北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3607号上诉人（原审原告）：北京九九联行房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区西大桥路2号（瑞海姆田园度假村1号楼1层110室）。法定代表人：钟铭，总经理。委托诉讼代理人：郑文君，江苏天之权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京金相屹洋投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区十里河大洋路8号菩提大厦五层-001。法定代表人：张玉军，总经理。委托诉讼代理人：王运德，男，北京金相屹洋投资管理有限公司员工。原审第三人：蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：崔岩，总经理。上诉人北京九九联行房地产经纪有限公司（以下简称九九公司）因与被上诉人北京金相屹洋投资管理有限公司（以下简称金相公司），原审第三人蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司（以下简称蓝梧桐公司）中介合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初3529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人九九公司之法定代表人钟铭及委托诉讼代理人郑文君，被上诉人金相公司之委托诉讼代理人王运德到庭参加诉讼。蓝梧桐公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。九九公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决金相公司支付九九公司居间费2441254元；2.一、二审诉讼费由金相公司承担。事实和理由：一、案外人百汇公司并非独家委托。金相公司与百汇公司于2018年7月18日签订《招商合作合同》约定百汇公司为涉案项目的独家策划招商方，即独家授权委托。但金相公司又陈述其同时委托了多家中介机构，金相公司与九九公司于2018年3月23日签订的《委托代理协议》有效期至2018年9月23日。在九九公司有效期内金相公司与百汇公司签订《招商合作合同》约定百汇公司为独家委托与事实不符，前后矛盾。百汇公司未取得房地产经纪居间营业执照，非法从事居间行为。二、本案争议焦点金相公司是否利用了九九公司提供的客户信息并未查清。1.丁某作为证人没有出庭，程序有问题，不能作为证据使用。2.丁某出具的《情况说明》回避了最关键的选址人员。三、金相公司和案外人百汇公司签订的《招商合作合同》《居间费用确认书》《国内支付业务付款回单》与金相公司和蓝梧桐公司签订的《租赁合同》不一致，逻辑上有重大问题，不能证明金相公司与百汇公司的居间关系已实际履行。四、九九公司与金相公司签订的《推介客户确认单》记载的客户名单为：“蛋壳公寓薛某”与蓝梧桐公司能形成对应关系。1.薛某在庭上自认是紫梧桐公司员工，是选址人员。紫梧桐公司于2015年1月21日成立。2.蛋壳品牌是紫梧桐公司的品牌。紫梧桐公司是蓝梧桐公司唯一股东，紫梧桐公司于2018年6月28日成立蓝梧桐公司，一审第二次开庭九九公司提交了蓝梧桐公司的工商登记信息：变更（改制）登记申请表（二）显示蓝梧桐公司的唯一股东由紫梧桐（北京）资产管理有限公司变更为青梧桐有限责任公司。3.涉案项目是蛋壳公寓，由蓝梧桐公司实际经营蛋壳品牌。九九公司提交的《收据》能证明，蓝梧桐公司和百汇车某也承认是蛋壳品牌，因此能证明对应关系。4.蓝梧桐公司与紫梧桐公司人员混同、办公地址在一个地方，在工商登记信息里所留的为同一联系电话号码。证人丁某是蓝梧桐公司的前法定代表人，至今仍是紫梧桐的监事，蓝梧桐的经理及执行董事崔岩是紫梧桐的股东。