河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫14民终508号 上诉人（原审原告）杨瑞敏，女，1962年11月7日，汉族，住河南省永城市西城区。 委托代理人谢飞翔、谢慎之，河南三文律师事务所律师。 上诉人（原审被告）张江伟，男，1983年6月24日出生，汉族，住河南省宁陵县。 委托代理人贾保德，河南君盟律师事务所律师。 上诉人杨瑞敏因与上诉人张江伟房屋租赁合同纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院（2018）豫1402民初9286号民事判决，向本院提起上诉。2021年1月19日本院立案受理后，依法组成合议庭，于2021年2月2日对本案进行了公开开庭审理。上诉人杨瑞敏的委托代理人谢飞翔、谢慎之，上诉人张江伟及委托代理人贾保德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杨瑞敏上诉请求：改判原审判决第一项为张江伟支付杨瑞敏租金78583元、违约金23574.9元，维持第二项；一审诉讼费、保全费，二审诉讼费由张江伟承担。事实与理由：从2017年4月1日至2019年3月30日，年租金为85000元,至今欠5000元未交。2019年3月10日第一份租赁合同到期后，张江伟一直占有使用涉案房屋，视为不定期租赁，张江伟应付7个月租金，但其仅支付6000元；2020年下半年租金3万元未付，共欠租金78583元。张江伟从2019年4月1日开始违约，至2020年10月30日，根据法律规定按实际损失的30%计算，应为78583×30%＝23574.9元，原审判决仅支持违约金6000元，没有事实及法律依据。由于张江伟违约引起纠纷，诉讼费和保全费应由张江伟承担，原审判决上诉人承担数额比张江伟多，明显不妥。 上诉人张江伟上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：第一份合同到期后，其没有提前支付租金，也没有和对方续签合同；对方没有主张过租金，也没有要求续签合同，依照合同约定，双方租赁关系已解除，对方已失去收取房租的合同依据。第一份合同到期后，由于生意不好，没有使用租赁房屋，且新合同签订时向对方支付6000元，印证双方不再涉及遗留问题。其拖欠新合同下半年租金3万元，完全是因为疫情，不应承担违约责任。原审判决支付对方没有合同依据的租赁费42500元和6000元违约金，明显错误。 杨瑞敏向原审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠租赁费72583元及违约金80000元；2、诉讼费、保全费由被告负担。 原审法院认定：2017年3月30日，原告杨瑞敏（甲方）被告张江伟（依法）签订房屋租赁合同一份，合同主要约定：1、甲方将门面房一间（上下两层）租给乙方，租期2年，自2017年4月1日至2019年3月30日，年租金为85000元，租金半年一付，应提前一个月付清（限月初7日前），逾期未付或未付清，乙方须补齐租金，并付给甲方每天贰佰元逾期处罚金。4、在租金已付清的前提下，若合同到期时，乙方不想续租，则乙方须提前两个月告知甲方，若乙方有意续租，则在同等条件下，乙方优先承租，否则视为乙方自动放弃续租，房屋所有装修不得拆除，甲方不负责赔偿。上述合同签订后，被告按约定向原告支付了第一年度租金85000元，第二年度租金被告分两次各向原告支付40000元，共计80000元，剩余5000元租金未予支付。租赁期限届满后，原、被告双方未签订新的租赁合同，2019年9月期间，被告通知原告接收房屋，但双方没有办理交接受伤，被告未将房屋返还给原告。2019年10月30日原告杨瑞敏（甲方）被告张江伟（依法）就上述房屋再次签订房屋租赁合同一份，该合同主要约定：1、甲方将门面房一间（上下两层）租给乙方，租期1年，自2019年11月1日至2020年10月30日，年租金为60000元，租金半年一付，应提前一个月付清（限月初7日前），逾期未付或未付清，乙方须补齐租金，并付给甲方每天贰佰元逾期处罚金。4、在租金已付清的前提下，若合同到期时，乙方不想续租，则乙方须提前两个月告知甲方，若乙方有意续租，则在同等条件下，乙方优先承租，否则视为乙方自动放弃续租，房屋所有装修不得拆除，甲方不负责赔偿。上述租赁合同签订当日被告向原告支付上半年租金30000元后又另行给付原告6000元。现被告未按合同约定向原告支付下半年租金，原告向被告催要未果，形成纠纷。 原审法院认为：原、被告签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反相关法律禁止性规定，为有效合同，双方均应按协议约定享有权利，承担义务。