天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0101民初1806号原告（反诉被告，以下直称原告）：李贵良，男，1968年6月8日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：丁斌。被告（反诉原告，以下直称被告）：金玥，女，1985年7月19日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：金晧群（被告父亲），男，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘洪林，男，红桥区法元法律服务所法律工作者。第三人：天津市和平区五大道房管站，住所地天津市和平区成都道165号。法定代表人：马君楷，站长。委托诉讼代理人：王继辰，男，该单位职工。原告李贵良与被告金玥、第三人天津市和平区五大道房管站房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日作出（2019）津0101民初6903号民事判决。原告李贵良不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2020年3月20日作出（2019）津01民终8159号裁定，撤销本院（2019）津0101民初6903号民事判决，发回本院重审。本院于2020年5月7日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李贵良的委托诉讼代理人丁斌，被告金玥的委托诉讼代理人金晧群、刘洪林，第三人天津市和平区五大道房管站的委托诉讼代理人王继辰到庭参加本诉诉讼。被告金玥的委托诉讼代理人金晧群、刘洪林到庭参加反诉诉讼。原告李贵良、第三人天津市和平区五大道房管站经传票传唤无正当理由拒不到庭参加反诉诉讼。本案现已审理终结。李贵良向本院提出诉讼请求：1.判令被告搬离和平区睦南道35号房屋；2.判令被告支付原告违约金40000元；3.判决被告支付自9月1日至实际腾房之日止的房屋使用费。诉讼过程中，李贵良放弃判令金玥搬离和平区睦南道35号房屋的诉讼请求，变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付因其未恢复租赁房屋原状给原告造成的损失10000元；2.判令被告向原告支付自2019年12月10日至2020年7月6日期间共计7个月的房屋占用费42000元（按月租金6000元计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年8月31日签订《租赁合同》将原告作为承租权人的坐落于天津市和平区公产房屋租赁给被告，租期一年，自2018年9月1日至2019年9月1日，租金7万元，押金2万元。2018年10月31日为办理公产房租赁备案手续，原、被告双方又在天津市和平区房地产管理局要求下，签订了该局的制式转租合同，由于办理租赁备案时间比实际租赁时间已经晚了两个月，房管局要求按备案后的时间填写租赁期限，故双方又按其要求填写了租赁期限为2018年11月1日至2019年10月31日的《房屋转租合同》，但被告的租金仅实际支付至2019年9月1日。由于2019年9月1日双方签订的《租赁合同》到期后，被告拒绝支付后续租金也拒绝搬离，故原告向法院提起原审诉讼。现由于租赁房屋在长达10个月的纠纷中有新的变化，被告已于2020年7月搬离涉案房屋，但未与原告办理房屋交接，即使将被告的2万元房屋押金全部冲抵2019年9月2日至2019年12月10日期间房屋占用费（按6000元／月计算），被告至今仍拖欠原告7个月（2019年12月11日至2020年7月6日）的房屋占用费未支付。更令原告难以接受的是,被告虽然搬离了租赁房屋,但未将其破坏的租赁房屋恢复原状,租赁房屋内外一片狼藉,墙体剥落,屋门被封堵,煤气被停,水管被截断,电费欠费，不但给原告造成直接损失，还导致原告因此受损而降低了租赁费用，原告依法变更原诉讼请求并依法主张租赁房屋的占用费及损失赔偿，望判如所请。金玥辩称，不同意原告全部诉讼请求。1.请求法院驳回原告在变更后的第一项诉请给原告造成的损失10000元，此诉讼请求缺乏事实证据，无法律依据；2.请求法院驳回原告在变更后的第二项诉讼请求支付房屋占用费42000元，此诉讼请求缺乏事实证据，无法律依据；3.要求原告自行负担诉讼费用；4.原告于2019年9月2日已向和平区人民法院提起诉讼解除原租赁合同，原告违反了租赁合同的约定，被告保留向原告主张40000元违约金的诉讼权利；5.由于原告在诉讼期间，在未经过法院同意的情况下，并且也未与被告沟通，于2019年12月3日将出租给被告的房屋强行加锁封门，当时和平区五大道派出所民警到现场并做了备案记录，在此被告保留对原告强行封门给被告造成相关损失的追索权利。