河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0227民初393号 原告：郭振勤，男，1964年3月23日出生，汉族，住迁西县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李宗满，男，河北李宗满律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：马连军，男，河北李宗满律师事务所实习律师。 被告：赵军，男，1974年2月26日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：谢丽静，女，河北冀新律师事务所律师。 第三人：赵兵，男，1972年4月14日生，汉族，住唐山市丰润区。 原告郭振勤与被告赵军、第三人赵兵申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告郭振勤及其委托诉讼代理人李宗满、马连军，被告赵军及其委托诉讼代理人谢丽静到庭参加诉讼，第三人赵兵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告郭振勤向本院提出诉讼请求：1.判决准予执行唐山市丰润区富康公寓2-501室房产；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告郭振勤与唐山市金客隆商贸有限公司、唐山市金客隆超市有限公司、河北金客隆商贸有限公司、赵兵民间借贷纠纷一案，迁西县人民法院于2020年7月22日作出（2020）冀0227民初622号民事判决书，判决书已生效。案件进入执行程序后，执行机构作出（2020）冀02执19831号之六执行裁定书，将被执行人赵兵所有的位于丰润区的房产予以查封，查封期限三年，自2020年12月29日起至2023年12月28日止。案外人赵军对此不服，向迁西县人民法院提出执行异议。迁西县人民法院作出（2021）冀0227执异3号执行裁定书，裁定中止对（2020）冀0227执19831号之六执行裁定书中富康公寓2-501室（证号201406640）房产的执行。原告认为，被告对登记在被执行人赵兵名下的富康公寓2-501室（证号201406640）房产不享有足以排除执行的民事权益，其提出的案外人执行异议不能成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被告不能证明其符合该规定，并对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，故被告提出的执行异议主张不应予以支持，请法院判决准予执行唐山市丰润区富康公寓2-501室（证号201406640）房产；2.本案诉讼费用由被告承担。 被告赵军辩称，答辩人的权利能够排除法院的强制执行。首先答辩人与赵兵签订房屋转卖协议的时间是2014年11月29日，而贵院查封该房产的执行裁定书是2020年12月29日作出的，房屋转卖协议明显形成于法院查封前。此外，赵兵是于2009年5月21日以按揭方式购买的该套房屋，并于2009年6月9日交纳所有应交款项并接收了地产公司交付的房屋，故在签订房屋转卖协议前赵兵、张月英是房屋的合法所有权人，有权处分该套房屋，因此其与赵军签订的房屋转卖协议是合法有效的。其次，赵军已支付了全部购房款，购买房屋时，赵军已与前妻离婚，后经人介绍与段长新相识，而当时赵军一直同父母在居住，名下没有房产，为了再婚需要，赵军才购买了本房屋。此外，在本次购房前，赵军父亲赵青理在丰润区早市共同经营蔬菜批发零售业务，一直没有分家，收支也一直由父亲经手。赵青理为了促成小儿子的婚事，将家庭部分存款及手中的部分流动资金用于支付购房款，分别于2014年11月30日支付25万元、2014年12月29日支付15万元、2015年5月6日支付10万元，至此，赵军已将全部购房款付清。第三，房屋转卖协议书中签订并支付第一笔购房款后，赵军即入住了该房屋。2015年6月，赵军与段长新结婚，夫妻及二人的儿子、女儿一家四口一直在该套房屋居住至今。日常的水、电、暖、物业费等关于居住该房屋所需的开支全部由赵军夫妇支付，即赵军早在法院查封前就合法占有使用了该房产。第四，因该套房屋系赵兵贷款购买，按当时的法律规定，已设定抵押的房产未解押前不能办理过户手续，而赵军将全部房款支付给赵兵后，赵兵并未及时偿还银行贷款，导致过户手续不能办理。银行贷款还完后，赵军多次找到赵兵要求过户，赵兵均以工作太忙、疫情、妻子不在当地为由推延至今。