浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初852号 原告：兰溪市华安物业管理有限公司，住所地兰溪市华丰路**。 法定代表人：陈伟军，总经理。 委托诉讼代理人：朱涛舟，男，1958年6月18日出生，汉族，住兰溪市兰江街道兰荫村******，身份号码3307191958********。系公司员工。 被告：郭晓伟，男，1989年12月9日出生，汉族，住兰溪，住兰溪市香溪镇上坟头村牛石桥**住兰溪市云山街道温州商贸城5幢Ａ9-410号，公民身份号码3307811989********。 委托诉讼代理人：郭卸华，男，1966年8月28日出生，汉族，住兰溪市香，住兰溪市香溪镇上坟头村牛石桥**溪市云山街道温州商贸城5幢Ａ9-410号，公民身份号码3307191966********，系被告父亲。 原告兰溪市华安物业管理有限公司（以下简称华安公司）与被告郭晓华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序于同年4月22日公开开庭进行了审理。原告华安公司的委托诉讼代理人朱涛舟、被告郭晓伟及其委托诉讼代理人郭卸华到庭参加诉讼。因双方争议较大，案件转换为普通程序并组成合议庭，于2021年3月4日再次公开开庭进行审理，原告华安公司的委托诉讼代理人朱涛舟、被告的委托诉讼代理人郭卸华庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、判决被告支付物业费3215.61元及其逾期违约金901.52元（暂算至2020年1月31日，以后违约金计算至所有物业费全部实际支付日止）；2、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原告分别与浙江友邦置业有限公司和兰溪市兰庭国际公馆业主委员会按照有关法规签订了三份“物业管理服务合同”，约定自2014年8月1日起至2022年1月9日止由原告对兰庭国际公馆小区进行物业管理服务。期间因多种原因原告经与兰庭国际公馆业主委员会协商一致同意提前至2019年7月31日终止了合同的履行。而被告是兰庭国际公馆小区4幢2单元1203室住宅和627号车位的业主，其住宅的建筑面积为127.82时。根据以上三份“物业管理服务合同”，约定被告每月应向原告支付住宅物业费184.06元（127.82㎡*1.44元/月/㎡）。而到目前止已拖欠了19个月（2018年1月至2019年7月）的物业费3497.14元。但因被告住宅未装修入住按服务合同约定从2018年1月至2018年7月的7个月的物业费应按70%收取所以应减收386.53元实际尚欠3110.61元加上车位物业费105元〔车位物业费自2019年1月至2019年7月）共计3215.61元理应支付。需重点说明的是原来开发商浙江友邦置业有限公司通知被告交房时间为2017年7月18日但被告却在2017年1月4日以要求提早装修为由垦求友邦置业提早交房，并也与原告协商积极交纳了2017年1月4日至2018年1月3日期间的物业费及其他费用，据此认定被告的交接房时间为2017年1月4日。二、按服务合同约定截止至2020年1月31日被告还应支付逾期违约金901.52元。分别计算为：A.以被告拖欠的2018年1月至2018年7月计7个月的物业费901.89元为基数支付月2%的22个月的逾期违约金(利息〉396.83元(从2018年4月起算〉。B.以被告拖欠的2018年8月1日至2019年7月31日计12个月的物业费2208.72元为基数支付日0.05%的457日的逾期违约金(利息〉504.69元(从2018年11月1日起算〉。以上物业费及逾期违约金（利息〕原告已经过电话、书面、上门等方式多次进行过催交，但被告至今仍未支付。无奈原告只好提起诉讼。法院支持原告的诉讼请求为盼。 