辽宁省沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0191民初729号原告：王奇，女，汉族，住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：张迪，女，系辽宁瀛沈律师事务所律师。原告：王君，男，回族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：张迪，女，系辽宁瀛沈律师事务所律师。被告：沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：刘迎春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周颖，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：侯光远，男，系辽宁良友律师事务所律师。被告：西藏意家信息科技有限公司，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区。法定代表人：秦德生，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚明锦，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘晓庆，女，系该公司员工。原告王奇、王君与被告沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）、西藏意家信息科技有限公司（以下简称意家公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王奇、王君委托诉讼代理人张迪、被告荣盛公司委托诉讼代理人侯光远、被告意家公司委托诉讼代理人龚明锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王奇、王君向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告荣盛公司签订的《商品房买卖合同(预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及商品房买卖合同附件;二、判令被告荣盛公司向原告返还购房款42590元及双倍返还定金20000元；三、判令被告荣盛公司和被告意家公司共同向原告返还购房服务费38000元。审理过程中二原告增加诉讼请求：判令被告荣盛公司向二原告支付其占用定金、房款期间的利息损失，暂定1872元（以52590元为基数，按照全国银行间贷款市场的报价利率进行计算，期间从2020年4月13至2021年3月1日）；判令二被告共同向二原告支付占用服务费期间的利息损失，暂定1352元（以38000元为基数，按照全国银行间贷款市场的报价利率进行计算，期间从2020年4月13至2021年3月1日）。事实和理由：原告王奇与原告王君系夫妻关系。2019年11月7日，原告与被告荣盛公司签订《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及商品房买卖合同附件，约定原告购买位于沈阳经济技术开发区的房屋。合同签订时，原告向被告荣盛公司支付定金10000元，支付楼款42590元。在被告荣盛公司的指示下向被告意家公司支付了购房服务费38000元。当时被告荣盛公司表示支付该笔购房服务费是享受38000元抵60000元房款的优惠政策。按照原告与被告荣盛公司签订的《商品房买卖合同》附件十二即《预购商品房预告登记约定书》中第八条之规定，被告荣盛公司应在签订协议后的30个工作日内向房屋登记机构申请预告登记，但被告荣盛公司未履行上述义务。2020年3月原告到房产登记机构经查询，了解到被告荣盛公司并未就案涉房屋为原告办理预告登记。后被告荣盛公司的工作人员告知原告，根据沈阳市限购政策，原告不具有沈阳市户籍，无购房资格，需缴满6个月社保，交付完房款后方能办理房屋备案。被告荣盛公司明知原告无购房资格仍与原告签订合同，其对当时合同的履行存在制度障碍和交易风险应有所预见。被告荣盛公司与原告签订的合同及附件未盖公章，合同原件及附件也未提供给原告。被告荣盛公司接收原告支付的定金和购房款后并未履行任何合同义务。根据《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知（沈政办发[2018]62号）》文件中规定的“在沈阳无房的非本市户籍居民家庭，可在限购区域购买1套商品住房，但购房时需提交购房申请之前2年内沈阳连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明，而通过补缴的个人所得税或社会保险证明不予认定”的内容，原告无购房资格，所以房屋买卖合同无法继续履行，原告通过签订合同获得不动产所有权的目的无法实现。原告曾找被告荣盛公司要求其返还定金、房款及购房服务费，但被告荣盛公司拒绝返还。基于以上，原告享有解除权，并有权要求被告荣盛公司和被告意家公司返还相应款项。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，原告的主张于理于法有据。请贵院查明案件事实，依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告荣盛公司辩称，1、被告不同意原告的全部诉讼请求。请求依法予以驳回。针对原告的第一项诉讼请求，被告认为没有事实及法律依据，首先被告不存在违约行为，原告不享有对《商品房买卖合同》的解除权，无权要求解除相关合同及附件。针对原告的第二项诉讼请求，被告没有任何理由退还房款，也没有任何理由承担双倍定金。在原告签署《商品房买卖合同》后，之前缴纳的认购金已转化为房款的一部分，在《商品房买卖合同》合法有效的情况下，已不存在定金的情况。针对原告的第三项诉讼请求，服务费系被告意家公司收取，与我公司无关，原告要求我公司承担连带责任无法律依据。2、2018年4月14日，《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》开始实行三区限购政策，2018年8月6日，沈阳市人民政府办公厅下发了《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，根据通知内容，沈阳市商品住房限购区域扩大为全市行政区域。以上通知文件系地方政策法规，在颁布之日即产生法律效力，原告作为完全民事行为能力人，应当了解并知悉法律后果。3、在被告与原告签订相关文件之时已尽到提示义务，在客户购房告知函第四条6点中已经说明：“您在购房时可能会受到限购限贷政策的影响，请您在购房前务必核实自身户籍、社保、婚否、征信等信息，我公司不承担退房义务”。在《商品房买卖合同补充协议》第十六条买受人声明第5、6点中被告同样已经明确尽到提示义务。