完毕付清，若甲方违反合同，不予出卖或乙方违反合同，不予购买，则违约方必须支付本合同约定的房屋转让总价的5%违约金给守约方，并在解除合同时偿付，守约方可选择定金条款与违约金条款两者中以高者为准要求赔偿等事项。同日，原告余彩梅依约交付了定金10万元，两被告出具一份收条予以确认。2020年11月10日，原告余彩梅及第三人徐永莲前往相关部门办理案涉房屋土地出让金缴纳事宜时工作人员告知，案涉房屋暂停办理缴纳土地出让金业务。因未能缴纳土地出让金，案涉房屋2020年11月10日无法办理过户手续，原告余彩梅亦没有支付85万元购房款。2020年11月11日，第三人召集原、被告协商案涉房屋买卖的后续处理，原、被告双方未能达成一致。 另，根据2020年6月23日出台的江自然资规〔2020〕63号文件，自2020年6月23日起暂停办理祖传自建房的土地划拨转出让手续。至本案法庭辩论终结时止，案涉房屋土地出让金缴纳业务仍暂停办理，无法办理过户手续。 本院认为，本案的争议焦点是案涉房屋买卖合同解除后原告是否应赔偿二被告的损失，以及二被告的损失情况。关于案涉房屋买卖合同的解除问题。原、被告及第三人均认可，2020年11月11日三方在场时，因案涉房屋无法按约定时间办理过户手续，第三人提出两个处理方案，一个是解除合同，被告退还定金，另一个方案是将合同约定的办理过户手续时间延后，原告当时虽明确选择了解除合同退还定金，但二被告并未同意，且第三人陈述二被告当时选择的是等可以缴纳土地出让金再办理过户手续，因此，案涉房屋买卖合同在原告提起本案诉讼前并未解除。原告起诉要求被告返还定金，且诉讼过程中，原告明确通过起诉要求解除合同，二被告也表示同意解除合同，本院据此确认案涉房屋买卖合同现已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，案涉房屋买卖合同解除后，原告有权要求二被告退还10万元定金。案涉房屋买卖合同并非因被告违约原告取得并行使解除权而解除，故原告要求被告双倍返还定金，本院不予支持。 关于合同解除后原告是否应赔偿被告的损失。原告主张起诉前二被告已明确表示案涉房屋不卖了，缺乏依据，其并不享有解除权。根据案涉房屋买卖合同的约定，85万元购房款的支付时间为2020年11月10日前办理过户手续时，该约定应理解为办理过户手续时原告支付85万元购房款，故二被告以原告未在2020年11月10日前支付85万元购房款为由主张原告违约本院不予支持，二被告对案涉房屋买卖合同也不享有解除权。案涉房屋买卖合同系双方协商解除，对于合同协商解除后二被告损失的赔偿事宜，双方未能达成一致，本院结合案涉房屋买卖合同解除的原因系政策原因导致的暂时无法办理过户手续，双方对此均不存在过错，确定由原、被告双方分担二被告的损失。二被告主张的损失为退还租客租金7200元，为履行合同腾空案涉房屋扔掉价值5000元的家具，退租和腾房造成损失虽然属实，但二被告对其主张的具体损失并无证据证明。此外，诉讼中，原告明确愿意适当增加购房款继续履行合同，二被告表示不同意以原约定的价格继续卖给原告，表明双方都认可案涉房屋现已升值。本院综合全案情况，酌情确定原告赔偿二被告损失5000元。 综上，本院确定二被告退还原告定金95000元。 依照《中华人民共和国合同法》九十七条规定，判决如下： 一、被告何才清、缪宝香于本判决生效之日起十日内返还原告余彩梅定金95000元。 二、驳回原告余彩梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告余彩梅负担1065元，被告何才清、缪宝香1085元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李亿朝 二〇二一年三月八日 书记员  邵灵燕 ?