安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0621民初273号 原告：郑影，女，1979年3月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：蒋玉芬，女，1970年1月18日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述两位原告共同的委托诉讼代理人：赵后毛,安徽淮信律师事务所律师。 被告：芜湖市三山好又多超市有限公司濉溪分公司，住所地安徽省濉溪县淮海路中段西侧（海通财富广场一层），统一社会信用代码913406213227402040。 法定代表人：陈良友，该分公司经理。 委托诉讼代理人：刘道宇，安徽众星合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王子瑜，安徽众星合律师事务所实习律师。 被告：陈良友，男，1978年3月2日出生，汉族，户籍所在地浙江省永嘉县，现住安徽省濉溪县。 原告郑影、蒋玉芬（以下简称两位原告）与被告芜湖市三山好又多超市有限公司濉溪分公司（以下简称好又多超市）、陈良才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两位原告共同的委托诉讼代理人赵后毛，好又多超市的委托诉讼代理人刘道宇到庭参加诉讼，被告陈良才经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两位原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2020年7月1日至2021年6月30日期间的房租费56745元（1891509元*3%）；2.被告支付拖欠房租费应支付的利息自2020年7月1日至2020年9月30日为2468.41元（56745元*17.4%/4），以上房租费和利息为59213.41元，支付自2020年10月1日至全部债务清偿完毕之日止以56745元为基数，按照年利率17.4%支付利息；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月1日，原、被告就原告名下的濉溪县影都商铺一层1003、1001B，建筑面积48.13平方米租赁给被告好又多超市使用，租金前两年为1891509元的2%为年租金，第三、四、五年为1891509元的3%为年租金，即56745元，双方已经对2015年7月1日至2020年6月30日之间的租赁合同履行完毕。2020年7月1日至2021年6月30日为第六年的租赁期限，好又多超市继续使用租赁物，两位原告对其使用也未提出异议，但是被告应当支付房租费。依照合同法第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效。鉴于被告与同一商场的其他商铺的租赁期限为一年，并支付了一年的租金，两位原告参照其他人与被告的租赁期限主张一年期的房租费符合交易习惯，被告应当支付。 好又多超市辩称：1.原告主体不合格。证据证明原告没有提供其享有租赁物所有权的证明。2.原告诉讼请求没有事实依据和法律依据。3.原告向法庭提供的证据表明，原告仍没有取得产权，原告基于借贷关系在执行当中通过拍卖程序取得标的物，原告不是涉案房产的买方。答辩人与业主委员会签订了租赁合同，原告方请求与其签订的合同相违背。 陈良才既未答辩也未举证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对对方无异议的两位原告所举证据1、3-5，好又多超市所举证据4-6，本院予以确认并在卷佐证。 两位原告举证：1.身份证、企业登记信息复印件。证明两位原告、好又多超市、陈良友的诉讼主体资格。2.两位原告与好又多超市于2015年7月1日签订的协议复印件。证明好又多超市租赁两位原告面积为48.13平方米的商铺，约定第五年租金为每月56745元（1891509*3%），两位原告主张的年租金有合法依据；好又多超市支付第六年的租金应依照协议到五年的租金进行计算，而非按照好又多超市主张的业主委员会与好又多超市之间的租赁合同价计算租金等。3.商品房买卖合同、安徽省淮北市相山区人民法院（2013）相民一初字第01566号民事调解书复印件。4.安徽省淮北市相山区人民法院（2014）相执字第00441-1号执行裁定书。证据3-4证明案涉租赁物为两位原告所有。5.银行流水。证明好又多超市通过银行转账方式将租金支付给郑影。 好又多超市举证：1.濉溪县影都商城业主委员会的证明复印件。2.濉溪影都商城租赁合作合同复印件。3.业主授权委托书两份及附件复印件。证明涉案商铺由业主委员会统一租赁。4.与两位原告所举证据4相同。5.（2017）皖0621民初4849号民事判决书。6.（2018）皖06民终500号民事判决书。证据5-6证明业主委员会是合法成立的。 好又多超市认为两位原告所举证据2是无效协议，这个协议的甲方没有相应的产权证明，不能证明自己是所有权人，按照购房协议价计算，实际是民间借贷。 两位原告认为好又多超市所举证据1中的业主委员会是否合法成立没有证据证明，业主委员会成立的时候并没有通知两位原告，即便有业主委员会，也是非法机构，业主委员会的成立应是基于所有业主的意思表示，维护业主的利益，本案中业主委员会出具的证明，损害了两位原告的合法权益，违背了其成立的根本宗旨。业主委员会证明内容不合法，其只能对业主共有部分并经业主或者业主大会的授权才能行使权力，业主委员会无授权，无权对业主共有部分进行出租，涉案房产为业主专有部分，并不属于公共部分，且业主委员会没有得到两位原告业主的具体授权，其签署租赁合同的行为属于非法，越权行为不应得到法院的支持。业主委员会与好又多超市签订的租赁协议对两位原告不具有约束力。对证据2的意见同证据1。对证据3真实性有异议，认为两份委托书中刘辉和郝梦磊是否真实存在不清楚，即便两人真实存在，其签订的授权委托书仅是个人行为，不能代替两位原告的具体授权，该证据不能达到好又多超市的证明目的。 