浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初3026号 原告（反诉被告）：常立委，男，1989年3月11日出生，汉族，户籍地山东省青州市。 委托诉讼代理人：张洪军，浙江冠森律师事务所律师。 被告（反诉被告）：徐燕，女，1988年10月28日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 被告：苏玲（反诉原告），女，1986年7月20日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：汪运世，安徽启延律师事务所律师。 第三人：义乌市意品房地产经纪服务部（普通合伙），住所地浙江省义乌市稠江街道城中西路1-1号。 经营者：魏思想。 原告常立委与被告徐燕、苏玲，第三人义乌市意品房地产经纪服务部的确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理，与反诉原告苏玲诉反诉被告徐燕、常立委合同纠纷一案合并审理，并依法由审判员徐亦伟适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）常立委的委托诉讼代理人张洪军、被告（反诉被告）徐燕、被告（反诉原告）苏玲的委托诉讼代理人汪运世到庭参加了诉讼，第三人义乌市意品房地产经纪服务部经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告常立委向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告及第三人于2020年12月5日签订的《二手房买卖合同》无效；2、判令两被告赔偿原告支付的律师费10000元。事实与理由：原告与徐燕系夫妻关系。因两被告夫妻不和，徐燕未经原告同意就擅自委托第三人将原告与徐燕共同共有的义乌市北苑街道复兴嘉园3幢703室不动产进行对外转让事宜。第三人明知该不动产属于原告与徐燕共同共有，未采取任何措施向原告核实求证，即蛊惑两被告签订了一份格式条款的《二手房买卖合同》，并于当天支付了定金3万元，之后苏玲向徐燕账户汇付了定金7万元。原告在得知此事后明确表示了反对的意见，坚决不同意将该不动产进行转让，不认可两被告及第三人签订的《二手房买卖合同》。在原告的催促与反对下，徐燕退还了定金7万元，之后徐燕也多次与苏玲、第三人协商后续事宜，但因双方分歧过大，没能达成一致。原告认为，徐燕、苏玲、第三人属于恶意串通行为，其行为违反了我国法律的相关规定，同时也严重损害了原告的合法权益，为此应认定该《二手房买卖合同》为无效合同。因两被告的恶意侵权行为给原告合法权益造成了实质损害，原告为此而支出的合理维权的律师费用应由两被告承担。 被告徐燕辩称：2020年12月5日一直和我联系的一个中介，说苏玲对我的房子感兴趣，让我过去谈一下，我想的只是去谈一下，后面谈了大概两三个小时，后面脑子混沌了。我在中间也表示过我老公是不同意卖这套房子的，苏玲他们也都是听到的。后面中介合同拟定好，定金也是中介拟定的，事后我觉得定金才收了3万元，这存在欺诈行为。之后我也和中介说，我老公这么反对，要不算了，中介说人家从安徽赶过来这么有诚意，价格也合适，我说我代我老公签字可以吗，中介说可以的，然后就签字了，我都不知道这个合同是什么意思。 被告（反诉原告）苏玲答辩称：原告诉请没有事实基础和法律依据，案涉房屋买卖合同是由原、被告双方在第三人的撮合下对案涉合同买卖的价款的支付方式、履行时间、违约责任等进行了充分的沟通和协商，最终达成意思表示一致。后由原被告双方在合同上签字确认，因此案涉房屋买卖合同不存在法律上规定的无效情形。原告无权对他人签署的合同提出确认无效的诉请。实际上，案涉合同在签署前徐燕已经通过电话与原告进行了确认，原告也提出要求双方对房款的支付方式从按揭变为全款，因此原告对案涉合同的内容进行了确认。鉴于原告与徐燕为夫妻关系，徐燕根据家事代理权的原则，是可以代理原告进行签字，该份合同对原告也应发生法律约束力。 