北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5907号上诉人（原审被告）：北京绿极餐饮有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城火车站西侧。法定代表人：郭春雷，经理。委托诉讼代理人：张军，北京班镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王宁宁，女，1979年11月17日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：郭伟，北京郭伟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨晓东，男，1978年3月31日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：韩德镇，北京市环亚律师事务所律师。上诉人北京绿极餐饮有限公司（以下简称绿极公司）因与被上诉人王宁宁、杨晓东合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初5302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员鲁南独任审理，于2021年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人绿极公司之委托诉讼代理人张军，被上诉人王宁宁之委托诉讼代理人郭伟，被上诉人杨晓东之委托诉讼代理人韩德镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿极公司上诉请求：1.请求改判杨晓东给付王宁宁房屋租金314928.5元和68620.5元、违约金76709.9元、取暖费13040.6元；2.一、二审诉讼费由杨晓东、王宁宁承担。事实和理由：一审法院在审理本案中，事实认定不清，裁判有误。杨晓东与王宁宁签订《世嘉·光织谷商业用房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）显示租赁期自2018年5月1日起，当时杨晓东是绿极公司的法定代表人和绿极饭店的实际经营人，公司公章也是由杨晓东控制，所以在合同上加盖的自然是绿极公司的公章。2018年12月18日杜宝明与杨晓东签订了《绿极饭店经营协议书》（以下简称《经营协议书》），约定的饭店经营位置是北京市怀柔区庙城镇火车站西侧的北京绿极饭店，面积约537平方米。该协议中亦明确约定了“关于2018年12月1日之前的所有债、权、责由乙方（杨晓东）统一负责，与甲方（杜宝明）无关”。之后杜宝明成为位于怀柔区庙城镇火车站西侧的绿极饭店的实际控制人和实际经营人。绿极公司的住所地是在怀柔区庙城镇火车站西侧，杜宝明实际经营绿极饭店后依协议约定变更了绿极公司的法定代表人，之后杨晓东与绿极公司完全脱离了关系。但是杜宝明当时并不知晓杨晓东在之前，也就是2018年5月以绿极公司的名义租赁了其他房屋经营饭店，更无从知晓杨晓东拖欠房租与其他费用的事实。在2020年5月21日杨晓东在与绿极公司无关的情况下仍用绿极公司的名义给王宁宁写下欠条，承诺所欠租金由他和绿极公司偿还。因杨晓东在2018年12月18日之后已经与绿极公司脱离了关系，也不可能再掌控绿极公司的公章，所以在欠条上加盖的是北京绿极餐饮有限公司第三分公司（以下简称绿极公司第三分公司）的公章。绿极公司第三分公司的公章在杨晓东手里，也进一步证明了杜宝明在接手绿极公司及绿极饭店时并不知晓绿极公司还有分公司存在，更不会知晓分公司存在巨额债务。出租方王宁宁对于租赁合同与欠条上的公章不一致，并未提出疑议，作为成年人，应知晓公章代表的意思，也应对自己的利益尽到谨慎注意义务。一审中王宁宁出租的位于北京市怀柔区雁栖镇乐园大街13号院24号楼1至二层的房屋租赁合同，虽然是以绿极公司的名义签署的，但是实际承租人及经营人是杨晓东，该处饭店的经营与绿极公司无关。一审中，虽然杨晓东表示个人愿意支付租金、违约金等费用，但一审法院不顾事实，判决绿极公司与杨晓东共同承担2020年5月31日前欠付的租金，2020年6月1日至2020年9月4日的租金、违约金和取暖费均由绿极公司承担。杨晓东的行为严重违背诚实信用原则，出租方王宁宁未尽到谨慎合理注意义务，该判决严重损害了绿极公司及其实际控制人的声誉和经济利益。综上所述，请求二审法院查明事实，支持绿极公司的上诉请求，改判杨晓东向王宁宁给付所有租金、违约金及取暖费。王宁宁辩称：同意一审判决，不同意绿极公司的上诉意见。杨晓东辩称，不同意一审判决，但未上诉。同意绿极公司的上诉意见，租金应该由杨晓东承担，与绿极公司无关。王宁宁向一审法院起诉请求：1.