湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1021民初511号 原告：呼丽海，男，1988年10月17日生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告：胡娟，女，1994年10月28日生，汉族，住湖南省桂阳县，系原告呼丽海之妻。 两原告委托诉讼代理人：雷苍柏，男，湖南志浩律师事务所律师。 被告：李小春，男，1962年10月5日生，汉族，户籍所在地湖南省安仁县，现住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：黄巍，男，湖南众望归律师事务所律师，特别授权。 原告呼丽海、胡娟诉被告李小春确认合同有效纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告呼丽海及其委托诉讼代理人雷苍柏、被告李小春及其委托诉讼代理人黄巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告呼丽海、胡娟向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告签订的《桂阳县迎宾路和福楼小区住房预售合同》有效；2、若被告不能履行合同交付房屋，请求依法判令被告返还已缴纳的购房款和车库款200，000元；3、请求依法判令被告支付违约金共计50，000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系桂阳县迎宾路和福楼小区开发商。开工建设后，被告雇请了陈海凤等人为桂阳县迎宾路和福楼小区售楼部工作人员。原告平时在外打工，欲在桂阳县城购买一套房屋。2019年2月份，一次偶然的机会，原告到被告所属的和福楼小区的售楼部看房，接待原告的是被告的工作人员陈海风。陈海凤信誓旦旦地告诉原告“这个楼盘手续齐全，请你放心”。听到这些话后，原告便确定购买该楼盘的房屋。2019年2月17日，原告与被告签订了书面的《桂阳县迎宾路和福楼小区住房预售合同》，该合同就具体的房号、房屋单价、房款缴纳、违约责任等进行了具体约定。随后，原告分多次缴纳了150，000元房款，原告正式购买了被告所属的和福楼第三单元502号房屋。为了以后停车方便，原告又另外花50，000元购买了车库一间。2020年过年期间，原告惊闻陈海凤被公安机关以诈骗嫌疑人抓获，说是陈海凤把收到的房款都自己用了。原告听后心急如焚，事后得知，到现在为止，有7、8个人缴纳的房款被骗。随即，原告找到被告，被告承认陈海凤系自己雇请的工作人员，但又说陈海凤只能介绍房屋，无权签订购买房屋合同，而且楼盘的盖章也是陈海凤私下雕刻的，所以，不愿意负责赔偿经济损失。而这一切，原告全然不知。为了维护原告的合法权益，为此，原告特向法院提起诉讼，请求依法判处。 被告李小春辩称，原告与陈海凤签订的《桂阳县迎宾路和福楼小区住房预售合同》是无效合同，被告没有义务返还原告向陈海凤缴纳的购房款和车库款20万元，并支付违约金5万元。理由如下：1、原、被告没有签订相关合同，原告签订的《桂阳县迎宾路和福楼小区住房预售合同》是陈海凤伪造公章、合同与原告签订的，陈海凤因此涉嫌诈骗被法院判处有期徒刑11年，因诈骗犯罪所引发的合同当然是无效的；2、《桂阳县迎宾路和福楼小区住房预售合同》并非原告与被告签订，而是原告与陈海凤签订的，且被告在此过程中没有收取原告一分钱的购房款，被告也没有向原告履行交房等购房相关义务，因此根据民法典相关规定，陈海凤作为无权代理人，以被告的名义对外订立合同，事后被告对该份合同没有履行相应义务，也没有接受原告支付的任何购房款，被告对原告与陈海凤签订的《桂阳县迎宾路和福楼小区住房预售合同》没有进行追认，该合同对被告不发生法律效力；3、涉案的和福楼目前相关销售手续还没有颁发相关证件，因为原告购买的和福楼没有相关手续，该合同也应该认定为无效合同。4、原告要求被告替陈海凤返还20万元购房款和车库款，并支付违约金5万元没有事实和法律依据。桂阳县人民法院已经生效的刑事判决书的判决原告的购房款和车库款20万元由陈海凤返还，原告现在起诉要求被告支付其购房款及车库款20万元没有事实和法律依据。5、原告在没有看到被告售楼部悬挂可以出售房屋资质证明情况下购房，同时也没有看到陈海凤任何身份证明的情况下就把款项多次交付给陈海凤，因此被陈海凤所骗，原告自身存在过错。综上，本案合同属于无效合同，被告与原告没有过接触，也没有收到过原告的购房款，其不应为陈海凤的诈骗行为买单，原告的购房款和车库款应由陈海凤退还，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院经审查后予以认定，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供的《桂阳县迎宾路和福楼小区住房预售合同》两份、收据两张、（2020）湘1021刑初412号刑事判决书，拟证明：陈海凤系被告聘请的工作人员，2019年2月17日原告与陈海凤就买卖房屋、车库签订了两份书面协议，原告按合同约定缴纳了预付款20万元，陈海凤的行为就是被告的行为。 被告对上述证据质证认为，该两份《桂阳县迎宾路和福楼小区住房预售合同》是原告与陈海凤签订的，原告将购房款及车库款均是支付给了陈海凤个人，预售合同和收据虽然都加盖了“桂阳县迎宾路和福楼住宅小区售楼部”公章，但该公章系陈海凤私刻的公章，签名这里也是陈海凤个人签字，没有被告的签字，该合同与被告无关。原告所缴纳的购房款、车库款20万元全部都是交给了陈海凤，被告没有收到一分钱，款项与被告无关。该合同引发的是陈海凤的诈骗行为，法院生效刑事判决书也认定了陈海凤诈骗两原告20万元的事实，该合同不具有合法性，陈海凤私刻、伪造公章及虚假合同欺骗原告，法院认定原告的损失由陈海凤进行退赔。原告作为成年人应该具有一定辨别能力，原告把钱全部支付给一个没有权利销售的中间人，原告本身要承担其不利的法律后果。 