浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0521民初3788号 原告：谈水泉，男，1971年7月15日出生，汉族,住浙江省德清县。 委托诉讼代理人:夏建伟,浙江宪道律师事务所律师。 被告：齐吉安，男，1972年3月4日出生，汉族,住北京市西城区。 委托诉讼代理人：陈雷博,北京市京师(上海)律师事务所律师。 被告：郑芳丹，女，1990年11月19日出生，汉族,住浙江省嵊州市。 原告谈水泉与被告齐吉安、郑芳丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序于2020年11月5日第一次公开开庭进行了审理。谈水泉的委托诉讼代理人夏建伟及齐吉安、郑芳丹到庭参加诉讼。依法适用简易程序于2021年1月26日第二次公开开庭进行了审理。谈水泉的委托诉讼代理人夏建伟及齐吉安及其委托诉讼代理人陈雷博、郑芳丹到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告申请庭外和解，本院依法予以准许，相应审限依法予以扣除。本案现已审理终结。 谈水泉向本院提出诉讼请求：1.确认2018年9月5日谈水泉与齐吉安、郑芳丹签订的《商品房买卖协议》合法有效；2.判令齐吉安、郑芳丹继续履行合同，将雅颂府7幢2单元102室房屋房源更名到谈水泉名下。庭审过程中，经本院释明，谈水泉向本院申请将上述诉讼请求变更为：“1.判令原、被告签订的《商品房买卖协议》解除；2.判令被告返还原告购房款50万元整”，本院经审查后依法予以准许。事实和理由：郑芳丹自述为齐吉安的代理人。齐吉安于2018年6月1日向德清孔雀海房地产开有限公司购置预售商品房一套，该商品房坐落于××镇××路××路××幢××单元××室，房屋编号为×××02，建筑面积156.27平方米。2018年9月5日，谈水泉与齐吉安、郑芳丹签订一份《商品房买卖协议》，约定齐吉安将购置的该预售商品房，以1970000元的价格出售给谈水泉。合同签订时，出卖人齐吉安和代理人郑芳丹处的签名，均为郑芳丹所签。谈水泉依合同约定，于2018年9月5日向齐吉安招商银行嘉兴南湖支行打款510000元。此后，由于谈水泉出于从未与齐吉安进行过谋面、并且也从未看到过郑芳丹系齐吉安代理人的授权证明，故出于对自身1970000元资金的安全考虑，多次电话要求与齐吉安见面，并告知齐吉安付款与房源更名一起进行，齐吉安也予以同意。但2019年1月30日，郑芳丹告知谈水泉，已对其起诉，将双方之间的商品房买卖协议纠纷提交德清县人民法院诉讼解决。但时至今日，谈水泉根本没有收到法院传票。 齐吉安辩称：第一部分，1.关于郑芳丹委托人身份的回复：没有书面委托函，但三方在签署合同时，三方通过电话予以确认，原告没有异议，并签署了合同，也支付了款项。在后续的沟通中，原告也没有对此提出任何异议，说明三方对郑芳丹的代理人身份是认可的。2.关于原告与我见面的回复：没有见面，但我与原告通过电话，因为我长期在嘉兴工作的，当时商量来嘉兴见面，还说商讨一下工程项目的事情，但之后原告一直不与我联系，也一直没有与我见面。3.关于付款与房源更名一起进行回复：首先，我没有说过这话，另外，我在11月30日前完成了更名手续，但原告仍没有付款。4.关于我方提交法院诉讼形成拖延时间的骗局的回复：郑芳丹到法院咨询过提交诉讼的事情，但由于需要我本人提交才行，因为我工作太忙，就没去提交诉讼。另外，我方准备提起诉讼的时间是2019年1月30日，但在2018年12月12日及13日，我已经向原告发了催款函和解除合同通知书的书面文件，我们认为合同已经解除，此时咨询诉讼的内容是想通过法律手段确认此事而已，不存在拖延付款的事情。5.原告认为原合同有效：原告在没有任何理由的情况下，没有履行合同第二条内容（2018年9月20日付全款），已经违反合同约定，导致合同无效。一直到2018年12月12日，虽经我方多次催促，仍拒不履行合同，于是我方单方面提出了合同解除函。由于原告严重违约，我方认为合同早就失去法律效力了，也不存在继续履行的必要。第二部分，1.谈水泉与齐吉安于2018年9月5日签署的商品房买卖协议，谈水泉支付了相关款项，但按照合同约定谈水泉应于2018年9月20日前支付剩余款项，之后齐吉安履行更名义务，如不能更名成功，则按照二手房进行交易。2.原告在9月20日没有进行付款，之后齐吉安多次多方式与谈水泉沟通，进行催款，但谈水泉一直避而不见，通话时也含含糊糊，只说尽快付款。考虑到谈水泉是公司同事介绍的客户，齐吉安也没时间去处理合同解除的事情，当时没有马上决定要撤销合同，而是给了谈水泉一些延迟的时间。且齐吉安在没有付款的情况下，仍在11月30日帮其完成了更名工作，但谈水泉仍不肯付款，齐吉安及房产公司都对谈水泉进行了多次催款工作和风险提示，其仍不肯付款。2018年12月，齐吉安向原告发了书面催款函和合同解除函件，明确告知原告，合同已经解除。谈水泉拖延付款的行为导致合同无法继续履行，严重损害了齐吉安的利益。首先是房子在高价时未能实现转手，其次是齐吉安和郑芳丹的工作受到了重大影响。 庭审过程中，经本院释明，齐吉安基于原告变更诉讼请求行使同时履行抗辩权，提出以下请求：1.判令齐吉安没收谈水泉定金30万元；谈水泉赔偿齐吉安损失50万元。 