江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0114民初443号原告：林岚，户籍地南京市秦淮区。委托诉讼代理人：卞涛，江苏苏源律师事务所律师。被告：南京纳维亚酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320114MA1UQJ3171，住所地南京市雨花台区民智路13号2402室。法定代表人：陈欣瑜，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某，住南京市秦淮区。原告林岚与被告南京纳维亚酒店管理有限公司（以下简称纳维亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告林岚及其委托诉讼代理人卞涛、被告纳维亚公司委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林岚向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年4月28日至2020年6月27日两个月的房租7200元；2.判令被告支付2020年10月28日至2020年11月6日的房租1267元；3.判令被告支付6个月房租22800元作为违约金；4.由被告承担律师费、诉讼费、保全费用。事实及理由：2018年9月28日，原告林岚和被告纳维亚酒店签署了《房屋租赁合同》，由被告租赁原告的xx房作为酒店用房，租赁期由2018年9月28日至2023年9月27日，共计5年，并约定租金为每月3600元，房租按季度支付，每期提前30天支付下期租金，从第三年开始，租金按年每月递增200元。2020年4月29日，原、被告之间再次签订《房屋租赁补充协议》，考虑到疫情影响以及后续合作，原告同意免收2020年4月28日至2020年6月27日两个月的租金，同时将第二年租金递增开始日期由2020年9月28日推迟到2020年10月28日，被告对此表示认可。合同签订后，原告一直按约履行，2020年9月28日，被告依约应当支付下一期2020年10月28日至2021年1月28日的租金合计11400元，但原告多次联系被告，被告以各种理由拒绝。原告于2021年多次催促被告支付房租，被告未及时支付房租，未按照合同履行，且每次经原告催要后，被告均拖欠房租15天以上。鉴于此，原告于2020年11月3日通知被告解除该租赁合同，原、被告双方于11月9日交接房屋。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告纳维亚公司辩称，要求驳回原告全部诉讼请求。1.因疫情影响，双方达成《房屋租赁补充协议》，原告同意减免其自2020年4月28日至6月27日租金；根据南京市政府对疫情期间减免租金的相关指导思想，亦当减免租金；2.被告延期履行未达10天，未达单方解除合同的条件，且原告未向其发出催告，亦未给予宽限期履行，应当承担违约责任；双方交接时，原告拒不退还3600元押金，故10天租金搁置未予处理；3.本案不属于律师费由败诉方承担的范围。经审理查明：2018年9月17日，出租方林岚（甲方）与承租方纳维亚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1-1租赁地址：南京雨花台区，xx室；3-1租用期限5年：自2018年9月28日起至2023年9月27日；3-2房屋租金：月租金3600元／月；租金自租期第三年起，所有房型每年月租金递增200元，以此类推；3-3付款方式：按季支付，押金一个月房租；租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；首期付款为签约后三个工作日内支付；每下一期租金应提前30天支付，如遇节假日付款时间可顺延；3-4免租筹备期为签约生效后1个月，即租金起算日从2018年10月28日起算；3-7租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方擅自将房屋转租，转让或转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠房屋租金达10天的；（4）连续1个月不付所有费用的；4-4无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为房屋租金；4-7在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议；4-8租赁期内甲、乙双方不得提前解约；若乙方提前退租则赔偿甲方6个月租金作为对甲方损失的赔偿；同样，若甲方提出提前解除合约，除退还乙方押金外，则需赔偿相同数额的违约金。合同下方有原、被告双方签字盖章。2020年4月29日，出租方林岚（甲方）与承租方纳维亚公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》一份，合同约定：针对此次新型冠状病毒疫情的发生，甲方考虑到乙方在此期间经营困难，经甲乙双方友好协商，对双方之前签订的关于南京市雨花台区的房屋租赁合同或协议作如下补充：1.甲方同意减免乙方在疫情期间的两个月租金，时间从2020年4月28日至2020年6月27日；2.