河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3712号上诉人（原审原告）：王晋哲,男,1987年7月7日出生,蒙古族,住河南省郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：潘树华，北京市金台（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范泽，北京市金台（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州泽龙置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道**升龙又一城**院******，统一社会信用代码：9141010055315646XQ。法定代表人:林挺，该公司总经理。委托诉讼代理人：李保明，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚孟开，河南成务律师事务所律师。上诉人王晋哲、郑州泽龙置业有限公司（以下简称泽龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初21302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王晋哲上诉请求：一、撤销一审民事判决第一项，改判泽龙公司支付王晋哲自2018年7月1日至2020年9月1日期间的租金损失298584元；二、一、二审诉讼费用由泽龙公司承担。上诉理由：一、原判决以参照同时期、同地段商铺的租金水平，并参照其他业主与王晋哲所属商业公司签订的返租合同约定的受益标准，结合新冠疫情对房屋租赁市场的影响，判决泽龙公司应当按照年利率7%的标准向王晋哲支付租金损失是错误的。泽龙公司与案外人郑州又一城商业管理有限公司（以下简称又一城公司）系关联公司，泽龙公司是又一城公司的绝对控股股东，持有其99%的股份，且两家公司的法定代表人系同一人。涉案《商品房买卖合同》签订时，泽龙公司为便于其商铺的销售，向所有购房者出示《升龙又一城AB区商业首批开盘优惠说明》，承诺凡是参与返租的，优惠为前三年每年返租6%,折抵购房款，第四年返租6%,第五年返租7%。在签订正式《商品房买卖合同》时，泽龙公司又以又一城公司的名义与王晋哲签订《商业合作合同书》，约定将涉案房屋返租给又一城公司，约定让渡期前36个月该商铺使用权产生及可能产生的收益，泽龙公司在王晋哲购房款中优惠413400元。王晋哲、泽龙公司在签订《商品房买卖合同》时对涉案商铺存在的租金收益以及收益标准均是明知的，在泽龙公司逾期交房后，理应参照该约定标准赔偿王晋哲的租金损失，原判决参照同时期、同地段商铺的租金水平，并参照其他业主与泽龙公司所属商业公司签订的返租合同约定的受益标准，结合新冠疫情对房屋租赁市场的影响，按年利率7%的标准确定租金损失标准，是错误的。二、原判决认定因涉案商铺于2020年1月9日正式供电，认定此日符合合同约定的交房条件，视为正式交付房屋事实严重错误。截止王晋哲提出上诉之日，泽龙公司亦未将符合约定的商品房交付王晋哲使用，泽龙公司未提供证据证明其供水设施已达到使用条件，供水设备已取得城市公共供水企业出具验收合格证明文件；雨污水设施已达到使用条件，已取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明；电话、网络线路等弱电设施已达到申请使用条件。即使涉案商铺于2020年1月9日正式通电，原判决认定涉案商铺于2020年1月9日正式交付事实严重错误。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限早已经过，泽龙公司仍未向王晋哲交付商铺，且经过王晋哲了解，涉案的商铺消防设施亦未达标，几乎处于荒废状态，与泽龙公司承诺五年之内形成成熟的商业状态存在巨大差异。泽龙公司辩称：一、王晋哲上诉请求要求泽龙公司赔偿租金损失没有依据，泽龙公司不应当向王晋哲支付租金损失。王晋哲与又一城公司就涉案房屋签订了《商业合作合同书》（函委托书等附属文件），委托管理期限自交付日起3年，同时《商业合作合同书》第五条第2项约定，合作期限届满后，又一城公司按届时商铺现状交还业主。业主投资购买商铺，合同到期后无论赢利或亏损都是业主应自行承担的商业风险。而王晋哲的诉讼请求的租金期间是《商业合作合同书》期满后的租金损失，因此，现商业合作合同到期后，王晋哲没有任何证据证明其守约交接商铺并发生实际损失以及该等损失与泽龙公司具有因果关系。