广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1882民初170号原告：连州市***********民小组（机构信用代码Q99441********8103）。负责人：罗水松，村民小组组长。委托代理人：杨三民，广东湘攸律师事务所律师。被告：陈水汉，男，汉族，1977年9月7日出生，广东省连州市人，住连州市***************，现住连州市********。委托代理人：陈先红，男，汉族，1963年5月7日出生，广东省连州市人，住连州市*********，系被告的哥哥。原告连州市***********民小组诉被告陈水汉确认合同效力纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理。由审判员张富成适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙珠村民小组负责人罗水松及其委托代理人杨三民、被告陈水汉及其委托代理人陈先红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年1月1日以原告为甲方、被告为乙方签订《租赁合同书》约定：甲方其将位于附城道班斜对面原七一三煤矿厂房和原供电所的办公楼以及附近属甲方管辖范围内的山地出租给被告全权管理使用；租赁期为三十年，即2017年1月1日至2046年12月30日；每年租金400元，原告可在当年内自定时间通知被告交租时间，租金逐年交清。原告认为双方当年签订的《租赁合同书》是无效合同，因为被告并非原告的村民，原告将附城道班斜对面原七一三煤矿的厂房和原电供所的办公楼以及附近属原告管辖范围内的山地发包给被告承包时，未经全体村民三分之二以上多数签名同意，也未经上级政府批准。根据《农村土地承包法》第四十八条的规定，应当依法认定原告与被告签订的上述《租赁合同书》无效。合同确认无效后，被告应将已占有使用的上述附城道班斜对面原七一三煤矿的厂房和原电供所的办公楼以及附近属原告管辖范围内的山地返还给原告。由于当年合同签订后被告已实际使用上述土地，但又未能支付租金义务，自2017年1月1日签订合同后，被告一直没有支付过租金给原告，共计拖欠原告租金1600元。原告曾多次向其催收租金均无果，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院在查明事实以后依法判决支持原告的全部诉讼请求。原告具体的诉讼请求为：一、判决确认原告与被告于2017年1月1日签订的《租赁合同书》无效；二、判决被告将位于附城道班斜对面原七一三煤矿厂房和原电供所办公楼以及附近属原告管辖范围内的山地返还给原告；三、判决被告参照合同约定的租金标准支付2017年至2020年的山场占有使用费共计1600元给原告；四、本案全部诉讼费用由被告承担。原告对其主张提供下列证据：一、机构信用代码证、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格；二、户籍证明，证明被告的诉讼主体资格；三、《租赁合同书》，证明原、被告于2017年1月1日签订合同约定原告将涉案山场出租给被告的事实；四、签名同意书，证明原告的村民代表同意解除与被告签订《租赁合同书》并在上面签名的事实。上述证据均经庭审质证。被告辩称，2016年期间，原、被告经长久性的多方面接触、了解、磋商，在平等自愿、相互共赢的原则下于2017年1月1日签订一份《租赁合同书》，合同履行至今有效。经过这几年的艰苦创业，该企业先后获得清远市政府和连州市政府的多项好评，为地方经济作出了贡献。鉴于原告在此案的合同纠纷中，纯属是蓄意制造矛盾事端、严重扰乱和损害被告合法生产经营的权益和社会形象，现被告依照《合同法》第一百零八条和《租赁合同书》第四条的规定，向原告及其组织提出要求，要求其承担违约赔偿责任，并请审判庭允许被告提起的反诉要求。被告的反诉请求为：一、判决原告支付违约金及被告在合同期内投入的基础建设费用和一切损失合计400万元；二、终止原、被告签订的《租赁合同书》；三、一切诉讼费用由原告承担。被告对其主张提交了下列证据：一、《租赁合同书》、原告出具的租金收据；二、连州镇人民政府出具的证明；三、名称为“连州市好自然蛇类养殖专业合作社”营业执照、动物防疫条件合格证；四、连州市关心下一代工作委员会授予被告为“关工委农村创业青年联谊会副会长”称号证书和连州市关心下一代工作委员会、农业农村局共同授予被告为“产业转型示范企业”称号证书。上述证据均经庭审质证。