河南省夏邑县人民法院执 行 裁 定 书(2021)豫1426执异14号案外人：青岛东方篮海置业有限公司，住所地山东省胶州市胶州湾产业新区长江路东侧。统一社会信用代码：91370281568560780B。法定代表人：李宏远，该公司总经理。委托代理人：刘小庆、傅亚洲，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。代理权限：特别授权。申请执行人：王傲傲，男，1991年10月9日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。被执行人：王松，男，1989年7月25日出生，汉族，农民，住所地河南省夏邑县。现住河南省夏邑县。本院在执行申请执行人王傲傲与被执行人王松民间借款合同纠纷一案中，案外人青岛东方篮海置业有限公司（以下简称东方公司）于2021年3月5日向本院提出书面执行异议，要求依法中止本院（2020）豫1426执1093号执行案件中对山东省青岛市胶州经济技术开发区荣盛锦绣外滩15号楼1单元1303号房产的拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。案外人东方公司称，1、王松并非涉案房屋的所有权人，涉案房屋仅为王松预购商品房，被贵院预查封后，直接进入拍卖程序违反法律相关规定。首先，从预查封的对象来看，被查封的是案涉房屋的物权变动请求权，而非房屋本身。在物权变动请求权尚未实现之前，案涉房屋仍归开发商东方公司所有。2018年9月19日，其公司与王松签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定王松同意出资购买其公司开发的荣盛锦绣外滩15号楼1单元1303号房产。目前，根据合同约定，涉案房屋并未交付，也未办理不动产权证书，涉案房屋不属于王松所有。其次，从预查封的效力来看，预查封不等于查封。“预查封的效力等同于正式查封”是指法院作出预查封措施限制了他人再行处分涉案房屋的权利。因为案涉房屋尚未正式登记在被执行人名下，故只能采取预查封而非正式查封。再次，从拍卖的对象来看，根据法律规定只有被执行人名下的财产才可正式查封，也只有财产归属明确，归属于被执行人的财产才可进入实体处理程序。因此，在涉案房屋未登记至被执行人名下前，法院不应对涉案房屋进行拍卖。2、王松在履行上述《商品房买卖合同（预售）》过程中存在严重违约并具备合同解除条件，其公司已向胶州市人民法院提起解除合同之诉，涉案房屋不具备拍卖的条件。根据其公司与王松签署的《商品房买卖合同（预售）》补充协议约定第十三条第6项的约定：“如乙方未按贷款合同约定履行还款义务（包括不限于拖欠银行月供），甲方有权解除商品房买卖合同。”截至2020年4月份，王松一直未按期支付贷款，因此其公司有权解除合同。现在其公司已向胶州市人民法院提起诉讼，胶州市人民法院已立案受理，案号为（2021）鲁0281民初2297号。综上，该房屋所有权并非王松所有，其公司为该房屋的所有权人，且涉案房屋解除合同之诉正在诉讼审理阶段，不具备权利转移的条件。为维护司法正义，请求贵院中止对山东省青岛市胶州经济技术开发区荣盛锦绣外滩15号楼1单元1303号房产的拍卖。案外人东方公司为支持其异议请求向本院提交以下证据材料：1、其公司与王松于2018年9月19日签订的《青岛市商品房预售合同》一份，内容是双方约定王松购买其公司开发的胶州市经济开发区湘江路2号《荣盛?锦绣外滩（观海阁小区）》15号楼1单元13层303号户，该房屋建筑面积为112.79平方米，其中套内建筑面积为84.03平方米，公用分摊建筑面积为28.76平方米，该房屋建筑层高为2.9米。每平方米房屋建筑面积单价为人民币9916.55元，房屋的总房价款为人民币1118488元，该房屋全装修总价为人民币1253836元。在该房屋交付时，房屋建筑面积以胶州市房产管理局认定的测绘机构实测面积为准。双方定于2021年3月30日前将该房屋交付给买受人，按合同附件一约定，买受人应于2018年9月19日前向其公司支付首期房价款人民币383836元，剩余的购房款由买受人以按揭贷款的方式于2018年9月19日前通过银行向其公司支付，金额为人民币87万元；2、中国建设银行股份有限公司胶州支行于2020年12月24日制作的《中国建设银行个人贷款对账单》一份，内容是户名王松，账号88001099770600000000624498,2020年11月19日正常款项合计5100元，本金1000.59元，利息3999.67元，罚息99.74元，本金余额853611.3元；2020年12月18日正常款项合计20400元，本金4049.54元，利息16075.59元，罚息274.87元，本金余额849561.76元；3、中国建设银行股份有限公司胶州支行留存的户名为王松、账号为88001099770600000000624498中国建设银行个人贷款还款凭证》五份，内容是王松于2020年7月24日还房贷5100元，2020年8月24日还房贷5100元，2020年9月18日还房贷5100元，2020年10月20日还房贷5100元，2020年12月18日还房贷20400元；4、中国建设银行股份有限公司胶州支行于2019年3月27日制作的《个人贷款支付凭证》一份，内容是该行于2019年3月27日支付户名为王松、账号为88001099770600000000624498个人贷款870000元；其公司起诉王松解除合同的《民事起诉状》副本一份以及胶州市人民法院于2021年2月25日立案受理的信息图片一张，用以证明其公司已起诉王松请求解除合同胶州市人民法院已立案受理的事实。