中华人民共和国 山东省博兴县人民法院 民 事 判 决 书 山东省博兴县人民法院 民事判决书 （2021）鲁1625民初117号 原告：陈凯强，男，汉族，1995年1月3日生，住博兴县。 委托诉讼代理人：王志刚，山东兴博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈孝峰，男，1953年2月24日出生，汉族，住博兴县。系原告父亲。 被告：孙建伟，男，汉族，1991年11月24日生，住博兴县。 被告：王雪，女，汉族，1992年5月26日生，住博兴县。 两被告委托诉讼代理人：张立明，山东滨渤律师事务所律师。 第三人：博兴县中房房地产服务有限公司，住所地博兴县博城五路517号。 法定代表人：刘海宁，该公司经理。 委托诉讼代理人：周滨海，男，1982年5月30日出生，汉族。该公司职工。 委托诉讼代理人：张凯月，女，1992年5月13日出生，汉族。该公司职工。 原告陈凯强与被告孙建伟、王雪，第三人博兴县中房房地产服务有限公司（以下简称中房房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈凯强的委托诉讼代理人王志刚、陈孝峰，被告王雪及两被告的委托诉讼代理人张立明，第三人中房房地产公司的委托诉讼代理人周滨海、张凯月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈凯强向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的《存量房买卖合同》；2、依法判令被告返还购房款200000元及代偿房贷本息35484.30（代偿房贷28387.44元，购房款200000元的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率4.15%，自2020年1月1日计算至2020年12月31日，为7415.88元）元，以上共计235484.30元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。4、原告当庭增加诉求，要求中介退还原告交纳的8000元中介费。事实和理由：2019年10月2日，原、被告在第三人居间下签订《存量房买卖合同》，约定：原告购买被告天元万和城C02号楼3单元1503号房产，成交金额为88万元，原告以按揭贷款方式购买该房产，定金2万元，首付款18万元，剩余房款再以贷款的方式付予被告；原告依约交付被告购房款20万元，并依约为被告偿还自2020年1月1日至2020年12月共计12个月房贷28387.44元；2020年12月初，第三人告知原告无法办理房贷，造成原告无法继续履行买卖合同；第三人在本案合同签订过程中有过错，因为原告当时和中介说的非常清楚，就是以20万元来按揭贷款购房，后来中介又以原告首付款达不到银行要求为原因告知原告无法办理贷款，导致原告无法履行合同，为此中介应该退还原告交纳的8000元中介费。后经三方多次协商未果，为此，依据《合同法》、《民事诉讼法》之规定，特诉至法院，请依法裁判。 孙建伟、王雪辩称，虽然原告当庭变更了部分诉求，要求第三人承担相应责任，但是我方基于解决问题的实际，在本案中我方不要求答辩期。第一，原告在诉状中所述与事实不符。2019年11月2日原被告及本案第三人签订的《存量房买卖合同》中约定的购房定金为17万元，而不是原告在诉状中所述的2万元，2万元只是在签订合同当日先交的一部分，剩余定金约定在2019年12月31日前支付。第二，由于原告提出不买房子违约在先，因此17万元定金应不予退还；涉案合同第十条第一款有明确约定，并且《民法典》587条也规定明确。第三，由于原告的违约致使被告遭受极大的经济损失，原告缴纳的费用无法弥补，无权要求退还。第四，原告提起诉讼，要求解除房屋买卖合同没有与被告协商，也没有法定事由，正好证实原告系导致买卖合同无法履行的违约方。 中房房地产公司述称，1、虽然原告临时对我们提出了诉求，要求我方承担相应责任，但是我方基于解决问题的实际，在本案中我方不要求答辩期。2、我们签订合同时，买卖双方都在现场，我们把合同的每一条款都给原、被告解释的清清楚楚，包括合同签订的时候为什么是17万的定金，我当时给原告、被告都解释得非常清楚，就是按照总房款的20%来写的定金，这个是双方都认可的，当时签订合同时因为正常情况下原告不可能拿出17万来定这个房子，所以说临时性的交了2万元钱的定金，后续他又补交的，他给被告的20万元首付款里包含17万元定金。