辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终363号上诉人（原审被告）：田英楠，男，1996年5月26日出生，汉族，住辽阳市文圣区。委托诉讼代理人：熊高伟，辽阳市白塔区星源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）王喆，男，1993年12月11出生，汉族，住大连市。委托诉讼代理人：柏英（王喆母亲），1968年8月17日出生，汉族，住辽阳市文圣区。委托诉讼代理人：何前，辽宁海之纳律师事务所律师。上诉人田英楠因与被上诉人王喆房屋租赁合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2020）辽1003民初1067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人田英楠及其委托诉讼代理人熊高伟，被上诉人王喆的委托诉讼代理人柏英庭到参加诉讼，本案现已审理终结。田英楠上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。二、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人称的租赁物损害赔偿，已由上诉人与被上诉人双方自行解决完毕，不存在房屋租赁合同纠纷的事实。被上诉人将坐落于小屯水泥厂住户区南2栋西边1组5楼面积约60平方米的住宅房屋租赁给上诉人居住使用，租期半年即2019年6月7日至2019年12月6日，半年租金2,800元。按照租赁协议，上诉人交给被上诉人2,800元租金及押金200元，合计3,000元。租房期间，因上诉人抽烟不小心，烟头烫伤了面积约0.5平方米范围内的陈旧地板，以及1块玻璃的损坏，而对房屋内其他财产没有造成任何损害。上诉人于2019年10月中旬不再租赁房屋，退房给被上诉人。上诉人要求赔偿地板烫伤等其他财产损失，为此，经双方协商，上诉人赔偿给被上诉人500元及押金200元，至此，双方对租赁物的损害赔偿已经解决完毕，双方不存在房屋租赁合同纠纷的事实。二、上诉人除烟头烫伤面积0.5平方米范围内陈旧地板及1块玻璃损坏外，并没有造成其他租赁物财产损害。上诉人烟头烫伤旧地板及一块玻璃损坏是事实，但没有造成房屋内其他财产损害。被上诉人称租赁房屋内桌椅、板凳等其他屋内物品全部损坏没有该事实，三条腿的小板凳原先就是陈旧不堪的，其破烂及不好使用是房屋租赁之前就存在的。屋内二个椅子是上诉人自己的，另一个被上诉人的椅子并没有损坏。因此，除上诉人只是烟头烫伤面积0.5平方米范围内陈旧地板及1块玻璃损坏外，并没有造成其他租赁物财产损害。三、价格评估报告严重不符合事实，不具有证据的真实性、合法性，不应予以采信。鉴定的王喆财产损失共列21项，只有第18项地板为上诉人烟头造成的损害及第8项玻璃损坏1块，其他所列明的项目均与上诉人无关。房屋内二个房间的地板面积加一起共为30平方米，上诉人只是烫伤个房间内地板的0.5平方米面积，按照高于损害面积30平方米计算财产损失，其鉴定结论与事实严重不符。对不是租赁造成的其他财产损失进行鉴定，没有鉴定的事实依据及法律依据。老旧的坐便垫开裂，更换新的坐便套价格10元左右，鉴定报告评估整个坐便，与鉴定事实严重不符，况老旧的坐便100元都不值。门把手为圆形的上世纪末的产品，租赁时已陈旧不好使，已给上诉人造成使用的不方便，该门把手也是租赁物的一部分，被上诉人负有维修、更换的义务。墙壁租赁之时就已经陈旧曝皮及孔洞，不是上诉人使用所致。几十年的老旧地面砖及墙砖也没有损毁。室内垃圾未倒、地面脏，其价格不值1,000元。其他柜门、椅子、板凳等不是上诉人损坏。因此，价格评估报告严重不符合事实，不具有证据的真实性、合法性，不应予以采信。