福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终647号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郑林芳，女，1980年9月13日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：吴杰，福建坤广律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：鄢国新，男，1953年5月17日出生，汉族，身份证住址福建省龙岩市新罗区，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林鸿传，福建奥广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗丽梅，福建奥广律师事务所律师。 上诉人郑林芳因与被上诉人鄢国新房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑林芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持郑林芳一审提出的全部诉讼请求并驳回鄢国新一审提出的全部反诉请求。事实和理由：一、一审法院认为郑林芳未结清房屋交接前产生的物业费等费用，鄢国新有权拒绝配合解冻支付交房保证金10000元，是错误的。1.《房屋买卖合同》约定的交房保证金付款条件已具备，鄢国新应将10000元交房保证金解冻支付给郑林芳。《房屋买卖合同》第六条第（二）项对交房保证金定义为：房屋、家电家具、租赁及附属配套设施过户交接的保证金。鄢国新已确认双方完成房屋、家电家具交接，双方争议焦点在于交房保证金中附属配套设施过户交接是否包含与物业费相关费用的交接。其一，根据《房屋买卖合同》第五条第（四）项第2点，附属配套设施只包括水、电、管道煤气，未提及物业费；其二，从《房屋买卖合同》第四条第（四）项表述来看，附属配套设施相关费用与物业管理服务费是并列关系，并非包含关系。此外，从交易习惯来看，对物业有关费用通常只确定交接前由卖方承担，交接后由买方承担，并不强制要求前后业主办理正式书面交接手续。2.退一步说，即使与物业有关费用属于附属配套设施交接内容，未结清物业费、水电公摊费用也只是合同履行中的轻微瑕疵，鄢国新拒绝解冻支付全部交房保证金显失公平。交房保证金所涉及交接内容包括房屋、家电家具、租赁及附属配套设施过户交接，其中与鄢国新核心权益对应的是房屋及家电家具的交接，附属配套设施的过户交接只是次要部分，所对应保证金占比较少；再剔除没有争议的其他附属配套设施即水、电、管道煤气交接，物业费交接所对应保证金比例少之又少，鄢国新至多只能对极少保证金暂不支付。二、一审法院认为郑林芳未提供证据证明其在户口迁出后有按照合同约定通知鄢国新对户口情况及保证进行确认，无法证明是因鄢国新违约导致户口保证金未解冻，且郑林芳违约在先，故对郑林芳要求鄢国新支付违约金、律师代理费的诉讼请求不予支持，是错误的。1.郑林芳全家户口在2019年11月27日迁出讼争房屋后就立即拍照户口簿通过微信发给鄢国新的女儿鄢文婷，双方履行合同都是与鄢文婷联系，鄢文婷知悉后也曾表示先解冻10000元，另10000元待与物业公司交接好就付。当时双方都向房管局投诉物业公司，但后来与物业公司纠纷未能解决，故郑林芳要求鄢国新先解冻支付10000元，此时鄢国新变卦，经多次催促沟通无果，郑林芳只好委托律师发送《律师函》督促其履约付款，律师还打电话给鄢国新落实收函等情况，鄢国新确认收到函件但坚持结清物业相关费用才解冻支付20000元。根据《房屋买卖合同》第七条第（5）项，鄢国新最迟应在收到《律师函》之日起5个工作日内解冻支付户口保证金，但其至本案起诉时仍未支付，显然已构成违约，应向郑林芳支付违约金和律师代理费。2.一审认定郑林芳违约在先，适用先履行抗辩权条款并据此作为鄢国新可以拒付户口保证金的理由，不能成立。郑林芳曾多次自行及与鄢国新共同前往物业处结算相关费用，但因物业公司存在服务不到位、费用分摊不明晰、公共部位经营收益情况未公布并存入专项维修资金专户等问题，以致与物业公司对相关费用确定无法达成一致意见，无法结清，这一结果并非郑林芳主观故意不履行所致，而是与案外人客观上存在纠纷，责任不能只归咎于郑林芳，不能认为郑林芳违约。