江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初9174号原告：邹燕，女，1985年12月26日生，汉族。委托诉讼代理人：李城圃，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：查永花，女，1960年3月13日生，汉族。被告：孙飞，男，1980年12月4日生，汉族。原告邹燕与被告查永花、孙飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王波峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告邹燕的委托诉讼代理人李城圃、被告查永花、被告孙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹燕诉称：2009年1月17日，其与孙礼华、查永花之间的纠纷经法院调解，双方达成调解协议，其中约定：孙礼华、查永花将其所有的位于南京市江宁区汤山街道东流村东流镇500号的自建房两间（房屋产权证号：宁其私字第0402157号）及披房两间以51000元价格卖与其，扣除二人原先所欠其债务26000元，其在房屋过户后五日内再给付二人25000元。其依照调解书约定支付了25000元，孙礼华出具了收条，确认收到该25000元，并将房屋及产权证交付其。2010年，因该房屋年久失修，要自然倒塌，其出资10万元请孙礼华拆除旧房代为重建三间楼上下，计面积280平方米左右，房子建成后房屋所有权由其个人所有，与孙礼华无关，孙礼华今后对新建房屋所有权不得提出任何要求。2013年11月9日，孙礼华病故。2020年7月，讼争的新建房屋拆迁，被告查永花、孙飞与拆迁部门订立《拆迁协议》，拆除讼争的新建房屋，获取新建房屋的相关拆迁利益。经拆迁部门测量，新建被拆迁的房屋面积为279.38平方米，拆迁房屋面积为365.62平方米（279.38平方米＋86.24平方米），被认定房屋面积为240平方米，所有房屋补偿款为2391844元。经计算，新建房屋占比为76.41%（279.38平方米÷365.62平方米），新建房屋相对应面积的补偿款为1827608元（2391844元×76.41%）。2020年11月16日，查永花获得了拆迁补偿款759844元。现要求查永花、孙飞支付拆迁补偿款1827608元并支付利息（以1827608元为基数，自2020年11月16日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际给付之日止）。被告查永花、孙飞辩称：被告查永花系孙礼华之妻，孙礼华与查永花生育一子即被告孙飞。原房屋的所有权一直登记在孙礼华名下，从未进行任何变更，查永花作为孙礼华的配偶享有对该房屋全面支配的权利，包括本次拆迁所有的收益权。请求法院驳回原告邹燕的诉讼请求。经审理查明：被告查永花系孙礼华之妻，孙礼华与查永花生育一子即被告孙飞。1992年8月18日，孙礼华领取了位于江宁区麒麟街道东流村东流镇500号房屋的村镇房屋所有权证（证号：宁其私字第0402157号），该证中载明“2间砖木结构平房，建筑面积为63.8㎡”。2008年6月17日，孙礼华、查永花（甲方，卖房人）与邹燕（乙方，买房人）签订《协议书》，其中约定：“…一、标的为孙礼华自有的房屋及披房，座落与南京市江宁区汤山街道东流村东流镇，面积约63＋20平方米。二、价格，该房作价为六万一仟元整。扣除甲方先前欠乙方的钱款二万六仟元后，乙方再付三万五仟元给甲方。三、甲方自本协议生效后五日内将房屋交付给乙方，并在本协议生效后五日内负责转移相关权证（过户）给乙方。四、乙方在房屋过户后五日内支付三万五仟元给甲方…”。2009年1月，原告邹燕向本院提起诉讼，要求：1.判决村镇房屋所有权证中载明的房屋归其所有；2.孙礼华、查永花将该房屋过户给其。该案审理中，被告查永花委托孙礼华作为代理人参加诉讼。2009年1月8日，本院对孙礼华进行了询问：①（问）“你对欠邹燕的债务是否属实”，（孙）“是属实的，我们曾经于2008年6月17日签订了协议书，我同意将房子抵给她，她再给我35000元”；②（问）“你将房子抵债的话，家里人是否愿意”，（孙）“家里人都愿意”；③（问）“你用房子抵债，那么你们全家都到哪里居住”，（孙）“我现在有房子住，我家的弟弟孙礼军将房子给我了，是卖给我的，卖了13000元，房产证在我处（拿出了房产证），我又在此基础上又加盖了一间，现在我已经实际居住了”；④（问）“你弟弟将房子卖给你，有无协议”，（孙）“有协议，已经交到村里，由村里办过户手续，弟第因为自己建了新房子，才将房子卖给我”。孙礼军的村镇房屋所有权证（证号：宁其私字第0402158号）中载明“3间砖木结构平房，建筑面积为58.9㎡；1间砖木结构平房，建筑面积为13.4㎡”。