山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1082民初6968号 原告：滕英华，女，1971年2月14日出生，汉族，居民，住荣成市。 委托诉讼代理人：刘伟龙，荣成卓远法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李文强，男，1969年10月21日出生，住荣成市。系原告的丈夫。 被告：赵宝联，男，1954年6月15日出生，汉族，居民，住荣成市。 委托诉讼代理人：赵宏辉，北京市京师（威海）律师事务所律师。 第三人：荣成市鑫华置业有限公司，住所地荣成市龙河北路。 法定代表人：杨晓梅，总经理。 委托诉讼代理人：高艳艳，山东悦开辉律师事务所律师。 原告滕英华与被告赵宝联、第三人荣成市鑫华置业有限公司（以下简称鑫华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕英华的委托诉讼代理人刘伟龙、李文强，被告赵宝联的委托诉讼代理人赵宏辉、第三人鑫华公司委托诉讼代理人高艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滕英华向本院提出诉讼请求：请求终止对动力街区182号商铺6号（即案涉荣成市城西山庄182号商业6号）房产的执行。事实和理由：贵院在处理赵宝联与鑫华公司建设工程合同纠纷执行一案中，于2020年10月12日发出（2020）鲁1082执3022号拍卖预告，要求原告搬离动力街区182号商铺6号。因原告于2015年1月28日向被执行人购买案涉房屋，且已支付了全部房款，并占有使用案涉房屋，因被执行人原因未能办理过户登记，故原告向贵院提出执行异议，认为贵院的做法损害了原告的利益，贵院于2020年12月4日向原告送达了驳回原告执行异议的裁定。原告认为：1、2015年1月28日原告与被执行人签订的购房协议书约定了房产位置、面积价格、付款方式等，具备了商品房买卖合同的主要内容，被执行人在合同签订后于2016年3月29日取得了预售许可证，该购房协议合法有效；2、原告已向被执行人缴纳了全部购房款，被执行人向原告出具了收据，被执行对此予以认可，并提供了凭证，且被执行人已交付房屋，在查封之前原告已对该房屋进行了装修、占有、使用；3、2019年7月12日贵院才应被告申请查封了案涉房产；4、案涉房产未能办理过户登记的原因在于被执行人未及时通知协助原告办理登记过户手续。综上，原告已在查封之前签订书面买卖合同且已缴纳全部购房款，已在查封之前合法占有使用该房屋，非因原告原因未办理过户登记。请求依法支持原告的诉讼请求。 赵宝联辩称，一、滕英华就案涉房屋提出的执行异议，是被执行人鑫华公司恶意串通滕英华，通过倒签《购房协议书》和提供虚假证据等不法手段，逃避司法机关执行案涉房屋的行为。二、182-6号房屋是商铺，不是用于居住。三、执行听证阶段，滕英华无法向法庭证明已经向鑫华公司支付了全部购房款。基于以上理由，滕英华对涉案房屋不享有能够排除执行的民事权益，执行异议不能成立，请求驳回其诉请。 鑫华公司述称，案涉房屋属于原告所有，案外人原告已经向第三人支付了全部房款，能够排除执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月10日，赵宝联以建设工程施工合同纠纷将鑫华公司诉至本院，并提出财产保全申请。2019年7月12日，本院作出（2019）鲁1082民初4153号民事裁定，裁定查封鑫华公司名下的位于荣成市城西山庄182号商业5号、6号的房产，查封期限为二年，自2019年7月12日至2021年7月11日。2020年2月10日，本院作出（2019）鲁1082民初4153号民事判决，判决鑫华公司支付赵宝联门窗工程款1114120元及利息；外墙保温工程款307504.80元及利息。鑫华公司不服该判决上诉至威海市中级人民法院，2020年6月22日威海市中级人民法院判决，驳回上诉维持原判。赵宝联申请执行，本院于2020年9月15日立案执行。2020年10月12日本院发出（2020）鲁1082执3022号拍卖预告。