苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初8756号原告：周忠强，男，1977年10月30日生，汉族，住射阳县。委托诉讼代理人：王桂男，江苏蓝之天律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗晗，江苏蓝之天律师事务所实习律师。被告：王**军，男，1971年7月3日生，汉族，户籍地泗阳县，现住苏州市吴中区。被告：杨金平，女，1976年4月12日生，汉族，住苏州市吴中区。两被告共同委托诉讼代理人：蔡天宇，江苏绿象律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：戴丽娟，江苏绿象律师事务所实习律师。原告周忠强诉被告王**军、杨金平合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理。由审判员韩亚光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周忠强及其委托诉讼代理人王桂男、罗晗，被告王**军、杨金平及其委托诉讼代理人蔡天宇、戴丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周忠强向本院提出诉讼请求：一、判令两被告支付其房屋溢价180000元，并按年化15%的标准支付逾期付款利息（自2020年4月14日至实际清偿之日止）；二、判令被告双倍返还定金余额150000元；三、判令被告支付律师费18000元、保全担保费500元。事实与理由：两被告系夫妻，也是苏州市吴中区水香一村11幢103室房屋（以下简称“案涉房屋”）的所有权人。2020年4月，其与两被告通过朋友介绍认识，当时被告有意出售案涉房屋。其见该房屋老旧，故建议被告装修后再出售。后被告有意委托其代为装修并出售上述房屋，并于2020年4月13日与其签订《委托装修独家出售协议》（以下简称“委托出售协议”），双方约定：由其负责为案涉房屋进行销售策划并全面装修、布置，全权代理出售房屋；被告净到手价为180万元，委托期限为六个月（截至2020年10月20日）。此后，其向被告支付了委托卖房定金100000元，并投入巨资对案涉房屋进行了装修，同时还支出了房屋空置费12000元及中介费6000元。经过努力，其在2020年9月3日与案外人迟平平签订了《房屋买卖（居间）合同》（以下简称“房屋买卖合同”），约定将案涉房屋售予迟平平，合同价1980000元（溢价为180000元），且迟平平已按约支付了购房定金50000元。后其要求被告支付溢价款项，但被告却故意拖延。2020年10月24日，被告强行收回了房屋。其认为被告的行为严重影响了合同的继续履行，并侵害了其合法权益。故其诉至法院，要求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求为：一、判令两被告支付案涉房屋装修款及室内设备费180050元、中介费6000元，以上合计186050元，并按照年化12%的标准支付逾期付款损失（自2020年4月14日至实际清偿之日止）；二、判令被告返还其已支付的空置费12000元；三、判令被告支付其佣金12000元；四、判令被告支付其因本案纠纷而产生的律师费18000元；五、判令被告双倍返还定金200000元。被告王**军、杨金平共同辩称：委托出售协议系原、被告双方的真实意思表示，真实有效。该合同约定：案涉房屋的委托出售期限为2020年4月20日至2020年10月19日，如到期后原告未能售出，则原告添附在案涉房屋内的硬装及之前交纳的委托卖房定金100000元均归其所有。在合同履行期内，其一直配合原告，但原告却未能按约售出房屋。合同到期后，其已按约没收了定金100000元并拿回了房屋。关于原告与案外人迟平平签订的房屋买卖合同，其并未参与签订，且按照该合同约定，迟平平应在2020年9月15日前配合办理相关过户手续，但双方至今未能办理任何手续，其也未收到定金。