北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1467号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵金贵，男，1964年3月9日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：徐宁，北京驰晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：常加权，男，1967年3月9日出生，汉族，户籍地河北省涿州市。委托诉讼代理人：卫若楠，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：于水，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人赵金贵因与被上诉人常加权房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初26197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王爱红独任审理，于2021年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人赵金贵及其委托诉讼代理人徐宁，被上诉人常加权及其委托诉讼代理人卫若楠、于水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵金贵上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持赵金贵的一审全部反诉请求。事实和理由：1.赵金贵同意解除合同，但不认可一审判决确认的合同解除时间。双方签署《合同解除》后，赵金贵持续租赁房屋且持续交付租金，常加权持续享受租金收益，故租赁合同关系在此期间持续存在，赵金贵认为合同应于判决生效之日起解除。赵金贵同意一审判决第三项的数额、利息及计算方式以及一审判决第四项的数额及计算方式，但认为一审判决第三项、第四项中应该表述为租金，而非占有使用费。2.双方签订房屋租赁合同时，合同中写的原有22间房屋，但实际上有28间房屋，其余均是空地，故赵金贵只同意腾退原有的28间房屋，不同意腾退赵金贵扩建的房屋。3.至2020年，赵金贵已经加盖、改建房屋至80余间，共计花费140余万元。合同解除后应该对赵金贵扩建房屋的归属问题进行确认。如果常加权同意继续使用房屋，需向赵金贵支付相应的费用。4.2019年4月底常加权占用了赵金贵承租后改造的三间房屋，结合一审判决第三项和第四项，常加权还应该按照2500元/月的标准向赵金贵支付2019年5月1日-2019年7月31日期间的占有使用费，以及占用房屋期间的水费、电费、卫生费，赵金贵放弃2019年8月1日当天的占有使用费。常加权辩称，同意一审判决，不同意赵金贵的上诉请求和理由。1.因房屋租赁合同已经于2017年9月30日解除，故一审判决的第三项、第四项表述为占有使用费并无不当。2.《合同解除》中约定赵金贵应当保持房屋现状交给常加权，即包括赵金贵扩建在内的全部房屋均应当返还。3.赵金贵申请评估超过了举证期限且没有评估的必要。双方之间系因为赵金贵拖欠租金导致合同解除，根据《房屋租赁合同》《合同解除》的约定，常加权不应该向赵金贵支付装修补偿和扩建造价。4.常加权在2019年10月左右才占用三间房屋，一审判决从2019年8月2日开始按照2500元/月的标准计算三间房屋的占有使用费，是双方在一审审理过程中确认的，起算日期和金额应当以一审庭审笔录为准。常加权向一审法院起诉请求：1.请求确认双方于2015年7月15日签署的《房屋租赁合同》于2017年9月30日解除；2.赵金贵依现状腾退涉案院落、房屋且不得损坏院落内房屋建筑及附属物；3.赵金贵向常加权支付截止2019年8月1日的房屋占有使用费131000元及利息（按同业拆借利率）；4.赵金贵向常加权支付2019年8月2日至实际腾退之日的房屋占有使用费（标准按照年租金196000元计算），截止2020年10月27日为242718元。赵金贵向一审法院反诉请求：1.请求法院判令常加权向赵金贵支付房屋占用费57600元、水费216元、电费5469元、卫生费480元；2.请求法院判令常加权向赵金贵支付装修补偿款302665元、支付扩建造价1225490元。