浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初2306号 原告：义乌市夜潮娱乐有限公司，住所地：义乌市稠城街道金福源商厦B2-098室，统一社会信用代码91330782MA28D6CK5C。 法定代表人：高文军。 委托诉讼代理人：朱坚俊，浙江宁邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余礼强，浙江宁邦律师事务所实习律师。 被告：义乌中弘房地产营销策划有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城街道金福源商厦B3-211室，统一社会信用代码91330782099035421J。 法定代表人：尹辉。 委托诉讼代理人：丁志坚，北京盈科（义乌）律师事务所律师。 原告义乌市夜潮娱乐有限公司与被告义乌中弘房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，由审判员龚朝龙独任审判，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告义乌市夜潮娱乐有限公司的委托诉讼代理人朱坚俊，被告义乌中弘房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人丁志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市夜潮娱乐有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令解除原、被告于2016年7月5日签订的《租赁合同》及2018年10月9日签订的《补充协议》。事实与理由：原被告双方于2016年7月5日签订《租赁合同》一份，合同对租赁标的、租赁用途、租赁期限、租赁费用及支付方式等均做了明确约定。2018年10月9日，双方又签订《补充协议》，对租金和物业费进行了调整。2020年初以来，由于受到疫情影响，原告的经营每况愈下，直至2020年11月20日，原告在无法承受巨大亏损的情况下，便开始与被告协商合同的解除事宜，并且为了减小被告的损失，原告也积极为被告寻找新的租户。然而，在原告的努力下，截至目前依旧没能成功将案涉房屋转租，原告只好先行腾空案涉房屋。原告认为，原告从2020年11月20日开始与被告协商合同解除事宜，并腾空案涉房屋，其已经明确表示并以自己的行为表明不继续承租案涉房屋，而且原告解除合同的意思表示已经到达被告方，原告也同意赔偿被告因解除合同而产生的合理损失，原被告双方之间签订的《租赁合同》应当依法予以解除。因此，原告根据《民法典》第五百六十三条及第五百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，请依法裁判。 原告为其主张向本院提供的证据： 1、《租赁合同》及《补充协议》各一份，证明原被告双方于2016年7月5日签订《租赁合同》、2018年10月9日签订《补充协议》各一份，合同对租赁标的、租赁用途、租赁期限、租赁费用及支付方式等均做了明确的约定及对租金和物业费进行调整的事实。 2、录音光盘复制件及文字稿各一份，证明从2020年11月20日开始原告就与被告协商合同解除事宜，并且为了减少被告的损失，原告也积极为被告寻找新的租户。但是在原告的努力下，截至目前依旧没能成功将案涉房屋转租，原告只好先行腾空案涉房屋的事实。涉案房屋已经由被告方实际控制并已更换门锁。 被告质证意见： 1、租赁合同及补充协议真实性无异议，约定的租金、物业费、支付方式在2018年10月9日达成了补充协议，对原来的租金进行了调整，2020年12月12日起调整为每年131.61万元，物业费每年12.84万元，租金交付期限调整为每年支付一次。 2、因为法定代表人在西安，录音没有核对，真实性现在无法确认。对原告的证明目的曾经协商过，但是双方至今没有达成解除的协议，无法证明双方合同已经解除，也不能证明原告已经腾空房屋的事实。现状是原告没有人员在承租房屋内，但是堆放在承租房屋内的杂物很多，我们无法确认原告是否已经腾空，我方也没有更换门锁，没有对承租房屋进行实际控制。 被告义乌中弘房地产营销策划有限公司辩称，原、被告双方于2016年7月5日签订租赁合同，双方对合同中约定的租赁标的、违约责任等都做了明确约定。被告也按合同约定交付了标的物，双方在2018年10月9日又签订了补充协议，补充协议对租金、物业费、交付方式进行了变更。按照合同约定，原告应在2020年11月12日前支付下一年度的租金130.61万元，物业费12.84万元，但是原告至今没有支付。在合同履行过程中，被告没有违约行为。我方不同意解除合同。到现在为止，双方并没有就解除合同达成合意，原告方是否腾空房屋和有无腾空房屋，与被告方没有关系。原告解除合同的理由于法不符，请求驳回原告诉请。对原告的违约行为，我方已另案提起诉讼（2021）浙0782民初2389号，要求被告支付租金、物业费并承担违约金。如果，在本案中法院查明由于原告的违约确需判令解除合同的话，我们认为原告承担违约责任范围应该包括合同解除之前到原告方实际将租赁房屋交付给被告之日止的租金及物业费和逾期支付上述费用期间的损失，按合同约定以租金物业费总金额的每日千分之一计付。之外还应承担被告因原告解除合同而造成需要另行出租的损失，我们认为应该按照租金加物业费六个月的费用比较合理，保证金也不予返还。 本院认证意见：对租赁合同及补充协议的真实性，双方没有异议，本院予以认定。