云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终161号上诉人（原审原告、反诉被告）：西双版纳海诚旅游发展有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市。法定代表人：周昆，执行董事。委托诉讼代理人：陈昭，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：西双版纳美年大健康体检中心有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市。法定代表人：陈敏，总经理。委托诉讼代理人：魏铭，男，1980年7月17日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘雁，云南凌云（西双版纳）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人西双版纳海诚旅游发展有限公司（以下简称海诚公司）因与上诉人西双版纳美年大健康体检中心有限公司（以下简称美年大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2020）云2801民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月25日进行了调查。上诉人海诚公司的委托诉讼代理人陈昭与上诉人美年大公司的委托诉讼代理人魏铭、刘雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海诚公司上诉请求：1.请求二审法院撤销（2020）云2801民初1020号民事判决书第二项，改判驳回美年大公司的全部反诉请求，并支持海诚公司一审主张的律师代理费20136元；2.判令由美年大公司承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：原审判决事实认定错误、法律适用错误。一、原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，判决免除美年大公司2020年1月25日至2020年3月14日共计49日的租金138290.59元，无事实及法律依据，系事实认定错误，法律适用错误。首先，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条不可抗力之规定系法律适用错误。美年大公司所经营的行业并未受疫情影响，本案不存在合同履行不能的情况，不适用不可抗力之规定，也不在景洪市文化和旅游局景文旅便笺[2020]25号《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停景区（景点）、旅游购物企业经营活动的紧急通知》中要求停业的企业范围内，原审法院不应支持美年大公司减免租金的要求，美年大公司属于医疗、体检行业，并不在政府关停范围、海诚公司也从未令其关停，并未受疫情严重影响。该通知并不足以导致海诚公司与美年大公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行。其次，免除合同义务的履行也不符合法律关于不可抗力不能履行合同免责情形的规定。双方签订的《房屋租赁合同》未对遭遇不可抗力的可减免租金进行约定。美年大公司要求免除的租金支付义务已于2019年9月4日支付完毕，不存在因受疫情影响缴纳租金确有困难、无法履行合同的情形，不应向其返还已缴纳的租金。二、涉案房屋自交付起一直由美年大公司实际占有使用，即使存在疫情原因经营略受影响的情形，也应根据公平原则综合考量，而非全部免除美年大公司租金支付义务、要求海诚公司退还租金，将风险全部转嫁至海诚公司一方承担，有违公平原则。从最高院指导意见的本意可知，直接免除一定期间内租金的适用情形是国企事业单位用于经营之房屋。但海诚公司作为民营企业，是以自身资金作为告庄项目开发、运营之支撑。一审法院未考虑出租人的基本权益，未考虑到公平性合理性，将所有经营风险全部转嫁至海诚公司，于法无据于情理不公。三、美年大公司应当承担海诚公司在诉讼案件过程当中所发生的律师费20136元。按照租赁合同第十五部分争议解决方式第2条的约定，“如双方在履行本合同中产生纠纷，无法协商一致解决的，则违约方应当承担守约方为维护自己权益而支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。”美年大公司在合同履行过程当中未按时支付租金，违约事实是清晰明确的，应当承担海诚公司追究其违约金而发生的律师费。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。美年大公司辩称，一、美年大公司因受疫情影响，实际不能使用房屋49天的事实以及证据在一审庭审时已经进行过质证及认定，美年大公司确实因为疫情原因未能使用房屋49天。二、疫情期间不能使用房屋，属于不可抗力导致房屋租赁行为的一个暂停，所以在美年大公司已经支付了该期间的房屋租金的情况下海诚公司应当予以返还。三、根据在《房屋租赁合同》第十一部分不可抗力及免责条款的第4条“合同履行期间，如非因乙方原因，房屋发生漏水、倒塌或房屋被认定为危房或其他原因，致使乙方无法正常使用房屋的，在甲方维护和修缮完毕之前，甲方应减免此期间租金”的约定。根据以上几点海诚公司应当返还房屋不能使用的49天的租金138290.59元。