山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1154号 上诉人（原审被告）：白雪，女，1976年5月24日出生，汉族，住青岛市西海岸新区。 被上诉人（原审原告）：世茂物业管理有限公司青岛开发区分公司，住所地青岛市黄岛区。 负责人：闫佩伦，总经理。 委托诉讼代理人：徐林林，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：朱晓东，山东舜天律师事务所律师。 上诉人白雪因与被上诉人世茂物业管理有限公司青岛开发区分公司（以下简称世茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初3462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 白雪上诉请求：撤销原判，改判白雪向世茂物业公司交纳物业服务费4233.12元（1.5元/月·平方米×88.19平方米×32个月），白雪不交纳车位费及违约金。事实和理由：1、2013年5月23日，青岛经济技术开发区(黄岛区)物业管理办公室为世茂物业公司出具的物业服务合同备案中并未注明白雪的住房为别墅，世茂物业公司按照别墅收费已属违法收费，应退还已向白雪收取的物业服务费及利息；2、世茂物业公司对小区管理混乱，未尽到其该提供的服务，小区出入口外来车辆进出自如，白雪的车位上外来车辆随便停放，世茂物业公司一直都未解决；3、青岛西海岸新区发展和改革局《关于对撤回物业服务收费备案表相关质疑的复函》第一条中指明：市内六区普通住宅前期物业公共服务费基准价格，每一个服务等级的收费标准分为两类“配备电梯”和“未配备电梯”，无“叠拼”项。第三条中指出：世茂诺沙湾二期前期物业服务合同已满二年，其物业服务收费需重新备案登记，即说明世茂物业公司前期临时管理期限为二年，二年后其收取的物业服务费违法应当退回。综上，白雪应交纳的物业服务费应按照1.5元/月·平方米计算，且不应交纳车位费及违约金。 世茂物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，白雪的上诉请求没有事实依据，请求驳回其上诉请求，维持原判。 世茂物业公司向一审法院起诉请求：1.白雪支付物业服务费12,700.80元，停车服务费960元；2.白雪支付逾期缴纳物业费违约金18,860.68元；3.白雪承担本案诉讼费用。一审庭审中世茂物业公司明确物业服务费为2017年5月至2019年12月共计金额12168.90元。 一审法院认定事实：白雪系涉案黄岛区xx路xx号世茂诺沙湾xx地块xx栋xx单元xx户业主，房屋建筑面积87.91平方米。涉案房屋于2015年5月29日完成交付。涉案房屋所在建筑共有地上三层，地下**，白雪购买了其中的地上**和地下**。 2015年，世茂物业公司（乙方）与白雪（甲方）订立《物业服务合同》，约定：由世茂物业公司为白雪涉案房屋提供物业管理服务，白雪应按照其拥有的物业建筑面积交纳物业管理费，具体收费标准如下：1、高层住宅按1.5元/月·平方米；2、别墅、叠院住宅按4.5元/月·平方米；3、商业物业4.5元/月·平方米；多层住宅按1.5元/月·平方米计算。合同第八条约定，白雪应于购房合同中约定交付之日次月起交纳物业服务费用。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的5日前履行交纳义务。合同第十五条约定，业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费用等相关费用，每日按未缴费金额的千分之三向物业管理公司支付违约金。 2015年6月，白雪与世茂物业公司签订地上停车服务协议，约定白雪按照30元/月的标准向世茂物业公司交纳停车服务费。不按约定的收费标准和时间交纳车位物业服务费的，除补交款外，还应支付欠款数额每日千分之三的违约金。 2013年5月23日，青岛经济技术开发区（黄岛区）物业管理办公室为世茂物业公司出具物业服务合同备案证明，世茂诺沙湾（二期）备案的物业服务费为：多层1.5元/月·平方米，高层1.9元/月·平方米（含电梯费0.4元/月·平方米），别墅4.5元/月·平方米，商业4.5元/月·平方米。 2019年12月16日，青岛市黄岛区发展和改革局为世茂物业公司出具黄岛区普通住宅前期物业服务收费备案表。备案的收费标准（元/月.平方米）为多层配备电梯1.9（多层）/3.02（叠拼）；多层未配备电梯1.5（多层）/2.49（叠拼）；高层1.9。 