浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙02民终196号 上诉人（原审被告）：宁波意创建设开发有限公司。住所地：宁波高新区清逸路****301-189。 法定代表人：张玮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张宁人，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑克，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁小锋，男，1971年4月15日出生，汉族，住宁波市北仑区。 被上诉人（原审原告）：乐郑，女，1981年11月27日出生，汉族，住宁波市北仑区。 共同委托诉讼代理人：吴伟华，浙江太安律师事务所律师。 上诉人宁波意创建设开发有限公司（以下简称意创公司）因与被上诉人丁小锋、乐郑商品房预售合同纠纷一案，不服宁波高新技术产业开发区人民法院（2019）浙0291民初2515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法独任审理，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 意创公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审判决意创公司支付丁小锋、乐郑自符合交房条件之日（2019年7月17日）至丁小锋、乐郑告知意创公司暂不交房之日（2019年9月27日）期间的逾期交房违约金，系认定事实错误，适用法律不当、不合理，加重了意创公司负担，应予纠正。一、意创公司已于2019年1月18日通知丁小锋、乐郑办理按揭贷款手续，丁小锋、乐郑有足够时间提供按揭贷款资料，却直至2019年9月25日才办妥按揭手续，构成付款违约。《商品房买卖合同》第七条第三款约定“本合同签订之日起五日内买受人应向按揭贷款银行提供完整的按揭贷款申请资料，并保证申请资料符合按揭银行要求”。附件八第七条：买受人须在接到出卖人通知后的一周内向出卖人提交符合按揭银行要求的完整资料和相关费用并办妥按揭手续。因买受人自身原因未能在约定时间内提交完整资料的，则视为买受人付款违约，出卖人有权按本合同第七、第八条处理。意创公司于2019年1月18日（送达日期）通过邮寄方式通知丁小锋、乐郑，因其所购买的案涉房屋时至发函之日未办理银行按揭手续，通知其于2019年1月25日之前准备好按揭银行要求的完整资料到指定银行办理按揭的相关手续。但截至2019年7月13日意创公司再次发函催促，丁小锋、乐郑并没有按照合同约定在限定时间内向按揭银行提供完整资料，此时根据买卖合同第七条第三款和附件八第七条的约定，丁小锋、乐郑已经构成付款违约，现贷款发放的时间为2019年9月25日，如丁小锋、乐郑在催促之后及时向按揭银行提供完整贷款资料，则在2019年7月17日通知交房之前必定办妥了按揭，而不会等到2019年9月25日才完成按揭贷款手续，因此，意创公司认为，丁小锋、乐郑至少自2019年7月17日起即构成付款违约。二、一审判决意创公司支付丁小锋、乐郑2019年7月17日至2019年9月27日期间的逾期交房违约金，意味着意创公司在丁小锋、乐郑未付清房款前就需交付房屋，这既与合同约定相悖，也系适用法律不当。案涉房屋于2019年7月15日具备交房条件，意创公司也于同日通知丁小锋、乐郑17日交房，但至17日丁小锋、乐郑既未办妥按揭，也未付清余款，符合合同约定的“交房期限届满买受人应支付给出卖人的任何款项未付清”的情形，此时意创公司根据合同约定享有拒绝交房权利，这也是意创公司行使后履行抗辩权，一审判决否定了意创公司根据合同享有的拒绝交房权和后履行抗辩权，与合同约定相悖，适用法律错误。三、按约付款的举证责任负担方应为丁小锋、乐郑，一审认定由意创公司就丁小锋、乐郑合同约定的付款违约负担举证责任属于适用法律错误。在商品房买卖中，买受人负有按约及时支付全部购房款的义务，因此诉争双方如对是否按合同约定支付购房款产生争议的，应由买受人承担举证责任，如果买受人不能证明应承担举证不能责任。本案意创公司提供的证据证明丁小锋、乐郑未按合同约定支付房款，违反了合同第七、第八条约定，按约付款的举证责任负担方应为丁小锋、乐郑。 丁小锋、乐郑辩称，意创公司在一审诉讼中称在未付清房款前拒绝交付房屋，而丁小锋、乐郑的义务是提供相关按揭资料，其已经履行了义务，意创公司应当交付房屋。而且即使提交按揭相关资料，银行按揭贷款也不可能在2019年7月17日前下放。 丁小锋、乐郑以意创公司逾期交付房屋为由，向一审法院起诉，请求判令：意创公司支付逾期交房违约金107462元（其中2018年10月1日至2019年9月24日期间以572540元为基数按日万分之二点四计算，2019年9月25日至2020年4月23日期间以1142540元为基数按日万分之二点四计算）；2.