上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1362号上诉人(原审被告)：朱颂春，男，1935年12月27日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被上诉人(原审原告)：赵露，男，1980年3月17日出生，汉族，户籍所在地山东省青岛市。原审被告：李效莲(曾用名李效连)，女，1943年11月14日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱光萍(系李效莲女儿)，1971年1月20日出生，汉族。上诉人朱颂春因与被上诉人赵露及原审被告李效莲房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初20832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人朱颂春、被上诉人赵露及原审被告李效莲的委托诉讼代理人朱光萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱颂春上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，朱颂春不同意支付赵露违约金人民币(以下币种均为人民币)100，000元、律师费28，000元及财产保全担保费3，500元；朱颂春不同意承担本案财产保全费3，500元。事实和理由：赵露提出解除其与朱颂春于2018年9月19日签订的《房屋转让合同》，违约者应该是赵露。赵露从网站查询到朱颂春出售上海市青浦区朱家角镇北大街泗景园路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，对于系争房屋无“房屋所有权证”，赵露是知道的。朱颂春交给赵露系争房屋、锁、钥匙、凭证，赵露交定金300，000元，以后付15，000元／月，至2020年9月15日共二年(因纠纷少付15，000元／月)。赵露起草《房屋转让合同》，朱颂春签名，双方同意，并去青浦区民政局公证处，回答说私房买卖不必公正，又去朱家角镇北大街XXX委会办手续印章备案。合同透明，经居委会确认，户主明确，朱颂春因亲属国外留学博士急需资金，故以8，000元／平方米出卖系争房屋(市场价20，000元／平方米)，赵露具有房屋使用、买卖、出租等权利。在2020年9月11日下午3点北大街XXX委会、赵露、陈暑昌等电话通知朱颂春发生“争论”。赵露要求退还系争房屋，退款645，000元加利息，陈暑昌索要200，000元(未成功)。于9月中旬，赵、陈二人于网络诽谤朱春诈骗房产650，000元，于朱家角镇派出所举报等黑恶势力，民警曾笔录二次，并查阅私人银行卡账户信息、侵犯名誉。陈暑昌曾二次因房产诈骗巨额资金判刑，流氓黑恶势力。2017年6月20日青浦区人民法院民事判决书(2017)沪0118民初6428号原告陈暑昌撤回起诉处理。陈暑昌黑恶势力会社会二年前恐吓朱颂春孙子、外甥索要1，000，000元，600，000元未成功。赵露于本案中属私人“隐私”历史遗留问题，侵犯名誉，应该付赔偿费，三位外甥女的干扰与本案无关，可法律解决。李效莲、朱颂春于2020年12月22日结婚，2021年2月7日离婚。朱家角镇西湖新村XXX号101室房屋属李效莲一人房产，李效莲与本案无关，都是朱颂春一人操办。请求“解封”朱颂春建设银行卡。《房屋转让合同》于2018年9月19日至今已超过二年，属赵露房产，应赔偿朱颂春租金120，000元(5，000元／月，共24个月)。因故系争房屋所有权证发证错误，现正在办理更正。有政府信访凭证，请求耐心等待，不是个人意愿能办的快，赵露系外地户籍、限购政策，是没有办法的。赵露要求解除合同返还房款，朱颂春同意645，000元减去二年租金返还，于二年后兑现。请求支持朱颂春的上诉请求。赵露辩称，一、朱颂春要求赵露支付系争房屋二年租金以及要求赵露赔偿其名誉权损失，均毫无法律依据。二、朱颂春有关不应支付违约金、律师费和财产保全担保费的主张毫无事实和法律依据。朱颂春至今无法按照《房屋转让合同》的约定办理系争房屋的产权过户，已经构成违约。一审法院对于违约金、律师费、财产保全担保费的判决正确。本案财产保全费应由朱颂春承担。三、朱颂春单方陈述有关案外人陈暑昌涉及黑社会势力、朱颂春身体状况及其出卖系争房屋的动机等事实情况不仅与本案无关，且未提供确实充分的证据予以证明。