新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新31民终314号 上诉人（原审被告、反诉原告）：莎车县易兴房地产开发有限公司，住所地新疆莎车县城南新区蓉彬商业街一期2层202号。法定代表人：祝国盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：张盛利，新疆红柳律师事务所律师。委托诉讼代理人：强科恬，新疆红柳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：靳启武，男，1976年1月4日出生，汉族，个体，现住新疆莎车县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑小彬，男，1976年1月23日出生，汉族，个体，现住新疆莎车县。共同委托诉讼代理人：王灵敏，新疆川疆律师事务所律师。原审第三人：石明甫，男，1973年2月18日出生，汉族，个体，现住新疆莎车县。原审第三人：田秋菊，女，1981年8月23日出生，汉族，个体，现住新疆阿克苏市。原审第三人：石汇新，男，1993年5月23日出生，汉族，个体，现住新疆莎车县。共同委托诉讼代理人：石汇新，男，汉族，1993年5月23日出生，个体，现住新疆莎车县。上诉人莎车县易兴房地产开发有限公司（以下简称易兴房地产公司）因与被上诉人靳启武、郑小彬及原审第三人石明甫、石汇新、田秋菊商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区莎车县人民法院（2020）新3125民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。易兴房地产公司向本院上诉称，请求撤销原审判决第二项，将本案发回重审或改判支持上诉人的一审反诉请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审未将关联四案合并审理，程序违法。上诉人与被上诉人郑小彬及关联案件当事人靳启武在买卖涉案商品房过程中，系将四案全部商品房作为一个整体进行谈判并交易，分别包含了一、二、三层中的部分商品房，其中一层面积222.63平方米，单价为6500元/平方米，二、三层共计5,155.5平方米，单价为2629元/平方米，房款总价为15,000,904.5元，同时协商分五期付款，各期付款时间、金额及达到相应付款条件后，上诉人办理不动产权证等内容，为此双方于2017年9月29日签订符合双方真实意思的商铺认购协议。同时为备案需要，双方将整体内容拆分成四部分，并签订四份制式商品房买卖合同用于备案，形成阴阳合同。其中认购协议为阴合同，商品房买卖合同为阳合同。因此认购协议与四份买卖合同所涉商品房位置、面积、单价、合计总价完全一致，不同的是四份商品房买卖合同并非双方真实履行的合同，故对房屋交付时间、分期付款中每期付款的具体时间、金额及办理不动产权证的时间等在合同中未约定。双方在履行协议过程中发生争议，郑小彬、靳启武依四份备案合同提起诉讼，形成关联四案，四关联案件必须合并审理才能查清案件事实，上诉人一审提出了合并审理请求，一审未予回应，径行作出错误判决，程序违法。二、一审认定认购协议和商品房买卖合同存在先后顺序，属认定事实错误。认购协议与买卖合同的时间均为2017年9月29日，一审认为先签订的认购协议，后签订买卖合同，继而认定买卖合同系对认购协议的重新约定，双方应按买卖合同的约定履行义务，无证据支持。从内容看，认购协议系双方真实意思表示，故对重要条款约定明确具体，符合交易习惯。而制式买卖合同仅为办理备案需要签订，并非双方真实履行的合同，对重要条款未约定，双方应按认购协议内容执行。三、被上诉人已构成严重违约，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人返还所涉商品房及赔偿相关损失。根据认购协议约定，2019年9月30日前，郑小彬、靳启武应支付购房款1100万元，但二人至今仅支付300万元，严重违约，上诉人有权解除协议，被上诉人应在解除协议后返还商品房。同时双方签订协议后，郑小彬、靳启武实际占用涉案商品房进行商业经营，故其理应赔偿上诉人实际损失。综上，一审未将关联四案合并审理，程序违法，导致认定事实错误，并驳回上诉人的一审全部诉求，损害上诉人的合法权利，请求二审依法改判或发回重审，以维护上诉人的合法权益。