河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初7898号 原告：河北鑫界房地产开发有限责任公司，住所地河北省石家庄市桥**时光街**，统一社会信用代码：91130100772765994K。 法定代表人：王满库，执行董事。 委托诉讼代理人：李博帅，男，1996年6月16日出生，汉族，该公司员工，现住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：王世鑫，河北乾骥律师事务所律师。 被告：孙立军，男，1985年7月15日生，汉族，住石家庄市裕华区，现羁押于河北省保定市定兴县看守所。 原告河北鑫界房地产开发有限责任公司（以下简称鑫界公司）与被告孙立军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告鑫界公司的委托诉讼代理人李博帅、王世鑫、被告孙立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫界公司诉称，2016年5月4日，原被告签订《鑫界王府定向建购协议书》，约定被告订购原告房屋一套，图纸编号A23-01，房价总额5376000元，被告以贷款方式付款，即签订合同当日，被告向原告支付定金贰万元整，15日内被告支付总房款的40%，即2150400元，余款贷款支付给原告。2018年4月20日，双方签订《石家庄市商品房买卖合同》（预售)，约定被告购买房屋为鑫界王府A23号住宅楼0101，面积402.53平米，总价款5376000元。买受人即被告应当于2016年12月6日前支付首期房价款2156000元，余款3220000元向银行贷款。2017年1月16日，原被告办理了上述房产的备案登记。2017年4月11日，原被告与中国农业银行石家庄东岗路支行签订了《个人购房担保借款合同》，合同编号1302012017005518，合同约定原告作为担保人提供阶段性担保。合同签订后，被告仅偿还了几个月的贷款，之后就再未按上述借款合同规定偿还银行贷款。截止至2020年9月，尚欠银行本金3039621.85元。中国农业银行石家庄东岗路支行已从原告保证金账户扣划了355619.37元。原告为被告承担了保证责任，但被告尚未偿还原告上述费用。2018年12月13日，原告向被告以邮寄的方式送达了解除合同通知书，但被告一直未与原告办理合同解除之后的手续。根据原被告双方签订的《鑫界王府定向建构协议书》、《石家庄市商品房买卖合同》，因被告不履行借款合同导致原告承担了保证责任，且被告涉多起民事纠纷甚至刑事案件，已经丧失了偿还贷款能力，将构成根本违约。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告之间的《鑫界王府定向建构协议书》、《石家庄市商品房买卖合同》，并责令被告配合原告撤销该商品房买卖合同在房管部门的备案；2、依法判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告当庭对第一项诉讼请求变更为：解除原、被告之间的《石家庄市商品房买卖合同》，并责令被告配合原告撤销该商品房买卖合同在房管部门的备案。 被告孙立军辩称，对双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》真实性没有异议，完成备案登记是真实的。我从2019年3月份被刑事拘留，每年三十多万元的贷款，在拘留期间不能支付银行贷款不算违约行为。 经审理查明，2016年5月4日，被告孙立军（乙方）与原告鑫界公司（甲方）签订《鑫界王府定向建购协议书》，约定被告孙立军购买鑫界王府Ａ23-01房屋，总面积约502.93平方米，购房价5376000元。第三条购房款交付办法贷款：本协议签订当日，乙方向甲方支付定金人民币贰万元整，并签署定向建购协议书。15日内乙方向甲方支付到总房款的40%，即2150400元，余款贷款支付给甲方。2016年12月30日，被告孙立军（买受人）与原告鑫界公司（出卖人）签订编号为2016123013581259311的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，约定购买原告鑫界公司开发的位于石家庄市桥西区，建筑面积402.53平方米。第六条计价方式与价款3.按照套计算，该商品房总价款5376000元。第七条付款方式、期限及预售资金监管（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订交付首付款时抵作商品房价款。（三）买受人采取贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2016年12月06日前支付首期房价款2156000元，占全部房价款的40%。