苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初9275号原告：苏州市甪直集体楼宇经济发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区甪直镇鸣市路21号。法定代表人：周雪华，董事长。委托诉讼代理人：吴争超、张滢，江苏坤象律师事务所律师。被告：苏州和风晓筑精品酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区甪直镇达圣路68号。法定代表人：余松，总经理。第三人：吴中区甪直鼎诺推拿保健服务部，住所地江苏省苏州市吴中区甪直镇达圣路68号-2。经营者：李桂涛，男，1980年10月10日生，汉族，户籍所在地河南省淮滨县，住江苏省苏州市吴中区。第三人：张小苏，女，汉族，户籍所在地山西省太原市万柏林区，住江苏省苏州市吴中区。第三人：刘舒天，男，汉族，住上海市浦东新区。原告苏州市甪直集体楼宇经济发展有限公司（以下简称为甪直楼宇公司）诉被告苏州和风晓筑精品酒店管理有限公司（以下简称为和风晓筑公司）、第三人吴中区甪直鼎诺推拿保健服务部（以下简称为鼎诺服务部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭予以审理。审理中，依照原告申请，本院追加张小苏、刘舒天作为第三人参加诉讼。原告甪直楼宇公司委托诉讼代理人吴争超、张滢，被告和风晓筑公司法定代表人余松，第三人张小苏到庭参加诉讼。第三人鼎诺服务部、刘舒天经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告甪直楼宇公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金232041.70元（2020年7月1日至2020年10月19日）、占有使用费（自2020年10月20日起至实际情况交还房屋之日）、律师费14000元、违约金（以232041.70元为基数，自2020年6月21日起按年利率11.7%计算至实际清偿之日），要求被告、第三人清空并返还甪直镇达圣路68号的房屋。事实和理由：2017年6月，其与被告签订合同，将达圣路68号房屋出租给被告，租期自2018年7月1日至2028年6月30日，但被告未能按时支付租金。2019年11月，其提起诉讼要求被告支付2018年7月1日至2020年6月30日的租金。经判决，被告未能履行付款义务，执行案件终结，但被告继续占用涉案房屋。按约定，被告应于2020年6月21日前支付2020年7月1日至2021年6月30日的租金。因被告长期拖欠租金，其已通知被告解除合同，被告应返还房屋。被告将部分房屋转租给第三人使用，第三人同样负有交还房屋的义务。第三人鼎诺服务部、刘舒天未作答辩。第三人张小苏述称，2018年1月，其向被告承租房屋经营超市，双方签订租期半年的合同，现已无法找到该合同，后未再订立合同。租金已向被告付至2020年12月底，其同意与原告建立租赁关系，具体由法院依法处理。被告和风晓筑公司辩称，其并未同意解除租赁合同，从未收到原告发送的解除通知。涉案房屋交付时，原告对房屋大厅结构做出变更，导致其无法取得施工许可证，不能办理消防许可证。涉案房屋大部分已装修完成，但缺少相应证件无法营业。甪直镇管委会组织各方协商时，负责招商的甪直旅游公司负责人说酒店未营业，无需支付租金，甪直房产公司、甪直镇管委会人员都在现场，故其无需支付租金。涉案房屋未能营业，无需支付占有使用费，该房屋如何处理仍在讨论中。涉案房屋装修花费很多款项，因原告及甪直旅游公司未能经营，其不同意返还房屋。鼎诺服务部经营者李桂涛系其员工，其将部分房屋交由李桂涛使用，未收取租金。为办理营业执照，才与李桂涛签订租赁合同，另外两个使用人为超市和香渊沉香店，都是其出租的，具体由李桂涛经办。李桂涛在那边开店，正好照看酒店的设施。超市是签订过租赁合同的，每个月租金约3000元。沉香店的负责人是其法定代表人的朋友，未签订租赁合同，没有收取过租金。