甲方与乙方按照原合同规定：租金自第三年起，所有房型每年月租金递增200元，此租金从2020年10月28日开始计算，至2021年10月27日，租金为3800元／月，2021年10月28日开始，租金为4000元／月；2022年开始，租金为4200元／月；乙方需在2020年9月28日前（提前一个月）支付三个月的租金给甲方，如乙方未在此规定时间内支付给甲方，则按乙方违约处理；3.在双方签订本协议后，乙方需在2020年4月30日前向甲方支付两个月的租金，3600元／月，此两个月租金的所属时间为2020年6月28日至2020年8月27日；在7月27日之前向甲方支付两个月的租金，此两个月租金的所属时间为2020年8月28日至2020年10月27日；之后的租金支付则按原合同或协议执行；如乙方未在2020年4月30日前向甲方支付此两个月的租金，则甲方无需执行本补充协议第1条之规定，无需向乙方减免两个月的租金，并有权向乙方追要所欠租金，如乙方未在10日内支付所欠租金给到甲方，则按乙方违约处理；4.后期双方在履行合同或协议时，不管出现任何情况或发生任何事件，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同，并可以无条件收回房屋，由乙方承担全部责任，并按原合同或协议的约定对甲方进行赔偿：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方拖欠房屋租金达10天以上的；（4）乙方连续1个月不付除租金外的其他所有费用的；6.乙方同意将甲方的免费体验入住由原合同或协议规定的五天增加到十天；7.原合同或协议与本协议不一致的，以此补充协议为准。协议下方有原、被告双方签字盖章。2020年11月3日，原告林岚丈夫经微信通知被告纳维亚公司员工陈某终止合同相关事宜。2020年11月9日，出租方林岚与承租方纳维亚公司就案涉租赁房屋进行了交接，并签订了《出租方与承租方收房交接清单》一份。因本起诉讼，原告林岚与江苏苏源律师事务所签订了《委托代理合同》，约定律师费4000元。庭审中，被告纳维亚公司自认其于2020年9月28日起未再支付案涉房屋租金。本院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告林岚与被告纳维亚公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规规定，合法有效，双方均应按约履行，恪守合同义务。原告林岚已依约向被告纳维亚公司交付租赁房屋，被告纳维亚公司未按约向原告林岚支付租金，已属违约，现原告林岚主张被告纳维亚公司支付2020年10月28日至2020年11月6日的租金1267元，有事实及法律依据，本院予以支持。被告纳维亚公司辩称其延期履行未达10天，尚未达合同约定的解除条件，原告方构成违约。本院认为，案涉协议将承租人拖欠房屋租金达10天以上作为出租方终止合同的情形，并约定承租方需承担全部责任。被告纳维亚公司未按约定于2020年9月28日前支付租金，原告方于同年11月3日即通知被告纳维亚公司终止合同事宜，截至11月3日，被告纳维亚公司拖欠租金尚未达10天，尚未满足终止合同情形。但根据现有证据显示，经原告方多次催要纳维亚公司应支付下一期租金，被告纳维亚公司逾期未予支付，直至2020年11月3日原告方向其发出终止合同的通知，被告纳维亚公司仍未履行支付义务，被告纳维亚公司的上述行为表明该公司并非延期支付，而是以自己的行为表明不履行主要债务，构成合同的法定解除情形,综上，对被告纳维亚公司该项抗辩意见，本院不予采信。虽然双方就该项违约责任并未明确约定，但考虑到被告的违约行为客观造成了原告的损失，故本院酌定被告赔偿原告租金损失7200元。关于被告在庭审时提出原告未返还押金的事实，因被告明确不在本案中主张，故被告可另案主张。案涉补充协议约定，出租方同意减免承租方在疫情期间的两个月租金，但承租方未在2020年4月30日前向出租方支付2020年6月28日至2020年8月27日的租金，则出租方无需向承租方减免两个月的租金。被告纳维亚公司虽未按约定的时间支付租金，但考虑到新型冠状病毒肺炎疫情影响，其作为突发公共卫生事件，系双方在履行合同时无法预见，也不能避免，且从被告纳维亚公司所经营的行业特点来看也无法克服，由此造成的经济损失客观存在。结合疫情影响程度和发展情况以及双方的合同约定、实际损失等综合因素，本院认定减免两个月租金并无不当，故对原告林岚主张被告纳维亚公司支付2020年4月28日至2020年6月27日租金的诉请，不予支持。原告林岚主张被告纳维亚公司承担律师费4000元，但未提供实际支付的相应凭证予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告南京纳维亚酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五内支付原告林岚2020年10月28日至2020年11月6日期间房屋租金1267元及赔偿原告林岚经济损失7200元；二、驳回原告林岚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费682元，减半收取341元，由原告林岚负担200元，由被告南京纳维亚酒店管理有限公司负担141元。本判决为终审判决。审 判 员  米 玲二〇二一年三月十日法官助理  尹 靓书 记 员  王丽君