山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0402民初718号 原告：吕奉兰（别名吕凤兰、吕奉华、吕凤华），女，汉族，1951年3月12日出生，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：王学中、李传亮，枣庄市中齐村法律服务所法律工作者。 被告：崔荣友，男，汉族，1958年3月13日出生，文盲（会签名），住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：汪喆，山东法扬律师事务所律师。 原告吕奉兰与被告崔荣友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕奉兰及其委托诉讼代理人王学中、李传亮，被告崔荣友及其委托诉讼代理人汪喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕奉兰向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的《厂房租赁合同》书；二、判令被告给付拖欠原告租金13万元；三、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告因经营所需，租用原告厂房1100平方。双方于农历2013年10月1日签订了《厂房租赁合同》，该合同约定：厂房租赁使用面积约1100平方米。租期为3年，自2013年10月1日起至2016年10月1日止。租金及支付方式：2013年10月1日至2014年10月1日年租金为人民币18,000元，2014年10月1日至2016年10月1日年租金为人民币26,000元等，合同签订后原告将厂房交付被告使用，合同到期后被告继续使用该厂房。但被告自2016年起至今一直未按约定交付租金，虽经原告多次催要，被告至今未给付。综上所述，被告违背诚实、信用，为维护权益，原告诉至人民法院，请求判如所请。 被告崔荣友辩称：一、关于租赁合同的期限、效力问题。1、合同期限问题。原告提交的合同，没有落款时间。但是，注明了租赁期限为：2013年阴历10月1日至2016年阴历10月1日。时间和期限有两处涂改，没有双方按指纹或印章。还约定：如乙方继续承租，应提前三个月向甲方书面提出要求，“经甲乙双方同意后重新签订租赁合同。”可见，即使按照涂改后的时间和期限，也只能计算到2016年阴历10月1日，之后再也没有续签租赁合同。所以，哪来的2016年以后拖欠租金之说?!2、合同效力问题。原告提交的合同，第一页有两处涂改，第二页有两处涂改，两处添加，都没有双方加按指纹或印章；没有落款签订时间；没有落款签字；第一页的签字没有加按指纹；与答辩人手中的合同完全不同。因此，答辩人认为：这份合同是被篡改的合同，是无效的。同样，答辩人手中的合同，大致内容相同。不同的是：没有涂改、篡改；落款处有时间，有签字，有双方加按指纹；两页都有签字和指纹；期限是5年，自2011年阴历10月1日至2016年阴历10月1日；年租金18,000元，一年一付。请法院客观公正地查清事实真相，认定没有任何篡改的答辩人手中的合同为有效合同。二、虽然双方合同期限至2016年阴历10月1日，但是，在2015年6月5日，答辩人及其合伙人孙守成与案外人武兴宽签订了《枣庄乡友食品有限公司转让协议书》(见附件)，将该油厂以40万元的价格转让给武兴宽所有和经营。转让协议约定：“转让后乙方在经营中发生的债权债务由乙方自行承担，与甲方无关。”当时，出让方和受让方都告知了原告，原告完全同意。事实上，自2015年6月以后的租金都是武兴宽交纳的，交款收据都在武兴宽手中，自那以后，原告也不再向答辩人收取租金了。因此，答辩人认为，本案的争议焦点与武兴宽存在法律上的利害关系，应当依法追加武兴宽为被告参加诉讼。请给予考虑。三、据武兴宽说：自2015年6月，武兴宽接管这个油厂(乡友食品有限公司)以后，每年都向原告交纳租金，基本上不欠租金。有武兴宽向答辩人出具的交纳租金“收到条”为证。1、2018年11月30日的收条，注明：“收到2018年房租2万6千元整；2018年全清；2019年没给。”说明：只有2019年租金没给，2018年以前的房租也全部结清，没有拖欠。即使有拖欠，那么，也早已过了诉讼时效。2、2019年缴纳房租单据，现在能找到的是七张16,300元，还有一些没有找到和被老鼠咬碎的一些(见照片)。