江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初5340号原告：刘立新，男，1977年2月25日生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：张洪斌、高雪佩，江苏逸鹤律师事务所律师。被告：顾军烽，男，1982年3月23日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被告：管玉洁，女，1981年12月12日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：陈春雷，男，1975年1月28日生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：许辅德，江苏沁园春律师事务所律师。第三人：杨新军，男，1989年12月9日生，汉族，住河南省潢川县。第三人：余延海，男，1973年8月12日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。原告刘立新与被告顾军烽、管玉洁、第三人杨新军、余延海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告刘立新及其委托诉讼代理人张洪斌、高雪佩，被告顾军烽，被告管玉洁及其委托诉讼代理人陈春雷、许辅德、第三人杨新军、余延海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘立新向本院提出诉讼请求：判令确认顾军烽与管玉洁就无锡市新吴区××号××室房屋签订的房屋买卖合同无效；判令管玉洁将无锡市新吴区南星苑30号502室房屋产权登记恢复至顾军烽名下；判令诉讼费、保全担保费由顾军烽、管玉洁承担。事实和理由：顾军烽于2015年4月30日将无锡市新吴区南星苑30号502室房屋卖给第三人余延海，2016年5月11日，刘立新以杨新军的名义向余延海购买了案涉房屋，并已全额支付购房款及实际占有房屋。2018年1月25日，顾军烽与管玉洁恶意串通，将案涉房屋过户登记至管玉洁名下，损害了刘立新的利益。刘立新为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告顾军烽辩称：对刘立新的诉讼请求无异议。被告管玉洁辩称：管玉洁与顾军烽之间的房屋买卖合同关系真实有效，并且双方已办理过户登记手续，管玉洁已经取得案涉房屋的所有权；刘立新并非合同的相对人，根据合同的相对性原则，原告主体不适格；顾军烽违反约定，没有将案涉房屋交付给管玉洁，故管玉洁有权拒绝向顾军烽支付尾款。第三人杨新军陈述：其叔叔刘立新作为实际购房人以其名义向余延海购买了案涉房屋，案涉房屋的购房款是刘立新支付的。第三人余延海陈述：卖房合同是其与杨新军签订的，实际是刘立新支付的购房款，其与顾军烽签订的房屋买卖协议的相关权利让渡给刘立新。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据：1.刘立新提供顾军烽与余延海于2015年4月30日签订的《房屋买卖协议》、承诺书、余延海的接待笔录、顾军烽的接待笔录，管玉洁对该组证据的真实性无法确认，顾军烽对《房屋买卖协议》、承诺书、顾军烽的接待笔录的真实性予以认可，余延海对接待笔录的真实性予以认可，因管玉洁未提供证据推翻上述证据的真实性，故本院对该组证据的真实性予以认可；2.刘立新提供余延海与杨新军于2016年5月11日签订的《房屋转让协议》、证明、房屋租赁合同、收据、杨新军接待笔录，顾军烽、管玉洁对该组证据的真实性无法确认，杨新军、余延海对该组证据的真实性予以认可，因顾军烽、管玉洁未提供证据推翻该组证据的真实性，故本院对该组证据的真实性予以认可；3.