河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初2912号原告：河南中信物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商都路2号商务楼三层318-319室。法定代表人：宋相文，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：尹淑红，河南裕达律师事务所律师。被告：郑州中闰盈物业管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路16号7层702号。法定代表人：钱加运，董事长。委托诉讼代理人：王振华，河南沃原律师事务所律师。原告河南中信物业管理有限公司（以下简称“中信物业公司”）与被告郑州中闰盈物业管理有限公司（以下简称“中闰盈公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尹淑红，被告委托诉讼代理人王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2019年1月2日签订的《房屋租赁合同》及有关补充协议在2020年9月12日解除；2、判令被告支付拖欠原告租金766.6667万元及利息1509208元（利息暂计算至起诉之日，诉讼期间继续计算，直至被告还清为止），并撤离租赁场所；3、判令被告承担本案律师费15万元及诉讼费等。事实与理由：2019年1月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，原告将位于郑州市××与××路交叉口鑫地广场负一层部分、一层部分、二整层、三整层、四整层出租给被告用于商业经营，合同对租金交纳标准、交纳方式、延迟交纳租金的违约责任、合同解除的条件、合同解除后退还租赁场所等进行了约定。合同签订后，原告按照约定履行义务，被告没有按约定向原告支付租金，给原告造成巨大损失。原告多次催促被告交付租金，无果。2020年9月12日，原告向被告书面送达《解除合同通知书》，通知解除与被告签订的一切合同和委托代理关系，并立即撤离租赁场所，移交相关设备及记录档案，并于2020年9月20日向被告送达《通知书》，通知要求被告撤离租赁场地，并支付租金及利息。被告至今拒不支付租金，拒不撤离租赁场所。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告辩称，一、被告享有不安抗辩权，没有违约行为。原告2020年9月12日做出的解除合同通知书不符合合同约定或法律规定，属于无效行为。案涉租赁合同属于次租赁合同。主租赁合同由原告与河南鑫都实业股份有限公司（以下简称“鑫都公司”）签订，案涉合同签订后，被告按期向原告支付了相应的租金。2020年8月6日，主租赁合同出租人鑫都公司向原告发送解除合同通知。同日，鑫都公司与房屋所有权人河南有色地质矿产集团有限公司（以下简称“地矿公司”）联合发布公告告知各租户其与原告的租赁合同已经解除。2020年8月6日起，原告已经丧失履行合同的能力。依据民法典第五百二十七条规定，被告享有不安抗辩权，有权终止履行。二、原告主张的部分租金没有依据，并且在其恢复履行能力之前不能主张租金。依照河南省发展和改革委员会等八部门发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》规定，对承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金。本案中，鑫都公司对原告免除了3个月租金，被告也对各商户免除了3个月租金。但原告对被告仅免除2个月租金。在计算应付租金时，应当按照免除3个月计算。鑫都公司发布解除合同公告后，被告直接向鑫都公司支付了2020年8、9月份的租金。依据民法典第七百一十九条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金。综上，被告享有不安抗辩权，没有违约行为，原告2020年9月12日做出的解除合同通知书无效。请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明:鑫都公司系河南省有色金属地质矿产局辖属的具有法人资格的单位。地矿公司将位于郑州市郑东新区××与××路交叉口东北角的河南鑫地科技广场二期科研与矿产品展销中心房屋，全权委托鑫都公司开发建设及房屋出租。2011年1月18日，鑫都公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定鑫都公司将其拥有的坐落于郑州市金水东路与黄河东路交叉口东北隅的河南鑫地科技广场矿产品展销中心副二层至二十层房屋出租给原告从事商业经营，建筑面积共54653.27平方米，租赁期限20年。在租赁期限内，乙方有权将租赁房屋全部或部分转租，但不得超出合同约定的权利范围。2019年1月2日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其具有经营和出租权、位于河南省郑州市××与××路交叉口鑫地广场负一层部分、一层部分、二整层、三整层、四整层（以下简称“租赁场所”）出租给乙方用于商业经营。租赁期限为12年。2019年1月1日起为租赁起始日，并从该日开始计算租期租金及物业管理费。租赁期限届满或合同解除，乙方必须按约定的时间撤离租赁场所。未经甲方书面同意继续占的，占用期间乙方按合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%向甲方支付租金，不足一个月按一个月计算。租金标准为每年1680万元，该标准不以实际租赁面积计算，不论面积多少，租金标准不变。