3、2020年交纳房租单据，现在能找到的是二张8,590元，同样也有一些没有找到和被老鼠咬碎的一些(见照片)。2020年是新冠疫情最为严重的时间，国家出台政策，酌情减免中小企业的房屋租金；事实上，本案的涉案房屋于2020年10月中秋节以后就被原告锁门关闭了。所以，2020年租金也基本不欠了。因此，为了查清本案的事实真相，答辩人申请法院向武兴宽调查询问，调查落实武兴宽自2015年6月接手油厂后是否拖欠租金。综上，为维护答辩人合法权益，请法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 原告吕奉兰为证明其诉讼主张举证如下证据：1、2013年阴历10月1日签订《厂房租赁合同》一份，证明原被告租赁合同关系，合同期限至2016年阴历10月1日，之后被告继续使用，是合同的不定期延续；租赁费约定，2014年之前18,000元/年，2014年10月1日之后26,000元/年；另合同约定期满后，被告装饰装修部分归原告所有；2、枣庄市市中区齐村镇侯宅子村民委员会2021年1月22日出具书面证明一份，证明被告租赁原告厂房至今，仍由被告使用。 被告对原告举证上述证据质证认为：1、真实性有异议，该合同第一页签字是原件还是复印件有疑问，第二页不予认可，没有被告方签字按手印，合同也没有骑缝签字按指纹，合同第一页、第二页有多处涂改、篡改内容，篡改地方没有任何人加盖指纹，添加的内容也不是被告方写的；2、形式要件无异议，但是证明内容不真实，说被告2013年至今使用这个厂房是不真实的，从2015年6月5日油厂的设备所有权及经营权都转让给了武兴宽，自转让之后武兴宽全权管理经营，由武兴宽打理厂子，发放工资，交付租金，被告崔荣友虽然也在油厂工作，但是是给武兴宽打工，是武兴宽的技术工人。 被告崔荣友为证明其答辩主张举证如下证据：1、2011年11月6日原、被告双方签订的《厂房租赁合同》，证明在合同第一、二页都有双方签字按手印，合同期限是2011阴历10月1日-2016年阴历10月1日，期限5年，租金每年18,000元，一年一缴纳，合同没有任何涂改和添加；2、付款说明一份、收到条10张，证明原告在收到租金后向武兴宽书写的收到条，其中一份收条内容写的：2018年收26,000元，收款人叫吕凤华，注明2018年给完2018年全清，2019年没给，被告认为这份收条说明2016-2017年租金已经结清；2019.10.27收到现金10,000元，签名吕凤华，是收武兴宽的；2019.4.5收了香油80斤×15=1,200元；2019.8.16收了香油40×15=600元；2019.10.2欠单，香油20瓶×5箱×15元=1,500元；2019.10.27，香油3箱60瓶共计900元；2019.11.21,收80瓶香油×15元=1,200元，吕凤华签字；2019.12.28，收60瓶×15元=900元；2020.5.26，收2019年租金现金4,000元；2020.9.25，收到香油270斤×17元=4,590元收到人吕凤兰；3、照片打印件3张，证明据武兴宽说，他还有一些交租金的条子被老鼠咬碎了，没法提交；4、转让协议书一份出示原件提交复印件，证明2015.6.5由被告崔荣友、孙守成将乡友食品有限公司以40万元价格转让给武兴宽管理经营，享有所有权；5、孙守成出具证明一份，证明2015.6.5将与崔荣友合伙的油厂转让给了武兴宽；6、协议书一份，证明崔荣友与乡友公司协议，油厂2015年转让给了武兴宽，崔荣友在该油厂作为技术工人工作5年以上，因崔荣友知道香油的配方；7、鲁政办字（2020）77号山东省人民政府办公室文件一份，证明2020年疫情期间应减免承租人的房租;8、收条一份，证明2016年度26,000元租金已付清。 原告对被告举证上述证据质证认为：1、真实性无异议，但是，是因为被告曾经向原告表示原合同丢失，之后又与原告签订了原告提交的那份租赁合同；原告提交的租赁合同签订在后，已经推翻了被告提交的合同；2、2018.11.30收条真实性无异议，但只能证明2018年租金全清了，2019年没给，不能证明2016年、2017年的租金已经付了；2019.10.27现金10,000元收条的真实性无异议，但是，是不是收2019年租金，还是收以前欠的2016年、2017年的租金不清楚；2019.4.5收条,是原告签字，被告女儿写的收条内容；2019.8.16收条，是原告签字，内容也是被告女儿写的，这两张条冲抵的租金是2019