广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1727号上诉人（原审被告）：孙星星，女，住湖北省嘉鱼县。被上诉人（原审原告）：广东上城建设有限公司。住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：黄佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所律师。原审第三人：广州市万茂房地产有限公司。住所地：广东省广州市增城区。法定代表人：李金虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所律师。上诉人孙星星因与被上诉人广东上城建设有限公司（以下简称上城公司）与原审第三人广州市万茂房地产有限公司（以下简称万茂公司）商品预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初8081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人孙星星，被上诉人上城公司、原审第三人万茂公司共同委托诉讼代理人陈美娟、陈晓航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙星星上诉请求：1.判决孙星星不予支付违约金67651.17元；2.本案的一、二审费用由上城公司承担。事实与理由：一、一审法院认定孙星星与上城公司签订的《无忧家居安装整合服务协议》为无效合同。因合同无效，合同约定的权利义务双方亦无须履行，即孙星星无须按照合同约定上城公司支付服务费931425元。二、一审法院认定孙星星与上城公司签订的《无忧家居安装整合服务协议》无效，因此孙星星也无需再受协议内容的约束，即使孙星星不履行协议内容，也不构成违约。本案中，上城公司要求孙星星支付违约金，缺乏事实依据，不应得到支持。三、《无忧家居安装整合服务协议》被认定无效，上城公司负有主要责任，孙星星无需承担任何违约责任，亦无需向上城公司支付违约金。1.上城公司作为合同的起草方且在装修领域有丰富经验，其应当明白双方签订的合同为无效合同。孙星星作为消费者，处于弱势一方，在签订合同之初，上城公司却未明确告知孙星星签订的该合同会产生无效的法律效果，孙星星认为，上城公司系故意骗取孙星星签订无效合同，以达到让孙星星支付价款的目的。2.违约金支付的前提是孙星星违约，而本案中，孙星星至始至终不存在过错，也没有任何违约行为，同时结合合同无效产生的法律后果，孙星星无需向上城公司支付违约金，因此一审法院判决支付违约金，于法于理无据且显失公平，应不予支持。四、一审法院认定《无忧家居安装整合服务协议》所约定的服务费实际属孙星星购买涉案房屋应支付房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同(预售)》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款2255039元(1323614+931425元)。既然《无忧家居安装整合服务协议》被认定为无效，一审法院也将931425元计入了《广州市商品房买卖合同(预售)》的购房总价款中，但孙星星与万茂公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》并未写明购房总价款为2255039元。即便孙星星同意向万茂公司支付购房款，但万茂公司也有义务与孙星星重新签订《商品买卖合同》，并在合同中明确载明购房总价款为2255039元。被上诉人上城公司、万茂公司共同辩称：同意一审判决处理，不同意杨进孝、侯春红的上诉请求。事实与理由：一、涉案房屋的交易对价为综合价款，系购房合同约定的购房款与装修合同约定的装修款之和，孙星星对此知悉且认可。二、孙星星应基于诚实信用原则全面履行合同，但其逾期支付应付款项，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。上城公司于2020年9月15日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.孙星星向上城公司支付欠付服务费931425元；2.孙星星向上城公司支付违约金124810.95元（以总服务费931425元为本金，按每日0.02%的标准自2018年8月15日起暂计至2020年6月15日，实际计算至清偿之日止）；3.孙星星承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月31日，万茂公司（甲方、卖方）与孙星星（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定孙星星向万茂公司购买位于增城区朱村街××大道东××房。上述合同还约定以下内容“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）1323614元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的……如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2020年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……”。合同附件七约定“本合同补充协议：……九、对合同第十四条的补充：……卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%……”。2018年5月31日，孙星星（甲方、业主）与上城公司（乙方、装修单位）就涉案房屋签订《无忧家居安装整合服务协议》，载明以下内容“……鉴于甲方购买了朱村街朱村大道东72号1栋1103房（以下简称该房屋），并已与开发商签订《商品房买卖合同》，……第一条服务内容：1.乙方……为甲方提供详尽的咨询意见、装修设计理念、装修施工及部分设施设备的采购安装服务，并配套良好的社区服务活动……第二条服务概况：鉴于乙方的品牌价值、先进的技术……双方确定乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为931425元，该价格包括但不限于装修款、材料款、施工费、人工费、设计费、安全文明施工保障费、措施费、税金、服务费、咨询费、增值配套服务等的部分或者全部费用，该价格为大包干。第三条付款方式：甲方按下列第2种方式支付服务费（下称该款项），乙方于收款时间向甲方出具收据。……2.分期方式付款……剩余该款项金额931425元分5期支付，2018年8月15日前支付该款项的20%，金额186285元。2018年12月15日前支付该款项的20%，金额186285元。2019年6月15日前支付该款项的20%，金额186285元。2019年12月15日前支付该款项的20%，金额186285元。2020年3月15日前支付该款项的20%，金额186285元……第四条逾期付款的违约责任：甲方未按照约定的时间支付本协议第二条约定该款项的，或者未按本协议约定的时间申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料的……甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金……．如逾期30日以上的，视为严重违约，甲方应以本协议第二条约定该项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金。第五条：乙方承诺于2020年6月30日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用……”。2018年5月31日，孙星星（甲方、业主）、上城公司（乙方、装修单位）、万茂公司（丙方、项目开发公司）签订《三方协议》，载明“……1、甲方同意乙方在该房屋大达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件后直接代甲方收楼，并且在收楼后按《无忧家居安装整合服务协议》约定对房屋进行装修服务。