河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终669号上诉人（一审被告）：王振宇，男，汉族，1990年6月12日生，住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：程升、张全宇，河南高普律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王强，男，汉族，1969年2月13日生，住河南省淮滨县。上诉人王振宇因与被上诉人王强确认合同无效纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2020）豫1527民初3322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王振宇及其委托诉讼代理人程升、张全宇，被上诉人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王振宇上诉请求：1、请求依法撤销河南省淮滨县人民法院（2020）豫1527民初3322号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、请求由被上诉人承担本案的一审和二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，应依法改判或发回重审。第一、上诉人王振宇与被上诉人王强签订《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，具有法律效力。法院判决双方签订的《房屋买卖协议书》无效是错误的认定。第二、即使法院认定关于房屋买卖这一条款无效，但是其他条款也是双方当事人的真实意思表示，也是合法有效的。二、一审判决存在程序违法情形。第一、关于双方约定的买卖房屋条款有效与否，得根据房屋所建土地的性质来判断。由于上诉人无权查询该土地的性质，遂在开庭时申请法院依法调查该土地性质，但是法院没有去作出调查，就认定该《房屋买卖协议书》是错误的。第二、上诉人在开庭时，依法提起反诉，但是一审法院对上诉人提起的反诉没有依法审理，属于审理程序错误。第三、上诉人依法向法院申请对该房屋现有的价值，及对房屋的装修进行评估，但是法院也没有审查，存在严重程序违法情形。三、法院判决上诉人返还被上诉人涉案房产一套是错误的。第一、被上诉人王强不能证明该房屋是其所有，现状是上诉人一直在该房屋居住，实际占有该房屋，并且完成装修，以所有权人的意思表示，对外宣称该房屋是其自己所有。第二、被上诉人没有房产证、土地确权证等相关证据证明该房屋是其所有。法院直接认定该房屋属于被上诉人王强所有，属于错误的判决。四、原审判决适用法律错误。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，适用错误，合同的性质没有认定清楚就依法判决属于无效合同。该合同系双方自愿签订的合同，属于合法有效的合同，应依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，全面履行合同约定的义务。综上，提起上诉，恳请贵院依法撤销原判，发回重审或依法改判王强辩称，一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应予以维持。原告一审时提交有双方认可的《房屋买卖合同》一份，有原告的户籍证明。经一审法院查实，该房屋没有房产手续，且没有准建，规划等建房手续。一审被告对买卖一审原告的该处房屋明确认可。一审被告户籍不属于栏杆镇梓树村的村民。根据《合同法》第52条和第58条的规定，属于无效合同。同时《土地管理法》第二条规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。一审判决书公正合理。二、被答辩人的上诉状内容没有事实和法律依据。1、被答辩人认为一审判决认定事实不清，没有讲出来哪些问题没有查清。对于买卖合同的事实部分，有书面合同，双方都认可，根据《民法典》第153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”，事实非常清楚。2、涉案房屋所占土地从合同上已经反映出属于农村集体土地。被答辩人有异议，应依法举证。3、被答辩人提出的反诉不属于针对本诉的反诉，且没有提交诉讼费用，其反诉依法不成立。4、被答辩人提出对房屋装修评估问题。因该房屋属于农村农民自建房，不能上市交易，故依法不属于评估对象。5、关于被答辩人提出房屋所有人的问题。从合同上清楚反映出房屋出售方是一审原告，是一审原告在本村唯一自住房，被告没有提交其他产权人的证据。6、被答辩人认为只要是双方自愿签订的合同就是有效的，这个观点没有任何法律依据。三、被答辩人的行为不仅违反法律规定，其过错行为给答辩人造成巨额经济损失。1、被答辩人当时承诺一次性付清全部购房款，其入住后违背承诺，一直拖延不给余款，导致原告靠高额贷款做生意。2、被答辩人白居住几年房屋，导致原告失去租赁费，且导致成为二手房，房屋因此贬值。3，被答辩人将其病重的父亲弄到该房居住，并死亡在该处房屋内，导致该房继续贬值。