辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2262号上诉人（原审原告）：辽宁群策科技有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区北一西路52甲号331。法定代表人：张利群，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：莽桂芹，女，1942年5月5日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：王新（莽桂芹儿子），男，1967年1月31日出生，汉族，住沈阳市东陵区。被上诉人（原审被告）：王新，男，1967年1月31日出生，汉族，住沈阳市东陵区。上诉人辽宁群策科技有限公司（以下简称“群策科技公司”）因与莽桂芹、王新房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初13578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。群策科技公司上诉请求：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初13578号民事判决，改判或发回重审；二、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、错误。一审法院认为被上诉人另行出租未能成功，故上诉人要求返还保证金不予支持。实际上，房屋租赁合同的解除协议并非基于被上诉人一定能将房屋立即另行出租，而且在被上诉人得知该房屋无法立即另行出租后随即通知上诉人其决定以后对该房屋只售不租，因此可以看出双方，已经达成了解除租赁协议的合意，并不取决于被上诉人立即另行出租。并且被上诉人于2020年7月22日当天要求上诉人立即腾房并于现场监督整个腾房过程及帮上诉人联系转卖办公桌椅等家具（上诉人原本希望租到2020年9月30日，正是因为被上诉人承诺会退还保证金，所以积极配合，提前腾房），如果被上诉人认为因该房屋无法立即另行出租则之前的解除协议就无法履行，那么被上诉人应及时通知上诉人停止提前腾房，但被上诉人并未这样做，因此上诉人认为一审法院对双方于2020年7月份口头约定的“被上诉人将房屋另行出租后才返还上诉人保证金及相应租金”的事实认定错误。关于一审法院认为双方未办理房屋交接手续，上诉人仍可再行使用房屋，房屋仍处于上诉人控制中，故对上诉人的诉讼请求不予支持。实际上，双方已约定2020年7月22日当天下午办理，但被上诉人并未履行约定，后上诉人也多次以微信电话各种方式联系被上诉人，甚至于2020年8月28日以微信方式向被上诉人下律师函进行催告交接，但被上诉人以各种理由推脱，并未积极履行义务。2020年国庆假期期间，被上诉人在未通知上诉人的情况下擅自强行收房，但对房屋电费、物业费等费用并未查验，也未办理交接手续。被上诉人恶意拖延交接手续的办理，以达到不退还房租和保证金的目的。请求法院支持其要求被上诉人返还2020年7月22日至2020年9月30日期间的房租及物业费的诉讼请求。莽桂芹、王新辩称，1.租赁合同期限为两年，被上诉人对此知情。上诉人称2020年6月双方协商解除合同不实，我方与上诉人从2020年3月8日到2020年7月8日从未通过话。2.上诉人2020年7月8日提出2020年9月30日后不续租，违约在先。上诉人说这段时间329室没咋用，让我能租就把房屋租出去，没说退费的事。3.2020年7月16日，我与上诉人见面，上诉人说如有租客租房，可以随时搬东西到长白库房里，如提前租出，退还保证金就行，也没说退租金、物业费等。为减少损失，又是邻里，我方才招租，如有租客看房，可到上诉人处取钥匙看房。因租期没满，钥匙在上诉人手中。4.2020年7月22日，中介说有租客想急租，我就微信和上诉人说了租房一事，说租客着急，问上诉人能不能把东西搬走，我说这就过去。我没有参与上诉人桌椅买卖一事。之后，我再次与上诉人确认329室房屋另租给他人有啥要求?这时上诉人说法和以前所说不同，提出退租金、物业费、保证金等无理要求。因上诉人要求过多，我再花中介费一个半月租金4000多，我得到租金太少，就没租，没谈成我回走了，我告知上诉人租期内不再另租，买房可以联系我，告知上诉人房屋继续使用。5.我没看到上诉人搬家。上诉人在7月22日晚就说要解除租赁合同，要求我退还租金、物业费、保障金等，之后上诉人多次电话、微信骚扰我、威胁我，不退钱，让我房子租不成，也卖不出去，我多次告知上诉人按合同办事。6.2020年9月27日，我微信告知上诉人月底收房，上诉人不予理睬，不回应。合同约定，乙方不交房租，合同自动解除。2020年10月1日我去验房、收房，发现室内外多处损坏，上诉人在室外墙上门上粘贴的公司广告还没有清理，329室放路由器等上诉人不拿走，房门、电子门、隔断门钥匙上诉人不给我，还提出我退还5000保证金无理要求。8.上诉人利用合同纠纷使329室房屋至今没能租出，给我造成损失，至今未交329室钥匙。9.上诉人不履行合同义务，不讲诚信。群策科技公司向一审法院起诉请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年7月22日解除；2.判令被告退还原告预付的房屋租金7561.64元、保证金5000元、预付物业费1159元、电费450元，共计14170.64元，并赔偿利息损失（利息以14170.64元为基数，自2020年7月23日之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际退还之日止。）