江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初962号原告：无锡友恭环保设备成套有限公司，统一社会信用代码91320214321224021N，住所地无锡市新吴区锡南配套区二期E-13-3地块（无锡市新吴区新光社区迎宾路旁）。法定代表人：张林林。委托诉讼代理人：杨海涛，北京大成（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱妍，北京大成（无锡）律师事务所律师。被告：无锡法斯特液压有限公司，统一社会信用代码91320214755862709H，住所地无锡市新吴区旺庄街道新光村外下甸迎宾路旁。法定代表人：金文兵。委托诉讼代理人：谢祖荣，无锡市惠山区陆区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：单洁，无锡市惠山区陆区法律服务所法律工作者。被告：金文兵，男，1970年7月5日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：谢祖荣，无锡市惠山区陆区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：单洁，无锡市惠山区陆区法律服务所法律工作者。被告：无锡市南方液压气动成套有限公司，统一社会信用代码91320200250540173D，住所地无锡市振新路125号。法定代表人：金文兵。委托诉讼代理人：谢祖荣，无锡市惠山区陆区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：单洁，无锡市惠山区陆区法律服务所法律工作者。原告无锡友恭环保设备成套有限公司（以下简称友恭公司）与被告无锡法斯特液压有限公司（以下简称法斯特公司）、金文兵、无锡市南方液压气动成套有限公司（以下简称南方液压）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用普通程序，组织双方当事人进行了庭前会议，后于2021年1月8日公开开庭进行了审理。原告友恭公司的委托诉讼代理人单洁及被告法斯特公司、金文兵、南方液压的共同委托诉讼代理人朱妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友恭公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令法斯特公司返还房屋租金2415762元；2.请求判令法斯特公司返还租赁保证金100000元；3.请求判令法斯特公司支付违约金3025350元；4.请求判令金文兵、南方液压公司对法斯特公司的上述付款义务承担连带赔偿责任；5.请求判令本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：1.友恭公司与法斯特公司于2017年7月4日签订《厂房租赁合同》1份，约定由友恭公司承租位于无锡市新吴区××期××室××层××宿舍（以下简称案涉厂房），租期为10年，并约定租金标准和支付方式。后双方又于2017年12月20日签订《厂房租赁合同补充协议》1份。金文兵与友恭公司、徐国良、邵国琪于2018年1月11日签订《协议》一份。友恭公司依照以上三份协议，总共支付了法斯特公司5年租金（包括厂房、宿舍、办公楼）共计4300000元整。2.2019年9月18日，友恭公司收到无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）作出的（2019）苏0213执4125号（以下简称4125号）《协助执行通知书》，通知解除友恭公司对案涉厂房的占有，并于同日在案涉厂房处张贴了4125号《公告》，拟对该厂房及其土地使用权进行评估拍卖。友恭公司方知该厂房已因被法斯特公司为南方液压提供担保而被交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称“交行无锡分行”）起诉，并由梁溪法院作出（2019）苏0213号民初3538号（以下简称3538号）民事判决书，判决交行无锡分行有权就南方液压所应承担的债务以法斯特公司的案涉厂房及土地使用权拍卖、变卖后的价款优先受偿。故此，友恭公司已经无法继续使用案涉厂房，友恭公司有权要求解除租赁合同，法斯特公司应按照租赁合同约定返还保证金和剩余期限的租金。3.