年之前的；2019.10.2收条内容是被告女儿书写，签名是原告亲笔签的；2019.10.27收条内容是原告书写签字，冲抵的也是之前所欠租金；2019.11.21、2019.12.28欠单2张，是被告女儿书写内容，原告签名，原告认可是冲抵租金，但是冲抵的是2019年之前的租金；2020.5.26收据真实性无异议，收到4,000元是2019年租金；2020.9.25收到香油270斤应当冲抵2019年租金；3-6、真实性及关联性有异议；7、不能作为证据使用，仅是政府的文件，该文件规定的是承租国有资产的小微企业，并非指民房；8、真实性无异议，是我签字，但未收到该笔款，条子上的租金实际是我村村民郭某打我以后，被告让我给其出具用作被告起诉郭某的，我对该证据不予认可，不能冲抵我起诉的租金。 庭审中，经被告申请，证人郁某出庭作证证言：我与崔荣友是一个庄的朋友，认识几十年了。2020年10月份国庆节一个星期的假期后，崔荣友让我给他帮忙去油厂拉香油的包装盒子，结果没有拉成，油厂门被锁上了，崔荣友告诉我说门锁被换了，白跑一趟。油厂原来是崔荣友的，后来听说他卖给武兴宽了。我不认识吕奉兰，也没见过她，原被告之间的矛盾我不清楚。我听崔荣友说过油厂租房子的租金是一年二、三万元，具体多少不知道。 原告对证人郁某的证人证言质证认为：通过证人证言能证明是被告一直使用租赁的厂房，原告锁门是为制止被告在欠付租金的情况下转移资产的行为，并非是收回厂房，另从证人陈述听被告说年租金是二、三万元，同原告主张的年租金2.6万元一致。 被告对证人郁某的证人证言质证认为：通过证人出庭作证证明的基本事实是，2020年10月1日以后大约一个星期，原告方把油厂大门锁上了，换上了自己的锁，油厂里面有被告方的机械设备、包装物等物品，至今无法取出使用。 根据原、被告举证证据、证人证言、当事人当庭陈述及庭审查明，本院认定事实如下： 被告崔荣友系做香油生产加工生意，其通过网上招租与原告吕奉兰建立了厂房及周边院落的租赁关系。双方自2011年阴历10月1日开始建立租赁关系，至2020年10月8日左右原告将案涉租赁厂房大门换锁之日止。2016年之前的厂房租金双方已经全部结算完毕。对上述事实，原、被告双方均无异议，本院予以确认。 被告崔荣友陈述，其在租赁原告厂房后，又于2015年将租赁原告的厂房及其自有的生产香油设备等资产及经营权全部转租给案外人武兴宽经营。对此，原告不予认可，原告认为被告的转租行为并未征得原告同意，且租赁厂房的租赁合同，是原告与被告之间签订的，被告的转租及转让经营权与原告无关，租金只能由被告向原告交付。 庭审中，原、被告双方当庭举证了内容不完全一致的《厂房租赁合同》原件各一份。 原告吕奉兰当庭举证2013年阴历10月1日原、被告签订的《厂房租赁合同》原件一份，载明：“甲方（出租方）：吕凤华（甲方），乙方（承租方）：崔荣友（乙方），根据国家有关规定，甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上，根据甲方将其合法拥有的厂房租赁给乙方使用的有关事宜，甲乙双方达成协议并签订租赁合同。一、出租厂房情况甲方将位于枣庄市市中区外环中国石油加油站西100米厂房租赁给乙方使用。厂房使用面积大约1100平方米。二、厂房起付日期和租赁期限1、厂房租赁自2013年阴历10月1日起至2016（“6”为涂改的手写字体）年阴历10月1日，租赁期限为3（“3”为涂改的手写字体）年。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还。乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲乙双方同意后重新签订租赁合同。三、租金支付方式2013年阴历10月1日至2014年阴历10月1日年租金为人民币壹万捌仟元整(￥18,000)，2014年阴历10月1日至2016（“6”为涂改的手写字体）年阴历10月1日年租金为人民币贰万陆仟元整(￥26,000)。四、其他费用1、租赁期间，乙方应合理使用并爱护厂房及其附属设施。乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。2、厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原厂房结构，装修费用由乙方自付，租赁期满后如果乙方不再续租，装修地板、门窗、天花板归甲方所有（“装修地板、门窗、天花板归甲方所有”为涂改后添加的手写字体）。