新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终765号   上诉人（原审原告）：伊马木·玉山，男，1973年2月10日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   委托诉讼代理人：阿合买提，新疆阿瓦木律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：胡振环，女，1973年8月30日出生，汉族，无固定职业，住成都市锦江区。   委托诉讼代理人：刘婕，新疆智瑞律师事务所律师。   委托诉讼代理人：龙小平，新疆智瑞律师事务所实习律师。   原审第三人：王廷金，男，1969年2月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区。   上诉人伊马木·玉山因与被上诉人胡振环、原审第三人王廷金房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初3340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人伊马木·玉山的委托诉讼代理人阿合买提、被上诉人（原审被告）胡振环的委托诉讼代理人刘婕、原审第三人王廷金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   伊马木·玉山上诉请求：依法改判新市区人民法院（2020）新0104民初3340号民事判决，支持其一审诉讼请求，即要求胡振环支付自2018年10月28日的租金与房屋占有使用费（无房产证部分按照原租金标准计算），承担租金利息24,000元，合计424,000元。事实和理由：一、一审法院错误认定双方租赁关系法定解除时间段。胡振环在接到一审法院传票后才勉强安排租赁房屋的交付，胡振环推脱交钥匙的主要原因是为了获得拆迁装修补偿款。二、如果说因政府拆迁通知产生法定解除条件，那么胡振林迟迟不交钥匙的行为就是占用该租赁房屋，应当支付占用期间的费用。三、当事人之间的租赁合同权利义务关系非常明确，应当按照合同条款处理。胡振林以各种理由推脱交钥匙，包括帮我再次出租，不是我的意思表示。合同期内该租赁房屋的使用权归胡振林，我只能表示同意转租或不同意转租。四、一审判决认定我怠于行使收回房屋的权利错误。我不是在胡振环交钥匙后才起诉至一审法院，而是2019年初就起诉了。   胡振林辩称，一审法院判决事实清楚，证据确凿，应当驳回伊马木·玉山的上诉请求。2018年12月份，社区给我一个征询意见函，说这块地要拆迁。2019年1月2日我们进行搬迁，到1月20日，根据伊马木·玉山的要求，我们将钥匙交给拆迁办。后经双方协商，伊马木·玉山让我们帮他出租房屋，找了两个证人保管钥匙，我和伊马木·玉山都带人来看过涉案房屋，涉案房屋在我们搬离后处于可以出租状态，我们没有占用涉案房屋。我们和伊马木·玉山从未签订过房屋租赁合同。   王廷金认为伊马木·玉山的上诉请求不能成立，同意一审法院的判决。   伊马木·玉山向一审法院起诉请求：1．解除双方之间的租赁合同、立即腾空房屋；2．要求胡振环支付自2018年10月28日的租金与房屋占有使用费（无房产证部分按照原租金标准计算），承担租金利息24,000元，合计424,000元；3．第一、第二被告承担连带责任；4．诉讼费和邮寄费由被告承担。一审庭审中伊马木·玉山撤回第1、第3项诉讼请求。   一审法院认定事实：2007年伊马木·玉山从案外人阿瓦汗·肉孜处购买涉案房屋，并于2008年5月12日办理了委托公证书，该房屋至今未办理过户手续。2009年7月28日办理建设工程规划许可证，该规划许可证上登记的建设规模为797.44㎡。   2015年7月13日，伊马木·玉山（甲方）与王廷金（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由王廷金承租伊马木·玉山位于乌鲁木齐市经济开发区（现属于新市区行政规划）迎宾路308号房屋。合同约定：1．出租房屋地址：乌鲁木齐市经济开发区迎宾路308号；2．出租房屋规模及用途：经营快捷酒店、洗浴小卖部、超市、棋牌娱乐等旅游服务营业…等，3．合同期限和价格：合同有效期为壹拾年（即2010年10月28日至2020年10月27日）。双方商定前五年（即2010年10月28日至2015年10月27日）租金为每年350,000元，后五年（即2015年10月28日至2020年10月27日）租金为400,000元；4．交租方式：合同签订后乙方即缴纳首年房租，以后每年9月28日一次性缴纳一年房租。合同还详细约定双方的权利义务，…第6条E项约定，经甲方同意后乙方有权将承租房转让给第三方，但本合同条件不变。