安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终703号 上诉人（一审被告）：宿州吉泰物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区外环南路南侧，统一社会信用代码91341300581536961F（1-1）。 法定代表人：王伟新，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘晴晴，该公司员工。 被上诉人（一审原告）：王成浩，男，汉族，1978年9月25日出生，住宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人:于鹏，安徽三联律师事务所律师。 一审被告：宿州市白马置业有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区金海大道**,统一社会信用代码913413006957239683（1-1）。 法人代表人：周观春，该公司经理。 委托诉讼代理人:郑淑丹，该公司员工。 上诉人宿州吉泰物业管理有限公司（以下简称吉泰物业公司）因与被上诉人王成浩、一审被告宿州市白马置业有限公司（以下简称白马公司）委托合同纠纷一案，不服安徽省埇桥区人民法院(2019)皖1302民初206号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吉泰物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审法院认定事实错误，导致判决错误。第一、2017年5月8日，吉泰物业公司书面通知（邮寄）王成浩，终止委托经营协议，之后，王成浩收取房屋，自己对外租赁给义乌小商品市场，收取租金。上述事实有邮寄费发票、庭审笔录（自认收到吉泰物业公司的通知）、租赁协议、收款收据（收款人王开全是王成浩之父）等证据证明，所以，不存在委托经营协议到期后继续由吉泰物业公司使用问题，亦不存在经营协议到期后租金及租金损失问题。第二、涉案房屋因未能启动市场等方方面面的原因，在吉泰物业公司经营期间，案涉房屋一直未能对外租赁，导致案涉房屋在吉泰物业公司手中闲置，未能收取租金，按照合同约定，前三年的租金抵付房款，后两年返还租金，这种以租代售的约定后果，全部由白马公司和吉泰物业公司承担，显失公平，希望二审法院予以纠正，合理分担各自的责任。第三、王成浩对其购买的商铺未能出租的事实是明知的，按照合同约定，租赁第四年就应当支付租金，一直未能支付，王成浩应知道权利受到侵害，此时，王成浩有义务防止或减少损失的继续扩大。这种放任损失继续扩大的行为，按照法律规定，不能由吉泰物业公司和白马公司承担，王成浩对损失的继续和扩大也有责任。第四、王成浩早已收回自己的房屋，自营对外租赁，这一事实有租赁合同和照片为证，一审法院不顾事实，判令2017年10月28日之后的租金和租金损失仍由白马公司和吉泰物业公司承担错误，请二审法院予以纠正。 王成浩辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉请求。 白马公司述称：白马置业的房子已经符合交房条件，没有交房是因为王成浩没有去办房产证，且已经对外出租，算是自动移交了。 王成浩一审诉讼请求：1、判令吉泰物业公司、白马公司连带给付王成浩2015年、2016年的房屋租金179627元及违约金（自应付款之日起至履行完毕之日止，以应付款数为基数按日万分之三计算）；2、判令吉泰物业公司、白马公司给付王成浩因吉泰物业公司迟延归还房屋期间的租赁费用105094元（107号房屋按49006元、110号房屋按56088元）及违约金（107号房屋按49006元/年、110号房屋按56088元/年为基数，自2017年5月22日起至实际返还房屋之日止，按日万分之三计算）;3、由吉泰物业公司、白马公司承担一审诉讼费。 一审法院认定事实：2012年10月29日，王成浩与白马公司签订《商品房买卖合同》，约定购买白马公司开发的位于宿州市外环南路白马商城西区房屋两套，该合同第八条中约定了白马公司于2013年6月30日前将案涉房屋交付买受人王成浩，王成浩于当日又与吉泰物业公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定王成浩（乙方）将涉案房屋交由吉泰物业公司（甲方）对外统一经营租赁，第二条“经营管理期限”约定：“1、商铺经营管理期限为5年，从2012年10月29日至2017年10月28日止；2、前款经营管理期限届满，甲方对商铺享有优先承租权；乙方可以继续委托甲方统一招商和管理或者乙方自营。第11年如乙方愿意将商铺出售给甲方以原始实际购买合同价的120%购入”。第三条“经营收益及支付方式”中约定若乙方把商铺委托甲方管理，甲方在2015年10月29日至2017年10月28日二年间依次向乙方支付租金，“（2）2015年10月29日至2016年10月28日甲方支付乙方租金45437元,甲方应在每年租期年中支付。