辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终891号上诉人（原审被告）：大连市碧鸿房地产开发有限责任公司，住所辽宁省大连市金州区光明街道胜利小区**楼。法定代表人：陈洪洲，董事长。委托诉讼代理人：张忠阁，女，公司员工。被上诉人（原审原告）：大连仲邦维行物业服务有限公司，住所地大连市中山区长江路**长江写字间**。法定代表人：李欲晓，董事长。委托诉讼代理人：王霞，女，公司员工。上诉人大连市碧鸿房地产开发有限责任公司因与被上诉人大连仲邦维行物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初3442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连市碧鸿房地产开发有限责任公司上诉请求：1.依法撤销（2020）辽0213民初3442号民事判决书，并改判；2.一、二审诉讼费被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院关于本案未过诉讼时效的认定，属于认定事实错误。被上诉人所称的工作人员，实际上并非其单位工作人员，原审法院依据该人员发微信内容，认定被上诉人在诉讼时效期间向上诉人主张了权利，属于认定事实错误，被上诉人没有有效证件证明在诉讼时效内向上诉人主张权利，诉讼时效期间已过，依法应驳回其诉讼请求。被上诉人向上诉人主张2016年1月1日至2016天10月31日期间的物业费，因此，诉讼时效期间应从2016年11月1日起至2019年10月31日止。在此期间，被上诉人并未向上诉人主张过物业费。被上诉人提出的其单位工作人员于2019年4月19日向上诉人经理宋卫莲发过微信提及过上述期间的物业费，但是原告所谓的“其单位工作人员”并非被上诉人的工作人员，也非被上诉人的授权人员。该人民法院所主张物业费的微信内容，并不能代表被上诉人的意愿，更不能产生诉讼时效中断的效力。因此，原审法院依据该人员所发微信的内容，认定被上诉人在诉讼时效期间内向上诉人主张了权利，属于认定事实错误，诉讼时效期间已过。二、原审法院适用法律错误。被上诉人应向买受人主张物业费，不应要求上诉人支付物业费，并且被上诉人主张收取的物业费用金额错误。首先，被上诉人主张的空置房屋的物业费，大部分上诉人已经出售或者抵债，上诉人不应向被上诉人支付物业费，而被上诉人理应向房屋的买受人主张物业费。至于房屋买受人是否缴纳物业费，是否与被上诉人签订合同不是上诉人的义务，与上诉人无关。其次，根据物业管理相关法律以及相关主管部门的文件规定，空置房屋正常只收物业服务合同约定的收纳标准的百分之七十，而被上诉人主张收取的物业费用是按照百分之百收取的，金额存在明显错误。但是，原审法院在审理判决时，忽视了房屋已经交付的事实，仍然认定上诉人应向被上诉人支付物业费，对事实的认定错误，此外，原审法院没有按照空置房屋物业费收取的标准计算物业费，就对被上诉人主张的物业费加以保护，属于适用法律错误。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，未依法保护上诉人的合法权益。为维护法律的公正和上诉人的合法权益。特提起上诉，望贵院依法撤销原审法院作出的（2020）辽0213民初3442号民事判决书，依法改判。大连仲邦维行物业服务有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，应驳回上诉维持原判。大连仲邦维行物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2016年1月1日至2016年10月31日拖欠原告物业费人民币107523元；2.请求法院判令由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2007年7月24日至2016年10月31日，大连吉田物业管理有限公司（以下简称：吉田物业）与被告连续多次签订《物业管理合同书》，被告将其开发建设的位于大连市金州区《海悦园小区》空置的高层住宅、公建、公寓物业服务交由吉田物业管理，吉田物业向被告收取物业管理费。2008年10月8日双方补充签订一份协议书，约定：“住宅房屋建筑面积每月每平方米0.8元、公建房屋每月每平方米1元、商住公寓房屋每月每平方米1.2元（注：商住公寓为1号楼1-30层建筑面积25406.98平方米）。因被告未依约向原告交纳物业管理费，原告向本院提出诉讼，要求被告给付自2008年11月1日至2015年12月31日期间拖欠原告的物业费993035元。本院于2016年7月27日作出（2016）辽0213民初69号民事判决，支持了原告的全部诉讼请求。现被告拖欠原告2016年1月1日至2016年10月31日期间的物业费107523元未付，原告遂又提起本次诉讼。原告起诉时制作了《（海悦园项目）开发商欠物业费收费统计表》，表中载明了控制房屋的类型、面积、物业费单价、欠费起止日期、天数等，合计应收金额为107523元。被告对该表的真实性无异议，只是认为表中第11项和一号楼24、27、28、29、30五层房屋未出售，以上房屋合计物业费42230元。另查，合同第六项约定，被告委托原告管理事项之一为“制定《物业使用守则》与物业产权人、使用人办理物业交接、验收和入住手续，收取有关费用并负责审核购房人《大连市城市住房维修基金专用收据》。”再查，2019年4月19日，原告单位工作人员向被告单位经理宋卫莲发文字微信，内容为“宋经理你好，关于开发商欠费金额这一块，我整理出来发给你看一下。