北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终979号上诉人(原审被告)：吴世财，男，1976年9月13日出生，汉族，住北京市石景山区。被上诉人(原审原告)：杨志刚，男，1963年3月25日出生，汉族，住北京市石景山区。上诉人吴世财因与被上诉人杨志刚房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10922号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员刘磊独任审判，并公开开庭进行了审理。上诉人吴世财、被上诉人杨志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴世财上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨志刚的诉讼请求，由杨志刚承担本案诉讼费用。事实和理由：杨志刚要求收回房屋，属违约解除租赁合同，而不是吴世财违约解除；双方发生纠纷的时间正值北京爆发新发地疫情期间，应当适用不可抗力的相关规定认定双方无责任终止合同。杨志刚辩称，同意一审判决。杨志刚向一审法院起诉请求：1．判令吴世财支付杨志刚租金12000元、违约金12000元；2．判令吴世财拆除杨志刚北京市石景山区古城西路68号院9号楼二单元404室房屋内餐厅、客厅里的隔断；3．诉讼费由吴世财承担。一审法院认定事实：2018年9月8日，甲方杨志刚与乙方吴世财签订《北京市房屋租赁合同》。约定甲方将坐落于北京市石景山区68号院9号楼二单元404室（以下简称：404号房屋）交由乙方代为出租，租赁用途为居住，居住人数为6-8人。租赁委托期自2018年9月20日至2021年9月19日，甲方应于2018年9月17日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为6000元/月，各期房租的支付日期为2018年9月8日，2019年3月15日，2019年9月15日，2020年3月15日，依次类推。乙方不按照约定支付租金达七日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日书面通知守约方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还已收取的租金。其他约定：改成四居室。合同签订当日，杨志刚向吴世财交付404号房屋。吴世财收房后将404号房屋的餐厅、客厅打成隔断并出租。2020年5月6日，杨志刚与吴世财达成书面约定：9#二404室。2020．5．15吴付房租5000元。2020．6．15付三个月房租（季付）直到合同期结束。如遇特殊情况，自行商量。政府强拆、9月疫情还未结束，自行商量。吴世财于2020年5月15日向杨志刚支付租金5000元，于2020年6月20日支付租金6000元。双方当事人认可吴世财已支付完毕404号房屋2020年7月20日之前的租金。杨志刚在本案主张的是2020年7月21日至9月20日期间的租金。杨志刚除将404号房屋出租给吴世财外，亦将另外一套403号房屋出租给吴世财。依据杨志刚和吴世财的微信记录，吴世财于2020年7月2日告知杨志刚因疫情实在挺不住，每套房都是合租房，都空一两间、两三间的，询问能否实付实收。杨志刚称不成就退回来。吴世财回复好的。杨志刚回复：那你这会儿才说，明天就该到日子了吧。7月4日，吴世财告知杨志刚随时可以至其办公室取403的钥匙。后，双方协商403号房屋的交接事宜，并于7月7日交接完毕。7月20日，杨志刚询问吴世财404号房屋的房租何时支付。吴世财回复称其欠了不少房主的房租，周转不开，租户调走了之后，一两天就把房屋腾出。杨志刚回复：我不是跟你说咱还按那个执行吗？吴世财回复称经营不行，要是说6000元每年有一个免租，还能试着干，要没有免租，真干不了。杨志刚回复：那个不是咱都定好了吗？吴世财回复真是经营不了。7月21日，杨志刚再次询问房租何时支付。吴世财回复真没钱了，得把房子交给杨志刚。杨志刚回复称按5月6号定的算。7月22日，吴世财称按照以前的执行不了，房子退了，随时来取钥匙。7月27日，杨志刚询问是否支付房租。吴世财称房子退了。2020年7月27日，杨志刚提起本案诉讼。法院于2020年9月21日组织双方谈话。2020年9月22日，杨志刚和吴世财完成404号房屋的交接。杨志刚陈述其于2020年10月1日将404号房屋按照吴世财返还的房屋原状另租给他人，每月租金为5900元。吴世财另提交其和案外人袁晨以及袁晨和杨志刚的微信记录，欲证明杨志刚于2020年7月15日要求吴世财腾房、并与其他中介洽谈租房事宜。2020年10月12日袁晨告知吴世财：其与杨志刚无房子聊天记录了，杨志刚给403号房屋时，提过一次，后来没管。2020年8月25日，袁晨询问杨志刚68号院房子是否退完，再不退就不收了。