北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4438号上诉人（原审被告）：北京本同兄弟商贸有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路55号楼22层2603室。法定代表人：陈震宇，总经理。被上诉人（原审原告）：北京合同斋餐饮管理有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇薛营村薛赵路28号。法定代表人：薛梅，总经理。上诉人北京本同兄弟商贸有限公司（以下简称本同公司）因与被上诉人北京合同斋餐饮管理有限公司（以下简称合同斋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初17064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。本同公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回合同斋公司的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由合同斋公司承担。事实和理由：一审判决遗漏了合同斋公司违约在先，双方合同实际已经解除的事实，以及疫情导致村里封路、不让外人进入等特殊情况，一审判决结果错误，应予撤销。合同斋公司于2019年10月24日就已经向我公司发出《房屋租赁合同解除通知》，我公司也在收到解除通知之前就已经将全部存放的白酒搬空。由于合同斋公司违约在先，且一直不退回2019年10月24日-2020年2月6日期间多收取的房租费用，才导致双方当时仓库钥匙没有交接。根据双方签署的《库房租赁合同》约定，我公司第二次支付租金的时间应为2020年2月6日，合同斋公司因我公司逾期不支付租金享有合同解除权的时间应为2020年3月6日，但事实上是到了退房时间点上突然遇到北京一次及二次疫情，导致村里封路、不让任何外人进出的特殊情况发生，我公司剩余的一些礼品盒及空箱子无法拉走。后来二次疫情结束，村里允许进车拉货，我公司开始拉货退房时，又是合同斋公司私自把库房大锁换掉，导致我公司无法进入库房，双方一直僵持到2020年8月20日由法院出面才退房成功。因此没有退房的责任是合同斋公司，而不是我公司。合同斋公司辩称，不同意本同公司的全部上诉请求和理由，认可一审判决认定的事实和解除合同日期，但判决的租金数额计算有误。本同公司说早已搬走，合同早已解除，与事实不符。涉案租赁合同的解除时间是2020年8月20日，本同公司实际搬离涉案房屋是2020年9月22日。在此之前，本同公司一直占用涉案房屋，留有大量物品在涉案房屋内，一审法官已于2020年9月9日到现场进行了确认。我公司多次通知本同公司搬离腾退涉案房屋，本同公司认可接到通知，却一直不予理睬，不搬走，也不交租金，不履行合同，也不提解除合同、将房屋腾退给我。本同公司称在收到我的解除通知之前就搬走了，只是没有交接库房钥匙，其又称是因为疫情原因未能搬走东西，前后自相矛盾，与事实不符。虽有疫情，但没封村，本同公司在本村是正常租户，可以自由出入，2020年1月到8月期间，疫情并不是持续存在，本同公司一直没来拉走，其以疫情作为理由说进不了村、退不了房就是找借口，其从来没提解除合同，也没退房给我。本同公司在涉案房屋存放的不只是酒，还有其他大量货物，一审法官已经进行了现场勘验。我公司在一审起诉后，怕本同公司耍赖，才在后门的小门上加了一把锁，但其进入房屋可以从前门进入，并不是必须经过后门。本同公司应支付房租和房屋使用费至2020年9月14日实际退房之日，即2020年8月8日至2020年9月22日，按每年8万元计算，已付4万元，应再付半年零45天房租和使用费共5万元。对于另一处库房的口头租赁合同，应在本案中一并解决。合同斋公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方《库房租赁合同》及就另一处房屋达成的口头租赁合同；2.判令本同公司支付截至2020年8月4日欠付租金和占有使用费135000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，自2019年10月30日起至实际给付之日止；3.本案诉讼费用由本同公司承担。一审法院认定事实：2019年8月5日，合同斋公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的本同公司共同签订《库房租赁合同》：甲方房屋坐落于北京市大兴区庞各庄镇薛营村住宅房，面积600平米（楼上4间＋楼下4间），建筑面积700平米；租赁期限自2019年8月8日至2029年8月8日止，租赁期共壹拾年，乙方按时支付甲方租金，租金为上交方式，自2019年8月6日起支付；乙方每年支付甲方库房租金捌万元整（小写8万元，应于本合同生效之日向甲方支付，每半年一付，每次支付4万元，逾期一个月不交租金，合同自动解除，甲方有权利收回房屋）；甲方应于本合同生效之日起3日内将该房屋交付于乙方；甲方保证乙方在租赁期间，如发生消防不允许库房内存放53度白酒，甲方负责协调，协调不成，甲方给予乙方赔偿搬库费用；租赁期间，乙方只是存放货物，一切与经营有关的费用都不存在；……。《库房租赁合同》签订后，合同斋公司交付了上述房屋，本同公司按照合同约定支付半年租金4万元。经查，该合同所涉房屋系农村宅基地上的房屋，具体门牌号为北京市大兴区庞各庄镇清正路34号，就该房屋的相关手续，合同斋公司提交了北京市大兴区人民政府于2008年5月21日作出的京兴政地[2008]9号《北京市大兴区人民政府关于庞各庄镇薛营村村民建房占地的批复》。此外，合同斋公司主张在《库房租赁合同》签订后不久，本同公司另承租其位于薛营村西1000多平米的房屋和彩钢棚，并约定租金每年10万元，双方仅为口头协议。