宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院执行裁定书（2021）宁0502执异8号案外人:马某，生于1987年8月7日，宁夏中卫市人，住宁夏回族在自治区中卫市沙坡头区正丰香格里小区36号楼1单元201室。身份证号：×××。申请执行人：拓某，住宁夏回族自治区中卫市。被执行人：李某，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市。被执行人：张某，住宁夏回族自治区中卫市。本院在执行申请执行人拓某与被执行人李某、张某民间借贷纠纷一案[（2020）宁0502执恢289号]中，案外人马某对本院责令其于租赁期限届满后15日内腾退涉案房屋的通知不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人称：案外人对涉案房屋享有的租赁权合法有效，且尚未到期，并早于涉案房屋上设定的抵押权。法院作出（2020)宁0502执恢289号通知书，事实不清、依据不足。2016年3月12日，案外人及其他股东代表中卫市皇马网络服务有限公司，与原案被执行人李某签订了《营业房租赁合同》，双方约定：案外人承租被执行人李某所有的位于中卫市××区营业房共计19套，具体为：2D-88、2D-89、2D-90、2D-91、2D-92、2D-93、2D-94、2D-95、2D-96、2D-97、2D-111、2D-112、2D-113、2D-114、2D-115、2D-116、2D-117、2D-118、2D-119,总面积为1334.0㎡。租赁期限为20年，自2016年3月3日起至2036年3月3日止。前10年年租金为20万元，后10年年租金递增5%。案外人于合同签订后一年内交清前10年租金，后10年租金在2026年2月租金届满前45天一次性交清。双方于2016年3月3日签订的《房屋租赁合同》自动终止。该合同签订后，案外人向原案被执行人李某一次性支付前10年租金共计200万元，原案被执行人李某于2016年3月30日向案外人交付了上述房屋。案外人及其他股东代表中卫市皇马网络服务有限公司，与原案被执行人李某于2016年3月12日签订的《营业房租赁合同》真实有效，不存在欺诈或虚假等情形。在案外人实际占有使用涉案房屋，且租期未到、按约履行合同的情形下，租赁权当然合法有效，不因涉案房屋的所有权发生变动而变化。另外，案外人与被执行人李某于2016年3月12日签订《营业房租赁合同》后，双方于2016年3月3日签订的《房屋租赁合同》已经终止。法院以双方已经终止的《房屋租赁合同》，进而认定案外人的承租期于2021年3月1日届满，实属错误，毫无依据。综上，法院作出的（2020)宁0502执恢289号通知书认定事实错误、适用法律错误，直接侵害了案外人的合法权益。现案外人根据我国《民事诉讼法》第225条、227条之规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，请求依法裁定对(2020)宁0502执恢289号通知书不予执行。为支持其主张，案外人提交了下列证据：1.宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2020）宁0502执恢289号通知书1份，复印件；2.宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502执异10号执行裁定书1份，复印件；3.中卫市皇马网络服务有限公司股东会决议1份，复印件；4.营业房租赁合同1份，复印件；5.中卫农村商业银行东关支行跨行转账交易凭证55份，复印件。6.押金条1份，复印件；7.收条2份，复印件；8.固原荣华实业有限公司收据1份，复印件；9.中卫全民创业城收费收据19份，复印件。申请执行人拓某称：中卫市沙坡头区人民法院作出的（2020)宁0502执恢289号通知书，通知案外人马某于2021年3月1日后15日内腾退涉案房屋并移交给申请执行人拓某，事实清楚、适用法律正确，案外人马某的异议请求不能成立，请求驳回案外人马某的异议请求。理由如下：一、涉案的位于中卫市××区的19套营业房，已经评估拍卖程序流拍后以物抵债给申请执行人拓某，且房屋的不动产权登记已办理在拓某名下。在法院发布涉案房屋的拍卖公告前，已经对案外人马某租赁涉案房屋的期限进行了调查、核实，并在拍卖公告中明确记载。从中卫市市场监督管理局调取的中卫市皇马网络服务有限公司工商档案显示，涉案房屋的租赁期限自2016年3月1日至2021年3月1日。该份租赁合同系中卫市皇马网络服务有限公司设立时提交给工商部门备案的资料，设立公司的申请人依法应对其提供的房屋租赁合同的真实性负责，案外人马某所述租期为20年的租赁合同，不能推翻其设立皇马网咖时向工商部门提供的租赁合同。