江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终347号上诉人（原审被告）：连云港市千年翠钻珠宝有限公司，住所地连云港市海州区步行中街4号楼。法定代表人：王均霞，总经理。委托诉讼代理人：徐静，该公司职工。被上诉人（原审原告）：朱文利，男，汉族，1967年10月7日生，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：颜景艳，女，汉族，1967年3月7日生，住连云港市海州区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李刚，江苏永信律师事务所律师。上诉人连云港市千年翠钻珠宝有限公司（以下简称千年翠钻公司）因与被上诉人朱文利、颜景艳房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初4343号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。千年翠钻公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回诉讼请求；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。双方房屋租赁合同解除的时间为2020年4月5日，而非一审判决认定的2020年9月7日。1.被上诉人于2020年3月7日在租赁房屋墙面上张贴有“旺铺招租，无转让费”字样的公示，这一客观事实表明，被上诉人同意解除与上诉人的租赁合同、再次租赁给第三人的意思表示。2.上诉人接到被上诉人解约的合意，遂向被上诉人寄出解约通知函、告知将履行解除租赁合同手续。为此，上诉人于2020年4月5日前清空所承租的房屋、停止营业活动，向被上诉人返还房屋，并当天通知被上诉人接收房屋钥匙。但被上诉人在明知出租房屋已清空、上诉人已经不在此处进行销售营业活动，并在上诉人多次督促其交接房屋钥匙时，恶意拖延，拒不配合。3.不能仅仅以未归还钥匙而认定双方合同解除时间为开庭日期2020年9月7日。被上诉人恶意拖延，钥匙归还的时间不属于房屋租赁合同的解除时间，上诉人已尽到提前通知义务，后续的损失是被上诉人恶意拖延造成的，应自行承担。二、一审判决适用法律错误。根据《合同法》第94条、第119条，上诉人于2020年4月5日已用实际行动不履行主债务表明解除合同，且也通知被上诉人解除合同，办理后续交接手续，被上诉人恶意拖延导致损失扩大，应自行承担损失。被上诉人朱文利、颜景艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.一审判决认定房屋租赁合同于2020年9月7日解除属实。一审查明的事实表明在2020年4月5日仅是上诉人单方发出解除要求，被上诉人没有同意，不能达成解除合同的目的。2.在单方解除没有达成合意的情况下，上诉人仅以短信形式要求被上诉人拿钥匙，不存在被上诉人肆意扩大损失的情况。朱文利、颜景艳向一审法院起诉请求：1.判令被告千年翠钻公司给付2020年4月6日至2020年9月7日的房屋租金，按每月3.1666万元计算5个月；2.判令被告单方解除合同导致原告招租期损失，相当于原来约定租金的2个月租金；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年，原告朱文利、颜景艳（出租方，甲方）与被告千年翠钻公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于连云港市海州区，房屋面积共73.31平方米。租赁期共五年，自2016年4月6日起至2021年4月5日止。该房屋租金为第1-3年年租金36万元，第4-5年年租金为38万元。房屋租金按年结算，由乙方在每年的4月1日交付给甲方，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。2011年4月1日前，乙方支付甲方房屋押金人民币5万元，契约期满后经甲方对房屋检查无明显损坏（不影响使用），三天内退还全部押金。合同第十一条免责条件第1款约定：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。合同还约定：如果合同期满不再续租，乙方负责把原有阁楼恢复原样或者补偿贰万元现金。合同签订前后，原告向被告交付了租赁房屋，被告按约向原告交纳了押金5万元并交纳至2020年4月5日的房屋租金。2020年2月初，被告千年翠钻公司与原告沟通协商，要求在2020年4月5日提前一年终止合同，并让原告早作打算对外出租。2020年3月7日，原告至租赁商铺处张贴“旺铺招租，无转让费”广告，但不久即被人撕掉。2020年3月16日，被告向原告发送《关于新型冠状病毒疫情下的合同履约沟通函》，陈述因新冠肺炎疫情影响，公司经营困难。真心期望得到原告理解和支持，特作如下沟通：鉴于贵方在今年年初曾在出租房商铺墙面发布了“此店招租”广告（3月7日已被物业撕掉），我司认为这是贵方提出与我司解除合同的准备和意思表示。基于以上事实和不可抗力因素，为此，我司特书面函告如下：1.如贵方认为需要解除上述合同，我司将积极配合并于2020年4月6日前完成闭店、返还租赁商铺，并且独自承担由此给我司造成的所有损失；2.如贵方同意继续履约，则恳请贵方同意自2020.4.6-2021.4.5期间的租金由年38万元降为20万元，届时我司将及时支付。否则，为避免损失的进一步扩大，我司将无法履行上述合同。根据不可抗力的有关规定，我司终止此合同履行，望贵方不再另行追究我司责任。原告接收到上述函件后，于3月20日向被告发送一份《合同履约沟通函》，答复认为被告所发出的函件内容明显反映公司缺乏诚信，其不能认可、不能接受，对此提出如下意见：1.贵公司和我方签订的租赁合同，内容合法有效，贵公司应按照合同约定继续履行合同义务。