湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初16033号原告：中建信和地产有限公司商业管理分公司，住所地长沙市雨花区中意一路**2201。负责人：孟凌。委托诉讼代理人：何帅，湖南江荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思，湖南江荣律师事务所实习律师。被告：朱江，男，1978年5月24日出生，汉族，住长沙市开福区。被告朱江委托诉讼代理人：易谨，湖南中禹航律师事务所律师。第三人：长沙律腾物业管理有限公司，住，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路中建梅澜坊商业街****/div>法定代表人：秦淑媛。第三人：湖南中建信和梅溪湖置业有限公司，住所地湖南省长，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路中建梅溪嘉苑****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：舒跃辉。第三人湖南中建信和梅溪湖置业有限公司委托诉讼代理人：何帅，湖南江荣律师事务所律师。第三人湖南中建信和梅溪湖置业有限公司委托诉讼代理人：刘思，湖南江荣律师事务所实习律师。原告中建信和地产有限公司商业管理分公司（以下简称中建地产商业管理分公司）与被告朱江，第三人长沙律腾物业管理有限公司（以下简称律腾公司）、湖南中建信和梅溪湖置业有限公司（以下简称中建梅溪湖置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告公司及第三人中建梅溪湖置业公司的委托诉讼代理人何帅与被告朱江委托诉讼代理人易谨到庭参加诉讼，第三人律腾公司未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中建信和地产有限公司商业管理分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费22154元（计算截至2020年8月31日）;2、判令被告向原告支付延迟履行违约金（按照物业费欠费金额1‰日的标准，暂计算至2020年9月30日的延迟履行违约金为4739元）;3、判令被告承担本案的案件受理费、财产保全费等全部诉讼相关的费用。（以上诉讼请求合计暂为26893元）。事实与理由：2017年9月8日，被告与湖南中建信和梅溪湖置业有限公司签订《梅澜坊商铺租赁合同》，租赁合同约定：中建梅溪湖置业公司将位于长沙市岳麓区××坊××街××栋××层××号商铺出租给被告用于经营文创体验，建筑面积167.82平方米，租期为5年。租赁合同还约定：5.2.1乙方应当于进场日起，向物业服务公司交纳该商铺的物业服务费。5.2.2第一个租约年的月度物业服务费收费标准为12元／月（月.平方米）,月度物业服务费收费标准×计租面积，即2013.96元／月。5.2.3除第一期和最后一期物业服务费外，其他各期物业服务费均按每个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个缴费期交纳。乙方应当在每个缴费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日最后一天）,向甲方一次性支付下个交费期的物业服务费。5.2.6乙方同意自第二个租约年开始，所缴纳的物业服务费按照物业服务公司向乙方发出的书面通知所载调整后的收费标准执行。如无通知，则继续按上一租约年收费标准执行。20.4乙方延迟缴纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟5日仍未足额交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。25.3因乙方存在以下违约情形，甲方有权无条件单方面解除合同，并向乙方主张支付违约金，违约金不足以赔偿损失的，有权向乙方追偿，包括：（4）延期未足额缴纳租金、物业管理费、水电煤气等费用，逾期超过15日仍未交纳的或累计延期交纳次数达三次以上的。25.5合同终止或被解除后双方义务：（1）合同终止或被解除后，乙方应立即支付本合同项下尚欠甲方的任何款项；（2）乙方应自本合同终止或被解除之日起15日内将该商铺恢复原状或在甲方认可的情况下退还给甲方，并在缴清相关费用后办理退房手续。合同签订后，湖南中建信和梅溪湖置业有限公司委托长沙律腾物业管理有限公司对案涉房屋进行物业管理，该公司与被告签订《梅澜坊商业街物业管理服务协议》。因湖南中建信和梅溪湖置业有限公司与长沙律腾物业管理有限公司解约，湖南中建信和梅溪湖置业有限公司向原告出具《授权委托书》，原告受托对案涉房屋进行物业管理。