河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终532号 上诉人（原审原告）：刘照星，男，1985年6月1日生，满族，农民，住河北省丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：柯进、李玲，河北凯宣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乔贵，男，1961年12月30日生，汉族，农民，住河北省丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：付桂荣，河北付桂荣律师事务所律师。 上诉人刘照星因与被上诉人乔贵房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2020）冀0826民初3112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘照星及其委托诉讼代理人柯进、李玲，被上诉人乔贵及其委托诉讼代理人付桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘照星上诉请求：1、请求贵院撤销（2020）冀0826民初3112号民事判决书，依法发回重审；2、本案上诉费及一审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，导致判决错误。1、2018年7月31日由丰宁满族自治县人民法院作出的(2018)冀0826民初2010号民事判决书中本院认为“被告乔贵在租赁期内未经所有权人同意擅自将部分院落转租给刘照星使用，违反法律规定，应属无效合同，因此对原告不发生合同效力”该判决认定的事实是：因乔贵在无权转租的情况，向刘照星隐瞒该重要事实并将部分院落承租给了刘照星，对房院的所有权人(丰宁满族自治县供销合作社)不发生效力，即人民法院认定的是该转租的行为是无效的。2016年4月5日乔贵与刘照星签订的《房屋租赁合同》中第十一条第四款“甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的3倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任"，该约定系从两个层次说明违约方的违约责任：一、双方在签订合同时，刘照星承租该房院的目的是以该租赁的房院作为砖厂使用，承租后必须要对承租的院落进行部分的修缮才能使用，根据初步估计基础投入在15万元左右；二、若乔贵提前解除合同，那么刘照星的投入损失、预期利益的损失至少在租金的三倍(15万元)以上。因此才在《房屋租赁合同》约定了违约金是租金的三倍，不足以弥补损失的还应赔偿损失。该违约条款的约定是双方真是意思表示，保证《房屋租赁合同》能够正常履行，也是为了保护守约方的合法权益。但乔贵隐瞒重要事实而为了赚取承租人刘照星租金的行为，是造成转租行为无效并给善意承租人刘照星造成了巨大的经济损失的根本原因。综上，在乔贵存在重大过错的前提下，若有其他证据能够证实损失大于租金的三倍(15万元)，应当以实际损失计算。但现场己被拆除，损失金额已经无法通过第三方鉴定评估。上诉人认为：应当适用《合同法》第56条第二款的规定，以违约条款来确定善意相对人刘照星的损失，符合双方签订《房屋租赁合同》的根本目的，更能够体现法律保护善意相对人的立法原则。2、乔贵与刘照星是在2016年4月5日签订的《房屋租赁合同》，承租后，刘照星在乔贵明知的情况下，对承租的房院进行了修缮，实际使用了租赁的房院。在《房屋租赁合同》第五条明确约定了“每年起租日支付房租，每年租金为10000元”。在庭审中，原告出示了2018年5月8日乔贵收到一万元的租金收条。但在一审宣判后，刘照星又找到另一张收条，是2018年乔贵给刘照星出具的收到4万元房租费的收条，该证据可以证实乔贵己收到刘照星支付的五年租期的租金。上诉人认为：刘照星己向乔贵支付过5万元租金，根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，乔贵存在重大过错且转租行为被确认为无效的行为，应返还刘照星租金50000元。综上所述，一审法院认定的事实错误导致刘照星的合法权益未得到应有的保障，上诉人恳请二审法院综合考虑交易习惯、客观事实，以及保障善意相对人的合法权益，惩罚恶意相对人破坏市场交易环境的立法意义。请求贵院在查明案件事实的基础上，依法发回重审，维护上诉人的合法权益，体现法律的公平正义，支持上诉人的上诉请求。 乔贵答辩称，上诉人上诉请求及所述事实和理由缺乏依据，一审判决答辩人返还上诉人房租l万元，赔偿上诉人修房院落损失l4699元，彩钢安装费5720元属认定事实错误，导致判决结果错误，对上诉人该部分请求一审判决应予以驳回，故此，答辩人请求二审法院通过对此案审理，依法撤销一审上述部分的判决内容，具体事实和理由是：一、上诉人在上诉状中所述的要求答辩人按合同约定租金3倍承担违约责任没有任何依据。