陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕10民终17号 上诉人（原审被告）：山阳县客都购物广场商贸有限公司。住所地：陕西省山阳县。 法定代表人：潘连忠，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：潘连忠，男，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘安民，陕西界坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭文喜，男，汉族，住陕西省山阳县。 上诉人山阳县客都购物广场商贸有限公司（以下简称客都购物公司）、潘连忠因与被上诉人郭文喜房屋租赁合同纠纷一案，不服山阳县人民法院（2020）陕1024民初956号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人客都购物公司、潘连忠的共同委托诉讼代理人刘安民，被上诉人郭文喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 客都购物公司、潘连忠上诉请求：依法撤销山阳县人民法院（2020）陕1024民初956号民事判决，依法改判或发回重审。 事实和理由：上诉人已经履行了《房屋租赁合同补充协议（二）》部分租金的交纳义务，由于疫情影响，超市生意不佳，一审法院解除合同有失公正，本案不具备解除合同的条件。另外，在合同没有到期的情况下，一审判决由上诉人自行拆除房屋的装饰装修物，明显不公。其次，本案是对租赁物的物权发生纠纷，不属于单纯的债权纠纷，潘连忠的担保无效，不应判决潘连忠承担连带责任。 郭文喜答辩称，答辩人将房屋租赁给客都购物公司后，双方在履行合同期间，又对合同就合同内容作了变更，签订了《房屋租赁合同补充协议（二）》，对原《房屋租赁合同》内容变更约定为“退还二楼后，从某某交付甲方之日起，一楼一层每年租金54万元，租金按季度交纳，每季度未支付下一季度的租金。该协议签订后10日内，首先支付2020年一季度租金19.4万元；2020年二、三、四季度各付租金13.5万元”客都购物公司虽然支付了2020年一季度的租金19.40万元，但至今三、四季度的租金并未支付，构成违约，根据双方的租赁合同约定，合同解除条件已经成就。潘连忠是客都购物公司的法定代表人其个人自愿对房租进行担保不违反法律规定，担保合法有效。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 郭文喜向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告于2020年3月22日签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》，并责令被告立即腾退房屋；2.请求判令二被告立即支付欠付的租金46.4万元（暂计算至2020年9月1日）及至实际腾房之日止的租金（按每月4.5万元支付）；3.判令二被告向原告支付合同违约金13.92万元及经济损失13.5万元；4.本案的诉讼费及保全费等相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：客都购物公司成立于2015年1月4日，潘连忠担任法定代表人，在山阳县XX超市。2015年9月21日，郭文喜、王某某、陈世贵（甲方）与客都购物公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“一、租赁房屋基本信息1、房屋位置：吉兴嘉园东边都市明珠一、二、三楼共三层整体出租给乙方（酒店所占面积及家属楼楼梯通道除外）。……二、用途、租期及房屋交付1、用途：用于乙方企业生产经营，具体由乙方自行解决，但不得从事非法经营。2、租期：租赁期限共10年，从乙方试营业之日起开始计算房租费……3、交付日期及交付方式：甲方应于2015年10月1日前向乙方交付房屋进行装修，乙方应在4个月内完成装修并营业，开业时间为2016年1月15日。双方约定装修期不计算在租期内，双方约定装修期间内不计租金。……三、租金及支付方式1、租金标准：合同期内前五年每年租金为￥950000.00元（大写：玖拾伍万元）前五年租金不变，从第六年起租金在前一年的基础上增加4%；2、支付方式：本合同签订时乙方向甲方支付30万元定金，甲方向乙方交付房屋后该定金充当第一年租金，第一年租金剩余部分由乙方开业后六天内一次性付给甲方。从租期第二年开始乙方应于上一年租金到期日提前一个月内向甲方预交下一年租金，以此类推。……七、违约责任（1）甲乙双方在合同期限内，乙方必须保证在交款期限内向甲方主动缴纳当年全额房租费，如有拖欠按拖欠额每日0.5%的滞纳金赔付，原所拖欠的租赁费照收；乙方超过三个月不向甲方缴纳租金，即视作乙方违约和单方终止合同，乙方除承担上述款项（滞纳金、租金）外，还应向甲方承担违约金300万元，同时甲方有权终止合同。……”。该合同甲方处有郭文喜签名印章和王某某、陈世贵签名捺印，乙方处有客都购物公司印章和法定代表人潘连忠签名。2017年6月5日、2017年7月12日郭文喜分别与王某某、陈世贵签订《房屋股份转让协议》，将该楼整体转至郭文喜所有，并办理了不动产权登记手续。 