北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4973号上诉人（原审被告）：张夏玲，女，1985年6月8日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：姚艳姣，北京市致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荔，北京市致诚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：黄海华，男，1983年3月21日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：姚艳姣，北京市致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荔，北京市致诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：曹春梅，女，1966年12月10日出生，汉族，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：胥强，男，1962年9月9日出生，汉族，住北京市石景山区。上诉人张夏玲、黄海华因与被上诉人曹春梅、胥强合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初14639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人张夏玲、黄海华及其共同委托的诉讼代理人姚艳姣、李荔，被上诉人曹春梅、胥强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张夏玲、黄海华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.由曹春梅、胥强承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，黄海华、张夏玲不构成违约。一、一审遗漏重要录音证据没有认定。张夏玲、黄海华一审中提交的2020年1月13日的录音和2020年6月4日的微信聊天记录，可以证明曹春梅、胥强同意以154万元实际到手价卖房，也认可其中77万元属于曹春梅、胥强，但是一审法院对此没有认定，属于认定事实错误。二、第一次开庭后，张夏玲、黄海华提交重要证据，一审法院未对补充证据组织开庭，认定张夏玲、黄海华构成违约属于认定事实错误。一审庭审后，张夏玲、黄海华提交了黄海华是诉争房屋所有权人、2020年1月13日黄海华与曹春梅通过电话之后黄海华签订的房屋买卖补充协议等重要证据，以证明张夏玲、黄海华与曹春梅、胥强充分协商并征得曹春梅、胥强对154万元卖房实际到手价格同意后，才签订了有效的房屋买卖合同补充协议，但一审法院未对补充证据组织开庭审理，导致对本案作出了错误的事实认定。三、张夏玲、黄海华一直愿意支付曹春梅、胥强77万元房款，但曹春梅、胥强不接受。张夏玲、黄海华不构成违约，本案一审、二审诉讼费用应由曹春梅、胥强承担。曹春梅、胥强共同辩称，张夏玲、黄海华的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，张夏玲、黄海华违约卖房，应当承担赔偿责任。2019年11月5日，双方就诉争房屋出卖事宜进行过协商，曹春梅、胥强明确表示不同意以170万元出售。在2020年1月13日黄海华与曹春梅的通话中，自始至终未将1月11日签订卖房协议的真实情况以及收取定金1万元、房屋实际价154万元的情况告知。对于张夏玲、黄海华提供的2020年1月13日签订的两份《变更出售方协议书》，曹春梅、胥强不知情、不认可，认为其无效力。曹春梅、胥强向一审法院起诉请求：1.张夏玲、黄海华返还曹春梅、胥强已出资全部购房款1053826元，并赔偿房租收益18975元；2．案件受理费由张夏玲、黄海华负担。