北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5769号上诉人（原审被告）：北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡北里甲34号1号楼一层063室。法定代表人：彭保国，总经理。被上诉人（原审原告）：任丽丽，女，1978年3月10日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张新（任丽丽之夫），男，1976年8月28日出生，汉族，住北京市通州区。原审当事人（原审被告）：师海萍，女，1973年1月4日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司（以下简称嘉亿伟业公司）因与被上诉人任丽丽、原审被告师海萍房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初9676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人嘉亿伟业公司的法定代表人彭保国，被上诉人任丽丽及其委托诉讼代理人张新，原审被告师海萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉亿伟业公司上诉请求：请求撤销一审判决或发回重审。事实与理由：2020年3月1日，嘉亿伟业公司向任丽丽支付房租，但任丽丽未收取。任丽丽在未提前通知嘉亿伟业公司是否续约的情况下，让嘉亿伟业公司提前交房租违背合同法。疫情期间，嘉亿伟业公司不拖欠房租，任丽丽让嘉亿伟业公司提前交房租，嘉亿伟业公司在3月1日正常交房租，不算违约。任丽丽在合同没到期的情况下就让师海萍搬家，属于违约，师海萍感觉没有保障。师海萍3月6日也未向嘉亿伟业公司支付房租，嘉亿伟业公司没有替师海萍支付房租的义务。任丽丽称于2020年3月4日下午5点48分通过短信的方式向嘉亿伟业公司财务发送《解除合同通知书》，而实际上任丽丽发送的不是文字形式，嘉亿伟业公司打不开。任丽丽辩称，同意一审判决，不同意嘉亿伟业公司上诉请求。师海萍述称，同意一审判决，不同意嘉亿伟业公司上诉请求。任丽丽向一审法院起诉请求：1．解除任丽丽与嘉亿伟业公司签订的《房屋出租委托代理合同》；2．嘉亿伟业公司立刻归还房屋及屋内所有物品归任丽丽所有，师海萍搬离本案涉及房产；3．嘉亿伟业公司给付任丽丽房屋从2020年3月1日到实际房屋腾退之日止的房屋租金（每个月3300元），嘉亿伟业公司按照房租的200％赔偿违约金；4．就嘉亿伟业公司法人彭保国辱骂恐吓威胁任丽丽及其家人作出道歉并停止其此类侵害；5.嘉亿伟业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月22日，任丽丽（委托人、甲方）与嘉亿伟业公司（租赁代理机构、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《委托代理合同》），合同第一条“房屋基本情况”约定，（一）房屋坐落于北京市通州区西富河园4号院10#-412。第三条“出租代理权限及期限”约定，出租代理期自2017年3月1日至2020年3月1日，共计3年。出租代理期限可延长3月。第四条“租金”约定，（一）租金标准￥3300元/月，租金总计：人民币壹拾壹万伍仟伍佰元整（￥115500）。付款方式为：季付。（三）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2017年2月22日（￥6600），第二次2017年5月23日（￥9900），第三次2017年8月23日（￥9900），第四次2017年11月23日（￥9900），以此类推。（四）出租代理期内甲方同意预留出30日作为乙方工作期，工作日后于2017年4月1日开始计算租金，即自出租代理期起乙方给甲方35个月房租。甲方同意工作期内租金作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。第七条“房屋及附属设施的维护”约定，（二）甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。对房屋进行装修、装饰或添置新物品的具体事宜见附件三。第九条“合同的解除”约定，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1.未按约定计划付租金达3日以上的（如遇法定节假日时间顺延）。第十条“违约责任”约定，（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按乙方实际出租价格月租金200%支付违约金。（二）甲方有第九条第三款情形之一的。应按月租金的200%向乙方支付违约金，并同时赔偿乙方为房间添置设施及装修费用。