浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0105民初6135号 原告：童慧，女，1983年9月7日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：张伟强，男，1975年10月7日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。系童慧丈夫。 被告：毛彩有，女，1969年3月20日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：蒋福生，男，1965年2月5日出生，汉族，住（户籍地）浙江省杭州市下城区中山北路499号3单元301室。现住浙江省杭州市拱墅区。系毛彩有丈夫。 第三人：浙江链家房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市下城区朝晖二区26幢21B室。经营地浙江省杭州市萧山区广孚联合中心9楼。 法定代表人：何生祥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：巴灵俐，该公司员工。 委托诉讼代理人：周泽兴，该公司员工。 原告童慧与被告毛彩有及第三人浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称浙江链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，童慧于2020年8月12日向本院提起诉讼，经诉前调解未果，本院于2020年9月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由审判员孙金林适用普通程序独任审理，于2021年11月12日公开开庭进行了审理。童慧及其委托诉讼代理人张伟强，毛彩有及其委托诉讼代理人蒋福生，浙江链家公司的委托诉讼代理人巴灵俐、周泽兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告童慧向本院提出诉讼请求：1、解除童慧与毛彩有于2020年5月19日签订的《房屋租赁居间合同》；2、判令毛彩有承担租期内产生的所有费用（包括水电费、网络费、物业费、违建拆除费以及对邻居造成的经济损失），并按合同约定第九条第四项按三个月的租金标准向童慧支付违约金，第十条第三项按日租金三倍标准向童慧支付逾期房屋占用费，共计四万元；3、判令毛彩有将童慧房屋恢复原状；4、诉讼费用由毛彩有承担。 庭审中，童慧明确第2项诉讼请求中的水费为145.07元、电费为292.1元、物业费244元×6个月，违建拆除费和对邻居造成的经济损失暂时没有实际发生，支付违约金的租金标准为3125元/月，支付的逾期房屋占用费自2020年7月26日开始计算至房屋交付之日。 庭审后，童慧于2021年2月23日再次明确第2项诉讼请求中的水费为269.86元（2021年2月水费未记入）、电费为347.52元（2021年2月电费未记入）、物业费为88.77平方*2.75元/平方*10个月＝2441.18元、违建拆除费为10000元。 事实和理由：童慧与毛彩有于2020年5月19日签订居间合同将童慧房屋（尚堂府2-2-201）租赁给毛彩有作为家庭居住使用，该房屋坐落于浙江省杭州市拱墅区××街道。在2020年5月31日，童慧发现毛彩有擅自改造阳台为淋浴房，后又将客厅隔成住房，并将整套房屋在未经童慧同意的情况下转租给多人群租，不遵守国家、杭州市的法律法规规定以及房屋所在小区物业管理规约，擅自拆改变动，改变房屋用途，妨碍他人正常工作、生活，造成邻里的纠纷和损失，经多方（童慧、居间服务方、物业、警务室、派出所、邻居等）多次沟通，至今仍拒绝调解，且未恢复原状。综上，童慧认为毛彩有的行为已构成违约，特此请本院判令毛彩有承担相应的违约责任。 被告毛彩有答辩称：第一，不同意解除房屋租赁合同，答辩人自己是有房子住的，在签订房屋租赁合同之前，答辩人也已经告知童慧房屋是为其儿子和儿子同事居住使用的，合同是在双方自愿的情况下签订的。第二，关于邻里问题，答辩人已经向案涉房屋的楼下邻居作出承诺，对造成的一切损失承担责任，现在也没有人向童慧或者答辩人、房屋实际居住人主张赔偿损失。第三，答辩人已经将隔间、淋浴室等等拆除并恢复原状。 第三人浙江链家公司陈述称：第三人系案涉《房屋租赁居间合同》的居间人，毛彩有曾就案涉房屋由其儿子和同事居住向童慧做过说明，童慧予以认可。关于双方之间的纠纷，第三人不清楚，在接到童慧的反映，第三人多次要求毛彩有拆除淋浴间和隔间，但是毛彩有一直没有采取行动。大约7月份的时候，第三人的工作人员曾到过案涉房屋，当时房屋是有四个房间的，有一个人在家，据说承租人夫妇是不居住在该房屋的，后来也没有再到房子里面看过，对现在是否已将淋浴间和隔间拆除不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其所证明的事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 童慧系案涉杭州市拱墅区尚堂府2幢2单元201室房屋所有权人。