辽宁省抚顺市中级人民法院行 政 判 决 书（2021）辽04行终28号上诉人（原审原告）王兆华，男，1962年8月6日出生，汉族，住抚顺市东洲区。委托代理人王丽君、张祯，抚顺市顺城区旭宏法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）抚顺市东洲区房屋征收与补偿管理办公室，住所地：抚顺市东洲区老虎台街道虎西一街59号。法定代表人张大威，该单位主任。委托代理人蔡骥翔，该单位工作人员。委托代理人伞宝强，辽宁民威律师事务所律师。上诉人王兆华与上诉人抚顺市东洲区房屋征收与补偿管理办公室（以下简称东洲区房屋征收办）因房屋征收行政补偿一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402行初71号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王兆华及其委托代理人王丽君、张祯，上诉人东洲区房屋征收办委托代理人蔡骥翔、伞宝强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明，原告王兆华原有房屋一处，坐落于抚顺市东××大街××楼××单元××号，房屋面积52.02平方米，产权证书号：SF326019，房屋用途：住宅。2011年10月20日被告公布东洲街道含情园社区（二期）规划地块房屋征收补偿安置方案（以下简称“安置方案”），该方案中记载“六、安置方式。（一）住宅房屋安置：2、被征收人选择产权调换：（4）住宅改做经营或者其他用途的房屋，并已经取得营业执照、有纳税证明、在征收通知发布时正常经营的，按照被征收房屋原产权建筑面积每月20元/平方米，给予18个月的一次性停产停业补偿。（5）征收期间过渡期临时安置补助费标准：实行产权调换的住宅房屋，由产权人每月按被征收房屋建筑面积给予征收期间过渡期临时安置补助费。原建筑面积40平方米以下每月500元；40平方米以上至60平方米每月550元；60平方米以上每月600元……。七、相关事项。1、被征收人选择产权调换的，征收部门如不能按时回迁，被征收人自逾期之月起增加0.5倍的临时安置补偿费……。”2012年9月20日原告与被告签订非住宅房屋征收产权调换协议书，协议约定“甲方：东洲区征收办。乙方：王兆华。一、房屋基本情况：乙方房屋坐落在东洲区××＃××号，建筑面积62.68平方米。二、乙方自愿选择产权调换房屋的结算办法：1、乙方被征收的非住宅房屋经辽宁永顺资产评估机构评估的每平方米补偿价格为7000元，乙方原非住宅房屋的建筑面积62.68平方米，乙方被征收非住宅房屋的补偿价格合计为438760元。5、停产停业补助费的计算方法：乙方原房屋建筑面积62.68平方米×20元/月×18个月=22564.8元。6、（4）装修费用40000元。后原告搬迁。2014年10月，被告对该地块进行回迁安置工作，原告与被告因回迁安置门市的面积以及产权调换协议记载的被拆迁房屋面积和原告房屋所有权登记面积不符等问题，没有达成回迁安置的合意，故原告以诉称理由向本院提起诉讼。庭审中，被告以辩称理由请求驳回原告部分诉讼请求。原审法院认为，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款规定，“市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”被告东洲区征收办系抚顺市东洲区人民政府确定的房屋征收部门，受抚顺市东洲区人民政府委托，且具有独立的法人资格，主体适格。本案中，因城区改造等原因，原告房屋被依法征收，原、被告双方在意思表示一致的情况下签订房屋征收产权调换协议，后在回迁之时，双方因协议中记载的被拆迁房屋性质、面积以及没有与被拆迁房屋面积相近的门市可供原告回迁安置等原因，被告至今未对原告进行回迁安置。庭审中，被告称现有可供回迁安置的门市面积均为原告被拆迁房屋的两倍以上，无法为原告安置到与被拆迁房屋面积相近的门市，原告明确表示因经济困难无法承担超出原面积较大的扩大面积款，故请求解除双方签订的非住宅房屋征收产权调换协议，要求以货币形式对其进行补偿。