新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初8024号 原告：新疆佳雨房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区西山路104号怡和山庄综合楼3号楼3单元303室。 法定代表人：王树堂，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋颖慧，新疆志通律师事务所律师。 被告：乌鲁木齐瑞康达健身服务管理有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区西山西街266号二层。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 被告：陈亮，男，汉族，1982年9月11日出生，乌鲁木齐瑞康达健身服务管理有限公司总经理，住乌鲁木齐市米东区。 二被告共同委托诉讼代理人：徐尔蔓，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原告新疆佳雨房地产开发有限公司（以下简称佳雨公司）与被告乌鲁木齐瑞康达健身服务管理有限公司（以下简称瑞康达公司）、陈亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳雨公司的委托诉讼代理人蒋颖慧，被告瑞康达公司、陈亮的共同委托诉讼代理人徐尔蔓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳雨公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的合同编号为20151202号、（佳雨字）20160524号、（佳雨字）20161026号的三份租赁合同；2、判令被告支付原告租金1,745,519元；3、判令被告支付原告违约金568,000元。以上合计金额：2,313,519元。事实和理由：2015年12月2日至2016年11月1日，原、被告分别签订编号为20151202号、（佳雨字）20160524号、（佳雨字）20161026号的三份租赁合同，合同约定将原告所有的位于乌鲁木齐市沙依巴克区西山西路237号地上建筑面积为2082平方米、627.71平方米以及位于乌鲁木齐市沙依巴克区西山西街274号佳雨Ⅰ城负二层A1电梯西侧场地约20平方米租赁给被告经营使用，合同对租赁期限、租金数额及支付方式、违约责任等条款进行了约定。合同签订后，原告依约履行交付房屋义务，但是被告却因为经营不善未能按时支付租金，原告多次催要租金未果。2019年9月11日被告陈亮以担保人身份向原告出具担保函一份，同意将其名下位于乌鲁木齐市米东区，建筑面积为145.57平方米的房屋作为抵押物为原告债权提供连带责任担保。2020年5月13日，被告的负责人通过微信告知原告退租，并同意原告对外转租租赁物，原告接到被告的退租通知后表示同意解除双方的租赁合同，但是被告应当付清2020年5月13日之前所欠租金及其他费用，但是上述费用被告至今未支付原告。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告瑞康达公司、陈亮辩称，第一、原告与被告瑞康达公司签订了三份租赁合同，属于三个租赁合同法律关系，三个合同单独成立，应当针对每一个合同单独提起诉讼不应当在一个案件进行审理；第二、被告瑞康达公司与原告签订的合同属实，被告瑞康达公司在租赁期限内向原告支付了保证金15万元，该保证金应当折抵房租，2019年之前的房租双方是结清的，2019年被告瑞康达公司支付的租金合计231,100元，欠付租金没有原告主张的那么多；第三、自2018年年底至2019年整年社区开始以各种理由干扰被告瑞康达公司营业，比如要求被告瑞康达公司雇佣20人以上的保安才能营业，要求客户不能携带洗发水、沐浴液等，要求被告瑞康达公司每天晚上必须9点半关门，整个西山友好商城的商户苦不堪言，社区的各种行为导致被告的成本加大，大量客户流失，业务量急剧下降，入不敷出。上述事实原告均是知晓的也参与过协调，深知被告瑞康达公司面临的资金困难和困境；第四、被告陈亮签署的担保函不具有法律效力，2019年9月原告将被告陈亮叫过去签署担保函，不签字不让走，被告陈亮为了脱身提出只要原告答应2019年房租不涨按着原来的租金支付就签字，原告答应并安排会计、司机、法务挟持陈亮回家拿房屋买卖合同并带至房产交易大厅核查后强迫陈亮签字总共僵持了近10个小时，期间不让吃饭不让喝水，限制了人身自由；第五、在2019年11月，原告再次将陈亮带到原告处当面明确告知走程序，房屋收回对外转租，要是不同意就直接在门外贴公告封门，陈亮怕贴公告引起会员恐慌，答应了原告的要求并采取措施协调转移会员，因此双方的合同是自此解除的，2020年1月开始就遇到乌鲁木齐疫情封城，解封后健身房一直也没有营业使用，原告通知被告瑞康达公司办理结算，将没有转租出去期间的租金也算到被告瑞康达公司头上，被告瑞康达公司觉得有失公平。