河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终438号上诉人（一审原告）：祝学伟，男，汉族，1963年11月19日出生，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：王远东、樊万强（实习），河南德慧律师事务所律师（代理权限为一般授权）。被上诉人（一审被告）：河南华英房地产开发有限责任公司。住所地：潢川县城关跃进东路。法定代表人：张建国，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘俊辉，男，汉族，1965年4月5日生，住河南省潢川县，该公司副总经理（代理权限为特别授权）。委托诉讼代理人：王建群，男，汉族，1959年1月27日生，住河南省潢川县，该公司行政经理（代理权限为特别授权）。上诉人祝学伟因与被上诉人河南华英房地产开发有限责任公司（下称华英公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2020）豫1526民初2546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人祝学伟及其委托诉讼代理人王远东，被上诉人华英公司的委托诉讼代理人王建群、刘俊辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝学伟上诉请求：1、撤销一审判决，改判并支持上诉人祝学伟的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担；事实和理由：原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求属于事实认定不清、证据不足、适用法律错误：一、2010年11月2日签订的《拆迁安置产权调换协议书》约定补偿商铺面积310.24平方米，2019年9月25日被上诉人向上诉人实际交付的商铺面积为205.18平方米，面积相差105.06平方米，此差额应由被上诉人承担补偿责任。（一）、《拆迁安置产权调换协议书》内容具体、明确，对双方均具有拘束力。2010年11月2日签订的《拆迁安置产权调换协议书》第七条第二项、第四项约定"乙方被拆迁面积70.56平方米，所选返迁商铺位于28号楼23#、25#两间商铺，面积310.24平方米……"，并且第九条约定本协议生效之日后18个月内交房。2017年3月16日，被上诉人单方出具了变更通知，将《拆迁安置产权调换协议书》约定的28号楼23#、25#两间面积共计为310.24平方米商铺变更为A28号楼11#、12#两间面积共计为205.18平方米的商铺，与协议约定的面积相差105.06平方米。截至2019年9月25日，被上诉人才向上诉人交付商铺，实际交付时间已远远超出双方约定的18个月，因此，被上诉人应当向上诉人承担补偿责任和逾期交房的违约责任。（二）、2018年6月26日，被上诉人向上诉人送达的变更通知系被上诉人的单方意思表示，在未经上诉人同意或追认的前提下，该通知对上诉人并不发生法律效力。2019年9月25日，被上诉人虽将A28号楼11#、12#商铺（205.18平方米）交付给上诉人，但该交付行为以及接受交付的行为并不代表上诉人对该变更通知的同意和认可，基于房屋的不可分割性，上诉人接受被上诉人部分履行的事实合情、合理，但是上诉人事后再向上诉人诉讼主张面积的差额部分表明对了变更通知的否认。二、2011年10月31日签订的《拆迁安置产权调换协议书》与本案争议诉争的105.06平方米的商铺无关联性，该份协议书包含被拆迁91.56平方米的住宅和与之相关的安置产权调换外，还包括附A7-5-301E面积为128.07平方米的一套住宅和附A7-S-01面积为96平方米的一套商铺，合同项下的住宅和商铺包含了房屋拆迁安置补偿法律关系和房屋买卖两层法律关系，应当区别对待。（一）、2011年10月31日签订的《拆迁安置产权调换协议书》主要是针对被拆迁的面积为91.56平方米的住宅进行安置补偿的约定，所选返迁住宅楼为附A7号楼5单元3层301，面积为128.07平方米，并就超36.44平方米的房屋面积，按照1300元／平方米补差作出了约定，后变更调整为A28号楼302#、303#中的一套，该项补偿安置并无争议。（二）、双方就附A7-5-301E面积为128.07平方米的一套住宅和附A7-S-01面积为96平方米的一套商铺另行达成了买卖的一致意思表示，与2010年11月2日签订的《拆迁安置产权调换协议书》约定的两套商铺（即本案诉争的两套商铺）并无直接的关联性，两者分属于不同的法律关系。