文书内容河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终2号上诉人(原审原告)：濮阳市华龙区昆吾幼儿园，住所地濮阳市开州路南段昆吾一期院内，统一社会信用代码：53410900577619422U。法定代表人：冯爱琴，该园园长。委托诉讼代理人：张现足，河南濮兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧芳，河南濮兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：乔少康，男，1961年11月13日生，汉族，住濮阳市华龙区。上诉人（原审被告）：侯艳霞，女，1964年4月10日生，汉族，住濮阳市华龙区。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐治臣，河南金谋律师事务所律师。上诉人濮阳市华龙区昆吾幼儿园（以下简称昆吾幼儿园）与上诉人乔少康、侯艳霞房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初4541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人昆吾幼儿园的委托诉讼代理人王慧芳，上诉人乔少康及其与上诉人侯艳霞的共同委托诉讼代理人徐治臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昆吾幼儿园上诉及答辩称，1.请求二审法院依法撤销濮阳市华龙区人民法院作出的（2020）豫0902民初4541号民事判决，改判乔少康、侯艳霞返还昆吾幼儿园押金30万元以及补偿新增附属设施20万元。事实与理由：1.根据昆吾幼儿园提供的证据，能够完全证实昆吾幼儿园缴纳了30万元押金的事实，一审法院却按照酌定乔少康、侯艳霞返还押金28万元，明显违反双方合同约定以及法律法规。2.双方之间签订的租赁合同，含有承包合同部分性质，在租赁期间新增附属物均征得乔少康、侯艳霞的同意，并使用至今，现租赁合同到期，乔少康、侯艳霞应当对新增附属物进行折价补偿，一审法院对昆吾幼儿园剩余新增附属没有进行任何折价补偿，与客观事实不符。乔少康、侯艳霞上诉及答辩称，1.请求撤销濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初4541号民事判决，依法改判驳回昆吾幼儿园的起诉或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被昆吾幼儿园承担。事实与理由：一、昆吾幼儿园不是本案适格主体。1.昆吾幼儿园不是合同的签订及履行方。2004年12月29日的《昆吾幼儿园承租协议》、2010年元月26日的《昆吾幼儿园租赁补充协议书》、2015年元月26日的《昆吾幼儿园租赁补充协议》均是由乔少康、侯艳霞与冯爱琴、尚加林签订，乔少康、侯艳霞将濮阳昆吾双语艺术幼儿园的设施设备交付给了冯爱琴、尚加杯，并收取了其租赁押金，每年租金的支付也是冯爱琴、尚加林直接支付给乔少康、侯艳霞，以上事实均与昆吾幼儿园无关。2.昆吾幼儿园于2013年9月11日成立，在此之前，冯爱琴、尚加林一直使用濮阳昆吾双语艺术幼儿园的名义对外开展业务。两个幼儿园并不存在承继关系，是两个独立的法人，冯爱琴、尚加林以昆吾幼儿园名义起诉乔少康、侯艳霞，要求返还押金并支付新增配套附属设施价值的金钱无事实及法律依据。3、昆吾幼儿园现已无办学资格，教育部门多次督促冯爱琴、尚加林及时办理昆吾幼儿园的注销手续，但是冯爱琴、尚加林并未办理，其目的在于通过诉讼获取权益，不承担相应义务。二、乔少康、侯艳霞收取的30万元信誉保证金和财产押金未达到双方签订协议约定的返还条件。