陕西省高级人民法院     民事裁定书     （2021）陕民申550号     再审申请人（一审被告、二审上诉人）：西安盛德行物业管理有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区东关正街79号（原老孙家79号）2楼201室。   法定代表人：党毅，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：王小号，北京市康达（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵倩，北京市康达（西安）律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：西安饮食股份有限公司老孙家饭庄。住所地：西安市碑林区东关正街78号招商局广场裙楼2-5层。   负责人：马超，该公司常务副总经理。   委托诉讼代理人：王建武，陕西金镝律师事务所律师。   委托诉讼代理人：欧婷，陕西金镝律师事务所律师。   再审申请人西安盛德行物业管理有限公司（以下简称盛德行公司）因与被申请人西安饮食股份有限公司老孙家饭庄（以下简称老孙家饭庄）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省西安市中级人民法院（2020）陕01民终5340号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   盛德行公司申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的应当再审的情形。（一）原判决超出出租人的诉讼请求，存在超判。首先，出租人在原审中请求确认双方的租赁合同于2018年8月22日解除，属于确认之诉。但原审径行裁判解除双方2009年9月17日签订的租赁合同，以给付之诉作出裁判，属于超判。出租人在原审时仅主张2018年8月22日前的违约金，原审判决承租人承担出租人并未主张2018年8月23日后至实际清偿之日的违约金，且出租人亦未补缴该诉请的诉讼费。原判超越了出租人的诉讼请求而构成程序违法。（二）原审适用法律错误。首先，租赁物的所有人系西安饮食股份有限公司，原审在判决解除该协议时应当询问所有权人的意见，但原审未将房屋所有权人列为原告或者第三人，程序错误。其次是出租人向其交付的租赁房屋因消防设施不达标造成其被消防部门多次处罚和停业整顿，出租人拒不及时整改，给其造成经济损失，但其在原审主张无法正常使用申请鉴定时未被准许，影响租赁房屋是否适租的正确认定。再次是原审法院按照12214.52平方米为基数计算违约金，应该扣除不适租的14层400平方米和1-5层裙楼2296.13平方米的房屋面积，属于适用法律错误。最后是双方签订关于14层及1-5层裙楼的租赁协议部分无效，原审笼统认定租赁协议合法有效明显错误。还有原审未将委托人即房屋所有权人列入本案当事人，属于遗漏当事人的程序违法情形。（三）原审认定无法通知到承租人缴纳反诉费用及承租人提交撤诉申请的事实与客观事实不符，且无证据证明。故其请求人民法院再审本案。   老孙家饭庄提交意见称，（一）原审不存在申请人所称超判的情形。被申请人在原审时不仅提出确认解除合同的请求，还提出申请人返还租赁房屋的其他诉讼请求。原审判令返还房屋的前提是必须解除原租赁合同，故该判项不属于超判。其主张2018年8月23日至清偿之日的逾期租金及使用费的违约金，亦不存在其未主张却被原审法院判处的超判情形。（二）原审法院适用法律正确。原审程序合法，并未遗漏案件当事人。关于申请人所述的涉案房屋的消防设施系统、电力系统、暖通系统的维修、维护的问题，原审认定事实清楚，程序合法。原审计算违约金所依据的租赁面积正确，且房屋所有权人已取得土地使用证及前期行政主管部门对1至5层裙楼的建设、装修、改造的审批，原审认定事实清楚，程序合法。老孙家饭庄作为本案被告，具备诉讼主体资格。（三）原审庭审过错中，盛德行公司申请撤回反诉，原审认定事实清楚，诉讼程序合法。综上所述，原审法院和二审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用法律恰当充分，责任确定合理，审判程序合法。因此申请人的再审理由不能成立，应予驳回。   本院经审查认为，根据再审申请人的主张，本案的审查重点：1、双方签订的租赁合同是否合法有效；2、双方是否有违约行为及违约责任应当如何认定；3、原审是否有超范围裁判、遗漏当事人及撤诉处理等是否构成程序违法。   关于租赁合同效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。” 