北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1125号上诉人（原审被告）：段广辉，男，1973年10月18日出生，汉族，个体户，住河北省固安县。被上诉人（原审原告）：明发集团北京房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区纪百户街18号院1号楼6层108。法定代表人：冯建民，总经理。委托诉讼代理人：李壮志，男，明发集团北京房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：吕美华，女，明发集团北京房地产开发有限公司员工。上诉人段广辉因与被上诉人明发集团北京房地产开发有限公司（以下简称明发北京公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初12265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。段广辉上诉请求：1.撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初12265号民事判决第一、二项，依法发回重审或者改判；2.确认上诉人已于2019年1月8日将其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》权利义务转让予第三人张小昆，且张小昆与被上诉人之间的房屋租赁关系于2019年12月终止；3.判决上诉人不承担租金或者减免租金。事实与理由：经被上诉人租售代理商介绍，上诉人于2019年1月8日与张小昆签订了《房屋转让协议》（协议日期误写为2018年1月8日），根据协议第2条第4项约定，上诉人与产权人签订的《北京明发广场房屋租赁合同》权利义务完全由张小昆承担，上诉人与产权人之间的权利义务自动解除，自2019年1月8日起，房屋一直由张小昆实际经营使用并悬挂醒目招牌，被上诉人出具了证明材料协助张小昆办理工商注册，并于2019年10月份向张小昆催要下一计费周期租金，故被上诉人知悉且同意由张小昆租赁房屋。被上诉人向张小昆催缴租金时，张小昆已经明确告知不再继续承租，并告知被上诉人寻找下一承租人，押金可不退还，并于2019年12月将房屋钥匙交还被上诉人租售代理商办理了退租，告知其押金可不退还、屋内物品弃置，故张小昆与被上诉人之间的租赁合同于交换钥匙当日终止，房租应当计至退租当日。被上诉人为便于对房屋进行维护及继续对外出租，又将钥匙交予物业公司。自2019年12月张小昆将钥匙交还被上诉人租售代理商至今，房屋一直由被上诉人占有，加之受疫情影响，上诉人并未使用及经营，根据相关司法解释，出租人应当减免租金。明发北京公司辩称，同意一审判决，不同意段广辉的上诉请求。1.上诉人主张诉争合同项下的权利义务已转让给案外人，诉争合同于2019年12月份终止，并无事实及法律依据。合同第九条第一款、第三款约定，若乙方转租需事先征得甲方书面同意，乙方应将转租合同及受转租人信息于转租合同签订后3日内交甲方备案，并就受转租人的行为向甲方承担责任，租赁期内若乙方需进行主体变更的，应经甲方书面同意，乙方应就本合同的履行承担连带保证责任直至权利义务全部履行完毕。但上诉人并未告知被上诉人诉争合同需进行转租或主体变更，故上诉人的主张并无事实及法律依据，依法应予以驳回。2.上诉人请求不予承担租金或减免租金，并无合同及事实法律依据。诉争合同尚未解除，上诉人应积极履行诉争合同项下权利义务，但上诉人至今仍未缴交房屋租金，上诉人的行为已构成根本违约，应承担违约责任及支付房屋租金。本案不符合适用最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第一条第六款减免租金情形。3.上诉人主张将案涉房屋钥匙交至被上诉人，并无合同及事实法律依据。首先，诉争合同并未约定上诉人可以通过交钥匙解除合同，法律亦未规定承租人可以通过交钥匙的方式解除租赁合同。故上诉人有关其在本案诉讼之外曾向被上诉人要求过解除合同的主张，依法不能成立。其次，上诉人系将案涉房屋钥匙交至案涉房屋所在地的物业公司，而非交给被上诉人。但是，案涉房屋所在地物业公司仅提供物业服务，被上诉人未委托物业公司进行任何租赁事宜，案涉项目所有租赁事宜（包括但不限于收缴租金、出租行为）均与物业公司无关，物业公司依法无权也不能代表被上诉人在讼争合同项下作出或接受任何意思表示。可见，即使（假设）上诉人可以通过交钥匙的方式解除合同，该解除合同的意思表示也并未依法到达被上诉人，故其并不是有效的意思表示，不能起到解除合同的作用。再次，本案中并不存在上诉人可解除诉争合同之情形，故上诉人依法、依约均无权解除诉争合同。退一万步而言，即使（假设）上诉人曾向被上诉人主张过解除合同，因其主张缺乏事实、合同和法律依据，故依法不能成立，即其解除合同的行为无效，讼争合同应当继续履行。明发北京公司向一审法院起诉请求：1.段广辉向明发北京公司支付租金273766.20元（租金按照4.4元每平米/日的标准，自2019年11月1日计算至2020年7月28日立案之日）；2.