河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终561号上诉人（原审原告）：曹建池，男，汉族，住河南省漯河市临颍县。被上诉人（原审被告）：许昌汉威置业有限公司，住所地河南省许昌市魏都区民营科技园北区五星公司办公楼三楼。法定代表人：孙虎刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：白和迪，女，该公司员工。上诉人曹建池因与被上诉人许昌汉威置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初5919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人曹建池、被上诉人许昌汉威置业有限公司（以下简称“汉威置业公司”）的委托诉讼代理人张建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹建池上诉请求：1．判令被上诉人承担因违约给上诉人造成的损失26146.11元。2．请求在依法确认被上诉人不符合交房条件强制交房的前提下，判令被上诉人承担因违约给上诉人造成的损失9957.9938元。3．请求判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人要求被上诉人承担因层高违约给原告造成的损失26146.11元，实际为被上诉人本应退还给上诉人的多交的房款。2．上诉人要求被上诉人强制交房无效。并赔偿逾期违约金9957.99元。符合约定，应予以支持。3．上诉人与被上述人关于车库的纠纷，根据《车库建筑设计规范》JGJ100-2015其中4.1一般规定，机动车与柱间净距最小为0.3米（上诉人在一审中已经提出，但在判决书中未见表述）该车位与柱间没有空隙，明显不符合规定。4．本案一审案件受理费为2982元，减半收取计1491元。一审法院判决由上诉人负担1466元、被上诉人负担25元，于情于理不符。许昌汉威置业有限公司辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》并未就层高未达到约定标准是否应以予赔偿及赔偿金额作出约定，上诉人也未证明其实际损失的存在，其诉求不应予以支持。2、商品房的面积和层高是两个完全不同的概念，商品房买卖均是以面积计价的，上诉人要求按处理面积差的标准和计算方法来处理层高差，没有法律依据，且上诉人援引的合同第五条的处理方式，本案的合同并没有选用，司法解释第十四条的规定在民法典生效后的新的司法解释中已经予以删除。3、一审判决后，我公司本着息诉止争和维护良好客户关系的目的，没有提起上诉。4、该房屋已经在合同约定的交房日之前，全部具备了合同约定的交房条件，并不存在逾期交房。诉状中援引的城市房地产开发经营管理条例第十七条的规定，并非2020年版本。2018年3月19日中华人民共和国第698号国务院令发布的关于修订和废止部分行政法规的决定，已经将该条款改为“房地产开发项目竣工依照建设工程质量管理条例的规定，验收合格方可交付使用”，删除了房地产主管部门组织验收的规定。5、关于诉状中提及的车库问题，我公司交付的车位完全符合相关规范的要求，并经过了竣工验收，一审法院也到现场进行过实际测量，但由于本案上诉请求中没有对此提起上诉，不属于本案审理内容，我方不予答辩。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，维持一审判决。曹建池向一审法院起诉请求：1、请求判令被告承担因违约给原告造成的损失26146.11元。2、请求判令被告退还原告车位款98000元。3、强制交房无效并赔偿逾期违约金9957.99元。4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月28日，原告曹建池（乙方）与被告许昌汉威置业有限公司（甲方）签订鹿鸣湖壹号二期悦府房屋定制协议书，约定：“乙方定制房屋位于许昌市××魏××与××路交叉口鹿鸣湖壹号二期．悦府项目13号楼2单元14层01号房屋，定制面积118.86平方米，付款方式为按揭，优惠后总房款为847520元，最终价款以签订正式商品房买卖合同实算价格为准。”同日，原告向被告支付房屋定制金237520元。2017年8月13日，原被告双方签订的核算单显示曹建池定制房屋13号楼2单元14层01号房屋房源面积118.86，优惠后单价6916，优惠后总价822094元。后原告及被告员工签名的签约审核单，显示××曹建池购买的13号楼2单元14层01户建筑面积为118.86，销售原总价为822094元。原告（乙方）与被告（甲方）签订地下车位使用权转让协议，协议显示：乙方受让使用权的地下车位，付款方式为在签订协议时一次性付清全部价款98000元。