四川省宜宾市叙州区人民法院执 行 裁 定 书（2021）川1521执异21号异议人（利害关系人）：侯恒志，男，1991年11月12日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。申请执行人：许君奎，男，1976年9月8日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。被执行人：胡鑫杰，男，1994年10月24日出生，汉族，户籍地四川省渠县，现住四川省成都市武侯区。在本院执行许君奎与胡鑫杰民间借贷纠纷一案中，利害关系人侯恒志对本院拍卖四川省成都市龙泉驿区xxxx号房屋的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人侯恒志称，异议人于2021年1月3日，通过淘宝网络司法拍卖，参与法院对四川省成都市龙泉驿区xxx号房屋进行的第二次网络司法拍卖，并竞拍成功。竞拍成功后，异议人发现本次网络司法拍卖存在严重违法违规的情形：1.未披露案涉房产尚未办理初始登记的权利瑕疵，严重违反拍卖程序且损害竞买人利益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法[2012]151号）第二项“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，不具备初始登记条件，原则上进行现状处置，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”。异议人竞拍成功后向龙泉驿区登记部门咨询房屋过户事宜时，被工作人员告知案涉房产因开发商资金链断裂，开发商并未完成施工图规定的全部内容，消防尚未验收，也未办理竣工验收，案涉房产至今尚未办理初始登记。异议人就此向成都市人民政府网络理政平台咨询，2021年1月7日相关部门通过电话回复：此房屋存在未通过消防验收等问题，不具备初始登记条件，未进行初始登记，无法办理产权证件。成都经开区规划和自然资源局于2021年1月14日就此出具了书面回复。异议人认为，在竞拍成功前，异议人无法也无资格向相关部门了解案涉房产能否办理初始登记的信息，本次拍卖程序中没有披露案涉房产尚未办理初始登记这一重要事项，而该事项关系到竞买人合法权益的实现。法院拍卖程序中未披露拍卖标的物尚未办理初始登记这一权利瑕疵，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第四、五项的规定和法[2012]151号文件的要求，本次拍卖程序应予撤销；2.此次拍卖中拍卖财产的文字说明、瑕疵说明存在严重失实，致使异议人产生重大误解，购买目的无法实现。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖、符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”。此次拍卖公告中，在标的物情况表中注明“房屋瑕疵：因土地原因，暂不能办理产权证”，异议人误以为土地原因是土地被抵押或查封导致暂不能办理产权证。经异议人咨询相关部门才了解到无法办理产权证的原因是：标的物未进行不动产初始登记，即开发商未取得大产权，也无法进行后续的个人产权办理。故拍卖公告披露内容严重失实。异议人认为，本次竞拍公告中对房屋瑕疵说明的严重失实，致使异议人产生重大误解，购买目的已无法实现。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，本次拍卖程序应予撤销；3.此次拍卖未按照规定公示定价依据，严重违反网络司法拍卖程序，并损害了异议人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据”。本次网拍并未公示价格评估报告副本，也未公示未经评估的定价依据，设定拍卖标物市场价格180万元并以此为依据起拍价。异议人认为，此次网拍中既未公示价格评估报告副本也未公示未经评估的定价依据，严重违反网络司法拍卖程序，同时，公告中未注明此次定价是由当事人自行议定。导致异议人在竞拍时误以为这180万元定价是由第三方出具的公正的评估价，让异议人对标的物的价值产生错误认识，拔高了对标的物实际价值的预估。异议人基于这种错误认识参与竞拍的，明显有失公平，损害了异议人的合法利益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第四项的规定，本次拍卖程序应予撤销。综上，异议人对案涉房产的第二次网络司法拍卖提出异议，请求撤销此次网络司法拍卖结果，并退还异议人缴纳的拍卖保证金。本院查明，许君奎与胡鑫杰民间借贷纠纷一案，本院于2020年8月11日作出（2020）川1521民初4861号民事调解书：胡鑫杰偿还许君奎借款200000元，此款从2020年8月起每月20日前支付50000元至付清借款本金为止；若胡鑫杰上述任一期未按期足额履行，许君奎有权申请执行全部借款本金及利息，利息以未归还本金为基数，按年利率10%计算至付清全部借款止。因胡鑫杰未履行上述调解书，许君奎申请执行，本院于2020年9月3日立案受理。2020年9月8日，本院以（2020）川1521执3117号之一执行裁定及《协助执行通知书》，查封了被执行人胡鑫杰位于四川省成都市龙泉驿区xxx号的房屋。2020年11月4日，本院作出（2020）川1521执3117号之二执行裁定，裁定拍卖上述房屋。2020年12月15日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台第一次公开拍卖上述房屋，因无人参与竞拍而流拍。2020年12月17日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台发布第二拍卖公告，拍卖公告中仅披露房屋瑕疵为因土地原因暂不能办产权证，未披露该房产尚未办理产权初始登记的信息。侯恒志缴纳竞拍保证金10万元后，于2021年1月3日以133.3万元的价格竞拍成功。另查明，2021年1月14日，成都经开区规划和自然资源局对侯恒志反映四川省成都市龙泉驿区xxx号房屋办理不动产证的问题进行了书面回复，称上述房屋的项目宗地已办理国土证，开发企业未申请办理房屋所有权首次登记，该项目至今未取得区住建局的竣工验收备案和消防竣工验收批准手续以及房屋实测归档手续，导致项目暂不具备办理房屋所有权首次登记手续的条件。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”，《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法[2012]151号）第二项规定“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，不具备初始登记条件，原则上进行现状处置，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”。本案被执行人胡鑫杰位于四川省成都市龙泉驿区xxx号房屋进入拍卖程序后，拍卖公告中仅披露房屋瑕疵为因土地原因暂不能办产权证，而未披露该项目未取得竣工验收备案和消防竣工验收批准手续以及房屋实测归档手续、以致该项目不具备办理初始登记条件的权利瑕疵，既属《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项所规定的瑕疵说明严重失实致使买受人产生重大误解购买目的无法实现、网络司法拍卖应予撤销的情形，也属《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第五项所规定的违反拍卖程序且损害竞买人利益、网络司法拍卖应予撤销的情形。综上，异议人侯恒志的异议理由成立，对侯恒志要求撤销本次拍卖并退还保证金10万元的异议请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第五项、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项之规定，裁定如下：一、撤销本院（2020）川1521执3117号之二执行裁定的第二次拍卖程序；二、退还侯恒志缴纳的保证金100000元。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省宜宾市中级人民法院申请复议。审判长 江 琳审判员 朱汉武审判员 吴金桃二〇二一年三月三日书记员 赵修群