沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初3215号原告：刘兆源，男，1997年9月29日出生，汉族，住沈阳市浑**。被告：沈阳昱鸿商业有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码91210102MAOYFDX566。法定代表人：李凌云，系该公司总经理。委托代理人：崔勇，系辽宁申扬律师事务所律师。委托代理人：肇乾池，系辽宁申扬律师事务所实习律师。原告刘兆源与被告沈阳昱鸿商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员冯菲适用简易程序，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告及被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年9月中旬，原告刘兆源因商铺经营需要与被告沈阳昱鸿商业有限公司签订商铺租赁合同，而后被告承诺商户在怡嘉荟生活广场（以下简称商场）正式营业后，公司将进行大力宣传，营造商场经营氛围，加强客户引流。但自商场正式营业以来并未做出承诺中大力宣传与客户引流的各项工作。导致商场运作异常，客流稀疏。2020年1月23日国内疫情恶化，商场关业一个月的时间，因此情况原告刘兆源在2019年10月1日至2020年9月30日经营期间经济损失严重。在2020年9月14日-2020年10月1日期间被告沈阳昱鸿商业有限公司经理陈某、曹某、宋某三人先后向原告刘兆源电话询问合作意向，原告表示继续合作意向并提出需求协商如下：1、重新测量商铺面积并退还尺寸差价。2、由于商场并未按照承诺对外宣传导致原告刘兆源经济损失，因此情况与被告协商再次合作给予优惠。3、因疫情导致商场一个月没有营业造成原告经济损失应给予原告相应补偿。4、由于原告刘兆源是持国家认证的残疾人对于此情况是否可以享有优惠政策。以上需求商场均未作出回应。而后在2020年10月1日被告沈阳昱鸿商业有限公司工作人员宋某电话告知原告刘兆源10月1日-10月3日三天内清场。在2020年10月3日原告来到商场看到商铺内物品被打包装箱后,与被告沈阳昱鸿商业有限公司工作人员联系并了解情况，得知是被告沈阳昱鸿商业有限公司强制清场后，原告刘兆源当场与被告沈阳昱鸿商业有限公司管理层王某、龚某协商并无结果且态度强硬，基于商铺内物品以全部被强制装箱，并告知择日将铺内物品全部情空，原告刘兆源被迫无法继续履行合同事宜与被告沈阳昱鸿商业有限公司终止合作并且要求退还商铺服务质量押金5000元。被告沈阳昱鸿商业有限公司以合同条款第三条第2款定原告刘兆源违约,做出拒不退款回应。并且2020年2月商场未开业对原告刘兆源的损失概不负责。后原告曾多次与被告协商未果，并且态度强硬。为维护原告的合法利益现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向人民法院提起诉讼，依法请求人民法院支持原告之诉讼请求，维护原告合法权益。诉讼请求∶1、请求判令被告返还商铺服务质量押金5000元；2、请求判令被告退还2020年2月未开业的整月租金3178元；3、请求判令被告赔偿自2019年10月1日至2020年4月1日止的六个月房租19068元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原告存在欠付答辩人租金和电费的违约行为，不符合返还商铺服务质量押金的约定条件，且因其违约应承担的违约金金额远高于押金金额，原告要求退还押金没有事实及法律依据。原告与答辩人签订的《怡嘉荟生活广场商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）第三条第6款约定：商铺服务质量押金每户5000元，保证商户经营期间有序经营，签约时缴纳，经营期间没有违约行为，商铺撤场时无息全额返还。根据该条款约定，经营期间没有违约行为是该项押金的退还条件。但在合同履行期间原告存在多项违约行为：首次，原告逾期支付第二年度租金严重违约。根据原告与答辩人签订的租赁合同第三条第2款约定租金支付方式为每年一次性交纳，次年租金缴纳时间为每年9月1日，原告支付首年租金后，未按约定期限及时支付次年租金，至合同终止之日累计逾期30日。根据租赁合同第十条第2款约定，原告逾期交纳应付款项和费用的，每逾期一日应交纳逾期金额百分之一的违约金，按此计算，至2020年10月1日答辩人解除合同之日，原告应承担违约金11440元，该违约行为不仅不符合退还押金的条件，且所应承担违约金远高于其主张退回的押金。其次，原告拖欠电费453.87元构成违约。答辩人从2020年8月15日开始，就一直通过一楼商铺管理微信群公告、微信和电话方式催缴房租及电费，但直至2020年10月1日答辩人发出告知书解除合同，原告仍未缴纳拖欠电费构成违约，无权要求退还该项押金。再次，原告经营期间多次发生营业期间闭店的违约行为。