湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂10民终230号上诉人（原审原告）：谢健，男，1987年5月4日出生，汉族，住荆州市荆州开发区。委托诉讼代理人：杨艳，湖北旻韬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：荆州市青创家电批发广场有限公司。住所地：荆州市沙市区。法定代表人：邹飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹爱国，男，1974年7月6日出生，汉族，住荆州市荆州区。该公司员工。上诉人谢健与上诉人荆州市青创家电批发广场有限公司（以下简称青创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省荆州市沙市区人民法院（2020）鄂1002民初1572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢健上诉请求：1.维持青创公司向谢健返还经营保证金、电表押金、销售款的同时，依法改判青创公司向谢健支付装修补偿款152600元、搬迁费2398元、终止合同营业损失补偿款67580元;2.一、二审的案件受理费由青创公司承担。主要事实和理由为：一、一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称租赁解释）第十一条第四项，酌定青创公司向谢健支付装修补偿款15000元，属适用法律错误。1.谢健与青创公司之间有关租赁合同的债权债务关系归于消灭并不是因为解除权的行使，而是因租赁物的灭失使合同关系客观上不复存在，该情形不能适用租赁解释第十一条。合同不管是法定解除还是约定解除，不管是双方合意还是单方意思表示，必须有解除行为，才能产生相应的法律后果。而本案直至诉讼，谢健与青创公司既未协商一致解除，也无任何一方作出解除合同的意思表示。本案谢健与青创公司基于租赁合同的债权债务关系已终止是客观事实，但它不是因为解除权的行使而终止，而是因涉案房屋被征收拆除这一法律事实而客观上归于消灭。本案不满足于合同解除这一前提条件，因此不能适用该司法解释。2.谢健主张的是国有土地房屋征收补偿项目中的装修补偿款，而不是租赁合同中已形成附合的装饰装修的残值损失。第一，两者来源于不同的法律范畴；第二，两者形成的程序、评估的依据、认定的标准均不同。一审混淆两者的法律概念，造成判决错误。3.依据《沙市区棚户区被征收房屋装饰装修等级标准》，装修装饰的分类分等认定，是以被征收时点房屋的内墙面、地板、门窗、吊顶及功能性设备的用材为评估标准，谢健正是涉案被征收房屋上述装饰装修的出资投入者，也是租赁物的占有、使用、收益者，征收后的相应补偿款应归其所有。青创公司与四星公司有关“所有补偿款均归青创公司所有”的约定仅对合同双方具有约束力；青创公司并未对谢健租赁房屋的装饰装修有任何人力、财力、物力投入，由其占有征收补偿的装修补偿部分，于法无据，于理不通。二、谢健主张的合同终止损失补偿款实际上是征收补偿项目中的停产停业损失的补偿。一审依据《经营管理公约》，以不可抗力免除青创公司的违约责任，从而判决青创公司对该项补偿款不予支付，既是事实认定错误，又是法律适用错误。谢健是涉案房屋的实际生产经营者，符合《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条规定应当给予停产停业补偿的条件，停产停业损失的存在既是客观事实，又为政府征收补偿协议所支持，且已明确计算并给付，其权益应当归于谢健。三、一审遗漏了必须共同诉讼的当事人，严重违反法定程序。四星公司既是涉案房屋的出租人，也是涉案房屋的被征收人，全部补偿款都直接支付至该公司账上；有关政府部门实际给予补偿的具体项目、标准、金额只有四星公司清楚；青创公司实际获得了哪些款项及款项金额等内容也只有四星公司能够证明。四星公司除应获得房屋本身价值的补偿款外，装修、停产停业损失、搬迁费的补偿均应由实际承租人，即谢健享有。谢健在起诉时将四星公司列为了被告，但因为认识上的错误，又撤回对其起诉，一审应当裁定不予准许才是正确的。故，一审未将四星公司作为共同被告属于程序违法。