天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终109号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。被上诉人（一审原告）：金阳，男，1988年6月21日出生，满族，住天津市蓟州区。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称“嘉华公司”）因与被上诉人金阳商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初9034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉华公司上诉请求：1．改判驳回被上诉人要求支付逾期交房期间已付款利息的诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审判决上诉人因违约产生的违约金额，极大的超出了被上诉人的实际损失。一审法院未查明被上诉人实际损失的情况，不符合合同法的相关规定，且一审法院认为双方签订的补充协议中约定的逾期违约条款系格式条款，应做对上诉人不利的解释，而又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了合同法关于认定违约金与实际损失的相关规定。金阳提交书面意见辩称，不同意上诉人的全部上诉请求。其主要答辩意见是：金阳2016年所购涉案房屋是在蓟州区内的第一套房屋，是为了解决刚性需求。嘉华公司口头承诺房款交齐便交房。金阳没有买房经验，不清楚交房还有验收环节，配合嘉华公司办理手续。但同年装修期间发现房屋地下室漏水严重。三楼电梯井开门在阴面露台上即房屋外面，也不能搭建封闭空间，电梯井无法使用，房屋交付时不符合入住要求。金阳的诉讼请求合理合法，金阳同意一审判决。金阳向一审法院起诉请求：1．判令嘉华公司支付2016年7月22日至2017年11月17日的已付款利息240140元；2．诉讼费用由嘉华公司承担。一审法院认定事实：2016年5月23日，金阳（合同乙方）与嘉华公司（合同甲方）签订《天津市商品房买卖合同》。该合同约定，金阳购买嘉华公司开发的位于天津市蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，建筑面积326.50平方米，总价款为3768141元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日的，自本合同第三条规定的最后交付期限的次日至商品房实际交付日期之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的次日起至商品房实际交付日期之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”至2016年7月21日，金阳向嘉华公司付清全部购房款。2016年8月18日，金阳办理入住手续。2017年11月17日，嘉华公司取得涉案房屋《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。一审法院认为，金阳为购买商品房，与嘉华公司签订的天津市商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。金阳按照合同约定已付清全部房款，但至2017年11月17日前，嘉华公司对涉案房屋未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，不具备合同约定的交付条件，嘉华公司应承担迟延履行的违约责任。嘉华公司以双方签订补充协议已变更主合同违约部分约定为由，不同意金阳诉讼请求。双方签订的补充协议，系嘉华公司提供的预先打印条款，该补充协议第四条内容为限制己方责任并排除对方主要权利的条款，且嘉华公司未能提供证据证明在签订协议时已经尽到提示说明义务，故应依法认定该补充协议属格式条款，免除己方责任的第四条内容无效，故对嘉华公司该主张不予支持，嘉华公司应依照合同的约定给付金阳已付房款利息。关于已付款利息的起算时间，因合同约定的交房时间是2016年11月1日前，故应从2016年11月2日开始计算。经核算，自2016年11月2日起至2017年11月17日止，金阳已付房款的同期贷款利息为188930.4元。一审法院判决：“一、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付金阳已付款利息188930.4元；二、驳回金阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2451元（金阳已预交），由金阳负担490元，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担1961元”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人嘉华公司提交天津市蓟州区住房和建设委员会文件一份，证明施工受到部分业主阻拦，嘉华公司不应承担责任。金阳未发表质证意见。对嘉华公司二审提交的证据，本院认定如下：上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。嘉华公司未按照合同约定将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付被上诉人使用，且不能举证证明被上诉人明知商品房未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》仍然选择办理接收手续，嘉华公司应承担逾期交房的违约责任。关于逾期责任的承担，嘉华公司提供的补充协议第四条约定内容意在变更《天津市商品房买卖合同》第五条规定的全部内容，属于免除其责任并排除对方主要权利的条款，补充协议第四条约定内容无效，一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定确定嘉华公司应承担的违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4079元，由上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 路审判员 姜纪超审判员 姚 琦审判员 刘 锟审判员 张玉洁二〇二一年三月一日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……