新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新31民终304号 上诉人（一审被告、反诉原告）：莎车县易兴房地产开发有限公司，住所地喀什地区莎车县城南新区蓉彬商业街一期2层202号。法定代表人：祝国盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：张盛利，新疆红柳律师事务所律师。委托诉讼代理人：强科恬，新疆红柳律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：靳启武，男，1976年1月4日出生，汉族，个体户，现住喀什地区。委托诉讼代理人：王灵敏，新疆川疆律师事务所律师。上诉人莎车县易兴房地产开发有限公司（以下简称易兴房地产公司）因与被上诉人靳启武商品房销售合同纠纷一案，不服莎车县人民法院作出的（2020）新3125民初370号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。易兴房地产公司上诉请求：请求撤销原审判决第二项，将本案发回重审或改判支持上诉人的一审反诉请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审未将关联四案合并审理，程序违法。上诉人与被上诉人郑小彬及关联案件当事人靳启武在买卖涉案商品房过程中，系将四案全部商品房作为一个整体进行谈判并交易，分别包含了一、二、三层中的部分商品房，其中一层面积222.63平方米，单价为6500元/平方米，二、三层共计5,155.5平方米，单价为2629元/平方米，房款总价为15,000,904.5元，同时协商分五期付款，各期付款时间、金额及达到相应付款条件后，上诉人办理不动产权证等内容，为此双方于2017年9月29日签订符合双方真实意思的商铺认购协议。同时为备案需要，双方将整体内容拆分成四部分，并签订四份制式商品房买卖合同用于备案，形成阴阳合同。其中认购协议为阴合同，商品房买卖合同为阳合同。因此认购协议与四份买卖合同所涉商品房位置、面积、单价、合计总价完全一致，不同的是四份商品房买卖合同并非双方真实履行的合同，故对房屋交付时间、分期付款中每期付款的具体时间、金额及办理不动产权证的时间等在合同中未约定。双方在履行协议过程中发生争议，郑小彬、靳启武依四份备案合同提起诉讼，形成关联四案，四关联案件必须合并审理才能查清案件事实，上诉人一审提出了合并审理请求，一审未予回应，径行作出错误判决，程序违法。二、一审认定认购协议和商品房买卖合同存在先后顺序，属认定事实错误。认购协议与买卖合同的时间均为2017年9月29日，一审认为先签订的认购协议，后签订买卖合同，继而认定买卖合同系对认购协议的重新约定，双方应按买卖合同的约定履行义务，无证据支持。从内容看，认购协议系双方真实意思表示，故对重要条款约定明确具体，符合交易习惯。而制式买卖合同仅为办理备案需要签订，并非双方真实履行的合同，对重要条款未约定，双方应按认购协议内容执行。三、被上诉人已构成严重违约，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人返还所涉商品房及赔偿相关损失。根据认购协议约定，2019年9月30日前，郑小彬、靳启武应支付购房款1100万元，但二人至今仅支付300万元，严重违约，上诉人有权解除协议，被上诉人应在解除协议后返还商品房。同时双方签订协议后，郑小彬、靳启武实际占用涉案商品房进行商业经营，故其理应赔偿上诉人实际损失。综上，一审未将关联四案合并审理，程序违法，导致认定事实错误，并驳回上诉人的一审全部诉求，损害上诉人的合法权利，请求二审依法改判或发回重审，以维护上诉人的合法权益。被上诉人靳启武辩称，上诉人基于认购协议的上诉理由错误，该协议已失效或者说已经被解除，解除后被上诉人才按照商品房买卖合同起诉上诉人，约束上诉人和被上诉人之间权利义务的是双方签订的商品房买卖合同，不是已经失效的认购协议；2018年12月5日上诉人代收代办证费用291,000元，其行为表示按《商品房买卖合同》履行，愿意为被上诉人办理产权证。《商品房买卖合同》补充协议约定，先付50%的房款，余50%由上诉人办理按揭，但由于上诉人其他案件诉讼导致其帐户被冻结，按揭没有办成，这是上诉人的过错。三层商品房，单价2340元，建筑面积1,711.78平方米，总价4,005,565元。2017年我方已缴纳房款200万元，约定余款由上诉人办理按揭。我方也向上诉人发短信协商支付房款事宜，解封后在喀什中院协调双方未达成最终的调解协议情况下，2021年1月7日，郑小彬（靳启武的合伙人）给易兴房地产公司转帐支付房款5565元。我方已支付了全部款项，请求上诉人将产权证过户到我方名下。综上，请求法院支持我方的一审诉讼请求，驳回上诉人的上诉请求。靳启武向一审法院起诉称：1．请求判令被告于2020年6月30日前办理并交付蓉彬商业街二幢三层01、02、03、09“房地产权属证书”给原告；2．