江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6419号原告：中国邮政集团公司南京市分公司，统一社会信用代码91320100134939881P，住所地江苏省南京市玄武区龙蟠路121号。负责人：莫志坚，公司总经理。委托诉讼代理人：万吉，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：南京呈祥工程管理咨询有限公司（原名称南京呈祥电气有限公司），统一社会信用代码91320115552088258D,住所地江苏省南京市江宁区东山科技创新园。法定代表人：陈啸龙，公司执行董事。委托诉讼代理人：倪韶风，江苏天熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凡，江苏天熙律师事务所实习律师。被告：潘松秀，女，1958年1月18日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。原告中国邮政集团公司南京市分公司（以下简称邮政公司）与被告南京呈祥工程管理咨询有限公司（以下简称呈祥公司）、被告潘松秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日、11月5日不公开开庭进行了审理,原告邮政公司的委托诉讼代理人万吉，被告呈祥公司的委托诉讼代理人倪韶风、吴凡到庭参加诉讼，被告潘松秀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告邮政公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告呈祥公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告呈祥公司支付其欠缴的租金（截止2020年1月31日）22372546元、违约金6711763.8元（按租金总额30%计算），总计29084309.8元；3、判令合同解除后30日内交还租赁物（即交还位于南京市栖霞区整体商业用房）；4、被告潘松秀对租金和违约金承担连带保证责任。事实和理由：2012年10月10日，原告（原名称南京邮政局）与呈祥公司（原名称南京晴天电气有限公司）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定原告将位于栖霞区的商业房屋整体出租给南京晴天电气有限公司用作百货商业使用。双方约定租赁期限拾年肆个月（2012年10月1日-2023年1月31日），并详细约定了每年的租金及其支付时间，及逾期缴纳租金的违约责任，被告潘松秀对本合同的履行承担担保责任。2016年4月21日，被告潘松秀为担保该租赁合同的履行，另与原告签订《南京市房地产抵押合同》一份，潘松秀提供其名下位于南京市建邺区房产作为抵押，并于同日办理《房屋他项权证》。租赁合同签订后，被告呈祥公司除支付2013年（2013.2.1-2014.1.31）租金外未再支付过租金。原告多次联系被告呈祥公司支付房租，呈祥公司以地理位置不好、停车不便利、经营压力大等各种理由要求原告降低租金甚至免交租金。2019年4月9日，原告通过ＥＭＳ发送《律师函》以及《回复函》的形式拒绝被告呈祥公司的无理要求，并要求呈祥公司支付拖欠的租金，否则将解除租赁合同。呈祥公司于当月10日拒收快递，其后也未支付过任何费用。原告认为，被告呈祥公司拖欠租金拒不支付的行为已经严重影响了原告的生产经营安排，被告潘松秀作为担保人，应承担保证责任。故原告提起诉讼，请求判如所请。被告呈祥公司辩称，呈祥公司不同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，不同意返还租赁物。原告提出的解除理由不成立。合同成立后的履行过程中，呈祥公司和案外人伍某因案涉房屋产生了诉讼。呈祥公司应原告的要求，配合做了维稳工作，呈祥公司于2014年年初开始，陆续垫付了1000多万元的维稳费用。原告答应自2014年开始，不向呈祥公司收取房租，待呈祥公司损失弥补之后，才收取呈祥公司租金。一直到2018年，原告都未向呈祥公司讨要过房租。在2017年，原告让呈祥公司出具房屋租金评估报告，作为将来调整房屋租金并收取租金的依据。2019年，原告提出双方尽快签订一个补充协议，来确定租金支付时间、金额和租金单价。在双方磋商过程中，尚未达成一致意见时，原告即提起诉讼。所以自始至终，呈祥公司都未违约，呈祥公司未支付租金是有原因的。