山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0781民初5284号 原告:山东与时商贸有限公司，住所地：山东省济南市历城区闵子骞路**院内**302，统一社会信用代码：9137010230706237X3。 法定代表人：吕海艇，董事长。 委托诉讼代理人:田京华，淄博张店腾飞法律服务所法律工作者。 被告:山东热客商贸有限公司，住所地，住所地：山东省潍坊市青州市凤凰山东路**海天丽景**综合楼会信用代码：91370781MA3MC5AJ0B。 法定代表人：李春吉，总经理。 被告：李春吉，男，1980年3月24日出生，朝鲜族，居民，住山东省潍坊市青州市。 被告：张霖霖，女，1987年7月10日出生，汉族，居民，住山东省潍坊市青州市。 以上三被告的共同委托诉讼代理人：王福升，山东古州圣洁律师事务所律师。 原告山东与时商贸有限公司（以下至判决主文前简称与时公司）与被告山东热客商贸有限公司（以下至判决主文前简称热客公司）、李春吉、张霖霖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告与时公司的委托诉讼代理人田京华，被告热客公司、李春吉、张霖霖的共同委托诉讼代理人王福升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告热客公司立即向原告与时公司支付拖欠的租赁费399400.8元、安保管理费30000元，支付违约金799700.4元，以上共计1229101.2元；2.依法判令被告李春吉、被告张霖霖对被告山东热客商贸有限公司上述债务的清偿承担连带责任；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2018年8月31日，原告和被告热客公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将青州市益王府南路与凤凰山路口西北角沿街海天丽景二层6444平方米的面积的房屋租赁给被告热客公司经营商场使用。根据合同第三条约定：“1.租金，乙方租期内租赁商场的租金为：每日每平方0.68元，年租金人民币1599400.8元，合同生效后租金按每3年10%递增。2.免租期：六个月。即2018年8月31日至2019年2月28日甲方免收租金，但此期间乙方进场后产生的水电等费用自行承担。3.计付租金时间：从2019年3月1日起。首次交付租金的时间为乙方自2019年3月1日至2020年2月28日期内租金为1599400.8元。之后乙方须在每年的1月31日前向甲方缴纳下一个租期内的全年租金”，并特别约定每年支付3万元的安保管理费。《房屋租赁合同》签订后，原告完全履行了合同约定的义务。但截止到原告本次起诉时，被告热客公司拖欠原告2019年3月1日到2020年2月28日的房屋租金399400.8元，拒不交纳。《房屋租赁合同》第十二条特别注明约定：“双方如在合作期内由任何一方违约，按照当年租金的50%作为违约金”。原告认为，被告热客公司拖欠原告房屋租金1998801.6元拒不交纳的行为，已经构成严重违约。被告李春吉是被告热客公司的唯一股东，其不能证明个人财产与被告热客公司财产不混同，被告李春吉依法应当对被告热客公司的违约债务承担连带责任。被告张霖霖与被告李春吉系夫妻关系，被告李春吉的连带赔偿责任属于夫妻共同债务，应当由被告李春吉、被告张霖霖以夫妻共同财产共同偿还。 三被告辩称：1.原告诉讼请求中30000元安保费，被告热客公司已于2018年11月9日以银行转账方式支付给了原告法定代表人吕海艇，该诉求没有事实和法律依据，不应支持；2.本案争议发生于被告李春吉与被告张霖霖夫妻关系存续期间，但原告主张被告李春吉承担责任基于法人、人格混同。该债务原告不能证实用于夫妻共同生活，依法不属于夫妻共同债务，原告要求被告张霖霖承担连带责任没有事实和法律依据，显然不能成立。基于上述两点答辩理由，被告认为原告的起诉符合《最高人民法院关于适用民事诉讼法解释》第247条的规定，属于重复起诉，依法应当驳回原告的起诉。原告对安保管理费以及被告张霖霖起诉明显不能成立。除此之外，原告基于其他诉讼请求于2019年12月19日向青州市人民法院提出诉讼，青州市人民法院经过审理做出（2019）鲁0781民初5644号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告在法定期限内没有提出上诉，该判决已经发生法律效力。而本案法律关系的实质仍然基于原告与被告热客公司之间的房屋租赁合同的事实所提起的合同纠纷，诉讼标的相同，因此我方认为原告的起诉属于重复起诉，应当裁定驳回。3.我方认为被告热客公司在本案中不存在违约行为，原告的诉求没有事实和法律依据。依据双方所签订的房屋租赁合同第九条第八项约定原告负责商场二次招商招租3000平方米的责任和义务，资金不低于每日每平方米1元，加扣点综合不低于每平方1.5元，即每年=3000平方米*1.5元*365天=1642500元。