河南省平顶山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫04执复40号复议申请人（申请执行人）：康金岭，男，1965年8月29日出生，汉族。住所地：河南省平顶山市石龙区。被执行人：平顶山市钢基房地产开发有限公司。住所地：河南省平顶山市湛河区南环路中段嘉荷天城小区办公楼**。统一社会信用代码：91410400568632473A。法定代表人：田国营，该公司经理。被执行人：天津市千群房地产经纪有限公司平顶山市分公司。住。住所地：河南省平顶山市卫**东高皇街道办事处上徐村村民委员会院内西配楼**织机构代码：596272348。负责人：焦红梅，该公司经理。被执行人：张恩，男，1979年6月14日生，汉族。住。住所地河南省郑州市号/div>复议申请人康金岭不服平顶山市卫东区人民法院（下称卫东区法院）作出的（2021）豫0403执异15号执行裁定，向本院提出书面复议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。卫东区法院在执行康金岭与天津市千群房地产经纪有限公司平顶山市分公司（以下称千群平顶山公司）、张恩、平顶山市钢基房地产开发有限公司（以下称钢基公司）民间借贷纠纷一案中，钢基公司向卫东区法院提出执行异议。卫东区法院以（2021）豫0403执异15号执行裁定解除对钢基公司商品房预售账户（帐户号为********）的冻结。申请执行人康金岭不服，复议到本院。卫东区法院查明，康金岭与千群平顶山公司、张恩、钢基公司民间借贷纠纷一案，卫东区法院于2020年6月15日作出（2019）豫0403民初3443号民事判决，主要内容为：一、千群平顶山公司、张恩共同偿还康金岭借款本金198000元及利息（利息以本金198000元为基数，自2018年6月20日起至清偿之日止，按照年利率6％计算），于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；二、钢基公司在本判决第一项千群平顶山公司、张恩不能清偿部分的三分之二范围内承担责任；三、驳回康金岭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4804元，由千群平顶山公司、张恩、钢基公司负担。保全费1688元，由千群平顶山公司、张恩、钢基公司负担。该判决生效后，被执行人未履行判决书确定的义务，卫东区法院根据康金岭的申请于2020年10月16日立案执行。在执行过程中，卫东区法院于2020年11月18日作出（2020）豫0403执1787-1号执行裁定，冻结被执行人钢基公司账户********的商品房预售账户。钢基公司认为法院不应冻结上述账户，提出书面异议。另查明，甲方舞钢市商品房预售款监督管理办公室、乙方钢基公司、丙方河南舞钢农村商业股份有限公司于2019年7月3日签订《舞钢市商品房预售款监管协议书》，约定:“一、预售商品房概况。2、位置：寺坡二马路北段医药公司东侧……二、责任和义务……丙方协助甲方监管乙方的商品房预售款的收存的使用。2、乙方在申办商品房预售许可证前，在丙方开设商品房预售专用帐户，名称：平顶山市钢基房地产开发有限公司，帐户号为********（帐户印鉴由乙方财务章和甲乙双方负责人印章构成）……。”经查，三方签订的舞钢市商品房预售款协议书，编号为，舞监【2019】第10号，该协议有监管机构舞钢市商品房预售款监督管理办公室的所盖的印章。卫东区法院认为，本案争议焦点为人民法院能否执行商品房预售资金监管账户。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险，故该资金在用途上受到严格的限制和监管《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》也规定：各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。《最高人民法院办公厅关于商品房预收款项目能否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的复函》中也明确规定：对商品房预售资金试行监管是商品房预售制度的重要组成部分，应当确保预售资金用于商品房工程建设。钢基公司开发商品房位于寺坡二马路北段医药公司东侧，案涉账户为所设立的商品房预售资金监管账户，并由舞钢市商品房预售资金监督管理办公室进行监管，严格按照用款计划意见使用，不得挪作他用。康金岭与钢基公司之间的纠纷不涉及上述工程项目，人民法院对该商品房预售资金监管账户采取执行措施，将对工程进度及购房者权益有所影响，也不符合上述法律规定和国务院通知精神，应予纠正。综述，钢基公司的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：解除对平顶山市钢基房地产开发有限公司商品房预售账户（帐户号为:12×××77）的冻结。康金岭向本院申请复议称，请求撤销（2021）豫0403执异15号执行裁定。一、卫东区法院作出的（2021）豫0403执异15号执行裁定认定事实不清、证据不足。1、钢基公司在河南省农村信用社开立的12×××77账号不是商品房预售资金监管账号。根据《平顶山市商品房预售资金监管办法》第十二条“房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证时，应当提供监管部门开具的监管协议备案证明。取得商品房预售许可证后，应当将监管协议备案证明在销售场所公示。”《平顶山市商品房预售资金监管实施细则》规定开发企业的一个预售许可申请只对应一个监管账户；进行分期建设的，每一期内的项目，原则上只能委托一家监管银行。监管账户设立后，原则上不得更改。而在钢基公司销售现场公示的商品房预售许可证中明确列明预售资金监管银行为中国银行舞钢支行营业部，账号为25×××36。可见，卫东区法院在裁定书中将钢基公司在河南省农村信用社开立的12×××77账号认定为商品房预售资金监管账号，缺乏事实依据。2、政府要求房地产开发企业设立监管账号的目的是为加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展所制定的。《平顶山市商品房预售资金监管实施细则》规定建设项目工程竣工完成初始登记前，专用账户内的资金不得低于重点监管资金的5％，而不是全部不能查封冻结。钢基公司所开发的舞钢市寺坡卧龙居商住楼工程已完工90％以上，且拟在2021年6月向购房者交房，为准现房。