在合同约定的服务期限内，世茂物业公司履行了相关权利义务，为白雪所在的小区提供了物业管理服务。世茂物业公司曾以书面催交的方式向白雪催收过物业费，但白雪未予交纳。 一审法院认为，世茂物业公司与白雪订立的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。该合同对业主有约束力，其应按合同协议支付物业费。本案的争议焦点是物业收费标准如何确定和违约金应否支持。 关于物业费收费标准。一审庭审中，世茂物业公司主张2017年5月至2019年9月按照4.5元的标准收费，2019年10月至2019年12月按照2.49元标准，共计金额12168.90元，白雪对于按照4.5元标准收费不予认可，认为涉案房屋为普通住宅，不应按照别墅标准收费。经查，双方物业服务合同关于物业费收费标准的约定为别墅、叠院住宅按4.5元/月·平方米。涉案房屋所在建筑共有地上三层，地下**，白雪购买了其中的地上**和地下**，应属叠院住宅，因此世茂物业主张2017年5月1日至2019年9月的服务费按照4.5元/月·平方米的标准交费符合合同约定。关于2019年10月至2019年12月的物业费，根据2019年9月青发改价格〔2019〕257号《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施的通知》，普通住宅五级服务等级收费标准（元/建筑平方米·月）为2.08，具体收费标准可在上述收费标准基础上按不超过20%的浮动幅度内确定，下浮不限。世茂物业公司主张涉案房屋2019年10月至2019年12月的物业费按照2.49元/平方米/月收取，符合上述规定，应予以支持。综合参照2019年10月山东省发改委关于普通住宅界定标准问题的复函，2019年9月青发改价格〔2019〕257号《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施的通知》，对于世茂物业公司主张的2017年5月1日至2019年12月31日的物业费12168.90元，一审法院依法予以支持。 关于停车服务费，根据地上停车服务协议，白雪应按照30元/月的标准向世茂物业公司交纳停车服务费，世茂物业公司主张白雪支付2017年5月至2019年12月的停车服务费960元，符合合同约定，依法应予以支持。 关于违约金，世茂物业公司主张按照欠款数额每日千分之三的标准计算违约金为18860.68元，白雪对此不予认可。一审法院认为，世茂物业公司实际履行了物业服务义务，白雪未按约缴纳物业费，构成违约，但合同约定的违约金计算标准明显过高，一审法院酌定违约金按如下方法计算：按合同约定应于2019年8月19日之前交纳的物业费应以每季度欠缴数额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从逾期之日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际支付之日；应于2019年8月19日之后交纳的物业费以每季度欠缴数额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自逾期之日计算至实际支付之日。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、白雪于判决生效之日起十日内支付世茂物业公司2017年5月至2019年12月的物业费12168.90元；二、白雪于判决生效之日起十日内支付世茂物业公司2017年5月至2019年12月的停车服务费960元；三、白雪于判决生效之日起十日内支付世茂物业公司违约金（2019年8月19日之前应缴纳的物业费以每季度欠缴数额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从逾期之日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际支付之日；2019年8月19日之后应缴纳的物业费以每季度欠缴数额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自逾期之日计算至实际支付之日）；四、驳回世茂物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元，减半收取计306.5元，由世茂物业公司负担26.5元，白雪负担280元，白雪于判决生效之日起十日内直接支付世茂物业公司。 