湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1121号上诉人（原审原告）：北京市华远集团有限公司，住所地北京市西城区南礼士路**（华远大厦**）。法定代表人：杜凤超，董事长。委托诉讼代理人：王钊锦，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市天心区华远华中心1号楼（一期）业主大会，，住所地湖南省长沙市天心区华远华中心****负责人：徐云峰，主任。被上诉人（原审被告）：长沙市天心区华远华中心1号楼（一期）第一届业主委员会，住所，住所地湖南省长沙市天心区华远华中心****div>负责人：徐云峰，主任。委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。原审第三人：长沙市万科物业服务有限公司，住所地长，住所地长沙市雨花区韶山中路**万博汇名邸****v>法定代表人：聂金伟，董事长。委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。原审第三人：长沙华远悠优港科技孵化器有限公司，住所地湖南省长沙市天心区××，住所地湖南省长沙市天心区××路××段××号华远华中心**楼**栋**le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：荆健，董事长。委托诉讼代理人：王钊锦，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所律师。上诉人北京市华远集团有限公司（以下简称华远集团公司）因与被上诉人长沙市天心区华远华中心1号楼（一期）业主大会（以下简称华远华业主大会）、被上诉人长沙市天心区华远华中心1号楼（一期）第一届业主委员会（以下简称华远华业委会）、原审第三人长沙市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）、原审第三人长沙华远悠优港科技孵化器有限公司（以下简称华远悠优港公司）业主撤销权纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初2793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华远集团公司的上诉请求：1、依法撤销（2020）湘0103民初2793号民事判决书，并依法改判支持华远集团公司的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用全部由华元华业主大会、华元华业主委员会承担。事实与理由：一审法院认为华远集团公司提供的证据并不能充分证明华远华业主大会表决存在重大程序违法或实体违法问题，也不能证明表决结果损害了业主的合法权益，属于事实认定错误，适用法律错误。第一，华远集团公司作为案涉小区唯一的商业业主，却无法参与对商业部分物业服务人的选择以及物业费收费标准的协商，违反法律规定，违背实质正义。第二，华远华业主大会在成立业委会、选聘物业公司、作出决议等过程中，从未正式通知华远集团公司，严重违法法定程序。第三，从实际提供物业服务来看，华远集团公司对于自己商业区域的物业要求与住宅区域需求明显不一致。且在实际履行过程中，华远集团公司自己委托物业、安保，并不需要新的物业公司，且新的物业公司实际上也没有提供对价的物业服务。第四，华远华中心1号楼属于商住一体，商业部分与住宅部分有着明显界限，一直以来亦是分别管理。不能根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，单纯将一个物业管理区域理解为一个物业小区。第五，本案涉及的《业主大会决议》严重损害商业业主的利益，严重阻碍物权的流转，限制物权的效力，从根本上违背了《中华人民共和国物权法》立法目的，应当予以撤销。被上诉人华远华业委会辩称，一、华远集团公司未参与第二次业主大会投票，属于放弃自己权利。华远华业委会召开业主大会并选聘万科物业作为物业服务单位程序符合法律规定。2019年4月，华远华业委会以书面的形式向第三人华远悠优港公司发送了《关于选聘物业服务企业的告知函》，其中明确说明了将要通过市场竞争方式选聘新的物业服务单位，商业部分属于本项目不可分割的一部分，属于本次招标范围，商业部分将由本次通过市场竞价方式选聘的中标人统一进行管理，价格也将根据中标人的报价确定。2019年5月6日，华远集团公司就华远华业委会的告知函进行回函，并提出商业部分与住宅部分分开，即便由华远华业委会选聘物业，商业部分的服务范围与价格不得高于原物业服务合同约定的价格。从华远集团公司的回函可以看出，华远集团公司对华远华业委会选聘新物业一事是知晓的。华远华业委会选聘新物业时商业部分的价格只要不超过原物业对商业部分的价格标准，华远集团公司对于华远华业委会选聘新物业一事是支持的。一审法院查明了华远集团公司、华远悠优港公司、开发商橘韵投资公司与原物业圣瑞物业为关联公司，存在股权交织关系。