湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘13民终208号 上诉人（原审原告）：刘碧承，男，汉族，1971年9月27日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：梁晓希（一般代理），湖南娄星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖南金晖置业有限公司，所在地：湖南省娄底市娄星区湘阳街金谷市场东门0103栋402室。 法定代表人：洪向东。 被上诉人（原审被告）：娄底市金和康年国际大酒店有限公司，所在地：湖南省娄底市娄星区建设路与吉星路路口。 法定代表人：洪向东。 原审第三人：文芳云，男，汉族，1964年11月3日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。 原审第三人：曾翠艳，女，汉族，1968年11月17日出生，户籍所在地：湖南省邵东市。 上诉人刘碧承因与被上诉人湖南金晖置业有限公司、娄底市金和康年国际大酒店有限公司，原审第三人文芳云、曾翠艳房屋买卖合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初3934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 刘碧承起诉请求：（1）解除原、被告于2014年3月11日签订的《房屋买卖合同》；（2）两被告返还原告支付的合同价款651402元及支付资金占用期间的利息（以651402元为本金基数按年利率6%自2014年3月11日算至实际偿还之日止）、赔偿原告损失651402元；（3）本案诉讼费、保全费由两被告承担。 一审法院经审理查明：2012年5月15日，刘碧承与案外人刘璋签订《委托协议书》，约定：湖南金晖置业有限公司（以下简称金晖置业公司）发包的金和天下小区外墙干挂石材工程由刘碧承负责投资、实际施工，刘碧承委托刘璋与被告金晖置业公司签订《金和天下小区外墙干挂石材工程施工合同》、工程款结算及支付至原告刘碧承账户等事务。刘璋接受委托后，以承包人深圳市南利装饰工程有限公司的名义与被告金晖置业公司签订了《金和天下小区外墙干挂石材工程施工合同》。工程完工后，刘璋以深圳市南利装饰工程有限公司负责人的身份与金晖置业公司进行结算，金晖置业公司就金和天下小区外墙干挂石材工程应付工程款为1679989元。2012年9月19日，金晖置业公司转账支付工程款35万元给刘碧承。刘璋分别于2013年2月1日、2013年7月9日向刘碧承转交其收到的工程款共计55万元。 2014年3月11日，金晖置业公司因未支付刘碧承剩余工程款779989元，遂将金和天下小区11栋2208号、2215号房屋作价651402元，以抵偿其所欠刘碧承的工程款651402元。金晖置业公司、娄底市金和康年国际大酒店有限公司（以下简称金和康年国际大酒店公司）于当日向刘碧承出具了金额共计为651402元的八张收据，分别为：11栋2208号房款310392元、11栋2208号房款960元、11栋2208号房办证费10503元、11栋2208号房按揭费用3896元、11栋2215号房款310334元、11栋2215号房款920元、11栋2215号办证费10502元、11栋2215号房按揭费用3895元。但金晖置业公司之后未向刘碧承交付房屋，2014年12月25日，金晖置业公司将案涉11栋2208号房屋出售给了第三人文芳云，将案涉11栋2215号房屋出售给了第三人曾翠艳，并与曾翠艳、文芳云签订了合同备案编号为201412250042号、201412250043号的《商品房买卖合同》。刘碧承在得知该情况后，多次主张权利未果，遂诉至法院。 一审法院认为，本案中，刘碧承通过委托刘璋借用他人公司名义与金晖置业公司签订施工合同承包工程，金晖置业公司在支付部分工程款后，将案涉11栋2208、2215号房屋抵偿其所欠的工程款651402元，双方达成以物抵债协议。该以物抵债协议系双方当事人的真实意思表示，约定的内容不违反法律、法规的禁止性规定,该以物抵债的行为合法有效。金晖置业公司应当将房屋交付给刘碧承，但其违反约定，将房屋另行出售给第三人,并办理了房屋网签备案登记，该行为已构成违约，导致刘碧承以物抵债的合同目的无法实现，刘碧承依照法律规定有权请求解除以物抵债的协议。因此，对刘碧承的第一项诉讼请求，予以支持。两被告向刘碧承出具了金额共计为651402元的收据，现协议已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，两被告应当返还刘碧承该651402元。刘碧承主张的利息及损失，结合案件实际情况，刘碧承的损失应为资金占用期间的利息损失，法院酌定以651402元为基数按年利率3.85%自2014年3月11日起计算。