贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初1214号 原告胡晓梅，女，1980年4月26日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。 原告王继维，男，1980年2月20日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。 委托代理人胡晓梅，本案原告，特别授权代理。 被告毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区麻园大道。 统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人蒋秀斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人周旭，贵州众正律师事务所律师，系一般授权。 原告胡晓梅、王继维与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告胡晓梅、被告振华房开公司委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行双方2016年8月31日签定的《商品房专卖合同》；二、被告支付逾期交房违约金暂计5283.00元，从2018年3月31日起至实际交付房屋之日止；三、判决被告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金暂定19858.00元，从2018年12月30日起至实际交付商品房转移登记有关文书之日止；四、判决被告返还原告燃气燃气费等3000.00元；五、判决由被告负担本案诉讼费。 经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告胡晓梅、王继维于2016年8月31日与被告振华房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告振华房开公司开发的位于毕节市七星关区。房号为2-15-3，建筑面积86.20平方米，总价290322.00元。合同第三章第七条第二款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2018年3月30日前向原告胡晓梅、王继维交付商品房。第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋给买受人的，按照按照下列第1种方式处理：1、根据逾期时间分别处理，（1）、（2）项不作累加：（1）、逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限界满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之一的违约金并于该商品房交付起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日以后，出卖人仍不能交付商品房，买受人有权退房……，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限界满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之一的违约金，并于该商品房交付起30日内向买受人支付违约金。第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于2018年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.01%的违约金。本条三（四）双方同意按下列第2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，委托费用／元由买受人承担。 合同签订后，原告按约支付了全部房款290322.00元，被告于2018年5月10日向原告交付房屋，涉案商品房于2019年9月12日具备办证条件，被告未证明已将办理商品房转移登记有关文书交付或告知原告。 对上述没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，办理并交付产权证书，才履行完毕其合同约定的义务。被告未在约定期间内完成约定义务，已经构成违约逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。 被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，本院予以支持。故从原告向本院交诉状主张权利之日2020年11月12日（立案之前曾交社区调解）回溯3年，即2017年11月12日起的违约金应予保护，超过3年的部分，认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。原告主张的逾期交付房屋、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的期间，均未超出诉讼时效期间。 逾期交付房屋违约金以原告已交购房款290322.00元为基数，从2018年3月30日之次日2018年3月31日起至2018年5月10日止40天，按照双方约定日万分之一计算为290322×40×1/10000=1161.29元。 逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以原告已交购房款290322.00元为基数，从2018年12月30日之次日2018年12月31日至开庭当庭告知之日2021年2月25日止787天，按合同约定日0.01%计算为290322×787×1/10000=22848.34元。 原、被告订立的《商品房买卖合同》已明确约定出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了燃气入户费等3000.00元，无事实和法律依据，应予退还。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内支付原告逾期交房违约金人民币1161.29元； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内支付原告胡晓梅、王继维逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金人民币=22848.34元； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内返还原告胡晓梅、王继维燃气入户费等人民币3000.00元 四、驳回原告胡晓梅、王继维的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费252.00元，由原告胡晓梅、王继维负担40.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司承担212.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期本判决即发生法律效力。 审判员  李华忠 二〇二一年三月五日 书记员  王 旭