因法斯特公司的原因导致租赁合同解除，给友恭公司造成了重大的经济损失，包括友恭公司为改造装修案涉厂房的费用、搬迁厂房的费用以及提起本案诉讼所产生的财产保全担保费、律师费等经济损失等实际产生的损失，还有因合同解除导致友恭公司一段时间的生产经营停顿，造成订单流失、业务额外加工、员工流失、交货逾期以及随迁员工安置等一系列难以计算和举证的经济损失，在考虑补偿实际经济损失的基础上，也应对法斯特公司的严重违约行为给予一定的惩处，故友恭公司按照合同约定主张合同金额30%的违约金是合理的，无需调整。4.金文兵作为法斯特公司的法定代表人及拥有法斯特公司99%股权的大股东，其以法斯特公司的资产擅自无偿为其控制的其他公司提供抵押担保，属于滥用股东控制权，法斯特公司的财产与其个人财产混同。且法斯特公司已停产多年，无其他资产无法清偿债务，并被拍卖厂房，严重侵害了债权人友恭公司的利益，故金文兵应按照《中华人民共和国公司法》第二十条的规定承担连带赔偿责任。5.南方液压与法斯特公司的实际控制人均为金文兵，且两家公司存在人员混同、经营混同、财产混同、财务混同的情况，南方液压的债务不正当转移至法斯特公司，导致法斯特公司偿债能力显著降低，故南方液压应就法斯特公司的债务承担连带责任。法斯特公司、金文兵、南方液压共同辩称，1.同意解除友恭公司与法斯特公司之间的《厂房租赁合同》，合同解除后，友恭公司未使用期间的租金法斯特公司同意返还，经核算，金额为2415762元。2.合同解除的责任不在法斯特公司。案涉厂房在出租给友恭公司前已设立有交行无锡分行的抵押权，且法斯特公司在双方签订租赁合同前已将该情况告知友恭公司，故友恭公司在承租案涉厂房时已经可以预期相应的风险，因抵押权人实现抵押权造成承租人损失的应当由承租人承担。3.合同解除的责任不在法斯特公司，友恭公司无权主张违约金，但如果法院认定法斯特公司应当承担违约责任的，友恭公司主张的违约金过高，应予调整。因为虽然合同中约定的违约金条款是按本合同总金额计算的30%，但是合同仅履行了三年，友恭公司也仅支付了前五年的租金。就友恭公司列明的经济损失而言，大多未提供证据予以证明，或提供的证据无法证明其主张的经济损失情况，故友恭公司主张的违约金金额明显高于其列明的经济损失金额。4.友恭公司已经自梁溪法院处预先领取了案涉厂房装修评估款924200元和空调评估费用7504元，这些款项不应当属于友恭公司的受偿范围内，这些款项应与法斯特公司应承担的付款义务进行冲抵。5.友恭公司要求金文兵承担连带责任没有法律依据。法斯特公司是独立的法人，对外独立承担法律责任。金文兵作为公司的法定代表人因为公司运营资金紧张向第三方借款进行资金周转系职务行为，是代表法斯特公司签字，该情形与友恭公司的实际控制人赵文刚在协议上以签字是代表友恭公司的性质一样，故不存在法斯特公司财产与金文兵个人财产混同的情况。6.法斯特公司的债务与南方液压无关，法斯特公司与南方液压不存在混同情形，友恭公司无权要求南方液压承担责任。经审理查明：一、合同及租金2017年7月4日，出租方法斯特公司（甲方）与承租方友恭公司（乙方）签订《厂房租赁合同》1份。约定：第一条，甲方将案涉物业出租给乙方，办公楼面积约1200平方米、宿舍楼约570平方米，车间5844平方米。第二条，租赁期限、交付日期、用途:……2、租赁期限为10年。第一跨车间的租赁时间为2017年9月1日起至2027年9月30日止；第二、三、四跨车间的租赁时间为2018年4月1日起至2028年3月30日止；为方便统一管理甲方同意乙方在第一跨车间及办公楼一二层及宿舍的租赁期满后自然延期至2028年3月30日。……第四条，租金、保证金及支付方式：1、租金的收取，遵循先交租金后使用的原则。前五年租金一次性付清，第六年起逐年支付租金，以此类推。签订本合同之后三日内支付租金100万元，2018年2月13日前支付租金100万，待甲方将第二、三、四跨车间清空满足乙方入驻条件时乙方付清前五年租金。2、前5年该物业车间、办公楼、宿舍租金为130元/年/平方米；后5年车间租金为160元/年/平方米，办公楼、宿舍租金为130元/年/平方米，以上所有价格均为不含税价格。如乙方需开具租赁增值税发票时，由乙方支付11%的税款给甲方，其他税款由甲方承担。办公楼、宿舍免费使用三年（自2018年10月1日至2021年9月30日），2021年7月30日乙方提前支付办公楼、宿舍自2021年10月1日至2022年9月30日的租金，第六年起办公楼、宿舍与生产车间租金支付方式相同的方式支付相应的租金。