江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初5681号原告：刘寿伟，男，1977年9月3日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：邱中林，江苏词瑞律师事务所律师。被告：江苏业强脚手架科技发展有限公司，住所地句容市黄梅莲塘工业集中区9号。法定代表人：朱强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王瑶，江苏申立威律师事务所律师。原告刘寿伟与被告江苏业强脚手架科技发展有限公司（以下简称业强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘寿伟及其委托诉讼代理人邱中林、被告业强公司委托诉讼代理人王瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘寿伟向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《厂房租赁合同》于2020年6月30日解除，被告退还剩余租金166666.7元；2.判令被告赔偿原告搬运费30000元；3.判令被告赔偿原告预期经营收益损失751105.3元（187776.3元/月×4月）；4.诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2019年10月，原、被告签订《厂房租赁合同》和《情况说明》，约定原告承租被告位于句容经济开发区黄梅莲塘工业集中区9号厂房（厂房面积3630.88平方米）用于生产经营，租赁期限自2019年11月1日起至2020年11月1日止，租金每年65万元，后原告陆续向被告指定账户支付租金60万元。2020年4月底，句容法院执行局依法查封案涉厂房，通知原告该厂已被查封，要求原告限期搬离，无奈之下，原告自行组织车辆搬离厂房。原告认为，在签订厂房租赁合同时，被告向原告隐瞒了案涉厂房和土地被法院查封的事实，依然与原告签订租赁合同，致使原告在租赁期限内无法持续使用厂房用于生产经营产生损失。被告业强公司辩称，原告诉请没有事实和法律依据，在合同签订前被告已多次告知原告该厂房存在法院查封的事由，原告自愿承租该厂房，因此，应当对租赁后的法律后果承担相关的法律责任。同时，这也是租赁合同中约定租金低于市场价的原因以及原告在诉状中陈述倒签租赁合同、情况说明的原因。同时，被告保留要求原告支付2019年10月23日至今的房屋占有费、保管费以及要求原告修理厂房等各项权利。综上，请求驳回原告诉请。原、被告各自围绕其主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换、质证。本院经审理查明，经案外人成刚介绍，被告业强公司（出租方、甲方）与原告刘寿伟（承租方、乙方）于2019年下半年签订厂房租赁合同一份，约定刘寿伟租赁业强公司位于句容经济开发区黄梅莲塘工业集中区9号的两跨车间厂房，用途为生产经营，原甲方办公及生活区域维持原状，其他空余房间及生活区域维持原状，其他空余房间及办公均租赁给乙方使用；租赁期自2019年3月1日至2020年3月1日止，租赁期满前三个月，如乙方需续租，必须重新签订《厂房租赁合同》，租金双方另行商定；租金为650000元，乙方先预付厂房租赁定金100000元给甲方，在本合同签订之日乙方需再一次性支付400000元租金给甲方后，乙方方可使用所租赁的厂房，余欠租金150000元乙方需在2020年1月20日前一次性付清给甲方；在租赁期间如因甲方原因需乙方提前搬离的，提前三个月通知乙方，租金按乙方实际使用天数计算，如因乙方原因致使本合同无法继续履行的，甲方所收取的租金不再退还。该合同的落款日期为2019年3月1日。双方还对其他事项进行了约定。被告业强公司出具情况说明一份，载明业强公司与刘寿伟签订的《厂房租赁合同》房租自2019年11月1日开始计算，于2020年11月1日终止。该情况说明的落款日期为2019年3月1日。对于上述租赁合同及情况说明的签订和出具日期，原告刘寿伟陈述是在2019年10月20日之后，被告业强公司陈述是在2019年9月30日。原告刘寿伟于2019年10月11日、2019年10月13日、2019年10月22日、2019年10月28日、2020年4月24日五次向业强公司分别支付定金50000元、定金50000元、租金400000元、租金50000元、租金50000元，共计600000元。原告刘寿伟承租案涉厂房后，与孙荣明在该厂房内合伙经营加工石子。案涉厂房自2019年1月11日起被多家法院查封及轮候查封。