河南省通许县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0222民初2579号原告：徐振阳，男，汉族，1991年3月5日生，住通许县。被告：通许县金达商贸城市场开发有限公司，住所地通许县迎宾路。统一社会信用代码914102225624784954。法定代表人：赵敬峰，任总经理职务。委托诉讼代理人：陈征，系上海锦天城（郑州）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：吴杰，男，汉族，1979年8月2日生，住通许县。被告：张凯，男，汉族，1980年1月16日生，住通许县。被告：陈琪辉，男，汉族，1979年8月28日生，住通许县。被告：陶海涛，男，汉族，1975年12月24日生，住通许县。被告：张彦虎，男，汉族，1975年6月9日生，住安徽省合肥市瑶海区。原告徐振阳诉被告通许县金达商贸城市场开发有限公司（以下简称金达公司）、吴杰、张凯、陈琪辉、陶海涛、张彦虎房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，被告金达公司申请追加吴杰、张凯、陈琪辉、陶海涛为本案被告，被告吴杰、张凯、陈琪辉、陶海涛申请追加张彦虎为本案被告，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐振阳、被告金达公司的委托诉讼代理人陈征到庭参加诉讼，被告吴杰、张凯、陈琪辉、陶海涛、张彦虎经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐振阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法交付房屋，并按照合同约定提供房屋的基础设施设备；2、判令被告向原告支付违约金140380.41元(违约金的计算标准为：以房价367488元为基础，自2015年5月31日起至付清之日止按每日万分之二计算)；3、退还原告支付的20345元的房屋契税、维修基金、天然气初装费、水电初装费等各项费用，并支付这部分费用的利息4882.8元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年1月17日签署了《商品房买卖合同(预售)》，合同约定原告已被批准预售，原、被告双方就该预售房屋中的3幢3层03号房屋协商一致签订商品房买卖合同。在合同签订后，原告积极履行合同的义务，向被告支付了房屋首付款167488元，余款200000元原告申请了分期12年的工商银行房屋抵押贷款，至今原告仍在归还银行贷款。2015年2月5号，原告已向被告支付20345元的房屋契税、维修基金、天然气初装费、水电初装费等各项费用。根据合同约定，被告应于2015年5月31日前向××交付商品房，但至今迟迟未交付房屋，原告期间多次询问催促，被告一直找理由拖延。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任的约定：逾期超过60日，××有权解除合同，出卖人应退还全部房款含已付贷款部分，并自××付款日期起，按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的百分之2向××支付违约金；××要求继续履行合同的，合同应当继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之二的违约金。被告未按合同约定及时交付房屋的行为已经构成违约，应向原告支付违约金。原告曾多次就上述事宜与被告进行询问协商，被告一直以各种理由予以拖延。被告迟迟不予交付房屋的行为已经严重违反了合同约定，给原告的生活造成了严重影响。原告为维护自身权益，特院提起诉讼，请求依法作出公正裁决。被告金达公司辩称，一、涉案房屋所在项目实际由吴杰、张凯、陈琪辉、陶海涛四人开发建设，原告所主张的购房款及相关费用实际也是由该四人收取，该四人才是涉案房屋真实出卖人和获益者，金达公司未从中获得任何收益，不应当承担责任。涉案项目系吴杰、张凯、陈琪辉、陶海涛以金达公司名义开发建设，该四人曾与金达公司签订合作协议书，约定与该项目有关的所有责任均由该四人承担，与金达公司无关。同时，吴杰等四人曾向金达公司出具承诺书，对四人以金达公司名义销售房屋并请求金达公司配合办理银行按揭贷款手续的事实进行了确认。因此，无论是原告主张的首付款、按揭贷款，还是其他相关费用，均是由吴杰等四人收取，金达公司未从中获得任何收益，由此引起的责任不应当由金达公司承担。二、原告所主张的2017年8月25日之前的违约金已过诉讼时效，该部分诉讼请求不应得到支持。我国《民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，合同约定交房日期为2015年5月31日，因此自2015年6月1日起，原告就已经知道其权利受到侵害，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效也从该日起开始计算。鉴于逾期交房违约金属于继续性债权，每一天产生的违约金应分别计算诉讼时效，因此原告最多只能主张起诉前三年的违约金，对于2017年8月25日之前的违约金因诉讼时效已经届满，不应再得到支持。