湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1303民初71号原告随州市康顺达房地产开发有限公司。住所地：随州经济开发区熊家村。法定代表人陈小邦，该公司总经理。委托诉讼代理人何东风、张铁，湖北季梁律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告章欢，女，1985年5月29日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人钦世海，随州市炎帝法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。原告随州市康顺达房地产开发有限公司（以下简称康顺达公司）与被告章欢商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张华明独任审判，公开开庭进行了审理。原告康顺达公司的委托诉讼代理人张铁、被告章欢及其委托诉讼代理人钦世海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康顺达公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告章欢向原告发出的《解除合同通知函》中解除《商品房买卖合同（预售）》的内容无效；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月18日，被告购买原告开发的位于随州红星国际广场一期2-1-6栋2单元2层202室的房屋，双方并签订有《商品房买卖合同（预售）》，约定：该房屋建筑面积为44.87平方米，总价款为41万元，付款方式为被告于2017年9月22日前支付首期房价款31万元，余款10万元向金额机构申请贷款支付，房屋交付时间为原告应当于2017年12月31日前将达到接收条件的相应商品房向被告交付。另外，双方签订的《补充协议》第三条关于合同解除条款中约定：除非本合同或法律另有规定，买卖双方同意任何一方在合同及补充协议项下所享有的合同解除权的行使期限为一个月，如任何一方未在合同解除条件成就之日起一个月内书面通知对方的，则视为放弃合同解除权。该合同签订后，原告按合同约定已向被告交付房屋，被告查验无误后接收。2020年9月27日，被告向原告送达一份《解除合同通知函》，该通知函以原告将同一块地上的商业用地改为住宅用地，致使商业聚集效应减弱，达不到被告的预期目的，且未在变更确立之日起10内书面通知为由，要求解除其与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》，返还已付购房款（包括按揭款）并承担资金占用费等损失。原告认为，原、被告双方签订的合同已经履行完毕，现被告违反诚信原则，在无任何事实及法律依据的情况下单方面解除《商品房买卖合同（预售）》，其行为侵害了原告的合法权益。为此，特诉至法院。被告章欢辩称，我2017年9月18日购买原告所开发的位于随州红星国际广场一期2-1-6栋2单元2层202室的房屋，双方并签订有《商品房买卖合同（预售）》，我依约交付了购房款41万元，原告于2017年12月31日将合同所指房屋交付给我。2018年6月16日，原告向原城乡规划局申请优化随州红星国际广场项目商住比，将住宅面积和公建面积由原规划的194287平方米调整到302665平方米。该规划的改变，导致我所购买的房屋合同中约定的套内建筑面积34.43平方米不变，但分摊共有建筑面积10.44平方米无故增加13.57平方米，为24.01平方米。原告在我不知情的情况下增加了公摊面积，当我要求原告办理不动产权证时，原告提出要我补交规划调整后的分摊面积差价123996.0107元。原告的单方行为，违反了《商品房买卖合同（预售）》第六章第十四条涉及“规划变更”相关条款，据此，我有权解除合同。而且，由于我解除合同的另外一条理由是原告单方增加公摊面积，并据以要求我支付差价，这是违反双方合同约定的，在原告如此失信的情况下我要求解除合同，不应受合同附属补充协议相关解除合同期限条款的约束。况且，原告只是单方要求我接受合同的约束，而其自身就可以不受合同约束随意增加公摊面积吗？所以，请求法院依法确认我解除合同的行为有效。经审理查明，2017年9月18日，原告康顺达公司与被告章欢签订了合同编号为随州20170901003的《商品房买卖合同（预售）》及附属补充协议，主要约定由徐雄峰及被告章欢夫妻购买我公司投资开发建设的随州红星国际广场一期2-1-6栋2单元2层202号的商用房屋，预测建筑面积为44.87m2，其中套内面积34.43m2，分摊共有面积为10.44m2，房屋价款为41万元。合同第十四条规划设计变更中，约定：双方签订合同后，涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡主管部门批注变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。