蓝梧桐和紫梧桐在工商登记信息里所留的对外电话均为010-57176925。因此，薛某是紫梧桐公司员工，为蛋壳公寓选址人员，蛋壳公寓是紫梧桐公司品牌，实际经营蛋壳的为紫梧桐公司下全资子公司蓝梧桐公司，即本案第三人，《推介客户确认单》上的客户：薛某蛋壳公寓与蓝梧桐公司能形成对应关系。综上，九九公司与金相公司签订的《委托代理协议》与《推介客户书》是双方的真实意思表示，应尊重意思自治原则，既然约定了“成交客户与乙方无关不用支付任何费用”，那成交客户由乙方推荐且签约成功，应“支付一个月租金作为乙方委托代理费”，若“乙方提供准确客户信息后，直接或间接抛开乙方，与乙方提交的客户成交，一经查实，甲方应支付乙方双倍的代理费”。金相公司辩称，同意一审判决，不同意九九公司的上诉请求，应予驳回，维持原判。金相公司与九九公司于2018年3月13日签订《推介客户确认书》，2018年3月23日金相公司与九九公司签订委托代理协议，九九公司与金相公司在委托代理合同中约定为一般代理，不是独家或特别代理。九九公司没有将现在的蓝梧桐公司成功推介给金相公司签订房屋租赁合同，蓝梧桐公司成立的时间是2018年6月28日，2018年3月13日及3月23日时包括后面3个月时间内，蓝梧桐公司都不存在。所以，九九公司没有完成其招商中介服务工作，也不存在金相公司跳单的情况。金相公司招商工作如一审法院查明情况，委托了很多家，哪家介绍成功，金相公司就给谁佣金，所以九九公司上诉请求不应得到法院支持。金相公司与九九公司在意向协议确认单中确认的薛某公寓和蓝梧桐公司没有对等关系，因为那时蓝梧桐公司尚不存在。金相公司通过北京百汇联合公司的居间服务签约，并向该公司支付了居间费用80余万元。蓝梧桐公司未出庭亦未提交答辩意见。九九公司向一审法院起诉请求：1.请求判令金相公司支付九九公司居间费2441254元；2.金相公司承担案件受理费。一审法院认定事实：2018年3月13日，九九公司（乙方）与金相公司（甲方）签订《推介客户确认书》，约定甲方就十里河HOMEX分公司征寻租售方（或入驻方），现由乙方介绍对接意向合作单位蛋壳公寓、薛某并协助推进谈判，特具此函确认。此确认函：1.本函件自甲乙双方签字盖章后生效；2.本函件一式贰份，双方各执壹份；3.如若上述物业交易成功，本函件将成为乙方成功推介客户之凭证，甲方需履行相关合同或约定的条款，支付相应的服务费用给乙方；4.如若上述物业交易成功，但甲方拒绝履行合同或约定条款规定，拒绝支付相应服务费用给乙方，则甲方违约，将按照合同或约定规定承担相应的法律责任；5.如若上述物业最终未能成功交易，则本确认函自动失效。2018年3月23日，九九公司与金相公司签订《委托代理协议》。一、委托代理事项甲方委托乙方出租或转让其位于北京市朝阳区大洋路8号（HOMEX十里河分中心）的物业。二、甲方的权利义务1.甲方应当向乙方提供房屋的合法产权手续，自然人提供身份证复印件、企业提供营业执照复印件。甲方应当保证其拥有合法的出租转让权利。如因甲方无权出租或转让，导致产生法律后果的，由甲方承担全部责任。2.甲方与乙方所提供的客户签订合同后，应将签订的《租赁合同》复印件提交给乙方，以便于双方结算代理费，如甲方无法提供则依据《客户确认单》或《洽谈进程表》上的数据作为核算标准支付委托代理费。3.甲方若在乙方提供准确客户信息后，直接或间接抛开乙方，与乙方所提供的客户成交，一经查实，乙方有权向甲方提出索赔，甲方应支付乙方双倍的委托代理费。4.此委托代理协议为一般代理协议，非独家委托，甲方有权采用其他渠道，成交客户与乙方无关则不用支付乙方任何费用。三、乙方的权利义务1.在委托期限内，乙方以诚信、尽职尽责、勤奋为服务宗旨，最大限度地维护甲方的利益。2.在委托期内，乙方可代表甲方，以维护甲方的利益为出发点与客户洽谈以及合同的相应条款，最终合同版本由甲方进行确认。3.乙方以传真或函件方式与甲方确定工作进度。4.对于甲方的正当、合理要求将最大限度的给予满足。四、委托代理费标准及时间1.委托代理费标准：甲方按照壹个月的租金作为乙方委托代理费。2.