浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0483民初3871号原告：费林松，男，1975年10月1日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：刘琳，浙江中锐律师事务所执业律师。被告：陆建良，男，1967年1月27日出生，汉族，住桐乡市。被告：陆叙金，男，1943年1月16日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：刘宇平，浙江辞达律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：何飞飞，浙江辞达律师事务所执业律师。第三人：王德泉，男，1958年9月19日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：陆开华。第三人：陈其明，男，1968年3月26日出生，汉族，住桐乡市。原告费林松与被告陆建良、陆叙金，第三人王德泉、陈其明房屋买卖合同纠纷一案，于2020年7月20日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理，原告费林松及委托诉讼代理人刘琳，被告陆叙金委托诉讼代理人刘宇平，第三人王德泉及委托诉讼代理人陆开华，第三人陈其明到庭参加诉讼，被告陆建良经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案因案情复杂，于2020年10月19日转为普通程序审理，并于2021年3月3日、3月17日分别进行了第二次、第三次公开开庭审理，原告陆叙金及委托诉讼代理人刘琳，被告陆叙金委托诉讼代理人刘宇平到庭参加诉讼，被告陆建良、第三人王德泉、陈其明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告陆建良将坐落于桐乡市崇福镇崇福北塘人家６幢2单元1902室住宅的不动产权登记在被告陆叙金名下的行为无效，并判决将该住宅的不动产产权恢复至被告陆建良名下；2、被告陆建良将坐落于桐乡市崇福镇崇福北塘人家６幢2单元1902室住宅（建筑面积为130.86平方米）的不动产产权过户给原告，并由被告陆建良按规定承担相应的税收和费用；3、本案受理费、财产保全费、财产保全责任保险费，均由二被告承担。事实与理由：原告因需在桐乡市崇福镇购买住宅，向房屋中介机构桐乡市崇福老娘舅房屋中介服务中心（普通合伙）询问房源，老娘舅中介推荐了被告陆建良的房屋，向原告提供了《崇福镇工业区征迁项目公寓安置房交房协议》（合同编号为×××43），并于2017年11月19日向原告收取了购房定金2万元。在老娘舅中介的撮合之下，2017年11月20日原告与被告陆建良签订了《房地产转让协议》1份，约定被告陆建良将坐落于崇福镇北塘人家6幢2单元1902室（房屋建筑面积130.86平方米，车库建筑面积9.49平方米），以65万元的价格转让给原告，当天已付定金2万元，余款15天内先付28万元，再付30万元，押金5万元等到有房产证再付，有了房产证马上过户。协议还约定了其他条款。原告于2017年11月21日向老娘舅中介支付了购房款28万元，于2017年11月25日向被告陆建良支付购房款30万元，于2018年6月25日前又向被告陆建良支付了购房款5万元（其中29970元汇入被告陆叙金账户），到此原告已付清了购房款65万元。2017年11月25日，被告陆建良通过老娘舅中介将涉案房屋的钥匙交给了原告。后原告组织人员开始装修，被告胞妹得知后，强行搬进该住宅内居住，并且更换门锁，原告即报警，但公安机关以经济纠纷为由，没有处理。涉案房屋之前因没有取得产权证，一直无法办理产权过户。目前原告得知，涉案房屋已办妥产权证，但产权人为被告陆叙金，陆建良与陆叙金系父子关系。原告曾与被告陆建良交涉，要求其将产权过户，但没有结果。