河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0311民初1479号原告：河南绿都物业服务有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市洛龙区厚载门街****1。负责人：李慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师，特别授权。被告：刘瑶瑶，女，汉族，1993年8月22日生，户籍地：河南省伊川县，现住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：马秀文，女，汉族，1969年8月20日生，住河南省伊川县，与被告系母女关系，特别授权。原告河南绿都物业服务有限公司洛阳分公司（以下简称“绿都物业洛阳分公司”）诉被告刘瑶瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告绿都物业洛阳分公司的委托诉讼代理人韩艳鸽，被告刘瑶瑶的委托诉讼代理人马秀文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿都物业洛阳分公司向本院提出如下诉讼请求：1、应依法判令被告支付原告物业管理费1819.4元，违约金545.8元，合计人民币2365.2元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为9号楼2单元403室业主，房屋面积为103.67平方米，物业收费标准为1.35元/㎡/月。原告为被告所在小区物业服务企业，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》。原告在协议期内，积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2020年3月1日起停缴物业管理费，截止2021年3月31日，被告欠缴物业费共计1819.4元。根据协议违约条款约定，被告应支付违约金。现为减轻被告负担，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故对被告违约金部分主张545.8元，两项请求金额合计2365.2元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。因该纠纷诉至法院，望贵院判如所请。被告刘瑶瑶辩称：1、原告不能按照物业合同约定提供物业服务。不履行制止并报告不法行为的义务。被告与原告签订的《前期物业服务协议》第四条、第五条等有明确约定权利义务，但被告居住在本单元四层403，本单元外商户2015年开始在楼顶私自开洞，房顶放置水塔、热水器、各种管道搭建等，这些属于易燃易爆物，本单元三层303业主私自在户外平台上拉扯绳索晾晒被褥、衣物等，并在外墙搭建铁架等大棚。这些私自搭建改造等行为，都使我们的生活存在着非常大的安全隐患，对被告的生活、起居、安全、隐私等方面有了非常大的干扰，造成了被告生活不便，已经严重影响到了被告的正常生活。根据法律规定以及合同的约定原告应当制止303户的违法行为。但是在被告第一时间发现303业主行为时，被告就紧急通知原告前来处理，原告到现场不制止，不上报，默许商户与303业主这么多年的违法行为。被告多次要求原告采取妥善措施解决以上问题，原告起初答应处理，后来各种拖延搪塞，不仅不制止、不作为、不向有关行政管理部门报告，甚至对被告多次态度恶劣，原告以没有执法权、拆除权为由拒绝履行自己应当承担的责任和义务。自2015年至今,商户违规在房顶开洞，搭建改造的水塔、管道、热水器、晾晒白色被单等行为已经存在了6年之久，2019年303业主搭建的大棚铁架等也存在两年，这些行为已经严重阻碍了被告家人及其他业主的正常生活。2、原告在《业主手册》承诺公共秩序的管理中存在严重的疏漏。上述中商户及303业主所搭建的材料均是大件物品，是如何运送小区内部的，原告说不清楚来由，没有履行《业主手册》中的承诺，公共秩序的管理存在严重失误和疏漏。关于商户及303违建问题，被告多次向原告投诉，然而，原告从服务至今从未主动进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致被告多年来生活收到严重影响。6年期间，原告屡次更换项目负责人，他们作为服务人员，对于小区不按时交物业费的业主，从未进行入户或电话调查，是什么原因不交物业费?以及如何解决业主问题，让业主去主动缴纳物业费。原告没有从服务的角度去解决问题，不支付物业费的情况后，只是电话催缴，门上贴条发律师函，最后法院去诉讼。原告在《前期物业服务协议》中不仅没有制止违反《临时管理行为》、《业主住户精神文明公约》、《业主手册》和原告管理规定行为的商户及303业主，反而原告也违反了以上承诺，其行为属于违约行为，而当时被告并不存在未缴纳物业行为，原告属于违约在先。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，对“先履行抗辩权”作了规定，被告2016年10月以前不存在未按时缴纳物业服务费行为，而原告违约是在2015年，属先未履行，所以被告有权拒绝履行《前期物业服务协议》中关于缴纳物业服务费的约定。3、未履行安保保卫义务。被告电动车在地下停车场被撬锁，私人物品被盗。第一时间通知原告处理，原告通知要求业主自行查看监控，后期拖延，不配合寻找盗窃者，被告放弃了一天的工作查看监控一天，后期报警、查看录像、寻找丢失物品等都是被告独自进行，物业以电动车停放的是公共区域，物业没有安保义务，所以不配合被告进行调查，以此为由置之不理。此事实证明物业在服务、管理、安保等责任和义务有严重失责行为。4、原告未经业主同意占用公共部位、公用设备进行经营。