江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0981民初932号原告：练达荣，男，1995年3月3日出生，汉族，居民，住东台市。委托诉讼代理人：陈华，江苏峰路律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾秀梅，江苏峰路律师事务所律师。被告：东台聚诚置业有限公司，住所地东台市金海东路29号滨河新天地商业街22幢地下室，22幢101、201室、22幢阁楼。法定代表人：罗光辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吉云娜，女，1996年11月10日出生，汉族，该公司办公室主任，住东台市。委托诉讼代理人：陈义明，江苏东亭律师事务所律师。原告练达荣与被告东台聚诚置业有限公司（以下简称聚诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月23日、3月4日公开开庭进行了审理。原告练达荣及其委托诉讼代理人陈华，被告聚诚公司的委托诉讼代理人吉云娜、陈义明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告练达荣向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告承担违约责任：（1）自2019年3月1日起至2019年9月10日止以全部购房款878000元的日万分之一为标准支付交房违约金17033.2元（194天）；（2）自2020年3月11日计算至2021年1月5日止以每天5元向原告支付办证违约金1510元（302天）；（3）从2021年1月6日起至实际办证止以每天5元为标准向原告支付办证违约金；2、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告聚诚公司向原告承担违约金：（1）自2019年3月1日起至2019年9月10日止以全部购房款878000元的日万分之一为标准支付交房违约金17033.2元（194天）；（2）从2020年3月11日起至2021年1月5日止以全部购房款的年利率4.05%为标准向原告支付办证违约金29421.42元；（3）从2021年1月6日起至实际办证止以年利率4.05%为标准向原告支付办证违约金。事实和理由：2017年12月8日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于东台市范公路西、金海路北侧的“聚诚·文某”5幢1502室商品房一套，总房价为878000元，被告应在2018年12月31日前交房。合同签订后，原告按约定支付了所有房款，2019年4月28日被告向原告出具了发票。2019年9月11日，原告接受了被告交付的案涉房屋，但因被告原因原告至今未能取得该房屋的所有权证书。被告聚诚公司辩称，购房合同的第12条的第1点第二点载明了交房违约金，办证违约金是第20条第2点第二小点，解释了如何计算违约金，不是原告所说的4.05%。被告在与原告签订合同的过程中已经尽到了提示义务，并且原告作为完全民事行为能力人，在购房重大事情中，对合同的条款，也尽到了审慎阅读的义务，更何况关于迟延办证违约金在合同中，特别加注了下划线，因此不存在本案中格式条款无效的情形，双方应当按照合同的约定处理本案。本院经审理认定事实如下：2017年12月8日，聚诚公司（出卖人）与练达荣（买受人）签订商品房买卖合同（预售），约定买受人购买出卖人开发的位于东台市范公路西、金海路北侧的“聚诚·文某”5幢1502室商品房一套，建筑面积124.76平方米，总价878000元，买受人于2017年12月8日前支付购房278000元，余款600000元在2018年1月8日前付清，出卖人应在2018年12月31日前交付商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理[（1）和（2）不作累加]，（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之一的违约金，（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.75%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房的，超过期限的，出卖人按5元/天向买受人支付违约金，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。双方还约定了其他事项。合同签订后，练达荣按约定支付了所有房款，2019年4月28日聚诚公司向练达荣出具了发票。2019年9月11日，练达荣接受了聚诚公司交付的案涉房屋，但因聚诚公司原因练达荣至今未能办理该房屋的所有权证书。练达荣为此诉本院。另查明，聚诚公司交付的案涉房屋尚未具备办理产权登记的条件。因双方各执己见，致本案调解未果。本院认为，聚诚公司与练达荣2017年12月8日签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，合法有效。该合同条款是聚诚公司是为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与购房人协商的条款，属于格式合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条规定，民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六的规定。该合同中对“买受人不退房的，超过期限的，出卖人按5元/天向买受人支付违约金”设置了下划线，采取了合理的方式提示购房人注意的。练达荣主张依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定，“买受人不退房的，超过期限的，出卖人按5元/天向买受人支付违约金”不成为商品房买卖合同的内容，依法不能支持。根据合同约定，聚诚公司应于2018年12月31日前交房，因为聚诚公司所建商品房不符合合同约定的交付条件，练达荣于2019年9月11日才接受所购房屋，聚诚公司构成违约。根据合同约定，被告应从逾期60天后按房屋价款的日万分之一向购房人支付违约金。练达荣主张从2019年3月1日至2019年9月10日逾期交房违约金17033.2元，符合合同约定，依法应予支持。双方合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，超过期限的，出卖人按5元/天向买受人支付违约金。现因聚诚公司的原因，练达荣至今未能办理产权证，故其要求聚诚公司支付从2020年3月11日起至办证之日的逾期办证违约金，符合合同约定。但其主张以总房款按年利率4.05%按日计算逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。聚诚公司应当按合同约定的每天5元标准向练达荣支付逾期办证违约金。综上所述，练达荣合法部分的诉讼请求依法可以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告东台聚诚置业有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告练达荣逾期交房违约金17033.2元；二、被告东台聚诚置业有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告练达荣从2020年3月11日起至2021年3月4日的逾期办证违约金1795元；三、被告东台聚诚置业有限公司从2021年3月5日起至案涉房屋办理产权证（含具备办理产权证手续即视同办证）之日按每天5元的标准向原告练达荣支付逾期办证违约金。四、驳回原告练达荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1022元，减半收取计511元，原告练达荣负担375元，被告东台聚诚置业有限公司负担136元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 臧田桂二〇二一年三月九日法官助理 高 静书 记 员 刘飞飞