江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0113民初1009号原告：南京喜乐嘉房产经纪有限公司，统一社会信用代码913201130939145640，住所地南京市栖霞区燕子矶街道笆斗山路2-34号。法定代表人：胡金强,该公司董事长。委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。被告：李腊梅，女，1983年2月7日出生，汉族，住南京市栖霞区。原告南京喜乐嘉房产经纪有限公司（以下简称喜乐嘉公司）与被告李腊梅居间合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告喜乐嘉公司的委托诉讼代理人成子龙、被告李腊梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喜乐嘉公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告支付中介服务费22000元、预期收益10000元；2、请求人民法院依法判决被告支付代理费6000元；3、请求人民法院依法判决由被告承担诉讼费用。事实和理由如下：2020年5月21日，原、被告及第三方签订存量房买卖中介合同，按照合同约定，被告自愿购买位于南京市栖霞区的房屋，被告应支付中介服务费32000元，经原告多次讨要，被告拒不给付。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告李腊梅辩称，1、被告一直以来都同意支付中介费用，仅仅对金额32000元不予认可；2、被告与前夫名下由两套住房，2020年初一直在挂售。2020年5月17日，被告通过我爱我家中介将其中一套房出售给米某，并于当日签订《南京市存量房交易合同》，约定2020年7月25日过户当日全额支付房款。2020年7月2日接到我爱我家中介通知，买房人资金断裂，无法支付房款，经双方协商于2020年7月5日签订解约协议。3、被告于2020年5月21日通过原告与危某、刘某甲签订中介合同，以298万元购买栖霞区房屋，约定2020年7月30日前支付首付款202万元。被告接到我爱我家中介的通知后，被告即于2020年7月4日通知对方告诉不能正常支付，经双方协商于2020年7月25日签订补充协议，约定最迟2020年10月10日不能支付，则支付违约金3万元，双方协议解除。到2020年10月10日被告仍未能将房屋出售，10月11日被告向对方表示解约。4、原、被告于2020年10月12日发生纠纷，原告提交的承诺书之前一直未见。2020年5月21日双方签订合同时，居间人胡某甲向双方宣读合同条款时，仅宣读了存量房买卖合同，并询问有无疑义，然后要求双方直接签字。期间将该承诺书夹在合同中一并签署，整个谈判及签字全程均未向任何一方出示或示意，且承诺书仅此一份，被告认为这是诱骗性签字，不具有法律效力。综上，被告认为原告确实在房屋买卖过程中提供了部分服务，应该得到服务报酬，被告同意支付部分酬金，具体数额由法院综合认定。经审理查明，2020年5月21日，原告喜乐嘉公司（中介方、丙方）与被告李腊梅（受让方、乙方）和案外人危某、刘某甲（转让方、甲方）签订《房地产买卖中介合同》（以下简称案涉合同），载明：三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项达成一致，订立本合同；合同第一条约定甲方出售的房屋坐落于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋），售价为2980000元（甲方净得价）；合同第二条约定乙方委托丙方购买案涉房屋，并代办产权证、房屋交付、贷款等相关事宜；合同第八条约定丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方应于签约当日向丙方支付佣金和代办费32000元，代办不动产权费500元。当日，李腊梅作为承诺人与喜乐嘉公司作为居间方签订《买卖代理费支付承诺书》，其中第二段约定如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意支付中介服务费为叁万贰仟元整（特别约定：其中代办房屋过户、不动产权证、房屋交付、房款支付、贷款、抵押登记、协助办理物业交割等一切事物，按照房屋售价的0.01%总比例支付）。2020年7月25日，三方签订《补充协议》，约定案涉合同原定2020年7月30日前支付房款202万元，因乙方个人原因未能支付，现甲乙双方协商一致同意，乙方现支付甲方延期付款利息30000元…如2020年10月10日乙方仍未付款，则视为乙方违约，之前的购房定金50000元及延期付款利息30000元作为违约金合计80000元赔付甲方。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原、被告及案外人签订的案涉合同系三方真实意思表示，内容并违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按约履行自己的义务。案涉合同中包含了房屋买卖合同关系和居间合同关系，本案处理的是原、被告之间的居间合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告作为居间人已促成被告与卖方订立案涉合同，现因被告无法履行案涉合同导致案涉合同解除，被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原告主张按照承诺书约定，原告已成功促成卖方与本人达成买卖合同，被告就应支付中介服务费32000元，后变更为支付中介服务费22000元及预期收益10000元。本院经审查认为，1、承诺书系由原告提供；承诺书内容中仅房屋坐落位置及服务方金额为手写，其余内容均为打印格式文本，且字体较小、内容密集。故承诺书系格式条款合同，双方应该遵守格式条款合同的基本原则。2、承诺书第二段中约定“如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意支付中介服务费32000元”，该约定与案涉合同中“丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方应于签约当日向丙方支付佣金和代办费32000元；委托事项为乙方委托丙方购买案涉房屋，并代办产权证、房屋交付、贷款等相关事宜”的约定不符，存在限制居间人责任，加重被告责任的情形；3、承诺书第二段中约定：“特别约定：其中代办房屋过户、不动产权证、房屋交付、房款支付、贷款、抵押登记、协助办理物业交割等一切事物，按照房屋售价的0.01%总比例支付”，该约定系新增约定，将代办费约定金额过低，且与案涉合同中办理不动产权证仅一项的代办费500元的约定冲突，亦存在限制居间人责任，加重被告责任的情形。4、原告未举证证明其已采取合理的方式提请被告注意上述与案涉合同约定不同的条款。综上分析，本院认为根据法律规定上述约定无效。原告认为只要签订案涉合同被告就应支付32000元的意见，本院不予支持。本院考虑到被告的过错程度、案涉合同的解除时间、被告已提供的服务等情形，酌定被告向原告支付中介服务费14000元及律师费6000元，合计20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李腊梅于本判决生效后十日内支付原告南京喜乐嘉房产经纪有限公司20000元；二、驳回原告南京喜乐嘉房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，减半收取375元，由被告李腊梅负担。本判决为终审判决。审判员  张璐二○二一年三月十一日法官助理邓广灿书记员杜娟