河南省中牟县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0122执异83号案外人：温杰，男，1984年8月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人：韩成戈，河南仰天律师事务所律师。申请执行人：濮阳市中房建筑工程有限公司，住所地濮阳市中原路与安凯路交叉口向南100米路东电子商务产业园，统一社会信用代码91410900745752936P。法定代表人：赵登行，该公司总经理。委托代理人：雷全甫，河南仟方律师事务所律师。委托代理人：罗青玲，该公司员工。被执行人：郑州市沃土千年置业有限公司，住所地郑州市中牟县商都路与新圃街交叉口西南角（壹号公园小区8号楼301室），统一社会信用代码91410122799165120A。法定代表人：庞建强，该公司总经理。本院在执行濮阳市中房建筑工程有限公司（以下简称中房公司）与郑州市沃土千年置业有限公司（以下简称沃土公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人温杰向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2021年3月17日进行了听证审查，案外人温杰及其委托代理人韩成戈、申请执行人的委托代理人雷全甫、罗青玲到庭参加听证，被执行人濮阳市中房建筑工程有限公司未到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人温杰异议称：请求依法解除贵院依据(2020)豫012执保2426号执行裁定书对中牟县商都大街南、××北、××街××东郡濠××层××号房产的查封。事实与理由：贵院在执行申请执行人濮阳市中房建筑工程有限公司诉被执行人沃土公司、中牟县住房和城乡建设局建设工程施工合同纠纷一案过程中，依据(2020)豫0122执保2426号执行裁定书，裁定冻结沃土公司及中牟县住房和城乡建设局名下银行存款91193363元或查封相应价值的其他财产。贵院依据上述裁定书中内容，于2020年12月30日对沃土公司出售给申请人的中牟县商都大街南、××北、××街××东郡濠××层××号房产进行查封，现申请人依据相关法律规定，向贵院提出书面异议申请。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称执行异议规定)第二十八条的规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2020年11月30日，申请人与郑州市沃土千年置业有限公司签订书面《商品房买卖合同》(合同编号ZM2000490739)，合同中约定出卖人沃土公司将涉案房屋出售给申请人，且房款已经全部结清。经申请人从中牟县房管局查询，2020年12月30日，涉案房屋沃土公司已经为申请人办理了网签手续，但尚未办理《商品房买卖合同》备案手续，涉案房屋即被贵院予以查封。2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。由于涉案房屋并未交房，申请人无法实际居住，但是申请人已经结清的房款中包含房屋维修基金及物业费用，且法律上的实际占有并非局限于实际使用，涉案房屋已经实际处于申请人的掌控之中，应当认定对涉案房屋已经合法占有。3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。申请人购买涉案房产并非采用银行按揭贷款的方式，不存在申请人欠付房款的情形，双方的房屋买卖行为真实有效。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。因涉案房屋目前客观上并不具备办理房产证的条件，沃土公司目前尚未为申请人就涉案房屋办理过户登记，沃土公司虽然仅为申请人办理了网签手续，但是申请人目前为取得涉案房屋的所有权，并非是申请人原因导致的，申请人对于案涉房屋未办理过户登记手续并没有过错。基于上述情况，另外根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定:第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，申请人与沃土公司签订的《商品房买卖合同》真实有效且房款已结清，房屋未办理过户登记也并非申请人自身原因，为维护申请人的合法权益，现申请人特依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及相关法律规定，请求贵院在依法查明事实的基础上解除依据(2020)豫0122执保2426号执行裁定书对涉案房屋的查封。案外人提交的证据有：第一组证据，案外人温杰与被执行人沃土公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号ZM20006490739，证明：就涉案房产，案外人与被执行人之间已经签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》(以下简称异议复议规定)第二十八条中规定的情形即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二组证据，1、2020年12月31日，中牟县住房保障局和房地产管理局出具的中牟县个人房屋权属信息表；2、2021年3月17日，中牟县住房保障局和房地产管理局出具的房屋查询证明。证明：在2020年12月30日，被执行人沃土公司已经为案外人购买的房产办理了网签手续，在中牟房地产管理信息系统中可以明确查询到合同网签信息，并且可以看出涉案房产成交总额为1165253元，且案外人并不欠付任何房款，符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。申请执行人中房公司辩称：一、案外人温杰对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益。温杰的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。第一，在人民法院查封涉案房屋前，温杰没有签订合法有效的书面买卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售应当符合下列条件：。（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”；《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：。（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”；《商品房销售管理办法》第六条规定“商品房预售实行预售许可制度”、第七条规定“商品房现售，应当符合以下条件：。