经查，原、被告签订的产权调换协议中没有约定解除协议的情形，而对于该行政协议是否具有法定解除情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催要后在合理期限内仍为履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告作为具体负责拆迁工作的房屋征收部门，在与被拆迁人签订产权调换协议后应合理安排、规划回迁房屋的户型面积，应避免因回迁房屋面积过大，导致被拆迁人因负担不起过多的扩大面积款而无法回迁的现象，不应对被拆迁人回迁安置造成不必要的负担，现因被告无可供安置原告到与被拆迁房屋面积相近的房屋，原告亦明确表示无法负担超出原面积过大的房屋扩大面积款，原、被告签订产权调换协议已无法继续履行，故对原告请求解除行政协议的诉讼主张符合上述法定解除情形且不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益，依法予以支持。对原告请求被告以货币形式对原告房屋进行补偿一节，虽原、被告双方原签订的是非住宅房屋征收产权调换协议，协议记载被拆迁房屋面积为62.68平方米，但根据原告房屋所有权登记信息记载，被拆迁房屋性质为住宅，面积为52.02平方米，原告称虽房屋所有权证记载被拆迁房屋是住宅，但实际该房屋是非住宅，协议中多记载的10.66平方米面积差是其搭建的无照房面积，故与有证房屋面积累计在一起记载在协议中，庭审中被告对原告该述称不予认可，且原告未向法院提交被拆迁房屋为非住宅及该无照房真实、合法存在的相关证据，故原告被拆迁房屋的性质和面积应以其房屋登记情况记载为准。对于房屋每平方米补偿款单价的问题，原、被告均认可原产权调换协议中记载的，经辽宁永顺资产评估机构评估的每平方米7000元的补偿价格，该补偿单价较为合理，即52.02平方米×7000元/平方米=364140元，依法予以支持。关于原告请求被告给付停产停业补助费一节，原协议约定了按每月每平方米20元的标准给付18个月的停产停业补助费，原告提供了被拆迁房屋用作经营的营业执照，且被告对该给付标准无异议，亦符合该地块安置方案中住宅房屋改做经营用途并符合相应条件的停产停业补偿给付标准，即停产停业补助费52.02平方米×20元/月×18个月=18727.2元，依法予以支持。关于原告请求被告给付逾期停产停业补助费及利息的主张，原协议中并无约定且不符合该区域安置方案的规定，原告该项诉求无事实和法律依据，依法不予支持。根据该地块安置方案中相关规定并结合本案情况，因被告原因未能对原告进行合理安置，故应采取相应补救措施对原告未能及时回迁产生的过渡期，依照上述安置方案给予补偿。原被告签订产权调换协议的时间为2012年9月20日，双方认可过渡期为两年，故两年过渡期内临时安置补偿费为每月550元，超出过渡期每月增加0.5倍即825元临时安置补偿费，依法予以支持。关于原告请求被告给付原告装修费40000元的主张，符合原协议约定且被告予以认可，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十三条、第七十八条之规定，判决：一、解除原告王兆华与被告抚顺市东洲区房屋征收与补偿管理办公室于2012年9月20日签订的非住宅房屋征收产权调换协议。二、被告抚顺市东洲区房屋征收与补偿管理办公室于本判决生效之日起六十日内向原告王兆华给付房屋补偿款364140元。三、被告抚顺市东洲区房屋征收与补偿管理办公室于本判决生效之日起六十日内向原告王兆华给付停产停业补助费18727.2元。四、被告抚顺市东洲区房屋征收与补偿管理办公室于本判决生效之日起六十日内向原告王兆华支付过渡期临时安置补助费，自2012年9月20日起至2014年9月20日止（24个月）按每月550元计算，自2014年9月21日起至实际给付之日止每月按825元计算。五、被告抚顺市东洲区房屋征收与补偿管理办公室于本判决生效之日起六十日内向原告王兆华给付装修费40000元。六、驳回原告王兆华其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担。上诉人王兆华上诉称，1.请求撤销抚顺市新抚区人民法院作出的（2020)辽0402行初71号行政判决书中的第二项、第三项，依法改判。2.请求被告承担诉讼费。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决第二项认定原告拆迁房屋的所有权登记信息性质为住宅，面积是52.02平方米，补偿款364140元，没有采纳上诉人和被上诉人拆迁协议记载的实际使用面积62.68平方米，应当补偿款438760元的事实。实质上一审判决减少了10.66平方米的补偿费74620元。一审法院判决第三项认定停业补助费为面积52.02平方米，计算为18727.2元是错误的。