湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初8554号原告（反诉被告）：长沙中机艾克斯健身有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路与劳动路交汇处西南角新里程广场第2层08-10号。法定代表人：唐振德，经理。原告（反诉被告）：武汉艾克斯体育发展有限公司，住所地武汉市江汉区新华路396号中国民生银行大厦8层1室。法定代表人：姚玉勤，执行董事。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘山虎、周震旦，湖北诚智成律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：湖北香利资产管理有限公司，住所地武汉市江岸区云林街31号中环大厦A座7层704室。法定代表人：王春阁，董事长。委托诉讼代理人：鲍玮、叶菊姣，湖北卓胜律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）长沙中机艾克斯健身有限公司（以下称长沙艾克斯）、武汉艾克斯体育发展有限公司（以下称武汉艾克斯）与被告（反诉原告）湖北香利资产管理有限公司（以下称香利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。长沙艾克斯、武汉艾克斯的委托诉讼代理人刘山虎、周震旦，香利公司的委托诉讼代理人鲍玮、叶菊姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙艾克斯、武汉艾克斯向本院提出诉讼请求：1、判令确认其于2020年6月5日与香利公司解除了《租赁合同》、《共同承租协议》及相关的全部补充协议；2、判令香利公司返还健身器械；3、本案诉讼费由香利公司承担。事实与理由：2017年7月26日，长沙艾克斯就武汉市江汉区新华路296号中国民生银行大厦8层的房屋签订了一份为期8年的《租赁合同》，就租期、租赁保证金、租金的计算及支付方式、物业服务费等内容进行了约定。2017年8月30日武汉艾克斯成立。2017年9月长沙艾克斯、武汉艾克斯与香利公司签订《共同承租协议》，约定由长沙艾克斯、武汉艾克斯共同承租案涉房屋，共同承担《租赁合同》中的义务和责任。之后，原告按香利公司要求采购健身设备，并提交了健身房装修方案，香利公司迟迟不予批准，导致无法进场装修。2017年12月14日双方签订《8楼健身馆租赁合同补充合同》，租赁期限变更为5年。2017年12月15日武汉艾克斯与弘帛公司签订第二份《中国民生银行大厦物业管理服务协议》，调整了合同期限，同日，双方签订《中国民生银行大厦房屋装修管理协议》，武汉艾克斯交纳了10万元装修保证金。2018年2月，武汉艾克斯与香利公司签订《补充协议》约定调整租金及空调延时使用费。2018年5月，武汉艾克斯与香利公司签订《补充协议》约定健身房会员2小时的停车优惠相关费用由原告支付给武汉艾克斯公司。2018年7月3日，武汉艾克斯被迫与弘帛公司签订《补充协议（8楼健身馆）》，约定了锅炉开机操作费、空调超时服务费等内容。原告在合同履行期间，投入1000余万元进行装修、采购设备，支付了各项费用，香利公司利用其优势地位逼迫原告签订一系列的补充协议，变相增加原告的运用成本，导致亏损。受新冠××疫情影响，武汉2020年1月23日暂停经营性文化娱乐场所营业，5月底才允许对外经营。原告为减少自身损失，与香利公司协商减免租金、物业费，香利公司未予理睬，并擅自封闭8楼进入健身馆的通道，导致员工及会员无法进入，原告的合同目的无法达到，2020年6月5日原告向香利公司送达《关于解除租赁合同和物业管理服务协议等协议的函》解除了租赁合同和物业管理服务协议及相关补充协议。现为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。