新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2801民初5945号   原告：中国邮政集团有限公司巴音郭楞蒙古自治州分公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市石化大道。   法定代表人：肖东，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈晓娟，新疆首邦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王甜甜，新疆首邦律师事务所律师。   被告：巴州豪景房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市人民东路豪景大厦。   法定代表人：赵秀胜，系该公司执行董事。   委托诉讼代理人：孙建平，新疆阳光律师事务所律师。   原告中国邮政集团有限公司巴音郭楞蒙古自治州分公司（以下简称邮政集团巴州分公司）与被告巴州豪景房地产开发有限责任公司（以下简称豪景房产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于二〇二〇年十月二日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国邮政集团有限公司巴音郭楞蒙古自治州分公司的委托诉讼代理人陈晓娟、王甜甜，被告巴州豪景房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人孙建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   中国邮政集团有限公司巴音郭楞蒙古自治州分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告交付位于库尔勒市驿站楼、建国北路金州公寓1栋2单元的4115.36平方米（当庭减少至3890.66平方米）的住宅房屋，价值暂定为13,753,533.12元（当庭减少至13,609,397.12元）（此项诉讼请求又当庭明确为：请求判令被告向原告交付位于库尔勒市驿站路、建国北路金州公寓1栋2单元的3890.66平方米的住宅，如逾期未交付，则应向中国邮政集团有限公司巴音郭楞蒙古自治州分公司支付3890.66平方米住宅价款，具体以实际评估为准）；2．判令被告协助原告办理库尔勒市萨依巴格辖区建国北路1层02号建筑面积为179.83平方米、1层03号建筑面积为79.67平方米（当庭增加二套房屋：1栋4单元1802室面积89.86平方米及1栋2单元202室面积134.84平方米）的产权登记手续；3．判令被告向原告承担违约金100,000元；4．被告承担原告为追索债权支出的财产保全费5,000元及保全担保费30,800元；5．被告承担本案产生的诉讼费、送达费、鉴定费、评估费等实际产生的费用。事实与理由：2006年11月至2008年4月期间，针对巴音郭楞蒙古自治州邮政局将位于建国北路原邮车站北侧的土地使用权转让给被告巴州豪景房地产开发有限责任公司进行开发建设事宜，巴音郭楞蒙古自治州邮政局与被告分别签订了《开发建设协议书》、《协议书》及《补充协议》，根据协议之约定，被告应提供金州公寓1栋2单元的4115.36平方米住宅用房和250平方米底商以此支付上述土地使用权受让款项。但后因双方对建造成本核算产生争议，被告一直拖延至今未按照约定交付上述约定房屋，且未协助原告办理房产权属登记手续。综上，被告的行为已违约，给原告造成了重大的损失，故诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的各项诉求。   巴州豪景房地产开发有限责任公司辩称，一、原告的主体不适格。答辩人豪景房产公司与巴音郭楞蒙古自治州邮政局之间订立过三份协议书，答辩人未与原告订立过任何协议，请原告方出示证据证实原告与巴音郭楞蒙古自治州邮政局之间的法人承继关系。二、原告提出的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效。答辩人豪景房产公司与巴音郭楞蒙古自治州邮政局之间订立的三份协议书的时间为2006年11月15日的《开发建设协议书》，2007年7月14日的《协议书》，2008年4月23日的《补充协议》。根据上述协议约定的合同履行期限的约定来看是自开工之日起B楼不超过210天，本案从2008年5月开发项目开工之日起计算至工程竣工210天，那么原告如果是适格主体其要求答辩人履行合同义务的期限约定为2008年5月开始的210天后即2008年11月30日，2008年11月30日至原告向人民法院起诉之日为2020年9月已有近十二年时间了，原告单位的局长也已换了五任了，答辩人从未收到原告要求答辩人豪景房产公司履行义务的要求，而且原告也没有任何证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，所以根据我国《民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。