江西省景德镇市昌江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0202民初94号 原告（反诉被告）:刘炜，男，汉族，1983年11月6日出生，住江西省景德镇市昌江区。 委托诉讼代理人：江绚明，江西泰方律师事务所律师。 被告（反诉原告）:汪楚良，男，汉族，1986年10月23日出生，现住江西省景德镇市珠山区。 原告刘炜诉被告汪楚良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。本案在审理过程中，被告汪楚良提出反诉，本院将本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）刘炜及其委托诉讼代理人江绚明、被告（反诉原告）汪楚良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘炜向本院提起诉讼请求：1、判决被告从2020年10月开始按每月6050元支付原告租金直至2021年2月26日止，合计30250元。并支付原告垫付物业费2300元，水费554元、电费448元，截至2021年1月，以上费用共计33552元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年3月15日签订店铺租赁协议，约定店租金每半年一交，先交后用，如被告逾期10天未交租金，原告有权终止店铺租赁协议。至2020年11月17日，被告逾期47天未交租金，店铺关门。按每月租金6050元计算，2020年10月1日至2020年11月17日累计47天未交租金9478元。物业管理费每月100元(店铺租赁协议约定)，2019年4月至2020年11月累计20个月未交费用共2000元。原告电话联系被告后，被告拒绝交租金且店铺钥匙未归还。因被告违反店铺租赁协议，原告要求终止店铺租赁协议，收回店铺。 被告（反诉原告）辩称，对于原告诉请的物业费、水电费的金额我认可，是我在使用店铺期间所产生的。但是对于租金我不认可，店铺我是2019年4月开始承租，2020年6月3日城管通知店铺属于违建并下达了执法通知书要求在3日内拆除，当日我就和房东联系，房东说要去和城管了解情况并拿走了执法通知书。6月5日我与房东当面确认，房东承认违建部分属实，并且已和城管部门确认违建部分必须要拆除。当时我就与房东说过这个店铺我们没有办法经营，房东不予理睬。我多次要求房东赔偿店铺装修费用及退还押金、和我已经交纳的租金，房东强调这是政府行为，让我自己去找政府协商。因房东违建造成本人无法继续经营，房东应终止合同，并退还我已经交纳的押金10000元和2020年6月至9月共计4个月的店租合计24200元，合计34200元。 被告（反诉原告）汪楚良提出反诉请求：1、要求被告赔偿店铺装修费用74983元(不含灯具和可移动设备)；2、要求被告退还押金10000元；3、要求被告退还租金24000元(2020年6月份-9月份的店租)合计108983元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、本人与被告2019年3月15日签订租赁合同，租赁时间为2019年4月1日至2024年3月31日，合同期限五年。已交押金10000元，店铺面积为60平方;已交2019年4月1日至2020年3月31日，12个月店租5500×12＝66000元;已交2020年4月1日至2020年9月30日，6个月店租6050×6＝36300元。二、2020年6月3日，昌江区城市管理行政执法局工作人员通知此店铺为违章建筑，需把违章部分自行拆除(面积约20平)，城管工作人员已下达行政执法整改通知书。三、本人与被告已当面确认，被告承认城管说的违建属实，并告知我们他已与相关部门确定了，违建部分确定要拆；四、由于被告隐瞒店铺真实情况，在明知无法保障本人正常经营的情况下，还与本人签订五年租赁合同，纯属欺诈行为，导致本人受到严重损失。