现在原告说我们有过错，请原告告知我们过错在哪里，有什么证据？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人中房房地产公司对原、被告提交的所有证据均无异议。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.原告（买方）提交的《存量房买卖合同》1份，拟证实：2019年10月2日，原、被告在第三人居间下签订《存量房买卖合同》，约定：原告购买被告天元万和城C02号楼3单元1503号房产，成交金额为88万元，原告以按揭贷款方式购买该房产；合同第十一条其他约定：“甲乙双方约定签订合同乙方（买方）支付贰万元定金，2019年12月31日前支付壹拾捌万元首付款，甲方交房乙方接贷款，本金利息同时接，过户时结算本金抵房款，无论房价涨跌均以合同价过户；”第十二条：如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。合同签订当日，原告付给被告定金2万元现金。两被告对其真实性无异议，只是对证明目的有异议，故，本院予以确认； 2.原告提交收到条1份，拟证实：2019年12月31日，原告支付给被告18万元。同日，被告孙建伟给原告出具收到购房款人民币贰拾万元，并注明含定金贰万元，同时证实了原告按照合同约定交清了定金和首付款，依据《存量房买卖合同》第十一、十二条的约定，本案定金为人民币贰万元。被告对该证据真实性无异议，只是对证明目的有异议，故，本院予以确认； 3.原告提交的手机银行账户明细13份，拟证实：2019年12月31日，原告通过手机银行，用尾号为5534的转给被告王雪尾号为2948首付款18万元；并通过以上帐号分12次，每次转给被告王雪2365.62元，代被告偿还一年12个月房贷共计28387.44元的事实。两被告对上述证据真实性无异议，只是对证明目的有异议，故，本院予以确认； 4.原告提交的房屋中介专用收据1份，拟证实：2019年10月3日，原告向第三人博兴县中房房地产服务有限公司支付中介服务费8000元，全面履行了合同义务。同时，第三人没有按照合同的约定给原告办理出房屋按揭贷款，其对原告不能履行本案合同负有相应的责任；其收取的中介费应返还给原告。两被告对该证据真实性无异议，只是对关联性有异议，故，本院予以确认。5、原告提交的手机通话录音光盘1张、通话录音整理笔录1份（通话双方为原告的二姐夫祁永强与第三人工作人员张凯月），拟证实：（1）2020年12月初，原告偿还完被告一年房贷后第三人告知原告不能为其办理房屋按揭贷款，多次协商未果，致使原告无法继续履行《存量房买卖合同》；（2）经中介与被告沟通协商，被告同意退还原告购房款10万元，但需等房屋卖出后支付；（3）中介告知不能办理贷款的理由是首付款达不到银行要求的30%，该理由违反三方合同对首付款18万元的约定，同时合同中也无首付款要达到银行要求的30%的约定；（4）因第三人过错，造成不能为原告办理房屋按揭贷款，是造成原告无法履行合同的根本原因。同时也证实第三人在本案合同签订过程中有过错。两被告对该证据真实性无异议，只是对证明目的有异议，本院予以确认。 6、两被告提交的《存量房买卖合同》一份，拟证实：合同第四条约定，乙方在本合同签订时向甲方支付定金17万元，支付方式按定金收据执行，在交付首付款时定金可以作为首付款。合同第十条第1款约定，签订本合同后，若甲方违约，则定金双倍赔偿乙方，如乙方违约，则定金不退。原告对该证据真实性无异议，只是对证明目的有异议，本院予以确认； 7、两被告提交的定金收据复印件一张，拟证实：2019年10月2日，王雪向陈凯强出具定金收据，内容为收到陈凯强交付的购房定金17万元，双方约定2019年10月1日支付定金2万元，并注明经买卖双方协商一致同意，如买方违约，此定金不予退还，如卖方违约，应按此定金数额双倍返还给买方，再次确定了定金数额及违约责任。原告对该证据有异议，本院认为，该证据系复印件，未提供原件予以核实，不予确认； 8、第三人提交的《存量房买卖合同一份》，拟证实：按照合同第四条约定，我们应收取中介服务费和贷款服务费等费用。合同促成后我们现在收到的8000元是中介服务费，这中介服务费是给客户促成买卖交易；贷款服务费等费用我们还没有收取。原告、被告均无异议，本院予以确认； 9、第三人提交的通话录音一份（时间为2020年12月19日，通话双方为陈凯强与第三人工作人员张凯月），拟证实：原告违约，不想买房了。