辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2283号上诉人（原审原告）：辽宁嘉润房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南京北街161号。法定代表人：杨小仲，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈婉夏，辽宁泽云律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕学睿，辽宁泽云律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广发银行股份有限公司沈阳分行，住所地辽宁省沈阳市沈河区青年大街197号。负责人：杨桦，该行行长。委托诉讼代理人：马静，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东昊，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。上诉人辽宁嘉润房地产开发有限公司（以下简称“嘉润公司”）与被上诉人广发银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“广发银行”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初6110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。嘉润公司上诉请求：撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初6110号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、自2016年12月20日之后上诉人与被上诉人之间就案涉广告位构成不定期租赁关系，被上诉人应当按照双方之间签订的广告位租赁合同，向上诉人支付使用期间的租赁费用并承担逾期支付的违约金。合同法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2016年12月20日，广告位租赁合同到期后，双方未签订新的租赁合同，但被上诉人采用明示和默示的方式继续使用案涉广告位，在此期间上诉人对此亦没有异议，因此上诉人与被上诉人在2016年12月20日之后形成不定期租赁关系，广告位租赁合同对双方继续有效。根据合同约定：广告建设期间、使用期间发生的电费，由乙方承担。被上诉人一直缴纳广告位的电费至2017年4月。后来因为担心广告位漏电而告知上诉人的物业公司停止对广告位的供电，上诉人才按照被上诉人的要求停止供电。同时，根据合同11.2条的约定：租赁期满后，乙方应当在十日内拆除广告牌。但被上诉人至今也未拆除广告牌。案涉广告位位于大楼顶部，被上诉人及任何经过此处的路人几乎每天都可以见到，按照常理，被上诉人既已决定不再租赁案涉广告位，理应并且完全可以及时通知上诉人并按照广告位租赁合同的约定及时拆除广告牌，但是被上诉人在继续实际占有、使用广告位时却并未对此作出任何相反的意思表示。因此，可以认定被上诉人对于案涉广告位的继续使用是明知的并且是有意而为之，应向上诉人支付租赁费及违约金。同时，根据合同法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”根据上述法律规定，被上诉人在合同约定的租赁期限届满时有权解除租赁合同，租赁合同自解除通知到达上诉人时解除，但被上诉人从未书面通知上诉人解除广告位租赁合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定：“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”被上诉人应当承担广告位租赁合同解除的举证责任。而在一审中，其并未对此提供任何的证据加以证明，应当承担举证不利的后果。