江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初4595号原告：无锡市民园物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区民丰苑30号。法定代表人：周福南，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周沁、顾燕红，该公司员工。被告：周建刚，男，1969年11月29日出生，汉族，住无锡市锡山区。原告无锡市民园物业管理有限公司（以下简称民园物业公司）与被告周建刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告民园物业公司的委托诉讼代理人周沁、顾燕红到庭参加诉讼，被告周建刚到庭参加诉讼。本院又于2021年3月1日二次公开开庭进行了审理。原告民园物业公司的委托诉讼代理人周沁、顾燕红到庭参加诉讼，被告周建刚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民园物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令周建刚立即向民园物业公司支付2015年2月1日至2019年6月30日的物业费10686元；2、要求周建刚承担自2015年3月1日起至2020年7月31日止的违约金6654元。3、本案诉讼费由周建刚负担。事实和理由：民园物业公司于2006年7月4日经合法竞标并中标，获得对友谊嘉园提供物业服务的资格，于2006年8月3日与无锡市东润房地产开发有限公司（以下简称东润房产公司）签署了前期物业服务合同。民园物业公司于2008年1月1日正式入驻友谊嘉园小区提供物业服务至2019年6月30日止。民园物业公司与东润房产公司签订的前期物业服务合同约定，友谊嘉园住宅物业服务费为每月每平方米0.70元，电梯使用费每月每平方米0.40元，公共能耗费每月每平方米0.10元。周建刚系友谊嘉园小区4-1202的业主，家庭建筑面积168.03平方米，2015年2月1日起至2019年6月30日物业费拖欠至今未缴纳。根据《无锡市物业管理办法》第52条，物业和业主使用人未按照物业管理合同约定缴纳物业管理服务费的，经物业管理企业催交，仍不缴纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。民园物业公司在小区及其家门上张贴过催款通知。2020年6月8日，民园物业公司向无锡市锡山区东亭街道春星社区人民调解委员会（以下简称春星社区调委会）申请调解，但调解失败。故诉至法院，请求判如所请。被告周建刚辩称：友谊嘉园小区4-1202系在2012年12其朋友将该房屋作为工程款抵给其的，后该房产登记在其名下,拿到房屋后至今未去过，该房屋也一直是毛坯房状态。按照其了解的物业收费，空置房屋前两年应当按照应收物业费的70%收取。其对本案主要的异议在于物业公司从未向其催缴过物业费，其不应承担违约金。并认为民园物业公司所称通过社区村委调解系无中生有，其完全不知道这事。本院经审理认定事实如下：一、2006年8月3日，民园公司与东润公司签订前期物业服务合同，约定由民园公司对友谊嘉园进行物业管理服务。合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制收费方式，具体为高层住宅：1.1元/月、平方米（含电梯使用费0.4元/月、平方米）。二、2007年4月14日，东润公司与吴明希就友谊嘉园小区4-1202的房屋签订房屋买卖合同，后吴明希于2015年2月12日将其所有的友谊嘉园4-1202室房屋出让给周建刚，现友谊嘉园小区4-1202系登记在周建刚名下，登记发证日期为2015年2月16日，建筑面积为168.03平方米。三、民园物业公司于2020年6月8日向春星社区调委会申请对周建刚所欠物业费纠纷进行调解。春星社区调委会于2020年6月16日告知民园物业公司调解程序终止。上述事实，有前期物业服务合同、（2017）苏0205民初605号民事判决书及照片、人民调解终止告知书及当事人陈述等在卷佐证。审理中，双方争议的焦点为周建刚是否应缴纳违约金：周建刚认为友谊嘉园4-1202的房产目前虽登记在其名下，但该房屋至今为毛坯房状态，且其并未实际居住在该小区及上述房屋内，对民园物业公司张贴的催交函及告知函均不知情。民园物业公司认为，根据相关规定，物业所有权发生转让时，受让人应当在办理权属登记后三十日内，将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。但周建刚未至民园物业公司办理相关手续，系无正当理由拒交物业费，构成违约，周建刚应承担相应违约金。本院认为：民园物业公司与东润房产公司签订的物业服务合同系双方自愿真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对友谊嘉园小区的全体业主具有拘束力。案涉房屋位于前期物业服务合同中约定的民园公司从事物业服务的友谊嘉园，现民园公司据此主张权利，于法有据。物业管理服务涉及领域广泛，关系到物业管理区域内所有业主的权益，物业管理服务费系维持物业公司开展业务经费来源的重要途径，物业公司履行其物业管理服务的基本义务后，业主应当依照约定支付物业管理费。民园物业公司请求周建刚交纳物业费，理由正当，本院予以支持。但本院注意到，案涉4-1202室房屋于2015年2月16日登记至周建刚名下，民园物业公司请求周建刚交纳2015年2月1日至2019年6月30日的物业费起算之日有误，应予更正，本院认定起算之日应从2015年2月16日计算。结合原告主张并经本院测算：周建刚结欠的案涉4-1202室房屋自2015年2月16日至2019年6月30日物业费总金额为1.2元/平方米/月*168.03平方米*52.5个月=10586元。周建刚辩称的空置房屋前两年应当按照应收物业费的70%收取，因案涉4-1202室房屋在民园物业公司与该房屋原业主吴明希物业费纠纷一案中已享受过70%的政策优惠，故本案中对于周建刚的抗辩本院不予采纳。本案争议的焦点为：民园物业公司就物业费是否形成对周建刚的实际催交，周建刚是否应当承担违约金。关于争议的焦点，本院认为：民园物业公司在其与案涉4-1202室房屋原业主吴明希物业服务合同纠纷一案中明知友谊嘉园4-1202转让给周建刚，在周建刚受让后长达四年的物业服务期间，在日常管理中理应及时发现上述房屋真实情况系毛坯状态且未实际有人居住。根据相关规定，物业和业主使用人未按照物业管理合同约定缴纳物业管理服务费的，经物业管理企业催交，仍不缴纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金，该滞纳金实际具有违约金的性质。但在涉案房屋业主周建刚长期未交纳物业费的情况下，民园物业公司仅提供了2017年1月5月及2019年1月15日在1202房屋张贴催交函及因终止物业服务于2019年6月26日于小区公告栏张贴告知函的照片。且催交函、告知函中均未明确周建刚拖欠物业费的具体金额，上述证据不足以证明民园物业公司对于事实上并未居住在该小区的周建刚履行了催交义务，民园物业公司认为周建刚未至物业服务企业办理相关登记手续不足以对抗民园物业公司应尽的催交义务。故民园物业公司请求按日万分之五收取违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《国务院物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、周建刚于本判决生效后10日内向民园物业公司支付物业费10586元。二、驳回民园物业公司在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，减半收取计117元，由周建刚负担。（民园物业公司同意其预交的诉讼费由周建刚在本判决生效之日起10日内向其直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  严 琳二〇二一年三月八日法官助理  祝嘉骅书 记 员  吴铭佳