山东省济南市历下区人民法院行 政 判 决 书（2021）鲁0102行初16号原告刘某某，男，1973年出生，汉族，住济南市历下区。被告济南市住房和城乡建设局，住所地济南市。法定代表人陈勇，局长。出庭负责人王汉玺，济南市住房和城乡建设局副局长。委托代理人李刚，济南市住房和城乡建设局工作人员。委托代理人闫国伟，山东辰静律师事务所律师。原告刘某某诉被告济南市住房和城乡建设局不履行法定职责一案，向本院提起行政诉讼。本院于2021年1月11日立案后，依法向被告济南市住房和城乡建设局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭于2021年3月16日公开开庭审理了本案。原告刘某某，被告济南市住房和城乡建设局的出庭负责人王汉玺、委托代理人李刚、闫国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某诉称，2019年10月份，原告在济南市历下区新悦广场购买公寓一套，当时在售楼处被收取团购费三万元，三万元团购费对应一套房子。此三万元在原告签订购房合同后，并没有计入房款总额中，原告一直认为承销机构此举属违规行为。2019年12月5日，被告出台《关于规范全市新建商品房委托销售行为的通知》，明确要坚决打击查处承销机构变相收取购房人佣金，向购房人收取“团购费、入会费、诚意金、服务费、电商费”等不计入房款费用的行为，存在违法违规且拒不整改的企业，将被暂停网签、中止销售并记入企业不良行为诚信档案，情节严重的列入黑名单。对于上述明令禁止的行为，市、区两级住房城乡建设部门将进一步加大监管力度，各相关企业要在12月10日前组织自查并整改到位。原告此后曾多次拨打12345热线投诉，并于2020年6月向被告书面投诉要求被告对房地产项目违规收取团购费的行为进行查处，被告于2020年6月9日回复，但并未回应原告诉求，并未进行查处。原告认为，根据《山东省商品房销售条例》第三十一条规定：“已取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构，在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款”。原告有权要求被告对违法行为进行查处，但被告拒不履行职责，属违法行为。原告的诉讼请求：1.判决被告不履行职责违法;2.判决被告履行职责对承销机构的违规行为进行查处；3.诉讼费由被告承担。原告刘某某提交如下书面证据：1.济南市住房和城乡建设局作出的济建房字[2019]11号《关于规范全市新建商品房委托销售行为的通知》一份，证明该文件第4条规定承销机构不得变相收取购房人佣金，不得通过第三方价外加价，向购房人收取“团购费、入会费、诚意金、服务费、电商费”等除预订款、预付款以外的任何形式的费用，承销机构所收取的全部费用应纳入购房人的总房款，且购房人所支付的用于购房的总价款应与购房合同中约定的总房款一致；2.新悦广场团购服务协议、收据各一份；3.济南市住房和城乡建设局出具的《关于的回复》；4.《商品房买卖合同》一份;5.2019年10月22日,济南惠昌置业有限公司出具的发票一份，金额为333210元。被告济南市住房和城乡建设局辩称，被答辩人刘某某曾多次通过12345反映其在购房过程中被违规收取团购费，答辩人经过调查，已通过电话方式向被答辩人刘某某进行了答复。2020年5月2日，被答辩人刘某某又通过EMS形式向答辩人邮寄《关于历下区新悦广场收取团购费的举报》，答辩人收悉后，积极联系开发企业，并听取销售企业与被答辩人刘某某的相关意见。2020年6月9日，答辩人依法作出《关于的回复》，并向被答辩人刘某某进行了送达。关于原告在起诉状中陈述的《山东省商品房销售条例》第31条，该条例明确规定当事人双方另有约定的从其约定。综上所述，答辩人已履行了法定职责，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告济南市住房和城乡建设局于法定期限内向本院提交了以下证据、依据：1.2019年10月18日，济南12345承办单，证明就原告刘某某反映的问题作出过答复;2.2020年5月21日关于历下区新悦广场收取团购费的举报及邮寄单、2020年6月9日关于《关于历下区新悦广场收取团购费的举报》的回复，证明已在法定期限内履行了法定职责;3.2019年9月25日,原告与山东创辉房地产营销策划有限公司签订的团购服务协议。