湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终680号上诉人（原审被告）：龚世涛，男被上诉人（原审原告）：耒阳市企业改制服务中心，住所地耒阳市沿江路390号3楼。负责人：严少杰，该中心副主任。委托诉讼代理人：邓瑞平，耒阳市法律援助中心律师。上诉人龚世涛因与被上诉人耒阳市企业改制服务中心（以下简称耒阳企改中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初9450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。龚世涛上诉请求：撤销一审判决并依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费由耒阳企改中心承担。事实和理由：龚世涛因资金短缺逾期支付租金属实，耒阳企改中心要求支付房租的诉请龚世涛完全接受，但一审法院腾退涉案房屋的判决有悖公平原则。耒阳企改中心作为政府下设机构，没有提起民事诉讼的资格，不是本案适格民事主体，应依法驳回耒阳企改中心的起诉。耒阳企改中心辩称，一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。耒阳企改中心向一审法院起诉请求：判令解除双方的房屋租赁关系；判令龚世涛将租赁的房屋恢复原状并返还给耒阳企改中心；判令龚世涛支付租金225830元（自2019年7月1日暂算至2020年12月31日，实际要求计算至返还房屋之日）及利息损失14289元（按年利率4.75%的标准计算，一笔以75000元为基数，自2019年1月1日计算至2020年12月31日，一笔以150830元为基数，自2020年1月1日计算至2020年12月31日），合计240119元；本案诉讼费用由龚世涛承担。一审法院认定事实：2015年前，原耒阳市商业行业办公室将其所有的耒阳市蔡伦北路临街一层自南向北排序第捌、玖、拾号门面（登记位置为：耒阳市五一东路98号）出租给龚世涛，约定租金的支付方式为每年的元月份付清当年全年的租金。2015年8月，原耒阳市商业行业管理办公室被撤销，其行政职能及财产均划归为耒阳企改中心耒阳市企业改制服务中心。2018年1月11日，因龚世涛未支付2017年度房屋租金，耒阳企改中心向该院提起诉讼，经该院调解，双方于2018年8月15日达成调解协议【（2018）湘0481民初136号民事调解书】，协议如下：耒阳企改中心、龚世涛继续履行耒阳市蔡伦北路临街一层自南向北排序第捌、玖、拾号的门面租赁合同，租赁期限自2018年2月1日至2018年12月31日；龚世涛自愿于2018年8月15日一次性支付逾期滞纳金7200元给耒阳市企业改制服务中心；龚世涛在2018年9月30日前支付2018年5月1日至2018年12月31日的租金95260元给耒阳市企业改制服务中心；龚世涛如出现以上未按期支付款项的行为，则自愿赔偿耒阳市企业改制服务中心损失20000元。租赁期满后，双方没有另行签订租赁协议，但龚世涛一直继续使用租赁物，租金仍按每年150830元的标准支付，每年元月份支付当年全年的房租。2018年12月28日，耒阳企改中心向龚世涛送达了《租金催缴通知书》，限龚世涛于2019年1月10日前将承租门店2019年度的租金150830元交付给耒阳企改中心。而后，龚世涛支付了75830元租金。2020年9月10日，耒阳企改中心又向龚世涛送达了《通知》，限龚世涛于2020年9月18日前搬出该门店并交清租金，龚世涛接到通知后未提出异议，但既不交纳租金，亦不搬出门面。至本案庭审时，龚世涛尚欠耒阳企改中心2019年7月～12月的租金75000元及2020年度的租金未支付。耒阳企改中心为维护自己的合法权益，遂诉至本院，望判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，涉案租赁合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法应予以保护。双方于2018年8月15日经该院调解，达成了调解协议，协议中约定的租赁期限为2018年2月1日至2018年12月31日，租赁期满后，双方未再签订租赁协议。