河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终735号 上诉人（原审被告）：张義曼，女，1990年4月2日出生，汉族，现住河北省广平县。 委托代理人:王会玲，河北浩博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冯亚孜，男，1995年8月11日出生，汉族，现住河北省广平县。 委托诉讼代理人：张聚强，河北万强律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李夏夏，女，1992年4月3日出生，汉族，现住河北省广平县。 委托诉讼代理人：张聚强，河北万强律师事务所律师。 上诉人张義曼因与被上诉人冯亚孜、李夏夏房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省广平县人民法院（2020）冀0432民初1124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张義曼上诉请求：1.请求撤销河北省广平县人民法院（2020）冀0432民初1124号民事判决，并依法改判；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一,一审人民法院判决认定《房屋租赁协议》解除时间正确，但对解除原因认定错误。房屋租赁协议的解除系被上诉人冯亚孜、李夏夏的违约行为造成的，非上诉人提前解除。1.被上诉人存在不履行“公共通道”约定义务的违约行为。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》（以下简称协议），被上诉人承租的是一楼房屋部分，约定租赁房屋的面积约为220平方米，房屋的实际面积为240平方米，实际面积超出租赁面积20平方米左右。在签订协议时上诉人与被上诉人口头约定超出的20平方米用于二楼、三楼租户的“公共通道”，被上诉人对此表示同意。根据已经租赁房屋的一楼与二楼、三楼的整体性，“公共通道”供二楼、三楼通行使用，是实现协议目的的应有之意。在2020年6月份第三方准备承租二楼时，要求使用“公共通道”作为通行的道路，上诉人就通知被上诉人按照协议约定履行义务，但被上诉人不同意让出“公共通道”，其行为违反了约定，属于单方面的违约行为，且该违约行为已经造成了上诉人未与第三方签订租赁协议，给上诉人造成了重大的损失，其应当承担违约责任赔偿上诉人的损失。2.被上诉人存在未经上诉人同意改变承租房屋结构的违约责任。根据协议第四条的约定，被上诉人在租赁期限内可以对房屋进行维修和改造，费用由被上诉人承担，被上诉人在进行维修和改造时不得更改房屋的结构。依据协议，被上诉人仅仅可就水、电、暖进行维修和改造，而对于房屋地板等房屋的原设施、加装隔断墙等改变房屋结构的维修和改造需经过上诉人同意，被上诉人在未经上诉人同意的情况下，私自将房屋原铺设的地板毁掉，改装成洋灰地面；并私自加装隔断墙，改变房屋的原结构设计。被上诉人不仅未告知并征求上诉人的同意，在上诉人要求进屋查看时百般阻挠，上诉人报警后在民警的带领下进屋查看才得知被上诉人改变房屋结构的违约行为。3.上诉人不存在单方面提前解除协议的行为，且上诉人无违约行为。2020年初受疫情影响，上诉人征求被上诉人的意见，可以提前解除协议，并表示可以返还部分租金，也可以继续租赁。被上诉人开始时同意提前解除协议，后又表示想继续承租，上诉人同意被上诉人继续承租。但在第三方准备承租上诉人租赁房屋的二楼部分并提出使用公共通道时，被上诉人不仅不履行约定的义务，还采取极端手段阻止二楼对外出租。被上诉人在一审中辩称所述与客观事实不符，上诉人也未对被上诉人的经营造成影响。上诉人在被上诉人不履行义务，且与之多次协商无果后，在朋友圈发布客观陈述事实的内容，并未对被上诉人造成不良影响。被上诉人的违约行为导致协议的解除，上诉人并不存在违约行为，故被上诉人应当承担违约责任。第二，一审法院判决认定上诉人返还被上诉人部分租金、装修残值、店铺转让费没有事实和法律依据，程序违法，请求二审法院改判。被上诉人的行为导致协议的解除，根据《中华人民共和国合同法》的规定被上诉人应当承担违约责任。一审法院未综合审查证据和客观实际情况，错误的认定上诉人提前解除协议属于事实认定错误，故上诉人无需承担返还部分租金、装修残值、店铺转让费的责任。退一步讲，一审对于装修残值金额、店铺转让费损失金额的认定不正确。被上诉人未提供相应的装修发票且在证人未出庭作证的情形下，一审法院仅根据被上诉人提供的手书的维修清单和“维修工人”的证言认定了装修金额。一审认定的装修费用中部分是用于其他相同门市的装修支出，不属于对案涉房屋的装修，金额分别为41500元、7700元、10100元，以上三项费用均用于其他门市的装修。一审法院在审理中未到达现场没有对案涉门市形成现场勘验笔录作为审理依据，程序违法，上诉人在一审提出异议，但一审法院对上诉人提出的异议既未作出解释也未就装修金额委托中立的第三方进行鉴定，违反法定程序。