北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2556号上诉人（原审被告）：卢长军，男，1962年1月12日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：张宏（卢长军之妻），住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）：刘莲明，男，1962年9月15日出生，住北京市延庆区。上诉人卢长军因与被上诉人刘莲明租赁合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初5211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。卢长军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘莲明的一审诉讼请求。事实和理由：根据合同约定,租赁期限应至2026年6月1日届满。民法典第718条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。2017年6月，卢长军已经告知刘莲明要将承租的北京市延庆区7号院内的房屋（北房四间、西房六间、东房一间，以下简称涉案房屋）转租，刘莲明未反对；即使如刘莲明所说其在2019年11月知晓转租事宜，但其仅在2020年4月以合同届满为由不再续签，并未以转租为由要求解除合同，应当视为刘莲明同意转租。刘莲明辩称，同意一审法院判决，不同意卢长军的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.租期应至2020年5月31日届满，卢长军所说刘莲明知晓转租的情况不是事实；2.因本案诉讼周期较长，卢长军一直没有腾房，拖欠2020-2021年供暖费8217.9元，请求法院一并处理。刘莲明向一审法院起诉请求：1.解除刘莲明与卢长军于2019年5月31日签订的房屋租赁协议；2.卢长军将涉案房屋腾退后返还给刘莲明。一审法院认定事实：1.约自2014年开始，卢长军与刘莲明达成口头租赁协议，卢长军承租位于北京市延庆区7号院内的北房一间。2.2017年5月23日，刘莲明之妻赵某1（甲方）与卢长军（乙方）签订房屋租赁协议，该协议第一条约定：“甲方同意将延庆7号院整体出租给乙方。房屋包括北房四间、西房六间、东房一间。”第二条约定：“租赁期限及租金：2017年6月1日至2018年5月31日，租金：壹万捌千元。2018年6月1日至2019年5月31日，租金：贰万元。2019年6月1日至2020年5月31日，租金：贰万元。2020年6月1日开始，以贰万元为基点，年租金上涨15%，每满三年上调一次。租金交付方式：每年5月20日之前，交清下一年度全年租金。”3.2019年5月31日，刘莲明（甲方）与卢长军（乙方）签订房屋租赁协议，该协议第一条约定：“甲方同意将延庆7号院整体出租给乙方。房屋包括北房四间、西房六间、东房一间。”第二条约定：“租赁期限及租金：2017年6月1日至2018年5月31日，租金：壹万捌千元。2018年6月1日至2019年5月31日，租金：贰万元。2019年6月1日至2020年5月31日，租金：贰万元。2020年6月1日开始，以贰万元为基点，年租金上涨15%，每满三年上调一次。即2020年6月1日至2023年5月31日租金贰万叁千元。2023年6月1日至2026年5月31日年租金贰万陆仟肆佰五十元。其后以此类推。租金交付方式：每年5月20日之前，交清下一年度全年租金。甲方在同等条件下，乙方具有优先承租权。”第六条约定：“甲方同意乙方将本人自用的营业执照迁入7号院，有效期至本协议终止后30个自然日以内（含第30天）。如果乙方营业执照迁出时间后延，甲方按实际后延天数收取每天一百元人民币。”该协议对甲方是否同意乙方转租事项未作约定。针对上述协议约定的租赁期限问题，刘莲明认为：“合同是每年签一次，签一次合同只管一年。有变化的就直接加进去。合同写的是如果要出租的话，其后以此类推指的是如果双方以后签合同的话租金怎么涨的问题，并不是租赁期限。”卢长军则认为：“合同明确了租金的调整期间是到2026年。我理解的是到2026年之后租金的涨幅可能会变化。对于合同中‘其后以此类推’我的理解是从2026年6月1日之后我只有优先承租权，没有实际的承租权。原告是同意我把营业执照落在涉案房屋上的，我不可能只租几年。”4.合同签订后，卢长军对涉案房屋进行装修，除了将北房留作自己使用外，将其他房屋分别转租给四个案外人，每月收取租金2700元。2019年6月3日卢长军将经营的北京荣昌达意玻璃店的注册经营场所变更到涉案房屋。5.经询问，刘莲明称涉案房屋为其母亲于1987年4月27日自他人手中购买，但房屋已经属于刘莲明与赵某1所有。6.关于卢长军将房屋转租他人一节，卢长军认为2018年6月自己在装修房屋时已经告知赵某1，因为房屋较多，卢长军自己用不完，需要转租他人，赵某1并没有反对。刘莲明称一直不知道卢长军转租房屋，直到2019年11月份在为房屋安装暖气时才知道。7.根据刘莲明提供的与卢长军微信记录，刘莲明于2020年4月6日向卢长军通过微信告知，双方的协议将于2020年5月31日到期，要求卢长军在5月31日前将涉案房屋交还给刘莲明。卢长军回复称，双方的协议于2026年5月31日到期，不同意交房。双方至此产生纠纷。8.2020年5月19日，卢长军将2020年至2021年度的租金转入刘莲明的银行账户，计23000元。刘莲明称自己并未向卢长军要房租，是卢长军自愿打的钱。一审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案争议的焦点有两个，一个是租赁期限问题，另一个是卢长军转租的正当性问题。针对第一个焦点，根据合同的文义分析，双方对租赁期限确实没有进行直接而明确的约定，但根据双方签订合同的背景，可以认定双方均有长期租赁的合意，且将2023年6月1日至2026年5月31日的租金列明，可以认定该期限为租赁期。