广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终264号 上诉人（原审原告）：姚海婷，女，1977年06月02日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。 被上诉人（原审被告）：桂林恒桂房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区灵川县桂黄公路车辆管理所北面。统一社会信用代码:91450323584309254L。 法定代表人：陈近东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：莫浩瀚，广西桂安泰律师事务所律师。 上诉人姚海婷因与被上诉人桂林恒桂房地产开发有限责任公司（以下简称恒桂公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2020）桂0323民初1852号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人姚海婷上诉请求：l.撤销一审判决；2.判令解除上诉人与被上诉人于2019年7月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1901010661）；3.判令被上诉人立即退还上诉人购房款132200元，并支付自2019年5月2日起至实际退款完毕之日止以132200元为本金的银行利息；4.判令被上诉人赔偿上诉人投资损失13220元；5.判令被上诉人赔偿上诉人为追索购房款造成的交通费及住宿费4000元；以上合计152290.94元；6.本案诉讼费、律师费由被上诉人承担。事实与理由：一、2019年5月2日，上诉人向被上诉人购买涉案商品房，前后共支付了132200元。上诉人与被上诉人于2019年7月1日签订《商品房买卖合同》,约定被上诉人应于2019年9月30日前向上诉人交付商品房，但该合同中没有任何关于被上诉人无法交付商品房的相关条款，显然不符合相关法律规定，该合同为无效合同。二、双方签订合同后，被上诉人的楼盘一直没有动工的迹象。而根据上诉人了解到的信息，被上诉人内部已出现严重的财务危机，股东之间互相争斗、相互起诉，可能存在转移财产、抽逃资金以逃避债务等情形，被上诉人的销售中心也曾因债务纠纷被砸；即使对多位已全额支付了购房款的购房者，被上诉人至今亦未向其交付房屋，为此，已有25名业主成立维权群进行维权。众多事实表明，被上诉人交付房屋遥遥无期，上诉人对此依法享有不安抗辩权。因此，为减少投资损失，上诉人于2019年8月28日向被上诉人明确说明要将购房款退回不予继续投资，并明确提出退房退款要求。三、经多次追索与协商，被上诉人同意为上诉人正式办理退房退款，被上诉人委托的营销公司也将30000元团购费退还给了上诉人。2020年3月18日，上诉人按照双方达成的约定前往被上诉人的办公地点退房退款，并由被上诉人的业务人员带至政府相关部门签字办理了所有退房手续。后上诉人又随同被上诉人的业务人员前去房管局提交撤销备案申请，但被上诉人以疫情期间政府发文《桂林市临桂区关于对购买新建商品房实行契税补贴的实施细则》为由，声称按政府规定购房款要在2020年6月30日后才能退回给上诉人。这种情况下，上诉人只好将资料交予被上诉人指定的业务人员办理退款。至2020年6月30日，经上诉人多次催促，被上诉人虽多次表明将安排工作人员与上诉人对接办理退款，但一直没有实施退款。综上，上诉人认为，被上诉人有丧失或者可能丧失履行合同的情形，且被上诉人违背诚信原则，丧失商业信誉，严重侵害了上诉人的合法权益，上诉人有权拒绝支付购房款的尾款，并享有与被上诉人解除合同的权利。一审法院以上诉人未支付购房款的尾款为由驳回上诉人要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，理由不能成立，请二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人恒桂公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 姚海婷向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2019年7月1日所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1901010661）;2.判令被告立即配合原告注销2019年11月25日灵川县不动产登记局桂（2019）灵川不动产证明第0017359号《不动产证明》，配合原告注销该“预售商品房买卖预告”；3.判令被告立即向原告退还购房款132200元，并自2019年5月2日起至实际支付完毕之日止以132200元为本金按照日万分之一向原告支付利息，暂计至2020年3月24日的利息为2870.94元；4.判令被告赔偿原告10%的违约金13220元；5.判令被告赔偿原告为追索购房款造成的交通费及住宿费4000元。以上合计人民币152290.94元；6.本案诉讼费由被告承担。原告当庭撤回起诉状第二条“依法判令注销原被告在桂林市灵川县管部门办理的房屋买卖备案登记，并由被告协助办理有关注销备案登记手续”的诉讼请求。 一审法院认定事实：2019年5月2日，原告（定房人）与被告（卖方）签订《瑞锦国际商贸城定房协议》。协议约定：定房人定购卖方房号为1-9-2号的商品房。房屋定金为人民币50000元。同日，原告根据被告的指示将50000元定金支付至广西桂林灵川县瑞锦汽配区投资开发有限公司。2019年7月1日，原告（买受人）与被告出卖人签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1901010661）。合同约定：一、商品房的基本情况及价款。买受人购买灵川县角（ＧＢ00216）桂林瑞锦国际商贸城（一期）1幢1单元9层1-9-2号。该商品房的用途为商业办公，建筑面积40.92平方米，套内建筑面积32.02平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单位为（人民币）每平方米7412.12元，总金额（人民币）贰拾叁万柒仟叁百叁拾陆元整。二、付款方式及限期。买受人于2019年7月1日签订本合同之日付首付房款人民币壹拾贰万柒仟叁佰叁拾陆元整（¥:127336）,余款人民币壹拾壹万元整（¥:110000）于签订合同30日内办理完毕银行按揭手续。三、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理:按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。四、交付期限。出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买房人使用。...该商品房经建设单位、施工单位、设计单价、勘察单价、监理单位验收合格。五、出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。