湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1124民初219号 委托诉讼代理人：董建伶，湖南中航律师事务所律师。 被告：何斢生，男，1961年1月15日出生，湖南省道县人，住道县。 被告：陈流姣，女，1965年11月29日出生，汉族，湖南省道县人，居民，住道县。 被告：黄小玉，女，1968年8月24日出生，汉族，湖南省道县人，居民，住道县。 特别授权委托诉讼代理人：何永新，湖南顺源泽律师事务所律师。 原告周红春与被告何斢生、陈流姣、黄小玉确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告周红春及其委托诉讼代理人董建伶、被告何斢生、被告黄小玉的委托诉讼代理人何永新到庭参加诉讼，被告陈流姣经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周红春向本院提出诉讼请求：一、请求确认被告何斢生、陈流姣与被告黄小玉之间关于道县狮子岭物资小区3F18房的房屋买卖合同无效；二、判令被告何斢生、陈流姣搬出道县狮子岭物资小区3F18房屋；三、案件受理费由三被告承担。事实和理由：2008年3月5日，被告黄小玉以合股集资联建房名义将道县狮子岭物资小区3F18房以127380元的价格转让给原告，双方签订了书面合同，实际交房时间为2009年6月7日。2009年4月12日，原告汇款2000元给被告黄小玉委托其代办水电入户手续。因原告常年居住在外地，收房后没有装修，也未在此居住。2020年1月，原告发现购买的房屋被被告黄小玉卖给了被告何斢生、陈流姣夫妻，经三方协调未能达成一致。为此，诉至法院请求公正判决。 原告周红春为支持其主张提供了以下证据：1、身份证，拟证明原告身份信息；2、道县狮子岭合股集资联建房协议书，拟证明原告购房的时间及价款；3、收款收据，拟证明原告已全部交清购房款及交款时间；4、汇款收据，拟证明原告汇款给被告黄小玉委托其代办水电入户手续；5、补充录音光盘，拟证明被告黄小玉之夫明确告知原告，被告何斢生事先知道涉案房屋已卖给原告而执意第二次购买。 被告何斢生辩称，答辩人购买涉案房屋及装修花了50余万元，且买该房之前并不知道原告与黄小玉对房屋有纠纷。 被告何斢生为支持其主张提供了以下证据：1、道县狮子岭合股集资联建房协议书，拟证明陈流姣与黄小玉签订了房屋买卖合同；2、收据两份，拟证明陈流姣支付了购房款及税费；3、转账凭证两份，拟证明陈流姣通过女儿何海花向黄小玉之夫吴志新转账购房款；4、办理不动产证所提交的资料，拟证明陈流姣已提交相关部门办证登记的材料。 被告黄小玉辩称，一、本案两份房屋买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。1、答辩人虽与原告签订了房屋买卖合同，但原告未支付全部购房款，涉案房屋未实际交付原告和办理登记手续，原告没有取得涉案房屋的所有权；2、答辩人与陈流姣、何斢生达成房屋买卖协议，陈流姣、何斢生已支付了全部购房款并对房屋进行了装修居住，已实际占有涉案房屋；3、陈流姣的权利应优先受到保护，原告的损失可另行主张损害赔偿。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告黄小玉为支持其主张提供了以下证据：1、《欠条》一份，拟证明原告只支付了8万元购房款，尚欠42380元未付；2、《借条》一份，拟证明原告的弟弟和父亲向黄长军借高利贷3万元，后因迫于黄长军的非法要债，答辩人被迫为原告的弟弟和父亲偿还债务本息48000元；3、结婚证，拟证明黄小玉与吴志新系夫妻关系，陈流姣的购房款支付至吴志新账户的事实。 本院经审理认定事实如下：被告黄小玉等人对原道县物资局仓库院内土地进行商品房开发并对外出售。2008年5月3日，被告黄小玉与原告周红春签订了一份《道县狮子岭合股集资联建房协议书》，该协议主要约定涉案小区由被告黄小玉牵头集资联建，周红春应交建房款127380元成为涉案小区3F18号房屋的权利人，交房时间定在2008年8月8日之前；该协议在第八条的其他事项约定：“1、办理集资联建户的水电入户和房屋所有权证，由权利人自行办理，如果由负责人代办水电、房产权证，权利人须向负责人交水电入户和办理房屋产权证的包干费用。2、负责人在交付房屋时，面积与实际丈量面积有误差的，误差在超出国家标准外的超出部分实行多退少补”。协议还约定了违约责任及其他事项。协议签订后，原告周红春通过银行转账81380元给黄小玉。