北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2875号上诉人（原审被告、反诉原告）：苗苗，女，1981年1月12日出生，汉族，无业，住北京市亦庄开发区。委托诉讼代理人：吴中，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛宇石，北京市一法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑文清，女，1962年4月5日出生，汉族，北京文清胜利园林用品经营中心法定代表人，住北京市房山区。上诉人苗苗与被上诉人郑文清房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初16314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。苗苗上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑文清的全部诉讼请求，支持苗苗的全部诉讼请求，诉讼费由郑文清承担。事实与理由：苗苗主张其系2020年2月15日通知郑文清解除合同，郑文清表示同意，故合同已经于2020年3月15日解除；双方未约定物品交接事项，苗苗多次要求郑文清返还剩余租金及押金，郑文清均未返还，苗苗并未占用涉案房屋；一审法院认定苗苗占用涉案房屋使用至2020年8月20日，但郑文清并未对此举证，苗苗申请一审法院调取2020年3月至2020年8月的月用电量、用水量明细，一审法院并未进行调取；苗苗提前解除合同，郑文清未返还剩余租金，双方都存在违约，故苗苗不同意支付违约金。郑文清辩称，同意一审判决，不同意苗苗的上诉请求。郑文清向一审法院起诉请求判决：1.苗苗支付从2020年5月2日至2020年8月20日的房屋租金114000.48元（按照1055.56元/日计算，共计108日）；2.苗苗支付违约金31667元；3.苗苗支付郑文清补办电卡费50元、电费100元；4.苗苗支付本案诉讼费用。苗苗向一审法院提出反诉请求判决：1.确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年3月15日解除；2.郑文清向苗苗返还2020年3月16日至2020年3月31日剩余租金16344.26元；3.郑文清向苗苗返还押金31667元；4.由郑文清承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月1日，郑文清（出租人、甲方）与苗苗（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定郑文清将涉案房屋出租给苗苗使用，租赁用途为商业；合同第三条约定租赁期限自2019年10月2日至2024年10月1日，共计五年。甲方给乙方预留装修及搬家免租期为2019年9月2日至2019年10月1日；合同第四条约定租金及押金：（一）租金标准：31667元/月，支付方式为半年付，年租金总计380000元。支付方式为押一付六，各期租金支付日期为2019年9月1日，2020年3月25日，2020年9月25日，2021年3月25日以后依此类推；（二）押金31667元。租金期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；合同第五条约定其他相关费用的承担方式：租赁期内的下列费用中，7由甲方承担，1.2.3.4.5.8.10.11由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费；合同第九条违约责任（二）约定：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订当日，苗苗缴纳押金及六个月租金共计221669元。苗苗用涉案房屋进行经营月子中心。因疫情影响，苗苗无法正常经营，于2020年2月15日通过微信向郑文清提出解除合同，郑文清表示同意。苗苗称其于2020年3月15日搬离涉案房屋，但未提交证据证明。郑文清和苗苗的微信通讯记录显示：2020年7月11日，郑文清问“苗苗，搬完了吗？”苗苗表示“好的，我尽快将东西搬走。”2020年8月15日，双方尚未办理交接手续。2020年8月20日，苗苗与郑文清办理交接手续，苗苗将涉案房屋钥匙及水电卡交付给郑文清。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郑文清与苗苗之间签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。关于合同解除问题。双方均认可合同已经解除，但就合同解除的时间存在争议。苗苗于2020年2月15日通过微信向郑文清提出解除合同，郑文清表示同意，根据合同第九条约定，故法院确定双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年3月15日解除。结合双方的微信记录，合同解除后，双方并未办理房屋交接手续，直至2020年8月20日，苗苗将涉案房屋腾退完毕，并将涉案房屋的钥匙、水电卡返还给郑文清，故苗苗应支付2020年3月16日至2020年8月20日期间的房屋占有使用费。因苗苗支付租金至2020年4月1日，郑文清主张苗苗支付的押金抵扣一个月的租金，认可苗苗支付租金至2020年5月1日，法院无异议。故苗苗还需支付郑文清2020年5月2日至2020年8月20日期间的房屋占有使用费。对郑文清要求苗苗支付2020年5月2日至2020年8月20日期间房屋占有使用费114000.48元的诉讼请求，经计算，该金额并无不当，法院予以支持。关于违约金。因苗苗认可其存在违约行为，同意支付违约金，法院无异议。故对郑文清要求苗苗支付违约金31667元的诉讼请求，法院予以支持。关于补办电卡费和电费的诉讼请求，法院不予支持。对苗苗要求郑文清返还2020年3月16日至2020年3月31日期间剩余租金的诉讼请求，法院不予支持。对苗苗要求郑文清返还押金31667元的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、确认郑文清与苗苗于2019年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年3月15日解除；二、苗苗于判决生效之日起十日内给付郑文清2020年5月2日至2020年8月20日期间房屋占有使用费114000.48元；三、苗苗于判决生效之日起十日内给付郑文清违约金31667元；四、驳回郑文清的其他诉讼请求；五、驳回苗苗的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，苗苗与郑文清签订《北京市房屋租赁合同》，苗苗于2020年2月15日通过微信通知郑文清解除合同，郑文清表示同意，故根据合同约定该合同应认定于2020年3月15日解除。苗苗与郑文清签订的《北京市房屋租赁合同》系因苗苗单方提出解除合同而解除，苗苗虽称已于2020年3月15日前将物品陆续搬出涉案房屋，但并未充分举证证明其按时将涉案房屋及相关钥匙、水电卡等进行交接；双方事后通过微信沟通的内容亦显示有双方于2020年7月继续就搬出房屋事宜沟通的过程；一审法院根据举证情况对苗苗提出的已于2020年3月15日前搬离的主张未予采信，并无不当。因苗苗于2020年8月20日将涉案房屋钥匙、水电卡返还郑文清，一审法院认定苗苗应支付2020年3月16日至2020年8月20日期间的房屋占有使用费，亦属合理。苗苗单方提前解除合同构成违约，一审法院根据合同约定判决其支付违约金，正确合理。综上，苗苗的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3216元，由苗苗负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年三月十五日法官助理  方浩然书 记 员  王远征