2016年我们公司走过一次起诉，截止2015年12月31日，共计欠款99305元，当时执行了50万，还欠493035元没给我们公司。从2016年1月1日开始到2019年3月31日新欠费金额409831.27元，共计欠费902866.27元。周一的时候我能把欠费的材料拿公司盖印，等拿回来了我就把材料给你。”宋卫莲回复“收到”。2019年4月23日，原告单位工作人员通过微信将欠费明细发给宋卫莲并发文字，内容为：“宋姐这个是欠费明细，你看下，有什么问题随时与我联系。宋姐原件你看我怎么给你？”宋卫莲回复：“我先和公司领导说一下，文件先放你那里。”又查，2014年5月8日，经大连市工商行政管理局花园口经济区分局核准，吉田物业更名为大连仲邦维行物业服务有限公司。一审法院认为，原告与被告签订《前期物业管理委托合同》及续约协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。现焦点问题为：一、原告的诉请是否已经超过诉讼时效二、被告已出售或抵债的房屋在原告主张物业费的时间段内是否已经实际交付对上述焦点问题分述如下：（一）关于原告的诉请是否已经超过诉讼时效问题原告向被告主张2016年1月1日至2016年10月31日期间的物业费，因此诉讼时效期间应自2016年11月1日起至2019年10月31日止。根据原告提供的证据，其单位工作人员于2019年4月19日向被告单位经理宋卫莲发出微信，微信中提到被告单位从2016年1月1日至2019年3月31日欠付原告物业费409831.27元，该时间段当然包括2016年1月1日至2016年10月31日期间的物业费。故，可据此认定原告在诉讼时效期间内向被告主张了权利。被告辩称原告诉请已过诉讼时效没有事实根据，不予采信。（二）关于被告已出售或抵债的房屋在原告主张物业费的时间段内是否已经实际交付问题。被告抗辩原告所主张空置房屋的物业费，因大部分被告已出售或抵债，因而被告不再承担向原告支付物业费的义务，原告应向买受人主张。原告认为被告出售房屋后交付流程为被告向买受人出具《入住通知书》，《入住通知书》上注明收取业主物业费的起始日期，买受人业主凭入住通知书到原告处办理相关入住手续。在2016年1月1日至2016年10月31日期间，原告没有收到被告出具或移交案涉房屋的相关售卖或业主信息等资料，故原告的合法权益应得到保护。对此，本院认为，依据原、被告双方的约定，原告收取的系被告空置房屋的物业费，而“空置”房屋应作以下两种理解，其一该房屋根本没有售出，其二虽已售出或抵债，但并未实际交付或者说权利人未到物业公司（原告）领取钥匙。就本案而言，被告虽已提供了商品房买卖合同、抵债协议等证据，但被告没有提供案涉房屋在2016年1月1日至2016年10月31日期间，业主持其开具的《入住通知书》到原告处受领房屋的相关证据。原告对被告出售或抵债案涉房屋的事实并不知情，故即使案涉房屋已经处分，但对于原告来说仍为“空置”房屋，被告仍应对该部分房屋向原告承担支付物业费的责任，被告未尽到举证证明责任，应承担举证不能的不利后果，其抗辩意见不予采信。原告诉请具有合同及法律依据，应予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告大连市碧鸿房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告大连仲邦维行物业服务有限公司2016年1月1日至2016年10月31日期间拖欠的物业服务费107523元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元（原告已预交），由被告大连市碧鸿房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，被上诉人提交《协议书》一份、企业工商登记信息两份，上诉人对上述证据的真实性没有异议，但对拟证明事项不予认可，经审查，本院认为，上述证据可以佐证“2019年4月19日向上诉人经理宋卫莲催要案涉物业费的系被上诉人单位工作人员”。经审理，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人上诉请求“撤销一审判决并改判”的事实和理由有三项：1.被上诉人主张的案涉物业费已过诉讼时效期间；2.部分房屋已经出售或抵债；3.空置房屋应当按照70%收费。被上诉人均不予认可。本院评析如下：首先，关于被上诉人一审主张的诉讼时效抗辩。被上诉人一审提交微信记录可以证实“2019年4月19日，被上诉人向上诉人主张了案涉物业费”，即使催交人与被上诉人不存在劳动合同关系，考虑上诉人方经理宋卫莲对其代表被上诉人催交物业费未提出异议，且二审被上诉人提交两份补强证据，一审判决认定“原告工作人员向被告单位经理宋卫莲催交物业费”相关内容并无不妥，二审予以确认。其次，关于上诉人主张的“部分房屋已经出售或者抵债”。本院认为，上诉人一审提交上述证据并不足以证明“买卖合同或抵债协议已实际履行及涉及房屋已于‘2016年1月1日至2016年10月31日期间’交付”，一审据此判决给付“2016年1月1日至2016年10月31日期间”的物业费并无不妥，二审无据纠正。最后，关于被上诉人主张的“空置房屋应当按照70%收费”。被上诉人并未明确其主张“空置房屋应当按照70%收费”的法律依据或合同依据，二审无据支持，一审判令依照双方约定给付物业费并无不妥。综上所述，大连市碧鸿房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1230元，由大连市碧鸿房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年三月二十九日书记员  孙雨宁