陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2021)陕06民终84号 上诉人(原审原告、反诉被告)：延安丰易达工贸有限公司（以下简称“丰易达公司”），住所地：延安市宝塔区。法定代表人：乔海龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海斌，陕西卓超律师事务所律师。委托诉讼代理人：石新月，陕西卓超律师事务所(实习)律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：陕西圣融拍卖有限责任公司（以下简称“圣融公司”）住所地：延安市宝塔区。法定代表人：李伯林，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雨，北京市康达(西安)律师事务所律师。上诉人丰易达公司因与被上诉人圣融公司合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院(2020)陕0602民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丰易达公司向本院提出上诉请求：一、依法撤销陕西省延安市宝塔区人民法院(2020)陕0602民初1257号民事判决；二、依法改判确认双方签订的《竞买协议书》及《拍卖成交确认书》无效；三、依法改判被上诉人返还佣金60万元及赔偿损失10万元；四、依法改判驳回被上诉人的反诉请求；五、本案诉讼费、上诉费均有被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为原审认定本案部分事实错误。原审法院认定“被上诉人已经告知或提示拍卖标的物未经消防验收，上诉人也知情该房屋未经消防验收”，这是错误的。首先在拍卖公告书上并未公示该房屋未经消防验收及工程竣工验收等风险提示；其次竞买协议书中提示该房屋未办理产权证，但并未提示该房屋未经消防验收及工程竣工验收等内容。所以原审认定被上诉人已经告知或上诉人知情该房屋未经消防验收及竣工验收完全主观臆断，没有任何证据予以证实。另外，上诉人与南泥湾采油厂签订《承租意向书》时，上诉人已经将保证金300万元支付给被上诉人，竞买成功后上诉人接收时才得知该房屋未经消防验收及竣工验收，依法不能使用，于是找到南泥湾采油厂及被上诉人说明情况时，当时南泥湾采油厂答应让上诉人先将承租意向书签订后由他们尽快补办消防验收进行补救，否则该招标时效到了不签订合同就被作废，并且300万元保证金不能退还，所以上诉人没有看具体内容便签订了《承租意向书》。从时间顺序该承租意向书在全部拍卖成交完毕发现问题后所形成的，发生在被上诉人起初公告及签订相关成交协议和交付保证金等行为之后，并非之前，所以不能用该承租意向书推定上诉人竞拍时明知该房屋未经消防验收等。原审认定该事实既无证据，也无法律依据，其推定也不符合常理，二审应当重新正确认定本案事实。二、上诉人认为原审法院适用法律严重错误。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。本案拍卖标的物是商业房十年的经营权，所谓经营权是指经国家有关行政部门依法批准取得合法使用手续的财产权利，那么相反未经取得行政部门批准使用，属于非法经营。根据《中华人民共和国消防法》第13条规定：依法应当进行验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。由此可见，本案涉案标的物很显然未经消防验收及竣工验收不能居住、出租、经营等使用，开发公司未履行完工程验收相关手续，不能交付南泥湾采油厂使用，也就是说本案南泥湾采油厂还不具有该房屋处分权，何来委托拍卖经营权呢？作为被上诉人明知该房屋未经消防验收进行拍卖收取佣金，严重损害竞买人权益，其与委托人南泥湾采油厂明显属于恶意串通行为，应当依法认定其拍卖行为无效。其次，根据《中华人民共和国拍卖法》第6条规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利；第7条规定：法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。本案所拍卖标的房屋十年经营权明显违反法律禁止性规定，不能合法使用，不具备使用条件，故属于不得作为拍卖标的，而被上诉人仍然进行拍卖，严重违反以上法律禁止性规定，故双方所达成的《竞买协议书》及《拍卖成交确认书》应当依法认定为无效。三、上诉人认为原审法院判决行为显示公平公正。本案被上诉人拍卖标的属于禁止拍卖的财产权利，其仍然对外公告招募筹集保证金骗取竞买人，其主观过错和恶意行为就应当受到法律制裁和追究，而作为竞买人的上诉人属于明显被骗的受害人，反而得不到权益保护，还要继续支付被上诉人佣金23万元，这于情于理都不符，该判决并未保护受害人合法权益，反而助长了被上诉人的违法行为，很显然有失于司法公平公正。希望二审对原审显示公平公正的判决予以撤销。四、上诉人认为原审支持反诉请求明显错误。根据双方签订的《竞买协议书》第七条约定：乙方在拍卖成交后向甲方交纳拍卖成交价5％的拍卖佣金，该佣金直接从竞买保证金中扣除，剩余保证金转为成交价款。