浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初3100号 原告（反诉被告）：宁波马应龙医院有限公司，住所：宁波市江北区大庆北路318号，统一社会信用代码：91330205084769115P。 法定代表人：张永亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周东峰，浙江甬泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗辰，浙江甬泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波科田磁业有限公司，住所：宁波市江北区慈城镇西门外，统一社会信用代码：91330200726394125Q。 法定代表人：傅万成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：应建华，浙江鄮城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严剑锋，浙江鄮城律师事务所律师。 第三人：宁波市江北区日湖琴云业主委员会。住所：宁波市江北区人民路587弄57号。 主要负责人：刘庆，该业委员会主任。 委托诉讼代理人：丁杰，浙江合创律师事务所律师。 原告宁波马应龙医院有限公司（以下简称马应龙公司）与被告宁波科田磁业有限公司（以下简称科田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日对案件进行诉前登记，案号为（2020）浙0205民诉前调1950号。2020年8月20日，科田公司提起反诉，本院予以受理，并决定与本诉合并审理。本院于2020年8月25日组织双方当事人进行了证据交换，马应龙公司委托诉讼代理人周东峰、罗辰，科田公司委托诉讼代理人应建华、严剑锋到庭参加诉讼。本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序审理。2020年9月9日，本院依职权追加宁波市江北区日湖琴云业主委员会（以下简称日湖琴云业委会）为本案第三人。本案于2020年9月25日公开开庭进行了审理，马应龙公司委托诉讼代理人周东峰、罗辰，科田公司委托诉讼代理人应建华、严剑锋，日湖琴云业委会委托诉讼代理人丁杰到庭参加诉讼。2020年12月4日，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法转为普通程序，由审判员独任审理。审理中，原、被告申请庭外和解，未果。本案现已审理终结。 马应龙公司向本院提出诉讼请求：1.科田公司返还租金75万元、押金375000元；2.科田公司赔偿马应龙公司损失62500元（6万元为设计费，2500元为公证费）。审理过程中，马应龙公司增加诉讼请求：科田公司赔偿马应龙公司律师代理费损失10万元。 事实与理由：2020年4月，马应龙公司、科田公司就宁波市江北区湖东路130号商业地产（以下简称130号房屋）的租赁事宜进行协商。130号房屋位于日湖琴云小区围墙之外且有独立出入口，在缔约过程中科田公司明确表示房屋为独栋地产，完全可以开办医疗机构。后马应龙公司、科田公司签订了《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议），约定马应龙公司租赁科田公司130号房屋用于开办医疗机构，双方还约定了租期、租金等条款。 租赁协议签订后，马应龙公司认真履行义务，支付了第一年租金75万和押金375000元。 后马应龙公司委托设计公司对130号房屋进行设计并拟安排进场装修，马应龙公司为此询问科田公司是否需要履行相关手续，科田公司告知向日湖琴云物业备案即可。因当时日湖琴云物业正在交接，故马应龙公司向日湖琴云业委会申请出具相关证明手续，但遭到业主方拒绝，才知悉130号房屋属于小区用地红线范围内，是小区物业，该房产上还存在违章建筑。马应龙公司拟开办的医疗机构无论前期设计、装修还是后期经营管理都无法避免占用业主共有部分开展活动，在绝大多数业主坚决反对在小区内开办医疗机构，反对利用业主共有部分开展一切活动的情况下，马应龙公司无法取得相关手续入驻设计装修，也无法开办医疗机构。因此，科田公司交付的130号房屋无法满足租赁用途、无法实现租赁协议目的。 2020年7月30日，马应龙公司通过邮政特快专递向科田公司邮寄了《解除房屋租赁协议通知书》，要求解除租赁协议、科田公司办理退房手续并返还马应龙公司已支付的租金、押金，但科田公司未履行退房手续，也未返还租金、押金。