大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0212民初144号 原告：石永正，男，1962年1月2日出生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。 原告：李晶，女，1972年8月11日出生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。 被告：大连先锋房地产开发有限公司，住所地大连市旅顺经济技术开发区滨港路**。 法定代表人：梁淑桢，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周军，辽宁东亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹健，辽宁东亚律师事务所律师。 原告石永正、李晶诉被告大连先锋房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告石永正、李晶，被告大连先锋房地产开发有限公司委托诉讼代理人周军、曹健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石永正、李晶的诉讼请求为：1、请求人民法院依法判决被告执行在旅顺开发区信访办给原告的外墙漏雨维修承诺，在符合国家规定的住宅外墙防水施工标准的条件下立即修复房屋外墙防水及内墙装修破损，并达到国家往房及城乡建设部规定的住宅房屋质量合格标准，修复后被告确保原告房屋墙体五年不漏雨。2、请求被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告于2015年在位于旅顺开发区江西镇的中庚香海金鼎小区购买一套住房，2015年11月末领取钥匙并进行装修。2017年5月4日取得了《中华人民共和国不动产权证书》，证书中载明了房屋竣工时间2017年4月18日。2019年11月份原告北卧室出现了大片渗雨发霉长毛，西衣帽间出现了渗雨，2020年6月南卧室内墙出现渗雨，墙面发霉长毛。原告立即向物业报告了房屋漏雨情况，物业派人前来看访，回去汇报后告知原告房屋己经过了质保期了，无法给予维修。物业公司和被告隶属同一个集团公司,房屋五年保修期没过，物业公司竟蒙骗原告，房屋过了质保期。原告又去被告办公室也锁门没人，多次电话联系被告，但电话始终没有人接听。2020年9月原告及其邻居为维护自身房屋合法权益共同去了旅顺开发区信访办，拿着2017年4月18日原告房屋方竣工验收的证据，共同维权，被告才同意给原告进行外墙防水维修。被告口头承诺2020年10月20日开始进行外墙防水施工，但被告来看过2次后始终只有口头承诺没有实际维修行动。原告己多次去到旅顺开发区信访办投诉维权，被告始终没有维修的行动。被告的行为，严重影响了原告的正常生活和身心健康，导致原告的房屋价值贬损以及给原告的生活造成了极大的困扰。因此，原告现向法院请求被告执行在旅顺开发区信访办给原告的外墙漏雨维修承诺，在符合国家规定的住宅外墙防水施工标准的条件下立即修复房屋外墙防水及内墙装修破损，并达到国家住房及城乡建设部规定的住宅房屋质量合格标准，修复后被告确保原告房屋墙体五年不漏雨，现原告为维护合法权益，特此向贵院提起诉讼，诉请如前，请求院依法支持原告的诉讼请求。 原告向法庭提交了不动产权证、大连市经济技术开发区规划建设交通局于2017年12月26日出具的证明、光盘一张等证据证明自己的诉讼请求。 被告委托诉讼代理人辩称：不同意原告诉讼请求。原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予驳回，理由如下：根据《建设工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。原、被告双方约定的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、外墙保温的质保期为5年，保修期以竣工验收合格之日为起始时间不违反法律的规定，合法有效。案涉房屋交付时间是2014年10月27日，竣工验收时间是2014年10月28日，即2019年10月27日，五年质保期已经届满，原告诉讼请求中自认2019年11月份开始出现所谓的漏水现象，已经超过五年质保期，故被告无需承担保修责任。 被告向法庭提交了《商品房买卖合同》一份、《住宅质量保证书》一份、大连市中级人民法院（2018）辽02民终10476号民事判决书、《商品房交付程序表》、《业主收楼验收表》、《业主领取资料、钥匙确认表》各一份等证据证明自己的答辩意见。 经审理查明：2013年11月16日，原告签署《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201400611），被告签署该合同的时间为2014年3月6日。原告向被告购买大连市旅顺经济技术开发区X璐X号房屋。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格。第十六条保修责任中约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。该合同补充协议第十条（对合同第十六条的补充）中约定：10.4在保修期和保修范围内房屋发生质量问题，出卖人承担修复的责任，如果不能恢复原状，则买受人与出卖人协商确定标准予以赔偿，协商不成，按出现问题时缺陷部位同类别、同档次、同型号物品的市场参考价予以赔偿。 10.5保修期限届满后，房屋维修由买受人负责并承担费用。 《住宅质量保证书》中写明房屋屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、外墙保温的质保期为5年。备注中写明：保修期以竣工验收合格之日为起始时间。 案涉房屋的开发工程于2014年6月27日竣工，2014年10月28日竣工验收。2014年10月27日，原告李晶按照《商品房交付程序表》的流程接收案涉房屋。 