山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1481民初1122号原告：山东盈博房地产营销策划有限公司，住所地：山东省济南市历下区历山东路**。法定代表人：张波，经理。委托诉讼代理人：姜化友，男，1990年5月17日出生，汉族，山东盈博房地产营销策划有限公司员工。委托诉讼代理人：张建委，山东乐衡律师事务所律师。被告：山东啸腾房地产开发有限公司，，住所地：乐陵市郑店镇东街村**法定代表人：郭井建，经理。委托诉讼代理人：李洪义，乐陵安达法律服务所法律工作者。原告山东盈博房地产营销策划有限公司（以下简称山东盈博公司）与被告山东啸腾房地产开发有限公司（山东啸腾公司）为委托合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东盈博公司委托诉讼代理人姜化友、张建委，被告山东啸腾公司委托诉讼代理人李洪义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东啸腾公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告代理服务费191585.74元，渠道费160000元，逾期支付代理服务费违约金21992.49元、提前终止合同违约金50000元，以上共计423578.23元；2.诉讼费、律师费等费用由被告承担。事实与理由：2020年08月13日，原、被告签订《乐陵市郑店镇啸腾?富贵家园项目综合营销服务全案代理合同》，被告委托原告策划并代理销售被告开发的位于乐陵市东侧“啸腾?富贵家园花园”小区楼房。至2020年2月24日，原告共为被告销售楼房23套，总价款9579287元。被告依约应向原告支付代理服务费191585.74元、渠道费230000元，以上两项共计421585.74元。但至2021年3月3日，被告仅支付原告渠道费70000元，其余351585.74元拒不支付。根据合同第三条第一款第八项之规定，被告应支付原告逾期支付代理服务费违约金21992.49元。同时，被告提前解除合同，强行将原告及其工作人员驱离销售现场，根据合同第五条第五款之约定，被告应向原告支付违约金200000元，原告酌情主张50000元。特向贵院提起诉讼，请予支持。山东啸腾公司辩称，一、原告诉求答辩人支付代理服务费191585.74元事实不清，证据不足。根据《乐陵市郑店镇啸腾?富贵家园项目综合营销服务全案代理合同》第二条的规定，终止时间为销售面积达到项目整体销售率90％之日。根据第五条第七款，销售任务为6个月销售108套房源。而现在签合同已近7个月，销售套数仅仅只有23套，并且其中有多套是由答辩人方自行销售的，该部分销售业绩不能计算在原告诉求的代理服务之内，并且原告销售的部分房源，仅有1套经房管部门备案登记，即使与客户签订了售房合同，但是并没有完全按照约定交付房款，原告诉求按照已售房源计算代理服务费事实不清，证据不足；二、被答辩人诉求答辩人支付渠道费160000元显失公平。此渠道费主要是指合同第三条第一款第八项所说的甲方在本项目营销各阶段与广告公司、制作公司、装修公司及媒体等签订合约，承担有关策划、宣传推广、短信宣传费、案场旺场活动、广告发布礼炮、围挡、外墙装饰、户外大型活动及交房工作产生的相关费用。在实际中，这些费用都是由答辩人承担的——广告费78000元、广告策划20000元、广告模型42000元、电动车订金20000元、国庆活动1030元、活动500元、开盘活动订金1000元、演出活动43000元、活动奖品11600元、活动物品7760元、演出活动10000元、发传单兼职5410元、广告物品费44243元、销售宿舍费用7800元、住宿4500元、活动板凳、A4纸共390元、赵落报销费用8080元、元旦活动费2000元、广告费、电话费10300元、姜代反报4380元、盈博支50000元。上述费用作为销售行为的附随义务，本应由原告自行承担，在合同履行期间，但是原告不积极履行上述义务，答辩人出资促销并垫付了该费用，对此答辩人垫付的上述费用与所谓的渠道费重复，应该据实扣除，因此原告诉求的该费用不能由答辩人承担；三、原告诉求答辩人支付代理服务费违约金21992.19元、提前终止合同违约金50000元没有事实依据。在答辩人与被答辩人的合作过程之中，被答辩人率先不履行合同义务导致合同根本目的未能实现，从签订合同至今原告仅仅销售了极少数房源，消极怠工，甚至其员工的工资待遇都由答辩人代为支付，虽然双方签订了代理合同，但是原告并未严格按照合同约定的义务积极履行，说明原告违约在先，其合同不能全面履行，不能达到销售目的，是原告行为造成的，答辩人不应承担所谓的违约责任。最后需要说明的是，虽然双方签订了代理合同，但是签订合同之初，是基于对原告具有销售资质及销售经验的信赖而为，至今原告工作人员不具备房地产经纪人执业资格，没有制定切实可行的销售方案，没有按照合同约定尽职尽责促进销售，最终致使答辩人投入巨资建设的楼盘陷入困境，原告负有不可推卸的责任，对此，答辩人保留追究其赔偿损失的权利。综上所述，原告的诉求事实不清，证据不足，原告没有完全按照合同约定履行义务，其因没有履行先前义务，要求答辩人给付代理费不能成立。