另查，老娘舅中介是由王德泉和陈其明于2010年7月14日注册成立的普通合伙企业，王德泉和陈其明认缴出资额各为2万元，持股比例各为50%，老娘舅中介于2019年12月6日被注销。原告于2017年11月25日向王德泉支付了房屋居间介绍服务费9700元。原告认为，原告与被告陆建良签订的《房地产转让协议》是合法有效的，原告已付清了全部购房款，被告陆建良理应履行产权过户义务。但二被告采用不正当手段，恶意串通，将涉案房屋产权登记在被告陆叙金名下，企图规避产权过户义务，其行为已严重违反了诚实信用原则，是无效民事行为。被告陆叙金曾收到过原告支付部分房款，表明其是同意被告陆建良转让涉案房产的。被告陆建良未作答辩也未提交证据。被告陆叙金答辩称：1、涉案房产登记的产权人是陆叙金，陆叙金是合法取得的；2、原告提供的乙方为陆建良的《崇福镇工业区征迁项目公寓安置房交房协议》是复印件，要求提供原件；3对原告提交的房地产转让协议三性均有异议，签的是1单元1902室而不是涉案的2单元1902室房屋，老娘舅中介的证明是后补的，陆叙金根本就不知道陆建良将房产卖给原告的事情，涉案房产当时是农村拆迁安置房，按照惯例是以家庭为单位的，不是陆建良的个人财产，陆建良无权一人与原告签订房产转让协议；4、根本不存在原告所说的陆建良与陆叙金恶意串通将产权登记在陆叙金名下的行为，陆叙金本来就是户主，2018年4月28日陆叙金与崇福经济区管理委员会签订了《安置房交房协议》，将涉案房产登记在陆叙金名下是经过合法程序的；5、原告转账给陆叙金的几笔钱，这个卡一直是陆建良在控制使用的，陆叙金是一个七八十岁的农村老头，不会使用银行卡，陆叙金从头到尾没有拿过一分钱，也不知道这个事情，原告也没有跟陆叙金说起过；6、对原告交付的一笔28万元和一笔30万元的购房款有异议，几千几千的都要走银行转账，为什么这么大金额只有收款收据却没有转账凭证，其中28万元购房款也只是一个中介的收据，为什么要交给中介而不是直接银行转账呢；原告的取现凭证加起来总共只有139000元，与58万元相距甚远；7、涉案房产的初始钥匙是在陆叙金手上的，原告强行换锁进入房屋欲进行装修，陆叙金方发现后即制止并报警处理，现在陆叙金夫妇住在涉案房产里。请求法庭驳回对陆叙金的所有诉讼请求。第三人王德泉辩称：第三人只是一个中介机构，买卖是原、被告他们自己的事情。当时是陆建良拿了安置房交房协议的原件过来，老娘舅中介复印了一下，向原告介绍房源的时候给了原告一份，房地产转让协议的内容是原、被告协商后确认的，王德泉只是代写一下。关于房号的补正证明是王德泉写的，当时他们买卖房子时候王德泉也不知道是1单元还是2单元，后来费林松和陆建良再来找到王德泉说写错了，要王德泉出个证明改成2单元。对老娘舅中介敲章的收款收据、中介人员唐利华签字的付款单以及收到原告中介费9700元无异议，其余不知情。2017年11月25日老娘舅中介出具的情况说明，是王德泉写了交给费林松的，陈述的情况属实，但后续他们之间的纠纷不知情。第三人陈其明辩称，原、被告的这起房产买卖陈其明根本不知情，因为大约2015年还是2016年左右陈其明已经退出老娘舅中介了。经审理查明：2017年11月20日，在桐乡市崇福老娘舅房屋中介服务中心（以下简称老娘舅中介）撮合下，被告陆建良与原告费林松签订《房地产转让协议》1份，约定陆建良自愿将坐落在崇福镇北塘人家6幢1单元1902室的房地产（房屋建筑面积130.86平方米，车库建筑面积9.49平方米）出售给费林松，成交价为650000元，具体付款方式：1、当天已付定金20000元；2、余款在15天内付清，先付28万元；3、还付30万元整，押金5万元，等到有房产证，付5万元；有了房产证马上过户。2017年11月19日，费林松支付老娘舅中介购房定金20000元；2017年11月21日，费林松支付老娘舅中介购房款现金280000元。2017年11月25日，费林松支付被告陆建良购房款300000元。