滕英华向本院提出书面执行异议，2020年11月30日，本院作出（2020）鲁1082执异160号执行裁定书，裁定驳回滕英华的异议请求。滕英华不服该裁定，遂提起本案诉讼。 诉讼中，各方当事人为证实其主张提交如下主要证据： 一、原告滕英华提交如下主要证据： 证据1、2015年1月28日原告与鑫华公司签订的商品房购房协议书一份，证实原告鑫华公司购买案涉商铺，价值1523948元； 证据2、原告之夫李文强尾号513676中国农业银行业务凭证一份、该银行2015年1月银行流水打印件一份、鑫华公司出具的收款收据一张、鑫华公司工商登记信息网页打印版，共同证实2015年1月5日原告丈夫李文强通过POS机刷卡10万元，支付至鑫华公司账户。2015年1月29日原告丈夫李文强将278000元支付给鑫华公司工作人员孙昌志账户，通过承兑汇票支付给鑫华公司110万元整，其余剩余款项45948元通过现金支付给鑫华公司，鑫华公司于2015年1月28日为原告出具金额为1523948元的收款收据一份。 证据3、原告之夫李文强自2018年2月开始缴纳水电费单据25张，房屋现状照片打印件8张、中国联通宽带查询业务打印件，以证实原告自2017年2月开始占有、使用涉案房屋； 证据4、唐某、林某的证人证言、林某的养老保险缴费清单、山东众鑫食品有限公司证明一份，以证实唐某、林某系山东众鑫食品有限公司职工，二人可证实原告收到山东众鑫食品有限公司的110万元承兑汇票，后用于支付房款。证人唐某陈述，其在文登区泽头镇众鑫食品公司上班，负责原料采购，其公司从李文强处采购肉鸡，大约2015年其公司欠付李文强肉鸡款，他们从中信银行贷款，中信银行给了一部分承兑支票。2015年1月，李文强让工作人员到其公司，他融通财务并签字，让财务做支票给原告工作人员拿走，金额大概100多万元。证人林某陈述，其在山东众鑫食品有限公司担任副总经理，因其公司欠付李文强四、五百万货款，2015年1月20日左右，其公司给了李文强110万元承兑汇票，李文强派姓王的工作人员去取的，是财务经理王某经办的，因原公司被法院执行程序拍卖由新公司山东禾源食品有限公司收购，原来账目被公司老板王云胜拿走。 证据5、证人王某的作证录像视频资料两份、众鑫公司出具的王某的工作证明一份、电子账目截屏打印件一份，以证实王某系众鑫公司财务经理，其当时负责办理汇票支付手续。王某在视频中陈述，其于2014年至2019年在众鑫公司担任财务经理，李文强是众鑫公司的客户，众鑫公司从李文强处购买毛鸡，李文强手下养殖户有尹文东、李洪超、刘福顺等。2015年1月23日众鑫公司向李文强支付货款110万元承兑汇票、30万元银行转账，因公司账本暂时封存，其本人在国外，因疫情因素暂时无法回国，她在携带的笔记本电脑中找到了众鑫公司电子张，把截图发给李文强。 经质证，赵宝联对滕英华提交的上述证据1-3的真实性均不予认可，对唐某、林某证人证言及王某的作证视频亦不予认可；鑫华公司对滕英华提交的证据的真实性及证明的事实均予以认可。 二、被告赵宝联提交如下主要证据： 证据1、荣成市不动产登记中心档案查询资料一份，以证明城西山庄182号楼的预售许可时间为2016年3月29日，滕英华向法庭提交的购房协议书的签订时间为2015年1月28日，在预售许可以前成立，该购房协议因违反了法律规定，系无效合同。且涉案房屋被查封时间为2019年7月12日，滕英华在长时间内不去办理网签和备案手续，具有严重过错； 证据2、李文强与赵宝联执行异议听证程序中李文强向法庭提交的182号-6的购房协议书，以证实该协议与诉讼中滕英华向法庭提交的协议书不同，系原告与鑫华公司串通后伪造。 经质证，滕英华对证据1、证据2的真实性没有异议，但对要证明的事实不予认可。其陈述在执行听证时网上立案提交的是原告找鑫华公司要求其处理时拍摄的他们手里留存的那份。鑫华公司质证认为，同原告质证意见，且没有办理网签责任在第三人，与原告无关。 三、鑫华公司提交如下证据： 证据1、马某证人证言及威海雅利德贸易有限公司工商登记信息，以证实其公司收到原告给的110万元承兑汇票后，当天将汇票交付威海雅利德贸易有限公司马某用于偿还欠付水泥款。