湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初3998号原告：中国工商银行股份有限公司咸宁泉山支行（以下简称工行泉山支行），住所地：咸宁市银泉大道璟湖世纪城21幢。社会统一信用代码：91421200881212811U。法定代表人：陈大国，系该行行长。委托诉讼代理人：朱文浩、崔文浩，湖北海舟律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：徐太喜，男，1968年11月26日出生，汉族，住鄂州市梁子湖区。被告：雷群珍，女，1968年7月1日出生，汉族，住鄂州市梁子湖区。委托诉讼代理人：陈前顺，鄂州市梁子湖法律援助中心，代理权限：特别授权。被告：湖北景顺房地产开发有限公司（以下简称景顺房地产公司），住所地：咸宁市咸安区横沟桥镇付桥村一组景顺花园11幢2层。社会统一信用代码：91421200698023799P。法定代表人：朱万会，该公司董事长。原告工行泉山支行与被告徐太喜、雷群珍景顺房地产公司借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行泉山支行的委托诉讼代理人朱文浩、崔文浩、被告徐太喜、雷群珍的委托诉讼代理人陈前顺到庭参加了诉讼，被告景顺房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行泉山支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐太喜、雷群珍向原告偿还欠付贷款本金241717.92元及至实际清偿之日止的利息、罚息、复利等；2、被告景顺房地产公司承担连带清偿责任；3、确认原告对贷款抵押的房产有优先受偿权；4、三被告承担原告为实现债权所产生的费用（包括但不限于：诉讼费、财产保全费、评估费、执行费、拍卖费、律师费等）。事实和理由：2016年11月18日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：“借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；发生纠纷向贷款人所在地人民法院提起诉讼。”原告依合同约定，于2017年7月3日向被告一发放个人住房贷款260000元，并于2017年6月26日办理了抵押预告登记。截止至2020年9月7日，被告一、二尚欠原告贷款本金241717.92元及相应的利息、罚息、复利等，累计逾期37期未按时归还。被告一、二无力偿还贷款本息，原告催讨未果。同时被告景顺房地产公司在《个人购房借款/担保合同》中以保证人身份签字盖章，约定其承担全程连带责任保证。为此，原告诉至法院，请求依法处理。被告徐太喜、雷群珍辩称，1.被告徐太喜、雷群珍与原告贷款协议并非真实意思表示，系被告景顺房地产公司与湖北安博建筑工程有限公司恶意串通，应由原告工行泉山支行与上面二主体承担缔约过失责任，因为被告徐太喜、雷群珍是鄂州市梁子湖的公民，没有在咸宁居住的实际需要，并且二被告系湖北安博建筑公司转包的个人老板名下民工，没有实际购买能力。2.律师费非合同签订时的期待利益，不予支持。利息、复利、罚息属重复计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告工行泉山支行是否向被告徐太喜发放按揭贷款。原告提交的被告身份证、结婚证、户口本的复印件、个人购房担保借款合同、共同还款承诺书证明被告徐太喜、雷群珍与原告工行泉山支行签订的担保借款合同，双方签字或签章予以确认，被告景顺房地产公司作为担保人签字和签章；被告徐太喜、雷群珍签字确认的借款凭证证明原告发放了借款，预售抵押预告登记证证实被告徐太喜、雷群珍办理了商品房预售抵押预告登记。按揭贷款业务合作协议是原告工行泉山支行与被告景顺房地产公司双方签章认可，还款明细证明被告景顺房地产公司每月还款本金及利息数额；客户须知证明被告徐太喜、雷群珍对借款事实知情；委托转账付款授权书，证明被告徐太喜、雷群珍向工行泉山支行同意将款项直接支付给被告景顺房地产公司账户。以上证据均证明被告徐太喜亲自办理了按揭贷款手续，原告工行泉山支行也按照徐太喜的委托将款项支付到被告景顺房地产公司的账户，被告景顺房地产公司也偿还了部分贷款。故原告工行泉山支行实际向被告徐太喜发放贷款，合同已经实际履行。2、借款合同是否双方恶意串通，是否合法有效。被告徐太喜提交的咸宁仲裁委员会仲裁书、协议书，证明湖北安博建筑有限公司（以下简称安博公司）承建被告景顺房地产公司温泉北门华庭项目，安博公司将人工挖桩工程转包给挂靠湖北鄂海桩基工程有限公司的包工头余启保和赵和平，被告徐太喜、雷群珍是余启保手下民工。因被告景顺房地产公司没有足额支付安博公司工程款，安博公司没有支付余启保工钱，因此余启保也就没有钱支付农民工工资。于是景顺房地产公司、安博公司便与包工头赵和平及被告徐太喜达成协议，由徐太喜等人提供身份证，假意购买被告景顺房地产公司开发的温泉北门华庭的1幢1单元0401号住房，套取原告工行泉山支行的按揭贷款，贷款到账后支付农民工工资。按揭款的还款由景顺房地产公司负责支付给工行泉山支行。