马应龙公司只得于2020年8月3日向宁波市天一公证处申请证据保全公证，即马应龙公司已办理了退房手续并将130号房屋钥匙通过邮政特快专递交还给科田公司。 马应龙公司认为，租赁协议签订的基础在于租赁物是具备开设医疗机构条件的独栋物业，双方在租赁协议第一条就明确约定了租赁物的独立性，第二条明确了租赁物的用途，甚至约定原告如需改变租赁物的用途需经科田公司书面同意，否则科田公司有权单方解除合同。该约定导致马应龙公司更信赖科田公司所作的“租赁物为独栋地产，完全可以开办医疗机构”的承诺，但科田公司直至2020年8月25日庭前会议时，仍坚持租赁物不是小区物业，其不是小区业主。在2020年9月25日庭审时，科田公司又明确陈述案涉房屋的前一个租赁项目是餐饮，当时也被日湖琴云小区业主拉横幅阻碍经营。故科田公司对租赁物是小区物业、其系小区业主的事实是明知的，但却从未告知马应龙公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，科田公司恶意错误承诺、违约导致了租赁协议的解除，科田公司应返还马应龙公司已支付的租金、押金，并赔偿马应龙公司为本案诉讼支出的律师代理费，但科田公司拒绝，故本案成讼。 本案审理过程中，马应龙公司补充陈述：因租赁协议已实际无法履行，故无论本案裁判结果如何均不再承租案涉房屋，同意科田公司开始招租。 科田公司辩称，1.科田公司已按租赁协议履行义务。2020年4月，科田公司将自己拥有独立产权的独栋房产即130号房屋（面积2571.15平方米）出租给马应龙公司用于开办医疗机构，双方为此签订了租赁协议。租赁协议签订生效后，科田公司依约将130号房屋按现状完好移交给马应龙公司，履行了租赁协议的出租方义务。据科田公司了解，130号房屋并无违章建筑。2.科田公司不存在违约行为，也未因此导致马应龙公司合同目的无法实现，马应龙公司无权解除租赁协议。（1）根据事后马应龙公司反馈，马应龙公司在安排进场装修之前，自行向所在小区业委会申请出具相关证明手续，遭到业委会拒绝，并引发小区众多业主对马应龙公司开办肛肠医院的异议。科田公司认为，马应龙公司装修只需要向业委会备案即可，无需向业委会申请，马应龙公司也从未询问科田公司申请手续的相关事项。（2）租赁协议第九条和第十三条约定，马应龙公司未通过行政许可，科田公司不承担责任；马应龙公司在经营过程中产生的与任何第三方的纠纷与科田公司无关；若马应龙公司需要提前解除协议，必须提前一年书面通知科田公司，经科田公司同意后，马应龙公司应承担未履行租期租金的20%违约金。先不论日湖琴云小区业主是否有权对马应龙公司开办医院提出异议也不论该异议是否成立，马应龙公司与小区业主之间的上述争议属于租赁协议约定的马应龙公司与第三方发生的纠纷，应由马应龙公司自行全权处理，与科田公司无关。马应龙公司未按此履行，并由此认为科田公司交付的房屋无法满足租赁用途，无法实现合同目的，甚至将不属于租赁范围的小区共有场地将来无法满足其独占使用作为退租理由，继而在2020年7月30日向科田公司发送《解除房屋租赁协议通知书》，企图撕毁双方经充分协商且慎重严肃签订的租赁协议，不符合合同相对性原则及租赁协议的约定，应承担责任。（3）130号房屋此前的承租人也是在与业主协商一致后继续租赁并实际营业。综上，马应龙公司因第三方行为主张解除租赁协议，明显缺乏法律依据，也与租赁协议约定不符，故马应龙公司解除合同的行为属于单方毁约行为，其诉讼请求应予以驳回。 日湖琴云业委会述称，马应龙公司未向第三人申请相关手续，是小区业主发现马应龙公司在装修而向第三人反映，其中有220户业主不同意马应龙公司开办医院；马应龙公司未持有环评等行政许可的审批文件，也未进行听证程序，且案涉物业位置与小区不足10米，与开办医院需相距500米的规定不符，开办医院产生的传染源、辐射源、气溶胶等会对业主身体健康及附近贩卖的食品产生影响；医院开办后，大量人员流动也会对公共空间产生影响。综上，开办医院侵害了小区业主的权利，小区业主有权不同意马应龙公司开办医院。另外，130号房屋顶层有违章建筑，但本案属于租赁合同纠纷，与第三人与无关，第三人无需承担任何责任，请求法院依法判决。 科田公司向本院提出反诉请求：1.确认马应龙公司于2020年7月30日解除租赁协议的行为无效；2.马应龙公司继续履行协议；3.马应龙公司赔偿科田公司因本案支出的律师代理费8万元。