安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民再4号 再审申请人（原审原告）：孙丽，女，1974年2月3日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：穆世明，男，1968年11月6日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 被申请人（原审被告）：马鞍山市鑫博机电修造厂，住所地安徽省马鞍山市雨山区碧溪丽景。 委托诉讼代理人：张明世，安徽峭正律师事务所律师。 再审申请人孙丽与被申请人马鞍山市鑫博机电修造厂(以下简称鑫博机电)房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初683号民事判决，向本院申请再审。本院经审判委员会讨论决定，于2020年12月17日作出（2020）皖05民申61号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人孙丽及其委托诉讼代理人穆世明、被申请人鑫博机电的委托诉讼代理人张明世到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙丽申请再审称：1.马鞍山市住房和城乡建设局于2020年7月29日发出《关于谨慎购买花园路333号新中新大厦房屋的风险提示》，该提示称鑫博机电在未取得花园路333号1-15层分割分户不动产权证的情况下，以新中新酒店公寓分层分户等方式对外违规转让。该房屋1至8层为商业，9至15层为办公，并非酒店公寓。目前只有花园路333号每一层不动产权证，未取得每层分割分户不动产权证，并处于抵押状态。而鑫博机电在与其签订合同时，却称该房屋不存在抵押，故鑫博机电已违约。2.案涉房屋没有取得分户不动产权证，不能上市交易，鑫博机电却将马鞍山市自然资源和规划局发给马鞍山市住房和城乡建设局的不应公开复函公开，张贴在销售部最醒目的位置，误导消费者和法院。3.鑫博机电隐瞒房屋抵押情况，不能为其办理产权转移登记手续，构成违约。4.《存量房买卖合同》第十一条约定，买卖双方同意，自合同签订且备案之日起180日内（最长不超过6个月），双方共同到房屋登记机构申请办理该房屋的权属转移登记手续。双方的真实意思表示是从签订合同之日起180日内办理房屋转移登记手续。鑫博机电据此已赔偿部分业主违约损失。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项之规定，提起再审申请，要求改判鑫博机电承担违约责任，支付违约金50000元。 鑫博机电辩称，1.双方签订的《存量房买卖合同》应当继续履行。2.一审判决符合事实和法律规定。 孙丽向马鞍山市花山区人民法院提出诉讼请求：1.判令解除其与鑫博机电签订的房屋买卖合同，鑫博机电偿还其本金276000元；2.判令鑫博机电依合同约定赔偿（违约方成交价款赔偿逾期每日万分之一）；3.判令鑫博机电支付不能办理过户违约金50000元；4.承担案件诉讼及相关一切费用。 原审法院查明：2018年5月11日，孙丽和鑫博机电签订了一份《存量房买卖合同》，约定鑫博机电将位于马鞍山市房屋出售给孙丽，面积为46.72平方米，房屋成交价为254000元。合同第十一条约定：买卖双方同意，自本合同签订且备案之日起180日内（最长不超过6个月），双方共同到房屋登记机构申请办理该房屋的房屋权属转移登记手续。第二十条特别条款第一项约定：若房产在办理存量房转移登记前，须先办理相应的公证、房产归并手续，因客观原因卖方不能及时办理导致不能按约定时间申请存量房转移登记的，且买方不愿意等待的，此时买卖双方认可选择：因卖方不是主观故意造成不能办理存量房转移登记，不视卖方违约，卖方须于30日内退还买方已付定金及购房款后交易撤销。合同签订后，孙丽共向鑫博机电交付房款254000元。2019年10月16日，孙丽向鑫博机电主张解除涉案合同。 原审另查明，鑫博机电已向马鞍山市住房和城乡建设局申请对马鞍山市花园路333号3-15层产权进行分割，该局作出马住建函[2019]60号《关于花园路333号3-15层产权分割是否符合土地及规划要求的函》，载明鑫博机电符合相关要求并报送马鞍山市自然资源和规划局，该局于2019年6月18日复函，花园路333号3-15层产权分割，因不涉及建筑性质、功能、面积、层数等变化，故无异议。 