四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川民再38号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：四川省庆吉房地产有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区于陛路二段11号誉峰小区。 法定代表人：吴建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡进，广东元道泽粤律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：付云琼，女，1979年11月4日出生，汉族，户籍地四川省邻水县，现住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：廖勇（系付云琼丈夫），男，1978年10月6日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：陈后云，四川顿开律师事务所律师。 再审申请人四川省庆吉房地产有限公司（以下简称“庆吉房产公司”）因与被申请人付云琼商品房预售合同纠纷一案，不服四川省广安市中级人民法院（2020）川16民终958号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年1月7日作出（2020）川民申6294号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人庆吉房产公司的委托诉讼代理人胡进,被申请人付云琼的委托诉讼代理人廖勇、陈后云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庆吉房产公司申请再审请求：1.撤销四川省广安市中级人民法院（2020）川16民终958号民事判决；2.改判驳回付云琼的全部诉讼请求；3.判令本案诉讼费用全部由付云琼承担。主要事实与理由：（一）庆吉房产公司被动变更按揭贷款的行为，不属于商品房买卖合同约定的解除情形，也不符合法定的解除条件。1.在本案一审期间，庆吉房产公司已确定按揭贷款银行，已具备与付云琼签订房屋贷款合同的条件，本案不存在不能订立贷款合同导致合同无法继续履行的情形。2.庆吉房产公司对变更按揭银行不存在任何过错。3.变更按揭银行并不会增加付云琼在原合同中的义务，同时不会造成任何损失。4.房屋买卖合同中约定的解除合同的条件没有成就。5.二审引用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款判决解除合同属于适用法律错误。（二）如果不及时纠正错误的二审判决，将导致不良的社会影响。因此，庆吉房产公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审，并要求再审改判。 付云琼辩称,二审认定事实清楚,适用法律正确，庆吉房产公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定，应依法驳回再审请求。1.双方约定的贷款机构是工商银行，现在庆吉房产公司单方对贷款机构的变更属于对合同主要条款的实质性变更，且未得到付云琼的同意，其变更内容对付云琼不发生效力。付云琼提出解除合同符合合同约定和法律规定。2.二审判决体现了法治精神，支持守约意识，弘扬了诚实信用精神。3.二审适用《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条规定是正确的，判决结果公平公正。 付云琼向一审法院起诉请求：1.依法解除付云琼与庆吉房产公司于2015年11月13日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2.判令庆吉房产公司退还付云琼已支付的首期房价款312,284元；3.案件受理费、保全费等诉讼费用由庆吉房产公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月13日，付云琼（买受人）与庆吉房产公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定付云琼向庆吉房产公司购买位于××广场××街××路××段××广场××街××幢××号商品房（建筑面积17.15平方米，每平方米为31620.06元，总价款为542284元），该商品房已取得预售许可证，交付房屋时间为2015年12月1日前，付款方式为商业贷款。买受人于2015年11月30日前支付首期房价款人民币312284.00元，占全部房价款的57.5%，余款人民币230000元向中国工商银行（贷款机构）申请贷款支付。《四川省商品房买卖合同（预售）》签订后，该份合同于2015年11月18日通过邻水县住房和城乡规划建设局登记备案、网签。付云琼如约向庆吉房产公司支付了首付款312284元，庆吉房产公司也按合同约定将房屋交付给付云琼。付云琼的丈夫廖勇与南充市爱佳物业管理有限公司于2015年11月21日签订“邻州广场仿古商业街《前期物业管理服务协议》，对房屋进行装修、使用、收益。 