四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终383号 上诉人（原审被告）：宜宾腾真生物科技有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区石坝街15号2单元1层2号。 法定代表人:滕柳柳，经理。 被上诉人（原审原告）：宜宾市港亿物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市临港经济技术开发区长江北路西段附二段315号3栋415-428号。 法定代表人：陈瑞光，总经理。 委托诉讼代理人：李明，四川戎星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨力川，四川戎星律师事务所律师。 上诉人宜宾腾真生物科技有限公司（以下简称腾真公司）因与被上诉人宜宾市港亿物业管理有限公司（以下简称港亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初4007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人腾真公司的法定代表人滕柳柳，被上诉人港亿公司的委托诉讼代理人杨力川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 腾真公司的上诉请求：撤销一审判决第四项即腾真公司于本判决生效之日起30日内支付港亿公司房屋占有费（期间为2017年7月31日至2018年5月31日止）41346.48元、商业管理费10336.62元、物业服务费6891.08元。事实与理由：腾真公司在租赁合同到期后就将钥匙交还给了港亿公司，港亿公司未提供书面资料。现腾真公司到电力公司查询了案涉商铺用电情况，2017年至2018年这两年没有用电量产生，足以证明腾真公司早在2017年3月合同到期前就已经将案涉商铺退还给了港亿公司。一审法官要求港亿公司提交使用水、电证据，但港亿公司故意隐瞒证据。 被上诉人港亿公司辩称，腾真公司提交的证据是模拟电费发票且费用产生的开始时间是2018年8月，不足以证明腾真公司是否在2018年8月以前交还了商铺。 港亿公司向一审法院起诉请求：1.判令解除《商业物业租赁合同》（编号：2013110081），退还租赁商铺；2.判令腾真公司支付合同期内租金36709元，并以此为基础，按中国人民同期同档贷款利率标准支付自2017年3月31日起至完清之日止的利息；3.判决腾真公司支付合同期内商业管理费5625元；4.判决腾真公司支付逾期腾房的占有使用费，自2017年4月1日起按月租金1184.28元、物业服务费2元/平方米/月、商业管理费按3元/平方米/月计算至腾房为止；5.判决腾真公司支付合同期内物业服务费5402.15元及滞纳金，滞纳金自2014年8月4日起，每延期一日，按应缴物业服务费的万分之五支付，计算至物业服务费付清时为止；6.判决腾真公司赔偿港亿公司为实现债权产生的律师费3000元；7.本案案件受理费由腾真公司承担。诉讼中，港亿公司将诉请第5项变更为：请求贵院依法判决腾真公司支付合同期物业费5402.16元。 一审法院认定事实：位于宜宾临港经济技术开发区“西南轻工博览城”3幢413、414号商铺是熊武兴所有。熊武兴就上述2间商铺与港亿公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，委托港亿公司对上述2间商铺对外租赁和管理，委托期限从交房之日起10年，即自2014年4月1日起至2024年3月31日止；熊武兴不向港亿公司收取委托租赁期前三年（自2014年4月1日起至2017年3月31日止）的租金，并无条件同意该期间商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益由港亿公司行使和处置，第四年至第十年（即2017年4月1日起至2024年3月31日止），港亿公司与实际使用人就腾真公司委托商铺所签租赁合同确定的相应期间的租金，90%归熊武兴所有，其余10%作为招商服务费归港亿公司所有；上述期间的商铺租金原则上按年支付，港亿公司收到租金后在每年的9月15日-9月30日转付给熊武兴，若港亿公司与实际使用人所签的租金租赁合同约定非按年度支付租金的，港亿公司向熊武兴转付租金时参照该约定；政府相关租赁税费由熊武兴承担，若由港亿公司代缴的，实际转付租金时应作相应扣减；商铺出租期间产生的物业管理费、市场服务费、市场经营管理费、经营保证金、水电费等费用由实际使用人直接支付给港亿公司，熊武兴对商铺租金外的其他收费不享有任何权利等。 2014年8月22日，港亿公司就上述2间商铺与腾真公司签订《商业物业租赁服务合同》（编号：2013110081），主要约定：港亿公司将位于“西南轻工博览城”3幢413、414号共2间商铺出租给腾真公司，面积共计98.68㎡，租赁单价12元/㎡/月；租赁期限自2014年9月1日起至2017年3月30日止；合同期内租金共计36709元；腾真公司应于2014年8月19日前向港亿公司交纳租金14270元；腾真公司应缴纳商业管理费为3元/㎡/月，腾真公司共租赁98.68㎡，合计9177元；腾真公司应于2014年8月19日前向港亿公司一次性缴清商业管理费3552元；腾真公司在2014年8月19日前向港亿公司一次性缴纳经营保证金6000元；市场物业服务费2元/㎡/月，腾真公司共租赁98.68㎡，合计592元/季度；腾真公司应于2014年8月6日前缴纳市场物业服务费592元；腾真公司在每季度开始前20日内缴纳下季度物业服务费，逾期按每日万分之五收取滞纳金，逾期超