四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川34民终327号 上诉人(原审原告):会东县明阳开发建设有限公司，住所地：四川省会东县鲹鱼河镇金沙街北段。 法定代表人：汪成先，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：马文琳，四川谦亨律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈沁瑜，四川谦亨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：汪艳，女，汉族，1989年7月28日出生，四川省会东县人，居民，住四川省会东县。 委托诉讼代理人（特别授权）：崔应雄（系汪艳丈夫），男，汉族，1988年2月19日出生，四川省西昌市人，公务员，住四川省会东县。 委托诉讼代理人（一般代理）：岳敏，四川耀东律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：刘斌，男，汉族，1967年3月5日出生，四川省资阳市人，居民，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（原审第三人）：廖明阳，男，汉族，1952年12月18日出生，四川省资阳市人，居民，住四川省资阳市雁江区。 上诉人会东县明阳开发建设有限公司（以下简称明阳公司）因与被上诉人汪艳、刘斌、廖明阳返还原物纠纷一案，不服四川省会东县人民法院（2019）川3426民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，本院决定不开庭审理，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 明阳公司上诉请求：1.撤销四川省会东县人民法院(2O19)川3426民初1728号民事判决,依法改判支持明阳公司的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由汪艳负担。事实和理由:一、一审判决认定事实错误。—审法院以汪艳占用房屋近五年时间,推定明阳公司“应当知晓并同意,汪艳才能取得案涉房屋的钥匙”、“汪艳与明阳公司若未达成购房合意,就投入资金装修房屋有悖常理”属于认定事实错误。本案中,明阳公司从未主动向汪艳交付案涉6-3-1603号房屋,根据一审查明的事实,汪艳是从案外人会东县华谊装饰部领取案涉房屋的钥匙后占用案涉房屋至今。明阳公司在2017年9月知晓案涉房屋被汪艳占用后,与汪艳多次沟通无果遂起诉维护自身权益,一审法院关于明阳公司“应当知晓并同意汪艳领取钥匙”及“双方达成购房合意”的推定毫无事实依据。明阳公司一审提交的会东金信物业管理有限公司出具的《情况说明》中,已明确了6-3-1603房屋的实际居住人为汪艳,但因另案标的房号为1403,且汪**系汪艳之弟,明阳公司在起诉状中由于笔误将房号写为“1403”符合常理,对此笔误一审法院不予采纳有失偏颇。二、一审判决适用法律错误。一审判决以《中华人民共和国合同法》第三十六条规定认定明阳公司与汪艳的商品房买卖关系成立属适用法律错误。首先,明阳公司与汪艳之间并未订立书面预售合同,并未就销售房屋标的、单价、房屋交付、过户登记等达成合意、作出约定。其次,虽然汪艳己实际占有、使用案涉商品房,但并无证据证明是明阳公司主动履行了交付义务。况且对于商品房买卖合同,开发商除了房屋交付,还有预告登记、房屋过户等主要义务,而明阳公司从未主动履行过以上任何义务,案涉房屋是汪艳主动占有使用至今,明阳公司至今也未办理案涉房屋的预告登记、房屋过户等。本案不符合《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条之规定。在双方未履行合同义务且又未签订合同的情况下,一审法院认定“明阳公司、汪艳之间的商品房买卖关系成立”缺乏事实依据,适用法律错误。