河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初557号原告：杨军方，女，1972年5月27日出生，汉族，户籍地：河南省滑县。委托诉讼代理人：郑建波、张一鸣，河南仟铄律师事务所律师。被告：李喜林，男，1979年6月14日出生，汉族，户籍地：郑州市惠济区。委托诉讼代理人：许呈祥，河南明治律师事务所律师。被告：杨燕洁，女，1987年6月11日出生，汉族，户籍地：郑州市惠济区。被告：河南逸富祥宅房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市金水区经三路56号2号楼1401号。统一社会信用代码：91410105MA466JET06。法定代表人：曹宁，系总经理。委托诉讼代理人：崔春晖，系公司员工。原告杨军方诉被告李喜林、被告杨燕洁、被告河南逸富祥宅房地产营销策划有限公司（以下简称“逸富祥宅房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨军方及其委托诉讼代理人郑建波、张一鸣，被告李喜林的委托诉讼代理人许呈祥，被告杨燕洁，被告河南逸富祥宅房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人崔春晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨军方向本院提出的诉讼请求：1.依法确认原被告解除房屋买卖合同及补充协议；2.判令被告立即双倍返还定金共计40万元；3.判令被告向原告赔偿佣金损失4万元；4.本案诉讼费用、律师费15000元由被告承担。事实与理由：被告一、二系夫妻关系，2019年8月31日，原告与被告一二签订二手房买卖合同，约定原告以180万元购买被告名下位于三峡路西安××楼××单元××室××房屋××套。约定定金为20万元，被告三河南逸富祥宅房地产营销策划有限公司的佣金为4万元。原告于2019年9月12日当日向被告支付20万元定金，向被告三河南逸富祥宅房地产营销策划有限公司支付4万元佣金，被告一、二以及河南逸富祥宅房地产营销策划有限公司出具收条，证实收到上述款项。后因被告房屋存在银行抵押、法院查封等无法过户情况，属于履行不能，已构成根本违约。遂根据合同，诉至贵院，望判如所请。被告李喜林辩称，一、答辩人不是本案房屋买卖合同的一方主体，不是适格被告，不应承担责任。涉案房屋为被告杨燕洁个人财产，且答辩人与杨燕洁已于2019年5月8日协议离婚，并于离婚协议中约定涉案房屋归杨燕洁所有。无论是本案房屋买卖合同亦或后续签订的补充协议，房屋出体均为杨燕洁，且本案房屋定金亦支付给了杨燕洁，答辩人仅是作为代理人在房屋买卖合同中签字，答辩人不是本案房屋买卖合同的一方主体，不是适格被告。二、本案房屋买卖合同的出卖人即被告杨燕洁愿意履行房屋买卖协议，协议未能履行非杨燕洁恶意违约所致。杨燕洁出售涉案房屋是为解决急迫的债务问题，因此，为促成合同地尽快履行，履行过程中，杨燕洁做出了诸多的让步：1、杨燕洁主动承担了本应由被答辩人支付的银行贷款服务费（6444元）。2、办理银行按揭贷款的当天，被答辩人又以房价太高为由要求降价，否则便不继续履行协议，杨燕洁为了推进合同履行，承诺承担了应由被答辩人支付的契税等费用。3、后期被答辩人又以违约为由不再履行，为了继续履行合同，杨燕洁又做出了进一步的退让，与被答辩人签订了补充协议，以违约金的名义将总房价降低了20万元。补充协议约定，被答辩人先支付5万元手续费获得贷款公司垫资，以便能解除涉案房屋的抵押及查封状态。但被答辩人签订补充协议之后，却没有支付相应费用，导致杨燕洁难以继续履行协议。合同履行中出现的查封等障碍，并非不能解决，如被答辩人也能以更为积极的态度对待合同履行，双方共同努力，应不会是今天的结果。杨燕洁也愿意继续履行协议，也希望被答辩人能体谅其难处。二、即使法庭支持被答辩人请求，同意解除双方协议，针对其他诉请，答辩人有如下意见：1、二十万元定金违约金明显过高，合同未能履行的事实没有给被答辩人造成如此大的损失。2019年8月份，双方签订协议时，房价正处于高位，受2020年疫情及调控政策等影响，同地段二手房价已有明显下跌，被答辩人不愿继续履行，也有这方面的考虑。2、答辩人或杨燕洁均没有收取过被答辩人佣金，不应承担佣金赔偿责任。3、要求答辩人承担律师费、诉讼费无事实和法律依据。综上，恳请法庭查明事实，依法裁判。被告杨燕洁辩称，同意解除房屋买卖合同和补充协议。对原告诉请，佣金和我无关，律师费和我无关，双倍定金我不同意，我不清楚。我想继续履行案涉合同，如果继续履行我愿意在总房款中减掉20万，我一共收原告20万，可以分期还给原告。被告逸富祥宅房地产公司辩称，1、解除原被告合同，这个我方没意见。2、诉请第二条与我方无系。3、对于要求退还的佣金，不是我们收取的，是郑州兰博房地产营销策划有限公司收钱，他们愿意把这4万块钱退给原告。4、诉讼费和律师费与我们公司是没关系的。本院经审理认定事实如下：1、2019年8月31日，被告杨燕洁作为卖方（代理人：李喜林）、原告杨军方作为买方、被告逸富祥宅房地产公司作为居间方签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：被告杨燕洁将拥有的位于三峡路西、安枝路南3幢3号楼1单元3层305的房屋以180万元的总价出卖给原告杨军方。原告杨军方应于合同签订时支付定金、佣金及代办费20万元（其中佣金及代办费4万元），余额作为定金，买卖双方同意按揭贷款的方式付款。合同第五条约定，买卖双方应在合同签订之日起90个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、房产过户、不动产等相关手续。