浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0421民初343号 原告：嘉善禾众房地产开发有限公司，住所地浙江省嘉兴市嘉善县罗星街道禾众商业广场****。 法定代表人：张志强。 委托诉讼代理人：肖勇杰、顾沁莘，浙江凯信律师事务所律师。 被告：嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司，住所地浙江省嘉兴市新文化广场****。 法定代表人：谢朝科。 委托诉讼代理人：朱泳、王炳尧，浙江东方正大律师事务所律师。 第三人：周阳，男，满族，1983年2月1日生，住上海市宝山区。 原告嘉善禾众房地产开发有限公司（以下简称“禾众房地产公司”）与被告嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司（以下简称“恒言行销售代理公司”）、第三人周阳商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖勇杰、被告委托诉讼代理人朱泳、第三人周阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禾众房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋转让款18万元；2.判令被告按照18万元为基数，每日万分之一的标准自2017年2月2日起支付延期付款违约金至实际支付日；3.判令第三人承担前述房款及违约金款项的补充支付义务；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年5月24日订立了《禾众商业广场项目独家房源转让服务合同》，约定由被告作为代理商，代理销售原告的房产项目。该合同3.3条明确约定：乙方的代理收益为房源底价之上的溢价部分……，乙方与客户订立协议，收取费用的，必须事先向甲方完全、充分、及时披露并报备前述协议签署情况，并在收取费用后完全、充分及时向甲方披露；且乙方签署前述协议以及收取前述费用的前提为客户与甲方订立并完全履行合同，如发生未完全履行合同而乙方收取费用的情况，则乙方收取前述费用的，乙方有义务将其收取的款项先行支付甲方的转让房屋款。前述协议签署后，乙方在代理销售过程中，即自行向客户收取代理收益。第三人系乙方代理销售客户。原告与第三人签订房屋买卖合同后，第三人至今未完全履行合同约定付款义务，尚拖欠房屋转让款18万元。原告向第三人多次催讨，第三人坚持称所有房款均已支付给被告，但被告对此予以否认，且拒绝披露其向第三人收取的全部款项情况。鉴于此，原告为保护自身的合法利益，现向法院起诉，请求法院依法保护原告的合法利益。 被告恒言行销售代理公司辩称：其一，被告作为原告案涉楼盘的销售代理商，收取了购房人即本案第三人周阳支付的31万元，在扣除服务费后将剩余款项及出借的7万元作为第三人的首付款已向原告支付，原告对此知晓并认可。其二，第三人购买的案涉房屋认购价为56万余元，优惠后的价款为50万元。第三人因办理贷款需要，又支付了1万元，仍需贷款18万元，从原被告之间签订的承诺协议书可以证明。该协议书约定，原告需要为第三人办理贷款18万元，如果不能贷款成功，原告需要向第三人追偿。因此，原告向被告追偿不符合相关约定。其三，关于18万元的贷款，原告与第三人应该有书面证据，希望原告提交。综上，原告的诉请没有依据，18万元应由原告直接向第三人主张。 第三人周阳述称：依据原告与第三人于2017年12月2日签订的《房屋买卖合同》第五条约定，房屋价款为“单价为每平方米5500元，总价款252725元”。第三人分别于2017年11月7日、12月2日、2018年4月24日将总计32万元交付给被告恒言行销售代理公司，已超过应支付的价款，超支金额为67275元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认证如下：第三人对被告提交的《认购协议书》真实性无异议，但认为案涉房屋的实际交易价应当以《房屋买卖合同》内容为准，本院对其真实性予以确认，对其证明力将在本院认为部分评析；对第三人提交的“电费”、“维修基金”、“物业费”、《收据》，因其与本案不具有关联性，不予确认。 本院经审理认定事实如下：2017年5月24日，原告禾众房地产公司（甲方）与被告恒言行销售代理公司（乙方）签订《独家房源转让服务合同》一份，约定由被告为原告开发建设的禾众商业广场项目房源进行独家房源转让服务。双方就服务范围、期限、合作方式、违约责任、双方的权利义务等事项进行了约定，其中“合作方式”3.3部分约定，“乙方的代理受益为房源底价之上的溢价部分，无论乙方采取自行与客户签订协议中约定中介费用或其他费用的形式及其他任何方式的，均应视为该房源底价上的溢价，该溢价若需进入甲方账户，则需支付20%税金。……乙方与客户订立协议，收取费用的，必须事先向甲方完全、充分、及时披露并报备前述协议签署情况，并在收取费用后完全、充分、及时向甲方披露。且乙方签订前述协议以及获取前述费用的前提为客户与甲方订立并完全履行合同，如发生未完全履行合同而乙方已收取费用的情况，则乙方收取前述费用的，乙方有义务将其收取的款项先行支付甲方的转让房屋款，对此，乙方应当在与客户的协议中予以明确。” 2017年11月11日，被告恒言行销售代理公司与第三人周阳签订《嘉善禾众商业广场认购协议书》一份，约定由周阳认购酒店公馆第1幢20层2013号房，建筑面积为45.95㎡，认购总价563492元，优惠总价50万元，定金3万元，合同价252725元。