湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终545号上诉人（原审被告）:中国邮政集团有限公司湖南省临湘市分公司，住所地湖南省临湘市长安西路（市交通局东侧）。负责人：单林林，总经理。委托诉讼代理人：王安进，临湘市法律援助中心律师。委托诉讼代理人：陈英，湖南永发律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯辉勇，男，1973年1月24日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：汤德良，湖南湘北律师事务所律师。上诉人中国邮政集团有限公司湖南省临湘市分公司（以下简称邮政临湘分公司）因与被上诉人冯辉勇缔约过失责任纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2020）湘0682民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邮政临湘分公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回冯辉勇的诉讼请求；二、由冯辉勇承担案件诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定2019年10月14日邮政临湘分公司长塘镇支局达成《房屋租赁临时协议》错误。该协议没有双方签字或盖章，且该协议上所载承租方是邮政临湘分公司，并非邮政临湘分公司长塘镇支局，且冯辉勇在起诉状中陈述，2019年11月1日邮政临湘分公司明确拒绝签订该协议，因此双方并未达成该协议。二、未经签章的《房屋租赁临时协议》空白文本，无论作为要约邀请、要约、承诺，均应在合理期限内送达对方当事人。该协议载明“租期从2019年11月1日起算”，显然冯辉勇应在租期起算之前将该协议文本送达邮政临湘分公司，但该协议并未在该期限内到达邮政临湘分公司，因此该协议未发生法律效力。三、冯辉勇在2019年11月1日没有成就订立合同的两个条件。冯辉勇在起诉状中陈述订立合同的两个条件，即一是冯辉勇将房屋产权变更至自己名下，二是冯辉勇与原承租人解除原租赁合同。但冯辉勇在2019年11月1日要求签订合同时，两个条件均未成就。当时冯辉勇不是拟出租房屋的产权人，不具备与邮政临湘分公司签订合同的主体资格，无权向邮政临湘分公司主张赔偿。且原承租人胡树人经营至2020年3月，冯辉勇也无法自2019年11月1日将房屋出租给邮政分公司。四、一审判决认定邮政临湘分公司赔偿冯辉勇2019年11月1日至2020年8月30日止10个月的租金等所谓“损失”12万余元，完全不合理。2020年11月1日至2020年3月期间，原承租人胡树人仍在涉案房屋继续经营，事实上是受疫情影响，生意惨淡，胡树人才终止经营的。冯辉勇与胡树人是利害关系人，相互串通捏造2019年11月1日终止租赁协议，明显不属实。冯辉勇辩称，一、邮政临湘分公司长塘镇支局是邮政临湘分公司的下属机构，邮政临湘分公司以自己名义对外为邮政临湘分公司长塘镇支局签订租赁合同，享有民事权利并承担民事责任，符合常理和交易习惯。冯辉勇以邮政临湘分公司作为被告起诉要求其承担缔约过失责任，符合合同相对性，邮政临湘分公司是本案适格被告。冯辉勇自2015年7月起以自己名义与原承租人胡树人签订合同，且邮政临湘分公司提出过户变更要求后，冯辉勇也能变更产权至自己名下，可证明冯辉勇是涉案租赁房屋的实际所有权人，冯辉勇是本案适格原告。二、缔约过失责任并不以合同成立为前提。《房屋租赁临时协议》是否作为合同成立，与邮政临湘分公司承担缔约过失责任没有关联。因此，邮政临湘分公司主张达成的《房屋租赁临时协议》不符合合同订立的条件，系将缔约过失责任与合同的违约责任混为一谈。三、邮政临湘分公司以冯辉勇未成就订立合同的两个条件为由进行抗辩没有事实依据。冯辉勇按租赁合意完成了向不动产登记中心申请办理过户登记手续及与原承租人解除合同事宜后，合同订立条件已成就。