福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0122民初3535号 原告（反诉被告）：陈群，女，1991年10月29日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：杨胜峰、江诺瑜，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：福建德力动漫文化投资有限公司，住所地：福建省连江县城区通港大道与沈海高速公路立交口西南侧。 法定代表人：郑章标，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：江典慧、许圆炜，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）陈群与被告（反诉原告）福建德力动漫文化投资有限公司（简称德力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，德力公司于2020年11月23日提出反诉，本院予以立案一并审理，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈群向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除陈群与德力公司签订的《商品房买卖合同》；2.德力公司立即返还陈群已付购房款631926元及利息40401.60元（以首付款321926元为基数，按照银行同期活期存款利率2.75%计算，自2017年11月27日起暂计至2020年8月31日的利息共计24448.74元；剩余购房款310000元为基数，按照银行同期活期存款利率2.75%计算，自2018年10月18日起暂计至2020年8月31日的利息为15952.26元）。事实和理由：德力公司于连江县通港大道与沈海高速公路立交口西南侧开发德力城项目。陈群有意购买德力城楼盘，多次至德力城售楼处咨询了解楼盘情况，营销人员引荐2号楼东侧的商品房，并介绍称：“2号楼东侧的商品房没有建筑物遮挡、视野开阔、采光通风极佳”。且在营销人员引导下陈群看了德力城的楼盘沙盘，沙盘展示2号楼东面仅有一座高度4层左右（约12米）的商城。考虑到2号楼东面视野、通风及采光的优势，即便东面比西面单价高出二千左右，陈群于2017年11月27日与德力公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1、陈群向德力公司购买德力城2号楼16层1618室商品房；2、商品房用途为商务办公、层高5米；3、陈群以按揭贷款的方式支付购房款，于合同签订之日支付首付款，剩余购房款以银行按揭贷款方式支付。其后，陈群于2018年9月26日付清购房款共计631926元。2020年7月份，德力公司通知陈群交房。陈群欣然前往，但至德力城后发现沙盘展示2号楼东侧仅有4层的酒店已加盖到15层。陈群经进一步了解获知，德力公司曾于2018年2月2日对位于2号楼东侧的德力城25#楼建筑规划设计进行了变更，即将25#楼上部5-19层分为A、B两栋，建筑高度由79.7米变更至A栋92.8米、B栋68.2米。2018年9月14日，德力公司又再次对德力城25#楼的建筑规划设计进行了变更，即将25#楼A栋的建筑高度增高至96.7米，B栋的建筑高度增高至87.7米，A、B两楼的楼间距由32.9米调整为25.7米。但令陈群愤慨的是，购房之时德力公司即对陈群隐瞒了2号楼东侧25#楼规划设计情况，采用欺骗的方式诱导陈群购房，且事后25#楼规划设计又经两次变更，但德力公司均未向陈群进行告知。根据《商品房买卖合同》第十条第一款约定，变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设施，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。同时，《商品房买卖合同》第十条第二款、第三款约定，出卖人未在规足时间内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率给付利息。为此起诉。 德力公司辩称，没有证据证明德力公司欺骗陈群签署商品房买卖合同的情形，现场沙盘实际上所展示的25号楼是透明体，并不是真正意义上楼栋建成后的样子，同时在沙盘中已经清楚注明仅供参考，最终以政府批文和现场施工为准，双方的买卖合同附件六第十一条也对合同内容作了进一步约定，陈群在签署相关协议时没有提出任何异议，陈群所述基于视野开阔、采光通风等优势而购买讼争商品房并签署合同没有事实依据。