辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初6864号原告：沈阳万维物业服务集团有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街156号，统一社会信用代码：91210100755521939Q。法定代表人：陈忠杰，该公司董事长。委托代理人：安天宇，男，1979年12月10日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市浑南区。被告：韩斌，男，1962年9月14日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告沈阳万维物业服务集团有限公司诉被告韩斌物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人安天宇及被告韩斌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年1月1日至2020年12月31日住宅物业费3284元；2.判令被告支付2019年1月1日至2020年12月31日车库物业费430元（包含电费144元）；3.判令被告支付延迟付款违约金6128元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系位于沈阳市和平区振兴街房产（建筑面积136.85平方米）及沈阳市和平区振兴街车库（建筑面积23.82平方米）的业主。2019年1月1日至2020年12月31日被告一直未缴纳住宅、车库物业费，虽经原告多次催要，被告仍然拖欠物业费至今。2012年11月19日，原告（乙方：沈阳万维物业服务有限公司）与城中花园小区业委会（甲方）签订第一次物业服务合同，合同期限为2011年9月5日至2013年12月31日止；2014年12月30日签订第二次合同，合同期限为2014年1月1日至2014年12月31日止；2015年4月8日签订第三次合同，期限从2015年1月1日至2016年12月31日止，后因城中花园小区业委会到期，2018年新业委会一直未召开业主大会，故原告未能续签物业服务合同，但原告对城中花园小区提供事实物业服务至今（社区证明）。依据《民法典》第九百四十八条“不定期物业服务合同”规定：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限不定期。根据以往所签物业合同约定：原告提供物业服务的受益人为该物业小区的全体业主和使用人，受益人房屋建筑面积向原告支付物业服务费1元/月/平方米；网点、车库：0.5元/月/平方米（1-6号楼车库电费6.00/月/车库）；地下车位：1元/月/平方米（另交电费200元/年/车位）；电梯费12元/月/人；物业服务费按年收取，业主或物业使用人应在每年6月30日前履行缴纳义务，对逾期缴费的从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三交纳违约金。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质、高效的物业服务。被告在使用物业服务的同时虽经原告多次催缴但拒不履行自己的缴费义务。现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护法律给予原告的合法权益。被告韩斌辩称，1.答辩人所居住案涉园区，在2019年2-5月已召开业主大会并形成解聘被答辩人的决议。原告在《民事起诉状》中事实与理由部分提及“2018年新业委会一直未召开业主大会，故原告未能续签物业服务合同，但原告对城中花园小区提供事实服务至今。”是与事实情况不符的。依据《中华人民共和国民法典》“第二百八十四条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。（原物权法第八十一条）”和“第二百七十八条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（辽宁省物业管理条例第二十四条业主大会会议讨论决定下列事项:（三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业）”之规定。2019年2月-5月在街道和社区的全程监督指导下召开了议题为“园区以自治物业的方式实施物业服务”的业主大会，形成决议，更换了物业管理方式，不在委托物业服务企业管理，形成解聘物业公司，终止物业合同的决议。由马路湾街道办事处、城中花园社区证实真实有效，且以《致城中花园全体业主的一封信》告知全体业主，并由物业行政主管部门——沈阳市和平区城市建设服务中心（和平区小区办）于2019年5月24日正式下达《通知书》（有视频资料证实物业经理王伯宏承认小区办下发通知并签收），通知万维物业10日内撤离园区，此材料也由万维物业工作人员发到业主微信群中。撤离通知中明确说明“终止合同及限期办理移交工作”【具体详见证据：业主大会（自治）证据】。接到《通知书》的万维物业公司利用这10天的时间，在园区搞出各种动作，拒绝在约定期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会。2.被答辩人万维物业拒绝退出、移交物业服务，并请求答辩人支付物业费没有法律依据。在答辩人居住的园区形成业主大会决议，并由沈阳市和平区城市建设服务中心（和平区小区办）对被答辩人下达书面撤离通知后，2019年6月3日，万维物业给业委会沟通函中第3条明确承认了万维物业要依规办理交接手续，但时至今日仍拒绝撤离、拒绝交接。2019年6月10日业委会给万维物业回函，函中明确告知与万维物业依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”之规定。业主不会缴纳终止合同之后的物业费。