被告及其代理人于庭审中答辩称：原告方诉称事实部分不正确。交房时间不正确，我的房子属于2期，正式交房时间是2017年7月18日，开发商有交房通知书的。所以原告算的物业费的时间从1月4日开始是不对的，时间段有重叠，我认为应该从18年8月开始。关于房屋交付的问题，合同上约定是2016年9月30日交房的，但是到2017年1月4日房子都没有验收合格，我怕工程烂尾，将来房子都轮不到，所以我要求先交钥匙，开发商说先拿钥匙也可以，但是华安物业说必须把钱交掉。物业公司陈庆生说物业费算账可以按照正式交房之日起算，开发票本来是17月1月4日到18年1月3日，交钱的时候我说不能写日期，所以这个发票上的起止时间写为17年1月4日至17年1月3日止。计算物业费的截止时间也不对，应当算到2019年1月16日。2019年1月16日华安物业贴出公告说全面撤出物业小区，之后只是有人催收物业费没有人提供服务，也没有贴出恢复服务的公告，所以我只承认华安物业服务到2019年1月16日为止。对于逾期违约金，也应当是不存在的。华安物业张贴撤出公告后，2019年1月18日，我到华安物业去要求清掉物业费，多还少补，他们说我欠5000多元，当时我和他们吵了一架。后来他们起诉物业费，当时也对证过，对方撤诉了。我还有2610元押金的钱要求物业退回，但是对方不肯退。后来我起诉的。起诉后通知我去调解，重点是关于6个月物业费的问题双方一直没谈好，调解不成功。后来他们退回了2610元押金。我觉得不存在违约金，是对方不肯算清，对方一直在赖皮。所以不存在利息及违约金。 经审理查明： 原告与浙江友邦置业有限公司（下以房产开发商指称）于2014年7月25日签订了一份为期四年（2014.08.01——2018.07.31）的前期物业管理服务合同。四年期限将满之时，因合同所涉物业小区“兰庭国际公馆”尚未成立业主大会，双方于2018年7月25日又签了一份为期三年（2018.08.01——2021.07.31）的前期物业管理服务合同。2018年11月，案涉兰庭国际公馆物业小区的业主委员会成立（业委会由7名成员组成，成立过程颇具波折）。2019年1月16日，原告在案涉物业小区贴出告示，内容为“各位业主：大家好!谢谢各位业主四年里对华安物业的支持和配合。自业主委员会成立以来一直统一不了合同签与不签的决定，华安物业为了兰庭国际的安定与团结，为了自身的生存考虑，定于2019年1月19日全面撤出，造成的一切问题与本物业公司无关。特此公告”。告示贴出的当晚，原告与案涉业主委员会又签订了为期三年（2019.01.10——2022.10.09）的物业管理服务合同。（以下将上述三份物业管理服务合同均简称为物业服务合同，并以签订时间的先后顺序冠以第一份、第二份、第三份以作区别）。因业委会成员对于签订该第三份物业服务合同的意见不一（有四名业委会成员在合同书上签名）并因签订程序上未经业主投票表决，该合同签订后随即招致一些业主的强烈反对，案涉物业小区新旧各种矛盾交织不能缓和（签订前业委会主任曾经提出辞职报告）甚至加剧，业主不满物业服务质量而拒绝缴纳物业费的状况也不能改观。2019年7月10日，原告与案涉业主委员会签订了终止物业服务合同的协议书（业委会一方有三名成员在协议书上签名）。该终止合同的协议书内容仅有一个段落百余文字，大意为：原告方已按物业服务合同履行了职责，由于各方面原因导致物业费收取率偏低造成亏损，根据合同第七章第三条规定，经双方协商决定终止合同，原告方将于2019年8月1日起不再对案涉物业小区进行物业管理服务，届时将撤出所有服务人员。 上述三份物业服务合同中，条款内容有相同也有不同。