贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0303民初583号原告：孙泽娟，女，汉族，1977年3月17日出生，重庆市人，住重庆市南岸区。原告：唐开明，男，汉族，1973年1月7日出生，重庆市人，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：徐红灵、丁祖琴，贵州唯通律师事务所律师。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886。法定代表人：于国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：饶娇、李有明，系公司员工。原告孙泽娟、唐开明诉被告贵州聚银投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开庭进行了审理。原告孙泽娟、唐开明及委托诉讼代理人徐红灵到庭到庭参加了诉讼，被告贵州聚银投资置业有限公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金462912元（从2019年5月28日起至2021年1月31日：1512785元×万分之五×612天＝462912元）；2、1、判令被告向原告支付逾期办证违约金78664元（从2019年8月28日起至2021年1月31日：1512785元×万分之一×520天＝78665元）；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年9月17日，原告与被告签订四份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设位于遵义市汇川区出售给原告，原告支付了房款1512785元。合同第十一条约定出卖人应当在2019年5月28日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2019年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告按约履行了义务，被告交付了房款，被告未按合同约定交付房屋及办理商品房转移登记有关证书，已构成违约。为此，依法起诉，请判决支持。被告贵州聚银投资置业有限公司向本院提交答辩状辩称：1、对于第一二项诉求的逾期交房违约金，逾期办证违约金的起止计算时间。根据《商品房买卖合同约定》，应于交付期限届满的次日起即2019年5月29日计算逾期交房违约金。以办理文书转移登记的期限届满的次日即2019年8月29日开始计算。并且，我公司主张该两笔违约金计算至原告起诉之日止即2021年1月13日。2、对于逾期交房违约金和逾期办证违约金的计算标准，答辩人认为计算标准过高。请求法院降低该两笔违约金的标准。根据《合同法》第十四条第二款规定：“约定的违约金高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。答辩人认为约定的该两笔违约金以原告主张的标准来计算的话，远高于原告所造成的损失。而对于逾期办证违约金答辩人已经愿意支付原告逾期交房的违约金，减少了原告的损失。并且原告并未出示任何证据证明其因逾期交房所造成的实际损失的证据。所以答辩人主张以日万分之2的计算标准计算逾期交房违约金，以日万分0.5计算逾期办证违约金。因此，该两笔违约金计算如下：1、逾期交房违约金：2019.5.29--2021.1.13（1512785x0.0002x595天=180021.4）；2、逾期办证违约金：2019.8.29----2021.1.13（1512785x0.00005x503天=38046.5元）；3、对于该案的诉讼费用，我公司认为，如果法院最终支持我公司的全部主张，请求法院依法合理的判决该诉讼费用的承担。答辩人目前面临严重的资金短缺问题，目前正全力以赴筹集资金争取早日复工，以避免引发更大的社会稳定事件。为此，特请求法庭在查明案件事实基础上，考虑到系列案件的特殊性和答辩人目前面临的实际困难，根据相关法律规定和答辩人与原告方的合同约定依法裁决。结合庭审查明认定事实如下：2018年9月17日，原告孙泽娟、唐开明（买受人）与被告聚银公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》4份，合同编号分别为:2018440790、2018440793、2018440794、2018440796,合同分别约定：买受人购买遵义市奥特莱斯城市（建筑面积58.88平方米），房屋总价款为383666元；买受人购买遵义市奥特莱斯城市（建筑面积57.81平方米），房屋总价款375039元；买受人购买遵义市奥特莱斯城市（建筑面积55.81平方米），房屋总价款为375039元；买受人购买遵义市奥特莱斯城市（建筑面积55.07平方米），房屋总价款为379041元。付款方式为一次性付款。上述四份合同第十一条均约定出卖人应当在2019年5月28日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理{（1）、（2）不作累加}：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。上述4份合同第二十二条均约定，出卖人承诺于2019年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同还约定了其他内容。由于被告聚银公司至今未向原告交付房屋，原告遂提起本案诉讼。庭审中，原告变更诉求要求交房违约金和办理商品房转移登记违约金的截止时间算至起诉之日即2021年1月13日止。另查明，原告已一次性支付被告全部购房款1512785元。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应严格履行各自义务。原告按约向被告聚银公司履行了支付房款义务，但被告未按约向原告履行交房和办理商品房转移登记义务，构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，被告应承担逾期交房和办理商品房转移登记的违约责任。依据合同约定，被告逾期交房超过90日，从约定交付期限届满次日起按日向买受人支付全部已付款的万分之5的违约金；被告逾期办理商品房转移登记超过90日，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。被告认为：1、逾期交房违约金约定过高，建议按照已付房款的日万分之2计算违约金；2、逾期办证违约金约定按照每日万分之1计算标准过高，建议按照已付房款的日万分之0.5计算。对此，本院认为，合同约定“商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，因本案商品房交付时间不确定，故支付违约金的时间也不能确定，该约定应属履行期限不明确，根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第五百一十一条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照前款规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”规定，原、被告就本案多次协商未果，故原告可以随时要求被告支付逾期交房违约金；被告辩称违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，因本案原告实际损失无证据证明，依据违约金以补偿为主、惩罚为辅的基本原则，结合本案被告实际情况，本院酌情调减逾期交房违约金和逾期办理商品房转移登记违约金。逾期交房违约金调整为被告自2019年5月29日起按已付购房款1512785元的每日万分之2计付至原告起诉之日即2021年1月13日止，共计180021.4元，逾期办理商品房转移登记违约金调整为自2019年8月29日起按已付购房款1512785元的每日万分之0.5计付至原告起诉之日即2021年1月13日止，共计38046.5元。原告合理的诉请，依法予以支持。被告的部分抗辩，予以采纳。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本院依法缺席判决。综上，为保护当事人的合法权益，判决如下：一、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙泽娟、唐开明自2019年5月29日起按已付购房款1512785元的每日万分之2计算至原告孙泽娟、唐开明起诉之日即2021年1月13日止的逾期交房违约金180021.4元；二、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙泽娟、唐开明自2019年8月29日起按已付购房款1512785元的每日万分之0.5计算至原告孙泽娟、唐开明起诉之日即2021年1月13日止的逾期办理商品房转移登记违约金38046.5元；三、驳回原告孙泽娟、唐开明的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4610元（依法减半收取），由被告贵州聚银投资置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且自上诉期满之日起七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。审判员  龚前瑛二〇二一年三月二日书记员  胡潜力