广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17141号原告：佛山市德和物业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××××××，统一社会信用代码91440605MA51A4X88T。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：周淑贞，广东正念律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪玮，广东正念律师事务所律师。被告：鲁宣町，女，汉族，住天津市河东区×××10×××1××××××××，公民身份号码120××××××××××××521。委托诉讼代理人：李润冰，广东福德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，广东福德律师事务所律师。原告佛山市德和物业有限公司（以下简称德和公司）与被告鲁宣町租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭审理了本案。原告德和公司的委托诉讼代理人周淑贞、洪玮，被告鲁宣町及其委托诉讼代理人刘敏均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《租赁合同》（合同编号：DHWH2019-ZL052）和《物业服务合同》（合同编号：DHWH2019-WY052）于2020年7月17日解除;2.被告所支付的租赁保证金40591元归原告所有；3.被告向原告支付拖欠的租金69397.52元以及违约金17788.55元（按照每日所欠金额的千分之一计算至实际清偿之日止，暂计至2020年10月31日）；4.被告向原告支付拖欠的物业服务费112214.47元以及违约金30559.26元（按照每日所欠金额的千分之一计算至实际清偿之日止，暂计至2020年10月31日）；5.被告向原告支付免租期的租金32472.8元、免租期的物业管理费40591元；6.被告向原告支付因提起诉讼而发生的律师费用15000元；7.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月31日，原告与被告签订《租赁合同》（合同编号：DHWH2019-ZL052），约定：被告租赁原告位于佛山市南海区××××××××××号××××××（以下简称涉讼商铺）；租赁期限从2019年6月1日起至2025年5月31日止；租金按月支付，涉讼商铺从2019年10月1日起开始计租，租金采用先交租金后使用的原则，于每月25号前以现金或转账方式全额支付次月租金。同时，原告与被告签订相应《物业服务合同》，约定原告向被告租赁的商铺提供物业服务，服务期限与租赁期限相同。被告应于每月25号以前以现金或转账方式全额支付次月管理费，同时原告提供水电费代缴服务，水电费按月缴纳，被告在每日25日前向原告交清上月的自用水电费、公共分摊水电费。自双方签订合同后，原告按照约定把涉讼商铺提供给被告使用，并且为其提供园区物业管理活动服务。合同签订后，被告依约向原告缴纳了租赁保证金人民币40591元。但自2019年6月起被告开始出现违约行为，故意不缴纳租金、物业费等各项费用。根据双方合同约定，被告已属严重违约，原告已经多次发函催促被告结清所有欠费及违约金，但被告未予理会。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，故起诉。被告辩称，具体意见如下：1.原告未实际交付涉讼商铺给被告，被告无需支付任何租金及物业管理费。原告所提供的收铺确认表，虽然是被告签字，但被告签字时该表格是空白的，并未标有商铺铺号。因被告承租原告多个商铺，这收铺确认表是其他商铺（C20-2、C21）之一的确认表。当时签订其他商铺的确认表的时间为2019年6月28日。被告曾向原告要求交付钥匙，原告以被告未缴纳装修保证金8000元为由不予交付。从被告与原告的微信聊天记录可知，被告多次表明原告从未交付钥匙，而且涉讼商铺被被告加了锁，所以被告从未进入涉讼商铺。2.因原告未按合同约定交付商铺给被告，被告不支付租金及物业管理不属于违约行为。《租赁合同》第一条4约定，原告应于2019年6月1日交付涉讼商铺给被告，但原告从未将涉讼商铺的钥匙交给被告，而且涉讼商铺被加锁了，因此是原告违约在先，被告不支付租金及物业管理费不属于违约行为，要求于2019年6月1日解除涉讼租赁合同及物业合同。3.如法院认为被告应承担违约责任，原告所提出违约责任过重，请求法院予以调整。