2019年2月，华远华业委会在物业区域内的电梯口公示了《关于积极参与选聘物业公司的公告》、随后公示了《关于选聘物业成立招标、监标小组》的公告、《长沙市天心区华远华中心1号楼选聘物业的招标公告》等文件，华远华业委会将选聘物业服务企业召开业主大会的形式、投票方式、投票结果、与万科物业签订的物业服务合同等相关事项均在事前或事后在物业区域内的电梯口均进行公示。同时也向天心区城乡建设局和坡子街街道办进行报备，在投票和唱票期间也邀请社区、街道工作人员进行指导、监督。华远悠优港公司的办公地点设在华远悠优港的A座2702房，对于上述公告事项肯定是知晓的。可见华远悠优港公司与华远集团公司对召开业主大会与选聘新物业服务企业一事是知晓的。华远集团公司作为商业部分的业主，与其他住宅业主是一样的，对其自身权利应当积极主动维护。华远集团公司未参与业主大会与选聘物业公司一事，完全系其自身懈怠并放弃其自身权利所致。而华远集团公司完全是因为华远华业委会与万科物业协商的商业部分物业费价格高于原合同，对华远华业委会的此种行为不满才提起本次诉讼。对于商业部分物业费的价格问题。华远华中心属于高端楼盘，其住宅的物业费标准为4.3元/平方米/月，商业部分的物业服务项目更多且商业为营利性质，因此商业部分的物业费价格高于住宅部分是正常的。华远华中心与万科物业经协商，商业部分的物业费标准也仅为5元/平方米/月。原物业圣瑞物业的收费标准之所以比万科物业商业部分定价要低，是因为圣瑞物业与华远集团公司为关联公司。圣瑞物业定价低为关联企业之间的让利行为，不符合市场价格。华远华业委会与万科物业所商定的物业费价格并不高于同路段其他商业楼盘的物业费价格。因此华远华业委会与万科物业商定的商业部分物业费价格并未侵害华远集团公司的利益。二、华远华中心商业部分与住宅部分属于同一小区，只能选定一个物业服务企业进行服务。本案中华远华小区一期1号楼商业部分与住宅区的供水、供电、消防、排污等公共设施与设备为一体，商业部分与住宅部分为同一物业管理区域。开发商橘韵投资公司在选聘前期物业服务企业时已将华远华中心一号楼作为统一的一个物业管理区域交由一个物业公司进行服务，并未将商业部分与住宅部分分开管理。原审第三人万科物业公司陈述称，认可华远华业委会的意见。原审第三人华远悠优港公司陈述称，认可华远集团公司的上诉意见。被上诉人华远华业主大会未答辩。华远集团公司向一审法院起诉请求：1．撤销华远华业主大会于2019年6月24日做出的选聘万科物业公司新物业服务企业的决议；2．确认华远华业委会与万科物业公司签订的物业服务合同无效；3．判令诉讼费用等全部费用由华远华业主大会、华远华业委会承担。一审法院认定事实，华远集团公司系位于长沙市天心区××路××段××号的华远华中心1号楼（一期）小区商业部分的业主。华远华中心1号楼项目地上专有部分地上建筑面积97461.24平方米（其中商业物业面积16610.84平方米，住宅物业面积80850.4平方米），小区总业主人数286人，项目投票权总人数281人。华远集团公司从开发商长沙橘韵投资公司（以下简称橘韵投资公司）购买了一至四层商业部分物业以及负一楼全部车位，拥有小区全部商业建筑面积，2015年1月6日办理了产权证，全部商业部分为华远集团公司所有，华远集团公司将其商业物业交给其关联公司华远悠优港公司经营悠优港商场之用。华远华中心1号楼一至四楼为商业物业，四楼以上为高层住宅物业。2018年7月24日，华远华中心1号楼（一期）成立第一届业主委员会，2018年8月9日向天心区城乡建设局进行了备案。2018年11月1日华远华业委会将拟选聘物业服务企业的报告向天心区坡子街道办事处城建办以及天心区建设局物管科报告。华远华业委会发布了《关于长沙市天心区华远华中心1号楼召开业主大会的公告》，拟于2019年1月6日至20日采用书面征求意见的形式召开了华远华中心1号楼2019年第一次业主大会，华远华业委会将拟选聘物业服务企业召开业主大会的形式、投票方式、投票结果事前事后在物业区域内的电梯口进行公示，2018年12月20日又发布了第一次业主大会唱票公告，拟于2019年1月21日下午2：30开始唱票；2019年1月21日下午2：30在××小区××街街道××社区领导的参加下，对会议议题：1、是否同意通过市场竞争机制选聘本小区的物业服务企业；2、是否同意《华远·华中心1号楼物业选聘方案》；3、是否同意授权业委会通过市场竞争机制选聘物业服务企业等事项，召开了公开唱票和计票的专项会议，小区投票权数按面积计算共97461.24平方米，投票权数按人数计算共281票（286户），回收票按人数票共计196票，有效票数为196票，回收票按面积票权共计54861.27平方米，分别占总人数票的68.53%，占总面积的56.29%，业主大会还通过了物业选聘方案，并同意授权业主委员会通过市场竞争机制组织物业选聘。华远华业委会对第一次业主大会会议表决结果进行了公告。此后，华远华业委会开始启动招投标方式选聘物业服务企业，2019年2月21日华远华业委会在物业区域内的电梯口公示了《关于积极参与选聘物业公司的公告》；2019年2月22日华远华业委会公示了《关于选聘物业成立招标、监标小组》的公告；2019年4月25日华远华业委会公示了《长沙市天心区华远华中心1号楼选聘物业的招标公告》，拟定于2019年5月18日开标；2019年5月18日经开标、评标，评定万科物业公司以及长城物业集团股份有限公司湖南分公司（以下简称长城物业湖南分公司）为两名中标候选人。