安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0824民初355号 原告：吴义兴，男，1970年10月1日出生，汉族，居民，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：张诗翰，安徽和源（潜山）律师事务所律师。 被告：王景阳，男，1972年4月22日出生，汉族，住安徽省潜山市。 被告：安庆市宝马物业管理有限责任公司，住所地安徽省安庆市湖心北路香樟里·那水岸小区13号楼103室，现住所地安庆市迎江区绿地蓝海启航社2栋705室，统一社会信用代码91340800684961995P(1-1)。 法定代表人：孙小兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李茂，该公司员工。 委托诉讼代理人：汪礼平，该公司潜山分公司经理。 原告吴义兴与被告王景阳、安庆市宝马物业管理有限责任公司（以下简称宝马公司）物权保护纠纷一案，本院于2021年1月11日立案，依法适用简易程序于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告吴义兴的委托诉讼代理人张诗翰、被告宝马公司的委托诉讼代理人李茂、汪礼平到庭参加诉讼，被告王景阳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴义兴向本院提出诉讼请求：1、依法判令王景阳立即停止侵害，恢复原状；2、依法判令王景阳赔偿损失18764.18元；3、宝马公司对上述一、二项诉求与王景阳承担连带责任；4、被告承担本案诉讼费和鉴定费。事实与理由：2015年，王景阳入住潜山市蓝鼎中城一期10号楼312室时，擅自将与吴义兴比邻的墙壁打通，对吴义兴享有独立产权的三层楼房的屋顶开门，且在屋顶进行施工装修，造成屋顶漏水，墙壁损害，房屋闲置。宝马公司作为该小区物业没有及时发现并有效阻止，不履行职责，致吴义兴房屋漏雨至今。为维护自身权益，特具状起诉。 王景阳未到庭亦未提交书面答辩意见和证据材料。 宝马公司在庭审中辩称，1、吴义兴所经营的潜山市梅舒苑社区卫生服务站屋面渗漏系由王景阳违规装修所致，宝马公司不是责任主体和过错方。宝马公司在王景阳进行装修前，已经将禁止行为和注意事项进行了告知，履行了告知义务和申请手续，签订了装修承诺书。宝马公司在知悉王景阳有违规装修行为后，多次下发违规整改通知书，并上报有关行政主管部门，履行了自身的职责。2、吴义兴所说的“潜质监第2015006号工程质量监督检查通知书”证明宝马公司有过错的说法是错误的。宝马公司不具有恢复屋面工程的义务。宝马公司水电工对外空调机柜进行疏通后没有再发生渗水现象，宝马公司曾多次与吴义兴协商对损坏墙体、顶板修复，但吴义兴拒绝修复。3、宝马公司不承担鉴定费用，依法应由吴义兴自己承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴义兴与王景阳同为潜山市蓝鼎中央城一期10号楼业主。2014年底，王景阳着手对其购买的312室装修，并在朝向相邻裙房不上人屋面即吴义兴经营的舒苑社区卫生服务站屋面开门，对该不上人平屋面进行装修改造，铺设面砖、安放石桌、石凳，破坏原结构防水层。至2015年雨季，吴义兴发现商铺多处渗漏，与王景阳协调未果，遂向物业服务单位宝马公司潜山分公司及潜山县建设工程质量监督站（以下简称质监站）投诉。2015年4月20日，质监站向房产开发单位及建设单位发送《工程质量监督检查通知书》。宝马公司潜山分公司多次要求王景阳整改，并在协调吴义兴与王景阳两位业主之间纠纷未果后，向宝马公司、房产开发单位、建设单位及房屋主管部门反映。后经房产开发单位、建设单位、房屋主管部门与吴义兴、王景阳多次协商，未能达成一致意见。2020年初，吴义兴诉诸法院，诉讼中吴义兴申请对房屋渗漏原因、渗漏加固方案及工程造价进行鉴定。经本院委托，安徽省建筑工程质量第二监督检测站于2020年10月12日出具的鉴定意见为：潜山市梅舒苑社区卫生服务站屋面渗漏主要由于王景阳在该商铺不上人屋面违章搭建和在女儿墙墙脚部位开孔，破坏了原结构防水层引起，屋面雨水进入防水层后通过墙体及现浇板等部位渗入，造成吴义兴房屋顶板和墙体受损。房屋渗漏维修费用18764.18元。吴义兴支付鉴定费用5万元。2020年底，吴义兴撤诉，2021年1月再次具状成讼。 本院认为，法律规定建筑物外墙、屋顶等归业主共有，但王景阳不经同意在装修时擅自改变不上人屋面结构功能，造成直接相关人吴义兴房屋顶板和墙体受损，在房屋主管部门等多部门协调下未积极作为，任由损害状态持续，吴义兴要求其恢复原状并赔偿因房屋渗漏产生的维修费用于法有据，依法应予支持。宝马公司作为涉案房屋的物业服务企业并无执法权限，其在要求王景阳整改且多次居中协调未果后，报请房屋主管部门等有关单位处理，应当认定其已尽到了自己的主要职责，吴义兴要求宝马公司对王景阳造成的损害承担连带责任，于法无据，依法不予支持。相比讼争标的，本案鉴定费用颇高，但该鉴定是查清案件事实及评估损失的必要依据，所产生的费用应由王景阳承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十三条、第二百三十八条、第二百七十二条、第二百八十七条、第九百四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项、第四条、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王景阳立即停止对案涉潜山市蓝鼎中城一期10号楼相邻裙房不上人屋面的装修改造等侵害行为； 二、被告王景阳于本判决生效之日起30日内赔偿原告吴义兴房屋渗漏维修费用18764.18元； 三、驳回原告吴义兴的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取125元、鉴定费50000元，由被告王景阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  徐瑛 二〇二一年三月二十四日 法官助理陈建生 书记员张程晨 附：本案所适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第二百三十三条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第二百三十八条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。 第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第二百八十七条业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。 第九百四十二条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消除、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专用有的整栋建筑物的规划占地或者公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占有、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。