三、明阳公司与刘斌不存在以物抵债关系,汪艳无权占用案涉房屋。以物抵债协议成立并发生法律效力的前提是,必须有合法债权债务的关系客观存在、必须有双方当事人关于以物抵债的合意。而本案中,汪艳、刘斌主张廖明阳向刘斌借款800000元的事实,不具有客观真实性,不应予以采信。汪艳未能举证证实刘斌与廖明阳之间存在800000元债权债务关系，也未能举证证明廖明阳是以明阳公司名义借款。一审中，刘斌主张其与廖明阳存在800000元债权债务关系,但双方之间既没有借款凭证，也没有转款凭证,不符合民间借贷的交易习惯,无法证实双方之间存在真实、有效、合法的借贷关系,也无法证实廖明阳是以明阳公司的名义向刘斌借款，且所借款项并未用于明阳公司的生产经营。根据一审查明事实,刘斌与廖明阳8O0000元的债权债务涉及赌债。因以物抵债缺乏合法的债权债务作为必要条件,汪艳辩称的以物抵债关系当然不能成立。自2010年11月7日起,廖明阳就不再担任明阳公司的法定代表人，廖明阳在法人变更后的个人行为不能代表明阳公司,且明阳公司对廖明阳的行为并未予以认可。根据一审查明的事实,汪艳的父母向刘斌支付400000元,该400000元未进入明阳公司账户,即汪艳并未直接向明阳公司支付过购房款。汪艳与刘斌未能举证证实刘斌与明阳公司之间存在以物抵债关系,因刘斌从未取得处分房屋权利,故其无权将明阳公司开发、合法所有的房屋转让给汪艳。刘斌将案涉房屋以明显低于合理的市场价格转让给汪艳,汪艳以不合理的价格受让案涉房屋,且案涉房屋并未办理预告登记及产权登记,不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得的要件,因此,汪艳占有案涉房屋毫无合同及法律依据。综上,汪艳无权占用案涉房屋,请求二审法院查明事实,撤销一审判决,依法改判汪艳将案涉“鲹鱼河人家”6-3-1603号房屋腾退给明阳公司。 汪艳辩称，一、一审法院认定事实清楚,证据确实、充分。一审法院认定“汪艳领取案涉房屋钥匙的地点、方式与案涉房屋所在楼栋的其他买受人情况一致,汪艳于2015年12月实际控制并占有使用案涉房屋至今。”正确。明阳公司开发建设的会东县鲹鱼人家6号、7号楼盘,包括案涉房屋的钥匙均是按照明阳公司当时的规定在会东县华谊装饰部(原会东县八号公馆一楼)缴纳200元一户的环境卫生押金后领取的。并且案涉房屋的钥匙还是廖明阳亲自带汪艳的父母到会东县华谊装饰部后,由廖明阳亲自把案涉房屋的钥匙交给了汪艳的父母。明阳公司几届法定代表人廖明阳、汪红秀、汪成先都是汪艳父亲汪云先老家的亲戚,自从汪艳2015年12月领取案涉房屋钥匙装修入住以来,廖明阳、汪成先10余次前往汪艳家中做客吃饭。明阳公司起诉前，在安排公司员工对剩余房源清理的过程中，汪艳的父亲汪云先曾给廖明阳打电话，廖明阳当即向公司员工证明案涉房屋汪艳已合法取得,没有争议。本案中,一审法院己经查明廖明阳直到2016年5月27日仍在明阳公司任职,并实施了向多个案件当事人签订具有法律效力文本的民事法律行为。同时也查明廖明阳与刘斌的经济往来不构成犯罪,其二人之间的债权债务关系无定论性结论。廖明阳因无力偿还刘斌8O0000元的债务,便与刘斌达成“以房抵债”的合意。汪艳的父母并不认识刘斌,是廖明阳这个亲戚介绍的,出于对廖明阳的信任,认为廖明阳就是明阳公司的法定代表人,廖明阳有权处置其公司名下的商品房，汪艳的父母才决定买房。廖明阳介绍汪艳的父亲汪云先向刘斌买房时说“不要将钱打到明阳公司的账户上,打到明阳公司的账户上就把钱弄不出来还给刘斌了,直接把买房的钱打到刘斌账户上。”故汪艳的父母按照廖明阳的指示将案涉房屋的购房款打到了刘斌指定的账户上。汪艳支付了全部购房款后,明阳公司将案涉房屋交付给汪艳使用至今已有五年多,双方均己履行了各自的主要义务,对方亦表示接受,双方针对案涉房屋的商品房买卖关系成立,不因未办理权属登记而无效。二、一审法院判决适用法律正确,审理程序合法。