江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初6627号 原告：刘洋，男，1972年1月15日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告：甄志平，男，1973年3月13日生，汉族，住徐州市云龙区。 两原告共同委托诉讼代理人：魏国庆，江苏金合律师事务所律师。 被告：徐州市云龙区云龙华府二期业主委员会，住所地徐州市云龙区云龙华府二期。 负责人：张绍峰，该业委会主任。 原告刘洋、甄志平与被告徐州市云龙区云龙华府二期业主委员会（以下简称云龙华府业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，于2020年8月17日作出（2020）苏0303民初2004号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。后原告不服该裁定，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院于2020年11月30日作出（2020）苏03民终6692号民事裁定书，撤销我院（2020）苏0303民初2004号民事裁定，并指令我院审理。我院于2020年12月8日立案后，于2021年2月2日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘洋、甄志平的共同委托诉讼代理人魏国庆，被告云龙华府业委会的负责人张绍峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘洋、甄志平向本院提出诉讼请求：1、撤销徐州市云龙区云龙华府二期业主代表大会作出的选举成立徐州市云龙区云龙华府业委会的决定；2、撤销徐州市云龙区云龙华府二期业主代表大会作出的不再续聘前期物业管理公司的决定。被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是徐州市云龙区云龙华府二期小区业主。2019年12月29日，云龙区云龙华府二期召开业主代表大会，该业主代表大会作出了选举小区业主委员会和解聘物业服务企业决定事项，但业主代表大会作出的上述决定事项未依法进行，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条关于业主大会作出选举小区业委会和解聘物业服务企业等决定事项，“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，侵害了原告作为小区业主的合法权益。根据《物权法》第七十八条的规定提起诉讼，请求依法撤销。 被告云龙华府业委会辩称，原告主张的7380.15平方米是856户业主推选出的74户业主代表所占的专有面积。根据职能部门统计，74户业主代表的856户业主专有面积是138626.31平方米，243950平方米是总的建筑面积,包括商业和住宅。认可商业174户,630户公寓有待确认,住建部业主大会相关规则,业主的人数统计按照专有部分计算,一个专有部分按一人计算,但是建设单位尚未出售或虽已出售或未交付使用的以及同一个买受人拥有一个专有单位以上的按照一人计算，174户的商业住房实际并未出售,只能按照一人计算。公寓部分存疑。另外,物业区域管理划分图说明云龙华府是分期开发，计划竣工时间是2022年,根据住建部的指导规则第十六条的规定,云龙华府的议事规则约定其中两个名额留给后期商办(42000平方米)，所以业主委员会的成立人数及面积均过半。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系徐州市云龙区云龙华府二期小区的业主。2019年4月4日，云龙区大郭庄街道办事处批复，同意成立云龙华府二期业主委员会。2019年7月8日，筹备组召开第一次会议，会议主题：成立首次业主代表大会一事的准备工作进行讨论及初步安排。被告提交的《云龙华府二期业主代表选举》表内容为：根据江苏省物业管理条例和《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，云龙华府二期小区首次业主大会筹备组会议采取业主代表大会形式按每幢楼推选产生5-6位业主代表，代表各楼参加业主大会。代表信息……，业主签字名单……。2019年8月15日，云龙华府首届业主大会筹备组在小区内张贴公告，公示了各楼的业主代表。2019年12月10日，云龙华府二期首届业主代表大会筹备组发布“关于召开首届业主代表大会会议的通知”，内容为：根据《江苏省物业管理条例》的有关规定，结合本小区实际情况，决定于2019年12月29日16:00点，在锦上酒店，以业主代表大会的形式，组织召开云龙华府二期小区首届业主代表大会会议，选举本小区首届业主委员会委员，并对《业主大会议事规则》和《管理规约》等事项进行表决。该会议记录第15项为：对有关“是否续聘前期雅居乐物业公司”表决意见的投票。2019年12月31日，云龙华府首届业主代表大会筹备组张贴公告，内容为：本小区于2019年12月29日召开业主代表大会，会议应到74人，实到64人，发出选票63张，收回63张，参加投票63位业主代表建筑物专有部分总面积为7380.15平方米。经过公开投票、唱票、计票，投票结果如下……根据投票结果，张绍峰、宋跃、王浩、彭勇、闫浩、陈晓芳、王传银、胡名杰、唐松烨当选为业主委员会委员。2020年1月2日，公布了业主委员会主任、副主任的名单。2020年3月10日，徐州市云龙区大郭庄街道办事处、徐州市云龙区房产服务中心对云龙华府业委会进行了登记备案。备案书载明：物业名称、类型：云龙华府二期，住宅户数：1205，总建筑面积：243950㎡，业主委员会名称：云龙华府二期业委会，本届为第1届，本届任期：自2019年12月29日至2023年12月29日。 2020年5月1日，被告张贴“公示”，内容为：2019年12月29日云龙华府二期首届业主代表大会业主代表投票表决通过，不再续聘前期物业雅居乐物业管理公司。 本院认为，本案诉争案由为业主撤销权纠纷。原告主张撤销徐州市云龙区云龙华府二期业主代表大会作出的选举成立徐州市云龙区云龙华府业委会的决定。根据《中华人民共和国物权法》第75条-78条、《物业管理条例》第8-19条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条、第12条规定，关于业主撤销权纠纷，业主的撤销权诉讼应当限于业主大会或者业主委员会作出的物业管理方面的决定。对于小区业主大会或业主委员会选举中出现的争议，有关业主提出异议向人民法院起诉的，不属于民事争议，人民法院不予受理。 关于原告主张撤销徐州市云龙区云龙华府二期业主代表大会作出的不再续聘前期物业管理公司的决定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条规定，物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。第二十八条规定，业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。本案中，虽然业主大会作出不再续聘前期物业管理公司的决定，但被告未提供业主大会筹备组在组织业主选举代表时以及公告召开业主大会时，向业主告知业主大会将对是否续聘物业服务企业作出表决；被告也未提交业主书面委托书，证明业主委托业主代表在业主大会中对否续聘物业服务企业进行表决。故业主大会作出的不再续聘前期物业雅居乐物业管理公司的决定程序违法，依法予以撤销。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下： 一、驳回原告请求撤销徐州市云龙区云龙华府二期业主大会作出的选举成立徐州市云龙区云龙华府业委会的决定； 二、撤销徐州市云龙区云龙华府二期业主大会作出的不再续聘前期物业雅居乐物业管理公司的决定。 案件受理费减半收取为40元，原告刘洋及甄志平与被告徐州市云龙区云龙华府二期业主委员会各负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  姜方平 二〇二一年三月三日 书记员  张 奔