四、原审判决赔偿租赁损失6,000元没有事实与法律依据。评估鉴定年租金6,000元，修理烟头烫坏的地板，维修、更换地板的施工时间是3天就可以完成的，用不了365天的时间。就算维修整个房屋维修时间也就30天，用不了365天。原审按照维修365天计算而影响租赁也就500元，判决上诉人赔偿被上诉人租赁损失6,000元没有事实及法律依据。五、原审判决赔偿财物损失14,510元没有事实及法律依据。没有上诉人造成财产损失的事实，墙面的曝皮、门把手不好使、旧板凳桌椅不能灵活使用等其他财产的损害并不是发生在房屋租赁之后，原判没有查明这些财产在房屋租赁之前为何种状态，事实认定不清。况且室内桌椅板凳、角柜等物品随附房屋租赁给上诉人使用，被上诉人就负有维护、保养的义务，其老旧、自然损坏与上诉人无关。民事诉讼法规定谁主张谁举证，被上诉人有义务证明房屋租赁之前财产的状态，没有证据证明或者不足以证明，应承担不利后果。原判在没有该证据的情况下判决上诉人赔偿，适用法律错误。王喆辩称：上诉人称租赁物损失赔偿解决完毕，没有事实根据，我房屋内的八块玻璃损失了，为了清理这些碎玻璃，由于我家是五楼，并且去年文圣区安装管道，挖了很大的坑，我们找了两伙人来清理，一共花费了600元，并且清理了厕所内的废物，这些损失加在一起200元不够，一审已经质证，如果达成上诉人所说的协议应该有书面协议，一审上诉人没有举证，根据举证规则，上诉人应该出具书面材料；上诉人称几百元就能达成的协议没有事实根据，上诉人只承认损失了地板，不能成立，照片能清楚证明上诉人用我的被褥吸水造成，上诉人用烟头的损坏不只是一处，上诉人是故意损坏，证明上诉人对我的财产根本不在意，是主观故意的；上诉人只承认一块是避重就轻，上诉人称价格评估报告不属实，评估报告是为了确认本案损失的最低价格，上诉人一审没有提出重新鉴定的申请，因此应该采纳，鉴定的结果是地板损坏是分布式的，不是一个地方；答辩人在进行清理后，仍然清理不好，上诉人在我的地方开设网吧，屋里损坏严重，上诉人在屋内大喊大叫，上诉人造成我的屋里损失严重，录音证据中有证明，上诉人对损坏我房屋没有任何抱歉意思。上诉人的上诉意见是颠倒事实，请求维持原判。王喆向一审法院起诉请求：原、被告于2019年6月7日签订一份租房协议（有租房协议为证），该协议约定原告将位于小屯水泥厂住户区，南2栋西边第1组五楼以2,800元出租给被告，租期至2019年12月6日，该租房协议第6条约定出租期内乙方想出租、转让此房必须经甲方同意不得擅自转租，协议第7条约定租房期间引起跑水、漏电、火灾造成甲方损失应由乙方负责。被告在租房期满与原告交接出租房屋时原告发现其自家的地板被烧坏，无法使用，室内桌椅、板凳均被损坏，室内房间物品全部损坏，原告多次找被告要求维修，被告同意维修也同意给赔，时至今日被告既未给原告维修损坏的设备也未予赔偿，原告无奈诉至法院请求判决被告赔偿原告的如上经济损失。依法请求判令：1、被告赔偿原告房屋租金损失6,000元、财产损失15,010元、电费200元、鉴定费用4,000元，共计25,210元（变更后诉请）。2、本案的诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张提供证据如下：证1、租赁协议，证明原、被告双方存在租赁关系的事实，同时证明案涉财物的具体名称与数量，双方约定了未经原告同意不得擅自转租以及相关费用的缴纳及损害赔偿的方式等；证2、电费收据及电费通知单共5张，证明被告租赁期间，原告代为垫付的电费金额194.23元，其中还有一张60元电费收据单在小屯供电所没有给我；证3、价格评估收款收据2张，证明原告垫付的鉴定费用；证4、光盘1张、电话录音文字资料3张、照片15张，证明房屋损害事实（原告出示光盘中视频保存在手机中的原件，手机显示时间是2019年10月23日）。