安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终1029号 上诉人（原审被告）：安徽苏宁易购销售有限公司，住所地安徽省合肥市宿州路**，统一社会信用代码913401001492099883。 法定代表人：左涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程晗，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康程，安徽华人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：明胜(合肥）物业服务经营管理有限公司，，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路**明发商业广场统一社会信用代码91340100556312421F。 法定代表人：冯建民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许雪刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑宏伟，北京中银（合肥）律师事务所律师。 上诉人安徽苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购公司）因与被上诉人明胜(合肥）物业服务经营管理有限公司（以下简称明胜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初12389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 苏宁易购公司上诉请求：一、依法改判驳回明胜物业公司全部诉讼请求;二、本案一审、二审诉讼费由明胜物业公司承担。事实和理由：一审判决对于明胜物业公司诉请的物业费未予以减免有误，应依法应予改判。一、2020年1月,全国范围内爆发了新冠××疫情,致使苏宁易购公司自1月24日按照政府要求关门后无法营业、使用案涉房屋,并未享受到明胜物业公司提供的物业服务。而案涉物业费是按照季度支付,苏宁易购公司已于疫情爆发前支付2月至4月底（季度）的物业费。明胜物业公司应当减免受疫情影响期间的物业费,但经苏宁易购公司多次与明胜物业公司协商,明胜物业公司都未能予以减免,明胜物业公司再次诉请2020年5月至6月18日期间物业费无任何事实依据。二、苏宁易购公司在合同履行期间无违约行为,一直按时按约支付相应的物业费,相反明胜物业公司提供的服务存在一定的瑕疵,基于公平原则应予减免物业费。综上所述,请求改判驳回明胜物业公司的全部诉请,以维护苏宁易购公司的合法权益。 明胜物业公司辩称，原审认定事实十分清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回苏宁易购公司的上诉请求。一、苏宁易购公司欠付的是2020年5月至6月期间的物业费用，根据疫情防控形势，苏宁易购公司早已应复工复产，其因自身原因不愿承租案涉租赁物导致其一直拖欠物业费用不予支付，其主张因疫情原因要求减免其2020年5月至6月期间的物业费用完全无事实和法律依据。二、苏宁易购公司主张合同履行期无违约行为不实。苏宁易购公司未按照合同约定拒不缴纳物业费用已明显根本违约，且其并未提供证据证明明胜物业公司提供的物业服务长期存在瑕疵可以减免其应当缴纳的物业费用。三、一审法院已考虑了疫情情况及其租赁合同解除情况，对明胜物业公司主张其违约行为所产生的违约金不予支持，亦是减轻了苏宁易购公司的经营负担。综上，请求驳回苏宁易购公司的上诉请求，维持原判。 明胜物业公司向一审法院起诉请求：1.判令苏宁易购公司立即支付明胜物业公司物业管理费84080元及违约3923.73元(违约金按月息2%计算至2020年7月5日，此后顺延计算至款清时止)；2.本案全部诉讼费用由苏宁易购公司承担。 一审法院查明：2012年2月17日，苏宁易购公司（曾用名安徽苏宁电器有限公司、安徽苏宁云商销售有限公司）租赁明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发地产公司）位于合肥市、面积5255平方米的房屋，租期15年，即2012年3月1日至2027年2月28日。双方签订的《租赁合同》约定，苏宁易购公司除租赁费用外另需承担10元／平方米／月的设备设施使用服务费，自租期第3年起，上述费用采取先付后租的方式按季度提前5日电汇支付；苏宁易购公司使用租赁物产生的水电费等应缴费用，由物业公司代收代缴的，该公司应在物业公司提供相关发票后、在物业公司通知期限内足额缴纳；如逾期缴纳，则每迟延1天，按未付款项的3‰支付违约金。租赁合同签订后，明发地产公司委托明胜物业公司为苏宁易购公司承租的房屋提供物业服务，三方签订的《三方协议》约定，自2012年5月1日起，苏宁易购公司不再承担10元／平方米／月的设备设施使用服务费，应承担10元／平方米／月的物业管理费，物业费由该公司直接向明胜物业公司支付，明胜物业公司提供相应物业费发票。此后，明胜物业公司为上述房屋提供物业服务。苏宁易购公司欠付明胜物业公司2020年5月1日至2020年6月18日期间的物业费。2020年6月18日，明发地产公司与苏宁易购公司办理了解除房屋租赁合同及房屋交接手续。 2017年11月8日，一审法院以（2017）皖0103民初5480号民事判决书判令苏宁易购公司向明胜物业公司支付拖欠物业费的违约金7146.80元。