河南省安阳市文峰区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0502执异31号案外人：杨海斌，男，1975年11月27日出生，汉族，住安阳市文峰区。申请执行人：梁天顺，男，1967年12月13日出生，汉族，住安阳市文峰区。被执行人：王印平，男，1975年5月9日出生，汉族，住安阳市文峰区。被执行人：梁春凤，女，1975年3月19日出生，汉族，住安阳市文峰区。本院在执行梁天顺申请执行王印平、梁春凤借款合同纠纷一案中，案外人杨海斌向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨海斌称，请求解除对位于安阳市开发区银杏北街银杏花园××楼××单元××号房产的查封。事实与理由：案外人于2011年4月25日通过安阳市今明不动产中介有限公司（以下简称今明中介公司）购买了王印平、梁春凤名下案涉房产，并占有使用，当时一次性支付了房款120000元，剩余银行按揭贷款120000元及利息也于2013年上半年全部付清，该房产归案外人所有。案外人提交下列证据：1、《房屋买卖合同书》一份；2、《房权证》一份；3、房款收到条二份；4、王印平存款凭证一份；5、350元中介费三联单一份；6、中国邮政储蓄银行安阳分行信贷部出具《结清证明》一份；7、账户交易明细共四页；8、物业费、水费、电费交费收据共计17张；9、燃气维修单和整改通知书各一份；10、安装窗帘收据一份。申请执行人梁天顺称，杨海斌提出的执行异议系虚构事实，伪造证据。申请执行人在对案涉房屋进行诉讼保全后，该房屋尚在抵押状态，有贷款未结清。被执行人王印平由于拖欠杨海斌款项，两人伪造了房屋买卖合同。经今明中介公司法定代表人核实，在2011年4月25日，该公司根本没有组织签订过该合同，也从未在该合同上盖章，故申请执行人认为，王印平与杨海斌的房屋买卖合同是虚假的。经调查被执行人所有银行账户，在2011年后均没有金额超过一千元的转账记录，可以证明杨海斌所述通过转账方式交易的的购房款是虚假陈述。综上，申请执行人认为，在法院查封该房屋前，杨海斌和王印平未签订房屋买卖合同，杨海斌未付房款，应驳回案外人的异议请求。申请执行人提交下列证据：1、今明中介公司法定代表人王金明出具《情况说明》一份；2、中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳市和平路营业所出具王印平名下《银行账户交易明细》共八页；3、中国农业银行股份有限公司安阳文峰支行出具王印平名下《银行账户交易明细》共二页；4、河南安阳商都农村商业银行股份有限公司高庄支行出具梁春凤名下《银行账户交易明细》一份。本院查明，原告梁天顺与被告王印平、梁春凤民间借贷纠纷一案，在审理过程中，梁天顺提出财产保全申请，本院于2013年4月27日查封王印平、梁春凤所有的位于安阳市银杏北街银杏花园××楼××单元××房产。于2013年12月20日作出（2013）文民一初字第426号民事调解书，经本院主持调解，双方自愿达成如下调解协议：“一、被告王印平和被告梁春凤于2014年1月31日之前给付原告梁天顺借款本金人民币20000元；2014年6月30日之前给付原告梁天顺借款本金人民币100000元；2014年12月31日之前给付原告梁天顺借款本金人民币90000元；二、案件受理费2500元，减半收取为1250元，财产保全费770元，共计2020元。原告梁天顺负担1010元，被告王印平和梁春凤共同负担1010元；三、其他双方互不追究。”因王印平、梁春凤未履行调解协议，梁天顺向本院申请强制执行。在执行过程中，案外人杨海斌以案涉房产系其所有财产，提出执行异议申请，本院于2017年12月28日作出（2017）豫0502执异55号执行裁定书，裁定：“中止对被执行人王印平、梁春凤名下位于安阳市开发区银杏北街银杏花园××楼××单元××号房屋的执行。”2018年8月，梁天顺向安阳市龙安区人民法院提起确认合同无效纠纷诉讼，请求确认王印平、梁春凤与杨海斌签订的房屋买卖合同无效。安阳市龙安区人民法院于2019年2月12日作出（2018）豫0506民初2167号民事裁定书，裁定驳回梁天顺的起诉。梁天顺上诉至安阳市中级人民法院，后又申请撤回上诉，安阳市中级人民法院于2019年8月1日作出（2019）豫05民终3959号民事裁定书，准许梁天顺撤回上诉。2019年11月5日，梁天顺向本院提起债权人撤销权纠纷诉讼，请求撤销王印平、梁春凤与杨海斌签订的房屋买卖合同。本院于2020年3月30日作出（2019）豫0502民初4711号民事裁定书，裁定驳回梁天顺的起诉，梁天顺向本院申请执行监督。本院于2020年12月15日作出（2020）豫0502执监4号执行裁定书，裁定：“撤销（2017）豫0502执异55号执行裁定书，对异议人杨海斌提出的执行异议重新审查。”另查明，案涉房产《房权证》显示，案涉房屋所有权人为王印平，共同共有人为梁春凤，登记时间为2010年10月18日，建筑面积为126.94平方米，房屋所有权证号：安阳市房权证开发区字第××号。2019年4月5日，今明中介公司法定代表人王金明出具《情况说明》，内容：“关于2011年4月25日，王印平、梁春凤与杨海斌签订的房屋买卖协议并非是由我公司组织签订的，我公司从未有过该房屋买卖的中介行为，也从未在该协议上签章。”2019年5月17日，经本院调查，杨海斌称：当时我在县电厂西边经营润滑油。因为想要买房，经一个叫王海青的朋友介绍，到文峰小区附近的中介所找房源。后来在中介所写好合同，交了中介费，王印平、梁春凤和我在中华路县电厂我的门市上签订房屋买卖合同，购买案涉房产。签合同时王印平、梁春凤和我的朋友张海春都在场。我在该房产居住了两年，因亲戚张海春家里拆迁，为了方便孩子上学，让其在案涉房产处住了一年多。现在房子在外出租，租金每月800元。2019年6月5日，经本院调查，案涉房产居住人赵海凤称：该房产是儿子袁志钢和儿媳出资购买的，已经居住五、六年了。买房子是为了孙女上学方便。2019年6月20日，被调查人彭梅称：大约十年前接手今明中介公司在文峰小区的门市，接手后公司印章、经营执照、电话等就没有再用过。经营了二、三年房东不让干了，就关门了。2011年4月25日的收费三联单上经手人赵国强是当时的工作人员，但不可能只收取350元手续费。当时店面里的协议都应该经过我的手办理，但王印平、梁春凤与杨海斌的协议不是经我手办理的。经本院调查，赵国强称：一个叫海春的人到门市上找到其要走两份空白的合同，其象征性地在三联单上写了数，但没有收350元。三联单和合同上均没有“今明不动产中介”的章。本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据王金明出具的《情况说明》和赵国强陈述内容及本院的调查结果，不能证明案外人杨海斌在人民法院查封案涉房产前已签订合法有效的书面买卖合同；案外人杨海斌提交的证据不能证明其已合法占有该不动产；杨海斌称其购买该房产并占有使用，但其未积极行使过户登记权利，故未办理过户登记系其自身原因所致。综上，案外人杨海斌的执行异议不符合上述规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人杨海斌的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘立铭审判员  刘亚峰审判员  郝宜春二〇二一年三月二十四日书记员  张 力