北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终1488号上诉人（原审原告、反诉被告）：柏缤美业（北京）商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘凯，总经理。委托诉讼代理人：贾苗苗，女，柏缤美业（北京）商业管理有限公司人事经理。委托诉讼代理人：颜进，男，柏缤美业（北京）商业管理有限公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京信瑞和科技有限公司，住所地北京市昌平区立业路******101-3011。法定代表人：何平，经理。委托诉讼代理人：韩笑天，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：董小晴，北京市炜衡律师事务所实习律师。上诉人柏缤美业（北京）商业管理有限公司（以下简称柏缤公司）因与被上诉人北京京信瑞和科技有限公司（以下简称京信瑞和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初26479号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员刘磊独任审判，并公开开庭进行了审理。柏缤公司之委托诉讼代理人贾苗苗、颜进，京信瑞和公司之委托诉讼代理人韩笑天、董小晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柏缤公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方一审第二项至第五项诉讼请求或发回重审，由京信瑞和公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：双方签订合同时间为2020年10月8日，而京信瑞和公司是在11月6日擅自将望都创印公司注册于涉案地址，京信瑞和公司私自占用注册地址构成根本性违约，应赔偿我方经济损失；我方积极寻找装修公司并提供墙体恢复方案与报价，但京信瑞和公司事后反悔故双方未达成一致意见，一审法院认定我方怠于恢复墙体属认定事实错误。京信瑞和公司辩称，同意一审判决。柏缤公司向一审法院起诉请求：1．请求判令解除我公司与京信瑞和公司签订的《北京市住房租赁合同》；2．请求判令京信瑞和公司返还我公司支付的房租租赁押金50000元；3．请求判令京信瑞和公司向我公司退还疫情期间房租172328元；4．判令京信瑞和公司因违约给我公司造成的损失共计1034806元，包括租金损失300000元、装修损失379884元、人员工资损失64922元，及同一店铺8-7的租金损失290000元；5．请求判令京信瑞和公司承担与本案有关的一切诉讼费用。京信瑞和公司向一审法院提出反诉请求：1．柏缤公司按照每天166．67元（50000元/月）标准，向我公司支付房屋占用费，从合同解除之日即2020年5月8日起计算至柏缤公司腾还房屋之日止；2．柏缤公司立即拆除隔断，恢复房屋8-6、8-7间墙体至出租时状态，并立即腾出房屋工商注册地址；3．柏缤公司承担本案反诉费。一审法院认定事实：2019年10月8日，京信瑞和公司（甲方）与柏缤公司（乙方）签订了《北京市住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《补充协议》。《租赁合同》约定，第一条：（一）房屋坐落：北京市海淀区家园三区8号楼1层8-6（以下简称8-6房屋）；（二）房屋建筑面97．66平方米，所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构。第二条：（四）该商铺为商业用途，乙方承租用于美容美发。第三条：（一）租赁期自2019年10月8日至2024年11月7日，共计61个月。第四条：（四）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应当按照正常使用后的状态交还房屋及其附属物品、设施设备。