辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初11821号原告：沈阳比瑞门窗有限公司，住所地沈阳市于洪区洪泽湖街16号。统一社会信用代码：9121011476008514X5。法定代表人：王崇民，系该公司总经理。被告：辽宁民亿房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区北陵乡和平村。统一社会信用代码：91210100687476960F。法定代表人：关保民，系该公司经理。被告：沈阳韩建大成府置业有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路58—12（1门）。统一社会信用代码：91210114050776245G。法定代表人：关崇民，系该公司经理。上述二被告共同委托诉讼代理人：阎政，系辽宁金正律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：关健，男，1984年3月29日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。原告沈阳比瑞门窗有限公司（以下简称“比瑞公司”）与被告辽宁民亿房地产开发有限公司（以下简称“民亿公司”）、沈阳韩建大成府置业有限公司（以下简称“韩建大成府公司”）建设工程合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法作出（2019）辽0114民初15642号民事判决。原告不服，提起上诉，沈阳市中级人民法院将本案发回重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告比瑞公司的法定代表人王崇民、被告民亿公司、韩建大成府公司的共同委托诉讼代理人阎政、关健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令5号楼1-1-3顶帐房协议有效，给付不能办理房产证的违约金73302元；2.请求判令8号楼41号网点顶帐房无效返还房屋房款，给付不能办理房证违约金、迟延交房的总房款利息及赔偿金463780元；3.案件受理费由被告承担。本案发回重审后，经本院释明，原告将诉讼请求变更为：1.请求法院判令解除8号楼41网点的顶帐房协议书，给付顶帐款1249500元及逾期利息413259元（从2015年5月25日至实际给付之日止，按照中国人民银行同贷款利率6%计算）和逾期办证违约金251399元（2015年11月19日至2020年9月22日，共2012天，按日万分之一计算）；2.请求判令5号楼1-1-3商品房无法办理房产登记的违约金89368元（从2015年5月25日至2020年9月22日，共2225天，按日万分之一计算）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：在民亿苹果树住宅小区的塑钢门窗工程中，被告由于资金严重缺乏，我公司垫付了大量的工程款，无奈，在2014年10月24日被告顶付5#楼1-1-3住宅，面积73.97平方米，每平方米5430元，总房款401657.1元。在2015年5月25日顶付了8#楼41号房所谓网点，面积124.95平方米，每平方米100000元，总房款1249500元。（一）、《顶账协议书》是被告的合同欺诈行为，顶账房无法办理房产手续。被告故意隐瞒土地被取消的事实，是欺诈的行为。在顶房协议书中承诺办理一切合法房产登记手续，至今六年没有办理，原因是被告不缴纳土地转让金，2014年6月4日土地使用资格被解除。双方又签订了《购房协议书》，是地地道道的买卖合同，购房协议证明了全款购房，“双方签字盖章缴款后生效同时具有法律效益”，被告加盖的是销售合同章，这是两份完整的商品房销售合同。被告明知土地被取消却没有告知原告，刻意隐瞒事实，致使至今该房屋无法办理相关房产手续，致该合同目的不能实现。被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，其违背了合同法诚实信用、公平公正的原则。根据合同法第九十四条相关规定，原告请求法院判决解除8号楼41网点签订的顶账房协议书。（二）、8号楼41网点顶账房无法居住使用。该顶账房2015年11月19日办理入住手续。入住时此房屋无水无电、无采暖、无煤气，不能居住，不能使用，无奈我们自己于2017年11月自行安装临时用电，而物业公司于2018年3月8日恶意将电源切断，至今也没有供电，也没有使用。综合上述两种原因，8号楼41网点一直无法办理产权登记且无法居住使用，导致顶账房协议无法实际履行。原告不再履行顶账房协议书，要求给付顶付金额、逾期利息和违约金。按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准给付逾期利息和违约金，请求法院判定被告给付：8号楼41门点购房款1249500元，给付逾期利息413259元，给付违约金251399元。