山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1003民初131号原告：于喜敏，男，1960年3月21日出生，汉族，农民，住威海市南海新区。委托诉讼代理人：吕以强，威海文登小观法律服务所法律工作者。被告：于喜善，男，1947年5月22日出生，汉族，农民，住威海市南海新区。被告：于喜早，男，1954年4月1日出生，汉族，农民，住威海市南海新区。被告：于翠兰，女，1943年2月9日出生，汉族，农民，住威海市住南海新区。委托诉讼代理人：邵术强，威海文登大水泊法律服务所法律工作者。原告于喜敏与被告于翠兰、于喜早、于喜善农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于喜敏之委托诉讼代理人吕以强，被告于翠兰及其委托诉讼代理人邵术强均到庭参加诉讼，被告被告于喜早、于喜善经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。于喜敏向本院提出诉讼请求：要求确认房屋买卖协议有效，并要求被告协助办理过户手续。事实和理由：于世太与蔡智水系夫妻，共生育三个子女，分别叫于喜善、于喜早、于翠兰。于世太于1996年去世，蔡智水于1992年去世。1997年被告于喜善、于喜早将位于文登区间(草房）【房产证号为：文房产证字第××号、土地使用证号为：小观镇集用(91）字第190020653号】出卖给了原告。原告购买后修缮成瓦房，更换了铝合金门窗，该房屋原告一直使用至今，但房屋一直未办理过户手续，仍登记在王世太的名下。被告于翠兰辩称，请法庭依法驳回原告的诉讼请求，理由是：被告于喜早、于喜善不是该房屋的所有权人，是三被告的父亲于世太独有的房产，因而于世太在生前留了一份遗嘱，时间为1995年9月25日，该遗嘱确定为诉争的房屋，由被告于翠兰单独所有，其两个儿子即被告于喜早、于喜善两人，无权分割，所以于喜早、于喜善将于世太遗嘱留给被告于翠兰的房产进行出售是无权处分的，原告在诉状中称由被告于喜早、于喜善将房产卖给了原告，被告于翠兰并不知情，因此不同意原告的请求。被告于喜善、于喜早未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：于世太与蔡智慧系夫妻，婚后共生育三名子女，即本案三被告，蔡智慧于1993年去世，于世太于1996年去世，于翠兰于2019年4月12日向本院起诉于喜善、于喜早，要求确认1995年9月25日于世太提供的遗嘱有效，于喜善、于喜早协助办理过户手续。该案审理过程中，于喜善在庭审中陈述：于世太去世后，其婶即于喜敏的母亲搬进案涉房屋住了十多年直到去世，期间于喜敏商量其兄弟二人要把案涉房屋买着，其表示住着就行了、不用钱，于喜敏给了200元，由其兄弟二人分了，自从于世太去世后其兄弟二人和于翠兰就不走动了，这事情也没告诉于翠兰。于喜早陈述，这些事情其都不知道，就知道卖房子200元给了其100元，其婶在房子确实住了十多年，近几年房子都是由于喜敏收拾管理；其和于翠兰之间有时候有点事走动一下，但是房子这事没告诉于翠兰，其都不太清楚房子的事情，都是于喜善经手的。于翠兰提交了落款日期为1995年9月25日由蔡某代为书写的书证一份，内容为“今证明于世太95年在小观镇医院住院时，我去看他，他在我面前讲过女儿在家出个力，我要把原有三间老房子要留给女儿于翠兰所有，两个儿子无权争夺。房主：于世太。证明人：蔡某高某。代笔人：蔡某”。经质证，于喜善、于喜早对该证明真实性无异议，认为房子是父亲的，他想给谁就给谁，其二人无权干涉。于翠兰同时申请证人蔡某、高某出庭作证。蔡某、高某陈述，其二人系夫妻，与原被告双方都是表亲关系，蔡某的继父是原被告的亲舅。二人证明，于世太住院期间，证人夫妻去医院看望，于世太讲要把房子给于翠兰，让证人夫妻给作个证，并表示先别说，等以后他们三个争的话再看怎么办；证人蔡某按照于世太的意思写了该份证据，于世太因不识字不会签字，由证人蔡某代其签名，于世太在其名字上按了手印，证据一直由证人保存约20年，近两年于翠兰问房子的事，证人把证据交给了于翠兰。经质证，于喜善、于喜早对证人证言无异议。本院于2019年9月9日作出（2019）鲁1003民初2436号民事判决书，判决：登记在于世太名下的位于威海市文登区的房屋由于翠兰继承，于喜善、于喜早于判决生效后十日内协助将该房屋变更登记至于翠兰名下。