故原告提出的诉讼请求应当至迟在2011年11月30日前向人民法院主张权利。而且根据《民法通则》第一百三十五条的规定，原告的诉讼请求也已超过二年的诉讼时效。因此原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：2005年7月6日，库尔勒市人民政府下发文件，文件中同意对巴州邮政局邮政设施用地补办选址手续，具体位置在19号小区、建国北路东侧、孔雀食品厂用地南侧，并在文件中详细标明了位置坐标，同时在文件中明确用地性质为邮政设施用地，可兼容居住用地。2005年8月10日，库尔勒市规划局给巴州邮政局颁发了《中华人民共和国建设用地规划许可证》，规划许可证中明确土地为征用划拨土地。2006年1月26日，库尔勒市人民政府下发文件，同意巴州邮政局位于建国北路东侧的土地由划拨用地进行挂牌转让，土地面积3028.438平方米，折合4.54亩，土地用途为住宅用地，出让年限50年。2007年6月21日，巴州邮政局缴纳了土地出让金565,700元。2007年7月6日，库尔勒市人民政府下发文件，同意将本案中的相应土地由划拨用地转为出让用地。2007年7月14日，邮政集团巴州分公司和豪景房产公司签订《协议书》一份，协议约定，邮政集团巴州分公司将其位于库尔勒市驿站路4.74亩的国有土地使用权交由豪景房产公司开发建设，双方约定采取邮政集团巴州分公司将相应土地转让给豪景房产公司的方式，转让产生的税费由豪景房产公司承担，同时约定豪景房产公司建设开发完后，给邮政集团巴州分公司交付豪景房产公司建设的B楼3191.76平方米以及A楼923.6平方米，共计4115.36平方米住宅和250平方米底商，豪景房产公司不需要再向邮政集团巴州分公司支付土地转让的价款，除协议第二条第三款约定的费用外，邮政集团巴州分公司也不需要向豪景房产公司支付B楼及A楼共计4115.36平方米住宅和250平方米底商的房款和各项费用。A楼抵偿给邮政集团巴州分公司的923.6平方米住宅和250平方米底商的房屋产权证和土地使用权证按照邮政集团巴州分公司提供的名单资料由豪景房产公司办理，费用由邮政集团巴州分公司承担，豪景房产公司开发的A楼等开发项目的土地使用权证、房屋产权证等由豪景房产公司办理并自担各种费用。豪景房产公司补偿给邮政集团巴州分公司的A楼923.6平方米的住宅，邮政集团巴州分公司按照A楼与B楼的实际建造成本差价（A楼每平方米不高于1,000元的实际建造成本与B楼实际建造成本计算差价），待交付使用后一次性交付给邮政集团巴州分公司。另外还约定，豪景房产公司确保B楼及A楼整个工程项目的施工工期，自开工之日起B楼不超过210天，A楼不超过280天（冬休11月5日至次年的3月25日不计工期），逾期根据决算确定的成本单价与总面积之和按照银行逾期还款利息计算损失，超过30日原告有权解除协议。B楼开工时间不得晚于A楼，不可抗力因素造成逾期的除外。如违反本协议条款则视为违约，双方约定违约金为人民币10万元整。《协议书》签订后，豪景房产公司开始施工，但因为实际施工过程中，地下管网错综复杂，致使双方按原协议建造两栋楼的方案无法实施，故根据实际情况，将两栋楼变更为一栋高层。于是邮政集团巴州分公司和豪景房产公司于2008年4月23日签订了《补充协议》，《补充协议》约定，因该宗土地地下管网错综复杂，造成原规划方案无法实施，经规划部门调整后，原两栋住宅楼调整为一栋底商高层框剪结构住宅楼，原规划设计的砖混结构与调整后的框剪结构在建筑成本上存在差额，为体现公平、公正，豪景房产公司在经过建造成本核算后，原（B楼）建筑成本造价为860元每平方米，现框剪结构在建筑成本造价为1,380元每平方米，差额部分由原、被告双方各承担50%。同时在《补充协议》中明确，豪景房产公司补偿邮政集团巴州分公司住宅面积选定为2单元，不足面积在其余单元挑选，超出面积由邮政集团巴州分公司按约定价格向豪景房产公司补差，商业门面房由邮政集团巴州分公司任意选定。   豪景房产公司按协议将开发建设的住宅楼及商铺建造完毕后，2014年5月19日，豪景房产公司下属企业金州公寓物业服务公司的工作人员李金武将金州公寓2单元的22套房钥匙交付给了邮政集团巴州分公司，同时制作《金州公寓二单元交钥匙清单》，在该清单上，详细列明了22套房的具体房号，该清单下方收钥匙处有邮政集团巴州分公司李金龙、赵杰签字。但除了1栋4单元1802室和清单里22套房中的2单元202室外，其他房屋均因豪景房产公司借他人款项无法清偿，故豪景房产公司于2012年起陆续抵账给了李玲并备案登记至李玲名下，除此之外，豪景房产公司也无其他房屋能给邮政集团巴州分公司交付了。豪景房产公司建造完工后，1层02号建筑面积为179.83平方米、1层03号建筑面积为79.67平方米两套商业住房已交付邮政集团巴州分公司占有使用至今。