冯辉勇本身就是租赁标的物房屋的实际所有人，实际完成过户变更的时间，并不影响租赁合同的订立和履行，对此邮政临湘分公司也明知。四、2019年11月1日冯辉勇按约向邮政临湘分公司发出签订合同要约，本身就在合理期限内，邮政临湘分公司收到要约后，没有作出承诺按约签订合同。此后，冯辉勇多次与邮政临湘分公司工作人员沟通，要求继续签订合同，直至2020年7月邮政临湘分公司才明确告知不再与冯辉勇签订合同，由此租赁合同未能订立。且邮政临湘分公司工作人员与冯辉勇达成租赁合意的行为，是职务代理行为，冯辉勇亦有理由相信其工作人员们具有代理权限，对邮政临湘分公司发生法律效力。因此，在合同订立过程中，冯辉勇作为守约方如约履行订立合同的准备事宜，邮政临湘分公司不按约与冯辉勇签订租赁合同，应承担缔约过失责任。冯辉勇向一审法院起诉请求：1.判令邮政临湘分公司承担缔约过失责任即赔偿冯辉勇因履行合同造成的损失121310元（解除原合同支付的违约金10000元，2019年11月1日至起诉之日止房屋租金130000元÷12月×10月=108333元，过户费用2977元）；2.由邮政临湘分公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：冯辉勇于2012年以其父亲的名义在临湘市××镇××街××栋××层楼房屋。2019年，邮政临湘分公司长塘镇支局因业务发展需要欲迁址装修，拟租赁冯辉勇该房屋，该支局的工作人员多次与冯辉勇进行协商，并于2019年10月14日达成《长塘邮政支局房屋租赁临时协议》，协议的部分内容为：一、乙方（邮政临湘分公司）租用甲方（冯辉勇）的房屋，租期从2019年11月1日至2024年12月30日止，租期为5年，年租金为13万元，5年之内不递增，税金为乙方承担，甲方负责开出票据。乙方按流程申报租赁合同，房屋租赁合同版本以乙方规范合同文本为准，双方不得更改；二、乙方装修期间按图施工，甲方尽力配合，不得以任何理由阻止施工；双方自签订临时协议之日起不得违约，如一方违约，违约方得赔偿另一方违约金2万元整。同时邮政集团临湘市分公司要求冯辉勇签订租赁协议前将该房屋过户其名下，并与房屋的原租赁人解除租赁关系。但双方未在该协议上签字。后因邮政临湘分公司的原因，而未与冯辉勇签订《长塘邮政支局房屋租赁临时协议》，也未签订其他房屋租赁协议。另查明，冯辉勇与胡树人就案涉房屋门面于2015年7月27日签订《铺面租赁合同》，租赁时间为10年，租金为130000元一年，前3年的租金不变，3年后按每年租金递增5%，租金从开张之日计算。因冯辉勇欲将案涉房屋出租给邮政临湘分公司，冯辉勇与胡树人于2019年11月1日签订《合同终止协议》，协议约定双方原签订的合同自2019年11月1日终止，冯辉勇自愿放弃三个月的租金，并赔偿胡树人违约金10000元。冯辉勇于2020年1月将房屋变更登记在冯辉勇及其妻子杜辉霞名下，花费过户费用2977元。一审法院认为，邮政临湘分公司因业务发展需要欲迁址装修，拟租赁冯辉勇位于临湘市××镇××街××栋××层房屋，多次与冯辉勇进行协商，并达成了《长塘邮政支局房屋租赁临时协议》，同时要求冯辉勇将房屋进行产权变更至其自己名下，与原租赁人解除租赁合同关系。在冯辉勇依约与原承租人解除租赁关系，办理产权变更手续后，因邮政临湘分公司自身的原因，直至本案起诉时未与冯辉勇签订租赁合同。邮政集团临湘市分公司违反了诚实信用原则，对于因此次缔约合同给冯辉勇造成的损失，其应予赔偿。冯辉勇的损失有：截止本案起诉时10个月的房屋租金损失130000元÷12月×10月＝108333元，其因解除与原租赁人胡树人的租赁合同而支付的违约金10000元，办理房屋过户费2977元，共计121310元。故冯辉勇要求邮政临湘分公司赔偿损失121310元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，判决：邮政临湘分公司于判决生效之日起十日内向冯辉勇赔偿损失121310元。