浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初2969号 原告：林陆根，男，1986年10月11日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。 委托诉讼代理人：施志建，浙江智仁（义乌）律师事务所律师。 被告：杨凯丽，女，1993年9月12日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：吴锦花，女，1989年2月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：马晓红、柳存青，浙江福田律师事务所律师。 被告：义乌市喜田房地产经纪合伙企业（普通合伙），住所地：浙江省义乌市江东街道篁园路****（自主申报）。 执行事务合伙人：黄雨情。 委托诉讼代理人：黄允军，男，1969年11月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告林陆根为与被告杨凯丽、吴锦花、义乌市喜田房地产经纪合伙企业（普通合伙）合同纠纷一案，于2021年2月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员张凯独任审判，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告林陆根的委托诉讼代理人施志建、被告吴锦花的委托诉讼代理人马晓红、被告义乌市喜田房地产经纪合伙企业（普通合伙）的委托诉讼代理人黄允军到庭参加了诉讼。被告杨凯丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告林陆根向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与第一被告于2020年11月9日签订的《权益证买卖合同》；2.判令第一被告双倍返还定金400000元并支付逾期利息（自起诉之日起按年利率3.85%计付至实际履行之日止）；3.判令第二被告对上述债务承担连带责任；4.判令第三被告返还原告中介费7000元并承担相应的赔偿责任；5.判令各被告承担原告因主张权利所支付的律师代理费18000元。庭审中原告变更第二项诉讼请求为判令第一被告退还已支付的购房款以及支付总购房款20%的违约金。同时原告明确第四项诉讼请求中的相应赔偿责任为对第一、第二被告未清偿部分，由第三被告承担补充责任。事实与理由：第一被告系义乌市佛堂镇王宅村村民，因大学城的建设而拆迁，并获得金谷里区块（王宅）高层权益面积。之后第一被告将可售面积70㎡委托第二被告吴锦花对外销售，后经第三被告义乌市喜田房地产经纪合伙企业的推介卖给了原告，原告与第一被告于2020年11月9日签订了《权益证买卖合同》。合同签订当日，原告按约支付了定金200000元，并等待权益面积放开过户。2020年12月30日义乌市佛堂镇人民政府发布《关于××镇××层权益面积放开交易的函》，公告自2021年1月10日起放开交易，办理相关权益面积转让过户手续。放开交易后原告持合同至相关部门询问过户事宜，被告知第一被告将70㎡可售权益面积还转让给了丁晋阳和龚津津，且都签订过书面合同并收取定金。原告认为，案涉权益面积政府已经公告可以办理过户手续，第一被告将仅有的70㎡可售权益面积多次转让他人，原告并非是最先签订买卖合同的一方，第一被告的违约行为导致原告的合同目的已经无法实现，严重损害了原告的权益。另，原告在庭审中明确：我方要求吴锦花承担连带责任有两个理由，一是吴锦花在明知杨凯丽的70平方权益已经卖给他人的情况下依然帮助杨凯丽再次销售70平方权益，二人形成共同侵权，依据民法典第1164条、1168条的规定，承担连带责任。二是根据最高人民法院关于出售银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复，本案所涉的林陆根的定金是转入吴锦花的账户，从原告提供的聊天记录来看，吴锦花的银行账户并不在自己的控制之下，属于最高人民法院认定的出借银行账户的情形。目前造成了林陆根的损失，而且收的款是二次出卖70平方权益的定金，根据上面批复，应当要追究出借人相应的民事责任。最高院在后面的判例中对相应的民事责任进行细化，即对出借账号所涉及的资金承担连带责任。基于以上两点，我们要求吴锦花对本案所涉债务承担连带责任。 