河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3510号上诉人（原审原告）：河南大铁炉物流有限公司，住所地郑州市中原区西流湖办事处铁炉村铁炉工业区**-2。法定代表人：陈晨，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵东强，河南华融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州渡森服饰有限公司，住所地郑州市中原区须水街道郑州纺织产业园（昌达路西段）。法定代表人：朱会丽。委托诉讼代理人：徐永祥，河南文中律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵园艺，河南文中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱会丽，女，汉族，1971年6月13日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：徐永祥，河南文中律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵园艺，河南文中律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑州市中原区市场监督管理局，住所地郑州市中原区华山路**。法定代表人：张龙斌，该单位局长。委托诉讼代理人：党建军，男，汉族，1970年3月21日出生，住郑州市金水区，该单位职工。委托诉讼代理人：杜向华，河南创力律师事务所律师。上诉人河南大铁炉物流有限公司（以下简称大铁炉公司）因与被上诉人郑州渡森服饰有限公司（以下简称渡森公司）、朱会丽、郑州市中原区市场监督管理局（以下简称中原区市场监管局）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2021）豫0102民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月10日开庭审理了本案。上诉人河南大铁炉物流有限公司委托诉讼代理人赵东强、被上诉人郑州渡森服饰有限公司、朱会丽委托诉讼代理人徐永祥、郑州市中原区市场监督管理局委托诉讼代理人杜向华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大铁炉公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，支持大铁炉公司的诉讼请求，确认大铁炉公司对诉争的房产享有收益权，并判令渡森公司将收取中原区市场监管局2020年3月1日至2020年8月19日期间的租金46200元返还给大铁炉公司，判令中原区市场监管局将2020年8月20日至2021年8月19日期间的租金105840元支付给大铁炉公司。2、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人朱会丽、渡森公司对涉案房产自(2019）豫0102民初4714号《民事判决书》生效之后不再享有合法占用和出租收益的权利。2015年1月12日，被上诉人朱会丽与郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）签订编号为2014006的《元通国际写字楼预定书》，预定了元通大厦五层的房产。2018年12月20日被上诉人朱会丽将涉案房产出租给了中原区市场监管局。2019年4月25日，朱会丽向法院提起诉讼，要求解除与元通公司签订编号为2014006的《元通国际写字楼预定书》，退还其交纳的房屋预定金。2019年8月23日，郑州市中原区人民法院作出（2019）豫0102民初4714号《民事判决书》，判决解除了朱会丽与元通公司签订编号为2014006的《元通国际写字楼预定书》，并判决元通公司退还朱会丽交纳的房屋预定金。此判决生效后，朱会丽向法院申请对元通公司强制执行，现该案法院正在执行过程中。2019年8月20日，朱会丽在已经提起解除预定书的诉讼过程中，即判决书作出的前三天，隐瞒其提起诉讼的事实，向中原区市场监管局出具情况说明，又以被上诉人渡森公司的名义将涉案房产出租给了中原区市场监管局。上诉人认为：朱会丽在对元通公司提起诉讼之前，因与元通公司存在买卖房屋的合同关系，其享有对涉案房产占用使用和出租收益的权利。但在（2019）豫0102民初4714号《民事判决书》生效之后，因其与元通公司的买卖合同已经解除，其已经丧失了对涉案房产占用使用和出租收益的权利。渡森公司出租涉案房产的权利因来源于朱会丽的授权，故渡森公司同样丧失了对涉案房产占用使用和出租收益的权利。