山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1242号 上诉人（原审原告）：徐强，男。 委托诉讼代理人：翟超，山东双华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛裕龙润邦置业有限公司，住所地山东省平度市凤台街道办事处大窑村。 法定代表人：毛方国，执行董事。 委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宿芳，山东乾恒律师事务所律师。 上诉人徐强因与被上诉人青岛裕龙润邦置业有限公司（以下简称裕龙润邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院作出的(2019)鲁0283民初10822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 徐强上诉请求：一、请求法院依法撤销(2019)鲁0283民初10822号判决书，依法改判支持徐强诉讼请求。二、本案的诉讼费、保全费等费用由裕龙润邦公司承担。事实和理由：徐强与裕龙润邦公司商品房预售合同纠纷一案，一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律不当且程序违法，应当依法予以纠正，具体表现在：1、法律适用方面：一审法院援引《补充条款》第十条第二款第二项之规定，认为开发商可以因受政府配套设施安装延迟影响而据实延期交房而不承担逾期交房的违约责任，明显属于适用法律不当。事实上，该条款属于无效条款，理由及依据如下：裕龙润邦公司援引此条款妄图免除或者减轻其违约赔偿责任，因此，此条款应当定性为责任免除条款。《合同法》解释二第六条规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。结合本案实际，裕龙润邦公司对于《房屋预售合同》补充条款第十条这一条款，并未采用引起我方注意的文字、符号、字体等特别标识，而且裕龙润邦公司也并没有提交证据证实在合同签订时该就此项条款采用其他方式明确告知我方，因此该条款因为违反《合同法》解释二第六条、第十条而无效。一审法院对于该条款的效力不予审查，援引此条款判决驳回我方诉讼请求，属于枉法裁判。2、基础事实方面：一、一审法院认定争议房地产项目综合验收合格系交房前提条件，与客观事实不符。《商品房预售合同》第十条约定的交房前提条件为单体验收合格即可。民法规范系任意性规范而非强制性规范，当事人之间的约定若无其他效力瑕疵，优先于法律法规的规定，因此一审法院对于房屋交付前提条件系单体验收合格还是综合验收合格认定错误，应当予以纠正。二、本案争议房屋系裕龙润邦小区二期项目，而一审法院故意对三期项目的市政供暖配套设施展开调查，并依据三期供暖配套延迟认定裕龙润邦公司不承担责任，明显属于认定事实错误，应当予以纠正。此外，裕龙润邦公司自己认可逾期交房的违约责任并为未起诉救济的业主按照180天以外日万分之一的标准发放违约金，因此，徐强上诉请求具有合理的事实依据。3、程序方面：本案从立案到作出判决己近一年，早已超出一审六个月审限。且在一审审理过程中，一审法院违反程序，在法庭辩论终结(举证期限届满)后强行开庭组织质证，违反了法定程序，应当予以纠正。4、关于同案不同判的问题。本案中，对于情形相同的同一项争议(逾期交房违约金)，应当作出相同的判决，而一审法院对于相同情形的争议，分别作出了支持和驳回的两份截然不同的判决书，明显属于同案不同判。5、关于逾期办理房产证的违约责任，一审法院认定错误，表现在：首先，《商品房预售合同》十四条所列“房地产权属登记证明”属于约定不明，房地产开发相关法律法规中并无《房地产权属登记证明》这一法律文书或文件，因民法规范属于任意性规范，在当事人之间就办理房产证这一事项没有约定或者约定不明的情形下，应当优先适用《商品房买卖合同解释》第十八条的规定，来判定裕龙润邦公司是否构成违约。其次，该条款虽然约定不明，但是依据相关法律法规，开发商为业主完成房产证办理的前提条件是：该应当自己先完成初始登记并取得权利证书，根据该合同条款的表述应当理解为：“开发商取得了房地产权初始登记权利证书后120内，签署《房屋交接书》”。结合本案实际，裕龙润邦公司提交的日期为2019年9月3号的所谓《房地产权属登记证明》复印件来证明办理房产证并未逾期，该观点明显错误，1、该提交的材料并未载明系房地产权属登记证明等文字标识，因此该证据与本争议没有关联，2、依据《商品房销售管理办法》第三十四条之规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。由此可见，根据法律规定，裕龙润邦公司应当在向徐强完成交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门并协助徐强办理房产证，也就是说，裕龙润邦公司法定完成初始登记的最长时间为房屋交付使用后60日，而本案裕龙润邦公司提供的证据证明初始登记时间却是2019年9月3日，该日期远远长于法律规定的60日，因此，我方结合裕龙润邦公司故意迟延开具发票的违约行为，主张自接房之日起90日以后的逾期办理房产证损失，既有法律依据，又有事实依据，人民法院应当予以支持。 