湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7780号上诉人（原审原告）熊喜平，女，1981年2月5日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：刘清清，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。被上诉人(原审被告）宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇玉兴路**（豪德广场）豪德汽车站栋。法定代表人：李杰，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：程万科，湖南河清律师事务所律师。委托诉讼代理人：严敏，湖南河清律师事务所律师。原审第三人：湖南青客新村物业管理有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区云梦路世纪星商业广场**。法定代表人：廖兴伟。上诉人熊喜平因与被上诉人宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司（以下简称毅德光彩公司）及原审第三人湖南青客新村物业管理有限公司（以下简称青客物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人熊喜平的上诉请求：一、撤销原审判决。二、依法改判第一项判令为：被上诉人按四套涉案商品房总建筑面积之和以1400元/m2的标准返还给上诉人购房款差价269248元（192.32m2×1400元/m2）。依法改判第二项为：判令被上诉人支付上诉人违约金及损失暂计为355071元（该项违约金和损失的总金额以涉案四套商品房的购房总价款900055元为基数按日万分之五的逾期交房违约金标准计算，自2017年2月13日起至本判决生效之日止的违约金累计之和）。三、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，1、被上诉人至今仍占有和使用涉案房屋，没有履行交房义务，这在《人民和解协议书》以及一审法院（2019）湘0124民初1049号民事调解书可以佐证证明。2、一审认定根据上诉人与原审第三人青客物业公司于2017年2月14日签订《委托经营管理协议》中“在签订合同前租赁房屋内所有物品已做好交接”，据此推定上诉人同意被上诉人将涉案房屋给原审第三人青客物业公司进行装修就完成了全部交付房屋的合同责任，认定错误。上诉人与第三方青客物业公司的《委托经营管理协议》没有履行，是无效合同，上诉人并没有授权被上诉人将房屋交付给青客物业公司，被上诉人与《委托经营管理协议无关》。3、被上诉人在庭审中说明将涉案房屋的精装修交给第三方青客物业公司完成，但该行为不能替代被上诉人应依双方《商品房买卖合同》的约定完成将装修好的房屋交付给上诉人的合同责任。更何况，被上诉人也没有提交证据证明其交付涉案房屋给了第三方青客物业公司。即便被上诉人能够证明其已经交付给了第三方青客物业公司，被上诉人也应依合同约定，直接向上诉人交房。4、请二审法院依法认定被上诉人逾期交房以及未装修的违约责任。5、一审法院漏判、错判，请二审法院予以纠正。二、原审判决适用法律错误，1、一审判决脱离庭审事实，双方就如何履行装修义务等多项合同义务并未达成一致，且该项判决不能实际履行。2、该项判决适用法律错误。被上诉人已经违法撤掉了样板房，事实上已经丧失了继续履行房屋装修义务的基础与样板，被上诉人已经不具备照样板房履行装修义务的现实条件，请二审法院根据庭审以及有利于履行合同的方式，对一审判决依法改判，判令被上诉人按照四套商品房的建筑总面积，以1400元/m2的装修标准返还给上诉人。三、一审判决证据认定错误，请二审予以纠正，认定上诉人主张的四套房屋按同一时期的毛坯与精装购房款差价标准1400元/m2。四、本案中，上诉人履行了与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的义务，没有任何过错与违约行为。请求支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人答辩称：一、一审判决经历多次庭审，对案件事实进行了仔细审查，认定答辩人已经完成涉案房屋交付正确。答辩人在一审中所提供的证据《人民和解协议书》、《民事调解书》与案涉房屋是否交付无任何关联性，房屋是由业主通过书面方式确认直接交付给第三人，答辩人也是与第三人进行房屋的交接，现第三人下落不明，答辩人还存有房屋的备用钥匙，所以在与业主达成和解时才同意再次交房。二、一审判决对于证据的审查谨慎且认真，对证据采信完全正确。三、一审未违反法定程序，未漏判、错判，上诉人以不具有可比性的精装修房与毛坯房销售的差价来主张装修损失无任何事实与法律依据。一审法院驳回上诉人的第二项诉讼请求完全正确。四、一审法院判决内容完全具备履行条件，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人没有提供陈述意见。