新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终277号 上诉人（原审原告）：郝某，女，1970年9月28日出生，汉族，教师，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 上诉人（原审原告）：黄某1，女，2005年12月17日出生，汉族，学生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 法定监护人：郝某，女，1970年9月28日出生，汉族，教师，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：孟旭东，新疆宇通律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：吴应童，新疆宇通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：霍城县第二中学，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县清水河镇开封东路。 法定代表人：王巨朝，该校校长。 委托诉讼代理人：李晓莉，女，该校法制副校长。 被上诉人（原审被告）：霍城县教育局，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县水定镇新荣东路23号。 法定代表人：杨雪峰，该局局长。 被上诉人（原审被告）：霍城县清水河镇瞻德小学，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县清水河镇新华路26号。 法定代表人：王洪成，该校校长。 委托诉讼代理人：何卫林，男，该校法制副校长。 上诉人郝某、黄某1因与被上诉人霍城县第二中学（以下简称二中）、霍城县教育局（以下简称教育局）、霍城县清水河镇瞻德小学（以下简称瞻德小学）合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区霍城县人民法院（2019）新4023民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郝某及委托诉讼代理人孟旭东、吴应童，上诉人黄某1的法定监护人郝某及委托诉讼代理人孟旭东、吴应童，被上诉人二中的委托诉讼代理人李晓莉，被上诉人瞻德小学的委托诉讼代理人何卫林到庭参加诉讼，被上诉人教育局经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加庭审。本案现已审理终结。 郝某、黄某1上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1、2005年3月5日黄某2与二中签订《合同书》，该合同履行至2016年10月，二中搬迁至其他校区，女生公寓楼开始闲置，但二中作为合同相对方，并未通知其搬迁一事，合同因二中单方面原因无法继续履行，二中既未履行通知义务，亦未协商解除或弥补损失等，有违《中华人民共和国合同法》第六十条之规定。2、因二中搬迁导致合同无法继续履行，二中应承担赔偿其损失的义务，赔偿数额计算方式为：共计72间宿舍，按合同书第五条约定，每年全额计算为288,000元（72间×8人×500元/每人/每年），其应分得253,400元（288,000元×88%）。现合同已履行11年，尚剩余29年，未履行的29年，其只主张10年的预期利益损失即2,534,000元。3、合同书第十条约定，女生公寓楼的配套设施全部由其采购，因该建筑一楼为门面房，二、三、四楼系女生公寓楼，进入女生公寓楼均需先进入学校大门，故其无从管理控制该女生公寓楼，2016年10月二中搬迁至今，宿舍内床、桌椅、柜子的具体数量其无从得知，故只能请求据实返还。4、合同书第四条明确约定，二中办理土地使用权过户手续，现二中搬迁之后，瞻德小学的土地证内囊括该女生公寓楼，故其主张办理一楼5间门面房的产权手续，需要二中、教育局及瞻德小学协助配合，提供相关手续，缴纳相关费用，至于办理时缴纳土地出让金等，其也愿意按比例分摊。5、一审仅认定双方签订的合同无效，对其诉讼请求均未实际处理，均表述为另案解决，系适用法律不当。双方并非商品房买卖合同关系，一审适用商品房买卖相关法律规定不当。退一步讲，即便双方签订的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，二中、教育局、瞻德小学也应承担返还女生公寓楼中桌椅、板凳、床、柜子等配套设施的义务，折价补偿其不能实际管理控制该公寓楼的损失。 二中辩称，1、霍城县人民政府的统一征收及规划行为导致合同履行不能，故按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条不可抗力的规定及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，其应免责。