意创公司支付逾期交付权属证书违约金20648元（其中2019年3月31日至2019年9月24日期间以572540元为基数按日万分之零点六计算，2019年9月25日至2020年4月23日期间以1142540元为基数按日万分之零点六计算）。 一审法院认定事实：2017年4月18日，丁小锋、乐郑、意创公司签订编号为2017001900193《商品房买卖合同》，约定：丁小锋、乐郑向意创公司购买印创广场4号楼9-6号房，总价款1142540元，丁小锋、乐郑于合同签订当日支付首付款572540元，余款570000元申请按揭贷款方式付款；如因丁小锋、乐郑原因不能办理按揭贷款的，则丁小锋、乐郑同意在接到意创公司或银行相关通知后10日内自筹资金付清相应房款（补充协议约定：非意创公司原因导致丁小锋、乐郑未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，意创公司有权要求丁小锋、乐郑在意创公司催告后7日内变更付款方式，自行补足应付房价款，并继续履行合同）；意创公司应当在2018年9月30日前将符合约定条件的商品房交付丁小锋、乐郑使用；交房期限届满，丁小锋、乐郑应支付给意创公司的任何款项未付清的，意创公司有权拒绝向丁小锋、乐郑交房，交付日期相应顺延至丁小锋、乐郑付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期；意创公司逾期交房超过60日且丁小锋、乐郑要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，意创公司按日向丁小锋、乐郑支付已付房价款万分之八的违约金；意创公司承诺于2019年3月30日前取得土地、房屋权属证书交付给丁小锋、乐郑；意创公司不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内交付的，意创公司按已付房价款的万分之二承担违约责任，约定日期起90日以后仍不能交付且丁小锋、乐郑不退房的，意创公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向丁小锋、乐郑支付已付房价款万分之二的违约金。丁小锋、乐郑于2017年4月18日前向意创公司付清首付款572540元。2019年7月15日，意创公司向丁小锋、乐郑邮寄交房通知书，通知丁小锋、乐郑办好银行按揭手续后，于2019年7月17日办理房屋交付手续。2019年9月23日，意创公司完成涉案房屋不动产权初始登记。另查明，丁小锋、乐郑分别于2019年1月19日、2019年7月14日收到意创公司寄送的按揭通知书，通知丁小锋、乐郑办理按揭贷款手续。丁小锋、乐郑向上海浦东发展银行宁波高新区支行申请的按揭贷款570000元于2019年9月25日发放。2020年4月20日，丁小锋通过电话向宁波国家高新区建设局投诉，其购买的涉案房屋未按合同约定时间交房，就违约金事宜已经起诉，现要求交房。丁小锋、乐郑于2020年4月24日办理了房屋及权属证书交付手续。一审审理过程中丁小锋、乐郑向该院申请对意创公司的财产予以保全，支出财产保全申请费1370元。庭审中乐郑陈述其于贷款发放后即2019年9月25日至2019年9月28日期间曾至意创公司处告知“暂不要求交付，但要求开具贷款金额的收据”。 以上事实由丁小锋、乐郑提供的商品房买卖合同、客户业务回单、中国光大银行对私活期账户对账单、账户交易明细清单、宁波增值税普通发票、个人购房担保借款合同、短信截图、宁波国家高新区建设局来访人员登记表，意创公司提供的按揭通知书、交房通知书、EMS邮寄面单、邮件查询截图、不动产权证书，以及双方的陈述予以证明。 一审法院审理认为，丁小锋、乐郑与意创公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，双方均应按约履行各自的义务。意创公司未按照合同约定的期限交付房屋及权属证书，应承担相应的违约责任。涉案《商品房买卖合同》明确约定了具体的交房日期和交证日期，并分别约定了相应的违约金。意创公司超过交证日期迟延交房，虽然在合同约定的交证日期与意创公司实际交房日之间只存在一个期间，但是在该期间内，意创公司既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期交证的违约行为，应分别承担相应的违约责任。意创公司通知丁小锋、乐郑于2019年7月17日交房，但同时抗辩称“因丁小锋、乐郑未能在交房期限届满日前付清剩余房款，故意创公司有权拒绝向丁小锋、乐郑交房，交付日期顺延至丁小锋、乐郑付清全部应付款项后七天内，顺延期限不视为交付逾期”。