山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初8786号原告：烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心，住所地烟台市芝罘区华茂街**。法定代表人：赵君良，该中心主任。委托诉讼代理人：杨永志，山东盛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱广明，山东盛信律师事务所律师。被告：温杰，男，1983年3月10日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王旭斌，山东煦滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：温海涛，男，1957年2月3日出生，汉族，住烟台市芝罘区，系被告之父。原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心与被告温杰房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱广明及被告委托诉讼代理人王旭斌、温海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付房租6420.12元（自2017年1月起至2020年6月止），逾期缴纳房屋租金的违约金638.34元（自2017年1月1日起至2020年7月30日止按年利率4.35%计算），并按照上述标准自2020年7月31日起继续支付违约金至被告实际履行完毕偿付义务止；2.请求判令被告支付原告律师代理费3000元。事实和理由：原告是国家直管公房的管理部门，烟台市芝罘区房屋是原告负责管理的国家直管公房（建筑面积74.42平方米），该房屋为混合产权，其中直管公房部分面积60.14平方米，被告个人产权面积14.28平方米。2016年12月21日，原告与被告签订房屋租赁协议，协议约定由被告承租涉案房屋，租期1年半（自2016年7月1日起至2017年12月31日止），月租金152.86元，租金按年缴纳，协议还约定违约方应赔偿守约方因诉讼而支付的诉讼费及律师代理费等费用。原告将涉案房屋交付给被告使用。被告交纳房租至2016年12月，自2017年1月起至今拒付房租，现被告仍在涉案房屋内居住。截至2020年6月，被告共欠房租本金6420.12元，原告多次催索未果，遂将被告温杰及其妻王媛诉至本院，立案后，原告撤回对王媛的起诉，本院已口头裁定予以允准。被告温杰辩称，2011年，被告居住的位于烟台市芝罘区房屋面临拆迁，由于该庭房屋产权为公管房，被告与政府相关部门协商，同意将该房屋买下，并参加房改。2011年10月21日，烟台市芝罘区住房和建设局、烟台市芝罘区人民政府向阳街道办事处、芝罘区胜利小区改造项目指挥部共同向被告出具一份《承诺书》，承诺只要被告符合房改条件，就由烟台市芝罘区胜利小区改造项目指挥部负责协调办理房改手续。同日，烟台市芝罘区住房和建设局与被告签订了《房屋征收产权调换协议》，约定由烟台市芝罘区住房和建设局负责为被告办理安置房的房产证和土地证。现被告已支付了房改应付的款项43119元，符合房改条件，但烟台市芝罘区住房和建设局迟迟未为被告办理房产证及土地证，其行为已构成违约，现该局的上级部门又反过来以被告没有房产证为由要求被告支付租金，其行为严重违背了民法的公平原则，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了相关证据。根据原、被告陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：烟台市芝罘区西南河路310－1－2－2502系原告负责管理的直管公房。被告温杰原承租烟台市芝罘区友谊街19－2号公管房屋。因房屋拆迁，2011年10月21日，烟台市芝罘区住房和建设局、烟台市芝罘区人民政府向阳街道办事处、芝罘区胜利小区改造项目指挥部共同向被告出具一份《承诺书》，表示因被告要求参加房改的手续尚未办理，承诺只要被告符合房改条件，就由烟台市芝罘区胜利小区改造项目指挥部负责协调办理房改手续。当日，被告与烟台市芝罘区住房和建设局签订房屋征收产权调换协议，选定房屋为涉案房屋即烟台市芝罘区西南河路310－1－2－2502，该房屋为混合产权，其中个人产权面积约10余平方米。2016年12月21日，原告作为甲方，被告作为乙方签订了房屋租赁协议，合同约定，原告将位于烟台市芝罘区房屋租赁给被告使用，租赁期限为一年半，即自2016年7月1日至2017年12月31日止，租金为每月152.86元，租金按年缴纳。该协议第十二条违约责任中，双方约定“1.本协议甲乙双方应共同遵守，任何一方擅自解除、终止本协议的，违约方向守约方支付租金总金额20%的违约金。2.租赁期满或协议解除、终止后，乙方应按本协议给定的日期交还租赁物，每拖延一日应按本合同约定的日租赁金额的二倍向甲方交纳占用费。3.违约方除承担上述违约责任外，还应赔偿守约方因诉讼而支付的诉讼费及律师代理费等。4.乙方逾期缴纳房屋租金或其他费用，每日按应付未付其他费用的5%向甲方支付违约金。”合同签订后，被告租金支付至2016年12月，后因一直要求就涉案房屋参加房改未果，再未向原告交纳租金。合同期满后至今，被告仍继续居住在涉案房屋内。上述事实，有房屋租赁协议、房屋产权交接书、烟台市机构编制委员会办公室印发的烟编办（2013）133号文件批复，事业单位法人证书、委托代理合同、财政授权支付凭证及发票、房屋征收产权调换协议等证据为凭，还有原、被告当庭陈述在案为证，上述证据材料均经开庭质证和本院审核认证，足以采信。本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，具有法律效力，双方应依约履行。合同期满，被告继续居住在涉案房屋，原告亦未提出异议，应视为不定期租赁，按照原合同继续履行，被告亦应按原合同约定的租金标准继续向原告支付租金。被告认可其对涉案房屋的租金交纳至2016年12月，且至今仍居住在涉案房屋内，故被告应当依约自2017年1月起继续履行向原告交纳租金的义务。原告现请求被告支付自2017年1月起至2020年6月（共42个月）欠付租金152.86元×42个月=6420.12元的事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于被告提出的其已符合房改条件，烟台市芝罘区住房和建设局违背承诺，迟迟未为其办理房产证及土地证的辩解，本院认为，被告是否符合房改政策以及烟台市芝罘区住房和建设局是否应为被告办理房改手续不属于本案审理范围，与原、被告之间房屋租赁关系亦不属于同一法律关系，故被告据此提出不应支付房租的辩解，于法无据，与约不符，本院不予采纳。关于原告自愿降低合同约定的违约金计付标准，请求被告以上述租金为本金，按照年利率4.35%支付自2017年1月1日至2020年7月30日起诉之日的违约金638.34元，并按照上述标准自2020年7月31日起继续支付违约金至被告实际履行偿付义务止的诉讼请求，本院认为，被告租住涉案房屋具有政策性、福利性的性质，被告未依约按期支付房屋租金的原因系被告一直就涉案房屋主张房改权利，鉴于本案上述实际情况，本院对原告关于违约金的请求不予支持。原告请求被告依约支付本案律师代理费3000元，经查，原、被告双方租赁协议第十二条第三款关于赔偿律师费的约定，是双方针对第一、二款违约情形的约定，其效力不及于之后的第四款欠付房租或其他费用的情形，故原告在本案中请求判令被告支付律师费3000元，于法无据，与约不符，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、当时有效的《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、限被告温杰于本判决生效之日起10日内支付原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心房屋租金6420.12元（计算至2020年6月30日）；如果被告温杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心的其他诉讼请求。案件受理费51元，减半收取计26元，由原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心负担10元，由被告温杰负担16元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  于英二〇二一年三月十九日书记员  曲妮