浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0681执异53号 案外人（异议人）：徐新平，男，1973年12月30日出生，汉族，住宁夏隆德县。 申请执行人：许素芬，女，1967年9月15日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：陈秋田，男，1964年5月12日出生，住浙江省金华市婺城区。 被执行人：金华市日普电动车有限公司，住所地金华市金东区东孝工业区，统一社会信用代码:913307037332381020R。 法定代表人：陈秋田。 被执行人：安徽日普投资股份有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区迎宾大道10号1幢10号，统一社会信用代码:913410005578176595。 法定代表人：古旦晖。 被执行人：宁夏日普置业有限公司，住所地宁夏隆德县人民路（六盘山福建会馆），统一社会信用代码:9164042307381753XL。 法定代表人：包跃华。 在本院执行申请执行人许素芬与被执行人陈秋田、金华市日普电动车有限公司（以下简称电动车公司）、安徽日普投资股份有限公司（以下简称投资公司）、宁夏日普置业有限公司（以下简称置业公司）股权转让合同纠纷一案中，案外人徐新平对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人徐新平向本院提出异议请求：请求依法解封位于隆德县××镇××小区××号楼××单元××室房屋（以下简称涉案房产，书面异议书上为101室，后电话更正为102室）。事实与理由：2014年8月10日，徐新平与置业公司签订《隆德玫瑰园商品房定购书》，约定将涉案房产出售给徐新平，并承诺于2016年6月30日前交付房屋。徐新平于2014年8月15日交纳购房全款330736元。后置业公司未履行承诺按时交付房屋，该商品房处于烂尾状态，徐新平担心资金被套牢，也不敢再向置业公司交纳剩余房款。现该商品房已完成修建交工，徐新平欲缴纳剩余房款入住该房，遂往隆德县不动产管理局进行备案，发现该房屋被贵院查封。徐新平未接到任何房屋被查封的通知通告，且已出资购买该房屋，查封行为侵犯了其合法权益。特向贵院提出异议，请求依法审查，并解除对涉案房产的强制执行。 申请执行人许素芬称，案外人仅提供与置业公司于2016年8月19日签订的《商品房预售合同》，无证据证明案外人支付过任何购房款，而贵院是在2016年3月24日查封涉案房产的。综上，涉案房产买卖合同在查封之后签订，未支付过购房款，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，异议人的申请应当驳回。 本院查明：2018年3月20日，本院对许素芬诉陈秋田、电动车公司、投资公司、置业公司股权转让合同纠纷一案作出（2016）浙0681民初3124号民事判决：一、陈秋田应支付许素芬人民币1500万元，并支付该款自2014年10月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息，款限本判决生效之日起十日内付清；二、电动车公司、投资公司、置业公司对上述第一项款项承担连带清偿责任。陈秋田、电动车公司、投资公司、置业公司不服该判决提起上诉，绍兴市中级人民法院于2018年7月2日作出（2018）浙06民终2125号民事判决：驳回上诉，维持原判。陈秋田、置业公司不服二审判决向浙江省高级人民法院申请再审，该院于2019年3月18日作出（2018）浙民申3567号民事裁定：驳回陈秋田、置业公司的再审申请。该案在审理过程中，经许素芬申请，本院于2016年3月23日作出了（2016）浙0681民初3124号民事裁定：查封、扣押或冻结陈秋田、电动车公司、投资公司、置业公司价值1500万元的财产。并据此于2016年4月13日查封了登记在置业公司名下位于隆德县××号楼××号楼××号楼共计86套预售的住宅和商铺房产及相应的国有土地使用权，涉案房产属于上述查封房地产中的位于3号楼1单元102室住宅房屋。上述判决生效后，经许素芬申请，本院于2018年8月2日以（2018）浙0681执6136号立案执行。在执行过程中，本院于2019年3月18日作出（2018）浙0681执6136号之一执行裁定：对置业公司名下的坐落于隆德县××号楼××号楼××号楼共计86套房产及所属国有土地使用权予以续查封登记，查封期限为三年。并据此于2019年3月19日办理了续查封登记手续。案外人徐新平遂提出上述异议。 另查明:被本院查封的隆德县××号楼××号楼××号楼共计86套房地产，系置业公司开发的玫瑰园小区建设项目一部分。该项目土地于2014年6月26日取得隆国用（2014）第60018号国有建设用地使用权证，土地使用权人为置业公司，使用权面积为34644.80平方米；该项目拥有隆德县城乡建设和环境保护局颁发的地字2014-32号建设用地规划许可证，拥有隆德县住房和城乡建设局颁发的编号642224201406170101号建筑工程施工许可证；其中3号楼于2014年9月10日获得（2014）房预售证第26号商品房预售许可证，4号楼于2014年9月1日获得（2014）房预售证第27号商品房预售许可证，5号楼于2014年9月1日获得（2014）房预售证第28号商品房预售许可证。 