就25号楼规划变更，德力公司不负有通知义务，陈群购买的商品房使用用途为商务办公，陈群所购买的2号楼没有任何形式规划变更，更没有影响到该商品房的商务办公功能，陈群也没有证据证明影响了该功能。对于25号楼规划变更，全程公示，陈群也是明知的，规划部门公示期间，陈群也没有提出任何异议，退一步说，即便存在可能的解除权，陈群也超过解除权的行使期限。本案商品房买卖合同完全具备履行条件，且客观上完全可以履行，陈群起诉的真实目的是在转嫁商品房可能下跌的风险，有违诚实信用原则。请求依法驳回陈群全部诉讼请求。 德力公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令陈群支付德力公司逾期付款违约金计169260元（自2017年12月5日起至2018年9月26日止违约金以逾期应付款310000元为基数，按照每日万分之五的标准计算）；2.陈群支付德力公司逾期办理商品房交付手续违约金（暂计算至2020年11月30日止，违约金计14400元。自2020年12月1日起按照每日100元的违约金计算至陈群实际办理交付手续之日止）。事实和理由：2017年11月27日，德力公司与陈群签署《商品房买卖合同》，约定陈群以按揭银行贷款方式购买德力公司开发的“德力城”2号楼16层1618号商品房，总购房款为631926元，其中，按揭贷款金额310000元。陈群承诺，应于买卖合同签订后7日内提供符合银行要求的申请贷款所需的全部资料，并在出卖人通知办理贷款手续之日起7日内至按揭银行签署银行借款合同等相关手续，逾期办理的，应按日向出卖人支付逾期贷款额的万分之五的违约金。同时，如买受人逾期办理该商品房交付手续的，应支付自交房通知书规定的交付日期起至买受人实际办理交付手续之日止每日100元的违约金。《商品房买卖合同》签订之后，德力公司依照约定为陈群办理了该商品房的预告登记，并于2018年3月8日办成《不动产登记证明》[编号：闽(2018）连江县不动产证明第0005602号］。但陈群并没有按照约定提供办理银行按揭贷款所需的全部资料，也未能办理按揭贷款手续。直至2018年9月26日，经德力公司多次催告后才一次性支付购房尾款。根据约定，陈群应按约定贷款金额的日万分之五向德力公司支付违约金。另，德力公司于2020年7月4日向陈群发出《德力城商品房交付使用通知书》，催告要求陈群依约办理商品房交付手续。但截至德力公司提出反诉时，陈群仍逾期办理商品房交付手续，已经构成违约，依约也应当承担违约责任。为此提起反诉。 陈群反诉辩称：一、陈群无义务向德力公司支付逾期付款违约金。1、陈群已依照合同约定，提交了申请贷款所需要的全部资料，德力公司并无证据证明系因陈群之原因导致贷款未能获得批准。2、陈群与德力公司已就付款方式变更达成新的合意，即将原约定的按揭贷款变更为一次性支付剩余的购房款310000元。根据《房屋缴款单》、《收款收据》可知，陈群已于2018年9月26日与德力公司就310000元的付款方式达成了新的合意。且陈群已于当日支付了剩余购房款310000元。陈群与德力公司在合意变更付款方式时，双方均未提及责任方及追责事宜。二、根据《商品房买卖合同》相关约定，陈群选择退房，而非继续履行合同，进而其并无义务办理案涉房屋交接手续。陈群购房之初，德力公司刻意隐瞒了其所购的德力城2号楼东侧25#楼远不止四层（建筑高度高达79.7米）的事实，且以2号楼东侧采光、视野、通风极佳诱导陈群以单价高于西侧两千左右购买案涉房屋。2018年2月2日，德力公司对德力城25#楼建筑规划设计进行了变更，即将25#楼上部5-19层分为A、B两栋，建筑高度由79.7米变更至A栋92.8米、B栋68.2米。2018年9月14日，德力公司又再次对德力城25#楼的建筑规划设计进行了变更，即将25#楼A栋的建筑高度增高至96.7米，B栋的建筑高度增高至87.7米，A、B两楼的楼间距由32.9米调整为25.7米。但遗憾的是，德力公司并未根据《商品房买卖合同》第十条第一款约定，“变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设施，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。”依据该约定10日内向陈群予以书面通知。