田英楠一审辩称：不认可，我并未对原告房屋进行损害，所以对其要求的赔偿不予认可，原告要求我赔偿房屋租金损失，但原告房屋仍处于出租当中，并未造成这项损失。其鉴定的损失费用，我已经退房半年了，鉴定的时候是原告伪造的现场，我认为我不应该承担原告房屋的赔偿金。被告为证明其主张提供证据如下：证1、照片2张，证明原告房屋挂着出租的条幅，说明被告并没有耽误原告出租房屋；证2、手机截图2张，证明被告缴纳过2019年7月和8月份的电费，总计113元。一审法院认定事实：王喆与田英楠于2019年5月18日签订租房协议，王喆提供的租房协议载明：房屋出租人为王喆，承租人为田英楠；房屋位于，屋内有双人床1张、凳子7个、角柜4个、被褥2套、暖气片12片、洗澡热水器1个、油烟机1个，田英楠不得擅自改动房屋内设施，包括装修，如有改动需经房主同意；租期为半年，由2019年6月7日至2019年12月6日，租金为上打租，租金为贰仟八百元整，此房租应在租房之日起一次性给齐；本房水费、电费及物业费在王喆不欠的情况下由田英楠支付；如果在租房期间田英楠想出租转让此房必须经王喆同意，不得擅自转租；租房期间引起跑水、漏电、火灾造成王喆损失，应由田英楠负责；王喆留田英楠押金200元，此房到期交接时在田英楠不欠水费、电费、物业费、屋内设施完好的情况下返给田英楠押金；此协议一式两份。田英楠按照合同约定给付王喆房租2,800元、押金200元，并于2019年5月18日入住此房屋，期间田英楠的朋友张宝岩亦入住诉争租赁房屋。关于退房一节，田英楠主张其与朋友张宝岩于2019年10月中旬退房，王喆则主张田英楠于2019年10月末退房。另，田英楠称退房时因其要上班而王喆说房屋比较脏，故把钥匙和500元放到了小屯小学对面的粮油店，由王喆自行取走。王喆则称500元收到了，这500元是清理其家中损毁的1.8米乘以1.5米8块大玻璃的搬运费，王喆为证明其主张提供通话录音证据1份。王喆就其房屋损害事实提交了照片15张、光盘一张，关于光盘中视频（原始载体手机显示为2019年10月23日录像）显示的财产损失情况，田英楠主张其入住时房屋已经这样了，王喆则对田英楠此主张不予认可，田英楠未就其主张提供证据予以证明。王喆于本案审理期间申请对其财产损失进行司法鉴定，经一审法院委托辽阳市中级人民法院，辽阳市价格评估有限公司于2020年9月18日出具辽市价估字【2020】涉诉第086号价格评估报告书，价格评估结论为：评估标的价格为人民币壹万伍仟零壹拾元整（15,010元）。王喆于2020年10月28日申请对其房屋租金损失进行司法鉴定，经一审法院委托辽阳市中级人民法院，辽阳市价格评估有限公司于2020年11月10日对原告申请的房屋年租金价格鉴定出具辽市价估字【2020】涉诉第094号价格评估报告书，载明：王喆房屋年租金（不包含取暖费）价格为人民币陆仟元（6,000元）。田英楠对王喆要求其赔偿房屋租金损失6,000元的主张不予认可，并主张王喆房屋仍处于出租当中，其并未造成这项损失。田英楠为证明其主张提供照片2张，照片显示王喆房屋挂着出租的条幅。王喆称其悬挂出租条幅不等于房屋已经出租。王喆就鉴定费用提供价格评估收款收据2张，两项鉴定费用共计为4,000元。田英楠则主张鉴定的时候是王喆伪造的现场，其不应该承担王喆房屋的赔偿金，但田英楠未就其主张提供证据予以证明。另，王喆主张因田英楠欠付电费，其缴纳了194.23元电费，王喆就此提交了电费通知单三张、收据联二张，田英楠主张其缴纳过2019年7月和8月电费，并提交了交费手机截图二张，并主张9月份的电费给了王喆，田英楠提交的截图显示其于2019年7月19日缴纳电费80元，2019年8月26日缴纳电费33.33元。王喆主张田英楠缴纳的为2019年8月13日前的电费，此后都是王喆缴纳。