黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑10民终252号 上诉人（原审原告、反诉被告）：绥芬河市惠远商贸有限公司，住所地绥芬河市太阳购物广场三层。 法定代表人：马闯，经理。 委托诉讼代理人：周健丽，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：李延鹏，黑龙江宇通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：任丽华，女，1977年3月24日出生，住绥芬河市。 委托诉讼代理人：李洪，黑龙江天也律师事务所律师。 上诉人绥芬河市惠远商贸有限公司（以下简称惠远公司）因与被上诉人任丽华房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院（2020）黑1081民初1164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人惠远公司法定代表人马闯及其委托诉讼代理人周健丽、李延鹏、被上诉人任丽华委托诉讼代理人李洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠远公司上诉请求：1.一审判决认定事实不清、证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决中关于被上诉人限制上诉人正常经营的事实认定不清，证据不充分。2018年10月31日，被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同，约定将太阳购物广场3层租赁给上诉人从事儿童游乐场活动，租赁期三年。2020年上半年，受新冠疫情的影响，上诉人无法正常营业。直至2020年5月13日，上诉人返回租赁场所领取即将到期货物时，被上诉人不允许上诉人取走临期货物。双方协商未果，被上诉人将进入儿童游乐场所内的日常通道上锁，致使上诉人无法进入，直接导致大批产品过期，上诉人无法正常经营。被上诉人在上诉人向一审法院提交的录音资料证据中承认因上诉人欠付房租而限制上诉人经营。被上诉人于2020年9月24日作出的《关于商铺租赁合同到期缴费通知函》中也写明停止上诉人的经营活动。但一审法院却认为“被上诉人关闭防火通道门，上诉人的经营场所可以通过扶梯进入，且扶梯的门锁、钥匙由上诉人进行使用和保管，上诉人是可以通过扶梯开门营业的。”一审法院断章取义，忽视客观情况，认定事实错误。1.扶梯门锁的钥匙在儿童游乐场内，上诉人无法进入获取钥匙，无法打开扶梯；2.就算上诉人手里拿着钥匙，扶梯门锁需从内部打开，不进入儿童游乐场内部，也不可能打开扶梯门锁;3.就算想要从场所外打开扶梯门锁，扶梯的起点、终点都有门锁，二楼通向三楼扶梯起始点的门锁由二楼商户负责，上诉人连扶梯都上不去，如何到达三楼开锁。一审法院仅依据扶梯门锁钥匙由上诉人持有，就认定上诉人可以正常进出场所进行经营，忽视上诉人无法开门的客观情况，认定事实错误。此外，被上诉人已经当庭承认更换门锁的事实，如果被上诉人未限制上诉人经营，应该将更换门锁的钥匙交给上诉人，让上诉人正常经营。在提交的录音及视频证据中，被上诉人已经明确表示不交钱不让经营，也不让领取员工私人物品，且一审法院主审法官于2020年11月9日下午3点亲自到现场，也是通过被上诉人工作人员打开换锁的门，才进入儿童游乐场所内部。在众多证据印证下，一审判决却得出上诉人可以通过扶梯进出场所的错误结论。二、一审法院拒绝上诉人的鉴定申请，违反法定程序。上诉人在开庭之前，提出对营业损失、装修费用、货物损失等进行鉴定，一审法院口头答复“你们的案子很简单，不需要鉴定。”由于上诉人无法进入经营场所，而经营损失、货物过期损失等具体金额只能通过专业机构进行鉴定。一审法院未审先判，使上诉人处在举证不能的被动局面。开庭审理的目的是为了查明事实真相，作出公正的判决。一审法院违反法定程序，拒绝上诉人的鉴定申请，无法还原事实真相，依法应当重审。综上，被上诉人是否限制上诉人经营事实，关系到上诉人缴纳的房租、因不能经营产生的各项费用及经营损失、产品过期费用等。为此，上诉人请求二审法院判如所请。 任丽华辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、上诉人的上诉请求不明确，上诉理由不成立。上诉人始终在歪曲事实，企图讹诈被上诉人获取不法利益。一审法院查明上诉人违约在先，自2019年6月起拖欠被上诉人租金未付，被上诉人并无违约情形。上诉人承租的太阳购物广场是商场，上诉人所在的三层有扶梯能够直接到达，而且扶梯是日常经营的主要通道。步梯通道主要作用是防火逃生通道，用防火安全门与商场隔离。2020年初发生新冠疫情，致使商场停业。因上诉人租赁的三层经营场所夜间安保人员离职而无人值班。被上诉人根据商场安全防火和疫情防控的要求，为了在发生意外时能够及时处置，而更换防火安全门门锁、自行管理。但是通往三层的扶梯能正常使用，不影响上诉人的正常经营活动。