浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初20934号 原告：陶凤仙，女，1966年4月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：叶丽娟，浙江稠州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周张敏，浙江稠州律师事务所律师。 被告：吴伟军，男，1992年1月12日出生，汉族，住浙江省磐安县。 被告：施菊芳，女，1965年10月31日出生，汉族，住浙江省义乌市。 二被告共同委托诉讼代理人：赵宇涛，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：陈健，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 原告陶凤仙为与被告吴伟军、施菊芳房屋买卖合同纠纷一案，于2020年12月22日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2021年1月7日、2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告陶凤仙及其委托诉讼代理人叶丽娟、周张敏；被告吴伟军、施菊芳及二被告共同委托诉讼代理人赵宇涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陶凤仙向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告三方于2019年6月8日签订的《房屋买卖协议》。2015年1月31日，原告向被告吴伟军达成《房屋买卖合同》一份，约定被告吴伟军将其在大陈镇政府异地奔小康安置房一套及所有权益转让给原告，转让价格98000元，安置房的建造费用由原告向大陈镇政府交纳。双方还约定了安置房的抽签、交付及产权登记办理等事项。合同签订后，原告按约支付转让款，并支付了建房款。2018年12月，被告吴伟军向原告收取裙房造价28800元及安置房超平方费用14000元。2019年5月，吴伟军告知原告涉案安置房附有阁楼，且已将阁楼处置给被告施菊芳。吴伟军及其父亲施连武多次向原告强调案涉房屋与阁楼可以进行独立的产权分割，要求原告同两被告达成三方协议，否则拒绝配合交付房屋。原告为顺利拿到房屋，只好于2019年6月8日与两被告签订本案讼争合同，同意将阁楼单独出售给施菊芳。但被告仍拒绝向原告交付房屋，无奈原告于2020年8月向法院提起诉讼。诉讼过程中，原告发现吴伟军在向原告隐瞒案涉阁楼投标事实的情况下，早已私下与施菊芳达成协议，并于2018年12月经过投标确定案涉阁楼与房屋，同时也明确了案涉房屋与阁楼属于一体，无法进行产权分割。据此，原、被告三方于2019年6月签订的房屋买卖合同无法履行，且若根据协议将房屋顶部的楼梯洞封掉并另行就阁楼安装水、电、液化气等，不仅严重违背规划设计，还存在安全隐患。综上，该合同已无法履行，双方均不能达到合同目的，故原告要求解除该协议。 被告吴伟军、施菊芳辩称，原告的诉请没有事实与法律依据，二被告不同意解除合同。原告在起诉状中陈述被告拒绝办理手续，但是两被告至今都是配合原告办理手续，包括领取房屋钥匙。但是义乌市大陈镇人民政府认为涉案房屋存在纠纷，未向被告交付钥匙，并非二被告不配合。本案所涉的房屋系大陈镇异地小康安置房，所有建房、选房的相关政策，均公开透明，不存在被告欺骗和隐瞒的情况。原告作为买受人，且是完全民事行为能力人，应对自己购买的房屋及双方签订的房屋买卖协议有审慎义务。两被告在协议中没有过错，且该协议也是三方的真实意思表示，原告也无法定解除事由，被告方不同意解除。