首先，汪艳和汪**的父母按照廖明阳的指示缴纳了全部购房款后,廖明阳收取了汪艳和汪**的身份证复印件、未婚证明等材料,并安排当时明阳公司的员工胥超代表明阳公司与汪艳、汪**分别签订了《商品房预售合同》。廖明阳以需要到房管局备案为由,采取欺骗的手段将《商品房预售合同》藏匿至今。其次，汪艳的父母按照廖明阳的指示向刘斌指定的账户支付了案涉房屋的全部购房款,履行了购房的主要义务,明阳公司于2015年12月9日将案涉房屋的钥匙交给了汪艳,即将案涉房屋交付给了汪艳,履行了卖房的主要义务。况且汪艳领取案涉房屋钥匙的地点、方式与案涉房屋所在楼栋的其他买受人情况一致,合理合法。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定,认定明阳公司已将案涉房屋交付汪艳使用至今五年多,汪艳也已交付相应房款,双方己履行各自主要义务,对方亦表示接受,双方针对案涉房屋的商品房买卖关系成立,汪艳有权占有和使用案涉房屋，适用法律正确。三、明阳公司与刘斌真实存在“以房抵债”的关系,汪艳对案涉房屋属于善意合法取得,对案涉房屋的所有、使用合理合法。一审法院己经查明廖明阳与刘斌的经济往来不构成犯罪,其二人之间的债权债务关系无定论性结论。同时一审中，刘斌、张朝刚、任继志等人均证实廖明阳以明阳公司法定代表人的身份向刘斌借款800000元,明阳公司与廖明阳将案涉房屋1603、1403以房抵债给刘斌,刘斌将案涉房屋转卖给汪艳和汪**的事实。故廖明阳与刘斌之间真实存在“以房抵债”关系。2015年12月9日明阳公司将案涉房屋钥匙交给汪艳和汪**,在此期间廖明阳是明阳公司的实际控制人,廖明阳的行为就是代表明阳公司的行为。本着公平、诚信的原则,明阳公司不应当将公司自身内部管理混乱造成的损失转嫁到汪艳身上。汪艳与刘斌之间的房屋买卖合理合法,属于善意合法取得案涉房屋。综上所述,廖明阳向刘斌借款、以房抵债的行为应为明阳公司的行为,明阳公司应当为廖明阳的行为负法律责任。廖明阳与刘斌之间的债务没有证据证明是违反法律的不法行为,汪艳善意合法取得案涉房屋,应当受到法律保护。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,公平公正,合法合理,请求二审法院驳回明阳公司的上诉请求,依法维持一审判决。 刘斌辩称，2013年，廖明阳第一次向刘斌借款400000元现金，过了十多天又以做消防工程为由向刘斌借款400000元现金。消防工程没有中标，廖明阳因还不起钱便用房子抵给刘斌，当时双方签订了合同，单价约定大概是每平方米3800元。后廖明阳介绍汪艳父亲汪云先来买刘斌的房子,因急需用钱刘斌将两套房子以400000元的价格转给了汪艳父亲汪云先，当时廖明阳带汪云先一家去售房部把之前写给刘斌的合同改成了汪云先的两个子女。汪艳父亲汪云先给了点预付款后，都是转款支付，房屋转让款汪艳的父母已付清。 廖明阳未作答辩。 明阳公司向一审法院起诉请求：1.判决汪艳将位于会东县鲹鱼河镇水帘路86号“鲹鱼河人家”6-3-1403的房屋一套腾退给明阳公司；2.本案诉讼费用由汪艳承担。一审庭审中，明阳公司将诉讼请求中的房号由6-3-1403变更为6-3-1603。 一审法院认定事实：明阳公司系会东县鲹鱼河镇垭口村“浩远润锦新城鲹鱼人家”项目6号楼、7号楼的开发商。分别于2012年12月24日取得该项目6号楼的商品房预售许可证，于2013年1月24日取得该项目7号楼的商品房预售许可证。2020年1月19日，会东县房产管理局向一审法院出具“商品房备案程序说明”载明“商品房预售合同登记备案手续，由开发商提供备案合同一式6份（一次性付清5份），买受人向开发商提供相关的证件身份证、户口本、结婚证复印件、原件以及购房的进账单及收据（进账单是进入房管局的监管账户，2015年5月才开通监管账户），出卖人提供法定代表人身份证、统一信用代码、授权委托书及授权委托人的身份证复印件，所有的出卖人、买受人的材料全部具备交由房管局审核后才予以备案。备案后的合同由开发商派委托人来房管局领取。”