浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初3013号 原告（反诉被告）：武义碧桂园房地产开发有限公司，住所地：浙江省金华市武义县壶山街道壶山广场A区1-118铺。 委托诉讼代理人：罗文，女，1994年12月2日出生，汉族，住绍兴市柯桥区，系原告员工。 委托诉讼代理人：刘盎，男，1992年12月7日出生，汉族，住绍兴市柯桥区，系被告员工。 被告（反诉原告）：王科，男，1990年1月17日出生，汉族，住武义县。 委托诉讼代理人：刘晓丹，女，1988年8月8日出生，汉族，住武义县，系被告之妻。 被告（反诉原告）：刘晓丹，女，1988年8月8日出生，汉族，住武义县。 原告（反诉被告）武义碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告（反诉原告）王科、刘晓丹商品房预售合同纠纷一案，本院依法受理后适用简易程序审理。2020年12月4日，两被告依法提起反诉，本院经审查后予以受理。2021年1月19日本院依法合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人罗文、被告（反诉原告）王科的委托诉讼代理人即共同被告（反诉原告）刘晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧桂园公司诉请要求：1、判令被告立即支付剩余购房款1010000元、违约金121021.68元（自2018年11月20日起，以1010000元为基数按每日万分之三暂计算至2020年11月2日，实际计算至履行之日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2018年8月23日，原被告双方共同签订了《浙江省商品房买卖合同》（预售）一份。该合同约定：被告购买原告开发的位于武义县北岭新区××座××幢××单元××室商品房××，总房价款为1455593元；被告应当于2018年8月23日前支付首期房价款445593元，剩余房款1010000元由被告申请贷款支付，被告应当于2018年8月30日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续；2018年11月20日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，应当按日计算向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告支付了首期购房款，未按合同约定办理贷款审批手续，也未支付剩余购房款1010000元。原告多次向被告催讨，被告仍置之不理。现被告未依约履行支付义务，故原告依据《民事诉讼法》等法律规定，请求判如所请，以维护原告合法权益。 被告王科、刘晓丹答辩称： 一、关于双方纠纷背景。2018年8月23日，原告利用严重虚假宣传、违规销售、恶意误导、隐瞒、欺诈等手段，刻意营造信息不对称、价格不透明及虚幻火爆的营销情境，诱使并导致其在不了解真实情况和在违背真实意思的情况下，与原告签订了带有欺诈性的《认购书》和《浙江省商品房买卖合同》及相关附件，同时预交了465593元首付款（该款没有按照我国住建部的有关要求打入原告监管银行的资金监管账户，属于严重违规销售、违法经营，涉嫌集资诈骗）。事后发现合同内容对于双方违约责任的界定严重不对等，存在大量欺诈性、霸王性条例，当初承诺的配套设施和对口学区等问题也全部与客观事实不符，还刻意隐瞒巨额的股权质押、掩盖楼盘风险。此外，签订合同后，原告与相关利益共同体，以办理贷款为借口，骗走了两被告手中唯一的买卖合同，时至今日一年多时间联系不上，联系之后或离职或无人回应，至今没有归还该合同，直到近期才联系两被告，企图利用虚假诉讼等手段，逼迫两被告继续交钱。时至今日，两被告发现，这一切是原告的套路，即以房托诱骗交定金签协议，以定金胁迫交首付签合同，最后再企图通过虚假诉讼的方式，达到他们强买强卖、强迫交易、诈骗钱财的目的。 二、两被告有足够的证据证明原告在商品房预售过程中存在一系列严重违法违规和违法犯罪问题，包括但不限于：1、原告协同作案与团伙诈骗。原告在企业经营、项目运作和楼盘预售过程中，不仅利用严重虚假宣传、恶意误导客户、还利用严重违规销售，坑害弱势群体。尤其是原告的销售部门、法务部门，勾结外围利益共同体、长期进行有预谋、有策划、有组织的团伙协同作案和团伙诈骗活动。2、原告虚假诉讼和合同诈骗。原告在商品房预售过程中，为达到自己的目的，强买强卖、强迫交易，实施合同诈骗。原告明知两被告没有实际履行能力，却以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗两被告继续签订和履行合同，且恶意设置事实上不能履行的条款，造成合同无法继续履行。事后，还通过虚假诉讼，企图以合法形式掩盖其非法目的。