浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初14368号 原告：义乌市昕宸智能科技有限公司，住所地义乌市北苑街道雪峰西路968号5号楼3楼301室。 法定代表人：楼茂盛，经理。 委托诉讼代理人：陈剑，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 被告：义乌华邮科技园投资开发有限公司，住所地义乌市北苑街道雪峰西路968号。 法定代表人：孙艳朋，董事长。 委托诉讼代理人：袁晓晖、徐金星,北京市京师（德州）律师事务所律师。 原告义乌市昕宸智能科技有限公司（以下简称昕宸公司）诉被告义乌华邮科技园投资开发有限公司（以下简称华邮公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年9月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序审理，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告昕宸公司及其委托诉讼代理人陈剑、被告华邮公司的委托诉讼代理人袁晓晖、徐金星到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院于2020年12月15日作出（2020）浙0782民初14368号民事裁定，本案转为普通程序。本院于2021年2月4日再次公开开庭审理了本院。原告昕宸公司及其委托诉讼代理人陈剑、被告华邮公司的委托诉讼代理人袁晓晖、徐金星（通过浙江移动微法院）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 昕宸公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房产定制协议》和《补充协议》；2.判令被告向原告返还购房款人民币2567100元，并从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失至实际履行之日止；3.判令被告向原告支付违约金人民币1026840元。庭审中，经法庭释明，原告放弃第二项诉请中利息部分的诉请。事实和理由：2018年11月16日，原、被告签订了《房产定制协议》，约定如下：原告向被告定制位于后宅街道商城大道以东鸿儒路以南1＃地块（土地使用权证号××）的＃Ｃ3号楼，该楼层数为地上3层，地下1层，建筑面积为403.4平方米，单价为人民币12727.32元／平方米，房屋总价为5134200元，原告分四期支付房款，被告应于2019年12月31日前交付房产及办理相关交接手续，若有一方违约，违约方需向对方支付房屋总价款20%的违约金。原告按约交付了第一、二期房款，共计人民币2567100元，但到第三期将要支付房款时，被告表示无法及时交房。经双方协商后签订了《补充协议》，约定上述房产延迟至2020年12月31日交付，另为了弥补原告损失，被告从2020年1月1日起以原告已付房款为本金，按万分之三的日利率向原告支付补贴至房屋交付之日（2020年1月23日至2020年3月31日止的补贴不需要支付），并承诺了支付补贴的时间，但被告只支付了第一期补贴，第二期补贴迟迟未付。原告为此多次与被告沟通，被告表示因义乌市高新区管委会准备回购涉案地块及房产，现己由后宅街道办事处委托价格评估机构对该地块涉案房产进行价格评估，且该块地项目现已停工，被告也不再案涉项目上投入资金。原告认为，根据目前的停工状态以及高新区管委会的回购计划，涉案房屋不可能在2020年12月31日之前交付，被告的行为己经构成了预期违约，应当承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 华邮公司辩称：1、案涉房屋定制协议依法应认定为无效合同，补充协议也为无效协议。2、即使案涉协议为有效合同，原告既要求支付房款的利息，又要求支付违约金，属于重复请求。另外，原告所要求的违约金的比例过高。3、原告方对于购买案涉房屋合同的定义及合同的履行有重大违约行为和过错，若合同被认定为无效则请法院判令双方依据过错程度判令损失，若合同有效请法院根据原告方的违约责任承担相应的法定责任。 针对被告华邮公司的答辩，原告昕宸公司补充，合同是有效的，违约金双方有明确的合同约定，不属于过高，在合同的履行中原告没有过错。 原告昕宸公司为证明其主张，举证如下： 1、《国有建设用地使用权出让合同》复印件一份，证明被告受让涉案地块进行房产开发的事实。 2、《房产定制协议》原件一份，证明原告向被告定制房产并约定于2019年12月31日前交付房产的事实。 3、收据、结算业务申请书原件各二份，证明原告向被告交纳购房款的事实。 4、《补充协议》原件一份，证明被告因无法按期交付涉案房产，与原告达成补充协议，约定延期交付房产并约定按已付房款万分之三每日向原告支付延期补贴的事实。 5、解除合同通知书复印件一份，证明被告未按时支付工程进度款，工程自2019年1月26日停工后，一直未复工建设，被告无法在2020年12月31日前交付房产。 6、申请法院调查取后宅街道办事处委托房地产估价公司对案涉地块及房产进行价格评估的委托合同的证据，证明涉案房产已经进入政府回购财产评估阶段，从而证明被告无法交付房产的事实。 被告华邮公司质证意见如下： 对证据1真实性无异议，但是对证明对象有异议，根据该出让合同第二页第五条的规定，涉案出让土地的用途为科教用地，被告开发的园区主要是进行招商引资，也就是说该科教用地和一般的商业用地、住宅用地性质是不一样的。