原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏电梯等其他位置放置商业广告牌，并且没有向业主公布，其收入的流向也不得而知，公共区域广告收益及应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金，并向业主公布收支情况。5、被告所在小区至今未成立业主委员会，业主的正当权益得不到诉求、维护和保障。被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履行行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告没有履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，根据法律规定，在原告正确履行物业服务义务之前被告有权拒绝支付物业服务费用。为了维护包括被告在内的广大业主的合法权益。请依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年9月22日，原告绿都物业洛阳分公司作为甲方与作为乙方的被告刘瑶瑶签订一份《前期物业服务协议》，协议主要内容为：物业名称为绿都塞纳春天，坐落位置洛阳市洛龙区××与××门街绿都××春天××楼××单元××室，建筑面积：102.66平方米。甲方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本协议并承担相应的责任。乙方自入伙通知单通知交付之日次月起（即2013年10月1日），按照本协议约定的缴费标准和方式及时缴纳物业服务费用，费用标准为：高层住宅每平方米1.35元/月（自2013年10月1日至2014年9月30日按照优惠价每平方米1.18元/月收取；2014年10月1日至2015年9月30日按照优惠价每平方米1.28元/月收取；2015年10月1日起恢复为每平方米1.35元/月平方米收取），双方对其他权利义务进行了约定。绿都物业洛阳分公司在该协议上盖章，刘瑶瑶在该协议上签字。自2020年3月1月至2021年3月31日被告未向原告交纳相关物业费。审理中，被告刘瑶瑶提交有《前期物业服务协议》、照片录音证据等证据以证明物业管理服务存在瑕疵。因双方该纠纷，原告诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告绿都物业洛阳分公司与被告刘瑶瑶签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思的表达，该合同合法有效，对业主具有约束力。因此，被告所欠的2020年3月1日至2021年3月31日的物业费应按照双方之间签订的《前期物业服务协议》中所约定的1.35元/㎡/月予以计算，原告主张被告房屋面积为103.67平方米，被告表明为102.66平方米，被告所述与双方签订的《前期物业服务协议》面积一致，本院原告庭后补交证据印证其主张面积情况，但其未提交证据，故本院按照102.66平方米予以计算为1801.68元（102.66平方米×1.35元/㎡/月×13月）。被告刘瑶瑶辩称商铺及楼下业主的违规搭建行为并不能证明绿都物业洛阳分公司构成根本违约，物业公司并非执法机关，无权采取拆除等强制措施，从绿都物业洛阳分公司提交的证据可查，其已就违规搭建问题协调或已上报相关部门，被告反映的违规搭建问题应另行解决。故原告以商铺及楼下业主的违规搭建行为为不交纳物业费的抗辩意见，无法律依据，本院不予支持。被告辩称绿都物业洛阳分公司提供的物业服务及管理存在问题，并提供前期物业服务协议、照片证据等证据以证明其抗辩主张，对此本院认为原告绿都物业洛阳分公司作为保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，物业服务是一个具有长期性、持续性、复杂性的工作，且具有公共性的特点，其设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为全体业主，其服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能依据某个企业或某个业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，物业服务公司在提供物业服务过程中会存在一定的瑕疵，物业服务质量的提高需要物业服务公司和全体业主的共同努力或通过业主依照法定程序共同解聘、选聘物业服务企业等方式解决，被告提供的证据不能证明原告没有长期、持续地提供物业服务，也不足以完全证明绿都物业洛阳分公司提供的物业服务构成根本性违约，故被告的抗辩意见本院不予采纳。被告反映的其他问题，应通过其他途径另行解决。因此，原告为被告提供了物业服务，被告应按照双方合同的约定标准交纳物业费1801.68元。对于原告绿都物业洛阳分公司主张的违约金，被告不交纳物业费根据其提交的证据证明系事出有因，且根据公平原则，本院酌情不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十七条、第九百四十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定>》第一条、第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘瑶瑶应于本判决生效之日起十日内支付原告河南绿都物业服务有限公司洛阳分公司物业费1801.68元；二、驳回原告河南绿都物业服务有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告刘瑶瑶承担。本判决为终审判决。审判员 党 育二〇二一年三月二十二日书记员 魏诗园