双方当事人应当对房屋和附属物品、设施设备及水电气热等使用情况进行交验，乙方应当结清其应承担的费用，双方当事人应当在《房屋交还确认书》中签字或盖章。第五条：（一）甲方给予乙方一个月的装修免租期。（二）2019年11月8日至2021年11月7日，年租金为600000元。（三）租金按每半年支付一次，乙方须提前3日以现金或银行转账方式将下一期租金支付至甲方指定账户。（六）乙方于签署本合同时支付首次租金，首次租金为约定计租日起2019年11月8日至2020年5月7日的租金。第六条：（一）双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付一个月租金50000元给甲方作为租赁押金。（二）在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在3日内无息返还乙方。（四）押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金。第十一条：（一）4．甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺。5．若乙方在经营中需要甲方提供该商铺的资料和办事中需甲方支持配合的，甲方须予以协助。第十二条：（一）本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品。装修及固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、隔断墙，固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有，如乙方逾期搬离，甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿。（五）经双方当事人协商一致，可以解除本合同。（六）因不可抗力致使合同无法继续履行的，应当通知对方当事人，本合同自通知到达对方当事人时解除。第十三条：（一）乙方逾期交纳租金每日按逾期总额的2%向甲方给付滞纳金，逾期超过10日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金。（三）乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁押金及已交剩余租金抵做违约金，甲方不予返还。《补充协议》第五条：商铺8-6与8-7之间墙体在乙方不再租赁时由乙方负责恢复到交铺状态。《租赁合同》签订后，柏缤公司向京信瑞和公司支付了押金及2019年11月8日至2020年5月7日房屋租金300000元，京信瑞和公司向柏缤公司交付了房屋。柏缤公司于2019年11月29日开始营业。2020年5月8日，柏缤公司与京信瑞和公司前往8-6房屋办理房屋交接事宜，但因就墙体恢复问题未达成一致意见，故未办理交接手续；2020年5月19日，柏缤公司将8-6房屋水电卡、钥匙邮寄送达京信瑞和公司。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1．柏缤公司提供京信瑞和公司法定代表人何平与本公司人员王成屿微信记录、《告知函》、望都创印公司工商登记信息、柏缤公司卫生许可证，证明京信瑞和公司长期未将注册在8-6房屋内注册的望都创印公司迁出，致使柏缤公司无法办理卫生许可证，因此柏缤公司被海淀区卫健委责令停业，导致柏缤公司无法正常经营并提出解除合同的要求。2019年12月24日至2020年2月18日间，柏缤公司工作人员王成屿向何平多次发送微信，询问望都创印公司迁出事宜，何平均表示正在办理中。2020年3月6日，柏缤公司向京信瑞和公司发送《告知函》，表示由于京信瑞和公司将8-6房屋分割，且京信瑞和公司未将望都创印公司地址及时迁出，直接影响到柏缤公司办理卫生许可证导致无法正常营业，要求京信瑞和公司承担无法正常经营及相关部门处罚带来的经济损失并要求解除合同。2020年3月9日，何平完成望都创印公司地址登记变更。2020年4月9日，柏缤公司办理了卫生许可证，许可项目：理发、美容。