新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终53号 上诉人（原审被告）：新疆九州龙汽车销售服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市乌伊西路北侧滨河商业街门面房A-12号。 法定代表人：唐海云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩小艳，女，该公司财务。 被上诉人（原审原告）：王山江，男，1964年4月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：秦勤，新疆立业律师事务所律师。 上诉人新疆九州龙汽车销售服务有限公司因与被上诉人王山江租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初2680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人新疆九州龙汽车销售服务有限公司的法定代表人唐海云及其委托诉讼代理人韩小艳，被上诉人王山江委托诉讼代理人秦勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新疆九州龙汽车销售服务有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对相关证据的认定明显存在偏袒被上诉人，对部分事实认定存在错误，缺少依据。被上诉人因自己锅炉环保不达标导致停暖，冬天水管冻裂后漏水所产生的费用不应该由上诉人承担；电费的数据应该由双方签字确定后才是真实数据，电费的每度价格应该按照国家电业局规定的价格收取。上诉人和被上诉人签订的《房屋租赁合同》已经判定是无效合同，双方并没有对该房屋后期约定租金和占用费用。被上诉人要求上诉人支付保全费用没有事实依据，且不符合法律规定。 王山江辩称，首先，上诉人虽然与政府签订了房屋征收补偿协议，王山江也并未移交房屋以及附属物。房屋的所有权人依然是被上诉人王山江。（2019）新23民终1766号判决书中认定事实是上诉人九州龙公司在此期间一直占有使用本案所涉房屋，故房屋所有权人可以享有该房屋所产生的收益。本案上诉人在租赁房屋期间产生的水电费是上诉人实际产生的费用，上诉人应当支付。其次一审中被上诉人王山江已经尽到合理的举证责任，一审法院认定被上诉人缴纳水电费的判项正确。本案房屋租赁合同并非无效，而是经过昌吉州人民法院（2019）新23民终1766号判决解除双方的租赁合同，返还租赁物是其负有的义务，因上诉人占有使用房屋，未及时支付租赁费，给被上诉人造成的经济损失，被上诉人有权要求上诉人支付。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 王山江向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告房屋租赁费395,397.2元、逾期利息60,440元（暂计算至2019年12月25日，逾期利息暂算至2020年8月25日，诉讼期间不停止计算利息）；2．判令被告向原告支付占用房屋期间占用使用费213,041元，（暂时计算至2020年8月25日，诉讼期间不停止计算）；3．判令被告支付违约金599,213元；4．判令被告向原告支付水电费71,336元（暂时计算至2020年4月21日），合计：1,339,427.2元；5．本案保全费以及邮寄送达费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月24日，被告九州龙公司的股东授权股东杨建东与原告王山江签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于昌吉市西外环南路新疆腾宏源商贸有限公司南侧的房屋出租给承租方，租期十年，从2015年9月30日起至2025年9月29日止。合同第二条约定房屋年租金320,000元，房租一年一付，次年房租提前两个月予以支付；如不按时缴纳房租视为承租方违约，出租方可提前收回房屋。合同第四条第4项约定租赁期间房屋的水、电、暖气费用执行昌吉市物价局等相关部门规定，均由承租方承担，并及时交付，拖欠费用在30天（计算时间以承租方签字认可的时间为准），出租方有权解除合同；第5项约定租赁期间，承租方在保证出租方的利益及不造成房屋建筑结构损失的原则下根据经营需要可对房屋进行装修。退租时出租方不赔偿承租方费用，承租方不能随意拆除而影响整体结构。签订上述合同后，原告将房屋交给被告九州龙公司使用，被告九州龙公司于2015年将房屋装修后使用。2016年6月6日，昌吉市人民政府发布关于《昌吉市三屯河整治项目国有土地上房屋征收补偿方案》的公告及《房屋征收决定》，涉案房屋在征收范围内。2016年10月19日王山江与昌吉市中山路街道办事处签订《房屋征收补偿协议书》，协议书约定依据评估报告对王山江的房屋、土地、不可移动设备及其他附着物一次性补偿46,965,571元，搬迁补偿合计373,700元，付奖励金1,408,967元，付一次性停产停业损失费用1,510,824元，最终全部补偿金额为50,259,062元。协议第六条第1项约定：乙方（王山江）于2017年3月前将被征收范围内的所有动产（含租赁物，但不含不可移动设备设施）。