广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3622号上诉人（原审被告）：李万，男，1993年7月14日出生，汉族，住广东省德庆县。上诉人（原审被告）：刘凯燕，女，1991年9月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：宋剑良，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：麦超强，男，1979年11月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淑敏，广东格林律师事务所实习人员。上诉人李万、刘凯燕因与被上诉人麦超强房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李万、刘凯燕上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判李万承担定金50000元的违约责任；2.本案一审、二审诉讼费用由麦超强承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，李万在签订《房地产买卖合同》后，通过查询征信知道了自己的征信问题，已经与麦超强协商一致，双方按照保证书的内容继续履行合同。虽然保证书是由李万所写，没有麦超强的签字，但该保证书的内容是双方协商一致的结果，麦超强同意按照该协议内容履行合同，且现场接受该协议内容，其行为也表示双方已经达成一致意见。二、一审庭审时，麦超强明确表示于2019年9月21日现场收取了保证书，也充分说明双方已经对合同履行进行了协商且协商一致，刘凯燕才会于当日继续签订《广州市存量房买卖合同》，合同签订后因双方争议才导致麦超强违背承诺，提起本案诉讼。三、一审法院判决刘凯燕承担违约责任适用法律错误。李万与麦超强签订《房地产买卖合同》，因李万的征信出现问题，由刘凯燕签订《广州市存量房买卖合同》，但刘凯燕在《房地产买卖合同》和保证书中均未签字，违约责任也不应由刘凯燕承担。特提起本案诉讼，望判如所请。麦超强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第一，李万早已于2019年1月4日被佛山市顺德区人民法院采取强制消费措施，限制李万购买不动产。李万在被法院采取限制消费措施期间，违反限制消费令，购买不动产，说明李万是恶意违约，其应承担相应的违约责任。第二，李万出具的保证书，是其单方承诺和保证，双方没有达成一致，李万也并没有按照保证书的承诺来履行。李万自己违反了承诺，保证书没有任何法律效力。且李万在2019年11月中旬之后至2020年1月期间，继续向我方承诺，会尽快解决征信问题，然而一直无法解决。在此情形下，李万仍然拒绝与我方配合解除网签，恶意用网签锁定我方的房源，让涉案房屋无法解套，严重影响我方重新置业以及孩子入学，给我方造成重大损失。第三，刘凯燕是买卖合同的当事人，其作为买方与卖方进行了网签，也直接向我方支付了部分购房定金2万元。且在一审庭审中，李万、刘凯燕确认本次房屋买卖交易的买受人为李万和刘凯燕二人，所以，刘凯燕作为买受人之一应和李万共同承担相应的违约责任。第四，由于李万、刘凯燕违约导致合同解除，李万、刘凯燕应按照合同约定向我方支付违约金，双方约定的违约金为房屋成交价的20%，即60万元。根据当事人意思自治原则，法院应尊重合同约定。麦超强于2020年3月27日向一审法院起诉请求：1.确认麦超强与李万签订的NO.0001660号《房地产买卖合同》、麦超强与刘凯燕签订的穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》已于李万、刘凯燕最后收到起诉状副本之日解除；2.刘凯燕配合麦超强办理解除网签解除合同的手续；3.李万、刘凯燕支付的定金人民币90000元为麦超强所有；4.李万、刘凯燕共同支付违约金人民币600000元（按成交价的20％）（第3项诉讼请求是包括在第4项诉讼请求中的，即9万元麦超强不予退还，李万、刘凯燕需连带定金以及违约金共计向麦超强支付60万元）；5.李万、刘凯燕赔偿麦超强律师费人民币30000元；6.本案诉讼费用由李万、刘凯燕承担。一审法院认定事实：李万、刘凯燕于2019年3月22日登记结婚。位于海珠区*二街*号*房的权属人为麦超强，登记时间为2011年7月21日，共有情况为单独所有，建筑面积为75.74平方米。2019年9月9日，麦超强（卖方）与李万（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于海珠区*一街*号*房，建筑面积约为75.74平方米，性质用途为住宅；卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为3000000元整；买方同意在本合同生效之日起1日内（含当日）向卖方支付定金10000元整，在本合同生效之后10日内（含当日）再向卖方支付定金40000元整；（第四条付款方式）买方按向银行按揭贷款支付本条约定房款，具体支付方式如下：A、买方须于2019年12月1日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款850000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；B、买方须于2019年10月1日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；（第五条）在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2019年12月1日（含当日）；在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续；若买方向银行按揭贷款则该房地产由卖方配合领取，买方负有抵押义务，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续；（第十一条）如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过90日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；本合同之外在谈判中声称、理解、承诺以及协议内容，如有与本合同不相符的以本合同为准；合同附件对同类事项存在不同约定的，以形成后的附件为准；（第十三条）另买卖双方在国土房管局签订的《二手房买卖合同》仅为买卖双方办理产权过户而设，如有不一致时以本合同为准；等。