浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初1922号 原告：安吉县杭垓镇杭垓村股份经济合作社，住所地安吉县杭垓镇杭垓村，统一社会信用代码N2330523681666149H。 法定代表人：王永平。 委托诉讼代理人：喻琼，浙江昌硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄欢，浙江昌硕律师事务所律师。 被告：李伟国，男，1973年7月28日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：陈涛，浙江浦源律师事务所律师。 原告安吉县杭垓镇杭垓村股份经济合作社（以下简称杭垓村经济合作社）与被告李伟国房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年5月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王磊独任审判，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告杭垓村经济合作社的委托诉讼代理人黄欢，被告李伟国的委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭垓村经济合作社向本院提出如下诉请：1.判令被告立即向原告腾退坐落于安吉县杭垓镇杭垓村喇叭口的厂房、办公楼及场地；2.判令被告向原告支付非法占用期间的租金损失（自2018年12月31日起按每月4250元租金标准暂计算至起诉之日为65875元，此后仍按此标准计算至实际腾退之日止）；3.判令被告赔偿原告损失68000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月29日，被告李伟国与原告签订了《厂房及办公楼租赁协议》一份，该协议约定：由被告李伟国承租原告位于安吉县杭垓镇杭垓村喇叭口的厂房、办公楼及场地，面积约1560平方米，约定租期为2018年1月1日起至2018年12月30日止。2018年12月15日，双方租赁期即将届满，原告为顺利推进新的租赁事宜，选择以公开招标方式确定承租方，并将此告知被告。被告参加公开招标，但未中标。2018年12月30日，双方合同到期，原告根据实际情况适时通知被告腾退协议所涉厂房、办公楼及空地，但无果。后原告分别于2019年4月16日、2019年6月13日又两次函告被告，被告仍拒绝腾退且非法占用至今。同时，因被告的持续占用，原告一直无法与实际中标人履行租赁合同，致使原告遭受经济与集体信誉的双重损失。综上，原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼，请求依法准判所请。 被告李伟国辩称：第一，原被告之间租赁关系是开始于2013年，虽然双方之间的租赁协议是一年一签，但签订之初，原告的法定代表人承诺一直将该租赁物承租给被告，对此被告方也进行了相关的装修。第二，原告方第一项诉讼请求腾退涉案的租赁物没有法律依据，被告方认为，原被告目前仍在租赁期间，截至2022年1月30日，所以被告方并不存在违约，原告无权要求被告腾空房屋。第二项诉讼请求原告请求被告支付租金的损失，关于租金被告方一直是在按照约定支付给原告，由于原告的原因，其将租赁租金退还给被告，并不存在被告违约行为。另外，根据原告的第二项诉讼请求，每月的租金按照4250元计算，刚好计算租金是51000元，被告也是按此标准支付，原告方也对被告租赁享有优先权予以认可。因为原租赁关系当中，原被告的租金是40200元每年，并非51000元。第三项诉讼请求被告方认为该损失要求被告承担没有任何依据。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告杭垓村经济合作社提交的《厂房及办公楼租赁协议》、《通知函》、邮寄回执、《杭垓村喇叭口茶厂招标细则》、报名统计表、《杭垓村喇叭口茶厂及办公楼招标结果》、《喇叭口厂房租赁合同》、《人民调解协议书》、收据、自助回单、失信被执行人信息等证据，对被告李伟国对其真实性均无异议，对被告李伟国提交的《回复函》、汇款凭证等证据，原告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 综上，结合当事人举证、质证及在庭审中陈述，本院认定事实如下：2017年12月29日，原告杭垓村经济合作社与被告李伟国签订《厂房及办公楼租赁协议》一份，约定：被告李伟国承租原告位于安吉县杭垓镇杭垓村喇叭口的厂房、办公楼及场地，面积合计约1560平方米，租赁期限为2018年1月1日起至2018年12月30日止，租金为40200元；租赁期满后被告如需续租，在同等条件下享有优先权，如不续租应将装修物品及时拆走。