浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初4685号 原告：徐敏，男，1989年6月18日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 原告：章苏婷，女，1992年6月17日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 二原告共同委托诉讼代理人：胡小虎、郑璇，浙江游龙律师事务所执业律师。 被告：金华天澜置业有限公司，住所地浙江省兰溪市兰江街道振兴路558号二楼，统一社会信用代码:91330781MA2DEC0P61。 法定代表人：余浩，董事长。 委托代理人：祝丽峰、钱至涌，上海锦天城（杭州）律师事务所执业律师。 原告徐敏、章苏婷与被告金华天澜置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告章苏婷及其二原告的共同委托代理人胡小虎、郑璇，被告金华天澜置业有限公司的委托代理人祝丽峰、钱至涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐敏、章苏婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿两原告因学区房位置变更造成的房屋价值贬值损失，暂计21806元（按建筑面积109.03㎡×每平方米贬值200元暂计，如有需要具体以评估结论为准）；2、被告就其违约行为导致两原告之子徐砚韬适龄后改读私立小学产生的学费损失向两原告赔偿96000元（8000元/学期×2学期×6年）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：两原告于2018年10月6日生育一子徐砚韬，两原告为让儿子能够享受到优质的教育资源，一直在寻找合适的优质学区房。2019年9月，两原告在互联网浏览“房天下”网站时看到一则名为“兰江名邸”兰溪现象级红盘，掀起春节热销风暴”的售楼资讯（该资讯网络链接详见https//jh.newhouse.fang.com/2019-02-22/31640062.htm）,该资讯明确载明兰江名邸（兰江名邸为楼盘的宣传推广名，民政部门正式命名为沁兰名邸）为兰花小学的学区房且就在兰花小学旁。同月，两原告抽空前往兰江名邸售楼处一探究竟。经反复询问，开发商的销售人员明确表示兰江名邸系兰花小学的学区房，且兰花小学就在兰江名邸西侧。得到上述承诺后，两原告认为儿子将来适龄后可以就读公立名校兰花小学且该小学近在咫尺、接送方便甚至儿子大一点都可以自己步行上学，这将为两原告节省大量的时间和精力，基于以上考量，两原告决定购买案涉房屋并在销售人员推荐下关注了开发商唯一指定的官方微信公众号“天阳蓝光兰江名邸”。 2019年9月25日，原、被告就购买坐落于兰溪市××路××路××＃楼××单元××室房屋签订了《商品房买卖合同》及相关附件（含补充协议），约定房屋建筑面积109.03平方米，单价12152.62元／平方米，总价款1325000元，以首付加按揭贷款模式支付购房款，同时对其他事项作了约定。两原告按约支付购房款并办妥银行按揭贷款手续，之后一直按期缴纳房屋贷款。微信公众号“天阳蓝光兰江名邸”会不定期发布销售广告性质的文章、电子海报，两原告闲时也会浏览该公众号，几乎所有的文章、海报落款处都会标注“兰花小学旁”或“兰花小学东侧”字样。此外，两原告外出乘坐公交车时发现公交车上也有兰江名邸的销售广告，同样标注该楼盘坐落于“兰花小学旁”。这让两原告更加确信开发商先前的承诺真实可靠。 2019年12月，两原告听说原定兰花小学坐落的位置要给民办的兰溪杭州育才小学使用，也即开发商承诺的案涉商品房西侧的兰花小学没有了，于是便向销售人员求证，销售人员明确表示兰江名邸西侧仍为兰花小学。但是，原告徐敏认识的一些买受人都说兰江名邸西侧不再是兰花小学而是民办小学了。