青岛市市南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁0202执异88号 异议人青岛奥凯机械冲压有限公司（案外人），住所地青岛市市北区泰山路10号。 法定代表人郭公祺，职务总经理。 委托代理人高峰，系山东科誉律师事务所律师。 申请执行人李金国，女，1951年8月2日生，汉族，住青岛市市南区。 委托代理人陈静，系山东中商律师事务所律师。 委托代理人李文浩，系山东中商律师事务所律师。 被执行人刘红妍，女，1958年6月9日生，汉族，住青岛市市南区。 被执行人青岛恒勃投资顾问有限公司，住所地青岛市市南区澳门路18号B区网点3户。 法定代表人杨季涛，职务经理。 本院在执行申请执行人李金国与被执行人刘红妍、被执行人青岛恒勃投资顾问有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人青岛奥凯机械冲压有限公司向本院提出异议，本院于2021年3月19日受理，并依法组成合议庭进行了审理，现已审查终结。 异议人青岛奥凯机械冲压有限公司称，2009年9月18日，异议人青岛奥凯机械冲压有限公司与被执行人刘红妍、案外人江贤钧签订房屋互换协议书，约定异议人青岛奥凯机械冲压有限公司将名下位于青岛市××路××号戊的房屋与被××人××青岛市××路××公寓××楼805户房屋进行交换。异议人青岛奥凯机械冲压有限公司已根据协议约定将上述房屋交付并办理了过户登记，被执行人刘红妍亦将涉案房屋交付异议人青岛奥凯机械冲压有限公司使用至今。因涉案房屋尚不具备权属登记条件，异议人青岛奥凯机械冲压有限公司未能办理涉案房屋产权登记，导致涉案房屋被查封。异议人青岛奥凯机械冲压有限公司认为房屋互换协议书真实有效，且已实际履行，异议人青岛奥凯机械冲压有限公司名下的房屋已经过户给被执行人刘红妍，被执行人刘红妍也将涉案房屋交付异议人青岛奥凯机械冲压有限公司占有使用，异议人青岛奥凯机械冲压有限公司以房屋交换的方式足额支付了对价，至今已占有使用涉案房屋十一年，涉案房屋因不具备权属登记条件使得异议人青岛奥凯机械冲压有限公司无法办理权属登记。故请求法院依法中止对青岛市崂山区××路××公寓××楼805户房屋的执行。 申请执行人李金国辩称，1、异议人青岛奥凯机械冲压有限公司不是涉案房屋的所有权人，涉案房屋始终登记在被执行人刘红妍名下，属依法应被执行的财产。2、异议人青岛奥凯机械冲压有限公司所提出的执行异议不符合相关法律规定，其请求于法无据。 本院查明，2019年3月20日，本院做出（2018）鲁0202民初第5211号民事判决书，判令：被告刘红妍、被告青岛恒勃投资顾问有限公司于本判决生效后十日内偿还原告李金国借款本金1500000元、自2017年10月5日至2018年8月4日期间利息150000元及借款本金1500000元自2018年8月5日至实际给付之日按照年息24%计算的违约金。因被告未履行生效法律文书确定的还款义务，2019年9月19日，申请执行人李金国向本院申请强制执行。案号为（2019）鲁0202执2808号。 位于青岛市崂山区××路××公寓××楼805户房屋在青岛市崂山区不动产登记中心办理预告登记，权利人为被执行人刘红妍。2003年11月19日，涉案房屋办理预购商品房抵押，他项权利人为中国建设银行青岛市四方区支行。2018年8月10日，本院依据（2018）鲁0202民初第5211号民事裁定书查封涉案房屋。 异议人青岛奥凯机械冲压有限公司向本院提交以下证据证明其主张： 1、2009年9月18日，异议人青岛奥凯机械冲压有限公司与被执行人刘红妍、江贤钧签订《协议书》。协议书约定，异议人青岛奥凯机械冲压有限公司以其自有产权的位于青岛市××路××号戊的房屋与被××人××青岛市××路××公寓××楼805户房屋进行互换；异议人青岛奥凯机械冲压有限公司给予被执行人刘红妍、江贤钧人民币30万元的补偿款；因被执行人刘红妍、江贤钧房屋暂时未办妥房产证，被执行人刘红妍、江贤钧出具原始购房合同、交款收据和与房屋相关的、与原房地产开发商签订的购房合同，以证明被执行人刘红妍、江贤钧是合法的房屋所有人。