湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0191民初544号原告：武汉未来城物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区珞狮南路147号B座4楼。法定代表人：陈稷，该公司董事长。委托诉讼代理人：周俊华，湖北高韬律师事务所律师。被告：周栩妃，女，1997年5月20日出生，汉族，住湖北省仙桃市，原告武汉未来城物业管理有限公司（以下简称未来城物业）诉被告周栩妃物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告未来城物业的委托诉讼代理人周俊华到庭参加了诉讼，被告周栩妃经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告未来城物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告周栩妃向原告未来城物业支付武汉经开未来城B-1917号房屋（1）自2017年11月19日起至2018年11月18日止的物业服务费1441.44元，违约金暂定为1641.8元（此违约金自2017年11月19日起至2020年12月31日止，每日按该应交金额的千分之一计算的暂定金额，最终金额应按此计算方式计至该物业服务费付清之日止），共计3083.24元；（2）自2018年11月19日起至2019年11月18日止的物业服务费1441.44元，违约金暂定为1115.67元（此违约金自2018年11月19日起至2020年12月31日止，每日按该应交金额的千分之一计算的暂定金额，最终金额应按此计算方式计至该物业服务费付清之日止），共计2557.11元；（3）自2019年11月19日起至2020年11月18日止的物业服务费1441.44元，违约金暂定为589.55元（此违约金自2019年11月19日起至2020年12月31日止，每日按该应交金额的千分之一计算的暂定金额，最终金额应按此计算方式计至该物业服务费付清之日止），共计2030.99元；（4）自2020年11月19日起至2020年12月31日止的物业服务费166.62元；2.判决诉讼费用由被告周栩妃承担。事实与理由：原告未来城物业与被告周栩妃在2018年3月30日就武汉经开未来城B-1917号房签订《经开未来城办公楼前期物业管理服务协议》，约定：原告未来城物业对武汉经开未来城提供前期物业服务，从被告周栩妃接收房屋至小区正式成立业主委员会并签署本小区《物业管理委托合同》之日止。被告周栩妃房屋坐落B-1917，建筑面积为34.32平方米；物业服务费的收费标准按被告周栩妃拥有办公楼的建筑面积计算，为3.5元/月/㎡；物业费按照先交费后服务的预付原则进行交付，每年交付一次，自第二个年度起，物业服务费的交付时间为第一个年度届满30日前交付；被告周栩妃应按本协议约定的时间足额交付各种费用，每逾期一日交付，需向原告未来城物业另行支付应付金额千分之一的违约金，直至应缴费用和违约金全部付清为止。截止至原告未来城物业起诉之日，原告未来城物业仍为武汉经开未来城的物业服务单位。被告周栩妃自2017年11月19日起至今的物业服务费均未交付。被告周栩妃拖欠物业服务费的行为，已经严重违反了双方签订的《经开未来城办公楼前期物业管理服务协议》，且经原告未来城物业多次催缴拒不支付。原告未来城物业为维护自身合法权益，特起诉至法院，望判如所请。被告周栩妃未到庭，亦未提交书面答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周栩妃系本辖区19C2地块武汉经开未来城B栋19层17室房屋的业主，物业建筑面积34.32平方米。2018年3月30日，原告未来城物业（甲方）与被告周栩妃（乙方）签订《经开未来城办公楼前期物业管理服务协议》，约定：物业名称为武汉经开未来城；乙方房屋类型为办公楼，坐落位置B-1917，建筑面积34.32平方米。物业服务费标准按乙方拥有办公楼的建筑面积计算，为3.50元/月/㎡；物业服务费按照先交费后服务的预付原则进行交付；物业服务费每年交付一次，具体为：第一个年度时间为房地产开发单位通知的办公楼交付之日起算一年，第一个年度的物业服务费交付时间为房地产开发单位通知的办公楼交付之日；第二个年度的时间为第一个年度时间届满次日起算一年；第二个年度的物业服务费交付时间为第一个年度届满30日前交付；第三个年度的时间为第二个年度时间届满次日起算一年；第三个年度的物业服务费交付时间为第二个年度届满30日前交付；第四个以及以后年度的起算时间和物业服务费交付时间均按上述规定，进行类推。乙方出租物业时，缴纳物业管理服务费的责任仍旧由乙方承担。如物业处于空置状态，乙方仍需按照本协议的相关规定缴纳物业管理服务费。乙方应按本协议约定的时间足额交付物业服务费，每逾期一日交付，需向甲方另行支付应付金额千分之一的违约金，直到物业服务费和违约金全部付清为止。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积；未办产权证的，以商品房买卖合同中注明的物业建筑面积为准。