双方还就签订《商品房买卖合同》等事项进行了约定。同年12月2日，原告禾众房地产公司与第三人周阳签订《房屋买卖合同》一份，约定由周阳购买禾众房地产公司开发建设的嘉善禾众商业广场第1幢2013号房，建筑面积为45.95㎡。合同第五条“计价方式与价款”约定“1.按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米5500元，总价款252725元。”第七条“付款方式及期限”约定“买受人按下列第3种方式按期付款：……3.按揭：买受人在本合同签订时首付房款壹拾叁万贰仟柒佰贰拾伍元整，余款壹拾贰万元整，需在甲方规定时间内到指定银行办理按揭手续并缴清按揭相关费用。”合同还就其他事项进行了约定。 被告恒言行销售代理公司就案涉房屋于2017年11月7日开具了一份3万元的定金收款收据，于同年12月2日开具了一份28万元的房款收据，于2018年4月24日开具了一份1万元的收款收据。被告确认收到第三人支付的上述款项合计32万元。2017年12月2日，被告通过其他人向原告禾众房地产公司支付了132735元。 2018年4月24日后，原告禾众房地产公司与被告恒言行销售代理公司签订《承诺协议书》一份，内容包括“客户周阳于2017年12月2日签订购买嘉善禾众商业广场1-2013室，面积45.95㎡，开发商合同价252725元。目前客户贷款18万元，因此实际合同按照总价360000元签署并交税，其中12万元为嘉善禾众房地产开发有限公司房款，6万元为嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司溢价房款。由于此房产产权由甲方公司自持，但嘉善农商银行认定其为一手房，目前银行对商业类一手房无法贷款，因此此房假借在股东名下进行贷款，故存在一定的风险。甲乙双方经过友好协商，在假定此方案银行贷款不能进行贷款，而产证又办出来的情况下，甲方贷款部分12万元由乙方承担10万元，甲方承担2万元，同时乙方负责承担办证过程中溢价部分的税费11%，此费用在项目合作结束清算时，由甲方在乙方交给甲方的800万保证金里面扣除。如果银行能正常放贷，此协议随即作废。同时，甲乙双方都有权利和义务向客户追偿未能贷款剩余房款，追偿成功后，再按照代理协议结算。” 本院认为，本案涉及三个不同的法律关系，一是原告禾众房地产公司与被告恒言行销售代理公司之间的房屋销售代理关系，二是被告恒言行销售代理公司与第三人周阳之间房屋认购协议关系，三是原告禾众公司与第三人周阳之间的房屋买卖合同关系。原告的第一、第二项诉讼请求系基于第一个法律关系，第三项诉讼请求系基于第三个法律关系，然而，上述三个法律关系相互独立，不存在依附或主从关系，由此产生的争议应当分别主张。鉴于各当事人在本案中的诉讼地位，本院仅就原被告之间的争议进行审理，对于原告与第三人之间的争议以及被告与第三人之间的争议不作审理。 根据原被告之间的约定，购房人支付的款项可分为两部分，一是由原告获取的底价（即合同价），二是由被告获取的溢价（指底价的超出部分）。本案中，原告应获取的款项为合同价252725元，被告已收取第三人支付的款项为32万元，被告是否应当从已收取的款项中将合同价先行支付原告是本案的争议焦点。根据双方签订的《独家房源转让服务合同》3.3部分的约定，被告获取溢价的前提是第三人与原告签订的《房屋买卖合同》已完全履行，当然包括第三人已按照约定履行支付购房款的义务。根据《房屋买卖合同》第七条“付款方式及期限”的约定，买受人分两笔付款，一笔是合同签订时付132725元，另一笔是通过办理银行按揭贷款支付12万元。对于所谓的首付款132725元，被告无疑应当从已向第三人收取的款项中先行支付原告，事实上被告已经于2017年12月2日通过其他人向原告支付了132735元。至于双方述及其中有7万元属于借款，且称由此产生的纠纷已在另案中提起诉讼，因双方均认可该7万元虽名为借款，但本质上系被告为第三人向原告垫付的部分购房首付款，为减少讼累，本院将其视作第三人的购房款在本案中一并处理。对于另一笔12万元的款项被告是否应当支付，本院认为，从原被告之间签订的《承诺协议书》及庭审调查可知，第三人并未办理银行按揭贷款，其是否属于第三人与原告签订的《房屋买卖合同》未完全履行的情形原应在本案中分析，以此判断原告的主张是否成立。然而，原被告在该协议中已明确约定，在此情形下，原告应从贷款中获取的12万元由被告承担其中的10万元，因此，被告应支付原告的款项为10万元，对原告主张的价款中超出部分本院不予支持。原告主张的延期付款违约金依据不足，本院不予支持。至于原告主张由第三人承担补充责任，因涉及不同的法律关系，前文已述及，不再赘述。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉善禾众房地产开发有限公司房款10万元； 二、驳回原告嘉善禾众房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费3900元，减半收取1950元，由原告嘉善禾众房地产开发有限公司负担867元，由被告嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司1083元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 江万景 二〇二一年三月十二日 法官助理 曹倩云 书 记 员 周 丹