装修费用损失74983元、店租损失24000元、押金损失10000元，合计:108983元。2020年6月4日，城管告知此店铺违建后，本人与被告多次说明无法经营，要求被告赔偿相应损失的，被告说这是政府行为，与被告没有任何关系，让我们找政府维权，被告拒绝承担任何损失。这是明显的推卸责任，不愿意协商解决的表现，故本人决定向昌江区人民法院提起反诉，要求被告赔偿损失。 原告（反诉被告）刘炜辩称，反诉原告的反诉请求均没有事实和法律依据应当驳回。反诉原告的主要理由是说城市管理行政执法局对店铺下达整改通知书，整改通知书按照法律程序只是通知书，没有法律效力，并且整改通知书下达后并没有具体的行政行为，没有对店面进行拆除，没有对反诉原告的店面产生任何影响。所以，反诉原告以该理由说我方欺诈是不存在的。其诉讼请求要求赔偿装修费用没有法律依据，装修是反诉原告自行装修，装修后反诉原告自行使用并且反诉原告搬离店铺后，反诉原告已经自行拆除（冰箱、空调、灯具等等），存在的损失也应是其自行承担；反诉原告逾期未缴纳租金，1万元的押金应作为违约金来处理，所以不存在返还的问题；要求退还租金更是无稽之谈，反诉原告已经交还给反诉被告使用，应当履行支付租金的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告提供的原告身份证复印件、商品房买卖合同、不动产发票复印件、店铺租赁协议、被告店铺的照片、物业费、水电费收据、被告通知二份、被告租赁店铺图片11张、被告交付后店铺图片5张、店铺交还协议以及被告提供的银行流水及收据等证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对被告（反诉原告）提供的行政执法整改通知书，原告（反诉被告）对其合法性关联性有异议，其质证认为按照法律规定该通知书不发生任何法律效力，按照违建的认定程序需要立案调查等最后下达处罚通知书，但是本案并没有走该程序，从本案看后面城管也没有采取任何拆除店铺的措施，对反诉原告的店铺经营没有产生任何影响，该整改通知书对本案没有任何关联性。本院认为，该执法整改通知书合法真实，且昌江区行政执法管理局已经下发通知书至被告承租之店铺，是否实际拆除违规扩建部分不影响该通知书的效力，亦不影响原告实际扩建的事实，原告在庭审中已经承认该案的诉争店铺确实存在违规扩建的部分，而该店铺的违章扩建部分可能随时会被执法部门拆除，将直接影响被告的日常经营，为此对原告的质证意见不予认可，本院认定该行政执法整改通知书与本案具有关联性。2、对被告（反诉原告）提供的照片5张，原告（反诉被告）质证认为，对上述照片所拍摄的现场无异议，但是反诉原告在图片上自行划出的违章部分我方不认可，城管部门并没有下达处罚通知书，这是反诉原告的自行认定我们不予认可，现场至今未被拆除，没有影响反诉原告的经营。本院认为，该诉争店铺违规扩建系事实，但是具体的扩建面积被告（反诉原告）提供的证据无法证实，对该组证据不予支持。3、对被告（反诉原告）提供的证据装修收据，原告（反诉被告）质证认为收据合法性、真实性有异议，收据不具有合法性，4张发票开票日期为2021年2月25日，发生在本案诉讼后，不能作为所谓的费用证明用于本案租赁房屋店面装修，也并没有说明是什么材料，并且4张发票均是同一个单位出具的，所以对其合法性关联性均有异议，并且店铺装修是反诉原告自行决定，与房屋租赁没有关系；本院认为，虽然发票开具的时间系近期，但是被告（反诉原告）解释的原因符合一般的常理，发票上载明的装修的费用亦符合一般市场行情，对被告（反诉原告）提供的发票予以认定，但收据因不具备证据的形式，不予认定。4、对被告（反诉原告）申请出庭作证的证人程某的证言，原告（反诉被告）质证认为，对证人所述没有任何证据证实以及证人与反诉原告有亲属关系，故恳请法庭不予采纳证人的证言。本院认为，首先证人与反诉原告具有亲属关系，其次除了证人的证言外并无任何证据证实反诉原告的装修人工的实际支出金额，故反诉原告提供的证人证言无法达到其证明目的，本院不予支持。