其中有关物业服务费用方面，第一份中：收费标准为高层住宅1.44元/㎡、商铺0.8元/㎡、停车位15元/个/月、储藏室10元/个/月；每年物业费全额预交每十二个月收取一次，收取时间为每一计费年度周期的前三个月内，超期视为逾期违约按所欠物业费总额支付月利率2%的利息；还约定了未售房屋以及甲方原因未交付房屋的计费和收取、业主房屋空闲不住达六个月以上按70%计收物业费及其退费程序和确认标准、四层以上住户的水费计算方法和预收、电梯电费、装修相关的保证金（每户1000元）和垃圾清运费（每户700元）等内容。第二份物业服务合同，相比于第一份，物业服务费用稍有更改，包括有：高层住宅下调为1.20元/㎡但括注了“业主逾期支付物业费的按物价局审批1.44元/平方米收取”，商铺仍为0.80元/㎡但增添了“业主逾期支付物业费的按物价局审批1.00元/平方米收取”的括注内容，另还在之下增添了一款“以上高层及商铺物业费甲方代业主支付的不收取逾期增加费”；物业费的逾期违约金条款改为按日万分之五的标准计算，该款还增添“甲方代业主支付物业费的不收取逾期违约金”,向业主一次性收取的装修垃圾清运费下调至500元/户。第三份的情况，物业收费标准的条款内容恢复到与第一份完全相同，物业费逾期违约条款则改为滞纳金日息3‰。第三份还约定了解除权的条款内容。第二份、第三份相比与第一份，删除了按70%计收物业费的相关条款。 被告郭晓伟系案涉物业小区的4幢2单元1203室业主。就该套商品房（归属于二期）郭晓伟与开发商签订的商品房买卖合同中约定的交房时间为2016年9月30日。后开发商因故（建设工程验收等）迟延至2017年7月中旬才向各买家发出交房通知书（第一条中称将从2017年7月11日开始集中办理交房），发给郭晓伟的交房通知中指定2017年7月18日前办理交房手续。（此后郭晓伟与开发商之间曾为购房价款拖欠、交房逾期之事于2017年10月至2018年11月间先后发生了三个诉讼案件）。在约定交房期日届满之后交房通知书发出之前，郭晓伟之父郭卸华基于某种担心而向开发商要求先交标的房的钥匙，此一要求于2017年1月3日获得同意但同时被要求需要先交掉物业费、装修押金等费用。为此，郭卸华（代表儿子）与原告之间于2017年1月4日办理了钥匙交接和费用缴纳手续。该日原告方向被告方收取的费用共有：物业费1841元、装修期垃圾清运费700元、装修期电梯费410元、装修保证金1000元、水电押金500元，开具给被告方的收款收据分为三张，前三项合为一张，其中物业费一项对应的数量和单价二个栏格中填写为“127.82㎡×1.2”，物业费三字之下填写为“2017.1.4——2017.1.3日止”。此后至2019年7月31日案涉第三份物业服务合同终止之日期间，被告方未再向原告缴纳物业费。原告方针对被告未续交物业费的情况，曾经于2019年5月5日作成《物业服务费催缴书》并于次日张贴在被告房屋的门上，催缴书中述称到“您户所要支付的2017年9月至2020年1月期间的物业费因未交早已逾期违约而需支付违约金了”，还表明如在2019年5月13日前支付将免收违约金。同月作成针对被告的民事起诉状中所称拖欠物业费的对应期间为2018年1月至2019年12月（计物业费4417.46元系按1.44元/月/㎡的价格计算）。该起诉状所涉起诉事项经人民调解委员会调解不成后，本院于2019年9月立案受理，后于2019年12月5日裁定按撤诉处理（系因原告经传票传唤无正当理由拒不到庭）。2020年1月7日，业主郭晓伟起诉物业华安公司要求退还押金等2610元（即上述2017年1月4日收付的五项费款中的后四项），本院予以受理。该案于2020年2月24日以裁定准许撤诉的方式结案，撤诉申请的事由为“被告已退还押金”。 证明上述事实的证据材料有：原告提出的物业服务合同书三份、物业费催交书及其张贴照片各一张、终止《兰庭国际公馆物业服务管理合同》的协议书一页、交房通知一页、收款收据客户联和存根联各三张，被告方提出的关于撤出物业小区的告示的照片印影件一页，双方不争的庭审陈述。另有关联案件的生效裁判文书及其卷宗材料系本院依职权收集探知。 