故根据《商品房买卖合同》第十条第二款、第三款约定，“出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。”，陈群选择退房，而非继续履行合同，进而陈群并无义务办理案涉房屋交接手续。综上，陈群已依照合同约定履行付款义务，但德力公司并未依照合同约定交付符合合同约定的房屋，也未依约将规划变更书面通知陈群。因此，恳请贵院驳回德力公司的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即德力公司提交的商品房买卖合同、闽（2018）连江县不动产证明第0005602号不动产登记证明、竣工验收报告，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院分析认定如下： 陈群在本院审理期间向本院提供证据如下： A1.德力城沙盘照片，旨在证明德力公司宣传2号楼东侧仅有4层商场； A2.商品房买卖合同，旨在证明其向德力公司购买德力城2号楼16层1618室商品房，用途为商务办公、层高5米，于合同签订之日支付首付款，剩余购房款以银行按揭贷款方式支付。变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设施的，应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，且买受人有权自通知达到之日起15日内提出退房。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率给付利息； A3.房屋缴款单、证据A4.收款收据，旨在证明陈群已支付首付款321926元，并已支付剩余购房款310000元； A5.德力城项目建筑方案设计变更调整公示，旨在证明德力公司分别于2018年2月2日、9月14日两次对德力城25号楼的建筑规划设计进行了变更，变更后的A座建筑高度96.7米、B座为87.7米； A6.与置业顾问的微信语音留言，旨在证明德力公司出售案涉房产时2号楼是无遮挡，视野采光极好。 德力公司质证认为：对A1-A5证据真实性无异议，但对证据A1证明对象有异议，认为该沙盘可以看出25号楼的位置是透明体，有别于旁边的沙盘模型，仅展示该位置会有一个建筑，从未展示其只有4层楼，该沙盘右部位置提醒仅供参考，实际以政府批文为准，因此该证据不能证明2号楼东侧仅有4层商场；对证据A2所载明的合同内容没有异议。案涉商品房的用途为商务办公，已经具备交付条件，目前没有证据证明影响该商品房商务办公使用功能，陈群无权退房，其没有义务通知；A3、A4确实收到该款项，但是其并没放弃要求陈群支付逾期违约金的权利；A5两次规划变更均符合规划要求，不涉及陈群所购买的2号楼，规划部门已经依法公示，陈群并没有在公示期间提出任何异议;证据A6形式真实性无异议，内容真实性有异议，当时公司确实有该员工，但在2020年1月前已经离职，陈群提供的录音无法确认是否就是该人员的对话，退一步讲，即使是该人员的对话，也无法证明其证明对象，双方的买卖合同的补充协议第11条明确约定以书面为准，任何口头介绍等均不作为合同的组成部分；该人员在对话时已经离职，其对话不能代表公司；其提到的额外加盖一栋楼的问题，项目立项之初就有这栋楼的存在，现场沙盘问题，一直都有标识如德力公司所提供的照片，遮挡问题，双方合同并没有明确约定或作为前提，且陈群的位置变更前后都不存在遮挡，其他的都属于该人员的主观意志，不代表公司。 本院认为，证据A1系现场拍摄的照片，证据A6系录音光盘，本院将结合相关证据予以认定；证据A2系双方签订的合同，可以证明陈群向德力公司购买德力城2号楼16层1618室商住房，双方之间约定了相关权利义务；A3、A4系缴款单及收款收据，可以证明陈群交款情况；A5系相关部门出具的公示，可以证明德力公司先后两次对德力城25号楼的建筑规划设计进行了变更，A2、A3、A4、A5证据均与本案具有关联性，本院予以确认。 德力公司提供如下证据： B1.《德力城商品房交付使用通知书》、B2.邮寄单据、B3.EMS查询结果，旨在证明其于2020年7月4日按照《商品房买卖合同》记载的邮寄地址，向陈群发送《德力城商品房交付使用通知书》，要求办理商品房交接手续，但其始终未予办理，已构成违约，应承担违约责任、支付违约金； B4.收款收据，旨在证明陈群因自身原因无法通过银行贷款申请，未在合同约定的期限办理按揭贷款，直至2018年9月26日时才补足剩余的购房款310000元，已经构成违约，应承担相应的违约责任； B5.