租赁合同第四条第5款约定：“严格执行营业时间，保证开业期间，商铺达到能够待客销售状态，杜绝营业期间闭店”，但原告经营期间多次违反该条规定，在开业期间擅自闭店，构成违约，无权要求退还该项押金。二、原告要求退还2020年2月租金，该项请求没有事实及法律依据。本案合同履行期限为三年，且受疫情影响仅有一个月。而不可抗力制度的适用前提是，不可抗力造成当事人不能履行合同的后果，但在2020年2月，双方合同仍在履行过程中，原告所租用商铺仍在原告占有之下，因此不属于不可抗力。三、原告诉请赔偿6个月租金没有事实和法律依据。根据租赁合同第十条第2款约定，逾期付款超过7日的答辩人即有权解除合同，现因原告未按约定期限支付第二年租金，逾期已达30日，原告通知解除合同合法有据，原告起诉要求赔偿没有事实及法律依据。综上所述，原告提出的诉讼请求没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2019年，被告（甲方）与原告（乙方）签订《怡嘉荟生活广场商铺租赁合同》一份，约定：“甲方同意将坐落于沈阳市和平区出租给乙方做经营使用（22.7平方米），租赁期限从2019年10月1日起至2022年9月30日止；租金3178元/月（次年租金缴纳时间为每年9月1日），年物业管理费3405元。商铺服务质量押金5000元，保证商户经营期间有序经营，签约时缴纳，经营期间没有违约行为，商铺撤场时无息全额返还……。第八条乙方权利和义务16.严格遵守甲方规定的营业时间，并按要求准时进、退场……第十条违约责任及合同的解除2.乙方未按合同约定按期交纳相关的款项和费用，每逾期一日交纳应付款项和费用的百分之一违约金，逾期七天仍未交清的，甲方有权解除本合同，并收回摊位……”。2019年8月20日原告向被告交纳第一年度租金38136元、物业费3405元及服务质量押金5000元。2020年8月末被告通过商户管理群发送缴纳次年租金等相关通知。2020年10月1日，被告向原告发出《告知书》，载明“因贵方未按照双方签订的怡嘉荟生活广场商铺租赁合同第三条第2款之约定，在2020年9月1日如期缴纳次年租金，已经构成违约行为。我司也曾于2020年8月14日通过1F商户管理群公告以及电话联络的方式通知贵方续约缴费。现我司正式通知贵方，我司将于2020年9月30日解除《商铺租赁合同》，收回铺位。限贵方在该日期届满之前缴纳所有未清费用，并将租用铺位内的所有物品撤离现场达到交还铺位标准……”。2020年10月3日被告方将原告商铺清场。另查明，原告存在未严格遵守被告规定的营业时间的行为以及涉案铺位存在拖欠电费的事实。上述事实，有当事人向法庭提供的怡嘉荟生活广场商铺租赁合同、收款收据、微信截图、告知书、照片、电费欠费明细、缴费通知书、微信聊天记录、管理规范及处罚细则、巡岗日志等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《怡嘉荟生活广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,应为有效,当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。合同对于租金交纳时间、双方权利义务及违约责任均作以明确约定，而原告在合同履行期限内未按合同约定履行已构成违约，应承担相应违约责任。现商铺租赁合同已事实解除，原告要求返还服务质量押金5000元不符合合同约定，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的2020年2月租金返还问题，2020年因受疫情影响，商场于2月份关闭，本院认为，新冠疫情的发生导致原告在该期间没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金，对其明显不公平，同时考虑到维护被告作为房屋所有权人的合法权益，结合案件的实际情况，根据公平原则，本院判令被告应返还原告半个月租金为宜，即1589元（3178元/2）。关于原告主张的要求被告赔偿自2019年10月1日至2020年4月1日止的六个月房租19068元，庭审中原告自认“2020年10月3日原告被被告强制清场，之前一直处于经营状态，用于经营鲜花生意”，现原告该项诉求无事实及法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳昱鸿商业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘兆源2020年2月份租金1589元；如债务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费241元（原告已预交、减半收取），由原告刘兆源承担216元，由被告沈阳昱鸿商业有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 冯 菲二〇二一年三月十二日书记员 王俊恫本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。