2017年12月2日，被告出具收据一张，显示：“今收到曹建池收款方式现30000POS30000人民币陆万元整￥60000收款事项车位款悦府D205”、2017年12月5日，被告出具收据一张，“今收到曹建池收款方式换票人民币叁万捌千元整￥38000收款事项车位款”。2017年12月5日，原告（××）与被告（××）就位于许昌市东城区魏文路以西、永昌大道以南、清苑路以北澜园第13幢东起2单元14层1401号房屋签订编号为201720144商品房买卖合同一份，约定：“该商品房层高为3米，建筑层数地上30层，预测建筑面积118.86平方米，单价每平方米6596.79元，总价784094元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即双方自行约定：以房管部门产权登记面积为准，房款多退少补；××应当在2020年5月31日前，将经验收合格的商品房交付××使用。”双方未就层高约定违约条款。2019年8月12日被告出具了原告缴纳房地产预收款784094元的发票。2017年3月23日，许昌市城乡规划局向被告许昌汉威置业有限公司颁发包含案涉项目13#楼在内的许昌市建设工程规划许可证，澜园13#楼立面设计图纸及建筑设计总说明均显示该楼房屋层高为2.9米，设计文件于2017年4月审查合格。2020年5月29日，澜园13#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收合格。被告通知原告交付房屋后，2020年5月31日原告以层高不符合法定交付标准及合同约定等为由拒绝收房。2020年10月5日，被告将诉争房屋交付给原告。经测量，原告所购买的D205号车位及与其相邻的D204、D203号三个车位宽度共为7.2米，其中D205车位与D204车位间标线的中间至D205号车位东侧标线的外侧距离为2.4米。D205车位东侧立柱南侧立面固定了管道和仪表，车位中间靠东位置有一平整井盖。另查明：鹿鸣湖壹号二期．悦府项目与澜园系同一项目。我国《住宅设计规范》5.5.1项内容为：住宅层高宜为2.8米。一审法院认为，本案原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。被告许昌汉威置业有限公司与原告签订房屋买卖合同时约定层高为3米，但交付给原告的房屋层高为2.9米，被告的行为已构成了违约。原告主张被告赔偿的诉讼请求，合理部分应予支持。虽然房屋层高未达到合同约定的标准，但符合国家相关住宅设计规范，且双方当事人在合同中就层高不符合约定是否应予赔偿及违约赔偿标准均未作出相关约定，结合本案的实际情况，法院酌定被告应向原告支付违约赔偿金2000元。被告交付给原告的车位符合《车库建筑设计规范》，车位旁边立柱上固定的管道、仪表及车位下方的窨井盖未对车辆的出入造成影响，原告也未提供证据证明该设施对其安全造成的影响，故原告以被告交付的车位达不到国家规定的标准车位、无法保证原告的停车安全为由，请求判令被告退还车位款98000元的请求，法院不予支持。经查明，诉争房屋在合同约定的交房期限前已由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收合格，已达到合同约定的交房条件，并通知原告交房，被告并未逾期交房，故原告要求判决被告强制交房无效并赔偿逾期违约金的请求，法院不予支持。判决：一、被告许昌汉威置业有限公司于判决生效后五日内赔偿原告曹建池2000元。二、驳回原告曹建池的其他诉讼请求。案件受理费2982元，减半收取计1491元，由原告曹建池负担1466元，被告许昌汉威置业有限公司负担25元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点是:一、被上诉人汉威置业公司的行为是否构成违约。二、如构成违约，违约责任承担的具体方式、损失数额应当如何确定，以及违约金是否应当支付。综合双方的上诉及答辩意见,具体评析如下:关于第一个焦点,被上诉人汉威置业公司的行为是否构成违约。上诉人与被上诉人汉威置业公司双方在商品房买卖合同中约定商品房层高为3米,系双方当事人的真实意思表示,且约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。1.从意思表示来看,被上诉人汉威置业公司作为一个专业的房地产开发企业,属于一个典型的市场商事主体,对其意思表示的解释,应基于外观主义的客观化判断标准,采取客观性立场,而不能要求上诉人作为购房者在与其签订房屋买卖合同时去探求其内心真意,即便在其外部表示与内心真意不一致的情况下,也应以外部表示为准。2.从客观实际来看,房屋层高3米的约定并非孤立的单份合同中的约定,根据一审法院所受理的同类案件看,数量较多。被上诉人汉威置业公司作为专业的房地产开发企业,对自身所开发的房产情况应有足够了解,在签约过程中处于明显的优势地位,案涉商品房买卖合同又是被上诉人汉威置业公司为重复使用而预先拟定的格式合同,其有充分的条件和时间对合同内容进行审查以确保合同约定与实际情况相符。