辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3907号上诉人（原审原告）：沈阳金厦酒店管理有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路287-1号。法定代表人：李长波，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：韩红春、杨思文，辽宁正时律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场，住所地沈阳市沈河区大西路287-1号。经营者：黄蕊，该公司总经理。委托诉讼代理人：张静，辽宁东尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：周锋，辽宁东尧律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：马永胜，男，1969年5月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张静，辽宁东尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：周锋，辽宁东尧律师事务所实习律师。原审第三人：沈阳晟阳文化传播有限公司，住所地沈阳市皇姑区崇山西路12-5号1-12-1。法定代表人：马永茂，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑宪，辽宁瀛沈律师事务所律师。上诉人沈阳金厦酒店管理有限公司（简称“金厦酒店”）与被上诉人沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场（简称“好声音”）、马永胜、沈阳晟阳文化传播有限公司（简称“晟阳文化”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初10094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金厦酒店上诉请求:1.请求撤销一审判决，依法改判；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定好声音不承担给付租金、物业费、供暖费的责任是错误的，好声音是案涉房屋的实际使用人，我公司有理由相信好声音知晓晟阳文化将承租的房屋转租给其经营，其应承担相应的责任，好声音自2016年3月开始一直在使用案涉房屋，且已实际向上诉人支付了2016年、2017年的房租等费用，其对上诉人与晟阳文化约定的相关权利义务是认可并实际履行的；二、一审判决未认定晟阳文化应承担连带责任是适用法律错误，合同已经约定好声音欠租金，上诉人有权向晟阳文化追索租金等；三、一审未判决被上诉人支付物业费是错误的，《房屋租赁合同》明确约定承租人需支付租金和物业费，上诉人提供的物业服务是基于公共设施的维修维护所产生的；四、一审对上诉人垫付的采暖费用未予判决，存在错误。好声音答辩：晟阳文化将涉案房屋转租给我方，双方是转租法律关系，我方是次承租人，根本不是承继关系，晟阳文化将房租转租给我方使用租期是十年，现在还没有到期，我方要继续经营使用。向上诉人金厦酒店付款只是给付晟阳文化的租金，这符合法律规定（是第三人给付），我方没有任何给付采暖费、物业费的义务。根据合同相对性原则，上诉人应当向晟阳文化主张权利，该案与我方无关，请法庭驳回上诉，维持一审判决。马永胜答辩：维持一审判决，该案与我无关。晟阳文化陈述意见：同意一审判决。金厦酒店向一审法院起诉请求：1.判令二被告立即支付拖欠的2018年度租金及违约金、罚金、加罚金共计947381.2元（2018年4月20日至2019年8月12日）；2.判令二被告立即支付拖欠的2016、2017、2018三年的采暖费484336元（162112元/年×3年）；3.判令二被告立即支付拖欠的2019年租金及物业费、违约金、罚金、加罚金共3110951元（2019年4月20日至2019年8月12日）；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告好声音为个体工商户，经营者为黄蕊，黄蕊曾为第三人股东及法定代表人与被告马永胜系朋友关系。