段广辉向明发北京公司支付违约金（每逾期一日，按所属支付周期内的日租金标准支付，自逾期付款之日计至实际付款之日，暂计至2020年9月10日为521898.06元）；3.本案诉讼费用由段广辉承担。一审法院认定事实：2018年9月3日，明发北京公司（甲方，出租人）和段广辉（乙方，承租人）签订《北京明发广场房屋租赁合同》，双方约定明发北京公司将位于北京市大兴区（县）纪百户街18号院北京明发广场项目2号楼106室（以下简称106室）出租给段广辉，总建筑面积为229.84平方米，租期共5年，租赁用途：餐饮、商超、服务，自2019年5月1日起至2024年4月30日止。租金标准：2019年5月1日至2019年10月31日，租金共计61520.50元；2019年11月1日至2021年4月30日，租金为4.4元/平米/日；2021年5月1日至2024年4月30日，租金为4.63元/平米/日。合同第四条第（二）款约定租金采用先付后用方式，按照6个月为周期进行支付，乙方应于2019年5月1日前支付第一期租金61520.50元及房屋租赁押金30760.25元。自第二期开始，乙方需按照房屋最终实测面积，提前一个月支付甲方租金。合同第九条约定乙方转租，乙方出借租赁房屋或以房屋使用权与他人联营、合作，乙方需进行主体变更的，乙方的信息发生变更的，均需征得甲方书面同意。合同第十三条第（一）款约定本合同生效后，除甲乙双方违背本合同约定条款外，双方均不得解除合同，由于本合同约定条款导致解除，违约方应按合同解除时所属支付周期内3个月租金的标准向守约方支付违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方仍可要求违约方依法赔偿损失。合同落款处有明发北京公司盖章和段广辉签字。2019年4月9日，明发北京公司出具《北京明发广场商铺编号、面积变更说明》，其中显示原房屋编号2号楼106室变更为2号楼206室。段广辉对该变更说明真实性认可。一审庭审中，明发北京公司提交了《租金催缴通知书》，内容为：“段广辉先生：您好！感谢您承租我司房产。您和我司在2018年9月3日签订房屋租赁合同，合同约定您承租我司位于北京市大兴区纪百户街18号院2号楼106室，租赁期限为2019年5月1日到2024年4月30日，之后于2019年4月9日签订《北京明发广场商铺编号、面积变更说明》，房号变更为北京市大兴区纪百户街18号院2号楼206室。租金按半年支付，应于每前一期租金到期前一个月之前缴付下半年的租金；合同第十一条约定，未按约定期限支付租金超过7日的，我司有权终止合同，收回房屋并向违约方主张相关违约金或滞纳金。从2019年11月10日起至2019年12月3日，以上一个单元您累计共欠租33372.77元，您的行为已构成违约，按合同第十三条第三款之约定，我司有权要求您支付迟延违约金。请您收到本通知三日内与我司结清欠缴的房租。如因您的行为给我司造成损失，我司将通过法律途径保护自己的合法权益。”通知书落款时间为2019年12月3日。为证明2019年12月3日明发北京公司向段广辉发出《租金催缴通知书》，明发北京公司提交了EMS底单，上显示2019年12月13日已签收，本人签收。段广辉对证据的真实性、合法性和关联性不认可，称其当时在北京，且还租赁了204、205两间店铺，其未收到该通知书。一审庭审中，段广辉提交了《房屋转让协议》，旨在证明段广辉已将涉案房屋的承租权原价转让给案外人张小昆。协议中载明：段广辉（甲方）与张小昆（乙方）经友好协商，就北京市大兴区（县）纪百户街18号院北京明发广场项目2号楼106室转让事宜达成如下协议……。协议落款处有段广辉及张小昆签字确认，协议落款时间为2018年1月8日。段广辉称协议落款时间系笔误，应当为2019年1月8日。明发北京公司对该协议的真实性存疑，且段广辉并未按合同约定通知明发北京公司其已将案涉房屋转租给第三方，明发北京公司对此并不知情，该协议与本案无关。一审庭审中，段广辉提交了段广辉与张小昆电话录音、段广辉及张小昆与单光良视频录像、张小昆与单光良的电话录音、张小昆与王哲伟的电话录音。明发北京公司对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为该证据不能证明诉争租赁合同已按约定完成转让及解约手续。且从该组证据可知，段广辉伊始就知道如其需对案涉租赁房屋进行转租应与明发北京公司办理各项手续，但其并未与明发北京公司办理各项手续，该组证据不能作为认定段广辉已按约与明发北京公司完成解约或转租手续的依据。此外，该组证据提及的单光良、王哲伟并非明发北京公司职员。一审庭审中，明发北京公司提交了《合同主体变更三方协议》，旨在证明双方办理过案涉房屋所在项目其他商铺租赁合同主体变更手续，段广辉伊始知道且有条件就承租的房屋进行转租事宜按合同约定与明发北京公司办理相关手续。协议中载明：明发北京公司与段广辉签订的北京明发广场房屋租赁合同（编号为2018090333），经甲乙丙三方协商一致，就主体变更及保证条款相关事宜达成以下协议……。协议落款处有明发北京公司（甲方）盖章，段广辉（乙方）和裴瑞（丙方）签字，落款时间为2019年12月13日。