香利公司辩称，1、长沙艾克斯及武汉艾克斯多次逾期支付租金，严重违约，香利公司现从实际解决问题的角度出发同意双方的合同在2020年6月5日解除，解除合同后对方需承担违约责任；2、香利公司依据合同约定有权留置案涉房屋内的健身器材。香利公司向本院提出反诉请求：1、判令长沙艾克斯、武汉艾克斯共同向其支付至2020年6月5日的租金及至实际腾退之日的房屋占用费1237733元（暂计算至2020年6月5日的金额。租金计算标准：2019年11月、12月应付未付租金为每月148700元;2020年1月-6月应付未付租金为每月182000元。6月5日之后按租金标准计算房屋占用使用费至实际腾退之日）；2、判令长沙艾克斯、武汉艾克斯支付逾期支付租金的违约金人民币802980元(逾期支付租金天数暂从2019年12月5日计算至2020年9月20日，实际应计算至支付完毕全部租金之日止)；3、判令长沙艾克斯、武汉艾克斯返还租赁房屋；4、判令长沙艾克斯、武汉艾克斯承担本案反诉诉讼费用。事实与理由：2017年7月26日，香利公司与长沙艾克斯案涉房屋签订了《租赁合同》，2017年9月，长沙艾克斯、武汉艾克斯就案涉房屋与香利公司签订了《共同承租协议》，约定共同承担《租赁合同》中所约定的全部的责任。后双方签订《补充协议》降低了原《租赁合同》约定的租金标准。被反诉人长沙艾克斯、武汉艾克斯在履约过程中持续存在多项违约行为。2020年春节前被反诉人开展了大规模促销实现了高额销售款，但仍然拖欠到期应付的2019年11月至12月期间租金。被反诉人严重违约在先，恶意侵吞已收受的巨额销售资金，却借疫情之机将经营矛盾转嫁至反诉人，煽动会员要挟反诉人，2020年6月5日向反诉人提出解除合同。被反诉人提出解除合同后一直占有使用房屋，没有向反诉人交付租赁房屋钥匙，导致反诉人的房屋至今不能实现正当出租收益，产生巨额实际损失。综上，被反诉人自身经营不善是导致《租赁合同》无法继续履行的根本原因，被反诉人持续性的恶意违约行为，严重侵害了反诉人的合法权益，给反诉人造成了巨额经济损失，其利用疫情转嫁责任风险的恶意行为更应当受到法律的制裁。为了维护自身合法权益，提起诉讼，望判如诉请。长沙艾克斯、武汉艾克斯针对反诉辩称：1、健身场馆因疫情原因未能正常营业，且香利公司在2020年5月已经关闭承租场地通道，导致健身场馆的会员以及工作人员均无法入内，因此其无需支付6月5日之后的租金及违约金；2、疫情属不可抗力，对2020年1月23日至6月5日期间的租金香利公司应予减免，其也不需支付违约金；3、同意尽快办理房屋交还手续。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月26日，香利公司（出租方、甲方）与长沙艾克斯（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将湖北省武汉市新华路396号中国民生银行大厦8楼（建筑面积3950.89平方米）出租给乙方经营游泳健身会所，租赁期限8年，从2018年3月1日起至2025年12月31日止，乙方需在2018年3月1日开业，《租赁合同》生效至2018年3月1日为免租期；乙方在合同签订之日向甲方支付租赁保证金50万元，在乙方正式运营满6个月且无违约的情形时甲方返还乙方。租金标准为：2018年3月1日至2018年12月31日期间租金标准不低于16.67万元/月，乙方应于2018年4月5日前按照前月销售额的13%支付3月份租金，……以此类推至2018年12月31日，如当年已付租金经核算低于16.67万元/月，则乙方应于2019年1月5日前补足。2019年1月1日至12月31日的租金不低于16.67万元/月，2020年至2023年的租金不低于20万元/月，2024年至2025年的租金不低于23.33万元/月。上述租金不包括物业管理费及水、电、燃气、通讯等费用，物业管理等费用乙方另行向相关部门足额缴纳。