综上意见，一审法院根据法律规定和一审原告的诉求做出的判决公平公正，希望二审法院予以维持。请驳回其上诉请求，并有其承担一审，二审全部诉讼费用。王强向一审法院起诉请求：一、判决确认双方的房屋买卖合同无效；二、判决被告返还原告的房产一套；三、被告承担本案的诉讼费一审法院认定事实：2018年5月29日，原告王强作为甲方，被告王振宇作为乙方，双方签订了《房屋买卖协议书》。协议书约定，甲方王强在梓树村双楼小队一栋两层半别墅，面积310平方米，卖给乙方王振宇居住，双方约定房款共65万元整。被告王振宇在2020年1月1日向原告王强出具31万元借条一张。现原告王强以该房屋是自建房没有产权，不准私自买卖为由起诉至法院，请求判决确认双方的房屋买卖合同无效，被告王振宇返还原告该房产。以上查明的事实有原、被告签订的《房屋买卖协议书》，原告王强书写收条，被告王振宇书写借条及庭审笔录相印证。一审法院认为，原告王强出售的房屋，未经政府部门审批，无土地使用证，无住建规划等手续，所建房屋不合法，不能进入流通领域交易。因此，原、被告双方达成的房屋买卖合同，违反法律规定，系无效合同。原告请求确认房屋买卖合同无效并要求返还房屋，法院予以支持。原告王强诉称已收到被告34万元购房款，被告王振宇在庭审中辩称已经支付40万，但只提供30万元收条和6000元微信转账凭据。被告王振宇对原告王强出示的31万借条也辩称是25万购房款及6万元利息，但均没有提供相关充分证据，待被告王振宇收集证据后另行主张。被告王振宇庭审中要求原告赔偿装修费10万元，但没有提交相应证据，被告可另行主张。双方明知房屋没有产权手续，签订房屋买卖合同，致使合同无效，均有过错，诉讼费各自承担一半。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告王强与被告王振宇于2018年5月29日签订的《房屋买卖协议书》无效。二、自判决生效之日起30日内，被告王振宇返还原告王强涉案房产一套。三、驳回原告王强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10030元，由原告王强负担5015元，被告王振宇负担5015元。本院二审期间，上诉人王振宇围绕上诉请求依法提交了一组装修清单，证明实际装修价款。被上诉人王强质证称，对上诉人的装修清单不认可。另查明，2018年5月29日双方签订《房屋买卖协议书》双方约定房款共计65万元整，当天上诉人王振宇支付被上诉人王强房款30万元整，王强出具收条一张。2020年1月1日王振宇给王强出具一张借条，借款31万整。二审中被上诉王强自认上诉人王振宇已支付房款34.6万元。二审查明的其它事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，根据双方的诉辩意见，二审归纳本案争议的焦点：上诉人王振宇与被上诉人王强签订的《房屋买卖协议书》效力问题。二、一审法院适用法律判决是否正确。一、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二款规定：农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。第三款规定：“农村村民住宅用地经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”上述法律确定,农村村民主要通过申请并获得批准的方式取得宅基地使用权。本案中,被上诉人王强在其户籍所在地淮滨县栏杆镇梓树村建**两层半别墅，面积为310平方米时，无相关政府部门批准、无土地使用证，无住建规划等手续，所建房屋显然违反了法律、法规。上诉人王振宇非该集体经济成员购买的房屋协议书,损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益,属于《合同法》第五十二条第(四)项规定的情形,一审法院认定《房屋买卖协议书》无效，适用法律正确。双方的买卖房屋行为均存在过错责任。二、依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，经审理查明，上诉人王振宇在签订《房屋买卖协议书》后已支付购房款34.6万元，应予采信，且该购房款与本案的《房屋买卖协议书》的事实具有关联性，同时根据上述法律规定一审法院未将被上诉人王强已取得的财产判决予以返还，适用法律不当。因本案已实体处理，为避免增加当事人不必要的讼累，在法律规定的范围内，本院依法予以纠正。对于上诉人王振宇请求的赔偿装修及房屋市场增值部分损失，因王振宇就损失部分未提出反诉请求，二审亦不宜与本案合并处理，其就损失部分可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项，判决如下：一、维持河南省淮滨县人民法院（2020）豫1527民初3322号民事判决；二、判决被上诉人王强自本判决生效之日起30日内，返还上诉人王振宇已付购房款人民币34.6万元。二审案件受理费10300元，由上诉人王振宇负担5150元；被上诉人王强负担5150元。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  周振力审判员  付 巍二〇二一年三月九日法官助理彭仲秋书记员艾津冉