杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0105民初2515号原告：浙江时代电子市场有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区良渚街道博园路1号2幢二层2006室。法定代表人：屠红燕。委托诉讼代理人（特别授权代理）：于程,浙江**浙律师事务所执业律师。被告：杭州厚铭科技有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区良渚街道博园路13号1幢2C021。法定代表人：石亚强。原告浙江时代电子市场有限公司诉被告杭州厚铭科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了独任审理。原告的委托代理人于程，被告的法定代表人石亚强，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2017年签订营业房租赁合同（配套用房租赁协议），双方约定租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日，租金、物业费等半年一付，逾期不交的应按照所欠金额每日0.3%支付滞纳金。2018年上半年，原告得知其经营的电子市场将于2018年底左右进行市场拆迁。为此原告特通知包括被告在内各个市场商户，本年度租赁协议期满后（2018年9月30日）将不再续约。同时，原告为满足部分商户的续租需求，在杭州市余杭区××路××号××市场，并告知被告及各个商户，如有需要可与原告就新市场另行签订租赁协议，原告还将给予一定的优惠措施。但被告在原租赁协议期满后不仅未与原告重新签订租赁协议，还一直占用、使用原租赁商铺（配套用房），直至2018年12月31日都未搬离。2019年1月下旬，原告根据与政府部门的相关协议，将位于杭州市登云路的电子市场房屋正式移交给了杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部，整个市场至此彻底关停，原告也再未向被告继续提供案涉房屋的租赁服务。综上，原告认为被告根据租赁协议使用案涉房屋截止到2018年9月30日，但实际使用、占用房屋至2018年12月31日以后，而其并未依约支付租金、物业费等，该行为已构成违约，并严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告支付2018年4月1日至2018年12月31日的租金及物业费21226.80元，电费160.60元，空调费117.32元，并自2018年10月1日起按照未付金额每日千分之三向原告支付滞纳金直至全部款项付清为止；（以上各项总计暂为21504.72元）；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，第一，原告与被告于2017年9月20日签订《营业房租赁合同》，并长期在浙江时代电子市场经营电子产品，被告租用原告营业房用于正常经营，而在2018年3月15日被告接到通知称浙江时代电子市场纳入政府城市规划。根据2017年11月14日杭州市人民政府办公厅公文拱政发(2017)67号文件及2017年11月17日杭州市拱墅区人民政府办公室的通知，明确杭州文化商城和时代电子市场属于政府拆迁。被告作为承租人在被征收的房屋上有不可分割的添附，依法独立在其承租房内开展经营活动。被告合理合法与原告协商市场拆迁自己应得的合理权益，但原告一直采取敷衍、回避、拖延的方式拒绝公开政府部门关于浙江时代电子市场拆迁文件。被告向相关政府部门反映与原告的拆迁矛盾，一直未得到解决。由于拆迁矛盾未得到解决，故被告也就不存在合同违约责任。第二，原告在国家、省、市各级政府部门没有公示浙江时代电子市场拆迁相关文件的前提下，无视国家、省、市各级政府制定的法律、法规和《国有土地上房屋征收和补偿条例》相关规定，对市场进行强行拆迁，原告负有全部违约责任，被告不应承担违约责任及违约金。原告应向被告支付违约金，还须支付相应的财产损毁赔偿金。第三，原告于2018年3月26日发布收取租金的通知以后，商户也曾主动交纳租金，但是原告却又拒收租金，并于2018年4月19日在《回复函》中明确表明：浙江时代电子市场商铺租金目前暂缓收取，具体收取租金时间市场将另行通知。被告至今都未收到催收租金的具体书面通知，所以被告不存在违约责任。第四，原告存在违约欺骗行为。浙江时代电子市场在2018年1月1日至2018年3月31日期间，市场名称登记证已过期失效，对此原告并没有主动告知商户。原告没有给商户提供合同规定的服务，违法违规让商户在市场内经营，藐视国家法律及法规的规定。后在市场租赁商户的强烈要求与监督下，原告于2018年4月2日补办出市场登记许可证。2018年7月13日，原告的法定代表人变更，原告的所有权发生转移，原告没有以书面形式告知被告，依据租赁合同第十一条第三小项、第十五条规定，原告应承担合同违约全部责任。第五，2018年7月3日，原告纠集500多名保安布满市场各个通道。2018年8月22日开始，原告纠集大量社会闲杂人员驻守在租赁商户门口，造成商户与购物客商的严重恐慌，商户无法正常经营。在租赁商户无法安心经营的情况下，原告于同一天发布所谓《通知》，实为商户无法接受的单方面制定的霸王条款。2018年11月，原告关停电梯、货梯，并停水、停电，至此案涉市场彻底瘫痪。现原告请求被告支付2018年4月1日至2018年12月31日的租金及物业费，属于事实认定不清，被告无法接受。