湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终1046号上诉人（原审被告）：王娅妮，女，汉族，住址：华容县。委托诉讼代理人：赵颖琪，湖南金球律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳阳保利置业有限公司，住所地：岳阳市南湖新区龙山办事处畈中村孙王组，统一社会信用代码：91430600758019362B。委托诉讼代理人：张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：方奔龙，湖南湘杰律师事务所律师。上诉人王娅妮因与被上诉人岳阳保利置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服岳阳楼区人民法院2020年12月8日作出的（2020）湘0602民初8600号判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。王娅妮上诉请求:1、请求撤销岳阳楼区人民法院(2020)湘0602民初8600号民事判决书，依法改判被上诉人岳阳保利置业有限公司向上诉人王娅妮退还支付的房屋定金100000元。2、判决本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由:一、一审认定上诉人与被上诉人工作人员就房屋贷款情况进行了沟通，并签订《保利中央公园商品房认购协议》及《保证书》，说明上诉人购买案涉房屋意愿明确，了解充分，态度慎重，但上诉人认为，这不能排除保利公司销售人员诱导王娅妮签订认购协议、购买商品房的合理怀疑，一审认定事实错误。首先，本案中，保利公司明知王娅妮名下有两套房、不符合贷款政策，且王娅妮明确表示无能力提前还清一套房的情况下，保利公司销售人员仍以仅需支付一成首付的优惠为王娅妮办理了认购协议。签订《认购协议》后，保利公司销售人员代为联系其指定的长沙银行。工商银行办理房屋贷款手续，因王娅妮不符合贷款政策，无法办理房屋贷款。从王娅妮支付购房定金、房款，到签订认购协议的整个过程，保利公司并未告知王娅妮，若购房贷款办下不来，王娅妮应承担全部责任，而只是在2019年12月25日订认购协议当天，匆匆草签了一份所谓《保证书》，难以证明其尽到合理的告知、解释、说明的义务。保利公司的上述行为，并不能排除其售销售人员诱导导王娅妮签订认购协议、购买商品房的合理怀疑。二、原审认定上诉人与被上诉人已就商品房买卖合同主要内容达成一致意见，但事实上，王娅妮与保利公司未能就《商品房买卖合同》主要内容达成一致意见，且当事人没有签订《商品房买卖合同》的原因，应由主张没收定金一方承担举证责任。原审事实认定错误请二审法院予以纠正。首先，根据保利公司提供的《保利中央公园商品房认购协(别墅》中第3、第9规定，保利公司认为王娅妮有必须与之签订《商品房买卖合同》的义务。但，商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同，商品房认购书签订后，只要买受人按时支付了预约款，开发商有义务保留目标房，并按照商品房认购书约定的义务与买受人洽谈。但是《商品房买卖合同》的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此，只要双方到期前来洽谈，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。虽然本案当事人王娅妮、保利公司签订的认购书约定了房屋的位置、面积、单价，但对房屋办证时、赠送面积问题、违约责任等等直接影响双方权利义务的重要条款，并无在认购书中明确约定，属于未决条款，故需在签订买卖合同时协商一致达成。在协商《商品房买卖合同》时，王娅妮没有必须接受保利公司提出的未决条款的义务。在王娅妮签订预约合同时并不知晓本合同的条款情形下要其必须接受本合同的条款，对其显然是不公平的。事实上，保利公司拒绝向任何购房提供《商品房买卖合同》文本及补充条款，并表示，只有签约当天可以提供合同及补充条款给王娅妮看，台同及补充条款多达七八十页，且合同、补充条款不允许作任何修改、补充，王娅妮显失公平，王娅妮拒绝签约。其次，王娅妮与保利公司没有达成本合同的原因，应由主张没收定金一方，即保利公司承担举证责任。保利公司并未提供任何证据证明王娅妮应承担预约合同违约责任的前提，即王娅妮违反公平诚信磋商的义务、存在恶意不签订购房合同的行为，相反，王娅妮在签订认购协议前就已经支付一成首付，也与保利公司销售人员多次沟通购房事宜，表明其是诚心、愿意购房的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干题的解释》第4条的规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，应当认定王娅妮尚不构成违反公平磋商的预约义务，王娅妮已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。因此，双方当事人没有达成本合同，不能归咎于一方当事人，预约合同解除，收取定金的一方当事人应当返还定金对方，即保利公司应当将定金返还给王娅妮。综上所述，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干题的解释》第4条之规定，本案最终未能签订《商品房买卖合同》的主要原因是双方就签约事宜、合同主要条款未能达成一致意见，属于非双方过错导致的认购协议解除，保利公司应当向王娅妮单倍返还10万元定金。一审法院认定上诉人向被上诉人支付房金100000元不予退还，认定错误，请二审法院依法查明并予以纠正，以维护上诉人的合法权益。被上诉人岳阳保利置业有限公司（简称保利置业）答辩认为，原审处理正确，请求二审依法判决。被上诉人岳阳保利置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《保利中央公园商品房认购协议(别墅》。2、判令确认被告向原告支付的定金100000元不退还。原审对事实的认定，判决理由及结果：2019年11月8日，被告向原告支付购房定金100000元。2019年12月23日，被告向原告支付房款108435元。