查封冻结钢基公司的任何资金，均不会对房地产权利人的合法权益造成任何影响。3、在（2019）豫0403民初3443号民事案件审理过程中，康金岭提出保全申请，已冻结过钢基公司在河南省农村信用社开立的12×××77账号，钢基公司当时已提出过异议，原审法院组织过听证会，后经协商钢基公司同意冻结该账户中10万元资金，该款项冻结没有对房地产权利人的合法权益造成任何影响。现执行过程中，在房屋工程完工90％以上，且有准确交房日期的情形下，钢基公司又以同样的理由提出异议，该异议明显不能成立。二、卫东区法院作出的（2021）豫0403执异15号执行定适用法律错误。人民法院审查执行行为异议申请是否成立，应依据民诉法第225条的规定，审查执行行为是否违反法律规定。在认定执行行为是否违反法律规定时，应依据民诉法及相关法律、司法解释的规定，认定该执行行为是否存在违反法律规定的情形。而《城市房地产管理法》、《平顶山市商品房预售资金监管办法》是国家及地方政府为加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，所制定的行政法。《城市房地产管理法》45条第三款、《平顶山市商品房预售资金监管办法》第八条均系国家房地产管理部门、地、地方政府对行政相对人房地产开发公司本案的钢基公司）在使用监管账户资金时，提出的管理性要求。该条款对开发企业以外的任何个人、组织无约束力，更不能对抗对人民法院的司法冻结行为。钢基公司以一个对其自己本身设定义务的行政法条款作为其逃避债务的理由，纯属笑话。而查封、冻结的执行行为完全符合法律规定：民诉法第103条规定“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。”最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定第15条第一款规定“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。”第三款规定“对银行账户内资金采取冻结措施的，人民法院应当明确具体的冻结数额。”该账号属钢基公司开设，其账户上的资金也系钢基公司公司所有，在钢基公司未提供完整证据证实该账号为监管账号且冻结行为对相关权利人产生严重影响的情况下，裁定冻结钢基公司公司账户的执行行为完全符合以上法律规定。目前，无任何法律、司法解释规定监管账户不得冻结。依据最高院相关司法解释，不得查封的账户的20种账户并不包括房地产开发企业的预售资金监管账户。《城市房地产管理法》、《平顶山市商品房预售资金监管办法》也无监管账户不得查封、执行的规定。最重要的是至目前的时间节点，钢基公司开发项目早已完工且开发的房产基本销售交付完毕，何谈造成极大的社会影响。卫东区法院作出的（2021）豫0403执异15号执行裁定依据《城市房地产管理法》45条第三款、《平顶山市商品房预售资金监管办法》第八条、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控问题的通知》、《最高人民法院办公厅关于商品房预收款项目能否用于偿还公司股东个人债务有关问题的复函》为由，作出解封裁定，明显适用法律错误。本院查明的事实与卫东区法院查明的事实基本一致。另查明，2020年11月27日，卫东区法院以（2020）豫0403执1787号执行裁定终结（2019）豫0403民初3443号民事判决书的本次执行程序。理由是未发现上述被执行人有可供执行的财产。但是，在查明事实部分，查明被执行人张恩、千群平顶山公司、钢基公司银行账户有零星余额；张恩名下有车牌号为豫Ｄ×××**的东风雪铁龙汽车未实际控制。本院认为，本案执行的依据是（2019）豫0403民初3443号民事判决，其判决主要内容为：一、千群平顶山公司、张恩共同偿还康金岭借款本金399445元及利息（利息以本金399445元为基数，自2018年6月20日起至清偿之日止，按照年利率6％计算），于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；二、钢基公司在本判决第一项千群平顶山公司、张恩不能清偿部分的三分之二范围内承担责任。依据判决，钢基公司承担的是张恩、千群平顶山公司不能清偿部分的三分之二范围的责任。即本案在执行过程中，只有在张恩、千群平顶山公司确无财产执行的情况下，才能在张恩、千群平顶山公司不能清偿部分的三分之二的责任范围内执行钢基公司。卫东区法院（2020）豫0403执1787号执行裁定终结（2019）豫0403民初3443号民事判决书的本次执行程序时认定查明被执行人张恩、千群平顶山公司、钢基公司银行账户有零星余额及张恩名下有车牌号为豫Ｄ×××**的东风雪铁龙汽车未执行。由此意味着钢基公司承担责任的前提条件即张恩、千群平顶山公司不能清偿的条件尚未成就，此时执行钢基公司并采取执行措施无事实及法律依据。况且执行法院查封的是商品房预售资金账户，此案债务系民间借贷，钢基公司承担的是不能清偿部分的三分之二范围的责任，与钢基公司涉案账户对应的工程无关，执行法院在钢基公司承担责任的前提条件未成就的情况下查封钢基公司商品房预售资金账户亦无法律依据，本院不予支持。故卫东区法院（2021）豫0403执异15号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，说理部分虽然理由不足,但是结果处理正确，应予以维持。康金岭复议认为涉案账户不是商品房预售资金账户的理由缺乏证据支持,本院不予采信；康金岭复议的其他理由亦因无事实及法律依据不能成立，本院不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回康金岭的复议申请，维持平顶山市卫东区人民法院（2021）豫0403执异15号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 宋新亮审判员王云阳审判员 陈   西   斌二〇二一年三月十八日书记员 刘       彬附法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条：上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应当纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当使用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。