大连市中级人民法院（2018）辽02民终10476号民事判决书写明：二审生效判决认定事实如下：案涉房屋属于香海金鼎X期项目，该项目于2014年6月27日竣工，2014年10月28日竣工验收合格，开发商于2014年7月11日申报验收备案材料时因香海金鼎一期项目遗留问题未处理完毕，旅顺经济开发区规划建设交通局未予接收，直至2017年3月15日才接收备案材料，并于2017年4月20日下发竣工验收备案表。 案涉《商品房交付程序表》、《业主收楼验收表》、《业主领取资料、钥匙确认表》中写明：2014年10月27日，原告办理完毕案涉房屋的验收手续并领取钥匙交付使用，双方在验收过程中并没有出现渗漏现象。该商品房交付程序表中第三项物业签收处明确表明确认客户已签署前期物业服务协议，已确认发放《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。 原告在庭审过程中自认发生漏水的时间为2019年11月份。 上述事实，有原被告双方的当庭陈述，《商品房买卖合同》一份、《住宅质量保证书》一份、大连市中级人民法院（2018）辽02民终10476号民事判决书、《商品房交付程序表》、《业主收楼验收表》、《业主领取资料、钥匙确认表》、情况说明、视听资料等证据予以证明，足以认定。 本院认为，本案争议的焦点是案涉房屋是否已经超过房屋保修期。依据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；③供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为两年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。案涉《住宅质量保证书》中明确写明屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、外墙保温的质保期为5年，该保证期限不低于国家规定的最低保修期期限，该约定有效，庭审过程中，双方当事人对案涉房屋保修期为5年的约定并无异议，故案涉房屋外墙面的防渗漏保修期应为5年。 建设部于1993年12月1日颁布《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》，确立了建设行政主管部门组织竣工验收的模式，此时工程验收主体和责任主体均为建设行政主管部门。后来，为顺应政府职能转变需要，国务院进行了大规模的行政审批项目清理整顿工作，大量行政审批项目被取消或调整，竣工综合验收也在其中。2003年2月27日，国务院发布《关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》，将房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准改为告知性备案。2004年5月19日，国务院发布《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。此前，国务院已就小区竣工验收模式颁布了新规定。2000年1月30日国务院公布《建设工程质量管理条例》，第16条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”。其后，建设部分别于2000年4月7日、2000年6月30日发布了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，均明确建设单位为工程的验收主体和责任主体，由建设单位组织设计、勘察、施工、监理等有关单位进行竣工验收，建设行政主管部门只履行监督及对验收文件备案的职责，从“核准制”改为“告知性备案制”，验收主体和责任主体是建设单位，而非备案机构。竣工验收合格时间是建设单位组织施工、设计、监理单位对工程验收，确认质量合格的时间。备案时间是建设行政主管部门确认文件收讫，同意备案的时间。二者在客观上不同，在法律意义和法律后果上也不同。故原告以不动产权证书上记载的行政主管机关下发竣工验收备案表的时间确认为房屋竣工时间并无法律依据，本院不予认可，案涉房屋的竣工验收合格时间应以建设单位组织设计、勘察、施工、监理等有关单位进行竣工验收并合格的时间，即2014年10月28日为准，该日至原告自认的外墙渗漏时间，已经超过5年的保修期。故对被告的相关答辩意见，本院予以采纳。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。房屋保修期的功能和作用，在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任。原告在案涉房屋超过保修期后，主张案涉房屋存在质量问题，要求被告承担房屋维修责任，应当对被告提供的案涉房屋存在质量问题承担举证责任，经法庭提示，原告明确表示不申请鉴定，也未能提供其他证据证明上述事实，故对原告的诉讼请求，本院无法支持。 原告提交的视听资料，用于证明案涉小区部分业主通过信访途径要求被告维修案涉小区部分漏雨的房屋。但被告当庭否认应当承担保修责任，在无其他证据证明本案当事人双方对责任承担、维修范围、费用负担等内容已经达成一致的情况下，本院也无法支持原告的诉讼请求。 综上所述，根据《关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、《《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告石永正、李晶的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取50元，由原告石永正、李晶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判长  于鸿翔 二〇二一年三月二十六日 书记员  林 乐 附法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。