抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民579号原告抚顺万达广场有限公司，住所地：辽宁省抚顺市新抚区浑河南路（中段）56号楼1号。法定代表人黄国斌，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人张天一、刁俊宁，系辽宁观策律师事务所律师。被告刘宏，女，1968年10月3日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托代理人柴宏峰，男，1975年8月29日出生，汉族，住抚顺市顺城区（被告刘宏侄子，社区推荐）。被告中信银行股份有限公司抚顺分行，住所地：抚顺市顺城区新华大街10号。负责人秦一凡，系该行行长。委托代理人张雷，系该行员工。原告抚顺万达广场有限公司与被告刘宏、中信银行股份有限公司抚顺分行合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告抚顺万达广场有限公司委托代理人张天一、刁俊宁、被告刘宏及其委托代理人柴宏峰、被告中信银行股份有限公司抚顺分行委托代理人张雷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、请求确认原告与被告刘宏于2011年11月17日签订的《商品房买卖合同》及其附件已解除；2、请求判令被告刘宏向原告偿还代其向按揭银行支付的借款本金、利息等费用共计367200元；3、请求判令被告刘宏向原告支付迟延履行违约金（以367200元为本金，按日万分之五标准计算，自2017年11月13日起至实际给付之日止，暂计算为5000元）；4、请求判令被告刘宏承担原告支付的本案律师费36085元；5、请求判令被告刘宏向原告支付合同解除违约赔偿金106190.8元（530954×20%）；6、请求判令被告刘宏向原告支付未配合原告办理相关撤销手续违约赔偿金106190.8元（530954×20%）；7、请求判令被告刘宏向原告支付房屋使用费（暂以每月1000元为标准，自2013年12月30日至实际交还该房屋之日止，暂列为1000元）；8、请求判令原告从被告刘宏已付全部购房款项中扣除诉讼请求第2—6项；9、请求判令被告刘宏立即向原告返还位于抚顺市新抚区8—3号楼3单元3301室房屋；10、请求判令被告刘宏及被告中信银行股份有限公司抚顺分行配合原告办理抵押权预告登记注销和合同备案、预告登记的撤销手续。因此产生一些费用由被告刘宏负责；11、请求判令本案诉讼费由被告刘宏承担。事实与理由：2011年11月17日，被告就购买抚顺市新抚区裕民路8-3号楼3单元3301室房屋（以下简称“案涉房屋”）与原告签订的《商品房买卖合同书》及其附件（以下简称“买卖合同”），买卖合同约定被告以按揭贷款方式支付除首付外剩余购房款。2012年3月9日，被告申请贷款用于支付案涉房屋剩余购房款，并与第三人签订了《中信银行个人购房借款合同》（以下简称“借款合同”），被告以案涉房屋作为抵押财产，原告作为案涉房屋的开发商对被告的上述贷款向第三人提供了阶段性连带责任保证。2015年12月18日因被告逾期偿还银行贷款，抚顺市顺城区人民法院作出（2015）民顺初字第1585号民事判决书确定，截止至2015年8月21日被告向第三人偿还贷款本金、利息、罚息等总计363834.19元。原告承担连带保证责任。2017年11月13日原告账户（户名：中国银行抚顺新抚支行营业部抚顺万达广场有限公司，账号：30×××14）被扣划了借款合同截止扣划日止的贷款本金、利息、罚息等合计367200.00元。《商品房买卖合同》补充协议第二条第四款约定，如因被告刘宏未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致被告刘宏承担担保责任的，在原告书面催告后逾期偿还原告代其向按揭银行的款项达30日的，原告有权解除合同。2019年12月29日，原告书面通知被告刘宏支付367200.00元及补偿金，但被告刘宏未履行偿还垫付款及支付补偿金的义务。2020年2月3日，原告依据《商品房买卖合同》补充协议第二条第4款、第十一条第2款之约定，向被告刘宏邮寄送达《解除商品房买卖合同通知函》，并要求被告刘宏赔偿损失、承担违约责任并配合原告办理合同备案和预告登记的撤销等手续，履行腾退房屋、将房屋恢复原状等义务，相关费用原告有权从被告刘宏已付款中扣除。