苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初9928号原告：陈小弟，男，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告：钱春妹，女，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告：陈志平，男，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上列三原告共同委托诉讼代理人：陈登峰，江苏简文律师事务所律师。被告：丁坤，男，汉族，户籍所在地河南省永城市，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：唐晓良，北京市中闻（上海）律师事务所律师。原告陈小弟、钱春妹、陈志平诉被告丁坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈小弟、钱春妹、陈志平及其委托诉讼代理人陈登峰，被告丁坤及其委托诉讼代理人唐晓良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小弟、钱春妹、陈志平向本院提出诉讼请求：确认与被告签订的《房地产买卖居间合同》无效。事实和理由：2018年9月，陈志平向被告借款1000000元，借期2年。被告同意借款，但要求签订房屋买卖合同代替借款合同，将陶浜花园14幢701室房屋以1000000元价格出售给被告，借款利息按月息2%计算。合同约定，其有权回购房屋，回购价格每月增加20000元。被告找中介要来合同文本，与其签订《房地产买卖居间合同》，并向陈志平交付借款1000000元。陈志平收到款项当天即向被告支付320000元，后陆续归还多笔款项。陈小弟代陈志平向被告多次还款，两人共计向被告归还1059400元。《房地产买卖居间合同》并非双方真实意思表示，实际是陈志平与被告存在借贷关系，该合同应当无效。被告为收取高额利息，要求签订房屋买卖合同，企图占有其房屋，属于套路贷，合同理应无效。被告丁坤辩称，不认可原告的诉讼请求，其与陈志平认识长达15年。除房屋买卖合同关系外，双方还有借贷关系。2016年起，其陆续通过银行转账出借给陈志平1600000余元，不包括现金借款，原告已归还1600000余元的大部分借款。原告所称还款，是归还以前的借款，与本案的房屋买卖合同无实际联系，更非套路贷。房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当合法有效。所有房款已支付，其已履行付款义务，原告于2020年10月25日向其交付房屋。但该房屋为拆迁房，暂未取得房产证，未能进行过户，合同其他义务已完成。经审理查明，2018年9月，三原告（甲方）与被告（乙方）签订《房地产买卖居间合同》，约定双方就陶浜花园X幢XX室房屋的转让事宜签订本合同，房屋建筑面积120㎡，价款1000000元；合同签订当日，乙方直接向甲方支付款项1000000元，因暂无房产证，无法办理过户。该合同的房屋交付、过户条款标注对应的选项，但均未打勾选择，也未写明其他内容。合同手写部分内容为“1.甲方全家同意出售该房屋。2.甲方有权在出售的2年时间内向乙方回购该房屋，回购价则为从（2019年9月28日）起以每月贰万圆整的房价递增。若甲方进行回购则给予乙方每月增值部份（贰万圆整）及购房成交价（壹佰万元整），以给予乙方壹佰万购房款为准。3.若甲方在规定（2018年9月28日至2020年9月27日）不进行回购，则视为放弃回购权力。4.若甲方在2年内不回购该房屋，乙方有权将该房屋出售给指定第三方，甲方不得有异议，且要无条件配合第三方过户（两年之内任何时间段）”。合同抬头处丙方为苏州友好房房地产经纪有限公司，但落款处无公司盖章。合同签订后，被告向陈志平转账支付1000000元。陈小弟、陈志平于2018年9月28日签订房款收据，载明“今陈小弟、钱春妹、陈志平出售陶浜花园小高层X幢XX室。收到购房人丁坤购房款壹佰万整”。之后，陈小弟于2018年10月30日向被告转账支付300000元，用途备注为“房款抵压”，另于2018年12月26日及2019年4月29日、9月30日、10月10日、10月31日分别向被告转账支付14000元、56000元、100000元、20000元、11000元，其中56000元支付凭证中备注写为“房款”。