反诉原告（被告）苏玲向本院提出反诉请求：1、判令解除苏玲与徐燕签署的《二手房买卖合同》；2、判令徐燕、常立委返还原告交付的剩余购房定金3万元；3、判令徐燕、常立委因违约向原告支付违约金60万元。4、判令徐燕、常立委赔偿原告支付的律师费12000元。事实与理由：2020年12月5日，苏玲与徐燕及常立委（由徐燕代签）在房屋中介机构的居间下，签署《二手房买卖合同》，徐燕、常立委为夫妻关系。徐燕、常立委将坐落在义乌市北苑街道复兴嘉园3幢703室及地下车库房屋出售给原告。合同同时约定，若被告违约，除返还苏玲购房定金并支付利息外，还应向苏玲支付总房款20%的违约金。双方分别在合同上签字，常立委由徐燕代为签字。义乌市意品房地产经纪服务部作为居间方在该二手房买卖合同加盖印章。合同签署后，苏玲于2020年12月5日通过支付宝向被告支付第一笔定金3万元，苏玲出具定金收条。剩余定金7万元以银行转账方式支付，以银行实际到账为准。苏玲于2021年1月8日通过银行转账方式向徐燕支付第二笔定金7万元。2021年1月16日，徐燕以其丈夫不同意出售房屋为由，退还苏玲7万元购房定金，并明确表示拒绝继续履行合同。现对方单方面明确表示违约，不再履行合同，并退还了部分购房定金，对方的行为已经构成违约，除应全部退还购房定金外，还应按照合同的约定支付违约金。因双方在合同中既约定了定金又约定了违约金条款，根据民法典合同编的相关规定，苏玲选择适用违约金条款。因对方违约，苏玲为维护自身合法权益而支付的合理维权律师费应由对方承担。苏玲在庭审中陈述：如果认定合同无效，希望法庭能够根据按照缔约过失的情况，目前网上二手房价格上涨的客观事实，结合合同关于违约金的约定，比照反诉原告反诉请求的赔偿标准，要求徐燕承担反诉原告相应的损失。 反诉被告徐燕答辩称：反诉人明知常立委不同意转让，却不向常立委打电话核实，征求其真实意思表示，因此与答辩人存在恶意串通行为，二手房买卖合同是无效的，反诉人存在明显的过错。由于二手房买卖合同是无效的，因此该合同约定的违约条款也是无效的，对于无效合同的法律后果是返还财产与赔偿损失，因此答辩人只需承担返还定金3万元，并赔偿3万元定金的相应利息损失，利息可按3.85%计算。诉请的第3、4项没有法律依据。 反诉被告常立委答辩称：我们认为反诉人与被反诉人之间的合同是无效合同，并不是解除合同，诉请不符合法律规定。反诉被告对收取定金，反诉被告常立委并没有签字，也没有收取定金，确认合同无效，愿意退还定金。对于违约金，双方之间的合同是无效合同，合同中对违约金的款项也是无效的，违约金只有在有效的合同中才存在违约金的情况。反诉人第三项请求不成立。对于律师费问题，反诉人在本案中与中介存在恶意串通，对律师费的支付应当由其本人承担，并不能要求由被反诉人承担。请求法院依法驳回反诉人对反诉被告的请求。 原告（反诉被告）常立委为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、二手房买卖合同一份，证明徐燕、苏玲与第三人签订了房屋买卖合同，原告并不知情。2、原告与徐燕的微信聊天记录一份，证明原告明确表达不愿出售房子的事实。3、不动产登记信息查询记录一份、房产证一份，证明涉案房屋为原告与徐燕共同共有。4、委托代理人合同一份、律师费发票一份，证明原告因此诉讼花费律师费10000元。 被告（反诉被告）徐燕对原告（反诉被告）常立委提供的证据发表质证意见如下：没有意见。 被告（反诉原告）苏玲对原告（反诉被告）常立委提供的证据发表质证意见如下：证据1真实性、合法性均无异议，证明目的中原告并不知情不予认可。证据2三性均不予认可，微信聊天记录发生在原告与徐燕之间，双方系夫妻关系，从该微信记录时间2020年12月5日，也是签署案涉房屋买卖合同为同一天，实际上在12月5日之后，徐燕从未提及原告不同意出售房屋，相反一直在催促我及时筹款支付。因此我们有理由怀疑该份聊天记录是通过技术手段对手机时间进行修改进行的虚假聊天内容。对证据3三性无异议。对证据4真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，没有提供律师费的转账凭证，无法证明实际支付情况。 