天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终110号上诉人（一审被告）：天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区京津温泉城珠江南路1号。法定代表人：金洪哲，经理。委托诉讼代理人：白筱靖，女，该公司职员。被上诉人（一审原告）：张中英，女，1980年2月6日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。委托诉讼代理人：孙萍悦，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳宁，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司(以下简称合生开发公司)因与被上诉人张中英商品房销售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初1941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合生开发公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二判项，改判驳回张中英全部诉讼请求；2.两审的案件受理费由张中英承担。事实与理由：合生开发公司与张中英签订的《天津市商品房买卖合同》约定了交房时间和交付条件，但一审法院对于双方在何时、何种条件、是否属于瑕疵交房没有查清，对于合生开发公司因客观原因不能取得《商品房准许交付使用证》的事项亦没有查清。具体如下：1.合生开发公司向小区业主包括张中英发送了交房通知书，合生开发公司邮寄给张中英的通知书虽然丢失，但邮寄通知的事实已经发生。2.合生开发公司取得《商品房准许交付使用证》的时间滞后系政府原因导致，应当免除相应责任。3.涉案房屋质量合格，符合交房标准，不影响张中英装修施工。房屋内设施属于质量瑕疵，一审法院据此直接认定为延期交房错误。4.张中英存在过错。张中英明知道购房后两日即为交房日，但三年内从未向合生开发公司主张交付房屋，怠于行使权利，放任损失扩大。5.违约利息过高，超过张中英损失的30%，人民法院应当予以调整，酌情减少违约金。6.涉案合同约定了赔偿数额的上限，法院应当予以适用。张中英辩称，不同意合生开发公司的上诉请求，一审法院判决正确，同意一审法院的判决。张中英经多次变更最后向一审法院确定的起诉请求为：1.利息自2017年10月31日起暂计算至2020年5月1日，按照银行同期贷款利率4.9%计算为471992元；违约金计算方式同利息计算方式为471992元。2.因合同对逾期办证条款的约定违反法律规定而无效，变更违约金支付标准按照已付购房款总额参照民间借贷利率6%计算为693540元。一审法院认定事实：2017年2月25日，双方签订《京津新城西部项目认购书》，张中英认购京津新城16＃地雍园一期一区住宅区25-2号商品房，建筑面积296.96㎡，套内建筑面积277.92㎡，公摊面积19.04㎡（上述面积如有变化，双方同意在签订商品房买卖合同时变更，最终以产权登记部门实测面积为准）。该房地产原价格4840000元，张中英选择银行按揭付款方式，获得7.55折优惠，优惠后总房价（含税）为3653000元，建筑面积单价为12301.32元。签署本认购协议时交付定金50000元，签署认购协议之日起15日内即2017年3月12日前交付首付款，即房款（含税）的28.83%计1053000元及综合费用，余款2550000元贷款支付。当日，张中英向合生开发公司转账支付定金50000元，向北京众方云集广告有限公司支付诚意金200000元。同日，北京启思泓创广告有限公司为张中英出具收据“今收到张中英交来诚意金200000元”。2017年3月8日，合生开发公司为张中英出具收取定金50000元的专用收据。2017年3月10日,张中英向合生开发公司交纳购房款1053000元及费税等88820.71元。同日，合生开发公司为张中英出具收取首期房款1053000元的专用收据和代收公共维修基金、契税等88820.71元的专用收据。2017年3月30日，张中英为买受人（乙方），合生开发公司为出卖人（甲方），双方签订合同编号2013-0160313的《天津市商品房买卖合同》。合同约定：乙方购买甲方开发建设的坐落于天津市宝坻区××号住宅（注：与认购协议约定的25-2房屋面积、价款一致，确定购买此房），建筑面积296.96㎡；商品房销售按建筑面积计算，12301.32元／㎡，价款为3653000元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2017年10月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，出卖人可据实予以延期。乙方应于2017年4月28日前一次性存入商品房首付款1103000元，其余价款办理贷款。除不可抗力外，甲方如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第3种约定，追究甲方违约责任：超出之后合同继续履行，赔偿同期贷款利息。该合同第十二条商品房权属登记约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属转移登记：见附件六补充合同；由于甲方的原因未能在上述期间内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理：见附件六补充合同。