解除合同的提出方是原告而不是被告，合同解除的违约金不应当由被告瑞康达公司支付。关于逾期支付租金的违约金，逾期支付租金非被告瑞康达公司主观因素导致，社区干扰营业及疫情导致客户量急剧下降是被告瑞康达公司无法如期支付租金的原因，我们认为被告瑞康达公司不应当支付违约金，此外原告方主张违约金明显过高。最后请求原告和法院考虑被告瑞康达公司的实际困难和疫情不可抗力影响酌定减免6个月租金。请求法院对被告瑞康达公司进行破产清算，健身房的全部投入包括装修、建设器材都不在被告瑞康达公司的控制范围，原告已经将健身房整体对外转租，被告瑞康达公司早已资不抵债，员工全部离职，处于停业状态，名存实亡只有进入破产程序才能解决本案实际问题。 原告佳雨公司围绕诉讼请求提交以下证据： 证据1、租赁合同3份，拟证明：原、被告之间存在租赁合同关系，按照合同约定原告将其所有的涉案房屋以及佳雨一层负二层A1电梯西侧场地约20平方米和建筑面积为627.21平方米的房屋租赁给被告经营使用，合同中对租赁期限，租金及支付方式，双方的权利义务，合同解除条件，违约责任均做了明确约定，涉案租赁物都在一块儿土地上，只是面积大小不同，应当合并审理。 被告对上述三份合同的真实性不持异议，但认为三份合同属于不同的合同关系，应当单独审理，同时认为违约金的约定过高，应当予以调整选择适用。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 证据2、新2018乌鲁木齐市不动产权第XXXX号产权证，拟：证明原告对涉案租赁物有所有权，因此具有对外出租的权利。 被告对该组证据的真实性、合法性、惯性不持异议。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 证据3、催费通知书原件5份、解除合同通知书1份，拟证明：合同履行中被告未按约定向原告支付租金，原告分别于2019年5月7日，6月7日，11月12日，11月30日，2020年4月30日，5月13日向被告发出催费通知书，催促其尽快结清所欠各项费用及房租，并要求其按约定承担违约金。 被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，被告认为该组证据均没有被告公司的签章也没有法定代表人的签字。关于合同解除事宜，原、被告是2019年11月通过微信及面对面谈的，当时原告没给我们发解除通知书，该份解除通知书的时间是原告后期对外转租后的时间，双方实际解除租赁合同的时间是2019年11月，原告将解除后未转租期间的租金合算到被告名下显失公平。 该证据未加盖被告瑞康达公司公章，也未经该公司法定代表人签字确认，马磊的身份无法确认，故本院对该组证据在本案中的真实性、合法性、关联性均不予确认。 证据4、担保函原件一份以及不动产信息查询结果一张，拟证明：1、2019年9月11日，被告陈亮以担保人身份向原告出具担保函一份，同意以其名下位于乌鲁木齐市米东区，建筑面积为145.57平方米的房屋一套为原告的债权提供连带保证责任担保；2、被告陈亮所提供的房产信息真实。 被告对担保函的真实性、合法性、关联性均不予认可，被告认为担保函系陈亮被限制人身自由的情况下签署，且未办理抵押登记，抵押行为无效。对不动产信息查询结果的真实性不持异议。 本院对担保函的真实性予以确认，合法性关联性综合本案查明其他事实再行认定。对不动产信息查询结果的真实性、合法性予以确认，关联性综合本案查明其他事实再行认定。 证据5、微信聊天记录截图打印件2张，证明：1、2020年5月19日，被告瑞康达公司的法定代表人陈亮以发微信的方式通知原告退租，理由为其经营不善无法继续营业，并同意原告对外转租租赁物；2、由于被告提前单方终止合同，按照租赁合同第12条，违约责任12.2款的规定被告瑞康达公司应向原告支付剩余租期内全部租金10%的违约金。 被告对该组证据的真实性认可，对原告要证明的问题不认可，被告认为双方的解除合同的时间是2019年11月，该微信聊天的内容是为了配合原告办理转租手续，新的承租人要求必须看到上一个承租人办理退租的手续才愿意签合同。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 证据6、佳雨公司出租瑞康达收房租明细表一张，拟证明：合同履行期内，原告共收到被告支付房屋租金3,795,995元，保证金150,000元，具体分项在明细里面列明了。 被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，被告认为其已付租金是394.09425万元，除此之外还支付了15万元的保证金，合计支付409.09425万元。被告向法庭提交的凭证是404.90425万元，相差的5万元是其中有一份5万元保证金的凭证被告找不到了。 