湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初160号原告:程林，男，1986年1月3日出生，土家族，住桑植县。委托诉讼代理人:杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权的代理。被告：张家界中腾商业服务有限公司，统一社会信用代码91430800090490209X，住所地：张家界市永定区永定办事处解放居委会教场路A栋A501。法定代表人：马传强，总经理。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告程林与被告张家界中腾商业服务有限公司（以下简称中腾公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程林及委托诉讼代理人杨锡武、被告中腾公司的委托诉讼代理人刘奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程林向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付租金81713元；2、请求判令被告支付原告违约金27966元（2018年10月30日起算至起诉之日）；3、请求判令被告支付本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月2日，原、被告双方签订《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》，合同约定：“甲方（原告）将位于张家界市永定区××广场××楼××层××号房屋委托给乙方（被告）经营管理，乙方（被告）依约向甲方（原告）支付委托管理收益，收益标准为：（1）装修期：2015年12月31日至2016年3年3月30日，计三个月为免费装修期，甲方（原告）免收委托经营管理收益（甲乙双方各承担50%）；（2）市场培育期：2016年3月31日至2019年3月30日，市场培育期合计委托经营管理收益为76620元。双方同意该期间委托投资收益乙方（被告）于2018年3月31日起按季分四期向甲方（原告）支付；（3）2019年3月31日至2025年12月30日，月委托经营管理收益为人民币6385元，年度委托经营管理收益人民币76620元，乙方（被告）按季度向甲方（原告）支付委托经营管理收益。”原告依约向被告履行合同义务，但被告自2018年7月起未依约足额支付委托经营管理收益，截止至2020年10月30日，被告欠付原告租金81713元。依据合同约定，被告应按逾期每日依本年度约定收益的0.5‰向原告支付27966元。被告中腾公司辩称，原、被告是委托合同关系；2、被告自2018年7月至2020年11月23日期间共计向原告支付委托收益款139360.29元；3、本案被告差额支付原告委托收益系因客观不能及其不可抗力因素导致，并未因此造成原告重大利益损失，被告也并未因此获取相应利益，被告因此不应承担相应委托责任。双方约定的委托责任标准明显过高，作为无过错方被告按照该比例承担责任显失公平，请求法庭给予减免；4、疫情期间中商广场整体进行对商户进行15日的减免，对应本案的原告依法应当给予被告委托收益款15日的减免。查明的事实根据双方当事人的诉讼主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方无争议的事实。1、2016年3月2日，原告程林将其购买的中商广场（农贸商城一期）项目中的裙楼1层11号房（建筑面积为27.98平方米）委托给被告经营管理。甲方（原告程林）与乙方（中腾公司）签订一份《委托统一经营管理合同》，甲方程林在合同上签名，乙方中腾公司在合同上加盖公章。《委托经营管理合同》约定：“一、委托标的。1、位于张家界市永定区永定街道的中商广场农贸商城一期中商广场（以下简称“中商广场”）裙楼1层11号房屋，建筑面积27.98平方米，甲方自愿将上述房屋的用益物权全部、完整、独立、不可撤销地委托给乙方，并由乙方或乙方指定的第三方商业管理公司为该标的物提供商业经营管理服务，乙方愿意自行或委托第三方公司提供该项服务。2、甲方确认对本次用益物权的授权和委托。……3、标的用途：商业。二、委托方式。1、为维护全体业主的共同利益，商业用房实行统一经营管理的方式进行经营和收益，甲方委托并授权乙方对中商广场：按照‘统一布局、统一培育、统一经营管理’的标准认真实施，力求做到不断提升被委托的商业项目行业地位、品牌地位及市场价值。按双方约定收益标准代为向使用人收取使用费，并代为向甲方支付委托经营收益的权利义务。……2、乙方依法对委托标的物进行经营管理、对外代招商，乙方对该标的物拥有独立占有、使用、收益等权利，甲方不参与任何经营管理事务。乙方在保证按约支付甲方委托经营管理收益的基础上，全面开展专业有效的管理，提升被委托商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。三、委托事项。在委托经营期限内，甲方不可解除的全权委托乙方经营管理标的物，甲方不参与、不干涉标的物及标的物所在商场的经营管理。乙方包括但不限于拥有下述商业管理权限：……5、依法向拖欠经营管理费用的用户进行追缴；……10、甲方全权委托乙方与经营户办理该房屋的交接、租赁、代开发票、代收使用费等手续并签署相关文件……四、委托期限：120个月。1、委托时间：暂定2015年12月31日至2025年12月30日止。