黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4450号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨丽杰，女，1955年3月30日出生，汉族，东北农业大学退休教师，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：杨培培，黑龙江博润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔祥斐，黑龙江博润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：霍贵成，男，1957年11月14日出生，汉族，东北林业大学退休教师，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：杨培培，黑龙江博润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔祥斐，黑龙江博润律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李亚男，女，1981年2月24日出生，汉族，哈尔滨环境保护局高级工程师，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王海鹏，黑龙江海天庆城律师事务所律师。原审第三人：黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路鸿翔名苑小区祥福阁****门市。法定代表人：王文奇，董事长。上诉人杨丽杰、霍贵成因与被上诉人李亚男、第三人黑龙江骄阳房地产经纪有限公司（以下简称骄阳地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初10508号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。杨丽杰、霍贵成上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李亚男的全部诉讼请求；2.改判解除房屋买卖合同，由李亚男给付杨丽杰、霍贵成违约金5万元。事实和理由：一、一审法院认定杨丽杰、霍贵成违约，是认定事实错误。杨丽杰、霍贵成一审提出反诉要求解除房屋买卖合同的事实清楚、证据确实充分，应予以支持。1.杨丽杰依约履行了相应的合同义务，不存在任何违约情形。根据双方签订的《房屋买卖合同》约定及双方在缔约过程中的口头约定，杨丽杰、霍贵成作为卖方在签约后需履行如下义务：结清该房屋的各项费用，将房屋腾空户口迁出；换取购房发票，办理所有权人为杨丽杰的一手产权证，然后通知居间方转告买方支付全款后办理二次产权更名。结合本案可知，杨丽杰、霍贵成依约完成了全部前期合同义务，不存在任何违约行为。2.杨丽杰通知居间方转告李亚男可以办理房产更名尽快支付房款后，李亚男称她家没有钱，钱在股票市场上拿不出来，要求将约定的现金支付变更为贷款，杨丽杰因急等用钱给儿子在北京买房子作为首付，所以不同意变更付款方式，告知必须按约定现金支付，但李亚男迟迟不支付房款，在此情况杨丽杰、霍贵成当然有权解除合同并要求李亚男给付违约金。首先，根据原审一审笔录和重审一审笔录可知本案的事实经过为：2016年3月31日，一手产权证下来当日，杨丽杰通过居间方签约经理杨楠转告李亚男交付房款；3分钟之后杨楠电话回复说李亚男问能不能贷款，杨丽杰明确表示不同意变为贷款，必须按约定现金支付，居间方说转告李亚男，之后就没有再与杨丽杰联系。2016年4月5日，在李亚男本身未履行支付房款义务的情况下，其谎称杨丽杰不履行合同义务起诉要求杨丽杰继续履行合同。2016年6月20日，在杨丽杰通过中介通知李亚男付款81天之后，李亚男仍不交付房款，按合同第八条违约责任第2条约定“买方应按合同约定日期足额交付房款，逾期15个工作日视为买方违约且自动放弃购买，如买方已交付定金，适用定金罚则。”