湖南省凤凰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3123民初1459号 原告：湘西自治州劲润房地产开发有限公司，地址：湖南省吉首市峒河办事处。 法定代表人：杨飞舟，该公司经理。 委托诉讼代理人：向曜坤，古丈县卫权法律服务所法律工作者，执业证号××。 被告：杨某某，男，1977年1月2日出生，苗族，现住湖南省凤凰县。 委托诉讼代理人：邱水清，湖南延群律师事务所律师，执业证号为××。 原告湘西自治州劲润房地产开发有限公司（以下简称“劲润公司”）与被告杨某某财产损坏赔偿纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成由审判员田志刚担任审判长，人民陪审员龙晓军、田茂辉参加评议的合议庭，于2021年3月23日公开开庭进行审理，书记员吴明慧担任记录。原告劲润公司的委托诉讼代理人向曜坤、被告杨某某及其委托诉讼代理人邱水清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告劲润公司诉称，2010年7月7日，原、被告签订了一份租赁合同，被告租赁原告所有的A10-3栋第二层至第五层20间房屋，月租金8,812元，以后按比例递增，租赁期限10年。同年7月20日，原告与被告就上述房屋又签订了一份补充协议。因被告九年未交付租金，经原告起诉，2019年11月5日终审判决原、被告解除上述合同，双方租赁关系就此结束，但被告一直不按生效判决退还原告房屋，构成非法侵占。现经执行程序，被告才于2020年9月23日被迫退还原告房屋。侵害物权，应赔偿损失。就本案而言，被告应赔付原告房屋占用使用费。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告A10-3栋房屋占用使用费30,000元，具体以执行腾房时实际已产生的房屋占使用费鉴定金额为准；2、诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告支付原告A10-3栋房屋占用使用费54,876元，被告承担鉴定费6,000元。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1、（2019）湘3123民初831号民事判决书、（2019）湘31民终1423号民事判决书各1份，拟证明原、被告之间的租赁关系从租赁合同解除时结束；之后被告占有该房屋系侵占。 2、租房费计算清单（A10-3栋）1份，拟证明被告实际侵占房屋期间应参照的占用费标准计算公式。 3、《租赁合同》、《租赁A10-3栋房屋补充协议》各1份，拟证明租赁房屋的租金标准有约定；“以租代售”没有实现。 4、执行案件结案通知1份，拟证明被告于2020年9月23日向原告交还房屋。 5、鉴定费发票、诉讼费发票各1份，拟证明原告因本次鉴定花费6,000元、诉讼费550元。 6、评估报告1份，拟证明评估程序合法，评估报告合法有效，房屋占用费为61,883元。 被告杨某某辩称，一、被告与原告签订的《租赁合同》第二条规定租赁期限从2010年8月18日起至2020年8月17日止。原告起诉要求解除合同属于提前终止合同的履行，并非正常终止。对这一非正常终止合同履行的诉求，被告不同意，所以必须等人民法院的判决才能确定谁具有过错责任。经各级法院审理，湖南省高级人民法院于2020年10月22日作出再审裁定，被告于2020年9月23日自动履行腾出房屋，不属于非法侵占原告物权，因而不承担财产损害责任；二、原告与被告签订的补充协议约定被告有权“以租代售”，并享有购房优先权。但原告在约定的期限内不具备售房条件，未能实现被告的购房目的，其自身具有过错，且该过错给被告带来不可弥补的经济损失。同时，原告为规避自身不具备履约条件的过错，长期不催告被告应交租金，造成被告长期等待购房，最终被第三人购买的结果。原告的行为造成被告巨大的经济损失，被告将择时提起诉讼，要求原告赔偿经济损失。综上，因原告要求提前终止合同的履行，法院的最终裁判时间与合同约定的终止时间相距不长，原告违约不履行“以租代售”，具有过错责任，因此被告不应承担财产损害责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告杨某某为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料： 1、《租赁合同》1份，拟证明原、被告约定合同终止时间是2020年8月18日。