即便可认定郑林芳违约，一审适用《中华人民共和国合同法》第六十七条也属适用法律错误。本案中结清交接前的物业相关费用和解冻支付户口保证金分别约定于不同条款，从相关条款表述或合同其他条款均不能看出二者存在先后履行顺序，故适用前述法律条款事实基础不存在。三、一审判决郑林芳向鄢国新支付违约金10000元和律师代理费3000元错误。1.《房屋买卖合同》第四条“相关税费及费用的承担”第（四）项“于交接该房屋时，甲方应先结清交接之前已产生的各项附属配套设施使用相关费用、物业管理服务费等费用”的约定目的如该条标题所示，旨在明确相关费用如何承担，并非要求非结清不可。即使相关费用未结清，只要双方承担时间点确认清楚，通常就可避免买受方因未结清费用被追索。2.郑林芳一直积极努力解决未结清与物业相关费用的问题，消除鄢国新顾虑：双方一起去物业处解释，表示交接前物业相关费用由郑林芳完全承担，与鄢国新无关；郑林芳还表示可书面承诺或保证交接前物业相关费用由郑林芳完全承担，甚至可以找公证处或法院主持确定，并把草拟的《承诺函》电子版发给鄢国新，但其还是不认可；郑林芳还联系福州市房管局物业管理处及福州市房管局物业管理处仓山分部反映问题，仓山分部官方回复是房屋交割后，物业没有理由不允许新业主交物业费或者装修。物业公司故意刁难，有意制造郑林芳与鄢国新之间矛盾，以此倒逼郑林芳按其要求去缴交物业费等相关费用，从《中华人民共和国民法典》第九百四十四条立法精神来看，法律是禁止物业公司通过野蛮的方式催交物业费的。因此，导致物业费等相关费用至今无法结清并非郑林芳主观上故意不履行，而是客观存在纠纷，不应认定郑林芳存在违约行为。3.交接前物业相关费用结清与否从本质上不会对鄢国新作为房屋所有权人的核心权益产生实质影响。鄢国新提到可能存在物业公司拒绝为其办理入住手续及签订物业合同等情况，是物业公司对房屋所有权人合法权益的侵犯，与相关费用未结清无必然因果关系。事实上鄢国新早已装修好用于托管，由此也说明鄢国新所谓可能无法办理二次装修等跟物业相关费用未结清无关。4.即便二审法院仍认定郑林芳违反结清物业相关费用条款的约定，郑林芳也属于合同履行上的轻微瑕疵，如因物业相关费用被追索给鄢国新造成实际损失，郑林芳也愿意承担责任。但鄢国新主张10000元违约金并无事实和法律依据，一审法院全部支持显然不当。其一，即便郑林芳违约也是轻微违约，鄢国新主张按严重违约条款标准即合同成交价日万分之五明显过高，与过错程度明显不符，显失公平；其二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，违约金的确定以实际损失为基础，在鄢国新未提供证据证明实际损失和因果关系且郑林芳已履行绝大部分合同义务的情况下，一审法院在不予支持解冻支付交房保证金基础上又判决郑林芳支付违约金10000元，显然不当。四、根据合同约定交房保证金和户口保证金的付款条件已具备，鄢国新应解冻支付20000元并按日万分之五支付逾期付款违约金直至款项付清为止，同时还应支付律师费5000元。1.《房屋买卖合同》第八条第（二）项约定，“房屋所有权变更至乙方名下后的违约责任：自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等，甲乙双方另有约定的除外”。2.如前分析，交房保证金和户口保证金付款条件已具备，郑林芳一再承诺交接前物业相关费用由郑林芳处理，如因给鄢国新造成了损失也愿意赔偿，但鄢国新执意苛责郑林芳必须结清相关费用，否则拒绝解冻付款，无奈之下郑林芳只得诉诸法律。鄢国新于2019年12月13日收到《律师函》，参照合同中发信即日起超过十日仍未履约即视为违约的约定，2019年12月24日可视为违约行为发生之日，郑林芳根据上述条款主张以20000元为基数，从2019年12月24日起按日万分之五支付逾期付款违约金应予支持。3.根据《福州市律师服务收费指导标准（试行）》第十条，代理民事诉讼案件第一审程序的基础律师服务费5000-30000元，郑林芳据此要求鄢国新支付为实现本案债权而支出的律师费5000元应予支持。 鄢国新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，郑林芳的上诉请求缺乏事实与法律依据，缺乏证据支持，应予驳回。