天津市和平区五大道房管站述称，服从法院判决。涉案房屋是第三人管理的房屋，2018年11月至2019年10月、2020年6月至2021年5月，在第三人处办理了转租手续。金玥向本院提出反诉请求：1.要求原告赔偿被告双倍押金40000元；2.本案反诉费用由原告承担。事实和理由：原、被告因房屋租赁纠纷一案正在和平法院重新审理中，由于原告没有完全履行租赁合同构成违约，给被告造成经济损失，故被告依据相关法律规定提起反诉，望法院在查明事实后准予反诉请求。李贵良对反诉请求未作答辩。天津市和平区五大道房管站对反诉请求未作陈述。原告就本诉提交如下证据材料：1.公有住房租赁合同，证明原告系涉案房屋权利人；2.《租赁合同》《房屋转租合同》及《天津市房屋租赁登记备案证明》，证明被告实际交纳租金期间为2018年9月1日至2019年9月1日，其后的租金被告未交纳。为备案签订的转租合同系对租赁合同的补充而非替代，被告应向原告支付其占用原告房屋期间未交纳的房屋占用费；3.原告与案外人陈欣签订的《房屋租赁合同》及《天津市房屋租赁登记备案证明》，证明因被告一直占用房屋至2020年7月初，且不与原告办理房屋交接，致使原告直至2020年7月6日才将房屋出租给案外人，被告应当承担占用租赁房屋期间的占用费；4.涉案房屋现场照片5张，证明被告搬离涉案房屋后现场一片狼藉，水管被截断、煤气被停、室内墙皮剥落、被告封堵的大门也未恢复原状，由于被告对涉案出租房屋的破坏且未能恢复原状造成原告经济损失；5.照片1张，证明并非被告所述只有一个出入正门，其所谓对涉案房屋内物品的搬迁从院墙递出的说法不成立，在2020年6月28日之前该后门钥匙一直在被告处；6.收据1张，证明2020年6月18日原告找开锁公司打开涉案房屋后门替换锁芯支付的费用。被告就本诉、反诉一并提交如下证据材料：1.空调、热水器发票各1张，证明空调、热水器均是被告自行安装，原告提供给被告房屋时没有空调、热水器；2.照片4张（2013年8月4日拍摄），证明涉案房屋刚租时没有空调、热水器，且房屋有部分是简易搭建；3.照片1张（2020年1月14日拍摄），证明被告没有给原告房屋造成损失，保留了房屋的装修部分和固定家具、地板、洗手间等；4.照片2张（2019年12月3日拍摄，报警电话截图1张），证明原告将涉案房屋临街大门上锁，被告报警，五大道派出所出警，原告到场后拒不开门；5.照片5张（2020年1月14日、2020年2月3日被告给原告短信截图一张、2月7日、2月19日、4月21日拍摄），证明被告2020年2月3日、3月5日给原告发短信办理房屋交接，原告未予答复，涉案房屋大门一直上锁；6.原被告之间的电话录音一段，2019年12月3日，证明原告将涉案房屋临街大门上锁，被告报警，五大道派出所民警马铮出警，原告拒不开门；7.原被告之间的电话录音一段，2020年3月5日，证明3月5日给原告打电话办理房屋交接手续，原告拒不交接；并且证明原告自行出入涉案房屋；8.手机录像一段，2020年5月7日睦南道35号大门外被告拍摄，证明被告当时与原告办理房屋交接手续，原告拒不交接；被告没有给原告房屋造成损失，保留了房屋的装修部分和固定家具、地板、洗手间等；并且证明原告自行出入房屋，并由其他不明身份人员一并进出；9.手机录像一段，2019年10月13日，证明原告在没有通知被告的情况下，多次在合同期内，在房屋中介挂牌将房屋出租，使被告在经营方面蒙受一定损失；10.监控录像四段，2020年5月13日，证明原告自行出入房屋，并有其他不明身份人员一并进出；11.租赁合同两份，证明原被告之间对诉争房屋约定的权利义务，也证明了原告对诉争房屋根本性违约的事实，合同约定租赁期限至2019年10月31日，而原告在2019年9月2日向法院提起了被告腾房的诉讼请求，在合同有效期内原告提出与被告解除合同的事实，因此原告构成根本违约；12.被告从（2018）津0101民初6979号案件调取的诉状、租赁合同，证明原告在租赁合同存续期间要求解除租赁合同构成违约的事实，同时合同约定被告向原告交纳2万元押金，在合同履行期限内原告终止解除合同，双倍赔偿被告押金；13.从原始载体中截取的录像时间，证明被告提交的录像、录音、监控的时间；14.收据、微信转账2张，营业执照复印件1张、婚姻关系证明、房屋租赁合同，证明原告的违约致使被告无法正常使用涉案房屋，被告为了正常经营在旁边重新租赁房屋；15.天然气民用停用气协议书，证明原告于2013年8月13日将涉案房屋燃气办停使用；16.收据1张，证明原告于2018年10月23日收取租金10000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落于天津市和平区××道××号××门，计租面积15.34平方米，系第三人名下单位产房屋，承租权人为原告。2018年8月31日，原、被告签订租赁合同，约定原告将涉案房屋租赁给被告，租期为2018年9月1日至2019年9月1日，租金每年7万元，押金2万元，原告于合同到期后将押金退还被告。