浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终1042号上诉人（原审被告）：龚海山，男，1986年2月15日出生，汉族，住陕西省安康市紫阳县。被上诉人（原审原告）：陈丽娜，女，1970年6月5日出生，汉族，住浙江省平阳县。被上诉人（原审原告）：陈玉飞，女，1958年9月11日出生，汉族，住浙江省平阳县。被上诉人（原审原告）：黄银茶，女，1956年5月1日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：陈维特（黄银茶之子），住浙江省杭州市江干区。上诉人龚海山因与被上诉人陈丽娜、陈玉飞、黄银茶房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初3158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚海山上诉请求：请求撤销一审判决，并驳回陈丽娜、陈玉飞、黄银茶的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定龚海山应承担2020年5月27日起至2020年7月6日期间的涉案房屋租金没有事实依据。因新冠疫情影响，根据相关政策要求，龚海山利用涉案房屋经营的修脚房长期无法正常营业，经各方协商一致，涉案《房屋租赁协议书》予以解除。应陈丽娜、陈玉飞、黄银茶要求，龚海山已经于2020年5月24日全部搬空并返还，陈丽娜、陈玉飞、黄银茶明确知悉并同意提前解除合同，且龚海山的工作人员拍摄的照片亦显示陈丽娜、陈玉飞、黄银茶早已将涉案房屋对外进行招租。二、涉案《房屋租赁协议书》的提前解除系各方协商一致，龚海山无需承担所谓的违约金。1、涉案协议书约定的违约金系合同到期后不续约的违约金，并非涉案合同解除的违约金。2、涉案协议解除系双方协商一致的结果，并非龚海山单方解除。3、因新冠疫情影响，龚海山客观上无法履行涉案合同，并无过错，陈丽娜、陈玉飞、黄银茶主张龚海山支付违约金没有事实依据。4、退一步讲，受新冠疫情影响，龚海山利用涉案房屋开设的修脚房在2020年1月20日至2020年3月23日期间无法经营，属于不可抗力，该期间的租金应由双方共同承担，故即使龚海山需要承担违约责任，前述租金亦应当在违约金中予以冲抵。陈丽娜、陈玉飞、黄银茶辩称，一、龚海山搬离涉案房屋时，陈丽娜、陈玉飞、黄银茶并不知道。涉案协议书明确约定若不续租，装修不得损坏，而龚海山把装修都拆走，也没有通知出租方，属于违约。二、陈丽娜、陈玉飞、黄银茶在沟通中表示解除合同是没有问题，但是有前提条件的。龚海山没有按双方约定的前提解决租赁问题。协议约定租期五年，龚海山仅支付了一年租金后就不付了，而且仅是通知陈丽娜、陈玉飞、黄银茶，这不算解除合同。三、陈丽娜、陈玉飞、黄银茶曾通过社区、派出所等各种渠道联系龚海山，要求其解决涉案纠纷。但龚海山要么不接电话，要么就让陈丽娜、陈玉飞、黄银茶去告他，故形成本案。四、当时沟通的时候，按照合同约定，违约金3万元，双方协商表示可以少付一点，但最后龚海山未作答复也联系不上。五、一审法院已经扣减了很多租金，仅计算到7月6日。因龚海山不守信用导致涉案房屋涉诉至今不敢对外出租，好几次租客谈到最后不敢签约，陈丽娜、陈玉飞、黄银茶的实际损失已经达到十几万元。六、五年的合同仅租了一年，龚海山就自己搬走了。至今钥匙也没有拿回来，明显违约。七、疫情确实对每个人都有影响，不仅是龚海山，陈丽娜、陈玉飞、黄银茶也有影响，涉案房屋系贷款买房，银行按揭也没有减免任何一分钱。是否减免及是否解除合同应当由双方协商解决，不是由龚海山单方说了算。请求维持原判。陈丽娜、陈玉飞、黄银茶向一审法院起诉请求：1.解除陈丽娜、陈玉飞、黄银茶与龚海山于2019年5月26日签订的《房屋租赁协议书》；2.龚海山搬离承租的坐落于××镇××路××号××号××号房产（以下简称140号房屋、142号房屋和144号房屋）；3.龚海山按158.90元／天／间标准向陈丽娜、陈玉飞、黄银茶支付房屋占有使用费至判决生效之日止（暂计算至起诉之日为13824.30元）；4.龚海山向陈丽娜、陈玉飞、黄银茶支付违约金30000元；5.本案诉讼费由龚海山承担。一审法院认定事实：涉案140号房屋产权登记在陈丽娜配偶王幕旺名下，涉案142号房屋产权登记在陈玉飞配偶易景明名下，涉案144号房屋产权登记在黄银茶儿子陈维特名下。2019年5月26日，陈丽娜、陈玉飞、黄银茶（甲方、出租方）与龚海山（乙方、承租方）签订一份《租赁协议书》，载明：甲方将坐落在平阳县鳌江镇新河路140、142、144号房屋出租给乙方作足浴店使用，租用面积116平方米，租金每年计人民币每间伍万捌仟元整（?58000），三间合计人民币拾柒万肆仟元整（?174000）。