湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终666号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖涛，男，1976年3月29日出生，汉族，住武汉市江汉区，上诉人（原审被告、反诉原告）：熊姣，女，1977年12月12日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：肖涛，熊姣配偶。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司，营业场所：武汉市汉阳区汉阳渔场项目（春天花园）第14幢33层4号。负责人：傅鹰。委托诉讼代理人：金剑，该公司员工。委托诉讼代理人：杨磊，该公司员工。上诉人肖涛、熊姣因与被上诉人西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司（以下简称新城悦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初3826号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月10日公开开庭进行了审理，上诉人肖涛、熊姣，被上诉人新城悦物业公司的委托诉讼代理人金剑、杨磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。肖涛、熊姣上诉请求：撤销一审判决第三项并支持肖涛、熊姣的第二项反诉请求；2、本案诉讼费由新城悦物业公司承担。事实和理由：1.一审认定事实不清、证据不足，判决对肖涛、熊姣显失公平。新城悦物业公司向一审法院提供的《物业服务合同》故意隐藏合同附件。肖涛、熊姣提供的合同附件《物业收费细则》载明新城悦物业公司取得的贰级资质收费标准，应为1.6元/时/月。新城悦物业公司应当对合同中1.7元/平方米/月收费标准承担举证责任。证明业主委员会与新城悦物业公司签订合同的行为是经业主大会法定授权。其1.7元/平方米/月收费标准符合业主大会的议事规则及投票表决的法定程序向法庭提供业主大会的会议记录。但一审在新城悦物业公司并未举证的情形下就驳回肖涛、熊姣的第二项诉讼请求。2.新城悦物业公司应当对肖涛、熊姣的电瓶车被盗折价赔偿。3.一审已经认定新城悦物业公司在履行合同过程中存在有待改善的事实。但忽视新城悦物业公司长期对消防设施设备进行必要的维护而应承担的后果、动用住宅维修专项资金将相应后果转嫁至广大业主承担、违建围栏至今都未拆除造成一期业主不能正常使用公用共有设备设施健身器材的结果、未全面履行管理职责亦未承担相应责任、广大业主实际受损等事实。新城悦物业公司辩称：肖涛、熊姣的反诉请求不符合逻辑，反而证明其承认了一审判决第一项依据的事实。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。新城悦物业公司向一审法院起诉请求：1、肖涛、熊姣支付物业服务费6,243元（从2018年7月1日截止2020年12月31日），违约金749.2元，合计6,992.2元；2、肖涛、熊姣承担本案的诉讼费用。肖涛、熊姣提出反诉请求：1、新城悦物业公司向肖涛、熊姣返还2018年1月起至2018年6月止企业管理物业服务费共计1,248.6元；2、新城悦物业公司按合同约定向肖涛、熊姣双倍赔偿2014年9月起至2017年12月止擅自提高的物业服务费12元/月×40月，共计960元；3、新城悦物业公司公示物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；4、本案诉讼费由新城悦物业公司承担。一审法院查明，新城悦物业公司经历了两次公司名称变更，分别为2016年3月22日由江苏新城物业服务有限公司武汉分公司更名为西藏新城物业服务有限公司武汉分公司，2016年10月21日又由西藏新城物业服务有限公司武汉分公司更名为西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司。公司经营范围为物业服务、房地产经纪服务（依法需经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活动）。肖涛、熊姣系武汉市航天兴隆国际小区一期1栋1单元1404室的业主，房屋建筑面积为122.42平方米。新城悦物业公司为该小区提供物业管理服务至今。2016年1月8日，武汉航天兴隆国际小区业主委员会（甲方、委托方）与新城悦物业公司（原江苏新城物业服务有限公司武汉分公司）（乙方、受托方）签订《物业服务合同》，约定由乙方对武汉航天兴隆国际提供物业服务事宜。物业服务内容包括综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护、保洁服务等，乙方提供的物业服务应达到约定的《武汉市住宅物业服务等级指导标准（试行）》中贰级物业服务标准。物业服务费采取包干制，高层住宅为2.3元/平方米/月，但甲乙双方承诺自开发商发出《入伙通知书》次月起算的36个月内，按1.7元/平方米/月的标准交纳物业管理费（仅限高层住宅）继续有效。业主按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每半年度第三个工作日内。业主违法本合同约定，经书面催缴未能按时足额交纳物业服务费，应当按每日千分之四的标准向乙方支付违约金。乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主和物业使用人就擅自提高部分有权拒绝交纳，已经收取的，乙方应双倍返还擅自提高部分的物业服务费用。合同期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。合同期限届满前，甲方经业主大会决定继续聘用乙方的，应当在本合同期满60日前书面通知乙方，乙方自接到续约通知7日内回复甲方。双方同意续签，应当在合同期限届满前30日内签订新的物业服务合同。合同还约定了其他内容。武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会和新城悦物业公司分别在合同上签字盖章。合同签订后，新城悦物业公司按照合同约定，为该小区提供物业管理服务。2019年1月9日，武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会向新城悦物业服务公司发送《联系函》，载明物业服务合同已于2018年12月31日到期，现业委会依据相关法律、物业服务合同的约定及相关单位（房产局物业科、金银湖街道、丽水社区）的指导意见，考虑到广大业主共建和谐社区的需求，决定自2019年1月1日起继续委托新城悦物业公司继续为兴隆国际小区全体业主提供物业服务直至业主大会依法选聘新物业服务企业之日止。武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会在该联系函上盖章。