江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初6721号原告：苏宁易购集团股份有限公司，统一社会信用代码91320000608950987L，住所地江苏省南京市山西路8号金山大厦1-5层。法定代表人：张近东，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂金雷，江苏龙蟠律师事务所律师.被告：江苏如沐春风酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320113MA1MBDH7X4，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路289号四层10-12号。法定代表人：杨文利，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金浦（，男，1963年9月25日生，汉族，住江苏省连云港市新浦区。委托诉讼代理人：王宽浩（，男，1958年1月27日生，汉族，住江苏省连云港市新浦区。原告苏宁易购集团股份有限公司（以下简称苏宁公司）与被告江苏如沐春风酒店管理有限公司（以下简称如沐春风公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月2日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏宁公司的委托诉讼代理人聂金雷、被告如沐春风公司的委托诉讼代理人张金浦、王宽浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付租金84.5万元并支付迟延付款违约金（其中：31.5万元自2020年1月31日起付，21.5万元自2020年4月30日起付，31.5万元自2020年7月31日起付均按日万分之六点五支付至实际付款之日；另加10万元自2020年4月30日起付至2020年6月10日止共41天按日万分之六点五计算的违约金2665元）；2、被告支付违约金31.5万元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将自南京冠磊商务管理有限公司处承租的位于南京市栖霞区租赁给被告使用，租期4年305天，自2018年3月1日至2022年12月31日，租金126万元每年，先付后租，按季度支付，在合同签订后三个工作日内，被告需向原告支付首期租金，以后每个支付周期，被告应提前一个月支付下一个支付周期的租金。被告如延迟支付租金、综合管理费或其他费用，需按未交费用每日万分之六点五的标准向原告支付延迟付款违约金，延迟达一个月的，视为被告违约，除被告承担违约责任外，原告有权解除合同并追究被告解除赔偿责任，如被告违反合同约定，被告还应当向原告支付相当于当年度三个月租赁费的违约金，且原告有权解除合同，保证金不予退还。根据合同约定，被告应于2020年1月31日支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金31.5万元，应于2020年4月30日支付2020年6月1日至2020年8月31日的租金31.5万元，但被告一直未付款。为此，原告曾于2020年5月7日发出《租金催缴函》，要求被告支付2020年3月1日至2020年8月31日的应付租金63万元。但被告接函后仅在2020年6月10日付款10万元，其余欠付租金仍未支付。同时，在2020年7月31日被告应付2020年9月1日至2020年11月30日的租金31.5万元，该款被告也未支付，上述被告欠付租金合计84.5万元。现原告要求继续履行原、被告之间的《商铺租赁合同》，原告向被告发函催交，原告收到被告的回函后因疫情原因愿意减免被告15天的租金。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告如沐春风公司辩称，原告起诉被告拖欠房租是事实，但被告欠合同保证金30万元未付不是事实，被告承续2015年的合同，并比原合同租金每月提高5000元。原合同的承租方原淄博江港置业有限公司在签订原合同支付的30万元保证金转为本案案涉《商铺租赁合同》的保证金。被告没有违反原告在诉状中所称的几项合同条款，故被告无须支付3个月租金31.5万元作为违约金，原告也无权扣留不退还被告保证金。原告诉称被告违反合同48条约定迟延支付房租是事实，但系因和燕路道路施工及疫情原因导致。被告自3月份即与原告沟通、协商，被告曾提出变更合同、减免租金或转让均无果，原告开始不同意被告转让，后又同意被告转让，致使被告失去了将在案涉房屋经营的宾馆转让以减少原、被告双方损失的机会，现宾馆无人承包又转让不出去。