（三）、五号楼1-1-3商品房至今无法办理相关房产登记手续，要求被告承担不能办理产权登记的违约金89368元。根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的解释，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失应予支持的法律规定，查明事实，公正判决，以维护原告合法权益。二被告辩称，一、本案争议的两处房产产权人均为自然人王泽，比瑞门窗不是房产的产权人，故比瑞门窗无本案原告的诉讼主体资格。二、关于顶账房违约赔偿。1、本案被告民亿房地产公司因欠原告比瑞门窗工程款，双方于2015年5月25日签订协议，双方同意用8号楼41号网点（面积124.95㎡）抵顶工程款124.95万元，每平方米1万元。该房是商业网点，造价较高，当时按该房的正常价格应在2万元／平方米左右，但之所以按1万／平方米抵顶给原告，是由于当时该栋建筑整体无水电和暖煤气，并且该房系违建房产，短期办不了产权证（该小区共计10栋楼，其中8栋属于违章建筑，办不了产权证，这是小区业主公知的事实），什么时候政府给办证、办暖气和煤气是不确定的，对此情况原告完全知情，因为原告是该小区的塑钢门窗的安装施工单位，一直在小区施工多年，也与我方交往多年，对该房产系违建且无证是知情的。另外，沈阳市规划和土地资源局已将这一宗土地的开发权取消，并在沈阳日报连续3天以公告的方式告知民众，这些都是原告在签订顶账协议时知晓的事，被告又带领原告多次到该房实地观察，说明了房产的真实情况，在原告对该栋房产违建情况、煤电水情况都十分清楚的情况下，原被告双方才签订了顶账协议，用1万元／平方米的低廉价格抵顶的就是这样的一个房产，所以原告今天以此为理由说明被告违约，要求被告赔偿损失是无理要求。2、应当说明的是，尽管我方在顶账房协议中的第二条答应为原告办理房产的一切合法手续，但是当时的房产是违建房，当时是不能办证的，至于以后政府什么时间允许办了，我方立即为原告办理，直到现在我们也是这种态度，但原告认为我方没有给违建房办证应赔偿损失是无理的。同样的道理，对于5号楼1-1-3号房产也不能办理产权证的情况原告也是明知道，沈阳市规划和土地资源局也在沈阳日报连续3天以公告的方式告知民众。3、本案不是商品房买卖合同纠纷，而是以物抵债，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的违约金计算方式和计算办法。本案中原、被告双方因欠款关系而以房顶债，房产的交付本质上是债务的履行而不是商品房的买卖，双方也未签订商品房买卖合同也未进行房产备案，故即使本案存在纠纷也不能以《商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》为依据加以解决，而只能以债务的履行是否全面、适当加以认定。我方认为原告所诉求的不能办理房产证的违约金是法律适用错误，该项诉求不适合本案。4、对于原告要求解除顶帐协议的请求，因为双方当时顶账的时候全是真实意思的表达，符合法律规定，所以被告不同意解除。鉴于以上情况，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月24日，被告民亿公司（甲方）与原告比瑞公司（乙方）签订《顶账房协议书》一份，约定被告将昆山西路南、大成火车站北侧大成府项目住宅一套作为以实物拨工程款的形式抵顶给乙方。总房款为401657.1元；一、具体房源如下：5#楼1-1-3（涉诉房屋），面积为73.97平方米（以最终测绘大队面积为准），单价5430元每平方米。房源一套总房款401657.1元，乙方已支付20000元整给甲方作为房源定金，剩余房款381657.1元抵顶给乙方，作为大成府项目2#、4#-10#楼塑钢门窗制作、安装工程款，工程款在工程全部竣工结算后，超出抵顶的房款金额或是未到抵顶的房款金额部分，双方以现金形式多退少补。如果该工程验收不合格，该《抵账房协议》自动作废。二、在房源正式备案前，甲方可免费为乙方更名一次。甲方负责给乙方提供办理商品房买卖的一切合法手续（如商品房买卖合同、准住通知单及发票等），但所需费用由乙方自行承担。合同签订后，原告比瑞公司向被告民亿公司支付定金20000元。2015年5月25日，被告民亿公司（甲方）与原告比瑞公司（乙方）签订《顶账房协议书》一份，约定将昆山西路南、大成火车站北侧大成府项目网点一套作为以实物拨工程款的形式抵顶给乙方。一、具体房源如下：41#网点（涉诉房屋），面积为124.95平方米（以最终测绘大队面积为准），单价10000元每平方米。房源一套总房款1249500元，作为大成府项目2#、4#-10#楼塑钢门窗制作、安装工程款，工程款在工程全部竣工结算后，超出抵顶的房款金额或是未到抵顶的房款金额部分，双方以现金形式多退少补。