新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)新01执异54号 案外人：杨全，男，1944年2月14日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：余震海，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玲玲，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。申请执行人：新疆崟山房地产有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区龙河南路930号。法定代表人：王宝君，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雅君，女，该公司职员。被执行人：新疆海华房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区龙河南路380号一幢。法定代表人：罗海燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世杰，男，该公司职员。在本院执行申请执行人新疆崟山房地产有限公司（以下简称崟山房产公司）与被执行人新疆海华房地产开发有限公司（以下简称海华房产公司）、罗海燕、勾阳合同纠纷一案中，案外人杨全对本院查封海华房产公司名下位于XXX（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人杨全称，2018年4月5日，我与杨国伟签订《房屋买卖合同》，约定：杨国伟将从海华房产公司抵账的涉案房产转让给我，建筑面积121.85平方米（以实际测绘面积为准），单价每平方米5,600元，转让总款项为682,360元。合同签订后，我儿子杨玉强已将购房款全部支付给杨国伟。2018年6月，杨国伟将涉案房产交付给我后进行了装修，并于2019年装修完毕，我和家人至今居住在涉案房产。为了办理涉案房产过户及产权手续，经我、杨国伟及海华房产公司三方协商，于2019年4月1日签订《房屋抵债协议》，载明：鉴于海华房产公司欠付杨国伟防水工程款，以涉案房产抵付防水工程款861,355元，单价每平方米5,600元，房产面积121.85平方米，杨国伟将抵账的涉案房产转让给我，由海华房产公司配合我办理房屋产权登记的全部手续。当日，我与海华房产公司签订《房屋认购合同》，海华房产公司向我出具收取购房款收据，证实涉案房产的购房款已付清，我对涉案房产享有所有权，符合排除执行的法律规定。综上，如法院拍卖涉案房产，我将无处可居，为维护我的合法权益，请求法院中止对涉案房产的执行。申请执行人崟山房产公司称，1．在我公司与海华房产公司、罗海燕、勾阳合同纠纷一案中，经我公司申请，乌鲁木齐市中级人民法院于2018年9月26日查封了涉案房产，按照在建工程予以公告查封和现场查封，海华房产公司在没有取得预售许可证的情况下，杨国伟亦未取得涉案房产所有权的前提下，向案外人杨全出售或转让该房屋而签订的《房屋买卖合同》，因处分权瑕疵而无效。案外人杨全与杨国伟、海华房产公司三方于2019年4月1日签订《房屋抵债协议》《房屋认购合同》均在法院查封涉案房产之后，根据（2018）新01民初356号民事裁定书确定“任何人不得对查封的财产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为”，故海华房产公司违反该生效裁定的内容，与杨国伟及案外人杨全签订上述协议，属于非法处分依法查封财产的行为，上述协议均应认定无效。2．在法院查封涉案房产时，该房产为毛胚房，海华房产公司并未交付他人使用。且海华房产公司取得商品房预售许可证的时间为2020年6月22日，故案外人杨全称2018年6月涉案房产就交付使用并已实际居住，与事实不符，案外人杨全占有使用涉案房屋，属于非法占有，且不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。综上，我公司请求法院驳回案外人杨全的异议请求。被执行人海华房产公司称，在海华紫鼎苑商住小区项目施工中，我公司欠杨国伟的防水工程款，后因无钱支付，遂用涉案房产抵偿欠付杨国伟的部分工程款，杨国伟又将该处房产转让给杨全。故我公司认可案外人杨全的异议请求。本院经审查查明，崟山房产公司与海华房产公司、罗海燕、勾阳合同纠纷一案，崟山房产公司于2018年7月17日向本院申请财产保全，并依法提供了担保，本院依据（2018）新01民初356号民事裁定书，于2018年9月26日作出（2018）新01执保132号协助执行通知书，查封海华房产公司名下位于乌鲁木齐市米东区龙河南路930海华紫鼎苑商住小区7-13层的房产，查封期限为三年，自2018年9月26日起至2021年9月25日止。2019年1月25日，本院作出（2018）新01民初356号民事判决，该判决发生法律效力后，因海华房产公司、罗海燕、勾阳未履行生效法律文书所确定的义务，崟山房产公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）新01执276号。2020年6月30日，本院依据（2019）新01执276号执行裁定，查封被执行人海华房产公司名下位于XXX的房产及所对应的土地使用权；查封期限为三年，自2020年6月30日至2023年6月29日止。2019年9月18日，申请执行人崟山房产公司与被执行人海华房产公司、罗海燕、勾阳达成分期履行的执行和解协议，还款期至2019年12月30日。