浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初3547号 原告：三门县实佳物业服务有限公司，住所地三门县海游街道马家山。 法定代表人：章欢跳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨俭，浙江金威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴斌婷，浙江金威律师事务所律师。 被告：朱炜，男，1982年4月2日出生，汉族，住浙江省三门县。 原告三门县实佳物业服务有限公司与被告朱炜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月26日公开开庭审理了本案。原告三门县实佳物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴斌婷、被告朱炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三门县实佳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业管理服务费3573元。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系湖塘悦色小区6幢1102室房屋业主，住宅面积是129.72平方米。2015年8月22日，三门县湖塘悦色小区业主委员会（以下简称业委会）与原告签订了《物业管理服务合同》，约定管理期限为两年，自2015年8月22日至2017年8月21日止，住宅物业服务费每月每平方米1.45元，如业主逾期交纳，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之二交纳滞纳金。原告进驻后将物业合同的主要条款在公示栏等公共区域公示。原告依约对被告居住的小区提供相应的物业管理。2017年7月31日，因业委会另行选聘了其他物业公司，原告在将全部物业移交给新进驻的物业公司后终止了对该小区的物业管理服务。被告从2016年1月1日开始未缴纳物业费，计算至2017年7月31日合计3573元。经原告催讨，但被告至今未支付相应的物业管理服务费。 被告朱炜答辩称，对住房面积及未缴纳物业费的时间没有异议，但因原告未经公开招标入驻小区管理不合规，物业服务不到位，被告才停止缴纳物业费的。具体体现在以下几点：一、不履行维修、维护公用设施、设备的义务，被告所处单元楼的可视对讲门禁系统出现故障，被告向原告反应多次，原告迟迟未修；二、原告违反《保安服务管理条例》，非法聘用有犯罪前科的人为保安，并且是无证的黑保安；三、不维护、维修区内监控系统消防设施、设备；四、非法私自改变业主公共用房的用途，占用租金，经业委会多次催讨，租金去向不明，严重侵害业主的利益；五、小区公共环境卫生清洁不到位；六、原告存在乱收费的情况。 原告三门县实佳物业服务有限公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据一、《物业管理服务合同》原件一份，拟证明原告接受委托为湖塘悦色小区提供物业管理服务，并约定物业费标准等事实； 证据二、律师函复印件、邮政快递详情单、短信通知各一份，拟证明原告委托律师书面催缴物业费的事实。 被告朱炜质证称，一、《物业管理服务合同》不是当时的业委会主任何剑本人所签，合同为无效合同。二、被告未收到原告的书面催缴通知书，已经超过了诉讼时效。 被告朱炜为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据一、没有收件人签名的EMS快递单，拟证明被告未收到原告的书面催缴通知书，原告于2020年11月16日才向法院提起诉讼，已经超过了诉讼时效的事实。 证据二、原告多收物业费和乱收公共能耗费收据，拟证明原告在小区服务期间多收2015年1月1日至2015年8月21日期间的物业费1504元及乱收“公共能耗费”300元的事实。 证据三、《物业管理服务合同》一份、业委会主任何剑辞职报告一份、与业委会主任电话通话录音一份，拟证明原告与业委会签订的合同并不是当时的业委会主任何剑本人所签，合同为无效合同的事实。 证据四、小区电梯维修公示复印件一份，拟证明2015年10月10日小区实际物业管理方为三门县嘉和物业，并非原告，进而证明原告与小区签订的合同存在问题的事实。 证据五、三门视听报道《我县开出第一张“黑保安”罚单》截图一份，拟证明非法原告聘用有犯罪前科的无证黑保安的事实。 证据六、2017年正规程序成立的业委会向三门县公安局、三门县住房和城乡建设规划局和海游街道所发公函复印件一份，拟证明原业委会违规成立并未按相关规定引入原告，且原告在经营过程中长期不作为引发业主不满，出现集体上访情况的事实。 证据七、2017年正规程序成立的业委会向三门县城建局和海游街道提交的《关于湖塘悦色小区物业交接遗留问题的报告》复印件一份，拟证明原告在服务期间没有认真履行义务，导致小区问题不断，严重影响小区业主生命财产安全的事实。 证据八、湖塘悦色工程查验明细复印件一份，拟证明原告在小区服务期间没有正确履行合同约定的维护维修消防设施设备、区间监控系统和消防设施设备的正常运行的事实； 证据九、业主在平安浙江APP上投诉原告的截图，拟证明原告在经营期间存在管理不到位、人员配备不到位等问题及没有尽到合同中规定的责任和义务的事实。 证据十、业主在湖塘悦色业主微信群公开投诉原告的截图，拟证明原告在经营期间存在管理不到位、人员配备不到位等问题及没有尽到合同中规定的责任和义务的事实。 