本案审理过程中，科田公司于2020年9月25日撤回第2项反诉请求，并变更第3项诉讼请求为：马应龙公司赔偿科田公司因其违约解除合同而造成的经济损失300万元（其中包括已经产生的截至2020年10月30日租金75万元和物业费损失28800.91元、2020年10月30日至2021年1月31日空置租金损失375000元和物业费、本次中介费75000元、律师代理费8万元、电费损失以及以后租赁的租金差价损失、中介费损失、待租期租金损失）。 事实与理由：与科田公司答辩意见一致。另外，双方签订的协议约定租期15年，自2020年5月1日至2035年4月30日，前三年租金为每年150万元，第一年因马应龙公司装修而给予了半年免租期故而约定为75万元，现马应龙公司单方解除租赁协议构成违约，第一年的租金仍应按150万元计算。马应龙公司若提前解约需提前一年书面通知科田公司，并经科田公司同意后承担未履行租期租金20%的违约金。因马应龙公司解除无效，租赁协议处于履行状态，并持续至科田公司再次出租。科田公司未按租赁协议约定的违约金主张权利，而是按照实际损失要求科田公司承担责任。 针对科田公司的反诉，马应龙公司辩称，1.租赁协议第9条和第13条虽约定了马应龙公司未通过经营所需的行政许可或在经营过程中与第三方产生的纠纷与科田公司无关，但本次租赁马应龙公司还未向相关部门正式申请行政许可，因此本案纠纷与行政许可无关，且房屋租赁也与经营无关，因此不适用该两条约定。2.科田公司一直告知马应龙公司130号房屋系独栋房产可以自由出入、不在小区红线范围内非小区物业可以开办医院，但马应龙公司直到被第三人拒绝才知道130号房屋在小区红线范围内，且该房屋有违章建筑，小区业主不同意科田公司出租专有部分给马应龙公司开办医院，也不同意马应龙公司为此使用小区的共有部分，科田公司告知不实信息导致马应龙公司合同目的无法实现，此非马应龙公司过错，马应龙公司无需承担违约责任，并且有权解除租赁协议。综上，科田公司的反诉请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 针对科田公司的反诉，日湖琴云业委会述称与其前述内容一致。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证，马应龙公司和科田公司对对方提供的证据真实性无异议的，本院对真实性予以认定并在卷佐证。当事人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.马应龙公司提供的其与案外人宁波永邦工程设计有限公司（以下简称永邦公司）签订的《建设工程设计合同（一）》复印件、银行电子回单复印件、永邦公司出具的《情况说明》复印件及图纸复印件，均与原件核对一致，本院对其真实性予以认定。虽然《建设工程设计合同（一）》载明的房屋面积与租赁协议并不完全一致，但也大致相仿，且该合同的签订时间、房屋层数以及永邦公司在《情况说明》中关于设计地点的陈述，可以形成证据链，共同证明马应龙公司为开办医院委托永邦公司进行室内装修设计的事实，再结合银行电子回单复印件和图纸，可以证明马应龙公司已经支付永邦公司定金6万元且永邦公司完成部分设计的事实。 2.马应龙公司提供的《日湖琴云全体业主关于反对开办马应龙医疗机构的情况说明》复印件及附件1日湖琴云小区用地红线图复印件、附件2日湖琴云小区业主签名材料复印件，第三人无异议，科田公司对形式真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。比较日湖琴云小区用地红线图和130栋房屋的房屋所有权证和土地使用证，可见130栋房屋系属日湖琴云小区，科田公司系日湖琴云小区业主。 3.科田公司提供的《委托代理合同》复印件及发票复印件，与原件核对一致，本院对其真实性予以确认，可以证明科田公司为本案需支出律师代理费8万元的事实。 4.科田公司提供的电子邮件截屏及电子邮件发送的《房屋租赁协议》复印件，电子邮件收发人员系科田公司人员，并无原件，故本院对上述证据的真实性不予认定。 5.科田公司提供的付款凭证复印件、发票复印件、《房屋中介咨询合同》复印件，与原件核对无误，本院对其真实性予以认定。 6.科田公司提供的电费情况说明，马应龙公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认，第三人认为电费情况说明记载的用户名称为宁波江北怡乡春竹餐饮有限公司，与本案无关。本院认为，马应龙公司提供的公证书内容可证实宁波江北怡乡春竹餐饮有限公司所在地就是130号房屋，即该公司系之前承租单位，故该证据显示的电费系使用130号房屋形成。 