本案上诉人已经交纳保证金300万元，既然依据被上诉人陈述其拍卖行为合法并已完成，那么应当依据约定直接从300万元中扣除佣金83万元，为什么只扣除60万元，剩余23万元不予扣除呢？显然自认存在过错，不予全部收取佣金，自愿收取60万元佣金，而原审不查清本案事实，完全颠倒黑白进行判决，实属于违背被上诉人的自愿收取原则。其次，既然按合同约定剩余款项转为成交价款，不予返还，那为什么返还上诉人呢？明显存在违约行为的表现。故恳请二审依法改判撤销原审错误认定。圣融公司辩称：一、答辩人与被答辩人双方所签《竞买协议书》和《拍卖成交确认书》合法有效，对双方当事人产生法律约束力。答辩人与被答辩人双方所签《竞买协议书》是在平等自愿、协商一致基础之上签订的，答辩人与被答辩人意思表达真实；《拍卖成交确认书》被答辩人在拍卖成交后签署确认，意思表达真实明确，《竞买协议书》协议内容和《拍卖成交确认书》内容符合相关法律法规的规定，属于合法有效的契约。合同一经签订对双方当事人发生法律效力，合同当事人双方均应按照合同约定履行义务，陕西圣融拍卖有限责任公司履行了竞买协议中约定的相应义务，履行协议符合《竞买协议书》的约定，也符合我国《合同法》及相关法律法规的规定。二、被答辩人混淆了《竞买协议书》中涉及的拍卖标的，以建筑物没有经过消防验收为由主张合同和成交确认书无效，其主张没有事实依据和法律依据。答辩人与被答辩人所签《竞买协议书》涉及的拍卖标的是委托延长油田股份有限公司南泥湾采油厂位于XX村XX苑XX号楼、XX号楼XX层XX房的十年经营权，委托人延长油田股份有限公司南泥湾采油厂2012年购买了位于延安柳林村的丽景花苑小区，对该花苑9号楼、10号楼1-3层商铺依法享有处分权。对外出让商铺1-3层经营权出让人主体资格适格，拍卖人与委托人所签《委托拍卖合同》合法有效，拍卖人对适格委托人房屋的经营权进行依法拍卖，拍卖程序及过程符合《中华人民共和国拍卖法》的相关规定，拍卖人所签相关合同符合我国法律法规的规定。2018年11月13日答辩人与被答辩人双方签订《竞买协议书》，协议内容约定明确，也符合我国合同法和拍卖法的规定。2018年我国适用的《中华人民共和国消防法》是2008年经第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议修订的消防法，该法第十条规定，“按照国家工程建设消防技术标准进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”被答辩人上诉状中提及的《消防法》是2019年4月23日修订，2019年11月1日实施的新法，新法对房屋的消防验收方面的规定也并非被答辩人所阐述的那样，被答辩人对法律规定的应当进行消防验收的建筑工程理解有误。我国《消防法》属于管理型行政法规，并非强制性法规，本案涉案标的并无违反我国消防法的相关规定。即便是相关建筑物违反消防法的规定并不必然导致竞买协议的合同无效。我国《合同法》对无效合同的类型列明有五类，而本案涉及的竞买协议和成交确认书并不属于无效合同的任何一类。因此被答辩人主张《竞买协议书》和《成交确认书》无效的事由不能成立。三、被答辩人的诉讼请求已过法律规定的诉讼时效期间。关于该房屋经营权拍卖程序已经完成，竞买人同意承租，出租人与承租人承租协议双方已经签署，《竞买协议书》中约定的拍卖人义务拍卖人已经完成。如果被答辩人认为该房屋的消防验收没有通过是拍卖标的存在的瑕疵，被答辩人并没有在法定期间内主张。我国《拍卖法》第六十一条第三款明确规定了“因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿诉讼时效期间为1年，自当事人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。”出租人延长油田股份有限公司南泥湾采油厂与承租人(原告)2018年12月签订承租意向书，承租意向书中对房屋未经消防验收事宜已经列入合同，因此，在2018年双方签署承租意向书的这一时间点，被答辩人已经明知房屋消防未经验收，而被答辩人提起诉讼的诉状时间是2020年3月3日。显然被答辩人就涉案经营权的相关瑕疵问题向拍卖人陕西圣融拍卖有限责任公司索赔的诉讼时效期间已过。丰易达公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决原告与被告签订的《拍卖成交确认书》和《竞买协议书》无效；2、判决被告退回收取原告的60万元费用、赔偿经济损失10万元；3、本案诉讼费用由被告负担。圣融公司向一审法院提出反诉请求：1、判令丰易达公司向圣融拍卖公司支付剩余拍卖佣金人民币23万元；2、判令丰易达公司向圣融拍卖公司支付未付款期间的利息人民币51826元整(按照同期银行贷款息率计息)；3、判令本案诉讼费由丰易达公司承担。一审法院认定事实：2018年10月30日，圣融拍卖公司与延长油田股份有限公司南泥湾采油厂签订了委托拍卖合同，约定由圣融拍卖公司对延长油田股份有限公司南泥湾采油厂位于宝塔区XX镇XX小区XX号楼XX号楼一至三层商业房产十年经营权进行拍卖。2018年11月13日，丰易达公司与圣融拍卖公司签订了《竞买协议书》，约定丰易达公司参与圣融拍卖公司2018年11月14日就宝塔区XX镇XX小区XX号楼XX号楼一至三层商业房产十年经营权的拍卖会，丰易达公司应在拍卖会前缴纳竞买保证金300万元，待拍卖成交后，丰易达公司需支付圣融拍卖公司拍卖成交价款(十年租金总和)5%的拍卖佣金。