江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终335号上诉人（原审原告）：吕克建，男，1987年8月13日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：施允锋，江苏义扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏东海水晶产业发展集团有限公司，住所地江苏省东海县牛山街道中某路1号。法定代表人：李明，董事长。委托诉讼代理人：卢慧磊、秦晓娇，分别为江苏恒旭律师事务所律师、实习律师。上诉人吕克建因与被上诉人江苏东海水晶产业发展集团有限公司（以下简称东海水晶产业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初2634号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吕克建上诉请求：在一审判决的基础上，增加判决被上诉人返还10万元租赁保证金，赔偿开票损失6.5万元、律师费、差旅费1万元，合计17.5万元。事实和理由：1.被上诉人未按照《装修协议》约定的付款节点支付装修补贴，已经构成根本违约，上诉人有权无条件解除所有合约，且无须承担任何违约责任。鉴于上诉人已经于2019年8月30日书面通知被上诉人解除合同，该租赁合同已于2019年9月1日解除。2.因被上诉人故意违约导致租赁合同无法履行，与美邦品牌是否授权无关，根据《租赁合同》第20.3条规定，本合同因被上诉人违约而提前终止的，被上诉人应当双倍返还租赁保证金并赔偿上诉人因此遭受的损失。3.被上诉人应当承担80万元的装修发票的开票损失和律师费、差旅费。但一审判决既然判决合同解除，却没有一并处理有关装修发票返还不能的损失赔偿问题明显错误，请求二审法院予以纠正。被上诉人东海水晶产业公司辩称：1.原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。租赁合同、装修协议、物业服务合同签订后，上诉人虽然向我公司支付了租赁保证金10万元，并提交了装修发票，但并没有按约向东海县晶城物业管理有限公司（以下简称晶城物业公司）支付经营保证金5万元，随后在协议约定我公司支付装修补贴期间，上诉人因租赁房屋坐落等情况没有通过南京美特斯邦威服饰有限公司（以下简称美邦公司）审批，无法获得“美邦集合店”特许专卖授权，致使上述租赁合同无法履行，且上诉人也未按约支付经营保证金，我公司才未向上诉人支付装修补贴。显然，上诉人所租房屋无法装修和如期开业并非我公司没有支付装修补贴所致。2.上诉人的上诉请求和理由不能成立，依法应予驳回。上诉人申报的涉案“美邦集合店”项目早在2018年12月份即我公司支付装修补贴期间就因租赁房屋的坐落等情况没有通过美邦公司审批，无法获得特许专卖授权，其在此时已无法履行上述租赁合同，我公司当然有权不支付装修补贴。合同签订后，上诉人并没有按约向晶城物业公司支付经营保证金，也没有按约与该公司签订装修管理协议并支付装修保证金,应视为违反租赁合同及装修协议，且该义务所约定的履行时间明显早于我公司支付装修补贴的履行时间。我公司也有权不支付原告装修补贴。由此可见，上诉人称我公司故意违约导致租赁合同无法履行，与事实明显不符，并据此要求我公司双倍返还租赁保证金、赔偿开票费6.5万元并承担维权费用，也就当然不能成立。并且，上诉人既要求支付该违约金，又主张被告赔偿其损失及维权费用，明显属于重复主张，上诉人主张的开票费用6.5万元及差旅费3000元并无事实依据。吕克建向一审法院起诉请求：1.判决确认原被告签订的编号为3XXXXXX40《某城购物中心（中国东海某城X号馆）租赁合同》已经于2019年8月31日解除；2.判令被告东海水晶产业公司双倍返还租赁保证金20万元，并赔偿原告吕克建向南京普睿匠天装饰有限公司（以下简称匠天公司）支付的开具发票费用6.5万元；3.判令被告东海水晶产业公司给付律师费、差旅费1万元；4.本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月4日,原被告签订《某城购物中心（中国东海某城三号馆）租赁合同》，甲方（出租人）为本案被告东海水晶产业公司，乙方（承租人）为本案原告吕克建。