坐落于沈阳市沈河区大西路287-1号房屋登记在沈阳房地产置业担保集团有限公司名下。2016年1月1日，沈阳房地产置业担保集团有限公司授权原告对外出租该房屋。原告于2016年3月3日与第三人签订《房屋租赁合同》，将位于沈阳市沈河区大西路287-1号主楼东侧建筑面积约5066平方米的营业场地以及房屋建筑物临街外墙投影部分的停车场等公共部分的使用权租赁给第三人经营使用。合同约定:租赁期为五年，2016年5月4日至2021年5月3日止，第三人按年上打租支付房租，于协议签订之日支付第一年的房屋租金1800000元，以后在每一年期满15日前支付下一年度的房屋租金；第三人按年上打租支付物业费。于协议签订之日支付第一年的物业费802000元，以后在每一年期满15日前支付下一年度的物业费。乙方经营期间，应按时足额交纳房租或物业费，延期交纳（未足额交纳视为延期交纳），甲方将按延期天数每日加收应交而未交房租或物业费数额的5‰作为违约金，不计复利。延期交纳30日以上（含30日）60日以内（不含60日），除前述违约金外，另加收应交未交房租或物业费数额的5%作为罚金；延期交纳60日以上（含60日），除前述滞纳金及5%罚金外，另加收应交而未交房租或物业费数额的10%作为追加罚金。合同另约定原告代社会供暖部门以32元/平方米向第三人收取冬季采暖费，第三人就经营场地每年需交纳的冬季供暖费总计为162112.00元，应于每年十月二十五日前一次性交纳原告，由原告统一向社会供暖部门交纳。第三人在必要前提下如需将房屋的全部或部分出借、转租、出兑给第三者、转与第三者经营或与第三者合作经营均需征得甲方事先书面同意认可，并由第三者履行本合同全部条款。第三人作为第三者履行相应条款义务的担保人，如该第三者违反本合同条款，原告有权直接向第三人追索或要求第三人承担相应责任。合同签订后，第三人与被告好声音个体经营者黄蕊签订《房屋租赁合同》，将上述房屋转租给被告好声音。租赁期限为5年，自2016年3月4日起至2021年5月3日止。其中2016年3月4日至2016年5月3日为装修期；年租金为人民币2602000元；以年为一个缴租期，被告好声音应当按照每年起租日期提前两个月向房屋产权人一次性支付下一年度租金；被告好声音按照采暖标准自行缴纳采暖费。2016年3月29日，第三人以书面的《情况说明》通知原告转租事宜，内容为“根据办理工商登记等相关手续需要，沈阳晟阳文化传播有限公司将该房产转租给沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场，该店承担贵公司与沈阳晟阳文化传播有限公司之间合同的一切权利和义务。按此条文，黄蕊个人将承担所有的经营职责和风险，期间发生的所有债权债务及法律责任等均与沈阳晟阳文化传播有限公司无关。”上述《房屋租赁合同》签订后，第三人于2016年3月7日给付原告2302000元、2016年3月10日给付原告1000000元，上述费用包含700000元押金。被告马永胜受第三人指示于2017年5月31日至2019年9月2日前给付原告4497842.31元。扣除700000元押金后，第三人实际交付原告7099842.31元。被告好声音使用诉争房产后，承租区域的卫生、保洁、保安等物业管理工作均由被告好声音自行负责，原告未提供上述物业服务。被告好声音未向供暖公司交纳采暖费，也未将采暖费交予原告。2016年、2017年、2018年三个年度采暖费共计486336元均由原告垫付给沈阳市第二热力供暖公司。一审法院认为，原告与第三人签订《房屋租赁合同》、第三人与黄蕊签订《房屋租赁合同》是各方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。结合涉案两份《房屋租赁合同》，本案存在原告将诉争房屋出租给第三人，第三人又将诉争房屋出租给被告好声音。根据合同相对性原则，如果拖欠房屋租金及物业费的情况，原告应向第三人主张权利。现原告要求二被告向其给付房屋租金，有责任提供证据证明二被告有义务直接向其支付租金。虽然第三人于2016年3月26日向原告出具《情况说明》，表明被告好声音承担第三人与原告签订的《房屋租赁合同》的一切权利和义务，但该说明并没有得到被告好声音签字、盖章确认，第三人与被告好声音均为独立的民事主体，无权为被告好声音设定义务，且第三人及被告好声音在庭审中均表示被告好声音已将房屋租金支付给第三人，本案立案前并不拖欠房屋租金。