邮政集团巴州分公司提供的在库尔勒市不动产中心查询的《金州公寓二单元交钥匙清单》中21套住宅的面积分别为：1栋2单元201室、1栋2单元301室、1栋2单元401室、1栋2单元501室、1栋2单元601室、1栋2单元701室、1栋2单元801室、1栋2单元1001室、1栋2单元1101室、1栋2单元1201室、1栋2单元1301室、1栋2单元1401室、1栋2单元1501室、1栋2单元1601室每套住宅面积均为132.78平方米；1栋2单元302室、1栋2单元402室、1栋2单元602室、1栋2单元702室、1栋2单元1202室、1栋2单元1402室、1栋2单元1602室每套住宅面积均为134.84平方米。以上21套住宅面积共计2802.8平方米。而双方均认可金州公寓1栋4单元1802室面积为89.86平方米。邮政集团巴州分公司提供的在库尔勒市不动产中心查询的金州公寓1栋2单元202室面积为134.84平方米。   庭审中，邮政集团巴州分公司申请对豪景房产公司建造完成的应当交付而未交付的金州公寓2单元3890.66平方米住宅价值（包括交付钥匙的21套住宅总价值）进行评估鉴定。我院随机指定巴州正昭价格证估有限公司进行评估鉴定，但要求评估机构对交付钥匙的21套住宅总价值进行评估鉴定外，只需对金州公寓2单元每层楼的单价进行评估。2021年2月22日，巴州正昭价格证估有限公司出具价格评估报告为：金州公寓2单元21套住宅（1栋2单元201室、1栋2单元301室、1栋2单元302室、1栋2单元401室、1栋2单元402室、1栋2单元501室、1栋2单元601室、1栋2单元602室、1栋2单元701室、1栋2单元702室、1栋2单元801室、1栋2单元1001室、1栋2单元1101室、1栋2单元1201室、1栋2单元1202室、1栋2单元1301室、1栋2单元1401室、1栋2单元1402室、1栋2单元1501室、1栋2单元1601室、1栋2单元1602室）评估价为8,368,954元，另外评估金州公寓2单元2-4层每层单价为2,906元，第5层单价为2,926元，第6层单价为2,946元，第7层单价为2,966元，第8层单价为2,986元，第9层单价为3,006元，第10层单价为3,026元，第11层单价为3,046元，第12层单价为3,066元，第13层单价为3,086元，第14层单价为3,106元，第15层单价为3,126元，第16层单价为2,906元。因评估鉴定邮政集团巴州分公司预交鉴定费30,000元。因本案诉讼邮政集团巴州分公司支出保全费5,000元，保全担保服务费30,800元。   豪景房产公司应给邮政集团巴州分公司交付4115.36平方米的住宅，扣除21套住宅面积2802.8平方米，再扣减1栋4单元1802室面积89.86平方米及1栋2单元202室面积134.84平方米，豪景房产公司还应给邮政集团巴州分公司交付1087.86平方米。   另查明，2014年2月13日，新疆巴州邮政局变更名称为新疆维吾尔自治区邮政公司巴音郭楞蒙古自治州分公司。2020年4月17日，中国邮政集团公司巴音郭楞蒙古自治州分公司又变更名称为中国邮政集团有限公司巴音郭楞蒙古自治州分公司。   庭审中，本院释明豪景房产公司可提反诉，豪景房产公司明确表示不当庭反诉。   认定以上事实的证据有：政府文件、《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《协议书》、《补充协议》、《金州公寓二单元交钥匙清单》、价格评估报告及当事人陈述。   本院认为，本案的争议焦点一、邮政集团巴州分公司起诉是否已过诉讼时效？因豪景房产公司未给邮政集团巴州分公司交付相应面积的住宅，未交付的行为一直持续到现在，故邮政集团巴州分公司起诉未超过诉讼时效。   本案的争议焦点二、豪景房产公司是否应该给邮政集团巴州分公司交付位于库尔勒市驿站路、建国北路金州公寓1栋2单元的3890.66平方米的住宅，如交付不了如何处理。   邮政集团巴州分公司与豪景房产公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该《协议书》合法有效。根据双方签订的《协议书》，邮政集团巴州分公司按《协议书》约定给豪景房产公司交付了双方约定的建设用地用于建住宅和商铺，豪景房产公司也将相应住宅和商铺建设完毕，根据约定，豪景房产公司应给邮政集团巴州分公司交付4115.36平方米的住宅和250平方米的底商，相应住宅和商铺建成后，豪景房产公司仅于2014年5月23日给邮政集团巴州分公司交付了22套住宅的钥匙，在豪景房产公司给邮政集团巴州分公司交付22套住宅钥匙之前，22套住房中除了2单元的202室之外，其他21套均已于2012年起因抵豪景房产公司欠他人的账陆续备案登记至李玲名下，故2014年5月23日虽然豪景房产公司将22套住宅的钥匙交付给了邮政集团巴州分公司，其中21套仅仅是形式上的交付，实质上当时已经无法交付给邮政集团巴州分公司。