一审法院认定事实：2018年4月20日，甲方（卖方）张文慧与乙方（买方）郝都格尔、丙方（居间方）北京金色时光房地产经纪有限公司签订《定金补充协议》，其上载明：“经甲、乙、丙三方友好协商，针对房屋坐落：北京市×房屋（以下简称该房屋）定金支付时间做出以下补充：一经甲、乙双方友好协商，该房屋总定金为人民币肆拾万元整，签订合同当天乙方支付甲方定金人民币伍万元整，剩余定金人民币叁拾伍万元整不晚于2018年4月27日支付，乙方如有超出每日按总房款万分之五支付给甲方违约金。”2018年5月1日，甲方（卖方）张文慧与乙方（买方）郝都格尔、丙方（居间方）北京金色时光房地产经纪有限公司签订《北京存量房屋买卖合同作废及重新签订协议》，内容为：甲、乙双方通过丙方于2018年4月20日签订关于房屋坐落：北京市×，购买价格为人民币贰佰零伍万元整的北京存量房屋买卖合同，并已支付房屋定金人民币：肆拾万元整和丙方居间服务费人民币贰万零伍佰元整。因乙方原因现更换购买人为张夏玲身份证号：×××，现购买人无需再次支付定金及居间服务费，并与甲方重新签订北京存量房屋买卖合同。原签订的北京存量房屋买卖合同由丙方收回公司作废盖章。该协议一式三份，甲方一份，乙方一份，丙方一份，自签字起生效。2018年6月12日，曹春梅支付诉争房屋税费37152.86元。2018年6月26日，曹春梅向张夏玲转账购房款596174元，张夏玲认可曹春梅支付其上述购房款。2018年7月12日，甲方张夏玲、黄海华与乙方曹春梅、胥强签订《共同出资购房协议》，内容为：经甲乙双方友好协商，对于共同出资购房的相关事宜，为明确甲乙双方的权益，签订如下协议，以资共同遵守。一、所购房产基本情况：坐落位置：北京市×室内，建筑面积48.45平米。京××。二、所购房屋总价款：房价款：贰佰零伍万元，税叁万柒仟壹佰伍拾贰元，中介费贰万零伍佰，不动产登记费捌拾元，合计总价款：贰佰壹拾万零柒仟柒佰叁拾贰元。（小写：2107732）三、双方出资金额比例及使用期限：甲乙双方各出资总价款的百分之五十，甲方出资壹佰零伍万叁仟捌佰陆拾陆元，乙方出资壹佰零伍万叁仟捌佰陆拾陆元。甲乙双方出资均按约定完成，使用期限：自合同签订之日起，至房屋征收补偿资金到账户为止。四、房屋产权归属：甲乙双方约定，将该共同出资购买的房产登记在甲方名下，该产权属于甲乙双方共有，各占一半。甲方享有百分之五十权属，乙方享有百分之五十权属，房产证由甲方保管。五、该房产的使用及收益分配：1.对外出租，所收入租金在扣除各种费用后，甲乙双方平均分配。……七、未经双方同意，任何一方不得将共有房产出售、转让，为自己或第三人提供抵押担保及作为实物出资。任何一方不得因个人的债务导致共有房产的所有权、使用权受影响，否则赔偿一方的损失。2018年7月9日，北京市××房屋登记的房屋所有权人系张夏玲。2018年7月14日，出租人张夏玲，委托代理人曹春梅与承租人石文成、白雪及居间人北京金色时光房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），将北京市××房屋进行出租，租赁期限自2018年7月15日至2019年7月14日，共计壹年。租金每月2300元，租金总计27600元。押金2300元。2019年3月1日，甲方（出租人）张夏玲与乙方（承租人）白雪签订《房屋退租协议》，内容为：“原乙方承租位于×室房屋，每月租金贰仟叁佰元，租房押金贰仟三百元，租用到期为2019年7月14日，现由于甲方原因，要求提前终止租房合同，经双方协商，达成以下协议：乙方租用该房屋租期提前于2019年3月1日结束，租金支付到2019年3月1日止。从即日起该房屋由甲方收回，甲乙双方签订的房屋租赁合同即行废止。三、甲方退回剩余4.5个月租金壹万零三百五十元，支付违约金贰仟三百元。”张夏玲于该日将剩余房租、租房押金、违约金共计壹万肆仟玖佰伍十元给付给承租人白雪。就要求租户退租，曹春梅、胥强主张双方未协商一致要求承租人腾退用于出售诉争房屋，是因为张夏玲、黄海华与租户有矛盾，曹春梅、胥强才去的。