河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终163号上诉人(原审被告)：王爱红，女，1966年10月1日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：柴耀莉，河南纳圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾蕾，河南纳圣律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王雨田，男，1971年4月11日出生，汉族，住河南省焦作市马村区。委托诉讼代理人：孙朝阳，河南好谦律师事务所律师。原审被告：焦作市解放区太行路新世纪房地产经纪服务部，住所地：河南省焦作市解放区华园小区三号楼4号。经营者：张玉华，男，1989年1月19日出生，汉族，住河南省焦作市马村区。上诉人王爱红因与被上诉人王雨田及原审被告焦作市解放区太行路新世纪房地产经纪服务部（以下简称新世纪房地产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初2990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王爱红上诉请求：1、请求依法改判解放区人民法院（2020）豫0802民初2990号民事判决书，上诉人无需向被上诉人支付违约金20000元（不服金额为20000元）；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、对于判令上诉人向被上诉人返还定金10000元，上诉人没有异议。二、就违约责任的问题来说，本案认定上诉人存在违约的判决结果与另案焦作市中级人民法院（2020）豫08民终2992号生效判决所认定的是否违约的结果相矛盾。另案判决认为：涉案《房屋买卖合同》约定：“本合同签订之日起20天内，王爱红配合王雨田到相关部门办理产权过户手续签字时，王雨田再向王爱红交付首付款178500元”。因双方对“办理产权过户手续签字时”的理解不同，在实际办理涉案房屋过户时对支付首付款问题产生分歧，后双方另行协商未果，未再前往不动产部门办理过户手续。上述事实说明双方对支付首付款的时间节点约定不明，且又未达成一致意见。可见，上诉人不存在违约。三、因王爱红通过起诉的方式主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，王雨田在另案一审答辩中也当庭明确表示同意解除，即视为双方协商一致解除房屋买卖合同，并非因一方违约而判令合同解除，因此案涉合同被判决确认于2020年8月3日解除即一审第一次开庭的时间。在合同系双方合意解除的情况下，双方负有互相返还的义务或赔偿对方因合同未得到履行所遭受的损失。而本案一审法院支持了被上诉人王雨田要求上诉人返还10000元定金和支付20000元违约金的诉求，该判决结果即意味着上诉人系合同违约方，然而若上诉人违约那么案涉合同的解除时间则并非是2020年8月3日，而是上诉人实际违约之日，但是一审法院未支持被上诉人请求案涉合同于2020年6月10日解除的诉求，一审法院的判决自相矛盾。四、2020年5月22日上诉人配合被上诉人去房管部门办理过户手续时即意味着上诉人积极履行合同，结合当时情况，被上诉人在本案9月15日庭审时拿出6月16日有20万元证据的事实，说明在6月10日上诉人到解放法院提交立案手续时，已经告知双方的合同不再履行，被告才将20万元转入自己账户，这也足以说明在5月22日准备过户时其账户里没有应付的房款，所以，案涉房屋无法在5月22日过户，完全是由于被上诉人账户资金不足造成的，上诉人不存在违约。王雨田辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、一审法院的判决与另案即王爱红起诉王雨田房屋买卖合同的生效法律文书认定的事实相同。另案中王爱红的诉讼请求为：解除双方签订的房屋买卖合同、判令王雨田赔偿王爱红损失20000元，解放区人民法院（2020）豫0802民初2395号民事判决书和焦作市中级人民法院（2020）豫08民终2992号民事判决书都认为王雨田在整个交易过程中不存在违约行为。二、王爱红没有按照合同约定时间办理过户手续，存在违约情形。答辩人、被答辩人和原审被告2于2020年4月27日签订的房屋买卖合同第三条第三款公积金贷款中明确约定，本合同签订之日起20日内，王爱红配和王雨田到相关部门办理产权过户手续，即2020年5月17日王爱红应配合王雨田到相关部门办理过户手续。