河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0305民初825号原告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，执行董事。委托诉讼代理人：郭俊梅，河南大鑫律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李东，河南大鑫律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：柯济发，男，1966年5月26日出生，汉族，住洛阳市涧**。第三人：中国农业银行股份有限公司洛阳西工支行，，住所地：洛阳市西工区九都路**负责人：梁朝锋，行长。委托诉讼代理人：郭建亚，男，1971年7月9日出生，汉族，该支行客户部经理，代理权限：特别授权。原告洛阳尚锦置业有限公司诉被告柯济发、第三人中国农业银行股份有限公司洛阳西工支行为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洛阳尚锦置业有限公司的委托诉讼代理人郭俊梅、李东，第三人中国农业银行股份有限公司洛阳西工支行的委托诉讼代理人郭建亚到庭参加了诉讼。被告柯济发经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告洛阳尚锦置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2016年6月30日签订的《商品房预售合同》（编号YS0354453），包含合同附件及补充协议；2、依法判令被告腾空、撤离涉案房屋并向原告返还洛阳市××路××区××单元××号房屋（房屋代码：1212801）；3、依法判令被告配合原告办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销及涉案房屋预告登记注销等相关手续；4、依法判令被告与第三人配合原告办理房屋抵押权预告登记注销等相关手续；5、依法判令被告向原告支付原告代其向第三人偿还的款项（含罚息）（暂计至2020年11月11日为42970.47元，按照原告提交的最新的扣划清单计算，之后以第三人出具的扣划清单为准）；6、请求依法判令被告向原告支付代其偿还款项的违约金（以原告代其向第三人偿还的款项为本金，按日百分之一，从原告代其实际还款之日起计算至被告将原告代其偿还的款项全部还清之日止）；7、判令被告向原告支付解除《商品房预售合同》违约金166974元；8、判令本案的诉讼费、保全费、保函费、律师费、公告费、邮寄费等费用全部由被告承担。事实与理由：2016年6月30日，被告柯济发与原告洛阳尚锦置业有限公司签订《商品房预售合同》及补充协议（编号YS0354453）,被告购买原告开发的位于洛阳市××路××区××单元××号房屋，合同约定建筑面积共147.89平方米，每平米5645.21元，总房款834870元，首付款为184870元，银行贷款65万元。2016年8月2日，原告、被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》（编号：ABC（2016）5006-1），合同约定，第三人向被告发放贷款65万元，被告用位于洛阳市××路××区××单元××号房屋为第三人设立抵押权预告登记。合同履行过程中，被告未能按照《个人购房担保借款合同》的约定向第三人按时履行还款义务，已超过三期以上未归还银行借款本息，致使第三人要求原告承担保证责任，从原告保证金账户划扣还款。按照《商品房预售合同》附件四合同补充协议第七条第4款、第5款及第八条的约定，原告有权解除合同，被告应配合办理商品房预售合同备案登记注销手续并按照房价款20%支付违约金。因目前原告仍不断承担保证责任，为维护自身合同权益提起诉讼，望判如所请。被告柯济发未到庭，未提交答辩意见。第三人中国农业银行股份有限公司洛阳西工支行述称，要求原、被告继续履行《个人购房担保借款合同》，由原告承担相应的担保责任。本院依据当事人提交的证据以及庭审查明情况，确定本案的法律事实如下：2016年6月30日，原告洛阳尚锦置业有限公司（出卖人）与被告柯济发（××）签订《商品房预售合同》（YS0354453）（含附件及补充协议），约定：柯济发向洛阳尚锦置业有限公司购买位于洛阳市××路××区××单元××号房屋（房屋代码：1212801），建筑面积147.89平方米，总房款834870元，首付款184870元，银行按揭贷款65万元。《商品房预售合同》附件四补充协议第七条第4款约定：如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。附件四补充协议第七条第5款约定：如因××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或者如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》(包括合同附件、本补充协议)，自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理合同解除和退房相关手续，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。《商品房预售合同》附件四补充协议第八条约定：合同签订后，如因××原因导致《商品房预售合同》解除的，××应支付总房款百分之二十的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用（包含但不限于出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用）由××承担，出卖人可以从××已付的购房款中扣减后，将余款退给××。2016年8月2日，被告柯济发、原告洛阳尚锦置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司洛阳西工支行签订《个人购房担保借款合同》（编号：ABC（2016）5006-1）一份，约定：柯济发以其购买的洛阳市××路××区××单元××号房屋作抵押，向中国农业银行股份有限公司洛阳西工支行贷款65万元，用于购买前述房产，借款期限228个月，还款方式为等额本息；洛阳尚锦置业有限公司为被告柯济发的上述贷款向提供阶段性连带责任保证。上述贷款发放后，因被告柯济发未按合同约定偿还贷款本息，原告洛阳尚锦置业有限公司代被告柯济发清偿了相应款项。截至2021年2月25日，原告洛阳尚锦置业有限公司被第三人中国农业银行股份有限公司洛阳西工支行扣划保证金共计64431.81元。本院认为，原告洛阳尚锦置业有限公司与被告柯济发签订的《商品房预售合同》（含附件及补充协议）以及原、被告与第三人中国农业银行股份有限公司洛阳西工支行签订的《个人购房担保借款合同》，均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。被告未按合同约定偿还贷款，且连续逾期未还贷款三期以上，属违约行为。原告按合同约定承担连带保证责任，代其向第三人偿还了部分贷款本息后，有权依据补充协议第七条约定解除《商品房预售合同》。故原告要求解除其与被告2016年6月30日签订的《商品房预售合同》（YS0354453）（包括合同附件及补充协议）的诉讼请求，本院依法予以支持。《商品房预售合同》解除后，被告有义务向原告返还位于洛阳市××路××区××单元××号房屋，并协助原告办理上述房屋的备案登记注销手续以及预告登记注销手续。关于原告提出要求被告及第三人配合办理抵押权预告登记注销手续的请求，与本案不属同一法律关系，双方可另行处理。原告在代被告偿还贷款本息后，有权按约定向被告予以追偿，故对原告要求被告偿还代偿款并支付违约金的请求，本院予以支持，但合同约定的违约金超出法律规定的部分不予保护。关于原告主张被告按总房款20%支付解除合同违约金的诉求，该违约金标准约定过高，本院酌定违约金按总房款10%计算，即83487元。原告的其他诉讼请求，没有证据证明，本院不予支持。被告柯济发经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳尚锦置业有限公司与被告柯济发于2016年6月30日签订的编号为YS0354453《商品房预售合同》(包括合同附件及补充协议)。二、被告柯济发于判决生效后三十日内，向原告洛阳尚锦置业有限公司返还位于洛阳市涧西区珠江路升龙城B区15幢1单元1-4101号的房产。三、被告柯济发于判决生效后三十日内，协助原告洛阳尚锦置业有限公司办理洛阳市涧西区珠江路升龙城B区15幢1单元1-4101号的房产的备案登记注销手续以及预告登记注销手续。四、被告柯济发于本判决生效后十日内，向原告洛阳尚锦置业有限公司支付代偿款64431.81元及违约金（以64431.81元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2021年2月25日计算至实际付清之日止）。五、被告柯济发于判决生效后十日内向，原告洛阳尚锦置业有限公司支付解除合同违约金83487元。六、驳回原告洛阳尚锦置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7102元，保全费4694元，由被告柯济发承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  韩亚蕾二〇二一年三月二十五日书记员  杨静静