本案中，就涉案房屋租赁，原、被告共签订两份租赁合同，第一份租赁合同虽已届满，但被告拖欠原告5000元事实清楚，证据充分，且被告未提交有效证据证明原告已放弃该5000元租金，故被告对该5000元租金应承担支付责任。关于第一份租赁合同届满后即2019年3月30日至第二份租赁合同签订前即2019年10月30日期间的租金损失争议。法院认为，2019年3月30日第一份租赁合同到期后，被告未将案涉房屋返还给原告，双方也未签订新的合同，应视为双方已成立不定期租赁关系，被告应参照原合同约定租金价款向原告支付占有期间的租金。因原告在2019年9月份期间已通知原告接收房屋，但原告未予接收，故原告应自行承担部分租金损失，综合本案事实，本院酌定该期间的租金计算6个月，按上述计算，被告应支付原告该期间租金为425000元（85000元÷12个月×6个月）。按原、被告于2019年10月30日签订的租赁合同约定，被告应于2020年4月7日向原告支付下半年度租金，但被告未予支付，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，但双方约定的违约金计算数额明显过高，结合双方履行程度、当事人过错、预期利益等因素，本院对双方约定的违约金计算标准予以适当调整，违约金按被告该期间应支付租金30000元的20%计算，即被告支付原告违约金6000元（30000元×20%）。按上述原告拖欠的租金与原告应支付的租金合并计算，扣除被告已支付的6000元，被告应支付原告租金71500元（5000元+425000元+30000元-6000元）、违约金6000元。综上，对原告要求被告支付租金及违约金的合理诉讼请求，依法予以支持。关于原告主张违约金应自2018年3月1日起计算的理由。综合分析认为，2018年度约定的房屋租金为85000元，被告拖欠原告的租金为5000元，应视为被告已基本履行了合同义务。第一份租赁合同到期后，双方未签订新的租赁合同，双方成立不定期租赁关系，故被告未按原合同约定提前支付租金不属于违约行为，且根据双方合同“被告不想续租，则须提前两个月告知原告…否则视为被告自动放弃续租”之约定，在被告未提出续租的情况下，原告未及时收回房屋，造成损失扩大，亦应承担一定责任，综上，原告该主张不能成立，不予采信。关于被告抗辩称2019年3月30日第一份租赁合同届满后至2019年10月30日第二份租赁合同签订前期间的租金，原、被告双方已达成协议，即被告多支付原告6000元，双方所有的遗留问题已全部结清，否则原告不会与被告签订新的租赁合同的抗辩理由。综合分析认为，按双方的通话录音内容，原告并未放弃该期间的租金，且被告对其异议理由也未提交有效证据予以证明，故对被告该抗辩理由，不予采信。关于被告主张疫情期间原告已承诺减免被告一个月租金的抗辩理由。综合分析认为，在被告向原告催要租金期间，原告确已表明减免一个月的租金，但原告同时限定了条件，即被告按合同约定支付租金，减免一个月租金，但被告未按上述期限支付租金，故减免租金的条件已不成就，综上，对被告该抗辩理由，不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告张江伟支付原告杨瑞敏房屋租金71500元、违约金6000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告杨瑞敏的其他诉讼请求。一审案件受理费1676元，保全费1920元，合计3596元，原告杨瑞敏负担1906元，被告张江伟负担1690元。 二审期间，当事人未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，2019年3月30日第一份租赁合同到期后，张江伟未将案涉房屋返还给杨瑞敏，双方也未签订新的合同，应视为双方已成立不定期租赁关系，因期间张江伟曾于2019年9月份期间通知杨瑞敏接收房屋，但其未予接收，应承担部分损失，原审法院参照原合同约定租金价款酌定该期间的租金计算6个月，并无不当。张江伟未按新合同的约定支付2020下半年度租金，构成违约，应承担违约责任，但因双方约定的违约金计算数额明显过高，原审法院结合双方履行程度、当事人过错、预期利益等因素，对违约金计算标准予以适当调整，符合法律规定。原审法院根据杨瑞敏的诉讼标的及所支持的数额，决定各方应承担的诉讼费及保全费数额，并无不妥。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处适当；双方上诉人的上诉理由均不成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2362.5元，由上诉人杨瑞敏负担1181.25元，上诉人张江伟负担1181.25元。 本判决为终审判决。 审判长  李清振 审判员  宋 健 审判员  朱利民 二〇二一年三月八日 法官助理朱文欣 书记员李国梁