因此，请求驳回原告的诉请。 原告就其诉请向本院提交如下证据： 一、房屋买卖协议复印件一份，证明原、被告三方于2019年6月8日签订协议的事实，原告同意将涉案的阁楼出售给施菊芳是基于吴伟军及其父亲施连武承诺涉案房屋产权可以分割的情况下才签订的。当时签订这份协议，原告并没有意识到该协议的处置将直接影响到其本人房屋的权益。 二、房屋买卖合同一份，证明2015年1月31日，被告吴伟军与原告达成房屋买卖合同，约定吴伟军将涉案房屋的安置房及所有权益（实际包括本案的阁楼）转让给原告的事实。 三、大陈镇异地奔小康工程四期定位投标成交确认书照片打印件一份，证明吴伟军在隐瞒事实的情况下，于2018年12月21日参加了涉案房屋阁楼定位投标的事实。 二被告对原告提供的证据发表如下质证意见： 一、对证据1的三性无异议，证明目的有异议。该协议系三方自愿签订，代表三方的真实意思表示，且在协议中并没有如原告所说的被告承诺过该产权可以进行分割。且产权能否分割是由政府做出的，并非两被告能决定。原告作为完全民事行为能力人应有分辨能力。 二、证据2的三性无异议，证明目的有异议。协议第一条出让的指标指的是120平方安置房及车位，并不包括阁楼。且阁楼是要通过招投标进行的，该合同中双方确认的98000元购买安置房资格的费用，远不足以包含阁楼的费用。 三、证据3的三性无异议，但证明目的有异议。对定位投标的事宜是政府公开进行的。不存在被告隐瞒的情况。且被告是与原告进行过阁楼投标的商讨，原告是同意被告方去投阁楼，约定中标后的阁楼给被告施菊芳。 二被告就其辩称向本院提交如下证据： 一、施菊芳、施连武（吴伟军父亲）与八都苑小区物业经理的录音整理资料一份，证明涉案房屋未向原告交付钥匙是因为三方存在纠纷，大陈镇人民政府未将钥匙交付给被告，而非被告拒不配合。 二、2019年7月14日，原告及其家人与施连武、被告吴伟军、施菊芳的录音资料一份，证明双方在没有投标之前已对阁楼归属进行过商讨。 三、国家电网发送的维修短信记录、电表照片各一份，证明案涉阁楼已单独安装电表。 原告对二被告提供的证据发表如下质证意见： 证据1：录音时原告不在场，对录音的真实性无法确认。录音的内容可以体现涉案的房屋是可以进行交付的，录音第一页提到“其实现在你们来交接是没有关系的”。该录音明确了涉案阁楼的拍卖是由两被告已达成协议，也就是说三方签订的协议所涉及的内容是嗣后补充的。 证据2：录音是真实的。证明目的有异议，在投阁楼前没有与我们商量。录音里原告并没有认可在投标前来商量阁楼的事。录音中原告问“几月几日来过？”“你什么时候来跟我女儿说的，你去问我女儿。”这些可以说明，正是因为陶凤仙对投标阁楼的事情不知情，才有疑问的表述。且这些是在施菊芳有意套话时表述的。同时也可以表明案外人楼竞超、被告吴伟军实际也没有与陶凤仙说过阁楼的事。 证据3：短信记录的真实性认可，电表的照片真实性无法判断。这二份证据表明在阁楼存在争议的情况下，两被告已在非法使用。该组证据实际也无法证明阁楼可以作为独立的产权与套房分割。 为查明本案事实，本院就讼争阁楼的产权问题向义乌市大陈镇人民政府函询。大陈镇人民政府于2021年2月4日向本院书面回复。原、被告双方对回复内容发表质证意见如下： 原告质证对该回函三性无异议，可以证实案涉套房及阁楼不可分割，阁楼附属套房，不可能办理不动产登记。 被告质证对该回函三性无异议，但可以证明套房与阁楼是分开的。从回复的第一条最后两句话可以看出，套房与阁楼可以分开处理，且回复中可以体现阁楼中的产权能不能办理登记，非肯定意见，是待确定的状态。 原、被告双方提供的证据，经对方质证，本院对其真实性均予以认定，关联性结合查明事实予以综合认定。 