福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽01民终268号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邹海鸥，男，1958年10月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林铨，福建善胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建华，福建善胜律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福州首开中庚置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街街道东街**福建国际青年交流中心**02写字间。 法定代表人：祝光宝，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：叶燕芳，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：吴心雨，国浩律师（福州）事务所律师。 上诉人邹海鸥、福州首开中庚置业有限公司（以下简称中庚公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理,于2021年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人邹海鸥的委托诉讼代理人陈建华、中庚公司的委托诉讼代理人吴心雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹海鸥上诉请求：1.撤销原审判决的第一项，改判中庚公司向邹海鸥支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2019年7月1日起算至实际办理房屋权属证书之日止，以购房款4750000元为基数，按日0.01%比例计算）；2.撤销原审第二项，改判全部驳回中庚公司反诉请求；3.撤销原审判决的第三项，改判中庚公司向邹海鸥返还面积补差款27373元，并支付占用期间的利息（利息自2019年1月1日起算至实际返还之日止，以27373元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为标准计算）；4.一审、二审案件全部诉讼费用由中庚公司负担。事实与理由：一、一审法院认定案涉房屋交房时间有误，导致认定中庚公司逾期办理房屋权属证书违约金的起算时间有误。1.根据《商品房买卖合同》第8条及《商品房买卖合同补充协议七》第五条约定，案涉房屋的交付标准是毛坯，交付时间为2018年6月30日前，逾期办证违约金的起算点应为毛坯交付后365日，即2019年7月1日。2.一审判决认定房屋装修工程的交付时间改变了合同约定的交房条件和时间，是错误的。《商品房买卖合同补充协议七》第三条第一款约定“双方同意该商品房装修工程完工交付时间为2018年12月30日前”，此处约定的交付标的物是装修工程，根据《商品房买卖合同补充协议七》第九条约定，装修工程不影响商品房交付条件、时限，因此该条约定房屋无需办理毛坯的交付而直接装修，并免除中庚公司的逾期交房责任，不能理解为将商品房的交付时间改为装修交付。二、根据《商品房买卖合同》第十四条约定，中庚公司应承担的逾期办证违约金是自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付，一审判决在中庚公司存在隐瞒业主将规划的封闭阳台在作为开放式阳台出售的重大过错的情况下，酌定逾期办证违约金的截止时间为判决作出之日有误，应为邹海鸥实际办理房屋权属证书之日。三、依据《商品房买卖合同》附件六第一条关于“双方同意以合同约定建筑面积与产权登记建筑面积误差绝对值为处理面积误差计算依据”的约定，只有在房屋建筑面积经相关行政部门确定后，中庚公司才能收取补差款，本案中庚公司在交房时单方面要求邹海鸥补交所谓面积补差款，缺乏合同依据，应予以退还并支付占用费。四、邹海鸥延迟3日交付最后一笔购房款是中庚公司许可的，邹海鸥不应承担逾期付款的违约责任。五、案涉合同的补充附件为格式合同，有关买受人逾期付款部分加重买受人责任，且中庚公司未尽说明、解释义务，应当认定无效。本案逾期付款的违约金，应当按主合同约定的未付款的日万分之0.5标准计算。 中庚公司辩称，邹海鸥的上诉请求缺乏事实和法律依据，请予驳回。一、原审判决认定双方对于房屋交付时间另行约定为2018年12月30日，符合客观事实，邹海鸥主张的交房时间和办证的起算时间不能成立。1.