浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0421民初378号原告：嘉善禾众房地产开发有限公司，住所地浙江省嘉兴市嘉善县罗星街道禾众商业广场2幢4号。法定代表人：张志强。委托诉讼代理人：肖勇杰、顾沁莘，浙江凯信律师事务所律师。被告：嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司，住所地浙江省嘉兴市新文化广场1幢1801室。法定代表人：谢朝科。委托诉讼代理人：朱泳、王炳尧，浙江东方正大律师事务所律师。第三人：李龙敏，女，汉族，1989年9月1日生，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：张敏，上海瀛东律师事务所律师。原告嘉善禾众房地产开发有限公司（以下简称“禾众房地产公司”）与被告嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司（以下简称“恒言行销售代理公司”）、第三人李龙敏商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖勇杰、被告委托诉讼代理人朱泳、第三人委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禾众房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋转让款179166元；2.判令被告按照179166元为基数，每日万分之一的标准自2018年4月24日起支付延期付款违约金至实际支付日；3.判令第三人承担前述房款及违约金款项的补充支付义务；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年5月24日订立了《禾众商业广场项目独家房源转让服务合同》，约定由被告作为代理商，代理销售原告的房产项目。该合同3.3条明确约定：乙方的代理收益为房源底价之上的溢价部分……，乙方与客户订立协议，收取费用的，必须事先向甲方完全、充分、及时披露并报备前述协议签署情况，并在收取费用后完全、充分及时向甲方披露；且乙方签署前述协议以及收取前述费用的前提为客户与甲方订立并完全履行合同，如发生未完全履行合同而乙方收取费用的情况，则乙方收取前述费用的，乙方有义务将其收取的款项先行支付甲方的转让房屋款。前述协议签署后，乙方在代理销售过程中，即自行向客户收取代理收益。第三人系乙方代理销售客户。原告与第三人签订房屋买卖合同后，第三人至今未完全履行合同约定付款义务，尚拖欠房屋转让款179166元。原告向第三人多次催讨，第三人坚持称所有房款均已支付给被告，但被告对此予以否认，且拒绝披露其向第三人收取的全部款项情况。鉴于此，原告为保护自身的合法利益，现向法院起诉，请求法院依法保护原告的合法利益。被告恒言行销售代理公司辩称：原告隐匿了一份重要证据《购房补充协议》。被告作为原告的房屋销售代理商，于2017年9月30日与第三人签订了一份《嘉善禾众商业广场认购协议》，约定由第三人认购嘉善禾众商业广场1-2105房屋，认购价为522379元，优惠价为49万元（后再次让利确认优惠价为48万元），合同价为252725元。按照原被告之间于2017年5月17日签订的《独家房源转让服务合同》约定，案涉房屋的销售底价为每平米5500元，溢价部分227275元（优惠价48万元-合同价252725元）为被告的受益。2018年4月24日，原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，当天又签订了《购房补充协议》，约定第三人将应付未付款19万元（优惠价48万元-被告已收款29万元）分期支付给原告。原被告又商定，被告将已收款扣除受益后的62725元加上出借款7万元，合计132725元作为第三人的购房首付款支付给原告。从原告提供的收款收据也可以证明第三人已部分履行了《购房补充协议》项下的分期付款义务。《认购协议》可以证明房屋买卖的实际价格，《购房补充协议》及被告的付款行为可证明被告已将收款事实向原告披露，原告当时并无异议，且欠款主体为第三人，原告的主张不成立，相反，原告应将收取第三人的分期付款优先归还向被告的借款7万元。综上，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。第三人李龙敏述称：第三人对原告没有付款义务，具体理由如下。首先，第三人就案涉房屋已经完全支付购房款，前后支付的购房款金额达26万余元，而原告提供的《房屋买卖合同》中约定的购房款总价为252725元。其次，原告诉称被告未向其披露所收取的款项情况，但根据《独家房源转让服务合同》约定，原告仅有权要求被告支付，无权向第三人李龙敏主张权利。再次，第三人未签订过任何补充协议，仅应按照《房屋买卖合同》的约定支付价款，该款项已经完全支付，不存在其他的付款义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认证如下：第三人对原告提交的《房屋买卖合同》真实性无异议，但认为系郑嘉代签，原告仅对购房行为及价款等部分内容追认，分期付款的约定违背第三人的真实意思；第三人对原告及被告提交的《购房补充协议》、被告提交的《认购协议书》不予认可，认为并非第三人李龙敏所签，签字人郑嘉未得到第三人的授权，属于无权代理。本院对其形式真实性予以确认，且与本案关联，对其证明力将在本院认为部分评析。本院经审理认定事实如下：2017年5月24日，原告禾众房地产公司（甲方）与被告恒言行销售代理公司（乙方）签订《独家房源转让服务合同》一份，约定由被告为原告开发建设的禾众商业广场项目房源进行独家房源转让服务。