合同约定包括以下部分内容，序言部分：甲方同意将位于江苏省东海县中某路1号的中国东海某城的某城购物中心（中国东海某城3号馆）二层L2026、L2027、L2028、L2029、L2030、L2031、L2032、L2033、L2035、L2042号商铺出租给乙方使用。乙方作为服装零售业态的专业经营商，同意承租该房屋。进场日，《进场确认书》确定的甲方移交、乙方进入该房屋之日。如《进场确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准。第一条计租面积，该房屋的计租面积为2568平方米。第二条租赁期限本合同项下租赁期限为八个租约年，自计租日开始计算。第五条品牌、经营项目5.1乙方在该房屋内经营品牌为美邦集合店，经营项目为服装零售。5.2甲方有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件原件及复印件。如乙方经营餐饮，则还应提供卫生许可证、员工健康证等文件原件及复印件，乙方不得拒绝或拖延提供。乙方未能在开业前提供合法有效的文件，甲方有权终止本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任。上述原件的复印件应当加盖乙方公章，作为本合同的附件二。第六条租赁保证金6.1乙方同意于签订本合同之前或之日向甲方支付租赁保证金10万元，用以担保本合同的全面履行。第七条进场及房屋交付标准7.1双方约定，本合同项下进场日为以甲方通知为准。乙方确认在签订本合同前，已到现场认真核对过该房屋的所有状况，包括但不限于位置、面积、层高及附属设施等，并表示满意和接受。7.2乙方应当于进场日之前付清本合同项下的全部应付费用，自行前往某城购物中心（中国东海某城3号馆）与甲方办理房屋交接手续，并按照附件三的格式签署交接确认文件。第八条乙方对房屋的装饰装修8.1至少在第7.1条规定的进场日15日前，乙方应当向甲方提供其对该房屋的装修设计文件（包括装修图纸等资料，具体要求见附件五），供甲方审查，并且在获得甲方的批准后方可开始对该房屋装饰装修。上述装修设计文件经甲方批准后，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更。第十条能源费用及其他相关费用的承担10.1自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用。以上费用在本合同中统称为能源费用。10.2某城购物中心（中国东海某城3号馆）水、电、燃气等能源传送过程中所产生的能源耗损费用，按照乙方的实际用量占购物中心的总用量的比例分摊。乙方应当在缴纳相关能源费用同时将分摊的能源耗损费用一并向甲方缴纳，具体费用收取标准以经营物业服务合同约定为准。10.7双方确认，乙方违反经营物业服务合同约定的，视为违反本合同，且乙方不得以经营物业服务合同项下的纠纷或事件或其他任何理由拒绝向甲方缴纳租金、能源费用、管理费用等费用。第二十条违约责任20.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付租赁保证金或其他保证金，则自乙方逾期支付第5个工作日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金应付金额的违约赔偿金。20.3双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金及已交纳租金的剩余部分。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当双倍无息返还本合同项下之租赁保证金。20.8如因本合同一方违约，导致合同另一方通过仲裁、诉讼维护权益时，违约方将承担守约方因此支出的维权费用，包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师费、执行费、差旅费等。……同日，鉴于原被告之间签订了上述租赁合同，原告作为乙方与案外人晶城物业公司（被告东海水晶产业公司为其股东，持股比例100%）作为甲方签订《某城购物中心（中国东海某城三号馆）物业服务合同》，合同约定，第五条经营保证金及其他费用1.经营保证金是规范乙方经营行为、保证某城购物中心（中国东海某城3号馆）经营的重要保障，乙方应当按照《租赁合同》约定的业态经营，遵守甲方关于营业时间等相关的规定，乙方应当向甲方缴纳经营保证金5万元，在签订本合同时一次性全额支付给甲方。