本院为查明事实依职权调取了以下证据材料：本院于2020年4月9日制作的（2020）豫1426民初839号民事裁定书复印件一份，内容是冻结被申请人王松的银行存款257200元或查封其他同等价值的财产，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产的期限为三年；本院于2020年5月11日制作的（2020）豫1426执保106号《执行结案通知书》复印件一份，内容是本院已实际查封申请人王松名下所有的坐落于山东省胶州市胶州湾荣盛锦绣外滩（观海阁）一期15号楼1303的房产一套，期限为三年；3、胶州市不动产登记中心于2020年5月8日收到本院《协助执行通知书》的《送达回证》复印件一份；4、本院于2021年1月29日制作的（2020）豫1426执1093号执行裁定书复印件一份，内容是拍卖被执行人王松名下位于山东省胶州市胶州湾荣盛锦绣外滩（观海阁）一期15号楼1303的房产一套。本院查明，本院在执行申请执行人王傲傲与被执行人王松民间借款合同纠纷一案中，于2020年4月9日作出（2020）豫1426民初839号民事裁定书，裁定冻结被申请人王松的银行存款257200元或查封其他同等价值的财产，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产的期限为三年。后于2020年5月8日查封被执行人王松名下所有的坐落于山东省胶州市胶州湾荣盛锦绣外滩（观海阁）一期15号楼1303的房产一套，期限为三年。2021年1月29日，本院作出（2020）豫1426执1093号执行裁定书，裁定拍卖被执行人王松名下所有的坐落于山东省胶州市胶州湾荣盛锦绣外滩（观海阁）一期15号楼1303的房产一套。另查明，东方公司与王松于2018年9月19日签订一份《青岛市商品房预售合同》，双方约定王松购买其公司开发的胶州市经济开发区湘江路2号《荣盛?锦绣外滩（观海阁小区）》15号楼1单元13层303号户，该房屋建筑面积为112.79平方米，其中套内建筑面积为84.03平方米，公用分摊建筑面积为28.76平方米，该房屋建筑层高为2.9米。每平方米房屋建筑面积单价为人民币9916.55元，房屋的总房价款为人民币1118488元，该房屋全装修总价为人民币1253836元。在该房屋交付时，房屋建筑面积以胶州市房产管理局认定的测绘机构实测面积为准。双方定于2021年3月30日前将该房屋交付给买受人，按合同附件一约定，买受人应于2018年9月19日前向其公司支付首期房价款人民币383836元，剩余的购房款由买受人以按揭贷款的方式于2018年9月19日前通过银行向其公司支付，金额为人民币87万元。王松在支付首期房价款人民币383836元后，又于2020年7月24日还房贷5100元，2020年8月24日还房贷5100元，2020年9月18日还房贷5100元，2020年10月20日还房贷5100元，2020年12月18日还房贷20400元。东方公司与王松签署的《商品房买卖合同（预售）补充条款》第十三条第6项约定：“如乙方未按贷款合同约定履行还款义务（包括不限于拖欠银行月供），导致甲方代偿贷款本金、利息、罚息、诉讼费、执行费、鉴定费、评估费、律师费等，乙方承诺自甲方代偿付上述款项之日起十日内将上述代偿付款一次性全部偿还甲方。如违反上述约定，自逾期之日起按日千分之二标准向甲方支付违约金，同时甲方有权单方解除购房合同。”东方公司基于上述合同约定已向山东省胶州市人民法院提起诉讼，请求解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》，胶州市人民法院已于2021年2月25日立案受理。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”根据上述法律规定，由于被执行人王松既未按合同约定履行支付全部购房款的义务，又未按贷款合同约定全面履行还款义务，已构成严重违约，东方公司基于上述合同约定已向山东省胶州市人民法院提起诉讼，请求解除双方的商品房买卖合同，胶州市人民法院已立案受理。根据案外人提交的证据判断，被执行人王松对涉案房产尚不享有合法所有权，该案涉房产的所有权仍属于东方公司，故案外人东方公司作为权利人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。案外人的异议理由依法成立，其异议请求依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条第二项的规定，裁定如下：撤销本院于2021年1月29日作出的（2020）豫1426执1093号执行裁定；中止对山东省胶州市胶州湾荣盛锦绣外滩（观海阁）一期15号楼1303房产的拍卖。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  夏东红审判员  乔战坡审判员  朱玉芳二〇二一年三月十九日书记员  刘 萍