《补充合同》第十七条关于产权办理双方同意主合同第十二条变更为：买受人委托出卖人办理该商品房所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为买受人办妥该商品房所有权转移登记，并将该商品房屋所有权证书交付买受人。否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。买受人应按出卖人要求及时向出卖人提供全部办理产权的相关资料，并缴纳相关费用。如因出卖人以外的原因致使出卖人不能正常办理权属证书，出卖人不承担违约责任。2017年8月18日，张中英与华夏银行股份有限公司天津分行签订《个人房屋抵押借款合同》，张中英向该银行贷款2550000元支付剩余购房款。至此，张中英按照涉诉合同约定交纳购房款3653000元。2015年12月31日，合生开发公司取得《天津市建设工程竣工验收备案书》（编号：宝坻备字2015-0032），工程名称为上京雍园一期。2020年7月27日，合生开发公司取得天津市宝坻区行政审批局对上京雍园24号楼核发的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。对当事人争议事实的质证和认定情况如下：1.利息与违约金计算问题。张中英称，利息和违约金不重叠，利息从逾期交房次日开始计算，违约金从逾期交房第91日开始起算。合生开发公司对张中英所述的次日和第91日的起算时间认可，称从第91日开始是双倍利息，按照LPR利率计算，不是违约金。2.关于计算利息基数问题。张中英称交纳的诚意金应视为房款，故计算基数是3853000元。合生开发公司称，收取的诚意金不是购房款，也不是合生开发公司收取，且张中英购买房屋时享受了优惠，计算基数应为合生开发公司实际收取的3653000元购房款。3.关于逾期办证违约金问题。张中英称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋为已经竣工的房屋，在签署合同90日内没有交付房屋，其有权利主张违约责任。该项主张和依据并不是以交付作为依据，因合同对逾期办证违约责任的约定违反法律规定，该条款无效，故按照已付购房款总额参照民间借贷利率6%计算为693540元。合生开发公司称，办证前提条件是房屋交付和初始登记完毕，商品房没有交付仅应承担未交付的违约责任，承担逾期办证责任的条件不能适用。双方对条款进行过沟通并进行了加粗，不属于无效条款，即使承担违约责任，也应该按照合同约定的每年不超过房款的1%。张中英买房时候初始登记已经办理完成，已告知能够办理产权证，只要张中英向合生开发公司提出申请即可办理，但其从未申请过，是其不愿意办理，合生开发公司没有任何责任。一审法院召集双方共同勘查了房屋现状，要求双方对需要修缮的部位进行了沟通确定。勘查后，双方通过电子邮件形式确认了维修清单，目前维修尚在进行中。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张中英与合生开发公司经协商签订《京津新城西部项目认购书》，又在认购书基础上签订了《天津市商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，予以确认。合生开发公司没有证据证明已通知张中英收房以及张中英拒绝收房，而且通过现场勘查后双方确认的维修项目至今未完成，未实际交付房屋，故对合生开发公司所述不予采信。根据双方举证质证意见，可确定本案争议焦点即张中英诉讼请求能否得到支持。首先，关于购房款的确定问题。张中英提交的发票除合生开发公司出具的购房款发票外，还包括其他公司出具的收取诚意金200000元发票，该款非向合生开发公司交纳，张中英不能证明收取诚意金的公司与合生开发公司的关系，且认购协议反映出张中英享受了7.55折房款优惠。张中英现有证据不能证明该诚意金应折抵房款而未折抵，也不能证明该诚意金是在合同价款外由合生开发公司另行收取的房款，且收取诚意金的公司与出具收据的公司也不一致，张中英对此也不能作出合理性解释，故对张中英所述诚意金是购房款的主张不予采信，根据合生开发公司出具的票据确认购房款为3653000元。其次，关于利息及违约金的计算时间及支付数额问题。涉诉合同约定房屋交付时间为2017年10月30日，张中英要求自2017年10月31日起计算利息，符合合同约定，予以确认。2019年8月17日，中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。因此，张中英主张的利息损失计算有误，2019年8月19日之前利息应按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，2019年8月20日之后利息应按照LPR利率计算。因目前尚不能确定涉诉房屋的交付时间，且LPR利率于每月20日发布调整，根据张中英请求，为便于利率标准及时段的计算，本案中对利息截止日暂计算至2020年4月19日。经核查，2017年10月31日至2019年8月19日(658日)期间中国人民银行发布的同期贷款年利率为4.75%，合生开发公司应支付利息317151.42元（4.75%÷360日×3653000元×658日）。