即使王晋哲存在租金损失，王晋哲主张的租金标准亦过高，王晋哲的主张不应支持，根据调查，目前，郑州高新区的商业房屋出租回报率约为4%/年左右，即租金回报率已经低于银行贷款利率。《商业合作合同书》系业主与又一城公司签订，合同中约定的返租期固定租金回报系又一城公司为培育市场、增强业主信心而设，并非市场价格，该固定回报具有特定性和相对性，仅适用于返租期内，仅适用于业主和又一城公司，不能以此作为王晋哲返租期限之外损失的认定标准。而且，王晋哲主张的租金损失包括新冠疫情肆虐的阶段，众所周知，自2020年1月23日武汉封城起，全国商业一直处于停摆状态，春节过后郑州亦迟迟未予复工，直至5月份之后才开始逐步恢复，但疫情的不利影响仍一直持续存在，王晋哲主张的租赁标准过高且与疫情之下的房地产租赁市场持续低迷下滑的背景相悖，王晋哲的主张不应支持。二、案涉商铺已于2015年9月16日符合交房条件并完成交付。且2020年1月，又一城商场已经供应正式电。2015年9月16日，又一城公司根据上诉人出具的委托又一城公司接收商铺的不可撤销承诺，又一城公司代表王晋哲收取了案涉商铺，具有王晋哲已经实际收房的法律效果。2020年6月28日，泽龙公司与又一城公司向王晋哲送达了告知函，通知王晋哲在返租期满后，交还房屋。泽龙公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.依法改判驳回王晋哲对泽龙公司的原诉讼请求或发回重审；3.本案一审、二审诉讼费全部由王晋哲承担。事实与理由：一、一审法院认为“仅提供用电发票，且商铺处于闲置状态，无法证明其提供了临时电，且以临时电始终代替正式电排除了其提供正式电的义务，故不能认定提供临时电达到合同的“使用条件”的事实认定错误，泽龙公司未能提供正式电并非泽龙公司自身原因造成，泽龙公司提供了临时电替代措施符合合同约定、不影响商品房交付。（一）案涉的《商品房买卖合同》第十四条已经约定，泽龙公司可提供临时电作为替代条件，一审法院已经认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，而案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，若交房时市政设施未满足使用条件时，泽龙公司可提供临时电作为替代条件。《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，泽龙公司在无法提供正式电的情况下，根据约定可以提供临时电作为替代条件，且实践中已有多起生效判决认定了临时电可以作为临时的替代措施，因此，在泽龙公司提供临时电的替代措施后，应视为符合交付条件。（二）泽龙公司有证据证明案涉商铺在2015年9月16日已经提供了临时电的替代措施。泽龙公司提供临时电的证据主要是第三组及第八组证据，根据泽龙公司的提供的第八组证据可以证明与案涉商铺的同一栋楼的住宅业主于2015年8月收房并居住多年，与案涉商铺属于同一商业项目的奥斯卡影院、KTV、门面商业已经使用临时用电开业多年，可以认定上诉人提供了临时电等替代条件。另外，泽龙公司告知函所称的商铺处于闲置状态，仅是指涉案商铺未开业，因案涉商铺未开业，所以并不经常使用临时电。而同一栋商业的项目奥斯卡影院、KTV、门面商业早已开始营业，并以临时电营业多年，其中奥斯卡影院于2017年交付装修于2018年开始营业，部分门面商业在2016年已经开始营业，泽龙公司提交的租赁合同以及部分商铺的营业的照片，可以证明已经开业的商铺在2020年1月9日正式电提供之前已经使用临时电营业多年，开业的商铺及影院于案涉商铺属于同一商场使用的同一路线路，可以说明对于案涉商铺提供了临时电的供应，在需要时可以随时供应。同时，泽龙公司的提供的临时电的用电发票可以与上述证据互相印证，即使用了临时电而向供电部门缴纳相关的电费，可以证明提供了临时电的替代措施。因此，一审法院对泽龙公司提供的其他已开业的商铺及同一栋楼住宅使用临时电营业、居住的相关证据未进行认定，径直认定泽龙公司仅提供用电发票，无法证明其提供了临时电的事实错误。（三）泽龙公司提供的临时电替代措施已经满足了使用条件。如上所述，与案涉商铺属于同一商业项目的奥斯卡影院、KTV、门面商业以及属于同一栋楼的住宅已经使用临时用电开业、居住多年，且从实际使用情况来看，临时电不影响正常使用，已经完全满足使用条件。如王晋哲在认为在提供临时电而未提供正式电的情况下，对王晋哲造成了损失，王晋哲可以另行主张损失，但该损失为直接损失并应提供相应的法定证据。（四）泽龙公司在竣工验收时未能提供正式电系雪莲变电站受大气污染未能如期建设完毕导致的，并非泽龙公司自身原因导致，泽龙公司始终在积极的协调与申请正式电的供电，并未排除自身提供正式电的义务。