北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2965号上诉人（原审原告、反诉被告）：雷振明，男，1962年3月9日出生。委托诉讼代理人：陈加奎，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢嘉，北京友恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李丽英，女，1961年10月25日出生。委托诉讼代理人：周晓，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王智，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕杰，男，1962年11月17日出生。委托诉讼代理人：吕红（吕杰之妹），住北京市昌平区。上诉人雷振明因与被上诉人李丽英、吕杰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初33992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雷振明上诉请求：1.撤销一审判决第五项、第六项；2.改判李丽英、吕杰支付2008年6月1日至2020年8月31日房屋使用费824571元；3.改判李丽英、吕杰支付2020年9月1日至房屋实际交换日房屋使用费（每月按7696元计算）；4.李丽英、吕杰承担本案鉴定费及一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，李丽英、吕杰买房时没有尽到必要注意义务。二、雷振明负担的赔偿责任过重。一审判决赔偿房屋差价损失4354900元。李丽英、吕杰未尽注意义务，应自行承担部分损失。李丽英、吕杰将房屋出租，实际多年利用房屋取得收益，应当减去该部分损失。三、房屋增值利益并非雷振明一人独享，应当为房屋所有人共同享有，不应类证明一人承担所有房屋上涨差价。四、李丽英、吕杰在案涉房屋居住十余年，应当支付房屋使用费。房屋折旧、使用也属于雷振明的损失。五、李丽英、吕杰应支付2020年9月1日至房屋实际交还日房屋使用费。2020年9月1日李丽英、吕杰已经同意解除。李丽英辩称，我们认为一审查明事实清楚，法律适用正确，判决合理合法，请求贵院依法驳回雷振明的上诉请求。李丽英、吕杰从来不知晓雷振明女儿的情况，也没有见到过他的女儿，雷振明在出卖房屋之前应当保证自己有独立的处分权，这个是雷振明义务，而不应该把这个过错强加给我方，本案违约损害赔偿责任应当由雷振明承担。吕杰辩称，驳回对方一切诉讼请求。雷振明向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除雷振明与李丽英、吕杰于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法判决李丽英、吕杰将北京市丰台区×××北路1号院4号楼6至7层4单元601室房屋腾空交还给雷振明；3、请求依法判决李丽英、吕杰支付2008年6月1日至2020年8月31日房屋使用费824571元；4、请求依法判决李丽英、吕杰支付2020年9月1日至房屋实际交还日房屋使用费（每月按7696元计算）；5、请求依法判决李丽英、吕杰承担本案诉讼费。李丽英、吕杰向一审法院反诉请求：1、请求判令雷振明向李丽英、吕杰返还购房款68万元；2、请求雷振明以68万元为本金，按照年化6%向李丽英、吕杰支付占用期间利息，时间自2008年6月13日始至实际给付之日止；3、请求雷振明向李丽英、吕杰返还因办理涉案房屋初始登记，而由李丽英、吕杰先行垫付的费用121735.6元及相应利息（以121735.6元为本金按照年化6%向李丽英、吕杰支付占用期间的利息，时间自2017年11月15日至实际给付之日止）；4、请求判令雷振明向李丽英、吕杰支付涉案房屋现在的市场价值553.96万元（以房地产评估报告结果计算）；5、请求判令雷振明向李丽英、吕杰支付精神损害抚慰金100000元；6、请求判令雷振明向李丽英、吕杰支付合同约定的违约金200万元；7、请求判令雷振明向李丽英、吕杰支付涉案房屋面积差额返还金3.3万元；8、请求判令雷振明因涉案系列纠纷所支付的律师费12万元及相应的鉴定费2万元；9、雷振明承担本案的反诉费。