3、原告违规收费和集资诈骗等。我国《城市房地产管理法》和相关行政法规明确规定，商品房预售所得款项，必须打入主管部门备案的资金监管银行的资金监管账户，且必须用于有关的工程建设。但原告在预售过程中，将大量款项变相收取套现，甚至打入非监管账户，挪作他用，其行为不仅是严重违规收费，还涉嫌集资诈骗。 三、对于原告的诉讼请求。于情，两被告的父亲正身患重病，且没有正式工作，提出退房退款也是迫不得已。于理，两被告当初已经根据原告的要求到银行办理按揭贷款并提交相关材料，后来由于原告自身产生的行政诉讼等一系列严重问题导致银行不愿意放贷，再后来，又由于原告内部矛盾，根本找不到相关人员对接沟通后续事宜，最终才导致今日局面。于法，原告在企业经营、项目运作、商品房预售中，已经涉嫌上述严重的违法行为。综上，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》不符合合同法“平等、自愿、公平、诚实信用、遵纪守法”相关原则。其次，订立的合同显失公平，恶意串通损害国家、集体和第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，根据法律规定，满足合同无效的所有法定条件。根据法律规定，双方签订的合同是无效合同。再次，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。由此，应驳回原告全部诉讼请求。 反诉原告王科、刘晓丹诉请要求：1、判令双方于2018年8月23日签订的《浙江省商品房买卖合同》及所有附件均为无效合同；2、判令反诉被告全额退还反诉原告各类款项共计465593元，同时赔偿从2018年8月23日起至判决之日的相应利息（按中国人民银行贷款基准利率计算），并承担反诉原告的相关费用50000元以及诉讼费用。 事实与理由：2018年8月23日，反诉被告利用严重虚假宣传、违规销售、恶意误导、隐瞒、欺诈等手段，刻意营造信息不对称、价格不透明及虚幻火爆的营销情境，诱使并导致反诉原告在不了解真实情况和在违背真实意思的情况下，与反诉被告签订了带有欺诈性的《认购书》和《浙江省商品房买卖合同》及相关附件，同时预交了465593元首付款。事后发现合同内容对于双方违约责任的界定严重不对等，存在大量欺诈性、霸王性条例，当初承诺的配套设施和对口学区等问题也全部与客观事实不符，还刻意隐瞒巨额的股权质押、掩盖楼盘风险。反诉被告在商品房预售过程中，也没有按照我国住建部的有关要求将预售款打入其监管银行的资金监管账户，属于严重违规销售、违法经营。此外，签订合同后，反诉被告与相关利益共同体，以办理贷款为借口，骗走了反诉原告手中唯一的买卖合同，至今一年多时间联系不上，联系之后或离职或无人回应，至今没有归还该合同，直到近期才联系反诉原告，企图利用虚假诉讼等手段，逼迫反诉原告继续交钱。由此可见，反诉被告在企业经营和商品房预售过程中，存在的问题包括但不限于：1、虚假宣传、恶意误导客户；2、违规销售、蒙骗弱势群体；3、雇佣大量房托、涉嫌团伙诈骗；4、隐瞒股权质押、掩盖楼盘风险；5、诱骗签署协议、涉嫌合同诈骗；6、违规套取房款、涉嫌集资诈骗；7、利用虚假诉讼、涉嫌强迫交易；8、严重违反经营、涉嫌违法犯罪等。根据我国合同法规定，反诉原告认为，双方签订的合同及附件，完全符合合同无效的情形，故请求依法支持原告诉请，并将反诉被告涉嫌违法犯罪问题移交公安机关处理。综上，请求支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告碧桂园公司答辩称：1、根据合同法规定，合同无效情形有五种：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。从本案来看，反诉被告不存在上述行为，本案没有合同的情形。2、反诉原告提出的诉请50000元咨询费用没有提供相应的合同及发票。3、反诉原告主张的股权质押等等均系恶意编造，甚至编造反诉被告存在虚假诉讼，反诉被告保留追究的权利。 原告（反诉被告）碧桂园公司为证明自己的主张，向本院提供《浙江省商品房买卖合同》（预售）及附件一份，证明原被告签订合同及合同对房款、违约责任等内容的约定。 被告（反诉原告）王科、刘晓丹为证明其主张，向本院提供证据：1、历史股权出质（打印件）三张，证明碧桂园公司掩盖楼盘风险。2、《浙江省商品房买卖合同》第九页及转账凭证，证明碧桂园公司未将预售款转入监管账户，违规收费；3、行政处罚详单（打印件）2份，证明碧桂园公司因虚假宣传及未进行消防设计备案被行政处罚的事实。 上述证据经庭审举证质证及核实，本院认证认为，对于《浙江省商品房买卖合同》及附件，来源合法，且经双方当事人签字确认，本院依法予以确认；对于历史股权出质记录，与本案审理并无关联，本院不予确认；对于转账凭证，双方对真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认；对于行政处罚详单，经本院核查属实，予以确认。 