丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初6292号 原告(反诉被告)：丽水雁皇户外用品有限公司。住所地：丽水市莲都区水阁工业区绿谷大道291号。统一社会信用代码：913311003135357867。 法定代表人：黄春明。 委托诉讼代理人：虞高星，浙江南明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丽水南城新区投资发展有限公司。住所地：浙江省丽水市莲都区水阁工业区绿谷大道238号（发展大厦），统一社会信用代码：91331100558624445G。 法定代表人：季晓立。 委托诉讼代理人：李建成，浙江博翔律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下简称：原告）丽水雁皇户外用品有限公司与被告（反诉原告，以下简称：被告）丽水南城新区投资发展有限公司相邻权纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理，在审理过程中，被告提起反诉，本院受理后，依法由审判员李斌独任审判，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄春明及其委托诉讼代理人虞高星，被告委托诉讼代理人李建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丽水雁皇户外用品有限公司诉称：原告原系由浙江雁皇羽绒制品有限公司和上海英雄金笔厂丽水有限公司共同投资设立的企业。后经股权变更和资产置换，成为浙江雁皇羽绒制品有限公司控股的企业，在2014年进行的股权变更和资产置换中，上海金笔厂丽水有限公司将其控股的浙江达克斯文具礼品有限公司所有的坐落于丽水市莲都区绿谷大道291号东侧1、3、5、7、9＃厂房（证载建筑面积15608.29平方米、土地使用权面积29381.23平方米）转给原告所有和使用。上述厂房在浙江达克斯文具礼品有限公司登记所有期间，于2006年9月5日报经政府有关部门判准，对其中的1＃厂房第Ｃ-Ｇ轴之间增设夹层，成为两层的生产车间，计建筑面积2175平方米。该夹层增设施工完成，经有关部门验收合格。该夹层验收后，因原有的国有土地使用权证、房屋所有权证等一直被浙江雁皇羽绒制品有限公司用于贷款抵押，而由银行抵押保管，从而未能及时办理产权登记。浙江雁皇羽绒制品有限公司贷款抵押时的上述厂房的抵押面积仍是按原来的15608.29平方米进行抵押，抵押价值均按原来的证载面积进行评估，未包括新增设的夹层面积和价值。2019年因借款人浙江雁皇羽绒制品有限公司未能及时归还银行借款，原告抵押的厂房被法院拍卖，由被告丽水南城新区投资发展有限公司竞买取得，并将原来的证载建筑面积15608.29平方米厂房变更登记为被告所有。原告亦将相关的厂房实物交付给了被告。期间，原告曾因夹层的登记问题向丽水经济技术开发区不动产登记中心申请异议登记。丽水经济技术开发区不动产登记中心经审查认为：“所提及的1号厂房夹层2174.75平方米也未登记给丽水南城投资发展有限公司”而不予登记。原告也未将增设的夹层进行交付，仍由原告作为仓库使用，一直堆放着库存的商品。夹层通道、楼梯也一直畅通，夹层大门门锁亦由原告自由开闭。2020年国庆节后，原告前往夹层仓库查检库存时发现，夹层通道的大门和二楼夹层大门的门锁已经被更换，原告已经无法正常通行并存取货物。原告认为：坐落于丽水市莲都区××道××号××＃××房××楼的夹层系原告遗漏登记并合法所有的房屋，该房屋坐落于1＃厂房的二楼，必须经过被告所有的一楼通道及楼梯，属于原告基于不动产的相邻关系而享有的通行权。被告擅自更换通道大门门锁和夹层大门门锁的行为，侵犯了原告的相邻关系中的通行权。原告为此诉至本院，请求判令：1、被告限期打开坐落于丽水市莲都区××道××号××＃××房××楼××楼夹层的通道门锁，保持过道及楼梯畅通；2、限期打开坐落于丽水市莲都区××道××号××＃××房××楼。 被告丽水南城新区投资发展有限公司答辩及反诉称：案涉的夹层部分在达克斯公司将整个厂房转让给原告时，已经进行了登记。