辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1535号上诉人（原审被告）：大连恒科房地产有限公司，住所地大连市甘井子区大连湾镇李家村。法定代表人：杜旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：温悦，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：徐占平，男，1978年9月15日生，汉族，住吉林省长岭县。委托诉讼代理人：姜丽丽，辽宁法之道律师事务所律师。上诉人大连恒科房地产有限公司（以下简称恒科公司）因与被上诉人徐占平商品房预销合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒科公司的上诉请求：撤销一审判决第二项，即双倍返还被上诉人定金4万元，改判返还房款2万元。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，法律适用错误。被上诉人交纳首期款，上诉人出具的收据表明该定金已转化为房款，其交纳的是房款，同时双方签署的认购书已具备商品房合同的主要条款约定，被上诉人且已交纳了首期款，已经实际履行该交易，故该案不再是简单的预售合同纠纷，应是商品方买卖合同纠纷，不再适用定金罚则。2、被上诉人应承担未能签订《商品房买卖合同》系上诉人原因的举证责任，而一审法院却直接推定上诉人有“义务更有条件”与被上诉人签约，将举证责任分配给上诉人，增加上诉人举证责任，承担败诉风险。一审法院认定，“原、被告签订《大连恒大港湾商品房认购书》，系双方真实意思表示，双方应该按约履行”。那么根据《认购书》第五条约定，“乙方(被上诉人)必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大港湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售房屋”。该约定已经明确了签约时间、签约地点及办理贷款手续时间要求。而被上诉人未提供其到过销售中心要求签约，或发函要求签约办理贷款的任何证据材料。上诉人在被上诉人未在约定的期限内到大连恒大港湾销售中心签署《商品房买卖合同》并办理贷款构成违约后，虽按照约定无需通知对方，但仍就发了《解除通知》，履行了本不需履行的通知义务。故被上诉人未能提供签约不能系上诉人导致的证据材料，应承担举证不能的法律责任。被上诉人徐占平辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。1、定金是为了约束双方当事人履行合同，被上诉人按约定交付首付款是为了履行买方义务的体现，而不是引起定金条款失效的情形，在双方签订正式商品房买卖合同之前，双方的权利义务关系应当按照认购书约定履行，且认购书第6条明确约定……，这其中的履行认购书义务当然包括缴纳首付款，上诉人的上诉理由与该合同条款约定是矛盾的，所以上诉人认为只要缴纳了首付款就不适用定金法则，于法于理不成立。2、应由被上诉人承担未能签订商品买卖合同是上诉人原因的举证责任，明显是违反常理的。众所周知，买房是根据开发商的要求一步一步地进行，而不是购房者自己说了算，商品房买卖合同的格式文本由开发商掌握，签订商品房买卖合同是上诉人的义务，况且，被上诉人都能到上诉人处交纳首付款，也能当场拿到首付款收据，展现了签订合同的最大诚意。交房款就是最好的证明。在这种情况下，上诉人以被上诉人未按约定签订商品房买卖合同为由，将房屋另售是被上诉人承担举证责任的，一审法院举证责任分配是正确的。徐占平向一审法院提出诉讼请求：1、被告返还购房款262,595元及利息（自2020年4月28日起，按照本月LPR的4倍赔偿资金占用损失，计算至清偿之日止）；2、被告双倍返还定金20,000元；3、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）于2020年1月14日签订《大连恒大港湾商品房认购书》。上述认购书约定，乙方自愿依下列条件向甲方认购大连恒大港湾A2区2幢1单元3301室房屋，面积120.08平方米，价款1,312,595元；乙方同意签署本认购书时，支付20,000元作为定金；乙方需于2020年1月23日前支付首期房款242,595元，余款1,050,000元由银行提供按揭贷款，乙方需于2020年1月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；乙方必须在约定的付款方式和期限内到大连恒大港湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。原告于2020年1月6日支付定金20,000元，于2020年1月21日支付房款242,595元。被告于2020年1月21日向原告出具专用收款收据，记载被告收到房款（含定金）269,595元。原告于2020年4月27日收到被告工作人员发送的短信通知，告知因原告未办理完毕银行按揭贷款申请手续，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被告对于此套房源进行挞定处理，房源另售。被告于庭审中陈述，在签订《商品房买卖合同》之前，会要求原告将所有贷款材料送交银行组件，让银行进行初审，如果贷款手续没有问题，被告可以正常签《商品房买卖合同》，办理贷款。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《大连恒大港湾商品房认购书》，系双方真实意思表示，双方应当按约履行。现原告按照认购书约定的时间支付定金、购房首付款，从原告按期交纳房款，并从被告处取得专用收款收据的情形看，原告具备购置房屋的条件和意愿。