委托代理费在甲方与乙方介绍的客户成交后十五日内一次性支付给乙方，如甲方拖延超出15天仍未支付，每天按代理费总额的5%支付违约金。五、附则1.乙方在委托期限内为甲方提供了客户，但甲方在委托期满后才与该客户签订合同的，甲方不得以超过委托期限为由拒付委托代理费。2.本协议一式两份，具有同等法律效力。本协议自双方签字或盖章之日起生效，有效期为六个月。3.本合同附件与本合同具有同等法律效力。附件：甲方营业执照、产权证明或出租转让合同证明，乙方营业执照《客户确认单》《洽谈备忘录》。2018年12月1日，金相公司与蓝梧桐公司签订《房屋租赁合同》，约定蓝梧桐公司承租金相公司商贸中心3-5层的一部分，建筑面积约为13838平方米，租赁用途为蓝梧桐有权在该房屋内以自有品牌经营长租公寓，租金标准为2.9/平/日，此价格不含税，每年租金合计14647523元。九九公司提交收据一张，载明今收到蛋壳公寓租房定金500元，收款单位加盖“蓝梧桐（北京）公寓管理有限公司”财务专用章，九九公司称这份收据可以证明该案的蓝梧桐公司就是蛋壳公寓的实际经营管理人。九九公司提交其在天眼查上查询到的紫梧桐（北京）资产管理有限公司（以下简称紫梧桐公司）的工商信息，显示项目品牌为“蛋壳公寓”。九九公司提交工商登记档案，其中蓝梧桐公司2019年2月21日的《股东决定》载明，同意增加新股东青梧桐有限责任公司（以下简称青梧桐公司）；同意原股东紫梧桐公司退出股东会；同意股东紫梧桐将其持有的出资1000万元转让给青梧桐公司。同日，紫梧桐公司将其持有的蓝梧桐公司的1000万元股权转让给青梧桐公司。蓝梧桐公司的工商登记档案显示，蓝梧桐公司成立的日期为2018年6月28日。九九公司申请九九公司工作人员周某出庭作证，周某陈述，2018年3月13日，周某带薛某现场查看涉案商业楼，薛某自称是蛋壳公寓的选址开发人员，并且说目某就她一个选址开发人员，并提交周某与薛某的微信聊天记录和带看视频。周某陈述，每带看一位客户都会与金相公司签订推荐客户确认书，比如3月13日周某就带看了两位客户。金相公司申请薛某到庭作证，薛某不认可曾经去涉案商业楼看过房，并且陈述2018年2月份，涉案大楼已经挂满了招商电话，她是跟李某联系的，看完房以后明确表示无法合作，她在紫梧桐公司工作，紫梧桐只做住宅，不做商业，紫梧桐做住宅的产品叫蛋壳公寓。金相公司陈述，其为了将涉案的大洋路8号商业楼出租，先后委托了包括九九公司在内的多家中介机构，另外还有北京百汇联合管理咨询有限公司（以下简称百汇公司）、瑞合同诚房地产经纪有限公司、京农梅元（北京）投资管理有限公司、北京安佳房地产经纪有限公司等，并提交与这些公司签订的委托合同。金相公司陈述，没有给九九公司独家委托，中介推荐的客户，只要中介说客户有意向，就会与中介公司签订确认书，而且金相公司自己也在招商。九九公司陈述，商业地产委托人只会就一个客户和一个推荐的中介签一份确认书，不会再和别的中介签确认书。就此，金相公司陈述，不是这样的，不会和任何客户签订特定的代理协议，都是一般代理，谁介绍成功就给谁代理费，九九公司陈述的这项内容在双方的协议中没有约定。金相公司陈述，涉案的物业是通过百汇公司中介成功的，并提交金相公司（甲方）与百汇公司（乙方）签订的《招商合作合同》《居间费用确认书》、银行付款回单。《招商合作合同》签订时间为2018年7月18日，约定项目名称为大洋路8号商业楼，指定乙方为该项目的独家策划招商方，由乙方负责该项目的招商工作，招商面积共计16000平方米，合作期限为2018年9月15日至招商面积实际全部入驻止，并约定了佣金的计算方式。《招商合作合同》载明乙方百汇公司的委托人为车某。一审庭审中，一审法院通过合同上载明的电话联系车某，车某称，百汇公司跟金相公司签订过《招商合作合同》，是做蛋壳公寓，是金相的负责人找到我们的，我们签的是办公和公寓，我们介绍的公寓就是蛋壳公寓，是蛋壳公寓的负责人直接找到我们，忘记负责人是谁了。