江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终408号上诉人（原审被告）：邓双琴，女，1964年2月28日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：王基连，江西碧落律师事务所律师。上诉人（原审被告）：戴美贵，男，1962年12月3日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：王基连，江西碧落律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨宏庆，男，1973年9月16日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托代理人：姜豫玮，江西盛义律师事务所律师。原审被告：上饶市居乐房产经纪有限公司，住所地江西省上饶市信州区凤凰中大道670号14幢1-12，统一社会信用代码91361102MA35F44B54。法定代表人：于蕾，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚利华，该公司员工。上诉人邓双琴、戴美贵因与被上诉人杨宏庆、原审被告上饶市居乐房产经纪有限公司（以下简称“居乐公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初4266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓双琴、戴美贵上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人应对案涉房屋不能过户承担相应责任，二上诉人不应承担违约金。二上诉人与被上诉人于2017年11月4日签订《房屋买卖居间合同》，被上诉人为压低价格，直到2017年12月13日才办理过户手续，期间相隔40天。在此之前，二上诉人所有的房屋都处于可正常交易的状态。2.被上诉人已占有使用房屋，对房屋现状予以认可。2017年12月13日，被上诉人获知涉案房屋被查封，仍于2018年1月12日接收案涉房屋并入住。直到被上诉人起诉时，被上诉人仍占有使用案涉房屋，可见，被上诉人对房屋现状是认可的。3.如被上诉人坚持解除合同，应承担占用期间的费用。二上诉人的房屋原有租金收益，每月租金为1,500元左右。如被上诉人坚持解除合同，被上诉人占有使用该房屋期间，给二上诉人造成了财产收益损失，应予赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如被上诉人坚持解除合同，应将房屋返还给二上诉人，并保证原有财产的完整，并承担占用期间费用。杨宏庆辩称，1.房屋不能过户的责任在于二上诉人，被上诉人对于房屋不能过户无任何过错。从签订合同到房屋查封仅短短40天。而在此前的2017年9月，福建省龙岩市中级人民法院已向戴美贵依法送达起诉状副本、应诉通知书等书面材料，且诉争标的金额高达5,500万元。戴美贵在明知已涉重大经济诉讼的前提下，仍然将案涉房屋通过中介转让给被上诉人，一方面有转移资产的嫌疑，另一方面有明显的错误。2.被上诉人占有使用房屋，是基于双方的《房屋买卖居间合同》而有权占有。3.被上诉人无需向二上诉人支付占用房屋的费用。被上诉人是基于双方有效的合同占有房屋，且对双方合同不能继续履行不存在过错，被上诉人无需向二上诉人支付使用费。且二上诉人如果要主张占有使用费，应当提起反诉或另行起诉。居乐公司述称，居乐公司严格遵守二手房交易流程，没有违法也不存在违反合同的情况。居乐公司愿意归还被上诉人20,000元购房保证金，同意一审判决结果。杨宏庆向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2017年11月4日签订的《房屋买卖居间合同》；2.依法判决被告邓双琴、戴美贵共同退还原告已付购房款170,000元及过户契税4,600元，被告上饶市居乐房产经纪有限公司退还原告已付购房款20,000元，并各自承担相应利息（利息自款项支付之日起计算至购房款全部退还之日止，利息标准在2019年8月19日前按照人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.