四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终304号 上诉人（原审被告）：张正荣，男，1949年2月3日出生，汉族，住四川省眉山市洪雅县。 被上诉人（原审原告）：刘明光，男，1953年9月18日出生，汉族，住四川省眉山市洪雅县。 委托诉讼代理人：陈维帅，四川洪迈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡文瑜，四川洪迈律师事务所实习律师。 原审被告：刘林波，男，1986年5月22日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人张正荣因与被上诉人刘光辉、原审被告刘林波执行异议之诉一案，不服四川省洪雅县人民法院（2019）川1423民初1509号民事判决，向本院提起上诉。被上诉人刘光辉在上诉期间死亡，其继承人刘明光已参加本案的诉讼。本院于2021年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 张正荣上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：刘光辉不属于集资建房的集资户，刘光辉到案涉房屋居住是经亲戚介绍，交两万元钱暂住两年，搬走后退钱。上诉人统一办房产证时也通知了刘光辉，是其不愿意补缴房款，自愿放弃了办理产权证书。刘光辉搬走后也没将房屋退还，而是出租给其他人，这违背了当初商议的不住了就退房退款的原则，也违背了《集资建房住宅协议》第二条约定。上诉人没有与被上诉人理论房屋出租的事情是因为上诉人没时间。 刘明光辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.刘光辉与洪雅县建筑公司签订的《集资建住宅协议》约定：洪雅县建筑公司将该集资住宅楼一单元202号房屋交付刘光辉居住，刘光辉自交付之日起享有该房屋的全部产权。刘光辉履行了支付购房款2万元的合同义务，洪雅县建筑公司出具了加盖财务专用章的收据。2．案涉房屋于1994交付给了刘光辉，其一直居住至2005年，2006年起将房屋出租。虽2012年上诉人将案涉房屋土地使用权、所有权登记在自己的名下，但案涉房屋不属于上诉人的财产，不应纳入强制执行的范围。刘光辉对案涉房屋的物权优于与案涉房屋无关的普通金钱债权。 刘光辉向一审法院起诉请求：一、请求停止对洪雅县××镇××路××层××号的房屋（洪雅房权证监证字第0××9号）和洪国用（2012）第8××1号国有土地使用权的强制执行，并解除查封；二、请求依法确认刘光辉享有位于洪雅县××镇××路××层××号的房屋（洪雅房权证监证字第0××9号）的所有权权属，并判令刘林波、张正荣协助刘明辉办理房屋过户登记手续；三、由刘林波、张正荣承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：本案案件由来为：2013年4月26日，刘林波与张正荣、杨彦容签订《抵押借款合同》，该合同主要约定：张正荣向刘林波借款本金36万元、期限3个月和借款利息及支付时间、担保合同变更和解除、违约责任等内容。后由于张正荣、杨彦容未按约支付尚欠刘林波的本金和利息，2015年4月21日，刘林波向一审法院提起诉讼，该案经一审法院主持调解，刘林波与张正荣、杨彦容达成如下协议：一、张正荣、杨彦容所欠刘林波的借款本金36万元及利息（利息从2014年4月26日起按双方约定的月利率1.8%计算至清偿之日止），由张正荣、杨彦容在2015年9月30日前偿还6万元，在2015年12月30日前付清全部本金和利息；二、对张正荣、杨彦容提供的抵押担保财产在处置变现后的所得价款中刘林波享有优先受偿权。 因张正荣、杨彦容未按约履行付款协议，刘林波向一审法院申请执行，一审法院作出（2016）川1423执131号之四执行裁定书裁定：“续行查封被执行人张正荣所有的位于洪雅县××镇××路××层××号的房屋［洪雅房权证监证字第0××9号］、洪国用（2012）第8××1号国有土地使用权予以查封。查封期限为三年。”2019年7月，案外人刘光辉向一审法院提出书面异议，请求中止对该房产的执行。2019年8月21日，一审法院作出（2019）川1423执异13号《执行裁定书》裁定：驳回案外人刘光辉的异议申请。后案外人刘光辉向一审法院提起案外人执行异议之诉。 