2019年3月20日，郭文喜（甲方）与客都购物公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：“甲乙双方于2015年9月21日签订的《房屋租赁合同》，乙方承租甲方南大街都市明珠（郭文喜商住楼）一二三楼用于生产经营，房屋租赁期限10年（2016.1.1至2026.1.1）。乙方因经营思路改变，与甲方协商，愿将原租赁使用的三楼整体反租给甲方，现就反租事宜达成如下协议，甲乙双方共同遵守：一、反租房屋范围及期限1、反租房屋范围：乙方租赁都市明珠一二三楼的其中三楼整体部分，包含乙方前期投资三楼的装修设施等；2、反租期限：2019.3.18日至2026.1.1日止（与原主合同期限一致）。二、反租房屋租金及支付方式1、租金标准：每年15万元（大写：壹拾伍万元整）；……从2020年1月1日起，每年租金继续按照原《房屋租赁合同》支付期限和金额扣除反租租金15万元后支付，不得拖延。如果乙方不能按照约定期限支付交纳租金，即视为乙方违约，甲方有权终止原《房屋租赁合同》和本次《补充协议》，甲方可采取必要措施催收租金、终止合同，因此而产生的一切损失和法律后果由乙方自行承担。……四、违约责任无论甲乙双方任何一方违约，均按照原《房屋租赁合同》的违约条款执行；五、本补充协议属于原《房屋租赁合同》的补充内容，与原《房屋租赁合同》具有同等法律效力。……”。该合同甲方处有郭文喜签名捺印，乙方处有客都购物公司法定代表人潘连忠签名捺印。 2020年1月3日，郭文喜作为原告起诉被告客都购物公司，要求解除合同并支付租金。诉讼中，2020年3月22日，郭文喜（甲方）与客都购物公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定：“一、该补充协议的起因：甲乙双方于2015年9月21日签订《房屋租赁合同》，乙方承租甲方南大街都市明珠（郭文喜商住楼）一二三楼用于生产经营，房屋租赁期限10年（2016.1.1至2026.1.1）。乙方因经营思路改变，2019.3.20日与甲方签订《补充协议》，将原租赁使用的三楼整体反租给了甲方。后因乙方拖欠甲方房租费引起甲方诉讼，现经法院调解，乙方愿将二楼退还甲方，甲乙双方就二楼腾退后至2026.1.1的房屋租赁达成如下协议，甲乙双方共同遵守：二、具体内容：1、乙方愿将原租赁的二楼退还给甲方，乙方只保留一楼一层用于生产经营。退还二楼后，从某某交付甲方之日起，一楼一层每年租金54万元，租金按季度交纳，每季度末支付下一季度的租金，按照租房惯例实行先支付租金再使用房屋的原则；2、该协议签订后10日内，首先支付2020年一季度租金为19.40万元；2020年二、三、四季度各付租金13.50万元。……无论甲乙双方任何一方违约，均按照原《房屋租赁合同》的违约条例执行……”。该合同甲方处有郭文喜签名捺印，乙方处有客都购物公司法定代表人潘连忠签名捺印，潘连忠在合同底部手写“担保人：潘连忠”并捺印。 2020年3月25日，本院作出（2020）陕1024民初7号民事调解书，对原告郭文喜于2020年1月3日起诉被告山阳县客都购物广场商贸有限公司、潘连忠房屋租赁合同纠纷一案调解处理。该调解书内容为“一、原、被告双方继续履行《房屋租赁合同》并重新签订房屋租赁合同补充协议，明确双方具体的权利义务；二、2019年租金共计50万元，被告方于2020年4月15日前支付原告30万元；于2020年5月15日前支付原告剩余租金20万元及剩余利息（利息从2019年7月1日起至租金实际支付之日，以所欠租金为基数，按照月利率2%计算）；三、原告自愿放弃其它诉讼请求。”该调解书约定的“重新签订房屋租赁合同补充协议”即《房屋租赁合同补充协议（二）》。本院（2020）陕1024民初7号民事调解书确定的履行期间届满后，被告方未履行调解书确定的支付2019年度租金义务，郭文喜已申请强制执行，案件尚在执行程序中。被告未按《房屋租赁合同补充协议（二）》约定按季度支付2020年度租金，故原告再次起诉。 另查明，案涉山阳县XX街道XX大街XX段XX楼XX房XX房，客都购物公司承租后装修经营超市，现郭文喜不同意接收利用被告装修残值部分，目前房屋权利人为郭文喜、张某某共同共有。在诉讼中，郭文喜明确诉讼请求中腾退房屋的标准为“由被告拆除房屋的装修和地面，恢复原状”。 本案在审理过程中，被告客都购物公司法定代表人潘连忠在庭审中要求留一个周时间与原告协商处理，后多次要求法庭再留时间予以协商解决纠纷，2020年11月3日被告支付原告郭文喜2020年第一季度租金19.4万元，被告未能支付其余所欠原告租金，原、被告未能达成调解意见。 一审法院认为，郭文喜与客都购物公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议（二）》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同成立且生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行各自义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”。郭文喜将其所有房屋出租给客都购物公司使用期间，双方签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》对原《房屋租赁合同》内容变更约定为“……退还二楼后，从某某交付甲方之日起，一楼一层每年租金54万元，租金按季度交纳，每季度末支付下一季度的租金，按照租房惯例实行先支付租金再使用房屋的原则。