安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终377号 上诉人（原审被告）：陈金，男，1979年5月6日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：王体勇，安徽韶美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓帆，安徽韶美律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：淮南市诚信建筑安装有限公司田家庵分公司，住所地安徽省淮南市田家庵区舜耕镇曹咀村****，统一社会信用代码9134040058303480X4。 负责人：吕楠，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：孔维桂，男，1970年7月20日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 上诉人陈金、淮南市诚信建筑安装有限公司田家庵分公司（以下简称诚信建安田家庵分公司）因与被上诉人孔维桂返还原物纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初4931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈金上诉请求：1、撤销原判，驳回孔维桂一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由孔维桂承担。事实和理由：1、一审认定事实错误。案外人王同选与三和联友公司的借款纠纷，未经诉讼程序，而是由赋予强制执行力的公证程序直接交付执行的。陈金与诚信建安田家庵分公司签订的租赁合同，明确约定陈金仅租赁案涉厂房3000平方米，一审按照案涉厂房的全部面积计算房屋占用费错误。一审错误理解淮南市中级人民法院（2016）皖04执506号执行裁定书的内容，该裁定是基于三和联友公司在安成经济开发区的新厂区工程是违法建筑，不能通过执行程序合法化而不能执行。一审回避了案涉厂房在诚信建安田家庵分公司向陈金出租时，被诚信建安田家庵分公司合法占有的事实。即使一审认定案涉厂房系孔维桂所有，在租期内也不应判决陈金搬出案涉厂房，支付占用费；2、一审适用法律错误。案涉厂房孔维桂并未合法取得。淮南市国土资源局与三和联友公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》没有载明土地的前期规划条件，系无效合同，案外人王同选依据执行裁定书从三和联友公司转让土地也是违法、无效的，孔维桂依据其与王同选签订的抵债协议从王同选处转让土地更是违法、无效的。即使王同选取得案涉建设用地使用权，依法也不得再行转让给孔维桂。根据物权法第一百四十三条规定，案涉厂房没有权属证书，不得转让，孔维桂不能合法取得案涉厂房的所有权。 诚信建安田家庵分公司针对陈金的上诉述称，同意陈金的上诉意见。 诚信建安田家庵分公司上诉请求：撤销原判，驳回孔维桂的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审认定事实不清。诚信建安田家庵分公司与三和联友公司系建设工程承揽关系，案外人王同选先于诚信建安田家庵分公司起诉（不能排除合谋的缘故），致使王同选先行查封，一审就此认定诚信建安田家庵分公司丧失在建工程优先权，是对案件实质认识不清。王同选虽然查封在前，但在处置前，诚信建安田家庵分公司已向淮南市中级人民法院提起诉讼并查封，虽然是轮候查封，但诚信建安田家庵分公司享有在建工程优先权。淮南市中级人民法院未予执行案涉财产的理由是“无财产可供执行”，而田家庵区人民法院却将该财产通过以物抵债的方式进行执行。孔维桂与王同选之间的以物抵债存在虚假债权债务关系；2、一审适用法律错误。一审认定孔维桂取得案涉厂房的所有权错误。案外人王同选取得案涉厂房所有权是依据法院的执行裁定，而孔维桂仅以抵债协议是不能取得案涉厂房的所有权或物权的。 陈金针对诚信建安田家庵分公司的上诉述称，同意诚信建安田家庵分公司的上诉意见。 孔维桂针对陈金、诚信建安田家庵分公司的上诉共同辩称，1、一审认定事实和适用法律正确。孔维桂依法取得了案涉宗地使用权，也取得了该宗地建筑物的所有权，有向无权占有案涉厂房的陈金主张返还原物、支付房屋占用费的权利。王同选依据执行裁定取得了案涉土地的使用权、厂房的所有权，孔维桂依据与王同选的《债务清偿协议书》取得了案涉土地的使用权、厂房的所有权。