四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1622民初957号 原告：张岩，女，1992年2月2日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：何霖，重庆百安律师事务所律师。 被告：邓永林，男，1974年12月6日出生，汉族，住四川省武胜县。 被告：武胜县沿口禾嘉房屋中介服务部，住所地四川省武胜县沿口镇弘武大道（金雁街119号），统一社会信用代码92511622MA666RD883。 经营者：胡小萍，男，1986年2月16日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告张岩与被告邓永林、武胜县沿口禾嘉房屋中介服务部（以下简称沿口禾嘉中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭审理了本案，原告张岩的委托诉讼代理人何霖与被告邓永林、被告沿口禾嘉中介到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张岩向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2.判决二被告返还原告已付的购房款187852元，并从起诉之日起支付资金占用利息至本息偿清为止（资金占用利息以187852元为基数，按ＬＰＲ利率为标准支付）；3.判决二被告支付原告房屋装修款3万元；4.判决二被告支付违约金33813.36元；5.判决二被告退还原告中介费3900元。庭审中，原告将第2项诉讼请求中的已付购房款187852元变更为191685元。事实和理由：2018年3月23日，原告在被告沿口禾嘉中介的介绍下购买了被告邓永林所有的位于武胜县××镇××幢××楼××号房屋，原告及被告邓永林在被告沿口禾嘉中介的居间服务中签订了《房屋买卖合同》，三方约定，由原告按照总价38万元的价格购买被告邓永林名下的该处房产，支付方式为首付款加按照被告邓永林提供的银行账户支付按揭款，现已给付首付款和按揭款共计187852元。还约定了违约责任及中介服务费。逾期交房按照支付购房款的18%支付违约金，中介服务费3900元。签订合同后，原告遂对该房屋进行装修，用去装修费3万元。原告准备入住时，得知房屋已被法院查封，二被告隐瞒房屋已被查封的事实将房屋出售给原告，严重侵害了原告的合法权益，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告邓永林辩称，被告邓永林将案涉房屋卖给原告并签订房屋买卖合同属实，被告邓永林收到原告购房款13万余元，从2018年4月之后由原告支付的房屋按揭款是事实。签订合同后，被告邓永林就将房屋及钥匙交给了原告，交给原告时房屋就已装修。原告已经占有房屋，房屋的所有权登记在张春兰名下，土地使用权证一直没有办理下来，现过不了户。案涉房屋是被告邓永林在张春兰处购买的，经过法院判决了的。房屋土地使用权证办不下来原告是知晓的，原告又自愿支付了两年的按揭款。被告邓永林没有违约，是正常的房屋买卖，不同意解除合同，也不同意返还购房款以及利息，也不同意支付违约金和装修款。请求驳回原告的诉讼请求。 被告沿口禾嘉中介辩称，案涉房屋通过被告沿口禾嘉中介出售的无异议，原告购房时是知晓房屋不能过户的情况，且自愿签订的买卖合同，无违约情况。在与原告签订合同的时候都说清楚了的，被告沿口禾嘉中介不应当承担责任，不认可原告的诉讼请求，也不同意退还中介费。请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告与被告邓永林签订的《房屋买卖合同》，拟证明2018年3月23日，原告在被告沿口禾嘉中介的介绍下购买了位于武胜县××镇××幢××楼××号房屋，并签订了《房屋买卖合同》，合同约定，由原告按照总价38万元的价格购买该处房产，二被告承诺房屋产权证及土地使用权证正在办理中，三个月后中介协助过户。同时约定了违约责任及其他事项。2.收条、物管费票据复印件、中介费票据，拟证明签订合同后，原告向被告邓永林支付了购房款及定金135400元，向被告沿口禾嘉中介支付中介服务费3900元。3.支付房屋按揭贷款票据，拟证明原告支付了案涉房屋2018年4月至2020年10月期间的按揭贷款共计52452元。4.不动产查询结果，拟证明案涉房屋现登记在案外人张春兰名下，处于人民法院查封状态。5.个体工商登记信息，拟证明被告沿口禾嘉中介的工商登记信息。6.被告邓永林与张春兰签订的《房屋转让出售协议》，武胜县渝川金冠房地产开发有限公司与张春兰签订的《商品房买卖合同》，拟证明张春兰将在武胜县渝川金冠房地产开发有限公司购买的案涉房屋出售给被告邓永林。被告邓永林与张春兰于2015年8月25日签订了《房屋转让出售协议》。 被告邓永林未提供证据。 被告沿口禾嘉中介未提供证据。 经本院审查，原告提供的物管费票据系复印件，无原件核对，本院不予采信。