根据王喆提交的电费收费联并结合田英楠提交的证据可认定：诉争租赁房屋至2019年8月13日欠电费33.33元，2019年8月26日缴费33.33元，即田英楠所缴纳的费用；至2019年9月6日欠电费60元，2019年9月26日缴纳60元；至2019年10月11日欠电费30元，2019年10月23日缴纳30元；2019年10月23日缴纳1元，电费余额1元，即王喆共计缴纳的电费为60元+30元+1元=91元，其中有1元显示为电费余额，故王喆共计为田英楠垫付电费90元。上述事实，有租赁协议、电费收据单及电费通知单、照片、通话录音、价格评估收款收据、手机截图、当事人当庭陈述等证据在卷为凭。一审法院认为：承租人应当合理使用并妥善保管租赁物，因使用或保管不当造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中田英楠租赁王喆房屋，双方签订书面租赁协议并实际履行，双方成立租赁关系，现王喆主张田英楠在租赁期间造成房屋损害，并提供了视频资料、通话录音等证据予以证明，一审法院予以认定，经鉴定王喆财产损失数额为15,010元，王喆主张该损失应由合同相对人即田英楠承担赔偿责任符合法律规定，一审法院予以支持，鉴于田英楠已经给付王喆500元赔偿，王喆称该款系清除田英楠损坏的玻璃的搬运费，而评估结论中包含玻璃搬运费，故田英楠尚应赔偿王喆的损失数额为15,010元-500元=14,510元。关于王喆主张的租金损失，王喆因诉争房屋受损，在修复前无法出租房屋，至本案鉴定结论做出及修复房屋需要相应时间，故王喆主张田英楠给付一年的租金损失符合法理及情理，根据鉴定结论王喆房屋年租金（不包含取暖费）价格为人民币陆仟元（6,000元），故田英楠应承担王喆租金损失6,000元的赔偿责任。关于王喆主张为田英楠垫付的电费一节，田英楠应承担租赁房屋期间电费，根据王喆提交的证据能够证明其为田英楠缴纳了90元电费，该款田英楠应返还王喆，对于王喆诉请超出部分，一审法院不予支持。关于田英楠主张并未对王喆房屋进行损害，鉴定的时候是王喆伪造的现场，不同意赔偿财物损失，并主张王喆房屋仍处于出租当中，并未造成租金损失一节，田英楠就其主张未能提供充分的证据予以证明，故对田英楠该抗辩不予认定。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十二条、第二百二十四条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决：田英楠于本判决生效后十日内赔偿王喆财物损失14,510元、租金损失6,000元及电费90元，共计20,600元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定按中国人民银行同期贷款利率的二倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费430元、鉴定费4,000元，由田英楠承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人田英楠上诉主张其对一审法院认定的及评估报告鉴定的财产损害的范围不认可且其与被上诉人已就租赁物损害赔偿解决完毕一节，一审法院系根据被上诉人提供的视频资料、通话记录等相关证据认定的损害范围、鉴定亦经法院组织，程序符合法律规定，且上诉人亦未提供其他证据对此予以反驳，故对其该上诉主张本院不予支持。关于上诉人上诉主张一审法院认定其赔偿租赁损失没有依据一节，因上诉人造成被上诉人房屋受损，一审法院认定上诉人赔偿被上诉人因房屋修复时间造成的租赁损失并无不当，上诉人的上诉主张本院不予支持。综上所述，田英楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430元，由上诉人田英楠负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二一年三月十二日法官助理王首智书记员胡子健