华远华业委会也将选聘物业服务企业的决议于2019年4月向华远悠优港公司发送《关于选聘物业服务企业的告知函》，告知2019年第一次业主大会已于2019年1月6日至20日采用书面形式圆满召开，业主大会表决通过了物业选聘方案，其根据业主大会授权将通过市场竞争方式选聘物业服务企业，已启动物业招标和选聘工作，商业部分属于本项目不可分割的一部分，属于本次招标范围，商业部分将由本次通过市场竞价方式选聘的中标人进行统一管理，物业费的价格也将根据中标人的报价确定。华远集团公司于2019年5月6日向华远华业委会回函提出异议，要求商业部分和住宅部分分开管理，商业部分不宜由业委会选聘物业服务企业，商业部分可自主选聘物业公司，即便由华远华业委会选聘物业服务企业，至少在确定商业部分物业服务范围及物业服务价格时应当征得华远集团公司同意，不得高于原物业服务合同约定的价格。2019年5月20日华远华业委会公示了《华远华中心1号楼物业选聘结果公示暨召开第二次业主大会的公告》，公示了物业选聘结果，拟召开第二次业主大会由全体业主投票选出最终中标服务企业，业主大会召开形式为书面征求意见形式，由业主委员会组织表决票的发放工作，表决票的发放和业主投票同时进行，议题一为从中标候选物业服务企业中选择一家为本小区物业服务企业，议题二为审议业主委员会提交的物业服务合同草案并授权业委会与中标服务企业签订物业服务合同，开箱验票、唱票时间为2019年6月24日上午9点。2019年6月3日至23日华远华业委会以书面征求意见投票形式召开了2019年第二次业主大会，2019年6月24日在社区、街道领导的指导和监督下，对会议议题：1、选聘本小区物业服务企业；2、是否同意业主委员会提交的物业服务合同草案并授权业委会与中标服务企业签订物业服务合同等事项，召开了公开唱票和计票专项会议，共计收到选票为216票，有效票数为212票，面积票为59119.77平方米，分别占专用面积人数票75.44%，面积票占比60.66%，第二次业主大会以上述票权比例表决同意选择万科物业公司为该小区中标物业服务企业，同意业主委员会提交的物业服务合同草案并授权华远华业委会与中标服务企业万科物业公司签订物业服务合同。当日将第二次业主大会投票表决结果进行了公示。此后，华远华业委会与万科物业公司签订了《华远华中心1号楼物业服务合同》，约定由万科物业公司为华远华中心1号楼（一期）提供物业服务，物业服务费用按专有面积收取，其中高层住宅4.3元/平方米/月，商业物业为5元/平方米/月，合同期限为2019年8月1日至2022年7月31日。万科物业公司随即入驻该小区提供物业管理服务。此后，万科物业公司向华远悠优港公司发送了《收费通知单》，要求其交纳2019年8月1日至10月31日三个月的物业服务费及车位服务费共计256452.75元。华远悠优港公司于2019年10月21日函复万科物业公司，华远悠优港公司认为华远华中心1号楼1至4层商业部分系其自行管理并负责安保、保洁、绿植、垃圾清运等物业服务工作，万科物业公司与其并未发生实际物业服务关系，不认可商业部分的物业费标准5元/平方米/月，要求在商业物业费收费标准双方确认前暂缓缴费。华远集团公司及华远悠优港公司未交纳上述金额的物业费，此后华远集团公司诉至一审法院。另查明，华远集团公司、华远悠优港公司、橘韵投资公司以及圣瑞物业公司为关联公司，存在股权交织关系。2018年6月28日华远集团公司、华远悠优港公司与原前期物业服务企业圣瑞物业公司签订协议确认华远华中心1号楼（一期）商业物业服务费按照2.5元/平方米/月收取。华远悠优港公司2019年8月30日与长沙腾阳物业管理有限公司（以下简称腾阳物业公司）签订《华远悠优港保安服务合同》，约定由该物业公司委派25人保安自2019年9月1日至2021年8月31日提供保安服务。另还与其签订《保洁服务委托合同》，约定由腾阳物业公司提供保洁服务。一审法院认为，本案系业主撤销权纠纷。本案的争议焦点如下：一、关于涉案业主大会的表决程序是否合法的问题。业主大会将部分的权利授权业主委员会行使，属于业主的自治范畴，并未违反法律规定。华远业委会就选聘物业服务企业召开的第一、二次业主大会时间、地点、形式、投票方式、投票结果在业主、地点开15日前以书面形式在物业区域内的公共场所进行了公示，并向天心区城乡建设局与坡子街街道进行汇报、备案登记。2019年1月6日至20日以书面征求意见的形式召开第一次业主大会，2019年6月21日在社区、街道的指导下统票、计票，公布选票结果与业主大会作出的上述三个事项的决定，并将选聘物业服务的决议于2019年4月告知华远悠优港公司，华远悠优港公司与华远集团公司为关联公司，华远集团公司于2019年5月6日向华远华业委会回函，华远集团公司对于拟重新选聘物业服务的决议事项已提前知晓，2019年6月3日至23日召开的第二次业主大会表决通过了万科物业公司为新的物业服务企业并同意华远华业委会与其签订新的物业服务合同，坡子街街道办事处参与了选聘工作，对选聘工作进行指导与协助，并对选聘结果进行了监督，涉案华远华小区召开业主大会的召集和表决程序符合《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定。