江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终396号上诉人（原审被告）：铅山县金狮置业有限公司，统一社会信用代码913611243146908171，住所地江西省上饶市铅山县河口镇复兴南路88号九狮凯旋城售楼部。法定代表人：周志华，系执行董事。委托代理人：张凯，铅山县金狮置业有限公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：韩建华，男，1974年7月15日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。被上诉人（原审原告）：江润兰，女，1976年8月21日出生，汉族，铅山县人，住江西省铅山县。上诉人铅山县金狮置业有限公司因与被上诉人韩建华、江润兰房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省铅山县人民法院（2020）赣1124民初1431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，依法组成合议庭公开进行审理。本案现已审理终结。上诉人铅山县金狮置业有限公司上诉请求：撤销铅山县人民法院（2020）赣1124民初1431号民事判决，依法予以改判或者发回重审。事实和理由：一审法院判决上诉人支付违约金从2019年9月1日起以759,000元为本金按照日万分之五计算至实际交房日止不妥。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少，就是说违约金的上限为30%，原判决并没有规定上限，导致违约金有可能会大大超出30%的上限，请求依法予以改判。违约金的计算应按照实际损失为标准计算，但是被上诉人没有提供任何证据证明其所受损失情况，而是按照房屋价格计算，就会导致被上诉人以赚取违约金为目的恶意不入住，实际上该栋楼房已经有很多住户于2019年就入住了，请求二审法院按照实际情况予以判决。被上诉人答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。案涉小区的现状根本不符合入住和交房条件，要求违约金按照合同约定的标准计算，算至上诉人实际交房的那天。韩建华、江润兰向一审法院起诉请求：1.请求被告按照买卖合同第九条第1点第（2）小点约定，向两原告支付违约金。（自2019年9月1日起开始计算至实际交房之日，每日按已付款总额759,000元的万分之五计算，暂计算至起诉之日为100,188元）；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，2018年7月18日，原告韩建华、江润兰与被告铅山县金狮置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于九狮凯旋城9栋4单元802室，原告于2018年6月4日向原告支付购房定金10,000元，2018年6月27日支付749,000元。约定交房日期为2019年8月31日前。《商品房买卖合同》约定交房必须满足以下条件“1、该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.该商品房经开发单位、施工单位、监理单位、设计单位等相关单位验收合格；由于政府部门原因未取得有关验收证书，但该商品房已具备入住条件”；但在施工过程中遇到重大技术问题而导致建设延长的，出卖人可据实予以延期；并约定逾期交房后，被告应按已交付房价款每日万分之五支付原告违约金。该房屋所在楼栋至今未通过验收。一审法院认为，原、被告双方2018年7月18日签订的《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，合法且已生效，原、被告双方均应受其约束。被告主张违约金过高，被告并未提供证据予以证明，故一审法院不予支持。被告自认案涉房屋所在楼栋至今未验收，不具备交房条件，原告有权拒绝受领，故被告的上述主张，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告铅山县金狮置业有限公司支付给原告韩建华、江润兰从2019年9月1日起以759,000元为本金按日万分之五计算违约金到实际交房日止；该款限本判决生效后三日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1,152元（已减半收取），由被告铅山县金狮置业有限公司负担。二审期间，上诉人铅山县金狮置业有限公司向本院提交两份证据：1.工程竣工验收报告复印件一份，拟证明2019年11月3日案涉房屋通过竣工验收；2.九狮凯旋城二期交房联系单复印件一份，拟证明9号楼已有其他住房户已经入住的事实。被上诉人韩建华、江润兰对验收报告不予认可，认为该份证据是假的，从涉案项目的小区现场可以看出根本无法入住，水电和门都没有安装；联系单与被上诉人无关，被上诉人并没有收到交房的通知。被上诉人韩建华、江润兰向本院提交十张2021年1月份拍摄的案涉小区现场照片，证明案涉小区的现状根本不符合入住和交房条件。上诉人对照片的真实性有异议，认为除了一张全景照片外，其他的照片都不能证明系案涉小区的现状，也不能证明系本案诉争的9号楼照片。本院认为，结合双方提交的证据及质证意见，对上诉人铅山县金狮置业有限公司所提交的证据不予采信，对被上诉人提交的证据予以采信。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典实施前所发生纠纷，按上述司法解释规定，本案适用的法律依据为当时的法律、司法解释的规定。本案二审双方当事人争议的焦点是一审判决认定违约金是否过高，是否予以调整？现分析评判如下：首先，我国《中华人民共和国合同法》第114条第2款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”可见，当事人约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，也可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。其次，结合江西省高级人民法院出台的有关开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引，规定合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。综合以上规定，从本案实际情况出发，被上诉人韩建华、江润兰与上诉人铅山县金狮置业有限公司在购房合同约定逾期交付房屋的违约金按已付购房款日万分之五计算，在被上诉人韩建华、江润兰未提供证据证明该约定标准合理，无需调整的情况下，显然双方对违约金约定过高，应予以调整。故本院酌定逾期交付房屋的违约金按已付购房款的日万分之二点五计算。上诉人铅山县金狮置业有限公司主张要求调整违约金的上诉请求，部分成立，本院予以支持。鉴于上诉人至今未将案涉房屋交付给被上诉人韩建华、江润兰，上诉人应该按照合同的约定继续支付逾期交房违约金直至房屋实际交付日止。综上，一审判决认定上诉人铅山县金狮置业有限公司按已付购房款日万分之五计算逾期交房的违约金不当，本院予以纠正。上诉人铅山县金狮置业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省铅山县人民法院（2020）赣1124民初1431号民事判决；二、上诉人铅山县金狮置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人韩建华、江润兰支付逾期交房违约金人民币50,094元（暂计算至2020年5月22日，自2020年5月23日起以759,000元为基数按日万分之二点五计算违约金至实际交房日止）；三、驳回被上诉人韩建华、江润兰的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1,152元，二审案件受理费2,304元，合计3,456元，由上诉人铅山县金狮置业有限公司负担2,000元，被上诉人韩建华、江润兰负担1,456元。本判决为终审判决。审判长  郑晓霞审判员  程 锐审判员  李 虹二〇二一年三月三十一日书记员  叶丽君