对违约金、律师费均不认可，并非其原因导致无法使用酒店，不应支付租金、占有使用费，更无须支付违约金等。经审理查明，原告系苏州市吴中区甪直镇达圣路68号房屋所有权人。2017年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于吴中区甪直镇达圣路68号房屋出租给乙方使用，建筑面积2826㎡，租赁期限自2018年7月1日至2028年6月30日止，自2017年7月1日起至2018年6月30日止为乙方装修期；该房屋首期租金706500元，对应租期为2018年7月1日至2019年6月30日，先交租金后使用，租金一年一付；租金支付条款中附有明细表：第三年租赁时间为2020年7月1日至2021年6月30日，年租金763020元，付款时间（甲方开具正规有效增值税发票后）为2020年6月21日，后续详细列明第四年至第十年租赁时间、租金价格、付款时间、年租金；租赁保证金500000元，作为乙方履行合同的保证，若乙方未能及时支付房屋租赁费、水、电、气等其他费用，甲方可从保证金中扣除该等金额，保证金被扣除后，乙方必须在15天内补足。第三条租赁物的交付中，载明甲方于2017年7月1日前向乙方交付该房屋，双方同意租赁房屋以现状交付；乙方确认已对租赁房屋及附属设施现状予以了解，并对周边环境进行必要考察，符合租用条件和使用要求；甲方需提供与租金数额相同且合规的增值税发票给乙方，甲方指定相应收款账户；租赁期限内，如乙方须对租赁物进行装修，须事先向甲方提交装修、设计方案，并经甲方同意，同时应符合消防法规及相关规定；乙方的装修不得破坏租赁物的主体结构、消防、安全等设备设施，否则须原貌恢复并承担相应后果，乙方所经营的项目如需要消防证的，必须取得消防证后才能营业；乙方逾期支付租赁费，应向甲方支付逾期违约金，违约金计算方式为：拖欠天数乘以欠缴租赁费总额的1%；如乙方未按约支付租金，甲方有权停水停电；租期内，如乙方欠交租赁或其他费用超过一个月，甲方有权单方面解除合同；合同履行中发生争议，由双方协商解决，若协商不成，双方均可向甲方所在地人民法院提起诉讼，守约方支出的诉讼费用、律师费用、差旅费等由违约方承担。该合同第一页写明双方的联系地址、联系人、电话号码等，其中被告联系地址（送达地址）：江苏省阜宁县东沟镇理堂巷，联系人：余松，并载有余松的身份证号码；第十七条有关事项中，明确本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述地址，并以对方为收件人，交付邮件10日后或以专人送至前述地址，均视为已送达；双方同意将本合同第一页所述地址作为法院等司法机关的司法文书送达地址，如有更改应及时以书面方式告知对方；因受送达人自己提供的送达地址不准确、送达地址变更未及时通知对方、受送达人拒收或者无人接收等原因致使文书未能送达的，自文书退回之日视为受送达人已收到该文书。租赁合同签订后，被告向原告支付保证金500000元、租金350000元。2019年11月，原告向本院提起诉讼，要求被告支付租金1063000元（2018年7月1日至2020年6月30日）、装修期租金706500元（2017年7月1日至2018年6月30日）、律师费、违约金。本院于2020年2月4日作出（2019）苏0506民初9991号民事判决书，认定原告于2018年9月至2019年9月共向被告开具1413000元增值税发票，并按被告在租赁合同中确认的送达地址寄送全部发票，均遭到被告拒收，视为原告已完成发票送达义务，故判令被告支付租金1063000元、装修期租金706500元、律师费56788元及逾期违约金。该判决已生效，被告未能付款，原告申请强制执行。执行过程中，本院向张小苏的儿子、鼎诺服务部的工作人员进行询问，张小苏的儿子表示，2017年或2018年，其向被告租用房屋，每年租金35000元，已付至2020年6月30日，有租赁合同，但不一定能找到，装修费用约6000元。鼎诺服务部的人员称，其与被告签订过租赁合同，租期三年，每年租金45600元，已付至2020年底，其从2020年开始营业，2019年11月才办好营业执照。