四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终2063号 上诉人（原审被告）：四川南充新金丰实业有限公司叙永分公司，营业场所：四川省叙永县永宁新城鱼凫路一段7号楼，统一社会信用代码915105245927612245。 负责人：赵立。 委托诉讼代理人：杨波，男，1978年12月14日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，公司员工。 被上诉人（原审原告）：王伟，男，1982年3月15日出生，汉族，住四川省叙永县。 被上诉人（原审原告）：刘艳芳，女，1988年12月9日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：王伟，男，1982年3月15日出生，汉族，住四川省叙永县，系刘艳芳丈夫。 上诉人四川南充新金丰实业有限公司叙永分公司（以下简称新金丰叙永分公司）因与被上诉人王伟、刘艳芳商品房预售合同纠纷一案，上诉人新金丰叙永分公司不服四川省泸州市叙永县人民法院(2020)川0524民初2278号民事判决书，向本院提出上诉，本院于2020年12月31日立案受理后依法组成合议庭，于2021年1月26日公开开庭进行了审理，上诉人新金丰叙永分公司的委托诉讼代理人杨波，被上诉人王伟，被上诉人刘艳芳的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人新金丰叙永分公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人王伟、刘艳芳的诉讼请求；判决二被上诉人王伟、刘艳芳承担本案二审诉讼费用。主要事实与理由：上诉人新金丰叙永分公司与四川黄瓦台建筑工程有限公司（以下简称黄瓦台公司）签订了《建设施工合同》，将岭南尚品一、二期共10幢楼承包给黄瓦台公司修建，黄瓦台公司又将上述工程全部内部承包给王雪斌修建。2014年11月起，王雪斌停止施工，上诉人新金丰叙永分公司多次催告，黄瓦台公司与王雪斌均不复工。2015年5月上诉人新金丰叙永分公司解除了与黄瓦台公司的建设施工合同后，将该工程发包给其他建筑公司施工，但在施工过程中遭到了王雪斌及其他劳务公司的多次阻扰，且黄瓦台公司与王雪斌均拒不交出已完工程的施工材料，导致上诉人新金丰叙永分公司无法正常办理竣工验收。故不能按期交房及办理产权证书的责任不在上诉人新金丰叙永分公司，因此上诉人不应当承担违约责任。其次，被上诉人王伟、刘艳芳于2020年8月4日起诉立案，但民事案件的诉讼时效为三年，故即便上诉人新金丰叙永分公司要承担违约责任，法院也仅应支持被上诉人主张的2017年8月4日到2018年2月26日此期间的逾期交房违约金，对于2017年8月4日前的违约金因已过诉讼时效应予驳回。 被上诉人王伟、刘艳芳辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决；诉讼是因上诉人新金丰叙永分公司违约导致，故一、二审诉讼费都应由上诉人新金丰叙永分公司承担。 王伟、刘艳芳向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令新金丰叙永分公司向王伟、刘艳芳交付合同约定的房屋及逾期交付房屋的违约金自2016年6月29日起至实际交房之日止，按房价386942元每日支付万分之0.5的违约金，计算至今为27995.25元。2、请求新金丰叙永分公司向王伟、刘艳芳支付逾期办理产权证明的违约金14065.33元；自2016年6月29日起至实际取得产权之日止，按房价386942元每日万分之0.5计算。3、诉讼费由新金丰叙永分公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月23日，王伟、刘艳芳与新金丰叙永分公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015002889）。合同约定：“王伟向新金丰叙永分公司购买位于叙永镇领南·尚品11号楼6单元4层6-4-2号房，房屋总价款为386942元，预测建筑面积117.97平方米。合同第十八条约定：“出卖人在2016年3月30日前向买受人交付该商品房。”第十九条约定，除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。第二十八条约定，如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日取得该商品房所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，王伟、刘艳芳按照合同约定向新金丰叙永分公司支付了房屋首付款并办理了按揭手续。新金丰叙永分公司于2016年4月25日将上述房屋交付给王伟、刘艳芳，但未办理正式交房手续。新金丰叙永分公司将房屋交付王伟、刘艳芳后，至今未协助王伟、刘艳芳办理房屋所有权转移登记相关证书。 