湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂03民终411号上诉人（原审被告）：十堰新百强房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区天津路30号。法定代表人：张经建，该公司董事长。委托诉讼代理人：张智豪，该公司销售经理。委托诉讼代理人：孟爱民，湖北天颐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹雪琴，女，1979年9月18日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被上诉人（原审原告）：曹本本，男，1981年9月29日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人十堰新百强房地产开发有限公司（以下简称新百强房地产公司）因与被上诉人曹雪琴、曹本本商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初3413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新百强房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回曹雪琴、曹本本的诉讼请求；2.二审案件受理费由曹雪琴、曹本本承担。事实与理由：1.一审法院认定案涉商品房是预售期房，房地产企业只需要取得预售许可，不适用销售前进行备案的规定，进而取得销售备案证之日不应作为履行办证义务的起算时间。该认定违反了《商品房销售管理办法》，与案涉商品房尚未竣工验收备案、不具备办理不动产权属登记条件的事实不符。商品房已通过竣工验收才能办理销售备案登记，而销售备案证又是商品房办理权属登记的前置程序和条件。泰安国际商住楼项目于2015年建成，因市城投公司未履行土地置换协议，导致建设资金困难，拖欠工程款，施工单位不予配合提供竣工资料，至今尚在办理竣工验收备案证。2016年，双方签订《商品房预售合同》时，已经或充分预料到办证困难，自愿认可在合同中约定办理销售备案证之日作为办证义务履行期间的起算时间，符合本案客观事实。2.一审法院认定案涉《商品房预售合同》关于办证义务履行期限条款，系出卖人提供的格式条款，因该条款实质是免除了新百强房地产公司逾期办证应承担的责任而无效，该认定缺乏事实和法律依据。3.一审法院认定由于新百强房地产公司的原因，曹雪琴、曹本本未能及时取得产权证书，新百强房地产公司应承担违约责任，属于认定事实不清，适用法律错误。曹雪琴、曹本本共同辩称，1.新百强房地产公司认为因拖欠施工单位工程款，施工单位不配合办理竣工备案手续导致无法办理房屋登记的理由不成立。案涉商品房属于期房，不适用销售前进行备案的规定。且新百强房地产公司拖欠施工单位工程款说明无法办理不动产登记证书的责任在新百强房地产公司。2.案涉商品房预售合同是房管局印制，合同约定符合法律规定的理由也不成立，案涉合同约定的条款属于格式条款。案涉合同的约定实际上是免责条款，根据合同法规定，应当认定为无效条款。3.新百强房地产公司认为无法办理产权证书的责任与政府有关，但是政府已经提高土地容积率作为补偿，新百强房地产公司应当缴纳土地出让金办理备案证。新百强房地产公司没有将曹雪琴、曹本本交纳的费用向政府机关缴纳，导致无法办理不动产登记证。综上，请求驳回上诉，并重新计算违约金。曹雪琴、曹本本共同向一审法院起诉请求：1.判令新百强房地产公司立即为曹雪琴、曹本本办理位于十堰市天津路9号泰安国际小区1单元2901号房屋产权证书；2.判令新百强房地产公司向曹雪琴、曹本本支付违约金97650.63元；3.新百强房地产公司承担诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年7月31日，新百强房地产公司和曹雪琴、曹本本签订《商品房预售合同》。双方约定：曹雪琴、曹本本购买新百强房地产公司开发的“泰安国际商住楼”1幢1-29-1号房屋，建筑面积预测68.64平方米，单价每平方米4836.83元，总价33.20万元；该商品房为预售商品房，已取得十堰市房地产管理局核发的《十堰市商品房预售许可证》，编号为十房预售字2014-××号；买受人于2016年7月31日支付13.20万元，余款20万元以银行按揭方式支付。双方还约定：出卖人应在房款付清3日内将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续的商品房交给买受人使用；出卖人应当在商品房取得销售备案证起12个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日以已付房价款的万分之三向买受人支付违约金；由于买受人一方的原因造成产权办理时间延误或不能办理的，由买受人承担全部责任，若买受人房款、税费等未付清即办按揭贷款不配合办理和证资料不及时提供，出卖人不承担办证延期责任。