河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1086号上诉人（原审原告）：马利如，女，汉族。委托诉讼代理人：李世华、祝静，河南航星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戚利红，汉族。被上诉人（原审被告）：戚新民，男，汉族。原审第三人：洛阳万通置业有限公司。住所地：河南省偃师市伊洛街道办事处迎宾路86号。法定代表人：戚新升，该公司总经理。上诉人马利如因与被上诉人戚利红、戚新民及原审第三人洛阳万通置业有限公司（以下简称万通公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2020）豫0381民初5195号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马利如上诉请求：一、撤销河南省偃师市人民法院（2020）豫0381民初5195号民事判决，发回重审或查清事实后依法改判；二、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定本案中马利如取得房产证的风险应当由自己负担，该事实认定错误。2019年10月14日，马利如与戚新民（戚利红代签）《内部员工认购协议》，但是早在2017年涉案房产所在的土地就被查封，2018年3月2日，偃师市房产管理局发出公告，告知购房群众，万通福瑞城项目不符合商品房预售条件，且未取得《商品房预售许可证》，属于违规销售的行为。戚新民与戚利红明知该房产无法正常销售，在马利如不知情的情况下，与马利如签订关于涉案房产的转让协议。因此，本案中被上诉人不诚实、不诚信的行为造成马利如购买了无法交付的房产，被上诉人对此应当承担相应的责任，但是一审法院却错误的认定该风险应当由马利如自己承担。二、一审法院认定戚利红没有取得差价款，所以其承诺没有事实依据，该事实认定错误。2019年10月14日，马利如向戚利红转账12万元差价款，2020年6月1日，戚利红向马利如书面承诺，若交不了房则退还马利如12万元差价款，并且自2020年6月起，戚利红在微信中多次承诺2020年8月将12万元差价款退还。以上事实可以认定，戚利红作为签订案涉合同的中间人，自愿为案涉房产无法过户承担赔偿马利如的责任。本案案涉房产已经抵给了河南新创置业有限公司，并且被多家公司轮候查封，案涉房产已经无法向马利如交付，根据《民法典》第七条，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚信、恪守承诺，戚利红应当履行退还差价的承诺。综上所述，一审法院认定事实错误，望贵院发回重审或查清事实后依法改判。戚利红答辩称：一、戚利红不应承担退款责任，应当依法驳回马利如的诉讼请求。1、戚利红在本案中仅是介绍人，马利如与戚新民之间的合同已履行完毕。马利如经人介绍找到戚利红主动要求购买抵账的房子，戚利红遂介绍马利如购买戚新民抵账10万元认购的房屋5号楼2单元1903号，戚新民与马利如签订转让协议，因此戚利红并不是转让协议的相对方，所收取的房屋差价也已交给业主戚新民，根据合同法的规定戚利红并非合同相对方，不应作为本案被告，更不应当承担返还款项的责任。2、马利如与万通公司已形成新的合同关系。2019年马利如与戚新民签订转让协议后，将转让款22万元支付给戚新民，万通公司收回了与戚新民之间的所有手续，与马利如签订了内部认购协议，说明万通公司认可戚新民与马利如之间的转让协议且同意戚新民收取12万元的差价。之后马利如又支付20万元购房款给万通公司，万通公司给马利如出具收到30万元购房款的收据，至此马利如与戚新民之间的转让协议已经全部结束。马利如与万通公司之间形成新的购房合同关系，而戚利红仅是万通公司的员工，是否能够交房，是万通公司的问题，与戚利红无关。3、万通公司所售房屋是否取得预售许可证与戚利红、戚新民均无关。本案马利如在签署转让协议及内部认购协议时，已经与万通公司形成新的合同关系，马利如与戚新民、戚新民与万通公司之间的合同关系已经因履行完毕而消灭。马利如在购买房屋时与万通公司签订合同，对万通公司没有预售许可证销售房屋是知情的，从购房的价格和内部认购协议可以证明其知情。