四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0113民初333号 原告：四川省龙腾投资有限公司，住所地四川省营山县城东市街12号。 法定代表人：陈素清，执行董事。 委托诉讼代理人：曾维维，四川锦英律师事务所律师。 被告：沈跃海，女，1966年2月28日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 原告四川省龙腾投资有限公司（以下简称龙腾公司）与被告沈跃海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告龙腾公司的委托诉讼代理人曾维维、被告沈跃海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 龙腾公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认龙腾公司与沈跃海口头达成的《租赁合同》已经终止；2.判令沈跃海向龙腾公司支付2020年度的租金9324元及违约金（计算方法：以欠付租金9324元为基数，按照日1‰的标准，从2020年3月6日起计算至实际付清之日止，暂计至2020年12月31日为2797.2元）；3.判令沈跃海立即将承租的“青白江区祥福镇中街11-13号房屋腾退给龙腾公司，并从2021年1月1日起按照每月777元的标准向龙腾公司支付房屋占有使用费直至腾退之日止；4.沈跃海承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月5日，龙腾公司与沈跃海签订《租赁合同》，将位于成都市青白江区××镇××街××号房屋出租给沈跃海，并就租赁期限、租金、违约责任等相关事宜达成一致意见。合同签订后，龙腾公司通过微信告知租金标准在2019年的基础上增加5%，其他条款不变，沈跃海不持异议且实际、占有使用房屋至今。沈跃海迟延支付2020年度租金的行为违反合同约定，侵害了龙腾公司合法权益，故请求法院支持其诉讼请求。 沈跃海辩称：2013年供销社在沈跃海不知情的情况下，将案涉房屋出卖给龙腾公司，侵犯了沈跃海的优先购买权2019年3月5日在供销社带领下，沈跃海与龙腾公司签订《租赁合同》。2019年12月31日《租赁合同》到期后，龙腾公司并未派人前来协商相关事宜和催收房租，房屋仍由沈跃海占用，2020年的房租还未缴纳。 经审理，本院认定事实如下：龙腾公司系青白江区祥福中街11-13号房屋所有权人。2019年3月5日，龙腾公司与沈跃海就上述房屋签订《租赁合同》，主要约定：租期一年，自2019年1月1日至2019年12月31日，月租金740元。租金每年（季度）付一次，如逾期交付租金，每逾期一日，按应交租金总额1‰支付违约金；逾期超过7天，龙腾公司有权解除合同，对沈跃海已付押金和租金不予退还。若遇到政府拆迁、征用租赁房屋等，属于不可抗力，龙腾公司向沈跃海发出终止合同书面通知后，本合同终止。沈跃海应在接到通知后十日内腾退房屋，拆迁补偿款等费用全部归龙腾公司所有。若逾期不搬离，留置在室内的物品实为沈跃海废弃物，龙腾公司可自行处置，沈跃海还应当按照当年租金标准的两倍支付场地占用费直至搬离为止。沈跃海的装饰、装修部分，不可拆除，龙腾公司也无需进行补偿。 双方均认可沈跃海支付租金至2019年12月31日；截止本案判决之时，案涉房屋仍由沈跃海占有使用。 另，沈跃海于2021年1月28日签收本案的起诉状副本、开庭传票等相关诉讼材料。 以上事实有各方身份信息、《租赁合同》等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，案涉《租赁合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同于2019年12月31日到期后，沈跃海继续使用该房屋，龙腾公司也未提出异议，故根据原《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，案涉合同继续有效，期限为不定期。根据龙腾公司的诉请、证据及双方当庭陈述，本院对本案焦点评析如下： 一、关于合同解除问题。龙腾公司称合同已经于2020年12月31日解除，并提供“公告”及张贴照片、“催告函”及邮件签收记录截图，主要内容及证明目的为：龙腾公司于2020年9月16日在案涉房屋门口张贴“公告”，告知沈跃海2020年度租期届满后不再续租，并要求其结清费用；龙腾公司于2021年1月8日向沈跃海邮寄“催告函”，要求其支付2020年度租金，并腾退房屋，沈跃海签收了该邮件。沈跃海对龙腾公司的主张及证据均不认可。本院审查后认为，“公告”及张贴照片系孤证，并不足以证明龙腾公司于2020年9月16日张贴公告，且沈跃海知晓其中内容；“催告函”及邮件签收记录系复印件及截图也不能够证明沈跃海收到该邮件并知晓其中内容；故本院对龙腾公司的上述主张及相关证据不予采信。