京信瑞和公司认可微信聊天记录、望都创印公司工商信息及卫生许可证的真实性，不认可告知函的真实性，陈述京信瑞和公司使用一个注册地址注册公司，是之前协商好的；柏缤公司在卫健委检查之前未申请办理过卫生许可证，没有卫生许可证不影响柏缤公司正常经营；京信瑞和公司在卫生部门检查后立即将公司地址迁出，不影响柏缤公司经营，不存在违约行为。京信瑞和公司提供毛志文证人证言、何平与王成屿、刘凯通话录音予以证明；其中京信瑞和公司法人代表何平与原告王成屿微信聊天记录为：“小王，当时跟你们谈签合同的时候，就跟你说过，我的商铺有四个注册地址，我需要用一个，你们也是同意了，结果现在你们公司拿这个事情来起诉我，你说你们公司办的什么事啊？真是无语啊！”答：“是呀”。柏缤公司对于上述证据的真实性不予认可。因毛志文系柏缤公司另案当事人的委托诉讼代理人，与本案具有利害关系，故法院对于毛志文证言不予采信，对于刘凯的通话录音不予确认；对于何平与王成屿聊天记录的真实性予以确认。根据上述证据可认定，京信瑞和公司在与柏缤公司签订合同之时，在8-6房屋内注册有望都创印公司，柏缤公司对此知晓。后柏缤公司要求京信瑞和公司迁出该注册地址，京信瑞和公司表示房主在国外故未能迁出。2020年3月6日，柏缤公司因未办理卫生许可证，被卫生部门核查，并向京信瑞和公司发送告知，2020年3月9日，何平完成望都创印公司地址登记变更。2020年4月9日，柏缤公司办理了卫生许可证。2．柏缤公司提供与京信瑞和公司法定代表人何平的微信记录、《关于柏缤护肤造型撤店回复函》（以下简称回复函）、EMS邮单记录、腾退照片，证明双方就2020年5月8日解除合同达成一致。2020年4月14日，何平向柏缤公司工作人员发送微信，内容为：“你们交的房租到5月8日就到期了，如果你们不继续续租的话，请在5月8日之前把所欠的电费水费缴清，把恢复如初，不影响房屋下次出租，一切完成后我会退还你们的房租押金，谢谢事情需要在房租到期内完成，谢谢！请尽快给我答复”。2020年4月30日，柏缤公司向京信瑞和公司邮寄回复函，内容为“我司经慎重考虑，特发此函：同意不再继续租赁房屋，截止到2020年5月8日为止，解除双方签订的《北京市住房租赁合同》，我方将在5月8日前将所欠电费水费缴清，并将房屋清理干净，请对方于2020年5月9日验收，逾期验收，将视为腾退验收合格。针对无法协商事宜，我方将保留追究贵方法律责任的权利。1、双方合同解除时间：2020年5月8日。2、要求贵方在合同解除后3日内，返还我方合同约定的租赁押金50000元。3、我方将按照合同约定于合同终止日搬离商铺可移动的物品，并按照正常使用后的状态交还房屋及附属物品，完成各项撤店工作”。2020年5月8日，柏缤公司向何平发送微信，内容为：“何总你好，钥匙及腾退交接通知请您注意查收，公司腾退人员及时间确定后尽量在中午发您，也请您安排好人员处理接收事宜”。何平答：“好的，你过来后给我电话”。5月8日下午16:42分，柏缤公司员工回复称：“我们到了，何总”。2020年5月8日双方前往8-6房屋办理交接事宜，因墙体恢复问题未达成一致意见，未办理交接手续；2020年5月19日柏缤公司将8-6房屋水电卡、钥匙邮寄送达京信瑞和公司，京信瑞和公司收到上述物品。经质证，京信瑞和公司认可微信聊天记录，但不认可证明目的；未收到回复函的纸质版文件，且回复函是柏缤公司单方解除权的通知。法院确认微信记录的证明效力。诉讼中，京信瑞和公司亦提供其公司法定代表人何平与柏缤公司法定代表人刘凯的微信聊天记录，证明自柏缤公司承租涉案房屋，一直正常合理使用经营，期间停业的真实原因是春节和疫情的双重影响导致的客流量减少；2020年2月21日，柏缤公司通过微信向京信瑞和公司法定代表人何平发送《北京京信瑞和疫情影响免租金沟通函》，并进行告知：“．．自新型冠状病毒疫情产生并爆发以来，我方已严格落实防疫政策停止营业，重新恢复经营的时间将以政府相关部门的相关规定为准，尚无法预期。望贵方能以大局为重，减免我方疫情闭店期的房租。期待贵方在收到此函后3日内按照后附联系方式与我方取得联系，友好协商，共克时艰！．．”3月6日，京信瑞和公司第一次得知柏缤公司因未办理卫生许可证，被卫生部门责令停业；双方对于合同的解除方案没有达成一致，合同的解除并非协商一致而是柏缤公司行使单方解除权解除的。