二、广告位租赁合同约定被上诉人享有优先承租权的条件而非续约合同的条件。广告位租赁合同约定，“乙方如继续租赁发布广告，应当在租赁期满前三个月向甲方书面提出协商。同等条件下乙方拥有优先承租权。”该条款系被上诉人主张优先承租权的条件，而不是续约合同的条件。一审法院不能以此为由认定广告位租赁合同因被上诉人未在到期前向上诉人书面提出协商而自动解除，亦不能据此错误地认定双方之间自2016年12月20日之后不存在广告位租赁关系。三、一审法院遗漏上诉人已撤回广告牌的拆除费诉讼请求，应当退还部分诉讼费用。二审期间补充上诉理由：一审审理过程中，双方就广告牌拆除费用达成和解协议，由此可以证明，直至和解协议签订之日，被上诉人一直实际占用案涉广告位。如上诉人与被上诉人之间不存在不定期租赁关系，那么被上诉人是基于何种法律依据而占用广告位呢？一审法院对上述问题并未进行审理。广发银行辩称：1.上诉人主张2016年12月20日后，双方就案涉广告位构成不定期租赁关系不能成立，答辩人无须承担2016年12月20日后的租赁费用及违约金。租赁合同明确约定“乙方（即答辩人）如继续租赁发布广告，应当在租赁期满前三个月向甲方（即嘉润公司）书面提出协商。同等条件下乙方拥有优先承租权。”现租赁合同在2016年12月20日期限届满后，因答辩人决定不再继续租用，故没有按照合同约定在租赁期限届满前三个月书面通知嘉润公司，因此，案涉租赁合同已经因期限届满而终止，答辩人与嘉润公司在2016年12月20日后不存在广告位租赁合同法律关系。2.广告牌未拆除系嘉润公司怠于履行合同义务，不能据此推定双方构成新的租赁合同关系。租赁合同明确约定：“租赁期限届满后，答辩人应当在十日内拆除广告牌；超过十日的，嘉润公司拆除该广告牌，发生的拆除费用由答辩人向嘉润公司支付。”嘉润公司作为合同当事方，对于上述约定是明知并应受其约束的。在2016年12月20日租赁期限届满，在2016年12月31日（即租赁期限届满后10日内）约定的自行拆除期限届满后，答辩人的合同义务已经由拆除变更为支付拆除费用。故广告牌未能拆除系嘉润公司怠于履行合同义务，不能据此视为答辩人继续占用、使用租赁物，嘉润公司以此主张双方构成不定期租赁合同关系不能成立。此外，自2016年12月20日案涉合同履行期限届满至2019年7月23日答辩人搬离承租物业的整个期间，上诉人也从未向答辩人主张过案涉合同的广告位租赁费用、嘉润公司自行纠正此前的电费明细中存在的错误均能够表明嘉润公司对于双方自2016年12月20日以后不存在广告位租赁合同的事实是明知且没有异议的，因此，嘉润公司主张双方构成不定期租赁合同关系没有事实与法律依据。3.鉴于答辩人没有按照合同约定在租赁期限届满前三个月书面通知嘉润公司，案涉合同已经在2016年12月20日因期限届满而自动终止，故上诉人所称上诉人负有对合同解除的通知义务及举证责任没有事实与法律依据。嘉润公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付户外广告位租赁费360万元并支付违约金518400元；2.判令被告支付广告位拆除费用30万元；3.诉讼费用由被告承担。审理期间，嘉润公司撤销第2项诉讼请求。一审法院经审理查明，原告嘉润公司（甲方）与被告广发银行股份有限公司沈阳分行（乙方）签订《嘉润·东方香榭里C座户外广告位租赁合同》一份，约定乙方租赁嘉润大厦顶层构造柱广告位，并向甲方支付租赁费。广告设置地点辽宁省沈阳市南京北街161号嘉润大厦顶层构造柱。租赁期间自2011年12月20日至2016年12月20日，共计五年。广告位租赁费为每年壹佰贰拾万元整。广告位租赁费不包含电费等。租赁期满后，乙方应当在十日内拆除广告牌；超过十日的，甲方拆除该广告牌，发生的拆除费用由乙方支付给甲方。乙方如继续租赁发布广告，应当在租赁期满前三个月向甲方书面提出协商。同等条件下乙方拥有优先承租权。合同签订后，原告为被告设立了广告牌发布了广告，被告支付了租赁期间广告位租金。合同到期后，原、被告未续签书面租赁合同，至原告起诉时广告牌尚未拆除。在本案审理期间，双方就广告牌的拆除及拆除费用达成了一致意见。