江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1587号上诉人（原审原告）:张安雄，男，1978年11月19日生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：陈琛，江苏钟鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李阳，江苏钟鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州雨润地华房地产开发有限公司，住所地江苏省常州。法定代表人：张宏明，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张华芳，乐天（上海）律师事务所律师。上诉人张安雄因与被上诉人常州雨润地华房地产开发有限公司（以下简称雨润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张安雄上诉请求：一、请求二审法院撤销（2020)苏0404民初2432号民事判决并依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方所签《商品房买卖合同》为格式合同，其中关于逾期付款及迟延办证的违约责任条款约定明显不对等，显失公平，系提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的条款，应属无效。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》（下称合同）中第十条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内的，自本合同规定的应付期限次日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。该合同第十七条约定，因出卖人责任，买受人不能在房屋交付后90内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.01%向买受人支付违约金。根据上述二条款，合同赋予出卖人在买受人逾期付款超过30日后解除合同的权力，剥夺了出卖人在买受人延迟办理产权证书时解除合同的权力。另外，由合同第十七条可得，出卖人逾期办证时，无论逾期多久，买受人仅可获得共计87元的违约金。比照合同第十条中约定的买受人向出卖人支付违约金的计算方式“按日向出卖人支付逾期应付款万分之三”“应付款的10%”，差距巨大，显失公平。87元的违约金，对被上诉人起不到任何的约束作用，属于变相免除被上诉人责任的情形，故上诉人认为该合同条款应属无效。二、被上诉人未对双方签订的《合同补充协议》进行任何提示及说明义务。该协议第十四条第3款亦属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的条款，应属无效。被上诉人提交的《合同补充协议》为商品房买卖合同签订当天同时签订，全文无一处手写内容，均为打印字体。该协议结构混乱，通篇均为免除出卖人责任，加重买受人责任义务的内容。协议正文无任何加粗加黑的字体对重点责任条款进行突出提示，被上诉人也未向上诉人尽到任何提示和说明义务，特别是被上诉人援引的该协议第十四条第3款，其上下文均与违约责任无任何关联。上诉人认为被上诉人签订的该份补充协议己不仅仅是免除出卖人责任、加重买受人责任这么简单，其行为性质十分恶劣，涉嫌欺诈。三、因逾期办证，上诉人无法完全行使物权的全部权益，可得利益损失巨大。1、转售损失。由于被上诉人的原因导致上诉人无法及时办理房屋产权证，上诉人无法出售该房屋。在房价普遍升高的大趋势下，上诉人的可得利益损失巨大。2、租赁损失。根据住房城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、十五条规定，房屋租赁合同订立后30天内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地相关部门办理房屋租赁登记备案。备案时应当提交的材料包括房屋所有权证书。上诉人购买的该房屋为商铺，其用途主要为出租给他人用于商业经营活动，与一般居民自住的租赁不同。现因被上诉人逾期办理房屋所有权证，潜在租户无法依法办理租赁登记备案，使得上诉人房屋长期无法租出，按当地市场租金行情5000元/月及实际办理产证的时间计算，损失高达15万元。四、上诉人对于违约金的计算于法有据，合情合理。由于涉案合同第十七条属于一方免除其责任、加重对方责任的无效条款，故应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，符合合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即使认为涉案合同第十七条有效，根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第45条：对于逾期办证，开发商往往约定较低的违约金，有的逾期办证时间较长，买受人主张调高违约金的，此时应由买受人举证其损失，买受人能够证明损失大于合同约定的违约金的，可予支持。但实践中对于逾期办证的损失往往很难举证证明，而逾期办证客观上确实对买受人造成损害，如果逾期付款违约金与逾期办证违约金约定明显不对等的买受人请求参照《商品房买卖司法解释》第18条第2款规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的，一般可予支持。综上，无论是按照可得利益损失计算，还是按照人民银行同期贷款利率6%上浮50%计算，被上诉人主张的违约金金额均在合理范围之内。原审法院认定事实错误导致适用法律错误，故请求二审法院依法予以改判。张安雄在二审中对上诉理由又补充表述：第一，双方所签的商品房买卖合同及其补充协议，不仅违反了合同法的相关规定，也不符合消费者权益保护法第26条的相关规定。我们认为其关于逾期办证的违约金条款内容无效。第二，关于上诉人与被上诉人签订的补充协议，上诉人为公民个人，为民事主体，被上诉人为商事主体，双方之间的地位本就存在差异。主合同与补充协议为同日签订，在主合同对买受人逾期付款的违约责任已有10%的约定的情况下，又将该责任提高至20%，明显不符合交易习惯及常理，带有恶意欺诈的性质，显失公平。被上诉人雨润公司辩称：首先，我们要向上诉人明确该案不适用消费者权益保护法，应当适用商品房买卖合同的相关规定。另外，上诉人很纠结违约责任的条款是不是格式条款或者格式合同？