经本院审理认定事实如下：2020年4月13日，被告王**军、杨金平（甲方）与原告周忠强（乙方）及吴中区城区金钻房产信息咨询服务有限公司（丙方，以下简称“金钻房产”）就苏州市吴中区水香一村11幢103室房屋（77.24平方米）的销售签订了《委托装修独家出售协议》。合同主要内容为：一、基于被告想快速出售案涉房屋，增加该房屋在市场上的竞争力，现被告委托原告对该房屋进行改造装修再出售。二、被告同意将案涉房屋交由原告装修，交房日期为2020年4月20日，装修结束后被告委托原告代为独家出售，委托期限自交房之日起6个月。三、被告承诺以净到手价格人民币1800000元委托原告代为独家出售，此价格包括水、电、煤、二合一自行车库、一个带租约的汽车位等附属设施。四、原告先行向被告支付装修独家出售定金100000元，同时，在合同约定的履行期限内，原告每月支付被告房子2000元至房屋成交为止。五、因装修后出售产生的溢价部分（溢价部分的钱款包括但不限于装修费用、装修后房屋价值提升的部分、原告装修所付出的劳动力成本、原告为被告房屋交易所提供的服务、被告给原告的报酬等等）归原告所有，待该房屋过户结束前，被告应无条件退还溢价部分钱款给原告，如未及时退款，被告需支付应得款项每天百分之一的违约金，逾期三天的属于被告根本违约，需承担合同约定的全部违约责任。六、金钻房产负责核实案涉房屋的全部情况，确保该房屋产权清晰、无纠纷；在装修期间保管房屋产权证书并在装修结束后第一时间将产证交给原告。原告支付金钻房产佣金6000元，被告无需支付金钻房产佣金。关于原告在委托出售协议中的义务，合同第3条约定：1、原告可以委托第三方装修公司进行设计装修，装修标准不低于每平方米2000元，该价格作为房屋装修核算的标准，被告对此已知晓并认可，因房屋装修产生的装修费用由原告先行垫付；2、原告应积极、努力利用宣传方式为被告寻找购房客户；3、原告代理被告与潜在买受方协商交易、带领看房、代收意向金或定金，并协助买卖双方促成交易；4、装修及委托销售周期为6个月，装修结束后原告负责找到买家并代理被告收取定金与签订房屋买卖合同（上述委托期限不包含买卖双方准备材料、送审、资金托管、签署存量房买卖合同、买方贷款、交税、过户、领款所需的时间）。合同第4.4条约定：被告或原告代理被告收取潜在买受方支付的意向金或定金，或被告与原告带看的潜在买受方签订房屋买卖合同均视为原告完成本协议书中约定的委托事项，之后被告应及时退还原告全部装修款及委托出售定金。合同第8.1条还特别约定，当出现上述第4.4条中的情况后，原告的责任自行解除，之后合同履行的主体为被告和实际买受人，与原告无涉。关于委托出售协议的违约责任，合同第6.1条约定：如原告违约在6个月内未能将案涉房屋售出的，房内硬装和定金100000元归被告所有。合同第6.2条还约定：如被告根本违约，则原告有权解除合同并要求被告双倍支付定金、承担装修该房屋所产生的一切费用、支付相当于委托房价30%作为违约金及原告付给居间方的佣金并承担原告为实现上述债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、差旅费等），实际损失超过违约金总额的，被告应据实赔偿。被告有下列行为之一则视为根本违约：……C.被告单方面终止或解除本协议；D.在该房交易结束之前，被告单方面解除与原告的委托关系……F.自委托日起至该房屋全部交易结束为止，未经原告书面同意，被告本人（或被告指使的第三人）不得私自更换锁芯强行占有该房屋……M.被告该房屋过户前未按约定时间及时退还溢价部分钱款给原告。2020年12月7日，金钻房产就案涉委托出售协议的签订过程出具说明一份，主要内容为：2020年4月13日上述合同签订后，被告杨金平于次日对该合同原6.1条的原告违约责任提出异议，要求如果在6个月内原告寻找到客户购房的，则该客户必须在支付完购房定金后的1个月内支付完所有房款，并完成产权过户手续，否则视为原告违约，被告有权立即收回房屋，更换房锁，100000元定金归房东所有，并希望与原告见面协商一下更改该条款。