浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0106民初1469号 原告（反诉被告）：余华，女，1979年11月30日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：余植禄（系原告父亲）、陈雪玉（系原告母亲）。 被告：李璇（反诉原告），女，1982年9月15日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：夏霖（系被告丈夫）。 原告余华与被告李璇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，李璇在举证期限内提起反诉，本院合并进行了审理。本诉原根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，后因案情复杂，转为普通程序独任审理。于2021年3月18日公开开庭进行了审理。余华的委托诉讼代理人余植禄、陈雪玉，李璇的委托诉讼代理人夏霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告腾退位于杭州市西湖区××路××号××幢××单元××室，要求支付房屋租赁合同到期后至腾退之日为止所侵占房屋的使用费，具体为：到诉讼之日为止已产生的两个月的使用费20000元（参照标准是9000元／月，1000元／月的物业管理费）、到腾退之日止按照实际日期产生的使用费；9000元押金，不予退还；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告自租赁我住房，从2016年6月5日至2019年6月4日为期三年的租赁合同。后因被告需续租，租期顺延后没有再重新签订合同。由于租金和租金交款期都没有变动，所以在2020年5月被告付半年房租后就再没有付过房租。2020年10月后，我们告知被告房屋不再续租，被告的房租款付至2020年12月4日止。房屋租期到期后，我们要求被告催退房屋，被告拒不搬出，并胡搅蛮缠提出许多无理要求，其中最不可思议的就是要求我们赔偿装修费。合同上写的清清楚楚，房屋到期后须按原状交回房屋。事实上他们并未装修，若装修也与原告无关。请求法院依法判决，支持原告的诉请。 李璇辩称：房屋租赁合同届满后，双方口头约定续租1年半，到2020年12月4日止。因李璇对该房屋进行了装修，解除租赁合同后应对李璇装修款进行适当补偿。因双方未能达成共识，自口头约定租赁期到期后，李璇一直未腾退也未支付租金属实。现同意腾退房屋，不存在违约，押金应当退还，诉讼费由原告自行承担。 李璇向本院提出反诉诉讼请求：1、判令余华交付2016年6月5日起至房屋腾退之日止的房租发票（暂计算至2021年3月4日计621000元的房租发票）；2、判令余华立即退还9000元押金；3、判令反诉费由余华负担。事实与理由：反诉原告与反诉被告在2016年06月05日签订《房屋租赁合同》一份，约定反诉被告将位于杭州市西湖区××路××号××的房屋出租给反诉原告，租金为9000元／月，房屋租赁税费由反诉被告承担，另反诉原告须支付9000元押金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由反诉原告承担的费用、租金，以及反诉原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给反诉原告。合同签订后，反诉原告按约履行了支付租金的义务，但反诉被告至今未交付合同约定的发票。现反诉被告已向杭州市西湖区法院起诉要求反诉被告腾退位于杭州市西湖区××路××号××的房屋，反诉被告应按约定立即退还9000元押金。反诉原告认为：反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属合法有效。现反诉被告未按约定交付发票，损害了反诉原告的合法权益，应承担立即交付发票，退还押金的法律责任。为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉，望判如所请。 余华针对被告的反诉辩称：反诉原告并未支付全部房租费用，反诉被告只收到了54个月的房租即486000元，扣除代付中间费1000元，仅收到485000元。按民间交易习惯，个人租赁之间无需交付税费发票。因李璇未按合同约定腾退房屋和交纳房租已违约，故9000元的押金作为违约金，不应当退还给李璇。请求法院驳回李璇反诉请求，支持余华的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年5月23日，原告（甲方，房屋出租方）与被告（乙方，房屋承租方）、案外人浙江链家房地产经纪有限公司（丙方，居间方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：×××78）一份，合同约定：“房屋租赁期自2016年6月5日起至2019年6月4日止，共计3年0个月。原告应于2016年5月24日前将房屋按约定条件交付给被告。租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按照原状返还房屋及其附属品、设备设施。被告继续承租的，应提前10日向原告口头提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金：人民币9000元／月，租金总计：324000元。租金支付类型：半年。支付方式：银行汇款，押1付6。押金：9000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给被告。租赁期间，由原告承担房屋租赁税费和室内设施维修费；由被告承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、车位费。本合同签订时，原被告双方应向案外人浙江链家房地产经纪有限公司支付代理费共计人民币4500元，其中原告支付人民币1000，被告支付人民币3500元。