陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终15771号上诉人（原审被告）：黄海，男，1983年7月15日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：聂晶晶，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏某某，陕西瑞森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈可，男，1992年9月20日出生，汉族，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：辛朝，陕西汉廷律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司西安东新街支行。住所地：陕西省西安市新城区。负责人：范定志，该支行行长。委托诉讼代理人：苏星，男，1989年12月9日出生，汉族，住西安市碑林区。原审第三人：西安海城房地产营销策划有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区行政商务区。法定代表人：朱继红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈永波，男，1990年5月15日出生，汉族，住陕西省宁强县。上诉人黄海因与被上诉人陈可、原审第三人中国银行股份有限公司西安东新街支行（以下简称“中行东新街支行”）、原审第三人西安海城房地产营销策划有限公司（以下简称“海城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初18547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄海之委托诉讼代理人聂晶晶和夏某某、被上诉人陈可之委托诉讼代理人辛朝、原审第三人中行东新街支行之委托诉讼代理人苏星到庭参加诉讼。原审第三人海城公司经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。黄海上诉请求：1、撤销一审判决第三项，发回重审或依法改判驳回陈可的第五项诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由陈可承担。事实与理由:一、一审判决程序违法，未能居中裁判，严重地损害了黄海的合法权益。(一)、一审法院超审限审理，程序违法。(二)、一审法院区别对待黄海与陈可，一方面拒绝接收黄海在审理期限内提交的新证据，另一方面又接收陈可超出审理期限后提交的证据，严重地损害了黄海的程序权利及实体权利，程序违法。二、黄海不存在任何违约行为，一审法院判决黄海向陈可支付293000元违约金显属错误。(一)、一审法院认定黄海“未一次性偿还贷款”系违约行为，于法无据，且与《房屋买卖居间合同》的约定不符。第一，《房屋买卖居间合同》第三条约定:“乙方一次性全款支付，除定金外其余所有房款于过户前在房地局或银行资金监管账户进行监管”;第七条第(三)款约定:“在取得甲方房屋所有权证后，三方约定十日内办理过户手续。”;第九条补充约定:“甲方剩余贷款于今日起由乙方还款”。结合上述合同约定，在陈可取得产权证书前，黄海按月向银行偿还贷款，取得产权证书后，黄海一次性偿还贷款。合同于2018年3月15日签订后，因陈可未取得产权证书，黄海一直按照第九条约定积极履行义务，按月向银行偿还贷款，从未逾期。截至起诉之日，陈可仍未取得不动产权证，无法办理过户，黄海一次性偿还贷款的条件尚未成就，陈可无权要求黄海一次性偿还贷款，陈可在黄海履行义务的条件成就之前即要求黄海承担违约责任，违反了《合同法》的相关规定，不应得到支持。后陈可在诉讼期间取得不动产权证，由于案件尚未判决，黄海无法预知判决结果，因此无法也不应在此期间一次性偿还贷款。正因如此，一审法院直接忽略上述事实，以“第三人中行东新街支行对于偿还贷款并无异议，故在办理房屋过户前黄海理应一次性向第三人中行东新街支行偿还案涉房屋的剩余按揭贷款”为由，认定黄海违约，但该认定既无法律依据，亦无合同依据，且将第三人无异议作为黄海一次性偿还贷款的义务来源错误。(二)、一审法院认定黄海“未积极配合办理房屋产权证书及过户”，与事实不符。《房屋买卖居间合同》于2018年3月15日签订时，案涉房屋尚未满足过户条件，需待陈可取得产权证书后方能过户。合同签订后，黄海一直在积极完成缴纳契税等办理产权证书的准备工作，多次询问物业何时可以办理产权证书，并敦促陈可及时向物业提交办理产权证书的相关资料，从未拖延。