（3）2016年10月29日至2017年10月28日甲方支付乙方租50485元，甲方应在每年租期的年中支付租金”。第五条“违约责任”约定：（1）甲方应按期支付乙方费用，逾期支付在60日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按每日万分之三计算的违约金，本协议继续履行，逾期支付超过60日未超过90日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之五计算的违约金，协议继续履行；逾期支付超过90日，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之八计算的违约金，逾期支付超过100日，乙方有权终止本协议”。因吉泰物业公司未能按商铺管理经营协议按期支付业主相应的租赁费，业主向政府部门反映，白马公司2015年4月20日向购买商铺的业主代表作出书面的《业主代表与白马置业对接洽谈备忘录》，明确：吉泰物业公司是白马公司的关联公司，是白马公司的子公司，白马公司承担吉泰物业公司所有的责任和义务，如吉泰物业公司无法履行相关的责任和义务，白马公司则全部承担和继续履行其所有的承诺、责任及义务。该备忘录加盖了白马公司的合同专用章。 一审法院认为：涉案《商铺委托经营管理协议》第二条第2款约定，吉泰物业公司在经营管理期限届满后对涉案商铺享有优先承租权，王成浩可以委托吉泰物业公司继续管理经营或者自营，而吉泰物业公司在委托经营管理期限届满后未与王成浩继续签订委托经营管理协议，也未将涉案商铺交由王成浩自营，吉泰物业公司继续占用案涉商铺给王成浩造成一定损失，王成浩有权要求吉泰物业公司承担自合同期满之日的相应责任，吉泰物业公司、白马公司辩解案涉商铺闲置，其不应支付费用的理由不成立，不予采纳。因涉案107室《商铺委托经营管理协议》约定，2015年10月29日至2016年10月28日甲方支付乙方租金39650元,甲方应在每年租期年中支付。2016年10月29日至2017年10月28日甲方支付乙方租44055元，甲方应在每年租期的年中支付租金；110室《商铺委托经营管理协议》约定，2015年10月29日至2016年10月28日甲方支付乙方租金45437元,甲方应在每年租期年中支付。2016年10月29日至2017年10月28日甲方支付乙方租50485元，甲方应在每年租期的年中支付租金。从吉泰物业公司、白马公司以往所涉与本案同类诉讼已生效的裁判中认定，白马公司曾承诺业主妥善解决租金问题，如吉泰物业公司未能履约，白马公司自愿承担责任，白马公司应按照其承诺与吉泰物业公司共同对王成浩承担责任。《商铺委托经营管理协议》对五年委托期限届满、双方未能达成新合同情形下，吉泰物业公司占用案涉商铺如何支付费用及违约责任的承担没有约定，综合本案实际情况，可参照第五年的租金标准确定租金数额。对于延期缴费期间的修理费用计算，首先要确认延期交房的时间，案涉房屋王成浩与白马公司约定交房时间是2013年6月30日前，《商铺委托经营管理协议》中返租期满日期是2017年10月28日，一审法院认为，可给予两公司一定的准备时间，酌定为30日，即自2017年11月28日起算逾期交房的租金至实际交房之日止，综上所述，吉泰物业公司、白马公司应当支付王成浩107、110室自2015年10月29日至2017年10月28日期间的租金179627元，租金损失以年租金179627元为标准计算；迟延交房期间的租赁费用93061元（107号房屋按44055元、110号房屋按50485元计算），该租金损失自2017年11月29日起计算至实际返还房屋之日止。以上二租金损失的计算均分段计算（自2017年10月29日起至2019年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至全部清偿完毕之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、白马公司、吉泰物业公司于判决生效之日起10日内向王成浩支付107、110室自2015年10月29日至2017年10月28日期间的租金179627元及租金损失（租金损失以年租金179627元为标准计算，自2017年10月29日起至2018年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2018年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至全部清偿完毕之日止）；二、白马公司、吉泰物业公司管理有限公司于判决生效之日起10日内按照年租金93061元的标准向王成浩支付迟延交房期间的租赁费用及租金损失（租金损失以年租金93061元为标准计算，自2017年10月29日起至2018年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2018年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿完毕之日止）。