北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4502号上诉人（原审原告、反诉被告）：冷保国，男，1979年7月17日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京半岛印力商业运营管理有限公司，住所地北京市房山区广阳新路**院**楼**（商业部分）。法定代表人：杨卫东，董事长。委托诉讼代理人：张博，男，北京半岛印力商业运营管理有限公司职员。委托诉讼代理人：张红艳，北京安太律师事务所律师。上诉人冷保国因与被上诉人北京半岛印力商业运营管理有限公司（以下简称半岛印力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初13664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人冷保国，被上诉人半岛印力公司之委托诉讼代理人张博、张红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冷保国上诉请求：撤销一审判决，依法驳回半岛印力公司的反诉请求；判决涉案合同于2020年3月7日解除，冷保国暂停支付2020年2月24日至2020年3月7日的房租及物业等相关费用；半岛印力公司退还各项押金保证金共计55453.8元；半岛印力公司退还租赁费和物业费20697.33元。事实与理由：涉案合同应于2020年3月7日解除，疫情属不可抗力因素，冷保国于2020年1月下旬即提出解除合同，并于2月23日正式提出书面申请，半岛印力公司以各种理由推脱，并不让冷保国搬东西，一审判决2020年7月7日这一时间点作为交纳房租的截止时间是显失公平的；因疫情影响，店铺无法经营，合同目的无法实现，冷保国不应缴纳2020年2月24日至2020年3月7日期间的租赁和物业等费用；因半岛印力公司自始至终没有提供收银、POS机、推广服务，应退还冷保国各项押金保证金共计55453.80元；2020年1月4日至4月30日，北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应半岛印力公司退还的租金及物业费金额应为20697.33元。半岛印力公司辩称：同意一审判决，不同意冷保国的上诉请求和理由。冷保国向一审法院起诉请求：1.请求法院确认冷保国与半岛印力公司双方已经于2020年2月23日自愿解除合同；2.要求半岛印力公司退还1月23日疫情爆发停业后不能正常经营期间的房租17301.33元；3.半岛印力公司返还租赁保证金50786.19元、收银机押金3000元、首月物业费3643.66元、首月POS机服务费929.03元、首月推广费738.58元；4.由半岛印力公司承担相关诉讼费用。半岛印力公司向一审法院反诉请求：1.请求冷保国支付半岛印力公司2020年6月、7月的房屋租金27179.46元、物业管理费5724元、推广费954元；2.请求判令冷保国支付半岛印力公司违约金50786.19元；3.本案受理费由冷保国承担。一审法院认定事实：2020年1月15日，冷保国（乙方、承租方）与北京中粮万科商业运营管理有限公司（以下简称中粮万科公司）（甲方、出租方）签订《岛柜位租赁合同》，约定如下：甲乙双方就乙方承租甲方商场F3051号岛柜位达成一致意见。1、岛柜位及面积处约定：1.1甲方商场坐落于北京市直辖市北京市房山区广阳新路9号院1号楼2层201-L2088，由甲方自主决定名称为中粮万科半岛广场。甲方出租给乙方的岛柜位是位于该商场F3051号的岛柜位。租赁实用面积为31.8平方米，租金、管理费及其他费用的计算依据均以该面积为准。2、租赁用途和要求处约定：2.1乙方向甲方承诺，租赁该岛柜位用于经营黑熊越野挑战乐园品牌儿童主题乐园类别童车系列商品或经营名为黑熊越野挑战乐园的岛柜，为顾客提供儿童娱乐服务。3、租赁期限处约定：3.1甲方应于2020年1月15日（约定交付日）将该岛柜位按照双方约定的交付标准交付给乙方……3.3该岛柜位租赁期为自交付日起1年的期间，即自2020年1月15日至2021年1月14日。合同第4项约定了租金、管理费、推广费等费用的标准及支付方法，第5项保证金处约定：5.1乙方应于本合同签订之日向甲方支付保证金，包括租赁保证金50786.19元、结算保证金3000元。