西安市碑林区人民法院 西安市碑林区人民法院民事判决书 (2020)陕0103民初7081号原告：张某某。委托代理人：张振国，陕西法智律师事务所律师。委托代理人：贺粉霞，陕西法智律师事务所律师。被告：西安某置业有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：袁洋。委托代理人：段某，女，1999年1月6日出生，汉族，系我公司职工，住该公司。委托代理人：袁某。原告张某某与被告西安某置业有限公司(以下简称“某”)房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人张振国、贺粉霞，被告西安某置业有限公司委托代理人袁冰、段某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月17日解除；2、判令被告向原告返还租金131175元、押金49500元，共计180675元；3、判令被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价率支付原告利息损失(以180675元为基数，自2020年5月17日起至实际支付至日止)；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年5月15日签订《房屋租赁合同》，约定被告将其承租的位于某处被称为“商场”二层202号场地出租给原告使用，原告按照合同约定按时将租金及押金支付被告。因新冠肺炎疫情的影响，被告拖欠业主西安海大空调电器工程有限公司(以下简称“海大公司”)租金及设备租赁金、滞纳金等费用，被告于2020年4月2日向海大公司发出解除《租赁合同》通知，后海大公司与被告的商铺租赁协议解除，导致原告与被告的租赁合同无法继续履行。被告于2020年5月16日向原告发出《解除合同通知函》，原告同意解除合同，因原告已经交纳租金至2020年6月30日，距合同实际到期还有一个半月。因此，被告应退还原告已经支付的租金78705元、押金49500元。另因新冠肺炎疫情影响，业主方海大公司响应国家号召，免除包括原告在内的海大实业大厦所有承租户一个月房屋租金费用，所以被告也应当给予原告免除一个月租金52470元。原告多次与被告沟通退还房租及押金事宜未果。被告辩称，原告张某某逾期支付空调制冷费超过三十日，已构成合同第9.14条约定的“严重违约”，在此前提下，被告有权与原告解除合同，且由原告承担违约责任；在被告严重违约情况下，被告依照双方合同第5.2条约定故不同意退还押金49500元；在合同解除后，原告明确表示退出，但仍占有使用、拒不向被告某交还房屋其所支付的租金应不予退还，对于免租，因其承租的房屋不属于国企等必须免租的类型，原告主张免租的请求没有法律依据，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，涉案房屋所有权属于海大公司，2016年2月4日被告从海大公司承租该房屋。2017年5月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其承租的位于西安市碑林区南大街8号海大实业大厦被称为“商场”二层202号场地(面积330平方米)出租给原告使用，租期为7年，自2017年5月15日至2024年6月30日，其中2019年7月1日至2021年7月1日，月租金为人民币41976元，每月物业管理费(预交房租时一并缴纳)为人民币10494元上述两项合计为52470元。中央空调费为每平方米每月人民币15元，自每年5月1日起开始计算。合同签订后原告于2020年8月21日将租房保证金49500元交付给被告公司。合同履行至2020年1月之前双方无异议。原告将2020年6月30日之前的房租及物业费300000元(提前缴纳的优惠价)转至被告指定账户。被告于2020年5月16日向原告发出《解除合同通知函》，原告同意解除合同，但继续使用房屋直至与业主海大公司重新签订《房屋租赁合同》。2020年5月22日被告某公司与西安海大空调电器工程有限公司签订《商铺租赁解除协议》，其中第三条约定：“乙方(某)应于2020年5月29日前向甲方(海大公司)交换租赁房屋，保证租赁房屋完好无损并满足甲方再次出租条件，并办理相应退房手续。乙方与租赁房屋次承租人有关返还租赁房屋的事宜，由乙方与次承租人协商解决，与甲方无涉”与原告已经交纳租金至2020年6月30日。另查，房屋租赁期间水电费2020年5月7日原告已将2020.3.112020.4.10的水电费共计6291.36元交被告，5月份水电费应付7970.18元于7月2日转至恒隆物业公司(海大公司指定账户)。且原告在2020年6月24日已将2020年7月1日至9月30日的夏季制冷费9900元转账至恒隆物业公司(海大公司指定账户)，双方对上述事实予以确认无争议。庭审中，原告为证明自己的主张向法庭出示《协议书》、与项目负责人安琪的微信聊天记录，以证明被告应免除原告一个月的租金费用的诉讼主张。经质证，被告对上述事实的真实性无异议，但不同意原告的证明目的亦不同意原告的诉讼请求。上述事实有原被告提供的相关证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人协商一致可以解除合同。原、被告签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。被告在2020年5月16日向原告发出《解除通知函》，原告同意解除合同，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月17日解除，但原告并未腾交房屋一直使用至于业主海大公司另行签订房屋租赁合同。而被告与2020年5月22日签订《商铺租赁解除协议》，协议规定被告可使用房屋至2020年5月28日。因此被告在2020年5月28日之后不享有收取涉案房屋租金的权利，故被告应退还原告自2020年5月29日至2020年6月30日期间房屋租金55968元(32天*(月租金52470元/30天))。原告应向被告缴纳自2020年5月1日至2020年5月28日期间空调费4620元(28天*(330m**15元每平方米/30天))原告原告诉请要求被告支付迟延付款利息一节，本院认为，未按期交付上述空调费的行为已构成违约，被告可从其房屋租赁保证金中予以扣除，原告的行为不构成根本性违约，故被告主张本院不予采信。被告应将上述空调费扣减保证金后予以退还原告44880元。原告主张被告免除房屋租金一个月的诉讼请求，依照原告提供的相关证据，本院认为，合同具有相对性，被告某公司与海大公司签订的《协议书》虽有免除租金的条款约定，但仅限于合同的向对方与本案原告无关，不必然导致被告应向原告减免一个月租金的情形。另原告提供的微信聊天记录系双方就该免租问题的磋商过程，但双方并未就该事宜达成一致，综上原告该诉讼请求缺少事实依据，本院不予支持。原告的诉请符合法律规定，本院予以支持，但利息的起算日期应为2020年5月29日为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告西安某置业有限公司于退还原告张某某自2020年5月29日至2020年6月30日期间房屋租金55968元，租房保证金44880元，合计100848元人民币；并支付自2020年5月29日至实际清偿之日止期间逾期付款利息，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费3942元，由被告西安某置业有限公司承担2317元，原告承担1625元(此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长      李 杜审    判    员      吴海玲人 民 陪 审 员      高丽娟     二〇二一年二月二日  书    记    员      李 江1