合同签订后，曹雪琴、曹本本按约支付了首付款，并向中国银行十堰分行办理按揭贷款支付了剩余购房款。2016年9月4日，曹雪琴到新百强房地产公司处办理了房屋交接手续，补交房款145元及契税、维修基金、产权登记等费用9926元。因办证手续未完善，新百强房地产公司未将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。曹雪琴、曹本本至今未取得不动产权证书。一审法院认为，双方的争议焦点为：新百强房地产公司是否应承担逾期办理权属登记手续的违约责任。评判上述争议问题，关键在于认定《商品房预售合同》中关于“出卖人应当在商品房取得销售备案证起12个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定对双方是否有约束力。《商品房销售管理办法》中规定有商品房预售许可和商品房现售备案制度，案涉《商品房预售合同》中的“商品房销售备案证”是房地产开发企业在现售商品房前应向房地产主管部门申请办理备案的行为。而案涉商品房是预售的期房，不是现售的商品房，只需房地产开发企业取得预售许可即可，不适用销售前进行备案的规定。上述办证义务履行期限的条款是格式条款，作为格式条款提供的一方，新百强房地产公司应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，新百强房地产公司未能证明已提请对方注意该条款；商品房现售备案是由房地产开发企业负责办理，办理该手续所需的条件也由房地产开发企业负责成就，买受人对此没有义务，也不能控制办理备案的进度，上述条款将新百强房地产公司应申办的现售备案之日设定为计算其履行办证义务期限的起算时间，可以理解为出卖人只要不办理现售备案即无需对买受人承担办证的责任，实质是免除提供格式条款一方逾期办理权属登记应承担的责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，上述条款应认定为无效。综上所述，双方签订的《商品房预售合同》中关于“出卖人应当在商品房取得销售备案证起12个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定对双方没有约束力。《商品房预售合同》的其他内容不违反法律规定，应认定为有效。案涉合同的标的是预售的商品房，根据法律规定，由于新百强房地产公司的原因，曹雪琴、曹本本在房屋交付使用之日起九十日内未能取得不动产权属证书的，新百强房地产公司应当承担违约责任。在未能及时办理权属登记手续的情况下，对曹雪琴、曹本本来讲，其直接损失应不超过同期银行贷款利息，双方在合同中约定“按房款金额日万分之三支付违约金”超出上述损失的30%，属于过分高于因违约造成的损失情形，可在同期银行贷款利率基础上上浮30%作为新百强房地产公司计付违约金的利率标准。双方在2016年9月4日办理房屋交付手续，结合曹雪琴、曹本本的诉讼主张，新百强房地产公司应当以332145元为本金，在同期贷款利率基础上上浮30%标准向曹雪琴、曹本本计付自2016年12月4日起至2019年7月11日的逾期办证违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、新百强房地产公司在判决生效之日起三十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助曹雪琴、曹本本办理位于十堰市天津路9号“泰安国际商住楼”1幢1-29-1号房屋的不动产权证书；二、新百强房地产公司以332145元为本金，在同期银行贷款利率基础上上浮30%标准向曹雪琴、曹本本计付自2016年12月4日起至2019年7月11日的逾期办证违约金；三、驳回曹雪琴、曹本本的其他诉讼请求。以上款项于判决生效后十日内支付。案件受理费2241元，减半收取计1120.50元，由曹雪琴、曹本本共同负担38.50元，新百强房地产公司负担1082元，退还曹雪琴、曹本本1120.50元。二审期间，新百强房地产公司向本院提交了以下证据：证据一、（2021）1号《自然资源部关于加快解决关于不动产登记若干历史遗留问题的通知》。拟证明：新百强房地产公司没有为业主办证是因为项目跨宗地，在该《通知》下发前，作为国家地方行政职能部门，也没有权力要求开发商处理和办证，这是历史遗留问题。证据二、十自文（2021）24号《市自然资源和规划局关于十堰新百强房地产公司的土地综合方案合并的请示》。拟证明：2013年6月，原十堰市规划局就已经批准了新百强公司的土地合宗方案，但截止到2021年2月，十堰市自然资源和规划局仍没有就合宗事宜得到十堰市政府的批准。没有土地合宗，办不了一系列手续，无法办证，责任不在新百强房地产公司。证据三、《关于泰安国际商住楼遗留问题的情况汇报》。拟证明：2020年9月24日，十堰市茅箭区人民政府向十堰市人民政府汇报，陈述“因城投占用的土地无法置换到位”“因城投无法履行协议使新百强房地产公司背负巨额债务”等，“导致新百强房地产公司无法办证”，责任不在新百强房地产公司。