天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初10889号原告：隋汶辰，女，1989年7月8日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：许海洋，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳明浩，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津万安建创置业有限公司，住所地天津市西青区张家窝镇柳口路与利丰道交口东北侧天安创新科技产业园二区3-3-301-4。法定代表人：马超，总经理。委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。原告隋汶辰与被告天津万安建创置业有限公司（以下简称万安建创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告隋汶辰的委托诉讼代理人许海洋、柳明浩，被告万安建创公司的委托诉讼代理人于文庆、安好到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。隋汶辰向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约损失765158.1元。2、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：原告通过商业广告等渠道了解到万科品牌旗下被告开发建设的，位于的万科翡翠大道项目拥有“九年一贯制”中小学优渥教育资源，通过联系被告销售人员询问具体的教育资源，被告销售人员告知原告楼盘内配备的教育用地会引进耀华或新华九年一贯制中小学校。原告在售楼处销售人员现场讲解楼盘情况，明确承诺楼盘优渥教育资源为耀华或新华九年一贯制中小学校。在天津优质教育资源新楼盘较少，且有耀华或新华“市五所”著名学校更是罕见，原告通过搜索有关万科翡翠大道的网络广告、被告销售人员微信朋友圈等教育资源的宣传均为耀华或新华九年一贯制中小学校。2018年3月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的坐落于天津市西青区××镇××道××道××号楼，配建7-44号楼-1-2303房屋，用途为住宅，房屋建筑面积89.64平米，房款共计2550527元，房屋交付期限为：2020年7月30日前。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告交付时，未能像销售时宣传资料、销售承诺的耀华或新华九年一贯制中小学校，根据原告向西青区教育局、耀华、新华学校核实，均答复从未与被告有过任何耀华、新华九年一贯制学校审批和合作事宜，原告调取被告开发地块教育用地的建设工程规划许可证通知书显示为“张家窝镇第三小学”，证实被告售房时承诺的新华或耀华九年一贯制中小学的承诺已经无法实现。被告销售时宣传耀华或新华“市五所”九年一贯制中小学学校的优渥教育资源，以明显高于周边同等品质楼盘的价格销售商品房，现与宣传资料和销售承诺严重不符，被告交付的房产严重影响了原告对房产的教育配套资源需求，对原告造成了巨大的损失。原告与被告多次交涉，被告最初承诺给予解决方案，但至今没有处理。现被告已无法交付符合双方约定的耀华或新华九年一贯制教育资源的房产，原告只能要求赔偿损失，损失额为合同总房价的30%。基于上述事实，原告提起本案诉讼。万安建创公司辩称，一、被告在商品房买卖合同签订过程中，通过在售楼处展示“教育设施不确定信息告知书”、由业主签署“教育设施不确定信息告知书”等形式，如实向原告告知了教育设施信息。原告在签订商品房买卖合同前对案涉项目的教育资源情况是知晓并认可的。案涉项目的适龄儿童符合规定条件的可到“南站九年一贯制学校”、逸阳文思小学等学校报名入学，适龄儿童入学不存在障碍。关于虚假宣传市场监管部门已经认定我方不存在原告主张的虚假宣传。二、商品房买卖合同附件六补充协议第1条明确约定“买卖双方的权利义务责任以《天津市商品房买卖合同》及本补充协议的约定为准，凡在签约前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表述和提供信息不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的收售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府部门的批准文件为准”。补充协议第30条明确约定“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺”。双方签署的《天津市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示、内容合法，为有效合同对双方均与约束力。双方签订的合同并未约定原告所主张的交付标准，原告主张被告违约明显没有合同和法律依据。三、如前所述被告没有违约行为，原告要求被告承担赔偿责任明显不能成立，且原告未提供任何证据证明其主张的事由会对房屋价格产生影响，并给其造成损失，其主张损失赔偿明显不能成立。综上所述，恳请法院考虑上述答辩意见，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2018年3月31日签订一份《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的坐落于天津市西青区××镇××道××道××号楼，配建7-44号楼-1-2303号商品房，用途为住宅，房屋建筑面积89.64平米，房款共计2550527元。该合同附件六：补充协议第1条约定“对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行约定，不存在遗漏情况，因此，买卖双方的权利义务责任以《天津市商品房买卖合同》及本补充协议的约定为准，凡在签约前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表述和提供信息不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的收售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府部门的批准文件为准……”。补充协议第30条第（2）项约定“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺”。前述内容字体均加黑并标注下划线。2018年3月31日，原告签署一份由被告出具的《教育设施不确定信息告知书》，该告知书对社区与教育设施对应关系、办学主体与办学性质、招生规模与容量、教学质量与收费标准、规划、建设与开学时间、个体因素、信息来源及更新等方面进行告知，被告亦明确在签署本项目《认购书》前已完整阅读该告知书相关信息，并对不确定信息完全理解。合同签订后，原告依约向被告支付了房款。被告在2020年9月份通知原告收房，但原告并未接收房屋。2020年4月8日，西青区教育局出具《情况说明》，明确涉诉小区属西青区张家窝镇学区片，该小区适龄儿童入学应具有西青区张家窝镇户籍或符合条件的居住证持有人随迁子女（需持五证提前一年预约登记），可就近到张家窝镇公办祥和小学报名入学，也可到镇域内民办学校报名入学，如南站九年一贯制学校、逸阳文思小学。本院认为，本案双方的争议焦点为：万安建创公司是否作出了涉诉小区规划范围内配备耀华或新华九年一贯制中小学校的承诺。教育设施规划建设、学区的划分属于政府相关主管部门的职责范围，房地产开发商不能左右当地政府的规划。购买学区房，不能盲目根据广告、宣传，首先应了解相关政策，如果购房人认为学区是其决定购房的重要因素，应当在购房时与开发商单独约定相关条款及违约责任，将广告明示的事项写入合同中。隋汶辰与万安建创公司签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，相关内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。在补充协议第1条约定“对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行约定，不存在遗漏情况，因此，买卖双方的权利义务责任以《天津市商品房买卖合同》及本补充协议的约定为准，凡在签约前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表述和提供信息不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的收售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府部门的批准文件为准……”。然合同中并未有配备耀华或新华九年一贯制中小学校的约定。原告提供的证据不足以证实被告作出相应具体承诺，故本院对原告之主张不予采信。现原告以被告存在涉诉小区内配备耀华或新华九年一贯制中小学校的宣传承诺事项未兑现为由要求被告赔偿损失，但被告对此不予认可，原告提交的证据不足以证实其主张的上述因素对其签订合同购买房屋产生重大影响，为唯一或直接影响其决定是否购买的关键因素，且即使是为学区房而出资购买涉诉房产，因决定房屋价格的因素很多包括小区环境、小区内配套、周边的公共资源等，隋汶辰也不能证明对此宣传支付了高额的对价。故隋汶辰的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告隋汶辰的诉讼请求。案件受理费5726元，保全费4345.8元，由原告隋汶辰负担（已收讫）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  时晓晶二〇二一年三月三十一日书记员  李 扬附本案所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。