根据双方签订的《昆吾幼儿园承租协议》第六条：“乙方承租昆吾幼儿园时，交纳30万元（叁拾万元）押金给甲方，作为信誉保证金和财产押金。在乙方承租期满，甲方的财产验收完毕后，甲方需及时返还给乙方，不得私自折扣。”以及第十条：“在承包期内乙方有义务维护甲方提供的场地、房屋和基本设施（见附件物品登记明细表），因使用不当或其它人为原因而使房屋或设施、设备损坏、丢失，乙方负责赔偿或予以修复，否则，甲方有权从乙方抵押金扣除。”的约定，返还押金的前提条件是冯爱琴、尚加林及时将其接收的教学设施设备（根据冯爱琴签收物品出具的财产登记表显示，设施设备总价值763,462元）及时返还，但是迄今为止，交付的物品一直未返还，根据协议约定，30万元押金尚未达到返还条件。三、昆吾幼儿园要求乔少康、侯艳霞补偿新增附属设施20万元没有事实及法律依据。1.冯爱琴、尚加林在乔少康、侯艳霞多次要求下于2020年10月31日安排车辆、人员将原属于其个人物品、设施尽数搬离，双方办理了相应搬离手续，尚加林在相关手续上签字确认。乔少康、侯艳霞曾于2020年11月6日微信联系尚加林，要求其对搬离物品的情况以及搬离物品造成房屋损坏进行修补，尚加林未明确回复，相关物品全部搬离的事实冯爱琴、尚加林已默认。2.乔少康、侯艳霞在冯爱琴、尚加林租赁幼儿园期间，均未同意其进行扩建及增设，也未同意其进行装饰装修，冯爱琴、尚加林也无任何证据能够证实经过乔少康、侯艳霞的同意，根据相关法律规定，冯爱琴、尚加林更应根据协议约定及时恢复原状，其要求对其装饰装修进行补偿没有事实及法律依据。一审法院认定事实：乔少康系坐落濮阳市××××号号房屋的所有权人，产权证号为濮房权证市第2004-08025号，房产证备注以下内容：房屋建筑面积1,909.43平方米，用途教育，权属性质国有（划拨），附记：共有人侯艳霞，办理幼儿园手续用，房地产分丘平面图显示：濮阳市昆吾花园幼儿园。2004年12月29日，乔少康、侯艳霞（甲方，房主，出租方）与冯爱琴、尚加林（乙方，承租方）就前述房屋签订《昆吾幼儿园承租协议》，该协议主要内容有：1、甲方同意将昆吾花园北区内、建筑面积为1,970平方米，包括现有的设施设备（见财产登记表）和200名左右在园的孩子，承包给乙方，承包期为5年，自2005年2月1号起至2009年2月1日止，承包期满后，如乙方要求继续承包，在同等条件下，有优先承包权；2、乙方每年支付给甲方幼儿园承包费为20万元，每年2月初、九月初分两次付清，如乙方逾期不支付甲方费用，甲方有权终止合同，清点财产；3、甲方负责对房屋主体楼房情况进行检查并承担维修费，保证乙方在承包期内水、电、气、暖设备、设施的正常使用，其相关费用（水费、电费、气费、取暖费）由乙方自理；4、在承租期内昆吾幼儿园的一切费用事务均由乙方负责，乙方自主经营，自负盈亏，甲方不予干涉，如因乙方管理不当造成损失，甲方不予承担；5、按照有关物业管理规定，乙方必须纳入小区的物业管理并签订物业管理合同，并按有关政策和合同规定按时交纳物业管理费用；6、乙方在承租昆吾幼儿园时，交纳30万元押金给甲方，作为信誉保证金和财产押金，在乙方承租期满，甲方的财产验收完毕后，甲方需及时返还给乙方，不得私自折扣；7、乙方在承包期内第一年向甲方一次性交纳18万元，第二年、第三年每年分别交纳20万元，以后每年承租幼儿园费用第四年23万元，第五年26万元；8、乙方在承租期内要确保教学器材的正常使用，由乙方损失和丢失，由乙方维修和赔偿，确保正常使用和数量；9、乙方在承租期内要施工和大型装修必须征得甲方同意。