北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2561号上诉人（原审原告）：栾雪颖，女，1984年2月23日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：陈华德，天津朗禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王龙祥，男，1962年2月12日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：海城嘉业（北京）物业管理有限公司（原名称为北京海城之家房地产经纪有限公司），住所地北京市海淀区。法定代表人：许婷，总经理。委托诉讼代理人：王法斌，男，北京海城之家房地产经纪有限公司员工。上诉人栾雪颖因与被上诉人王龙祥、海城嘉业（北京）物业管理有限公司（以下简称海城嘉业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初3442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。栾雪颖上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持栾雪颖一审第一项、第二项、第三项诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王龙祥、海城嘉业公司承担。事实与理由：1.北京市海淀区43号（北）房屋（以下简称涉诉房屋）系公房，王龙祥未经原房主清华大学同意，私自将其继承的公房承租权转租给我用于经营办公，系无权处分，合同无效。在合同履行过程中，我接到清华大学通知，要求我停止经营。我于2019年3月18日搬离涉诉房屋。王龙祥在签订房屋租赁合同时隐瞒了涉诉房屋系公房，导致合同签订后不能实现合同目的，我有权解除合同，王龙祥应当承担全部赔偿责任。2.我通过手机短信向海城嘉业公司送达了解除合同通知，等于向王龙祥送达了解除合同通知。王龙祥、海城嘉业公司收到解除通知后未在异议期内提出异议，视为完全同意解除租赁合同。一审法院认为我单方通知的行为不能发生行使法定解除权的效力，驳回我的诉讼请求错误。王龙祥辩称，同意一审判决，不同意栾雪颖的上诉请求。我跟栾雪颖讲过涉诉房屋属于公房，并在合同中对此进行说明，栾雪颖对此事明知。我没有收到栾雪颖发送解除合同的短信，如果解除合同其应该通知我。栾雪颖未与我进行房屋交接，栾雪颖已经支付的押金应折抵租金，我无需退还租金及押金。海城嘉业公司辩称，同意一审判决。栾雪颖向一审法院起诉请求：1.确认栾雪颖、王龙祥与海城嘉业公司于2018年11月30日签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月15日解除；2.王龙祥向栾雪颖退还租金及押金42000元；3.王龙祥向栾雪颖支付违约金12000元；4.王龙祥赔偿栾雪颖损失18000元；5.海城嘉业公司对上述第2项至第4项诉讼请求承担连带责任；6.王龙祥与海城嘉业公司共同承担本案诉讼费。一审法院认定事实：徐某自清华大学承租涉诉房屋。徐某去世后，清华大学并未收回该房屋。王龙祥系徐某之子。2018年11月30日，王龙祥（出租人、甲方）与栾雪颖（承租人、乙方）、海城嘉业公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号：100008056368×××，以下称涉诉合同），约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方用于办公；租赁期自2019年1月1日至2022年1月1日止；甲方应于2018年12月16日将房屋按约定条件交付给乙方；租金为每月6000元，支付方式为押一付六，首期租金交付日为2018年12月16日，此后依次半年付款；押金为6000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；丙方应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供中介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项，并协助甲乙双方办理物业交验；合同签订后，栾雪颖向海城嘉业公司支付月租金的100%即6000元作为佣金；合同签订后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，乙方仍应向丙方支付所约定的佣金；经甲乙双方协商一致，可以解除合同；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。