一审法院认定事实：贾瑞英（2002年12月6日死亡）生前与雷振明系夫妻，二人于1984年结婚，婚后育有一女雷士筠。贾德举与陈淑敏系贾瑞英之父母。贾德举于2000年死亡。1999年12月，雷振明与北京市丰台区六里桥农工商联合公司（该公司于2004年11月更名为北京天创伟业投资公司）签订《内销住宅楼房买卖契约》，约定雷振明购买北京市丰台区六里桥×××小区7号楼4单元6层601号房屋（后该房屋更名为×××北路1号院4号楼4单元601，即案涉房屋）。2008年6月13日，雷振明（卖方、甲方）与吕杰、李丽英（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，合同载明：甲方将坐落在北京市丰台区×××北路1号院4号楼4门601室房屋壹套，房屋性质为农民（工龄）平价楼，现经双方自愿协商达成买卖协议，特立此合同，以便双方共同遵守。……三、房屋为复式结构下面三室一厅，面积为78.4平方米，上面一室一厅，面积为50.1平方米，总共128.5平方米。四、房屋价格为人民币陆拾捌万元整，乙方一次性支付给甲方，甲方出具收条，身份证号码。五、房屋支付，甲方收到乙方房款，甲方无条件的将当时购房发票以及当时购房一切手续给乙方，从此归乙方拥有，甲方无权要回。六、乙方将来办理产权时，甲方应协助乙方出示所需要的证明以及手续，以便乙方顺利办理产权证，甲方还应协助乙方办理过户手续，过户费由乙方自负。七、雷振明（甲方）应带全家以及所有后代签写此合同，以免将来给一方带来损失。八、房屋所有者，乙方支付甲方房款后，乙方就是房屋的所有者。九、自签约之日起，双方均不得解除合同，如甲乙双方有一方违约均应向对方支付贰佰万元现金给对方作为违约金。该合同除有雷振明、吕杰、李丽英签字，抬头处还有靖亚红、吕旭东签字。雷振明认可靖亚红是其再婚妻子，二人于2008年结婚，靖亚红改过户口，结婚时名字为靖雅堾。同日，雷振明出具收条一张，载明：房款已付清（总款：陆拾捌万元整）。后，雷振明将案涉房屋交付给吕杰、李丽英，吕杰等人自2008年居住至今。2017年11月1日，李丽英代雷振明补交购房款78735.6元，并交纳2000元产权办理费用。2017年11月15日，雷振明又收到李丽英支付的41264.4元。双方认可三笔费用为办理房屋产权登记所需。2017年12月16日，雷振明取得案涉房屋不动产权证书。2018年，吕杰、李丽英向一审法院起诉请求：1.确认李丽英、吕杰与雷振明于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令雷振明协助吕杰、李丽英办理案涉房屋的转移登记手续，将该房屋转移登记至吕杰、李丽英名下；3.判令雷振明向吕杰、李丽英返还因代雷振明办理案涉房屋初始登记而垫付的购房款78735.6元、登记费2000元；4.判令雷振明赔偿吕杰、李丽英律师费损失2万元。一审法院经审理作出（2018）京0106民初10063号民事判决，判决：一、吕杰、李丽英与雷振明于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、雷振明于判决生效之日起7日内协助吕杰、李丽英办理案涉房屋的转移登记手续，将该房屋转移登记至吕杰、李丽英名下；三、驳回吕杰、李丽英其他的诉讼请求。吕杰、李丽英与雷振明均不服一审判决，向二中院提起上诉。二中院经审理于2018年9月27日作出（2018）京02民终7694号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2018年11月，雷士筠、陈淑敏因李丽英、吕杰与雷振明房屋买卖合同纠纷一案，向二中院提起第三人撤销之诉。请求：1.撤销二中院作出的（2018）京02民终7694号民事判决；2.撤销北京市丰台区人民法院作出的（2018）京0106民初10063号民事判决第一项、第二项。二中院经审理作出（2018）京02民撤8号民事判决书，判决：1.撤销二中院（2018）京02民终7694号民事判决；2.撤销丰台法院（2018）京0106民初10063号民事判决第二项；3.驳回陈淑敏、雷士筠的其他诉讼请求。