江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0114民初52号原告（反诉被告）：吴戌秋，户籍地江苏省兴化市。被告（反诉原告）：南京全悦酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320115MA1R6L1MXT，住所地南京市雨花台区民智路13号901-915室。法定代表人：刘翠平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：方某。原告（反诉被告）吴戌秋与被告（反诉原告）南京全悦酒店管理有限公司（以下简称全悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告吴戌秋、被告全悦公司委托诉讼代理人方某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴戌秋向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋租赁合同并承担违约责任，向原告支付2020年4月之后至今的租金合计45200元(2020年8月之前按每月4000元，2020年8月之后按每月4200元计算，按半年支付共计11个月租金）及利息（按照一年期LPR计算利息）、赔偿违约金（暂以未支付租金及利息的20%计算）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原、被告于2018年8月18日签署房屋租赁合同，租赁期限为8年，2018年8月18日至2026年10月17日止；原、被告双方通过合同订立约定租金、交付方式，并约定每两年月租金递增5%的方案，租金为每月4000元，并约定租金每半年支付一次。合同生效后，被告于2020年单方面改为每月支付当月租金，提出要求减免三个月租金，取消合同中租金递增条款，要求原告口头应允。原告表示拒绝接受后，被告于2020年7月21日明确表示拒付租金，截至诉讼前，被告累计欠付租金45200元。房屋租赁合同约定，自合同生效之日起，任何一方单方面不履行本合同，必须承担违约责任，并向对方赔偿经济损失。被告未依照合同和补充协议的约定履行其义务，被告应承担违约责任以及赔偿违约金（暂以未支付租金及利息的20%计算）。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。庭后吴戌秋确认仅主张全悦公司支付2020年4月1日至2021年1月31日期间的房屋租金41200元（4000×4＋4200×6）。被告（反诉原告）全悦公司辩称，对原告提出的诉讼请求不认可。合同约定停业期间免收租金，后期执行的时候双方一直未达成统一意见。停业时间是自2020年1月27日至4月2日完成复工备案，但实际复工时间是4月中旬，房租实际支付至3月18日。对于1月27日至4月中旬的部分租金，疫情过后其与原告有沟通且口头达成一致，后因原告意见变化，再次沟通未果，并非恶意欠租，因此对原告主张支付违约金及利息亦不认可。被告（反诉原告）全悦公司向本院提出反诉诉请：1.判令反诉被告返还2020年1月27日至2020年3月18号52天的房租6933元；2.判令反诉被告给付2018年8月至今已付租金发票。事实与理由：反诉原、被告2018年8月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定反诉原告租赁反诉被告的房屋用于开设宾馆。房屋租赁期限为八年，租金为4000元/月。合同5-4约定：如因任何不可预见原因或政府批文、许可、或其他原因造成该物业必须暂时停业，在停业期间甲方同意免收租金。2020年1月底新冠疫情在全国爆发，国家为了控制新冠疫情蔓延，执行了严格的管控措施，限制人员外出，商业体全面歇业。申请人租赁的房屋从事的宾馆行业也被停业。反诉原告停业的时间是2020年1月27日至2020年4月2日。按照合同约定该段时间的房租反诉被告应当免收。反诉原告在疫情前已付租金到2020年3月18日，对于2020年1月27日至3月18日已付租金，反诉被告应当予以返还。原告（反诉被告）吴戌秋针对被告（反诉原告）全悦公司的反诉诉请辩称，对停业时间不认可，要求全悦公司按照原合同继续履行。