2015年9月16日，案涉商铺取得竣工验收备案表，在竣工验收备案时未能提供正式电，对于未能提供正式电原因，根据泽龙公司提供的第三组证据的中的《梧桐办事处致广大业主的一封信》中明确说明了未能提供正式电系案涉商铺使用供电部门主导的雪莲变电站因受大气污染的原因未能建设完毕的原因导致的，并非泽龙公司本身的原因。另外，根据《商品房买卖合同》第十四条虽然约定了双方同意泽龙公司可以使用替代条件，但同时也约定了泽龙公司仍应承担直至满足本合同约定的交付配套标准的义务，因此就合同约定而言并未排除泽龙公司提供正式电的义务，泽龙公司一直承担提供正式电的义务。结合泽龙公司提交的《高压供电方案答复单》、《送电申请单》以及《高压供电合同》泽龙公司每一步都在履行本身提供正式电的义务。因此，泽龙公司提供了临时电的替代条件，并积极促成正式电的供电，并未排除自身提供正式电的义务，一审法院对此认定错误。二、一审法院对“2020年1月9日认定满足交房条件”的事实认定错误，案涉商铺已于2015年9月16日满足交房条件并完成交付。（一）王晋哲不可撤销地委托又一城公司代为接收了商铺。王晋哲签订商品房买卖合同时，与又一城公司签订《商业合作合同书》，并签署了委托又一城公司接收商铺的不可撤销承诺。2015年9月16日，泽龙公司取得竣工备案，提供了临时电的替代措施，在满足交房条件的情况下又一城公司根据委托，代表王晋哲收取了案涉商铺，具有王晋哲已经实际收房的法律效果。而且，又一城公司自接收商铺之后就又一城商场进行招商、经营，事实上控制着又一城商场的整体运营，充分证明又一城公司已经代表包括王晋哲在内的业主收取了案涉商铺。（二）自交房之日起，王晋哲无权向泽龙公司主张权利。自交房之日起，《商品房买卖合同》项下泽龙公司的交房义务已经履行完毕，王晋哲与又一城公司开始履行《商业合作合同书》，王晋哲无权向泽龙公司主张权利。根据《商业合作合同书》约定，合作期内租金已在购房款中一次性抵扣。自交房之日起，王晋哲无权向泽龙公司主张权利。三、一审法院判令泽龙公司赔偿王晋哲租金损失没有依据。（一）无论又一城商场使用的是否是临时电，业主均依照合同约定取得租金收益，王晋哲没有证据证明其在商业合作合同期内发生损失。根据王晋哲与又一城公司签订的《商业合作合同书》，王晋哲选择的是3年合作模式，合同期内租金已在购房款中一次性抵扣。无论又一城商场是否使用临时电、抑或是否将相关商铺营业获利，王晋哲均依照合同约定获取合同期内的租金收益，没有证据证明其实际发生损失。（二）泽龙公司不应对商业合作合同到期后的业主收益负责。王晋哲与又一城公司签订的《商业合作合同书》第五条第2项约定，合作期限届满后，又一城公司按届时商铺现状交还业主。业主投资购买商铺，合同到期后无论赢利或亏损都是业主应自行承担的商业风险。商业合作合同到期后，王晋哲没有任何证据证明其守约交接商铺并发生实际损失以及该等损失与泽龙公司具有因果关系。（三）即使法院认定王晋哲存在租金损失，一审认定的租金标准亦过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在租金损失不确定的情况下，应以有关主管部门公布或鉴定的房屋租金为准。而一审法院参照其他业主返租合同约定的标准并非是实际的市场价格，该租金价格是又一城公司为了达到其商业目的在让渡期内承诺给业主的租赁价格，在让渡期满后会按照实际的市场价格计算租金标准，现一审法院直接判决按年利率7%的标准进行赔偿，有失公允。而且，王晋哲主张的租金损失包括新冠疫情肆虐的阶段，一审认定的租金标准未考虑该因素，有失公允。综上所述，案涉商铺于2015年9月16日满足交付条件并完成交付，一审法院判决认定事实错误、适用法律错误，作出的判决有失公正、公允，呈请二审人民法院予以纠正。王晋哲辩称：一、王晋哲与泽龙公司签订的商品房买卖合同明确约定，泽龙公司应于2015年6月30日前向王晋哲交付符合约定条件的商品房，其中供配电设施达到使用条件。运行方式为市政电力直接供给电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。泽龙公司在告知函明确涉案商铺处于闲置状态，无法证明提供了临时用电。因涉案商铺并非普通住宅，即使泽龙公司提供了临时用电，并不能符合商铺该特殊性质用电的标准。因此不能认定泽龙公司提供临时用电达到合同约定的使用条件。二、关于租金损失，王晋哲和泽龙公司在签订商品房买卖合同时，对涉案商铺存在的租金收益以及收益标准均是明知。在泽龙公司逾期交房后，参照泽龙公司的关联公司又一城公司与王晋哲签订的商业合作合同书标准及收租金才是合理的。