杨丽杰遂向原一审法院提起反诉要求解除房屋买卖合同。李亚男在收到居间方通知后迟延履行合同义务，在杨丽杰给出合理宽限期后其仍未履行，致使杨丽杰无法配合产权过户并完成交易，在此情况下杨丽杰作为守约方诉请解除房屋买卖合同，合理合法，应予支持。二、李亚男在一审中主张杨丽杰违约，要求其继续履行合同过户交房并支付违约金，但李亚男却并未对杨丽杰到底存在何种违约情形进行举证，而其本人违约未支付购房款却是客观事实，因此应驳回李亚男一审本诉的全部诉讼请求。1.李亚男未在约定时间交付房款，依合同约定该行为构成违约并应承担违约责任。合同第五条第（一）项现金交易条款约定“买方应在2016年1月1日前将购房全款及居间服务费和代办费交付到居间方处，居间方在收齐房款后的三个工作日内通知买卖双方准备办理更名的手续”，在第十条补充协议第2项中仅将付款时间调整为“可以更名的前一日”，但并未改变在约定时间内居间方应向买方收齐购房全款，再通知双方继续办理产权更名的约定。另合同第八条2款约定“买方应按本合同约定日期足额支付房款，逾期15个工作日视为买方违约且自动放弃购买，如买方已交付定金，适用定金罚则”，居间方骄阳地产在2016年3月31日（骄阳地产证明杨丽杰通知李亚男产权证下来可以更名付款的日期）至6月20日（杨丽杰在等待无果之后提起反诉要求解除合同的日期）之间并未收到李亚男向中介交齐“购房全款”，至于是居间方未通知李亚男还是李亚男恶意违约杨丽杰、霍贵成不得而知，还望二审法院查明。客观的履约事实是，杨丽杰、霍贵成在长达81天的宽限期中未收到房款，也未收到居间方确认收齐全款可以继续交易的通知，在此情况下理应认定李亚男违约且自动放弃购买，李亚男无权要求继续履行合同。2.李亚男在一审中称杨丽杰存在“拖延履行合同义务”、“未尽通知义务”、在重审一审中又称杨丽杰说“房子不卖了”等等违约行为，但却未举示任何证据，其主张不应支持。第一，在一审中李亚男称合同约定的交付房款的时间为“可以办理更名过户的前一日”，但杨丽杰在办理完产权证后并没有通知李亚男和居间方。然而，居间方的证人证言却明确说，杨丽杰电话通知说办完一手房产证了，让李亚男尽快付款，居间方也转告李亚男了，并与其对是否可以变更付款方式进行了磋商。因此，李亚男称杨丽杰存在“可以办证了却不通知”的违约情形不成立。第二，在重审的一审中李亚男又改口称杨丽杰的违约行为是说“不卖了”，证据是原审一审居间方区域经理杨建勇的证人证言，但该证言根本不具备证据属性，不能作为定案依据。首先，本案发回重审的原因之一就是原审遗漏了诉讼主体，即无独立请求权第三人骄阳地产公司，而骄阳地产公司的门店负责人、区域经理均系本案的当事人代表，其所说明的内容仅能称之为“当事人自述”，当该自述内容存在争议时，主张该自述真实的当事人一方负有举证义务，无法举证证明时则该观点不应采信，该“证人证言”因不具有真实性、客观性，也不宜作为定案依据。其次，杨建勇并不是本案的经手人，并未参与本案诉争的房产的签约磋商及履行过程，其如何能证明双方当事人在履约中的言行和意思表示呢？再次，该证人证言是原审一审中的证人证言，在此次按一审程序重审的庭审过程中，尽管杨丽杰、霍贵成在庭审中一再要求，庭审活动都因此一度中止，但上述重要“证人”均未到庭，重审的一审法院依原一审笔录中含糊不清的陈述就采信了该证据，认定杨丽杰违约，明显证据不足。总结一下，暂且不论李亚男是否提供了证据证实其主张，就常识可知，一个事件只可能有一种过程真相，李亚男在原审一审中主张杨丽杰拖延办理房屋产权更名，可以办更名了未通知，但她的“证人”骄阳地产的区域经理杨建勇却说通知李亚男了，李亚男说要贷款买房……后来杨丽杰说不卖了；在发回重审的一审中李亚男又主张当时杨丽杰说不卖了。由此不难发现，李亚男对事实的陈述前后不一致，其本人与居间方骄阳地产的陈述也不一致，唯一可以确定的事实是双方签订房屋买卖合同后，杨丽杰始终按约定履行己方义务，并且付款条件成立后催告李亚男交付房款却在严重逾期后仍未收到房款，恳请二审法院查明是李亚男捏造事实，恶意拖延合同履行，还是居间方未尽居间合同的通知、代办义务，导致双方交易无法进行，如居间方存在失职行为，也理应承担违约责任。