江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终10048号 上诉人（原审原告）：苏州山江装饰工程有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇五峰石材市场。 法定代表人：严念，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张贤山，江苏永德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏州南剑化纤有限公司，住所地苏州市吴中区光福镇工业园**。 法定代表人：茹水妹，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：茹丽娜，女，1988年2月11日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：毕嘉露，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。 委托诉讼代理人：康丹，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。 上诉人苏州山江装饰工程有限公司（以下简称山江公司）因与被上诉人苏州南剑化纤有限公司（以下简称南剑公司）、茹丽娜房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初6512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 山江公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由南剑公司、茹丽娜承担。事实与理由：一、一审法院就厂房退租事实认定错误。1.截至本案诉讼时，南剑公司仍有部分厂房、办公用房没有交付山江公司，未交付部分的租金不应由山江公司承担。2.一审法院认定5幢及5幢南侧无证厂房没有移交南剑公司错误，只有安装行车的无证厂房没有退还，一审法院将山江公司已经退还的房屋租金仍计算至2020年3月错误。3.本案中安装行车的无证厂房没有规划许可和产证，相应租赁合同应认定无效。且行车因鉴定需要暂未撤除，故该部分租金不应支持，至少不应计算至2020年3月。二、一审法院关于合同解除的过错认定与事实不符。1.“331”查封理由是消防问题，根本原因是房屋本身建筑材料及有无产证，没有产证无论如何整改都无法达到消防要求。2.据了解，南剑公司产权人系光福镇政府主要领导，故对331办公室关于厂房问题的说明真实性、合法性存疑。且相关陈述系一审法院自行调查，未形成书面材料也未经双方质证，一审法院以331办公室人员陈述作为证据过于草率。3.一审法院偏听偏信，认定山江公司承担70%责任缺乏依据。三、一审法院违反法定程序，逼迫山江公司解除厂房查封。 南剑公司、茹丽娜辩称，一、一审法院认定事实正确，山江公司在一审起诉时认为双方之间的租赁合同合法有效，现在上诉又认为合同无效，说法自相矛盾。一审已经查明山江公司对厂房有无产证情况系明知，山江公司承租房屋时就有律师陪同做过尽调。二、山江公司上诉称系法院要求鉴定后再拆除行车不是事实，山江公司一审庭审中就陈述如果不退租金，其不拆除、搬离行车，我方一审中反对鉴定，因为山江公司的装修实际为可移动的大理石切割机、行车等物品，并非添附，根据合同法的规定，应由山江公司直接拆除，恢复原状。山江公司滥用诉讼权利，启动了耗时近四个月的司法鉴定，增加了我方的损失。鉴定完毕后，经我方屡次催促，山江公司才将行车拆除。需要强调的是，鉴定结果表明山江公司在租赁厂房内安装的是需要政府审批的特种设备，更印证了被政府管控的过错全部在山江公司。另外，房屋作为整体出租，也应整体交还，最后交付的是装有行车的五幢及无证厂房，目前除了无证厂房之外其余厂房至今还处于闲置阶段，给我方造成巨大损失。三、关于保全，我方出租房屋收取租金是法定权利，山江公司滥用诉权，起诉标的要求退还全部已付租金、保证金，并赔偿装修损失100万，远超合理的诉讼范畴，不仅保全了我方的经营账户，还保全了我方价值约2000多万元的房产。