回函中也明确告知万维物业如仍拒不移交有关资料和资产，继续干扰拖延物业撤离交接工作，必须依法承担由此产生的一切后果及相关法律责任。可原告却以门禁卡为要挟强制收取“物业费”。原告万维物业所说的“事实服务”其实是单方面的强买强卖，并不是真正意义上事实服务。而原告依据《民法典》第九百四十八条“不定期物业服务合同”规定：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。但答辩人所居住案涉园区已通过业主大会形成决议，更换了物业管理方式，不再委托物业服务企业管理，而是以自治物业的方式实施物业服务的决议，已依法作出决定。所以并不符合《民法典》第九百四十八条“不定期物业服务合同”之规定。依据《民法典》“第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”之规定。综上，请求法院依法驳回被答辩人诉讼请求，做出公正的判决，维护法律给予业主的合法权益.经审理查明，被告韩斌系位于沈阳市和平区振兴街，建筑面积136.85平方米房产及位于沈阳市和平区振兴街库，建筑面积28.81平方米房屋的所有权人。2015年，城中花园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）（原名称:沈阳万维物业服务有限公司）签订《城中花园小区物业服务合同》。合同约定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对城中花园小区提供物业管理服务事宜，订立本合同；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅为1.0元/平方米/月（不含电梯费），网点、车库为0.5元/月/平方米（1-6#楼车库电费6元/月/车库，暂定），地下车位为1.0元/月/平方米（另交电费200元/年/车位，原标准），电梯费为12元/月/人；业主应按时交纳物业服务费用，为保证物业服务及时到位，物业服务费用采用上打租预收方式，按年收取，业主或物业使用人应在每年6月30日之前履行交纳义务；本合同期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，甲乙双方续签物业服务合同的限制条件为，甲方组织园区业主对乙方工作进行评定，业主满意率超过60%时，物业服务顺延到下一年；甲、乙任何一方如需终止本合同，应提前两个月书面通知对方，本合同自双方签字盖章后生效。2020年4月18日，辽宁省沈阳市和平区马路湾街道城中花园社区居民委员会出具证明一份，该证明载明“兹证明沈阳万维物业服务集团有限公司城中花园服务中心从2011年9月6日起，连续为城中花园小区提供物业服务至今”。上述事实，有城中花园小区物业服务合同、证明等证据以及原告、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，涉案房产所在园区业主委员会即城中花园小区业主委员会与原告签订的《城中花园小区物业服务合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。被告系涉案房产和车库业主，现原告依据合同约定持续为涉案园区提供物业管理服务至2016年12月31日，前述合同约定的服务期限届满后，据辽宁省沈阳市和平区马路湾街道城中花园社区居民委员会出具的证明可知，原告依然为涉案园区提供物业服务，被告亦实际接受了原告提供的物业服务，原、被告之间形成事实服务关系。现被告未履行相应的缴费义务，应承担民事责任。关于被告需要支付的物业费的数额。原告主张的物业费期间为2019年1月1日至2020年12月31日，但其并未提供证明2020年4月19日至2020年12月31日期间其在园区提供物业服务的相关证据，故对于原告该期间的诉请本院不予支持，即被告需要支付的2019年1月1日至2020年4月18日期间的住宅物业费具体应为2135元（136.85平方米×1.0元/平方米/月×15个月18天）；2019年1月1日至2020年4月18日期间的车库物业费具体应为225元（28.81平方米×0.5元/平方米/月×15个月18天）。关于被告需要支付的车库电费的问题。庭审中，原告提供的《城中花园小区物业服务合同》中虽约定了“1-6#楼车库电费6元/月/车库”，但原告未提供证据证明其具备代收电费的资质且未因此而获利，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持；对于原告主张的延迟付款违约金，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。关于被告提出的涉案园区业主委员会已在2019年2月至5月召开业主大会形成解聘原告的决议，但原告拒绝退出并移交物业的答辩意见。根据城中花园小区业主委员会与原告签订的《城中花园小区物业服务合同》的约定，城中花园小区业主委员会与原告任何一方如需终止本合同，应提前两个月书面通知对方，但被告未提供证据证明涉案园区业主委员会履行了提前两个月且书面通知原告的义务，故对于被告的前述答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韩斌于本判决生效后十日内给付原告沈阳万维物业服务集团有限公司2019年1月1日至2020年4月18日期间的住宅物业费2135元；二、被告韩斌于本判决生效后十日内给付原告沈阳万维物业服务集团有限公司2019年1月1日至2020年4月18日期间的车库物业费225元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告韩斌负担6元，原告沈阳万维物业服务集团有限公司负担19元。本判决为终审判决。审判员  刘静明二〇二一年三月三十一日法官助理李明阳书记员夏子晴本判决所适用的法律依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。