呈祥公司对双方签订的租赁合同无异议，但该合同在实际履行过程中，已经进行了变更，不能以原合同的约定作为租金的支付标准，要求租金以1.5元/平方米/天计算、房屋租金不再每年进行递增。另因纠纷对房屋经营产生影响，除垫付的1000多万元的维稳费用抵扣租金外，要求再扣除三年的房屋租金。此外，原告交付的房屋不符合合同约定的商业性质。该房屋的土地性质为划拨土地，因土地性质和房屋用途的限制，导致呈祥公司在后续维稳和经营中，因营业执照的办理问题，在招商上频频受阻，同时还衍生出消防、燃气等问题，严重影响了呈祥公司的经营收益和维稳工作的开展。故系原告违约在先且持续至今未能向呈祥公司交付符合合同约定的商业用途的房屋。综上，呈祥公司不存在不付租金的违约行为，不应承担违约责任；被告潘松秀亦无需承担担保责任。原告的诉请于理无据、于法不合，请求驳回原告的诉请。被告潘松秀未作答辩亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：原告中国邮政集团公司南京市分公司原名称为南京邮政局。2014年2月14日，南京邮政局名称变更为江苏省邮政公司南京分公司；2015年4月9日，公司名称又变更为中国邮政集团公司南京市分公司。被告南京呈祥电气有限公司原名称为南京晴天电气有限公司。2014年4月10日，南京晴天电气有限公司名称变更为南京呈祥电气有限公司；2020年7月9日，公司名称又变更为南京呈祥工程管理咨询有限公司。原告提起诉讼时，被告名称为南京呈祥电气有限公司，在诉讼过程中，因公司名称又进行了变更，故本院将被告名称变更为南京呈祥工程管理咨询有限公司。2012年10月10日，南京邮政局（出租方甲方）、南京晴天电气有限公司（承租方乙方，以下简称晴天公司）、潘松秀（承租方担保人）三方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将其所有的坐落在南京市文枢东路7号房屋（楼层1-5层、建筑面积4600平方米、用途商业）出租给乙方经营百货商业使用，租赁期十年零四个月（共计124个月，自2012年10月1日起至2023年1月31日止），前四个月为装修期不计租金。第一年租金3358000元，第二年租金3458740元，第三年租金3562502元，第四年租金3669377元，第五年租金3779458元，第六年租金3892842元，第七年租金4009627元，第八年租金4129916元，第九年租金4253813元，第十年租金4381427元。租金支付方式：每半年支付6个月的租金，遵循先付款后用房的原则，第一次租金应于本合同签订之日支付，以后的租金应于每年的6月30日前和12月31日前付清。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同、收回房屋，并要求乙方承担违约责任：……3、乙方超过一个月不缴清房屋租金或连续两个月不缴清水电费的。合同第六条约定：甲方配合乙方办理相关经营证照。合同第九条约定：乙方逾期交付租金，除仍应及时补交外，应支付甲方每天5‰违约金。第十条约定：为保证本合同的履行，丙方自愿为乙方所有合同义务向甲方承担连带担保责任，担保期限为2012年10月1日至2025年1月31日。南京邮政局、晴天公司分别在甲方、乙方处加盖公章，潘松秀在承租方担保人处签名。合同签订后，原告将房屋交付晴天公司，晴天公司按约支付了第一年（2013.2.1-2014.1.31）的房屋租金。此后的房屋租金一直未予支付。2016年4月18日，潘松秀（甲方、抵押人）与原告（乙方、抵押权人）签订《房地产抵押合同》一份。合同约定：甲方抵押担保的主债权为《房屋租赁合同》，债务人为晴天公司，主债权数额为100万元，被担保主债权数额为100万元，债务履行期限为自2012年10月1日起至2023年1月31日止；甲方将建邺区新安江街99号524室房屋抵押给乙方，作为上述债务人履行债务的担保，抵押担保范围为主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。2016年4月21日，双方办理了抵押登记，原告取得上述房屋的抵押权他项权证。另查明，2012年9月21日，晴天公司与案外人伍某签订《承包经营合同》，约定：晴天公司承租南京邮政局位于南京市栖霞区房屋（即案涉房屋），并以承租房屋地址作为住所地，成立南京源禾企业管理有限公司后交伍某承包经营。后因伍某未按约缴纳第一期承包费，晴天公司于2013年1月31日向伍某发出合同解除函，要求伍某从案涉房屋中迁出并返还房屋。