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2726元，减半收取1363元，由邮政临湘分公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对原判决查明的基本事实予以确认。另查明，涉案房屋原租赁人胡树人作为证人在一审庭审中陈述，其从2015年9月至2020年2月租赁，2020年受疫情影响，实际搬走是在2020年3月初。冯辉勇在起诉状中陈述：“2019年11月1日向原承租人胡树人支付1万元违约金后，将原租赁合同解除，并将初步形成的《房屋租赁临时协议》送至邮政临湘分公司处签字盖章，却被其工作人员告知因公司领导更换，新来领导不同意将长塘镇邮政支局迁址租赁至冯辉勇房屋，不能与冯辉勇继续签订书面租赁合同。”本院认为,本案二审争议的焦点系邮政临湘分公司是否存在缔约过失；若存在，应如何认定其损害赔偿责任。2019年10月，邮政临湘分公司曾与冯辉勇进行磋商，欲租赁涉案房屋，并就租赁事宜形成初步意向即《长塘邮政支局房屋租赁临时协议》，邮政临湘分公司虽未予以缔约承诺，但对冯辉勇提出缔约条件要求：冯辉勇将涉案房屋过户其名下，并与原租赁人解除租赁关系。为此，届至上述协议约定的起租时间即2019年11月1日,冯辉勇与原承租人胡树人签订《合同终止协议》，自愿放弃三个月租金并赔偿胡树人违约金10000元,但涉案房屋尚未完成过户变更登记，冯辉勇辩称系由于变更登记手续所致，但未提供证据予以证明，由此认定冯辉勇对双方所约定的缔约条件未能如期成就具有过错。涉案房屋系冯辉勇以其名义自建的，亦实际控制该房屋，是该房屋实际权利人，对邮政临湘分公司缔约并不构成实质障碍。而自双方形成缔约意向至拟起租期间，邮政临湘分公司既未进行任何催告予以冯辉勇合理准备期限亦未明确表示拒租，导致房屋租赁协议未能最终签订。邮政临湘分公司违背了其在缔约过程中根据诚实信用原则所应负的义务，并使合理信赖合同能够签订的冯辉勇因基于此项信赖而进行准备工作，从而遭受损失。一审判决据此认定邮政临湘分公司构成缔约过失并承担赔偿责任，并无不当。缔约过失赔偿责任的范围，应以行为人的缔约过失造成的信赖利益损失为标准。本案中，冯辉勇的信赖利益损失即为冯辉勇在缔约准备中的损失：三个月租金32500元（130000÷12×3）、违约金10000元、办理房屋过户费2977元，合计45477元。鉴于冯辉勇对租赁合同未能签订亦存在过错，应对其损失自负一定责任，根据双方过错程度，本院酌定邮政临湘分公司向冯辉勇赔偿损失35000元。根据双方缔约意向，冯辉勇应当于2019年11月1日知晓邮政临湘分公司拒绝与其签约，邮政临湘分公司又未另作出缓期签订租赁合同的意思表示，且原承租人胡树人实际搬离涉案房屋是在2020年3月初，因此冯辉勇所主张的2019年11月1日之后的租金损失并不属于冯辉勇信赖利益损失范围，一审判决认定邮政临湘分公司赔偿冯辉勇自2019年11月1日起截至本案起诉时10个月的租金损失有误，本院予以纠正。综上所述，邮政临湘分公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省临湘市人民法院（2020）湘0682民初2075号民事判决；二、中国邮政集团有限公司湖南省临湘市分公司于本判决生效之日起十日内向冯辉勇赔偿损失35000元；三、驳回冯辉勇的其他诉讼请求；如果未按本判决指定期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2726元，减半收取1363元，由邮政集团有限公司湖南省临湘市分公司负担450元，冯辉勇承担913元；二审案件受理费2426元，由邮政集团有限公司湖南省临湘市分公司负担850元，冯辉勇负担1576元。本判决为终审判决。审判长 华 雷审判员 徐 艳审判员 肖芝乐二〇二一年三月二十四日书记员 胡 悦附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。