湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终136号上诉人（原审原告）：湖北合田物业服务有限公司，统一社会信用代码91420500744609492P,住所地宜昌市西陵区云集路33号。法定代表人：李郑云，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：黄德新，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宜昌市都市田园小区业主委员会，住所地宜昌市伍家岗区桔城路3号都市田园小区。负责人：刘晨，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：陈欢，湖北诚业律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王嫄雪，湖北诚业律师事务所律师。特别授权代理。上诉人湖北合田物业服务有限公司（以下简称合田公司）因与被上诉人宜昌市都市田园小区业主委员会（以下简称都市田园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人合田公司的委托诉讼代理人韩庆阔、黄德新，被上诉人都市田园业委会的委托诉讼代理人王嫄雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合田公司上诉请求：1、请求撤销原审民事判决，依法改判支持合田公司在一审中提出的全部诉讼请求。合田公司不服金额为168640元。事实和理由：一、原判决对案件事实认定不当。分成协议载明了扣除维修费用的明细，明显与本案争议的维修费用无关，不能依据该分成协议推定合田公司会在停车费分成中扣除都市田园业委会欠付的全部费用。该“相应设施设备的维修费用”明确认定为“2014年7月至9月的维修费用5903元（含路灯线路更换材料费2480元，4号楼地下电缆线材料费859元，泵机线路材料费2564元）”更为符合事实。二、原判决适用法律错误。本案的审查重点应为欠款事实是否存在、欠款的具体金额以及都市田园业委会是否负有还款义务。而原判决却在有直接证据的情形下反向进行事实推定、错误分配举证责任，其裁判思路和结论均有错误。关于维修费用的负担问题，本案争议所涉维修项目均在300元以上，其费用不应由合田公司承担，合田公司有权向业委会主张维修费用。关于合田公司垫付的小额维修款20240元，已扣除的维修费用与本案争议无关，都市田园业委会也未抗辩维修费用已经清偿，合田公司没有进一步举证的义务，现有证据足以证明合田公司垫付小额维修款的事实。关于合田公司借支的工程款146285元，业委会作为委托人，有权突破物业服务合同的约定，自行对小区共用设备进行改造，合田公司对此没有过错。另原判决认为，第一届业委会主任杨春华任期终止后在对账明细上签字的行为，不能代表业主委员会的意思表示。这符合法律规定但错误理解了对账明细的证明效力。借支工程款的金额有业委会《关于商同合田公司垫付部分小区工程款的决定》以及转账凭证和收据证明、垫付小额维修款的金额有相应报告、完工单、发票等证明，对账明细只是起到佐证作用。杨春华在任期终止后签字的行为虽然不对都市田园业委会产生约束力，但这是对其任期内发生的事实的确认，能够佐证借支和垫付款项的事实。都市田园业委会辩称，一、原审判决书认定的事实并无问题。需要强调的是，因小区停车费的收入、小区物业管理成本的具体数额与物业公司的管理水平、选聘施工单位时的负责程度有关，同时也是为了增加合田公司的积极性及希望合田公司严格控制成本的初衷，才在《物业合同》第二十二条约定将小区停车费收益的60%让渡给合田公司作为小区公共部分设施设备管理、维护等事宜的包干使用费，如果当年维修费用低于停车费收益的60%，剩余款项相当于都市田园业委会奖励给合田公司；如果当年维修费用高于停车费收益的60%，且相关维修费用系根据《管理规约》的程序性要求经业委会审批同意的开支，超出部分由都市田园业委会在自身应分得的40%停车费收益中再行承担。故合田公司将原本应该由自身承担的维修费用在都市田园业委会应净得的40%停车费受益中予以扣除，实质上侵犯了都市田园业委会的合法权益，现又对另外一部分未予扣除的维修费用向法院起诉要求都市田园业委会承担于法无据。二、原审判决适用法律正确。（一）将小区内共用设施设备的管理、维修、养护等费用约定由物业公司在其获得原本属于小区业主共有的停车费收益后进行承担，既不违反法律强制性规定，也不违反《管理规约》的规定。（二）合田公司组织案涉维修项目前并未按照《管理规约》进行前置程序，未经都市田园业委会进行必要性审查，因此产生的费用不应由都市田园业委会承担。另外需要再次向法庭说明，上届业委会在都市田园小区第二届业委会成立之后依旧拒绝交接公章、银行账户、财务账册等重要财物（公章一直在上届业委会成员手中，本届业委会不得已才雕刻有启用时间的新公章，并在公安机关备案），不排除在争议发生后上届业委会为合田公司补办相关手续（签章）的可能性。（三）合田公司与都市田园业委会之间不存在借贷关系，合田公司向都市田园业委会主张借支款无法律和事实依据。（四）合田公司在自认为都市田园业委会差欠其垫付款项的情况下，还给都市田园业委会进行停车费分成，不合情理，更加说明都市田园业委会不差欠其任何款项，反倒是合田公司还差都市田园业委会停车费分成，对此都市田园业委会保留向合田公司进行追讨的权利。综上所述，请求二审法院驳回合田公司的上诉请求，维持原判。