湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1021民初542号 原告：娄底市万家红物业服务有限公司，住所地：娄底市经济开发区娄星北路（高溪农贸市场）033幢232室。 法定代表人：谭颂，男，系该公司总经理。 原告：娄底市万家红物业服务有限公司桂阳分公司，住所地：湖南省郴州市桂阳县鹿峰街道迎宾路85号君御尚城九栋一楼103号。 法定代表人：谭颂，男，系该公司总经理。 两原告共同委托诉讼代理人：廖为平，男，系公司员工。 两原告共同委托诉讼代理人：欧阳忠海，男，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。 被告：邓喜兵，男，1983年11月8日生，汉族，住桂阳县。 被告：伍萍，女，1985年10月2日生，汉族，住桂阳县。 原告娄底市万家红物业服务有限公司（以下简称：万家红公司）、娄底市万家红物业服务有限公司桂阳分公司（以下简称：万家红桂阳分公司）诉被告邓喜兵、伍萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，由审判员曹陆阳适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人廖为平、欧阳忠海、被告邓喜兵到庭参加诉讼，两原告法定代表人谭颂、被告伍萍经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告物业管理费9859元、损失2664元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系桂阳县****房业主，房屋面积128.98㎡。2013年4月1日万家红公司与涟源市伟业房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，其中约定：由万家红公司对该小区提供物业管理服务，合同期限自2013年4月1日起至小区业主委员会与新物业公司签订物业服务合同后终止，物业费多层楼梯房按0.6元/㎡计算、高层电梯房按1.2元/㎡计算，空置房按90%收取；房屋装饰装修管理收费标准：装修保证金2000元，装修管理费：多层0.01元/㎡/天、高层0.02元/㎡/天，垃圾清运费：2.5元/㎡（由业主交纳），敲墙费50元/㎡。2019年5月6日桂阳县明珠花园小区业主委员会（甲方）与万家红桂阳分公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：合同期限五年，从2019年5月10日起至2024年5月9日止；物业费高层电梯房按1.2元/㎡计算，多层楼梯房按0.6元/㎡计算，下一年度物业服务费提前半个月交付，甲方（小区业主）未按合同约定时间交物业服务费，甲方（小区业主）则应每日按欠费总额的千分之五向乙方（万家红桂阳分公司）支付惩罚性违约金并承担因甲方（小区业主）欠费引发的律师费。合同生效后，两原告按照合同为被告提供物业管理服务。2015年9月10日至2020年12月31日期间被告拖欠原告物业管理费9859元。原告多次向被告催收，被告一直未缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。物业管理费及损失费的具体计算方式：1、物业管理费9859元：2015年9月10日至2020年12月31日：128.98㎡×1.2元/㎡×63个月21天=9859元。2、损失费2664元：①从2019年9月10日至2020年9月9日期间的物管费逾期一年缴纳的滞纳金：128.98㎡×1.2元/㎡/月×12个月×365天×5‰=3389元；②按欠物管费的25%支付律师费损失2464元：9859元×25%=2464元，合计5853元，现原告只主张2664元损失，其他期间的滞纳金及律师费损失原告放弃主张权利。 被告邓喜兵辩称，1、原告与被告于2019年6月份左右达成口头协议：2015年9月10日至2019年5月6日被告按每月1元/㎡缴纳物管费，2019年5月7日之后的物管费按每月1.2元/㎡缴纳，因被告房屋生活阳台渗水，具体渗水原因是房屋质量问题还是楼上业主装修问题导致不清楚，影响被告生活，被告从2018年12月起多次要求原告解决，原告一直未解决，所以被告就没有按照这个口头协议缴纳物管费，被告现在也同意按这个口头协议缴纳物管费。2、原告没有按照合同约定履行物管义务，具体有：①楼梯间垃圾堆放严重，无人清理；②楼梯间窗户玻璃灰尘未清理；③电梯口通道堆放垃圾，长期无人清理；④消防安全通道堆放杂物；⑤保安亭无人看守；⑥公共区域监控都是坏的；⑦保安安全巡逻不到位；⑧电梯通道窗户没有防护措施，也没有安全警示；⑨消防逃生指示灯掉在地上没人修复；⑩小区绿化无人养护。3、小区内的广告费收入应当归业主所有。4、滞纳金、律师费、诉讼费被告不承担。5、被告交纳的2000元装修押金，扣除装修服务费232元、垃圾清运费322元，原告还应退还被告1446元押金，该押金用于抵扣物管费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院分析认为：原告提供的照片，被告认为系拍摄于2019年5月之后，认可2019年5月之后原告的物业管理有所改善，予以采信；被告提供的拟证明原告未尽物业管理的照片，因原告不予认可，且照片只能反映照相时的状态，不能证明该状态持续存在，故被告提供的照片不能达到证明原告未尽物业管理责任的目的。