山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初13088号原告：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市市中区二环南路6636号中海广场写字楼33楼，统一社会信用代码：913701006898388499。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷梅傲雪，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：马朋朋，男，1987年1月21日生，汉族，住山东省阳信县。第三人：北京银行股份有限公司济南分行，住所地济南市历下区经十路11890号，统一社会信用代码：91370100560755882P。负责人：房旭，行长。委托诉讼代理人：宋升，男，该行职工，住济南市历下区。原告济南中海地产投资有限公司（以下简称济南中海地产公司）与被告马朋朋、第三人北京银行股份有限公司济南分行（以下简称北京银行济南分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日受理后，依法适用普通程序独任审判，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告济南中海地产公司法定代表人欧阳国欣的委托诉讼代理人冷梅傲雪，被告马朋朋，第三人北京银行济南分行负责人房旭的委托诉讼代理人宋升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南中海地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告于2013年签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，网签合同编号为销售（字）20136833950。2、依法判令被告协助原告办理撤销《济南市商品房买卖合同》网签备案的相关手续并腾空、返还房屋。3、依法判令被告向原告支付代为偿还的银行贷款62709.26元并判令被告以62709.26元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准向原告赔偿垫付贷款期间（自2020年7月8日起至本案判决生效之日止）的利息损失（2020年7月8日之后如有代偿部分，被告按照实际代偿金额支付，并自原告代为偿还之日按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告赔偿垫付贷款期间损失）。4、依法判令被告向原告支付违约金369万元。5、依法判令被告向原告支付律师费15万元。6、依法判决上述3-6项费用从被告已付房款中予以扣除。7、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原被告于2013年签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发建设的济南市市中区中海国际社区25号楼101号商品房一套，商品房总价款为1230万元。原被告双方同时还约定被告未按期履行贷款偿还义务而导致原告承担连带责任的，且被告未偿还原告代位清偿的款项的，则原告有权解除合同，且原告有权向被告追索违约金，违约金按房屋总价款的30%计算；若商品房已入住的，被告须腾空房屋。上述合同及补充协议签订后，被告向原告全额支付了购房款，其中480万元购房款通过按揭贷款方式支付，原告已向被告交付了房屋，但被告在偿还按揭贷款过程中未能按期向贷款银行履行还款义务，导致原告承担了保证责任，经原告催告仍为偿还，对于被告的上述行为，根据原被告双方所签《济南市商品房买卖合同》之补充协议的约定，原告有权解除商品房买卖合同、收回房屋，并有权追究被告的违约责任等。为维护原告自身合法权益，特诉至法院，并请贵院依法支持原告的诉讼请求。案件审理过程中，原告济南中海地产公司明确：第1诉讼请求为请求解除原、被告于2013年8月26日签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，网签合同编号为销售（字）20136833950，案涉房屋为中海国际社区B1地块25号楼101号。第2项诉讼请求为被告协助原告办理撤销济南市商品房买卖合同网签备案的相关手续。第3项诉讼请求为被告向原告支付代为偿还的银行贷款313424.06元及利息损失1025.25元，并判令被告以313424.06元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向原告赔偿垫付贷款期间的利息损失（自2020年12月11日起至被告实际偿还之日止）。第5项诉讼请求为被告向原告支付律师费99200元。第7项诉讼请求为本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。被告马朋朋辩称：对原告起诉的欠款事实无异议，对诉讼请求无异议。第三人北京银行济南分行述称：对原告起诉没有陈述意见。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同及补充协议、借款抵押及原告保证合同、逾期贷款催收函及代偿证明、催款函、偿还按揭贷款告知函、EMS快递单及邮寄截图、委托代理合同、银行电子回单、发票、保全保险单等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人均无异议的上述证据本院予以确认，并在卷佐证。根据庭审质证证据和当事人陈述，本院经审理认定事实事如：2013年8月26日，原告济南中海地产公司（出卖人）与被告马朋朋（买受人）签订销售（字）20136833950《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定马朋朋购买济南中海地产公司建设出售的济南市市中区九曲片区中海国际社区B1地块25号楼101房产。建筑面积670.26平方米，总价款1230万元。买受人于2013年6月28日前支付定金50万元。买受人应向出卖人支付首付款384万元（定金自动转入首付款）。余款846万元为房屋抵押贷款。