江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初702号 原告：南京未来科技城经济发展有限公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道秣周东路11号。 法定代表人：吴赟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王重飞，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周**，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 被告：南京势至信息服务有限公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道秣周东路12号 法定代表人：高桐，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李燚，北京市中银（南京）律师事务所律师。 原告南京未来科技城经济发展有限公司（以下简称未来科技城公司）与被告南京势至信息服务有限公司（以下简称势至公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告未来科技城公司的委托诉讼代理人王重飞、周**，被告势至公司的法定代表人高桐、委托诉讼代理人李燚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告未来科技城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与被告势至公司之间的房屋租赁合同关系；2.判令势至公司向其支付拖欠的租金（自2018年6月1日起按88800元/月的标准计算至判决确定的给付期限最后一日止）、违约金266400元（88800元/月×3个月）；3.判令势至公司承担诉讼费。 事实和理由：2017年5月11日，其与势至公司签订了《房屋租赁合同》，约定由其将南京市江宁区秣周东路××号塔楼××号楼××层的房屋（以下简称涉案房屋）出租给势至公司，租赁面积1480平方米（含公摊面积）；租赁期限自2017年6月1日至2018年6月1日，租金标准60元/月/平方米；合同并对违约金进行了约定。其按合同约定履行了相关义务，合同到期后，双方未重新签订租赁合同，势至公司继续使用涉案房屋。截至2019年12月21日，势至公司共向其支付租金983296元，欠付2018年6月1日之后的租金。故诉至法院，提出以上诉请。 被告势至公司辩称：1.原告未来科技城公司主张的88800元系保证金数额，并非每月的租金数额。2.合同约定出租面积1480平方米，实际其承租面积仅为367平方米；其余面积由未来科技城公司与多家单位另行签订三方入驻协议，并约定由其代收、代缴租金。3.其与未来科技城公司之间并非简单的租赁合同关系，双方在签订租赁合同前签订了合作协议，对双方权利、义务与责任进行了明确，未来科技城公司应根据其每年度目标达成情况对租金进行相应减免。其每年都提供了相关年度指标完成情况的统计材料，但未来科技城公司并未按照约定对其完成的指标进行考核，也未对租金进行减免。4.未来科技城公司向签订三方入驻协议的其他单位要求直接向未来科技城公司支付租金，导致其未能按照三方入驻协议顺利完成代、代缴租金的工作。请求驳回未来科技城公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告未来科技城公司系涉案房屋所有权人。2017年5月11日，未来科技城公司【甲方，原南京紫金（江宁）科技创业特别社区建设发展有限公司】与被告势至公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方办公使用，并由乙方提供企业孵化服务，建筑面积1480平方米；入驻期为2017年6月1日至2018年6月1日，租金标准60元/月/平方米、物业费标准5元/月/平方米，每三个月一付、先付费后使用；入驻保证金同月租金，为88800元；交付日期为2017年6月1日前。合同第十二条第2项约定，入驻期间，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，视为违约行为，守约方可书面通知违约方单方面解除本合同，并要求违约方承担3个月租金标准的违约金；违约金不足以弥补损失的，还应承担相应的赔偿责任：……（3）乙方拖欠租金、物业费、水电通讯等任一项费用超过30天的……同日，双方还签订补充协议一份，约定预孵化期内甲方有权对乙方的工作情况进行检查评审并要求补正、甲方有权解除合同的情形等。 2020年1月10日，未来科技城公司向势至公司发出《解约函》，认为势至公司欠付其合同内租金82304元、2018年6月1日之后截至2020年1月9日期间的房屋占有使用费1713840元，根据《房屋租赁合同》第十二条第2项的约定，其单方解除《房屋租赁合同》，要求势至公司支付租金、占有使用费、违约金并迁出涉案房屋。次日，势至公司向未来科技城公司发出回函，认为未来科技城公司发出的《解约函》不符合双方合作协议的约定。 审理中，未来科技城公司变更第一项诉请为要求确认其与势至公司的租赁合同关系于2020年1月10日解除。势至公司对此不予认可，但其同意解除双方之间的租赁合同。双方一致陈述势至公司已于2020年7月迁出涉案房屋，故未来科技城公司变更第二项诉请为要求势至公司支付2018年6月1日至2020年7月31日期间的租金2308800元（1480平方米×60元/月/平方米×26个月）并承担违约金266400元（88800元/月×3个月）。 