判令被告支付逾期办理“房地产属证书”的违约金254,353.3775元（暂计2018年1月1日至2019年9月30日，共计635个天，按房价总款每天万分之一的违约金）。3．判令被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）易兴房地产公司向本院提起反诉，主张判令：解除双方签订的《商品房买卖合同》。一审查明：2017年9月29日双方签订了一份认购协议和商品房买卖合同。《商品房买卖合同》约定：以单价每平方米2629元，总价4,500,269.62元购买莎车县易兴房地产开发有限公司开发的蓉彬商业街第二幢三层01、02、03、09号房，建筑面积1,711.78平方米。购买该商业用房时，靳启武已租赁并实际占有和使用该房。2018年12月5日，原告向易兴房地产公司支付办证费291,000元，易兴房地产公司出示的收据注明“蓉彬二期一层大厅、三层代收办证费。”商品房合同中约定付款方式为一次性付清，买受人应在2020年10月30日之前支付该商品房总价款人民币4,500,269.62元。双方签订的《蓉彬商业街商铺认购协议》第一条约定：被反诉人所认购商铺为莎车县蓉彬商业街B区一层29、30、31、32、53号铺位，建筑面积约为222.63平方米；B区二层01、02、03、05、10号铺位，建筑面积约为1,711.8平方米；B区二层06、07、08、09号铺位，建筑面积约为1,731.92平方米；B区三层01、02、03、09号铺位，建筑面积约为1,711.8平方米；建筑总面积为5,378.15平方米，合同总价款为15,000,904.5元，其付款方式为分期付款，被反诉人（买受人）应当在2021年9月30日前分五期支付该商品房全部价款，首期房款人民币400万元应当于2017年10月30日前支付，二期2018年9月30日前支付400万元，三期2019年9月30日前支付300万元，四期2020年9月30日前支付200万元，五期2021年9月30日前支付200万元。该协议书第三条约定：“2018年9月30日前付清400万元，交给买方一层不动产权证，2019年9月30日前付清300万元，交给买方二层不动产权证，总房款及办理不动产权相关费用全部付清后办理其它不动产权证。”双方签订认购协议和商品房买卖合同后，靳启武先后共支付了购房款2,000,000元，易兴房地产公司没有办理房屋产属证书。一审认为，原、被告签订的认购协议和商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，认定合法有效。合同签订后，双方当事人应当秉着诚实信用原则，切实履行自身的义务。原、被告签订认购协议后，在认购协议的基础上签订了买卖合同，因此商品房买卖合同，就认购协议内容，进行了重新约定的，应以商品房买卖合同中的约定履行。关于房款的付款方式和付款期限，认购协议与商品房买卖合同中约定内容不一致，应当按照商品房买卖合同中约定的方式和时间履行支付义务，即2020年10月30日一次性付清。关于办理房屋产属证书的时间认购协议和买卖合同中均没有约定，本案中当事人多次签订买卖合同导致办理房屋产属证书的时间没有确定，该房屋已经竣工，但没有办理房屋产属证书不是原告造成的而是原被告签订合同缔约过失造成的，所以不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款之规定，以交易习惯来确定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中当事人没有预定办理房屋产属证书的时间，应该按照交易习惯原告支付房款的义务在前，被告办理房屋产权证书的义务在后，因此被告以原告没有付清房款为由，尚未办理房屋产权证书，理由成立，不构成违约行为；原告主张被告支付逾期办理“房地产属证书”的违约金254,353.3775元的诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告易兴房地产公司的反诉请求，本案中原告的交付时间没有到期，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同解除条件，反诉原告易兴房地产公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，法院不予支持。遂判决如下：一、驳回原告靳启武的全部诉讼请求。二、驳回反诉原告莎车县易兴房地产开发有限公司的全部反诉请求。二审中，上诉人易兴房地产公司提交二份新证据，一、2021年1月6日上诉人以邮政快递的方式向被上诉人送达《关于解除商品房买卖合同的通知书》，证明现在双方的商品房买卖合同已经解除。被上诉人靳启武对该证据真实性予以认可，对证明的问题不认可，涉案商品房我方于2017年9月29日已付款100万元，2017年11月3日付款100万元，2021年1月7日给上诉人付款5565元，首付款已全部付清，剩余房款200多万元应由上诉人办理按揭。本院对该证据的真实性予以认可。二、2021年1月18日上诉人给被上诉人送达《关于退还部分款项的告知函》及转帐凭证。