浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终3242号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：俞海咪，女，1990年4月13日出生，汉族，户籍所在地三门县，现住三门县。 委托诉讼代理人：叶经纬，男，1988年8月6日出生，汉族，户籍所在地苍南县，现住三门县。系上诉人俞海咪的丈夫。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：叶春，女，1969年3月1日出生，汉族，住三门县。 委托诉讼代理人：吕方静，浙江持正律师事务所律师。 上诉人俞海咪因与被上诉人叶春房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院（2020）浙1022民初2428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 俞海咪上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实有误。（一）原审判决有误，上诉人原审反诉请求是确认涉案《房屋租赁合同》于2020年3月30日解除；（二）上诉人已在2020年3月31日将案涉房屋交还给被上诉人。直到2020年11月3日下午被上诉人才进入房屋查验，亦未能提供证据证明案涉房屋不符合交付的条件，故应当视为上诉人于2020年3月31日已将案涉房屋交还给被上诉人。（三）上诉人提前终止合同并非主观违约，系客观上的情势变更和不可抗力。上诉人受疫情影响经营困难亏损严重，在知晓无力继续承租商铺后及时与被上诉人协商解除合同，并提供多种替代履行的方式，尽力避免被上诉人的利益因合同无法继续履行而受到损害。1、被上诉人并未同意转租。上诉人在2020年2月8日提出终止合同的要求后曾积极寻找新承租人，但被上诉人要求上诉人与第三人签订租赁协议。2、因多次与被上诉人协商解除未果，上诉人曾于2020年3月初起诉至一审法院求助法院介入调解，并于案前调解中提出多种赔偿损失来替代继续履行合同的方案，但被上诉人始终拒绝解除合同。上诉人见法院调解失败，在正式立案前撤诉。上诉人为避免损失扩大只能选择提前腾退房屋，并明确表示将剩余租金及保证金总计17000元给被上诉人补偿损失。3、被上诉人陈述2020年6月底有案外第三人联系被上诉人希望能承租案涉商铺，被上诉人依然要求第三人与上诉人签订房屋租赁合同。二、原审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，没有违约行为的一方当事人要求继续履行合同，当法律上或者事实上不能履行、违约方继续履约所需费用过高的，可以不再履行合同。本案中，上诉人书面明确告知并以实际搬离房屋的方式表示解除合同，被上诉人亦已于2020年3月31日实际接收案涉房屋，案涉合同客观上已无法履行。2020年3月31日起至2020年11月3日七个多月时间，案涉房屋完全在被上诉人控制之下，上诉人未占有、使用房屋，在外出务工的同时，却还要继续支付租金，极大损害了上诉人的利益。（二）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，非违约方负有减损义务，本案中在被上诉人收到《解除租赁合同通知函》后，被上诉人已经获得了解除合同的权利。然而，被上诉人不仅不采取措施防止损失扩大，还有意扩大损失。当有第三人希望承租案涉房屋时，被上诉人在明知上诉人已不可能继续履行合同的情况下，却仍然拒绝将商铺出租他人，任由房屋空置，直接导致本可以避免的损失继续扩大，违反诚实信用原则。综上，被上诉人主张的租金损失系被上诉人拒绝将房屋再次出租而导致的扩大损失，并非必然产生，该损失应由被上诉人自担，不应由上诉人赔偿。三、原审责任认定存在错误，对上诉人显失公平。（一）原审认为本案的情形系可预见的商业风险，而不属于不可预见的情势变更。但根据合同法及相关司法解释规定，在疫情期间确属不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力或情势变更。本案中，虽然疫情前上诉人的经营状况不佳，但并未要求解除合同，亦未有任何违约行为。上诉人首次要求解约是在2020年2月8日，正值疫情爆发后的政府管控期间，政府强制要求案涉商铺关闭，且无法预知何时能解除疫情防控措施，因此，双方订立合同的目的无法实现。虽然上诉人提前解除合同，但疫情影响导致上诉人经营困难是主要原因，应属于不可抗力或情势变更。（二）原审认为上诉人没有及时采取转租房屋或者通过诉讼等方式以减少损失，但事实系被上诉人不同意依照合同第4.2条进行转租，且上诉人曾通过法院调解及主动承担违约金等多种方式尽力减少被上诉人的损失。另一面，原审却未提及被上诉人作为守约方应负有防止损失扩大的义务。（三）原审认为受新冠肺炎疫情的影响，被上诉人的房屋存在不易于再行租赁的风险、对被上诉人造成了较大的损失。