王爱红与王雨田签订房屋买卖合同时，所卖房子还在银行抵押，直至2020年5月20日才从房管局办理完解押手续，存在违约的情形。三、王爱红私自变更买卖合同的付款方式，存在违约行为。王雨田和王爱红就首付款支付的时间节点，确实产生过争议，但在新世纪房地产服务部中介的调解下，王雨田同意支付首付款后再过户，王雨田想手机银行转账的方式支付，但王爱红不放心手机银行支付，提出去银行柜台转账，王雨田也答应了。且当时王雨田的中国工商银行卡上的金额为182187.11元，足以支付王爱红首付款178000元，不存在账户资金不足的情形。被答辩人所谓的答辩人6月10日立案时将20万元转入自己账户，是无事实根据的猜想。因中介下午有事，三方没有去银行办理转账手续。之后，王爱红单方变更买卖合同的付款方式，要求王雨田一次性付全款或者过户后将房子抵押给她，抵押过后让王雨田再走公积金贷款手续。上述的事实，在一审的庭审笔录中都有体现。答辩人与被答辩人并非双方协商一致解除的房屋买卖合同，而是分别以起诉的方式解除房屋买卖合同，因被答辩人的违约行为，故应承担违约责任。四、新世纪房地产服务部在一审中的陈述客观真实，应予采信。新世纪房地产服务部作为居间方，全程参与了房屋买卖合同签订、磋商及履行情况，其陈述客观真实，不存在偏袒一方的情形。一审的庭审笔录中，新世纪房地产服务部负责人张玉华曾多次明确表示，王爱红存在违约的情形，王雨田的要求合情合理。可见，在房屋买卖合同中，违约方为王爱红。新世纪房地产服务部述称，同一审答辩意见。王雨田向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与二被告之间在2020年4月27日签订的《房屋买卖合同》于2020年6月10日解除；2、依法判令被告王爱红支付原告定金10000元整、违约金20000元整及利息（利息以30000元为基数，从2020年6月10日起按照年利率6％的标准计算至实际清偿完毕之日止）；3、判令被告新世纪房地产服务部返还原告居间服务费、代办过户费和贷款服务费共计10000元整，被告王爱红对被告新世纪房地产服务部返还的上述费用承担连带清偿责任；4、本案诉讼费和其他费用由二被告承担。一审法院认定事实：2020年4月27日，王爱红（甲方、卖方）、王雨田（乙方、买方）与新世纪房地产服务部（丙方、居间方）签订编号为：焦新世纪售字第20200402的《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于河南省焦作市解放区新华中街焦矿供应处28号住宅楼2单元10号的房产卖与乙方。房屋用途为住宅，房屋权属证书编号为豫（2016）焦作市不动产权第0000187号，建筑面积为83.33平方米，以实测面积为准。房屋总价款为388500元。付款方式为公积金贷款，乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金10000元，本合同签订之日起20天内，甲方配合乙方到相关部门办理产权过户手续签字时，乙方再向甲方交付首付款178500元。剩余房款200000元申请做公积金贷款，并按焦作市公积金管理中心贷款发放程序一次性交给甲方，如果贷款不能办理或贷款金额少于合同约定的剩余房款金额，则乙方应于焦作公积金管理中心贷款资料退回之日或银行放款之日起三日内一次性补齐剩余房款，否则视为违约。甲方应于乙方付清购房款总额的100％之日起3日内将房屋交付乙方使用……违约责任：签订买卖合同后，乙方中途悔约不买此房产，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约不卖此房产，甲方退还乙方购房定金，另赔偿双倍定金数额的违约金；乙方未按合同约定期限付款或办理有关手续的，逾期超过15日的，甲方有权单方解除合同，甲方收取的定金不予退还并有权要求乙方因违约所造成的损失20000元整；甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付给乙方的，或约定乙方付款时甲方未按约定期限办理有关手续的，甲方逾期超过15日的，乙方有权单方解除合同，要求甲方双倍返还定金并有权主张甲方赔偿因违约所造成的损失20000元整。在甲、乙双方提供了全部有关房屋买卖资料的前提下，丙方按约定协助甲、乙双方办理产权过户登记手续及申请贷款服务；丙方全程协助、监督并催促甲乙双方办理房产交易过程中的各项手续，自丙方通知15天内不来办理相关手续的，视为违约，要承担违约责任。各项税费的承担：经双方协商，交易税费由乙方承担，居间服务费由乙方承担，自本合同签订当日，交费方必须向丙方一次性支付居间服务费、过户代办费和贷款服务费，一方或双方违约导致合同被解除、终止的，由违约方承担丙方所有费用。