安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0422民初55号 原告（反诉被告）:安徽同鑫置业有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇明珠大道同鑫第一城**楼**，统一社会信用代码:91340422563435032F。 法定代表人:蔡元红,该公司总经理。 委托诉讼代理人：李敏，安徽滨阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：廖先杰,男,1984年4月6日出生,汉族,住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：赵芳德，安徽省寿县寿春镇法律服务所法律工作者。 原告安徽同鑫置业有限公司（以下简称:同鑫公司）与被告廖先杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告同鑫公司的委托诉讼代理人李敏，被告廖先杰的委托诉讼代理人赵芳德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同鑫公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告廖先杰偿还原告为其代付的银行按揭贷款及利息227556元，并支付违约金22755.6元；2、由被告承担本案律师费3000元及本案诉讼费。 事实与理由:原、被告于2013年8月22日签订了一份《商品房买卖合同》，网上备案合同号：201308290010，被告购买了原告开发建设的同鑫新街口商业广场第14幢1单元G113号房，面积为32.5平方米，套内面积为29.45平方米，每平方米16000元，房屋总价款为52万元，依合同第六条约定首付款为26万元，余款26万元向寿县农商银行（即安徽寿县农村商业银行股份有限公司）贷款，被告于2013年9月5日与寿县农商银行签订了按揭借款合同，同时原、被告与农商银行三方签订了贷款保证合同，原告作为担保人为被告在银行的贷款本息承担阶段性保证责任。合同签订后，被告未能按时向银行偿还按揭贷款，寿县农商银行从2015年9月29日至2020年12月11日止，共从原告的保证金账户扣除被告应还贷款本息227556元。 按照《商品房买卖合同》的《补充协议》第1条第4项之约 定：“如果买受人以银行按揭方式付款的，在开发商提供阶段性担保期间内，买受人逾期付款导致出卖人被银行追究担保责任（包括扣划逾期归还款项或未到期之全部款项）的，出卖人有权解除合同，买受人应按合同总价款的20%承担违约责任；出卖人不解除合同的，买受人应按被扣划部分的10%向出卖人承担违约责任；出卖人向买受人追偿的范围包括但不限于向买受人追偿而支出的律师费、评估费等所有费用”。原告据此享有追偿权，被告应返还原告为其代付的银行贷款本息227556元，并支付违约金22755.6元，共计250311.6元。 被告（反诉原告）廖先杰辩称，不同意支付被答辩人所谓的垫付款，因为被答辩人没有交付房屋已严重违约。 被告（反诉原告）廖先杰向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》；2、判决被反诉人返还反诉人购房款323727.95元并按中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息，至房款退完为至；3、判决被反诉人按反诉人累计已付款的1%支付违约金；4、判决被反诉人承担办证费及与案涉房屋有关的其它案件的诉讼费等相关费用4200元：5、由被反诉人承担本案诉讼费和律师费。 事实与理由：2013年8月22日，反诉人与被反诉人在协商一致的情况下，签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号GF-2009-0171）。根据该《合同》的约定，反诉人购买了被反诉人 开发的位于寿县门面房 一间，建筑面积为32.5平方米，总价款为52万元整。签订合同 当天，反诉人即支付50%首付款26万元，余款办理了按揭贷款手 续。《合同》约定，被反诉人于2014年5月31日前将商品房交于 反诉人使用。可是，时至今日，被反诉人不仅没有交房，就连案 涉商品房都没有验收合格。被反诉人严重违约行为，不仅给反诉 人造成极大的投资损失，也给反诉人带来严重的经营损失。根据 签订《合同》第九条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，特具状反诉。 原告（反诉被告）同鑫公司辩称，原被告之间的《商品房买卖合同》不能解除。被答辩人拥有的合同解除权属于形成权，按照法律规定适用出斥期间一年的规定，被答辩人应在2014年7月30日至2015年7月29日前行使合同解除权，被答辩人于2021年1月20日才诉请寿县法院要求解除合同，其合同解除权因超过一年的出斥期间而消灭。另被答辩人已于2019年实际占有了房屋，合同已经实际履行。被答辩人诉请支付利息没有依据。被答辩人因办理房屋预告登记支出的费用，因合同不能解除而不应退回。