此项收益完全属于被告热客公司，原告如按约履行该合同义务，被告热客公司不仅可以以此款付清每年的租金1599400.8元，还会有部分收益。但原告却至今未完全履行该义务。被告热客公司因此于2019年5月4日向原告发出通知，要求原告在30日内履行该义务，原告收到通知后却置之不理。原告的行为违反了双方的合同约定，属于根本违约行为。基于原告的违约行为，被告热客公司享有履行抗辩权，在原告未履行合同义务的情况下有权拒绝支付原告的租金。而对于被告热客公司因此造成的损失保留向原告要求赔偿的权利。原告诉称被告李春吉与被告热客公司财产不独立与事实不符，原告因此主张被告李春吉承担连带责任没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了房屋租赁合同、银行转账记录、国家企业信用信息查询记录、《游乐场合作经营合同书》、山东馨艺娱乐有限公司出具的证明、李宏斌与被告李春吉的聊天记录，被告提交了结婚登记审查处理表、银行转账电子回单、EMS邮政快递单照片截图、通知复印件、热客公司2018年度、2019年度财务审计报告、记账凭证一宗，通过开庭质证和本院审查，本院查明的事实如下：2018年8月31日，原告与被告热客公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同载明：房屋租赁合同甲方：山东与时商贸有限公司乙方：山东热客商贸有限公司甲乙双方本着自愿、公平的原则就商场租赁有关事宜订立本合同。第一条商场的位置、面积和用途一、商场的位置和面积1.乙方承租甲方位于青州市益王府南路与凤凰山路路口西北角沿街海天丽景二层商场。2.商场的建筑面积为二层局部共计6444平方米。3.乙方承租商场用于大润发超市及其它名下品牌。第二条租期租期自2018年8月31日至2028年8月30日止。第三条租金1.乙方租期内租赁商场的租金为：每日每平方米0.68元，年租金人民币计：￥1599400.8元（大写：壹佰伍拾玖万玖仟肆佰零捌角），合同生效后租金按每3年10%递增。2.免租期：六个月。即2018年8月31日至2019年2月28日甲方免收乙方租金，但此期间乙方进场后产生的水电等其他费用自行承担。3.计付租金时间：从2019年3月1日起。首次交付租金时间为乙方自2019年3月1日-2020年2月28日期内租金1599400.8元。之后乙方须在每年的1月31日前向甲方缴纳下一个租期内全年租金。具体如下：2019年3月1日-2022年2月28日每年缴纳租金1599400.8元。2022年3月1日-2025年2月28日每年缴纳租金1759340.88元。……第六条付款金为确保乙方按本合同约定缴纳租金及管理，乙方须于签订合同同时向甲方缴纳部分租金人民币120万元（大写：壹佰贰十万元整），2019年1月31日前缴纳本年度剩余租金人民币399400.8元（叁拾玖万玖仟肆佰零捌角）。其他房款租金按本协议第三条执行。第七条滞纳金1.乙方拖欠租金、物业管理费、能源费等应当向甲方支付的任何费用，每日应按照拖欠费用3‰向甲方缴纳滞纳金，从应付日至实付全部清偿之日止。2.拖欠时间不得超过一个月，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同，对物资设施进行变卖处理，对商超另行租售。第九条……8.甲方负责商场二层招商招租3000平方米的责任与义务，租金不低于每日每平方米1元，加扣点综合不低于每平方每日1.5元，即每年：3000平方米×1.5元×365天=1642500元，此项收益完全属于乙方。……第十二条其他注明：双方如在合作期内由任何一方违约，按照当年租金的50%作为违约金。甲方：山东与时商贸有限公司（加盖该公司合同专用章）乙方：山东热客商贸有限公司（加盖公司公章）。 合同签订后，被告热客公司于2018年9月12日向原告与时公司法定代表人吕海艇中国建设银行个人活期账户转账500000元房屋租金，2018年9月18日转账200000元房屋租金，2018年9月30转账500000元房屋租金。2018年11月9日被告李春吉通过其6222****6163中国工商银行账户向原告与时公司法定代表人吕海艇中国建设银行账户62×××99转账30000元。 2019年5月3日，被告热客公司做出通知函：山东与时商贸有限公司：贵公司于2018年8月31日签订《房屋租赁合同》一份，因贵公司在合同履行过程中存在严重违约行为：一、根据合同第五（1）条约定，贵公司应为我公司提供正常用电以保证我公司的正常经营。然贵公司现有的用电配套设施根本无法满足我公司的经营需要，给我公司的正常经营造成了重大影响。二、根据合同第九（8）条约定，贵公司应负责商场二层招租义务，且年租金标准不低于1642500元，该项收益归我公司所有。然贵公司至今未按合同约定履行该合同义务，给我公司造成了严重的经济损失。故正式函告贵公司：1.请贵公司在接函后7日内为我公司提供满足需要的正常用电；2.请贵公司在接函后30日内履行合同义务，完成商场二层的招租工作。望贵公司慎思并妥善处理，以维护我公司的合法权益及贵公司良好的商业信誉，逾期贵公司应按合同约定承担相应的违约责任。特此函告!