辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1708号上诉人（原审被告）：大连华丰金山花园房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区黄山路3A、3B号。法定代表人：崔迎喜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦芳菲，辽宁仕鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄秀，辽宁仕鹏律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：林华柱，男，1970年1月17日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张晓萍，辽宁胜诚律师事务所律师。上诉人大连华丰金山花园房地产开发有限公司（以下简称华丰金山花园公司）因与被上诉人林华柱商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初8970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华丰金山花园公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人给付被上诉人逾期办证违约金17095.92元。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。1、违约金制度应遵循损害填补原则，被上诉人并未举证证明因上诉人违约所造成的实际损失，且迟延办证并非上诉人原因导致，原审法院认定的违约金比例不适当，应结合合同履行情况、过错程度，依据公平原则将违约金标准调减至日万分之0.8，以达到双方利益的平衡。上诉人虽然逾期办理产权登记，但也仅造成被上诉人未能及时取得房产证，被上诉人并未举证证明其受到的实际损失，因此应认定上诉人的违约行为并未给被上诉人造成损失或损失轻微，按照违约赔偿的损害填补原则，即使认为购房合同系由上诉人主导制定，也应考虑违约事由出现后，上诉人一直积极履行办证义务，并未怠于履行使违约状态持续；而且迟延办证并非上诉人原因导致，上诉人对此不存在过错。2、因上诉人逾期办证期间受到新冠××疫情等不可抗力因素影响，其中自市疫情指挥部第3号令实施至主管部门通知复工的60天期间内，上诉人履行办证义务的相关工作无法继续，但上诉人仍积极履行以达到办证条件，故法院应当酌定扣减该60天逾期违约期间的相应责任。上诉人在上述受疫情影响（即2020年2月1日至3月31日共计60日）期间无法复工正常工作，办证相关的各项程序也无法继续进行。根据最高院意见精神，法院应从平衡各方利益角度，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。3、法院应以上诉人向登记部门递交全部申请材料之日，即2020年8月20日作为上诉人逾期办证违约责任的截止日，此时上诉人的办证义务视为全部履行完毕，至于递交材料之后行政部门的审核、登记、制证等期限利益损失不应由上诉人承担，原审法院以备案日期作为截止日缺乏法律依据。原审中，上诉人已提交于2020年8月20日前将案涉小区房屋办理初始登记的申请材料全部提交至办证登记部门，并取得有效收件回执的证据，办证登记部门后续材料审核至备案登记等期限，并非是因出卖人原因所致，相应的期限利益损失也不应全部由上诉人承担。林华柱辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，应予维持。1、本案系合同纠纷而非侵权责任纠纷，不适用过错原则，一审判决支持的违约金比例系双方合同约定，且合同条款是上诉人单方拟定，属于其真实意思表示，日万分之一的标准并不过高，上诉人主张调整违约金比例没有法律依据。2、上诉人称因政府出台文件导致未按期办证，并无相应证据，案涉楼盘在2016年就已建设完成，不存在上诉人所称的情况。3、关于违约金计算截止日期，上诉人主张应为其将材料递交给行政部门的时间，此主张没有法律依据。对上诉人递交材料进行备案所需要的审查的合理期间属于备案程序的必要时间，在未经行政部门审查之前无法确认其备案材料，故不能以其提交材料的时间作为截止日期。新冠疫情发生在合同义务履行截止时间之后，不存在扣除疫情影响的问题。林华柱向一审法院起诉请求：判令华丰金山花园公司给付逾期办理房屋产权证书的违约金26582.07元（自2019年11月1日起至华丰金山花园公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，以总房款868695元为基数，按照日万分之一的标准计算，截至2020年9月1日为306天，为26582.07元）。一审法院认定事实：2016年9月28日，林华柱（买受人）与华丰金山花园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的甘井子区金山园14号1单元10层3号房屋，总房款868695元；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。林华柱陈述华丰金山花园公司于2017年10月29日将案涉房屋交付林华柱。