被告吴锦花辩称，原告列举的民法典在本案发生之后，并不适用本案，双方对于连带责任问题，本案并非出借账户，而是杨凯丽与原告之间合同交易之间的指示付款，并在收款当时，杨凯丽已经向原告出具了收款收条，根据原告引用的最高院关于出借账户的规定，特指民间借贷情况，并不适用本案的审理范围，基于吴锦花本身与杨凯丽之间有其他的纠纷，所以本案原告对于吴锦花的诉讼请求没有事实与法律依据，请求予以驳回，并且根据原告与杨凯丽之间签订的权益证买卖合同，庭前原告也确认权益证尚未取得，诉请解除的法律事实尚未成就，如三个案件产生了一房多卖的情况，根据庭审收到的材料以及相应的信息，我方认为构成了合同诈骗，请求法院在审理有关事实后移送有关部门。 被告义乌市喜田房地产经纪合伙企业（普通合伙）辩称，我们并没有收取中介费，我们只是提供了场所，合同是他们两人在场的情况下签的，中介没有在合同上盖章，也没有我们的签字。原告提供的微信转账收款的7000元并不是我们收取的，收款的人是意品房产的小魏，并非我们的员工。 原告林陆根为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据： 一、权益证买卖合同一份，证明：原告向第一被告购买权益面积等相应事宜。 二、收条原件、微信聊天记录截图打印件一份，证明：1.原告于合同签订当日足额支付定金，定金按第一被告的要求进行转账；2.原告支付给义乌市喜田房地产纪纪合伙企业中介费7000元；3.第一被告安置所得的权益面积仅75平方为可售面积。 三、电话录音及整理稿一份，证明：第一被告已从吴锦花处收到相应定金且将同一权益面积多次出售。 四、第一被告与丁晋阳房屋买卖合同、第一被告与龚津津权益面积买卖合同复印件各一份，证明：第一被告将案涉权益面积出售给丁晋阳和龚津津的事实，属预期违约。 五、关于××镇××层权益面积放开交易的函照片打印件一份，证明：案涉权益面积已于2021年1月10日放开交易可过户。 六、委托代理合同及发票各一份，证明：原告因主张权利支付代理费18000元的事实。 被告吴锦花质证认为，一、对证据一，对其中的买卖行为是知道的，是否是这份合同不清楚。二、对证据二，收条中合同中也明确吴锦花的行为只是收款。对微信聊天截图的证据三性无法确认，并且给出的理由是中介交付了吴锦花的银行卡信息，中介是代房东传递信息，杨凯丽只是让现场将款项转账给吴锦花，然后出具了收条。三、对证据三，我方无法查明证据的真实性，根据他的内容，也是与吴锦花无关。四、对证据四，我方未参与，对证据三性无法确认。五、对证据五的真实性无异议，但根据庭前原告代理人与原告均确认杨凯丽至今未办理权益证，该份证据也不能够确认双方之间的合同已经到了应当交付的时间。六、对证据六没有异议。但原告与杨凯丽之间的买卖合同中没有提到由败诉方承担律师费用，该证据与本案无关。 被告义乌市喜田房地产经纪合伙企业（普通合伙）质证认为，对原告提供的证据均没有异议。我公司并没有收到中介费，收中介费的人并非我公司人员，我公司也未参与该合同。对后面这些内容并不知情。 被告吴锦花、义乌市喜田房地产经纪合伙企业（普通合伙）未提供任何证据。 被告杨凯丽未作答辩，亦未提供任何证据。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对原告提供的证据认证如下：对证据一的真实性予以确认，可以证明原告与第一被告于2020年11月9日签订涉案《权益证买卖合同》。证据二可以证明原告于上述合同签订当日支付第一被告定金20万元。证据三的真实性无法核实，本院不予采信。对证据四的真实性予以确认。对证据五的真实性予以确认，可以证明涉案权益面积所在的佛堂·金谷里安置区块自2021年1月10日放开交易。对证据六的真实性予以确认，可以证明原告因本案支出律师费用18000元的事实，但是否属于被告赔偿范围需另行认定。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 2020年11月9日，原告（乙方）与被告杨凯丽（甲方）签订《权益证买卖合同》一份，约定：甲方同意将义乌市王宅的权益面积70平方米出售给乙方；甲乙双方同意，该权益面积的成交价格为745000元，本价格不随市场行情的变化而变化；甲乙双方签订本合同后，乙方应在签订本合同当日2020年11月9日向甲方支付200000元作为定金，甲方应向乙方出具定金收条；甲乙双方办理该权益证过户手续完毕当日，乙方向甲方支付购房款545000元，甲方应向乙方出具收款凭证；甲乙双方同意于甲方取得权益证后可以过户的30个工作日内到相应房产部门办理权益证转移手续，将房屋所有权办理至乙方名下；甲乙任何一方违约，由违约方向守约方承担违约责任；若甲方违约导致合同解除的，返还乙方已付购房款，并向乙方支付总房款20%的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务事宜。合同落款处有原告林陆根、被告杨凯丽签名、捺印。