7.第三人提供的《日湖琴云业主管理规约》、《日湖琴云业主大会议事规则》，作为业主的被告对形式真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。 根据当事人的陈述及上述审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年4月，科田公司（甲方）作为出租方，与作为承租方的马应龙公司（甲方）签订租赁协议一份，约定：租赁物名称为湖东路130号的商业地产，面积约2571.15平方米，房型规格为独栋，用途为开办医疗机构，乙方如需改变租赁房屋用途，须经甲方书面同意，否则甲方有权单方解除协议；租赁期为15年，自2020年5月1日起至2035年4月30日止；第一年（2020年5月1日至2021年4月30日）租金为75万元，第二年（2021年5月1日至2022年4月30日）租金为150万元；第三年开始每年在前一年的基础上上浮5%，依此类推；乙方应于2020年4月30日前一次性交清75万元租金，甲方于2020年5月1日将房屋交付乙方使用，以后每年4月30日、10月31日前必须将6个月的租金一次性付清，先付后用；支付第一年房屋租金的同时支付房屋押金375000元，协议到期甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。协议第五条载明：在租赁期间水、电、通讯、煤气、暖气、物业、停车等经营费用由乙方自理，乙方应当按时交纳上述费用，不得拖欠；第七条“协议的解除”第一项载明：双方协商一致可以解除本协议；第八条“违约责任”载明：1.协议生效后，乙方需要提前解除协议的，必须提前一年书面通知甲方，经甲方书面同意后，乙方除须全额支付拖欠租金外还应支付未履行期间租金的20%作为违约金；2.乙方有本协议约定的违约行为的，甲方有权单方解除协议并收回房屋，且无需退还押金，除此之外乙方仍须支付未履行期间租金的20%作为违约金，并应赔偿给甲方造成的一切损失；3.甲方如单方解约……第九条“免责条件”第二款载明：乙方若未通过经营所需的行政许可，甲方不承担相关责任；第十三条载明：乙方经营过程中产生的与任意第三方的一切纠纷与甲方无关，由乙方全权负责。 2020年4月30日、5月18日、5月22日，马应龙公司分别向科田公司汇款30万元、50万元、325000元，用于支付第一年租金和押金，上述款项合计1125000元。 2020年6月30日，马应龙公司与永邦公司签订《建设工程设计合同（一）》一份，马应龙公司委托永邦公司在130号房屋进行医院室内装修工程设计，双方约定合同签订后三天内支付定金97700元，并约定马应龙公司应提供用地红线图及地形图（电子版）等资料。同日，马应龙公司向永邦公司支付了工程设计费定金6万元，永邦公司已经完成了部分设计。 2020年7月29日，因日湖琴云小区220户业主不同意小区内开办医院，第三人出具《日湖琴云全体业主关于反对开办马应龙医疗机构的情况说明》，该说明载明：“……科田公司是本小区业主，租赁房屋属于用地红线范围内，科田公司与马应龙公司之间签订房屋租赁协议的事宜从未告知业主及业委会，业主及业委会对上述情况并不知悉，其他业主认为科田公司作为小区的一分子，行使自己的权利应该维护小区其他业主的权益，其上述行为将会占用业主共有部分从事相关活动，造成环境污染，对小区其他业主造成健康危害等侵害其他业主权益的行为……经业委会组织业主签名民主表决，结果为：本小区共331户业主（含住宅和商业地产），现已有220户业主（不包括未表决业主）表示不同意小区内开办医院。” 2020年7月30日，马应龙公司通过邮政特快专递向科田公司邮寄《解除房屋租赁协议通知书》一份，该通知书中，马应龙公司以其拟入驻施工装修并申请第三人出具相关证明手续遭拒才知道130号房屋属于小区物业，而其需占用业主共有部分开展活动，绝大部分业主反对在小区内开办医疗机构、反对其利用小区共有部分开展活动，导致马应龙公司无法取得相关手续，无法在130号房屋开办医疗机构，租赁协议目的无法实现为由，通知租赁协议自该通知到达科田公司时解除，并要求科田公司于2020年8月3日办理交接手续，返还房租75万元、押金375000元。 