经浙江链家公司居间介绍，居住于杭州市拱墅区××幢××单元××室房屋的毛彩有与童慧就承租201室房屋达成一致，协商中，毛彩有曾告知童慧及浙江链家公司其租赁该房屋并非自己居住，而是用于其儿子和儿子的同事进行居住，童慧对此予以认可。2020年5月19日，童慧（出租方、甲方）与毛彩有（承租方、乙方）及浙江链家公司（居间方、丙方）签订了《房屋租赁居间合同（住宅版）》一份，约定：甲方和乙方在丙方的居间服务下，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条、租赁房屋的基本情况。房屋坐落于杭州市拱墅区××幢××单元××室。建筑面积88.77平方米。房屋所有权人童慧。第二条、房屋租赁情况及登记备案。租赁用途为居住，居住人数为3人，最多不超过6人。甲方应自与乙方签订合同之日起7日内，到房屋所在地公安派出所办理房屋出租登记手续，自签订房屋租赁合同之日起5个工作日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。第三条、租赁期限。房屋租赁期自2020年5月22日至2022年5月21日，共计48个月。甲方应于2020年5月22日前将房屋按约定条件交付给乙方，《租赁房屋交接清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房屋钥匙及物业交割后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及房屋附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条、租金及押金。租金标准为3125元／月，租金总计为75000元。租金支付类型为半年付，支付方式为银行转账。押金3125元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。乙方在签订合同时向甲方支付首期租金及押金，乙方于2020年5月22日前支付18750元租金和押金3125元，2020年11月22日前支付18750元租金，2021年5月22日前支付18750元租金，2021年11月22日前支付18750元租金。第五条、其他相关费用的承担方式。租赁期间，由乙方承担水费、电费、燃气费、物业管理费、电视收视费、卫生费、上网费，合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。第八条、其他。除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。现甲乙双方约定，乙方在入住后可就该租赁房屋进行装修装饰。第九条、合同解除。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并且乙方应按叁个月租金的标准向甲方支付违约金：1、不按照约定支付租金达十日的；2、欠缴各项费用的金额相当于壹个月房屋租金的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。第十条、违约责任。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应每日按日租金的叁倍标准支付逾期费用，达到解除条件的，按本合同约定承担违约责任。若乙方未按约定时间返还房屋的，应每日按日租金的叁倍标准向甲方支付逾期费用，达到合同解除或终止条件时乙方仍不履行腾房义务的，乙方应当在收到甲方通知后7日内将承租房屋内的乙方物品清理并搬离承租房屋，逾期未予处理的物品，甲方有权将乙方物品清理或搬离。 合同签订以后，童慧向毛彩有交付了房屋，毛彩有向童慧支付了半年租金18750元租金及押金3125元。2020年5月31日，童慧发现毛彩有将案涉房屋的阳台改造为淋浴室，后又发现毛彩有将案涉房屋客厅隔成卧室，遂要求毛彩有予以拆除，但毛彩有未予以拆除。2020年6月11日，杭州紫元置业有限公司物业服务分公司尚堂府物业服务中心向案涉201室房屋出具《违章装修整改通知书》，对违章在南面阳台改造卫生间的行为责令停工、恢复原状，整改期限为2020年6月17日至2020年6月24日，然在规定期限内，案涉201室房屋并未恢复原状。 2020年7月18日，童慧于案涉201室房屋门上张贴《告租客书》，告知：本人原本委托中介将此房屋租赁给2-2-403室做为家庭居住使用，在2020年5月31日，本人发现该租户擅自改造阳台为淋浴房，后又将客厅隔成住房，并将整套房屋在未经本人同意的情况下转租给多人使用，且至今未缴纳租赁期间所产生的水电费，经多方多次沟通，至今仍拒绝调解，且未恢复原状。该租户的行为已构成违约，本人将单方面解除合同，收回房屋。同日，童慧还于杭州市拱墅区××幢××单元××室房屋门上张贴《解除通知书》，称：我方与你方在2020年5月19日签订《房屋租赁居间合同》，约定租期2年，因你方在租赁期间擅自改造阳台为淋浴房，后又将客厅隔成住房，并将整套房屋在未经本人同意的情况下转租给多人群租，擅自拆改变动，改变房屋用途，妨碍他人正常工作、生活，造成邻里的纠纷和损失，且至今未缴纳租赁期间所产生的水电费，因你方在履行合同过程中的违约行为和消极的沟通态度，为了维护我方合法权益，即日起我方解除《房屋租赁居间合同》并收回房屋，且不承担任何违约责任，一切违约责任由你方承担。 