一审法院认为，王伟、刘艳芳与新金丰叙永分公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015002889）真实有效，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王伟、刘艳芳已按合同约定履行了支付房款的义务，新金丰叙永分公司应当按合同约定在约定的期限即2016年3月30日前交付该商品房，新金丰叙永分公司向王伟、刘艳芳交付该商品房的时间为2016年4月25日，已构成违约，应当承担合同约定的赔偿责任。王伟、刘艳芳主张该房屋至今未实际交付，但王伟、刘艳芳实际上已从新金丰叙永分公司处领取了钥匙并装修入住，一审法院依法确认房屋瑕疵交付时间为2016年4月25日。新金丰叙永分公司抗辩无法按期交房的原因是承建商违约，与新金丰叙永分公司无关。根据合同的相对性原则，该抗辩理由并不能免除新金丰叙永分公司的违约责任，新金丰叙永分公司主张因逾期交房，新金丰叙永分公司已对王伟、刘艳芳的水电费进行了补偿，应当按照每月200元的水电费在违约金中予以扣减，新金丰叙永分公司也未能提供相应票据，该主张于法无据。新金丰叙永分公司主张王伟、刘艳芳请求支付违约金的请求已超过诉讼时效，由于新金丰叙永分公司至今未能提供涉案房屋建设工程竣工验收证明，该房屋的交付仅是因新金丰叙永分公司逾期后采取的临时措施，是为了解决王伟、刘艳芳及时使用该房屋的行为，新金丰叙永分公司仅是将房屋钥匙交与王伟、刘艳芳，并未办理交付手续，在商品房买卖活动中，该交付行为是存有瑕疵的，并不能因此认可该行为符合商品房交付的法定条件，故新金丰叙永分公司的抗辩理由均不能成立，一审法院不予认可。因此，对王伟、刘艳芳要求新金丰叙永分公司支付逾期交房违约金的请求，一审法院依法予以调整，违约金计算为：(386942×0.05‰)元/天×26天=503元。 根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015002889）第二十八条约定新金丰叙永分公司应当在商品房交付之日起720日内协助王伟、刘艳芳办理房屋所有权转移登记，但新金丰叙永分公司至今未协助王伟、刘艳芳办理房屋所有权证书，已构成违约，应当承担违约责任。王伟、刘艳芳作为守约方有权按照双方的合同约定要求新金丰叙永分公司继续履行合同并承担违约责任。故对王伟、刘艳芳要求新金丰叙永分公司按合同约定支付逾期办理所有权转移登记违约金的请求一审法院依法予以支持。逾期办理所有权转移登记违约金计算标准为：从2018年4月16日起按(386942×0.05‰)元/天计算至实际办理所有权转移登记之日止。截至2020年9月30日，新金丰叙永分公司应当向王伟、刘艳芳支付逾期办理所有权转移登记违约金为(386942×0.05‰)元/天×898天=17374元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、新金丰叙永分公司在本判决生效之日起十五日内向王伟、刘艳芳支付逾期交房违约金503元；二、新金丰叙永分公司在本判决生效之日起十五日内向王伟、刘艳芳支付逾期办理所有权转移登记违约金17374元，以及从2020年10月1日起按(395481×0.05‰)元/天标准计算至王伟、刘艳芳实际取得所有权证书之日止的违约金。三、驳回王伟、刘艳芳的其他诉讼请求。案件受理费426元，王伟、刘艳芳自愿负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，被上诉人王伟、刘艳芳与上诉人新金丰叙永分公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合法有效，合同第十八条对交房时间进行了明确约定，合同第二十八条对房屋所有权转移登记的时间也进行了明确约定，故在王伟、刘艳芳履行完房屋付款义务后，上诉人新金丰叙永分公司应当按约履行交房与办证义务。同时，因合同具有相对性，所以上诉人新金丰叙永分公司不能因第三人的原因来否定自身逾期交房与逾期办证构成违约的事实，因此本院对上诉人新金丰叙永分公司构成违约的事实予以确认。 上诉人新金丰叙永分公司在二审中提出，被上诉人王伟、刘艳芳要求逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持。对此，本院认为，上诉人新金丰叙永分公司自认双方曾进行协商处理，并通过补偿水电费的方式对被上诉人王伟、刘艳芳进行处理，故上诉人新金丰叙永分公司的该项主张不能成立，本院不予支持。依照合同约定，被上诉人王伟、刘艳芳应在商品房交付之日起720日内取得商品房的房屋所有权证书，即被上诉人王伟、刘艳芳应在2018年4月15日前取得房屋所有权证书。而被上诉人至今未获得房屋所有权证书，上诉人新金丰叙永分公司应从2018年4月16日起按合同约定支付被上诉人王伟、刘艳芳逾期办理所有权转移登记违约金。故原审法院判决上诉人新金丰叙永分公司向被上诉人王伟、刘艳芳支付逾期办理所有权转移登记违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人新金丰叙永分公司的上诉理由不能成立。对其上诉请求，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费852元，由四川南充新金丰实业有限公司叙永分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹天全 审判员  钟 洁 审判员  诸 琳 二〇二一年三月十五日 书记员  金 晶