双方在2011年10月31日《拆迁安置产权调换协议书》中手写备注“附：乙方另购①附A7--S-01套商铺1套、面积为96m、价格按拆迁价格2000元／m；②附A7住宅5-301E一套、面积128.07m'，按拆迁价格2000元／m'，如无此幢楼，甲方承担违约责任”，从约定的内容可知：附A7-5-301E的住宅与附A7-S-01的商铺是双方买卖的标的物，而非房屋拆迁补偿安置的标的物，与本案2010年11月2日签订的《拆迁安置产权调换协议书》约定的两套商铺并无直接的关联性，原审法院却据此推定上诉人对2010年11月2日签订的《拆迁安置产权调换协议书》所约定的商铺变更调换事实的认可，属于事实不清。并且，附A7-5-301E的住宅与附A7-S-01的商铺在交付履行以及支付价款的过程中，均是按照实际面积以及约定的单价进行的结算，如果双方的本意是就拆迁补偿安置达成的一直意思表示的话，那么手写备注的内容完全可以填充至合同主文之内，而不是在合同空白处另行作出了附A7-5-301E的住宅与附A7-S-01的商铺买卖的意思表示。综上所述，原审法院在审理此案时事实认定不清，证据不足，被上诉人仍应依照双方2010年11月2日签订的《拆迁安置产权调换协议书》履行协议。请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求或将本案发回重审。华英公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院依法维持原判；理由如下：答辩人与上诉人先后签订了两份拆迁安置产权调换协议书，即2011年10月31签订一份拆迁上诉人住宅房屋面积91.56平方米，置换返迁住宅楼附A7号5单元3层两套面积共256平方米，商铺一套96平方米;于2011年11月2日双方又签订一份拆迁协议，上诉人70.56平方米商铺，置换返迁商铺位于A28号楼，23＃、24＃共计320.24平方米。约定超面积部分商铺按2000/平方米标准补差，住宅按1300/平方米标准补差，上诉人应先支付50％的标准补差款，两份合同上诉人应补标准补差款380918元。上诉人违约未缴纳补差款，双方同时合同约定“安置房面积以有测绘资质单位出具的面积为准，双方多退少补。”合同签订后，因双方指定的返迁位置被拆迁户种子公司特殊情况而无法拆迁，为此，答辩人在2017年3月16日向上诉人送达变更通知，通知将原协议商铺A7-8-01＃和28号楼23＃、24＃、25＃变更为A28号楼10＃、11＃、12＃商铺，变更完成后于2019年9月25日、2019年10月14日答辩人与上诉人双方对该置换商铺和住宅进行了结算完成支付，上诉人补齐标准差价款，按变更后的协议领走置换商铺和房屋，至此双方房屋拆迁置换已按变更后的置换协议全部履行完毕，权利义务终结。综上，上诉人的理由不符合事实，更无依据，对事实任意取舍，无诚无信，违反诚信和公平立法原则，请求二审法院依法维持一审判决。祝学伟向一审法院起诉请求：1、被告补偿原告商铺面积105.06平方米或以相同商铺的价格支付补偿款；2、被告承担违约金5000元；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告祝学伟系潢川县黄国路治理工程拆迁户。2010年11月间，经县政府立项对黄国路两侧进行综合治理，被告河南华英房地产开发有限责任公司受委托于2010年11月2日与原告签订一份《拆迁安置产权调换协议书》，根据约定：拆迁原告商铺房屋面积70.56平方米，置换返迁商铺位于A28号楼23＃、25＃共计310.24平方米。置换后的商铺超面积239.68平方米，此超面积商铺按2000元／平方米的标准补差。经结算，初步合同确定，原告应补被告公司436094元。2011年10月31日，原、被告双方又签订一份《拆迁安置产权调换协议书》，根据约定：拆迁原告住宅房屋面积为91.56平方米，置换返迁住宅楼位于附A7号5-301E、5-302E两套房屋面积共256平方米、商铺一套位于附A7-S-01面积为96平方米。所超出面积，住宅按照1300元／平方米、商铺按照2000元／平方米的标准补差。经结算，协议初步确定，原告应补被告325742元。以上两份合同约定：1、安置房面积以有测绘资质单位出具的面积为准，双方多退少补。2、甲方（被告）应向乙方（原告）支付的差价款于结算时一次付清；乙方应向甲方支付的差价款在结算时先支付50％，余额在交钥匙时一次付清。合同签订后，因双方指定的返迁位置遇被拆迁户种子公司特殊情况而无法拆迁。为了能将原告的返迁房屋早日落实到位，经双方协商，于2017年3月16日将2010年11月2日签订的两套商铺位于28号楼23＃、25＃面积共310.24平方米和2011年10月31日签订的一套商铺位于附A7-S-01面积96平方米变更调整为A28号楼10＃、11＃、12＃商铺。变更完成后，在2019年9月25日，A28＃具备交钥匙时，原告与被告对该置换商铺依照原约定价格和约定的多退少补的方式进行了结算（即交钥匙）。