一审法院认为，孙丽和鑫博机电签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规定的规定，是合法有效的合同，孙丽和鑫博机电均应按照合同要求履行。根据合同第二十条特别条款的约定，孙丽主张解除合同，符合双方约定，予以支持。 关于孙丽已交纳的购房款数额。孙丽提交的一张22000元POS单（收款商户：江苏永阳集团）及两张收据，无法证明与鑫博机电具有关联性，故该22000元购房款，不予认可。 关于鑫博机电的行为是否构成违约。案涉房屋并非预售商品房，孙丽作为完全民事行为能力人，在签订合同时理应对涉案房屋的产权登记资料进行查验，对案涉房屋产权未分割的事实应予以知晓，从双方合同约定来看，合同第十条中的“签订且备案之日”应理解为涉案房屋产权分割完成备案之日，而非仅仅指合同签订之日。根据双方第二十条特别条款约定，鑫博机电的行为不构成违约。案涉合同名称即为《存量房买卖合同》，孙丽辩称其不知道所售商品房为存量房不符合客观事实，对该意见不予采纳。 另，根据庭审查明情况，孙丽于2019年10月16日向鑫博机电主张解除合同，故鑫博机电应于2019年11月17日退还全部购房款。鑫博机电未按约定向孙丽退还购房款，构成违约，应按同期银行贷款利率赔偿孙丽资金占用损失。遂判决：一、解除孙丽与鑫博机电签订的《存量房买卖合同》；二、鑫博机电于判决生效后十日内一次性返还孙丽购房款254000元，并按同期银行贷款利率赔偿孙丽资金占用损失，自2019年11月17日至实际给付之日；三、驳回孙丽其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为3095元，由孙丽负担540元，鑫博机电负担2555元。 孙丽在再审过程中提交以下证据：1.不动产登记信息一份，证明案涉房屋已被设定抵押；2.马鞍山市自然资源和规划局政府信息公开答复函一份，证明《关于花园路333号3-15层产权分割是否符合土地及规划要求的函》是过程性文件，不应公开，政府相关部门没有同意分割花园路333号的房屋。3.马鞍山市中级人民法院（2020）皖05民终1383号民事判决书一份，证明江苏永阳网络科技有限公司是受鑫博机电委托销售案涉房屋。 鑫博机电质证认为，对证据1的真实性有异议，不动产登记信息的查询时间是2020年9月21日，而双方签订合同的时间是2018年5月11日，不能证明合同签订时已设定抵押。对证据2认为，其已完成了产权证书的分割，与原审认定的事实并不冲突。证据3不适用于本案的处理。 鑫博机电提交了一份认购定单复印件，证明孙丽认购时约定的定金是20000元。 孙丽质证认为，不清楚该认购定单的情况，双方签订的《存量房买卖合同》和收据上注明的定金数额为50000元。 本院依法向马鞍山市不动产登记中心调取了案涉房屋权利及其他事项登记信息情况，孙丽及鑫博机电对该证据的真实性、合法性及关联性均没有异议。 本院认证意见为，孙丽提交的证据1、2、3及本院调取的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，应予认定。鑫博机电提交认购定单系复印件，且双方已签订了《存量房买卖合同》，故应以《存量房买卖合同》确定双方的权利义务。 再审经审理查明：2018年5月11日，孙丽（买方）和鑫博机电（卖方）签订了一份《存量房买卖合同》，约定鑫博机电将花园路333号815室房屋出售给孙丽，面积为46.72平方米，房屋成交价为254000元，抵押状态为不存在抵押。买方在订立合同时向卖方支付定金50000元。买卖双方同意，自合同签订且备案之日起180日内（最长不超过6个月），共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。自违约行为发生之日起超过30日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过30日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金；若买方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方，买方已支付的定金则作为对卖方的赔偿。