双方签订的《房屋租赁合同》己被人民法院确认为无效，显然依法不涉及违约责任的承担，本案中上诉人如果有损失，应按过错责任答辩人承担相应损失赔偿，一审判决将属于或不属于履行该合同的损失全部判决了。答辩人赔偿，现上诉人仍认为答辩人应按双方合同约定承担被人民法院确认为无效合同的约定违约金l5万元，况且双方签订的租赁合同根本没有此约定，故此，上诉人这一请求既无事实依据，又违反法律规定。二、上诉人在上诉状中讲已实际就涉案房屋租赁已向答辩人交付房屋租金5万元，纯属虚假诉讼，建议二审法院依法给予处理。涉案房屋租赁上诉人只交给答辩人租金1万元，答辩人按合同约定己给出具了收款凭证，2018年上诉人另行租赁涉案房屋以外的答辩人个人所有的房屋开饭店，向答辩人交了租金4万元，答辩人给出了收据，双方签有租赁合同，对这一事实答辩人有充分证据予以证实，况且涉案房院双方签订合同给付租金形式是有明确约定的，是每年起租日给付，而不是一次性支付，2018年答辩人的出租方己通知答辩人及上诉人腾出房院，上诉人 还可能一次性给付答辩人租金4万元吗？上诉人对答辩人提起诉讼从一开始就在编造虚假事实，为了达到要钱的目的，本案中将租答辩人个人的开饭店的房屋交的4万元租金，都挪到本案中，凑足5万元租金，想让答辩人承担15万元违约金，试想上诉人的诉讼还存在真实的吗？三、一审判决答辩人返还上诉人房租ｌ万元属认定事实及判决结果错误。上诉人与答辩人2016年4月5日签订的《房屋租赁合同》虽被人民法院生效法律文书确认为无效，但答辩人不存在恶意损害上诉人权益的情形，答辩人在与丰宁满族县签订的《出租资产协议书》时，虽租期ｌ0年，到2018年5月31曰，但当时与出租方有口头约定，到期后可以续租，2018年是因旅发大会在丰宁召开，沿线统一进行整修，才导致答辩人的出租方在合同不到期时提起了本案诉讼，但上诉人实际占用答辩人出租的房院是3年多，上诉人只给付答辩人一年租金ｌ万元，在本案中一审判决答辩人返还给上诉人，就等于上诉人白占用答辩人承租的三年房院，显然该判决答辩人返还上诉人ｌ万元租金属错误判决。四、一审判决答辩人赔偿上诉人房屋院落修复损失ｌ4699元及彩钢安装费5720元缺乏事实及合法依据。房屋院落答辩人是修复好出租给上诉人使用的，不需要进行修复，况且上诉人己实际使用3年。对于安装彩钢房是上诉人私自安装的，双方租赁合同是由明确约定的，不经答辩人书面同意，答辩人是不承担责任的。上诉人在双方合同约定以外私自实施的行为，一审判决答辩人承担责任，显然属错误判决。综上所述，请求二审法院通过对此案审理，依法驳回上诉人的上诉请求，并依法改判。 刘照星向一审法院起诉请求：请求被告赔偿我经济损失150000.00元并退还我房租30000.00元。 一审法院认定事实：2008年5月15日，被告乔贵与丰宁满族自治县德汇肉类加工有限公司破产清算组签订了《出租资产协议书》，协议约定，被告租赁该破产组管理的丰宁满族自治县德汇肉类加工有限公司外沟门收购站整体院落总面积18.58亩出租给本案被告乔贵，租期十年，租金20000.00元，同时在协议中约定承租方对租赁物不得拆除改建，不得再转租，保证承租前的完整程度。但在2016年4月5日，被告将此院落中的后排房屋十间，库房一处转租给本案原告，每年租金10000.00元（每年起租日支付），租期五年，并签订了《房屋租赁合同》，合同中同时约定了承租方即本案原告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得被告方的书面同意后方可施工，原告与被告签订合同后，即对位于该房院西侧的一排老旧房屋（共五间）进行了改建，将原瓦木结构的房顶进行了拆除，换成了彩钢式的房顶，并用一些铁管进行了支撑，并将原屋内的进行间隔的墙进行了拆除，将该房屋改建成了一处生产砖的车间。后在2018年夏季因该房院的所有权归属于丰宁满族自治县供销合作社联合社，该社为本县旅发大会的需要，要求与本案被告解除房屋租赁合同并请求腾清该房院，在诉讼期间内该合同到期，故该社又请求确认本案的原被告所签订的房屋租赁合同无效并请求本案原被告二人将此房院返还给该社，并支付逾期交付房屋及院落的租金，后经本院判决确认本案原被告双方所签订的房屋租赁合同无效并判决原被告二人将此房院返还给该社，并判决本案被告支付逾期交付房屋及院落的租金。判决生效后，本案原告直至2019年才搬离该房院，搬离该房院后，原告对该房院进行了清理，并将自己所建的彩钢顶的生产砖车间的设施及设备进行了拆除，现原告认为被告向其隐瞒了该房院不得转租的事实从而造成自己改建该房屋及修缮、搬家等损失，故起诉要求被告赔偿。 一审法院认为，原被告双方所签订的合同被人民法院确定为无效后，对于合同当事人所产生的损失应依据《中华人民共和国合同法》中关于合同无效的相关规定予以处理。