天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终699号上诉人（一审被告、反诉原告）：天津天城兴业机电工程有限公司，住所地天津市南开区南丰路义兴南里**义兴里小学内。法定代表人：温玉芬，总经理。委托诉讼代理人：任宇，男，经理。委托诉讼代理人：梁可畏，天津世宏律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：天津市南开区义兴里小学，住，住所地天津市南开区南丰路义兴里**/div>法定代表人：宋玲华，校长。委托诉讼代理人：施韬，天津坤远律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔禧禧，天津坤远律师事务所实习律师。上诉人天津天城兴业机电工程有限公司（以下简称天城机电公司）因与被上诉人天津市南开区义兴里小学（以下简称义兴里小学）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初15213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天城机电公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的反诉请求，驳回被上诉人一审的本诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．一审法院认定事实不清。双方存在的租赁合同关系并未终止。2．一审判决认为被上诉人强行扣留在租赁房屋内的财物并无看护维护义务，属于事实认定不清而造成的认知错误。3．一审判决程序违法，未能及时保全证据，清点财物、核对损失。义兴里小学辩称，上诉人与被上诉人之间的租赁合同履行期限早已届满。虽然经一审法院认定，双方存在不定期租赁关系，但被上诉人已经向上诉人表示解除不定期租赁，因此上诉人应予腾房。上诉人在一审中主张的损失不明确，且损失系上诉人违约造成并扩大，被上诉人无需承担任何法律责任。合同没有约定被上诉人对上诉人屋内物品的保管义务，上诉人主张被上诉人对其实施的侵害行为没有证据予以支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。义兴里小学向一审法院起诉请求：1．判令被告将租用原告的位于南开区××路××楼房屋（面积约700平方米）腾交原告；2．判令被告向原告支付自2012年1月1日起至2014年12月31日止的房屋使用费360000元（计算方式120000元／年×3年）；3．本案诉讼费用由被告承担。天城机电公司向一审法院反诉请求：1．判令义兴里小学赔偿被告的损失1000000元；2．义兴里小学承担案件受理费。一审法院认定事实：天津市南开区南丰路140号房屋使用人为义兴里小学。2010年5月1日，双方签订了最后一份《房屋（场地）租赁合同》，此前双方即存在租赁关系，但具体起始时间无法确定。在上述租赁合同中，双方约定义兴里小学将后院出租给天城机电公司，面积700平方米，年租金为120000元，租期为12个月，期限自2010年5月1日至2010年4月30日。合同第六条约定合同期内因天津市南开区教育局需拆除或改造已租赁的房屋，学校撤销、迁址不能继续履行本合同的，使双方造成损失的，互不承担责任，租金按实际使用时间计算。合同第八条约定双方应严格遵守天津市南开区校办产业管理委员会对房屋出租的有关管理规定。合同未对租金给付时间进行约定。2011年，天城机电公司向天津市南开区校办产业管理委员会支付房屋租金54000元，天津市南开区校办产业管理委员会于4月26日开具了发票，但发票仅载明结算项目为房租，未载明租金日期。2015年9月，义兴里小学将学校东侧小二楼房屋门锁进行换锁。对有争议的事实，作如下认定：一、关于原告主体资格，本案诉争房屋所在地址为天津市南开区南丰路义兴里140号南开义兴里小学内东侧二楼，该位置属于南丰路义兴里，产权人为天津市南开区人民政府，天津市南开区义兴里小学具有使用权，故原告具有主体资格。二、关于涉诉出租房屋的位置与面积。庭审中，原告主张房权证所描述的结构一栏显示砖混，层次显示二，间数显示10，建筑面积为716.5平方米，虽被告对该记录的面积对应的结构不认可系本案诉争房屋，但双方庭审中均认可所承租的争议房屋为义兴里小学东侧小二楼，具体位置以现场勘查记录为准。经一审法院现场核查本案涉诉出租房在义兴里小学内，该处仅有一处二层小楼，故对于涉诉出租屋属于原告使用权范围内的事实予以认定。一审法院认为，义兴里小学与天城机电公司签订的《房屋（场地）租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，上述合同合法有效，各方应依合同约定全面履行各自义务。合同约定的租赁期满后，双方未续签书面合同，但公司继续使用房屋，义兴里小学亦收取租金，双方形成了不定期租赁合同关系。后义兴里小学明确向天城机电公司表示不再出租房屋，已经以其行为明确表示终止不定期租赁合同关系，虽然双方对租金给付截止时间存在争议，但对2015年后双方不定期租赁关系已经终止一节并无影响。