因租期将到期、疫情严重持续影响以及宾馆门前和燕路道路施工，宾馆亏损严重，无法实现合同利益目的。被告对于拖欠租金向原告表示歉意，请求变更或终止合同，减免租金及免除迟延付款违约金，已支付的保证金抵扣所欠租金。经审理查明，2018年3月1日，原告作为出租方甲方、被告作为承租方乙方签订《商铺租赁合同》一份，合同主要内容为“鉴于原承租方淄博江港置业有限公司已于2018年2月6日注销，原甲方与淄博江港置业有限公司签订的租赁合同自动终止。后经甲方了解得知乙方为承租人，为了保障双方的权益，减少双方的损失，甲乙双方同意建立新的租赁关系，并签订本合同；乙方承租的经营商铺为南京市和燕路289号锦华大厦4层区域，建筑面积1726.7平方米；租赁期限4年305天，自2018年3月1日至2022年12月31日；租金采取先付后租的方式按季度支付，即每3个租赁月度为一个支付周期支付一次费用。在本合同签订后的3个工作日内，乙方向甲方支付首期租金，以后每个支付周期，乙方应提前一个月支付下一个支付周期的租金。2018.3.1-2019.2.28租金126万元，2019.3.1-2020.2.28租金126万元，2020.3.1-2021.2.28租金126万元……；本合同签订的同时，乙方一次性向甲方缴纳租赁保证金26万元，另向甲方缴纳水电保证金4万元，作为乙方履行本合同的保证。租赁期满后本合同终止时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，待乙方向甲方交还该场地并办理完毕以该商铺注册地址的所有执照、审批或许可证的注销或者变更地址手续后一个月内不计利息地将保证金余额退还乙方，甲方退还剩余保证金的同时，乙方应向甲方交还保证金收据。在租赁期内，如乙方未按时交纳租金、综合管理费、水电费、中央空调使用费等相关费用及由于拖欠上述费用产生的其他费用，含但不限于滞纳金、违约金等，甲方有权以保证金抵扣。当保证金不足时，乙方必须在甲方送达缴款通知后5日内补足，否则每逾期一日，乙方应向甲方支付应缴金额万分之六点五的违约金，逾期15日仍未补齐，视为乙方违约，甲方除有权采取停水停电等措施外，还有权解除本合同且不承担任何责任；乙方所租用商铺仅限经营项目为连锁酒店，经营品牌为清沐宾馆……租赁期内乙方必须按本合同约定的时间足额向甲方支付租金、综合管理费及其他所有费用（含保证金），乙方如迟延支付租金、综合管理费或其他费用，需按未交费用每日万分之六点五的标准向甲方支付延迟付款违约金，延迟15天甲方有权采取停水停电等措施，延迟达一个月的，视为乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方还有权解除本合同并追究乙方解约赔偿责任；乙方违反本合同第17条、18条、19条、31条、32条、33条、35条、47条、48条、51条的，乙方应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且甲方有权解除本合同，保证金不予退还，前述违约金及保证金不能弥补甲方全部损失的，乙方还需承担赔偿责任……”。后被告支付了保证金，并陆续支付租金，被告最后几笔的租金支付情况如下：1、2019年4月28日支付13万元、2019年5月2日支付18.5万元，合计31.5万元系支付2019年6月1日至2019年8月31日的租金；2、2019年9月10日支付31.5万元系支付2019年9月1日至2019年11月30日的租金；3、2019年12月2日支付21.5万元、2020年1月10日支付10万元系支付2019年12月1日至2020年2月29日的租金；4、2020年6月10日被告最后支付一笔10万元。2020年5月7日，原告向被告发函催交租金，原告要求被告按照合同约定支付2020年3月1日至2020年8月31日的租金合计63万元。2020年5月11日，被告向原告回函称因疫情被告经营的宾馆损失严重，请求原告免收一至三个月租金并希望原告延期三个月收取租金，被告承诺在5月底支付部分租金。现案涉房屋仍由被告占有经营。庭审中，被告举证了《关于终止租赁合同的通知》，被告称其向原告发出通知要求与被告协商变更或终止合同。原告质证原告未见到过该通知，原告不同意变更或终止合同，原告要求继续履行合同。被告举证了财物统计表拟证明被告因疫情影响损失严重。原告质证该组证据系被告单方制作，无法确定真实性，也与本案无关，原告主张的租金是截至2020年11月30日前的租金，该部分租金被告应该支付。