经审理查明，2017年1月1日原、被告签订《租赁合同书》，约定：经村民会议研究决定原告将位于附城道班斜对面原七一三煤矿的厂房和原供电所的办公楼以及附近属原告管辖范围内的山地出租给被告全权管理使用；租赁期为三十年，即2017年1月1日至2046年12月30日；每年租金400元，甲方可在当年内自定时间通知乙方缴交，租金当年交清，如甲方不来收租与乙方无关，合同继续有效；甲方只按现状出租给乙方管理、使用，租赁期间所有维修费、生产经营费用及其他费用由乙方负责；租赁期内如甲方要终止合同，必须赔偿乙方在合同期内的所有损失和费用等。原告在该合同的甲方处盖章并有村干部罗水松、张显和、张细古签名，被告在乙方处签名并盖上正筹备设立的“连州市好自然蛇场”印章。当日被告支付了2017年至2021年共五年租金2000元给原告，原告出具了收款收据给被告收执，该收据盖有原告的印章。签订合同之后的2018年7月1日连州镇人民政府出具一份证明给被告用于办理营业执照：位于连州镇附城道班斜对面原七一三煤矿**旧厂房租给原告使，用途是养殖业；该旧厂房现属商业用途，未办理房产证，是合法建筑，需要办理营业执照。现由承包方即被告前来办理营业执照等事宜，望市场监督管理部门予以办理。被告在承租的场地创办“连州市好自然蛇场”，对该场地进行厂房维修、蛇房设施、购买蛇苗等方面的资金投入，并取得连州市畜牧兽医局填发的动物防疫条件合格证。据连州市市*监督管理局颁发给被告的营业执照记载：该场地名称为连州市好自然蛇类养殖专业合作社、类型为农民专业合作经济组织、法定代表人为陈水汉、业务范围为蛇类养殖加工等、出资总额200万元、成立日期为2019年1月8日。2020年起因不许可蛇类养殖加工该蛇场转型为酒厂，经营酒类酿造、储藏、销售等，为此再次投入资金进行相关设施改造。被告承包经营该专业合作经济组织期间的2020年8月曾被连州市关心下一代工作委员会授予“关工委农村创业青年联谊会副会长”称号并颁发证书、2020年9月被连州市关心下一代工作委员会和农业农村局共同授予“产业转型示范企业”称号并颁发证书。租赁合同履行过程中，原告以签订合同未经三分之二的多数村民同意为由要求确认双方签订的《租赁合同书》无效、收回租赁场地、补交四年租金。被告则反诉原告故意违反合同要求承担被告赔偿合同期内投入的基础建设费用等项损失合计400万元，后经法院释明同意暂缓撤回反诉并视情况考虑另案起诉。本院认为，2017年1月1日原、被告经协商自愿签订《租赁合同书》约定原告将位于附城道班斜对面原七一三煤矿的四幢旧厂房租给被告作经营养殖业使用，租赁期为三十年。在签订合同的当日被告已支付2017年至2021年共五年租金2000元给原告，有被告提供由原告出具的收据为证。被告在承租的场地创办“连州市好自然蛇场”，对该场地进行厂房维修、蛇房设施、购买蛇苗等方面的资金投入，据连州市市*监督管理局颁发给被告的营业执照记载出资总额200万元。因有规定不许可蛇类养殖加工该蛇场转型为酒厂，为此被告再次投入资金进行相关设施改造，成为有一定规模的农民专业合作经济组织。被告曾被连州市关心下一代工作委员会授予“关工委农村创业青年联谊会副会长”称号和连州市关心下一代工作委员会、农业农村局共同授予“产业转型示范企业”称号。上述《租赁合同书》经双方自愿签订，有关条款内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经实际履行了五年双方均无异议，该合同已依法成立，对双方具有法律约束力。原告以签订合同未经三分之二的多数村民同意为由诉请确认上述《租赁合同书》无效、收回租赁场地、支付四年租金1600元，性质上属于合同期内单方解除合同，本院不予支持。被告虽不是原告村民小组村民，但其承租涉案场地仅是原七一三煤矿四幢旧厂房，并不是纯粹土地承包，不适用《农村土地承包法》第四十八条“应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”规定，且涉案合同也经“村民会议研究决定”并经连州镇政府批准证明。应当指出，涉案合同约定租赁期限三十年，违反了《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的规定，超过的部分无效，即有效的租赁期间应为2017年1月1日至2036年12月30日，期满后双方可另行协商。另，经本院释明被告同意其撤回反诉，属于被告对其诉权的处分，予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：驳回原告连州市***********民小组的全部诉讼请求。本案受理费100元，适用简易程序审理减半收取50元，由原告连州市***********民小组负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  张富成二〇二一年三月三日书记员  何文渊附本案适用的法律法规条文：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。