后来，一些买受人组建了维权的微信群，原告也加入其中。微信群成员陆续发布了反应买受人与开发商销售人员交涉时留下的一些证据，这些证据再次印证了开发商向买受人作出了兰江名邸系兰花小学学区房且兰花小学坐落于兰江名邸西侧的承诺。 2020年4月2日，兰溪市教育局发布了“2020年兰溪市城区初中、小学学区划分方案”，确定兰江名邸不再是兰花小学的学区房。兰江名邸西侧原定兰花小学的地块上确定归民办的兰溪杭州育才小学办学。包括两原告在内的买受人纷纷向开发商核实该情况，开发商回复“此为政府行为，开发商也无能为力”。 被告通过各种途径、形式发布的售房广告中关于兰江名邸系兰花小学的学区房及兰花小学就在兰江名邸西侧的内容具体确定，对两原告与之订立商品房买卖合同及房屋价格的确定具有重大影响，有关的广告构成要约，相关内容虽未纳入书面合同条款中，但对被告具有约束力。商品房买卖合同及补充协议中有关免除被告责任、排除原告权利等格式条款，因被告未尽到合理的提醒义务应归于无效。被告在不能确定兰江名邸系兰花小学学区房及兰花小学就在兰江名邸西侧的情况下，便发布了诱导性的虚假宣传广告。被告关于兰江名邸是兰花小学学区房且兰花小学就在兰江名邸西侧的承诺是两原告购买该商品房的主要因素，否则两原告完全可以选择周边、相近地段价格低得多的其他商品房。 被告的上述承诺已然无法兑现，其行为已构成违约。众所周知，一个楼盘的学区以及楼盘与学校坐落位置的远近，对于楼盘价格的影响非常大，现兰江名邸西侧的兰花小学已经没有了，原告因此造成的房屋贬值损失相当沉重，原告主张暂计21806元（按建筑面积109.03㎡×每平方米贬值200元暂计）较为客观，如有需要，可以评估结论为准。同时，因开发商先前的承诺无法兑现，两原告的儿子适龄后将无法按原定计划享受近在咫尺的公立名校的教育资源，届时只得就读现坐落于兰江名邸西侧私立的兰溪杭州育才小学。据了解，已有买受人（也是维权微信群的成员）的子女在兰溪杭州育才小学就读一年级，每学期学费高达8000元，且不包括其他杂费在内。若开发商能兑现当初的承诺，两原告的儿子就可以享受免费的义务教育而不需要再额外缴纳学费。据此，参照兰溪杭州育才小学的学费标准，两原告要求被告赔偿原告之子届时读完小学6年产生的学费损失96000元具有事实依据。 因与开发商沟通无果，两原告为维护合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼。 被告金华天澜置业有限公司辩称：一、首先，答辩人对于原告愿意关注并购置答辩人所开发产品表示衷心感谢。答辩人系天阳地产有限公司在兰溪市政府招商引资政策下所专门设立的项目公司。关于本案兰江名邸项目，根据《国有建设用地使用权出让合同》，其所处地块“兰花小学东侧1#”的出让价款为每平方米8820元（共计509231520元），远高于周边地块，然而答辩人并未以高价出售商品房。因此，答辩人通过经营兰江名邸项目所的利润是微薄的，也希望双方都能站在尊重法律与事实的立场，以互相理解的态度妥善处理本案的纠纷。 二、兰花小学不在答辩人商品房开发规划的范围之内，答辩人并未在宣传资料作具体确定的说明和允诺，也无证据证明兰花小学对于涉案购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。因此，答辩人宣传资料中涉及兰花小学内容系要约邀请，不构成合同内容，原告要求被告违约赔偿缺乏事实与法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” （一）兰花小学在兰江名邸项目红线范围之外，不在答辩人商品房开发规划范围之内。根据答辩人提供的证据一《兰溪市建设用地规划设计条件及要求》中所附的“用地红线图”显示，兰花小学系在兰江名邸项目红线范围之外，具体位置是在兰江名邸项目的西侧。 （二）答辩人未就涉及兰花小学的内容作为卖点进行宣传，也未作具体确定的说明和允诺。2020年4月2日兰溪教育局发布《2020年兰溪市城区初中、小学学区划分方案》前，在建的兰花小学位于兰江名邸项目西侧系客观事实。