因此泽龙公司认为一审认定的租金过高是没有依据的。王晋哲向一审法院起诉请求：1、被告泽龙公司支付原告王晋哲租金损失298584元（自2018年7月1日暂计至2020年9月1日，以后的租金损失，以11484元/月的标准计算至实际交付涉案房屋之日止）；2、本案诉讼费由被告泽龙公司承担。一审法院认定事实：2013年6月7日原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买位于郑州高新技术产业开发区××大道××房屋××套，用途为商业服务，房屋价款1883264元。2、被告应当于2015年6月30日前向原告交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实；（2）2015年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用用条件，供水方式为市政网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：原告同意被告提供替代条件，使用费用按地域行业标准由原告承担直至满足本合同约定的交付配套标准；被告在六个月内完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给原告造成的直接经济损失，原告应对直接经济损失提供法定有效证据；若政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，被告不承担违约责任；3、原告应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四第六条约定的内容执行，被告应当在2015年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属登记的资料报送郑州高新区房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送上述申报资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付万分之0.1的违约金。被告在取得该房屋初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：原告自行申请办理。上述合同签订后，原告支付了全部购房款。原告与案外人又一城公司签订《商业合作合同书》约定：1、原告将涉案商铺的独立使用权在本合同约定期间让渡给又一城公司，原告明确在该商铺使用权让渡期前36个月商铺使用权产生或可能产生的全部收益归又一城公司，作为原告与又一城公司合作应得的收益；原告同意在本条款约定期间，该商铺实际使用权人向又一城公司实缴租金超过本条又一城公司保证原告租金收益部分归又一城公司所有；2、原告让渡给又一城公司的该商铺独立使用权期自本合同签订生效并由原告办理该商铺的接房手续之日起满36个月止（具体起算日期以接房日期为准，原告委托又一城公司办理接房手续）。涉案商铺所在的4号楼于2015年9月16日取得了建设工程竣工备案登记。2018年7月7日梧桐办事处向升龙又一城AB区业主发出一封信，载明雪莲变工程虽受大气污染防治影响，但进展平稳有序，预计11月份可以安装交付。2019年2月份以前可以完成调试正式投入运行。被告泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签订《高压供用电合同》，约定供电时间为用电人受电装置已验收合格，业务相关费用已结清且本合同和有关协议均已签订后，供电人应即依本合同向用电人供电。本合同经双方签署并加盖公章或合同专用章后成立，合同有效期五年，自2020年1月9日起至2025年1月8日止。2020年6月28日，泽龙公司向原告王晋哲发出泽龙公司与又一城公司共同签章的《告知函》，该函载明：涉案商铺此前已由又一城公司根据原告授权办理交房手续，因项目整体招商进度等原因，该商铺一致处于闲置状态。原告与又一城公司《商业合作书》合作期间也已届满。请原告在接到本函后，于2020年7月8-9日17:00分前往项目交接、查看房屋并洽谈、商讨后续商业发展合作事宜。2020年8月8日又一城公司出具交付证明，证明涉案房屋已于2015年9月16日进行交付。以上事实由《商品房买卖合同》、河南增值税普通发票、《商业合作合同书》、竣工验收备案表、梧桐办事处致广大业主的一封信、《高压供用电合同》、《告知函》、交付证明等在案佐证。