江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终403号上诉人（原审被告、反诉原告）：张宝兴，男，1961年1月5日生，汉族，住无锡市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡市凤翔物业管理有限责任公司，住所地无锡市塔影苑**。法定代表人：朱鉴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：裴玉波，江苏储君律师事务所律师。上诉人张宝兴因与被上诉人无锡市凤翔物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初5033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张宝兴上诉请求：1.撤销原判，依法重新作出公正判决；2.一、二审诉讼费由物业公司承担。事实和理由：1.2016年6月凤翔苑28号102室漏水，怀疑是张宝兴家管道渗漏所致，物业公司多次修理无效，但也无法查明漏水原因，后物业公司要求张宝兴将卫生间所有管道从隐蔽管道改为明管，并口头约定修改费用由物业公司承担，由张宝兴先行垫付（实际修改费用4000余元），物业公司通过免去张宝兴2016年、2017年物业费的形式补偿，张宝兴于2018年3月才恢复交纳物业费。2018年5月物业公司公布的历年欠物业费名单中没有张宝兴的名字，也足以证明张宝兴不欠物业费。2.本案的焦点应为物业费调价程序是否合法。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十六条、《物业管理条例》第十一条、《江苏省物业管理条例》第四十九条、《无锡市物业管理条例》第三十三条等规定，未经业主大会表决且双过半同意不得擅自调价。物业公司未能提供合法的履行调价程序的证据。关于撤销权，张宝兴于2020年6月28日收到法院传票后、收集材料过程中方知物业公司存在许多违法违规之事，故其要求撤销物业服务合同条款未超过法定期间，且理由充分。3.《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《无锡市物业管理条例》等均明确规定，业委会应当自选举产生之日起三十日内持相关材料向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案；业委会任期届满三个月前，应当书面告知街道办，并召开业主大会进行换届选举。只有按以上法定程序产生的业委会才是合法的。经向无锡市梁溪区住房和城乡建设局（以下简称梁溪住建局）查询，2009年至2015年期间未有凤翔苑业主委员会（以下简称凤翔苑业委会）的备案记录，只有2015年6月27日第三届凤翔苑业委会的备案记录，故2013年1月20日、2015年1月20日的物业服务合同业委会不具备签约资格。《凤翔苑小区业主公约》第四十条规定，任何单位和个人未经业主大会批准与物业管理企业签订或续签服务合同的，合同无效。物业公司二审辩称：1.凤翔苑业委会在与物业公司签订的物业服务合同中加盖了公章，从物业公司的角度就认为凤翔苑业委会是代表全体业主聘用物业公司提供物业服务，物业公司已经尽到了审慎注意义务。且物业公司已经在小区从事物业服务工作多年，张宝兴接受物业服务理应支付物业费。2.凤翔苑业委会是否存在问题以及是否给张宝兴造成损失，并不在本案审理范围之内，张宝兴可另案起诉。3.张宝兴关于其已不结欠物业费以及物业公司免除其两年物业费的主张，未提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。综上，请求驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张宝兴支付拖欠的物业费1356.18元（自2016年1月起至2017年12月止）和滞纳金（2017年度滞纳金247.49元，2018年度滞纳金494.98元，2019年度滞纳金494.98元）；2.本案诉讼费用由张宝兴承担。张宝兴向一审法院反诉请求：1.确认物业公司违反《无锡市物业管理条例》第三十三条，擅自调价、乱收费。2.依据《物权法》第七十八条之规定，撤销2015年至2018年4月物业公司与凤翔苑业委会签订的物业服务合同第二十二条；3.判令物业公司返还2015年、2018年多收的物业管理费542.45元；4.本案诉讼费用由物业公司承担。一审法院认定事实：张宝兴系无锡市房屋所有权人，该房屋建筑面积为113.01平方米。2013年1月20日，凤翔苑业委会与物业公司签订物业管理委托合同示范文本，双方约定物业公司向全体业主和物业使用人提供物业服务，全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应责任，物业公司向业主和物业使用人收取物业管理服务费等，委托管理期限2年，自2013年1月20日至2015年2月21日，物业管理费按照每平方米0.30元收取，逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金等内容。2015年1月20日，凤翔苑业委会与物业公司续签物业管理委托合同示范文本，将物业公司的委托管理期限调整为自2015年1月20日至2017年1月20日，物业管理费按照每平方米0.50元收取，逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金等内容。2017年1月20日，凤翔苑业委会与物业公司再次续签物业管理委托合同示范文本，将物业公司的委托管理期限调整为自2017年1月20日至2019年1月20日，物业管理费按照每平方米0.50元收取，逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金等内容。因张宝兴未交纳2016年1月至2017年12月期间的物业管理费，故物业公司诉至法院。2014年4月1日，无锡市物价局、无锡市住房保障和房产管理局联合印发《无锡市物业服务收费管理实施办法》（锡价规〔2014〕3号）。该办法规定业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。