浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7911号 上诉人（原审被告）：方治，男，1975年11月4日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：温建平、欧阳莹莹，浙江协鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州逸居科技发展有限公司，住所地：浙江省杭州市萧山区建设四路1078号信息港五期A座401室。 法定代表人：沈慧平，董事长。 委托诉讼代理人：刘杰，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人方治因与被上诉人杭州逸居科技发展有限公司（以下简称逸居公司）合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初16877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人方治及其委托诉讼代理人温建平，被上诉人逸居公司的委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人方治上诉请求：1.请求撤销原审判决第一项，依法改判方治无需再支付逸居公司运营管理费及租金；2.本案一审、二审诉讼费由逸居公司承担。事实与理由：原审判决通过综合分析方治应缴运营管理费及租金的起止时间、每月应付运营管理费及租金额度，计算出自2019年4月1日至2019年12月31日期间共应缴纳的额度，再扣除应扣除的款项（代赔偿款、维修费、己缴运营管理费及租金）及45万元保证金、10万元意向金，得出方治尚应支付逸居公司809019.50元的结论。方治对原审法院上述审理思路赞同，但对每月应付运营管理费及租金额度、应扣除的款项、仅退还45万元保证金的问题不服，认为与事实不符，具体如下：一、关于每月应付运营管理费及租金金额的问题。1.关于原审法院评述的方治在一审中提出的运营管理费及租金应根据房间数量及酒店面积按比例减少的问题。方治认为，《运营合作协议》第七条明确约定案涉酒店的面积为4358平方米，酒店的租金及管理费均是以该面积作为计价依据的，逸居公司将酒店装修建设完成后共有104间房间，但通过消防验收的仅有98间，整整少了6间（约200平方米）。该情形对于方治来说，意味着有6间房不能产生收益或多支出了租金及运营管理费，原双方签订合同时的客观情况发生了变化，该情况的变化直接导致方治不能全部实现签订合同之时所有酒店面积或房间均能正常对外运营的合同目的，而该变化又系逸居公司原因造成，所以当然应该据实减少每个月的运营管理费及租金，否则与实不符，对方治也不公。因此，应在原总面积中减少200平方米，按4158平方米计算，按此方式计算每月租金数额为18.97(19.88万/4358)*4158=18.97万元，并非原约定的19.88万元；酒店面积减少，运营费也按比例相应减少每月2350元（51200元/4358)*200平方米=2350元，按48850元/月计算，并非按51200元/月计算。因此，方治每月应向逸居公司交纳的租金及管理费合计为238550元，并非25万元。抛开酒店整体装修功能及质量未达到双方约定标准不说，按上述每月标准自2019年4月1日计算至2019年12月31日，应付运营管理费及租金2146950元。2.关于原审法院评述的方治提出的酒店装修标准不符合合作协议约定，故应减少运营管理费及租金的问题。《运营合作协议》中明确约定了酒店的功能标准、装修标准，该约定即为逸居公司履行合同的标准，但酒店自营业以来才三个月的时间，因逸居公司履行合同不符合双方约定标准而表现出诸多问题，且逸居公司解决的态度也是拖拖拉拉。即使逸居公司的该违约行为构不上根本违约，根据合同法规定，一方履行合同义务不符合标准，守约方有权暂拒付租金，且可以要求减少价款。而对该问题的查明，原审中方治提供了大量证据予以证实，逸居公司在庭审时也对出现多次问题的客观情况表示认可，在双方明确约定了酒店交付标准的情况下，也完全可以依托第三方鉴定方式来查明。但原审法院并未采信方治的上述抗辩观点，反而以方治在装修过程中有对装修标准进行把控之可能及能力，事后又签订了《履约保证》来推定方治对装修标准己予以认可。