广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1614号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州唐烨酒楼有限公司。住所地：广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园会所**西侧。法定代表人：徐志明，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈仲英，广东粤企律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州番禺锦江房地产有限公司。住所地：广州市番禺区南村里仁洞迎宾路西侧锦绣香江花园。法定代表人：翟栋梁，职务：总经理。委托诉讼代理人：任雪菲、卢培标，均系该公司员工。原审被告：刘治辉，男，1954年11月26日出生，汉族，住广州市番禺区。原审第三人：广州锦绣香江物业管理有限公司。住所地：广州市番禺区南村镇里仁洞迎宾路锦绣香江花园内。法定代表人：罗振宇，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴毅锋，系该公司员工。上诉人广州唐烨酒楼有限公司（以下简称唐烨公司）因与被上诉人广州番禺锦江房地产有限公司（以下简称锦江房地产公司）、原审被告刘治辉、原审第三人广州锦绣香江物业管理有限公司（以下简称锦绣香江物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初12590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐烨公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判为：1.唐烨公司无需向锦江房地产公司支付截至2019年8月14日的租金88532.06元；2.唐烨公司无需支付2019年8月15日至2020年6月11日期间的占有使用费152640元给锦江房地产公司；3.判令锦江房地产公司向唐烨公司返还租赁保证金12万元；4.判令锦江房地产公司支付唐烨公司两个月的经营损失合计600000元；6.判令锦江房地产公司向唐烨公司支付员工遣散费140000元；7.驳回锦江房地产公司其余诉讼请求。二、判决锦江房地产公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、唐烨公司已在一审过程中提出充分证据证明锦江房地产公司存在诸多违约行为，唐烨公司以合法形式行使履约抗辩权，但是原审法院认定锦江房地产公司没有违约行为，明显属于认定事实有误应当依法改判。首先，锦江房地产公司没有按照合同约定在会所门口侧边预留五个停车位，应当由锦江房地产公司证明其已为唐烨公司预留停车位，但是在庭审过程中锦江房地产公司以及锦绣香江物业公司亦没有提出任何证据证明其已为唐烨公司预留了停车位。其次，涉案《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》是由锦江房地产公司撰写及提供的格式合同，根据合同法第四十一条的规定，唐烨公司认为对于宴会厅租用的理解，应当为唐烨公司为接待其客户是可以租用宴会厅，而且唐烨公司已提交了聊天记录证明锦江房地产公司拒绝向唐烨公司出租宴会厅，但是原审法院依然认为唐烨公司的证据不足，明显属于认定事实错误。再次，根据水往低处流的属性，房屋漏水原因根本不可能是唐烨公司原因造成的，而且锦江房地产公司对房屋的第三层以及外墙进行装修导致了房屋漏水，根据合同规定，锦江房地产公司及锦绣香江物业公司应当维护会所公共设施并保证唐烨公司的正常供水供电，故锦江房地产公司应当附有维修义务，但经多次催促，锦江房地产公司及锦绣香江物业公司均不闻不问。二、锦江房地产公司及锦绣香江物业公司在2019年9月3日凌晨对涉案租赁物上锁，导致唐烨公司无法继续使用租赁物，锦绣香江物业公司恶意刁难，使得唐烨公司无法搬离物品，唐烨公司应当无需支付锦江房地产公司上锁后的租金及使用费。锦江房地产公司辩称，原审判决事实认定准确，法律适用正确，二审法院应当予以维持。