事实上，上诉人应得停业补助费为62.68平方米＊20元/月＊18个月＝22569.8元，造成上诉人补偿损失缩减了3842.6元。依据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电[2003]42号）规定，完善相关政策措施，妥善解决遗留问题，各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。没有法律法规规定，这种没有办理相关手续的房屋可以少给补偿。根据《国务院国有土地房屋征收与补偿条例》第二十四条：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。上诉人的房屋自己经营之用十余年，并不是为了多领取补偿款而临时建设，不属于违章建筑的范围，补偿应该一视同仁。一审法院没有考虑上诉人的的实际情况属于认定事实不清，适用法律错误。上诉人恳请中级人民法院依据相关法律法规，依法改判。上诉人东洲区房屋征收办上诉称，一、请求法院依法撤销抚顺市新抚区人民法院作出(2020)辽0402行初71号行政判决书第二项，依法改判上诉人按照住宅标准给付被上诉人房屋补偿款；二、由被上诉人承担本案二审诉讼费。事实与理由一审判决认定事实错误，在判决解除房屋征收产权调换协议的前提下，仍然适用原协议中的房屋补偿标准对上诉人而言不公平。如前所述，在解除房屋征收产权调换协议的前提下，协议自始不发生法律效力，那么根据民法相关法理，除另有约定外，原协议中的非违约条款不得再适用。因此，由于被上诉人的房屋证照显示系住宅房屋，即使用作生产经营，亦应按照住宅房屋进行征收补偿。考虑到被上诉人的实际情况，上诉人在一审中已经做出了最大程度的让步，即给予其停产停业损失，但按照非住宅标准每平方米7000元对被上诉人进行房屋补偿显然不合理，故上诉人依法提出上诉，请贵院依法裁判，维护上诉人合法权益。本院认定的事实与原审法院认定的事实相同。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条规定“被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。”本案中，王兆华与东洲区房屋征收办签订的《非住宅房屋征收产权调换协议书》是当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现因东洲区房屋征收办无法为王兆华安置回迁房屋，双方自愿解除合同，东洲区房屋征收办作为违约方应采取补救措施，履行补偿责任。根据当事人的诉辨主张，本案的争议焦点为被征收房屋应予补偿的价款标准和面积问题。关于房屋补偿款标准问题，上诉人东洲区房屋征收办上诉状中认为按照非住宅标准每平方米7000元进行房屋补偿不合理，但二审庭审中东洲区房屋征收办表示认可该补偿标准，本院认为每平方米7000元的标准符合当时当地房屋市场价格标准，亦为征收当时双方当事人的合意，故按照7000元每平方米的标准计算并无不当。关于应补偿的房屋面积问题，上诉人王兆华主张，应依据合同约定的面积62.68平方米计算，不应按照房屋所有权登记信息记载的52.02平方米进行补偿一节，本院认为东洲区征收办系抚顺市东洲区人民政府确定的房屋征收部门，其亦应遵守诚实信用原则处理征收工作，应当按照协议约定的安置条件进行规划建设并组织回迁，却因其自身原因致使其与王兆华之间的征收补偿安置协议难以履行。被征收人王兆华的信赖利益应予保护，因此上诉人王兆华要求按62.68平方米进行补偿，应予支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402行初71号判决第一项、第四项、第五项、第六项；二、撤销抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402行初71号判决第二项，改判抚顺市东洲区房屋征收与补偿管理办公室于本判决生效之日起60日内向王兆华给付房屋补偿款438760元；三、撤销抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402行初71号判决第三项，改判抚顺市东洲区房屋征收与补偿管理办公室于本判决生效之日起60日内向王兆华给付停产停业补助费22564.80元；二审案件受理费100元，由抚顺市东洲区房屋征收与补偿管理办公室负担。本判决为终审判决。审判长  徐铁军审判员  刘 妍审判员  曹 丹二〇二一年三月十七日法官助理李慧书记员段学飞