山东省邹平市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1681民初188号原告：韩晓，男，汉族，1990年3月10日，住邹平市。委托诉讼代理人：牛佳，邹平鹤伴法律服务所法律服务工作者（特别授权代理）。被告：邹平商祺营销策划有限公司，住所地：邹平市黛溪街道办事处安家村黛溪三路以西沿街房，统一社会信用代码：91371626MA3DAG7FXY。法定代表人：张宗波，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨苗，山东天健律师事务所律师（一般授权代理）。被告：山东创新置业有限公司，住所地：邹平市西董街道办事处驻地（办事处办公楼），统一社会信用那个代码:91371626699674753W。法定代表人：吕琳，系该公司经理。诉讼委托代理人：杨苗，山东天健律师事务所律师（一般授权代理）。原告韩晓与被告邹平商祺营销策划有限公司（以下简称商祺公司）、山东创新置业有限公司（以下简称创新置业公司）中介合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩晓及委托诉讼代理人牛佳、被告商祺公司与创新公司委托诉讼代理人杨苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩晓向本院提出诉讼请求：一、依法确认原被告之间签订的居间服务合同协议书无效；二、被告立即返还原告购房款200000元及资金占用期间的利息约26943元（暂时计算至2020年9月29日），并支付利息至全部债务清偿完毕之日；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月13日，原告与被告邹平商祺营销策划有限公司签订居间服务协议，约定原告自被告处购买由山东创新置业有限公司开发的邹平状元府小区C12号楼1单元1701室，单价为7060元/每平方米，车位12万元/个，储藏室一个（3200元/平方米），原告于2017年12月13日支付200000元购房款，被告邹平商祺营销策划有限公司为原告出具收据。协议签订至今，被告一直未安排原告与开发商山东创新置业有限公司签订正式的购房合同。经原告初步了解，被告山东创新置业有限公司开发的邹平状元府至今未取得商品房预售许可证及其他相关土地手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告销售未取得商品房预售许可证明及其他手续的房产，违反相关法律法规等强制性规定。商祺公司辩称：被告商祺公司与原告签订的《居间服务协议》系双方当事人的真实意思表示，该内容不违反法律、行政法规的强制执行性规定，属于合法有效的协议，故原告请求确认该居间服务协议书无效没有事实和法律依据，依法应予驳回第一项诉讼请求；被告商祺公司按照居间服务协议约定的内容履行了相关居间服务，没有违反合同约定，该居间服务协议至今未被确认无效、未被撤销，也未解除，属于合法有效协议，被告收取的费用具有合法依据，故原告要求被告返还案涉20万元没有事实和法律依据，更没有理由要求被告返还20万元利息，请求人民法院依法驳回原告第二项诉讼请求。创新置业公司辩称：创新置业公司并非居间服务协议的一方合同主体，原告要求创新置业公司返还案涉20万元没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对创新置业公司的诉讼请求。韩晓围绕诉讼请求向本院提交以下证据：证据1.居间服务协议书1份、邹平商祺营销策划有限公司收款收据复印件1份（与原件核对无误）；证据2.被告山东创新置业有限公司微信公众号内容截图6张；证据3.原告与被告山东创新置业有限公司销售人员王亚楠通话录音1份、销售人员通话记录2份；证明2017年12月13日，原告与被告邹平商祺营销策划有限公司签订居间服务协议书1份，协议约定原告委托被告邹平商祺营销策划有限公司购买状元府小区房，购房为C12号楼1单元1701室，协议签订时，一次性交纳服务费20万元，与开发商签订购房合同或完成其他购房安排后，预交服务费可抵缴原告应交数额的购房款，原告在交首付时需缴纳其他费用90元/平米及每户2680元，购房价格7060元/平方米，车位12万元/个，储藏室一个（3200元/平方米），具体选取方式由房屋出卖方决定，如原告后期放弃认购推荐房源，本协议解除，原告支付服务费50%的违约金。2017年12月13日，被告邹平商祺营销策划有限公司为原告出具收据一份，载明原告韩晓C12-1-1701支付20万元服务费。状元府小区是由被告山东创新置业有限公司开发建设。2021年1月4日原告与被告山东创新置业有限公司销售人员王亚楠通话，证明原告交纳20万元服务费，实为购房首付款，还需另外补交10万多元，选储藏室，储藏室款项计入总房款，房屋面积变成145.23平方米。2021年2月1日，被告山东创新置业有限公司销售人员向原告打电话，要求原告继续履行合同，前往被告处办理相关手续，原告明确表示房子不要了。经质证，两被告对证据1真实性无异议，对证明观点有异议，商棋公司收取涉案20万元是依据双方签订的居间服务协议书具有合法依据。