对于山江公司滥用诉讼保全的行为，我方保留追究其保全错误的权利。四、关于损失的计算，我方认为不应承担一审判决第三项行车相关损失的赔偿责任。因山江公司原因，导致租赁合同提前解除，除了租金、占用使用费外，大部分厂房至今未能出租，给我方造成房屋空置损失，应当全额计算及免租期的损失。还有在租赁期内厂房内电缆被窃，属于山江公司管理失职造成的损失，垃圾清运费等诸多损失。一审法官建议我方另行起诉，我方也同意，但是一审还判决我方赔偿行车等设备损失，我方认为不合理。 山江公司向一审法院起诉请求：1.请求确认山江公司与南剑公司于2019年3月20日签订的《厂房租赁合同》于2019年5月25日解除；2.南剑公司退还租金100万元、保证金20万元；3.南剑公司赔偿其损失234613元；4.茹丽娜、南剑公司承担本案诉讼费用，并对上述请求承担连带责任。一审审理中，山江公司于2019年9月4日当庭明确第1项诉讼请求为判令解除其与南剑公司于2019年3月20日签订的《厂房租赁合同》。 一审法院认定事实：山江公司（承租方、乙方）与南剑公司（出租方、甲方）于2019年3月20日签订《厂房租赁合同书》一份，约定甲方将位于苏州市吴中区光福镇福利村的厂房和办公房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用，租赁物面积经双方认可确定为厂区内6726平方米场地及地表所有建筑物，租赁物的用途为石材加工；租赁期限为五年，即2019年5月1日起至2024年5月1日止；租金为全年一次性提前付清，前两年即2019年5月1日至2021年5月1日，每年租金为人民币1000000元，乙方第一年租金应于2019年4月1日前向甲方指定账户转账形式支付，乙方另行向甲方缴纳租房保证金人民币200000元，租金及保证金汇入甲方指定的账户（账户62×××04，茹丽娜，宁波银行吴中支行），租赁期满，乙方结清房租及其他费用，甲方应将保证金无息退还乙方；乙方在租赁期间应负责租赁物内各项设施的维护、保养，符合各项安全要求，甲方对此有检查监督权；乙方在租赁期间须严格遵守国家各项法律法规以及甲方有关制度，自行做好安全防范工作，由乙方原因产生的一切责任及损失由乙方承担；乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方；在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意；本合同的解除权除有约定外，甲乙方双方均不得解除，如甲乙双方行使解除权，提前解约，须提前3个月书面通知对方；若因政府规划调整或行业政策导向改变，禁止石材加工行业在该地区生产，造成该租赁房产乙方无法继续使用的，乙方可以解除合同，若乙方因自身环保、安监、税务等原因被政府限制，不适用上述条约；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付租金；本合同终止，乙方的设备归乙方所有，自行处理。上述合同签订后，山江公司法定代表人严念于2019年3月21日向合同约定的茹丽娜账户转账支付一年租金100万元、保证金20万元。南剑公司自2019年3月20日至2019年5月10日期间陆续将案涉租赁房屋交付山江公司使用，山江公司在案涉租赁房屋及场地内安装了行车及切割机。 2019年5月21日，苏州市吴中区光福镇“331”专项整治办公室向山江公司出具《“9+1”场所停产停租告知书》一份，主要内容为：根据相关法律法规和有关要求，结合《全市人员密集场所和“九小场所”消防安全综合治理工作方案》(苏府办【2017】121号)相关要求，现将“331”整治范围延伸至小商店、小学校、小医院、小餐馆、小旅馆、小棋牌室、小歌舞厅、小网吧、小美容等“九小场所”及小微企业。“331”工作专班于2019年5月21日对位于你处的经营场所进行监督检查，发现存在下列问题隐患：1.消防管理主体责任必须落实；2.场所用房必须符合安全标准；3.装饰装修必须使用安全材料；4.消防通道、安全出口必须保持通畅。现特此告知：因你经营场所存在上述违法违规行为及火灾隐患，依法应当立即停业撤人，并在3日内完成整改，确保消防安全。