案涉房屋为“浩远润锦新城鲹鱼人家”项目6号楼3单元1603号，该房屋尚未办理商品房预售合同登记备案手续。2015年12月9日，汪艳在会东县华谊装饰部交纳装修环境卫生押金200元后，领取案涉房屋的钥匙，后装修入住使用至今。汪艳自入住至今分别向该小区的物业公司凉山州美璟物业管理有限公司、凉山州润家物业管理有限公司、会东金信物业管理有限公司交纳物管费。另查明，2014年11月7日，明阳公司工商登记载明的法定代表人由廖明阳变更为汪红秀。2015年7月21日，明阳公司工商登记载明的法定代表人由汪红秀变更为汪成先。汪艳提交的一审法院多份生效民事判决书中认定廖明阳在明阳公司的法定代表人变更后直至2016年5月27日仍在明阳公司任职，并实施了向多个案件的当事人签订具有法律效力文本的民事法律行为。还查明，一审法院于2019年4月26日作出的（2019）川3426民初600号民事裁定书，对案涉房屋在内的房屋进行查封，查封期限自2019年4月26日至2020年4月25日。再查明，汪云先系汪艳及另案被告汪**之父。2015年2月12日，刘斌向汪艳、汪**出具收条一张，收条载明“今收到汪**、汪艳购明阳鲹鱼人家住房6栋3单元16-3,14-3两套，现金400000元（肆拾万元正）”。朱明惠（汪艳之母）分别于2019年2月12日、2015年2月15日、2019年3月27日通过中国工商银行股份有限公司会东支公司户名为朱明惠的账号2320633401000405209向户名为魏萍的账号2312××××6119转款100000元，向刘斌的账户2312××××5941转款100000元和60000元。2015年3月14日，朱明惠通过中国农业银行卡卡转账，向账户6228××××3653※※※※8，户名※平转款100000元。庭审中，汪艳与刘斌对上述转款行为一致陈述，案涉房屋系明阳公司原法定代表人廖明阳以“以房抵债”的方式冲抵廖明阳欠刘斌的借款800000元并签订了买卖合同，后经廖明阳介绍刘斌将案涉房屋转卖给汪云先的子女汪艳、汪**，且将刘斌的买卖合同在明阳公司售楼部直接将买受人修改为汪艳、汪**，汪艳、汪**在明阳公司售楼部签字按印后，案涉房屋的买卖合同全部放在明阳公司的售楼部。对此明阳公司不予认可并提出刘斌与廖明阳之债可能系赌债，资阳市公安局已立案。为查明案情，一审法院依法向资阳市公安局调取了廖明阳、刘斌在该局的询问笔录，该局刑事侦查支队于2020年6月15日向一审法院出具情况说明，与本案相关的内容为“我局于2018年9月29日对该案立案侦查，2020年6月2日因该案涉案人员犯罪情节显著轻微、危害不大，不认为是犯罪，故对该案进行撤销。”明阳公司对汪艳的父母向刘斌指定账户转款的行为，不予认可，当庭表示并未收到汪艳支付的房款。2019年8月3日，明阳公司以在清理项目剩余房源过程中发现汪艳占有明阳公司的楼盘6-3-1403房屋，没有购房合同，没有支付购房款为由诉至一审法院，庭审中变更诉讼请求，要求汪艳腾退6-3-1603房屋并承担本案诉讼费。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。案涉房屋在内的“浩远润锦新城鲹鱼人家”项目6号楼的开发商系明阳公司，明阳公司于2012年12月24日取得该幢楼房屋的商品房预售许可证。明阳公司应当清楚并掌握该幢楼包括案涉房屋在内的所有房屋的具体状况。汪艳于2015年12月实际控制并占有使用案涉房屋至今已近5年的时间，明阳公司应当知晓并同意，汪艳才能取得案涉房屋的钥匙，且汪艳领取案涉房屋钥匙的地点、方式与案涉房屋所在楼幢的买受人情况一致。汪艳与明阳公司若未达成购房合意，就投入资金装修案涉房屋有悖常理。庭审中，汪艳虽然围绕明阳公司的诉讼请求举证，但是汪艳实际居住使用的房屋是“浩远润锦新城鲹鱼人家”项目6号楼3单元1603号，该事实有明阳公司所举物业管理企业的证明证实及汪艳的自认印证，一审法院予以确认。