安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终149号 上诉人（原审原告）：胡艳，女，1971年2月15日出生，汉族，安徽省淮北市相山区刘桥矿工人九村430号。 委托诉讼代理人：关海博，安徽嘉闻律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邓学兰，女，1968年7月16日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市濉溪县，现住安徽省淮北市相山区。 上诉人胡艳因与被上诉人邓学兰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2020）皖0621民初2509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡艳的委托诉讼代理人关海博，被上诉人邓学兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡艳上诉请求：依法撤销一审判决，并改判邓学兰赔偿胡艳违约金5.8万元并返还已经支付的定金5000元，计6.3万元。事实与理由：一审判决事实认定不当，适用法律错误，胡艳不存在任何的过错，应依法支持其诉讼请求。2019年10月12日，邓学兰明确向濉溪兴盛房地产经纪有限公司工作人员表示，不同意将涉案房屋出售给胡艳。后经过濉溪兴盛房地产经纪有限公司工作人员多次沟通，邓学兰均明确表示不同意将房屋出售给胡艳。2019年11月8日，邓学兰更是直接将涉案房屋出售给了第三人王敏。在合同履行期限届满之前，邓学兰明确表示不履行主要债务，根据合同法第一百零八条规定，构成拒绝履行，显然属于根本违约。在邓学兰明确表示拒绝履行的情况下，胡艳显然不可能再行支付房款。根据双方签订的《房屋居间买卖合同》及《补充协议》中关于违约责任的约定，邓学兰违约，应当按照房屋交易总价的20%向胡艳支付违约金并退还定金。一审判决认为在邓学兰明确提出不履行合同的情况下未支付房款系双方均存在过错显然系认定事实和适用法律错误。 邓学兰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一、胡艳起诉及上诉均没有事实和法律依据，纯属恶意诉讼，且涉嫌伪造重要证据，应依法追究其法律责任，驳回其上诉请求。邓学兰因故急需用钱，在不知涉案房屋价格情况下，到濉溪兴盛房地产经纪有限公司卖房，接待人是店长胡艳。胡艳诱导邓学兰前后签订2份空白的合同及补充协议，补充协议备注一栏在邓学兰签字时是空白的。而胡艳在提供给一审法院的合同及补充协议上，备注一栏的内容是胡艳单方填写的，未告知邓学兰，也未征得邓学兰同意，该补充协议系胡艳伪造的证据，对邓学兰不产生法律效力。胡艳应当承担相应的违约责任及伪造证据的法律责任。二、邓学兰不存在违约行为，不应承担违约责任，一审判决认定邓学兰也存在过错是错误的。胡艳未按照合同约定期限支付购房款，构成根本违约。邓学兰虽说过不想出售房屋，是因为了解到胡艳本身是房产经纪公司店长，按照竞业禁止相关规定，其不能利用工作之便把委托卖房者的房子低价据为己有，其在和邓学兰签订合同后又准备高价卖给第三方，并收取第三方的定金2万元，在这种情况下，邓学兰才说出不想卖给她的气话。如果胡艳在合同约定期限前付清全部房款，那么邓学兰会遵守合同约定，将房子出售给胡艳。在胡艳逾期支付房款18天之后，邓学兰才将房子出售给他人。邓学兰基于息事宁人的想法，自愿退回胡艳的5000元定金，才未提起上诉。三、胡艳利用工作便利，以及熟知房屋价格和交易程序，以不正当的行为低价买入再高价出售，违反了竞业禁止相关法律规定，合同应属无效。四、胡艳私自篡改伪造合同，并据此起诉至法院，严重干扰了邓学兰的正常生活，妨碍民事诉讼，涉嫌伪造证据，邓学兰保留追究胡艳妨碍司法诉讼法律责任的权利。 胡艳向一审法院起诉请求：1.判令邓学兰赔偿违约金5.8万元并返还已经支付的定金5000元，计6.3万元；2.本案诉讼费用由邓学兰承担。 