浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初9875号 原告：宁波鼎加测控设备有限公司。住所地：慈溪市坎墩街道坎西村，统一社会信用代码：91330282567000036D。法律文书送达地址：慈溪市新城大道北路328号嘉里商务大厦1号楼1313室浙江春煦律师事务所（代收人：胡江川）。 法定代表人：胡强燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡江川，浙江春煦律师事务所律师。 被告：慈溪市叮当食品加工有限公司。住所地：慈溪宁波（慈溪）绿色农产品加工基地（崇寿镇内），统一社会信用代码：913302827369845089。法律文书送达地址：慈溪市古塘街道孙塘北路755号5楼浙江杭湾律师事务所（代收人：岑焮鑫）。 法定代表人：陈建新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑国军，浙江杭湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑焮鑫，浙江杭湾律师事务所律师。 原告宁波鼎加测控设备有限公司（以下简称鼎加公司）诉被告慈溪市叮当食品加工有限公司（以下简称叮当公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法由审判员王治军适用简易程序审理。本案于2020年10月30日、2021年3月9日两次公开开庭进行了审理。原告鼎加公司的委托诉讼代理人胡江川，被告叮当公司的委托诉讼代理人岑焮鑫两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎加公司向本院提出诉讼请求：1.判令终止原、被告双方于2019年5月25日签订的《不动产买卖协议》中的未履行部分（协议第二条约定的第二次及第三次交易）；2.判令被告按照约定双倍返还定金6000000元给原告；3.判令被告支付原告2019年6月15日至2019年12月31日期间的租金863050元，以及2020年1月1日至2021年6月14日的反租租金差额865264元，合计1728314元；4.本案诉讼费用由被告承担。在法庭调查终结前，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告双方于2019年5月25日签订的《不动产买卖协议》，并终止履行协议中的未履行部分（协议第二条约定的第二次及第三次交易），不主张解除《补充协议》；2.判令被告按照约定双倍返还原告定金6000000元；3.判令被告支付原告2019年6月15日至2019年12月31日期间的租金863050元，以及自2020年1月1日起至案外人浙江豪威客食品饮料公司（以下简称豪威客公司）实际腾空涉案厂房日止的租金差额（原租金按年租金1000000元计算，现租金按年租金1593323.82元计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。 被告叮当公司未向本院提交书面答辩状，在庭审中辩称：第一，对涉案的《不动产买卖协议》及《补充协议》的真实性均无异议，但认为定金3000000元是买卖协议中约定的第一次交易的一部分内容，现第一次交易已经完成，故不存在返还定金的问题；第二，其对原告诉称的应支付原告2019年6月15日至2019年12月31日期间的租金863050元有异议，认为金额过高，因为案外人豪威客公司2019年支付给被告的租金为800000元；第三，被告和原告并未就被告反租涉案厂房达成最终协定，原告要求被告支付反租的租金差额依据不足；而且有关租金的纠纷应另案处理。被告叮当公司未向本院提交证据。 本院经审理认定以下事实： 2019年5月29日，原告鼎加公司与被告叮当公司签订《不动产买卖协议》一份，约定：被告将其名下位于慈溪宁波（慈溪）绿色农产品加工基地（崇寿镇内）的不动产转让给原告，具体分别为：慈2013慈000257号，国用2013第201012号，土地面积5903.34平方米，建筑面积8047.09平方米；占地5653.66平方米，建筑面积约为3280平方米；占地3.3亩，建筑面积为2000平方米；该不动产买卖的总价款为28200000元；签订协议时，原告向被告支付定金3000000元；该交易分次进行：第一次交易8.8亩及附属权证，该地块土地证、房产证均已取得，原告需在2019年5月30日左右付款约10000000元，至2019年5月31日止再付3000000元，超出期限视为违约；第二次交易8.47亩及附属权证，该地块只有土地证，需办理完善相关资料后再申报，原告应在2019年6月20日前支付5000000元以内的款项给被告，超出期限视为违约；第三次交易3.3亩及附属权证，原告应在2019年7月13日支付3000000元，被告应在付款60天内完成所有资料及相关手续，超出期限视为违约；交易的余款在受理单拉出后原告一次性付清。协议还约定：此协议原、被告双方应共同遵守，在原告给付定金后，被告中途违约，被告应双倍返还定金给原告，原告中途违约，原告无权要求被告返还定金。此外还就其他事项作出了约定。协议签订后，原告已于2019年5月10日支付定金3000000元给被告，并按约支付了第一次交易的款项给被告，截至2019年7月15日，原告已支付款项16078990.61元给被告。此后，因被告无法按时完成相关涉案房地产的权属资料，相关房地产亦被本院依法查封，导致协议约定的第二、三次交易均无法进行。 原、被告双方于2020年3月30日签订了《补充协议》一份，约定：被告已经将坐落于慈溪市××镇××路××号，包括慈2013慈000257号，国用2013第201012号，土地面积5903.34平方米，建筑面积为8047.09平方米的厂房合法转让给原告，原告已经合法拥有该不动产所有权；被告承诺对于2019年度已经收取的租金，自协议签订之日三日内，将2019年6月15日后的租金，无息支付给原告，总计金额为863050.40元；因原、被告双方在该不动产转让时，已经约定自2020年1月1日起，该不动产租金增长为每月16.5元／平方米，被告对于租金变更情况应及时通知豪威客公司，如豪威客公司不同意租金增长的，或者在2020年1月15日之前不支付租金或部分租金的，则被告应从2020年1月1日起，向原告支付豪威客公司拖欠的所有租金（包括约定增长租金）等。