一、根据《房屋买卖合同》第四条第四款约定，郑林芳应按合同约定缴清交付诉争房屋之前物业费、公摊水电费，郑林芳未依约履行，违约在先，一审认为鄢国新有权拒绝配合解冻支付交房保证金正确。《房屋买卖合同》系双方自愿签订，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务，郑林芳应按照合同第四条约定缴清交付房屋之前拖欠的物业费、公摊水电费。根据《房屋买卖合同》第六条第四款“甲乙双方任何一方未依约履行本合同，违反其本人的保证内容或保证告知内容不属实的，视为该方违约；甲乙双方各自保证积极配合对方办理该房屋交易所需的各项手续，并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则，导致该房屋交易时间拖延或无法继续进行视为该方违约”及《中华人民共和国民法典》第五百二十六条先履行抗辩权，郑林芳未缴清上述物业费属于未依约履行合同，已构成违约。房屋买卖合同属于双务合同，负有先履行义务的郑林芳有能力履行结清物业费的义务，但却以各种借口拒绝履行，鄢国新有权依法行使先履行抗辩权，拒绝向郑林芳交付房屋保证金，鄢国新并不因此构成违约或产生过错。二、郑林芳在缔约初期故意隐瞒拖欠物业费的情况，且至今拒绝交付所拖欠物业费，严重影响双方房屋买卖合同履行，致使房屋不能正常交接，郑林芳已构成多次违约，并非合同履行的轻微瑕疵，按照合同第八条约定，鄢国新有权要求郑林芳承担10000元的违约金及为实现本案债权所支出的律师代理费用3000元。首先，根据《房屋买卖合同》第二条第六点“甲乙双方任何一方未依约履行本合同、违反双方确认事项及其本人的保证内容或告知内容不属实导致该房屋交易拖延或无法继续进行的，视为违约”，郑林芳在签订合同时已存在违约行为。郑林芳于2011年便与物业产生纠纷，无法协商解决。在2019年4月双方签订房屋买卖合同时，郑林芳已清楚知晓双方在买卖房交接时存在房产无法完全交接的风险，而其未明确告知，已违反上述合同约定，正是由于郑林芳恶意隐瞒，导致诉争房产在交接过程中拖延甚至无法继续进行。其次，根据《房屋交易合同》第四条，郑林芳已再次违约。郑林芳在明知已存在无法交接物业风险情况下，仍然签署合同，正常在2019年7月产权证更换完成后，双方会进行房产物业交接，但由于郑林芳没有买到新产权房，经协商，郑林芳又在诉争房屋居住了三个月，延长到2019年11月才正式开始办理交接物业费等其他设施交接，在此四个月期间，郑林芳明知无法交接，从未到物业协商纠纷，也未缴纳物业费。最后，根据《房屋买卖合同》第八条第二款，现郑林芳应自违约之日按照合同成交价的万分之五标准按日支付违约金346275元，鄢国新综合考虑违约金总额将超出法定标准，根据双方约定交房履约保证金10000元，并结合郑林芳违约程度及双方合同针对违约条款约定，要求郑林芳承担10000元违约金。三、郑林芳诉请鄢国新承担违约金及律师费无法律与事实依据，缺乏证据支持，应承担举证不能后果。鄢国新已依约履行全部合同义务，且履约过程中不存在违约行为或过错，无需承担违约责任。本案之所以会产生纠纷，是因为郑林芳并未提前告知其与物业公司存在多年纠纷，自2011年起就未缴纳物业费等相关费用，鄢国新已尽到足够注意义务，《房屋买卖合同》明确要求交付诉争房屋前的物业费、水电费需要郑林芳及时结清，若鄢国新提早知晓诉争房屋存在物业纠纷且长期无法协商解决，不会购买该房屋，但郑林芳从未透漏任何消息，该行为直接导致鄢国新无法办理二次装修入住及重新签订物业合同，严重损害鄢国新合法权益。关于10000元户口保证金，鄢国新在诉讼前已答应郑林芳办理解押手续，但由于双方余款已冻结在郑林芳名下，鄢国新要求郑林芳到场签字解押，郑林芳以跑两趟麻烦为由，要求鄢国新一次性解冻20000元保证金，户口保证金未解冻是郑林芳自身原因导致，并非鄢国新造成。再者若鄢国新将交房保证金解押，郑林芳将无限期延长物业纠纷处理时间，导致鄢国新利益严重受损。且郑林芳在一审中提交的包括律师函、寄件单等证据不足以证明鄢国新存在违约行为与过错，郑林芳应继续举证，否则应当承担举证不能后果。四、诉争房屋涉及的交房保证金10000元应予以继续冻结，直至郑林芳结清交付诉争房屋之前的物业、公摊水电费用。 郑林芳向一审法院起诉请求：1.判令鄢国新将交房保证金10000元和户口保证金10000元解冻支付给郑林芳，并从2019年12月24日起，以20000元为基数，按日万分之五向郑林芳支付逾期付款违约金至款项付清为止；2.