作为商品房销售关系中的出卖方，其处于主导和优势地位，有义务更有条件与原告签订《商品房买卖合同》。本案被告在未与原告签订《商品房买卖合同》的情况下，将房屋另售他人，属于违约行为，现无证据证实因原告原因导致无法办理贷款，且根据正常交易习惯，按揭贷款的办理需以签订《商品房买卖合同》为前提，故应当由被告承担相应违约责任。关于定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的约定，作为收受定金的被告，应当向原告双倍返还定金，数额为40,000元。关于购房首付款242,595元，被告同意返还，对于原告的该诉请，一审法院予以支持。关于原告主张的资金占用损失，一审法院支持自2020年4月28日开始以首付款242,595元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的资金占用损失；原告主张定金20,000元的资金占用损失部分，因一审法院已经支持定金双倍返还，原告主张该部分损失，系重复主张，依法不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决：一、被告大连恒科房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告徐占平返还购房款242,595元及资金占用损失（自2020年4月28日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。二、被告大连恒科房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告徐占平双倍返还定金共计40,000元。三、驳回原告徐占平的其他诉讼请求。以上具有给付内容的条款，逾期给付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费5,539元（原告已预交），减半收取2,769.5元，由被告承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系因房地产开发企业预售商品房而与承购人产生的纠纷，案由应确定为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是恒科公司应否向徐占平双倍返还定金4万元。《大连恒大港湾商品房认购书》约定，乙方（徐占平）须于2020年1月23日前支付首期房款242,595元，余款由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年1月23前办理完毕银行按揭贷款申请手续。乙方必须在约定期限内到大连恒大港湾销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。本案中，被上诉人徐占平依约支付了定金和首期房款，双方至今未签订《商品房买卖合同》。恒科公司主张系因徐占平未依约办理银行贷款，导致双方未签订《商品房买卖合同》；徐占平则提出系因恒科公司不与其签订《商品房买卖合同》，未办理贷款非因徐占平原因导致。本院认为，恒科公司与徐占平均无有力证据证实其曾要求对方与之签订《商品房买卖合同》而对方不同意签订。从上述条款内容来看，不能体现买受人办理银行按揭贷款系在《商品房买卖合同》签署之前应当履行的合同义务，恒科公司庭审中亦表示一般流程是先签署商品房买卖合同后办理贷款。故恒科公司以徐占平未依约办理贷款为由导致《商品房买卖合同》未签订，没有依据，本院不予采纳。而关于徐占平所称系因恒科公司不与其签订《商品房买卖合同》一节，亦未提供相应证据，因证据不足，本院无法采信。至于恒科公司主张案涉《大连恒大港湾商品房认购书》已具备商品房买卖合同的主要条款，徐占平已交定金转化为房款的上诉意见，本院认为，《大连恒大港湾商品房认购书》中对房屋交付条件及日期、办理产权登记有关事宜、配套基础设施和公共设施的交付承诺、违约责任等商品房合同应当明确的内容均未作出约定，该认购书不应作为商品房买卖合同予以认定。恒科公司该项上诉观点，没有事实依据，本院不予采纳。综上分析，现有证据无法认定双方未签订《商品房买卖合同》系因对方原因导致。现恒科公司认可案涉房屋已另售他人，双方事实上已无法就案涉房屋再行签订商品房买卖合同，故一审判令恒科公司返还徐占平购房款及支付利息，并无不当。但在双方均无有力证据证实系因对方原因导致未能签订《商品房买卖合同》的情况下，依法应由恒科公司将其收取的2万元定金返还给徐占平。一审判令恒科公司双倍返还徐占平定金4万元，应属不当，本院予以纠正。综上所述，恒科公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10669号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10669号民事判决第三项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10669号民事判决第二项为：大连恒科房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向徐占平返还定金20,000元；四、驳回徐占平的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费5539元（徐占平已预交），减半收取2769.5元，由徐占平负担300元，由大连恒科房地产开发有限公司负担2469.5元；二审案件受理费300元，由徐占平负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年三月二十二日书记员  张 鑫