青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3358号上诉人(原审被告、反诉原告)：韩忠禄，公民身份号码×××，男，1975年3月10日出生，撒拉族，现住西宁市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：卢满权，公民身份号码×××，男，1972年4月22日出生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：厉璐，青海立詹律师事务所律师。上诉人韩忠禄因与被上诉人卢满权房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初3486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩忠禄上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、五、七项，改判驳回卢满权的一审诉讼请求，支持韩忠禄反诉主张卢满权退还多收取36000元租金的诉求。2.卢满权返还韩忠禄支付给前面次承租人王×的装修补偿款91000元及二次装修费22000元。3.一、二审诉讼费由卢满权承担。事实和理由：1.韩忠禄与卢满权就案涉房屋签订了2019年一年的租赁合同，当年12月份，韩忠禄得知所租赁的房屋并非卢满权所说属于草原总站所有，而是青海洋嘉房地产开发有限公司（以下简称洋嘉公司）的房产，且该房屋由韩忠禄与卢满权各自占用一部分，而韩忠禄租用的面积仅有105平米，而非案涉租赁合同中注明的125平米，卢满权在向韩忠禄出租案涉房屋过程中存在欺诈行为，还多收取了20平米的租金，应当将多收的租金予以返还，物业费和取暖费应按韩忠禄租赁的房屋实际面积计算。2020年洋嘉公司解除了卢满权与韩忠禄之间的租赁合同，由该公司按照每平米每月100元，租赁面积105平米计算，收取韩福龙交纳的案涉房屋租金50000元并出具收取租金的收据，因此韩忠禄与卢满权之间不存在租赁关系，卢满权无权主张2020年的租金。卢满权通过政府部门的工作人员向洋嘉公司施加压力，导致洋嘉公司不能与韩忠禄建立正常的租赁合同关系，卢满权为此应当承担责任。2.即便韩忠禄与卢满权存在租赁关系，但是双方没有约定违约金。同时由于疫情影响，应减免韩忠禄的房租，理应享受减免房租的政策，但一审法院未认定。3.案外人人王×将案涉商铺经营权转让给韩忠禄，对此卢满权知情，也明知韩忠禄给王×转款91000元的装修补偿款。韩忠禄转租案涉房屋后又装修厨房等花费22000元，以上款项应由卢满权返还。综上，请二审法院在查明事实的基础上，支持韩忠禄上诉请求。卢满权辩称，1.一审法院认定卢满权与韩忠禄形成不定期租赁关系事实清晰无误，法律适用正确。双方约定租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，合同到期后双方未续签书面租赁合同，因双方之间存在矛盾，作为房屋所有人的洋嘉公司出面调解并替卢满权收取韩忠禄2020年部分房租50000元，洋嘉公司收取租金后立即全额交付给了卢满权，韩忠禄未就此提出异议。韩福龙与韩忠禄为亲属关系，因此不能仅凭洋嘉公司出具“今收到撒香苑包子馆韩福龙2020年元月1日至6月30日租金5万元”的收据便认定洋嘉公司认可韩福龙为房屋租赁人。2.韩忠禄为逃避自身义务，捏造事实损害答辩人名誉，有违诚实信用原则。韩忠禄在上诉状中多次提到卢满权与洋嘉公司恶意串通，通过政府官员对韩忠禄、洋嘉公司进行胁迫等，韩忠禄捏造事实损害卢满权名誉。双方明确约定了租金缴纳方式为按年收取租金，每月租金13500元，在原合同中双方之间的权利义务约定明确，从未约定按房屋面积收取租金，依照法律规定，不定期租赁期间原租赁合同继续有效。3.韩忠禄与洋嘉公司间并无任何房屋租赁关系，其承租的房屋为卢满权承租洋嘉公司房屋中的一部分，同时洋嘉公司认可该转租行为。卢满权与洋嘉公司于2019年11月27日起就已开始履行双方2020年房屋租赁合同义务，韩忠禄基于其假合同来否定卢满权与洋嘉公司的真实合同并无法律依据。4.韩忠禄支付给案外人王×的装修补偿款与卢满权无关，亦与本案无关，且该款项的支付与收取卢满权并不知晓，卢满权也从未收取该款项，韩忠禄该项上诉请求已超出一审诉请范围，不属于二审审理范围，应另案起诉，向案外人王×主张。综上，请求二审人民法院依法驳回韩忠禄的全部上诉请求，维持原判。卢满权向一审法院起诉请求：1．判令解除案涉房屋租赁合同；2.判令韩忠禄向卢满权支付2020年1月至2020年7月房屋租金44500元（房屋租金以实际交付房屋之日为止）；3．判令韩忠禄向卢满权支付滞纳金13350元；4．判令韩忠禄向卢满权支付2019年至2020年物业费1275元及暖气费5370元；5．判令韩忠禄腾退承租房屋；6．本案诉讼费用由韩忠禄承担。韩忠禄反诉请求：1.判令卢满权向韩忠禄返还押金10000元；2.判令卢满权向韩忠禄返还2019年多收的36000元房租；3.本诉、反诉的诉讼费用由卢满权承担。一审法院认定事实：1．