河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终131号 上诉人（原审原告）：张又木，男，汉族，1992年5月22日出生，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人：郝浓荣，北京宏健仁和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁一琼，女，汉族，1967年4月7日出生，住山东省德州市德城区，系张又木之母。 被上诉人（原审被告）：河北华银房地产开发有限公司，住所地河北省涞水县石亭镇。 法定代表人：庞文剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王迪，男，汉族，1989年9月8日出生，住河北省高碑店市，系该公司法务。 上诉人张又木因与被上诉人河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院（2020）冀0623民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张又木上诉请求：1、撤销一审判决中第三项和第四项判决；2、依法改判被上诉人赔偿上诉人损失1,537,100元（少判了1,229,680元）；3、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院在事实非常清楚的基础上，为偏袒被上诉人，却主观臆断，认定部分事实不清，证据不足；同时错误理解法律适用，滥用自由裁量权，严重损害了上诉人合法权益，二审法院应依法改判。一、一审法院主观臆断，故意将被上诉人“提供虚假商品房预售许可证明”的事实认定为“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的行为”，将被上诉人的过错强加于上诉人。二审法院应对此事实予以查明。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据中明确规定，“买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为涞水县住房保障和房产管理局，商品房预售许可证号为保（涞）房预售证2011第005号”。该规定充分证明，被上诉人存在“提供虚假商品房预售许可证明的事实”而不是一审法院认定的“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的行为”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》（以下简称《司法解释》）第九条的规定，出卖人“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”有过错，买受人也应负有一定的注意义务；但是，买受人基于交易应遵守的诚实信用原则，完全信赖合同的约定及出卖人提供的商品房预售许可证明，对出卖人提供虚假商品房预售许可证明的事实，没有任何注意义务，没有任何过错，出卖人应承担全部赔偿责任。显然，一审法院为偏袒被上诉人，故意错误认定事实。二、一审法院错误理解《司法解释》第九条之规定，二审法院应予以纠正。《司法解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息赔偿损失。并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。其中“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”是针对《民法通则》第六十一条规定和《合同法》第五十八条规定的法律适用的司法解释。原《民法通则》第六十一条规定民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述过错承担责任的法律规定，《司法解释》第九条中的“出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，应理解为，出卖人根据自己与买受人的过错比例、按比例承担赔偿责任。所以，出卖人有过错。买受人无过错的，出卖人应承担100%的赔偿责任；换言之，出卖人承担的100%的赔偿责任就是已付购房款的一倍。在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”情形中，买受人有一定的过错。而在“提供虚假商品房预售许可证明”的情形中，买受人不存在过错。本案中，一审法院错误理解《司法解释》第九条中“出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，判决被上诉人赔偿上诉人已付购房款的20%的损失。显然，有失公允。三、退一步讲即使本案的事实属于被上诉人“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”情形，被上诉人也应承担不低于已付购房款50%的赔偿责任。上诉人在前面已陈述过，在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”情形中，买受人有一定的过错，但是，被上诉人利用自己作为出卖人的优势地位，对故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，负有更多责任与义务。即，被上诉人应承担主要责任，买受人承担次要责任。针对被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，一审、二审法院已有判决案例，具体如下：河北省涞水县人民法院（2017）冀0623民初900号民事判决书中认定“在庭审中，被告华银公司未出示原告购买房屋的预售许可证，所以，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》属无效合同，被告华银公司应按法律规定支付原告自2014年11月20日最后一次交纳购房款的次日（不包括装修款）至本案履行完毕之日利息（利率按中国人民银行颁布的同期贷款利率计算）及赔偿不超过一倍购房款（因原告在签订合同时有过错，本院酌定购房款的50%）的损失”，所以判决，“被告河北华银房地产开发有限公司赔偿原告杨俊梅损失52,978元（已付购房款的50%）”。河北华银房地产开发有限公司不服一审判决，提起上诉，河北省保定市中级人民法院（2018）冀06民终2907号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。河北华银房地产开发有限公司不服二审判决，提起再审申请。河北省高级人民法院（2018）冀民申8882号再审审查与审判监督民事裁定书裁定，驳回河北华银房地产开发有限公司的再审申请。那么，一审法院对于本案的判决不仅违背《司法解释》第九条规定的法律适用本意，而且严重违背统一司法裁判的原则，为了偏袒被上诉人，不惜损害司法权威。