第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，被申请人系西安饮食股份有限公司的分公司，受托作为出租人与申请人于2009年9月17日签订为期17年的《房屋租赁合同》中，除主楼14层400m2系违建及裙楼1-5层2296.13 m2无房屋产权证书外，其余租赁物符合租赁用途，故双方签订的租赁合同涉及主楼14层及裙楼1-5层的部分因违反上述强制性规定而无效。申请人在双方发生纠纷后认为被申请人向其提供的14层和1-5层裙楼系违章建筑，且被申请人在二审时提供的公司批文仍不能证明上述房屋的合法性。经查阅二审案卷中的证据材料显示，被申请人提交的不仅有其本公司的批复文件，还有西安市商业贸易委员会市商发字（1996）195号等文件，其中涉及1-5层裙楼的建设审批程序，但仍不能证明该裙楼的合法性。剩余9518.39 m2的租赁合同部分合法有效，受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。申请人收房后于2009年11月2日、2010年6月24日分两次共交纳押金120万元，双方办理了资产交接手续后继续履行合同。故双方签订的房屋租赁合同的效力应根据上述情况区别认定处理。   关于违约责任及损失的认定问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2016年12月24日之后双方因为合同履行问题发生纠纷，引发本诉。双方在租赁合同中未对消防系统、电力系统、暖通系统等权利义务作出明确约定，若租赁物的存在瑕疵影响承租人使用的，在出租人未在合理限期内维修的，承租人可自行修理，维修费用由出租人承担。因案涉房屋确因消防问题被公安消防部门查封1个月（2018年8月31日至2018年9月29日），影响申请人的正常使用并造成经济损失。且被申请人未提供证据证明其在合理期限内维修消防系统达到合规标准，故在请求申请人支付违约金时自愿降低合同约定的标准，作为对其违约行为的适当补偿。申请人作为承租人在交接验收房屋时亦未尽到审慎注意义务，也有一定的过错并承担责任。虽然申请人以被申请人向其交付的租赁房屋不适租为由抗辩对方的主张，但其并未提供充分的证据证明被申请人向其交付的房屋致其不能使用并达到双方合同目的不能实现的程度，除了主楼14层系违建于2019年1月11日被拆除之外，其他租赁房屋基本符合申请人的租赁目的，且已经被申请人使用至双方合同判决解除之前，申请人应向被申请人支付租金或占有使用费用。申请人长期拖欠租金造成被申请人的合同目的不能实现，构成根本违约，故申请人依照约定解除合同。申请人对其占有使用无效合同涉及的租赁面积部分应向被申请人支付使用费，虽然原审在此未作区分处理，整体作为违约责任一同进行判处不当，但违约责任和使用费的计付方式基本一致，仅为违约责任和使用费的称谓不同，不影响本案的审判结果正确。原审综合案涉房屋的适租情况及双方的违约情况，且被申请人认为双方约定的违约金的利息过高加重了申请人的负担，自愿减少，原审酌定按照年利率7.2%的标准计息，综合认定申请人的违约责任并无不当。被申请人在一审时的诉请第三项:“3.盛德行公司向老孙家饭庄支付2018年6月24日至合同解除之日(2018年8月22日)产生的房屋租金、设备设施使用费723490.34元及逾期付款违约金（截止增加诉求之日的违约金为36898元；”被申请人2019年7月25日就诉状中逾期付款的违约金向原审法院作了特此说明。一、二审民事判决以2018年8月22日为节点计算前后期间的违约金，未超越被申请人的起诉请求。还有原审法院结合被申请人的诉讼请求判决解除双方的租赁合同亦不存在超范围裁判的问题。故申请人关于违约责任认定错误及两级法院超越了原告的诉讼请求裁判构成程序违法之再审理由不能成立。   关于申请人在原审时提出反诉及是否遗漏当事人的问题。申请人先后于2018年10月29日、2019年7月24日向原审法院提出反诉并列明反诉请求，但其又于2019年7月25日向原审法院提交申请撤回反诉，与原审承办人员2019年9月26日的在案追记载明的内容虽然不一致，但不影响本案的审判程序合法。另经原审查明出租人与租赁物所有权人的之间的委托关系及租赁物所有权人出具的《情况说明》等证据，足以认定双方的租赁合同关系，原审未将租赁物所有权人列为当事人，不违反民事诉讼的审判程序规定。   综上，盛德行公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应予再审的情形。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：    驳回西安盛德行物业管理有限公司的再审申请。       审 判 长  曹文军   审 判 员  吴鹏   审 判 员  刘立革          二〇二一年三月十三日                            法官助理  吴兴春                                   书 记 员  蒋怡薇              1