山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1897号上诉人（原审被告）：石雨，女，1978年6月19日出生，回族，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南创信物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：程增祥，董事长。委托诉讼代理人：丁宝三，男，系公司职工。委托诉讼代理人：林静，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人石雨因与被上诉人济南创信物业服务有限公司（以下简称创信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初9278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。石雨上诉请求：1.请求将一审判决第一条“一、被告石雨于本判决生效之日起十日内支付原告济南创信物业服务有限公司物业服务费16054.56元”，发回重审或依法改判；2.维持一审判决其他判决条款；3.本案一审、二审诉讼费用由创信物业公司承担。事实和理由：一、本案的核心问题是创信物业公司将物业费价格多次涨价是否符合法律规定及相关管理规定要求的合法程序，取得合法手续。一审事实认定错误。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《山东省人民政府令第317号山东省住宅物业服务收费管理办法》、《山东省物价局、山东省住房城乡建设厅关于印发山东省住宅物业服务收费管理办法的通知(鲁价综发(2011)185号)》、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法(济价费字(2012)75号》、《关于公布我市普通住宅物业服务级标准及物业服务收费基准价格的通知(济价费字(2012)76号)》等规定，物业服务企业调整物业费价格以及物业服务等级均要履行合法程序，没有业主委员会的小区必须满足条件的业主达到一定比例共同签字认可，然后物业服务企业还要上报相关主管部门审批备案，最后认定取得。一审仅以创信物业公司提供的一份物业服务费涨价通知就认定创信物业公司涨价程序合法，收费标准合理是错误的。根据济南市济价费字(2012)76号文件的相关规定，石雨一审提供的电话录音已证明创信物业公司未按照上述文件要求与超过比例人数的业主代表重新磋商服务价格，未在规定期限内在政府部门备案，也未就服务内容和标准予以公示，属于违规涨价。创信物业公司提出从2014年已经涨价，但在同一小区内高层住户，至少在2016年却按照每月每平0.65元收取，可见创信物业公司的收费标准是混乱不合理的，也违反了公平平等原则。一审创信物业公司称依据《济南市济价费字(2012)76号》调整了物业费价格，一审要求创信物业公司限期提交其根据《济南市济价费字(2012)76号》调整物业费价格履行合法程序并取得合法手续的证据，创信物业公司限期内未能举证，法庭视为创信物业公司举证无力。且创信物业公司未提供调整物业费价格及三星级服务合法手续的相关证据，法庭应当认定其举证无力。二、石雨一审陈述了事实情况，石雨本人忙于工作，家中老人一直用石雨的信用卡支付费用及超市购物。2015年前，石雨确实全部缴纳了所有费用，但并非石雨本人操作支付，石雨本人并不知情。2015年石雨才发现物业费价格不对，通过12345投诉创信物业公司不公示涨价信息和不公示涨价合法手续，经过相关部门回复才另外发现很多问题，于是从2015年石雨意识到受到侵害才和创信物业公司索要相关合法手续，创信物业公司至今仍拿不出任何合法依据，并且于2018年石雨和创信物业公司中创xx山庄小区负责人丁xx再次沟通索要其合法手续时，丁xx承认没有省市级管理规定的合法手续，沟通内容已提交录音证据。一审法院仅仅以创信物业公司为业主提供了物业服务，已基本履行了相关物业服务义务，认定石雨作为业主应该缴纳物业费错误。石雨一直和创信物业公司沟通，若创信物业公司有涨价的合法手续以及三星级标准取得的合法手续，石雨按新价格交费，如没有合法手续则按老价格交费。石雨从未拒绝和创信物业公司沟通，并且一直主动要求创信物业公司提供有合法依据的价格认定，石雨主动依法向创信物业公司缴费，但创信物业公司无法提供任何合法依据和手续，也拒绝石雨按老价格缴纳费用。2014年缴费时石雨还没意识到自身利益受到侵害，一审法院也未根据石雨2014年的缴费作为认定依据。综上，请求支持石雨的上诉请求。创信物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。1.创信物业公司作为涉案小区的物业服务企业，已经为业主提供了物业服务，石雨作为业主已经接受了该服务，应当按照约定交纳物业费。2.2014年1月1日起，创信物业公司按照三星级标准的收费项目及标准对物业服务价格进行了调整，一审法院按照1.0元每平方支持创信物业公司的诉讼请求并无不当。根据《济南市物价局关于公布我市普通住宅服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》，自2012年8月1日起，普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区……由市场监管部门会同物业管理部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。物业服务收费基准价格与登记标准相对应，包括公共性物业收费、电梯维修和运行以及自动消防控制设施维护运行费三部分。并按照物业服务质量等级公布了收费基准价格，其中三星级的物业服务收费基准价格为1.55元（公共性物业服务收费标准为1元，电梯维护运行费0.35元，自动消防控制设施维护运行费0.2元）。2014年1月1日起，创信物业公司按照三星级标准的收费项目及标准对物业服务价格进行了调整。且绝大多数的业主均已经按照调整后的价格支付了物业费，所以一审法院支持创信物业公司的诉讼请求并无不当。创信物业公司向一审法院起诉请求：1.判令石雨向创信物业公司支付物业服务费16054.56元、维修资金4459.6元、灯电费120元、违约金43947.25元；2.诉讼费等诉讼相关费用由石雨承担。