合田公司向一审法院起诉请求：1、判令都市田园业委会向合田公司支付2011年6月至2016年12月期间垫付的各项费用共计166525元，并从2017年1月1日起至实际支付之日止按照年利率6%的标准向合田公司支付利息损失（截止2019年12月17日为29974.5元）；2、本案诉讼费由都市田园业委会承担。一审法院认定事实：2012年8月25日，都市田园业委会（甲方）与合田公司（乙方）签订《宜昌市都市田园小区物业管理委托合同》一份。双方当事人就物业管理服务事宜达成一致，合同约定：“……甲方将都市田园小区共有部分委托给乙方实行物业管理……委托管理事项：房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护；道路、排水管道等共用设施的使用管理和维修养护；公共绿地、花木等养护和管理；公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运……服务期限为2012年1月1日至2014年12月31日止……甲方权利义务：审定乙方提出的物业管理服务年度计划和房屋及设施设备维修计划；……乙方权利义务：负责编制房屋、附属建筑物、结构物、设施、设备、绿化带的年度维修养护计划和大中修方案，并按《管理规约》规定实施；……负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；……物业管理服务费用：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取；小高层（高层）住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，电梯使用和维护费按每户每月30元收取；业主按规定应缴纳的生活垃圾处理费（环卫费）（现行标准为54元/户?年），业主或物业使用人另行缴纳；甲方委托乙方对停车场（库）以及道路或者其他场地用于停放车辆的车位，实施有偿使用管理服务。甲乙双方按4:6的比例分配，甲方净得，税费乙方负担。乙方该项收入用于弥补小区物业管理成本，甲方收入用于《管理规约》规定的支出。……”另明确约定了物业服务质量，双方权利义务，违约责任等内容。2014年12月8日，都市田园业委会的主任杨春华作为代表人与合田公司续签《宜昌市都市田园小区物业服务合同》，服务期限为2015年1月1日起至2019年12月31日止，物业管理服务费用调整为：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；小高层（高层）住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取，电梯使用和维护费按每户每月30元收取。随后，合田公司在对都市田园小区提供物业管理服务期间，按照约定收取车辆停泊服务费用，以40%的停车费用扣除小区内相应设备设施的维修费用后，将剩余款项转入都市田园业委会的银行账户。2016年10月28日，合田公司向上一届都市田园业委会负责人杨春华发出催收函及欠费清单，载明都市田园业委会自2011年6月1日起至2016年9月30日止尚欠合田公司借款和垫付款共计332357元。杨春华在该《催收函》《欠款清单》上签字确认，并注明具体数据以最终双方核实为准。2017年11月1日，合田公司与杨春华签订一份《对账明细》，其主要内容为，截止2016年12月31日，都市田园业委会借支用于支付工程款146285元；代垫不锈钢单元门工程款152792元；合田公司代垫小额维修款20240元（购买浮球阀1450元、更换后门4500元、5#楼电缆维修费用2300元、16-2#年检改造11990元）,共计319317元。嗣后，合田公司与都市田园业委会因款项的支付问题发生纠纷，协商未果，遂于2018年7月16日以民间借贷纠纷为由诉至宜昌市伍家岗区人民法院，该院于2018年12月20日作出案号为（2018）鄂0503民初1615号民事判决，驳回合田公司的诉请，合田公司不服遂上诉至宜昌市中级人民法院，宜昌市中级人民法院于2019年5月23日作出（2019）鄂05民终1000号民事判决，驳回上诉，维持原判。合田公司另以物业服务合同纠纷为由再次向法院提起诉讼。2011年6月6日，合田公司因二次供水浮球阀故障频繁需要更换，向都市田园业委会出具《关于更换二次供水浮球阀的报告》一份，经都市田园业委会签章同意，遂购买DN150法兰式浮球阀更换，宜昌市瑞发商贸有限责任公司出具票面金额为1450元的《发票》一份。2012年6月21日，合田公司因更换小区后门出具《费用支出预算申请单》一份，经维修更换，宜昌老唐不锈钢总汇出具票面金额为4500元的《发票》一份。2012年9月21日，都市田园业委会出具《关于商同合田公司垫付部分小区工程款的决定》，载明由合田公司垫付10万元，用于小区部分工程款向。合田公司于2012年9月21日通过银行转账的方式向都市田园业委会转款10万元。2013年3月26日，合田公司因房屋地下电缆短路需维修出具《报告》一份，5#楼电缆线维修后，合同物业公司附《费用报销凭证》载明物业公司、业委会双方各承担一半为2300元。2013年5月14日，合田公司因16-2单元电梯维修向业主委员会出具《报告》一份，经都市田园业委会签章同意，合田公司委托宜昌富士电梯有限公司完成改造，宜昌富士电梯公司出具《电梯工程完工单》载明电梯改造维修项目，费用共计11990元，另于2014年1月3日出具《收据》一张，载明电梯改造费用为1万元。2015年1月8日，合田公司通过银行转账的方式向都市田园业委会转款97442元，都市田园业委会于2015年1月10日出具《收条》一份，确认收到停车场分成57180元，出具《收据》一份，确认收到垫付二次改水工程款46285元。