居间方为甲乙双方见证、协调、并办理房产过户等相关手续，若甲乙任何一方或双方出现违约情况，由违约方承担一切责任，居间方不承担任何责任，居间服务费不予退还……合同签订后，王雨田向王爱红支付定金10000元，向新世纪房地产服务部支付居间服务费6000元、代办过户费1000元、贷款服务费3000元，共计10000元。2020年5月22日，王爱红、王雨田及新世纪房地产服务部前往房管部门办理过户手续，但因为首付款何时支付问题，双方产生分歧，王爱红提出王雨田先向其支付首付款，再办理过户签字手续，原告王雨田认为合同约定的是在办理过户签字时支付，应是同时履行，而非先后履行。之后原告王雨田同意用手机银行转账的方式先支付首付款再进行办理过户手续，但被告王爱红认为手机转账这一形式不安全，故提出到银行进行转账，原告对此也予以认可。但因为房管部门工作原因以及被告新世纪房地产服务部的原因，当天并未进行转账，三方约定5月25日再行前往办理。但2020年5月25日三方未再前往不动产部门进行办理过户手续。2020年5月31日，王爱红与王雨田的配偶王小毛通电话，电话内容主要为：王爱红要求王雨田支付全部购房款或者分期支付，先将首付款支付，房产过户后办理抵押手续，公积金贷款下来后再解押。王小毛在电话中表示对王爱红所说内容不清楚，需要跟新世纪房地产服务部进一步了解。之后双方未再对房款的支付方式达成一致，也未再到房管部门办理过户手续。原告王雨田认为王爱红违约，故于2020年6月23日向法院提起诉讼，形成本案纠纷。另查明，被告王爱红于2020年7月13日诉至法院，要求：1、依法解除其与王雨田之间签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令王雨田赔偿其损失20000元，理由系王雨田办理过户时拒绝支付首付款，要求先办过户手续后支付款项，王雨田违约，对其造成了一定的损失。法院经审理后于2020年9月2日作出（2020）豫0802民初2395号判决，判决如下：一、确认原告王爱红与被告王雨田2020年4月27日签订的《房屋买卖合同》于2020年8月3日解除；二、驳回原告王爱红的其他诉讼请求。该判决作出后，王爱红不服一审判决，提起上诉，经焦作市中级人民法院审理后，于2020年11月17日作出（2020）豫08民终2992号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2020年4月27日签订的《房屋买卖合同》虽已解除，但根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故合同中关于违约责任的约定仍然有效，可以作为确定双方权利义务的依据。原告王雨田主张被告王爱红在履行合同过程中未按约履行办理过户手续的义务，且在三方未协商一致的情况下，先表示不再出卖房屋并解除合同，构成违约，被告王爱红主张合同履行过程中原告未先履行支付首付款的义务，系原告先违约，故本案争议焦点在于应由谁承担违约责任。根据《房屋买卖合同》第五条违约责任的约定，甲方承担违约责任的前提是甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付给乙方的，或约定乙方付款时甲方未按约定期限办理有关手续的，且逾期超过15日。乙方承担违约责任的前提是未按合同约定期限付款或办理有关手续，且逾期超过15日。根据合同约定，被告作为甲方应当在办理有关手续过程中履行的合同义务内容为“本合同签订之日起20天内，配合乙方到相关部门办理产权过户手续；乙方付清房款3日内交付房屋……”，原告作为乙方应履行的合同义务内容为“本合同签订之日起20天内，甲方配合乙方到相关部门办理产权过户手续签字时，乙方再向甲方交付首付款178500元。剩余房款200000元申请做公积金贷款，并按焦作市公积金管理中心贷款发放程序一次性交给甲方”。经庭审查明，2020年5月22日，原、被告确实前往房管部门准备办理过户手续，根据合同约定，该时间节点为被告配合原告办理产权过户的义务，原告支付首付款178500元的义务应在办理产权过户手续签字时产生。但在原告与二被告共同办理过户手续时，被告提出原告需先向其支付首付款，再办理过户签字手续；原告认为合同约定的是在办理过户签字时支付，应是同时履行，而非先后履行。经过协商之后，被告提出到银行进行转账，原告对此也予以认可。但因为房管部门工作原因以及第三人的原因，当天并未进行，三方约定5月25日再行前往办理。根据法律规定，双方协商一致，可以对合同进行变更。