四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终249号 上诉人（原审被告）：胡皓蓝，男，1997年3月5日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：王丽镔，四川则昂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵彬，男，1985年5月11日出生，汉族，住河南省滑县。 委托诉讼代理人：周竟博，重庆升正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安安鑫装饰设计工程有限公司，住所地四川省广安枣山物流商贸园区××道××段××号广安客运枢纽站对面左侧。 法定代表人：汪定远。 上诉人胡皓蓝因与被上诉人赵彬、广安安鑫装饰设计工程有限公司（以下简称“安鑫装饰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初5253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡皓蓝上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二、四、五项，改判胡皓蓝不承担责任。2.一、二审诉讼费由赵彬、安鑫装饰公司分担。事实和理由：首先，胡皓蓝在赵彬处租赁案涉房屋系为安鑫装饰公司办公使用，即安鑫装饰公司才是案涉房屋的实际使用人，胡皓蓝不用承担责任。其次，租赁期满后，赵彬未向胡皓蓝提前发出催收或催缴租金的通知，亦未及时终止租赁合同防止损失扩大。再次，赵彬在未采取任何措施的情况下，放任安鑫装饰公司继续经营，并接受了汪定远的租金转账，安鑫装饰公司的其他股东也为缓交租金向赵彬发送消息，可见次年租金的缴纳义务已转移至安鑫装饰公司，因赵彬未及时止损而扩大的损失不应由胡皓蓝承担。最后，水电、物业费用系安鑫装饰公司产生，赵彬对上述费用的举证不足，一审法院查证事实不清，判决胡皓蓝承担责任属实不当。 赵彬辩称，一审查明案件事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 安鑫装饰公司未向本院提交答辩意见。 赵彬向一审法院起诉请求：1.判令解除赵彬、胡皓蓝于2018年9月26日签订的租赁合同。2.判令胡皓蓝向赵彬支付物业管理费6000元、水电费13,308元。3.判令胡皓蓝立即向赵彬支付未足额缴纳的第二年度租金39,900元（2019年9月26日至2020年9月26日）。4.判令胡皓蓝立即向赵彬支付未按合同约定期限缴纳租金的违约金130,404.9元（合同总额652024.49元*20%）。5.判令胡皓蓝立即向赵彬支付因违反合同约定提前终止合同的违约金130,404.9元（合同总额652024.49元*20%）。6.判令胡皓蓝立即向赵彬支付擅自将房屋转租给他人使用的违约金130,404.9元（合同总额652024.49元*20%）。7.本案诉讼费由胡皓蓝承担。一审审理过程中，胡皓蓝申请追加安鑫装饰公司作为被告参加诉讼，赵彬增加一项诉讼请求，即安鑫装饰公司对前述债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2017年4月10日，甲方广安广顺运业有限公司（出租方）与乙方赵彬（承租人）签订了《租赁合同》，约定广安广顺运业有限公司将其合法所有的位于广安枣山物流商贸园区××道××段××号广安客运站枢纽站一楼2间服务超市用房、西侧二楼餐厅及其相关联用房等整体租赁给赵彬从事交易文件中明确的商业经营，租赁期限为从2017年4月1日至2017年8月31日为免租期，从2017年9月1日计租，租期为6年。2018年5月30日，赵彬向广安广顺运业有限公司提出转租申请，请求将合同约定的“二楼左侧宴会厅及厨房后半部分约800平方米，转租给第三方胡皓蓝”，广安广顺运业有限公司经研究后同意转租。 2018年9月26日，甲方赵彬（出租方）与乙方胡皓蓝（承租人）签订了《租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于广安枣山物流商贸园区××道××段××号广安客运枢纽站面对左侧二楼宴会厅及厨房后部分800平方米租赁给乙方从事交易文件中明确的商业经营。租赁房屋的用途为：主要用于办公室使用；2.租赁期限：经甲乙双方友好协商，租赁时间为2018年9月26日至2023年9月1日共四年零十一个月；3.租金及缴纳方式：先付租金后使用的方式，2018年9月26日至2019年9月26日租金为118000元，以后租金每年递增5%。本合同签订后三个工作日内乙方向甲方支付第一年租金，以后每年9月26日支付下年租金。