天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终937号上诉人（一审被告）：刘书利，男，1965年5月10日出生，汉族，住天津市红桥区。上诉人（一审被告）：刘云兰，女，1971年5月6日出生，汉族，住天津市红桥区。被上诉人（一审原告）：天津宏泰鑫盛商业管理有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽街向东道6号。法定代表人：张俊兴，经理。委托诉讼代理人：郭晓伟，天津津泓雅威律师事务所律师。一审被告：天津市竹林商贸中心修配站，住所地天津市红桥区丁字沽向东道（汽车化油器厂内）。负责人：刘书利，经理。一审第三人：天津市交通（集团）有限公司，住所地天津市和平区营口道10号。法定代表人：杨洪峰，董事长。委托诉讼代理人：宋立江，男，该公司职员。一审第三人：天津市交通集团津维有限公司，住所地天津市河北区志成路马庄堤坡增1号。法定代表人：王海兴。委托诉讼代理人：李树行，男，该公司职员。上诉人刘书利、刘云兰因与被上诉人天津宏泰鑫盛商业管理有限公司（以下简称宏泰鑫盛公司）、一审被告天津市竹林商贸中心修配站（以下简称竹林修配站）、一审第三人天津市交通（集团）有限公司（以下简称交通集团）、一审第三人天津市交通集团津维有限公司（以下简称津维公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2020）津0106民初4318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘书利、刘云兰上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．被上诉人对涉案房屋不具有所有权，系基于与津维公司之间的托管协议对涉案房屋进行管理、利用，但在其与二上诉人签订房屋租赁合同时并未告知涉案房屋的权属情况，涉案房屋租赁合同因此无效，上诉人亦不具有提起本次诉讼的主体资格。2．二上诉人自2005年开始在涉诉房屋从事经营活动，现有设备10余台。被上诉人解除租赁合同，未给予腾房时间，上诉人不同意腾房。宏泰鑫盛公司辩称，不同意二上诉人的上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。竹林修配站述称，同意二上诉人的上诉请求。交通集团述称，同意一审判决。津维公司述称，同意一审判决。宏泰鑫盛公司向一审法院的起诉请求：1．解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2．三被告立即腾退坐落于天津市红桥区××号路××道××号××房××号××宿舍（面积共计392平米），并将上述房屋恢复原状后交付原告；3．被告依照5000元／月的标准向原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司支付自2019年11月1日起至2020年8月31日止的房屋占用费27000元，且被告依照5000元／月的标准支付自2020年9月1日起至被告实际交付房屋之日止的房屋占用费，并依法结清占用房屋期间产生的水费、电费等应由被告自行承担的全部费用；4．本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落在天津市红桥区××号路××道××号××房××号××宿舍（面积共计392㎡），房屋原所有权人为天津市津红化油器厂（以下简称津红化油器厂）。2005年4月28日，竹林修配站与津红化油器厂签订了《协议书》，约定将红桥区丁字沽零号路向东道厂部、院房屋一间出租给竹林修配站，合同期限为2005年5月15日至2006年5月14日。合同签订当天，刘书利向津红化油器厂缴纳了房屋租赁保证金3000元。2016年1月1日，原津红化油器厂职工于洪祥与竹林修配站就相同涉诉房屋签订《房屋租赁协议书》，合同期限为2016年1月1日至2016年12月31日。刘书利、刘云兰自述自2005年4月以来一直租赁涉案房屋，并缴纳房屋租金。2009年1月19日，天津市人民政府国有资产监督管理委员会出具津国资企改［2009］5号《关于同意将天津市汽车运输三场等四户企业场址调给天津市交通（集团）有限公司的批复》，载明：同意将天津市津红化油器厂七处场址（包括红桥区丁字沽向东道6号）调整给天津市交通（集团）有限公司。2010年6月，交通集团取得涉诉房屋所有权，权属性质为国有土地。2019年1月1日，交通集团与津维公司签订《房地产授权经营管理合同》，授权津维公司对涉诉房屋在内的七宗土地及房屋进行经营管理，并由津维公司承担维修责任。津维公司又与宏泰鑫盛公司签订了托管协议，将红桥区丁字沽向东道6号委托给宏泰鑫盛公司进行经营管理，宏泰鑫盛公司享有按照房屋使用现状用途出租并进行物业管理的权利，妥善维护、保养、维修托管物品并承担费用，对于上述土地及房屋的历史遗留问题负责解决。2019年3月13日，宏泰鑫盛公司与竹林商贸修配站就涉案房屋签订租赁合同，合同期限自2019年1月1日至2019年6月30日，年租金为60000元。