双方就服务范围、期限、合作方式、违约责任、双方的权利义务等事项进行了约定，其中“合作方式”3.3部分约定，“乙方的代理受益为房源底价之上的溢价部分，无论乙方采取自行与客户签订协议中约定中介费用或其他费用的形式及其他任何方式的，均应视为该房源底价上的溢价，该溢价若需进入甲方账户，则需支付20%税金。……乙方与客户订立协议，收取费用的，必须事先向甲方完全、充分、及时披露并报备前述协议签署情况，并在收取费用后完全、充分、及时向甲方披露。且乙方签订前述协议以及获取前述费用的前提为客户与甲方订立并完全履行合同，如发生未完全履行合同而乙方已收取费用的情况，则乙方收取前述费用的，乙方有义务将其收取的款项先行支付甲方的转让房屋款，对此，乙方应当在与客户的协议中予以明确。”2017年9月30日，被告恒言行销售代理公司与案外人郑嘉签订《嘉善禾众商业广场认购协议书》一份，约定由郑嘉认购酒店公馆第1幢21层2105号房，建筑面积为45.95㎡，认购总价522379元，优惠总价49万元，定金5万元，合同价252725元。双方还就签订《商品房买卖合同》等事项进行了约定。2018年4月24日，原告禾众房地产公司以第三人李龙敏为买受人签订《房屋买卖合同》一份，约定由李龙敏购买禾众房地产公司开发建设的嘉善禾众商业广场第1幢2015号房，建筑面积为45.95㎡。合同第五条“计价方式与价款”约定“1.按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米5500元，总价款252725元。”第七条“付款方式及期限”约定“买受人按下列第2种方式按期付款：……2.分期：买受人在签订本合同之日支付房款人民币壹拾叁万贰仟柒佰贰拾伍元整，剩余房款计人民币壹拾贰万元整，在分期协议规定时间前付清。”合同还就其他事项进行了约定。合同尾部买受人签章处为“李龙敏郑嘉代签”，并捺印。当天，郑嘉代第三人李龙敏与原告禾众房地产公司签订《购房补充协议》一份，就案涉房屋分期付款事宜进行约定，分期支付的房款总金额为19万元，付款期限为三年，自2018年5月1日至2021年5月1日，可选择按季度付款，每年付款金额不少于63334元。双方还就利息、交房、办证、违约责任等事项进行了约定。协议尾部乙方处为“李龙敏郑嘉代签”，并捺印。各方提交的证据显示，2018年1月5日，第三人李龙敏支付房款24万元（向被告支付），同年8月1日支付房款10834元（向原告支付）。被告自认收到第三人的付款合计29万元，第三人予以确认。故，第三人李龙敏已付款金额合计300834元。2018年1月5日，被告通过其他人向原告禾众房地产公司支付了132735元。2018年6月30日，原告禾众房地产公司（甲方）与被告恒言行销售代理公司（乙方）签订《优先还款协议》一份，称为解除案涉房屋的抵押权，由甲方向乙方借款7万元，就该借款的返还进行约定。内容包括“一、该房屋目前由客户李龙敏购买，客户还有19万元剩余房款未付清，经客户与甲方协商通过分期付款的方式支付甲方剩余房款。甲乙双方约定，客户按季度分期偿还至甲方账户的资金用于优先偿还乙方7万元的借款，直至付清为止。……”本院认为，本案涉及三个不同的法律关系，一是原告禾众房地产公司与被告恒言行销售代理公司之间的房屋销售代理关系，二是被告恒言行销售代理公司与第三人李龙敏（郑嘉代签）之间房屋认购协议关系，三是原告禾众公司与第三人李龙敏（郑嘉代签）之间的房屋买卖合同关系。原告的第一、第二项诉讼请求系基于第一个法律关系，第三项诉讼请求系基于第三个法律关系，然而，上述三个法律关系相互独立，不存在依附或主从关系，由此产生的争议应当分别主张。鉴于各当事人在本案中的诉讼地位，本院仅就原被告之间的争议进行审理，对于原告与第三人之间的争议以及被告与第三人之间的争议不作审理。根据原被告之间的约定，购房人支付的款项可分为两部分，一是由原告获取的底价（即合同价），二是由被告获取的溢价（指底价的超出部分）。本案中，原告应获取的款项为合同价252725元，被告已收取第三人支付的款项为29万元，被告是否应当从已收取的款项中将合同价先行支付原告是本案的争议焦点。根据双方签订的《独家房源转让服务合同》3.3部分的约定，被告获取溢价的前提是第三人与原告签订的《房屋买卖合同》已完全履行，当然包括第三人已按照约定履行支付购房款的义务。《房屋买卖合同》第七条“付款方式及期限”约定，买受人分两笔付款，一笔是合同签订时付132725元，另一笔是在分期协议规定时间前支付12万元。郑嘉代第三人李龙敏与原告禾众房地产公司签订的《购房补充协议》是对《房屋买卖合同》中12万元款项支付方式及期限的约定，属于该合同的有机组成部分。若原被告之间无其他约定，被告应当按照《独家房源转让服务合同》3.3部分的约定将其从第三人处收取的款项先行支付原告应获取的底价。然而，双方又于2018年6月30日签订了一份《优先还款协议》，将双方认为的彼时第三人尚欠款19万元如何分配进行了约定，对尚欠款应由原告根据《购房补充协议》等直接向第三人主张，且应将其中的7万元先行偿还被告。该《优先还款协议》改变了《独家房源转让服务合同》中关于原被告双方就底价及溢价的分配顺序，原告仍以《独家房源转让服务合同》向被告提出相关主张，本院不予支持。至于原告主张由第三人承担补充责任，因涉及不同的法律关系，前文已述及，不再赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告嘉善禾众房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3884元，减半收取1942元，由原告嘉善禾众房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 江万景二〇二一年三月十五日法官助理 曹倩云书 记 员 周 丹