在答辩人所发布的宣传资料中，所用表述兰江名邸项目位于“兰花小学东侧”、 “兰花小学（在建）旁”，系对兰江名邸项目地理位置进行客观陈述。答辩人系“天阳地产”旗下项目公司，品牌优势在于户型，而未就“兰花小学学区”专门制作广告、推文或其他宣传资料，作为卖点进行重点宣传。 （三）答辩人在购房合同的补充协议、宣传资料中均明确表示，楼书、广告等宣传资料的内容为参考示意，不构成合同内容。购房合同的补充协议第5条约定：“楼书、广告等宣传资料的内容为参考示意，但出卖人在宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，对双方具有约束力。出卖人在上述宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。”答辩人所发布的微信公众号推文等宣传资料中，均明确注明：“本案全部图片与文字仅供参考示意，不构成要约和具体确定的说明和允诺。我们在此所包含的设计、意见或预测只是用作示例之用，其内容不能代表现在或将来的物业实际表现，建议您实地参观考察。最终规划设计以政府批文为准。买卖双方的权利义务以商品房买卖合同为准。本案内容仍在不断完善中，敬请留意最新资料。” （四）尚无证据证明兰花小学学区对于购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。一般而言，房屋户型、价格、地理位置、公共设施等均系影响购房者购房的因素。据原告称，兰花小学学区资源系其购房的主要因素，并提交户口本、出生医学证明作为证据。答辩人认为，该份证据与其待证事实不具备关联性，不足以证明原告购房的主要原因系为获得学区资源。而且，学区划分具有信息公开的特点，原告可通过公开渠道查询获取该方面的信息。兰溪教育局可根据具体情况对学区划分进行不定期地调整，并未答辩人、原告所能决定。仅凭答辩人的宣传资料不足以对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。 综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定以及购房合同的相关约定，答辩人宣传资料中涉及兰花小学的内容不构成合同内容。原告要求答辩人承担违约责任缺乏事实与法律依据。 三、答辩人就兰江名邸项目涉及兰花小学的宣传内容不存在虚假宣传，原告购买后所发生的学区调整系基于政府政策，而不可归责于答辩人，原告起诉缺乏事实依据。 （一）、答辩人在微信公众号推文中使用“兰花小学东侧”、“兰花小学（在建）旁”的表述有充分的政策和事实依据，而非虚假宣传。1、兰江名邸项目西侧的兰花小学开工建设是客观事实。在被告竞得案涉地块之前，兰溪市教育局微信公众号发布的新闻报道《兰溪市兰花小学开工奠基仪式顺利举行》，兰花小学已于2018年1月13日开工建设。甚至原告举证的证据八施工现场照片显示，其于2020年7月2日前往学校施工现场，施工牌上仍显示“兰花小学”项目。由此可见，兰江名邸项目旁建设“兰花小学”是客观事实。2、答辩人宣传资料上标注案涉项目位于“兰花小学东侧”或“兰花小学（在建）旁”与政府文件相一致。答辩人举证的证据一《国有建设用地使用权公开出让公告》、《出让须知》、《国有建设用地使用权出让合同》等相关政府文件，以及原告提交的证据四兰溪民政局的《楼盘命名通知》，都标注兰江名邸项目所处土地名称为“兰花小学东侧1#”，位于“兰花小学东侧”。答辩人在宣传资料上的表述与相关政府文件记载内容一致。 （二）答辩人未委托“房天下”平台发布相关售楼广告，“房天下”平台的行为与答辩人无关。1、“兰花小学名校学区”的电子海报不是答辩人制作，也未委托“房天下”平台发布。原告所提交的证据十有“兰花小学名校学区”字样的电子海报系由原告等业主取自“房天下”平台的网页，然而答辩人未制作该电子海报，也未授权“房天下”平台发布相关售楼广告。根据该份海报的内容不宜认定系答辩人在进行宣传。