浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0482民初512号原告：嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司，住所地：嘉兴市乍浦镇南湾路412号，统一社会信用代码：91330400MA29FL1K86。法定代表人：陈小平，执行董事。委托诉讼代理人：孟斌、沈月芳，浙江子城律师事务所律师。被告：胡晓轮，男，1974年12月27日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：罗展虹，浙江杭一律师事务所律师。原告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司与被告胡晓轮商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法由审判员张雷平独任审判，并于2020年4月8日第一次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人孟斌、沈月芳，被告胡晓轮及其委托诉讼代理人罗展虹到庭参加诉讼。2020年5月8日第二次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人沈月芳，被告胡晓轮及其委托诉讼代理人罗展虹到庭参加诉讼。2020年5月8日，原、被告申请庭外和解，和解期至再次开庭或调解之日(2020年5月9日至2021年3月3日，为庭外和解期，不计入本案审理期限)。本案现已审理终结。原告起诉称：2018年5月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》(以下称《合同》)一份，约定由被告向原告购买乍浦泷悦府25幢1单元1404室住宅(以下称1404房)一套，建筑面积为85.25平方米，房屋总价款为1078583元。根据《合同》第七条的约定，被告应当在《合同》签订之日支付首付款478583元，剩余房款600000元由被告办理银行按揭贷款。同时，根据《合同》第八条和附件八第16条的约定，被告自签订《合同》之日起七日内，应向原告提供申请办理个人住房抵押贷款的所有手续，并签订个人住房抵押贷款的所有合同及相关文件，否则，被告应在签订《合同》之日起十五日内，一次性付清所申请的个人住房抵押贷款的全部金额，被告逾期付款的，应按每日万分之三支付原告违约金。《合同》签订后，被告在2018年5月9日支付原告首付款478583元，但之后被告未按《合同》约定提供办理银行按揭贷款的相关证明文件并配合办理按揭贷款手续。原告认为，《合同》是双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按《合同》约定履行各自义务。现被告未能办理按揭贷款手续，也未向原告支付剩余房款，原告除有权要求被告立即支付剩余房款外，还有权要求被告承担逾期付款的违约责任。故请求判令：1、被告向原告支付剩余房款200000元及逾期付款违约金34500元（以200000元为基数，按每日万分之三的标准自2018年5月24日起暂计算至剩余房款全部付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：导致本案发生的根本原因是原、被告双方对剩余房款金额存在争议。在《合同》签订之前，原告销售方式是房屋与车位捆绑销售，原告报价就是房屋单价乘房屋面积的金额，未对车位价格予以区分。在签订《合同》时，原告才要求在购买价基础上分别签订《合同》和《汽车停车位使用权转让协议》(以下称《协议》)。本案中，被告当初是以l162000元的总额购买了案涉房屋及配套车位，签订《合同》时，原告让被告签了《合同》和《协议》两份合同，把《合同》金额定为1078583元，《协议》金额定为83417元。被告就案涉房屋及车位共支付1042000元。本案争议：一、原、被告就已支付的80000元存在争议。本案中，被告在《合同》订立当日根据原告指示，在签约现场一共支付四笔款项，分别为458583元、42417元（车位款）、41000元（车位款）、80000元，共计622000元。被告认为合同签订当日支付的其中一笔80000元也是购房款，应计入己付房款金额中，被告也多次跟原告提出过。