另外，被告马永胜并非本案涉诉合同的相对人，也不是诉争房屋的实际使用者，没有义务向原告给付房屋租金及物业费，故对原告要求二被告给付房屋租金及物业费的诉讼请求，不予支持。关于本案原告租赁诉争房屋是否应当收取物业费的问题。根据原告与第三人签订的《房屋租赁合同》，第三人每年应缴纳租金为每年1800000元、物业费802000元及采暖费162112元，但原告并非物业管理企业，亦未委托有物业管理资质的企业对被告好声音及第三人提供物业服务，在实际使用诉争房屋的过程中，原告并未向第三人及被告好声音提供卫生、保洁、保安等物业服务；庭审过程中，原告亦表示出租面积的物业服务由被告好声音自行负责，故原告未向被告好声音及第三人提供物业服务，不应该向被告好声音或第三人收取物业费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告沈阳金厦酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费43157元，由原告沈阳金厦酒店管理有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金厦酒店提供证据：以本次为准。第一组：《房屋租赁合同》、《非住宅房屋租赁合同》，证明：上诉人从沈阳房地产置业融资担保集团有限公司租赁的，上诉人合法享有涉案房产的使用权、管理权；在租期内由上诉人负责处理维修及租赁纠纷等情况；所发生的物业服务、水、电、燃气、采暖费用由上诉人承担。也证明上诉人涉案房产的物业服务内容。第二组：《供热合同》二份，证明：涉案房屋上诉人已按合同交纳供暖费，涉案房屋的供暖费包含在其中，根据《房屋租赁合同》被上诉人应承担所租赁的房产的供暖费，上诉人已代被上诉人交供暖费，被上诉人应将此款偿还给上诉人。第三组：《水箱清洗消毒服务水质检验服务合同》、《协议书》、《工程施工合同》（2份）、《排水管线维修合同》、《消防系统设备维护合同》、《集中空调风系统清洗消毒检测合同》、《冷水机组服务协议》、《蓄水池清洗消毒合同》、《疏通下水合同》，证明：上诉人在管理涉案房产时，所进行的部分物业服务项目；同时也能证明上诉人为被上诉人提供物业服务的情况，被上诉人应按合同约定支付物业费用。第四组：《转交发票登记表》，证明：上诉人在收被上诉人租金、物业费等款项时均开具发票，并且发票已交给被上诉人，同时也证明被上诉人乐祥道娱乐广场是实际承租人，并且直接向上诉人交纳各项费用，其履行上诉人与晟阳公司所签的《房屋租赁合同》的权利义务,其应承担支付房租等费用的责任。晟阳文化质证：证据一《房租合同》，该证据证明不了原告要证明的问题，四份合同中从没有关于物业服务的约定，这份合同没法证明原告对诉争房产提供了任何物业服务，原告所谓的物业服务内容均以物业服务无关。该证据显示租赁合同约定的面积是15821平方米，根据该证据，原告向被告交付的房屋面积不足，租赁合同约定的标的物（大楼主体123层）全部交给原告了，但原告将一层的五分之四的面积没交付给被告，证明原告存在违约情形，证明交付标的物不符合约定，供暖义务也没有履行，供暖面积也不符合约定。原告转租给被告的行为都属于无权处分，未经出租人同意，应承担权利瑕疵担保责任，因为原告同权利人签订的房屋租赁合同时期限为一年，而原告同被告签订的合同期限为五年，因此被告的房屋总是处于被所有权人主张权利的风险状态，这属于原告的欺诈行为。原告在2019年起诉被告的时候，其与所有权人的合同已经到期，其现在的租赁合同是补签的，因此起诉时已经丧失诉权。证据二《供热合同》，1.证明原告没有履行对被告的供暖义务，很明显该合同是2019年11月1日才签订，证明原告在2019年11月之前并没有履行供热义务，签订时原告已经起诉，本案的原告主张供暖的诉讼标的没有事实依据。2.证明一审提供的19年之前的供暖票据均与本案无关。证据三：《冷水机组合同》，这是明确约定的原告应履行的出租人基本义务，即是法定的设施维护义务，又是约定的出租人制冷义务，该义务的对价也包括在租金内，被告已经支付完毕。诉争合同第7条明确约定了出租人的供冷义务，不属于物业义务。该证据证明原告在本案诉争合同期限内违反了出租人约定的制冷义务和法定的设施维护义务。因为冷水机机组维护义务为2018年4月签订，根据该协议，该义务为机组维修保养，期限为1年，证明该制冷设备每年都应维护保养，但原告仅在2018年才履行了维护保养义务，说明此前和此后该制冷设备均处于停转状态，未进行维护保养，进而证明原告仅在18年提供了制冷服务，进一步证明了原告的违约行为。