辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0283民初470号原告（反诉被告）：田敏，女，1984年2月23日出生，汉族，住大连市沙河口区绿都园5号1-2-1。公民身份号码:210213198402230027。委托诉讼代理人：蒋鑫，系辽宁昌汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘艳，女，1963年11月29日出生，汉族，现住庄河市百合小区10号3-5-2。公民身份号码：211319196311290062。委托诉讼代理人：周长忠，男，1964年3月22日出生，汉族，系被告丈夫，住庄河市。公民身份号码：2113811964××××××××。原告（反诉被告）田敏诉被告（反诉原告）刘艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人蒋鑫、被告（反诉原告）刘艳的委托诉讼代理人周长忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）田敏向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即支付房租4万元；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告有一幢位于庄河市公建，共5层。2014年，原告将一楼的部分房屋出租给他人用于经营；2019年7月2日，原告将剩余的部分出租给被告使用，双方签订了《房屋租赁合同》，约定年租金17万元，租赁期限自2019年10月1日至2024年9月30日。合同签订后，原告将房屋交付给被告作为教学使用，被告先支付了13万元房租。一楼部分房屋的出租合同将于2021年7月到期，现由案外人尹衍峰占用使用，且尹衍峰对该部分房屋进行了一、二层隔断，并将部分生产工具和产品存放于房间内。被告知道后，要求原告也将该部分一起交付给被告。原告表示该部分并非《房屋租赁合同》中的部分，且当时签订合同时该部分房屋一直有人经营使用，该部分与《房屋租赁合同》无关。被告对此不予认可，并拒绝支付剩余4万元租金。原告认为合法的租赁合同应该受到法律保护，合同双方应该尊重事实，不能得寸进尺。原告步行街案涉楼房出租绐被告已经是明显低于市场价格，且一楼部分面积在租赁合同签订时并非租赁标的物，被告以此为由拒绝支付剩余租金明显没有事实与法律依据，也违反公序良俗。因此，诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）刘艳辩称：不同意原告的诉讼请求，但是如果原告能把一楼未交付部分房屋（大海快餐厅）即2020年10月份协议到期的房屋交付给被告，被告即同意立即支付4万元租金，原告陈述2021年房屋到期，是违背事实的，房屋（大海快餐厅）在2020年9、10月份就到期了，原告对自己房屋什么时候到期应该是了解的，不能出尔反尔，原告当庭变更事实具有隐瞒欺骗的性质。被告（反诉原告）刘艳向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告田敏向反诉原告刘艳交付庄河市一楼南起第一间房屋（原大海快餐厅）；二、诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2019年7月2日，反诉原、被告签订房屋租赁合同，反诉被告田敏将位于庄河市整体出租给反诉原告用于经营使用，租金每年17万元，承租期限自2019年10月1日起至2024年9月30日止。因该处房屋的一楼南起第一间反诉被告出租给案外人作为经营快餐使用，反诉被告未能将房屋一次整体交付，所以双方约定反诉原告付清租期第二年首笔租金13万元后，待2020年7月份（原告与案外人一楼南起第一间房屋租赁合同到期）反诉被告将该房屋一楼南起第一间向反诉原告交付，反诉原告补齐剩余的4万元第二年租金，但反诉被告至今未将该部分房屋向反诉原告交付。故特此提起反诉。原告（反诉被告）田敏辩称，不同意反诉请求。理由如下：一、在事实上，原被告双方之间从未对案外人尹衍峰租赁的一楼部分即大海快餐厅（注册名称是荣敏果蔬超市）的交付进行过约定。二、租赁合同是原告手写起草，由被告修改、定稿、打印，然后原被告签字确认。如果真有被告反诉状中所述内容，被告会在租赁合同中对于该项事宜进行约定，但是租赁合同中并无此项约定。三、原告作为出租人，对于被告极尽照顾。在双方签订租赁合同前，被告表示资金紧张，原告将18万元的房租减低1万元；原租赁合同原定租赁标的物为2-4层，并不包括1层，但是为了方便被告教学，原告将1层交付给被告使用；并且原告还将没有写在租赁合同中的5层38平方米的房间无偿提供给被告使用。被告对此不仅不表示感谢，还拒绝按照合同约定支付租金，已属违约，也严重违反公序良俗。四、案外人尹衍峰租赁原告一楼房屋已经六年，远远早于被告，即便案外人尹衍峰租赁合同到期，但尹衍峰并没有表示不继续租赁。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条之规定，尹衍峰也有优先承租权，被告无权要求原告无偿交付尹衍峰租用的房屋。请求依法驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月2日，被告（反诉原告，承租人、乙方）向原告（反诉被告，出租人、甲方）承租原告（反诉被告）所有的坐落于庄河市房屋，并由原告（反诉被告）田敏的父亲田道宽代田敏与刘艳签订了《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限5年，自2019年10月1日至2024年9月30日止。