原告方工作人员对该80000元解释为付8抵10的活动券，而一直未能予以说明这个付8抵10，抵掉的是哪一部分的10万元。按照对“付8抵10”的字面理解，是支付80000元冲抵100000元房款的意思。双方签订的《合同》显示商品房交易价格为1078583元，根据上述原告所说付8抵10的优惠措施，答辩人认为剩余房款应该是100000元，而不是被答辩人诉求中的200000元。二、造成房款未付清的原因在于原告，被告不应承担支付违约金等违约责任。被告一直都向原告表达愿意付清房款，但要求原告对被告支付的80000元给出合理答复。但原告未能就已收取的该笔房款予以明确，这个情况存在于这个小区的大部分购房业主中，本案仅为其中之一。被告认为本案起因是原告实际收取了80000元，却采用商业手段指示业主将该笔款项转入其他公司名下，事后又否认该笔房款的事实，违反诚信原则，存在违约和商业欺诈。导致原、被告双方对剩余房款金额产生争议，从而造成房款未付清。是原告原因造成房款未付清，应结合全案事实，不应仅从合同表面来判定违约责任。原告违背诚信原则，通过非常规操作手段，导致80000元房款产生争议，原告先行违约行为直接导致本案争议，应由其承担违约责任。被告无需承担违约责任。综上，原告通过非正常的手段企图改变80000元房款属性，违反诚实信用原则，在该笔房款未调查清楚的前提下，请求法庭驳回原告的诉讼请求。三、原、被告在《合同》执行过程中对《合同》附件八第十六条进行变更，本案不能根据该条款主张逾期付款违约金。被告办理的其他商业借款均通过银行审批，成功获得放贷，唯独本项目中原告告知未通过银行审批，被告合理怀疑原告未尽到必要的义务，负有不可推卸责任。此后原、被告口头协商变更付款期限，并已实际操作执行，即双方对《合同》附件八第十六条进行变更，故原告不得依据该条款主张逾期付款违约金。庭审中，原告提供的证据及所要证明的事实有：证据一、《合同》1份，证明：2018年5月9日，原、被告签订《合同》，由被告向原告购买1404房。《合同》签订后，被告向原告支付了首付款及部分房款，尚余200000元房款未能支付。证据二、发票1份，证明：被告已支付房款878583元。证据三、微信聊天记录1份，证明：从被告与销售员的聊天记录（2019年7月10日，16:52）可以看到，被告“前期已付662000元加上80000元合计742000元”，销售员回复“是的，还剩下50万”，被告回复“嗯好”。已经明确了房屋总价为1242000元，并且被告是知道的。证据四、微信聊天记录1份，证明：被告是通过中介前来购买1404房的情况。2018年5月3日微信聊天记录，中介联系购买1404房，并拍了被告身份材料。证据五、房源确认单1份，证明：2018年5月3日的房源确认单中已明确总价1242000元，被告中介朱磊（代），记载“优惠：存8抵10,97折，抹零625元”。证据六、认购协议书1份，证明：2018年5月3日，被告中介朱磊（代）与原告签订认购协议书中的总价系为优惠后的价格。证据七、交易记录、pos刷卡单各1份，证明：定金支付的情况，由微信“南一、叶晓倫”转账“大表哥”，“大表哥”再转给中介“徐丹萍”，最后由中介徐丹萍代被告将委托支付的定金20000元通过pos机支付给原告账户。证据八、聊天记录、客户签约申报表各1份，证明：来签客户协议之前，已由中介与原告工作人员联系。原、被告签订的客户签约申请表已经明确，被告享受的折扣和优惠，存8抵10，97折，抹零625元。被告质证意见：证据一三性均无异议，但对证明对象有异议。根据原告给予的充8抵10优惠政策，被告认为还剩100000元未付，而非原告主张的200000元；证据二真实性无异议，证明对象有异议，被告实际已支付1042000元（包括车位）。证据三三性均无异议，证明对象有异议，被告回复“嗯好”，仅仅是对收到信息的确认以及对当时谈话结束的一种表示，而不是对对方所发内容无异议的意思表示。被告在对该笔金额有异议的情况下，不可能作出无异议的意思表示。证据四三性及证明对象均有异议。被告对微信聊天的当事人仍不确定。徐丹萍是通过温州老乡介绍帮忙打听房屋情况的，被告一直视徐丹萍为朋友，徐丹萍也从没提出过佣金、代理费或中介费的要求，故被告当时并不知道徐丹萍为中介；证据五三性均有异议。被告从未签署过该确认单，也没有委托任何人签署过。涉案房屋的备案价格应为1078583元，该确认单上的房屋金额1242000元违反法律对商品房价格管理的规定；证据六三性及证明对象均有异议。