裕龙润邦公司辩称，一、双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第十条不属于无效的格式条款，一审法院以此为裁判依据，合理合法。案涉《青岛市商品房预售合同》补充条款第十条第二款（二）约定“受相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装迟延或影响”的，甲方可据实延期交房，并不承担逾期交房的违约责任。该约定并没有不合理的免除或者减轻裕龙润邦公司的责任、也并未限制徐强的主要权利，本案中，市政配套设施的供热一、二级管网由政府统一规划并拨款建设，裕龙润邦公司作为一个普通企业，自然不能独立于市政规划之外。裕龙润邦小区所属范围的二级管网于2016年4月30日开始施工，分期完成管网施工，于2019年11月2日完成小区供热系统图纸范围内所有管网敷设工程，此期间，裕龙润邦公司不存在迟交、少交基础配套费方面的情形，因此，市政配套工程的延期完工不可归责于裕龙润邦公司，于裕龙润邦公司而言该情形就属于不可抗力。依据《民法典》第180、590条之规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。可见，不可抗力属于法定免责事由，当事人即使未在交易合同终明确约定不可抗力条款，因不可抗力导致合同不能履行的，仍可主张不可抗力免责。因此案涉《青岛市商品房预售合同》补充条款第十条的规定合理合法。二、依据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条之规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收，其中包括城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第五条规定，供热等市政公用基础设施的验收合格证明为竣工综合验收应当提供的材料。青岛兴平热电供热有限公司施工的裕龙润邦住宅小区供暖系统，2019年11月2日完成图纸范围内所有管网敷设，具备使用条件。供热系统属于市政配套工程，青岛兴平热电供热有限公司施工的裕龙润邦小区供热系统自2016年4月27日确定施工单位，至2019年11月2日具备使用条件，造成裕龙润邦小区推迟交付房屋，裕龙润邦公司可据实延期交房至2019年11月2日，并不承担逾期交房的违约责任。三、本案审理过程中，恰处全国新冠疫情防控阶段，同时也妨碍了案件的取证进度，由于案情的复杂以及保证裁判的公正性，原审法院的行为并无不当。四、本案中，双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定，在裕龙润邦公司取得房地产权属证明后120日内，双方签署办理房屋过户手续的必备文件《房屋交接书》。该条约定不存在法律规定的无效情形，亦未违反法律、强制性规定，故该条款有效，同时该条款对裕龙润邦公司配合徐强办理房地产权证的时间进行了明确约定。裕龙润邦公司于2018年7月31日取得涉案房屋的房地产权属登记证明，徐强于2018年11月23日从裕龙润邦公司处领取办理涉案房屋房产证的所需材料，裕龙润邦公司已在合同约定的期限内履行了自己协助徐强办理房产证的义务，故裕龙润邦公司不存在违反合同约定迟延为徐强办理房地产权证的情况，且裕龙润邦公司的行为也并未给徐强造成损失，因此，徐强主张逾期办理房产证的损失，无事实和法律依据。 徐强向一审法院起诉请求：一、依法判令裕龙润邦公司支付徐强延期交房违约金58763元，房产证逾期违约金37310元，合计96073元；二、依法判令裕龙润邦公司履行合同义务，为徐强办理所有权移转手续；三、本案的诉讼费、保全费等费用由裕龙润邦公司承担。 一审法院认定事实：一、2016年6月20日，徐强（乙方）与裕龙润邦公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定徐强支付466376元购买裕龙润邦公司位于平度市户房屋。合同第十一条约定，裕龙润邦公司应于2016年6月30日前将涉案房屋交付徐强。合同第十二条约定，裕龙润邦公司如未在2016年6月30日前将涉案房屋交付徐强，应当向徐强支付违约金，违约金按照徐强已支付的购房款的日万分之一计算，违约金自2016年7月1日起计算至实际交付之日止。合同第十四条约定，在裕龙润邦公司取得了房地产权属登记证明后120日内，由徐强、裕龙润邦公司双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。徐强、裕龙润邦公司双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向平度市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。 