明阳公司在起诉状中陈述“2017年9月明阳公司在清理项目剩余房源过程中发现汪艳占有明阳公司楼盘6-3-1403房屋，没有购房合同，没有支付购房款。明阳公司多次催促汪艳，要么补充签订购房合同，并支付房款，要么腾退房屋，但汪艳都置之不理”，从该诉状内容可看出明阳公司于2017年9月已经知道汪艳已占有使用案涉房屋的事实，直至2019年7月16日才向一审法院起诉主张权利，2017年9月至2019年7月，近两年的时间，对汪艳实际占有、控制的房号，明阳公司应当知晓，但明阳公司在其提交的诉状中明确其主张的诉讼标的是“浩远润锦新城鲹鱼人家”项目6号楼3单元1403号。该房号是明阳公司清理剩余房源后所确定，汪艳对明阳公司清理房源的程序和确定诉讼标的依据提出了合理怀疑，并陈述案涉房屋系汪艳与另案被告汪**互换后实际居住使用人发生变更的结果。对此，汪艳举出了相关类案证明明阳公司作为开发商的同楼幢的买受人之间存在房屋互换的情况客观存在，因此，对明阳公司庭审中提出房号错误系笔误的抗辩意见，一审法院不予采纳。明阳公司提交的诉状内容载明其与汪艳就案涉房屋进行了诉前协商及催促汪艳作出处理案涉房屋的选择，对此明阳公司未举证证明。虽然《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。本案明阳公司、汪艳之间应当签订书面合同，但是汪艳领取案涉房屋的钥匙装修入住多年，现明阳公司未提供确实充分的证据证实案涉房屋的钥匙系汪艳非法取得，案涉房屋交付给汪艳，明阳公司已履行了主要义务，且汪艳装修入住多年表明汪艳接受案涉房屋买卖，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，明阳公司、汪艳之间的商品房买卖关系成立。引发本案纠纷，明阳公司、汪艳均有一定的责任，明阳公司对汪艳通过正常程序领取案涉房屋的钥匙并对案涉房屋进行装修居住使用至今的结果，具有相应的责任。庭审中汪艳陈述其父母就案涉房屋在内的两套房屋仅支付了400000元，该价款明显低于合理的市场价格，考虑本案的客观实际，本案不宜简单的判令汪艳腾退案涉房屋。因此，本案各方当事人作为民事主体从事民事活动均应遵循诚信原则，弘扬社会主义核心价值观，尊重客观事实，加强沟通妥善处理案涉纠纷。综上所述，明阳公司的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回会东县明阳开发建设有限公司的诉讼请求。本案案件受理费400元，由会东县明阳开发建设有限公司负担。 本院二审期间，明阳公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 明阳公司提交证据如下：《商品房买卖合同》两份。用以证明：与汪艳、汪**同一栋同一单元相同户型的房屋，销售单价为每平方米4400元以上。汪艳质证意见：真实性无法判断，且与本案无关联性。不同楼层不同户型价格都不一样，且双方房屋抵债具有特殊性，不能达到明阳公司的证明目的。刘斌质证意见：真实性无法判断，证据与刘斌没有关系。廖明阳未发表质证意见。本院认证如下：因汪艳、刘斌对证据的真实性均持有异议，且不能达到明阳公司的证明目的，故本院对该证据不予采信。 被上诉人汪艳、刘斌、廖明阳未提交新证据。 二审中，各方当事人对一审审理查明的事实均无异议。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明事实一致，对一审法院审理查明的事实予以确认。 另查明：1.本院作出的（2020）川34刑终145号生效刑事裁定书认定事实部分载明“2011年9月3日，黄勇的妻子肖梅与董应金、方世明妻子张明丽等12人签订《入股投资合作协议》，约定竞买、开发会东县挂牌拍卖的2011-2地块，投资开发为商业、住宅式小区房屋，推选肖梅为代表与明阳公司商定事项及签署文件。黄勇为该合作方实际控制人。2011年9月19日，明阳公司与肖梅签订《土地联合开发协议》，约定将明阳公司拍卖取得的2011-2土地使用权和合法取得的2011-1土地使用权两宗地合作开发，明阳公司占整个合作股份的15%，肖梅占10%（即肖梅占明阳公司名下股份的40%）。