五、本合同一式三份，双方各执一份，具有同等法律效力，合同自签订之日起生效。六、甲方负责提供水，不影响乙方使用，出现水的经济纠纷，甲方全权负责（该第六项全部为手写添加内容）。”合同书首部甲方有吕凤华签名，乙方有崔荣友签名。合同书尾部甲方、乙方签名处未有签名及落款日期。 被告崔荣友当庭举证2011年11月6日原、被告签订的《厂房租赁合同》原件一份，载明：“甲方（出租方）：吕凤兰，乙方（承租方）：崔荣友，根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上甲方将其合法拥有的厂房租赁给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订租赁合同如下：一、出租厂房情况甲方将位于市中区齐村镇侯宅子村前东外环中国石油加油站西边的厂房和周边院子租赁给乙方使用。二、厂房起付日期和租赁期限1、厂房租赁自2011年阴历10月1日起至2016年阴历10月1日，租赁期限为5年。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还。乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲乙双方同意后重新签订租赁合同。三、租金支付方式厂房租金为年租金每年人民币壹万捌仟元整(18,000元)，租金支付方式为一年一付。四、其他费用租赁期间，使用该厂房发生的水电等费用由乙方承担。五、厂房使用要求和维修责任。1、租赁期间，乙方应合理使用并爱护厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。2、厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原厂房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如果乙方不再续租，甲方对乙方装修不作任何补偿。五、本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，合同自签订之日起生效。”合同落款甲方吕凤兰签名捺印、乙方崔荣友签名捺印，落款日期为2011年11月6日。 租赁合同签订后，原告依约将案涉出租标的物厂房交付给被告使用，被告亦依约向原告履行了支付厂房租金至2016年前全部付清。租赁合同于2016年阴历10月1日到期后，双方虽未再续签书面租赁合同，但租赁关系一直实际履行至2020年10月8日左右厂房大门被原告换锁之日止。 原、被告双方对被告举证原告吕奉兰出具的收条，2019年七张共计16,300元，2020年二张共计8,590元，均无异议。 双方对被告举证原告吕奉兰于2015年11月22日及2018年11月30日出具的两张收条存在较大争议：1、2015年11月22日，原告吕奉兰女儿姬红出具收条一份，该条载明内容为：“今收到租金：贰万陆仟（26,000）收款人：姬红2015年11月至2016年11月租金”。原告认为该条是其女儿书写属实，但收条载明的26,000元租金其并未实际收到，该收条是为被告起诉他人而出具的；被告认为该条载明的2016年租金26,000元其已经全部支付给原告。2、2018年11月30日原告吕奉兰出具收条一份，该条载明内容为：“收到2018年房租2万6千元整2019年没给收款人：吕凤华2018年给完2018年全清2018年11月30日”。被告认为该条说明被告已经将2018年之前的全部租金向原告支付完毕；原告认为该条仅能证明，被告将2018年一年的租金全部付清，并不能说明2018年之前的租金已经全部付清。 本院认为，本案争议的主要焦点，一是原、被告之间的租赁合同关系是否应解除；二是被告是否拖欠原告2018年之前的租金，及原告关于租金的诉请是否合理合法，应否支持。 焦点一，原、被告之间的租赁合同关系是否应解除。首先，原、被告之间的厂房租赁关系事实存在，虽然原、被告双方向本院各自提交了两份租赁期限与部分协议内容存在差异的厂房租赁合同，但两份合同约定的租赁合同到期日均为2016年阴历10月1日。在合同约定期限到期后，双方虽未再续签书面租赁合同，但厂房租赁一直实际履行至2020年10月8日左右原告将油厂大门换锁锁门之日止，原、被告对此均无异议，本院予以确认。