山东省日照市岚山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1103民初130号 原告：谷悦亮，男，156年12月8日出生，汉族，居民，户籍地山东省沂南县，现住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：谷田，男，系原告之子，1982年1月24日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 被告：王法东，男，1985年12月7日出生，汉族，现住日照市岚山区。 被告：廉开艳，女，1984年3月1日出生，汉族，现住日照市岚山区。 被告：日照市岚山区彩墨艺术培训学校，住所地岚山区明珠路中段，统一社会信用代码91371103MA3Q9SXCX111。 法定代表人：王法东，经理。 原告谷悦亮与被告王法东、廉开艳、日照市岚山区彩墨艺术培训学校租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷悦亮的委托诉讼代理人谷田，被告王法东到庭参加诉讼，被告廉开艳、日照市岚山区彩墨艺术培训学校经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谷悦亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因违约造成的房屋租赁损失15344元，并承担由原告为被告垫付物业费等费用598.40元;2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月21日，谷悦亮与廉开艳签订房屋租赁合同，租赁原告所有的位于日照市岚山区，用于日照市岚山区彩墨艺术培训学校的教育培训，租赁期限三年，租金按年结算，每年25000元，于每年年初10日内一次性付清。王法东、廉开艳系夫妻关系，被告按照合同约定支付了第一年租金，在约定的第二年租金到期日后拒不支付租金，因此，原告要求被告支付未能出租期间的租赁费损失及垫付物业费等费用。 王法东辩称，双方签订租赁合同以及约定的租金等内容属实，租赁期限不是三年，租赁费在被告搬离租赁房屋后已经交清，物业费也已经结清。被告承认违约，但应根据双方约定请求法庭依法予以处理。 廉开艳、日照市岚山区彩墨艺术培训学校未作答辩。 双方当事人围绕原告的诉讼请求，提供了证据并进行了质证。原告向本院提供如下证据： 证据一、原告的不动产权证书，证实涉案房屋的权属为原告的房产。 证据二、租房合同原件一份，证实原告与被告于2019年2月21日签订租赁合同，约定的租赁期限为2019年2月20日至2022年2月20日，共计36个月。约定年租金为每年25000元，付款时间为每年年初10日内（指阳历）。支付方式为每期全额租金，先交租金后使用房屋。 证据三、房屋所在小区物业望海物业公司出具的物业费及水电费收款收据原件一份。证实截止2020年9月29日，原告代付水电费金额共计1181.5元。按照使用面积，原告应承担物业费520.40元、水费78元，已由原告垫付。 证据四、原告于2020年9月26日与牛胡赛尼（东乡族人）签订了涉案沿街房租赁合同原件一份，证实涉案房屋原告至再次出租时间是2020年9月26日，被告因此给原告造成的租赁费损失天数共计是224天（期限为2020年2月20日至2020年10月1日），根据原被告签订的租赁合同，每年25000元，每日租金为68.5元，共计15344元，此是原告的实际损失，不是10%的违约金，依据是双方签订的租赁合同约定的租赁期限为三年，被告离开的时间是2020年2月20日，被告只交了第一年的租赁费，第二年逾期未交，应从被告离开的时间开始计算原告损失的租金，至原告另行出租房屋时止。 被告王法东对原告的上述证据发表质证意见认为，对证据一无异议。对证据二租房合同无异议，约定的交款方式也无异议。证据三物业费交到了二月底，之后的物业费用原告垫付，对收款收据真实性无异议，但原告认为在搬离涉案租赁房屋时已经结清物业费。证据四原告与牛胡赛尼签订的合同与本案无关联。租赁合同第四条中明确约定了解除合同的相关条款，如一方违约按10%支付违约金。被告交给原告房屋钥匙时已经跟原告说了，按照合同约定该怎么办就怎么办，是被告提出终止合同的，但原告代理人说让被告等着。按照合同约定应支付10%的违约金即2500元，被告同意支付。原告尚未退还被告签订租赁合同时交纳的押金1000元。原告的理由是增设房内的隔断未拆除，被告要去拆除时，原告未交给房屋钥匙。被告未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月21日，谷悦亮与廉开艳签订租房合同，被告承租了原告所有的位于日照市岚山区，廉开艳与王法东系夫妻关系，所承租的房屋用于王法东依法设立的日照市岚山区彩墨艺术培训学校经营教育培训。