乙方违反协议，乙方应按本协议约定的时间足额交付各种费用，每逾期一日交付，需向甲方另行支付应付金额千分之一的违约金，直至应缴费用和违约金全部付清为止。本协议有效期自甲乙双方签字或签章之日起生效，至业主委员会成立并与新的物业管理企业签订服务协议之日终止。上述合同尾部的乙方代表人处系案外人黄艳签字确认。涉案房屋自2017年11月19日起处于欠缴物业费状态。原告未来城物业多次向被告周栩妃催缴未果，遂诉至本院，请求依诉予判。另查明，被告周栩妃（受让方）与案外人肖永红（出让方）于2017年12月17日就涉案房屋签订房屋转让合同，并于2017年12月18日申请交易。原告未来城物业提交的《经开未来城业主入伙登记表》中随同入住人员情况显示案外人黄艳系被告周栩妃的母亲。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。基于案外人黄艳与被告周栩妃的家庭成员关系，原告未来城物业有理由相信案外人黄艳的签字行为系被告周栩妃授权的代理行为，代理行为合法有效，其效力亦及于被告周栩妃。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。原告未来城物业与被告周栩妃签订的《经开未来城办公楼前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，未违反国家法律规定，应属合法有效，且合同效力及于全体业主，对被告周栩妃亦具有约束力。被告周栩妃接受原告未来城物业提供的物业服务，但未按合同约定及时履行交纳物业服务费的义务，由此酿成本案纠纷，被告周栩妃应承担支付欠缴物业服务费的法律责任。因被告周栩妃作为受让方与出让方即案外人肖永红于2017年12月17日就涉案房屋签订房屋转让合同，故被告周栩妃支付物业服务费的期间应从2017年12月17日起算。因此，自2017年12月17日起至2020年12月31日止，被告周栩妃欠缴物业服务费为4383.56元。原告未来城物业的诉请超过部分，本院不予支持。关于违约金，原告未来城物业主张依合同约定的按每日应缴金额的千分之一的标准，自逾期之日起计算至全部物业服务费付清之日止。本院认为，为消除物业服务企业和业主之间的矛盾，增进相互理解和沟通，本院酌情将违约金的计算标准予以调整为：按全国银行间同业拆借中心公布的本案起诉之日即2021年1月13日一年期贷款市场报价利率，即按年利率3.85%计算。因此，被告周栩妃应向原告未来城物业支付自2017年12月17日至2020年12月31日期间的物业服务费4383.56元及违约金（自2017年12月17日至2018年12月16日期间物业费的违约金，以1441.44元为基数，按年利率3.85%自2017年12月17日起计算至全部款项付清之日止；自2018年12月17日至2019年12月16日期间物业费的违约金，以1441.44元为基数，按年利率3.85%自2018年12月17日起计算至全部款项付清之日止；自2019年12月17日至2020年12月16日期间物业费的违约金，以1441.44元为基数，按年利率3.85%自2019年12月17日起计算至全部款项付清之日止）。共建和谐幸福小区是物业与业主的共同责任，物业与业主应本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主如对物业服务存在异议时，应及时向物业提出问题、进行建议，尽量沟通协商，而非通过拒付物业费的方式扩大矛盾。若业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整体物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的共同利益。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周栩妃于本判决生效之日起十日内向原告武汉未来城物业管理有限公司支付自2017年12月17日至2020年12月31日期间的物业服务费4383.56元及违约金（自2017年12月17日至2018年12月16日期间物业费的违约金，以1441.44元为基数，按年利率3.85%自2017年12月17日起计算至全部款项付清之日止；自2018年12月17日至2019年12月16日期间物业费的违约金，以1441.44元为基数，按年利率3.85%自2018年12月17日起计算至全部款项付清之日止；自2019年12月17日至2020年12月16日期间物业费的违约金，以1441.44元为基数，按年利率3.85%自2019年12月17日起计算至全部款项付清之日止）；二、驳回原告武汉未来城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周栩妃负担，此款原告武汉未来城物业管理有限公司已垫付，由被告周栩妃随本判决第一项一并给付原告武汉未来城物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  余燕二〇二一年三月十日法官助理陈改华书记员张童