三、本案中合同约定违约金标准过高，根据相关法律规定，应当予以调减。本案中合同约定的60日之后的逾期交房违约金标准为日万分之二，即年利率7.3%，标准过高。我国《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，本案应参照2020年8月20日《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中确定的一年期贷款市场报价利率，对违约金标准予以调减。原告第三项诉讼请求中主张返还的20345元房屋契税、维修基金、天然气初装费、水电初装费，系购房人购买房屋时都必须支付给相关部门的费用，在原告未主张解除《商品房买卖合同》的情况下，其无权主张退还该费用。被告吴杰未答辩。被告张凯未答辩。被告陈琪辉未答辩。被告陶海涛未答辩。被告张彦虎未答辩。经审理查明，2015年1月17日，原告徐振阳（××）与被告金达公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售），合同主要约定：原告徐振阳购买被告金达公司开发建设的金达广场花园第3幢3层03号房屋一套，规划用途为住宅，建筑面积为128.67㎡，单价为2856.05元/㎡，购房款总金额为367488元。××应当于2015年1月17日前支付首期房价款167488元，余款200000元向工商银行申请贷款支付。该商品房交付时应符合下列条件，1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。商品房相关设施设备交付条件，供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信：交付时线路敷设到户；有线电视：交付时线路敷设到户；宽带网络：交付时线路敷设到户。供水、排水、供电由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络由××负责自行办理开通手续。出卖人应当在2015年5月31日前将向××交付该商品房，逾期交付房屋超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向××支付全部房价款万分之2的违约金。原告徐振阳提交落款时间为2014年12月9日的收据一份，载明原告徐振阳交纳房款167488元，收据中加盖有通许县金达·广场花园财务专用章。原告徐振阳另提交落款时间为2015年2月5日的收据一份，载明原告徐振阳交纳配套费20345元，收据中加盖有通许县金达·广场花园财务专用章。后原告徐振阳向中国工商银行股份有限公司开封豪德支行申请个人购房借款，2015年3月2日，被告金达公司收到原告徐振阳购房贷款200000元。2015年3月4日，被告金达公司向郜丽敏转账704000元。2018年2月8日，被告金达公司（甲方）与被告吴杰、张凯、陈琪辉、陶海涛（乙方）签订协议书，载明：乙方于2013年通过与通许县民政局土地置换，取得了通许县原敬老院(通许县商业路西段南侧)土地一块，面积是9131.51平方米，国有建设用地土地证：通国用(2013)第150578号。由于乙方无开发资质，决定挂靠甲方从事住宅商品房的开发、销售业务。为此，经甲、乙双方充分协商，自愿达成下列挂靠协议书。一、乙方的职责：（一）、本项目自乙方进地开发到房屋销售完毕、直至该项目财务清算结束，其间所涉及到的一切经济责任、合同纠纷、民事纠纷、安全责任、规划设计、环保监督、质量监督、文明施工、税务纳税等所有的经济支付、经济处罚、法律责任都有乙方自负承担，与甲方无关；（二）、乙方必须按照各主管部门的要求，建立健全各种手续，按时缴纳各种税金规费，不能因拖欠而给甲方造成不必要的负面影响；（三）、如实向甲方提供各种财务资料，加强财务核算，为国、地两税局在征查税上提供依据；（四）、根据税法规定：1、向甲方财务如实提交经营活动中所发生的一切有效税务票据；2、开具商品房销房发票前，首先必须健全各项建筑成本发票。同时坚持先交税，后开票的原则。具体预交税标准：①、旧项目(2016年5月1日前的项目)：增值税=开票额÷105%×5%预收、增值税附加=增值税额×10.05%预收、土地增税=开票额÷105%×1.5%预收、企业所得税=开票额÷105%×3.75%预收。②、新项目(2016年5月1日后的项目)：增值税=开票额÷111%×11%预收；发生的成本费用对应的进项税额可以进行抵扣(也就是说，如果购入的材料、建筑安装费等成本费用未取得增值税专用发票，增值税税负率会很高)。增值税附加=增值税额×10.5%预收、土地增税=开票额÷111%×1.5%预收、企业所得税=开票额÷111%×3.75%预收；3、由于土地增值税按1.5%预征率，到土地增值税清算时，税负可能远远高于1.5%；企业所得税按预收账款的3.75%预征率。实际结算如高于3.75%，要补交企业所得税；另外股息红利个税，净利润要按20%代扣代缴个税。因此，为避免甲方因接受乙方挂靠所带来税收结算上的风险，甲方必须在乙方第一笔所经营的房屋按揭贷款到账后，收取税务风险保证金100万元，待本项目税务清算结束后，根据实际应需缴的税金，补缴税在保证金中扣除。