山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初6240号原告：青岛蓝山湾物业管理服务有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人：王某某，职务：总经理。委托诉讼代理人：吕静雯，山东金彩律师事务所律师。被告：姚某，男，汉族，户籍所在地江苏省如东县，现住青岛市李沧区。原告青岛蓝山湾物业管理服务有限公司与被告姚某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕静雯、被告姚某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛蓝山湾物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的物业费10373元、违约金11047元，合计21420元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月1日，原、被告签订《蓝山湾前期物业管理服务协议》，合同约定，由原告向被告所居住的李沧区蓝山湾小区一期园区提供物业服务。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每季度第一个月初10日内履行缴纳义务，逾期缴费的从逾期之日起按应缴费用的日千分之一向原告支付违约金。被告系原告提供服务管理的蓝山湾小区某户的业主，按合同约定应向原告交纳从2015年1月1日至2020年9月30日的物业管理费10373元、违约金11047元，合计21420元。但被告拒不履行缴费义务，原告多次书面及上门催缴无果，故提起诉讼，请求依法判决。被告姚某辩称，我是从2015年7月份开始没有交纳物业费，之前的物业费已经支付。我不缴纳物业费的原因是，我将私家车停放在小区内的地下升降车库，出差回来发现车不见了，到物业看监控也没有找到，报警处理也没有结果，我无奈重新买了一辆车。一年后发现我原以为丢失的车辆不知道被谁挪到了车库的一个角落里，并且车辆的前后轮都被锁住。我认为，这是物业失职，导致我车辆受损。我要求物业赔偿一年的保险费、四个轮胎的维修费用和更换电瓶的费用，但与物业协商未果。后来我家下水堵了，找物业，物业称不交物业费不给处理下水。后来又让我找楼上邻居挨户收处理下水的费用，我也没同意。经我反复投诉，物业后来也给处理了下水问题。我在车辆丢失之前每年都交物业费，就是因为车辆问题没有处理好，所以我才拒交物业费。我今年去交物业费，物业也不收，要求我必须将之前欠的全部物业费补齐。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交交付验收单一份。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交《蓝山湾前期物业管理服务协议》一份，用以证明原告为被告居住的李沧区蓝山湾一期小区提供物业服务，约定物业服务费为高层1.7元/月/平方米（含电梯运行费），物业服务费每三个月预收一次，逾期交纳按日千分之一支付违约金。经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，但称不清楚与其签合同的物业公司与原告是否是同一公司。被告对以上证据真实性无异议，该份证据上加盖公章的单位与原告系同一主体，本院对该份证据予以采信。2、原告提交缴费通知单6份，证明原告在起诉前一直按期向被告催缴物业费，但被告一直未履行自己的缴费义务。经庭审质证，被告称从未见过该组催收单。原告未提交将上述催收单有效送达被告的证据，本院对以上证据不予采纳。3、被告提交青岛市公安局李沧分局虎山路派出所受案登记表、蓝山湾一期物业管理处情况说明各1份，证明其在答辩中陈述的车辆丢失、找到的事实。经庭审质证，原告对以上证据真实性无异议，但认为证据的证明事项与本案诉请无关。上述证据与本案无关，本院不予采纳。4、被告提交缴费通知1份，证明其已经支付2015年1月1日至6月30日的物业费。经庭审质证，原告对证据真实性无法确认，对证明事项不认可，认为该缴费通知仅能证明物业对被告进行过催缴，不能证明被告已经交纳了2015年1月至6月的物业费。后原告经落实，确认被告已经缴纳2015年1月1日至6月30日期间物业费的事实。虽被告提交的上述证据不足以证明其主张，但经原告落实，原告对被告已经支付2015年1月1日至6月30日期间物业费的事实予以自认，本院对该事实予以确认。5、原被告提交收款收据各一份、被告提交发票一份，用以证明被告在庭审后已经支付2018年1月1日至2021年3月31日期间物业费5850元。经庭审质证，原被告对对方提交的证据无异议。对原被告各自提交的上述证据，原被告均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系为青岛市李沧区蓝山湾小区提供物业服务的物业服务企业，被告系蓝山湾小区某户业主，房屋建筑面积88.43平方米。2011年10月1日，原告作为涉案小区开发商聘请的物业管理企业（甲方）与作为业主的被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，就前期物业服务管理（自房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理）达成协议，约定由甲方对物业管理服务的内容、甲乙双方的权利义务，并约定乙方所购房屋基本状况为：高层住宅，物业费收费标准为高层每平方米每月1.7元（含电梯运行费），每三个月预收一次，收费时间为每季度第一个月的上旬；乙方未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按千分之一的标准支付滞纳金。前期物业服务合同签订后，原告即为蓝山湾小区提供物业服务至今。原被告一致确认，被告未支付2015年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费9471元（88.43平方米×1.7元/平方米/月×63个月）。庭审后的2021年1月25日，被告至原告处支付2018年1月1日至2021年3月31日期间物业费5850元。对于未支付2015年7月1日至2017年12月31日期间物业费的原因，被告称，原告作为物业公司，明知与被告存在纠纷，仍只向被告收取2018年1月1日之后的物业费，表明其以实际行为放弃了2018年1月1日之前的物业费。原告称，因被告缴费当时未提及该案，因此其公司收费时仅查询了2018年之后的欠费，并据此向被告收取2018年之后的欠费，其向被告出具的收款收据上并未记载减免、打折信息，被告主张原告减免2018年之前的物业费理由不成立。本院认为，原告作为物业服务企业与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对原被告均有约束力。原告为被告所在小区提供服务，被告作为业主实际接受了原告的服务，根据权利义务对等原则，被告应支付原告物业服务费。原告主张，被告拖欠其2015年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，被告应及时足额支付原告。被告于庭审后已经支付2018年1月1日之后的物业费，虽被告主张，原告明知双方有纠纷仍未收取2018年1月1日之前物业费，表明其已经放弃该部分主张，但因原告向被告出具的收据、发票均未对2018年1月1日之前物业费予以减免的事实予以记载，被告上述主张无证据予以证明，原告当庭予以否认，本院不予支持。对于2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业费4510元（88.43平方米×1.7元/平方米/月×30个月），被告亦应支付原告。被告主张其车辆在车库内消失了一年后被发现挪至角落，且车轮被锁，导致其蒙受经济损失，被告该主张与本案并非同一法律关系，本院不予处理。虽原告主张从逾期之日按日千分之一分段收取违约金，但原被告签订的物业服务合同对物业费的支付时间约定不明，故原告主张违约金于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告姚某于本判决生效之日起10日内支付原告青岛蓝山湾物业管理服务有限公司2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业费4510元；二、驳回原告青岛蓝山湾物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元（原告已预交），减半收取168元，由被告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  毛国宏二〇二一年三月五日法官助理张栋书记员沈佳妮