渭南市临渭区人民法院执 行 裁 定 书 (2021)陕0502执异9号案外人：李军宁，女，1974年XX月XX日出生，汉族，住渭南市临渭区，居民。委托诉讼代理人：邓建军，陕西赛高律师事务所律师。申请执行人：杜巾，男，1948年10月17日出生，汉族，住陕西省三原县，农民。委托诉讼代理人:任文举，男，1963年3月15日出生，汉族，党员，住渭南市，临渭区水务局下岗职工。被执行人：陕西天时置业有限公司，住所地陕西省渭南市。法定代表人:孙万吨，总经理、执行董事。本院在执行杜巾与陕西天时置业有限公司项目转让合同纠纷一案中，案外人李军宁于2021年1月27日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年2月5日组织各方当事人进行听证。被执行人陕西天时置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加听证，案外人李军宁、申请执行人杜某甲未到庭，分别指派其委托诉讼代理人邓建军、任文举到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人李军宁称，2011年6月24日，案外人与被执行人签订了编号为E-1402的《购房协议》，约定由被执行人将涉案房屋（面积57.24㎡、单价2221.54元、总房款127161元）出售给案外人。协议签订当日，案外人依某某向被执行人交付首付款38161元，后因被执行人原因无法办理银行按揭贷款，案外人于2016年11月7日交付剩余房款89000元，并于同日向被执行人支付办理房产证代收费用10827元，随装修入住至今。2020年12月份，人民法院通知案外人，上述房屋因申请执行人申请强制执行，该房被法院查封。根据《最高院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》，案外人对涉案房屋的权利能够排除强制执行，现提出书面执行异议，请求中止对案外人购买的位于渭南市高新区XX路XX街XX号楼XX楼XX单元XX房的强制执行，并依法解除对该房屋的查封。针对所提涉案标的异议申请，案外人李军宁向法庭提交的证据有：李军宁身份证、《购房协议》、《售房专用收据》、《收款收据》、中国农业银行业务凭证及网上银行电子回单、《居民用户供用气合同》、《国网陕西电力》短信通知、（2018）陕0502执恢3-1号执行裁定书、《协助执行通知书》、居住证明。证明案外李军宁与被执行人陕西天时置业有限公司于2011年6月24日签订了编号为E-1402的《购房协议》，约定由被执行人将涉案房屋（面积57.24㎡、单价2221.54元、总房款127161元）出售给案外人，该协议合法有效。案外人李军宁于《购房协议》签订当日依某某向被执行人交付涉案房屋首付款38161元，于2016年11月7日向被执行人交付剩余房款89000元，并于同日向被执行人交付涉案房屋代收费用10827元。于2016年11月7日向被执行人交清房屋款项及房屋代收费用后即向物业交付电梯使用费及装修垃圾费共600元，并对涉案房屋进行装修且入住至今。案外人交付（2016.11.7-2019.11.7）物业费共计2602元整，并购买天然气和电费等，该涉案房屋被人民法院查封。申请执行人杜某乙， 2015年9月18日法院查封案涉房屋时，案涉房屋内并无人居住。而且法院执行人员到案涉房屋所在的物业公司并送达了查封案涉房屋的手续，在2018年续封时，房管部门并未提出该案涉房屋有备案登记，因此，案外人异议请求不能成立，应驳回其异议请求。本院查明，2014年10月28日，本院作出（2014）临渭民初字第02071号民事判决书，判决：限被告陕西天时置业有限公司自本判决生效之日起十五日内返还原告杜巾楼花款200万元并承担利息损失，利息自2014年8月5日起算至清偿之日止，按中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率计算。该判决于2014年11月16日生效。因被告陕西天时置业有限公司未按上述生效判决履行义务，原告杜巾向本院申请强制执行，本院于2015年2月2日立案受理并开始执行，案号：（2015）临渭执字第00376号。2015年9月18日，本院作出（2015）临渭执字第00376-1号执行裁定书：查封、扣押被执行人陕西天时置业有限公司价值2230000元的财产，并于同日向渭南高新区房地产管理所送达协助执行通知书，将被执行人陕西天时置业有限公司位于高新区新盛路商业街E号楼的14楼2号、15楼3号、18楼2号、21楼7号、24楼1号及4号商铺予以查封。