上诉人熊喜平向一审法院起诉请求：1.判令毅德光彩公司返还给熊喜平位于湖南省宁乡县××路××号（豪德广场）公寓栋1819室、1820室、1821室、1822室等四套商品房购房款差价总计269248元（计算方式为：按建筑面积每平米1400元的单价补偿标准，四套商品房建筑面积总和为192.32平米）；2.判令毅德光彩公司支付给熊喜平逾期交房违约金355071元（金额待定，其中违约金暂计算自2017年2月13日起至2019年4月13日止，尚未计算的违约金以每日按涉案四套商品房总价款900055元的万分之五的标准，至本判决生效之日止的违约金累计总和）；3.毅德光彩公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年10月27日，毅德光彩公司与青客物业公司签订《豪德壹公馆咖啡猫公寓合作协议书》，约定：甲（毅德光彩公司）乙（青客物业公司）双方合作，充分利用甲方项目的资源优势和乙方拥有房屋全程托管及每年高投资回报率和网络、物业、装饰一体化全程操作技术优势，进行对项目量身订做高水准的战略、策略、执行、管控四位一体的价值最大化方案，在双方的有效配合下，成功将项目打造成一个独具特色的专业性品牌营销典范。协议约定：1．合作期间：2016年11月1日至2017年12月31日；2．统购条款：乙方充分利用自身优势，应在约定的合作时间内，通过装饰、装修、物业、网络等渠道，极力完成全部销售，合作到期后，如有尚未销售出去的房屋，由乙方按照本协议4.1条约定价格全部予以购买，并按照甲方要求的具体时间将购房款汇入甲方指定银行账户。2016年11月23日，毅德光彩公司注册微信“豪德壹公馆”公众号（注册提供的工商执照注册号为91430124691838434H），该公众号宣传涉案房屋“全精装轻奢派”“优运营投资稳”，豪德壹公馆由咖啡猫整体租赁并运营，业主投资即可享受每月租金、豪德壹公馆将由具备成熟经验的咖啡猫专业托管运营。图片宣传中注明开发商为毅德光彩公司，运营商为青客物业公司，但未见毅德光彩公司对租金收益及其兑付作出保证承诺。2017年2月13日，熊喜平在已知涉案房屋装修是由青客物业公司替毅德光彩公司负责实施的情况下，与毅德光彩公司签订了四份《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号分别为7130150391819、7130150391820、7130150391821、7130150391822），合同约定：第一条：买受人购买的房屋为现房；第二条：买受人购买的商品房为坐落于宁乡县××路××号（豪德广场）豪德广场-公寓18层1819号房屋（合同编号：7130150391819）；豪德广场-公寓18层1820号房屋（合同编号：7130150391820）；豪德广场-公寓18层1821号房屋（合同编号：7130150391821）；豪德广场-公寓18层1822号房屋（合同编号：7130150391822）；商品房规划用途为住宅；第六条：买受人一次性付款，总价款为225014元（四份合同中约定的总价款均为225014元）；第八条：商品房交付应当符合如下条件：已经竣工验收备案；满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；第十条：交接手续：该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定的条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理；第七条第1（2）项：买受人未按本合同的约定时间付款，逾期超过60日，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金；第十一条：逾期交房责任：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自第八条约定的交付期限届满起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.01%的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；附件六对具体装饰、设备标准进行了约定，并约定：交付的商品房的装修部分达不到本附件约定的装修标准的，买房人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修。合同补充协议中约定：双方签订《商品房买卖合同》之日，买受人直接办理物业接房、入户手续，缴纳物业服务费等相关费用。同日，熊喜平向毅德光彩公司支付了房款每套225014元，共计900056元。2017年3月3日，熊喜平就涉案四套房屋领取了不动产权证。2017年2月14日，熊喜平（甲方）与青客物业公司（乙方）签订了《委托经营管理协议书》及《授权委托书》，《委托经营管理协议书》中约定：1．