因马利如与万通公司之间存在合同关系，签订购房协议、交房问题是万通公司和马利如之间的约定，也是万通公司履行合同的行为，与戚利红无关。现在马利如若要求返还款项，应先解除与万通公司签订的内部认购协议，合同解除购房款及差价才能全额返还，而本案马利如并未要求解除内部认购协议，主张返还没有法律依据。最重要的是双方签订的内部认购协议属于双方的真实意思表述，且不违背法律行政法规的强制性、禁止性规定，该内部认购协议应认定为购买商品房的预约合同，属于有效的合同，故此马利如在未要求解除合同或者确认合同无效的情况下不能要求返还差价，戚利红作为万通公司职员更不应承担返还义务。4、马利如不能重复获利。《转让协议》签订时的市场房价，与业主戚新民购房时的房价相比已经高出不止12万元，马利如在购房时为了价格低主动要求购买抵账的房子，之后因为优惠政策又支付20万元购房款给万通公司获得了购房资格及更低的价格，以现在的房屋市价马利如能够获得更高的房价上涨利益，若马利如要求退差价，则获取双重利益，严重有失公允。5、马利如已经采取法律措施保护自己的房屋所有权。马利如已经向法院执行局提出执行异议，要求确认房屋产权归她所有，目前法院尚未下发裁定，若法院对其物权予以确认，则后期自可签订合同并交付房屋，马利如要求退差价更无道理。6、戚利红是公司职员，其行为是公司行为。基于戚利红公司职员的身份马利如才让戚利红写下说明，而戚利红无法代替万通公司向马利如承诺一定能交房，且该返还说明是在马利如的逼迫下，按照马利如所述一字一字写下。目前万通福瑞城的很多业主均存在类似本案的情况，相信政府一定能妥善处理，解决众多业主的难题，届时若由其它开发商接替万通公司继续开发万通福瑞城项目，马利如仍能达成合同目的。二、马利如要求支付利息缺乏法律依据或合同依据，不应当支持。综上所述，本案中戚利红不是适格被告，马利如在未要求解除内部认购协议或者要求认定内部认购协议无效的情况下，不能就此要求退还差价，戚利红请求驳回马利如的诉讼请求，待马利如的购房合同解除之后，另行处理。戚新民答辩称：一、戚新民不应承担退款责任，应当依法驳回马利如的诉讼请求。1、戚新民与马利如之间的转让协议已因履行完毕而结束。2019年戚新民通过戚利红将万通福瑞城5号楼2单元1903号房屋转让给马利如，双方签署转让协议，马利如已将22万元（包括10万元认购款和12万元差价）转让款支付给戚新民。万通公司将与戚新民签署的认购协议及收据收回，又与马利如重新签订了认购协议，马利如缴纳了购房款，至此戚新民与马利如之间的转让协议已经全部完成，该协议属于双方自愿且真实的意思表示，不违背法律的相关规定，因此戚新民不应返还12万元。2、马利如与万通公司已经形成新的合同关系，与戚新民已无关。万通公司收回与戚新民之间签署的所有手续后，与马利如签订了新的内部购房协议，马利如又向万通公司缴纳20万元购房款，万通公司向马利如出具30万元的收据，至此，戚新民与马利如、戚新民与万通公司的合同关系均因马利如与万通公司之间形成新的合同关系而消灭，因此新的合同关系与戚新民无关。3、万通公司所售房屋是否取得预售许可证与戚新民无关。若马利如要求退还差价，应解除与万通公司的认购协议。因马利如与万通公司之间存在合同关系，签订购房协议、交房问题是万通公司和马利如之间的约定，也是万通公司履行合同的行为，与戚新民无关。现在马利如若要求返还款项，应先解除与万通公司签订的内部认购协议，合同解除购房款及差价才能全额返还，而本案马利如并未要求解除内部认购协议，主张返还没有法律依据。最重要的是双方签订的内部认购协议属于双方的真实意思表述，且不违背法律行政法规的强制性、禁止性规定，该内部认购协议的签订应认定为购买商品房的预约合同，属于有效的合同，故此马利如在未要求解除合同或者确认合同无效的情况下不能要求返还差价，戚新民不应返还差价。4、马利如不能重复获利。《转让协议》签订时的市场房价，与戚新民认购房时的房价相比已经高出不止12万元，以现在的房屋市价马利如能够获得更高的房价上涨利益，若不解除与万通公司签订的认购合同，仅要求退差价，则获取双重利益，严重有失公允。5、马利如诉状中所述戚利红向其出具的说明，戚新民不知情。