被告通过莲都法院组织的司法拍卖产竞买取得了丽水市莲都区水阁经济开发区绿谷大道路289号不动产，于2019年12月29日拍卖成交。拍卖成交后，被告依莲都区人民法院执行裁定书、协助执行通知书，取得案涉房地产的不动产所有权证，浙（2020）丽水市不动产权第0012895号。该房产系一个整体，拍卖的对象也包括原告诉称的夹层部分，故该夹层部分应当归属于被告所有。但原告以案涉房产中工业1＃厂房的夹层系其建造为由，一直占用至今，拒不返还原物，给被告造成了租金损失，故原告应按评估价格支付房屋占用费。请求判令：1、原告丽水雁皇户外用品有限公司立即返还被其占有的位于丽水市莲都区××开发区××号××＃××房的夹层2174.75平方米（权证号：浙（2020）丽水市不动产权第0012895号，其中的序号4）。2、原告支付被告因其占有该不动产期间的房屋占用费（即租金损失），其中自2020年5月22日起至2020年12月20日期间租金损失为117219元，自2020年12月21日起按7.7元／㎡月标准计算到原告腾空并返还房屋之日止。 原告丽水雁皇户外用品有限公司针对反诉答辩称：案涉1号厂房的2174.5平方米夹层，并不属于被告所有和管理，因此不存在被告所请求的返还夹层的问题。被告对案涉的水阁经济开发区绿谷大道289号1号厂房的夹层，不具有所有权或者管理权，该夹层一直以来都是为原告所有和经营管理。因此也不存在需要向反诉原告支付房屋租金的问题，不认可被告提供的评估报告。 经审理，本院查明如下事实:2006年11月，浙江达克斯文具礼品有限公司取得丽水市经济开发区××道××号工业房产1＃厂房第Ｃ-Ｇ轴之间增设夹层建设工程规划许可证，建筑面积2175平方米。2006年12月取得建筑工程施工许可证，并开工建设。2008年10月6日，该工程通过了竣工规划验收。2014年，浙江达克斯文具礼品有限公司将绿谷大道289号东侧1、3、5、7、9号厂房（证载建筑面积15608.29平方米、土地使用权面积29381.23平方米）转给原告所有和使用。2014年12月9日，浙江达克斯文具礼品有限公司的股东通过股东会决议，将1号厂房夹层部分房产所有权（面积为2175平方米）以适用性和业务关联性及延续性划转至原告名下。原告对绿谷大道289号东侧1、3、5、7、9号厂房办理房产登记手续后，并一直占有使用，对夹层部分未办理产权登记。后原告因未履行法院生效判决而被本院强制执行。在执行过程中，2019年9月27日，浙江雁皇羽绒制品有限公司与债权人浙江浙易资产管理有限公司协商，确定原告所有的位于丽水市莲都区丽水××开发区××道××号不动产，建筑面积15608.29平方，土地面积29381.23平方（44.07亩），不动产权证号：浙（2017）丽水市不动产权第0××0号，按110万元／亩确定拍卖评估价为4847万元。2019年11月27日，本院依法委托司法拍卖·中国淘宝网拍卖原告所有的上述房产，被告以4113万元的竞得。2020年2月19日，本院作出（2018）浙1102执4899号之四裁定书，裁定坐落于丽水市经济开发区××道××号工业房产〔产权证号：浙（2017）丽水市不动产第0029300号〕的所有权及相应的其他权利归买受人丽水南城新区投资发展有限公司所有，财产权自本裁定送达买受人时起转移。2020年5月22日，被告对上述房产办理了不动产权证书的变更登记。2020年6月28日，原告对已拍卖给被告1号厂房夹层向丽水经济技术开发区不动产登记中心提起异议，丽水经济技术开发区不动产登记中心出具不予登记告知书，认为1号厂房夹层的司法拍卖系现状拍卖，该中心根据本院裁定书、协助书办理转移登记给丽水南城新区投资发展有限公司，且该夹层2174.75平方米也未登记给丽水南城新区投资发展有限公司。2020年8月3日，原告丽水雁皇户外用品有限公司向丽水市开发区不动产登记中心申请增设夹层的不动产登记,至今未予登记。另查明，案涉夹层部分一直由原告占有使用至今。丽水市恒信房地产评估有限公司于2020年12月25日出具估价报告，评定案涉夹层部分租赁单价为7.7元／㎡·月。 