此后，因该小区业主大会并未选聘新的物业服务企业，新城悦物业服务公司继续为该小区提供物业服务至今。肖涛、熊姣将物业费交纳到了2018年6月，后以新城悦物业公司怠于行使管理服务构成违约等为由，拒不交纳2018年7月1日后的物业费。新城悦物业公司向肖涛、熊姣进行催缴，但至今未缴纳。庭审中，肖涛、熊姣提出一组证据拟证明新城悦物业公司怠于行使管理服务，存在诸多问题，已构成违约，主要包括消防设施整改不到位、个人电瓶车被盗和小区电瓶车停在楼道存在安全隐患、小区违建的围栏至今未拆除以及小区在“双评议”活动中被评为倒数第七。新城悦物业公司认为，对于公共消防设施已经申请了维修基金进行维护，目前消防栓内可以正常供水；对于小区电瓶车乱停乱放，有张贴相应的警示标牌和劝告；对于违建的围栏，已经向城管部门报告，城管部门在《武汉晚报》上就该围栏权利义务进行了登报告知，根据告知的内容，城管部门应于2020年8月30日拆除；对于小区双评议活动排名靠后，只是对小区物业处理业主投诉问题的反馈，因为违建的围栏没有拆除，所以被业主投诉，不能反映物业的服务管理水平问题。一审法院认为，武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会与新城悦物业公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。合同到期后，武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会又继续聘请新城悦物业公司为该小区提供物业服务直至业主大会选聘新的物业服务企业为止，新城悦物业公司亦提供物业服务至今，双方之间的物业服务合同关系继续有效，对业主具有约束力。新城悦物业公司按照合同约定为航天兴隆国际小区提供了物业服务，肖涛、熊姣作为小区业主就应当按照合同约定按时交纳物业服务费，但其自2018年7月1日起就未交纳物业费构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，物业费每半年度交纳一次，对新城悦物业公司要求肖涛、熊姣支付2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费，予以支持。对于肖涛、熊姣共同辩称涉案合同系无效合同的意见，系另一法律关系，其可以另行主张，本案中，物业服务合同成立并生效，在物业服务合同未被撤销或被认定为无效的情况下，肖涛、熊姣作为业主应当受到合同条款的约束，对该抗辩意见不予采纳。对于其辩称的物业服务存在诸多问题构成违约的意见，一审法院认为，物业服务是一个长期、动态的过程，物业公司提供的服务是否达到标准，应在较长期的整体情况下去判断。如果物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，业主不能仅以物业服务不到位拒绝交纳相关物业管理费用。而本案中关于消防设施的问题，物业公司已经申请维修基金进行了相应维护，业主电瓶车被盗物业公司并非侵权人，业主应当向实际侵权人主张权利，至于小区违建围栏的拆除物业公司已经履行了报告职责，应由相关执法部门进行拆除。经计算肖涛、熊姣应支付的物业服务费为6,243.42元（122.42平方米×1.7元/平方米/月×30个月），考虑到小区安保以及民生领域“双评议”活动中投诉问题处置满意率排名等情况，新城悦物业公司在物业管理服务上有待进一步改进，对新城悦物业公司要求肖涛、熊姣支付物业费6,243元的诉请，在5,618.7元（6243元×90%）的范围内予以支持，超出部分不予支持。对于新城悦物业公司主张违约金的诉请，因未举证证明实际损失以及已全面履行合同义务，结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量，对该诉请不予支持。望新城悦物业公司作为物业服务企业，在合同履行中积极履行职责，改进方式方法，提高服务质量，肖涛、熊姣作为业主理解物业公司难处，主动交纳费用，参与小区自治，共同维护美好家园。关于肖涛、熊姣反诉要求新城悦物业公司返还管理物业服务费的请求，因新城悦物业公司只是公司名称进行了相应变更，实际为小区服务的主体并未发生改变，肖涛、熊姣应当向新城悦物业公司交纳物业服务费，对该请求不予支持。关于其反诉要求双倍赔偿擅自提高的物业服务费的请求，新城悦物业公司基于有效的物业服务合同收取相应标准的物业费符合合同约定，对该请求不予支持。关于要求新城悦物业公司公示物业服务合同、共有部分的使用和收益情况属于业主知情权范畴，与本案并非同一法律关系，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、肖涛、熊姣于本判决生效之日起十日内向西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司支付2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5,618.7元；二、驳回西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司的其他本诉请求；三、驳回肖涛、熊姣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，反诉案件受理费25元，共计50元，由西藏新城悦物业服务股份有限公司武汉分公司负担12元，由肖涛、熊姣共同负担38元。二审中，肖涛、熊姣提交了其通过东西湖区人民政府信息公开调取的物业服务合同，拟证明新城悦物业公司没有尽到合同中所约定的义务。新城悦物业公司质证认为，该合同与新城悦物业公司在一审中提交的合同一致，不能证明新城悦物业公司没有尽到约定的义务。本院对该证据真实性予以认定。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会与新城悦物业公司签订了《物业服务合同》，合同到期后，武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会又继续聘请新城悦物业公司为该小区提供物业服务直至业主大会选聘新的物业服务企业为止，新城悦物业公司亦提供物业服务至今，双方之间的物业服务合同关系继续有效，对业主具有约束力。在武汉航天兴隆国际小区第一届业主委员会与新城悦物业公司依法解除物业服务合同或合同被撤销之前，肖涛、熊姣主张新城悦物业公司只能按1.6元/平方米/月收费，多收的物业费应予退还的主张，缺乏事实和法律依据，一审不予支持并无不当。肖涛、熊姣二审中主张新城悦物业公司应对其电瓶车被盗折价赔偿，因其一审中未提出该请求，本院不予审理。肖涛、熊姣可依法另行主张权利。综上，肖涛、熊姣上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由肖涛、熊姣负担。本判决为终审判决。审判员  李斌成二〇二一年三月二十三日法官助理范义伟书记员张琳