四、在遗漏必须共同诉讼的当事人四星公司后，一审以搬迁费是政府依法补偿协议支付给四星公司为由，直接驳回谢健对此项征收补偿的诉请，是严重的程序错误，也是法律适用错误。青创公司答辩称：我们认为对方要求的装修补偿、搬迁费和终止合同营业补偿款没有事实和法律依据。在拆迁纠纷中就谢健要求的补偿都是政府与四星公司签订的补偿协议，并根据补偿协议的约定全部进行了补偿，我们青创公司只是一个承租方，承租了四星公司的场地进行经营，政府所有的补偿都没有补偿给青创公司，在拆迁行为发生以后，青创公司与四星公司一直未能签订补偿合同，青创公司也一直未能获得相关补偿。谢健一直未与青创公司签订次承租合同，我们之间没有任何法律上的租赁关系，他现在要求青创公司对其作出补偿，没有事实和法律依据。关于一审遗漏当事人的问题，一审确实将四星公司列为了本案被告，但在一审庭审过程中是谢健主动撤回对四星公司的起诉，一审法院当庭予以口头裁定准许。青创公司上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2020）鄂1002民初1572号民事判决第一项中装修补偿款15000元，改判对该装修补偿15000元不予支持。2.判令二审上诉费由谢健承担。主要上诉理由为：一审法院对该案的事实认定不清，适用法律不当，判决结果不公正。对于谢健在一审中主张的装修补偿，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，对于谢健的装修补偿，酌情予以支持15000元。对于该条文的适用，首先是双方应该存在租赁合同关系，而本案中，青创公司与谢健之间并不存在租赁合同关系。同时，该条文规定是承租人经出租人同意装饰装修的，在本案审理中，谢健从未向法院提供其装饰装修是经过青创公司同意的，或是经过房屋所有权人四星公司同意的。本案中，双方之间没有签订《租赁合同》，同时，谢健也从没有向青创公司交纳租金和物业服务费等事实租赁行为，所以，双方根本就不存在租赁合同关系，也就没有了该条文中约定的是出租人和承租人的民事行为关系，更没有解除合同这一说法。谢健答辩称：青创公司一方面认可继受了共创公司所有债权和债务，一方面又提出没有继受共创公司合同的履行义务，这属于法律逻辑紊乱。一方面他认为没有和谢健签订书面合同，谢健没有缴纳租金，一方面又主张谢健作为承租人没有提供证据证明装饰装修是经青创公司和四星公司的同意，这与事实不符，也自相矛盾。在案证据证明青创公司有关房屋的权利义务继受于共创公司，共创公司与谢健有合同，租赁期限自2016年11月22日至2021年11月22日，也就是说直至房屋征收前，租赁合同既没有解除，也没有变更，是持续有效的，谢健依据租赁合同向共创公司缴纳经营保证金、电表押金，共创公司有部分销售款未返还给谢健，一审中青创公司对此均表示认可，也就是对继受共创公司合同权利义务的认可。谢健租金缴纳的方式是销售款提点，只要谢健发生了销售额，青创公司就可以提取8%作为租金。其次，青创公司继受了共创公司权利义务至房屋被征收，未满足提取租金的条件，并非谢健未交租金，租赁合同未约定收取物业管理费。依据《卖场租赁合同》即《经营管理公约》第五章第五条第17款，商户店内用电实行专线专表，商户并未在电力部门开户，未与电力部门发生供用电合同关系，青创公司收取电费是其作为租赁合同一方当事人的合同行为，并非受电力部门委托的代收行为。以上种种证据均表明，青创公司与谢健不存在租赁合同关系与事实不符。青创公司主张一审适用法律不当，谢健表示认可，但对其理由之一即谢健未提供证据证明其装饰装修是经青创公司或四星公司同意，谢健表示反对，该条款以合同解除为前提，本案合同终止并非由于任何形式解除权的行使而解除，而是涉案房屋被征收这一法律事实而客观上归于消灭；该条款以形成附合的装饰装修物残值为标的，而本案争议的是国有土地房屋征收补偿项目中的装饰装修价值补偿。该条款以公平分担为处理方式，由出租人承担承租人的部分损失，而征收补偿装修费应以实际投入人为补偿对象，资金来源为征收部门，为国有资金。因此，青创公司所有上诉理由均于法无据。谢健向一审法院起诉请求：1.