第九条合同解除：（一）经原被告双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）原告有下列情形之一的，被告有权单方解除本合同：1、迟延交付房屋达十日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的。2、欠缴各项费用的金额相当于壹个月房屋租金的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、未经原告书面同意将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任：（一）原告有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向被告支付违约金；被告有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向原告支付违约金，同时原告可要求被告将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，原告需提前收回该房屋的，或被告需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，原告还应退还相应的租金。（三）因原告未按约定履行维修义务造成被告人身、财产损失的，原告应承担赔偿责任。（四）原告未按约定时间交付该房屋或者被告不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及被告未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。第十二条其他约定事项：双方约定事项有：1.支付日期为：2016年5月23日；2016年12月5日；2017年6月5日；2017年12月5日；2018年6月5日；2018年12月5日。2.出租方承诺向承租方配2台奥克斯空调，供承租方使用，到位时间最迟为承租方装修好房子之后开始使用之前。3.2016年5月23日支付日，承租方共计支付租金及押金63000元给出租方（其中承租人代出租人支付1000元，出租人实际应到账本期资金为62000元）。”租赁期满后，原被告双方口头约定继续租赁房屋1年半，房屋租赁期至2020年12月4日止。2020年11月1日，原告向被告提出，房屋租赁到期后解除合同不再续租。2020年12月5日租期届满后，被告未按约腾退房屋，也未继续支付房租，原告多次催退无果，故诉至法院。 另查明，庭审中，经双方确认，李璇房屋租赁费等已付至2020年12月4日。 上述事实有原、被告提供的《房屋所有权证》《房屋租赁合同》（合同编号：×××78）、当事人的庭审陈述记录在案佐证。 本院认为，案涉合同系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，各方应依约全面履行自身的义务。原、被告自愿签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2016年6月5日起至2019年6月4日止。租赁期满后，双方又达成续租1年半的合意，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在原《房屋租赁合同》有效的前提下，房屋租赁期限截止到2020年12月4日。在租赁期限届满前，原告履行了到期腾退房屋的通知义务，在双方未达成第二次续租合意的情况下，被告应当于2020年12月5日腾退房屋，并依照合同约定按原状将房屋返还给原告。被告未按照约定腾退并返还房屋，已构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告腾退该租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告要求参照9000元/月房租费及1000元/月物业管理费的标准计算房屋租赁到期后至被告腾退之日为止的房屋使用费，并未违反合同和相关法律规定，本院予以支持。合同第五条约定“租赁期间，由原告承担房屋租赁税费和室内设施维修费”，合同未约定原告应当向被告交付相关税费发票，也未约定原告应当承担租赁房屋的相关装修费用。房屋出租方必须交付发票的要求也不符合合同交易习惯，原告交付发票并非是被告腾退租赁房屋的同等对价，故被告认为原告未交付合同约定发票的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。对于9000元的押金，合同第十条（四）明确约定“被告未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。”该租赁房屋的月租金为9000元，原告先前所收取的9000元押金可抵违约金，故被告反诉原告退还9000元押金的诉讼请求，本院亦予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、李璇于本判决生效之日立即腾退位于杭州市西湖区××路××号××幢××单元××室的租赁房屋。 二、李璇于本判决生效之日起十日内向余华支付房屋使用费20000元（自2020年12月5日起至2021年2月6日按照9000元/月房屋租金及1000元/月物业管理费的标准计算，2021年2月7日至实际腾退之日止的房屋使用费按照9000元/月房屋租金及1000元/月物业管理费的标准另行计付）。 三、李璇于本判决生效之日起十日内向余华支付违约金9000元；该款项以李璇在余华处的房屋押金9000元予以折抵，余华无需向李璇退还押金。 四、驳回李璇的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 余华于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；李璇于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 本诉案件受理费收取524元，财产保全费310元，共计834元，由李璇承担。反诉案件受理费50元，由李璇承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  邱建平 二〇二一年三月二十五日 书记员  孙丽丽