沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初50号原告：徐广，男，1982年10月2日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：张立宇，辽宁奉权律师事务所律师。原告：杜姝，女，1983年8月29日出生，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：张立宇，辽宁奉权律师事务所律师。被告:沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南京南街**统一社会信用代码91210100696504580L。法定代表人：于冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯胜利，辽宁江公律师事务所律师。原告徐广、杜姝与被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈一鸣适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告杜姝及委托诉讼代理人张立宇，被告委托诉讼代理人侯胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐广、杜姝诉称，2020年9月6日原告与被告签订了《和泓长白府商品房认购协议书》，意向购买位于沈阳市和平区胜利南街371-1号楼1003室，并于当日向被告支付了定金30000元。《协议书》中约定原告需交付不低于全额房款的30%,其余全部房款申请贷款；同时原告明确告知被告，此房屋为购置的“二套房”。但是在2020年9月9日，沈阳市房产局等9部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“新政”)，根据新政“购买第二套商品住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例调整为不低于50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和首付贷”的规定，原告需支付的首付款提高至50%，此客观情况的变化是原告在签订协议书时无法预见的，若继续履行协议会显失公平，并己经导致不能实现合同目的；此种情况属于不能归责于原告的事由。获悉此新政己经导致合同无法继续履行后，原告就与被告进行了数次沟通，要求被告退回支付的30000元，但被告拒绝退回。故，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉请。诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告定金30000元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告徐广、杜姝增加诉讼请求，请求解除原、被告签订的《和泓长白府商品房认购协议书》。被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司辩称，请法庭驳回原告诉讼请求，1、原被告之间签订认购协议书时间是2020年9月6日，沈阳市九个政府部门颁布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》也是2020年9月6日该文件不能当天传达到被告，不存在欺诈问题；2、房贷政策的调整，不是民法规定中的影响履行认购协议的不可抗力事件，房贷新政并不会从根本上导致原告商品房认购不能履行，只是对原告付款能力产生一定影响，而且这种影响，不是不能克服，原告应该对房贷政策有预见性，因为近年来，国家一直对房地产政策不停调控，再者，原告购买的是二套房，其中轻信房价还会上涨，存在投机购房可能性；3、原告诉求并没有要求解除认购协议，应当继续履行，综上被告认为，认购协议书是为了保证双方签订正式商品房买卖合同，原告不能以房贷政策为由不履行认购协议，现原告违反认购协议，定金不能予以返还，请法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明，2020年9月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《和泓长白府商品房认购协议书》，约定：乙方沈阳市和平区胜利南街371-1号楼1003室，建筑面积106.48平方米房屋。房屋总价为1182126元。买受人签订本协议时，须向甲方交付购房定金30000元。买受人自签订本协议之日起7日内即2020年9月20日前交付不低于全额房款的30%即362126元整，并签订《商品房买卖合同》及其附件，同时提供出卖人或银行指定的相关按揭全部有效证件资料；其余全部房款82万元整拟申请贷款，并于《商品房买卖合同》签署后30天内付清；买受人申请银行按揭贷款的年限、贷款金额及月供数额以银行最终批复为准。本《商品房认购协议书》所载房屋不能申请调房、退房……。同日，原告交纳购房定金30000元。被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司于2019年9月16日取得和平区长白地区商业（CB2009-004地块）的《商品房预售许可证》。另查明，2020年9月6日，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局、沈阳市城乡建设局等9单位，联合发布沈房发[2020]14号《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知第八条规定，严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。同时规定“本通知自印发之日起执行”。再查明，原告徐广、杜姝于2014年通过住房公积金贷款购买了位于沈阳市浑南新区，建筑面积140.54平方米的房屋，并于2014年5月30日办理了该房屋所有权登记。上述事实有当事人向法庭提供的和泓长白府商品房认购协议书、收款收据、商品房预售许可证及原、被告当庭陈述在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《和泓长白府商品房认购协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效。其性质系对于涉案楼盘房屋的预定，但认购书签订的当天发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对于二套房首付款比例进行了重大调整，如按新政执行，则原告首付款需多付23万余元。本院认为，商品房买卖合同未能签署，双方未能进一步履行，系因商品房买卖政策调整造成，并非原、被告有意违约，且原、被告双方均无法预见，该情形属于无法归责于双方的事由。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”现合同目的已无法实现，故对于原告主张的解除认购协议，并返还定金的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告徐广、杜姝与被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司2020年9月6日签订的《和泓长白府商品房认购协议书》；二、被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内就位于沈阳市和平区胜利南街371-1号楼1003室房屋定金30000元退还给原告徐广、杜姝。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的利息。案件受理费7720元（原告已预交，减半收取），由被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  陈一鸣二〇二一年三月二十九日法官助理刘思琦书记员田雨鑫本案判决依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。