文书内容湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初302号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司宁乡分公司，营业场所地湖南省宁乡市金洲新区金洲大道东288号。负责人：朱新星，男，1982年5月14日出生，汉族，居民，户籍地湖南省津市。系该公司董事长。委托诉讼代理人：曾超群，湖南德都律师事务所律师。被告：刘霞，女，1988年7月8日出生，汉族，居民，住宁乡××××号。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司宁乡分公司（以下简称碧桂园生活服务公司）与被告刘霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾超群、被告刘霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费6601.85元；2.判令被告支付从应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金（按逾期应付款每日0.3‰计算，暂计算至2020年11月6日为66元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告购买了长沙市宁乡碧桂园房地产开发有限公司开发的位于湖南省长沙市××新区××道××号××栋××号商品房。原、被告双方于2018年3月31日签订了《宁乡碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业服务，被告按每月227.65元标准向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业服务，但被告从2018年8月1日至2020年12月30日一直未支付物业服务费，欠费金额为6601.85元。原告多次催收，被告一直拒绝缴费，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘霞口头辩称：我确实是购买了涉案房屋，交房时间为2018年1月，物业服务费应该缴纳35个月，到2020年12月份止，我已经交了两次物业费，签购房合同时预缴纳了603.36元物业费，2018年1月份交了1365.9元，两次共交1969.26元，但物业公司告诉我是按照合同约定的建筑面积142.28㎡×1.6×6个月计算的交纳了1365.9元，我房屋实际面积是125.7㎡，我的房屋建筑面积实际为125.7㎡，比合同约定的少16.58㎡，面积误差比为11.65%。我的房子从交房至今一直是毛坯房且空置，根据湖南省住宅物业服务收费管理实施办法的规定，空置半年以上物业服务按照收费标准的70%收费。综上，若原告按照双方签订的物业服务合同完成服务，截止2020年12月30日，本人本套房屋应缴纳物业费为125.7㎡×1.6元/月/㎡×35个月*70%-1969.26元=2958.18元。但是原告方并未按物业服务合同约定完成服务，且存在诸多过错：1.2018年年底，我接到中国水务来电，水表已转了几天几夜，物业公司没有通知我，我去查看得知卫生间水管爆裂，我随即向物业公司工作人员反映，原告工作人员当即表示会承担相应责任，且根据本人与长沙市宁乡碧桂园房地产签订的住宅质量保证书明确，对于给排水管道保修期为2年的约定，水管爆裂维修和水管爆裂产生的水费738.11元理应由原告沟通解决并赔偿，我多次反映给原告工作人员，但是原告至今置之不理，具体水费金额我要通过宁乡水务查询再确定，因为我之前交过一次水费，我们没有入住，产生的水费应该都是那次水管爆裂产生的费用。2.我多次向物业公司反映房屋质量问题，但是至今未妥善处理，没有解决方案。3.因为小区疏于管理，存在严重的业主占用公共用地的问题，小区业主委员会选举过程存在违规，且违背法制精神，原告也从未公开小区公共收益，包括但不限于公共区域广告收益，公共区域停车位收益，借用公共配套的经营收益，因此原告已构成违约。4.原告不但没有履行管理义务，采取补救措施，赔偿业主已有损失，还组织本单位不同员工经常电话骚扰本人，已严重干扰本人正常生活，造成本人名誉受损。以上违约我要求原告予以重视并赔偿。关于房屋面积误差问题，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的第十四条规定，且根据购房合同约定的高层洋房补差价3735元／㎡，故需退还本人面积差房价款为107866元，此笔费用已退还53560元，还需退还54306元，这个费用未包含利息、处理房屋产生的误工费交通费等，本人有权享有赔偿费用。鉴于原告与开发商的关联关系，理应由原告协助处理并解决赔偿问题。以上赔偿如果履行了，服务问题如果处理了，我们协商根据事实依据重新核算物业费。本院认为，基于庭审查明的事实，被告刘霞系原告所服务的长沙市金洲新区金州大道东288号碧桂园﹒山湖城凤鸣书院12栋1803室的业主，房屋建筑面积125.7㎡。2016年9月28日，广东碧桂园物业管理有限公司宁乡分公司（现变更名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司宁乡分公司）与被告签订《宁乡碧桂园前期物业服务协议》，该合同真实有效，对原、被告具有法律约束力，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。其中约定物业服务费计收标准按房屋建筑面积1.6元/月/㎡计收，物业的建筑面积为142.28㎡，被告应按227.65元／月缴纳物业服务费。合同第六条约定已办理交付手续但未使用的物业，交付之日至使用前的物业服务费按照90%交纳。现原告提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向其交纳相应的物业管理费。庭审中双方一致确认涉案房屋交房时间为2018年1月13日，至开庭之日为空置房。虽然双方约定物业建筑面积为142.28㎡，但宁乡市不动产登记中心出具的不动产登记信息表记载房屋面积为125.7㎡，故物业费面积应以125.7㎡计算，被告举证证明于2018年1月按142.28㎡支付了6个月物业服务费1365.9元，多支付159元【（142.28㎡-125.7㎡）×1.6×6月】应予核减。被告抗辩称购房合同时预交了603.36元物业服务费，被告提供的证据不能达到其证明目的，原告不认可，故本院对该抗辩意见不予采纳。被告反映卫生间水管爆裂、房屋质量问题、房屋面积误差、业主占用公共用地、小区业主委员会选举存在违规均系另外的法律关系，被告可另循法律途经解决。原告在提供物业服务过程中，虽存在部分管理不到位、不及时，但不足以构成减免物业服务费的理由。综上，2018年8月1日至2020年12月30日被告尚欠物业服务费为5090元（125.7㎡×1.6×29月×90%-159元）。因原告提供的物业服务存在部分管理不到位、不及时，被告并非无故不缴纳物业服务费，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，原告作为物业服务者，在其服务过程中，针对业主提出的属于物业服务范围的各种问题，原告应当积极听取业主意见，主动与业主沟通并进行有效整改，尽己所能解决实际问题，并完善服务内容。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。另外，如因原告不履行物业合同约定义务给被告造成的损失，被告可依实际情况另行通过法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告刘霞于本判决生效之日起三日内支付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司宁乡分公司物业服务费5090元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司宁乡分公司负担6元，被告刘霞负担19元。本判决为终审判决。审判员  肖艳二〇二一年三月一日书记员刘金玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。