陈志平则于2018年9月28日、9月29日、10月10日、11月13日、11月27日、12月1日依次向被告转账支付320000元、60000元、52000元、115000元、2700元、8700元。关于合同签订过程，陈志平表示，其向被告提出借款1000000元，被告要求签订房屋买卖合同，双方实际为借贷关系，合同无中介的印章，与常理不符，被告支付的1000000元确已收到；之前，其与被告就有多次借款往来，金额估计约1000000元，已还款2000000多元，买卖合同签订后未再写借条；被告知道除向被告借款外，其还向他人大量借款，再向其出借1000000元，担心其无力还款，但被告又想从中赚取高额利息，就提出签订房屋买卖合同，该合同相当于抵押；陈小弟、钱春妹知道其向被告借款1000000元，同意每月按2分支付利息，其个人私下会再向被告支付2分利息，就与被告签订该合同；被告找中介要来合同文本，在中介公司签订的合同，开始其父亲陈小弟不同意，其对父亲说外面欠款太多，需要借钱还款，陈小弟才同意签字，其与被告说好借款1000000元，2年内还款，从未谈过房屋过户、交付的问题，被告没有看过涉案房屋，中介不知道房屋具体坐落，只提供文本，不想盖章，其未支付过中介费；合同约定的回购条款就是两年内还清1000000元，每月20000元递增即为2分利息，手写内容都是中介所写；该房屋未取得房产证，陈小弟于2018年10月30日向被告支付300000元时，所备注的房款抵押，就是指实际是向被告抵押借款1000000元，56000元备注为房款也是同样的意思。陈志平的父亲陈小弟称，当时，陈志平向被告借款1000000元，被告要求签订房屋买卖合同，其到中介公司后不同意签字，但被告一直打电话，陈志平也一再劝说，其才签订合同；涉案房屋已进行简单装修，出租给4户人家，后被告说要对房屋进行换锁，其向被告讲如借款还没有还清可以协商，但不能换锁，可是被告仍自行换锁，并威胁租户收取租金，其要换回门锁遭到被告拒绝。就此，被告称，签订合同时，原告说要归还他人欠款，就将此房屋以低于市场价200000元的价格进行出售，其与陈志平之前就有借款往来，有的没有约定利息，有的利息最高月息2分，陈志平答应出售该房屋后向其归还前期的借款，其与陈志平认识多年，就向陈志平一次性支付全部房款，陈志平当日归还320000元，后来又支付60000元，每个月都会进行还款，但这些款项都是归还合同签订之前的借款，现在陈志平仍欠480000元左右，考虑到1000000元全部是房款，必须与借款分开，就没有直接扣减；合同文本由中介提供，原告未付中介费，只是给过两条烟，中介公司没有盖章，房屋大概看过，共4个房间，1个卫生间，当时正在出租，租客是4对夫妻，未仔细清点屋内物品；中介说房屋市场价大概1200000元，原告着急出售，其提出1000000元，原告予以同意；合同于2018年9月28日签订，时间比较紧急，就未写交房的相关内容，当时原告只剩下两套房，除涉案房屋，还有一套别墅，别墅要留给陈志平结婚使用，涉案房屋是准备给陈小弟、钱春妹养老使用，原告才想要将来买回房屋，双方就约定回购条款，原告同意参照月息2分支付房屋增值价款，其购买该房屋是出于投资目的，房产证还要几年才能出来，其要想卖掉就需要原告配合，才写明其有权出售给第三方；陈小弟、陈志平所付款项均已收到，但都是归还以前的借款，原告自己转账时备注的内容，其不清楚什么意思。按本院要求，被告本人到庭陈述，原告着急用钱归还金御华庭小区的房屋贷款，还掉贷款后原告想要将金御华庭房屋对外出售；涉案房屋价值约1200000元，其不懂房屋的交易流程，就未预留尾款等过户后再支付给原告；该房屋并非挂在中介处出售，而是陈小弟、陈志平找到其本人，向其出售此房屋，其与陈小弟、陈志平认识十多年，双方协商好以后就找到中介拿到合同文本，当时未收取中介费，陈志平拿给中介一条烟，中介没有提醒预留尾款及写明过户内容；合同中的回购内容不清楚，其不识字，签订合同时未与原告谈过回购的事情，其不知道怎么回事，签名的时候没有看手写的内容，也没有注意写明房屋交付的条款，当时房屋并未对外出租。以上事实，由原告提供的房地产买卖居间合同、转账凭证，被告提供的付款凭证、收据及当事人陈述等证据附卷佐证。关于陈志平与被告的借款情况，原告提供以下还款的证据：1、微信转账记录，显示陈志平于2018年1月至2019年7月陆续向被告支付158200元。