江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终323号上诉人（原审被告）：东台哈马碧置业有限公司，住所地江苏省东台市城东新区东进大道48号2088室。法定代表人：丁元祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：张进，东台市东台法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冯兴高，东台市东台法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吕爱英，女，1966年10月26日出生，汉族，农民，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：梅慧惠（系吕爱英儿子），男，1989年11月13日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。原审第三人：江苏东台农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省东台市东城大道10号。法定代表人：王晖东，该公司董事长。上诉人东台哈马碧置业有限公司(以下简称哈马碧公司)因与被上诉人吕爱英，原审第三人江苏东台农村商业银行股份有限公司(以下简称东台农商行)商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初2007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。哈马碧公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回吕爱英要求哈马碧公司承担所有利息损失的诉讼请求；2.本案上诉费用由吕爱英负担。事实与理由：1.案涉合同并没有对逾期交房的利息作出约定，仅约定了违约金（按总房款1%计算），现一审法院仍判决哈马碧公司承担逾期交房的利息损失，明显不符合合同约定与法律规定。2.双方预售合同已经明确约定，如哈马碧公司逾期交房超过60天，吕爱英有权选择继续履行合同或解除合同，如选择解除合同的，哈马碧公司应支付总房款1%的违约金，既然双方已经约定违约金，就应当按照合同约定履行违约金。3.哈马碧公司逾期交房系因疫情影响导致交房时间拖延，属于法定免责事由。现一审法院没有考虑到上述客观因素，认定哈马碧公司违约，有违公平原则，属认定事实错误。4.一审法院判决哈马碧公司承担赔偿责任，但并没有要求吕爱英对赔偿款按20%承担税金，属适用法律错误。吕爱英辩称，其主张的是哈马碧公司未能按约交付房屋给吕爱英实际造成的资金利息损失，并非是哈马碧公司所述的依据合同约定来计算还款利息，故吕爱英要求解除合同仍然有权要求哈马碧公司赔偿吕爱英的实际损失，至于哈马碧公司所述的房价上涨的差价与吕爱英无关。根据合同约定，案涉房屋应当在2019年9月30日前交付，而当时并未有疫情，因此，该公司已经产生违约，且直到2019年11月底其仍然没有交房，已经超过60天，甚至到目前为止都未能交付。因此，哈马碧公司以疫情作为理由没有事实和法律依据。哈马碧公司所述的税金与吕爱英无关，吕爱英主张的仅是其损失。请求二审驳回上诉，维持原判。东台农商行未作陈述。吕爱英向一审法院起诉请求：1.解除吕爱英与哈马碧公司于2018年3月7日签订的合同备案编号为20180307047《商品房买卖合同(预售)》；2.解除吕爱英与东台农商行、哈马碧公司于2018年4月13日签订的《个人购房借款/担保合同》；3.哈马碧公司返还吕爱英购房购房款561657元，赔偿吕爱英自2018年4月17日起至判决生效之日止银行贷款390000元的利息损失暂计95960元(以东台农商行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)，并赔偿吕爱英购房首付款171657元的利息损失暂计19832元(以171657元为基数，自2018年3月13日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率4.75%计算、自2019年8月20日起至判决生效之日止按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率年4.25%计算)；4.吕爱英偿还东台农商行自判决生效之日起就《个人住房借款/担保合同》剩余的贷款(以东台农商行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，暂计294039.47元，暂截止至2020年7月21日)；5.哈马碧公司承担本案案件受理费及保全费。一审法院认定事实：2018年3月7日，吕爱英与哈马碧公司签订《商品房买卖合同(预售)》(合同备案编号20180307047)1份，购买哈马碧公司开发的位于东台市城东新区房屋，合同总价款为561657元。合同第七条约定买受人于2018年3月7日前支付首付款171657元,余款390000元申请贷款支付。第十一条约定出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定出卖人逾期交房超过60日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,应当书面通知出卖人、出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照/%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2018年4月13日，吕爱英与东台农商行签订《个人购房借款/担保合同》，哈马碧公司作为保证人在合同上签字。合同约定吕爱英向东台农商行借款390000元，借期13年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，还款方式为按月等额本息还款法。担保方式为连带责任保证。保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为贷款到期之日起三年。贷款发放后，借款人与售房人就所购房质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。吕爱英按约缴纳全部购房款（哈马碧公司分别于2018年3月13日、2018年5月22日向吕爱英出具171657元、390000元发票），但哈马碧公司未能按期交付房屋(至今未交付)。庭审中，吕爱英、哈马碧公司、东台农商行一致确认上述390000元于2018年4月17日已汇入哈马碧公司账户；吕爱英、哈马碧公司一致确认哈马碧公司已给付吕爱英逾期交房违约金5167.25元。2020年4月8日，吕爱英向哈马碧公司发出解约函(哈马碧公司2020年4月10日收到)，要求退房。现双方就案涉纠纷未能协商一致，故吕爱英诉至一审法院，请求支持如前所请。一审审理中，吕爱英向一审法院申请对哈马碧公司700000元的银行存款或同等价值的财产予以保全，一审法院已依法作出（2020)苏0981民初2007号民事裁定，并采取了保全措施。一审法院认为，公民合法的权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第一，关于案涉《商品房买卖合同(预售)》、《个人购房借款/担保合同》是否应予解除的问题。