四、美年大公司在本次诉讼中并没有逾期支付房屋租金的事实，不构成违约，不应承担海诚公司所提出的律师费的数额；此外，海诚公司在上诉期内并未提出关于律师费部分的上诉请求，已经过了上诉期限，法庭依法不应当采纳其上诉请求。美年大公司上诉请求：1.撤销云南省景洪市人民法院（2020）云2801民初1020号民事判决书第一项，改判美年大公司向海诚公司支付违约金609.66元；2.撤销云南省景洪市人民法院（2020）云2801民初1020号民事判决书第四项，改判海诚公司承担美年大公司为维护自身合法权益而支出的律师费12000元；3.一审、二审诉讼费由海诚公司承担。事实与理由：一、原审法院判决美年大公司向海诚公司支付违约金365121.78元不符合《房屋租赁合同》约定及法律规定，依法应当改判。第一，根据《房屋租赁合同》第三部分租金条款及相关费用第2条：“乙方支付租金的方式及时间：乙方应于每年8月31日前支付当年度应付租金。”的约定：2018至2019年度仅有2019年8月31日一天符合中“当年”的约定，故美年大公司应于2019年8月31日前向海诚公司支付2018至2019年度租金983758元。同理可知2019年至2020年度租金1032946元应于2020年8月31日前支付。第二，海诚公司向美年大公司发送《律师函》的时间为2019年11月20日，如海诚公司认为美年大公司应于2018年8月31日前支付2018至2019年度的房屋租金，则其应该在美年大公司未支付房屋租金前进行催缴，但海诚公司长达一年都未对美年大公司支付租金的时间表示异议，只能说明双方对租金支付时间的约定与合同的书面约定相吻合的。第三，海诚公司于2019年12月10日向美年大公司出具租金《增值税发票》的行为证明了其认可美年大公司如期缴付房屋租金的事实。第四，根据《房屋租赁合同》约定美年大公司2018至2019年度租金逾期支付4天，2019至2020年度已提前支付，违约金的计算方式应为：983758元×4.35%÷365天×130%×4天＝609.66元。本案中美年大公司并无拖欠房屋租金的恶意，也未对海诚公司造成任何不良影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十一条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，《房屋租赁合同》中日0.1%的违约金为同期银行贷款利率年4.35%。（日0.012%）的8.3倍，违约金远远超过造成实际损失的百分之三十，故应根据法律规定调减为实际损失130%。二、原审法院事实认定错误，（2020）云2801民初1020号民事判决书第四项应当依法改判海诚公司承担美年大公司为维护自身合法权益而支出的律师费12000元。根据《房屋租赁合同》第十五部分争议解决方式第2条：“如双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用》。”的约定，本案中由于海诚公司未按合同约定返还美年大公司疫情期间的房屋租金，故依法应当支付美年大为本案实际支出的律师费12000元。海诚公司辩称，一审法院对本诉部分的审理认定事实清楚，适用法律正确，支持美年大公司应当给付海诚公司为逾期支付租金的违约金365121.78元是正确的，美年大公司的上诉请求应当驳回。首先，根据《房屋租赁合同》第三部分第2条约定，美年大公司应当于每年的8月31日前支付当年度应付租金，且从美年大公司实际履行情况其于2017年8月31日支付2017年10月20日至2018年10月19日租金，可看出当年度支付的真实意思表示即为合同条款所列的每年当年度。一审法院所认定的事实是清晰无误的，所以美年大公司已经构成了逾期支付租金。第二，关于违约金的问题，合同当中已就违约金的计算方式有明确约定，一审法院按照合同约定支持了海诚公司的诉讼请求，认定事实清楚，法律适用正确。海诚公司最主要经营的业务范围是房地产开发，房地产开发存在高额的对外融资，以及对外销售房屋的高额的回报率、公司运营成本等多方面因素的。因此，合同约定的违约金也并不能完全弥补造成海诚公司的相应损失，且应当尊重双方当事人意思自治，应当按照合同所约定的违约金金额予以支持。关于美年大公司所提到的律师费12000元，不应当得到支持。这个规定的适用前提是违约方应当承担守约方为维护自己权益而支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用，海诚公司不存在违约或者过错的问题。一审法院驳回美年大公司律师费的请求是正确的，应当予以维持。海诚公司向一审法院起诉请求：1.判令美年大公司向海诚公司支付自2018年9月1日起至2019年9月4日止每日按年租金983758元的0.1%计算的违约金362022.94元和自2019年9月1日起至2019年9月4日止每日按年租金1032946元的0.1%计算的违约金3098.84元，以上违约金合计365121.78元；2.判令美年大公司承担海诚公司为维护自身合法权益而支出的保全费、律师费、差旅费等全部费用；3.本案诉讼费由美年大公司承担。美年大公司向一审法院反诉请求：1.判决海诚公司返还2020年1月25日至2020年3月14日共计49日的租金138290.59元（计算方式为：年租金1032946元÷366天×49天=138290.59元）；2.判令海诚公司承担美年大公司为维护自身合法权益而支出的保全费、律师费、差旅费等全部费用；3.本案诉讼费由海诚公司承担。