（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。附件二《房屋交割清单》、附件三“甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用”均为空白。《北京市房屋出租委托代理合同》还对双方其他权利义务等做出了约定，双方分别在落款处签字。2019年7月3日，嘉亿伟业公司（出租方、租赁代理机构）与师海萍（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条“房屋基本情况”约定，该房屋坐落于北京市通州区142。第二条“房屋权属情况”约定，甲方对房屋享有转租权。甲方向乙方出示房屋所有权人签署授权甲方转租该房屋的书面委托书。第四条“租赁期限”约定，（一）房屋租赁期自2019年7月7日至2020年7月6日，共壹年。第五条“租金”约定，（一）房屋租金每月为人民币4300元。（二）房屋租金交付采用押一付叁的形式交付，租金须按交付方式提前叁拾日缴纳。具体交付租金的时间为：第一次于2019年7月；第二次于2019年9月6日；第三次于2019年12月6日；第四次于2020年3月6日。《房屋租赁合同》还对双方其他权利义务等做出了约定，嘉亿伟业公司在落款处盖章，经办人为杨某，师海萍在落款处签字。附件二《房屋交割清单》中“房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔”载明，冰箱1台、洗衣机1台、空调2台、热水器1个、燃气灶1个、油烟机1个、双人床1张、衣柜2个、床头柜1个、沙发1个、茶几1个。短信聊天记录显示，嘉亿伟业房地产公司财务杨某荣于2020年3月1日发短信称，“现在因你们家人不给履行已签约的位于通州西富河园4号院10号楼402的租赁合同，我们公司一直在与你们家人沟通，没有聊出结果，所以暂时无法给你们打剩余的房租。如果你们家人确定好跟我们公司履行合同，请你联系我，我再给你们转房租。你感觉合同哪一点不合理你可以走法律程序。如果你们再去找我们的客户叫他们搬家，造成我们公司的经济损失，后果由你们承担。”任丽丽于2020年3月2日发短信称，“您好，已经提前好多天明确告诉你们我们不出租了，并已经报警，那天就已经说明不租你们了。你们的法人还骂人、恐吓我们，还让报警，没法沟通。咱们的合同到2020年3月1日已到期，而且合同期内你们未按规定履行合同，我正式通知你们3日内将房屋交还于我，过期造成的经济损失，我将诉诸法律，后果由你们公司承担。”2020年3月4日，任丽丽通过短信形式发出《〈北京市房屋出租委托代理合同〉解除合同通知书》（以下简称《解除合同通知书》）载明，北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司：本人任丽丽与你公司于2017年2月22日就北京市通州区142室签订北京市房屋出租委托代理合同。按合同约定惯例应于2020年2月22日你公司应向约定之账户交付房租，但你公司截止于2020年3月4日都未打款。依据双方于2017年2月22日订立的北京市房屋出租委托代理合同第九条第四款之规定，本人特此正式通知你公司解除于2017年2月22日签订的关于北京市通州区142室的北京市房屋出租委托代理合同。同时，本人将保留进一步追究你公司违约责任的权利。任丽丽在《解除合同通知书》落款处签字。庭审过程中，关于《解除合同通知书》的送达情况，任丽丽称2020年3月4日下午5点48分通过短信的方式发送给嘉亿伟业公司财务。嘉亿伟业公司不予认可，称公司财务说没有收到，任丽丽发送的不是文字形式，打不开。关于出租代理期，嘉亿伟业公司称房屋对外出租时，凑不上整年的情况下，要往后延长三个月，凑够整年，嘉亿伟业公司认为合同六月份到期，不能腾退是因为任丽丽不让搬家具，只要让搬就立刻腾退。任丽丽称签订合同时没有在意这一条，以为合同就是到2020年3月1日到期，其理解为可以延长也可以不延长，任丽丽认为租期2020年3月1日到期，但是嘉亿伟业公司说有三个月延长期，到时候给钱，结果三个月以后没有搬离房屋也没有交付租金。关于房租支付，嘉亿伟业公司认为疫情期间可以延期缴纳房租，嘉亿伟业公司不算违约，2020年2月22日赶上疫情，看不到台账没法打租金，2020年3月1日在派出所时，公司财务要给钱，任丽丽不收。关于屋内物品，任丽丽称其在屋内有空调、洗衣机、热水器、抽油烟机、燃气灶各一台。嘉亿伟业公司称屋内物品均为其所有，是二手购买的没有票据，热水器、抽油烟机、燃气灶是其换的，任丽丽的物品都被卖掉了，现在屋内没有任丽丽的物品。关于违约金，嘉亿伟业公司称不同意承担，合同没到期时师海萍打电话说任丽丽不让居住，给公司造成了损失。师海萍对此表示认可，称2020年3月1日前房东曾敲门，并告知房东与嘉亿伟业公司签订的合同已经到期，嘉亿伟业公司没有交付房租，如果不交房租师海萍就不能租了。