浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初8002号 原告（反诉被告）：雪松美屋（宁波）物业管理有限公司（统一社会信用代码为91330205717233266R）。住所地：浙江省宁波市江**文教路**。 法定代表人：李桂雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘建国、杨珏敏，浙江甬泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上海悠亭停车场管理有限公司（统一社会信用代码为91310120MA1HKGYDXD）。住所地：上海市宝山区真大路******。 法定代表人：裴晓禕，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈崇帆，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司（以下简称美屋物业公司）为与被告上海悠亭停车场管理有限公司（以下简称悠亭公司）合同纠纷一案，于2020年7月17日向本院起诉，本院于同日立案后，依法由审判员李胜利适用简易程序独任审理。被告悠亭公司在法庭辩论终结前向本院提起反诉，经审查，本院予以合并审理，并于2020年11月17日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法将本案转为普通程序继续独任审理。审理中，双方申请庭外和解未果，本案现已审理终结。 原告美屋物业公司请求判令（变更后）：一、被告立即支付原告拖欠的2018年12月1日至2020年1月20日的承包金259935元；二、被告支付原告逾期付款滞纳金54570.58元（以259935元为基数按日万分五自2019年1月26日起暂算至2020年6月30日，之后的滞纳金支付至实际清偿日止）；三、被告支付原告2019年11月及12月水电费7550.3元；四、解除原、被告签订的《宁波联盛广场A座停车场（库）委托经营管理合同》。事实与理由：原、被告于2018年4月16日签订了《宁波联盛广场A座停车场（库）委托经营管理合同》，委托管理期限自2018年5月1日起至2023年5月31日止；合同签订之日起半年支付一次承包金，自发票交付7个工作日内付款，逾期按日千分之一支付滞纳金；无正当理由未按约定足额支付承包金，每延迟一日支付日万分之五滞纳金。双方合作至2020年1月20日，被告共拖欠承包金259935元、滞纳金54570.58元，合计322055.88元，且被告未支付2019年11月电费3337.27元、水费32.5元，2019年12月电费4148.05元、水费32.5元，合计7550.3元。2020年1月20日，被告退出场地后由原告代为管理，费用由原告收取。2020年3月20日，原告更换了收费系统正式进场。期间，原告多次要求被告继续履行合同，但被告既不支付承包金，也不腾退停车场，严重损害了原告利益，故诉至法院，望判如所请。 被告悠亭公司辩称，一、双方签订合同时，原告隐瞒了关键信息即联盛广场地下车库有147个车位已经由原告免费提供给城市新贵酒店（以下简称酒店）使用，且原告以此向酒店每年收取20万元左右的管理费和使用费。根据原、被告签订的合同，原告未能按照合同约定提供符合使用条件的场地给被告经营的，租赁期限起始日期应当相应调整。原告自始未向被告交付符合约定条件的场地，被告有权根据合同约定和后履行抗辩权规定，在原告交付符合条件的停车场之前拒绝支付费用。原、被告虽就双方签订合同时有无约定147个车位由酒店使用存在争议，但即便存在该约定，根据合同第14条，原告应将向酒店方收取的管理费、水电费交付给被告，但原告至今没有交付，根据后履行抗辩权，被告有权拒绝支付原告承包金。综上，被告未支付承包金有事实依据、合同依据、法律依据及合理理由。二、关于水电费，因原告自始未向被告交付147个停车位，导致被告不需要支付147个车位产生的水电费。被告在发现该问题前已向原告支付了停车场全部车位产生的水电费，综合来看，被告存在超额支付水电费的情况，被告虽未提出该项诉讼请求，但保留提起诉讼的权利，故无需再支付原告水电费。而且，原告已经向酒店方收取了147个停车位的水电费，该部分费用应当予以扣除。三、2020年1月20日，原告未经被告同意，且在未告知被告的情况下强行拆除被告的停车管理设备，即表明原告单方终止了合同履行，故原告存在根本违约。四、原、被告合同第二条约定的经营范围为地下一层280个车位、地面60个车、地面60个车位中，被告发现原告将147个车位免费提供酒店使用，并签订了备忘录，且其备忘录签订时间在原、被告合同签订之前，故本案自始无法妥善履行，之后也未改变交付瑕疵的状况。