案件受理费5571元，由白马公司、吉泰物业公司承担。 二审期间，当事人提交新证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。吉泰物业公司提交如下证据：1.王开全向承租方收取房租费及物业费的收费收据四张，欲证明2019年8月7日案涉房屋即由王成浩的父亲王开全对外出租并已经收取租金，此事时房屋已经向王成浩移交。2.王开全作为出租方与承租方签订的房屋租赁合同一份，欲证明案涉房屋已经移交王成浩。王成浩认可其父亲王开全在2019年8月7日将案涉房屋对外租赁的事实。本院结合全案证据对上述证据认证认为，鉴于王成浩认可王开全于2019年8月7日将案涉房屋对外租赁的事实，本院对吉泰公司提交证据的真实性、合法性和关联性证明目的予以确认。 对双方当事人二审争议的事实认定如下：吉泰物业公司未依据案涉《商铺委托经营管理协议》向王成浩支付经营管理期间的费用。协议到期后，吉泰物业公司未将案涉商铺返还王成浩，也未支付费用。2019年8月7日，王成浩的父亲王开全将案涉房屋向外租赁，并收取房租。后王开全又与承租方签订租赁协议，将案涉房屋租从2020年7月5日至2021年7月5日出租给承租方。其余一审认定事实清楚，本院予以确认。 归纳当事人二审诉辩意见，本案二审的争议焦点为，吉泰物业公司应向王成浩支付多少租赁费及租金损失。 本院认为，依法成立的合同对当事人有约束力。案涉《商铺委托经营管理协议》是吉泰物业公司与王成浩的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应依约履行。吉泰物业公司主张其已于2017年5月8日，书面通知（邮寄）王成浩，终止委托经营协议，但未提交相关证据证明，对其该节主张本院不予采信。《商铺委托经营管理协议》到期后，吉泰物业公司既未与王成浩续签《商铺委托经营管理协议》，也未将商铺交还王成浩，势必给王成浩造成一定的经济损失。由于王成浩的父亲王开全于2019年8月7日，将案涉房屋对外租赁，并收取房租，应视为王成浩此时已收回案涉房屋。故，白马公司、吉泰物业公司除应向王成浩支付合同期内的房组及其损失外，还应支付从合同期满后至2019年8月6日期间的房租及相应损失，一审判决结合本案的实际情况，参照第五年的租金标准，酌情计算合同期满后的房租并无不当，本院予以维持，相应租金损失参照人民银行公布的同期同类贷款利率及LPR，一审对适用LPR的节点表述存在笔误，本院予以纠正，自2017年10月29日起至2019年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至全部清偿完毕之日止。吉泰物业公司关于在五年经营期内案涉房屋在其手中闲置，未能收取租金，王成浩未采取措施防止损失扩大，王成浩应承担责任的主张无事实与法律依据，对吉泰物业公司该节主张，本院不予采信。 综上，吉泰物业公司的上诉请求部分成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省埇桥区人民法院(2019)皖1302民初206号民事判决； 一、宿州市白马置业有限公司、宿州吉泰物业公司管理有限公司于本判决生效之日起10日内向王成浩支付107、110室自2015年10月29日至2017年10月28日期间的租金179627元及租金损失，（租金损失以年租金179627元为标准计算，自2017年10月29日起至2019年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至全部清偿完毕之日止）； 二、宿州市白马置业有限公司、宿州吉泰物业公司管理有限公司于本判决生效之日起10日内按照年租金93061元的标准从2017年10月29日至2019年8月6日向王成浩支付逾期返还房屋期间的租赁费用及租金损失（租金损失以所欠逾期租金为基数，自2017年10月29日起至2019年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿完毕之日止）。 三、驳回王成浩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5571元，由宿州市白马置业有限公司、宿州吉泰物业公司管理有限公司负担5000元，王成浩负担571元；二审案件受理费5571元，白马公司、吉泰物业公司负担5000元，王成浩负担571元。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  许劲松 审判员  宋 莉 二〇二一年三月一日 法官助理赵如如 书记员张玉莹 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。