第一，关于租金占用费、保证金，由于唐烨公司自2019年6月起为正常缴纳租金、物业管理费等费用，导致锦江房地产公司依约在2019年8月14日解除房屋租赁合同，因此唐烨公司按照原审判决要求唐烨公司支付拖欠的租金88532.06元，以及占用使用费152640元，同时唐烨公司交纳的租赁保证金12万元归锦江房地产公司所有。第二，关于专属停车位，首先物业公司在合同履行过程中已预留停车位给唐烨公司，此外，如预留停车位，若客户停满后，后来的客户是无法停车进入的，所以唐烨公司无充足证据证明物业公司未依约预留停车位的情况下，其主张没有说服力。第三，关于租用宴会厅事宜，租赁合同的条款内仅约定唐烨公司可向锦江房地产公司提出租用宴会厅，但并未要求唐烨公司必须将宴会厅出租给唐烨公司，能否租用及租用的相关事宜由双方协商一致确定。此外，由于锦江房地产公司及其公司总部的办公地址同在会所内，经常会在宴会厅内举行会议，因此在宴会厅已被使用的情况下，是无法另行出租给唐烨公司的。同时本案租赁合同并非格式条款，格式条款是指当事人为了重复使用预先拟定的条款，在本合同签订时，其合同内容可以看出是双方协商修改形成的合同，并且会所仅有唐烨公司一家酒楼，不存在合同重复使用的情形。第四，关于房屋漏水问题，首先唐烨公司没有提交证据证明租赁物存在房屋漏水的情形，其次由于唐烨公司承租后自行进行装修，导致即使存在漏水问题，原因无法确定，原审法院已在庭审中向唐烨公司释明，要求唐烨公司进行鉴定，但唐烨公司仍不申请对漏水原因进行鉴定，因此唐烨公司应当承担举证不能的不利后果。第五，关于租赁物返还问题，租赁合同由于唐烨公司拖欠租金的原因解除后，唐烨公司仍不主动返还租赁物给锦江房地产公司，并在租赁物前后门上锁，导致锦江房地产公司无法顺利收回，直至2020年6月11日后，眼看唐烨公司无法主动交还租赁物，锦江房地产公司才破门进场。综上所述，请求驳回唐烨公司的全部上诉请求。原审被告刘治辉述称，同意唐烨公司的上诉意见。第一，合同签订地点是四楼，房产证只有三楼，没有四楼。第二，由于在执行合同时产生问题，特显大公司欺负小公司。比如我们迟延支付费用，管理公司就停水停电，造成我们无法经营导致停业。第三，锦绣香江物业公司从2019年9月3日凌晨将唐烨公司的前、后门锁住，以致值班保安下班无法出门直至打110报警。后南村派出所出警来开门让其出来，至早上6点员工来上班无法进入，再次报警。由于对方锁门只同意员工拿出私人物品，公司财产不能拿走，造成许多物品在冰箱、仓库换掉，造成员工工资无法正常发放。第四，一审法院判决不公，从锁门开始，我方无法进入进行正常经营，却要我方支付房屋占有使用费。锦绣香江物业公司述称其意见与锦江房地产公司意见一致。锦江房地产公司于2019年9月27日向一审法院起诉请求：1.确认锦江房地产公司、唐烨公司、刘治辉及锦绣香江物业公司于2017年3月10日签订的《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》于2019年8月14日解除；2.唐烨公司办理工商登记地址的迁出手续；3.唐烨公司支付租金167314元及违约金（自欠付之日起至清偿之日止按欠付金额的0.05%/日计算，暂计至2019年9月10日为3091.8元）给锦江房地产公司；4.唐烨公司支付自2019年10月1日起至2020年6月11日止按每月50880元的标准计算的占有使用费给锦江房地产公司；5.刘治辉对唐烨公司的上述债务承担连带清偿责任；6.唐烨公司、刘治辉负担诉讼费。唐烨公司向一审法院提出反诉请求：1.锦江房地产公司退还租赁保证金12万元；2.锦江房地产公司支付装修费损失1170166.11元；3.锦江房地产公司支付两个月的经营损失60万元；4.锦江房地产公司支付员工遣散费用14万元；5.锦江房地产公司负担反诉费。一审法院认定事实：1.涉案租赁物位于广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园会所，总层数3层，建筑面积12712.4平方米。