广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2543号上诉人（原审被告）：广州中凯商业投资有限公司，住所地：广州市天河区濂泉西路（市场地址：天河区濂泉西路105号）。法定代表人：李少勤，总经理。委托诉讼代理人：李耀华，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市悦华物业管理有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：邹立勇，总经理。委托诉讼代理人：文香玉，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓洛瑶，广东君厚律师事务所律师。上诉人广州中凯商业投资有限公司（以下简称中凯公司）因与被上诉人广州市悦华物业管理有限公司（以下简称悦华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初25834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案适用独任制普通程序审理。上诉人中凯公司代理人李耀华、被上诉人悦华公司代理人文香玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中凯公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判追加广州市城建安置房事务中心（以下简称安置房中心）为共同被告并承担连带责任；2.本案诉讼费由悦华公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。中凯公司与安置房中心于2019年5月23日就案涉房屋订立房屋租赁合同（合同编号为：穗安置经租协[2019]001号），随后就该合同订立补充协议，明确乐居大街25号（标的1）不具备交付条件。2019年8月27日订立补充协议二，约定2019年8月l5日为交付日，但从该协议可以看出，存在两个问题：（一）标的1的一楼仍未收回，无法实际交付给中凯公司使用；（二）标的2由于与悦华公司就物业管理费一事不能协商一致，也没有实际使用。由于中凯公司已经缴纳了高昂的保证金，因此就该合同以及补充协议存在的问题在当时只能退让妥协。订立该房屋租赁合同以来，中凯公司和安置房中心多次沟通，要求收回标的l的整体给中凯公司投入正常使用，都没有实质效果，导致中凯公司订立该房屋租赁合同的目的无法实现。2019年11月5日，中凯公司发函给安置房中心要求解除合同，根据《合同法》，该租赁合同已经于通知到达安置房中心时解除。中凯公司对于案涉两处房屋的占有状态只存续于租赁合同及其补充协议约定的自交付之日2019年8月15日至合同解除之日2019年11月5日，对该期间内产生的物业管理费用由中凯公司承担。但是，由于中凯公司实际上没有对该房屋占有使用，并且该房屋租赁合同于2019年11月5日已经解除，因此，中凯公司从租赁合同解除之日就在法律上并不占有案涉房屋，对之后产生的物业管理费也久没有支付义务。安置房中心和悦华公司恶意串通的证据是比较明显的，在招标文件中间明示的价格就是10到15元，明显高于周边的价格，周边的物业管理费最贵才2元，且也同样是商业租赁物。因为涉案的物业长期容易出租，业主跟物业管理公司早就签订有物业管理合同，价格也是很低的，但是一直不告诉中凯公司，也拒绝提供相关的材料，造成中凯公司在谈判中没有办法去找到相关联的一些价格线索，因此两公司恶意串通是比较明显的。另，当时如果中凯公司不签这个合同，悦华公司就不让中凯公司进场进行装修，中凯公司是实际上被迫的。综上所述，中凯公司请求二审法院依法予以改判。悦华公司二审答辩称：本案为物业服务合同纠纷，安置房中心并非物业管理委托合同的相对方，悦华公司同意一审判决的内容，不同意中凯公司的上诉请求。中凯公司提出的补充意见的内容与悦华公司所主张的物业费没有关联。悦华公司于2020年8月6日向一审法院起诉请求：1.判令解除悦华公司与中凯公司之间签订的《物业管理委托合同》；2.请求判令中凯公司向悦华公司支付物业管理费338451.5元以及逾期支付上述管理费的违约金（自2019年9月6日起以每日万分之五计算，计至实际还款之日为止，暂计至2020年7月28日为55167.6元）；3.请求判令中凯公司向悦华公司支付电费1287.9元及水费1588.27元；4.本案的诉讼费由中凯公司承担。一审法院认定事实：2019年9月30日，中凯公司（甲方）与悦华公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定：1.1物业地址白云区新广从公路西侧梅福园乐居大街25号娱乐中心、白云区新广从公路乐居北街1号之一农贸市场。