该协议中的一次性停产停业损失费用1,510,824元及搬迁费373,700元系根据新疆正祥资产评估有限责任公司出具的评估结果汇总表计算，评估结果汇总表载明：评估基准日为2016年6月6日，资产持有人为王山江，一个月的停产停业损失为251,804元；设备搬迁费为373,700元。《房屋征收补偿协议书》中一次性停产停业损失费用1,510,824元系按照每月251,804元计算6个月（251,804元×6）。原告王山江与昌吉市中山路街道办事处签订《房屋征收补偿协议书》之后，原、被告针对补偿数额最终未协商一致，于2018年6月7日双方向昌吉市人民法院提起诉讼，原告王山江当时的诉讼请求为：1．请求判令被告支付原告房屋租金640,000元、逾期利息40,533元、水电费61,397元（截至2018年3月），合计741,930元；2．本案的受理费及其他诉讼费用由被告承担。九州龙公司当时反诉请求为：1．判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁协议》；2．判令被反诉人赔偿反诉人合同违约金160,000元；3．判令被反诉人赔偿反诉人广告制作与宣传费共计102,337元；4．判令被反诉人退反诉人多交房租费用138,000元；5．判令被反诉人赔偿反诉人对承租房屋等的装修费用3,050,000元；6．判令被反诉人赔偿反诉人停业损失费2016年7月20日至被反诉人补偿反诉人所有违约损失止，共计1,733,992元整（2016年7月20日至2018年7月20日止）；7．判令被反诉人赔偿反诉人搬迁费，按政府征收补偿标准执行，共计53,648元；8．判令被反诉人赔偿反诉人不超过银行4倍的利息524,216.7元，从政府向被反诉人签订《房屋征收补偿协议书》之日计算至被反诉人实际向反诉人付款之日止（2016年7月20日至2018年7月20日5,237,977元×0.00417利率×24个月）；9．判令本案诉讼费用和反诉费用、索款相关费用由被反诉人承担。昌吉市人民法院于2019年7月2日作出（2019）新2301民初3245号民事判决书内容为：一、被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）王山江支付租金17,534元；二、被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）王山江支付水电费61,397元；三、解除原告（反诉被告）王山江与被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司2015年7月24日签订的《房屋租赁合同》；四、被告（反诉原告）王山江于判决生效后十日内向原告（反诉被告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司支付装修损失1,482,411元；五、被告（反诉原告）王山江于判决生效后十日内向原告（反诉被告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司支付停产停业损失216,749元；六、被告（反诉原告）王山江于判决生效后十日内向原告（反诉被告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司支付搬迁费53,648元；七、鉴定费46,000元，由被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司负担23,000元，由原告（反诉被告）王山江负担23,000元，原告（反诉被告）王山江于判决生效后十日内向被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司付清23,000元；八、驳回原告（反诉被告）王山江的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司的其他反诉请求；十、被告唐海云在本案中不承担民事责任。后双方均不服判决，向昌吉州中级人民法院提起上诉，昌吉州中级人民法院于2019年12月25日作出（2019）新23民终1766号民事判决维持了昌吉市法院（2019）新2301民初3245号民事判决第二、三、五、六、七、十项，撤销了第一、四、八、九项即九州龙公司向王山江支付房屋租金590,000元（2016年9月30日至2018年9月29日）；王山江向九州龙公司支付装修损失费用2,117,730元。后，王山江不服中级人民法院判决，向自治区高院提起申请再审，自治区高院于2020年5月4日作出（2020）新民申365号民事裁定书驳回了本案原告王山江的再审申请。现在原告要求被告承担相关损失详细清单如下：2018年9月30日至2019年12月25日房屋租赁费395,397.2元（320,000元÷365天×451天），承担2019年12月26日至2020年8月25日期间租赁房租损失213,041元（320,000元÷365天×243天），合计608,438元；逾期利息（分段计算）：①2018年7月30日至2020年8月25日，共计757天，320000×6％÷365天×364天=39,820.2元，②2019年7月30日至2020年8月26日，共计392天，320000×6％÷365天×392天=20,620.27元，合计60,440元；承担水电费71,336元；承担违约金即599,231元，即按照合同约定房屋租赁费和水电费合计后50％，（608,438元＋590,000元）×50％。