其他证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月25日，被告邓永林与案外人张春兰签订房屋转让出售协议一份，约定张春兰将其所有的位于武胜县××镇××小区××幢××楼××号，面积为82.14平方米的住房出售给被告邓永林，房屋总价款35.8万元，于2015年9月25日交房。协议签订后，案外人张春兰将案涉房屋交给了被告邓永林。 2018年3月23日，原告在被告沿口禾嘉中介的介绍下购买了案涉房屋，并与被告邓永林签订了《房屋买卖合同》，合同约定，被告邓永林保证房屋所提供的产权属实，房屋总价38万元，双方交易税费由原告承担，被告邓永林积极配合原告完成过户手续，原告于2018年3月23日交付定金1万元，银行按揭款由原告按月偿还，留尾款3万元待被告邓永林配合原告完成不动产权证过户时一次性支付。办理房屋产权过户时间为产权证办理下来三个月内在房地产交易所办理过户登记手续。被告邓永林逾期或不配合原告完成产权过户，每逾期一日，按照购房总价的2%支付违约金。逾期达一个月以上的，原告有权解除合同，届时将由被告邓永林承担此次交易中所产生的一切费用，被告邓永林向原告支付购房款的18%作为违约金。双方按房屋总价的1%向中介方一次性支付中介服务费3900元整，合同还约定了其他事项。合同签订后，被告邓永林将案涉房屋交给了原告使用至今。原告按约向被告邓永林支付了购房定金1万元和购房款125400元，同时按约向银行支付了2018年4月至2020年10月期间的按揭贷款共计52452元。案涉房屋现登记在案外人张春兰名下，未办理土地使用权证，处于人民法院查封状态。 本院认为，原告张岩与被告邓永林2018年3月23日签订的《房屋买卖合同》不违反相关法律规定，属于合法有效的民事合同，双方应当按合同约定履行自己的义务。原告张岩按约向被告邓永林支付了购房款，并向银行按月归还房屋按揭贷款，被告邓永林将案涉房屋交给了原告，双方履行了部分合同内容。案涉房屋现登记在案外人张春兰名下，未办理土地使用权证，且处于人民法院查封状态。被告邓永林现无法协助将案涉房屋的不动产权证书过户至原告的名下，致使合同目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定和案涉房屋买卖合同的约定，原告有权解除合同，因此，原告要求解除案涉房屋买卖合同的理由成立，本院予以支持。二被告称房屋土地使用权证办不下来无法完成过户原告是知晓的，未提供证据佐证，本院不予支持。合同解除后，被告邓永林应当返还给原告已支付的款项，因此，原告要求被告邓永林支付购房款、定金以及已经支付的房屋按揭贷款共计187852元的理由成立，本院予以支持。原告向本院提供的案涉房屋物管费票据复印件不能证明已经支付了物管费的事实，要求被告支付的理由不成立，本院不予支持。原告要求被告支付案涉房屋装修费，未提供相应的证据证明，本院不予支持。 关于原告诉请要求被告支付违约金33813.36元问题。被告邓永林对案涉房屋不能过户至原告名下具有违约行为，应当承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，本案中，原告造成的损失为资金占用利息，因此，双方约定的违约金过高，本院酌情认定违约金为原告支付的资金利息的130%。利息从起诉之日起按照2021年3月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 原告在被告沿口禾嘉中介的介绍下购买案涉房屋，原告与被告沿口禾嘉中介之间形成的是居间合同法律关系，被告沿口禾嘉中介不是本案房屋买卖合同的合同相对方，依据合同相对性原则，被告沿口禾嘉中介不是本案责任主体，原告要求被告沿口禾嘉中介承担责任的理由不成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告张岩与被告邓永林2018年3月23日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告邓永林给付原告张岩已付的购房款187852元及违约金（违约金计算方式：以购房款187852元为基数，从2021年3月11日起按照2021年3月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至款项给付之日止）； 三、驳回原告张岩的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费4684元，减半收取2342元，由被告邓永林负担（原告已垫付，在本判决书执行时由被告一并给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或者四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈道金 二〇二一年三月二十三日 书记员  向兰兰