但在陈可起诉之前，案涉房屋的产权证书仍尚未开始办理，在陈可提起诉讼后又经过了四个月，直到2019年11月25日，案涉房屋所在小区物业方通知业主开始办理产权证书。黄海在得知案涉房屋可办理产权证书之后，即多次催促陈可及时提交相关材料进行办理。陈可在可办理产权证书之前将黄海诉至法院，主张因黄海未积极配合导致无法办理产权证书，与事实不符。同时在产权证书尚未取得的情况下，亦不可能实现过户。由此可见，黄海并不存在“未积极配合办理房屋产权证书及过户”的情形，一审法院认定黄海违约显属错误。(三)、黄海不仅无任何违约行为，反而提前履行了《房屋买卖居间合同》约定的付款义务。按照《房屋买卖居间合同》第九条“双方公证协议过户后，乙方一次性付齐差款396831元”之约定，黄海本应在案涉房屋过户后向陈可支付396831元余款，而在合同签订后，因陈可通过换锁、在物业闹事等多种方式，向黄海索要该款项，黄海为避免矛盾，于2019年4月即将该款项全额支付给陈可，提前履行了合同约定的付款义务，进一步说明黄海从未有任何违约行为。综上所述，黄海自《房屋买卖居间合同》签订后积极履行合同义务，甚至提前履行合同义务，从未有过任何违约行为，不应承担违约责任。一审法院认定黄海多处违约，与事实及合同约定不符，亦于法无据，并因此作出要求黄海向陈可支付违约金的判决，实属错误。三、在案涉房屋买卖过程中，陈可存在多处违约行为，给黄海造成了严重损失，应当承担相应的违约责任。《房屋买卖居间合同》第五条第(一)款约定:“2018年3月25日前，甲方向乙方交付该房屋”，房屋交付后，陈可无故于2018年11月16日强行将房屋门锁更换，将装修工人驱逐，并多次在物业公司闹事，否定黄海的合法买受人身份。上述行为严重违约，应当承担相应的违约责任。综上，一判决程序违法，认定事实错误，判处失当，请求二审法院发回重审或改判驳回陈可的第五项诉讼请求。陈可辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，黄海的上诉理由和请求不能成立，应予驳回。2、关于审限问题，案涉审理期间遇到新冠疫情，是黄海在一审要求与陈可进行和解，一审法院给予了和解期限，一审程序不存在违法。黄海不应因败诉而对一审法官进行人身攻击，这是不合理的。3、一审判决黄海承担10%的违约金不仅是因为黄海未积极办理产权过户手续，还是因为黄海在签订合同后拒绝办理合同的公证手续；未按照合同约定向陈可支付购房款；且黄海随意变更合同条款，要求办理合同的更名手续。4、黄海应当一次性支付购房款。合同约定的是一次性付款，XX城XX居间方在一审法院表示双方当时约定的就是一次性支付购房款。5、陈可是在2016年购买的涉案房屋，当时房子是现房，购买的当年就可以办理房屋产权证书，只不过物业是分批次办理。黄海上诉所称的办证日期，实际上已经是物业第三次通知办理产权证书。在合同签订后，黄海一直以办理合同更名手续为由拒绝缴纳办理产权证书的契税，要求陈可不要提交办理产权证书的相关手续，最终导致产权证书在2019年3月才办理好，之所以在2019年3月才办好产权证书是因为黄海的自身原因所导致的。综上，请求二审法院驳回黄海的上诉请求，维持一审判决。中行东新街支行辩称，中行东新街支行不发表答辩意见。海城公司经本院合法传唤未到庭，也未提交书面答辩意见。陈可向一审法院起诉请求：1、判令黄海向陈可提供西安市曲江新区XX路XX堡XX号楼XX单元XX号房屋的《商品房买卖合同》、购房款收据；2、判令陈可办理西安市曲江新区XX路XX堡XX号楼XX单元XX号房屋产权登记的契税由黄海承担；3、判令黄海向中行东新街支行偿还曲江新区XX路XX堡XX号楼XX单元XX号房屋的剩余按揭贷款本息，剩余本息额1304773.88元（截止至2019年11月18日为1297380.82元）；4、判令黄海配合办理西安市曲江新区XX路XX堡XX号楼XX单元XX号房屋的过户手续，并承担相关的交易税费；5、判令黄海向陈可支付违约金293000元；6、本案诉讼费由黄海承担。一审法院查明：2016年3月10日，陈可与案外人西安曲江**侨城投资发展有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》购买坐落于西安市曲江新区XX路以东、XX路XX城XX堡二期的案涉房屋，房屋总价款1805176元，首付款为455176元，其余1350000元向第三人中行东新街支行申请按揭贷款。2016年6月1日，该合同经房地局进行登记备案。后因陈可、黄海双方之间就买卖案涉房屋达成意向后找到海城公司，XX城XX居间签订房屋买卖合同。