7.装修保证金：乙方如需对该房屋进行装修（包括但不限于内部装修、分隔、修建、改造、安装或更换设备设施、其他装修装饰行为等）的，应事先与甲方签订《某城购物中心（中国东海某城3号馆）装修管理协议》，且需要交纳装修保证金10万元。……上述两份合同签订的当日，原告作为乙方还与被告作为甲方以及匠天公司作为丙方签订装修协议一份。协议约定，甲方乙方签订了上述租赁合同，丙方根据租赁合同的相关约定以及甲方、乙方的要求，对该租赁区域进行装修或提供装修物品。1.装修补贴约定1.2甲方同意支付人民币200万元作为乙方装修区域的装修补贴。1.4装修补贴在《租赁合同》及本协议签署完毕后，按照以下阶段支付：1.租赁合同及装修协议生效后，甲方一周内支付捌拾万元整（总装修补贴款的40%），共计800000元。2.乙方进场装修后，甲方一周内支付捌拾万元整（总装修补贴款的40%），共计800000元。3.乙方正式开业后，甲方一周内支付肆拾万元整（总装修补贴款的20%），共计400000元。甲方支付上述款项前，丙方应提前7个工作日向甲方提供符合甲方要求的工程装修发票，若逾期未提供，甲方相应顺延上述款项的支付。3.乙方和丙方的权利和义务3.1乙方装修方案需提交甲方审核，未取得甲方审核通过之前乙方及丙方不得开展装修，在装修过程中乙方及丙方应严格按照审核通过的装修方案进行。3.6乙方装修质量、进度、安全、环保等不以装修补贴为先决条件，无论何种情况下乙方应保证装修工作的如期完成。4.违约责任4.1甲方在收到合法票据后不得拖欠款项，超过约定付款期限五个工作日内甲方仍未支付款项，乙方及丙方有权暂停施工及一切营运行为，直至甲方付清拖欠款项；超过约定付款期限七个工作日，乙方及丙方有权停止一切施工以及运营行为，撤离现场，直至甲方付清款项，因甲方未能按照约定期限付款，导致乙方未能在甲方约定日期开业的，乙方及丙方不承担任何违约责任；逾期三个月的，乙方、丙方有权不承担任何违约责任，无条件解除所有合约，届时如有已收到的装修补贴款，乙方将不予退还甲方。5.其他5.1本协议就店铺装修相关内容的约定构成对《租赁合同》的补充。本协议与《租赁合同》相冲突的，以本协议约定为准，《租赁合同》其与条款及内容不变，对甲乙双方仍具有约束力。一审法院另查明，原告吕克建于2018年12月4日支付被告10万元租赁保证金。匠天公司于2018年12月10日、2018年12月13日向被告开具江苏增值税专用发票，金额（含税）共计80万元，税率3%。一审法院还查明，2019年8月30日原告委托江苏共盈律师事务所向被告发出律师函，内容大致包括：原告按照双方约定向被告支付租赁保证金，但被告未按照装修协议的约定支付装修补贴款，函告被告：一、自贵司收悉本律师函之日起，原告正式解除与被告签订的《某城购物中心租赁合同》；二、望被告收到本律师函后三日内向原告退还租赁保证金10万元，并赔偿原告开具发票的损失6.5万元；三、若被告未能按照上述要求履行退款及赔偿义务，原告将进一步授权律师通过法律途径追究被告的违约责任，届时被告还要承担违约金、律师费、诉讼费等不必要损失。……被告签收了该律师函。对于案涉的租赁商铺，被告陈述一直空置，直至2020年6月3日出租给他人使用。对于案涉租赁合同原被告双方一致认可合同解除。一审法院确认本案双方争议焦点为：1.原告关于美特斯邦威集合店授权未获得审批的原因；2.原被告是否存在违约行为，违约责任如何承担。关于第一个争议焦点：原告称因被告第一期装修补贴80万元未按约支付，导致其终止了授权申请。对此，原告举证了其与美邦公司负责项目审批的工作人员陶某的微信聊天记录，用于证明相关立项已经报南京公司，且得到了南京公司初步审批同意，才有陶某说向上海总部进行报批。聊天记录中多次就规划图纸进行沟通，前期方案上海总部未同意，也说了初步方案后期可以沟通和协调。之所以后来没有继续是因为被告没有支付装修补贴导致原告停止了相关的审批流程。被告抗辩未获得授权是因为原告租赁房屋落位及布局不符合美邦公司要求并不是被告未支付装修补贴。被告举证了持有一审法院出具的调查令至美邦公司调取的情况说明，该情况说明载明，兹由江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初2634号调查令提起的江苏东海水晶产业发展集团有限公司在东海某城三号馆的项目，该项目乙方吕克建在我司立项未获得审批，也未从我公司获得美特斯邦威特许专卖授权书。