对双方的诉讼请求，作如下综合评价：1．关于腾房的诉讼请求。天城机电公司在双方不定期租赁合同关系解除后，其未及时将其所有的物品腾清并将租赁物返还义兴里小学，构成违约。现天城机电公司已经没有继续占用房屋的合同及法律依据，义兴里小学主张腾房的诉讼请求，予以支持。2．义兴里小学主张2012年1月1日至2014年12月31日期间房屋使用费的诉讼请求。虽然双方对天城机电公司就租金给付截止时间存在争议，但义兴里小学明确其于2015年以换锁形式重新控制房屋，并仅主张2014年12月31日前的房屋使用费，可以证明义兴里小学对其损失于2014年12月31日前已经知悉、明确，本案义兴里小学起诉的日期为2019年11月14日，而义兴里小学未提交证据证明2016年11月14日后向天城机电公司主张诉请期间房屋使用费的证据，故该项诉讼请求已经超过诉讼时效，不予支持。3．天城机电公司反诉要求义兴里小学赔偿1000000元损失的诉讼请求。双方不定期租赁关系解除后，天城机电公司对其物品负有及时清理、转移并将房屋返还义兴里小学的义务。天城机电公司未履行该义务，构成违约。天城机电公司庭审中所主张的其中天城机电公司对涉诉出租屋的二次装修损失，被告并未对此进行举证且根据双方合同中关于被告负责对所承租的房屋及所属设施的维修责任、费用自理的约定，对于被告该项反诉事实，不予支持；对于停放在院内牌照号为津ＨＴ××**及津Ｎ1××**的汽车损失，因天城机电公司并未提供上述两辆汽车的产权证明，且就牌照号为津Ｎ1××**的车辆已经由案外人任宇于2018年2月就车辆损失诉至一审法院，一审法院于2018年7月19日出具了（2018）津0104民初2446号民事判决书，故对于上述车辆损失不予涉及；对于被告主张的涉诉房屋内的物品产生的损失系2015年年底发现因漏水、停暖或缺乏保养造成，而义兴里小学对天城机电公司物品并无看护、维护义务，故天城机电公司损失系因其违约造成并扩大，其要求义兴里小学赔偿的反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：一、本判决生效后十五日内，被告（反诉原告）天津天城兴业机电工程有限公司将占用的天津市南开区南丰路义兴里小学东侧小二楼的房屋（面积约700平方米）腾交给原告（反诉被告）天津市南开区义兴里小学；二、驳回原告（反诉被告）天津市南开区义兴里小学的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）天津天城兴业机电工程有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费6700元，由原告（反诉被告）天津市南开区义兴里小学负担；反诉案件受理费6900元，由被告（反诉原告）天津天城兴业机电工程有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。经本院核实，一审认定涉案合同期限自2010年5月1日至2010年4月30日为笔误，日期应为2010年5月1日至2011年4月30日。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，双方系租赁合同关系，在租赁合同履行期限届满后未签订书面租赁合同，一审法院认定为不定期租赁关系是正确的。被上诉人可以随时提出解除租赁关系。双方合同于2011年4月30日到期后，虽然上诉人未迁出涉案房屋，上诉人主张对涉案房屋自行维修和装修并以相应的费用冲抵租金，但未向本院提供证据予以证实。上诉人主张被上诉人于2015年9月23日将涉案房屋的大门换锁，阻止其经营和进出，并报警解决。由此可以看出，被上诉人的行为具有解除合同的意思表示，虽然被上诉人未能提供书面解除合同通知，但结合上诉人并未缴纳该期间的租金的事实，一审法院认定涉案合同已经解除并无不当。上诉人没有占用涉案房屋的依据，一审判决其腾空房屋并无不当。上诉人主张被上诉人赔偿其物品损失100万元的问题。由于双方的租赁合同于2011年4月30日期满，由于之后没有签订书面租赁关系，权利义务并未明确，上诉人作为承租方，对其承租事实处于不确定的状态应当知晓。上诉人主张被上诉人在无任何征兆的情形下将涉案房屋的大门直接换锁，禁止上诉人进出。双方如果对继续履行没有任何异议的情形下，被上诉人未经沟通和通知直接锁门并不符合常理，被上诉人虽未提供相关的书面证据就锁门原因予以证实，但其解除合同的意思表示应当是明确的。该矛盾经过当地公安机关报警解决，上诉人应当能够及时将涉案办公物品搬走。在被上诉人对物品没有看护、维护的义务前提下，上诉人不搬走涉案物品亦没有就此向被上诉人主张权利长达数年之久。因此一审法院认定上诉人违约并造成损失的扩大，驳回其反诉请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由天津天城兴业机电工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年三月八日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……