天津市高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）津执异30号案外人（异议人）：祖海营，男，1974年7月14日出生，汉族,住山东省沂南县。委托诉讼代理人：徐兴涛，山东阳都律师事务所律师。申请执行人：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。法定代表人：鲍世峥，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈明俊，北京汉韬（天津）律师事务所律师。被执行人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路**气象大厦**。法定代表人：陈贵德，该公司董事长。被执行人：山东智圣汤泉旅游度假村有限公司，住，住所地山东省临沂市沂南县界湖街道城北外环路/div>法定代表人：陈贵德，董事长。被执行人：陈贵德，男，1965年5月9日出生，汉族，住山东省沂南县。被执行人：高树英，女，1962年4月8日出生，汉族，住山东省沂南县。在本院指定天津市第一中级人民法院（以下简称一中院）执行申请执行人中国金融租赁有限公司（以下简称中金公司）与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始公司）、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，案外人祖海营向本院提出书面异议，要求解除对位于沂南县××路××号××小区××号楼××单元××室房屋（以下简称案涉房屋）的查封，并停止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人祖海营称，2010年12月2日，其从晨始公司处购买了沂南县××路××号××小区××号楼××单元××室房屋一套，已经支付全部房款323113元，购房合同已在沂南县住房保障中心登记备案。2011年5月20日，晨始公司已经交房，异议人开始占有、居住涉案房屋，自2014年10月份开始，统一缴纳物业管理费、水、电费至今。2010年11月20日,2010年12月12日（按揭贷款）晨始公司开具了统一发票，异议人在准备办理产权证时，被告知房屋被天津市高级人民法院查封。综上，异议人认为因晨始公司原因没有给其过户登记，异议人系案涉房产的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人对该房屋具有足以排除强制执行的权利，请求人民法院解除对上述房屋的查封。异议人祖海营为支持其异议请求，向本院提交如下证据：1.2010年12月29日祖海营与中国工商银行股份有限公司沂南支行签订的《房地产抵押契约》一份，证明其与晨始公司存在合法、有效、真实的房屋买卖合同，同时办理抵押登记手续；2.祖海营与晨始公司签订的《商品房预（销）协议》各一份，证明其与晨始公司存在合法、有效、真实的房屋买卖合同；3.《沂南县农村居民进城购买商品住房财政补贴审批表》一份，《收款凭证》二份，证明2011年10月20日、2010年12月12日，祖海营已付清全部购房款；4.沂南县不动产预告信息一份，证明案涉4号楼3单元7楼东户已经登记备案，合同编号沂预售305860；5.《华苑物业公司缴费单》，证明祖海营自2014年10月始即入住案涉房屋至今。申请执行人中金公司称：1.异议人未在法院查封案涉房屋之前与晨始公司签订合法有效的书面买卖合同。根据异议人提交的证据，异议人与晨始公司之间仅签订了一份《商品房预（销）售协议》，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条、第16条规定，该《商品房预（销）售协议》不应被认定为商品房买卖合同。2.异议人提供的证据不能证明其已经支付了全部价款。在现实交易中，既有先付款后开具发票的情形，也有先开具发票再付款的情形，本案中异议人未提交银行流水等支付凭证，其提交的《收款凭证》不足以证明其已经支付了购房价款。3.异议人所提交证据不足以证明其在法院查封案涉房屋之前合法占有案涉房屋。本案中，异议人未提供房屋交接的相关证据材料，仅提交了《华苑物业公司缴费单》，而该物业缴费凭证从内容上看只能证明案涉房屋的相关物业费已经缴纳，并不能直接证明异议人合法占有了案涉房屋。4.异议人所提异议不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。首先，异议人未提交任何证据证明未办理过户登记非因其自身原因所致；其次，从时间上分析，晨始公司向异议人出具收款凭证的时间为2010年11月20日，案涉房屋首次登记时间为2013年5月24日，法院查封始于2017年1月12日，即从2013年5月24日到2017年1月12日长达3年多的时间内，异议人没有与晨始公司办理所有权过户手续，足以证明异议人严重怠于维护自身权益。另外，虽然异议人对案涉房屋办理了所有权预告登记手续，但是根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”规定，晨始公司于2013年5月24日即办理了初始登记，取得了不动产权证号。法院查封时间为2017年1月12日，异议人3年多的时间内一直没有办理过户登记，早已超过法定期限，异议人的预告登记行为已失效，不再具有物权期待性。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，也不应解除对案涉房屋的查封。综上，申请执行人认为异议人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用条件，请求法院驳回异议人的异议申请。被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英未提交书面意见。本院查明，本院在审理中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中金公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定书，裁定：“1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县××街道××路××号××楼××楼（产权证号浦房权证浦阳字第0×**、0××7号）；2.立即冻结被申请人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。”2017年1月12日本院向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了晨始公司名下、包括房产证号为沂房权证城区字第2××7号（沂南县城区芙蓉路47号华苑怡景小区4号楼）在内的房产及山东智圣汤泉旅游度假村有限公司名下、房产证号为沂房权证城区字第2×**等的房产。2017年7月10日，本院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司返还中金公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额；四、收回租赁物价值按照中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。(2016)津民初100号民事判决生效后，因山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司向本院申请执行。本院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定一中院执行。另查，据沂南县不动产登记中心档案记载，案涉房屋于2013年5月24日首次登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”，系指人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因买受人自身原因”。本案中，案外人祖海营主张“2010年12月2日已签订商品房买卖合同并已支付全部房款”，但案涉房屋于2013年5月24日首次登记，已具备办理过户的条件，本院于2017年1月12日查封案涉房屋，案外人祖海营并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故案外人祖海营对于案涉房屋的权益主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其异议请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人祖海营的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张跃民审判员  王洪斌审判员  李红春二〇二一年三月十二日法官助理解丹书记员李颖