同时守约方有权要求违约方支付交易过程中所产生的费用、因违约行为给守约方增加的费用等。若房产在办理存量房转移登记前，须先办理相应的公证、房产归并手续，因客观原因卖方不能及时办理导致不能按约定时间申请存量房转移登记的，且买方不愿意等待的，此时买卖双方认可选择：因卖方不是主观故意造成不能办理存量房转移登记，不视卖方违约，卖方须于30日内退还买方已付定金及购房款后交易撤销。合同签订后，鑫博机电向孙丽出具收据，载明收到房款254000元（含50000元定金）。 鑫博机电委托江苏永阳网络科技有限公司销售案涉房屋，在签订《存量房买卖合同》时，孙丽向江苏永阳网络科技有限公司支付服务费等共计22000元。 另查明：鑫博机电已向马鞍山市住房和城乡建设局申请对花园路333号产权进行分割，该局作出马住建函[2019]60号《关于花园路333号产权分割是否符合土地及规划要求的函》，载明鑫博机电符合相关要求并报送马鞍山市自然资源和规划局，该局于2019年6月18日复函，花园路333号产权分割，因不涉及建筑性质、功能、面积、层数等变化，故无异议。2020年8月3日，马鞍山市自然资源和规划局对政府信息公开申请作出答复函，认为《关于花园路333号产权分割是否符合土地及规划要求的复函》是过程性信息，不予公开。 再查明：经查询，案涉马鞍山市花园路333号房屋建筑面积1069.42平方米，于2016年7月19日设定抵押，抵押权人是徽商银行股份有限公司马鞍山花园支行。 综合双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：鑫博机电是否构成违约，如构成违约，鑫博机电应如何承担违约责任。 本院认为，孙丽与鑫博机电签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。鑫博机电在签订《存量房买卖合同》时未告知孙丽案涉房屋已设定抵押，在孙丽交纳了购房款及服务费等费用后，也未能按照《存量房买卖合同》约定自合同签订且备案之日起180日内（最长不超过6个月）到房屋登记机构申请办理该房屋的房屋权属转移登记手续，亦不能举证证明案涉房屋需办理相应的公证、房产归并手续，而其系因客观原因不能及时办理，故鑫博机电构成违约，孙丽主张解除《存量房买卖合同》、鑫博机电返还购房款204000元（购房款254000元扣除包含的定金50000元），应予支持。 签订《存量房买卖合同》时，孙丽向江苏永阳网络科技有限公司支付服务费等共计22000元，该部分款项属于《存量房买卖合同》中约定的守约方在交易过程中所产生的其他费用，且江苏永阳网络科技有限公司是受鑫博机电委托销售案涉房屋，受托人江苏永阳网络科技有限公司收取服务费等费用的法律后果应由委托人鑫博机电承担，故鑫博机电应当向孙丽返还该部分费用。 关于违约责任的问题，孙丽既主张按成交价款日万分之一赔偿损失，又主张双倍返还定金50000元，在孙丽不能举证证明其实际损失已超过了定金数额的情况下，仅对孙丽要求双倍返还定金即要求赔偿违约金50000元的诉请予以支持，对孙丽主张按成交价款日万分之一赔偿损失，不予支持。 综上，原审判决认定事实及适用法律部分有误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省马鞍山市花山区人民法院(2020)皖0503民初683号民事判决第一、三项，即“一、解除孙丽与马鞍山市鑫博机电制造厂签订的《存量房买卖合同》；三、驳回孙丽其他诉讼请求”； 二、变更安徽省马鞍山市花山区人民法院(2020)皖0503民初683号民事判决第二项“马鞍山市鑫博机电修造厂于本判决生效后十日内一次性返还孙丽购房款254000元，并按同期银行贷款利率赔偿孙丽资金占用损失，自2019年11月17日至实际给付之日”为“马鞍山市鑫博机电修造厂于本判决生效后十日内一次性返还孙丽购房款204000元、相关费用22000元，并双倍返还定金100000元，以上共计326000元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3095元，再审案件受理费6190元，均由马鞍山市鑫博机电修造厂负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈广金 审判员  赵 辉 审判员  王红伟 二〇二一年三月五日 法官助理周真真 书记员倪薇