其中甲乙双方同意甲方收回主租赁合同中约定的一楼房屋2000平方米（包含25%公摊面积），该2000平方米房屋的租金按照每年380万元计算，即乙方每年向甲方支付租金的总额为1300万元。租金每三个月支付一次，第一个月的10日前支付当期租金。每次付款后5日内，甲方向乙方出具正规发票。乙方承诺按照约定按时足额支付租金，若有一期没有按期支付，在甲方催交一个月内依然未能足额支付，则甲方有权解除与乙方的租赁关系，包括主合同和有关补充协议一并解除，同时甲方有权就剩余没有支付的全部所欠租金向乙方主张权利，同时乙方向甲方支付利息，利息计算方式按照未支付拖欠租金数额，以年利率24%的标准计算，甲方为实现债权的费用由乙方承担（包括但不限于送达费、诉讼费、律师费、为保全支付的保函费用等）。乙方逾期支付租金、物业管理费和其他费用，每逾期一日，甲方有权向乙方收取未付款项的每日3‰作为滞纳金。乙方未能按照合同约定时间给付甲方及甲方的项目物业管理处的租金、管理费或其他费用（包括滞纳金）超过30日仍拒不支付的，乙方同意丧失合同中约定的所有权利，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方必须在15天内清空并撤出租赁场所。甲方有权没收乙方履约保证金，依照合同约定向其追索其他经济损失赔偿。如因乙方原因解除或终止合同，乙方应在解除或终止合同次日起15日内迁出租赁场所，包括撤出在该租赁场所内的所有人员，搬走该租赁场所内乙方所添置的可移动物品，并将该租赁场所及附属设施以正常状态交还给甲方。乙方迁出租赁场所时，不得拆除或损坏任何装修、不可移动的装饰及固定设备及物品，无偿归甲方所有。合同解除或终止15日后，乙方未按上述期限迁出租赁场所，甲方有权邀请3名以上物业管理人员见证下，进入租赁场所处置乙方所有存货，处置存货所得用于支付乙方所欠的租金、滞纳金及其他费用；不足以弥补时，甲方有权就不足部分继续向乙方追偿。后原、被告签订补充协议，约定将租赁期限变更为13年，即从2019年1月1日起至2031年12月31日。上述合同及补充协议签订后，被告分别于2019年1月14日向原告支付租金166万元、1月16日支付租金51万元、4月3日支付租金108万元、4月12日支付租金70万元、4月18日支付租金100万元、4月25日支付租金37万元、4月26日支付租金13万元、5月8日支付租金105万元、7月30日支付租金100万元、8月9日支付租金50万元、8月21日支付租金50万元、8月23日支付租金50万元、9月29日支付租金35万元、9月30日支付租金40万元、10月23日支付租金100万元、10月25日支付租金100万元、11月1日支付租金50万元、11月4日支付租金50万元、11月7日支付租金25万元，以上租金合计1300万元。2019年12月20日，原、被告双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定原、被告双方就2019年1月2日签订的房屋租赁事宜达成以下补充协议：原告将位于河南省郑州市××与××路交叉口河南省矿产品展销中心负一层部分、一层部分、二、三、四层除去银行、酒店租赁区域外，剩余部分出租给被告用于商业经营。租赁场所具体范围以房屋现租赁使用状况为准，其中一楼矿产品展销中心现有区域空间面积由原告收回，中信银行、酒店租赁区域除外。剩余面积为被告租赁面积。该协议为房屋租赁合同不可分割的一部分。上述租赁合同补充协议签订后，被告分别于2020年1月13日向原告支付租金100万元、1月20日支付租金100万元、4月9日支付租金30万元、5月22日支付租金40万元、7月16日支付租金70万元、7月21日支付租金30万元、7月24日支付租金20万元、7月31日支付租金43.3333万元、8月5日支付租金60万元、8月6日支付租金40万元。以上租金合计533.3333万元。2020年8月6日，鑫都公司向原告发出解除合同通知书，载明：鑫都公司与原告签订租赁合同后，截至通知发出日，原告已欠付租金、违约金93639033.2元。鑫都公司根据合同法第94条及房屋租赁合同书第十条的约定，解除双方于2011年1月18日签订的《房屋租赁合同书》、于2012年7月24日签订的《补充合同》，并要求原告自接到通知后立即撤离租赁场地、返还租赁房屋及配套设施，并清偿欠付租金、违约金等。同日，鑫都公司与地矿公司共同发布关于河南鑫地科技广场（万鼎广场）各位租户及时申报租赁合同、租金交纳等情况的公告，称因原告长期拖欠该公司租金，双方已解除租赁合同，为保障各租户合法权益，该公司同意各位租户继续承租，望各租户在公告通知时间内携相关资料申报租赁情况。2020年8月28日，被告向鑫都公司转款108万元，转款摘要为“2020年8月租金”，当日，鑫都公司向被告出具收据，载明收到被告108万元暂收款。2020年9月12日，原告向被告出具《解除合同通知书》一份，载明，因被告违反《房屋租赁合同》相关条款，违背合作初衷，导致原告未能如期交付鑫都公司租金，产生了鑫都公司解除租赁合同的严重后果，原告决定自即日起全部解除与被告签订一切合同和委托代理关系，撤销对被告的一切授权。并要求被告接到通知应立即撤离现场，移交相关设施设备及记录档案，由此产生的一切后果将由被告全部承担。当日，原告通过邮政快递将该通知书邮寄给被告。2020年9月13日，被告法定代表人钱加运签收该通知书。2020年9月13日，被告向原告出具通知书一份，载明，鉴于鑫都公司与地矿公司解除了与原告的租赁合同，原告无房屋租赁管理权，导致双方合同无法继续，于2020年8月6日终止。当天，被告通过邮政快递将该通知书邮寄给原告，邮件被拒收退回。