（四）已通过竣工验收”、第二十二条规定“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”；《城市商品房预售管理办法》第六条规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。沃土公司是房地产开发企业，根据以上国家法律、行政法规和部委规章的规定，销售商品房，需符合两个条件：1.商品房现售必须通过竣工验收；2.商品房预售，必须取得《商品房预售许可证》。中牟县人民法院在执行中查封的涉案房屋是在建工程，没有通过竣工验收。沃土公司取得《商品房预售许可证》（预售证号：ZM200121）的时间是2020年12月29日14时31分03秒。温杰在执行异议申请书中叙述其于2020年11月30日与沃土公司签订了书面《商品房买卖合同》（合同编号：ZM20006490739），明显属欺骗性的虚假陈述，沃土公司在2020年11月30日未取得《商品房预售许可证》的情况下是不可能也不允许与温杰签订《商品房买卖合同》预售房屋的。中牟县住房保障和房地产管理局《房屋查询证明》证明，中牟县人民法院查封涉案房屋的时间是2020年12月30日9时42分21秒，沃土公司与温杰签订商品房买卖合同（合同号：ZM20006490739）的时间是2020年12月30日9时45分12秒。证明法院查封在先，温杰签订合同在后。温杰在执行异议申请书中叙述的2020年11月30日即签订了《商品房买卖合同》为虚假陈述。因此，不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。第二，在人民法院查封涉案房屋前，温杰没有合法占有该房屋。涉案房屋是由河南省鸿德建筑安装工程有限公司总承包施工的在建工程，没有通过竣工验收，没有向沃土公司交付使用，更谈不上温杰合法占有和实际控制，根据最高人民法院的裁判观点，实际控制是指已通过竣工验收，在符合交付条件后房地产开发企业向买受人开具了《入住通知书》、交付了房屋钥匙，买受人与物业公司签订了物业服务协议等情形。沃土公司开发的在建工程尚未进行竣工验收，不符合交付条件，怎么可能给买受人开具《入住通知书》和交付房屋钥匙呢？温杰怎么可能对涉案房屋实际控制和合法占有呢？因此，不符合在人民法院查封之前已合法占有该房屋的情形。第三，《郑州市商品房预售款监管办法》第十条规定“商品房预售款应直接进入相应的商品房预售款专用存款账户，预售人凭相应的商品房预售款专用存款账户交款回单，为预购人开具售房发票。”涉案房屋在中牟县住房保障和房地产管理局申请办理预售许可时，备案的预售款监管银行为“中国建设银行股份有限公司中牟支行”，监管账号是“41×××33”，买受人支付购房款应直接转入以上商品房预售款监管账户。如果温杰支付了购房款，应出示向以上监管账户转款的证据，若不能出示转款证明，则不符合已支付了全部房屋价款的情形。第四，涉案房屋尚未通过竣工验收，施工企业尚未向沃土公司交付，不具备办理过户登记的条件，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上，温杰对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，如果温杰与沃土公司有过往的经济往来，属另一法律关系，其可另行向沃土公司主张权利，不得以虚构事实之方法阻碍人民法院对涉案房屋的查封执行。二、被执行人沃土公司是房地产开发企业，案外人因购买房地产开发企业的商品房提出执行异议，不适用《执行异议复议规定》第二十八条。《执行异议复议规定》第二十九条是对被执行人是房地产开发企业的专项规定，案外人提起执行异议申请应适用该专项条款，温杰的情况也不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的情形，亦不能排除强制执行。三、中牟县人民法院依据（2020）豫0122执保2426号执行裁定查封被执行人沃土公司的涉案房屋符合法律规定，案外人温杰对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，请人民法院依法驳回温杰的执行异议。申请执行人中房公司提交的证据有：证据1、中牟县住房保障和房地产管理局《房屋查询证明》，证明目的：（1）中牟县人民法院查封郑州市沃土千年置业有限公司（以下简称沃土公司）位于中牟县商都大街南、××北、××街××东郡濠××楼××层××号房屋（以下简称涉案房屋），查封时间是2020年12月30日9时42分21秒。沃土公司与温杰签订商品房买卖合同（合同号：ZM20006490739）的时间是2020年12月30日9时45分12秒。证明法院查封在先，温杰签订合同在后；（2）沃土公司取得涉案房屋《商品房预售许可证》的时间是2020年12月29日14时31分03秒。温杰在执行异议申请书中叙述其于2020年11月30日签订商品房买卖合同，为欺骗性的虚假陈述。证据2、中牟县住房保障和房地产管理局《中牟县商品房预售款监管证明》，证明目的：涉案房屋预售款监管银行为“中国建设银行股份有限公司中牟支行”，监管账号是“41×××33”，买受人应将购房款应直接转入以上监管账号。另外，提交《郑州市商品房预售款监管办法》第十条商品房预售款应直接进入相应的商品房预售款专用存款账户，预售人凭相应的商品房预售款专用存款账户交款回单，为预购人开具售房发票。被执行人沃土公司未答辩未提交证据。本院查明，本院在执行申请执行人中房公司与被执行人沃土公司、第三人中牟县住房和城乡建设局建设工程施工合同纠纷一案中，于2020年12月28日作出（2020）豫0122执保2426号裁定：冻结沃土公司、中牟县住房和城乡建设局名下银行存款911933.63元或查封相应价值的其他财产。在实施时，将位于中牟县商都大街南、××北、××街××东郡濠××层××号房屋查封。经中牟县住房保障和房地产管理局查询，沃土公司取得房屋所属预售证的时间为2020年12月29日14:31:03，法院查封涉案房屋的时间为2020年12月30日上午9:42:21，沃土公司与温杰办理商品房买卖合同网签手续的时间为2020年12月30日上午9:45:12。现涉案房屋被查封，无法办理备案登记手续，温杰提出异议。本院认为，对于案外人异议，应当审查案外人是否为权利人、该权利的真实性与合法性、该权利是否能够排除执行。本案中，案外人与被执行人网签了《商品房买卖合同》，根据其主张的已全额付款又未提供付款票据的情况，很大可能是以房抵债，双方当事人可另行履行合同，但法院对其合法性不作评价。故对案外人主张的权利性质可认定为债权，对权利的合法性不作评价。案外人签订合同在后，法院查封在先，即使其主张的权利真实合法，也不具备《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的基础条件，不足以排除法院执行。综上所述，案外人的异议不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人温杰的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张国宪人民陪审员  刘永琴人民陪审员  赵新芬二〇二一年三月三十日书 记 员  刘艳磊