对于未按要求停业、撤人和落实整改的，将依法采取断水断电措施，违法建筑也将一律拆除，小餐饮、小歌厅、小美容院在居民住宅楼经营的一律关停，并依法追究相关法律责任。整改完成后需经验收合格方可投入使用。2019年5月26日，光福镇“331”专项整治办公室对案涉房屋中5幢厂房（面积为743.52平米）及案涉租赁房屋的配电箱予以查封，后未解封。 2019年6月27日，山江公司委托律师向南剑公司、茹丽娜寄送《律师函》，表示因南剑公司提供的厂房存在消防隐患，不符合“331”专项治理办公室要求，经通知后仍未整改，南剑公司提供的租赁厂房不具有合法产权证明，故厂房于2019年5月24日被查封至今，其租赁房屋目的无法实现，故发函期望能协调解决，请南剑公司收函五个工作日与其联系协调。2019年7月2日，南剑公司、茹丽娜委托律师向山江公司寄送《回函》，表示贵方函件中陈述的事实与其委托人反映的情况不符，南剑公司、茹丽娜已按约履行了合同义务，近期政府介入干涉贵方使用租赁物并要求其委托人予以监督租赁物的使用情况，系贵方违反法律法规所致，故只要贵方遵守国家法律法规，改正违法行为，遵守合同约定即可正常使用房屋。 一审法院于2019年9月27日组织双方至租赁房屋进行勘查，发现案涉租赁房屋内除5幢及5幢南侧厂房内行车未拆除，其余设施设备均已拆除、搬离，双方对此均予以确认，并同意当日完成案涉房屋的交接。山江公司表示，其于2019年9月12日搬迁完毕，厂区内还有部分其遗弃的垃圾未清理，其在三日内清理完毕。南剑公司表示，因山江公司要求对行车价格进行鉴定导致其无法出租，所产生的租金损失其仍向山江公司主张。2020年3月13日，山江公司将案涉租赁房屋中的行车拆除并搬离案涉租赁房屋。山江公司表示，现被拆除的行车尚未出售。 一审另查明，案涉租赁房屋所在土地使用权登记于南剑公司名下，案涉租赁房屋包含登记在南剑公司名下取得房屋所有权证的面积为2327.66平米的房屋（包括苏州市吴中区光福镇福利村1幢、4幢、5幢、6幢）以及5幢厂房南侧面积为1600平米的无证房屋。南剑公司系茹丽娜独资的有限责任公司。 一审审理中，光福镇“331”专项整治办公室向一审法院反映，2019年5月，其发现在光福镇福利村南剑公司名下的厂区内山江公司在进行石材加工，2019年5月21日，其会同相关职能部门及属地村、社区通知山江公司负责人严念至光福镇政府进行约谈，并出具《“9+1”场所停产停租告知书》，要求山江公司三日内搬离，到期山江公司还在生产未搬离，故其会同相关部门于2019年5月26日对生产的厂房和配电箱进行了临时查封，要求山江公司搬离的原因就是停产停租告知书中所列明的第1至第4项问题隐患，关于上述问题的整改，第一，山江公司必须有消防安全制度，确定消防安全管理人和责任人，并建立消防安全生产管理台账；第二，房屋的屋顶和梁柱必须要进行防火涂料处理；第三，房屋内容的梁柱和顶部的装饰装修必须进行防火处理；第四，房屋周边的通道和安全出口必须保持畅通，但上述问题均未整改。 一审审理中，双方当事人一致确认南剑公司要求山江公司支付的自2019年5月1日至2020年3月13日期间的租金及使用费在本案中一并处理。 一审审理中，一审法院依山江公司申请委托苏州东正资产评估事务所对案涉租赁房屋内5幢厂房及5幢厂房南侧厂房内的行车及相关附属钢结构设施的市场价格进行评估，该事务所于2020年1月21日出具《评估报告》，评估结果为资产评估价值为363334元、拆除后继续使用的价值为266908元、拆除后快速变现的价值为182521元。山江公司为此支付评估费5200元。双方对于评估金额均无异议。 一审审理中，山江公司为证明其主张，向一审法院提供如下证据： 1.网上电子回单三份，反映杨套生分别于2020年4月12日、同年4月25日、同年5月11日转账支付徐阁才600元、14710元、1500元，合计16810元。 2.手机微信记录截图两张，反映2020年3月8日转账支付“徐，修行吊”1000元。 3.书证一份，内容为：20000元-17810元氧气、煤气、运费2190元由杨套生现金支付。 4.协议书一份，内容为：今有徐阁才为光福工业园南剑化纤内山江装饰工程有限公司拆除行吊5台，其中包括大梁、站柱的承包拆卸，包括氧气、煤气、运费等费用合计贰万元整，拆卸完成后一次性付清。