1.2娱乐中心建筑面积计2797.1227平方米，农贸市场建筑面积计1190.1002平方米，该两处物业建筑面积共计3987.2229平方米，合同期限自2019年8月15日起至2024年5月31日。2.1根据物业实际情况，双方约定物业管理费用单价每月每平方米为15元/平方米，甲方于每月5日前按时向乙方缴交当月物业管理费。（1）娱乐中心每月管理费41956.80元，自2019年8月15日起开始计算（以事务中心与甲方的物业移交书面记录为计收依据）。（2）农贸市场每月管理费17851.50元，自2019年8月15日开始计收（以事务中心与甲方的物业移交书面记录为计收依据）。6.2若甲方迟延向乙方支付物业管理费的，甲方应以欠缴金额为基数按照每日万分之五的标准向乙方支付违约金。另查明，广州市城建安置房事务中心（以下简称安置房中心）于2019年3月在广州产权交易所发布招租公告，载明出租标的1为新广从公路西侧梅福园乐居大街25号、标的2新广从公路乐园北街1号之一农贸市场。招租公告在重大事项及其他披露内容中明确：5.租金不包含物业管理费，承租方须与该物业所在的物业管理公司签订合同并接受管理，物业管理费10-15元/平方米，具体与物业管理公司协商。7.标的1房产证标示用途为娱乐中心，之前用于出租，后由于承租人违反合同约定而解除合同，但承租人仍继续占用该物。2018年7月13日经广州仲裁委员会裁决将物业恢复并予以交还，但原承租人拒不执行裁决，2018年8月6日向广州市中级人民法院申请强制执行，现正在等待强制执行中。另外现娱乐中心首层约1400平方米属于公共配套，免费使用的老人之家和街道办公用房（这可能会产生永久占用），且承租后不能产生文娱活动的噪音。后中凯公司（乙方，承租方）经过竞标后，于2019年5月23日与安置房中心（甲方，出租方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将标的1为新广从公路西侧梅福园乐居大街25号、标的2为新广从公路乐居北街1号之一农贸市场出租给乙方，租赁期自2019年6月1日起至2024年5月31日。乙方必须接受租赁房屋所在的物业管理公司统一管理，并按时向物业管理公司交纳所有管理费。出租标的1首层现状为公共配套、免费使用的老人之家和街道办公用房，如签订房屋租赁合同后无法收回使用、租赁合同继续履行、租金不作面积扣减，风险由乙方自行承担。2019年8月27日，安置房中心（甲方）与中凯公司（乙方）签订了《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定：签订原合同时标的1暂不具备交付条件。2019年8月8日，标的1的2-3楼正式完成腾空清场作业，标的1符合合同约定的交付条件。双方明确：标的1、标的2两处房屋作为一整体进行交付（标的1首层现状为公共配套、免费使用的老人之家和街道办公用房，如无法收回使用的、租赁合同继续履行，租金不作面积扣减，风险由乙方自行承担），租赁期均为5年，租赁期起算日均从2019年6月1日起至2024年5月31日，房屋实际交付日为2019年8月15日（中凯公司享有三个月的免租期，免租期起算日为房屋实际交付之日）。鉴于招标文件中明确由出租方收回物业，但根据实际情况，双方同意由承租人负责依法收回标的1首层现状为公共配套、免费使用的老人之家和街道办公用房，出租人在合理的请求范围内予以协助。双方同意标的1、标的2现已符合交付条件，甲乙双方同意2019年8月15日为标的1、标的2整体交付之日，并办理房屋移交手续，乙方对此予以确认。2019年11月5日，中凯公司以其在准备收回老人活动中心时，出现老人四处上访、影响社会稳定，安置房中心要求中凯公司停止收回活动，导致其无法实现租赁该物业的目的为由，向安置房中心要求解除标的1部分的租赁合同。安置房中心于2019年12月9日复函称中凯公司擅自解除关于标的1的合同没有法律依据；关于收回老人活动中心事宜，安置房中心未要求中凯公司停止收回老人活动中心，但在收回老人之家和街道办公用房的过程中须依法依规，不得使用暴力。2020年5月12日，安置房中心（甲方）与中凯公司（乙方）签订《解除房屋租赁合同协议》，约定：确认涉案房屋实际交付日起为2019年8月15日，甲乙双方同意《房屋租赁合同》及其补充协议于2020年4月14日正式解除，乙方须按原合同约定缴付欠付的由2019年11月15日至2020年4月14日期间5个月的租金（因“新冠病毒”疫情，安置房中心按照政策同意减免2020年2-3月份2个月的租金）。悦华公司、中凯公司双方提交的《房屋移交检查情况表》显示，2019年8月15日，安置房中心将租赁标的新广从公路西侧梅福园乐居大街25号和新广从公路乐园北街1号之一农贸市场按现状移交给中凯公司。