对于租赁期满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因龚世涛未按约定及时交纳租金，耒阳企改中心于2020年9月10日向龚世涛送达了搬离租赁房屋并交清租金的《通知》，该通知即是解除房屋租赁关系的通知，耒阳企改中心已经履行了通知义务。因此，耒阳企改中心请求解除与龚世涛之间的房屋租赁关系，有事实和法律依据，该院予以支持。租赁关系解除后，承租人应当支付租赁期内的租金及资金占用损失，将租赁物恢复原状并退还给出租人，以及支付逾期腾房占有使用费。因此，耒阳企改中心请求龚世涛将租赁的房屋恢复原状并返还给耒阳企改中心，有事实和法律依据，该院予以支持。租金的支付应以实际租赁时间为限，结合耒阳企改中心的诉请，租金计算至2020年11月，故耒阳企改中心请求龚世涛支付2019年7月～12月的租金75000元及2020年1月～11月的租金138260元（150830×11/12≈138260），共213260元（75000+138260=213260），有事实和法律依据，该院予以支持；超过部分，不予支持。自2020年12月1日起的逾期腾房占有使用费按每月12569元（150830÷12≈12569）的标准支付至实际退还房屋时止，有事实和法律依据，该院予以支持。耒阳企改中心请求的利息，实际上是资金占用损失，龚世涛未按照合同约定于每年的第一个月支付租金，造成了耒阳企改中心的损失，龚世涛应当赔偿。但资金占用损失应从租金应支付的次月开始计算，且以实际发生为准，结合耒阳企改中心的诉请，资金占用损失计算至2020年11月，另按年利率4.75%的标准计算，没有法律依据，该院应当予以调整。具体调整为：欠付2019年7月～12月的租金为75000元，自2019年2月1日至2020年11月30日，共1年10个月，按中国人民银行公布的一年期贷款基准利率4.35%计算，资金占用损失为5981.25元【75000×4.35%×（1+10/12）=5981.25】，欠付2020年1月～11月的租金为138260元，自2020年2月1日起至2020年11月30日止，共10个月，按2020年1月公布的LPR一年期贷款年利率4.15%计算，资金占用损失为4781.49元（138260×4.15%×10/12=4781.49），上述资金占用损失合计为10762.74元（5981.25+4781.49=10762.49）。因此耒阳企改中心请求龚世涛支付资金占用损失，该院以查明的10762.74元予以支持；超过部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、解除耒阳市企业改制服务中心与龚世涛之间的房屋租赁关系；二、龚世涛将租赁的房屋恢复原状并返还给耒阳市企业改制服务中心；三、龚世涛于本判决生效后十日内向耒阳企改中心耒阳市企业改制服务中心支付截至2020年11月30日的租金213260元及逾期付款损失10762.74元，合计224022.74元；自2020年12月1日起的逾期腾房占有使用费按每月12569元的标准支付至房屋实际退还之日止；四、驳回耒阳市企业改制服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4902元，减半收取计2451元，由耒阳市企业改制服务中心负担121元，龚世涛负担2330元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，2018年12月31日之后，双方未续签租赁合同，形成不定期租赁合同关系，龚世涛作为案涉租赁合同的承租人应依约支付租金。在不定期租赁期间，因龚世涛未按约支付租金，耒阳企改中心要求解除租赁关系的请求符合法律规定。双方租赁关系解除后，龚世涛继续占有、使用涉案房屋没有依据，一审判决龚世涛向耒阳企改中心返还涉案房屋并无不当。关于耒阳企改中心是否是本案适格原告的问题，本院认为，原耒阳市商业行业办公室已被撤销，耒阳市企改中心承接了该办公室相关职能，且2018年8月15日耒阳市企改中心与龚世涛就涉案租金在法院主持下达成调解协议，可认定双方系房屋租赁合同关系，故耒阳企改中心作为出租人主张相关权利并无不当。综上所述，龚世涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4660元，由龚世涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  丁枥澎二〇二一年三月二十五日法官助理  许建中书 记 员  匡光美