北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4286号上诉人（原审原告）：岳振豹，男，1980年1月19日出生，汉族，农民，住天津市。被上诉人（原审被告）：赵东晶，男，1978年9月8日出生，汉族，农民，住山东省德州市陵城区。上诉人岳振豹因与被上诉人赵东晶房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初12953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。岳振豹上诉请求：撤销一审判决，依法改判赵东晶向我支付自2017年2月27日至2017年6月5日期间的房租96657.40元，诉讼费用由赵东晶负担。事实和理由：自2017年2月27日至2017年6月5日，涉案厂房一直由赵东晶占有并使用，赵东晶从未通知过我退租或厂房不能使用的事情，涉案厂房、办公楼中也有赵东晶存放的物品和货物，因此赵东晶应当支付相应房租。赵东晶辩称，不同意岳振豹的上诉请求。岳振豹2月份收到拆迁通知还在3月份将涉案厂房租给我，我从未使用过房屋，对一审判决的金额也不认可。岳振豹向一审法院起诉请求：1.判决赵东晶给付我2017年2月27日至2017年6月5日房租96657.40元；2.诉讼费由赵东晶承担。一审法院认定事实：2016年11月16日，岳振豹与李文签订房屋租赁合同，双方约定岳振豹将位于北京市大兴区青云店镇东赵村的厂房及办公室出租给李文用于生产、经营及办公使用，租赁期限为2016年12月5日至2021年12月4日，年租金360000元，租金为年付，但第一年为半年付。合同签订后，李文给付岳振豹租金200000元。2017年2月28日，赵东晶与李文签订转让协议，双方约定李文将其装修的位于北京市大兴区青云店镇东赵村的厂房转让给赵东晶，自转让日开始赵东晶给李文15天的搬迁时间找房，赵东晶一次性支付李文转让费，李文搬迁时不得搬迁与建筑有关事物。协议签订后，赵东晶于2017年3月6日给付李文转让费350000元，根据双方的陈述内容该350000元包含李文给付岳振豹的200000元和李文自己装修所支出的150000元。2017年3月7日，赵东晶与岳振豹补签了房屋租赁合同，合同签署日期仍约定为2016年11月16日。2017年3月中旬，赵东晶得到北京市大兴区青云店镇政府的通知，被告知所承租厂房属于被拆迁范围之内，不能进行生产经营，且北京市大兴区青云店镇政府于2017年2月已经告知辖区内企业。本案审理过程中，李文表示在租赁房屋租了不到一个月，因为在装修，并未实际搬进去生产经营使用。赵东晶曾起诉岳振豹房屋租赁合同纠纷，北京市大兴区人民法院作出（2017）京0115民初7739号民事判决书，判决解除赵东晶与岳振豹签订的房屋租赁合同。赵东晶曾起诉李文合同纠纷，北京市大兴区人民法院作出（2017）京0115民初22115号民事判决书，判决解除赵东晶与李文签订的转让协议、李文返还赵东晶转让金三十五万元并赔偿赵东晶营业损失五千元。李文曾起诉岳振豹、赵东晶房屋租赁合同纠纷，北京市大兴区人民法院作出（2018）京0115民初11369号民事判决书，判决岳振豹退还李文房屋租金五万元。后李文、岳振豹不服上诉，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终11269号民事判决书，该判决认为，根据查明的事实，2016年11月16日岳振豹与李文就涉案厂房签订房屋租赁合同，2017年2月28日赵东晶与李文就涉案厂房装修等签订转让协议，2017年3月7日赵东晶与岳振豹就涉案厂房补签房屋租赁合同（合同签署日期仍约定为2016年11月16日，租赁期限自2016年12月5日至2021年12月4日），故应认定最晚截至2017年3月7日，对于涉案厂房的占有控制权已经转移至赵东晶处的事实，岳振豹进行了确认，因此，相对于岳振豹而言，李文应当负担截至2017年3月7日的房屋占用费，对于李文向岳振豹交付的2017年3月7日之后的房屋占用费，岳振豹应当予以退还，具体金额由法院综合岳振豹与李文之间合同约定的租金标准、租赁期限等因素确定。岳振豹上诉关于李文没有将房屋交付、其不同意退还租金的意见，与岳振豹于2017年3月7日与赵东晶签订房屋租赁合同的事实相悖，法院对于岳振豹该项上诉意见不予采纳。李文就此提出的上诉意见，部分成立。一审判决对此处理有误，法院予以纠正。关于李文要求赵东晶赔偿其装修损失150000元一节，在赵东晶要求李文返还转让金350000元（包含150000元装修）的另案诉讼中，法院生效民事判决支持了赵东晶该项诉讼请求，现李文又在本案要求赵东晶赔偿该部分损失，不符合诉讼程序，本案不予处理。关于李文要求岳振豹赔偿装修损失一节，诉讼中没有证据证明李文的装修经过了岳振豹的同意，其该项请求缺乏充分依据，法院不予支持。故判决一、撤销北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初11369号民事判决第二项；二、变更北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初11369号民事判决第一项为：岳振豹退还李文房屋租金108000元（于本判决生效之日起十日内履行）；三、驳回李文的其他诉讼请求。