证明上诉人扣除被上诉人应付的租金2,925,600元后，将1,970,000元退还被上诉人靳启武。被上诉人对该证据真实性予以认可，收到退款197万元，对证明的问题不予认可，共三层楼，前期我们支付了300万元，本次又付2,925,600元，上诉人共收取了我方5,925,600元，明显是购房款，不是租金。本院对该证据的真实性予以认可。被上诉人靳启武提交一份新证据，莎车县信用联社转帐凭证一份，证明2021年1月7日被上诉人给上诉人转帐支付涉案商品房房款5565元，目前涉案商品房共支付房款2,005,565元。上诉人对该证据真实性认可，证明问题不予认可，当事人双方签订的《商品房买卖合同（现售）》涉案商品房总价款是4,500,269.62元，不是被上诉人主张的4,005,565元。本院对该证据真实性予以认可。本院对一审查明的案件事实予以确认。另查明：2017年9月29日上诉人与被上诉人双方签订《商品房买卖合同》（预售备案），约定易兴房地产公司将蓉彬商业街第二幢三层01.02.03.09号房出售给靳启武，单价2340元，建筑面积1,711.78平方米，总价4,005,565元。后附补充协议，约定买受人向银行申请按揭贷款，首期款为房款总价50%以上2,005,565元，于2017年9月29日向出卖人支付，余款200万元由买受人在签订《商品房买卖合同》之日起15日内到银行办理贷款手续（也可由出卖人按银行要求代收相关资料）。同日双方当事人又签订一份《商品房买卖合同（现售）示范文本》约定，靳启武购买易兴房地产公司三层01.02.03.09号房建筑面积1,711.78平方米，单价2629元，总价款4,500,269.62元，约定买受人于2020年10月30日前支付全部价款。2017年9月29日易兴房地产公司出具收据一张，载明：收到靳启武蓉彬二期三层01.02.03.09号房款100万元；2017年11月3日易兴房地产公司出具收据一张，载明收到蓉彬二期三层01.02.03.09号购房款100万元。2021年1月7日，郑小彬（靳启武的合伙人）给易兴房地产公司转帐支付房款5565元。本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人答辩意见，本案的争议焦点为：一、本案程序是否存在违法之处；二、处理上诉人与被上诉人之间的商品房销售合同纠纷应以《蓉彬商业街商铺认购协议》《商品房买卖合同（预售备案）》《商品房买卖合同（现售）示范文本》三份合同到底依据哪一个；三、上诉人要求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并要求被上诉人返还涉案商品房及支付其相应经济损失有何事实及法律依据。关于第一个争议焦点，本案程序是否存在违法之处的问题。上诉人提出一审法院应将包含涉案商品房买卖合同纠纷案件在内的四起关联案件进行并案处理，一审法院将四起关联案件分别立案处理程序违法。根据本案查明的事实，虽然郑小彬、靳启武与易兴房地产公司于2017年9月29日签订了蓉彬商业街商铺认购协议，约定郑小彬、靳启武认购莎车县蓉彬商业街B区一层29、30、31、32、53号，B区二层01、02、03、05、10号，B区三层01、02、03、09号，B区二层06、07、08、09号房屋，并对商铺建筑面积与套内面积进行约定，约定房屋总价款为15,000,904.5元，也对付款方式、支付时间等进行约定。但在同日，易兴房地产公司也分别与郑小彬、靳启武就上述四处商铺分别签订商品房买卖合同四份，该四份合同分别对相应的买受人、涉及的商铺、价款及支付方式、支付时间等进行约定，该四份买卖合同约定的事项虽与认购协议存在关联性，但该四份买卖合同的相对人不完全相同，其涉及的买卖商铺不同，涉及的单价及总价款和支付方式、时间也不完全相同，该四份合同各自依法订立，相互之间不存在依附性，对当事人分别具有相应约束力，当事人可依据该四份合同约定的事项分别提起民事诉讼。故该四份合同涉及的事项虽存在关联性，但因该四份合同产生的诉讼并不属于必要共同诉讼，故一审法院根据当事人的诉求分别立案并作出相应判决符合本案实际情况，也未违反相关法律规定。故对上诉人提出的本案应并案处理，一审程序违法的理由，本院不予支持。关于第二个争议焦点，处理上诉人与被上诉人之间的商品房销售合同纠纷应以《蓉彬商业街商铺认购协议》《商品房买卖合同（预售备案）》《商品房买卖合同（现售）示范文本》三份合同到底依据哪一个的问题。虽然郑小彬、靳启武与易兴房地产公司于2017年9月29日签订了蓉彬商业街商铺认购协议，对郑小彬、靳启武认购莎车县蓉彬商业街B区一层、二层、三层等商铺的买卖事宜进行约定。同日，易兴房地产公司也分别与郑小彬、靳启武就上述四处商铺分别签订商品房买卖合同四份，该四份合同分别对相应的买受人、涉及的商铺、价款及支付方式、支付时间等进行约定，现上诉人提出认购协议系双方真实履行的协议，商品房买卖合同仅为办理商品房备案需要，并非双方真实履行的合同，要求以认购协议为依据处理双方之间的纠纷，被上诉人提出商品房买卖合同系双方最终达成的协议，应以买卖合同为依据处理双方之间的纠纷。