河南省夏邑县人民法院执 行 裁 定 书(2021)豫1426执异19号案外人：海盐利烜房地产开发有限公司，住所地浙江省嘉兴市海盐县武原街道城北西路207号。统一社会信用代码：91330424MA29FRRJ1L。法定代表人：蔡风佳，该公司总经理。委托代理人：周思皑，女，1979年6月11日出生，汉族，住所地浙江省杭州市上城区吴庄8幢1室。现住杭州市。系该公司员工。代理权限：特别授权。申请执行人：夏东奇，男，1967年12月9日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。被执行人：刘记成，男，1982年1月7日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。被执行人：李美莲，女，1983年2月19日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。本院在执行申请执行人夏东奇与被执行人刘记成、李美莲买卖合同纠纷一案中，案外人海盐利烜房地产开发有限公司（以下简称海盐公司）于2021年3月11日向本院提出书面执行异议，要求依法中止本院（2020）豫1426执1843号执行案件中对其所有的位于浙江省嘉兴市海盐县武原街道合景天峻小区2幢1单元902室房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。案外人海盐公司称，在本案中被贵院预查封并拍卖的浙江省嘉兴市海盐县武原街道合景天峻小区2幢1单元902室房产是其公司开发建设的一处楼盘，于2018年6月11日出售给被执行人，双方签订有编号为2018330424YS0074199的《浙江省商品房买卖合同》，其公司为被执行人办理了房屋预告登记，但未办理涉案房产的正式产权登记。现该公司发现涉案房产被贵院进行查封，但涉案房产的产权系其公司所有，并非属于被执行人所有，贵院无权执行涉案房产，具体理由如下：1、根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，人民法院可以对办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封，但任何单位和个人不得擅自处分预查封的房产，也不得办理转让、抵押手续。因为被执行人对未登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能成为完全的或者真正的权利主体尚处于不确定的状态。因此人民法院不能对预查封的标的物进行处理。在预查封期间，登记机关除按规定将预查封的标的物登记在被执行人名下之外，不得为其他登记。据此，贵院不得将案涉房产进行拍卖变卖等执行处分，如已进行的依法应停止执行。2、根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，涉案房产属于其公司所有。因为涉案房产是其公司合法建造并已办理了产权登记，取得了不动产权证书（证书编号为浙（2019）海盐县不动产权0045812号），该不动产证书记载其公司为涉案房产的权利人。其公司虽将涉案房产出售给了被执行人，但双方并未办理涉案房产的产权转移登记。因此依据物权法定原则，不动产物权的变动，未经登记不发生物权效力，涉案房产所有权人仍为案外人，不属于被执行人所有。综上所述，法院为经案外人同意不得对产权属于案外人的房屋进行执行处分。请求贵院依法停止对涉案房产的执行，以维护其公司的合法权益。案外人海盐公司为支持其异议请求向本院提交以下证据材料：1、本院于2020年11月23日制作的查封公告复印件一份，内容本院依据（2020）豫1426执1843号执行裁定书查封被执行人位于浙江省嘉兴市海盐县武原街道合景天峻小区2幢1单元902室商品房一套，查封期限为三年；2、海盐县自然资源和规划局于2019年12月31日制发的浙（2019）海盐县不动产权0045812号不动产权电子证书复印件一份，权利人为海盐公司，共有情况：单独所有。坐落：海盐县武原街道盐丰路108号合景天峻小区2幢1单元902室。权利性质：出让/市场化商品房。用途：城镇住宅用地/成套住宅；3、其公司于2018年6月11日与刘记成、李美莲签订的编号为2018330424YS0074199的《浙江省商品房买卖合同》复印件一份，按合同约定海盐公司将其开发的坐落于海盐县武原街道盐丰路108号合景天峻小区2幢1单元902室出售给刘记成、李美莲，建筑面积740.01平方米（具体位置以房屋交付后相关部门确认为准），该商品房价款总金额1177017元。买受人选择按揭贷款方式付款的，应于本合同签订时支付人民币357017元，剩余房款为人民币82万元，由买受人于签订本合同时申请办理按揭贷款手续。本院为查明事实依职权调取了以下证据材料：本院于2020年11月20日制作的（2020）豫1426执1843号执行裁定书复印件一份，内容是查封被执行人刘记成、李美莲位于浙江省嘉兴市海盐县武原街道合景天峻小区2幢1单元902室商品房一套，查封期限为三年；本院于2020年11月23日制作的查封公告复印件一份，内容与案外人提交的第1份证据相同；海盐县自然资源和规划局于2020年11月23日制作的《协助执行通知书（回执）》复印件一份，内容是我单位已对刘记成、李美莲的房产依法予以查封；本院于2020年11月25日制作的（2020）豫1426执1843号执行裁定书复印件一份，内容是终结（2020）豫1426执1843号案件的执行。本院查明，本院在执行申请执行人夏东奇与被执行人刘记成、李美莲买卖合同纠纷一案中，于2020年11月20日作出（2020）豫1426执1843号执行裁定书，查封了被执行人刘记成、李美莲位于浙江省嘉兴市海盐县武原街道合景天峻小区2幢1单元902室商品房一套，查封期限为三年。后因双方达成和解协议并长期履行，本院于2020年11月25日作出（2020）豫1426执1843号执行裁定书，裁定终结（2020）豫1426执1843号案件的执行。另查明，海盐公司于2018年6月11日与刘记成、李美莲签订一份编号为2018330424YS0074199的《浙江省商品房买卖合同》。按双方约定，海盐公司将其开发的坐落于海盐县武原街道盐丰路108号合景天峻小区2幢1单元902室出售给刘记成、李美莲，建筑面积740.01平方米（具体位置以房屋交付后相关部门确认为准），该商品房价款总金额1177017元。买受人选择按揭贷款方式付款的，应于本合同签订时支付人民币357017元，剩余房款为人民币82万元，由买受人于签订本合同时申请办理按揭贷款手续。后该公司为二被执行人办理了商品房预告登记。2019年12月31日，海盐县自然资源和规划局为涉案房产制发浙（2019）海盐县不动产权0045812号不动产权电子证书。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据上述法律规定并结合案外人提交的证据判断，案外人海盐公司对涉案房产依法享有所有权，其公司虽然与被执行人刘记成、李美莲签订有商品房买卖合同，但由于被执行人刘记成、李美莲作为买受人严重违约且未办理涉案房产的物权变动手续，二被执行人对涉案房产尚不享有合法所有权，该案涉房产的所有权仍属于案外人海盐公司。故案外人海盐公司作为权利人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其异议理由依法成立，其异议请求依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条第二项的规定，裁定如下：中止对案外人海盐利烜房地产开发有限公司所有的位于浙江省嘉兴市海盐县武原街道合景天峻小区2幢1单元902室房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  夏东红审判员  乔战坡审判员  朱玉芳二〇二一年三月二十六日书记员  刘 萍