河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终262号上诉人（原审被告）：滕路娟，女，汉族，1992年12月7日出生，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：刘培，男，住河南省平顶山市新华区，系平顶山市新华区西市场街道办事处金山社区居委会推荐的公民。被上诉人（原审原告）：郭美丽，女，1979年2月23日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：和伟伟，河南倚天剑（郑州）律师事务所律师。原审第三人：平顶山市巨森房产咨询有限公司，住所地河南省平顶山市新华区迎宾路9号楼东单元西户二楼。统一社会信用代码：91410400661867357F。法定代表人：张慧玲，经理。委托诉讼代理人：邢潇帆，女，该公司员工。上诉人滕路娟因与被上诉人郭美丽、原审第三人平顶山市巨森房地产咨询有限公司（以下简称居森房产咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初2540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14月立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人滕路娟的委托诉讼代理人刘培、被上诉人郭美丽的委托诉讼代理人和伟伟、原审第三人巨森房产咨询公司的委托诉讼代理人邢潇帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滕路娟上诉请求：1.撤销平顶山市新华区人民人民法院（2020）豫0402民初2540号民事判决，改判驳回郭美丽的诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由郭美丽承担。事实和理由：1.一审法院以滕路娟提供郭美丽的通话录音时间在收到法院传票后，法院对答辩意见不予采信判决滕路娟违约。实际情况是，滕路娟在2020年8月4号接到法院传票，通话录音中明确提到2020年4月16号，双方电话联系并询问是否购买此房屋，郭美丽明确答复不再购买，有录音为证。2.房屋买卖合同是三方合同，由中介单独联系买房与卖方，双方无法联系，购房过程中，买卖双方都会把自己的真实想法告诉中介，由中介在中间传递给对方，中介从未将郭美丽的电话号码和微信给滕路娟。因为滕路娟着急卖房用钱，办房屋解押需要借款十多万元，由此产生利息约一万元，无奈之下滕路娟通过其他途径和郭美丽本人直接电话联系，邀请她去看房并办理买卖手续，对方电话答应，到约定时间郭美丽没有到现场，电话多次联系无人接通，郭美丽从未给滕路娟打过电话，有联通公司和手机通话记录为证。签完合同后，滕路娟本着善意告知中介房屋内出过事（××死亡），2019年12月27日滕路娟和巨森中介张丽联系时，张丽明确说需要问客户是否愿意购买，询问后给滕路娟消息。当天下午滕路娟再次和张丽联系，并催促张丽赶快让双方办手续进行交易时，她让滕路娟和店长联系。店长说客户知晓房屋内出过事儿后心情比较激动，和郭美丽联系后才能确定是否继续购买并履行本合同，让滕路娟等消息，截止到现在巨森中介和郭美丽未再次通知滕路娟，需要继续出售房屋以及履行本合同，从未表达过继续购买的意愿，郭美丽不愿意买房造成合同不能履行。故请求法院依法判决维护滕路娟的合法权利。郭美丽辩称，本案房屋买卖三方合同是当事人自愿签署的，滕路娟未按照合同的约定办理房屋银行贷款的结清以及房屋解押手续，致使合同无法履行。居森房产咨询公司向滕路娟发送律师函之后，滕路娟仍不履行合同约定的义务，因此本案违约责任在滕路娟，滕路娟应当承担违约责任，并赔偿郭美丽的损失。居森房产咨询公司述称，本案未要求居森房产咨询公司承担责任，房屋买卖三方合同是当事人真实意愿的表达，买卖双方应该按照合同履行义务。郭美丽向一审法院起诉请求：1.判令解除郭美丽、滕路娟、巨森房产咨询公司签订的《房屋买卖三方合同》；2.判令滕路娟向郭美丽支付违约金13500元，赔偿郭美丽居间费用5400元，合计18900元；3.本案的诉讼费用由滕路娟负担。一审法院认定事实：2019年12月17日，滕路娟作为出卖方（甲方）、郭美丽作为买受方（乙方）与居间方（丙方）巨森房产咨询公司签订了《房屋买卖三方合同》，合同约定滕路娟以270000元的总成交价将位于平顶山市新华区平安大道西段北侧武庄村百合金山小区×号楼×单元×层×的房屋出售给郭美丽。合同第一条第五项约定：“该房屋的抵押情况为有，该房屋处于抵押状态的，甲方必须在本合同签订之日其15日内，向贷款银行提出还款申请。