2020年4月17日，中凯公司将上述两个租赁标的移交给安置房中心，上述表格中记载新广从公路西侧梅福园乐居大街25号欠缴电费1287.9元。悦华公司并确认中凯公司已经自行向自来水公司支付水费1588.7元，故其在本案中不再主张水费。悦华公司、中凯公司双方确认中凯公司在租赁期内未能收回新广从公路西侧梅福园乐居大街25号一楼的老人活动中心和街道办公用房。双方并确认中凯公司于2019年12月17日支付管理费80331.8元，于2020年5月20日支付管理费63670.4元，此外未再支付过管理费。一审法院认为：中凯公司与悦华公司于2019年9月30日签订的《物业管理委托合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中凯公司主张该合同约定的管理费标准过高，但安置房中心在对涉案租赁标的公示招租的公告文件中已经明确物业管理费的标准为10-15元/平方米,中凯公司参与竞标表明其上述公示范围内的物业管理费标准并无异议，现《物业管理委托合同》约定的物业管理费标准并未超过招标文件公示的物业管理费标准，故中凯公司抗辩称《物业管理委托合同》中约定物业管理费15元/平方米过高，以及其在被胁迫的情况下同意该标准的抗辩意见一审法院不予采纳。中凯公司主张由于其并未实际收回新广从公路西侧梅福园乐居大街25号首层老人活动中心及和街道办公用房，导致新广从公路西侧梅福园乐居大街25号租赁标的整体无法装修使用，故其不需支付该处物业的物业管理费的意见，根据中凯公司与安置房中心之间签署的《房屋租赁合同》及其补充协议，以及中凯公司和安置房中心的往来函件，中凯公司同意签订合同后，若新广从公路西侧梅福园乐居大街25号首层无法收回使用、租赁合同继续履行、租金不作面积扣减，风险由中凯公司自行承担。此外中凯公司与安置房中心双方均同意2019年8月15日为新广从公路西侧梅福园乐居大街25号标的整体交付之日，且中凯公司同意向安置房中心支付自2019年11月15日（租金起算日为房屋实际交付之日即2019年8月15日，中凯公司享有前三个月的免租期）至2020年4月14日期间新广从公路西侧梅福园乐居大街25号租赁标的租金。从上述事实可知，虽然中凯公司并未实际收回新广从公路西侧梅福园乐居大街25号首层老人活动中心及和街道办公用房，但其已经同意自行承担风险，并确认2019年8月15日为新广从公路西侧梅福园乐居大街25号租赁标的整体交付的时间，且中凯公司与悦华公司签署的《物业管理委托合同》中也明确约定物业管理费自2019年8月15日开始计收，中凯公司应当依照双方合同约定自2019年8月15日开始向悦华公司交付物业管理费，中凯公司主张不应支付新广从公路西侧梅福园乐居大街25号租赁标的的抗辩意见与双方《物业管理委托合同》约定不符，一审法院不予采纳。根据《房屋移交检查情况表》，中凯公司于2020年4月17日才将新广从公路西侧梅福园乐居大街25号租赁标的交还给安置房中心，悦华公司要求中凯公司支付2019年8月15日至2020年4月17日的物业管理费一审法院予以支持，金额为482453.7元（59808.3元/月×7.5月+59808.3元/月÷30天/月×17天），扣除中凯公司已经支付的144002.2元后，悦华公司要求中凯公司支付仍欠的338451.5元的诉讼请求一审法院予以支持。中凯公司已经将其承租的两处租赁标的物交还给安置房中心，故中凯公司与悦华公司之间《物业管理委托合同》已于中凯公司交还两处租赁标的物时已经实际解除。合同解除后，无须重复解除，故悦华公司要求解除《物业管理委托合同》的诉讼请求一审法院不予支持。对于悦华公司主张的违约金，《物业管理委托合同》中约定中凯公司应于每月5日前按时向悦华公司缴交当月物业管理费，但中凯公司仅于2019年12月17日支付了80331.8元，于2020年5月20日支付63670.4元，悦华公司现主张违约金符合合同约定。但双方约定的违约金标准以欠缴金额为基数按照每日万分之五计算，该标准过高，现中凯公司要求调低，一审法院酌情调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，违约金应当分段计算：以89712.45元为本金，从2019年9月6日开始计算至2019年10月5日；以149520.75元为本金，从2019年10月6日开始计算至2019年11月5日；以209329.05元为本金，从2019年11月6日开始计算至2019年12月5日；以269137.35元为本金，从2019年12月6日开始计算至2019年12月16日；以188805.55元为本金，自2019年12月17日开始计算至2020年1月5日；以248613.85元为本金，从2020年1月6日开始计算至2020年2月5日；以308422.15元为本金，从2020年2月6日开始计算至2020年3月5日；以368230.45元为本金，从2020年3月6日开始计算至2020年4月5日；以402121.82元为本金，从2020年4月6日开始，计算至2020年5月19日；以338451.5元为本金，从2020年5月20日计算至实际清偿之日为止。