2020年1月11日，甲方（出卖方）张夏玲与乙方（买受人）李琳以及丙方（居间方）北京链家置地房地产经纪有限公司就××房屋的买卖事宜签订《补充协议》，该协议约定：“房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价共计1680000元，乙方于2020年1月11日将第一笔定金10000元以自行划拨的方式支付甲方；于2020年1月13日将第二笔定金190000元以第三方担保的方式支付给甲方；于2020年7月9日将第一笔首付款350000元以理房通支付的方式支付给甲方。经甲乙双方友好协商，甲方同意在缴税时承担14万个税，剩余个税由乙方承担。”张夏玲、黄海华主张其于1月14日收到买房定金，6月19日收到房款35万元。张夏玲、黄海华主张诉争房屋价款168万元，是包含14万元的税费，实际诉争房屋卖了154万元。曹春梅、胥强主张诉争房屋在2020年1月11日的市场价格是170万元。就张夏玲出售诉争房屋一节，曹春梅、胥强主张房屋出卖协议是2020年1月11日签订的，1月12日、1月13日张夏玲、黄海华打电话给胥强，没有说卖房事宜，1月21日曹春梅、胥强收到出卖协议，张夏玲、黄海华出售诉争房屋未经曹春梅、胥强的同意。张夏玲、黄海华主张1月11日签订的是意向合同，当时对方付款1万元定金，1月12日、1月13日张夏玲、黄海华多次联系曹春梅、胥强，曹春梅提供过方案，一直在征求曹春梅、胥强的意见，后来曹春梅、胥强同意张夏玲、黄海华卖房，在14日买方付的大额定金。在2020年1月13日张夏玲、黄海华与胥强、曹春梅的通话中，张夏玲、黄海华未将1月11日签订卖房协议的情况、1月11日收取定金1万元、房款实际是154万元的情况告知曹春梅及胥强。张夏玲、黄海华提交微信聊天记录，拟证明2018年7月11日至2020年6月8日双方买房卖房的过程，曹春梅、胥强同意退租，且对卖房及价格是认可的，愿意承担损失。曹春梅、胥强认可该证据的真实性。内容包括：2020年6月4日17：52，曹春梅：看看我们双方的协议，提前卖房是你们违约了，要承担责任和损失的！为了我们间的情谊，损失我们一起承担了。我们为什么一起购房？情谊是一方面，利益更是一方面！2020年1月11日你们签的卖房合同，13日通知我们的，属于先斩后奏吧？不怪你，得顾及你们兄弟情。写个收条不难，当初我把100多万转给张夏玲，她没给我写过任何收条，现在会补写给我吗？2020年6月4日18：05，曹春梅：我现在还是顾及情分，不想把合同拿出来，照着合同办事，如果我提起诉讼，樱花园的房子会冻结产权，你们会造成违约，支付巨额违约金，我不想那么做。当初海华给我打电话时说，房子卖了就把我们那部分房款给我们，现在生出这么多变故。2020年6月8日15：42，曹春梅：黄海华夫妇！卖房合同是你们夫妻俩背着我们签的，属于先斩后奏！根本没有把我们放在眼里。这样做对我们不公平。卖房的总价是你俩定的，我们俩不知情。210万的房子168万就给卖了，还承诺替买家缴纳14万的税费，这笔税费与我们无关。你们无权替我们做决定，去赔钱。这件事该有个了断，不行我们就拿出协议，走法律程序！一审法院认为，曹春梅、胥强与张夏玲、黄海华于2018年7月12日签订的《共同出资购房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行该协议。该协议于诉争房屋被出售后，即不具备继续履行条件。一审法院据该协议解除后的法律后果进行审查。本案的争议焦点为张夏玲、黄海华出卖诉争房屋是否构成违约。张夏玲、黄海华、曹春梅、胥强四人虽就诉争房屋出卖事宜进行协商，但2020年1月11日，张夏玲将诉争房屋出卖给案外人并签订买卖协议，张夏玲、黄海华未在签订买卖协议之前就买卖事宜事前征得曹春梅、胥强的同意，且签署完买卖协议后未进行告知，在曹春梅、胥强对诉争房屋买卖价款、税费负担等事项均不知晓的情况下张夏玲、黄海华将诉争房屋售卖。故张夏玲、黄海华构成违约，其应当承担对曹春梅、胥强的赔偿责任。张夏玲、黄海华辩称曹春梅、胥强故意隐瞒真实情况构成缔约过失责任的答辩意见，一审法院不予采信。诉争房屋被出卖，共同出资购房协议无法继续履行，曹春梅、胥强要求张夏玲、黄海华返还购房款的诉请，于法有据，一审法院予以支持。