涉讼商铺的《租赁合同》《物业服务合同》皆是格式合同，里面约定违约责任是属于格式条款，违约责任中仅约定被告的违约责任，但是原告的违约责任并未在其中，并且该合同的所有条款被告完全没有磋商的余地，只能接受。因此，这两份合同都对被告的义务过重，排除了被告的权利，恳请法院予以调整。4.被告于2020年5月22日到涉讼商铺现场，涉讼商铺一直被原告锁住，并且被告当时也拍照，原告在园区所住的商铺是用同一种锁（黑色），包括被告的B20、C26商铺，从2020年5月22日的照片与视频可以表明至2020年5月22日，原告还未将涉讼商铺交付被告，只是在2019年5月31日与被告签订物业租赁合同及物业管理合同，且要求被告签署相关文件，被告交付物业押金与第一个月的租金后，原告还无理要求鲁宣町支付8000元装修押金，否则不给钥匙，所以导致在2020年5月22日因被告没有交付装修押金，原告至今还未将钥匙交付被告。签订租赁合同、交付租赁物是出租方的首要合同义务，出租方不交付租赁物给承租方，承租方有权不交付租金及管理费。本案是因为原告的违约行为导致合同目的无法实现，所以被告要求从2019年6月1日解除租赁合同及物业合同。因为2019年6月1日是租赁合同约定物业交付时间，至今原告没有将租赁物交付被告，属于根本违约。被告要求于2019年6月1日解除租赁合同和物业合同公平合理，应予以支持。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查：原告提交的《集体土地使用证》《建设工程规划许可证》《骏力鞋厂总平面图》《证明》《关于认定佛山市南海区第三十七批旧城镇旧厂房旧村居改造项目及批准改造方案的通知》《土地使用权租赁合同》拟证明其出租权利的来源及租赁物的规划报建情况，被告未举证推翻，本院予以采信；原告提交的《德鸿文汇创意园商户收铺确认表》是原件，被告确认签名属实，本院采信其真实性，并综合认定其证明力；原告提交的《德鸿文汇创意园商户缴费通知单》是原告制作的缴费通知，本院综合被告的举证情况及本案的实际情况进行认定；原告提交的手机短信记录，被告未举证推翻，本院予以采信；原告提交的《民事委托代理合同》及相应发票、汇入汇出款项交易电子凭证是原件，且本案原告也确实委托律师代理诉讼，故本院予以采信；原告提交的其他证据，被告确认其真实性，本院予以采信。被告提交的POS签购单是复印件，本院综合原告提交的收据进行认定；被告提交的其他证据，原告确认其真实性，本院予以采信。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺位于东二东区工业开发区B区，德和公司提交的证据反映，东二东区工业开发区B区办公楼（框架、三层、1211平方米）、干部楼（框架、五层、1758.1平方米）、主厂房（框架、二层、21739平方米）、员工楼（框架、五层、9563平方米）均取得建设工程规划许可证。2019年5月24日，鲁宣町及德和公司的负责人员均在《文件签呈表》上签名，该表载明：德和公司将涉讼商铺（建筑面积405.91㎡）出租予鲁宣町，租金50元/㎡，物业管理费0元/㎡（免租期内需收5元/㎡）的管理费，免租起计日为2019年6月1日，租赁期限为6年，免租期为4个月，租金起算时间为2019年9月1日，租金从第三年开始每两年递增6%，押金为“二按一租”，增容电量为500元/kw（含人工与材料），出租方同意承租方在不侵犯园区利益的情况下对铺位进行分组和转租；等等。2019年5月31日，德和公司（甲方、出租方）与鲁宣町（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：乙方同意按现状承租涉讼商铺，租赁面积为405.91㎡；租赁期限从2019年6月1日起至2025年5月31日止，共计6年，甲方物业交付日期为2019年6月1日，商铺起租日为2019年10月1日；乙方的免收租金装修期为2019年6月1日至2019年9月30日，乙方无需交纳该期间的月租金，但需交纳免租期内所产生的水、电、卫生费、物业服务管理费等费用；乙方的经营范围确认为办公室；从2019年10月1日到2021年5月31日，租金8118.2元/月；租金按月支付，采用先交租金后使用的原则，于每月25号前以现金或转账方式全额支付次月的租金；乙方签订合同时应向甲方缴交商铺租赁保证金40591元、水电押金6088.65元；租赁期满时，如甲、乙双方不再续订租赁合同，乙方须按本合同的约定把租赁物清扫干净完好交还给甲方，并结清相关租金、水电、煤气、电话、工人工资等全部费用，甲方确定商铺没有被乙方人为损坏且乙方没有违约行为的情况下，由甲方自乙方义务履行完毕之日起第十五个工作日至三十个工作日内不计利息退还给乙方；若乙方单方面中止合同的，乙方同意甲方无须退还保证