据此，本院作出（2019）新01执276号之一执行裁定书，裁定终结执行。此后，申请执行人崟山房产公司向本院申请恢复执行，本院于2020年11月3日立案，执行案号为（2020）执恢126号。在执行过程中，本院于2021年1月4日在“淘宝网”对本院查封的被执行人海华房产公司位于XXX的房产及对应的土地使用权进行公开拍卖，因无人竞买而流拍。申请执行人崟山房产公司向本院提交以物抵债申请，同意将上述房产以第一次拍卖流拍价12,629,873元抵偿被执行人海华房产公司、罗海燕、勾阳所欠债务，本院于2021年1月11日作出（2020）执恢126号之二执行裁定书，将上述房产及对应的土地使用权作价12,629,873元交付给申请执行人崟山房产公司抵偿被执行人海华房产公司、罗海燕、勾阳所欠付债务。上述房产所有权及对应的土地使用权自该裁定送达申请执行人崟山房产公司时起转移。申请执行人崟山房产公司可持该裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2021年1月18日，乌鲁木齐市房屋产权交易中心已协助办理。另查，2019年10月10日，在执行过程中，本院查封涉案房产时仍为毛胚房。2020年6月19日，被执行人海华房产公司取得对位于乌鲁木齐市米东区龙河南路960海华紫鼎苑商住小区1栋商住楼（住宅86套、经济适用房16套、商业42套）的商品房预售许可证。涉案房产目前由案外人杨全居住。在本案审查期间，案外人杨全向本院提供以下证据材料证明其主张：1.2018年4月5日，杨国伟（甲方）与杨全（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方拥有海华房产公司欠甲方工程款的抵账房转让给乙方，转让款682,360元由乙方杨全儿子杨玉强向甲方支付，支付方式为甲方欠付杨玉强682,360元防水材料款等额抵账，甲方出具房款付清的书面收据。甲方保证在2019年6月30日前将转让房屋过户至乙方名下。2.2019年4月1日，海华房产公司（甲方）、杨国伟（乙方）与杨全（丙方）签订《房屋抵债协议》。3.2019年4月1日，海华房产公司（甲方）与杨全（乙方签订《房屋认购合同》，约定：甲方自愿将坐落于XXX（建筑面积121.85平方米）房产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。甲方应在商品房预售许可证办理完成后将该房产交付乙方。4.2019年4月1日，海华房产公司出具收据一份，载明：今收到杨全交来XXX小区9楼902室面积（121.85平方米）房款全额已付清。5.2021年1月28日，海华房产公司出具《情况说明》，该公司于2018年6月将紫鼎苑项目902房交给杨国伟抵偿部分工程款，此后，杨国伟将该房屋转卖给杨全，根据杨国伟的要求，三方于2019年4月1日签订《房屋抵债协议》，将紫鼎苑项目902房卖给杨全，房款已由杨全与杨国伟之间结清，现杨全已实际装修入住。6.2018年2月7日，海华房产公司（甲方）与杨国伟（乙方）签订《施工承包协议书》，约定：甲方将海华紫鼎苑小区工程的防水分项工程承包给乙方施工，乙方负责完成本标段内所有防水工作。7.2015年9月12日，罗海燕（甲方）与杨国伟签订《施工承包协议书》复印件。8.2017年1月4日，崟山房产公司（甲方）与海华房产公司（乙方）、罗海燕、勾阳（丙方、担保人）签订《协议书》复印件。9．房屋现状照片7张。申请执行人崟山房产公司对上述证据材料不予认可，称海华房产公司未经法院允许的情况下，处分被查封的涉案房产，签订的相关协议均应认定无效，该公司亦不清楚涉案房产抵账的事宜。被执行人海华房产公司对上述证据均予以认可。以上事实有（2018）新01民初356号民事裁定书、（2018）新01执保132号协助执行通知书、（2018）新01民初356号民事判决、（2019）新01执276号执行裁定书、（2019）新01执276号之一执行裁定书、（2020）执恢126号之二执行裁定书、商品房预售许可证、照片、查封公告、执行笔录、询问笔录等证据存卷为证。本院认为，本案的争议焦点是案外人杨全是否享有排除执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。在本案中，杨全基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议，故本院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，案外人杨全虽提供了相关证据，但上述证据无法证实在本院2018年9月26日依法查封涉案房产前，其就合法占有使用该房产，故案外人杨全主张对涉案房产具有所有权，现有证据不足以证实。另在本院查封涉案房产时，经乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心查询结果为登记的权利人仍为被执行人海华房产公司。故本院依法采取的查封等执行措施，符合法律规定。综上，案外人杨全的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）、第二十八条项之规定，裁定如下：驳回案外人杨全的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   黎 剑审  判  员   邓 颖审  判  员   陈晓春二 〇 二 一 年 三 月 二 十 日书  记  员   阿热爱