依法判决被告邓双琴、戴美贵共同赔偿原告违约金78,000元；4.本案诉讼费由三被告承担。庭审中，原告杨宏庆申请变更第三项诉请，变更后的诉请为：判决三被告共同赔偿原告违约金78,000元。一审法院认定事实：一、2017年11月4日，原告杨宏庆与被告邓双琴、戴美贵、居乐公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：1.被告邓双琴、戴美贵将其二人所有的位于上饶市信州区出卖给原告杨宏庆；2.房屋交易价格为390000元；3.若房屋被查封或限制转让，导致原告杨宏庆无法取得房屋所有权的，原告杨宏庆有权解除合同，被告邓双琴、戴美贵应当支付相当于房屋总价款的20%的违约金。上述事实有原告杨宏庆提交的《房屋买卖居间合同》为证，被告邓双琴、戴美贵、居乐公司对合同的真实性无异议；二、合同订立后，原告杨宏庆与被告邓双琴、戴美贵协商一致将合同价款变更为380000元，该事实经原、被告在庭审中确认；三、原告杨宏庆于2017年11月4日向被告邓双琴支付购房定金20000元、于2017年12月13日向被告邓双琴支付购房款150000元、于2017年12月13日向被告居乐公司支付购房款20000元（该款由居间方暂时保管），上述事实有原告杨宏庆提交的被告邓双琴于2017年11月4日出具的收条、中国银行跨行人民币汇款凭证、被告邓双琴于2017年12月13日出具的收条、被告居乐公司法定代表人于蕾于2017年12月13日出具的收条为证，被告邓双琴、戴美贵、居乐公司对上述证据的真实性无异议；四、原告杨宏庆于2017年12月13日缴纳案涉房屋买卖的契税4600元，该事实有原告杨宏庆提交的税收完税证明为证，被告邓双琴、戴美贵、居乐公司对该证据的真实性无异议；五、案涉房屋在过户登记前被福建省龙岩市中级人民法院查封，案涉房屋被查封后，原告杨宏庆向福建省龙岩市中级人民法院申请执行异议，请求解除案涉房屋的查封，该院于2018年8月1日作出（2018）闽08执异8号执行裁定书，裁定驳回杨宏庆的异议请求，上述事实有原告杨宏庆提交的（2017）闽08民初107号民事裁定书、（2018）闽08执异8号执行裁定书为证，被告对上述事实无异议；六、2018年2月12日，原告杨宏庆与被告邓双琴、戴美贵的儿子签订《协议书》，约定：卖方戴美贵于2018年3月1日前不能将房子过户给买方杨宏庆，卖方得返还买房购房款174600元，如房子能过户给买方，双方就继续履行合同，合同产生的违约金双方友好协商，协商不成，可另行起诉，上述事实有原告杨宏庆提交的《协议书》为证，被告邓双琴、戴美贵对该证据无异议。一审法院认为，一、关于案涉《房屋买卖居间合同》应否解除，本案中，案涉房屋在过户登记前被司法查封，且至今仍未解封，合同目的不能实现，且根据《房屋买卖居间合同》的约定，案涉房屋被查封的，原告杨宏庆有权解除合同，故一审法院认定，案涉《房屋买卖居间合同》应当解除，合同解除后，被告邓双琴、戴美贵应当返还原告杨宏庆购房款170,000元，被告居乐公司应当将其保管的20,000元购房款返还给原告杨宏庆。二、关于违约金及违约金的承担主体，根据案涉《房屋买卖居间合同》的约定，如案涉房屋被查封，原告杨宏庆有权解除合同，被告邓双琴、戴美贵应当支付相当于房屋总价20%的违约金。再者，根据本案查明的事实，被告戴美贵涉大标的额诉讼，而其并未及时向原告杨宏庆披露，在案涉房产被司法查封后，双方于2018年2月12日订立《协议书》，被告邓双琴、戴美贵仍未能积极主动处理案涉房产的解封事宜，其亦应承担违约责任，故其二人应当支付相当于房屋总价款20%的违约金。根据本案查明的事实，原告杨宏庆与被告邓双琴、戴美贵将合同价款变更为380,000元，该变更合同价款的行为不违反法律规定，故被告邓双琴、戴美贵应当支付原告杨宏庆违约金76,000元。针对被告居乐公司是否应当共同承担该76,000元违约金，一审法院认为，案涉《房屋买卖居间合同》包含了买卖合同与居间合同两种合同关系，根据《房屋买卖居间合同》的约定，总房款20%的违约金系买卖合同的违约条款，只能约束买卖双方，而居乐公司是居间合同的当事人，不受该违约条款的约束。