原、被告提供的其他证据均具有客观性、关联性、合法性，相互印证，形成证据链，可以作为认定本案事实的依据。 根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两原告系总公司与分公司关系，两被告系夫妻。 2013年4月1日，涟源市伟业房地产开发有限公司（甲方）与万家红公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：物业服务费多层楼梯房按0.6元/月/平方米，高层电梯房按每月1.2元/平方米，空置房按90%收取；房屋装饰装修管理收费标准：装修保证金2000元，装修管理费：多层0.01元/㎡/天、高层0.02元/㎡/天，垃圾清运费：2.5元/㎡（由业主交纳），敲墙费50元/㎡。 2014年5月16日，涟源市伟业房地产开发有限公司（甲方）与两被告（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买桂阳县明珠花园小区电梯房****，房屋面积128.98㎡。 2014年9月9日，万家红公司（甲方）与被告（乙方）签订桂阳县明珠花园《前期物业服务协议》，约定：本合同期限五年，自2014年9月10日起至2019年9月9日止，合同期限内，业主委员会成立后，根据相关物业法规，另聘请新的物业公司，本协议中止。物业管理服务收费标准1.2元/平方米/月。 2019年5月6日桂阳县明珠花园小区业主委员会（甲方）与万家红桂阳分公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：乙方于2013年4月1日与湖南涟源市伟业房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，自签订前期物业服务合同至今，该小区一直由乙方提供物业服务，在此期间甲方（小区业主）也一直按业主房产建筑面积高层电梯房1.2元每平方米，多层楼梯房按0.6元每平方米，商业部分按1.2元每平方米履行交物业费义务，乙方在甲方（小区业主）收楼时预收12个月的物业服务费，下一年度物业服务费提前半个月交付，乙方物业费收取只提供收款收据。现经甲、乙双方同意，甲方继续聘请乙方为甲方提供物业服务，乙方实行包干制。乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任；委托管理期限为五年，从2019年5月10日起至2024年5月9日止；甲方（小区业主）未按合同约定时间交物业服务费，甲方（小区业主）则应每日按欠费总额的千分之五向乙方支付惩罚性违约金并承担因甲方（小区业主）欠费引发的律师费。 2015年9月9日之前的物管费被告已全部交清，2015年9月10日至2020年12月31日的物管费9859元经原告多次催收被告未交，原告遂向本院提起诉讼，要求被告支付物管费9859元及损失2664元。 2021年1月29日，本院根据原告的诉前财产保全申请，裁定冻结被告邓喜兵、伍萍银行存款12523元，原告交纳申请费145.23元。 另查明，被告交纳2000元装修押金，扣除装修服务费232元、垃圾清运费322元，原告应退还被告1446元押金，原、被告均同意该押金抵扣物管费。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条第二款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 本案被告系桂阳县明珠花园小区业主，根据上述法律规定，本案合同对被告具有约束力，被告应按合同约定履行缴纳物管费的义务。被告房屋生活阳台并非业主共有部分，其渗水问题处理不属于原告物业服务范围；被告主张原告未按约定履行物管义务因证据不足，不予采信，故被告以此为由减缴、拒缴物管费无法律依据及事实依据，应承担违约责任。 另外，小区内粘贴广告收入问题涉及小区所有业主，应另行处理。 综上所述，两原告要求两被告支付2015年9月10日至2020年12月31日的物管费9859元、损失费2664元，合计12523元，合法有据，予以支持。被告应支付给原告的费用与原告应退给被告的押金1446元相抵销后，被告还应支付原告11077元。由此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邓喜兵、伍萍于本判决生效之日起三日内一次性支付原告娄底市万家红物业服务有限公司、娄底市万家红物业服务有限公司桂阳分公司2015年9月10日至2020年12月31日物业管理费、损失费合计11077元（已抵扣押金）； 二、两被告于本判决生效之日起三日内一次性支付两原告交纳的诉前保全申请费145.23元； 三、驳回两原告的其他诉讼请求。 如未按判决书指定的期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费56.5元，由两原告负担7.5元，两被告负担49元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州 市中级人民法院。 审 判 员 曹陆阳 二〇二一年三月十一日 法官助理 邓 优 书 记 员 邓 优 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。