三、李亚男在原审二审判决后向居间方交付款项的行为不能认定为“支付房款”，并且其后又将钱款取回的行为更是彻底否定了该行为的效力，因李亚男在约定期限内未支付房款，其要求继续履行合同的诉讼请求应予驳回。首先，房屋买卖合同第二条成交价中约定“买卖双方均同意由卖方委托居间方代收房款，居间方的代收行为产生买卖双方履行本合同的法律效力。”，买方逾期未向居间方支付房款则视为违约且自动放弃购买。结合合同履行事实及缔约目的可推断出一手产权证取得并通知买方付款的日期即为合同约定的支付购房全款的日期，即2016年3月31日。合同约定的合理宽限期为15个工作日，则杨丽杰、霍贵成在2016年3月31日至4月22日（15个工作日）之间向居间方支付购房全款才为有效履行合同义务的付款行为，买方支付全部购房款之后才有权要求卖方配合履行更名义务。因李亚男未在合同约定的宽限期内交付房款，杨丽杰有权要求解除合同。此外，在本案原二审判决生效后，李亚男又以本案事实，向道里区法院另案起诉要求杨丽杰赔偿迟延交房违约金300万元，该案（2017）黑0102民初6965号判决书中认定“在李亚男未履行交付房款义务前，杨丽杰有权拒绝李亚男要求履行房屋买卖合同的要求。”李亚男的诉讼请求被驳回。本案与该案基于同一事实和法律关系，本案重审的合议庭却在未查清事实的情况下作出如此偏颇的判决结果，恳请二审法院参照该生效判决书认定事实对本案依法改判。综上所述，请求撤销一审判决，驳回李亚男一审本诉的全部诉讼请求，改判解除房屋买卖合同，支持杨丽杰、霍贵成的上诉请求，维护杨丽杰、霍贵成的合法权益。李亚男辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持，恳请二审法院依法驳回杨丽杰、霍贵成的上诉请求。骄阳地产未到庭亦未提交书面答辩意见。李亚男向一审法院起诉请求：要求杨丽杰继续履行合同。杨丽杰向一审法院反诉请求：1.解除李亚男与杨丽杰签订的房屋买卖合同；2.李亚男支付杨丽杰违约金5万元；3.李亚男承担居间服务费3.07万元。一审法院认定事实：2015年12月10日，李亚男、杨丽杰经骄阳地产介绍签订房屋买卖合同。合同约定：李亚男购买杨丽杰坐落于哈尔滨市道里区友谊路盛和世纪小区G24栋1单元13层2号建筑面积为179.59平方米的房屋（现哈尔滨市道里区友谊西路3000号G24栋1单元13层2号），房屋尚未办理产权证，为三联单，房屋价款195万元，居间服务费3.07万元，代办产权更名费500元，房屋更名过户相关费用及税费由李亚男承担；付款方式为：买方应在2016年1月1日前将购房款及居间服务费和代办费等（含定金）合计为198.12万元交付骄阳地产，骄阳地产在收齐房款后的三个工作日之内通知买卖双方办理更名手续，手续齐全后，三方到房产交易部门进行更名；违约责任：双方任何一方违约而导致合同无法履行的适用定金罚则，且应承担居间服务费。该房屋买卖合同中约定，本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同不一致的以补充协议为准。在该房屋买卖合同中双方签订补充协议约定：此房现为三联单，一手产权证费用由李亚男承担；在确定可以更名前一天，李亚男将全部房款及居间服务费交于居间方;在交易结束当天，买卖双方结清费用，多退少补；经买卖双方友好协商。装修保证金、装修垃圾、清运费、燃气初装费、水费、电费退还卖方。合同签订当日，李亚男向骄阳地产交付定金5万元。2016年3月31日，杨丽杰交纳房屋所有权登记费80元并办理不动产登记证书，权利人为杨丽杰。骄阳地产告知李亚男涉案房产已经办理不动产登记证，双方可办理房产更名。李亚男通过骄阳地产征询“可否贷款购房，如杨丽杰不同意贷款仍可现金购买。”杨丽杰以超过付款时间为由，不同意售房。2017年5月4日，杨丽杰变更涉案不动产权登记证书权利人为霍贵成，该证书载明按份共有，霍贵成、杨丽杰各50%份额。2018年6月29日，李亚男向骄阳地产交纳购房款190万元及居间服务费3.07万元。