2018年12月16日，王龙祥依约将涉诉房屋交付给栾雪颖。当日，栾雪颖向王龙祥支付押金6000元和部分租金，此后数日内补交首期租金的剩余部分，付款总额合计42000元。此后，其未向王龙祥支付过任何费用。庭审中，栾雪颖自述在其承租期间，清华大学不允许将涉诉房屋用于经营，其及时就此告知王龙祥，但王龙祥与校方沟通无果，遂在校方的要求下搬离涉诉房屋。对于上述事实经过，栾雪颖提交了如下证据材料：证据1.栾雪颖与王龙祥的微信聊天记录若干。显示2019年3月13日双方微信沟通如下：栾雪颖发送多条语音微信，告知清华附小的保安、清华大学的保安及城管至涉诉房屋，要求月底前搬离，且附近晨光文具、小卖部等都不得经营，否则将查封涉诉房屋并交还学校；称“我们说我们是卖琴的，都没敢说培训”“我们现在没有几个学生，那倒没关系，万一要做起来了，人家封了，我们的东西都在里面，那我们损失很大的”，并询问王龙祥如何处理。王龙祥回复：“栾老师好，中介与您的信息我都收到了。没想到突然出现这种问题，您接的上一家是开美术班的，当时没有问题，现在大学说不能经营了，这是我始料未及的，不过您先别急，明天晚上我约了清华城管的穆科长一起吃饭，计划是商谈办车证的事儿，所以明晚我给您一确切答复如何？明天如果城管人员再来，请告诉他们我的电话或马上电话通知我，我立即回家处理。我不敢保证一定能通融，但我会尽力争取，但具体如何您决定。买卖不成仁义在是吧。”栾雪颖答复：“行，就别给突然封门就好”。同月18日，栾雪颖再次催问；王龙祥提出电话联系。同年4月8日，王龙祥询问栾雪颖是否已经关闭涉诉房屋暖气、以免造成电费损失；栾雪颖答复“关了”“一直没开”。栾雪颖解释称王龙祥于2019年3月18日称电话联系，事后确电话告知继续找关系。证据2.短信截图一张。显示2019年5月15日，栾雪颖向涉诉合同上记载的海城嘉业公司联系方式15313****×发送短信，内容为：“致王龙祥先生及北京海城之家房地产经纪有限公司：本人与王龙祥先生及北京海城之家房地产经纪有限公司于2018年11月30日签订了《房屋租赁合同》，王龙祥先生将位于海淀区43号（北）房屋出租本人，约定租赁用途为办公，租赁期限为2019年1月1日至2022年1月1日，本人履行合同义务，支付押金、租金及佣金，且装修完成以及作好相应准备工作后，被通知海淀区43号（北）房屋不得用于办公，且王龙祥先生不享有该房屋的出租权力（权利），导致本人无法实现合同目的，故通知王龙祥先生双方签订的合同于2019年5月15日解除，解除之日起三日内退还所有款项并赔偿所有损失。”对于上述证据，王龙祥认可证据1的真实性，但电话回复的内容不是继续找关系，而是告知经核实此前前往涉诉房屋的人员不是清华大学的人员，如栾雪颖不想租用涉诉房屋，可以协商解决，并约其于2019年3月底或4月初的某日16时至海城嘉业公司协商此事，栾雪颖称会委托一名经理前来商谈，但直至16时30分，栾雪颖本人或委托之人均未到；没有见过证据2，故不认可真实性。海城嘉业公司表示对证据1显示的内容不知情，称每天接收许多短信，但没看到过证据2的内容。栾雪颖自述曾于2019年3月口头告知二被告解除合同事宜，并于2019年3月18日被清华大学保安赶出涉诉房屋，搬走时曾电话口头告知王龙祥，但并未就此提供证据；称涉诉房屋为密码锁，其在涉诉房屋之外、在未取得相关审批手续的情况下自行加建阳光棚并加锁，王龙祥所述的电动车、屏风及文件组柜等均存放于阳光棚内，其已于搬离涉诉房屋时将阳光棚的锁拆除，故上述物品现虽存放在阳光棚内，但不影响王龙祥对涉诉房屋的控制，亦未占用涉诉房屋的空间。对此，王龙祥认可栾雪颖建造阳光棚的事实，但表示此前前往涉诉房屋时，见到阳光棚加锁，此后，栾雪颖未就涉诉房屋与其进行交接，故未再前往核实阳光棚的锁是否已拆除；二被告均认为栾雪颖被相关部门制止经营系因其琴声扰民，但栾雪颖未就实际查处主体予以举证证明。案件审理过程中，经法院向清华大学房产处核实如下：涉诉房屋为公房；承租人徐某去世后，学校未收回涉诉房屋，准许其家属继续居住使用；但由于单位房产管理部门人员不足，故对于教职工或其家属转租的行为没有加以制止。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。栾雪颖与二被告签订的涉诉合同系三方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，并作为确定双方权利义务的依据。