一审法院认定事实：2017年6月20日，海诚公司（甲方）与美年大公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于景洪市宣慰大道江北段告庄西双景景法寨1栋2层205、206室以及一层接待厅建筑面积3123.04平方米的房屋设立医疗机构作为经营性使用，房屋租赁期自2017年6月20日起至2027年10月19日止。合同第三部分第1条约定：“2017年6月20日至2017年10月19日免租期四个月，2017年10月20日至2018年10月19日年租金为936912元，2018年10月20日至2019年10月19日年租金为983758元，2019年10月20日至2020年10月19日年租金为1032946元。”第三部分第2条约定：“乙方支付租金方式及时间：乙方应于每年8月31日前支付当年度应付租金……如乙方未能在本合同规定的期限内足额缴纳租金，乙方应按应付款的0.1%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。”合同第十一部分不可抗力及免责条款中第4条约定：“合同履行期间，如非因乙方原因，房屋发生漏水、倒塌，或房屋被认为危房，或其他原因致使乙方无法正常使用房屋的，在甲方维护或修缮完毕之前，甲方应减免此期间的租金。”《房屋租赁合同》签订后，美年大公司于2017年8月31日支付2017年10月20日至2018年10月19日租金人民币936912元，于2019年9月4日支付2018年10月20日至2019年10月19日年租金人民币983758元及2019年10月20日至2020年10月19日年租金人民币1032946元。2019年11月20日，海诚公司委托建纬（昆明）律师事务所向美年大公司发出律师函，要求美年大公司于2019年11月30日前向海诚公司支付延迟支付租金的违约金365121.78元，并承担海诚公司为维护合法权益而支出的全部费用。另查，因疫情防控需要，景洪市文化和旅游局于2020年1月25日下发《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停景区（景点）、旅游购物企业经营活动的紧急通知》，通知要求自2020年1月25日起全景洪市景区（景点）、旅游购物企业等暂停所有营业活动。2020年3月12日，景洪市文化和旅游局下发《景洪市文化和旅游局关于辖区内公共文化场所旅游景区恢复开放的通知》：自2020年3月14日起西双版纳原始森林公园（含湄公河水底世界）、野象谷景区、花卉园景区、曼听御花园、告庄西双景（含部分夜市）恢复正常业务和对外开放，具体开放时间以各旅游景区发布公告为准，其他景区根据疫情发展情况适时恢复开放。一审法院认为，本案中，海诚公司、美年大公司双方签订房屋租赁合同就出租人和承租人的权利义务约定明确，海诚公司依约交付租赁房屋，美年大公司作为承租人理应依约按时支付租金，美年大公司逾期支付房屋租金构成违约，应承担违约责任，故支持海诚公司诉请的违约金365121.78元。美年大公司关于租金缴纳并未逾期的抗辩理由不成立，不予采纳。关于海诚公司是否应当返还美年大公司所诉请的疫情期间未正常使用租赁房屋的租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力导致合同不能履行，根据不可抗力的影响可以部分或者全部免除责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。第6条规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。美年大公司诉请海诚公司返还2020年1月25日至2020年3月14日共计49日的租金138290.59元符合双方约定及法律规定，故予以支持。海诚公司抗辩事由于法无据，一审法院不予采纳。关于海诚公司、美年大公司双方主张对方承担律师代理费的诉请，理由不充分，均不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、美年大公司于判决生效之日起三十日内向海诚公司支付违约金365121.78元；二、海诚公司于判决生效之日起三十日内向美年大公司返还租金138290.59元；三、驳回海诚公司其他诉讼请求。四、驳回美年大公司其他反诉请求。案件受理费3388元，由美年大公司负担；反诉受理费1533元，由海诚公司负担。二审中，上诉人海诚公司与上诉人美年大公司均对一审判决认定的事实无异议，亦无新的证据提交。二审经审理查明：一审判决认定的事实正确，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：1.本案逾期付款违约的天数应如何认定、合同约定的违约金计算标准是否过高；2.本案是否存在因新冠疫情而应减免租金的事由；3.双方各自主张的律师代理费是否应予支持。对此，本院评判如下：本院认为，一、关于本案逾期付款违约的天数应如何认定、合同约定的违约金计算标准是否过高的问题。根据双方《房屋租赁合同》第三部分第1条约定：“2017年6月20日至2017年10月19日为免租期，2017年10月20日至2018年10月19日的年租金为936912元，2018年10月20日至2019年10月19日的年租金为983758元，2019年10月20日至2020年10月19日的年租金为1032946元。”第三部分第2条约定：“乙方支付租金方式及时间：乙方应于每年8月31日前支付当年度应付租金。