伍某不但未予返还，还将房屋继续对外进行招商出租，以自己的名义将房屋出租给众多小业主，并收取了小业主押金、租金等。晴天公司于2013年3月19日提起诉讼，要求：解除双方签订的《承包经营合同》；伍某从南京市栖霞区1-5层房屋迁出；伍某支付违约金300万元、支付承包金等。本院于2013年10月15日作出（2013）栖霞民初字第183号民事判决书，判决《承包经营合同》于2013年2月3日解除；伍某从案涉房屋迁出并支付承包金180821.9元、违约金300万元、相应的房屋使用费等。伍某不服判决提起上诉。众多小业主得知伍某一审败诉消息后，担心已经交给伍某的租金、押金退不回，与伍某签订租赁合同的商铺经营权受到损害，便到各级政府集体上访维权。小业主们采用集体罢市、拉横幅、喊口号等方式围堵南京邮政局，并扬言要围堵市政府。南京市中级人民法院于2013年12月5日作出（2013）宁民终字第3221号民事判决书，判决驳回伍某上诉，维持原判。伍某称收取的押金、租金用于房屋装饰装修，并购买安装了相关设备，自己没钱，拒绝向小业主退还租金和押金，且躲藏不再露面。众多小业主（约140余户）在找不到伍某的情况下，情绪更加激烈。为解决这一群体性事件，2013年12月18日栖霞区集中处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室成立了由南京邮政局、晴天公司、仙林街道、仙林派出所相关部门组成的“佳润广场（即案涉房屋）交接过渡工作组”，组长由南京邮政局领导担任，全面接手佳润广场矛盾的处理工作。2013年12月31日，南京市政法委批示：请市邮政局主动协同栖霞区及仙林街道，做好维稳工作，妥善处理好相关善后事宜。2013年12月31日晚，南京邮政局召集晴天公司召开会议，会议商定：由晴天公司将该群体性事件处理好，南京邮政局从维稳和大局的角度出发，同时为了晴天公司继续平稳经营，同意晴天公司处理纠纷发生的费用，在其应交纳的租金中进行抵扣，该会议未制作会议纪要。此后，晴天公司支付退还小业主租金、押金等费用共计11839899.5元。2014年1月，案外人侯某甲对伍某、刘某甲（伍某妻子）提起民间借贷诉讼，南京市浦口区人民法院于2014年1月14日作出（2014）浦江民初字第253号民事调解书，调解书确认伍某、刘某甲共欠侯某甲借款473.8万元，并确定了借款归还时间。后伍某、刘某甲未按调解书履行义务。侯某甲申请强制执行。2014年1月23日，南京市浦口区人民法院作出执行裁定，查封伍某、刘某甲在栖霞区（即案涉房屋）的所有装璜辅助设施（包含4楼及5楼的排风系统2套、观光电梯2台、餐桌、油烟机、地板砖、墙砖、水路、电路等）。晴天公司对上述查封提出执行异议，2014年8月13日，南京市浦口区人民法院作出（2014）浦执异字第15号裁定书，裁定驳回晴天公司对案涉房屋排风系统、观光电梯、餐桌、油烟机解除查封的异议请求，中止对案涉房屋地板砖、墙砖、水路、电路的执行。在此期间，2014年4月15日，案外人南通宇华装饰有限公司南京分公司对晴天公司提起装饰装修合同纠纷诉讼，要求晴天公司支付案涉房屋装修装饰工程款184.4万元。本院于2014年7月10日作出（2014）栖民初字第858号民事判决书，判决驳回了南通宇华装饰有限公司南京分公司的诉请。2014年12月8日，南通宇华装饰有限公司南京分公司对伍某提起装饰装修合同纠纷诉讼，要求伍某支付案涉房屋装修装饰工程款1849626.3元及利息。本院于2015年1月15日作出（2014）栖民初字第2950号民事判决书，判决伍某支付南通宇华装饰有限公司南京分公司装修工程款1849626.3元及利息。因伍某的举报，2015年3月9日，栖霞区城市管理行政执法局对原告作出宁城法栖行罚字［2015］第13030号行政处罚决定书：案涉房屋未经规划部门的批准，违法建设五层楼房外的电梯井、电梯及消防楼梯，被处以21840元的罚款。2015年4月7日，案外人范某（即在伍某处租赁案涉商铺的小业主）对伍某提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，伍某返还租金、定金、违约金共计59270元。本院于2015年7月2日作出（2015）栖民初字第1292号民事判决书，判决解除双方签订的《商铺租赁合同》，伍某退还范某租金、定金，并支付违约金等合计59270元。维稳事件处理完毕后，晴天公司希望原告能提供一份2013年12月31日晚的会议纪要，原告提出二个方案：一是原告出一份会议纪要但不交给晴天公司；二是原告、晴天公司重新签订一份租赁协议。后原告一直未制作会议纪要，双方亦未重新签订租赁协议。