湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终751号上诉人（原审原告）：胡米桃，男，1948年5月19日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：长沙天悦投资有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区雀园路**。法定代表人：张勇刚，董事长。委托诉讼代理人：康颉，湖南如金律师事务所律师。上诉人胡米桃因与被上诉人长沙天悦投资有限责任公司（以下简称天悦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初8246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡米桃的上诉请求：撤销（2020）湘0103民初8246号民事判决，判令天悦公司赔偿违法损失、违约金42022元给胡米桃，由天悦公司承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：胡米桃原住天心区道坡95号302房，因政府征收拆迁，于2016年12月5日签订房屋征收补偿协议，协议要求当年12月30日前将原房腾空搬迁。2016年12月23日征收拆迁办下达房源调拨单，分配书院南路352号天悦鑫苑B1107房作安置房卖给胡米桃，并要求胡米桃2016年12月30日前带足购房款签订《拆迁安置房买卖合同》，否则，房源分配单作废，不再安置。胡米桃为筹措资金，找私人以月息0.02借款。《拆迁安置房买卖合同》后又被确认无效。天悦公司作为征收拆迁的房源控制者，明知故犯，应承担胡米桃因借款高息的实际损失及精神损害。天悦公司明知安置房为竣工房，依法应于合同签订起90天内取得房屋产权证，却通过《拆迁安置房买卖合同》约定于730日内办证，又签订《补充协议》规定《拆迁安置房买卖合同》仍然有效，于2018年2月6日又签订《长沙市商品房买卖合同》，也在当日签订《补充协议》约定《拆迁安置房买卖合同》有效。天悦公司故意改变1095日办理产权证的约定，为的是免除自身责任，加重对方责任。本案中，一审法院认定天悦公司逾期没有办妥产权证已构成违约，并参照天悦公司与其他业主在一审法院相同违约事实达成的协商解除协议，在违约金计算方式基础上乘以80%是错误的，应乘以85%才是支付其他业主的违约金。既然一审法院认定天悦公司违约，在诉讼受理费上仍判定胡米桃承担大部分受理费是不公正的。综上所述，天悦公司和胡米桃在2016年12月30日、2018年2月6日所签合同和补充协议中的违法条款应依法无效。天悦公司应赔偿胡米桃收到的损失，赔偿金额为533700元（房款）×0.02元/月息×3个月（实际损失）+10000元（精神抚慰金）=42022元。天悦公司辩称，一、一审法院存在认定事实错误。一审法院未考虑房屋实际总价款金额而直接以《拆迁安置房买卖合同》中约定的房屋总价款533700.16元为总房价来计算违约金，显然存在事实认定错误。根据购房发票可知房屋的实际总价款为531946.8元。因此，按照一审法院认定的逾期办证的违约金计算公式计算违约金应为13192元。二、一审法院适用法律正确，判决合法有据。胡米桃以合同签订后90日内取得不动产权证为节点计算违约金没有事实及法律依据。对于涉案房屋产权证的办理期限在两份合同中均有明确约定。一审法院以《拆迁安置房买卖合同》中约定的不动产权证办理期限为准计算符合法律规定。天悦公司已于2019年6月3日办妥不动产权证，并将不动产权证交付给了胡米桃。胡米桃以合同约定的日万分之二的计算标准来计算违约金实为过高。故一审法院对于违约金的计算公式和计算标准于法有据。胡米桃向一审法院提出诉讼请求：1.判令天悦公司承担逾期办证违约金82984元；2.判令天悦公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月30日，胡米桃（买受人）与天悦公司（出卖人）签订《拆迁安置买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买的商品房座落于天心区书院南路352号第B幢1单元11层1107号房屋，建筑面积为94.36㎡，单价为5656㎡，总房价为533700.16元；出卖人应当在2015年8月8日前且买受人支付全部购房款及各项税费后向买受人交付该拆迁安置房。出卖人应在房屋交付使用后730日内（以买受人实际交接房屋之日起算）办妥买受人《房屋所有权证》，1095日内（以买受人实际交接房屋之日起算）办妥买受人《国有土地使用权证》，如因出卖人原因在规定期限内未能办结《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，出卖人按房价款的万分之二每日向买受人支付违约金。因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房、物业服务、房屋保修责任等事项进行了约定。合同签订后，胡米桃于当日即2016年12月30日支付了全部购房款，同日，天悦公司向胡米桃交付了涉案房屋。后因相关职能部门的政策所需，办理权证等手续须以商品房买卖合同名义才能办理。故胡米桃、天悦公司于2018年2月6日签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买的商品房座落于天心区书院南路352号第B幢1单元11层1107号房屋，建筑面积为94.53㎡，单价为5656㎡，总房价为534662元；出卖人应当在2015年8月8日前且买受人支付全部购房款及各项税费后向买受人交付该拆迁安置房。出卖人应在房屋交付使用后1095日内（以买受人实际交接房屋之日起算）办妥买受人《不动产权证书》，如因出卖人原因在规定期限内未能办结《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，出卖人按房价款的万分之二每日向买受人支付违约金。因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房、物业服务、房屋保修责任等事项进行了约定。双方于同日又签订《补充协议》作为该合同的附件六。天悦公司后于2019年6月3日为胡米桃办理了不动产权证。另查明，类似于胡米桃身份的其他业主就相同事实将天悦公司起诉至一审法院，据查，截至2020年11月10日，已有64件类似案件在一审法院主持下达成了调解协议，一审法院分别作出了内容类似的民事调解书。