浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初8689号 原告：俞烈锋。 委托诉讼代理人：应健。 委托诉讼代理人：田野。 被告：朱健。 委托诉讼代理人：李道水。 委托诉讼代理人：杨钊。 原告俞烈锋与被告朱健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。同年9月4日，原告申请财产保全，本院作出（2020）浙0282民初8689号民事裁定书，在400000元范围内查封了被告朱健名下位于浙江省慈溪市××镇××号楼××室的不动产、冻结了被告朱健的银行存款。同年10月9日，本院对本案公开开庭进行了审理。同年12月30日，因案情复杂，本院将本案转为普通程序并依法组成合议庭进行审理。2021年2月3日，本院对本案第二次公开开庭进行了审理。原告俞烈锋及其委托诉讼代理人应健与被告朱健到庭参加两次庭审，被告朱健的委托诉讼代理人李道水、杨钊分别到庭参加第一次、第二次庭审。本案现已审理终结。 原告俞烈锋向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《不动产转让协议》；2.被告双倍返还购房定金400000元；3.本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：2019年11月5日，原、被告签订《不动产转让协议》一份，约定原告向被告购买慈溪市××镇××号楼××室房屋一套，房款总价为980000元，于2020年7月31日前过户，若被告违约，被告须向原告双倍返还定金。该协议签订后，原告按约向被告支付了款项，被告向原告出具了收据，收据载明：“已收峙山庄园170-305定金贰拾万整”。按照《不动产转让协议》约定，被告应当在2020年7月31日前将涉案房屋过户给原告，然而截至2020年7月31日，被告仍未履行上述房屋的过户义务。原告于2020年8月10日发函向被告进行催告，要求被告在收到该函之日起2天内立即将涉案房屋过户给原告，但被告收到该函之后仍没有履行过户义务。鉴于被告存在不履行房屋过户义务的违约行为，经原告催告要求办理过户后仍不履行该义务，导致原告无法实现购买房屋的合同目的，原告于2020年8月14日致函被告解除《不动产转让协议》，并要求被告双倍返还定金和购房款，但被告至今未返还分文。被告的行为给原告造成了极大的经济损失，故诉请如上。 被告朱健在答辩期限内未作书面答辩，庭审中口头答辩称：1.被告不构成违约。被告一直在积极地促进合同的履行，涉案房屋也已经交付给原告使用，原告对该房屋也进行了部分装修，双方没有在约定期间内过户是因为税费的问题，原、被告及中介在签订合同时已经约定所有税费均由原告承担，被告净得购房款980000元，后由于原告不愿承担税费才导致房屋没有按期过户，故被告不构成违约。2.定金应为10000元。首先，合同约定定金为10000元，被告于2020年1月21日出具给原告的收据中载明收到定金200000元并不是被告的真实意思表示，没有变更合同定金条款的意思。被告文化水平较低，从事的是装修行业，日常生活中接触“定金”较少，被告出具前述收据也是应原告要求出具的，真实的意思为收到了原告支付的200000元购房款，且200000元的金额也已经超过了法定合同标的的20%，由此也证明了被告想表达的意思是收到了购房款200000元，真正具有定金性质的收条，被告已于2019年11月5日出具给了原告，该收条内容与合同也能相互印证。其次，原告作为专业的房产中介人员，对定金所具有的法律含义已有充分的了解，如果其认为定金为200000元，为何不在合同中予以约定，而是在转账时私自进行备注，且原告提供的双方洽谈时的录音中也只听到“定金”两字，但具体是“定金”还是“订金”不清楚，根据双方所签订的合同，被告认为双方洽谈时所提到的应为“订金”。3.虽然被告不存在违约行为，但被告同意解除合同，同意返还190000元购房款，同意双倍返还定金20000元，另外同意支付由原告添加的装修部分折价款40000元，共计250000元。 本院经审理查明：2019年11月5日,原、被告签订《不动产转让协议》一份,约定：被告将坐落于慈溪市××镇××号楼××室的房屋转让给原告，总价为980000元,签订合同时，原告先付定金10000元,余款支付方式为2019年11月30日前付40000元、2019年12月20日前付50000元、2020年1月24日前付100000元、尾款780000元等银行放款下来付，交房或交钥匙的时间为2019年11月30日前，双方于2020年7月31日前过户。另原告提供了双方协商时的一段录音，其中原告有过“12月20日前我付你15万的定金了”、“其余尾款到今年大概是在1月20多号”、“这是定金的付款方式”的表述，被告在庭审中亦表示其在与原告协商时的确说过急需用钱、定金稍微高一点的话。 合同签订当日，原告向被告支付了12500元。