管玉洁提供周期交费结算协议、居民供用电合同、发票，顾军烽对真实性无异议，刘立新表示对该组证据的真实性无法核实，但其未提供证据推翻该组证据的真实性，故本院对该组证据的真实性予以认可；4.管玉洁提供周爱峰出具的证明以及转账给周爱峰40000元的记录、顾某出具的证明，顾军烽对真实性无异议，但表示支付给顾某的50000元其不清楚，刘立新对该组证据的真实性不予认可，本院对周爱峰出具的证明及转账记录的真实性、关联性予以认可，对顾某出具的证明的真实性予以认可，关联性不予认可；5.管玉洁提供2019年4月的通知书，顾军烽表示没见过，刘立新表示对通知书的真实性、合法性、关联性均不予认可，本院对该证据的真实性予以确认，关联性、合法性不予认可。就本案事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2015年4月30日，顾军烽与余延海签订《房屋买卖协议》，约定顾军烽将无锡市新吴区硕放街道南星苑30号502室房屋以280000元的价格出售给余延海，房款以现金形式一次性付清。同日，顾军烽出具承诺书，载明“于2015年6月1日前搬出此房屋中并将此房屋及所有房屋的一切手续全部交于余延海，并承诺无条件协助余延海办理房屋上户及过户的一切手续”。2015年5月7日，案涉房屋办理了产权登记，登记于顾军烽名下。2015年6月，顾军烽将案涉房屋交付余延海。2016年5月11日，余延海与杨新军签订《房屋转让协议》，约定余延海将案涉房屋以279961元的价格转让给杨新军，房款于2016年5月11日现金一次性付清；以后顾军烽、余延海无条件配合杨新军办过户手续，如产生的任何债务纠纷全部由顾军烽、余延海全部负责，与杨新军无关；本房屋于2016年5月11日起，余延海已交付给杨新军。同日，余延海出具证明，载明“目前余延海把硕放南星苑4幢30号门502室122.79平方房子转让给杨新军，以贰拾万现金交易，一次付清。特此证明”。上述协议签订后，余延海将案涉房屋交付刘立新，刘立新占有、使用案涉房屋至今。2018年1月23日，案涉房屋因周爱峰起诉顾军烽民间借贷纠纷一案被法院查封，管玉洁代顾军烽支付周爱峰50000元，周爱峰申请解除了查封手续。2018年1月24日，管玉洁支付了案涉房屋的住宅专项维修资金6139元。2018年1月25日，管玉洁支付了安置房补缴土地出让金104371.50元、代收建设规费16945元。2018年1月25日，顾军烽与管玉洁签订《无锡市存量房买卖合同》，约定顾军烽将案涉房屋以380000元的价格出售给管玉洁；管玉洁于2018年1月25日前一次性支付顾军烽房款380000元；顾军烽于2018年1月25日前将房屋交付管玉洁。同日，案涉房屋过户登记至管玉洁名下。后刘立新得知案涉房屋被过户登记至管玉洁名下，遂诉讼来院。诉讼中，刘立新、杨新军、余延海均确认，案涉房屋系刘立新以杨新军的名义向余延海购买。诉讼中，管玉洁申请证人顾某出庭作证，顾某陈述，顾军烽向其借款110000元，其向顾军烽催讨借款，顾军烽说没钱，能不能把他房子卖掉。顾某给陈春雷打电话，陈春雷说来看看，后三人一同至案涉房屋楼下，顾军烽声称腿疼，不上楼了，顾某和陈春雷上楼查看案涉房屋，发现是群租房。后顾军烽、陈春雷、顾某又协商两三次，最终谈好成交价380000元。后双方办理了过户登记手续。经质证，刘立新表示顾某的陈述与顾军烽的陈述存在多出矛盾。顾军烽表示顾某陈述的大部分内容不属实。管玉洁对顾某的陈述无异议。杨新军、余延海表示对此不清楚。根据刘立新的申请，本院至无锡市公安局新吴分局硕放派出所调取了2019年7月17日余延海的报案笔录、2019年8月25日顾军烽的询问笔录以及2019年8月25日陆金龙的询问笔录。