本院于2020年9月25日作出（2020）苏0506执1530号之一执行裁定书，执行到位0元，终结本次执行程序。2020年10月12日，原告向被告在租赁合同中确定的送达地址邮寄律师函，载明合同履行过程中，被告长期拖欠租金，经执行仍未清偿债务，故通知被告解除房屋租赁合同，要求被告支付租金、违约金等，清空并交付房屋。但是，该律师函被拒收，于2020年10月16日退回。庭审中，原告表示，现场查看后，发现有3家租户，分别为鼎诺服务部、生活超市、沉香店，但仅有鼎诺服务部有营业执照；被告将房屋转租给超市、沉香店时，未向其发出通知，原本用于酒店的房屋处于空置状态，装修大部分已完成，但未对外营业；对被告所称房屋结构出现变化无法办理施工许可证不予认可，酒店可能由于消防原因未能营业，但与其无关，其交付房屋时，被告已确认房屋现状，涉案房屋符合消防规定，已通过消防验收，被告自行设计装修，按合同约定装修不得破坏房屋设施设备，要符合消防规定，取得消防证才能营业，被告的装修设计未完成消防验收，才导致酒店未能营业，系被告自行施工所致，房屋大厅结构及设计装修都是被告负责的，其并不知情；前期开具的2018年7月1日至2020年6月30日的租金发票，邮寄给被告，遭到拒收，后续租金发票暂时未开，被告付款后同意开具发票，500000元保证金已不足以抵作前期租金及费用，不应退还给被告。就此，原告提供现场照片、租赁合同，照片中有三家店铺正在使用涉案房屋；被告与李桂涛签订商铺租赁合同，由被告将达圣路68号门面出租给李桂涛使用，建筑面积117㎡，租期自2019年4月1日至2024年4月30日，年租金45600元，原告在合同中盖章注明“同意转租”。被告则称，租赁合同无异议，未办理消防证是无法拿到施工许可证，而不能取得施工许可证是因房屋大厅进行改建，将一楼、二楼屋顶打通，设计图纸是其找人制作，招投标时已交给原告查看确认没有问题；中标后，其找人将一楼、二楼贯通，但原告要求必须加固，后原告找人加固，费用120000元，原告完成加固后，未取得施工报告，无法拿到房屋改造审批材料，才导致不能取得施工许可证；原告说加固仅需几天时间，让其先作其他装修，但实际工期有一个多月，缺少加固报告，其不能办理其他的证件；原告邮寄的解除通知，并未收到，余松平时不在该地址，部分房屋已交给李桂涛使用，为办理营业执照就与李桂涛签订租赁合同，实际未收取租金；甪直镇政府多次研究房屋问题，房屋旁边有居民小区，小区的下水道、化粪池都要经由涉案房屋的地下管道，为维持水泵运行，超市支付的租金，已用于交纳电费，涉案房屋的家具、家电都已安装，开业物品也准备好；加固工程是由甪直管委会与原告介绍的公司所签订，原告要求其承担该项费用，其不知道加固报告如何办理，从未支付该款项；按照其提供的设计图纸，无需进行加固，原告要求必须加固才能营业，双方才发生矛盾，经协调其承担加固费用，但必须要有加固报告。另，2020年11月10日，原告与江苏坤象律师事务所签订委托代理合同，就本案需支付律师代理费14000元，该律师事务所于2020年11月12日向原告开具代理费发票，原告于2020年12月14日支付该笔款项。被告对该部分证据真实性无异议，但认为其不应承担律师费。以上事实，由原告提供的租赁合同、律师函、邮寄凭证、（2019）苏0506民初9991号民事判决书、（2020）苏0506执1530号执行裁定书、执行笔录、照片、商铺租赁合同、委托代理合同、代理费发票、进账单及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。从前一案件看，被告未能按时支付租金，经强制执行仍未履行付款义务，原告有权解除租赁合同。被告表示，其未收到解除通知，不同意解除合同。原告于2020年10月12日向被告留存的送达地址寄送律师函，明确通知被告解除租赁合同，但被告拒收该函件，此函件于2020年10月16日退回。租赁合同约定，原告以合同所述地址、收件人向被告发出的信件，交付邮件后10日后，视为已送达。