丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙1102民初6279号 原告（反诉被告）：陈金荣，男，1978年11月29日出生，汉族，住丽水市景宁畲族自治县。 委托诉讼代理人：张帮,浙江丽阳律师事务所律师。 被告(反诉原告)：浙江丽水市金科房地产开发有限公司。住所地:丽水市南城新区吴垵路与遂松路十字路口，统一社会信用代码：91331100573989637G。 法定代表人：王金水。 委托诉讼代理人：徐梦影,浙江泽大（丽水）律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下简称：原告）陈金荣与被告（反诉原告，以下简称：被告）浙江丽水市金科房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理。诉讼过程中，被告浙江丽水市金科房地产开发有限公司在法定期限内提起反诉，本院受理后,依法由审判员李斌独任审判，于同年1月14日公开开庭进行了审理。原告陈金荣及其委托诉讼代理人张帮、被告浙江丽水市金科房地产开发有限公司的法定代表人王金水及委托诉讼代理人徐梦影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈金荣诉称：2017年6月2日，原告向被告购买了金科学府苑(一期)6幢1单元202商品房，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：该商品房包括附属用房总房款合计人民币59万元；被告应当在2017年4月18日交付买受人使用；被告承诺于2018年12月底前取得前款该商品房的土地、房屋权属证书交付给原告办理该商品房转移登记。原告付清了全部房款后，被告至今未将案涉商品房土地、房屋权属证书交付给原告，致使原告未能办理案涉商品房转移登记手续。原告多次向被告提出要求，要求交付案涉商品房土地、房屋权属证书并办理转移手续，被告均未予以交付。原告为此诉至本院，请求判令：1、被告向原告交付原告购买的金科学府苑（一期）6幢1单元202商品房包括附属用房（地下一层1105柴间）的土地、房产权属证书（登记证明）等商品房转移手续资料并协助原告办理该商品房转移登记手续；2、被告向原告支付违约金（前期违约金以本金20万元为基数于2019年1月1日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至2020年8月3日止，后期违约金以本金59万元基数于2020年8月4日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至原告实际取得房屋权属证书止，暂计算至起诉之日为17870.8元）。 被告浙江丽水市金科房地产开发有限公司反诉及答辩称：原、被告双方于2017年6月2日签订《商品房买卖合同》，约定反诉原告将金科学府苑（一期）6幢一单元202室出售给反诉被告，房屋建筑面积88.06平方米，套内面积73.92平方米，分摊面积14.14平方米。约定房款为人民币561822元，附属用房28178元，总房款为590000元。同时约定，2017年6月2日支付首付款200000元，剩余房款390000元整办理银行按揭贷款。由于原告擅自搭建违章建筑，在开发区执法局等有关部门催促下不予拆除导致无法办理产权登记手续，也无法办理按揭手续。原告在购房款未全额支付到位的情况下，一直占有使用房屋长达三年之久。根据合同第八条第1款第（2）项约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。”故此，被告以590000元为累计应付款，向反诉被告主张2%违约金。又因该房屋由原告实际占有使用，根据诚实信用以及公平原则，原告应向被告支付占有使用费。被告认为，因该房屋存在违章未能获得银行按揭的责任应由反诉被告自行承担，原告逾期支付购房款的行为已构成违约。为此，请求判令：1、解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××24）。2、原告向被告支付违约金11800元。3、判令原告腾空位于金科学府6幢一单元202室房屋，同时向被告支付自2017年1月起至房屋腾空之日止的占有使用费（占有使用费按每月2500元计算，暂计算至反诉之日占有使用费为117500元）。 原告陈金荣针对反诉答辩称：一、本案被告丽水市金科房地产开发有限公司存在违约。1、被告违反商品房买卖合同的第13条约定：出卖人保证销售的商品房，没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记，或者发生债权债务纠纷的，由出卖方承担全部责任。本案因被告的债务问题，导致案涉的不动产被杭州萧山法院查封，无法办理银行按揭贷款，并非因原告的违章建筑。2、被告违反合同约定，未在2018年12月底前，将该商品房的不动产产权证书交付给反诉被告办理转移登记手续。二、原告不存在违约行为。因反诉原告的违约行为，导致房屋未能办理按揭，也造成了反诉被告的损失。现原告已将剩余的房款39万元，于2020年8月3日，全部支付给被告。但被告收到了全部房款后，仍未向原告交付案涉商品房不动产权证书，也未协助原告办理房屋转移手续。案涉的商品房买卖合同中并没有约定剩余的39万元房款支付时间。