湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初542号原告娄底泓达房地产开发有限公司。住所地湖南省娄底市娄星区扶青路东侧早元街南侧五江碧桂园城市广场****。法定代表人梁桂荣。委托代理人李明（特别授权），湖南泰涟律师事务所律师。委托代理人梁向辉（一般代理），男，汉族，1981年10月27日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区，系该公司员工。被告湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司。;'>住所地湖南省长沙市天心区湘府中路**新南城商务中心****div>法定代表人周虎。委托代理人孙素（特别授权），女，汉族，1989年9月13日出生，户籍地湖南省湘阴县，系该公司员工。原告娄底泓达房地产开发有限公司（以下简称泓达房地产开发公司）诉被告湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司（以下简称娱洋同创旅游文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泓达房地产开发公司的委托代理人梁向辉到庭参加了诉讼，被告娱洋同创旅游文化公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告泓达房地产开发公司请求判令：1、被告支付原告截止至2020年11月10日所欠的物业租金1200000元及水费58868.75元，以及之后产生的租金按合同计算至物业实际收回之日止;2、被告支付原告截止至2020年11月10日因拖欠租金产生的违约金174431.17元，之后产生的违约金按合同计算至实际清偿之日止;3、被告负担本案的受理费、保全费、律师费用及为实现本案债权所支出的其它费用。被告娱洋同创旅游文化公司未答辩、未应诉。审理查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2016年4月26日，原告(出租方、甲方)与被告（承租方、乙方）共同签订了《娄底“五江·碧桂园城市广场海洋公园”项目物业租赁协议》。协议第一条项目合作内容约定：1、甲方将位于娄底市娄星区五江·碧桂园城市广场项目处的地下集中物业出租给乙方使用，建筑面积5000㎡(双方认可的净使用面积不低于85%)，计租面积为5000㎡。该物业见附件店铺平面示意图，具体计租面积以最终测量面积为准；2、乙方将甲方物业用于开发“娄底海洋公园”；3、该物业的租赁期限为15年，其中装修6个月(不计租费)，自物业交付之日起计算,装修期不计入租赁期限；4、乙方须按商业街管理规定自行支付水电费用，该租赁区域的物业管理由乙方自行负责;5、乙方向甲方租赁物业，并向甲方按时足额支付物业租金;6、本协议签订后，乙方在甲方项目所在地完成工商注册，成立项目公司，全权履行本协议乙方相关约定，并开展项目投资与建设。协议第二条租金及综合服务费(以下简称租费)标准及支付方式约定:1、自物业交付之日起6个月内为装修期，不计租费，整体物业交付之日起6个月(装修期满)之后为计租期，计租期第一年和第二年按固定租费合计120万元整，第三年的租费标准为20元/平方米/每月(第三年租费合计120万元),计租面积为5000平方米(以实际租赁面积为准)。计租期内，第4年至第6年租金为21元/平方米/月（126万元/年），第7年至第9年租金为22.5元/平方米/月（132.3万元/年），第10年至第12年租金为23.1525元/平方米/月（138.915万元/年）,第13年至第15年租金为24.31元/平方米/月（145.86075万元/年）。2、租金支付:第一年和第二年的租费共120万于上述计租期开始的第11个月内一次性收取，自第三个计租年度起，乙方按年度预付方式支付租费，乙方应在每个计租年度前一年度12月1日前向甲方按时足额支付该计租年度的租费。3、本协议签订后，乙方向甲方缴纳50万元作为项目建设保证金，甲方于乙方开业7个工作日内全额返还乙方。协议第四条双方的权利与义务约定：甲方按照本协议约定收取租金，同时根据物业交付条件向乙方移交物业，乙方须按照本协议约定按期缴纳租金和相关费用，并享有在合同约定范围内的租赁经营权利，乙方因正常经营之需要的包含但不限于煤气费、水电费、中央空调使用费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、物业管理费用等由乙方自行足额向有关部门足额交纳。在条件允许的情况下，应根据乙方经营需要添加,实行独立计量抄表，费用由乙方自行向有关公用事业部门交纳,全部按照国家标准执行，若因乙方未按时足额缴纳相关水、电、暖气等相关费用给乙方造成的一切损失，甲方均不承担任何法律责任。协议第五条法律及违约责任约定：乙方未能在合同约定的期限内足额缴纳租金及其他费用(水电费等)每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他费用之0.3‰的滞纳金。当拖欠租金或其他费用累计达30天及以上，乙方仍未按期缴款时，甲方有权断水断电、并终止本合同，按前款约定追求乙方的违约责任。若因甲方断水断电以及终止合同因此给乙方造成的一切损失均由乙方自行负责,甲方不承担任何责任。