一审法院认定事实：2004年11月20日，北京市海淀区上庄镇皂甲屯村村民委员会（出租方，甲方）与常加权（租用方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将三组队部院内北房12间、东房6间、西房7间及院落（东西长45.65米，南北长60.9米）租给乙方使用，租赁期限二十年，自2004年11月20日至2024年11月20日止。2015年7月15日，常加权（出租方，甲方）与赵金贵（租用方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于北京市海淀区上庄镇皂甲屯三组队部（原村委会）院内北房12间，东房288平米，西房10间及院落（东西长45.68米，南北长60.9米）租给乙方使用，租赁期限自2015年8月1日至2024年12月1日，租金每三年递增10%，一至三年内每年租金为160000元，四至六年内每年租金为176000元，七至九年内租金为每年193600元；在甲方同意的情况下，乙方可以对所租房屋进行翻建，改建，在院落里建新房屋；合同期满后，甲方有权收回乙方所租用的房屋及院落，房屋包括：原有房屋，翻建，改建，新建的房屋及其他建筑物和院内设施及院内的一草一木，房屋的附属设施，树木、环境绿化全归甲方所有；在租用期间，若甲方原因导致房屋租赁合同提前终止，甲方须退还乙方剩余租金及乙方投资装修盖房的相应损失；乙方在院中建房如达到20间给甲方追加房租贰万元整，乙方在院中建房如达到45间以上再给甲方追加贰万元整，追加房屋按原合同顺序递增10%。上述合同签订后，常加权将涉案院落及房屋出租给赵金贵使用，赵金贵在该院内加建部分房屋，无建房审批手续，赵金贵将院内房屋对外出租收取租金。因赵金贵拖欠房租，2017年9月30日，常加权（甲方）与赵金贵（乙方）签订《合同解除》，约定：一、在合作共赢的基础上，甲乙双方签订合同，甲方将皂甲屯村委会大院出租给乙方使用。但是乙方经营期间，经常拖欠房租无法支付，自2015年7月1日到2017年9月30日一直拖欠房租，房租和违约金26万元，在一直无法合作的情况下，甲方提出按合同执行，乙方和甲方经过协商达成共识双方同意解除合同。合同签订之日期生效。二、合同解除后乙方经营期间的任何经济纠纷，债权债务和甲方没有关系，合同解除交接乙方保证院内原有房屋和设施不得损坏。保持原有的经营期间的情况交给乙方（应为甲方）。三、乙方承诺合同解除后配合甲方交清院内所有租房户的交租金清单，因院内经营乙方收有大部分年付款的情况，甲方答应算清帐后，年付款的租户不清理，等租金到期再续交。四、乙方承诺是自愿退出经营本大院后，因乙方本人和他人所有纠纷由乙方自行处理，和本大院无关，和甲方无关。之后，常加权称其一直催促赵金贵腾退院落及房屋，但赵金贵一直不予腾退并持续占用涉案院落及房屋。2019年8月1日，双方签订《分批还款计划》，约定：“2017年至2019年8月1日前欠款人民币30万元整。一、2019年8月1日还13万元整。二、2019年10月15日前还7万元整。三、2020年1月15日前还8万元整。2019年8月1日欠款24（万元）左右。四、2020年3月10日前还3万元整。五、2020年5月10日前还7万元整。六、2020年7月15日前还5万元整。注：还有9万左右乙方继续尽快还清。因以前拖欠房租，乙方主动提出签了退出协议，现在作出分批还款计划，按计划履行还款，如果守约还款2017年9月30签退出合同自动作废，若再次违约，不守约还款，乙方自动退出。上边各款项如约履行还清上边款项就还按2015年7月15日签订的原合同履行。”经询问，双方均认可该还款计划中“2017年至2019年8月1日前欠款人民币30万元整”指的是2019年8月1日之前赵金贵总共欠付的房屋租金及使用费，“2019年8月1日欠款24（万元）左右”指的是2019年8月1日之后一年内预计交纳的房屋使用费。对于该30万元欠款的偿付情况，赵金贵主张至今已付21.9万元，常加权在庭审中对此明确表示予以认可。2019年8月1日之后的房屋使用费，赵金贵至今未付。就常加权要求赵金贵按照年租金196000元的标准支付2019年8月2日至实际腾退之日的房屋占有使用费，赵金贵对该租金标准明确表示认可。另，赵金贵主张2017年9月30日之后，其在常加权的要求下又在涉案院落加建部分房屋（无建房审批手续），但未提交相应证据予以证明，常加权明确否认要求赵金贵在涉案院落加建房屋并称多次要求常加权腾退涉案院落及房屋但未果。另，2019年4月，因赵金贵欠付房屋租金及使用费，常加权占用了赵金贵在涉案院落内的三间房屋并占用至今。庭审中，经协商双方一致同意，常加权就其占用的三间房屋每月向赵金贵支付2500元的使用费，该费用直接从赵金贵应支付的房屋使用费中予以扣除。另，赵金贵要求常加权支付水费216元、电费5469元、卫生费480元，但未提交充分有效证据予以证明，常加权对此不予认可。