5、被告（反诉原告）提供的视频资料，视频中不是原告（反诉被告）本人，而是原告的父亲与被告在进行沟通，原告质证认为其父亲的言论不能代表原告的意见；从视频的内容看主要是在沟通城管下了所谓的违章通知的事情，但实际上城管没有采取任何的行政措施，所以说拆迁通知对被告的经营是没有任何影响的，故视频与本案无关联性。本院认为，在庭审中原告曾表示实际出租事宜系其父亲参与并实际经手，且庭审中对视频的真实性原告无异议，故对视频的真实性予以认定，结合行政部门出具的通知书以及原告父亲对实际扩建事实的陈述，本院采纳视频的内容以及被告（反诉原告）待证明的事实。 本院经审理查明如下事实：2019年3月15日，原、被告双方就原告所有的位于景德镇、面积约60平方米的店铺签订租赁协议。协议约定：实际租赁期限为：2019年4月1日至2024年3月31日；租金为第一年税后租金人民币66000元，从第二年开始每年递增10%。店租金每半年一交，先交后用。租店保证金壹万元整，如承租方逾期10天未交租金，出租方有权终止店铺租赁协议、收回店面，并没收保证金10000元。物业费每月代收100元／月，水费、电费皆由被告自理，电表读数为31088度、水表读数为24吨。 2020年6月3日，景德镇市昌江区行政执法管理局向承租人即被告（反诉原告）店铺下达行政执法整改通知书，通知书中载明：“香江路绿C鲜果：2020年6月4日，经我局执法人员巡查发现你在陶瓷城香江路过程中存在以下问题：擅自将店门扩建，鉴于以上问题，依据《中华人民共和国城乡规划》第64、65条之规定责令你立即整改：具体整改内容为：限三日内将扩建部分自行拆除。请你单位在收到该通知书之日起，三日内对上述问题整改到位，并向我局提交书面报告，若到期未整改将依法行政强制。2020年6月4日”；随即被告向原告告知了以上事实并询问原告处理意见，原告明确告知被告违章扩建部分需要拆除。2020年6月5日，被告告知原告因违章扩建部分拆除会影响其实际经营，故其表示不能再继续承租原告方的店铺。 2020年10月3日，被告关闭店铺不再正常经营，并张贴告示，告知消费者，本店铺将于10月3日起暂停歇业。2020年11月，原告电话被告询问店铺经营状况，但双方就是否承租以及相关租金和保证金等费用未达成共识。 2021年2月26日，被告将原告店铺的钥匙交还给原告，双方确认被告拖欠的物业费为23个月共计2300元、水费554元、电费448元。 本院认为，根据法律规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案房屋租赁合同(协议)中,无房地产权证或建设工程规划许可证,就该房屋订立的租赁合同(协议)依法无效。合同(协议)部分无效,如影响到其他部分效力的,其他部分一并无效。本案中诉争店铺的面积按购房合同中标注的面积和双方实际测量的面积应小于60平方。违建部分面积根据庭审查明，约为扩建出宽度为1.3米，长度大约8.5米左右的面积，根据双方签订的租赁协议，租金已经包含违建部分，违建部分协议无效则整体的租赁协议无效。关于合同无效的过错认定,原告作为出租人,基于诚信原则应保证其提供的租赁物的合法性,但其明知诉争店铺包括无证(违章)部分,仍对外出租,应对合同无效负有主要责任;被告经营诉争店铺,其对租赁物的产权状况未尽审慎注意义务,自身亦存在过错,对合同无效应承担次要责任，酌定为20%。 在履行合同中,被告汪楚良承租的诉争店铺中有部分属违章,根据相关部门的整改通知，导致被告承租的店铺将面临拆除违章扩建部分的后果，而拆除后的实际店铺面积不利于被告实际继续经营下去。鉴于上述情况,被告实际已向原告提出解除合同的请求，因双方对租金以及保证金等事宜未达成一致意见，被告亦一直未归还店铺钥匙给原告，直至2021年2月26日，被告才归还钥匙给原告。 针对本诉，原告要求被告偿还其拖欠的物业费2300元、水费554元、电费448元合计3302元的诉讼请求，被告对此无异议，本院予以支持。