辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1247号上诉人（原审被告）：大连恒诚房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区锦华中园**。法定代表人：杜旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：朴琼玉，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：巴桂玲，女，1960年11月10日生，汉族，住辽宁省大连市瓦房店市。委托诉讼代理人：刘爽，辽宁政德律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕双羽，辽宁政德律师事务所律师。上诉人大连恒诚房地产开发有限公司（以下简称“恒诚公司”）因与被上诉人巴桂玲商品房预售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初6962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒诚公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回巴桂玲要求返还定金的诉讼请求。事实和理由：一审法院认为恒诚公司与巴桂玲未能签订《商品房买卖合同》的原因系不可归责于双方的原因，应属认定不当。《商品房买卖合同》未签订系因巴桂玲原因造成，巴桂玲的违约行为给恒诚公司造成损失。1.双方签订《大连恒大帝景商品房认购书》时，是案外人程相峰代为签订并代为支付房款，《商品房买卖合同》属于重要履行依据，需巴桂玲本人签署或有效的授权代理人签订，但是巴桂玲本人未到现场签订，亦未书面授权其他人签订，因此是因巴桂玲自身原因不签订合同，其违约在先。2.一审中恒诚公司已提交催促签订合同的通知，巴桂玲未缴纳房款，导致恒诚公司无法收回建设成本，给恒诚公司造成损失，巴桂玲应当承担违约赔偿责任。3.一审中巴桂玲主张解除合同的依据，其称是恒诚公司出售房屋存在抵押，其主张与实际事实不符，巴桂玲不能据此主张解除，一审法院超出巴桂玲的主张事由和请求依据进行裁判。巴桂玲辩称，不同意恒诚公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。巴桂玲向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《大连恒大帝景商品房认购书》；2.被告双倍返还定金人民币40000元；3.被告返还原告购房款人民币87786元，并支付自2019年10月2日起至实际给付之日止以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2019年10月2日，原告（乙方、买受人）与被告（出卖人、甲方）签订《大连恒大帝景商品房认购书》，约定乙方自愿依下列条件向甲方认购大连恒大帝景楼盘B2区1幢2单元604室，建筑面积39.72平方米，总金额为497786元。乙方同意签署本认购书时，支付2万元作为定金，乙方须于2019年10月11日前支付首期房款87786元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款39万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月11前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。乙方必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大帝景售楼处支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。程相峰代原告在该认购书乙方处签字确认。同日，原告向被告交付了定金2万元及首付款87786元，共计107786元，被告出具了专用收款收据。另查，2020年7月17日，被告向原告发出了解除《商品房买卖合同》通知书，内容为：阁下于2019年10月2日认购了我司开发的大连恒大帝景项目B2区1号楼2-604房，并于2019年10月2日与我司签订《商品房买卖合同》，合同约定阁下通过按揭付款方式购房。根据合同约定，阁下须在合同预定日期前办理完毕银行按揭贷款申请手续，经多次催促，阁下至今未办理完毕银行按揭贷款申请手续，已严重违反合同约定。根据阁下与我司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的有关规定，必须在《商品房认购书》约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，逾期180日之内，阁下应按日向我司支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过180日，我司有权解除合同。因此解除合同的，阁下应按照累计应付款的1%向我司支付违约金。截止至2020年7月17日，阁下已逾期未办理完毕银行按揭申请手续达289日，为此我司郑重函告如下：解除我司与阁下签署的《商品房买卖合同》。庭审中，原告认可已收到被告发出的该份通知书。2020年10月9日，原告向一审法院申请财产保全，原告支付保全费1159元。一审法院认为，原告与被告签订的《大连恒大帝景商品房认购书》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按认购书约定的事项履行各自的义务。根据认购书约定，乙方须于2019年10月11日前支付首期房款87786元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款39万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月11前办理完毕银行按揭贷款申请手续。本案中，原告按约定支付了定金和首期房款，但双方至今未签订《商品房买卖合同》，庭审时，原、被告双方均称系因对方原因导致未能签订《商品房买卖合同》，但均未能提供证据证明各自主张，据此，可以认定系不可归责于单方原因导致未能签订正式的商品房买卖合同，在这种情况下，商品房认购书应予以解除，已付定金及购房款应予以返还。因此，原告要求解除与被告签订的《大连恒大帝景商品房认购书》、返还定金及购房款的主张，予以支持。对原告利息、保全费的主张，因双方对此并无约定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除原告巴桂玲与被告大连恒诚房地产开发有限公司于2019年10月2日签订的《大连恒大帝景商品房认购书》；二、被告大连恒诚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告巴桂玲定金20000元；三、被告大连恒诚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告巴桂玲购房款87786元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1428元（原告已预付），已减半收取，由原告负担200元，由被告负担1228元，给付时间同上。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，恒诚公司称案涉大连市恒大帝景楼盘B2区1栋2单元604室房屋，是开发商自己确定的房屋号，该房屋对应的行政街号是沙河口区锦石园27-5号2单元6层4号，并认可该房屋于2021年2月10日已经另行出售他人。本院认为，本案的争议焦点是巴桂玲与恒诚公司未签订《商品房买卖合同》是否系非因双方原因导致。巴桂玲主张是因恒诚公司不与巴桂玲签订正式的商品房买卖合同，且双方签订认购书后恒诚公司的工作人员称案涉房屋存在抵押。恒诚公司则主张是恒诚公司通知巴桂玲签订《商品房买卖合同》而巴桂玲不签订，且《商品房买卖合同》需由巴桂玲本人亲自到场签订而巴桂玲本人未到场，巴桂玲也未履行认购书要求的付款义务，从而导致双方未签订《商品房买卖合同》。本院认为，恒诚公司与巴桂玲均无有力证据证实其曾要求对方与之签订《商品房买卖合同》而对方不同意签订。双方签订的《大连恒大帝景商品房认购书》约定，乙方（巴桂玲）须于2019年10月11日前支付首期房款87786元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款39万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月11前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。根据已查明的事实，巴桂玲已依约交付了定金2万元和首付款87786元。至于余款39万元，从上述约定来看，应系巴桂玲在签订《商品房买卖合同》后履行的办理贷款义务。恒诚公司以巴桂玲未支付余款为由，主张巴桂玲未履行认购书约定的付款义务，并以此为由认为系因巴桂玲原因导致《商品房买卖合同》未签订，不符合约定，本院不予采纳。至于恒诚公司所称《商品房买卖合同》需由巴桂玲本人到场签订或者由其有效的授权代理人签订一节，巴桂玲称已授权程相峰签署认购书和商品房买卖合同。从已查明的事实可知，案涉房屋的认购书亦非巴桂玲本人签署，而是由程相峰代为签署。即便巴桂玲本人未到场签署商品房买卖合同，恒诚公司亦可要求程相峰或巴桂玲提供书面的授权委托书以签订商品房买卖合同。而从恒诚公司提供的证据来看，并无其要求巴桂玲提供书面授权他人签署商品房买卖合同或催促巴桂玲签订商品房买卖合同的有关证据，故恒诚公司该项上诉意见，依据不足，本院不予采纳。另，对于巴桂玲主张的是因恒诚公司的工作人员告知案涉房屋存在抵押故而未签订买卖合同的陈述，亦无证据证实，本院不予采纳。综上分析，现有证据无法认定双方未签订《商品房买卖合同》系因对方原因导致，恒诚公司认可案涉房屋现已另售他人，双方事实上已无法就案涉房屋再行签订商品房买卖合同。在此情况下，一审法院判令由恒诚公司返还巴桂玲定金2万元，并无不当。综上所述，恒诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由大连恒诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年三月十一日书记员  朱彦锡