湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终906号上诉人（原审原告、反诉被告）：李帅，男，1987年12月2日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人（原审被告、反诉原告）：冶有林，男，1985年8月5日出生，回族，住青海省民和回族土族自治县。委托诉讼代理人：张志军，湖南云天律师事务所律师。上诉人李帅、冶有林因房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7518号民事判决，提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李帅上诉请求：撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7519号民事判决第四项，改判上诉人无需向被上诉人返还履约保证金40000元，改判支持上诉人向被上诉人主张补交免租期租金8080元的请求，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：冶有林拖欠租金先行违约，上诉人依法约行使解除权，并非双方合意解除。上诉人有权主张补交免租期租金、不退履约保证金。一审法院片面考虑疫情对本案合同履行及解除的影响，显示公允。冶有林未作答辩。冶有林上诉请求：撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初7518号民事判决第二项，改判被上诉人应退还给上诉人已支付租金16182元，判令被上诉人承担相关的案件受理费。事实和理由：一审考虑疫情影响，给予20天免租期太短，应酌情给予不低于60天的免租期。李帅未作答辩。李帅向一审法院起诉请求：1、判决确认原告李帅与被告冶有林双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月13日解除；2、判决被告冶有林向原告李帅支付免租期的租金8080元；3、判决被告冶有林向原告李帅支付租金10324元；4、判决被告冶有林向原告李帅支付房屋占有使用费897元，暂计算到2020年4月14日，此后的房屋占有使用费另行计算；5、判决被告冶有林向原告李帅支付违约金19930元；6、判决被告冶有林向原告李帅支付水费2159元；7、判决被告冶有林承担本案诉讼费用。庭审过程中，李帅增加诉讼请求：1、判决被告冶有林赔偿原告损失53407元（损失从原告提出解除后被告仍占有使用涉案房屋即2020年4月15日起计算至2020年8月14日止，按448.8元每日的标准计算，最终计算至被告腾空房屋并完成实际交付止，原诉讼请求第4项不再主张）；2、判决被告冶有林搬离涉案房屋。冶有林向一审法院反诉请求：1、判令李帅返还冶有林交纳的履约保证金（押金）40000元；2、判令李帅承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年3月18日，李帅（租方、甲方）与冶有林（承租方、乙方）签订一份《租房租赁合同》，合同第一条“租赁房屋基本情况”约定：甲方房屋（以下简称租赁房屋）坐落于长沙市岳麓区××路××号××号商铺，建筑面积约49平方米。合同第二条“租赁用途”约定：房屋用途为兰州拉面。合同第三条“租赁期限及事项”中约定：甲方从2019年3月21日起至2024年3月21日止将出租房屋交付给乙方使用，租用期共5年。合同第四条“租金及其支付方式”中约定：1、甲方要求乙方支付房屋租金每年161600元。水费4.81元／吨、电费1.2元／度、燃气、通讯、卫生、税费等其他由乙方自行支付。2、房屋租金以每4个月为一个周期进行交纳，在每周期结束前提前15天交纳下一个周期租金。3、本合同递增方式为至2020年8月30日不变，此后每两年递增8%。4、甲方同意免除乙方的房屋租金（共计18天），该免租期分摊到第一年租金，如合同期内转让，需补缴免租期房租。合同第五条“租赁押金”中约定：1、甲乙双方签订合同，乙方即向甲方交纳履约保证金40000元，甲方收取押金后向乙方开具收款凭证。2、合同期满，如乙方无人为损坏甲方财物，未拖欠水、电、燃气、通讯等费用，甲方在一周内无息退还押金。合同第七条“乙方权利义务”中约定：……2、乙方需按期缴纳房租，押金不能抵房租及其他费用。合同期未满，押金不予退还。合同第十一条“违约责任”约定：乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的1%收取，如拖欠租金5天，经甲方书面催告2天后仍未支付，甲方有权解除合同。合同签订后，冶有林向李帅交纳押金40000元，并按合同约定向李帅支付租金至2020年3月20日。2020年3月28日，李帅通过顺丰快递向冶有林送达一份《催款函》，主要内容如下：李帅认为，《租房租赁合同》生效后，双方均应诚实遵照合同约定履行义务，但冶有林目前存在如下行为：截至2020年3月28日，冶有林应向李帅交付新一期计租期的租金共计53866元。鉴于上述事实，李帅函告如下：1、冶有林需在收到本函后3天内向李帅支付上述租金53866元；2、如冶有林收到本函后仍拒付上述款项，李帅将按照《租房租赁合同》第十一条的约定解除《租房租赁合同》，届时冶有林除应支付上述款项外，还需补缴18天免租期共计8080元及未缴纳的水、电、物业费。2020年3月29日，冶有林收到该《催款函》。2020年4月11日，李帅通过顺丰快递向冶有林送达一份《解除合同通知函》，主要内容如下：鉴于冶有林拖欠租金、水电费、物业费的行为，李帅于2020年3月28日以邮寄方式书面通知冶有林支付拖欠的租金、水电费等共计56628元。该书面催款函冶有林于2020年3月29日签收。2020年4月2日，李帅以微信形式将上述催款函发送至冶有林手机上。鉴于冶有林在收到催款函后仍拒付上述费用，李帅于2020年4月11日以电话形式再次通知冶有林支付拖欠的费用，然而冶有林仍拒绝支付上述费用。