……5、保证金：乙方必须向甲方缴纳100000元作为租赁保证金，于双方签订本租赁合同时收取。合同期满或者提前解除合同的，如乙方没有违约的前提下，上述保证金免息如数退还乙方或者抵扣有关费用；如果在合同租赁期内，乙方无故终止本合同的，则甲方无须返还保证金；如甲方无故终止本租赁合同的，则甲方双倍返还保证金。……第五条，厂房的修缮与使用：……5、一般情况下乙方经甲方同意后方可对厂房及办公搂进行必要的整改及装修……11、乙方如改变该物业的内部结构、装修或设置对该物业结构有影响的设施（如安装防盗门、防盗网等等）须事先征得甲方书面同意后方可施工。……第七条，合同的变更、解除与终止：2、乙方有以下行为之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同并收回该物业：……（2）未经甲方书面同意，乙方擅自进行装修、拆改变动房屋结构的；（3）因乙方原因损坏该物业，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；……第十条，甲方应当完全履行该物业现有设定抵押的对应债务（如系为第三人债务设定抵押的，则必须督促该债务人履行抵押债务）。如因现在的抵押债务人不及时履行债务，致使抵押权人行使抵押权时影响乙方正常生产经营的，甲方应免除影响租赁期间的租金，致使乙方不能经营时，乙方有权解除本合同，甲方必须按照第十四条约定予以赔偿并由甲方退回乙方预交的租金。若因此引起诉讼的，由甲方全额承担乙方的损失。第十四条，违约责任：一、甲方违约：……2、甲方违反本合同第十条约定的，甲方应当承担违约金，违约金为本合同金额的30%并赔偿乙方因此产生相应的损失及相关费用。……第十五条，本合同所称的损失，包括但不限于守约方的直接经济损失、利息、律师费、诉讼费、执行费、公证费、差旅费、鉴定费等。2017年12月20日，甲方法斯特公司与乙方友恭公司签订《厂房租赁合同补充协议》1份，就上述《厂房租赁合同》相关事宜协商达成如下约定：一、第二、三、四跨车间交付时间变更改为2017年12月31日。房租起算时间按本补充协议交付时间执行。二、原约定2018年2月13日前支付租金100万元，现更改为2017年12月20日付50万元，2017年12月21日付100万元，待甲方全部搬清后三日内付清剩余租金130万元。三、宿舍楼、办公楼交付时间更改为2018年1月30日。免费使用时间为3年（2018年2月1日至2021年1月30日）。四、甲方延迟交房的，甲方按日租金的双倍给付乙方，如乙方逾期付款每天支付违约金3000元。五、乙方需变更开票单位，届时双方另行签订变更协议。六、乙方进驻后需根据自己的要求更改厂门头，在不破坏主体结构现状的情况下自行设计门头，待租赁合同终止时，乙方负责恢复原状。七、双方协商配合好厂区内的道路做调整。……诉讼中，友恭公司与法斯特公司对于租赁合同解除均不持异议，且同意将合同解除的时间确定为2020年5月25日即梁溪法院要求友恭公司搬离案涉厂房的时间，但友恭公司与法斯特公司均认为合同解除的原因在于对方存在过错。友恭公司已向法斯特公司累计支付前五年的租金合计430元及保证金10万元。各方当事人一致同意按照以下方式计算友恭公司未使用期间的预交租金：宿舍、办公楼部分房间均在免租期内，友恭公司已支付的租金500000元应退还。四跨厂房的使用期间按照整月计算，起始时间分别按2017年9月30日、2017年12月31日计算，五年期间届满时间分别按2022年9月30日、2022年12月31日计算，四跨厂房租金合计63331元/月×28个月（自2020年6月起至2022年9月止）=1773268元；63331元/月÷4跨厂房×3跨厂房×3个月（自2022年10月起至2022年12月止）=142494元。上述合计，法斯特公司应退还友恭公司的租金合计2415762元。上述事实，有当事人陈述、《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》、租金收款收据及相应收据、银行支付凭证、邵国琪出具的收条、本院（2018）苏0214民初3737号民事判决书等证据在卷证实。二、关联诉讼情况2018年7月5日，法斯特公司诉至本院，立案案号为（2018）苏0214民初3737号（以下简称3737号）。法斯特公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年7月4日签订的租赁合同；2.判令友恭公司搬出案涉厂房所有的车间、办公楼一、二层、宿舍；3.