二、被执行人李某是案外人马某的岳父，其二人具有利害关系。案外人马某所述其与李某签订期限为20年的房屋租赁合同，是虚构事实、伪造证据，恶意阻碍法院对被执行人李某的强制执行。案外人马某称一次性向李某支付了前十年租金共计200万元，不仅违背常理，也与客观事实不相符。在申请执行人拓某与被执行人李某执行一案中，被执行人李某一直避而不见、消极应对，基于案外人马某与被执行人李某之间的亲属关系，申请执行人拓某有理由相信被执行人李某为了阻碍执行，与案外人马某串通签署20年租期的合同。综上，法院发出的腾房通知已经充分考虑了案外人马某租赁的情况，通知确定的腾房时间是案外人马某与被执行人李某针对涉案房屋租赁期限届满后的时间，并不损害马某的合法权益。案外人马某的异议请求不能成立，请求依法驳回其异议请求。被执行人李某、张某称，案外人马某等三名股东，以及中卫市皇马网络服务有限公司同被执行人李某、张某之间签订的房屋租赁合同真实有效。2016年3月12日，中卫市皇马网络服务有限公司，以及该公司的三名股东同被执行人李某、张某签订了营业房租赁合同。该合同约定，被执行人李某、张某将其名下位于中卫市××区营业房共计19套，具体为：2D-88、2D-89、2D-90、2D-91、2D-92、2D-93、2D-94、2D-95、2D-96、2D-97、2D-111、2D-112、2D-113、2D-114、2D-115、2D-116、2D-117、2D-118、2D-119,出租给中卫市皇马网络服务有限公司，租期20年，该合同是双方真实意思表示，不存在合同无效的情形。合同签订后，双方也实际履行了该合同。现中卫市皇马网络服务有限公司不存在合同违约的情况，该合同应当继续履行。中卫市皇马网络服务有限公司及其股东已经按照合同约定履行了付款义务，不存在恶意损害第三方利益的情况。被执行人李某、张某同中卫市皇马网络服务有限公司签订租赁合同后，该公司及其股东积极履行了交付租赁费的义务，本案的租赁合同签订时间是2016年3月12日。2016年时，被执行人李某、张某的资产众多，家电生意利润丰厚，不存在资不抵债的情况，因此，被执行人李某、张某没有必要同其他人签订虚假的租赁合同。合同履行期间，中卫市皇马网络服务有限公司及其股东除了按期交付租金外，还按期交付租赁期间的物业费用，进一步说明租赁房屋的真实性。法院在为拓某办理执行案件时，也应当维护租赁市场的稳定性，应当考虑有关租赁的法律法规。本案的租赁关系以及租赁事实，有书面的租赁合同为证，有交付租赁费的证据，也有交付物业费用票据，足以证实房屋租赁真实合法。另外，中卫市皇马网络服务有限公司及其股东租赁涉案房屋后，用于经营网吧生意，根据一般的生活常识和经验，经营网吧需要购置大量的电脑设备设施、电子产品，同时也要根据网友的喜好进行装修，网吧的投资属于长期投资，在前期投资之前必定要准备一个可以长期经营的固定营业场所，如果经营场所不固定，必定流失大量网民，其装修损失，购置电脑、电子产品的损失足以让网吧破产。因此，中卫市皇马网络服务有限公司及其股东同案外人签订了长达20年的租赁合同。如今涉案房产已经不属于被执行人李某、张某，其没有必要故意偏袒租赁方。被执行人李某、张某只是站在公平合理的角度，向法院解释长期租赁的合理性。假设在2016年就知道会拖欠大量债务，被执行人绝对不会将房屋租赁给中卫市皇马网络服务有限公司及其股东，既然现在已经将房屋租赁出去，只能希望法院调查一下经营网吧的特殊性，分析长期租赁是否合理，同时也希望法院考虑买卖不破租赁的相关法律法规，请求法院在这种基础上，对本案作出公平公正的判断。本院查明：申请执行人拓某与被执行人李某、张某民间借贷纠纷一案，申请执行人依据本院已经发生法律效力的（2016）宁0502民初815号民事判决书，于2016年7月12日向本院申请执行。在执行过程中，查明：被执行人李某在中卫市沙坡头区全民创业城登记有2D-90、2D-91、2D-92、2D-93、2D-94、2D-95、2D-96、2D-97号八套营业房（上述房屋均办理了预告登记，未办理房产证）。本院于2016年12月9日作出（2016）宁0502执879号之一执行裁定书，预查封了上述房产。2016年12月19日，本院作出（2016）宁0502执879号执行裁定书，终结本次执行程序。2017年，本院又查明：被执行人李某在中卫市沙坡头区全民创业城登记有2D-88、2D-89、2D-111、2D-112、2D-113、2D-114、2D-115、2D-116、2D-117、2D-118、2D-119十一套营业房（上述房屋均办理了预告登记，未办理房产证）。本院于2017年8月15日作出（2016）宁0502执879号之二执行裁定书，预查封了上述房产。