后原告又陆续于2019年11月29日、同年12月19日、同年12月23日、2020年1月22日、同年1月24日向被告支付40000元、60000元、5000元、40000元、42500元，共计187500元。2020年1月21日，被告出具收据一份，载明：“已收峙山庄园170-305定金贰拾万整，实收时间以转账时间为准。 后双方因过户时产生的税费承担问题发生争议，直至2020年7月31日也未办理涉案房屋的过户手续，原告在庭审中陈述其愿意承担法律规定应由其承担的契税，其余营业税、个人所得税等法律规定应由被告承担的税费则应由被告承担，被告在庭审中陈述双方当时约定所有税费由原告承担。2020年8月10日，原告向被告发送律师函一份，要求被告在收到函件之日起2天内立即将涉案房屋过户给原告，被告于次日收到该函件。同年8月14日，原告再次向被告发送律师函一份，通知被告即日起解除《不动产转让协议》，并要求被告在收到函件之日起2天内向原告双倍返还定金，被告于次日收到该函件。另被告陈述丢失了涉案房屋的房产证，至2021年2月3日，被告尚未补办好涉案房屋的房产证。 另查明，原告曾对涉案房屋进行部分装修，对由原告添加部分的装修款项，原告表示另行主张。 以上事实由原告提供的《不动产转让协议》一份、收据一份、律师函两份、EMS面单及签收记录各两份、转账记录若干份、录音一份，被告提供的与中介胡央竹的微信聊天记录、录音各一份及原、被告陈述予以证明。 本案争议焦点为：1.涉案合同的定金为多少？2.涉案合同解除归责于原告还是被告？ 关于第一个争议焦点，原告认为双方约定的定金是200000元，被告认为是10000元，本院经审查认为，虽然协议中载明签订合同时先付购房定金10000元，但原告提供的双方协商时的录音中显示原告有过“12月20日前我付你15万的定金了”、“其余尾款到今年大概是在1月20多号”、“这是定金的付款方式”的表述，被告在庭审中亦表示其在与原告协商时的确说过急需用钱、定金稍微高一点的话，且实际原告向被告交付200000元款项时均备注了款项性质为定金，被告对此并未提出异议，且于收到款项后出具了收到定金200000元的收据，故应认定双方约定的定金金额为200000元。但因涉案合同标的额为980000元，双方约定的定金200000元已超过标的额的20%，违反了法律规定的定金金额上限，故本案合同定金最高为合同标的额980000元的20%即196000元，超出部分4000元应作为预付款。 关于第二个争议焦点，原告认为因被告不愿承担应由其承担的税费及未补办好房产证而导致涉案房产无法过户，故解约责任应归责于被告，被告认为双方约定所有税费由原告承担，后因原告不愿承担税费而导致涉案房产无法过户，故解约责任应归责于原告。本院经审查认为，首先，虽然《不动产转让协议》中对于税费承担问题没有明确约定，但根据被告提供的与中介胡央竹的微信聊天记录及录音显示，双方除对房产证未满两年过户需缴纳的营业税未有约定外，其余税费约定了由原告承担，因原告不愿承担除契税之外的税费，致使双方对营业税之外的其余税费承担问题仍产生争议，继而导致合同解除，故原告对于合同的解除负有责任；其次，被告丢失房产证后直至本案开庭也未补办好房产证，该行为事实上也导致了涉案房产不能过户，故被告对于合同的解除亦有责任。综上，涉案合同解除应归责于原、被告双方。 本院认为，原、被告签订的《不动产转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照约定全面履行各自义务。协议约定双方于2020年7月31日前过户，但双方至今未办理涉案房屋的过户手续，合同目的已无法实现，现原告要求解除合同，被告也同意解除合同，故对原告要求解除《不动产转让协议》的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案合同解除归责于原、被告双方，故原告无权要求被告双倍返还定金，但可以要求被告返还定金196000元及预付款4000元，合计200000元，对原告主张的超出部分的款项，本院不予支持。原告要求被告承担保全担保费，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告俞烈锋与被告朱健于2019年11月5日签订的《不动产转让协议》于本判决生效之日解除； 二、被告朱健于本判决生效之日起七日内返还原告俞烈锋定金及预付款合计200000元； 三、驳回原告俞烈锋其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，由原告俞烈锋负担3650元，被告朱健负担3650元，于本判决生效之日起七日内交纳本院；财产保全申请费2520元，由原告俞烈锋负担1260元，被告朱健负担1260元，因原告俞烈锋已全部预交，故被告朱健于本判决生效之日起七日内直接交付原告俞烈锋。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  章晓波 审 判 员  徐 升 人民陪审员  王小明 二〇二一年三月三十日 法官 助理  胡倩南 代书 记员  陈奕瑾