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足，错误理解法律适用，滥用自由裁量权，被上诉人存在“提供虚假商品房预售许可证明”的事实，应向上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任。 华银公司辩称，针对一审判决损失的承担，我方认为是基于合同无效的后果产生的，依据相关规定，应承担相应的责任，上诉人对购买房屋这一重大民事行为活动，应尽到基本审查注意义务，对涉案房屋相关的手续应严格审查，一审判决对双方责任的认定我方认为是基本准确的，运用自由裁量权判决我方承担20%的责任是相对客观的，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决不存在明显错误，请求维持原判。 张又木向一审法院起诉请求：1．依法判令确认原告与华银公司签订的《商品房买卖合同》无效；2．请求判令华银公司返还原告购房款1,537,100元，及按照同期银行贷款利率6%向原告支付自2013年6月10日至实际返还之日止的利息；3．要求被告赔偿原告损失1,537,100元；4．要求被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告购买被告开发的天鹅湖金峪谷生态休闲居住区D10A幢3号房屋，2013年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2635），该合同第二条商品房销售依据中约定，“买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为涞水县住房保障和房产管理局，商品房预售许可证号为保（涞）房预售证2011第005号”。合同签订后，原告于2013年3月27日支付购房款50,000元，于2013年4月2日支付购房款1,033,000元，2013年6月1日支付购房款60,000元，2013年6月10日支付394,100元，共计向被告支付了全部购房款1,537,100元。另查明，天鹅湖金峪谷生态休闲居住区D10A幢3号房屋至今尚未取得商品房预售许可证。 一审法院认为，原告与被告华银公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2635）中的天鹅湖金峪谷生态休闲居住区D10A幢3号房屋至今未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。无效的合同自始无法律效力，被告应当返还原告支付的房屋价款。关于原告主张被告按照同期银行贷款利率6%向原告支付自2013年6月10日至实际返还之日止的利息的诉讼请求，其请求标准过高，被告可自2013年6月11日起按中国人民银行同期贷款利率给付原告利息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息直至全部房款给付完毕之日止。关于原告主张要求被告赔偿原告损失1,537,100元，因双方签订的合同中标注的预售许可证号由被告提供，被告虽辩称合同当中加盖的预售许可信息应该属于工作人员的失误，对此被告并未出示相应的证据予以证实，本院对该辩解理由不予采纳，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，被告应当承担相应的赔偿责任。本案诉讼中，原告与被告华银房地产公司签订的《商品房买卖合同》中显示了商品房预售许可证的相关内容，而涉案房屋至今没有取得预售许可，被告华银房地产公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的行为。因此原告的此项主张应酌定予以支持，结合本案具体情况以及在订立合同时原告也应负有一定的注意义务等多种因素考虑，本院酌定被告承担原告已付房款20%的赔偿责任即1,537,100元×20%=307,420元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、确认原告张又木与被告河北华银房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2635）无效。二、限判决生效后十五日内，被告河北华银房地产开发有限公司返还原告购房款1,537,100元，并以1,537,100元为本金，自2013年6月11日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息直至全部房款给付完毕之日止。三、限判决生效后十五日内，被告河北华银房地产开发有限公司赔偿原告损失307,420元。四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计15,696.8元，由被告河北华银房地产开发有限公司负担10,700元，原告负担4,996.8元。 本院二审期间，上诉人提交“人民法院诉讼资产网”与本案所涉房屋位于同一区域的房屋司法拍卖公告截图，证明根据第一套房屋评估计算方法计算出本案涉案房屋价值是249.0783万元，与原购价差额为65.3683万元；根据第二套房屋评估计算方法计算出本案涉案房屋价值是228.9371万元，与原购价差额为75.2271万元；根据第三套房屋评估计算方法计算出本案涉案房屋价值是251.6786万元，与原购价差额为97.9486万元，一审判决被上诉人承担的补偿不足以弥补上诉人因合同无效造成的损失。被上诉人质证称，报告不符合新证据的要求，一审判决不存在显失公平情形，应维持原判。二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案争议焦点在于被上诉人应承担的赔偿责任数额的认定。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》因被上诉人未取得房屋预售许可证，违反法律强制性规定而无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，被上诉人应返还上诉人已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。其中“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”系惩罚性赔偿，一审法院根据本案实际情况，酌定被上诉人承担已付购房款20%的赔偿责任符合客观实际，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18,633.9元，由上诉人张又木负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 苗 审 判 员  万丙申 审 判 员  肖 雅 二〇二一年三月十七日 法官助理  续婉君 书 记 员  赵 盼