涉诉合同虽约定栾雪颖租用涉诉房屋的用途为办公，但根据双方微信沟通中栾雪颖提及的“卖琴”“培训”“学生”和王龙祥提及的“现在大学说不能经营了，这是我始料未及的”可知，双方均明知栾雪颖租用涉诉房屋的实际用途为经营。同理，上述微信沟通内容亦显示了栾雪颖曾就租用涉诉房屋过程中遇到的问题与王龙祥沟通，但后续微信内容既未显示双方就此事沟通的最终结果，亦未显示栾雪颖向王龙祥告知搬离、要求解除涉诉合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，栾雪颖以合同目的无法实现为由要求解除合同，称相关部门禁止其使用涉诉房屋用于经营从而导致合同目的无法实现，并已于2019年3月18日被清华大学保安赶出涉诉房屋，搬走时曾电话口头告知王龙祥，但经法院向清华大学房产处核实得知，该校并未采取强制措施制止教职工或其家属的转租行为，且栾雪颖亦未提交证据证明是何部门、以何理由阻止其将涉诉房屋用于经营，故其所述合同目的无法实现的事实、理由等法院均无法采信。尽管其提交了其向海城嘉业公司发送解除涉诉合同的短信，但其未向王龙祥送达上述解约内容，且如上所述，其单方通知的行为不能发生行使法定解除权的效力，故法院对其主张的、确认涉诉合同已于2019年5月15日解除的诉讼请求不予支持。相应地，其要求王龙祥退还租金及押金、支付违约金、赔偿经济损失以及要求海城嘉业公司承担连带给付义务之诉讼请求，法院均不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回栾雪颖的全部诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。另查，栾雪颖于2019年6月19日提起诉讼，要求确认《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除，法院于2019年7月15日向王龙祥邮寄了起诉状副本，王龙祥本人签收。三方当事人签订的《北京市房屋租赁合同》中关于押金部分约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租人承担的费用、租金，以及违约赔偿责任外，剩余部分返还承租人。又查，2020年8月4日，北京海城之家房地产经纪有限公司经北京市海淀区市场监督管理局核准，名称变更为海城嘉业（北京）物业管理有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王龙祥与栾雪颖、海城嘉业公司于2018年11月30日签订涉诉合同，租赁用途为办公。而栾雪颖与王龙祥沟通的内容显示，租赁合同履行障碍是由于栾雪颖对外从事商业经营，该用途并非合同约定的用途，虽然通过微信内容可知，王龙祥在合同履行过程中知晓栾雪颖实际用途为对外经营，但并未作出涉诉房屋可以用于商业经营的用途的承诺，因此本院认定房屋租赁用途以双方合同约定为准。故栾雪颖以此理由要求王龙祥承担违约责任，并解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持。栾雪颖上诉称王龙祥未经清华大学允许及追认，将涉诉房屋出租给栾雪颖系无权处分，合同无效。栾雪颖对其主张未提交证据证明，该项主张无事实及法律依据，本院不予采纳。栾雪颖于2019年6月19日提起诉讼，要求确认《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除，法院于2019年7月15日向王龙祥邮寄了起诉状副本。在此之前，栾雪颖未提交证据证明其通知王龙祥解除合同、搬离房屋，故对栾雪颖已于2019年5月15日前搬离房屋，并告知对方的主张，不予采纳。栾雪颖支付的押金应当抵扣租金，其要求王龙祥退还租金及押金之诉讼请求，一审法院不予支持正确，本院予以确认。栾雪颖要求海城嘉业公司承担连带给付义务之诉讼请求，无合同及法律依据，一审法院驳回其该项诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，栾雪颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由栾雪颖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘秋燕审 判 员  朱文君二〇二一年三月二十六日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