正如邹海鸥所述，《商品房买卖合同》第八条约定的2018年6月30日前，是商品房以毛坯状态交付的时间，而《商品房买卖合同补充协议附件七》第三条已经将房屋的交付条件变更为“商品房完成毛坯结构验收及消防验收、且装修工程完工”，交付时间变更为2018年12月30日。2.《商品房买卖合同补充协议附件七》第五条第3款关于“出卖人无需先行与买受人办理买卖合同约定的该商品房毛坯状态交付手续而直接对该商品房按本补充协议已约定进行装修，在装修工程竣工后买受人一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收”的约定，进一步说明双方确认《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间和交付条件对双方已不具法律约束力。二、邹海鸥对逾期办证有过错，要求违约金计算至实际办理房屋权属证书之日，不能成立。1#楼、2#楼南面前室外立面现状与规划审批不一致，只是案涉房屋未能及时办理权属证书的起因，邹海鸥等人在2019年9月11日前已经知道由于阳台未封包办不了产权，但为了获取高额逾期办证违约金，以维权为由恶意阻碍阳台封包，导致中庚公司无法在约定期限届满即2019年12月31日前完成案涉房屋的首次登记，邹海鸥依据《商品房买卖合同》第十四条第2款约定要求中庚公司承担逾期办证违约责任，不能成立。三、案涉面积补差款系双方在房屋交付时达成的合意，且以实际行为履行了该合意，一审判决认定邹海鸥要求中庚公司返还面积补差款依据不足，双方可待产权登记面积确定后自行结算，符合《商品房买卖合同》附件六第一条约定，是正确的。四、原审判决邹海鸥依《商品房买卖合同》附件六向中庚公司支付逾期付款违约金，是正确的。五、《商品房买卖合同》附件六系双方协商后签订，邹海鸥主张附件六是格式条款，与事实不符。 中庚公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回邹海鸥一审诉讼请求；2.一审、二审案件全部诉讼费用由邹海鸥负担。事实与理由：一、因涉及使用功能的装修改造，中庚公司未严格按照规划图纸填写商品房买卖合同内容，虽有过失，但不构成合同法上的重大过错，2号楼的竣工验收报告可以证明在毛坯结构验收时，案涉房屋是按图施工、符合设计和规范要求的，一审判决认定中庚公司存在重大过错有失偏颇，即使中庚公司存在过错，业主也应配合封包阳台、防止损失扩大，在部分业主拒不配合封包的情况下，要求中庚公司赔偿因此产生的逾期办证损失，不符合法律规定。二、一审判决认定中庚公司在知晓阳台未封包为逾期办证原因后未向业主履行充分告知义务，与客观事实不符，一审判决酌定逾期办证违约金计算至判决作出之日有失公正。1.中庚公司一审提交的微信截屏及现场照片，可以证明业主早在2019年9月11日前就已经知道由于阳台未封包所以办不了产权。2.邹海鸥在一审庭审中自认知道阳台未封包导致无法办证，并提交了福州市不动产登记和交易中心[2020]11号会议纪要，其中载明“对于1#、2#楼待南面前室外立面现状与规划审批一致后，予以办理测绘数据及不动产首次登记”。 邹海鸥辩称，请求驳回中庚公司的上诉请求。一、根据规划审批图，所有朝南朝江的阳台按规划都是封闭式的。二、另案（2019）闽0102民初6934号吴娟诉中庚公司商品房买卖合同纠纷一案中，中庚公司答辩称“中庚公司根据项目的设计图纸设计进行施工，报批的规划设计中涉诉商品房阳台是非封闭式阳台，规划设计部门也是按非封闭式阳台予以确认的”，而吴娟签订合同的时间是2017年3月，报批的时间是2015年10月、2016年3月，即中庚公司明知是封闭阳台，为了销售业绩而故意隐瞒业主，存在重大过错。三、在毛坯结构验收时，朝南阳台是封闭符合规划的，之后为了符合商品房买卖合同补充协议附件七中《装修平面参考示意图》约定而拆除变为开放式阳台交付业主。四、业主入住后，中庚公司两次以政府名义欺骗业主，试图让业主封闭阳台，企图规避欺诈销售的责任，未对业主履行充分的告知义务。五、一审判决认定中庚公司未履行告知义务是综合全案作出的。六、一审判决后，中庚公司发给业主的《关于配合进行阳台（前室）封包的通知（香开观海广场项目）》，仍以“根据政府要求”、“以鼓山镇政府关于首开中庚香开观海广场外立面景观提升的公告”为由要求业主封包阳台。 邹海鸥向一审法院起诉请求：1.中庚公司向邹海鸥支付逾期办理房屋权属证书的违约金，自2019年7月1日起算至实际办理房屋权属证书之日止，以购房款4750000元为基数，按日0.01%比例计算；2.中庚公司向邹海鸥返还面积补差款27373元，并支付占用期间的利息，利息自2019年1月1日起算至实际返还之日止，以27373元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为标准计算；3.本案诉讼费由中庚公司承担。 中庚公司向一审法院提出反诉请求：1.邹海鸥向中庚公司承担逾期付款违约金4275元；2.