湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1141号上诉人（原审原告、反诉被告）：王鑫，男，1996年8月28日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。委托诉讼代理人：周建明，湖南国广律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：无锡红豆居家服饰销售公司，住所地江苏省无锡市锡山区港镇港下红豆工业城内。法定代表人：周文江。委托诉讼代理人：周伟，男，1995年4月17日出生，汉族，住江苏省泰兴市，系公司员工。上诉人王鑫因与被上诉人无锡红豆居家服饰销售公司（以下简称红豆服饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初6725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王鑫上诉请求：一、撤销（2020）湘0103民初6725号判决第一项、第二项;二、判令被上诉人支付上诉人商铺房屋租金130000元，并从2020年1月5日起按每日0.3%支付至上述款项全部还请之日止的逾期付款违约金；三、判令被上诉人支付上诉人商铺房屋空置损失195000元；四、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、涉案房屋系上诉人个人持有，并非国有企业或政府行政事业单位之房屋。在新冠疫情发生之前的2020年1月5日，按《租赁合同》约定上诉人应付2020年第一季度租金195000元，但其在2020年1月6日无理由仅支付了1个月租金65000元。被上诉人严重违约导致合同解除，不应适用国家有关疫情减免的政策，原审判决减免一个月租金有误；2、被上诉人解除租赁后，为防止损失扩大上诉人及时收回商铺并委托他人对外招租，直至2020年10月9日才重新出租。据此已经造成上诉人损失房屋租金541666元、重新签订合同租金差价110000元。综上请求贵院支持全部上诉请求。红豆服饰公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、新冠疫情对被上诉人的经营造成了严重影响，上诉人也认可了被上诉人2020年1月24日至2月10日停止营业，由被上诉人一方承担因疫情防控造成的经济损失显失公平，原审法院综合各种因素判决减免一个月租金并无不妥；2、原审法院将空置损失调整为2个月已经能弥补上诉人的损失了。综上请求人民法院依法驳回上诉人全部上诉请求。王鑫向一审法院起诉请求:1、判令被告支付原告商铺房屋租金130000元，并从2020年1月5日起按每日0.3%支付至上述款项全部还清之日止的逾期付款违约金;2、判令被告赔偿原告商铺房屋空置损失195000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。红豆服饰公司向一审法院反诉请求：1、减免2020年2月15日至2020年4月14日期间的租金共计130000元；2、反诉被告返还押金200000元；3、反诉被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：王鑫系位于长沙市天心区××路××街××街××栋××号房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人。2018年3月27日，王鑫（甲方）与红豆服饰公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租案涉房屋用于乙方的商业经营，甲方应于2018年4月1日前向乙方交付案涉房屋，合同期限自2018年4月15日至2021年4月15日，乙方自2018年4月16日起需向甲方支付租金780000元／年，租金3个月结算一次，第一次租金195000元应在甲方交付房屋后3日内支付，且乙方应当在每次租金结算期前提前10日向甲方支付下个周期租金。另乙方需在合同签订后24小时内缴纳押金200000元；乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方需按租金的0.3%支付违约金。租金即违约金，如乙方未履行完合同期限或租金延迟10天以上缴纳，视同违约。合同签订后，王鑫向红豆服饰公司交付了案涉房屋，红豆服饰公司使用该房屋用于商业经营，且红豆服饰公司依约向王鑫支付了押金200000元，并向王鑫支付了截至2020年2月14日的租金，后红豆服饰公司未再向王鑫支付租金，还于2020年4月15日搬离案涉房屋。王鑫于2020年4月16日发现红豆服饰公司搬离案涉房屋。2020年8月3日，王鑫就本案诉至法院。另查明，2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，根据新冠肺炎疫情防控形势，湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年3月31日，根据新冠肺炎疫情防控形势，湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别由二级调整为三级。疫情发生后，被告红豆服饰公司于2020年1月24日至2月10日期间停止经营。还查明，根据红豆服饰公司提供的照片，证实有商户在案涉房屋内进行摆摊售卖特步衣物和运动鞋，并注明“装修前特卖”。王鑫陈述，其于2020年五一劳动节之后将案涉房屋交付给案外人湖南省玉泉体育用品有限公司用于摆摊销售，并由该公司承担案涉房屋的物业费和空调使用费，案涉房屋至今仍处于对外招租的空置期。