2、陈志平的农业银行、建设银行银行卡交易明细，其中农业银行交易期限自2016年10月至2018年9月，陈志平向被告共计转账支付224019元；建设银行交易期限自2016年5月至2018年9月，陈志平向被告共计转账支付980729元。3、陈小弟的农业银行、建设银行银行卡交易明细，载明陈小弟于2018年5月2日通过农业银行向被告转账支付245000元；于2018年6月30日通过建设银行向被告转账支付150000元。经质证，被告对上述证据的真实性未持异议，但认为2016年开始，陈志平多次向其借款，其银行转账方式出借约1600000元，现金方式出借约900000元，陈志平一直在还款，但未能还清，仍欠500000元左右；双方约定的利息是月息2分，有的不足2分，其于2018年听说陈志平赌钱，就未再借款给陈志平，已记不清楚陈志平写过多少份借条，但每笔借款都有借条；陈志平微信支付的款项，建设银行转账支付金额980490元，农业银行转账支付金额224000元，都是归还以前的借款，其实际收款金额与陈志平转账金额的差额为手续费；从陈志平的银行交易流水，可以看出其于2016年7月4日、10月25日向陈志平转账支付94000元、182000元，其向陈志平出借的款项中有1890000元是银行转账交付，现金交付约800000元；陈小弟向其支付的款项均是代陈志平进行还款，同样发生在房屋买卖合同签订之前；经统计，其共向陈志平出借2790000元，其中2016年转账交付876000元，2017年转账交付776000元，2018年转账交付50000元，全部按月息2分计算，截至2019年10月31日本息应为2902000元，但原告向其归还2800000元，从未退还购房款。为此，被告提供以下证据：1、银行转账凭证，可以看出被告于2016年5月26日、6月4日、8月6日、10月13日、11月7日及2017年8月21日、9月29日及2018年8月6日分别向陈志平支付200000元、100000元、200000元、100000元、188000元、276000元、500000元、50000元。2、借据，由陈志平作为借款人向被告出具，落款时间为2017年12月20日、2018年12月4日，借款金额300000元、200000元，其中200000元的借据中写明借款方式为现金，并以车辆进行抵押。针对上述证据，原告表示，银行转账凭证无异议，确实均为借款，但利息为月息6分到8分，被告于2016年11月7日转账交付188000元，就已预扣1个月的利息；两份借据的真实性无异议，对应的就是银行转账交付的借款，陈志平与被告的全部借款都是银行转账交付，不存在现金出借，200000元借据是被告通过他人的银行卡转账支付的，陈志平以车辆进行抵押，后该车辆以100000元价格卖出，所得款项直接由被告收取；房屋买卖合同相当于抵押，是对借款的担保，其要求确认合同无效，担保的意思表示不受影响，被告派人催要款项时，从未说过是房屋买卖。关于涉案房屋有无交付给被告，本院核查被告与陈小弟的短信来往，被告于2020年10月25日向陈小弟发送信息，内容为“我们签的合同到期了，你答应我的你也没有办到，我把房子换锁了，我跟你说一声。我等你两年了，你没有给我钱”。就该短信内容，被告表示，原告向其出售房屋时，说好房产证要两年才能取得，房屋就归其所有，原告向其提出过退还购房款让其购买别墅，不再出售涉案房屋，但原告的别墅进行过翻建，无法过户，其于10月25日向原告发送信息要进行换锁，原告未回复，但10月23日打电话给陈小弟，陈小弟同意换锁；合同未约定交房及过户的时间，其与原告口头说等房产证下来就过户，2020年9月28日交付房屋，其还催促过原告交房；签订合同时，房屋还有租客，租期不清楚，其告知原告换锁后，原告未提出异议，其就直接上门换锁，未进行交接，并开始收取租金，还对房屋设施进行过维修，4间房屋有个租客已搬走，剩下3间都支付过租金，其写过相应收据。就该情况，被告提供以下证据：1、收据，出具时间为2020年12月8日、12月31日（该日出具两份收据）及2021年1月8日，由被告向租客所写，确认收到租金950元、2400元、2700元、3200元。2、预收电费收据，时间为2020年12月7日，显示用电名称为陈小弟，金额200元。3、洗衣机发票，由某家电商场于2021年1月12日开具，金额900元。4、聊天记录，系被告与“陶浜14幢701租客”、“谢某某”、“江湖一枝猴”的聊天内容，有的租客要求被告修理洗手间淋浴设施；有的租客告知被告洗衣机损坏，并向被告支付2400元；“江湖一枝猴”向被告支付3200元，说是5号房三个月租金及一个月押金，并告知被告“房租我想着收”。