2、兰江名邸项目当时确实属于兰花小学学区范围之内。虽然“兰花小学名校学区”的电子海报不是答辩人制作，但根据兰溪市教育局于2018年发布的《重磅！兰溪2018年城区学区划分调整方案出炉！》、2019年发布的《定了！兰溪2019年义务教育阶段公办学校招生工作实施方案》，兰江名邸项目属于兰花小学学区。 （三）基于2018年、2019年兰溪市学区划分方案，销售人员答复兰江名邸项目位于兰花小学学区具有合理性，符合当时兰溪市教育局的政策。原告提交的聊天记录涉及兰花小学学区的内容的时间分别为2019年2月6日和2019年12月13日。就2019年2月6日的聊天记录，不管是按2018年还是2019年的兰溪学区划分方案，兰江名邸项目都在兰花小学学区范围。就2019年12月13日的聊天记录，有业主提出“兰花小学改民办”，而答辩人未见改民办的相关政府文件。销售人员根据兰溪市教育局发布的尚处有效期的《定了！兰溪2019年义务教育阶段公办学校招生工作实施方案》（文中注明该方案的有效期为2019年5月5日至2019年12月31日），对业主的提问进行答复具有合理性。另外，原告所提交的证据系业主叶朱凤与答辩人销售人员的聊天记录，与本案原告和答辩人之间的纠纷不具备关联性。 （四）学区调整系由兰溪市教育局依职权决定，原告购房后发生学区调整不可归责于答辩人。公立学校的入学条件应按教育部门政策执行属于社会常识，且学区可能会不定期发生变化。原告对自身关注的入学条件等应负有了解、核实的义务。兰溪教育部门对项目周边教育资源的划分整合及入学政策的制定，非答辩人可控制或承诺范围。原告购房后发生兰江名邸西侧的兰花小学变更为兰溪杭州育才小学，不可归责于答辩人。 四、兰溪市教育局虽于2020年4月2日出台《2020年兰溪市城区初中、小学学区划分方案》，将兰江名邸项目西侧的兰花小学变更为兰溪杭州育才小学。但据了解，离兰江名邸项目近一公里的原外国语小学已变更为兰花小学，目前兰江名邸项目仍属于兰花小学学区范围之内。 综上所述，答辩人总体认为，答辩人的宣传资料不构成合同内容，答辩人并无违约行为，也无虚假宣传行为，原告起诉要求被告违约赔偿缺乏事实与法律依据。请贵院依据实际情况依法裁判，驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，在举证期限内提供了以下证据： 1、原告身份证、被告全国企业信用信息公示，证明原被告诉讼主体资格。 被告质证意见：对三性无异议。 2、商品房买卖合同、含附件及补充协议，统一收款收据，证明原被告就买卖案涉房屋签订买卖合同、约定了房屋面积、价款付款方式、付款期限，保修责任等事项，两原告按约支付了购房款的事实。 被告质证意见：对三性无异议，证明对象有异议，商品房买卖合同附件八补充协议内容第二十页第五条对楼书、广告等宣传资料做了具体约定，楼书广告等宣传资料的内容为参考示意，出卖人在宣传资料已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易的条件的，不构成合同内容，双方不受其约束；出卖人在宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，对双方具有约束力。 3、销售宣传广告牌、兰溪市民政局关于沁兰名邸命名的通知，证明案涉房屋所在楼盘推广名为兰江名邸、备案名为沁兰名邸的事实。 被告质证意见：对三性无异议，证明对象有异议，政府文件也明确案涉项目位于兰花小学东侧。 4、户口本、出生医学证明，证明两原告生育了儿子徐砚韬，为让儿子适龄时能就读优质的公立小学系其购买案涉房屋的主要原因的事实。 被告质证意见：对真实性合法性无异议，关联性有异议，证明对象有异议，该证据与原告所主张兰花小学学区系其购屋的主要原因之间并无关联。 5、微信公众号天阳蓝光兰江名邸的简介及发布的部分宣传广告截图，兰江名邸另一业主叶朱风的2684号公证书，证明开发商唯一指定的官方微信公账号天阳蓝光兰江名邸的简介部分至今仍载明楼盘位于兰花小学东侧；从2018年11月9日发布第一条广告以来直至2020年3月，开发商一直宣称兰江名邸位于兰花小学东侧或兰花小学旁。 