同日，徐强、裕龙润邦公司签订《补充条款》。其中，第十条第一款约定，裕龙润邦公司迟于主合同第十一条约定的交房期限向乙方交付房屋的，如果逾期在180日内，则不视为裕龙润邦公司违约，裕龙润邦公司无需向徐强支付违约金，且徐强应当无条件接房；如逾期超过180日，按照主合同第十二条约定执行。《补充条款》第十条第二款约定，徐强购买的商品房出现下列不可抗力情形之一的，裕龙润邦公司可据实延期交房，并不承担逾期交房的违约责任。第（二）项规定，受相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响的。《补充条款》第十条第六款约定，如徐强在裕龙润邦公司通知的交付期限内未收房，则视为裕龙润邦公司已将本合同项下的商品房交付徐强，在交付使用通知书中通知的交付期限最后一日即视为交付之日，……。《补充条款》第十二条第二款约定，该房屋的房屋产权证由徐强自行办理，裕龙润邦公司给予协助义务限于出具发票、在相关登记申请书盖章等。但是裕龙润邦公司的协助义务以徐强交清全部产权登记所需资料并无任何欠款（包括但不限于首付款、银行按揭贷款、代收费、税费、应收违约金和损失赔偿等）为前提，否则裕龙润邦公司有权不予协助徐强办理产权登记，一切后果由徐强自行承担。 二、经裕龙润邦公司申请，一审法院调取房地产权登记证明显示裕龙润邦公司于2018年7月31日取得涉案房屋的房地产权属登记证明。裕龙润邦公司于2017年11月28日给徐强开具购房款发票，徐强于2018年11月23日领领取房款发票及其它办理房产证材料。 三、市政配套设施的供热一、二级管网由政府统一规划并拨款建设。小区建设单位的配套费由政府建设主管单位负责收取，实行收、支二条线。2013年，平度市城乡建设局向平度市政府请示对38个新建小区供热庭院管网配套投资，其中包括裕龙润邦二期供热庭院配套工程，建设单位为青岛兴平热电有限公司。2014年，平度市城乡建设局向平度市政府请示对35个小区供热庭院管网配套投资，其中包括裕龙润邦三期小区庭院管网配套工程，建设单位为青岛兴平热电有限公司。裕龙润邦公司于2016年2月1日向平度市城建局交付配套费44640000元。供热管网配套设施分为一、二级管网，一级管网于2016年10月9日，青岛兴平热电有限公司作为建设单位获得主管单位审批许可，计划于2016年10月10日开工，实际开工日为2016年10月12日，2016年12月21日一级管网完工。二级管网即裕龙润邦小区内供热管网于2016年4月27日由青岛兴平热电有限公司通过招投标确定施工单位，于2016年4月30日开工，分期完成各期内工程，于2019年11月2日完成裕龙润邦小区供热系统图纸范围内所有管网敷设。2020年7月7日，由平度市公用事业服务中心监督，由青岛兴平热电有限公司组织对裕龙润邦小区供热管网配套工程进行了竣工验收。 四、徐强提供2017年8月25日交纳物业费单据证明其于2017年8月25日接收涉案房屋，裕龙润邦公司无异议，一审法院对徐强于2017年8月25日接收涉案房屋的事实予以确认。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、裕龙润邦公司应否支付徐强逾期交房违约金。二、裕龙润邦公司应否给付徐强逾期办理房产证违约金。 关于争议焦点一，徐强与裕龙润邦公司签订《青岛市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照约定履行。《青岛市商品房预售合同》对房屋交付时间、逾期交付房屋违约责任承担方式及计算方式等都作出了规定。《补充条款》第十条第二款第（二）项规定，受相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响的情形属于不可抗力情形，裕龙润邦公司可据实延期交房，并不承担逾期交房的违约责任。青岛兴平热电有限公司作为裕龙润邦小区供热庭院管网配套工程建设单位，对供热管网设施建设规划要求、建设质量、工程进度负责，并组织竣工验收。裕龙润邦小区红线外供热一级管网于2016年10月10日计划施工，2016年12月21日工程完工。二级管网于2016年4月30日开始施工，分期完成管网施工，于2019年11月2日完成小区供热系统图纸范围内所有管网敷设工程。裕龙润邦公司于2016年2月1日交纳了基础配套费，经一审法院调查，裕龙润邦公司在交纳基础配套费方面不存在迟交、少交情形，亦不存在因基础配套费交纳问题影响供热管网施工。一审法院认为，供热设施竣工验收作为房地产开发项目综合验收项目之一，供热设施未竣工验收，房地产开发项目不能竣工验收合格，依照《山东省房地产开发项目竣工验收综合验收备案管理办法》第十二条规定房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后，方可交付使用。