目前，金州公寓除了1栋4单元1802室和2单元的202室，剩余3890.66平方米的住宅（包括21套住宅面积和1087.86平方米住宅），豪景房产公司一直未给原告交付，故豪景房产公司理应继续给原告交付，如交付不了3890.66平方米的住宅，则豪景房产公司应该给原告支付3890.66平方米住宅的相应价款。因豪景房产公司曾给邮政集团巴州分公司交付过21套住宅的钥匙，则说明当时双方对该21套住宅的位置、房号均无异议，3890.66平方米住宅的价值中应包含该21套住房的价值，除该21套住宅（面积共计2802.8平方米）之外，另外不能交付的1087.86平方米应均摊在22套中已交付两套住宅之外的楼层，并按相应楼层的价值给邮政集团巴州分公司支付相应价款。金州公寓总共16层，而22套中已交付两套住宅之外的楼层为：5楼、8楼、9楼、10楼、11楼、13楼、15楼，故每层平摊的面积为155.408平方米（1087.86平方米/7）。   本案争议焦点三：豪景房产公司是否应协助邮政集团巴州分公司办理库尔勒市驿站路、建国北路金州公寓1栋4单元1802室（建筑面积89.86平方米）、1栋2单元202室（建筑面积134.84平方米）、沙依巴格辖区、建国北路金州公寓1层02号商铺（建筑面积为179.83平方米）、1层03号商铺（建筑面积为79.67平方米）产权登记过户手续。   虽然豪景房产公司按约定将金州公寓1层02号建筑面积为179.83平方米、1层03号建筑面积为79.67平方米的底商交付给邮政集团巴州分公司占有使用至今，但一直未配合邮政集团巴州分公司办理相应产权过户手续，故1层02号建筑面积为179.83平方米、1层03号建筑面积为79.67平方米底商具备办理产权过户的所有资料情况下，豪景房产公司理应协助邮政集团巴州分公司办理相应产权过户手续，邮政集团巴州分公司该请求本院予以支持。另外，已经交付给邮政集团巴州分公司占有使用至今的1栋2单元202室和1栋4单元1802室在具备办理产权过户的所有资料情况下，豪景房产公司也应协助办理相应过户手续。   本案争议焦点四：豪景房产公司是否违约，是否应该给邮政集团巴州分公司支付10万元违约金。因双方在《协议书》中明确约定，如豪景房产公司违约，则应向邮政集团巴州分公司支付10万元违约金，现豪景房产公司未按双方《协议书》约定履行相应义务，理应承担违约责任。因双方约定的违约金也不高，故邮政集团巴州分公司要求豪景房产公司支付10万元违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条规定，判决如下：   一、巴州豪景房地产开发有限责任公司于判决生效之日7日内向原告交付位于库尔勒市驿站路、建国北路金州公寓1栋2单元的3890.66平方米的住宅，如逾期未交付，则应向中国邮政集团有限公司巴音郭楞蒙古自治州分公司支付3890.66平方米住宅价款11,663,914.416元【21套住宅面积2802.8平方米的价款8,368,954元＋（5楼单价2,926元＋8楼单价2,986元＋9楼单价3,006元＋10楼单价3,026元＋11楼单价3,046元＋13楼单价3,086元＋15楼单价3,126元）×155.408平方米】。   二、巴州豪景房地产开发有限责任公司于判决生效之日7日内在库尔勒市驿站路、建国北路金州公寓1栋4单元1802室（建筑面积89.86平方米）、1栋2单元202室（建筑面积134.84平方米）具备办理产权变更登记资料的情况下，协助中国邮政集团有限公司巴音郭楞蒙古自治州分公司办理以上房屋的产权登记过户手续至中国邮政集团有限公司巴音郭楞蒙古自治州分公司名下。   三、巴州豪景房地产开发有限责任公司于判决生效之日7日内在沙依巴格辖区、建国北路金州公寓1层02号商铺（建筑面积为179.83平方米）、1层03号商铺（建筑面积为79.67平方米）具备办理产权变更登记资料的情况下协助中国邮政集团有限公司巴音郭楞蒙古自治州分公司办理以上房屋的产权登记过户手续至中国邮政集团有限公司巴音郭楞蒙古自治州分公司名下。   四、巴州豪景房地产开发有限责任公司于判决生效之日7日内向中国邮政集团有限公司巴音郭楞蒙古自治州分公司支付违约金10万元。   五、巴州豪景房地产开发有限责任公司于判决生效之日7日内向中国邮政集团有限公司巴音郭楞蒙古自治州分公司支付财产保全费5,000元，保全担保服务费30,800元以及鉴定费30,000元。   六、驳回原告其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费113,921.20元，由巴州豪景房地产开发有限责任公司负担97,000元，中国邮政集团有限公司巴音郭楞蒙古自治州分公司自行负担16,921.2元（原告已预交，被告支付上述款项时一并支付给原告）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。   审  判  长   杨钧文   人民 陪 审员   刘星鹭   人民 陪 审员   邵新霞   二 〇 二 一 年 三 月 七 日   书  记  员   甘小英