如承租期满，乙方不再续租，乙方须足额缴纳所有租金、水电费用等费用，并在结清相关费用后协助甲方进行水表、电表等过户工作，水、电表过户费用由受让方承担。在承租期内，甲方向乙方提供承租电力、水正常供应。如因供电局影响或系统、线路、设施、设备正常维护需要或任何非甲方的原因所导致的电力、水供应中断,甲方不承担任何责任。本协议签订生效后，除不可抗力(如自然灾害、战争等因素)，任何一方不得违约，如因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除合同的,违约方除应按照合同其他条款承担违约责任、赔偿对方的损失、并支付对方的预期利润外，还应向守约方支付租期内租金总额的5%作为惩罚性违约金。2016年5月17日，被告通过中国农业银行向原告转账支付了保证金50万元。原告2018年8月1日将地下集中物业交付给被告。被告随后对该集中物业进行了装修拟成立海洋馆项目，被告于2019年2月10日对海洋馆项目装修完毕，并于2019年2月10日对外正式开业。截至2019年10月，原告委托娄底泓城商业运营管理有限公司代被告支付了水费58868.75元。被告一直未向原告支付任何租金。截至2020年11月10日，被告应付未付计租期第一、二年的租金为120万元。原告多次向被告催讨未果，遂于2021年1月11日诉至法院。在诉讼中，原告表示同意以2019年2月10日作为原、被告计算租金的起算时间。2021年1月11日，原告向法院申请财产保全，请求对被告招商银行长沙湘府支行账户（7319********）存款143.33万元予以冻结。2021年1月20日，本院以（2021）湘1302民初542号民事裁定书对被告的上述账户存款143.33万元予以冻结（实际冻结0元，轮候冻结），查封期限为一年（2021年1月20日至2022年1月19日）。判决的理由和结果本院认为，原、被告签订的《娄底“五江·碧桂园城市广场海洋公园”项目物业租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，该协议对双方当事人具有法律约束力。合同第二条约定自物业交付起六个月内为装修期，不计租费，原告按约交付了集中物业，现原告在诉讼中表示自愿以2019年2月10日起即被告装修完毕并开业之日作为计租期的起算时间，并不违反法律的规定，本院予以准许。本案租金自2019年2月10日起开始计算，根据协议第二条关于第一、二年租费120万元从计租期起的第11个月内一次性收取的约定，被告应当在2020年1月10日前一次性支付第一、二年的租费共120万元。被告自装修开业至今未向原告支付任何租金，被告拖欠120万元租金的事实清楚，证据充分，原告要求被告支付所欠租金120万元的诉讼请求，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。被告向原告缴纳保证金50万元，按合同约定原告应当在被告开业之日起7个工作日全额返还。原告未返还该保证金50万元，该50万元保证金可在本案中核减，核减后，被告还应当支付原告租金70万元。原告要求被告按合同的约定支付至租赁物业实际收回之日止的租金，因后续租金租期尚未实际发生或未到支付日期，原告的该项诉讼请求，本院不予支持，原告可在被告发生新的拖欠事实后再另案主张。原告主张的水费，系原告代被告缴纳的费用，被告应当支付原告水费58868.75元。因此，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任。被告拖欠租金，已构成违约，原告有权要求其承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原、被告在合同中对违约约定，被告未能在合同约定的期限内足额缴纳租金及其他费用(水电费等)，每逾期一日，原告有权向被告收取所拖欠租金及其他费用之0.3‰的滞纳金。因此，原告主张被告自2020年1月11日起按该标准支付违约金至债务清偿之日止，符合合同的约定，且不违反法律的规定，本院予以支持。原告同时主张被告支付租期内租金总额5%的惩罚性违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的律师费，未提供足够有效的证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司在本判决生效之日起三日内向原告娄底泓达房地产开发有限公司支付租金70万元及水费58868.75元；二、被告湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司自2020年1月11日起以欠付的租金及水费758868.75元为基数按每日0.3‰的标准向原告娄底泓达房地产开发有限公司支付违约金至上述债务清偿之日止；三、驳回原告娄底泓达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17699.70元，减半收取8849.85元，财产保全申请费5000元，合计13849.85元，由原告向原告娄底泓达房地产开发有限公司负担2849.85元，被告湖南娱洋同创旅游文化发展有限公司负担11000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  邓文彩二〇二一年三月三十日书记员  童 聪附本判决书相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。