由于长沙律腾物业管理有限公司要求各租户向其交纳物业管理费至2019年9月，原告通知被告要求其交纳从2019年10月1日起的物业管理费，并向被告提供了相应物业服务。2020年8月5日，被告向湖南中建信和梅溪湖置业有限公司发出《解除合同通知书》，单方要求解除合同，通知租赁合同于2020年8月31日解除。截至原告起诉之日止，被告仍欠物业费未交纳，被告的此种行为已给原告造成严重损失。故原告向法院起诉，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。被告朱江辩称，一、因案涉商业街所有人中建信和梅溪湖置业有限公司与长沙律腾物业管理有限公司发生纠纷，被告不清楚应向哪个公司交纳物业费，被告未交纳物业服务费系商业街所有人中建置业公司导致，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。2019年8月7日，中建梅溪湖置业公司向商业街商户发送《中建梅澜坊商业街商户告知书》，告知被告自2019年7月19日起与律腾公司解除委托运营管理关系，并交由原告公司运营管理。后中建梅溪湖置业公司与律腾公司因委托经营管理发生纠纷向雨花区人民法院提起诉讼，并于2019年12月在梅澜坊商业街商户微信群告知诉讼已作出一审判决。因中建梅溪湖置业公司与律腾公司纠纷没有最终解决，被告不清楚应向哪一方交纳物业费。因此，被告未交纳物业服务费系原告导致，被告不存在违约行为。二、因受疫情影响，被告2020年底至2020年4月停止营业，因酌情减免物业服务费。2020年1月爆发的新型冠状肺炎疫情，对被告的经营客观上造成了影响，造成2020年1月底月至2020年4月停止营业，且原告系央企，应酌情减免被告停业期间3个月的物业管理费。参照岳麓区人民法院长沙恒诚业房地产开发有限公司与刘佳房屋租赁合同纠纷一案，应酌情调整为按50%比例计收物业服务费。三、被告是应中建梅溪湖置业公司要求向物业服务公司交纳的履约保证金与质量保证金，租赁合同解除后，应当由原告公司或中建梅溪湖置业公司将履约保证金与质量保证金退还给答辩人，用以冲抵物业服务费。2017年9月8日，被告与中建梅溪湖置业公司签订《梅澜坊商铺租赁合同》，合同5.3.1.1约定，本合同签署当日，乙方（即被告）应当同时向物业公司支付4028元（相当于一个租约年两个月的物业服务费）作为物业服务费保证金，5.3.1.2条约定，甲方或物业公司有权从履约保证金中相应扣除乙方的租金或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，乙方应在15日内补足保证金。合同5.3.2.1约定，乙方应在该商铺开业前向物业服务公司支付10000元，作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同第5.2.1给定乙方应自进场日起，向物业服务公司交纳该商铺的物业服务费，第10.2约定乙方应与物业服务公司签署物业管理服务协议，乙方在物业管理服务协议项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利。物业服务公司有权直接援引本合同有关物业管理服务约定向乙方主张权利。根据《梅澜坊商铺租赁合同》以上约定，第一，被告与物业服务公司签订的物业服务协议是《梅澜坊商铺租赁合同》子合同或附件；第二，被告向物业服务公司支付履约保证金与质量保证金是应中建梅溪湖置业公司的要求而支付；第三，根据第10.2约定，被告同样有权援引租赁合同向物业服务公司或中建梅溪湖置业公司主张权利；第四，交付给律腾公司的履约保证金和质量保证金应由中建梅溪湖置业公司统一要求退还至中建梅溪湖置业公司，且中建梅溪湖置业公司也已委托律师对物业履约保证金、质量保证金进行集中诉讼追偿，再由中建梅溪湖置业公司协调用以冲抵未交纳的物业服务费。综上，为了有效全面解决原告与被告、中建梅溪湖置业公司、律腾公司之间纠纷，避免诉累，应将租赁合同纠纷与物业服务纠纷并案解决。被告应支付2020年8月份租金12027元，支付物业服务费22154元-3021元=19133元，中建梅溪湖置业公司应退还租赁合同履约保证金21818元、物业保证金4028元、质量保证金10000元，相互抵消后中建梅溪湖置业公司应退还被告朱江保证金4686元。四、即使存在违约，被告与原告未签订物业服务协议，未约定违约金，与中建置业约定的违约金过高，应当予以减少。《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告与中建梅溪湖置业公司签订《梅澜坊商铺租赁合同》约定迟延交纳物业费按日千分之一支付延迟履行违约金，与律腾物业公司签订《物业服务协议》约定迟延交纳物业费按日万分之三支付延迟履行违约金，与原告中建信和地产有限公司商业管理分公司未签订协议，不应按照《梅澜坊商铺租赁合同》约定迟延交纳物业费违约金计算，即使参照《物业服务协议》约定迟延交纳物业费违约金计算，也高于原告的损失，应予以核减。