河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终71号 上诉人（原审原告）：翟志刚，男，1976年6月15日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：焦巍，北京中本律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鹏渤房地产开发有限公司，住所地河北省涿州市双塔区城西北街**。 法定代表人：刘鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘然，河北燕赵众诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓岩，女，汉族，1981年10月15日出生，住河北省涿州市双塔区，系该公司员工。 上诉人翟志刚因与被上诉人鹏渤房地产开发有限公司（以下简称鹏渤公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初3522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 翟志刚上诉请求：1、撤销原判，依法改判解除上诉人与被上诉人于2017年5月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、依法改判返还上诉人购房定金及首付款519,239元；3、依法改判以519,239元为基础按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的利率支付利息（自2020年7月21日至实际给付之日止）；4、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。1、本案涉案房屋是在2017年4月5日签订《认购单》，2017年5月17日签订《商品房买卖合同预售》，2017年3月1日河北省涿州市出台购房新政策，被上诉人作为当地开发商应对涿州的购房政策知晓并且熟悉，上诉人对当地政策不清楚，在买卖双方信息地位不对称的情况下仍与上诉人签订30%的首付款，由于合同约定的首付比例不符合信贷政策，导致银行无法为其办理余款的按揭贷款，上诉人按照合同约定30%首付款履约准备钱款，对增加的首付款部分支付困难，以致合同无法继续履行，很明显该责任不能归责于上诉人。2、判决书第五页，一审称“本院无法查明贷款未能成功办理的具体原因”，未查明本案事实就驳回上诉人的诉讼请求，不能解决诉诸于法院的问题以显示公平，属事实认定不清，上诉人在庭审中申请法院去贷款银行核实上诉人贷款情况，法院没有做任何回复。事实是上诉人在2017年4月12日上午由庄严带领去中国农业银行涿州市支行办理贷款申请，当时被告知30%首付无法办理贷款，又于2017年4月12日下午到河北银行股份有限公司保定涿州支行办理了银行卡，并提交了贷款所需材料，在2017年8月17日被告知无法贷款，一审在没有查清上诉人房产情况及办理贷款事实，又没有到银行核实的情况下，就如此认定，草率判决，明显认定事实不清。3、一审关于补充协议的约定也是断章取义：补充协议第三条的约定除判决书第5页第8行、第9行“即使非买受人原因其贷款申请未能获得银行批准，原告应在银行拒贷之日起十日内向被告书面提出新的付款方式”，其后还有约定“如买受人未能在银行作出不批准贷款决定中较早发生的情形之日起十日内提出新的付款方式，出卖人有权解除合同”，该条约定的上诉人可提出也可不提出新的付款方式，不是必然提出，如不提出被上诉人还可解除合同，而且补充协议对新的付款方式在第一条第二款亦未作约定，一审却认定上诉人应该提出新的付款方式，并不必然导致商品房买卖合同不能继续履行，还认定上诉人怠于行使权利，未就付款方式与被告协商，而事实是上诉人一直与置业顾问庄严联系，出卖人未行使解除权，依据合同的相对性上诉人提出解除合同，给被上诉人邮寄了解除合同通知书，在微信聊天记录里也给置业顾问庄严发了解除合同通知书，对于上诉人解除合同的要求，庄严回复的是上诉人没有回复任何消息。二、一审未对庄严是哪个公司的事实进行查明，未对聊天记录、解除合同通知书等证据进行认定。上诉人一直都是与庄严沟通本案涉案房屋买卖问题，在上诉人提交的证据一《鹏渤公园里认购定单》上载明置业顾问为庄严，至于庄严是哪个公司的，上诉人并不清楚，认购定单上盖有被上诉人的公章，被上诉人在庭审中不认可上诉人与庄严的聊天记录，亦不认可庄严与其有关的说法不能成立，庄严即为置业顾问，不论其实哪个公司的，其行为均应代表被上诉人。 鹏渤公司辩称，1、司法解释第十五条规定，撤销权行使期限为1年，上诉人2020年起诉，超过解除权行使期限；2、上诉人说不能办理贷款没有提交证据；3、首付款的政策是政府限制购房人和银行，没有限制开发商，首付款政策是购房人必须应当了解的，该政策出台在合同签订前；4、庄严的身份及职业是上诉人应举证证明的事情。综上，本案合同未达到条件，即使达到条件，上诉人也已经丧失解除权行使条件，请求维持原判。 翟志刚向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除原被告于2017年5月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2．请求依法判令被告返还原告购房定金及首付款519,239元；3．请求以519,239元为基础按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的利率支付利息（自2020年7月21日至实际给付之日止）；4．诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月5日，原、被告签订《鹏渤·公园里认购订单》，约定原告认购被告开发的位于涿州市南侧（京广铁路东侧）“鹏渤·公园里”（推广名，核准名称为“金茂府住宅小区”）项目2号楼3单元203室，房屋面积100.78平方米。2017年5月17日，原、被告就购买该诉争房屋签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＺＺＳ2017-8602）及补充协议，约定：该商品房单价为每平方米16860.88元，总金额1699239元。付款方式为商业贷款。买受人应当于2017年4月11日前支付首期房价款519293元，占全部房价款的30%，余款1180000元向银行申请贷款支付。原告于2017年4月5日向被告交纳购房定金20000元，于2017年4月11日向被告交纳首付款499239元，上述原告共计给付被告购房款519239元，被告为原告出具了收款收据。庭审中，原告述称2017年，原告在置业顾问庄严的带领下先后到中国农业银行、河北银行办理按揭手续，均未能成功办理，被告知首期房款须占全部房款40%。2020年7月20日原告向被告邮寄《解除合同通知书》，要求与被告解除合同、退还首期房款及利息和电商款。同时查明，原、被告签订的《补充协议》中关于付款方式及期限约定：买受人应按照银行要求提交真实的按揭贷款申请材料并配合贷款银行的审查工作。如因买受人原因致使买受人的贷款申请未能在主合同签订后，且所在楼栋达到放贷条件30日内获得贷款银行的批准，则视为买受人逾期付款……如非因买受人原因其贷款申请未能在主合同签订后，且所在楼栋达到放贷条件45日内获得贷款银行的批准，或银行做出不批准贷款决定中较早发生的情形之日起10日内向出卖人书面提出新的付款方式。买受人变更付款方式的，全部房款付清之日应最晚不迟于买受人书面提出新的付款方式后的30日，否则视为买受人逾期付款。另查，诉争金茂府小区1＃、2＃住宅楼已于2016年12月5日取得商品房预售许可证。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于该《商品房买卖合同（预售）》应否解除的问题，一审法院认为，合同解除可经双方当事人协商一致约定解除或具备法定解除条件，当事人方可以解除合同。本案中，原、被告双方争议：原告能否据未订立商品房担保贷款合同解除商品房买卖合同的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人”。案涉合同约定诉争房屋付款方式为商业贷款，原告主张合同签订后于2017年经置业顾问庄严曾到中国农业银行、河北银行办理诉争房屋贷款事宜，均未成功办理，但原告就未能办理贷款的原因未能提供证据证明，无法查明贷款未能成功办理的具体原因，亦无法认定商品房担保贷款合同未能订立系不可归责于当事人双方。且根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议，即使非因买受人原因其贷款申请未能获得银行批准，原告亦应在银行拒贷之日起十日内向被告书面提出新的付款方式，并不必然导致商品房买卖合同不能继续履行，但原告在2017年即已明知银行做出不批准贷款至今已长达三年的时间内，怠于行使权利，未就付款方式与被告协商。结合案涉合同系双方当事人于2017年签订，且已部分履行的实际情况，为维护市场经济秩序和交易稳定，对原告要求解除当事人双方于2017年5月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求被告返还购房定金及首付款519,239元及利息的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，原告未能提供证据证明原、被告就诉争合同解除达成一致意见，亦未提供证据证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条之情形。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告翟志刚的诉讼请求。案件受理费4,496元，由原告翟志刚负担。 本院二审期间，上诉人提交1、河北银行开户信息、户口本、身份证等，证明上诉人2017年4月12日为办理贷款去河北银行保定涿州支行办理银行卡；2、农业银行卡交易明细四页、工行账户历史明细八页、2017年4月9日上诉人个人信用报告五页，证明上诉人按照银行要求提供了贷款所需材料，包括个人身份信息、银行流水、征信报告；3、个人工资明细清单两页、个人信用报告五页，证明上诉人工资状况无力支付40%首付款，征信状况无法办理银行贷款。被上诉人质证称，不属于新证据，银行清单真实性认可，证明目的不认可，信用报告没有盖章，真实性关联性作用无法确认。上诉人在2017年知道不能办理贷款，第二组证据真实性关联性合法性不认可。二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。上诉人现以无法办理按揭贷款为由，要求解除合同，但其提交的证据不足以证实其未能办理按揭贷款系因不可归责于双方当事人的事由所致，亦未提交证据证明本案合同存在其他法定解除或者约定解除的情形。故上诉人的主张理据不足，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,992元，由上诉人翟志刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 苗 审 判 员  万丙申 审 判 员  肖 雅 二〇二一年三月十七日 法官助理  续婉君 书 记 员  赵 盼