2019年5月29日，李亚男自行将190万元购房款及3.07万元居间服务费从骄阳地产取回。一审法院认为，李亚男与杨丽杰签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方争议焦点：一、是李亚男不履行付款义务，还是杨丽杰不同意出售房屋。从双方提供的证据分析：1.李亚男提供骄阳地产时任店长杨楠、骄阳地产区域经理杨建勇证言，可证明李亚男只是征求杨丽杰意见，是否可以贷款购房？如杨丽杰不同意贷款，仍同意现金支付。未履行合同是杨丽杰不同意卖房。2.房屋买卖合同补充条款约定：“一手产权证费用由买方承担，在确定可以更名前一天，李亚男将全部房款及居间服务费交于居间方。”在该合同履行过程中，杨丽杰于2016年3月31日交纳办证费用，并取得房屋所有权证，但并未要求李亚男交纳办证费用，亦未提出过要求李亚男承担办证费用问题。虽李亚男于再审裁定作出后交纳购房款，又于再审发回重审期间自行取回购房款，但因杨丽杰不同意履行合同，已构成违约，故李亚男取回购房款，并无不当。3.李亚男在2016年4月5日向一审法院提起的诉讼请求即为要求杨丽杰履行房屋买卖协议。在该诉讼中，无杨丽杰同意履行房屋买卖合同的相关证据，故可认定杨丽杰不同意履行房屋买卖合同，并非李亚男不同意交纳购房款。二、房屋买卖合同第五条约定交款时间为2016年1月1日与该合同第十条补充协议的适用问题。因双方在该房屋买卖合同中约定，本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同不一致的以补充协议为准。本案中，虽在房屋买卖合同第五条约定交款时间为2016年1月1日，但双方补充协议中对约定时间进行了变更，即约定在确定可以更名的前一天，李亚男将全部房款及居间费交至居间方处，故应以补充协议约定为准。三、关于杨丽杰反诉解除房屋买卖合同问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”杨丽杰系违约方，无权提出解除合同的诉讼请求，且其提出解除合同的理由，不符合法定解除条件，故其反诉请求一审法院不予支持。综上，李亚男要求杨丽杰继续履行合同的诉讼请求成立，一审法院予以支持。杨丽杰反诉解除房屋买卖合同、给付违约金、承担居间服务费的请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、李亚男于判决生效后十日内给付杨丽杰、霍贵成购房款1,950,000元；二、骄阳地产于判决生效后十日内返还李亚男购房定金50,000元；三、李亚男于判决生效后十日内给付骄阳地产经纪有限公司居间服务费30,700元（此款在李亚男交付骄阳地产的50,000元购房定金中冲抵）；四、杨丽杰、霍贵成于李亚男交付购房款后十日内协助李亚男将哈尔滨市道里区友谊西路3000号G24栋1单元13层2号房屋更至李亚男名下；五、坐落于哈尔滨市道里区友谊西路**********（即群力新区友谊路盛和世纪小区********）房屋由杨丽杰、霍贵成更至李亚男名下的费用由李亚男承担；六、李亚男给付杨丽杰、霍贵成哈尔滨市道里区友谊西路3000号G24栋1单元13层2号房屋的装修保证金、装修垃圾、清运费、燃气初装费、水费、电费等（以交费票据为准）；七、杨丽杰、霍贵成在哈尔滨市道里区友谊西路3000号G24栋1单元13层2号房屋更至李亚男名下后立即将该房屋交付李亚男；八、驳回杨丽杰的反诉请求。诉讼费50,402.60元（一审案件受理费22,176.30元、保全费5000元，反诉费525元；二审案件受理费22,701.30元），由杨丽杰、霍贵成负担(一审案件受理费22,176.30元、保全费5000元李亚男已预交，杨丽杰于本判决生效后10日内给付李亚男)。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。杨丽杰、霍贵成举示证据一份，即票据3张[税收完税证明一张（载明杨丽杰交纳商品房契税24,601元、其他印花税5元）、黑龙江省住宅专项维修资金票据一张（金额为5746.88元）、黑龙江省非税收入票据一张（载明杨丽杰交纳房屋所有权登记费80元）]，金额共计30,432.88元。