2018年12月10日的《居间费用确认书》载明，甲方（金相公司）委托乙方（百汇公司）参与并协助甲方成功签约商贸中心项目中3层至5层的一部分，与客户方蓝梧桐公司的租赁合同，客户承租面积为13838平方米，成交单价2.9元/平米*天，租期为10年，居间费用金额为客户承租面积的20天租金，即802604元；支付方式为甲方与客户签署完租赁合同（租赁合同已于2018年12月1日成功签署）的10个工作日内，甲方支付居间费用金额的50%即401302元，剩余的全部居间费用，甲方应在客户支付第二批款项（2019年10月10日）后的3个工作日前支付完成。2018年12月20日，金相公司支付百汇公司40万元，载明的用途为咨询服务费。金相公司陈述，中介费目某只付了一半，剩下的一半还没有支付。一审法院向蓝梧桐公司发出协助调查函，要求其陈述蓝梧桐与金相公司签订租赁合同是否存在租赁居间人。蓝梧桐公司提交书面《情况说明》载明与金相公司签订的租赁合同，并不存在租赁居间人，公司未与任何第三方签署居间合同及支付居间费，并且明确蓝梧桐公司是2018年6月28日成立的主营物业管理、出租房屋等业务的公司，与紫梧桐公司为两个独立的法人主体，各自承担相应的权利义务。丁某提交书面情况说明及本人身份证复印件，称本人在2018年6月28日至2019年5月9日期间担任蓝梧桐公司法人代表，负责公司日常经营管理。本人于2018年11月和公司选址开发人员通过百汇公司车姓工作人员考察了商贸中心3-5层的一部分项目，并于考察后在车姓工作人员带领下与金相公司负责人石金刚见面洽谈承租事宜，在车姓工作人员撮合下于2018年12月1日签署租赁合同，我方未支付中介费。经一审法院查询蓝梧桐公司的工商登记档案，蓝梧桐公司成立时的法定代表人为丁某。一审法院认为，九九公司与金相公司签订了《委托代理协议》，双方存在居间服务合同关系。该《委托代理协议》第3条约定，甲方若在乙方提供准确客户信息后，直接或间接抛开乙方，与乙方所提供的客户成交，一经查实，乙方有权向甲方提出索赔。第4条约定：此委托代理协议为一般代理协议，非独家委托，甲方有权采用其他渠道，成交客户与乙方无关则不用支付甲方任何费用。该案的争议焦点是金相公司是否利用了九九公司提供的客户信息绕开九九公司与客户自行成交，是否存在“跳单”的违约行为。衡量跳单违约的关键，是看委托人是否利用了该中介公司提供的客户信息。如果委托人并未利用该中介提供的客户信息，而是通过其他公众可以获知的正当途径也能获得客户信息，则委托方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋租赁合同成立，而不构成“跳单”违约。根据九九公司提交的《推介客户确认书》，记载的客户名称为“蛋壳公寓薛某”，蛋壳公寓仅是品牌名，并非具体的单位名称，薛某也仅有一个名字，无联系方式等信息。一审法院根据九九公司提供的证据，难以将实际签订租赁合同的蓝梧桐公司与九九公司推介客户确认书上的“蛋壳公寓薛某”建立对等关系。该案金相公司同时委托了多家中介机构，自己也在招商，给九九公司的代理权限为一般代理，非独家代理。金相公司与案外人百汇公司签订有《招商合作协议》《居间费用确认单》，并支付了部分居间服务费，《居间费用确认单》的签订时间、付款时间与《租赁合同》的签订时间具有逻辑上的延续性，可以证明百汇公司提供了居间服务。综上，一审法院认为，九九公司提交的证据不足以证明九九公司提供的客户信息具有唯一性，无法证明金相公司利用九九公司提供的客户信息和机会完成了交易从而构成违约。故一审法院对九九公司的请求不予支持。综上，一审法院于2020年12月作出判决：驳回九九公司的全部诉讼请求。本院二审期间，九九公司申请证人刘某出庭作证。刘某证人证言：“我原来在金相公司做招商经理，楼外招商广告上都是贴的我的电话。薛某曾经代表蛋壳公寓来金相公司看过项目，3月、7月共来过两次。我当时和九九公司的周某一起陪着薛某去看的。当时是我负责签订的客户确认协议，签的是蛋壳公寓的品牌。金相公司签的不是独家代理，也有别的品牌来看过房，但是品牌之间肯定不会重。”九九公司发表质证意见称：认可证人的证人证言，薛某第一次是九九公司带看的，薛某第二次来时说对接人是丁某，丁某于一审中出具了证人证言，这就可以对应上了，涉案大楼一个品牌只签一个。