请求二审法院现场勘查，申请对案涉门市的装修残余价值进行鉴定。店铺转让费的性质属于对空调、摄像头、电脑等物品享有所有权的转让，被上诉人支付转让费后其对空调、摄像头、电脑等物品享有所有权，即使协议解除，被上诉人作为所有人可以选择将上述物品带走或者与上诉人进行平等协商进行折价，故其不存在“转让费损失”，一审法院判决上诉人承担“转让费”损失没有法律依据。在本案中，被上诉人提交了部分伪造的证据。上诉人与被上诉人于2019年5月份签订协议，被上诉人于当月开始装修，但其提交的装修协议书显示的时间为2020年5月9日，约定开工日期为2020年5月10日，上述装修协议书的时间系后期伪造，一审并未予以甄别。综上，被上诉人存在违约的过错行为，损害了上诉人的民事权益，导致协议解除。一审法院错误的认定是上诉人的原因导致协议解除，明显违反了法律的公平正义原则，请求二审法院依法审查，并依法改判。 冯亚孜、李夏夏答辩称，张義曼的上诉理由均不成立，上诉请求均不应支持，请求驳回上诉，维持原判。第一，被上诉人按照约定履行给付租金的义务，不存在违约的情形，是上诉人违约造成的合同解除。双方不存在公共通道的约定，租赁面积是约220平方米，并非精准的面积数量，一审法院也到现场进行勘查的实际面积为226.3平方米，是上诉人拒不签字造成的，上诉人所述理由是欺骗法庭。上诉人一审中未提出改变房屋结构，二审中提出纯属借口，被上诉人承租期已经过一年，纠纷发生在第二年度，上诉人在此期间均未对装修提出异议。我们在一审程序中提供证据可以证明上诉人单方面解除合同行为和事实。第二，一审法院认定发还相关费用有事实和法律依据。一审法院对装修费用进行了核实，装修真实，不存在用于他处的情况。店铺转让费和租金双方均无异议，一审法院认定返还数额正确。二审法院不应准许对装修残余价值的鉴定，因上诉人在一审中未提出该项申请。 冯亚孜、李夏夏向一审法院起诉请求：1.请求法院确认原被告双方签订的《房屋租赁协议》于2020年9月1日解除；2.判令被告赔偿因其单方解除房屋租赁合同等违约行为而给原告造成的装修损失、租金及转让费损失、营业收入损失等各项损失共计160387元；3.由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年4月26日，原告向被告支付定金30000元后，被告张義曼与原告冯亚孜签订《房屋租赁协议》一份，约定由原告向被告张義曼租赁位于广平县段店铺，面积约220平方米，用以经营广平县乐友孕婴童店，租赁期限为2019年5月1日至2022年5月1日，双方约定原告方可在租赁期内对房屋进行水电暖维修和改造，费用由原告负担，租赁期内不得擅自中止协议等。合同签订后，原告支付了第一年的租金35000元，另支付了店铺转让费30000元，转让费包括店铺内电脑、凳子、空调、监控、沙发、桌椅等。原告已将租金付至2021年5月1日，即已付清第二年房租。 原告租赁了案涉店铺后，即委托广平县治君建筑装修服务队、广源室内装饰、王洪强、张俊建进行了装修，分别支付装修费用10100元、41500元、7700元、34800元，以上共计94100元，装修完毕后开始营业。在原告装修过程中被告未提异议，2020年6月29日前，被告让原告在使用的一楼最南边留出一个1.5米宽的东西过道，供二、三楼上下楼使用（不是唯一通道），原告所述装修时没有说这里留有过道及被告所述装修时已告知原告这里留有通道，使用通道时得拆除装修让出来等均无据可查。经一审法院现场查看，即便留出1.5米宽过道往西也无法通往大街（没有门,往西是店铺窗户）。2020年6月29日，被告通过短信、微信等方式通知原告解除合同，收回房屋，限原告两三个月之间搬离，9月1日收拾好，9月1号被告锁门。被告又通过在原告门前停车、扔垃圾等方式逼迫原告尽快搬离所租赁的店铺，并且在朋友圈发布该店铺转租的信息，原告遂另找店铺装修。2020年9月17日，原告因该纠纷未得到妥善解决，诉至一审法院。一审法院庭审时被告曾表示只要原告留出1.5米宽通道，则同意原告继续占用门市，再次庭审时被告表示同意原告继续占用门市。2020年12月9日，原告将所租房屋腾退完毕，转让的空调等物品留在门市里。冯亚孜、李夏夏系夫妻关系，该店铺系夫妻共同财产。 一审法院认为，二原告与被告之间符合租赁合同的性质，双方之间为租赁合同关系。被告作为出租人具有保证承租人在租赁期间内正常使用租赁物的义务，因被告在合同期间擅自要求原告解除合同、收回房屋，违约导致二原告与被告之间的合同目的无法实现，二原告有权解除合同，一审法院对二原告解除合同的诉请予以支持。虽然被告在2020年6月29日通过微信通知原告在2020年9月1日限期搬离，但原告实际将所租店铺腾退完毕的时间为2020年12月9日。故一审法院依法确认原告冯亚孜、李夏夏与被告张義曼签订的《房屋租赁协议》于2020年12月9日解除。