同日，原告根据被告杨凯丽的要求指示支付定金200000元至第二被告账户，后被告杨凯丽出具收条一份，载明：今收到林陆根购买位于义乌王宅权益证定金人民币200000元。另，原告向“意品房产”的“小魏”支付中介服务费7000元。 另查明，2020年9月17日，被告杨凯丽与佛堂镇人民政府签订的《集聚安置补偿协议书（期房）》一份，明确被告杨凯丽可审批权益面积175平方米，其中高层公寓面积105平方米（其中可转让面积75平方米，不可转让面积30平方米）。上述高层公寓面积中包括双方在本案中交易的70平方米面积部分。 再查明，原告为本案支出律师代理费18000元。 又查明，被告杨凯丽就其可转让高层公寓面积中的70平方米部分，先后三次签订买卖合同（含本案）。2020年9月17日，被告杨凯丽与案外人丁晋阳签订《房屋买卖合同（权益证交易合同）》一份，约定被告杨凯丽将其所有的70平方米权益面积转让给丁晋阳，现案外人丁晋阳已于2021年2月5日诉至本院，案号为（2021）浙0782民初3013号，诉讼请求如下：1.依法确认原、被告于2020年9月17日签订的《房屋买卖合同（权益凭证交易合同）》合法有效；2.判令被告立即办理权益面积初始登记并协助原告办理70平方权益面积的转让过户；3.判令被告承担原告因主张权益所支付的律师代理费15000元。2020年10月16日，被告杨凯丽又与案外人龚津津签订《权益面积买卖合同》一份，约定被告杨凯丽将其所有的70平方米权益面积转让给龚津津，现龚津津已于2021年2月5日诉至本院，案号为（2021）浙0782民初3002号，诉讼请求如下：1.依法解除原告与第一被告于2020年10月16日签订的《权益证买卖合同》；2.判令第一、二被告双倍返还定金人民币412000元并支付逾期利息（利息从起诉之日起按年利率3.85%计付至实际履行之日止）；3.判令第三被告返还原告中介费7500元并对第一、第二被告未清偿部分承担补充责任；4.判令各被告承担原告因主张权利所支付的律师代理费20000元。 本院认为，原告林陆根与被告杨凯丽签订的《权益证买卖合同》系双方真实意思表示，且经上述各人签名、捺印确认，其内容除定金数额超过总价20%的部分无效外，其余部分不违反有关法律及行政法规的强制性规定，应认定有效。但本合同签订前第一被告就同一70平方米权益面积与案外人丁晋阳、龚津津分别签订了买卖合同且合同均已生效，现案外人丁晋阳、龚津津亦分别诉至本院，其中成立在先的（于2020年9月17日签订）合同当事人丁晋阳要求被告杨凯丽按约履行权益面积变更登记的合同义务，故本案中成立在后的合同已事实上履行不能，合同目的无法实现，第一被告已构成根本违约，原告依法可解除涉案合同，原告第一项诉讼请求于法有据，本院予以支持。合同解除后，第一被告应按约承担违约责任，第一被告已收取的权益面积转让款200000元应予返还，同时按合同约定应向原告支付总转让款的20%即149000元的违约金，故对原告第二项诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。原告主张第二被告对上述债务承担连带责任，但原告将定金转账至第二被告账户时，第一被告在场表示同意并出具收条予以确认，应认定为原告向第一被告指定的第三人履行付款义务的行为，同时原告也无证据证明第二被告知悉权益面积已另卖他人的事实，故该笔款项及法律关系与第二被告并无关联，故对原告第三项诉讼请求，本院不予支持。原告主张第三被告返还原告中介费7000元并对第一、第二被告未清偿部分承担补充责任，但原告与第一被告签订的合同并无居间方，亦无居间条款，同时庭审中原告自述收款人“小魏”系“意品房产”的员工，并非第三被告的员工，故原告第四项诉讼请求并无事实及法律依据，本院不予支持。至于原告主张由各被告支付其因本案支出的律师费的诉讼请求，因签订的合同并未对律师费的承担进行约定，律师费亦非主张权利的必要支出，故本院对该项诉讼请求亦不予支持。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告杨凯丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告林陆根与被告杨凯丽于2020年11月9日签订的《权益证买卖合同》。 二、被告杨凯丽于本判决生效之日起十日内返还原告林陆根已支付的权益面积转让款200000元并支付违约金149000元。 三、驳回原告林陆根的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6750元，由原告林陆根负担529元，被告杨凯丽负担6221元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  张 凯 二〇二一年三月三十日 法官助理  倪淑萍 书 记 员  颜虹英