北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终998号上诉人（原审被告）：北京美宜居房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区城兴街**院**楼**12-7。法定代表人：张孝朵，执行董事。委托诉讼代理人：崔秀山，男，1983年9月3日出生，汉族，北京美宜居房地产经纪有限公司经理。被上诉人（原审被告）：刘爱军，女，1972年5月23日出生，汉族，无业，住河北省迁安市。上诉人北京美宜居房地产经纪有限公司（以下简称美宜居公司）因与被上诉人刘爱军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。美宜居公司上诉请求：变更一审判决第一项为美宜居公司向刘爱军支付租金3万元。事实和理由：1.双方签订合同时，对方明知道我方需要使用房屋经营民宿，但隐瞒此房屋之前已经将注册地址出租，且一直不配合办理注册手续备案，导致房屋无法办理工商注册。2.新冠疫情的发生导致日租房长期空置，影响美宜居公司经营。刘爱军辩称，不同意美宜居公司的上诉请求和理由。1.租赁房屋的时候，美宜居公司没向我陈述需要办理营业执照。2.美宜居公司一开始没有说房屋用于经营民宿，后来才说。刘爱军向一审法院起诉请求：判令美宜居公司向刘爱军给付租金43200元并给付违约金9600元。一审法院经审理查明：2019年10月19日，甲方（委托方）刘爱军与乙方（代理方）美宜居公司签订《房屋出租委托合同》，合同约定刘爱军将石景山区苹果园南路69号院1号楼11层1123号房屋出租代理权委托给美宜居公司，委托代理期为壹年半，自2019年11月16日至2021年5月15日止，房租起付日期为2019年11月16日，每月租金4800元，代理房屋租金按季付缴纳。房租交纳时间为2019年11月15日、2020年2月15日、2020年5月15日、2020年8月15日、2020年11月15日和2021年2月15日。该合同第七条约定：合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。（二）出现不可抗力的情形（包括拆迁及政府行为）导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达5日；2.交付房屋严重不符合合同约定或者影响承租人安全、健康；3.不承担约定的维修义务导致乙方无法出租房屋；4.因甲方或其亲属、邻里行为影响乙方对外出租或承租人居住的；5.因甲方隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于一年内发生非正常死亡事件），影响乙方对外出租或承租人居住的。（四）乙方有未按约定划付房租达7日以上等情形的，甲方有权单方解除合同。合同第八条第三项载明：乙方有上述第七条第四款情形之一的，应按月租金200%向甲方支付违约金。2019年11月15日，美宜居公司通过崔秀山的账户向刘爱军交付租金14400元，之后未再履行给付租金的义务。庭审中，双方当事人均认可涉案房屋在委托代理期内由美宜居公司占有，无论美宜居公司是否代甲方找到出租人均由美宜居公司向刘爱军给付房租。刘爱军在庭审中表示不同意变更合同的租金标准。另查，刘爱军系石景山区苹果园南路**院**楼****房屋的所有权人。一审法院认为，刘爱军与美宜居公司签订的合同名为房屋出租委托合同，但房屋由美宜居公司占有，无论美宜居公司是否代为找到出租人，都由美宜居公司向刘爱军给付租金，双方之间实为租赁合同关系。双方之间签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。美宜居公司虽主张与刘爱军就减免租金、解除合同进行过协商，但未能证实双方就此达成一致意见。美宜居公司迟延履行交纳房租的义务，应承担继续履行的违约责任。考虑到涉案房屋的性质、用途、疫情期间防控措施对房屋实际入住的影响，法院在刘爱军主张的2020年2月16日至2020年11月14日期间房租的基础上酌情减免租金1000元。美宜居公司未能按照约定于2020年2月15日、2020年5月15日和2020年8月15日向刘爱军交付房租，应当按照合同约定给付迟延付款的违约金。美宜居公司以约定的违约金过分高于违约行为造成的损失为由申请对违约金的标准予以调整，法院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金数额为3500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、北京美宜居房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向刘爱军给付租金42200元和违约金3500元；二、驳回刘爱军其他诉讼请求。如北京美宜居房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：1.二审中法官询问，签订《房屋出租委托合同》时，美宜居公司是否要求办理营业执照？刘爱军陈述，没有说过。美宜居公司陈述，说过，但现在没有证据证明。2.刘爱军诉讼请求所主张的租金对应的租期是2020年2月16日至2020年11月14日。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。刘爱军与美宜居公司签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但刘爱军将房屋交付美宜居公司占有，由美宜居公司向刘爱军支付租金，故双方之间的法律关系应认定为租赁合同关系。《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。美宜居公司主张刘爱军有协助其办理营业执照的义务，但《房屋出租委托合同》对此未有约定，美宜居公司又未能证明其将办理营业执照作为签订合同的基础，应由美宜居公司承担相应的不利后果。美宜居公司以未协助办理营业执照为由要求减免租金，无事实和法律依据，应不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。美宜居公司承租刘爱军的房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施确实会导致美宜居公司营业收入明显减少，本院根据公平原则变更合同。根据公平原则，美宜居公司未缴纳的租金所对应的租期在北京市一级、二级疫情防控期间，即2020年2月16日至2020年6月5日期间的租金，本院酌定按照减免约一半处理。北京市调整为三级疫情防控等级后（即2020年6月6日之后），美宜居公司要求减免租金的请求，本院不予支持。扣除减免租金后，美宜居公司还需向刘爱军支付2020年2月16日至2020年11月14日的租金34300元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，美宜居公司迟延缴纳的2020年8月15日之后的租金，此时，北京市疫情防控等级调整为三级，美宜居公司没有不缴纳租金的合法理由。美宜居公司应当向美宜居公司支付违约金。一审法院酌定的3500元违约金较为恰当，本院不再变更。综上所述，一审判决应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9027号民事判决第二项；二、变更北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9027号民事判决第一项为：北京美宜居房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向刘爱军给付租金34300元和违约金3500元。一审案件受理费1120元，由刘爱军负担318元（已交纳），由北京美宜居房地产经纪有限公司负担802元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费105元，由刘爱军负担68元（于本判决生效后七日内交纳），由北京美宜居房地产经纪有限公司负担37元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  刘国俊二〇二一年三月二十六日法官助理  付雅卓书 记 员  刘芳芳