2、其系教育机构，办理产权证书并非其职责范围，故郝某、黄某1主张协助办理产权证书的诉讼请求也不能成立。3、2016年霍城县人民政府统一规划后，其搬迁前郝某、黄某1投资购买的床、桌椅、家具等配套设备均由郝某、黄某1实际掌控，并未交付。4、其未取得《商品房预售（销售）许可证》，其认为诉争合同显失公平，故合同无效。请求驳回上诉，维持原判。 瞻德小学辩称，其不是争议合同的相对方，不是本案争议女生公寓楼的权利承受者和使用者，其是2017年8月霍城县人民政府批准新成立的一所小学，并根据政府规定进入现在的校址开始教育活动。诉争女生公寓楼占地系在其土地使用证范围内，但其并未使用，且固定资产移交没有涉及诉争女生公寓楼，该楼内的床、桌椅、家具等配套设施仍在，其亦未使用。 郝某、黄某1向一审法院起诉请求：1、解除郝某丈夫黄某2生前与二中签订的合作合同；2、判令二中、教育局、瞻德小学赔偿其损失2,534,000元;3、判令二中、教育局、瞻德小学返还其投资购买的床、桌椅、家具等配套设备；4、判令二中、教育局、瞻德小学协助其办理女生公寓楼一楼五间门面房的权属证书。 一审法院认定事实：2005年，二中因女生公寓楼建设的项目资金短缺，决定吸纳个人投资，于是黄某2投资建设了该女生公寓楼。双方于2005年3月5日签订了书面合同，约定：公寓楼建成后一楼归黄某2所有，二、三、四层用于女生住宿，住宿费的纯收入由二中和黄某2按12％和88％的比例分配，分配期限为40年，分配期限届满后，二、三、四层由二中无偿使用，产权由二中所有，合同自2005年9月1日起履行，每学年结算一次。2016年10月7日，二中搬迁校舍，致使其与黄某2所签订的合同无法履行。另查明，黄某2在2015年遗嘱确定：位于霍城县清水河镇新华路18号霍城县第二中学女生公寓楼和一楼五间门面房由其妻郝某与其女儿黄某1继承。郝某与黄某1系母女关系。2016年6月23日，黄某2因病去世。再查明，本案所争议的女生公寓楼下附土地系划拨土地，二中未取得开发建设女生公寓楼项目的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售（销售）许可证》，且商铺的实际面积未测量，也没有该工程的竣工验收报告，截止庭审结束，涉案土地尚未办理房屋产权手续。也无移交手续。一审法院认为，本案中黄某2与二中是在平等自愿的基础上达成的合同，该合同目的系合资、合作开发二中女生公寓楼。《城市房地产管理法》第四十五条第一款规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，办理审批”，《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。本案商铺所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人未经审批，不具有对土地使用权进行处分的权利。除此之外，与工程相关的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售（销售）许可证》均未办理，双方签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，系无效合同，故对郝某、黄某1主张解除合同不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。郝某、黄某1主张二中、教育局、瞻德小学赔偿其损失、要求返还其投资购买的床、桌椅、家具等配套设备的诉讼请求，因该合同无效，对该项诉讼请求不作处理，郝某、黄某1可另行解决。郝某、黄某1要求二中、教育局、瞻德小学协助办理一楼五间门面房权属证书的诉讼请求，因合作开发的公寓楼的土地系划拨取得，直至庭审结束均无证据证实该划拨土地已转化为出让土地，该商铺产权由黄某2所有的基础不存在，故对郝某、黄某1该项诉讼请求不予支持。合同无效系自始无效，应相互返还，不能返还的应折价补偿。郝某、黄某1就其损失可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回郝某、黄某1的诉讼请求。案件受理费28,854元，由郝某、黄某1负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 瞻德小学提交以下证据：霍城县人民政府关于设立霍城县清水河镇瞻德小学的批复文件一份（复印件），拟证明瞻德小学是霍城县人民政府批准设立的小学，并非本案责任主体。 郝某、黄某1质证认为：真实性、合法性认可，但对瞻德小学不是本案责任主体的证明目的不认可。女生公寓楼下附土地已划归瞻德小学所有，属于瞻德小学实际管理和控制，故瞻德小学、二中应共同向其返还床、桌椅、家具等配套设施。 