其土地使用权的转让和房产的转让必须要国家政府有关部门的审批或具备行政许可的条件，对原告用该合同证明被告开发房地产企业这一证明对象，被告不予认可。被告也没有取得房屋预售许可证，应认定为无效合同。对证据2真实性无异议，但是证明对象有异议，该协议属于无效协议，其内容违反了国家强制性规定，根据最高院关于商品房买卖合同司法解释，对于未取得房屋预售许可证的房地产买卖合同的销售合同国家是不认可的，另外根据附件3“……入园须知”原告方的条件不符合被告所开发的华邮科技园入园须知中入驻企业的条件，而入驻企业的条件是需要由义乌市相关部门的审核批准，即需要行政审批，因此该定制协议及补充协议是无效的。该定制协议约定的违约金超过法律规定的造成实际损失的30%的规定，人民法院应依法予以调减。对证据3真实性无异议，上面的款项请贵院根据记载的内容予以确认。原告支付的日期也没有严格按照定制协议约定的付款进度支付，两次均是超后付款。对证据4真实性无异议，但是该协议同样为无效协议，约定的违约金过高，贵院若认定双方订立的协议为真实协议，则对违约金予以调减。双方补充协议约定交房时间为2020年12月31日，原告尚有两次没有付款，被告的期限利益应该得到保护。对证据5形式上的真实性无异议，但是对证明事实是有异议的，浙江三丰建设有限公司向被告发送解除合同通知书与被告是否应交房是不同的法律关系，因此原告以该证据证实被告无法按时履行合同在证据上是不足的。通过该解除合同原告对签订和履行房屋买卖合同均有大过错，涉案工程于2019年1月26日停工，原告于2018年11月16日签订合同，其应预见到合同可能无法履行的后果。对证据6被告认为该申请书已经超过了贵院向双方送达的法律文书规定的期限，不应得到法院的许可。 被告华邮公司未提供证据。 本院对原告提供的证据认证如下： 对证据1真实性予以认定。对证据2、3、4予以认定。对证据5真实性予以认定，但系案外人向被告主张解除合同，与本案无关。对调查取证的申请，本院到后宅街道办事处，被告知街道办事处没有相关评估报告。 根据本院对证据的认证，结合双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 2016年11月18日，被告与原义乌市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，取得位于本市××街道商城××道××路××＃地块（宗地面积62681.97平方米）的土地使用权，宗地用途为科教用地。 2018年11月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房产定制协议》一份，约定：乙方应在2018年12月31日前将公司的工商注册地变更至甲方指定地址，乙方需具备科技类企业资质，入驻定制的房屋后所经营的行业必须符合相关法律规定，也要符合科技园的总体业态规划；乙方定制的房屋为#C3号楼，用途为科研办公，框架结构，一层层高为4.19米，标准层层高为4米，建筑层数为地上3层，地下1层，建筑面积为403.40平方米；房屋单价为每平方米建筑面积人民币12727.32元，总价为人民币5134200元；乙方应以支票、汇票或现金转账方式支付房款，其中支票和汇票以甲方实际到帐日期为乙方付款日期，乙方应于2018年11月21日前，签约后五天内支付第一期房款1026840元（总房款的20%），2019年2月30日（注，二月无30日）前支付第二期房款1540260元（总房款的30%），2019年12月31日前支付第三期房款1540260（总房款的30%），于收到产权登记证之前支付第四期房款1026840元（总房款的20%）；甲方每次收到乙方支付的房款时，应向乙方出具相应数额的收据，在乙方支付所有款项后，乙方应将甲方出具的所有收据返还甲方并换取房屋全额发票，否则相关部门出具的该房屋的全额发票由甲方保管；在乙方按时付清其应付款项的情况下，甲方同意在2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付乙方；违约责任：乙方未按约定时间付款，逾期在90日以内(含90日)，自本协议规定的应付款期限之日起至实际全额支付应付款到款之日止，乙方按逾期应付款项的日万分之三向甲方计付违约金，应付款项及违约金足额支付到位后，本协议继续履行；逾期超过90日后，甲方有权解除协议，甲方有权在其中扣除该房屋总价款的20%作为乙方的违约金，乙方已支付的款项不足20%的，由乙方另行补足，乙方愿意继续履行协议，经甲方书面同意的，协议可以继续履行，则乙方按逾期应付款项的日万分之三向甲方计付违约金；甲方未按约定期限交付房屋，逾期在90日以内，自本协议规定的最后交付期限之次日起至实际交付之日止，甲方按乙方已付房款的日万分之三向乙方计付违约金，协议继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除协议，甲方按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，乙方愿意继续履行协议的，协议继续履行，自本协议规定的最后交付期限之次日起至实际交付之日止，甲方应按乙方已付房款的日万分之三向乙方计付违约金，该利息违约金以该房屋总价款的20%为限。协议并就其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告于当月25日通过银行转账支付1026840元，被告于次日向原告开具收据一份。