湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0223民初927号原告：中国工商银行股份有限公司攸县支行，住所地湖南省攸县联星街道胜利社区建设路**。负责人：彭炜莱，该银行行长。委托诉讼代理人：段妙红，湖南恒昌律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：周志民，湖南恒昌律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：文迈来，男，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：刘金梅，女，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：株洲市望云房地产开发有限公司，，住所地湖南省株洲市天元区泰山路御林逸景大厦****现办公地湖南省攸县交通中路240号望云宾馆内。法定代表人：王跃明，系公司执行董事。委托诉讼代理人：吴昌付，湖南泓锐律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：杨陶梅，湖南泓锐律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告中国工商银行股份有限公司攸县支行（以下简称“中国工商银行攸县支行”）与被告文迈来、刘金梅、株洲市望云房地产开发有限公司（以下简称“株洲市望云房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行攸县支行委托诉讼代理人段妙红、周志民、被告株洲市望云房地产公司的委托诉讼代理人吴昌付、杨陶梅均到庭参加了诉讼，被告刘金梅第一次庭审到庭、第二次庭审未到庭参加诉讼，被告文迈来经本院传票传唤，两次均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国工商银行攸县支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判令被告文迈来、刘金梅偿还借款本金324630.87元、利息（含罚息）72607.7元，本息（含罚息）合计397238.57元（利息、罚息暂计至2020年6月10日，此后的利息按借款合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）；3、判决被告文迈来、刘金梅承担原告为实现上述债权所支付的律师代理费39724元；以上两项合计436962.57元；4、判令原告对被告文迈来、刘金梅向原告提供抵押的位于湖南省攸县××镇××道（望云新外滩二期）1栋706房产（预购商品房抵押权预告登记证明号：攸房预城关镇字第2××1号）在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、判令被告株洲市望云房地产公司对上述债务承担连带保证责任；6、判令上述被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告明确第一项诉请为：判令解除原告与被告文迈来、刘金梅签订的《个人购房借款合同》。事实和理由：2013年9月10日，原告与被告签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告文迈来、刘金梅发放贷款人民币38万元，借款期限15年。同时，为确保合同的履行，被告文迈来、刘金梅以其位于湖南省攸县××镇××道（望云新外滩二期）1栋706（预购商品房抵押权预告登记证明号：攸房预城关镇字第2××1号）房屋作为抵押担保，同时被告株洲市望云房地产公司对上述贷款承担连带清偿责任。上述合同生效后，原告依约履行了放款义务，但被告文迈来、刘金梅未依约履行还款义务，截至2020年6月10日被告文迈来、刘金梅仍拖欠借款本金78849.67元、利息72607.7元。根据《个人购房借款／担保合同》第十四条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布借款合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。原告催收未果，原告为维护合法权益，故诉至法院。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、原告营业执照、负责人身份证明、负责人身份证复印件各1份，拟证明原告主体资格；2、被告身份证、户籍资料、结婚证、企业信用信息公示报告复印件各1份，拟证明各被告主体资格；3、个人住房贷款申请表、个人收入证明复印件各1份，拟证明该笔贷款系被告文迈来、刘金梅真实意思表示；4、个人购房借款/担保合同复印件1份，拟证明原、被告之间的借款、抵押担保合同关系；5、个人贷款借款凭证复印件1份，拟证明原告已向被告文迈来、刘金梅发放借款的事实；6、预购商品房抵押权预告登记证明复印件1份，拟证明抵押事实；7、还款明细复印件1份，拟证明被告文迈来、刘金梅欠款、违约的事实；8、委托代理合同、票据复印件各1份，拟证明原告为实现债权产生律师费的事实;9、不动产权利及其他事项登记信息表1份，拟证明案涉房屋已办理所有权登记和抵押他项权登记。被告刘金梅答辩称：对原告的起诉没有意见，但目前没有能力偿还借款。被告刘金梅没有提供证据。被告文迈来未作答辩，亦未向本院提供证据。被告株洲市望云房地产开发有限公司辩称：1、本案的实际债务人是借款人，答辩人不应承担实体责任；2、被答辩人的案涉债权应当依法先行通过变卖债务人提供的物的担保来实现，在该物的担保无法实现或不足时，答辩人才须对未能实现部分承担连带偿还责任；3、原告主张的律师费没有法律依据，且律师费的标准过高，超过了法律规定；4、答辩人在客观上没有违约的故意，望云公司在依约积极办理相关权证，并无任何违约行为，故答辩人不宜对债务人的债务承担连带清偿责任；5、如答辩人被扣划资金抵偿债务人应付的债务或法院判决答辩人须承担连带责任，则答辩人依法对债务人享有追索权。被告株洲市望云房地产开发有限公司没有向本院提供证据。经庭审质证，被告刘金梅对原告的证据没有异议，被告株洲市望云房地产开发有限公司的质证意见有：对证据1、2、3、5的三性及证明目的均无异议；对证据4的三性无异议，但该合同中不仅包括了望云公司系保证担保人的身份，同时还包括了借款人以其购买的房产设定了抵押的事实，工行对借款人从望云公司购买的房产享有抵押权，其在债务人违约的情况下，有权变卖该抵押房产并对变现的价款享有优先受偿权，故该份证据同时也证明了作为保证担保的望云公司，仅依法对工行变卖房产后仍然不能覆盖其债权的部分承担连带责任；望云公司仅承担阶段性担保责任，产权证办妥后，望云公司就无须再承担担保责任了，印证了各方的真实合意是望云公司只对办妥产权证进行担保，故在本案中不宜认定望云公司的连带责任身份；对证据6的三性及证明目的均无异议，与证据4质证意见的基本一致；对证据7的真实性由法院查实，对关联性和证明目的不持异议，但该份证据只证明债务人有欠款、违约的事实，不能证明望云公司也有欠款、违约的事实，并且对于原告已经在望云公司扣划代偿的部分，原告有义务出具更为明确的明细，望云公司对该部分款项享有优先受偿权；对证据8的证据形式上的真实性不持异议，但对关联性、合法性及证明目的均不予认可，该份委托代理的签订并不必然导致工行会发生这些费用，因该协议系风险代理收费合同，双方约定的付款条件和代理期限至本案结束都不会产生律师费用，且当本案无法在其双方合同履行期限届满前顺利执结的话，工行不会基于该合同产生律师费用，故该份证据不能证明工行因该笔债权而实际产生律师费用；对证据9真实性无异议，能证明望云公司无需再承担担保责任。