福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽01民终2132号 上诉人（原审被告）：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村****。 法定代表人：倪可铨，该公司项目总经理。 委托诉讼代理人：郑白玲，女，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：张云钦，女，1978年7月28日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林锦，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑彦鑫，福建谨而信律师事务所律师。 上诉人福清恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人张云钦商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初5805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人恒大公司的委托诉讼代理人郑白玲与被上诉人张云钦的委托诉讼代理人林锦、郑彦鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒大公司上诉请求：1.撤销一审判决并在查清事实的基础上依法改判；2.一审、二审诉讼费由张云钦承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。（一）一审法院将保修期间的责任直接适用合同关于逾期交房的标准计算违约金，且未前去涉案项目查看房屋情况，即认定恒大公司未符合交付条件，系事实认定错误。（二）一审法院错误分配举证责任，将举证不能的风险强加给恒大公司，严重脱离实际，显失公平。二、一审法院认定合同附件六第五条为无效条款，不符合事实与法律规定，理应予以撤销、改判。 张云钦辩称,一、案涉房屋应符合商品房买卖合同附件六第十三条约定“超豪华装修交楼标准”的交付条件，恒大公司有意将装修交楼标准视为装修维保责任，明显是错误的，依法应不予认定。二、一审法院认定合同附件六第五条系格式条款，为无效条款，判决恒大公司承担自2018年12月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。三、恒大公司至今未书面通知张云钦办理商品房交付手续，应向张云钦承担自2018年12月1日至实际交房之日止的逾期交房违约责任。 张云钦向一审法院提出诉讼请求：1.判决恒大公司立即向张云钦支付逾期交房违约金73578.5元（违约金按已付购房款总额1198347元为基数计算每日万分之一自2018年12月1日起至实际交房之日止，暂计至2020年8月5日为73578.5元）；2.本案的诉讼费用由恒大公司承担。 一审法院认定事实：2017年3月9日，张云钦（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定张云钦向恒大公司购买位于福清市××街道××村××村××号楼××层××单元××房，价款总额为1198347元。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付张云钦使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.详见附件六（合同附件六第四条约定商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》）”，合同第八条及合同附件六同时约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付张云钦使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同附件六第五条补充约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”（包括室内装修和配套装修标准）作了补充约定。 合同签订后，张云钦已按约向恒大公司支付了全部购房款，但恒大公司未按约于2018年11月30日前向张云钦交房。恒大公司委托金碧物业有限公司于2019年5月20日向张云钦寄送了交楼通知书，通知张云钦办理交楼手续，但因室内装修等原因，双方至今未办理交房手续。 另查明，涉案商品房项目于2016年8月18日开工，2018年11月2日通过电梯验收，2018年11月15日竣工，2019年4月15日取得《建筑工程消防验收意见书》（综合评定工程消防验收合格），2019年4月19日取得《工程竣工验收备案表》。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按约全面履行义务。 关于逾期交房违约问题。双方约定于2018年11月30日前交房，但恒大公司逾期交房已构成违约。恒大公司于2019年5月20日通知张云钦交房时，案涉房屋已通过消防验收和竣工验收，毛坯房基本符合合同第八条及合同附件六第四条约定的交房条件；但本案合同标的为精装房，合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”作出了约定，对装修部分是否具备交房条件，恒大公司负有举证义务，经一审法院释明后恒大公司未能提供相应证据证明，故可认定装修部分尚未符合交房条件。恒大公司2019年5月20日的交房通知到达张云钦时，案涉房屋装修部分尚未符合交房条件，无法正常交付使用，且恒大公司发出交房通知是在部分业主起诉其逾期交房之后，恒大公司发出交房通知的主要目的是为了减轻逾期交房违约责任，并无实际交付房屋的诚意，该通知不足以造成违约金计算的终止，恒大公司应于案涉房屋按合同附件六第十三条约定的“超豪华装修交楼标准”装修完毕后重新通知张云钦交房。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，自最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。据此，恒大公司向张云钦支付逾期交房违约金应以已付购房款总额1198347元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至实际交房之日（即案涉房屋按合同附件六第十三条约定的“超豪华装修交楼标准”装修完毕并重新通知张云钦交房之日）止。合同附件六第五条虽补充约定逾期超过180日后逾期交房违约金总额最高不超过已付房款的2%，但该条款系格式条款，且该条款免除了合同第九条约定的违约责任，依照合同法第四十条规定该条款无效，恒大公司据此无效条款提出的主张，一审法院不予采纳。 关于不可抗力免责问题。审理中，恒大公司提交福清市气象局出具《降雨天气统计表》和《2016-2018年福清台风影响情况》，以证明2016年1月至2018年12月间福清恒大城项目所在地共计有71天的暴雨、大暴雨、台风天气，交房时间应顺延71天。经审查，根据福清市气象局出具的气象资料显示自2016年1月起至2018年12月止福清暴雨、大暴雨、台风天气共计57天，自2017年1月起至2018年12月止福清台风天气为19天。一审法院认为，恒大公司主张暴雨、大暴雨天气应顺延交房无合同及法律依据，一审法院不予采纳；但在合同期内，恒大城项目所在地遭遇19天台风天气为不可抗力，势必影响施工，根据合同法第一百一十七条规定，可构成免责事由。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：福清恒大置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向张云钦支付逾期交房违约金（以已付购房款总额1198347元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至实际交房之日止，免责19天从中扣除）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1639元，减半收取计819.50元，由恒大公司负担，限本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。 根据本案现有证据，结合双方当事人陈述，本院对一审判决认定的事实予以确认。 另查明，张云钦于2021年3月10日接收房屋。 本院认为,恒大公司逾期交房，应支付逾期交房违约金。恒大公司未举证证明案涉房屋在2019年5月20日通知交房时已达到合同约定的精装商品房交房条件，一审法院判决违约金计算至恒大公司实际交付房屋之日并无不当。张云钦于2021年3月10日接收房屋，逾期办证违约金应自2018年12月1日起计算至2021年3月9日，并扣除19天的台风天气。恒大公司承担的逾期交房违约金共计97186元（1198347元*811天*0.01%）。 另，《商品房买卖合同》附件六补充约定“若福清恒大置业有限公司逾期交房，支付的逾期交房违约金比例最高不超过已付房款的2%”。该约定属于格式条款，减轻了恒大公司应承担的合同第九条约定的逾期交房违约责任，违背了合同第二十二条“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”之约定，该条款依法应属无效。恒大公司上诉主张该条款有效，于法无据，本院不予支持。 综上所述，恒大公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院认定的事实清楚，适用法律正确。因二审期间出现新的情况，本院依法对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初5805号民事判决； 二、福清恒大置业有限公司于本判决生效之日起七日内向张云钦支付逾期交房违约金97186元； 三、驳回福清恒大置业有限公司的其他上诉请求。 四、驳回张云钦的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费1639元，减半收取计819.50元，由福清恒大置业有限公司负担,款项限本判决生效之日起七日内向一审法院交纳；二审案件受理费1639元，由福清恒大置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  缪 羽 二〇二一年三月二十四日 法官助理  李 晶 书 记 员  王亚珊