广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1322民初198号 原告（反诉被告）：谢金芸，女，1989年6月27日出生，瑶族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：潘九钱，广西华尚（象州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西英英投资有限公司，住所地广西象州县象州镇吉象路********，统一社会信用代码：91451300081176541D。 法定代表人：罗桂平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢家伟，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李炳青，系该公司员工。 原告（反诉被告）谢金芸与被告（反诉原告）广西英英投资有限公司（以下简称“英英公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢金芸及其委托诉讼代理人潘九钱，被告（反诉原告）英英公司委托诉讼代理人谢家伟、李炳青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）谢金芸向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告（反诉原告）于2020年5月13日签订的《商品房买卖合同（临时）》；2、判令被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）支付的购房定金20483元；3、被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。事实和理由:2020年5月13日，原、被告（反诉原告） -2- 签订《商品房买卖合同（临时）》,原告（反诉被告）定购被告（反诉原告）坐落于象州县。该商铺预测建筑面积60.35平方米，层高5.6米，实际层高约6.5米，总价款487483元。当日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付定金20483元。因受新型冠状病毒疫情严重影响，原告（反诉被告）投产的所有项目均无法正常运营，生意萧条，没有收入，造成巨大的经济损失。另外，原告（反诉被告）本身还另外定购有被告（反诉原告）盛世东方城项目的2个商铺。因资金困难，原告（反诉被告）于2020年6月2日向被告（反诉原告）申请将案涉商铺原价更名给姐姐巫玲娜，并自愿支付被告（反诉原告）更名费2650元，但被告（反诉原告）却要求原告（反诉被告）支付36500元更名费才给更名。加上其它原因，原告（反诉被告）至今多次要求解除原、被告（反诉原告）于2020年5月13日签订的《商品房买卖合同（临时）》，并要求被告（反诉原告）返还交付的购房定金20483元，但被告（反诉原告）拒不理睬，未果。双方签订的临时合同上出卖人写的是广西裕达集团有限公司，但是合同到手后出卖人就变成广西英英投资有限公司销售的，被告（反诉原告）存在欺诈行为，没有如实告知原告（反诉被告）。综上所述，原告（反诉被告）认为,被告（反诉原告）的行为严重侵犯了原告（反诉被告）的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判处支持原告（反诉被告）诉请。 被告（反诉原告）英英公司辩称，一、疫情发生在2019年年底，而合同签订在2020年5月13日，原告（反诉被告）以受疫情影响，投产项目无法正常运营，因购买多个商铺资金出现困难，商铺无法更名为由诉请解除合同返还房款无事实和法律依据。原告（反诉被告）作为成年人，在疫情后，自愿与答辩人签订合同购买商铺，说明原告（反诉被告）对购房是清楚的，原告（反诉被告）以受疫情影响拒交房款是一种违约。二、原告（反诉被告）因购买多个商铺，资金周转困难，不 -3- 应归责于答辩人。商铺更名更不是答辩人的义务，原告（反诉被告）无权要求答辩人履行合同以外的义务，商铺更名原告（反诉被告）需要与答辩人协商签订达成协议才可办理，现双方协商不成，双方仍按买卖合同履行。三、原告（反诉被告）诉请返还的定金是首期款而不是定金，按合同约定原告（反诉被告）不能要求返还房款。四、原告（反诉被告）逾期未交三期房款，至今仍未交付房款，已构成根本性违约，答辩人有权按合同约定及民法典规定解除合同，要求原告（反诉被告）支付违约金，答辩人对此已经提起反诉。综上，请求法院依法驳回原告（反诉被告）诉请。 被告（反诉原告）英英公司向本院提出反诉请求：1、判令解除广西英英投资有限公司与谢金芸于2020年5月13日签订的《商品房买卖合同（临时）》；2、判令原告（反诉被告）谢金芸向被告（反诉原告）广西英英投资有限公司支付违约金48748.3元（计算方式：按总房款的10%计算，即487483*10%=48748.3元）；3、本诉、反诉诉讼费用由原告（反诉被告）承担。