被上诉人靳启武、郑小彬答辩称：上诉人基于认购协议的上诉理由错误，该协议已失效或者说已经被解除，解除后被上诉人才按照商品房买卖合同起诉上诉人，约束上诉人和被上诉人之间权利义务的是双方签订的商品房买卖合同，不是已经失效的认购协议，应当以商品房买卖合同约定的内容予以履行。涉案蓉彬商业街B区二层06、07、08、09号建筑面积是1731.92平米，单价是2629元每平方米，总房款是4,553,217.68元，付款期限是2021年10月30日前付清。本案不存在拖欠房款的情形。针对第三人与上诉人之间的民事调解书，双方存在恶意串通的嫌疑，第三人和上诉人之间的纠纷是发生在我方与上诉人签订商品房买卖合同之后提起的诉讼，第三人诉讼时的请求为支付款项而不是索要房屋，且第三人与上诉人达成以物抵债的调解协议时我方也未参与，严重损害了我方的权益。综上，请求法院支持我方的一审诉讼请求，驳回上诉人的上诉请求。原审第三人石明甫、石汇新、田秋菊述称，我方要求易兴房地产公司将案件中涉及到我方的房屋产权证办理到我方名下，我方不认可上诉人和郑小彬之间的房屋买卖合同关系，一审中我方提交的委托书对委托权限进行明确要求，同意涉案商品房以3000元每平方米的价格转让，房屋未出卖前易兴房地产公司应将房屋租金及时支付给我方，在转让合同签订后两年内支付全部转让金，未按期支付则视为转让无效。在不损害我方利益的情况下，我方同意以我方购买的价格3300元每平方米出售，我方要求上诉人支付未出卖房屋期间的租金。涉案房屋在2014年已登记在我方名下，并在2014年8月办理了按揭贷款及在房管局办理了相关备案手续。靳启武、郑小彬向一审法院提出诉讼请求：请求法院判令被告在2020年9月30日前办理并交付蓉彬商业街一单元二层06、07、08、09号“房地产权属证书”给原告；易兴房地产公司向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令反诉被告向反诉原告返还蓉彬商业街二期二层06、07、08、09号商品房；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿案涉商品房占用期间的损失665,057.28元（暂从2017年9月29日计算至2020年5月29日，即1731.92㎡×12元/㎡/月×32月），及从2020年5月30日起至反诉被告实际返还案涉商品房之日止的损失（按面积1731.92㎡，12元/㎡/月计算）；一审法院审理查明：2014年6月5日，第三人与本诉被告签订商品房买卖合同，第三人以每平方米单价3680元，总金额3,354,394元的价格购买了本诉被告开发的荣彬商业街2203号和另案处理的2208号商铺的产权。2017年5月4日第三人石明甫、石汇新，田秋菊与易兴房地产公司签订商业用房出租、转让委托书，第三人石明甫、石汇新，田秋菊委托易兴房地产公司代理出租、转让出卖该商业用房，并约定转让价格为每平方米3000元。2017年9月29日，易兴房地产公司以自己的名义与靳启武、郑小彬签订商铺认购协议和商品房买卖合同，将荣彬商业街06、07、08、09号房屋以每平方米单价2629元，总金额4,553,217.68元的价格出卖给靳启武、郑小彬。荣彬商业街2203号商铺与荣彬商业街06、07、08、09号有重叠部分，前者被后者所包含。易兴房地产公司与靳启武、郑小彬签订的购房协议中约定双方签订正式商品房买卖合同后，本认购协议的第四项，即本案原告的支付房款义务，必须履行后本协议自动失效；双方签订的商品房买卖合同中就商品房交付条件和期限均没有约定。原、被告双方签订商品房买卖合同，至今总支付了2,500,000元，其中包含另案处理的荣彬商业街2208号房屋的房款。另查明：2016年7月21日原、被告签订房屋出租合同，原告取得本案标的房屋的使用权，对该租赁合同第三人没有提出异议；2017年9月29日，原、被告签订商品房买卖合同时，对该租赁合同的效力没有任何进行任何约定。2019年4月18日，莎车县人民法院就本案被告于第三人之间的涉本案标的物，即荣彬商业街第二期2203号和2208号房的买卖合同纠纷一案，做出（2018）新3125民初113号调解书，确认本案被告与第三人达成的调解协议，协议中本案被告同意，将涉本案标的物的，与本案被告签订的租赁合同的出租人变更为本案第三人；协助本案第三人办理本案标的物的不动产产权证。