一审法院认定事实：石雨为xx区xx路xx号xx号楼x单元xxx号业主，xx号楼系原来的x区x号楼。2002年9月27日，山东中创房地产开发总公司（甲方）与济南创信物业管理中心（乙方）签订《中创开元山庄物业管理委托合同》，约定：甲方将中创xx山庄（含西小区）住宅小区范围内多层住宅楼及相关设施设备等物业委托乙方管理。委托期限为自2002年10月8日起至小区业主委员会成立并委托时止。乙方依照合同和市物价局核发的收费许可证收取物业管理服务费及其他费用。已交付使用物业的物业管理服务费，乙方按建筑面积0.5元/㎡?月向业主、使用人收取；…,收费时间：每年的1月15日前。合同有效期内，若物价部门批准调整收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向业主、使用人收取。2002年12月2日，济南创信物业管理中心更名为济南创信物业管理有限公司，2007年11月27日，济南创信物业管理有限公司更名为创信物业公司，该公司具有二级资质的物业服务企业。另查明，根据《济南市物价局关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》，自2012年8月1日起普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区、…由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。物业服务收费基准价格与等级标准相对应，包括公共性物业服务收费、电梯维护和运行费以及自动消防控制设施维护运行费三部分。并按照物业服务等级公布了收费基准价格，其中三星级的物业服务收费基准价格为1.55元（公共性物业收费标准为1元，电梯维护运行收费标准为0.35元，自动消防控制设施维护运行费为0.2元）。《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共有部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》（济政办发［2001］27号）规定：本办法实施前，已办理商品房住房产权过户登记手续，没有缴存维修基金的，产权人应按购房款3%的比例补交；也可以按照每年每平方米（套内建筑面积）2元缴交维修基金；购房人补交的维修基金或按年缴交的维修资金，由小区业主委员会委托物业管理单位代收，尚未成立业主委员会的，由商品住宅销售单位或其委托的物业管理单位代收。2014年1月1日起，创信物业公司按照上述三星级标准的收费项目及收费标准对物业服务收费价格进行了调整，按照1元/㎡?月收取物业服务费用。2014年4月14日，石雨按照变更后的标准交纳了2014年物业管理费用（2675.76元）、维修基金（445.96元）、楼道灯电费（20元），合计3141.72元。一审法院认为，创信物业公司作为中创xx山庄小区的物业服务企业，为业主提供物业服务，通过其提交的证据可以证实创信物业公司已基本履行相关物业服务义务，石雨作为涉诉房屋的业主应当交付物业服务费。创信物业公司主张石雨支付2015年1月至2020年12月的物业管理费16054.56元，一审法院予以支持；关于维修资金缴存，石雨主张将维修资金自行交至房管局，在庭审过程中创信物业公司亦同意石雨该主张；创信物业公司主张石雨支付灯电费，于法无据，一审法院不予支持；创信物业公司主张石雨支付违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，就违约责任因无合同约定，故对违约金的主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告石雨于判决生效之日起10日内支付原告济南创信物业服务有限公司物业服务费16054.56元；二、驳回原告济南创信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1414元，减半收取707元，由原告济南创信物业服务有限公司负担530元，被告石雨负担177元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。石雨提交视频及济南时报照片。创信物业公司质证称，对证据的真实性不予认可。创信物业公司提交《关于中创开元山庄物业服务情况的汇报》。石雨质证称，对其真实性不予认可，对其证明目的不予认可。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，山东中创房地产开发总公司（甲方）与济南创信物业管理中心（乙方）签订有《中创开元山庄物业管理委托合同》。2002年12月2日，济南创信物业管理中心更名为济南创信物业管理有限公司，2007年11月27日，济南创信物业管理有限公司更名为创信物业公司，公司更名不影响合同的履行。创信物业公司为涉案小区提供了物业服务，石雨作为涉案小区业主，应当履行缴纳物业管理费的义务。本案中，石雨对创信物业公司调整物业管理费收费标准存在异议。本院认为，业主对专有部分享有建筑物区分所有权，对专有部分以外共有部分享有共有和共同管理的权利。小区内物业管理活动涉及业主对共有部分的共有及共同管理权利，物业服务合同的内容包括收费标准在内属于应由业主共同决定的范畴。按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。对于物业收费标准的调整属于对物业服务合同的变更，物业服务企业提出收费标准调整的意向后，在已经成立业主大会并选举业主委员会的情况下，应当采取召开业主大会的方式由业主对是否同意调整方案进行表决。在未成立业主大会时，法律未排除物业服务企业可以通过张贴通知等方式征求每个业主的意见，以确定是否多数业主同意物业费调整方案。本案中，涉案小区的多数业主已经按照调整后收费方案缴纳了物业费，表明多数业主已经同意物业调整方案。生活在同一小区内的业主，彼此之间利益息息相关，单个业主应当受业主团体意志的约束。涉案小区多数业主已经同意物业调整方案，物业服务合同的内容已经发生变更，一审法院判令石雨按照调整后的收费标准向创信物业公司支付物业费并无不当，本院予以确认。综上所述，石雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1414元，由上诉人石雨负担。本判决为终审判决。审判员 曹 慧二〇二一年三月十日书记员 盖玉滢