9月22日，杨志刚询问袁晨是否还收房，袁晨回复收。杨志刚认为吴世财提交的微信记录不完整，与袁晨谈的是403号房屋，在9月22日404号房屋交接完毕后才与袁晨谈该房屋的租赁事宜。对于杨志刚主张的违约金12000元，吴世财不同意支付，并主张若法院认定其存在违约行为，其认为杨志刚主张的违约金过高，申请法院予以酌减。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、协议、短信记录、微信记录、当事人的陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，杨志刚与吴世财签订的《北京市房屋租赁合同》及协议均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按约定履行各自义务。因双方明确约定了租金数额和支付时间、租赁委托期和提前退租的法律后果，吴世财应依约履行。依据查明的事实，租赁委托期自2018年9月20日至2021年9月19日，租金标准为6000元/月。2020年5月6日，双方约定吴世财2020年5月15日支付房租5000元，2020年6月15日付三个月房租（季付）直到合同期结束，如遇特殊情况另行商量。故吴世财应于2020年6月15日向杨志刚支付三个月的房租18000元，但其仅于该月20日支付房租6000元，即支付租金至2020年7月20日。吴世财主张于2020年7月2日与杨志刚协商减租事宜，杨志刚不同意并要求收回房屋和解除合同，后双方约定于2020年7月20日交房，但杨志刚拒收，故不应支付2020年7月21日至9月20期间的租金12000元。吴世财对该主张应提供证据予以证明，否则应承担不利的后果。依据2020年7月的微信记录，双方仅于2020年7月7日对403号房屋进行交接，微信记录并不能证明双方协商一致于2020年7月20日对404号房屋进行交接，反而能够证明杨志刚于该日仍要求吴世财支付房租，吴世财表示经营困难，要求退房或者增加免租期，杨志刚不同意并要求按2020年5月6日的约定执行，后吴世财坚持要求把房屋退回。另外，吴世财提交的袁晨的微信记录亦不能证明其和杨志刚对404号房屋的交接达成一致。故法院认定双方并未对2020年7月20日交接404号房屋达成一致，吴世财单方要求退还房屋的行为属于提前退租的违约行为。吴世财仅支付租金至2020年7月20日，其于2020年6月15日未足额支付一个季度租金的行为已经构成违约，其所持的已退房故不应支付2020年7月20日之后的租金的主张不能成立。因双方于2020年9月22日对404号房屋进行了交接，故房屋租赁合同已经实际解除。综上，对于杨志刚主张吴世财支付2020年7月21日至9月20日期间的租金12000元的诉求，法院予以支持。对于杨志刚主张的违约金12000元，因吴世财存在提前退租的违约行为，故应支付违约金。对于违约金的数额，吴世财申请酌减，杨志刚陈述于2020年10月1日已将404号房屋出租，故法院以杨志刚的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定吴世财应支付杨志刚违约金1000元。对于杨志刚主张的拆除404号房屋内餐厅、客厅里的隔断的诉求，因杨志刚在签订房屋租赁合同时同意吴世财将该房屋改成四居室，且已以2020年9月22日双方交接时的房屋原状将该房屋另租给他人，故法院对于杨志刚的该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决：一、吴世财于本判决生效后七日内支付杨志刚房屋租金12000元和违约金1000元；二、驳回杨志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，吴世财申请证人袁某出庭作证，证明7月15日杨志刚催吴世财交付404号房屋，杨志刚主张袁某所述不属实，当时只忙于403号房屋的交接。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方在疫情发生后，已经协商一致对租金进行了减免和缓交，重新商定了租金交纳期限，在此情况下，吴世财再以疫情为由要求进一步减免租金，理由不足。吴世财未按照5月6日的书面约定履行，仍拖欠租金并称“经营不了”，可以认定为违约，应当支付欠付租金并支付违约金，吴世财主张杨志刚要求提前退租证据不足。一审法院已充分考虑疫情影响，大幅度减少违约金，本院予以确认。综上所述，吴世财的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由吴世财负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 磊二〇二一年三月二日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一