录音证据可以证明双方曾协商过合同解除事宜，但不能证明被告已更换门锁并已实际控制案涉房屋。 经审理查明，2016年7月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》一份，双方约定了以下主要内容：“一、租赁标的：甲方将位于义乌市稠州北路金福源商厦B区二层北边区块出租给乙方作营业使用，共计建筑面积1629.7平方米。乙方签约前已实地勘察，并已经清楚了解租赁场地现状及性质、用途。二、租赁用途：乙方承租的营业房用途为酒吧。未经甲方书面同意，不得变更场地使用用途。三、租赁期限为：自2016年06月12日起至2023年9月30日止。四、租赁费用、物业费及支付方式：2016年6月12日-2017年6月11日共计租金1232500元，签订本合同时支付616250元，2016年11月12日前支付616250元…2016年6月12日-2017年6月11日共计物业费120000元，签订本合同时支付60000元，2016年11月12日前支付60000元…五、在签订本合同时支付履约保证金30万元。履行保证金（不计息）原则上在合同期满乙方交付房屋后第二天由甲方退还给乙方；若存在乙方违约的情况，甲方有权在履约保证金中优先扣除，剩余部分在交付房屋后第二天退还给乙方…九、乙方在承租期间如因经营需要可自行整体或部分转让租赁区域，转租业态须经甲方书面同意后方可转租…十二、租赁期满或解除1、租赁期届满或合同解除的，乙方应于10日内腾空营业房并与甲方办理移交手续。如乙方怠于腾空租赁房，甲方有权径直将营业房内的物品腾空，将房屋另行出租，并承担甲方为腾空房屋所支付的搬运、仓储保管等费用。2、租赁期届内，乙方为经营需要合理添置的大型设备（如电梯等），在租赁期满后，甲方按即时的需要或折价补偿或乙方拆除，但乙方拆除大型设备时应按照拆除时的整体布局修复因拆除产生的空间。3、由于乙方违约导致合同解除的，乙方承担所有违约责任，并不得就营业房内不可移动的装饰装修向甲方主张损失赔偿，乙方应按当时原状向甲方移交。除此之外还造成营业房及设施损坏的，乙方应恢复原状或承担相应的费用。十三、违约责任1、在合同期内，双方均应严格履行合同，因任何一方原因，导致对方解除合同的，都应当向对方承担违约责任。2、甲方逾期交付房屋，每逾期一日，须按当年年租金的千分之一向乙方支付违约金。并有权向甲、乙方逾期支付租赁费用的，每逾期一日，须按当年年租赁费用的千分之一向甲方支付违约金。逾期支付物业管理费、水费、电费，乙方须按日向甲方支付逾期费用的千分之一的违约金。以上款项在乙方接到甲方通知后逾期30日仍不支付的，甲方有权解除合同，收回营业房并有权向乙方主张违约金及相应损失…”。合同签订后，被告按约向原告交付了租赁房屋。2018年10月9日，原、被告签订《补充协议》一份，约定了以下主要内容：“自2018年6月12日起，乙方承租的上述场地年租金调整为123万/年，物业费12万/年，2019年度租金不递增。自2020年12月12日起租金为每年131.61万元，物业费12.84万/年，调整后租金每年支付一次…”。原告已向被告支付2020年12月11日之前的租金和物业费，之后的租金和物业费未按约支付。因受疫情影响及经营不善等原因，原告已停止营业数月。双方曾就解除合同进行沟通，但未能协商一致。案涉房屋也未能转租成功。现案涉房屋基本空置，因被告不同意解除合同，双方未办理过交接手续，案涉房屋尚未实际返还。 本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告承租涉案房屋系用于酒吧，受疫情影响及经营不善等原因，该酒吧至今已停业数月，经营难以为继。虽原告未按期交纳租金、物业费构成违约，但原告与被告协商解除合同、联系新租户转租等行为表明原告并非恶意要违约。本院认为，当事人一方违约后，对方也有义务采取适当措施防止损失的继续扩大。经综合考虑涉案房屋还有较长租期及原告履约能力等实际情况，为避免房屋空置造成更大的损失，破解合同僵局，平衡双方利益，按照诚实信用原则和公平原则，对原告提出的解除原、被告于2016年7月5日签订的《租赁合同》及2018年10月9日签订的《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。本案系由于原告的违约行为导致合同解除，依法原告应承担相应的违约责任。对合同解除后需要解决的租房返还、租金、物业费、违约金及赔偿损失等问题，根据本案剩余租期、涉案房屋重新出租难易程度及原告单方违约等情况，原告除应向被告承担将租赁房屋实际返还给被告之前的租金、物业费及逾期支付的违约金之外，还应酌情向被告赔偿相当于本案租金、物业费三个月的租金损失。由于被告不同意解除合同并已另案向本院提起诉讼，而原告虽要求在本案中一并处理因解除合同给被告造成的合理损失，但没有提出明确的诉讼请求，故对合同解除之后的上述事项，双方协商不成的，可根据租赁合同履行的最新情况另案再进行处理。对被告提出的如法院判令解除合同保证金不予返还的意见，因与双方约定不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十九条的规定，判决如下： 解除原告义乌市夜潮娱乐有限公司与被告义乌中弘房地产营销策划有限公司于2016年7月5日签订的《租赁合同》及2018年10月9日签订的《补充协议》。 案件受理费40元，由原告义乌市夜潮娱乐有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  龚朝龙 二〇二一年三月十七日 书记员  贾晶婷 8-