我们需要明确一下，整个商品房买卖合同并非被上诉人自行制作的，而是常州市房管局统一下发的文本，在整个文本当中，划线部分还有其他的部分是可以由双方当事人协商确定的。本案当中涉及的关于逾期办证的违约金条款是一个选择性的条款，是双方协商一致的结果。不存在免除卖方的违约责任，也不存在加重买方责任，或者排除买方主要权利的情形。所以该条款不属于格式条款，也不应当被认定为是一个无效条款。第二，上诉人在上诉状当中提到因逾期办证，自己造成了一些可得利益的损失，我们认为这些可得利益的损失，所谓的理由是不存在的，或者说站不住脚的。关于第一点，转售损失，上诉人在上诉状当中明确房屋的价格已经普遍升高的大趋势下，你应该是得利了，而不是说早点拿到房产证以后转让，那么如果真的，你早点拿到产权证后转让，才损失巨大，所以这和你想表达的内容是完全相反的。不存在转售损失。第二点，关于租赁的问题，房屋早在2017年的时候就已经交付给了上诉人，所以有没有房屋所有权证并不影响租赁。这个事实，上诉人所说的这两个可得利益的损失都是不存在的。根据最高院关于商品房买卖合同相关司法解释的规定，违约责任有约定的要依照约定。如果上诉人认为自己的损失远远超过了约定，那么应当向法庭提交证据。在一审当中法官多次问到上诉人有没有实际损失的依据向法庭提交，上诉人明确表示没有。所以不应当以上诉人自己的个人观点来否定这个条款的存在，或者说来推翻双方之前的一些约定。另外除了这个选择性条款之外，我们双方还签署了相关的补充协议，在补充协议的第14条第3点也明确约定了双方在签订本合同时均清楚了解自己的违约行为将会带来的违约责任，约定的违约金数额系双方真实的意思表示，若出现约定的违约金数额超过实际损失的，双方依然应按照本合同的约定履行，并在实际损失低于违约责任时，放弃依法请求降低的权利。这个补充协议是双方协商一致的结果。张安雄向一审法院起诉请求：1.判令雨润公司支付逾期办证违约金47301元；2.由雨润公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月19日，张安雄（买受人）与雨润公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买施工编号星雨华府商业2幢S3-6号房，建筑面积共计47.14平方米，价款总金额为870000元；出卖人应当在2016年7月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十七条“关于产权登记的约定”约定：该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件，因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.01%向买受人支付违约金。后张安雄依约向雨润公司支付了购房款。一审法院另查明；涉案房屋已于2017年6月30日交付张安雄。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。鉴于双方对雨润公司存在逾期办证的事实并无异议，予以确认，雨润公司应按约承担违约责任。鉴于合同中已明确约定了违约金的支付方式，张安雄要求雨润公司按约支付逾期办证违约金，应予支持。庭审中，张安雄未能举证证明其因逾期办证所造成的实际损失。故在合同有明确约定的情况下，张安雄要求按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金的诉讼请求于法无据，依法不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、雨润公司于本判决生效之日起十日内给付张安雄逾期办证违约金87元。二、驳回张安雄的其他诉讼请求。本案案件受理费法院减半收取为492元（张安雄已预交），由雨润公司负担42元，由张安雄负担450元。二审中，当事人双方均表示对一审法院认定的事实无异议，且双方也未提出新证据。对此，本院对一审法院认定的事实，予以确认。本院认为：张安雄与雨润公司之间签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。由于双方对雨润公司存在逾期办证的事实并无异议，对此，雨润公司应当按约承担违约责任。鉴于本案争议的焦点为雨润公司对造成逾期办理房屋权属证书的违约责任应如何承担。张安雄认为案涉商品房买卖合同第十七条约定的违约金过低,属于无效的格式条款，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算逾期办证的违约金。本院认为该意见不能成立，理由有三：第一，案涉商品房买卖合同是由政府相关部门统一制定的格式文本合同，合同文本中有固定条款、选择条款及约定条款，与当事人自行制定反复使用的合同并不相同。就合同第十七条“关于产权登记的约定”而言，其中“买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.01%向买受人支付违约金”。该条款并没有免除卖方的违约责任，亦不存在加重买方责任或者排除买方主要权利，因此该条款不属于原《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定的格式条款且无效的情形。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本条司法解释对如何承担违约责任作出了详细规定，即当事人双方有约定的，按约定的内容来处理；没有约定违约金或损失数额难以确定的，处理的原则就是按照已付购房款总额付息，参照的标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。本案如前所述，合同第十七条对雨润公司造成逾期办理房屋权属证书需承担的违约责任有明确、具体、清楚的约定，因此本案不适用上述的规定。第三，原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”从上述规定中可以看出，当事人约定的违约金数额低于造成的损失，守约方可以要求调整。但本案张安雄未能提供证据证明逾期办理房屋权属证书对其造成的实际损失以及具体损失数额，其要求雨润公司以房屋总价款为基数按照银行同期贷款利率标准计算违约金的主张，没有事实依据，不予支持。因此，一审法院以合同约定的逾期办理房屋权属证书违约金计算方式认定雨润公司的违约责任，并无不当。综上所述，张安雄提出的上诉理由，不能成立。一审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费984元，由上诉人张安雄负担。本判决为终审判决。审判长  颜国容审判员  王 莹审判员  袁海燕二〇二一年三月二十九日书记员  房 敏