安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初1139号 原告：陈欣悦，女，1995年6月9日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：胡先会，该公司经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 原告陈欣悦与被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方城市广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈欣悦，被告东方城市广场公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈欣悦向本院提出诉讼请求：1.依法判令东方城市广场公司支付陈欣悦租金6431.92元；2.本案的全部诉讼费用由东方城市广场公司承担。事实和理由：陈欣悦和东方城市广场公司经友好协商于2015年签订委托经营管理合同，约定陈欣悦将位于淮北市淮海中路与孟山路交汇处城市广场X栋（东方城市广场）X层X号铺位委托东方城市广场公司经营管理，委托经营期限自2016年1月1日至2027年12月31日，东方城市广场公司承诺自托管第四年开始向其支付约定的租金。但时至今日，东方城市广场公司已拖欠2020年11个月的租金，陈欣悦多次催要，东方城市广场公司始终以各种理由拒绝支付。现陈欣悦依据相关法律规定诉至法院，望依法支持其诉讼请求。 东方城市广场公司辩称，1、双方签订的委托租赁管理合同约定：“自托管的第四年起至第七年，乙方每年分别按照购房合同的签约总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益”即本案应当以陈欣悦实际支付的购房总价为基数计算经营收益，在陈欣悦未举证实际支付购房款的情况下主张租金数额缺乏事实依据。2、从陈欣悦的诉请来看，其诉讼请求的租金、违约金为新冠肺炎期间以及后疫情期间的租金违约金。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求涉案商铺在内诸多商家均不能开业经营，这是众所周知的事实，属于政府的强制性要求。东方城市广场公司无法经营的情形属于不可抗力，不属于东方城市广场公司责任。3月底开始，商铺虽然部分恢复营业；但是后疫情期间商场仍然有较为严格的防控措施，商场没有顾客，没有营业额或营业额严重减少。加之电商的冲击，实体店经营受到了前所未有的影响，这是众所周知的事实，也是本案当事人签订委托管理合同时候不可预见的。因此，双方约定的租金明显过高，对东方城市广场公司是显失公平的。东方城市广场公司请求法院结合案件的实际情况，根据不可抗力的规定以及公平原则变更合同，免除疫情期间的租金，变更减少或免除东方城市广场公司疫情以外期间的应当给付部分租金的50%以上并免除全部违约责任。综上，陈欣悦的部分请求及违约及事实与事实不符，东方城市广场公司请求法院准许部分和全部免除租金并免除违约金，请求法院依法查明案件事实，并依法作出公平的判决。 本院经审理认定事实如下：陈欣悦系城市广场X栋（东方城市广场）X层X号铺位的业主。购房合同约定的该商铺总价77962元，陈欣悦支付含60XX号及60XX号、60XX、60XX号、60XX号、60XX号六间铺位购房款总计470815元。 购房后，陈欣悦（甲方、委托方）与东方城市广场公司（乙方、经营方）签订委托经营管理合同。合同约定：甲方同意将坐落于淮北市淮海中路与孟山路交汇处的备案名即城市广场X栋（东方城市广场）X层X号铺位委托乙方经营，该商铺总建筑面积为8.15平方米，购买合同总价为77962元；委托经营期限自2016年1月1日起至2027年12月31日止，共12年；甲、乙双方约定本合同委托经营期间，托管经营收益与支付方式如下，托管的第一年至第三年（即：2016年、2017年、2018年）乙方无须向甲方支付经营收益；自托管的第四年起至第七年（即2019年、2020年、2021年、2022年）乙方每年分别按照购房合同签约总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益；自第八年至第十二年根据物业收益执行9:1分成，即甲方拥有实际物业收益的90%，乙方拥有实际物业收益的10%；支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户；在合同履约期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任；乙方逾期支付甲方该商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向甲方支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金；因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付不少于按委托经营标的总价值（甲方签定的购房合同总价款）的20%计算的违约金等内容。在合同履行过程中，东方城市广场公司按照约定向陈欣悦支付经营收益至2020年1月31日，其中2020年的经营收益为每月584.72元（77962元×9％÷12个月）。因东方城市广场公司未再支付经营收益，陈欣悦遂提起本案诉讼。 上述事实，有陈欣悦提交的委托经营管理合同、商品房买卖合同、收据、银行明细清单及当事人陈述在卷予以证明，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院认为，陈欣悦与东方城市广场公司签订委托经营管理合同，系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，2020年东方城市广场公司按照购房合同签约总价的9%向陈欣悦支付当年的经营收益。陈欣悦主张的租金即合同约定的经营收益。现东方城市广场公司自2020年2月之后的经营收益未支付，已构成违约，陈欣悦主张其支付自2020年2月至2020年12月共计11个月的经营收益6431.92元符合合同约定。 2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，导致涉案商铺所在商场经营收入减少，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免东方城市广场公司2020年2月至3月的经营收益即1169.44元。故，东方城市广场公司应当向陈欣悦支付经营收益5262.48元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条规定，判决如下： 一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内支付陈欣悦经营收益5262.48元； 二、驳回陈欣悦的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟娇 二〇二一年三月二十四日 法官助理仲安琪 书记员张艺馨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。