辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1382民初4063号原告：王艳东，男，1975年7月25日出生，汉族，农民，住凌源市。委托诉讼代理人：孟庆男，辽宁吉伟律师事务所律师。被告：凌源市鑫城房地产开发有限公司（以下简称“鑫城公司”），住所地朝阳市凌源市城关街道凌河村。法定代表人：杜桂祥，总经理。原告王艳东与被告鑫城公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王艳东的委托诉讼代理人孟庆男到庭参加诉讼，被告鑫城公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、退还装修保证金、贷款保证金等费用共计人民币25,196.512元并承担相应利息；二、判令被告给原告开具销售不动产统一发票；三、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2014年1月21日在中坤小区二期售楼处签订了编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，约定原告以2,950元的单价通过贷款人民币120,000元、首付84,140元的方式购买被告开发建设的中坤小区二期11#08012号69.20平方米房产及以1,××0元的单价购买12.22平方米地下室。被告于2014年1月21日开具购房款收据人民币112,946元整，2014年2月27日开具贷款保证金收据人民币6,000元整，2014年5月1日开具后期费用收据人民币14,889.28元整。因被告未给原告开具统一发票及退还多收的费用，与被告沟通无效，原告诉至法院，请求判令被告退还保证金及返还无理收取的各种费用。被告鑫城公司未向本院提交书面答辩意见，开庭审理时也未到庭应诉答辩。原告王艳东为支持其诉讼请求向本院提交如下证据材料：商品房买卖合同、收款收据三张、费用清单一份，以上证据经本院庭审示证和审查，予以确认并在卷佐证，被告鑫城公司未向本院提供证据材料，视为放弃举证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月21日，原告王艳东作为买受人与被告鑫城公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为第11#幢08012号房，商品房用途为住宅，属框架结构，建筑面积69.20平方米，单价为每平方米2,950元，总金额204,140元，地下室12.22㎡*1××0元/㎡=15,886元。在付款方式及期限处约定，贷款120,000元，首付84,140元。并对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，房屋交付期限为2014年12月31日前，并对逾期交房承担的违约责任进行了约定。合同中出卖人处加盖鑫城公司公章和路艳广名章，买受人处王艳东签名并捺印。同日，原告王艳东向被告交付房款112,946元，被告向原告出具收款收据（编号NO.0061577），收据载明，交款人王艳东，金额112,946元，收款事由为11楼8单元102房款，手续费3,460元，交工时凭此票取钥匙。收据右上方标注贷120,000元，刘义抵账房。收据加盖鑫城公司财务专用章。2014年2月27日，原告王艳东向被告交付6,000元，被告向原告出具收款收据（编号NO.0041502），收据载明，交款人王艳东，金额6,000元，收款事项11#楼-8-102号贷款保证金，收据加盖鑫城公司财务专用章。2014年5月1日，原告王艳东向被告交付14,889.28元，被告向原告出具收款收据（编号NO.0040040），收据载明，交款人王艳东，金额14,889.28元，收款事项中坤小区11#楼-8-102号后期费用，收据加盖鑫城公司财务专用章。因被告一直未能给原告办理房产证，且原告认为被告的部分收费属于无理收费，故诉至本院。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿的基础上所形成，合同的内容均不违反法律的规定，故合法有效。合同生效后，双方均应恪守诚实信用的商事活动原则，认真履行各自的义务。原告在交付房屋价款后，被告有义务向原告出具销售不动产统一发票，故原告要求被告为其出具不动产发票的诉讼请求本院予以支持。原告与被告在合同中对房屋价款约定为房屋204,140元，地下室15,886元，合计220,026元，在实际履行过程中原告已向被告支付的总价款为232,946元（112,946元＋贷款120,000元），比合同约定的价款多出12,920元，被告多收取的该部分房款无正当合理的理由，违反了双方的合同约定，故原告主张要求被告返还多收取房款12,920元的诉讼请求本院依法予以支持。关于原告要求被告返还部分无理收费6,276.512元（登记费260元，印花费122.07元，契税××62.1元，代办房照500元，装修保证金1000元，交易费207.6元，测量费94.112元，门牌号××元，房屋整体监督外来人员及车辆管理费1000元）的诉讼请求，根据《财政部、国家发展改革委关于不动产登记收费有关政策问题的通知》规定，不动产登记费由不动产登记申请人交纳。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第五条规定，印花税实行纳税人根据规定自行计算纳税额，购买并一次贴足印花税票。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第十二条契税征收机关为土地、房屋所在地的税务机关。土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。本案中，原告本应该自行缴纳登记费、印花费和契税，但被告收取了原告登记费、印花费、契税，应代原告向有关部门进行缴纳并向原告交付相关部门出具的缴费凭证，现被告未未履行代缴义务，也未向原告出具相关凭证，故该部分收费理应予以退还原告。根据凌源市物价局、凌源市住房和城乡规划建设局文件《凌源市住宅前期物业服务收费管理办法》（凌价发[2018]21号）第八条住宅前期物业服务收费包括：（一）住宅物业费；（二）停车物业费；（三）电梯运行物业费；（四）门卡、电梯卡费用；（五）装饰装修垃圾清运费；（六）装修搬运材料运料费。除上述收费项目外，物业服务企业不得强制向业主（使用人）和装修单位（装修人）收取装修保证金等费用。故被告向原告收取的代办房照、装修保证金、交易费、房屋整体监督外来人员及车辆管理费均为不合理收费项目，应予退还原告。关于原告主张测量费、门牌号退费部分，由于测量费及门牌号应为开发商在交付房屋前应履行的义务，故原告该诉讼请求本院依法予以支持。关于原告要求被告返还贷款保证金6,000元的诉讼请求，贷款保证金是银行在贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的款项，并承担贷款的连带保证责任，直至房产证办理并完成抵押登记后，银行才将贷款保证金退回开发商，该贷款保证金应由被告承担，被告无理由向原告收取，故原告主张有事实和法律依据，本院予以支持。被告应返还多收取原告王艳东的费用为25,196.512元（多收房款12,920元+后期费用6,276.512元＋贷款保证金6,000元）。诉讼期间，因被告无正当理由未出庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，应自行承担对己不利的法律后果，故本院依法缺席判决。综上，原告有事实与法律根据的部分诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百七十七条，《中华人民共和国印花税暂行条例》第五条，《中华人民共和国契税暂行条例》第八条、第十二条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告凌源市鑫城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还多收取原告王艳东的费用25,196.51元，自2014年5月1日起至2020年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付欠款利息，自2020年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告支付欠款利息至款项还清之日止；二、被告凌源市鑫城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告开具销售不动产统一发票；被告如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，公告费600元，由被告凌源市鑫城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  李 邦审 判 员  王金平人民陪审员  韩瑛琪二〇二一年三月二十二日法官助理王杰书记员邵春芳