判令友恭公司赔偿法斯特公司损失1000000元。友恭公司向本院提出反诉请求：1.判令法斯特公司向友恭公司支付逾期交房的违约金225655.07元；2.判令法斯特公司向友恭公司支付房屋修缮费用496000元；3.判令法斯特公司向友恭公司支付不履行清空、修缮义务的违约金1008450元；4.判令法斯特公司承担友恭公司律师费75000元。本院经审理后，于2019年8月15日依法作出3737号民事判决书，判决驳回了法斯特公司的诉讼请求及友恭公司的反诉请求。后友恭公司依法向无锡市中级人民法院提起上诉，于2020年2月25日撤回上诉。2019年4月2日，交行无锡分行向梁溪法院提起诉讼，列明被告为南方液压、法斯特公司、无锡三和重工机械有限公司（以下简称三和公司）、金文兵，立案案号为3538号。梁溪法院于2019年5月6日依法作出3538号民事判决书，该判决书中载明该院认定如下事实：2015年11月26日，交行无锡分行与法斯特公司签订《抵押合同》，约定法斯特公司以案涉厂房所有权和土地使用权为南方液压在2015年11月26日至2018年11月26日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保，抵押担保的最高债权额为14400000元，并于2015年11月底依法办理了抵押权登记手续。2017年12月21日，交行无锡分行与法斯特公司签订《抵押合同》，约定法斯特公司以案涉厂房所有权和土地使用权为南方液压在2015年11月26日至2020年11月26日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保，抵押担保的最高债权额为17141000元，并于2017年12月底依法办理了抵押权登记手续。2017年12月28日，交行无锡分行与南方液压签订《流动资金借款合同》，约定：南方液压向交行无锡分行申请流动资金贷款一次性额度为人民币13970000元；授信期限为2017年12月28日至2018年12月27日。同日，交行无锡分行分别与三和公司、金文兵签订《保证合同》，均约定：三和公司、金文兵为上述《流动资金借款合同》提供连带责任保证。同日，南方液压向交行无锡分行提交《借款额度使用申请书》，载明：贷款本金金额为13970000元；贷款期限为自2017年12月28日至2018年12月27日（到期日）；贷款利率为固定利率5.22%；还款方式为分次付息一次还本；付息周期为按月付息；南方液压、金文兵均在落款处盖章确认。交行无锡分行依约向南方液压放款13970000元。2018年12月27日，交行无锡分行与南方液压、法斯特公司、金文兵签订就上述借款及担保事宜签订《展期合同》，约定展期债务金额为13970000元，展期后到期日为2019年3月10日，展期利率为固定利率5.225%，担保事项仍按上述合同执行。梁溪法院据此判决南方液压应归还交行无锡分行借款本金1390万元及利息、罚息、欠息复利及律师代理费等，三和公司及金文兵对南方液压的部分付款义务承担连带清偿责任，交行无锡分行对上述南方液压的债务有权行使抵押权就法斯特公司的案涉厂房和土地使用权拍卖、变卖的价款优先受偿。3538号判决生效后，交行无锡分行依法向梁溪法院申请执行，立案案号为4125号。2019年9月9日，梁溪法院向友恭公司送达4125号《协助执行通知书》1份，言明：友恭公司租赁的法斯特公司名下的案涉厂房已进入评估拍卖程序，经查以上房产无证据证明系经抵押权人同意出租，租赁关系依法不得对抗本案权利人实现抵押权。要求友恭公司解除友恭公司对案涉厂房的占有。同日，梁溪法院发出4125号《公告》，言明将对案涉厂房及土地使用权依法进行拍卖。2020年3月26日，梁溪法院向友恭公司送达4125号《限期履行通知书》1份，限友恭公司于2020年5月25日前腾空案涉厂房，并交付买受人。2020年5月26日，梁溪法院向友恭公司送达4125号《执行通知书》，言明案涉厂房经依法拍卖后的款项扣除强制执行费用、优先受偿权及其他债权，剩余款项按查封先后顺序分配后无剩余分配款，故无法向友恭公司留存拍卖款。4125号案件执行过程中，友恭公司向梁溪法院申请将案涉厂房装潢评估价值924200元全部向其发放，对此法斯特公司认为友恭公司未经其同意进行装修，且装修涉及的内容不多，故不同意将该装潢评估价值发放给友恭公司。法斯特公司还认为因本案中友恭公司已经将其所为装修费用作为其损失主张，故该款应暂时留存在梁溪法院，待本案审理结束后再行确定如何发放。