浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初2366号 原告：方剑平，男，1989年5月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：吴璜杰，浙江浩伦律师事务所律师。 被告：周红标，男，1966年12月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：胡先，浙江红太阳律师事务所律师。 原告方剑平为与被告周红标房屋租赁合同纠纷一案，于2021年2月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告方剑平及其委托诉讼代理人吴璜杰；被告周红标及其委托诉讼代理人胡先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告方剑平向本院提出诉讼请求（变更后）：1、解除原、被告之间的《租房合同》；2、判令被告赔偿房屋装修损失158960元并赔偿利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计付至实际履行之止，已抵扣定金10000元）。事实和理由：2020年8月27日，被告因办注塑机厂欲承租原告装修好的、位于义乌市××镇××村的房屋。经实地查看后，被告要求原告在租赁房屋的一至四楼加装电梯以便搬货，并改造自来水管及房屋室内构造，原告同意。当天，原、被告签订《租房合同》一份，约定原告将义乌市××镇××村××号××平方米）一至四楼包括院子出租给被告，租金8万元／年，被告在租赁期间对房屋的使用用途为办注塑机厂，当时落款时间未签。之后，原告开始为房屋改造安排施工。2020年9月8日，被告到原告处查看工程进度，确认是按照其要求做的。后原告因将民用电表改为工厂用的三线电表，需向有关部门提交租房合同，故将上述租房合同落款写为2020年9月16日。另外，原告听闻被告原租赁厂房可能不拆迁，被告有不承租原告房屋的打算，所以装电梯前原告曾致电被告，被告承诺电梯装好就搬进涉案房屋。施工期间，原告为加装电梯支出各项费用计138960元，施工范围包括挖电梯井、割电梯加运费渣、电梯房砌墙、安装初入门等，支出费用包括购买砖、沙、水泥、木板、钢筋、瓷砖、门、电梯等原材料以及支付工人工资等。另，因加装电梯对原告房屋的原厨房、卫生间造成破坏，损失达30000元。房屋应被告要求改造完毕后，原告及时通知被告入住开展经营，但被告毁约称不再承租原告的房屋。原告认为，双方签订租房合同后原告已按被告要求将房屋改造完毕，但被告反悔拒绝承租，单方违约损害了原告的权利。 被告周红标辩称，同意解除租房合同。针对第二项诉请，涉案房屋租赁消防设备不具备，属于三合一厂房，双方签订的合同无法履行，根据义乌政府的相关规定，涉案房屋不允许住人和办厂合一，是属于严重违法的混合行为，原告诉请的装修损失要求被告赔偿没有事实与法律依据。退一步讲，原告投入的装修、电梯、自来水管等改造是使房屋增值，没有造成贬损，因此原告的损失实质上是不存在的。原告装修花费的款项的具体数额明细不透明，无相关的其它证据佐证，也不能仅凭原告的说辞就认定。原告不能整改成符合法律规定的条件属于履行不能，造成合同不能履行的后果应由原告承担。原告承诺确保房屋能满足办厂的条件，并自愿装修整改房屋，但直到最后原告也无法做到承诺的要求。被告已去佛堂、义亭镇政府部门、消防部门咨询后，均认为原告的房屋不能办厂，存在重大的安全问题，因此合同履行不能的后果应由原告承担。因原告的原因导致合同履行不能，应退还租房保证金10000元。请求驳回第二项诉请。 原告为证明其诉请，提供以下证据： 1、租房合同一份，证明2020年8月27日，原、被告双方协商一致由被告向原告承租义乌市××镇××村一至四楼用于办厂。后原告因将民用电表改为工厂用的三线电表，需向有关部门提交租房合同，故将租房合同落款时间写为2020年9月16日的事实。 2、原告父亲与被告的录音光盘及文字整理资料各一份，证明：（1）经实地查看后，被告要求由原告在租赁房屋的一至四楼加装电梯以便搬货，并改造自来水管及房屋室内构造；（2）2020年9月8日，被告到原告处查看工程进度，确认是按其要求做的；（3）在装电梯前原告曾致电被告，被告承诺待原告装好电梯就搬进涉案房屋；（4）房屋应被告要求改造完毕后，原告及时通知被告可入住开展经营，但被告毁约称不再承租原告的房屋的事实。 3、房屋改造损失清单一份、支出票据九份，证明应被告要求改造房屋，原告为加装电梯支出各项费用共计138960元，施工范围包括挖电梯井、割电梯加运费渣、电梯房砌墙、安装出入门等，支出费用包括购买砖、沙、水泥、木板、钢筋、瓷砖、门、电梯等。另，因加装电梯对原告房屋的原厨房、卫生间造成破坏，损失达30000元的事实。 经质证，被告对证据1，真实性没有异议。但是租房合同落款时间当时并未签署，是原告单方写的，被告并不知情。实际上是8月16日签的合同。对证据2，真实性没有异议，因为原告整理的录音只是截取部分的信息，无法达到证明目的。被告发现原告加装的电梯实际为载人的电梯，并非载货电梯，不能达到载货的承载量。2020年9月16日的录音中原告的父亲曾承诺电梯还有半个多月装好，而在2020年11月份原告才通知电梯做好了，已经存在严重的违约情况。