上诉人在庭审中也自认扶梯的门锁和钥匙均由上诉人保管，且扶梯的起点没有门锁，上诉人可以通过扶梯开门营业。疫情缓和后，被上诉人于2020年6月29日通知上诉人商场恢复营业。上诉人于2020年8月29日至9月11日期间正常营业，之后便以维修设备等理由停业。上诉人因自身原因停业，与被上诉人无关。综上所述，上诉人上诉理由不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 惠远公司向一审法院起诉请求：1.要求解除惠远公司与任丽华签订的房屋租赁合同；2.要求任丽华赔偿惠远公司经营损失656823.74元；3.要求任丽华赔偿惠远公司货物损失56500元；4.要求任丽华赔偿惠远公司装修损失12.5万元和生产经营设备折旧损失1万元；5.本案诉讼费用由任丽华承担。 任丽华向一审法院反诉请求：1.解除任丽华与惠远公司签订的房屋租赁合同；2.判令惠远公司给付任丽华租金188356元（其中2019年9月1日至2020年8月30日15万元，2020年9月1日至2020年11月10日28356.5元）、物业管理费5万元、滞纳金114583元、广告费6000元、垫付电费300元，惠远公司按日550元计算给付任丽华自2020年11月11日起至腾退房屋之日止的房屋使用费。 一审法院认定事实：2018年10月31日，惠远公司与任丽华签订房屋租赁合同，合同约定：出租方（甲方）任丽华，承租方（乙方）惠远公司。甲方将位于绥芬河市xxxxxxxxxxxxxxxxx（建筑面积2356.6平方米）租给乙方。房屋用途：儿童淘气包、儿童用品类。租赁期限2018年9月1日至2021年8月30日。租金为按年支付，乙方在前一期费用期满前90日向甲方支付下一期的租赁费。2019年1月1日向甲方支付首年物业费。1.第一租赁期免租金，物业管理费为5万元。2.第二年租赁期租赁费为15万元，物业管理费为5万元。3.第三年租赁期租赁费20万元，物业费5万元。以下费用由乙方负责：1.电费由乙方承担，按月由甲方统一收取。2.水费。……6.二楼至三楼扶梯的使用与维护。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对该交纳年租金的20%作为违约金，乙方逾期未交租金的，每逾期一日甲方有权按月租金2%向乙方加收滞纳金。如乙方拖欠租金累计达15天，甲方有权终止合同。合同签订后，任丽华将位于绥芬河市xxxxxxxxxxxxxxxx（建筑面积2356.6平方米）房屋交付给惠远公司。惠远公司于2019年11月12日向任丽华交纳物业费5万元，任丽华为惠远公司出具收取物业管理费（2019年9月1日至2020年8月30日）的收据。2020年9月24日，绥芬河市xxxxxxx向马闯发出关于商铺租赁合同到期缴费通知函，载明：马闯先生，就您（乙方）租用本单位（甲方）拥有合法产权位置绥芬河市太阳购物广场3层的商铺租赁事宜，本单位致函如下：截止2020年9月24日，乙方已累计拖欠甲方租赁费用合计243250元（其中租金15万元、滞纳金91250元、广告费2000元）。……请乙方于2020年9月30日前缴清以上费用，如拒不履行，甲方将封存乙方所租用场地。……合同期间内租金等一切费用将继续产生并由乙方承担。2020年1月25日因发生新冠疫情，商场停业。同年3月10日，任丽华通知商场母婴部分开业，6月29日通知商场全面开业，但是惠远公司未开业。另查明，惠远公司租赁房屋用于经营礼拜天儿童广场。2019年2月17日，任丽华和马闯签订广告位租赁合同。合同约定，绥芬河市太阳购物广场租赁给礼拜天儿童广场太阳购物广场商场内1层至2层101广告位。 一审法院认为，关于惠远公司、任丽华是否违约问题。惠远公司与任丽华签订房屋租赁合同及广告位租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，上述合同合法有效。任丽华按约定将租赁房屋交付惠远公司。惠远公司交付了2019年9月1日至2020年8月30日物业管理费，并应于2019年6月1日交付第二租赁期的租赁费15万元，但惠远公司未交付，因此，惠远公司构成违约。惠远公司主张任丽华违约，但是惠远公司没有提供充分的证据予以证明，故对惠远公司此项主张不予支持。关于对惠远公司的诉讼请求应否支持的问题。惠远公司主张因发生新冠疫情，惠远公司要恢复经营时，遭到任丽华阻止并将租赁场所的门锁更换，导致惠远公司至今不能恢复正常营业，致使惠远公司租赁合同的目的不能实现，但是惠远公司提供的证据不能证明其未恢复营业是因受任丽华的阻拦所致，且经庭审调查，任丽华关闭防火通道门，惠远公司的经营场所可以通过扶梯进入，且扶梯的门锁、钥匙由惠远公司使用和保管，惠远公司是可以通过扶梯开门营业的。因此，对惠远公司此项主张不予支持。惠远公司要求任丽华赔偿经营损失656823.74元、货物损失56500元、装修损失125000元和生产经营设备折旧损失1万元，但是其提供的货物清单、会员查询名细、经营期间的销售汇总等均系惠远公司单方制作的，没有其他证据佐证，且任丽华不予认可，故惠远公司提供的证据不能证明其损失情况及具体数额，故对惠远公司此项诉讼请求不予支持。