本院经审理认定事实如下：2020年8月13日，原、被告双方签订《乐陵市郑店镇啸腾?富贵家园项目综合营销服务全案代理合同》一份，被告委托原告策划及代理销售被告开发的位于乐陵市东侧的啸腾?富贵家园小区楼房，合同落款处加盖有山东啸腾房地产开发有限公司及山东盈博房地产营销策划有限公司公章，并有山东啸腾房地产开发有限公司授权委托人贾万亮及山东盈博房地产营销策划有限公司法定代表人张波的签字。该合同第四条约定：“1.销售代理费用：甲方（被告）每月按委托代理合同总额的2%为乙方结算提取销售代理服务费；2.启动销售情况下对首付30%及以上款客户，在与甲方（被告）签订购房合同或协议，到款金额达30%后既可与乙方（原告）结算销售代理费用；3.甲、乙双方每月结算一次代理服务费，结算日前为每月2日。甲方（被告）须在结算截止日期后3日内向乙方支付该费用；4.渠道费收取方式：渠道费收取不低于10000元/套，用于渠道人员费用，由乙方直接收取，甲方不得干涉。”该合同第五条第1款约定：“甲、乙双方在本合同的履行过程中均应严格执行本合同所有条款，否则违约方要向对方赔偿因此造成的一切经济损失，包括但不限于诉讼仲裁的费用、律师费用等。”合同第五条第7款约定：“乙方未完成销售任务(以五证齐全为基准考核)的，若乙方连续6个月未能完成销售任务，则甲方有权于解除合作合同并不做续约合同。未完成销售任务的，扣留当月代理费的10%；累计到6个月完成销售任务的，扣留的代理费予以返还；累计到6个月未完成的，扣留的代理费不予返还。销售任务：双方约定6月自然月内盈博代理销售任务为108套房源，在双方约定的时间内，每月按应得佣金的90%计取，10%作为保证金，每6个月作为一个考核节点，每6个月完成任务，保证金全额返还；超额完成季度考核任务，超出部分的业绩额给予佣金系数20%的奖励；若未完成季度考核任务，保证金予以全额扣除，若项目整体考核目标实现，已扣除的保证金金额全额返还，若项目整体目标完成率不低于80%，则按完成比率返还保证金，但应扣除前期超额完成的奖励金额；若本合同销售周期内完成目标销售额，以前所扣除的保证金全额返还，如果仍未完成，保证金全额扣除。在销售过程中如连续6个月达不到销售目标，甲方有权随时解除合同。”另查明，原、被告双方自2020年8月13日签订《乐陵市郑店镇啸腾?富贵家园项目综合营销服务全案代理合同》至2021年2月24日止，被告为原告代理销售房屋23套，总价款为9579287元，实际收款为4742846元；原、被告于2021年2月23日因故发生纠纷。以上事实，原、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《乐陵市郑店镇啸腾?富贵家园项目综合营销服务全案代理合同》，系原、被告双方真实意思的表示，并不违反法律行政法规的规定，合法有效，本院予以确认，其双方应严格按照合同的约定履行合同义务。一、关于原告主张代理服务费191585.74元的问题。本院认为，根据本案查明的事实，原告共为被告销售楼房23套，在6个月内并未达到销售108套房屋的销售指标，按照合同约定，被告在支付原告代理服务费时，应扣留被告代理服务费总额的10%。被告应支付给原告代理服务费的数额为：9579287元×2%×90%＝172427.17元；二、关于原告主张渠道费160000元的问题。本院认为，根据本案查明的事实，原告共为被告销售楼房23套，按照合同约定，被告应给付原告不低于10000元/套的渠道费，原告认可被告已支付70000元，原告主张被告支付渠道费160000元，合法有据，本院予以支持。三、关于原告主张逾期支付代理服务费违约金21992.49元、提前终止合同违约金50000元及律师代理费20000元的问题。本院认为，根据本案查明的事实，原、被告双方签订的《乐陵市郑店镇啸腾?富贵家园项目综合营销服务全案代理合同》尚在履行过程中，被告并未提前终止合同，不存在违约情形，对原告的上述主张，依法不予支持；原告主张被告于2021年2月23日对其强行驱离现场，提前终止合同。本院认为，原告的陈述，仅能证明原、被告双方于2021年2月23日发生过纠纷，不能证明被告提前终止合同，对原告的该项主张，本院不予采信。综上，原告山东啸腾公司的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十条、第五百七十九条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告山东啸腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告山东盈博房地产营销策划有限公司代理服务费172427.17元，渠道费160000元，共计332427.17元；二、驳回原告山东盈博房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3827元，由被告山东啸腾房地产开发有限公司负担3143元，由原告山东盈博房地产营销策划有限公司负担684元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  崔风鸣二〇二一年三月二十五日书记员  徐洪聪