江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终459号上诉人（原审原告）：林康，男，1993年1月10日生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：万樾莉，江苏中虑律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑磊，江苏中虑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京浦东房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市浦口区沿江镇泰冯路**。法定代表人：李伟，该公司总经理。上诉人林康因与被上诉人南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林康上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持林康鉴定申请和一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由浦东房地产公司承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，且错查、漏查重要事实。1、一审未依法查明涉案《商品房预售合同》中对装修质量要求约定不明的事实。涉案合同中对装修质量要求约定不明。江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》（以下简称《指南》）第8条规定：当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。可见，《指南》中对于装修质量要求明确的评判标准为“装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定”，而涉案合同附件4约定并没有就相关事宜进行约定，约定显然未迖到具体确定的标准，系对装修质量要求约定不明。2、一审漏查涉案合同签署时无样板房、售楼处公布的装修单价为4000元/平方米的重大事实，致本案认定事实错误。一审系列案件庭审中，业主和开发商一致确认，合同签署时没有样板房，而一审判决对此重大事实却予漏查。而根据《指南》第6条规定：出卖人的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和允诺具体确定，对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。本案中，合同中约定标准约定不明确，庭审亦已查明并无样板房，售楼现场公示的装修单价为4000元/平方米。据《指南》第8条规定：当事人没有对装修质量要求作出明确约定，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。买卖合同约定装修价格的，以约定装修价格为依据；买卖合同没有约定装修价格的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的以备案装修价格为依据。故，本案中因当事人没有对装修质量要求作出明确定，林康主张以装修价格作为装修质量要求的，具有事实和法律依据。3、在合同明确定装修不达标退差价的情况下，一审未同意鉴定致基本事实不清。涉案《商品房预售合同》第十一条第二款第2项约定，商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于约定标准的，按交付时的市场差价赔偿乙方损失。合同附件4中列明的装饰装修标准和设备标准涉及的住宅部分，大部分装修材料未约定品牌，少部分约定品牌，但没有就装修材料的型号、数量以及装修工艺等关键要素进行约定，可依据的应是浦东房地产公司向住建部门申报的《预售方案》和《价格表》中载明的4000元/平装修单价标准，而是否达到装修单价标准，应以专业鉴定机构出具的鉴定结论为依据。故，对于该“专门性问题”，有权依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条向法院申请鉴定。一审法院未同意鉴定，致本案主要事实未依法查明。二、涉案4000元/平米装修价格，浦东房地产公司在销售现场公示，并向政府部门备案，应视为要约，对浦东房地产公司具有法律约束力。一审在合同约定装修质量要求不明且无样板房的情况下，否定装修价格作为装修质量要求，显系未全面正确适用法律。1、根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致。2、涉案4000元/平方米装修单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示。3、诉争装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，浦东房地产公司亦认可在销售现场有公布装修单价。4、根据《指南》第二节4、5、6、7、8各条意见，全装修房屋如存在明确具体的质量约定的，应以约定标准作为装修质量要求。如无约定标准的，应以样板房、销售资料等其它材料进行综合认定。如仍无法认定的，可以视情况按照备案装修资料确定。若仍无法确定的，则属于当事人没有对装修质量要求做出明确约定，应以装修价格作为装修质量要求依据。装修价格有合同约定的从合同约定，没有合同约定的按照广告宣传价格，没有广告宣传价格的按照备案装修价格确定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。综上，浦东房地产公司在销售现场公示的、且向住建部门申报的4000元/平方米装修单价信息对浦东房地产公司具有法律约束力。而一审认为“被告只需按合同附件4约定的内容完成装修即应当认定为已履行完毕合同约定的装修义务”，该认定无事实和法律依据。