根据原《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，龙腾公司就案涉不定期租赁合同享有随时解除权，属于原《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权，即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”。对于该法定解除权，根据原《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，该法定解除系以通知到达作为生效要件，龙腾公司的起诉书诉请和事实理由部分已包含了解除合同的意思表示，故该起诉书送达至沈跃海时即已达到了通知的效果。沈跃海签收本案起诉状副本的时间为2021年1月28日，故案涉合同于当天解除。 二、关于未付租金、逾期违约金等问题。龙腾公司称：其工作人员通过微信让案外承租人王文勇通知沈跃海，2020年度租金比照2019年度上调5%，其余条款不变；并提供微信聊天记录作为证据。沈跃海对上述主张及证据均不认可。本院审查后认为，该证据系孤证，不足以证明沈跃海接到该通知，且与龙腾公司就租金上涨达成一致意见，故本院对龙腾公司主张及相关证据不予采信，2020年1月1日之后的租金仍为740元/月。龙腾公司与沈跃海对2020年1月1日起租金未支付这一事实均无异议，本院予以确认。案涉合同于2021年1月28日解除，故沈跃海应付未付租金期间为2020年1月1日至2021年1月28日，租金合计9548元（740元*12个月+740元/31天*28天）。 双方在合同中约定“租金每年（季度）付一次”，该约定不明确，按照原《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，2020年度的租金8880元应当在2020年12月31日前支付，故沈跃海应就该部分租金承担违约责任。此外，双方对案涉合同解除还是继续履行存在争议，导致2021年1月1日至合同解除前的租金期间及金额并不明确，沈跃海不存在主观故意违约情形，故沈跃海对2021年1月1日至1月28日的未付租金668元不承担违约责任。 双方在合同中约定：若逾期，每逾期一日按照应交租金的总额1‰加收违约金。沈跃海对违约金提出抗辩。本院认为，违约金的本质具备以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重属性，其主要功能为补偿守约方损失，因此双方的约定应在适用意思自治原则的前提下由契约正义原则加以规制，人民法院可以根据当事人的请求对违约金予以调整。龙腾公司的主要损失体现在资金占用利息，本院综合考虑沈跃海违约情节、违约持续时间等因素，将违约金标准酌定为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）。 综上，沈跃海应支付龙腾公司2020年1月1日至2021年1月28日的租金9548元，并支付逾期违约金（计算方法：以2020年1月1日到2020年12月31日的欠付租金8880元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）标准，从2021年1月1日起计算至实际付清时止）。 三、关于房屋腾退及占有使用费问题。至本案判决于2021年1月28日合同解除之时，租赁关系仍然存续，该房屋现仍由沈跃海占有使用，故沈跃海应及时将房屋腾退交还给龙腾公司。另，龙腾公司要求沈跃海支付合同解除后房屋占有使用费的主张合理合法，本院部分支持为：租金标准为740元/月，从2021年1月29日起直至房屋腾退交还时止。 综上，根据原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告四川省龙腾投资有限公司与被告沈跃海于2019年3月5日签订的《租赁合同》。 二、被告沈跃海于本判决生效之日起十日内向原告四川省龙腾投资有限公司支付2020年1月1日至2021年1月28日的租金9548元，并支付逾期违约金（计算方法：以2020年1月1日到2020年12月31日的欠付租金8880元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）标准，从2021年1月1日起计算至实际付清时止）。 三、被告沈跃海于本判决生效之日起三十日内将青白江区祥符中街11-13号房屋腾退给原告四川省龙腾投资有限公司；并支付房屋占有使用费（计算方法：按照740元/月的标准，从2021年1月29日起直至房屋腾退交还时止）。 四、驳回原告四川省龙腾投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费52元，由被告被告沈跃海负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  马 磊 二〇二一年三月十六日 法官助理  蔡佳丽 书 记 员  梁 莎