重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终581号上诉人(原审被告)：张祖文，男，汉族，1989年8月1日出生。委托诉讼代理人：张国斌，男，汉族，1975年2月11日出生。被上诉人（原审原告）：李华栋，男，汉族，1970年1月7日出生。被上诉人（原审第三人）：李昕玥，女，汉族，1996年7月9日出生。二被上诉人委托诉讼代理人：李龙海，男，汉族，1943年4月27日出生。上诉人张祖文与被上诉人李华栋、李昕玥房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2020)渝0118民初7908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张祖文上诉请求：撤销原判，改判驳回原告的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2017年12月底，张祖文已将案涉门市退还给被上诉人，终止了《房屋租赁合同》，双方解除租赁关系，被上诉人随后将该门市出租给现承租人李勇。从2018年起，系李勇支付租金，被上诉人出具的也是《2019年李勇交房租记录》，而之前被上诉人出具的为《张文2016年租金已交清收条》、《张文承租门市2017年交租金记录》，说明被上诉人对于张祖文退租，改为李勇承租是清楚并承认的，一审对此事实认定错误。被上诉人在一审起诉状中主张2020年全年门市租金65280元，一审判决租金计算至9月30日也为65280元，明显超过诉讼请求。李华栋、李昕玥辩称，一审判决事实清楚，适用法律准确，要求维持原判。李华栋向一审法院起诉请求：1、要求被告支付2019年1月1日至2020年12月30日的租金164008元，并从2020年10月1日起以164008元为本金按月利率2%计算利息至本金付清时止；2.由被告支付违约金37848元；3.解除原、被告之间签订的门市租赁协议；4.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更租金的请求为：要求被告支付2019年1月1日至2020年9月30日的租金116160元。一审法院认定事实：2012年2月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市永川区某路251号附9号房屋出租给被告使用，租赁期限从2012年1月1日至2020年12月30日，被告向原告每年交纳租金和管理费48960元，从签订协议之日起，一次性交清全年上述款项和押金，逾期不交或租期满后不退还门市，除补交上述款项外还应赔偿合同总额30%的违约金，租期满之前，被告应提前三个月（即当年9月30日前）到原告办公室签次年租赁协议和交纳次年租金，若未按期续签协议，视为被告放弃在同等条件下续租的优先权，原告在当年10月1日以后有权另行出租；为保证协议实施，原告收取保证金壹万元，协议期满，经双方验收租赁房屋，如设施完好，又无违规行为，保证金如数退还被告（不计息）；租赁期中未经原告书面同意，被告无权转租，如被告因特殊原因确需转租，需经原告书面同意，若未经原告书面同意将门市转租，原告有权收回房屋视为被告违规，按协议约定向被告收取违约金，并不退还租房押金，协议中备注：“合同由郭城云处转让，2012年租金原已交清，当年租金张祖文与郭城云相互结清，与原告无关（含押金壹万元），合同期满，张祖文凭该合同退押金壹万元；2013年至2020年门市租金每年增率不超过上年租金总款的20%，2015年的租金已结清”。合同签订后，被告已向原告交清了2018年的租金。原告出示的《2018年门市收交租金凭据存根》上载明：2017年应交租金86208元，2018年应交租金79680元，其中门市65280元，增加14400元，2018年交款记录：2018年7月22日交1万元，9月10日交1万元，10月15日转1万元，12月3日交1万元，2019年4月16日交1万元，2019年5月20日交1万元，2019年6月29日交19680元，李勇在“承租人代表”处签字。2018年1月5日，被告张祖文与李勇达成《门市装修价值买卖协议》，约定被告将永川区某路251号附9号门市的电脑、空调、灯饰、基装、软装等装修价值以10万元出售给李勇，李勇购买后，所有设备、设施及装修价值由李勇享有和处分。被告提供的银行交易明细显示，2018年、2019年李勇通过平安银行向第三人李昕玥银行账户多次转账支付款项，其转账金额与《2018年门市收交租金凭据存根》上载明的交款记录基本一致，对于此款项，原告与李勇均认可系交纳的租金。原告李华栋的代理人2019年向李勇出具《交房租记录》载明，2019年8月15日李勇交租金1万元，同年9月30日交租金1万元，同年11月10日交租金7000元。另查明，位于重庆市永川区某路251号附1-9号房屋产权登记在第三人李昕玥名下。第三人系原告之女，系李龙海孙女。李勇曾系被告的营业员，2018年之前就曾代表被告向原告支付租金。庭审中，被告申请的证人李勇到庭陈述，从2018年起就由李勇实际租赁涉案门市，且与原告达成了共识，从2018年租金系由李勇向原告交纳。