上述三份证据拟共同证明：新百强房地产公司至今没有能为业主办证的原因不在新百强房地产公司，应当属于：因履行商品买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成的，属于法定免责事由。曹本本、曹雪琴质证认为：证据一不属于证据，与本案无关，不能达到证明目的；对证据二、证据三，根据合同相对性原则，新百强房地产公司的证明目的不能成立，不能作为免除其责任的法定事由。十堰市自然资源和规划局的备忘录也不是证据，且备忘录没有落款，对证据的合法性有异议，不能达到新百强房地产公司的证明目的。本院认为，对证据一、证据二、证据三的真实性予以采信，能否达到新百强房地产公司的证明目的，在后面予以评述。曹本本、曹雪琴未提交证据。二审经审理查明，一审判决查明的事实属实，二审予以确认。双方当事人均同意二审争议焦点为：新百强房地产公司是否违约及是否承担违约责任。本院认为，根据双方签订的《商品房预售合同》第二条，涉案商品房为预售商品房，新百强房地产公司在签订上述合同时已取得《商品房预售许可证》。《商品房预售合同》也不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房取得销售备案证起12个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据该约定，出卖人提供资料报产权登记机关备案的条件是商品房取得“销售备案证”，期限是取得商品房“销售备案证”起12个月内。因涉案商品房一直未取得“销售备案证”，导致出卖人提供资料报产权登记机关备案的条件未成就。新百强房地产公司上诉称，因十堰市城投公司未履行土地置换协议，导致建设资金困难，拖欠工程款，施工单位不予配合提供竣工资料，至今尚在办理竣工验收备案证，该上诉理由不能成立。新百强房地产公司未提交其与十堰市城投公司土地置换的相关证据，即便存在十堰市城投公司未履行土地置换协议的情况，也与其拖欠工程款，施工单位不予配合提供竣工资料，未办理竣工验收备案证无必然因果关系。新百强房地产公司二审时提交《十堰市自然资源和规划局文件》（十自文[2021]24号），拟证明涉案商品房项目土地分属二宗土地，容积率不同，土地使用期限起止时间不同，统一规划后，需二宗土地合并。新百强房地产公司于2021年1月向十堰市自然资源和规划局提出土地合并申请。该文件系十堰市自然资源和规划局向十堰市人民政府的请示，文件内容显示，土地合并系新百强房地产公司涉案项目开发需要，而非政府行为、政策调整导致，其后果不能归咎于政府及其相关部门。因此，造成涉案项目无法进行土地验收、不动产登记等后果也均不能归责于政府及其相关部门。故涉案商品房一直不能办理“销售备案证”，导致出卖人提供资料报产权登记机关备案的条件不能成就的原因在于新百强房地产公司。新百强房地产公司已构成违约，应当承担违约责任。因双方未约定新百强房地产公司办理商品房“销售备案证”的具体期限，结合双方签订合同时预售商品房现状、交房时间，酌情以交房时间2016年9月4日作为商品房“销售备案证”应该取得的时间，即自2016年9月4日起12个月内，新百强房地产公司应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。新百强房地产公司未在2017年9月3日前完成上述义务，其应自2017年9月4日起，以332145元为本金，按同期银行贷款基准利率上浮30%标准向曹雪琴、曹本本计付逾期办证违约金至2019年7月11日止。综上，一审判决认定事实清楚，但认定《商品房预售合同》中关于“出卖人应当在商品房取得销售备案证起12个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”条款无效不当，二审予以纠正。新百强房地产公司关于其不应当承担违约责任的上诉理由不能成立，二审予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初3413号民事判决；二、十堰新百强房地产开发有限公司在本判决生效后九十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助曹雪琴、曹本本办理位于湖北省十堰市茅箭区天津路9号“泰安国际商住楼”1幢1-29-1号房屋的不动产权证书；三、十堰新百强房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向曹雪琴、曹本本支付违约金（违约金计付方式：以332145元为本金，自2017年9月4日起至2019年7月11日止按同期银行贷款基准利率上浮30%标准计算）；四、驳回曹雪琴、曹本本的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2241元，减半收取计1120.50元，由曹雪琴、曹本本共同负担38.50元，十堰新百强房地产开发有限公司负担1082元。二审案件受理费2164元，由十堰新百强房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢 鸣审判员 祝家兴审判员 张 曼二〇二一年三月十日法官助理徐利群书记员奚悦