辽宁省沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0103执异119号案外人马淑红，女，1979年3月8日出生，汉族，住址哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人孙颖，辽宁奉申律师事务所律师。申请保全人王彦辉，男，1978年8月24日出生，汉族，住址沈阳市东陵区。委托诉讼代理人邹建华，辽宁巨东律师事务所律师。委托诉讼代理人刘瑜君，辽宁巨东律师事务所律师。被保全人范长春，男，汉族，1980年12月10日出生，住址:沈阳市大**。本院在审理申请保全人王彦辉与被保全人范长春（2019）辽0103民初9805号民间借贷纠纷一案中，案外人马淑红对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人马淑红称，案外异议人2019年1月16日以人民币22.5万元的价格购买被执行人名下位于沈阳市大东区××号（××）房屋，该房屋面积34.63平方米。购房当日向被执行人交付购房首付款人民币13万元(剩余贷款9.5万元约定由案外异议人直接向贷款银行支付)合同签订当日，被执行人向案外人交付房屋和被执行人手中所有购房、贷款手续原件和还贷银行卡。双方签订房屋买卖协议时，被执行人称其有生意上的事情需要马上出门，待其解决完生意上的事情回沈阳后随时配合案外人办理贷款结清及过户等事宜，随后案外人找被执行人要求办理过户时，被执行人称春节后回沈阳会配合办理，春节过后，案外人再找被执行人要求过户时，被执行人称自己已到了外地工作和生活，没有时间回沈阳配合案外人办理相关手续。2019年5月案外人确定被执行人不会主动配合办理过户的情况下，向案涉房屋所在地人民法院提起民事诉讼，并申请查封了该房屋，但因被执行人不出庭，申请人单独无法办理房屋贷款结清而导致无法判决直接过户。随后无奈案外人只能继续按月还贷款，直到2020年4月案外人决定停止继续还贷款，贷款银行向被执行人发送短信，通知其房贷逾期，被执行人才联系案外人，并同意配合办理提前结清贷款手续。但却提出要求申请人给其好处费才肯配合过户，无奈，申请人再次提起诉讼，但2020年12月1日开庭时案外人却被大东区人民法院告知，案涉房屋在2020年1月15日被贵院查封，案号(2019)辽0103财信1060号。案外人交付了全部购房款并裝修实际居住至今，被执行人与申请执行人因民间借贷纠纷在案外人不知情的情况下将案外人通过合法方式购买的案涉房产封，导致案外人无法办理不动产产权证。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行中的案外人异议程序属于异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条规定:“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定系关于不动产无过错买受人物权期待权的保护条件的规定。案外人在法院查封之前与被执行人签订了《房屋买卖协议》交付了全部购房款，并对案涉房屋进行了装修入住，只是因被执行人的不配合无法完成过户，且于2019年5月提起一次房屋买纠纷诉讼，案外人已交付了全部房款并合法占有案涉房产，并且案外人对于案涉房产未办理过户登记不存在过错。依照法律规定特向贵院依法申请贵院中止对案涉房屋的执行，解除案涉房屋的查封，恳请人民法院维护案外人的合法权益。请求事项：请求贵院解除对案涉房产即沈阳市大东区××号（××）号房屋的查封。本院查明，本院在审理王彦辉与范长春民间借贷纠纷一案中，本院于2019年7月10日以（2019）辽0103财保1060号民事裁定轮候查封了王彦辉名下的位于沈阳市大东区××号××号房屋（现轮为首封）。本院于2020年7月27日作出（2019）辽0103民初9805号民事判决，判令：“一、被告范长春于本判决发生法律效力后十日内偿还向原告王彦辉的借款人民币80，000元。二、被告范长春于本判决发生法律效力后十日内向原告王彦辉支付借款人民币80，000元的利息。（自2019年5月1日起至本判决确认的债务实际清偿之日止，按年利率6%计算）三、驳回原告王彦辉的其他诉讼请求。”现案外人马淑红对本院的上述查封行为提出执行异议。另查明，马淑红与范长春房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市大东区人民法院作出（2019）辽0104民初8225号民事判决，该判决查明：马淑红同范长春于2019年1月16日签订《房屋买卖协议书》，约定范长春将位于大东区××号××房产出卖给马淑华。二人又于2019年1月17日签订《个人房屋买卖协议书》，约定：范长春将位于大东区××号××号，建筑面积34.6平方米房屋出售给马淑红，房屋价款为225000元，首付款13万元，自本协议签订之日马淑红一次性首付先进给付范长春，剩余贷款95000元由马淑红偿还。贷款还清后，范长春无条件将此房过户到马淑红名下。范长春在收到马淑红款当日需将房屋钥匙交给马淑红，并将原购买房屋的收款条等有关资料一并交给马淑红。范长春应协助马淑红办理房屋登记手续。马淑红于2019年1月16日向范长春支付首付款13万元，但马淑红未还清该房屋银行贷款。马淑红于2019年2月入住案涉房屋。该院认为“原告未还清银行贷款，且本案涉案房屋有抵押登记备案”故，驳回马淑红的诉讼请求。再查明，案涉房屋于2020年11月3日结清全部贷款。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有；(三)已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人马淑红同被保全人范长春在本院查封前签订了房屋买卖协议，已经支付全部价款，结清贷款。并实际占有使用案涉房屋，未办理更名过户非案外人自身原因。故其提出的请求符合上述规定的排除执行的要件，本院对其主张予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：解除对位于沈阳市大东区望花中街87-1号1-5-1号房屋的保全行为。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 邹红黎审 判 员 高 红审 判 员 黄耀宇二〇二一年三月二十二日法官助理 张家乐书 记 员 刘佳佳本案裁定所依据的相关法律《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。