通知人：山东热客商贸有限公司。 后在原告与时公司招商下，山东馨艺娱乐有限公司与被告热客公司签订《游乐场所合作经营合同书》，该合同书约定：一、合作经营地点、名称：甲方将位于大润发飞牛便利店海天丽景二楼平方米场所（见附表）经营游乐场。二、经营时间：暂定（三）年，有效期自2019年4月5日至2022年4月4日。2019年12月25日山东馨艺娱乐有限公司为原告与时公司出具证明，该证明载明：“证明2019年3月份开始，经过山东与时商贸有限公司和我公司接洽招商，到山东热客商贸有限公司所租赁的青州市海天丽景二楼商场经营游乐场，在山东与时商贸有限公司李晓翠经理的推进下我公司与山东热客商贸有限公司签订《游乐场所合作经营合同书》，实际合作使用面积2000余平方米，合同签订后，双方已经实际履行。山东馨艺娱乐有限公司2019年12月25日”。 同时查明，被告李春吉与被告张霖霖系夫妻关系。被告热客公司成立于2018年8月24日，为有限责任公司（自然人独资），注册资本300万元，住所为山东省潍坊市青州市凤凰山东路**海天丽景**综合楼，经营范围为：服装鞋帽、日用百货、电子产品、家用电器、纺织品、化妆品、玩具……房屋租赁……。 本院认为，原告与时公司与被告热客公司签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应当确认有效。合同签订后双方当事人均应按照合同约定诚实、全面履行自己的合同义务。但是被告热客公司拖欠原告与时公司租赁费399400.8元，双方在合同中约定拖欠时间不得超过一个月，否则视为被告热客公司违约。但是合同中也约定了原告与时公司负责商场二层招商招租的义务，原告与山东馨艺娱乐有限公司接洽促成了商场二层2000余平方米的招商义务，但是并没有全部完成3000平方米的招商招租义务，造成被告热客公司收益受损，原告也具有过错。原告与时公司与被告热客公司并没有约定各自履行义务的先后顺序，但是根据日常交易习惯，房屋租赁一般都是先预先交付租金，承租方再承担自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。在被热客公司未按时足额交付租金的情况下，原告与时公司有权拒绝为其继续招租的请求。因此对被告热客公司辩称原告没有为其招商招租，享有先履行抗辩权的主张不予采信。原告提交的李宏斌与被告李春吉的聊天记录没有原始载体且聊天记录不完整，没有个人信息页面，不能证实聊天双方的身份，对其聊天记录的证明力不予认可，原告与时公司不能证明为被告热客公司完成了招租。被告提交的EMS邮政快递单，但邮寄方不是被告热客公司，也没有邮件送达的证据提交，对其证明力不予认可，并不能证明原告与时公司收到了被告热客公司邮寄的通知函。因被告热客公司违约，应承担房租的交付义务，原告与时公司也应承担商场二层剩余面积的招商招租义务。对原告主张的安保费，被告提交了证据证实已向原告法定代表人吕海艇交付，原告虽提出异议，但没有证据提交，因此对其主张安保费的诉讼请求不予支持。房屋租赁合同中既约定了滞纳金又约定了违约金，根据公平原则，兼顾双方当事人过错程度，以支持滞纳金为宜，因此，被告热客公司从2019年1月31日至实际清偿之日每日应按照拖欠费用3‰向原告缴纳滞纳金。被告热客公司为被告李春吉成立的一人有限责任公司，并且提交了2018年度、2019年度的审计报告和记账凭证证明个人财产与公司财产没有产生混同，对其证据效力予以认定，因此被告热客公司的债务由公司独立承担，对原告要求被告李春吉与张霖霖承担连带清偿责任的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第二十条之规定，判决如下： 一、被告山东热客商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告山东与时商贸有限公司支付房屋租赁费399400.8元； 二、被告山东热客商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告山东与时商贸有限公司支付拖欠房租的滞纳金（以399400.8元为基数，按照每日3‰计算，自2019年1月31日至实际清偿之日止）； 三、驳回原告山东与时商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15862元，减半收取7931元，由原告山东与时商贸有限公司负担5354元，被告山东热客商贸有限公司负担2577元；诉讼保全费5000元，由被告山东热客商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（单位需提交加盖公章的营业执照复印件，组织机构代码复印件，法定代表人身份证明书，法人身份证复印件；个人需提交身份证复印件。单位和个人需分别提交当事人送达地址确认书，当事人通讯录），同时分别预交二审案件受理费15862元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  杨秀明 二〇二一年三月十一日 书记员  张佳蕾