浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初13455号 原告：张奎槐，男，1945年12月21日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：陈炜,浙江奇墨律师事务所律师。 被告：杨长裕，男，1943年9月9日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：杨刚（系杨长裕之子），男，1973年8月10日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：寿奇光，浙江靖光律师事务所律师。 原告张奎槐与被告杨长裕农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理，于2020年9月9日、2021年1月26日两次公开开庭进行了审理。原告张奎槐的委托诉讼代理人陈炜、被告杨长裕的委托诉讼代理人杨刚和寿奇光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张奎槐向本院提出诉讼请求：请求法院依法确认原、被告间于1994年2月10日签订的《建房合约书》无效。审理中，原告增加诉讼请求：要求被告返还涉案一、二层房屋，原告同时返还被告建房款88201.57元。事实和理由：1992年11月6日，原告作为申请人向有关部门申请建房。后经有关部门批准，原告获得建房批复。因原告资金紧张，经人介绍后与被告就建房事宜进行协商，并于1994年2月10日签订《建房合约书》。该建房合约书实质为农村房屋及宅基地买卖，即由被告出资建房，建成后该房屋的一、二层归被告所有。鉴于原、被告非同一集体组织村民，因而双方签订的《建房合约书》违反法律强制性规定而无效，故原告诉请法院，望判如所请。 被告杨长裕辩称，本案原、被告签订的《建房合约书》系双方的真实意思表示，双方间的合作建房行为应当合法有效，故原告的起诉无事实和法律依据，且应当受到道德舆论的谴责；如法院认为双方签订的《建房合约书》无效，则被告要求对涉案房产委托评估机构进行评估，并按评估值金额全额返还给被告。 原告为证实其诉讼主张向本院提供了如下证据： 1.建房合约书一份，以证明被告以出资建房形式购买原告宅基地及一、二层房屋的事实。 2.土地登记审批表一份，以证明涉案房屋土地性质为农村宅基地，使用权人为原告。 3.农村私人建房用地呈报表一份，以证明涉案房屋经法定审批程序。 4.诸暨市地籍调查表、集体土地建设用地使用证各一份，以证明涉案房屋宅基地使用权人为原告的事实。 5.房产证一份，以证明涉案房屋的所有权人为原告的事实。 上述证据经质证，被告对真实性均无异议，但认为涉案房屋整栋均由被告出资建造的，建造好后第一层与第二层房屋按约归被告所有，但所有权只能登记在原告名下。 被告对其抗辩主张向本院申请证人梁某均出庭作证，以证明涉案房子是原告求着被告出资建造的。经质证，原告对该证人证言及被告出资建造房屋的事实均无异议，但认为不是原告求着被告出资建造的，而是根据双方各自需求所为。 上述原、被告提供证据的真实性，经质证，原、被告均无异议，故本院予以确认在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下： 原告系原诸暨市城关镇暨二村村民。1992年11月6日，原告作为申请人向有关部门申请建房。后经有关部门批准，原告户获得建房批复。因原告资金紧张，为解决住房问题，经梁某均介绍后与被告就建房事宜进行协商，并于1994年2月10日由原告作为甲方与乙方被告签订《建房合约书》。该建房合约书约定：一、甲方在暨二直路新村地块，卖给乙方地基一块，落地面积为71.25平方米，关于甲方已支付的土地征用费、小区配套费等（除押金外）共计8886.05元，此项费用应由乙方负担（但其中小区配套费3738.96元，已商定甲方负担50%计1869.48元），一旦合约订立，乙方须一次付清7016.57元；二、建筑住宅总面积为246.015平方米，按预算造价每平方米为330元（其中包括水、电设施），总造价为81185元，以上款项均由乙方负责支付（注：实际造价待工程结束后以决算为准）；三、住房建成验收后，一、二楼层归乙方所有（乙方的房屋产权证由甲方负责办理），双方均享有永久性所有权（包括子、孙后代）依法继承等内容。被告按约建房，建成后该房屋的一、二层由被告占有使用，第三层（含阁楼）由原告占有使用。 