江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终337号上诉人（原审原告）：孙志军，男，1979年9月15日出生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：郑道友，江西瀛赣律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘群英，女，1981年4月8日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：郑道友，江西瀛赣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上饶市万力时代置业有限公司，住所地江西省上饶市信州区中山路1号5-1、5-2，统一社会信用代码：913611005584783377。法定代表人：腾略成，系该公司董事长。委托诉讼代理人：叶菲，江西邦隆律师事务所律师。上诉人孙志军、刘群英因与被上诉人上饶市万力时代置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初5357号判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭公开进行审理。本案现已审理终结。上诉人孙志军、刘群英上诉请求：1.撤销上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初5357号判决，依法改判被上诉人按年利率4.75%利率的标准支付上诉人逾期办理不动产权证书违约金共计123,893元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决将逾期办证违约金调整为日万分之零点六五系适用法律错误。原审判决调整违约金违反了合同法的相关规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条之规定，当事人只有在约定的违约金过分高于造成的损失的，才可以请求人民法院予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。而违约金约定过高的举证责任在被上诉人，一审被上诉人并未对此提供任何证据证明。即便对本案违约造成的损失数额难以确定，亦有明确的司法解释参照适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故上诉人在一审中起诉按基准利率4.75%标准计算违约金有法律依据，一审法院认定违约金过高的事实不符，并由此导致适用法律规定的自由裁量权错误；2.本案应参照执行《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的相关规定。该指引第六条规定，合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。而上诉人在一审中仅起诉按年4.75%标准计算违约金并未超过省高院下发的指引中逾期办证违约金的合理范围，被上诉人要求调整违约金不予支持；3.原一审判决与此前该院其他类案同案不同判，有违法律统一适用范围原则。被上诉人上饶市万力时代置业有限公司答辩称：1.原一审法院裁判事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决；2.办理房屋产权证，只是向行政机关的备案，与逾期交房具有根本的区别，是否及时办证并不妨碍上诉人使用和居住，在本案中，上诉人既已使用又居住案涉房屋，未及时办证并未给上诉人造成实际的经济损失，一审法院判决认定日万分之零点六五标准是法官自由裁量权的体现，并不违背法律规定。孙志军、刘群英向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告孙志军、刘群英支付逾期办理房屋所有权证书的违约金123,893元（该违约金以1,564,965元为基数，自2017年12月19日起至实际完成房屋所有权登记之日2019年8月14日止，计算20个月，按年4,75%利率标准计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告孙志军、刘群英系夫妻关系，2017年9月19日原告孙志军、刘群英与被告签订《上饶市商品房买卖合同》及《补充协议》（备案号2017091926739），向被告购买万力时代小区6幢1-902室房屋，合同约定建筑面积145㎡，每平方米单价为10,276元，总价款为人民币1,564,965元。《上饶市商品房买卖合同》第十一条约定：被告应于2017年12月31日前向原告孙志军、刘群英交付房屋；第二十条第（二）款约定：……因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金。合同签订后，原告孙志军、刘群英支付了诉争房屋的全部价款。2017年9月19日被告向原告孙志军、刘群英交付了房屋，原告并于同日向被告缴纳天然气开通费、物业费、契税、办证费等各项费用。截至2020年8月14日原告孙志军、刘群英办理了案涉房屋的所有权证书。一审法院认为，原、被告双方签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定各自履行义务。本案中原、被告双方当事人在合同中约定在交付房屋后90日内办理不动产产权证，2017年9月19日，被告向原告交付了房屋，应在2017年12月19日前办理不动产产权证，而被告在2020年8月14日才办理案涉房屋的不动产产权证，故被告应承担逾期办理不动产产权证的违约责任。原告诉请被告以1,564,965元为基数按年4.75%利率标准计算违约金。被告辩称，办证是双方共同的义务，未能办证并非被告一方的原因；办理权属登记并非被告自行运作，需要行政主管部门的批准。2016年新增的不动产登记事项须政府各部门协调，因政策的变化，不能克服的情况，且办理房屋产证并未妨碍原告的居住使用，仅仅是行政机关的备案制度，并未造成原告的任何经济损失，请求法院对诉请的违约金进行适当调整。一审法院结合本案实际情况，对违约金酌情予以调整，按原告诉请利率的一半支付违约金是为合理。即被告向原告支付逾期未办证违约金61,237.08元（1564965×0.65?×602天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：一、被告上饶市万力时代置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告孙志军、刘群英逾期办理不动产产权证书违约金61,237.08元；二、驳回原告孙志军、刘群英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,389元（已减半），由原告负担695元，被告上饶市万力时代置业有限公司负担694元。二审期间，上诉人孙志军、刘群英与被上诉人上饶市万力时代置业有限公司均未提交新证据。双方当事人向原审法院提交的证据材料已全部向本院随案移送，本院经审查核实，对其证据效力予以确认。本院二审查明的事实与原一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审双方的争议焦点是一审法院酌情认定本案逾期办证违约金标准为日万分之六点五是否有法律依据。本案双方签订的《上饶市商品房买卖合同》中对于逾期办证并没有约定违约金标准，亦没有约定损失的计算方法，且上诉人亦未提交证据证明其因被上诉人逾期交房造成的实际损失数额。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，上述条款对于逾期办证违约金规定的是“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故一审法院综合本案实际情况，在参照金融机构逾期贷款利息标准的基础上，酌情认定本案违约金标准为日万分之六点五并无不当，属于一审法院的自由裁量权范围，并不存在适用法律错误的情形。上诉人主张的《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第六条，适用的是合同约定了违约金标准的情形，并不适用本案。且一审法院认定的违约金标准亦在该条规定的日万分之零点五至日万分之一点五的范围内。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,366元，由上诉人孙志军、刘群英负担。本判决为终审判决。审判长  郑晓霞审判员  李 虹审判员  余林娣二〇二一年三月二十二日书记员  叶丽君