拟证明：依据双方房屋买卖合同第十条第一项约定，上述费用应由李亚男承担，但在一审判决中未予体现。如二审改判解除合同，杨丽杰愿意自行承担该笔费用，否则，该费用应由李亚男承担。李亚男质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。但杨丽杰、霍贵成在一审没有提交，因此，一审判决不存在漏判。依据合同约定，该证据所涉费用应当由李亚男承担，李亚男遵守合同约定，愿意承担。本院认证意见：因李亚男对杨丽杰、霍贵成举示该份证据的真实性、合法性和关联性均无异议，且愿意承担所涉费用，故本院对该证据予以采信。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为：杨丽杰与李亚男签订的案涉房屋买卖合同及补充协议均为有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方在房屋买卖合同第五条约定交款时间为2016年1月1日，而后双方签订补充协议，载明补充协议与合同不一致的以补充协议为准。因双方在补充协议中对交款时间进行了变更，即约定在确定可以更名的前一天，李亚男将全部房款及居间费交至居间方处，一审认定应以补充协议约定为准正确。鉴于杨丽杰于2016年3月31日办理了案涉房屋不动产登记证书的事实，考虑双方前述约定的内容，可以认定李亚男应于2016年3月31日前一天即2016年3月30日交纳购房款。而在2016年3月31日骄阳地产告知李亚男涉案房产已经办理不动产登记证，双方可办理房产更名。李亚男通过骄阳地产征询“可否贷款购房，如杨丽杰不同意贷款仍可现金购买。”李亚男作出的该种表示显然不是单方擅自变更了付款方式，而是通过骄阳地产征询杨丽杰的意见。杨丽杰当即表示不同意售房，在此情况下，李亚男未依约履行付款义务，属于行使不安抗辩权。杨丽杰虽然对此过程不予认可，但李亚男于2016年4月7日（在2016年3月31日骄阳地产告知李亚男双方可办理房产更名这一事实后的第7天）即提起诉讼请求杨丽杰履行房屋买卖协议和在该诉讼中未有杨丽杰同意履行房屋买卖合同的事实以及骄阳地产时任店长杨楠、骄阳地产区域经理杨建勇证言相互印证，形成较为完整的证据链条，能够证实杨丽杰不同意售房的事实，在此情况下李亚男才没有交纳购房款。系杨丽杰的违约行为，导致案涉房屋买卖合同及补充协议不能顺利履行，故其请求解除合同并由李亚男支付违约金不能成立，一审未予支持并无不当。杨丽杰、霍贵成的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持，案涉房屋买卖合同及补充协议应当继续履行。鉴于在房屋买卖合同及补充协议继续履行的情况下，李亚男表示愿意承担杨丽杰、霍贵成在二审举证新提出的商品房契税24,601元、其他印花税5元、房屋专项维修资金5746.88元及房屋所有权登记费80元，本院对此予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。但鉴于杨丽杰、霍贵成在二审举证阶段提出独立于其诉请的新主张，李亚男同意，属于双方当庭和解事项，本院予以确认并列入加判项，不属于改判事项。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初10508号民事判决；二、驳回杨丽杰、霍贵成的上诉请求；三、李亚男于本判决生效之日起10日内给付杨丽杰、霍贵成商品房契税24,601元、其他印花税5元、房屋专项维修资金5746.88元、房屋所有权登记费80元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费22,701.30元，由上诉人杨丽杰、霍贵成负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉（）二〇二一年三月八日书记员  于文娟