朱颂春要求解除本案的财产保全查封以及要求延迟二年返还房款均毫无法律依据。请求驳回朱颂春的上诉请求。李效莲述称，李效莲对本案不知情，也没有参与，更没有拿到一分卖房钱。李效莲已于一审判决后与朱颂春离婚。赵露向一审法院起诉请求：1．解除赵露与朱颂春于2018年9月19日签订的《房屋转让合同》；2．朱颂春、李效莲返还赵露购房款645，000元；3．朱颂春、李效莲支付赵露违约金355，000元；4．朱颂春、李效莲赔偿赵露律师费28，000元；5．朱颂春、李效莲赔偿赵露担保保险费3，500元。一审法院认定事实：朱颂春、李效莲系夫妻关系。本案系争房屋位于上海市青浦区朱家角镇北大街泗景园路XXX弄XXX号。1980年10月23日，原青浦县房地产管理所出具《私房落实政策退还原房通知》，表示业主倪秀娟座落北大街207弄房屋3间计68.44平方米，于1968年2月由房管部门接管，按政策规定，现经镇党委批准，退还原房。2018年9月19日，赵露(乙方)与朱颂春(甲方)签订《房屋转让合同》，约定乙方向被甲方购买系争房屋(原地址为上海市青浦区朱家角镇北大街10组83号)，建筑面积68.44平方米，总价660，000元。乙方于2018年9月19日支付定金300，000元，尾款360，000元于2018年10月15日起连续两年于每月15日支付15，000元至甲方指定账户，直至支付足额为止。房屋交付时间为2018年9月19日。甲方签署该房屋交接的相关文件后，将房屋钥匙及其他相关原始房屋的交接资料交付给乙方，视为该房屋转移占有的标志。本合同生效后，甲方无正当理由要求解除本合同，或甲方因自身原因无法履行本合同，或甲方违反本合同或相关法律规定导致乙方依本合同、相关法律法规规定解除本合同的，甲方应向乙方退还已支付的全部款项并支付该房屋总价款5倍的违约金，自愿赔偿乙方损失。任何一方因违约方的违约行为遭受损失的，违约方除应按本合同约定向守约方支付违约金外，还应当据实赔偿守约方因此遭受的全部损失(包括但不限于因违约方原因导致守约方向第三方支付的违约金、赔偿金、罚款、鉴定费、评估费、律师费、差旅费、诉讼费、公证费等费用)。履行合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，任何一方有权向该房屋所在地有管辖权的人民法院起诉解决。该房屋产权完全归属于甲方，甲方有权独立处置该房屋产权，并自愿将该房屋所有产权转让给乙方，甲方保证后代子女均无异议，同意甲方转让房产给乙方。甲方应在合同签订一个月内去上海青浦区公证处与乙方一起去办理房屋转让协议的合法公证，并通知当地村委会备案知悉。甲方应在乙方具有在上海购房资格后办理正规的房产过户和网签手续，协助乙方将房屋产权证过户到乙方名下。由于本合同签署期间，正值甲方办理此房屋的新产权证期间，签署合同同时只能把此房屋以前的相关材料给乙方，待甲方办理好该房屋的新产权证后应在一个月内转交给乙方。合同签订当日，朱颂春将《私房落实政策退还原房通知》、地租通知书、地租收据户籍证明、房屋门牌号证明等材料交付赵露，并将房屋钥匙交付赵露。赵露于签约当日通过转账支付朱颂春30万元，朱颂春出具收据。之后赵露自2018年10月至2020年8月期间每月支付朱颂春15，000元。赵露至今共支付朱颂春645，000元。2019年10月至2020年7月期间，赵露多次电话联系朱颂春，询问房产证办理情况，朱颂春表示正在办理。朱颂春也多次催促赵露付款，并表示其外孙要开学了。2020年9月16日，朱颂春通过电话向赵露催款，赵露表示因为产权不是朱颂春一个人的，存在纠纷，所以无法付款，另系争房屋的门用钥匙打不开，让朱颂春给赵露开门，朱颂春让赵露举报“老陈”。一审另查明，2018年1月17日，朱颂春起诉上海市不动产登记局，认为私房落实政策退还的房屋于1988年11月10日过户至青浦区朱家角商业站即上海青浦朱家角供销合作社名下，要求撤销沪房青字第02-00122号房屋所有权证。本院受理后认为朱颂春的起诉超过了起诉期限，裁定驳回朱颂春的起诉。朱颂春不服上诉，2018年6月21日，上海市第三中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2018年8月3日，上海市青浦区住房保障和房屋管理局对朱颂春的信访进行答复，表示1980年私房落实政策退还原房通知中记载坐落在北大街207弄房屋3件计68.44平方米房屋退还倪秀娟，目前此房屋朱颂春家在使用。房屋所有权证(沪房地青字第02-00122号)所记载房屋产权属青浦区朱家角商业站(原青浦县朱家角商业站)，房屋建筑面积109平方米，不涉及倪秀娟私房落实政策的房屋。