渡森公司对其已经收取的判决书生效之后至2020年8月19日期间的租金应返还给涉案房产的权利人或者退还给元通公司。对于2020年8月20日至2021年8月19日期间未收取的应由中原区市场监管局交纳的租金105840元没有任何权利再继续收取。二、上诉人自2020年3月1日在元通公司将元通大厦5楼以现场指认的方式向上诉人交付之后，即对包括涉案房产在内的整个元通大厦5楼享有占用使用和出租收益的权利，有权收取涉案房产出租收益的租金。2019年2月27日，上诉人与元通公司签订了7份《商品房买卖合同》，按照约定支付了全部购房款，并交纳了房屋专项维修基金。2020年3月1日，在元通公司向上诉人交付上述7套房产之后，即取得了元通大厦五层全部房产的占用使用和出租收益的权利。双方签订的7份《商品房买卖合同》均已在郑州市房地产市场和产权交易管理中心进行了备案登记。现除了第三人承租的240㎡外的其他部分，上诉人已经实际占有使用和收益。由第三人承租的240㎡由于元通公司在向上诉人交付时，上诉人同意以现状进行交付，即继续保留与承租人的租赁关系，由上诉人收取租金，故该部分涉案房产事实上也已经完成了交付，应由上诉人享有房产的出租收益权。上诉人认为：2020年3月1日，元通公司以双方买卖合同为根据将涉案房产以现状交付给了上诉人，上诉人已经取得了涉案房产的占有使用和收益的权利。虽然目前因开发商元通公司的原因，上诉人尚未取得涉案房产的产权证，但在元通公司认可房产已经实际交付，上诉人有权占用使用和收益租金的情况下，并不影响上诉人对涉案房产按照原租赁合同收取租金的权利。故对涉案房产自2020年3月1日之后的租金应当由上诉人所有，特别是对中原区市场监管局未交纳的2020年8月20日至2021年8月19日期间的租金105840元应当直接支付给上诉人。三、一审法院以上诉人未办理所有权转移登记、元通公司未将涉案房屋交付原告占用使用为由，驳回上诉人对涉案房产所主张的占用使用和出租收益的权利缺乏事实和法律依据。涉案房产虽然目前尚未办理产权证，但其原因是因开发商违约造成的。房屋在备案登记后虽然尚未办理产权证，但并不影响购买人对所购房产占用使用和出租收益的权利。元通公司虽然未将涉案房产腾空交付上诉人亲自去占用使用，但在双方同意以现状交付的情况下，应视为元通公司已于2020年3月1日将涉案房产实际交付给了上诉人，只是为了保护承租人合法使用权利的情况下变通了交付方式而已。一审法院认为元通公司未将涉案房产交付上诉人占用使用属于认定事实错误。在上诉人与开发商签订买卖合同，并经开发商同意由上诉人收取租金的情况下，上诉人有权对涉案房产主张占用使用和出租收益的权利。四、对于中原区市场监管局继续按照原租赁合同占用使用涉案房产，上诉人并无异议，但向房产的权利人交纳租金是中原区市场监管局的义务。目前该房产的状态仍然是由中原区市场监管局占用使用，但由于上诉人与朱会丽发生争议，致使中原区市场监管局想交纳租金而不知道应向哪一方进行交纳。正是为了解决目前这一僵持的状态，上诉人才征得中原区市场监管局同意的情况下，并由中原区市场监管局主动向上诉人提供租赁合同作为证据而提起的诉讼，但一审法院的错误判决，至今仍未有效解决中原区市场监管局应向哪一方交纳租金的问题。中原区市场监管局明知用房需要交纳租金，也需要通过司法机关确认收取租金的权利人。故提起上诉，请求二审人民法院依法查清案件事实，作出公正裁决，以保护各方当事人的合法权益。渡森公司辩称、朱会丽辩称：一、该房屋的所有权人是元通公司。被上诉人基于与元通公司的交付和同意，将该房屋出租给第三人，因此被上诉人合法占有该房屋，不存在任何侵权行为。二、被上诉人占有和使用该房屋从2017年，在2019年4月4日元通公司同意被上诉人将房屋出租给第三人至2022年12月因此被上诉人与第三人签订的协议合法有效。三、上诉人不是房屋的所有权人，是在被上诉人占有和使用该房屋之后与元通公司签订的合同。至于上诉人与元通公司是否存在买卖关系，是上诉人与元通公司的关系。因此，上诉人对被上诉人的主张不能成立，依法应驳回上诉人的上诉请求。中原区市场监管局辩称：中原区市场监管局租赁涉案房屋的事实存在，之所以未及时缴纳房租，是因为上诉人和渡森公司、朱会丽因房屋的受益存在争议，所以没有支付。法院作出判决后中原区市场监管局愿意将租赁房屋的租金缴纳。大铁炉公司向一审法院起诉请求：一、判令第一被告、第二被告停止侵权，将侵占原告位于郑州市中原区迎欣南路南、须水河东路东元通大厦5层的房产交付给原告；二、判令第一被告将收取第三人2020年3月1日至2020年8月19日期间的租金46200元返还给原告；三、判令第三人将2020年8月20日至2021年8月19日期间的租金105840元支付给原告；四、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月12日，被告朱会丽与郑州元通房地产有限公司签订编号为2014006的《元通国际写字楼预定书》，以9976797元的价格预定了元通大厦5层、建筑面积1493.49平方米的房产。