当日，本院对东流社区副主任吴**义进行了询问，吴**义陈述：①孙礼华与孙礼军史兄弟二人，孙礼军自己造了新房子了，所以将老房子卖给孙礼华了，原来孙礼军房子是两间，后来卖给孙礼华后，孙礼华又加了一间，又作了装修，卖房子的事属实，为了建房孙礼华还与邻居发生矛盾；②孙礼华已住到孙礼军的房子里去了，而且孙礼军把房产证已经交给孙礼华了，村里人都知道此事。2009年1月11日，本院对孙礼军和孙礼华的房屋进行了勘验。1.孙礼军房屋的勘验情况：孙礼华购买的孙礼军房屋3间，系约90年代初新建，外观进行过修缮，房屋堂内已经进行了简易装修，卧室铺设了地砖，房屋面积总约60平方米；2、房屋2间，系约80年代末、90年代初建设，较为陈旧、潮湿；另有旁边披房两间，面积各约7-10平方米，较为陈旧。2009年1月17日，经本院主持调解，邹燕与孙礼华、查永花达成调解协议，其中约定：“一、孙礼华、查永花将其所有的位于南京市江宁区汤山街道东流村东流镇500号的自建房两间（房屋产权证号：宁其私字第0402157号）及披房两间以51000元价格卖与邹燕。扣减原先所欠邹燕债务26000元，邹燕尚应在房屋过户后五日内再给付孙礼华、查永花25000元；二、孙礼华、查永花于2009年1月20日前将上述两间自建房屋的产权过户给邹燕，并同时将两间自建房及两间披房予以交付”。本院于当日制作了（2009）江宁民二初字第948号民事调解书。后孙礼华、查永花将村镇房屋所有权证（证号：宁其私字第0402157号）交给了邹燕。2009年3月23日，孙礼华出具说明，其中载明：“孙礼华的80个平方的房屋以卖给邹燕，以后国家拆迁，以孙礼华无关”。2010年3月7日，孙礼华出具收条，其中载明：“今收到邹燕购房款计人民币贰万伍仟元正25000元”。2010年6月16日，孙礼华出具了收条，其中载明：“今收到邹燕翻建房款壹拾万元正（因购得东流村，孙礼华老宅房屋多年失修要倒），经和孙礼华协商，委托孙礼华在旧宅上面重建2间上下三楼，计面积在280平方米左右，房子建成后，房屋所有权由邹燕个人所有与孙礼华无关，孙礼华今后对新建房子所有权不得提出任何要求，新建房屋在壹个月完工交付邹燕”。2010年10月13日，孙礼华出具收条，其中载明：“今收到邹燕按装新建房门款，现金人民币贰仟元正”。孙礼华家将原自建房拆除，于2010年下半年重新建造了两间楼上下三层房屋，未办理房屋权属手续。2013年11月9日，孙礼华病故。2020年6月9日，南京市江宁区麒麟街道东流社区居民委员会（以下简称东流社区，搬迁实施单位，甲方）与被告查永花（被搬迁人，乙方）签订《江宁区麒麟街道东流街区域房屋搬迁补偿协议》（以下简称《房屋搬迁补偿协议》），其中约定：“…第一条，乙方房屋座落于麒麟街道东流社区，乙方家庭人口2人，基本情况为：查永花1人户；孙飞1人户。乙方房屋面积为：砖混结构279.38平方米，砖木结构86.24平方米，其它房屋面积55.385平方米。被认定房屋面积240平方米。第二条，甲、乙方同意按照江苏天元房地产评估造价集团有限公司出具的房屋评估结果，确定乙方房屋的原房补偿款金额为410268元。第三条，安置房价格6800元／平方米。根据江宁政规发（2016）2号文的规定，该项目购房补偿款为6800元／平方米×86%＝5848元／平方米。第四条，1、房屋补偿款：原房补偿款410268元，购房补偿款1403520元，小计1813788元；2、其他补偿款：装修补偿费145124元、附着物补偿费29732元、设备迁移补偿费5600元、搬家费4800元、自行过渡费86400元、提前搬家奖励费98400元、无新建房奖励100000元、搬迁补助60000元、搬迁奖48000元，小计575056元；3、乙方房屋货币补偿总额2391844元；第五条…乙方确定申购安置房240平方米，购房款1632000元实行封闭管理。甲方在扣除购房款后，将剩余补偿款759844元于乙方搬家交房后且经审计等相关部门审核办理后支付给乙方。房款不足部分，在安置房交付时一并结算，多退少补…”。《住宅房屋搬迁补偿安置测算表》（附表1-房屋）中载明：“1、砖混结构面积279.38平方米，评估单价为1152元／平方米，补偿款321846元；2、简易结构面积31.94平方米，评估单价为308元／平方米，补偿款9838元；3、砖木结构面积70.81平方米，评估单价为894元／平方米，补偿款63304元；4、砖木结构面积15.43平方米，评估单价为724元／平方米，补偿款11171元；5、披房面积21.60平方米，评估单价为164元／平方米，补偿款3542元；6、简易结构面积1.84平方米，评估单价为308元／平方米，补偿款567元，合计410268元”。同日，查永花（申购人，甲方）与东流社区（搬迁实施单位，乙方）签订《江宁区麒麟街道东流街区域房屋搬迁安置房申购协议》（以下简称《安置房申购协议》），其中载明：“…第一条，安置房地点位于现状东流安置房东侧及规划九乡河东路以东、仲景大道以北两个地块，申购价格6800元／平方米。