2020年7月31日，科田公司签收了《解除房屋租赁协议通知书》；当日，科田公司通过邮政特快专递向马应龙公司邮寄《公函》一份，认为科田公司依约交付的130号房屋是完全合法的建筑，在小区用地红线范围内，不包含房子以外公共的停车共用部分，且科田公司咨询有关部门，得到可以开办医院的明确答复，马应龙公司作为专业经营的专科医院，在合同签署前已对科田公司交付的房屋开展业务可行性进行了详细论证，未提出异议，而周边居民并无权利阻止装修及开办医院，且马应龙公司并未开展进场装修，居民直接阻碍开办医院的客观事实不存在；根据租赁协议第九条第二款约定，对马应龙公司是否能通过经营所需的行政许可，科田公司不承担责任；根据租赁协议约定，马应龙公司提出解约至少需要提前一年告知；综上，科田公司认为马应龙公司构成实质违约，应承担科田公司实际发生或即将发生的财产损失：2020年5月1日至搬离之日的房租及物业水电费；空租期间的租金及物业水电费、租金差额损失；本次租赁发生的房产中介费75000元及寻找新租客的房产中介费；在马应龙公司愿意赔偿已经发生或即将发生的实际损失的前提下，科田公司期待后续友好协商。马应龙公司于同日收到上述《公函》。 2020年8月3日，马应龙公司向宁波市天一公证处申请保全证据，宁波市天一公证处对案涉房屋内外现状进行拍照、摄像后，马应龙公司当场通过邮政特快专递向科田公司邮寄案涉房屋的两把钥匙，宁波市天一公证处作出（2020）浙甬天证民字第4772号公证书对上述事实予以确认。公证费为2500元。2020年8月5日，科田公司收到上述两把钥匙。 2020年8月7日，科田公司再次通过邮政特快专递向马应龙公司邮寄《律师公函》一份，就马应龙公司于2020年7月30日发出的和于2020年8月4日向科田公司寄还房屋钥匙的一系列行为表明态度和处理意见，该公函载明，马应龙公司无权行使租赁协议的解除权，其于2020年7月30日发出《解除房屋租赁协议通知书》的行为当然无效；如马应龙公司在履行租赁协议过程中，认为由于自身主客观原因，需要提前解除双方协议，也应该主动与科田公司沟通协商，并就违约和赔偿责任与科田公司达成协议，若双方不能协商达成一致，那么马应龙公司任何单方行为就是违约解除。马应龙公司于次日签收了《律师公函》。 另查明，科田公司系130号房屋的所有权人，该房屋共4层，第4层上有搭建部分，房屋所有权载明的建筑面积为2571.15平方米，地类（用途）为商业用地。该房屋位于日湖琴云小区红线范围内，为小区物业，进出该房屋无需出入日湖琴云小区现有小区大门。 科田公司曾与宁波鄞州智连企业管理有限公司签订《房屋中介咨询合同》，委托该公司出租130号房屋，履行期限自2019年12月1日至2020年7月31日，在科田公司与该公司介绍的承租人签订《房屋租赁合同》且收到首期资金后三日内支付75000元。 2020年5月1日至2020年7月31日，130号房屋的物业费为11469元，科田公司已支付；2020年8月1日起，130号房屋每月物业管理费为5348.72元，公共维修费5143元/年。2020年7月至2020年10月底，130号房屋因用户变压器空载运行损耗产生的电费为2748.17元。 科田公司之前将130栋房屋出租给餐饮单位，遭到小区业主拉横幅抗议。 《日湖琴云业主管理规约》中，第三条载明：业主、使用人在使用、经营、出让其所拥有物业时，应当遵守物业管理法律、法规和相关文件的规定；第六条：业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不妨碍其他业主正常使用物业；第七条：业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供气、排水、同行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。做好每户垃圾分类工作。第九条：业主、使用人在物业使用中，除遵守国家、省和宁波市有关法律法规的规定外，不得有下列行为：1.违法改变物业的使用用途……6.违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质等……9.随意扩大营业场所，随意排烟，擅自动用及更换公共水电设施、消防器具及其他公共设备设施；10.其他违反法律、法规和管理规约的行为。第十一条关于业主、使用人车辆行驶和停放的规定中，并无医院作为经营单位不得使用公共停车位的规定。第十六条：业主、使用人装修房屋时，应自觉遵守《宁波市城市房屋使用安全管理条例》等有关规定，按规定进行装修。