判令青创公司向谢健支付装修补偿款152600元、经营保证金30000元、电表押金920元、搬迁费2398元、未返销售款3624元和终止合同营业损失补偿款67580元，共计257121.88元；2.本案诉讼费由青创公司负担。一审法院认定:2016年11月22日，谢健与共创公司签订了《卖场租赁合同》，该《卖场租赁合同》主要由《经营管理公约》与《补充合同》组成。《经营管理公约》（《租赁合同》的附件）中约定：“由于发生其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故或者事件，致使直接影响履行或者不能按约定的条件履行本公约细则时，遇有上述不可抗力事故或者时间段一方可以免责。”《补充合同》约定:“双方商定甲方产品进入卖场，面积为218平方米，并支付进场经营保证金3万元。租金的交纳方式为：共创公司向谢健收取提点8%，现金扣除提点当天返还，刷卡消费顺延到账扣除销售提点后即返货款。租赁期限为2016年11月22日至2021年11月22日。”谢健通过返点的形式向共创公司缴纳租金至2018年3月8日。2018年6月30日，青创公司与四星公司（产权人）、共创公司（原承租者）签定合同，主要内容为：“共创公司位于荆州市××××、房屋（9475平方米土地的租赁权和9450平方米房屋上的收益权、债权一并转让给青创公司。青创公司继受了共创公司与四星公司的原租赁合同中所有的权利和义务。在租赁期间，如果因政府性拆迁，所有的补偿款均归青创公司所有。转租期限为2018年6月30日-2021年6月30日”。青创公司于2018年6月30日接管涉案卖场。谢健从2018年3月8日之后，一直未向青创公司交纳返点销售额，即未向青创公司交纳涉案租金。2019年3月11日，产权人四星公司通知青创公司，主要内容为：“接市供销社转自市政府有关部门下达的通知，为加快本公司被纳入政府征收范围的沙市区塔桥路33号的土地、房屋征收拆迁进度，决定责令你公司承租青创家电批发广场场内的商户，于2019年3月20日停止经营。市区有关部门将于2019年3月28日在青创广场周边砌筑围墙。为了积极配合征收工作，郑重通知你们，迅速将上述内容包括两个关键时间节点，以书面通知形式传达至场内所有的分租商户……。”2019年4月5日，“青创家电广场”商铺门前被堆放数堆建筑砖块。2019年10月15日，案外人荆州市川华建筑劳务有限公司持有青创公司、四星公司加盖印章的《委托书》对案涉的经营场地开始予以拆除。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，谢健与青创公司之间存在书面的租赁合同，对于双方的诉讼请求能否得到支持，具体评析如下：一、青创公司愿意返还谢健经营保证金30000元、电表押金920元和未返销售款3624元，对此予以确认。二、关于谢健要求青创公司支付装修补偿款152600元和合同终止的损失补偿款67580元、搬迁费2398元的诉请。1.关于装修补偿款152600元。该院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，正常履约的情况下，谢健的装修投资将通过其经营逐渐收回；谢健使用的期限越短，其获得全部装修补偿越具有合理性，使用的期限越长，其获得全部装修补偿的合理性越不足。一审法院依照公平原则、双方对装修的举证及谢健未向青创公司交房租的情况，对谢健主张的装修补偿152600元，酌情予以支持15000元。2.关于合同终止的损失补偿款67580元。根据双方当事人《经营管理公约》：“由于发生其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力事故或者事件，致使直接影响履行或者不能按约定的条件履行本公约细则时，遇有上述不可抗力事故或者时间段一方可以免责”的约定，涉案租赁合同的终止不能归因于青创公司的原因，青创公司可以免除合同违约相关的责任，根据该项约定，对谢健该项诉请不予支持。3.关于搬迁费2398元的诉请。根据拆迁补偿协议，该搬迁费系政府支付给四星公司的搬迁费用。