就返还数额，双方签订的《共同出资购房协议》中明确约定未经双方同意，任何一方不得将共有房产出售、转让，否则赔偿另一方损失。一审法院经审查认为，黄海华、张夏玲将诉争房屋168万元出售与市场价相符，同时审查双方沟通的聊天记录，曹春梅确有表示损失由双方一起承担，要求黄海华、张夏玲负担税费的表述。就该表述，一审法院确定为曹春梅、胥强确认就房价下跌产生的损失，由双方共同负担。但14万元税费为黄海华、张夏玲因急于出售诉争房屋所造成的损失。就该部分损失，应由违约方黄海华、张夏玲自行负担。综上，黄海华、张夏玲应返还曹春梅、胥强购房款84万元。就曹春梅、胥强要求张夏玲、黄海华赔偿房租收益的诉请，张夏玲、黄海华虽存在提前解除诉争房屋租赁协议的行为，但该解除系经与曹春梅、胥强协商一致后，双方同意解除。故，曹春梅、胥强该诉请于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、张夏玲、黄海华于判决生效之日起七日内返还曹春梅、胥强购房款八十四万元；二、驳回曹春梅、胥强其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张夏玲、黄海华向本院提交了以下证据：1.张夏玲支付宝2020年1月11日收款截图，证明张夏玲签订的房屋买卖协议未生效，其收取的1万元是意向金，只是为了留住有购房意向的案外人，张夏玲、黄海华不构成违约。2.黄海华银行账户2020年1月14日收到定金截图，证明在曹春梅夫妇同意154万元的卖房款后，黄海华签订变更协议，房屋买卖合同正式生效，次日黄海华收到买方定金19万元，张夏玲、黄海华不构成违约。3.权利人为黄海华的房屋所有权证，证明诉争房屋的权利人为黄海华，而非张夏玲，张夏玲于2020年1月11日签订的房屋买卖合同并未生效，张夏玲、黄海华不构成违约。4.链家房屋买卖的内部流程上传变更协议截图，证明2020年1月13日黄海华签订变更协议后房屋买卖流程才能继续，张夏玲、黄海华不构成违约。5.房屋买卖合同及补充协议、变更协议，证明2020年1月13日在征得曹春梅夫妇同意后，黄海华签订房屋买卖的变更协议，张夏玲2020年1月11日签订的房屋买卖合同和补充协议才生效，张夏玲、黄海华不构成违约。6.2020年7月8日，黄海华和曹春梅电话录音，证明黄海华夫妇主动要给曹春梅夫妇一半房款，而曹春梅夫妇不同意，张夏玲、黄海华不构成违约。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹春梅、胥强对张夏玲、黄海华提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性认可，证明目的不认可，恰好证明张夏玲收取了诉争房屋的定金，已经按照合同履行；对证据2真实性认可，证明目的不认可，恰好证明黄海华是在继续收取定金，按照合同履行义务；曹春梅、胥强对证据3诉争房屋变更到黄海华名下不知情；对证据4真实性、证明目的不认可，没有效力；对证据5房屋买卖合同、补充协议真实性认可，对《变更出售方协议书》真实性不认可，对该组证据的证明目的不认可；对证据6真实性认可，对证明目的不认可，双方没有达成合意。本院认为，因曹春梅、胥强对张夏玲、黄海华提交的证据1、证据2、证据5中的房屋买卖合同及补充协议、证据6的真实性予以认可，故本院对上述证据的真实性予以确认；关于张夏玲、黄海华提交的证据3，张夏玲、黄海华虽未出示原件，但结合在案其他证据，本院认为诉争房屋于2019年12月变更至黄海华名下具有高度可能性，本院予以确认；关于张夏玲、黄海华提交的证据4，系网页截图，本院无法确认其真实性；关于张夏玲、黄海华提交的证据5《变更出售方协议书》，结合在案其他证据，本院对其真实性不持异议。本院二审期间依法补充查明以下事实：根据张夏玲、黄海华提交的京×**号不动产权证，2019年12月4日，××房屋的权利人为黄海华。2020年1月11日，张夏玲作为出卖人与买受人李琳签订房屋买卖业务签订文件合订本（合同编号：100004949485），其中包括《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》等。