辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终180号上诉人（原审原告）：朝阳市龙城区农村信用合作联社沈承信用社，住所地朝阳市双塔区中山大街一段32-2号。统一社会信用代码91211300MAOP53T36Y。负责人：霍万军，主任。委托诉讼代理人：刘占轩，该社职员。委托诉讼代理人：吴琼，辽宁天一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石娜，女，1988年7月22日出生，汉族，个体业主，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：董德庭，辽宁开疆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朝阳市天时电子科技有限公司，住所地朝阳市龙城区海河路五段126号105（一层）。统一社会信用代码91211303092719492C。法定代表人：李春龙，经理。原审第三人：王长明，男，1986年10月28日出生，蒙古族，农民，住朝阳县。原审第三人：刘妹，女，1987年1月16日出生，汉族，天时公司职工，住朝阳市龙城区。上诉人朝阳市龙城区农村信用合作联社沈承信用社（以下简称沈承信用社）因与被上诉人石娜、被上诉人朝阳市天时电子科技有限公司（以下简称天时公司），原审第三人王长明、原审第三人刘妹执行异议之诉一案，不服朝阳市龙城区人民法院（2019）辽1303民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈承信用社委托诉讼代理人刘占轩、吴琼，被上诉人石娜的委托诉讼代理人董德庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈承信用社上诉请求：1、依法撤销朝阳市龙城区人民法院（2019）辽1303民初464号民事判决并予改判；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、被上诉人石娜与天时公司之间的两份租赁合同期限不一致，同一房屋出现两份不同期限的合同，可见其租赁关系是不真实的；二、被上诉人石娜提交的流水单与自己陈述的交付租金方式不一致，并且交易流水单上的交易金额也与其提供的租赁合同约定的金额不符。以上两点，证明被上诉人石娜与天时公司之间不是真实的租赁关系，其租赁权不予保留，上诉人应实现抵押权。被上诉人石娜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求依法应予驳回。沈承信用社向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2019）辽1303执异3号执行裁定书，对石娜的租赁权不予保留；2、诉讼费用由石娜、天时公司负担。一审法院认定事实：2014年5月1日，石娜与天时公司及朝阳鑫时风电动车制造有限公司（简称鑫时风公司）签订了《房屋租赁合同》，约定：天时公司、鑫时风公司将坐落于双塔区友谊大街三段朝房权证字第××号、Ｒ1××00号、Ｒ1××99号、Ｒ1××03号、Ｒ1××02号、Ｒ1××04号，场地面积2025.79平方米租与石娜，租赁期限自2014年5月1日起至2029年5月1日止，房屋、场地年租金为20万元，租金按年结算，于每年的4月30日一次性交付，合同生效日期以天时公司出具的收款收据日期为准，天时公司应于合同生效之日起15日内将房屋交付石娜等。合同签订后，石娜于当日向天时公司、鑫时风公司交纳租金20万元，天时公司、鑫时风公司出具了收条，并将房屋交付，石娜装修后使用至今。另查，2014年7月4日，王长明与沈承信用社签订《借款合同》，从沈承信用社借款700万元，期限自2014年7月4日起至2016年7月3日止。同日，天时公司与沈承信用社签订《抵押合同》，以其朝房权证所字第××号房屋抵押担保，并进行了抵押登记。2016年12月23日，王长明、共同借款人刘妹与沈承信用社签订《借款合同》，借款700万元，期限自2016年12月23日起至2018年12月22日止。同日，天时公司与沈承信用社签订《抵押合同》，以其朝房权证所字第××号房屋抵押担保，并进行了抵押登记。合同签订后，在履行过程中，因王长明未按约定偿还贷款利息，沈承信用社于2017年8月16日起诉请求王长明、刘妹立即偿还借款本金700万元及利息，在变卖、拍卖抵押物所获价值的范围内优先受偿等。