双方已达成解除合同协议，双方协议被告另外给原告介绍租房，原告也予以默认。由于三合一房屋的消防不过关，不能办加工厂，原告其中一间房屋也存在违章的情况。9月8日的录音，原告也答应将墙壁敲掉，但实际并未按与被告约定的要求将墙壁敲掉。对证据3，三性均有异议，房屋改造损失清单为原告单方制作，无法达到证明目的。收款票据上面记载的金额以及材料被告均不知情。材料是否用于涉案房屋、用量多少，均无法明确；与本案无关。 被告为证明其抗辩主张，提供以下证据： 1、提交照片八份、视频光盘一份，证明截止2021年2月涉案房屋地面、墙壁原告仍未按约定完成改造，且房屋存在安全隐患和违章建筑的事实。 2、当庭提交录音光盘、文字整理资料各一份，证明原告延期交付房屋，已构成违约。 经质证，原告对证据1，真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，涉案房屋于2020年10月已按被告的要求改造完毕，被告要求一楼放机器，二至四楼用于堆放货物，所以二至四楼的隔墙无需拆除。9月下旬一楼的地面改造完成后，被告本人也到现场看过，被告自认没有问题，相关的证据在证据2录音中已经提交。地面的改造情况已经由被告检查完毕，并作出确认。涉案房屋没有安全隐患、顶楼有违章建筑也不影响被告的租赁目的。被告并不能据此主张违约不租。对证据2，真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，在录音文字中很明显可以看到原告父亲多次陈述是被告违约不租涉案房屋，而并非是原告未将涉案房屋交付给被告,解除合同的主要过错方是被告。 本院认证，对原告提供的证据1、2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对证据3，房屋改造损失清单系原告单方制作，票据无法证明涉案房屋的实际装修情况，均无法达到原告的证明目的。对被告提供的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。 经审理查明，2020年8月份，原（甲方）、被告（乙方）签订《租房合同》一份，约定甲方将位于义乌市××镇××村××号××平方米）一至四楼包括院子出租给被告，租金8万元／年，租赁时间空白未填，甲方收取乙方租房保证金1万元，乙方在租赁期间对房屋的使用（注塑机厂）等内容。协议签订当日被告支付了保证金1万元。因被告办注塑机厂需要，原告对租赁物进行了改造，主要项目为加装电梯、敲除墙壁、铺平地面。2020年11月初，原告父亲方新法通知被告电梯已经装好可以使用租赁物，被告回复原告会介绍其他人来租赁涉案房屋。2020年11月22日，原告父亲方新法、被告再次就租赁事宜进行电话沟通，被告表示原告未在9月底交付房屋至今也未交付钥匙，原告父亲方新法表示因为被告不承租房屋了所以未交付钥匙。现原告未将租赁物交付给被告使用。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，被告辩称原告有一间房屋系违章建筑，未提供依据，原告称违章的系顶楼的一间，而被告租赁的系一至四层房屋，并非违章建筑，本院对合同效力予以确认。现原告诉请解除合同，被告同意，本院予以支持。被告辩称解除合同系因合同目的无法实现，涉案房屋不能用于办注塑机厂，消防设备未达标，也未按被告要求完成改造，原告应自行承担解除合同的后果。本院认为，原、被告在签订租赁合同时已明确了租赁范围及租赁用途，未对其余楼层的用途加以约束，即被告是在明知涉案租赁物除一至四层外其余楼层可能用于非办厂用途的情况下与原告签订合同，现被告以涉案房屋系三合一场所来抗辩履行不能，本院不予采信。被告辩称双方约定在9月底完成改造，原告不仅迟延完成，且未达到被告要求，已构成违约，原告对此陈述已按照被告要求完成改造。本院认为，双方对是否按约完成改造均系通过图片、录音来举证，图片只能呈现现场情况，录音未能清晰反映待证事实，故双方均不能达到各自的证明目的。根据录音，被告在2020年11月初原告告知其电梯已安装好时便回复会带其他人来看房屋，可知被告在此之前即向原告表示不再租赁房屋，故违约方为被告。现原告诉请被告赔偿装修损失158960元，依据不足，但根据双方在庭审中均认可改造的主要项目为加装电梯、敲除墙壁、铺平地面，结合被告并未实际使用房屋以及租房合同签订至今的租金损失等案件实际，本院酌定由被告赔偿原告损失50000元，扣除被告已交付的保证金10000元，被告仍需支付40000元。上述款项的性质属于赔偿损失，不应再计算利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干问题》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告方剑平与被告周红标于2020年8月签订的《租房合同》。 二、被告周红标于本判决生效后十日内赔偿原告方剑平损失40000元。 三、驳回原告方剑平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2517元，由原告负担2000元，由被告负担517元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 陈 琳 二〇二一年三月十七日 书记员 丁建建 7-