辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1219号上诉人（原审原告）：刘人和，男，1951年8月8日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王志攀，北京德恒（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙思华，男，1962年4月30日生，汉族，住庄河市。被上诉人（原审被告）：洪淑云，女，1959年7月24日生，满族，住丹东市振兴区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：谭丽娟，辽宁中衡律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王国际，辽宁法明律师事务所律师。上诉人刘人和因与被上诉人孙思华、洪淑云返还原物纠纷一案，不服庄河市人民法院（2020）辽0283民初5305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘人和上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2、由被上诉人承担本案全部诉讼相关费用。事实和理由：一、上诉人请求被上诉人腾退房屋的依据是上诉人是案涉房屋的登记所有权人，上诉人的所有权系经2005年及2009年的两次登记而确认，在物权登记人为上诉人的情况下，一审法院却将2005年的债权作为案件审查重点，违背了物权大于债权的一般性原则，也违背了不诉不理的审判原则。二、案涉《协议书》没有上诉人本人的签字确认和事后追认，且不论签字人是否是当事人本人，仅以该《协议书》所述内容直接认定案件事实，依据严重不足。该《协议书》从证据形式上而言实质为证人证言，证人未出庭接受质询，相关证言不能作为认定案件事实的依据，上诉人对不属于本人的签字是否申请司法鉴定，不应影响对该证据的形式和内容的审查。三、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系发生时间是2005年，2015年生效的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》并不适用于本案。四、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。该法律规定所称的借贷合同与买卖合同应是同时产生，此情形下买卖合同才能作为借贷合同的担保，而按照案涉《协议书》载明的内容看，上诉人与被上诉人之间的借贷合同关系发生于2004年7月14日，届满时间为2004年年底，而房屋买卖合同关系发生时间是2005年4月份，此应属于债务履行期届满后约定的以物抵债，应按照《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》（2015年12月24日）第九条第二款“关于债务履行期届满后约定的以物抵债”规定的内容进行处理，而非第一款“关于债务履行期届满前约定的以物抵债”的内容来处理。五、上诉人与被上诉人属亲戚关系，且案涉房屋转移至上诉人名下后，一直由被上诉人及上诉人岳父母进行使用，双方在此基础上达成的房款即便与市场价值略有出入，亦不能按照一般市场交易进行处理，且被上诉人十几来年从未就房屋权属问题向上诉人提出任何主张，一审法院却将房屋价值作为转让真实性的考虑因素，并不符合本案当事人之间有特殊身份关系这一明显特点。综上所述，一审法院错误理解和适用法律，错误认定案件事实，一审判决应予撤销。孙思华、洪淑云辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、上诉人的上诉理由认可了协议书的证明力，承认案件基础事实是借贷关系，与被上诉人主张的案涉买卖合同不是当事人真实意思的观点一致，只是上诉人认为案涉房屋买卖是以物抵债，而被上诉人认为是让与担保。从协议书载明的内容看，房屋过户是属于债务履行期届满前的约定，上诉人只引用合同形成时间节点，忽略协议书整体表述，并认为是债务履行期届满后约定的以物抵债的观点不能成立。案涉协议书本意不是真实的房屋买卖，被上诉人还款才是真实意思表示，双方签订合同的目的是为保障上诉人债权的实现，更符合让与担保的法律特征。二、案涉房屋虽然登记在上诉人名下，但是基于房屋买卖还是让与担保，亦或是以物抵债，这是法院必然要审查的事情。三、协议书属于书证。协议书是双方当事人对债的订立履行所达成的合意，不是证人证言。