判决作出后，李丽英、吕杰不服向北京高院提起上诉，形成（2019）京民终238号案件。北京高院经审理认为：“……陈淑敏、雷士筠是第三人撤销之诉的适格主体。……陈淑敏、雷士筠以吕杰、李丽英与雷振明构成恶意串通为由主张合同无效，并未提供相应证据予以证明。故本院认为吕杰、李丽英与雷振明于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》有效。关于陈淑敏、雷士筠请求撤销（2018）京02民终7694号民事判决、（2018）京0106民初10063号民事判决第二项是否成立一节。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定……雷振明、雷士筠、陈淑敏系案涉房屋的共同共有人，雷振明处分案涉房屋时应当经过雷士筠、陈淑敏的同意，否则为无权处分。……审理过程中陈淑敏、雷士筠表明不同意雷振明出售案涉房屋，吕杰、李丽英要求雷振明履行办理案涉房屋转移登记的义务，属于法律上履行不能。吕杰、李丽英与雷振明之间的《房屋买卖合同》已无法继续履行，（2018）京0106民初10063号民事判决第二项应当予以撤销。”北京高院判决驳回上诉，维持原判。同年，李丽英、吕杰不服北京高院作出的（2019）京民终238号民事判决，向中华人民共和国最高人民法院（以下简称最高院）申请再审。2019年9月26日，最高院作出（2019）最高法民申4481号民事裁定书，裁定驳回吕杰、李丽英的再审申请。雷振明于2019年8月向一审法院递交起诉状，提出解除其与吕杰、李丽英2008年6月13日签订的房屋买卖合同等诉求，形成本案。庭审中，李丽英、吕杰主张雷振明签订房屋买卖合同时具有主观恶意，故意隐瞒其他权利人的情况，雷振明提交（2018）京02民撤8号案件李丽英、吕杰方答辩状及该案件庭前会议笔录，认为李丽英、吕杰签订合同时知晓雷振明有一女儿，且考虑了女儿与案涉房屋是否存在关系。本案审理过程中，雷振明申请对2008年6月案涉房屋的价值及2008年6月至2020年5月的房屋租金价值进行评估，李丽英申请对房屋现价值进行评估，一审法院依法分别委托北京宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称宝业恒公司）、北京中资房地产评估有限公司对雷振明、李丽英申请事项进行评估。经评估，2008年6月案涉房屋价值118.27万元（扣除土地出让金前市场价值总价为118.47万元），2008年6月1日至2020年5月31日应收房屋租赁价格总价为801483元，其中2020年1月1日至2020年5月31日的房屋月租金7596元。房屋现价值553.96万元。雷振明支付评估费10457元，李丽英支付评估费16300元。李丽英对宝业恒公司作出的案涉房屋2008年6月房屋价值及相关租金的评估意见提出异议，宝业恒公司出具书面回复意见。另，李丽英、吕杰向一审法院申请保全雷振明名下案涉房屋并提供相应担保，一审法院依法作出（2019）京0106民初33992号民事裁定书，李丽英、雷振明交纳保全费5000元。一审法院认为，雷振明与李丽英、吕杰签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。雷振明与李丽英、吕杰之间的房屋买卖合同相关争议历经法院的数次判决，另案生效判决已认定案外人雷士筠、陈淑敏不同意雷振明出售案涉房屋，吕杰、李丽英要求雷振明履行办理案涉房屋转移登记的义务，法律上履行不能，吕杰、李丽英与雷振明之间的《房屋买卖合同》已无法继续履行，现雷振明请求法院解除案涉房屋买卖合同，李丽英、吕杰亦同意解除，法院不持异议，予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故雷振明、李丽英及吕杰分别要求对方腾退返还案涉房屋、返还房屋购房款及办理房屋权属登记所需费用的诉讼请求及反诉请求，于法有据，法院均予以支持。李丽英、吕杰在房屋买卖合同解除前基于双方房屋买卖合同的约定并支付购房款占有使用案涉房屋，雷振明要求按照租金标准主张房屋使用费，无事实及法律依据，法院不予采信。雷振明作为房屋买卖合同一方的出卖人，应对其享有房屋处分权负责，应对合同的履行不能承担违约责任。