2、该协议签订后10日内，首先支付2020年一季度租金为19.40万元；2020年二、三、四季度各付租金13.50万元。”，将原出租的租赁物变更为出租一楼，且约定“无论甲乙双方任何一方违约，均按照原《房屋租赁合同》的违约条例执行……”。客都购物公司应当按照该合同约定数额和期限交纳租金，其未能按时履行交纳租金义务，构成违约。而《房屋租赁合同》约定“乙方超过三个月不向甲方缴纳租金，即视作乙方违约和单方终止合同，乙方除承担上述款项（滞纳金、租金）外，还应向甲方承担违约金300万元，同时甲方有权终止合同。……”，客都购物公司未按照合同约定期限支付租金已超过三个月，合同约定解除条件已经成就，现郭文喜起诉要求解除合同，符合合同约定和法律规定，该合同自被告收到诉状之日（2020年8月11日）予以解除，对郭文喜请求解除与客都购物公司签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》并责令被告立即腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持，客都购物公司应于本判决生效后十五日内腾退案涉山阳县XX街道XX大街XX段郭文喜商住楼一楼房屋，拆除房屋的装修，恢复房屋原状后交付原告。 原告郭文喜要求客都购物公司支付欠付租金46.4万元以及从2020年9月1日至实际腾房之日止的租金（按每月4.5万元支付）的诉讼请求。根据《房屋租赁合同补充协议（二）》约定，第一季度租金为19.40万元，第二、三、四季度租金均为13.5万元，即2020年4月起每月租金4.5万元。被告在2020年11月3日向原告已支付2020年第一季租金19.4万元，2020年4月1日至2020年8月11日租金为19.65万元（13.5万元+4.5万元+45000元÷30天×11天）。合同期内的租金，客都购物公司应按照合同约定标准向原告支付，合同解除后至实际交付之日占用租赁物的期间，应按原租金标准支付房屋占有使用费，即从2020年8月12日起至房屋实际交付之日被告按每月4.5万元标准向原告支付占有使用费。 原告郭文喜要求被告客都购物公司支付违约金13.92万元并赔偿因合同解除后造成3个月空房期的经济损失13.5万元的诉讼请求。《房屋租赁合同》约定违约金为300万元，该约定不符合法律规定。诉讼中经与郭文喜谈话确认，原告郭文喜明确表示自愿放弃该项诉讼请求，系当事人对自己权利的处分，故本院对该项诉请不再处理。 被告潘连忠作为客都购物公司法定代表人以客都购物公司名义与原告签订合同的行为属于职务行为。潘连忠在《房屋租赁合同补充协议（二）》中以担保人名义签名捺印，虽对保证范围和保证方式未约定，但依照法律规定，其应对该合同全部债务承担连带保证责任，故对原告要求被告潘连忠对该合同项下租金支付承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款规定，判决：一、原告郭文喜与被告山阳县客都购物广场商贸有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》自2020年8月11日解除。山阳县客都购物广场商贸有限公司自行拆除房屋的装修，恢复房屋原状后将所租赁房屋交还郭文喜；二、由被告山阳县客都购物广场商贸有限公司支付原告郭文喜租金19.65万元（2020年4月1日至2020年8月11日期间），并从2020年8月12日起至房屋实际交付之日止按照每月4.5万元标准支付原告房屋占有使用费；三、被告潘连忠对上述第二项内容承担连带清偿责任；四、驳回原告郭文喜的其他诉讼请求。 上述法律义务限于本判决生效后十五日内履行。 二审中，各方当事人均没有新证据提交，本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。 本院认为，郭文喜与客都购物公司签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》系双方经过自愿协商达成，是其真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。在2020年8月6日郭文喜立案起诉时，客都购物公司没有按照协议约定在2020年3月22日达成协议后的10日内支付2020年第一季度租金，早已超过3个月，具备双方约定的解除条件，双方签订补充协议时，新冠疫情影响已经消除，对客都购物公司交纳租金没有影响。因此，一审判决解除合同，符合法律规定。尽管合同没有到期，但由于客都购物公司违约导致合同解除，其装饰装修物依法应自行拆除。潘连忠自愿对客都购物公司应支付的房租进行担保，是其真实的意思表示，合法有效。本案的法律关系是房屋租赁合同纠纷，属于债权纠纷范畴，潘连忠认为本案不是单纯的债权纠纷，其担保无效的理由不能成立。综上，客都购物公司和潘连忠的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7420元，由上诉人山阳县客都购物广场商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年三月十九日 法官助理 刘庆华 书 记 员 付 静 1