（乙方采用贷款付款方式的，甲方自乙方银行贷款审查或审批通过后）并在银行确定的还款日期之前或当日采取甲方自筹资金办理解押手续的方式结清所欠贷款，按规定办理解押手续。”第六条约定：“乙方办理房产贷款的应支付的居间费用为总成交价的2％。”第七条约定：“因甲方原因造成该房屋不能办理产权过户或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应赔偿责任；甲方承诺该房产内从未发生过恶性意外等事故。”第八条约定：“甲、乙任何一方违反本合同的约定，致使本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求违约方支付本合同约定的房屋实际成交价5％的违约金，并承担给对方造成的经济损失（包括但不限于居间服务费、律师费、诉讼费等其他经济损失）。”同日，郭美丽向巨森房产咨询公司支付了定金10000元及居间服务费5400元。合同签订后，巨森房产咨询公司联系滕路娟看房，但未能联系上滕路娟。2019年12月26日，巨森房产咨询公司向滕路娟发送通知，主要内容为：滕路娟未按合同约定配合办理相应手续，巨森房产咨询公司再次催促滕路娟在接到该通知之日起七日内履行《房屋买卖三方合同》确定的合同义务。滕路娟未按照合同约定办理涉案房屋的解除抵押手续。现因《房屋买卖三方合同》未履行，郭美丽要求解除该合同，引起纠纷。案件审理中，巨森房产咨询公司经纪人张丽出庭表示，合同签订后第二天，滕路娟说房子卖亏了不想卖了，郭美丽要求去现场看房，滕路娟一直不予配合，巨森房产咨询公司就向滕路娟发了律师函，后来滕路娟主动给郭美丽联系，说房屋里面死过人，张丽向物业打听，物业说没有，郭美丽知道房子死过人后，仍然坚持购买。滕路娟对此不予认可，表示其从未说过房子卖亏了，不卖了。一审法院认为，郭美丽、滕路娟、巨森房产咨询公司于2019年12月17日签订的《房屋买卖三方合同》是三方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，三方当事人应当按照合同约定履行义务。合同签订后，滕路娟未按合同约定办理涉案房屋的解除抵押手续，致使合同目的无法实现，构成根本违约。滕路娟辩称，其未办理房屋解除抵押手续，是因为郭美丽没按合同履行。但滕路娟提供的其与巨森房产咨询公司的微信聊天记录和通话录音不足以证明郭美丽存在违约行为。郭美丽虽在2020年8月17日的通话录音中明确表示不再购买涉案房屋，但该通话录音时间为滕路娟收到本案的法院传票之后。故法院对滕路娟的该答辩意见不予采信，郭美丽要求解除《房屋买卖三方合同》的诉讼请求，法院予以支持。根据合同第八条约定，守约方有权按照定金罚则或要求违约方支付本合同约定的房屋实际成交价5％的违约金，并承担给对方造成的经济损失（包括但不限于居间服务费、律师费、诉讼费等其他经济损失）。故郭美丽要求滕路娟支付违约金13500元、居间服务费5400元的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除郭美丽、滕路娟、巨森房产咨询公司于2019年12月17日签订的《房屋买卖三方合同》；二、滕路娟于判决生效之日起十日内向郭美丽支付违约金13500元、居间服务费5400元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费435元，由滕路娟负担。二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《房屋买卖三方合同》系滕路娟、郭美丽和居森房产咨询公司真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。因滕路娟出卖的房屋处于抵押状态，该合同明确约定出卖人滕路娟必须在合同签订之日起15日内，向贷款银行提出还款申请，并在银行确定的还款日期之前或当日采取第一种方式（滕路娟自筹资金）结清所欠贷款，按规定办理解押手续，但滕路娟未按照该约定履行合同义务，却告知居森房产咨询公司房屋内出过事儿，等待郭美丽和居森房产咨询公司答复，滕路娟的行为有违诚信原则，其提供的证据亦不足以证明郭美丽已经明确答复不再购买房屋，因此，滕路娟应当履行的合同义务不能免除，案涉合同解除的违约责任在滕路娟，故一审法院判决滕路娟支付违约金并赔偿郭美丽所造成的损失并无不当，滕路娟上诉称郭美丽不愿买房造成合同不能履行的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，滕路娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费273元，由上诉人滕路娟负担。本判决为终审判决。审判长  宋红彦审判员  郭 滨审判员  彭 莉二〇二一年三月十五日书记员  郭佳佳