二审中，白雪提交：证据一、照片视频一宗，证明：涉案小区未施行封闭管理，外来车辆及人员进出自由，门岗形同虚设，自己的车位长期被外来车辆占用，小区内有一些做按摩店生意的，业主安全无法得到保障。楼上有违法危建，对我们家的墙面造成损失，世茂物业公司不予管理，未进行制止。证据二、录音一份，证明发改委称我们的房屋物业费标准就是1.5元/平方米。证据三：鲁价综发【2017】64号文件、鲁价综发【2018】290号文件、山东省发改委鲁发改价格函【2019】162号文件、青岛开发区物业服务合同备案证明编号（2013015）、青岛西海岸新区发展和改革局对撤回物业服务收费备案表相关置疑的复函、青岛不动产登记信息、前期物业服务合同，共同证明：白雪的房屋是普通住宅，但世茂物业公司一直按照备案别墅价格收取两年物业费，要求物业费按照1.5元/月计算，多余的予以退回。世茂物业公司质证称，对证据一，真实性及合法性关联性均有异议，该证据不能体现拍摄时间、拍摄人物，仅可以反映出小区局部瞬间的静态情况，不能全面客观反映小区的全貌，不能证明该小区未施行封闭管理及外来车辆自由出入。小区内业主具有自由的经营权利，相关的违法危建已经由相关部门进行处理，世茂物业公司也配合相关部门进行协助，已经完成了合同约定的义务。对白雪主张的损失应由侵权人赔偿，与本案无关。对证据二，录音真实性没有异议，证明事项不予认可。发改委并没有向世茂物业公司出具过任何书面的文件要求将本案白雪与的物业费标准降低为1.5元/月·平方米。对证据三，真实性没有异议，证明事项有异议，青岛西海岸新区发展和改革局对撤回物业服务收费备案表相关置疑的复函证明世茂物业公司对涉案小区曾经备案的对白雪物业费标准按照2.49元收取的备案已经取消，即目前双方之间应该按照前期物业合同约定的4.5元/月·平方米标准向世茂物业公司缴纳物业费。一审判决白雪2019年10月至12月份按照2.49元/月·平方米收取的物业费，世茂物业公司保留4.5元/月·平方米差额部分的权利。不动产登记证明不能体现房屋性质，属于普通住宅，该房屋是地下一层地上三层房屋建筑，应属于叠院住宅，应该按照4.5元收取物业费。世茂物业公司提交:鲁建物字【2020】8号关于落实常态化疫情防控举措支持物业服务行业健康发展的通知，通知第3条第9项载明取消普通住宅前期物业服务合同及收费标准调整向主管部门备案制度，在青岛市开展普通住宅前期物业服务收费市场化改革试点。证明：根据该规定，世茂物业公司物业收费标准不需要再向有关部门进行备案，备案仅是行政部门对世茂物业公司的一种管理制度而并非是合同生效的生效要件。白雪质证称，对该证据真实性没有异议，证明事项不予认可。该文件不能溯及之前的收费，以后的收费标准无须备案不代表世茂物业公司之前的收费合理。 本院审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为：涉案房屋应交纳的物业费标准问题。本院认为，根据已查明的事实，白雪与世贸物业公司签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。根据该合同约定，涉案小区的服务收费标准为“1、高层住宅：1.5元/月·平方米；2、别墅、叠院住宅：4.5元/月·平方米；3、商业物业：4.5元/月·平方米；4、多层住宅：1.5元/月·平方米”。涉案房屋所在建筑共有地上三层，地下**，白雪购买了其中的地上**和地下**。白雪在收房之日起即按照4.5元/月·平方米的标准交纳物业费，一审法院结合当事人之间的合同约定、涉案房屋的构造及当事人的前期履约情况，按照4.5元/月·平方米收费标准计算2017年5月至2019年9月期间的物业费并无不当，本院予以维持。世茂物业公司主张2019年10月至2019年12月期间的物业费按照2.49元/月·平方米标准计算，系其对自身权利的处分，且未超过合同约定标准，一审法院予以支持亦无不当，本院予以维持。关于白雪主张世茂物业公司管理服务不到位，小区未实现封闭式管理、自家车位被外来车辆占用及楼上业主违建世茂物业公司不予制止等问题，本院认为，一审法院已酌减白雪逾期交纳物业费的违约责任，白雪拒绝交纳车位管理费及违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，白雪的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费613元，由上诉人白雪负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二一年三月二十日 法官助理邓永芳 书记员 方高海