山西省五台县人民法院民事判决书（2021）晋0922民初78号原告：张利军，男，汉族，1980年10月23日生，五台县人，居民，住五台县。委托代理人：胡某，天津唐徽律师事务所律师。被告：杨俊平，男，汉族，1973年5月14日生，五台县人，居民。委托代理人：杜某，山西五峰律师事务所律师。原告张某与被告杨某租赁合同纠纷一案本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人胡某，被告杨某及委托代理人杜某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、请法院依法解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告退还剩余房租以及采暖费19万元；3、退还疫情期间的房屋租赁费9万元；4、补偿装修损失16368元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在58同城网络上发布消息称自己有位于五台山风景区的一处宾馆急需转包，原告实地考察后，感觉地理位置适宜且价格适中，双方达成合意后于2019年11月27日签订了“房屋租赁合同”，合同约定了租赁周期及租金等相关事宜。合同签订后，因原宾馆破旧不堪，原告对宾馆进行了精装修，共花费3万元。宾馆装修后不久，原告兴高采烈的准备试营业，不曾想遇到修理集中供暖管道，宾馆周围街道被挖掘到无法通行，长达一个月之久。后来，管道终于修好了，原告想着总算能营业了，谁知道祖国乃至世界又经历了新冠肺炎，导致风景区封山5个月之久，直到2020年6月3日才允许营业经营。营业后，零零散散偶有游客入住，生意差强人意。屋漏偏逢连夜雨，在原告经营过程中，于2020年11月底又收到五台区政府的拆迁通知，责令原告所经营的宾馆尽快做好拆迁准备工作，种种原因导致原告无法经营至今。综上，因修理集中供暖管道、疫情及拆迁导致原告无法经营至今。疫情属于不可抗力，原告为装修投资3万元，原告刚使用1年，被告应当折合赔偿原告装修损失16368万元。受疫情影响应当退还房租9万元。因拆迁导致双方合同无法继续履行被告应退还房租和采暖费合计19万元，上述合计296368元。为维护原告合法权益，特此诉讼。被告杨某辩称，1、不同意解除合同，保留被告另行诉讼的权利，要求被告按照合同约定继续履行缴纳应当支付的房屋租金50万元；2、因被告不同意解除合同所以不存在退还租金及赔偿损失的问题；3、驳回原告全部诉讼请求。根据原告的起诉、被告的答辩、庭审双方当事人陈述及原被告双方所提交的相关证据，并经庭审质证，审理查明认定事实如下：2019年11月27日，原告张某与被告杨某签订房屋租赁合同，合同主要内容为：“一、甲方（杨某）愿将自己坐落于五台山台怀镇新坊村宾馆一处租给乙方（张某）。二、双方商定租赁期限五年，自2019年12月1日起至2024年10月20日止。三、双方约定未经出租方（杨某）许可，乙方（张某）不得擅自将房屋转租，转让或转借。2、租赁期间，承租方不得利用房屋进行违法经营及犯罪活动，租赁期间如有上述情况和人身意外事故与甲方无任何关系。3、合同期满后，如出租方仍继续出租房屋在同等条件下，乙方享有优先权，租金按当时市价租金涨幅，双方协商后，作适当调整；四、租金及交纳方式，1、租金一年24万元人民币，五年共计120万元整；2、租金定为签合同时交付40万元整，2020年10月15日前付50万元整，2021年10月15日前全部付清剩余30万元整；五、租赁期间房屋修缮，出租方将房屋交纳承租方后，承租方装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。六、各项费用的交纳：1、水电甲方提供，费用由乙方自行交纳。2、该房屋进行商业活动所产生的其他各项费用由乙方缴纳。七、免责条件，如遇政府政策性拆迁，承租方无条件服从，出租方根据实际使用10个月计算，剩余天数退还乙方已交的承包费。八、本合同未尽事宜，双方应在法律的基础上共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。”合同签订后，原告按合同交纳被告方租金40万元，承租该房屋进行经营使用，2020年1月下旬（24日）以来，由于受全国性新冠肺炎疫情影响，五台山风景名胜区发布通告暂停对外开放，原告承租的该房屋也因受疫情影响无法正常营业使用。