2018年6月8日，申请执行人拓某向本院申请恢复执行，本院于同年6月11日立案受理。执行中，本院依法对预查封登记在被执行人李某名下，位于中卫市××区全民创业城营业房的十九套营业房，进行网络司法拍卖、变卖，均因无人竞买流拍，申请执行人拓某亦不同意接受以物抵债。本院于2020年4月27日作出（2018）宁0502执恢132号之五执行裁定书，终结本次执行程序。2020年8月28日，申请执行人拓某再次向本院申请恢复执行，本院依法予以立案受理。经核算，被执行人应向申请执行人履行案件款10029000元[借款本金500万元，利息500万元（利息计算至2020年3月31日），案件受理费、保全费29000元]，承担执行费67545元。本院对登记在被执行人李某名下，位于中卫市××区全民创业城十九套营业房重新进行价格评估，经两次网络司法拍卖，因无人竞买而流拍。经征询申请执行人拓某，其同意以第二次拍卖流拍价7239576元接受上述房产以抵偿本案案件款5051356.32元（含申请执行人垫缴评估费用31146元、拍卖辅助费11239.5元），剩余2188219.68元由申请执行人拓某代偿上述房产在中国银行股份有限公司中卫分行贷款。本院于2021年1月29日作出（2020）宁0502执恢289号之一执行裁定书，裁定：将被执行人李某名下位于中卫市××区、2D-89号、2D-111号、2D-112号、2D-113号、2D-114号、2D-115号、2D-116号、2D-117号、2D-118号、2D-119号、2D-90号、2D-91号、2D-92号、2D-93号、2D-94号、2D-95号、2D-96号、2D-97号（共计十九套）营业房作价7239576元，交付申请执行人拓某抵偿本案案件款5051356.32元，剩余2188219.68元由申请执行人拓某代偿上述房产在中国银行股份有限公司中卫分行贷款。房屋所有权自本裁定送达申请执行人拓某时起转移;申请执行人拓某可持本裁定书到登记机构办理相关产权（过户）登记手续。2021年2月1日，本院向申请执行人拓某送达了该裁定书。2021年2月7日，本院作出（2020）宁0502执恢289号通知书，并于同月10日向案外人马某进行了送达。告知案外人马某，上述营业房已裁定给申请执行拓某，房屋所有权归申请执行人拓某所有。因上述房产由其承租经营“皇马网咖”，租赁期限至2021年3月1日，要求其于租赁期限届满后15日内腾退房屋并移交申请执行人拓某。拒不移交，本院将强制执行。2021年2月26日，案外人马某以与被执行人李某、张某在2016年3月12日签订的涉案营业房租赁合同租赁期限为20年（自2016年3月3日至2036年3月3日），现租赁期限尚未届满，本院作出的（2020）宁0502执恢289号通知书侵害了案外人的合法权益为由，向本院提出执行异议申请，本院于2021年3月8日立案受理。另查明，2018年7月2日，本院依法调取了中卫市皇马网络服务有限公司在中卫市市场监督管理局的档案信息。档案显示，公司法定代表人为马某，公司在中卫市市场监督管理局进行公司登记（备案）时，提交的与被执行人李某签订的《房屋租赁合同》期限为2016年3月1日至2021年3月1日止，签订合同时间为2016年3月3日。本院认为，经审查案外人马某提交证据材料及本案执行卷宗，案外人先后与被执行人签订了两份《房屋租赁合同》，租赁期限分别为5年（自2016年3月1日至2021年3月1日）和20年（自2016年3月3日至2036年3月3日）。租期为5年的《房屋租赁合同》，中卫市皇马网络服务有限公司在中卫市市场监督管理局进行了公司登记备案，涉案房屋由中卫市皇马网络服务有限公司占有使用。按照案外人提交的股东会议决议，在公司经营过程中，经营事项发生了变更，变更后案外人应当依法办理变更登记，但截至2021年2月7日本院向案外人送达（2020）宁0502执恢289号通知书时，案外人也未办理变更登记手续。因此，本院以案外人在中卫市市场监督管理局登记备案的《房屋租赁合同》，认定案外人与被执行人李某、张某签订的房屋租赁期限为5年，责令案外人在2021年3月1日租赁期限届满后15日内腾退房屋，并移交申请执行人拓某并无不当。综上，案外人马某的异议请求不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，本院裁定如下：驳回案外人马某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 马元华审判员 王洪波审判员 曾美静二○二一年三月二十日书记员 杨智梅本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。