宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0213民初4191号 原告：何仙丽，女，1995年1月8日出生，汉族，住贵州省正安县。 委托诉讼代理人：陈铭波，浙江锦屏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洁璐，浙江锦屏律师事务所律师。 被告：何金伟，男，1982年12月17日出生，汉族，户籍所在地浙江省景宁畲族自治县，现住浙江省宁波市北仑区。 原告何仙丽与被告何金伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何仙丽及其委托诉讼代理人陈铭波、李洁璐，被告何金伟到庭参加了诉讼。原告和被告申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告何仙丽向本院提出诉讼请求： 1.判令解除原告和被告于2020年5月14日签订的《店面租赁合同》；2.判令被告归还原告租金53425元及履约保证金3000元（详见计算清单），并以53425元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起至款清日止的利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《店面租赁合同》，约定甲方将位于宁波市奉化区××路××号的店面（以下简称案涉房屋）租赁给乙方开湘记烧烤店。租金每年75000元，履约保证金3000元，租赁期限3年，自2020年5月15日至2023年5月14日止。同时合同第十条约定：1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任……3.因上述1、2项原因而终止合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。2020年8月27日，宁波市奉化区综合行政执法局将宁波市生态环境局奉化分局出具的《关于要求对餐饮店是否属于禁设区域及是否产生油烟、异味、废气进行认定的复函》交付原告，并告知原告因湘记烧烤店选址不符合要求，油烟处置不符合规范，要求原告不得开设烧烤店。之后原告腾退了案涉店铺并告知被告解除合同、返还押金3000元及未实际使用天数的租金53425元。现上述款项经原告多次催讨未果，为维护原告的合法权益，特起诉至法院。 被告何金伟答辩称：原告在与被告签订租赁合同前，就已经从前一个出租人处承租了案涉店铺经营烧烤店了；被告没限制原告做哪个行业，原告可以开别的店也可以转租；被告认为本案租赁合同可以履行到合同期满，不同意解除，而且被告认为政府不允许开烧烤店不属于不可抗力。 原告何仙丽为证明自己的主张，提供了《店面租赁合同》、中国建设银行电子回单、微信转账回单及《宁波市生态环境局奉化分局关于要求对餐饮店是否属于禁设区域及是否产生油烟、异味、废气进行认定的复函》等证据，用以证明其主张的事实及诉讼请求。经质证，被告对上述证据均无异议，但认为合同并没限制原告开店的用途，只是原告店名是湘记烧烤店。经审查，本院认为该组证据具有真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案相关事实的依据。 被告何金伟为证明自己的主张，提供了《房屋租赁合同》1份，用以证明被告通过招投标从案涉店铺的所有权人处取得案涉房屋的经营使用权，对案涉店铺享有出租权的事实。经质证，原告对该证据无异议。经审查，本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的依据。 本院经审理认定事实如下：2020年5月14日，被告何金伟与宁波市奉化区锦屏街道上宋村股份经济合作社（以下简称上宋村）签订了《房屋租赁合同》1份，约定：上宋村将位于奉化区××路××房××号××号的房屋出租给被告，用于餐饮、药店、零售、西点烘焙；租赁期限为3年（即2020年5月15日至2023年5月14日），租金为每年908600元。同日，被告何金伟与原告何仙丽签订了一份《店面租赁合同》，约定：被告将其承租自上宋村的位于宁波市奉化区××路××号（湘记烧烤店）房屋出租给原告；租赁期限为3年，自2020年5月15日至2023年5月14日；租金每年75000元，履约保证金3000元。该《店面租赁合同》第五条约定“11.乙方（即原告）对所承租的房屋在装修和经营活动时必须符合工商、城管、消防、环保等相关职能部门的限制和要求。12.乙方应对经营活动产生的噪音、废水、废气等进行妥善处理…。乙方承担由此造成的一切责。”第十条约定“1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2.因国家政策、国家建设需要拆除或改造已租赁的房屋土地，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3.因上述1、2项原因而终止合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。4.不可抗力系指‘不能预见、不能避免、不能克服的客观情况’。”该《店面租赁合同》签订当日，原告向被告支付了第一年的租金及履约保证金合计78000元。 2020年8月27日，宁波市奉化区综合行政执法局将宁波市生态环境局奉化分局出具的《关于要求对餐饮店是否属于禁设区域及是否产生油烟、异味、废气进行认定的复函》（以下简称《复函》）送交原告，并将《复函》内容告知原告。