本院认为,本案的主要争议点为被告所欠物业费的时间段也即起止时间问题，具体而言就是起始时间应从2018年8月开始还是从2018年1月开始，截止时间应该是2019年1月16日还是2019年7月31日。起始时间涉及到被告2017年1月4日第一次缴纳一年时长的物业费1841元所对应的时间段的争议。第一次物业费发票上记载的时间段是“2017.1.4——2017.1.3日止”，原告主张是笔误也即是将截止时间“2018.1.3日止”误写为“2017.1.3日止”，被告代理人于庭审中则辩称是因为其反对书写日期而故意写成这样，质证称“2017.1.3日止”可以证明物业费从正式交房时间7月18日开始算；还辩称到“物业公司陈庆生说物业费算账可以按照正式交房之日起算”。对此本院认为，2017年1月4日开发票、交钱、交钥匙是不争的事实，发票上记载物业费计算的起始时间“2017.1.4”符合情理也符合交易习惯，而截止时间“2017.1.3日止”则有悖常理，通常应解释为一种笔误，可予采信原告方的说法。截止时间“2017.1.3日止”显然不能作为证明陈庆生说过物业费算账可以按照正式交房之日起算的依据。如果说陈庆生（系华安公司法定代表人陈伟军之父）确实代表华安公司说过物业费算账可以按照正式交房开始计算，而当时尚不知正式交房的具体日期，发票上备注说明起始时间应当是书写“正式交房日起”。退一步论，如果说开票人员按常态习惯性地书写上“2017.1.4”这一起始期日后遭到郭卸华的异议，那么通常情况应当是对起始期日予以涂销并更正为“正式交房日起”，最起码也应当是单纯的涂销而不致于接续书写“——2017.1.3日止”这一截止期日。正因为此，本院于第一次庭审中明确指明被告应当对陈庆生说过物业费可以按照正式交房之日起算的事实、或者童姓开票人员书写“2017.1.3日止”这一有悖常理的截止日期即是代表从正式交房之日开始计算物业费的事实承担证明责任。为此被告方于第二次开庭前提出了录音光盘一碟用以证明。原告方对之质证意见为：超过了举证期限，未提供原始载体，即使可以采信也与原告无关，是与开发商之间的事情。针对此补充提出的证据材料，被告代理人于庭审中述称，该录音系2017年1月3日由他人（姓名音：余方富）用手机所录，光盘是郭晓伟制作，录音中对话人有郭卸华自己、余方富、杨扬。对此光盘证据本院认为，杨扬系开发商的法定代表人，并不能代表原告公司，而录音当中并无陈庆生或原告方其他工作人员的声音，内容上则未涉及物业费只涉及迟延交房违约金计算的截止时间（杨扬在其中申明计算迟延交房违约金以正式交房时间为准），可以认为被告方进行录音的目的纯粹是在于防止开放商将来以交钥匙之日作为迟延违约金计算的截止之日进行抗辩主张。因此，被告方的该光盘证据，其内容与要证事实没有关联，即便被告代理人将案涉开发商与物业服务企业误认为同一企业，该证据也不能用以证明物业费从正式交房之日开始计算，因为迟延交房违约金和物业费是常人容易区分的二种款项，当事人承诺计算逾期交房违约金以正式交房之日（即交房通知书上载明的交房时间）为准，并不等于计取物业费也必须同样以正式交房之日而不能以交收房屋钥匙之日开始计算。综上，被告未能证明可从2018年8月开始计算本案的物业费，本案计取物业费的开始时间应认定为从2018年1月4日开始。对于计取物业费的截止时间，被告方主张截止2019年1月16日的主张是一种以偏概全无视后续发生事实的观点，明显无理。告示称撤离与实际上撤离是二个层面的事情，显然不能等同而论，在是否应当计取物业费的处理上应以实际是否已经撤离为据。从庭审中被告方的质证和陈述可知，被告之父对第三份物业服务合同已签的事项是较早知悉且属于反对之列的积极者，参与了向社区反映的行动，在这过程中应当知道原告不会也难以于2019年1月19日撤出（本案诉讼质证当中原告代理人也道出了当时张贴告示的真正目的）。对于实际上是否已经撤离这一事实，被告方即使不常住案涉标的房也可以从其他业主处了解到原告在实际上并未在2019年1月19日撤离。