综上，被告基于合同法有权要求解除合同，并要求原告赔偿损失，据此提出反诉请求：一、解除原、被告签订的合同编号为2018-4《宁波联盛广场A座停车场（库）委托经营管理合同》；二、原告退还被告承包金 43235.29元；三、原告赔偿被告工程投入损失545303.76元；四、原告赔偿被告设备损失24500元；五、原告支付被告以第二至四项损失金额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2020年1月20日起至实际赔偿之日止的利息；六、保全费5000元，由原告承担。 针对被告悠亭公司的反诉请求，原告美屋物业公司辩称，一、本案是被告违约，被告无权请求解除合同，但鉴于原告已经诉请解除合同，故同意法院判决解除合同。二、本案被告要求原告退还承包金无事实和法律依据。原告已经按照合同约定向被告交付了标的物，被告知道标的物情况，原告并未隐瞒相关事实，现被告尚欠原告承包金未付，其要求退还承包金没有任何依据。三、关于工程投入损失问题，首先被告作为违约方，如有损失应自行承担；其次根据现有证据无法证实被告存在其主张损失金额的依据。四、关于设备损失问题，被告作为违约方无权主张相应损失，且其设备尚存在，如果被告需要可以取回，因此原告无需承担任何设备损失。综上，本案被告未按合同约定履行义务，已严重违约，应依法承担相应法律责任，请求驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2018年4月18日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订了《宁波联盛广场A座停车场（库）委托经营管理合同》，与本案有关的内容：第一条：甲方将宁波联盛广场A座机动车停车场管理与经营委托给乙方；第二条：经营内容为联盛广场隶属区内机动车停车场承包经营，经营范围构成为：地下一层停车：地下**停车库位；地面机动车停；地面机动车停车区；第三条：协议签署时，甲方拥有停车场的经营管理权，有权委托乙方经营管理，乙方有权根据其自身经营需要订立经营策略和收费标准，乙方对停车库采取租赁经营方式，停车库内的经营权利归乙方所有，乙方承担经营后果；第五条：乙方经营该停车场包括但不限于停车费用收取、与相关租户沟通协调、停车库增值服务（如代泊、洗车、美容、租车等，场地广告除外）、其他合法的乙方可用于停车场的经营内容；第十条：本合同的委托经营期限自2018年5月1日至2023年5月31日，甲方于2018年3月30日前将该停车库按附件一之标准交付乙方经营管理；第十一条：双方约定自2018年3月30日至2018年5月30日为乙方进场准备期，乙方承诺进场准备期内完成地下车库地面修补及环氧地坪施工、车位及车道划线（含地面）、停车设施设备更新，并承诺按照附件二之约定进行停车场工程改造，改造内容包含墙柱面平面设计及涂装及地下空间照明节能改造；第十四条：所有停车场经营收入（广告除外），包括且不限于月租停车费、临时停车费、停车场范围内其他经营收入均由乙方收取，甲方代收的应及时结转乙方；第十五条：甲方为满足项目主营业业态相关工作的顺利进行，享有不高于规划总车位5%的免费车位使用权限；第十七条：乙方自2018年6月1日起向甲方支付停车场经营管理承包金，首年2018年6月1日至2019年5月31日为200000元、2019年6月1日至2020年5月31日为250000元等，承包金每半年支付一次，乙方应于每半年第一个月初收到甲方开具的符合财税政策规定的发票后7个工作日内足额支付当期承包金，若甲方迟延开具发票，乙方有权相应顺延且无须承担滞纳金。如乙方原因未在约定时间内支付承包金的，则须按每日千分之一的比例支付滞纳金；甲方应于2018年5月初向乙方开具2018年5月至7月的增值税发票共计100000元，乙方应于收到后七个工作日内支付费用；后续租金以每半年为一个周期，根据当年承包金对应部分双方进行租金结算；第十八条：甲方未能按照本合同约定提供符合使用条件的场地给乙方经营的，租赁起始日期应当相应调整，同时乙方有权要求甲方在一定期限内解决，若甲方逾期未能解决的，乙方有权书面通知甲方解除本合同，因此造成乙方经济损失的，甲方应给予赔偿（但不包括间接损失和预期利益损失）；第十九条：乙方无正当理由未能按照本合同约定时间及时足额支付承包金及其他相关费用的，每延迟支付一日，应当按照所有应付费用的万分之五计算滞纳金，经甲方书面催告后仍未能支付的，甲方有权书面通知乙方解除本合同并要求一并承担违约及赔偿责任；第二十五条：本合同壹拾肆份，双方各执贰份，具有同等的法律效力；附件二约定安装收费系统2套，安装工期15天，于收费管理实施前完成，墙柱面涂装于收费管理实施前3个月内完成，照明节能改造于收费管理实施12月内完成。合同签订后，原告向被告交付了联盛广场A区停车场（含争议的147个车位），后被告将联盛广场A座地下车库工程交由上海房陵建筑防水工程有限公司施工，该公司于2018年4月进场，5月底完工。