上述事实，有房屋所有权证、《租赁合同》、收据、照片、当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王鑫与红豆服饰公司签订了《租赁合同》，约定红豆服饰公司承租案涉房屋进行商业经营，王鑫也依约向红豆服饰公司交付了案涉房屋，红豆服饰公司应当按约向王鑫支付租金，但因2020年1月以来，全国范围内爆发新冠肺炎疫情，该疫情属于全国性突发公共卫生事件，湖南省也于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，企业、商户均停止经营，红豆服饰公司也于2020年1月24日至2月10日期间停止经营,后湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别于2020年3月10日由一级调整为二级，又于2020年3月31日由二级调整为三级,故红豆服饰公司恢复营业后,疫情尚未消除，红豆服饰公司仍负有配合疫情防控的义务，对其经营活动也会造成一定的影响,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，故新冠肺炎疫情系原、被告均无法预见的客观情况变化，双方当事人在订立合同时也无法预料这种情况，如果仍然要求红豆服饰公司继续按照原合同约定支付租金，由红豆服饰公司一方承担因疫情防控造成的经济损失，将显失公平，本案应当根据公平原则，由王鑫、红豆服饰公司分担责任，结合红豆服饰公司的停业期限和恢复营业后的实际经营情况,一审法院予以酌情支持减免一个月租金，故红豆服饰公司还应当向王鑫支付截至2020年4月15日的租金65000元。同时，疫情影响并不足以导致王鑫、红豆服饰公司之间的租赁合同目的无法实现，红豆服饰公司擅自于2020年4月15日搬离案涉房屋，并拒不向王鑫支付已到期租金，导致双方的合同目的已经无法实现，红豆服饰公司构成违约解除合同、拖欠租金，其应当承担相应的违约责任，一审法院确定由红豆服饰公司以欠付租金65000元为基数，按每日万分之五的标准向王鑫支付自2020年1月5日起至实际偿付之日止的违约金。另外，鉴于红豆服饰公司违约解除租赁合同的行为，给王鑫造成了损失，一审法院酌情确定由红豆服饰公司按2个月租金的标准向王鑫赔偿案涉房屋空置期损失，即130000元。关于反诉原告红豆服饰公司主张押金200000元的退还问题，一审法院认为，王鑫、红豆服饰公司并未明确约定该押金具有定金担保的性质，故王鑫理应在双方租赁合同终止时向红豆服饰公司退还该押金，但是，鉴于红豆服饰公司的违约行为，其对王鑫负有相应的金钱债务，故双方互负的债务应当予以相应抵销。经计算，截至2020年10月10日，红豆服饰公司应当向王鑫支付租金65000元、违约金9067.5元，并应当赔偿空置期损失130000元，故红豆服饰公司还应当向王鑫支付4067.5元（65000元+9067.5元+130000元-200000元）。对于王鑫主张的过高部分以及红豆服饰公司的反诉请求，一审法院均不予支持。对于红豆服饰公司本诉中辩称，其于2020年4月15日搬离案涉商铺后，该商铺开始销售其他产品至今，不存在长期空置情形，其无需支付房屋空置费，一审法院认为，根据王鑫提供的照片，可以证实案外人湖南省玉泉体育用品有限公司使用案涉商铺进行摆摊售卖特步衣物和运动鞋，并注明“装修前特卖”，但案涉房屋并未重新进行装修，湖南省玉泉体育用品有限公司使用案涉商铺进行摆摊售卖的方式也与商户承租商铺进行正常商业经营行为存在明显差异性，应属湖南省玉泉体育用品有限公司临时借用场地并予以适当补偿的经营行为，也系王鑫防止损失扩大而采取的补救措施，不应当认定为王鑫已重新出租案涉房屋，故红豆服饰公司应当在合理的房屋空置期内向王鑫赔偿损失，一审法院对红豆服饰公司的该项辩称，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，原审判决如下：一、限被告（反诉原告）无锡红豆居家服饰销售有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）王鑫支付4067.5元；二、驳回原告（反诉被告）王鑫的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）无锡红豆居家服饰销售有限公司的反诉请求。本案本诉受理费7056元，减半收取3526元，反诉受理费3125元，共计6651元，由原告（反诉被告）王鑫承担3225元，由被告（反诉原告）无锡红豆居家服饰销售有限公司负担3426元。二审中，上诉人王鑫向本院提交了三份证据，《房屋租赁合同》，拟证明涉案房屋直至2020年10月9日才重新租出去；缴费通知单、一份情况说明，拟证明被上诉人擅自搬离店铺后，上诉人为了减少损失，委托湖南省玉泉体育用品有限公司对商铺进行临时管理和对外招租，期间，商铺的固定物业管理费和空调费由玉泉公司予以缴纳。本院认为，《房屋租赁合同》达不到其证明目的，本院不予认定；缴费通知单、一份情况说明的证明内容已由一审法院予以确认，本院不再做重复认定。本院认为,根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：一、一审法院认定一个月的租金减免是否合理。本院认为，新冠肺炎疫情的发生系合同双方均无法预见的客观情况变化，在抗击新冠肺炎疫情期间，红豆服饰公司的经营活动必将受到影响，如果由红豆服饰公司一方承担因疫情防控造成的经济损失，将显失公平，故一审法院根据公平原则酌情减免一个月租金并无不妥。二、红豆服饰公司违约责任的承担。王鑫主张因红豆服饰公司的违约行为造成其涉案房屋空置6个月，原审判决两个月的空置期租金明显少于其实际损失。本院认为，新冠疫情影响并不足以导致王鑫、红豆服饰公司之间租赁合同的目的无法实现，红豆服饰公司擅自于2020年4月15日搬离案涉房屋，并拒不向王鑫支付已到期的租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于房屋空置期损失，由于红豆服饰公司的违约行为，导致王鑫必然要寻找新的承租人从而产生一定的损失。但影响房屋再次出租的因素众多，故不能要求红豆服饰公司完全承担房屋长期无法出租所产生的损失，故一审法院综合全案情况酌情确定两个月租金的标准向王鑫赔偿涉案房屋空置损失并无不当，王鑫的该上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人王鑫的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2718元，由王鑫负担。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  蔡晓二〇二一年三月十日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。