退而言之，即便该条款能约束被告居乐公司，原告杨宏庆并未提交有力证据证明被告居乐公司存在知晓被告戴美贵涉大标的额诉讼而未履行告知义务或其他违反居间合同约定的行为，应当承担举证不能的法律后果，而针对原告杨宏庆主张的被告居乐公司将划拨土地上的房屋居间介绍出卖给原告，延误了原告的过户时间，结合原告杨宏庆提交的（2018）闽08执异8号执行裁定书的内容，原告杨宏庆在申请执行异议的理由处载明，“因案涉房屋历史久远无法证明其土地性质，以划拨性质认定，其与戴美贵和邓双琴商定房屋总价减10,000元，即380,000元”。一审法院认为，即便案涉房屋的土地性质为划拨用地，原告杨宏庆也是接受的，故对该主张不予支持。三、关于原告杨宏庆请求被告邓双琴、戴美贵、居乐公司支付利息的诉请，原告杨宏庆请求支付的利息性属实际损失，属于违约金范畴，因本案已对被告邓双琴、戴美贵应当承担的违约金作出了认定，该违约金包含了利息损失，故被告邓双琴、戴美贵无须另行支付利息。针对被告居乐公司是否应当支付利息，本案庭审中，原、被告各方均认同截至起诉前，案涉《房屋买卖居间合同》都未解除，况且居乐公司作为20,000元购房款的保管人，在未收到明确的解除通知前，没有义务将该20,000元款项返还给原告杨宏庆，故被告居乐公司无须支付利息。四、关于被告邓双琴、戴美贵主张的原告实际占有使用了案涉房屋，原告杨宏庆应按其实际占有的时间承担租金，租金应在退还的房款中予以扣减，一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，被告邓双琴、戴美贵的主张系返还不当得利，故不应再本案中作出审理，退而言之，被告邓双琴、戴美贵在庭审中主张以1,500元/月计算租金，但其并未提交有力证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除原、被告于2017年11月4日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告邓双琴、戴美贵于本判决生效后十日内返还原告杨宏庆购房款170,000元，被告邓双琴、戴美贵于本判决生效后十日内支付原告杨宏庆缴纳的契税4,600元，被告居乐公司于本判决生效后十日内返还原告杨宏庆购房款20,000元；三、被告邓双琴、戴美贵于本判决生效后十日内支付原告杨宏庆违约金76,000元；四、驳回原告杨宏庆的其他诉讼请求。案件受理费4,160元（已减半收取），由被告邓双琴、戴美贵负担。二审期间，上诉人邓双琴、戴美贵与被上诉人杨宏庆、原审被告居乐公司均未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，根据一审法院查明的事实，上诉人戴美贵在案涉《房屋买卖居间合同》签订前，就已涉大标的额诉讼，而其并未及时向被上诉人披露。案涉房屋在过户登记前又被司法查封，且至今仍未解封，二上诉人存在违约行为。故二上诉人提出被上诉人应对案涉房屋不能过户承担相应责任，二上诉人不承担违约金的主张，与事实不符，本院不予支持。被上诉人与二上诉人签订《房屋买卖居间合同》的目的是实现房屋所有权的转让。被上诉人于2018年1月12日接收案涉房屋以及被上诉人向福建省龙岩市中级人民法院提出执行异议等，是想要二上诉人继续履行合同，将案涉房屋过户给被上诉人，并非对案涉房屋现状的认可，故二上诉人提出被上诉人已占有使用房屋，对房屋现状是认可的主张不成立，本院不予支持。本案二上诉人要求被上诉人承担占用使用该房屋期间每月1,500元左右的租金，二上诉人该抗辩主张不明确且并未提交相应证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。故二上诉人提出被上诉人如果坚决解除合同，应承担占用期间的费用的主张不成立，本院不予支持。综上所述，邓双琴、戴美贵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,059元，由上诉人邓双琴、戴美贵负担。本判决为终审判决。审判长 程 锐审判员 李 虹审判员 余林娣二〇二一年三月十八日书记员 李熙韵