诉讼费用由邹海鸥承担。 一审法院认定事实：2017年7月17日，邹海鸥与中庚公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：邹海鸥向中庚公司购买位于福州市鼓楼区洪山镇江××道北侧，凤湖路南侧香开观海广场2＃楼15层01办公号房，该商品房阳台为非封闭2个，商品房总价款为4750000元；付款期限为2017年7月11日前付定金200000元，2017年7月17日前付房款500000元，2017年9月1日前付房款4050000元；买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过10日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2018年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因买受人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日其每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金；合同补充协议第三条，买受人应依照《商品房买卖合同》之约定按时付清购房款，否则每逾期一日，买受人每日应向出卖人按购房总价的万分之三支付违约金。 同日，邹海鸥与中庚公司又签订一份《商品房买卖合同补充协议附件七》，约定：买受人同意由出卖人对房屋进行装修，商品房装修工程交付时间为2018年12月30日之前；鉴于该商品房买卖合同约定的交付条件、时限约定的该商品房交付标准均为毛坯状态，故基于本补充协议项下装修工程的增项，届时出卖人无须先行与买受人办理买卖合同约定的该商品房毛坯状态交付手续而直接对该商品房按本补充协议约定进行装修，在装修工程竣工后买受人一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为甲方逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，乙方无权向甲方主张逾期交房的违约责任。 2018年12月30日，中庚公司向邹海鸥交付案涉房屋，邹海鸥向中庚公司支付面积补差款27373元。 另查，邹海鸥分别于2017年7月10日、7月11日、7月17日、2017年9月4日向中庚公司支付购房款40000元、160000元、500000元、4050000元。香开观海广场1#楼、2#楼南面前室（阳台）外立面规划审批为封闭式。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。邹海鸥与中庚公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务，邹海鸥作为购房人应该及时交付购房款，中庚公司应当按时交付房屋并及时办理涉案房屋的权属证明及转移登记。现邹海鸥已经交付了全部购房款，作为买受人已经履行了付款义务，中庚应该按照合同约定履行交付房屋、办理初始登记和办理权属证书的义务。 关于中庚公司逾期办理权属证书是否构成违约，是否应当按照合同约定的标准向邹海鸥支付违约金的问题。中庚公司认为，逾期办证系因政府景观提升工程需对阳台封包所致，而邹海鸥对阳台封包予以阻拦，故其不应当承担违约责任。规划审批中案涉房屋的阳台为封闭式，而《商品房买卖合同》则约定中庚公司出售的案涉房屋阳台为非封闭式。中庚公司未按规划审批的要求建造案涉房屋，存在过错，是案涉房屋未能及时办理权属证书的直接原因。且中庚公司在知晓阳台未封闭为逾期办证原因后未向业主履行充分告知义务，亦存在过错。故中庚公司逾期办理权属证书，存在违约，其应当按照合同约定（即每日按买受人已付款的0.01%计算）向邹海鸥支付违约金。 关于违约金的计算时点问题。1.《商品房买卖合同补充协议附件七》约定“在装修工程竣工后买受人一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为甲方逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，乙方无权向甲方主张逾期交房的违约责任”，故应认定为双方对于房屋交付时间另行约定为2018年12月30日，相应权属登记时间亦应延至该日后365日即2019年12月31日，违约金应当自该日起算。2.案涉房屋无法办证原因在于阳台未予以封包，但鉴于案涉房屋已经向业主交付，阳台封包需业主配合。根据公平原则，一审法院酌定相应违约金计算至中庚公司向邹海鸥通知配合进行阳台封包之日，但中庚公司未提交相应证据证明其已向邹海鸥充分履行上述通知义务，一审法院酌定违约金计算至本判决作出之日止。 关于邹海鸥主张的面积补差款的问题。