山东省济南市长清区人民法院 民事判决书 （2020）鲁0113民初3948号 原告：王连臣（反诉被告），男，1953年9月7日出生，汉族，居民，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：纪梦雨，济南天桥厚德方略法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：任俊鹏，济南天桥厚德方略法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：济南长箭房地产开发有限公司，住所地济南市长清区。 法定代表人：魏刚毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：殷培刚，济南长清诚业法律服务所法律工作者。 原告王连臣与被告济南长箭房地产开发有限公司（以下简称长箭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王连臣及其委托诉讼代理人纪梦雨、任俊鹏、被告长箭公司委托诉讼代理人殷培刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王连臣向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令长箭公司返还已付购房款55万元及资金占用期间利息（利息自2008年4月18日起至实际给付之日止，以18万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计付；自2010年8月1日起至实际给付之日止，以本金30万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计付；自2010年9月1日起至实际给付之日止，以本金7万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计付）；2.本案的诉讼费由长箭公司承担。事实和理由：王连臣、长箭公司于2008年4月达成口头协议，由王连臣购买长箭公司开发建设的位于长清区大学路南，牛山路西摩玛商城x区四层北侧南侧约934平方米房屋，房屋总价款250万元，王连臣分别于2008年4月7日首付房款18万元、2010年7月10支付购房款10万元、2010年7月22日支付购房款20万元、2010年8月18日支付购房款7万元，我方共计支付购房款55万元，余款用我方应收工程款折抵，现长箭公司并不认可同我方达成购房合意，为此我方诉至法院，望判如所请。 长箭公司辩称，1.涉案房屋买卖合同并未生效，我公司与王连臣无买卖关系，在已生效的（2016）鲁0113民初3685号民事判决中已经予以确认；2.王连臣所诉已超过诉讼时效，王连臣主张2008年4月双方达成买房口头协议，且王连臣在2010年9月前已全部交付涉案55万元，（2016）鲁0113民初3685号案件中，王连臣已知双方无买卖关系，但其至今才向法院主张权利，其已丧失实体胜诉权；3.基于双方未签订合同，权利义务未明确约定，本案不存在资金占用损失。 长箭公司向本院提出反诉请求：1.请求判令王连臣赔偿长箭公司自2016年12月10日至2020年12月10日房屋占用租金使用费45万元，并自2020年12月11日起至房屋腾空向长箭公司交付房屋之日的占有使用费（该使用费按照每年租金112500元/365天计算）;2.本案反诉费用由王连臣承担。事实和理由：我公司于2010年4月13日取得济房权证长字第014xxx号房产证明，房产位于牛山路西摩玛商场B区四层，其中北跨10间、南跨5间，房屋户室面积对照表标记为x－xxx至x－xxx，建筑面积934.7平方米。王连臣曾有意购买涉案房屋，但双方在价格、付款、交付方式上存在分歧，最终未达成买卖合意，在（2016）鲁0113民初3685号案件中已经判决王连臣向我公司返还涉案房屋，该判决于2016年12月10日生效，但王连臣至今仍占有使用（外租）上述房屋，没有履行生效法律文书确定的法定义务，我公司为此诉至法院，望判如所请。 王连臣辩称，长箭公司所诉不实，王连臣同意交房，（2016）鲁0113民初3685号民事判决生效后，王连臣曾找到长箭公司要求协商履行上述判决，但双方未达成一致，王连臣只外租一部分房屋，涉案房屋50%是空的，且长箭公司已停水停电，我方无法使用涉案房屋。综上，在长箭公司返还45万元购房款后，我方同意交房。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据和事实，本院认定如下： 长箭公司开发位于济南市长清区长清大道南、牛山路西的商城房屋（即摩玛商城），房管部门于2010年4月13日向长箭公司颁发济房权证长字第014xxx号房屋所有权证，该证书记载上述商城的楼房共计6层、建筑面积33673.65平方米的房屋，由长箭公司单独所有。