故对谢健该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、荆州市青创家电批发广场有限公司于本判决生效之日起十日内向谢健支付49544元（经营保证金30000元、电表押金920元、未返销售款3624元、装修补偿款15000元）；二、驳回谢健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5156元,减半收取2578元。由谢健承担2078元,荆州青创家电批发广场有限公司承担500元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，首先，本案系因政府的征收拆迁行为导致双方当事人的房屋租赁合同中所涉商铺被征收拆迁而致使双方的合同目的不能实现，经青创公司通知谢健征收拆迁相关事宜，双方的租赁合同关系因合同的实际被解除而终止。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定并无不当。其次，依据上述司法解释第十一条第（四）项：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，本案中，谢健于2016年11月22日签订《卖场租赁合同》和《补充协议》，承租案涉商铺，至2019年3月21日被通知准备拆迁，到2019年9月30日案外人荆州市川华建筑劳务有限公司受托并发布拆迁公告随后予以拆迁，历时二年余，一审法院依据司法解释的规定，并参酌谢健在本案中提交的相关证据照片及谢健未向青创公司交纳房租的情况，酌定判令支持15000元装修补偿款，有法律依据；而谢健上诉所称其主张的是国有土地房屋征收补偿项目中的装修补偿款，而不是房屋租赁合同中已形成附合的装饰装修残值损失，既没有提交相应的其应获得该款项的事实依据，又没有法律依据支持。第三，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”根据上述规定可见，因房屋征收搬迁造成的搬迁费、停产停业损失等征收补偿费用的补偿对象应当是房屋的所有权人，即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用归属于房屋所有权人。除非所有权人与承租人另有约定，可以从其约定。一审依据双方约定的《经营管理公约》和拆迁补偿协议，对谢健的该上述两项请求不予支持符合法律、法规的规定。第四，当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，为必要的共同诉讼。本案中因存在转租这一特殊的租赁关系，更应强调合同的相对性问题。四星公司与青创公司之间、青创公司与谢健之间各自为其房屋租赁合同的相对方，作为出租人的四星公司与次承租人谢健之间并不存在直接的合同关系。关于这一点，谢健在一审起诉时即已明知，故其起诉四星公司后又撤回了对其的起诉。而谢健在上诉中又称一审法院遗漏必须共同诉讼的四星公司，是严重的程序错误，该理由有悖法律规定。第五，青创公司上诉认为，其与谢健不存在租赁合同关系，因双方不存在租赁合同关系，即更没有了一审法院适用司法解释第十一条第（四）项规定解除合同一说。本院认为，2018年6月30日，四星公司、共创公司、青创公司共同签署《租赁转租合同》，共创公司将其与四星公司之间《租赁合同》中的所有权利义务关系和在该租赁物上的所有收益权益、债务一并转租、转让给青创公司承担并经营，并经四星公司同意。一审中，青创公司在其答辩状和庭审中，对谢健要求其支付经营保证金、电表押金、未返销售款均无异议，也愿意按照原租赁合同约定，履行合同义务，且在实际履行中，青创公司已向谢健收取了电费，并履行了征收拆迁的通知义务。上述事实表明，双方虽未重新签订租赁合同，但愿意按照原合同履行义务，且对相关事项，也已按合同履行。至于其所称谢健未向法院提供装饰装修系经同意的理由，《卖场租赁合同》中对此有明确约定，若谢健有所违反，应已依约得到了处罚，青创公司不能提交谢健因违反约定被处罚的证据，可知其装修时是经过同意的。综上，上诉人谢健与上诉人青创公司的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4746元，由上诉人谢健承担4414元，上诉人荆州市青创家电批发广场有限公司承担332元。本判决为终审判决。审判长  童鹏程审判员  万冀松审判员  徐 凯二〇二一年三月二日书记员  龚 纯