如果该工程验收不合格，该《抵账房协议》自动作废。二、在房源正式备案前，甲方可免费为乙方更名一次。甲方负责给乙方提供办理商品房买卖的一切合法手续（如商品房买卖合同、准住通知单及发票等），但所需费用由乙方自行承担。另查明，沈阳市规划和国土资源局2014年7月28日作出《市规划国土局关于取消2012-037号秦沈线北地块竞得人资格的函》（沈规国土函[2014]166号），于洪区政府：沈阳市土地交易中心已于2014年6月4日解除《秦沈线北地块挂牌交易成交确认书》（沈土交字[2012]36号），取消沈阳韩建大成府置业有限公司宗地编号2012-037号秦沈线北地块的竞得人资格，竞买保证金不予返还，并已在《沈阳日报》连续公告3日（6月4日-6月6日）。再查明，案涉5#楼1-1-3、41#网点两处房屋已向原告交付，并办理了入住手续，但由于未缴纳土地出让金，案涉房屋五证全无，现无法办理相关房产手续。还查明，被告民亿公司系案涉房产的开发单位，现涉诉房产的后续事宜均由被告韩建大成府公司处理。本院认为，公民及法人的合法权益应受到法律保护。关于本案的合同性质问题。原、被告达成的《顶账房协议书》系基于建设工程施工合同而产生的以物抵债协议。在签订协议后，被告虽然依照原告要求为原告指定人员下发入住通知单，但双方并未签订正式的商品房买卖合同，被告虽为涉诉房屋的开发商，但房产的交付本质上是债务的履行而非双方商品房买卖的意思表示，故本案的案由应为建设工程合同纠纷而非商品房买卖合同纠纷。关于原告第一项诉讼请求，原告要求解除8号楼41网点的顶帐房协议书，要求被告给付顶帐款1249500元、逾期利息413259元、逾期办证违约金251399元。根据本院查明的事实，2014年6月4日，被告韩建大成府公司被取消竞得人资格，本案涉诉房屋因违反了法律的强制性规定，未经相应行政主管部门审批、许可，不能办理不动产权属证书。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。既然违法建筑本身系损害了社会公共利益，相应建立在其上的合同也应当无效，故原、被告之间基于本案涉诉房屋之上的以物抵帐协议应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告要求被告给付顶帐款1249500元，本院予以支持，同时原告应将涉诉房屋返还被告。关于原告的损失问题。原告要求被告自2015年5月25日至实际给付之日止，按照6%的利率给付利息，对此本院认为，被告系给付工程款的义务方，其作为涉诉房产的开发单位，其将不具有合法手续的房产抵顶给原告，其对合同无效具有过错，故本院判令被告自2015年5月25日起至实际给付之日止向原告给付利息，利率标准为2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求的逾期办证违约金251399元，因原、被告双方合同无效，原告要求被告给付顶帐工程款，其要求的房屋逾期办证违约金与给付顶帐工程款请求矛盾且已无请求权基础，故该请求本院不予支持。关于原告要求判令被告给付5号楼1-1-3商品房无法办理房产登记的违约金89368元的请求，因本案两处涉诉房屋性质相同，《顶账房协议书》的效力也应相同，在涉诉房屋未经相应行政主管部门审批、许可的情况下，原告要求被告继续承担与办证有关的违约责任，于法无据，本院不予支持。关于二被告是否承担连带责任的问题。被告民亿公司系顶帐协议签订方，而涉诉房产的后续事宜均由被告韩建大成府公司处理，故原告要求二被告承担连带责任的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳韩建大成府置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告沈阳比瑞门窗有限公司给付抵帐款1249500元；二、被告沈阳韩建大成府置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告沈阳比瑞门窗有限公司给付利息（计算方式：以1249500元为基数，自2015年5月25日至实际给付之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、原告沈阳比瑞门窗有限公司于本判决生效后十五日内向被告沈阳韩建大成府置业有限公司返还韩建大成府8号楼41号网点（建筑面积：124.95平方米）；被告辽宁民亿房地产开发有限公司对上述第一、二项承担连带给付责任；驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22828元，由二被告共同负担19765元，由原告负担3063元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  武 晶人民陪审员  刘建红人民陪审员  宋霖琳二〇二一年三月一日书 记 员  胡 楠