江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0303民初38号 原告：孔莉，女，1983年9月6日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。 被告：汪影，女，1974年10月1日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。 委托诉讼代理人李成全，江苏内方律师事务所律师。 委托诉讼代理人张敬全，江苏内方律师事务所实习律师。 原告孔莉与被告汪影房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔莉，被告汪影的委托诉讼代理人李成全、张敬全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告双方于2019年10月9日签订的房屋租赁合同；2.判决被告返还房租押金3000元及利息损失（以3000元计算，自起诉之日起至被告实际支付之日止，按照期全国银行间公布的贷款市场报价利率计算）。后原告撤回第2项诉讼请求。 事实和理由：同2019年10月9日，原、被告签订房屋租赁合同，约定租期自2019年10月10日至2024年11月10日，一方如提前变更合同，须提前一个月通知对方，协商解决，协商不成，可向房屋所在地人民法院提出诉讼。合同签订后，原告依约向被告支付房屋押金3000元，并支付了相应的租金。因疫情原因，同时原告母亲患癌，财力和精力原因，经营不善持续亏损。原告于2020年10月通过微信向被告告知不再续租。2020年12月17日，原告再次微信告知被告原告已腾空房屋，被告可另出租。期间，原告多次向被告归还房屋钥匙，被告拒收。现原告已将涉案房屋钥匙放至涉案房屋南隔壁翰林书画前台（此商铺也属于被告所有），并再次微信告知被告自行取回，以防止损失扩大。被告不予理会。为维护原告的合法权益，特具状至法院，望判如所请。 被告辩称，被告不同意解除双方的房屋租赁合同，要求原告继续履行。原告诉状解除合同所述的理由不成立，既没有约定的解除条件，也不具备法定的合同解除条件。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月9日，原、被告之间签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告孔莉（承租方、乙方）承租被告汪影（出租方、甲方）位于徐州市云龙区泊林公馆房屋，租金为每年58000元，乙方按年（第一年半年一付）支付租金，先付款后上房。租期自2019年10月10日至2024年11月10日止，租期按规定的付款期限提前10天将下期房屋租金支付给出租方。在合同期间，第一年租金为人民币58000元，第二年租金为人民币63800元，第三年租金为人民币70180元，第四年租金为人民币77198元，第五年租金为84917元。一方如提前变更合同，须提前1个月通知对方，协商解决。协商不成，可向房屋所在地人民法院提出诉讼。乙方承租期间，应遵纪守法，经甲方同意可进行转租。乙方必须交纳押金3000元给甲方，作为水、电等押金，等合同终止时，付清以上款项。同日，原告向被告支付半年房屋和押金33000元，被告出具30000元门面房租收条；2020年6月23日原告通过江苏银行向被告付款28000元，附言汪影房租。 原告承租涉案房屋用于经营学生使用的英语学习机。2019年10月11日，原告就承租房屋与徐州天威建筑装饰工程有限公司签订家居装饰工程施工合同，约定工期为2019年10月12日开工，至2019年11月10日竣工，合同总价款为39412元。原告为证明装修付款另提交微信支付电子转账凭证，载明转账时间为2019年11月16日，转账金额为14000元。 原告提供其与被告的微信聊天记录，载明：2020年11月4日，原告“汪姐，最近有不少给我打电话的，但是都是嫌房租贵您看如果有意向的，能不能再跟您谈一谈呢？我这边说的是按照合同约定的，今年不是涨了百分之十吗？旁边的水果店好像是一年是四万，我这边只想把装修的钱以转让费形式收回，房租和我没关系。”2020年12月15日，被告：“超好多天了，把房租转一下”。原告：“我提前一个月跟您说了，不续租了，转让一下，您同意了啊姐”。被告：“那你提前说你不续租啦，你不续租，当时签的合同你也不能说，你说不续租，那就那个合同就不算数了，那你找人租，那你转租给我，俺不问这事儿啊，你该交房租，你交房租啊。”2020年12月17日，原告“汪姐，您什么时候方便过来呢？我已经把我的东西搬走了，我再次声明我不再续租了，您有空的话过来拿钥匙，届时咱们协商一下房租事宜，您看定哪天呢？”被告：“我这两天有事，你当时只是说要转租，并没有说不租。”后，原告微信联系被告未得到回复。 2020年12月31日，原告通过微信向被告发送书面《退房通知》，载明：由于承租后不久便出现百年不遇的新冠疫情，疫情期间多次找您协商房租减免事宜，您均未同意。受此疫情影响，小店经营困难，亏损严重，加上我母亲患癌，需要钱看病，更需要我照顾，这也导致我没有精力继续经营，实在无力支付房租。遂于第二年房屋到期前一个月2020年10月10日提出房屋到期后不再续租，搬空后欲转让，当时您也表示同意。在2020年12月17日，我再次微信告知您我已把东西搬走，不再续租，并邀您前来好交还钥匙。您一直说有事，未能前来。目前您电话不接，微信不回。遂已将钥匙放于您的另一出租商铺处（本店南隔壁翰林书法前台处，请您方便时自取）现特地以书面形式再次告知您，我不再续租，请您将房屋另行处置，以免扩大损失。 