对上述两组证据，本院认定如下：对《关于终止租赁合同的通知》，因被告未能举证证明其已向原告进行了送达，故本院对该份证据不予采信；对财物统计表，被告未能提交原始凭证与该统计表进行核对，原告也未能提交反证反驳，故本院对该份证据的证明力结合全案证据及疫情因素综合评判。上述事实，有双方当事人的陈述、举证及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》成立且生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。从案涉合同的履行情况尤其是被告支付租金的时间节点来看，就2020年2月29日之前的租金支付情况，合同约定需提前一个月支付下一个支付周期（三个月）的租金，即2019年6月1日至2019年8月31日的租金需在2019年5月1日前支付，被告实际在2019年5月2日足额支付，2019年9月1日至2019年11月30日的租金需在2019年8月1日前支付，被告实际在2019年9月10日足额支付，2019年12月1日至2020年2月29日的租金需在2019年11月1日前支付，被告实际在2020年1月10日足额支付，被告虽有迟延支付的行为但均能在短期内足额支付，原告在本案中也未对被告上述迟延支付的行为进行主张。而按照合同约定2020年3月1日至2020年5月31日的租金被告需在2020年2月1日前支付，此时被告经营宾馆已受疫情影响致在2020年2月1日前无法支付该季度租金，在此期间原、被告双方曾进行协商，至2020年5月1日被告应支付2020年6月1日至2020年8月31日的租金时，被告仍因疫情导致的经营受困无力支付该季度租金。在原告发函催交，被告回函请求原告减免租金并承诺月底支付部分租金时，被告也于2020年6月10日支付了10万元。结合被告举证的财物统计表反映的各项收支，可见被告确因疫情原因致经营遭受较大损失，同时本区宾馆业的经营状况在疫情期间遭受较大影响确系客观存在的事实，故被告并无恶意违约的情形。就《商铺租赁合同》的效力，原告主张继续履行并同意减免15天租金，被告要求变更或终止案涉合同。因本案原告诉请范围仅在2020年11月30日前的应付租金，且在庭审期间疫情的防控措施已相对减缓，被告并无充分证据证明在2020年11月30日后被告不适于继续履行合同或履行费用过高，且被告目前仍在案涉房屋继续经营，不存在事实上无法继续履行的情况，结合原告诉请本院对被告要求终止案涉合同权利义务的抗辩意见不予支持。就原告第一项诉请主张2020年11月30日前的租金及迟延付款违约金，在被告支付10万外，按照合同约定现尚欠84.5万元（31.5万元/季度×3-10万元）。结合疫情因素及公平、平等原则，本院酌定扣减一个月的租金10.5万元，即被告还应支付原告租金74万元。至于原告主张的迟延付款违约金，考虑到前述原因结合合同约定，应以74万元为基数自起诉之日起按照日万分之六点五的标准计算为宜。就原告第二项诉请其主张三个月违约金31.5万元，依据为合同第54条及对应条款48条（即如有迟延支付租金行为还需支付三个月租金作为违约金），而合同第48条已约定了迟延付款违约金的标准（未付款项的日万分之六点五），结合本案原告已在第一项诉请中主张了迟延付款违约金及原告在本案主张的租金范围（2020年3月1日至2020年11月30日），该第二项诉讼的违约金主张过分超过了原告在此期间的实际损失，故本院不予支持。就被告主张以保证金扣减租金，虽然合同约定被告迟延支付租金时原告可将保证金冲抵租金，但合同也约定了保证金不足时被告需补交，如保证金冲抵租金必然导致原告依据合同要求被告补足保证金。同时，本案中本院对被告请求终止合同权利义务的抗辩意见未予支持，所以根据合同约定保证金也未到结算之时。综上，本院对被告要求保证金冲抵租金的主张也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十条、第五百八十五条、第五百九十条之规定，判决如下：一、被告江苏如沐春风酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告苏宁易购集团股份有限公司2020年11月30日前的租金74万元，并支付迟延付款违约金（以74万元为基数自2020年11月2日起按照日万分之六点五的标准计算至实际付款之日止）。二、驳回原告苏宁易购集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16140元，减半收取8070元，保全费5000元，由原告苏宁易购集团股份有限公司负担3070元，由被告江苏如沐春风酒店管理有限公司负担1万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱悦二〇二一年三月三日法官助理熊江燕书记员沈易茜