惠远公司要求解除与任丽华签订的房屋租赁合同，因任丽华同意解除合同，故对惠远公司此项诉讼请求予以支持。关于对任丽华的反诉请求应否支持的问题。任丽华要求解除与惠远公司签订的房屋租赁合同，因惠远公司同意解除合同，故对任丽华此项诉讼请求予以支持。任丽华要求惠远公司给付租金188356元（其中2019年9月1日至2020年8月30日15万元，2020年9月1日至2020年11月10日28356.5元），考虑到2020年1月25日发生新冠疫情，系不可抗力。惠远公司经营的礼拜天儿童广场未能正常营业，惠远公司称是因任丽华阻止其进入商场导致未能及时营业，但其提供的证据不能证明其主张，至2020年6月29日商场通知全面营业时，应视为惠远公司可以全面营业，故未营业期间2020年1月25日至6月29日的租金64109.59元（15万元除以365天乘以156天）应由双方分担，即各承担50%，32054.80元，惠远公司应给付任丽华2019年9月1日至2020年11月10日期间租金156301.21元，对超出部分的反诉请求不予支持。任丽华反诉要求惠远公司给付2020年9月1日至2021年8月30日期间物业管理费5万元，因双方现均同意解除合同，物业管理费应支付至腾让房屋时止，故对任丽华此项反诉请求予以支持。任丽华反诉要求惠远公司给付滞纳金114583元，但未提供惠远公司应交付滞纳金的证据及法律依据，故对任丽华此项反诉请求不予支持。任丽华反诉要求惠远公司给付广告费3000元，与本诉不是同一法律关系，应另案起诉。任丽华反诉要求惠远公司给付为其垫付的电费300元，并提供电费票据予以证明，对此予以支持。任丽华反诉要求惠远公司按日550元计算给付自2020年11月11日起至腾退房屋之日止的房屋使用费，按照合同约定在此期间的年租赁费为20万元，日租赁费应为547.95元，惠远公司应按日547.95元计算给付任丽华自2020年11月11日起至腾让房屋时止的房屋使用费，故对该项诉讼请求予以支持，对超出部分的诉讼请求不予支持。综上，判决：1.解除惠远公司与任丽华签订的房屋买卖合同；2.驳回惠远公司的诉讼请求；3.惠远公司给付任丽华2019年9月1日至2020年11月10日的房屋租金156301.21元（已扣除2020年1月25日至6月29日的租金32054.80元）、电费300元，合计156601.21元，于判决生效后三日履行完毕；4.惠远公司按年5万元计算给付任丽华2020年9月1日起至腾让房屋时止的物业费，于腾让房屋之日起三日内履行完毕；5.惠远公司按日547.95元计算给付任丽华自2020年11月11日起至腾让房屋时止的房屋使用费；6.驳回任丽华的其他反诉请求。 二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 惠远公司租赁任丽华的案涉经营场为太阳购物广场三层，从一层通往三层可通过步梯（安全通道）、直梯和扶梯进入。直梯和步梯到达三层后需通过安全防火门，才能进入案涉经营场所。2020年度，受新冠病毒疫情的影响，根据疫情防控的要求及疫情期间惠远公司无人值班的原故，任丽华更换了三层安全防火门的门锁，封闭了从直梯和步梯通往案涉经营场所的通道。三层经营场所的扶梯处安装有铁栅栏门，门锁钥匙由惠远公司自行保管使用。 除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定事实一致。 本院认为，关于任丽华是否存在限制惠远公司正常经营的问题。任丽华根据疫情防控的要求，更换门锁、封闭案涉经营场所三层安全防火门并无不当。三层安全防火门被封闭后，虽无法通过步梯、直梯到达案涉经营场所，但可通过扶梯到达。惠远公司主张其无法通过扶梯到达案涉经营场所，但其举示的证据不能支持其主张的成立。且三层扶梯门锁钥匙由惠远公司保管使用，惠远公司可以自行打开门锁后到达。因此，惠远公司此项上诉理由不成立，对此不予支持。 关于一审法院是否拒绝其申请鉴定，存在违反法定程序的问题。经查阅一审卷宗，未发现惠远公司向一审法院申请进行司法鉴定，故惠远公司此项上诉理由亦不成立。本案二审期间，惠远公司向本院提交鉴定申请书，要求对其经营损失和货物过期损失进行鉴定。因惠远公司举示的证据不能证实任丽华存在违约行为，应当承担赔偿其损失的违约责任，故一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。因此，本案无需对惠远公司所主张的经营损失和货物过期损失进行鉴定，故对惠远公司的鉴定申请不予支持。 综上所述，惠远公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3426元，由上诉人绥芬河市惠远商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨大奎 审 判 员 李冬梅 审 判 员 贾海波 二〇二一年三月十日 法官助理 赵浩然 书 记 员 刘 宇 附：本案涉及相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。