另查明，2020年10月27日，原告（甲方）与案外人徐州融汇广告传媒有限公司（乙方）签订《徐州融汇广告传媒发布协议》，甲方在乙方发布店铺信息，总费用800元。甲方应在信息发布时间向乙方一次性支付上述费用。协议有效期为转出为止，店铺通过任何渠道转出概不退款。补充内容：50㎡，5000/月，年交，固定递增10%，押金3000，空转3万。原告提交A.融汇网翡翠公馆A座918于2020年10月27日在朋友圈发布的截图打印件，载明：新城区彭祖大道小学旁旺铺转让，位置优越，紧邻小学、幼儿园门口，周圈多个成熟高档小区，人群集中，消费水平高，店铺面积50平方，租金5500元/月，精致装修，适合教育、图书馆、文具店、便利店等多种行业经营…… 又，2020年年初，新冠疫情爆发。庭审中原告提交患者为刘启凤的徐州市中心医院的日间病房入院（2019年9月17日）、出院（2019年9月17日）记录，病史记录记载为2019年3月11日行胃镜检查，病理提示胃窦癌3月19日行胃癌根治术，出院诊断为：胃癌术后，出院医嘱为继续口服替吉奥方案化疗等。原告对此陈述为：（原告明确解除合同的理由？）母亲生病，疫情影响。我经营的是学生使用的英语学习机，11月开业没多久，1月疫情爆发，直到5月中旬才复课店面才开始营业，一直属于亏损状态，有5个月没有收入，经营不下去。本来想通过经营赚钱给母亲看病，结果无力支付房租，更谈不上赚钱给母亲看病，既然赚不了钱，想多陪陪她。 庭审中，原告称水费、电费、煤气费是否结清现在不确定，如欠付会缴纳。关于涉案合同解除所涉赔偿损失问题，经本院释明（关于涉案租赁合同能否解除问题，如经法庭查实原告主张符合相关法律规定，在确认合同解除时，被告是否就解除后果主张相关损害赔偿？）被告陈述为：一定主张……被告将依法另行维护权利。 本院认为，首先关于原告能否主张合同终止的问题。 本案原告与被告于2019年10月9日签订的《房屋租赁合同》均系当事人真实意思表示，合同的内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。本案原告主张终止合同应适用本条第一款第（二）项情形，分析如下： 被告作为出租人，履行相关合同义务，不存在违约行为。原告作为承租人，在租赁期间内以明确意思表示不再承租房屋，未履行承租人的合同义务，应认定为合同违约方，原告陈述的疫情等因素不能成为阻却认定原告为违约方的法定事由。当事人作为违约方能否主张终止合同应综合从对于其违约行为是否存在主观恶意、合同的替代交易的可能性、合同的剩余履行期限、现尽快稳定交易关系的立法目的等各种因素综合判断。 1、从原告对于其违约行为是否存在主观恶意上看。合同履行期间疫情爆发给原告阶段性经营带来的影响客观存在。原告家人病情对于其经营产生影响虽远不足以导致合同终止，但亦属人之常情。另结合原告对房屋装修、支付租金的事实、原被告之间关于终止租赁的微信聊天内容以及原告积极寻求涉案房屋另行出租的事实，本院认定原告不存在实施机会主义侵害被告的主观恶意。 2、从合同的替代交易的可能性看，涉案合同终止后，涉案房屋可以另行出租以获取收益从而实现被告的收益目的。另外因为原告的违约行为，被告可以通过主张违约损害赔偿以获取权利救济，从而填补损失。 3、从合同的剩余履行期限上看，涉案合同租期自2019年10月10日至2024年11月10日止，剩余部分租期自原告向被告主张终止时尚占合同租赁期间80%左右。 4、从实现尽快稳定交易关系的立法目的上看，在出现合同僵局的情形下，允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系，从而使当事人从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，避免商业交易长期处在不确定状态。本案中，原告主张终结合同关系，被告不同意终结合同关系，涉案房屋处于空置状态，客观上造成资源浪费，双方的租赁关系处在不确定状态。 综上，原告关于终止涉案租赁合同的主张，本院予以支持。 其次，关于合同终止时间的认定问题。 《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款规定：有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。该款规定表明：违约方终止合同主张是形成诉权，即只能通过向人民法院或仲裁机构提出终止合同的请求，而不能通过向对方送达通知的方式行使。理由如下： 《中华人民共和国民法典》对违约行为持否定的评价态度，合同履行亦应遵循诚实信用原则，若将违约方终止权规定为形成权，则将与诚实信用原则相抵牾。违约方终止权仅系合同僵局情形下合同严守原则的例外，对于是否处于合同僵局，由人民法院或仲裁机构审查更能兼顾双方利益。 因此，违约方主张终止合同时并不能依违约方的一方意思表示直接产生合同终止的效力，合同终止的时间应由人民法院或仲裁机构根据公平原则和诚实信用原则，结合案件的实际情况予以确定。结合本案具体案情，从实现尽快稳定交易关系，有效利用资源着眼，涉案合同终止的时间以一审判决作出之日为宜。 依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十一条之规定，判决如下： 确认原告孔莉与被告汪影于2019年10月9日签订的《房屋租赁合同》于本判决作出之日起终止。 案件受理费50元，减半收取为25元，由原告孔莉负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员 刘 宇 二〇二一年三月十五日 书记员 谢雪晴