第7条A项约定，在房屋租赁期间如因城市规划等政府行为所导致的拆迁等情况发生，拆迁补充费用中乙方投资的装修部分补偿给乙方，房屋拆迁部分补偿款给甲方…合同落款处伊马木·玉山与王廷金签字，伊马木·玉山留的联系电话为139XXXXXXXX。签合同当天，在该合同书落款处下方，伊马木·玉山出具证明一份，内容为：“本人伊马木·玉山（身份证号：XXX）现同意王廷金（身份证号：XXX）将租赁我的位于乌鲁木齐迎宾路308号的房屋转租给胡振环用于开办医院，原《房屋租赁合同》中其他约定不变。签字、指纹：伊马木，2015年7月13日。”   2014年9月10日，王廷金（出让方，甲方）与胡振环（受让方，乙方）签订宾馆转让协议一份，合同约定：1．甲方所拥有的位于乌鲁木齐迎宾路308号，面积为797.74平方米的空港宾馆，在手续齐全，正常经营状况下，按宾馆现状整体转让给乙方。2．该宾馆所有使用的房屋所有权人为努尔买买提·玉山，甲方与其签订的合同到期时间为2020年10月27日，租金为2015年前为35万元人民币／每年。2016年-2020年为40万元人民币／每年。甲方租金已交至2014年9月26日。现宾馆交给乙方使用后，乙方及房屋所有人同意由乙方代替甲方向原告所有权人履行房屋租赁合同，房屋租金由乙方按时交由甲方向房屋所有权人交纳，乙方按时缴纳该合同约定的房租，水电暖等各项费用。甲方与房屋所有人签订的房屋租赁合同到期后，任由甲方与房屋所有人继续签订房屋租赁合同，本合同继续有效，房屋租金标准以新合同为准…被告租赁涉案房屋开办天山康复中医医院。王廷金支付自2010年10月28日至2014年9月26日的租金，胡振环支付自2014年9月28日至2018年10月27日的租金。   2018年1月20日，迎宾北路老城区改造指挥部、迎宾北路社区向天山康复医院发放一份告知书，内容为：“自2017年12月24日张贴‘关于经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）友谊路四八队片区老城区改造提升项目范围内国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的公告’起，友谊路片区管委会迎宾北路社区已划为老城区改造拆迁范围，为配合开展相关工作，现正式通知贵单位，务必积极配合老城区改造相关工作要求，尽快搬离我辖区。感谢您的配合。”   胡振环于2018年1月2日，向微信好友“买总”发微信说：“买总你好，迎宾路308号医院搬迁已经开始启动了，从2018年一月一号起已经停业，医院只留相关人员值班，我想和你沟通一下，对于308号的后续工作你这边有什么想法？医院的东西陆陆续续就要搬走了，在房子没有拆迁之前的这段时间，房子里要不要留人看管？是医院安排人员还是你们安排人员过来？医院已经交过的房租从什么时候开始退款？退多少？这些希望你百忙之中抽出点时间考虑一下，咱们也可以约时间说一下这些事情，谢谢。”买总回复表示“钥匙交给拆迁办”，2020年1月20日胡振环给买总发微信说：“能不能和你商量一下，把迎宾路308号的房子租金退给我们？现在没钱用了。”买总回复“现在我也有点困难，春节后退给你吧。”后因政策原因涉案房屋未实际拆迁。2018年2月左右，胡振环因回内地将房屋钥匙交给本案两位证人保管并协助看房。2019年4月23日，伊马木·玉山代理人在微信上给胡振环发送word文档一份，内容为“本人伊马木·玉山（身份证号XXX）与王廷金（身份证XXX）在2015年7月13日签订了将位于乌鲁木齐迎宾路308号的房屋租赁合同并同意转租给胡振环用于开办医院，合同期限至2020年10月27日。2018年10月，因政策原因等出现了不可抗力的因素。为双方损失降低到最低程度，双方一致同意解除租赁合同，解除以交付房屋为生效条件。”庭审中两位证人陈述，因拆迁原因胡振环于2017年年底开始搬迁腾空房屋，能拿走的东西都拿走了。在证人拿钥匙期间根据胡振环的安排，帮忙开门给别人看房几次，房东也经过胡振环联系证人带人过来看过房子。王廷金和胡振环陈述，涉案房屋租金支付给伊马木·玉山或其哥哥努尔买买提（买总），伊马木·玉山认可其与努尔买买提（买总）为兄弟关系。2020年1月17日，伊马木·玉山代理人与证人董升办理书面房屋钥匙交接手续。   一审法院认为，王廷金与伊马木·玉山签订房屋租赁合同后，经过伊马木·玉山同意将涉案房屋整体转租给胡振环，并约定伊马木·玉山与王廷金签订的租赁合同继续有效，剩余合同期限内由胡振环向伊马木·玉山继续履行合同义务，转租的租赁期限也未超过伊马木·玉山与王廷金约定的租赁期限，庭审中胡振环亦认可其为合同相对人，故一审法院确认伊马木·玉山、胡振环之间存在事实上的房屋租赁合同关系，伊马木·玉山、胡振环双方应按照合同约定履行义务。