业主或其委托的装修公司应按规定事先将装修项目、装修部位、装修时间、装修事务负责人联系方式等书面告知物业管理机构，进行装修备案登记…… 《日湖琴云业主大会议事规则》中，第二条载明：业委会名称为“宁波市江北区日湖琴云业主委员会”，物业类型为别墅、办公室、商铺、小高层、高层住宅；住宅总户数为297户，商业用房为39户，共计户数为336户，停车位共计371个，其中住宅停车位317个，临时停车位54个；第七条载明：业主对其建筑物专用部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第八条第一款载明：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。未经业主大会同意及相关行政部门批准，业主不得占有物业共有部位、共用设施。 再查明，马应龙公司为本案支出律师代理费10万元，科田公司为本案需支出律师代理费8万元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、马应龙公司2020年7月30日解除租赁协议的行为效力；二、马应龙公司、科田公司的责任承担。 关于争议焦点一，马应龙公司2020年7月30日解除租赁协议的行为效力。 马应龙公司认为，科田公司未告知租赁物属于日湖琴云小区物业，也未告知之前的承租企业经营餐饮过程中也曾被小区业主阻挠的情况，违背其“租赁物为独栋地产，完全可以开办医疗机构”的承诺，导致马应龙公司在租赁后因遭到小区大部分业主反对其在小区内开办医疗机构且反对利用业主共有部分开展一切活动而无法开展后续装修和经营，无法满足租赁目的，租赁协议目的无法实现，马应龙公司有权单方解除租赁协议。马应龙公司于2020年7月30日向科田公司邮寄了《解除房屋租赁协议通知书》，租赁协议已经解除。 科田公司认为，其已经按约履行了出租方义务，出租内容仅是房产证记载的有效同等面积，并没有包括其他部位，马应龙公司主张的解约事由属于第三方行为引起，根据租赁协议第九条、第十三条关于马应龙公司未取得行政审批或在经营中与第三方的纠纷与科田公司无关的约定和合同相对性原则，马应龙公司无权解除租赁协议。退一步讲，小区业主无权反对开办医疗机构，科田公司出租自己的房产无需取得其他业主和业委会的同意，而小区业主关心的医疗机构在开办过程中产生废气、废水等环保问题是马应龙公司在医院设立审批和经营过程中必须承诺的合法合规问题，之前承租的餐饮企业也通过自己行为打消了小区居民的疑虑，故马应龙公司单方解除行为无效。 本院认为，根据当事人陈述和本案证据，应认定马应龙公司2020年7月30日解除租赁协议的行为无效，理由如下： 1.科田公司作为出租方的义务在于交付130号房屋，并保持其独栋特征和可用于经营的性质。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据上述法律规定，科田公司作为出租人的义务在于将130号房屋交付给马应龙公司，并在租赁期限内保持130号房屋符合开办医疗机构的用途。根据租赁协议第九条规定，马应龙公司自行负责经营所需的行政许可，即在130号房屋开办医院是否符合医疗机构审批管理的条件（如选址、建筑设计、环境管理是否符合法律法规规定），能否取得经营许可，并非科田公司义务，而由马应龙公司负责，故科田公司在租赁期限内保持130号房屋符合开办医疗机构的用途的相关义务仅在于保证130号房屋可用于经营。 2.科田公司已经履行了出租方义务。 科田公司系130号房屋的所有权人，其向承租人马应龙公司交付了130号房屋，130号房屋的设计用途为商业，位于日湖琴云小区大门之外，有独立进出口，符合租赁协议约定的独栋和可用于商业经营的特征，故科田公司已经履行了出租方的义务。马应龙公司还陈述130号房屋存在违章建筑，本院认为，租赁协议约定的租赁面积为科田公司房屋所有权证所载面积，故无论130号房屋上是否有违章搭建均不影响租赁协议的履行。 3.第三人行为导致马应龙公司履行困难，马应龙公司并不因此享有租赁协议解除权。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”本案系日湖琴云小区大部分业主反对在小区物业内开设医疗机构，并反对马应龙公司利用业主共有部分开展活动导致马应龙公司履行租赁协议困难，并不符合上述三种情形，马应龙公司并不因此享有租赁协议解除权。 从第三人陈述和《日湖琴云全体业主关于反对开办马应龙医疗机构的情况说明》内容看，大部分日湖琴云小区业主反对科田公司租赁130号房屋在于担心开办医疗机构影响业主身体健康，且会占用业主共有部分从事活动。本院认为，（1）业主关于开办医疗机构是否影响业主身体健康的担心，主要是在于担心马应龙公司在开办医院过程中能否按法律规范经营，此并非科田公司作为出租方能够解决，而是承租方和实际经营人马应龙公司的义务。