悦华公司明确其不再主张水费，悦华公司主张的电费1287.9元，中凯公司并无异议，一审法院对悦华公司要求中凯公司支付电费1287.9元的诉讼请求予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州中凯商业投资有限公司向原告广州市悦华物业管理有限公司支付物业管理费338451.5元并支付违约金（违约金应当分段计算：以89712.45元为本金，从2019年9月6日开始计算至2019年10月5日；以149520.75元为本金，从2019年10月6日开始计算至2019年11月5日；以209329.05元为本金，从2019年11月6日开始计算至2019年12月5日；以269137.35元为本金，从2019年12月6日开始计算至2019年12月16日；以188805.55元为本金，自2019年12月17日开始计算至2020年1月5日；以248613.85元为本金，从2020年1月6日开始计算至2020年2月5日；以308422.15元为本金，从2020年2月6日开始计算至2020年3月5日；以368230.45元为本金，从2020年3月6日开始计算至2020年4月5日；以402121.82元为本金，从2020年4月6日开始计算至2020年5月19日；以338451.5元为本金，从2020年5月20日计算至实际清偿之日为止；违约金标准均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州中凯商业投资有限公司向原告广州市悦华物业管理有限公司支付电费1287.9元；三、驳回原告广州市悦华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3623.71元，由原告广州市悦华物业管理有限公司负担316.71元，被告广州中凯商业投资有限公司负担3307元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳）。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：中凯公司是否应向悦华公司支付物业管理费及违约金、电费及安置房中心是否应与中凯公司对前述债务共同承担连带责任。针对前述争议焦点，本院认定如下：根据中凯公司与安置房中心之间签署的《房屋租赁合同》及其补充协议，以及中凯公司和安置房中心的往来函件可知，中凯公司同意签订合同后，若新广从公路西侧梅福园乐居大街25号首层无法收回使用，租赁合同继续履行、租金不作面积扣减，风险由中凯公司自行承担。另，中凯公司与安置房中心双方均同意2019年8月15日为新广从公路西侧梅福园乐居大街25号标的整体交付之日，且中凯公司同意向安置房中心支付自2019年11月15日（租金起算日为房屋实际交付之日即2019年8月15日，中凯公司享有前三个月的免租期）至2020年4月14日期间新广从公路西侧梅福园乐居大街25号租赁标的租金。综上，中凯公司未实际收回新广从公路西侧梅福园乐居大街25号首层老人活动中心及和街道办公用房，但其已经同意自行承担风险，并确认2019年8月15日为新广从公路西侧梅福园乐居大街25号租赁标的整体交付的时间。而该司与悦华公司签署的《物业管理委托合同》中明确约定物业管理费开始计收的时间为2019年8月15日，与前述租赁标的交付时间一致，故中凯公司应向悦华公司支付从2019年8月15日起至其交还租赁标的之日止的物业管理费，逾期未付的计付相应的滞纳金。一审酌情调整违约金标准并无不当，本院予以认可。至于中凯公司提出安置房中心应列为被告与其共同承担偿还物业管理费的责任无事实与法律依据，本院不予采纳。至于悦华公司主张的电费1287.9元，中凯公司并无异议，一审法院对悦华公司要求中凯公司支付电费1287.9元的诉讼请求予以支持无误，本院予以维持。对中凯公司追加安置房中心对其上述债务共同承担责任的主张，本院不予支持。综上所述，中凯公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6144.47元，由广州中凯商业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二一年三月二十三日书记员  吴浩正徐毅敏