综上，本院认定事实如下：2018年，王科、刘晓丹预向碧桂园公司购买其正在开发的北城名座商品房，并于2018年7月23日缴纳了定金50000元（其中房屋30000元、车库20000元）。2018年8月23日，碧桂园公司与王科、刘晓丹签订《浙江省商品房买卖合同》（预售），约定将北城名座4#2-1102号商品房出售给王科、刘晓丹。房屋建筑面积119.95平方米，房款合计人民币145593元。合同第八条付款方式及期限约定，签订合同前，买受人已支付定金人民币30000元，该定金于合同签订时抵做商品房价款。买受人应当于2018年8月23日前支付首期房价款人民币445593元，剩余房款人民币1010000元由买受人申请贷款支付。买受人应当于2018年8月30日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。合同另约定如果买受人未征得出卖人同意擅自拖延或拒绝办理有关手续的，应按照本合同第九条承担违约责任。该条第4款约定出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，并明确了监管机构、资金监管账户名称、账号等。合同第九条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理。（1）逾期在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同送达之日起15日内按照累计应付款15%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同另对商品房交付时间、条件、逾期交付责任等其他内容进行了约定。 合同签订后，王科、刘晓丹于当日向碧桂园公司支付了购房款415593元。之后，因各种原因，王科、刘晓丹一直尚未办理抵押贷款。现原告提起本案诉讼。另查明，2019年8月30日，武义县市场监督管理局做出武市监行处字（2019）第110号行政处罚决定书，认为碧桂园公司在未取得相关切实依据的情况下，通过宣传册、微信公众号发布文章、销售人员宣传君宸府小区（北城名座）户籍生源就读壶山小学、在“一府启武义”宣传册中标注“银湖公园西侧拟建20万方花海，作为不可再生以及不可复制的生态资源，政务区占据城区最为难得的城市“瑰宝”，一线头牌，仅为君宸府业主专享”等宣传内容的行为，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》、《中华人民共和国广告法》，对其进行了行政处罚。 本院认为，本案双方主张争议焦点在于涉案合同是否存在合同无效或可撤销、解除的情形。对于王科、刘晓丹主张的违规销售、蒙骗弱势群体、虚假诉讼、合同诈骗、强迫交易等问题，其并未向本院提供相关证据，且根据庭审调查，涉案商品房项目属实，现也已建设完成并已通知交房，其以此主张合同无效或可撤销、解除等没有事实和法律依据。对于两人主张碧桂园公司隐瞒股权质押、掩盖楼盘风险及未将房款打入指定监管账户、违法经营等问题，不属于合同无效或可撤销、解除等情形，如相关问题查证属实，应由相应的监管部门进行处罚。对于虚假宣传的问题，根据现有的证据，碧桂园公司在商品房预售过程中存在对不确定的学区、周边环境等进行了虚假宣传，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故虚假宣传的内容并不必然构成合同内容，而根据现已生效的（2020）浙07民终4268号民事判决书，认定行政处罚确定的该小区的虚假宣传内容并未构成违约，王科、刘晓丹以此主张要求确定合同无效或可撤销、解除缺乏事实和法律依据。 碧桂园公司与王科、刘晓丹签订的《浙江省商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。对于王科、刘晓丹反诉要求确认合同无效、返还购房款、赔偿利息损失及承担咨询费用50000元的诉请，本院依法不予支持。王科、刘晓丹应按合同约定按时支付购房款，逾期不付，应承担相应的违约责任。对于违约金，合同约定按未付款日万分之三计算，未超出合理限度范围，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、王科、刘晓丹于本判决生效后十日内支付原告武义碧桂园房地产开发有限公司购房款1010000元，并支付违约金（以1010000元为基数按日万分之三计算至本判决确定的履行之日止）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回王科、刘晓丹的反诉诉讼请求。 本诉受理费7490元（减半收取），反诉受理费4713元（减半收取），合计12203元，由被告王科、刘晓丹负担，限于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  叶 青 二〇二一年三月十二日 代书记员  程佳娟