被答辩人诉请的律师费没有法律规定及合同约定，不应得到支持。请求法庭驳回反诉原告的诉请。 双方当事人围绕其诉讼（反诉）请求，向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告（反诉被告）同鑫公司向法庭提交的证据有：1、原告的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格；2、原被告签订的《商品房买卖合同》复印件一份、涉案房屋网上备案确认单一份，证明被告购买了原告开发的同鑫新街口商业广场第14幢1层G113号房，面积为32.5平方米，套内面积为29.45平方米，每平方米16000元，房屋总价款为52万元，其中银行按揭 贷款26万元，合同第七条及补充协议第1条，约定了买受人逾期付款、断供银行按揭贷款的违约责任；涉案房屋已经在房产部门备案；3、个人购房贷款项目合作协议、个人住房按揭借款合同、个人住房贷款（保证、抵押）合同复印件一组，证明被告购买原告开发的G113号商品房，由原告向寿县农商银行承担26万元按揭贷款的阶段性连带保证责任；4、寿县农商银行证明一份、银行还款单19张，证明原告的账号变更情况及为被告代付银行按揭贷款本息227556元的事实；5、律师费发票一张，证明原告为行使追偿权支付律师费3000元；6、竣工验收备案表、竣工验收报告，证明涉案房屋已经具备交付条件，可以正常使用；7、照片一张，证明被告已经实际占有涉案房屋，合同已经实际履行。 被告（反诉原告）廖先杰向法庭提交的证据有：1、廖先杰的身份证复印件，证明反诉人的身份情况；2、《商品房买卖合同》复印件一份、收据三张、借款借据一张，证明反诉人与被反诉人于2013年8月22日建立了商品房买卖关系，反诉人按约定支付了首付款26万元，被反诉人交房时间为2014年5月31日，已逾期七年之久，买受人有权解除合同，反诉人支付了办证费2200元；3、还款明细，证明买受人按照约定共支付按揭贷款60668.23元，于2015年7月份停止支付按揭贷款，因为反诉人要求解除合同；4、结案通知书、执行和解书，证明反诉人因涉案房屋在另案中反诉人代为支付了诉讼费1250元及执行费750元，合计2000元，该费用应由被反诉人承担。 本院对涉案证据认证意见如下：原告证据1，被告无异议，本院予以认定。原告证据2，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为是原告严重违约。本院对该份证据的真实性予以认定。原告证据3，被告无异议，本院予以认定。原告证据4，被告对真实性无异议，但认为由于原告违约，被告要求退房并于2015年6月停止支付银行贷款，该227556元房贷是原告应予支付的。本院对该份证据的真实性予以认定。原告证据5，被告无异议，本院予以认定。原告证据6，被告对该份证据的三性均不予认可，认为日期有改动的痕迹，是原告单方验收的申请，未得到验收部门的确认，没有验收组组长的签字，盖章的部分也没有具体负责人签名，专业管理部门验收意见栏均为空白，涉案房屋目前未通过验收。本院认为原告所举该组证据形式要件缺失，不能达到涉案商品房已通过验收的证明目的，故不予采信。原告证据7，被告认为不能证实是涉案房屋，也不能证实被告已实际占有涉案房屋。本院认为该份证据与本案关联性存疑，也达不到证实被告已实际占有涉案房屋的目的，故不予采信。被告证据1，原告无异议，本院予以认定。被告证据2，原告对证据三性无异议，但认为买受人合同解除权已经超过一年的出斥期间而归于消灭。本院予以认定。被告证据3，原告对证据三性无异议，对证明目的有异议，认为被告停止支付贷款应承担违反补充协议、断供贷款的违约责任，不能证明被告主张过解除合同的事实。本院予以认定。被告证据4，原告对证据三性无异议，对证明目的有异议，认为该费用并非被告额外承担，是其违约应付的成本，在另案中被告是主债务人，原告是从债务人，是被告断供贷款引起诉讼，诉讼费及执行费应由其自行承担。本院予以认定。 根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2013年8月22日，出卖人同鑫公司与买受人廖先杰签订了《商品房买卖合同》（网上备案合同号：201308290010）。合同约定：廖先杰购买同鑫公司开发建设的位于寿县房屋，房屋建筑面积32.5平方米，总价款52万元，首付款26万元，余款26万元以银行贷款方式支付。出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房。合同约定逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》的《补充协议》第1条第（4）项约定：如果买受人以银行按揭方式付款的，在开发商提供阶段性担保期间内，买受人逾期付款导致出卖人被银行追究担保责任（包括扣划逾期归还款项或未到期之全部款项）的，出卖人有权解除合同，买受人应按合同总价款的20%承担违约责任；出卖人不解除合同的，买受人应按被扣划部分的10%向出卖人承担违约责任；出卖人向买受人追偿的范围包括但不限于向买受人追偿而支出的律师费、评估费等所有费用。 