……3、《商品房买卖合同》《无忧家居安装整合服务协议》均为房屋买卖不可分割的部分，若上述合同中其一解除，另一份合同也一并解除……”。2019年4月11日，上城公司就涉案房屋的装修款向孙星星发送《逾期付款催告函》，载明服务费的付款的时间及数额以及孙星星未按照约定支付服务费应承担违约责任等。一审法院于2020年10月27日组织双方进行庭审。一审庭审中，上城公司陈述：上城公司与万茂公司均是万科地产旗下关联公司，万茂公司负责销售房屋，上城公司负责装修房屋；涉案房屋交易的对价是综合价款，是购房合同和装修合同约定的款项之和，孙星星在签订合同时已知悉该交易模式，并对此予以认可。万茂公司陈述：同意上城公司代为收取该部分款项。一审庭后，孙星星向一审法院提交《评估申请书》，要求对涉案房屋的装修价格进行鉴定评估。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。孙星星与万茂公司就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件），是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。而《无忧家居安装整合服务协议》，从该协议的内容来看，缺乏对相关装修条款的明确约定，既缺乏对各部分装修对应的单价、材料、品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合房地产调控政策，可以认定签约双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的《无忧家居安装整合服务协议》，该协议所约定的服务费实际属孙星星购买涉案房屋应支付房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款2255039元（1323614元＋931425元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，上城公司孙星星签订的《无忧家居安装整合服务协议》为虚假意思表示，应为无效合同。由于《无忧家居安装整合服务协议》中的服务费系孙星星购买涉案房屋的应付房价款，且万茂公司对于上城公司向孙星星主张支付款项及违约金的权利表示同意，故上城公司要求孙星星支付上述对价，一审法院予以支持。同理，孙星星提出的对装修进行评估的申请，一审法院不予准许。至于孙星星支付上述款项的期限如何确定问题，上城公司孙星星双方约定在签订《无忧家居安装整合服务协议》时，对上述款项的支付日期已经达成合意，应参考上述约定的付款日期。故孙星星应在2018年8月15日前支付186285元，在2018年12月15日前支付186285元，在2019年6月15日前支付186285元，在2019年12月15日前支付186285元，2020年3月15日前支付186285元，但孙星星至今未支付，其迟延付款的行为已构成违约，故现上城公司请求孙星星支付上述款项及逾期付款违约金，理据充分，一审法院予以支持。关于违约金的计算标准问题，虽然《广州市商品房买卖合同》中关于延期支付购房款违约金的标准按万分之五计算，但是上城公司请求按《无忧安居家装整合服务协议》中约定的万分之二的标准计算，且合同附件七补充协议第九条约定违约金累计不超过商品房总价款的3%，因此，一审法院认为违约金应按每日万分之二为标准计算。综上，违约金应分段计算：从2018年8月16日起以186285元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2018年12月16日起以186285元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2019年6月16日起以186285元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2019年12月16日起以186285元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2020年3月16日起以186285元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；且上述违约金总额以总价款2255039元的3%即67651.17元为上限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年11月20日作出判决：一、孙星星于判决发生法律效力之日起十日内向广东上城建设有限公司支付931425元及违约金（违约金分段计算：从2018年8月16日起以186285元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2018年12月16日起以186285元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2019年6月16日起以186285元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2019年12月16日起以186285元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2020年3月16日起以186285元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；且上述违约金总额以67651.17元为上限）；二、驳告广东上城建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7153元，由广东上城建设有限公司负担387元，孙星星负担6766元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：孙星星是否应支付违约金及违约金如何计算。一审法院根据《无忧安居家装整合服务协议》协议的内容并结合房地产调控政策认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的《无忧安居家装整合服务协议》，该协议所约定的服务费实际属于孙星星购买涉案房屋应支付房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款正确，本院予以认可。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，孙星星与上城公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》中关于装修部分的意思表示为虚假的意思表示，该装修部分的意思表示无效，其所隐藏的关于商品房买卖合同关系的意思表示并不存在法定无效情形，应为有效。故一审法院认定《无忧安居家装整合服务协议》无效表述不准确，本院予以纠正。《无忧安居家装整合服务协议》中约定的装修价款实为购房款的一部分，孙星星逾期付款应承担相应的违约责任。该协议约定的每日万分之二的逾期付款违约金标准低于《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的每日万分之五，上城公司起诉请求按照每日万分之二计算，一审法院认定按照每日万分之二的标准并且以《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的违约金上限为依据计算违约金并无不当，本院予以认可。虽然《无忧安居家装整合服务协议》约定的款项并非装修款，但孙星星应当明知该款项为购房款的一部分，该协议关于逾期付款的违约责任约定明确，一审法院基于公平原则，考虑上城公司的损失及双方过错程度，酌情认定从一审立案之日起算违约金并无加重孙星星的责任，并无不当，本院予以认可。综上所述，上诉人孙星星的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1491.28元,由上诉人孙星星负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二一年三月十八日书记员 冯冠豪徐毅敏