2018年3月15日，陈可（甲方）与黄海（乙方）、第三人海城公司（居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定由陈可以293万元的总价将案涉房屋出售于黄海。合同约定，房屋建筑面积为201.18平方米，购房合同号为Y16076188，房屋价款中购房定金为5万元，于2018年3月15日前已由乙方实际支付给甲方。甲乙双方协商一致，乙方一次性全款支付。该房屋交易过程中所产生的所有交易税、费用由乙方承担，并由乙方自行缴纳到房地产管理机关及税务机关。乙方应按本合同约定的2000元向丙方支付中介服务佣金。三方约定，2018年3月25日前甲方向乙方交付房屋。合同第八条“违约责任”第（五）项约定，乙方若未按本合同第二、三、四、七条之约定向甲方履行义务的，则每逾期1日，乙方应支付甲方本合同约定交易价格1‰的滞纳金。逾期超过30日，乙方应额外向甲方支付本合同约定交易价格10%的违约金。合同第九条“补充约定”，甲方房屋现不满足国家规定过户条件，甲乙双方协议过户如下，合同签订当日甲方交付房屋给乙方，乙方位于高新区XX路XX号XX座XX号房屋（以下简称：梧桐朗座房屋）过户给甲方，价值120万元，与本合同约定甲方房屋价值293万元整。双方公证买卖关系后乙方支付甲方173万元整。本合同房屋满足过户条件甲方随时配合乙方过户，甲方剩余贷款于今日起由乙方还款。双方公证协议过户后，乙方一次性付齐差款396831元给甲方。上述房屋买卖居间合同签订当日，黄海向陈可支付定金5万元，陈可向黄海出具定金收条，后陈可按期向黄海交付房屋。2018年6月1日，黄海将其名下西安市高新区XX路XX号XX庄XX楼XX幢XX室过户登记于陈可名下，陈可向黄海出具《收条》载明：今收到黄海梧桐朗座A座11001室房屋价值120万元整，用于XX堡XX号楼XX室房屋买卖费用170万元整里面部分款项。2019年3月18日，陈可通过微信催促黄海配合提供办理权属证书的相关材料。2019年3月21日，黄海告知陈可欲办理案涉房屋的更名手续。2019年4月2日，陈可催促黄海结清剩余尾款，配合办理过户手续。2019年4月12日，黄海向陈可付清剩余购房款396831元。2019年5月10日，陈可通知黄海及海城公司，要求黄海办理房产证过户手续，并办理剩余贷款还款。2019年7月15日，陈可再次通知黄海提供合同原件、购房收据以换取发票，并缴纳契税、结清银行剩余贷款。次日，黄海提出过户的税费过高，再次表示要办理案涉房屋的更名手续。陈可表示拒绝后，黄海于2019年7月19日表示其“才把另外的房子办完手续”，并向陈可提供《西安市住房情况查询申请表》以说明其名下仍登记有一套住房。2019年7月29日，黄海将商品房买卖合同及收据提供至开发商。2019年9月1日，陈可通知黄海开发商已经于8月27日出具了房屋发票，要求黄海尽快缴纳契税。2019年9月9日，黄海缴纳案涉房屋契税26113.36元。2019年10月8日，黄海催促陈可及时交纳资料。次日，陈可告知黄海有部分资料被黄海的人员带走。2019年10月15日，黄海告知陈可最近房产证不能办理。2019年11月25日，案涉房屋的物业公司通知2号楼可办产权证。2019年12月1日，陈可向物业公司交纳办理房产证的相关资料。2020年3月25日，案涉房屋产权登记于陈可名下。此外，自签订合同之次日起至庭审之日，黄海开始按月向陈可还贷账户支付月供贷款7165元，案涉房屋的贷款一直正常偿还，无逾期还款的情形。合同签订后，黄海提出不再办理房屋买卖居间合同的公证手续，陈可与第三人海城公司表示认可。一审庭审中，陈可、黄海及第三人海城公司均认可，房屋交易中黄海将其名下梧桐朗座房屋作价120万元过户至陈可名下，陈可另收取396831元，自签订合同之日起之后的按揭贷款由黄海偿还。陈可认为黄海一直未告知其不具备购房资格，未按照约定办理买卖的公证手续，拒不配合办理过户手续，擅自要求房屋合同更名，同时未按照约定支付剩余购房款及偿还银行剩余贷款，一直使用陈可名下贷款，导致陈可无法购买房屋，存在违约行为。而黄海对此予以否认。第三人海城公司称在交易时已经告知陈可、黄海双方案涉房屋已可以办理产权证。而第三人中行东新街支行表示只要按揭贷款偿还后，其行会配合办理撤押手续。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。陈可、黄海及海城公司签订的房屋买卖居间合同系三方的真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力，应根据合同约定来认定各方在买卖法律关系项下的权利义务。