如乙方未能在本合同规定的期限内足额缴纳租金，乙方应按应付款的0.1%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。”合同签订后，美年大公司即于2017年8月31日支付了2017年10月20日至2018年10月19日的年租金为936912元。从以上合同约定及履行情况看，双方约定当年度应付租金应为使用租赁房屋届满一整年的租金，并非至当年12月31日的租金，具有预付性质，也非美年大公司所主张2018年至2019年度租金支付时间为2019年8月31日前，该年度的租金应当在2018年8月31日前支付。故对美年大公司认为本案2018年至2019年度租金只逾期4天、2019年至2020年度租金已提前支付的上诉主张，本院不予采纳。美年大公司于2019年9月4日分别支付2018年10月20日至2019年10月19日、2019年10月20日至2020年10月19日的年度租金，已分别逾期368天和3天，已构成违约，一审判决对此认定正确。本院对上诉人美年大公司对此部分的上诉请求不予采纳。对于双方合同约定按应付款的0.1%乘以逾期天数的标准计算逾期付款违约金是否过高的问题，海诚公司损失实为资金占用的利息损失，双方约定的标准折换成年利率已达36%，该约定过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”对于海诚公司主张其实际损失为房地产开发的融资成本本院不予采纳。根据本案实际，本院对违约金酌情予以调整，采纳美年大公司按同期银行贷款年利率4.35%标准的主张，结合实际损失情况，按上调100%计算。故美年大公司应支付海诚公司逾期付款违约金为：2018年9月1日起至2019年9月4日止共逾期368天，为86290.40元（983758元×4.35%÷365天×200%×368天）；2019年9月1日起至2019年9月4日止共逾期3天，为738.63元（1032946元×4.35%÷365天×200%×3天），以上共计87029.03元。本院对美年大公司调减违约金的上诉请求予以部分采纳，调减为87029.03元。一审判决未对美年大公司双方约定过高的逾期付款违约金调减不当，本院予以纠正。二、关于本案是否存在因新冠疫情而应减免租金事由的问题。本院认为，因新冠疫情影响及防控需要，美年大公司经营所在地告庄西双景自2020年1月25日自2020年3月14日经景洪市文化和旅游局下文暂停所有营业活动，导致其租赁房屋无法正常经营使用。此期间属不可抗力导致合同不能正常履行，故应对租金适当减免。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。鉴于海诚公司属于非国有企业，亦受新冠疫影响正常经营活动产生损失，根据公平原则，停业49日的租金损失应由双方共担。故本院酌情对该期间的租赁费用按50%计算，为138290.59元÷2＝69145.30元。对海诚公司主张不应全部免除此期间租金的上诉请求，本院予以采纳，一审判决海诚公司承担此期间的全部租金损失不当，本院予以纠正。三、关于双方主张的律师费是否应予支持的问题。本院认为，根据双方合同约定，违约方应当承担守约方为维护自己权益而支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。本案中，美年大公司作为逾期付款的违约方，无权向守约方要求支付该项费用。对于海诚公司关于此部分的上诉请求，因该项费用并非为本案必要支出费用，且本院所支持的逾期付款违约金已能弥补海诚公司该项损失，本院不予支持。故对于双方主张的律师费本院均不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。上诉人海诚公司与上诉人美年大公司的上诉请求均部分成立，对于成立部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第一百四十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释5)号第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销云南省景洪市人民法院作出的（2020）云2801民初1020号民事判决；二、西双版纳美年大健康体检中心有限公司于本判决生效之日起十日内向西双版纳海诚旅游发展有限公司支付违约金87029.03元；三、西双版纳海诚旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向西双版纳美年大健康体检中心有限公司返还租金69145.30元；四、驳回西双版纳海诚旅游发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回西双版纳美年大健康体检中心有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3388元，由上诉人西双版纳海诚旅游发展有限公司负担2372元，由上诉人西双版纳美年大健康体检中心负担1016元；一审反诉案件受理费1533元，由上诉人西双版纳美年大健康体检中心负担767元，上诉人西双版纳海诚旅游发展有限公司负担766元。二审案件受理费6454元，由上诉人西双版纳海诚旅游发展有限公司负担3905元，由上诉人西双版纳美年大健康体检中心负担2549元。以上案件受理费于本判决生效之日起十日内迳付对方，本院不再另行清退。本判决为终审判决。审判长  陈福兴审判员  姚丽诚审判员  玉 儿二〇二一年三月十八日法官助理李吉燕书记员杨护娇