3.从法律规定来看，上诉人与被上诉人汉威置业公司双方在商品房买卖合同中约定商品房层高为3米,不违反合同法等法律、行政法规的强制性规定，该合同约定合法有效。买卖合同违约责任的归责原则应适用严格责任原则，双方当事人在商品房买卖合同中明确约定房屋层高为3米,但被上诉人汉威置业公司却是按照2.9米层高进行施工及验收,两者相差0.1米,已超出了普通购房消费者所能够认同和接受的房屋层高误差范围,且被上诉人汉威置业公司亦未提供证据证明该房屋层高误差在法律、行政法规所允许的误差范围内,故虽然被上诉人汉威置业公司所交付的房屋层高2.9米符合且高于国家标准(《住宅设计规范》规定住宅层高宜为2.8米),但因为其交付的房屋层高不符合双方合同约定,其违约行为是毋庸置疑的。关于第二个焦点,如构成违约，违约责任承担的具体方式，损失数额应当如何确定，以及违约金是否应当支付。被上诉人汉威置业公司交付的房屋层高2.9米不符合双方合同约定的层高3米,已构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定,应当承担违约责任。1.关于违约责任承担具体方式的确定，需基于以下因素综合考量，案涉房屋层高不符合合同约定3米,导致房屋在通风、采光、心理感受等舒适度方面与购房者上诉人心里预期相比会有所下降,也即房屋层高不符合合同约定造成购房者上诉人居住空间期待利益下降及房屋使用功能相较预期发生贬损的事实客观存在,且案涉房屋层高误差又无法采用重新施工、翻建等方式进行补救；再者，双方当事人在商品房买卖合同中对房屋层高误差应当承担何种违约责任没有约定，故被上诉人汉威置业公司应当依法承担赔偿损失的违约责任。2.损失数额应当如何确定。本案中上诉人主张以减少的房屋体积乘以每立方米购买价格的方式计算因房屋层高误差造成的损失数额,实际上是主张以房屋面积误差计算损失数额的方法来计算因房屋层高误差造成的损失数额。本院认为，房屋面积误差与房屋层高误差是性质完全不同的两种概念,虽然双方当事人在商品房买卖合同中对房屋面积误差应当承担何种违约责任作了明确约定,但是对房屋层高误差应当承担何种违约责任没有约定。当房屋层高达到国家标准后,房屋面积不变,房屋层高增加或减少导致的房屋空间增加或减少并不必然导致房屋价值成相应比例的增加或减少,这与房屋层高不变,房屋面积的增减带来的空间增减必然会导致房屋价值会成相应比例的增减并不相同。因此,从房屋价值的角度看,房屋实际层高低于约定层高导致的空间缩小,与房屋实际面积少于约定面积导致的空间缩小,性质并不相同、影响亦不相同,故本案不能参照适用双方当事人在商品房买卖合同中对房屋面积误差应当承担何种违约责任的约定进行处理。基于此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，结合本案实际情况,应当综合考虑房屋买卖合同的履行情况，房屋层高不违反国家标准，被上诉人的违约程度，房屋居住舒适度、居住空间期待利益下降，房屋使用功能贬损,当事人的经济承受能力，以及对双方当事人造成的其他实际影响等因素,依法行使自由裁量权,酌定被上诉人汉威置业公司赔偿上诉人损失的具体数额。一审法院结合本案的实际情况，酌定被上诉人汉威置业公司应向上诉人支付损失数额2000元，属于自由裁量权的合理行使,本院予以维持。关于上诉人认为汉威置业公司强制交房无效，要求赔偿违约损失9957.9938元的上诉请求。本院认为，上诉人已于2020年5月31日收到了被上诉人的交房通知并已进入小区验房。而案涉房屋已经经过有关部门验收合格，且符合合同约定的交房条件，并未构成强制交房。上诉人认为被上诉人违反了《城市房地产开发经营管理条例》，房屋不得交付使用。但并没有证据显示被上诉人因违反《城市房地产开发经营管理条例》而受到了主管部门的处罚，且《城市房地产开发经营管理条例》是用于规范房地产开发企业经营行为，促进和保障房地产业的健康发展。其主要体现的是对房地产开发企业的行业管理行为，并不能据此直接得出被上诉人存在违约强制交房的结论。故上诉人要求被上诉人汉威置业公司承担因违约造成的损失共计36104.1038元，理由不能成立，本院不予支持。此外，上诉人在上诉状事实与理由部分虽提出了涉及车库的纠纷，但上诉人在上诉状中并未对车位款提出上诉请求，故本院对车位纠纷问题不再进行审查处理。综上所述，曹建池的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费703元，由上诉人曹建池负担653元，由许昌汉威置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 徐  晓  勇审判员 郭  林  山审判员 陈    晖二〇二一年三月二十日书记员 吴文佳（兼）执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口