此后原告与被告呈祥公司拟签订一份《补充协议》，双方一直就《补充协议》内容进行协商。被告呈祥公司要求降低租金，原告让呈祥公司做一份租金评估报告，同时原告自己也对租金市场进行调查评估。2017年6月8日，呈祥公司委托第三方作出案涉房屋租金评估报告书，结论为：以评估基准日2017年1月1日所表现的市场价值进行评估，房屋在毛坯状态下房屋租金单价1.2元/平方米，年租金2014800元。呈祥公司将该评估报告提交给原告，原告对该报告不认可。2019年，原告与被告呈祥公司进一步就《补充协议》内容进行协商，2019年6月20日，原告将其修改过的《补充协议》发给呈祥公司，内容为：甲方中国邮政集团公司南京市分公司，乙方南京呈祥电气有限公司。鉴于甲乙双方履行《房屋租赁合同》期间，乙方发生承包经营权合同纠纷案件，处于不稳定状态，且商业地产市场发生较大变化，合同基础发生变更，为实现合同目的，经双方协商，达成以下补充协议。一、双方确认自2014年2月1日起至2019年1月31日止，根据合同约定，乙方未付甲方房屋租金共计1836.2917万元。二、甲方确认，乙方在处理承包经营合同纠纷中，代甲方垫付人民币1100万元。三、甲方承诺免收乙方处理承包经营合同纠纷期间租金，免租期计13个月（自2014年2月1日起至2015年2月28日止），免收租金为375.5615万元。四、甲方根据乙方申请，同意自2015年3月1日起至2019年1月31日止，年租金按335.8万元标准收取，总计335.8×4-27.9833=1315.2167万元。五、甲乙双方同意，乙方未付房屋租金冲抵代甲方垫付款项后，乙方须给付甲方的租金（1315.2167-1100=215.2167万元），应于本补充协议生效后1个月内付清。六、自2019年2月1日起，起始租金标准调整为1.5元/平方/天，年递增3%。七、租赁期间内，出租房屋上添附物（包括但不限于装修、改造、设施等）权属归甲方，甲方不予补偿乙方，乙方也不得破坏、拆除。八、本补充协议自双方签字盖章之日起生效，未约定的，仍以《房屋租赁合同》为准。因呈祥公司未同意《补充协议》中的部分条款，加之该协议尚未报原告的上级部门审核批准，致双方未在该协议上签字盖章。后原告与被告呈祥公司对《补充协议》进一步进行协商，在此过程中原告提起诉讼。经查，案涉房屋产权人为南京邮政局，产权证上载明的规划用途为邮政、车库，土地使用权证上载明的使用权类型为划拨。2014年12月11日，南京邮政局（乙方）与南京市国土资源局（甲方）签订《国有土地使用权年租金缴纳协议》，约定：乙方出租（改变用途）的宗地位于栖霞区，现乙方将该地块出租（改变用途），实际出租的房产面积为4600平方米；乙方需交纳年租金标准为每年每平方米9元，起算时间为2014年1月1日，应交纳年租金总额为24876元；乙方同意在2014年12月10日前向甲方缴纳2014年的年租金，以后每年的12月10日前交纳当年的土地年租金。后原告按约每年交纳土地年租金24876元。以上事实，有《房屋租赁合同》，房屋所有权证、土地使用权证，南京市房地产抵押合同、房屋他项权证，原、被告名称变更工商登记资料，信访信息预报、关于南京市邮政局佳润广场因租赁经营纠纷可能引发群体性矛盾的紧急情况报告、会办纪要、会议纪要，房屋租金评估报告书、补充协议、微信聊天记录，垫付资金汇总表，（2013）栖霞民初字第183号民事判决书、（2013）宁民终字第3221号民事判决书、（2014）浦江民初字第253号民事调解书、（2014）浦执异字第15号裁定书、（2014）栖民初字第858号民事判决书、（2014）栖民初字第2950号民事判决书、宁城法栖行罚字[2015]第13030号行政处罚决定书、（2015）栖民初字第1292号民事判决书，南京市国有土地使用权年租金缴纳协议、年租金缴纳发票，录音资料，本院调查笔录及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本案争议焦点为：1、被告呈祥公司是否违约，《房屋租赁合同》应否解除；2、《房屋租赁合同》在实际履行过程中，是否进行了变更。本院认为，原告与被告呈祥公司（即晴天公司）签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于争议焦点1，本院认为，被告呈祥公司不构成违约，《房屋租赁合同》不应解除。理由如下：合同约定，呈祥公司有下列情形之一的，原告可终止合同、收回房屋，并要求乙方承担违约责任：呈祥公司超过一个月不缴清房屋租金或连续两个月不缴清水电费的。