2020年9月20日，原告向被告出具通知书一份，载明，在租赁合同签订后，被告没有按合同约定时间支付租金，在被告关联公司（郑州希翼商业管理有限公司）拖欠原告租金1715.14万元未支付的情况下，截至2020年9月12日原告向被告发函《解除合同通知书》，被告又拖欠租金841万元，欠利息11.7万元。望被告接到通知立即撤离租赁场地，移交相关设施设备及记录档案，清偿租金及利息852.7万元（利息暂计至2020年9月10日，以后仍按合同约定计算）。该邮件当日通过邮寄方式送达给被告。2020年12月2日，被告再次向鑫都公司转款108万元，转款摘要为“2020年9月租金”。另查明，2020年8月27日，郑州市中级人民法院受理鑫都公司、地矿公司诉中信物业公司房屋租赁合同纠纷一案。2021年1月28日，郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民初1013号民事裁定书，裁定准许鑫都公司、地矿公司撤回起诉。本案诉讼中，中信物业公司称因其与鑫都公司、地矿公司对于租赁案件已达成和解，鑫都公司与地矿公司同意继续履行合同，故撤回对中信物业公司的起诉。以上事实由原告提交的《房屋租赁合同》、中国工商银行客户存款对账单、解除合同通知书、通知书及邮递单，被告提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同书》、证明、补充协议、《房屋租赁合同补充协议》、客户回单、解除合同通知书、受理案件通知书、通知书、中国工商银行网上电子回单、收据及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中所涉及的《房屋租赁合同》、补充协议、《房屋租赁合同补充协议》等均系各方当事人的真实意思表示，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当的履行各自义务。签订合同后，原告已将房屋交付被告，被告应当履行支付租金义务。根据租赁合同约定，租金每三个月支付一次，第一个月的10日前支付当期租金。在合同的实际履行过程中，被告并未依约按期足额支付租金，依据合同约定，若有一期没有按期支付，在原告催交一个月内依然未能足额支付，原告有权解除与被告的租赁关系，并有权要求被告在15天内清空并撤出租赁场所。2020年9月12日，原告向被告邮寄解除合同通知书，以被告未支付租金导致原告未能如期交付鑫都公司租金为由，要求解除双方签订的一切合同和委托代理关系。被告于9月13日签收上述解除合同通知书，其并未对双方合同的解除提出异议，此后其虽仍实际使用房屋，但未再继续向原告支付合同约定的租金，其后虽向鑫都公司支付了部分租金，但支付期限及金额均不符合原、被告之间租赁合同的约定，故原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议、《房屋租赁合同补充协议》于原告出具的解除合同通知送达被告之日即2020年9月13日解除。根据合同约定合同解除的，被告应在15天内清空并搬出租赁场所，故对原告主张从租赁场所撤离的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的租金，因被告现仍实际使用房屋，故被告应当向原告支付合同解除前的欠付租金，并应按照合同租金标准向原告支付合同解除后的房屋占有使用费。根据合同约定，2020年1月1日至2020年12月31日的年度租金为1300万元，被告称原告向其减免疫情期间两个月的租金，本院认为，在该租赁期间，新冠疫情暴发，因相应防疫措施对房屋的实际使用产生影响。故对疫情影响期间的房屋租金按照两个月租金的标准予以酌减，计216.6667万元（325万元÷3×2）。扣除该部分租金后，截至2020年12月31日，被告应当向原告支付租金及房屋占有使用费1083.3333万元（1300万元-216.6667万元）。被告实际已向原告支付租金533.3333万元，另向鑫都公司支付216万元，扣除已付款项后，被告现应向原告支付截至2020年12月31日的租金、房屋占有使用费共计334万元，对原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张的利息，租赁合同虽约定被告未按期足额支付租金，应向原告支付利息。本院认为，因疫情对被告经济状况造成的影响及原告与鑫都公司、地矿公司之间的纠纷对涉案房屋的租金收取造成的影响，对该部分利息，本院酌定不予支持。关于原告主张的律师费，因原告仅提交委托代理协议，并无其他相关证据佐证其真实性，故本院不予采纳。综上，因本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告河南中信物业管理有限公司、被告郑州中闰盈物业管理有限公司于2019年1月2日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》自2020年9月13日解除；二、被告郑州中闰盈物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告河南中信物业管理有限公司支付截至2020年12月31日的租金及房屋占有使用费共计3340000元；三、被告郑州中闰盈物业管理有限公司于本判决收到之日起15日内从位于郑州市金水东路与黄河南路交叉口鑫地广场的房屋内撤离；四、驳回原告河南中信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77081元，减半收取38540.5元，由原告河南中信物业管理有限公司负担24737.5元，由被告郑州中闰盈物业管理有限公司负担13803元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二一年三月十五日书记员  刘宏丽