根据物权法第一百四十六条的规定，孔维桂根据房地一体原则可以取得案涉房屋的所有权；2、陈金的上诉理由及请求不能成立，应依法驳回。一审对王同选申请强执的执行依据表述不当，不影响判决结果。一审关于厂房租赁合同面积的认定，是基于法院委托评估机构对案涉厂房进行现场测量得出的结果，具有合法性和真实性。陈金与诚信建安田家庵分公司在租赁合同中约定的面积约3000平方米，是大致估算，并不准确。不存在一审错误理解淮南市中级人民法院（2016）皖04执506号执行裁定书的内容，根据物权法第二十八条的规定，相关物权从田家庵区人民法院（2015）田执申字第00040-4号执行裁定书生效时发生物权变动的效力。不存在一审回避诚信建安田家庵分公司合法占有案涉房屋的问题，案涉房屋2017年9月16日通过执行裁定已经变为王同选，而陈金与诚信建安田家庵分公司签订房屋租赁协议的时间为2018年11月25日，双方签订租赁协议并未经过王同选同意。王同选将案涉土地使用权抵偿给孔维桂不违反法律效力性强制性规定；3、诚信建安田家庵分公司不具备民事诉讼当事人的诉讼地位，无权提起上诉。诚信建安田家庵分公司在本案中是无独立请求权的第三人，一审判决没有诚信建安田家庵分公司承担责任的判项。 孔维桂向一审法院起诉请求：1、判令陈金立即返还孔维桂位于淮南市田家庵区安成经济开发区26号院内胶管车间结构厂房和动力车间框架厂房；2、判令陈金支付从2019年3月5日至2019年11月5日的房屋占用费121634.80元（1.83元/㎡×4431.14㎡×15个月），占用费按照每平方1.83元支付至将厂房交还给孔维桂之日止；3、诉讼费由陈金承担。 一审法院认定事实如下：2013年5月20日，诚信建安田家庵分公司作为承包人，与发包人三和联友公司签订《建设工程施工合同》，内容为：“发包人：淮南三和联友橡塑制品有限公司承包人：淮南市诚信建筑安装有限公司……一、工程概况工程名称：新厂区仓库，炼胶房，胶管车间科研办公楼；工程地点：安成经济开发区；工程内容：施工图纸内的土建、安装、室内外装饰、绿化等……三、合同工期开工日期：2013年6月；竣工日期：2014年2月；合同工期总日历天数240天；四、质量标准工程质量标准：合格；五、合同价款：金额（大写）：约人民币叁仟万元整￥：30000000元……”。同日，诚信建安田家庵分公司与案外人三和联友公司就案涉厂房的建设工程施工合同达成补充协议，内容为：“……一、工程名称、概况：（1）新厂区仓库：建筑面积约600㎡二层；（2）新厂区炼胶房：建筑面积约1600㎡三层（七层基础）；（3）胶管车间：建筑面积约5300㎡局部二层，部分钢结构屋盖……”。 案外人王同选因与案外人三和联友公司的借款合同纠纷，起诉至田家庵区人民法院，胜诉后申请对三和联友公司进行执行，田家庵区人民法院于2017年9月16日作出（2015）田执申字第00040-4号执行裁定书，内容为：“将被执行人淮南三和联友橡塑制品有限公司位于田家庵区安成工业园集聚区内胶管车间结构厂房和动力车间框架厂房及建筑物及于的土地使用权作价3323840元抵偿给申请执行人王同选。该房屋所有权自本裁定送达申请执行人王同选时起转移。”田家庵区人民法院随后于2017年10月18日向淮南市不动产登记局作出（2015）田执申字第00040号安徽省淮南市田家庵区人民法院协助执行通知书，于2017年12月18日向淮南市不动产登记局作出《函》，请该单位依照田家庵区人民法院（2015）田执申字第00040号协助执行通知书的协助事项立即办理。2018年11月17日，王同选与孔维桂就债务清偿事项达成《债务抵偿协议书》，内容为：“……二、鉴于以上事实，甲、乙双方本着自愿、公平、诚实信用的原则，经充分协商达成如下债务清偿方案：1、甲方同意以其所有的坐落于淮南市田家庵区安成经济开发区26号的土地使用权以及该土地之上的胶带车间钢构厂房和动力车间框架厂房［详见淮南市田家庵区人民法院（2015）田执申字第00040-4号执行裁定书］抵偿应偿还拖欠乙方的债务，抵偿金额为人民币3700000元；2、用于抵偿债务的不动产信息为：（1）不动产权证书证号：皖（2017）淮南市不动产权第0042727号；（2）不动产单元号：340403002016GB00106W00000000；（3）面积：5072.49平方米；（4）权利类型：国有建设用地使用权；（5）该土地之上的胶带车间钢构厂房和动力车间框架厂房……”。2018年12月20日，孔维桂办理了国有建设用地使用权转移登记，登记号为（2018）淮南市不动产权第0039871号，登记面积为50742.49平方米。 