上诉人在限定时间内没有对协议书的真实性申请鉴定，也应当视为是认可协议书的真实性。至于上诉人说没有在协议书上签字，也没有事后追认行为，案涉债权并非是上诉人独享，而是他和他妻子的共同债权，上诉人的妻子对于家庭的共同债权具有决定和处分权，即便是上诉人没有签字，他所签订的合同同样对夫妻的另一方具有约束力。四、案涉房屋买卖合同虽然名为买卖，但是实为让与担保，案涉房屋买卖合同并非是当事人的真实意思表示，因为2005年还没有让与担保的法律理论，2015年最高人民法院关于借贷的司法解释对此明确规定，因此一审法院适用最高人民法院关于借贷的司法解释正确。综上所述，上诉人的上诉意见均不成立。刘人和向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告立即腾退占有的房屋（庄私字第××号）；2、依法判令二被告从2020年7月2日起至腾退占有房屋之日按庄河市房屋出租平均价格给付原告租金；3、诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。原告刘人和与被告孙思华的胞姐孙淑艳（2008年10月18日去世）原系夫妻。案涉房屋坐落于庄河市，面积70.57㎡。1994年12月12日，被告孙思华以61991.5元的价格向庄河市食品公司购买该房屋，被告孙思华系该房屋的原登记权利人。2005年4月20日，原告刘人和经庄河市不动产登记中心办理了案涉房屋的不动产权登记证书，房权证号为：庄房权证庄私字第××号。孙淑艳死亡后，原告刘人和通过继承的方式再次向庄河市不动产登记中心申请了房屋产权变更，将案涉房屋登记为单独所有，取得案涉房屋的不动产权登记证书，房权证号为：庄房权证庄私字第××号。庄河市不动产登记中心的变更档案存有：一、2005年4月15日，原告刘人和与被告孙思华、洪淑云签订的《房屋买卖契约》，内容为：“买卖双方经协商同意，卖方将地处庄河市兴达街道前茅委食品住宅楼一楼105室70.57㎡房屋转卖给买方。双方协议价格为伍万元人民币，房款于2005.4.18结清，结清房款五天内办理完房照过户手续。”二、（2009）庄证民字第5697号公证书，公证书载明：孙淑艳的继承人刘天春、刘天秋、孙家顺、刘玉英表示放弃对孙淑艳的遗产继承权，孙淑艳遗产由原告刘人和继承，孙淑艳遗产中包含35.285㎡的案涉房屋。庭审中，被告孙思华、洪淑云认为2005年4月15日被告孙思华与原告刘人和签订的《房屋买卖契约》并非真实的房屋买卖关系，而系对借款的担保，向一审法院提交了被告孙思华与孙淑艳签订的《协议书》一份，该协议内容为：“孙思华于2004年7月14日借刘人和人民币伍万伍仟，协议2004年底还款，如还不上款，孙思华现住房过户给刘人和，由于款未按约定时间还上，于2005年4月19日孙思华将房屋过户给刘人和。双方协议如下：1、房屋孙思华暂住。2、孙思华还上上述款项（包括利息），刘人和将房照还给孙思华，并办理过户手续。3、如果经协商刘人和需要此房，双方同意按市场刘人和返还房屋差价款给孙思华。协商人：孙思华孙淑艳2005.4.19”。原告刘人和对该协议书的真实性不予认可，庭审中表示要求对《协议书》的形成时间、孙淑艳的笔迹进行鉴定，但原告刘人和未在限定期间内向一审法院提交书面申请。诉讼中，原告刘人和认可案涉房屋在2005年时价值十几万元左右。另查，案涉房屋自被告孙思华购买后，一直由被告孙思华、洪淑云居住使用至今。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告刘人和与被告孙思华之间是否存在房屋买卖合同关系；二、原告刘人和以其取得的案涉房屋的所有权能否主张二被告返还房屋并承担占用期间的租金。关于第一个争议焦点，首先，被告孙思华提供了孙淑艳与其签订的《协议书》，原告刘人和虽对协议书真实性提出异议，但未在一审法院指定的期间内提出书面鉴定申请，视为其放弃申请，应承担举证不能的法律后果。另，案涉《房屋买卖契约》的签订时间为2015年4月15日，原告刘人和于2005年4月20日办理了案涉房屋不动产权登记证书，时间上与该协议书的落款时间及约定内容“孙思华于2004年7月14日借刘人和人民币伍万伍仟，协议2004年底还款，如还不上款，孙思华现住房过户给刘人和，由于款未按约定时间还上，于2005年4月19日孙思华将房屋过户给刘人和。”相符。且在《房屋买卖契约》签订并在原告刘人和取得了案涉房屋的所有权证后，案涉房屋一直由被告孙思华、洪淑云居住至今，此情况亦符合《协议书》中的内容约定。