按此计算，原告于2020年10月12日交付邮件，律师函应于2020年10月23日视为已送达被告，双方的租赁合同于该日解除。被告表示，其未收到该解除通知，不同意解除合同，缺乏依据，不予采信。合同解除后，被告作为承租人应当返还租赁物。被告将涉案房屋转租给第三人使用，第三人同样负有腾房交还房屋的义务。被告与李桂涛签订租赁合同，实际由鼎诺服务部使用该房屋，鼎诺服务部作为使用人参与诉讼，并无不当。原告要求被告、第三人清空返还涉案房屋，合法有据，予以支持。租赁合同约定，2020年7月1日至2021年6月30日的租金763020元，付款时间为2020年6月21日前。该合同解除后，原告要求被告支付此前产生的租金，并无不当。被告认为，招投标时设计图纸已提交给原告审核，其将一楼、二楼打通使用，但原告要求加固，完成加固后未能提供施工报告，导致其无法取得施工许可证、消防证，实际未对外营业，无需支付租金或占有使用费。从合同的装修条款看，被告进行装修须向原告提交设计方案，经原告同意，同时应符合消防法规及相关规定，不得破坏租赁物的主体结构、消防、安全等设备设施。被告将房屋大厅一楼、二楼贯通，已违反合同约定，由此产生的责任应由被告自行承担。被告以此拒付租金或占有使用费，于法无据，不予采纳。经核算，截止2020年10月23日，租金为238835.71元。从租金支付条款看，原告应开具增值税发票，被告收到发票后15个工作日内支付租金。但是，开票为租赁合同附随义务，原告已开具的发票，经强制执行被告尚未付款，原告以此为由暂未开具后续发票，并无不当。被告未能及时支付租金，原告要求被告承担计算至实际清偿之日的违约金，符合法律规定，应予支持。合同约定违约金按每日1%计算，原告自愿调整为年利率11.7%，并未超出法律规定的标准，予以认定，但起算时间应以起诉之日即2020年11月17日为准。合同解除前的租金确定后，原告应同时向被告开具相等金额的增值税发票。合同解除后，被告未能及时返还房屋，应向原告支付占有使用费。原告主张按年租金763020元计算至实际返还房屋之日的占有使用费，符合法律规定，予以支持，起算时间应以合同解除之次日即2020年10月24日为准。至于律师费，被告未足额支付租金，应赔偿原告为主张权利支出的诉讼成本。原告提供的相应证据可以证明其实际产生律师费损失14000元，该标准未超出相应规定，应由被告予以承担。被告交纳的保证金，尚不足以抵作前一案件确定的租金等，本案对此不予理涉。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州和风晓筑精品酒店管理有限公司支付原告苏州市甪直集体楼宇经济发展有限公司租金人民币238835.71元，并支付以该款为基数，自2020年11月17日起按年利率11.7%计算至实际清偿之日止的违约金。二、被告苏州和风晓筑精品酒店管理有限公司、第三人吴中区甪直鼎诺推拿保健服务部、第三人张小苏、第三人刘天舒将苏州市吴中区甪直镇达圣路68号房屋腾空并返还给原告苏州市甪直集体楼宇经济发展有限公司。三、被告苏州和风晓筑精品酒店管理有限公司支付原告苏州市甪直集体楼宇经济发展有限公司自2020年10月24日起按年租金人民币763020元计算至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费。四、被告苏州和风晓筑精品酒店管理有限公司支付原告苏州市甪直集体楼宇经济发展有限公司律师费人民币14000元。五、原告苏州市甪直集体楼宇经济发展有限公司向被告苏州和风晓筑精品酒店管理有限公司开具价税合计人民币238835.71元的增值税发票。上述各项均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币2563元，由原告苏州市甪直集体楼宇经济发展有限公司负担67元，被告苏州和风晓筑精品酒店管理有限公司负担2496元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王辉二〇二一年三月十五日书记员  孔宇