大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初885号原告：大连华安物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-13，统一社会信用代码9121020467405884XG。法定代表人：王勤忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王博，系辽宁金环律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛美红，女，系该公司员工，住址大连市甘井子区。被告：李帅，男，1971年7月29日生，汉族，住址大连市沙河口区（大连泰山热电公司职工宿舍）。原告大连华安物业管理有限公司与被告李帅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连华安物业管理有限公司的委托诉讼代理人王博、辛美红，被告李帅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华安物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠的物业服务费16,220元、违约金4,866元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月5日，大连广泰房屋开发有限公司（以下简称“广泰公司”）与原告签订《前期物业管理委托合同》及补充协议，约定由原告向位于大连市机场新区园的美树日记小区提供物业管理服务，物业费标准为小高层每月每平方米1.7元，违约金按照应缴金额的百分之0.3按日收取。被告为大连市甘井子区园50-8-802号房屋产权人，房屋面积85.60平方米，被告自2012年6月5日至2020年12月31日期间欠缴物业费合计16,220元、产生违约金4,866元。原告按约提供物业服务，被告应按时向原告交纳物业服务费，现原告多次催收均无果，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉房屋被告早已售出，2016年或2017年原告因为物业费的问题起诉过被告，当时就是因为案涉房屋已经出售，所以原告撤诉了。案涉房屋出售后的物业费不应由被告承担，原告工作做的不细致，随意起诉，浪费司法诉讼资源。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定事实如下：2010年8月27日，甲方大连广泰房屋开发有限公司（以下简称“广泰公司”）与乙方被告签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定：本物业名称为美树日记，座落位置为大连市甘井子区园；甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理；物业管理服务费用由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳，小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.7元、多层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元；乙方交纳费用时间按交费周期前一个月25日前；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。2012年6月5日，广泰公司与原告签订了《前期物业管理委托合同》，约定：甲方广泰公司将大连市机场新区园委托乙方原告实施物业管理；多层住宅、高层住宅、小高层住宅、公建、别墅物业标准收费范围暂定1.7-2.2元每月每平方米（不含电梯运行费），具体物业费标准，在甲方与业主签订《大连市前期物业管理服务协议》时跟业主约定；乙方享有甲方与业主签订的《大连市前期物业管理服务协议》中约定的委托方转让给受委托方的权利；逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。同日，双方签订《补充协议书》，载明：甲方为广泰公司，乙方为原告；根据双方于二〇一二年六月五日签订的《前期物业管理委托合同》，以下简称原合同，就其原合同中的相关事宜，双方确认如下：一、原合同的一期项目委托是乙方接管原大连吉田物业管理有限公司的在管项目。原在管期间的各项费用到二〇一二年六月四日止，从二〇一二年六月五日起产生的各项费用由乙方负责收取或承担（包括留用员工工资），原大连吉田物业管理有限公司各项已预收款项转交后由乙方承接。二、一期物业管理费收费标准不变，二期标准与一期相同，即：小高层1.7元/平米/月；多层1.8元/平米/月；花园洋房2.0元/平米/月；联排别墅2.2元/平米/月；公建2.0元/平米/月；电梯12元/户/月；地下停车场、车库40元/位/个/月。……上述协议签订后，原告进入案涉小区提供物业服务至今。被告原系大连市甘井子区园50号楼8单元8层2号房屋的所有权人，房屋建筑面积85.6平方米，该房屋为小高层。原告主张被告拖欠2012年6月5日至2020年12月31日期间的物业费16,220元。期间，原告曾多次以电话、张贴催款通知函的方式向被告进行了催缴，被告仍未交纳。被告辩称，案涉房屋早已出售，其已不是案涉房屋的所有权人，房屋出售后的物业费不应由其支付。庭审中，被告辩称，原告曾于2016年就案涉房屋的物业费向法院提起过诉讼，因案涉房屋所有权人变更，原告申请撤诉。本院遂调取（2016）辽0211民初4344号案件卷宗，卷宗材料记载：被告李帅提供大连市不动产登记中心查询结果一份，载明案涉房屋所有权人为毕素敏，权证号2012716880，记载登记时间为2012年9月5日。该查询结果查询时间为2016年12月12日。2016年12月14日撤诉笔录载明，原告以“被告李帅已将房屋出卖，原告需进一步核实”为由向本院申请撤诉，本院予以准许。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，依法成立的合同受法律保护。当事人均应按照合同的约定全面履行各自义务。本案中，广泰公司与被告签订的《大连市前期物业管理服务协议》及广泰公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》、《补充协议书》未违反法律法规的相关规定，应属合法有效。被告同意广泰公司将圣林南园住宅区的物业管理服务委托给物业企业实施，原告自2012年6月5日起为案涉小区提供了物业服务，被告2012年9月5日前作为案涉房屋的业主，应当按照上述协议及合同约定的标准向原告交纳2012年6月5日至2012年9月4日期间的物业服务费436.56元（1.7元/平方米/月×85.6平方米×3个月）。因案涉房屋所有权已于2012年9月5日起登记在案外人毕素敏名下，原告亦未举证证明此后存在被告应承担案涉房屋物业服务费的相关事实，故原告要求被告支付2012年9月5日后物业服务费，已无事实及法律依据，本院不予支持。原告可向相关债务人另行主张。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，原告作为案涉小区的物业服务企业，在对案涉房屋的业主信息变更情况未进行核实的情形下，两次将被告诉至法院，给被告增加了诉累，造成了司法资源的浪费，故依据公平原则，本院对原告此项违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李帅于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华安物业管理有限公司2012年6月5日至2012年9月4日期间的物业服务费人民币436.56元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币164元（原告已预交），已减半收取，由原告大连华安物业管理有限公司负担161元、由被告李帅负担3元，被告负担部分，应于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二一年三月三十一日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。