原、被告的上述行为从侧面佐证了被告提供的《协议书》系双方的真实意思表示，对该《协议书》的真实性，一审法院予以认定。其次，1994年被告孙思华购买案涉房屋时的价款为61991.5元，而2005年签订的《房屋买卖契约》的出卖价款为50000元，且原告刘人和在庭审中亦认可案涉房屋在2005年价值十几万左右，该《房屋买卖契约》中约定的转让价款有悖于常理。综上分析，结合双方签订的《协议书》的内容，该《房屋买卖契约》系作为二被告孙思华、洪淑云向原告刘人和借款提供的担保，并非原告刘人和与被告孙思华的真实意思表示，双方不存在房屋买卖的意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，案涉《房屋买卖契约》应为无效，原告刘人和与被告孙思华之间不存在房屋买卖合同关系。关于第二个争议焦点，原告刘人和取得案涉房屋所有权的基础系基于案涉《房屋买卖契约》，由于案涉《房屋买卖契约》无效，无效的合同自始没有法律约束力，原告刘人和取得案涉房屋所有权的基础已经丧失，其取得案涉房屋的所有权便无合法有效的债权依据，故原告刘人和据此请求返还案涉房屋并给付占用期间租金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，判决：驳回原告刘人和的诉讼请求。案件受理费1,850元，由原告负担。本院二审期间，上诉人提交大连租房网页的打印件，拟证明案涉房屋现租金是1,500元/月，被上诉人占有使用案涉房屋而实际产生的租赁费用已达20万元左右。被上诉人认为该证据真实性无从考究，与本案不具有相关性，不属于新证据。因该证据与诉争事实缺乏关联性，本院不予采信。对一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，在一审庭审中，上诉人陈述“我不清楚孙思华和孙淑艳之间的协议，前年（2019年）年三十被告孙思华、其儿子及我儿子刘天春去我家……”。二审经询问，上诉人陈述“原因是孙思华想让我表态把房子给他……孙思华说我把钱给你，5万还是5.5万，你把房子给我”。本院认为，二审期间，本案的争议焦点是《协议书》应否采信、被上诉人应否返还上诉人案涉房屋。关于协议书应否采信一节。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。上诉人主张对案涉房屋享有所有权并提举不动产产权登记证书加以证明。被上诉人对案涉房屋登记在上诉人名下无异议，但辩称案涉房屋系作为被上诉人向上诉人借款的担保，并提举了协议书加以证明。上诉人对该证据虽不认可，但未能提供反驳证据，且经法院释明，未在限定期间内向一审法院提交鉴定申请，应当承担不利后果。同时，经查，上诉人自述认可在自己提起本案诉讼前，被上诉人早在2019年曾就返还房屋、偿还借款事宜与其协商，《房屋买卖契约书》所载房价远低于当时市价，房屋办理过户后仍一直由被上诉人居住。上述事实与《协议书》表述内容、约定的权利义务基本吻合，故一审法院采信协议书并无不当。关于被上诉人应否返还上诉人案涉房屋一节。《协议书》约定，将案涉房屋形式上转让至上诉人名下，被上诉人清偿债务后，上诉人将该财产返还被上诉人。该协议书所涉法律关系属于让与担保，应为有效。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持。现案涉房屋已经过户至上诉人名下，上诉人以房屋归其所有为由，要求被上诉人返还房屋，本院不予支持。关于上诉人认为该协议书属于债务履行期限届满后约定的以物抵债，根据协议书的内容，被上诉人在未能偿还借款后，又形成新的协议，约定以案涉房屋所有权让渡作为担保标的，并约定偿还借款后或未能偿还借款的案涉房屋处理情形，不属于债务履行期限届满后达成的以物抵债，上诉人的异议不成立，不予采纳。关于上诉人称不应将2005年4月债权作为审查重点，违背物权大于债权基本原则，违背不诉不理原则一节。因一审法院对上诉人的请求权基础以及本案所涉基础法律关系予以审查，并无不当，对上诉人的异议，本院不予采纳。关于上诉人称一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条（2015年9月1日施行）属于法律适用错误一节，该条是一审法院审理本案时关于让与担保的最新规定，根据特别法优于普通法、新法优于旧法原则，一审法院适用法律并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,700元，由上诉人刘人和负担。本判决为终审判决。审判长  范瑞瑶审判员  唐庆福审判员  王 亮二〇二一年三月二十三日书记员  曾 悦