原告要求被告支付2020年10月至2021年2月的租金合同30250元的诉讼请求，被告辩称其已经口头告知原告不再承租其店铺，然租赁合同中约定如承租方逾期10天未交租金，出租方有权终止店铺租赁协议、收回店面，并没收保证金10000元。被告自10月3日起实际未开门经营，亦未交纳租金，出租方对以上事实均系知晓但是其一直未收回店铺、加之出租方明确知晓该店铺面临需要拆除违建部分的情况，至本案庭审之日原告都未对店铺自行进行整改，且对被告交纳的10000元租金进行了没收，因此对被告2020年10月至2021年2月的租金损失，原告对被告此期间的租金损失亦有部分责任，但考虑诉争店铺的实际控制权依然在被告处，综合考虑以上因素，本院酌定被告应该偿还给原告其所拖欠的租金为原告诉请请求承担60%的责任计30250元*60%=18150元。综上，对原告的诉讼请求部分予以支持。 对于反诉，被告要求原告返还其装修店铺的费用74983元，根据其提供的证据本院仅支持有正规发票的27140元装修费用（不包含可拆除部分的价值）。本案中双方合同约定的租赁期限为五年，至合同解除之日双方合同已过697天，对于剩余租赁期限被告所担负未能拆除的装修部分残值本院酌情按照剩余租赁期限/整个合同租赁期限*100%计算,租赁合同期限应为2019年4月1日至2024年4月1日,停业时间认定为合同解除之日为2021年2月26日,剩余租赁期限为365天*5年-经营天数697=1128天。故装修部分残值认定为：1128天/（365天*5年）=61.8%。根据法律规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人不同意利用的,可由承租人拆除;已形成附合的装饰装修物,出租人不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因合同的解除系由于店铺涉及违章扩建以及已经被相关部分下发整改通知书导致，故被告要求原告偿还相应的装修残值于法有据，本院予以支持。但根据上文论述，被告对其损失须自行承担20%的责任，故原告须赔偿被告的装修费用为27140元*61.8%*（1-20%）=13418元。 对反诉原告要求反诉被告偿还10000元押金的诉讼请求，因反诉原告虽表示其需要解除合同，但实际并未书面告知要解除合同，亦未将店铺钥匙交还给出租方，其一直在持续使用店铺的状态中，故其存在拖欠出租方租金的行为，对拖欠租金的事实其自身存在一定的过程。根据合同约定，拖欠租金已然超出10日，出租方可以没收其交纳的保证金，故对反诉原告的该诉讼请求不予支持。 对反诉原告要求反诉被告偿还其已经交纳的2020年6月至9月的租金108983元的诉讼请求，根据庭审查明，被告在此期间一直都处于经营状态当中，故该请求于法无据，本院不予支持。综上，原告应该偿还被告13418元，被告应该偿还原告18150元，以上互抵后即被告应该再支付给原告4732元，以及物业、水电费3302元合计8034元、即原告以及反诉原告的诉讼请求本院皆部分予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百零九条、第五百五十七条第（二）项、第五百六十六条、第五百九十二条之规定，判决如下： 一、在本案判决生效之日起十日内由被告（反诉原告）汪楚良一次性支付8034元给原告（反诉被告）刘炜； 二、驳回原告刘炜的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）汪楚良的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费465元，由原告刘炜负担316元，被告汪楚良负担149元；反诉受理费2479元，减半收取1239.5元，由原告（反诉被告）刘炜负担149元，被告（反诉原告）汪楚良负担1090.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长 黄 红 人民陪审员 甄 鹏 人民陪审员 胡忠吕 二〇二一年三月十五日 书 记 员 王 静