由于在协议履行期间，被告又提出了新的要求，双方约定原告到银行向被告转账交付首付款，被告办理过户登记，故双方应按此约定方式履行。但即便在原告王雨田愿意先将首付款项支付后再办理产权过户手续的情况下，被告王爱红仍不愿履行合同义务，最终导致合同无法继续履行，从而导致合同的解除，因此被告构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的合同中既约定有定金，又约定有违约金，根据法律规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，原告现主张适用违约金条款，要求被告王爱红退还购房定金10000元，并赔偿20000元的违约金，符合合同约定，亦不违反法律规定，法院予以支持。但关于原告主张的利息，实质亦应系对违约方的一种惩罚方式，在已经明确约定违约金数额的情况下，该利息计算无事实及法律依据，法院不予支持。关于原告向新世纪房地产服务部支付的10000元费用，现原告主张新世纪房地产服务部予以返还，根据三方签订的房屋买卖合同中约定，“若甲乙任何一方或双方出现违约情况，由违约方承担一切责任，居间方不承担任何责任，居间服务费不予退还”，结合被告新世纪房地产服务部确实按约履行了其作为中介公司能够履行的相应义务，最终合同解除亦非其所造成，故原告主张新世纪服务部返还居间服务费6000元，于法无据，法院不予支持。关于1000元代办服务费及3000元的贷款服务费，因新世纪服务部尚未履行相应的服务义务，合同中亦未有相关约定，故该部分费用应予以返还。原告王雨田要求被告王爱红对被告新世纪服务部应履行的返还义务承担连带清偿责任，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告王爱红应于判决生效后十日内向原告王雨田返还定金10000元并支付违约金20000元；二、被告焦作市解放区太行路新世纪房地产经纪服务部应于判决生效后十日内返还原告王雨田代办服务费1000元和贷款服务费3000元；二、驳回原告王雨田的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为450元，由原告王雨田负担150元，被告王爱红275元，被告焦作市解放区太行路新世纪房地产经纪服务部负担25元。本院二审期间，王雨田为证明其主张，向本院提交王雨田工商银行马村支行借记卡账户历史明细清单一份。证明：2020年5月21日，王雨田账户已有资金182187.11元，足以支付房屋买卖合同约定的首付款178000元。经质证，王爱红称，对证据的真实性无异议，但证明指向有异议。根据生效判决确定的事实，双方在合同履行过程中因对案涉购房合同的条款产生歧义，变更了合同的履行方式即被上诉人支付房款后，上诉人履行过户义务，但截止本案纠纷产生，被上诉人均未支付购房的首付款，因此不能凭该银行流水就认定上诉人存在违约。新世纪房地产服务部称，无意见。本院对证据分析认定如下：上述证据不影响本案事实认定，不再确认。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。在合同实际履行中，对于支付首付款与办理过户签字的先后问题，双方产生争议，经协商，王爱红提出到银行进行转账，王雨田也予以认可，但因房管部门及第三人的原因，当天未能办理，约定5月25日再次办理，但最终没有办理，也就是说，双方对此未能达成一致意见，不存在违约问题，因此，原审判决王爱红支付王雨田20000元违约金，缺乏事实根据，本院予以纠正。综上所述，王爱红的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初2990号民事判决第二项；二、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初2990号民事判决第三项；三、将河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初2990号民事判决第一项变更为：“王爱红应于判决生效后十日内向王雨田返还定金10000元”；四、驳回王雨田的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为450元，由王雨田负担300元，王爱红125元，焦作市解放区太行路新世纪房地产经纪服务部负担25元；二审案件受理费300元，由王雨田负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇二一年三月二十三日代书记员 张     艳     娇