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，常加权与赵金贵于2015年7月15日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应严格依约履行。因赵金贵拖欠房租，2017年9月30日，常加权与赵金贵签订《合同解除》，约定双方经过协商达成共识，同意解除合同，并约定该解除协议于签订当日生效。故双方于2015年7月15日签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月30日解除，法院对此予以确认，常加权第一项诉讼请求，具备事实及法律依据，法院予以支持。合同解除后，赵金贵应将涉案院落及院内房屋腾出交还给常加权，故常加权第二项诉讼请求，具备事实及法律依据，法院予以支持。合同解除后，经常加权要求，赵金贵未腾退涉案院落及房屋并继续占用，因而产生院落及房屋使用费，根据双方于2019年8月1日签订的《分批还款计划》及庭审中双方陈述，2019年8月1日之前赵金贵欠付的房屋租金及使用费共计30万元，法院对此予以确认。对于该30万元欠款，赵金贵主张至今已付21.9万元，常加权在庭审中对此明确表示予以认可，法院对此不持异议，法院确认2019年8月1日之前的房屋租金及使用费赵金贵尚欠81000元未付，故赵金贵应向常加权支付截止2019年8月1日的房屋租金及使用费81000元及相应利息（根据还款计划的约定，利息应从2020年1月15日开始计算），对于常加权要求赵金贵支付截止2019年8月1日的房屋占有使用费131000元及利息的诉讼请求，法院部分予以支持，超出81000元部分不予支持。赵金贵至今未付2019年8月1日之后的房屋使用费，就常加权要求赵金贵按照年租金196000元的标准（每月16333.33元）支付2019年8月2日至实际腾退之日的房屋占有使用费，赵金贵对该租金标准明确表示认可，法院对此不持异议，相应诉讼请求予以支持。双方一致同意，常加权就其占用的三间房屋每月向赵金贵支付2500元的使用费，赵金贵要求常加权支付三间房屋占有使用费的反诉请求中的相应部分法院予以支持，该费用直接从赵金贵应支付的房屋使用费中予以扣除，扣除后使用费标准为每月13833.33元。双方租赁合同因赵金贵拖欠房租的违约行为而解除，双方签订的《合同解除》中未约定常加权向赵金贵支付扩建及装修补偿，赵金贵主张2017年9月30日之后其在常加权的要求下又在涉案院落加建部分房屋，但未提交相应证据，常加权予以否认，结合双方房屋租赁合同已经解除的事实，法院对赵金贵该项主张不予认可。综上，赵金贵要求常加权支付装修补偿款302665元及扩建造价1225490元的反诉请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。赵金贵要求常加权支付水费216元、电费5469元、卫生费480元，但未提交充分有效证据予以证明，常加权对此不予认可，故赵金贵该项反诉请求，缺乏事实依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，判决：一、确认常加权与赵金贵于2015年7月15日签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月30日解除；二、赵金贵于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区上庄镇皂甲屯三组队部（原村委会）院落及院内全部房屋腾出并交付给常加权；三、赵金贵于本判决生效后七日内向常加权支付截止2019年8月1日的房屋租金及占有使用费81000元及利息（以81000元为基数，自2020年1月15日至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；四、赵金贵于本判决生效后七日内以每月13833.33元为标准向常加权支付2019年8月2日至实际腾退院落及房屋之日的房屋占有使用费；五、驳回常加权的其他诉讼请求；六、驳回赵金贵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，本院另查，一审法院2020年9月7日的开庭笔录中记载：“原告：认可原告占用被告房屋三间，双方没有租赁合同，没有给过租金……被告：2019.4那三间房屋没有出租，原告进去将该三间房屋占用了，换了锁，占用至今……原告：认可被告陈述的我方占用房屋的情况。”