首先，被告从未签署也没有委托任何人签署认购协议书；其次，该证据中第一条下方一排手写的字，被告第一次见，手写的内容中载明80000元的事实并由原告盖章确认，可以推断是原告认可的房款组成部分；证据七三性均无异议；证据八三性及证明对象均有异议。该份聊天记录没有原件，原告对该聊天记录中的当事人并不确定，被告对聊天记录的三性及证明对象均有异议。原告提交的客户签约申报表与第一次庭审时的客户申报表并不一致。首先，客户签约申报表是购房当天在售楼处签的，被告签字时，付款方式那一栏是空白的，这个被告在第一次庭审时就已经向法庭明确过。其次，客户签约申报表与被告证据三中原告销售人员何起生发给被告的不一样，而且这一份付款方式一栏中写的定金是5万元，前后出现两张不同的《客户签约申报表》，一份是原告工作人员发给被告的，一份是原告向法庭递交的，可见，原告在该申报表的制作过程中存在不真实。同时，房屋的合同价即为房屋的备案价。被告提供的证据及所要证明的事实有：证据一、《协议》1份，证明：本案中车位与房屋捆绑销售的事实。证据二、转账凭证、收款收据、发票1组8页，证明：被告为购买案涉房屋共已支付1042000元。证据三、微信截图1份，证明：通过原告公司何起生经理的陈述，证明争议的80000元属本案房屋的购房款，原告方对该80000元抵扣100000元的说法存在自相矛盾情况。证据四、购房优惠服务说明书1份，证明：80000元是购房团购房款，不是服务费的事实。证据五、嘉兴港区开发建设管理委员会、嘉兴综合保税区管理委员会官方网站于2019年9月17日发布的《“泷悦府”项目预售公示》1份2页，证明：涉案房屋在内的9、10、25、27幢预售公示。证据六、泷悦府9#、10#、25#、27#一房一价表及附件1份14页，证明：涉案房屋的备案价是每平方米12652元，房屋面积85.25平方米，该价格与《合同》金额相等的事实。证据七、被告与徐丹萍微信聊天记录1份，证明：被告在2019年1月即对该80000元房款有异议，在此后不可能作出该80000元房款已抵扣的意思表示，原告补充证据1中的“嗯好”是对信息的确认以及对谈话结束的表示。原告质证意见：证据一真实性无异议，但与本案无关联性。本案是商品房预售合同纠纷，是两个不同的法律关系；证据二真实性无异议，pos机刷卡的几笔费用及车位费83417元无异议，80000元的收款收据与原告无关，真实性原告也无法核实；证据三真实性需要核对，即使聊天是真实发生了，被告仅截取了其中几页，原告工作人员已经告知被告80000元抵100000元的优惠，而非购房款，2019年7月10日的聊天记录被告也明确知道两笔钱是分开的；证据四真实性无法核对，关联性有异议，与本案无关。证据五真实性无异议，对证明目的有异议。该价格与原、被告签订的《合同》价格是一致的，价格是双方磋商之后的价格，没有超过备案价；证据六、七三性均有异议，与本案无关联性。被告和其他人之间的想法不能否认对房屋价格的确认。本院认证如下：被告对原告提供的证据一、三、七的三性均无异议，证据二的真实性无异议，原告对被告提供的证据一、二、五真实性无异议，本院予以认定，作为本案的定案依据，对证据所证明的事实予以采信；原告提供的证据四、五、六、八为1404房购房的磋商经过，与《合同》相一致的内容予以认定，不一致的内容以《合同》为准。被告提供的证据三、七的微信聊天记录不影响《合同》的履行，被告提供的证据四写明为购房优惠服务费，为被告与杭州房邻网络科技有限公司(以下称房邻公司)签订，故被告的主张不予采信；被告提供的证据六与证据五一致，该价格与《合同》金额相等，本院予以认定，该表时间为2019年9月17日，也符合《合同》签订后的真实备案情况。本院经审理认定事实如下：2018年5月3日，被告徐丹萍通过pos机刷卡的方式代被告向原告支付购房定金20000元(该款由被告转给“大表哥”，“大表哥”转给徐丹萍)，2018年5月9日，原、被告签订合同编号为2018330492YS0055966的《合同》一份，约定：买受人购买的商品房为1404房；该商品房设计用途为成套住宅，属钢混结构，层高2.9米；该商品房建筑面积85.25平方米，其中，套内建筑面积61.59平方米，应分摊的共有建筑面积23.66平方米；商品房价款总金额为1078583元；合同签订之日已付首期房款478583元，余款600000元买受人同意办理银行按揭贷款。