华丰金山花园公司于2017年12月22日向林华柱出具了金额为868695元的结算款发票，备注“结算款发票”。2020年7月29日，大连市甘井子区住房和城市建设局向大连市不动产登记中心出具《证明》，内容载明：依据辽宁省自然资源厅《关于推进已售商品房不能办理产权证问题化解工作的指导意见》（辽自然资发[2019]18号）文件精神，由大连华丰金山花园房地产开发有限公司开发建设、大连经济技术开发区规划建筑设计院设计、大连华丰建筑工程有限公司施工、大连方圆建设监理有限公司监理的金龙路旧区改造项目A区（华丰·金山花园）工程，建筑面积269554.23平方米（1#-48#）共48栋楼，根据鉴定部门出具的鉴定报告，该项目工程地基基础及上部承重结构的施工质量满足设计及相关验收规范要求。2020年9月1日，华丰金山花园公司在林华柱所属小区单元门上张贴《华丰金山花园办理房产证通知》，通知林华柱可以办理房产证。大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年1月31日发布《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令第3号》；辽宁省统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作总指挥部于2020年7月25日发布《辽宁省统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作总指挥部令第14号》；大连市统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作指挥部于2020年7月31日发布《大连市统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作指挥部令第13号》；大连市甘井子区住房和城市建设局与大连市甘井子区建筑安全监督站于2020年3月31日向华丰金山花园公司下发《恢复施工安全监督告知书》；大连市卫生健康委员会发布快讯《8月30日上午，市政府新闻办举行新冠××疫情防控工作第四十八次集中发布会》。大连市防汛抗旱指挥部办公室于2020年7月17日发布《关于做好防御强降雨工作的通知》；大连市甘井子区防汛抗旱指挥部办公室于2020年8月2日发布《关于做好强降雨应对工作的通知》；大连市防汛抗旱指挥部办公室于2020年8月12日发布《关于落实市领导指示精神，做好防御强降雨工作的通知》。一审法院认为，根据双方的诉辩理由及提供的证据分析，本案的争议焦点为华丰金山花园公司是否存在逾期办证行为及违约金计算的起止时间。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，林华柱、华丰金山花园公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。华丰金山花园公司未按约履行协助林华柱办理房屋所有权登记义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，因华丰金山花园公司未能依约协助林华柱办理产权登记，导致林华柱未及时取得房屋权属证书，不能正常充分的行使房屋权利，华丰金山花园公司应当根据合同约定向林华柱支付违约金。关于违约金计算的起始时间问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金”。此处“房屋交付之日”应为房屋实际交付给林华柱的日期，因林华柱主张自2019年11月1日开始起算违约金，华丰金山花园公司予以认可，故华丰金山花园公司应自2019年11月1日起承担违约金。关于违约金计算的截止时间问题。本案中，双方所签《商品房买卖合同》约定，“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。”根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，华丰金山花园公司对于具体办证时间负有通知义务。经庭审查明，华丰金山花园公司于2020年9月1日在案涉小区内张贴公告通知林华柱可以办理权属证书，故林华柱主张违约金计算至2020年9月1日有事实及法律依据，予以支持。关于华丰金山花园公司辩称应以竣工验收等效证明文件或华丰金山花园公司向办证机关递交初始登记材料的时间为截止日期，该意见不符合合同约定，亦无事实和法律依据，不予采纳。关于华丰金山花园公司辩称林华柱应举证证明系“因出卖人责任”导致逾期办证一节。华丰金山花园公司作为出卖人负有“在约定的期限内向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料”的合同义务，华丰金山花园公司既未举证证明其已在约定的期限内向产权登记机关报送办理产权登记所需的材料，亦未举证证明其未在约定的期限内报送材料存在免责事由，据此应当认定为系因华丰金山花园公司责任导致逾期办证。故华丰金山花园公司的此项抗辩理由无事实和法律依据，不予采纳。关于华丰金山花园公司辩称因受新冠××疫情、台风强暴雨等恶劣天气影响，应扣除相关期限一节。