英英公司当庭增加第二项诉讼请求：违约金从原告（反诉被告）已交房款中扣除，由原告（反诉被告）另行补足。事实与理由：2020年5月13日，双方签订《商品房买卖合同（临时）》，合同签订后，原告（反诉被告）仅向被告（反诉原告）支付了首期房款20483元，截止目前原告（反诉被告）仍未按合同的约定支付已到期的第二、第三期的房款共计56000元。原告（反诉被告）逾期未按照合同约定缴纳房款的行为已经构成根本违约，根据《商品房买卖合同（临时）》附件四第3（2）款：买受人逾期付款的，逾期15日内的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过15日的，出卖人有权单方面解除合同，将房屋另售他人。出卖人选择解除合同的，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金，违约金直接由出卖人从买受人原交首期房款中扣除后再将剩下余款退还买受人。若首期房款不足支付违约金 -4- 的，买受人需另行补足”的约定，被告（反诉原告）有权解除双方签订的《商品房买卖合同（临时）》，并要求原告（反诉被告）支付违约金48748.3元（按总房价的10%计算）。综上，双方签订的《商品房买卖合同（临时）》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，原告（反诉被告）没有依约履行合同，依约应当向被告（反诉原告）支付违约金。 原告（反诉被告）谢金芸反诉辩称，一、本诉时被告（反诉原告）不同意解除合同，而在反诉中又诉请解除合同，属于滥用诉权；二、如果原告（反诉被告）违约，违约金应减去本诉原告（反诉被告）已经缴纳的定金或者说是第一期购房款；三、针对违约金，合同中约定，买受人逾期付款，十五天内是约定违约金是万分之三，但是没有约定十五天后的违约金，应参照已经约定的违约金进行计算。 本院经审理查明：2020年5月13日，原告（反诉被告）谢金芸与被告（反诉原告）英英公司签订《商品房买卖合同（临时）》，合同内约定：出卖人广西英英投资有限公司以出卖的方式将坐落于来宾市象州县的“象州县盛世东方城”项目中的第Ｇ幢1单元1层116号房出卖给原告（反诉被告）谢金芸。该房产预测建筑面积共60.35平方米，其中套内建筑面积58.48平方米，分摊共有建筑面积1.87平方米，层高为5.6米；该商品房总价款为人民币487483元。其中《商品房买卖合同（临时）》附件四：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定中，买受人于2020年5月13日交纳首期款计20483元；于2020年8月13日前，交纳第二期房款28000元整；于2020年11月13日前，交纳第三期房款计28000元整；于2021年2月13日前，交纳第四期房款计28000元整；于2021年5月13日前，交纳第五期房款计28000元整；于2021年8月13日前，交纳第六期房款计28000元整；于2021年11月13日前，交纳第七期房款计28000元整；于2022年2月13日前，交纳第八期房 -5- 款计28000元整；于2022年5月13日前，交纳第九期房款计28000元整；余下购房款计243000元，由买受人向银行申请【银行按揭贷款】。在约定买受人第二期至第九期的付款期限条款后，均附带有违约条款：“买受人逾期付款的，出卖人在15日内的，买受人按日向出卖人支付逾期应付万分之三的违约金；逾期超过15日的，出卖人有权单方面解除合同，将房屋另售他人。出卖人选择解除合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金，违约金直接由出卖人从买受人原交首期房款中扣除再将剩下余款退还给买受人。若首期房款不足支付违约金的，买受人需另行补足。” 合同签订后，原告（反诉被告）谢金芸于2020年5月15日向被告（反诉原告）英英公司交纳了东方盛世城G-116铺首付分期一期款20483元。在第二期及第三期房款交付时间届满后，原告（反诉被告）谢金芸均未按时支付相应购房款。原告（反诉被告）谢金芸于2021年1月21日，以受疫情影响，资金不足为由向象州县人民法院起诉要求解除与被告（反诉原告）英英公司签订的《商品房买卖合同（临时）》，并要求退还其购房定金20483元。诉讼过程中，被告（反诉原告）英英公司向本院提出反诉请求，要求解除双方签订的合同，并要求原告（反诉被告）谢金芸支付违约金48748.3元。 另查明，案涉商品房尚未交付钥匙与原告（反诉被告）谢金芸，目前仍继续由被告（反诉原告）英英公司进行管理。 本院认为，关于本案所涉《商品房买卖合同（临时）》的效力问题。