判令鄢国新向郑林芳支付为实现本案债权而支出的律师代理费5000元。 鄢国新向一审法院提出反诉请求：1.判令郑林芳结清福州市仓山区××街道××路××号××区（原香江红海园二期）6＃104单元房产交接前（即2019年11月30日前）已产生的物业服务费、公摊水费、公摊电费，合计17328.4元；2．判令郑林芳向鄢国新支付违约金10000元；3．判令郑林芳承担鄢国新因实现本案债权所支出的律师代理费6000元。 一审法院认定事实:2019年4月13日，郑林芳、鄢国新签订了《房屋买卖合同》，主要约定：郑林芳将位于福州市仓山区××街道××路××号××区（原香江红海园二期）6＃楼104单元出售给鄢国新；该房屋按套计价，成交价格为2850000元；于交接该房屋时，郑林芳应先结清之前已产生的各项附属配套设施使用相关费用、物业管理服务费等费用；合同签订时，鄢国新支付的50000元履约保证金在银行监管，履约保证金用于该房屋所有权变更至鄢国新名下后抵作部分成交价款；从银行监管的部分履约保证金50000元中预留交房保证金10000元（办妥交接确认函）、户口保证金10000元（办妥户口确认函）；鄢国新应于领取到其名下《不动产权证书》起3个工作日内，或于本合同约定的户口迁出时间起3个工作日内，或于鄢国新领取到其名下《不动产权证书》且郑林芳通知户口全部迁出之日起3个工作日内至相关户籍管理部门对郑林芳告知的户口情况及保证进行确认，经确认属实的，则交易服务方应于鄢国新确认后2个工作日内向郑林芳退还代为监督的户口保证金；房屋所有权变更至鄢国新名下后的违约责任，自违约行为发生之日起，违约方应每日按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等，双方另有约定的除外。合同签订后，鄢国新依约支付了全部购房款，并与郑林芳一起办理了相关监管手续，郑林芳将房屋过户至鄢国新名下，并于2019年11月1日将房屋交付给鄢国新，但郑林芳未依约在交接房屋时结清房屋交接前已产生的物业管理服务费等费用。 另查明，讼争房屋内的户口已于2019年11月27日迁出，且鄢国新同意解冻户口保证金10000元。讼争保证金冻结在双方共同建立的托管账户中。鄢国新在本案中提交的律师代理费票据金额为6000元（委托代理合同体现包含本案一、二审的律师代理费）。 一审法院认为，郑林芳、鄢国新签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。依照合同约定，郑林芳所交付的房屋应当已结清房屋交接前已产生的物业管理服务费等费用，郑林芳交付的房屋不符合合同约定，构成违约，鄢国新有权拒绝配合解冻交房保证金10000元。郑林芳要求鄢国新解冻交房保证金10000元，一审法院不予支持。郑林芳未提供证据证明其在户口迁出后，有按照合同约定通知鄢国新对户口情况及保证进行确认，无法证明是因鄢国新违约导致户口保证金未解冻，且郑林芳违约在先，故郑林芳要求鄢国新支付违约金、律师代理费的诉讼请求，一审法院不予支持。郑林芳已将讼争房屋内的户口迁出，且鄢国新同意解冻户口保证金10000元，郑林芳要求解冻户口保证金10000元并支付给郑林芳的诉讼请求，一审法院予以支持。因郑林芳违约，鄢国新要求郑林芳支付违约金、一审律师代理费，符合合同约定，一审法院予以支持，因鄢国新所支付的律师代理费6000元为一、二审的全部律师代理费用，本案是否会进入二审程序尚不确定，律师费仅能酌情支持3000元。郑林芳与案外人之间物业服务费、公摊水费、公摊电费的纠纷属于另一法律关系，本案不予处理。综上，判决：一、鄢国新于本判决生效之日起十日内配合郑林芳办理10000元户口保证金的解冻手续，10000元户口保证金解冻后支付给郑林芳；二、郑林芳于本判决生效之日起十日内向鄢国新支付违约金10000元；三、郑林芳于本判决生效之日起十日内向鄢国新支付律师代理费3000元；四、驳回郑林芳的其他诉讼请求；五、驳回鄢国新的其他诉讼请求。本诉案件受理费304元，郑林芳负担。反诉案件受理费316元，由鄢国新负担253.5元、郑林芳负担62.5元。 本院二审期间，郑林芳向本院提交证据一、郑林芳与鄢文婷的微信聊天记录，拟证明郑林芳家庭在2019年11月27日户口迁出当天就把户口簿拍照发给鄢国新女儿鄢文婷。