但事实系被上诉人完全可以在短时间内将房屋再次出租，系被上诉人主观拒绝将房屋出租他人。综上，原审未综合考虑双方当事人的主观过错程度，忽视了被上诉人违反诚实信用原则，有意扩大损失的责任，对上诉人显失公平。四、关于违约责任问题。原审在判决上诉人支付租金至2020年11月3日的基础上、再赔偿13000元且保证金3000元予以没收。该违约金明显过高，使上诉人承担过重责任，且没收保证金属于重复赔偿。合同第6.1条载明违约金计算方法，该违约金条款未写明上诉人预期违约提前终止合同的情况下是否适用。若法院认为可以适用，则滞纳金过高不应予以支持，应参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。若法院认为不可以适用，请求根据实际损失酌定降低，该实际损失应是被上诉人的合理损失，且保证金应予以抵扣。五、根据新冠疫情相关的国家政策倡议，请求法院对案涉商铺受疫情影响的租金损失酌情予以减免。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。 叶春答辩称：上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同是真实意思表示，应当按照合同约定全面履行合同。上诉人在履行合同中无正当理由提出解除合同。上诉人解除合同并非因为疫情原因，当时上诉人与被上诉人沟通，可以对外转租，在沟通过程中，有多人愿意承租，但是上诉人没有进行转租。上诉人无正当理由提出解除合同，被上诉人明确表示不解除合同，但是可以转租。综上，原判认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，要求维持原判。 叶春向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿给原告六个月的租金损失23500元并支付所欠的2020年7月20日到2020年11月20日的四个月租金15660元，合计39160元；2、由被告承担本案诉讼费用。 俞海咪提出反诉请求：1、判令解除被告俞海咪与原告叶春于2019年4月9日签订的《房屋租赁合同》；2、反诉费用由原告承担。 一审法院认定事实：2019年4月9日，原告叶春与被告俞海咪签订了一份《房屋租赁合同》，双方在合同中约定，原告将其所有的位于三门县××街道××路××号的房屋出租给被告，租赁期限为六年，自2019年7月20日至2025年7月20日止，租金为每年47000元，租金交付方式为每年一付，在每年的6月30日前付清下一年的租金，被告如果拖欠租金，应当按当年的租金总额每天1%计算付给原告滞纳金，但是拖欠租金不得超过15日。超过15日的视为被告违约，在被告付清房租和滞纳金后，原告收回房屋使用权，并没收保证金3000元。2019年6月21日，被告通过银行转账支付了原告第一年租金47000元。2020年的2月8日至3月31日期间，被告通过微信向原告提出解除双方签订的房屋租赁合同，原告不同意解除合同但同意转租。2020年3月30日，被告通过短信向原告发送了《解除租赁合同通知函》，原告认为被告不具备提前解除合同的条件，明确表示不同意解除合同，要求被告继续履行合同。同日被告搬离了租赁的房屋，将房屋的钥匙和《解除租赁合同通知函》邮寄给原告，原告家人于3月31日签收。2020年7月28日，原告向被告发送了《催缴房租通知书》，要求被告支付第二年的租金47000元。另查明，因新冠肺炎疫情爆发，浙江省于2020年1月23日启动重大公共卫生事件一级响应。 一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行自身的义务。现被告要求解除与原告之间的租赁合同，原告在庭审中也表示同意解除合同。该院认为，原、被告双方均同意解除于2019年4月9日签订的房屋租赁合同，该行为不违反法律规定，故对于反诉中被告要求解除租赁合同的诉讼请求，该院依法予以支持。本案的争议焦点在于：合同解除前所欠的租金由谁承担及被告应当赔偿损失的金额。被告认为，被告因无法预见、无法克服的客观原因亏损严重，原告在明知被告不可能继续履行合同的情况下，理应采取适当措施积极收回房屋，另行找新的承租人弥补损失，而非任由房屋长期空置，由此造成的扩大损失应当由其自行承担。因此，原告提出的损失赔偿过高，被告愿意在原告没收3000元保证金的基础上，再支付一个月的房租作为对原告的补偿。而原告则认为，被告并非因疫情影响要求解除合同，原告曾说过如果因疫情影响周围的房东都有减免租金的话原告肯定会更到位，由于被告无正当理由提出解除合同，原告明确表示不同意解除但可以转租。现原告同意解除合同，但要求没收3000元保证金，并由被告再支付2020年7月20日至2020年11月20日所欠的四个月租金15660元及赔偿六个月的租金损失23500元。该院认为，被告在与原告签订长期租赁合同时，就应当预见到可能会存在经营困难、经济效益不好等商业风险。