判令解除王宁宁与绿极公司、杨晓东的《租赁合同》，要求绿极公司、杨晓东腾退房屋交还王宁宁；2.判令绿极公司、杨晓东给付拖欠的房屋租金383549元，并支付违约金76709.9元，暖气费13041元；3.判令绿极公司、杨晓东承担本案诉讼费。一审法院认定事实：王宁宁（甲方）与绿极公司（乙方）签订了《租赁合同》，约定如下：“一、房屋坐落地址1）房屋坐落：北京市怀柔区雁栖镇乐园西大街13号院24号楼1至2层24-4底商，该房屋实测建筑面积为303.27㎡。二、租赁用途1）乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营使用，经营行业为餐饮；乙方承诺按照国家法律法规的规定进行合法经营，自行办理各类相关手续……三、租赁期限1）甲乙双方约定，房屋租赁期限自2018年5月1日起至2023年4月30日止。2）租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前提前两个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。租赁期限届满前2个月内，甲方有权带拟承租人进入该物业实地查看，乙方应当予以配合。四、租金和支付方式1）甲乙双方约定，该房屋的日租金（按建筑面积计算）为2.488元/平方米；该房屋第一年的租金总额贰拾陆万元整（以后每年租金按上年度的租金递增5%）。第二年的租金总额贰拾柒万叁仟元整。第三年的租金总额贰拾捌万陆仟陆佰伍拾元整。第四年的租金总额叁拾万零玖佰捌拾贰元整。第五年的租金总额叁拾壹万陆仟零叁拾壹元整。2）乙方每6个月向甲方支付一次租金，甲方收取租金后应向乙方开具收款凭证，此后每6个月为一个租金支付周期，乙方应于每个支付周期到期前30天支付下一个周期的租金。3）如乙方需要开具发票，甲方可以代为开具，但因开发票发生的各种税、费均由乙方承担。九、解除本合同的条件……2）甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按保证金的数额支付违约金；违反合同方给对方造成损失，保证金数额不足弥补损失的，违反合同方应另行支付不足部分……（六）乙方迟延支付租金、物业费或其他费用超过30天的……十、违约责任……3）乙方如未按时向甲方支付租金，则视为乙方逾期，乙方应向甲方支付违约金，违约金按每日租金的两倍计算。违约金自本合同约定租金支付日的第二日起计至实际乙方的支付日止。若乙方逾期超过30日仍未向甲方支付该房屋的租金，则甲方有权终止本合同，若甲方终止本合同，则乙方应在收到甲方书面通知的10日内按本合同第七条第二款的规定将房屋归还甲方，并向甲方支付已发生的违约金和赔偿金，赔偿金数额为本合同约定的保证金数额……”签订合同后，王宁宁将房屋交付给绿极公司，杨晓东交纳了初期租金，后因拖欠租金未付，杨晓东于2020年5月21日，向王宁宁出具了欠条，载明：“我本人和北京绿极餐饮有限公司拖欠王宁宁房屋租金314928.5元，由我本人杨晓东和绿极公司共同偿还所欠租金”。该欠条在欠款人处加盖了绿极公司第三分公司的公章。因绿极公司未足额支付租金，王宁宁于2020年9月4日将房屋内物品清除并实际收回房屋，2019年11月-2020年3月供暖费13040.6元亦由王宁宁交纳。后王宁宁于2020年10月18日，诉至一审法院要求解除《租赁合同》，并要求绿极公司、杨晓东腾退房屋，给付截至2020年9月4日的房屋租金383549元、违约金76709.9元、暖气费13041元。本案一审审理中，绿极公司向一审法院提交了《经营协议书》，内容如下：“甲方：杜宝明，乙方：杨晓东。甲乙双方经友好协商，关于经营绿极饭店所有权从2018年12月1日起至2022年12月1日止，由甲方独自管理经营所有权，现有关经营权一事达成如下协议：一、饭店经营位于：北京市怀柔区庙城镇火车站西侧《北京绿极饭店》，面积约537平方米。二、关于2018年12月1日之前的所有债、权、责由乙方统一支付负责，与甲方无关。该协议从2018年12月1日之前的所有债、权、责由乙方统一支付负责，与甲方无关。该协议从2018年12月1日起至2022年12月1日止，饭店所有经营利润，至甲方收回成本后，甲、乙双方方可共同拥有饭店财产，店内所有设备设施，都与乙方无关，一切经营权归甲方所有，在经营期内，水、电、暖等必要设施，期间产生的费用由甲方自行负责支付，乙方不得干涉，不的（得）参与任何关于饭店的一切事项，期限届满，此协议自动作废。三、关于饭店一切执照与2019年12月1日开始变更法人为甲方，乙方积极配合变更手续直至法人为甲方为止，限期为一个月。四、本协议一式两份，甲、乙双方各一份。”2019年1月24日，绿极公司法定代表人由杨晓东变更为冯金贝。王宁宁对该证据的真实性、证明目的均不认可。杨晓东对该证据的真实性认可，证明目的不认可。