原告（反诉被告）谢金芸主张双方于2020年5月13日签订的《商品房买卖合同（临时）》第一页中，出卖人为广西裕达集团有限公司，签订合同的主体却为英英公司，被告（反诉原告）存在欺诈行为，且当初签订的合同为临时合同，非正式合同，合同应 -6- 属无效的这一主张，本院认为，合同第一页中出卖人虽为广西裕达集团有限公司，但根据双方合同文本的其他内容，以及双方履行合同的具体情况判断，双方并无由广西裕达集团有限公司作为出卖人的意思表示，合同中第一页内“出卖人：广西裕达集团有限公司”，实为合同文本中的笔误所致，被告（反诉原告）英英公司不存在合同欺诈的行为。尽管双方签订的合同名义为临时合同，但合同内容对商品房位置信息、交易方式、违约条款等均进行了详细的规定，未有证据显示双方在签订合同时存在虚假意思表示，合同内容也未违反法律法规的强制性规定，故该合同应属合法有效。合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，现原告（反诉被告）谢金芸以受新冠疫情影响，资金短缺，无法继续履行商品房买卖合同为由诉请解除合同，在事实上属于对案涉商品房买卖合同的履行不能，其理由正当，且被告（反诉原告）英英公司也同意解除双方签订的《商品房买卖合同（临时）》，本院予以确认支持。 关于原告（反诉被告）谢金芸在本诉中认为20483元为定金而主张返还这一诉请，本院认为，在《商品房销售合同（临时）》说明部分第5条约定：“本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位划×以示删除。”在附件四中约定付款方式条款内，关于定金约定条款部分是划×，表示删除，且合同中交纳首期款计20483元和谢金芸缴纳房款的发票处均明确显示该笔钱属于首期房款，原告（反诉被告）谢金芸主张20483元为定金而非首期房款的主张与事实不符，本院不予采信，故本诉中原告（反诉被告）谢金芸诉请要求返还支付购房定金20483元，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）英英公司诉请原告（反诉被告）谢金芸支付违约金的问题，本案中原告（反诉被告）谢金芸只按照合同约定缴纳了首期购房款，未按约定 -7- 如期缴纳余下购房款，应承担违约责任，依照合同中违约条款所示，原告（反诉被告）谢金芸已经逾期超过15日，出卖人英英公司有权解除合同，出卖人选择解除合同的，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。现原告（反诉被告）谢金芸在反诉答辩中主张违约金过高，应按日向出卖人支付逾期应付万分之三的标准计算违约金之观点，本院认为，原告（反诉被告）谢金芸如若按照合同约定继续履行分期付款义务，截止起诉时其应该向英英公司缴纳的购房款为56000元，现被告（反诉原告）英英公司诉请其违约金就达48748.3元，属于过分高于实际造成损失的情况，故本院依法予以适当减少，酌情支持违约金计算方式为合同解除时买受人逾期缴纳购房款数额的10%。根据《中华人民共和国民法典》第565条规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，起诉状副本于2021年1月29日送达英英公司，故本案案涉合同解除时间为2021年1月29日，截止合同解除时，原告（反诉被告）谢金芸尚欠逾期购房款56000元，故其应支付给被告（反诉原告）英英公司的违约金为56000元*10%=5600元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）谢金芸与被告（反诉原告）广西英英投资有限公司于2020年5月13日签订的《商品房买卖合同（临时）》； 二、原告（反诉被告）谢金芸支付给被告（反诉原告）广西英英投资有限公司违约金5600元； 三、被告（反诉原告）广西英英投资有限公司退还给原告（反诉被告）谢金芸 -8- 首期购房款20483元； 上述第二项、第三项经相互抵减后，被告（反诉原告）广西英英投资有限公司只需于本判决生效之日起七日内退还给原告（反诉被告）谢金芸14883元； 四、驳回原告（反诉被告）谢金芸的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取156元，反诉受理费减半收取509元，由原告（反诉被告）谢金芸承担受理费156元，由被告（反诉原告）广西英英投资有限公司承担反诉受理费509元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 员 梁俊玲 二〇二一年三月二十日 法官助理 黄 璇 书 记 员 陈梦如 附法律文书如下： -9- 1.《中华人民共和国民法典》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 -10- 第二十条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。