本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告公司登记基本情况、工业项目规划实施管理回复单、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、建设工程竣工验收核准证、竣工验收备案表、实地查看情况、夹层房产证办理的情况报告、不动产不予登记告知书、确定评估价协议、股东会决议，被告提交的浙（2017）丽水市不动产第0029300号不动产权证、成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书、付款凭证、浙（2020）丽水市不动产第0012895号不动产权证、丽房权证莲都区字第2××7号房产证复印件、房地产评估报告。 本院认为，本案本诉与反诉的争议焦点为案涉厂房的夹层部分在本院执行拍卖过程中是否已经处理。中国淘宝网发布的拍卖公告系拍卖丽水市经济开发区××道××号工业房产〔产权证号：浙（2017）丽水市不动产第0029300号〕整体建筑，拍卖公告中未将该夹层部分作为瑕疵部分进行权利保留，浙江雁皇羽绒制品有限公司与债权人浙江浙易资产管理有限公司协商时也系针对上述不动产权证号所对应的房产进行作价，故足以认定拍卖标的物的整体性。且被告也是基于丽水市经济开发区××道××号工业房产整体建筑进行竞拍，与拍卖公告的意思表示相一致，形成拍卖丽水市经济开发区××道××号工业房产整体建筑的合意。丽水市经济开发区××道××号××号××房夹层的建造虽经过了合法的审批程序，且原告也通过了合法的途经受让了该夹层的权利，但原告并未提供证据证明其在强制执行过程中已经向本院执行部门如实申报了执行标的情况，未作权利保留，该夹层的所有权已通过本院合法的拍卖行为一并转让给了被告。故案涉厂房夹层部分应属于被告所有，原告未能举证证明其对案涉标的享有所有权，应承担举证不力的后果，其要求相邻通行使用的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于反诉部分，被告诉请要求原告返还上述夹层，如上所述，有事实与法律依据，本院予以支持。被告反诉要求原告支付该夹层占有使用期间的租金损失，原告辩称该房屋系其合法所有并使用，且不认可被告提供的对租金损失估价报告。本院认为被告通过司法拍卖获得夹层的所有权，原告没有合理的理由占有使用该房产，应当向被告支付相应费用，关于标准，原告虽不认可被告提供的租金评估报告，但未提供相反的证据予以反驳，且未向本院申请重新鉴定，故本院支持租金损失按照每月7.7／㎡的标准计算。考虑原、被告对案涉夹层归谁所有存在争议，本院认定租金损失应从被告向本院提起反诉之日起计算。为此，关于本诉与反诉的合理部分，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百零八条、第二百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定 一、原告（反诉被告）丽水雁皇户外用品有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于丽水市经济开发区××道××号××号××房增设的夹层并交还给被告（反诉原告）丽水南城新区投资发展有限公司； 二、原告（反诉被告）丽水雁皇户外用品有限公司按每月7.7元/㎡的标准从2020年12月28日起支付被告（反诉原告）丽水南城新区投资发展有限公司增设夹层部分（2174.75㎡）租金损失至实际腾空返还之日止； 三、驳回原告（反诉被告）丽水雁皇户外用品有限公司的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）丽水南城新区投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币80元，减半收取40元，由原告（反诉被告）丽水雁皇户外用品有限公司负担；反诉案件受理费人民币2644元，减半收取1322元，由原告（反诉被告）丽水雁皇户外用品有限公司负担322元，由被告（反诉原告）丽水南城新区投资发展有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员  李 斌 二〇二一年三月二十九日 代书记员  蓝俊杰