（2）业主关于占用业主共有部分从事活动的担心，主要在于担心大量人员流动会对公共空间产生影响。马应龙公司也认为日湖琴云小区大门未按规定建在红线上，现要外移至红线，外移后，马应龙公司开办医院就必须经过小区红线上的大门，而且需要用到130号房屋前面的共有部分（现在是停车场）。本院认为，首先，关于小区大门。经过第三人核实，日湖琴云小区门岗外移尚无业主大会或业委会决议，目前不会发生，故130号房屋仍处于小区大门外，与住宅群有一定间隔。其次，关于130号房屋前面停车位的使用。130号房屋所有权证载明其面积为2571.15平方米，包括了公共共有部位面积84.57平方米，租赁协议载明130号房屋的租赁面积约2571.15平方米，故科田公司的出租范围包括建筑专有部分和共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”马应龙公司租赁130号房屋后，有权对共有部分进行使用。日湖琴云小区本身就配套了位于地面的商业停车位和办公停车位，马应龙公司使用其房屋面前的停车位并未改变共有部分的用途，相应停车费也非马应龙公司收取，谈不上马应龙公司利用共有部分进行经营，故马应龙公司使用小区共有车位不符合《日湖琴云业主管理规约》第九条有关使用人不得违法改变物业的使用用途的情形。 马应龙公司认为科田公司违背承诺，未告知日湖琴云小区业主身份。本院认为，根据上述分析，科田公司是否告知马应龙公司其系日湖琴云小区业主，均不影响租赁协议的履行。退一步讲，马应龙公司作为专业连锁医院的经营者，在选址前应履行尽调义务以避免可能的商业风险，其应该预见到其经营的项目可能招到租赁场地所在物业业主的反对，而应提前与业主进行沟通。第三人或小区其他业主原因导致马应龙公司无法正常使用租赁物，属于马应龙公司应自行承担的商业风险。目前来看，马应龙公司在签订租赁协议时对科田公司系日湖琴云小区业主是明知的，理由如下：（1）租赁协议在第五条约定了物业等经营费用由马应龙公司自理，可见130栋房屋有相应物业公司，马应龙公司作为费用支付方应对此进行了了解和沟通。（2）130栋房屋位于日湖琴云小区外围，离日湖琴云小区大门不远，房屋所有权证所附图纸载有日湖琴云小区字样，马应龙公司确认科田公司向其出示了房屋所有权证，且其与永邦公司签订的《建设工程设计合同（一）》载明马应龙公司应提供用地红线图及地形图（电子），用地红线图上载有130号房屋的所在小区情况，马应龙公司也陈述其向第三人申请了装修手续，可见，其对130号房屋的小区情况是清楚的。马应龙公司认为其系遭到日湖琴云小区业委会拒绝后才知道130号房屋是小区物业，逻辑顺序存在问题，马应龙公司只有知道了租赁物所在小区才能向业委会申请手续而非相反。 关于争议焦点二，责任承担。 《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”本案中，马应龙公司作为违约方要求驳回科田公司的全部反诉请求，并无承担损失的意向，故不符合违约方可判决解除合同的第三个构成要件，无权请求解除租赁协议。 鉴于2020年9月25日庭审中，马应龙公司表示无论判决结果如何，客观无法租赁，也不再承租，并同意科田公司开始招租后，科田公司变更原继续履行租赁协议的反诉请求为要求马应龙公司赔偿损失，本院认定双方达成了解除租赁协议的合意。虽然之后在辩论阶段科田公司表示租赁协议继续履行直至其再行出租为止，但并不能改变之前租赁协议已经合意解除的状态。 对马应龙公司的违约责任，本院分析如下： 1.租金和待租期损失。马应龙公司认为第一年租金为75万元，科田公司认为因租赁第一年涉及装修，且马应龙公司要求减少税费，故科田公司免除了马应龙公司半年租金，第一年租金实际还是150万元。本院认为，租赁协议载明，租赁期为15年，自2020年5月1日起至2035年4月30日止；第一年（2020年5月1日至2021年4月30日）租金为75万元，第二年（2021年5月1日至2022年4月30日）租金为150万元；第三年开始每年在前一年的基础上上浮5%，依此类推。该约定中虽然并无装修免租期的内容，但130号房屋之前承租单位为餐饮企业，现改为医院肯定需要装修，且租期为15年，较长租期也是科田公司在第一年给予租金优惠的因素之一。现租期不到半年，马应龙公司因违约提前解除租赁协议，就不能再享有之前的优惠。