余延海在报案笔录中陈述“2015年4月份，我通过朋友陆金龙介绍购买了硕放街道南星苑30号502室的房子，房主是顾军烽，当时我们谈好的价格是280000元……2018年4月30日，我们在东亭派出所对面我朋友的明荣汇达店面里签订了房屋买卖协议……当时协议上约定，房子的售价为280000元，房款是以现金的方式一次性付清，其实买房的钱我早就在一个月之前就给了陆金龙，他也给我写了收条。我和顾军烽在东亭签协议的时候，顾军烽明确表示收到了房款，签订协议的时候他还给我写了一份承诺书……”、“2015年6月2日那天我和顾军烽在硕放南星苑30号502室做了房屋交接，他把房子的水电煤卡、钥匙都交给了我，之后我就把这套房子给我弟弟住的”、“去年我知道这边的拆迁房房价涨了不少钱，想把这套房子卖掉，于是就想联系顾军烽办理过户手续，但是始终联系不上他，同时我也听说他还把房子卖给了别人，为了核实这个情况，去年6月6日下午两点多我到无锡市房屋登记中心新吴分中心去咨询，我把房产证给工作人员看，工作人员一拿到房产证就说这本房产证不是真的，并且说这套房子已经不在这人名下了，建议我报案，去年我也来反映过情况，但是后来对方称可以解决，我就没有追究了”、“目前这套房子已经过户到一个叫管玉洁的名下，但是房子还在我手上，我把房子租出去了，今年7月份，管玉洁通知自来水公司把水表拆除了，我很生气，我们尝试和她沟通，但是他始终不愿和我见面”、“这套房子当时谈好的价格是280000元，我在2015年4月初左右，就把260000元现金给了中间人陆金龙，当时他也写了收条，后来拿房产证的时候，给了顾军烽两万现金尾款”。顾军烽在询问笔录中陈述“2015年3月、4月份，我欠了陆金龙260000元，陆金龙联系了我到他硕放店里并且叫来了余延海一起商量，让我把房子卖给余延海，余延海跟陆金龙之间也有经济往来，意思就是我把房子卖给余延海，卖房子的钱就直接给陆金龙，我欠陆金龙的钱就不用还了，我也同意的，我们谈好260000元。2015年4月30日，我、余延海、还有一个凌洁的人一起在东亭派出所对面的一家店面签订了一份房屋买卖协议，协议上房子的售价写的280000元，房款是一次性付清，当天我就是在买卖协议上签了个字，我也没有拿钱，这个钱是直接给陆金龙的”、“后来我把房子的水电煤卡、钥匙都交给了余延海，我就没有再去过这个房子了，谁住在里面我也不知道”、“2017年12月左右，顾某找到我，说有人要买南星苑30号502室房子，我说这个房子已经卖给余延海了，让他们去找余延海，他们去找陆金龙的，后来陆金龙跟我说对方找了陆金龙跟余延海老婆谈买房子的事情，具体怎么谈的我不知道，后来顾某告诉我这套房子买卖问题已经谈好了，但是余延海不方便出面，说到时候这个房子过好户就给我或者余延海，我说把钱直接给余延海，他说可以的，我也打电话给余延海跟他确认这个事，但是他电话一直打不通”。陆金龙在询问笔录中陈述“2015年4月，顾军烽要卖房子，余延海要买房子，我就介绍他们双方认识了。后来他们谈好房子是260000元，签买卖协议是余延海跟顾军烽去东亭签的，我没有出面，买房子的钱是我代收的，因为当时顾军烽正好欠我260000元，这个钱等于就是他直接还给我了，我也同意的，后来余延海是给我的现金，我写了一张收条给他”、“2017年2月份，李军霞打电话给我，说顾某要买南星苑30号502室，余延海当时因为犯了事在拘留期间，李军霞就让我出面帮忙看看，之后我、李军霞、顾某还有一个男的一起在硕放的格林豪泰酒店里谈买房子的事情，顾某当时知道顾军烽已经把房子卖给余延海了……”。经质证，刘立新对上述材料的真实性无异议。顾军烽对上述材料的真实性无异议。