甲方将甲方所有坐落于长沙市宁乡县××路××号豪德壹公馆18层19号房屋、18层20号房屋、18层21号房屋、18层22号房屋的租赁事宜在委托期限内全权委托给乙方代为管理，委托期限均为10年，从2017年5月1日至2027年4月30日止；2．甲方委托租赁房屋单月租金为1125元（从第四年开始逐年递增5%）；3．甲乙双方已确认在签订本合同前租赁房屋内所有物品已做好交接，详见附件二《屋内分项物品清单》；4．甲方应于房屋交接之日起将房屋钥匙交付乙方使用。《授权委托书》中载明：委托期限：自授权委托书签署之日起至委托经营管理协议届满之日止；委托方（熊喜平）特委托受托方（青客物业公司）作为其合法代理方，在合同期限内全权代为办理房屋租赁相关事项，包括但不限于代为办理有关房屋物业管理的一切所属事项。在诉讼中，熊喜平、毅德光彩公司双方均确认截至目前涉案房屋尚未装修。熊喜平表示如毅德光彩公司能够按合同的规定履行精装修义务，熊喜平同意，但支付差价款更有利于合同履行。毅德光彩公司表示愿意按照合同约定继续履行装修义务。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。熊喜平、毅德光彩公司之间签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：1．毅德光彩公司是否存在违约行为；2．熊喜平诉请毅德光彩公司返还差价款是否符合法律规定；3．熊喜平诉请毅德光彩公司支付逾期交房违约金是否符合法律规定。一、熊喜平主张毅德光彩公司存在未依约交付房屋的违约行为，毅德光彩公司抗辩其通过青客物业公司完成了交付，交付的是未装修的毛坯房。一审法院认为，毅德光彩公司已履行了交付义务但存在迟延履行装修义务的违约行为，其理由如下：1．熊喜平已于2017年3月3日依照《商品房买卖合同》领取了不动产权证，可据此确认毅德光彩公司已履行了交付房屋产权的义务；2．熊喜平诉称毅德光彩公司未履行转移房屋占有的义务，毅德光彩公司辩称其已向熊喜平授权经营出租事务的青客物业公司交房，青客物业公司未予答辩。一审法院认为：依据熊喜平、毅德光彩公司及青客物业公司签订的合同及协议，青客物业公司既与毅德光彩公司成立房屋包销法律关系，也与熊喜平成立委托关系。熊喜平、毅德光彩公司签订的《商品房买卖合同》附件约定签约之日买受人直接办理物业接房、入户手续。熊喜平与青客物业公司签订《授权委托书》授权青客物业公司办理房屋租赁相关事项、房屋物业管理所属事项，并在《委托经营管理协议书》确认“在签订本合同前租赁房屋内所有物品已做好交接”。据此，可认定熊喜平在签订合同时已明示同意毅德光彩公司履行转移房屋占有义务的方式为：将涉案房屋直接交予青客物业公司占有，且毅德光彩公司已将涉案房屋交予青客物业公司占有。3．毅德光彩公司作为涉案房屋的出卖人，依照熊喜平、毅德光彩公司签订的《商品房买卖合同》及其附件（含附件六），负有将涉案房屋按约定标准进行装修的义务。毅德光彩公司辩称依照其与青客物业公司的合同，应由青客物业公司实际完成装修事务且熊喜平对此知情，但熊喜平、毅德光彩公司间并无装修义务转移由青客物业公司承担的约定，熊喜平与青客物业公司签订的合同亦未见由青客物业公司承担装修义务的约定，故毅德光彩公司的该辩称意见不符合合同的相对性原则，一审法院不予采信；4．截至目前，毅德光彩公司仍未履行将涉案房屋装修至约定标准的义务，属于违约。二、熊喜平诉请毅德光彩公司返还差价款是否符合法律规定。熊喜平诉请毅德光彩公司按照精装房与毛胚房的差价（1400元/平米）返还购房差价款，实质是要求部分解除其与毅德光彩公司间关于装修的权利义务约定。虽然毅德光彩公司在签订《商品房买卖合同》后迄今仍未履行装修义务，但根据合同签订、履行的具体情形及熊喜平、毅德光彩公司在诉讼中的意思表示，合同仍有继续履行的现实条件，故对熊喜平的该诉讼请求，一审法院不予支持，其理由为：1．综合熊喜平、毅德光彩公司及青客物业公司签订合同的过程可见：熊喜平、毅德光彩公司签订合同买卖的系现房，但熊喜平签约时未实地勘查验收，其对房屋实际由青客物业公司负责装修事务的事实也是明知的，故可认定熊喜平签约时对讼争房屋尚未装修是明知或应当知道的。据此，应当认定熊喜平、毅德光彩公司及青客物业公司签约时均认可讼争房屋尚未装修，需在2017年5月1日即约定的委托租赁期起始之日完成装修。在诉讼中，熊喜平也未举证证明其曾催告毅德光彩公司履行装修义务或者提出由自己直接收房的要求，故不应认定毅德光彩公司迟延履行装修义务的行为属于根本违约；2．在一审庭审中毅德光彩公司已表示愿意按照合同约定继续履行装修义务，熊喜平亦表示能够接受毅德光彩公司能够按合同规定继续履行精装修义务，继续履行合同具有共同的意愿基础。综上，根据装修的实际需要，一审法院酌情判令毅德光彩公司在判决生效之日起三个月内将涉案房屋装修至约定标准。三、熊喜平诉请毅德光彩公司支付逾期交房违约金是否符合法律规定。毅德光彩公司迟延履行装修义务，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担继续履行、赔偿损失的违约责任。