合同约定租赁期限自2019年2月20日至2022年2月20日，共计36个月；年租金为25000元，于每年年初10日内一次性全额支付，交纳押金为1000元，如对租赁物造成损害，或违反本合同约定而产生的违约金、损害赔偿金和其他相关费用，出租人可在押金中抵扣；不足部分，承租人须在接到原告付款通知后10日内补足。主合同另有约定外，出租人应于租赁关系消除且承租人迁空、顶清并付清所有应付费用后，及时将押金全额无息退还承租人。租赁期间，水电、取暖、燃气、物业费等由承租人负担，租赁结束，承租人交清；2019年2月20日至2012年2月20日，在此期间任何一方要求终止合同需提前三个月通知对方，并偿付对方租金10%的违约金。合同签订后，被告交付了第一年12个月的租金，原告将房屋交付给被告使用。被告在履行了12个月的租赁房屋后拒绝向原告交纳租金，并于2020年2月20日搬离了涉案租赁房屋，物业费、水费已结清至搬离之日。搬离后被告已将涉案租赁房屋的钥匙交给了被告。原告要求被告将房内增设的隔断拆除，至原告另行出租之时被告未予拆除。被告搬离涉案租赁房屋，原告未同意解除租赁合同，对此，被告未提供证据证明。2020年9月26日，原告又将涉案租赁房屋出租给了牛胡赛尼（新的承租人）。自搬离至原告另行出租期间，原告交纳物业费598.40元。原告在签订租赁合同时收取被告交纳的押金1000元，未予退还。 本院认为，原告谷悦亮与被告廉开艳签订的租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定的权利义务履行。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案双方在约定的36个月租期内，被告履行了12个月的租期后开始拒绝履行该合同，并搬离租赁房屋，被告单方欲解除合同，但未得到出租人的同意。被告单方违反合同约定，构成违约。原告为减少租赁合同因对方违约而产生的实际损失，又将涉案房屋另行出租他人，此时，原告以其行为表示双方原签订的租赁合同权利义务结束。被告未经协商解除合同，或者通过诉讼或仲裁方式解除合同，双方所签订的租赁合同仍然有效；被告擅自结束合同履行期限，对合同履行造成原告损失，应负赔偿责任。原告主张自被告搬离租赁房屋之日起，至原告又因不得已将租赁房屋另行出租给他人期间的损失，应由被告负责赔偿的诉讼请求，事实和理由成立，本院予以支持。对于被告具体的搬离租赁房屋日期应当以被告陈述的2020年2月20日为准。对原告提供证据证明其将租赁房屋另行出租给他人的日期为2020年9月26日，被告对原告另行出租他人的日期未提供反证推翻，本院对原告主张的该项事实予以采信。被告应交纳原告日租金为68.5元，计算因被告违反合同约定擅自搬离出租房屋期间的所产生的实际损失是：224天×68.5元=15344元，故对原告的诉请事由本院予以确认。基于上述事实和理由，被告搬离出租房屋之后所产生的物业费及水费金额，物业费款项应当按照被告实际占用房屋面积计算，实际产生的物业费520.40元、水费78元，共计598.40元。因原告已经垫付，被告应当给付原告。《中华人民共和国民法典》第五百八十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”当事人可以选择向对方请求支付违约金，也可以选择向对方请求赔偿损失。因本案原告主张的诉讼请求为对被告在履行租赁合同期间造成原告经济损失的赔偿请求权，故对被告辩称违约责任应按照双方签订的租赁合同约定的标准计算并支付违约金的理由，本院不予支持。 本案租赁合同的相对方为原告谷悦亮和被告廉开艳，王法东虽与廉开艳系夫妻关系，廉开艳所租赁的房屋虽用于由王洪东依法设立的日照市岚山区彩墨艺术培训学校作培训教育构成使用，但根据民法典合同编有关规定，被告王法东及日照市岚山区彩墨艺术培训学校与原告均不发生租赁合同关系，不承担涉案租赁合同的民事责任，其不是本案适格被告。 综上所述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告依据双方签订的合法有效的租赁合同，追究被告在合同履行期间给原告造成的经济损失，并请求由被告赔偿，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百八十三条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告廉开艳在本判决生效后十日内一次性赔偿原告谷悦亮经济损失15344元； 二、被告廉开艳给付原告谷悦亮垫付的物业费520.40元、水费78元，共计598.40元； 三、原告谷悦亮退还被告廉开艳房屋租赁押金1000元； 四、驳回原告谷悦亮对被告王法东、日照市岚山区彩墨艺术培训学校的诉讼请求及其他诉讼请求。 案件受理费232元，减半收取116元，由被告廉开艳负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  牟立华 二〇二一年三月十五日 法官助理  巩 俐 书记员  张 钰