2.2017年3月10日，锦江房地产公司（出租方，甲方）、唐烨公司（承租方，乙方）、刘治辉（承租保证人）、锦绣香江物业公司（物业管理方，丙方）签订《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》，载明乙方合作团队原以招志杨作为承租方签订租赁合同，现乙方合作团队通过工商登记成立专门经营公司，故重新签订租赁合同；具体约定为甲方同意将坐落于广州市番禺区迎宾路西侧的锦绣香江花园会所二楼中餐厅出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的包括会所二楼中餐厅部分，建筑面积约为1750平方米，包括大餐厅、包房、中餐厨房、餐厅用储物库、更衣室、办公室及上述场所内的装修，除场地和装修外，还包括场地内的家私、灯光、厨房设施、空调等设施设备；租赁期限为6年5个月，即自2015年12月1日起至2022年4月30日止；2019年5月1日至2020年4月30日租金为50880元/月、物业管理费为12720元/月；2020年5月1日至2021年4月30日租金为53932.8元/月、物业管理费为13483.2元/月；丙方同意从2017年3月1日起，在会所门口侧边预留五个车位作为乙方专属停车位，同时对乙方购买停车票给予每个月2000元额度的五折优惠（即以1000元购得2000元的停车票），超出2000元额度的停车票按原价购买；如乙方在锦绣香江花园小区内投放广告的，丙方对其广告位使用费给予七折优惠，具体以乙丙双方另行签署的相关法律文件载明内容为准；租金、物业管理费、空调费、停车费、水电费等按月结算，乙方应在每月的7日前按本合同约定的金额和方式缴交当月租金、空调费、物业管理费等款项，并与丙方结算上月水电费等费用；本合同签订后五天内，乙方向甲方支付12万元作为租赁保证金，租赁保证金由甲方保管直到租赁期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下，甲方在租赁期满后15天内如数将租赁保证金无息退还给乙方；甲方和丙方保留该租赁物的外墙面及屋面、空地及停车场的广告发布权，并可以让任何人或组织在该租赁物的公共区域举行活动、展览或商品展销等活动，但甲方和丙方承诺尽量少给乙方经营上带来不便，并必须保证给乙方的消费者留有就近的专门通道和停车场地；在合同期满或解除合同时，乙方拆卸加设于该租赁物内之固定装修时，须经甲方或丙方书面同意，对未获甲方或丙方书面同意拆除的固定装修，乙方不得拆除，甲方对此也不作任何补偿；乙方必须在租赁期内按时支付资金、物业管理费等费用，并遵守国家相关法律法规，乙方如违反上述条件之一，甲方有权在租赁期内即时单方面解除本合同，甲方无需对此承担任何赔偿或补偿责任；在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止合同，甲方除如数退还乙方的租赁保证金外，还须支付相当于乙方实际投入装修费用折旧后的违约金和赔偿金，乙方装修费用的折旧率为每年20%（即如甲方单方面终止本合同，应支付的违约金和赔偿金相当于乙方装修费用的：第一年为100%，第二年为80%，第三年为60%……以此类推）；如乙方迟延缴交租赁保证金，须每日按所欠金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期达30日，甲方有权解除本合同，乙方应当向甲方支付与租赁保证金等额的违约金；如乙方迟延缴交租金或物业管理费、水电费、空调费、停车费等其他因营业产生的费用，须每日按所欠金额的万分之五向甲方或丙方支付违约金，该违约金必须在下月的7日前缴交，如乙方逾期30日未能足额缴纳任意一期租金或物业管理费、空调费、水电费等费用（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方面解除本合同及在本合同解除之日起五日内收回该租赁物，并没收乙方的租赁保证金，同时按照合同约定追究乙方及承租保证人的责任；租赁期限届满或合同解除或终止履行时，乙方必须按合同约定时间搬离，乙方逾期不搬离的，并在甲方另行限期乙方搬离后仍逾期未搬离的，甲方有权在租赁物所在地居委会（或业委会）工作人员的见证下予以强制搬离并对乙方物品另行处分（包括另地放置或作为二手货品进行出卖），甲方此等处分行为可能造成乙方的损失，由乙方承担不利后果，甲方无需作出