2020年4月15日，原告于喜敏向本院起诉本案三被告，案由为第三人撤销之诉，要求撤销（2019）鲁1003民初2436号案件判决的判项内容。本院经审理作出（2020）鲁1003民初1806号民事判决书，认为2436号判决书在知晓案涉房屋可能存在买卖关系的情况下，没有通知本案原告参加诉讼而径行作出判决内容，侵犯了原告于喜敏的合法权益，判决撤销（2019）鲁1003民初2436号民事判决书中“登记在于世太名下的位于威海市文登区的房屋由于翠兰继承，于喜善、于喜早于判决生效后十日内协助将房屋变更登记至于翠兰名下”主文内容。于翠兰不服该判决，向威海市中级人民法院提起上诉，威海市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。原告为证实其主张，提交如下证据：1、房屋买卖契约一份，欲证实涉案房屋于1997年由于喜善、于喜早卖予原告，房屋价款200元，契约载明：立卖约人于世太（赡养人于喜善、于喜早代卖）因居住不便，情愿将坐落在万家口村中草房三间卖于于喜敏永远居住，当众言明，永勿反悔，计价人民币贰佰元整，当交不欠，空口无凭，立此为据，契约底部有中证人和执笔人的签名和捺印，日期为1997年11月；2、万家口村村委出具的证明一份，欲证实村委知道涉案房屋卖予原告的事实，证明载明：我村村民于世太名下有一套房屋，上述房屋出卖给了本村村民于喜敏，上述房屋从未翻建过，是于世太和蔡智水的夫妻共同财产，特此证明。经质证，被告于翠兰表示对于房屋买卖契约真实性有异议，该证据不完整，不能作为有效证据使用，对万家口村委出具的证明真实性没有异议，但对证明内容有异议，因为当时的经办人员均不是现任村委工作人员，证明没有年月日，内容是打印的，房号系铅笔书写，可以推定出具人对涉案房屋买卖的事实并不清楚。本案庭审中，被告于翠兰做如下陈述：我爷爷原来在村里原有五间老房，我父亲住其中三间，我叔(于喜敏父亲）住其中两间，我爷爷住在我另一个叔家里，后来于喜敏父亲在老房旁边盖了三间房，当时料是我爷爷出的，于喜敏父亲本来承诺其中一间给我父亲，一家四间，但是到现在也没给，他住的两间加上新盖的三间是五间，我父亲分家只分了三间，当时两家之间有墙，于喜敏母亲把墙拆了从我们家院子里走，我妈和于喜敏他妈产生矛盾，我回家我妈告诉我，我去找鸡碰到于喜敏他妈，他妈说我偷他家的鸡，然后我再从此不去于喜敏家，我回村也只是赶个集，我也没去看过房子，也不知道房子被卖了，因为于喜敏他妈说我偷他鸡，我不愿意看到他妈，所以我不能去。本院认为，被告于喜善、于喜早对出售房屋的事实并无异议，原告在购房时，基于三被告的亲属关系相信二被告有权出售是符合常理的；原告自1997年起一直占有并使用管理涉案房屋，至今已长达20余年，于翠兰在长达20余年的时间里未主张权利，且原、被告之间均系近亲属，被告于翠兰并未远嫁外地，其亦陈述回村赶集，故于翠兰辩称对此事实不知情，显然于理不通，于情不符，本院不予采信；原告支付了购房价款，原告的购房动因是善意的，并实际占有使用长达20余年。故原告与被告于喜善、于喜早之间的房屋买卖协议系双方之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，原告主张房屋买卖协议有效于法有据，本院予以支持。因于世太与蔡智慧已去世，三被告系第一顺序继承人，故此，三被告依法应协助原告办理涉诉房屋的产权转移登记手续。综上所述，原告之诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国继承法》第二条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告于喜敏与被告于喜善针对位于威海市南海新区小观镇万家口村的房屋【房产证号为：文房产证字第××号、土地使用证号为：小观镇集用(91）字第190020653号】的房屋买卖合同合法有效；二、被告于喜善、于喜早、于翠兰于本判决生效后十日内协助原告于喜敏办理上述房屋的产权转移登记手续。案件受理费1950元，由三被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  栾哲元二〇二一年三月十八日法官助理于赛丽书记员杜芳