承包人：徐阁才。日期：2020.3.20。 5.增值税专用发票两份及设备搬运吊装合同一份，反映山江公司与苏州旺吉起重吊装有限公司（以下简称旺吉公司）于2019年9月8日签订《设备搬运吊装合同》，约定旺吉公司为山江公司提供设备搬运吊装服务，承包项目为将两台大切从光福装车运输、卸车安装，将红外线三台从光福装车运输、卸车安装，将40个立方从光福装车运输、卸车，费用共计33800元，旺吉公司于2019年11月20日向山江公司开具金额为33800元的装卸搬运发票。 针对上述证据，山江公司称，证据1-4证明2020年3月11日至2020年3月13日期间，其拆除行车花费2万元，系其公司员工杨套生通过微信转账、银行转账、现金方式支付。证据5证明其于2019年9月委托旺吉公司将其在租赁场地内安装的切割机拆除并运走产生装修搬运费33800元。南剑公司、茹丽娜称，对上述证据真实性无法确认，与本案无关，将案涉装修材料拆除、搬离系山江公司法定义务，相关费用应由山江公司承担。 南剑公司、茹丽娜为证明其主张，向一审法院提供如下证据： 1.告知函照片一份，反映南剑公司于2020年3月9日函告山江公司在2020年3月12日前到现场拆除完毕并将堆放在厂房内的拆除物立即搬离。 2.厂房租赁合同书一份，反映南剑公司与吴海峰、茅海峰于2020年1月1日签订合同，约定南剑公司将光福镇福利村南剑公司内南侧土地及无证厂房出租给吴海峰、茅海峰，租赁面积约为1600平方米，租赁期限为2020年1月15日至2025年1月15日，免租期为合同签订日至2020年3月1日，前三年年租金为48万元。 3.新办项目联办单复印件一份，反映苏州市鼎盛兴金属材料有限公司向光福镇相关部分就经营事宜进行登记。 针对上述证据，南剑公司、茹丽娜称，证据1证明其催促山江公司办理案涉租赁房屋，山江公司未予理睬，对扩大损失应承担责任。证据2证明目前其仅将案涉租赁房屋中的无证厂房出租，其余处于空置状态，给其造成闲置损失，直至2020年3月15日其才将该房屋交付，此前给予承租方免租期。证据3证明其就无证厂房出租办理了审批手续，相关部门同意在该厂房内经营，案涉厂房无证与政府管控无因果关系。山江公司称，证据1无异议，因疫情原因导致其找不到工人施工，拖延了迁出时间。证据2、3真实性无法确认，该合同与案涉租赁合同出租范围不一致。 上述事实，由山江公司提供的厂房租赁合同书、银行业务申请书照片、告知书照片、租赁房屋照片、网上电子回单、手机微信记录截图、书证、协议书、发票、吊装合同，南剑公司、茹丽娜提供的土地使用权证、房屋所有权证、律师函、厂房租赁合同书、联办单、告知函，以及一审法院开庭笔录、质证笔录、现场勘查笔录、调查笔录予以佐证。 一审法院认为，山江公司与南剑公司签订的《厂房租赁合同书》合法有效，双方均应按约履行合同义务。关于合同解除，虽山江公司认为租赁合同书于2019年5月25日解除，但山江公司并未就其主张解除合同通知南剑公司，直至2019年9月4日山江公司当庭提出解除租赁合同书，南剑公司亦表示同意，故一审法院确认双方所签订的《厂房租赁合同书》于2019年9月4日解除。关于山江公司主张返还的保证金20万元，在合同解除且山江公司已返还南剑公司案涉租赁房屋的情形下，南剑公司收取山江公司的保证金20万元应予返还。关于山江公司主张返还的租金，鉴于直至2020年3月13日山江公司才将案涉租赁房屋全部返还南剑公司，自双方确认案涉房屋由南剑公司完全交付山江公司之日即2019年5月10日至2020年3月13日期间因租赁房屋未予返还而导致南剑公司产生的租金及使用费损失应当在南剑公司收取山江公司的租金中予以扣除。关于2019年5月10日至2020年3月13日期间的租金及使用费，因吴中区光福镇“331”专项整治中发现案涉租赁房屋内存在消防管理主体责任未落实、场所用房不符合安全标准、装饰装修未使用安全材料以及消防通道、安全出口未保持通畅等问题，从而责令山江公司整改，在山江公司未整改的情形下相关部门查封了部分案涉租赁房屋，从上述致使案涉房屋无法正常使用，从上述导致房屋无法继续承租使用的原因分析，主要在于山江公司在经营过程中未确定消防安全管理人和责任人、建立消防安全生产管理台账、房屋的装饰装修未进行防火处理、房屋周边的道路和安全出口未保持畅通，亦不能排除案涉租赁房屋在建造过程中存在防火措施不到位的因素，一审法院根据双方合同约定的租金标准，综合考量合同履行中双方的过错情形、合同履行情况等因素，酌情确认山江公司应支付南剑公司2019年5月10日至2020年3月13日期间的租金及使用费591110.8元，该款与南剑公司已收取山江公司的租金100万元折抵后，南剑公司还应返还山江公司租金408889.2元。