因该组证据是原告单方制作，被告对该证据不予认可，本院对该组证据在本案中的真实性、合法性、关联性均不予确认。 被告瑞康达公司、陈亮提交以下证据： 证据1、银行回单一份，微信聊天记录7份截屏，手机银行转账2份截屏，拟证明：被告瑞康达公司2019年合计支付租金231,100元，但2019年12月1日支付的1万和2019年12月12日支付的8,000元凭证没找到。 原告对该组证据银行回单的真实性认可，因7份聊天记录和2份手机转账因为未提供手机原件，对真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院对银行回单的真实性、合法性、关联性予以确认，对微信聊天记录7份截屏，手机银行转账2份截屏的真实性、合法性、关联性均不予确认。 证据2、2份微信截图，拟证明：原告公司员工霍梁分别于2019年11月9号、11号通过微信通知被告收房，后将被告公司法定代表人陈亮约到原告公司就合同解除及收房事宜进行了面谈，当时双方已经达成一致。 原告对该组证据的真实性不持异议，对要证明的问题不予认可，被告认为该聊天仅能反映出原告在催要租金，无法证明合同的解除时间。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 证据3、2015年12月2日缴纳10万元保证金收据一份，拟证明：被告瑞康达公司共向原告缴纳了保证金15万元，但是仅开具了10万元收据。 原告对收据的真实性不持异议，对被告想要证明的问题不认可，原告公司承认收到被告交来的保证金是10万元，出具的收据也是10万元，并不像被告所称给交纳的是15万元保证金。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 证据4、64份票据原件（其中有收据、支票和银行转账凭证），拟证明：1、被告瑞康达公司已付租金3,940,942.5元，除此之外还支付了15万元的保证金，合计支付4,090,942.5元。但是被告仅能向法庭提交4,040,942.5元的付款凭证，相差的5万元是其中有一份5万元保证金的凭证找不到了。鉴于原告对15万元的保证金是认可的，因此另外5万元被告就不再出示凭证了。 原告对该组证据的真实性不持异议，证明的问题不予认可，原告认可共收到被告付款4,040,942.5元，其中租金3,890,942.5元，保证金150,000元。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2015年12月2日，原告（甲方、出租方）与被告瑞康达公司（乙方、承租方）签订编号为20151202号《租赁合同》，约定：甲方将乌鲁木齐市沙依巴克区西山路237号房屋地上二层建筑面积为2082平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2016年5月1日至2024年4月30日止，乙方承租房屋三年内每年租金为1,139,895元，租金价格3年内不予调整，每3年递增10%，乙方需先交租金后再使用房屋，乙方首次交付租金，在签订合同之日，之后的租金每半年支付一次，乙方需在到期前30天支付租金；乙方必须按照合同要求缴纳租金，甲方在乙方第一期租金及保证金全额缴纳后的5日内将房屋交付乙方，乙方应当向甲方缴纳租房保证金150,000元；乙方逾期交付租金达十天的，乙方所欠各项费用累计达20,000元的，甲方有权提前解除合同并不退还履约保证金及租金等费用；乙方逾期交付租金及其他费用的，除如数补交外，还应按日支付万分之五的违约金，乙方单方终止合同，应提前10天通知甲方，并向甲方承担剩余租期内全部租金10%的违约金；合同签订后10个工作日乙方向甲方支付部分保证金100,000元及部分第一期租金100,000元，2016年3月31日前，乙方支付第一期租金剩余部分469,947.5元，及保证金剩余部分50,000元。 2016年6月3日，原告（出租方、甲方）与被告瑞康达公司（承租方、乙方）签订《补充合同》，约定：甲方将位于乌鲁木齐市沙依巴克区西山西街274号，佳雨Ⅰ城负二层A1电梯西侧场地约20平方米租赁给乙方。租赁期限自2016年5月1日至2024年4月30日；乙方租金按年向甲方缴纳，年租金200,000元，第一年租金需在合同签订之日3日内一次性付清，下年度租金，乙方需在上一年度到期前30日内向甲方支付；合同未约定的违约责任及其他未约定同类事项均可按照双方签订的20151202号合同内容执行。 2016年11月1日，原告（出租方、甲方）与被告瑞康达公司（承租方、乙方）签订编号为20161026号《租赁合同》，约定：甲方将位于乌鲁木齐市沙依巴克区西山西路237号的房屋地上二层，建筑面积为627.71平方米的房屋租赁给乙方。租期为2016年11月1日至2024年4月30日；年租金为260,105元，租金每半年支付一次，乙方应于2016年11月30日前向甲方支付半年租金130,052.5元（包括20151202号合同租金569,947.5元）合计700,000元。