2019年8月1日，宏泰鑫盛公司与刘书利就相同事项签订房屋租赁合同，合同期限自2019年7月1日至2019年8月1日。2019年12月31日，宏泰鑫盛公司与刘书利就相同事项再次签订房屋租赁合同，合同期限自2019年10月1日至2019年12月31日。2020年8月12日，宏泰鑫盛公司向刘书利、刘云兰、竹林修配站邮寄送达《解除合同通知书》，载明：“一、您与我公司之间的不定期房屋租赁关系自本通知书送达之日解除”，该邮件于8月14日经刘书利签收。刘书利及竹林商贸提交房屋租金收据载明，2019年3月14日，竹林商贸缴纳租金30000元；2019年8月7日，刘书利缴纳2019年7月1日至2019年7月31日租金5000元；刘书利缴纳2019年8月1日至2019年9月1日租金5000元；2019年11月11日，刘书利缴纳2019年9月租金5000元；2019年12月31日，刘书利缴纳租金5000元；2020年3月23日，刘书利缴纳2020年4月至6月租金18000元（票面标注1-3优惠）；2020年7月1日，刘书利缴纳2020年7月租金5000元。以上缴纳租金共计73000元。庭审中，宏泰鑫盛公司认可刘书利及竹林商贸缴纳租金的数额，同时确认其无水电费拖欠情况。2020年10月19日，一审法院组织当事人进行了现场勘查。经各方确认，租赁地点为天津市红桥区丁字沽零号路向东道6号院内12号厂房及宿舍一间，面积共计392平米，涉诉房屋现由刘书利、刘云兰、竹林修配站共同使用。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，双方当事人应按照合同约定履行义务。根据庭审调查，归纳本案争议焦点如下：1、双方房屋租赁合同是否已经解除及解除的时间。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，自2019年3月13日起，宏盛鑫泰公司就涉诉房屋的租赁问题分别与竹林修配站、刘书利签订多份合同，涉及合同期限为2019年1月1日至2019年8月1日、2019年10月1日至2019年12月31日。双方均认可2020年1月1日后未再续签书面租赁合同，但宏盛鑫泰公司仍旧继续收取三被告房屋租金，故双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同自通知到达对方时解除。本案中，宏盛鑫泰公司在与刘书利、刘云兰、竹林修配站之间的不定期房屋租赁关系中享有合同解除权，宏盛鑫泰公司向被告方邮寄了解除合同通知书，该通知书于8月14日经刘书利签收，故宏盛鑫泰与刘书利、刘云兰、竹林修配站之间的不定期房屋租赁合同于2020年8月14日解除。2、三被告是否应腾退涉诉房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，房屋租赁合同解除，承租人应当返还租赁物。涉诉房屋经现场勘验，由三被告共同使用，因此原告请求三被告腾退涉诉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。3、疫情期间是否应对被告实行租金减免的政策。刘书利、刘云兰、竹林修配站要求减免新冠疫情期间房屋租金的主张，一审法院认为，考虑到因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影响，确实存在影响涉诉房屋经营使用的情况，应由双方当事人合理分担损失。结合庭审调查，宏泰鑫盛公司亦没有实际收取2020年1至3月的租金，收费票据显示仅收取4至6月和7月的租金，原告认为当月收当月租金不抵之间欠租的意见，不符合一般常理。一审法院认为，考虑本市新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响，并结合本案实际情况进行综合考量，一审法院酌情免除刘书利、刘云兰、竹林修配站2020年1月至3月共计3个月的房屋租金15000元。原告起诉要求三被告支付2019年11月1日起至2020年8月31日止的房屋占用费27000元，因双方的不定期租赁合同于2020年8月14日解除，因此三被告针对2019年1月1日至2020年8月14日应承担给付原告房屋租金的义务。按照双方房屋租赁合同约定的每月5000元租金计算，2019年1月1日至2019年12月31日、2020年4月1日至2020年8月14日期间三被告房屋租金共计82258元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。三被告主张其2019年1月至2020年7月不欠付租金，但就其举证情况，仅能证明其2019年3月14日至2020年7月1日共计缴纳租金73000元，故刘书利、刘云兰、竹林修配站应向原告宏泰鑫盛给付2019年1月1日至2019年12月31日、2020年4月1日至2020年8月14日期间的房屋租金差额部分共计9258元。4、三被告是否应支付房屋占有使用费及支付标准。