一审法院认为，案外人杨建新经过被告公司股东授权与原告王山江于2015年7月24日签订的《房屋租赁合同》，经双方上次诉讼，被昌吉市人民法院（2018）新2301民初3245号民事判决第三项予以解除，并被昌吉州中级人民法院（2019）新23民终1766号维持了该判项，故该合同解除时间确定为2019年12月25日，并支持了原告向被告要求的2016年9月30日至2018年9月29日期间的房屋租金。虽然原、被告之间的《房屋租赁合同》已经解除，但涉案房屋至今未被征收，被告九州龙公司至今还占有，不给原告返还，被告并未向法庭提交证据证实其全部搬离的证据，也没有提交原告不接受涉案房屋的证据，被告“中院在判决中已经判决了我和王山江之间租赁合同解除了，我不应该继续履行原合同的内容。原告陈述我们没有给他交房屋没有证据也没有事实依据。王山江与昌吉市拆迁办签订的征收协议是真实有效的，也给王山江支付了10,000,000元的拆迁补偿，王山江之所以不搬走是因为厂房没有建好，导致我方至今无法营业。本案的房屋所有权应该在王山江与昌吉市征收办签订协议后发生了转移，王山江没有权利主张涉案房屋权益。”的辩解意见一审法院不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告应当向原告赔偿解除合同后所产生的损失。故，原告要求被告支付房屋租金395,397.2元以及占用房屋期间占用使用费213,041元，计算方式准确，一审法院予以支持。相应产生的水电费，以实际发生的票据为准，水费3808元，电费675,282元，合计67,528元应由被告承担。合同解除后被告未向原告支付租金的行为给原告造成利息损失，原告有权要求被告支付利息损失。但原告关于逾期利息的计算方式有错误，一审法院认为合同解除之日后，自2019年12月26日至2020年8月25日（9个月）期间剩余租金395,397.2元的逾期利息是原告合理的损失即395,397.2元×3.25％÷12个月×9个月=9,637.8元，超出部分一审法院不予以支持。双方没有约定占用房屋期间的利息，一审法院亦已支持占用房屋期间的使用费，该部分计算逾期利息没有依据，一审法院不予支持。关于违约金599,231元，原告依据合同第六条第二项约定主张一年租金和水电费合计的50％作为违约金，被告认为合同已经解除，被告不存在违约行为，不承担违约金。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行原因是政府的征收行为，双方对此并无过错，加上原告主张过房屋租金的逾期利息，一审法院对违约金不予支持。原告要求被告承担保全费5000元，是原告诉讼主张时所产生的合理费用，应当由被告承担。判决：一、被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效十日之内向原告王山江支付房屋租金395,397.2元；二、被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效十日之内向原告王山江支付占有房屋期间占有使用费213,041元；三、被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效十日之内向原告王山江支付房屋租金逾期利息9,637.8元；四、被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效十日之内向原告王山江支付水电费67,528元；五、被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效十日之内向原告王山江付清保全费5000元；六、驳回原告王山江其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交关于《昌吉市三屯河整治项目国有土地上房屋征收补偿方案》的公告一份、昌吉市三屯河整治项目国有土地上房屋征收补偿方案一份，拟证实涉案房屋属于拆迁房屋，是临时性用房，不属于营业性用房。 经质证，被上诉人对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为本案是房屋租赁合同，并不属于房屋拆迁问题，与本案无关。 因被上诉人对该组证据的真实性认可，本院对该组证据真实性予以确认。 被上诉人提交以下证据： 一、（2020）新昌庭州证民字第6364号公证书一份，拟证实上诉人给被上诉人交付房屋的时间是2020年12月1日，并且交付房屋以及附属设施设备和装饰装修受到不同程度的损坏；交付房屋时，经过公证处核实上诉人使用房屋电表的度数是156566度，水表为3201方，与上次一审提交2020年4月21日核实的水电分别上涨1857度电和571方水，更能证明上诉人一直占有和使用案涉房屋。 经质证，上诉人对该证据的真实性认可，关联性不认可。 因上诉人对该证据真实性认可，且属于有权机关作出，故本院对该证据的真实性予以确认。 二、（2020）新民申1167号民事裁定书一份，拟证实房屋拆迁补偿协议和房屋租赁合同关系是两种法律关系，《房屋征收补偿协议书》的签订并不必然导致租赁合同的终止；王山江虽然与政府签订了《房屋征收补偿协议》，实际并未履行，王山江也并未移交房屋以及附属物。