后经梁溪法院进一步询问，法斯特公司表示同意梁溪法院将该款预支付给友恭公司，具体待本案审理后进行核算，多退少补。后梁溪法院将装修评估价值924200元及7台空调的评估价值7504元先行发放给了友恭公司。上述事实，有当事人陈述、本院3737号民事判决书、无锡市中级人民法院（2019）苏02民终5421号民事裁定书、梁溪法院3538号民事判决书、4125号《执行通知书》《公告》《限期履行通知书》《执行通知书》及4125号执行案件中的执行笔录、拍卖款分配方案、执行裁定书等证据在卷佐证。三、友恭公司主张的损失情况友恭公司主张违约金为合同总金额的30%即3025350元，并提供以下证据证明其经济损失：1.友恭公司主张其在占有使用案涉房屋期间，曾对案涉厂房进行了必要的整改和装修，相应的改造及装修费用合计2216643元，自2018年5月起至2020年11月28日已累计支付1031240元，剩余费用仍在结算中尚未支付。并提供装修费用清单打印件1份、银行汇款记录17笔及相应汇总表复印件、维修合同（厂区维修）、建设工程施工合同1份（混凝土地坪）、工程造价结算书共7份、江苏鸿宇建筑安装工程有限公司（以下简称鸿宇公司）的说明及鸿宇公司的员工殷建华与友恭公司法定代表人张林林之间的微信聊天记录等证据予以证明。经质证，各被告均认为友恭公司主张的装修费用损失不能成立。首先，双方签订合同时案涉厂状况良好，没有装修的必要性，友恭公司签订合同时也未提出过相关要求，否则不会在本合同或者补充条款中都没有关于友恭公司要求装修的内容。其次，在使用过程中，如确有装修必要，根据租赁合同的约定，友恭公司须经法斯特公司同意后才能对案涉厂房进行装修。但友恭公司在合同履行期间从未提出过装修的要求，反而未经法斯特公司同意擅自装修。友恭公司的该行为应属违约，现反而要求法斯特公司承担相关装修费用没有法律依据。再次，友恭公司提供的所有关于案涉厂房改造和装修费用的依据都是圣诺公司的名义签订的合同，该公司与本案无关，不能证明其主张的装修费用。第四，银行汇款记录的相对方朱佳伟与合同相对方鸿宇公司不符，且汇款凭证中还存在朱佳伟汇款给张林林的一笔204240元，虽然不在友恭公司统计的付款记录中，但朱佳伟曾支付给张林林大额的费用，说明两人之间可能存在其他的往来。2.友恭公司主张因被要求搬离案涉厂房，导致需要重新租赁厂房并进行搬迁，且其公司均为大型设备，符合搬运条件的公司较少，实际产生了170600元的搬运费损失，并提供运输合同、费用明细、运输费发票等证据予以证明。经质证，各被告对友恭公司与案外人签订的合同不予认可，并认为租赁合同不能继续履行或者租期届满承租方也应当搬离厂房，故搬运费用不应认定为友恭公司的损失。3.友恭公司主张其为使新工厂符合生产条件而进行地基改造，产生费用150000元，并提供龙门铣地基开挖及建设协议书予以证明。经质证，各被告对证据的真实性不予认可，认为系友恭公司基于自身其他的需要进行的地基改造，与本案没有必然关系，友恭公司无权主张，且该费用尚未产生，不应认定为友恭公司的损失。4.友恭公司主张其为提起本案诉讼支付了律师费100000元、向保险公司支付了财产保全担保费14550元，并提供担保费缴费凭证、委托代理协议、律师费的转账凭证、发票等证据予以证明。经质证，各被告均不予认可。四、关于各被告的关系情况企业信用信息公示报告载明：法斯特公司于2003年11月26日成立，股东为金文兵（认缴出资比例99%）、袁大明，主要人员信息为袁大明担任监事，金文兵担任总经理及执行董事。经营范围为液压元件、气动元件的生产、销售，年度报告中载明的联系电话为051××××2288。南方液压于1998年10月6日成立，股东为金文兵，主要人员信息为袁大明担任监事，金文兵担任总经理及执行董事。经营范围为液压元件、气动元件、机电一体化产品、液压专用设备、光机电一体产品制造、销售；普通货运，年度报告中载明的联系电话为051××××2288。本院（2016）苏0291民初6646号（以下简称6646号）民事判决书载明：该案诉讼中，本院至扬名法庭调取了南方液压、法斯特公司与金万利公司加工承揽合同纠纷诉前保全一案的听证笔录，笔录中金文兵陈述，南方液压、法斯特公司的法定代表人都是他，所以两个都在一起，依据法斯特公司的合同，送货的都是南方液压，南方液压送货的金额包含在法斯特公司对账单中。