湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初16029号原告:湖南晟通置业有限公司梅溪湖分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道环湖路**晟通牡丹舸营销中心。负责人：张云建。委托诉讼代理人:罗淇予，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴霜，湖南金州律师事务所实习律师。被告：蓝娟，女，1994年9月18日出生，汉族，住湖南省蓝山县。原告湖南晟通置业有限公司梅溪湖分公司（以下简称原告）与被告蓝娟（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告湖南晟通置业有限公司梅溪湖分公司的委托诉讼代理人罗淇予、吴霜到庭参加诉讼,被告蓝娟经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告湖南晟通置业有限公司梅溪湖分公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》于2020年11月16日解除。2、判令被告协助、配合原告完成长沙市岳麓区环湖路777号晟通牡丹苑6栋4102号房屋备案登记、预告登记的注销手续办理。3、判令被告赔偿原告因承担保证责任而支付的损失金额人民币暂计人民币86111.99元（最终以原告实际产生的损失为准）。4、判令被告向原告支付解除《长沙市商品房买卖合同》的违约金人民币272575.8元。5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2019年5月16日签订《长沙市商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：ＸＸ1403134102,以下统称为“《购房合同》”）,约定由被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区××路××号××栋××号房屋，房屋总价为2725758元。《购房合同》签订后，被告向原告支付了购房首付款825758元，剩余房款1900000元被告以银行按揭方式进行支付。被告与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称为“建设银行”）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称为“《借款合同》”）。同时，原告为被告提供按揭贷款的担保。因被告逾期还款，建设银行已于2020年10月27日向芙蓉区人民法院提起诉讼，请求与被告解除《借款合同》并要求原告履行担保责任。根据《购房合同》附件八第三条第7款约定，原告为被告提供按揭贷款担保期间，被告必须按期偿还银行贷款本金及利息，被告逾期偿还银行贷款本息，导致银行要求原告为被告承担按揭贷款担保责任的，原告有权向被告要求损失赔偿（包括且不限于原告因承担按揭贷款担保责任而支付的保证金、违约金、被告欠款、利息等）,被告逾期偿还银行贷款本息，原告有权解除《购房合同》并要求被告按照全部购房款的10%向原告支付违约金。鉴于此，原告已于2020年11月17日向被告寄发《解除合同通知函》。综上，被告的逾期还款的行为严重违反了双方签订的购房合同，已构成违约，并侵犯了原告的合法权益，故原告依法起诉至法院，请求法院支持原告全部诉讼请求。原告湖南晟通置业有限公司梅溪湖分公司将诉讼请求变更为：1、判令原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及相关附件于2020年11月17日解除。2、判令被告按照购房款的10%向原告支付违约金人民币272575.8元。3、判令被告协助、配合原告完成长沙市岳麓区环湖路777号晟通牡丹苑6栋4102号房屋合同备案登记、预告登记的注销手续办理。4、判令被告立即将长沙市岳麓区环湖路772号晟通牡丹苑6栋4102号房屋交还原告。5、判令被告赔偿原告因承担保证责任而支付的损失金额人民币暂计人民币86111.99元（最终以原告最终产生的损失为准）。6、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告诉蓝娟商品房预售合同纠纷一案已在岳麓区人民法院立案，现因案外人中国建设银行股份有限公司湖南省分行诉原告、蓝娟的金融借贷合同纠纷一案的客观推进，原告在此过程中发现了与本案案件事实有关的新情况，故特根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向岳麓区人民法院提出如上变更诉讼请求的申请，望岳麓区人民法院予以批准。被告蓝娟未作答辩。