刘碧承另要求赔偿损失651402的诉讼请求，其证据不足，不予支持。被告、第三人经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响法院依据查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告刘碧承与被告湖南金晖置业有限公司于2014年3月11日达成的以物抵债协议；二、由被告湖南金晖置业有限公司、娄底市金和康年国际大酒店有限公司返还原告刘碧承抵债的购房款651402元，并以651402元为基数按年利率3.85%自2014年3月11日起支付资金占用期间的利息损失至前述款项清偿之日止；三、驳回原告刘碧承的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16525.24元，减半收取计8262.62元，由原告刘碧承负担2269.62元，被告湖南金晖置业有限公司、娄底市金和康年国际大酒店有限公司负担5993元。 刘碧承上诉请求：1、维持第一项判决，改判被上诉人返还上诉人购房款651402元及支付资金占用期间的利息（以651402元为本金基数按年利率6%自2014年3月11日算至实际偿还之日止）、赔偿上诉人损失651402元；2、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。理由：一、一审判决不认定两被上诉人“一房两卖”行为属于事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。依据《最高法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条之规定，被上诉人除了返回上诉人已付购房款651402元及利息外，还应当赔偿上诉人损失651402元。 金晖置业公司、金和康年国际大酒店公司未作答辩。 文芳云、曾翠艳未作答辩。 二审期间，上诉人刘碧承向本院提交深圳市南利装饰工程有限公司（以下简称南利公司）出具的《证明》壹份。南利公司称，案涉工程由刘碧承自行组织人员、资金完成，其工程款属于刘碧承所有，作为实际施工人的刘碧承有权就案涉工程款向金晖置业公司主张支付。 被上诉人金晖置业公司、金和康年国际大酒店公司、原审第三人文芳云、曾翠艳未发表质证意见。 本院认证意见：本案被上诉人金晖置业公司、金和康年国际大酒店公司对一审判决认定的事实未提出异议，故上诉人刘碧承在二审期间向本院提交的《证明》可以作为本案的证据使用，并具有相应的证明效力。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案中，案涉工程的实际施工人是刘碧承，且施工合同相对人南利公司亦提供证明称对案涉工程款不主张权利、由刘碧承享有，故刘碧承有权向金晖置业公司主张工程款。关于刘碧承上诉提出还应赔偿其损失651402元的问题，经查，刘碧承完成施工后，因金晖置业公司拖欠工程款，在此情况下，金晖置业公司与刘碧承就案涉工程款达成以房抵债协议。因此，刘碧承所主张的房屋买卖合同的实质是以房抵债法律关系，一审判决也是判决解除以物抵债协议，刘碧承对此没有异议。金晖置业公司与刘碧承的上述民事行为不违反国家法律、法规禁止性规定，合法有效。双方在履行以物抵债协议过程中，金晖置业公司仅向刘碧承出具了收款收据，但未签订书面的房屋买卖合同，对双方的权利义务、违约责任等未能明确，故金晖置业公司与刘碧承之间的房屋买卖法律关系存有一定的瑕疵，尚不完备，故刘碧承上诉提出应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，要求金晖置业公司支付惩罚性赔偿金651402元的上诉请求依据不足。根据法律规定，以物抵债协议解除后，双方之间的权利义务关系应返回到达成以房抵债协议之前，金晖置业公司有过错，应承担返还刘碧承的资金、赔偿损失的责任。刘碧承起诉请求解除以房抵债协议、返还已付购房款及该笔资金占用期间的利息符合法律规定，应予支持。刘碧承主张金晖置业公司还应赔偿其损失651402元，但在本案一、二审期间没有提供证据证明其实际遭受损失的依据，因此，对刘碧承上诉提出要求金晖置业公司还应赔偿其损失651402元的上诉请求本院不予采纳。 综上，刘碧承的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定案件事实基本清楚，适用法律及处理结果并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费11247元，由上诉人刘碧承负担。 本判决为终审判决。 审判长  宁从越 审判员  万江国 审判员  肖 勇 二〇二一年三月十九日 法官助理董亚运   书记员徐 畅