10、在承包期内乙方有义务维护甲方提供的场地，房屋和基本设施（见附件物品登记明细表），因使用不当或其他人为原因而使房屋或设施、设备损坏丢失，乙方负责赔偿或予以修复，否则，甲方有权从乙方抵押金中扣除；11、本协议一经签订，双方须严格遵守，不得违约，否则，违约方应向对方缴纳违约金10万元并负责赔偿给对方造成的一切损失；12、合同到期（5年以后），甲乙双方重新签订后，在五年合同签订后续五年合同，物价不上涨的情况，房租不上涨，不尽之处，双方协商解决。2005年1月21日，乔少康、侯艳霞与冯爱琴、尚加林达成《补充协议》，内容为：将原协议第七条调整为第四年，第五年的承包费定为每年22万元，乙方在经营期间甲方不参与、不干涉、不尽之处，协商解决。合同签订后，冯爱芹、尚加林经营上述房屋用于开办、经营昆吾幼儿园，并实际支付乔少康、侯艳霞前述租赁合同押金29万元，另因水电费费折抵押金1万元。2015年1月26日，乔少康与尚加林签订《昆吾幼儿园租赁补充协议》，内容为：1、原签订的租赁协议及相关补充协议继续生效，租赁期延长五年，自2015年2月1日起至2020年1月30日止，2、租金：2015年、2016年每年年租金55万元，2017年年租金58万元，2018年年租金63万元，2019年年租金73万元，3、按年度缴纳租金，缴纳时间为每年的元月30日前，逾期不缴纳或少缴视为乙方违约，乙方应赔偿甲方违约金及相关损失，甲方有权终止合同，4、此协议与原协议具有同等法律效力，5、合同到期后，在同等条件下，乙方有优先承租权。另查明，在租赁合同期限内，冯爱琴正常经营使用涉案房屋，对房屋内外进行装修、购买相关教育设施设备，另于2013年注册成立濮阳市华龙区昆吾幼儿园，办理民办非企业单位登记手续，住所为濮阳市××吾花园××期院内即涉案房屋，业务范围为幼儿教育，并向乔少康、侯艳霞支付涉案房屋租金，至2020年1月30日，期限届满后，双方未就涉案房屋签订新的租赁合同。昆吾幼儿园诉称，期满后，双方就幼儿园物品进行交接，乔少康、侯艳霞已经接手经营、使用昆吾幼儿园新增的附属物品，应视为乔少康、侯艳霞已默认对新增附属物的接受，3月份，昆吾幼儿园与乔少康、侯艳霞工作人员刘慧芳进行交接，并提交刘慧芳签名的《昆吾幼儿园财产交接核对表》予以证明，乔少康、侯艳霞对该核对表不予认可，刘慧芳并非受其委托。2020年9月22日庭审阶段，乔少康、侯艳霞自认，1.合同期满因昆吾幼儿园拒绝搬迁，其新增以及部分留存设施及物品，乔少康、侯艳霞因经营需要不可能对昆吾幼儿园相应设施私自进行拆除，因此，在此过程中对于不可拆除部分有部分使用，其他物品统一进行收纳未曾使用；2.当庭表示，要求昆吾幼儿园将能够拆除的厨房设施、空调及学习设施拆除并拆走；3.刘慧芳2020年3月、4月已经是乔少康、侯艳霞的员工，是否发放工资，与昆吾幼儿园无关。庭审结束后，昆吾幼儿园已将涉案房屋内的相关物品及空调进行拆除。一审法院认为，昆吾幼儿园提交的民办非企业单位登记证书、中华人民共和国民办学校办学许可证显示：名称濮阳市华龙区昆吾幼儿园，住所濮阳市××吾花园××期院内法定代表人冯爱琴，业务范围幼儿教育。昆吾幼儿园提交的租赁合同、房产证、相关收据与乔少康、侯艳霞提交的租赁合同、财产交接表能够相互印证，涉案房屋的用途为教育，乔少康、侯艳霞因办理幼儿园手续办理房产证件，在签订合同时，乔少康、侯艳霞对涉案房屋用途明显知晓并在合同期满后，仍在原昆吾幼儿园基础上继续经营幼儿园，故濮阳市华龙区昆吾幼儿园以其名义，诉至法院，因承租涉案房屋用于经营幼儿园发生纠纷提起租赁合同之诉，并无不当，亦符合事实情况，法院对乔少康、侯艳霞辩称主体不适格的理由不予认可。