大连市甘井子区人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽0211民初457号原告：任某某。委托诉讼代理人：金水石，系辽宁高雷律师事务所律师。被告：倪某某。被告：倪某甲。被告倪某某、被告倪某甲共同委托诉讼代理人：姚合颖、田峻玮，均系辽宁君连律师事务所律师。被告：吴某某。被告：孙某。被告吴某某、被告孙某共同委托诉讼代理人：邓鑫，系辽宁拓嘉（南京）律师事务所律师。原告任某某与被告倪某某、吴某某、孙某、倪某甲返还原物纠纷一案，本院已作出（2019）辽0211民初10830号民事判决，判决作出后，四被告上诉至大连市中级人民法院，该院作出（2020）辽02民终6409号民事裁定，裁定撤销（2019）辽0211民初10830号民事判决，发回大连市甘井子区人民法院重审。本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告倪某某、倪某甲立即腾退原告所有的，位于大连市甘井子区房屋；2、依法判令被告倪某某、倪某甲按年租金25万元的标准共同向原告支付2017年7月始至实际腾退之日止的房屋租金；3、依法判令被告吴某某、被告孙某对上述一、二项诉讼请求承担连带腾退及给付责任。事实与理由：原告与被告吴某某系朋友关系。被告吴某某与被告孙某系夫妻关系。被告吴某某在原告处借款未能偿还，后被告吴某某与孙某夫妻与原告通过办理公证委托及交易过户的方式将其夫妻所共有的、位于大连市甘井子区变更至原告名下。原告于2016年12月5日取得了不动产权证书。因原告一直在异地工作生活，案涉房屋一直闲置。2017年7月份，原告发现自己的该套房屋被被告倪某某、倪某甲占有使用，遂向被告吴某某了解情况，才知因被告吴某某拖欠被告倪某某部分借款，该套房屋被被告倪某某以虚假租赁的方式承租，以抵顶两方之间的借款，并将该房屋租房合同租期提前。原告多次要求各被告腾退房屋，但均未果，故原告诉至法院。被告倪某某、倪某甲辩称，不同意原告的诉讼请求。1、倪某甲与被告吴某某、孙某于2015年2月15日签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限是20年，自2015年2月15日至2035年2月15日，该合同订立的时间在被告吴某某、孙某将案涉房屋所有权登记转移给原告的时间之前，即便是被告吴某某、孙某与原告之间存在真实的房屋买卖意思表示，依据民法中买卖不破租赁的规定，该房屋租赁合同仍然应该被履行。2、倪某甲已经在房屋所有权登记转移时实际占有使用案涉房屋。3、本案房屋租赁合同的主体并不是倪某某，倪某某与本案没有任何法律关系，不是本案适格主体。被告吴某某、孙某辩称，不同意原告的诉讼请求，原、被告之间不存在真实的买卖关系，原、被告本身并不熟悉，而是由中间人王某某介绍向原告借款，后用案涉房屋进行担保，双方没有真实的买卖。经审理查明：案涉房屋现由倪某甲占有使用。倪某某与倪某甲系兄弟关系。吴某某、孙某系夫妻关系。原告提供一张借条，借条上均为手写字体，记载“今借任某某人民币贰佰贰拾柒万元整。227万。借款人：吴某某、孙某。注：第一笔借款人民币捌拾伍万元整。借款日：2014.9月13日。第二笔借款人民币壹佰肆拾贰万元整。借款日：2015.10月18日。”被告吴某某、孙某认可借条上被告签字属实，称借条上并未记载利息。原告提供两份公证书。其一其中记载“兹证明吴某某、孙伟于二〇一五年十二月二日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印。”委托书上记载委托人为吴某某、孙某，受托人为任某某，其中记载吴某某、孙某决定将案涉房屋出售给案外人王某某，委托任某某代为办理有关手续，委托期限为一年。其二其中记载“兹证明孙某、吴某某于二〇一六年十一月二十一日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印。”