海城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0381民初1044号原告：张万**，男，汉族，1965年10月22日出生，住址：海城市。委托代理人：李洪涛，辽宁明岳律师事务所律师。委托代理人：金力刚，男，汉族，1974年12月28日出生，住址：本溪市桓仁满族自治县。被告：海城市城乡燃气有限公司，住所地：海城市望台镇新望台居委会。法定代表人：刘刚，该公司经理。委托代理人：马苗苗，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：孙天瑶，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。原告张万**诉被告海城市城乡燃气有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序由审判员曹野独任审判，于2021年3月2日公开开庭进行审理。原告张万**的委托代理人李洪涛、金力刚、被告海城市城乡燃气有限公司的委托代理人马苗苗、孙天瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张万**诉称，2020年1月20日,原告与被告双方签订了《房屋租赁合同》,按租赁合同约定,原告将其所有的在水一方小区W-2号楼,面积564.6平方米,出租给被告用作办公使用,租期三年,原告负责装修,装修方案按被告要求施工。在原告与被告双方签订本合同前一个月即2019年12月初双方就已经就装修方案及租期、租金等达成口头协议,原告在2019年12初开始组织施工,在2021年1月初装修完成,经被告确认后接收该房并签订书面合同,并于2020年1月25日按合同约定向原告支付了第一年租金22,0000元整,原告给被告提供了租金发票。在2020年12月下旬,因第一年房租已经马上到期,按合同约定应在2020年12月20日前交付第二年房租,但原告经过多次催要,被告均未按合同约定交付,总是以需向上级单位请示汇报等各种理由推脱,为避免造成更大经济损失原告于12月19日向被告发出书面通知,要求交付第二年租金或不租承担原告装修损失及房租损失。2021年1月5日原告发现被告在既没有通知房主也没有就违约问题协商的前提下擅自单方撤离。按双方签订的租房合同第七条4款之约定,“一方违法或违约给对方造成损失,则需要按过错程度承担对方实际损失的赔偿责任,此处损失包括直接经济损失以及签订合同时可以预见的预期利益”,基于被告的该种不付责任行为已经切实给原告造成较大经济损失。鉴于被告的违约行为,对原告造成的直接损失如下房屋装修损失:按被告要求方案施工,该房装修原告总计花费304,379.0元,扣除第一年收取租金163,041.00元(不含税),实际损失141,338.00元被告提前两年单方终止合同,造成原告预期租金损失,原告要求按一年租金标准即220000元承担原告应收房租损失，以上两项直接经济损失共计361338.00元。当时出租该房屋时,也是看好被告单位的良好信誉和省属国有企业的背景否则也不能负责装修,且装修还是按被告要求定制装修。同时也是考虑到三年合同期,如仅仅是租用一年,原告也不可能负责装修出此房。被告这种推诿、拖延行为,即不讲诚信,也有损于被告国有企业的形象。因被告的违约行为,导致原告的经济损失应由被告承担。根据法律规定,原告诉至法院,请求：1、依法判令被告赔偿原告房屋装修及房屋租金损失共计361,338.00元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告海城市城乡燃气有限公司辩称，一、被答辩人要求支付房屋装修损失没有依据，不应被支持，在租赁之初案涉房屋为毛坯房，无论被答辩人将房屋租赁给何人，都不可能以毛坯房交付，即便自用也需要进行装修。对案涉房屋进行装修属于被答辩人的基本义务，也是答辩人承租案涉房屋的前提条件，该费用不应由答辩人承担。合同约定的违约损失为维修费用、停产停业损失、租房费用等，并未约定装修属于损失的一部分，被答辩人主张该费用，既无合同约定，也没有法律规定，不应得到支持。二、被答辩人要求支付一年租金，违约金过高，应当予以调整，答辩人虽然存在违约行为，但支付一年的租金作为违约金，数额过高。根据《民法典》第五百八十五条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”答辩人仅应当承担3个月的租金损失。根据《江苏省高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见〉》第二十六条及《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知第二十四条的规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿房屋闲置期间的租金损失，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜，最长不得超过六个月”。受疫情影响，经济不景气，答辩人在海城的项目因缺乏资金无法启动，不再承租案涉房屋实非答辩人主观恶意违约。在疫情背景下，各地均倡导支持实体经济，适当减免租金。如要求答辩人承担全年租金损失，与疫情期间的政策相悖。