补偿，乙方逾期搬离，甲方和丙方有权要求乙方按终止合同时的标准缴交占用期内的租金和物业管理费；承租保证人刘治辉自愿对本合同项下所涉及的乙方义务（包括向甲方、丙方支付租金或物业管理费等各项费用、承担违约责任等一切义务）承担无限连带担保责任，甲方、乙方、丙方和承租保证人刘治辉均同意和确认本条款的法律效力，各方均明确无需再另行签订《担保协议》，本合同生效后，承租保证人刘治辉即对乙方履约承担担保责任，且保证人的担保责任将至乙方义务全部履行完毕止；本合同有效期内，若甲乙双方的客户须举办大型宴会或接待时，乙方可向甲方租用会所内的宴会厅及相关设施；等等。3.2019年8月14日，锦江房地产公司向唐烨公司发送《关于解除的函》，载明唐烨公司应于2019年6月7日前及2019年7月7日前分别支付2019年5月、6月的水、电费合计29561元，并应于2019年7月7日前支付2019年6、7月租金、滞纳金合计65952.27元与7月商铺物业管理费12720元。经多次催缴，仍未支付，截至2019年8月14日，唐烨公司拖欠合同款项超过30天，已构成根本违约。正式通知双方签订的租赁合同于2019年8月14日解除，唐烨公司所交租赁保证金不予退还，要求唐烨公司及担保人于合同解除后两日内清缴所拖欠的全部款项，并办理交接手续等。锦江房地产公司于同日将《关于解除的函》直接送达给唐烨公司。4.2019年8月15日，唐烨公司回函称由于财务人员失职，以致拖欠款项、违反合同约定，决定2019年8月19日付清欠款，承诺往后按时缴纳费用，如再不履行，愿接受终止合同的后果。5.2019年8月18日，唐烨公司委托广东粤企律师事务所发送《律师函》给锦江房地产公司，针对《关于解除的函》回复称，锦江房地产公司在履约过程中存在明显违约行为，具体包括未依约给予专属停车位、不准予投放广告、设置路障封锁会所正门附近场地、多次断水断电、不准予租用宴会厅，认为租赁合同尚未解除，要求继续履行合同。该邮件寄至锦江房地产公司，于2019年8月19日显示“本人签收”。6.2019年8月29日，锦江房地产公司向唐烨公司发出《强制清场告知书》，告知因唐烨公司拖欠租金、物业管理费、水电费等款项，锦江房地产公司依法行使合同解除权并要求唐烨公司自行搬离，交还租赁物，至今仍未搬离，要求唐烨公司于2019年9月1日自行搬离，交还租赁物，逾期将采取强制清场措施。7.2019年9月3日，锦江房地产公司对租赁物外门上锁，唐烨公司于当日报警，唐烨公司自此未继续对外营业。锦江房地产公司主张唐烨公司对租赁物里面前后门均上锁，并提供照片佐证。8.锦江房地产公司主张其于2020年6月11日破门进入租赁物，收回场地，租赁物内的物品尚未处理。9.唐烨公司确认尚欠2019年7月-8月的物业管理费、水电费。唐烨公司主张未依约支付租金等费用是行使履约抗辩权，并主张锦江房地产公司有诸多违约行为，包括未依约预留专属车位、未开放宴会厅、未能给予广告位、无故断水断电、房屋漏水等，并提供照片、微信聊天记录、函件、视频资料等证据。10.唐烨公司提供《锦绣香江会所装修预算》表格，拟证明装修投入损失。一审法院认为，锦江房地产公司与唐烨公司、刘治辉、锦绣香江物业公司签订的《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。关于合同的解除。《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》约定，如唐烨公司迟延缴交租金或物业管理费、水电费、空调费、停车费等其他因营业产生的费用，且逾期30日未能足额缴纳任意一期租金或物业管理费、空调费、水电费等费用（无论是否已获正式通知催缴），锦江房地产公司有权单方面解除本合同及在本合同解除之日起五日内收回该租赁物，并没收唐烨公司的租赁保证金，唐烨公司拖欠租金、物业管理费等费用超过30日，锦江房地产公司有权依据上述约定行使单方解除权，单方面终止合同。锦江房地产公司于2019年8月14日向唐烨公司发送《关于解除的函》，通知自即日起解除上述租赁合同收回租赁物，并将该函直接送达给唐烨公司，锦江房地产公司要求确认《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》自2019年8月14日起解除，一审法院予以支持。