乙方未按本合同约定的时间和金额足额支付到期应付款项的，均视为违约行为，每逾期一日应按到期应付款项总额的1%向甲方支付逾期付款滞纳金，如乙方逾期付款超过十五日的，甲方有权解除合同。合同解除，乙方应向甲方交还房屋，逾期交还房屋，自逾期日至交房日止每逾期一日应按届时约定的月租金总额的1%向甲方支付违约金，并赔偿由此给甲方造成的损失。因乙方违约导致甲方行使合同解除权的，甲方有权留置并使用出租房屋内全部装修设施及全部健身器材等乙方的物品，直至乙方承担完毕全部违约责任和损失赔偿责任。甲方应按照出租房屋内的正常使用标准向乙方提供电力及用水需求，甲方同意凭乙方会员证及在场实际消费凭证提供2小时免费停车优惠。甲方有权派驻财务人员参与乙方的财务管理工作。2017年9月，香利公司（甲方）、长沙艾克斯（乙方）、武汉艾克斯（丙方）就案涉房屋签订了《共同承租协议》，约定甲方同意乙方、丙方共同承租《租赁合同》中的案涉房屋，乙、丙任意一方违约的，应向甲方承担连带责任。2017年12月17日，长沙艾克斯与香利公司签订《8楼健身馆租赁合同补充合同》约定，房屋租赁期限由8年变更为5年，至2022年12月31日；甲方需在补充合同签订之日起十个工作日内尽快确认乙方的健身馆装修方案，乙方应尽快结清租用临时办公室的费用及缴纳8楼装修费用，原合同中2小时免费停车优惠需是在大楼正常办公时间8点-18点后方可享受，双方对健身房专属会员卡收取的会员费及相关费用设立共管账户。2018年2月，香利公司与武汉艾克斯签订《补充协议》，就房屋租金进行调整，约定2018年3月1日至2018年12月31日租金标准不低于14.87万元/月，乙方应于2018年4月5日前按上月销售额的13%支付3月租金，以此类推，不足部分2019年1月5日前补足；2019年1月1日至2019年12月31日，租金标准不低于14.87万元/月，乙方应于2019年2月5日前按上月销售额的15%支付前月租金，以此类推，不足部分2020年1月5日前补足；第三至五年租金标准不低于18.20万元/月，不足部分于次年1月5日前据实补足；租赁期内空调延时使用费由乙方自行承担；甲方同意免除乙方2018年3月1日-2018年4月30日的租金。2017年8月31日、12月5日、2018年7月3日，武汉艾克斯还与弘帛公司先后签订了《物业管理服务协议》2份、《房屋装修管理协议》1份、《补充协议》1份，就物业服务进行了约定。2018年7月，武汉艾克斯向香利公司出具《联络函》称，武汉艾克斯为案涉健身场馆的承租主体，所有相关往来函件及相关法律责任将由武汉艾克斯承载。2018年12月17日，香利公司因武汉艾克斯逾期支付租金及共管账户余额不足、营业收入未进入共管账户、未提供财务报表等问题与武汉艾克斯召开会议。2019年1月25日，香利公司就武汉艾克斯拖欠租金及共管账户等问题向其发送《律师函》，督促整改。2019年1月28日，武汉艾克斯公司承诺于2019年3月31日前存入共管账户50万元保底资金，并于2019年2月12日起将每日营业额全数存入开设的第二共管账户，2019年起每月按时交纳保底租金，2月始每月汇报经营流水报表。2019年12月24日，武汉艾克斯向香利公司出具《申请函》，称运营成本高导致亏损，经营难以为继，请求香利公司采取如下措施、妥善安排公司停业后的善后事宜的情形下同意解除《租赁合同》：（一）为妥善安置会员，拟将会员转至其他健身机构，但无力支付接收费用，请求退还装修、装修还原、物业等保证金；（二）为偿还本公司对外所欠装修款，允许本公司将健身设备、器材等变卖抵偿债务。2020年1月3日，武汉艾克斯向香利公司递交《免租申请》，申请将租金降至12万/月。2020年6月5日，武汉艾克斯向香利公司及弘帛公司发函通知，提出解除《租赁合同》、《共同承租协议》、《物业服务协议》及相关所有协议及补充协议。另查明，《租赁合同》签订后，香利公司将案涉房屋交付长沙艾克斯、武汉艾克斯使用，武汉艾克斯支付租金至2019年10月31日，后续租金未付；武汉艾克斯经营至2020年春节之前，后未恢复营业。