微信部分内容如下：2020年2月初，刘凯：“哥，目前这疫情很严重，影响都很大，我们眼镜店都免房租的。您看我们这边怎么协商一下呢．．我初二回来的，一直开不了门，开门也没有人，扛不住了。年前生意也不好，1月份就卖了5万块钱，都不够发工资的，这又赶上疫情哎。”3月6日刘凯：“哥我们这边营业两天，卫生的人来了，没有卫生许可给我们封了，您那边公司牵出了吗？”3月9日何平：“地址已经空出来了，你们需要什么告诉，另外之前跟你们要的装修改造前的原图纸别忘了给我一下。”3月26日，刘凯：“我刚才问了，就是上次发沟通函，疫情期间减免的事情，具体得你打这个电话．．姓贾，协商一下。”何平回：“这个事情吧，不能老是我去沟通，你们自己内部先有个明确的态度，空间是继续租还是不干了，你们自己先有个定论，我才好跟你们的人谈。如果你们不想租了，我还谈个什么劲。”4月14日，何平向刘凯发问是否续租，否则把所欠的电费水费缴清，并恢复如初，一切完成后其会退还房屋押金。经质证，柏缤公司对于上述聊天记录的真实性无异议，但不认可证明目的。法院对该证据的证明效力予以确认。上述证据可证明事实是：自今年新冠疫情发生以来，柏缤公司就减免租金一事要求与京信瑞和公司协商，但未得到京信瑞和公司的认可。2020年4月14日，何平向柏缤公司询问是否继续履行合同，柏缤公司同意不再继续租赁房屋，截止到2020年5月8日为止，解除双方签订的《北京市住房租赁合同》。但双方就解除合同后的墙体恢复问题未能达成一致。2020年5月19日，柏缤公司将8-6房屋水电卡、钥匙邮寄送达京信瑞和公司。3．柏缤公司主张因京信瑞和公司违约给其造成的经济损失，包括租金损失、装修费用、人员工资损失及同一店铺8-7房租损失，并提供店铺装修合同、报价单、8-7房屋租赁合同、付款凭证予以证明。京信瑞和公司对上述证据的真实性不予认可，认为与本案无关。法院将结合案件情况对上述证据予以认定。另查，2020年9月3日，柏缤公司已完成经营场所变更登记，公司登记住所从8-6房屋内迁出。一审法院认为，柏缤公司与京信瑞和公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，柏缤公司履行了合同义务，交付了房屋租金、押金，京信瑞和公司交付了房屋。本案的争议焦点为，第一、京信瑞和公司未将望都创印公司工商注册地址从8-6房屋内及时迁出的行为是否影响柏缤公司正常经营；第二、《租赁合同》解除系一方违约、还是双方协商一致解除；第三、合同解除后的法律后果。就此法院一一论述如下：第一、合同约定，京信瑞和公司保证柏缤公司在承租期间可以正常合理使用该商铺。若柏缤公司在经营中需要京信瑞和公司提供该商铺的资料和办事中需京信瑞和公司支持配合的，京信瑞和公司须予以协助。诉讼中，双方对租赁房屋内仍有京信瑞和公司注册的公司是否达成过口头协议、以及注册地址未迁出是否对柏缤公司的经营造成影响持有争议。根据证据材料显示：1．虽然双方微信聊天记录可见柏缤公司人员曾就租赁房屋内工商注册一事向京信瑞和公司提出过主张，但亦从王成屿的对话中亦能够证明双方在签订合同之时，柏缤公司是知晓租赁房屋注册有京信瑞和公司关联公司之事实。2．柏缤公司于2019年11月29日开始营业；至柏缤公司于2020年3月6日因未取得卫生许可证而受到卫生部门处罚前，柏缤公司一直正常经营。3．在柏缤公司受到卫生部门责任停业的处罚后，京信瑞和公司于3月9日将注册地址迁出。故上述事实可证明：京信瑞和公司虽然使用了租赁房屋内的一个注册地址注册了公司，但在柏缤公司租赁之初是认可的；后京信瑞和公司在柏缤公司要求下未能将注册公司移出租赁房屋，但柏缤公司仍继续正常经营；3月6日柏缤公司受到卫生部门处罚，京信瑞和公司在接到通知后及时将注册地址腾出。因柏缤公司未能提供充分证据证明其上述期间遭受经营损失。故其要求京信瑞和公司赔偿房屋租金损失、人员工资损失、装修损失等，因缺乏事实与法律依据，故法院不予支持。第二、从双方微信聊天记录可确认，自今年新冠疫情发生以来，柏缤公司就减免租金一事要求与京信瑞和公司协商，但未得到京信瑞和公司的认可。京信瑞和公司于2020年4月14日向柏缤公司发出微信询问是否解除《租赁合同》。