北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2151号上诉人（原审被告）：北京益联房地产经纪有限公司大兴分公司，经营场所北京市大兴区华佗路**院**楼**925。负责人：王明明，总经理。委托诉讼代理人：刘启瑞，北京市丰台区卢沟桥街道法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：冯志强，男，1966年2月5日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：殷顺利，北京市大兴区旧宫镇法律服务所法律服务工作者。上诉人北京益联房地产经纪有限公司大兴分公司因与被上诉人冯志强委托合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京益联房地产经纪有限公司大兴分公司（下称益联大兴分公司）上诉请求：撤销一审判决，改判驳回冯志强的诉讼请求，诉讼费用由冯志强承担。事实与理由：1.墙皮裂开脱落并非铺设地板革导致，而是室内暖气漏水未及时擦干导致，且我公司已经对脱落痕迹进行了维修粉刷。2.除疫情期间小区封闭管理的时间外，我公司经常到房内查看，按照合同约定维持案涉房屋正常使用。3.我公司不存在违反《房屋出租委托合同》第七条第二项的情形，也不满足《合同法》第九十四条规定的法定解除的具体条件，《房屋出租委托合同》不应解除。4.我公司并无过错，也未造成冯志强房屋的毁损、灭失，冯志强坚持解除合同系为另行高价出租房屋，一审判决明显不公。冯志强辩称，同意一审判决，不同意益联大兴分公司的上诉请求。益联大兴分公司租赁房屋没有履行管理义务，导致装修损坏，且其并未实际解决墙体潮湿、墙皮脱落的问题，因此合同应予解除。冯志强向一审法院起诉请求判令：1.解除益联大兴分公司与我于2009年6月1日签订的房屋出租委托合同；2.益联大兴分公司赔偿损失1000元；3.本案诉讼费用由益联大兴分公司承担。一审法院认定事实：2019年6月1日，冯志强（甲方）与益联大兴分公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，双方约定冯志强将位于北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团103地块10号楼2单元402室（案涉房屋）委托给益联大兴分公司进行管理。房屋管理期限为2019年6月15日至2024年6月15日。租金按季支付给冯志强，预计租金收益为1400元/月。为提升租客租住品质，乙方将视情况对管理标的房屋进行相应的装修及配置服务，由于装配的投入提升标的房屋价值后乙方所代收的实际租金收益高于预计租金收益之差额为增值收益，增值收益作为装修配置服务费100%归乙方所有。甲方的维修责任：房屋管理服务期间，发生需要甲方维修情形后，乙方向甲方发出维修通知，甲方应于通知送达后24小时内完成装修、替换或其他解决方案，若甲方未能于通知送达后4小时内回复或24小时内未解决问题，则乙方有权进行相应处理，上述产生的费用乙方有权在结算时从甲方应得租金收益中扣除。乙方的维修责任：房屋管理服务期间，乙方按照乙方装修配置范围承担相应维修责任。标的房屋毁损及致害：房屋管理服务期间，若标的房屋非因乙方原因造成重大毁损或人身损害，乙方可选择优先处理，并及时告知甲方，相应责任按照谁导致谁承担原则承担。若具体维护、维修项目不在上述范围内，则根据谁导致谁负责的原则承担相应责任，甲乙双方可根据具体情况另行协商确定。乙方的权利义务：房屋管理服务期间，乙方有义务提供给甲方合同约定的房屋管理服务，收取相应的费用。房屋管理服务期间，乙方承诺妥善管理标的房屋，因乙方重大过错而致房屋毁损、灭失的，应依法承担赔偿责任。乙方代甲方与承租人签署租赁合同，与居间经纪机构和承租人签署居间合同，代办标的房屋交割验收。房屋管理服务期间内，双方协商一致，可以解除合同。乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：1.迟延转付当期甲方应得收益达7个工作日的；2.乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下相应义务已经不可能或不公平；3.明知房屋使用人在标的房屋内从事刑事犯罪活动而不采取措施的。合同签订后，冯志强将房屋交付给益联大兴分公司，益联大兴分公司按月向冯志强交付租金，双方庭审中均确认，益联大兴分公司的租金已付至2020年12月13日。2020年3月，冯志强发现房屋出现墙皮脱落情况，益联大兴分公司称租户擅自铺设地板，供暖时跑水，地板革导致地面不透气，墙皮受湿脱落。益联大兴分公司称其将租户劝退并对室内进行了维修。冯志强认为益联大兴分公司未能尽到维护房屋质量和正常使用的义务，导致房屋受损且不积极维修，故要求解除合同。益联大兴分公司提交与租户签订的《北京市房屋承租合同》，目前房屋租赁给承租人魏敏，租赁期限自2020年9月14日至2021年6月14日。