本合同签订前，乙方一次性向甲方支付保证金10000元；4.乙方按本合同约定按期足额缴纳租赁费用后，租赁房屋产生的水电气、网络、清洁、消防等一切费用由乙方承担。其中，垃圾清运费、消防维护费等物业管理费按3000元／年定额缴纳，如乙方逾期未支付，乙方同意甲方直接将相关费用从保证金中予以扣除，不足的由乙方及时补齐；5.租赁期间，任何一方单方提出终止合同，需提前六个月以书面形式通知对方，在双方协商一致的基础上提前终止本合同；6.如乙方未按本合同约定按期足额缴纳租金，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付而未付部分的千分之一作为违约金，逾期超过10日的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应按合同总额的20%向甲方支付违约金。 安鑫装饰公司成立于2018年6月14日，股东（发起人）为汪定远、向政富、林智谋、李静、周伟、葛良茂、被告胡皓蓝（持股比例30%）等七人，登记的公司住所地为四川省广安枣山物流商贸园区××道××段××号广安客运枢纽站对面左侧，法定代表人为胡皓蓝。安鑫装饰公司登记注册时，胡皓蓝提交书面说明称，自愿将其租赁赵彬位于四川省广安枣山物流商贸园区××道××段××号广安客运枢纽站对面左侧门市无偿提供给安鑫装饰公司作为办公场所使用。胡皓蓝提交了汪定远于2018年5月17日、2018年5月25日向胡皓蓝分别转账支付10000元、20000元，向政富于2018年5月25日共向胡皓蓝转账支付46600元，林智谋、李静、周伟亦于2018年5月25日向胡皓蓝分别转账支付9990元、10000元、10000元等支付宝、微信转账记录，证明租用案涉房屋前各股东筹资情况。2018年9月13日，安鑫装饰公司的法定代表人由胡皓蓝变更为汪定远。 2018年9月10日，胡皓蓝与周伟签订了《股权转让协议》，约定胡皓蓝将其持有的安鑫装饰公司10%的股权转让给周伟，转让价格为0元。 胡皓蓝同时提交了其与汪定远、向政富、周伟签订的《股权转让协议》，载明分别向向政富转让7万元股权、向汪定远转让7万元股权、向周伟转让6万元股权，落款时间为2020年1月20日。 2019年8月20日至2020年4月26日期间，安鑫装饰公司的法定代表人汪定远分五次共计向赵彬支付了150,000元。 汪定远在代理人向其所在的询问笔录中陈述，2020年4月25日所转款项中的6000元用于委托赵彬为其购买口罩，2020年4月26日所转的30,000元系用于汪定远向赵彬偿还个人借款。同时陈述，他和胡皓蓝等人计划开设装修公司创业，当时安鑫装饰公司还未成立，就由胡皓蓝出面签订租赁合同，由安鑫装饰公司使用。合同大约于2018年5月签订，但是商量了3个月的免租期，因此合同上落款的时间为2018年9月26日。胡皓蓝与安鑫装饰公司没有书面协议，也没有得到赵彬的同意。后安鑫装饰公司经营到2020年6月6日就经营不下去暂停营业了。当时胡皓蓝没有书面通知赵彬解除租赁合同，安鑫装饰公司的股东向政富通过微信告知赵彬公司经营不好，租金后面交，但赵彬未同意。胡皓蓝一直未向赵彬提出解除租赁合同。胡皓蓝最开始与赵彬约定租赁800平方米房屋，后来在第一年租期未到的时候胡皓蓝叫向政富给赵彬说增加租赁面积，后来增加了500平方米的租赁面积，房屋租金增加30,000元。 2020年8月17日，广安广顺运业有限公司向赵彬发出水费电费催缴通知单，告知赵彬案涉租赁房屋从2019年11月18日起至2020年6月16日产生水费2976元、电费10,332元未缴纳，通知其于2020年8月31日前缴清。 一审法院认为，本案的争议焦点为该《商铺租赁合同》中支付拖欠租金等费用的民事责任主体问题。 依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，发起人为设立公司以自己名义对外订立的合同，原则上应当坚持合同相对性原则，故赵彬应向合同相对人即胡皓蓝主张合同权利，而不能向合同关系外的安鑫装饰公司主张合同权利。但安鑫装饰公司设立后若确认了该合同或已实际成为合同主体，合同相对人即赵彬享有了选择发起人胡皓蓝或安鑫装饰公司承担合同责任的选择权。 本案中，赵彬明确要求胡皓蓝承担合同义务，在无证据证明赵彬在合同履行期间要求安鑫装饰公司承担合同责任的情况下，应当认定赵彬选择了胡皓蓝作为案涉合同的责任人。经查，胡皓蓝现下欠合同约定房屋2019年9月27日至2020年9月26日期间的房屋租金9900元[（118000+118000*5%）-（150000-36000）=9900]、租赁房屋期间的水电费13,308元未支付，应当向赵彬支付。胡皓蓝未提交证据证明其缴纳了2018年9月26日至2020年9月26日期间的物业管理费6000元，亦应向赵彬支付。