唐烨公司抗辩锦江房地产公司在履约过程中存在诸多违约行为，唐烨公司未按时缴纳租金等费用是行使履约抗辩权，一审法院分析如下：首先，合同约定丙方锦绣香江物业公司对唐烨公司广告位使用费给予七折优惠，具体以唐烨公司及锦绣香江物业公司另行签署的相关法律文件载明内容为准，唐烨公司未能提供证据证实双方就关于投放广告位事宜进一步签署协议，对投放广告位曾达成一致意见，唐烨公司仅依据锦江房地产公司给予的价格优惠承诺就主张锦江房地产公司、锦绣香江物业公司违反合同约定，依据不足。其次，合同约定有效期内，若锦江房地产公司及唐烨公司的客户需举办大型宴会或接待时，唐烨公司可向锦江房地产公司租用会所内的宴会厅及相关设施，应理解为双方共同的客户如有需要，唐烨公司可向锦江房地产公司租用宴会厅及相关设施，具体租赁事宜双方另行协商，该条款主要是针对双方共同客户如何租用宴会厅事宜的约定，锦江房地产公司并未承诺必将出租宴会厅给唐烨公司，唐烨公司提供的微信聊天记录亦无法得出锦江房地产公司、锦绣香江物业公司有违反合同约定的结论。再次，关于唐烨公司主张房屋漏水，对经营造成影响，因唐烨公司承租后曾自行进行装修，故对于房屋漏水原因尚不明确，唐烨公司于庭审中明确不申请对涉案租赁物漏水原因进行鉴定，知悉并自愿承担相应法律后果，故唐烨公司应承担举证不能的不利法律后果。其四，唐烨公司均未能提供充分证据证明锦江房地产公司、锦绣香江物业公司存在未依约预留专属停车位、非正常断水断电、设置路障未保留消费者通道等违约行为。最后，唐烨公司主张其拒付租金系行使履约抗辩权，并无合同依据，亦不符合法律规定，一审法院不予支持。综上，唐烨公司上述主张均不能成为其拒付租金及物业管理费、水电费等费用的正当抗辩理由。唐烨公司自2019年6月起未正常缴纳租金、物业管理费等费用，经催讨仍未缴纳，缺乏继续履约的能力和诚意，锦江房地产公司依法解除房屋租赁合同，于法有据。关于截至合同解除之日（即2019年8月14日）的租金。锦江房地产公司主张唐烨公司尚欠2019年6月租金14674元、2019年7月租金50880元、2019年8月租金50880元，唐烨公司主张2019年6月租金已全额缴纳，但未提供证据证实，故唐烨公司应支付截至合同解除日的租金88532.06元[14674元+50880元+（50880元÷31天/月×14天）]。对合同解除后的租金，不予支持。关于租赁保证金。租赁保证金12万元，唐烨公司逾期未支付租金、物业管理费等超过30日，构成根本违约，锦江房地产公司有权单方面终止合同，并没收租赁保证金，唐烨公司缴纳的租赁保证金12万元，锦江房地产公司无须返还。关于违约金。合同约定标准过高，且一审法院已支持没收租赁保证金12万元，足以弥补锦江房地产公司的损失，故不予支持。关于合同解除后的占有使用费问题。因唐烨公司未能及时撤场，留置部分财产物品在涉讼租赁物内，且唐烨公司在涉讼租赁物前后门上锁，故应参照合同约定的租金标准向锦江房地产公司支付相应占有使用费。直至2020年6月11日，锦江房地产公司破门进场，收回租赁物，但根据合同约定及锦江房地产公司的陈述，锦江房地产公司有能力及时收回涉讼场地，锦江房地产公司在明知唐烨公司未正常经营的情况下，负有合理减损的义务，由于锦江房地产公司未及时妥当处理撤场事项，对于未能按时收回涉讼场地导致的扩大损失，锦江房地产公司亦存在一定的过错，故对于锦江房地产公司主张的合同解除后（即2019年8月15日）至2020年6月11日的占有使用费，一审法院酌情支持相当于3个月租金的占有使用费152640元。对超出部分的占有使用费，一审法院不予支持。关于锦江房地产公司要求唐烨公司将登记在涉案租赁物的工商登记地址迁出的请求，因该项请求不属于人民法院民事诉讼受理范围，一审法院不作处理。锦江房地产公司可另循其他法律途径解决。《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》约定承租保证人刘治辉自愿对本合同项下所涉及的乙方（唐烨公司）义务（包括向甲方锦江房地产公司、丙方锦绣香江物业公司支付租金或物业管理费等各项费用、承担违约责任等一切义务）承担无限连带担保责任，甲方、乙方、丙方和承租保证人刘治辉均同意和确认本条款的法律效力，各方均明确无需再另行签订《担保协议》，本合同生效后，承租保证人刘治辉即对乙方履约承担担保责任，且保证人的担保责任将至乙方义务全部履行完毕止；锦江房地产公司要求刘治辉对唐烨公司支付租金、占有使用费等债务承担连带清偿责任，一审法院予以支持。