2015年11月19日，诚信建安田家庵分公司因建筑工程施工合同纠纷将案外人三和联友公司诉至安徽省淮南市中级人民法院，淮南市中级人民法院于2016年2月15日作出民事调解书，对诚信建安田家庵分公司与案外人三和联友公司的和解协议予以确认：“……二、淮南市诚信建筑安装有限公司应继续履行建设工程施工合同，于2016年6月22日前完成案涉工程施工，向淮南市三和联友橡塑制品有限公司移交竣工验收合格的案涉工程；三、案涉工程经竣工验收合格后，淮南市诚信建筑安装有限公司对案涉工程享有工程款优先受偿权……”。因案外人三和联友公司并未如期支付工程款，诚信建安田家庵分公司向淮南市中级人民法院申请执行，淮南市中级人民法院于2016年8月12日作出（2016）皖04执506号执行裁定书，载明：“对淮南三和联友橡塑制品有限公司房屋、土地、车辆的财产予以查封（扣押）。本裁定送达后即发生法律效力。”淮南市中级人民法院于2016年11月9日作出查封公告，载明：“本院依据（2016）皖04执506号执行裁定书查封了淮南三和联友橡塑制品有限公司名下的如下财产：编号1；土地证号淮国用（2013）第0300**；地址：淮南市田家庵区安成工业集聚区内；编号2；淮南市田家庵区安成经济开发区新厂区工程；地址：含**办公楼**非住用房、胶管车间钢构厂房和动力车间框架厂房、钢构厂房东侧两层小楼和西侧两层小楼……”。淮南市中级人民法院于2016年11月23日作出执行裁定书［（2016）皖04执506号］，内容为：“……执行中，申请执行人未能提供被执行人有财产可供执行的线索，本院依法调查也未找到被执行有财产可供执行的线索……裁定如下：终结本次执行程序……”。后诚信建安田家庵分公司为融资需要，将案涉厂房租赁给陈金，姚宝胜作为诚信建安田家庵分公司的经理，代表诚信建安田家庵分公司于2018年11月25日与陈金签订《厂房租赁协议》，内容为：“……一、甲方有一处厂房位于安城镇开发区西门，经双方协商一致甲方将南边厂房约3000平方米，租赁给乙方使用。用于办公、生产，不能破坏建筑主体结构。二、租赁时间：暂定三年，自2019年2月20日至2022年2月20日，租金每年叁拾万零捌仟元（￥：308000.00）……”。随后，陈金于2018年11月25日在案涉厂房中进行改造和使用，2019年3月5日，孔维桂发现后，向陈金主张厂房的所有权，并要求陈金搬离厂房区域，但陈金并未搬出。现孔维桂以多次请求无果为由，诉至法院，要求判如所请。 另查明，陈金及诚信建安田家庵分公司在庭审中均认可，签订《厂房租赁协议》中的“陈金山”即为本案的陈金。 又查明，田家庵区人民法院于2015年12月1日作出的（2015）田执申异第00040-2号裁定书载明：“……本院查明，王同选与淮南三和联友橡塑制品有限公司于2015年3月4日签订借款合同，合同约定：1、王同选向淮南三和联友橡塑制品有限公司出借一百万元；2、还款期限为2015年3月5日至8月6日；3、如淮南三和联友橡塑制品有限公司违约，需向王同选支付借款本金的20%作为违约金；4、淮南三和联友橡塑制品有限公司提供自己位于安成经济开发区26号院内的胶管车间钢构厂房和动力车间框架厂房作为抵押担保物。同日，双方在淮南市正诚公证处办理了公证，8月12日，应王同选的申请，淮南市正诚公证处向其出具了执行证书……期间，案外人（指诚信建安田家庵分公司）向本院提出执行异议，并提交了其与淮南三和联友橡塑制品有限公司签订的建设工程施工合同及工程补充协议书……本院认为，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第38条规定被执行人无金钱给付能力的，人民法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封措施。我院查封的厂房等建筑系被执行人的财产，我院有权查封。案外人作为该建筑的承包人，享有优先受偿权，应当在工程竣工之日起六个月内行使，但其未举证证明已经行使了该项权利，况且我院对被执行人的胶管车间钢构厂房和动力车间框架厂房的处置目前尚在价格评估中，并未侵害案外人的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条（十一）项、第二百二十七的规定，裁定如下：驳回案外人淮南市诚信建筑安装有限公司的异议。本裁定送达后立即生效……二〇一五年十二月一日……”。 本案在审理过程中，经孔维桂申请，一审法院依法委托安徽华安资产评估事务所有限公司作出的皖华安评报字（2020）060号《安成经济26号国有土地上房屋涉案房屋占用费项目资产评估报告》，案涉厂房的总面积为4431.14平方米，单位平均价为每平方米每月1.83元。 