丰易达公司于2018年11月12日向圣融拍卖公司支付了保证金300万元。2018年11月14日，丰易达公司于圣融拍卖公司签订了拍卖成交确认书，确认由丰易达公司竞买宝塔区XX镇XX小区XX号楼XX号楼一至三层商业房产十年经营权，总价款16600000元。丰易达公司还与延长油田股份有限公司南泥湾采油厂签订有一份承租意向书，约定丰易达公司有意承租延长油田股份有限公司南泥湾采油厂位于宝塔区XX镇XX小区XX号楼XX号楼一至三层商业房产十年，意向租金每年166万元（拍卖成交价），意向书第四条对房产消防验收手续不完备的处理进行了约定。2018年12月27日，圣融拍卖公司退还了丰易达公司保证金240万元。一审法院认为，圣融拍卖公司系依法成立的拍卖公司，可以进行拍卖业务。圣融拍卖公司接收延长油田股份有限公司南泥湾采油厂的委托，对位于宝塔区XX镇XX小区XX号楼XX号楼一至三层商业房产十年进行拍卖，丰易达公司作为竞买人与圣融拍卖公司签订了竞买协议书、拍卖成交确认书。对于竞买协议书、拍卖成交协议书，丰易达公司以房产消防手续不完备为由主张无效，根据竞买协议书第五条，明确约定拍卖的房产按现状拍卖，并且该条采取了黑体加粗的字体进行提示；拍卖成交确认书也确认丰易达公司对拍卖标的进行了实地查看、对拍卖标的完全了解；承租意向书也可以确认丰易达公司对消防手续不完备是明知的。丰易达公司现以消防手续不完备请求确认合同无效，首先违反诚实信用原则，再者，即使房产消防手续不完备，也不是租赁合同、竞买协议无效的事由，其可以消防手续不完备为由主张解除与延长油田股份有限公司南泥湾采油厂的租赁合同，而不是主张相关合同无效，故对丰易达公司请求竞买协议书、拍卖成交协议书无效的诉求，本院不予支持。根据竞买协议书的约定，圣融拍卖公司在拍卖成交后可以从丰易达公司支付的保证金中扣除拍卖成交价款（十年租金总和）5%的拍卖佣金，丰易达公司请求圣融拍卖公司返还60万元、赔偿10万元的主张，本院不予支持。对于圣融拍卖公司请求丰易达公司支付剩余拍卖佣金23万元的反诉主张，根据竞买协议书、拍卖成交确认书中的约定，丰易达公司应支付圣融拍卖公司佣金83万元，现实际支付60万元，对于剩余的23万元应当支付。由于圣融拍卖公司的反诉请求与丰易达公司的本诉请求基于同一事实，本诉与反诉的当事人范围一致，本院对反诉具有管辖权、不属于专属管辖，本院可以对圣融拍卖公司的反诉合并审理，对于丰易达公司主张圣融拍卖公司的反诉不符合要求的抗辩，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国拍卖法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）延安丰易达工贸有限公司的诉讼请求。二、原告（反诉被告）延安丰易达工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陕西圣融拍卖有限责任公司拍卖佣金230000元。三、驳回被告（反诉原告）陕西圣融拍卖有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10900元，原告延安丰易达工贸有限公司已预交，减半收取，由原告(反诉被告)延安丰易达工贸有限公司负担5450元。反诉费2764元，由原告(反诉被告)延安丰易达工贸有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。上述事实有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证和二审审查，具有证明效力。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，丰易达公司与圣融公司签订的《竞买协议书》及《拍卖成交确认书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。该《竞买协议书》第五条约定：“本次拍卖的商业房产按现状拍卖……”、第六条约定：“乙方在拍卖会前必须认真、仔细了解本标的相关资料、进行实地考查，如有疑问应在拍卖会前向甲方及委托方等相关单位详细咨询。甲方不承担任何瑕疵担保责任”，在《拍卖成交确认书》中亦载明：“买受人在已对该标的进行实地查看、对拍卖标的现状完全了解并接受的情况下签署本成交确认书”。依照上述约定，丰易达公司作为竞买人在参加竞买前应对标的物进行充分了解，其参加竞买即应视为接受标的物的现状，故丰易达公司现以房产消防手续不完备为由主张合同无效，本院不予支持。圣融公司依照合同约定为丰易达公司提供了竞拍机会并促成丰易达公司与委托拍卖人延长油田股份有限公司南泥湾采油厂签订承租意向书，其有权依约取得报酬，故丰易达公司请求圣融公司返还佣金并赔偿损失没有事实依据及法律依据，其请求本院不予支持。综上所述，丰易达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13100元，由上诉人延安丰易达工贸有限公司负担。本判决为终审判决。  审  判  长    程 晓 元审  判  员    贺    洁审  判  员    贾 玉 玉  二〇二一年三月三日 法官助理   但   勇书 记 员     南 慧 玲 1