该居间服务协议书明确约定被告商棋公司为原告安排状元府小区购房提供咨询及居间中介服务，能让原告享受团购各项优惠政策，协议中约定的每平方米7060元系被告所要完成居间服务所达到的目标，现被告商棋公司的居间服务已经完成，原告也没有向被告发出要求解除协议的任何手续，所以该居间服务协议双方理应予以恪守，原告自认如果原告违约要按照该协议约定承担50%的违约金；对证据2、证据3真实性无法核实，所以对此证据不发表意见、其真实性不予认可。商祺公司未提供证据；创新置业公司提供商品房预售许可证一份，证明创新置业开发状元府手续合法。原告韩晓对创新置业的证据真实性无异议，但是该许可证是在原告起诉之后取得，根据最高院关于审理房屋买卖合同的司法解释，双方之间签订买卖合同应当认定无效。本院认为，韩晓提交的证据1、证据2客观真实，来源合法，与本案待证事实相关联，本院予以确认并在卷佐证；韩晓提交的证据3系录音证据，被告不予认可，对其内容无法核实，且不完整，不予确认。创新置业公司提供商品房预售许可证一份，原告对于其真实性无异议，本院予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月13日，原告韩晓与被告商祺公司签订居间服务协议，约定被告商祺公司为原告在邹平状元府小区提供咨询及居间中介服务，在签订协议时韩晓一次性向商祺公司预交居间服务费20万元，在韩晓与开发商签订购房合同或完成其他购房安排后，服务即告完成，预交服务费可抵缴相应数额的购房款；期间，预收服务费不计息；居间协议中客户意向栏中显示，邹平状元府小区C12号楼1单元1701室。双方约定商祺公司为乙方（韩晓）争取优惠价为7060元/每平方米，代为选购车位12万元/个，储藏室一个（3200元/平方米），具体选取方式由房屋出卖方决定，在乙方（韩晓）与房屋出卖方签订正式合同时，一次性向甲方（或经甲方同意向房屋出卖方）支付车位和储藏室款。如乙方后期放弃认购甲方推荐房源，本协议解除，乙方需支付甲方已交服务费50%的违约金。原告韩晓于2017年12月13日支付给商棋公司200000元，商棋公司为原告出具收据一张，收据注明收款事由为“服务费”，同时加盖了“邹平商祺营销策划有限公司财务专用章”。协议签订至今，被告一直未安排原告与开发商山东创新置业有限公司签订正式的购房合同。另查明，涉案房产位于状元府小区，其开发商为创新置业公司，商祺公司与创新置业公司不存在控股关系，其营业执照经营范围是：不动产营销策划、广告宣传服务、会展服务、网络信息技术服务、房产中介服务。创新置业公司取得商品房预售许可证时间是2020年11月17日。因房产纠纷问题韩晓向本院提出诉讼请求：一、依法确认原被告之间签订的居间服务合同协议书无效；二、被告立即返还原告购房款200000元及资金占用期间的利息约26943元（暂时计算至2020年9月29日），并支付利息至全部债务清偿完毕之日。本院认为，本案的争议焦点是原被告之间签订的居间服务协议是否有效，合同效力是否适用商品房买卖合同的规定。原被告签订的居间服务协议，均系双方当事人真实意思表示，并没有违反法律、行政法规强制性规定，应为有效协议，该协议效力不适用商品房买卖合同的规定。首先从合同签订的主体方面，被告商祺公司其营业执照经营范围是“不动产营销策划、广告宣传服务、会展服务、网络信息技术服务、房产中介服务。”商祺公司可以从事房产中介服务。其次从合同内容方面，居间服务协议第二条约定商祺公司居间服务范围“为客户安排选房、签订购房合同或完成其他购房安排及享受开发商给予甲方团购各项优惠政策。”其服务内容并没有违反法律、行政法规强制性规定，合同亦系有原告方本人签字捺印。最后从合同订立目的、宗旨、特征方面，涉案居间服务协议内容虽具有预约合同的特征，双方在协议中已经基本确定了具体购房意向，对于将来要购买的房产位置、大体价格及约定先预交20万元服务费，在签订购房合同后可抵交房款，均做出了约定，但订立该合同的目的是约定将来订立商品房购房合同，被告商祺公司只是提供中介服务，促成原告与开发商创新置业公司订立商品房购房合同。商祺公司并不是商品房预约合同和本约合同的主体，其不具有出售商品房主体资格，涉案居间服务协议并不是商品房购房合同，不适用商品房买卖合同的规定，原告诉称被告商祺公司在创新置业公司未取得商品房预售许可证情况下，订立居间服务协议应无效，其把居间服务协议等同于了商品房买卖合同，综上所述，本案案由应为中介合同纠纷；庭审中被告商祺公司否认与创新置业公司存在委托销售关系，故原告诉称该协议应适用商品房买卖合同的规定，本院不予支持，其诉称在创新置业公司未取得商品房预售许可证情况下双方订立的居间服务协议无效，无法律依据，本院不予支持。据此，依照最高人民法院关于适用关于时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告韩晓的诉讼请求。案件受理费2352元，保全费1655元，合计4007元，由原告韩晓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  李贤村二〇二一年三月一日书记员  李梦雅