关于房屋占有使用费问题，宏泰鑫盛公司作为涉诉房屋的合法托管单位，自合同解除后次日即2020年8月15日起，有权请求负有腾房义务的承租人刘书利、刘云兰、竹林修配站支付逾期腾房的房屋占有使用费。宏泰鑫盛公司比照租金每月5000元标准主张房屋占有使用费，较为合理，一审法院予以支持。5、被告刘书利缴纳的房屋租赁保证金在租赁关系解除后，原告宏泰鑫盛公司是否应予以退还。刘书利、刘云兰、竹林修配站举证证明其于2005年4月28日向涉诉房屋原产权单位津红化油器厂缴纳房屋租赁保证金3000元。因天津市人民政府国有资产监督管理委员会出具文件将涉诉房屋产权人调整为交通集团，原产权单位津红化油器厂对包括涉诉房屋在内厂址的全部权利义务应概况转移给交通集团，后交通集团授权津维公司对涉诉房屋进行经营管理，津维公司又将涉诉房屋托管于本案原告宏泰鑫盛公司进行经营管理，且在托管协议中明确约定“对于上述土地及房屋的历史遗留问题由宏泰鑫盛公司解决”。因此，一审法院认为，房屋租赁合同解除后，应由原告宏泰鑫盛公司退还刘书利房屋租赁保证金3000元。一审法院判决：一、原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司与被告刘书利、刘云兰、天津市竹林商贸中心修配站之间的房屋租赁合同于2020年8月14日解除；二、判决生效之日起十五日内，被告刘书利、刘云兰、天津市竹林商贸中心修配站向原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日、2020年4月1日至2020年8月14日期间的房屋租金差额部分9258元；三、判决生效之日起三十日内，被告刘书利、刘云兰、天津市竹林商贸中心修配站将天津市红桥区××号路××道××号××房××号××宿舍（面积共计392㎡）腾空并交付给原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司；自房屋腾空之日起十日内，被告刘书利、刘云兰、天津市竹林商贸中心修配站按照每月5000元的标准向原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司支付2020年8月15日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。四、判决生效之日起十五日内，原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司向被告刘书利返还房屋押金3000元；五、驳回原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费600元，减半收取300元，由原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司负担213元，被告刘书利、刘云兰、天津市竹林商贸中心修配站负担87元。二审中，各方当事人均没有提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否适格原告；二、涉案合同是否无效；三、二上诉人拒绝腾房的理由是否成立。关于争议焦点一、二，根据一审法院查明的事实，交通集团系涉案房屋的所有权人，交通集团授权津维公司对包括涉案房屋在内的土地、房屋进行经营管理，后津维公司与宏泰鑫盛公司签订托管协议，宏泰鑫盛公司对涉案房屋进行经营管理，故宏泰鑫盛公司有权就涉案房屋与二上诉人签订房屋租赁合同。涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原房屋租赁合同到期后，双方形成不定期租赁合同关系。宏泰鑫盛公司提出解除合同，因二上诉人和竹林修配站拒绝支付欠付的租金并腾房，宏泰鑫盛公司继而提起本次诉讼，属于适格原告。二上诉人的该项主张，没有法律依据，不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三，根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同自通知到达对方时解除。本案中，宏泰鑫盛公司向二上诉人邮寄了解除合同通知书，要求对方在收到通知后20日搬离，二上诉人签收了该通知。可知，宏泰鑫盛公司已经给了20日的合理期限。二上诉人以宏泰鑫盛公司未提前协商为由拒绝腾房，没有法律依据，本院亦不予支持。另，二上诉人未对一审判决确认的二上诉人和竹林修配站应支付的房屋租金差额部分等其他内容提出上诉，故本院尊重当事人的意见，不再置议。综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人刘书利、刘云兰负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张玉洁审判员  刘 锟二〇二一年三月十九日法官助理蔡静宜书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……