江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初5688号原告：句容万博房地产开发有限公司，住所地句容市文昌中路**。法定代表人：杨可，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张潇、彭姚，系该公司员工。被告：王泉，男，1988年2月17日出生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：包小丽，江苏省句容经济开发区法律服务所法律工作者。第三人：徐艳艳，女，1993年3月6日出生，汉族，住句容市。原告句容万博房地产开发有限公司（以下简称万博公司）与被告王泉及第三人徐艳艳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万博公司委托诉讼代理人张潇、彭姚，被告王泉委托诉讼代理人包小丽到庭参加诉讼，第三人徐艳艳经本院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万博公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同并协助原告办理涉案房屋合同备案注销手续；2.判令被告有权从应退房款中扣除代垫款项共计843332.71元;3.判令被告支付房屋占用期间使用费8680.59元(暂计至2020年9月11日)；4.判令被告向原告支付违约金257594.8元;5.要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告于2018年5月15日与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告开发的句容樾府项目15幢3208号房屋，房屋总价款1287974元。被告通过向中国农业银行股份有限公司句容支行办理按揭贷款方式支付房款，贷款金额770000元。后因被告逾期归还银行借款，中国农业银行股份有限公司句容支行起诉要求原告为被告承担连带担保责任。依据原被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定,在出卖人承担保证担保期限内，若买受人违反有关按揭贷款合同逾期还款，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人己实际承担全部或部分担保责任的，出卖人均有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用,且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。《商品房买卖合同》补充协议还约定该商品房在交付后合同解除的，买受人应当按照房屋总价3%计算的年租金（月/日租金按比例折算），向出卖人支付自该商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费，出卖人有权在向买受人退还的房款价中直接扣除该费用。被告王泉辩称，1.涉案房产在（2019）苏1183民初4589号案件中已处理，该涉案房产已归徐艳艳所有，王泉只负责偿还剩余贷款。2.涉案房产的贷款是由王泉偿还，直到徐艳艳起诉王泉，查封王泉名下所有的银行卡，使王泉无法偿还该房产的按揭贷款，其违约责任的后果由徐艳艳承担。3.涉案房产判决归徐艳艳所有，应追加徐艳艳为共同被告参加诉讼。第三人徐艳艳提交书面答辩状，辩称1.对原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求无异议，第三人愿意协助原告办理涉案房屋的合同备案注销手续。2.原告要求支付房屋占有使用费无事实和法律依据，原、被告《商品房买卖合同补充协议》从内容和形式上看系原告为反复使用而制作的格式合同，原告通过格式合同条款不合理的增加被告方义务应属无效。原、被告签订的《商品房买卖合同》目前尚未解除，且该合同中已经约定了合同解除后被告方需承担违约金，该违约金已涵盖用于弥补原告损失的金额，原告将房屋占有使用费单独作为一项诉讼请求于法无据。3.原告主张的违约金过高，《商品房买卖合同》解除后，原告可收回房屋另外出售，出售后原告并无实际损失，20%的房屋总价款违约金高于原告所产生的损失，请求法院予以降低调整。4.（2019）苏1183民初4589号案件生效判决认定涉案房屋项下合同权益归第三人所有，剩余房屋贷款由本案被告承担，请求法院将案涉房屋首付款扣除被告应当承担的违约金后，将剩余款项直接判决支付给第三人。5.关于违约金是否由被告及第三人分担的问题，被告认为其违约系第三人在另案中冻结其银行卡导致。第三人认为，首先，第三人另案查封被告账户时，其账户内已无款项，而后被告亦解除了保全，被告完全可以继续履行还款义务。其次，对银行贷款账户还款可以在银行柜面变更，也可以在柜台直接操作还款。原告起诉要求分割夫妻共同财产并申请保全行为符合法律规定且不存在错误保全的情况，被告以此要求第三人分担本案违约金无事实和法律依据。最后，被告违约是既定事实，但是否应当由第三人分摊违约金并非本案的争议焦点，不应在本案中予以认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年5月15日，原告万博公司与被告王泉签订商品房买卖合同及补充协议（网签号为3102481805150003）各一份，约定被告购买句容市樾府花园15幢32层3208号房，房款为1287974元，买受人于2018年5月15日前支付首付款517974元，剩余房款770000元采取银行商业按揭贷款方式于支付首付款之日起1个月内付清；出卖人于2020年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；在出卖人担保期内，若买受人违反有关按揭贷款合同逾期还款，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。双方还对其他事项进行了约定。案涉房屋至今未办理房产所有权转移登记手续,也未实际交付。2018年7月12日，中国农业银行股份有限公司句容市支行与被告王泉、被告万博公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号32020120180137390）一份，并发放了770000元住房按揭贷款，由万博公司提供阶段性保证担保。2020年11月24日，万博公司通过中国银行向中国农业银行股份有限公司句容市支行支付843332.71元。2020年11月25日，中国农业银行股份有限公司句容市支行退回857.86元，并出具结清证明，载明万博公司于2020年11月25日代偿王泉在该行的贷款本息及费用共计842475.06元，该笔贷款已结清（合同编号32020120180137390）。2019年6月26日，徐艳艳起诉王泉离婚后财产纠纷。2019年12月23日，句容市人民法院作出(2019)苏1183民初4589号民事判决书，判决坐落于句容市房屋项下合同权益归徐艳艳所有，剩余贷款由王泉负责偿还。该判决书已生效。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，引起本案所争议的法律关系的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照上述规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告万博公司与被告王泉签订的商品房销售合同，系双方真实意思表示，合同签订时原告已取得案涉房屋的预售许可，合同合法有效。被告王泉为向原告万博公司履行付款义务，向中国农业银行股份有限公司申请办理了按揭贷款，由万博公司提供阶段性保证担保。被告在履行借款合同过程中，未能按期归还贷款本息，构成违约，万博公司替王泉代偿了全部贷款本息及其他费用。根据合同约定，因买受人逾期还款，致使出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同并扣除其代偿的银行贷款本息及其它费用，买受人需承担总房款20%的违约金。故本案中，万博公司在承担全部保证责任后，合同约定解除权条件已成就，其有权解除双方之间的商品房买卖合同，被告王泉及第三人徐艳艳庭审中均同意解除合同，故对原告要求解除合同及补充协议的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告王泉应配合办理合同登记备案的注销手续。对原告诉请的合同解除违约金，约定的违约金计算为257594.8元，过分高于造成的损失。为平衡双方利益，本院根据原告代垫款数额、利息损失情况及合同解除给双方造成的损失等因素，将违约金调整为12万元。本院在确定违约金时已考虑了被告违约及解除合同给原告造成的各项损失，其中包含房屋占用期间使用费，被告王泉未实际收房，原告诉请的房屋占用期间使用费，系重复主张，本院不予支持。因已经生效的法律文书判决案涉房屋项下合同权益归徐艳艳所有，剩余贷款由王泉负责偿还，故该合同解除后，被告已支付的购房款1287974元，扣除代垫款842475.06元，扣除违约金12万元，余款325498.94元由原告返还给徐艳艳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告句容万博房地产开发有限公司与被告王泉于2018年5月15日签订的商品房买卖合同及补充协议（网签号为3102481805150003）于本判决生效之日解除；二、被告王泉于本判决生效之日起十日内协助原告句容万博房地产开发有限公司办理合同登记备案的注销手续（网签号为3102481805150003）；三、原告句容万博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付第三人徐艳艳325498.94元；四、驳回原告句容万博房地产开发有限公司其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18788元，减半收取9394元，由被告王泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 周小琳二〇二一年三月十五日法官助理 秦 瑶书 记 员 章玮琼