湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0121民初1322号原告：彭宝，男，1985年10月18日出生，土家族，户籍地湖南省常德市鼎城区。原告：杨晓春，女，1982年10月4日，汉族，户籍地长沙市望城区。被告：湖南京宁置业有限公司，住所长沙县星沙街道开元东路。法定代表人：吕锋，系该公司董事长。委托代理人：刘涛，湖南金州律师事务所律师。原告彭宝、杨晓春诉被告湖南京宁置业有限公司（以下简称京宁置业）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告彭宝、杨晓春请求判令:1、判令彭宝、杨晓春与京宁置业所签的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号201601121103）第二十一条无效，由京宁置业退还彭宝、杨晓春多收的购房款5978元；2、判令京宁置业支付彭宝、杨晓春维权期间的务工费、交通费、复印费、电话费等费用2000元及利息（以银行同期定期贷款利率标准计算）；3、判令京宁置业承担本案诉讼费用。被告湖南京宁置业有限公司答辩要点：1、原被告双方签订的《长沙县商品房买卖合同》合法有效；2、涉案合同第二十一条不属于格式条款无效情形；3、京宁置业多次进行提示，彭宝、杨晓春对涉案合同内容明知且认可；4、彭宝、杨晓春主张被告有违诚信原则、合同显示公平等无事实和法律依据。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、长沙县星湖湾高层住宅小区（二期）系京宁置业开发建设。2016年9月1日，彭宝、杨晓春作为买受人、京宁置业作为出卖人共同签订了《长沙县商品房买卖合同》（合同编号为201601121103），主要约定：买受人从出卖人处购买星湖湾高层住宅小区（二期）第G2-8幢11层1103号商品房，建筑面积为123.65平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5694.44元，总金额为704117元；其中合同第二十一条约定面积确认及面积差异处理：产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式（该选项在合同文本直接打印，非签订合同时的勾选）进行处理（按套计价的，不适用本条约定）……2、双方自行约定：如果竣工实测面积与预售面积存在差异，双方同意a.建筑面积在70m2（含本数）以上，面积误差在±1%以内，双方互相不退不补；b.面积差异在1%以上的，据实结算房价款，即房价补差款＝（竣工实测面积-预售面积）×商品房销售价款/预售面积，当竣工实测面积大于预售面积时，由买受人向出卖人补交上述“房价补差款”；当竣工实测面积小于预售面积时，由出卖人将上述“房价补差款”返还买受人;c.建筑面积在70m2（不含本数）以下，面积误差在±2%以内，双方互不退补，超过2%的据实结算。2、上述合同签订后，彭宝、杨晓春根据合同约定面积和单价向被告支付了购房款704117元（5694.44元/m2*123.65m2）。3、上述合同签订后，长沙县自然资源局对彭宝、杨晓春所购第Ｇ2-8幢11层1103号商品房进行产权登记，根据产权登记面积实测，该商品房面积为122.6ｍ2，长沙县自然资源局向彭宝、杨晓春发放了湘（2020）长沙县不动产权第0××7号不动产权证书，载明登记在××街道××路××号××层××小区××期××栋××号房屋建筑面积为122.6ｍ2。二、双方当事人有争议的事实1、《长沙县商品房买卖合同》（合同编号为201601121103）第二十一条第2款a项（以下简称合同21.2.a条款）效力的认定问题。彭宝、杨晓春认为合同21.2.a条款系格式条款，有违诚信且显失公平，应属无效；京宁置业认为该条款并不属于格式条款无效情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的法律规定》第十四条，该条款合法有效。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，如履行该条款，将对对方产生不利的后果，对方可以主张该条款不成为合同的内容。本案中，京宁置业作为房地产开发企业，在与彭宝、杨晓春签订时合同前，虽然就合同的格式文本张贴于营销中心，但就诉争合同21.2.a条款已直接打印为第2项方式处理，并未与彭宝、杨晓春及其他买受人协商，故诉争《长沙县商品房买卖合同》第二十一条属于格式条款。根据上述合同排版及设计，京宁置业对该格式条款并没有采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，审理中也未举示证据证实其在签订合同前对该条款进行了明确的说明。而该条款载明的内容系对房屋面积差异的处理，直接关系到彭宝、杨晓春等房屋买受人的购房款的具体金额，与原告有着重大利害关系。鉴于京宁置业作为格式条款提供方并未履行提示或说明义务，且按该合同21.2.a条款履行，直接导致非格式合同条款提供方彭宝、杨晓春向京宁置业支付超产权登记实测面积的价款，该后果明显不符合合同格式条款应遵循的公平原则，依法彭宝、杨晓春可以从有利于自己的角度，直接主张该条款不成为合同的内容，并要求被告据实结算房屋价款。审理中，彭宝、杨晓春对上述合同21.2.a条款提出无效的诉讼主张，本院认为，根据前述意见，本院依法已认定案涉合同21.2.a条款不成为合同的内容，该合同格式条款即不存在有效或无效的认定问题。在彭宝、杨晓春预付合同约定房款后，京宁置业和彭宝、杨晓春应按实根据交易商品房的实测登记面积价款予以退补。彭宝、杨晓春已实际支付购房款704117元，而根据双方约定的房屋单价及实际建筑面积，星湖湾高层住宅小区二期G2-8栋1103号房屋的总价应该为698138.34元（5694.44元/m2*122.6m2），京宁置业应向彭宝、杨晓春退还多收取的购房款5978.66元（704117-698138.34）。现原告要求被告退还多收取的购房款5978元，于法有据，本院依法予以支持。判决的理由与结果本院认为：1、依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。彭宝、杨晓春和京宁置业双方签订了《长沙县商品房买卖合同》，对房屋单价进行了约定，购买方即彭宝、杨晓春有义务按约定单价及实际面积支付购房款，对于出售方多收取的购房款亦有权要求退还；2、京宁置业作为合同21.2.a格式条款的提供方，未履行提示和说明义务，该条款本院认定不成为合同内容。在此认定情形下，彭宝、杨晓春主张无效的请求不予支持，应予驳回。3、当事人对自己提出的主张的，有责任提供证据。原告并未提供诉讼请求第二项中相关务工费、交通费、复印费、电话费等实际产生的证据，此外本案被告并非合同的违约方，原告要求被告支付原告维权期间的务工费、交通费、复印费、电话费等费用2000元及利息的诉讼请求无依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告湖南京宁置业有限公司在本判决生效后五日退还原告彭宝、杨晓春购房款5978元；二、驳回原告彭宝、杨晓春其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半后计25元，由被告湖南京宁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗海涛二〇二一年三月三十日法官助理汪文清书记员陈忆芸附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法律程序，全面、客观地审查核实证据。