另查明，2014年6月5日，庆吉房产公司向中国工商银行广安邻水分行申请办理按揭贷款，未获得批准。2018年11月6日，庆吉房产公司向广安市农村商业银行股份有限公司思源支行申请办理按揭贷款业务。后于2019年12月13日，庆吉房产公司向四川省邻水县农村商业银行股份有限公司申请办理按揭贷款业务。2020年1月15日，农村商业总行作出《对四川邻水农村商业银行股份有限公司关于庆吉房产公司“邻州广场仿古商业街·印象邻州”合作按揭贷款的批复》，同意办理商业用房按揭贷款。2020年1月18日，庆吉房产公司（甲方）与四川邻水农村商业银行股份有限公司（乙方）签订了《个人商用房贷款合作协议》，其中载明了：“第一条，乙方同意对符合条件的购房人在2015年01月01日至2025年01月17日期间购买甲方开发建设并依法销售的坐落于邻水县××广场××号××广场××街’的住房或商业用房发放贷款”。同时，双方签订了《个人类贷款最高额保证金质押合同》。2020年2月10日，庆吉房产公司称将《按揭办理通知书》张贴于销售部处，由售楼部通知购房户。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案付云琼与庆吉房产公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》对双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间、方式、交房日期等进行了明确约定，并且庆吉房产公司已按约定向付云琼收取了部分购房款，因此，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》应当认定为商品房买卖合同。《四川省商品房买卖合同（预售）》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”规定，该预售合同自成立时生效，受法律保护，双方应依约履行。关于付云琼请求解除《四川省商品房买卖合同（预售）》是否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案中，《四川省商品房买卖合同（预售）》约定“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同”，但庆吉房产公司履行了自己的交房义务，付云琼交付了大部分房款并对房屋占有、使用、收益。而未能及时办理银行按揭贷款，并未给付云琼造成任何经济损失，而是给庆吉房产公司带来经济损失，导致庆吉房产公司无法收到房屋尾款。现庆吉房产公司在本案中表示要求继续履行合同，且在诉讼期间庆吉房产公司与邻水县农商银行达成协议，能够为2015年以来的购房户办理银行按揭贷款，即使将工商银行变更为其它贷款机构农商银行，并未实际影响合同的目的，不存在无法实现合同目的的情形，解除合同条件不成就，付云琼要求解除合同的理由不成立，不予支持。同理，因本案不支持付云琼解除合同的请求，故其要求庆吉房产公司返还已支付的部分购房款的请求亦不予支持。 一审法院判决：驳回付云琼的诉讼请求。案件受理费5984元，减半收取2992元，由付云琼负担。 付云琼不服一审判决，提起上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判支持付云琼一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由庆吉房产公司承担。事实和理由：1.庆吉房产公司在一审起诉时仍未取得银行的贷款合作，导致其不能履行办理按揭贷款的合同义务，合同目的不能实现，现付云琼依照合同约定，以起诉的方式行使解除权，具有合法性与正当性。2.庆吉房产公司在一审中提供的《项目按揭贷款申请书》等证据仅能证明其单方向银行表达了合作意向，并未取得银行同意。同时其在一审中提供了两份可申请贷款的购房人范围不一致的《个人商用房贷款合作协议》，付云琼有理由相信该合作协议系为应对本案诉讼而虚假签署，且该协议对贷款额度及利率都未明确，亦不能达到确定能够办理按揭贷款的证明目的。综上，一审法院认为购房合同能够继续履行，合同目的能够实现，解除条件不成就是错误的。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，二审法院予以确认。 二审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，双方当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除条件成就时，当事人可以解除合同。本案双方当事人对合同解除的条件进行了约定，即“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同”，且双方同时还明确约定了订立商品房担保贷款合同的银行，即“……余款人民币（币种）230,000元向中国工商银行（贷款机构）申请贷款支付”。