管玉洁表示从笔录中可以看出管玉洁对于案涉房屋已经出售给余延海这个情况是不知情的，至于顾某是否知道，其不清楚。关于顾军烽与管玉洁买卖房屋的前后经过。顾军烽在庭审中陈述，管玉洁仅在过户时配合签字，具体购房及过户事宜均由管玉洁的代理人陈春雷及中间人顾某处理；因顾军烽结欠顾某几万元借款，2017年11月，顾某找到顾军烽表示要帮顾军烽出售案涉房屋，顾军烽没有同意。后顾某表示由其联系余延海处理此事，2017年12月，顾某带着陈春雷再次找到顾军烽，其称已经与余延海协商好，房子卖给他们，顾军烽直接过户给管玉洁，房款380000元在过户完成后支付给顾军烽，顾军烽表示同意。因顾军烽此前已将房产证交付给余延海，故顾某陪同顾军烽重新补办了案涉房屋的房产证。2018年1月25日，顾军烽与管玉洁办理了案涉房屋的过户登记手续，并当场签订了案涉的《无锡市存量房买卖合同》，后管玉洁未按约付款。顾军烽另陈述其未明确告知陈春雷或者顾某案涉房屋已经出售给余延海，陈春雷、顾某对于该情况自始就是知道的。在过户前，顾军烽未带管玉洁、陈春雷、顾某至案涉房屋内查看，过户后才一起去案涉房屋内查看的。管玉洁在庭审中陈述，管玉洁仅在过户时配合签字，具体购房及过户事宜均由管玉洁的代理人陈春雷及中间人顾某处理。2017年12月，陈春雷接到顾某的电话，顾某称案涉房屋要卖，房东急需用钱，当天，顾某将陈春雷和顾军烽约至硕放街上，陈春雷问顾军烽，房子有无纠纷，顾军烽表示没有任何纠纷，保证房产证能过户，过户后再给钱。谈完之后，陈春雷说去看下房子，然后陈春雷、顾军烽、顾某一起到了案涉房屋楼下，顾军烽声称腿疼，不方便爬楼，陈春雷及顾某便自行上楼查看案涉房屋，发现案涉房屋被隔成单间在出租。看完后，陈春雷表示需要回去考虑下。后陈春雷又为此事与顾军烽协商了两到三次，谈好以380000元成交，剩余房款在房屋交付后付清。在过户过程中，发现案涉房屋因顾军烽与周爱峰借款一案被法院查封，陈春雷遂向周爱峰支付50000元，解除了案涉房屋的查封，后双方办理了过户手续。关于顾军烽与管玉洁之间的房款支付。顾军烽陈述，管玉洁仅支付了50000元购房款，对于支付给顾某的50000元其不知情。过户当天，管玉洁写了一张纸条，内容是“房产证拿到手，管玉洁一次性支付380000元”，后顾某把那张纸条拿走了。管玉洁陈述，其已支付购房款100000元，其中代顾军烽支付周爱峰50000元，代顾军烽支付顾某50000元，当时双方口头约定，房屋过户完成以及顾军烽将案涉房屋交付后，管玉洁再支付剩余房款。另查明，管玉洁与陈春雷原系夫妻关系，后于2010年离婚。又查明，余延海于2017年12月2日因涉嫌故意伤害罪被无锡市公安局新吴分局刑事拘留。后于2018年1月24日经本院判决，余延海犯故意伤害罪，判处有期徒刑九个月，缓刑一年。又查明，刘立新在本案申请诉讼保全，向中国平安财产保险股份有限公司有限公司投保了平安诉讼财产保全责任保险，中国平安财产保险股份有限公司梁溪支公司开具保险费发票，金额为2250元。本院认为，虽然与顾军烽于2015年4月30日签订房屋买卖协议的相对方是余延海，与余延海签订房屋转让协议的相对方是杨新军，在诉讼中，杨新军、余延海均确认案涉房屋实际购买方系刘立新，且余延海亦同意将其与顾军烽间的房屋买卖协议项下的相关权利让渡给刘立新，刘立新作为房屋实际购买人及占有人，已取得两份案涉房屋的买卖协议的相对人资格，有权作为原告起诉确认合同无效，故本院对管玉洁提出的辩称意见不予采信。本案中，虽然顾军烽、管玉洁均主张其房屋买卖行为并非恶意串通，但结合该合同磋商、房屋的交易价格等情节，本院认定顾军烽与管玉洁构成恶意串通，理由如下：1、顾军烽与余延海早在2015年4月30日就已经签订了房屋买卖协议，余延海已履行了支付房款的义务，顾军烽也认可余延海已付清房款，且顾军烽也已向余延海交付了案涉房屋及相关权证。