在无法顺利完成物业交接的情况下，郑林芳拟定承诺函发给鄢文婷，希望消除其顾虑解冻支付20000元；为解决物业衔接等后续问题，郑林芳让鄢文婷与其配偶周斌联系。证据二、周斌与鄢文婷的微信聊天记录，拟证明对于物业无理拒绝买方缴纳物业费等行为，双方都积极向房管局反映、投诉要求解决，买方曾同意先解押10000元，卖方提出如果房管局处理较快就一次性解冻20000元，但后来房管局未解决纠纷。鄢国新质证称，对两组证据真实性、证明对象均有异议，郑林芳无法提供原件，故对真实性无法确认；对于户口保证金，鄢国新在一审中已确认可以先解冻支付给郑林芳，一审判决也已对此进行确认。对于交房保证金，因郑林芳瑕疵履行，拖欠物业费，导致房屋无法完成交接，鄢国新至今无法办理物业服务合同及相关手续。本院经审查认为，上述证据无原件进行核对，本院对上述证据的真实性不予确认。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于案涉《房屋买卖合同》约定的交房保证金的付款条件是否已经成就的问题。根据《房屋买卖合同》第六条第（二）项对交房保证金的约定，交房保证金是指房屋、家电家具、租赁及附属配套设施过户交接的保证金，交房保证金应于相应事项办理完毕后乙方（鄢国新）解冻退还给甲方（郑林芳）。该交房保证金并未包含对物业管理费用的约定。案涉房屋权属证书已于2019年7月17日变更到鄢国新名下，房屋、家电家具及附属配套设施已于2019年11月1日交接给鄢国新，合同约定的解冻支付交房保证金10000元的条件已经成就，鄢国新应当履行配合郑林芳办理解冻上述款项并支付给郑林芳的义务。一审法院以郑林芳未结清讼争房屋的物业服务费为由认定鄢国新有权拒绝配合解冻交房保证金不当，本院予以纠正。根据案涉《房屋买卖合同》第八条关于违约责任的约定，一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。因房屋、家电家具及附属配套设施已于2019年11月1日交接给鄢国新，郑林芳诉请鄢国新从2019年12月24日起至款项付清之日止以10000元为基数，按日万分之五的标准向其支付逾期支付交房保证金的违约金，未超出合同约定的违约责任，于法有据，本院予以支持。 关于郑林芳未结清案涉房屋物业费是否违约，是否应承担违约责任的问题。根据案涉《房屋买卖合同》第四条第（四）项的规定，在交接房屋时，郑林芳应先结清之前已产生的各项附属配套设施使用相关费用、物业管理服务费等费用。根据案涉《房屋买卖合同》第六条第（四）项约定，甲乙双方任何一方未依约履行本合同，视为该方违约。故郑林芳至今未结清房屋交接前的物业费，违反了上述约定，存在违约行为。结合前述双方关于违约责任的约定，鄢国新诉请郑林芳支付违约金10000元，未超过合同约定的违约责任，一审法院对此予以确认并无不当，予以维持。 关于律师费。鉴于鄢国新、郑林芳在履行合同过程中均存在违约行为，对对方以诉讼的方式主张权利均存在过错，故鄢国新、郑林芳关于律师费的主张本院均不予支持。相关律师费用由鄢国新、郑林芳各自承担。 一审法院关于户口保证金及违约责任的认定正确，本院予以维持。 综上所述，郑林芳的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初576号民事判决第一、二项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初576号民事判决第三、四、五项； 三、鄢国新于本判决生效之日起十日内配合郑林芳办理10000元交房保证金的解冻手续，10000元交房保证金解冻后支付给郑林芳，并向郑林芳支付逾期付款违约金（该违约金以10000元为基数按日万分之五的标准自2019年12月24日起计至款项付清之日止）； 四、驳回郑林芳一、二审其他诉讼请求； 五、驳回鄢国新其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费304元，由郑林芳负担61元，由鄢国新负担243元，反诉案件受理费316元，由郑林芳负担95元，由鄢国新负担221元；二审案件受理费620元，由郑林芳、鄢国新各负担310元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二一年三月二十四日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