上述事实，有法斯特公司及南方液压的企业信用信息公示报告、本院6646号民事判决书在卷佐证诉讼中，友恭公司提供顺企网网页、2017年12月27日公布的本院（2016）苏0291执1429号（以下简称1429号）执行裁定书、苏求实评报字【2020】第001号资产评估报告、特种设备使用标志等证据，用以证明法斯特公司员工人数为0，被列入经营异常名录，未正常开展经营。法斯特公司和南方液压登记和对外业务联系的电话和联系邮箱均为一致，南方液压在停产前在法斯特公司厂房内生产，法斯特公司的合同由南方液压和法斯特公司共同完成。南方液压2016年底已无可供执行的财产被纳入失信人名单，但法斯特仍在2017年12月27日以自身的厂房为南方液压的贷款担保，2018年12月继续为贷款展期提供担保，这些担保行为并非正常商业行为。经质证，各被告认为法斯特公司与南方液压均未在顺企网网页登记过相应信息，且顺企网并非权威的查询网页，故不予认可。对1429号执行裁定书真实性无异议，但该裁定书中也载明南方液压与申请人达成执行和解协议且双方已在按和解协议履行，不存在所谓非正常商业行为。法斯特公司与南方液压对外有独立的人格，不存在混同。评估报告真实性无异议，但特种设备使用标志照片无法确认，无法就此看出所谓共同生产情况。6646号案件中金文兵的陈述仅针对相应案件所涉业务的履行状态和结算方式，并不能说明两公司所有的合同履行情况。本院依法向各被告释明，从目前的证据情况看，法斯特公司和南方液压在登记的经营地点、股东构成及高管人员都高度一致，各被告主张两个公司具有独立的法人人格，财务、人员、业务、利益均是独立的，应提供相应的证据，包括两个公司的管理人员、财务人员的构成、财务账册、以及经营情况的材料和凭证，否则本院将认定两公司构成法人人格混同。但此后各被告未就此提供证据。诉讼中，友恭公司提供协议、梁溪法院案件调取的案涉房屋的登记簿证明、无锡华德液压气动成套有限公司（以下简称华德公司）的企业信用信息公示报告、梁溪法院（2016）苏0202民初1618号（以下简称1618号）民事判决书等证据，用以证明金文兵将法斯特公司财产为个人债务提供担保。2015年3月17日前金文兵为华德公司的股东，华德公司和法斯特公司、南方液压一样从事液压元器件业务。法斯特公司为华德公司无偿担保，甚至在实际债务人华德公司未出庭的情况下，与金文兵一起认可了所有债务，并为此承担连带清偿责任，说明法斯特公司被金文兵过度控制，丧失了公司的独立人格。经质证，各被告对证据真实性均无异议，但认为协议所涉的房租是用于支付法斯特公司的借款，协议上未加盖法斯特公司和友恭公司的公章，但金文兵与赵文刚均是分别作为法斯特公司的法定代表人和友恭公司负责人签字，是分别代表各自公司履行职务的行为，而非个人行为。友恭公司提及的债务及对外担保均是法斯特公司的资金流转需要，不是金文兵个人的债务。法斯特公司及1618号案件的其他三名自然人被告均是作为担保人依法承担担保责任，不能证明友恭公司所谓过度控制的问题。本院认为，法斯特公司与友恭公司于2017年7月4日签订的《厂房租赁合同》及2017年12月20日签订的《厂房租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。本案诉讼中，法斯特公司与友恭公司均同意解除租赁合同，且将合同解除的时间确定为2020年5月25日，本院对此亦予以确认。法斯特公司与友恭公司一致确认，友恭公司已经预交但尚未使用期间的相应租金为2415762元，因法斯特公司同意将该款退还友恭公司，故友恭公司的该项诉讼请求，本院依法予以支持。但本案中，各方当事人仍存在以下争议焦点：1.友恭公司要求法斯特公司支付违约金的请求能否成立；2.如果法斯特公司是承担违约金的，违约金的数额应如何确定；3.友恭公司要求南方液压和金文兵对法斯特公司的付款义务承担连带责任的意见能否成立。关于第一个争议焦点。首先，虽然友恭公司在承租案涉厂房时已经知晓案涉厂房及相应的土地使用均已设立有抵押权，但租赁合同第十条已对该情况可能产生后果的相应处理方式做了约定，应当按照该约定的内容进行处理，故法斯特公司认为友恭公司可以预期风险并应承担由此导致的经济损失的抗辩意见依法不能成立。其次，因为抵押权人交行无锡分行主张债权并行使抵押权，导致案涉厂房被依法拍卖，进而导致友恭公司被要求搬离案涉厂房，该情况符合租赁合同第十条约定的情形，过错明显在于法斯特公司，友恭公司有权据此要求解除合同，亦有权要求法斯特公司承担违约金。第三，因为系法斯特公司的原因导致租赁合同解除，故友恭公司要求法斯特公司返还保证金100000元的请求，依法应予支持。关于第二项争议焦点。