至于原告在诉状中提到的赵军未以起诉的方式主张权利故有过错的说法，被告认为该说法不能成立。因为赵军与赵兵是兄弟关系，赵军对赵兵的工作和生活情况比较了解，赵兵提出的上述理由都是客观实际情况，况且赵军一直顺利居住于该房屋，在此种情况下，如果因为哥哥嫂子工作及生活原因确实没有时间协助办理过户手续就起诉兄嫂，反而不近人情、不合常理。因此，赵军对于在法院查封前未办理过户手续自身没有过错。综上，被告赵军的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个条件，其权益足以排除法院的强制执行。故请求贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请示。 被告赵军向本院提交证据如下：第一组证据：证据1-2，证明被告在法院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同。证1、2009年赵兵、张月英与鼎盛房地产公司签订的《商品房买卖合同》、首付款发票、中国银行丰润支行借款借据、《富康公寓住宅楼应收费用清单》、《入住交接清单》、《富康公寓装修验收单》、交纳契税的完税证明，证据显示赵兵、张月英于2009年就购买了该套房屋，以首付加银行按揭的方式交纳了房款、并已交房入住，可以证明赵兵是该套房屋的合法所有权人，其于2014年转卖该房产是合法的，进而证明证据2即房屋转卖协议的合法有效性。证2、2014年11月29日赵兵、张月英与赵军签订的《房屋转卖协议》。证明案涉房屋的买卖合同形成于法院查封前。 第二组证据：证据3-5，证明被告赵军已支付了购房款。证3、赵青理银行取款凭证、张月英对应日期的存入记录，证明被告已支付了购房款。证4、赵青理与赵军的户口本复印件，证明赵青理与赵军系父子关系，赵青理为赵军购房而支取了自己的定期存款，符合常理，从而证实赵青理取款行为与本案支付购房款的事实具有关联性。证5、赵军与段长新结婚证复印件一份。证明赵军与段长新系夫妻关系，婚姻登记日期为2015年6月18日，该时间点与房屋买卖时间吻合，赵军购买本案房屋是为了结婚用，进而证实本案房屋转卖协议的真实性以及父亲赵青理为赵军购房出资的真实性、合理性。 第三组证据：证据6-10，证明被告赵军已在法院查封前已实际占有使用房屋。证6、2017年赵军与唐山市丰润区供水管理就涉案房屋所签订的《供用水合同》、交纳水费的收据两张。证明赵军在查封前已连续多年交纳案涉房屋的水费。证7、2020年12月16日物业费收据及公摊电费收据显示当天赵军交纳物业费和电缆共计1172元，微信付款的账单详情一张显示赵军向微信昵称为平淡如水的账户付款1172元，赵军银行账户明细显示2020年12月16日赵军微信绑定的农行卡支出1172元、物业公司及邓帅出具的关于收取物业费的微信账户平淡如水系邓帅、邓帅系物业公司员工、以邓帅的微信代物业公司收取物业费的证明三份。因此，证据7证明了涉案房屋的物业费由被告赵军交纳。证8、燃气用户IC卡表充值凭证5张。上述凭证的用户签字栏分别为赵军及段长新，或虽为赵兵，但字迹明显系赵军所写。证明赵军交纳案涉房屋燃气费的情况。证9、2019及2020年赵军收寄包裹的快递单，快递单显示的收货人为赵军，收货地址是本案案涉房屋。证明赵军确实在此房屋居住。证10、物业公司、居委会及邻居出具的证明三份、赵军与段长新的结婚证复印件。证明赵军与其妻子段长新、儿子赵利衡，继子女郭子怡共同在案涉房屋居住。 第四组证据：证据11-13，证11、涉案房屋的房产证复印件及赵兵还贷存折的复印件，房产证附记页显示抵押日期为2009年6月9日，抵押注销日期为2019年6月26日。存折证明抵押期间因赵兵未一次性偿还贷款导致房屋未能过户。证12、赵兵、张月英出具的《关于赵兵富康公寓2-501房产没有过户的说明》，证明是由于赵兵与张月英的原因导致房屋至今没有过户，赵军对此没有过错。证13、张月英母亲田秀琴住院票据、门诊票，2020年6月住院费用清单一张，证明田秀琴2020年7月4日曾住院并进行手术治疗，证实张月英回乐亭照顾母亲的真实性和必要性，进而证实证据12所述内容真实。 原告郭振勤针对被告提交的证据发表质证意见如下：对第一组证1真实性合法性无异议，对第一组证2显示形成2014年12月29日，因该协议未在房管部门进行备案，形成时间应结合本案其他证据综合认定，存疑。对第二组证据被告提交的全是赵青理支取现金的流水单，法院应审查认定是否实际交付款项，对于现金交付应从严掌握，金额是否相符，时间、支付的主体的认定。对第二组证据证3大额现金应是转账，现金支出的习惯不符合常理，对此有异议，对第二组证4无异议。