案外人豪威客公司于2020年4月26日向原告发来公函，不同意租金增长。经原告多次催讨，被告至今未返还定金及相应的租金。 另查明，有关鼎加公司与案外人豪威客公司之间的房屋租赁合同纠纷，本院已于2020年11月11日作出了（2020）浙0282民初5637号民事判决，判决如下：一、原告宁波鼎加测控设备有限公司与被告浙江豪威客食品饮料有限公司之间的租赁合同关系于2020年4月26日解除；二、被告浙江豪威客食品饮料有限公司于判决生效之日起七日内腾退位于慈溪市××镇××路××号的租赁厂房并返还给原告宁波鼎加测控设备有限公司；三、被告浙江豪威客食品饮料有限公司应于判决生效之日起七日内支付原告宁波鼎加测控设备有限公司自2020年1月1日起至实际腾退日止，按日租金2732元计算的租金及占有使用费；四、驳回被告浙江豪威客食品饮料有限公司的反诉请求。 本案中，原、被告之间的诉讼，本院立案后，依法向被告叮当公司送达了起诉书副本，被告于2020年10月14日签收了副本。 以上事实由原告提供的不动产买卖协议、款项明细、慈溪市不动产登记查询证明、补充协议、厂房租赁合同、公函、民事判决书等及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：第一，被告是否应双倍返还定金给原告的问题？第二，原、被告之间合同解除的时间问题？第三，原告要求被告支付租金差额的诉请是否可以在本案中处理，以及本案的案由的问题？第四，如何确定被告应支付原告的租金的差额部分的问题？ 关于第一个焦点问题，原、被告之间存在争议。原告认为被告存在违约行为，应按合同约定双倍返还定金共计6000000元给原告；被告认为，关于定金的约定，是该不动产买卖协议中约定的第一次交易的一部分，现第一次交易已经履行，故不需双倍返还定金给原告。本院认为，《合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告双方在《不动产买卖协议》第五.1.条约定：此协议原、被告双方应共同遵守，在原告给付定金后，被告中途违约，被告应双倍返还定金给原告，原告中途违约，原告无权要求被告返还定金。因此，原、被告双方有关定金的约定，是针对该合同履行的全过程，并非第一次交易的内容之一。现因被告的行为，致使协议约定的第二、三次交易均无法完成，因此，被告的行为显属违约，应按照合同的约定及相关法律的规定，双倍返还定金共6000000元给原告。被告的相关辩称，本院不予采信。 第二，关于第二个焦点问题。本案中，原告要求解除原告与被告签订的不动产买卖协议。本院认为，原告是通过诉讼的方式来行使其合同解除权的，即通过法院向对方送达法律文书，特别是起诉状通知对方解除合同，如果合同解除最终被认定有效，起诉状送达给对方之日即为合同解除之日。 第三，关于第三个焦点问题。被告认为，原告诉请被告支付租金的差额部分，属于房屋租赁合同纠纷，应另案处理；原告认为，其诉请的不动产买卖纠纷与支付租金纠纷，两者之间存在关联，可以同案处理。本院认为，本案中，原告的三项诉讼请求分属于不同的两个法律关系，但三项诉讼请求具体、明确，均属于法院受理案件范围，而且原、被告之间签订的《不动产买卖协议》和《补充协议》之间具有关联性，被告是否应支付原告租金的差额部分，需法院对原、被告之间签订的《不动产买卖协议》及其履行情况审理后进行判断，故应对原告的相关诉请一并审理。被告的相关辩护意见，本院不予采信。关于本案的案由问题。本案立案的案由为房屋买卖合同纠纷，根据查明的事实和相关规定，本案的案由定为房屋买卖合同、房屋租赁合同纠纷为宜。 第四，关于第四个焦点问题。本案中，被告在补充协议中承诺：如豪威客公司不同意租金增长的，或者在2020年1月15日之前不支付租金或部分租金的，则被告应从2020年1月1日起，向原告支付豪威客公司拖欠的所有租金（包括约定增长租金）。现原告与豪威客公司之间的租赁合同纠纷本院已作出了判决，根据原、被告之间的约定，从2020年1月1日开始，涉案厂房的租金按每月16.5元/平方米计算，因此年租金的差额为16.5×8047.09×12－1000000=593323.82元，即日租金的差额为1621元。被告理应按照承诺内容履行义务，支付相应的租金差额给原告。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，原、被告之间设立的房屋买卖合同关系系双方当事人的真实意思表示，依法成立且有效。双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。现因被告的原因，致使合同无法继续履行，被告的行为显属违约，因此，原告有权解除合同，并要求被告双倍返还定金；同时，被告对涉案厂房的租金支付情况向原告作出了承诺，理应按照承诺内容履行义务。综上，原告变更后的诉请合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十五条、第二百一十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决如下： 原告宁波鼎加测控设备有限公司与被告慈溪市叮当食品加工有限公司于2019年5月29日签订的《不动产买卖协议》于2020年10月14日解除，终止履行该协议中未履行部分的内容； 被告慈溪市叮当食品加工有限公司于本判决生效之日起七日内双倍返还原告宁波鼎加测控设备有限公司定金共计6000000元； 被告慈溪市叮当食品加工有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告宁波鼎加测控设备有限公司2019年6月15日起至2019年12月31日止期间的租金863050元，以及自2020年1月1日起至浙江豪威客食品饮料有限公司腾退位于慈溪市××镇××路××号的租赁厂房并返还给原告宁波鼎加测控设备有限公司之日止，按日租金1621元计算的租金差额。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费65898元，减半收取计32949元，由被告慈溪市叮当食品加工有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 王治军 二〇二一年三月十日 代书记员 陈丹妮