合同中“以此类推”并未将2026年5月31日之后的时间列明，可以认定之后的期限不明确，属于双方待定事项，故本院对卢长军关于租赁期限的主张予以采信。针对第二个焦点，卢长军认为自己在装修房屋时刘莲明已经知道并同意转租事宜，刘莲明对此不予认可，卢长军对自己的主张没有提供充分的证据予以证实。另外，刘莲明虽然陈述自己在2019年11月为房屋安装暖气时知道卢长军将房屋转租，但2020年4月刘莲明就通过微信告知卢长军，以2020年5月31日租赁期限届满为由表示之后不再续签合同，让卢长军腾退房屋，本院考虑到双方约定的租赁期限容易引起分歧，即便刘莲明没有将转租事宜作为终止合同的理由，但也不宜推定刘莲明对卢长军转租房屋表示同意。现刘莲明据此要求解除租赁合同，理由正当，本院予以支持。关于双方租赁合同解除的时间，本院考虑到刘莲明起诉时主观上认为双方的租赁合同已经因租期届满而终止，并未要求解除合同，但双方的租期是本案争议的焦点，经本院释明，刘莲明在2020年12月15日庭审时明确将解除合同作为诉求向本院提出，故该时间作为双方合同解除的节点。合同解除后，卢长军应当将涉案房屋腾退给刘莲明，本院考虑到实际情况，给予卢长军适当的腾退期限，双方因为合同解除后的遗留问题可以另行处理。综上所述，判决：一、刘莲明与卢长军就北京市延庆区西顺城街7号院房屋签订的《房屋租赁协议》于2020年12月15日解除；二、卢长军于本判决书生效后60日内将承租刘莲明位于北京市延庆区7号院的房屋腾退给刘莲明。二审中，当事人未提交新证据。本院补充如下事实：本案一审收到诉状的日期为2020年6月4日，刘莲明提交的落款时间为2020年6月1日的《民事起诉状》记载的诉讼请求为：1.要求卢长军腾退涉案房屋返还给刘莲明；2.本案诉讼费由卢长军负担。事实和理由为“2017年、2018年、2019年，刘莲明与卢长军签订房屋租赁协议，刘莲明将涉案房屋出租给卢长军，租赁期满前，刘莲明多次明确向卢长军表示租赁期满后不再续租。现租期已经届满，卢长军拒不返还刘莲明的房屋。刘莲明认为公民的合法权益应受保护。为此，刘莲明特向法院提起诉讼，请求法院查明事实，依法公平、公正裁决。”2020年9月15日的一审庭审中，刘莲明仍坚持其上述起诉状中的诉讼请求及事实理由，并陈述“被告在我不知情的情况下进行了转租，是在去年11月份安装暖气的时候我才知情”。2020年12月15日一审第二次开庭，庭审中，经法官释明，刘莲明增加诉讼请求，要求解除双方于2019年5月31日签订的房屋租赁协议，并增加事实理由，主张卢长军在其不知情的情况下将涉案房屋转租，违背其意愿。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，刘莲明与卢长军于2019年5月31日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行。现双方当事人对该合同中关于“2020年6月1日开始，以贰万元为基点，年租金上涨15%，每满三年上调一次。即2020年6月1日至2023年5月31日租金贰万叁千元。2023年6月1日至2026年5月31日年租金贰万陆仟肆佰五十元”的约定是否系对租赁期限的约定理解不同。就此本院认为，首先，从合同相关条款的体系来看，此约定系属于合同第二条“租赁期限及租金”条款，其中的内容不仅包括租金，亦包括对租赁期限的约定；其次，从合同相关条款的目的来看，当事人已经明确了2023年6月1日至2026年5月31日的年租金标准，则可推定租期应当持续到2026年5月31日，否则，双方并无对合同外的租金标准进行约定的必要。因此，本院认为依据双方合同关于“2023年6月1日至2026年5月31日年租金贰万陆仟肆佰五十元”的约定，可以认定双方约定的租赁期限至少应到2026年5月31日。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。依据本案查明的事实，刘莲明自认在2019年11月就知晓卢长军将涉案房屋转租的事实，但刘莲明始终未向卢长军提出异议，直至其提起本案诉讼，在其起诉状及第一次庭审中仍然未以卢长军擅自转租为由要求解除合同。后刘莲明在2020年12月15日一审第二次开庭时增加诉讼请求，以卢长军擅自转租为由要求解除合同，已经超过六个月的合理期限，本院不予支持。因双方合同约定的租赁期限尚未届满，刘莲明亦未提供充分证据证明其有权解除合同，故其要求卢长军腾退返还涉案房屋，本院不予支持。刘莲明在知晓卢长军转租之事后，未以任何方式提出过异议，直至其起诉，在其起诉状中仍未提及卢长军转租之事，足以认定其对卢长军转租之事并无异议。一审法院认定双方关于租赁期限的约定易引起分歧，故不宜推定刘莲明同意卢长军转租涉案房屋，并进而支持刘莲明解除合同的诉讼请求，适用法律错误，本院予以纠正。卢长军上诉要求驳回刘莲明的诉讼请求，本院予以支持。刘莲明在二审中否认其知晓卢长军转租之事，与其一审中的陈述相矛盾，亦未就此提供证据，本院不予采信。刘莲明答辩中所述2020-2021年供暖费问题，其在一审中并未主张，本院在本案中不予处理，双方可另行解决。综上所述，卢长军的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院判决支持刘莲明解除合同的诉讼请求，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初5211号民事判决；二、驳回刘莲明的全部诉讼请求。一审案件受理费70元，由刘莲明负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由刘莲明负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二一年三月二十二日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