二原告已支付被告2020年5月1日至2021年5月1日的租金35000元，二原告在2020年12月10日至2021年5月1日期间无法使用该店铺，被告应返还二原告该期间的租金13620.83元（35000÷12×4.67），对二原告该项诉请予以支持。关于二原告主张的装修损失，现因被告原因导致合同提前解除，故二原告有权要求被告返还剩余租赁期内的装饰装修残值。原告承租该店铺后，共计花费装修费用94100元，对原告而言其装修总使用期限为36个月左右，合同解除时已使用19.33个月左右，剩余租赁期限为16.67个月，故对装修残值计算为43573.53元（94100÷36×16.67）。关于二原告主张的店铺转让费，现因被告原因导致合同提前解除，故二原告有权要求被告返还剩余租赁期内的转让费残值。原告承租该店铺后，共计支付装让费30000元，对原告而言其总使用期限为36个月左右，合同解除时已使用19.33个月左右，剩余租赁期限16.67个月左右，故对转让费损失计算为13891.67元（30000÷36×16.67）。关于二原告主张的经营损失，本院认为，因原告所租的新店铺在装修完毕之前一直在原店铺经营，被告并未强制锁门，原告也无法举证证明自己的经营损失，故对该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、确认原告冯亚孜、李夏夏与被告张義曼签订的《房屋租赁协议》于2020年12月9日解除；二、被告张義曼于本判决生效之日起十日内返还原告冯亚孜、李夏夏租金13620.83元、装修残值43573.53元、转让费13891.67元，以上共计71086.03元。三、驳回原告冯亚孜、李夏夏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1754元，由被告张義曼负担788元，原告冯亚孜、李夏夏负担966元。 本院二审期间，张義曼提交如下证据：证据一，案涉门市的现场照片四张，证明：二楼楼梯正对大门，是必要的通道，楼南侧小门是备用的，目前通往楼南侧的小门已经因疫情原因常年关闭，不能使用。证据二：案涉门市承租前的照片五张，证明：我方交付案涉门市前的原貌。冯亚孜、李夏夏发表质证意见：对证据一，对该证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，无法证明上诉人的主张，照片均不显示拍摄时间，照片也无法证明本案房屋出租时的状况和现状，目前上诉人已就一楼门市进行出租且新承租人进行了改造，破坏了我方承租时的状况，故也无需进行鉴定。对证据二，该证据不属于新证据，该照片是上诉人从原房东处承租时的状况。 本院经审理查明，本院2021年3月2日现场勘查，案涉门市已改变原貌，部分面积已经对外出租给案外人经营使用。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实基本一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，首先，关于一审法院认定案涉租赁合同解除原因是否正确的问题。张義曼称冯亚孜、李夏夏未按照约定预留一楼公共通道供二楼、三楼通行使用，冯亚孜、李夏夏对此不予认可，在租赁合同中对此无约定，对张義曼该上诉理由，本院不予认可。张義曼在一审中放弃对案涉门市实际租赁面积的鉴定，对张義曼二审中申请面积的鉴定申请，本院不予准许。冯亚孜、李夏夏租赁房屋后，按照约定对房屋进行装修改造，无证据显示冯亚孜、李夏夏改变房屋结构，且张義曼在装修中未提出异议或阻止，故张義曼称冯亚孜、李夏夏未经其同意改变房屋结构构成违约的理由不能成立。张義曼以实际行为表示不再履行案涉租赁合同，故一审法院认定案涉租赁合同解除的原因正确，对张義曼称系冯亚孜、李夏夏违约以致合同解除的理由，本院不予支持。关于一审法院判决张義曼返还租金的问题，一审法院按照冯亚孜、李夏夏实际租赁案涉门市的时间计算应付租金，退还其已支付但未使用期间的租金并无不当，本院对此予以确认。关于判决张義曼退还装修残值和店铺转让费的问题，二审中，张義曼申请对装修残值进行鉴定，由于张義曼在一审中未申请，案涉门市已部分对外出租，非案涉租赁合同解除时原貌，鉴定结果不能作为审判依据，故对该申请不予准许。冯亚孜、李夏夏在租赁房屋后对房屋进行装修支付装修费用并提交了相关证明，一审法院按照冯亚孜、李夏夏对案涉门市的使用时间标准对装修残值和店铺转让费进行估算合理分配双方费用负担，符合公平原则，本院予以确认。关于张義曼称部分装修费用是用于其他门市装修使用，张義曼未能就此提交证据，且该租赁费用产生于冯亚孜、李夏夏租赁期间内，故对张義曼该上诉理由，本院不予采信。 综上所述，张義曼的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1575元，由上诉人张義曼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王跃安 审 判 员 米秉华 审 判 员 张树刚 二〇二一年三月二十六日 法官助理 乔亚亚 书 记 员 蔺密密