年租金为人民币17万元，租房保证金人民币5000元。租金支付时间为第一年租金及保证金于合同签订之日支付，第二年及以后年度租金在下个租赁年度开始前三个月付清。合同签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳2019年10月1日-2020年9月30日租金17万元，2020年秋，又缴纳2020年10月1日至2021年9月30日期间内的租金13万元。合同落款处出租方签字处签有“田敏田道宽代笔”字样，原告（反诉被告）田敏对其父亲代签上述合同的事实予以认可。另查，被告（反诉原告）租赁案涉房屋时，案涉租赁房屋一层南起第一间房屋已被原告（反诉被告）出租给案外人，被告（反诉原告）称系尹衍峰租用经营大海快餐厅（注册为荣敏果蔬超市），案涉租赁合同签订后，原告（反诉被告）将案涉租赁房屋中除案外人承租部分外交付给被告（反诉原告）使用。庭审中，被告（反诉原告）辩称欠4万元租金未付的原因系与原告（反诉被告）曾达成口头约定将大海快餐所占用部分的房屋交付给被告（反诉原告）后再支付，但因原告（反诉被告）至今未将该部分房屋交付给被告（反诉原告）使用，故拖欠4万元房屋租金。再查，原告（反诉被告）向本院提交起诉状中写明：“2020年10月，一楼部分房屋的出租合同到期，原告将该房屋收回”，庭审中，原告（反诉被告）对此进行变更，称该合同到期日是2021年7月，现案外人尹衍峰仍占有使用该部分房屋。原告（反诉被告）为证明其主张，向本院提交案外人尹衍峰出具的证明一份，内容为：“本人自2016年开始租田敏步行街一楼房屋开超市，超市叫荣敏果蔬超市，我每2年一签合同，这次是到2021年7月5日到期，因为疫情原因停业，干不干没定。证明人：尹衍峰2021年3月8日”。被告（反诉原告）对此不予认可。本院确认的上述事实，有《房屋租赁合同》、不动产权证书、证明及当事人的陈诉笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，案涉《房屋租赁合同》虽系原告（反诉被告）田敏的父亲田道宽与被告（反诉原告）签订，但田敏对该合同及出租事实予以认可，故此合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行义务。被告（反诉原告）作为承租人，应当按照约定的期限支付租金。根据查明的事实，被告（反诉原告）承租案涉房屋时，知晓案涉租赁房屋一层南起第一间房屋已被原告（反诉被告）出租给案外人经营使用的事实，其陈述在案外人房屋承租期限届满后交付，合乎情理，但其辩称与原告（反诉被告）口头约定延期支付4万元租金，但未提供证据予以证明，本院不予采信。故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付房屋租金4万元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。案涉租赁合同约定租赁标的房屋为大连庄河市兴达街道步行街苏苑段3号楼1-4层，原告（反诉被告）作为出租人应按照约定将此部分房屋全面交付给承租人，原告（反诉被告）辩称其起诉状中载明的与案外人租赁合同到期时间书写错误，并提供案外人尹衍峰出具的书面证明以证明其主张，该证明属证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款之规定，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。故对反诉被告的辩解意见，本院不予采信。反诉被告作为出租人，应先按照租赁合同约定，将案涉租赁房屋一层南起第一间房屋交付给承租人即反诉原告，反诉原告接收上述房屋后，亦应按照租赁合同履行给付租金的义务。故对反诉原告刘艳的反诉请求，本院亦予以支持。综上，依据《中华国华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百四十三条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第七百零三条、第七百零八条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）田敏于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于庄河市兴达街道前进委苏苑3#1-5层中的一层南起第一间房屋交付给被告（反诉原告）刘艳。二、被告（反诉原告）刘艳于上述房屋交付之日起三日内给付原告（反诉被告）2020年10月1日至2021年9月30日期间的余下租金4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元，由原告（反诉被告）田敏负担，反诉案件受理费400元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  赵日荣二〇二一年三月十一日书记员  李 敏附相关法条《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问。证人在审理前的准备阶段或者人民法院调查、询问等双方当事人在场时陈述证言的，视为出庭作证。双方当事人同意证人以其他方式作证并经人民法院准许的，证人可以不出庭作证。无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。