现虽庆吉房产公司已经与四川邻水农村商业银行股份有限公司签订了《个人商用房贷款合作协议》，付云琼亦在该协议所指向的可申请贷款的购房人范围内，但该四川邻水农村商业银行股份有限公司并非合同约定的贷款银行，庆吉房产公司实质上对合同内容进行了单方变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，变更合同内容应当协商一致，但庆吉房产公司并未提交证据证明对该合同中贷款银行的变更系经过了付云琼同意，且该贷款银行的变更将会对贷款利率等当事人的主要权利义务产生一定的影响，即该变更系对合同主要条款的实质性变更，应当经过付云琼的同意。现付云琼以诉讼的方式明确表示不同意变更，故该变更内容对付云琼不生效，双方仍应当按照合同约定履行各自的义务。综上，现付云琼不能与合同约定的中国工商银行订立商品房担保贷款合同致使合同不能继续履行，付云琼起诉解除合同符合合同约定及法律规定。虽然双方在合同中约定了解除合同的后果，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方在一审中均未对损失进行充分的举证质证，为充分保障当事人的合法权益，案涉合同解除后的损失等问题（包括付云琼要求庆吉房产公司退还其已支付的首期房价款312,284元的请求），当事人均可以另行主张，本案不作处理。 二审法院判决：一、撤销四川省邻水县人民法院（2020）川1623民初302号民事判决；二、解除付云琼与庆吉房产公司2015年11月13日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；三、驳回付云琼的其他诉讼请求。 本院再审过程中，双方均未提出新的证据。 本院审查的事实与一、二审基本一致，本院予以确认。 本院再审认为，本案争议焦点问题是双方签订的房屋买卖合同是否能够解除。经审理查明，2015年11月13日，付云琼与庆吉房产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定首期交付房价款人民币312,284.00元，占全部房价款的57.5%，余款人民币230,000元向中国工商银行（贷款机构）申请贷款支付；在付云琼交付首期购房款以后，庆吉房产公司已将案涉房屋交付给付云琼；2020年1月18日，庆吉房产公司与四川邻水农村商业银行股份有限公司签订了《个人商用房贷款合作协议》；2020年2月10日，庆吉房产公司将《按揭办理通知书》张贴于销售部处，由售楼部通知购房户，要求购房户到四川邻水农村商业银行股份有限公司办理按揭贷款，付云琼未办理按揭贷款。本院认为，在商品房买卖合同中，支付房款属于买受人的主要义务，交付合格的商品房属于出卖人的主要义务。因此，在按揭贷款不成功的情况下，买受人的主要义务应是积极支付剩余房款以履行合同。本案中，双方在签订合同时约定按揭贷款购买房屋，属于双方真实意思表示，而向某个银行按揭贷款，系出卖人主动寻找银行并追求合同完全履行的方式，属于有利于买受方的约定和意向。在双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中，没有约定如贷款不成买受人应限期交纳余款并承担违约责任，显然也对买受人有利。在向中国工商银行按揭贷款未遂后，双方并未对余款支付问题如何处理进一步商议，也均未对合同提出解除，证明双方仍在继续履行合同。在2020年2月10日出卖人告知买受人另行办理按揭贷款以后，合同仍具有继续履行的条件，买受人应当配合继续履行合同。但是付云琼并未积极履行合同，且也未提供证据证明如在四川邻水农村商业银行股份有限公司办理贷款则有可能损害付云琼利益。因此，付云琼要求解除合同的请求不符合法律规定。对付云琼认为变更贷款机构是对合同实质性条款变更的理由，本院不予支持。二审认为“该贷款银行的变更将会对贷款利率等当事人的主要权利义务产生一定的影响，即该变更系对合同主要条款的实质性变更，应当经过付云琼的同意”不当，本案予以纠正。对于双方约定“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同”的内容，因庆吉房产公司已经找到了相应办理贷款的银行，时间虽然在付云琼起诉以后，但不存在不能继续履行合同的情形，合同约定的解除合同的前提条件并不成立。因此，对付云琼要求解除合同的请求，本院不予支持。 综上，二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正，一审认定事实清楚，适用法律适当，本院予以维持。再审申请人庆吉房产公司的再审申请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条、第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一项、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市中级人民法院（2020）川16民终958号民事判决； 二、维持四川省邻水县人民法院（2020）川1623民初302号民事判决。 一审案件受理费2992元，由付云琼承担；二审案件受理费5984元，由付云琼负担。 本判决为终审判决。 审判长  高向阳 审判员  刘冰柔 审判员  谭 凌 二〇二一年三月二十三日 书记员  叶昌会