原告三门县实佳物业服务有限公司质证称，一、邮政快递单不能证明本案已经超过诉讼时效，快递单未签署不能证明快件未送达，而且，原告除了通过邮政快递催讨函外，还曾多次电话及短信催讨，被告在庭审当中对原告提交的证据均无异议，可以证明本案未超过诉讼时效。二、原告于2015年8月进驻湖塘悦色小区，并受让了之前的物业费债权，因此，原告有权收取2015年8月之前的物业费。对于能耗费的收取也是符合合同约定。三、《物业管理服务合同》真实有效，且原告客观上为湖塘悦色小区提供了相应的物业服务。就原业委会主任何剑的签字问题，如果法庭认为有必要，也可以向何剑本人进行核实。四、小区电梯维修公示非原告行为，与原告无关。五、个别无上岗证的保安在上班期间工作态度良好，在职期间无违反公司纪律，未给小区带来任何安全隐患，派出所给出的处罚理由是系该人员未取得保安员上岗证。据了解，该人员事后到银行从事安保工作。该事实不能证明原告存在损害业主的行为。六、相关函件仅是业委会单方制作，不能证明案件相关事实，而且，该份证据也不符合证据的形式要件，不能作为证据使用。七、对于《物业交接遗留问题的报告》的质证意见同以上第六点。八、《查验明细》没有任何的签署信息，无法确定该材料的实际制作人，真实性无法确认，而且照片没有拍摄时间及地点，不能证明与本案存在关联性。九、平安浙江APP上的投诉截图，仅是个别业主的行为，无任何事实依据。十、微信群截图，仅是部分业主的个别言论，没有事实依据。 对于原、被告提交的证据，本院认证如下： 对于原告三门县实佳物业服务有限公司提交的证据一、证据二与被告提交的证据一、证据三相同，《物业管理服务合同》合同效力以及诉讼时效问题，本院将结合全案在说理部分一并认证。 对于被告朱炜提交的证据二，认为原告多收物业费和能耗费，原告收取的前期物业费，未在本案诉讼标的中，被告如有异议可以另行主张，关于能耗费的收取是否合理，原告按照合同约定而收取，被告称其乱收费应提供其他证据予以反证。本院对被告主张原告乱收费的事实不予确认。对于被告提交的证据四，小区电梯维修公示非原告行为，与本案无关联。对于被告提交的证据五，该份证据的内容来源于公安部门，故本院对该份证据的真实性予以确认。对于被告提交的证据六、证据七，相关函件仅是业委会单方制作，集体上访等行为，系单方主观行为，不能据此判断双方的是非。对于被告提交的证据八、证据九、证据十，相关照片、截图等，难以确定真实性，本院不予认定。 综上，本院认定本案事实如下： 被告朱炜系湖塘悦色小区6幢1102室房屋业主，住宅面积是129.72平方米。2015年8月22日，业委会与原告三门县实佳物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，约定管理期限自2015年8月22日起至2017年8月21日止，实际管理期限自2015年8月22日至2017年7月31日止，住宅物业服务费每月每平方米1.45元。合同签订后，原告三门县实佳物业服务有限公司对湖塘悦色小区实施了物业服务管理，期间聘用的保安人员有两名未持保安员证上岗。被告朱炜自2016年1月1日开始未缴纳物业费，计算至2017年7月31日合计3573元。原告三门县实佳物业服务有限公司向被告邮寄了律师函，要求被告朱炜于2020年1月23日之前付清。被告朱炜于2020年1月22日签收了快件。原告三门县实佳物业服务有限公司于2020年3月5日向被告朱炜的手机号码137××××8501发送短信催讨截至2017年7月31日的物业费3573元，要求被告朱炜于2020年7月31日之前付清。被告至今未支付。 本院认为，对于被告朱炜主张原告三门县实佳物业服务有限公司未经公开招标入驻小区管理等答辩意见，因被告朱炜未能提供相关证据予以证明的情况下，本院对该答辩意见不予采信。对于被告朱炜主张原告三门县实佳物业服务有限公司提供的小区物业服务不到位的答辩意见，本院认为，业委会与原告三门县实佳物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，业委会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，原告三门县实佳物业服务有限公司已基本按约履行服务义务，虽原告三门县实佳物业服务有限公司的物业服务存在部分瑕疵，但该瑕疵不属于合同法中的根本违约，被告朱炜据此拒绝履行支付物业服务费的义务，显属不当。原告三门县实佳物业服务有限公司与业主之间的关系不和谐，发展到业主拉负面横幅、负面登报舆论等事件，不利于文明小区的建设，虽然不能证明系原告三门县实佳物业服务有限公司的管理不到位原因所致，也不能证明都是因业主为了逃避支付物业费而采取的过激行为，但是原告三门县实佳物业服务有限公司确存在一定程度的未及时处理业主的诉求妥善解决双方存在的矛盾，且原告三门县实佳物业服务有限公司招聘没有上岗资格的保安上岗，存在选任不当，故此，酌情减轻被告朱炜的责任，降低物业费的支付标准，本院酌定物业费按80%支付。如果被告朱炜有证据证明因原告三门县实佳物业服务有限公司提供的物业服务而导致的损失，可与原告三门县实佳物业服务有限公司另行协商或另案主张。被告朱炜提出的诉讼时效问题，因原告三门县实佳物业服务有限公司曾经通过发送催款函、短信等进行催讨，表明原告三门县实佳物业服务有限公司从未放弃债权，诉讼时效存在中断，重新计算未超过时效。 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 由被告朱炜于本判决生效之日起十日内支付给原告三门县实佳物业服务有限公司物业服务费2859元。 如果被告朱炜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告朱炜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 奚圣旭 二〇二一年三月十九日 法官助理 陈丽亚 代书记员 陈雨露