金；合同期内，如乙方逾期支付或拒不支付租金以及应当由乙方承担的费用（包括但不限于乙方拖欠工人的工资及水、电费、租金等）的，乙方无条件同意甲方有权采取停水、停电等措施，直至乙方缴清所欠费用为止，由此造成的损失由乙方自行承担；超过15天的，否则视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同，无需予以退还履约保证金，并追究乙方的违约责任；乙方进场装修前须向甲方交纳装修保证金8000元，装修完成后，如乙方无违规装修或损坏甲方物业或财产的情形，该笔装修保证金在七日内可无息退还；如有违规或损坏财产的，甲方有权直接扣留相应保证金抵作违约金或赔偿金，不足部分，乙方还应赔偿；租赁期间，如乙方违反合同任一约定的，则甲方有权取消全部租金优惠期间优惠，对于乙方已享受租金优惠的期间，乙方应按该期间对应的月租金标准向甲方补齐租金差额；如乙方逾期支付租金、水电费、工人工资或其他应缴费用超过三十日（不论甲方是否用租赁保证金予以折抵），视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，如因此造成甲方损失的，由乙方负责给予赔偿，同时，甲方有权随时收回该商铺（含商铺内一切不可移动的设备及装修）另行出租而不须支付任何费用予乙方，有权用乙方存放于该商铺内的资产变卖以抵偿乙方欠付的费用，乙方所交纳的租金、相关费用和保证金不予退还；乙方逾期交纳租金、水电费或其他应交费用的，每逾期一天，乙方应按所欠租金、水电费或其他应缴费用总额的千分之一支付违约金；乙方违反合同的约定除了需要承担相应的违约责任以外，还应该支付甲方向其发出文书或提起诉讼而发生的费用（如诉讼费、调查费、律师费、财产保全费、鉴定费等）。同日，德和公司（甲方）与鲁宣町（乙方）签订《物业服务合同》，约定：根据《租赁合同》的约定，乙方入驻甲方运营管理的德鸿文汇创意园，成为园区经营企业，本合同服务期限与《租赁合同》的租赁期限相同；2019年6月1日到2019年9月30日，物业服务费2029.55元/月，2019年10月1日到2021年5月31日，物业服务费为12177.3元/月；乙方应于每月25号前以现金或转账方式全额支付次月管理费；乙方免收租金装修期间（即2019年6月1日至2019年9月30日）的物业服务管理费优惠至5元/㎡；租赁期间，甲方为乙方提供水电费代缴服务，按月交纳，乙方在每月25日前向甲方交清上月的自用水电费、公共分摊水电费；乙方逾期支付物业管理费、房屋水电费及公共分摊水电费的，每逾期一日应按所拖欠费用的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过十五日的，乙方无条件同意甲方有权采取停水、停电等措施，直至乙方缴清所欠费用为止；如逾期超过三十日的，甲方除追偿物业服务费及其他费用外，有权单方面解除合同并追究因此造成的一切损失。同日，德和公司出具收据，确认收到鲁宣町交纳的涉讼商铺租赁押金40591元、一个月管理费12177.3元、租金8118.2元。此外，鲁宣町还在《德鸿文汇创意园水电费计费方法》落款“商户”栏签名，同意其应交自用电费按每月分表抄表读数×（0.7752元/度＋用电设备基建维护费0.4248元/度）计算，应缴公摊电费按园区月公摊电费÷建筑总面积×商户租用建筑面积计算，电损线损按平均每台在用专用变压器损耗×专用变压器总台数÷建筑总面积×商户租用建筑面积计算，商户每月应缴电费＝自用＋公摊＋电损线损；应交自用水费按商户每月分表抄表读数×4.29元/立方米，公摊水费按园区月公摊水费÷建筑总面积×商户租用建筑面积计算，商户每月应缴水费＝自用＋公摊。此外，鲁宣町还签署了《德鸿文汇创意园商户收铺确认表》，载明其已于2019年5月31日办理了接收涉讼商铺的相关手续。2020年4月30日，鲁宣町通过微信联系被告方的工作人员，称其在4月23日看到涉讼商铺及C26号商铺被“加锁”，询问是否“解除合同”，被告方的工作人员回复并非园区加锁，且园区可以帮忙剪锁。2020年5月26日，鲁宣町向德和公司的工作人员送达了《移交确认书》，主张其从未收到涉讼商铺的钥匙，并要求将包括涉讼商铺在内的四个商铺返还予德和公司。2020年5月27日，鲁宣町向德和公司邮寄《联系函》，就其承租的包括涉讼商铺在内的四个商铺，向德和公司提出以下意见：一是认为德和公司对其收取物业管理费高于其他商家，极为不平等，二是应重大减免C21、C20-2商铺的租金，全额退还B20、C26商铺的租赁押金、租金及物业管理费本息，其中对涉讼商铺，鲁宣町主张德和公司未向其交付钥匙、向其他客户开放参观及存放物品，三是主张涉讼商铺最迟解除合同的时间是2020年5月31日。该函于同月28日妥投。