（1）《购销合同》、《集中空调风系统清洗检测合同》，冷冻机油过滤器购买合同，进一步证明原告违约，没有提供制冷义务，众所周知，冷冻机油过滤器一年已更换，如果正常运转，应该每年购买机油，原告仅提供了2020年5月和2018年4月的购销合同，说明诉争合同履行期限内，原告仅购买并更换了一次冷冻机油，即2018年运转了制冷设备，正好和冷水机组维修保养合同相对应，证明其只在2018年提供了制冷义务，因此这份证据充分证明了原告的违约行为。但是即使2018年的制冷义务也与物业服务无关，是合同约定的出租人租金对价的义务。同理，该集中空调风系统清洗检测合同也是2018年，可以相互印证。（2）《蓄水池清洗消毒合同》、《疏通下水合同》、《水箱清洗合同》、《消防维保合同》、《变压器维修合同》，原告提供的合同不能证明该合同实际履行，因为没有看到其支付费用的凭证，该合同约定的义务也并非诉争合同约定的物业服务义务，其均是出租人的租赁物设施维护的法定义务，也是诉争合同约定的设施维护义务。蓄水池、水箱、消防和变压器，如果这些设施不进行维护的话，租赁物无法使用，则原告出租人义务根本未履行。合同第9条明确约定供水义务由原告保障，有租金对价，并非物业服务。合同第8条明确约定了供电义务，也有租金对价，并非物业服务。这些证据恰恰证明本案诉争合同的履行期限内，原告没有履行出租人设施维修的法定和约定义务，属于根本违约。因为这组证据的所有签订时间都是在原告起诉之后，也就是说这些合同都是在诉争合同履行期限之外，况且原告还没有证据证明这些合同履行，该合同仅能证明形成了意思表示，却不能证明已经履行，所以原告提供的上述证据不但与约定的物业服务义务无关，也证明了原告没有履行出租人根本的义务。签订这些合同之前，证明租赁物是无法使用。证据四、质证意见同乐祥道好声音。另补充，该份证据我方不了解，是金厦酒店单方作出的，真实性无法核实。原审阶段我方已经充分证明所有支付的都是租金没有物业费。而且表中的签收人也没有任何晟阳文化、好声音的盖章确认。好声音、马永胜进行质证：证据1、对该证据不认可，该合同与我方无关，我方与上诉人之间不存在任何合同关系，不应当向我方主张权利。证据2、关联性不认可，本案上诉人起诉的时间结点是2019年8月12日，合同日期是2019年11月1日，这两份合同与本案无关，其不是供暖机构，无权收取供暖费用。证据3、第三组举证的合同，该证据证明不了是否实际履行，《购销合同》、《冷水机组合同》、《集中空调风系统清洗消毒加测合同》，这三份合同是在18年签订的，但实际履行合同的真实性证明不了。其余的十份合同都是在20年签订的，上诉人起诉的时间节点是2019年8月12日之前，这些合同都与本案无关，也证明不了上诉人提供了物业服务，其根本无权主张物业费。证据4、不认可，证据为复印件，上面并没有好声音的盖章。且记载的是房费，与本案无关。好声音是代替晟阳文化向出租人金厦酒店支付房租，好声音是次承租人，履行的是对承租人晟阳文化的支付租金义务。履行义务的方式是按照诉争合同承租人晟阳文化的指示向他人给付租金，视为好声音履行了向晟阳文化支付租金的义务。好声音只和晟阳文化存在合同关系。其他证据同晟阳文化意见。晟阳文化提供：解除《房屋租赁合同》并腾房通知。说明原告事实上承认我方为承租人，好声音为次承租人，并且要求与我方解除案涉租赁合同。原告在该通知中自认将案涉房屋转租给好声音，并且说晟阳文化作为合同义务人，好声音作为房屋实际使用人。金厦酒店质证：真实性没有异议，证明问题有异议。该证据是本案之外，合同各方均予以通知。好声音、马永胜质证：同晟阳文化意见。本院认为，对于上述证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。另查明，沈阳房地产置业担保集团有限公司作为甲方与沈阳金厦酒店管理有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，甲方将其合法拥有的坐落在沈阳市沈河区大西路287-1号房产出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共15821.25平方米，该房屋年租金为人民币305万元。又查明，2016年3月3日沈阳金厦酒店管理有限公司（甲方）与沈阳晟阳文化传播有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，第二章相关费用第六条1.