关于山江公司主张的损失，根据山江公司提供的证据，结合评估报告关于案涉租赁房屋内山江公司所安装行车及相关附属钢结构设施的市场价格，应可确认在合同提前解除的情形下，山江公司产生拆除、搬迁费用及行车差价损失的事实，一审法院酌情确认山江公司支出拆除、搬迁行车及切割机的费用53800元以及产生拆除行车后导致行车再行出售存在差价损失138619.5元，一审法院综合考量合同履行中双方的过错情形、合同履行情况等因素，酌情确认南剑公司应赔偿山江公司57725.85元。鉴于案涉租金及保证金系由山江公司直接支付至南剑公司股东茹丽娜个人账户，茹丽娜作为南剑公司唯一股东，但未提供证据证明南剑公司财产独立于其自己的财产，故茹丽娜应当对南剑公司的上述债务承担连带责任。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一审法院判决：一、苏州山江装饰工程有限公司与苏州南剑化纤有限公司于2019年3月20日签订的《厂房租赁合同书》于2019年9月4日解除。二、苏州南剑化纤有限公司于判决生效之日起十日内返还苏州山江装饰工程有限公司租金及保证金人民币608889.2元。三、苏州南剑化纤有限公司于判决生效之日起十日内赔偿苏州山江装饰工程有限公司人民币57725.85元。四、茹丽娜对苏州南剑化纤有限公司的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费24400元、财产保全费5000元、鉴定费5200元，合计人民币34600元，由苏州山江装饰工程有限公司负担18523元，由苏州南剑化纤有限公司、茹丽娜负担16077元。 二审中，各方当事人均无新证据提交。后针对无证厂房有无准建材料，南剑公司、茹丽娜补充提交苏州市吴中区光福镇人民政府2013年7月4日《关于苏州南剑化纤有限公司扩建厂房的请示》一份，载明南剑公司因生产发展需要，拟在原有房屋2327.66平方米基础上扩建厂房1198平方米，请示度假区经发局予以批准。鉴于缺少后续批示，本院认为该请示不属于无证厂房的准建材料。 二审经审理查明，2019年9月27日一审法院组织各方当事人进行现场勘查并形成笔录。经现场勘查，案涉租赁厂房内除了5号楼及5号楼对面厂房内安装的行车没有拆除，其他设施设备均已拆除并搬走，但厂区内外还有部分遗弃物。双方对此均认可。山江公司陈述，已于2019年9月12日搬迁完毕，遗弃物都是垃圾，部分是山江公司的，部分是南剑公司的，3天内将垃圾清理掉并向法院反映。南剑公司陈述，与化纤生产有关的是我们的垃圾，与石材雕刻有关的都是山江公司的垃圾，房屋仍在山江公司控制下没有返还。后双方协商确认可以交接厂房，厂房有关钥匙找不到，如需更换由山江公司支出，南剑公司和其结算。南剑公司表示因山江公司提出鉴定行车，行车所在区域无法出租，相应租金损失仍要向山江公司主张。后鉴定时双方明确于2019年9月30日交接了除行车所在厂房的其他租赁物。一审法院释明在鉴定人员确认无需再至现场勘查的情形下山江公司应尽快迁出行车并告知南剑公司和法院。后双方确认案涉厂房于2020年3月13日完全返还。 二审另查明，对于租赁标的物的范围，2019年9月4日一审庭审中，山江公司陈述，包括南剑公司土地使用证上土地及房产证载明的四幢房屋、5号楼南面1500平方米厂房和一些临时搭建的彩钢棚。南剑公司、茹丽娜陈述，是厂区内6726平方米土地及地上所有建筑物，后明确地上建筑物包括四幢有证厂房（面积合计2327.66平方米）及5幢南侧约1600平方米无证厂房。一审法院2020年6月5日庭审中，法官与双方当事人明确：案涉租赁合同约定租赁厂区、场地和建筑物总面积为6726平方米，其中取得房产证的房屋面积为2327.66平方米，无证厂房的面积为1600平方米，其余2798.34平方米为场地面积，双方均表示认可。