合同同时约定如在租赁期内，原告提前解约，应提前一个月告知被告，并按双倍押金赔偿被告，原告并退还被告剩余租金。2018年10月31日，原、被告再次签订房屋转租合同，约定原告将涉案房屋租赁给被告使用，租赁期限自2018年11月1日至2019年10月31日，月租金6000元，每12个月结算一次，提前30天支付下次房租。双方签字盖章并在房管机关备案后即生效。同日，该房屋转租合同经天津市和平区房地产管理局登记备案，并取得天津市房屋租赁登记备案证明。原、被告均认可被告租赁涉案房屋用于经营咖啡馆，被告已交纳租房押金2万元和租金7万元。原告于2019年12月3日将涉案房屋临街大门上锁。被告主张其于2018年10月23日支付原告租金1万元，并提供收据复印件予以证明，原告对该收据不予认可，被告未提供其他证据证明其支付1万元租金的事实。被告主张其于2020年1月14日从涉案房屋搬离，但未提供充分证据予以证明。被告于2020年2月3日、3月5日短信通知原告办理房屋交接手续，原告均未予答复，且原告未能举证证明其积极配合被告办理房屋交接手续。原告于2020年7月6日将涉案房屋另行出租给他人。庭审中经询，对原告主张押金折抵为租金和房屋使用费，被告意见为如果法院认定被告应当支付原告租金或占有使用费，被告同意押金进行折抵，如果该费用低于押金的数额，剩余押金要求返还。在本案审理过程中，原、被告共同申请庭外和解三个月，但双方在此期间未能达成和解。本院认为，原、被告先后签订两份租赁合同，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效合同。原、被告均认可双方于2018年10月31日签订并登记备案的房屋转租合同系对2018年8月31日签订的租赁合同的变更和补充，租金标准变更为每月6000元，每12个月结算一次，提前30天支付下次房租，租期变更为至2019年10月31日止。被告自2019年9月1日之后再未交纳租金，其虽提供收据证明于2018年10月23日交纳租金1万元，但原告不予认可，本院对该事实不予采信。2019年10月31日合同终止后，被告并未腾房与原告办理交接手续而是继续占用使用涉案房屋，故，被告应支付原告2019年9月1日至2019年10月31日租金12000元（6000×2个月），并自2019年11月1日起按照每月6000元标准支付房屋占用使用费。原告自行于2019年12月3日将房屋临街大门上锁，对2019年11月1日至2019年12月2日期间的房屋占用使用费经计算为6400元。对2019年12月3日之后的房屋占用使用费，考虑被告租赁涉案房屋经营咖啡馆，原告自行于2019年12月3日将房屋临街大门上锁的行为显然不当，客观上直接影响被告的经营使用；而经本院勘验现场，涉案房屋除大门外另有一小门可供被告出入，被告于2020年2月3日短信告知原告前来办理涉案房屋交接手续，原告未予答复。本院酌情对自2019年12月3日至2020年2月3日期间的房屋占用使用费减免50%，经计算为6000元。对2020年2月3日之后的房屋占用使用费系原告自行造成的扩大损失，本院不予支持。现双方租赁合同已终止，原告应退还被告押金20000元。庭审中，被告同意租金和房屋占用使用费在20000元押金中抵扣，经折算，被告还应支付原告房屋占用使用费4400元（12000+6400+6000-20000）。关于原告主张被告赔偿原告因未恢复房屋原状造成的损失10000元，原告自述该损失数额系其自行估算，结合原告未能举证证明房屋交付给被告时的原始状态，以及原告自行收回涉案房屋无法证实被告给涉案房屋造成的实际损失，原告该项诉讼请求，没有事实、证据及法律依据，本院不予支持。关于被告反诉提出的原告赔偿被告双倍押金40000元，涉案租赁合同存在双倍押金赔偿的条款约定，该条款约定属于违约金性质，用以赔偿守约方损失。被告在租赁期限内始终占有使用涉案房屋，被告未能举证证明因原告在租赁期限内要求被告搬离涉案房屋给被告造成的实际损失。故对于被告提出的上述反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，金玥支付李贵良房屋占用使用费4400元；二、驳回李贵良的其他诉讼请求；三、驳回金玥的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1100元，由李贵良负担462元，由金玥负担638元（金玥本判决发生法律效力之日起十日内直接给付李贵良）；反诉案件受理费400元，由金玥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判长 左 超审判员 张曾霞审判员 王雪垚二〇二一年三月一日书记员 刘丹旎附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。