2020年6月9日、7月9日，德和公司的工作人员分别将该两月份的缴费单发予鲁宣町，鲁宣町均未回复。另查明：2020年7月16日，本院立案受理鲁宣町诉德和公司租赁合同纠纷一案，案号为（2020）粤0605民初16889号。该案中，鲁宣町向本院申请追加何锡欢、郭某1作为共同被告参加诉讼，并明确诉讼请求为：1.确认鲁宣町与德和公司于2019年5月31日签订的《租赁合同》及附件《物业服务合同》于2019年6月1日解除；2.德和公司向鲁宣町返还租赁保证金、物业服务费、租金合计60886.5元；3.德和公司向鲁宣町支付占用资金60886.5元的利息，以60886.5元为本金，自2019年6月1日起至实际返还之日止按照年利率24%进行计算；4.德和公司向鲁宣町赔偿因该案维权支出的律师费8000元；5.何锡欢、郭某1与德和公司共同对该案的债务承担清偿责任；6.德和公司、何锡欢、郭某1承担该案的诉讼费。再查明：德和公司因本案诉讼，支出了律师费15000元。诉讼中，鲁宣町主张德和公司自始没有向其交付涉讼商铺的钥匙；德和公司主张其于2020年7月17日自行收回涉讼商铺，商铺的状态为毛坯，并主张鲁宣町欠付各月费用明细如下表所示：期间租金物业管理费合计2019.602029.552029.552019.702029.552029.552019.802029.552029.552019.902029.552029.552019.100002019.118118.212177.320295.52019.128118.212177.320295.52020.18118.212177.320295.52020.28118.212177.320295.52020.38118.212177.320295.52020.48118.212177.320295.52020.58118.212177.320295.52020.68118.212177.320295.52020.7.1-7.174451.926677.8711129.79合计69397.52112214.47181611.99本院认为，本案为租赁合同，且为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。经审查，德和公司与鲁宣町签订的《租赁合同》《物业服务合同》是其真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于涉讼商铺的交付问题。因鲁宣町已经签署《德鸿文汇创意园商户收铺确认表》，确认其已于2019年5月31日办理了接收涉讼商铺的相关手续，且没有证据反映鲁宣町在2020年4月之前有就涉讼商铺的交付问题向德和公司提出异议，故德和公司主张其已于2019年5月31日履行了交付涉讼商铺的义务较为可信，本院予以采纳。关于《租赁合同》《物业服务合同》的解除问题。现有证据反映，涉讼商铺未实际装修及长期空置，责任在鲁宣町。鲁宣町未依约支付租金及物业管理费，构成违约，其无单方解除合同的权利，故其向德和公司送达《移交确认书》《联系函》均不能达到解除合同的法律效果。德和公司在本案起诉要求解除上述合同，可视为其同意解约，故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，本院确认《租赁合同》《物业服务合同》于2020年7月17日解除。关于租赁对价的问题。根据《租赁合同》《物业服务合同》的约定，鲁宣町承租涉讼商铺，其每月应向德和公司支付的租赁对价包括租金和物业管理费。鲁宣町逾期支付以上费用构成违约，故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，其除应支付以上欠付的费用之外，还应支付逾期支付租赁对价的违约金予德和公司。其中2020年2-3月份为新冠疫情期间，考虑防控政策的影响，本院将该期间的租赁对价酌情减半处理。又鉴于《租赁合同》《物业服务合同》约定的逾期付款违约金计付标准过高，本院酌情调整为按日万分之一点五计算。此外，因鲁宣町长期未支付涉讼商铺的租赁对价，且未对涉讼商铺进行装修使用，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，德和公司以应负及时止损之义务。鲁宣町在2020年5月26日要求返还涉讼商铺，其不履行《租赁合同》《物业服务合同》已非常明确，故本院根据本案实际情况，酌定德和公司最迟应于2020年5月31日自行收回涉讼商铺，故其无权再向鲁宣町主张2020年6月1日之后的相关租赁费用。