5.2乙方按本合同向甲方缴纳的保证金用以保证其履行本合同的所有条款，甲方有权从保证金内扣减、冲抵任何乙方任何应付未付的款项，若因此造成保证金低于本合同规定数额，乙方应在3日内补足，否则甲方有权终止本合同，乙方无权以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。5.6本合同终止后，在乙方结清所有欠款并按照本合同约定退还岛柜位（或者支付相关赔偿）后，甲方同意在90日内无息退还乙方已付的保证金（因乙方违约导致合同终止除外）。14、不可抗力条款处约定：如本合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务，则无法履行义务的一方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方。在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，但应尽力减少因不可抗力引起的损失。任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延。不可抗力事件消失时，无法履行义务的一方应继续履行义务。如不可抗力情形存续超过180天，任何一方均有权解除合同。另2020年1月10日，中粮万科公司已经北京市房山区市场监督管理局核准名称变更为半岛印力公司。合同签订后，冷保国向中粮万科公司交纳2020年1月15日至2020年2月29日租赁保证金50786.19元、收银保证金3000元、首月租金21042.16元、首月物业费4431.48元、首月POS服务费929.03元、首月推广费738.58元、装修保证金16928.73元。2020年2月23日，冷保国通过微信向半岛印力公司委托代理人张博发送撤店申请书，主要内容为因疫情影响，1月20日就关店停业至今，店铺客户为儿童群体，在短时间很难恢复正常，所以店铺无法存活，恳请被告能够批准撤店解除合同并且退还相关费用。就该撤店申请半岛印力公司一直未同意。因新冠疫情爆发，2020年1月20日后冷保国一直未营业，也未再向半岛印力公司交纳相关费用，2020年7月27日半岛印力公司通知冷保国解除合同并要求撤场，当日冷保国撤场。另查明，冷保国将场地内物品撤离需要半岛印力公司同意，其无法自行撤场。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者免除责任，但法律另有规定的除外。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案双方履行合同过程中虽遭遇新冠疫情，该疫情对于冷保国履行合同势必造成影响，但未达到可以解除合同的程度，故冷保国虽于2020年2月23日向半岛印力公司提出要求解除合同，但彼时冷保国未取得合同解除权，故其要求确认双方已经于2020年2月23日解除合同的诉讼请求于法无据，法院不予支持。关于本案合同的解除时间，因半岛印力公司于2020年7月27日向冷保国要求解除合同并撤店，冷保国亦于当日撤店，视为双方当日就解除合同在行为上取得了一致，双方合同应于2020年7月27日解除。本案争议焦点为冷保国是否应按合同约定向半岛印力公司支付租金及相关费用。经法院认定双方合同于2020年7月27日方才解除，解除之前半岛印力公司并未阻止冷保国经营，仍为其提供了经营所需的场地，冷保国应该支付相应费用，且并无证据证明冷保国长期无法经营，故其在未得到半岛印力公司关于同意解除合同的回复前长时间不营业，有扩大损失之嫌，综上，冷保国仍需支付相关费用。然疫情虽未达到冷保国要求解除合同的程度，但疫情确对其经营造成一定影响，加之冷保国在2020年2月向半岛印力公司提交解除合同申请后一直未营业，若令冷保国按照合同约定支付租金显失公平，故法院综合疫情发生、发展情况及对冷保国经营的影响情况，酌情确定冷保国应向半岛印力公司支付的租金数额。关于冷保国要求退还相应费用的诉讼请求，法院认定如下：关于每月合同约定的租金数额，法院根据双方签订的合同、缴费通知及半岛印力公司陈述确定合同约定的每月租金数额为13589.73元。