该《复函》载明：“经现场核实，位于奉化区××街道××路××号的湘记烧烤店，一楼为店面商铺，二楼以上为居民，属于商住楼。该烧烤店主要从事烧烤类项目，属于产生油烟、异味的项目。经核查，该商住楼为老旧小区，无专用烟道，目前该烧烤店产生的油烟直接通过油烟机排放于屋内。根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第一款规定：‘排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。’和第二款规定：‘禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。’故本项目选址不符合要求，油烟处置不符合规范。”之后，原告向被告提出解除租赁合同、返还押金及剩余未使用房屋期间的租金，因被告不同意原告的要求，故原告起诉至本院。另查明，原告在与被告签订《店面租赁合同》之前，即在2018年就已在案涉店铺内经营烧烤店，且被告对此知晓。 以上事实有原告和被告提供的并经法庭举证、质证、认证的相关证据及当事人的当庭陈述予以认定。 本院认为，本案争议的焦点是本案店面租赁合同是否应当解除，以及剩余租期内的租金及履约保证金是否应当返还。原告提出因行政机关出具的《复函》认定原告开设的湘记烧烤店“选址不符合要求，油烟处置不符合规范”导致其承租的店铺不能用于开设烧烤店，不能实现其合同目的，属于不可抗力，因此要求解除合同。但是本院认为按照法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而本案原告提出的情况并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。因为行政机关出具的《复函》载明，行政机关是依据《中华人民共和国大气污染防治法》（以下简称《大气污染防治法》）第八十一条第一款和第二款规定认定原告开设的湘记烧烤店选址不符合要求，油烟处置不符合规范，而上述《大气污染防治法》第八十一条第一款和第二款的规定是在2015年8月29日修订，即在本案双方当事人签订租赁合同之前该法律已经公布实施，社会公众均可以查阅知晓，并非不可预见；而且原告在接到《复函》后，可以按照上述《大气污染防治法》第八十一条的规定采取安装油烟净化设施等整改措施使油烟达标排放，并非不能避免、不能克服，故本院认为行政机关出具《复函》认定原告烧烤店选址及油烟处置不符合要求的行为不属于不可抗力，原告以不可抗力为由要求解除合同、返还租金及履约保证金的理由不成立，不予支持。而且根据案涉租赁合同第五条第11项和第12项约定，原告对案涉店铺在经营活动中必须符合城管、环保等相关职能部门的限制和要求，且应当对经营活动产生的废气等进行妥善处理，可见原告经营烧烤店应当符合环保要求在双方签订的合同中也有明确的约定，该约定是原告应当履行的合同义务，对原告具有法律约束力，原告应当遵守合同约定，故原告要求解除租赁合同并返还租金及履约保证金，属于违约行为，不符合诚信的社会主义核心价值观。但是鉴于若不解除合同将形成合同僵局，双方矛盾纠纷不断，对双方均不利，又考虑到原告确实是因为行政机关出具《复函》后经营烧烤店存在一定的困难才要求解除合同，不存在恶意违约的情形；若继续履行租赁合同，对其显失公平，而且在给予被告相应的赔偿以弥补其损失的情况下，若被告仍拒绝解除合同，也不符合诚实信用原则，因此本院支持解除原告和被告签订的租赁合同。鉴于原告违约解除合同的行为对被告造成了损失，而被告在与原告签订租赁合同时也应当注意到原告经营烧烤店是否符合相关规定，且被告也有采取适当措施防止损失扩大的义务，故综合以上因素，本院认为可将原告已付的履约保证金及剩余租期内的部分租金作为赔偿款留给被告以弥补原告违约解除合同对被告造成的损失，其他剩余租期内的部分租金（本院酌定为10000元）由被告退还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项和第四项、第九十七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，判决如下： 一、原告何仙丽与被告何金伟签订的《店面租赁合同》于2020年10月23日解除； 二、被告何金伟于本判决生效后五日内向原告何仙丽退还租金10000元，并支付以10000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年10月23日起计算至租金还清之日止的利息损失； 三、驳回原告何仙丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利率之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1211元，减半收取605.5元，由被告何金伟负担107元，由原告何仙丽负担498.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行裁判文书确定的义务；逾期未履行的，应当向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条款规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何军 二〇二一年三月十一日 书记员  周露 ? 附：本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。