房屋的所有权人依然是被上诉人王山江。 经质证，上诉人对该证据的真实性、关联性均不予认可。认为上面没有公章。 因该证据系新疆维吾尔自治区高级人民法院作出的民事裁定，故本院对该证据的真实性予以确认。 三、2021年3月2日昌吉市房屋征收管理办公室出具的证明一份，拟证实涉案房屋一直由被上诉人王山江所有，该房屋产生的收益租金和占有使用费由被上诉人王山江享有。 经质证，上诉人对该证据的真实性认可，合法性、关联性不予认可，该证据只是证明房屋未移交给征收办，未证明合同无效。 因该证据系昌吉市房屋征收管理办公室出具，且上诉人对该证据真实性认可，故本院对该证据真实性予以确认。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明事实予以确认。 另查明，于2020年12月1日上诉人向被上诉人交付涉案房屋，并经昌吉市庭州公证处公证。2021年3月15日，被上诉人撤回一审民事起诉状中第四项诉讼请求，即判令上诉人向被上诉人支付水费、电费71,336元。 本院认为，本案争议焦点是：上诉人是否应当向被上诉人支付被上诉人主张的各项费用？ 根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据上述法律规定，上诉人应当对自己的主张承担举证证明责任，否则应承担不利后果。 关于房屋租赁费的问题。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》经一、二审法院审理作出判决：解除双方签订的租赁合同，合同解除时间为2019年12月25日；并判决上诉人向被上诉人支付2016年9月30日至2018年9月29日的房屋租赁费，因2018年9月30日至2019年12月25日期间仍属于双方租赁合同的期间，上诉人应当按照合同约定向被上诉人支付租赁费。因双方租赁合同已于2019年12月25日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人在合同解除后，未向被上诉人交付返还涉案房屋，应支付占用房屋期间的费用，对于一审法院认定上诉人向被上诉人按照原租赁合同约定的租金计算占用房屋使用费213,041元并无不当，本院予以维持。对于上诉人提出涉案房屋属于拆迁房屋，不能按照双方原来合同约定的租赁费计算，因被上诉人未提供充足的证据证实其主张，且原租赁合同解除后，上诉人未向被上诉人返还涉案房屋，继续占有使用涉案房屋，其应当赔偿被上诉人解除合同后所产生的损失，故对于上诉人的该主张，本院不予支持。 关于逾期利息的问题。双方签订的《房屋租赁合同》解除后，上诉人未向被上诉人支付租赁费的行为给被上诉人造成利息损失，上诉人应当支付逾期利息，一审法院对逾期利息计算数额正确，本院予以维持。 关于保全费的问题。因保全费属于被上诉人为其主张支出的合理必要费用，对于一审法院认定被上诉人向上诉人支付保全费5000元并无不当，故本院予以维持。 关于涉案水费、电费的问题。被上诉人在本案审理期间提出撤回一审民事起诉状中第四项诉讼请求（即请求法院判令被告向原告支付水费、电费71,336元；水费从2017年11月10日至2020年4月21日，电费从2018年3月29日至2020年4月21日），经其他当事人同意，本院对此不予处理。 综上所述，上诉人新疆九州龙汽车销售服务有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持昌吉市人民法院（2020）新2301民初2680号民事判决第一项、二项、三项、五项，即“一、被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效十日之内向原告王山江支付房屋租金395,397.2元；二、被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效十日之内向原告王山江支付占有房屋期间占有使用费213,041元；三、被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效十日之内向原告王山江支付房屋租金逾期利息9,637.8元；五、被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效十日之内向原告王山江付清保全费5000元；” 二、撤销昌吉市人民法院（2020）新2301民初2680号民事判决第四项，即“四、被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效十日之内向原告王山江支付水电费67,528元；” 三、驳回被上诉人王山江一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16,628元，减半收取8314元，由上诉人新疆九州龙汽车销售服务有限公司负担4337元，被上诉人王山江负担3977元；二审案件受理费10,706元，由上诉人新疆九州龙汽车销售服务有限公司负担9,659.2元，被上诉人王山江负担1,046.8元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 郑洪彪 审 判 员 李 娟 审 判 员 毛春艳 二〇二一年三月二十二日 法官助理 马 恒 书 记 员 石 雪