涉案大楼外挂的招商电话是证人的电话，与一审判决书上薛某的证言是不一致的，薛某作伪证。金相公司发表质证意见称：首先，该证人身份是金相公司当时工作人员认可，但是其陈述内容有虚假。证人只是金相公司普通员工，不是招商经理，大楼外挂的手机号是李某，不是证人。金相公司认为证人证言不能作为二审新证据，一审时一审法院询问是否还有证据，九九公司明确答复没有了。金相公司不否认与九九公司签订薛某蛋壳公寓的协议，证人目某陈述的事实与一审时薛某亲自作证的事实不符，证人是了解案情后再作证，不具有可信性。本院对证人证言将结案本案案情在本院认为部分予以综合认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，日常交易中，中介公司为了保障自己的利益，通常在居间合同中载明禁止委托人“跳单”条款，约定“跳单”行为是违约行为。其主要目的是为了防止委托人违反诚实信用原则，利用中介公司的信息和服务，却绕开中介公司不予支付相关的报酬。本着保护、促进中介公司正常经济发展，鼓励诚信交易的初衷，在当事人意思表示真实，且约定没有违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，应当认定居间合同中禁止“跳单”并支付违约金的条款有效。如何衡量“跳单”行为，就是要重点审查委托人是否利用中介公司提供的信息、机会等条件。如果委托人未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则有权选择报价低、服务好的中介公司促成租赁合同的成立。本案中，九九公司与金相公司签订的《推介客户确认书》《委托代理协议》属于居间合同性质，其中关于若“如若上述物业交易成功，本函件将成为乙方成功推介客户之凭证，甲方需履行相关合同或约定的条款，支付相应的服务费用给乙方”以及“甲方若在乙方提供准确客户信息后，直接或间接抛开乙方，与乙方所提供的客户成交，一经查实，乙方有权向甲方提出索赔，甲方应支付乙方双倍的委托代理费”的约定，属于居间合同中常见的禁止“跳单”格式条款。综合全案案情及当事人诉辩称意见，本案的争议焦点为金相公司是否构成恶意“跳单”的违约行为。对此，本院分析如下：首先，金相公司是在其他中介公司的居间下签订的涉案房屋租赁合同，其并未“跳”过中介与承租人直接签约而免于支付服务费用，故本案情形并非居间合同中典型的“跳单”行为。其次，九九公司主张其曾带领紫梧桐公司的选址人员薛某看过涉案房屋，蛋壳品牌是紫梧桐公司的品牌，蓝梧桐公司是紫梧桐公司的全资子公司，金相公司利用了九九公司提供的房屋信息和服务与蓝梧桐公司签约，系跳单行为。本院认为，根据《委托代理协议》约定“此委托代理协议为一般代理协议，非独家委托，甲方有权采用其他渠道，成交客户与乙方无关则不用支付乙方任何费用”，涉案房屋的房源信息非九九公司独家掌握，金相公司为了增加交易机会，同时通过多家中介公司挂牌出租，多家中介公司掌握同一房源多渠道对外发布出租信息。现金相公司选择通过百汇公司作为居间方与蓝梧桐公司签订租赁合同，系其合法权利。蓝梧桐公司与紫梧桐公司系两家独立的法人单位，九九公司虽主张两家公司存在人格混同，但并未提交证据予以证明，应承担相应举证不能的不利后果。即便证人刘某表示其作为金相公司招商经理曾带领薛某看过涉案房屋，并签订了协议，亦无法直接得出金相公司系利用了九九公司提供的房屋信息和服务才与蓝梧桐公司签约的结论。故，金相公司并无“跳单”行为，九九公司关于金相公司应按照合同约定支付双倍的代理费的诉讼主张无事实依据，本院不予支持。综上所述，九九公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26330元，由北京九九联行房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  贾 旭审 判 员  姜 君二〇二一年三月十七日法官助理  李晓晴法官助理  王慧君