合同第八条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。合同附件八约定：买受人自签订本合同之日起七日内，应向出卖人提供申请办理个人住房抵押贷款的所有证明文件，并签订个人住房抵押贷款的所有合同及相关文件。否则买受人应在签订本合同之日起十五日内，一次性付清所申请的个人住房抵押贷款的全部金额，逾期付款责任按本合同第八条执行。被告按约支付了首付款478583元(包括定金20000元)，原告开具给被告478583元的浙江增值税普通发票1份。同日，原、被告签订《协议》一份，原告转让给被告编号522的地上汽车停车位，转让价83417元，被告于同日支付原告83417元，原告开具给被告收款收据和浙江增值税普通发票各1份。同日，被告又与房邻公司签订《【中南泷悦府、中南泓悦府】购房优惠服务说明书》(以下称《服务说明书》)1份，约定被告支付房邻公司服务费80000元，同日，被告通过跨行消费方式转账支付房邻公司80000元。2018年6月20日、2019年9月4日、2019年10月10日、2019年7月10日被告分别支付原告100000元。以上被告共计支付原告购房款878583元，车位转让款83417元，由于被告未按《合同》约定提供办理银行按揭贷款的相关证明文件并配合办理按揭贷款手续，也未按约在合同签订之日起十五日内一次性付清剩余房款，引起本案纠纷。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订《合同》，原告以总价1078583元将1404房出售给被告；被告支付购房款878583元的事实清楚，证据充分。本案争议：一、被告支付的其余80000元是支付原告购房款，还是支付房邻公司服务费。被告提供的《服务说明书》为被告与房邻公司签订，支付的款项为购房优惠服务费，被告付款给房邻公司，并非原告，故该款不是支付原告购房款，不能计算在已付房款中。二、存8抵10的内容。被告提出存8抵10是支付80000元冲抵100000元房款的意思。双方签订的《合同》中1404房总价为1078583元，根据存8抵10的优惠措施，应在总房价中抵掉100000元，再扣除已付购房款878583元，被告的剩余房款应为100000元。原告认为存8抵10的优惠措施确实存在，但存在在签订《合同》前的磋商过程中，《合同》中总价1078583元是在存8抵10并享受97折、抹零625元的基础上形成。本院认为，原、被告签订的《合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力。《合同》确定的总价为1078583元，并无存8抵10等其他内容，故在扣除被告已付购房款878583元后，被告尚欠原告购房款200000元。《合同》外的协商材料、微信沟通材料均不能改变《合同》内容。现原告要求被告支付尚欠购房款200000元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告在按约支付房屋首付款后，未按《合同》约定提供办理银行按揭贷款的相关证明文件并配合办理按揭贷款手续，也未按约在合同签订之日起十五日内将剩余房款一次性付清，已构成违约，原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，符合法律规定，本院予以支持，关于违约金的数额，原告要求以迟延履行的购房款200000万元为基数，按每日万分之三，自合同签订之日起十五日的第二天开始计算至实际付清剩余房款之日止，符合《合同》约定，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告胡晓轮于本判决生效后十日内支付原告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司购房款200000元，并支付违约金（以购房款200000元，自2018年5月24日起，按每日万分之三计算至实际履行之日止）；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2409元，由被告胡晓轮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张雷平二〇二一年三月四日书记员  陈洪萍12-13-