余款3220000元，向中国银行或农业银行或民生银行或浦发银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在20日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过20日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内，按照累计应付款的0.001%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。本条所称逾期应付款是指按照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2017年4月17日，被告孙立军（借款人）与中国农业银行股份有限公司石家庄东岗路支行（贷款人）、原告鑫界公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：13020120170055518）。被告孙立军借款金额为322万元整，借款用途为购买住房、借款期限360个月，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款担保由保证人原告鑫界公司提供阶段性保证和抵押担保。自2018年11月份被告孙立军未按约偿还银行贷款。2021年3月3日，中国农业银行股份有限公司石家庄东岗路支行出具情况说明，载明：“…孙立军自2018年11月还部分贷款本息后，开始拖欠贷款，我行客户经理多次电话、上门催收未果后该客户失联。我行于2019年3月4日扣河北鑫界房地产开发有限公司保证金77378.14元，…2021年2月25日扣河北鑫界房地产开发有限公司保证金16479.11元，用于归还孙立军欠我行贷款本息。目前孙立军贷款本金余额3024648.19元。”等内容，至2021年2月25日贷款银行扣划保证人原告鑫界公司保证金账户405174.88元。2017年1月16日，案涉房屋鑫界王府Ａ23号住宅楼0101号备案登记在被告孙立军名下（预售商品房合同备案书№：2016123013581259311）。原告鑫界公司主张2018年12月13日向被告孙立军作出“关于解除孙立军与河北鑫界房地产开发有限责任公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》《鑫界王府定向建购协议书》的函”。载明：“……现您已逾期还款超过90日，我司根据《借款合同》约定解除与其签订的《石家庄市商品房买卖合同》，并将与您签订的《鑫界王府定向建购协议书》一并解除、……请您收到此函件后三日内，来我司办理退房手续”等内容。案涉房屋未向被告孙立军交付。被告孙立军对上述事实均无异议。称个人及家人均无还款能力，待服刑期满予以偿还或变卖房产后予以偿还。 另查明，安徽省来安县人民法院于2020年3月25日作出（2020）皖1122刑初5号刑事判决，判决：“一、被告人孙立军以诈骗罪，判处有期徒刑十一年六个月，并处罚金人民币四十五万元。二、对其违法所得，继续予以追缴。”被告孙立军不服，提起上诉。2020年7月27日，安徽省滁州市中级人民法院作出（2020）皖11刑终137号刑事裁定，裁定驳回上诉，维持原判。经查询“数字房产系统”：案涉房屋备案在孙立军名下，查封单位为桥西区法院（2019）冀0104民初4667号，查封期限为2019-8-2至2022-8-1。 以上事实，有原、被告陈述，庭审笔录，原告举证材料：《石家庄市商品房买卖合同》、《鑫界王府定向建购协议书》、《个人购房担保借款合同》、银行贷款还款流水、保证金支付回单、《情况说明》、解除信函、刑事判决书及裁定书、公函及移交说明等证据，可以证实。 本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》，原、被告与中国农业银行股份有限公司石家庄东岗路支行签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告孙立军未按期偿还银行贷款，导致原告鑫界公司承担了相应保证责任，案涉房屋亦未实际交付，根据双方上述合同的约定，原告主张解除《石家庄市商品房买卖合同》，并要求被告配合其撤销该合同在房管部门备案的请求，于法有据，本院予以支持。对于被告已付的购房款及已经支付的贷款部分，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条的规定，判决如下： 一、解除原告河北鑫界房地产开发有限责任公司与被告孙立军于2016年12月30日签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016123013581259311）； 二、被告孙立军于本判决生效后十日内协助原告河北鑫界房地产开发有限责任公司办理石家庄市桥西区的预售商品房备案撤销手续。 案件受理费80元，由被告孙立军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之前起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  齐玉华 人民陪审员  唐立敏 人民陪审员  李君莉 二〇二一年三月十一日 书 记 员  刘子豪