香利公司于2020年5月初关闭了进入案涉房屋的电梯通道，之后武汉艾克斯将健身场馆上锁，场馆内放置有武汉艾克斯购置、使用的健身设备等物品。2021年3月6日，香利公司将案涉房屋内的健身器材等物品搬出另行存放，收回了案涉房屋。本院认为，长沙艾克斯、武汉艾克斯与香利公司就案涉房屋租赁签订的《租赁合同》、《共同承租协议》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。武汉艾克斯于2020年6月5日书面通知香利公司解除《租赁合同》，香利公司当庭同意《租赁合同》在2020年6月5日解除，故本院确认长沙艾克斯、武汉艾克斯与香利公司就案涉房租签订的《租赁合同》、《共同承租协议》、《补充协议》于2020年6月5日解除。长沙艾克斯、武汉艾克斯应在2019年12月5日支付11月份的房屋租金而未付，且之后的租金均未支付，构成违约，应承担违约责任。因香利公司于2020年5月初关闭了进入案涉房屋的电梯通道，故长沙艾克斯、武汉艾克斯仅需支付2019年11月-2020年4月期间的租金，香利公司要求支付2020年5月1日之后的租金、6月5日之后的房屋占用费的诉讼请求，本院均不予支持。另因2020年1月23日-4月8日（共76日）期间受新冠××疫情影响，案涉房屋在此期间不能使用，租金损失从公平原则出发由双方共同承担，长沙艾克斯、武汉艾克斯可按50%的标准支付租金。综上，长沙艾克斯、武汉艾克斯欠付的租金共计794866元（14.87×2+18.2×4-18.2÷30×38）。香利公司要求长沙艾克斯、武汉艾克斯以欠付的2019年11月、12月租金为基数，按日1%的标准计算和支付违约金，对此，长沙艾克斯及武汉艾克斯提出违约金过高，请求予以调减。本院认为，长沙艾克斯及武汉艾克斯的调减申请符合法律规定，本院予以支持，对于违约金酌定为以14.87万元为基数自2019年12月5日至2020年1月4日按24%的年利率标准计算；以29.74万元为基数，自2020年1月5日起至租金付清之日止按24%的年利率标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下:一、长沙中机艾克斯健身有限公司、武汉艾克斯体育发展有限公司与湖北香利资产管理有限公司的《租赁合同》、《共同承租协议》于2020年6月5日解除；二、长沙中机艾克斯健身有限公司、武汉艾克斯体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖北香利资产管理有限公司租金794866元；三、长沙中机艾克斯健身有限公司、武汉艾克斯体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖北香利资产管理有限公司违约金（以14.87万元为基数自2019年12月5日至2020年1月4日按24%的年利率的标准计算；以29.74万元为基数，自2020年1月5日起至上述资金付清之日止按24%的年利率标准计算）；四、驳回长沙中机艾克斯健身有限公司、武汉艾克斯体育发展有限公司其他诉讼请求；五、驳回湖北香利资产管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由长沙中机艾克斯健身有限公司、武汉艾克斯体育发展有限公司负担（已付）；反诉案件受理费11563元由原告湖北香利资产管理有限公司承担5377元，长沙中机艾克斯健身有限公司、武汉艾克斯体育发展有限公司负担6186元（此款湖北香利资产管理有限公司已预交本院，长沙中机艾克斯健身有限公司、武汉艾克斯体育发展有限公司随上述判决款项一并支付湖北香利资产管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  谢春二〇二一年三月二十八日书记员  徐骏