河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终562号 上诉人（原审原告）：朱金忠，男，1970年8月26日出生，汉族，无业，现住河北省唐山市滦县。 上诉人（原审原告）：裴艳明，女，1982年2月7日出生，汉族，教师，现河北省住唐山市滦县。 二上诉人委托诉讼代理人：李敬辉，河北李敬辉律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：唐山滦州古镇置业有限公司，住所地：河北省唐山市滦县古城街道办事处君悦湾18幢，统一社会信用代码：911302236992109323。 法定代表人：马勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：宋志勇，男，1982年2月6日生，汉族，唐山滦州古镇置业有限公司员工，现住。 上诉人朱金忠、裴艳明因与唐山滦州古镇置业有限公司买卖合同纠纷一案，不服河北省滦州市人民法院（2020）冀0223民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱金忠、裴艳明上诉请求：撤销滦州市人民法院（2020）冀0223民初2087号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉案商铺建筑面积110.69平方米，房屋总价款830175元，付款方式为首付和商业贷款形式，约定房屋交付时间在2019年7月31日前。2020年1月16日上诉人支付了补房款17100元，房屋总价款为847275元。上诉人已经按照合同约定履行了相应的付款义务。2019年1月2日被上诉人通过邮寄方式向上诉人送达了交房通知书。上诉人收到交房通知后，前往被上诉人处交接房屋。但是被上诉人却要求上诉人签署对商铺质量无异议的书面材料，在没有交接房屋的情况下，被上诉人附带不合理条件要求上诉人收房。就房屋交接事宜而言，不是上诉人拒绝收房，而是上诉人附加条件强制性交房。所以，一审法院认定上诉人在收到交房通知后拒绝收房的事实是错误的。二、因涉案房屋为商铺，具有经营性质，被上诉人延迟交房的行为直接导致上诉人受到经济损失。结合周边商铺的经营状况和租金数额，合同约定的延迟交房违约金明显过低，不足以弥补上诉人的经济损失，故上诉人请求法院对违约金进行调整。上诉人延迟交房的期间是2019年8月1日至2020年7月31日，一审法院对违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行了调整，但期间却是2019年8月1日至2020年1月2日不妥。 唐山滦州古镇置业有限公司答辩称，朱金忠、裴艳明在一审已经就违约金的问题说明，滦州市住房管理科已经将朱金忠、裴艳明的问题解决，放弃违约金协议并不构成接房的障碍，其余同我方上诉状。 唐山滦州古镇置业有限公司上诉请求：撤销滦州市人民法院（2020）冀0223民初2087号民事判决，依法改判或发还重审；诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：涉案商品房买卖合同并非是上诉人事先拟制好的格式合同，而是由河北省建设厅和河北省工商行政管理局共同监制的。合同约定的权利和义务是基本对等的。买受人的逾期付款违约责任和出卖人逾期交房的违约责任对比，约定的违约比例均为日万分之0.1，不存在显失公平的情况。一审法院适用法律错误。 朱金忠、裴艳明答辩称，商品房买卖合同是格式合同，对双方规定的违约金比例显失公平。 朱金忠、裴艳明向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付因迟延交付房屋给原告造成的违约金损失50836.5元（以购房全款847275元为基数，按照年利率6%从2019年8月1日起计算至2020年7月31日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，原告朱金忠和裴艳明系夫妻关系，2018年9月27日二原告与被告古镇置业签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将坐落于滦州古城—玉文化产业园别画苑50-2号商铺出售给二原告，该房屋建筑面积为110.69平米，房屋总价款为830175元，付款方式为首付和商业贷款形式。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。合同第十条规划、设计变更的约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更……”。合同第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，……由于买受人原因未能按期交付的，买受人承担全部责任并向出卖人交纳不低于房款总额1%的违约金”。合同第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定附件三的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同约定的第十条处理”。合同附件三装饰、设备标准：《50幢商铺交楼标准》注明“外墙材料：局部外墙贴仿古青砖，局部外墙涂料”，水暖专业第4条注明“空调用户自理，室内全部采用地暖”。合同签订后，原告依约向被告交纳购房首付款420175元，并办理按揭贷款手续，但被告并未能按约定时间在2019年7月31日前向原告交付房屋。2019年7月31日被告向原告送达了《延期交房通知单》，说明房屋将延期交付，并同意按照商品房买卖合同中所规定的违约责任进行相关的违约赔偿。