明阳公司及黄勇方共同修建鲹鱼人家1标段6号、7号楼的房屋，为该标段房屋开发商，泸州三建司的罗之能为承建商。被告人黄勇与各入股合伙人之间、与明阳公司之间的账目至今未进行结算。”“2015年6月30日上午11时许，被害人齐兴顺按照购房合同前往明阳公司售楼部办理交房手续时，被告知需要到黄凯和黄勇共同开设的装修公司会东县华谊装饰部领取房屋钥匙。”2.二审审理中，明阳公司陈述办理购房合同手续的流程为“购房者转首付款后，打印5份或6份合同，通知购房者凭付款收据签合同，然后全部拿到房管局备案，完成备案后再通知购房者拿一份合同”。3.涉及明阳公司的多份生效民事判决书中已经认定，廖明阳在2014年11月不再担任明阳公司的法定代表人后，直到2016年仍在明阳公司任职,并代表明阳公司对外实施了相关民事法律行为。且涉及明阳公司的多份生效民事判决书中反映出廖明阳与黄勇在实际控制明阳公司期间均存在以房抵债情况。 本院认为，本案争议焦点在于:1.案涉房屋是否已由汪艳实际购买？2.汪艳是否应当将案涉房屋腾退给明阳公司？ 一、关于案涉房屋是否已由汪艳实际购买的问题。 本院认为，诉讼中汪艳和刘斌一致陈述：案涉房屋系廖明阳以房抵债给刘斌后，廖明阳介绍汪艳的父母购买，汪艳的父母按照廖明阳的指示转款到刘斌指定账户，汪艳与明阳公司直接签订了《商品房买卖合同》。对此，汪艳提供了转款凭证、收条、押金条、物管收费凭证、廖明阳与汪艳的父亲汪云先通话录音光盘、证人证言等证据证明。事实上，汪艳于2015年12月9日从会东县华谊装饰部领取了案涉房屋的钥匙，实际控制并占有使用案涉房屋，装修入住至明阳公司起诉已近5年时间。同时，本院作出的（2020）川34刑终145号生效刑事裁定书认定：2015年被害人购房户到明阳公司售楼部办理交房手续时，被告知需到黄凯和黄勇共同开设的装修公司会东县华谊装饰部领取房屋钥匙；黄勇系明阳公司修建鲹鱼人家1标段6号、7号楼的合作方实际控制人。本案中，房屋钥匙需到会东县华谊装饰部领取的事实亦有其他购房户的证人证言等相关证据证明。能够证明汪艳领取案涉房屋钥匙的地点、方式与案涉房屋所在楼幢的买受人情况一致。以上证据已经形成证据锁链，并与查明的客观事实相互印证，证明案涉房屋已由汪艳实际购买。客观上，若汪艳未实际购买，就投入资金装修案涉房屋显然亦有悖常理。明阳公司既已将鲹鱼人家6号、7号楼的房屋钥匙交给会东县华谊装饰部管理、保管，则相应的不利法律后果均应由明阳公司自行承担。对于汪艳装修入住已经几年的客观事实，明阳公司应当知晓，但明阳公司没有证据证明向汪艳提出过异议。明阳公司在提交的诉状中明确其主张的诉讼标的是“浩远润锦新城鲹鱼人家”项目6号楼3单元1403号，该房号是明阳公司自行清理剩余房源后所确定。对此，汪艳陈述明阳公司主张的房号正是双方签订合同上载明的房号，但案涉房屋系汪艳与其弟汪**互换后造成实际居住使用人发生了变更，汪艳的房号是1603。该陈述有物业公司出具的收据等证据证明。明阳公司遂在一审庭审中提出了房号错误系笔误的抗辩意见，但该抗辩意见有违情理。因此，一审法院不予采纳并无不当。明阳公司主张不认可汪艳购买了案涉房屋，与汪艳就案涉房屋进行了诉前协商并催促汪艳支付房款或腾退房屋，对此主张明阳公司未能举证证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，明阳公司关于“案涉房屋汪艳并未实际购买”的主张因证据不足，一审法院不予支持正确，本院予以维持。 二、关于汪艳是否应当将案涉房屋腾退给明阳公司的问题。 本院认为，明阳公司主张汪艳腾退案涉房屋的理由主要有以下几点：1.刘斌与廖明阳之间的债权债务不真实、不合法；2.汪艳与明阳公司之间未形成商品房买卖合同关系；3.廖明阳的行为后果不应由明阳公司承担。1.关于刘斌与廖明阳之间的债权债务是否真实、合法的问题。