经主持调解，当事人自愿达成：“一、被告王长明、刘妹欠原告沈承信用社借款本金7,000,000元，于2017年10月31日前付清；二、被告王长明、刘妹给付原告沈承信用社借款利息（按借款合同约定的利率计算），利随本清；三、原告沈承信用社在折价、变卖、拍卖被告天时公司所提供抵押物获得的价值范围内优先受偿；四、案件受理费60,800元，减半收取30,400元，由被告王长明、刘妹负担，于2017年10月31日前给付沈承信用社。”的协议。该院2017年10月19日作出（2017）辽1303民初1143号民事调解书，调解书生效后，因王长明、刘妹未按协议履行，沈承信用社申请执行。2017年12月15日，该院作出（2017）辽1303执543号执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人天时公司所有的坐落于双塔区房屋所有权证号为R1406901房屋，产籍号Ⅱ-15-2-31C101B、Ⅱ-15-2-31C201B；二、查封期限三年。”2018年12月11日，该院作出（2017）辽1303执543号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人天时公司所有的坐落于双塔区（产籍号Ⅱ-15-2-31C101B、Ⅱ-15-2-31C201B）的房屋。”石娜对拍卖被执行人天时公司所有的坐落于双塔区（朝房权证所字第××号，产籍号为Ⅱ-15-2-31C101B、Ⅱ-15-2-31C201B）的房屋提出异议。该院于2019年1月29日作出（2019）辽1303执异3号执行裁定，裁定：“对坐落于双塔区（朝房权证所字第××号，产籍号为Ⅱ-15-2-31C101B、Ⅱ-15-2-31C201B）的房屋拍卖后应在房屋租赁合同约定的租赁期限内，保留案外人石娜租赁权。”现因沈承信用社不服裁定，诉至法院。一审法院认为，根据法律的规定，本案不存在撤销该院（2019）辽1303执异3号执行裁定书的问题，争议焦点主要是在对抵押物拍卖、变卖后对石娜的租赁权是否保留的问题。解决这一问题的关键是要看设定抵押权时租赁合同是否依法成立并已将租赁物交付承租人使用。从本案的情况分析，沈承信用社称2014年7月4日与王长明签订借款合同前对抵押物进行评估时房屋尚属毛坯状态，因此认为石娜与天时公司于2014年5月1日签订的租赁合同是虚假的，而庭审中石娜称2015年其将房屋装修完毕，从时间上看双方所述并不矛盾，沈承信用社以此证明石娜与天时公司所签合同为虚假合同，在没有其他证据佐证的情况下其观点不能成立，石娜与天时公司之间的房屋租赁合同依法成立并有效。既然房屋租赁合同有效并已将房屋实际交付石娜使用，那么王长明与沈承信用社于2016年12月23日签订借款合同时设定的抵押权则晚于房屋租赁，根据“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，沈承信用社的起诉，没有事实和法律依据，不予支持。石娜的抗辩理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决：驳回沈承信用社的诉讼请求。案件受理费60,800元，由沈承信用社负担。二审查明，2014年4月24日，王春雷与天时公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁期限自2014年4月24日起至2034年4月23日止。该合同中的房屋坐落、面积等事项空白。天时公司法定代表人李春龙在一审法院对其询问过程中陈述公司与王春雷签订的房屋租赁合同未实际履行，与石娜签订的房屋租赁合同按合同约定实际履行。2014年5月1日、2015年4月30日、2016年4月30日、2017年4月30日、2018年4月30日，天时公司、鑫时风公司分别向石娜出具了收取房租20万元的《收条》，其中：2017年、2018年房租系石娜丈夫刘永刚通过银行卡转账方式转入天时公司实际控制人刘野银行卡内。一审法院在对刘野询问过程中，刘野对转入其账户的款项为租赁费的事实无异议。天时公司为办理财产抵押需要，委托朝阳市泰运房地产估价有限责任公司对公司101B、201B房屋进行估价。