在转让协议完成一年后，戚利红向马利如出具退款说明，戚新民并不知情，也并未授权戚利红向马利如出具任何东西。二、针对马利如要求的利息，戚新民获得款项合理合法，马利如要求戚新民返还和承担利息无任何相关法律依据，也应予以驳回。综上所述，马利如在未要求解除内部认购协议或者要求认定内部认购协议无效的情况下，戚新民不应返还12万元及利息，请求驳回马利如的全部诉讼请求。洛阳万通置业有限公司未提交答辩意见。马利如向一审法院提起诉讼请求：1、依法判决被告向马利如返还给付的万通福瑞城5-2-1903号房屋差价12万元及利息。2、诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院经审理查明，马利如与戚新民于2019年10月14日签订转让协议一份，由戚新民将内部认购的毛坯房5号楼2单元1903房转让给马利如，转让价格为每平方米4000元，认购协议和转让协议及认购收据一并作为马利如购房的依据，项目开盘后，购房合同按马利如要求填写房主姓名，房子差价款120000元。戚新民由戚利红代签。转让协议签订后，马利如和万通公司于2019年10月14日签订《内部员工认购协议》一份，由马利如认购万通公司的5号楼2单元1903房，认购金为100000元。戚利红作为万通公司员工在该协议上签名。2019年10月14日马利如配偶通过微信向戚利红转账两笔计款220000元。后戚利红将其中的100000元转给万通公司作为马利如的认购金，将其中的120000元差价款转给戚新民。10月15日马利如另行向万通公司交纳房款200000元。2020年6月1日戚利红向马利如出具承诺书一份，载明：“万通福瑞城5-2-1903业主马利如房子是由万通福瑞城经理戚利红介绍买的，于交与万通房款差价壹拾贰万元整，如果此房签不了购房协议交不了房，此款戚利红本人应退还给业主马利如”。另查明，万通公司开发的万通福瑞城项目5号楼未取得商品房预售许可证。万通公司至今未与马利如签订商品房预售合同。戚利红为万通公司万通福瑞城售楼部销售经理。一审法院认为：马利如与戚新民签订的转让协议是双方真实意思表示。马利如向被告支付差价、马利如与万通公司签订认购协议并向万通公司交纳房款，说明马利如与戚新民就双方的转让协议中的权利义务已经履行完毕。至于马利如是否能取得房权是马利如与万通公司之间的事情，该风险是马利如与戚新民签订转让协议时应该有所预料，该风险应由马利如承担。马利如以无法签订购房合同、无法交付房屋为由请求戚新民返还差价款理由不足，不予支持。马利如支付给戚利红的120000元，戚利红已将该款作为差价款转交给戚新民，符合马利如与戚新民签订的转让协议的约定。应认定戚新民得到了该差价款，戚利红未得到该差价款。至于戚利红向马利如出具的承诺书，由于戚利红未得到该差价款，戚利红的承诺没有事实基础。马利如请求戚利红返还该差价款没有事实依据，该诉求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告马利如的诉讼请求。案件受理费减半收取1350元，由原告马利如承担。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：马利如向戚利红转款是基于其同戚新民签订的转让协议和与万通公司签订的《内部员工认购协议》，所转款项也是协议相对方戚新民、万通公司应得的款项。涉案的12万元是戚新民因转让权益而自己得到的利益，该款戚利红已如数交于戚新民，现马利如在不主张其基础协议的情况下，仅让戚利红退还12万元差价缺乏依据，原审驳回马利如的诉讼请求并无不当。关于戚利红向马利如出具承诺书的问题，本院认为，戚利红在承诺书中载明，自己是万通公司福瑞城经理，马利如的购房协议是其介绍而为，戚利红退还差价款的真实意思应是在协议履行不能的情况下，对退还12万元差价款负有的保证责任，该问题应同协议的履行情况一并解决。综上，马利如的上诉意见依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由马利如负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  衡宏波二〇二一年三月十一日书记员  周 颖