二、租赁期限为5年。从2019年5月26日至2024年5月26日止，年租金一次性付清······八、双方不履行本协议或者履行本合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。九、本协议已经双方签字后生效。该协议书另起一行手写，注：租金一年一付，合同期限5年，租金不涨，保证原件，如乙方不续租，罚款壹万（每间），租金每年提前一个月打入甲方账户，乙方享有转租权。乙方不续租，装修不得损害。合同签订后，陈丽娜、陈玉飞、黄银茶向龚海山交付涉案房屋，龚海山支付陈丽娜、陈玉飞、黄银茶第一年租金合计174000元。陈丽娜、陈玉飞、黄银茶陈述龚海山于2020年5月底搬空，2020年6月3日拆除空调。一审法院认为，陈丽娜、陈玉飞、黄银茶与龚海山签订的《租赁协议书》系当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，按照《租赁协议书》约定，年租金一年一付，在租赁开始时支付除第一年租金外，第二年租金未按期支付，其行为已构成逾期支付，符合法定合同解除情形，故陈丽娜、陈玉飞、黄银茶有权解除房屋租赁合同，为此陈丽娜、陈玉飞、黄银茶请求解除租赁合同，于法有据，予以支持。龚海山已搬离涉案三间房屋，陈丽娜、陈玉飞、黄银茶再要求龚海山搬离涉案三间房屋，不予采纳。陈丽娜、陈玉飞、黄银茶要求支付至判决生效之日止的占有使用费，关键在于涉案租赁协议书何时解除。本案中已在2020年5月底搬空、6月3日拆除空调，已以自己的行为表示不再履行涉案租赁协议书，现陈丽娜、陈玉飞、黄银茶起诉主张解除合同，可视为双方此时才协商一致解除涉案协议，故龚海山应按约支付陈丽娜、陈玉飞、黄银茶2020年5月27日-2020年7月6日期间涉案房屋租金19545.21元（58000÷365天×41天×3间）。现陈丽娜、陈玉飞、黄银茶主张按158.90元/间/天计算至起诉之日为13824.30元，予以支持。陈丽娜、陈玉飞、黄银茶要求支付至判决生效之日止，依据不足，不予采纳。《租赁协议书》已明确约定，合同期限5年，租金一年一付，如乙方不续租，罚款10000元/间。本案中，龚海山在合同履行期限届满前即搬离涉案房屋，不继续履行合同，显属违约，应承担违约责任。故陈丽娜、陈玉飞、黄银茶要求龚海山支付违约金10000元/间，合计30000元，符合合同约定和法律规定，予以支持。龚海山经合法传唤无正当理由未到庭，按缺席处理。据此，依照《中华人民共和合同法》第九十四条第三项、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除陈丽娜、陈玉飞、黄银茶与龚海山于2019年5月26日签订的《租赁协议书》；二、龚海山于本判决生效之日起十日内支付陈丽娜、陈玉飞、黄银茶房屋租金13824.30元；三、龚海山于本判决生效之日起十日内各支付陈丽娜、陈玉飞、黄银茶违约金10000元，合计30000元；四、驳回陈丽娜、陈玉飞、黄银茶的其他诉讼请求。案件受理费896元，减半收取448元，由龚海山负担。本院二审期间，双方均未向本院提供新的证据。经审查当事人一审提供的证据及当事人陈述，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。涉案《租赁协议书》明确约定租赁期限五年，合同中约定的“不续租”，结合合同上下文，应理解为五年内不连续租赁，而非龚海山上诉主张的合同到期后不续租，否则合同约定的租赁期限将毫无意义。龚海山仅承租一年后未经出租人同意就搬离涉案房屋，以其行为明确表示不继续履行合同，符合合同有关“不续租”的情形，一审判决龚海山支付每间1万元的违约金，符合合同约定和法律规定。龚海山主张其搬离涉案房屋是双方达成合意的结果，但其提供的证据不足以证明其主张，本院对该主张不予采信。陈丽娜、陈玉飞、黄银茶起诉要求解除合同，并不意味着放弃合同解除前的租金和追究违约责任，龚海山以陈丽娜、陈玉飞、黄银茶起诉解除合同为由认为双方协商一致故自己无需承担违约金，依据不足。一审判决仅支持了2020年5月27日到2020年7月6日的租金，已经综合考虑到了疫情影响及双方整体利益平衡，本院对此予以维持。综上所述，上诉人龚海山的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费896元，由上诉人龚海山负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二一年三月十二日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