浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终5366号 上诉人（原审被告）：磐安县山村农特产有限公司，住所地：浙江省磐安县新城区永安东路48号。 法定代表人：陈国纲。 被上诉人（原审原告）：胡明珠，女，1988年3月30日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市，现住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：杨竹南（系胡明珠配偶），男，1983年10月12日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 上诉人磐安县山村农特产有限公司（以下简称山村特产公司）因与胡明珠租赁合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2020）浙0727民初1085号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山村特产公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回诉请；2.本案一、二审诉讼费用由胡明珠承担。事实和理由：一、（一）租赁合同第3条约定，损坏东西要恢复原样，但案涉租赁场所被胡明珠损坏的35块地砖和窗户门底座还没有恢复原样。（二）租赁合同第1、2条规定：卫生费41.6元/月、门房看守费300元/月、电损（电梯上下的电损）250元/月、1800度的电费，胡明珠均未未付给山村特产公司，不能算合同解除了。二、租赁合同已经成立，胡明珠叫其父亲委托山村特产公司转租出去后就给胡明珠钱，山村特产公司的法定代表人陈国纲回答“等租出去我就给你”，即如果山村特产公司及时租出去了，给胡明珠钱是情理之中，如果租不出去，没有给胡明珠钱也没有违法，根据双方陈述内容，双方的合同并没有解除。法律未规定租了三年房子，付了12个月房租，只用一个月还可以退11个月房租。法律面前应该人人平等，既然胡明珠的“您退我66000元您看这样可以吗”这句话可以当证据，那陈国纲所述“等我租出去就给你”也可当证据。三、胡明珠用了一个月，却逃避履行约定义务，而山村特产公司不能收到2个月的房租，反而还要帮其付电费、电损费、门卫费、卫生费、地砖修补费、窗台修补费，折算下来还要贴钱给胡明珠，不可能会同意这样的协议。合同应基于双方都能接受的条件才能自愿解除。胡明珠只是一句协商口吻，不能当成解除合同的证据，法律上应该没有单方可以解除合同的规定。四、胡明珠所说的因房子不能腾空而不能生产不符合实际情况。（一）案涉场所这么多机器，一看就应该知道几天搬不出去，胡明珠已因此买了隔板隔起来，如果二三天能移出去，其何必花10000多元钱买隔板（当时胡明珠陈述反正机器还没有全部买来先这样用着看）。（二）四楼能拉机器的只有一家货梯，货梯上下一趟要1分50秒，货梯到四楼平均有72米，电梯口拉到场地要40米以上，装、卸货走一趟电梯需要12分钟，这么多机器，一看就应该知道没有10天根本清不空，故胡明珠所称的“没有腾空不好生产”只是借口。（三）2020年5月1日，食品药品监督局以胡明珠没有营业执照、生产许可证且生产出来的产品不合格为由责令其停产。五、胡明珠于2020年5月20日、6月15日都曾发信息问山村特产公司的法定代表人厂房租出去了没有，说明其认可山村特产公司厂房租出去后再给钱，如果合同解除了则其可直接要求付款，说明合同根本没有解除。六、2020年5月6日陈国纲已和胡明珠之父达成口头协议约定什么时候租出去什么时候给胡明珠钱，到时电费，电损、门卫费、卫生费到时候一起结算，且当时刚好有人来租房子。七、合同解除本应由双方自愿解除，本案胡明珠言而无信是因为受到律师怂恿。2020年6月22日，胡明珠一行四人曾与山村特产公司的法定代表人协商要求山村特产公司早点给钱，山村特产公司表示现在没有租出去不能给你，山村特产公司也很困难，如果现在就要给只能借一半给胡明珠，胡明珠称其已将信息给了律师看过，律师表示可以全部拿回，如果当日不给66000元，诉讼还要出诉讼费1500元。八、胡明珠无充分证据证明双方曾与2020年5月13日协商解除合同，一审判决不当，应予纠正。审理过程中补充：1、2020年6月1日，曾有案外人向山村特产公司表示要承租案涉房屋，此人原于2020年6月22日来签合同交钱，但陈国纲的配偶告知案涉房屋可能会涉诉，此人因此不愿意承租，且该房屋至今未出租,故由于胡明珠要起诉导致案涉房屋至今未能出租。2、胡明珠父亲曾陈述生产口罩不合格是因为其机器原因，其花170万元买来的机器已于2020年5月1日晚上装车退回并退得75万元货款，故其不能再生产口罩。 胡明珠答辩称：山村特产公司的上诉理由不能成立，且与本案无关。双方签订的租赁合同真实有效，对双方都具有法律约束力。但山村特产公司收到全额租金后不履行合同义务，经过多次催促要求后直至胡明珠搬离仍未将约定的租赁物交付，已构成违约，胡明珠有权解除合同。双方已于5月13日协商解除事宜，因山村特产公司当时不退钱的理由是手头没钱，要等收到新房租才能退款。