河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初1407号原告：河南申瑞物业服务有限公司，住所地郑州市**中秋路富达花园**楼******。法定代表人：顾军锋，总经理。委托诉讼代理人：魏晋，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告：胡巧梅，女，汉族，1975年5月4日出生，住郑州市。原告河南申瑞物业服务有限公司诉被告胡巧梅物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告河南申瑞物业服务有限公司的委托诉讼代理人魏晋、被告胡巧梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南申瑞物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业管理费13262.4元;2.判令被告承担本案诉讼费用；3.判令被告承担原告聘请律师费用2000元；4.判令被告自起诉之日起按LPR支付利息直至付清。事实与理由，2015年5月5日被告与郑州市二七区王胡砦社区居民管理委员会下辖职能部门王胡砦安置区服务中心签订《前期物业管理服务协议》，协议约定富达花园住宅物业服务费标准为1.8元/月·平方米，交纳物业费的时间为季首15日内交纳每季度物业费，逾期缴费的从逾期之日起按拖欠金额每天千分之五的比例缴纳违约金，如通过诉讼追缴的，被告应承担原告因此支付的相关费用（包括但不限于律师费、公证费、证人出庭费、公某）。后因工作需要，王胡砦社区居民管理委员会于2015年7月6日将王胡砦社区居民管理委员会下辖职能部门王胡砦安置区服务中心并入由王胡砦村委会注册成立的河南申瑞物业服务有限公司，原安置区服务中心的一切权利义务皆由河南申瑞物业服务有限公司继承。被告系富达花园5号楼2单元18层东户的业主，物业面积122.8平方米，按约定应当向原告缴纳从2016年1月1日至2020年12月31日的物业管理费用人民币13262.4元，原告已履行了约定义务，但被告长期拒不缴纳物业服务费，该行为已经构成违约，虽经原告多次催要未果，故原告诉至法院。被告胡巧梅答辩称，一、答辩人未与被答辩人签订物业服务协议；二、答辩人与王胡砦安置区服务中心曾签订《前期物业管理服务协议》，但没有具体签订时间；三、答辩人系本村村民，且只安置一套房，应与本村村民享有同等村民待遇；四、被答辩人只是王胡砦村委会的下属机构，并非独立的法律意义的物业服务公司；五、答辩人根据被答辩人的通知第一条规定，本村村民选第一、二套房的，自住的不交物业费，答辩人目前只有一套，因此应不交物业费；六、被答辩人曲解通知第六条之规定，且违背我国（宪法）男女平等基本规定，涉嫌歧视女性享有基本权利；七、物业费初装押金2000元，验收合格至今没有退还；八、电费一直压着不让交，有微信退款为证，影响本人正常生活。经审理查明，1.2015年5月5日，王胡砦安置区服务中心（甲方）与被告胡巧梅（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。合同主要约定：房屋坐落位置为A08项目5栋2单元18东号，建筑面积为122.8平方米，住宅物业服务费标准为1.8元/月/平方米，缴费时间为季首15日内缴纳每季度费用（物业服务费减免3个月，减免时间自2015年2月1日至2015年4月30日止，从2015年5月1日起开始征收；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之五的比例缴纳违约金，如通过诉讼缴纳的，被告应承担原告因此支付的相关费用（包括但不限于律师费、公证费、证人出庭费、公某）；其房屋装修管理条款约定，装修押金为2000元/户。2.原告称，王胡砦安置区服务中心是王胡砦村下属的一个机构，当时由该机构先和业主签订物业服务合同。后王胡砦村自己成立了一个物业公司，也就是原告，之后的物业服务就一直由原告提供。被告称涉案小区由原告在管理。3.被告提交《收据》显示其2015年5月5日缴纳2015年5.1—12.31物业费1768元。4.原告提交其2019年12月26日在被告家门上贴出的通知显示，其工作人员已多次催缴2016年1月1日-2019年度物业费，并通知被告缴费时间及逾期后果。原告提交的委托代理合同，证明原告委托代理人花费律师代理费2000元。5.被告提交郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区居民管理委员会出具的《通知》（手写备注日期为2020年4月23日），该通知显示，其通知被告胡巧梅，富达花园为商品团购房小区，现经村“两委”研究决定凡村民在此小区选安置房的应按照以下方案缴纳相关费用：1.本人选第一、二套房的，并且自住的，不交物业费；本人选第三套以上安置房的，并且是自住的，物业费缴费标准为每月0.9元/㎡；5.垃圾清运费为每平方米7元，装修保证金2000元（验收合格无息退还）；6.本村姑娘购买的房子，按照王胡砦村民第三套房标准处理；8.没有按照王胡砦社区规定按时缴纳物业费的，物业将停止一切服务。本通知只适用于王胡砦社区居民安置房，差额部分由王胡砦社区承担。6.2021年2月22日，郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区居民管理委员会出具证明显示，胡巧梅属于王胡砦村的姑娘，依据通知不在规定的免缴物业费范围。7.被告提交证据显示其2015年5月5日向王胡砦安置区服务中心交纳装修保证金押金2000元。本院认为，本案中，被告胡巧梅与王胡砦安置区服务中心签订《前期物业服务管理协议》，合同对物业费缴纳、装修保证金缴纳、违约责任及其他事项进行了约定。郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区居民管理委员会向被告发出了缴纳物业费的范围和标准的通知，被告系王胡砦村出嫁女儿，2016年后未缴纳物业费，被告缴纳的装修费尚未退还，原告因本案支出律师代理费2000元，事实清楚。依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。债权人可以将债权的全部或部分转让给第三人。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，原告称其系承继之前的物业服务合同对小区进行物业服务，被告认可原告系其小区管理者，被告即享有相关合同权利，也应承担合同义务。当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方履行合同义务不符合约定造成对方损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案被告在合同履行中未按约定交付物业费用，应当按合同约定承担相应违约责任。但基于本案原被告均隶属于郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区居民管理委员会，被告系该村村民，原告基于居委会的通知确定物业费收取范围和标准，但该居委会对村民安置房物业费减免政策的通知明确显示“没有按照王胡砦社区规定按时缴纳物业费的，物业将停止一切服务”，而非支付违约金，故原告请求判令被告支付2020年12月31日前的物业费用，本院支持其按照每平方0.9元的标准自2016年1月计算至2020年12月31日为6631.2元，原告请求判令被告按1.8元/平方米支付物业费，没有事实依据，本院对原告过高请求不予支持，原告请求判令支付律师费2000元，系其实际损失，且不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销。抵销不得附条件和期限。被告提交有缴费的收据，被告称初装押金2000元，验收合格后至今没有退还，原告应当返还。本院认为应予以抵销。抵消后，被告尚需支付原告6631.2元。依照《中华人民共和国民法典》第五百三十二条、第五百四十五条、第五百五十五条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告胡巧梅于本判决生效之日起十日内向原告河南申瑞物业服务有限公司支付欠缴物业费6631.2元。二、驳回原告河南申瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取141元，由原告河南申瑞物业服务有限公司承担91元，被告胡巧梅负担50元，并随案款一并支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  张玉雪二〇二一年三月三十一日法官助理谢美荣书记员周月月