卢满权（甲方）承租青海洋嘉房地产开发有限公司169.83平方米的房屋后，将其中125平方米转租给韩忠禄（乙方）并签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租房位于西交通巷1号铺面面积为125平方米；租赁期限2019年1月1日至2019年12月31日；甲方自本合同签订之日起至2019年12月31日按照每月13500元收取租金，年租金162000元，2019年12月31日后参照同地段商铺租赁价格收取租金，以后每年租金按同地段商铺租赁价格随行就市；租金支付方式，按年交纳房租，自合同签订之日起付清一年房租，合同期间一律不退租房租金及押金；在本合同签订之日，甲方收取乙方押金10000元，在合同终止时，经甲方确认房屋水、电、暖等基础设施，未损坏后退还乙方，如有损坏，甲方有权扣除租金押金作为维修等费用；乙方如未按上述约定交付租金，延迟交纳房租十日以上，甲方每天按所拖欠租金的5％收取滞纳金，拖欠房租一个月，甲方有权终止合同，收回房屋并追缴所欠房租租金和滞纳金；乙方租赁期间所产生的物业费、水、电、暖等有关费用由乙方自行承担，收费标准按小区物业相关规定收取；租赁期满乙方如需继续租用，应在期满前二个月向甲方提出租赁要求，乙方对所租房屋在同等价格享有优先租赁权，继续签订租赁合同，房租费随行就市，租金提前一个月交。2.2018年12月30日、31日韩忠禄以银行转账的形式向卢满权支付房屋租赁费162000元，卢满权出具“已收到韩忠禄交通巷西1号铺面2019年1月到12月31号房租162000元”收款凭证一份并将房屋交韩忠禄租赁使用。3.卢满权于2018年3月16日向上一承租人王×出具押金10000元收条一份，证实王×将店铺内物品转让给韩忠禄时，韩忠禄向其支付包含押金10000元转让费用的事实。4.卢满权于2019年11月27日支付2019年1月至12月物业费1524元，支付2019年至2020年度取暖费6437元。5.2019年11月27日，卢满权与洋嘉公司签订租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日的《房屋租赁合同》，洋嘉公司于2019年11月27日出具卢满权支付房租（2020年1月1日至2020年6月30日）101898元的收据一份，2020年7月16日出具卢满权支付房租（2020年7月1日至2020年12月30日，疫情免一个月）84915元的收据一份。另查明，洋嘉公司陈述韩福龙与其于2019年12月12日签订的《房屋租赁合同》仅用于为韩福龙办理城管开门和工商部门营业执照使用，韩福龙与洋嘉公司不存在实际租赁关系；洋嘉公司向韩福龙代收的2020年租金50000元已转交卢满权。再查明，案涉商铺由韩忠禄实际经营使用。一审法院认为，本案的争议焦点是：1．卢满权与韩忠禄合同期满后是否存在不定期租赁关系？2．卢满权与韩忠禄签订租期为2019年的《房屋租赁合同》面积？关于卢满权与韩忠禄合同期满后是否存在不定期租赁关系的问题。卢满权与韩忠禄签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方具有拘束力。卢满权、韩忠禄对案涉商铺签订的租赁期为2019年1月1日至12月31日不持异议，租赁期限届满后，双方虽未签订书面的租赁合同，但韩忠禄仍继续使用涉案房屋并支付租金，卢满权未提出异议，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，应按原租赁合同履行各自权利义务。韩忠禄支付50000元租金后未再支付租金，显属违约，卢满权就此要求解除合同并要求腾退房屋、支付租金及房屋占用费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。卢满权与韩忠禄签订的《房屋租赁合同》应自卢满权的起诉副本送达韩忠禄之日解除，即双方的租赁关系于2020年8月18日解除，租金亦应计算至合同解除之日为52600元。卢满权主张合同约定的滞纳金过高，要求以欠付租金的30％支付滞纳金的诉求，不违反法律规定，但该滞纳金应为韩忠禄逾期支付租金承担的违约金。卢满权与韩忠禄签订的《房屋租赁合同》约定“乙方租赁期间所产生的物业费、水、电、暖等有关费用由乙方自行承担，收费标准按小区物业相关规定收取”，卢满权提交的证据能证实其已向物业公司交纳物业费及取暖费，故韩忠禄应当支付卢满权2019年的物业费1275元，2019年至2020年度的取暖费5370元。韩忠禄辩称其已向物业公司交纳物业费及取暖费，但其提交的收费记录系垃圾中转站及收集车倾倒垃圾费用，故对韩忠禄的辩称及该证据不予采信。关于卢满权与韩忠禄签订租期为2019年的《房屋租赁合同》面积的问题。韩忠禄诉称案涉商铺的实际面积为105平方米，卢满权存在欺诈行为应返还多收取的租金36000元的诉求，但其在法定期限内并未提出撤销之诉且合同约定案涉商铺面积为125平方米，每月租金13500，年租金162000元，即双方已对案涉商铺的面积及按月交纳租金的方式作出约定，双方均应按约履行。故对韩忠禄要求卢满权返还多收取36000元租金的诉求，法院不予支持。