对伊马木·玉山要求胡振环支付租金及占有使用费的诉讼请求是否成立的问题，胡振环举证证明其在正常经营的情况下，为了响应政府拆迁政策，提前搬离涉案房屋。王廷金和胡振环将房屋租金交付于伊马木·玉山或其哥哥努尔买买提（买总），伊马木·玉山对此不持异议，合同落款处留的联系人电话号码也与胡振环微信好友“买总”的电话号码一致。一审法院认为，伊马木·玉山哥哥“买总”有权替伊马木·玉山做意思表示。胡振环于2018年1月2日通过微信方式告知伊马木·玉山哥哥“买总”因拆迁原因搬离涉案房屋，“买总”表示同意并告诉胡振环将房屋钥匙交给拆迁办，1月20日胡振环催“买总”退还2018年剩余租金时，“买总”答复春节后退还，据此可以认定双方对房屋租赁合同解除已达成一致，故一审法院认定双方之间的合同于2018年1月20日协议解除。关于腾空房屋交付钥匙的问题，胡振环搬离后，双方协商涉案房屋再次出租事宜，伊马木·玉山让胡振环帮忙找人出租涉案房屋，可以认定胡振环已交付房屋并涉案房屋已进入另行出租状态。证人证言可以证明伊马木·玉山为了方便出租，将房屋钥匙交由两位证人保管并帮忙给伊马木·玉山、胡振环找来的人看房子。一审法院认为，胡振环及时告知伊马木·玉山搬离涉案房屋并已提出交接钥匙事宜，伊马木·玉山亦同意退还房屋并与胡振环协商将房屋另行出租，胡振环搬离后未使用涉案房屋，并不影响房屋再次出租，伊马木·玉山怠于行使收回房屋的权利。故伊马木·玉山要求胡振环支付房屋租金、占有使用费以及承担租金利息的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。遂判决：驳回伊马木·玉山的全部诉讼请求。本案案件受理费7,660元（伊马木·玉山已预交），现由伊马木·玉山自行负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。伊马木·玉山向本院提交了委托诉讼代理人阿合买提与胡振环的微信聊天截图，内容为：阿合买提“阿律师，关于迎宾路租房的事”；胡振环“说是今天有人要租房子，在等黎总的消息，如果能租的话，我通知你好嘛”；阿合买提“OK”；阿合买提“你好，房子你还有需要的东西吗！如果有请及时搬走，2020年3月12日”；胡振环“你好，我因为疫情的原因，目前还没有返回新疆，能不能等我回新疆了以后，去看看有没有要拿的东西？应该除了几个柜式空调，热水器，也没有太多的东西要拿，等我回来联系你行吗？”；阿合买提“你这儿的管理人呢？”；胡振环“都没回新疆呢”。拟要证明胡振环还没有搬离租赁的房屋。胡振环认为，聊天记录里反映，“有人租房，在等李总的消息，如果要租给你发消息。”说明房子处于可以出租的状态，伊马木·玉山对此是明知的，否则不会回复“OK”。这份证据不足以证实我方当时实际占用房屋。本院认为，通过微信聊天记录证实，本案中的房屋处于对外寻找租户状态，房屋内仅存放胡振环少量物品，不影响房屋整体对外出租，因此该份证据不足以证实胡振环当时实际占用涉案房屋，对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。   本院对一审法院认定的事实及所依据的证据予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：胡振林是否应当支付伊马木·玉山房屋占用使用费40万元及利息24,000元。对此本院分析如下：   伊马木·玉山与王廷金签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给王廷金，之后伊马木·玉山同意王廷金将房屋转租给胡振环，王廷金与胡振环签订转让协议，将涉案房屋转租给胡振环。因此，本案中，伊马木·玉山与王廷金存在房屋租赁合同关系，王廷金与胡振环存在房屋租赁合同关系，伊马木·玉山为出租人，王廷金为承租人，胡振环为次承租人，伊马木·玉山与胡振环不存在房屋租赁合同关系。一审法院认定伊马木·玉山与胡振环存在事实上的房屋租赁合同关系不当，本院予以纠正。根据合同相对性原则，伊马木·玉山无权向胡振环主张合同责任，其应当向王廷金主张房屋租赁合同责任。   综上所述，伊马木．玉山要求胡振环支付自2018年10月28日的租金与房屋占有使用费（无房产证部分按照原租金标准计算），承担租金利息24,000元，合计424,000元的上诉请求无事实及法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7,660.00元，由伊马木·玉山负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   刘   玉   涛   审  判  员   马   永   惠   审  判  员   宋       超   二 〇 二 一 年 三 月 二 十 二 日   书  记  员   艾孜买提·艾尼娃尔