邹海鸥未提供充分证据证明其缴纳面积补差款系由于中庚公司逼迫，其主张中庚公司返还面积补差款依据不足，双方可待产权登记面积确定后自行结算。 关于中庚公司的反诉请求，合同约定邹海鸥需于2017年9月1日前付房款4050000元，而邹海鸥于2017年9月4日缴纳完毕该款，逾期三日，邹海鸥辩称系中庚公司同意但未提供充分证据予以说明，一审法院不予采信。根据双方间合同约定补充协议约定“买受人应依照《商品房买卖合同》之约定按时付清购房款，否则每逾期一日，买受人每日应向出卖人按购房总价的万分之三支付违约金”，故邹海鸥应当向中庚公司支付逾期付款违约金4275元（4750000元×3×万分之三）。 综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、福州首开中庚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向邹海鸥支付逾期办证违约金（以4750000元为本金，按日0.01%自2019年12月31日起计算至本判决作出之日止）；二、邹海鸥于本判决生效之日起十日内向福州首开中庚置业有限公司支付逾期付款违约金4275元；三、驳回邹海鸥的其他诉讼请求。如果邹海鸥、福州首开中庚置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4203元，适用简易程序减半收取2101.5元，由福州首开中庚置业有限公司负担1100元，由邹海鸥负担1001.5元，反诉诉讼费50元，减半收取25元，由邹海鸥负担。 二审中，中庚公司向本院提交如下证据:1.福州市自然资源和规划局《公示》、香开观海广场项目规划调整业主意见、《告全体业主书》、福州市自然资源和规划局听证笔录，拟证明邹海鸥在听证前已明知因阳台问题导致无法办理产权首次登记，在听证时明确表示反对。2.《公证书》两份，拟证明包括邹海鸥在内的业主在2019年9月11日前已经知道不包阳台办不了产权，中庚公司在起诉前已通过各种方式解释、要求业主配合封包阳台，但部分业主想获得逾期办证违约金收益，拒不配合封包，导致产权首次登记无法完成。3.施工合同，拟证明经多次沟通，截至2019年11月30日，大部分业主同意封包阳台，中庚公司委托福建金华夏建筑发展有限公司进行统一施工。4.《关于香开观海广场1#、2#、3#楼入户门位置及前室的说明》，拟证明2020年6月18日，福建博宇建筑设计有限公司向福州市不动产登记和交易中心出具该说明。5.公示及照片，拟证明2020年10月17日，中庚公司在1#、2#楼张贴公示，要求未封闭阳台的业主积极配合公司封包阳台（前室）。6.《关于动员买受人进行阳台（前室）封包的告知书（香开观海广场项目）》、EMS快递面单及物流记录网页截图，拟证明2020年10月17日，中庚公司按合同约定地址向邹海鸥邮寄该通知，告知业主配合进行封包工作，2020年10月18日，该邮件送达。针对当事人提交的上述材料，本院经审查认为，中庚公司提交的证据1-4，因不足以证明待证事实，不予采信；证据5真实性无法确认，不予采信；证据6真实性可予确认，予以采信。 另查明，2020年10月17日，中庚公司向邹海鸥邮寄《关于动员买受人进行阳台（前室）封包的告知书（香开观海广场项目）》，载明：“鉴于福州市不动产登记中心应市政府要求，需待香开观海广场1#楼、2#楼外立面景观提升改造工程完工后才能受理香开观海广场项目1#楼、2#楼的房产所有权初始登记，因您未按期配合将阳台（前室）进行封包，导致您所购买的房屋所在1#楼、2#楼的房产无法办理不动产权证书......”，2020年10月18日，该邮件投递情况显示“已签收，本人签收”。 二审庭审中，邹海鸥及中庚公司均确认，邹海鸥购买的案涉房屋的阳台（前室）现已封包完毕。 根据本案现有证据，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，邹海鸥与中庚公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。邹海鸥作为购房者已足额交付购房款，中庚公司作为开发商，应履行办理房屋所有权初始登记的义务，即向房屋权属登记机构提交各项规定资料包括相关部门的验收文件等。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于，一是中庚公司逾期办理权属证书的原因及其是否应就其逾期办理权属证书向购房者承担违约赔偿责任的问题；二是逾期办证违约金的起算点与截止点的认定问题；三是邹海鸥诉请的面积补差款能否得到支持的问题；四是中庚公司是否有权向邹海鸥主张逾期付款违约金以及违约金适用标准。 焦点一，中庚公司认为，逾期办证系因政府景观提升工程需对阳台封包所致，而邹海鸥对阳台封包予以阻拦，故其不应当承担违约责任。邹海鸥对此持有异议，主张逾期办证除阳台不符合规划审批要求外，还存在其他原因，中庚公司应就其逾期办理权属证书承担赔偿责任。