综上，对赵彬诉请要求胡皓蓝支付下欠租金9900元、水电费13,308元、物业管理费6000元的诉讼请求，予以支持。关于案涉房屋第二年增加的房屋租赁面积所产生的租金30,000元的问题，该增加的租赁面积及租金系安鑫装饰公司成立后达成，通过赵彬提交的安鑫装饰公司汪定远向其支付房租的银行流水、对汪定远所作的笔录，以及向政富与其的微信聊天记录可知，增加的房屋租赁面积及租金应为赵彬与安鑫装饰公司达成的协议，该增加面积产生的租金30,000元应由安鑫装饰公司向赵彬支付。 关于本案的违约责任问题。合同约定胡皓蓝逾期支付租金超过10日，赵彬有权解除合同。现胡皓蓝下欠租金9900元未付，安鑫装饰公司下欠赵彬租金30,000元未付，赵彬有权解除合同并要求胡皓蓝、安鑫装饰公司承担相应的违约责任，故对赵彬主张解除其与胡皓蓝签订的租赁合同的诉讼请求，予以支持。关于违约金的问题，根据迟延支付租金实际数额，结合赵彬的损失情况，一审法院酌情认定胡皓蓝迟延支付租金的违约金为以7000元为基数，从2019年9月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止；安鑫装饰公司迟延支付租金的违约金为以30,000元为基数，从2019年9月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。关于赵彬主张的因延期支付租金导致合同解除的违约金，一审法院认为，因胡皓蓝、安鑫装饰公司违约导致合同解除，应当承担相应的违约责任。胡皓蓝提出赵彬主张的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况。当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合欠付租金数额、因疫情原因导致市场经济不景气等实际情况，根据公平原则，酌情考虑因迟延支付租金导致合同解除的违约金为三个月的房屋租金损失，即38,475元，其中胡皓蓝应承担9550元，安鑫装饰公司承担28,925元。关于赵彬主张的胡皓蓝擅自转租的违约金问题，赵彬与胡皓蓝签订租赁合同时，已经知道胡皓蓝租赁房屋用于办公室使用，且2019年9月26日至2020年9月26日期间已交的租金均由安鑫装饰公司的法定代表人汪定远支付，赵彬对此并未提出异议，应当认定其对安鑫装饰公司使用案涉房屋的认可，且赵彬与安鑫装饰公司还达成了增加租赁面积的协议，据此对赵彬的本项请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，遂判决：一、解除赵彬与胡皓蓝于2018年9月26日签订的《商铺租赁合同》；二、限胡皓蓝于判决生效之日起三日内向赵彬支付下欠的商铺租金9900元及逾期支付租金的违约金（违约金以9900元为基数，从2019年9月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至前述款项付清之日止）；三、限安鑫装饰公司于判决生效之日起三日内向赵彬支付下欠的商铺租金30,000元及逾期支付租金的违约金（违约金以30000元为基数，从2019年9月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至前述款项付清之日止）；四、限胡皓蓝于判决生效之日起三日内向赵彬支付水电费13,308元、物业管理费6000元；五、限胡皓蓝于判决生效之日起三日内向赵彬支付因逾期支付租金导致合同解除的违约金9550元；六、限安鑫装饰公司于判决生效之日起三日内向赵彬支付因逾期支付租金导致合同解除的违约金28,925元；七、驳回赵彬的其他诉讼请求。 二审中，当事人均未向本院提交新证据。二审对一审认定的事实予以的确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，发起人为设立公司以自己名义对外订立的合同，原则上应当坚持合同相对性原则。本案中，胡皓蓝作为安鑫装饰公司的发起人之一，与赵彬签订《租赁合同》，赵彬明确要求胡皓蓝承担合同义务，应当认定赵彬选择了胡皓蓝作为案涉合同的相对人承担责任，故对赵彬的请求予以支持。关于欠缴的水电、物业费具体金额是否正确问题，因赵彬一审中已举示了广安广顺运业有限公司向其送达的催缴通知单予以证明，胡皓蓝并没有举示任何证据予以反驳，故本院对广顺运业有限公司催缴通知单予以采信。 综上所述，上诉人胡皓蓝的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费769元，由上诉人胡皓蓝负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 成代军 审 判 员 蒋 濒 审 判 员 张 波 二〇二一年三月九日 法官助理 陈 雪 书 记 员 姚松言