同时被告还举证了在持有调查令至美邦公司调查时，与美邦公司工作人员陶某的录像视频，从中可以看出，陶某陈述“这个项目是我们2018年12月份启动的一个项目，因为我看了一下我的审批，应该是十二月份，但是十二月份我们集团总部没有通过这个项目。因为对于这个二层的落位不是很满意，而且他的整个经营面积，你们应该知道那个拐角，就是开口比较小，进深里面比较宽，所以我们对他当时品牌的位置不是满意，还有好多地方是公区，我们当时看了图纸，就是联系他的卫生间一些公区都是在店铺面积里，就在套内里面，然后面积很难设计。”在后续的谈话中，被告代理人要求其出具加盖公司印章的情况说明，陶某提到原告系其加盟商，双方有权益问题，实际上应该回避，并担心得罪原告。对此原告认为应该由一审法院向陶某进行核实，一审法院认为在陶某不知道被录像的情况下所做的陈述应该更加客观，且陶某也陈述与原告存在利益关系担心得罪原告。因此对视频中陶某所做陈述内容的真实客观性，一审法院予以确认。美邦公司出具的情况说明中载明了原告在其公司的项目立项未获得审批，结合陶某陈述的没有获批的原因是因为位置等，可以认定案涉项目未获得审批是因为店铺位置布局等不符合美邦公司的要求，而非因装修补贴未到位原告自行终止。关于第二个争议焦点：原被告是否存在违约行为，违约责任如何承担。根据原被告及案外人匠天公司签订的装修协议的约定，被告应该在2018年12月10日前支付第一期装修补贴80万元至匠天公司账户，匠天公司在被告支付前7个工作日内向被告提供装修发票。匠天公司分别于2018年12月10日、2018年12月13日分八次开具累计金额80万元的增值税专用发票，发票原件已交付被告。根据原告与晶城物业公司签订的物业服务合同，原告应该于2018年12月4日支付晶城物业公司经营保证金5万元。如需对房屋进行装修，应事先与晶城物业公司签订装修管理协议，并缴纳装修保证金10万元。原被告签订的租赁合同约定，如原告违反经营物业服务合同约定的，视为乙方违反本合同。单独从上述情形看，原被告均存在违约行为，即被告未按约在收到发票后及时支付装修补贴，而原告未按约定支付经营保证金。对于原被告违约造成的违约责任承担问题。原告未按约支付经营保证金，因案涉商铺尚未正式交付使用，因此对于被告并未造成实际损失。而就被告未按约支付装修补贴而言，因未按约支付装修补贴并不是原告未获得授权的原因，即便被告按约支付了装修补贴，原告的项目也因为租赁店铺的位置等客观存在的原因不能获得审批。对于原告支付被告的10万元租赁保证金被告应予以退还，但对于原告主张双倍返还租赁保证金以及赔偿开具发票费用、律师费、差旅费损失，一审法院不予支持。一审法院认为，原被告双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中原被告双方一致认可双方签订的租赁合同予以解除。对于合同解除后尚未履行的终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认解除原告吕克建与被告江苏东海水晶产业发展集团有限公司签订的《某城购物中心（中国东海某城三号馆）租赁合同》；二、被告江苏东海水晶产业发展集团有限公司于判决生效之日起十日内返还原告吕克建10万元租赁保证金；三、驳回原告吕克建的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2713元，由原告吕克建承担1563元，由被告江苏东海水晶产业发展集团有限公司承担1150元（原告已预付，待被告给付上述款项时一并支付给原告）。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院经审查，对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，在上诉人与被上诉人签订的租赁合同中，双方确认，乙方违反经营物业服务合同约定的，视为违反本合同。该租赁合同中同时约定，本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付租赁保证金或其他保证金，则自乙方逾期支付第5个工作日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。双方继而在物业服务合同中约定，乙方应当向甲方缴纳经营保证金5万元，在签订本合同时一次性全额支付给甲方。