湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初1255号原告：余某，男，汉族，19*年*月*日出生，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：甘永琼，律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨琼，女，19*年*月*日出生，系该公司员工。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地长沙市芙蓉区车站中路159号凯通国际第10幢31楼31026号。法定代表人：孙文钦。被告：长沙市东进置业有限公司，住湖南省长沙市芙蓉区朝阳路78号凯通国际城一楼108房。法定代表人：孙文钦。原告余某诉被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、被告长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）、被告长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余某的委托诉讼代理人甘永琼，被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼到庭参加诉讼,被告凯通公司、被告东进公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告余某向本院提出如下诉讼请求：1.判令宇成公司向原告支付所欠的5个月租金16998元（40795元÷12×5），以及自2020年10月1日起至T2-**号公寓正常返租之日止的租金；2.判令宇成公司向原告支付已欠租金的违约金513元，以及自2020年10月1日起至欠付租金全部付清之日止的违约金（以逾期金额为基数，按万分之二/日计算）和合同预期收益损失；3.判令凯通公司和东进公司与宇成公司承担连带赔偿责任；4.判令三被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2017年3月5日，余某与宇成公司签订了《委托经营管理协议》，约定余某授权宇成公司对其名下的涉案房屋进行全方位的管理，经营管理的收益归宇成公司所有，宇成公司按期向余某支付租金；如有一方违反本协议，应当向守约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等；宇成公司无正当理由逾期支付租金，应当按照逾期金额的万分之二/日的比例支付违约金，如无正当理由逾期超过三个月仍未支付租金的，余某可以解除本合同。截至目前，宇成公司逾期支付租金超过3个月，已构成严重违约，应当支付租金和违约金。凯通公司、东进公司出具了《担保函》，其应承担连带清偿责任。余某为维护自身利益，特提起诉讼，请求判如所请。被告宇成公司辩称，1.因2020年存在疫情的不可抗力影响，故请求减免疫情期间的6个月租金。其次，租金的支付应是扣税后的金额，而不是合同金额。2.原告要求宇成公司支付自2020年10月1日起至涉案房屋正常返租之日止的租金以及合同逾期收益损失，无事实和法律依据，后续租金支付时间并未到期，违约行为并未发生。3.关于违约金，宇成公司认为因为受疫情影响，企业面临压力，经营困难，宇成公司迟延支付租金事出有因，非宇成公司主观因素所致，依法不构成违约，不应承担违约责任及违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告凯通公司、东进公司未答辩。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2017年3月5日，余某与湖南狂买狂卖商业管理有限公司（以下简称狂买狂卖公司）签订《委托经营管理协议》，约定：余某将其名下位于长沙市芙蓉区××路××号××幢××号房屋委托给狂买狂卖公司经营管理，建筑面积为56.66平方米，房屋实际成交价为679920元，委托经营管理期限为本协议生效之日起，至2027年4月30日，计租期为2017年11月1日起至委托经营管理期限届满日；年度租金标准为40795元／年，租金按月支付，即每月月底前支付下月的租金，狂买狂卖公司同意在本协议签署后三个工作日内提前支付前2年（即2017年11月1日止2019年10月31日）的租金；委托经营管理期限内，房屋的租金收入、管理支出、盈亏风险均由狂买狂卖公司享有和承担，余某无权在本协议约定的委托经营管理租金之外主张其他收益及费用；如果该房屋发生空租或者租金收入不足以支付租金的，差额部分由狂买狂卖公司自行承担；如狂买狂卖公司无正当理由逾期支付租金，每逾期一日按照应付金额的万分之二向余某支付违约金，如宇成公司无正当理由逾期超过三个月仍未向余某支付租金，余某可以解除合同。同日，凯通公司、东进公司出具《之担保函》，载明“一、本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条件均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成；二、本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保；三、本公司同意，本担保函自本公司盖章（签字）之日起成立并生效。如果发生纠纷，本公司同意依据相应主合同约定的法律适用与纠纷解决方式解决”。余某向狂买狂卖公司出具了《授权委托书》，委托狂买狂卖公司对上述房屋进行管理经营、对外招租及转租等与房屋经营管理有关的一切事项，并委托狂买狂卖公司与开发商办理房屋的交付手续。协议签订后,狂买狂卖公司的名称变更为宇成公司。宇成公司实际经营管理了余某的上述房屋并陆续向余某支付租金至2020年1月31日，后又支付了2020年5、6、7月的房屋租金，此后再未支付过租金。诉讼过程中，余某与宇成公司于2021年2月5日签订《解除合同》，双方一致确认《委托经营管理协议》已于2020年11月30日解除，余某已于2021年2月5日收回长沙市芙蓉区××路××号××幢××号房屋。截至2020年11月30日，宇成公司欠付的租金总额为22978.9元，该款由宇成公司在2021年8月31日前支付完毕或抵扣余某应交的物业费和空调费，双方互不承担违约责任，再无任何争议。协议还就其他事项进行了约定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。余某与宇成公司签订的《委托经营管理协议》及《解除合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。余某与宇成公司已协商一致解除了《委托经营管理协议》，并一致确认截至2020年11月30日，宇成公司欠付的租金为22978.9元，该款由宇成公司在2021年8月31日前支付完毕或抵扣余某应交的物业费和空调费，双方互不承担违约责任。故余某要求宇成公司支付已欠的5个月租金16998元以及自2020年10月1日起至涉案房屋正常返租之日止的租金的诉讼请求，本院在22978.9元的范围内予以支持，超出部分，本院不予支持。余某要求宇成公司承担违约金、合同预期收益损失，本院不予支持。被告东进公司、凯通公司自愿为宇成公司的合同义务提供连带责任担保，且该二公司作为开发商，均出具担保函作为余某与宇成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，故余某已尽到善意第三人的审慎注意义务。因此，余某要求凯通公司、东进公司承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百七十七条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于2021年8月31日前向原告余某支付房屋租金22978.9元；二、被告长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司对本判决第一项确定的义务承担连带清偿责任；三、驳回原告余某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取119元，由湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙凯通房地产有限公司、长沙市东进置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  伍君芳二〇二一年三月二十二日法官助理张依书记员某林