经审理查明：原、被告双方于2019年5月16日签订《长沙市商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：ＸＸ1403134102,以下统称为“《购房合同》”）,约定由被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区××路××号××栋××号房屋，房屋总价为2725758元。《购房合同》签订后，被告向原告支付了购房首付款825758元，剩余房款1900000元被告以银行按揭方式进行支付。被告与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称为“建设银行”）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称为“《借款合同》”）。同时，原告为被告提供按揭贷款的担保。原被告双方在《补充协议》中关于联系及送达事宜中约定，买受人地址及联系电话以买卖合同记载的地址及联系电话为准，如买卖任何一方地址及联系方式变更，应在发生变更之日起五日内以书面形式通知另一方。买卖合同及本补充协议中的下列通知情形下视为已送达：（1）该通知已交付对方的；（2）该通知以挂号信或特快专递方式发出后七天的；（3）以传真、话或其他类似方法通知后，对方以书面形式确认的；（4）报纸公告刊登后三天的。以特快专递通知的，以收件人签收日为送达时间；收件人未签收的，同城以特快专递交寄日的第3日为送达日，异地以特快专递交寄日的第7日为送达日。另双方同意买卖合同第五条补充如下：7、出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，买受人逾期偿还银行贷款本息，导致银行要求出卖人为买受人承担按揭贷款担保责任的，出卖人有权向买受人要求损失赔偿（包括且不限于出卖人因承担按揭贷款担保责任而支付的保证金、违约金、买受人欠款、利息等）,买受人逾期偿还银行贷款本息，导致银行解除按揭贷款合同的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。2019年5月27日被告蓝娟与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，被告蓝娟向该银行贷款1900000元（期限为2019年6月20日至2049年6月20日），向原告购买位于长沙市岳麓区××路××号××栋××房。后因被告蓝娟逾期还款，中国建设银行股份有限公司湖南省分行于2020年10月27日向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，请求与被告解除《借款合同》并要求原告履行担保责任。长沙市芙蓉区人民法院于2020年12月24日作出（2020）湘0102民初16930号民事判决书，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司与蓝娟订立的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、蓝娟向中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还截至2020年12月7日的借款本金1856774.65元、利息8340.01元、罚息48.07元，并支付逾期还款利息，逾期还款利息以借款本金1856774.65元为基数，以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准，自2020年12月8日起计算至实际清偿之日止；三、蓝娟向中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付为实现债权所发生的律师代理费40875.65元；四、湖南晟通置业有限公司、湖南晟通置业有限公司梅溪湖分公司对蓝娟的上述债务承担连带清偿责任；以上第二、三项金钱给付义务，蓝娟、湖南晟通置业有限公司、湖南晟通置业有限公司梅溪湖分公司应于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回中国建设银行股份有限公司湖南省分行的其他诉讼请求。六、湖南晟通置业有限公司、湖南晟通置业有限公司梅溪湖分公司承担保证责任后，有权向蓝娟追偿。本案受理费22386元，因适用简易程序，减半收取11193元，由中国建设银行股份有限公司湖南省分行负担441元，蓝娟、湖南晟通置业有限公司、湖南晟通置业有限公司梅溪湖分公司共同负担10752元。上述判决现已生效。现原告认为，根据《购房合同》附件八第三条第7款约定，原告为被告提供按揭贷款担保期间，被告必须按期偿还银行贷款本金及利息，被告逾期偿还银行贷款本息，导致银行要求原告为被告承担按揭贷款担保责任的，原告有权向被告要求损失赔偿（包括且不限于原告因承担按揭贷款担保责任而支付的保证金、违约金、被告欠款、利息等）,被告逾期偿还银行贷款本息，原告有权解除《购房合同》并要求被告按照全部购房款的10%向原告支付违约金。鉴于此，原告已于2020年11月17日向被告寄发《解除合同通知函》。