如前所论，半岛印力公司应退还冷保国2020年1月23日至2020年2月29日部分租金，鉴于该段时间内疫情形势严峻，严重影响冷保国经营，故法院酌情确定退还租金数额为14028.11元；关于首月物业费3643.66元，虽然冷保国在疫情发生后未营业，但合同尚未解除，冷保国尚占有涉案商铺，应当支付物业费，故对该项诉讼请求法院不予支持；关于保证金50786.19元，半岛印力公司称用于冲抵3、4、5三个月的租金及物业管理费和推广费，根据双方合同约定保证金确系可以冲抵冷保国应付的相关款项，关于应冲抵的租金数额法院综合案件整体情况、疫情发展变化情况酌情确定2020年3、4、5月冷保国按照合同约定租金数额的百分之三十交纳租金即每月4076.92元；关于物业管理费，如前所论，冷保国需依约交纳，数额为每月2862元；关于推广费，半岛印力公司因未提供该项服务，故冷保国无需交纳相应费用，综上，在冲抵租金、物业管理费之后，半岛印力公司需退还冷保国保证金29969.43元；关于收银机押金3000元，合同解除后，半岛印力公司应将该押金退还给冷保国，故对该项诉讼请求法院予以支持；关于首月POS机服务费929.03元，因半岛印力公司认可并没有向冷保国提供POS机，故冷保国要求退还该费用于法有据，法院予以支持；关于首月推广费738.58元，因本案并无证据证明半岛印力公司为冷保国提供了该项服务，故对冷保国要求退还该项费用的诉讼请求法院予以支持。关于半岛印力公司的反诉请求，根据法院认定的事实双方合同于2020年7月27日解除，如前所论，冷保国应根据疫情发生变化情况支付合同解除之前的相应租金，故对于2020年6月1日至2020年7月27日的租金法院仍判令冷保国按照合同约定租金数额的百分之三十标准支付，具体数额为7627.79元，半岛印力公司诉请的数额中包含了物业管理费及推广费，对于此期间的物业管理费，冷保国需全额交纳，具体数额为5354.71元，关于推广费，因半岛印力公司并未提供该项服务，故对该反诉请求法院不予支持。关于违约金，因冷保国未营业、未交纳相关费用系受疫情影响，故半岛印力公司要求其承担违约责任的反诉请求法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决：一、北京半岛印力商业运营管理有限公司于判决生效后十日内退还冷保国租金14028.11元、保证金29969.43元、收银机押金3000元、首月POS机服务费929.03元、首月推广费738.58元，以上共计48665.15元；二、冷保国于判决生效后十日内给付北京半岛印力商业运营管理有限公司租金7627.79元、物业管理费5354.71元，以上共计12982.5元；三、驳回冷保国的其他诉讼请求；四、驳回北京半岛印力商业运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：冷保国与半岛印力公司签订的《岛柜位租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2020年的新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情持续期间会对于涉案合同的履行产生不利影响，但随着疫情防控形势逐渐转好，相关管控措施逐渐解除，市场经营主体应当积极采取措施恢复生产经营。本案中，半岛印力公司依约交付了租赁场地，冷保国亦开始正常经营，在疫情发生后，虽然对市场经营活动产生影响，但尚未达到合同目的不能实现的程度，因此冷保国并不享有合同解除权。一审法院依据双方实际履行情况，将冷保国撤店的2020年7月27日确定为合同解除时间，并无不当，本院不持异议。截至合同解除前，冷保国实际占用涉案租赁场地，故应当支付相应费用。一审法院综合考虑疫情对冷保国实际经营造成的影响，以及冷保国在2020年2月之后持续未营业的实际情况，依照合同约定租金数额的百分之三十确定应交纳租金数额，事实及法律依据充分，本院予以确认。因合同并未解除，冷保国实际占用涉案商铺，故应当支付物业费。一审法院依据合同约定，将保证金用于冲抵冷保国应付的相关款项，亦无不妥。本院核查了冷保国一审提交的起诉状以及一审庭审笔录，冷保国并未就装修保证金提出诉讼请求，故本案对此不予处理。综上所述，冷保国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1710元，由冷保国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁立君二〇二一年三月二十九日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