本案中，因黄海已将案涉房屋的商品房买卖合同、购房款收据交由开发商开具发票并办理房产证手续，且黄海已经支付了办理房屋产权的契税，故陈可请求黄海提供合同、收据并承担契税，已无事实依据，不予支持。因双方房屋买卖合同约定，交易中产生的税费由黄海承担，案涉房屋满足过户条件时陈可随时配合黄海办理过户，现案涉房屋产权已经登记陈可名下，已经具备办理过户的条件，故陈可请求黄海配合办理案涉房屋的过户手续并承担交易产生的税费之诉请，有事实和合同依据，予以支持。因案涉房屋的按揭贷款尚未偿还完毕，且三方合同约定案涉房屋自签订合同之日起之后的按揭贷款由黄海偿还，加之，中行东新街支行对于偿还贷款并无异议，故在办理房屋过户前黄海理应一次性向中行东新街支行偿还案涉房屋的剩余按揭贷款，具体数额应以偿还当天中行东新街支行确定的数额为准。关于陈可请求黄海支付违约金293000元之诉请，双方合同约定，双方公证买卖关系后黄海支付陈可173万元，剩余贷款于签订合同之日起由黄海偿还，公证协议过户后，黄海一次性付齐差款，而双方在实际交易中，黄海提出不再公证双方的买卖协议，陈可及海城公司均认可，故三方协商一致对公证买卖协议进行了变更，但三方并未对房屋过户、购房款的数额及承担方式进行变更。而在陈可提出办理过户时，黄海数次向陈可提出以更名的形式继续交易，未一次性偿还贷款，还未积极配合陈可办理房屋产权证书及过户，存在明显的违约行为，黄海理应依据合同约定向支付房屋交易价格10%的违约金293000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告黄海于本判决生效之日起十日内到第三人中国银行股份有限公司西安东新街支行办理购买位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX号房屋按揭抵押贷款的清偿手续，全部费用由被告黄海负担；二、被告黄海于本判决第一项执行完毕后三十日内将西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX号房屋过户至被告黄海名下，全部税费由被告黄海承担，过户过程中由原告陈可提供协助；三、被告黄海于本判决生效之日起十日内向原告陈可支付违约金293000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告陈可其余诉讼请求。本案案件受理费19180元，由被告承担。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并支付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄海提交二组证据（复印件、没有证据原件）：第一组证据，黄海和赵洁的结婚证书，证明黄海于2018年6月1日将案涉《房屋买卖居间合同》约定的高新区XX座XX号房屋过户至陈可名下后，其名下仅有一套房屋，具备购房资格。此后其名下有两套房屋系因其于2018年8月8日登记结婚，其妻子婚前名下登记的房屋，该事实发生于案涉《房屋买卖居间合同》签订之后，陈可主张黄海于签订合同时未向其告知属于违约行为于理不合，且案涉房屋现已过户登记至黄海名下，说明上述事实并不影响黄海的购房资格，黄海不存在任何违约行为。第二组证据，微信聊天记录截屏，证明陈可向黄海交付案涉房屋后，陈可的母亲于2018年11月16日强行更换房屋门锁，将装修工人驱逐，并多次在物业公司闹事，否定黄海的合法买受人身份，上述行为严重违约，应当承担相应的违约责任。陈可的质证意见为：黄海未提供该两组证据的证据原件，因此对上述两组证据的真实性、证明目的均不认可。第二组证据与本案争议焦点不具有关联性，且黄海在一审中未提起反诉，不属于本案审理范围。关于购房资格的问题，在一审中陈可已经提交证据，证明黄海在2019年7月19日告诉陈可，黄海才将其名下的另一套房子处理完毕，在此之前黄海不具有购房资格。一审结束后，双方于2020年9月30日约定去办理产权过户手续，当时因为黄海名下仍有两套住房不具备购房资格，导致过户手续未能办理。中行东新街支行的质证意见为：不发表质证意见。海城公司未到庭发表质证意见。陈可提交黄海和陈可母亲的微信聊天记录截屏一份，证明黄海在明知自己不具有购房资格的情况下，与陈可签订《房屋买卖居间合同》，在合同履行过程中未按约定履行合同义务，属于严重违约行为，应当按照合同约定向陈可支付合同总价款10%的违约金。黄海的质证意见为：对上述证据的真实性、证明目的均不认可。黄海在与陈可签订案涉合同时并不存在不具备购房资格的情况，具体原因是因为在案涉合同签订后黄海结婚而导致名下有两套房屋。如果陈可及时取得案涉房屋的产权证书，则在黄海结婚前办理房屋过户手续，就不存在无法办理的情况。