经审理查明，2015年1月31日，被告吴伟军将其在义乌市××镇××房××的所有权益（包括120平方米的安置房一套、车库或车位等被告吴伟军在此次下山脱贫、异地奔小康中的所有权益）转让给陶凤仙，转让费98000元，并约定安置房的建造费用由陶凤仙缴纳，安置房抽签时，如政策允许原告抽签的，陶凤仙自行抽签；如不允许原告抽签的，被告吴伟军应当协助陶凤仙到场完成抽签。合同签订后，陶凤仙依约支付转让费98000元，并向义乌市大陈镇异地奔小康工程建设办公室缴纳相应建房款。 2018年12月21日，吴伟军自行参加义乌市大陈镇异地奔小康工程四期分房定位投标拍卖会，并以250000元的价格竞得义乌市大陈镇异地奔小康工程四期分房定位投标第63幢3单元1801室的阁楼，阁楼中标成交，该套间就绑定给中标买受安置户，但此套房房款按有关规定另交，绑定车库052号。另根据投标成交确认书约定，投标的阁楼政府不承诺能做不动产证。2018年12月26日，被告吴伟军、施菊芳以吴伟军的名义向大陈镇异地奔小康工程建设办公室缴纳250000元阁楼投标款。 2019年6月8日，原、被告三方签订房屋买卖协议一份，约定由陶凤仙、吴伟军将位于义乌市××镇××期××幢××单元××室××楼××层××0元出售给施菊芳，并约定房子交付后，由施菊芳将楼梯洞封死，陶凤仙与吴伟军配合其安装水、电、液化气等设施。合同签订后，陶凤仙未收取任何阁楼转让费用。 2019年下半年，义乌市大陈镇异地奔小康四期工程交付使用，陶凤仙以吴伟军为被告向本院起诉要求确认其二人于2015年1月31日签订的房屋买卖合同有效，并要求吴伟军交付相应房屋。后因双方对阁楼的归属问题产生争议，陶凤仙申请撤诉并提起本案诉讼。 本院就讼争阁楼的产权问题于2021年1月11日向义乌市大陈镇人民政府进行函询。大陈镇人民政府于2021年2月4日向本院回函，明确只有审批套房面积与投标阁楼下套房原设计面积相同的安置户才可参加阁楼投标，且阁楼无法办理不动产登记。套房待条件成熟后可做不动产登记。 经本院现场勘查，讼争63幢3单元1801室房屋系毛坯房，室内天花板上有个两米见方的开口。透过开口可见位于该套房屋之上的阁楼。该阁楼四周墙壁封闭，有窗无门，除借助梯子等工具可从1801室内开口出入外，无其他出入口。 本院认为，本案讼争房屋买卖协议系原、被告三方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应认定为有效，各方均应当按约履行合同义务。但根据吴伟军与义乌市大陈镇人民政府签订的投标成交确认书及房屋实际情况来看，本案讼争阁楼规划设计为顶层业主专用，其物理结构、功能设施上皆便利于顶层业主使用，使用习惯上亦由顶层房屋业主实际占用，故应将其视为顶层业主房屋的附属空间。顶层房屋的处分应当及于阁楼。阁楼的权利随着顶层房屋权利的变更而变化。又根据大陈镇人民政府的回函可以明确，该阁楼无独立产权，无法进行物权登记，依据一物一权的基本原则，房屋所有权人不得就阁楼进行单独处分。本案讼争阁楼在买卖时必须与顶层房屋一并交易，不得单独处分。据此，本案讼争合同在法律上或事实上均已不能履行，合同目的已无法实现。故在本案讼争协议陷入僵局的情况下，为实现当事人之间利益关系的平衡，应当允许当事人解除合同。考虑本案实际情况，结合诚实信用原则，原告要求解除双方房屋买卖协议的诉讼请求，应予准许。合同解除，不影响违约责任的承担，但因原、被告双方均未在本案中提出相应诉求，故本案依法不予处理，双方可另行主张。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条的规定，判决如下： 解除原告陶凤仙与被告吴伟军、施菊芳于2019年6月8日签订的《房屋买卖协议》。 案件受理费40元，由原告陶凤仙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 王 慧 二〇二一年三月五日 书记员 朱爱华 8- 7-