被告质证意见：对三性无异议，证明对象有异议，案涉项目位于当时在建的兰花小学东侧是客观事实，这与相关政府文件内容相一致；图片上也明确写明仅供参考示意，不构成要约和具体的说明和允诺，最终规划设计以政府批文为准，双方权利义务以商品房买卖合同为准。因为是黑白图片看不清，图片上也明确写明仅供参考示意可以当庭看下手机的图片。 6、销售人员宣传海报、业主维权微信群成员发布的与销售人员沟通的部分微信聊天记录截图，兰江名邸另一业主叶朱凤申请公证的2685号公证书，证明开发商的销售人员从一开始便对买受人承诺兰江名邸室兰花小学的学区房且就在兰花小学旁边，在买受人风闻原定兰花小学的位置要变成民办学校向销售人员求证时，其仍坚持之前的承诺的事实。 被告质证意见：对海报的真实性无异议，对微信聊天记录因聊天主体不明确而无法确认其真实性，关联性有异议，证明对象有异议，从聊天的主体来看，原告并非聊天主体，该聊天记录与本案没有关联性；即便聊天内容是真实的，从聊天内容来看，销售人员只是对购房人于2019年2月26日关于楼盘是否为兰花小学学区的提问进行答复，该答复符合当时兰溪教育局关于学区划分的方案；结合兰溪教育局《兰溪市2019年义务教育阶段公办学校招生工作实施方案》的规定，案涉项目属于兰花小学学区，该方案的有效期至2019年12月31日，销售人员于2019年12月13日答复案涉项目仍属兰花小学学区并无不妥。 7、施工现场照片，证明原告代理人2020年7月2日前往学校施工现场时校门口施工牌仍显示兰花小学项目的事实。 被告质证意见：真实性不清楚，证明对象有异议，即便真实，证明案涉项目西侧原在建小学确实为兰花小学，被告在宣传资料上标注案涉项目为兰花小学东侧是符合实际情况的。 8、2020年兰溪市城区初中、小学学区划分方案、照片，证明兰江名邸已不是兰花小学学区，楼盘西侧已变成私立的兰溪杭州育才小学办学的事实。 被告质证意见：对三性无异议，证明对象有异议，案涉房产还是属于兰花小学学区，只是位置从边上移至原外国语小学，位置稍远。此前被告发布的宣传资料上注明涉案项目兰花小学东侧符合2018年2019年兰溪教育局的学区方案，兰溪教育局出台该方案的时间为2020年4月2日，被告此后发布的宣传资料上未再做类此标注，学区的变更系因政府部门原因，被告对此并无过错。 9、电子海报、兰江名邸另一业主叶朱凤申请公正的2683号公证书，证明原告2019年9月在房天下看到售楼广告，宣传是兰花小学的学区房，位于兰花小学东侧，公证书对此予以印证的事实。 被告质证意见：对形式上的真实性无异议，对证据内容的真实性合法性关联性均有异议。关于学区房海报不是被告制作，被告并未委托房天下网发布售楼广告，此外房天下网发布售楼广告时，案涉项目位于兰花小学学区范围内也系客观事实。 10、交纳学费凭证，证明其他买受人无法就读原定案涉房产东侧的兰花小学，需额外支出每年多出8000元，原告势必将来也会多支出。 被告质证意见：对真实性不清楚，关联性有异议，原告所提交他人学费交纳凭证与本案无关联。而且据了解，原外国语小学已变更为兰花小学且于今年开始招生，案涉项目仍属于兰花小学学区范围。 11、商品房买卖合同，证明2019年3月22日，被告与童小鹏签订商品房买卖合同一份，约定被告向童小鹏出售的商品房位于××街道××村××＃地块，该约定系合同双方对房产所处位置为兰花小学东侧的明确约定；本案所涉房产与被告童小鹏出售的房产属于同一地块房产，根据该合同约定本案所涉房产地应为兰花小学东侧。 被告质证意见：真实性庭后核实，签订合同的当时案涉房产位于兰花小学东侧符合客观事实。 本院对原告提供的上述证据的真实性均予以确认。 