就上述证据，原告表示，真实性均无异议，但其未将房屋交付给被告，是被告强行换锁，其与租客签订合同到期后未再续签，继续沿用原合同，涉案房屋原有5间房，后拆除1间，出租4间，3号房租金付至2020年10月23日，2号房租金付至2020年11月25日，4号房租金付至2020年11月28日，5号房租金付至2020年11月13日，其于2020年10月25日前去收租，发现被告换锁，无法开门，随后进行报警；被告于10月25日发过信息说要换锁，其与被告在10月26日到派出所调解，派出所的人说要么起诉，要么直接换回门锁，但被告威胁说如其换回门锁，他会再进行更换，其才提起诉讼要求确认合同无效，被告就无法占有该房屋。对此，原告提供以下证据：1、房屋租赁协议书，由陈小弟与租客签订，有三份协议租期均至2019年8月25日，其余四份协议租期均至2020年2月。2、收据，为陈小弟向租户收取租金的凭证，其中最后一份收据的开具日期为2020年10月23日。就此，被告对租赁协议书、收据的真实性均无异议，但认为无法证明原告未交付房屋，原告于2020年10月25日交付房屋，由其实际占有并收取租金，交纳水电费，维修更换相应设施，房屋买卖合同除过户以外，其他义务已履行完毕。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。从庭审查明情况看，原、被告签订《房地产买卖居间合同》，约定原告将陶浜花园的房屋以1000000元出售给被告，被告已向陈志平支付该价款。但是，双方就此合同效力产生争议。原告认为，房屋买卖并非真实意思表示，实际系为陈志平与被告的借贷关系进行担保。被告称，原告主动向其出售涉案房屋，合同基本履行完毕，应当合法有效。判断该合同是否有效，首先要确定合同内容是否为双方的真实意思表示。从合同内容看，该合同虽将原告列为出售方，被告列为买受方，但仅写明房屋建筑面积、价款，产权过户、房屋交付等未作明确。按双方陈述，合同文本来源于中介，打印的合同内容较为齐全，已包括交房、过户的条款，但未做进一步标注，缺失房屋交易的重大事项，明显有悖常理，可以侧面反映原、被告实际未就合同实际履行进行过协商。被告表示，其与原告口头约定产证取得后办理过户，2020年9月28日交付房屋，但无相应证据，难以采信。合同其他条款中约定回购内容，原告有权两年内回购此房屋，但房价按每月20000元递增。该部分内容以手写方式标注，所写位置、字迹十分显著，从表象看属于合同重要条款。被告先称，该条款就是给予原告回购房屋的权利，但被告本人坚称，从未与原告协商过回购房屋，签字时未注意手写的内容，显然与合同不符，被告对此未作出合理解释。从《房地产买卖居间合同》的内容综合来看，该合同实际是原、被告以表面行为约定将涉案房屋出售给被告，一定期限后原告有权以交易本金加上溢价款进行回购，原告不履行回购义务，房屋即归被告所有，该情况并非正常的房屋交易行为。原告表示，陈志平向被告借款1000000元，被告要求以涉案房屋进行担保，双方才签订《房地产买卖居间合同》，每月20000元的递增价款实际为按月息2分计算的利息，相较被告的陈述，原告所述更具有合理性。陈小弟向被告支付300000元、56000元时，备注为“房款抵压”、“房款”，可以证明陈小弟并不具有将房屋出售给被告的真实意思。被告于2020年10月25日向陈小弟发送短信，说“我等你两年了，你没有给我钱”，同样能够看出被告实际没有购买该房屋的意图。被告向原告发出信息提出换锁，原告未作回复，无法得出原告认可被告的换锁行为。被告表示，之前联系时，原告同意其自行换锁，但就此未提供证据，不予采信。被告自行对涉案房屋进行换锁，收取租金等，不代表原告已将房屋交付给被告使用。综上，原、被告签订《房地产买卖居间合同》，实际上两方都知道该合同并非真实意思表示，最终目的不是追求房屋交易的结果，而是存在隐藏的民事法律行为。双方以虚假的意思表示签订的《房地产买卖居间合同》，有悖于意思自治原则，应当无效。原告要求确认该合同无效，合法有据，予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条之规定，判决如下：原告陈小弟、钱春妹、陈志平与被告丁坤签订的《房地产买卖居间合同》无效。案件受理费减半收取人民币6900元，由被告丁坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王辉二〇二一年三月十五日书记员  孔宇