因厂房需司法拍卖，本院执行人员通知原告于2020年6月30日前搬离。因被告业强公司将厂区内空地出租给他人，刘寿伟于2020年8月26日向句容市公安局黄梅派出所报警。本案庭审中，原告刘寿伟称其实际生产经营至2020年6月30日，此后陆续搬离机器设备，最终于2020年9月23日搬离。原告合伙人孙荣明谈话时称实际于2020年9、10月份搬离。2021年1月5日，业强公司将刘寿伟诉至本院，要求被告给付原告水费2306.93元（其中2020年2月14日至2020年7月14日水费1838.93元、2020年8月13日至2020年10月14日水费468元）、电费及违约金19315.76元（其中2020年5月电费13944.45元、6月电费3041.75元、7月电费749.85元、8月电费841.02元、9月电费738.69元），共计21622.69元。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原、被告签订租赁协议、履行及原告搬离租赁物均发生在民法典施行前，故本案应适用《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）等的规定。原告刘寿伟与被告业强公司签订租赁合同租赁厂房，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。根据原、被告的当庭陈述、被告出具的情况说明及原告缴纳房租时间等因素，原告实际租赁房屋的期限应为2019年11月1日至2020年11月1日。案涉厂房于2019年1月11日起被查封，被告主张原告租赁时已知晓厂房被查封的事实，提供有介绍人成刚的证人证言、成刚与业强公司法定代表人朱强的通话录音，本院认为，首先，成刚介绍原告在被告处租赁厂房，对此事实，原、被告双方并无异议，成刚在与朱强的通话录音中认可刘寿伟在承租前已知晓厂房被查封的事实，在本案审理过程中，成刚亦到庭佐证，其作为介绍人、全过程的亲历者，数次陈述都较为一致，其证言的证明力较强；其次，案涉厂房的查封具有公示公信效力，原告承租案涉厂房，年租金达65万元，理应尽到更加审慎的注意义务，其应当知晓厂房被查封；最后，原、被告签订的租赁合同中，合同的落款日期、租赁期间均与实际情况不符，落款日期及起租日期均提前至2019年3月1日，业强公司另行出具情况说明，载明实际承租日期为2019年11月1日至2020年11月1日。至于为何倒签合同，原告并不能进行合理解释。综上，本院认定原告在承租房屋时已知晓厂房被查封。在租赁期内，因被告原因，案涉厂房将被拍卖，本院执行员通知原告于2020年6月30日前搬离。根据业强公司在另案中主张的电费数额来看，5月份电费近14000元，6月份电费为3000余元，7月至9月期间的电费均为700至800余元，故原告主张其于2020年6月30日后停止生产经营具有较大可能性。因被告原因，案涉厂房被拍卖，原告使用案涉厂房用于生产经营的目的不能实现，且原告已自2020年7月起停止生产经营，故对原告要求确认案涉租赁合同于2020年6月30日解除的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在合同解除之前的租金，因原告已使用并实际经营应按照合同约定的标准给付租金。自2020年7月1日起，原告停止生产经营，因案涉厂房处于被拍卖阶段，原告虽未立即将机器设备搬离，但并未给被告造成损失，其自身也并未通过经营获利。故原告搬离机器设备期间无需给付占用使用费。结合原告的诉请情况，本院确认被告应返还的租金数额为166666.7元（600000元-650000元÷12×8）。原告在承租前已明知案涉厂房被查封，其应当预见到在租赁期内厂房可能被采取强制措施。现合同在实际履行过程中，厂房被强制拍卖，致使合同目的无法实现，合同提前解除，原告自身存在过错，应自行承担因合同提前解除而造成的损失。故对原告向被告主张的搬运费30000元及逾期经营收益损失751105.3元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告江苏业强脚手架科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘寿伟租金166666.7元；三、驳回原告刘寿伟其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13278元，减半收取6639元，由原告刘寿伟负担5472元，被告业强公司负担1167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 周小琳二〇二一年三月十六日法官助理 秦 瑶书 记 员 刘 莉