段广辉对该证据的关联性和证明目的不认可，认为与本案无关，且是2019年12月13日签订的，是在张小昆通知段广辉提前解除合同之后。经询问，双方均认可段广辉向明发北京公司交纳了2019年5月1日到2019年10月31日的租金92280.75元，押金30760.25元。段广辉称配合张小昆进行租赁合同更名协议的签署，但张小昆与明发北京公司未实际签订更名协议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，明发北京公司与段广辉签订《北京明发广场房屋租赁合同》，不违反法律规定，合同有效，双方存在房屋租赁合同关系，双方均应履行合同约定的义务。本案的争议焦点是段广辉转让涉案房屋承租权的行为明发北京公司是否知情并且同意，在本案中，段光辉未能提交证据证明其已经按照合同约定经过明发北京公司同意，亦无法证明明发北京公司对其转租行为知情，且认可张小昆与明发北京公司未实际签订更名协议，故段广辉辩称涉案房屋的权利义务均已转让给案外人张小昆且双方合同已于2019年12月解除的意见，法院无法采信。现段广辉未按合同约定按期缴纳房租，存在违约。关于明发北京公司主张段广辉支付2019年11月1日至2020年7月28日期间的租金273766.20元的诉讼请求，经计算，法院支持2019年11月1日至2020年7月28日期间的租金273049.92元；关于明发北京公司主张段广辉支付违约金的诉讼请求，段广辉主张违约金过高要求酌减，考虑到本案实际情况，法院酌情调整违约金为5000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、于判决生效后10日内，段广辉支付明发集团北京房地产开发有限公司2019年11月1日至2020年7月28日期间的房屋租金273049.92元；二、于判决生效后10日内，段广辉支付明发集团北京房地产开发有限公司违约金5000元；三、驳回明发集团北京房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，段广辉主张其系通过明发北京公司委托的中介租赁案涉房屋及其他房屋，所有手续都是通过中介办理，部分租金亦是向中介交纳，其将案涉租赁合同权利义务转让予案外人张小昆系经过中介公司协商并同意的，因明发北京公司表示张小昆交纳租金时，承租人自然就变更，所以三方未签订变更合同主体的书面协议。明发北京公司对此不予认可，主张租赁合同系段广辉直接与明发北京公司签订，租金亦交至明发北京公司财务由财务出具收据，公司对于段广辉将案涉房屋转租予案外人张小昆并不知情。段广辉另主张因明发北京公司对案涉商业项目进行改造施工，致使其签订租赁合同后段广辉有一段时间未能实际经营。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，双方应当依约履行。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，段广辉与明发北京公司于2018年9月3日签订《北京明发广场房屋租赁合同》，约定段广辉租赁案涉房屋，租期自2019年5月1日起至2024年4月30日，双方在合同中对于租金标准及支付方式进行了约定。上述合同不违反法律法规强制性规定，系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应遵照履行。合同签订后，段广辉向明发北京公司交纳了2019年5月1日至10月31日租金92280.75元及押金30760.25元。现明发北京公司提起本案诉讼，要求段广辉依约给付租金并支付违约金，具有合同依据。段广辉主张其于2019年1月8日与案外人张小昆签订协议，将其在案涉房屋租赁合同中的权利义务转让予案外人，故不同意明发北京公司所提诉讼请求。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除或者变更合同。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。段广辉与明发北京公司签订的《北京明发广场房屋租赁合同》已明确约定，承租人段广辉转租、出借租赁房屋或以房屋使用权与他人联营合作、进行主体变更等均需经明发北京公司书面同意，现无在案证据证明段广辉与明发北京公司已协商一致解除或者变更案涉房屋租赁合同，段广辉虽在本案诉讼中提交其与案外人张小昆签订的《房屋转让协议》，但未提交相应证据证明其转租案涉房屋的行为已经明发北京公司书面同意。一审法院对段广辉所提此节抗辩主张未予采纳并无不当，段广辉持原审此节意见提出上诉，本院亦不予支持。关于段广辉所提因受疫情影响，出租人应予减免租金一节，一审法院在确定段广辉给付违约金金额时对此已酌予考虑，本院对其所提此节上诉请求亦不予采纳。综上所述，段广辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5471元，由段广辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  蒋春燕审 判 员  朱 印二〇二一年三月十六日法官助理  周 珍书 记 员  赵鸿飞