本院认为，原告工行泉山支行与被告徐太喜、雷群珍及被告景顺房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》不存在法律规定的无效情形，应认定为合法有效，理由如下：首先，被告徐太喜、雷群珍对在案涉借款合同上签名不持异议，被告徐太喜、雷群珍作为完全民事行为能力人，理应知晓签订借款合同的法律后果。即便是被欺骗签订合同，被告徐太喜、雷群珍亦未在法定的期间内向人民法院主张变更或撤销该合同，而是正常还款直至景顺房地产公司无力付款。其次，并无证据证明原告工行泉山支行在与被告徐太喜、雷群珍签订案涉借款合同时，明知其与景顺房地产公司签订虚假的商品房买卖合同而仍然办理假按揭并参与其中。第三，被告徐太喜与景顺房地产公司签订的商品房买卖合同系虚假合同，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行贷款。被告徐太喜协助景顺房地产公司参与了虚假的按揭贷款过程，以欺骗手段取得银行贷款，其明知系假按揭并参与实施，构成对原告工行泉山支行的欺诈，应由原告工行泉山支行行使是否撤销该合同的选择权。本案中，原告工行泉山支行并未行使撤销权，而是主张借款合同有效并要求借款人还款，符合法律规定。根据依法认定的证据，本院认定如下事实：2012年12月20日原告工行泉山支行与被告景顺房地产公司签订一份按揭贷款业务合作协议，协议约定：合作项目为温泉北门华庭项目，被告景顺房地产公司为原告向项目的购房人发放的个人住房贷款提供偿还贷款本息连带保证责任。2015年，安博公司承建被告景顺房地产公司温泉北门华庭项目，安博公司将人工挖桩工程转包给挂靠湖北鄂海桩基工程有限公司的包工头余启保和赵和平，被告徐太喜、雷群珍是余启保手下民工。因被告景顺房地产公司没有足额支付安博公司工程款，安博公司没有支付余启保工钱，因此余启保也就没有钱支付农民工工资。2016年11月10日，景顺房地产公司、安博公司便与包工头赵和平及被告徐太喜达成协议，由徐太喜等人提供身份证，假意购买被告景顺房地产公司开发的温泉北门华庭的1幢1单元0401号住房，套取原告工行泉山支行的按揭贷款，贷款到账后支付农民工工资。按揭款的还款则由景顺房地产公司支付给工行泉山支行。2016年11月18日原告工行泉山支行与被告徐太喜、雷群珍签订个人购房担保借款合同，被告景顺房地产公司作为担保人在合同上盖章。合同约定：被告徐太喜、雷群珍向原告工行泉山支行借款260000元，还款周期为一个月，执行年利率4.9%，借款期限为180个月，到期日为2032年7月3日，还款方式为等额本息还款。双方还约定了违约责任及违约采取的措施。该合同第9.1条约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。该合同第14条约定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还的借款以及所产生的利息、罚息及其他费用。该合同第17条约定，由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。同年7月3日，被告徐太喜、雷群珍向原告工行泉山支行出具借款凭证，原告工行泉山支行支付了借款260000元。被告景顺房地产公司从2017年7月3日起共偿还借款本金18282.08元和利息18282.08元。被告景顺房地产公司连续23期未按期偿还借款本金及利息，经原告多次催讨无果。另查明，2020年8月18日，原告工行泉山支行与湖北海舟律师事务所签订委托代理合同，原告在代理人完成代理合同所涉案件立案后支付前期代理费700元／笔，并已经按约支付。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。被告景顺房地产公司为达到融资目的，与被告徐太喜、雷群珍通过签订《商品房买卖合同》，制造一系列商品房买卖手续材料，进而由徐太喜、雷群珍作为按揭购房人、景顺房地产公司作为担保人向工行泉山支行申请购房贷款。对此，景顺房地产公司或徐太喜、雷群珍并未提供证据证明将上述情况告知了工行泉山支行或者工行泉山支行系知道或者应当知道，在此情形下，工行泉山支行是善意第三人。故而被告徐太喜、雷群珍不能以其签订《商品房买卖合同》行为的无效对抗与工行泉山支行签订《个人购房担保借款合同》的行为，案涉《个人购房担保借款合同》应为有效合同。本案中，原告工行泉山支行依合同约定发放了贷款，被告徐太喜、雷群珍应按合同约定偿还借款本金及利息。根据个人购房担保借款合同第14条第二项约定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同和借款人与贷款人签订的其他合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。此条款系合同双方对借款人预期违约时，贷款方可以在履行期限届满之前要求借款人提前还款、承担违约责任的约定。被告徐太喜、雷群珍连续23期未按期偿还借款本金及利息，并累计逾期41期未按时归还，其行为已构成违约。故原告工行泉山支行可依该合同约定条款，提前收回未偿还的款项。为此，原告工行泉山支行请求判令被告徐太喜、雷群珍按合同约定立即清偿未还款项及产生的利息的诉讼主张，本院予以支持。