2019年11月26日，建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位对滦州古城玉文化产业园别画苑50幢工程竣工验收，验收合格后于2019年12月30日按规定在滦州市住房和城乡建设局备案。2020年1月2日被告古镇置业向原告朱金忠邮寄送达了交房通知书，原告主张涉案房屋不符合合同约定条件，拒绝收房。2020年1月16日二原告补交房款17100元。2020年4月2日被告第二次向原告朱金忠邮寄送达了交房通知。因原告主张部分装饰、设备标准与合同约定不符，拒绝收房。后因赔偿问题双方协商未果，原告诉至法院，要求被告按现状交房，并主张合同约定违约金过低，不足以弥补原告的实际损失，要求提高被告违约责任，按照银行同期同类贷款利率从2019年8月1日起至2020年7月31日止向原告支付违约金。本案在审理过程中，经本院主持调解，为避免损失进一步扩大，在双方保留意见的前提下，2020年9月27日按房屋现状履行了交接手续。另查明，被告古镇置业在滦州市住房和城乡建设局备案的原被告双方签订的《商品房买卖合同》与原被告双方留存的《商品房买卖合同》有部分改动，其中影响较大的取暖方式，备案合同约定取暖方式为：地热膜采暖系统；留存合同约定取暖方式为：室内全部采用地暖。 一审法院认为，根据合同法规定，双方当事人约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当增加。本案原告朱金忠、裴艳明与被告古镇置业签订的《商品房买卖合同》，系开发商事先拟定好的格式合同，此类合同在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。因此不能简单的适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》及相关法律中有关公平原则的适用，才能更好的保护当事人合法权益。本案原被告签订购房合同中的涉案房屋为商铺，按照合同约定的日万分之0.1承担延迟交房的违约责任明显不足以弥补对原告所造成的损失，原告主张按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率承担违约责任符合法律规定，本院依法予以支持。被告古镇置业最先通知原告朱金忠办理交房手续的时间为2020年1月2日，原告朱金忠签收交房通知后，即2020年1月3日至2020年9月27日是原告拒绝收房，而非被告迟延交房，故违约金的计算截止之日应为2020年1月2日。针对原告主张在滦州市住房和城乡建设局备案的《商品房买卖合同》与原被告双方留存的《商品房买卖合同》不符，在房屋外观设计、装饰设改变、采暖方式等有所改变等，可通过其他合法途径予以解决。另原告主张以购房全款847275元为基数，要求被告古镇置业承担违约责任，本院认为原告补交购房款17100元的时间为2020年1月16日，是在被告送达交房通知之后，故此，应以购房款830175元为基数计算被告的违约责任。遂判决：一、被告唐山滦州古镇置业有限公司在判决生效后三日内向原告朱金忠、裴艳明支付迟延交房违约金，违约金以830175元为基数，自2019年8月1日始至2020年1月2日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、驳回原告朱金忠、裴艳明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费535.0元，由被告唐山滦州古镇置业有限公司负担。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相一致。 本院认为，关于一审法院对于违约金的调整是否适当的问题，合同第九条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。因涉案房屋系商铺，合同关于延迟交房违约责任的规定不足以弥补朱金忠、裴艳明的损失，所以，在朱金忠、裴艳明提出调整违约金比例后，一审法院判决朱金忠、裴艳明的实际损失按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算符合法律规定。唐山滦州古镇置业有限公司认为一审法院对于违约金的调整不当的主张理据不足，本院不予支持。关于涉案合同是否为格式合同问题，二审时双方对于涉案合同系格式合同均认可，只是唐山滦州古镇置业有限公司认为涉案格式合同不是其公司拟制的。本院认为，涉案合同是否是唐山滦州古镇置业有限公司拟制的并无影响涉案合同的格式合同性质。关于一审法院对于涉案房屋交房时间的认定及违约金期间的计算是否适当的问题，建设单位组织设计、施工、工程监理单位对包括涉案房屋在内的工程进行了竣工验收，并按照规定在住房和城乡建设局进行了备案。随后，唐山滦州古镇置业有限公司于2020年1月2日向朱金忠、裴艳明邮寄了交房通知书，朱金忠、裴艳明签收了该通知书。一审法院认定2020年1月2日为交房时间依据充分。合同约定交房时间是2019年7月31日，但是唐山滦州古镇置业有限公司未按期交房，故其承担违约金的开始时间应为2019年8月1日，至2020年1月2日唐山滦州古镇置业有限公司交房，一审法院判决唐山滦州古镇置业有限公司自2019年8月1日至2020年1月2日为支付违约金的期间并无不当。综上所述，朱金忠、裴艳明、唐山滦州古镇置业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1070元，由朱金忠、裴艳明负担535元，由唐山滦州古镇置业有限公司负担535元。 本判决为终审判决。 审判长  徐万启 审判员  沈 军 审判员  许永委 二〇二一年三月三日 书记员  房善忠