浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0482民初141号 原告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司，住所地浙江省嘉兴市平湖市新埭镇虹桥路******。 主要负责人：王柯丁，总经理。 委托诉讼代理人：钱玲红、柳喜红，女，该公司员工。 被告：李春妹，女，1990年8月11日出生,汉族，住江苏省响水县。 委托诉讼代理人：谢国红、於锴伦，上海江怀律师事务所律师。 原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司（以下简称嘉凯城新埭分公司）与被告李春妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理，依法由审判员朱跃飞适用简易程序独任审判，并于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告嘉凯城新埭分公司的委托诉讼代理人钱玲红、柳喜红，被告的委托诉讼代理人於锴伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的房屋租赁合同于2020年10月26日解除；2、被告向原告支付房屋租金56697.05元（自2020年7月1日至2020年10月26日，按照租金44309.46元／季度计算）及滞纳金（自2020年7月1日起以每季度所欠租金为基数按日3‰计算至租金付清之日止）；3、被告向原告支付解约违约金100000元；4、被告立即将注册在涉案房屋处的营业执照注销，并向原告支付逾期注销的违约金（自2020年10月27日起按照日租金的两倍计算至营业执照实际注销之日止）；5、被告已缴纳的履约保证金44309.46元不予退还；6、收回装修免租期及经营免租期的租金，共计73849.10元。在诉讼中，原告撤回了第4项诉讼请求。事实与理由：原告（甲方）和被告（乙方）于2019年3月25日签订《嘉凯城新埭项目房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），合同约定被告租赁原告位于浙江省嘉兴市平湖市××镇××路××号××层××商铺，面积为255.57ｍ？。租赁期限为3年，自2019年4月15日起至2022年4月14日止，每两年租金递增6%。装修免租期2个月，经营免租期3个月：2019年7月、2019年10月、2020年1月。《房屋租赁合同》关于诉讼请求涉及的主要条款如下：合同第27页附件二约定，租金支付方式：乙方先按双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，乙方应在支付周期开始之前15个工作日内支付，先付后用。合同第14页第十三条13.5中约定：若乙方使用租赁物业地址作为公司、分公司或营业部的注册地，则在本合同的租期届满或返还期内，应办理完成注册地的迁移或注销手续。乙方逾期完成的，每逾期一日，乙方应承担相当于合同终止时日租金两倍的违约金，给甲方造成其他损失的，还应予以补偿。合同第8页第五条5.3.4中约定，若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。合同第5页第三条3.3中约定：如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。 合同签订后，原告按合同约定于2019年4月24日向被告交付了租赁商铺，被告于2019年4月24日进场装修并于2019年6月15日正式开业。原告按合同约定履行义务，但被告却拖欠支付租金，构成违约。原告曾多次向被告催缴欠款：原告于2020年7月9日在案涉商铺张贴《催款函》，于2020年7月28日在案涉商铺张贴《停止物业服务告知函》，于2020年7月29日向被告寄送《催款函》和《停止物业服务告知函》，被告于2020年8月1日签收，但被告仍未支付欠款。多次催缴无果后，原告根据合同第18条18.1约定于2020年10月23日向被告寄送《合同解除通知书》，被告于2020年10月26日签收。截止起诉之日，经原告多次催告，被告一直以各种理由和方式推诿逃避相关义务的履行，经反复催告无效，原告无奈提起本诉。 被告答辩称，一、原、被告签订的房屋租赁合同事实上已于2020年9月中旬解除，被告已经将钥匙归还物业公司的保安队长，原告与物业公司均前往店铺拍照留存。二、被告已经按照原告要求支付了12个月的房租加上约定的5个月免租期，不需要补交房租以及支付违约金。三、被告不存在违约解约的情况，无需支付违约解约金，退一步讲，原告的诉讼请求共涉及3种违约金，且金额过高应当予以调整。四、被告已经于2020年10月28日将注册在涉案房屋处的营业执照注销，故不应再支付逾期注销违约金。五、被告当时支付的88618.92元为预缴半年的租金，原告将其拆分出履约保证金44309.46元不予退还明显不合常理，退一步讲即使不予退还也应当抵扣房租。六、原告欲收回的免租期都在被告按时支付租金的租期内，被告理应享受免租的优惠条件，若要收回有违诚实信用原则，且合同上的收回条款为格式条款，不仅权利义务明显不对等，原告也未尽到加粗加黑等提示义务。综上所述，请求法院驳回原告所有的诉讼请求。 原告为支持自己的诉讼主张，还提供了如下证据材料： 1、嘉凯城新埭项目房屋租赁合同1份，证明原被告之间存在房屋租赁关系，对租赁期限、租金及其支付方式、违约责任等内容进行了约定。 