被告（反诉被告）徐燕为证明自己的主张，向本院提供以下证据：被告徐燕与被告苏玲微信聊天记录一份（2021.1.20上午10:34），证明在签合同当天被告苏玲也是知道原告不同意签字的。 原告（反诉被告）常立委对被告（反诉被告）徐燕提供的证据发表质证意见如下：对证据真实性无异议，原告一开始就不同意转让，退一步讲，就算按照苏玲所说的，原告要求改为全款，但是双方签订合同并没有按照全款方式签订合同，所以对证据真实性无异议，原告至始至终都是不同意的。当时原告即使同意转让，条件也是要全款付清。 被告（反诉原告）苏玲对被告（反诉被告）徐燕提供的证据发表质证意见如下：对证据真实性无异议，但是对证明目的有异议，苏玲所陈述的是说在签合同之前徐燕在与原告沟通的时候原告一开始是表示不同意出售房屋的，但后来进行沟通，原告在要求变更房款支付方式后同意出售房屋，苏玲的微信语音只是对签字之前原告曾经表示不同意签字的一个回应。并不能表明徐燕所说的苏玲在合同签字后对原告不同意签字是知情的事实。 被告（反诉原告）苏玲为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、二手房买卖合同一份，证明双方就案涉房屋的买卖达成合意并签署书面合同的事实，合同约定了违约金的支付标准。2、定金收条一份、支付宝转账记录一份、招商银行电子回单一份，证明苏玲按照合同的约定向被告支付了100000元购房定金的事实，分别在2020.12.5支付3万元，2021.1.8支付7万元。3、中国工商银行境内汇款电子回单一份，证明徐燕于2021年1月16日退还苏玲部分购房定金70000元，并且附言：“因本人丈夫未同意出售房屋，7万元定金无法收取，予以退还”，徐燕明示违约，将不再继续履行合同的事实。4、委托代理合同一份、律师费发票一份、转账记录一份，证明苏玲为维权支付的律师费用12000元。5、微信聊天记录一份（上传微法院），证明徐燕在2020.12.19，也就是合同签署后半个月还在与苏玲确认，案涉房屋同意出售给苏玲的事实，也表明在合同签署后，半个月的时间内两反诉被告并未提出所谓反诉被告常立委不同意出售房屋。 被告（反诉被告）徐燕对被告（反诉原告）苏玲提供的证据发表质证意见如下：证据1，违约金、定金支付标准我不清楚，是他们在我打电话的时候拟定好的。证据2，定金3万元在当天是有收到过。7万元的定金我是有异议的，因为我老公经常出差，在我签完合同之后才回来，我是急于用钱所以想卖房子，我老公一直都不同意，所以签完合同之后，两人经常闹矛盾，三天两头吵架，甚至闹到离婚，我实在无法承受经常吵架，就和反诉原告说还是说动不了我老公，还要跟我闹离婚，后面我在1月8日的时候我忍受不了，就给反诉原告发了信息说房子我老公还是强烈反对，不同意出售，在当天晚上，反诉原告才将剩下的7万元定金匆匆转到我的一张冻结的卡上，在并没有通知我的前提下转过来。这个7万元什么时候解冻我都不知道，所以这个7万元我后面在跟朋友凑齐后，将7万元马上转还给了反诉原告。证据3没有异议，我确实转还给了她，也是这样说的。证据4没有异议。证据5有异议，半个月时间内因为跟我老公闹别扭，两人基本上不说话，因为那个时候我还是没有法律常识的以为我单方面可以处理掉这个房子，想着催促反诉原告早点成交掉，钱到手后，两人矛盾会越来越少。但是我老公坚持如果要卖就和我离婚。 原告（反诉被告）常立委对被告（反诉原告）苏玲提供的证据发表质证意见如下：证据1真实性无异议，证明目的有异议，反诉原告说原、被告就涉案房屋达成买卖协议，我方觉得这不属实，常立委不同意出售房屋，也不同意签字。证据2我方并不知情，徐燕经办，对真实性无异议，证明目的有异议。证据3真实性无异议，汇款单也明确载明本人丈夫未同意出售房屋，7万元定金无法收取，予以退还，证明常立委不同意出售该房屋的事实。证据4真实性无异议，关联性、证明目的有异议，费用支出不应由反诉被告承担。证据5我方不知情，即使微信记录是真实的，也是徐燕想生米煮成熟饭，再做常立委的工作，是反诉徐燕天真无知的行为。 对本、反诉的原被告各方提供的证据，本院认证如下：对于证据的真实性均予以认定，对于徐燕、苏玲之间的微信记录，结合徐燕与常立委的微信记录，可以证实徐燕、苏玲在签订合同时，就知道常立委不同意，但苏玲基于相信徐燕能说服常立委而签订了合同，但在徐燕收取了部分定金之时，苏玲仍未能说服常立委。 