岳振豹曾起诉案涉厂房出租人严和发房屋租赁合同纠纷，要求其返还岳振豹2016年11月15日以后的房租130000元，该案中，岳振豹表示已支付严和发2016年11月15日至2017年5月14日半年租金130000元，租赁期间岳振豹认可于2017年2月收到北京市大兴区青云店镇政府告知信，因本市环境整治，租赁房屋被列入清退范围之列，2017年3月正式腾退租赁房屋，迁至他址。严和发认为2017年2月、3月政府告知信限期搬离是因为岳振豹自身安全生产不合格，岳振豹未告知严和发，岳振豹未经允许转租，其与承租方责任与严和发无关。改判判决认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，严和发向岳振豹出租的厂房无建设审批手续，故双方签订的合同无效。关于严和发应否退还岳振豹租金（实为占有使用费）一节，2016年11月15日，严和发将《房屋租赁合同》中约定的厂房及办公室交付给了岳振豹，至于嗣后涉案厂房被案外人占有使用一事，应视为系岳振豹在占有使用涉案厂房，占有使用费以参照《房屋租赁合同》中约定的租金为宜，故对于岳振豹主张退还2016年11月15日至2017年3月7日期间占有使用费的请求，法院不予支持。对于岳振豹主张退还2017年3月8日至2017年5月14日期间占有使用费的诉讼请求，岳振豹未举证证明其与严和发办理了涉案厂房的交接手续，故法院无法认定岳振豹在2017年3月8日至2017年5月14日期间未占有使用涉案房屋，故对其主张退还2017年3月8日至2017年5月14日期间占有使用费的诉讼请求，法院不予支持。故判决驳回原告岳振豹的全部诉讼请求。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，岳振豹向赵东晶出租的厂房无相应审批手续，故双方签订的租赁合同无效。岳振豹作为出租方，提供合法房屋是其主要义务，故其应对合同无效负主要过错，赵东晶作为承租人，对房屋无相应审批手续未尽审慎注意义务，其对合同无效亦负有过错。本案争议焦点为赵东晶是否应当负担租金（占有使用费）以及负担数额如何确定。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据生效判决认定的事实，赵东晶于2017年3月中旬得到不能进行生产经营的通知，同时，岳振豹于2017年2月收到过清退告知信，岳振豹继续承租涉案房屋有扩大损失过错，根据本案租赁房屋实际履行情况、参考合同无效过错，法院认为岳振豹继续主张2017年3月中旬之后的租金，缺乏事实、法律依据，法院不予支持，同时，岳振豹主张赵东晶负担2017年3月7日之前的租金与（2018）京02民终11269号民事判决书认定不符。赵东晶在2017年3月7日至3月中旬期间对租赁房屋进行占有控制，其应负担此期间的房屋占有费，具体金额法院结合岳振豹与赵东晶之间合同约定的租金标准、占有控制期间等因素酌情确定。岳振豹提交其与出租人严和发的判决书，赵东晶不予认可，法院认为与本案缺乏关联性，并不能据此得出赵东晶应负担至2017年5月14日期间的占有使用费。据此，一审法院于2020年12月9日判决如下：一、判决书生效之日起十日内，赵东晶给付岳振豹7890元；二、驳回岳振豹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，双方未提交新证据。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的建筑与承租人订立的租赁合同无效。本案中，岳振豹向赵东晶出租的涉案房屋无合法建设审批手续，岳振豹与赵东晶所签订的租赁合同应为无效合同。关于合同无效过错责任问题，岳振豹作为出租方，提供合法房屋是其主要义务，故其应对合同无效负主要过错，赵东晶作为承租人，对房屋无相应审批手续未尽审慎注意义务，其对合同无效亦负有过错。对于岳振豹所提诉请，根据生效判决认定的事实，赵东晶于2017年3月中旬得到不能进行生产经营的通知，同时，岳振豹于2017年2月收到过清退告知信，一审认为岳振豹主张2017年3月中旬之后的租金，缺乏事实及法律依据并无不当。关于2020年3月7日之前租金问题，在李文诉岳振豹、赵东晶房屋租赁合同纠纷案件中，人民法院认定“相对于岳振豹而言，李文应当支付截至2017年3月7日的房屋占用费”。因此对于岳振豹所提要求赵东晶给付2020年3月7日之前租金的诉请本院不予支持。鉴于赵东晶在2017年3月7日至3月中旬期间对租赁房屋进行占有控制，其应负担此期间的房屋占有费，一审法院结合岳振豹与赵东晶之间合同约定的租金标准、占有控制期间等因素酌情确定赵东晶给付岳振豹7890元并无不当。综上，岳振豹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2216元，由岳振豹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二一年三月三十日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