本案诉争15间房产位于摩玛商城的x区四层（北侧2－xxx至2－xxx和2－xxx、2－xxx共10间，南侧2－xxx至2－xxx共5间），总面积934.7平方米，王连臣自2010年使用至今。长箭公司曾于2008年4月17日、2010年7月17日、2010年7月22日、2010年8月18日收取王连臣“摩玛商城购房款”共计55万元，收据中批注有“预收首付款、四楼北垮、B区北垮、Bx楼”。长箭公司曾于2016年8月17日，向本院提起诉讼，要求王连臣返还其占用的涉案15间房屋，并支付占用期间损失10万元。本院经审理认定长箭公司与王连臣虽有买卖意向，但双方因房屋价格、付款方式等未达成一致意见，长箭公司与王连臣不存有买卖合同关系，最终本院作出（2016）鲁0113民初3685号民事判决书，判决王连臣返还涉案15间房屋，并支付房屋占用费10万元。该判决于2016年12月10日生效，王连臣未履行生效判决，至今仍占有使用涉案15间房屋。 另查，王连臣与周峰于2014年9月签订房屋租赁合同一份，王连臣将摩玛商城的B区四层（北侧2－xxx至x－xxx和x－xxx、x－xxx）共10间房屋，面积500平方米租给周峰使用，租赁期限2014年10月1日至2019年9月30日，租金每年45000元。合同到期后，王连臣与周峰续签订租赁合同，租赁期限5年，自2019年10月1日至2024年9月30日，租赁范围不变，租金为每年75000元。摩玛商城南侧五间（南侧x－xxx至x－xxx共5间）王连臣之女王姗姗注册成立济南市长清区鑫凤理旅馆。诉讼中，长箭公司提起反诉，要求王连臣支付自（2016）鲁0113民初3685号民事判决书生效之日起（2016年12月10日）至返还房屋之日止占用使用费。关于占用使用费计付标准，经本院审查，应以王连臣向外出租房屋收费标准计付，即自2016年12月10日至2019年9月30日，应按照每日230.47元计付（45000元÷500平方米×934.7平方米÷365天）；2019年10月1日后的房屋占有使用费，根据王连臣与周峰续签的租赁合同，其租金由每年45000元调整至75000元，租赁范围未变。长箭公司要求王连臣按每日308元支付并无不当（未超过384.12元，计算方式为75000元÷500平方米×934.7平方米÷365天），本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为王连臣诉讼请求是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。在已生效的鲁0113民初3685民事判决书中本院确认就涉案15间房屋长箭公司与王连臣不存有房屋买卖合同关系，该判决于2016年12月10日发生效力，即自2016年12月10日起王连臣应当知道其本案主张的55万元购房款，长箭公司应予返还，王连臣需对该55万元购房款向长箭公司另行主张权利。王连臣2020年7月16日向本院提起诉讼，已超出了三年诉讼时效期间。王连臣亦未提交证据证明返还保证金的请求存在诉讼时效中止或中断的其他情形，故本院对长箭公司主张王连臣要求返还购房款55万元的诉讼请求已超诉讼时效的抗辩意见予以支持。 鲁0113民初3685民事判决书生效后，王连臣理应履行判决书确定的法定义务，但王连臣至今未向长箭公司交付涉案15间房屋，王连臣理应向长箭公司支付占有使用费，占用费支付标准以本院确认数额为准，即自2016年12月10日至2019年9月30日，应为236001.28元（230.47元×1024天），自2019年10月1日至返还房屋之日止应按照每日308元计付。综上所述，案经调解未果，为维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回王连臣的诉讼请求； 二、由王连臣于本判决生效之日起十日内向济南长箭房地产开发有限公司支付房屋占有使用费236001.28元（自2016年12月10日至2019年9月30日）； 三、由王连臣于本判决生效之日起十日内向济南长箭房地产开发有限公司支付房屋占有使用费，自2019年10月1日起至实际返还之日止，按照每日308元计付； 四、驳回济南长箭房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9300元减半收取4650元，由王连臣负担；案件反诉费4650元，由王连臣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长 冉 然 二〇二一年三月十二日 书记员 庄启明