另外，租金损失应按不含税的实际收入金额计算。被答辩人在起诉状中承认，租赁房屋不含税其实际收入为16万余元。在双方合同不再履行的情况下，被答辩人无需再出具发票，应当按照其实际租金收入主张损失。综上所述，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，2020年1月20日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份。合同载明出租人（甲方）为原告张万**，承租人（乙方）为被告海城市城乡燃气有限公司，合同第一条房屋概况1.甲方所有的房屋位于在水一方小区W2号楼，建筑面积564.6平方米。第二条出租期限及租金支付1.该房屋出租期三年，自2020年1月20日起至2023年1月19日止。2.该房屋租金为人民币22万元/年（含税），大写贰拾贰万元整。在签订本合同同时一次性支付第一年租金，第二年和第三年租金在上一年租期满前一个月内交齐，即租金支付形式为上纳租。3.甲方给乙方出具租金发票，乙方收到甲方发票后支付租金。第六条合同的变更、解除与终止3.房屋出租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（7）拖欠房租达一个月。第七条违约责任4.双方约定，如因乙方违法或违约给对方造成损失，则按过错程度承担对方实际损失的赔偿责任，此处损失包括直接经济损失以及签订合同时可以预见的预期利益，包括但不限于“维修费用、停产停业损失、租房费用、列入年度计划的合同利益”等。另查，在原告与被告双方签订本合同前一个月即2019年12月初双方已经就装修方案及租期、租金等达成口头协议,原告在2019年12初开始按被告要求装修方案组织施工,在2021年1月初装修完成,经被告确认后接收该房并签订书面合同,并于2020年1月25日按合同约定向原告支付了第一年租金22,0000元整,原告依约给被告提供了租金发票，扣除税后第一年收取租金163,041.00元。该房装修原告总计花费304,379.0元。再查，按合同约定第一年租期应于2021年1月19日到期，被告应在2020年12月20日起一个月内交付第二年房租,但原告经过多次催要,被告均未按合同约定交付,且被告在既没有通知原告也没有就违约问题协商的前提下擅自单方撤离该房屋。上述事实，原告提供的证据有：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间房屋租赁关系，也证明原告因本案房屋租赁合同，对房屋进行的装修及相关约定。2、金额22万元的增值税专用发票及完税证明两张，证明扣除税款后原告实际收取被告方租金163041元。3、照片8张，证明被告方已清空租赁房屋内设施，单方解除合同及原告对租赁房屋进行装修的事实。4、装修成本明细3页，证明根据原告统计支出租赁房屋装修费用为304379元。上述证据经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容并未违反相关法律规定，故该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。原、被告双方签订的合同约定房屋租期为三年，且第二年和第三年租金应在上一年租期满前一个月内交齐。被告在第一年租期满前一个月内未按合同约定交齐第二年租金，且擅自撤离该房屋，已构成违约，应承担合同约定的相应的违约责任。依据双方合同“第七条违约责任4.双方约定，如因乙方违法或违约给对方造成损失，则按过错程度承担对方实际损失的赔偿责任，此处损失包括直接经济损失以及签订合同时可以预见的预期利益，包括但不限于“维修费用、停产停业损失、租房费用、列入年度计划的合同利益”等。”，被告未按合同约定交付第二年房租且擅自撤离，已无继续履行合同约定的可能。关于原告要求被告按应收房租一年租金标准即220000元承担租金损失一节，考虑被告撤离后并未继续占有使用该房屋，原告的实际损失未达到一年租金标准，且房屋年租金扣除税后为163,041.00元，故以6个月的租金标准确定原告的租金损失为宜，即81520.5元。关于原告要求被告赔偿房屋装修损失141,338.00元一节，虽原告提供了该房屋装修工程成本明细账以证明装修费总计支出304379元，但装修后的房屋也依然具有其价值，考虑到原告系为促成与被告的长期租赁关系才进行房屋装修，故本院酌定该部分损失数额为5万元。综上，被告应赔偿原告因其违约行为造成的原告房屋租金及房屋装修损失共计131520.5元。因该款系被告向原告自然人赔偿的损失，非正常营业收入，原告无需给被告开具税务发票。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告海城市城乡燃气有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告张万**房屋租金及房屋装修损失共计131520.5元；二、驳回原告张万**的其他诉讼请求。案件受理费3360元，由被告海城市城乡燃气有限公司承担。此款原告已垫付，被告海城市城乡燃气有限公司在履行本判决确定的义务时加付3360元给付原告。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  曹野二〇二一年三月十六日书记员  赵宏