原审法院的该推定与事实不相符，事实上在装修过程中方治确实有派人监工，但基本被逸居公司以各种理由唐筛过去，签订《履约保证》当初也是为了防范方治交纳了租金之后逸居公司不按时向园区（房东）缴纳，而导致方治停业。退一步讲，双方在合同中明确约定了酒店的功能标准、装修标准，从现有证据看逸居公司确实未达到双方合同约定是客观事实，即使方治在装修过程中或在履约过程中未强烈提出意见，也不能推定方治就此进行了认可，更不能以此来豁免逸居公司的违约责任，否则无异于剥夺了双方在发生纠纷后方治就逸居公司的质量问题的抗辩权。二、关于应扣除款项的问题。原审法院未采信303、305号体验用房，且未扣减59400元，与事实不符。《运营合作协议》第五条中明确约定了体验房根据天数每天补贴方治100元，而303、305两间体验房从营业至今一直由逸居公司控制并对外销售，所以应按约定进行补贴59400元。退一步说，方治从酒店后台数据中查出，该两体验房共计售出了116天，即使按实际售出天数，也应扣减该实际售出的天数的补贴。方治的主张有明确的合同依据，也提供了充分的证据证明该两间房实际对外出售的情况，原审法院认为该主张无依据，与事实不符。三、关于50万元运营保证金的问题。逸居公司无权没收该保证金，原审法院也不应酌情调整方治承担5万元的违约责任。从2019年8月份后，方治确实未按合同中约定的期限支付租金，但也是有正当理由。原审中，方治已详细阐述了逸居公司的违约事实，违约行为给方治的酒店经营造成了实质的损害，而逸居公司对此事不关已的态度。方治拒付租金并非主观上的恶意，而是正常的保护自身的权益，逸居公司才是过错方，方治无需承担任何违约责任。承上，按每月238550元的标准自2019年4月1日计算至2019年12月31日，应付运营管理费及租金2146950元，扣除原审法院采信的代赔偿及维修费用36470元，扣除体验房补贴款59400元，扣除已支付的运营管理费及租金854510.50元，尚应付1196569.50元；因逸居酒店的功能标准、装修标准未达到合同约定，应减少价款，方治要求就上述应付的1196569.50元减半支付598284.75元；再抵扣10万元意向金、50万元保证金后，方治无需再支付逸居公司任何款项。四、补充意见。双方在运营合作协议当中对案涉酒店的功能标准装修质量标准作了明确约定。在第七条中约定，包括前期费用评估价值，案涉酒店的装修资产价值不低于1000万元人民币。而逸居公司注册资金为1000万且已过实缴期限，其成立以来名下仅有案涉酒店，无其他资产。如果从逸居公司流水来看，逸居公司按对案涉酒店的投入达到了1000万元，那么说明逸居公司的装修标准符合合同约定。若查明案涉酒店投入没有达到1000万元，那么说明逸居公司没有完全履行合同义务，逸居公司交付的酒店严重不符合标准。因此，方治另案提起了股东知情权诉讼。 被上诉人逸居公司辩称，一、方治和逸居公司就公司经营所形成的是承包经营合同关系，而不是房屋租赁和转租合同关系。酒店具体房间数量以及实际经营使用面积与承包费标准没有任何关联。方治作为逸居公司股东之一，根据对公司经营事项的前景预期，经过与公司其他股东协商后，形成了公司内部的承包经营约定，确定将公司全部业务经营即案涉酒店整体交给方治经营管理，并且由方治向公司支付约定的管理费，并且承担相应的场地租金和物业费等。在公司完成酒店装修以及消防验收合格之后，以书面方式经过方治的确认，移交了全部的经营管理权限，包括公司证照、印章等。因此，方治应当根据合同约定承担全部的经营风险和收益，并承担约定的管理费用缴纳义务。方治实际接受酒店经营管理后，是在认可了公司酒店完成装修以及消防验收条件之后所形成的，表明方治认可酒店的具体装修装潢标准以及实际经营条件。且方治在接手公司酒店之后，没有提出过相应异议，直至发生了本案诉讼。方治在构成违约后，才以酒店实际运营房间数量不符合要求以及装修标准是否达到事先约定作为拒不履行费用缴纳义务的抗辩理由，显然不能成立。二、案涉合同依法解除后，双方已经对方治应当支付的管理费做了相应的结算和扣款，并确认了方治经营期间所发生的酒店房屋维修以及经营活动罚款，或对客户的赔款等费用进行了相应扣减及数额确认。一审判决甚至已将方治一方应付管理费的起算时间推迟到了酒店特许经营许可证领取为止。合同约定的管理费起算时间应当是以消防验收通过之日起算。