直至2020年6月2日，五台山风景名胜区管委会才发布公告，允许有序开放宗教活动场所。2020年11月25日，五台山风景名胜区管理委员会关于台怀镇四个区域涉及土地，建筑物及附着物征收的通告，原告以上所承租的房屋宾馆，从2020年11月25日开始后面临拆迁问题。2020年12月3日，原被告双方经协商议定，张某租赁杨某新坊村宾馆从2019年12月1日开始到2020年12月3日结束，杨某需退还张某人民币19万元整，2021年5月份结清，被告杨某并当日给原告张某写下欠条一支，内容为：今欠到张某壹拾玖万元整（190000元）。后原告张某于2021年1月12日起诉来院，请求解除双方的房屋租赁合同，判令被告杨某退还剩余房租及采暖费19万元，退还疫情期间房屋租赁费9万元，补偿装修损失16368元，诉讼费由被告承担。庭审中，原告提交了相关证据及装修费用收据若干支，主要内容为购买涂料防水材料7960元，购瓷砖5500元，铺地工费7200元，贴壁纸工钱4800元（微信转账）。被告方质证意见主要内容为：被告方收到租赁款为40万元，不能说明原告实际使用年限为1年及应当退还16万元；关于五台山风景名胜区决定对外开放，实际上五台山风景区于2020年3月4日下发文件决定在2020年3月25日起对外开放，受疫情影响只有2个月；关于拆迁问题，五台山风景区管委会的通告，通告拆迁范围不包括被告出租房屋，原告请求解除合同无事实依据；关于原告装修款费用，只能说明原告曾购买过装修材料，是否用在被告出租的宾馆内无法证实。以上即为本案基本事实。本院认为，依据我国有关法律规定，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。本案原告张某与被告杨某签订房屋租赁合同，双方约定，由原告承租被告杨某位于五台山台怀镇新坊村宾馆房屋一处，租赁期限五年，2019年12月1日至2024年10月20日止，租金一年24万元，并约定2020年10月15日前付50万元，合同约定，出租方的装修及修缮，出租方概不负责。如遇政府政策性拆迁，承租方应无条件服从，出租方根据实际使用10个月计算，剩余天数退还乙方已交承包费。原告按合同约定缴纳被告方租金40万元后，承租被告出租房屋，后由于受疫情影响，其正常经营受到一定影响，后又遇当地五台山风景区管委会房屋征收拆迁，致原告所承租房屋无法继续正常经营。原被告双方协商议定被告所租房屋（宾馆）从2019年12月1日开始到2020年12月3日结束，由被告杨某退还原告张某19万元，于2020年5月份结清，杨某并给原告出具19万元欠条（双方均签字）。原被告双方就此已就租赁合同的解除及租赁费的退还达成一致协议，应系双方真实意思表示。另按原被告双方合同约定，被告收取原告租赁费40万元后，原告经营租赁被告的宾馆房屋从2019年11月27日始至2020年12月3日合同解除止，已一年有余，在扣除每年租金24万元后，尚余16万元租赁费，双方议定，由被告出租方退还承租方原告19万元，已考虑到疫情所带来的影响，故双方于2020年12月3日，双方达成的合同解除及退还租赁费协议，系双方真实意思表示，应予以认定。至于原告主张的装修款因系原告为经营承租的宾馆房屋，所必须产生的费用，本院不予支持。原告主张的退还疫情期间房租费9万元及采暖费等理由不足，于法无据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第四百六十五条、第五百三十三条、第七百零三条之规定，判决如下：一、解除原告张某与被告杨某房屋租赁合同关系。二、被告杨某自本判决生效之日起10日内一次性退还原告张某租赁费19万元。三、驳回原告其他相关各项诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行偿还金钱的义务，应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3032元，由被告杨某负担1940元，原告张某自行负担1092元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审判员 杨振华 二〇二一年三月二日书记员 张美霞