庭审中被告辩称，其已于2015年将厂房转租给案外人武兴宽使用，应由武兴宽向原告支付房租，原告对此不予认可，被告亦未举证证明其转租行为系征得原告同意后所为，故本院对被告此抗辩主张不予采信。 根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案原、被告之间的厂房租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原、被告双方均应按照合同约定，全面履行各自的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”由于被告拖欠履行向原告支付租金的主要合同义务，已构成严重违约，现原告诉请要求解除与被告之间的厂房租赁合同关系，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述法律规定，本案中，原告诉请要求解除租赁合同关系应自本案起诉状副本送达被告时即2021年1月29日解除。 焦点二，被告是否拖欠原告2018年之前的租金，及原告关于租金的诉请是否合理合法，应否支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以说明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告主张2011年至2016年之前的租金，2018年全年、以及2019年的部分租金被告已经给付完毕，尚欠2016年、2017年全年，及2019年部分和2020年的租金未付。而被告答辩主张其2018年之前的租金已经全部付清，不欠2016年和2017年的，2019年的租金有些是用香油抵租金，有些是支付现金，共计已给付原告2019年租金24,890元，尚欠2019年部分租金及2020年全部租金未付。为此，被告举证原告出具的两张收条及欠香油款的欠单共计10张（10张欠单金额总计24,890元）。对于双方争议的落款日期为2015年11月22日收条，载明“收到2015年11月至2016年11月租金26,000元”，原告认可该收条是其女儿所书写，但主张其未实际收到该租金，原告对该主张未举证相关证据佐证，应承担举证不能的法律后果，故本院采信被告主张，认定2016年租金双方已结清。对于双方争议的落款日期为2018年11月30日的收条，被告认为该条能说明2018年之前的租金其已经全部结清，而原告认为，此条仅能说明被告已将2018年的租金全部结清。故本院认为，原告吕奉兰向被告出具的该收条内容，并未明确载明2018年之前的房租已经全部付清，而被告未举证证明其已向原告支付了2017年租金的相关证据，故被告所举证据不足以证实其抗辩主张，本院不予采信，本院采信原告主张，认定被告未向原告支付2017年租金。 本案原、被告双方在签订的《厂房租赁合同》中，已就租金、租期等作出了明确约定，虽原、被告双方各自提交了两份内容不完全一致的书面租赁合同，但两份合同对租赁厂房的事实及租赁合同到期日的约定是一致的，对租金及租赁合同的开始日虽存在不一致情况，但根据双方当事人当庭陈述、被告举证2018年11月30日原告出具的收条及证人证言综合分析，本院认为，双方对租金的约定应为原告陈述的2014年之前为18,000元/年，2014年10月1日之后为26,000元/年。根据被告所举证据能够证实其2016年及2018年的租金已付清，2019年租金已付24,890元，故被告尚拖欠原告2017年租金26,000元，2019年租金1,110元（26,000元-24,890元），2020年1至9月份租金19,500元。综上，被告崔荣友拖欠原告吕奉兰租金共计46,610元，应予给付。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告吕奉兰与被告崔荣友之间关于坐落于枣庄市市中区外环中国石油加油站西100米的厂房和周边院子的租赁合同于2021年1月29日解除； 二、被告崔荣友于本判决生效之日起三十日内向原告吕奉兰支付厂房租赁费46,610元； 三、驳回原告吕奉兰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,900元，减半收取1,450元，由原告吕奉兰负担450元，被告崔荣友负担1,000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  王璟 二〇二一年三月十五日 法官助理朱茜 书记员闫相坤