同日，张夏玲收到买受人转账的1万元，转账说明为“×××定金”。2020年1月13日，张夏玲作为原出售方与买受方李琳、新出售方黄海华签订《变更出售协议书（链家）》《变更出售协议书（方源）》，约定就2020年1月11日签署的《交易合同合订本》《补充协议》项下的张夏玲的权利义务全部转移于黄海华等。2020年1月14日，黄海华收到定金19万元。一审中，张夏玲、黄海华提供了2020年1月13日黄海华与曹春梅的两段通话录音，用以证明曹春梅、胥强同意以154万元实际到手价卖房。在该录音中，黄海华提出有人来买房，到手154万元，并征询曹春梅的意见，但未将2020年1月11日签订房屋买卖合同以及收取定金1万元的情况告知曹春梅。另，张夏玲、黄海华称二人于2008年2月14日结婚。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，张夏玲、黄海华与曹春梅、胥强于2018年7月12日签订的《共同出资购房协议》，系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应依约履行该协议。该协议约定，未经双方同意，任何一方不得将共有房产出售、转让。张夏玲、黄海华主张曹春梅、胥强同意其以154万元的价格出售诉争房屋，其不存在违约行为。对此，本院具体分析如下：第一，根据已经查明的事实，张夏玲作为出卖人与买受人李琳于2020年1月11日就诉争房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》及《补充协议》等，约定张夏玲将诉争房屋以168万元的价格出售给李琳，并约定了房屋交易的具体事宜以及税费的承担，同日张夏玲收到定金1万元。而在签订上述合同前，张夏玲、黄海华未事前征得曹春梅、胥强的同意，亦未将房屋成交价格、税费的承担等事项告知曹春梅、胥强。张夏玲、黄海华主张诉争房屋的权利人为黄海华，在黄海华签订变更出售方协议书后，张夏玲签订的上述房屋买卖合同才生效，且1万元属于意向金。对此，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，虽然张夏玲与李琳签订上述房屋买卖合同时诉争房屋登记在黄海华名下，但张夏玲与黄海华系夫妻关系且黄海华应知晓张夏玲与李琳签订上述合同的情况，故张夏玲、黄海华主张2020年1月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等直到黄海华签订变更出售方协议书才生效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。第二，张夏玲、黄海华主张2020年1月13日黄海华与曹春梅的通话录音以及2020年6月4日的微信聊天记录可以证明曹春梅、胥强同意以154万元的实际到手价格卖房。从2020年1月13日黄海华与曹春梅的通话录音来看，黄海华确实就卖房事宜与曹春梅进行沟通并征询曹春梅的意见，但其仍未将2020年1月11日签订房屋买卖文件以及收取定金的情况告知曹春梅。至于2020年6月4日的微信聊天记录，系在黄海华、张夏玲出售诉争房屋之后，亦不足以证明曹春梅、胥强同意黄海华、张夏玲以154万元的价格出售房屋。因此，一审法院认定张夏玲、黄海华构成违约，应当承担对曹春梅、胥强的赔偿责任并无不当。因《共同出资购房协议》约定曹春梅、胥强享有百分之五十权属，而诉争房屋已经被张夏玲、黄海华出售，同时考虑到14万元税费系因黄海华、张夏玲急于出售诉争房屋所造成的损失，故一审判决黄海华、张夏玲返还曹春梅、胥强购房款84万元，亦无不当，本院予以维持。综上所述，张夏玲、黄海华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由张夏玲、黄海华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 巴晶焱二〇二一年三月十六日法官助理 田子阳法官助理 孟 磊书 记 员 刘怡然