裕龙润邦公司未能在合同约定期限内交付房屋，延迟至2017年8月25日，属于合同约定据实延期交付房屋及免除延期交房违约责任的情形。徐强主张裕龙润邦公司支付逾期交房违约金，依据不足，一审法院不予支持。 关于争议焦点二，通常情况下，开发商只要在法定或约定期限内向行政主管部门提交了相关证明文件及资料，在完成初始登记并履行告知买受人的义务后，开发商的办证义务已履行完毕。此后买受人可自行申办产权证书，期间亦可要求开发商提供有关材料。开发商的办证义务分为办理大产权证与小产权证两种。“大产权证”是项目整体的初始登记产权，由开发商取得；而“小产权证”是转移登记到购买房者名下的单独房屋产权。办理小产权应当由开发商与购房者合作办理，不是开发商的单方义务。如购房者未及时履行配合义务，则不符合商品房买卖司法解释中的归责要件：“出卖人原因导致的”。综上，徐强、裕龙润邦公司在办理房屋权属证书各自负有义务，均为办理房屋权属证书的主体。徐强、裕龙润邦公司签订《青岛市商品房预售合同》约定，在裕龙润邦公司取得了房地产权属登记证明后120日内，双方签署办理房屋过户手续的必备文件《房屋交接书》。该约定为附条件生效条款，生效要件为裕龙润邦公司取得涉案房屋的房地产权属登记证明，而双方又未对裕龙润邦公司何时取得房地产权属登记证明作出明确约定。裕龙润邦公司于2018年7月31日取得涉案房屋的房地产权属登记证明，涉案房屋在2018年7月31日前不具备双方合同约定的办理房产证的条件；而裕龙润邦公司已于《青岛市商品房预售合同》约定期限内的2017年11月28日为徐强开具购房款全额发票，并且徐强亦已于2018年11月23日从裕龙润邦公司处领取办理涉案房屋产权证的所需材料。故裕龙润邦公司不存在逾期办理房产证的违约情形，徐强主张裕龙润邦公司支付逾期办理房产证违约金，并为其办理所有权转移手续，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、驳回徐强对裕龙润邦公司的诉讼请求；二、案件受理费2202元，由徐强负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，徐强与裕龙润邦公司签订《青岛市商品房预售合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约履行。双方《补充条款》第十条第二款约定：“乙方购买的商品房出现下列不可抗力情形之一的，甲方可据实延期交房，并不承担逾期交房的违约责任：……（二）受相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响的；”双方约定了裕龙润邦公司可以据实延期交付房屋以及免除逾期交房违约责任的情形，上述条款并不存在免除裕龙润邦公司主要合同义务或排除对方当事人主要权利的情形，徐强关于上述条款应系无效的主张，本院不予采信。根据一审法院查明事实，涉案裕龙润邦小区于2019年11月2日完成小区供热系统图纸范围内所有管网敷设工程，2020年7月7日，涉案裕龙润邦小区供热管网配套工程通过了竣工验收，裕龙润邦公司可以依据合同约定免除上述期间内逾期交房的违约责任，且徐强已经于2017年8月25日接收涉案房屋，徐强要求裕龙润邦公司支付逾期交房违约金的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。 关于徐强要求裕龙润邦公司支付逾期办理房产证违约金的主张，根据双方《青岛市商品房预售合同》第十四条约定“在甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署房屋交接书之日起90日内，由双方依法向平度市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。该条款对涉案房屋产权证办理约定了具体的前置条件，即裕龙润邦公司取得房地产权属登记证明，该约定应视为双方对于涉案房屋办证期限的特殊约定，该约定系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效。裕龙润邦公司取得涉案房地产权属登记证明的时间为2018年7月31日，徐强已于2018年11月23日领取房款发票及其他办理房产证材料，并自认于2018年12月29日办理了涉案房屋房产证，裕龙润邦公司不存在逾期办理房产证的违约情形，徐强主张裕龙润邦公司向其支付逾期办理房产证违约金，缺乏依据，本院不予支持。因涉案房屋已办理房产证，徐强在二审期间不再主张裕龙润邦公司办理房屋产权登记手续，系对其诉讼权利的处分，对该项诉讼请求，本院不再予以处理。 综上所述，上诉人徐强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2202元，由上诉人徐强负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年三月十六日 法官助理吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英