湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0503民初1908号原告（反诉被告）粟邵峰，男，1975年2月21日出生，汉族，中国移动通信集团公司湖南省邵阳县分公司职工，户籍所在地湖南省邵阳县。委托诉讼代理人郭华龙，湖南宋牧律师事务所律师。原告（反诉被告）粟邵华，男，1977年10月11日出生，汉族，中国邮政集团有限公司湖南省邵阳县分公司职工，户籍所在地湖南省邵阳县。委托诉讼代理人郭华龙，湖南宋牧律师事务所律师。被告（反诉原告）莫勤勤，男，1981年7月25日出生，汉族，邵阳职业技术学院职工，住湖南省邵阳市大祥区。原告（反诉被告）粟邵峰、粟邵华与被告（反诉原告）莫勤勤合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）粟邵峰、粟邵华及其委托代理人郭华龙、被告（反诉原告）莫勤勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粟邵峰、粟邵华向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即返还已收两原告的集资房款251400元，支付资金占用期间的利息45252元（按年利率6%自2017年8月1日算至2020年7月31日止，顺延照计），共计296652元；2、解除原、被告达成的口头协议。被告莫勤勤辩称：一、被告将指标房卖给原告粟邵峰，原告粟邵峰再卖给原告粟邵华；二、原告粟邵峰在2013年没有付40000元给被告；三、原告粟邵峰无法证明其转账90000元给被告，被告对其转账凭据不认可；四、该指标房与邵阳职业技术学院及附属工会、业主委员会毫无关系。《收条》要求工会交接不合法，主张无效；五、被告已经代交房款130000元给开发商邵阳鸿胜房地产开发有限公司，并没有占用原告粟邵峰宇原告粟邵华的房屋资金251400元；六、目前指标房买卖合同还没有完成，合同处正在进行中状态。两原告退款没有理由，属于违约行为；七、两原告要求退款应该承担违约责任；八、房屋可以交付。被告愿意交房过户给原告。该房屋没有交付给原告粟邵峰的根本原因是双方在房屋价格、两次过户手续费等费用上面有争议；九、原告粟邵华要求被告书写《收条》根本目的是规避二次房屋交易，恶意主动逃避国家税收。《收条》要求主张不合法。综上所述，原告要求被告退回购房款251400元与实际不符，原告应自行承担购买该指标房风险。被告愿意交付房屋给原告粟邵峰，并协助其办理过户登记手续，但被告要求粟邵峰补交现行房价房款。被告莫勤勤向本院提出反诉请求：反诉人莫勤勤按照评估价格397300元将房屋交给被反诉人粟邵华，过户办证费用由被反诉人粟邵华自行承担。反诉被告粟邵峰、粟邵华口头辩称：反诉状所述与本案客观事实不符，请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2014年，邵阳鸿胜房地产开发有限公司（以下称鸿胜公司）与邵阳职业技术学院教职工合作建房。邵阳职业技术学院的正式职工均可参与集资合作建房。被告莫勤勤系邵阳职业技术学院职工，除本人享有购房资格外，被告莫勤勤还受让了邵阳职业技术学院部分职工的购房指标。参与集资合作建房的职工成立了邵阳职院职工合作建房业主委员会，所有参与集资建房的职工按该业主委员会的通知将房款分阶段支付给业主委员会的专用账户，业主委员会再按工程进度分次交付给开发商鸿胜公司。2014年7月，原告粟邵峰与被告莫勤勤达成口头协议，约定：被告莫勤勤将其受让的肖泽礼名下的邵阳职业技术学院集资建房指标（包括房屋和车库）转让给原告粟邵峰，转让费30000元整。集资购房款由原告粟邵峰交给被告莫勤勤，再由莫勤勤交至相关单位。购房价格根据邵阳职业技术学院集资建房价格统一结算。当日，原告粟邵峰即向被告莫勤勤支付了40000元（其中转让费30000元）。2014年12月14日，原告粟邵峰向被告莫勤勤交付了第一笔购房款65000元。2015年8月3日，原告粟邵峰通过银行转账56400元给被告莫勤勤。尔后，被告莫勤勤在邵阳职院职工合作建房业主委员会将xx栋xxx号房屋及xx号车库登记至原告粟邵峰名下。