对私房落实政策退还的房屋，可以凭合法有效齐全的材料办理登记手续。赵露于2020年9月18日向公安机关报案。一审再查明，本案诉讼材料于2020年10月22日送达朱颂春。赵露为本案诉讼委托律师支付了律师费28，000元。赵露申请财产保全，以保险公司的保函作为担保，为此支付保险服务费3，500元。赵露为证明朱颂春的家人对系争房屋产权存有争议，提供了2020年9月12日倪秀娟大女儿之女、二女儿之女、小女儿之女出具的《说明》，内容为朱家角镇北大街泗景园路XXX弄XXX号房屋属倪秀娟(已故)所有，在本房产没有继承及更名实施之前，不考虑出售。朱颂春表示对不清楚，朱颂春有三个姐姐一个妹妹，系争房屋一直由朱颂春管理和缴纳相关费用，其姐妹从未提出异议。本院要求朱颂春提供其姐妹同意其出售房屋的材料，朱颂春未在规定期限内提供。赵露表示发现系争房屋被换锁后在居委会处理纠纷时案外人陈署昌提供了其与朱颂春在2016年10月21日签订的《房屋代为处理协议》，内容为朱颂春全权独家委托陈暑昌处理系争房屋相关事宜(包括整修、承租、出售等)，双方认同该房屋以不低于550，000元价格出售，待房屋出售后550，000元归朱颂春，多余款项归陈暑昌。因房屋年久失修，现修复费用需约600，000元，此款项由陈暑昌承担。朱颂春隐瞒了与陈暑昌之间的合同关系，导致房屋被换锁，赵露与朱颂春联系，朱颂春表示不是其换锁的，可能是陈暑昌更换的。朱颂春表示对该证据不清楚，庭后核实，但未予以回复。一审审理中，赵露表示：尽管房屋买卖过程中未见过李效莲，但朱颂春与李效莲系夫妻关系，朱颂春收取的购房款用于家庭生活，李效莲理应共同承担责任。在房屋买卖过程中，有一个自称是朱颂春女儿的人陪同朱颂春协商。朱颂春、朱颂春表示：李效莲并不知晓朱颂春将房屋出售，朱颂春与李效莲结婚前与案外人生育一个小孩，该小孩的子女因在国外读书需要用钱，故朱颂春将房屋出售。李效莲近期才知道此事，朱颂春、朱颂春家庭现在矛盾激化。一审法院认为，赵露与朱颂春于2018年9月19日签订的《房屋转让合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。根据合同约定，朱颂春保证房屋产权完全归属朱颂春，有权独立处置，并在房屋产权证办理完毕后过户给赵露，然根据庭审查明的事实，系争房屋落政发还的对象系朱颂春母亲倪秀娟，倪秀娟去世后，其子女对于系争房屋的继承并未达成一致意见，系争房屋的产权归属存有争议，朱颂春至今无法办理产权证。在此情况下，赵露有权要求解除合同。合同解除后，朱颂春理应将已收取的购房款全部归还赵露。朱颂春抗辩违约金过高，本院综合当事人的过错程度、合同履行程度、赵露实际损失等因素，酌情认定朱颂春支付赵露违约金100，000元。赵露主张的律师费和财产保全担保费，符合合同约定，本院予以支持。李效莲并未参与房屋买卖过程，赵露也未提供证据证明朱颂春收取的房款用于朱颂春、李效莲家庭生活，故对赵露要求李效莲共同承担责任的请求本院难以支持。判决：一、赵露与朱颂春于2018年9月19日签订的《房屋转让合同》于2020年10月22日解除；二、朱颂春应于判决生效之日起十日内返还赵露购房款645，000元；三、朱颂春应于判决生效之日起十日内支付赵露违约金100，000元；四、朱颂春应于判决生效之日起十日内赔偿赵露律师费28，000元；五、朱颂春应于判决生效之日起十日内赔偿赵露财产保全担保费3，500元；六、赵露的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《房屋转让合同》约定，朱颂春保证系争房屋产权完全归属朱颂春，有权独立处置，并在房屋产权证办理完毕后过户给赵露，然根据一审庭审查明，系争房屋落政发还的对象系朱颂春母亲倪秀娟，倪秀娟去世后，其子女对于系争房屋的继承并未达成一致意见，系争房屋的产权归属存有争议，朱颂春至今无法办理产权证。在此情况下，赵露有权要求解除合同。合同解除后，朱颂春理应将已收取的购房款全部归还赵露。一审法院对违约金、律师费、财产保全担保费的处理并无不当，对本案财产保全费的处理亦无不当。朱颂春的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，030元，由上诉人朱颂春负担。本判决为终审判决。审 判 员 周刘金二〇二一年三月一日法官助理 朱 敏书 记 员 高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……