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，友恭公司主张的违约金是否过高应结合其实际损失综合判断，本院就友恭公司主张的各项损失费用认定如下：关于运输费。首先，因租赁合同解除导致友恭公司无法继续在案涉厂房生产经营，其搬迁至他处继续经营是合理的也是必要的。其次，与因合同租期届满而搬离的情况不同，租赁合同解除系因法斯特公司的过错所导致，故因此而导致的搬运费应认定为友恭公司的损失，法斯特公司相应的辩称意见依法不能成立。第三，友恭公司提供的运输合同的签订时间、合同期间、合同相对方及地点、搬运清单等内容均能够与其被要求搬离案涉厂房的情况对应，承运人也已开具了相应的增值税专用发票，能够证明其产生的搬运费情况。因此，友恭公司主张其搬运费损失170600元的意见，本院依法予以采信。关于地基改造费用。友恭公司虽然提供了地基改造合同，但未提供实际支付款项的凭证。而且，是否需要进行地基改造系友恭公司根据其生产经营需要由其自行决定的，友恭公司未提供证据证明其进行地基改造与本案租赁合同解除之间存在必然的关联性，故友恭公司主张其因合同解除产生地基改造费损失150000元的意见，本院依法不予采信。关于律师费。首先，律师费属于租赁合同第十五条约定的合同所称损失范围，亦不违反法律的规定，故可以认定为友恭公司的损失范围。其次，友恭公司提供了委托代理协议及律师费的转账凭证、发票，能够证明其实际产生的律师费情况，且其主张的律师费金额100000元亦不违反相关的收费标准，故其主张律师费损失100000元的意见，本院依法予以确认。关于因办理财产保全担保而向保险公司支付的担保费。该费用不属于租赁合同第十五条约定的合同所称损失范围，亦不属于友恭公司因合同解除必然产生的损失，故友恭公司将该费用认定为其损失的意见，本院依法不予支持。但鉴于友恭公司为诉讼申请财产保全提供担保且并已实际向保险公司支出了费用14550元的实际情况，该费用可以作为友恭公司主张的违约金是否过高的考量因素。关于整改和装修费。首先，关于友恭公司陈述的对案涉厂房的改造和装修行为，本院3737号判决书中已有论及，案涉租赁合同约定的租期长达十年，友恭公司作为生产企业，不能苛求其在租用厂房期间对案涉物业不做任何变动，为此《补充协议》中也约定了“双方协商配合好厂区内的道路做调整”等内容。考虑到友恭公司进行的这些改动符合其生产经营所需，且尚不构成拆改变动房屋结构，亦未达到对案涉物业损坏程度，特别是友恭公司明确表示租期届满后同意恢复原状，故友恭公司的上述行为不应认定为符合租赁合同约定的法斯特公司有权解除合同的情形。但是，友恭公司并不因此取得相应改造和装潢的所有权，结合友恭公司对案涉厂房进行改造和装修前未征得法斯特公司的同意不符合租赁合同约定的情况，案涉厂房及土地使用权的拍卖款中的装潢估值924200元虽已由梁溪法院发放给友恭公司，但不应认定归友恭公司所有。而且在4125号案件执行过程中，法斯特公司也未认可该部分款项归友恭公司所有，只是同意梁溪法院先行将该款预付给友恭公司，故该部分装潢估值部分924200元应在本案中与法斯特公司的付款义务进行核算冲抵。友恭公司安装的7台空调属于动产，应由友恭公司支配，故相应的估值7504元应归属于友恭公司，无需核算冲抵。其次，案涉厂房被依法评估拍卖，友恭公司在合同租期尚未届满时即无法继续占有使用案涉厂房，其基于十年租期生产经营而对案涉厂房进行的改造和装修无法得到充分利用，更丧失了在租期届满时恢复原状的可能性，在此情况下，友恭公司对案涉厂房进行的改造和装修的相应费用应认定为其因合同解除所产生的损失。第三，就友恭公司提供的证据而言，友恭公司提供的建设工程施工合同及相应造价结算材料的相对方为鸿宇公司和圣诺公司，均非本案当事人，且友恭公司未提供证据证明这些证据材料与本案的关联性，故本院不予采信。《维修合同》（合同金额为496000元）的相对方为友恭公司和鸿宇公司，友恭公司提供了其法定代表人张林林向朱佳伟付款的凭证，也提供了鸿宇公司出具的内容为朱佳伟有权收取相应工程款的说明，能够证明友恭公司支付过维修费用。但友恭公司未提供相应的发票，再结合存在朱佳伟向张林林转账付款的情况，张林林的付款中有部分付款时间是在案涉厂房已进入拍卖程序之后的情况，以及案涉厂房在拍卖过程中的装潢估价为924200元等情况综合来看，友恭公司整理的张林林向朱佳伟的付款凭证合计1030000元不能全部认定为友恭公司对案涉厂房的改造和装修费损失。