上述事实，由（2016）浙0681民初3124号民事判决书、（2018）浙06民终2125号民事判决书、（2018）浙民申3567号民事裁定书、（2016）浙0681民初3124号民事裁定书及相应的协助执行通知书与送达回证、执行案件立案审查流程管理信息表、（2018）浙0681执6136号之一执行裁定及相应的协助执行通知书与送达回证、查封房地产的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证及附件、商品房预售许可证等证据所证实。 徐新平为证明自己的主张，向本院提供《商品房预售合同》（合同编号：×××77）复印件一份，其中合同约定交房时间为2017年6月30日前（时间为打印形成），后在本院要求下又补充提供了《房屋顶账协议书》（以下简称协议书）复印件一份、《商品房预售合同》（合同编号：×××77，以下简称合同）复印件一份，无房证明一份等证据材料，其中合同约定交房时间为2016年6月30日（时间为打印形成）。上述证据材料显示下列内容：2016年8月11日，置业公司（甲方）与徐新平（乙方）签订协议书一份，约定：“一、截止2016年8月10日，甲方共欠乙方款项为78270元，其中20000元由张晓明代付，工程欠款为58270元。二、甲方用其所有的隆德日普玫瑰园小区第3栋一单元102号112平方米住宅楼，此住宅楼平方米单价为2953元／平方米，共计330736元来顶付欠款。三、甲乙双方顶付款项差额由乙方打欠条，该债务最终在甲方和浙江富顺建筑有限公司结算结束后，用于浙江富顺建筑有限公司欠乙方未予支付的材料款抵顶。四、甲方于本协议签订后7日内将顶账楼房及其所有房产手续交付乙方。五、本协议签订后，由甲方协助乙方共同办理顶账楼房的产权过户手续，所需税费由乙方承担，但不包括应当由甲方承担的税费。六、本协议一式两份，甲方销售部、财务各执一份，自双方签字时起生效”。2016年8月19日，徐新平与置业公司于签订编号为×××77的合同，合同约定购买的商品房为玫瑰园3号楼1单元102室（即涉案房产）、建筑面积98.75平方米，房屋单价每平方米2953元，房屋总价为330736元，付款方式及期限为一次性付款，房屋在2017年6月30日前交付（第二次提交的合同为2016年6月30日）等内容。2021年3月17日，隆德县不动产登记中心证明徐新平在该不动产登记机关所属范围内目前无房产登记记录。 本院认为，因被执行人置业公司未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，本院依法对登记在其名下坐落于宁夏隆德县城关镇玫瑰园小区3号楼、4号楼、5号楼等房地产予以查封，涉案房产位于查封房地产的3号楼1单元102室。现案外人徐新平以其已出资购买涉案房产，本院查封行为侵犯其合法权益为由，向本院提出异议，要求排除对涉案房产的执行。根据案件的具体情况，本院查封的涉案房产等房地产系置业公司开发的可预售商品房，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。故徐新平的执行异议能否得到支持，关键是徐新平对涉案房产所拥有的权利是否符合上述司法解释规定的三项情形。因徐新平提供的证据材料，前后二次提供同一编号的合同，打印形成的交付涉案房产时间不一致，说明徐新平提供的证据材料除无房证明外真实性存疑；且假使其提供的证据材料系真实的，因徐新平与置业公司签订涉案房屋的协议书及合同分别是2016年8月11日及2016年8月19日；而徐新平异议书中提出“于2014年8月10日签订《隆德玫瑰园商品房定购书》”的主张，因未提供证据证明，本院不予采信；故应当认定涉案房产在本院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。根据徐新平提供的证据材料，其购房款采用债权抵偿的方式支付，且假使其提供的协议书系真实的，也只是支付了78270元，因为按协议书约定内容，其余购房款徐新平只打了欠条，而要在置业公司与浙江富顺建筑有限公司的结算结束后，以浙江富顺建筑有限公司欠徐新平的材料款抵付，而现徐新平既未提供浙江富顺建筑有限公司同意抵付及该公司与置业公司结算的证据，也未提供其已支付剩余购房款的其他证据，故应当认定徐新平对协议书约定的剩余购房款未予支付，但双方约定的涉案房产总价款为330736元，徐新平至今支付的购房款为78270元，未达到总价款的百分之五十。因徐新平对涉案房产拥有的权利不符合上述司法解释规定的第（一）与第（三）项情形，故依法不能够排除本院对涉案房产的执行。当然法院对执行异议只是进行形式审查，如当事人对审查结果不服的，仍可依法提起执行异议之诉。综上，徐新平提出的执行异议，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人徐新平的执行异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  徐平君 审判员  边 防 审判员  陈 波 二〇二一年三月二十二日 书记员  吴 洒