如补缴税大于保证金，则乙方必须补交不足部分；如补缴税小于保证金，则多余部分退还乙方。(五)、乙方在本项目开发经营中，不能以甲方的名义从事各类合同的签订(除商品房购销合同)，甲方同意乙方设立“通许县金达商贸城市场开发有限公司一金达项目部”简称“金达项目部”。凡对外签约只能用“金达项目部”的名字。二、甲方的职责：(一)、提供乙方资质挂靠(不收挂靠费)，配合税局加强税款征收、提供财务核算、加强税收清算。但对整个项目甲方不负经济和法律的责仼。(二)、对乙方因销售商品房所办理并进入甲方账户内的按揭贷款。甲方有权扣除乙方张凯、陈琪辉差甲方的欠款，同时有义务代扣所属销售收入的税金及附加。余款，甲方一定在按揭贷款到账后的两个工作日内转给乙方。三、其他规定：1、乙方尚欠宋兴设计费约12万元以及万中平工程款8.4万元；乙方张凯、陈琪辉至今尚欠甲方E3B-401-412、507-512商铺18间的房款3905281.73元。以上两款乙方必须在所经营的房屋按揭贷款到账后结清；2、乙方如不正确履行上述职责，给甲方造成负面影响，甚至经济损失，风险责任，甲方随时可以终止协议，并赔偿由此给甲方造成的一切经济损失。被告吴杰、张凯、陈琪辉、陶海涛向被告金达公司出具承诺书一份，载明：鉴于本人吴杰、张凯、陈琪辉、陶海涛以贵公司名义开发建设的通许县金达广场花园小区项目已进入销售阶段，现该项目1号楼和2号楼办理银行按揭贷款手续需要贵公司及股东提供担保，为确保银行按揭贷款工作顺利进行，本人请求贵公司及股东予以配合。本人在此承诺并授权贵公司，本次按揭贷款发放至贵公司账户后，贵公司有权从按揭贷款中:1、扣划7754317.69元(大写：柒佰柒拾伍万肆仟叁佰壹拾柒元陆角玖分整)以偿还本人以李慢名义，并以贵公司名义从民政局手中取得的2013-14号宗地(土地证号：通国用(2013)第130578号)作抵押担保，向通许县农村商业银行(原通许县农村信用合作联社)申请的贷款及本息；2、扣划390.53万元(大写：叁佰玖拾万伍仟叁佰元)以偿还本人购买贵公司E区3号楼商铺欠付的购房款；3、代扣按所开票额15%的结算金额，用于贵公司代本人缴纳金达广场花园小区项目本次按揭贷款末票应交的税费(对未办理按揭贷款的售房，按实开票额的15%预交税金)。以上事实，有商品房买卖合同（预售）、收据、个人购房借款／担保合同、银行转账凭证、协议书、承诺书、询问笔录、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案争议合同发生在民法典施行前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告双方签订的商品房买卖合同（预售），系双方合意达成，合同内容不违反法律规定，双方均应按照合同约定承担责任、履行义务。按照合同约定，出卖人应当在2015年5月31日前将合格的房屋交付××，并约定了涉案商品房相关设施设备交付条件，故对原告徐振阳要求被告金达公司交付涉案房屋，并按照合同约定提供房屋的基础设施设备的诉求，予以支持。因被告金达公司至今未按照合同约定向原告徐振阳交付涉案房屋，且合同约定被告金达公司逾期交付超过60日，应按日向××支付全部房价款万分之二的违约金，计算至原告徐振阳起诉之日2020年8月25日的违约金为140527.41元（367488元×0.0002×1912），故对原告徐振阳要求被告金达公司支付逾期交房违约金140380.41元的诉讼请求，予以支持。原告徐振阳诉求被告金达公司继续履行合同，故对其要求被告金达公司退还房屋契税、维修基金、天然气初装费、水电初装费等各项费用20345元及利息的诉求，不予支持。被告吴杰、张凯、陈琪辉、陶海涛挂靠被告金达公司从事涉案房屋项目的开发、销售，并与被告金达公司签订协议书，约定涉案房屋项目涉及的民事纠纷由被告吴杰、张凯、陈琪辉、陶海涛承担责任，故被告吴杰、张凯、陈琪辉、陶海涛应与被告金达公司连带承担交付房屋、支付违约金的责任。被告吴杰、张凯、陈琪辉、陶海涛申请追加被告张彦虎为被告，并承担相应责任，但未提交被告张彦虎需承担责任的证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告通许县金达商贸城市场开发有限公司于本判决生效之日起十日将合同约定的通许县金达广场花园第3幢3层03号房屋交付原告徐振阳；二、被告通许县金达商贸城市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐振阳逾期交房违约金140380.41元；三、被告吴杰、张凯、陈琪辉、陶海涛对上述一、二项判决内容承担连带责任四、驳回原告徐振阳的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3612.16元，由原告徐振阳负担550.26元，被告通许县金达商贸城市场开发有限公司、吴杰、张凯、陈琪辉、陶海涛负担3061.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  翟国强人民陪审员  黄海燕人民陪审员  景富仙二〇二一年三月九日书 记 员  李瑾瑾