河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终431号 上诉人（原审被告）：保定大榕树房地产开发有限公司，住所地河北省保定市竞秀区新市场街道办事处天鹅西路518号华海大厦512-1室商用。统一社会信用代码911306020987138923。 法定代表人：张宇耀，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：李潮、黄志宇，河北曾知律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙海涛，男，1968年11月12日出生，汉族，住址保定市莲池区。 委托诉讼代理人：魏敬环，河北金房律师事务所律师。 上诉人保定大榕树房地产开发有限公司（以下简称大榕树公司）因与被上诉人孙海涛确认合同无效纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初2711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保定大榕树房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销保定市竞秀区人民法院作出的（2020）冀0602民初1274号民事判决书并依法改判；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《玉兰花园住宅预定协议》系双方真实意思表示，应当认定为有效。2017年5月25日，上诉人与被上诉人签订《玉兰化园住宅预定协议》（以下简称该协议），约定由被上诉人预定上诉人开发建设的案涉房产。协议签订时，正值保定市房地产市场繁荣期，被上诉人在明知涉案房产尚处于开工建设环节，相关许可证正在办理中的情形下，仍自愿与上诉人签订该协议。上诉人认为，签订该协议系双方真实意思表示，双方并无欺诈、胁迫情形，其内容亦不违反法律、法规的规定，不符合《合同法》第52条所规定无效合同之情形，因此，应当认定其为有效。被上诉人从事民事活动，应当遵循诚信原则秉持诚实，信守承诺。依照《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被上诉人应信守承诺，不擅自毁约，严格按照双方约定履行义务，兼顾各方利益。被上诉人与上诉人签订购房协议时，保定市商品房价格较高，现价格回落。被上诉人据此诉请协议无效，利用司法资源损害上诉人权益，有违诚信原则。三、上诉人积极履行合同义务，促进合同目的实现。上诉人在开发“玉兰花园”项目过程中积极履行合同义务。被上诉人因购买时价格较高，单方面主张协议无效。有违市场经济规则。中央经济工作会议多次强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”。现合同目的即将实现，被上诉人利用司法资源规避炒房风险，主张协议无效，损害上诉人权益。商品房作为经济产品之一，应严格遵循市场经济规则，商品房价格波动属于正常经济现象，司法资源不应成为炒房人的避风港。四、一审法院在审理个案时未考虑整体公平。法院在审理案件过程中应以公平的理念合理确定民事主体的民事权利和民事义务。被上诉人以上诉人未取得预售许可为由主张协议无效，实为购房时价格较高，利用司法资源规避炒房风险。如仅以是否取得预售许可判断协议是否有效，不考虑双方真实意思表示，将破坏交易的稳定性。同理，从商品房销售市场整体考虑，上诉人如仅以自己未取得预售许可为由，主张与低价购房者签订协议无效，是否能得到法院支持。因此，仅以是否取得预售许可判断协议是否有效，有违公平理念，将导致商品房销售市场混乱。五、被上诉人在订立协议时负有过错。被上诉人在与上诉人签订协议时明知上诉人未取得预售资格，仍表示购买涉案房屋。被上诉人负有过错，及时认定该协议无效，上诉人也不应承担支付利息的责任。综上所述，上诉人与被上诉人签订的《玉兰花园住宅预定协议》应当认定为有效。及时认定该协议无效，上诉人也不应承担支付利息的责任。因此，上诉人依法请求法院撤销一审判决并依法改判。 孙海涛答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请维持原判。 孙海涛向一审法院起诉请求：1.请求判令原、被告双方签署的《住宅预定协议》无效；2.请求判令被告返还原告房屋买卖合同预付款509634元、服务费20000元，并按年利率6%支付资金占用期间的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月25日，原告孙海涛作为乙方与被告大榕树公司作为甲方签订《玉兰花园住宅预定协议》，协议主要约定：乙方所预定的房屋位于玉兰花园B区3号楼1单元5层504号房屋，预定房屋建筑面积109.78平方米，房屋用途为住宅；甲乙双方约定按照建筑面积计算该预定房屋价款，该房屋单价15300元/平方米，预定房屋总价款为1679634元；乙方在签订本协议时支付预定总房款的30%以上的预付款，计509634元，剩余整数部分，计1170000元，办理按揭贷款；预计交付装修钥匙时间为2019年6月30日。协议签订后，原告孙海涛交付首期购房款509634元。原告自述，除交纳首付购房款外，原告还向保定市易房房产经纪有限公司交纳服务费20000元。另查明，截止原告向本院提起诉讼之日，被告大榕树公司尚未取得涉案房屋的预售许可证书。 一审法院认为，原告孙海涛与被告大榕树公司签订的《住宅预定协议》，对双方基本情况、房屋坐落、面积、价格、付款方式、违约责任等均已明确约定，原告已按约定缴纳房屋首付款，该《住宅预定协议》具备商品房买卖合同主要要件，对原、被告的买卖行为应适用商品房买卖合同纠纷相关法律规定予以规范。依据本院查明事实，涉案房屋未取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该《住宅预定协议》应认定为无效合同，原告作为买受人可以要求被告大榕树公司返还已付购房款509634元。由于被告大榕树公司的违约行为，导致《住宅预定协议》依法认定无效的合同，被告应承担违约责任，原告诉请被告给付利息，本院予以支持。但原告主张以未偿还已付购房款为基数，按照年利率6%计算的资金占用期间的利息，该计算标准系规范民间借贷法律关系的相关规定，适用法律错误，本案应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息。原告诉请被告返还服务费20000元，原告未提交有效证据证实服务费由被告大榕树公司收取，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决：一、确认原告孙海涛与被告保定大榕树房地产开发有限公司于2017年5月25日签订的《住宅预定协议》无效；二、被告保定大榕树房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙海涛购房款509634元并支付利息（利息以509634元为基数，自2017年5月25日起至2019年8月19日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2019年8月20日起至购房款全部返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回原告孙海涛其他诉讼请求。案件受理费9096元，减半收取计4548元，由被告保定大榕树房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，上诉人保定大榕树房地产开发有限公司一、二审均认可尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，故上诉人与被上诉人签订的《住宅预定协议》依法应属于无效合同。无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人保定大榕树房地产开发有限公司应当返还收取被上诉人的购房款。上诉人作为房地产开发企业，在取得商品房预售许可证明的问题上相对于购房人居于主导地位，更应严格遵守相关规定，合同被确认无效后，其长时间占用购房者资金是客观事实，一审法院判令上诉人保定大榕树房地产开发有限公司给付其占用被上诉人孙海涛资金期间的利息符合公平原则。 综上所述，保定大榕树房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9096元，由上诉人保定大榕树房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  郑 东 审 判 员  陈 萌 二〇二一年三月十九日 法官助理  郭字真 书 记 员  胡小双