广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终176号上诉人（原审被告）：平远县远源房地产开发有限公司，住所地：平远县××××××。统一社会信用代码：914××××××××790932J。法定代表人：叶伟兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文胜，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张教平，男，1967年7月26日出生，汉族，住平远县××××××××××××××××××。身份证号码：441××××××××××××035。被上诉人（原审原告）：易玉芹，女，1970年10月20日出生，汉族，住平远县××××××××××××××××××。身份证号码：441××××××××××××045。上诉人平远县远源房地产开发有限公司（以下简称“远源公司”）因与被上诉人张教平、易玉芹商品房销售合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院作出的（2020）粤1426民初935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。远源公司上诉请求：1、撤销广东省平远县人民法院作出的（2020）粤1426民初935号民事判决；2、改判驳回张教平、易玉芹的一审诉请；3、案件受理费由张教平、易玉芹负担。事实和理由：一、上诉人已按照合同约定为被上诉人办理了房屋所有权证书，因此上诉人依法不应承担违约责任。1.上诉人在2016年1月与被上诉人签订商品房买卖合同后，上诉人就到平远县房地产管理局为被上诉人申请办理了不动产权登记证明，该不动产登记证明实际上就是房屋所有权证书。2.被上诉人也根据该不动产权登记证明书办理了不动产权登记抵押登记证明，如果上诉人未为被上诉人办理权属证明，则被上诉人根本不可能到银行办理抵押登记，也不可能向银行贷款。3.不动产权登记证明是属于双方买卖合同中约定的上诉人为被上诉人办理的房屋所有权证书，上诉人所办理的不动产权证明书是政府机关为被上诉人颁发的权属证书。二、合同中约定的600天的办证天数是依据办证职能部门的工作日的默认。三、平远县自然资源局出具的《关于鸿禧中心城相关规划建设的情况说明》证明被上诉人在2019年3月20日才取得粤（2019）平远县不动产权第0003112号不动产权证书是因为政府机构改革的原因，时间上有所顺延，并不是上诉人的原因，而一审法院未予支持政府机构改革未受理业务的理由，属于认定事实不清。综上所述，上诉人为了维护自己的合法权益，特提出上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。张教平、易玉芹辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。张教平、易玉芹向一审法院起诉请求：1、判令远源公司承担违约责任，向张教平、易玉芹支付不动产登记办证违约金13236.6元；2、案件受理费由远源公司承担。一审法院查明，2016年1月4日，张教平、易玉芹作为买受人与远源公司作为出卖人签订合同编号为201631674的《商品房买卖合同（预售）》（房屋编号为0000000031674），合同约定：交易商品房为平远县××××××××××××××××××××××（第十一层），商品房总价款为441220元；出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房,出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。2019年3月20日，平远县国土资源局向张教平、易玉芹颁发了涉案商品房不动产权证书，不动产权证号为粤（2019）平远县不动产权第0003112号。庭审中，双方共同确认张教平、易玉芹已付清房价款441220元，涉案商品房按约于2016年7月31日交付。一审法院另查明，平远县自然资源局于2020年6月12日出具的《关于鸿禧中心城相关规划建设的情况说明》中载明，2018年9月至2019年8月，鸿禧中心城16号楼、18号楼、19号楼、20号楼、21号楼，作为县主要领导自然资源资产离任审计项目，由广东省审计厅进行审计，后又由梅州市纪委对存在问题进行核查，远源公司按要求用一段时间进行重新核实、协助解决与答复相关问题。2019年上半年县级政府部门进行机构改革，因人员、档案、数据、职能整合等原因，办理不动产登记申请受理业务时间在此期间有所顺延。一审法院认为，综合双方提交的证据及庭审信息，本案的主要争议焦点如下:1.合同约定的取得涉案房屋所有权证书期限600日是工作日还是自然日；2.办理涉案房屋不动产权证书时间是否应该顺延；3.合同约定的期限600日是以取得预告登记证的时间为准还是以取得不动产权证的时间为准；4.双方约定的违约金是否偏高。关于合同约定的取得涉案房屋所有权证书期限600日是工作日还是自然日的问题。远源公司主张双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的办证期限600日是指工作日。经审查，双方签订的合同并未载明该600日是600个工作日，双方又未有补充协议等进一步明确，故按照合同字面含义和社会上一般人的普遍理解，依法认定合同约定的期限600日为自然日，对远源公司的该项抗辩，不予支持。关于办理涉案房屋不动产权证书时间是否应该顺延的问题，远源公司依平远县自然资源局于2020年6月12日出具的《关于鸿禧中心城相关规划建设的情况说明》，主张涉案房屋办证时间应该顺延，但该情况说明载明的是办理不动产登记申请受理业务时间在2018年9月至2019年8月期间有所顺延。