双方在签订合同时，雷振明的现任妻子靖亚红亦在合同上签字确认，李丽英、吕杰已尽了必要的注意义务，故雷振明关于李丽英、吕杰亦对合同履行不能存在过错的主张，法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李丽英、吕杰购买案涉房屋后的十余年间，本市的商品房价格已发生大幅上涨，现因房屋无法办理过户登记确给李丽英、吕杰造成重大损失，雷振明应承担相应的损失赔偿责任。审理期间，李丽英、吕杰要求按照评估机构作出的房屋现价值主张赔偿额，显然该损失主张过高，法院依据公平、诚实信用原则，考虑过错程度、原告购房金额、房屋出卖时市价及现价值以及信赖利益等因素，对损失数额予以酌定。应当指出的是，评估报告系评估机构依据法院的委托按照估价程序和规则出具的专业意见，应当作为法院裁判的依据，同时就雷振明提及的2008年6月13日房屋市场价值评估结果中扣除了土地出让金而房屋现价值评估结果中未计算土地出让金的情况，法院予以采纳，对相关差额予以调整。雷振明方主张李丽英、吕杰早已在（2019）京民终238号民事判决书中知晓本案合同属于法律上履行不能，但仍继续占有房屋不提起解除合同之诉，对此后的扩大损失，应由其承担，但李丽英、吕杰在获得合同单方解除权后是否行使，其有选择的权利，且其在北京高院出具相关判决后，又继续申请再审期间雷振明提起本案诉讼，故雷振明的该项主张，法院不予支持。此外，双方合同中虽约定“甲乙双方有一方违约均应向对方支付贰佰万元现金给对方作为违约金”，但违约金的基本功能是弥补损失，李丽英、吕杰既主张前述损失又主张违约金，法律依据不足。其同时主张购房款利息及办理房屋权属登记费用利息、相关律师费的诉求，亦于法无据。本案是合同纠纷，李丽英、吕杰关于精神损害抚慰金的诉求，无法律依据，法院不予考虑。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第一百三十条之规定，判决：一、解除雷振明与李丽英、吕杰于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》；二、李丽英、吕杰于本判决生效后十五日内将北京市丰台区×××北路1号院4号楼6至7层4单元601房屋腾空交还雷振明；三、雷振明于本判决生效后十五日内返还李丽英、吕杰购房款680000元；四、雷振明于本判决生效后十五日内返还李丽英、吕杰办理房屋权属登记垫付的费用121735.6元；五、雷振明于本判决生效后十五日内赔偿李丽英、吕杰损失4354900元；六、驳回雷振明的其他诉讼请求；七、驳回李丽英、吕杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，雷振明与李丽英、吕杰签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。现因案外人不同意雷振明出售房屋，合同解除，雷振明应当承担违约责任，赔偿给李丽英、吕杰造成的损失。结合二审庭审情况及雷振明上诉请求，本案的争议焦点为：一、雷振明应当赔偿李丽英、吕杰的房屋差价损失数额；二、李丽英、吕杰应否支付房屋使用费。关于争议焦点一。因雷振明构成违约，其应承担就案涉房屋无法办理过户手续给李丽英、吕杰造成损失的相应赔偿责任。关于差价损失数额，基于李丽英、吕杰购买案涉房屋后十余年间商品房价格大幅上涨的情况，一审法院考量第三人过错程度、购房金额、房屋出卖时市价及现价值并兼顾公平、诚实信用原则，对损失数额予以酌定并无不当，应予维持。关于争议焦点二。雷振明主张李丽英、吕杰占有房屋，应当支付房屋使用费，但雷振明也同时占有李丽英、吕杰支付的购房款，且李丽英、吕杰占有房屋具有合法依据，属于其正常履行合同应当获得的利益。因此，雷振明主张李丽英、吕杰支付房屋使用费或在应赔偿损失数额中予以扣减，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，雷振明的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32866元，由雷振明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 陈 妍审 判 员 宋 猛二〇二一年三月三十日法官助理 王德林书 记 员 赵 婕