2015年9月25日，该案终结本次执行程序。2018年1月8日，该案恢复执行，案号：（2018）陕0502执恢3号，2018年7月16日，该案终结执行（和解）。2018年9月18日,本院向渭南高新区房地产管理所送达（2015）临渭执字第00376-1号执行裁定书及协助执行通知书，将被执行人陕西天时置业有限公司位于高新区新盛路商业街E号楼的14楼2号、18楼2号、21楼7号、24楼1号及4号商铺予以续封，续封期限三年。渭南高新区房地产管理所收到上述材料后依法予以续封。2021年1月27日，案外人李军宁向本院提出书面执行异议，请求中止对案外人李军宁购买的位于渭南市高新区XX路XX街XX号楼XX楼XX单元XX房的强制执行，并依法解除对该房屋的查封。又查，2011年6月24日，李军宁与陕西天时置业有限公司签订《购房协议》，约定甲方陕西天时置业有限公司将坐落在高新区XX路XX段XX园区XX号楼XX层XX号，面积57.24平方米，出售给乙方李军宁，单价2221.54元／ 平方米，总房款127161元，代收费用合计11387元。于2011年6月24日首付30%38161元，剩余89000元办理银行按揭贷款。双方同意定于2013年5月30日正式将上述房屋交付，产权证双方约定交房后一年内办理。主体封顶后更换正式合同。该购房协议加盖有陕西天时置业有限公司合同专用章及孙万吨私章，同时有李军宁的签字摁印。同日，陕西天时置业有限公司出具渭南市高新区天时置业有限公司售房专用收据并加盖陕西天时置业有限公司财务专用章，载明收到李军宁E#楼14-1402，面积57.24㎡，单价（元）2221.54，总房款127161元，本次交款38161元。2016年11月7日，陕西天时置业有限公司出具两份收款收据并加盖陕西天时置业有限公司单位印章，分别载明收到E#- 1402李军宁收房款尾款89000元、契税1907元、维修基金3815元、办证费90元、测绘费78元、天然气2075元、地辅热2862元合计10827元。同日，陕西渭南九龙物业管理有限公司出具收款收据并加盖陕西渭南九龙物业管理有限公司出具商业街办公室印章，载明收到李军宁（E#- 1402）电梯费、装修垃圾费、卫生费、物业费等费用，其中载明的交费期间为2016.11.7-2019.11.7。再查，案外人李军宁与陕西天时置业有限公司签订《购房协议》后，双方并未按该《购房协议》约定更换或者签订正式的《商品房买卖合同》，也未就该案涉房屋进行登记备案。案外人李军宁陈述该案涉房屋于2011年6月24日双方签订购房协议后陕西天时置业有限公司即向其交付房屋钥匙，但未提供相关证据佐证其主张。本院认为，当事人争议焦点是该房产的权属问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，因案外人李军宁对上述涉案不动产之权属问题提出执行异议，应依据上述第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条规定进行审查。 根据案外人李军宁提供证据可以认定，涉案不动产属被执行人陕西天时置业有限公司开发建造。案外人李军宁虽与被执行人陕西天时置业有限公司签订有《购房协议》，且该《购房协议》签订时间2011年6月24日早于本院查封时间2015年9月18日，但该《购房协议》第九条明确约定，主体封顶后更换正式合同，上述内容可以认定案外人李军宁与陕西天时置业有限公司在法院查封之前未签署正式买卖合同，且在双方签订《购房协议》后既未按照双方所签购房协议约定事项“主体封顶后更换正式合同”及时更换或者签订正式的《商品房买卖合同》，且在双方签订《购房协议》后长达十年之久亦未履行登记备案手续。故案外人李军宁与陕西天时置业有限公司在人民法院依法查封之前所签订的《购房协议》是否合法有效尚需通过诉讼予以确认。综上，案外人李军宁未提供涉案标的物物权方面的相关证据，其所提执行异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，现案外人李军宁针对本院查封上述涉案房屋的执行措施提出执行异议，其所提执行异议并不足以排除本院查封上述涉案房屋的执行措施。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人李军宁的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。     审  判  长   苏继军审  判  员   张  鹏  审  判  员   刘晓静 二〇二一年二月二十三日 法 官助 理      丁秦龙书 记 员   张  丹  1