势至公司提交了2017年4月其（乙方）与南京紫金（江宁）科技创业特别社区管理委员会（甲方，以下简称紫金社区管委会）、案外人上海云孟企业管理有限公司（丙方）签订的《关于共建南京AR/VR社区的合作协议》，以证明其与未来科技城公司实际为合作关系，由其负责引入相关企业入驻社区、社区内企业的日常管理、为社区企业提供各项创新创业服务和对接国内外资源等；并约定乙方完成附件约定的任务后，涉案房屋租金减免50%，乙方完成部分任务的，租金可部分减免；由甲方按照附件要求每年考核一次。势至公司认为紫金社区管委会并未按约进行考核，也未对涉案房屋租金进行减免。未来科技城公司对该合作协议真实性不持异议，单人位该合作协议并未实际履行，且其并非合作协议的履约方，其确受紫金社区管委会管理，但该合作协议是否对其产生约束力由法院依法认定。 势至公司还提交了其作为甲方、未来科技城公司作为乙方，分别与丙方案外人江苏科达电力有限公司（以下简称科达公司）、案外人南京店达食品商贸有限公司（以下简称店达公司）、案外人南京仕拓互动网络技术有限公司（以下简称仕拓公司）、案外人南京领略信息科技服务有限公司（以下简称领略公司）签订的四份《企业入驻合同》以证明上述四公司分别承租了涉案房屋中的一部分面积，其中科达公司承租了740平方米、店达公司承租了128平方米、仕拓公司承租了100平方米、领略公司承租了145平方米，故其实际使用的面积仅为367平方米；《企业入驻合同》均约定由其代未来科技城公司收取租金并有权向入驻企业收取服务费，未来科技城公司负责对租金部分开票；未来科技城公司也有权按期直接收取租金，故未来科技城公司按照1480平方米向其主张租金没有依据。未来科技城公司对上述四份《企业入驻合同》真实性不持异议，但认为其有权按照与势至公司签订的《房屋租赁合同》约定的面积收取租金。 根据四份《企业入驻合同》，科达公司承租期限为2017年6月1日至2020年5月31日；店达公司承租期限为2017年6月1日至2019年5月31日；仕拓公司承租期限为2017年8月1日至2018年7月31日；领略公司承租期限为2017年8月1日至2018年7月31日；租金标准均为1元/天/平方米。 势至公司提交了其自行制作的代收租赁费、收取服务费及向未来科技城公司支付租金（含代收代缴部分）的统计表以证明其实际向未来科技城公司支付的款项。结合双方陈述可以确认：扣除势至公司代收代缴的租金等，势至公司就涉案房屋直接向未来科技城公司支付的租金为983296元、保证金88800元、能耗保证金7400元，共计1079496元。 以上事实，有《房屋租赁合同》、补充协议、《解约函》、回函、《关于共建南京AR/VR社区的合作协议》、《企业入驻合同》、统计表及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。原告未来科技城公司与被告势至公司签订《房屋租赁合同》后，双方又分别与案外人科达公司、店达公司、仕拓公司、领略公司签订《企业入驻合同》，确定将涉案房屋的部分面积出租给该四家公司，并确定势至公司有权代收代缴租金、未来科技城公司也有权直接收取租金，故可以认定未来科技城公司与势至公司变更了《房屋租赁合同》中部分面积的出租方式，出租给四家公司的面积部分所产生的租金应当在势至公司应支付的租金中予以扣除。根据《企业入驻合同》，科达公司、店达公司均于2017年6月1日起承租部分面积（合计868平方米）；仕拓公司、领略公司均于2017年8月1日起承租部分面积（合计245平方米），未来科技城公司自四家公司承租部分面积之日起继续主张要求势至公司仍按照1480平方米支付租金没有事实依据，故势至公司应支付的租金应当扣减相应面积租金后分别予以计算。经计算，势至公司在2017年6月1日至7月30日期间应支付租金125520元【（1480-868）×60×2＋868×30×2】；势至公司在2017年8月1日至2020年7月31日期间应支付租金1994760元【（1480-868-245）×60×36＋（868＋245）×30×36】，以上合计2120280元。现势至公司仅支付各项费用1079496元，尚欠1040784元，应由势至公司支付。势至公司辩称未来科技城公司应根据其每年度目标达成情况对租金进行相应减免，但与势至公司签订《关于共建南京AR/VR社区的合作协议》的系紫金社区管委会，势至公司可另案主张合同权利。未来科技城公司在与势至公司变更了《房屋租赁合同》的履行方式后仍以原标准主张租金没有依据，故未来科技城公司发出的《解约函》不发生法律效力，双方之间的租赁合同关系应自2020年7月实际解除。对未来科技城公司主张的违约金，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告南京未来科技城经济发展有限公司与被告南京势至信息服务有限公司之间的租赁合同关系于2020年7月解除； 二、被告南京势至信息服务有限公司向原告南京未来科技城经济发展有限公司支付租金1040784元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清； 三、驳回原告南京未来科技城经济发展有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费27482元，由原告未来科技城公司负担16327元，由被告势至公司负担11155元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  张雨青 二〇二一年三月八日 见习书记员  全 鑫