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告双方曾签订过广告位租赁合同，合同到期后双方没有续签租赁合同。本案争议的焦点在于原告诉请主张期间双方是否存在租赁关系。根据原合同11.3约定，“乙方如继续租赁发布广告，应当在租赁期满前三个月向甲方书面提出协商”，而被告在合同到期后并未与原告协商续租事宜。根据双方举证证据来看，原告所提交的联系函并不能证明原告所要证明的租赁关系的存在，被告所提交的电费明细表可以证明该期间广告位不再收取电费。综上，无论是依据合同中关于续租及广告位拆除的约定，还是依据双方举证证明的事实，均不能证明原告诉请主张期间双方继续存在租赁关系，故原告要求被告支付租赁费及违约金的诉请缺乏事实依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告嘉润公司的诉讼请求。案件受理费41551元（原告已预交），由原告嘉润公司承担。二审中，上诉人提交如下证据：证据1.2017年4月-6月电费票据分割申请单（复印件）及电费明细共计6页，用以证明：1.2017年4月，被上诉人电费共计18075.8元，其中包含两侧顶楼大字电费338.6元和388.7元，且被上诉人的工作人员签字确认。2.2017年5月开始，被上诉人向上诉人的物业公司申请顶楼广告牌匾停止供电，因此自2017年5月之后，被上诉人电费中不再包含顶楼大字电费。3.2017年6月，被上诉人在电费票据分割申请单上签字确认的工作人员为：杨健。上述证据可以证明自2016年12月20日广告位租赁合同到期后，被上诉人一直实际占有、使用，并仅针对广告牌匾的用电问题与上诉人沟通，并未向上诉人明确说明不再租用广告位。证据2.2016年-2019年工作联系函共计4页，用以证明：1.2016年3月16日上诉人的物业公司向被上诉人发送主题为《物业公司关于开展“春季安全”检查通告》，针对被上诉人顶楼广告牌匾提示：春季风大，提示贵行检查好户外悬挂的广告牌匾及设施，关好门窗，严禁在窗外悬挂任何物品，以免造成不必要的人员伤害和财产损失。该工作联系函由被上诉人工作人员签收。2.2017年4月21日物业公司向被上诉人发送《太原街道安全生产会议部署通知》。针对被上诉人顶楼广告牌匾提示：请贵单位对自管区域现有消防设施设备、消防系统联动情况，水、电安全情况及楼外悬挂牌匾和楼顶广告是否牢固等，做好安全自查，发现问题及时整改。该工作联系函由被上诉人工作人员签收。3.2018年3月21日，物业公司向被上诉人发送《转发省政府应对大风工作通知》。针对被上诉人顶楼广告牌匾提示：请各商网单位高度重视并认真落实防灾减灾工作，积极做好防范应对准备工作，对室外牌匾、脚手架等抢建物的巡查加固工作，防止意外伤害发生。该工作联系函被上诉人签字确认的工作人员：杨健。4.2019年3月21日，物业公司向被上诉人发送《春季安全生产工作通知》。针对被上诉人顶楼广告牌匾提示：请各商网单位高度重视并认真落实防灾减灾工作，积极做好防范应对准备工作，对室外牌匾、脚手架等抢建物的巡查加固工作，防止意外伤害发生。根据广告位租赁合同约定：甲方对乙方设置的广告牌享有安全检查权。每年春季大风天，上诉人都会根据合同约定及相关部门的要求向被上诉人发送顶楼广告牌匾安全检查的通知。2016年12月广告位租赁合同到期后，2017年、2018年和2019年被上诉人收到上述安全检查通知，并未提出任何异议，也未向上诉人说明其不再承租顶楼广告位。上诉人有理由相信被上诉人有继续承租案涉广告位的意思表示。证据3.和解协议，用以证明：一审审理过程中，上诉人与被上诉人就案涉广告位上的广告牌拆除费用达成和解协议，由此可以证明，直至和解协议签订之日，被上诉人一直实际占有、使用案涉广告位。被上诉人发表质证意见：对于证据1中的分割申请单真实性有异议，不是原件，该份证据并不能证明其想要证明的问题，电费明细已经在一审中提交且质证，不符合证据规则，在租赁期届满后对于上诉人仍收取关于顶楼广告牌电费问题，被上诉人提出异议，上诉人在之后的第二季度即从2017年4月之后未再向广告牌进行供电，也未向上诉人收取电费，可以明确上诉人对被上诉人不再租赁广告位是明知和认可的。