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，如前所述，华丰金山花园公司应当在房屋交付之日起两年内办理房屋所有权登记，那么无论按照林华柱陈述的案涉房屋于2017年10月29日交付起满两年，还是按照华丰金山花园公司认可的自2019年11月1日起承担违约金，华丰金山花园公司所主张的2020年发生的新冠××疫情或恶劣天气影响均发生在华丰金山花园公司迟延履行办证行为之后，故华丰金山花园公司不能以此作为免除或部分免除其责任的理由，对此项抗辩意见不予采纳。对于华丰金山花园公司应按何种标准向林华柱支付相应的违约金一节。根据双方所签《商品房买卖合同》第十五条约定，如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。该合同条款系华丰金山花园公司为重复使用而预先拟定的格式条款，非经双方协商。林华柱在购买房屋时对该合同条款只能被动接受，没有对合同条款协商和变更的可能。因此，应当认为，华丰金山花园公司在预先拟定该格式条款时已经充分考虑了办证所需时间和己方利益。现华丰金山花园公司违反由其主导制定的合同条款，要求林华柱举证证明其损失，并要求降低违约金标准至日万分之零点五，缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于华丰金山花园公司辩称物业费、电费由华丰金山花园公司垫付，应予抵扣一节，尽管可能存在华丰金山花园公司垫付上述费用的情形，但因法律对此并无特别规定，华丰金山花园公司不能因此减免违约金，且根据合同的相对性，物业费及电费的收费主体并非华丰金山花园公司。故华丰金山花园公司的抗辩理由无事实和法律依据，不予采纳。综上，华丰金山花园公司应以已付总房款为本金，按日万分之一的标准，自2019年11月1日计算至2020年9月1日止，向林华柱支付逾期办证违约金26582.07元（即868695元×1/10000×306天），对于林华柱的诉讼请求，依法予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告大连华丰金山花园房地产开发有限公司自判决发生法律效力之日起十日内给付原告林华柱逾期办证违约金26582.07元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232元（原告已预付，已减半收取），由被告大连华丰金山花园房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、应否对案涉《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金标准予以调整；二、应否因疫情等不可抗力因素对违约期间扣除60天；三、逾期办证违约责任的截止日如何认定。关于第一个焦点问题，上诉人主张迟延办证并非上诉人原因导致，应依据公平原则将违约金标准调整至日万分之0.8。本院认为，上诉人作为出卖人负有在约定的期限内向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料的合同义务，其未能按期履行该项合同义务系不争的事实，且其未能举证证明未在约定的期限内报送材料存在免责事由，故应认定系因上诉人责任导致逾期办证，上诉人应承担相应的违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。此条款系上诉人为重复使用而预先拟定的格式条款，其在预先拟定该条款时已充分考量了办证所需时间和可能给被上诉人造成的损失。本案上诉人迟延履行办证义务势必影响到被上诉人行使案涉房屋的权利，给被上诉人造成一定的损失。而上诉人并未举证证明双方所约定的日万分之一的违约金标准过分高于其因逾期办证给被上诉人所造成的损失，应承担举证不能的后果。故上诉人主张双方合同约定的违约金标准过高要求予以调整，既缺乏事实依据,亦有悖诚信，本院不予支持。关于第二个焦点问题，上诉人主张因逾期办证期间发生新冠疫情，属于不可抗力，影响办理产权登记手续，请求在计算逾期期间时扣减60天。本院认为，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。适用不可抗力部分免责，应当就不可抗力直接导致民事义务部分不能履行的事实承担举证责任。而本案中，上诉人迟延履行办理产权登记的义务发生在新冠××疫情之前，因此无法免除其责任。故上诉人提出对违约期间扣除60天的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第三个焦点问题，上诉人主张以向登记部门递交全部申请材料之日作为逾期办证违约责任的截止日，本院认为，案涉房屋何时具备办理产权的条件，上诉人负有向被上诉人告知的义务，其于2020年9月1日在案涉小区内张贴公告通知业主可以办理权属证书，应视为其于2020年9月1日才履行了告知义务。在此之前，上诉人并未采取其他方式通知案涉小区业主。上诉人主张以向登记部门递交初始登记材料的时间为截止日期，既不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，华丰金山花园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由大连华丰金山花园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年三月二十五日书记员  孙雨宁