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，任丽丽与嘉亿伟业公司签订的《委托代理合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《委托代理合同》，出租代理期于2020年3月1日到期，出租代理期限可延长3个月，庭审过程中，嘉亿伟业公司陈述可以根据转租情况延长3个月，结合嘉亿伟业公司与师海萍签订的《房屋租赁合同》，法院确认任丽丽与嘉亿伟业公司之间的《委托代理合同》至2020年5月31日届满，该《委托租赁合同》因期限届满而终止。对于任丽丽要求嘉亿伟业公司给付租金的诉讼请求，于法有据，法院对此予以支持。对于任丽丽要求返还房屋的诉讼请求，鉴于《委托租赁合同》已经终止，嘉亿伟业公司及师海萍占有上述房屋无法律依据，故对任丽丽的该项诉讼请求，法院予以支持。对于任丽丽要求嘉亿伟业公司承担违约金的诉讼请求，按照《委托代理合同》约定的租金给付期限，嘉亿伟业公司应该在2020年2月23日前将租金交到任丽丽指定账户，任丽丽在此时间要求嘉亿伟业公司交纳租金符合合同约定，2020年3月1日嘉亿伟业公司要给付房租，任丽丽未收取，考虑到今年新冠肺炎疫情的实际影响，嘉亿伟业公司虽未按时支付租金但却有客观事由，故对于该项诉讼请求，法院不予支持。对于任丽丽要求嘉亿伟业公司支付自2020年3月1日至实际腾退之日止的租金的诉讼请求，并无不当，法院对此予以支持。对于任丽丽要求嘉亿伟业公司法定代表人彭保国就辱骂恐吓威胁行为道歉并停止其此类侵害的诉讼请求，非本案审理范围，相关侵权行为任丽丽可另行起诉。对于房屋内物品问题，双方签订的《委托代理合同》中未载明房屋内物品情况，嘉亿伟业公司称房屋内物品均为自己的，但未提供充分的证据予以证明，法院结合嘉亿伟业公司与师海萍的合同中的《房屋交割清单》以及现场勘查的情况予以确定，属于嘉亿伟业公司的物品，任丽丽应予以返还，作为合同解除的后果，法院一并予以处理。判决：一、确认任丽丽与北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年5月31日到期终止；二、北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司将北京市通州区142室房屋返还任丽丽，于判决生效之日起七日内执行清；三、任丽丽将房屋内冰箱1台、洗衣机1台、空调2台、双人床1张、衣柜2个、床头柜1个、沙发1个、茶几1个退还给北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司，于判决生效之日起七日内执行清；四、北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司给付任丽丽租金（自2020年3月2日至实际腾退之日止，按照每月3300元的标准计算），于第二项判决执行完毕之日起三日内付清；五、驳回任丽丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人均未提交新证据。庭审中，任丽丽称为了减少损失，经一审法院同意，作出一审判决之后开始从师海萍处代收了涉案房屋租金，但双方未签订合同。对此，师海萍予以认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，任丽丽与嘉亿伟业公司签订的《委托代理合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。现双方所签订的《委托代理合同》到期终止，嘉亿伟业公司支付任丽丽租金至2020年3月1日，之后的租金未给付，故一审法院认定其应予2020年3月2日至实际腾退之日止，按照每月3300元的标准给付租金，并无不当，本院予以维持。嘉亿伟业公司主张任丽丽未提前通知其是否续租构成违约，但双方在租赁合同中并无上述行为系违约行为的相关约定，亦未约定上述行为可产生的法律后果，故本院对嘉亿伟业公司该项主张不予采纳。按照《委托代理合同》约定的租金给付期限，嘉亿伟业公司应该在2020年2月23日前将租金交到任丽丽指定账户，任丽丽在此时间要求嘉亿伟业公司交纳租金符合合同约定，故嘉亿伟业公司所提任丽丽要求其提前交房租构成违约的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。嘉亿伟业公司另以其与师海萍之间签订的合同中所约定的，租赁期间及租赁期终止后的六个月内，乙方不得与该房产权利人自行交易为由，主张任丽丽构成违约，缺乏法律依据，且任丽丽从师海萍处代收租金行为，应视为其为减少损失而采取的临时救济的措施，故嘉亿伟业公司相关上诉意见本院不予采纳。嘉亿伟业公司与任丽丽之间的租赁关系，可另行解决。综上所述，北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  玄明虎二〇二一年三月二十七日法官助理  卢圆圆