关于同意德力城25#楼建筑规划设计变更方案的公示，旨在证明25#楼原审批建筑层数为19层，建筑高度为79.7米，总计容面积为40000平方米，其中1-4层为商业，5-19层为商务酒店。陈群所称2号楼东面原规划仅有一座高度4层（约12米）的商城，与事实不符，其不存在所谓欺诈。25#楼经连江县住房和城乡规划局审批同意,分别于2018年2月2日、9月14日予以公示，并公开征求利害关系人意见，陈群在前述公示期内始终未对规划变更方案提出异议,其两次规划设计变更合法、合规，不影响诉争房屋的质量及使用功能； B6.现场公示，旨在证明其对25#楼两次的建筑规划设计变更，分别在2018年2月2日、9月18日在德力城小区内粘贴公示、通知各业主； B7.“德力城”项目沙盘照片，旨在证明其在“德力城”项目沙盘的显眼且合理位置明确提示客户“此模型仅供参考，最终以政府批文及现场施工为准，不存在陈群所称的欺诈或隐瞒等虚假宣传行为; B8函，证明陈群对两次规划变更通知及内容是明确知悉的，但未在异议期内提出过任何异议；其自认德力公司已经通知其办理诉争房屋交接手续，但未在合同约定的期限内办理，已经构成违约，应承担违约责任。 陈群对证据B1-B8真实性、合法性、关联性均无异议，证明对象均有异议，认为证据B1-3德力公司虚假宣传，隐瞒案涉房屋的真实采光、通风、视野状况的事实，并且两次规划设计变更又进一步影响了案涉房屋的采光、通风、视野以及商业价值，德力公司已构成根本违约，且按购房合同相关约定，陈群有权拒绝交付案涉房屋，解除购房合同;证据B4陈群已经依约提交了申请贷款需要的全部材料，德力公司并无证据证明系陈群之原因导致贷款未能被批准，且事后双方已经就付款方式变更达成了新的合意，即由按揭贷款支付尾款转为一次性支付尾款，陈群并无违约之行为；对证据B5、B6认为德力公司刻意隐瞒25#楼原审批为19层的事实,利用沙盘误导陈群所购的案涉房屋东侧仅有四层商场，系欺诈陈群的虚假宣传行为；两次规划变更虽经过住房和城乡规划局审批，但购房合同第七条关于“规划、设计变更的通知约定”属于当事人意思自治的范畴，25#楼的楼层增高损害了案涉房屋的采光、通风、视野以及商业价值。根据该条款的约定，德力公司应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知陈群。即便其对上述规划变更予以公示，也不符合购房合同约定，更无法证实陈群已知悉相关事实;证据B7认为德力公司提交的照片称德力城现在展示的沙盘有“此模型仅供参考，最终以政府批文及现场施工为准”，但并不能据此证明其在购置案涉房屋之初，德力公司所展示的沙盘中就含有该提示，且德力公司已就该提示明确告知，并且其在购置案涉房屋之时，小区的布局及25#楼的建筑层高远不止四层的事实，政府批文即已存在，但德力公司却并未在沙盘或售楼处展示关于小区布局的政府批文，也恰恰说明了德力公司对其及2#楼东面其他业主刻意隐瞒25#楼的建筑层高远不止四层的事实；对证据B8证明对象有异议，根据《商品房买卖合同》变更小区规划设计的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，未依约通知的，买受人有权退房，异议期的限制应以德力公司的书面通知为前提，但德力公司并未书面通知；德力公司通过沙盘展示案涉房屋具有采光、视野、通风极佳等优势的虚假宣传行为，诱骗其购买案涉房屋，又无法交付符合合同约定采光、视野、通风的房屋，致使其合同目的无法实现，并且两次规划设计变更也未依约通知，德力公司违约在先，其有权退房，其选择了退房，自然没有义务去办理房屋交接手续。 本院认为陈群对德力公司提供的证据B1-B8真实性、合法性、关联性均无异议，B1-B3证据可以证明德力公司通知陈群交房的事实；证据B4可以证明陈群交款的事实；证据B5可以证明德力城25#楼建筑规划设计进行了变更；证据B6可以证明德力公司对25#楼建筑规划设计变更在德力城小区内进行公示的事实，证据B8系陈群出具的，可以证明其知道德力公司两次规划变更及其发生争议，要求解决及延迟交房的事实，本院均予以确认；证据B7系沙盘现场拍摄的照片,本院将结合相关情况进行认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 德力公司在连江县通港大道与沈海高速公路立交口西南侧开发德力城项目。2017年11月27日，陈群与德力公司签订了《商品房买卖合同》及附件,购买该公司开发的德力城第2号楼16层1618室的商住房，合同第三条约定“…买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第2#楼（幢）16层（单元）1618室号房。