江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初6916号原告：常州市好管家物业服务有限公司，统一社会信用代码91320411678959469E，住所地常州市新北区晋陵北路388号。法定代表人：汤燕明。委托诉讼代理人：王霞明，乐天（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴倩楠，江苏乐天律师事务所实习律师。被告：陆志新，男，1961年9月28日出生，汉族，住常州市武进区。被告：张敏，女，1963年9月30日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：陆志新（即被告陆志新），系被告张敏的丈夫。第三人：常州合美母婴护理有限公司，统一社会信用代码91320412MA1Q52FW2M，住所地常州市武进区湖塘镇武宜南路698-15号。法定代表人：陆红霞。委托诉讼代理人：庄孟文。原告常州市好管家物业服务有限公司与被告陆志新、张敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，先适用简易程序，后转为普通程序审理。同年10月20日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人徐明刚（江苏乐天律师事务所律师）和吴倩楠、被告陆志新到庭参加诉讼，被告张敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。同年10月28日，本院通知常州合美母婴护理有限公司为本案第三人参加诉讼。同年11月24日，本院对本案第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人徐明刚和吴倩楠、被告陆志新、第三人的法定代表人陆红霞和委托诉讼代理人庄孟文到庭参加诉讼，被告张敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后原告撤销了徐明刚的委托代理权，2021年1月27日，本院对本案第三次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王霞明和吴倩楠、被告陆志新（同时作为被告张敏的委托诉讼代理人）、第三人的法定代表人陆红霞和委托诉讼代理人庄孟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州市好管家物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费222247.44元（2017年1月1日至2019年12月31日）、电费136080元（2017年12月至2019年2月27日PG07电表的欠费）、水费11819.25元、逾期缴纳物业服务费的违约金74230.64元等合计444377.33元;2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告和常州长兴集团房地产开发有限公司在2016年11月24日签订了前期物业管理服务协议业主临时管理规约,约定由原告对被告购买的位于常州市××路××号××街××号××层房屋（建筑面积3086.77平方米）提供物业服务,物业服务费每月每平方米2元,按1年预交,每个缴费期首月10日前履行缴纳义务，被告逾期未缴纳物业费，每日按应收金额万分之五支付违约金。由于被告购买的上述房屋属现房，常州长兴集团房地产开发有限公司和被告在2016年11月24日签订完商品房买卖合同后就办理了交付,原告遂即开始提供物业务,但被告从未支付过物业费。被告陆志新、张敏共同辩称，对原告主张的物业费计算标准没有异议，但认为原告的物业管理没有到位，其中2017年1月1日至同年5月31日的物业费，同意按物业费标准的70%缴纳；同年6月1日至2018年5月31日的物业费，因原告未提供基本的物业服务，被告无需缴纳；2018年6月1日至2019年12月31日的物业费，原告没有履行基本的物业服务，应按物业费标准的25%缴纳；不同意支付违约金；水费已由第三人缴清；对原告主张的电费有异议，理由：原告交付房屋时未向被告出示电表的底数，且电表的位置被告不清楚。另外，原告承诺在2017年12月30日前安装1部电梯，目前还未安装；楼顶漏水，物业公司未来维修；安保人员也未做到着装上岗。第三人常州合美母婴护理有限公司述称，同意两被告的答辩意见。本院经审理认定事实如下：坐落在常州市武进区××镇××路××号××街××号的三层房屋，建筑面积3086.77平方米，系商业用房，由两被告夫妻购买，开发商于2016年12月底将上列房屋交付给两被告，相关的水表和电表未办理交接手续。2016年11月24日，原告、两被告、房地产开发企业签订了前期物业管理服务协议（长兴森林公园酒店商业街），约定由原告为案涉房屋提供物业管理服务，物业服务费标准为每平方米每月2元，两被告从交付之日起向原告缴纳物业服务费，从起始交费日起，物业服务费用按1年预交，在每个缴费期首月10日前履行缴纳义务等。两被告逾期未缴纳物业服务费以及设施设备运行费、停车管理服务费等费用的，原告有权要求两被告补交，并可从逾期之日起按每日应收金额万分之五的标准加收滞纳金等，对水电费的缴纳标准和日期未作约定。2017年5月1日，两被告将案涉房屋出租给第三人使用至今。关于原告主张的水费，第三人于诉讼中已经缴清。案涉房屋配套用电设施的登记使用人为常州长兴华美达淹城公园酒店有限公司（以下简称华美达淹城酒店），由该公司缴纳电费给供电公司，后再由华美达淹城酒店向两被告收取。诉讼中，原告诉称，案涉房屋的配套电表有2只，编号分别为PG07和PG08，安装在配电房内，均由两被告专用，2019年2月，电表改造为预充卡电表时发现PG07电表没有抄表，同年2月27日改造完毕，改造完毕前PG07电表上面的读数为2835，倍率是60，该读数在2019年2月27日抄完表后向两被告出示，但两被告不予确认，电费标准为每度0.8元。两被告辩称对上列电表的编号不清楚，对PG07电表是否系其房屋专用和改造前的底数均不清楚。预充卡电表改造后，两被告的案涉房屋使用2只电表，均安装在案涉房屋内，用电由第三人到华美达淹城酒店财务部门去充值，后第三人告知其2只电表的具体分配金额。另查明，2017年1月1日至2019年12月31日期间案涉房屋的物业服务费用，两被告未缴纳。按约定的标准，该期间的物业服务费为222247.44元。2019年11月25日，原告邮寄律师函给两被告，要求其支付物业服务费、电费、水费、违约金（滞纳金）等合计444377.33元。以上事实，有当事人提交的商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、华美达淹城酒店缴纳电费的发票、律师函及邮寄凭证和当事人的陈述等予以证实。本院认为，原告和两被告签订的前期物业管理服务协议合法有效，双方均应按约履行。2017年1月1日至2019年12月31日期间约定的物业服务费222247.44元，两被告未予缴纳，其辩称的无需缴纳、减少缴纳的意见，依据不足，本院不予采信；原告关于上列物业服务费的诉请，理由充分，且符合协议约定，本院予以支持；原告主张的水费，第三人已代为缴纳，本案中无需再予处理；对两被告拖欠物业服务费的情形，案涉前期物业管理服务协议仅约定了滞纳金，并未约定违约金，因此，对原告主张的违约金，本院不予支持；原告另主张的电费，因权利主体为华美达淹城酒店而非原告，对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。被告张敏经本院合法传唤，二次未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陆志新、张敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告常州市好管家物业服务有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费222247.44元；二、驳回原告常州市好管家物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7966元，由原告常州市好管家物业服务有限公司负担3332元，被告陆志新、张敏负担4634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张玉宇人民陪审员  何德钰人民陪审员  何 姣二〇二一年三月八日书 记 员  曹 璐