北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2610号上诉人（原审被告）：北京鸿博嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇建材城西路**院**楼**1-2218。法定代表人：乔立冬，经理。委托诉讼代理人：白光锐，男，北京鸿博嘉业房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审原告）：赵砚平，男，1963年5月2日出生，满族，住北京市海淀区。上诉人北京鸿博嘉业房地产经纪有限公司（以下简称嘉业公司）因与被上诉人赵砚平房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初10049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员梁睿独任审理，于2021年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人嘉业公司的委托诉讼代理人白光锐、被上诉人赵砚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉业公司上诉请求：撤销一审法院判决第一、二、四项，依法改判或发回重审。事实和理由：嘉业公司与赵砚平存有实质房屋代理出租合同，嘉业公司未存在违约行为。2019年1月25日嘉业公司与赵砚平之间签订《房屋委托出租合同》约定赵砚平把位于北京市海淀区五福玲珑居1-2-403的房屋（以下简称403房屋）委托嘉业公司出租，租赁期为2019年3月1日起至2021年2月28日。自双方签订合同后该房屋由嘉业公司代理出租，房屋租金由嘉业公司代付给赵砚平，合同期满后将房屋归还给赵砚平。但自签订房屋代理出租合同之前房间内存有隔断，欠水费情况，赵砚平本人知晓自己房间内有隔断，后期嘉业公司自行拆除清理，并未造成赵砚平损失。综上所述，事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明事实，维护嘉业公司的合法权益。赵砚平辩称：同意一审法院判决。赵砚平一审诉讼请求：1.请求法院判令解除赵砚平与嘉业公司2019年1月25日签订的房屋委托出租合同并腾退房屋；2.判令嘉业公司支付所欠2020年8月、9月租金14600元，并按照月租金7300元标准按月支付至腾退房屋之日止；3.嘉业公司支付所欠水费935元；4.嘉业公司承担因违约导致合同无法继续履行造成赵砚平的损失14600元。一审法院认定事实：2019年1月25日，赵砚平（出租方、甲方）与嘉业公司（代理人、乙方）签订《房屋委托租赁合同》，约定甲方将403房屋（面积75平方米）交由乙方出租代理；出租代理期限自2019年3月1日至2021年2月28日，房屋租金为7300元/月，按季交付，第一次2019年3月1日（14600），第二次2019年5月1日（21900），第三次2019年8月1日（21900），第四次2019年11月1日（21900），以后依此类推，如遇节假日自动顺延；出租代理期内甲方同意预留出30日计算租金作为乙方工作期，工作日后于2019年4月1日开始计算租金，即自出租代理期起每年乙方给甲方11个月房租，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，即在第一次付款中扣除；甲方承担供暖费（自供暖除外）、物业管理费、有线电视初装使用费等，乙方承担水费、电费、燃气费、有线收视费、卫生费等；乙方故意不按约定支付租金达10个工作日以上的、擅自改变房屋用途的，甲方有权单方解除合同；出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200％支付违约金，并赔偿因违约给乙方的承租人造成的经济损失；出租代理期内乙方需提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200％支付违约金；违约方在解除合同当日，应无条件将委托期剩余的房租全部退还对方；补充规定，2020年3月1日为15200元、2020年5月1日为22800元、2020年8月1日为22800元、2020年11月1日为22800元、2020年3月1日至2021年2月28日月租金为7600元/月。合同签订后，赵砚平将涉案房屋交付给嘉业公司代理出租。双方均认可嘉业公司交纳房租至2020年7月31日；2020年8月后的房租未予交纳；双方在2020年5月份经居委会协调，嘉业公司将之前拖欠租金分两次支付给赵砚平，2020年6月份起房屋租金按月支付。嘉业公司对此称因为赵砚平诉至法院，故保留房租支付的权利。一审庭审中，赵砚平提交其银行账户交易明细，证明在合同履行中嘉业公司多次迟交租金，构成违约；提交房屋照片，证明房屋打了隔断，构成违约。嘉业公司对此不予认可，主张租金有提前给过，也有晚给过，但都是经过赵砚平同意的；房屋隔断是之前的出租代理方打的隔断，其接手的时候就有隔断。赵砚平对房屋交付嘉业公司时的状态未予举证。赵砚平要求嘉业公司支付水费，对此未提交证据。赵砚平主张嘉业公司迟交租金、改变房屋用途、群租扰民、未及时交纳水费，构成违约，故要求解除合同，并主张因嘉业公司违约导致合同无法继续履行造成的损失14600元，该损失参照合同中关于单方解除违约责任的约定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵砚平与嘉业公司签订了房屋委托出租合同，该合同系双方真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故合法有效，双方应依据合同约定履行义务。本案中，在合同履行中，双方对于租金支付的方式由按季支付变更为按月支付，但嘉业公司并未按约履行支付租金的义务，对此构成违约，应承担相应法律责任。现赵砚平要求解除双方签订的房屋委托出租合同、要求嘉业公司腾退房屋、支付拖欠的房租租金及房屋使用费，理由正当，证据充分，该院对此予以支持，解除合同的具体时间以嘉业公司收到本案起诉材料之日为准；要求嘉业公司支付水费，对此未提交证据，该院对此不予支持；要求嘉业公司承担因违约造成的损失，据此未提交证据证明损失情况，该院依据双方所签合同中关于违约责任的约定及嘉业公司的违约情形予以酌定。嘉业公司之辩称，缺乏事实及法律依据，该院对此不予采信。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、赵砚平与嘉业公司于2019年1月25日签订的房屋委托出租合同于2020年10月16日解除；二、嘉业公司于判决生效后7日内将403房屋腾退并交还予赵砚平；三、嘉业公司于判决生效后7日内支付赵砚平房屋租金14600元（2020年8月至2020年9月）及房屋使用费（房屋使用费自2020年10月1日支付至腾退房屋之日止，按照每月7300元的标准计算）；四、嘉业公司于判决生效后7日内支付赵砚平违约金7300元；五、驳回赵砚平其他诉讼请求。二审中，双方均未向本院提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，赵砚平与嘉业公司签订的房屋委托出租合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制规定，应属合法有效，双方均应按约履行合同义务。本案中，双方在合同履行过程中，将租金支付的方式由按季支付变更为按月支付，但嘉业公司并未按约履行每月支付租金的义务，对此构成违约，应承担相应违约责任，其违约行为亦符合合同约定的解除条件，故一审法院认定合同解除时间为嘉业公司收到本案起诉材料之日并无不当。合同解除后，嘉业公司应当将403房屋交还赵砚平，一审法院处理正确，本院不持异议。关于赵砚平要求嘉业公司赔偿因违约造成的损失问题，本院认为一审法院参照双方有关违约责任的约定以及本案实际情况酌情确定的损失数额并无不当，本院不持异议。综上，嘉业公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条，最高人民法院印发的《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由北京鸿博嘉业房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  梁 睿二〇二一年三月八日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强