原告属提前要求终止合同； 2、湖南省高级人民法院940号裁定书1份，拟证明湖南省高级人民法院作出驳回再审请求裁定是2020年10月22日，被告在此前的9月23日就腾房退回原告房屋，不属故意侵占。 3、补充协议1份，拟证明原告不具备“以租代售”条件，欺骗被告，应自负违约责任。 4、照片1张，拟证明被告腾房后涉案房屋至今无人使用，无实际价值及损失。 5、中共凤凰县纪委答复录音光碟1张，拟证明原告在双方约定的时间内没有办得涉案房屋的所有权证，后通过非法手段获得该证，应为无效证件。 当事人质证意见和本院对证据的分析与认定： 1、对原告提交的证据材料1，经庭审质证，被告对真实性无异议，但该判决书被告正在向相关部门进行申请抗诉，州检察院正在审核中。该案判决涉嫌假证错判，正由湘西州人民检察院审查，或将提起抗诉，有可能进行改判。经审查，该组证据材料来源合法，内容客观真实，本院依法予以认定。 2、对原告提交的证据材料2，经庭审质证，被告有异议。经审查，该份证据材料系原告单方制作，现被告有异议，故本院不予认定。 3、对原告提交的证据材料3，经庭审质证，被告对真实性无异议，但认为与本案无关联性。经审查，本院对该组证据的真实性依法予以认定。 4、对原告提交的证据材料4，经庭审质证，被告对真实性无异议。本院依法予以认定。 5、对原告提交的证据材料5，经庭审质证，被告称无需质证，请法院依照审判结果、责任认定进行判决。经审查，本院对该组证据依法予以认定。 6、对原告提交的证据材料6，经庭审质证，被告称该份鉴定对可得利益的计算时间有误。起算可得收益时间应该为2019年12月5日。涉案一审判决后，涉案房屋就已经停止使用，至腾房结束未使用该房，被告并无收益。涉案房屋一楼五个门面属被告所有和管理使用，而评估房间位于二楼以上，没有大厅和正常通道，其利用价值和收益大打折扣，而该鉴定并未考虑这一特殊情况，仍计算高额收益，故不科学，亦不公正。当事人对鉴定材料应当进行质证，但被告从未见过评估报告依据的材料，故该份评估报告书作出违反了法定程序，没有法律效力。经审查，本院对该份证据的真实性依法予以认定。被告有异议，但并未向本院提交充分有效的证据或者向本院申请重新评估，故对其质证意见，本院依法不予采信。 7、对被告提交的证据材料1，经庭审质证，原告称被告9年来未交租金，该合同系解除合同，与本案无关联性。经审查，本院对其真实性依法予以认定。 8、对被告提交的证据材料2，经庭审质证，原告称裁定驳回的时间为2019年1月31日，只能证明一审、二审生效判决没有问题，应当执行。经审查，该份证据来源合法，内容客观真实，本院依法予以认定。 9、对被告提交的证据材料3，经庭审质证，原告该份证据达不到被告的证明目的。经审查，本院对该份证据的真实性依法予以认定。 10、对被告提交的证据材料4，经庭审质证，原告称被告腾房后涉案房屋至今无人使用系原告权利，与被告占用涉案房屋应支付占用费是两回事。经审查，该份证据与本案无关联性，本院依法不予认定。 11、对被告提交的证据材料5，经庭审质证，原告称该份证据无书面答复，同时该答复不是国家行政机关的答复，中共凤凰县纪委非国家行政机关，该答复无效。经审查，该份证据并不能充分证明被告的主张，故依法不予认定。 依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下： 2010年11月13日原告劲润公司取得坐落于凤凰县××镇××（清沙湾）的Ａ10-3栋房屋（包括诉争的201、301、401、501室）的房屋所有权。2019年1月15日经凤凰县国土资源局颁发不动产权证书上记载原告劲润房地产公司系沱江镇民俗园Ａ10-3栋201、301、401、501室的不动产权人。 2010年7月7日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将××镇××栋××号××号××号××号房屋出租给被告，月租金8812元，租赁期限10年，自市场管理方确定的该物业计租之日2010年8月18日起至2020年8月17日止。2010年7月20日，原、被告就被告租赁其开发的凤凰民俗园Ａ10-3栋201号、301号、401号、501号房屋签订了《租赁Ａ10-3栋房屋租赁补充协议》，约定：1、被告租赁使用201、301、401、501房，年租金为105745元，第1年（2010年8月15日至2011年8月14日）租金由被告出具欠条，以后年度的租金在下一合同年度前15天一次性交清。