经查，中国人民银行发布的2019年8月20日至2019年9月19日（31日）期间1年期LPR利率为4.25%，应支付利息13368.96元（4.25%÷360日×3653000元×31日）；2019年9月20日至2019年11月19日（61日）期间1年期LPR利率4.20%，应支付利息25997.18元（4.20%÷360日×3653000元×61日）；2019年11月20日至2020年2月19日（92日）期间1年期LPR利率4.15%，应支付利息38742.09元（4.15%÷360日×3653000元×92日）；2020年2月20日至4月19日期间（60日）1年期LPR利率4.05%，应支付利息24657.75元（4.05%÷360日×3653000元×60日）；上述根据LPR利率计算利息合计102765.98元，利息总计419917.40元。因合生开发公司逾期交付房屋承担的违约责任是合同继续履行，赔偿同期贷款利息。双方均认可自第91日起另行赔偿同期贷款利息，张中英认为该利息即违约金，与逾期交房应支付的利息不重叠，合生开发公司认为自第91日起是双倍利息，不是违约金。同理，不论支付的是利息还是违约金，仅是称谓不同但计算方法相同，均应根据同期贷款利率及LPR利率的发布分段计算。第91日即2018年1月29日至2019年8月19日(568日)期间，合生开发公司应支付利息273772.05元（4.75%÷360日×3653000元×568日）。2019年8月20日至2020年4月19日应支付利息同上述根据LPR利率计算的102765.98元。逾期交房90日后合同继续履行应赔偿利息合计376538.03元。第三，关于张中英请求的逾期办证违约金问题。合同约定买受人委托出卖人办理该商品房所有权转移登记手续。出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为买受人办妥该商品房所有权转移登记，并将该商品房屋所有权证书交付买受人。现涉诉房屋尚未实际交付，双方对该项请求争议较大，目前办理房屋所有权转移登记条件尚不具备，故在本案中对张中英该项请求不予支持。一审法院判决：一、天津合生珠江房地产开发有限公司于判决发生法律效力后10日内向张中英支付逾期交房利息损失419917.40元；二、天津合生珠江房地产开发有限公司于判决发生法律效力后10日内向张中英赔偿逾期交房后合同继续履行利息损失376538.03元；三、驳回张中英其他诉讼请求。（上述款项可直接给付张中英或者汇入一审法院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052××××7636）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19538元，减半收取计9769元，由张中英负担3887元（已交纳），天津合生珠江房地产开发有限公司负担5882元（于判决发生法律效力后10日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议亦无补充，本院予以确认。另查明，张中英在合同约定的交房日之前已交齐全部购房款，但涉案房屋未如约交付给张中英。合生开发公司称房屋贷款到账的当天，口头通知张中英收房但张中英拒绝签收交房通知书存在违约，对于该主张合生开发公司自认没有证据证实，张中英亦予以否认。双方约定应当在2017年10月30日交房，而合生开发公司于2020年7月27日取得准交证，对此，合生开发公司自认存在违约行为。双方均同意涉案合同继续履行。双方当事人对一审法院关于利息的计算依据和计算方式是认可的，没有异议，一审判决所给付的利息损失一共是796455.43元，并没有超过总房款数额的30%。本院认为，本案的争议焦点为：一、合同履行过程中当事人是否存在违约行为，何方违约；二、合生开发公司是否应当向张中英支付逾期交房利息损失以及逾期交房后合同继续履行的利息损失，损失标准如何确定。关于争议焦点一，张中英与合生开发公司经协商签订《京津新城西部项目认购书》，又在认购书基础上签订了《天津市商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，本院予以确认。合同签订后，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，合生开发公司称口头通知张中英收房但张中英拒绝收房，张中英予以否认，合生开发公司亦自认没有证据证实，另依据合同约定，涉案房屋应当在2017年10月30日交付，而合生开发公司于2020年7月27日方取得准交证，合生开发公司自认存在违约行为，据此，涉案合同履行过程中合生开发公司系违约方。关于争议焦点二，双方当事人均同意涉案合同继续履行，因合生开发公司逾期交付房屋违约，其应当依照合同约定承担违约责任。双方当事人对一审法院关于利息的计算依据和计算方式均予认可，不持异议，本院予以确认。另，一审判决所给付的利息损失一共是796455.43元，并未超过总房款数额的30%，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，合生开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11765元，由天津合生珠江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  刘 锟二〇二一年三月十二日法官助理蔡静宜书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……