经庭审质证，原告对被告济南市住房和城乡建设局所举证据1认为与本案无关，对证据2-3的真实性无异议。本院认为，被告所举证据1反映的购买优惠问题与本案无关，本院对证据1不予确认；对证据2-3的真实性予以确认。被告对原告所举证据1-5的真实性均无异议，本院予以确认。经审理查明，原告向被告济南市住房和城乡建设局提交《关于历下区新悦广场收取团购费的举报》一份，主要内容为“济南市住房和城乡建设局：本人于2019年10月份在济南市历下区新悦广场购买公寓一套，当时在售楼处被收取团购费三万元。此三万元在本人签订购房合同后，并没有计入房款总额中，发票中也没包括这三万元。本人一直认为开发商此举属违规行为。……本人认为住建局不予处理的行为属于工作上不作为，现强烈要求住建局对涉及收取本人团购费行为的开发商进行处罚，并要求开发商归还本人三万元团购费”。2020年6月9日，被告济南市住房和城乡建设局作出《关于的回复》，主要内容为“刘某某同志：我局收到你寄来的《关于历下区新悦广场收取团购费的举报》信后，我局高度重视，多次联系开发企业，积极沟通，现将沟通结果回复如下：您于2019年9月25日认购了济南惠昌置业有限公司开发的新悦广场项目的5-104。认购之前，签订了《新悦广场团购服务协议》并交团购费3万元整。2019年10月14日签订了网签合同。因部分房地产承销机构在代理销售新建商品房过程中，假借“享受优惠”名义，采取强迫或变相强迫的方式，向购房者收取“团购费、入会费、诚意金、服务费、电商费”等费用，且所收费用不允许抵扣购房款，也不出具收费发票，引发了购房者的强烈不满和投诉。为规范全市新建商品房委托承销行为，保障购房人的合法权益，营造公平的市场环境，促进房地产市场平稳健康发展。我局于2019年12月5日下发了《关于规范全市新建商品房委托销售行为的通知》，明确规定“承销机构不得变相收取购房人佣金，不得通过第三方价外加价，向购房人收取“团购费、入会费、诚意金、服务费、电商费”等除预订款、预付款以外的任何形式的费用，承销机构所收取的全部费用应纳入购房人的总房款，且购房人所支付的用于购房的总价款应与购房合同中约定的总房款一致。”经过沟通，企业反馈意见：一是在当时销售过程中并未违规且客户是自愿参加团购优惠政策；二是当时收取的团购费已经做了购房价格上的优惠，客户是受益的，如果不参加团购，不可能享受购房优惠，现要求退还团购费不合理；三是关于购房人提出的退房之事，因双方买卖契约已成立，企业不同意退房。经过协调，目前企业对所收取的3万元的团购费已开具发票，如果想继续退房，建议通过司法程序”。另查明，2019年9月25日，甲方山东创辉房地产营销策划有限公司与乙方刘某某签订《新悦广场团购服务协议》一份。2019年9月25日，山东创辉房地产营销策划有限公司出具收据一张，主要内容为“交款单位刘某某，收款事由为团购服务费，人民币3万元”。2019年10月14日，出卖人济南惠昌置业有限公司与买受人刘某某签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买和昌新悦广场项目5号楼1-104号房屋，总价款333210元。2019年10月22日，济南惠昌置业有限公司向刘某某开具山东增值税普通发票一张，金额333210元。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条规定“被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。但是，被诉行政行为涉及第三人合法权益，第三人提供证据的除外。”本案中，被告在涉案回复中反馈的企业意见以及告知原告“经过协调，目前企业对所收取的3万元的团购费已开具发票”的情况并未提供书面证据予以证实，且对于原告所反映的团购费3万元是否纳入总房款等的情况也未回应或提供证据，故被告所作涉案回复内容主要证据不足，依法应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：一、撤销被告济南市住房和城乡建设局于2020年6月9日作出的《关于的回复》；二、被告济南市住房和城乡建设局针对原告刘某某提交的《关于历下区新悦广场收取团购费的举报》于本判决生效之日起，在法定期限内重新作出具体行政行为。案件受理费50元，由被告济南市住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 刘 文人民陪审员 李 杰人民陪审员 马跃进二〇二一年三月十八日法官 助理 杨淑贤书 记 员 黄晓斐