2019年9月21日，刘凯燕（买方、乙方）与麦超强（卖方、甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址位于广州市海珠区*二街*号*房；建筑面积为75.7424平方米；房屋使用性质为住宅；该房地产不存在抵押他项权利情况；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，本次交易过户、抵押一并办理；该房地产按整套出售并计价，总金额3000000元；（第三条）签订本合同时，乙方向甲方支付50000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式按期付款；首期款乙方应在递件成功当天向甲方支付90000元，剩余房款2100000元由乙方于2019年10月15日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按揭的方式为公积金、商业组合贷款；如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按甲乙双方自行协商处理；（第五条）甲乙双方应当于2019年11月20日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，为该房房地产成交价的10%；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交广州仲裁委员会仲裁解决；等。2019年9月21日，李万向麦超强出具《保证书》（买卖合同补充协议合同编号：1660），内容为李万在2019年10月10日前将首付的10%存入麦超强账户（40000元尾款），在11月中旬办理房屋过户手续，如若在规定时间内不能执行上述条件，上述交易取消，定金不予退还。李万于2019年9月9日向麦超强支付了10000元，另分别于2019年9月18日、2019年10月23日通过转账给证人林某达再向麦超强分别转账支付了20000元和40000元。刘凯燕于2019年9月21日向麦超强支付了20000元。2020年2月17日，麦超强向李万、刘凯燕寄发《律师函》，通知李万、刘凯燕在2020年2月25日之前支付首期购房款并办妥按揭贷款手续；若催告后仍不履行的，麦超强有权立即行使合同解除权等，但函件均被退还。麦超强就其主张还提交了以下证据：1.麦超强与广东格林律师事务所就与李万、刘凯燕的纠纷签订的《委托代理合同》，约定代理费为30000元等及律师费30000元的发票；2、佛山市顺德区人民法院于2019年1月4日出具的（2018）粤0606执恢2458号《佛山市顺德区人民法院限制消费令》，主要内容为限制你实施以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋等。李万、刘凯燕质证表示：对证据1的真实性予以认可，合法性、关联性不予认可，该证据不能证明麦超强实际支付了律师费30000元，即使是麦超强已经支付了律师费30000元，麦超强也没有任何理由和依据要求李万、刘凯燕向其支付该费用。对证据2的真实性予以认可，在答辩期间内李万也提出过，双方在签订合同履行合同的时候，李万前往人民银行查询过本人的征信问题，前两次查询是没有任何问题的。李万、刘凯燕就其抗辩意见还提交了以下麦超强与李万之间的微信往来内容，其中2020年1月8日，麦超强：昨天和你讲的如若本月23日前你不能成功办理担保消案，从而导致银行不能对你所购买本人房屋进行房贷，所有责任由你负责；你必须在2月1日前协助本人到房管局解除网签，所交费用一律不予返还；本人并保留对你违约行为保留追究责任。2020年3月1日，麦超强：既然大家要一人退一步互相理解，那就一口价10万、包括律师费在内，这就是我最大的让步了！当然不包9万啦，你要另外给我十万元。麦超强质证表示：内容是属实的，关联性不予认可：双方的交易是从2019年9-12月，但是聊天记录是在2020年1月份，李万、刘凯燕已经违约了好长时间，期间麦超强一直催促李万、刘凯燕履行合同；而且麦超强从没有同意与李万、刘凯燕进行变更合同，因为双方签订合同约定不一致，按照存量房买卖合同第十三条的约定，应以该条款为准，所以，麦超强从无与李万、刘凯燕协商一致过要求变更合同。李万、刘凯燕还申请证人林某达出庭作证，证人表示：买方李万和卖方麦超强网签时是签订了一份协议，因为那时候李万是有一些情况，故双方约定：交易不了、贷款不能的情况下就取消交易，具体的交易不了的最后期限需要看回协议，我不记得了；该协议我无签订，该协议是李万一个人签的，那时候买卖双方都是同意上面的内容的；我觉得这份文件更像一份保证书，麦超强是知道李万的情况，也协商一致，才要李万写下这份保证书。李万、刘凯燕的委托诉讼代理人于2020年4月10日领取了李万、刘凯燕的应诉资料。庭审中，麦超强和李万、刘凯燕均确认：本次房屋买卖交易的买受人为李万、刘凯燕。麦超强表示：《保证书》是在网签之前由李万出具的，麦超强收取了《保证书》之后，才签订网签合同的；而且那时候政策下调利率，房价会下跌，麦超强急着卖出涉案房屋腾出款项买学位房给小孩子读书；当时的本意是假如2019年11月中旬不能办理过户，麦超强就没收李万、刘凯燕的定金，取消交易，重新出售房屋；麦超强认为定金为9万元，可以退还，但是李万、刘凯燕必须向麦超强支付违约金60万元，也可以抵扣定金。李万、刘凯燕表示：若其需承担违约责任，其已支付给麦超强的款项不同意抵扣违约金。一审法院认为：麦超强和李万签订的《房地产买卖合同》、麦超强和刘凯燕签订的《广州市存量房买卖合同》均是当事人的真实意思表示，当事人均应按合同约定全面履行义务。