一审法院认为：本案争议焦点为：1、涉案房屋孔维桂是否有效取得；2、孔维桂的诉请有无事实及法律依据，应否得以支持。针对上述争议焦点，分析评判如下： 对于争议焦点一，2017年9月16日，田家庵区人民法院作出（2015）田执申字第00040-4号裁定书，载明：“将被执行人淮南三和联友橡塑制品有限公司位于田家庵区安成工业园集聚区内胶管车间结构厂房和动力车间框架厂房及建筑物及于的土地使用权作价3323840元抵偿给申请执行人王同选。该房屋所有权自本裁定送达申请执行人王同选时起转移。”应当认定，案外人王同选于2017年9月16日合法取得案涉厂房的所有权。案外人王同选与孔维桂在订立《债务抵偿协议书》时系该厂房的所有权人。通过查明可知，王同选在拍下案外人三和联友公司的案涉厂房后，没有足够的资金支付款项，便向孔维桂借款3700000元，孔维桂通过建设银行、农业银行、交通银行向案外人王同选及其公司会计账户转款共计3700000元，故可以认定孔维桂与案外人王同选之间借款事实的真实性，该《债务抵偿协议书》系孔维桂与案外人王同选双方真实的意思表达，并未违反相关法律法规的强制性规定，应属有效。对于孔维桂主张依据该协议取得土地使用权的答辩意见，依法予以支持。孔维桂具有真实的物权请求权基础。 关于争议焦点二，孔维桂要求陈金立即返还案涉厂房的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。该“权利人”是指案涉不动产或动产的真正物权人，案涉厂房因其他原因未能办理产权证明，但孔维桂持有案涉厂房的土地使用权证，参照法院依孔维桂申请，委托安徽华安资产评估事务所有限公司作出的皖华安评报字（2020）060号《安成经济26号国有土地上房屋涉案房屋占用费项目资产评估报告》，案涉厂房的单位平均价为每平方米每月1.83元，故对于孔维桂此项诉讼请求予以支持。对于诚信建安田家庵分公司提出其对案涉房屋享有“优先权”的答辩意见，该“优先权”是指《中华人民共和国合同法》第二百八十六条中所规定的发包人逾期不支付价款，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的情形以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖的，承包人得以就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。依照最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权保护期限的起算点及行使方式如何认定的裁判意见，最高法院认为，建设工程优先受偿的对象是工程折价或者拍卖价款，而工程需折价或拍卖的前提是发包人逾期不支付工程价款。当发包人支付工程价款已届履行期时，承包人通过诉讼要求支付工程款才可能得到支持，并相应主张优先受偿权才有意义，故建设工程优先受偿权宜从发包人应付工程款期间届满之日起算。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定承包人就未付工程款对所承建工程享有优先受偿权，系为保护承包人对工程价款的实际受偿，在认定该优先受偿权的形成期限时，应当尊重当事人之间关于支付工程价款期限的约定，优先受偿权形成期限的起算点，不应早于当事人之间约定的工程价款支付期限，以保证实现该优先权权能。本案中诚信建安田家庵分公司和案外人三和联友公司签订的《建设工程施工合同》中约定的竣工日期为2014年2月，淮南市中级人民法院作出的（2015）淮民一初字第00145号民事调解书中载明：“……淮南三和联友橡塑制品有限公司应于2016年6月30日前向淮南市诚信建筑安装有限公司支付所欠工程款；二、淮南市诚信建筑安装有限公司应继续履行建设工程施工合同，于2016年6月22日前完成案涉工程施工，向淮南三和联友橡塑制品有限公司移交竣工验收合格的案涉工程；三、案涉工程经竣工验收合格后，淮南市诚信建筑安装有限公司对案涉工程享有工程款优先受偿权。”根据该份《民事调解书》的内容，应在诚信建安田家庵分公司实际竣工验收合格之后取得优先受偿权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本案中诚信建安田家庵分公司没有提交任何关于该厂房竣工合格的文件，应当承担举证不能的不利后果，故不能够认定诚信建安田家庵分公司于法定期间内取得了优先受偿权。