考虑到疫情因素，我方愿意减少贵公司下一年度租金5万元，考虑实体行情再减少租金5万元，即贵方应在2020年4月1日前向我方支付下一年度28万元租金。2.如贵公司执意单方解除合同，则贵公司的行为属于违约，贵公司应承担赔偿损失等违约责任。贵公司除了应完好返还我方商铺，还应至少赔偿我方损失19万元。2020年4月13日，被告千年翠钻公司向原告发送《解除合同告知函》，通知原告其已于2020年4月5日前完成闭店撤柜，双方签订的合同于撤柜之日起解除。要求原告收函后尽快与其联系，商谈处理合同解除的后续事宜。2020年5月3日，原告向被告发送《不同意解除合同告知函》。2020年8月6日，原告向一审法院起诉被告要求继续履行合同，给付租金及滞纳金，被告认为合同已于2020年4月5日解除，提起反诉，要求返还押金5万元。本案诉讼中，经一审法院协调，双方于2020年9月7日进行了房屋交接，随后原告变更诉讼请求为要求被告给付2020年4月6日至2020年9月7日五个月的租金以及两个月租金的房屋闲置损失。因合同已实际解除，被告千年翠钻公司撤回反诉，但要求押金一并处理，并同意在返还的押金中扣减因未将阁楼恢复原状需另行给付原告的2万元补偿款。一审法院确认本案的争议焦点为：1.原、被告双方的房屋租赁合同是否于2020年4月份已解除；2.2020年4月6日至2020年9月7日期间的租金损失由谁承担；3.原告主张两个月租金的闲置损失有无法律依据。一审法院认为，原告朱文利、颜景艳与被告千年翠钻公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行。关于焦点1：原被告双方在合同履行过程中，因被告经营困难及新冠肺炎疫情影响，被告提出提前终止合同，原告也在租赁商铺处张贴了招租广告，但不久即被撕掉。此后被告又向原告发函要求进行协商，并提出两种方案，一是提前解除合同，二是继续履行合同，但要减少租金。原告回函不同意提前解除合同，但同意减少租金，但因减少租金金额存在差异未能达成一致。从原、被告双方上述的来往函件可以看出，被告经营困难后，双方对合同履行进行了协商，提前解除合同只是双方协商方案中的一种，但双方并未能达成一致意见，被告不能认为双方已就提前解除合同达成了合意。另外，新冠肺炎疫情这一不可抗力因素导致被告千年翠钻公司经营困难，被告可以通过与原告协商减少租金或延长租期等形式变更租赁合同内容，其无权单方解除合同。被告于2020年4月13日发出的《解除合同告知函》不具有解除合同的效力。关于焦点2：被告于2020年4月13日发出的《解除合同告知函》不具有解除合同的效力，其单方面搬离租赁商铺且未将商铺交还原告，其仍应承担给付租金的义务。因租赁商铺于2020年9月7日已实际交接，2020年4月6日至2020年9月7日期间的租金应由被告承担。一审法院考虑新冠肺炎疫情及防控措施这一不可抗力因素导致被告租赁的商铺在今年上半年存在两个月左右无法正常经营的情况，酌情扣减两个月租金，被告还应再给付原告三个月的租金。关于焦点3：因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案被告单方解除合同，属违约行为，其应当赔偿原告闲置损失，原告主张两个月租金的闲置损失，一审法院认为符合法律规定，予以支持。一审法院综合上述理由，确认被告应给付原告租金及闲置损失共计五个月租金，即158333元，再扣减被告交纳的押金30000元（押金50000元扣减未将阁楼恢复原状需补偿原告20000元），被告还应给付原告128333元。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告连云港市千年翠钻珠宝有限公司于判决发生法律效力后十日内给付原告朱文利、颜景艳租金并赔偿房屋闲置损失共计128333元；二、驳回原告朱文利、颜景艳的其他诉讼请求。一审案件受理费6705元（原告已预交），由被告负担，于给付上述款项时一并给付原告。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院经审查，对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，2020年3月16日，上诉人千年翠钻公司向被上诉人朱文利、颜景艳发送的《关于新型冠状病毒疫情下的合同履约沟通函》中，已经提及被上诉人“年初曾在出租房商铺墙面发布了‘此店招租’广告（3月7日已被物业撕掉）”，并同时函告被上诉人朱文利、颜景艳，提出了“1.如贵方认为需要解除上述合同……”和“2.如贵方同意继续履约……”的协商方案。被上诉人朱文利、颜景艳在2020年3月20日《合同履约沟通函》中表明了继续履行合同并减少部分租金和如上诉人单方解除合同应承担违约责任的态度。在此之后，上诉人千年翠钻公司于2020年4月13日向被上诉人发送《解除合同告知函》，被上诉人于2020年5月3日即向上诉人发送《不同意解除合同告知函》。上述一系列过程反映，在2020年3月16日之后，合同双方仍然在关于合同的履行问题上进行协商，且系上诉人主动提出过减少租金的解决方案，被上诉人也一再表达了不同意解除合同的意思表示。因此，上诉人基于2020年3月7日被上诉人张贴公示的行为提出的房屋租赁合同解除时间为2020年4月5日的主张，无事实和法律依据。一审法院根据租赁房屋的实际交还时间，判决由上诉人承担至2020年9月7日之前的租金，并考虑疫情的影响酌情予以部分扣减，并无不当。综上，上诉人千年翠钻公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2566.60元（上诉人已预交），由上诉人连云港市千年翠钻珠宝有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王秀叶审 判 员 严伟晏审 判 员 乔永礼二〇二一年三月二十一日法官助理 任永达书 记 员 张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。