唐烨公司明确不对涉案租赁物漏水原因进行鉴定，其申请对剩余租赁期限内的装修残值进行评估已无实际意义，一审法院不予准许。唐烨公司反诉要求锦江房地产公司赔偿装修残值损失、经营损失、员工遣散费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。唐烨公司于租赁物内的物品，非本案处理范围，一审法院不作处理，唐烨公司可另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年9月7日作出如下判决：一、确认锦江房地产公司与唐烨公司、刘治辉、锦绣香江物业公司就租赁广州市番禺区迎宾路西侧的锦绣香江花园会所二楼中餐厅于2017年3月10日签订的《锦绣香江花园会所二楼中餐厅租赁合同》于2019年8月14日解除；二、唐烨公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付截至2019年8月14日的租金88532.06元给锦江房地产公司；三、唐烨公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付2019年8月15日至2020年6月11日期间的占有使用费152640元给锦江房地产公司；四、刘治辉对本判决第二项、第三项承担连带清偿责任；五、唐烨公司交纳的租赁保证金12万元归锦江房地产公司所有；六、驳回锦江房地产公司的其他诉讼请求；七、驳回唐烨公司的反诉请求。案件本诉受理费26422元，由锦江房地产公司负担2531元，唐烨公司、刘治辉共同负担23891元。反诉受理费11521元，由唐烨公司负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审庭询后,刘治辉和唐烨公司法定代表人徐志明向本院提交了徐志明于2019年9月3日的《报警回执》，刘治辉还提交了广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园会所的《房地产权证》。经审查，这些证据已于一审期间予以举证和质证，不属于新证据，本院不再组织质证。二审另查明：唐烨公司在2018年10月至2019年3月期间多次向锦江房地产公司和锦绣香江物业公司发函要求处理案涉场地漏水、设立专用停车位满足顾客需要等问题。唐烨公司二审时陈述在2019年8月17日前，唐烨公司曾在锦江房地产公司不使用宴会厅的情况下与锦绣香江物业公司联系租用宴会厅，当时可以租用到的，从2019年8月17日开始拒绝唐烨公司使用。锦江房地产公司陈述唐烨公司提出租用宴会厅的时间是2019年8月19日，锦江房地产公司已于8月14日向唐烨公司发出了解除租赁合同的函件。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方的诉辩意见，本案争议焦点如下：一、唐烨公司欠付租金是否构成违约，锦江房地产公司能否因此享有合同解除权；二、唐烨公司是否需向锦江房地产公司支付合同解除后的场地占用费；三、锦江房地产公司是否需向唐烨公司赔偿装修损失、经营损失以及员工遣散费用。对此，本院分析如下：第一，唐烨公司作为承租人，支付租金是其基本义务，锦江房地产公司作为出租人，其基本义务是按照合同约定将租赁物交付唐烨公司使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉讼租赁合同并没有对唐烨公司在什么情况下可拒绝支付租金作出约定，但根据权利义务对等原则，唐烨公司以拒付租金的形式行使抗辩权所对抗的应为锦江房地产公司未能履行出租人的基本义务。此外，唐烨公司若需以拒付租金的形式行使履约抗辩权对抗其所主张的锦江房地产公司的违约行为的，应及时通知锦江房地产公司，若唐烨公司无正当理由拒付租金则构成根本违约。第二，关于唐烨公司主张的锦江房地产公司的具体违约情况。