该商品房的用途为商务办公，属钢混结构，层高为5米，所在建筑标高±0.000，建筑总层数20层，其中地上20层，地下**。该商品房阳台为封闭式2个，非封闭式空个。建筑面积共51.16平方米，其中，套内建筑面积38.49平方米，公共部位共有分摊建筑面积12.67平方米。”第四条约定“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米12351.95元，总金额陆拾叁万壹仟玖百贰拾陆元整。”第六条约定“付款方式及期限。…买受人按下列第3种方式按期付款：…3.其他方式：按揭贷款方式：买受人应于本合同签订之日向出卖人支付首付款（321926）剩余购房款（310000）以银行按揭方式支付，具体按揭贷款付款方式以本合同附件内容约定为准。”第七条约定“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。”第十条约定“规划、设计变更的约定。下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受变更不退房。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；因出卖人原因，造成买受人损失的,出卖人应当给予已付房款1%合理补偿。”附件六第五条第5项约定“买受人逾期办理该商品房交付手续的，应按公约规定补交自交房通知书规定的交付日期起至买受人实际办理交付手续之日止每日100元违约金”，附件六第七条约定“对于以银行按揭或公积金贷款方式支付房价款的买受人，买受人和出卖人同意：1、…买受人应按买卖合同签订后7日内提交符合银行要求的申请贷款所需的全部资料，并在出卖人通知办理贷款手续之日起7日内至按揭银行签署银行借款合同等相关手续，逾期按以下方式处理：（1）逾期不超过30日的，买受人按日向出卖人支付逾期贷款额的万分之五的违约金，合同继续履行；…2、因买受人原因（包括但不限于逾期递件、逾期签署贷款文件、未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的等）导致买受人不能于出卖人通知办理银行按揭贷款之日起45日内以按揭贷款方式付清该商品房购房款的，则买受人应于前述期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余购房款，否则，应视为买受人逾期付款。买受人逾期不超过30日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；买受人逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按商品房总金额的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行”；附件六第八条约定“双方同意对合同解除条款补充约定如下：…（2）如发生买受人有权解除合同的情形时，买受人应在解除事由发生之日起30天内且在出卖人书面交房通知中确定的房屋交付日之首日前向出卖人书面通知解除，若出卖人未在上述期限内收到解除合同的书面通知，即视为买受人放弃单方解除合同的权利，并无条件继续履行合同”；附件六第十一条约定“出卖人和买受人在此确认：未经出卖人书面允诺之任何承诺，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以合同及本补充协议约定为准，本合同、补充协议未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、楼书、沙盘，任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。未列入买卖合同及其附件之中的，则视为买卖双方未约定且出卖人未承诺”。合同签订后，陈群于2017年11月27日支付了首付款321926元，2018年9月26日付清余款310000元。 德力公司在开发建设德力城期间，于2018年1月10日向连江县住房和城乡建设局提出申请。连江县住房和城乡建设局经召开专家评审会评审同意并于2018年2月2日公示，对位于2号楼东侧的德力城25#楼建筑规划设计进行了变更，即将25#楼原审批建筑层数为19层，建筑高度为79.7米，总计容面积为40000平方米，其中1-4层为商业，5-19层为商务酒店，在总计容建筑面积保持40000平方米不变的前提下，调整为1-4层为建筑基地与审批不变的商业，上部为A、B两栋建筑：其中A栋5-26层为酒店，高度为92.8米、B栋5-17层为酒店，高度为68.2米。 