山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0829民初6号 原告:中国工商银行股份有限公司嘉祥支行，住所地嘉祥县城建设北路佰诚花园4号楼1-2层。统一社会信用代码：9137082986628020XK。 负责人：张燕，系该行行长。 委托诉讼代理人：桂文林（特别授权），山东盛伊恒律师事务所律师。 被告：张淑平，女，1979年4月11日出生，汉族，户籍地址：济宁市嘉祥县，经常居住地：嘉祥县。 委托诉讼代理人：闫循涛（系被告张淑平之夫，特别授权），住址同上。 被告：济宁市天诚源房地产开发有限公司，住所地：嘉祥县中心西街5号，统一社会信用代码：913708296920432971。 法定代表人：张长伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张伟燕（特别授权），系该公司职工。 原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行与被告张淑平、济宁市天诚源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行的委托诉讼代理人桂文林，被告张淑平的委托诉讼代理人闫循涛、被告济宁市天诚源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张伟燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告张淑平向原告偿还贷款余额318118.38元及积欠利息22405.94元(利息暂计算至2020年11月21日)及自2020年11月22日起至偿还完毕之日止的利息、罚息、复利，按照合同约定计算；2、请求判令本案诉讼费、保全费、律师费用由被告承担；3、请求判令原告在上述第1、2项诉讼请求范围内对被告提供的抵押物享有优先受偿权；4、请求判令被告济宁市天诚源房地产开发有限公司在上述第1、2项诉讼请求范围内向原告承担连带清偿责任。 事实和理由：2012年2月29日原告与被告张淑平签订《个人住房购房借款担保合同》，合同约定被告向原告借款38万元，用于购买坐落于嘉祥县中央华府第一座2单元1103号房，借款期限300个月，合同约定按月等额本息还款法偿还贷款本息，被告济宁市天诚源房地产开发有限公司对上述借款向原告提供连带责任保证担保。2012年3月，原被告就涉案房屋在嘉祥县房产交易监理所办理了抵押登记，并取得了预购商品房抵押权预告登记证，(嘉祥县房预嘉字第××号)。后，原告按时足额向被告发放了贷款，被告未按照约定向原告偿还贷款本息。现为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。 被告张淑平辩称：原告的诉求和事实理由都属实。 被告济宁市天诚源房地产开发有限公司辩称：对原告的诉讼及事实理由无异议。 原告为支持其诉讼请求，向本院依法提交了以下证据:证据一：被告身份证复印件、人口常住登记卡，证明被告的身份信息情况。证据二：《个人购房借款/担保合同》，证明原告与被告张淑平、济宁市天诚源房地产开发有限公司于2012年2月29日签订编号A：[A]字[济宁分]行[嘉祥]支行[2012]年[0045]号《个人购房借款/担保合同》，借贷金额为38万元，贷款期限为300个月。济宁市天诚源房地产开发有限公司为该笔贷款提供保证。(38，41)2、被告按照按月等额本金还款法(按月计息)进行还款。(46)3、罚息计算：借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。(9.1,51)4、违约：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除本合同。(14.1,14.2)5、费用：订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。(17)6、抵押范围：借款人自愿以所购房产即嘉祥县中央华府第1座2单元2-1103号房为该笔贷款提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用。(19)7、保证：保证人承担保证责任的范围按10.2(阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的而借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十三条)确定，满足A(本合第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书)条件的，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。(10、10.2，53)证据三、借款凭证。证明原告于2012年3月30日向被告张淑平发放贷款38万元，贷款年利率为7.05%，原告已完全履行合同约定的义务。证据四、商品房预告登记证书。证明张淑平为贷款抵押担保的房产未办理正式抵押登记，济宁市天诚源房地产开发有限公司应承担连带清偿责任。证据五、担保函证明济宁市天诚源房地产开发有限公司于2012年2月23日向原告提交担保函一份，为涉案贷款提供保证。证据六、个人贷款借据余额信息。证明截至2020年11月21日，被告尚有318118.38元贷款本金，利息22405.94元未偿还。另外，原告起诉后，被告于2021年1月11日偿还了42755.27元，截止到2021年1月26日被告张淑平仍欠贷款本金300600.61元及利息1227.45元（2021年1月11日起截止今日的利息）。被告历史逾期次数多次，依据合同约定，原告有权宣布合同提前到期，要求借款人一次性偿还剩余全部贷款余额及利息。 被告张淑平对上述证据发表质证意见如下：对原告提交的上述证据真实性及证明观点均无异议。 被告济宁市天诚源房地产开发有限公司对上述证据发表质证意见如下：对我公司的担保责任无异议。 经审查、综合印证，原告提交的证据一能够证明被告张淑平的诉讼主体适格；证据二、三、四、五、六能够证明被告张淑平的借款数额、借款利息、借款期限、还款和逾期欠款的事实情况，还证明被告张淑平自愿以所购房产即嘉祥县中央华府第1座2单元2-1103号房为该笔贷款提供抵押担保，为其贷款办理抵押登记手续，房产抵押给原告并办理了抵押登记及被告济宁市天诚源房地产开发有限公司为涉诉借款提供保证的事实，证明截至2020年11月21日，被告尚有318118.38元贷款本金，利息22405.94元未偿还，历史逾期次数多次，已属违约。六份证据客观真实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 一、合同约定贷款情况。