过5日的，港亿公司可直接向腾真公司收取，也可从腾真公司已缴的经营保证金中扣除；逾期超过10日，港亿公司有权终止合同；如果腾真公司不愿意解除合同，可在交清市场物业服务费和滞纳金，并缴纳双倍经营保证金后协商继续履行合同；租赁期满腾真公司缴纳的经营保证金在抵扣腾真公司承担的全部费用（包括并不限于违约责任赔偿）之后，其余部分港亿公司应于120天内无息全额返还腾真公司；租赁期满后，腾真公司如需续租，应在租赁期届满前3个月向甲方提出书面续租申请，在同等条件下，腾真公司具有优先租赁权；如腾真公司在上述规定期限内未提出书面申请的，则视为腾真公司放弃该商铺的优先租赁权，港亿公司有权另行出租给他人；腾真公司须承担港亿公司催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的差旅费、律师服务费等）。同日，双方签订《合同补充》，主要约定：租金支付方式为分三次付清：第一次于2014年8月19日付2014年9月1日至2015年8月30日的租金14210元；第二次于2015年8月1日付2015年9月1日至2016年8月30日的租金14210元；第三次于2016年8月1日付2016年9月1日至2017年3月30日的租金6289元；商业管理费支付方式为分三次付清：第一次于2014年8月19日付2014年9月1日至2015年8月30日的管理费3552元；第二次于2015年8月1日付2015年9月1日至2016年8月30日的管理费3552元；第三次于2016年8月1日付2016年9月1日至2017年3月30日的租金2073元。港亿公司分别在上述《商业物业租赁合同》及《合同补充》尾部甲方一栏加盖印章，案外人陈铁忠在上述《商业物业租赁合同》及《合同补充》尾部乙方一栏签字并捺印，庭审中，双方对上述《商业物业租赁合同》及《合同补充》的签订及履行主体为港亿公司与腾真公司无异议。 2014年8月22日，腾真公司向港亿公司缴纳物业服务费592元、运营管理费3552元、经营保证6000元，港亿公司分别向腾真公司出具《收据》叁张（编号分别为9249330、9249331、0247747）。合同签订后，港亿公司将案涉商铺交付腾真公司经营使用。后双方因租金、商业管理费、物业费等问题发生纠纷，双方协商未果，港亿公司遂诉至法院，诉如所请。 另查明，1、《中国西南轻工博览城〈商业物业租赁合同〉评审表》上载明：合同编号20131100081,客户名称腾真公司（陈铁忠），经营业态办公，房号3＃413-414，面积98.68平方米，单价12元/㎡/月，租赁自2014年9月1日起至2017年3月30日止，总价36709元，经营保证金6000元，首次租金14210元，物业服务费592元/季度，运营管理费3552元（2014年9月1日至2015年8月30日），缴费金额34254元。２、庭审中，双方均陈述腾真公司在2014年8月22日向港亿公司缴纳2014年9月1日至2015年8月30日的租金14210元；３、庭审中，双方认可腾真公司已将案涉商铺退还港亿公司，但对于退还的时间港亿公司陈述为2018年5月31日，腾真公司陈述为2017年3月。 一审法院认为，案涉2间商铺的业主已委托港亿公司对商铺对外出租，且委托租赁期间前三年（自2014年4月1日起至2017年3月31日止）商铺的使用权、租赁权、收益权等均由港亿公司行使和处置，故港亿公司以出租人身份就案涉2间商铺与腾真公司签订租赁合同，主体适格。港亿公司与腾真公司就上述2间商铺所签订的《商业物业租赁服务合同》及《合同补充》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守。 1、关于港亿公司诉请要求解除双方合同及退还商铺的问题：案涉《商业物业租赁服务合同》及《合同补充》约定双方合同租赁期限为2014年9月1日起至2017年3月30日止，现双方签订的《商业物业租赁服务合同》及《合同补充》因租赁期届满而解除，且双方在庭审中一致认可案涉商铺腾真公司已退还港亿公司，故对于港亿公司诉请解除案涉《商业物业租赁服务合同》及退还商铺，不予支持。 2、关于港亿公司诉请的合同期内租金及利息的问题：在港亿公司按约将2间商铺交付腾真公司经营后，腾真公司也应按双方合同约定向港亿公司支付商铺使用期间的租金。根据双方合同及补充协议约定，合同期内租金共计36709元，租金分三次付清，腾真公司应当在2016年8月1日付清最后一期租金，但截止到一审庭审辩论终结时，腾真公司仍未付清合同期内的租金，故对于港亿公司诉请腾真公司支付合同期内的租金，予以支持。根据庭审查明的事实，品迭腾真公司已支付的14210元租金后，腾真公司还应支付的合同期内租金为22589元（36709元-14210元）。同理，港亿公司诉请腾真公司支付的逾期支付租金的利息，予以支持。但其计算方式应为：以未支付的租金22589元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，自2017年3月31日起计算至2019年8月19日止；以未支付的租金22589元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年8月20日起计算至租金付清之日止。 3、关于港亿公司诉请的合同期内的商业管理费的问题：根据案涉租赁合同约定：“港腾真公司应缴纳商业管理费为3元/㎡/月，腾真公司共租赁98.68㎡，合计9177元”，港亿公司认可收到腾真公司商业管理费3552元，故腾真公司还应向港亿公司缴纳的商业管理费为5625元（9177元-3552元）。 