本院对上述证据审查认为，已经发生法律效力的（2020）湘1021刑初412号刑事判决书已经认定陈海凤系被告聘请的销售员，其利用担任销售员的便利个人私刻“桂阳县迎宾路和福楼住宅小区售楼部”的假章，以“桂阳县迎宾路和福楼住宅小区”名义与两原告签订住房和车库预售合同，骗取两原告20万元，已构成诈骗罪并进行了刑事处罚，本院对该生效刑事判决认定的上述事实予以确认。对于上述证据的证明方向，本院在后续说理部分进行分析认定。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两原告系夫妻关系。被告系桂阳县鹿峰街道迎宾路“和福楼”楼盘的开发商，该楼盘为个人开发的小产权房。2018年，陈海凤受被告聘请来到桂阳县鹿峰街道迎宾路“和福楼”楼盘售楼部担任临时销售员，陈海凤无固定工资，获取报酬的方式是介绍卖一套房子从被告处得相应提成。期间，陈海凤同时还在经营桂阳县锦拓置业咨询信息服务部个体推销房子。2019年期间，陈海凤谎称自己经授权有权出售“和福楼”楼盘房子，利用自己担任销售员的便利带领两原告前往“和福楼”楼盘查看具体户型，并用自己私刻的“桂阳县迎宾路和福楼住宅小区售楼部”假章，于2019年2月17日以“桂阳县迎宾路和福楼小区售楼部”的名义与两原告签订关于买卖住房、车库的两份《桂阳县迎宾路和福楼小区住房预售合同》，收取两原告购房款15万元和车库款5万元，共计人民币20万元归个人占有、使用。陈海凤还以同样的方式骗取了其他人的钱财。2020年5月19日，陈海凤因涉嫌诈骗罪，被桂阳县公安局刑事拘留,2020年5月29日被逮捕。2020年12月24日，本院作出（2020）湘1021刑初412号刑事判决书，判决：陈海凤犯诈骗罪，判处有期徒刑十一年，并处罚金人民币十万元；责令陈海凤退赔被害人呼丽海经济损失人民币15万元、胡娟经济损失人民币5万元。该判决现已发生法律效力。 本院认为，本案的争议焦点有：1、两原告与陈海凤签订的两份《桂阳县迎宾路和福楼小区住房预售合同》是否对被告有效的问题？2、被告对两原告的经济损失20万元是否承担赔偿责任并承担违约责任的问题？ 关于第一个争议焦点：两原告与陈海凤签订的两份《桂阳县迎宾路和福楼小区住房预售合同》是否对被告有效的问题。被告未授权给陈海凤签订房屋买卖合同的权利，陈海凤私自雕刻“桂阳县迎宾路和福楼小区售楼部”假章，以“桂阳县迎宾路和福楼小区售楼部”名义与两原告签订《桂阳县迎宾路和福楼小区住房预售合同》，属于无权代理。《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”因此，该合同应认定为效力待定的合同，是否对被告发生法律效力，应以被告是否追认为前提。同时，《中华人民共和国民法典》第五百零三条规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。”本案诈骗发生后，被告并未将合同约定的房产交付给两原告，被告亦未收取两原告购房款和车库款，庭审中被告明确表示拒绝对该合同进行追认，故该两份《桂阳县迎宾路和福楼小区住房预售合同》不具有合法性，属无效合同，对被告不发生法律效力。 关于第二个争议焦点：被告对两原告的经济损失20万元是否承担赔偿责任并承担违约责任的问题。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条规定：“行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。”两原告系成年人，在从事经济活动中应注意风险防范，注意交易安全。原告未能做到谨慎注意义务，在未查明陈海凤确实有售房资格（如出示授权委托书、相关建房、售房许可证件等）情况下，盲目相信陈海凤的自我介绍而上当受骗，其本身对自己的损失具有重大过失。鉴于该两份《桂阳县迎宾路和福楼小区住房预售合同》系陈海凤无权代理签订的合同，被告拒绝追认，该两份合同对被告不发生法律效力，而原告未提供证据充分证实被告有明显过错，且该过错行为与原告的经济损失之间具有因果关系，根据上述司法解释的规定，对两原告的经济损失被告不承担赔偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百七十一条第一、二款、第五百零三条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告呼丽海、胡娟的诉讼请求。 本案案件受理费5，130元，减半收取2，565元，由原告呼丽海、胡娟负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  何志生 二〇二一年三月三十一日 法官助理谢宇 书记员刘政兴 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民法典》 第六条【公平原则】民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。 第一百七十一条【无权代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是,赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 第五百零三条【被代理人对无权代理合同的追认】无权代理人以被代理人的名义订立合同,被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的,视为对合同的追认。 2、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》 第五条行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。 行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。