柏缤公司回复表示认可并确定自2020年5月8日解除合同，京信瑞和公司收到回复函后对于合同解除时间并无异议，并于当日共同办理腾退事宜。故双方就解除合同及解除时间已达成一致意见，故法院确认双方的《租赁合同》于2020年5月8日解除。第三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁合同》解除后，柏缤公司应按照《补充协议》约定将商铺8-6与8-7之间墙体恢复到交铺状态，故法院对于京信瑞和公司要求恢复墙体的请求予以支持。柏缤公司与京信瑞和公司就恢复墙体的方式及费用未达成一致意见，考虑到8-6房屋及房屋钥匙均已交还京信瑞和公司，故由京信瑞和公司恢复墙体为宜，所需费用从押金中扣除。柏缤公司怠于恢复墙体及变更经营场所的行为，造成了京信瑞和公司无法及时再次出租8-6房屋的经济损失，故京信瑞和公司要求支付房屋占有使用费的主张法院予以支持，因京信瑞和公司亦未采取必要措施防止损失继续扩大，故具体数额由法院酌定，上述墙体恢复费用及应补偿京信瑞和公司的经济损失数额，与柏缤公司交纳的押金数额相抵。法院对于柏缤公司要求返还押金的诉讼请求不予支持。柏缤公司在遭受疫情影响之后，其要求减免租金的请求并未得到京信瑞和公司认可，且疫情并不必然导致合同履行不能，故对于柏缤公司要求免除并返还租金的主张法院不予支持。诉讼中柏缤公司已完成经营场所变更登记，故京信瑞和公司要求其变更工商注册地址的主张法院不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条规定，判决：一、确认柏缤美业（北京）商业管理有限公司与北京京信瑞和科技有限公司签订的《北京市住房租赁合同》于2020年5月8日解除；二、北京市海淀区学府树家园三区8号楼1层8-6房屋与8-7房屋之间的墙体由北京京信瑞和科技有限公司予以恢复；三、驳回柏缤美业（北京）商业管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回北京京信瑞和科技有限公司其他反诉请求。二审中，柏缤公司提交北京市海淀区卫生健康委员联系方式截图、《北京市卫生健康委员会关于印发北京市公共场所卫生许可告知承诺管理办法的通知》第九条规定、《公共场所卫生管理条例事实细则》第二十二条第二款、第三十五款第一款第二项、《公共场所卫生管理条例》第十四条，证明因京信瑞和公司不将注册地址迁出，导致其不具备办理卫生许可证资格，未取得卫生许可证的不可开展正常营业活动；京信瑞和公司认可上述证据材料真实性，对关联性和证明目的不认可，认为未取得卫生许可证不是影响其正常经营的原因。柏缤公司提交公司注册地址相关证明截图，证明房东可以直接将承租企业报异常，其是否进行工商地址变更完全不影响京信瑞和公司出租；京信瑞和公司对证据材料真实性认可，对关联系和证明目的不认可，认为将注册地址迁出是柏缤公司义务，其怠于履行义务，应当承担京信瑞和公司延误出租的经营损失。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方在合同中对于办理卫生许可证需要出租人提供何种配合没有明确约定，柏缤公司提出需要迁出注册地址后，京信瑞和公司与之协商并最终迁出注册地址，柏缤公司办理了卫生许可证，现柏缤公司主张京信瑞和公司违约，没有合同依据，柏缤公司要求赔偿损失，法院不予支持。因疫情影响双方协商一致提前解除了合同，解除时柏缤公司已付租金使用完毕，办理交接时亦未就减租达成协议，现提出要退还已交纳且已实际使用房屋期间的的租金，没有依据。柏缤公司未及时恢复墙体及办理迁移，给京信瑞和公司造成一定损失，一审法院酌定以押金折抵合理，本院予以确认。综上所述，柏缤美业（北京）商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18880元，由柏缤美业（北京）商业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 磊二〇二一年三月八日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一