针对原告工行泉山支行根据合同约定主张复利、罚息的问题，本院认为中国人民银行公布的《人民币利率管理规定》规定，对短期贷款和中长期贷款，在贷款期限内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。按此规定，计收复利为合法行为，但复利不是针对贷款本金计收，而是针对利息计收。为此，对原告工行泉山支行的该项诉求本院予以支持。关于计收罚息和复利的计算起止时间的问题，本院认为因双方的借款合同目前未到期，原告工行泉山支行诉请被告立即清偿未还款项的依据是被告预期违约，原告可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本院确认债权到期日为2020年12月23日。据此，复利、罚息自2017年7月3日起按合同约定的复利、罚息利率计算至债权到期之日即2020年12月23日。2020年12月24日后，合同约定对双方均无约束力，不能再按合同约定计算利息，只能按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至偿还清借款本金之日止，债权到期之后不计收复利和罚息。被告景顺房地产公司与原告工行泉山支行签订的按揭贷款业务合作协议经双方当事人签字盖章，系双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。按协议约定，被告景顺房地产公司为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，保证期间自原告工行泉山支行向购房人发放借款之日起至购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告工行泉山支行为抵押权人的抵押登记手续。购房人被告徐太喜、雷群珍与原告工行泉山支行到目前为止仍未办妥抵押登记手续，被告景顺房地产公司仍应对购房人被告徐太喜、雷群珍的借款承担连带责任保证，故对原告工行泉山支行主张被告景顺房地产公司承担连带偿还责任的诉求本院予以支持。关于原告工行泉山支行请求依法拍卖、变卖被告徐太喜、雷群珍名下的位于横沟“温泉北门华庭”1幢1单元0401号住房进行优先受偿的问题，本院认为，虽然原告工行泉山支行与被告徐太喜、雷群珍2017年6月28日就横沟“温泉北门华庭”1幢1单元0401号住房抵押担保事宜办理了商品房预售抵押预告登记证书，且将该房进行了预抵押登记。但双方并未进一步办理正式抵押登记手续，基于被告徐太喜、雷群珍同意拍卖、变卖该住房进行优先受偿，故对原告工行泉山支行请求确认其对被告徐太喜、雷群珍名下的贷款预抵押的房产享有优先受偿权的主张本院予以支持。关于原告工行泉山支行请求判令被告徐太喜、雷群珍承担原告为实现债权而产生的律师费700元的问题，因合同第17条约定，由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担，故本院予以支持。综上所述，被告徐太喜、雷群珍与原告工行泉山支行之间签订的个人购房担保借款合同因被告预期违约，原告可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。被告徐太喜、雷群珍应提前偿还借款本金241717.92元，利息、复利、罚息自借款发放日即2017年7月3日起按合同约定利率计算至债权到期之日即2020年12月23日止，积欠利息合计25053.85元。从2020年12月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至偿还清借款本金之日止，且不计收复利和罚息。被告景顺房地产公司对被告徐太喜、雷群珍的上述款项承担连带保证责任。由于被告徐太喜、雷群珍同意拍卖、变卖该住房对借款进行优先受偿，故原告工行泉山支行对该房屋享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐太喜、雷群珍于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司咸宁泉山支行偿还借款本金241717.92元及积欠利息（含罚息和复利）25053.85元。后期利息，以未还本金为基数，从2020年12月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至偿还清借款本金之日止，且不计收复利和罚息。二、被告湖北景顺房地产开发有限公司对被告徐太喜、雷群珍的上述欠款承担连带清偿责任。三、中国工商银行股份有限公司咸宁泉山支行对位于咸宁市咸安区横沟桥镇“温泉北门华庭”1幢1单元0401号住房享有优先受偿权；四、被告徐太喜、雷群珍、湖北景顺房地产开发有限公司支付原告中国工商银行股份有限公司咸宁泉山支行为实现债权所产生的律师费700元。五、驳回原告中国工商银行股份有限公司咸宁泉山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2651元，由被告徐太喜、雷群珍、湖北景顺房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  何利平二〇二一年三月一日书记员  钟咸芳