根据以上所确认的证据和双方当事人的陈述，本院认定以下事实： 常立委与徐燕系夫妻关系。2020年12月5日，经房产中介义乌市意品房地产经纪服务部撮合，徐燕与苏玲协商买卖义乌市北苑街道复兴嘉园3幢703室房产（系常立委与徐燕共同共有）。在商议过程中，徐燕通过微信向常立委征求意见，常立委明确不同意徐燕与苏玲达成的买卖条件，并在微信中表示“我不同意、不签字”等。在明知常立委不同意的情形下，徐燕与苏玲在房产中介拟定的《二手房买卖合同》上签字确认，其中出卖方（甲方徐燕、常立委）由徐燕签字，并代签了常立委的名字；买方乙方为苏玲。《二手房买卖合同》中约定房屋总成交价为300万元；定金10万元，定金分两次支付，第一次在2020年12月5日支付3万元，第二次最晚在2021年2月10日前支付7万元；双方在2021年4月31日之前完成过户，过户前支付购房款289万元；2021年12月31日之前甲方将房产正式交付给乙方，乙方在交房当天将尾款1万元付清；在违约条款中约定甲方违约，双倍返还定金，并向乙方支付总房款的20%的违约金…。 合同签字当天，徐燕收取了苏玲定金3万元，并由徐燕出具定金收条。之后徐燕通过微信向苏玲传达，常立委还是不同意，但苏玲仍于2021年1月8日将剩余的7万元定金汇入了徐燕的银行账户（汇款前未通知徐燕）。徐燕于2021年1月16日将7万元定金汇还给苏玲。现双方为合同的效力及责任问题发生争议，并互诉至本院。 本院认为，案涉义乌市北苑街道复兴嘉园3幢703室房产为常立委、徐燕共同共有，徐燕、苏玲在签订合同时，就知道常立委不同意，徐燕的代签名不构成家事代理，且之后常立委也一直没有追认同意，因此本案所涉《二手房买卖合同》为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于徐燕收取的3万元定金，应予以返还。由于徐燕、苏玲在签订合同时，就知道常立委不同意，苏玲作为具有正常判断能力的自然人，特别是有房产中介在场，应当对于缺少必要当事人的情形下签订房产买卖合同的风险作出判断，因此苏玲在本案中自身也存在相应的缔约过失责任。苏玲基于相信徐燕能说服常立委而签订了合同，并导致苏玲支付定金、进行诉讼确认合同效力等，因此徐燕负有较重的缔约过失责任。根据双方的过错程度，本院酌情确定徐燕应赔偿苏玲各项损失（含律师费等）共计3万元。因徐燕、苏玲双方共同过错导致合同无效，苏玲提出按违约条款计算违约金的诉请，不予支持。常立委虽在本案中不存在过错，但本案中主要过错方是苏玲，苏玲与常立委之间系夫妻关系，苏玲与常立委之间进行律师费赔偿无履行意义，而常立委要求苏玲赔偿律师费无法律根据。原告与反诉原告诉请的合理部分，本院予以支持。第三人义乌市意品房地产经纪服务部经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃举证、质证、辩论的权利，并依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下: 一、被告（反诉被告）徐燕、被告（反诉原告）苏玲及第三人义乌市意品房地产经纪服务部于2020年12月5日签订的《二手房买卖合同》无效。 二、反诉被告徐燕在本判决生效后十日内返还反诉原告苏玲定金3万元。 三、反诉被告徐燕在本判决生效后十日内赔偿反诉原告苏玲各项损失共计3万元。 四、驳回原告常立委的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告苏玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14640元（已减半收取），由原告常立委、被告徐燕负担14000元，被告苏玲负担640元。 反诉案件受理费5110元（已减半收取），由反诉原告苏玲负担4460元，反诉被告徐燕负担650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  徐亦伟 二〇二一年三月二十五日 书记员  沈翠莹 12- 11-