成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初656号 原告：成都双流鸿志物业有限公司，住所地成都市双流区西南航空港经济开发区黄荆路**。 法定代表人：侯一尘，职务不详。 委托诉讼代理人：黄静，四川中虹律师事务所律师。 被告：廖华，男，1986年4月2日出生，汉族，住成都市双流区。 原告成都双流鸿志物业有限公司（以下简称鸿志物业公司）与被告廖华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鸿志物业公司的委托诉讼代理人黄静到庭参加诉讼，被告廖华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿志物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令廖华向鸿志物业公司支付欠付物业费12965.76元（以每季度405.18元的标准，自2012年10月1日起计算至2020年9月30日，实际计算至廖华付清物业费之日为止）；2.判令廖华向鸿志物业公司支付资金占用利息（计算方式：2012年10月1日至2015年12月31日期间，以每季度欠缴的物业费405.18元为基数，自每季度第一个月16日起，按中国人民银行同期贷款利率的标准，计算至廖华实际付清之日止；2016年1月1日起算，以每季度欠缴的物业费405.18元为基数，自每季度第一个月26日起，按人民银行同期贷款利率的标准，计算至廖华实际付清之日止）。事实和理由：廖华从四川和为贵实业有限责任公司（以下简称和为贵公司）购买位于成都市双流区××路××段××号××栋××单元××楼××号的房屋。廖华签订承诺书，同意遵守鸿志物业公司与和为贵公司签订的《前期物业服务协议业主临时公约》。2008年7月30日，鸿志物业公司与开发商和为贵公司签订了《前期物业服务合同》，约定高层住宅物业服务费为1.5元／月／平方米。业主按季度支付物业费，业主或物业使用人应在每季度初5-15日履行交纳义务，合同期限为2008年7月30日至2011年7月29日。自2008年7月起，鸿志物业公司持续为和贵·久居福提供物业服务，2012年7月29日，鸿志物业公司与开发商和为贵公司续签订《前期物业服务合同》，约定高层住宅物业服务费为1.5元／月／平方米，业主按季度支付物业费，业主或物业使用人应在每季度初5-15日履行交纳义务，合同期限为2012年7月29日至2015年7月28日。2015年12月30日，鸿志物业公司与双流区和贵·久居福建筑区划第一届业主委员会签订《和贵·久居福小区物业服务合同》，约定住宅物业费仍为每月1.5元，物业费按季度收取，25日为收费起始日。廖华长期欠缴物业费，至今仍欠付物业费12965.76元。鸿志物业公司为维护自身权益，故诉至法院，望判如所请。庭审中，鸿志物业公司明确其诉讼请求为要求廖华支付欠付物业费13776.12元（2012年10月1日-2121年3月31日）。 廖华未作答辩，亦未提交任何书面证据。 本院经审理认定事实如下：廖华单独所有位于成都市双流区××街道××路××段××号××幢××单元××号房屋，房屋建筑面积为90.04平方米。2008年7月30日，鸿志物业公司与开发商和为贵公司签订了《前期物业服务合同》，约定高层住宅物业服务费为1.5元／月／平方米。业主按季度支付物业费，业主或物业使用人应在每季度初5-15日履行交纳义务，合同期限为2008年7月30日至2011年7月29日。自2008年7月起，鸿志物业公司持续为和贵·久居福提供物业服务，2012年7月30日，鸿志物业公司与开发商和为贵公司续签订《前期物业服务合同》，约定高层住宅物业服务费为1.5元／月／平方米，业主按季度支付物业费，业主或物业使用人应在每季度初5-15日履行交纳义务，合同期限为2012年7月29日至2015年7月28日。2015年12月30日，鸿志物业公司与双流区和贵·久居福建筑区划第一届业主委员会签订《和贵·久居福小区物业服务合同》，约定双流县和贵·久居福建筑区划第一届业主委员会委托鸿志物业公司对和贵·久居福进行物业管理，合同期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，住宅房屋的物业费为每月每平方米1.5元，按季度收取，每月25日为收费起始日。2018年12月30日，鸿志物业公司与双流县和贵·久居福建筑区划第一届业主委员会签订了《和贵·久居福物业管理合同》，约定由鸿志物业公司为和贵·久居福小区提供物业管理服务，期限为3年，自2019年1月1日起至2020年12月31日止；鸿志物业公司负责向本小区业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、停车场车位管理服务费和车辆临时停放服务费，代收代缴电费、生活垃圾清运费；双流县和贵·久居福建筑区划第一届业主委员会委托并支持鸿志物业公司对违反物业管理法规及《业主公约》的行为进行处理，包括要求赔偿经济损失及支付违约金；住宅房屋物业管理服务费由鸿志物业公司按建筑面积每月每平方米1.5元向业主收取，空置的房屋业主应按其拥有的建筑面积每月每平方米1.5元的标准向物业管理公司全额缴纳物业服务费；物业服务费按季度收取，每月25日为收费起始日。 上述合同签订后，鸿志物业公司按时履行了对和贵·久居福小区的物业管理服务，廖华从2012年10月1日起未交纳物业费。鸿志物业公司于2017年8月5日、2019年4月19日通过张贴的方式，于2020年7月23日向廖华通过发送短信的方式，催收案涉房屋的物业服务费。 2021年2月20日，成都市双流区西航港街道常乐社区居民委员会出具一份《证明》，载明：兹有“和贵·久居福小区”第一届业主委员会期限届满，至今未成立新的业主委员会。成都双流鸿志物业有限公司与双流县和贵·久居福建筑区划第一届业主委员会签订的《和贵·久居福小区物业服务合同》虽于2020年12月31日到期，但成都双流鸿志物业有限公司自2021年1月1日起至今仍持续为“和贵·久居福小区”提供物业服务。 以上事实，有双方当事人的身份信息、商品房买卖合同摘要、《前期物业服务合同》、《和贵·久居福小区物业服务合同》、《证明》、照片、短信以及当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，廖华系案涉房屋的所有权人，其作为和贵·久居福小区的业主，应受《前期物业服务合同》以及《和贵·久居福小区物业服务合同》的约束，按照合同约定向鸿志物业公司支付物业服务费。根据合同约定，物业服务费为按季度收取，廖华自2012年10月1日起未向鸿志物业公司缴纳物业服务费，根据本案中鸿志物业公司的主张，廖华应向鸿志物业公司缴纳物业服务费2012年10月1日至2021年3月31日期间的物业服务费13776.12元（90.04㎡×1.5元·㎡/月×102个月）。关于廖华是否应当向鸿志物业公司支付违约金以及违约金的计算标准问题。本院认为，廖华未按期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任，但鸿志物业公司主张的违约金计算标准过分高于鸿志物业公司的损失。从本案审理情况来看，鸿志物业公司因廖华的违约行为遭受的损失除资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对鸿志物业公司主张的违约金予以调整，酌定违约金为1377.6元。 另外，关于本案法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案鸿志物业公司主张的物业管理服务费的产生时间为2012年10月1日至2021年3月31日，故本案应分段适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法典》的相关规定。 综上，对鸿志物业公司要求廖华支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持；对鸿志物业公司要求廖华承担违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。廖华未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告廖华于本判决生效后十日内支付原告成都双流鸿志物业有限公司2012年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费13776.12元； 二、被告廖华于本判决生效后十日内支付原告成都双流鸿志物业有限公司违约金1377.6元； 三、驳回原告成都双流鸿志物业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62元，由被告廖华负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  夏 颜 二〇二一年三月八日 法官助理  苏小洋 书 记 员  李 莹