广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终181号上诉人（原审原告）：包慧琴，女，1975年1月16日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：邹操军，男，1984年2月12日出生，汉族，原广东志佳房地产营销策划有限公司法定代表人、股东。被上诉人（原审被告）：彭丽，女，1986年2月9日出生，汉族，原广东志佳房地产营销策划有限公司股东。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：潘晓丽，广东知泓（韶关）律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈芷晴，广东知泓（韶关）律师事务所律师。上诉人包慧琴因与被上诉人邹操军、彭丽不当得利纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初41267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人包慧琴不服原审判决，向本院提出上诉称，一、原审法院审理程序错误，原审判决应予撤销。1.广东志佳房地产营销策划有限公司（以下称志佳公司）在一审审理过程中，于2020年8月18日注销工商登记，其诉讼主体资格已经丧失，原审法院未查明上述事实，侵害了包慧琴的权利。2.本案发回重审后，原审法院审理期限超过一年，且同意志佳公司于2020年6月17日用现金45000元，作为解除财产保全查封账户的保证金，导致志佳公司恶意注销公司。二、原审法院认定包慧琴向志佳公司汇款的40000元属于志佳公司代案外人西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司（以下称中安林芝分公司）收取的购房款，缺乏事实与法律依据。1.志佳公司无权代中安林芝分公司收取购房款。在志佳公司的工作人员与包慧琴的聊天记录中，志佳公司称其系中安林芝分公司委托的营销公司，代理中安林芝分公司进行案涉房屋买卖事宜，并且向包慧琴提供其与中安林芝分公司签订的营销合同以及案涉房屋销售许可证等相关文。在此过程中，志佳公司以代中安林芝分公司收取购房款为由，对包慧琴私自抬高案涉房屋购房报价，使包慧琴误以为案涉房屋销售房价为438788元。后包慧琴与中安林芝分公司签订案涉《房屋销售合同》中载明的房屋实际房价为398788元，汇给志佳公司的40000元并未计入案涉房屋的购房款。志佳公司在与包慧琴就本案案涉房屋进行销售时，志佳公司与中安林芝分公司签订的《全程营销代理合同》及《补充合同》的履行期限已经届满，志佳公司此时属于无权代理。何况，志佳公司与中安林芝分公司的《全程营销代理合同》中第五条第4款明确规定，志佳公司不得收取销售款项（购房款）。故志佳公司收取包慧琴的40000元汇款，没有事实与法律依据，应予返还。2.志佳公司一直抗辩其收取包慧琴的40000元是佣金或服务费，但一审法院认定是其代中安林芝分公司收取的购房款，没有任何事实和法律依据。案涉房屋的实际房价为398788元，中安林芝分公司并开具等额的购房发票。中安林芝分公司没有收取包慧琴40000元，志佳公司也未举证证明已将该40000元交付给中安林芝分公司。因此，原审法院认定包慧琴要向中安林芝分公司主张权利，并适用《民法总则》第一百二十二条之规定是错误的，应适用《民法典》第九百八十五条的相关规定。综上，包慧琴上诉请求：1.撤销（2019）粤0106民初41267号民事判决，改判支持包慧琴一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由邹操军、彭丽承担。被上诉人邹操军、彭丽共同答辩称，一、原审判决事实认定清楚，各方法律关系认定清晰，判决适用法律准确。二、无论是包慧琴购买过程中还是原审庭审中，包慧琴都清楚知道志佳公司作为房地产的销售代理人，提供居间代理服务。志佳公司在购房前已经告诉包慧琴房款是438788元，包慧琴清楚且如数支付。包慧琴在原审庭审中提出房款是397928元，实际是对购房价款产生了争议。在我国现行法律框架下，包慧琴仍有其他救济途径。但包慧琴为了便利，以不当得利起诉志佳公司，不应得到支持。三、本案事实发生于《民法典》施行前，原审法院适用之前的法律，并无不妥。包慧琴向原审法院起诉请求：判令志佳公司返还包慧琴不当得利40000元及利息（以40000元为本金，自2018年9月4日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并承担全部诉讼费用。原审法院查明，2018年5月24日，包慧琴在58同城网站看到志佳公司发布的关于西藏林芝市“林芝嘉园”1楼1单元7层02号房产销售的信息，便与信息中志佳公司工作人员李某取得联系，李某自称是该楼盘开发商公司的代理公司。经李某介绍房屋情况后，包慧琴有意购买，李某要求包慧琴支付至少40000元定金。5月24日当日，包慧琴应对方要求先后支付了40000元至志佳公司账户（备注为“林芝嘉园1-1-702购房款”，后因账户操作问题，转账未果，于同年5月25日再次转账成功，备注为“林芝嘉园1-1-702房款”）、10000元至中安林芝分公司账户内（备注为“林芝嘉园1-1-702房屋定金”）。同时，李某向包慧琴确认总房款为438788元，并让包慧琴将剩余房款398788元打入楼盘开发商中安林芝分公司账户内，包慧琴于5月24日、5月26日按上述要求分别支付了10000元、388788元。