出卖人在为买受人与贷款银行的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还贷义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按时履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项……。交房日期为2014年6月30日前。前述合同签订后，双方又签订《增加首付补充协议》，约定买受人于2013年9月5日前向也卖人支付首付款480万元，银行按揭贷款为750万元。2013年9月9日，原告济南中海地产公司（保证人）与被告马朋朋（借款人、抵押人）、第三人北京银行济南分行（贷款人、抵押权人）就上述房屋买卖合同签订了《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，约定马朋朋向北京银行济南分行申请一手房贷款750万元，借款年利率同期基准利率下浮10%，逾期利率合同利率上浮40%，担保方式为抵押、保证，借款期限360个月，还款方式为按月等额本息还款，济南中海地产公司提供阶段性连带责任保证。北京银行济南分行于同日依约向被告马朋朋发放贷款750万元，并受托支付给了济南中海地产公司。原告济南中海地产公司确认已经收到被告马朋朋全部购房款。于2014年6月30日向被告马朋朋交付案涉房屋，被告马朋朋因在外地暂时不住，未接收案涉房屋。2020年7月2日，第三人北京银行济南分行向原告济南中海地产公司送达逾期贷款催收函，内容为借款人马朋朋未能按期足额还款，截止2020年7月2日，已拖欠已到期的借款本金25367.97元及欠付利息、罚息、复利。借款人已发生违约，你方立即按照担保文件的约定履行担保责任。同月8日，原告代被告马朋朋偿还截止到当日的逾期本息62709.26元。同年12月10日，原告又代偿250714.80元。前述代偿本息共计313424.06元。原告济南中海地产公司向被告马朋朋催收，马朋朋没有偿还代偿款项。另查，原告济南中海地产公司庭审中撤回要求被告马朋朋腾空、返还案涉房屋的诉讼请求。截止到2021年3月4日被告马朋朋向第三人北京银行济南分行银行偿还案涉房屋贷款本金共计810401.93元。原告济南中海地产公司为本次诉讼支出律师费99200元，保全保险费14760元。本院认为，原告济南中海地产公司与被告马朋朋签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效。首付款之外的购房款，被告马朋朋选择银行贷款方式支付，原告济南中海地产公司作为担保人承担连带保证责任。被告马朋朋拖欠银行按揭贷款不还的行为构成违约，应依约承担相应违约责任。截止到2020年12月10日原告济南中海地产公司已经代被告马朋朋偿还逾期本息313424.06元，被告马朋朋依约应给付原告，并赔偿损失。在案件审理过程中，本院多次组织调解，被告马朋朋仍未偿还原告代偿费用及经济损失。原告济南中海地产公司要求解除案涉《商品房买卖合同》及附件的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”案涉商品房买卖合同虽办理了网签备案，但被告马朋朋未取得产权登记证明，不享有案涉房屋物权，合同解除后房屋归原告济南中海地产公司所有，原告济南中海地产公司已收取的房款应退还被告马朋朋。原告济南中海地产公司主张被告马朋朋偿还截止到2020年12月10日代偿逾期本息313424.06元及利息损失的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告济南中海地产公司因被告马朋朋违约提起诉讼，为本次诉讼支付律师代理费99200元、保全保险费14760元，被告马朋朋依约应予赔偿。合同解除后，案涉房屋仍归原告济南中海地产公司所有，至目前房屋增值较大，足以弥补被告马朋朋的违约行为给原告造成的经济损失，对原告济南中海地产公司要求被告马朋朋赔偿总房款30%违约金369万元的诉讼请求，本院不予支持。被告马朋朋支付的已付房款1320万元，原告济南中海地产公司在扣除被告应承担的给付款项，履行司法机关要求的协助义务后退还被告马朋朋。在被告马朋朋清偿完在第三人北京银行济南分行的案涉房屋贷款前，原告济南中海地产公司仍承担连带担保责任，为节约诉讼成本，减轻当事人诉累，对应退被告马朋朋的剩余房款，原告济南中海地产公司可直接提前偿还被告马朋朋在北京银行济南分行的案涉房屋未到期贷款。贷款清偿前如出现新的代偿款项也可从应退房款中扣除。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告济南中海地产投资有限公司与被告马朋朋就济南市市中区九曲片区中海国际社区B1地块25号楼101房产签订的销售（字）20136833950《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告马朋朋于本判决生效之日起十日内协助原告济南中海地产投资有限公司办理撤销济南市市中区九曲片区中海国际社区B1地块25号楼101房屋网签备案手续。三、原告济南中海地产投资有限公司于济南市市中区九曲片区中海国际社区B1地块25号楼101房屋网签备案手续撤销之日起十日内退还被告马朋朋购房款1230万元四、被告马朋朋于本判决生效之日起十日内偿还原告济南中海地产投资有限公司代偿款313424.06元及以62709.26元为基数，自2020年7月8日起计算至实际偿还之日止，以250714.80元为基数自2020年12月10日起计算至实际偿还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息。该费用可直接从上述第三项退还的购房款中扣除。五、被告马朋朋于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南中海地产投资有限公司律师代理费99200元、保全保险费14760元。该费用可直接从上述第三项退还的购房款中扣除。六、驳回原告济南中海地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43222元，保全费5000元，由被告马朋朋负担，该费用原告已经垫付，可直接从上述第三项退还的购房款中扣除。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  郭庆军二〇二一年三月五日书记员  马翔宇