2014年6月18日，朝阳市泰运房地产估价有限责任公司出具朝泰运房估字［2014］第1758号《房地产抵押估价报告》一份，该报告载明估价作业日期为2014年6月15日至2014年6月18日，确定估价对象在估价时点的抵押价值为15,116,610元。《房地产抵押估价报告》中“注册房地产估价师声明”第5条声明“注册房地产估价师己于估价时点2014年6月18日对估价报告中估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，因其提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任……。”该报告“估价技术报告”载明“该栋商用楼于2009年交付使用，于2014年4月取得朝阳市房产局颁发的房屋所有权证……。”报告附页粘贴照片4张，分别为估价商用楼全景照、友谊大街三段15号照、商网门面照、商网内部照，照片未显示拍照日期。《房地产抵押估价报告》载明估价报告有效期限一年，自2014年6月18日至2015年6月18日止。2014年7月9日，朝阳市房产局出具朝阳市房他证抵押TR1406184号抵押权证书，天时公司将估价房屋抵押给沈承信用社用于担保贷款。庭审中，沈承信用社提出《房地产抵押估价报告》中的照片显示评估过程中未发现有人占有使用案涉房屋。上述事实，有房屋租赁合同、收条、银行卡客户交易明细清单、房地产抵押估价报告、借款合同、抵押合同、抵押权证书、询问笔录等在卷佐证。二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：一是关于石娜对案涉房屋租赁权的效力认定问题；二是关于案涉房屋租金交付金额、方式的认定问题。关于石娜对案涉房屋租赁权的效力认定问题。经查，王长明与沈承信用社签订借款合同时间系2014年7月4日，天时公司与沈承信用社对案涉房屋在房产管理部门设定抵押日期为2014年7月9日，石娜与天时公司、鑫时风公司签订房屋租赁合同日期系2014年5月1日，应当认定案涉房屋在设定抵押前，石娜与天时公司、鑫时风公司之间设立了房屋租赁民事法律关系。关于沈承信用社提出案涉房屋存在两份租赁合同，石娜与天时公司、鑫时风公司之间的租赁关系不真实的问题。经查，天时公司与王春雷签订的房屋租赁合同并未实际履行，且沈承信用社也未提供证据证明石娜实际履行该份合同。故沈承信用社的该项上诉理由，不能成立，本院不予采纳；关于沈承信用社提出案涉房屋在抵押估价过程中未发现有人占有使用的问题。经查，房地产抵押估价报告中的照片既未显示拍照日期，沈承信用社又未提供证据证明该组照片即为争议房屋现时状况，且房地产抵押估价报告声明该报告仅限于估价对象的外观，不承担对估价对象相应权益的责任，故不能认定案涉房屋在评估中存在无他人占有使用情形。沈承信用社的该项理由，不能成立，本院不予采纳。综上，石娜与天时公司、鑫时风公司之间设立的房屋租赁民事法律关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方意思表示真实，且沈承信用社未提供证据证明该房屋租赁合同系贷款抵押之后补签，应认定石娜与天时公司、鑫时风公司之间房屋租赁关系合法有效，石娜在租赁合同约定的期限内对案涉房屋享有租赁权。关于租金交付金额、方式的认定问题。租赁合同约定房屋每年租金20万元，按年结算，且于每年的4月30日一次性支付。根据天时公司、鑫时风公司出具的收条时间来看，应当认定石娜履行了支付租金义务。关于沈承信用社提出租金支付金额、方式不一致，石娜与天时公司之间租赁关系不真实的问题。经查，天时公司实际控制人刘野对2017年、2018年转入其账户的款项为租赁费及2014年至2016年现金支付租赁费的事实不持异议，虽然转账金额部分大于房租金额，并早于合同约定的支付期限，但不影响对石娜履行支付房租义务的认定，且沈承信用社未提供证据佐证石娜与天时公司、鑫时风公司之间并非存在着房屋租赁民事法律关系。故沈承信用社的该项理由，不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人朝阳市龙城区农村信用合作联社沈承信用社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60,800元，由上诉人朝阳市龙城区农村信用合作联社沈承信用社负担。本判决为终审判决。审判长  王文沅审判员  张海龙审判员  郭敬明二〇二一年三月五日书记员  张 吉（法官助理代）