被告于2018年5月22日支付预付款10万元、进度款20万元，该公司分别于2018年6月11日、6月13日向被告开具了票面金额合计为30万元的上海增值税普通发票。 原告于2018年5月15日向被告开具了票面金额为100000元的增值税普通发票，被告收票后于同年7月9日支付原告2018年6月至11月场地租赁费100000元。2019年1月16日，原告又向被告开具了票面金额分别为100000元、2058元的宁波增值税普通发票，备注内容分别为2018年12月1日至2019年5月31日场地使用费、2018年11月21日至2018年12月20日电费，被告支付了电费。2019年1月23日，原告通知被告第二期承包金推迟至2019年6月支付，后原告多次催促被告支付承包金，被告未予支付。2019年12月2日，原告送达被告水电费催缴通知书一份，要求被告支付2019年11月停车场水电费3369.77元；2020年1月2日，原告送达被告水电费催缴通知一份，要求被告支付2019年12月停车场水电费4180.55元。2019年10月以前的停车场水电费，被告均按原告提供的通知书金额缴纳，但未支付2019年11月至12月的水电费。 合同履行后，酒店向被告提出酒店可享有147个地下车位的免费使用权，2018年6月，被告给予了酒店、棋牌室等商户54个免费车位，同时又以提供停车券的形式给与免费。自2018年6月合同履行起，原、被告一直就酒店、棋牌室等商户的停车优惠方案进行沟通，并协调各方解决该问题，被告表示不同意全部免费，可给与优惠，并提出优惠方案，但未达成一致意见。2019年7月、8月，原告提出协商解除合同，被告未予同意，并希望就各种问题一并协商解决，之后双方继续协调酒店停车位问题，最终仍未达成一致意见。2020年1月，原告告知被告因其违约要求解除合同，被告认为原告存在欺瞒行为。2020年1月20日，原告拆除了被告安装的停车设备道闸（道干），接管涉案停车场，并收取费用，3月20日拆除了被告的剩余停车系统设备，安装了自己的停车收费系统。 另查明，涉案合同有约340个停车位，其中产权车位149个，人防车位约190个，产权车位中有8个车位于2012年登记在李家威名下，76个车位于2012年登记在××庙街道××庙股份经济合作社名下，还有65个车位经司法拍卖于2018年7月左右登记在浙江银海汽车租赁有限公司名下，原系开发商所有。2018年3月8日，原告（原名称为宁波美屋物业管理经营有限公司）作为乙方与甲方××庙街道××庙股份经济合作社、钟公庙街道庙堰股份经济合作社签订了《物业管理委托书》，约定甲方作为大业主代表，经联盛Ａ区物业全权委托于乙方即本案原告实行物业管理，管理事项包括地面及地下室车辆进出及停放的管理,委托期限为12年，自2018年3月1日至2030年2月28日。浙江银行汽车租赁有限公司取得65个车位产权后，于2019年8月1日出租给原告停车使用，由原告支付租赁费，租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日。 又查明，2018年4月1日，原告与宁波城市新贵管理有限公司签订《关于联盛A区楼房设施共用部位管理费用承担备忘录》，载明街道拟引进原告对联盛A区楼宇接手管理，鉴于不可分割共用部位的管理问题，酒店每年支付给入驻管理单位20万元（20万元含以水电费上浮形式介交的5万元，实际尚需支付15万元），酒店预付5万元作为水电费周转金，按月支付给管理方水电费，需开增值税发票，酒店方有地下车位147个，管理方应提供酒店方在大楼内入驻的单位办公人员、住宿酒店客人免费停车的便利等。 以上事实由原告提供的《宁波联盛广场A座停车场（库）委托经营管理合同》（含附件一、二）一份、《物业管理委托书》、《地下车位租赁合同》、房产证及不动产证复印件、普票签收单、增值税普通发票、宁波银行交易凭证、宁波增值税普通发票、水电费催缴通知书，被告提供的《备忘录》、视频、2018年5月22日付款凭证、上海增值税普通发票、照片、《宁波联盛广场A座停车场（库）委托经营管理合同》（含附件一、二）两份、微信聊天记录以及双方在庭审中的陈述予以证明。关于原告提交的含“其中原酒店方使用的147个车位，需为酒店方办公人员、住宿酒店客人提供免费停车服务”的《宁波联盛广场A座停车场（库）委托经营管理合同》，本院认为，根据双方合同约定，案涉合同共计四份，由双方各执贰份，原告提交的该份合同与原告持有的另一份合同及被告持有两份合同关于该处内容约定均不一致，骑缝处原、被告公章的上下位置亦有不同，不符合同同时形成的盖章习惯，且其余三份合同内容均完全一致，原告无法进行合理解释，故对原告提交的该份合同不予认定。关于物业管理委托书、租赁合同、房产证及不动产证复印件，各证据间能够形成证据链，且原告确将涉案停车场的车位交付被告使用，除涉及酒店的147个车位是否免费使用存有争议，故对该些证据予以认定。