成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初529号 原告：四川邦泰物业服务有限公司，住所地成都高新区益州大道北段333号1栋22楼2201-2208号。 法定代表人：毛友根，董事长。 委托诉讼代理人：代生静，系公司员工。 被告：谢周生，男，1975年4月13日出生，汉族，住四川省射洪县。 被告：程飞燕，女，1980年10月2日出生，汉族，住四川省射洪县。 原告四川邦泰物业服务有限公司（以下简称邦泰物业公司）与被告谢周生、程飞燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告邦泰物业公司的委托诉讼代理人代生静，被告谢周生、程飞燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邦泰物业公司向本院提出诉讼请求：判令谢周生、程飞燕向邦泰物业公司清偿2017年11月1日至2020年12月31日欠付物业服务费5121.64元及违约金（违约金计算方式详见附表，截至2020年7月30日，以上违约金暂计7969.54元）。事实和理由：2014年9月9日，谢周生、程飞燕与邦泰华府公馆建设单位双流邦泰置业有限公司（以下简称邦泰置业）签订了《商品房买卖合同》，约定谢周生、程飞燕购买邦泰置业开发建设的邦泰华府公馆1-1-402号房屋，房屋建筑面积74.88平方米。合同第二十二条第（一）项约定：出卖人依法选派的物业管理企业为：邦泰物业公司；第（二）项、第（三）项约定：前期物业管理期间。物业房屋收费价格为1.8元/月·平方米（建筑面积），按照半年收取，买受人应分别在每年6月15日前和12月15日前缴费；第（四）项约定：买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守临时公约。同期，邦泰物业公司与邦泰置业签订了《前期物业服务合同》、《临时管理规约》，约定邦泰物业公司为谢周生、程飞燕邦泰华府公馆1-1-402号房屋提供前期物业服务。《前期物业服务合同》第十一条：首次交纳物业服务费时，业主应在收房时一次性预付一年的物业服务费，以后按半年度预交，业主应在每年6月15日前、12月15日前缴纳物业服务费。业主逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，违约金按欠付金额的3‰的标准执行。《临时管理规约》第二十二条亦对业主逾期交纳物业服务费的违约金作了约定。谢周生、程飞燕于2014年9月9日出具承诺书，明确已详细阅读《前期物业服务合同》、《临时管理规约》并同意遵守临时公约，承担本人及物业使用人违反临时公约的相应责任或连带责任。以上合同、规约签订后，邦泰物业公司依约为该物业范围内的业主提供了物业管理服务，但谢周生、程飞燕自2017年11月1日无故拒绝交纳物业服务费，经邦泰物业公司多次催告无果。邦泰物业公司为维护自身权益，故诉至法院，望判如所请。 谢周生、程飞燕辩称，对邦泰物业公司主张的物业费金额、车位管理费以及欠付时间段无异议，但邦泰物业公司未按照合同约定提供服务，问题如下：1、小区公共绿化被硬化、侵占、违章搭建；2、小区在很长时间内，建渣乱堆放不清运，导致建渣大量堆积，严重影响业主的正常生活；3、小区住改商非常严重；4、小区业主共有部分或部分业主共有部分经营所得收益，邦泰物业公司没有按照至少每半年在建筑区划内书面公布；5、小区地下停车场在很长一段时间，堆积大量建渣，严重影响业主生活，每到下雨天，经常漏水，大量积水，路面湿滑；6、小区非机动车，乱停乱放严重；7、小区业主破坏房屋建筑及其设备结构，外墙开门，邦泰物业公司并未进行制止，至今未恢复原状；8、小区业主有不文明养狗。以上问题如果邦泰物业公司整改了，谢周生、程飞燕就同意支付所欠物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 谢周生、程飞燕购买了位于成都市双流区西航港街道九龙××幢××单元××号的房屋，房屋建筑面积为74.88平方米。邦泰·华府公馆《临时管理公约》载明：本公约所称的前期物业服务是指：自房屋交付之日起至业主大会设立，并委托业主委员会与依法选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止的物业服务。邦泰置业与邦泰物业公司签订的《前期物业服务合同》约定：双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就邦泰·华府公馆的前期物业服务事宜，订立本合同。邦泰物业公司按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用。