马某出庭陈述，其在威海雅利德贸易有限公司担任公司总经理，其公司只认识孙林，他开发的动力街区用他们的325袋装水泥，2015年其公司收到孙林公司给的110万元承兑，他将收到的110万元承兑给了烟台兴昊水泥厂，承兑好像是一张，记不清上面记载的相关内容，孙林用110万元支付的是预付款。孙林的公司从事房产开发，开发了动力街区，公司名称其记不清，有事都是同会计联系。 经质证，滕英华认可鑫华公司提交证据的真实性；但赵宝联对证据的真实性及证明的事实均不予认可。 对原被告及第三人提交证据是否能证明待证事实，本院将在本院认为部分进行综合分析认定。 诉讼中，经滕英华申请，本院到中信银行威海文登支行调查出票人为山东众鑫食品有限公司承兑汇票的开具情况，该行回复，出票人为山东众鑫食品有限公司出票日期为2015年1月20日至1月30日之间承兑汇票多笔共5页，金额超过1000万元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 滕英华与鑫华公司签订的购房协议书约定了房产位置、面积、价格、付款方式等，具备了商品房买卖合同的主要内容，且鑫华公司后于2016年3月29日取得预售许可证，故滕英华与鑫华公司签订的购房协议书应认定为合法有效的商品房买卖合同。鑫华公司在执行听证时与庭审时提交的虽非同一份协议，但两份协议的内容一致，且滕英华对为何提交两份协议作出了合理解释，故赵宝联主张滕英华提交的购房协议系与鑫华公司串通后伪造，无证据证实，本院不予采信。 滕英华提交的水电费单据及网络开户证明均加盖荣成市程发物业服务有限公司物业管理公章及中国联通荣成城西营业厅印章，可以证实滕英华自2017年2月开始占有、使用涉案房屋，赵宝联主张滕英华系在房产查封后才入住涉案房产，与事实不符，本院不予采信。 滕英华提交的POS机商户查询页面打印件及银行交易凭证，结合鑫华公司提供的该公司工商登记信息，可以证实2015年1月5日原告之夫李文强POS机刷卡10万元支付至鑫华公司账户，2015年1月29日李文强将278000元支付给鑫华公司工作人员孙昌志账户。根据证人唐某、林某的证人证言、王某的作证录像视频、林某的养老保险缴费清单、山东众鑫食品有限公司出具的唐某、林某、王某任职证明，可以证实三位证人系山东众鑫食品有限公司职工及相关职务，三人均陈述了2015年1月该公司用110万元承兑汇票向李文强支付肉鸡款的原因及事实经过。证人王某虽未出庭，但其因疫情在国外无法回国，只能通过视频方式陈述事实，且提供了身份证明，故其未出庭理由正当，其证言本院予以采信。山东众鑫食品有限公司三位证人证言、王某提供的电脑中保存的账页截屏，结合中信银行威海文登支行说明山东众鑫食品有限公司在2015年1月20日至30日期间开具承兑汇票的情况，可以证实该公司用110万元承兑汇票支付了原告丈夫李文强货款的事实。第三人鑫华公司亦申请证人马某出庭陈述了鑫华公司收到汇票后的用途。上述一系列证据形成了完整的证据链，能够证实滕英华用山东众鑫食品有限公司给付的110万元承兑汇票支付鑫华公司涉案房款的事实。剩余房款45948元系现金支付，滕英华虽未提供证据，但该笔款项金额不大，现金支付符合交易习惯，结合鑫华公司为滕英华出具的涉案房款的收款收据，滕英华陈述剩余房款系现金支付的事实，本院予以采信。综上所述，滕英华已按合同约定支付了涉案房产的全部房款。 鑫华公司作为房地产开发方，理应在能够办理房产登记时及时配合买受人办理涉案房产过户登记手续。滕英华多次要求鑫华公司办理过户登记手续，但鑫华公司未积极配合。故未办理过户登记手续的过错在鑫华公司，并不在滕英华。 综上所述，滕英华提供的证据能够证实本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的相关条件。原告的诉请，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 不得执行动力街区182号商铺6号（即荣成市城西山庄182号商业6号）房产。 案件受理费18300元，由被告赵宝联负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  杨君霞 人民陪审员  宋永明 人民陪审员  徐承海 二〇二一年三月十二日 书 记 员  马雯雯