山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1425民初285号原告：张猛，男，汉族，1989年7月2日出生，住山东省齐河县。原告：宰凤华，女，汉族，1989年2月5日出生，地址同上。委托诉讼代理人：张树秋，山东兴齐律师事务所律师。被告：山东德鑫房地产开发有限公司，住所地：齐河县迎宾路265号。法定代表人：刘万磊，职务：总经理。委托诉讼代理人：周宁，山东杨宜广律师事务所律师。原告张猛、宰凤华与被告山东德鑫房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张树秋、被告委托诉讼代理人周宁到庭参加诉讼。现已审理终结。原告张猛、宰凤华提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金暂定10000元（具体数额待司法鉴定后按照同地段同类房屋的租金标准，自2019年1月1日计算至2020年5月27日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：依据双方于2018年5月4日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告购买了齐河县城区友谊路370号东城御园二期14幢第2层2单元202室的不动产，总价款为1041535元，合同附件十一《补充协议》第二条约定“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第十二条逾期交付责任约定“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.01的违约金。”被告于2020年5月27日方将该房产交付，构成严重违约。原告多次要求支付违约金，被告拒不支付。因双方在合同中约定的逾期交付违约金比率明显过低（万分之0.01），难以体现对违约方的惩罚、彰显公平正义，不利于推动诚实信用原则的施行，故请求法院按照同地段同类房屋的租金标准，判令被告向原告支付违约金。被告山东德鑫房地产开发有限公司答辩称：本案被告延期交付是因为不可抗力原因造成的，在2018年8月24日山东省人民政府为了响应京津冀及周边地区2018年-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案通知的要求，要求各工地在2018年10月1日-2019年3月31日停工6个月，这6个月属于不可抗力，不应计入违约期限；2、原告要求按照同类房屋租金标准支付违约金没有事实法律依据，因为本案在合同中双方已经明确约定了违约金计算方式，该合同是双方真实意思表示，不存在显示公平等情形；3、被告同意按照合同约定扣除6个月的期限后支付剩余违约金。本案的争议焦点为：被告违约责任如何确定？违约金计算方式如何确定？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、购买增值税发票、车位租赁费收据、住宅质量保证书、住宅使用说明书、装修押金收据、装修垃圾费收据，本院予以确认并在卷佐证。对双方存在争议的原告提供的房屋租赁合同七份，用以证明原告请求以房产中介机构二十一不动产提供的同地段同类房屋租赁合同计算违约金法院应予支持，涉案房屋同地段同类房屋租金日平均标准为47元，被告对该证据的三性均不予认可，认为双方已经就违约金比率进行了明确约定，应按照合同约定的方式计算违约金，本院认定：原告提供的租赁合同均为复印件，无法与原件核对，亦未加盖相关单位公章，故对其真实性无法确定，且租赁合同中的房屋与涉案房屋之间的关联性也并未体现，并不能证明原告主张，故本院不予采信；对被告提供的《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、《2019年山东省工地停工地方及时间表》，用以证明此期间要求工地全部停工，停工时间为6个月，是因不可抗力造成延期交房，被告方不应承担举证责任。原告对该证据的三性均不认可，认为被告所从事的行业为房地产开发，不在2018年-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案的限制范围内，被告在履行合同中，并未遭遇不可抗力，不应免除被告的违约责任，因该方案出台时被告所建设的房屋已进入装修阶段，不会产生扬尘等大气污染，在该方案中所列明的行业内没有发现对被告房地产开发室内装修等行业停工的内容。本院认定：该份证据并未载明证据来源、发布机关，且内容虽然涉及环境整治等内容，但并未体现房地产行业，因此并不能证明被告主张，本院不予采信；针对原告提出就涉案房屋同地段租金水平进行的评估鉴定的申请，被告坚决不同意进行评估鉴定，本院结合庭审及质证情况认定：根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十三条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，本案中双方已经在商品房买卖合同中对违约金计算方式进行了明确的约定，进行评估鉴定不具有必要性，故本院不予准许。结合庭审及质证过程，本院认定如下事实：2018年5月4日原被告双方签订《山东省新建房屋买卖合同（预售）》，原告购买被告位于齐河县，约定“出卖人应当在2021年12月31日前向买受人交付该商品房。买受人未按约定时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.01的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.01的违约金。”该涉案房屋实际于2020年5月27日交付；合同同时约定“买受人应于2018年2月28日前支付首期房价款356535元，余款600000元向齐河县住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司齐河支行申请贷款支付”，并约定“买受人未按约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.01的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.01的违约金。”原告于2018年4月9日向被告支付房屋首付款356535元，于2018年9月通过贷款方式向原告支付600000元。后双方签订补充协议一份，将买受人首付款交付时间改为签订《商品房买卖合同》当日，将出卖人交付房屋时间改为2018年12月31日前。关于被告是否构成违约，本院认为：当事人有义务对自己主张的诉讼请求所依据的事实承担举证责任，本案中原告应就被告违约的事实承担举证责任，原告提供的证据为有效证据，可以证明该商品房应于2018年12月31日前交付，被告实际交房时间为2020年5月7日，被告逾期交付房屋493天的事实，原告举证责任完成；被告应就合同履行中阻却违约责任的合法事实进行举证，被告辩称延期交房是因不可抗力造成，但并未提供有效证据予以证明，被告主张不能成立，因此不构成阻却被告违法行为的合法事由，同时被告主张原告存在逾期付款的违约情况，从而要求对违约金进行抵扣，但根据双方签订的补充协议，原告应于签订《房屋买卖合同》当日向原告交付首付款，双方于2018年5月4日签订该合同，原告于2018年4月9日交纳房屋首付款，原告并未构成违约，故原告要求被告承担逾期交房493天的违约责任的主张本院予以支持；关于违约金的计算方式，本院认为：原被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》为双方的真实意思表示，根据合同十一条及十二条，“出卖人应当在2021年12月31日前向买受人交付该商品房。买受人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.01的违约金。”本案中被告逾期交付房屋493日，原告选择继续履行合同属于权衡利弊后对自己权利做出的处分，根据合同约定，原告继续履行合同，被告应按日向原告支付全部房价款万分之0.01的违约金，双方已就违约金计算方式进行了明确约定，原告主张该条款属于格式条款，应按同地段同类房屋租金进行计算，但根据合同内容可以看出，被告逾期交房与原告逾期交付购房款所应承担的违约责任基本对等，并不属于无效格式条款的法定情形，因此对被告违约金的计算方式应按照合同约定，即按全部房价款万分之0.01/日计算，具体数额为：956535元*0.01/10000*493日=471.57元。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百零九条、五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百五十二条规定，判决如下：一、被告山东德鑫房地产开发有限公司于本判决生效日期起15日内支付原告逾期交房违约金471.57元；二、驳回原告其他的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告山东德鑫房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于德州市中级人民法院。审判员  杨文杰二〇二一年三月十八日书记员  安 蕊