二、关于是否应当撤销选聘万科物业公司为新物业服务企业的决议。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第五项“选聘物业服务企业需要经过全体业主共同决定”，第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，在华远华业委会召开第二次业主大会，选聘万科物业公司作为中标物业服务企业的投票表决中，投赞成票的总人数为212人，总票数为281票，投赞成票的业主人数占总人数的75.44%，投赞成票的人数占专有部分面积为59119.8平方米，专有部分建筑物总面积为97461.24平方米，占建筑物总面积60.66%，投同意票的业主的专有部分面积占建筑物总面积与参与投票的人数占总人数均已过半数，符合法律的规定，华远集团公司提交的证据不能证明该次会议的召开程序不合法。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。本案中华远华小区一期1号楼商业部分与住宅区的供水、供电、消防、排污等公共设施与设备为一体，商业部分与物业部分均系同一物业管理区域，根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，开发商橘韵投资公司在选聘前期物业服务企业时已经将该华远华中心1号楼作为统一的一个物业管理区域由一个物业公司即圣瑞物业公司进行管理，并未将商业部分和住宅部分分开进行物业管理，华远集团公司现认为商业部分区域可以分立，也应依法按照《湖南省实施办法》第七条规定经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例达到50%以上业主同意，由主管部门重新划分登记并予以公告。故华远集团公司要求将华远华中心1号楼商业部分确定为独立的物业管理区域的主张没有法律依据，一审法院不予支持。因商业物业可以通过经营使用获利，通常情况下同一个小区的商业物业的物业费、水电费比住宅物业的收费标准要高，本案中前期物业服务企业圣瑞物业公司与华远集团公司、华远悠优港公司经协商对华远华中心1号楼商业部分物业费收取标准为2.5元/平方米/月，该收费标准低于该小区住宅物业的收费标准，应系关联公司之间的让利，华远集团公司不能足以证明华远华业主大会选聘万科物业公司为新物业服务企业的决议违反了法定程序并侵害其合法权益，其要求撤销华远华业主大会选聘万科物业公司为新物业服务企业的决议理由不足，一审法院不予支持。三、关于华远华业委会与万科物业公司签订的物业服务合同是否无效的问题。根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，华远华业委会与万科物业公司签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，建立物业服务法律关系程序正当，合法有效。综上，本案华远集团公司提供的证据并不能充分证明华远业主大会表决存在重大程序违法或实体违法问题，也不能证明表决结果损害了业主的合法权益，华远集团公司要求撤销华远业委会作出的选聘万科物业为新物业服务企业的决议、确认华远业委会与万科物业公司签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，故对华远集团公司提出的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第九条、第十一条、第十二条第一款、第十四条、第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回北京市华远集团有限公司全部诉讼请求。本案受理费80元，由北京市华远集团有限公司负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为华远集团公司关于华远华业主大会于2019年6月24日做出的选聘万科物业公司新物业服务企业的决议及确认华远华业委会与万科物业公司签订的物业服务合同无效的主张能否得到支持的问题。华远集团公司一审中未提供充分证据证明华远业主大会表决存在重大程序违法或实体违法问题，也不能证明表决结果损害了业主的合法权益。华远集团公司二审中未提交新证据佐证己方主张。故对其上诉主张，本院不予支持。一审通过审查涉案华远华小区召开业主大会的召集和表决程序，依法认定本案中华远华小区一期1号楼商业部分与住宅区的供水、供电、消防、排污等公共设施与设备为一体，商业部分与物业部分均系同一物业管理区域，不应将华远华中心1号楼商业部分确定为独立的物业管理区域，判定华远华业委会与万科物业公司签订的物业服务合同有效并无不当，本院予以维持。综上，上诉人华远集团公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人北京市华远集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  姚贤辅二〇二一年三月十五日法官助理李龙玺书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。