浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终5480号 上诉人（原审被告）：永康市安信房产经纪有限公司，住所地浙江省永康市江南街道白云北路**。 法定代表人：舒则成。 委托诉讼代理人：应希汉，浙江**溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡婉琪，浙江**溪律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：永康市新琦健身器材厂，住所地浙江省金华市永康市芝英镇下蔡村望公路**。 法定代表人：胡新行。 委托诉讼代理人：李**，浙江泽鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞静雯，浙江泽鉴律师事务所律师。 上诉人永康市安信房产经纪有限公司（以下简称安信公司）因与被上诉人永康市新琦健身器材厂（以下简称新琦厂）居间合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2020）浙0784民初5215号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安信公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回新琦厂的诉讼请求。事实和理由：一、安信公司已完全履行居间义务，理应按约收取居间费。《房地产买卖合同》第九条第四款约定：“丙方系中介信息服务机构，仅提供信息及政策参考，甲、乙双方在转让本房产时应自行做充分了解，对于在本房产转让过程中发生的一切经济纠纷及法律责任与丙方无关，丙方概不承担任何责任”。安信公司已履行居间义务，向委托人提供了房产中介信息且促成了新琦厂与浙江永福金属有限公司（以下简称永福公司）签订了《房地产买卖合同》，至此已完成居间服务，理应按约收取居间费用。至于协助双方办理过户等买卖合同履行过程中的其他事项，其中“协助”就是从旁帮助、补助，是完成居间服务后的辅助性行为。退一步说，即使协助双方办理过户是安信公司的义务，但也因《房地产买卖合同》被判决解除之后，不再存在过户的情形，且安信公司对于合同解除没有过错，因此安信房产也就不再有“协助过户”的义务，即不能因安信公司未协助过户而减少居间费的金额。并且，《房地产买卖合同》第六条第3款规定：“甲乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，甲、乙双方仍应全额支付丙方中介服务佣金。”二、安信公司已减少收取中介费。《房地产买卖合同》第六条约定新琦厂应按成交价的1%支付佣金即88000元，而安信公司实际收取中介费70000元，已给予优惠。三、当事人在合同中对居间费有明确约定，该约定是当事人的真实意思表示且不违反法律强制性规定，也不属于可酌定变更的法律范畴。新琦厂未提出过减少居间费金额的诉请，一审法院归纳的争议焦点也为是否应当返还已支付的居间费用，并不是减少居间费。综上所述，安信公司已完成中介义务，理应按约收取中介费。 新琦厂辩称：一、安信公司未完全履行全部居间义务，无理由收取居间费。安信公司在（2018）浙0784民初7665号案件审理过程中，不仅参与了合同的签订过程，还在后续负责收取佣金并监管定金，甚至陪同新琦厂与案外人共同多次前往银行并参与办理银行贷款事宜，安信公司已经用实际行动证明其主张与事实不符。合同成立后到履行完毕期间居间人仍需要提供相应服务，在房屋中介买卖过程中，中介方通常需负责办理房地产转让过户手续，居间服务费用应当是在安信公司提供完上述全部义务后方可收取，涉案《房地产买卖合同》已解除，安信公司未按约履行居间合同，无理由收取费用。二、《房地产买卖合同》是安信公司提供的格式样本，其中第六条第3款属于格式条款，格式条款无效。结合条款内容“甲乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，甲乙双方仍应全额支付丙方中介服务佣金”，该格式条款约定使中介机构处于无论是否完成交易均可获取居间报酬的优势地位，在买卖双方存在其他原因导致未完成交易的情形下，买卖双方仍须支付高额佣金，明显加重了买卖双方的责任，系对各方权利义务的不合理约定，有违公平原则，属于无效条款。安信公司无权以此条约定主张全额收取居间费用。三、中介费用并没有减少，安信公司在未提供完整居间服务的情况下已经全额收取了居间费用。在签订合同时，中介为收取买方支付的88000元中介服务费，直接与新琦厂约定收取中介费70000元。新琦厂在2018年1月24日签订合同的当天即付清全部中介费用，不存在需要支付安信公司主张的88000元佣金。四、涉案合同解除后，安信公司应当返还已支付的居间费用。根据涉案合同第十条的声明：违约方承担违约所支付的律师费，诉讼费等全部费用，另需支付丙方合同成交价的1%的中介费。安信公司提供的合同文本，已经明确了合同出现违约情形时中介费的支付责任，由违约方履行支付中介费的义务。涉案合同已经因出现违约情形而依法解除，不应当按照正常履行情形继续由甲乙双方共同支付佣金。