为此金钻房产安排双方见面协商，但原告对被告的修改意见明确表示拒绝并提出房屋交易需要一个合理时间的流程，在顺利的情况下交易周期也要2-3个月。后经协商，双方将合同第6.1条调整为“乙方（原告）每月支付甲方（被告）房租贰仟元整至房屋成交为止，6个月该房屋还未销售，房内硬装和定金拾万元归甲方所有”。另，被告杨金平在2020年4月14日通过微信方式向原告提出，要求将购房定金100000元作为界定是否有购房客户的标准，原告回复称“收到”，但未明确是否同意。庭审时，原告表示，“将购房定金100000元作为界定是否有购房客户的标准”系被告单方意思表示，其并未同意。2020年4月14日，其已与被告就委托出售协议的第6.1条进行了补充完善，故双方应以补充完善后的约定为准。委托出售协议签订后，被告按约向原告交付了房屋，并向原告出具了授权委托书一份，内容为：现委托原告全权代表两被告关于案涉房屋买卖签订合同之所有事宜，代理权限包括代为订立、履行、变更、中止、撤销合同以及收取购房定金和房款；委托期限至该房屋交易结束为止；代理人行使代理权所产生的履约责任全部由委托人承担。后原告于2020年4月22日与苏州中皇建筑装饰工程有限公司签订《住宅装饰工程合同》一份，约定对案涉房屋进行装修，装修总价为150000元。该合同签订后，装修公司对案涉工程进行了装修，原告亦支付了装修款150000元。另，合同履行期间（2020年4-10月），原告按月（每月2000元）向被告支付了房屋空置费，共计12000元。审理中，原告称案涉房屋的装修费用除了因硬装而产生的150000元外，还有软装费用30050元，并提供了软装项目及物品清单。被告确认原告对案涉房屋确实进行了硬装和软装，但软装项目清单系原告自行制作，也没有相关发票，故其对软装费用30050元不予认可；而案涉房屋的硬装质量很差，目前已有多处出现墙皮起皮、白灰脱落、墙纸卷翘、空鼓等问题，故其对硬装费用150000元也不予认可。2020年9月3日，原告代表两被告与案外人迟平平及案外人苏州问家房产经纪有限公司（以下简称“问家经纪公司”）签订《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0000067）一份，约定由迟平平购买案涉房屋（含房屋内硬装及软装），房价为1980000元；付款方式为银行按揭，首付款580000元，贷款1350000元；双方须在2020年9月15日前向问家经纪公司提供合法证件和资料同时办理网签、资金托管。后案外人迟平平按约支付了定金50000元，相关定金由原告代为收取。同时，原告还代表被告与问家经纪公司签订了《佣金确认书》一份（No.1800535），确定被告应在2020年9月15日支付问家经纪公司佣金25000元。关于房屋买卖合同的履行情况，问家房产出具了两份说明，主要内容为：房东杨金平于2020年9月30日至其处了解案涉房屋的签约情况以及沟通签约后房屋网签、过户等相关事宜。当时房东仔细阅读了由其居间的原告与迟平平签订的房屋买卖合同，对合同条款没有任何异议，并愿意履行合同。后买卖双方提供了房屋买卖所需的材料，其也在规定时间内完成了房管部门送审工作。但在其要求迟平平办理手续时，迟平平却以房屋买贵了为由要求房东再度让价才肯履行合同，遭房东拒绝。此后，迟平平以首付款临时被公司挪用为由，称暂时无力购买，最后明确让其通知房东不再购买。2020年11月22日，其安排两被告与迟平平当面约谈，迟平平还是以房价买贵为由要求房东让价，但又被房东拒绝。最终双方达成一致，迟平平表示继续按原价购买；房东表示不追究迟平平的违约责任，之前由周忠强代收的定金抵充房款；房东还表示周忠强的前期投入的款项如数退还周忠强，但不承担诉讼产生的各项费用。后因迟平平仍未按履行，问家经纪公司将迟平平诉至本院，要求迟平平支付相应的居间费用，本院已立案，案号为（2021）苏0506民初874号。