2012年2月29日，原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行与被告张淑平签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额38万元用于购买嘉祥县中央华府第1座2单元2-1103号号房产，贷款期限为300个月，被告按照按月等额本金还款法(按月计息)进行还款。(46)3、罚息计算：借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。(9.1,51)4、违约：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除本合同。(14.1,14.2)5、费用：订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。被告张淑平本人在合同上签字捺印。 二、担保情况。2012年2月29日，原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行与被告张淑平、济宁市天诚源房地产开发有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，在合同抵押栏处，借款人张淑平以其名下的位于嘉祥县中央华府第1座2单元2-1103号住宅用房作为该笔贷款抵押担保，并于2012年3月3日办理了预告抵押登记手续（嘉祥县房预嘉字第××号）。借款人张淑平在抵押人处签字捺印予以确认。被告济宁市天诚源房地产开发有限公司自愿为张淑平借款作为阶段性保证人提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；保证期间为约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书)条件的，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。 三、合同履行情况。原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行在合同签订后，于2012年3月30日向被告张淑平发放贷款38万元，贷款年利率为7.05%。被告张淑平未按约定履行偿还义务，截止到2021年1月26日被告张淑平仍欠贷款本金300600.61元及利息1227.45元（2021年1月11日起截止今日的利息）未偿还，历史逾期次数多次。依据合同约定，原告有权宣布合同提前到期。 本院认为，原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行与被告张淑平、济宁市天诚源房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行，双方有关借款利息及罚息、复利的约定并不违反国家关于借款利息的规定，应予保护。原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行已按合同的约定将借款38万元转入张淑平开的账户，原告提供借款的义务已履行完毕，截至2021年1月26日被告张淑平仍欠贷款本金300600.61元及利息1227.45元（2021年1月11日起截止今日的利息）未偿还，历史逾期次数多次，依据合同约定，原告有权宣布合同提前到期。故本院对原告主张被告张淑平向原告偿还贷款余额本金300600.61元及利息1227.45元（2021年1月11日起截止2021年1月26日的利息）及自2021年1月27日起至偿还完毕之日止的利息、罚息、复利，按照合同约定计算的请求予以支持。原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行与被告张淑平签订的抵押合同有效，但是该抵押房产只是办理的抵押预告登记，至今未办理正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败。”预购商品房抵押登记仅是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，即未经预告登记权利人同意而处分该预购商品房的，不产生物权效力，但该抵押预告登记并不等同于抵押登记，因而所产生的法律效果也是不一样的。再根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着屋”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”至目前为止，在涉案嘉祥县中央华府第1座2单元2-1103号房尚未办理抵押登记（即抵押权尚未设立）的情况下，原告主张原在上述请求范围内对被告提供的抵押物享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。因原告未向本院提交其支出律师代理费的票据，本院对原告主张被告承担律师代理费的请求，本院不予支持。被告张淑平为贷款抵押担保的房产未办理正式抵押登记，被告济宁市天诚源房地产开发有限公司应承担连带清偿责任，故本院对原告主张被告济宁市天诚源房地产开发有限公司在上述欠款范围内向原告承担连带清偿责任的请求，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十三条规定，判决如下： 一、被告张淑平于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行支付借款余额300600.61元及利息1227.45元（2021年1月11日起截止2021年1月26日的利息）及自2021年1月27日起至偿还完毕之日止的利息、罚息、复利，按照合同约定计算； 二、被告济宁市天诚源房地产开发有限公司应对第一项判项中确定的被告张淑平应负债务承担连带清偿责任。被告济宁市天诚源房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告张淑平追偿。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6408元，减半收取计3204元，由原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行负担434元，由被告张淑平、济宁市天诚源房地产开发有限公司共同负担2770元。被告济宁市天诚源房地产开发有限公司承担支付责任后，有权向被告张淑平追偿。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  刘天龙 二〇二一年三月三日 书记员  张晶晶