三、若依法判令浦东房地产公司承担赔偿责任，有利于房地产企业更加自律，更加自我规范，为购房人提供货真价实、高质量的装修房，来实现企业与消费者的双赢。政府部门亦进一步发文加强对精装修的监管。为加强对精装修的监管，南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市物价局三部门于2019年1月11日联合签发了《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》，明确：商品住房全装修价格要与备案价格相符，装修交付标准与装修评估报告、明码标价和装修合同保持一致。第三方评估机构对装修价格评估结果负责，并对商品房销售合同装修部分承担合同连带责任。故在商品房装修质量不符合约定的情况下，判令开发商退还差价，在规范房地产装修市场秩序、引导房地产企业诚信经营、进一步促进房地产装修市场健康发展等方面，能够起到良好的推动作用。综上，林康的上诉请求具有事实和法律依据，请求支持其上诉请求。浦东房地产公司未发表答辩意见。林康向一审法院起诉请求：1.判令浦东房地产公司赔偿房屋装修差价（暂计10000元，具体金额以司法鉴定评估造价为准）；2.判令浦东房地产公司承担本案诉讼费用、鉴定费用。一审法院认定的事实：2016年9月17日，林康（乙方）与浦东房地产公司（甲方）签订《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》，约定：甲方将位于南京市浦口区房屋出售给乙方，房屋建筑面积86.32平方米，其中套内建筑面积63.66平方米，共有共用分摊建筑面积22.66平方米；该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4；该商品房以建筑面积计价，单价19919元／平方米，总价款合计1719408元，合同中关于房屋套内的装饰装修款单价和总价一栏均为空白；该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方按交付时的市场差价赔偿乙方损失。预售合同附件4为《装饰装修及设备标准》，对装饰装修及配置标准进行了详细列明，并在下方用加黑字体注明：“本人已明确知晓并接受该房屋装饰装修的交付标准，出卖人已做明确解释说明，本人无任何异议。同时，本人对出卖人因户型结构差异、供货采购等原因导致出卖人在不降低上述装修功能的情况下的变更予以接受并认可”，林康签字确认。上述合同签订后，林康支付了全部购房款。现浦东房地产公司已向林康交付涉案房屋。另查明浦东房地产公司向浦口区物价局申报的南京市商品住房申报价格表显示，装修单价为4000元/平方米。一审审理过程中，林康申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定。上述事实，有南京市商品房预售合同及附件、发票、图片、视频、南京市商品住房申报价格表、南京市商品房预售方案、房地产估价报告以及双方当庭陈述等证据在卷证实。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。林康、浦东房地产公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方签订的商品房预售合同明确约定该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。计价方式与价款中约定商品房以建筑面积计价，单价为19919元/平方米，并明确排除将“房屋套内的装饰装修款”列为涉案房产计价方式。因此，可以认定双方仅在附件4中对涉案房屋的装修标准存在约定，而对装饰装修价款并无单独的明确约定。林康主张应以浦东房地产公司备案的4000元/平方米为装修标准，并申请鉴定，要求赔偿装修差价损失，一审法院认为双方在商品房预售合同中已明确排除了对装饰装修款单独计价方式，且浦东房地产公司备案的4000元/平方米标准系拟销售均价，不等同于装修造价，故林康在双方已对装修标准有明确约定的情况下，主张以备案价格作为装修标准无事实和法律依据，故对其鉴定申请不予准许，对其主张的装修差价损失的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：驳回林康的诉讼请求。一审案件受理费50元，由林康负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，本案中，林康与浦东房地产公司签订的《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。林康上诉主张，浦东房地产公司在销售现场公示了装修单价并向政府部门备案，应视为要约，在合同约定装修质量要求不明且无样板房的情况下，该装修价格应作为装修质量要求。本院认为，在合同附件4中针对房屋装修部位、品牌、材质作了具体的约定，浦东房地产公司对此装修交付标准的约定特别进行了提示并由林康签字确认，而浦东房地产公司为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向林康所作的承诺，双方亦未将房屋销售报备价格中涉及的装修单价4000元/平方米列入合同内容作为装修交付标准，现场公示的物价申报表也不能否认合同中关于装修交付标准的约定，并且浦东房地产公司实际交付内容亦与合同约定交付标准相一致。故林康主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。综上所述，林康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由林康负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  张旭东审判员  白文虎二〇二一年三月二十二日书记员  张 毅