同时，双方还在补充协议的第三条中约定：除非本合同或法律另有规定，买卖双方同意任何一方在合同及补充协议项下所享有的合同解除权的行使期限为一个月，自解除事由发生之日起算，如任何一方未在合同解除条件成就之日起一个月内书面通知对方的，则视为放弃合同解除权。合同及附属补充协议签订后，被告章欢依约向原告康顺达公司支付了41万元的购房款，原告康顺达公司也依约向被告履行了交付房屋的义务。2018年6月16日，原告康顺达公司向原市城乡规划局申请优化随州红星国际广场项目商住比。2018年11月26日，经随州市人民政府及相关行政主管部门审批，原告康顺达公司将其投资建设的红星国际广场项目的部分商业用地变更为住宅用地。原告就此没有依约向包括被告在内的相关业主作出书面通知。此前的2018年6月14日，经随州市不动产测绘中心测量，被告以及与被告相同情况的业主所购买原告的房屋，其公摊面积都相应增加。包括被告在内的相关业主，在知悉上述规划变更及公摊面积增加的情况之后，便就增加公摊面积的问题书面向随州市政府及原告提出处理要求，并选出其中部分业主为代表，到政府相关部门要求对规划改变的情况作出说明。2019年9月11日，随州市自然资源和规划局作出关于随州红星国际广场项目规划建设情况的答复，主要内容为：……二、规划调整情况：受电商冲击，实体商业萎缩、商铺难以租售，为适应市场变化，顺利推动项目建设，按照《随州市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（市政发2015【37】号）文件及批示意见，在确保容积率和规划总建筑面积不变的前提下，对该项目商住比和住宅户型进行了优化。随州红星国际广场的调整规划于2018年11月26日经市政府审批，住宅和公建面积由原规划的194287平方米调整到302665平方米，增加建筑面积108378平方米，商业面积由原规划的275453平方米调整到167075平方米，相应减少108378平方米，其中04地块减少64050平方米，03地块减少44328平方米。至2020年9月23日，原告向被告章欢夫妻开具了购房发票，其金额为原合同约定的41万元。同月27日，被告章欢因原告没有协助其办理涉案房屋的产权证，遂代表其夫妻二人向原告发出《解除合同通知函》，以原告康顺达公司变更其建设规划，使原有地块商业建筑面积减少，商业集聚效应减弱，影响其所购买房屋的商业价值，并相应增加其所购商用房屋的公摊面积，且原告未在该规划变更确立之日起十日内书面通知其为由，主张解除双方所签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》，同时要求原告返还其已付购房款并承担资金占用费等损失。为此，双方发生纠纷，原告遂诉至本院。本院认为，原告康顺达公司与被告章欢及其丈夫徐雄峰所签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》及附属补充协议，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效，应受法律保护。该合同签订后，原告康顺达公司于2018年11月26日通过政府审批变更合同所涉房屋区域的建设规划，对被告章欢夫妻所购商用房屋的价值虽然造成了一定影响，但由于双方在合同中已经明确约定了规划改变的相应内容，故原告变更规划的行为，从本案民事法律关系上讲，是基于涉案合同的约定，并非违约。不过，由于原告就此并没有依约通知被告，依据涉案合同附属协议的相关约定，被告在知悉此情形后，其合同解除权的约定条件已经成就。另外，涉案房屋经随州市不动产测绘中心测量增加公摊面积的事实形成于2018年6月14日，原告据此改变合同约定的公摊面积部分，可能构成被告可以解除合同的法定条件。但从包括被告在内的该小区业主及业主代表于2019年9月前，分别要求政府及原告处理增加公摊面积问题、作出相关规划变更情况说明的行为看，被告及其丈夫徐雄峰当时就应当知道原告变更建设规划且未作通知及涉案房屋公摊面积已经测绘增加的情形，而被告仍继续使用该房屋，迟至2020年9月27日才代表其夫妻二人，以上述两项理由向原告发出《解除合同通知函》，该解除合同的行为，已经超过了合同所属附加协议约定解除权一个月内行使的期限。故该解除合同通知应属无效。被告辩称其以涉案房屋的公摊面积无故增加为由解除涉案合同，不应受附属协议的相关合同解除权行使期间限制，既与涉案合同及其附属协议的综合约定不符，也与相关法律规定不符，故本院不予采纳。至于被告所称其涉案房屋的公摊面积无故增加的问题，其可以与原告协商或者另行通过法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十五条第一款、第九十六条第一款之规定，判决如下：确认被告章欢于2020年9月27日向原告随州市康顺达房地产开发有限公司发出的《解除合同通知函》中解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的内容无效。案件受理费80元，由被告章欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员  张华明二〇二一年三月十六日书记员  金红琴