山村特产公司关于胡明珠之工商、质监部门的相关陈述，与本案无关且不属实。山村特产公司存在有一房多租的嫌疑，胡明珠于2020年4月19日去签订合同之前确实看见有很多机器设备在那里，但山村特产公司表示前租客已欠租金会搬离。胡明珠对此有过犹豫，但考虑到山村特产公司同意将其房屋的变压器、电缆等设备给胡明珠使用，还是决定签订合同。山村特产公司仅交付约200㎡，胡明珠仅租用10天，实际租金并不需要6000元。胡明珠协商时提出的6000元，实际上除了租金还包含了山村特产公司提到的那些费用，虽然客观上并没有产生这么多，但这是小事，故没有计较。 胡明珠向一审法院起诉请求：1、确认胡明珠、山村特产公司双方之间的租赁合同已于2020年5月13日解除；2、判令山村特产公司返还胡明珠房租66000元；3、判令山村特产公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2020年4月18日，胡明珠因生产经营需要到山村特产公司处租房，双方签订了租赁合同，合同中约定：“甲方租给乙方四楼厂房，16间、面积1000平方左右，年房租金为72000.00元”。胡明珠、山村特产公司签订租赁合同后，胡明珠于2020年4月20日向山村特产公司支付租金72000元。胡明珠于2020年4月19日搬进租赁厂房，因之前租户的机器设备仍未搬离，胡明珠实际租赁面积200平左右。胡明珠多次与山村特产公司协商无果，于2020年5月1日搬离案涉房屋。2020年5月13日，胡明珠到山村特产公司处协商解除合同事宜，要求退还房租。嗣后，双方就合同是否解除发生争议，胡明珠遂诉至法院。 一审法院认为：胡明珠、山村特产公司签订的租赁房屋合同真实有效，系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定忠实履行合同义务。出租人应按照约定将租赁物交付承租人，但本案山村特产公司未按照约定提供租赁房屋，经胡明珠多次要求后直至胡明珠搬出房屋时，山村特产公司仍未提供符合约定的房屋，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行的，当事人可以解除合同。胡明珠在搬离租赁房屋后，就合同解除事项通知山村特产公司，合同自通知到达时解除。因此，胡明珠要求山村特产公司返还剩余租金66000元的诉请，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十六条之规定，判决：一、胡明珠与磐安县山村农特产有限公司签订的租赁合同于2020年5月13日解除；二、磐安县山村农特产有限公司于判决生效后十日内返还胡明珠房租66000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费725元（已减半收取），由磐安县山村农特产有限公司负担，限于判决生效后十日内缴纳。 二审期间，山村特产公司向本院出示以下证据：山村特产公司于2020年6月10日下午17：15分之后向胡明珠发送的视频2个，证明胡明珠知道山村特产公司处的原租客有很多机器在涉案租赁场所，没有十天半个月不可能搬走。 胡明珠质证认为：对视频本身的真实性无异议，对内容不予认可，也与本案无关。 本院认证认为：胡明珠对证据的真实性无异议，本院予以确认，但该证据不能达到证明目的。 山村特产公司向本院申请证人周某、葛某出庭作证，证明2020年5月6日两位证人听到了陈国纲与胡明珠父亲达成口头协议的过程及机器很多、地砖破损的情况。 山村特产公司质证认为：对关联性、合法性均无异议，证人陈述的内容部分属实，部分不属实，没有陈述完整，周某所说的租金退66000元不属实，证人肯定记错了。葛某陈述扣3个月的房租属实，但其没有陈述完整。 胡明珠质证认为：山村特产公司与两个证人有串通的嫌疑，对三性均不予认可。 本院认证认为：证人证言真实性存疑，本院不予认定。 胡明珠未向本院提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行的，当事人可以解除合同。根据胡明珠、山村特产公司签订的租赁房屋合同，山村特产公司应在租期内提供四楼厂房16间（约1000㎡）给胡明珠使用，山村特产公司已足额收取自2020年4月20日起的租金，但其经胡明珠多次催讨，也未能按约交付剩余约800㎡的租赁面积，一审认定胡明珠有权解除合同，并无不当。山村特产公司认为退租系以案涉房屋再出租为前提，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。山村特产公司主张胡明珠应付卫生费、门房看守费、电损费、电费及恢复地砖和窗户门底座的费用，但未提供充分证据证明该部分费用加上胡明珠的应付租金已超过6000元，故一审法院根据双方协商情况认定山村特产公司退还胡明珠66000元，并无不当。综上，山村特产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1450元，由磐安县山村农特产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴翠丹 审 判 员 王玲雅 审 判 员 黄 晖 二〇二一年三月十六日 代书记员 施金金