本同公司对此予以否认，称系他人承租，其公司并未承租该处房屋，但其庭审中曾认可于该处房屋内存放有物品。2019年10月24日，合同斋公司向本同公司发出《房屋租赁合同解除通知》，“北京本同兄弟商贸有限公司：贵公司与我于2019年8月8日签订《库房租赁合同》，约定贵公司承租我所有的薛营村住宅房600平米，期限为2019年8月8日至2029年8月8日，租金为前三年每年捌万元整，后我将房屋交付贵公司使用，贵公司向我支付了房租肆万元整。另，双方于2019年8月12日口头达成第二份租赁协议，贵公司承租我所有的库房，租期同第一份合同，租金为每年拾万元整。贵公司于2019年8月12日开始占用房屋进行存储物品，但尚未支付租金。鉴于贵公司与我协商解除合同，但贵公司仍在占用房屋，未能腾空返还给我，现我通知贵公司，截止2019年10月30日，上述两处房屋的租金共肆万元，请贵公司于10月30日到期后3日内将房屋内物品进行搬离腾空，上述两合同于2019年10月30日予以终止，本通知书到达贵公司处生效。贵公司逾期不能搬离腾空的，视为放弃房屋内物品的所有权，我将有权予以任意处置，否则贵公司将按照每天16元/㎡租金支付占有使用费”。此后，本同公司的大量物品未搬离，仍放置于上述两处房屋内。本案审理过程中，2020年9月9日，法院前往两处租赁房屋内对现状进行了确认，双方当场均同意本同公司将所有物品全部搬离并将房屋交还给合同斋公司，时间为2020年9月14日之前。目前，双方已完成交接手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，合同斋公司与本同公司就北京市大兴区庞各庄镇清正路34号房屋已经签订书面《库房租赁合同》，对租金标准、支付方式、支付时间等均有明确约定，尔后本同公司接收该房屋并按照上述约定预付了半年的租金，该份合同处于正常履行过程中。合同斋公司主张本同公司另承租其位于薛营村西1000多平米的房屋和彩钢棚，并约定租金每年10万元，即便该事实存在，现并无证据证明“合同斋公司与本同公司明确将《库房租赁合同》内容予以变更，将薛营村西1000多平米的房屋和彩钢棚租赁内容与该《库房租赁合同》内容合并，组成新的统一合同”，即《库房租赁合同》与薛营村西1000多平米的房屋和彩钢棚口头租赁协议宜认定为系相互独立的两份合同，权利义务不应相互混淆，已支付的4万元应系本同公司依约履行《库房租赁合同》中确定的支付租金义务，而就薛营村西1000多平米的房屋和彩钢棚的口头租赁协议并未支付任何租金。根据《库房租赁合同》约定，本同公司第二次支付租金的时间应为2020年2月6日，故合同斋公司因对方逾期不支付租金享有合同解除权的时间应为2020年3月6日，合同斋公司于2019年10月24日向本同公司发出《房屋租赁合同解除通知》不具有将《库房租赁合同》予以解除的法律效力；合同斋公司在本案中要求解除《库房租赁合同》，本案起诉状副本送达本同公司的时间为2020年8月20日，此时，《库房租赁合同》应已解除。就《库房租赁合同》，合同斋公司要求本同公司支付的欠付租金为35000元，在合理范围内，法院应予支持；就合同斋公司要求支付该欠付租金部分所对应利息损失，法院依法对其中的合理部分予以支持。关于合同斋公司就薛营村西1000多平米的房屋和彩钢棚口头租赁合同提出的请求，如上文所述，此合同系就不同租赁标的物形成的完全独立的房屋租赁合同，本案中不予处理，合同斋公司可就此合同纠纷另行解决。综上，一审法院判决：一、解除北京合同斋餐饮管理有限公司与北京本同兄弟商贸有限公司于二〇一九年八月五日签订的《库房租赁合同》；二、北京本同兄弟商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付北京合同斋餐饮管理有限公司欠付房屋租金35000元及相应利息（以35000元为基数，自二〇二〇年二月六日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、驳回北京合同斋餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。合同斋公司主张本同公司实际于2020年9月22日与其办理交接，本同公司对合同斋的该事实主张不予认可。本院认为，本案中，本同公司与合同斋公司就涉案租赁标的签订《库房租赁合同》，合同履行过程中，本同公司未依约向合同斋公司支付租金，根据一审法院现场勘验情况可见，直至勘验之时，涉案租赁标的内尚存有本同公司的物品，双方当事人当场同意本同公司于2020年9月14日之前将所有物品全部搬离并将房屋交还给合同斋公司，一审法院根据合同履行情况认定涉案《库房租赁合同》解除，本院不持异议。本同公司应当向合同斋公司支付其占用期间的使用对价，一审法院根据本同公司实际占用情况，对合同斋公司主张的欠付租金予以支持，并无明显不妥。本同公司上诉主张其早已将存放在涉案房屋内的白酒搬出，不管该事实主张是否成立，但可以明确的是，本同公司并未将涉案租赁标的腾空交还合同斋公司，直至一审法院现场勘验之时，涉案租赁标的内尚存有本同公司的物品。本同公司另主张疫情导致涉案租赁标的所在村落封路，无法进出，但本同公司未能就该事实主张提供相应证据。本同公司另主张合同斋公司私自将其承租的库房换锁，合同斋公司不认可本同公司主张的换锁时间，本同公司未能就其主张的换锁时间提供证据予以证明。综上，本同公司上诉所涉事实均缺乏充分的证据支持，本院实难支持，本同公司应当自行承担举证不能的不利后果。综上所述，本同公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由北京本同兄弟商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年三月十八日法官助理 孙春玮书 记 员 刘梓晨