江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0113民初655号原告：南京红枫酒店有限公司，统一社会信用代码91320113053275163H，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路277号。法定代表人：李广富,该公司执行董事。委托诉讼代理人：王红明，北京市京师（南京）律师事务所律师。被告：南京市栖霞区供销合作联社，统一社会信用代码12320113426010636B，住所地南京市和燕路467号。法定代表人：杨轶，系公司负责人。委托诉讼代理人：印澄，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：产丹，江苏天哲律师事务所实习律师。原告南京红枫酒店有限公司（以下简称红枫公司）与被告南京市栖霞区供销合作联社（以下简称供销社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红枫公司的委托诉讼代理人王红明，被告供销社的委托诉讼代理人印澄、产丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红枫公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告支出的消防工程款380000元；2、判令被告赔偿原告支出的主水管改造费用108500元；3、判令被告赔偿原告自2020年7月至2020年10月的经营损失275657.2元;4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月21日签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，合同序号0003096。2019年10月、2020年4月消防主管部门进行消防检查，对原告下发了《重大火灾隐患整改通知书》并作出行政处罚。为了符合消防安全要求，原告在申请被告改造未果的情况下，于2020年7月至2020年10月，支出380000元用于案涉房屋3-6楼喷淋系统、烟感系统、火灾自动报警系统等消防设施的加装、改造。尽管在原告申请下，相关主管部门没有责令原告停止营业，但消防改造期间，原告的营业收入明显下降，与近三年同期的平均营业收入相比，原告的经营损失合计达到275657.2元。被告作为产权单位未向原告提供符合消防安全的建筑物，被告的违约行为严重影响原告的日常经营，给原告造成了巨大的经济损失。另外，案涉建筑物主水管年久失修无法使用，原告多次向被告反映无果后，原告垫付了改造费用108500元。综上，请求判如所请。被告供销社辩称：一、被告向原告交付的案涉房屋符合合同约定，且原、被告在《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》的补充协议中已明确约定消防设施由原告负责，与被告无关，原告无权向被告主张其支出的消防工程款。1、首先，原、被告于2017年5月21日签订的房屋租赁合同是续签合同，早在2012年5月21日被告便将案涉房屋交付原告不间断使用至今，房屋租赁合同第3-4款明确约定双方在签订合同时，房屋已经具备交付条件并办理书面交接手续，原告在续签合同时对案涉房屋的状况应具有十分充足的认知，原告基于其对案涉房屋具有充分认知的基础上选择与被告续签租赁合同的行为即视为原告对案涉房屋状况的认可，因此被告交付的案涉房屋符合合同约定，并且案涉房屋交付使用后原告也未提出过任何异议。2、其次，原告在2017年5月21日续签合同后根据其自身经营需要，在未按照合同约定通知被告，也未经被告同意的情况下，就对案涉房屋进行了大面积的装修及改造，直至2019年10月和2020年4月才因为案涉房屋消防设施不符合消防安全受到行政处罚并被勒令整改，该消防行政处罚发生在原告装修、改造案涉房屋之后，并且相关处罚内容也均属于原告自身经营过程中的不规范行为，与被告无关。3、另外，原、被告在补充协议第一条中明确约定“自合同签订之日起，原告必须保证所使用的消防、用电、电梯、锅炉等设施符合国家有关安全要求”。本案中，原告因其在使用案涉房屋过程中，未能保证其所使用的消防设施符合消防安全要求而受到行政处罚并被勒令整改，因此产生了其所主张的消防工程款，但是依据原、被告之间的约定，自案涉房屋租赁合同签订之日起，确保消防设施符合消防安全要求就属于原告的责任，与被告无关，因此原告要求被告给付消防工程款无任何依据。二、根据补充协议约定，消防工程及主水管改造事项均不属于被告负责维修的事项范围内，原告无权向被告主张该两项维修费用。原、被告在补充协议中明确约定“屋顶、外墙面渗漏由被告负责维修，其他均由原告自行解决”，原告主张的消防工程及主水管改造事项均不属于被告负责维修的事项范围内，并且实际上原告也是按照补充协议的约定对消防工程款及主水管改造进行了自行维修，自始至终未通知被告，因此原告无权向被告主张主水管改造费用。退一步讲即便案涉房屋在原告使用过程中发生损坏或故障时需要被告进行修缮，按照相关法律规定原告也应当先通知被告进行维修，在被告拒绝维修后，原告才能自行维修，维修后再向被告追偿，因此原告在未通知被告的前提下自行修缮后无权向被告追偿。三、原告主张的消防工程款、主水管改造费用证据不足。原告在本案中仅仅提供施工合同及部分发票证明发生的消防工程款及主水管改造费用，但是两份合同约定的工程价款均是预审价，原告并未提供实际付款凭证以及最终的结算审计材料以此证明实际发生的费用，并且原告也未提供相应的工程量清单，根本无法确定两份施工合同的施工范围是否超出了必要的维修责任范围，因此原告主张的消防工程款、主水管改造费用证据不足。四、原告向被告主张其自2020年7月份至2020年10月份期间的经营损失无任何事实依据和法律依据。原告以被告提供的案涉房屋不符合消防安全为由向被告主张违约责任，要求被告赔偿2020年7月份至2020年10月份期间进行消防整改的经营损失，原告的该项主张无任何依据。