且目前案涉房屋已经登记在黄海名下，说明黄海具备购房资格,黄海不存在任何违约行为，不应承担违约责任。中行东新街支行的质证意见为：不发表质证意见。海城公司未到庭发表质证意见。二审庭审中，到庭当事人黄海、陈可、中行东新街支行表示对一审查明事实无异议。结合当事人陈述、举证、质证、庭审等情况，本院认定事实如下：一审判决第5页第14行至第15行中的“第二、二、四、七条”应为第二、三、四、七条。本案一审判决后，黄海于2020年9月3日向中行东新街支行一次性结清了涉案西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX号房屋的剩余按揭贷款本息。2020年10月29日，陈可配合黄海办理了西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX号房屋的产权过户手续。一审判决查明其余事实属实。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据黄海的上诉请求，归纳本案二审的争议焦点为：黄海是否应向陈可支付293000元违约金？本案中，2018年3月15日，陈可（甲方）与黄海（乙方）、海城公司（居间方）签订了《房屋买卖居间合同》，该合同系三方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人均应按照合同约定行使权利和履行义务。关于黄海应否向陈可支付违约金293000元一节，当事人在合同第九条约定，双方公证买卖关系后黄海支付陈可173万元，剩余贷款于签订合同之日起由黄海偿还，公证协议过户后，黄海一次性付齐差款。实际交易中，黄海又提出不再公证《房屋买卖居间合同》，陈可、海城公司对此也予以认可。从以上事实可见，陈可、黄海、海城公司三方经协商一致对公证《房屋买卖居间合同》进行了变更。但是三方对房屋过户、购房款的数额及承担方式等并未进行变更。陈可、黄海、海城公司在《房屋买卖居间合同》中约定的是对房屋进行过户，而非进行更名。且通过黄海与陈可母亲的微信聊天内容可见，黄海在陈可提出办理过户手续时，黄海数次向陈可的母亲提出以更名的形式进行交易，黄海的该要求不符合当事人合同约定，且黄海也未一次性偿还贷款，亦未积极配合陈可办理房屋产权证书及过户，故黄海存在违约行为。《房屋买卖居间合同》第八条“违约责任”第（五）项约定，乙方若未按本合同第二、三、四、七条之约定向甲方履行义务的，则每逾期1日，乙方应支付甲方本合同约定交易价格1‰的滞纳金。逾期超过30日，乙方应额外向甲方支付本合同约定交易价格10%的违约金。因此，一审法院认定黄海应向陈可支付违约金于法不悖。但是在本案中，陈可与黄海签订的《房屋买卖居间合同》约定，房屋价值为2930000元整，黄海将其名下位于高新区XX路XX号XX座XX号的房屋过户给陈可，折抵房屋价值1200000元，黄海也已将该房过户到陈可名下。另，黄海在合同签订后也每月向银行缴纳了月供，不存在逾期缴纳的情形。黄海还在一审判决后向中行东新街支行一次性办理了剩余按揭贷款的清偿手续，并于2019年4月12日向陈可付清了剩余购房款396831元。陈可与黄海于2020年10月29日共同办理了西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX号房屋的产权过户手续。民事主体从事民事活动，应当遵循诚实、公平原则。结合本案当事人的合同约定、黄海的付款情况以及因黄海的违约行为给陈可造成的实际损失等综合因素，本院认定一审判决黄海向陈可支付违约金293000元过高，对此应予适当调整。综上，对一审判决第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初18547号民事判决第一、二、四项及案件受理费负担部分；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初18547号民事判决第三项即“三、被告黄海于本判决生效之日起十日内向原告陈可支付违约金293000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”为：三、黄海于本判决生效之日起十日内向陈可支付违约金160000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5695元，由黄海负担。本判决为终审判决。    审 判 长  王 吉 利审 判 员  任   蕾审 判 员  蒋      瑜 二〇二一年三月十二日  书 记 员  周 媛 媛 1