毛彩有于2020年10月21日签收本院送达的起诉状副本材料。2020年11月1日，杭州紫元置业有限公司物业服务分公司尚堂府物业服务中心出具一份手写证明，内容为：于2020年11月6日到2-2-201室查看，阳台淋浴设施已拆除，利用客厅隔成的房间门已拆除。 另查明，童慧于2020年7月31日、2021年2月23日缴纳了案涉201室房屋的电费187.17元、160.35元，于2020年7月30日、8月29日、10月3日、10月30日、11月30日、2021年1月1日、1月29日、2月23日缴纳了案涉201室房屋的水费37.73元、52.21元、37.75元、17.4元、40.61元、29.03元、29.03元、26.1元。截止2021年2月23日，案涉201室房屋水费、电费账户可用余额均为0元。 本院认为，案涉《房屋租赁居间合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人应该按照合同约定履行义务。该合同约定，房屋承租人擅自改变房屋用途的或者擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，出租人有权单方面解除合同。本案中，在未经童慧同意的情况下，毛彩有将承租的房屋客厅增筑墙体隔成卧室、阳台改造成淋浴室，系对房屋建筑结构和使用功能的改变，且该改变并非租赁房屋日常生活所需，在童慧提出拆除相应设施的要求后，毛彩有怠于整改，至今仍未完全恢复原状。毛彩有的行为违反了合同约定，童慧要求解除双方之间的合同，本院予以支持。关于合同解除的时间，童慧曾于2020年7月18日委托小区物业部门在杭州市拱墅区××幢××单元××室房屋门上张贴《解除通知书》，但毛彩有称其该段时间前后因故外出，并未曾看到过该通知书，而童慧未能进一步证明该通知确已到达毛彩有本人，或毛彩有已知悉其解除合同的意思表示，故本院认为双方合同的解除时间应以毛彩有收到本案起诉状副本的时间即2020年10月21日为准。因毛彩有违约致使合同解除，童慧有权要求毛彩有支付违约金以及逾期房屋占用费。关于违约金和逾期房屋占用费的数额，双方在合同中已有约定，本院综合童慧的实际损失和预期利益，毛彩有的违约程度，租赁合同的履行情况，兼顾公平和诚实信用，酌情支持以二倍月租金标准计算的违约金6250元，以及以日租金104元标准计算的逾期房屋占用费。经查，毛彩有至今为止仍未腾退租赁房屋，而根据合同约定，毛彩有应于收到通知后7日内腾退房屋，故该逾期房屋占用费应自2020年10月29日起计算至房屋实际腾退之日止。毛彩有的房屋租金已交至2020年11月21日，扣除合同解除日前已发生的租金后剩余3125元，加之其缴纳的押金3125元，共计6250元，童慧认可于本案中进行抵扣，本院予以准许，该部分款项与毛彩有的违约金互为抵消。根据合同约定，租赁期满或合同解除后，毛彩有应按照原状返还房屋及房屋附属物品、设备设施。童慧要求毛彩有将房屋恢复原状，本院予以支持。童慧向本院提交了水费269.86元、电费347.52元的缴款凭据，以及截止2021年2月23日案涉租赁房屋水费、电费账户可用余额为0元的证据材料，可以证明童慧在房屋租赁期间为案涉房屋缴纳水费、电费的事实，而根据合同约定，该款项应由毛彩有负责缴纳，现童慧要求毛彩有支付其垫付的水费和电费，本院予以支持。至于童慧主张的物业费以及对邻居造成的经济损失，并未提交证据证明相关款项已自行垫付，故对该部分诉请，本院不予支持。有关违建拆除事宜，本院已认定由毛彩有对房屋恢复原状，故对童慧主张违建拆除费用的请求，本院亦不予支持。庭审中，毛彩有提出其对房屋进行装修付出了成本，但并未就装修损失于本案中提出反诉，本案对此不作审理，如有纠纷，当事人可另行主张处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除童慧与毛彩有于2020年5月19日签订的《房屋租赁居间合同》（解除日为2020年10月21日）； 二、毛彩有将童慧所有的杭州市拱墅区尚堂府2幢2单元201室房屋恢复原状； 三、毛彩有支付童慧水费269.86元、电费347.52元；支付逾期房屋占用费（按每日104元的标准，自2020年10月29日起计算至房屋实际腾退之日止）；支付违约金6250元（该款与预付租金3125元，押金3125元，合计6250元抵销）； 四、驳回童慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2056元，由童慧负担617元，毛彩有负担1439元。 原告童慧可于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告毛彩有应于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员 孙金林 二〇二一年三月二十四日 法官助理 郭清华 代书记员 张 垚 9