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2014年6月5日，第三人购买荣彬商业街2203号商铺的产权后，于2017年5月4日委托被告代理出租、转让。2017年9月29日，本诉被告以自己的名义将荣彬商业街06、07、08、09号房屋转让给本诉原告。在此过程中原、被告，第三人等三方所签订各类合同都是合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，认定合法有效。2017年9月29日，本诉被告以自己的名义将荣彬商业街06、07、08、09号商铺转让给本诉原告，因2203号房屋被06、07、08、09号商铺所包含，且就2203号房屋的部分而言本诉被告取得了本案第三人的委托，但没有向本案原告披露委托人，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外，因此该合同对本案第三人没有约束力，此外在（2018）新3125民初113号调解书中，被告与第三人均就原被告之间的商品房买卖合同的效力没有提出异议，因此该合同依然是有效合同。同理，对第三人称被告无权处分自己的财产，原、被告之间签订的商品房买卖合同为无效合同的主张本院不予采信。对本诉原告要求本诉被告在2020年9月30日前办理并交付蓉彬商业街一单元二层06、07、08、09号“房地产权属证书”的诉讼请求而言，原、被告签订认购协议后，在认购协议的基础上签订了买卖合同，因此商品房买卖合同，就认购协议内容，进行了重新约定的，应以商品房买卖合同中的约定履行。关于房款的付款方式和付款期限，认购协议与商品房买卖合同中约定内容不一致，应当按照商品房买卖合同中约定的方式和时间履行支付义务，即2021年10月30日前付清。关于办理房屋产属证书的时间认购协议和买卖合同中均没有约定，本案中当事人多次签订买卖合同导致办理房屋产属证书的时间没有确定，该房屋已经竣工，但没有办理房屋产属证书不是原告造成的而是原被告签订合同缔约过失造成的，所以不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款之规定，以交易习惯来确定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中当事人没有预定办理房屋产属证书的时间，应该按照交易习惯原告支付房款的义务在前，被告办理房屋产权证书的义务在后，因此被告以原告没有付清房款为由，尚未办理房屋产权证书，理由成立，不予支持。对被告（反诉原告）的反诉请求，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）没有履行支付房款为由请求解除双方之间的商品房买卖合同，虽然认购协议中约定了房款支付方式和期限，但后签订的商品房买卖合同中双方对房款支付时间和方式，因此原告（反诉被告）应按商品房买卖合同中的约定履行支付房款义务，即2021年10月30日前付清。故被告（反诉原告）解除双方于2017年9月29日签订的商品房买卖合同的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。此外（2018）新3125民初113号调解书所解决的是被告与第三人之间基于2014年6月5日签订的商品房买卖合同所产生的纠纷，最后确认荣彬商业街2203号房屋的产权归本案第三人。本诉诉讼标的物包含荣彬商业街2203号房屋，被告将包含荣彬商业街2203号房屋的06、07、08、09号房屋转让给原告，被告的处分权源于第三人的受托，以及对其余部分的产权，而本诉第三人基于对荣彬商业街2203号房屋的产权，委托被告代理自己出租、转让荣彬商业街2203号房屋，因此原被告签订的房商品房买卖合同有效的后果与（2018）新3125民初113号调解书并非冲突。若被告与第三人中的一方认为双方之间委托关系对方对自己造成了损失，可以另行提起诉讼，与本案无关。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十七条，第四百零二条，第四百零三条之规定判决如下：一、驳回原告靳启武、郑小彬的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）莎车县易兴房地产开发有限公司的反诉请求。