2013年8月22日，廖先杰向同鑫公司支付了首付款26万元。 2013年9月5日，廖先杰与寿县农商银行（原寿县农村信用合作联社寿州信用社）签订了《个人住房按揭借款合同》，约定廖先杰向寿县农商银行借款26万元，借期120个月，即到2023年9月5日借款使用期满，还款方式为等额本息还款法，共120期。同日，廖先杰作为借款人、同鑫公司作为担保人与寿县农商银行签订了《个人住房贷款（保证、抵押）合同》，约定廖先杰愿意将其购买的位于寿县房屋抵押于寿县农商银行，作为偿还编号为寿农信联寿州社（部）个住借字第525771-011Ａ号的《个人住房按揭借款合同》（以下简称主合同）的担保，并按本合同约定的条件向原告申请借款；同鑫公司愿对廖先杰在主合同项下的借款债务按本合同约定的方式承担连带担保责任，该担保为阶段性信用担保，保证期间为同鑫公司为寿县农商银行、廖先杰办妥《房产他项权证》证书为止；因房屋抵押登记手续办妥之前致使寿县农商银行行使债权所受到的一切损失（包括债权和实现债权所发生的一切费用）均由同鑫公司无条件承担；如出现廖先杰不按合同规定连续三期或累计六期不能按期归还贷款本息的，寿县农商银行有权终止借款合同，并要求保证人承担连带保证责任。廖先杰以原告没有按照约定时间交付房屋为由，从2015年7月6日开始停止归还按揭贷款，寿县农商银行从2015年9月29日至2020年12月11日止，共19次从原告的保证金账户扣除227556元用于偿还廖先杰所欠寿县农商银行贷款本息。 本院认为，廖先杰与同鑫公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应严格遵守并履行合同义务。廖先杰从2015年7月6日开始逾期归还银行按揭贷款，导致同鑫公司被农商银行追究担保责任，被农商银行从其保证金账户共扣划227556元，依照约定同鑫公司有权向廖先杰追偿该款项并要求廖先杰就扣划部分的10%承担违约责任，同时应支付同鑫公司为追偿该款而支出的律师费等费用。廖先杰以同鑫公司没有按约交付房屋严重违约为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款、支付利息、承担违约金及其他相关费用等，本院认为，同鑫公司逾期交房超过60日，按照合同约定，廖先杰享有解除合同的权利，并由出卖人承担违约金，但同时该解除权的行使，应当在法定期限内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十五条第二款的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。廖先杰与同鑫公司签订的《商品房买卖合同》中约定的交房日期是2014年5月31日，同时约定逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。即解除权的发生之日为2014年7月31日。廖先杰没有提供证据证实在2014年7月31日之后的一年内，向同鑫公司发出解除合同的通知（包括书面通知、口头通知），2021年1月20日廖先杰向本院就本案提出反诉，要求根据《商品房买卖合同》第九条的规定，解除合同，已超过一年期限，其解除权已消灭。故廖先杰以同鑫公司逾期交房为由请求本院解除廖先杰与同鑫公司签订的《商品房买卖合同》于法无据，不予支持。廖先杰提出的其他诉讼请求是以解除其与同鑫公司签订的《商品房买卖合同》为前提的，在不予支持解除《商品房买卖合同》的情况下，其他诉讼请求亦相应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十五条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）廖先杰于本判决生效后十日内偿还原告（反诉被告）安徽同鑫置业有限公司为其代付的银行按揭贷款本息227556元，并支付违约金22755.6元，共计250311.6元； 二、被告（反诉原告）廖先杰本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）安徽同鑫置业有限公司律师费3000元； 三、驳回被告（反诉原告）廖先杰的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5100元（原告预交2550元），反诉案件受理费6257元（被告预交3129元），共计11357元，减半收取5678.5元，由被告廖先杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  张广平 二〇二一年三月十五日 书记员  徐正亮 附：本案适用法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 二、《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过） 第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 四、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。