昆吾幼儿园要求乔少康、侯艳霞返还其押金30万元，乔少康、侯艳霞辩称，冯爱琴、尚加林应在返还乔少康、侯艳霞移交的财产后，乔少康、侯艳霞同意在扣除欠付租金、垫付水电、物业费、扣除违约金、逾期交房占用费的前提下，对押金进行退还，对此，经查，涉案房屋的产权证显示：乔少康、侯艳霞因办理幼儿园手续办理产权证，房屋用途为教育；乔少康、侯艳霞使用涉案房屋用于开办经营濮阳市昆吾花园幼儿园，后又承租给冯爱琴，且在交接时，乔少康、侯艳霞将幼儿园的设施设备一并由冯爱琴接收，且之前的生源也一并由冯爱琴继续教育，此后，冯爱琴继续经营开办幼儿园长达十五年之久并注册登记“濮阳市华龙区昆吾幼儿园”，并在租赁期间内因经营幼儿园进行装修并添置设施设备，且双方在租赁关系因期限届满即2020年1月30日后，双方并未续签租赁合同，乔少康、侯艳霞亦继续经营幼儿园至今，综合以上事实及双方各方证据、多次调解过程中各方意见，乔少康、侯艳霞返还昆吾幼儿园押金28万元为宜，因昆吾幼儿园自认，在案件审理过程中，其已将新增部分设施拉走，故昆吾幼儿园仍要求乔少康、侯艳霞支付新增配套及附属设施折价20万元及评估费9,000元，不符合上述基本事实，亦不符合合同约定，法院对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条的规定，一审法院判决：“一、被告乔少康、侯艳霞返还原告濮阳市华龙区昆吾幼儿园押金28万元，于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告濮阳市华龙区昆吾幼儿园的其他诉讼请求。如被告未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，由原告濮阳市华龙区昆吾幼儿园负担3,300元，被告乔少康、侯艳霞负担5,500元。”本院二审期间，乔少康、侯艳霞提交了两组证据，证据一：濮阳市华龙区昆吾启智幼儿园《民办学校办学许可证》正副本各一份，证明昆吾幼儿园已无办学资格、无办学用地，相关主体资格处于待注销状态。证据二：搬离物品清单十四份，共计14页、乔少康与尚加林微信记录一份，共计2页，证明尚加林、冯爱琴已将其个人物品搬离，其要求对物品进行折价补偿无事实依据。昆吾幼儿园质证称，对证据一的真实性无异议，对其证明目的有异议，昆吾幼儿园尚未办理注销营业资格手续，不影响本案诉讼主体资格。对证据二真实性无意义，但仍有未能拆除的部分及拆除会造成财产损失的部分。本院认为，昆吾幼儿园营业执照尚未注销，其仍有诉讼主体资格，乔少康、侯艳霞提交的证据一不足以证明其证明目的，乔少康、侯艳霞提交的证据二无法证明昆吾幼儿园已经将幼儿园内的新增设施全部拆除完毕，本院对其证明目的均不予采纳。本院认为，冯爱琴、尚加林与乔少康、侯艳霞签订《昆吾幼儿园承租协议》的目的是为了经营幼儿园办学，其二人后来也实际注册了昆吾幼儿园，法定代表人为冯爱琴，业务范围幼儿教育，故本院认为昆吾幼儿园诉讼主体适格。关于昆吾幼儿园要求乔少康、侯艳霞支付的剩余附属设施折价20万元的诉讼请求，本院认为，双方当事人租赁合同已经到期，且昆吾幼儿园已经在一审庭审后已将涉案房屋内的相关物品及空调进行拆除，其该项上诉请求证据不足，本院不予支持。关于乔少康、侯艳霞应当返还昆吾幼儿园的押金问题，本院认为，双方在租赁合同到期后没有对涉案房屋水电费、燃气费、物业费等费用进行实际结算，一审法院根据查明情况酌定由乔少康、侯艳霞返还昆吾幼儿园28万元并无不当，本院依法予以维持。综上所述，濮阳市华龙区昆吾幼儿园、乔少康、侯艳霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,000元，由濮阳市华龙区昆吾幼儿园负担5,500元，由乔少康、侯艳霞负担5,500元。本判决为终审判决。                                                        审判长   孔德军      审判员   杨浩      审判员   周培勋                                  二〇二一年三月十日                  书记员   刘聪聪