根据双方签订《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定和双方确认涉案房屋已于2016年7月31日交付的情况，远源公司应在2018年3月23日前完成涉案房屋不动产权转移登记，该办证时间不在上述情况说明载明的“2018年9月至2019年8月”顺延期间，故对远源公司的该项抗辩，不予支持关于合同约定的期限600日是以取得预告登记证的时间为准还是以取得不动产权证的时间为准的问题。远源公司主张其为张教平、易玉芹办理的房屋预告登记证明就是涉案合同约定取得的不动产所有权证书，但根据《中华人民共和国物权法》第十七条关于“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”和第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，预告登记只是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，并不导致不动产物权的设立或变动，而不动产权证书才是权利人享有不动产物权的证明，预告登记证明不能等同于不动产权证书。现双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定的是取得商品房房屋所有权证书，而不是预告登记证明，故对远源公司的该项主张，不予支持。关于双方约定的违约金是否偏高问题。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……。买受人不退房,出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”该项约定是双方真实意思表示，且根据涉案房价款、银行贷款利率等，双方约定的违约金不存在明显偏高的情形，远源公司主张违约金偏高不予支持。涉案房屋实际交付时间为2016年7月31日，按照双方签订的合同约定，张教平、易玉芹应于2018年3月23日前取得涉案房屋的不动产权证，但涉案房屋的不动产权证实际颁发日期为2019年3月20日，已超过双方约定期限，故远源公司应承担逾期办证的相关违约责任，即远源公司应按以已付房价款3%的标准向张教平、易玉芹支付因逾期交付平远县×××××××××××××××××××××××不动产权证而导致的违约金441220元×3%=13236.6元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国物权法》第十七条、第二十条之规定，判决：平远县远源房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向张教平、易玉芹支付因逾期交付平远县×××××××××××××××××××××××不动产权证产生的违约金13236.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130.92元，减半收取为65.46元（张教平、易玉芹已预交），由平远县远源房地产开发有限公司负担并于判决生效之日起十日内径行支付给张教平、易玉芹。二审中，上诉人提供了平远县自然资源局出具的因发证改革及政府职能部门机构改革原因影响不动产登记发证效率等的《情况说明》及平远县住房和城乡建设局出具的因机构改革，原房地产管理局登记发证业务整合移交到不动产登记中心办理，造成办理不动产登记受理业务有所顺延的《情况说明》。经质证，被上诉人认为该材料是事后出具的，具体情况其不清楚。一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。本案二审的争议焦点为：上诉人是否存在逾期办理涉案商品房房屋所有权证书的违约行为及应否为此承担违约责任。远源公司以该公司在签订商品房买卖合同后已为被上诉人办理了不动产权登记证明，合同中约定的600天的办证天数是依据办证职能部门工作日的默认，被上诉人在2019年3月20日才取得不动产权证书是政府机构改革的原因为由，上诉主张该公司不存在未为被上诉人办理房屋所有权证书的事实，依法不应承担违约责任。虽然上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同后，于2016年2月25日为涉案商品房进行了预告登记，但该预告登记的性质与合同约定的被上诉人取得房屋所有权证书不同，前者属对被上诉人取得房屋所有权的保护措施，后者属证明被上诉人已依法取得涉案商品房不动产权的凭证，故两者不能混同。诉争商品房买卖合同明确约定买受人在600日内取得涉案商品房的房屋所有权证书，而被上诉人于2019年3月20日才取得涉案商品房的不动产权证，距涉案商品房已于2016年7月31日交付被上诉人使用超过了600日。由于诉争商品房买卖合同没有明确约定600日为工作日，结合该合同其他条款约定的期限，600日应该是指自然日。上诉人主张是依据办证职能部门工作日的默认，缺乏依据，不予采信。虽然不动产登记发证业务的办事机构存在调整的事实，客观上也可能在短时间内对办证业务有一定的影响；但因双方签订的商品房买卖合同约定的办证期限为从商品房交付之日起600日内，办证期限宽裕，且上诉人未能举证证明其在为被上诉人办理涉案商品房不动产权证过程中受上述所述的登记发证业务的机构调整影响的确切证据。因此，根据合同约定的办证期限和被上诉人实际取得涉案商品房及不动产权证的时间，一审认定上诉人已构成违约，应承担违约责任并无不当。上诉人主张其不存在未为被上诉人办理房屋所有权证的事实，依法不应承担违约责任的上诉，依据不足，不予采信。综上所述，上诉人平远县远源房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，根据一审判决结果，由双方之间迳行给付。二审案件受理费130.91元（该款已由上诉人平远县远源房地产开发有限公司预交），由上诉人平远县远源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄伟玲审 判 员 叶自辉审 判 员 罗锡芳二〇二一年三月二十日法官助理 苏建东书 记 员 钟利花