经查，香开观海广场1#楼、2#楼南面前室（阳台）外立面规划审批为封闭式，而中庚公司向邹海鸥出售并实际交付的房屋阳台为非封闭式，中庚公司未按规划审批的要求建造并交付房屋，是造成案涉房屋无法办理权属证书的原因，其应按合同约定向邹海鸥支付逾期办证违约金。邹海鸥虽主张案涉房屋还存在其他原因造成无法及时办理权属证书，但未提供有效证据予以证实，根据现有证据，中庚公司应就其未交付符合规划审批的房屋造成无法办理权属证书承担违约责任。今后若出现其他致使权属证书无法办理的情形，邹海鸥可另行提起主张。 焦点二，关于逾期办证违约金的起算点的认定。案涉《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2018年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议附件七》约定：买受人同意由出卖人对房屋进行装修，商品房装修工程交付时间为2018年12月30日之前；鉴于该商品房买卖合同约定的交付条件、时限约定的该商品房交付标准均为毛坯状态，故基于本补充协议项下装修工程的增项，届时出卖人无须先行与买受人办理买卖合同约定的该商品房毛坯状态交付手续而直接对该商品房按本补充协议约定进行装修，在装修工程竣工后买受人一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为甲方逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，乙方无权向甲方主张逾期交房的违约责任。从上述合同约定内容可见，邹海鸥与中庚公司已通过补充协议就房屋交付时间及标准进行了变更约定，案涉房屋约定的交付时间应确定为2018年12月30日之前，据此，中庚公司应在2018年12月30日后365日内即2019年12月31日内办理权属登记，中庚公司未完成相应义务，应自此向邹海鸥支付逾期办证违约金。邹海鸥关于交房时间应为2018年6月30日并据此计算逾期办证起算点的主张，与合同约定相悖，本院不予支持。 关于逾期办证违约金的截止点的认定。如前所述，目前案涉房屋无法办证原因在于阳台未予以封包，鉴于案涉房屋已向业主交付且阳台封包需业主配合，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，为督促业主与中庚公司共同配合积极履行办证义务，本案逾期办证违约金应计算至中庚公司向邹海鸥通知配合进行阳台封包之日为宜。中庚公司已于2020年10月17日向邹海鸥邮寄《关于动员买受人进行阳台（前室）封包的告知书（香开观海广场项目）》，告知邹海鸥配合进行封包工作，2020年10月18日，该邮件被签收。故本案逾期办证违约金应计算至2020年10月18日，中庚公司应向邹海鸥支付逾期办证违约金138700元（以4750000元为本金，按日0.01%自2019年12月31日起计算至2020年10月18日止）。 焦点三，案涉合同第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，现案涉房屋尚未取得权属证书，产权登记面积尚不明确，邹海鸥要求中庚公司退还面积补差款缺乏合同与法律依据，其可待产权登记面积确定后另行主张权利。 焦点四，邹海鸥关于其延迟3日交付最后一笔购房款是中庚公司许可的上诉理由并无证据佐证，但是案涉合同的补充附件加重了买受人逾期付款责任，远高于中庚公司所应承担的义务，应当认定无效。本案逾期付款的违约金应当按主合同约定的逾期应付款的日万分之0.5标准计算为607.50元（4050000元×3×万分之0.5）。 综上，邹海鸥的上诉请求部分成立，中庚公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6891号民事判决； 二、福州首开中庚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向邹海鸥支付逾期办证违约金138700元； 三、邹海鸥于本判决生效之日起十日内向福州首开中庚置业有限公司支付逾期付款违约金607.50元； 四、驳回邹海鸥的其他上诉请求及其他一审诉讼请求； 五、驳回福州首开中庚置业有限公司的上诉请求及一审其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2101.5元，由福州首开中庚置业有限公司负担1100元，由邹海鸥负担1001.5元，反诉诉讼费50元，减半收取25元，由邹海鸥负担。二审案件受理费4203元，由福州首开中庚置业有限公司负担3074元，由邹海鸥负担1129元。 本判决为终审判决。 审 判 员  缪 羽 二〇二一年三月十九日 法官助理  李 晶 书 记 员  王亚珊