一审法院认为，本案中，冯志强与益联大兴分公司签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应属合法有效，双方当事人应该按照约定履行各自义务。本案主要争议焦点在于合同是否应当解除。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，益联大兴分公司作为专业房产经纪公司，在与冯志强签署《房屋出租委托合同》时应对案涉房屋进行查验，在合同履行过程中应按照合同约定维持房屋的正常使用，在委托出租合同履行期内，由于房屋被铺设地板革导致房屋受损，冯志强有权依照法律规定要求解除合同，故法院对冯志强要求解除合同的诉讼请求，予以支持。至于合同解除的时间，益联大兴分公司在2020年6月15日即收到本案诉讼材料，视为解除合同的通知送达，故合同解除的时间应为2020年6月15日。据此，一审法院于2020年12月判决：冯志强与北京益联房地产经纪有限公司大兴分公司于二〇一九年六月一日签订的《房屋出租委托合同》于二〇二〇年六月十五日解除。二审中，冯志强提交4张照片，欲证明案涉房屋的门框也已被浸泡受损，且益联大兴分公司仅用胶条粘贴而未进行修复，未尽维修管理义务。益联大兴分公司对此不予认可，并认为案涉房屋能够正常使用。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点系是否应当解除《房屋出租委托合同》，即冯志强是否享有合同解除权。冯志强与益联大兴分公司签订的《房屋出租委托合同》系合法有效的合同，双方均应依约履行。但关于案涉《房屋出租委托合同》的性质一节，名义上系冯志强将案涉房屋委托给益联大兴分公司管理，但同时合同约定益联大兴分公司按季度向冯志强支付租金，益联大兴分公司则基于该合同获得了以公司名义对外出租案涉房屋并获取收益的权利；这显然与委托合同法律关系之受托人为委托人办理委托事务、委托人支付约定报酬或不支付报酬的性质并不相同，而系符合房屋租赁合同法律关系之出租房屋并收益租金的性质；因此，案涉纠纷事实上应属房屋租赁合同纠纷；且因《房屋出租委托合同》就合同解除权进行了特别约定，故而冯志强在本案中并不享有委托合同法律关系中法定的任意解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”依据《房屋出租委托合同》之约定，冯志强作为甲方享有单方解除权的情形有三：1.迟延转付当期甲方应得收益达7个工作日的；2.乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下相应义务已经不可能或不公平；3.明知房屋使用人在标的房屋内从事刑事犯罪活动而不采取措施的。而冯志强认为益联大兴分公司未尽维护房屋质量并积极维修案涉房屋的行为构成了严重违约，并据此主张解除合同；但是，益联大兴分公司亦同时就其公司未能及时查看房屋做出了相对合理的解释，且房屋墙皮脱落受潮并非益联大兴分公司故意为之，而后其公司对案涉房屋进行了适当的维修处理，并将案涉房屋另行转租；鉴于案涉房屋目前的使用状况，在冯志强未能就益联大兴分公司存在严重违约行为且未能就其向益联大兴分公司进行了催告而益联大兴分公司在合同约定的期限内仍未纠正违约行为进行举证证明的情况下，冯志强并不具备《房屋出租委托合同》约定的单方解除权的行使条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”冯志强所持益联大兴分公司未尽维修义务之意见，并不足以导致合同目的不能实现，因此，冯志强亦不具备法定解除权的行使条件。鉴于以上，冯志强并不享有案涉合同的解除权，故益联大兴分公司上诉主张应继续履行《房屋出租委托合同》，本院予以支持。一审法院所作合同应当解除之认定错误，本院予以更正。应当指出的是，按照《房屋出租委托合同》的约定，益联大兴分公司应当为冯志强提供合同约定的房屋管理服务，兑现妥善管理标的房屋的承诺，如益联大兴分公司怠于履行合同义务造成损害，冯志强仍可依合同约定主张相应的权利。综上所述，益联大兴分公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实、适用法律均有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第三百九十六条、第三百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11204号民事判决；二、驳回冯志强的诉讼请求。一审案件受理费25元，由冯志强负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由冯志强负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年三月十一日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