该判决书支持物业费违约金的合同依据为2012年2月17日苏宁易购公司与明发地产公司签订的《租赁合同》。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同的当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。明胜物业公司为苏宁易购公司承租的房屋提供物业服务，物业使用人应当依据国务院物业管理条例的规定及协议的约定，及时主动向物业公司交纳物业费。关于苏宁易购公司的抗辩理由能否成立，一审法院认为：1.新冠疫情确实在一定时期内一定范围内对商户经营产生了较大影响，但案涉物业费欠费期间为2020年5月1日至2020年6月18日，此期间根据疫情防控形势，包含苏宁易购公司在内的商超已复工复业，故对苏宁易购公司关于受疫情影响要求减免物业费的主张不予支持。2.当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。苏宁易购公司对明胜物业公司提供的物业服务存在瑕疵的抗辩主张，未能提供充分有效的证据加以证明，且物业服务是一项长期、复杂、繁琐的综合服务，难免出现一时或一处的瑕疵，即使物业公司提供的物业服务存在瑕疵，业主亦可通过与物业公司积极沟通、协商，要求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等责任，但不得以此作为拒交全部物业费的理由。苏宁易购公司欠付明胜物业公司的物业费为84080元[10元/月/平方米×5255平方米×（1+18÷30）]。关于明胜物业公司主张的违约金，因三方协议对此未做约定，苏宁易购公司与明发地产公司的租赁合同难以约束合同主体以外当事人。另，考虑到疫情对生产经营的影响，苏宁易购公司已全额交纳之前物业费，双方因合同履行发生纠纷，苏宁易购公司欠付物业费行为并非完全无理由拖欠等因素，为减轻企业经营负担，对明胜物业公司此项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、安徽苏宁易购销售有限公司于判决生效之日起十日内支付明胜(合肥）物业服务经营管理有限公司2020年5月1日至2020年6月18日期间的物业费84080元；二、驳回明胜(合肥）物业服务经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1000元，由安徽苏宁易购销售有限公司负担。 本案二审期间，苏宁易购公司提交（2020）皖0103民初11893号民事判决书（该案涉租赁物即为本案房产）和（2020）皖01民终10321号民事判决书（类似案件判决书）。证明目的：1、生效判决已确认案涉租赁物租金因疫情等不可抗力因素予以减免；2、合肥市中级人民法院已生效类似案件判决确认因疫情不可抗力因素，物业费亦应连同租金一并减免。 明胜物业公司质证认为：1.对（2020）皖0103民初11893号民事判决书的三性无异议，对证明目的有异议，在该判决书中的第八页“本院认为”中载明“疫情的短期影响并不必然导致合同无法履行...”。苏宁易购公司主张解除房屋租赁合同并非疫情原因而是因其苏宁易购公司总部的布局要求。虽原审法院减免了一个月疫情期间的租金，但并不必然可以要求减免物业费用。疫情期间，物业公司对疫情防控承担的责任和义务更加重要，本案中苏宁易购公司欠付的物业费用为2020.5月至6月的费用而非疫情期间的物业费。综上，该证据无法达到证明目的。2.对（2020）皖01民终10321号民事判决书的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议。该案件的案由是房屋租赁合同纠纷而非物业服务合同纠纷，该案涉主体为租户与房主，与本案不存有相似性，达不到证明目的。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，苏宁易购公司上诉请求实质是要求免除明胜物业公司诉请的全部物业服务费，其理由不能成立。其一，案涉物业费欠费期间为2020年5月1日至2020年6月18日，此期间疫情趋于平稳，苏宁易购公司提交的证据不足以证明系疫情的原因导致其无法继续经营，苏宁易购公司要求免除物业费理由不足。其二，本案系物业服务合同纠纷，物业公司向物业使用人收取的系物业服务费，其法律性质并不能等同于出租人收取的租金，苏宁易购公司二审提交的上述两份判决系房屋租赁合同纠纷判决，与本案不具有关联性，不能达到苏宁易购公司证明目的。且在新冠××疫情期间，物业公司往往对疫情防控承担更重的责任，所履行的服务内容较往常亦会增加，苏宁易购公司主张减免物业服务费，有违权利义务一致原则。其三，苏宁易购公司未提交有效证据证明明胜物业公司提供的服务存有明显瑕疵。其四，一审判决已经考虑到疫情对生产经营的影响、为减轻企业经营负担等因素，对明胜物业公司关于违约金的诉讼请求未予支持。综上，苏宁易购公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1902元，由安徽苏宁易购销售有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  王军 二〇二一年三月十五日 法官助理张明武 书记员乔思齐 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。