2、被告在2012年8月10日前购买该房屋，原告同意按总房款150万元出售给被告，并退还其欠条。反之，则被告交清2010年8月15日至2012年8月14日租金，并承诺放弃优先购买权，被告不得拆除房屋内的装饰装修，原告可对外另行出售该房。 合同签订后，原、被告因租金交付产生纠纷，原告诉至本院请求依法判令原、被告解除租赁合同，要求被告腾出并返还原告的Ａ10-3栋2、3、4、5共四层20间房屋。本院于2019年9月6日作出（2019）湘3123民初831号民事判决书，判决解除原、被告签订的《租赁合同》，被告腾出并返还原告所有的××镇××栋××号××号××号××号房屋。被告杨某某不服该判决，向湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉，2019年11月5日湘西州中院作出（2019）湘31民终1423号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。终审判决后，被告杨某某于2020年9月23日对涉案房屋进行了腾房并返还原告。原告认为，从终审判决解除原、被告签订的《租赁合同》至被告腾房之日被告一直占用房屋的行为系非法侵占，故诉状本院，请求依法判令被告支付占用期间的使用费54876元及鉴定费6000元。 另查明，在本案审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋2019年11月-2020年9月占用使用费。本院委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司进行评估，2021年1月19日，该公司作出鄂循价鉴（2021）第98001号《关于房屋每月可得利益（占用使用费用）价值评估报告》，其评估意见为：该委托标的鉴定评估价值为人民币61,883元整。原、被告共同认可实际占用期间为9个月零18天，故核减以后实际占用使用费为52,444元。 本院认为，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。原告劲润公司要求被告杨某某腾房和返还涉案房屋的一审（2019）湘3123民初831号民事判决虽然于2019年11月5日以后才生效，但该判决已经确认原、被告关于涉案房屋的租赁合同已解除。虽然在2020年9月23日被告自动腾房并返还涉案房屋，但从合同解除后至被告自动腾房并返还房屋期间，被告占有涉案房屋是没有合法依据的。其行为已经构成侵权，故应支付原告占用涉案房屋期间的占有使用费。经评估从2019年11月-2020年9月涉案房屋占用使用费共计52,444元，但凤凰县系旅游城市，2020年新冠肺炎疫情蔓延，国家采取了一系列疫情防控措施，这势必对原告房屋的使用价值以及被告的经营造成一定影响，故从公平角度出发，本院酌情予以减免12,444元，核减以后，被告还应支付原告占用使用费40,000元；鉴定费6,000元，由被告杨某某承担5,000元，原告自行承担1,000元；被告辩解因原告要求提前终止合同的履行，法院的最终裁判时间与合同约定的终止时间相距不长，原告违约不履行“以租代售”，具有过错责任，因此被告不应承担财产损害责任。其辩解意见已经法院生效裁判予以处理，故本院不再采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条之规定，判决如下： 被告杨某某应在本判决生效之日起十日内向原告湘西自治州劲润房地产开发有限公司支付占用房屋的使用费40,000元、鉴定费5,000元。 如被告杨某某未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，原告湘西自治州劲润房地产开发有限公司承担150元，被告杨某某承担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  田志刚 人民陪审员  龙晓军 人民陪审员  田茂辉 二〇二一年三月二十四日  法 官 助理 颜 雯  书记 员 吴明慧 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国物权法》 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。