关于友恭公司主张的因合同解除导致其一段时间的生产经营停顿，造成订单流失、业务额外加工、员工流失、交货逾期以及随迁员工安置等一系列其他的经济损失，因友恭公司未提供任何证据予以证明，故本院依法不予采信。上述友恭公司主张的经济损失综合分析来看，友恭公司现依据合同总金额的30%主张违约金3025350元应认定为过高。考虑到案涉租赁合同的租期为十年，友恭公司已将合同约定的前五年租期的租金支付完毕，友恭公司实际占有案涉厂房的期间相比约定的租期而言较短，再结合导致案涉合同解除的原因在法斯特公司等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量，本院认为违约金按照友恭公司已向法斯特公司支付的租金金额4300000元的30%即1290000元确定为宜。因装潢估值924200元已由梁溪法院先行发放给友恭公司，该款应与法斯特公司的上述付款义务进行冲抵核算，故法斯特公司还应支付友恭公司违约金365800元。关于第三项争议焦点。首先，本案中，法斯特公司与南方液压的股东、高管人员、联系方式、经营范围等均高度一致，且根据6646号判决书载明的金文兵的陈述“南方液压和法斯特公司的法定代表人都是其，所以两个都在一起，依据法斯特公司的合同，送货的都是南方液压，南方公司送货的金额包含在法斯特公司对账单中。”法斯特公司与南方液压在业务范围及业务经营上也存在混同情形。其次，在上述证据初步证明法斯特公司和南方液压可能存在法人人格混同的情况下，经本院依法向各被告释明后，各被告仍未就此提供证据，故应承担相应举证不能的法律后果。因此，友恭公司关于法斯特公司与南方液压存在人格混同情形的主张，本院依法予以支持。友恭公司要求南方液压就法斯特公司的上述付款义务承担连带责任的请求，本院依法予以支持。友恭公司主张金文兵滥用股东地位，为其个人债务和其他关联公司提供担保。但就友恭公司提供的证据而言，1618号判决书中载明，金文兵及其他三名自然人被告与法斯特公司是分别作为保证人承担保证责任，金文兵的法律地位与其他几名被告是均等的，且该提供担保的行为与法斯特公司为南方液压提供担保的行为均未超出正常商业行为的范畴。而友恭公司提供的协议的内容是处理其与法斯特公司之间的租金问题的，友恭公司也是依据该份协议主张其已支付了部分房屋租金，故双方对于金文兵与赵文刚是分别代表法斯特公司与友恭公司签订该协议是明确的。故友恭公司依据公司法第二十条的规定要求金文兵承担连带责任，证据不够充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡法斯特液压有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还无锡友恭环保设备成套有限公司房屋租金2415762元。二、无锡法斯特液压有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还无锡友恭环保设备成套有限公司保证金100000元。三、无锡法斯特液压有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡友恭环保设备成套有限公司违约金365800元。四、无锡市南方液压气动成套有限公司对上述第一、二、三项所涉无锡法斯特液压有限公司的付款义务承担连带责任。五、驳回无锡友恭环保设备成套有限公司其他的诉讼请求。案件受理费减半收取50565元、财产保全费5000元，合计55565元（此款已由无锡友恭环保设备成套有限公司预交），由无锡友恭环保设备成套有限公司负担23852元，由无锡法斯特液压有限公司、无锡市南方液压气动成套有限公司负担31713元（无锡友恭环保设备成套有限公司要求其预交的诉讼费31713元由无锡法斯特液压有限公司、无锡市南方液压气动成套有限公司向其直接支付，不要求本院退还，由无锡法斯特液压有限公司、无锡市南方液压气动成套有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内直接向无锡友恭环保设备成套有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱逢吉人民陪审员  李浩荣人民陪审员  周为平二〇二一年三月二十五日书 记 员  包檬丹本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》：第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。