甲方申购安置房总面积240平方米，申购安置房叁套：其中大套壹套，小套贰套。总房款163200元，其中：申购款1632000元…”。之后，拆迁部门对位于江宁区麒麟街道东流村东流镇500号的房屋进行了拆迁。2020年11月16日，查永花领取了拆迁补偿款759844元。后双方为拆迁补偿发生争执，邹燕诉至本院。审理中，因双方意见分歧较大，致调解未成。审理中，关于原告邹燕提供的由孙礼华出具的2010年3月7日收条、2010年6月16日收条，被告查永花、孙飞均不予认可。经比对，孙礼华在该两份收条上的签名，与孙礼华在2008年6月17日《协议书》以及在（2009）江宁民二初字第948号一案中的调查笔录、勘验笔录、调解笔录、调解协议中的签名基本一致。被告查永花、孙飞主张原告邹燕并未实际支付2010年6月16日收条中载明的款项100000元，并提供了2019年11月4日电话录音。孙飞陈述：①与其通话的一方自称是邹燕老婆婆王桂茹的大哥，曾陪同王桂茹到其单位两次，代表王桂茹商量房屋纠纷一事；②通话一方称“我们没有拿，你父亲是白纸写黑字，我们也没有讲这个，我们在村上也和书记讲，这个房子的十万块钱我们没有拿，你父亲就是怕坐牢写的东西”。经本院与王桂茹核实，王桂茹陈述：①与孙飞通话的是其一个朋友，是打麻将认识的，具体叫什么名字不清楚，其叫他黑子；②其与女婿朱志、黑子一起去孙飞的学校找孙飞，黑子与孙飞说的话，当时在学校没有讲，其去找孙飞谈要拆迁了，要孙飞给个说法；③收条上的10万元，是其一家，儿子一家，女儿一家，三家凑的钱。上述事实，有《房屋搬迁补偿协议》、《安置房申购协议》、《住宅房屋搬迁补偿安置测算表》、储蓄存单、调查笔录、勘验笔录、调解笔录、调解协议、民事调解书、当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本院依法作出（2009）江宁民二初字948号民事调解书已发生了法律效力，该民事调解书中已确认了位于南京市江宁区汤山街道东流村东流镇500号的自建房两间（房屋产权证号：宁其私字第0402157号）及披房两间系归原告邹燕所有，本院予以认定。被告查永花、孙飞辩解上述房屋仍归孙永华、查永花所有，无事实依据和法律依据，本院不予采纳。经本院与（2009）江宁民二初字第948号一案孙礼华在调查笔录、勘验笔录、调解笔录、调解协议中的签名进行比对的情况来看，可以认定孙礼华在2010年6月16日收条上的签名真实有效。从孙飞提供的电话录音的内容来看，可以认定邹燕并未实际支付孙礼华款项100000元。邹燕虽未实际孙礼华款项100000元，但并不影响该收条中其他内容的真实性。孙礼华家将归属于邹燕的房屋拆掉并重新建造了房屋，现重新建造的房屋已被拆迁，邹燕有权获取房屋相关拆迁利益。关于本院依法调取的《房屋搬迁补偿协议》、《安置房申购协议》、《住宅房屋搬迁补偿安置测算表》、储蓄存单，各方均无异议，本院予以认定。虽然孙礼华在收条中约定了新建房屋约280平方米归邹燕所有，但考虑到利益平衡因素，并结合村镇房屋所有权证中载明的房屋面积以及（2009）江宁民二初字第948号一案中的勘验笔录中载明的披房面积，本院酌定邹燕获取的房屋相关拆迁利益面积为75.2平方米［其中63.8平方米（有证）＋披房20平方米（无证）×（240平方米÷421平方米）×100%］。关于拆迁利益补偿标准，本院酌定按6800元／平方米计算。经计算，邹燕应获得的拆迁利益补偿为511360元。虽然查永花与东流社区签订了《房屋搬迁补偿协议》，但房屋相关拆迁利益是按户计算，且包含了孙飞的拆迁利益，故邹燕要求查永花、孙飞支付拆迁利益补偿款511360元及利息（以511360元为基数，自2020年11月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际给付之日止），不违反法律规定，本院予以支持。邹燕主张超出的拆迁利益补偿款及利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告查永花、孙飞于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邹燕拆迁利益补偿款511360元及利息（以511360元为基数，自2020年11月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际给付之日止）。二、驳回原告邹燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费8914元，由被告查永花、孙飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  王波峰二〇二一年三月十七日法官 助理  汤淑明见习书记员  易 文