故对于第三人诚信建安田家庵分公司认为其享有对于案涉厂房优先受偿权的答辩意见不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国物权法》第六条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1、陈金于本判决生效后三十日内将位于淮南市田家庵区安成经济开发区26号院内胶管车间结构厂房和动力车间框架厂房归还孔维桂；2、陈金于本判决生效后十日内支付孔维桂房屋占用费121634.80元（2020年6月6日之后的占用费依照每月8108.98元支付至陈金实际交还案涉厂房时止。）案件受理费2733元，由陈金负担（应于本判决生效后七日内交至一审法院）。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下： 田家庵区人民法院于2015年12月1日作出的（2015）田执申异第00040-2号裁定书载明：“……本院查明，王同选与淮南三和联友橡塑制品有限公司于2015年3月4日签订借款合同，合同约定：1、王同选向淮南三和联友橡塑制品有限公司出借一百万元；2、还款期限为2015年3月5日至8月6日；3、如淮南三和联友橡塑制品有限公司违约，需向王同选支付借款本金的20%作为违约金；4、淮南三和联友橡塑制品有限公司提供自己位于安成经济开发区26号院内的胶管车间钢构厂房和动力车间框架厂房作为抵押担保物。同日，双方在淮南市正诚公证处办理了公证，8月12日，应王同选的申请，淮南市正诚公证处向其出具了执行证书……期间，案外人（指诚信建安田家庵分公司）向本院提出执行异议，并提交了其与淮南三和联友橡塑制品有限公司签订的建设工程施工合同及工程补充协议书……本院认为，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第38条规定被执行人无金钱给付能力的，人民法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封措施。我院查封的厂房等建筑系被执行人的财产，我院有权查封。案外人作为该建筑的承包人，享有优先受偿权，应当在工程竣工之日起六个月内行使，但其未举证证明已经行使了该项权利，况且我院对被执行人的胶管车间钢构厂房和动力车间框架厂房的处置目前尚在价格评估中，并未侵害案外人的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条（十一）项、第二百二十七的规定，裁定如下：驳回案外人淮南市诚信建筑安装有限公司的异议。本裁定送达后立即生效……二〇一五年十二月一日……”。 田家庵区人民法院于2017年9月16日作出（2015）田执申字第00040-4号执行裁定书，内容为：“将被执行人淮南三和联友橡塑制品有限公司位于田家庵区安成工业园集聚区内胶管车间结构厂房和动力车间框架厂房及建筑物及于的土地使用权作价3323840元抵偿给申请执行人王同选。该房屋所有权自本裁定送达申请执行人王同选时起转移。”田家庵区人民法院随后于2017年10月18日向淮南市不动产登记局作出（2015）田执申字第00040号安徽省淮南市田家庵区人民法院协助执行通知书，于2017年12月18日向淮南市不动产登记局作出《函》，请该单位依照田家庵区人民法院（2015）田执申字第00040号协助执行通知书的协助事项立即办理。2018年11月17日，王同选与孔维桂就债务清偿事项达成《债务抵偿协议书》，内容为：“……二、鉴于以上事实，甲、乙双方本着自愿、公平、诚实信用的原则，经充分协商达成如下债务清偿方案：1、甲方同意以其所有的坐落于淮南市田家庵区安成经济开发区26号的土地使用权以及该土地之上的胶带车间钢构厂房和动力车间框架厂房［详见淮南市田家庵区人民法院（2015）田执申字第00040-4号执行裁定书］抵偿应偿还拖欠乙方的债务，抵偿金额为人民币3700000元；2、用于抵偿债务的不动产信息为：（1）不动产权证书证号：皖（2017）淮南市不动产权第0042727号；（2）不动产单元号：340403002016GB00106W00000000；（3）面积：5072.49平方米；（4）权利类型：国有建设用地使用权；（5）该土地之上的胶带车间钢构厂房和动力车间框架厂房……”。2018年12月20日，孔维桂办理了国有建设用地使用权转移登记，登记号为（2018）淮南市不动产权第0039871号，登记面积为50742.49平方米。 