湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初30号原告邵阳新福源物业服务有限公司，住所地：邵阳市大祥区资江南路步月星城综合楼A栋4楼。法定代表人王琰，该公司董事长。委托诉讼代理人文湘桂，湖南常清律师事务所律师。被告胡煜，男，1969年9月6日出生，汉族，湖南邵阳昭阳农村商业银行职工，住湖南省邵阳市大祥区。原告邵阳新福源物业服务有限公司与被告胡煜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵阳新福源物业服务有限公司委托诉讼代理人文湘桂、被告胡煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵阳新福源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告胡煜给付2017年1月-2019年6月物业管理费5430元；2、判令被告支付2017年1月-2019年6月的滞纳金5864元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告胡煜辩称：起诉状所述“被告不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按照规定提供服务，已造成违约。一、物业合同属于双合同，原告不能按照物业合同提供物业服务，违约在先。1、原告履行公用设施、环境卫生进行维护、修缮、服务管理的义务不及时或不到位。事实一：在原告提供物业服务期间，卫生清理不及时，楼道内、公共区域内垃圾堆积如山，蚊虫乱飞，小区池塘常年未打理，淤泥堆积，熏臭不堪。且小区基础设施维护不到位，下水道盖板破旧、高层外墙瓷砖脱落、地面开裂等等问题，对业主日常生活造成严重困扰。事实二：消防维护不到位，业主消防安全难以得到保障。在原告提供物业服务期间，未按规定进行消防管理，被告所居住的2栋各楼层内消防门损坏无法关闭，导致消防门常年打开，且消防通道内杂物堆积，消防检查多次不过关，但物业对此却毫无作为，视业主生命、财产安全于不顾。事实三：安保服务差，监控系统破旧，导致业主利益受损严重。在原告提供物业服务期间，未对安保人员进行基础业务培训，安保人员工作期间公然睡大觉，小区大门抬杠全天抬开，车辆、人员任意进出，造成安全隐患。且监控系统破旧，被告停在小区内的车辆多次被人为故意划坏，但物业却无法提供监控，找不到具体责任人。在2018年8月26日早上9:15左右，本人名下（车牌为湘Ｅ9××××）的车辆四个面遭人为划花，停在同一处的车辆都遭不同程度划坏，但物业却无法提供监控。被告妻子名下车（车牌号码为湘Ｅ0××××）车辆在原告服务期间也多次遭受损伤，导致其资金、财产严重受损，此为本人不交物业费的导火索。事实四：对小区内车位管理不善。小区内地面没有划车位，也没有物业工作人员指挥车辆有序停放，导致小区内车辆任意摆放，多次堵塞消防安全通道。由于物业未对外来车辆进行管理，导致小区内车位被外来车辆占用严重，作为业主却无法在自己居住的小区内停车，对工作和出行造成严重困扰。2、答辩请求：（一）、在2017年1月至2018年12月31日期间，由于物业管理公司未按照约定履行相关义务，本人未交纳物业费的行为非故意为之，故原告诉讼的要求被告缴纳滞纳金的要求不合理。（二）、根据2017年1月1日签订的《南星花园小区物业服务合同》，原告的委托管理期限为贰年，即从2017年1月1日起至2018年12月31日止。2019年1月1日后的小区事务基本上由新成立的业主委员会暂时管理，并未享受到原告提供的物业服务，故原告起诉的被告应支付2019年1月至6月的物业管理费及滞纳金的要求不合理。二、答辩人主张先履行抗辩权。《民法典》合同编对“先履行抗辩权”做了规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因原告不能适时履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告才停止缴纳物业管理费。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告胡煜系邵阳市南星花园住宅小区X栋XXXX号房屋的业主，该房屋建筑面积为144.69㎡，系高层住房。2017年1月1日，原告邵阳新福源物业服务有限公司与邵阳市南星花园业主委员会签订了《南星花园小区物业服务合同》，约定：由原告对被告所在南星花园住宅小区进行物业管理，委托管理期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止。2017年1月至2017年12月，物业管理服务费以房屋产权面积为准，高层住房按每月1.25元/平方米收取，2018年1月至2018年12月的物业服务收费标准按市场价格双方协商确定。业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院提起诉讼，并按每日千分之五交纳滞纳金。上述物业服务合同到期后，邵阳市南星花园业主委员会未再与原告签订物业服务合同，并向本院提起诉讼，要求原告将小区物业的全部设备、管理用房及物业管理的全部档案材料移交给邵阳市南星花园业主委员会。本院于2019年12月16日以（2019）湘0503民初2153号民事判决书支持了邵阳市南星花园业主委员会的诉讼请求。另查明，被告胡煜自2017年1月1日起未向原告交纳物业管理费用。原告于2019年7月31日停止了对南星花园住宅小区的物业服务。上述事实，有当事人的陈述、《南星花园小区物业服务合同》、本院（2019）湘0503民初2153号民事判决书、照片等证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告依据《南星花园小区物业服务合同》对南星花园小区进行物业管理服务，而被告作为业主接受原告的物业服务，《南星花园小区物业服务合同》对其具有约束力，故双方应当依据《南星花园小区物业服务合同》履行各自相应的义务，即原告应当依照物业服务合同的约定履行其物业管理服务的职责，被告作为业主则应及时缴纳应缴的物业管理服务费用。2018年12月31日合同约定的服务期限到期后，虽然被告所在小区业主委员会未再与原告续订物业管理服务合同，但在2019年7月31日之前被告事实上接受了原告的物业服务，被告亦应缴纳相应的物业服务费用。根据《南星花园小区物业服务合同》的约定，被告自2017年1月1日至2019年6月30日应缴纳的物业管理费用为5426元（144.69平方米×1.25元/平方米×30个月）。因此，原告诉请被告支付自2017年1月起至2019年6月物业管理费5426元有理，本院予以支持，对高出部分，本院予以驳回。虽然原告在物业管理过程中确实存在保安工作、卫生不到位及公共设施维护不达标等情形，未能完全按照《南星花园小区物业服务合同》履行服务职责，致使部分业主意见较大，但该情形尚不属于重大服务瑕疵。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位不满意为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合评判，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些方面做得不能令人满意，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，将损害其他正常缴纳物业服务费业主的利益，最终将损害包括被告在内的全体业主的利益。物业服务过程中存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由。由于原告提供的物业服务存在保安工作、卫生不到位及公共设施维护不达标等情形，且原告与邵阳市南星花园业主委员会签订的《南星花园小区物业服务合同》并未约定被告缴纳物业管理费的具体时间，故对原告主张被告支付滞纳金，本院不予支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告胡煜于本判决生效之日起十日内向原告邵阳新福源物业服务有限公司支付物业服务费5426元；二、驳回原告邵阳新福源物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告胡煜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  贺宏斌二〇二一年三月一日书记员  唐纤纤附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七业主在物业管理活动中，履行下列义务：第八（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；第九（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；作出的决定；第十（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；第十一（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；第十二（五）按时交纳物业服务费用；第十三（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。