山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初2524号 原告：刘桂媛，女，1975年3月24日出生，汉族，无业，住济南市历下区。 原告：卜德江，男，1970年10月21日出生，汉族，无业，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：高国华，山东金盛阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱雨，山东金盛阳律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕昌祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘园园，山东舜通律师事务所律师。 委托诉讼代理人:朱凤，山东舜通律师事务所律师。 原告刘桂媛、卜德江与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告刘桂媛、卜德江的委托诉讼代理人高国华、钱雨，被告景和置业公司的委托诉讼代理人潘园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘桂媛、卜德江向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司向刘桂媛、卜德江支付逾期交房违约金42940.92元（自2018年8月2日至2020年1月22日，共计538天，127.91平方米×0.48元/平方米/天×1.3×538天）；2.本案诉讼费用由景和置业公司承担。事实与理由：刘桂媛、卜德江与景和置业公司于2016年3月25日签订《济南市商品房买卖合同》，刘桂媛、卜德江购买景和置业公司的某套房屋，刘桂媛、卜德江按照约定支付总房款943975.4元，合同约定景和置业公司应于2017年12月15日前将取得竣工验收备案证明的商品房并交付给刘桂媛、卜德江，但景和置业公司实际取得涉案商品房竣工验收备案证明的时间是2020年1月22日，已构成违约。刘桂媛、卜德江实际接收涉案商品房的时间是2018年8月1日，且已就2017年12月16日至2018年8月1日期间的违约金提起诉讼，并已收到违约金。但景和置业公司仍未支付2018年8月2日至2020年1月22日期间的逾期交房违约金，为维护刘桂媛、卜德江的合法权益，故诉至法院。 景和置业公司辩称，一、从诉讼程序上来讲，刘桂媛、卜德江已基于同一合同、同一事实及理由向法院提起了相关诉讼，案号为（2020）鲁0112民初2549号。法院审理后，已判决景和公司按照刘桂媛、卜德江实际损失的1.3倍向刘桂媛、卜德江支付逾期交房违约金，景和公司也已履行了全部支付义务。刘桂媛、卜德江再次提起本案诉讼，构成重复起诉，刘桂媛、卜德江的起诉应予驳回。二、从实体权利上来讲，刘桂媛、卜德江的诉讼请求亦无事实及法律依据。本案中，刘桂媛、卜德江与景和置业公司虽然将“该商品房取得竣工验收备案证明”约定为房屋交付条件，但景和置业公司将涉案房屋交付给刘桂媛、卜德江时，已明确告知了刘桂媛、卜德江房屋尚未取得竣工验收备案证明的事宜，而刘桂媛、卜德江在明知房屋未取得竣工验收备案证明的情形下，仍然坚持要求收房，根据案涉《济南市商品房买卖合同》附件五补充协议第五条第7项之约定，应视为双方对约定的房屋交付条件进行了变更，且事实上刘桂媛、卜德江也已实际享受了房屋的使用收益，收房之后亦不会再产生所谓的租金损失。刘桂媛、卜德江在已实际占有、使用房屋的同时，再要求景和置业公司承担占有、使用房屋期间的逾期交付违约责任，无事实、合同及法律依据，亦有违诚实信用及公平原则。综上，请求驳回刘桂媛、卜德江的诉讼请求或驳回起诉。 本院经审理认定事实如下： 1.2016年3月25日，刘桂媛、卜德江与景和置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定：刘桂媛、卜德江购买景和置业公司开发的房屋一套，建筑面积为127.53平方米，总价款为941171元；景和置业公司应当于2017年12月15日前，取得该商品房分期综合验收备案证明，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理……2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%”。同日，双方签订补充协议，将房屋交付条件变更为取得商品房竣工验收备案证明，并约定：买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得主合同第八条、本补充协议第五条第1款约定的证明文件或尚未满足主合同约定的其他交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。 2.涉案房屋于2018年7月9日通过了建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位的竣工验收。2018年7月16日，济南市历城区工程质量与安全生产监督站出具《建筑工程竣工验收备案办理通知单》，通知景和置业公司建设的工程，建筑工程质量监督报告已经出具完成，于监督报告出具之日起15日内，携带相关资料来历城质安站办理“建筑工程竣工验收备案”。2018年8月1日，景和置业公司向刘桂媛、卜德江交付涉案房屋。2020年1月22日，景和置业公司取得涉案楼房《房屋建筑工程竣工验收备案单》。 3.因景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，刘桂媛、卜德江曾于2020年4月13日向本院提起诉讼，要求景和置业公司支付逾期交房违约金，本院经审理作出（2020）鲁0112民初2549号民事判决，判令景和置业公司向刘桂媛、卜德江支付逾期交房违约金18223.53元（2017年12月16日至2018年8月1日）。上述判决生效后，景和置业公司履行了判决书中所确定的付款义务。另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 4.2020年12月22日，景和置业公司向刘桂媛、卜德江出具案涉房屋的增值税普通发票，载明涉案房屋实测面积为127.91平方米，房屋价格为943975.4元，双方对房屋面积及价款的变更情况均予以认可。 本院认为，刘桂媛、卜德江在本案中提出的诉讼请求与（2020）鲁0112民初2549号案件中的诉讼请求并不一致，本案不构成重复诉讼。本案中，刘桂媛、卜德江与景和置业公司在合同中约定将取得《竣工验收备案证明》作为交房的条件，景和置业公司于2018年8月1日将涉案房屋交付刘桂媛、卜德江使用时并未取得竣工验收备案证明。景和置业公司主张其与刘桂媛、卜德江已经对双方约定的房屋交付条件进行了变更，且就交付房屋时该房屋未取得竣工验收备案证明的事实已经告知了刘桂媛、卜德江，但并未提供证据予以证实，本院不予采信。故景和置业公司实际交付房屋的行为，不能免除其逾期交房的违约责任，应当支付自2017年12月16日起至2020年1月22日止的逾期交房违约金。关于刘桂媛、卜德江主张按照鉴定结论0.48元/平方米/日的标准的1.3倍计算逾期交房违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，按照合同约定的违约金标准计算的违约金数额为18879.51元（943975.4元×2%），而按照鉴定结论中的租金标准计算至2020年1月22日的损失数额为47152.74元（0.48元/平方米/天×127.91平方米×768天），根据法律规定，本院以实际损失额为限支持刘桂媛、卜德江主张的逾期交房违约金数额为47152.74元，同时，扣减景和置业公司已经支付的逾期交房违约金18223.53元，景和置业公司尚应支付逾期交房违约金28929.21元（47152.74元-18223.53元）。刘桂媛、卜德江主张按照实际损失上浮30%计算自2018年8月2日至2020年1月22日的逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、山东景和置业有限公司于于本判决生效之日起十日内支付刘桂媛、卜德江逾期交房违约金28929.21元； 二、驳回刘桂媛、卜德江的其他诉讼请求。 案件受理费874元，减半收取计437元，由刘桂媛、卜德江负担175元，山东景和置业有限公司负担262元。 本判决为终审判决。 审判员  刘克峰 二〇二一年三月三十一日 书记员  康与莹