同时该办法将无锡市普通住宅物业服务等级（试行）一级服务标准指导价定为0.50元每平方米每月（不含电梯使用费）。一审法院认为：凤翔苑业委会与物业公司所签物业管理委托合同示范文本系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。根据法律规定，业委会与物业公司所签之物业服务合同对业主有拘束力，业主应当按约履行。张宝兴抗辩物业公司曾与其约定免除其交纳2016年至2017年物业管理费，因张宝兴未提供物业公司予以确认之确凿证据，法院不予采信。物业公司按照无锡市政府颁布的规范性法律文件按照0.50元每平方米每月的标准计算物业管理费，合法有效，法院予以支持。故张宝兴主张物业公司多收2015年、2018年物业管理费，缺乏事实依据，法院不予支持。关于滞纳金的计算标准，因物业公司主张之标准超过法定标准，法院酌情予以调整。张宝兴主张物业公司擅自提高物业费，即从0.30元每平方米上调至0.50元每平方米，系存在违反《江苏省物业服务收费管理办法》第三十六条、《无锡市物业管理条例》第三十三条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之情形。法院认为，张宝兴的上述主张如果成立，则系建立在物业公司违反物业服务合同约定或者违反法律、法规、部门规章规定的基础上，根据现有物业服务合同及物业公司提供的规范性法律文件之规定，凤翔苑业委会与物业公司关于物业管理费的约定存在相关依据，合法有效，故张宝兴之抗辩理由不成立。根据《物权法》第七十八条之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该条款针对的是业主大会或者业主委员会之决定，张宝兴如认为侵害其合法权益的，可以依据法律规定另案起诉。关于张宝兴要求撤销2015年至2018年凤翔苑业委会与物业公司签订的物业服务合同相关条款，其所行使的系合同撤销权。张宝兴未提供证据证明物业服务合同存在撤销合同条款之法定理由，且张宝兴已经按照0.50元每平方米交纳2015年、2018年两年物业管理费，自其知道或者应当知道物业管理费按照0.50元每平方米计算的时间显然已经超过一年，根据法律规定，其撤销权已消灭，故对张宝兴的该项诉讼请求，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、张宝兴于判决发生法律效力之日起十日内向物业公司支付物业管理费1356.12元（自2016年1月1日起至2017年12月31日止）及滞纳金（自2017年1月1日起以678.06元为基数，自2018年1月1日起以678.06元为基数，均至实际给付之日止，按照2020年6月15日当天全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；二、驳回物业公司的其他诉讼请求；三、驳回张宝兴的反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由张宝兴负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由张宝兴负担。本诉案件受理费已由物业公司预交，张宝兴于判决发生法律效力之日起十日内将其应负担的诉讼费用直接支付给物业公司。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，张宝兴提出物业公司主张2016年至2017年物业费已经超过诉讼时效。另，张宝兴提供从梁溪住建局调取的凤翔苑小区第三届业主委员会备案资料，以及梁溪住建局出具的情况说明1份，载明“我局收到你关于对凤翔苑第二届业主委员会和第三届业主委员会相关备案材料信息公开的申请，经检索第二届业主委员会未到我局进行业委会备案，故我局依法向你公开第三届业主委员会备案材料”。证明第一届和第二届凤翔苑业委会是没有经过合法选举的业委会，由当时的业委会签订的物业服务合同无效。经质证，物业公司对上述证据的真实性、合法性均无异议，但认为与本案无关；数份物业服务合同上均加盖了凤翔苑业委会的公章，业委会是否经过合法选举物业公司无权干涉，张宝兴如认为侵犯其合法权益应另案起诉。本院认为：一、关于凤翔苑业委会资格问题。根据梁溪住建局出具的情况说明，仅能证明第二届业委会未在梁溪住建局备案，但备案程序并非业委会成立的必要条件，故该证据不足以证明历届凤翔苑业委会不具备签订物业服务合同的资格。况且，物业公司实际履行了物业服务行为，张宝兴也交纳了2015年、2018年的物业费，其抗辩的2016年、2017年物业费也仅是认为与管道修改费互抵，故张宝兴与物业公司均以自己的行为表示愿意履行物业服务合同。二、关于张宝兴提出的凤翔苑业委会未依法履行物业费调价程序的问题。业委会与物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，双方有关物业费收费标准的约定亦对全体业主具有约束力。对于物业公司而言，业委会代表全体业主，是签订物业服务合同的合法主体，物业公司并无审查相关程序性事项的法定义务。如个体业主认为业委会的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序而要求撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业委会作出决定之日起一年内行使，该撤销权行使的对象是业委会，而非物业公司。张宝兴的撤销诉请不属于本案物业服务合同审理范围，其可另行主张。三、张宝兴抗辩2016年、2017年的物业费已通过以管道修改费抵偿的形式支付完毕，但其未提供任何证据予以证明，故本院不予采信。另，二审中张宝兴抗辩物业公司主张2016年、2017年物业费已超过诉讼时效。当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，张宝兴在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，二审中亦未提供新的证据，故本院对其诉讼时效抗辩不予采纳。综上所述，张宝兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张宝兴负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年三月十六日书记员  曹 蕾