一审中，山江公司认为1幢房屋内一层及二层南面靠西的两间房屋、北面靠东的两间房屋没有交付，其他租赁物在2019年5月10日之前交付完毕，上述未交付的房屋是南剑公司之前的租户使用。南剑公司、茹丽娜陈述租赁房屋于2019年5月10日之前交付完毕，1幢房屋内有2间约40平方米房间为第三人使用，出租时向山江公司释明可以让第三人搬离也可由山江公司直接收取租金，另有2间约40平方米房间为南剑公司财务室，山江公司对此知情并同意。二审中，山江公司对南剑公司需要留财务室表示认可，但认为1幢整体及厂区北侧无证厂房均未交付。 二审又查明，一审法院2020年6月5日庭审时，向各方当事人当庭宣读了一审法院向光福镇331办公室相关工作人员的调查笔录。山江公司质证认为，真实性无异议，第二、三点造成查封的原因都是房屋所有人采取措施进行整改的状况，第一点我方有安全生产管理制度。我方咨询办理消防证时必须要有房产证，案涉房屋无法办理消防证，所以被查封导致合同无法履行原因全部在南剑公司。南剑公司、茹丽娜质证认为，真实性无异议，整改的对象是山江公司而非我方，四项原因均为山江公司造成，政府要求其整改，且查封为临时查封，查封的是有证厂房，如果山江公司积极整改还是可以继续承租的，现在是因为其违法经营行为导致合同无法履行。 二审再查明，山江公司一审中申请冻结南剑公司、茹丽娜银行存款200万元或查封等值财产，并提供保险金额200万元的保函作为担保。一审法院根据山江公司申请查封南剑公司名下位于苏州市吴中区相应土地使用权，冻结南剑公司在中国工商银行的存款11212.78元、在苏州银行的存款35584.06元，冻结茹丽娜在宁波银行存款945.04元。后南剑公司、茹丽娜认为上述被查封房屋、土地价值远超过山江公司申请保全的金额200万元，请求解除对南剑公司、茹丽娜名下银行的保全措施。一审法院询问山江公司对于解封的意见，山江公司表示不同意对南剑公司、茹丽娜名下银行账户进行解封，查封的房产价值每平方米只有2000元，总的土地和房产价值大概是1500万元，现同意对南剑公司名下位于苏州市吴中区光福镇福利村1幢、4幢、5幢不动产及相应土地使用权进行解封，继续查封银行账户和6幢房屋。后一审法院裁定解除对苏州市吴中区光福镇福利村1幢、4幢、5幢不动产及相应土地使用权的查封。 二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为：本案二审中各方争议焦点主要在于：一、山江公司与南剑公司签订的《厂房租赁合同》效力，对于合同无法履行最终解除一审法院认定各方应承担的责任是否恰当。二、案涉租赁厂房是否向山江公司交付完毕，山江公司返还厂房的时间如何认定，山江公司应承担的租金、占有使用费如何认定。三、一审法院解除查封是否存在程序不当。 对于争议焦点一，山江公司与南剑公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，根据各方当事人一审中的陈述，租赁范围包含6726平方米场地（有土地使用权证）及取得房屋产权证的面积合计2327.66平方米房屋及无证厂房约1600平方米，南剑公司未能进一步提供无证厂房的准建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方之间的租赁合同涉及无证厂房的部分应属无效，其余有效。对于合同有效部分，鉴于山江公司并无证据证明在本次诉讼前向南剑公司提出解除合同的主张，一审法院根据双方意思表示，以本案第一次庭审时即2019年9月4日作为合同有效部分的解除时间，并无不当。山江公司接收房屋后，于2019年5月21日收到苏州市吴中区光福镇“331”专项整治办公室出具的《“9+1”场所停产停租告知书》，认为山江公司经营场所存在火灾隐患，要求山江公司停业限期整改，山江公司并未提供证据证明其在规定期限内进行了整改。后案涉厂房配电箱被查封，山江公司生产经营受限。一审法院就整治情况向“331”办公室进行了解并形成笔录，已经组织各方当事人进行质证，笔录真实性应予认定。山江公司上诉认为该笔录真实性存疑，不能作为证据使用，但未能提供反证，也与其一审中质证意见不符，本院不予采信。