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，《商品房买卖合同》及所有附件解除；依据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，原告有权从被告刘宏已付款中扣除相关费用。被告刘宏逾期偿还原告代其偿还按揭贷款及相关费用行为，严重损害了原告的合法权益。有鉴于此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定提起诉讼，请求人民法院依法保护原告的合法权益，支持原告的各项诉讼请求。被告刘宏辩称：房屋实际是我代理人出资购买的，贷款也是代理人还的，代理人也没有不良记录，因为一个案件执行，将房屋查封，将还款账户也查封了，导致无法还款。多次去银行和万达提出这个问题，银行无法解决，说只能去万达扣钱。后来听说中信银行去万达扣款了，之后去万达找，万达也没有人能解决。不是我们本意不想还款，是法院将我资产查封了使我无法还款，不是我不想还钱，是钱给谁都不要，原告主张赔偿不同意，装修花费20余万元。房屋与刘宏无关，实际是代理人出资购买的，每笔贷款都是代理人还的。被告中信银行股份有限公司抚顺分行辩称：我们同意配合，我们需要原告和被告去配合撤押去。之前刘宏的还款的情况及账户是否查封我并不清楚，只是不能还贷款的，我行曾经起诉过刘宏，要求还款，因为刘宏没有还款，我们扣划了原告的钱。经审理查明：2011年11月17日，原告与被告刘宏签订《商品房买卖合同》及其附件，被告刘宏购买原告开发建设的位于抚顺市新抚区房屋，总购房款为人民币530954元，被告刘宏向原告支付首付款160954元，剩余购房款370,000元向被告中信银行股份有限公司抚顺分行（以下简称“中信银行”）申请贷款方式支付。被告刘宏以案涉房屋作为抵押财产，原告作为案涉房屋的开发商对被告刘宏的上述贷款提供了阶段性连带责任保证。后原告将房屋交付被告刘宏。《商品房买卖合同》补充协议第二条第4款第(1)项约定，如因被告刘宏未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告刘宏应在原告向其送达函告之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告刘宏实际向原告支付全部款项之日止，按日向原告支付垫付款本息万分之五的违约金。第（2）项约定，被告刘宏没有按第（1）小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，原告有权解除合同。补充协议第十一条第2款第（1）项约定，因被告刘宏原因导致合同解除的，被告刘宏应向原告支付购房款总额20%的违约赔偿金。第（2）项约定，如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，被告刘宏应在原告发出合同解除通知之日起10日内，配合原告办理相关手续。如被告刘宏逾期办理相关备案、登记撤销手续，应向原告支付购房款总额20%的违约赔偿金。第（3）项约定，如合同解除，需腾退房屋的，除原告书面允许保留的装修（原告无需补偿装修费）外，被告刘宏应当在原告发出腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担，将该房屋交还给原告。第（4）项约定，如该房屋交付（含视同交付）后合同解除，被告刘宏应向原告支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视同交付）之日至实际交还房屋之日止，计费标准为购房款的3%/月。被告刘宏实际交还该房屋时起，该房屋内遗留的装修、设施、设备的所有权归原告所有，且原告无需为此给付被告刘宏任何补偿。因被告刘宏逾期偿还按揭贷款，抚顺市顺城区人民法院于2015年12月18日作出（2015）顺民初字第1586号民事判决，判定被告刘宏偿还被告中信银行借款本息363834.19元，案涉房屋作为抵押物优先受偿，原告对上述款项承担连带保证责任。2017年11月13日，抚顺市顺城区人民法院从原告账户扣划367,200.00元以支付被告刘宏的借款及利息。