后，费林松于2017年12月11日银行转账陆叙金账户9990元，同日再次转账陆叙金账户9990元，2017年12月14日银行转账陆叙金账户9990元，2018年1月16日微信转账陆建良3000元，2018年1月23日微信转账陆建良500元，2018年2月25日微信转账陆建良1500元，2018年3月5日微信转账陆建良3000元，2018年6月19日微信转账陆建良2000元，2018年6月21日微信转账陆建良3000元，2018年6月26日微信转账陆建良7000元；2018年8月23日，陆建良补出收据，载明收到北塘人家小区6幢2单元1902室房屋余款50000元。2017年11月25日，老娘舅中介出具情况说明1份（为第三人王德泉书写），内容为：前有费林松向陆建良购买北塘人家6幢2单元1902室房屋，在我中介签订合同，费林松付给陆建良60万元整。同时由中介交房、交钥匙给费林松，告知物业北塘人家6幢2单元1902室房屋由陆建良卖给费林松了，现北塘人家6幢2单元1902室房屋归费林松了。2018年4月9日，老娘舅中介出具证明1份（为王德泉书写），内容为：原合同费林松购房北塘人家6幢1单元1902室，现在单元当时写错，改为2单元。2018年1月至3月，原、被告因案涉房屋产权争议发生纠纷，三次报警处理。另查明，被告陆建良系被告陆叙金的儿子，崇福镇李家坝村陆家角31号房屋拆迁时家庭共同成员有：陆叙金、陆叙金妻子朱发英、陆建良、陆建良前妻孙梅、陆建良儿子陆泽宇，陆叙金为户主。2020年6月24日，桐乡市崇福镇崇福北塘人家6幢2单元1902室的房产登记为陆叙金单独所有，权证号浙（2020）桐乡市不动产权第0027817号。还查明：2016年9月13日，桐乡市崇福经济区管理委员会、桐乡市语溪资产管理有限公司与被告陆建良签订《崇福镇工业区征迁项目公寓安置房交房协议》1份共3页，现呈交法庭的为第1页和第3页，内容为：根据崇福镇人民政府相关文件的有关规定，桐乡市崇福经济区管理委员会与陆建良已签订公寓安置房房屋拆迁补偿协议书，陆建良已选定以下公寓安置房并已缴清所有房款：1、位于北塘人家小区6幢1单元1901室，建筑面积130.67平方米；2、位于北塘人家小区6幢2单元1902室，建筑面积130.86平方米。2021年1月19日，桐乡市语溪资产管理有限公司出具情况说明，内容为：崇福镇虎啸开发办征迁中，李家坝村民陆建良于2016年9月13日在北塘人家领取安置公寓房，并签订交房协议。后于2018年4月9日，其父亲陆叙金（户主）与陆建良共同向李家坝村委会和虎啸开发办征迁组申请（附申请书），因其家庭特殊情况，要求在原公寓房签协的户主中添加陆叙金的名字。虎啸开发办征迁组在了解情况并在李家坝村委会的建议下，同意在征迁协议乙方中添加陆叙金，征迁协议重新签订后，语溪资产公司按新的征迁协议于2018年4月28日重新签订了安置房交房协议，2016年签订的交房协议同时作废。所附的2018年4月9日陆叙金与陆建良共同出具的申请书记载：本人陆叙金与陆建良是父子关系。因李家坝村陆家角小组征地拆迁，房子选择公寓房安置，分到××镇××小区××。现因儿子陆建良的特殊事宜影响到我的基本生活及居住问题，而且作为申请人是合法的家庭户主，房屋签协时我没有授权给陆建良签协，但已既成事实。因此特向李家坝村村民委员会和虎啸开发办征迁组申请：要求在原公寓房签协的户主中添加申请人即陆建良父亲陆叙金户主的名字。请政府解决为感！2018年4月19日，陆建良出具承诺一份，内容为：2013年6月14日已签订公寓房安置房屋拆迁补偿协议书，当时未与户主商量，因此产生矛盾，现要求增加共同受益人父亲即陆叙金，请政府解决。同年4月11日，崇福镇李家坝村村民委员会向崇福镇工业园区征迁组提出书面建议：我村陆家角组在2012年下半年土地征用，房屋拆迁过程中，涉及陆建良户选择公寓房安置，在北塘人家有三套安置房，现根据其父陆叙金提出的申请，考虑到陆建良目前的情况，并在陆建良本人同意的前提下，为了稳定，建议征迁组考虑解决申请人提出的要求。