六、合同补充协议。在约定的商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款，付清或缴清的费用、税金、维修基金等，付清已经发生的违约金（如有），否则，该商品房交付日期相应顺延至全部交付义务完成之次日起7天内。且出卖人对此不承担违约责任。买受人并且承担逾期办理房屋权属证书的不利后果。买受人选择贷款方式支付房价款，但买受人存在未偿还到期按揭贷款等情形的，该商品房交付日期相应顺延至还清到期按揭贷款（或代偿款项）之次日起7天内，且出卖人对此不承担违约责任。合同签订后，原告于当日分三笔向被告支付购房款人民币77336元、人民币2000元、人民币2864元。2019年9月11日，原告向被告支付购房款50000元。原告共计向被告支付购房款132200元，余款105136元至今未付。2019年11月25日，原告取得了灵川县不动产登记局桂（2019）灵川不动产证明第0017359号《不动产证明》，注明预告登记的种类为：预售商品房买卖预告登记。原告以被告未能在2019年9月30日前交付所购买的商品房为由，诉至该院。 一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。合同约定：在约定的商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款，否则该商品房交付日期相应顺延至全部交付义务完成之次日起7天内。原告所购买的商品房总价款为237336元，原告仅支付购房款132200元，余款105136元至今未付。原告在约定的期限内未支付完全部购房款，未履行先合同义务，违反了诚实信用的原则，不享有合同解除权。故原告诉请解除原告与被告于2019年7月1日所签订的《商品房买卖合同》，于法不符，该院不予支持。关于原告诉请被告立即向原告退还购房款人民币132200元及利息，被告赔偿原告违约金、交通费及住宿费的问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未解除，且合同中对相关的交通费及住宿费没有约定，该主张应不予支持。被告提出不同意解除合同，主张继续履行，原告应按合同约定交付剩余房款，驳回原告的诉讼请求的抗辩意见，符合有关法律规定，该院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告姚海婷的诉讼请求。案件受理费3446元，减半收取1723元，由原告姚海婷负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交的证据有：1.冯洁、邓国明的收据、商品房买卖合同、委托运营管理合同，拟证明冯洁、邓国明于2017年全款买房，但被上诉人至今还未交付商品房，被上诉人是以委托运营管理这种套路骗人投资；2.团购退款证明，拟证明上诉人与营销公司已协商退款；3.2019年12月，邓国明在楼盘售楼部维权拍摄的照片，拟证明被上诉人既不能交房也不能返租；4.上诉人和被上诉人工作人员姜凯对话的电话录音（手机播放），拟证明上诉人一直在追购房款、被上诉人已答应退款这一事实；5.广州市房旅营销策划有限公司诉桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司一案民事调解书，拟证明被上诉人公司内部已产生很严重的财务问题。被上诉人二审期间没有提交新的证据。经本院组织质证，被上诉人对上诉人二审中所提交证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，对上诉人的证明目的认可，现在所有的商品房确实还均未交房，但根据上诉人提交的委托运营管理合同及其陈述的意见可以看出，涉案房屋是肯定可以交付的，实际情况也是有部分全款支付的业主已经开始装修，整个楼盘就还差装玻璃这一环节，只要政府验收后就可以交付房屋。对证据2-5的真实性、合法性、关联性以及上诉人的证明目的均不予认可。本院认为，被上诉人对上诉人提交的证据1真实性、合法性没有异议，本院对该组证据的真实性、合法性予以采信。被上诉人对上诉人提交的证据2-5的真实性、合法性、关联性均不予认可，上述证据的内容尚不足以证明上诉人主张的相应事实，上诉人亦未能提供其他证据对此予以佐证，本院对上述证据2-5不予采信。经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：上诉人提出的各项诉讼请求是否有事实和法律依据。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。根据上诉人与被上诉人在合同补充协议中的约定，在约定的商品房交付期限前上诉人应付清全部房价款，付清或缴清的费用、税金、维修基金等，否则该商品房交付日期相应顺延至全部交付义务完成之次日起7天内，且被上诉人对此不承担违约责任。现本案已查明，上诉人所购买的商品房总价款为237336元，但上诉人仅支付了132200元购房款，余款105136元至今未付清。一审判决据此认定上诉人未履行先合同义务、违反了诚实信用原则、不享有合同解除权并无不妥，本院对此予以确认。上诉人诉请解除其与被上诉人签订的涉案《商品房买卖合同》无事实和法律依据，本院不予支持。因上诉人与被上诉人签订的涉案《商品房买卖合同》未被解除，且双方在合同中对相关的交通费及住宿费没有约定，故上诉人诉请被上诉人返还购房款132200元及利息、赔偿投资损失13220元、交通费及住宿费4000元，亦没有事实和法律依据，本院不予支持。根据法律规定，不安履行抗辩权是指先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化，或者转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者谎称有履行能力的欺诈行为，以及其他丧失或者可能丧失履行债务能力的情况时，可中止自己的履行；后给付义务人接到中止履行的通知后，在合理期限内未恢复履行能力或者未提供适当担保的，先给付义务人可以解除合同。不安抗辩权人在行使不安抗辩权时，应当负有举证和通知两项法定的附随义务。上诉人主张其享有不安抗辩权，但其在本案中提交的现有证据并不足以证明被上诉人存在经营状况严重恶化、逃避债务以及欺诈等行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人对其该项主张应承担举证不能的不利后果。被上诉人在本案中不同意解除合同，并主张继续履行合同。一审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人姚海婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3446元，由上诉人姚海婷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 凯 审 判 员  张 芳 审 判 员  秦桂珍 二〇二一年三月十四日 法官助理  匡雅萍 书 记 员  文 静