A28-10＃商铺原协议面积为96平方米，变更调整后的房屋商铺实测面积为122.78平方米，按商铺2000元／平方米的补差标准，结算后，原告向被告补款270721元；A28号11＃、12＃原协议面积为310.24平方米，变更后商铺实测面积为205.18平方米，结算后，原告向被告补款156647元。双方在2019年10月14日原告置换3套商铺房款两清。2018年6月26日经双方协商，将2011年10月31日签订的位于附A7楼5单元301＃、302＃调整为A28＃楼1、2单元302＃、303＃住宅两套房，2020年5月9日，原告与被告对该置换商铺依照原约定价格和约定的多退少补的方式进行了结算（即交钥匙）。原合同面积为256平方米，变更调整后住宅实测面积为279.8平方米，按住宅1300元／平方米的补差标准，结算后，原告向被告补款86655元。双方在2020年5月19日房款两清。一审法院认为，本案争议焦点为：被告于2019年9月25日向原告交付商铺的面积为205.18平方米，与原协议约定补偿商铺面积310.24平方米相差105.06平方米，对于该差额被告是否应承担补偿责任？根据原、被告双方提交的证据，经法院查实，被告于2018年6月26日向原告送达变更通知，通知将A28号楼23＃、25＃商铺，面积为310.24平方米变更为A28号11＃、12＃商铺，面积为205.18平方米，2019年9月25日双方对该置换商铺进行了结算完成交付，并于2019年10月14日由原告补交了房屋差价款，至此双方对于上述商铺的变更调整置换协议已全部履行完毕。现原告起诉至法院要求被告补偿相差的105.06平方米，但原告未提交证据证明其在收到被告送达变更通知时表示异议并拒绝履行调整置换协议，另外除本案争议的两套商铺外，原告实际调整置换的还有一套商铺及两套住宅，该商铺及住宅实际置换面积较调整前均有所增加，但原告现选择性对面积减少部分主张权利明显有悖诚信原则及禁反言原则，也不利于维护稳定的法律社会关系，综上所述，对于原告要求被告补偿原告商铺面积105.06平方米或以相同商铺的价格支付补偿款的诉求法院不予支持，予以驳回。对于原告要求被告承担违约金5000元的诉求，因原告未提交充分证据予以证明，故对于原告的该诉求法院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：驳回原告祝学伟的诉讼请求。案件受理费25元，由原告祝学伟负担。本院二审期间，双方均无新证据向法庭提交。二审查明的事实与一审查明的事实基本相同。本院认为，本案系房屋拆迁补偿合同纠纷。经双方确认，本案二审争议焦点为：2010年11月2日签订的《拆迁安置产权调换协议书》约定补偿商铺面积与2019年9月25日华英公司实际交付的商铺面积205.18平方米，是否相差105.06平方米，该差额部分华英公司应否承担补偿责任。经查，本案存在两份《拆迁安置产权调换协议书》，2010年11月2日签订的协议书对被拆迁70.56平方米商铺进行了置换，2011年10月31日对被拆迁91.56平方米住宅进行了置换，均约定超面积部分按商铺2000元每平米、住宅1300元每平米进行补差。后因规划变更，返迁房屋发生变化，双方又重新变更了返迁商铺及住宅，仍按上述单价予以补差。虽然2010年11月2日签订的《拆迁安置产权调换协议书》约定返迁商铺面积310.24平米与2019年9月25日华英公司实际交付的商铺面积205.18平米，相差105.06平米，但变更之后对所有返迁住宅及商铺均进行了调整，并于2019年10月14日产权置换的商铺房款两清、2020年5月19日住宅部分房款两清。说明祝学伟对变更拆迁补偿方案是认可的，并且实际履行了变更后的方案。祝学伟认为存在拆迁安置和房屋买卖两层法律关系，两个《拆迁安置产权调换协议书》是相互独立的。对此本院认为，变更后的补偿方案对两个协议中的商铺和住宅进行了一揽子变更，结算时分别对商铺统一进行结算，对住宅统一进行结算，说明方案的变更是对两个协议统筹考虑，原先的协议和变更之后的协议中被拆迁补偿安置的标的物（商铺70.56平米和住宅91.56平米）是相同的，且祝学伟均是按照返迁价格对超面积部分进行了补差，而非市场价格进行购买，故祝学伟认为第二个协议与第一个协议无关联性，附A7-5-301E的住宅与附A7-S-01的商铺是双方买卖的标的物，而非房屋拆迁补偿安置的标的物的上诉请求不能成立。2011年11月31日签订的《拆迁安置产权调换协议书》变更后，商铺面积和住宅面积与协议约定均有所增加，商铺增加了26.78平米，住宅增加了23.8平米，双方也据实进行了结算。祝学伟对获益部分不持异议，仅对面积缩小部分主张权利无事实及法律依据。综上，祝学伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人祝学伟负担。本判决为终审判决。审判长  刘友成审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年三月二日法官助理柴夏夏书记员熊霄宇