《商品房买卖合同(预售)》约定哈马碧公司应在2019年9月30日前向吕爱英交付房屋，逾期交房超过60日，吕爱英有权解除该合同。吕爱英按约支付了房款，哈马碧公司未能按期交付房屋，亦未能提交可延期交房的合理证据。现吕爱英主张解除《商品房买卖合同(预售)》，哈马碧公司亦认可该主张，故对吕爱英主张的该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现《商品房买卖合同(预售)》被解除，故吕爱英请求解除《个人购房借款/担保合同》诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法亦予支持。第二，关于案涉《商品房买卖合同(预售)》、《个人购房借款/担保合同》解除后责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同(预售)》、《个人购房借款/担保合同》解除后，对各方当事人不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即出卖人应当返还买受人全部购房款，买受人应偿还东台农商行购房按揭贷款，出卖人作为担保人应对买受人剩余购房按揭贷款的偿还义务承担连带责任。因合同解除造成吕爱英贷款390000元的利息损失，应由哈马碧公司赔偿。故对吕爱英要求哈马碧公司返还其购房款561657元以及赔偿其贷款390000元的利息损失的请求，依法予以支持。吕爱英应偿还东台农商行自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本金和利息(以该行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)，哈马碧公司对上述给付义务承担连带责任。为了减少不必要的重复和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即出卖人哈马碧公司在履行返还吕爱英的房款中直接向东台农商行支付剩余贷款本金和利息后，将剩余款项返还给吕爱英。剩余贷款本息清偿完毕后，东台农商行应及时涤除案涉房屋上的抵押预告登记。第三，关于吕爱英主张哈马碧公司赔偿购房首付款171657元的利息损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《商品房买卖合同(预售)》约定，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起，按照/%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》中约定的交房时间为2019年9月30日，哈马碧公司逾期交房时间已超过60日，吕爱英要求解除合同，选择主张哈马碧公司赔偿购房首付款171657元[自2018年3月13日起至本判决生效之日止，2019年8月19日之前（含19日）按中国人民银行同期贷款基准利率计算、之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算]的利息损失(未主张违约金)，不违反法律规定，依法予以支持。鉴于吕爱英已主张银行贷款利息损失，且贷款利息损失数额已超过约定的违约金数额，故哈马碧公司已向吕爱英支付的逾期交房违约金5167.25元应予扣减。综上，吕爱英的诉讼请求中合法有据的部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、解除吕爱英与哈马碧公司于2018年3月7日签订的备案编号为20180307047的《商品房买卖合同(预售)》；二、解除吕爱英与东台农商行、哈马碧公司于2018年4月13日签订的《个人购房借款/担保合同》；三、哈马碧公司于判决生效之日起10日内返还吕爱英购房款561657元；赔偿吕爱英的利息损失[自2018年4月17日起至判决生效之日止银行贷款390000元的利息（以东台农商行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；以首付款171657元为本金，自2018年3月13日起至判决生效之日止，2019年8月19日之前（含19日）按中国人民银行同期贷款基准利率、之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；再扣减哈马碧公司已支付的违约金5167.25元]；四、吕爱英于判决生效之日起10日内偿还东台农商行自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本息(以该行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)，哈马碧公司对上述给付义务承担连带责任；五、驳回吕爱英的其他诉讼请求。上述第三、四项的履行，可由哈马碧公司在履行返还吕爱英的房款中直接向东台农商行给付剩余贷款本金和利息后，将剩余款项返还给吕爱英；自清偿上述贷款之日起7日内，东台农商行应办理东台市城东新区房屋上抵押登记的涤除手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10950元，案件申请费4020元，合计14970元，由吕爱英负担110元，哈马碧公司负担14860元(其中案件受理费10870元)。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，吕爱英与哈马碧公司签订《商品房买卖合同(预售)》、吕爱英与东台农商行、哈马碧公司签订的《个人购房借款/担保合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效并对各方当事人具有约束力。上述合同履行过程中，哈马碧公司未能按期交付房屋，亦未能提交可延期交房的合理证据，致上述《商品房买卖合同(预售)》、《个人购房借款/担保合同》合同目的无法实现，故吕爱英主张解除《商品房买卖合同(预售)》和《个人购房借款/担保合同》符合合同约定及法律规定，依法应予支持。同时，吕爱英就哈马碧公司违约而造成的首付款及银行贷款利息损失有权向哈马碧公司主张赔偿，一审法院依据现有证据及查明的事实作出的判决并无不当。关于哈马碧公司的上诉理由，本院认为，1.根据双方商品房买卖合同约定，出卖人逾期交房的，买受人有权解除合同，且出卖人应当按不低于中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息，同时，支付相应的违约金。且案涉借款担保合同约定，保证范围为贷款本金、利息等费用。因此，吕爱英要求哈马碧公司按约承担利息损失具有合同及法律依据，哈马碧公司认为案涉合同没有对利率及利息作出约定且主张其不应承担利息损失，同时认为双方合同约定了违约金其就不应再承担利息损失，其理由无事实与法律依据，本院不予采纳。2.哈马碧公司主张其逾期交房至今系疫情影响所致，其理由无事实依据，本院不予采信。3.一审法院判决哈马碧公司赔偿吕爱英利息损失，系对吕爱英损失的弥补，哈马碧公司主张吕爱英对其赔偿款应支付税金，其理由无法律依据，本院不予支持。综上，哈马碧公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人东台哈马碧置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年三月十二日书记员  周 洋