约定，本协议签订之日，乙方向甲方交纳履约保证金70万元，待房屋租赁期满后由甲方返还给乙方。如乙方违反本协议约定，甲方可以按本协议约定，直接在该履约保证金内直接扣除乙方的违约金、赔偿金等相关费用，扣除之后，如果有剩余，甲方应将剩余款项在租赁期满后返还给乙方。第二章相关费用第六条2.约定，乙方按年支付物业费，上打租方式支付。乙方在本协议签订之日支付第一年的物业费人民币80万2000元整。以后在每一年期满15日内，15日前支付下一年度的物业费。甲方在收到乙方租金合计物业费的同时提供等值的房屋租赁专用发票及物业费发票。再查明，沈阳晟阳文化传播有限公司作为甲方与沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场作为乙方，于2016年签订《房屋租赁合同》约定，年租金标准为2602000元，租金支付方式为以年为一个缴租期，乙方应当按照每年起租期提前两个月向房屋产权人一次性支付下一年度租金。甲方出租的房屋坐落地址沈阳市沈河区大西路287-1号，面积为约为5066平方米。第七条各项费用的缴纳约定，1、电费，乙方经营所需电费由乙方自行承担，单独设表。2、采暖费，乙方按照采暖标准自行缴纳采暖费。3、维修费，租赁期间，由于乙方原因导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。4、经营期间所发生的所有税费均由乙方自行承担。还查明，二审中本案各方当事人对一审判决认定的事实均表示无异议。二审中，金厦酒店与晟阳文化约定晟阳文化租赁房屋的物业管理由晟阳文化自行负责。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于好声音应否承担本案民事责任的问题。金厦酒店主张晟阳文化已经将向其支付租金、物业费、采暖费的义务转移给好声音，则应首先确定晟阳文化与好声音之间是否已经达成转移债务的合意。2016年3月29日晟阳文化以书面的《情况说明》通知上诉人转租事宜，该《情况说明》盖章时晟阳文化与好声音的法定代表人为同一人（黄蕊），故在黄蕊未举证其作为晟阳文化的法定代表人在2016年3月29日时不能正常行使法定代表人权利的情况下，应推定晟阳文化的“盖章”行为同时也代表了好声音的意见；但《情况说明》内容并未明确债务转让的具体内容，属于约定不明。晟阳文化于2016年与好声音签订的《房屋租赁合同》对此进一步明确约定好声音承担的义务范围为经营期间的租金、电费、采暖费、维修费（租赁期间，由于乙方原因导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责）、经营期间所发生的所有税费均由乙方自行承担。上述合同中并未明确约定由好声音承担案涉房屋的物业费，即晟阳文化与好声音之间并未达成由好声音承担晟阳文化应支付的物业费的合意。《中华人民共和国民法典》第四百八十三条规定，承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。该法第五百零二条规定依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。故在晟阳文化与好声音之间并未成立由好声音承担晟阳文化应支付的物业费的情况下，金厦酒店无权直接向好声音主张物业费。晟阳文化与好声音之间已经达成了由好声音直接向金厦酒店支付案涉房屋经营期间租金的义务，在金厦酒店已经代晟阳文化以及好声音垫付案涉房屋采暖费的情况下，好声音有义务向金厦酒店支付案涉房屋的租金（三年共540万元）、采暖费（486336元）。经计算金厦酒店已经收取的租金、采暖费数额为7099842元，金厦酒店收取的数额已经超过好声音应支付的数额，故金厦酒店向好声音再行主张支付拖欠的案涉房屋租金以及垫付的采暖费依据不足，不予支持。综上所述，一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43157元，由上诉人沈阳金厦酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  姜会军审判员  金 鑫二〇二一年三月二十一日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。