一审法院认为双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定，被告于2015年6月30日前向原告交付符合约定条件的商品房，其中供配电设施达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。泽龙公司称其于2015年9月16日按照双方签订的《商品房买卖合同》及与案外人又一城公司签订的《商业合作合同书》的相关约定交付了房屋，但涉案商铺在交付时不符合合同约定交房条件，被告辩称其已按合同约定以临时电为替代条件已达到交付条件，但仅举证用电发票，且被告亦在告知函中明确涉案商铺处于闲置状态，无法证明提供了临时电，且以临时电始终代替正式电排除了其提供正式电的义务，故不能认定提供临时电达到合同约定的“使用条件”。因涉案商铺于2020年1月9日正式供电，该院认定此日符合合同约定的交房条件，视为正式交付房屋。关于租金损失赔偿标准，原告主张按照11484元/月的标准支付，但该标准系返租间定租金价格并非市场价格，不能作为原告主张返租期届满后租金损失标准。因《商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋用途为商业服务，其价值并非居住，而是用于出租或者营利，被告作为房地产企业应当预见逾期交房的行为必然造成原告的租金损失，按照同时期、同地段商铺的租金水平，并参照其他业主与被告所属商业公司签订的返租合同中约定的收益标准，结合新冠肺炎疫情对房屋租赁市场的影响，被告应当以已付房款1883264元为基数，自2018年7月1日至2020年1月9日按照年利率7%的标准向原告支付租金损失，故泽龙公司应支付原告王晋哲租金损失为203967.95元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王晋哲租金损失203967.95元；二、驳回原告王晋哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5779元，减半收取2889.5元，由原告王晋哲负担915.5元，由被告郑州泽龙置业有限公司负担1974元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实同一审法院查明的事实。本院认为，王晋哲、泽龙公司签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当于2015年6月30日前向买受人交付符合约定条件的商品房。泽龙公司称其已于2015年9月按照双方签订的商品房买卖合同及王晋哲与案外人郑州又一城商业管理有限公司签订的《商业合作合同书》的相关约定交付房屋的依据不足。《商业合作合同书》约定的让渡期满后，泽龙公司及郑州又一城商业管理有限公司并未与王晋哲就涉案房屋在让渡期满后如何处理进行协商，至2020年6月28日才向业主寄送告知函，因此，2020年7月之前的租赁收益损失，泽龙公司亦应予支付。2020年6月28日泽龙公司及案外人郑州又一城商业管理有限公司向业主寄送告知函后，可以认定泽龙公司已向王晋哲履行了交付房屋的通知义务，王晋哲收到告知函后的租金收益损失不应再支持。原审认定支付2018年7月1日至2020年1月9日期间的租金收益损失明显不当，泽龙公司应向王晋哲支付2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金收益损失，即以已付房款1883264元为基数，按照年利率7%的标准，泽龙公司应向王晋哲支付租金损失为263656.96元，本院予以纠正。综上所述，泽龙公司的上诉请求不能成立，王晋哲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初21302号民事判决第一项为，郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付王晋哲租金损失263656.96元。二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初21302号民事判决第二项，即驳回王晋哲的其他诉讼请求。三、驳回王晋哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5779元，减半收取2889.5元，由王晋哲负担262.5元，由郑州泽龙置业有限公司负担2627元。二审案件受理费5033元，由王晋哲负担673元，由郑州泽龙置业有限公司负担4360元。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二一年三月十五日书记员  李明雪