山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0681民初231号原告：刘星，男，1958年11月15日出生，汉族，住龙口市。原告：刘芳汝，女，1984年5月1日出生，汉族，住龙口市。被告：龙口五洲国际商贸城有限公司，住所地山东省烟台市龙口市南山路与龙泉路交汇处，统一社会信用代码91370681586077792C。法定代表人：舒策丸，任经理。委托诉讼代理人：马志才，山东龙博律师事务所律师。原告刘星与被告龙口五洲国际商贸城有限公司（以下简称五洲商贸）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，本院依法追加刘芳汝为共同原告，刘芳汝明确表示与原告刘星诉讼请求一致，以刘星庭审陈述为准。原告刘星、被告五洲商贸的委托诉讼代理人马志才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘星、刘芳汝向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告支付逾期交房违约金共计116707.46元；2.请求法院依法判决由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年4月11日签订了《商品房预(销)售合同》，合同约定原告购买被告位于龙口五洲国际商贸城内(山东省烟台市龙口市南山路与龙泉路交汇处)的商品房一套，房屋总价款为545362元，原告于2015年4月11日一次性付清全部房款，被告应于2017年12月30日前交付房屋。但时至今日被告仍未交房。根据《商品房预(销)售合同》的约定，被告应当承担逾期交房违约金。违约金计算的法律依据为：1.根据《商品房预(销)售合同》第八条出卖人应当在2017年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2.根据《商品房预(销)售合同》第九条逾期超过150日后，买受人要求继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。截止2020年12月5日：545362×0.0002×1070天=116707.46元。以上诉求请法院以事实为依据，以法律为准绳，公开、公平、公正的判决。被告五洲商贸辩称：1.被告逾期交房属实，但逾期交房的时间不是原告所述的时间，事实上早在2018年6月30日原告即与被告公司的物业公司签订了商铺委托经营管理协议，此属于实际上的接收。因此被告方逾期交房的期限应为2018年1月1日-2018年6月29日，共计180天。逾期交房的违约金按每日万分之二计算为19633元。2.被告开发的楼房属商业地产，不同于普通的住宅地产，房屋销售有两种形式，一是商户自营房，一是商户委托经营房。原告购买的属于第二种形式，因此双方于2018年6月30日签订了委托经营管理协议，委托经营期间为10年，自2018年6月30日-2028年6月29日止。根据合同规定前三年免租金，从2021年7月1日租金归原告所有，被告收取10%的管理费。该委托经营协议系双方真实意思表示，合法有效，原告一方面与被告签订了委托经营协议，另一方面却又向法院提起诉讼，要求追索逾期交房违约金，依法不应支持。3.原告诉讼主体遗漏房屋共有人刘芳汝，应追加刘芳汝为本案原告。原告单方起诉与合同主体不符。综上被告同意向原告支付2018年6月30日之前逾期交房的违约金19633元，之后按照委托经营协议履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘星与刘芳汝系父女关系。2015年4月11日，原告刘星、刘芳汝与被告签订了编号为201504110006的《商品房预（销）售合同》，合同约定原告（买受人）购买被告（出卖人）位于黄城牟黄公路南的五洲国际商贸城综合体第**（单元）**116铺号房，该商品房用途为商业，建筑面积69.01平方米。计价方式为按建筑面积计算，单价（人民币）每平方米7902.65元，总金额545362元。付款方式为买受人在2015年4月11日前一次性付清房款545362元。交付条件及期限为：1.该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。2.出卖人应当在2017年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过150日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原告的购房款545362元实际于2015年4月9日交付被告，被告在收到款项后向原告出具收据，收据载明：2015年4月9日兹收到刘星、刘芳汝交来人民币伍拾肆万伍仟叁佰陆拾贰元整（￥545362）收款事项：房款37-116。下方收款人加盖被告五洲商贸的财务专用章。2015年4月11日当天，原告刘星、刘芳汝（甲方）另签署一份《商铺委托经营管理协议》，将其购买的龙口五洲国际商贸城项目37栋一层116号商铺全权委托龙口市五州国际物业管理有限公司（乙方，以下简称五州国际物业公司）进行出租和经营管理事宜。协议第三条第三款约定甲方应于房屋交付手续办理完毕后即将该商铺交付乙方；如因开发商的原因造成该商铺不能立即交付，则以开发商实际交付该商铺时间作为甲方向乙方交付该商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。开发商向甲方实际交付该商铺的时间迟延的，如甲方放弃向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间不变；如甲方向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间顺延至开发商实际向甲方交房之日开始计算……2019年8月27日，五洲国际物业公司与杜克栋、龙口市前行建筑装饰有限公司（以下简称前行建筑）签订商铺租赁合同，合同约定五洲国际物业公司将包括原告商铺在内的33.36.37栋单元租赁给杜克栋、龙口市前行建筑装饰有限公司，租赁区域建筑面积为8292.84平方米。租赁期限为7年，自2019年9月1日始至2026年8月31日止。另查明，涉案商铺至今未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。本院认为，二原告与被告签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应信守履行。合同签订后，原告按合同约定履行了交付房款的主要义务，被告亦应按合同约定履行按期交付房屋的义务。原被告在《商品房预（销）售合同》中明确约定交房时间为2017年12月30日前，被告未在上述约定期限内交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定以及《商品房预（销）售合同》第九条的约定，原告要求被告承担逾期交房违约金于法有据。关于逾期交房违约金的计算，二原告主张被告至今未交房，现请求自2017年12月31日起至2020年12月5日止的违约金；被告主张二原告与五州国际物业公司签订商铺委托经营管理协议，委托经营期自2018年6月30日起至2028年6月29日止，因此交房时间为2018年6月30日。由此可见，双方争议焦点为涉案商铺是否交付原告，交付时间如何认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，原被告未就房屋交付使用的方式另有约定，故被告转移占有即视为房屋交付。被告提交的原告与五州国际物业公司签订的商铺委托经营管理协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然本案中原告对委托经营期限起止时间有异议，但并不影响其他条款的法律效力。根据商铺委托经营管理协议第三条第三款的约定，本案非原告与被告办理交接手续后将商铺交付五州国际物业公司的情形，应属因开发商的原因造成商铺不能立即交付的情形，故被告实际交付该商铺的时间作为原告向五州国际物业公司交付商铺的时间，并由被告直接交付五州国际物业公司。本案中，被告未提交何时将涉案商铺实际直接交付五州国际物业公司的证据，但根据被告提交的五州国际物业公司与杜克栋、前行建筑签订的商铺租赁合同，2019年9月1日起涉案商铺转移至杜克栋、前行建筑占有，被告系基于原告委托五州国际物业公司经营管理的意思表示将涉案商铺转移至杜克栋、前行建筑占有，故此时应视为被告将涉案商铺交付原告。原告主张涉案商铺未取得竣工验收手续，但原告已通过委托经营的方式接收了涉案商铺，涉案商铺交付后原告再以此为由主张逾期交房违约金，于法无据。故被告的违约期为2017年12月31日至2019年8月31日，共计608天，根据《商品房预（销）售合同》中明确约定的违约金计算方式，应为66316元（545362元×2/10000×608天），对于原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告龙口五洲国际商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘星、刘芳汝逾期交房违约金66316元。二、驳回原告刘星、刘芳汝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2634元，减半收取1317元，由原告刘星、刘芳汝负担588元，由被告龙口五洲国际商贸城有限公司负担729元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙丽娜二〇二一年三月十一日书记员  王晓慧