一审法院认为，本案涉案房屋虽登记在第三人名下，但由于原告与第三人的特殊身份关系，在第三人委托管理的情况下，原告以自己名义对外签订租赁合同并无不当，且原告代理人李龙海作为原告之父，代为签字且得到了原告认可，故原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。被告辩称2018年以后系案外人承租了原告房屋，被告与原告的租赁合同关系已经解除，从庭审来看，李勇到庭陈述其与原告达成口头协议承租了原告房屋，但原告予以否认，仅凭被告与李勇达成的《门市装修价值买卖协议》不能就此判定李勇与原告达成了房屋租赁协议。被告虽举示了李勇的银行交易明细，但因李勇系被告的营业员，且之前也存在银行转账方式代被告交纳租金的情形，故原告现依据与被告签订的租赁合同主张自己的权利并无不当，故被告辩称系案外人承租了原告房屋，原告应向案外人主张权利，被告主体不适格的辩称理由不能成立。根据原告提供的《2018年门市收交租金凭据存根》，2018年应交租金79680元，按照双方约定每年递增不超过20%，原告现主张2019年的租金按77880元收取，2020年截止9月30日的租金按65280元收取，不违反法律规定，该院予以支持。由于李勇已支付27000元，原告视为系李勇代被告交纳的租金，该院予以支持，即被告尚欠原告2019年、截止2020年9月30日的租金共计116160元。由于李勇在2019年期间分几次交纳过租金，故被告辩称已超过诉讼时效的理由不能成立。根据合同约定，被告应提前三个月交纳次年租金，被告未按期交纳租金，应承担违约责任，原告同时提出解除合同不违反法律规定，该院予以支持。因合同约定的计算违约金标准过高，对此酌情调整为以所欠租金为基数，分段按中国人民银行同期同类贷款利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对原告主张的超出部分及按月利率2%计算的利息不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：“一、自本判决生效之日起解除原告李华栋与被告张祖文于2012年2月23日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告张祖文于本判决生效后七日内支付原告李华栋2019年1月1日至2020年9月30日的租金116160元；三、由被告张祖文于本判决生效后七日内支付原告李华栋违约金（以77880元为基数，从2018年9月30日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月14日，从2019年8月15日起以67880元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起以67880元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年9月29日止，从2019年9月30日起以57880元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年11月9日止，从2019年11月10日起以50880元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止；以65280元为基数，从2019年9月30日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止）；四、驳回原告李华栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2164元，由被告张祖文负担。”张祖文在二审中举示了重庆市永川区中山路街道建设环保服务中心出具的《证明》（复印件），拟证明被上诉人违法搭建，导致房屋被强拆，现承租人李勇被迫停业；《2018年门市收交租金凭据存根》，拟证明并未记载承租人为张祖文。李华栋、李昕玥质证后认为，张祖文将承租门市后面窗户拆除，自行搭建了钢棚用于堆放货物，当时双方口头约定对于其搭建部分要加收租金，但2018年以后并没有实际收取该部分租金。搭建的钢棚被强制拆除属实，但没有影响对门市的使用和正常营业；张祖文举示的《2018年门市收交租金凭据存根》为上下两联，出租方留存的上联中明确记载承租人为张文（即张祖文）。本院二审查明的其余案件事实与一审查明的相同。本院认为，张祖文主张其已与原告解除房屋租赁合同关系，案涉房屋已改由李勇承租，但既未提供证据证明双方对解除合同达成合意，也未提供证据证明李勇与原告就案涉房屋建立了新的租赁关系，仅凭李勇转账支付过租金和《2019年李勇交房租记录》不足以证明其所主张的事实，一审判决张祖文履行承租人义务并无不当。经审查，一审判决没有超过原告诉讼请求范围。综上所述，张祖文的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4328元，由上诉人张祖文负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 舟审 判 员  段晓玲审 判 员  陈 华二〇二一年三月二日（院印）法官助理  陈 莹书 记 员  余文韬