案涉的商品房已经交付三年多，原告已经装修入住。所以，被告诉请解除合同，以及违约金、占有使用费，均没有法律和事实的依据。 经审理，本院查明如下事实：2017年6月2日，原告陈金荣（买受人）与被告浙江丽水市金科房地产开发有限公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买金科学府苑(一期)6幢1单元202商品房，建筑面积为88.06㎡，房价561822元，附属地下一层1105号柴间，价格28178元，买受人应付总房款为590000元。买受人于2017年6月2日支付首付款20万元，剩余房款39万元办理银行按揭；买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过30日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款期限万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2017年4月18日前，交付买受人使用；出卖人承诺于2018年12月底前取得前款该商品房的土地、房屋权属证书交付给买受人。该合同未约定逾期交房、逾期办证的违约金。合同签订之日，原告向被告支付了购房款20万元。并于2018年9月25日向中国银行丽水经济开发区支行申请贷款，该银行于2020年7月22日出具情况说明：该贷款于2018年9月29日获批，前提条件为落实抵押登记手续，后由于产权证未办结，导致贷款无法发放，后由于时间超限客户一直未落实抵押登记，没有办理按揭。2018年9月26日，因案涉金科学府小区存在大量业主个人私自违章，丽水市城市管理行政执法局开发区分局对其所在6幢不动产进行冻结。 另查明，在原、被告签订房屋买卖合同之前，2017年1月20日，原告已经取得案涉房屋的钥匙，填写了房屋入伙交接单，并装修居住至今。2018年10月30日，被告取得了莲都区金科学府苑6幢一单元202室不动产权证书，证号为：浙（2018）丽水市不动产权第0026650号，但至今未过户到原告名下。2020年8月3日，原告向被告支付了剩余的购房款39万元。 本院采信并据以认定上述事实的证据有原、被告共同提供的原、被告身份证明材料、《浙江省商品房买卖合同》、原告提供的中国人民银行汇款业务回单、浙江增值税发普通发票、照片，被告提供的、不动产权证书，银行情况说明、内部签署意见、丽水市不动产权属信息查询记录、丽水市城市管理行政执法局开发区分局函、金科学府苑物业服务协议、房屋入伙交接单。 本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，原、被告都应当按照合同约定履行各自的义务。原告诉请要求被告交付商品房的土地、房屋权属证书并协助办理不动产权登记手续，在未付清购房款的情况下，被告有权拒绝，但原告已经将剩余的购房款支付给被告，故原告该诉请有事实与法律依据，本院予以支持。原告同时还诉请要求被告支付违约金，被告不予认可。本院认为，商品房买卖合同未就此情形约定违约责任，原告在已经实际取得房屋并装修使用的情况下，虽房屋买卖合同没有约定办理按揭手续、支付剩余购房款的具体期限，但按照商品房买卖合同的一般习惯，原告应当在合理的期限内办理按揭手续或者付清剩余房款，其未在合理期限内缴清房款，存在违约行为，故本院对本诉中原告关于违约金的诉请，不予支持。关于反诉部分，被告以原告逾期缴纳剩余房款超过90日为由，要求解除《商品房买卖合同》，原告辩称案涉房屋已经实际交付，且原告方已经装修并使用，商品房买卖合同已经实际履行，且原告已于2020年8月3日将剩余款项390000元支付给被告，解除合同没有理由。本院认为，根据商品房买卖合同约定的内容，被告已经将房屋交付给原告使用，且原告也支付了全部价款，该合同已经履行，故被告反诉要求解除商品房买卖合同的诉请，没有事实与法律依据，本院不予支持。据此，被告反诉要求支付解除合同违约金、腾空房屋、支付租金损失的诉讼请求，也无事实依据，本院亦不支持。至于原告逾期交付房款导致的违约责任问题，因被告未提该项反诉，本院在本案中不予处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）浙江丽水市金科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）陈金荣交付金科学府苑（一期）6幢1单元202商品房包括附属用房（地下一层1105柴间）的不动产权属证书，并协助原告（反诉被告）陈金荣办理该商品房转移登记手续； 二、驳回原告（反诉被告）陈金荣的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）浙江丽水市金科房地产开发有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费人民币247元，减半收取123.5元，由原告（反诉被告）陈金荣负担83.5元，由被告（反诉原告）浙江丽水市金科房地产开发有限公司负担40元；反诉案件受理费人民币2886元，减半收取1443元，由被告（反诉原告）浙江丽水市金科房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员  李 斌 二〇二一年三月二十二日 代书记员  蓝俊杰