一审法院认定事实：2019年10月11日胡艳与邓学兰签订《房屋居间买卖合同》，合同约定：“出卖人邓学兰，身份证号3406211968××××××××买受人胡艳，身份证号3406041971××××××××出卖人所售房屋坐落于濉溪县濉溪镇西菜园105室不动产权证号濉溪县不动产权第××号房屋成交价为贰拾玖万元整第四条、（三）买卖双方协商一致同意第1条交易方式（只可选择其中一种）1、买受人已以自有资金交易（即全款交易）：买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应付清全部房屋总价款。补充协议对具体付款方式及期限另有约定的，以补充协议的约定为准。第八条（一）3、出卖人应于收到买受人全部房款后（请约定时间或条件）将该房屋交付给买受人”同日双方签订《补充协议》，补充协议约：交易房屋价款为贰拾玖万元，本次交易的定金为五千元，备注甲乙双方约定在2019年10月20日之前将剩余的房款二十八万五千元全部交于甲方邓学兰。同日邓学兰收取胡艳购房定金五千元整。上述《居间买卖合同》及《补充协议》邓学兰、胡艳均在其上签名捺印，并加盖居间方濉溪兴盛房地产经纪有限公司公章。双方签订合同后次日邓学兰找到居间方工作人员张艳，要求解除买卖合同不愿意将该房出售给胡艳，胡艳未同意，其后邓学兰多次向居间方及胡艳提出要求解除买卖合同，胡艳均未同意，2019年10月20日双方约定的付款期限到期时至今，胡艳未给付邓学兰剩余房款。2019年11月8日邓学兰在未通知胡艳的情况下将涉案房屋出售给案外人王敏，并办理了房屋过户登记。 一审法院认为，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。邓学兰与胡艳签订的《房屋居间买卖合同》及《补充协议》系有效合同，双方均应按合同约定履行义务；邓学兰在双方签订合同后即明确提出不再履行合同，而胡艳在未同意邓学兰解除合同的情况下未按约定如期付款，其后邓学兰在未通知胡艳的情况下将涉案房屋出售给案外人，至此涉案合同无法继续履行；综上双方在合同履行过程中均存在过错并承担相应的责任，结合本案案情，以邓学兰返还胡艳5000元及给付资金占用利息（利息自邓学兰收到胡艳给付的定金之日即2019年10月11日起计算，以5000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）为宜。判决：一、邓学兰于判决生效之日起10日内返还胡艳5000元及利息（利息自2019年10月11日起计算，以5000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、驳回胡艳的其他诉讼请求。案件受理费1375元，由胡艳负担1240元，由邓学兰负担135元。 双方二审均未提交新证据。 本院二审查明：胡艳系濉溪兴盛房地产经纪有限公司工作人员，胡艳自认在与邓学兰签订合同之后，本打算将房屋再出售给吴女士。胡艳与邓学兰提交的合同关于付款日期约定不一致。 除上述事实外，本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：邓学兰应否赔偿胡艳违约金5.8万元及返还定金5000元。双方在签订合同后，邓学兰明确表示不愿继续出售房屋，违反了合同约定。后邓学兰又将房屋出售给案外人王敏，并办理了房屋过户登记，邓学兰与胡艳的合同至此已经解除。胡艳作为房产中介公司工作人员，从邓学兰处购买房屋随即又预备出售给他人，存在明显过错，邓学兰拒绝履行合同事出有因。同时根据审理查明的事实，胡艳与邓学兰提交的合同关于付款期限约定不一致。邓学兰称胡艳系伪造合同，无充分证据证明，但胡艳作为从事房屋中介服务的专业人员，应当对于合同条款尽到审慎注意义务，故胡艳对于本案出现两份内容有异的合同至少存在重大过失。一审法院考虑双方对于合同不能履行均存在过错，酌定邓学兰返还胡艳5000元，并无不当。 综上所述，胡艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1375元，由上诉人胡艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  化启武 审判员  王 晖 二〇二一年三月十七日 法官助理周文锦 书记员朱晓雨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。