在该案审理过程中，迟平平表示，其发现案涉房屋在其他平台挂出的价格较低，认为问家经纪公司未尽到相应的居间义务，且涉嫌与周忠强共同欺骗其，其明确表示拒绝按房屋买卖合同约定的1980000元的价格购买案涉房屋。审理中，本院询问被告是否已经解除了与迟平平的房屋买卖合同，被告表示目前该合同尚未解除。原告则称，被告目前还在私下与迟平平接洽，迟平平仍希望继续购买案涉房屋。2020年10月24日，两被告向原告发出收回房屋告知函，主要内容为：委托出售协议已于2020年10月20日到期，原告已构成违约，现按照协议约定，被告将即时收回房屋。考虑到房屋内可能有原告的物品，故延缓执2020年10月30日收回房屋，以使原告有时间取走个人物品（友情提示：根据该协议约定，原告仅可以取走个人物品，若房屋内现有的装修、装饰被破坏或拆除的，原告需按照协议中约定的装修标准进行赔偿）。届时若房屋内尚有其他非被告的物品，将作为无主处理。同日，原告亦向两被告发出债务履行催告函，主要内容为：其已代表被告与迟平平在2020年9月3日签订了房屋买卖合同并收取了购房定金，故委托出售协议中约定的义务，其已经履行完毕；按照协议约定，被告应于2020年9月4日退还其定金、全部装修款项及其他费用共计330000元，但被告一直未支付；2020年10月23日，被告在其不在场的情况下强行占有了案涉房屋及房屋内家具家电；被告的行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。审理中，原、被告均认可委托出售协议已于2020年10月24日解除，案涉房屋在2020年11月8日已交还被告，且双方都同意购房定金50000元在本案中一并处理。但就委托出售协议的解除原因，双方均认为是对方违约所致。两被告还表示其已在2021年3月23日向买受人迟平平发出了解除房屋买卖合同的通知。另查明，原告为本案诉讼支出律师费18000元。以上事实，由原告提供的授权委托书、委托出售协议、产权证复印件、定金收条、转账记录、房屋装修后的现状、房屋买卖合同、购房定金收条及转款记录、佣金确认书、收回房屋告知函、律师委托合同、律师费转账记录及发票、房屋装修合同、装修费用付款记录、收据、装修工程决算书、软装（室内设施设备）明细、金钻房产以及问家房产出具的情况说明；两被告提供的委托出售协议、微信聊天记录，法院调取的（2021）苏0506民初874号案件庭审笔录及法院制作的庭审和询问笔录在卷证实。本案的争议焦点为：一、原告有无按照委托出售协议约定履行全部的义务？二、委托出售协议解除后，原、被告双方的责任如何承担？针对第一个争议焦点，原告认为，其已促成被告与买受人迟平平签订了房屋买卖合同并收取了定金，根据委托出售协议第4.4条、第8.1条之约定，其已完成了全部的合同义务；目前，被告还在与迟平平私下接洽，迟平平亦表示希望继续购买案涉房屋，故双方还存在继续履行的可能；即便买受人最终违约，被告也可以按照房屋买卖合同的约定，追究买受人的违约责任。两被告认为，其与原告签订委托出售协议的实际目的是为了尽快出售案涉房屋，拿到售房款，而非只是为了订立房屋买卖合同。原告作为中介行业的从业人员，对被告的实际目的以及二手房的交易习惯应当是非常清楚的，委托出售协议也是由原告提供的。两被告对二手房交易并无经验，对委托出售协议的条款无法正确理解，该协议第4.4条、第8.1条的约定已与其订立该协议的目的相背离，故不能认为原告促成签约、收取定金就是完成了合同义务。本院认为，本案中的委托出售协议并非通常意义上的居间协议，其实质为原、被告就委托销售案涉房屋而签订的对赌协议，因此对双方有较高的风险。该协议约定：如原告未能在约定期限内售出房屋，则其在房屋上投入的装修费及缴纳的委托卖房定金均会被被告没收；如原告促成买卖合同的签订或收取了买受人的定金，则无论后续交易结果如何，被告均应向原告支付相应的溢价。上述条款不仅是对合同履行的约定，更是对交易风险的划分。因此，被告在收取原告100000元委托卖房定金的同时，理应对合同的具体条款及相关细节尽到更高的注意义务。