本案中，原告认为被告收取了自己30000.00元的房屋租金，但在本案庭审中，被告只认可其收到了原告10000.00元房屋租金，原告也只出示了被告收到10000.00元房屋租金的收条，故认定原告在租赁房屋期间给付了被告租金10000.00元，原告虽认为在该租房协议中约定了给付房屋租金的日期为每年起租日，但这只是合同约定并不是合同履行，故应依合同履行的具体情况确定房屋租金的具体给付情形，因相关法律规定，合同无效为自始无效，当事人因该合同取得的财产应予以返还，此10000.00元房屋租金系被告基于无效合同所取得的财产，故依据法律规定其应返还给原告；对于原告所请求的其损失中的修理其租住东侧10间房屋的损失13699.00元（包括修房费10000.00元，石膏板3394元，水暖管件185.00元，铁门钢板款120.00元）因系被告将无权出租给原告的房屋出租给原告造成原告支出以上费用进行修缮房屋，系原告的直接损失，故应由被告进行赔偿；对于原告所请求的其建设及拆除彩钢车间的损失，在原告与被告所签订的房屋租赁协议中虽然约定了承租方即本案原告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得被告方的书面同意后方可施工，但原被告双方所签订的房屋租赁合同已被人民法院的生效判决确定为无效合同，该合同条款对原告方已不具有法律上的约束力，原告所请求的彩钢房损失系基于本案被告将无权出租的房屋出租给原告所造成的，故被告本身具有过错，其应对原告的此项损失予以赔偿，故对原告请求的铲车搬家费3900.00元、彩钢房安装费5720.00元及搬家人工费3600.00元予以支持；对于原告所请求的钢材及彩钢费用，因根据原告陈述其已将此彩钢及钢材进行了拆除并运走，故应视为该物品依然存在，没有损失，故对原告的此项诉讼请求不予支持；对于原告所主张的其砖机及配套设备经拆除运走后仍有剩余损失50000.00元的请求，因该请求仅是原告的一种陈述并无具体的数额依据，故对原告的此项主张不予支持；对于原告请求的其承租该房院后对该房院进行了相应修缮故产生了相应费用，但其未能提供相关支出的证据予以证实，被告仅认可其支持此项费用为1000.00元，故原告请求的此项费用认定为1000.00元，系原告的直接损失，过错在于被告，被告应予以赔偿；对于原告要求被告支付合同中约定的提前收回房屋所产生的违约金150000.00元，因该合同已被人民法院确认为无效合同，该条款已不具有相应的约束力，故对原告的此项请求不予支持；对于原告认为其在和被告签订房屋租赁合同之前就对该房屋进行了彩钢房建设不属于自己违反合同约定的理由，但根据其提供的购买彩钢房建设材料的收据可以看出时间为2016年5月份，而双方签订合同时间为2016年4月5日，故对原告的此项理由不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条，第五十八条之规定判决：一、被告乔贵于判决生效后十日内一次性返还原告房租费10000.00元。二、被告乔贵于判决生效后十日内一次性给付原告刘照星修房及院落损失14699.00元。三、被告乔贵于判决生效后十日内一次性给付原告刘照星铲车搬家费、搬家人工费、彩钢房安装费合计13220.00元。四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，将依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3800.00元，减半收取计1900.00元,由被告承担900.00元,原告承担1000.00元。 本院二审期间，上诉人提交证据：收条一张。证明乔贵已经收到上诉人租金五万元。被上诉人质证意见为：这四万元2018年5月8日，乔贵确实收到了钱，但是不是涉案房屋的租金，是我自己房屋的租金。上诉人租了乔贵的别的九间房屋，大房七间，小房两间，开饭店用。砖厂的租金是一年一交的。被上诉人提交证据：1、租赁合同复印件一份。证明上诉人提交的四万租金条与本案没有关联性，是租赁乔贵个人房子的租金。2、村委会和孟凡贵证明两份。证明2018年8月份以前房屋我们就已经腾出涉案房屋。房屋没交付是因为上诉人不腾房屋。上诉人质证意见为：1、租赁合同不能达到被上诉人的证明目的，我确实租了被上诉人房子，但是这4万不是租这九间房子的租金。2、孟凡贵证明真实性不认可，也不能达到证明目的。村委会证明也不能达到证明目的。而且对于本案该两份证明应该在一审就提交。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人刘照星与被上诉人乔贵签订的《房屋租赁合同》已被河北省丰宁满族自治县人民法院（2018）冀0826民初2010号民事判决确认为无效合同。合同无效自始无效，上诉人刘照星依据该合同约定主张被上诉人乔贵给付违约金的请求，于法无据本院不予支持。《房屋租赁合同》被确定无效后，被上诉人乔贵应将收取上诉人刘照星的租金10000.00元予以返还，上诉人刘照星主张除一审判决10000.00元租金外还应返还40000.00元租金的请求，由于其与被上诉人乔贵还涉及其它房院的租赁关系，仅以上诉人提交的现有证据，无法证明另外40000.00元收条即为本案诉争房屋的租金收据，故上诉人刘照星的该项上诉请求，依据不足，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3800.00元，由上诉人刘照星负担。 本判决为终审判决。 审判长 白 云 审判员 崔向京 审判员 范 典 二〇二一年三月十六日 书记员 孙秋晨