四川省德昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3424民初14号 原告：赵德万，男，1976年10月10日出生，彝族，四川省德昌县人，村民，住德昌县。 委托诉讼代理人:朱金才（系赵德万侄儿），男，1975年2月6日出生，彝族，四川省德昌县人，村民，住德昌县。代理权限为特别授权。 被告：邓加兵，男，1973年2月13日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住德昌县。 原告赵德万与被告邓加兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵德万及其委托诉讼代理人朱金才、被告邓加兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵德万向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原被告双方签订的《小产权房屋买卖合同》无效，退还原告房款170800元，并按合同双倍赔偿房款170800元及装修款29700元，以上款项共计371300元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月1日，原告赵德万从被告邓加兵处购买一套住房，原被告达成一致后，原告按约向被告分两次共支付购房款170800元，被告依约交付一套住房给原告，让原告装修、居住。但是，被告出售给原告的住房因被告与房屋实际所有人之间产生的纠纷尚未解决，原告对房屋进行装修，并已投入14850元时，受到房屋实际所有人的阻拦，无法正常装修、居住。原告无奈之下报警，原被告双方经过德州派出所民警进行调解，被告向原告出具承诺书，承诺于一个月之内协调好，否则按相关法律条款解决相关事项。被告向原告出具承诺书后，至今未处理好相关事项，还以各种理由拒绝退还房款。特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告邓加兵辩称：原告看见我张贴的小广告主动联系看房，看房时我也告诉了原告该房屋是“小产权房”，宅基地是刘某力的，由刘某洪修建的。后来双方协商并签订了《小产权房屋买卖合同》，原告按合同付房款后我就交付了房子，当时说好不退房也不退款。原告打电话说房门被撬，后来一同到派出所。刘某洪也到派出所，他说我住随时可以装修，不允许转卖给彝族。我没有违约，不同意解除合同，我也无法退款，更不同意双倍赔偿。 原告为证明自己的主张，提交了如下证据： 一、《小产权房屋买卖合同》、转款凭证、收条、邓加兵与刘某燕的《购房合同》，用以证明原被告签订房屋买卖合同后，原告付了房款不能居住，要求退款。 二、承诺书，用以证明2019年6月14日被告邓加兵承诺在一个月内解决好与刘某洪之间的问题，解决不好就三个月内退房款，但被告一直未处理。 三、装修材料清单7张及详细清单，用以证明装修已实际花费14370元。 四、清单，证明原告为解决纠纷产生的误工费用以及2019年、2020年租房产生的房租共计27050元。 被告为证明自己的主张，提供了光盘一张，用以证明通过电话与刘某洪协调过，同时证明自己与刘某洪之间没有经济纠纷，刘某洪阻止原告装修是因为原告是彝族。 经质证，被告对原告出示的证据一、二无异议。对证据三、四有异议，要求原告提交正规发票。原告对被告提交的光盘内容认为与原告无光。 本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年10月7日，刘某洪与刘某燕签订了《购房合同》，刘某洪将其修建的位于德昌县××镇××村××㎡的房屋出售给刘某燕。2012年4月10日，刘某燕与邓加兵签订《房屋转让合同》，刘某燕将该房屋转让给邓加兵。2018年7月1日，原告赵德万与被告邓加兵签订了《小产权房屋买卖合同》，合同约定“一、经甲乙双方本着平等、自愿的原则，甲方自愿将位于德昌县××镇××队由刘某洪修建，刘某燕购买后转让给甲方房屋第二层第二套出售给乙方，约118㎡，合计人民币170800元（备注，该房屋由甲方从刘某燕转让，乙方赵德万享有刘某燕与出卖方刘某洪签订原始合同中所有权利和义务）。二、付款方式及时间：乙方在签订合同之日，付甲方购房款150800元，余款20000元等甲方交出刘某洪签订的合同时一次性付清，最迟不超过2019年3月1日。三、相关事项：1、甲方保证乙方水电两通。2、甲方保证该房屋不存在一房二卖如甲方违约需双倍赔偿乙方装修及购房损失。3、甲方保证乙方正常入住。四、违约责任：甲乙双方约定2018年7月1日前交房，甲乙双方不得任意变更房屋价格。”合同签订当天，原告支付房屋价款150800元，被告交付了房屋。2018年11月21日，被告提交了刘某洪与刘某燕签订的《购房合同》彩印件后，原告支付了被告剩余房款20000元。 2019年1月，原告进行装修，安装了室内门、卫生间门，花费2300元；安装了防护栏、雨棚花费7428元；装修了卫生间花费3860元（蹲便水箱两套1060元，贴墙砖、地砖产生水泥、砂石人工瓷砖费用计2800元），以上合计13588元。2019年6月14日，原告发现房屋门被撬即联系了被告并报警，在派出所协调后，被告向原告出具了承诺书，载明：“关于赵德万从邓加兵手中转让刘某燕购买刘某洪房屋一事，现赵德万装修时刘某洪阻止装修。2019.6.14日，经德州所协调处理，邓加兵务必于一个月之内协调好刘某燕与刘某洪购房相关事项，以及邓加兵刘某燕之间的相关手续。如三个月之后，邓加兵未处理好相关事项，邓加兵与赵德万之间按相关法律条款解决相关事项。备注：如三个月后邓加兵与刘某燕及刘某洪之间没处理好该房屋相关事项，邓加兵退还赵德万购房款170800元人民币，大写：壹拾柒万零捌佰元整。邓加兵”。之后，双方未能协商处理相关事宜，原告起诉来院。 本院认为：本案争议焦点：原被告双方签订的《小产权房屋买卖合同》是否有效以及合同无效的法律后果？所谓的“小产权房”是指在农村集体土地上建设的，未办理相关审批手续，未缴纳土地出让金等费用，不予登记发放产权证的房屋。《中华人民共和国土地管理法》第八条“……农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有”。本案争议的“小产权房”建设在农村集体土地之上，与国家现行的土地管理法相违背，农村集体的土地使用权是该集体组织成员的专有权利，不能出让、转让。本案原告不属于德州镇麦岔村二社村民，不是该集体经济组织成员，不能买卖该集体经济组织的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原被告签订的《小产权房屋买卖合同》属于无效合同，自始无效。 关于原告主张被告按合同双倍赔偿房款、装修款及为解决纠纷产生的误工费、交通费、产生的房屋租赁费等损失的问题。原被告签订的《小产权房屋买卖合同》中约定“甲方保证该房屋不存在一房二卖如甲方违约需双倍赔偿乙方装修及购房损失”，被告没有一房二卖，故，原告要求被告双倍赔偿乙方装修及购房损失，无事实和法律依据。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，原被告明知该房屋是“小产权房”，应当清楚“小产权房”买卖可能产生的法律后果。在此次房屋买卖中双方均违反了相关法律、法规的规定，双方均有过错，应当各自承担相应的责任，故本院对原告要求赔偿损失的诉请不予支持。被告辩称不存在违约、不同意退款的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，本院对原告要求确认双方签订的《小产权房屋买卖合同》无效，由被告退还房款170800元的诉讼请求予以支持，对原告的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法典》第一百五十七条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外……”的规定，判决如下： 一、原告赵德万与被告邓加兵签订的《小产权房屋买卖合同》无效。由被告邓加兵于本判决生效后十日内退还原告购房款170800元； 二、驳回原告赵德万的其他诉讼请求. 案件受理费6870元，减半收取3435元，由原告赵德万、被告邓加兵各负担1717.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  朱兴碧 二〇二一年三月十九日 书记员  李云霞