4、原告在采用全款分期付款方式购买此房屋，约定自2020年2月4日、5月4日、2月4日、11月4日需每期支付房款5.2万元，现原告一直未予付款，已出现严重违约情形，被告保留对原告追究法律责任的权利。5、我司与原告签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法律的效力性强制规定，案涉房产于2019年7月11日取得预售许可证，准予销售，另根据我司了解以及原告购房在此处购房需求可知，原告虽户籍在外地，但常年在沈阳务工，按照劳动法及社会保险法相关规定用人单位有义务为原告缴纳社保，原告以自身无相关保险为由要求解除合同，实属不诚信之行为。倘若提倡此行为，则类似于原告的外地购房者在购房后均可以肆意进行退房却又不承担任何责任，严重干扰正常的商业秩序。对于原告新增的诉讼请求，被告荣盛公司不同意承担相关资金占用利息，原告违约在先，拒不支付购房款，被告保留对原告的诉权。被告意家公司辩称，1、我公司与原告之间是中介合同关系，不是商品房预售合同关系，原告将我公司列为被告主体不适格。2、我公司为原告提供了购房服务，原告也确认享受了我公司提供的购房服务，主要包括享受购房优惠、优先预定房源、购房方案咨询、房款支付方案咨询、协助办理购房手续等。根据原告所述，原告已于2009年11月7日与项目开发商荣盛公司签订了《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及商品房买卖合同附件，因限购政策不是法律行政法规，属于地方政府对房地产市场的调控政策，违反限购政策并不导致原告与荣盛公司所签订的购房合同无效。原告与荣盛公司所签订的购房合同是其双方真实意思表示，应为有效合同。至此，我公司的合同义务已经履行完毕，有权依据双方合同约定收取相应购房服务费，且依据双方的合同约定，原告成功购房或成功购房后又退房的服务费不予退还。3、原告在购房时就已明知自己不符合限购政策，为此原告选择全款分期的付款方式购房，现原告又以自己不符合购房政策为由要求解除购房合同，明显违背诚实信用原则，因此原告对造成其合同目的不能实现具有过错，应当承担损失赔偿责任。另原告与荣盛公司之间的《商品房买卖合同》解除的效力不应及于答辩人与原告之间的中介合同，答辩人对其双方购房合同解除没有过错，原告无权要求答辩人退还服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述并经审查确认证据,本院认定事实如下:2019年11月7日，二原告与被告意家公司签订《购房推荐单》约定“为了参与本次购房优惠活动并享受相应的购房服务，被推荐客户在签署本推荐单的同时，需要支付购房服务费38000元，该服务费由被告意家公司收取，本次收取的服务费不作为购房款的一部分”。二原告于当日向被告意家公司支付购房服务费38000元，被告意家公司为二原告开具收据，载明：“今收到王君、王奇交来和悦名邸一期6#1-21-1购房服务费人民币叁万捌仟元整”。2019年11月7日，原告与被告荣盛公司签订《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议，约定原告购买位于沈阳经济技术开发区的房屋，建筑面积82.84平方米,每平方米6067元,总金额502590元。协议签订当日,原告向被告支付定金10000元、房款42590元。另查明,2018年4月15日施行的沈政办发[2018]62号《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》规定,非本市户籍居民家庭在本市行政区域内没有住房的,可在限购区域购买1套商品住房,购房时需提供购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明,通过补缴的个人所得税或社会保险证明不予认定。2018年8月6日施行的沈政办发[2018]106号《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》规定,商品住房限购区域扩大为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)。再查明,原告王君、王奇系夫妻关系,原告王奇户籍地为黑龙江省北安市杨家乡和平村2组,原告王君户籍地为湖北省襄阳市樊城区，二人在签订案涉合同时均无前2年内在本市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。本院认为，二原告与被告荣盛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议要约与承诺清楚，系双方真实意思表示，其签订的合同未违反法律及禁止性规定，故该合同合法有效。限购政策属于地方政府对房地产市场的调控政策,违反限购政策将导致商品房买卖合同无法履行。现因二原告自身购房资格的限制,致合同目的无法实现,原告请求解除合同,返还已付房款,本院应予支持。上述限购政策施行于双方合同签订之前,作为买受人的原告在购房前应当对其是否具备购房资格自行评定,作为房地产开发商的被告应当尽到必要的审查告知义务。现因不可单独归责于一方的原因致合同无法履行,双方均有过错,故原告请求被告赔偿利息损失,不应支持。但被告因此获利有失公平,故酌定被告对原告付款之日起产生的相应人民币存款利息损失承担50%的责任。关于二原告提出的要求被告荣盛公司、被告意家公司共同向原告返还购房服务费38000元及利息的主张，因购房服务费系基于二原告与被告意家公司签订《购房推荐单》产生的纠纷，该主张不属于商品房买卖合同调整的范围，原告可另行主张权利，故对于二原告的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告王奇、王君与被告沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司于2019年11月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议；二、被告沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告王奇、王君房款52590元；三、被告沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王奇、王君房款52590元的利息（利息自2020年4月13日起计算至2021年3月1日止，按照中国人民银行发布的同期同类人民币存款利率的50%计付）；四、驳回原告王奇、王君其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2376元，其中1763.5元由原告王奇、王君负担，612.5元由被告沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王坤义人民陪审员  邹雪峰人民陪审员  张红艳二〇二一年三月十九日书 记 员  刘美钰本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。