甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2021）甘0982民初185号   原告：路某，女，1965年5月11日出生，汉族，住敦煌市。   委托诉讼代理人：魏某，甘肃鸣沙律师事务所律师。   被告：敦煌魅力旅游发展有限公司，统一社会信用代码91620982MA72QR2W1Q。   法定代表人：王某，总经理。   被告：甘肃天诚房地产开发有限责任公司敦煌项目部，统一社会信用代码916209825955000544。   负责人：谢某，经理。   委托诉讼代理人：杨某，财务总监。   原告路某与被告敦煌魅力旅游发展有限公司（以下简称魅力公司）、甘肃天诚房地产开发有限责任公司敦煌项目部（以下简称天诚公司敦煌项目部）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路某的委托诉讼代理人魏某、被告天诚公司敦煌项目部的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼，被告魅力公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。   路某向本院提出诉讼请求：1、要求魅力公司、天诚公司敦煌项目部支付拖欠的房屋租金26880元（自2019年10月1日计算至2021年9月30日，30.23平方米╳7410元=224004.3元╳6%╳2=26880元），违约金4905.6元（自2019年10月15日计算至2020年10月15日，13440元╳0.001╳365天=4905.6元），合计31785.6元。事实与理由：2012年12月29日，路某与天诚公司敦煌项目部签订商品房买卖合同，路某购买了位于敦煌市市场巷南侧义乌商贸城所修建的农贸市××层商品房一处，建筑面积30.23平方米，合同签订后，路某向天诚公司敦煌项目部陆续交清了购房款。2016年4月28日，魅力公司、天诚公司敦煌项目部与路某签订商铺租赁管理协议一份，约定由魅力公司租赁使用路某购买的上述房屋，租赁期限为6年，租期自2016年10月1日至2022年9月30日止，前三年每年按照房款总价的5%返租金，后三年每年按照房款总价的6%返租金。租金按照整年度返还，魅力公司每年按时足额将租金打入天诚公司敦煌项目部的账户，委托天诚公司敦煌项目部支付给路某。租金支付时间，第一年支付时间为2016年10月1日-10月15日，次年支付时间为第一年租金支付时间的对应期间。魅力公司现拖欠2019年10月1日至2021年9月30日租金未按时支付。魅力公司、天诚公司敦煌项目部未按约定支付租金应当承担违约责任，故路某诉至法院。   魅力公司未到庭，亦未进行答辩。   天诚公司敦煌项目部辩称，对于路某计算拖欠租金的事实没有异议，但是考虑到魅力公司的现状以及疫情影响，希望减免租金，违约金酌情调整。双方在商铺租赁管理协议第九条第6项中明确约定，“在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商。”该协议签订后，受市场大环境的影响，近两年敦煌市义乌商贸城经营惨淡，实体店经济整体下滑。魅力公司自2018年开始便已陷入严重亏损，因无力经营被迫闭门歇业，租赁商铺空置。至此，魅力公司已无力向路某继续支付租金，按照双方签订的商铺租赁管理协议中的约定，该协议应当在2020年9月30日终止。同时，商铺租赁管理协议的主要履行方是魅力公司，天诚公司敦煌项目部只是监管方，监督协议的履行和负责商铺的物业管理，所拖欠的租金与天诚公司敦煌项目部无关，应由魅力公司负责支付。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院认定如下：路某提交的商品房买卖合同、收据、民事调解书，天诚公司敦煌项目部没有异议，本院予以采信。   依据上述有效证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：   路某从天诚公司敦煌项目部购买位于敦煌义乌商贸城二层A-08号商铺，建筑面积最终核定为30.23平方米，售价为每平方米7410元，支付购房款224004.3元。2016年4月28日，路某作为甲方与乙方魅力公司、丙方天诚公司敦煌项目部签订商铺租赁管理协议，就路某将上述房屋出租给魅力公司使用进行约定。其中，租赁期限为6年，从2016年10月1日至2022年9月30日止；租金支付方式及支付时间为：租金核算以购房款总价（折后价）为依据。前三年每年按照房款总价的5%返租金，后三年每年按照房款总价的6%返租金。租金按照整年度返还，乙方每年按时足额将租金打入丙方账户，委托丙方支付给甲方。租金支付时间，第一年支付时间为2016年10月1日-10月15日，次年支付时间为第一年租金支付时间的对应期间，以此类推。乙方租赁期间有权因经营的需要改变商铺现有的建筑装修格局。乙方委托丙方全权负责商铺的物业管理，但暖气、水电、物业等费用由乙方承担。违约责任为：1、……；2、乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方；3、……；6、在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商。