江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初7533号 原告：李怀成，男，1967年4月15日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：沭阳县金瑞房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322661315819C，住所地沭阳县北京北路东侧三匹马商业广场**楼**。 法定代表人：潘伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤成祥，江苏华脉律师事务所律师。 原告李怀成与被告沭阳县金瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理，原告李怀成、被告委托诉讼代理人汤成祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求判令：赔偿原告经济损失177215元。事实和理由：2012年2月3日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买沭阳县三匹马商业广场5B幢1102号房屋，该商品房用途为住宅，总房款为177215元。合同签订后，原告按约给付了购房款并缴纳了契税，在办理不动产权证过程中被告知涉案房屋不能办理70年产权的住宅房产证，只能办理40年产权的商业房产证。原告认为被告的行为构成瑕疵履行，应当赔偿原告损失。 被告辩称：原、被告签订商品房买卖合同，被告向原告出售涉案房屋属实，商品房买卖合同所载明的土地使用权状况、房屋状况为住宅，土地规划用途为商业、居住混合型，被告所销售的房屋是依据沭房售许字（2011）第035号商品房预售许可证向原告销售的，所销售的房屋为普通住宅。双方所签订的商品房买卖合同也是房管处登记备案的格式性合同，该合同也是依据销售许可证对房屋的定性进行登记的，双方签订商品房买卖合同后，对房屋销售进行了预购商品房预告登记，登记号为沭阳县房权证沭城预字××号，该预告登记也载明涉案房产是住宅用途。原告起诉被告要求赔偿经济损失没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求依法向本院提交了以下证据： 1.原、被告签订的商品房买卖合同、房款发票、契税发票各一份。旨在证明合同上载明土地使用年限是70年，原告已经付清房款，契税是按照70年产权标准缴纳的。 2.原告从启信宝查询的材料一份。旨在证明涉案房屋土地使用权是40年。 3.原告从百度上查询的涉案房屋同地段房屋的拍卖情况一份。旨在证明房屋性质是商业用房。 4.原告申请法院从沭阳县信访局调取的信访事项处理意见书一份。旨在证明备案合同中房屋使用性质与规划不一致，现在沭阳县住房和城乡建设局向县不动产登记中心出具商品房预售许可更正说明和总的备案合同更正说明（由住宅更正为商业），证明之前的预售许可证存在虚假。 5.原告申请法院从沭阳县自然资源和规划局调取的情况说明一份。旨在证明涉案小区5#楼B栋的规划性质为商业，土地使用权出让年期为商业40年。 6.被告与沭阳县国土资源局签订的交付土地使用权确认书、沭国用（2008）第27197、27198号土地使用权证复印件、建设用地规划许可证复印件、房屋建筑面积计算成果表[竣工]复印件各一份。 被告为支持其答辩理由依法提交了沭房售许字（2011）第035号商品房预售许可证、沭阳县房权证沭城预字××号预告登记证明复印件各一份。旨在证明销售的房屋被告是按照商品房预售许可证和预告登记的内容进行销售的。 本院依原告申请对沭阳县三匹马商业广场住宅与公寓的差价进行询价，沭阳吉祥房产中介有限公司回函载明涉案房屋2012年2月23日沭阳县三匹马商业广场住宅与公寓的差价为500元/平方，沭阳太平洋房地产经纪有限公司回函载明涉案房屋2012年2月23日沭阳县三匹马商业广场住宅与公寓的差价为450元/平方，沭阳民信房地产经纪有限公司回函载明涉案房屋2012年2月23日沭阳县三匹马商业广场住宅与公寓的差价为400元/平方。 经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性均无异议，但认为处理意见书中反映了房屋所存在的争议为规划与预售许可以及房屋测绘、备案合同载明的内容有不一致的地方，这四种行为都属于具体行政行为，涉案房屋所产生的相关问题属于具体行政行为许可的内容相互冲突，应当由利害关系人提起行政诉讼，撤销有冲突的行政许可行为，将已经实施和履行的行政行为内容更改过来，才能解决涉案房屋备案登记的问题，被告按照商品房预售许可以及行政机关备案登记的商品房买卖合同约定内容销售涉案房屋符合行政许可的内容，不构成欺诈或违约。原告对被告提交的证据认为是经过违法违规办理出来的，被告明知自己只缴纳40年土地转让金，但是能从沭阳县住建局办理出来70年土地使用证说明当初提供的土地出让证明是虚假的，否则住建局不可能为它办理70年。原、被告对询价回函的真实性均无异议。 本院经审查核实认证如下：原告提交的证据，被告均未提出异议，且与本案有关联性，本院予以采纳。被告提交的证据中的商品房预售许可证仅能证明被告有权对涉案房屋进行出售，但是未反映出涉案房屋的土地使用权年限，与本案无关联性，本院不予采纳。被告提交的证据中的预告登记证明，系复印件，且原告不予认可，本院不予采纳。本院依法调取的询价回函，原、被告均无异议，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2012年2月23日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买沭阳县三匹马商业广场5#A、B幢5B-1102号房屋，规划用途为商业、居住，土地使用年限自2008年9月19日至2078年9月19日，建筑面积为56.51平方米。合同签订后，原告付清了购房款，被告于2016年11月1日向原告开具江苏增值税普通发票。2019年4月3日，原告缴纳了涉案房屋的契税。在办理涉案房屋的不动产权证过程中，原告得知涉案房屋只能办理房屋性质为商业的不动产权证。案外人李亮就要求按照备案合同办理70年住宅产权的问题向沭阳县信访局进行信访，沭阳县住房和城乡建设局于2020年9月4日作出信访事项处理意见书，载明沭阳县三匹马商业广场5号楼B幢和6号楼的7-29层共598户房屋因涉案房屋性质规划为商业，房屋面积测绘、预售许可、备案合同为住宅的问题未解决，部分业主不同意按商业性质办证。沭阳县不动产登记中心同意根据沭阳县住房和城乡建设局出具的商品房预售许可更正说明和总的备案合同更正说明（由住宅更正为商业）为业主办证。沭阳县自然资源和规划局于2020年10月19日向本院出具情况说明，载明三匹马商业广场5#楼B栋1至6层规划为商业，7至29层规划为经济型公寓式酒店，性质为商业，该宗地的土地使用出让年期为商业40年。原告认为被告未按合同约定协助原告办理房屋性质为住宅的不动产权证的行为构成瑕疵履行，要求被告退还2012年2月23日性质为住宅和性质为商业的房屋差价。 本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据沭阳县自然资源和规划局出具的情况说明，涉案房屋所在的土地使用出让年期为商业40年，涉案房屋的规划为经济型公寓式酒店，被告应当将上述情况告知原告，但被告未告知原告，且在商品房买卖合同中载明土地使用年限为2008年9月19日至2078年9月19日，导致被告无法依据合同协助原告办理涉案房屋产权为70年的不动产权证，被告的行为构成瑕疵履行，现原告要求被告退还同时期同小区性质为住宅和商业的房屋差价，有事实和法律依据，参照涉案询价回函的内容，本院对原告的诉讼请求中的25429.5元予以支持。调解不成，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告沭阳县金瑞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李怀成损失25429.5元； 二、驳回原告李怀成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3844元，由原告李怀成负担3408元，由被告沭阳县金瑞房地产开发有限公司负担436元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3844元。 审 判 长  仲 裁 人民陪审员  宋会军 人民陪审员  张苏淮 二〇二一年三月十五日 书 记 员  祁 磊 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××13（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、本案相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。