对此，该院认为，1.双方《商品房买卖合同》约定首付款外的剩余房款以按揭贷款方式支付，除因丁小锋、乐郑原因不能办理按揭贷款且丁小锋、乐郑在接到相关通知或催告后10日（补充协议约定7日）内未能自筹资金付清相应房款情形外，对于丁小锋、乐郑按合同约定提交了符合按揭银行要求的资料及在合同约定期限内办妥了相关放贷手续等的，非因丁小锋、乐郑自身原因，即使在房屋交付期限届满未能发放贷款，亦不能视为丁小锋、乐郑付款违约；2.丁小锋、乐郑于2019年7月14日收到意创公司寄送的按揭通知书，此时意创公司要求于2019年7月17日前即收到相应按揭贷款，亦不符合一般社会常识，且按揭贷款于2019年9月25日发放也符合当时一般银行放贷周期；3.意创公司也未能举证证明丁小锋、乐郑存在合同约定的付款违约或曾另行通知丁小锋、乐郑交付而丁小锋、乐郑拒绝交付的其他情形。综上，对于意创公司在通知的交付日后以丁小锋、乐郑存在付款违约为由拒绝交房、交证的行为，于约、于法均无据，其应承担相应违约责任。乐郑陈述其于贷款发放后即2019年9月25日至2019年9月28日期间曾至意创公司处告知“暂不要求交付，但要求开具贷款金额的收据”。丁小锋、乐郑仅举证证明其于2020年4月20日向宁波国家高新区建设局投诉要求意创公司交付案涉房屋，未能举证证明其曾在其他时间节点要求意创公司交付而意创公司拒绝交付。在此情形下，意创公司于2020年4月24日将案涉房屋及相应权属证书实际交付至丁小锋、乐郑，也尚属合理履行期限。综合本案案情，对于丁小锋、乐郑主张的自2018年10月1日起至2019年9月27日止合计362天的逾期交房时间，自2019年3月31日起至2019年9月27日止合计181天的逾期交证时间，予以支持。对于丁小锋、乐郑主张的自2019年9月28日起至2020年4月23日止的逾期交房、交证时间，不予支持。根据合同法及相关司法解释的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。意创公司抗辩约定的逾期交房、交证违约金过高，现丁小锋、乐郑自动调整为逾期交房与逾期交证的违约金分别按已付房价款的日万分之二点四、日万分之零点六计算，予以支持。意创公司抗辩按同期同地段同类房屋租金的1.3倍或同期同类贷款基准利率标准确定逾期交房违约金，不予采纳。综上，该院认定逾期交房违约金为50152.68元（572540元×0.00024×359+1142540元×0.00024×3）、逾期交证违约金为6320.39元（572540元×0.00006×178+1142540元×0.00006×3）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年11月30日作出如下判决：一、意创公司支付丁小锋、乐郑逾期交房违约金50152.68元、逾期交证违约金6320.39元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回丁小锋、乐郑的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2862元，减半收取计1431元，由丁小锋、乐郑共同负担800元（已预交），意创公司负担631元。财产保全申请费1370元，由丁小锋、乐郑共同负担915元，意创公司负担455元。 当事人二审均未提交新的证据。 本院对一审认定事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，2019年7月17日至2019年9月27日期间的逾期交房违约金是否应由意创公司承担。 意创公司认为，其于2019年7月15日发送《交房通知书》，通知要求丁小锋、乐郑于2019年7月17日与意创公司办理房屋交付手续，因丁小锋、乐郑按揭款未到位，故在意创公司未收到全部房款的情况下，其有权按约拒绝交房。本院认为，首先，案涉双方约定的交房时间为2018年9月30日，意创公司于2019年7月15日发送《交房通知书》时已经处于违约状态；其次，本案双方约定为按揭付款，在丁小锋、乐郑已经交付其需自行交付的房款部分后，其余款项系通过银行以按揭贷款的形式发放，并非需由丁小锋、乐郑自行缴纳，而实际上其余房款部分也是由上海浦东发展银行宁波高新区支行于2019年9月25日发放。现并无证据证明该贷款发放时间晚于正常发放时间，且应归责于丁小锋、乐郑。因此，意创公司称该段时间其并不需要承担逾期交房违约金，本院不予支持。 综上，意创公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1212元，由上诉人宁波意创建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  杜海平 二〇二一年三月二十二日 书记员  董佳嫱