2009年12月25日至2010年1月30日期间，都市田园小区以书面征求意见的形式召开了首次小区业主大会，表决通过了《宜昌市都市田园小区管理规约》和《宜昌市都市田园小区业主大会议事规则》，选举产生了业主委员会委员。2010年8月20日，宜昌市房产管理局收到都市田园业委会的备案资料，业主委员会成员为主任杨春华，副主任王德仁，委员王华、陈祖武、张白菊、刑正鸣、刘阳。2016年12月28日，都市田园第二届业主委员会成员变更为主任刘晨，副主任文春阳、邹明华，委员杨巧玲、刘庆、刘涛、周林。《宜昌市都市田园小区管理规约》载明利用物业共有部分经营所有收益，属于全体业主共有；小区物业共用部分、共用设施的维修中的中修（300元以上2000元以下）须经业委会主任或授权的副主任书面同意、大修（2000元以上）项目须经业主委员会审议通过。一审法院认为，都市田园业委会与合田公司签订的《宜昌市都市田园小区物业管理委托合同》《宜昌市都市田园小区物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应对该物业服务合同关系的效力予以确认。合田公司收取物业费用后，理应依照都市田园业委会的委托事项对都市田园小区内建筑物共用部位、共用设施设备、绿化、公共卫生、安全秩序等事项进行管理服务。现合田公司以其在提供物业管理服务过程中垫付工程款及维修费用为由，要求都市田园业主委员支付相应款项，但双方未在合同中明确约定小区物业共用部分、共用设施维修具体范围及费用分担问题，仅在《宜昌市都市田园小区管理规约》中载明了物业共有部分的范围、管理、经营与收益分配，建筑物及其附属设施维修资金的筹集、管理和使用。另根据合同约定，合田公司代为收取属于全体业主共有的车辆停泊服务费用，并将费用中的60%用于弥补物业管理成本，剩余40%由都市田园业委会用于《管理规约》规定的支出。结合双方对经营收益的分配方式，合田公司并非向都市田园业委会足额分配车辆停泊服务费用的40%，系扣除《管理规约》中规定的维修费用后再予支付。且就合田公司提交的现有证据来看，虽然都市田园业委会原主任杨春华于2017年11月1日与合田公司签订《对账明细》，认可合田公司垫付相应款项的事实，但该对账行为发生之时，杨春华已不再是业主委员会主任，其个人行为不能代表业主委员会的意思表示。关于都市田园业委会借支用于支付工程款146285元部分，仅有转款凭证证实合田公司曾向都市田园业委会转款事实，缺乏合田公司履行维修、养护义务的相关证据，且合田公司当庭未能对款项用途做出合理解释，其有关都市田园业委会系借资自行改造相应工程的陈述，有违合同对双方权利义务的约定，应不予采信。关于合田公司代垫小额维修款20240元部分，实际上合田公司于2015年1月8日向业主委员会转款车辆停泊服务收益时已扣除了小区内维修费用，且合田公司未提交2011年至2014年期间物业共有部分经营收益分配的结算资料，无法核实该期间垫支款项的扣减情况，合田公司应承担举证不能的责任。故合田公司向都市田园业委会主张其先行垫付的工程款及维修费用的诉请，缺乏事实和法律依据，应不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十条，《物业管理条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：驳回湖北合田物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2115元（已减半收取），由湖北合田物业服务有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，本案案涉纠纷发生于物业服务公司与小区业主委员会之间，性质为物业服务合同纠纷。虽然合田公司上诉称，合田公司曾为都市田园业委会垫付小额维修款并借支用于支付工程款共计166525元，且提供了《关于商同合田公司垫付部分小区工程款的决定》以及《费用报销凭证》等多项转款凭证以期证实合田公司曾向都市田园业委会转款的事实，但本案并非民间借贷纠纷，合田公司在提供物业服务过程中产生的费用问题应当依据双方的物业服务合同以及相应法律法规的规定予以调整处理。其次，在双方均认可真实性的《宜昌市都市田园小区物业管理委托合同》中，双方当事人约定：都市田园业委会委托合田公司管理事项包括“第四条房屋建筑共用部分、共用设施、设备的管理、维修养护。第五条道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。”而就此比对合田公司提交的，其所称为都市田园业委会垫付的小额维修款和借支工程款的用途，也正是用于维修、养护上述合同中约定的项目。因此，按照双方合同约定，该部分费用应由合田公司承担。最后，退而言之，《宜昌市都市田园小区物业管理委托合同》第二十二条约定，都市田园业委会与合田公司对停放车位的管理服务费按4:6比例分成，合田公司该项收入用于弥补小区物业管理成本。已明确说明都市田园业委会向合田公司支付该部分停车费分成的目的，就是为弥补合田公司的物业管理成本，从利益平衡的角度保障了合田公司的物业收益权利，双方物业服务合同约定并无显失公平之处，因此一审法院对本案判决结果的认定并无不当。综上所述，合田公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3673元，由湖北合田物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖小月审判员  关俊峰审判员  李 丹二〇二一年三月四日书记员  余 丹