根据日常交易习惯，双方在进行商品房买卖时应当是先达成认购意向，再在认购意向的基础上达成买卖协议、签订买卖合同，故被上诉人的辩解更符合常理。且根据双方签订的《蓉彬商业街商铺认购协议》第二项第2款约定的乙方（郑小彬、靳启武）不按约签署商品房买卖合同及其他相关合约，甲方（易兴房地产公司）不予退还所交款项，第3款约定的因甲方原因在约定时间内不能签订商品房买卖合同及其他相关合约，乙方可以选择，（1）甲方退还全部房款，并承担同期银行利息，（2）按本认购书确认的房价续签商品房买卖合同，第5款约定的签订正式《商品房买卖合同》后本认购协议的第4项必须自动失效等内容，可以说明商品房买卖合同是双方依据认购意向最终达成的买卖合意，系双方的真实意思表示，也是备案公示的合同，故应当以双方签订的商品房买卖合同作为双方履行权利义务的依据，因此对上诉人提出的应当按照《蓉彬商业街商铺认购协议》为依据处理双方之间的商品房销售合同纠纷的理由，本院不予支持。2017年9月29日，双方签订的《商品房买卖合同（现售）示范文本》第六页第三章商品房价款第八条付款方式及期限中，载明：“买受人采取下列第2种方式付款，分期付款，买受人应当在2020年10月30日前分--期支付该商品房全部价款，首期房价款4,500,269.62元，应当于-年-月-日前支付。”该合同约定存疑。既约定分期付款，又约定首付款是总价款，书写不规范，较为随意。根据《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同的主要内容即必须具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款，付款的方式，付款的时间，交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任及公共配套建筑的产权归属等条款。《商品房买卖合同（现售）示范文本》对以上内容都没有约定，不具备商品房买卖合同的主要内容。一审庭审中，被上诉人靳启武认可《商品房买卖合同（预售备案）》是双方当事人后面签订的，于2018年9月29日签订的，是提交房管局备案的合同，也是双方真实的意思表示，上诉人对此也予以认可。结合《附件四：合同补充协议》载明：2017年9月29日买受人应向出卖人支付2,005,565元，余款200万元到银行办理按揭贷款手续。2017年9月29日，2017年11月3日被上诉人共支付上诉人200万元购房款，被上诉人一直按照《商品房买卖合同（预售备案）》履行，上诉人也认可收到了首付款200万元，在长达2年7个月的时间里上诉人对此一直未提出异议。另，2018年12月5日，被上诉人向上诉人支付办证费291,000元，在《商品房买卖合同（预售备案）》第十五条关于产权登记的约定中对办证进行了约定，两个证据相互印证，对此上诉人也予以认可。故可以认定《商品房买卖合同（预售备案）》是双方当事人实际履行的合同。故本院对上诉人主张本案应当按照《商品房买卖合同（现售）示范文本》进行认定的上诉理由亦不予支持。关于第三个争议焦点，上诉人要求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并要求被上诉人返还涉案商品房及支付其相应经济损失有何事实及法律依据的问题。《商品房买卖合同（预售备案）》是双方当事人实际履行的合同，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被上诉人已按照合同约定分别于2017年9月29日，2017年11月3日各支付上诉人100万元，2021年1月7日，被上诉人又给易兴房地产公司支付5565元。合计支付房款2,005,565元，余款200万元到银行办理按揭贷款手续。被上诉人已经按照合同约定履行了自己应当履行的义务，因客观原因没有办成按揭贷款实属履行不能。故不能认定被上诉人根本违约。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案也不符合法定解除合同的相关情形。故上诉人主张解除与被上诉人《商品房买卖合同》的上诉理由没有事实与法律依据，不能成立。关于上诉人提出的要求被上诉人返还涉案商品房及赔偿其占用案涉商品房期间的经济损失问题，被上诉人占有使用涉案房屋的依据是基于双方之间存在的合法的商品房销售合同关系，在双方的商品房买卖合同未被依法解除的情况下，上诉人要求被上诉人返还涉案商品房及赔偿其占用涉案商铺期间造成的租金损失的理由于法无据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人莎车县易兴房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人莎车县易兴房地产开发有限公司已预交），由上诉人莎车县易兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   周  虹审  判  员   莫海拜提审  判  员   张 荣 琴二 Ｏ 二 一 年 三 月 十 五 日书  记  员   李 彦 琦