郑芳丹辩称，与齐吉安的意见一致。 谈水泉针对其诉讼请求向本院提交下列证据： 1.收条原件一份，用以证明郑芳丹收到谈水泉房款定金10000元的事实； 2.商品房买卖协议原件一份，用以证明谈水泉向齐吉安购买雷甸镇房产一处，并签订该份协议约定付款方式等的事实； 3.汇款凭证及转账明细原件各一份，用以证明谈水泉向齐吉安汇款50万元的事实； 4.照片复印件一份，用以证明郑丹芳曾告知谈水泉其已向法院起诉的事实。 齐吉安质证认为，对于证据1-4，真实性予以认可，但是不具有关联性，不能证明待证事实和目的。 郑芳丹质证认为，与齐吉安的意见一致。 齐吉安、郑芳丹向本院提交下列证据： 1.商品房买卖协议、2.各类催款信息截图、3.催款函及合同解约函的微信截图、4.发快递的视频及收到快递截图、5.公司更名手续办理完成的截图，用以证明：第一、齐吉安没有故意干扰谈水泉付款的事实；第二、齐吉安一直在催谈水泉付款，但是其没有回应的事实；第三、齐吉安通过书面进行了催款并解除合同的事实；第四，定金30万元及损失50万元。 谈水泉质证认为，对于证据1的三性均无异议；对于证据2的真实性无异议，同时聊天记录中郑芳丹也说谈水泉如果房子不要了，把房款退给他；对于证据3-4，快递谈水泉没有收到过，短信谈水泉收到过；对于证据5，对关联性不予认可。 案件审理过程中，本院依职权调取了案涉房产的登记信息，并向双方进行释明，查明案涉房产已于2020年6月18日登记于案外人邵竹青、平素珍名下。 本院对原告提交的证据认证如下：对原告提交的证据，经二被告质证，本院经审核后认为，对其拟要证明的其与齐吉安签订商品房买卖协议并支付1万元定金和50万元购房款的事实予以确认，其余事实因与本案缺乏关联性，不予确认。 本院对被告提交的证据认证如下：对二被告提交的证据，经原告质证，本院经审核后认为，对于二被告拟要证明定金为30万元及损失50万元的事实不予认定并不予采信，对于拟要证明原告违约支付款项的事实予以认定。 经审理，结合已经确认的有效证据以及到庭当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2018年9月5日，谈水泉与齐吉安签订《商品房买卖协议》一份，约定谈水泉向齐吉安购置坐落于××镇××路××路××幢××单元××室的房产一套，购房款总价为197万元，支付方式为谈水泉于2018年9月5日向出卖人支付首付款含定金51万元，余款于2018年9月20日之前支付。协议还约定齐吉安应当于2018年10月30日前，将该房源成功更名至谈水泉名下，如不能成功更名，以致成为二手房交易，在二手房交易时产生的税费，齐吉安应当承担50%（不含一手房源交易本身产生的费用，如契税）。协议签订之后，2018年9月4日，谈水泉向郑芳丹支付定金1万元，郑芳丹出具收条一份，载明用于定购案涉房屋。次日，谈水泉又向齐吉安汇款50万元。其后谈水泉未按约支付剩余款项，齐吉安多次催讨未果。 另查明，1.郑芳丹为齐吉安出售案涉房屋的代理人。 2.案涉房产已于2020年6月18日登记于案外人邵竹青、平素珍名下。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，各方均应按照协议约定全面履行义务。买卖协议签订后，谈水泉未按约支付剩余房款，是协议的违约方，应当承当相应的法律责任。但是，由于该案涉房屋登记于案外人名下，致使买卖协议约定的合同目的不能实现，根据《合同法》第九十四条的规定，出现了合同法定解除的事由，现谈水泉要求解除合同，本院予以支持。关于齐吉安提出同时履行抗辩权要求没收购房定金30万元的抗辩主张，本院认为，郑芳丹作为齐吉安的代理人，有权代为接收购房定金，郑芳丹出具的收条明确载明房款定金1万元用于定购案涉房屋，系其真实意思表示，应当认定定金为1万元，其余50万元系购房款，庭审中齐吉安提及的定金30万元系其与房产公司之间的约定，不能用于约束谈水泉，本院确认定金1万元不予返还，而原告诉请仅为要求返还50万元购房款，且亦明确同意1万元作为定金由被告齐吉安予以没收，故对被告该项抗辩本院不予采纳。关于齐吉安提出同时履行抗辩权要求谈水泉赔偿损失50万元的抗辩主张，本院认为，齐吉安未能举证证明其与德清孔雀海房地产开有限公司预购案涉房屋时的总价款，导致不能证明其因谈水泉未能按约支付剩余房款而给其造成的逾期可得利益损失，其它损失亦未能举证证明，应当由其承担举证不能的法律后果，故对被告的该项本院亦不予采纳。综上，关于原告谈水泉要求返还购房款50万元的诉请，本院认为，事实清楚，证据确凿，合法合理，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告谈水泉与被告齐吉安、郑芳丹于2018年9月5日签订的《商品房买卖协议》； 二、被告齐吉安于本判决生效之日起十日内返还原告谈水泉购房款50万元； 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元减半收取4400元，由被告齐吉安负担，限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理 审 判 员 沈隆吉 二〇二一年三月二十二日 法官助理 吴开田 书 记 员 魏辰霖