基于上述事实，李帅依据《租房租赁合同》第11条的约定以及《合同法》第93条、第94条第3项、第96条的规定通知冶有林解除李帅与冶有林于2019年3月18日签订的《租房租赁合同》。2020年4月13日，冶有林收到该《解除合同通知函》。另，截至目前，冶有林仍继续占有使用涉案房屋。包含涉案房屋在内的位于长沙市岳麓区××路××村××楼××楼，系由李帅从该房屋的产权所有人长沙儒邦文化传播有限公司处承租，后李帅又将其中的涉案房屋转租给冶有林。长沙儒邦文化传播有限公司于2020年1月7日以李帅为被告，提起房屋租赁合同纠纷，要求解除其与李帅签订的《租赁合同》，并要求李帅支付违约金及房屋占有使用费等损失。一审法院经审理后，于2020年5月22日作出（2020）湘0104民初359号民事判决书，判决：解除长沙儒邦文化传播有限公司与李帅于2018年8月27日签订的《租赁合同》，并判决李帅向长沙儒邦文化传播有限公司支付违约金20000元。该判决作出后，李帅不服，提起上诉。目前该案尚在二审审理过程中。2020年9月9日，长沙儒邦文化传播有限公司以李帅为被告，再次提起房屋租赁合同纠纷，要求李帅支付租金544460元（从2020年2月11日计算至起诉之日止，最终计算至李帅归还房屋止）。目前该案尚在审理过程中。一审法院认为，李帅与冶有林签订《租房租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，对双方均具有约束力。冶有林认可李帅主张的确认《租房租赁合同》于2020年4月13日解除的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。本案争议焦点为合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于李帅主张的要求冶有林搬离涉案房屋的诉讼请求。因李帅并非涉案房屋的所有权人，且该房屋所有权人已经通过诉讼途径诉请解除与李帅的房屋租赁合同，故对李帅要求冶有林向其返还房屋的诉讼请求不予支持。2、关于李帅主张的“免租期租金”的诉讼请求。根据合同约定，“如合同期内转让，需补缴免租期房租”，而本案为合同双方当事人提前解除合同，不满足合同中约定的补缴免租期房租的条件，故对李帅主张的补交免租期租金8080元的请求不予支持。3、关于李帅主张的冶有林欠付租金的诉讼请求。冶有林逾期支付租金的事实确实存在，但考虑冶有林拖欠租金的期间处于2020年年初全国范围内爆发的新冠肺炎疫情期间，疫情影响属于合同履行过程中的不可抗力，故综合相关情况确认如下：计算期间为2020年3月21日至2020年4月13日，考虑因新冠肺炎疫情影响，给予冶有林20天的免计租金期间，冶有林还应支付租金1770元。4、关于李帅主张的房屋占有使用费（损失费）的诉讼请求，冶有林对此无异议，且不违反法律规定，予以支持。鉴于李帅与涉案房屋所有权人之间的关于涉案房屋的租赁合同纠纷尚未审理终结，故本案只就李帅已明确主张且冶有林无异议的截至2020年8月14日的房屋占有使用费予以支持。李帅主张的2020年8月14日之后的后续房屋占用损失，本案不予处理。5、关于李帅主张的“水费”的诉讼请求，根据双方《租房租赁合同》的约定，水费应由冶有林自行支付，且李帅在本案中亦未提交证据证实其为冶有林垫付了水费，故对该项诉讼请求，不予支持。6、关于李帅主张的其他诉讼请求，以及冶有林的反诉请求，综合考虑如前所述的“疫情”对本案合同履行及解除的影响，确认：（1）对李帅诉请的逾期付款违约金等其他诉讼请求不予支持。（2）对冶有林要求返还其已交纳的履约保证金40000元的诉讼请求予以支持；对冶有林的其他反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条规定，一审法院判决：一、确认原告（反诉被告）李帅与被告（反诉原告）冶有林签订的《租房租赁合同》已于2020年4月13日解除；二、被告（反诉原告）冶有林向原告（反诉被告）李帅支付租金1770元；三、被告（反诉原告）冶有林向原告（反诉被告）李帅支付房屋占用费53407元；四、原告（反诉被告）李帅向被告（反诉原告）冶有林返还履约保证金40000元；以上第二、三、四项相抵后，被告（反诉原告）冶有林还应向原告（反诉被告）李帅支付15177元，限冶有林于本判决生效之日起五日内向李帅支付；五、驳回原告（反诉被告）李帅的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）冶有林的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取417元，反诉案件受理费400元,共计817元，由被告冶有林负担。本案二审期间,当事人未提交新的证据。一审查明的事实，本院予以确认。另查明，李帅在本院指定期限内未交纳上诉费，经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院认为，李帅未交纳上诉费，拒不到庭参加诉讼，应当按照自动撤回上诉处理。关于冶有林的上诉请求。经审查，一审法院综合考虑冶有林拖欠租金的实际情况及新冠肺炎疫情的客观因素，酌情给予20天的免租期，属于行使自由裁量权的合理范围，并无明显不当，本院予以支持；冶有林要求退还已付租金，不属于其一审反诉请求内容，是二审增加的诉讼请求，本院不予审理。综上，上诉人冶有林上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、上诉人李帅的上诉按自动撤回处理；二、驳回上诉人冶有林的上诉，维持原判。二审案件受理费205元，由上诉人冶有林负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 龙 峰审判员 闵俊伟二〇二一年三月十六日书记员 廖亚娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。