其中，一审法院对另案宋驾飞、宋博闻、巢阳诉天悦公司商品房买卖合同纠纷一案于2020年5月25日作出（2020）湘0103民初5367号民事调解书，内容第一项为：“一、双方一致同意，天悦公司长沙天悦投资有限责任公司自愿向宋驾飞、宋博闻、巢阳支付因延期办理不动产权证产生的违约金56137元及因此案产生的律师费2500元；”经一审法院询问，天悦公司陈述64件类似案件其支付违约金的计算方式为：逾期办证天数（不动产权证办妥日-合同约定730日应当办妥日）×购房款×日万分之二×80%。再查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。一审法院认为，胡米桃与天悦公司于2016年12月30日签订的《拆迁安置买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。胡米桃于签订合同当日付清了购房款，天悦公司也于当日交付了涉案房屋，天悦公司还应按约办理该房的权属证书。双方于2018年2月6日签订的《长沙市商品房买卖合同》是基于职能部门政策办证所需而签订的格式合同，双方并无重新约定相关条款的真实合意。天悦公司将原《拆迁安置买卖合同》约定办理房屋所有权证的730日延长至该格式合同约定办理不动产权证的1095日，并非胡米桃的真实意思表示，该条款应属无效，对胡米桃不产生法律约束力。因此，对于办理不动产权证（原称房屋所有权证）的期限仍应以之前约定的应在房屋交付使用后730日内办妥为准。天悦公司于2016年12月30日交付房屋，故其履行办证义务的期间为自此后730日内，即2018年12月30日之前，但其于2019年6月3日才办妥不动产权证，构成违约；天悦公司在一审法院受理的其他类似系列案中达成的调解协议中，约定其应支付的相关款项的性质也是违约金，故其辩称其无违约行为的理由，与事实不符，一审法院不予采纳。经核算，天悦公司逾期办证天数共计155天。根据合同法及其相关司法解释的规定，当事人主张违约金约定过分高于造成损失的，可以请求人民法院予以适当调整，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，胡米桃并未举证证明其因天悦公司违约造成的具体损失多少，而《拆迁安置买卖合同》中对逾期办证由出卖人按房价款的万分之二每日向买受人支付违约金的约定，确实过分高于造成胡米桃的损失，一审法院依法予以适当调整减少。参照天悦公司与其他业主在一审法院就相同违约事实达成的调解协议，在《拆迁安置买卖合同》约定的违约金计算方式基础上，乘以80%较为公平、合理。故天悦公司应支付的违约金为13236元（533700.16元×155天×日万分之二×80%），胡米桃诉求中超出部分，一审法院不予支持。涉案房屋为现房，胡米桃认为依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，天悦公司应当自合同订立之日起90日内办妥房屋权属证书。但是，该条款、项的适用前提是双方当事人在合同中没有特殊约定，而本案双方当事人对办理房屋权属证书的期限有明确约定，故应从约定而非法定，因此，胡米桃的该主张与事实不符，适用法律错误，一审法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决:一、限长沙天悦投资有限责任公司于判决生效之日起10日内向胡米桃支付逾期办理不动产权证的违约金13236元；二、驳回胡米桃的其他诉讼请求。本案受理费1874元，减半收取937元，由胡米桃承担872元，由长沙天悦投资有限责任公司承担65元。二审中，胡米桃提交以下证据：证据1、民事裁定书及申请书，拟证明被上诉人在（2020）湘0103民特231号文书认定违约并支付违约金72737元给陈桂香的事实，自愿申请给付。证据2、调解笔录及调解书，拟证明被上诉人承认逾期办不动产证并同意支付违约金给宗驾飞、巢阳等人的事实。证据3、《证明》一份，证明杨新妃出借给胡米桃购房借款50万元。天悦公司质证认为，对上诉人提交的三份证据的关联性均有异议，上诉人提交的证据均是被上诉人与其他业主签订的调解书或达成的调解协议，调解是基于双方当事人自愿的，调解协议中的内容，并不能作为认定事实的依据，并且与本案毫无关联性。天悦公司没有提交新证据。本院对胡米桃提交的证据认证如下：证据1和证据2缺乏证据的关联性，证据3作为证人证言，证人未出庭，不符合法律规定，其证明内容亦与本案缺乏关联性，不予采信。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为天悦公司应支付给胡米桃逾期办理不动产权证的违约金金额认定问题。胡米桃主张为购置案涉房屋其向他人借款付出高息，天悦公司不应依据合同而应依法支付违约金，天悦公司应支付赔偿违法损失、违约金42022元。胡米桃与天悦公司于2016年12月30日签订的《拆迁安置买卖合同》系合法有效的合同。依据该合同的约定，办理不动产权证（原称房屋所有权证）的期限为房屋交付使用后730日内办妥。天悦公司于2016年12月30日交付案涉房屋，应在2018年12月30日之前办妥不动产权证。但天悦公司于2019年6月3日办妥不动产权证，应认定构成违约。一审根据上述事实，认定天悦公司逾期办证天数为155天，结合其他类案违约金判定情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情认定天悦公司赔付给胡米桃逾期办理不动产权证的违约金13236元并无不当，本院予以维持。在胡米桃与天悦公司就办理房屋产权证书期间有合法约定的前提下，胡米桃关于依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定计算违约期间的主张与法律规定不相符。胡米桃要求赔付利息损失的主张亦缺乏证据佐证。故对胡米桃的上诉主张，本院不予支持。天悦公司未就一审判决提起上诉，亦未提交充分证据佐证一审计算逾期办理不动产权证的违约金金额存在错误，故对其要求将违约金13236元变更为13192元的请求，本院不予支持。综上，上诉人胡米桃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费851元，由上诉人胡米桃负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  姚贤辅二〇二一年三月十五日法官助理李龙玺书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。