现被告以自己无二手房交易经验且对合同条款无法正确理解为由，认为原告未完成合同义务，本院对此不予认可。本案中，对原告是否已履行合同义务的判断，应严格参照合同条款进行认定。根据已查明的事实，原告对案涉房屋进行了装饰装修、宣传推广，并最终促成了房屋买卖合同的签订并收取了定金，且无证据表明买受人迟平平与原告存在恶意串通的情形。综上，本院认定原告已经履行了委托出售协议约定的义务。针对第二个争议焦点，原告认为被告解除合同、强行收回房屋的行为已构成根本违约，故要求被告承担相应的违约责任，包括双倍返还委托协议定金、支付装修费、空置费、委托合同中介费、买卖合同中介费、劳务佣金、律师费及相应的逾期付款损失。被告则认为，原告虽促成了房屋买卖合同的签订，但案涉房屋最终因买受人的原因而未能成交；原告未能在委托期限内售出房屋的行为已构成违约，故相关的装修费、委托协议定金应由其没收，原告亦无权向其主张诉请所涉的各项费用。本院认为，原《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原、被告均同意委托出售协议于2020年10月24日解除，本院尊其自愿，但合同的解除不影响合同中结算和清理条款的效力。现原告已按照约定履行了合同义务，故在此情况下，原告的损失应为：未拿到的委托协议定金100000元及房屋溢价款180000元（1980000元-1800000元），以上共计280000元。另，因原告处尚有购房定金50000元未支付被告。两相抵扣后，原告的实际损失应为230000元。故对原告的该部分诉请，本院予以支持。关于逾期付款损失，原告主张自2020年4月14日起至实际清偿之日止，按年利率12%计算。因合同中对委托协议定金及房屋溢价款的退付时间未予明确，同时考虑原、被告交涉时的陈述及案涉房屋最终未能实际成交的情况，本院认为逾期付款损失应自委托出售协议解除的次日，即2020年10月25日起，计算至实际履行之日，计算标准酌情调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍。关于原告主张的装修费、空置费、委托合同中介费及买卖合同中介费。本院认为，根据委托出售协议，案涉房屋对外的销售方案及定价均由原告制定，而上述费用均为原告为履行委托出售协议而产生的开支，属于原告所应承担的商业风险，且已经包含在房屋溢价之内。故对原告的该部分诉请，本院不予支持。关于原告要求被告加倍返还委托协议定金的诉请，因本院已认定被告应向原告退还委托协议定金并支付房屋溢价款，且该房屋溢价款已超过了惩罚性定金的金额，原告的损失已被覆盖。故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的律师费损失18000元，根据合同约定，该费用在被告违约时应由被告承担。故对原告的该项诉请，本院予以支持。据此，依照原《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告王**军、杨金平于本判决生效之日起十日内向原告周忠强返还委托协议定金及房屋溢价款，共计人民币230000元，并承担相应的逾期付款损失（以230000元为基数，自2020年10月25日起至实际履行之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）。二、被告王**军、杨金平于本判决生效之日起十日内支付原告周忠强律师费人民币18000元。三、驳回原告周忠强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3861元，财产保全费2020元，合计人民币5881元，由原告周忠强负担1271元，被告杨金平、王**军负担4610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  韩亚光二〇二一年三月二十八日书记员  徐 琛