山东省临沂市罗庄区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁1311执异23号 案外人：张自强，男，1967年10月26日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：李宝进，山东有序律师事务所律师。 申请执行人：于涛，男，1976年6月25日出生，汉族住临沂市罗庄区双月湖路与通达路交汇帝王豪庭15号楼2单元802室。 被执行人：高明，男，1983年2月16日出生，汉族，住临沂高新技术产业开发区。 在本院执行申请执行人于涛与被执行人高明民间借贷纠纷一案中，案外人张自强于2021年2月23日对本院查封位于临沂市兰山区××新区××路××号××号楼××单元××室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张自强称，2017年2月21日，案外人与徐卡卡和被执行人高明通过临沂市鲁房房屋置换有限公司中介，签订房屋买卖合同书。合同书约定，案外人以90万元的价格购买被执行人位于临沂市兰山区××新区××号楼××单元××室房××。付款方式为：若查档房产无纠纷，签订合同时首付84万，余款待房产过户完成后支付。合同签订当日，案外人按约定向交纳了84万元，被执行人向案外人交付了房产钥匙，将房产移交给案外人占有、使用。后被执行人违约没有给案外人办理房产产权登记过户手续。2017年6月15日，被执行人因与张琴民间借贷纠纷案，该房产被临沂市河东区人民法院作出（2017）鲁1312民初2273号民事裁定书进行了查封。案外人向河东区法院提起解除查封执行异议申请，法院进行了执行异议审查，案外人按河东法院的要求将剩余6万元购房款交付法院执行。河东法院于2019年7月1日作出（2019）鲁1312执异33号执行裁定书，认定案外人张自强享有涉案房产权利，其权利能够排除执行，解除了对涉案房产的查封，该裁定书已生效。案外人欲办理房产过户手续，查询房产登记信息发现，罗庄法院因申请执行人于涛与被执行人高明、徐卡卡民间借贷纠纷案，于2019年12月6日下达（2019）鲁1311财保673号民事裁定书，查封了涉案房产。该房产权利归案外人所有，不属于被执行人。为维护案外人的合法权利，案外人特提出执行异议申请，请求人民法院依法解除对涉案房产的查封。 申请执行人称，一、2017年2月21日，案外人与徐卡卡和被执行人高明通过房产中介买卖合同房产，发生买卖合同纠纷买卖合同未成立，当时案外人张自强并没有拿着合同书及84万元的转帐凭证到法院起诉房产中介和高明、徐卡卡要回购房本金，现在我很质疑案外人是借款后又买房子做的合同。二、河东区人民法院解除了对涉案房产的查封与本案无关，案外人向河东区人民法院交了6万元人民币，张琴民执行到了高明财产才解除了涉案房产的查封，请求法院依法拍卖被涉案房产。三、在此期间，被执行人高明利用房产多次向亲朋好友借款有的也形成了房产买卖合同，口头约定的更多，能借则借，市场价150万以上的房子卖90万元骗得亲朋好友苦不堪言，大家纷纷到法院起诉。唯一能查封的就这点房产了。法律面前人人平等，谁又肯放弃?望法院给予公正合理的裁定判决。 本院查明： 于涛因与高明、徐卡卡民间借贷纠纷一案，于2019年12月4日向本院提出诉前财产保全申请，要求对高明、徐卡卡所有的银行存款35万元或其他同等价值的财产采取保全措施；次日，本院经审查作出（2019）鲁1311财保673号民事裁定书，裁定：冻结高明、徐卡卡所有的银行存款35万元或查封其他同等价值的财产（详见查封扣押清单）。2019年12月6日，本院通过临沂市不动产登记系统轮候查封了位于临沂市兰山区××新区××路××号××号楼××单元××室房××。 该案经审理，本院于2020年6月30日作出（2020）鲁1311民初203号民事判决书，判决：一、被告高明于本判决生效后十日内偿还原告于涛借款本金291861元及利息（以291861元为基数，自2020年1月6日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；二、驳回原告于涛的其他诉讼请求。上述判决生效后，高明未履行生效判决确定的义务。于涛于2020年11月16日向本院立案执行，案号为（2020）鲁1311执3272号。 2021年2月23日，案外人以涉案房产归其所有为由向本院提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封；并向本院提供了河东区人民法院作出的（2019）鲁1312执异33号执行裁定书和执行异议案件裁定书生效证明、临沂高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）鲁1391执异12号执行裁定书和法律文书生效证明等证据。 根据案外人提供的河东区人民法院、临沂高新技术产业开发区人民法院分别作出的已经发生法律效力的（2019）鲁1312执异33号、（2020）鲁1391执异12号执行裁定书查明，河东区人民法院、临沂高新技术产业开发区人民法院认定了以下事实：2013年3月12日，徐卡卡与临沂博泰置业有限公司签订商品房买卖合同，购买了××公园×号楼××号房。2017年2月21日，徐卡卡、高明与案外人签订房屋买卖合同书一份，约定将涉案房产及地下车位以90万元的价格出售给案外人，当日付款84万元，在卖方结清物业等费用后，买方再支付2万元，余款4万元待房产过户后一次性支付。合同签订当日，案外人向高明、徐卡卡支付房款84万元，高明、徐卡卡出具收到条一张，又于2017年3月11日出具了业主自愿更名承诺书。2017年4月12日，案外人与刘素花签订房屋租赁合同，将涉案房产出租给刘素花使用一年，每月租金1300元。2018年9月12日，案外人将购买的地下车位办理了不动产证书。2019年6月26日，案外人根据河东区人民法院要求，将房屋买卖合同约定的未支付价款6万元交至该院账户。河东区人民法院、临沂高新技术产业开发区人民法院对案外人提出的异议，均裁定中止对涉案房产的执行。 另查明，被执行人高明与徐卡卡于2006年8月7日登记结婚；于2019年12月26日办理了离婚登记。涉案房产系被执行人高明和徐卡卡在婚姻存续期间以徐卡卡名义购买，在临沂市不动产登记中心预告登记在徐卡卡名下。对涉案房产的查封，河东区人民法院的查封为首封；河东区人民法院并已解除了对涉案房产的查封。本院执行的（2020）鲁1311执3272号案件的查封为第六轮候查封。 本院认为，涉案房产为被执行人高明和徐卡卡在婚姻存续期间以徐卡卡名义购买，虽预告登记在徐卡卡名下，但是涉案房产应为二人共同共有的财产，本院查封涉案财产符合有关法律规定。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。”本案中，根据河东区人民法院、临沂高新技术产业开发区人民法院分别作出的已经发生法律效力的（2019）鲁1312执异33号、（2020）鲁1391执异12号执行裁定书认定的事实，可以认定涉案房产的权利人为案外人，且该权利的取得真实、合法，能够排除执行。且案外人分别向河东区人民法院、临沂高新技术产业开发区人民法院提出执行异议，均已裁定中止对涉案房产的执行；河东区人民法院并已解除了对涉案房产的查封。综上，案外人提出的异议成立，其异议请求，本院应予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下： 中止对位于临沂市兰山区××新区××路××号××号楼××单元××室房产。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  厉建鹏 审判员  张广林 审判员  李晓莹 二〇二一年三月九日 书记员  白佳禾