经审理查明：2018年8月18日，吴戌秋（甲方）与全悦公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1-1甲方出租给乙方的房屋坐落于南京市雨花台区及相关公用部位和设施；4-1房屋租赁期限为八年，2018年8月18日-2026年10月17日，免租期为60天，自房屋实际交付之日起计算；5-1甲乙双方共同确认，租金为人民币4000元／月，租金递增情况，租金每两年递增一次，月租金递增比例为5%；5-2乙方应按每6个月支付一期租金，如因银行转账等原因导致租金未按时划入甲方账户，或因业主账户变更未及时通知我司确认，导致租金未按时到账，不视为乙方迟延支付租金；为方便甲方，甲方全权委托乙方代为向当地税务局申请税务发票，同时，甲方委托乙方统一向南京市税务局代扣代缴相关租赁税费，甲方有权向乙方索取税费缴付凭证；如因任何不可预见原因或政府批文、许可、或其他政策原因造成该物业必须暂时停业，在停业期间甲方同意免收租金，但甲乙双方应合力尽早对问题予以解决，以争取双方最小的损失。合同履行至今，全悦公司已支付租金至2020年3月18日，自2020年4月起再未支付租金。2020年4月2日，南京市雨花台区人民政府雨花办事处向全悦公司送达《企业复工备案告知书》一份，载明“你单位已提交人员信息排查表和防疫工作预案，完成复工备案手续”并就企业防疫工作作相应告知。2020年7月6日至22日，吴戌秋与全悦公司通过微信就疫情期间减免租金及合同修改等事宜进行磋商，双方协商未果。本院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。吴戌秋与全悦公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规规定，合法有效，双方均应按约履行，恪守合同义务。吴戌秋已按约将租赁房屋交付全悦公司使用，全悦公司应当按约支付房屋租金。根据双方合同约定，庭后吴戌秋确认主张全悦公司支付2020年4月1日至2021年1月31日期间的房屋租金41200元（4000×4＋4200×6），具有事实及法律依据，本院予以支持。双方在合同中约定，如因任何不可预见原因或政府批文、许可、或其它政策原因造成该物业必须暂时停业，在停业期间甲方同意免收租金。新型冠状病毒肺炎疫情作为突发公共卫生事件，系双方在订立合同时无法预见，也不能避免，且从全悦公司所经营的行业特点来看也无法克服，故涉案房屋因疫情防控需要无法用于经营属于双方约定的不可抗力的情形，造成的经济损失也是客观存在的。因不可抗力致使合同无法履行，不能归责于本案任何一方，对此造成的租金损失，根据公平原则应由双方共担。现全悦公司提交了4月2日南京市雨花台区人民政府雨花街道办事处向全悦公司送达企业复工备案告知书，但未提交证据证明实际停业时间。结合疫情影响程度和发展情况以及双方的合同约定、实际损失等综合因素，本院酌定吴戌秋就涉案房屋应免收全悦公司一个半月的租金6000元。全悦公司主张吴戌秋退还2020年1月27日至2020年3月18号期间房屋租金6933元的诉讼请求，对于超出部分，本院不予支持。虽因不可抗力致使涉案房屋之前短期内无法用于正常经营，但不影响房屋的后续使用及租赁合同的继续履行，故原、被告应继续履行剩余房屋租赁合同。吴戌秋主张其对停业时间存在质疑，但并未提供相应证据予以证实，该项抗辩意见，本院不予采信。疫情的爆发，给人们的生产生活造成了较大的影响，双方就涉案房屋租金能否免除问题发生争议并进行协商，全悦公司并非恶意拖延支付租金，故对吴戌秋主张全悦公司支付迟延履行期间的利息及违约金的诉讼请求，本院不予支持。全悦公司反诉主张吴戌秋给付2018年8月至今已付租金发票，但案涉房屋租赁合同并未作相应约定，故对该项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、南京全悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴戌秋2020年4月1日至2021年1月31日期间房屋租金41200元；二、吴戌秋于本判决生效之日起十日内退还南京全悦酒店管理有限公司房屋租金6000元；上述第一、二项相抵，由南京全悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴戌秋房屋租金35200元；三、驳回吴戌秋的其他诉讼请求；四、驳回南京全悦酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费930元，减半收取465元，反诉案件受理费65元，合计530元，由吴戌秋负担65元，南京全悦酒店管理有限公司负担465元。本判决为终审判决。审 判 员  米 玲二〇二一年三月一日法官助理  尹 靓书 记 员  王丽君