2019年12月24日，原告向被告刘宏邮寄送达《关于限期偿还垫付款及违约金的函》，通知被告刘宏偿还垫付款及违约金，否则按照合同约定解除商品房买卖合同并承担相应费用。被告刘宏拒收。2020年2月18日，原告向被告刘宏邮寄送达了解除《商品房买卖合同》通知函，致函刘宏解除2011年11月17日签订的《商品房买卖合同》及所有附件，告知刘宏偿还垫付款、违约金等费用，配合原告办理合同备案和预告登记的撤销等手续，履行腾退房屋、恢复原状等义务。被告刘宏仍拒收。2020年3月6日，原告与辽宁观策律师事务所签订《专项委托服务合同》，委托该所代理诉讼被告合同纠纷一案，支付代理费36085元。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、合同补充协议、民事判决书、付款回单、《关于限期偿还垫付款及违约金的函》、解除《商品房买卖合同》通知函、ESM返单、《专项委托服务合同》、付款凭证、发票及当事人陈述笔录在案为凭，并经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。合同签订后，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。被告刘宏购买原告房屋，按揭贷款后由原告担保，应当按期归还银行贷款，现因刘宏未能如期偿还银行贷款，导致原告履行保证责任偿还贷款，而刘宏又不偿还原告款项，致使原告遭受经济损失，无法实现合同目的，被告刘宏构成违约，应当承担由此产生的违约责任。《商品房买卖合同》及合同补充协议对合同解除条件有明确约定，现约定条件成就，该合同应自被告刘宏收到或应当收到解除合同通知函之日起解除，原告请求确认原告与被告刘宏于2011年11月17日签订的《商品房买卖合同》及其附件已解除的诉讼请求，本院予以支持。原告、请求判令被告刘宏向原告偿还代其向按揭银行支付的借款本金、利息等费用共计367200元的诉讼请求，因此款应由刘宏负担、原告已经垫付，故原告的该项请求，应予以支持，但因刘宏已经向原告交付购房款，且原告要求被告刘宏腾退房屋，故原告应同时退还刘宏交付的购房款，二者互相冲抵，支付余额。原告请求判令被告刘宏向原告支付迟延履行违约金、合同解除违约赔偿金、未配合原告办理相关撤销手续违约赔偿金的主张，因合同约定的各项违约金累加后过高，应按实际违约数额367200元的20%计算违约赔偿金，计73440元。原告请求判令被告刘宏承担原告支付的本案律师费36085元，因该款系因刘宏违约引发且已实际发生，又符合合同约定，该款刘宏应予赔付。原告请求判令被告刘宏向原告支付房屋使用费的请求，因该房屋系刘宏合法取得，享有使用权，原告要求刘宏给付使用费的请求，于法无据，本院不予支持。原告请求判令被告刘宏立即向原告返还标的房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告请求判令被告刘宏及被告中信银行股份有限公司抚顺分行配合原告办理抵押权预告登记注销和合同备案、预告登记的撤销手续。因此产生一些费用由被告刘宏负责的诉讼请求，本院予以支持。被告刘宏向原告交付购房款530954元，扣除原告代刘宏偿付的贷款367200元、刘宏应付的违约金73440元、实际发生的律师费36085元，原告应返还刘宏54229元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告抚顺万达广场有限公司与被告刘宏签订的《商品房买卖合同》已解除；二、被告刘宏于本判决生效后十五日内将位于抚顺市新抚区房屋腾空返还原告抚顺万达广场有限公司；三、被告刘宏、中信银行股份有限公司抚顺分行于本判决生效后十五日内配合原告抚顺万达广场有限公司办理抚顺市新抚区房屋抵押权预告登记注销和合同备案、预告登记的撤销手续。因此产生的费用由被告刘宏负担；四、原告抚顺万达广场有限公司于本判决生效后十五日内返还被告刘宏购房款54229元；五、驳回原告抚顺万达广场有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9967元，由原告负担1516元，被告负担8451元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长 张毓平审 判 员 李 蕊审 判 员 张 博二〇二一年三月三日代书记员 徐 杉