原告方没有张贴恢复服务的公告不是被告拒绝缴纳相关期间物业费的正当理由。案涉物业小区有关同类已决案件中，计取物业费的截止时间也都是算至2019年7月31日为止,这一情况也是被告容易了解到的。因此，本案计算物业费应同样算至2019年7月31日。逾期违约金是本案的另一个争点，对此本院认为，案涉物业小区业主拒绝缴纳物业费而成讼的案件不少，根据本案查明及其他一些同类判决案件查明的事实以及庭外向社区调查了解的情况，业主拒绝缴纳物业费大多事出有因且可归咎于原告自身不少因素。总体上言，原告对于普通业主的权利相对有所轻视，签订合同只认业委会成员多数而不顾广大业主的意愿就是明显例证；张贴撤出公告只留给三天时间更显其对于广大业主的责任心的欠缺；第二份物业服务合同中约定“甲方代业主支付物业费的不收取逾期违约金”则可以认为对业主厚此薄彼，（甲方是指房产开发商，据类同其他某些案件当事人称，开发商就迟延交房之事提供了二种处理方案供购房者选择，一种是按商品房买卖合同主张违约金，另一种是以一定时段的物业费相抵违约金即与该条款相关）。就本案个体而言，2019年9月本院受理原告针对郭晓伟的第一次诉讼时，原告已经撤出案涉物业小区，按照通常情理原告应当修正诉状使诉请的物业费数额符合实际情况，装修、水电押金等需要结算退还的款项也完全可以主动提出抵销，但原告并非如此行事，其做法有如俗话所说的只算进不算出。因此，被告关于违约金的抗辩并非完全无理。原告再次起诉时，倒是将可以按70%计取的情况予以主动扣减掉30%，但扣减的时间段却不彻底。原告诉称“因被告住宅未装修入住按服务合同约定从2018年1月至2018年7月应按70%收取……”，按照常理2018年1月之前也应当未装修入住（被告在庭审中也陈述到一直未装修入住，但不是为了抗辩扣减时长所称），对照第一份合同第四章第三条的规定，应当扣减30%予以退还的是从2017年7月至2018年7月共计13个月才对，如果原告诉状中一个月不减，或许可以说是因被告未按第三条第二款的规定进行书面告知和请求确认，现既已主动予以扣减却又不符合相关条款和事实，究竟是无心之错还是有意糊涂，本院难以判断。另外，原告针对被告作成的物业服务费催交书中“您户所要支付的2017年9月至2020年1月期间的物业费”的起始时间如何推算而来也是让人费解，应当也是一个错误。上述错误或许都可归因于工作粗心，却合上俗称错进不错出的说词，可成为被告关于违约金抗辩理由上的事实依据。因此，本院对于原告方逾期违约金的请求不能完全支持，将违约金调整为自本案起诉之日开始计算，其标准则采用第二份合同的每日万分之五为宜。对于扣减30%时段错误问题，尽管被告在二次庭审中都没有抗辩，但庭审之后已经向本院提出要求扣减，为避免单为此事继续或再次诉讼，本院对此也在本案中予以调整，按13个月予以扣减应减数额为717.83元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第四十条、第七条第（五）款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告郭晓华应于本判决生效后十日内支付原告兰溪市华安物业管理有限公司物业费2884.31元（含车位费105元）并同时支付逾期支付违约金（以2884.31为基数按每日万分之五自2020年3月18日起计算至实际支付日止。 二、驳回原告兰溪市华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由原告兰溪市华安物业管理有限公司和被告郭晓华各负担25元。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  姚旭宗 人民陪审员  何寄芸 人民陪审员  蒋 海 二〇二一年三月十六日 代书 记员  潘丽玮