综上，经核算（见下表），本院判令鲁宣町应向德和公司支付截至2020年5月31日止的租金及物业管理费129891.2元及截至2020年7月17日止逾期付款的违约金3676.34元，鲁宣町还应以欠付的租金及物业管理费129891.2元为本金，从2020年7月18日起至实际清偿该租金及物业管理费欠款之日止，继续按日万分之一点五的标准计付逾期付款的违约金予德和公司。德和公司诉请超以上核定的，本院不予支持。期间租金物业管理费合计逾期起算日暂计截止日天数违约金2019.602029.552029.552019-6-262020-7-17388118.122019.702029.552029.552019-6-262020-7-17388118.122019.802029.552029.552019-7-262020-7-17358108.992019.902029.552029.552019-8-262020-7-1732799.552019.100002019-9-262020-7-172960.002019.118118.212177.320295.52019-10-262020-7-17266809.792019.128118.212177.320295.52019-11-262020-7-17235715.422020.18118.212177.320295.52019-12-262020-7-17205624.092020.24059.16088.6510147.752020-1-262020-7-17174264.862020.34059.16088.6510147.752020-2-262020-7-17143217.672020.48118.212177.320295.52020-3-262020-7-17114347.052020.58118.212177.320295.52020-4-262020-7-1783252.68合计48709.281182129891.23676.34关于合同解除的违约责任。如上所述，《租赁合同》《物业服务合同》的解除，系因鲁宣町违约所致，故德和公司诉请没收鲁宣町所交的履约保证金40591元符合双方约定，本院予以支持。关于免租期的租金问题。《租赁合同》约定的免租装修期为承租人按合同约定租赁年限使用租赁物时出租人给予的优惠，现因鲁宣町违约致合同解除，本院结合鲁宣町在合同期内实际占用租赁物的时间在整个租期所占比例，酌定鲁宣町有权享受的免租期的时间为15天，即鲁宣町应向德和公司支付约定的免租装修期租金28413.7元（8118.2元/月×3.5个月），德和公司诉请超以上核定的，本院不予支持。至于免租期的物业管理费差额问题，双方所签合同并未约定鲁宣町需补足，故对德和公司的该项诉请，本院不予支持。关于律师费。如上所述，本案因鲁宣町违约所致，就此本院已判令鲁宣町承担合同解除的违约责任，德和公司因此造成的损失已经得以补偿。同时，本院亦认定德和公司存在未及时止损导致损失扩大的过错，对案件的发生也有一定的责任。此外，双方均有委托律师参加诉讼，均存在律师费支出。综上，本院对德和公司诉请鲁宣町赔偿其律师费支出15000元不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告鲁宣町与被告佛山市德和物业有限公司于2019年5月31日签订的《租赁合同》（合同编号为：DHWH2019-ZL052）及附件《物业服务合同》（合同编号为：DHWH2019-WY052）于2020年7月17日解除；二、被告鲁宣町应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年5月31日止的租金及物业管理费129891.2元及截至2020年7月17日止逾期付款的违约金3676.34元予原告佛山市德和物业有限公司，并应以前述欠付的租金及物业管理费129891.2元为本金，从2020年7月18日起至实际清偿该租金及物业管理费欠款之日止，继续按日万分之一点五的标准计付逾期付款的违约金予原告佛山市德和物业有限公司；三、被告鲁宣町应于本判决发生法律效力之日起十日内支付免租期的租金28413.7元予原告佛山市德和物业有限公司；四、被告鲁宣町已交纳的租赁保证金40591元归原告佛山市德和物业有限公司所有；五、驳回原告佛山市德和物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计9135.5元（原告已预交），由原告负担1938.32元，由被告负担7197.18元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行；原告多预交的案件受理费7197.18元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年三月八日书记员  许晓璇