对于证据2的真实性有异议，非原件，广发银行在租赁的房屋墙体外侧有银行的牌匾，上诉人所述的以2016-2019年相关的工作联系函由被上诉人工作人员签字去证明被上诉人仍对案涉广告位继续租赁是没有依据的，是不符合事实的，对于物业公司向承租单位出具工作联系函，其内容均不能证明我方仍然租赁楼顶广告位的问题。对于证据3的真实性无异议，该证据恰恰可以证明由于广告牌拆除涉及顶楼防水及拆卸、运输问题，依据被上诉人与上诉人的广告租赁协议，超过10日上诉人负责拆除广告牌，发生的拆除费用由被上诉人承担，该协议可以证明被上诉人对于租赁协议到期后超过10日以后，被上诉人要给付拆除费用。上诉人承担拆除广告牌的相应责任，该协议恰好是被上诉人承担相应责任的表现。在租赁期届满后，被上诉人与上诉人沟通过拆除费用问题。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审期间双方当事人就广告牌拆除费用问题于2020年9月11日达成和解协议，嘉润公司撤销请求判令广发银行支付广告拆除费用的诉讼请求。本院认为，双方签订《嘉润·东方香榭里C座户外广告位租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案争议焦点为合同期限届满后，双方是否形成不定期租赁合同，广发银行应否给付广告位使用费。首先，租赁合同约定：“广告位租赁费为每年120万元整，自第2年起，每年向甲方交纳下年度租赁费”，“乙方如继续租赁发布广告，应当在租赁期满前三个月向甲方书面提出协商”。本案中，合同期限届满前三个月广发银行并未向嘉润公司提出继续租赁广告位。合同期限届满后，广发银行也未向嘉润公司提出续租广告位，亦未交纳使用费，租赁合同已经因期限届满而终止。在广发银行连续三年未交纳租赁费的情况下，嘉润公司对广发银行是否继续租赁广告位问题没有采取积极主动的态度。其次，租赁合同约定：“租赁期满后，乙方应当在十日内拆除广告牌；超过十日的，甲方拆除该广告牌，发生的拆除费用由乙方支付给甲方。”嘉润公司作为广告位的管理人，在合同期限届满后，广发银行未作出是否续租的意思表示及在10日内未拆除广告牌时，其对广告牌享有拆除权，但嘉润公司既未要求被上诉人拆除广告牌，也未自行拆除，对广告牌匾占用广告位持放任态度，之后即以广发银行继续占用、使用租赁物为由，向广发银行主张3年的占用费，无合同依据。第三，2017年4月广发银行针对广告牌匾的用电问题与上诉人沟通，要求停止供电。2017年4月开始，案涉广告牌匾停止供电。广发银行该行为能够表明其已不再续租广告位。二审中，上诉人提供的联系函仅能证明相关部门在特殊天气时或者就牌匾的安全性问题对挂有牌匾的单位作出的风险提示，并不足以证明双方广告位租赁关系存续。综上，本院对上诉人主张的合同到期后，双方形成了不定期租赁合同关系的主张不予支持，但鉴于合同终止后，在广告位停止供电前，该广告牌匾起到了与合同期内一样的广告效应，故本院对停止供电前的使用费予以支持，根据电费明细计算为35万元。因一审审理期间，嘉润公司申请撤回判令广发银行支付广告位拆除费用的诉讼请求，故诉讼费应予调整。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初6110号民事判决；二、广发银行股份有限公司沈阳分行于本判决发生法律效力后15日内向辽宁嘉润房地产开发有限公司给付广告位使用费35万元;四、驳回辽宁嘉润房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39742元，由辽宁嘉润房地产开发有限公司负担33192元，广发银行股份有限公司沈阳分行负担6550元。二审案件受理费39742元（已缴纳41551元，退回1809元），由辽宁嘉润房地产开发有限公司负担33192元，广发银行股份有限公司沈阳分行负担6550元。本判决为终审判决。审判长 孙 悦审判员 金 鑫审判员 王 虹二〇二一年三月二十五日书记员 石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；