2018年9月3日，德力公司又再次申请，经连江县住房和城乡建设局同意并于2018年9月14日公示，对德力城25#楼的建筑规划设计再次进行了变更，具体调整内容为：1、25楼原审批建筑占地面积4852.16M²，现调整为4796.3M²；A、B楼酒店标准层层高由3米调整为4.5米；两楼楼间距由32.9米调整为25.7米；2、A楼原审批建筑层数26层、建筑高度92.8米，现调整为层数20层、建筑高度96.7米；3、B楼原审批建筑层数17层、建筑高度68.2米，现调整为层数20层、建筑高度87.7米。 2020年7月4日，德力公司通知陈群于2020年7月17日前办理验房、交房手续,陈群于2020年8月4日发函给德力公司，以该公司隐瞒客观事实、虚假宣传，且未按合同约定将小区规划变更事项书面告知，应承担相应的违约赔偿责任为由，要求迟延交房，并联系其解决争议。双方协商无果，即提起诉讼。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈群与德力公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效,双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。在合同履行过程中，陈群认为德力公司采用欺骗的方式诱导其购房，其购买的2号商住楼东侧25#楼规划设计经两次变更，德力公司均未进行告知,且变更后案涉房屋采光、通风、视野严重受损，致使合同目的不能实现，为此要求解除合同。对于陈群是否有权解除讼争《商品房买卖合同》的问题。首先陈群主张德力公司二次变更规划设计且未按规定告知，其有权根据讼争合同第十条约定主张解除合同。对该合同条款的理解应为解除合同应具备两个前提条件，一是存在规划设计变更的事实，二是该规划设计变更影响到商品房质量或使用功能。但根据双方提供的证据即连江县住房和城乡建设局发布的德力城25#楼建筑设计变更方案公示内容体现，并不存在讼争商品房所在的2号楼有进行规划设计变更的事实。陈群购买的是商住房，其既不能提供充分证据证明因其他楼栋即25号楼变更规划设计导致其讼争商住房商业、办公价值降低，亦无法由此得出导致影响到讼争商住房质量或使用功能、致使合同目的不能实现的结论，且亦未根据合同附件六第八条约定的解除合同期限内提出解除合同。其次，其主张德力公司存在采用欺骗的方式诱导其购房等情形，其虽提供有录音光盘，但该录音对话尚不足以证明，亦无法证明本案已达到合同法第九十四条规定的法定解除条件，本案亦不能适用法定解除合同。鉴于陈群无权解除讼争合同，故其请求德力公司返还购房款及利息的主张亦不予支持。对于德力公司反诉请求陈群支付逾期办理商品房交付手续违约金的问题，根据合同约定，陈群逾期办理该商品房交付手续应按约定补交自交房通知书规定的交付日期起至买受人实际办理交付手续之日止每日100元违约金，陈群在德力公司通知其收房后，未在规定的2020年7月17日办理验房、收房手续，其行为已构成违约，德力公司的该反诉请求予以支持;至于德力公司反诉请求陈群支付逾期付款违约金的问题，陈群虽未以按揭方式支付购房款，但其已以现金付款的方式付清全部剩余购房款，并未违反合同约定，而德力公司既未提供证据证明陈群未依合同约定提交申请贷款所需的全部资料，亦无证据证明其有按约定通知陈群办理银行按揭贷款，其主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、陈群应在本判决生效之日起十日内向福建德力动漫文化投资有限公司支付逾期办理商品房交付手续违约金，按每日100元标准自2020年7月17日起至实际办理交付手续之日止； 二、驳回陈群的本诉诉讼请求； 三、驳回福建德力动漫文化投资有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10523元，反诉案件受理费1986.60元，由陈群负担10667元，福建德力动漫文化投资有限公司负担1842.60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  陈崇忠 二〇二一年三月三日 书记员  陈 勍 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。