另查明，被告系城镇居民（与原告合约建房时系原诸暨市饮食服务公司职工）。原告就涉案房屋于1997年12月30日取得了诸集建（97）字第01-844号集体土地建设用地使用证，于2003年4月21日取得了房屋所有权证（涉案房屋现登记的地址为诸暨市××街道××路××村××幢）。 审理中，本院依据被告申请，依法委托诸暨市永利房地产评估有限公司对位于诸暨市××街道××路××村××幢涉案房屋（计建筑面积216.4平方米，土地使用权面积71.78平方米，土地用途为住宅）按市场价值进行评估。诸暨市永利房地产评估有限公司于2020年11月6日出具《诸暨市××街道××路××村××幢住宅房地产司法评估报告》，估价结果：估价对象房地产市场价值为170.3万元（其中第一层建筑面积为72.13平方米，评估单价为7813元／平方米，计评估价值56.36万元；第二层建筑面积为72.13平方米，评估单价为7182元／平方米，计评估价值51.8万元；第三层建筑面积为72.14平方米，评估单价为8360元／平方米，计评估价值60.31万元（含四层阁楼价值）；另四层自建建筑物（属原告自建）计建筑面积27.17平方米，评估单价为675元／平方米，计评估价值1.83万元。 本院认为，本案原、被告间签订的《建房合约书》，实质系变相转让集体土地上建造的农民房屋，故双方间的合约建房行为违反法律法规禁止性规定，本院依法确认无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本院确定被告现居住使用的涉案房屋第一、二层应返还给原告，原告应返还被告支付的土地征用费和小区住宅配套费计7016.57元。鉴于被告支出的建房费用81185元已物化于涉案房屋中，无法返还，故本院确定由原告折价补偿被告建房费用81185元。但随着房地产市场价格的上涨，双方合约建房后各自占有房屋的现有市场价值与被告建造涉案整幢房屋所支出的对价81185元之间存在差额问题（即增值额问题）。如果双方合约建房行为有效，则该部分增值额即由双方各自享有。而本案原、被告间的合约建房行为无效，被告按合约占有的第一、二层房屋须返还给原告的同时，该两层房屋所附的增值额也同时被原告占有。鉴于涉案房屋第一、二层自建成后一直由被告占有使用，而原告自认建房当时系资金紧张与被告合约建房，故合约建房系双方真实意思表示。现原告以双方的合约建房行为违反法律法规禁止性规定为由主张双方签订的《建房合约书》无效并要求被告返还占有使用的两层房屋，显然系原告单方反悔。基于诚实信用原则和平衡利益，本院确认原告对合约建房无效应承担主要过错责任。但被告作为合约建房人明知涉案地基系集体土地性质的情况下，未谨慎审核自己是否符合受让集体土地上建造的农民房屋条件，仍与原告签订合约建房协议，应承担合约建房无效过错的次要责任。本院根据双方于合约建房后按合约约定各自占有使用房屋的情况，结合双方的过错程度，酌情确定由原告赔偿给被告建房损失计90万元。关于被告支付土地征用费及小区住宅配套费用计7016.57元的利息损失及因被告占有使用第一、二层房屋造成原告房屋的使用费损失，本院按原、被告各自所负的过错责任确定由各自承担。被告抗辩其实际建造涉案房屋的费用为10余万元，对此，原告未予认可，且被告也未能举证证实，故本院对该抗辩依法不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二第一款第五项、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告张奎槐与被告杨长裕于1994年2月10日签订的《建房合约书》无效； 二、被告杨长裕应限本判决生效之日起三十日内向原告张奎槐返还位于诸暨市××街道××路××村××幢××层××层房屋； 三、原告张奎槐应返还被告杨长裕土地征用费及小区住宅配套费计7016.57元，并折价补偿被告建房费用81185元，合计88201.57元，限本判决生效之日起三十日内付清； 四、原告张奎槐应赔偿被告杨长裕建房损失计90万元，限本判决生效之日起三十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费19962元（原告预缴），减半收取9981元，由原告张奎槐负担5843元，被告杨长裕负担4138元；评估费5258元（被告预缴），由原告张奎槐负担3078元，被告杨长裕负担2180元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  金冬红 二〇二一年三月一日 书记员  周 侃