湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初2239号原告：胡某，女，1981年11月1日出生，汉族，居民，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：王婷婷，湖南湘天律师事务所律师。被告：长沙市东进置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦，统一社会信用代码91430102727969461J。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路159号凯通国际城，统一社会信用代码91430100097697317D。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：李君，女，系该公司员工。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心，统一社会信用代码914300003384438882。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨琼，女，系该公司员工。原告胡某与被告长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）、长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）、湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某及其委托诉讼代理人王婷婷，被告凯通公司的委托诉讼代理人李君、被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼到庭参加诉讼，被告东进公司经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与东进公司、凯通公司签订的《长沙市商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令三被告支付原告为购买店铺支付的首付款172430元、贷款本金利息46218.12元、契税印花税12830元及维修基金1216元，共计损失232694.12元（其中贷款本息暂计算至2020年11月）；3、判令三被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月，经被告东进公司和凯通公司的置业顾问电话推销，原告来到长沙美富商业中心考虑购买商铺，当时两被告的置业顾问向原告极力推荐一种返租购房的优惠政策：即原告以32000多每平方米的单价购买该商铺，四年后，也就是在2023年就可以开始收取返租均金，平均每年的租金都有三万多元。原告听到后非常动心，遂决定购买。2018年6月20日，原告与东进公司、凯通公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：该商品房坐落于芙蓉区××路××号××号房屋，建筑面积10.13平方米，单价32816.39平方米，总房价332430元，原告采取银行按揭贷款方式购买该商铺，并支付首付款172430元。同日，原告与宇成公司签订《委托经营管理协议》，协议约定：原告将位于湖南省长沙市××路××号的“美富商业中心”项目Ｂ幢3层30218号商铺委托宇成公司经营管理。协议第三条约定：委托经营管理期限自本协议生效之日起，至2032年4月30日止。协议第四条约定：年度租金计收标准为：2023年4月1日至2025年3月31日，年度租金总额为30618元／年；2025年4月1日至2027年3月31日，年度租金总额为34992元／年；2027年4月1日至2027年4月30日，年度租金总额39367元／年；2027年5月1日至2032年4月30日至，扣除水电费、空调运行费后，商铺租赁收入的20%作为宇成公司商业运营管理费和物业管理费，其余为原告的租赁收入。原告在签署上述合同后，交付首付款172430元，契税印花税12830元，交付维修基金1216元，按照1777元／月标准交付贷款。《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第四十五条明确规定：“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”本案中，凯通公司是东进公司的股东，东进公司、凯通公司的共同股东湖南宇成投资集团有限公司有两个大股东，分别为孙文钦、孙秀莲，而此二人分别是东进公司、凯通公司、宇成公司的法定代表人，故该三个公司的股东相互串联，是典型的关联公司。东进公司、凯通公司作为房地产开发企业，应当知晓上述房地产管理规定，但其在销售商品房过程中向买受人隐瞒禁止采取返本销售、变相返本销售或者售后包租的方式销售商品房的规定，该情节必然成为原告是否缔约的重要因素。原告在签订房屋买卖合同的同时签订的《委托经营管理协议》，且两份合同的合同编号完全一致，担保函载明由东进公司、凯通公司为宇成公司约定的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。若原告得知返本销售、变相返本销售或者售后包租的方式销售商品房是违反相关法律规定的，原告断然不会签订上述合同，被告未能如实告知的行为严重影响原告的意思表示，致使原告作出了不真实的意思表示。综上所述，凯通公司、东进公司作为房地产开发企业，在商品房销售过程中，违反诚实信用原则，隐瞒禁止销售方式，采用返本销售或者变相返本销售的方式，违反行政法规的强制性规定，与原告签订《长沙市商品房买卖合同》及《委托经营管理协议》，造成原告各项损失合计233694.12元，三被告理应返还原告缴纳的全部购房款并对上述全部损失承担连带赔偿责任。为维护原告的合法权益，遂起诉到法院。被告凯通公司辩称，原告要求解除商品房买卖合同没有事实与法律依据。首先，原告要求解除与被告凯通公司签订的《长沙市商品房买卖合同》的依据是《商品房销售管理办法》第十一条第一款：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”但在本案中，并不适用该条款规定。首先，被告凯通公司并非该条款的适用主体，原告是与案外人宇成公司签订《委托经营管理协议》，委托案外人对其房产经营管理收取相应的租金，而并非委托房地产开发企业凯通公司经营管理；其次，本案不存在返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，《商品房销售管理办法》第四十五条规定：“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。”