锦江房地产公司在签订合同后已将租赁物交付唐烨公司使用，现唐烨公司主张锦江房地产公司存在的违约行为是其提供的租赁物不符合约定用途即存在未提供停车位、漏水、拒绝租用宴会厅等情形。首先，从时间上看，根据唐烨公司提交的函件和支付租金情况，唐烨公司在2018年10月至2019年3月期间多次提出停车场问题、场地漏水问题时并未欠租。唐烨公司从2019年6月开始拖欠租金水电费等费用，锦江房地产公司在2019年8月14日向其送达《关于解除的函》后，唐烨公司在2019年8月15日的回函中承认其欠款原因是内部财务人员失职，违反了合同约定，承诺往后按时缴纳费用，如再不履行，愿接受终止合同的后果等；却没有告知锦江房地产公司其以上述问题行使履约抗辩权拒付租金。可见，唐烨公司在其向锦江房地产公司主张锦江房地产公司履约瑕疵问题时仍正常支付租金，唐烨公司主张锦江房地产公司存在的瑕疵履行行为并未导致涉讼合同根本无法履行；导致合同解除的根本原因在于唐烨公司违反合同约定拖欠租金等费用超过30天，唐烨公司自己在2019年8月15日的回函中亦对此予以确认。其次，关于预留停车位问题，唐烨公司主张其在一审过程中提供了客户拍摄的视频证明在会所侧边有车位的情况下保安仍阻挠客户停车的情况，但该视频即使属实，亦不能仅以某一天的情况来证明在长达两年多的合同履行期内锦江房地产公司或物业公司一直未预留车位；且提供停车位仅是锦江房地产公司作为出租人的附随义务，在唐烨公司无证据证明车位问题对其履行涉案合同造成重大影响的情况下，唐烨公司以锦江房地产公司未为其预留车位主张拒付租金，不能成立。再次，关于案涉场地漏水问题。由于唐烨公司在接收场地后曾进行装修，漏水原因尚不明确，而且唐烨公司在一审中明确不对案涉场地的漏水原因进行鉴定；仅根据唐烨公司的陈述和函件无法认定案涉场地的漏水原因与锦江房地产公司或锦绣香江物业公司有关，唐烨公司应对此承担举证不能的责任。最后，关于唐烨公司主张的租用宴会厅问题。涉讼合同中明确约定锦江房地产公司出租给唐烨公司使用的是锦绣香江花园会所二楼中餐厅，对于宴会厅的租用亦明确为双方客户须举办大型宴会或接待时，按照先到先得的原则可向锦江房地产公司租用并另行按次支付租金。可见，双方在签订合同时已明确唐烨公司日常承租范围并未包括宴会厅，故提供宴会厅给唐烨公司使用并非锦江房地产公司在案涉租赁合同项下的主要义务，唐烨公司不能依据锦江房地产公司未能充分满足其租用宴会厅的需求主张锦江房地产公司构成根本违约。同时，唐烨公司在二审过程中确认，在2019年8月17日之前其有租用过宴会厅，在2019年8月17日其要求租用宴会厅时被拒绝，但根据本院查明事实，因唐烨公司欠付租金等费用，锦江房地产公司已经在2019年8月14日发函主张解除合同，故唐烨公司以锦江房地产公司发函之后的拒绝租用宴会厅行为主张锦江房地产公司存在根本违约，显然不能成立，一审法院不予支持并无不当。综上，唐烨公司上诉主张其拒付租金系行使履约抗辩权的理由均不能成立，本院不予采纳。唐烨公司是导致合同解除的过错方，依法应承担相应的违约责任。一审法院确认案涉合同已于2019年8月14日解除，判决唐烨公司需向锦江房地产公司支付欠付租金、唐烨公司支付的租赁保证金12万元归锦江房地产公司所有，有事实根据和法律依据，论理充分，本院予以维持。第三，对于合同解除后的场地占用费问题。合同解除后，唐烨公司作为承租人理应及时与锦江房地产公司进行场地交接，向锦江房地产公司交还涉讼场地。但唐烨公司在锦江房地产公司对场地上锁后，其亦在涉讼租赁场地前后门上锁，导致锦江房地产公司无法顺利收回场地另行出租，造成了场地的空置损失，唐烨公司对此负有过错。一审法院考虑到锦江房地产公司亦负有合理减损义务，酌情支持锦江房地产公司相当3个月租金的占用费，并无不当，本院予以维持。第四，关于唐烨公司上诉主张的装修费损失、经营损失以及员工遣散费用。如前所述，唐烨公司是导致合同解除的过错方，其要求上述损失于法无据，本院不予支持。综上所述，唐烨公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24970元，由上诉人广州唐烨酒楼有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年三月一日书记员  眭 翘苏劲丹