2018年12月20日，被告朱会丽将元通大厦5楼的东部240平方米的房屋出租给了第三人，房屋租赁日期为4年。2019年2月27日，原告与郑州元通房地产有限公司签订了7份《商品房买卖合同》，按照约定支付了全部购房款，并交纳了房屋专项维修基金。双方签订的7份《商品房买卖合同》均已在郑州市房地产市场和产权交易管理中心进行了备案登记。现除了第三人承租的240㎡外的其他部分，原告已经实际占有使用和收益。2019年4月4日郑州元通房地产有限公司（甲方）、朱会丽（乙方）及郑州市中原区工商管理和质量技术监督局（后更名为郑州市中原区市场监督管理局）签订《协议书》一份，约定丙方因承租乙方位于元通大厦5层东部房屋，丙方应向乙方交付2018年12月20日至2019年8月19日期间的租金74400元，该款的付款义务转移给甲方，由甲方向乙方支付74400元。2019年4月25日，被告朱会丽向该院提起诉讼，要求解除与郑州元通房地产有限公司签订的编号为2014006的《元通国际写字楼预订书》，并退还房屋预定金。2019年8月23日该院作出（2019）豫0102民初4714号民事判决书，判决解除朱会丽与郑州元通房地产有限公司签订的编号为2014006的《元通国际写字楼预订书》，并由郑州元通房地产有限公司退还朱会丽房屋预订金。庭审中，原告主张其购买涉案房屋后，郑州元通房地产有限公司通知了第三人房屋产权发生转移，第三人不予认可，原告未举证说明该事实。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，原告与郑州元通房地产有限公司签订7份《商品房买卖合同》，购买了包含涉案房屋在内的元通大厦5层房屋，上述7份《商品房买卖合同》虽然进行了备案，但尚未办理房地产所有权转移登记，故涉案房屋产权的变更，未发生效力。且涉案房屋自2018年12月以来始终由第三人郑州市中原区市场监督管理局占有使用，郑州元通房地产有限公司未将该房屋交付原告占有使用。故原告要求被告停止侵权，将涉案房屋交付原告，以及要求被告郑州渡森服饰有限公司将收取第三人的租金返还给原告所有，并由第三人将2020年8月20日至2021年8月19日的租金105840元支付原告所有的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告河南大铁炉物流有限公司的诉讼请求。案件受理费2200元（已减半收取），由原告河南大铁炉物流有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，大铁炉公司主张其与郑州元通房地产有限公司签订了7份《商品房买卖合同》，郑州元通房地产有限公司于2020年3月1日以现场指认的方式将涉案房屋向其交付，故其应当享有涉案房屋有占用使用和出租收益的权利。本院认为，朱会丽提起诉讼请求要求解除其与郑州元通房地产有限公司签订的《元通国际写字楼预订书》，且（2019）豫0102民初4714号民事判决解除朱会丽与郑州元通房地产有限公司签订的《元通国际写字楼预订书》，并判决郑州元通房地产有限公司退还朱会丽房屋预订金。但该判决未对涉案房屋的返还进行处理，且朱会丽也不认可郑州元通房地产有限公司向其收回了房屋。本院认为，朱会丽与郑州元通房地产有限公司存在房屋买卖合同关系，双方合同解除后，有关事宜应由房屋买卖合同双方处理，若有争议双方可协商解决或权利人依法主张权利；现大铁炉公司尚未取得涉案房屋产权，且在郑州元通房地产有限公司与朱会丽之间就返还房屋事宜未进行处理完毕的情况下，其主张郑州渡森服饰有限公司、朱会丽停止侵权，将涉案房屋向其交付，以及要求郑州渡森服饰有限公司将收取中原区市场监管局的租金返还给其所有等诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，一审法院判决驳回大铁炉公司的诉讼请求并无不当。大铁炉公司于二审中提交了郑州元通房地产有限公司于2021年2月9日向渡森公司、朱会丽、中原区市场监管局、大铁炉公司发出的《通知函》，但朱会丽并不认可，其与郑州元通房地产有限公司就涉案房屋返还问题仍存在争议，故大铁炉公司提交该证据不足以支持其主张，本院不予采信。大铁炉公司对于房屋的实际交付问题，其可另行向郑州元通房地产有限公司主张权利。综上所述，大铁炉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3340元，由上诉人河南大铁炉物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二一年三月十二日书记员 田宇恒