河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0702民初443号原告：交通银行股份有限公司新乡分行，住所地新乡市红旗区金穗大道（东）688号商会大厦1层，统一社会信用代码91410700579224459Y。主要负责人：王尉平，系该行行长。委托诉讼代理人：王栋，男，该行员工，特别授权。被告：王丽丽，女，1979年12月13日出生，汉族，住河南省。被告：新乡市隆基新上海置业有限公司，住所地郑州市金水东路80号绿地新都汇5号楼绿地集团502室，统一社会信用代码914107037765125722。法定代表人：方东兴，系该公司总经理。原告交通银行股份有限公司新乡分行（以下简称交行新乡分行）与被告王丽丽、新乡市隆基新上海置业有限公司（以下简称新上海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月29日作出（2020）豫0702民初5570号民事判决，王丽丽不服判决，提起上诉。2020年12月12日，新乡市中级人民法院作出（2020）豫07民终5924号民事裁定，撤销本院判决，将案件发回重审。本院于2021年1月28日立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交行新乡分行委托诉讼代理人王栋，被告王丽丽到庭参加诉讼，被告新上海公司经合法送达未到庭应诉，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告交行新乡分行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的个人房产抵押贷款合同，判令王丽丽立即偿还借款本金余额754478.68元，并向原告支付利息、复利和罚息至债务全部清偿完毕之日止，逾期履行给付义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息。2、判令新上海公司对王丽丽的所有债务承担连带保证责任。3、判令原告依法享有抵押房屋的优先受偿权。4、由被告承担本案一切诉讼费用、保全费用和律师费。事实和理由：2013年6月28日王丽丽以购买个人住房为由向原告借款94万元，原告与两被告签订了一份《个人房产抵押贷款合同》（合同编号为：2013417108001101801），借款期限为240个月，利率为基准利率上浮10%，按月调整。王丽丽将其所有的位于新乡市劳动南街608号绿地·迪亚庄园南三期178别墅1-3层102号房抵押给原告，并依法办理了抵押登记手续，原告依法取得了该房屋的抵押权证（证书编号为：豫2018新乡市不动产证明第0018370号）。原告对该房屋依法享有优先受偿权。合同签订后原告如约履行，但是王丽丽未能按时偿还借款本息，新上海公司也拒不承担保证责任，借款合同被宣布提前到期，现剩余借款本金754478.68元及利息、罚息、复利，虽经多次催要，未果。被告王丽丽辩称，案涉房屋于2014年12月4日开始被公安机关查封，查封期间一直按期还款，并多次向公安机关查询案涉房屋，一直未收到回应，希望先解决房屋问题再继续按照合同约定履行还款义务。2019年9月份之前的贷款没有逾期，后来不再还款是因为担心房屋的定性问题，不存在恶意不还款的情况。被告新上海公司在原审提交书面答辩意见辩称，1、本案借款合同中同时存在物的抵押与人的保证，应当优先拍卖抵押物实现交行新乡分行的债权。2、退一步讲，如果判决我公司承担保证责任，应同时判决我公司有权向王丽丽追偿。3、原告主张我司承担的律师费过高，请法院参照律师收费标准以及一般金融借款合同纠纷案件律师实际收费情况，酌情核减律师费用。新上海公司在本案答辩期内未向本院递交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月21日，王丽丽（借款人、甲方、抵押人）、新上海公司（保证人、丙方）与交行新乡分行（贷款人、乙方、抵押权人）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，主要约定贷款金额为94万元，贷款期限240个月，贷款用途为购房；还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的1日；贷款利率为月利率6.004166‰，贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率及/或缩小住房贷款下浮幅度的，按本合同约定调整本合同利率；逾期贷款罚息利率为本合同约定适用的利率上浮50%；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，本合同利率发生调整的，乙方有权相应调整罚息利率；甲方违反合同约定，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；甲方取得案涉房产的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除；甲方以其购买的位于新乡市劳动南街××绿地××庄园南××别墅××号的房产为案涉贷款提供抵押担保。2013年6月28日，王丽丽（借款人、甲方、抵押人）、新乡市隆基新上海置业有限公司（保证人、丙方）与交行新乡分行（贷款人、乙方、抵押权人）签订《预购商品房抵押合同》一份，主要约定抵押人因购买商品房需要资金，同意将所属的预购商品房相关权益抵押予抵押权人，为其债务作抵押担保；保证人为抵押人承担连带保证责任，保证期间至抵押人办结他项权利登记为止。签订合同后，王丽丽为交行新乡分行在新乡市不动产登记和交易中心就上述房产办理了预抵押登记。上述合同签订后，交行新乡分行依约发放了贷款，王丽丽自2019年10月起未按约偿还借款本息，截至2021年3月1日，尚欠借款本金754478.68元、利息55231.35元、罚息3225.75元、复利3459.21元未偿还。新上海公司未承担保证担保责任。本院认为，案涉法律事实持续至《中华人民共和国民法典》施行后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，应当适用民法典的规定。交行新乡分行与王丽丽、新上海公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、《预购商品房抵押合同》，均不违反法律规定，均为有效合同。王丽丽未按约定偿还贷款本金、利息、罚息、复利，事实清楚，证据充分，交行新乡分行有权依据约定解除合同、提前收回贷款。对于交行新乡分行能否行使抵押权问题，案涉房产只办理了抵押权预告登记，其与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定，我国不动产抵押采取的为登记生效主义，即抵押权自登记时设立。虽然银行与借款人对预售商品房办理了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此交行新乡分行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，故本院对交行新乡分行要求享有抵押房屋的优先受偿权的诉求不予支持。新上海公司作为保证人，未向本院提交证据证明合同约定的保证期间已经届满，应当对案涉借款承担连带保证责任。对于交行新乡分行所主张的律师费、保全费，其均未提交证据证明实际支出，故对其该项诉求本院不予支持。综上所述，本院对交行新乡分行的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，缺席判决如下：一、解除交通银行股份有限公司新乡分行与王丽丽、新乡市隆基新上海置业有限公司于2013年6月21日签订的《个人房产抵押贷款合同》；二、王丽丽于本判决生效之日起十日内偿还交通银行股份有限公司新乡分行借款本金754478.68元、利息55231.35元、罚息3225.75元、复利3459.21元，并自2021年3月2日至实际偿还完毕之日止，按合同约定继续计付利息、罚息、复利；三、新乡市隆基新上海置业有限公司对本判决第二项承担连带保证责任，新乡市隆基新上海置业有限公司承担责任后有权在其承担保证责任的范围内向王丽丽追偿；四、驳回交通银行股份有限公司新乡分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11345元，由王丽丽、新乡市隆基新上海置业有限公司承担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳，如不按期交纳，本院将予以强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 林 铎审判员 裴梅玲审判员 吕 菲二〇二一年三月一日书记员 张亚萍