2、甲方同意从2015年12月31日至2016年3月30日止给予商户3个月为免费装修期，甲方免收委托经营管理收益。乙方本着双方合作共赢的态度，自愿承担免费装修期间甲方的委托经营管理收益损失的50%，即自2016年2月14日起至2016年3月30日止的甲方委托经营管理收益损失由乙方承担。同时甲方同意该期间由乙方承担的甲方委托经营管理收益损失，届时与市场培育期第一期甲方委托经营管理收益一同结算。……八、委托管理收益。1、甲方同意向乙方出具授权委托手续，委托乙方以甲方名义或乙方名义与经营户签订合同，将标的物对外招商或经营获取收益，并委托乙方向经营户代收取使用费，收益标准为：（1）装修期：2015年12月31日至2016年3月30日，三个月免费装修期，甲方免收委托经营管理收益，乙方自愿承担免费装修期内甲方的委托经营管理收益损失50%。即2016年2月14日起至2016年3月30日止的委托经营管理收益损失由乙方承担；（2）市场培育期：2016年3月31日至2019年3月30日，市场培育期合计委托管理收益为76620元。双方同意该期间委托投资收益乙方于2018年3月31日起按季分4期，在每季末后15个工作日内向甲方支付，如遇节假日相应顺延。（3）2019年3月31日至2020年12月30日，月委托经营管理收益为人民币6385元，年度委托管理收益为76620元。支付时间：乙方按季度向甲方支付上述委托经营管理收益，乙方在每季末后15个工作日内支付。支付方式为，乙方将委托经营管理收益转入甲方指定的程林账号（账户为6217××××0669的建行账户）。十一、违约责任：……2、若乙方按本合同约定正常支付给甲方收益，甲方违反本合同约定干涉乙方或商铺经营者／承租人行使管理权或经营权，乙方有权扣除全部委托经营管理期内甲方总收益的50%作为违约金，甲方不得以此为由终止合同。3、甲方有义务协助乙方办理该标的物的委托经营管理和租赁／联营事宜，及时出具相关文件、办理相关手续，若因甲方原因不得完成租赁事宜的或造成乙方无法正常行驶经营管理权的，所造成的甲方收益损失由甲方自行承担，同时甲方应向乙方支付全部委托经营管理期内甲方总收益的50%作为违约金，甲方不得以此为由终止合同。4、乙方无正当理由逾期向甲方交付委托收益，乙方应按逾期每日依本年度约定收益的0.5‰向甲方支付违约金，逾期超过6个月，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任。本合同另有约定的除外。5、甲方在本合同期内擅自将被委托房产另行租赁或委托给他人，或因甲方原因使被委托签订的合同无法按期履行，甲方除按合同约定赔偿第三方的包括装修补偿、违约金等损失外，还应按全部委托经营管理期内甲方总收益的50%作为违约金赔偿由此给乙方造成的一切经济损失……”2、合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。按照原、被告双方合同约定，被告应向原告支付的委托管理收益为：（1）、2016年3月31日至2019年3月30日，市场培育期合计委托管理收益为76620元；（2）、2019年3月31日至2020年10月30日，月委托经营管理收益为6385元。被告实际向两原告支付委托管理收益明细为：2018年7月11日向原告支付委托管理收益28733元；2018年10月25日支付2018年第3季度委托管理收益9050.74元；2019年1月16日支付2018年第4季度委托管理收益10415.53元；2019年4月17日支付2019年第1季度委托管理收益11248.77元；2019年4月26日支付2019年第2季度委托管理收益11253.56元。2019年7月17日、7月18日分两笔支付2019年第3季度委托管理收益663.24元、11253.66元。2019年10月22日支付2019年第4季度委托管理收益11253.56元。2020年1月16日支付2019年四季度租金差额768.59元。2020年1月21日、4月22日、7月21日、10月21日，分别支付2020年第1-4季度委托管理收益11253.56元、10413.14元、10978、21元、11253.56元、79.01元。截止到2020年11月15日，被告共向原告支付委托管理收益139360.29元，2018年3月31日至2020年11月15日，被告应向原告支付的租金收益款共计为201127.5元[市场培育期间委托管理收益款76620元+2019年3月31日之后的租金收益款124507.5元（6385元/月×19.5个月）]，被告还下欠原告的租金收益款61767.21元（应支付的租金收益款201127.5元-已支付的租金收益款139360.29元）。3、2018年10月25日，被告中腾公司向原告支付委托管理收益款9050.74元时就已经未向原告足额支付租金收益款。4、在庭审过程，被告中腾公司以不可抗力的新型冠状肺炎疫情防控影响为由，要求原告免除15日的委托管理收益款，原告明确表示认可被告的这一请求。二、双方当事人有争议的事实1、关于本案诉争的合同纠纷是委托合同纠纷还是租赁合同纠纷的事实。原告认为，本案原告购买商铺房屋时，开发商就承诺将该房屋返租并支付相应租金，原告就与其他业主共同将该房屋统一交由被告经营管理，并由被告给原告支付经营租金收益，因此，本案实际上为租赁合同纠纷。被告认为，从原、被告双方签订的合同内容及性质来看，本案诉争的合同应当是委托合同，并非租赁合同。