2018年4月28日，桐乡市崇福经济区管理委员会、桐乡市崇福两新建设开发有限公司与被告陆叙金签订《崇福镇工业区征迁项目公寓安置房交房协议》1份，内容为：根据崇福镇人民政府相关文件的规定，桐乡市崇福经济区管理委员会与陆叙金已签订公寓安置房房屋拆迁补偿协议书，陆叙金已选定公寓安置房并已缴清所有房款，选定的安置房为：位于北塘人家小区6幢2单元1902室，建筑面积130.86平方米，总房款196275.10元。另外需要说明的情况，涉案房屋现由陆叙金及妻子朱发英居住在内。以上事实，由原告提交的《崇福镇工业区征迁项目公寓安置房交房协议》复印件、《房地产转让协议》、老娘舅中介于2018年4月9日出具的证明、付款凭证、2017年11月25日老娘舅中介出具的情况说明、不动产权权利查询、报警记录、取现凭证、户口簿等，被告陆叙金提交的户口簿、《崇福镇工业区征迁项目公寓安置房交房协议》、不动产权证书，本院依据原告的申请向有关单位调取的证据[包括桐乡市语溪资产管理有限公司出具的情况说明附陆叙金、陆建良的申请书、陆建良的承诺书，桐乡市崇福镇李家坝村村民委员会发给崇福镇工业园区征迁组的建议，陆叙金与桐乡市崇福经济区管理委员会签订的《崇福镇工业区征迁项目公寓安置房交房协议》，从桐乡市崇福两新建设开发有限公司调取的《现金缴款单》、《北塘人家》安置房情况表]，以及各方庭审陈述等证实。本院认为，原告与被告陆建良签订《房地产转让协议》系双方真实意思表示，且不存在导致合同无效的情形，应当认定为依法成立并生效，对双方当事人均有约束力。但合同应当履行不等于合同必然履行，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，而本案在签订《房地产转让协议》时，涉案房屋尚未办理产权登记，权属尚不明确，且涉案房屋系农村拆迁安置房，按照通常的认知，当属于拆迁家庭成员共同财产，原告基于《崇福镇工业区征迁项目公寓安置房交房协议》就当然认为陆建良具有涉案房产所有权，本身具有一定的风险，即原告对被告陆建良届时能否顺利履行合同应有一定的预见。事后，涉案房产于2020年6月24日登记在被告陆叙金名下，陆叙金现也不同意将涉案房屋转移登记给原告，故事实上，被告陆建良也无法履行将涉案房屋产权变更登记至原告名下的义务。至于原告说两被告恶意串通，共同向李家坝村委会和虎啸开发办征迁组申请在原公寓房签协的户主中添加陆叙金的名字，并故意将涉案房屋产权登记在被告陆叙金名下，从而损害原告合法利益的意见，根据本院从桐乡市语溪资产管理有限公司调取的一系列证据以及涉案房产不动产权证书附记的记载（见第2点）：本不动产于2020年6月24日通过转移登记（拆迁安置）颁发不动产权证，涉及原权利人桐乡市崇福两新建设开发有限公司房屋不动产证［浙（2017）桐乡市不动产权第0××9号］，涉案房屋产权登记在陆叙金名下系经相关部门审查核实后准许，并不存在恶意串通的情形。审理中，本院向原告释明，询问原告是否愿意变更诉讼请求为要求解除合同并由陆建良承担违约责任，原告明确表示不愿意，仍坚持原诉讼请求。综上分析，原告的第一项诉讼请求，证据不足，不予支持。第二项诉讼请求，因事实上无法履行，亦不予支持，原告可另行主张解除合同并要求陆建良承担违约责任。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民法典》第五百九十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告费林松的诉讼请求。本案受理费80元，财产保全费3770元，合计3850元，由原告费林松负担受理费80元，由被告陆建良负担财产保全费3770元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：×××63，逾期缴纳将移送执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  张丹婷人民陪审员  金 鑫人民陪审员  朱炳泉二〇二一年三月十七日书 记 员  杨智超