2018年5月31日，包慧琴（买方）与中安林芝分公司（卖方，同时加盖有西藏中安房地产开发有限公司公章）签订商品房（预售）买卖合同，约定预测建筑面积79.68平方米，单价5004.87元/平方米，房屋总价款398788元，一次性付款。后因房屋实际面积仅为77.51平方米，故中安林芝分公司给包慧琴退回了差价10860元。2018年8月17日，中安林芝分公司向包慧琴开具了销售上述房屋的增值税普通发票，价税合计387928元。2018年12月20日，上述房屋所有权人登记为包慧琴单独所有。原审法院认为，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。包慧琴与志佳公司的争议焦点为志佳公司收取包慧琴上述4万元有无依据，是否构成不当得利，包慧琴能否要求志佳公司返还该款项。根据在案证据，结合各方的诉辩意见，综合评析如下：首先，从法律关系上来看，包慧琴和中安林芝分公司之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，包慧琴依约支付房屋价款，并取得房屋产权。而中安林芝分公司与志佳公司之间存在关于涉案房屋营销策划、销售代理的委托合同关系，志佳公司根据销售情况依照其与中安林芝分公司之间的约定收取后者的相应佣金。包慧琴与志佳公司之间是基于志佳公司的工作人员在向包慧琴介绍、营销委托方中安林芝分公司所开发涉案房屋的代理行为，而产生的关于房屋价款、定金等方面事宜的沟通蹉商，从志佳公司人员在与包慧琴微信聊天中的用语、包慧琴支付40000元时的备注内容等来看，已足以使包慧琴产生志佳公司是作为涉案房屋销售代理人的认知，而事实上，志佳公司确实有受中安林芝分公司委托在从事涉案房屋的策划营销代理，故志佳公司的行为应当由其委托人中安林芝分公司承担后果。而包慧琴与志佳公司之间则并未直接建立居间服务合同关系。其次，从房屋价款来看，包慧琴是应志佳公司的要求而支付价款，其中给志佳公司的40000元和给中安林芝分公司的10000元均应视为是购房的定金，包慧琴并无直接支付给志佳公司佣金的意思和行为，但从微信聊天记录来看，当时确定的购房总价为438788元，故上述50000元均应视为是房屋总价的组成部分。志佳公司收取其中40000元，应当视为是在代理中安林芝分公司收取包慧琴交付的房屋款。至于志佳公司与中安林芝分公司之间佣金的数额和支付方式，均属于其两者之间的内部约定，对外并不直接产生约束力。再次，从权利救济方式来看，包慧琴与中安林芝分公司签订了房屋买卖合同，最终房屋买卖合同总价款并非如前所述，而是有所变少，后来的发票数额亦确认了购房对价款实际为387928元。包慧琴认为志佳公司应当退回其所收取的40000元，实际上是对购房总价款产生了异议，其在事后（至少2018年9月4日已通过微信明确提出）也确实有向其所认为的房屋销售代理人李某表达了对房屋总价款应当以变动后的数额为准的异议。因此，志佳公司收取的上述40000元实际上可认定为是代中安林芝分公司而收取的房屋价款，并非没有法律基础，但同时亦并非是为包慧琴提供居间服务而应直接收取包慧琴的佣金。包慧琴若认为房屋总价款后来已以实际行为予以了变更减少，应当向合同相对方中安林芝分公司主张，而非直接要求志佳公司返还其认为超出的部分。综上所述，包慧琴以不当得利为由提起本案之诉，要求志佳公司退还40000元的主张，缺乏依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回包慧琴的全部诉讼请求。一审案件受理费800元、财产保全费470元，均由包慧琴负担。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，志佳公司于2020年8月18日注销工商登记，本院依法通知该公司股东邹操军、彭丽作为被上诉人参加本案诉讼。本院认为，本案纠纷所涉及的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行以前，故本案应当适用行为发生时的法律以及司法解释的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本案中，包慧琴主张志佳公司不当得利的理由，是志佳公司的工作人员自称是开发商，房屋总价款是438788元，要求包慧琴向志佳公司支付4万元购房定金，但后包慧琴发现志佳公司根本无权代理中安林芝分公司销售房屋，总房款也不是438788元，故志佳公司收取的4万元无法律依据。但根据双方的陈述，在包慧琴付款前，志佳公司的工作人员已经将志佳公司与中安林芝分公司签订的《全程营销代理合同》的部分内容发送给包慧琴，表明其销售代理的身份。虽然，该《全程营销代理合同》及《补充合同》约定的履行期限在当时已经届满，但根据中安林芝分公司在2020年4月20日出具的《证明》显示，中安林芝分公司在2018年时仍然继续委托志佳公司销售涉案房屋，该《证明》的内容亦与包慧琴、志佳公司之间在销售房屋过程中的行为相印证。据此，志佳公司主张，其收取包慧琴的4万元是属于代中安林芝分公司收取的部分售房款，并非没有法律依据的理由成立，本院对此予以采信。对于包慧琴支付的购房款，最终多于其与中安林芝分公司签订的购房合同中约定的购房款的问题，包慧琴可另循途径主张自己的权利。综上所述，包慧琴的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人包慧琴负担。本判决为终审判决。审判长  梁小琳审判员  陈瑞晖审判员  刘庆国二〇二一年三月十九日书记员  陈泽如李芳荃