2019年12月25日，原被告签订《保利中央公园商品房认购协议》一份，主要内容为被告订购原告开发建设的保利中央公国小区C9栋104房，建筑面积168.04平方米、总房款2028807元，签署认购协议当天支付定金100000元，否则协议自动失效，该商品房交付期限为2020年9月30日，协议第三条约定“乙方(被告)须按约定的时间主动与甲方(原告)签署正式的《商品房买卖合同》(示范文本已在销售现场公示），并交付房款，若因乙方原因导致逾期未能签署正式的《商品房买卖合同》，视为乙方已单方终止本协议。甲方有权将本认购协议所指物业收回另行出售、乙方已付购房定金不再退还”，第9条约定“乙方签署本认购协议，即表明乙方已经详细阅读了双方即将签署的正式《商品房买卖合同》文本及其补充条款，对相关条款有义的甲方已经向本人进行了说明本人对《商品房买卖合同》文本及补充条款均无异议，并同意在本协议签订后5日内签署”，以上两条均以加粗的方式呈现。同时被告还签署了保证书一份“本人确认已充分了解岳阳的购房政策，确保自身有购房资格，且保证提供的相关购房资料真实有效。本人保证一旦正式选房后，不更名、不增名、不减名、不换房、不改变付款方式。如本人选择按揭方式购房，本人保证已知悉银行按揭政策，并知悉在办理贷款的过程中，银行与本人达成的一切协议以及银行所做的任何承诺、银行贷款政策的变化或者利率的变化等均与我司无关;本人将及时按按揭银行要求的比例向贵司支付首付款，并按时签订全部相关合同等法律文件。本人正式选房后，如因政策变化导致签约或贷款相关手续发生变化的，本人保证配合办理变更相关手续。若本人不完全履行以上条款，贵司可随时将本人所认购房源另行出售且不返还本人已支付的定金，本人保证不因此向贵司提出任何要求”。合同签订后被告没有在约定的期限内与原告签订正式《商品房买卖合同》，原告多次与被告协商未果，诉来法院。另查明，因被告名下已有两套房屋在银行贷款，为此被告在与原告签订《保利中央公园商品房认购协议》之前曾与原告方工作人员就贷款问题进行过沟通。以上事实，有原被告当庭陈述及其他相关证据加以证实。一审法院认为:商品房预约合同系房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，购房者签订该合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或筹措资金，开发商签订该合同可以锁定购房者，有利于按计划售房。本案被告在与原告签订《保利中央公园商品房认购协议》之前即向原告交付了定金100000元及房款108435元，且因被告已有两套房屋进行了房贷，为此被告与原告方工作人员也进行过沟通，在此情况下被告方与原告签订《保利中央公园商品房认购协议》及《保证书》，以上情况说明被告购买案涉房屋意愿明确，了解充分态度慎重;原被告签订的《保利中央公园商品房认购协议》中对所购房屋的位置、面积、总价、付款时间、房屋交付时间违约责任等内容均进行了约定，双方就商品房买卖合同的主要内容已达成一致意见，且原告将《商品房买卖合同》的示范文本公示于销售现场、对被告以未详细了解该合同内容为由的抗辩理由不予支持。按照原被告签订的认购协议的约定，被告不按期签署商品房买卖合同即可视为被告单方终止认购协议，但在被告逾期后原告仍与被告就签订正式合同进行沟通，说明该协议并未终止，现原告以被告违约为由请求解除认购协议、不予退还定金，依法应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告岳阳保利置业有限公司与被告王娅妮签订的《保利中央公园商品房认购协议》；二、被告王娅妮向原告岳阳保利置业有限公司支付的房屋定金100000元不予退还。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告王娅妮负担。本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为：1、上诉人先于2019年11月8日、2019年12月23日分别向被上诉人保利置业交纳定金100000元、房款首付108435元，而后于2019年12月25日与被上诉人保利置业签订认购协议，可以确认上诉人对认购协议的内容有了充分的了解。2、认购协议第3条约定“乙方（上诉人）须按约定的时间主动与甲方（被上诉人）签署正式的《商品房买卖合同》（示范文本已在销售现场公示），并交付房款，若因乙方原因导致逾期未能签署正式的《商品房买卖合同》，视为乙方已单方终止本协议。甲方有权将本认购协议所指协议收回另行出售，乙方已付定金不再退还”。第9条约定，乙方签署本认购协议，即表明乙方已详细阅读了双方即将签署的正式《商品房买卖合同》文本及其补充条款……本人对《商品房买卖合同》文本及其补充条款均无异议，并同意在本协议签订后5日内签署。上述两条以加粗的形式予以特别提示。说明上诉人对合同内容已有充分了解，被上诉人对格式合同的提示义务已经尽到。3、上诉人在签署认购协议的同时，还签署了一份保证书，注明“本人确认已充分了解岳阳的购房政策，确保自身有购房资格，且保证提供的相关购房资料真实有效。本人保证一旦正式选房后，不更名、不增名、不减名、不换房、不改变付款方式。如本人选择按揭方式购房，本人保证已知悉银行按揭政策，并知悉在办理贷款的过程中，银行与本人达成的一切协议以及银行所做的任何承诺、银行贷款政策的变化或者利率的变化等均与我司无关；本人将及时按按揭银行要求的比例向贵司支付首付款，并按时签订全部相关合同等法律文件。本人正式选房后，如因政策变化导致签约或贷款相关手续发生变化的，本人保证配合办理变更相关手续。若本人不完全履行以上条款，贵司可随时将本人所认购房源另行出售且不返还本人已支付的定金，本人保证不因此向贵司提出任何要求”。该保证书说明上诉人对岳阳市的购房政策、银行按揭规定已有充分了解。上诉人在已有两套按揭房在手的情况下，仍盲目签订认购协议，且不按协议履行签订正式的《商品房买卖合同》等义务，构成根本违约，应当承担认购协议所约定的违约责任。4、上诉人陈述，保利置业擅自提高首付款比例，导致上诉人支付困难。但没有证据证实，本院不予认定。综上所述，原审认定事实清楚，处理恰当，应予以维持；上诉人王娅妮上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元由上诉人王娅妮承担。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  程 鹏审判员  王欣辉二〇二一年三月十日书记员  方晶晶