根据告知书以及一审法院向“331”办公室核实的情况，案涉租赁房屋内存在消防管理主体责任未落实、场所用房不符合安全标准、装饰装修未使用安全材料以及消防通道、安全出口未保持通畅等问题，一审法院据此认定房屋需要整改以及被查封的主要原因在山江公司，因无法排除房屋建造过程中可能存在防火措施不到位因素，南剑公司承担次要责任，并无不当。山江公司认为主要问题及无法整改的原因在于厂房无产证，但山江公司承租范围内有证厂房居多，山江公司也未能进一步举证证明其有整改行为，也无证据佐证其所称的无法整改原因，案涉租赁合同虽然部分无效，但并未对山江公司占用房屋产生影响，山江公司认为合同无法继续履行应由南剑公司承担全部责任于法无据，不予支持。 对于争议焦点二，首先，对于租赁范围内的场地、房屋是否已经交付完毕，山江公司一审中确认的租赁范围中并未包含其二审中提出的北侧无证厂房，现主张该部分房屋未交付依据不足，不予支持。对于1幢房屋内部分房间未交付，南剑公司对相关情况进行了说明，山江公司亦表示对此知情，其并未对房屋占用情况提出异议，应认为山江公司同意按照现状接收房屋。案涉租赁物已经于2019年5月10日交付完毕。其次，对于山江公司返还租赁物的时间，根据各方当事人一审陈述，山江公司于2019年9月30日返还除5幢及5幢南侧约1600平方米无证厂房之外的其他房屋、场地，于2020年3月13日全部返还完毕。虽然租赁合同部分无效，但租赁场地、房屋交付山江公司后，一直由山江公司占有使用，山江公司应当支付相应租金及占有使用费。租金及占有使用费的计算应参照合同约定租金标准、山江公司分批返还租赁物的时间及对于合同无法继续履行各方的过错程度综合认定。本院酌情认定山江公司应支付南剑公司2019年5月10日至2020年3月13日期间的租金及占有使用费382772.37元，该款与南剑公司已收取山江公司的租金100万元折抵后，南剑公司还应返还山江公司租金617227.63元，保证金200000元亦应返还。对于合同无法继续履行给山江公司造成的损失，一审法院考虑南剑公司的次要责任酌定其赔偿57725.85元在合理范围内，本院不予调整。茹丽娜作为南剑公司的唯一股东，未能提供证据证明其个人财产与南剑公司财产独立，故应对南剑公司上述债务承担连带责任。 对于争议焦点三，当事人在诉讼期间可以申请财产保全，但保全应限于请求的范围。山江公司申请保全的财产价值在200万元，申请查封案涉场地、房屋，对应价值过高，经南剑公司、茹丽娜申请，一审法院释明后，山江公司同意解除对部分财产的保全，一审法院据此解封，程序上并无不当。 综上，上诉人山江公司的上诉请求部分成立，应予支持，本院结合二审查明情况对一审判决予以调整。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初6512号民事判决第三项； 二、撤销苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初6512号民事判决第一、二、四项； 三、苏州山江装饰工程有限公司与苏州南剑化纤有限公司于2019年3月20日签订的《厂房租赁合同书》有效部分于2019年9月4日解除； 四、苏州南剑化纤有限公司于本判决生效之日起十日内返还苏州山江装饰工程有限公司租金及保证金人民币817227.63元； 五、茹丽娜对苏州南剑化纤有限公司的上述债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费24400元、财产保全费5000元、鉴定费5200元，合计人民币34600元，由苏州山江装饰工程有限公司负担13498元，由苏州南剑化纤有限公司、茹丽娜负担21102元。二审案件受理费24400元，由苏州山江装饰工程有限公司负担9519元，由苏州南剑化纤有限公司、茹丽娜负担14881元。 本判决为终审判决。 审判长  沈军芳 审判员  孙楚楚 审判员  郭 锐 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  袁丽媛 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。