本院经审核，原告中国工商银行攸县支行提供的证据1、2、3、4、5、6、7、9及证据8中的委托代理合同均符合证据的有效要件，本院予以采信；证据8中的律师费收据需综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月21日，被告文迈来、刘金梅因购房需要向原告申请贷款，2013年9月10日,原告中国工商银行攸县支行（贷款人）与被告文迈来、刘金梅（借款人）、株洲市望云房地产公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款金额为38万元，贷款期限15年，还款方式为按月等额本息还款法，每月10日为还款日，贷款年利率为6.55%；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。逾期罚息在原借款利率基础上加收50%确定。其中第十条约定保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。第十四条对违约责任作了如下约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；……第十七条约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。……。第二十七条约定保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。贷款人依据合同约定宣布贷款提前的，保证期间为贷款提前之日起两年。同时对贷款抵押进行了约定，被告文迈来、刘金梅自愿以其位于湖南省攸县××镇××道（望云新外滩二期）1栋706号房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记【预购商品房抵押权预告登记证明号：攸房预城关镇字第2××1号】。2013年9月10日，原告如约向被告文迈来、刘金梅发放了贷款38万元，但被告文迈来、刘金梅未能按合同约定履行还款义务，截至2020年6月10日被告文迈来、刘金梅有45期未按约还款,拖欠原告到期贷款本金78849.67元、利息72607.7元。原告催收未果，故诉至本院。另查明，案涉房屋于2016年4月27日已办理不动产权证【权证号:××】,并于2016年6月1日办理了抵押权登记【不动产登记证明号:1000007824】;原告中国工商银行攸县支行就本案诉争事项曾于2020年11月16日向本院起诉，后因未在法定期限内预交诉讼费被本院裁定按撤诉处理。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。1、原告中国工商银行攸县支行与被告文迈来、刘金梅、株洲市望云房地产公司签订《个人购房借款／担保合同》，系各当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各当事人均应全面履行合同约定义务。原告如约发放借款后，被告文迈来、刘金梅没有按照贷款合同约定按时偿还贷款本息，应承担本案违约责任。被告文迈来、刘金梅多期违约，迟延履行主要债务，经原告催收后仍未履行，且双方签订的借款合同中约定了解除合同的条件，被告文迈来、刘金梅的违约致使解除合同的条件成就，故本院对原告要求解除与被告文迈来、刘金梅签订的《个人购房借款合同》，由被告文迈来、刘金梅偿还贷款本金324630.87元及利息（含罚息）72607.7元（利息暂算至2020年6月10日，之后的利息及罚息按合同约定利率计算至实际还款日止）的诉讼请求，均予以支持。2、关于律师费，案涉借款合同虽对律师费等费用的负担有约定，但原告请求39724元过高。本院认为应结合本案的案情、难易程度等因素，按被告应偿还的借款本金及已产生的借款利息共计397238.57元为基数×3%计收律师费为宜，即11917元，对原告超出的诉请不予支持。3、原告请求对被告文迈来、刘金梅向原告提供抵押的位于湖南省攸县××镇××道（望云新外滩二期）1栋706房产【不动产权证号:××，不动产抵押权登记证明号:1000007824】进行拍卖或变卖的价款在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权，符合合同约定和相关法律规定，本院予以支持。4、被告株洲市望云房地产公司作为阶段性连带责任保证人，现案涉房屋已办理房屋抵押他项权证，依约免除保证责任，故原告中国工商银行攸县支行提出“判令被告株洲市望云房地产公司对上述债务承担连带保证责任”的诉请，本院不予支持。综上所述，原告中国工商银行攸县支行提出的第一、二、四项诉讼请求，本院予以支持;提出的第三项诉讼请求，予以部分支持;提出的第五项诉讼请求，不予支持。被告刘金梅第二次庭审未到庭、被告文迈来经本院传票传唤，无正当理由两次均拒不到庭，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）、（四）项、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司攸县支行与被告文迈来、刘金梅于2013年9月10日签订的《个人购房借款合同》；二、限被告文迈来、刘金梅在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司攸县支行借款本金324,630.87元并支付截至2020年6月10日的利息（含罚息）72,607.7元（2020年6月10日之后的利息及罚息按合同约定利率计算至实际还款日止）；三、由被告文迈来、刘金梅在本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司攸县支行支付律师费11,917元；四、原告中国工商银行股份有限公司攸县支行对被告文迈来、刘金梅提供抵押的位于湖南省攸县××镇××道（望云新外滩二期）1栋706房产【不动产权证号:××，不动产抵押权登记证明号:1000007824】进行拍卖或变卖的价款在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司攸县支行的其他诉讼请求。被告文迈来、刘金梅如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7854元，减半收取3927元，由被告文迈来、刘金梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。上诉费直缴湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户；账号：8101********；开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  彭运林二〇二一年三月二十五日法官助理刘艳飞书记员贺咸钰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。