2、催款函、停止物业服务告知函、合同解除通知书3份及照片4份、国内挂号信函收据及查询单各2份，证明原告于2020年7月9日张贴《催款函》，2020年7月28日张贴《停止物业服务告知函》通知被告缴纳欠款，于2020年7月29日寄出《催款函》和《停止物业服务告知函》，被告于2020年8月1日签收；证明原告曾多次催缴欠款，但被告仍未支付。后原告于2020年10月23日寄出《合同解除通知书》，被告于2020年10月26日签收，证明房屋租赁合同于2020年10月26日解除。 3、进场文件15页，证明原告已经按合同约定将房屋交付给被告。 4、履约保证金收据1份，证明被告缴纳款项中的44309.46元为履约保证金，根据合同第五条5.3.4中约定应不予退还。 5、企业信用报告2份，证明被告截至至今仍未注销营业执照。 被告质证认为，证据1，无异议，但部分条款在书面约定后又进行了口头约定，例如租金支付方式改为付二送一等，因此不能达到证明目的。证据2，当事人陈述未收到原件，原告也无法提供原件，不符合证据法定形式。证据3，无异议。证据4，原告只提供了复印件，不符合证据法定形式，且该收据系原告单方开具，并不能达到证明目的。证据5，被告已经于2020年10月28日将注册在涉案房屋处的营业执照注销。 被告提供如下证据： 1、网上银行电子回单4份，证明被告已向原告交纳170237.35元。 2、天眼查文件1份，证明被告已经于2020年10月28日将注册在涉案房屋处的营业执照注销。 原告质证认为，证据1，对转账记录的真实性无异议，但其中包含了履约保证金。证据2，被告查询的结果与原告方提供的证据不一致，希望被告能提供相应的工商变更证明或者注销文件。 本院认证认为，原告提供的证据1、2、3、4，内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以认定。原告提供的证据5及被告提供的证据2，因原告撤回了第4项诉讼请求，故在本案中不予审查。被告提供的证据1，原告对真实性无异议，本院予以认定。 基于以上对证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：2019年3月25日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租原告位于平湖市××镇××路××号××号楼××层××号商铺，建筑面积为255.57平方米，用于经营零售，经营品牌为苏州阿小。租赁期限叁年，暂定为2019年4月15日至2022年4月14日。原告给予被告装修免租期贰个月，自租赁物业实际交付日起开始计算，经营免租期叁个月，分叁个季度执行，（具体分摊为2019年7月、2019年10月、2020年1月）。合同第3.3条约定，如因被告单方面原因造成本合同提前终止的，被告须在正式撤场前按本合同约定租金向原告补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。第5.3.1条约定，自租赁物业实际交付起7个工作日内，被告向原告交付相当于叁个月租金的履业保证金44309.46元，其中，被告已缴纳的定金转为履约保证金，余款需以银行转账方式缴纳给原告，原告在收到全部履约保证金后7个工作日内开具相应收据。第5.3.2条约定，履约保证金作为被告全面、实际履行本合同义务的担保。包括但不限于被告依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用，被告因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等。第5.3.3条约定，本合同履行期间，如被告拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付的费用，原告有权从履约保证金中直接扣除被告所欠的款项。履约保证金被扣除后，被告须于收到原告书面补款通知的七日内补足。第5.3.4条约定，若被告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。合同附件二中约定租金及支付方式为：采用固定租金加递增的方式，首年租金单价为1.9元／平方米／天，每二年递增6%。自2019年4月15日至2021年4月14日止，固定单位租金为1.9元／平方米／天，固定月租金为14769.82元，年租金为177237.84元；自2021年4月15日至2022年4月14日止，固定单位租金为2.0140元／平方米／天，固定月租金为15656元，年租金187872元；支付方式为自起租日起，被告先按照双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，对于每个交租周期的租金，被告应在该交租周期开始之前壹拾伍个工作日内支付，先付后用。第6.4条约定，被告未按前述约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，被告应按应付未付金额3‰的标准向原告支付违约金。当逾期支付超过30日时，原告有权选择单方书面通知被告解除本合同，解除合同通知送达被告之日生效。第18.1条关于原告的解除权约定，被告有下列情形之一的，原告有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除协议解除前被告方应承担的责任，被告应于合同解除之日起30日内向原告支付所有应交纳的费用，原告有权向被告收取每月租金和物业管理费总和之6倍金额并不低于10万元作为违约金……（3）被告逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的。