协议签订后，路某将商铺交付魅力公司使用，魅力公司将商铺进行整体改造，并依约支付了部分租金。2019年4月15日，路某向本院提起诉讼，要求魅力公司、天诚公司敦煌项目部支付第二年度租金，经本院主持调解，双方达成了调解协议。在合同履行过程中，魅力公司、天诚公司敦煌项目部自2019年10月1日起至今再未支付租金。   另查明，天诚公司敦煌项目部要求解除合同，本院当庭询问路某是否同意解除合同，路某不同意解除合同，陈述如果解除合同，魅力公司、天诚公司敦煌项目部应当支付截止解除合同的租金、违约金以及将商铺恢复原状。   本院认为，案涉商铺租赁管理协议是否应予解除的问题，依据现查明的事实，魅力旅游公司迟延支付租金的违约行为已致使双方之间的合同目的不能实现，为避免双方当事人损失的进一步扩大，双方所签订的商铺租赁管理协议于2021年3月3日（开庭之日）应予解除。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，依据商铺租赁管理协议的约定，第四年度（2019年10月1日至2020年9月29日）的租金为13440元（224004.3元╳6%=13440元）、2020年10月1日至2021年3月3日的租金5634元（224004.3元╳6%/365天╳153天=5634元），合计19074元，本院予以支持。对于违约金，依据商铺租赁管理协议的约定，魅力公司未能按照约定期限给付租金的行为确系违约行为，应向路某承担违约责任。诉讼中，路某以商铺租赁管理协议第九条第二项的约定“乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方”，主张由魅力公司支付违约金。本院认为，路某以此所主张的违约金的数额已高于违约行为给其所造成的损失，故对于违约金的数额，本院应予调整。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。魅力公司未按时支付租金而造成路某的损失，可认定为资金占用期间的利息损失。在本案中，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算未超过30%，足以弥补损失，因此2019-2020年度的应付租金13440元，资金占用期间的利息损失为13440×4.75%/365天×518天（自2019年10月1日至2021年3月3日）×1.3倍=1178元，自2020年10月1日至2021年3月3日的租金5634元，资金占用期间的利息损失为5634元×4.75%/365天╳153天×1.3倍=146元，合计1324元，对于该金额本院予以支持。商铺租赁管理协议解除后，魅力公司应将商铺向路某进行返还。因商铺租赁管理协议对返还的租赁物的状态无约定，故依据法律规定，应以原状返还。同时，本案现有证据无法证实商铺出租时的原状，故对于商铺原状的恢复，宜以隔墙隔断独立成间为标准。天诚公司项目部作为商铺的开发、承建、出售及监管方，在魅力公司恢复商铺原状的过程中，应当负有协助义务，通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等事项，恢复商铺原状的费用，由魅力公司承担。依据合同的相对性原则，天诚公司敦煌项目部非商铺租赁管理协议的相对方及使用人，故路某要求天诚公司敦煌项目部支付租金并承担违约金的诉求，无法律依据及合同约定，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百七十八条、第五百七十九条、第七百二十一条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除路某与敦煌魅力旅游发展有限公司、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部于2016年4月28日签订的商铺租赁管理协议；   二、敦煌魅力旅游发展有限公司于本判决生效后30日内将商铺恢复原状（独立成间）并向路某返还，逾期未能恢复的，路某可自行恢复，由此而产生的费用由敦煌魅力旅游发展有限公司承担，甘肃天诚房地产开发有限公司应通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等方式对商铺恢复原状负协助义务；   三、敦煌魅力旅游发展有限公司支付路某商铺租金19074元、违约金1324元，合计20398元（截止2021年3月3日），限于本判决生效后30日内履行；   四、驳回路某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费594元（路某已预交），由路某负担213元，由敦煌魅力旅游发展有限公司负担381元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审判长 任玉娜   审判员 张晓婧   人民陪审员 王长江     二〇二一年三月十日   法官助理 马艳霞   书记员 巩晓婕