被告提交的《地下车库工程施工合同》及支付李纪生的付款凭证，本院认为，原告仅提供了支付上海房陵建筑防水工程有限公司30万元的付款凭证及增值税发票，另有30万元系支付李纪生个人账户，收款账户及付款时间均与被告提交的合同内容不符，该合同又无具体签订时间，而且2020年1月付款至今一直未向被告开具发票，不符合常理，故对该组证据不予认定。关于被告提供的《采购合同》，该份合同签订时间为2018年9月28日，而被告的进场准备期至2018年5月30日，且被告庭审中也陈述2018年6月将可免费停车的车辆在系统中录入，故难以确认该合同与本案的关联性，本院不予认定。 本院认为，原、被告签订的《宁波联盛广场A座停车场（库）委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。关于原、被告要求解除合同的请求，本院认为，原、被告庭审中均确认原告已于2020年1月20日拆除被告安装的道闸，实际接管停车场并收取费用，此时，双方合同在客观上已经解除，再无解除之必要，故对双方的该项请求均不予支持。关于原告要求被告支付承包金的请求。案涉合同约定，被告经营范围为地下一层停车库约280个车位，地面机动车停，地面机动车停车区约60个车位个车位，被告有权对车位进行经营管理，并订立经营策略及收费标准，故被告有权收取费用的车位实际包含了上述340个车位。合同履行过程中，原告主张其中147个车位属于酒店免费使用，但在签订合同时未明确告知被告，双方就此问题多次沟通亦未形成一致意见，被告也在经营管理期间以提供免费车位及停车券的形式给与了优惠，故该部分车位的免费使用必然影响被告对停车场的经营管理，并使其收益减损。原告虽向被告交付了340个车位，但其中147个车位属于酒店免费使用，标的物存在瑕疵，鉴于双方已实际履行合同约一年有余，且被告实际经营停车场并收取了相关费用，现合同已解除，被告应支付其经营管理期间的承包金，但承包金本院将根据车位情况及合同约定的租金标准按比例进行折算（折算比例为57%=193/340），核算后，2018年6月1日至2020年1月20日应付租金为205042元[（200000+125000+34722=359722）*57%]，扣除被告已经支付的100000元，尚需支付原告105042元，据此对被告要求返还承包金的请求，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，因原告未如实告知被告车位情况导致双方产生纠纷，自身存在过错，故对其主张的滞纳金，本院不予支持。关于11月、12月水电费，该期间停车场由被告经营管理，被告应承担水电费用。因被告是整体承包，水电费应当由其支付，且被告一直按原告的缴费通知支付水电费，现不同意支付没有依据，对原告的该项诉请本院予以支持。关于被告主张的工程投入损失，根据现有证据，本院认定被告实际投入30万元，考虑合同约定的委托经营期限、被告实际经营期限及免费停车位占地下停车位的比例，经核算，该部分剩余价值损失为251159元。关于被告要求赔偿设备损失24500元的请求，因原告证据不足以证明该损失金额，且原告同意返还拆除的设备，被告的该项主张依据不足，本院不予支持。关于被告主张利息，一方面该利息是关于损失的利息，另一方被告在履行合同中亦存在瑕疵，对该部分主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告上海悠亭停车场管理有限公司支付原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司承包金105042元； 二、被告上海悠亭停车场管理有限公司支付原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司水电费7550.3元； 三、原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司赔偿被告上海悠亭停车场管理有限公司工程投入损失251159元； 上述第一至三项，均限于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司的其他本诉请求； 五、驳回被告上海悠亭停车场管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×迟延履行期间）。 本诉案件受理费6131元，由原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司负担3988元，被告上海悠亭停车场管理有限公司负担2143元；反诉案件受理费4965元、保全费3585元，由原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司负担3503元，由被告上海悠亭停车场管理有限公司负担5047元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李胜利 二〇二一年三月十八日 代书记员 张黎妮