；3.判令被告承担本案案件受理费等诉讼费用。一审法院经审理查明，二被告系母子关系。被告莽桂芹名下租赁房屋位于沈阳市铁西区。2019年9月30日，原告与被告王新签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限2019年10月1日至2021年9月30日；租金每年4万元；保证金5000元，租期届满，在被告（应为原告）无违约的情形下，原告（应为被告）无息全额退还；租赁期间，房屋的物业费、电费等由被告承担。合同签订后，原告向被告给付一年租金4万元及保证金5000元，并交纳了一年的物业费。2020年7月8日，原告告诉被告2020年9月30日以后不再承租房屋，并同意被告现在将房屋另行出租，并约定如2020年9月30日被告能将房屋另行出租，被告退还原告保证金5000元及相应租金。此后，被告对外发布出租广告。2020年7月22日，被告通知原告有人要租赁房屋并要求被告搬离房屋，当日原告搬离房屋，但另行出租未成功，被告通知原告可继续使用房屋。2020年10月1日，被告换锁收回房屋。该房屋闲置至今。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方约定租赁期限2019年10月1日至2021年9月30日，并约定租期届满，在被告无违约的情形下，原告无息全额退还保证金，但租赁期限未届满原告表示不再租赁，且房屋仍处于闲置状态，双方2020年7月份口头约定被告将房屋另行出租后返回原告保证金及相应租金，但另行出租未能成功，故原告要求返还保证金，不符合合同约定及法律规定，不予支持。对于原告要求返还2020年7月22日至2020年9月30日期间房屋租金及物业费的诉讼请求，因2020年7月22日原告搬离房屋时未与被告办理房屋交接手续，原告搬离房屋后仍可再行使用房屋，房屋仍处于原告控制中，故对该诉讼请求，不予支持。关于原告要求返还电费450元的诉讼请求，因原告未能提供证据证明自2020年10月1日被告收房时尚有电费余额，故不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告辽宁群策科技有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取77元，由原告承担。二审中，当事人没有提交新证据。除一审认定的“双方约定如2020年9月30日王新能将房屋另行出租，被告退还群策科技公司保证金5000元及相应租金”及“被告通知原告可继续使用房屋”之外，本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明，租赁合同约定：“合同期内如承租人单方面不租，则保证金不予退还”。还约定：合同期内和租赁期满后，如乙方不租，需提前两个月告知王新。2020年7月22日，王新给群策科技公司发微信，内容为：今天去签合同，这些东西他要搬，那些东西寻思你尽快也给拿走，今天都搬走。群策科技公司回复：“我在单位，这个周末搬出来”。王新回复“你周末呀，租房那个人着急呀”。2020年7月31日，上诉人向王新发出微信：“请您近期联系我收房”，王新未回复。8月6日上诉人再次向王新发出微信。询问王新“啥时候来收房？”王新回复：合同未到期，按合同办事。群策科技公司回复“你让我把房子腾出来了，办公桌椅都帮我卖了”。后向王新拨打微信语音电话，王新未应答。8月28日上诉人向王新发出函告（律师函），王新未回复。8月29日王新对群策科技公司的语音电话未应答。9月27日王新向上诉人发出微信：“月底我去验房收回”。本院认为，双方签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同明确约定“合同期内如承租人单方面不租，则保证金不予退还”，现合同未到期，群策科技公司表示不再承租案涉房屋，依据合同约定，保证金不予退还，故上诉人要求被上诉人返还5000元保证金不予支持。关于上诉人请求王新返还租金和物业费问题，2020年7月8日，群策科技公司告诉王新2020年9月30日以后不再承租房屋。2020年7月22日，王新通知群策科技公司有人要租赁房屋，要求其搬离房屋。当日。群策科技公司搬离房屋，但王欣因自身原因并未将房屋出租，在群策科技公司多次催促其收房时亦怠于收房，扩大了损失。因租赁合同约定：“合同期内和租赁期满后，如乙方不租，需提前两个月告知甲方（王新）”。群策科技公司于2020年7月8日向王新发出解除合同通知，综和考虑群策科技公司提前解约及王新怠于收房等事实，本院酌定王新返还1个月的租金和物业费。综上所述，群策科技公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初13578号民事判决；二、莽桂芹、王新于本判决发生法律效力后15日内向辽宁群策科技有限公司返还租金3333元;三、莽桂芹、王新于本判决发生法律效力后15日内向辽宁群策科技有限公司返还物业费510元;三、驳回各方当事人其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取77元，由辽宁群策科技有限公司负担。二审案件受理费154元，由辽宁群策科技有限公司负担77元，莽桂芹、王新负担77元。本判决为终审判决。审判长 孙 悦审判员 金 鑫审判员 王 虹二〇二一年三月二十一日书记员 石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；