办理特许行业许可证的具体时间是由方治控制的，在消防验收许可之后，方治拖延了近两个月才办理行业特种行业经营许可证。至于方治提到的体验房费用扣减问题，体验房是用于酒店向案外人换取酒店无线网络、有线电视以及在线推广服务的相应对价，收益已归方治享有，所以相应费用不应有逸居公司另行结算。三、一审判决已将方治需要承担的违约责任进行了调低处理，逸居公司对此虽不认同，但出于息诉止争、节约司法资源的考虑，没有提起本案上诉。方治在本案所提出的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法驳回，请求二审法院维持原判。 逸居公司向一审法院起诉请求：方治立即支付逸居公司到期运营管理费及租金1770489.50元、物业费116714.25元，两项合计1850733.75元，并自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失至方治付清前述款项之日。 一审法院认定事实：2017年10月31日，逸居公司（甲方）与方治（乙方）签订《运营合作协议》1份，约定：乙方受甲方委托管理和运营智慧酒店，甲方保证酒店装修品质高于快捷酒店，达到精品酒店档次，乙方在酒店运营商具有独立经营权，承担酒店运营所需物品的采购及其费用，承担园区统一收取的物业管理费；乙方每年固定向甲方交纳运营管理费（按月平均支付）和房租（由租赁方和乙方签约），具体为第一年350万元（每月25万元，其中房租19.88万元，第一年按15个月计算，免第一个月，自酒店竣工、消防验收合格之日即酒店试营业起算）；若乙方经营不善，无法按时足额缴纳运营管理费或房租超过30天的，甲方有权通知解除合同，没收保证金，收回经营权，并要求乙方承担因违约造成的损失；乙方向甲方一次性缴纳运营保证金50万元，运营期结束或甲乙双方同意本协议终止的，甲方确认乙方按合同移交酒店且无相关欠费，甲方归还乙方保证金；甲方承诺前期费用+酒店资产价值不低于1000万元以及在租赁场地（A幢一楼大堂吧228方、三楼和四楼）4358方内的装修档次不低于2000元/平方米（乙方专业人员负责把控）；协议签订后二日内，乙方一次性支付甲方10万元履约意向金，协议正式生效后，甲方退还意向金。2018年6月25日，逸居公司（甲方）与方治（乙方）签订《运营合作补充协议》一份，约定乙方入驻之日起承担园区物业管理费（203954元/年），承包金按原运营协议执行，逾期按每天千分之三收取滞纳金。2019年6月22日，逸居公司股东沈慧平、翟洪达（甲方）与方治（乙方）签订《履约保证》一份，约定乙方承诺每月15日按月支付水电费、运营管理费（即承包金）、按季支付物业费，若乙方未按运营合作协议按时足额缴纳上述费用导致停业的，乙方需承担因此给甲方造成的所有损失，并自行承担停止运营的损失。协议签订后，方治依约向逸居公司缴纳意向金10万元、保证金50万元，并已陆续缴纳管理费及租金共计854510.50元、物业费40232.91元，其余款项至今未付。2019年12月30日，方治（甲方）与逸居公司（乙方）签订《协议》一份，约定：截止2019年12月31日，甲方不再承包逸居酒店，承包费结算至12月31日。协议签订后，方治将逸居酒店经营权移交给逸居公司。另查明，杭州市公安消防支队萧山区大队于2019年1月14日向逸居公司送达消防安全检查合格证；逸居酒店于同年3月7日取得特种行业经营许可证，于同年3月13日起对外营业。 一审法院认为，案涉协议均系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应系合法有效，双方当事人均应按约履行。在本案审理过程中，双方已自行办理酒店经营权之移交手续，并协商一致于2019年12月31日对案涉合作协议予以解除，该院予以确认。本案争议焦点主要在于方治尚应支付的运营管理费及租金金额。第一，关于运营管理费及租金起算时间的问题。案涉合作协议约定运营管理费和租金自消防验收合格之日即酒店试营业之日起算并减免一个月，从该条约定理解，确定起算时间需满足两个条件，一为消防验收合格，二为酒店试营业，虽逸居酒店的消防安全检查合格证于2019年1月14日下发，但酒店直至2019年3月7日才取得特种行业经营许可证，而在取得该许可证之前，酒店并不能对外营业，可见酒店自2019年3月7日才具备试营业之可能，故方治要求运营管理费及租金从2019年4月1日起算的抗辩具有合理性，该院予以采信。