原告在和我方工作人员张凯月的电话沟通中明确说明不想买房了，刚开始说让被告退15万元，被告不同意。后来又沟通到13万，还是不成。再后来被告王雪同意退10万元。这就回到了陈凯强二姐夫祁永强给张凯月打电话，说10万元退款的事（原告证据五）。原、被告对该证据真实性无异议，本院予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月2日，原告（乙方）与两被告（甲方）通过第三人（丙方）签订了《存量房买卖合同》，约定：两被告将其位于天元万和城C02号楼3单元1503号房产转让给原告，转让价款为880000元，合同第四条购房定金约定“乙方在本合同签订时向甲方支付定金170000元整，支付方式按定金收据执行……”第十一条其他约定：“甲乙双方约定签订合同乙方支付贰万元定金，2019年12月31日前支付壹拾捌万元首付款，甲方交房，乙方接贷款，本金利息同时接过户时结算本金抵房款，无论房价涨跌均以合同价过户。”第十二条：“如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。”等。合同签订后，原告于2019年10月2号支付定金10000元；2019年12月31号支付定金10000元、房款180000元，同日，被告孙建伟向原告出具收到条一张，载明：“本人孙建伟系天元万和城CO2号楼3单元1503室房屋的所有权人，现收到陈凯强交来用于购买本人位于天元万和城C02号楼3单元1503室房屋的购房房款人民币（大写）贰拾万元整（含定金贰万元），（小写）200000.00元。”2019年12月31日，被告将涉案房屋交付于原告。自2020年1月起陈凯强每月向王雪转账2365.62元（共转12笔）以偿还房贷，共计28387.44元。现涉案合同至今未能继续履行，形成本诉。 本院认为，原、被告及第三人之间签订的《存量房买卖合同》系三方当事人真实意思表示，且未违背法规、法律的强制性规定，为有效合同，当事人均应按照约定履行各自的义务。本案中原告诉求：1、解除涉案合同。因（2021）鲁1625民初330号案中的被告是本案的原告，也诉求解除涉案合同。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，本院确认解除原、被告签订的《存量房买卖合同》；2、被告返还购房款200000元及代偿房贷本息。因原告陈凯强在与第三人的电话录音中明确表示“这个房子我真必须要解除了”、“这个房子肯定不要了”，且事实上也存在不继续履行合同的行为，故，其构成违约，应依法承担相应的违约责任；其支付的订金，无权要求被告返还。关于定金金额，涉案合同第四条约定为170000元，第十一条约定为20000元，第十二条明确载明“如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。”，且2019年12月31号被告孙建伟向原告出具的收到条载明：“……现收到购房房款人民币（大写）贰拾万元整（含定金贰万元），（小写）200000.00元。”因此，涉案定金为20000元；被告扣除订金后应返还原告购房款180000元及代偿房贷28387.44元；至于其他利息，原告作为违约方主张被告支付，于法无据，本院不予支持。3、第三人退还原告中介费8000元。因涉案合同第十条明确约定“甲乙双方任何一方违约的，造成本合同无法履行的，由违约方承担丙方居间服务费”，另外，原告主张涉案合同未能履行的原因是第三人有过错，不能为其办理房贷，但未提交证据予以证实；故，原告的该项诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告陈凯强与被告孙建伟、王雪签订的《存量房买卖合同》； 二、被告孙建伟、王雪于本判决生效之日起十日内返还原告陈凯强购房款180000元及代偿房贷28387.44元，共计208387.44元； 三、驳回原告陈凯强对第三人博兴县中房房地产服务有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求。 案件受理费2416元，（已减半收取），由被告孙建伟、王雪负担2138元，由原告陈凯强负担278元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  孔 博 二〇二一年三月二十五日 法官助理  王思琦 书 记 员  韩 艳