第六，关于将土地交由杭州市拱墅区城中村建设指挥部，被告是在收到诉状后才得知的。第七，关于2019年1月28日的所谓《重要通知》，被告此前从未见过。2019年1月28日，原告已封堵大门拒绝商户进场，然而原告在起诉书中出示2019年1月28日在市场公告栏中张贴重要通知的证据极不符合常理，改变了大众所认知的通知目的性，实为伪证。第八，原告在已经知晓了政府相关政策及与杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部签订《货币补偿协议》的情况下，在进行股权变更的同时更对租赁商户隐瞒情况，更甚于还在对外招商，而新进所有权人在股权变更没有完成之际就主导浙江时代电子市场的拆迁，导致租赁商户损失惨重并双方产生矛盾。第九、原告的行为造成租赁商户的巨大损失。本院经审理认定，2017年9月20日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《浙江时代电子市场营业房租赁合同》，合同约定：一、甲方将2层B区300号营业房，其建筑面积23.7㎡的使用权出租给乙方，经营用途为：电子产品。二、租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止。合同到期后，乙方在上一合同期内无违规行为的，乙方享有优先承租权，但须在合同终止日前10天办完新合同续签，否则甲方视为乙方放弃优先承租权，甲方可另行招租。三、上述营业房的年租金为16926.4元，按每6个月征收，先付后用。付款方式为现金或转账。下次续交租金时间为2018年3月25日前。若未按时交纳，按每日所欠金额的0.3%征收滞纳金，超过十五日以上的视作违约。四、商铺押金为5000元和商品质量预赔金3000元（上一合同期转入）。五、合同期内，甲方为乙方提供如下服务，并收取费用。（1）电费按户内电表计算收取，中央空调使用费每日每平方米0.5元；（2）电话费按电信部门每月账单实收（电话安装、维护由电信部门负责）；（3）年物业管理费为11376元，按每六个月收取；以上费用逾期未交纳者，按每日所欠金额0.3%征收滞纳金（以市场通知交费止日为准）。超出十五日未足额交纳，则停止相应服务，追究乙方相关责任。上述合同签订后，原告按约将案涉租赁房屋交付给被告使用，被告亦支付截至2018年3月31日的房租。2018年4月19日，原告因案涉市场拆迁向其全体经营户发出《回复函》,载明：浙江时代电子市场商铺租金目前暂缓，具体收取时间市场将另行通知。2019年1月28日，原告在市场张贴《重要通告》，表示截止到2019年1月28日上午，浙江时代电子市场的搬迁工作已经结束，位于登云路428号的老市场将于2019年1月28日17:00后全面清场，所有遗留物品做无主处理，所有车辆及人员不得进入，整个市场彻底关停移交。2019年1月31日，案外人杭州广赛电力科技有限公司作为拱墅区登云路428号土地的使用权人将该土地及其上房屋移交杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部（动迁部）。本院认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。对原告诉请被告支付自2018年4月1日起至2018年9月30日的租金及物业费，符合双方合同约定，本院予以支持。对原告诉请被告支付自2018年10月1日至2018年12月31日的租金及物业费，根据查明的事实，被告在合同期满后未与原告续签合同，且在合同期满前，已经确定因市场拆迁而导致租赁合同无法继续履行，故被告应于期满后及时腾退。其在此后继续使用承租房屋，应支付相应占用费。另，被告预先交纳的押金及预赔金共计8000元，应先行抵扣被告应付的租金、物业费。故此，被告应当支付原告的租金及物业费金额为（16926.4元+11376元）÷12×9-8000元=13226.8元。关于原告主张的滞纳金，由于原告已于2018年4月19日向承租户表示同意缓交租金，故原告主张自2018年10月1日起计算滞纳金，本院不予支持。本院确定自原告向本院递交起诉材料之日即2020年5月14日起开始计算滞纳金，以13226.8元为基数、按年百分之六的利率标准予以计算。关于原告主张的电费、空调费，因缺乏证据证明被告实际使用中央空调的时间，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杭州厚铭科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告浙江时代电子市场有限公司2018年4月1日至2018年12月31日的租金、物业费共计13226.8元，并支付相应滞纳金（以13226.8元为基数、按年利率6%的标准自2020年5月14日起计算至实际付清之日止）。二、驳回原告浙江时代电子市场有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费338元，由原告浙江时代电子市场有限公司负担130元，由被告杭州厚铭科技有限公司负担208。原告浙江时代电子市场有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州厚铭科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 员 方素平二〇二一年三月一日法官助理 游慧玲代书记员 周 吟