福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终679号 上诉人（原审被告）：林文龙，男，1979年7月25日出生，汉族，住福建省漳平市。 委托诉讼代理人：朱红霞（系林文龙的妻子），女，1980年9月25日出生，汉族，住福建省漳平市。 被上诉人（原审原告）：泉州市联成物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街中国银行南侧联成大厦一楼。 法定代表人：张季平，公司总经理。 委托诉讼代理人:何金星，男，该公司员工。 上诉人林文龙因与被上诉人泉州市联成物业管理有限公司（以下简称联成物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院(2020)闽0504民初2675民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林文龙上诉请求：撤销原判要求全额支付物业管理费及逾期违约金的判决，发回重审或改判。事实与理由：联成物业公司日常保洁没有到位；小区一楼业主违章搭建、占用共用绿化带，联成物业公司未作为，严重失职；小区消防系统处于瘫痪状态，联成物业公司未维护和管理；小区安防系统未启用，基础设施处于瘫痪状态；联成物业公司管理的双阳阳侨花园城2018年度第四季度电梯检验不合格；小区绿化不到位，联成物业公司无法提供相关管理记录；人员未按照原签订的合同配备；门岗保安未履行职责，外来人员进出自由；生活水池未按规定清洗；乱收水电公摊费；联通、移动基站安装在五楼屋面，对人体有辐射；联成物业公司将公共部分场地出租给快递公司，租金应当归全体业主所有，而非联成物业公司拿走；联成物业公司十几次被泉州市住建局通报批评，被洛江区住建局列为不良经营企业。 联成物业公司答辩称：林文龙上诉所称均非事实，该整改的已经整改。请求维持原判。 联成物业公司向一审法院起诉请求：1.判决林文龙立即支付自2016年1月起至2019年6月止拖欠联成公司的物业服务费3691元，并按年率24%计算自2019年7月1日起至实际付款之日止的违约金，暂计至起诉时为885元；2.判决林文龙支付2016年1月至2019年6月拖欠联成公司的公摊水电费546元，以上合计5122元；3.本案诉讼费用由林文龙承担。 一审法院认定事实：林文龙系阳侨花园城5号楼905室业主，该套房建筑面积为87.9㎡。2013年11月23日，林文龙与联成物业公司签订了《物业管理服务协议书》，约定：物业管理服务费高层住宅每月按建筑面积1元∕m2收取，公共综合管理服务费未计入的共用设施设备运行能耗费用按实向相应的业主或物业使用人收取。物业服务费每月交纳一次，收费时间为每月8日之前，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。林文龙自2016年1月起至2019年6月止未交纳物业服务费等费用。另查明，联成物业公司于2019年6月30日结束对阳侨花园城小区的物业服务。 一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。林文龙作为阳侨花园城5号楼905室业主，应按《物业管理服务协议书》的约定向联成物业公司交纳物业服务费。阳侨花园城5号楼905室的建筑面积为87.9m2，按每月1元∕m2的标准计算，每月应交物业服务费87.9元。林文龙自2016年1月起至2019年6月止应交纳物业服务费3691.8元（87.9元×42个月），现联成物业公司主张林文龙支付拖欠的物业服务费3691元，不违反法律规定，予以照准。林文龙以联成物业公司未按《物业管理服务协议书》履行义务，且未解决其房子层高问题为由，拒交物业服务费。林文龙作为阳侨花园城业主，若认为联成物业公司在服务过程中未切实履行物业服务、管理职责及未解决其所反映的问题，可要求联成物业公司继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，故林文龙的抗辩，不予支持。从林文龙在庭审上的陈述及提供的材料来看，可以从侧面反映出该公司在管理阳侨花园城小区时确实存在瑕疵。业主可以要求物业公司采取补救措施，或者通过业主委员会责令物业公司整改乃至更换物业服务企业，而不能直接拒交物业服务费用。因此林文龙所提供的材料不足以成为支持其不交纳物业服务费的理由。双方签订的《物业管理服务协议书》中有约定物业服务费每月8日之前交纳及逾期交费按每天3‰交纳违约金，该违约金计算标准超过法律规定，现联成物业公司主张按年率24%计算自2019年7月1日起至实际支付之日止的违约金，应调整为自2019年7月1日起至2019年8月19日止以林文龙尚欠物业服务费按年率24%计算违约金，及自2019年8月20日起至实际付款之日止以林文龙尚欠的物业服务费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金。联成物业公司要求林文龙交纳公摊水电费546元，但未提供代交公摊水电费的票据及计算方法的公示材料，无法证实公摊水电费计算方式已被业主接受并已代为交纳，所以联成物业公司要求林文龙支付公摊水电费546元的诉讼请求，不予支持。林文龙不交公摊水电费的辩解，予以支持。希望通过本案诉讼，小区物业服务单位在服务过程中收到业主的反映或投诉,应当及时、积极、认真地予以整改,不断改进、完善自身服务,努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。而小区业主应依约及时向物业服务单位交纳各项物业服务费用，避免服务单位因资金周转不畅降低服务质量而损害小区全体业主的共同利益，促进服务单位良性运作、提升物业服务管理水平，为创建和谐小区多做贡献。综上所述，联成物业公司的诉求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、林文龙应在本判决生效之日起十日内支付泉州市联成物业管理有限公司自2016年1月起至2019年6月止的物业服务费3691元及逾期交费违约金（自2019年7月1日起至2019年8月19日止按年利率24%计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；二、驳回泉州市联成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由林文龙负担。 本院二审期间，联成物业公司未提交新证据，林文龙提交了联成物业公司不作为的素材、2016年11月泉州市联成物业管理有限公司被洛江住建局通报批评、关于2019年2月15日泉州联成物业管理公司现管双阳阳侨花园城电梯检验不合格的通报、泉州联成物业管理公司2014年-2018年被泉州市住建局考评组14次通报、照片11张、2019年福建省物业费收取标准文件等证据材料，拟证明联成物业公司服务不到位。对于林文龙提交的证据材料，联成物业公司对证据材料的真实性、关联性提出异议，本院将结合争议焦点进行综合论证。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，联成物业公司与林文龙签订的《物业管理服务协议书》，主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。本案争议的焦点为林文龙是否可以以联成物业公司服务不到位为由不支付物业费及逾期违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。林文龙若认为联成物业公司提供的物业服务不符合合同约定或者存在损害业主利益的行为，应另行向联成物业公司主张采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。林文龙以此为由拒绝交纳物业费，缺乏法律依据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 综上所述，林文龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由林文龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  董耿瑜 审判员  孙志坚 审判员  傅兴锴 二〇二一年三月十六日 书记员  苏阿云 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。