湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初1694号原告：长沙森太物业服务有限公司，住所湖南省宁乡市玉潭街道通益社区一环西路201号。法定代表人：刘慈秀，系该公司董事长。委托诉讼代理人：岳巧琳，女，1998年5月18日出生，汉族，居民，住湖南省。被告：王**强，男，1984年5月2日出生，汉族，居民，住宁乡市金洲镇××龙桥××组。被告：邓金花，女，1983年5月5日出生，汉族，居民，住宁乡市金洲镇××龙桥××组。原告长沙森太物业服务有限公司（以下简称“森太物业”）与被告王**强、邓金花物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人岳巧琳庭参加了诉讼，被告王**强、邓金花经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙森太物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付物业费12251元，城市生活垃圾处理费500元，违约金1200元，共计13951元；2．请求判令由被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：原告通过参与湖南五福房地产开发有限公司公开招投标的方式获得为其开发的金洲国际城小区提供物业管理服务，2020年7月30日原告与湖南五福房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，并于2020年8月1日正式入驻金洲国际城提供物业管理服务，因该小区前物业宁乡县金洲物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，将其自2011年11月18日起至2020年8月1日止的小区业主拖欠的物业费、垃圾处理费等债权全部转让给原告。被告系上述物业6-6018号的业主，物业面积125.94平方米，收费标准为1.2元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳从2013年10月28日至2020年7月31日的物业管理费12251元，城市生活垃圾处理费500元，违约金1200元，但被告一直拒交费。被告王**强、邓金花未予答辩。本院认为，基于庭审查明的事实，被告王**强、邓金花系原告所服务的位于宁乡市金洲镇全民社区（金洲国际城）6栋6018室的所有权人，建筑面积125.94平方米。2011年11月11日，湖南五福房地产开发有限公司与宁乡县金洲物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》,合同约定由金洲物业管理有限公司向被告所在小区提供服务，约定小高层住宅1.2元/月/平方米，多层住宅0.7元/月/平方米，合同约定服务期限为2011年11月18日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效日止，本合同自动终止，该约定系双方真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有约束力。2020年7月31日，宁乡县金洲物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将截止至2020年8月1日前对被告所在小区业主拖欠的物业费、垃圾清理费、水电费等债权全部转让给原告，并在小区公告和宣传栏张贴了通知书，该债权转让行为合法有效，原告方合法取得债权，被告应向原告交纳物业费。因原告未提交被告收房材料，物业费的起算时间以宁乡市自然资源局不动产登记信息表记载的登记日期为准，即2013年12月11日。原告入场后，对于被告所欠物业费进行了书面催收，被告尚欠2013年2月11日至2020年7月31日止的物业费12040元（125.94平方米×1.2×79月+125.94平方米×1.2÷30×20天），超过部分本院不予以支持。关于城市生活垃圾处理费，原告没有证据证实宁乡县金洲物业管理有限公司受宁乡市市容环境卫生维护中心的委托收取垃圾处理费并进行了代缴，故对原告要求两被告支付垃圾处理费的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，宁乡县金洲物业管理有限公司在被告所在小区提供服务期间，虽履行了主要的物业服务方面的义务，难免存在不尽如人意的地方，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告未提交证据证实本案实际产生了保全费，故本院对该诉讼请求不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王**强、邓金花自本判决生效之日起五日内向原告长沙森太物业服务有限公司支付2013年11月28日至2020年7月31日止的物业服务费12040元；二、驳回原告长沙森太物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元（已减半收取），由原告长沙森太物业服务有限公司负担10元，被告王**强、邓金花负担64元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二一年三月十五日书记员 刘金玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。