2019年3月10日，原告通过银行转账支付1540260元，被告于当日开具收据一份。嗣后，原、被告签订《补充协议》一份，约定：一、房屋交付期限由原协议约定的“2019年12月31日前”调整为“2020年12月31日前”。二、由于疫情属于不可抗力，故因疫情导致的交付日期迟延等违约情形，甲、乙双方互不向对方承担违约责任，但甲方有意自2020年1月1日起按照乙方已付房款(共计人民币2567100元)的万分之三每日向乙方支付几笔补贴，总补贴不超过房屋总价的20%。补贴具体支付方式如下：1、甲方于本协议签订之日起30日内，向乙方支付2020年1月1日至2020年1月22日补贴共计16942.86元；2、甲方于2020年1月23日至2020年3月31日不向乙方支付补贴；3、自2020年4月1日起至房屋交付之日期间的补贴计算方式同上，支付方式为每3个月一付。三、甲、乙双方明确，除上述调整外，其他条款继续遵照原协议执行。四、本协议在履行过程中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，协议任何一方均可依法向本协议签订地有管辖权的人民法院起诉。五、本协议未尽事宜，由甲、乙双方另行协商确定，并签订相应补充协议。后续补充协议与本协议若存在不一致的，以后续补充协议为准。后续补充协议与本协议具有同等法律效力。六、本协议一式肆份，甲、乙双方各执贰份，具有同等法律效力。七、本协议经双方法定代表人、授权代表签字并盖章后生效。补充协议签订后，被告向原告支付了16942.86元的补贴款，之后未再支付补贴款。案涉工程自2019年1月26日停工至今，未再施工。原告以被告不可能按约交付案涉房屋，被告的行为构成预期违约为由，起诉至本院。 本院认为，本案争议的焦点，一是原、被告签订的《房产定制协议》及《补充协议》是否有效；二是原告昕宸公司是否存在过错；三是原告昕宸公司的诉请应否予以支持。关于焦点一，原、被告签订的《房产定制协议》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。被告华邮公司辩解，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，认为其未取得商品房预售许可证，双方签订的《房产定制协议》无效，《补充协议》也属无效。被告华邮公司并非房地产开发企业，其取得的案涉土地使用权是用于创业园区的建设，其与原告签订《房产定制协议》，为原告建造房屋，具有招商引资的属性，案涉房屋不同于房地产开发企业建造的商品房，故案涉房产不属上述规定调整的范围，对被告华邮公司的上述辩解不予采纳。关于焦点二，根据原告昕宸公司支付款项的时间看，原告昕宸公司支付的第一、二期款项均是在约定的付款时间之后，存在违约情形，但从被告华邮公司明知原告昕宸公司违约，而未要求原告昕宸公司支付违约金，反而签订补充协议约定给予原告昕宸公司补贴的内容分析，被告华邮公司认可原告昕宸公司迟延付款及未支付第三期款项的行为。原告昕宸公司基于被告华邮公司自2019年1月26日起停止施工，合同目的无法实现的情形，起诉要求解除双方签订的《房产定制协议》及《补充协议》符合法律规定，不属于违约。关于焦点三，对原告昕宸公司解除合同的诉请，应予支持。原告昕宸公司以协议约定，要求被告华邮公司按总房价的20%支付违约金，被告华邮公司则认为约定的违约金过高，要求调减。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。就本案而言，原告昕宸公司可以要求被告华邮公司返还本金，赔偿损失。经本院释明，原告昕宸公司同意调减违约金，但仍坚持要求被告华邮公司支付违约金的诉请，该诉请与法不符，本院不予支持。但导致本案合同解除的过错责任在被告华邮公司，且合同解除给原告昕宸公司造成了损失，被告华邮公司应当依法返还原告昕宸公司本金，并赔偿原告昕宸公司的损失。为减少诉累，本案可对原告昕宸公司的损失一并作出判决。被告华邮公司与原告昕宸公司签订补充协议后，未按约及时支付原告昕宸公司补贴，原告昕宸公司的损失，可按双方补充协议约定的日万分之三，从原告昕宸公司起诉之日起以本金2567100元为基数计付利息至本金实际归还之日止。被告华邮公司已经支付的补贴款16942.86元，抵扣其应当支付的赔偿款。综上，对原告昕宸公司诉请合法合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告义乌市昕宸智能科技有限公司与被告义乌华邮科技园投资开发有限公司2018年11月16日签订的《房产定制协议》及之后签订的《补充协议》。 二、被告义乌华邮科技园投资开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告义乌市昕宸智能科技有限公司购房款人民币2567100元及利息损失（自2020年9月15日起按日万分之三计付至实际履行完毕之日止，已支付的补贴款16942.86元，在执行时予以扣除）。 三、驳回原告义乌市昕宸智能科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35552元，由原告义乌市昕宸智能科技有限公司负担7125元，由被告义乌华邮科技园投资开发有限公司负担28427元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  叶迪龙 人民陪审员  任志阳 人民陪审员  朱春荷 二〇二一年三月十一日 代书 记员  王小悦 12-