本院认为，根据本案原告购买商铺房屋时开发商自愿返租该房屋的承诺，原、被告双方才签订本案诉争的合同。且被告也是以租赁的方式将该商铺出租给其他人进行经营的，被告给原告支付的也是租赁期间的收益，本案双方签订的合同形式上是委托合同关系，实际上符合租赁合同的法律特征，应属于租赁合同关系。但是，就本案而言，本案诉争的合同无论是委托合同还是租赁合同，都不影响本案诉争合同的法律效力及双方当事人诉求的实际处理。2、关于本案诉争的违约金标准是否过高的事实。原告认为，原、被告双方签订的合同已经约定了违约金标准，该违约金标准没有违反法律规定，本案诉争的违约金标准不存在过高的情形。被告认为，本案诉争的违约金标准过高，应当依法进行调整减免。本院认为，因本案被告没有足额支付租金收益给原告造成的实际损失为租金收益有关的损失，故原告租金收益的实际损失可参照银行同期贷款市场报价利率或略高于同期贷款市场报价利率的标准予以计算。由于原、被告双方合同约定的按逾期每日以本年度约定收益的0.5‰（即年利率18%）向程林支付违约金的标准，已超过了银行同期贷款市场报价利率标准的四倍（即年利率15.4%），明显过高。因此，对本案诉争的违约金标准过高的事实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，本案双方存在争议焦点是：一、被告是否应当给原告支付所欠的租金收益款的问题；二、被告是否应当给原告支付违约金及应按什么标准计算支付的问题。一、被告是否应当向原告支付所欠的租金收益款的问题。原、被告签订的《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》是客观存在的，也是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，因此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款规定，关于依法成立的合同，自成立时生效的规定，原、被告双方签订的《张家界中商广场商铺委托统一经营管理合同》合法有效。在履行本案诉争合同过程中，原告已经按照合同约定全部履行了自己的义务，但被告却没有按合同约定全部履行自己的义务。被告中腾公司自2018年10月25日就已经开始违约，至今尚欠原告2018年3月30日至2020年11月15日期间的租金收益款61767.21元没有支付。因此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，以及第七百二十一条关于承租人应当按照约定的期限支付租金之规定，被告应当按照约定给原告支付所欠的租金收益款。因原告已认可减免被告15日的租金收益款3192.5元（6385元/月÷2），故被告应向原告支付所欠租金收益款为58574.71元（应支付的租金收益款61767.21元-减免的租金收益款3192.5元）。原告要求被告支付租金收益款81713元的诉讼请求计算错误，超过部分本院不予支持。二、关于被告中腾公司是否应当给原告支付违约金，应按什么标准计算支付。在履行本案诉争合同的过程中，原告已按照合同约定履行了自己的全部义务，被告中腾公司应按照合同约定履行给原告支付租金收益的义务，被告未按期足额支付租金收益，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告中腾公司应当向原告支付违约金。因此，原告程林要求被告中腾公司支付2018年10月30日至2020年11月15日期间共计747天违约金的诉讼请求，符合双方的合同约定和法律规定，本院予以支持，但是，因原告要求被告支付的租金收益只计算至2020年11月15日止，故被告应承担的违约金也只能计算至2020年11月15日止，因此，原告要求被告支付至本案起诉之日止违约金的诉讼请求，理由不正当，本院不予支持。由于原、被告双方合同约定的按日0.5‰（即年利率18%）支付违约金的标准超过了银行同期贷款市场报价利率标准的四倍（即年利率15.4%），明显过高，因此，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”的规定，应当予以适当调整降低。被告中腾公司应酌情按逾期每日以本年度约定收益的0.2‰的标准向程林支付违约金较为适宜，故被告中腾公司应当给原告程林支付所欠租金收益的违约金9228.02元[61767.21元×0.2‰×747天]，原告要求被告支付违约金27966元的诉讼请求，超过部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第二款、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张家界中腾商业服务有限公司向原告程林支付2018年3月30日至2020年11月15日期间所欠的租金收益款58574.71元及违约金9228.02元，共计67802.73元；并定于本判决生效后三十日内履行完毕；二、驳回原告程林的其他诉讼请求。案件受理费2494元，减半收取1247元，由原告程林负担476元，被告张家界中腾商业服务有限公司负担771元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  漆辉伏二〇二一年三月十九日法官助理覃锴书记员任萌附相关法律条文:1、《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。