山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1322民初351号 原告：广州市龙能城市运营管理股份有限公司临沂分公司，住所地山东省临沂市兰山区柳青街道广州路与孝河路交汇处鲁 商中心A5号楼1501室，统一社会信用代码91371302695441696H。 负责人：王广振，该公司经理。 委托诉讼代理人：王欢欢，山东厚强律师事务所律师。 被告：解方英，女，1969年4月3日出生，汉族，山东省郯城县泉源镇东夹埠村54号，居民，住郯城县城区。 原告广州市龙能城市运营管理股份有限公司临沂分公司（以下简称龙能临沂分公司）与被告解方英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙能临沂分公司的委托诉讼代理人王欢欢到庭参加诉讼，被告解方英经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙能临沂分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告解方英向原告龙能临沂分公司交纳物业服务费1,269元（截至2020年12月31日）及违约金；2.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2016年8月13日，被告解方英购买临沂联泰置业有限公司开发的联泰中心城小区1号楼1单元2101室房屋，于2017年12月31日办理交房手续。被告解方英办理交房手续后一直在享受原告龙能临沂分公司对联泰中心城小区的物业管理服务，而被告解方英自2020年4月1日以来，一直拖久物业费，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴均置之不理。被告解方英的行为严重阻碍了原告龙能临沂分公司的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区建设，损害了原告及其他众业主的利益。原告为维护合法权益和小区物业管理的正常工作和经营秩序，特提起诉讼。 被告解方英未辩称。 原告龙能临沂分公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告营业执照（副本）、负责人身份证明书、负责人身份证、企业信息信息公示报告，证明原告诉讼主体适格，原告于2017年11月23日将企业名称由广州市龙能物业管理发展有限公司临沂 分公司变更为广州市龙能城市运营管理股份有限公司临沂分公司；2.商品房预售合同、临沂市前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、临时管理规约，证明原告依据前期物业管理合同约定对被告购买的房屋的小区进行物业管理，并对服务内容及服务费、违约金进行了约定；3.管理费收据，证明被告入住后接受原告的物业管理，缴费至2020年3月31日；4.费用通知单，证明被告欠费金额及原告已进行书面催收的事实；5.物业费明细、建筑面积计算结果，证明物业费收费标准及被告欠费金额。被告解方英经传票传唤未到庭参加诉讼，视其放弃了到庭答辩、举证、质证的诉讼权利。经审查，本院确认原告提交证据的相关证明力，因被告未到庭答辩，原告提交的费用通知单，不能单独证明原告向被告书面催收物业费的事实。 本院经审理认定事实如下：2016年7月6日，临沂联泰置业有限公司作为开发建设单位与作为物业服务企业的，广州市龙能物业管理发展有限公司临沂分公司订立《临沂市前期物业服务合同》，由广州市龙能物业管理发展有限公司临沂分公司为其开发建设的联泰·中心城小区（位于郯城县城区××路××号）提供前期物业服务，合同期限自签订合同之日起至业主委员会成立后并且与新选定的物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止，该合同经郯城县房管局物业管理科备案（编号：郯前物备第17007号），物业服务合同期限自2016年7月6至2021年7月5日。2016年8月13日，被告解方英及案外人徐芹朋与临沂联泰置业有限公司签订《商品房预售合同》，购买临沂联泰置业有限公司开发的联泰·中心城小区1号楼1单元2101室楼房。该楼房于2017年12月31日办理交房手续，原告解方英（甲方）与广州市龙能物业管理发展有限公司临沂分公司（乙方）签订联泰中心城前期物业管理服务协议，协议对项目基本情况、物业管理服务期限、委托服务内容、物业管理服务质量要求、物业服务报酬、权利义务、维修基金、文函的有效送达、特约专项服务、法律责任等其他事项进行了约定，其中第十五条约定物业服务费收费标准为高层住宅2020年1月-12月1元／月／平方米，第二十条约定业主自收楼之日起一次性预交半年物业服务费，以后按半年交纳，业主每年1月7月的最后1日前履行缴纳义务，从每年1月7月第15个工作日起每日按应交物业管理费总额的千分之三向物业公司缴纳违约金。第二十六条约定甲方须按本协议交纳物业管理费，甲方逾期交纳物业管理费、代收代缴的水电费等，每逾期一天需交纳所拖欠费用的千分之三的滞纳金，逾期二个月以上不交者将公布其姓名及采取必要的措施或按法律程序递交法院裁决。第二十七条约定，乙方未按本协议规定管理物业或管理不善，甲方有权建议乙方整改，凡乙方工作人员渎职或失职给业主（住户）造成损失的，由责任人负责赔偿并追究其行政甚至法律责任。第三十三条载明，本协议自双方签字盖章之日起生效。2017年11月23日，广州市龙能物业管理发展有限公司临沂分公司将企业名称变更为广州市龙能城市运营管理股份有限公司临沂分公司。被告解方英已交纳2018年1月1日至2020年3月31日的物业管理服务费，原告龙能临沂分公司履行了相关物业管理服务，被告解方英楼房面积为140.58平方米，2020年按1元／月／平方米计算，每月应交物业管理服务费140.58元，被告欠缴自2020年4月1日起6月30日3个月物业服务费421.74元、2020年7月1日至12月31日6个月物业服务费843.48元。原告提交的费用通知单载明2020年9月7日原告请求1-1-2101住户在2020年9月20日前缴纳物业费。2020年11月24日，本院收到原告起诉材料并转入诉前调解程序，2021年1月11日登记立案。原告请求被告解方英交纳物业服务费1269元（截至2020年12月31日）及违约金，并承担本案诉讼费等费用。被告解方英经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。 本院认为，广州市龙能城市运营管理股份有限公司临沂分公司由广州市龙能物业管理发展有限公司临沂分公司变更而来，享有变更前公司的权利义务，具有本案原告诉讼主体资格。广州市龙能城市运营管理股份有限公司临沂分公司与被告解方英签订的联泰中心城前期物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按照约定履行权利义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释［2009］8号第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告龙能临沂分公司依约为该小区提供了物业管理服务，被告解方英应按照协议约定履行交纳物业服务费的义务，被告无正当理由拒绝交纳物业费，原告龙能临沂分公司诉请被告解方英交纳2020年4月1日至12月31日9个月物业服务费1,269元，因原告计算有误，本院予以支持1,265.22元。被告解方英未按约定交纳物业费，构成违约，原告请求被告自逾期之日按应交物业费总额的千分之三交纳违约金（滞纳金），被告虽然没有到庭主张约定的违约金过高请求予以适当减少，但是以原告实际损失为基础，结合合同履行情况、过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，双方约定的违约金（滞纳金）过高，可以逾期时以应交物业费为基数，按一年期贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%确定（3.85%×4），计算至2020年12月31日。被告解方英不到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释［2009］8号第一条、第六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》法释［2009］5号第二十九条规定，判决如下： 被告解方英于判决生效后十日内向原告广州市龙能城市运营管理股份有限公司临沂分公司支付2020年4月1日至2020年12月31日物业费1,265.22元，其中以421.74元为基数，按年利率15.4%自2020年4月22日起计算至2020年7月20日止，以1,265.22元为基数，按年利率15.4%自2020年7月21日起计算至2020年12月31日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告解方英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张志刚 二〇二一年三月一日 书记员  赵芸琦