针对明阳公司提出刘斌与廖明阳之间的债务可能是赌债的问题，一审法院专门向资阳市公安局发出调查函，调取了廖明阳、刘斌在公安机关的询问笔录，资阳市公安局亦作出情况说明，但公安机关并未对刘斌与廖明阳之间的债权债务关系问题作出认定和处理结论。况且，廖明阳经一审法院合法送达民事起诉状等相关诉讼文书并合法传唤后，拒不应诉答辩、拒不举证、拒不到庭参加诉讼，相应的不利法律后果均应由其自行承担。明阳公司主张刘斌与廖明阳之间的债权债务不真实、不合法因现有证据不足，不能成立。2.关于汪艳与明阳公司之间是否形成商品房买卖合同关系。经查，购房户与明阳公司签订《商品房买卖合同》后，均由明阳公司全部报送到房管局备案，办理完成备案手续后明阳公司才会通知购房户拿走合同。该流程反映出在办理完成备案登记手续之前，购房户手中并不持有合同。而案涉房屋尚未办理商品房预售合同登记备案手续。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条（现已修订为第二十八条）规定“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”虽然汪艳未能提交与明阳公司之间签订的书面合同，但是汪艳以正常途径、方式和程序领取案涉房屋的钥匙并装修入住多年，现明阳公司并不能提供证据证明案涉房屋的钥匙系汪艳非法取得。案涉房屋钥匙交付给汪艳，表明明阳公司实际履行了交付房屋的主要义务，且汪艳装修入住多年表明汪艳亦接受案涉房屋买卖。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，明阳公司、汪艳之间的商品房买卖关系成立。至于明阳公司主张交易价格不合理、购房款未打入明阳公司账户的问题，均系明阳公司自身内部管理不善原因造成，在明阳公司没有证据证明有关各方当事人存在恶意串通行为的情况下，明阳公司的上述相关主张不影响其与汪艳事实上已经形成的商品房买卖合同关系。3.关于廖明阳的行为后果是否应由明阳公司承担。《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”由于涉及明阳公司的多份生效民事判决书中已经认定，廖明阳在2014年11月不再担任明阳公司的法定代表人后，直到2016年仍在明阳公司任职,并代表明阳公司对外实施了相关民事法律行为。且涉及明阳公司的多份生效民事判决书中反映出廖明阳与黄勇在实际控制明阳公司期间均存在以房抵债情况。因此，廖明阳以明阳公司名义对外实施的相关民事法律行为，其法律后果原则上应由明阳公司承担。本案中，廖明阳以明阳公司名义与汪艳之间形成的商品房买卖合同法律关系，对明阳公司具有法律约束力。明阳公司因自身内部管理不善产生的不利法律后果，应由其自行承担。况且，针对廖明阳就案涉房屋实施的相关损害公司权利的行为，明阳公司至今从未向公安机关报案解决。若明阳公司认为本案中廖明阳等人的行为给明阳公司造成了损失，则明阳公司依法可以向有关当事人另行主张权利。一审法院结合本案的客观实际，认定本案不宜简单的判令汪艳腾退案涉房屋并无不当。明阳公司的一审诉讼请求不能成立，一审法院未予支持正确。明阳公司的上诉理由和上诉请求亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”诚实守信是社会主义道德建设的重点内容，尤其强调信守承诺。本案中各方当事人作为民事主体从事民事活动均应遵循诚信原则，尊重客观事实，相互加强沟通以妥善处理案涉纠纷，弘扬诚信、友善、和谐的社会主义核心价值观。 综上所述，明阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由会东县明阳开发建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 袁 荃 审判员 陈慧玲 审判员 马 俊 二〇二一年三月十五日 书记员 向唯维 附本判决适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。