被告黄小玉出具了一份日期为2008年5月3日的《收据》给原告周红春，《收据》上载明“今收到周红春购物资局合股集资建房款分层为3F18套房金额127380元”。2009年4月12日，原告周红春通过银行汇款2000元给被告黄小玉。此后，原告周红春一直在外地务工，未予处理涉案房屋。 因被告黄小玉认为原告周红春尚欠其4万余元购房款未付清，于2019年4月6日与被告陈流姣签订了《道县狮子岭合股集资联建房协议书》，被告黄小玉将涉案房屋3F18号房屋（后编为北栋4层6号房屋）以168000元价格转售被告陈流姣。协议签订后，被告何斢生、陈流姣的女儿何海花以银行转账形式分两笔支付给被告黄小玉之夫吴志新购房款及办证契税或税费共计249000元（其中2019年4月6日转账149000元，次日转账100000元），被告黄小玉分别于2019年4月6日、7日出具了收据给陈流姣。被告何斢生、陈流姣夫妻付清购房款后对涉案房屋进行了装修入住。2020年1月，原告周红春发现涉案房屋被何斢生一家居住，三方协调无果，即诉至本院。 另查明，涉案房屋在原告周红春与被告黄小玉所签协议中为3F18号房（不含通道），建筑面积为施工设计图的面积131㎡。被告黄小玉与被告陈流姣所签协议中为4F6号房（含通道），建筑面积为140.86㎡（该面积为经房管部门的测绘面积）；上述涉案房屋实为同一套房屋。 本院认为：本案属确认合同无效纠纷。被告黄小玉分别与原告周红春、被告陈流姣签订的《道县狮子岭合股集资联建房协议书》，名为集资联建协议，实为房屋买卖合同。原告周红春与被告黄小玉签订的《道县狮子岭合股集资联建房协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。本案争议的焦点为：一、原告周红春是否取得涉案房屋所有权的问题；二、被告黄小玉将涉案房屋转售陈流姣是否属有权处分的问题；三、被告黄小玉与被告陈流姣的房屋买卖行为是否属恶意串通的问题；四、被告何斢生、陈流姣是否应搬出涉案房屋的问题。 关于焦点一，不动产的所有权属于物权。我国物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告周红春虽然与被告黄小玉签订了涉案房屋的买卖协议，但并未到房屋登记部门进行物权变更登记，涉案房屋的物权未发生变更，原告周红春未取得涉案房屋的物权，亦即未取得涉案房屋的所有权。同时，原告周红春主张涉案房屋已交付，但提供的证据不充分，应承担举证不能的后果，本院认定涉案房屋尚未交付原告。 关于焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，被告黄小玉因对涉案房屋的合法建造这一民事行为而取得其物权，亦即取得涉案房屋的所有权。因原告周红春在签订协议后未及时到房产部门办理房产过户手续，故涉案房屋的所有权并未发生变更，其所有权仍然属于被告黄小玉。所有权人对自己的不动产享有占有、使用、收益、处分的权利，被告黄小玉再次将涉案房屋出售给被告陈流姣的处分权并无限制，故不能认为被告黄小玉与被告陈流姣的房屋买卖合同侵犯了原告周红春对涉案房屋的所有权。 关于焦点三，被告陈流姣与被告黄小玉签订协议后，已按协议约定支付了涉案房屋的合理对价，并对该房屋装修入住实际占有。因此，被告陈流姣与被告黄小玉的房屋买卖行为不符合恶意串通的情形，亦不属于合同无效的情形。 关于焦点四，被告黄小玉对涉案房屋具有处分权，其与被告陈流姣签订的《道县狮子岭合股集资联建房协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦属有效合同。被告陈流姣支付购房款后对涉案房屋装修入住，对涉案房屋已合法占有。因此，原告周红春要求被告何斢生、陈流姣搬出涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。至于原告周红春已支付的购房款可另行主张权利予以维护。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告周红春的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告周红春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  蒋汉国 二〇二一年三月十六日 法官 助理  王红秀 代理书记员  吴尔夫 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。