被告向本院提供的证据有： 1、兰土让告字【2018】第6号兰溪市国土资源局国有建设用地使用权公开出让公告、国有建设用地使用权拍卖出让须知、兰溪市建设用地规划设计条件及要求，附红线图，国有建设用地使用权出让合同、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同变更协议，证明：（1）、案涉地块名称为“兰花小学东侧1#”地块，原告在宣传资料是哪个标注项目地址位于“兰花小学东侧”，符合实际情况；（2）、根据项目红线图的记载，当时在建的兰花小学系在案涉项目开发规划范围之内。 原告质证意见：三性无异议，对证明对象有异议，被告宣传资料兰花小学学区房或位置是房屋设施的承诺，被告取得房屋的名称开发范围是被告与政府部门之间合同关系，与原被告商品买卖关系不是同一法律事实，不能作为被告曾向原告作出承诺的免责条件。 2、新闻报道《兰溪市兰花小学开工奠基仪式顺利举行》，证明：原告竞得案涉地块前，位于案涉地块西侧的兰花小学已经开工建设，被告宣传资料上标注项目地址位于“兰花小学东侧”符合实际情况。 原告质证意见：三性无异议，证明对象有异议，被告对包括原告在内的购房户作出的案涉房产比邻兰花小学的允诺基于新闻报道除此之外未作出进一步的审查核实，导致目前被告无法按期承诺交付的房产，被告应当承担过错责任。 3、重磅，2018城区学区划分调整方案出炉；定了，兰溪2019年义务教育阶段公办学校招生工作实施方案，证明：2018年、2019年兰溪市教育局的学区划分方案，均将案涉项目纳入兰花小学学区范围，并且根据教育局推文，该方案的有效期至2019年12月31日。 原告质证意见：三性无异议，证明对象有异议，质证意见同上，被告基于微信公众号相关新闻资讯向原告作出的承诺比邻学区房，未尽到审查核实义务，不能作为免责理由。 4、商品房买卖合同，证明：根据《商品房买卖合同》第20页第5条的约定：（1）、结合被告宣传照片上载明的“楼盘宣传资料不构成要约”的提示，宣传资料不构成合同内容；（2）、结合被告证据1的内容，当时在建的兰花小学位于案涉项目的开发规划范围之外，按照《商品房买卖合同司法解释》第三条的规定，宣传资料不构成合同内容。 原告质证意见：三性无异议，证明对象有异议，即使按照被告讲的第5条约定，本案原告主张的被告在宣传资料和销售广告上所作出的案涉房屋比邻学区房兰花小区符合该条款对房屋相关设施作出的具体说明和允诺，该资料和承诺对被告具有约束力，故该条证明被告宣传资料是要约。 5、《2020年兰溪市城区初中小学学区划分方案》、兰花小学照片、《兰江导报》2020年6月4日第3版、2020年6月16日第3版，证明：（1）、直至2020年4月2日兰溪市教育局发布通知公告，案涉项目西侧的原兰花小学才确定变更为兰溪杭州育才小学；（2）、兰溪市教育局公开答复称兰花小学办学地点为现外国语小学（兰花路118号），故兰江名邸仍属于兰花小学学区范围。 原告质证意见：三性无异议，证明对象有异议，该组证据证明的事实被告交付的房产显然不能达到被告承诺的案涉房产比邻于兰花小学，兰花小学属于公办学区房的事实。 本院对被告提供的上述证据真实性均予以确认。 结合庭审中原告的陈述及认定的证据，本院认定如下事实： 2018年1月13日，位于兰溪市丹溪国际花园南面、鸿业新城花园安置小区东面、兰花路以北、西山路以南、同济路以东的兰溪市××举行开工奠基仪式。 2018年8月10日，天阳地产有限公司竞拍取得“兰花小学东侧1＃地块”国有建设用地使用权，8月30日，土地使用权受让方由天阳地产有限公司变更为被告。后被告以“兰江名邸”之名将该楼盘进行推广，项目地址标注为兰溪市××路××路交叉口（兰花小学在建东侧），宣传资料中出现了“书香洋房”等字样，在宣传广告的尾端注明“本案全部图片与文字仅供参考示意，不构成要约和具体确定的说明和允诺”、“买卖双方的权利义务以商品房买卖合同为准”。 2018年12月25日，兰溪市民政局将该小区命名为“沁兰名邸”。 