二中质证认为：真实性、合法性、关联性均认可。 本院认证：瞻德小学提供的证据，郝某、黄某1及二中对其真实性、合法性均不持异议，本院对其真实性、合法性予以确认。 除对“二中未取得开发建设女生公寓楼项目的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》”这一事实外，本院经二审审理对一审查明的其他事实均予以确认。本院另查明，郝某、黄某、二中、瞻德小学均认可二中取得了开发建设女生宿舍楼项目的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。 甲方二中与乙方黄某2签订的《合同书》第二条约定：甲方确认修建公寓土地在城市规划红线之内，公寓由于国家政策，或地方政府规划，或不可抗力等客观原因，造成损失，依据相关法律、法规处理。第四条约定：甲方负责在本合同签订后一个月内为乙方办理土地使用权过户手续，甲方承担全部费用和今后公寓楼的税费（因为一般学校没有税费）。乙方对垫资修建的学生公寓享有全部使用权，期限暂定为10年，10年内（2013年底前）甲方争取资金将乙方垫资修建的公寓（不含商用房）按专家评估价收回；若甲方10年内争取不到资金，经双方协商后可以延长，但收费标准上涨10%，今后每5年上涨10%。第五条约定：甲方保证公寓入住率100%，如果没有注满（每间平均8人），甲方按满员负责收费付给乙方。第十条约定：乙方负责公寓所需床、桌椅、家具等相关固定资产配套设备的购置安装及所需费用。第十一条约定：垫资建成的公寓楼，一层门面房为乙方所有，二层、三层、四层必须供甲方学生住宿。第十二条约定：固定资产设备（不包括门面房）的管理使用权为乙方所有。若甲方10年、20年、30年内都争取不到资金，40年后乙方将公寓无偿移交给甲方使用，产权归甲方所有。第十三条约定：2.学生公寓财务收支实行独立核算，设立公寓财务管理账户，公寓财务收支由乙方独立支配、管理，甲方予以监督，并有权提出质疑和要求纠正。3.以下开支由乙方承担并计入公寓开支费用：公寓内购买学生被褥、洗漱用具等零星易耗物品开支；在公寓工作的后勤服务人员的工资福利等人员费用开支；公寓消耗的水电暖、卫生等项费用开支；公寓管理产生的各项税费（相关部门收取的费用）及双方认可的招待等项费用；双方认可应在公寓列报的其他开支；4.公寓收取的住宿费减去开支后的结余，按甲方12%乙方88%的比例分配。5.公寓住宿费按物价部门规定收取。”第十五条：若一方违约，应承担由于违约给对方所造成的损失，包括间接损失，可得利益损失。 经现场勘验，截至2021年3月10日止，诉争女生公寓楼内现存上下床224套。郝某、黄某1放弃由二中、教育局、瞻德小学返还其投资购买的桌椅及热水器等配套设备的诉讼请求。其仅主张由二中、教育局、瞻德小学对224套上下床进行折价补偿。 本院认为，二中与黄某2签订的合同约定由二中为黄某2办理土地使用权过户手续；黄某2垫资建成的公寓楼，一层门面房为黄某2所有，即二中未经政府批准，私自将国有划拨土地使用权予以转让，该合同违法了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同，故郝某、黄某1主张解除合同不能成立，本院不予支持。 郝某、黄某1主张二中协助其办理一楼五间门面房的权属证书，实际系依据该无效合同约定主张继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，无效合同不具备履行性，故一审未支持其该项诉讼请求正确，本院予以确认。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案合同无效，双方均存在过错，郝某、黄某1未提供证据证实合同无效系二中单方面原因造成。退一步讲，即便合同无效系由二中单方面原因造成，郝某、黄某1主张的损失253.4万元亦无事实依据，故一审未支持其该项主张正确，本院予以确认。 本院认为，黄某在履行该合同的过程中，实际投入的资金已转化为公寓楼，公寓楼为不动产，无法返还，故二中应折价补偿郝某、黄某1，郝某、黄某1可就该合同无效情况下的折价补偿问题另行解决。一审中郝某、黄某1主张由二中、教育局、瞻德小学返还其投资购买的床、桌椅、家具等配套设施，二审中其变更诉讼请求为折价补偿，对其变更的该项诉讼请求，其可另行解决。 综上，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对郝某、黄某1的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27,072元，由郝某、黄某1负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵   冬   迪 审判员 巴合提努尔托乎达汗 审判员 王   帷   嘉 二〇二一年三月十六日 书记员 张   雪   飞