李万、刘凯燕为夫妻关系，诉讼中麦超强和李万、刘凯燕也确认本次房屋交易的买受人为李万、刘凯燕，故对该事实，一审法院予以确认。《房地产买卖合同》第十三条约定：买卖双方在国土房管局签订的《二手房买卖合同》仅为买卖双方办理产权过户而设，如有不一致时以本合同为准。李万、刘凯燕抗辩双方应按《广州市存量房买卖合同》第三条约定的内容履行的意见，理据不足，一审法院不予采纳。《房地产买卖合同》约定：李万、刘凯燕向银行按揭贷款支付约定房款，且申请办理递件过户手续最晚不得迟于2019年12月1日。《中华人民共和国合同法》第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。李万作为被执行人，在自身未履行法院生效文书确定的还款义务，且被列为失信人员的前提下，既未提前告知麦超强该情况，又在合同中约定以按揭付款方式支付房款，故因其征信问题导致李万、刘凯燕未按合同约定成功办理银行申贷手续已构成违约。麦超强要求确认李万、刘凯燕收到起诉状副本之日，即2020年4月10日解除与李万、刘凯燕就涉案房屋买卖签订的《房地产买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》，合法有据，一审法院予以支持。合同解除后，麦超强要求刘凯燕配合其解除涉案房屋的网签手续，合法合理，予以支持。《房地产买卖合同》第十一条约定：如买方逾期履行超过90日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。现麦超强要求李万、刘凯燕按成交价的20%支付违约金合法有据，一审法院予以支持。麦超强要求李万、刘凯燕支付的违约金先行抵扣李万、刘凯燕已支付的90000元，李万、刘凯燕虽不同意该方案，但又未反诉要求麦超强退还，故为减少讼累，对麦超强的该意见，一审法院予以合理采纳，李万、刘凯燕需支付违约金抵扣其已支付给麦超强的90000元后，还需向麦超强支付510000元的违约金。麦超强要求李万、刘凯燕赔偿律师费30000元，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，于2020年10月23日判决如下：一、确认麦超强和李万签订的《房地产买卖合同》（NO：0001660）、麦超强和刘凯燕签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字190××××416Ｘ）已于2020年4月10日解除。二、刘凯燕在本判决生效之日起十日内配合麦超强到房管部门办理解除《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字190××××416Ｘ）的网签手续；三、李万、刘凯燕在本判决生效之日起十日内支付违约金510000元给麦超强（已抵扣李万、刘凯燕支付的90000元）；四、驳回麦超强其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费30800元由李万、刘凯燕负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审双方均未提交新证据。二审庭询时，麦超强称李万在出具《保证书》后没有在2019年10月10日之前将首付的10%存入麦超强的账户，也没有在2019年11月中旬办理房屋过户手续或者取消交易解除网签。李万、刘凯燕表示因为经济上的原因，所以拖延了几天才向麦超强的账户存入款项。麦超强并述称，涉案房产至今未再出售，因其与刘凯燕的网签尚未解除，网签需要买卖双方共同前往解除。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据双方当事人的诉辩意见及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，双方对于涉案合同系因李万征信问题导致无法继续履行的事实无争议，故本案二审的争议焦点为：李万、刘凯燕是否应向麦超强支付房屋成交价百分之二十的违约金。对此，认定如下：根据双方签订的《房地产买卖合同》第十一条约定：如买方逾期履行义务超过90日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。现李万以其向麦超强出具了《保证书》为由，认为双方达成了如交易不成则定金不予退还的一致意思表示。对此，首先，保证书上仅有李万的签名，并无麦超强的签名。从保证书的内容来看，也更像是李万向麦超强作出的一个单方承诺。麦超强对于双方协商一致予以否认，在李万无其他证据证明其主张的情况下，本院对于双方协商一致的主张不予采信。其次，从现有证据和双方确认事实来看，李万也并未依据保证书的内容全面履行自己的承诺，其既未按照《保证书》约定的期限支付款项，亦未在《保证书》载明的“规定时间”2019年11月中旬继续交易办理过户手续或者取消交易，涉案房屋现仍未解除麦超强与刘凯燕的网签手续，从2019年9月涉案合同签订至今，麦超强仍未成功出售涉案房屋，故李万和刘凯燕主张依《保证书》的内容其仅承担没收定金的违约责任，依据不足，本院不予采纳。故此，麦超强依据上述合同约定要求李万、刘凯燕按成交价的20%支付违约金合法有据，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。至于李万、刘凯燕上诉认为刘凯燕不应承担违约责任的问题，李万、刘凯燕系夫妻关系，案涉房产交易发生在其夫妻关系存续期间，先由李万与麦超强签订买卖合同，后由刘凯燕与麦超强进行网签，李万、刘凯燕并在一审过程中确认涉案交易买受人为其二人，故其对刘凯燕承担违约责任的问题提出的上诉不能成立，本院对其该项上诉不予采纳。综上所述，李万、刘凯燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人李万、刘凯燕负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年三月二十九日书记员  眭 翘苏劲丹