结合赵金贵在二审中主张2019年4月底常加权占用了赵金贵承租的三间房屋，并要求常加权支付2019年5月1日-2019年7月31日期间的占有使用费的情况，本院认定常加权在2019年4月底占用了赵金贵承租的三间房屋。另，赵金贵在一审中曾申请对租赁房屋装饰、装修残值以及改建、扩建、新建房屋的造价费用进行评估，在二审中申请对83间房屋的装修、改建、新建、扩建费用以及房屋内外的设施设备、物品进行价值评估。经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，常加权与赵金贵于2015年7月15日签署的《房屋租赁合同》、于2017年9月30日签署的《合同解除》以及于2019年8月1日签署的《分批还款计划》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。因赵金贵在履行《房屋租赁合同》的过程中存在迟延支付租金的违约行为，双方于2017年9月30日签署《合同解除》并约定该解除协议于签订当日生效，故一审法院认定双方之间的《房屋租赁合同》于2017年9月30日解除正确。双方在2019年8月1日虽签订《分批还款计划》，但根据其中约定的内容，“退出合同自动作废”需以赵金贵“守约还款”为前提。双方在签订《分批还款计划》后，赵金贵并未如期还款，故双方之间的房屋租赁合同关系并未恢复，赵金贵上诉主张应当以判决生效之日作为合同解除日期的上诉理由，本院不予支持。一审判决第三项和第四项关于租金和占有使用费的表述并无不当，对赵金贵认为应当表述为租金的上诉理由，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。常加权与赵金贵之间的《房屋租赁合同》约定：甲方将位于北京市海淀区上庄镇皂甲屯三组队部（原村委会）院内北房12间，东房288平米，西房10间及院落租给乙方使用，故《房屋租赁合同》解除之后，赵金贵应当将合同中约定的房屋和院落返还给常加权。对于赵金贵在租赁期间在院落内扩建的房屋，根据“房地一体原则”，亦应当予以返还。对于赵金贵上诉主张只同意腾退返还原有的28间房屋，不同意腾退返还扩建的房屋的理由，本院不予支持。《房屋租赁合同》中仅约定“合同期满后，甲方有权收回乙方所租用的房屋及院落，房屋包括：原有房屋，翻建，改建，新建的房屋及其他建筑物和院内设施及院内的一草一木，房屋的附属设施，树木、环境绿化全归甲方所有；在租用期间，若甲方原因导致房屋租赁合同提前终止，甲方须退还乙方剩余租金及乙方投资装修盖房的相应损失。”本案中，《房屋租赁合同》系由于赵金贵拖欠房租的违约行为而导致解除，且双方签订的《合同解除》中仅约定保持房屋原状交回，未约定常加权应当向赵金贵支付扩建及装修补偿，故赵金贵要求评估并要求常加权支付装修补偿款和扩建造价，无合同和法律依据，本院对此不予支持。常加权从2019年4月底开始占用赵金贵承租的三间房屋，常加权就其占用该三间房屋的期间应当向赵金贵支付占有使用费。赵金贵上诉主张常加权在一审判决之外，还应按照2500元/月的标准支付2019年5月1日-2019年7月31日期间的占有使用费的上诉理由及相应上诉请求，于法有据，应予支持，故本院对此予以改判。赵金贵上诉主张常加权应当向其支付占用房屋期间的水费、电费、卫生费一节，并未提供充分证据予以证明，本院对此不予支持。综上所述，赵金贵的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初26197号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初26197号民事判决第六项；三、常加权于本判决生效后七日内向赵金贵支付2019年5月1日-2019年7月31日期间三间房屋的占有使用费7500元；四、驳回赵金贵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3453元，由常加权负担462元（已交纳）；由赵金贵负担2991元（本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费9564元，由赵金贵负担9234元（已交纳）；由常加权负担330元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费18676元，由赵金贵负担18585元（已交纳），由常加权负担91元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王爱红二〇二一年三月十五日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