2019年9月25日，原、被告签订商品房买卖合同（含附件及补充协议），约定原告以1325000元的价格向被告购买沁兰名邸16#楼1-1301室房屋，其中附件八的补充协议第2页第5条约定：“出卖人和买受人之间权利义务以本合同为准，楼书、广告等宣传资料的内容为参考示意，但出卖人在宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺确定，并对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，对双方具有约束力，出卖人在上述宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束”。 另查明:1、2018年3月、2019年5月、2020年4月，兰溪市教育部门分别出台了兰溪市城区小学学区划分方案。其中兰溪2020年义务教育阶段学校招生工作实施方案中规定，公办学校的招生，适龄儿童、少年户籍在市区（户籍迁入市区截止时间为2020年5月31日），父母（或法定监护人）在市区有实际居住的固定房产，户籍和房产在同一所学校学区的，在该学区办理就读手续。2、二原告儿子2018年10月6日出生，尚未到上学年龄。 本院认为，本案争议焦点一是被告是否应就其在宣传资料中案涉楼盘有关“兰花小学”学区的描述承担违约责任，焦点二是被告应否承担原告之子徐砚韬适龄后改读私立小学产生的学费损失。关于焦点一，首先，被告在销售案涉楼盘时所作的“兰花小学”、“书香洋房”等宣传内容，不违背其竞拍所得的“兰花小学东侧1#地块”的客观事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷使用法律若干问题的解释》第三条规定，销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出说明和允诺具体确定，并对合同订立及价格确定有重大影响的，视为要约。根据本案查明的事实，特别是双方签订的商品房买卖合同附件八的补充协议，本院确认被告已尽到了提示、说明义务，原告不能认为因被告广告宣传的内容对案涉房屋所属学区产生合理信赖从而购房，故被告在本案中的广告宣传系要约邀请，不构成其对案涉房屋所属学区所作的说明和允诺具体确定，不属于合同的组成部分。其次，被告广告宣传的内容同时还包含了“本案全部图片与文字仅供参考示意，不构成要约和具体确定的说明和允诺”、“买卖双方的权利义务以商品房买卖合同为准”等内容，而原、被告双方签订的商品房买卖合同中并无关于案涉房屋项目所属学区事宜的条款约定，被告不存在违反合同约定的情形。再者，居住是商品房的首要功能，原告为选择学区购买案涉房屋，不同于普通购房者，其应对当地学区政策有更为深入的了解、更应尽审慎注意义务，原告仅凭被告广告宣传中“学区”等字样，不足以使原告陷于错误判断并基于此与被告签订购房合同，原告也自述在买受人“风闻”原定兰花小学的位置要变成民办学校向销售人员求证而非向相关职能部门核实，而学区的划分，是政府教育部门根据政策规定和辖区的具体情况等因素行使职权所致，是可公开查询的信息，原告购房后发生学区调整，不能归责于被告，故被告无须对此承担违约责任。关于焦点二，虽然原告所住的毗邻学校不是兰花小学，但其儿子仍可在符合条件的情况下选读学区内任一所小学，这与原告预期的楼盘交付后能就近入学公立小学的目的无实质性影响，同时，根据原、被告合同约定，商品房于2021年4月30日交付，原告儿子现尚未到入学年龄，原告以未实际发生且可能不一定发生的情形要求被告赔偿，依据不足，即使将来原告儿子符合条件，根据教育均衡化原则，对原告因子女就读不同学校所承受的实际费用也难以具体衡量，故原告要求被告承担原告儿子就读私立小学产生的费用的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷使用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 驳回原告徐敏、章苏婷的诉讼请求。 本案受理费1328元（已减半收取），由原告徐敏、章苏婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吴卸良 二〇二一年三月十日 代书记员 章亚丽