本案庭审中查明的事实为：1994年10月30日，刘光辉（乙方）与原洪雅县建筑公司（代表张正荣、甲方）签订了《集资建住宅协议》，该《集资建住宅协议》主要约定：建筑公司集资修建的住宅，现已竣工。为了明确产权关系和有关事宜，经双方协商签订此协议。1、甲方修建的住宅楼，经有关部门检查验收，定为合格工程，甲方将该住宅楼2-2号于一九九四年十月三十日交付给乙方居住，建筑面积68平方米；2、乙方从甲方交付之日起对该房屋享有全部产权。住满三年后可转让或出租，甲方优先收回；经甲方同意，乙方方可对外转让或出租，收入归乙方所有；在转让或出租过程中发生的税、费，由乙方个人承担；3、乙方从甲方交付之日起，必须每月十日前向甲方财务交清实用水电费和闭路电视收看费；4、为了保持该住宅楼的整体性能，只能居住。乙方对该房屋不得随意改拆或作库房，堆放其他物资。对室内设施自行维修，包括门窗费用自理。如屋顶渗漏属甲方负责的，由甲方维修；5、从交付之日起，如遇不可抗拒的因素，甲方不承担任何责任等内容。张正荣时任洪雅县建筑公司法定代表人，现洪雅县建筑公司已注销工商登记。 在此之前，1994年9月14日，原洪雅县建筑公司向刘光辉出具《收据》，《收据》载明：交款单位刘光辉、收款方式现金、金额20,000元、收款事由集资建房款、单位盖章为洪雅县建筑公司财务专用章、审核张正荣。 房屋按约交付给刘光辉后，刘光辉即在该房屋内居住。2006年以后，刘光辉因到其子处居住，便将案涉房屋向他人出租至今。庭审中张正荣陈述自己知道刘光辉出租房屋的事宜，因自己在外打工便没有干涉过刘光辉将房屋出租。刘光辉提交的证据证实直至2019年4月，均是由刘光辉交纳该案涉房屋的水电费等费用。 该集资房建成后，1996年9月12日，张正荣将1幢楼建筑面积1718.97平方米、2幢楼建筑面积542.72平方米的房屋所有权，作为集资建房的总房产证全部办在自己名下，以后各集资户办理产权证时，从总证的面积中进行分割单独办证。庭审中张正荣提出，自己多次通知刘光辉办理房产证，但刘光辉因各种原因均没有去办理。 2012年2月13日，张正荣将案涉房屋的土地使用权［洪国用（2012）第8××1号、使用权面积14.99平方米］登记在自己的名下，2012年8月14日，张正荣将案涉房屋所有权［洪雅房权证监证字第0××9号、建筑面积80平方米］登记在自己的名下。 同时查明：根据庭审中调查的问题，刘光辉提出庭后补充提交了以下证据：1、刘光辉自认不是原洪雅县建筑公司的职工；2、刘光辉自认从1994年11月起至2005年5月在案涉房屋内居住；3、从2006年6月起将该案涉房屋出租；4、刘光辉目前居住在洪雅县洪川镇西城水郡5栋2单元102号。张正荣对此质证意见为对证据1、证据2认可；对证据3出租房屋是事实，但出租时间我不清楚；对证据4不清楚。 一审法院认为，本案争议焦点问题为：案涉房屋的所有权归刘光辉还是张正荣？ 《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人设立、变更、转让或消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本案中，虽然刘光辉不是原洪雅县建筑公司职工，但是，原洪雅县建筑公司与本案刘光辉经协商，签订了《集资建住宅协议》，该《集资建住宅协议》已经审理查明系双方真实意思的表示，并不损害国家、集体或者第三人利益，合法有效。 《集资建住宅协议》中约定：建筑公司集资修建的住宅，现已竣工。为了明确产权关系和有关事宜，经双方协商签订此协议。1、甲方修建的住宅楼，经有关部门检查验收，定为合格工程，甲方将该住宅楼2-2号于九四年十月三十日交付给乙方居住，建筑面积68平方米；2、乙方从甲方交付之日起对该房屋享有全部产权。住满三年后可转让或出租，甲方优先收回；经甲方同意，乙方方可对外转让或出租，收入归乙方所有；在转让或出租过程中发生的税、费，由乙方个人承担。 上述内容，证实了以下事实：一是案涉房屋约定原洪雅县建筑公司应于1994年10月30日交付，经查明已按约实际交付；二是约定了自交付之日起，刘光辉即已享有了该房屋的全部产权，虽然刘光辉至今未办理房屋所有权证和国有土地使用权证，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，即不影响《集资建住宅协议》的效力。