且租赁合同和物业服务合同签订时间均为2018年12月4日，租赁合同明确约定本合同自双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章之日起生效，物业服务合同亦约定本合同自双方签章（签字）之日起生效。而上诉人未能依合同约定向被上诉人支付经营保证金5万元，已属违约。一审法院认定双方均有违约行为，并无不当。上诉人（乙方）、被上诉人（甲方）以及案外人匠天公司（丙方）签订的装修协议，落款时间为2018年12月3日，该协议表明，甲方乙方签署了上述租赁协议，“本协议就店铺装修相关内容的约定构成对《租赁合同》的补充”。而该协议中一方面约定了“乙方装修质量、进度、安全、环保等不以装修补贴为先决条件，无论何种情况下乙方应保证装修工作的如期完成”，另一方面又约定了“甲方在收到合法票据后不得拖欠款项，超过约定付款期限五个工作日内甲方仍未支付款项，乙方及丙方有权暂停施工及一切营运行为，直至甲方付清拖欠款项；超过约定付款期限七个工作日，乙方及丙方有权停止一切施工以及运营行为，撤离现场，直至甲方付清款项，因甲方未能按照约定期限付款，导致乙方未能在甲方约定日期开业的，乙方及丙方不承担任何违约责任；逾期三个月的，乙方、丙方有权不承担任何违约责任，无条件解除所有合约，届时如有已收到的装修补贴款，乙方将不予退还甲方”。这两个方面的约定内容相互矛盾，形成掣肘，并不利于合同的顺利履行，合同的缔约各方对此均负有一定的责任。并且，上诉人尚未依租赁合同约定在进场日15日前，向甲方提供其对该房屋的装修设计文件，甲方亦尚未发出进场通知，装修工作实际上并未着手进行。另外，双方当事人所签订的合同内容中，美邦公司授权与否并不影响第一期80万元装修补贴款的支付，该80万元装修补贴款的支付与否，也并不成为影响美邦公司的授权因素，但在合同的实际履行中，美邦公司授权的可能性是影响租赁合同能否得到全面顺利履行的重要因素，这一点双方当事人均未能考虑周全并在合同中作出约定，对于纠纷的产生，各方均有一定的责任。据此情形，且在上诉人与被上诉人双方于一审诉讼期间均当庭表示同意解除合同的情况下，一审法院判决确认解除上诉人与被上诉人签订的《某城购物中心（中国东海某城三号馆）租赁合同》，并判决由被上诉人东海水晶产业公司返还上诉人吕克建租赁保证金10万元，亦并无不当。鉴于被上诉人东海水晶产业公司未支付装修补贴款，但已实际接收了上诉人吕克建交付的80万元增值税专用发票，并持有至今，应当承担相关税费。对于上诉人吕克建所主张的6.5万元税费中的29443.89元，有相应证据予以证明，应予支持，一审法院未予支持不当，本院予以纠正。综上，上诉人吕克建的上诉理由部分成立，本院予以采纳。原审法院认定事实清楚，但判决结果不够恰当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初2634号民事判决第一、二项；二、撤销江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初2634号民事判决第三项；三、被上诉人江苏东海水晶产业发展集团有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人吕克建支付开具发票费用29443.89元；四、驳回上诉人吕克建的其他诉讼请求。一审案件受理费2713元、二审案件受理费3800元，以上共计6513元（均已由上诉人吕克建预交），由上诉人吕克建负担3447元，由被上诉人江苏东海水晶产业发展集团有限公司负担3066元。吕克建已预交案件受理费中的3066元（其中一审1277元、二审1789元），于本判决生效后由一、二审法院分别予以退还；被上诉人江苏东海水晶产业发展集团有限公司负担的案件受理费3066元，应于本判决生效之日起七日内分别向一、二审法院交纳（向一审法院交纳1277元、向二审法院交纳1789元），拒不交纳的，将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款规定强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 王秀叶审 判 员 严伟晏审 判 员 乔永礼二〇二一年三月二十一日法官助理 任永达书 记 员 张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。