关于韩忠禄主张退还的押金10000元，因双方的租赁关系已经解除，卢满权理应退还韩忠禄押金10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、卢满权与韩忠禄签订的《房屋租赁合同》自2020年8月18日解除；二、韩忠禄于判决生效后十日内腾退位于西宁市××区铺面的房屋；三、韩忠禄于判决生效后十日内支付卢满权租金52600元，并支付自2020年8月19日起按月租金13500元计算至实际腾退之日的房屋占用费；四、韩忠禄于判决生效后十日内支付卢满权违约金13350元；五、韩忠禄于判决生效后十日内支付卢满权物业费1275元及取暖费5370元；六、卢满权于判决生效后十日内退还韩忠禄押金10000元；七、驳回韩忠禄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取859元，由韩忠禄负担735元，卢满权负担124元；反诉案件受理费475元，由卢满权负担103元，韩忠禄负担372元。二审中，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议。韩忠禄补充提交录音资料两份，拟证明卢满权通过政府部门工作人员向洋嘉公司打招呼，使得洋嘉公司无法将案涉房屋直接出租给韩忠禄使用，卢满权出租案涉房屋存在欺诈情形。经质证，卢满权认为韩忠禄提交的录音资料并非原始音频，且内容不完整，对录音内容的真实性不予认可。经审查，本院认为韩忠禄提交的录音资料缺乏其他相关证据予以佐证，对其证明效力不予采信。本院依职权向青海北苑物业管理有限公司调查笔录一份，卢满权占用的商铺面积现场勘查笔录一份，拟证明韩忠禄应承担的物业费和取暖费按照其租用房屋的实际使用面积计算。经质证，韩忠禄与卢满权对两份笔录的内容均不持异议。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明，韩忠禄经营的撒香苑包子馆与卢满权经营的福泰欣老北京布鞋店系由一间整体铺面分隔而成，铺面总室内面积为149.7平方米，卢满权经营的鞋店占用室内面积约为66平方米。本院认为，韩忠禄经与卢满权协商后自愿签订案涉租赁合同，其对合同确定的权利义务内容应当是明知的，案涉租赁合同中虽然载明了被租赁商铺的面积，但在租赁费事项中并未约定按照所租房屋面积计算租金，而是按月取费，因此韩忠禄上诉所称其租赁的商铺面积小于合同中记载的面积，应根据实际面积计算租金并由卢满权退回2019年多收取面积的租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。案涉租赁合同期满后，韩忠禄认为其与卢满权的租赁关系就已解除，但韩忠禄未将租赁商铺交还给卢满权或所有权人，依然继续占有该房屋，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”据此规定，韩忠禄与卢满权的租赁合同关系并未因租赁期满而终止，故韩忠禄所称案涉租赁合同于租赁期满后自动解除的上诉理由不能成立，本院不予采信。对于韩忠禄所称其与案外人即本案所涉出租房屋的所有权人洋嘉公司建立了租赁合同关系，但未提供证据证明，现有在案证据表明其向洋嘉公司给付的2020年租金50000元已由该公司转交给了卢满权，且卢满权取得案涉商铺2020年的承租使用权，并向洋嘉公司缴清了全年的租赁费用。因此韩忠禄向洋嘉公司给付租金的行为不足以证实二者之间存在租赁合同关系。关于韩忠禄应负担的承租铺面的物业费与取暖费，对韩忠禄占有使用的商铺面积，双方当事人均未提交证据证实，案涉租赁房屋实际由一整间铺面分割而成，韩忠禄租用的房屋与卢满权占用的房屋各占一部分。二审中，本院依职权调查核实后确认该房屋套内面积为149.7平方米，卢满权使用的部分套内面积约为66平方米，韩忠禄使用的部分套内面积约为83.7平方米，根据出租房屋所在小区的物业费及采暖费计价标准，韩忠禄应承担的2019年物业费为853.74元（0.85元／月／㎡×83.7㎡×12个月），采暖费为3600.77元（7.17元／月／㎡×83.7㎡×6个月）。对韩忠禄二审中新增加的诉讼请求，双方未能调解，依法本案二审中不作处理，韩忠禄可另行主张。综上，韩忠禄的部分上诉请求成立，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初3486号民事判决第一、二、三、四、六、七项；二、变更西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初3486号民事判决第五项为“韩忠禄于判决生效后十日内支付卢满权物业费853.74元及取暖费3600.77元。”一审案件受理费，按照一审判决执行；二审案件受理费1718元，由上诉人韩忠禄负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 林建平审判员 任 宁二〇二一年三月十五日书记员 马晓瑞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；