第22条任何一主依据本合同的要求而发出的通知或其他联系文件，应以专人递交、挂号（邮资预付）信件、快递服务、电子邮件方式发到另一方的下述地址，……（3）交快递服务发送的通知于签收之日视为有效送达。 另查明，被告于2019年3月25日向原告缴纳了开业保证金44309.46元（后转为租金）、履约保证金44309.46元，此后还向原告支付租金81618.43元。原告于2019年4月24日将案涉商铺交付给了被告进行装修。2020年7月9日，原告在被告承租的商铺张贴《催款函》，2020年7月28日张贴《关于停止物业服务的告知函》，并于2020年7月29日向被告寄送上述2份函，被告于2020年8月1日签收。后原告于2020年10月23日寄出《合同解除通知书》，该通知书于2020年10月26日签收。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系成立并有效，双方均应遵照履行。根据合同约定，被告应按照双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，对于每个交租周期的租金，被告应在该交租周期开始之前15个工作日内支付，先付后用，如果被告未按前述约定按时、足额支付租金超过30日的，原告有权选择单方书面通知被告解除本合同，解除合同通知送达被告之日生效。现被告自2020年7月起未付清租金，故原告有权行使合同解除权。根据原告提供的挂号信签收记录，可以证明原告依房屋租赁合同第22条的约定向被告的通讯地址发送的《合同解除通知书》于2020年10月26日签收，故本院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2020年10月26日解除。被告主张涉案房屋已于2020年9月中旬退还给原告，故双方之间的租赁合同事实上于2020年9月中旬解除，原告对此予以否认，本院认为，被告未提供证据证明涉案房屋租赁合同双方已合意解除，且在涉案房屋租赁合同履行过程中，被告系违约方，其没有单方解除合同的权利，故被告的该项主张，本院不予采纳。 针对原告的其余各项诉请，本院遂一论述：一、房屋租金。租赁期限原告主张自2019年4月15日起算，但根据原告提供的商铺交房表，原告于2019年4月24日将案涉商铺交付给被告，故本院确认以2019年4月24日作为租赁期限的起算日，计算至2020年10月26日，至于租金的标准，原告请求按合同约定的标准计算，本院予以采纳，考虑到装修免租期和经营免租期及被告预付的租金，故实际应支付的租金为：2020年7月11日至9月30日租金39736.88元、2020年10月1日至10月26日租金12387.59元。上述合计52124.47元。至于滞纳金，因其实际是租金的损失，按合同约定日千分之三的标准明显过高，因此本院调整为以合同约定的租金数额为基数，自每季度的应缴纳之日起至房屋租金实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。二、对于解约违约金，双方在房屋租赁合同中确有约定，但原告未提供证据证明尚未得到补偿的实际损失，故对原告再行主张100000元解约违约金的诉讼请求，本院不予支持。三、履约保证金。双方约定若被告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。四、房屋租赁合同第3.3条约定，如因被告单方面原因造成本合同提前终止的，被告须在正式撤场前按本合同约定租金向原告补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。本案被告并未提供证据证明原告在合同履行过程中存在违约行为，案涉房屋租赁合同系因被告未按时交付租金等费用原告单方通知解除，故被告应当按照合同约定补交装修免租期和经营免租期的共计5个月租金73849.10元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原、被告之间签订的房屋租赁合同于2020年10月26日解除； 二、被告李春妹于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司租金52124.47元，并赔偿利息损失（以39736.88元为基数自2020年7月1日起，以12387.59元为基数自2020年10月1日起至房屋租金实际履行之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算）； 三、确认被告李春妹向原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司交纳的履约保证金44309.46元不予退还； 四、被告李春妹于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司装修免租期和经营免租期的租金73849.10元； 五、驳回原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5894元、减半收取2947元，由原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司负担1592元，由被告李春妹负担1355元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  朱跃飞 二〇二一年三月二十二日 书记员  戴 丹 16- 12-