第二，关于方治每月应付运营管理费及租金金额的问题。（一）根据案涉合作协议约定，逸居公司将逸居酒店整体交由方治承包经营，方治并未提供证据证明双方约定运营管理费及租金按最终通过消防验收的房间数量及方治所承包酒店的面积计算或双方对运营管理费、租金的计算标准作出过变更约定，故该院对方治提出的运营管理费及租金应根据房间数量及酒店面积按比例减少的抗辩不予采信；（二）关于方治提出的其作为持有逸居公司20%股权的股东享有20%的运营管理费，故应作相应扣除的抗辩，缺乏事实和法律依据，该院不予采信；（三）关于方治提出的酒店装修标准不符合合作协议约定，故应减少运营管理费及租金的问题，协议约定酒店装修档次不低于2000元/平方米，同时约定由方治专业人员负责把控，也即方治在案涉酒店装修过程中有权利也有义务对装修标准予以把控，且方治同时作为逸居公司股东，确实也具备对酒店装修标准进行把控之可能及能力，其在酒店装修过程中及装修完成后并未对酒店装修标准提出异议并接收酒店开始正式经营，应视为其认可酒店装修标准已达到协议约定标准，其在2019年6月22日仍与逸居公司其余两个股东签订《履约保证》承诺按时足额缴纳运营管理费而未提出装修标准之相关异议亦为其认可酒店装修标准之体现，故该院对其该项抗辩亦不予采信，对其提出的对酒店装修标准及资产价值进行鉴定之申请不予准许，方治应按协议约定标准即每月25万元支付运营管理费及租金。第三，关于应扣除款项的问题。逸居公司确认经双方核对后同意扣除的代赔偿及维修费用36470元，该院予以确认；方治要求扣除的其余维修、赔偿费用，无相应证据佐证，该院不予采信；合作协议约定方治承担酒店所需一切与运营相关物品的采购及费用，故方治要求扣除的代采购物品费用缺乏依据，该院亦不予采信；方治未有充分证据证明303、305号房系合作协议约定的体验用房，故其要求扣除该两间房的费用59400元缺乏依据，该院不予采信。综上，方治应付款项中可扣除金额为36470元。承上分析，方治应支付的运营管理费及租金总金额为225万元（25万元*9个月），扣除已支付的运营管理费及租金854510.50元、代赔偿及维修费用36470元，尚欠1359019.50元。关于方治缴纳的履约意向金及运营保证金的处理问题。双方约定履约意向金应在协议正式生效后由逸居公司退还，逸居公司未提供充分证据证明双方已另行达成协议将该10万元意向金转为其他用途，故仍应按合作协议约定退还方治；虽双方约定若方治经营不善，无法按时足额缴纳运营管理费或房租超过30天以上的，逸居公司有权没收保证金，但违约责任的范围以损失为限，全部保证金均作为违约金用于弥补逸居公司损失明显过高，该院综合考虑方治过错程度、逸居公司实际损失等因素，酌情调整方治应承担的违约金为5万元，剩余45万元保证金应由逸居公司退还。现方治要求在本案中对意向金及保证金予以抵扣，应视为其向逸居公司提出抵销之意思表示，逸居公司同意用于抵扣本金，此系逸居公司处分其自身权利，该院予以确认并在方治应付本金中作相应抵扣，抵扣后方治应付逸居公司的管理费及租金为809019.50元。关于物业费的问题。案涉协议约定由方治自入驻之日起承担园区物业管理费，物业费也已实际产生，方治应予承担。关于物业费起算时间，逸居公司主张自2019年1月15日起算，方治称其入驻时间为2019年3月初，如上分析，酒店实际具备试营业条件的时间为2019年3月7日，故该院采信方治说法，认定以2019年3月份为物业费起算时间。依照203954元/年标准计算自2019年3月至12月的物业费为169961.67元，扣除方治已付40232.91元，尚余129728.76元，现逸居公司自愿主张116714.25元，该院依其主张金额予以认定。综上，方治尚应向逸居公司支付管理费及租金809019.50元、物业费116714.25元。双方协议解除合同后，方治未及时支付上述款项，应向逸居公司承担相应利息损失。