申请执行人李金国对证据的真实性不予认可。 2、律师见证书。证明上述协议书是合法有效的。申请执行人李金国对证据的真实性不予认可，认为不能作为认定事实的依据。 3、2009年10月27日，异议人青岛奥凯机械冲压有限公司与江贤钧签订的《青岛市存量房买卖合同》及《不动产登记证明》。证明按照互换协议，将异议人青岛奥凯机械冲压有限公司名下的位于青岛市××路××号戊的房屋过户给江贤钧。申请执行人李金国对证据的真实性认可。 4、2009年9月24日，江贤钧出具的收到条。证明江贤钧收到房屋置换补偿款20万元。申请执行人李金国对证据的真实性不予认可。 5、2003年10月17日，被执行人刘红妍与青岛金大地实业有限公司签订的《商品房买卖合同》及收款收据。证明被执行人刘红妍以1070888元购买涉案房屋。申请执行人李金国对证据的真实性无异议。 6、2006年12月29日，青岛金大地实业有限公司与被执行人刘红妍签订《金地公寓入住协议》。申请执行人李金国对证据的真实性无异议。 7、涉案房屋缴纳电费发票一宗、历月抄表明细，证明涉案房屋在查封前异议人青岛奥凯机械冲压有限公司已占有使用。申请执行人李金国对发票的真实性认可。 8、房产部门信息登记查询。证明涉案房屋因开发商原因不具备办理产权及过户登记的条件，涉案房屋登记在被执行人刘红妍名下。申请执行人李金国对证据的真实性无异议。 9、《金地公寓二手房信息统计表》、《金地公寓产权登记意见统计表》。证明涉案房屋的实际所有权人为异议人青岛奥凯机械冲压有限公司。申请执行人李金国对证据的真实性不予认可，认为该证据不能证明异议人青岛奥凯机械冲压有限公司的主张. 10、2021年3月22日，青岛海悦东林物业管理公司金地公寓项目部出具的《居住证明》。证明郭公祺居住涉案房屋。申请执行人李金国对证据的真实性不予认可。 申请执行人李金国向本院提交以下证据证明其主张： 1、青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初7170号之一民事裁定书。证明异议人青岛奥凯机械冲压有限公司请求确认涉案房屋权利的诉讼被裁定驳回。异议人青岛奥凯机械冲压有限公司对证据的真实性认可，认为异议人青岛奥凯机械冲压有限公司是涉案房屋的实际所有权人。 2、青房地权崂他字第××号房地产他项权证。异议人青岛奥凯机械冲压有限公司对证据的真实性认可，认为被执行人刘红妍已经还清了贷款。 本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。本案中，被执行人刘红妍与青岛金大地实业有限公司签订《商品房买卖合同》，并办理了预告登记，登记的权利人为被执行人刘红妍，故本院对涉案房屋进行预查封，符合法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。本案中，坐落于青岛市崂山区××路××公寓××楼805户房屋在青岛市崂山区不动产登记中心办理预告登记，权利人为被执行人刘红妍，被执行人刘红妍至今未取得权属证书，且本院于2018年8月10日依据（2018）鲁0202民初第5211号民事裁定书查封涉案房屋，故涉案房屋依法不得转让。 综上，异议人青岛奥凯机械冲压有限公司的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条第（一）款的规定，裁定如下： 驳回异议人青岛奥凯机械冲压有限公司的异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 董 梅 审判员 李 光 审判员 黄 健 二〇二一年三月二十三日 书记员 王泽珊