该面积以《面积实测报告》为准。电梯住宅：1.8元／月·平方米，商业：3.00元／月·平方米。首次交纳物业服务费时，业主应在收房时一次性预付一年的物业服务费，以后按半年度预交，业主应在每年6月15日前、12月15日前向邦泰物业公司缴纳物业服务费。业主逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，违约金按欠费金额的3‰的标准执行。2014年9月9日，谢周生、程飞燕在一份《承诺书》上签字，载明：确认已详细阅读双流邦泰置业有限公司制定的《业主临时公约》（以下称“本临时公约”），双流邦泰置业有限公司与依法选聘的四川邦泰物业服务有限公司签订的《邦泰·华府公馆前期物业服务合同》条款，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约；本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对物业使用人违反本临时公约的行为承担违约责任，本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并经建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。 上述合同签订后，邦泰物业公司按约对邦泰·华府公馆小区提供了物业管理服务，谢周生、程飞燕从2017年11月1日起未向邦泰物业公司交纳案涉房屋的物业费。 庭审中，谢周生、程飞燕认可邦泰物业公司曾于2019年在其门口张贴过催收缴费单，其不交纳物业服务费的原因是房屋存在质量问题及物业服务不到位，邦泰物业公司认可谢周生、程飞燕的房屋存在质量问题，但认为其作为物业服务公司，已积极协调开发商进行处理。 本院认为，邦泰置业与邦泰物业公司签订《前期物业服务协议》合法有效，谢周生、程飞燕在《承诺书》上签字，确认已详细阅读邦泰置业制定的《业主临时公约》，邦泰置业与邦泰物业公司签订的《邦泰·华府公馆前期物业服务合同》条款，谢周生、程飞燕应受《邦泰·华府公馆前期物业服务合同》的约束，按照合同约定向邦泰物业公司支付物业服务费。谢周生、程飞燕辩称邦泰物业公司未能按照合同约定提供合格的物业服务，在实施物业服务过程中存在诸多违约之处，但谢周生、程飞燕提交的证据不足以证明邦泰物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本性违约，故对谢周生、程飞燕以邦泰物业公司违约未实施有效的物业服务而拒绝缴纳物业服务费的意见，本院不予采纳。另，谢周生、程飞燕还以其房屋存在质量问题为由拒绝缴纳物业服务费，但这属于另一法律关系，谢周生、程飞燕可另行主张。谢周生、程飞燕自2017年11月1日起至2020年12月31日止未向邦泰物业公司缴纳物业服务费，故应向邦泰物业公司缴纳物业服务费5121.792元（74.88㎡×1.8元·㎡/月×38个月）。因邦泰物业公司主张谢周生、程飞燕向其支付欠付物业服务费5121.64元，系其对民事权利的自行处分，本院予以确认。 关于邦泰物业公司主张谢周生、程飞燕支付拖欠期间的违约金的问题。本院认为，虽然谢周生、程飞燕存在拒交物业费等费用的情形，但并非恶意拖欠。故对邦泰物业公司主张的违约金，本院不予支持。 另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案邦泰物业公司主张的物业管理服务费的产生时间为2017年11月1日至2020年12月31日期间，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 综上，对邦泰物业公司要求谢周生、程飞燕支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。谢周生、程飞燕的抗辩意见，与本案查明的事实和法律规定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告谢周生、程飞燕于本判决生效后十日内支付原告四川邦泰物业服务有限公司邦泰华府公馆1-1-402号房屋2017年11月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5121.64元； 二、驳回原告四川邦泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64元，由被告谢周生、程飞燕负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  夏 颜 二〇二一年三月五日 法官助理  吴如闻 书 记 员  万晋清