该院对逸居公司合理部分诉讼请求予以支持，对方治合理部分抗辩予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、方治于判决生效之日起十日内支付逸居公司管理费及租金809019.50元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2020年1月1日起至实际付清日止的利息；二、方治于判决生效之日起十日内支付逸居公司物业费116714.25元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2020年1月1日起至实际付清日止的利息；三、驳回逸居公司的其余诉讼请求。如果方治未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21457元，由逸居公司负担13057元，方治负担8400元。 二审中，上诉人方治向本院提交证据：（2020）浙0109民初12290号民事判决书，欲证明在方治与逸居公司股东知情权纠纷一案中，逸居公司缺席拒不面对纠纷的事实；同时，该案于2020年10月28日判决要求逸居公司向方治提供公司自成立至判决生效之日止的财务会计报告、会计账簿的事实。 经质证，逸居公司认为方治提交的证据所涉判决并未生效，目前处于上诉过程中；同时，该案所涉的股东知情权纠纷跟本案无关联，也无法实现方治的证明目的。 本院经审查认为，方治提交的证据与本案实体处理结果之间缺乏直接关联性，亦不足以证明其待证目的，对其证明效力，本院不予认定。 被上诉人逸居公司未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，案涉协议均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。二审中，方治上诉认为运营管理费及租金应根据房间数量及酒店面积按比例减少。经查，逸居公司将酒店经营权整体交由承包经营，且方治与逸居公司签订的《运营合作协议》第三条第4款对方治需缴纳的运营管理费和房租进行了明确约定，即方治每年需固定向逸居公司缴纳运营管理费和房租。根据《运营合作协议》、《运营合作补充协议》、《履约保证》的相应内容，均无法看出运营管理费及租金系依据房间数量及酒店面积计算，且应按照房间实际数量及酒店实际面积的调整进行相应变更，方治亦无法提供有效证据足以证明上述主张，方治的该上诉主张，依据不足，本院难以采信。至于方治主张应在运营管理费及租金中扣除303、305房的费用59400元，因现有证据不足以证明303、305号房系《运营合作协议》约定的体验用房，原审法院认定方治的该主张缺乏依据，并无不当，本院予以确认。 关于酒店装修标准是否符合《运营合作协议》的相关约定。本院认为，根据《运营合作协议》第四条第6款约定，方治在本协议签订后二天内派出二名专业管理人员配合逸居公司实施酒店建设，确保酒店运营的正常运行。方治亦认可其在酒店装修过程中派员进行监工，结合方治系逸居公司的股东，应视为方治参与了案涉酒店装修过程并在该过程中足以产生一定影响。且，方治无证据证明其在案涉酒店交付时曾对酒店的装修标准提出异议，而是接收酒店并开始经营。而在后续签订的《运营合作补充协议》、《履约保证》中，合同各方对方治应依约支付园区物业管理费、水电费、运营管理费等事项作了约定，但上述合同内容亦无法体现方治曾对装修标准提出过相应异议。综合以上情况，应视为方治已接受了酒店的装修，逸居公司对酒店的装修已达到合同约定的标准。至于方治提出的逸居公司有可能违反《营运合作协议》第七条的相关约定故其有权减免租金的主张，缺乏相应合同依据，本院不予支持，同时对方治二审中提出的中止审理的申请，本院依法不予以准许。因双方协议解除合同后，方治未及时支付相应款项，已构成违约。原审法院基于《运营合作协议》的相关约定，综合方治过错程度以及逸居公司实际损失等因素，酌情调整方治承担违约金为5万元，剩余45万元保证金应由逸居公司退还方治，并无不当，本院予以确认。方治认为其无需承担违约责任的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，方治的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13057元，由上诉人方治负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  余 晟 审 判 员  张 敏 审 判 员  程雪原 二〇二一年三月四日 法官助理  林言伊 书 记 员  严森超