本案中，呈祥公司未交纳租金，系因在处理维稳事件中，经原告与呈祥公司会议商定，由呈祥公司支付退还小业主租金、押金等费用，该费用在呈祥公司应交纳给原告的房屋租金中抵扣。呈祥公司按会议商定意见退还小业主租金、押金等费用11839899.5元，该款应抵扣租金，即该费用应视为呈祥公司交纳的租金。原告与呈祥公司就《补充协议》的订立一直在磋商中，双方对所欠租金数额一直未予确定，且从维稳事件发生后的几年来，原告亦从未向呈祥公司催要过租金，以上可反映出并非呈祥公司故意拖延不支付租金，而是双方对租金数额未达成一致，致呈祥公司未能履行。本案中，呈祥公司尽管未履行租金支付义务，但系事出有因，不能据此认定呈祥公司构成违约。原告以呈祥公司未交纳租金构成违约为由，要求解除合同返还租赁物并由呈祥公司承担违约金，证据不足，且与客观实际情况不符，本院对该诉请不予支持。关于争议焦点2，本院认为，原告将其修改后的《补充协议》发送给呈祥公司，该行为属要约，呈祥公司未在《补充协议》上签字盖章，视为其未同意《补充协议》的意思表示，即未作出承诺，故《补充协议》尚未成立，不发生法律效力。现原告提起诉讼，要求呈祥公司按《房屋租赁合同》支付租金，该行为应视为其撤销了《补充协议》要约。《补充协议》的性质系对《房屋租赁合同》的变更，现《补充协议》未成立生效，故呈祥公司抗辩《房屋租赁合同》在实际履行过程中发生了实质性变更，证据不足，本院不予采纳。综观本案，自2013年1月至2015年7月期间，案涉房屋一直处于退租、维稳、诉讼、查封等各种纠纷中，这必然对呈祥公司在该时间段在案涉房屋内的经营产生实质性重大影响，从双方磋商的补充协议中，也可看出因承包经营权合同纠纷等对经营造成了重大影响这一事实的客观存在。为尊重客观事实，遵循民法总则的公平、诚信原则，本院对呈祥公司在2013年1月至2015年7月期间的租金予以适当核减，核减数额综合考虑案涉房屋涉纠纷时间长度、对经营的影响程度及被告已缴纳2013年即第一年租金的实际情况，本院确定核减此阶段内13个月的租金，即核减自2014年2月1日起至2015年2月28日止的租金，计3755615元。按合同约定，2014年2月1日至2020年1月31日的案涉房屋租金金额为22372546元，除去核减租金3755615元、呈祥公司支付小业主费用11839899.5元在租金中抵扣，呈祥公司尚应支付原告租金6777031.5元。《房屋租赁合同》约定，被告潘松秀为呈祥公司所有合同义务向原告承担连带担保责任，故被告潘松秀作为连带责任保证人，对租金6777031.5元应承担连带清偿责任。呈祥公司抗辩原告交付的房屋不符合合同约定的商业性质，因土地性质和房屋用途的限制，导致呈祥公司在后续维稳和经营中，因营业执照的办理问题，在招商上频频受阻，同时还衍生出消防、燃气等问题，严重影响了呈祥公司的经营收益，故不能以原《房屋租赁合同》作为原告收取租金的依据。本院认为，原告与被告呈祥公司并未订立新合同取代原合同，原合同合法有效，应当作为计取租金的依据。原告交付的案涉房屋，按规定向南京市国土资源局交纳了土地年租金，呈祥公司在案涉房屋内领取营业执照并一直经营使用至今，故呈祥公司的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。被告潘松秀经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未作出答辩和提交证据，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十八条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南京呈祥工程管理咨询有限公司支付原告中国邮政集团公司南京市分公司房屋租金6777031.5元（截止2020年1月31日的租金），于本判决生效之日起十日内付清。二、被告潘松秀对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告中国邮政集团公司南京市分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187222元，减半收取93611元，由原告中国邮政集团公司南京市分公司负担71798元，被告南京呈祥工程管理咨询有限公司负担21813元；财产保全费5000元，由被告南京呈祥工程管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  杨 燕二〇二一年三月二十二日法官助理  王福林书 记 员  陈 庆