本院经审查认为，两位原告所举证据2，好又多超市所举证据1-3均具有客观性、合法性和与本案的关联性，应予认定。 本院经审理认定事实如下：2015年7月1日，两位原告与被告好又多超市签订书面协议，双方约定：1.兹有甲方（两位原告）名下的濉溪县影都商铺，一层1003、1001B号，建筑面积48.13平方米，购房协议价款为1891509元；2.租金按2%年收入计算，此房租赁期限为5年，2015年7月1日至2020年7月1日。前两年按2%年收入，后三年按3%年收入。3.付款方式：甲乙（好又多超市）双方协议签订后，两日内乙方应把房租款打到甲方账号，一年一付，不得拖欠，如有拖欠按银行四倍利息支付等。租赁合同签订后，好又多超市按照协议约定向两位原告支付了2015年7月1日至2020年7月1日止的全部租金。 另审理查明，2013年4月8日，原告蒋玉芬与淮北海通房地产开发有限(以下简称淮北海通公司)签订商品房买卖合同，蒋玉芬购买淮北海通公司开发的濉溪影都商城1幢1003、1001B号商铺，建筑面积48.13平方米，购房协议价款为1891509元。两位原告与淮北海通公司曾因民间借贷发生纠纷，2013年12月15日，安徽省淮北市相山区人民法院作出（2013）相民一初字第01566号民事调解书，协议内容：淮北海通公司欠两位原告借款本金85万元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍从2013年9月1日起计算至履行完毕之日止），淮北海通公司于2014年4月20日之前付清等。后该案进入执行程序，安徽省淮北市相山区人民法院作出（2014）相执字第00441-号执行裁定书，裁定将淮北海通公司开发的预登记在蒋玉芬名下的濉溪影都商城1幢1003、1001B号房产作价91.8万元人民币交付给两位原告抵偿债务等。2017年9月29日，濉溪县影都商城业主委员会与好又多超市签订租赁合作合同，双方约定：合作期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止。乙方每年向甲方支付一次性租金，在每年的六月份的30日前支付下一年的租金租金标准按商铺总价的3%支付等。在该租赁合作合同中，双方还约定，租金收取标准为两种，即按照业主实际缴纳的购房款比例计算，依法院抵偿方式取得商铺的业主按照抵偿价计算租金。 两位原告与好又多超市签订的五年期租赁协议到期后，双方未继续签订相关租赁协议，因2020年7月1日以后的租金支付问题，两位原告向本院起诉。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，两位原告与被告好又多超市于2015年7月1日签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，为有效合同，好又多超市已经按照协议约定向两位原告支付自2015年7月1日至2020年7月1日止的全部租金。房屋租赁协议约定期限届满后，好又多超市继续使用租赁物，两位原告亦未提出异议，两位原告与好又多超市之间形成不定期房屋租赁关系，两位原告要求好又多超市支付相应租赁费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。两位原告与好又多超市之间签订的五年期租赁合同中约定租金存在不同的计算方式，期满后双方未签订新的租赁合同，两位原告要求按照原合同约定的第五年租金计算方式支付租赁费无事实和法律依据，本院不予支持。本院酌定租金支付方式按照五年期内的平均租金49179.23元[（1891509元*2%*2年）+（1891509元*3%*3年）÷5年]计算。现两位原告与好又多超市之间的租赁关系为不定期租赁，双方存在随时解除协议的可能，本院对两位原告请求支付租金的合理请求部分予以支持，即自2020年7月1日起计算至两位原告起诉之日止，超出该期限部分的租金可待实际发生后，当事人另行解决。两位原告要求两被告支付拖欠租金利息相应利息，因两位原告与好又多超市之间的租赁关系已经转化为不定期租赁关系，双方对租金的支付及违约责任承担均无明确规定，故两位原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。好又多超市虽辩称两位原告应按照其与濉溪县影都商城业主委员会签订的租赁合作合同约定的依法院抵偿方式取得商铺的业主按照抵偿价支付租金、该合同对两位原告具有约束力，经审理查明，好又多超市与濉溪县影都商城业主委员会签订的租赁合作合同晚于其与两位原告签订的房屋租赁协议，且好又多超市与两位原告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，其内容不存在违反相关法律法规禁止性或强制性规定的情形，目前双方签订租赁协议的内容已经全部履行完毕。故好又多超市辩称其与两位原告签订的房屋租赁协议系无效合同，两位原告租金支付应按照其与业主委员会签订的内容履行等，与本案查明的事实不符，辩称内容无事实和法律依据，本院不予采纳。本案中，房屋租赁合同的主体为两位原告与好又多超市，两位原告要求陈良友支付租金及利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告芜湖市三山好又多超市有限公司濉溪分公司于本判决生效之日起10日内，支付原告郑影、蒋玉芬自2020年7月1日至2020年12月31日止的租金24589.62元（49179.23元/12个月*6个月）； 二、驳回原告郑影、蒋玉芬的其他诉讼请求。 案件受理费1280元，减半收取640元，由被告芜湖市三山好又多超市有限公司濉溪分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 员 余绍德 二〇二一年三月一日 法官助理 文 灿 书 记 员 张英杰 附相关法律、司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。