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同约定忠实履行自己的义务。本案中，王宁宁与绿极公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按此履行各自义务。根据合同相对性原则，如无特殊约定，《租赁合同》的效力不宜扩张到合同以外的主体，本案租金的给付义务人应为绿极公司。杨晓东向王宁宁出具欠条，承诺由其与绿极公司共同偿还所欠租金314928.5元，本案中杨晓东亦表示愿意承担偿还租金的责任，故对于王宁宁主张杨晓东给付租金的诉讼请求，一审法院予以支持，但应以杨晓东在欠条中承诺的给付范围为限。杨晓东出具的欠条中加盖了北京绿极餐饮有限公司第三分公司的公章，但分公司不具有独立法人资格，且北京绿极餐饮有限公司第三分公司不是案涉租赁合同的当事人，杨晓东与杜宝明签订的绿极饭店经营协议书中关于债权、债务的约定不能对抗第三人，故绿极公司股东、法定代表人、实际经营人等情况的变更，不能免除绿极公司向王宁宁支付租金的责任。王宁宁与绿极公司在《租赁合同》约定：乙方迟延支付租金、物业费或其他费用超过30天的，甲方有权解除合同。绿极公司未按照约定时间足额交纳租金，符合双方约定的王宁宁行使合同解除权的条件。故一审法院对于王宁宁要求解除《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。就合同解除时间问题，因王宁宁于2020年9月4日将房屋内物品清除并实际收回房屋，一审法院以该日期作为合同解除日。王宁宁主张绿极公司支付截至2020年9月4日的房屋租金383549元，未超过约定标准，于法有据，一审法院予以支持。杨晓东在出具欠条确认欠付的金额内承担给付责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。绿极公司未按约定支付租金，最终导致合同解除，应承担相应的违约责任。王宁宁要求绿极公司支付违约金76709.9元，未超过合同约定及法律规定的标准，一审法院予以支持。绿极公司在租用涉案房屋期间，应交纳供暖费，根据王宁宁实际缴费金额，一审法院确认绿极公司给付王宁宁垫付的供暖费13040.6元。王宁宁于2020年9月4日已经清退物品，实际收回房屋，故王宁宁要求绿极公司腾退房屋的诉讼请求，已无执行的必要，一审法院不予支持。据此，一审法院于2021年1月判决如下：一、王宁宁与绿极公司签订的《租赁合同》于2020年9月4日解除；二、绿极公司、杨晓东于判决生效后7日内共同给付王宁宁20**年5月31日前欠付租金314928.5元，绿极公司于判决生效后7日内给付王宁宁20**年6月1日至2020年9月4日的欠付租金68620.5元；三、绿极公司于判决生效后7日内给付王宁宁违约金76709.9元；四、绿极公司于判决生效后7日内给付王宁宁取暖费13040.6元；五、驳回王宁宁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合全案案情及双方当事人诉辩称意见，本案二审争议焦点为绿极公司应否就王宁宁主张的欠付租金、违约金及取暖费承担相应责任。根据已查明的事实，涉案《租赁合同》明确约定由绿极公司承租涉案房屋，且杨晓东作为时任绿极公司法定代表人，有权代表绿极公司签订该合同，其效力及于绿极公司，故涉案《租赁合同》的承租人为绿极公司，应依约承担支付租金的合同义务，一审法院对此认定正确。虽然杨晓东与杜宝明签订《经营协议书》，将绿极饭店转由杜宝明实际经营，绿极公司亦于其后变更了股东及法定代表人，但绿极公司并未将该事项告知王宁宁，亦未与王宁宁协商变更承租主体，故涉案《租赁合同》依然有效。杨晓东与杜宝明之间的约定以及绿极公司股东、法定代表人的变更事项并不能对抗出租人王宁宁，并不能据此免除绿极公司的租金给付义务。虽然杨晓东主张应由其独自承担支付涉案租金、违约金及取暖费，但杨晓东并非涉案《租赁合同》的相对方，王宁宁并不同意杨晓东该项主张，故仅依据杨晓东的该项主张亦不能免除绿极公司的合同义务。因绿极公司未依约足额支付租金，致使《租赁合同》解除，故绿极公司应依约承担相应的违约责任。一审法院综合全案案情及合同约定，所认定的欠付租金、违约金及取暖费的数额适当，本院予以维持。绿极公司主张其不应承担欠付租金、违约金及取暖费的支付义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，绿极公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8399元，由北京绿极餐饮有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  鲁 南二〇二一年三月十八日法官助理  杨 扬法官助理  李圆圆