4、关于港亿公司诉请的合同期内的物业服务费的问题：双方合同约定“市场物业服务费2元/㎡/月，腾真公司共租赁98.68㎡，合计592元/季度”，品迭腾真公司已缴纳的物业服务费592元后，港亿公司诉请腾真公司支付合同期内的物业服务费5402.16元，予以支持。 ５、关于港亿公司诉请的律师费3000元的问题：港亿公司对此并未提供的证据，故对于其该项诉请，不予支持。 ６、关于港亿公司诉请的房屋占有使用费：本案中，双方提供的证据均不足以证明案涉商铺的退还时间，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，腾真公司作为案涉商铺的承租人，应当负有证明自己已将租赁房屋退还出租人即港亿公司的举证责任，但腾真公司提供的证据不足以证明其主张，应当自行承担不利的法律后果，故采信庭审中港亿公司自认的案涉租赁房屋的退还时间即2018年5月31日。在双方合同租期届满后，腾真公司应当将所租赁的案涉2间商铺返还港亿物业公司，但腾真公司依然占有使用着案涉2间商铺，故对于港亿公司诉请腾真公司按合同约定支付租赁房屋占用期间的占有使用费、物业管理费、商业管理费予以支持，但计算的时间段应为2017年4月1日起至2018年5月31日止。根据双方合同约定，案涉商铺的租赁单价为12元/㎡/月，商业管理费为3元/㎡/月，物业服务费为2元/㎡/月，租赁面积共计98.68㎡，因此腾真公司应当支付的房屋占用期间的租金为16578.24元（12元/㎡/月×14个月×98.68㎡），商业管理费为4144.56元（3元/㎡/月×14个月×98.68㎡），物业服务费为2763.04元（2元/㎡/月×14个月×98.68㎡）。综上所述，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、宜宾市港亿物业管理有限公司和宜宾腾真生物科技有限公司于2014年8月22日签订的《商业物业租赁服务合同》（编号：2013110081）及《合同补充》于2017年3月31日因期满而终止。二、宜宾腾真生物科技有限公司于本判决生效之日起30日内支付宜宾市港亿物业管理有限公司合同期内的租金22589元，并支付宜宾市港亿物业管理有限公司逾期支付租金的利息，其利息计算方式为：以未支付的租金22589元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，自2017年3月31日起计算至2019年8月19日止；以未支付的租金22589元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年8月20日起计算至租金付清之日止。三、宜宾腾真生物科技有限公司于本判决生效之日起30日内支付宜宾市港亿物业管理有限公司合同期内商业管理费5625元。四、宜宾腾真生物科技有限公司于本判决生效之日起30日内支付宜宾市港亿物业管理有限公司房屋占用使用费（期间为从2017年7月31日起至2018年5月31日止）16578.24元、商业管理费4144.56元、物业服务费2763.04元。五、宜宾腾真生物科技有限公司于本判决生效之日起30日内支付宜宾市港亿物业管理有限公司合同期内的物业费5402.16元。六、驳回宜宾市港亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1068元，减半收取534元,由宜宾腾真生物科技有限公司承担。 本院二审期间，腾真公司提交了轻工博览城3-0-4-413商铺从2018年8月开始的《四川省电力公司模拟电费发票》，拟证明：腾真公司在合同租赁期满后就将商铺返还给了港亿公司。 港亿公司质证意见：1.该发票写的是“模拟电费发票”；2.2018年8月开始的用电情况不足以证明腾真公司已按时交还了商铺。 本院认证意见：腾真公司租赁期限届满之日是2017年3月30日，腾真公司提交案涉商铺于2018年8月开始的用电情况无法直观反映2017年3月30日腾真公司是否将商铺退还给了港亿公司，故本院对腾真公司提交的该份证据不予采信。 庭审结束后腾真公司又提交了通过手机拍摄的案涉商铺从2016年9月至2017年12月用电情况，其中显示2016年9月至2017年3月，在腾真公司正常经营期间均为0度，因腾真公司正常经营期间的费用都是0度，故该份证据同样无法证明腾真公司是否在2017年3月交还了租赁的房屋，因该份证据明显不能证明本案的基本事实，故本院对该份证据未再组织质证。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是腾真公司是否在租赁期限届满即2017年3月30日前就已将商铺返还给了港亿公司。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，租赁合同期满后承租人腾真公司负有返还房屋的义务，因腾真公司负有返还房屋的义务，作为义务履行方，腾真公司应对是否返还房屋承担举证责任，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，因腾真公司未举证证明其已在租赁期满后将房屋返还给了港亿公司，故一审法院将港亿公司认可的时间2018年5月作为腾真公司退还租赁物的时间并无不当，故腾真公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，腾真公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费387元，由宜宾腾真生物科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  罗 润 审 判 员  彭晓烽 审 判 员  龙 雨 二〇二一年三月二日 法官助理  刘书戎 书 记 员  徐 莲