合同第十条第4款约定，买卖双方应积极配合，如任何一方不按合同约定或不按房管局、不动产中心、银行程序及时间配合办理过户、贷款手续，视其违约，应承担其违约责任。若杨燕洁违反合同第五条约定，或违反第十条第4款等约定，应双倍返还杨军方交付的定金。合同中备注：中介佣金4万元已另行支付完毕，定金20万元与佣金无关。上述合同签订后，原告杨军方向被告杨燕洁支付了20万元，被告杨燕洁于2019年8月31日向原告出具《收条》，载明“今收到杨军方购房定金贰拾万元整，用于购买郑州市二七区正商城裕园2号院3号楼1单元302室”。2、2020年8月6日，原告杨军方与被告杨燕洁签订《补充协议》一份，内容显示：双方自愿继续履行正商城豫园2号院北院3栋（3号楼）1单元302房（西户305）的房产交易，并约定杨燕洁自愿承担违约金20万元整，杨军方不得再主张或者追究杨燕洁的任何违约责任；房屋买卖合同按原协议履行，违约金最后折抵房款；杨燕洁应及时办理房屋解押及过户手续。3、原告杨军方提交2019年9月4日不动产登记资料查询结果显示：案涉房产于2018年12月24日由杨燕洁抵押给秦明；于2018年11月29日抵押给中国银行股份有限公司郑州中原支行。庭审中，杨燕洁认可房屋有抵押，后又被法院查封。4、原告杨军方提交《收据》一份，内容显示：郑州兰博房地产营销策划有限公司收到杨军方正商城房服务费4万元。该收据中加盖“郑州兰博房地产营销策划有限公司”印章。庭审中，原告称2017年找郑州兰博房地产营销策划有限公司买房并支付了4万元佣金，后该公司将原告介绍给了“谢朝龙”，“谢朝龙”向原告介绍了案涉房屋，“谢朝龙”系被告逸富祥宅房地产公司的员工。原告曾找兰博公司退还4万元佣金，该公司也承诺退款。对此，被告逸富祥宅房地产公司称案涉房屋买卖合同是兰博公司的员工向我公司“谢朝龙”私下借走的，我公司未收取到原告的佣金。庭审后，被告杨燕洁提交书面陈述意见：我没想要违约，但没想到履行过程中房屋被查封。如果真要解除合同，对方主张的双倍违约金过高，我愿意补偿对方利息损失，双方违约金我承担不了，我也没有给对方造成那么大的损失，中介费跟我没关系，我不应该承担中介费。被告李喜林与杨燕洁于2019年5月8日办理离婚手续。被告李喜林提交《自愿离婚协议书》一份（惠济区婚姻登记处档案查询件），内容显示：2019年5月8日，李喜林与杨燕洁协议离婚，协议中约定位于二七区爱心路1号院3号楼1单元3层302号房屋归杨燕洁所有。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告签订的《房屋买卖合同》《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。签订合同后，原告依约向被告杨燕洁支付了购房定金20万元，但被告杨燕洁未能按合同约定及时涤除案涉房屋的抵押权，且案涉房屋后续又被法院查封，故案涉合同目的无法实现，原告要求解除房屋买卖合同及补充协议，理据充分，本院予以支持。关于原告要求被告杨燕洁双倍返还定金40万元的诉请，《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定“收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”。第五百八十八条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”案涉合同中第十条第6款约定，杨燕洁违约致使合同不能履行的，应双倍返还原告交付的定金，且后续双方签订的补充协议中，亦明确写明“杨燕洁自愿承担违约金20万元”，故原告依据合同约定及法律规定要求双倍返还定金40万元，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿佣金及律师费损失的诉请，定金罚则不足以弥补一方因违约造成的损失，可以请求超过定金部分的损失，现原告无证据证明双倍定金罚则不足以弥补其损失，故其主张的其他损失，本院不予支持。关于被告李喜林是否应当承担民事责任，因被告李喜林与杨燕洁已于2019年5月8日协议离婚，离婚协议中约定涉案房屋归杨燕洁所有，虽李喜林在案涉房屋买卖合同中签名，但仅基于其代理人身份，其并非合同的一方主体，且本案所涉定金亦由原告支付给被告杨燕洁，李喜林并未收取购房款，故原告要求李喜林共同承担还款责任的诉请，于法无据，本院不予支持。关于被告逸富祥宅房地产公司是否应当承担民事责任，原告提交的证据显示，4万佣金原告系支付了给案外公司，且原告自认案外公司承诺退还佣金，故原告要求被告逸富祥宅房地产公司承担还款责任的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十七条、第五百八十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨军方与被告杨燕洁、被告河南逸富祥宅房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》及原告杨军方与被告杨燕洁签订的《补充协议》；二、被告杨燕洁于本判决生效之日起十日内双倍返还原告杨军方定金40万元；三、驳回原告杨军方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3763元，由原告杨军方负担381元，由被告杨燕洁负担3382元（该费用原告已垫付，被告应将此费用连同判决主文确定的数额一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  冀婷婷二〇二一年三月五日法官助理董晓燕书记员岳子健