参照租赁协议“第三年开始每年在前一年的基础上上浮5%”的约定，本院酌定第一年租金为1428571元，并据此计算租期内（2020年5月1日至2020年9月25日）租金，为574037.66元（1428571元/年÷12月×4月+1428571元/年÷365天×25天）。 租赁协议第八条第一款载明：“协议生效后，乙方需要提前解除协议的，必须提前一年书面通知甲方，经甲方书面同意后，乙方除须全额支付拖欠租金外还应支付未履行期间租金的20%作为违约金”，可见双方约定在马应龙公司提前解除情况下，科田公司享有12个月的准备时间或招租时间。从违约金金额看，约定的违约金金额也远超科田公司主张的损失金额。综合考虑租赁协议关于提前通知时间和违约金金额的约定、剩余租期、马应龙公司的过错程度、科田公司另行出租的差价以及130号房屋面积较大、在疫情期间更不易租赁的情况，可酌定待租期为12个月（2020年9月26日至2021年9月25日）待租期损失参照租赁协议约定确定。即便科田公司早于2021年9月25日再行出租，因本院在酌定待租期损失中考虑了剩余租期的租金差价损失，待租期损失也不再予以调整。 综上分析，马应龙公司应支付科田公司租金和待租期损失（2020年5月1日至2021年9月25日）共计2031310.73元（1428571元+150万元/年÷12月×4月+150万元/年÷365天×25天）。 鉴于上述待租期损失已经将科田公司另行出租的差价、租金损失等作为考虑因素，故本院对科田公司要求马应龙公司支付另行出租的租金差价损失、中介费的反诉请求不予支持。 2.物业费和电费。根据租赁协议约定，租赁期间的电费、物业费由马应龙公司负担，根据前文陈述，本院也酌定马应龙公司支付2020年5月1日至11月30日的物业费和电费。根据科田公司提供的证据，2020年5月1日至2020年7月31日，130号房屋的物业费为11469元；2020年8月1日起，130号房屋每月物业管理费为5348.72元，公共维修费5143元/年，故2020年8月1日至2021年9月25日，物业费为79914.47元（5348.72元/月×13月+5348.72元/月÷30天×25天+5143元/年÷12月×13月+5143元/年÷365天×25天）；2020年7月至2020年10月底130号房屋因用户变压器空载运行损耗产生的电费为2748.17元。综上，马应龙公司应承担的物业费为91383.47元（11469元+79914.47元），电费为2748.17元。 3.律师代理费。因租赁协议未有相关约定，科田公司应自行承担律师代理费。 综上分析，马应龙公司应支付科田公司的租金、电费、物业费并赔偿马应龙公司损失共计2125442.37元（2031310.73元+91383.47+2748.17元）。马应龙公司已经支付科田公司租金和押金共计1125000元，扣减后，尚应赔偿科田公司损失1000442.37元（2125442.37元-1125000元），本院对科田公司与此相符的反诉请求予以支持，超过部分不予支持。马应龙公司要求科田公司赔偿损失62500元（包括设计费损失和公证费损失），并赔偿律师代理费10万元，因马应龙公司系租赁协议违约方，无权要求科田公司赔偿损失，故本院对马应龙公司上述诉讼请求不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，判决如下： 一、确认宁波马应龙医院有限公司2020年7月30日的解除租赁协议行为无效； 二、宁波马应龙医院有限公司于判决生效之日起十日内赔偿宁波科田磁业有限公司损失共计1000442.37元； 三、驳回宁波马应龙医院有限公司本诉请求； 四、驳回宁波科田磁业有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16388元，由宁波马应龙医院有限公司负担；反诉案件受理费15400元，由宁波马应龙医院有限公司负担6902元、宁波科田磁业有限公司负担8498元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  胡 馨 二〇二一年三月二十二日 法官助理  鲍嫣楠 代书记员  邓茹梦 附件一：本案引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过） 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 附件二：裁判履行告知书 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。