对证5只能说明结婚时间，与房屋买卖无法律上的因果关系。对证6-10因为居住是事实状态，被告应提供所有权人身份居住证明，居住还存在租赁和借用的关系。对证7、10出具的书面证明，应属于证人证言，按照新民诉证据规则不符合形式要求，证人应出庭，无正当理由不出庭，仅出具书面证言无证明力。对第四组证据，能证明2014年赵兵与赵军达成房屋买卖合同关系，当时案涉房屋即存在抵押，房屋存在抵押本身是房屋不能办理过户的主要原因，在房屋交易当时被告对房屋不能办理过户登记是有明确判断的，根据当时物权法的规定，抵押房产不能处置。所以到后续一直到本院查封该房屋未能办理房屋产权转移登记主要原因就在于该房屋的抵押权一直没有涤除，根据最高院执行异议和复议规定司法解释的理解和适用在审查案外人是否符合该司法解释第28条第4项，非本人原因不能办理过户登记最高院有明确解释。对签订合同时，赵军明知赵兵房屋存在抵押权，是否存在涤除不确定。即便真如被告所言该房屋于2019年6月已经还清贷款，此时办理过户已无法律障碍，而本案查封是在2020年12月，长达一年半的时间未办理过户登记，被告没有提交证明在此期间积极向第三人赵兵主张权利，被告提交证明被告张月英陪护母亲，不能证明赵军房屋不能办理过户登记存在合理事宜，张月英回老家照顾母亲属人之常情，但并不能构成买卖双方办理房屋产权转移登记的障碍。 综合原、被告诉辩、举证及质证意见，本院认定事实如下：本案原、被告双方争议的丰润区富康公寓2-501室（证号：201406640）房屋登记所有权人为本案第三人赵兵及其妻子张月英。2020年12月29日，唐山市中级人民法院依据已经生效的（2020）冀0227民初622号民事判决书，作出（2020）冀02执19831号之六执行裁定书，裁定将上述房屋予以查封，查封期限为三年。本案被告赵军对该执行裁定书不服，于2021年1月18日向本院提出书面异议，本院做出（2021）冀0227执异3号执行裁定书，裁定中止对（2020）冀02执19831号之六执行裁定书中富康公寓2-501室（证号：201406640）房屋的执行，原告不服向本院提起诉讼。被告赵军向本院提交了房屋转卖协议一份，内容为：“甲方：赵兵张月英乙方：赵军今有富康公寓2门501室，户主赵兵，住房一套，面积约95平米，家具配置齐全，经协商，卖给赵军，价格50万元人民币。房屋的按揭贷款由赵兵按月偿还，与赵军无关，还款完毕，取得房屋全套手续后交由赵军”。2019年6月，案涉房屋按揭贷款全部还清，张月英、赵兵出具了关于案涉房屋没有过户的说明，称由于疫情、照顾老人等原因一直未对案涉房屋办理过户手续。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行的，需具备以下四个条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告赵军提交的房屋转卖协议中明确约定：“房屋的按揭贷款由赵兵按月偿还，与赵军无关，还款完毕，取得房屋全套手续后交由赵军”，由此可知，被告赵军在签订房屋转卖协议时便明知该房屋是通过按揭的方式购买，不能及时办理过户。2019年6月，案涉房屋按揭贷款全部还清，自房贷还清之日起至案涉房屋被查封之日（2020年12月29日）止，长达一年半的时间里，此房也一直未办理过户。被告赵军仅提供了第三人赵兵及其妻子张月英出具的情况说明，称因疫情及照顾老人等原因未办理过户，该理由均非不可抗力因素造成，被告主张显然理据不足，被告赵军在该楼房不具备过户条件的期间签订购房合同，在明知该楼房具备过户条件后又一直怠于办理过户登记，本院能认定系被告赵军原因未办理该楼房过户登记手续。综上，被告主张其对案涉房屋享有排除强制执行的权利，没有事实和法律依据，依法不应支持。唐山市中级人民法院基于生效的判决书对案涉房屋进行查封并无不当，原告要求准予执行案涉房产理据充分，应予支持。为维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十三条第一款之规定，判决如下： 准许对（2020）冀02执19831号之六执行裁定书中富康公寓2-501室（证号：201406640）房屋的执行。 案件受理费80元，由被告赵军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 本院（2021）冀0227执异3号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  丁贵文 人民陪审员  王金波 人民陪审员  赵振翔 二〇二一年三月二十四日 书 记 员  李 林