该合同其他条款权利义务与双方签订的20151202号合同一致。 上述合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告未按照合同约定的方式交纳租金，合同履行过程中原告公司职工霍梁与被告瑞康达公司法定代表人陈亮数次通过微信协商交付租金及合同解除事宜。2019年11月9日，霍梁向陈亮发送微信：“下周你这没有收到20万，我们就走程序了，我尽力了”，陈亮回复：“好的，我两手准备吧！麻烦您了！走程序怎么弄？贷款我也做。总是要面对的。”2019年11月11日，霍梁向陈亮发送微信：“走程序，我就收房了。”陈亮未回复。2020年5月19日，陈亮向霍梁发送微信：“瑞康达健身服务管理有限公司，承租佳雨二楼！现因经营不善，无法继续营业，今日开始退租，同意佳雨集团对外转租。” 关于租金及保证金的交纳情况，2015年11月至2020年1月期间，被告分60余笔共向原告付款4,040,942.5元，双方对4,040,942.5元中包含100,000元保证金均不持异议，但原告认为2016年5月6日被告支付的519,947.5元中有50,000元系用于支付保证金，被告认为该笔付款均是用于支付租金。 另查明，2019年9月11日，被告陈亮向原告出具担保函一份，载明：“被担保人瑞康达公司与贵司租赁合同关系，因被担保人瑞康达公司未按照租赁合同约定支付租金及其他费用，现为保障贵司的债权，本担保人愿为被担保人瑞康达公司拖欠贵司的债务提供担保。担保的范围包括但不限于被担保人因违约产生的应支付的租金、利息、违约金、损失赔偿金、实现债权费用等债务。本担保人为被担保人瑞康达公司上述债务的偿还提供连带保证责任，保证期限为2019年9月11日起两年，同时声明，本担保人同意将自有的位于乌鲁木齐市米东区米东南路东一巷300号溪语原筑小区3栋18层3单元1801跃层（建筑面积145.57平方米）作为抵押物提供担保。本担保函签字后贵司收到即生效。” 本院认为，本案涉及以下事实及法律问题：一、三份租赁合同是否应当在本案中一并审理；二、原告与被告瑞康达公司签订的三份合同至今的履行状态；三、被告瑞康达公司欠付原告租金的具体数额；四、被告陈亮在本案中是否应当承担责任。关于上述问题，本院分析如下： 一、三份租赁合同是否应当在本案中一并审理。 本案中，虽然原告与被告瑞康达公司分别签订编号为20151202号《租赁合同》、《补充合同》、编号为20161026号《租赁合同》的三份合同，但是三份合同的出租方与承租方一致，涉及的租赁场地均属于同一不动产权属证书项下房屋且具有相连关系，被告在交纳租金时也未对租金用途作出详细区分，三份合同中关于租金的交纳亦有交叉约定，三份租赁合同可以视为原、被告双方对于同一租赁物不同区域之间租金支付方式的不同约定，故为避免当事人诉累，节约司法资源，三份合同在本案中一并处理并无不妥。 二、原告与被告瑞康达公司签订的三份合同至今的履行状态。 从原、被告提交的原告公司职员霍梁与被告瑞康达公司法定代表人陈亮的微信聊天记录可知，双方曾于微信中对合同履行及合同是否解除进行过磋商。被告瑞康达公司法定代表人陈亮在2019年5月19日的微信聊天中明确表示“今日开始退租”该条微信聊天内容应视为被告瑞康达公司明确作出了解除合同的意思表示，该微信聊天内容发送至原告公司职员霍梁的手机后，原告佳雨公司亦实际将案涉房屋另行出租给案外人使用，原告与被告瑞康达公司订立的租赁合同已经双方协商一致后解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”故双方合同解除的时间应当确定为2019年5月19日陈亮微信发送至霍梁手机之时，而在此之前原告公司职员霍梁虽然在微信中表示“我们就走程序了”、“走程序，我就收房了”但陈亮发送的微信内容均未明确通知被告即刻解除合同或实际要求被告瑞康达公司立即搬离，仅是双方对履行合同进行的磋商，故原告与被告瑞康达公司签订的三份合同均已于诉讼前经双方协商一致解除，原告再次请求判令解除上述三份合同，本院不予支持。 现原告以“乙方单方终止合同，应提前10天通知甲方，并向甲方承担剩余租期内全部租金10%的违约金”的合同约定向被告主张违约责任，故原告该项诉讼请求能否成立，首先需确认谁是明确作出解除合同意思表示的一方，综合原、被告提交证据，可知明确提出解除合同的一方为被告瑞康达公司的法定代表人陈亮（理由如上所述）原告该项诉讼请求的前提已成立，但庭审中被告辩称违约金过高，请求人民法院依法予以调整。 关于原告该项违约金的计算方式是否过高，本院认为，违约金具有“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的双重性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，约定的违约金不应过分高于造成的损失，否则有失公平，而租赁合同纠纷中，承租人提前退租给出租人造成的损失主要是寻租期内的租金损失。