虽受新冠肺炎疫情防控措施影响，被告一段时期无法正常经营使用租赁的涉案房屋是事实，但随着国内疫情得到控制，我县也有序地开展了复产复工，被告在原告不同意解除合同的情况下，完全可以通过与原告协商疫情期间减免租金及转租等方式减少损失。故本案的情形系可以预见的商业风险，而不属于不可预见的情势变更，被告没有及时采取转租房屋或者通过诉讼等方式以减少损失，而擅自搬离房屋，应当由被告自行承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应向原告支付合同解除前尚未支付的租金，并应当赔偿原告相应的损失。因此，被告所主张的在原告没收3000元保证金的基础上，再支付一个月的房租作为对原告的补偿，并不足以支付所欠的租金及赔偿原告的损失，该院不予采纳。对于原告要求被告支付所欠的2020年7月20日至2020年11月20日的四个月租金15660元的诉讼请求，该院认为，双方在《房屋租赁合同》中约定租金为每年47000元，现被告已支付租金至2020年7月20日，原告于2020年11月3日同意解除合同，且据原告陈述，原、被告已于2020年11月3日对租赁的房屋进行了交接，故租金应当从2020年7月21日起计算至2020年11月3日，即13649元。对超出部分的诉讼请求，该院不予支持。对于被告应当赔偿原告损失的金额，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条确定的损失弥补原则，该院认为，双方签订的租赁合同期限为6年，而被告仅支付了第一年租金后就拒绝履行合同，且受新冠肺炎疫情的影响，原告的房屋存在不易于再行租赁的风险，对原告造成了较大的损失，同时，考虑到受新冠肺炎疫情防控措施影响，被告一段时期无法正常经营使用所租赁的涉案房屋的事实，故从利益衡量和诚实信用、公平原则出发，扣除原告有权没收的保证金3000元，该院酌情认定被告尚应当再赔偿原告损失13000元。另外，对于被告要求原告承担反诉诉讼费用的诉讼请求，该院认为，由于是被告的原因导致合同解除，故反诉诉讼费用应当由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、反诉原告俞海咪与反诉被告叶春于2019年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月3日解除。二、限被告俞海咪于判决生效之日起十五日内支付给原告叶春自2020年7月21日起计算至2020年11月3日止的租金13649元。三、限被告俞海咪于判决生效之日起十五日内赔偿给原告叶春损失13000元。四、驳回原告叶春的其他诉讼请求。如果被告俞海咪未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费780元，减半收取390元，由原告叶春负担55元，由被告俞海咪负担335元。反诉案件受理费80元，减半收取40元，由反诉原告俞海咪负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。本案二审争议焦点在于：一、关于租赁合同解除时间。上诉人辩称涉案房屋租赁协议已于2020年3月30日解除，而被上诉人对该解除时间未予认可，双方未就合同解除达成一致意见，上诉人亦无法定解除权，现上诉人反诉要求解除合同，被上诉人亦于2020年11月3日同意解除合同，故双方签订的租赁合同于2020年11月3日解除。二、上诉人违约，是否能适用不可抗力或情势变更。双方签订长期租赁合同时，上诉人就应当预见到可能会存在经营困难、经济效益不好等商业风险。虽受新冠肺炎疫情防控措施影响，上诉人一段时期无法正常经营使用租赁的涉案房屋是事实，但随着国内疫情得到控制，各地也有序地开展了复产复工，上诉人在被上诉人不同意解除合同的情况下，完全可以通过与被上诉人协商疫情期间减免租金及转租等方式减少损失。故本案的情形系可以预见的商业风险，而不属于不可预见的情势变更，上诉人没有及时采取转租房屋或者通过诉讼等方式以减少损失，而擅自搬离房屋，应当由上诉人自行承担相应的责任。三、合同解除前所欠的租金及上诉人应当赔偿损失的金额。双方在《房屋租赁合同》中约定租金为每年47000元，现上诉人已支付租金至2020年7月20日，被上诉人于2020年11月3日同意解除合同并于同日对租赁的房屋进行了交接，故租金应当从2020年7月21日起计算至2020年11月3日即13649元。关于赔偿损失的金额，一审法院从利益衡量和诚实信用、公平原则出发，综合考虑合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素酌情认定上诉人应当再赔偿被上诉人损失13000元并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费780元，由俞海咪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈永领 二〇二一年三月八日 代书记员 张 跃 10- 11-