委托书记载的委托人为吴某某、孙某，受托人为案外人王某某，其中记载吴某某、孙某委托案外人王某某将案涉房屋出售给任某某，委托期限为半年。被告吴某某、孙某称当时的真实意思是用该委托书为借款提供担保。原告还提供一份房地产买卖合同，合同记载原告与被告吴某某、孙某的委托代理人王某某签订了《房地产买卖合同》，约定将案涉房屋出售给原告，价款为2,613,142元。案涉房屋现登记在原告名下，坐落于甘井子区，登记日期为2016年12月5日。被告吴某某、孙某称双方并没有真实的房屋买卖意思表示，合同中记载的价款并非双方协商结果，远低于市场价格。原告提供一组从不动产登记中心调取的证据，显示：原告与被告吴某某在2015年12月2日签订有抵押合同，记载因吴某某向任某某借款，吴某某以案涉房屋为借款提供担保；原告与被告吴某某、孙某还为此办理了抵押权登记；后原告与吴某某又签字出具一份还款证明，记载借款227万已全部还清，同意将案涉房屋上的抵押注销。被告吴某某、孙某表示对撤销抵押的过程记不清楚了，当时的真实意思是将案涉房屋用于担保，并非买卖。原告称被告吴某某、孙某并未偿还借款，是用借款本息作为案涉房屋的对应价款。被告吴某某、孙某认可未偿还借款。原告还提供证明一份，称系被告吴某某书写，证明主要内容为：2015年时，被告吴某某急用钱，向被告倪某某借款50万元，后期在2017年七、八月份左右，吴某某才知道案涉房屋已被原告过户到其名下。因为案涉房屋的贷款是原告帮助偿还的，为了保证原告的利益，案涉房屋前后两次在大连市房地产交易市场做过公证（大连市公证处），当时原告同意让被告吴某某尽快卖房还钱。2017年七、八月份左右，具体时间记不清了，被告倪某某知道被告吴某某无法还钱，在其要求下，补签了一份租房合同，但因借钱时间为2015年，所以合同日期为2015年，租房的起始时间是往前提前了。被告吴某某称该证明是原告强制要求其书写。被告吴宗华、孙某提供个人抵押借款合同和评估报告，拟证明案涉房屋在2014年的实际价格是350万，不可能抵偿227万。原告对该组证据不认可。个体工商户棋牌室的经营者为吴某某，经营场所为辽宁省大连市甘井子区，成立日期为2014年8月18日，注销日期为2018年12月19日。被告倪某某、倪某甲提供一份房屋租赁合同，合同上记载的出租人为吴某某、孙某，承租人为倪某甲，租赁房屋为案涉房屋，租赁期限为20年，自2015年2月15日至2035年2月15日。该合同条款中其他需要明确的事项处均为空白。该合同上的签订日期为2015年2月15日。出租人处由被告吴某某及孙某签字按手印，承租人处由倪某甲签字按手印。该二被告表示系由倪某甲任法定代表人公司使用案涉房屋。该公司现登记的法定代表人为戚某某，住所为大连市甘井子区。原告表示不依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十四条之规定变更本案诉讼请求。被告吴某某、孙某提起另案诉讼，案号为（2020）辽0211民初7034号，被告为任某某、王某某，诉讼请求包括确认案涉大连市房地产买卖合同无效、确认吴某某和孙某为案涉房屋的所有权人并要求任某某返还案涉房屋。本院认为，不动产权利人主张返还原物需建立在不动产被他人无权占有的基础之上。本案中原告要求腾退案涉房屋是依据其基于案涉房地产买卖合同而取得的房屋所有权，而该合同的签订是基于其与被告吴某某、孙某之间的借贷关系，双方之间关于案涉房地产买卖合同效力以及案涉房屋所有权归属的纠纷正在审理之中。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。经释明，原告表示不变更诉讼请求，综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告任某某的起诉。案件受理费30,960元，原告已预交，待本裁定生效后退回原告。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李盼盼人民陪审员  姚 波人民陪审员  张晓青二〇二一年三月二十五日书 记 员  王 健