第三人中建梅溪湖置业公司辩称，中建梅溪湖置业公司与律腾公司于2019年7月即已解除关于梅澜坊商业物业的管理服务协议，并于此时与本案原告达成合作，由原告向被告所在的物业提供服务，且将以上事实对包括被告所在的商铺进行通知，本案原告也在提供物业服务后向被告发出了缴费通知，被告应当据此向原告进行物业费的缴纳。中建梅溪湖置业公司与律腾物业公司之间的诉讼已由雨花区人民法院作出判决，该判决认为双方合同解除之后的物业费用律腾物业公司无权收取。第三人长沙律腾物业管理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年9月8日，被告与中建梅溪湖置业有限公司签订《梅澜坊商铺租赁合同》，租赁合同约定：中建梅溪湖置业公司将位于长沙市岳麓区××坊××街××栋××层××号商铺出租给被告用于经营文创体验，建筑面积167.82平方米，租期为5年。租赁合同还对物业服务费的标准、缴费期限、延迟履行违约金、合同解除情形等进行了约定。中建梅溪湖置业公司委托律腾公司对案涉房屋进行物业管理，并由律腾公司与被告签订《梅澜坊商业街物业管理服务协议》，该协议约定被告按承租商铺的套内建筑面积（以商铺租赁合同确定为准）缴纳物业服务费。物业服务费的缴纳标准暂定每平方米每月人民币12元。后中建梅溪湖置业公司于2019年7月19日向律腾公司发送解除合同通知书，并委托原告对案涉房屋进行物业管理，现原告认为被告朱江尚欠物业管理费22154元，延迟履行违约金4739元，原告催要未果，遂诉至本院。另查明，1、2019年7月19日中建梅溪湖置业公司向律腾公司发送解除合同通知书，解除梅澜坊商业街的委托运营管理关系，并交由原告公司行使管理权，并张贴了公告。被告自2019年10月之后未缴纳物业管理费。2、2020年8月31日，被告朱江与第三人湖南中建信和梅溪湖置业有限公司之间的《梅澜坊商铺租赁合同》已解除。3、被告在庭审时陈述，其向第三人中建梅溪湖置业公司支付了租赁合同履约保证金21818元，向第三人律腾公司支付了物业保证金4028元，支付销售商品或提供服务的质量保证金10000元。上述事实，有《梅澜坊商铺租赁合同》、《梅澜坊商业街物业管理服务协议》、《解除合同通知书》、《公证书》、《中建梅澜坊商业街商户告知书》、《律师函、邮寄及送达记录》、《解除合同通知书》、《商铺合同解除通知书的回函、邮寄及送达记录》等证据及当事人陈述予以证明，本院经审查予以认定。本院认为，被告朱江与第三人湖南中建信和梅溪湖置业有限公司签订的《梅澜坊商铺租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务，被告应按约及时向物业服务公司缴纳物业管理费。中建梅溪湖置业公司委托长沙律腾物业管理有限公司进行运营管理，被告与律腾公司签订《梅澜坊商业街物业管理服务协议》，该协议系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后律腾公司为被告提供了物业服务，后因中建梅溪湖置业公司与律腾公司解除委托运营关系，并由原告公司向包括被告在内的商户提供物业服务。中建梅溪湖置业公司已将该事实公示告知，被告应向现物业服务提供者即本案原告支付2019年10月1日之后的物业管理费，因中建梅溪湖置业公司与被告之间的房屋租赁合同于2020年8月31日已解除，故本院支持至2020年8月30日的物业管理费。针对原告主张的物业管理费22154元，考虑到2020年春季新冠疫情的影响，本院酌情支持物业管理费19133元（22154元-167.83平方米×12元×3个月×50%），对超出部分依法不予支持。关于违约金的问题。原告诉请的违约金依据为《梅澜坊商铺租赁合同》第20.4条的约定，但该约定过高，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，以19133元为基数，从2019年10月1日起计算至2020年8月31日，为1013元。关于被告答辩中所称履约保证金、质量保证金等的退还问题。因合同相对方及收款方并非本案原告，被告朱江可向适格主体另行主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：一、被告朱江应在本判决生效之日起五日内向原告中建信和地产有限公司商业管理分公司支付物业服务费19133元；二、被告朱江应于本判决生效之日起五日内向原告中建信和地产有限公司商业管理分公司支付违约金1013元；三、驳回原告中建信和地产有限公司商业管理分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为236元，由被告朱江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二一年三月二十六日法官助理解秋阳书记员文力昱