2015年11月19日，诚信建安田家庵分公司因建筑工程施工合同纠纷将案外人三和联友公司诉至安徽省淮南市中级人民法院，淮南市中级人民法院于2016年2月15日作出民事调解书，对诚信建安田家庵分公司与案外人三和联友公司的和解协议予以确认：“……二、淮南市诚信建筑安装有限公司应继续履行建设工程施工合同，于2016年6月22日前完成案涉工程施工，向淮南市三和联友橡塑制品有限公司移交竣工验收合格的案涉工程；三、案涉工程经竣工验收合格后，淮南市诚信建筑安装有限公司对案涉工程享有工程款优先受偿权……”。因案外人三和联友公司并未如期支付工程款，诚信建安田家庵分公司向淮南市中级人民法院申请执行，淮南市中级人民法院于2016年8月12日作出（2016）皖04执506号执行裁定书，载明：“对淮南三和联友橡塑制品有限公司房屋、土地、车辆的财产予以查封（扣押）。本裁定送达后即发生法律效力。”淮南市中级人民法院于2016年11月9日作出查封公告，载明：“本院依据（2016）皖04执506号执行裁定书查封了淮南三和联友橡塑制品有限公司名下的如下财产：编号1；土土地证号淮国用（2013）第0300**地址：；地址：淮南市田家庵区安成工业集聚区内；淮南市田家庵区安成经济开发区新厂区工程；地址：；地址：含**办公楼**非住用房、胶管车间钢构厂房和动力车间框架厂房房东侧两层小楼和西侧两层小楼……”。淮南市中级人民法院于2016年11月23日作出执行裁定书［（2016）皖04执506号］，内容为：“……执行中，申请执行人未能提供被执行人有财产可供执行的线索，本院依法调查也未找到被执行有财产可供执行的线索……裁定如下：终结本次执行程序……”。后诚信建安田家庵分公司为融资需要，将案涉厂房租赁给陈金，姚宝胜作为诚信建安田家庵分公司的经理，代表诚信建安田家庵分公司于2018年11月25日与陈金签订《厂房租赁协议》，内容为：“……一、甲方有一处厂房位于安城镇开发区西门，经双方协商一致甲方将南边厂房约3000平方米，租赁给乙方使用。用于办公、生产，不能破坏建筑主体结构。二、租赁时间：暂定三年，自2019年2月20日至2022年2月20日，租金每年叁拾万零捌仟元（￥：308000.00）……”。随后，陈金于2018年11月25日在案涉厂房中进行改造和使用，2019年3月5日，孔维桂发现后，向陈金主张厂房的所有权，并要求陈金搬离厂房区域，但陈金并未搬出。现孔维桂以多次请求无果为由，诉至法院，要求判如所请。 另查明，陈金及诚信建安田家庵分公司在庭审中均认可，签订《厂房租赁协议》中的“陈金山”即为本案的陈金。 审理过程中，经孔维桂申请，一审法院依法委托安徽华安资产评估事务所有限公司作出的皖华安评报字（2020）060号《安成经济26号国有土地上房屋涉案房屋占用费项目资产评估报告》，案涉厂房的总面积为4431.14平方米，单位平均价为每平方米每月1.83元。 本院认为，本案争议焦点为：孔维桂诉请返还房屋是否应予支持。针对上诉焦点问题，本院评判如下： 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。本案中，案外人王同选依据田家庵区人民法院（2015）田执申字第00040-4号执行裁定书抵偿了案涉厂房及建筑物及于的土地使用权，并办理了土地使用权的产权证书，但未能办理案涉厂房及建筑物的产权证书，后王同选与孔维桂通过抵债的方式将案涉厂房及建筑物及于的土地使用权抵偿给孔维桂，孔维桂随后亦办理了土地使用权的产权证书，亦未能办理案涉厂房及建筑物的产权证书。根据法律规定，不动产未经登记，不发生效力，王同选与孔维桂签订的《债务抵偿协议书》仅是债权文书，在未办理产权登记前，不具有物权效力，故孔维桂在未取得案涉厂房及建筑物产权证书前，其仅依据《债务抵偿协议书》诉请陈金返还原物，依据不足，本院依法不予支持。田家庵区人民法院（2015）田执申字第00040-4号执行裁定书已经将案涉厂房及建筑物及于的土地使用权抵偿给了王同选，诚信建安田家庵分公司上诉主张其对案涉厂房及建筑物享有在建工程优先权与生效的执行裁定书相悖，不属于本案的审查范围。 综上所述，陈金、诚信建安田家庵分公司的部分上诉请求成立，一审认定基本事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初4931号民事判决； 二、驳回孔维桂的诉讼请求。 一审案件受理费2733元，由孔维桂负担；二审案件受理费5466元，由孔维桂负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二一年三月十六日 书记员  朱 坤 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。