首先，原、被告已就案涉房屋的消防责任进行了明确约定，保证案涉房屋的消防设施符合消防安全标准属于原告的责任，与被告无关；其次，原告将其在2020年7月份至2020年10月份期间的营业收入与其近三年同期的平均营业收入进行对比不具备任何可参考性，在被告诉原告房屋租赁合同纠纷一案（2020）苏0113民初6706号的审理过程中，原告主张“因疫情原因及周围路段施工围挡，致使其经营一直处于困境之中”由此可见，原告诉请的经营损失并非本案原告所主张的因消防整改而导致，且原告因疫情影响而产生的经营损失在该案中也已经通过被告减免租金的方式得到了一定的补偿。因此，即使原告的经营损失是因消防整改而产生，责任也在于原告自身，与被告无任何关联，故而原告无权向被告主张在消防整改期间的经营损失。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年11月7日，供销社（出租方、甲方）与红枫公司（承租方、乙方）签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》（合同编码：04212051705000532，合同序号：0002116）一份，约定：出租房屋坐落于南京市栖霞区（以下简称案涉房屋），建筑面积3559平方米，现用途商用，租赁期限自2012年5月21日至2017年5月20日止。同日，双方签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同补充协议》（合同编码：04212051705000532，合同序号：0002116（补）），约定：一、本合同自签订之日起，乙方必须保证所使用的消防、用电、电梯、锅炉等设施设备符合国家有关安全要求，并接受甲方监督；二、对合同序号为0002116的主合同中6-2条款另作如下约定：屋顶、外墙面渗漏由甲方负责维修，其他由乙方自行解决。2017年5月21日，双方就案涉房屋续签《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》（合同编码：04217052205000758，合同序号：0003096）一份，约定的租赁期限为2017年5月21日至2022年5月20日止。双方再次签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同补充协议》（合同编码：04217052205000758，合同序号：0003096），约定：双方2017年5月21日签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》一份，现就有关事宜达成如下补充协议：一、本合同自签订之日起，乙方必须保证所使用的消防、用电、电梯、锅炉等设施设备符合国家有关安全要求，并接受甲方监督；二、对合同序号为0003096的主合同中6-2条款另作如下约定：屋顶、外墙面渗漏由甲方负责维修，其他由乙方自行解决；三、本补充协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，与双方2017年5月21日签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》具有同等法律效力。2020年4月16日，南京市栖霞区消防救援大队向原告出具《重大火灾隐患整改通知书》，载明原告存在下列火灾隐患：1、7层东侧楼梯被封死无法使用，7层西侧疏散楼梯间内设置铁栅栏门；2、部分房间无喷淋、报警保护；3、西侧疏散楼梯间内疏散平台上违规设置储物柜；4、火灾自动报警系统故障，不能正常使用，消防联动功能缺失；5、未按规定配备消防控制室值班人员。2020年12月2日，南京市栖霞区消防救援大队向原告出具了《重大火灾隐患销案通知书》。审理中，原告提交：1、《消防工程施工合同》、单位工程竣工验收证明书、发票；2、《红枫宾馆3-6楼水管改造施工合同》、单位工程竣工验收证明书、收据，用以证明原告垫付消防工程款38万元、主水管改造费10.8万元。被告质证表示：证据三性均有异议，合同约定的工程造价是暂定价，付款凭证无法证明实际付款金额及工程最终金额。本院认为，原告红枫公司与被告供销社分别于2012年11月7日、2017年5月21日签订的两份《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》及《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同补充协议》均系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，原、被告于2012年11月7日第一次签订租赁合同，被告将案涉房屋交付给原告使用至今，原告在签订租赁合同时应对租赁标的现状进行了充分的认识及了解，原告在签订租赁合同后使用、经营案涉房屋多年，未就消防设施提出过异议或提交证据证明交付时案涉房屋的消防设施不符合消防安全要求，因此本院认为被告在交付案涉房屋时消防设施符合消防安全要求。原、被告在补充协议中约定签订租赁合同后消防设施由原告负责，该约定系双方对自身权利义务的自由处分，并未违反法律法规的强制性规定，故即使原告于2020年对消防设施进行改造并支出消防改造费用，该费用根据补充协议的约定应由原告自行承担。同理，原、被告在补充协议中对租赁物的维修义务进行约定，符合法律规定，根据该约定，即使原告对案涉房屋主水管进行改造，相应的改造费用亦应由原告自行承担。综上，原告主张被告给付消防工程款及主水管改造费用的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。原告主张因消防改造导致原告经营损失的请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告南京红枫酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费11442元，减半收取5721元，由原告南京红枫酒店有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  张璐二○二一年三月一日法官助理邓广灿书记员杜娟