被告承租后投入使用，后租赁期即将届满，原告于2018年12月7日对外发布《杭垓村喇叭口茶厂招标细则》，以公开招标方式确定承租方，租赁期限为三年，起标价为45000元；投标采用一次性书面暗标，由出高价者中标；中标后三年租金在3日内一次性交清，若出现几家同价中标，以原租户优先；如有违约按当年租金的20%承担违约金。被告李伟国等在内数人参与投标。2018年12月15日，原告公布招标结果，案外人陈乾龙以51000元价格中标，被告未中标。当日，原告即与案外人陈乾龙签订《喇叭口厂房租赁合同》，约定租赁期限从2019年2月1日起至2022年1月31日止，承租人3日内一次性付清租金153000元，如违约按当年租金的20%承担违约金。2019年1月26日、2019年4月16日、2019年6月13日原告分别以书面形式通知被告租赁期限在2018年12月31日已届满，要求被告腾空房屋交还原告。被告则于2019年6月17日向原告提交了《回复函》，认为原告通过暗标形式招标剥夺其优先续租的权利，要求以案外人陈乾龙中标的内容与原告签订租赁合同。在此期间，被告于2019年4月5日向原告支付了51000元，于2020年1月3日支付了102000元，原告均予退还被告。因被告李伟国未腾退房屋，原告杭垓村经济合作社与案外人陈乾龙签订的租赁合同迟迟无法履行，双方于2020年3月14日通过安吉县杭垓镇人民调解委员会调解，达成如下协议：1.双方于该日解除2018年12月15日签订的《喇叭口厂房租赁合同》；2.原告于2020年3月20日前退还案外人陈乾龙租金153000元及保证金5000元；3.原告于2020年3月20日前补偿租金利息损失、违约金及代履行租金差额损失共计68000元。协议签订后，原告向案外人支付约定款项。此后，原被告双方未签订书面租赁合同，被告李伟国也未腾空房屋并交还原告，故双方纠纷成讼。 本院认为，原告杭垓村经济合作社与被告李伟国签订《厂房及办公楼租赁协议》除对租赁期限、租金等作出约定外，同时还约定了被告对案涉租赁物享有优先承租权，本案所争议的焦点在于被告能否依据该优先承租权继续使用。优先承租权，是在租赁关系中原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下优先于其他第三人承租的权利。本案中，原告杭垓村经济合作社为保证案涉房屋、土地等的使用收益，对该房屋进行了公开招租，并明示由出高价者中标，在同价中标情形下原承租人优先，被告参与了投标，亦未对投标方式提出异议，应当视为其与原告就此后租赁事宜达成新的约定。故被告仅能在投标时出价与其他投标人最高出价一致时方可行使优先权，现因其出价低于最高出价者，故不符合“同等条件下优先承租”的情形，被告认为原告未保证其优先承租权，租赁合同应当继续履行的意见与事实不符，本院不予采纳。综上，本案所涉及的租赁合同期限已于2018年12月30日届满，被告并无继续使用案涉房屋、土地的依据，故原告要求被告腾退租赁物的诉讼请求，本院予以支持。被告李伟国在租赁期限届满后未返还租赁物，还应支付至实际返还时止的占用使用费，原告主张按中标价4250元/月（即51000元/年）标准支付，亦属合理，本院予以支持。原告主张被告赔偿其已支付案外人损失68000元，对此本院认为，原告因无法与案外人履行租赁合同而赔偿2019年2月1日至2020年3月14日两年违约金20400元（102000元*20%），系被告未腾退租赁物所致，被告参与投标时已知晓并能预见到该损失发生，故被告应当赔偿该部分损失；原告主张的其余损失，并无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百三十五条之规定，之规定，判决如下： 一、被告李伟国于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告安吉县杭垓镇杭垓村股份经济合作社位于安吉县杭垓镇杭垓村喇叭口的厂房、办公楼及场地； 二、被告李伟国从2018年12月31日起按4250元/月标准支付原告安吉县杭垓镇杭垓村股份经济合作社的房屋、土地占有使用费至实际返还之日止，限于本判决生效之日起十日内履行； 三、被告李伟国赔偿原告安吉县杭垓镇杭垓村股份经济合作社损失20400元，限于本判决生效之日起十日内履行； 四、驳回原告安吉县杭垓镇杭垓村股份经济合作社的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1490元（已减半），财产保全费1520元，合计诉讼费3010元，由原告安吉县杭垓镇杭垓村股份经济合作社负担1070元，由被告李伟国负担1940元，限于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 王 磊 二〇二一年三月四日 书记员 庞燕飞 7-