被告凯通公司从未向原告定期返还过购房款，不存在返本销售行为。原告的诉求与法律依据自相矛盾，既要求解除合同，但提出的法律依据却是认为合同无效。原告第一项诉讼请求中要求法院依法解除与被告签订的商品房买卖合同，而原告在诉状事实与理由部分认为其要求解除合同的依据是合同法第52条，该条款约定的是合同无效的情形。原告请求解除合同的前提是合同真实合法有效存在，原告既在诉讼请求中认为合同真实合法存在要求解除，又在事实与理由部分认为合同无效，诉讼请求与事实理由部分自相矛盾，况且，本案根本不存在合同解除的情形。退一步说，即便原告主张适用合同法第42条合同无效条款，但该条款在本案中也不适用。《商品房销售管理办法》系住房和城乡建设部制定的部门规章，不是法律也不是行政法规，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”人民法院不得据此确认购房合同无效。且《商品房销售管理办法》第十一条第一款对返本销售作出的并非效力性规范，而是管理性规范，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”亦不能确认双方签订的购房合同无效。综上，本案商品房买卖合同真实合法有效，原告的主张既无事实依据，又无法律依据，请求法院依法驳回。被告东进公司未到庭参与答辩。被告宇成公司辩称，宇成公司并非适格被告，不是案涉法律关系主体。与原告签订商品房买卖合同的主体是东进公司与凯通公司，宇成公司与原告之间无案涉的法律关系，原告要求被告赔偿房款、贷款等所谓损失没有事实和法律依据。宇成公司与凯通公司、东进公司不是关联企业，不应承担与被告无关的法律责任。宇成公司并非凯通公司、东进公司的股东，是依法设立的独立法人主体，各自承担责任，不是原告所称的关联企业。综上所述，原告诉请没有事实和法律依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：宇成公司、凯通公司对原告提交的商品房买卖合同真实性无异议，但对关联性有异议，对该组证据的真实性予以确认。凯通公司对原告提交的委托经营管理协议的真实性无异议，但对关联性有异议，本院对该组证据的真实性予以确认。宇成公司对原告提交贷款业务凭证及保单、转账记录、发票及收据真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，本院认可该组证据的真实性。凯通公司对原告提交的天眼查截图真实性、合法性、关联性均有异议，宇成公司对天眼查截图的真实性无异议，但对关联性有异议，本院认可该组证据的真实性。凯通公司、宇成公司对原告提交的投资计划书证明目的有异议，本院认为该组证据达不到原告的证明目的。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2018年6月20日，原告与凯通公司、东进公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：该商品房坐落于芙蓉区××路××号××号房屋，建筑面积10.13平方米，单价32816.39平方米，总房价332430元，原告采取银行按揭贷款方式购买该商铺，并支付首付款172430元。同日，原告与被告宇成公司签订《委托经营管理协议》，协议约定：原告将位于湖南省长沙市××路××号的“美富商业中心”项目Ｂ幢3层30218号商铺委托被告宇成公司经营管理。协议第三条约定：委托经营管理期限自本协议生效之日起，至2032年4月30日止。协议第四条约定：年度租金计收标准为：2023年4月1日至2025年3月31日，年度租金总额为30618元／年；2025年4月1日至2027年3月31日，年度租金总额为34992元／年；2027年4月1日至2027年4月30日，年度租金总额39367元／年；2027年5月1日至2032年4月30日至，扣除水电费、空调运行费后，商铺租赁收入的20%作为被告宇成公司商业运营管理费和物业管理费，其余为原告的租赁收入。原告在签署上述合同后，向被告凯通公司、东进公司交付首付款172430元，支付契税印花税12830元，交付维修基金1216元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告胡某的第一项诉讼请求为要求解除与凯通公司、东进公司签订的案涉房屋买卖合同，但合同的解除以有效成立的合同为前提，这说明原告认可案涉合同合法有效。原告所称的凯通公司、东进公司存在返本销售或变相返本销售的行为，违反了《商品房销售管理办法》的问题。首先，原告并未提供足够的证据证明东进公司、凯通公司存在上述行为，且《商品房销售管理办法》由建设部颁布,为部门规章,并非效力性强制性规定，不符合《中华人民共和国民法典法》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效情形。其次，原告主张被告隐瞒了禁止销售方式及《商品房销售管理办法》中有关返本销售或变相返本销售的规定从而导致原告作出了不真实的意思表示。但原告系完全民事行为能力人，理应知晓签订案涉商品房买卖合同所承担的相应法律后果，且原告亦未提交充分有效证据证明其所作意思表示涉及虚假表示，故应认定其所作意思表示真实。综上，本案案涉合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。房屋买卖合同签订后，原告即与被告宇成公司签订《委托经营管理协议》，应视为被告凯通公司、东进公司已向原告交付房屋，被告凯通公司、东进公司均按约定履行了各自的义务，原告亦未提交足够的证据证明被告凯通公司、东进公司存在其他违约行为，故对原告要求解除与凯通公司、东进公司签订的房屋买卖合同及退还房屋首付款、贷款本金及利息、契税、印花税及维修基金共计232694.12元的诉讼请求，本院不予支持。宇成公司并非房屋买卖合同的相对方，对于原告要求宇成公司返还各项损失232694.12元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告胡某的全部诉讼请求。本案受理费4790元，因适用简易程序，减半收取2395元，由原告胡某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周家二〇二一年三月二十六日法官助理陈莹书记员倪姗附：判决引用法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。