顾军烽在明知案涉房屋已出售的情况下，仍将案涉房屋另行出卖给管玉洁，主观恶意明显。顾军烽声称其以为余延海知晓此事并同意过户至管玉洁，故其才配合管玉洁办理过户事宜，但其在配合过户前未就此事向余延海求证，也未至案涉房屋内找过余延海，故本院对其陈述的内容不予采信。2、本案中，顾军烽、管玉洁均称管玉洁只是在签字环节签字，具体事宜均由陈春雷、顾某实施，故应当审查陈春雷的相关行为是否构成恶意，如陈春雷之行为构成恶意，则结合管玉洁与陈春雷之间的关系，相关法律后果应归于管玉洁。就陈春雷与顾军烽签订合同时是否具有恶意的问题，首先，从缔约过程来看，过户前陈春雷仅与顾某一同查看过案涉房屋一次，且在查看案涉房屋时发现房屋内有群租户。陈春雷在明知房屋有承租户的情况下，理应更为慎重了解情况，以排除如产权纠纷等交易风险，然其未向租户询问房东的信息、未要求租户提供租赁合同，更未向顾军烽询问出租情况，并且就房屋过户后的交付事宜亦未与顾军烽进行特别约定，反而在很短的时间内即与顾军烽约定办理过户登记手续，明显不符合常理。其次，顾军烽与陈春雷约定的房屋总价380000元，折合每平方米3095元，明显低于当时的市场价。再次，双方约定房款后，陈春雷仅支付了50000元房款，顾军烽即配合过户，不符合常理。即使按照陈春雷的陈述，双方口头约定的是交付房屋后再付款，也不符合常理，因为一般二手房交易中也仅会出现买方支付了大部分房款，预留小部分房款待交付房屋后再支付。最后，管玉洁、顾军烽仅于2018年1月25日过户当日才签订用于过户的存量房买卖合同，而之前双方从未就买卖及过户签订协议，买卖属于重大交易活动，双方的行为有违常理，以及双方在未签订合同的情况下陈春雷就已代顾军烽归还周爱峰借款，有违常理。综上，本院认定陈春雷与顾军烽有通过订立合同来损害已购房人的主观目的，并客观上实施了相互配合的行为，构成恶意串通。按照法律规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。现刘立新主张确认顾军烽与管玉洁签订的合同无效，以及将案涉房屋恢复登记至顾军烽名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于保全担保费，刘立新并无应由顾军烽或者管玉洁承担的合同依据，故本院对刘立新的该项诉讼请求不予支持。综上，对于刘立新确认合同无效及房屋产权恢复登记至顾军烽名下的主张，本院予以支持。对于支付保全担保费的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、顾军烽与管玉洁于2018年1月25日签订的《无锡市存量房买卖合同》无效。二、管玉洁于本判决生效之日起十日内将无锡市新吴区南星苑30-502室房屋恢复登记至顾军烽名下。三、驳回刘立新的其他诉讼请求。案件受理费18300元、财产保全费5000元，合计23300元（此款已由刘立新预交），由顾军烽、管玉洁负担（刘立新预交的诉讼费用23300元由本院退回，顾军烽、管玉洁于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳应负担的诉讼费用23300元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  冯卫红人民陪审员  周金生人民陪审员  邹玉芬二〇二一年三月十一日法官 助理  钱歆雯书 记 员  韩 娜本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》：第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。