新琦厂作为守约方，无任何违约行为，不应当承担由案外人造成的损失和后果。安信公司作为居间中介，应当返还从新琦厂收取的全部中介费。同时，根据《房地产经纪管理办法》第十九条之规定：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。安信公司未完成合同约定的事项，收取佣金于法无据。综上，安信公司未履行完整的居间义务，且涉案合同解除是因案外人违约，合同已经对出现违约情形的中介费用承担作出明确约定，因此新琦厂无需支付中介费，请求驳回安信公司的上诉请求。 新琦厂向一审法院起诉请求：判令安信公司返还中介服务佣金7万元及逾期返还利息损失（利息损失从2018年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）。 一审法院认定事实：2018年1月24日，新琦厂（乙方）与永福公司（甲方）及安信公司（丙方）签订《房地产买卖合同》。其中合同第一条第1点约定：甲方自愿将坐落于永康市××镇××村××号的工业房地产，证载建筑总面积3402.66平方米，证载土地使用权面积2566平方米，土地使用权证为永国用（2009）第6394号，出售给乙方，厂房共四幢建筑物，房屋所有权证号分别为永康房权证古山字第0××0号、0××1号、0××2号、0××3号；第2点约定，成交价格共计人民币880万元；第3点约定于2018年1月28日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。第五条约定委托中介服务事项：丙方受双方委托，就卖房产一事提供中介服务，协助双方办理过户手续。当日，新琦厂支付中介服务费7万元。后，因永福公司对外负债，该不动产被法院查封并拍卖。故一审法院于2018年11月21日判决解除涉案的《房地产买卖合同》。 一审法院认为，新琦厂与安信公司之间的居间合同关系系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法确认有效。案件争议焦点为涉案《房地产买卖合同》被判决解除后，安信公司是否应当返还新琦厂已支付的居间费用。该院认为，虽然涉案《房地产买卖合同》已被解除，但庭审中双方均确认安信公司在签订合同时已明确告知新琦厂涉案不动产存在抵押，故对于合同被解除，安信公司并不存在过错。而且，涉案的《房地产买卖合同》确系经安信公司介绍而签订，故安信公司确实提供了中介服务，新琦厂应当支付与其服务相应的居间费用。关于居间费用的数额，该院认为，虽然双方约定居间费用为7万元，但根据《房地产买卖合同》第五条的约定“丙方受双方委托，就卖房产一事提供中介服务，协助双方办理过户手续”，并结合日常交易习惯，安信公司应提供的中介服务并不仅仅是提供信息促成交易，更包括协助双方办理过户等买卖合同履行过程中的其他事项。而本案中，基于安信公司的介绍，双方签订了《房地产买卖合同》，但合同并未实际履行，故结合安信公司实际已提供的中介服务，酌定新琦厂应当支付的居间费用为35000元，对于新琦厂已支付的多余的35000元，安信公司应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由安信公司返还新琦厂已支付的居间费用35000元，款限判决生效后三日内履行完毕；二、驳回新琦厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费813元，由新琦厂负担475元，由安信公司负担338元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，新琦厂虽主张应由安信公司全额返还居间费用，但并未提起上诉，依法本院对其主张不予审理。本案二审争议焦点在于：安信公司是否应按一审确定的金额返还居间费用。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《房地产买卖合同》对各方的权利义务进行了明确约定，现该合同虽因永福公司违约而被解除，但安信公司亦是基于该合同的签订而向新琦厂收取居间费，则安信公司是否已完成合同约定的全部义务系衡量其应收取居间费的标准。根据合同第五条约定“委托中介服务事项：丙方（安信公司）受双方（永福公司、新琦厂）委托，就卖房产一事提供中介服务，协助双方办理过户手续”，即安信公司提供的服务除了签订合同外，还需协助办理过户手续。现因永福公司的违约导致合同解除，安信公司亦未完成“协助办理过户手续”的合同内容，故一审法院结合安信公司实际提供的中介服务事项，酌情确定由新琦厂向安信公司支付居间费为35000元，即安信公司应退还新琦厂居间费35000元，并无不妥。综上，安信公司的上诉主张缺乏事实与法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费676元，由上诉人永康市安信房产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 磊 审 判 员  胡 照 审 判 员  周俊梅 二〇二一年三月二十三日 代书记员  徐锴欣