同时，并不因刘光辉未办理房产证而丧失案涉房屋的所有权，故案涉房屋的所有权按约应归刘光辉所有；三是根据“住满三年后可转让或出租，甲方优先收回；经甲方同意，乙方方可对外转让或出租，收入归乙方所有”的约定，已经查明刘光辉已住满三年，原洪雅县建筑公司已经不享有优先收回的权利。同时，刘光辉从2006年6月起，将案涉房屋出租，张正荣已经知道刘光辉出租房屋的事实但未行使需得到其同意的权利，应当视为刘光辉出租房屋按约已经原洪雅县建筑公司即时任法定代表人张正荣的同意，刘光辉出租房屋符合双方的约定。 综上所述，根据《集资建住宅协议》的约定和法律规定，本案案涉房屋的所有权归刘光辉所有。张正荣将案涉房屋的不动产权登记在自己的名下，并用于借款的抵押担保，违反了合同的约定和法律规定。故对刘光辉请求依法确认刘光辉享有位于洪雅县××镇××路××层××号的房屋（洪雅房权证监证字第0××9号）的所有权权属，并由张正荣协助刘光辉办理房屋过户登记手续的诉讼请求，依法予以支持。 最后，对刘光辉请求停止对洪雅县××镇××路××层××号的房屋（洪雅房权证监证字第0××9号）和洪国用（2012）第8××1号国有土地使用权的强制执行，并解除查封的诉讼请求，正如前述，因案涉房屋的所有权已经确认归刘光辉所有，则刘光辉就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对案涉洪雅县××镇××路××层××号的房屋（洪雅房权证监证字第0××9号）和洪国用（2012）第8××1号国有土地使用权不得执行。 因刘林波未到庭参加诉讼，以后如对刘光辉主张的事实有异议，可另行主张权利。 本案中刘光辉主张诉讼费用应当由刘林波、张正荣承担，因诉讼费用如何承担法律已经有明确的规定，则按照法律的规定处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，一审判决如下：一、不得执行位于四川省洪雅县××镇××路××层××号的房屋（洪雅房权证监证字第0××9号）和洪国用（2012）第8××1号国有土地使用权；二、确认位于四川省洪雅县××镇××路××层××号的房屋所有权（洪雅房权证监证字第0××9号）归刘光辉（执行案外人）所有。并由张正荣在本判决生效之日起三十日内协助刘光辉办理不动产权属证书。本案案件受理费为300元，由张正荣负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人张正荣主张刘光辉与原洪雅县建筑公司系房屋借用关系与本案查明的事实明显不符，该主张本院不予采信。本案二审争议焦点为：刘光辉对案涉房屋享有的权益是否能够排除强制执行。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，人民法院应对刘光辉主张的民事权益进行实质审查，进而对该民事权益能否排除强制执行作出判断。 在人民法院对案涉房屋采取强制措施查封之前，刘光辉 与原洪雅县建筑公司已签订《集资建住宅协议》，该协议合法有效。刘光辉虽不属于集资建房单位的职工，但在依约支付了案涉房屋价款并合法占有、使用、收益的情况下，享有请求出卖人协助办理过户登记手续继而取得案涉房屋所有权的权利，其基于合同享有的债权转化为对案涉房屋享有的物权期待权。此时，案涉房屋所在的集资建房的总房产证已全部办在张正荣名下，应该由张正荣配合刘光辉办理分户产权证。但张正荣却在未经过刘光辉同意的情况下，于2012年将案涉房屋的土地使用权、所有权登记在自己的名下。张正荣主张其将案涉房屋所有权登记在自己名下系因为刘光辉放弃办理过户登记，但未提交充分证据予以证明，故本院对于该主张不予采信。因此，案涉房屋未办理过户登记非因买受人刘光辉的原因，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，刘光辉对案涉房屋享有的物权期待权应当优先于刘林波的金钱债权受到保护。至于刘光辉在本案中请求确认案涉房屋归其所有并由张正荣协助办理过户登记的诉求，符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，一审法院予以支持并无不当，本院依法予以维持。 综上，张正荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由张正荣负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 东 审判员 罗卫平 审判员 李建伟 二〇二一年三月二十二日 书记员 杨 静