熊喜平、毅德光彩公司签订的合同虽然约定了逾期交房的违约金标准，但基于三方签订的合同及协议，涉案房屋已转移占有于青客物业公司，毅德光彩公司已履行了交房义务，故熊喜平要求毅德光彩公司支付逾期交房违约金没有事实依据和法律依据。毅德光彩公司迟延履行装修义务，客观上导致涉案房屋交付后一定期间内的使用价值减损，可能导致熊喜平在《委托经营协议》无法继续履行时不能按精装房标准收回涉案房屋取得使用收益，毅德光彩公司应赔偿熊喜平的相关损失。但损失范围的界定取决于熊喜平是否要求青客物业公司继续履行《委托经营协议》及相关权益主张情况。熊喜平可依据《委托经营协议》向青客物业公司提出权利主张后，再据情界定损失并向毅德光彩公司主张赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百四十条之规定，判决：一、宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司在本判决生效之日起三个月内按《商品房买卖合同》及其附件的标准将坐落于宁乡县××路××号（豪德广场）公寓18层1819号、1820号、1821号、1822号装修完毕；二、驳回熊喜平的其他诉讼请求。案件受理费10044元，由熊喜平负担6600元，宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司负担3444元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审中，被上诉人陈述：涉案的四套房屋没有和第三人青客物业公司办理交接手续，也没有书面交接手续证明向上诉人交付了涉案房屋，且涉案的四套精装房屋至今没有进行装修。上诉人对一审查明的事实部分中的陈述“原告表示如被告能够按合同的规定履行精装修义务，原告同意，但支付差价款更有利于合同履行”有异议，认为上诉人要求返还差价款，并提出了明确的诉请。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，1、上诉人与被上诉人双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。从目前现有证据和二审中被上诉人的陈述可知，上诉人购买的涉案的四套精装修房屋至今没有进行装修，被上诉人也没有任何证据证明向上诉人或第三人青客物业公司交付了已实际完成精装修的涉案房屋，故被上诉人应依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条及合同附件九第6条的约定，结合上诉人一审时的诉讼请求，按日计算向上诉人支付全部已付购房款日万分之一的标准从2017年2月14日起计算至本判决生效之日止的逾期交房违约金。上诉人虽领取了案涉房屋的不动产权证书，但这并不能代表被上诉人就已实际履行了向上诉人交付案涉精装房屋的合同义务。被上诉人与第三人之间的《合作协议书》不能否定被上诉人与上诉人之间《商品房买卖合同》约定的主要交付案涉房屋的义务。2、关于上诉人要求被上诉人按毛坯与精装修房屋差价进行返还的问题。上诉人购买的四套案涉房屋均系精装修房，房屋单价为4680元/m2，由于被上诉人认可上诉人购买的四套涉案房屋至今未进行装修，且上诉人在向原审法院起诉时明确诉请要求被上诉人按建筑面积1400元/m2的差价进行返还，本院根据上诉人一审时提交的其丈夫黄庆于2017年3月25日与被上诉人签订的购买同一案涉楼盘同一幢（豪德广场—公寓）不同楼层的毛坯房单价3280元/m2的《商品房买卖合同》这一证据，认为可以参照上诉人及其丈夫黄庆分别与被上诉人签订的精装修房与毛坯房之间的单价差1400元/m2的标准补偿给上诉人四套案涉房屋的精装修补偿款，即192.32m2×1400=269248元。综上，本案一审认定部分事实不清，适用法律错误，上诉人的上诉请求有事实和合同依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初2676号民事判决；二、由被上诉人宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付上诉人熊喜平逾期交房违约金，违约金以上诉人已实际支付的四套精装修房屋总价款900056元为基数自2017年2月14日起按日万分之一的标准计算至本判决生效之日止；三、由被上诉人宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司在本判决生效之日起十日内向上诉人熊喜平支付按1400元/m2的精装修补偿款的标准补偿上诉人熊喜平四套案涉房屋的装修补偿款；四、驳回上诉人熊喜平的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费10044元，二审案件受理费10044元，均由被上诉人宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二一年三月二十四日书记员 刘峙宏附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。