原告认为被告的逾期还款的行为严重违反了双方签订的购房合同，已构成违约，并侵犯了原告的合法权益，故原告依法起诉至法院。另查明，1、被告蓝娟于2019年10月28日签署了《商品房交付手续》,确认已收到案涉房屋。2、原告在2020年12月29日至2021年1月15日期间，共计代被告偿还了银行贷款利息及罚息94420.57元；原告另支出了（2020）湘0102民初16930号民事判决书中确定的律师费及案件受理费51627.65元。3、原告陈述，被告蓝娟已经支付了首付款825758元，被告蓝娟向银行偿还贷款25052.77元。上述事实，有原告的提交的《长沙市商品房面买合同》及相关附件、《个人住房（商业用房）借款合同》、民事起诉状及受理案件通知书、中国建设银行网上银行电子回执、《解除合同通知函》及邮寄底单、《商品房交付确认单》、（2020）湘0102民初16930号民事判决书、中国建设银行个人贷款结清证明、个人贷款还款凭证、银行进账单及原告当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告签订的买卖合同是否已解除；二、被告否应配合原告办理网签、合同备案撤销手续；三、被告是否应承担违约金；四、被告是应返还房屋。一、原告湖南晟通置业有限公司梅溪湖分公司与被告蓝娟签订的《长沙市商品房买卖合同》及相关附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，原告湖南晟通置业有限公司梅溪湖分公司、被告蓝娟、案外人中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告蓝娟因未按期偿还涉案房屋的银行按揭贷款，亦未按银行要求一次性偿还涉案房屋全部贷款本金、利息、罚息，致使原告承担了连带清偿责任。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第三条第七款约定，原告有权单方解除合同，现原告在2020年11月17日按照《长沙市商品房买卖合同》约定的地址向被告发出《解除合同通知通知函》通知被解除买卖合同，该邮件于2020年11月23日被退回，根据原、被告双方签订补充协议第一条的约定，通知以挂号信或特款专递方式发出后七天的视为送达，故原、被告签订的《长沙市商品房买合同》已经于2020年11月23日解除，本院认为原、被告签订的《长沙市商品房买合同》于2020年11月23日解除。二、合同解除后，根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第一条第三款约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故被告应积极配合原告办理网签、合同备案撤销手续，故对原告主张被告配合原告完成合同备案登记、预告登记的注销手续办理的诉请，本院予以支持。三、本院认为，被告在按揭贷款办理成功后，贷款银行即将1900000元贷款支付至原告账户，后因被告未按期还款违约，导致贷款银行要求被告一次性还款，原告承担了连带清偿责任，向银行垫付了利息、罚息共计94420.57元；原告另支出了（2020）湘0102民初16930号民事判决书中确定的律师费及案件受理费51627.65元，上述利息、罚息、案件受理费、律师费共计146048.22元，原告已经实际支出，该费用应由被告承担。另根据双方签订的补充协议第三条第七款约定，被告应按照全部购房款的10%向原告支付违约金272575.8元，本院对原告要求被告支付违约金272575.8元的诉讼请求依法予以支持。四、对于原告提出要求被告返还长沙市岳麓区××路××号××栋××房给原告的诉讼请求，本院认为原告提交的证据证实涉案房屋已经交付给被告蓝娟，现原、被告所签《长沙市商品房买卖合同》已经解除，被告应将案涉房屋返还被原告，故本院对原告的该诉讼请求依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告湖南晟通置业有限公司梅溪湖分公司与被告蓝娟签订的《长沙市商品房买卖合同》于2020年11月23日解除；二、限被告蓝娟自本判决生效之日起十日内配合原告湖南晟通置业有限公司梅溪湖分公司办理房屋合同备案登记、预告登记的注销手续办理；三、被告蓝娟在本判决生效之日起十日内向原告湖南晟通置业有限公司梅溪湖分公司赔偿损失146048.22元并支付违约金272575.8元。四、限被告蓝娟于本判决生效之日起十日内将位于长沙市岳麓区××路××号××栋××房返还给原告湖南晟通置业有限公司梅溪湖分公司。五、驳回原告湖南晟通置业有限公司梅溪湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3543元，财产保全费5000元，共计8543元，由被告蓝娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二一年三月二十二日法官助理林青曼书记员解秋阳