2016年5月25日，原告粟邵峰将其向被告莫勤勤购买的上述集资建房指标再次转让给原告粟邵华，转让价格为185400元。2017年7月29日，原告粟邵华转账90000元给被告莫勤勤。2020年7月10日，被告莫勤勤向原告粟邵华出具了《收条》：“今收到粟邵华（430523197710××××）累计交来邵阳职业技术学院集资房款￥25.14万（其中3万元为指标费）。所有凭据以此为准，其它全部作废。在2020年8月15日之前把粟邵华负责与邵阳职业技术学院对接好，完成交款手续，并由业委会开具收据。”另查明：2020年7月8日，被告莫勤勤与案外人刘坤良签订了一份《协商协议》，该协议约定莫勤勤将邵阳职院集资房xx栋xxx号房屋及xx号车库转让给刘坤良，刘坤良在2020年7月8日至7月10日5点之前将尾款116000元付给莫勤勤。在案件审理过程中，被告（反诉原告）莫勤勤要求对邵阳职业技术学院集资房xx栋xxx号房屋及xx号车库现行市场价值进行评估。湖南恒正道房地产评估咨询有限公司接受本院的委托，对上述房屋及车库进行了评估，并于2021年1月18日出具《房地产评估报告》[恒正道房估字（2021）综第0104号]：估价对象在价值时点的市场价值为397338元。以上事实，有当事人陈述、银行转账凭证、《收条》、《集资指标转让协议》、《协商协议》、《房地产评估报告》等证据在卷，足以认定。本院认为，本案是一起合同纠纷。关于转让邵阳职业技术学院集资建房指标，原告粟邵峰与被告莫勤勤虽未签订书面合同，但双方之间存在口头协议，原告粟邵峰向被告莫勤勤交付指标转让费及购房款，被告莫勤勤将案涉房屋登记至原告粟邵峰名下，双方均按口头协议的约定履行了部分义务。被告莫勤勤于2020年7月10日在其向原告粟邵华出具的《收条》中承诺在2020年8月15日之前完善相关手续，然而至今仍未能将案涉房屋交付给原告粟邵华，且一房多卖，严重违背诚实信用原则。原告粟邵峰、粟邵华在支付了大部分购房款后却未能实现获得邵阳职业技术学院集资房这一合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告诉请解除其与被告莫勤勤之间的口头协议有理，本院予以支持。合同解除后，被告莫勤勤应当向原告粟邵峰退还购房款161400元（含指标转让费30000元）、向原告粟邵华退还购房款90000元。因原、被告在口头协议中未约定违约条款，加之被告莫勤勤收到原告购房款后，亦向相关部门交纳了部分购房款，故对原告要求被告支付资金占用期间的利息这一诉讼请求本院不予支持。“房子是用来住的，不是用来炒的。”反诉原告莫勤勤利用其是邵阳职业技术学院职工的便利，大肆受让其他职工的集资建房指标，再转让给他人以获取利益，反诉原告莫勤勤的这种行为不但与职工集资建房的宗旨背道而驰，而且扰乱了正常的经济秩序，不利于构建社会公序良俗。因此对反诉原告莫勤勤要求继续履行口头协议、按照评估价格将案涉房屋交给反诉被告粟邵峰、粟邵华的反诉请求，本院不能支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告粟邵峰与被告莫勤勤关于购买邵阳职业技术学院集资建房指标的口头协议；二、被告莫勤勤于本判决生效后十日内返还原告粟邵峰161400元、返还原告粟邵华90000元；三、驳回原告粟邵峰、粟邵华的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告莫勤勤的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5750元，诉讼保全费2020元，合计7770元，由原告粟邵峰、粟邵华负担970元，被告莫勤勤负担6800元；反诉费3630元，由反诉原告莫勤勤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  贺宏斌人民陪审员  隆峥艳人民陪审员  程劲松二〇二一年三月十八日书 记 员  唐纤纤附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。