本案中，出租人佳雨公司未能举证证明其在未收取租金的损失之外，还存在其他损失，同时被告瑞康达公司退租后，原告已将案涉房屋出租给案外人使用，故违约金本院酌情支持3个月寻租期的租金损失400,000元【（1,139,895元＋200,000元＋260,105元）÷12个月×3个月】。 三、被告瑞康达公司欠付原告租金的具体数额。 1、编号为20151202号《租赁合同》在2016年5月1日至2020年5月19日共应当交纳租金4,618,917元【1,139,895元×3年（2016年5月1日至2019年4月30日）＋1,139,895元×1年（2019年5月1日至2020年4月30日）＋1,139,895元÷365天×19天（2020年5月1日至2020年5月19日）】； 2、《补充合同》在2016年5月1日至2020年5月19日共应当交纳租金810,410.96元【200,000元×4年（2016年5月1日至2020年4月30日）＋200,000元÷365天×19天（2020年5月1日至2020年5月19日）】； 3、编号为20161026号《租赁合同》在2016年11月1日至2020年5月19日共应当交纳租金923,907.21元【260,105元×3年（2016年11月1日至2019年10月31日）＋260,105元÷12个月×6个月（2019年11月1日至2020年4月30日）＋260,105元÷365天×19天（2020年5月1日至2020年5月19日）】。 上述三份合同在租赁期限内共产生租赁费6,353,235.17元（4,618,917元＋810,410.96元＋923,907.21元），被告共提交4,040,942.5元的付款凭证，原、被告均认可其中有100,000元付款系用于支付保证金，但双方对于2016年5月6日被告支付的519,947.5元的付款用途存在争议，原告认为其中有50,000元系用于支付保证金，被告认为该笔付款均是用于支付租金，本院认为2016年5月6日的进账单款项用途注明为租金及保证金，同时双方在编号为20151202号《租赁合同》中有关于519,947.5元的约定为“2016年3月31日前，乙方支付第一期租金剩余部分469,947.5元，及保证金剩余部分50,000元。”再结合被告其余的付款数额，本院认为，原告的诉称意见有合同及事实依据，本院予以采信，故被告实际支付租金的数额应为3,890,942.5元（4,040,942.5元-100,000元-50,000元），保证金数额为150,000元，被告存在欠付租赁费2,462,292.67元（6,353,235.17元-3,890,942.5元）的事实，本案中原告实际主张租金1,745,519元系原告对自己诉讼权利进行的处分，符合法律规定，故本院对原告请求判令被告支付租金1,745,519元的诉讼请求予以支持。 关于被告已经交付的保证金150,000元，是否应当冲抵租金的问题。本院认为，双方在租赁合同中明确约定：“乙方逾期交付租金达十天的，乙方所欠各项费用累计达20,000元的，甲方有权提前解除合同并不退还履约保证金及租金等费用。”被告瑞康达公司在合同履行过程中，未依约交纳租金，且欠付租金的数额远超20,000元，依据上述合同，保证金不应当用于冲抵租金，本院对被告的辩称意见不予采纳。 四、被告陈亮在本案中是否应当承担责任。 被告陈亮自愿为被告瑞康达公司欠付原告债务提供连带责任担保，并明确担保的范围包括但不限于被担保人因违约产生的应支付的租金、利息、违约金、损失赔偿金、实现债权费用等债务，原告在保证期限内向二被告主张权利具有合同及法律依据，故陈亮在本案中应当承担连带还款责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告乌鲁木齐瑞康达健身服务管理有限公司、陈亮支付原告新疆佳雨房地产开发有限公司租金1,745,519元； 二、被告乌鲁木齐瑞康达健身服务管理有限公司、陈亮支付原告新疆佳雨房地产开发有限公司违约金400,000元。 三、驳回原告新疆佳雨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 以上被告应付原告款项，应于本判决生效之日起十日内付清，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼标的2,313,519元，实际给付标的2,145,519元，占诉讼标的92.74%。本案受理费25,308.16元（原告已预交），由原告佳雨公司负担7.26%即6,934.92元，由被告瑞康达公司、陈亮负担92.74%即183,737.24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  张 阳 人民陪审员  滕永顺 人民陪审员  宗 义 二〇二一年三月十四日 书 记 员  王小燕