河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初7333号原告（执行案外人）：张伟，男，1985年10月18日出生，汉族，住济源市。被告（申请执行人）：河南济源农村商业银行股份有限公司，住所地：济源市沁园中路86号。法定代表人：卢新强，董事长。委托诉讼代理人：王国强，该公司员工。委托诉讼代理人：崔静静，河南艳阳天律师事务所律师。第三人（被执行人）：苗江伟，男，1974年1月3日出生，汉族，住济源市。第三人（被执行人）：孙铭，女，1980年11月19日出生，汉族，住济源市。第三人（被执行人）：李铁军，男，1972年6月15日出生，汉族，住济源市。第三人（被执行人）：李军，男，1969年9月26日出生，汉族，住济源市。原告张伟与被告河南济源农村商业银行股份有限公司（以下简称济源农商行）、第三人苗江伟、孙铭、李铁军、李军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张伟、被告济源农商行的委托诉讼代理人王国强、崔静静到庭参加诉讼，第三人苗江伟、孙铭、李铁军、李军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伟向本院提出诉讼请求：不得执行济源市愚公名居1号楼902号房产，并确认该房产归其所有。事实和理由：济源市人民法院在执行济源农商行与被执行人苗江伟、孙铭、李铁军、李军金融借款合同纠纷一案中，查封了以第三人苗江伟名义购买的愚公名居1号楼902号房产。其提出执行异议，法院于2020年9月24日作出（2020）豫9001执异104号执行裁定，驳回了其的异议申请。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，其的购房行为完全符合上述四种情形，诉讼请求应当得到支持。1、2018年1月11日，其与第三人苗江伟在见证人李某的见证下签订了一份房屋转售合同，约定由其以355000元的价格购买苗江伟位于济源愚公名居1号楼9层902号房屋一套，因该房产当时尚未办理房产权属证书，故苗建伟将该房产的买卖合同、不动产销售发票等手续一并交于其，由此可以说明该合同系双方的真实意思表示，合法有效，且合同签订时间早于查封时间。2、根据房屋转售合同约定，在其支付305000元购房款后，苗建伟将房屋交付其，截止到2018年1月15日，其已向苗江伟指定的委托收款人支付了购房款305000元，并于当日合法占有了该房屋，之后其对该房屋进行了装修，于2018年6月搬入居住，期间支付了相应的物业费和水电费等费用，同时为了方便使用该房产，其还另行购买了该房产所在小区的停车位一个。以上事实充分证明其已在查封前合法占有了该房产。3、其已经按照合同约定支付了大部分价款，并同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，房屋转售合同约定济源愚公名居1号楼9层902号转让价款为355000元，截止到2018年1月15日，其已向苗江伟指定的委托收款人姚萌萌支付了合同约定的前期全部购房款305000元，其中3000元是以苗江伟的名义支付的燃气开口费。合同约定剩余5万元购房款待苗江伟办理房产房屋过户手续后一次结清，因该房屋至今尚未达到办理房产的条件，双方没有办理过户手续，故其没有支付，但同意将剩余价款5万元按照人民法院的要求交付执行。4、房屋转售合同签订时，苗江伟尚未取得该房产的权属证书，无法办理房产过户手续，为此，双方才在合同里约定剩余5万元房款待办理房房屋过户手续后一次结清。同时，苗江伟将该房产的买卖合同、不动产销售发票等手续一并交给其。时至今日，苗江伟也未为该房产办理不动产产权属证书，该房产自然不能过户到其名下，因此该房产在查封前未办理过户登记，并非其自身原因造成。综上，其认为其所购买的备案在苗江伟名下的房产，具有排除执行的物权期待权，其对法院查封的房产享有所有权，法院应当终止对该房产的查封及执行。济源农商行辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，本案涉案房屋登记在开发商名下，原告不享有物权，另根据第二十八条的规定，原告提出异议的前提条件是涉案房屋登记在被执行人苗江伟名下，本案中苗江伟并未实际取得房产，原告不应依据第二十八条的规定提出异议，应当驳回原告的诉讼请求。第三人苗江伟、孙铭、李铁军、李军无述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提供的房屋转售合同、购房款收条、姚萌萌的两个银行账号、郭吉梅出具的证明，被告济源农商行认为苗江伟未到庭，转售合同是否苗江伟签字无法判断，对购房款收条不认可，两个银行账号不能确定系苗江伟书写，郭吉梅未到庭，证言不能采信，被告的质证理由成立，本院对上述证据不予认定；2、对于原告提供的三张银行转账凭证，被告认为该款项是原告转给姚萌萌的，不能证明是原告支付购房款，因无其他证据印证，本院对证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理济源农商行与苗江伟、孙铭、李铁军、李军金融借款合同纠纷一案中，于2018年8月24日查封了苗江伟购买的济源市愚公名居1号楼902号房产。该案进入执行程序后，本院于2020年7月28日张贴查封公告。对于本院对涉案房产的查封，原告于2020年9月15日向本院提出书面异议，本院于2020年9月24日作出（2020）豫9001执异104号执行裁定书，驳回了原告的异议。经查，原告与苗江伟签订了签订日期为2018年1月11日的房屋转售合同，约定原告以355000元的价格购买苗江伟的案涉房产，合同签订后3天内，原告支付给苗江伟305000元，剩余5万元作为过户押金，办理房屋过户时一次结清。该合同签订后，原告称其向苗江伟提供的姚萌萌的银行账户分三次转款共计302000元，并且于2018年6月入住该房屋。该房产系苗江伟通过公积金抵押贷款购买，现仍由苗江伟在归还贷款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，原告诉称其购买了苗江伟的案涉房产并已支付购房款305000元，但其提供的银行转账凭证显示其转给姚萌萌302000元，不能证明是向苗江伟支付购房款。案涉房产苗江伟尚未办理不动产权证不能过户，而且该房产存在抵押贷款也不能过户，因此，原告在购房时明知上述不能进行过户的情况，自身存在过错，属于自身原因未办理过户登记。因此，综合以上情况，原告的主张不符合法律规定的情形，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。本院对该房产进行查封，符合法律规定。因该房屋并未过户到原告名下，原告要求确认该房产归其所有，理由不当，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告张伟的诉讼请求。案件受理费6625元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  史立平人民陪审员  张艳青人民陪审员  王正敏二〇二一年三月八日书 记 员  胡弯弯