本案案件受理费50元（本诉原告已缴纳），由原告靳启武、郑小彬负担；反诉案件受理费50元（反诉原告已缴纳），由被告莎车县易兴房地产开发有限公司负担。二审中上诉人易兴房地产公司向法庭提交新证据如下，1.2021年1月6日上诉人以邮政快递的方式向被上诉人送达《关于解除商品房买卖合同的通知书》，证明双方的商品房买卖合同已经解除。被上诉人对该证据真实性认可，对其证明的问题不认可，称因受疫情影响经济活动受限，被上诉人也在2021年1月7日将其他房屋剩余款项全部支付给上诉人，不同意解除双方之间的房屋买卖合同。因该解除通知系上诉人在本案纠纷诉讼期间单方向被上诉人出具，故本院对该证据的真实性予以认可，对其证明的问题不予采信。2.2021年1月18日上诉人向被上诉人送达的《关于退还部分款项的告知函》及转账凭证。证明上诉人扣除被上诉人应付的租金2,925,600元外，将1,970,000元退还被上诉人。被上诉人对该证据的真实性认可，对其关联性不认可。称其在2021年1月7日向上诉人支付的系购房款4,952,982.20元，不是支付的租金。故本院对该证据的真实性予以认可，对其关联性不予采信。3.第三人与农业银行莎车县支行办理的抵押贷款手续三套，证明涉案2203、2208、2206房产属第三人所有，上诉人无权对外进行出售，被上诉人对该组证据不予认可，因该组证据系复印件，无法确认其真实性，故本院不予采信。本院二审除对一审查明的事实确认外，另查明：在本案诉讼过程中，被上诉人于2021年1月7日通过银行转账支付上诉人4,952,982.20元，备注为支付一、二、三层购房款，上诉人收到上述款项后，认为双方之间的商品房买卖合同已解除，被上诉人支付的款项应为其使用涉案房屋期间的租金，在其自行计算扣除相应租金后将剩余1,970,000元于2021年1月18日退还被上诉人。本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人答辩意见，本案的争议焦点为：一、本案程序是否存在违法之处；二、处理上诉人与被上诉人之间的商品房销售合同纠纷应以《蓉彬商业街商铺认购协议》为依据，还是以《商品房买卖合同（现售）示范文本》为依据；三、上诉人要求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并要求被上诉人返还涉案商品房及支付其相应经济损失有何事实及法律依据。关于本案程序是否违法问题，上诉人提出一审法院应将包含涉案商品房买卖合同纠纷案件在内的四起关联案件进行并案处理，一审法院将四起关联案件分别立案处理程序违法。根据本案查明的事实，虽然郑小彬、靳启武与易兴房地产公司于2017年9月29日签订了蓉彬商业街商铺认购协议，约定郑小彬、靳启武认购莎车县蓉彬商业街B区一层29、30、31、32、53号，B区二层01、02、03、05、10号，B区三层01、02、03、09号，B区二层06、07、08、09号房屋，并对商铺建筑面积与套内面积进行约定，约定房屋总价款为15,000,904.5元，也对付款方式、支付时间等进行约定。但在同日，易兴房地产公司也分别与郑小彬、靳启武就上述四处商铺分别签订商品房买卖合同四份，该四份合同分别对相应的买受人、涉及的商铺、价款及支付方式、支付时间等进行约定，该四份买卖合同约定的事项虽与认购协议存在关联性，但该四份买卖合同的相对人不完全相同，其涉及的买卖商铺不同，涉及的单价及总价款和支付方式、时间也不完全相同，该四份合同各自依法订立，相互之间不存在依附性，对当事人分别具有相应约束力，当事人可依据该四份合同约定的事项分别提起民事诉讼。故该四份合同涉及的事项虽存在关联性，但因该四份合同产生的诉讼并不属于必要共同诉讼，故一审法院根据当事人的诉求分别立案并作出相应判决符合本案实际情况，也未违反相关法律规定。故对上诉人提出的本案应并案处理，一审程序违法的理由，本院不予支持。关于应以《蓉彬商业街商铺认购协议》还是以《商品房买卖合同（现售）示范文本》为依据解决双方之间的商品房销售合同纠纷问题，虽然郑小彬、靳启武与易兴房地产公司于2017年9月29日签订了蓉彬商业街商铺认购协议，对郑小彬、靳启武认购莎车县蓉彬商业街B区一层、二层、三层等商铺的买卖事宜进行约定。但同日，易兴房地产公司也分别与郑小彬、靳启武就上述四处商铺分别签订商品房买卖合同四份，该四份合同分别对相应的买受人、涉及的商铺、价款及支付方式、支付时间等进行约定，现上诉人提出认购协议系双方真实履行的协议，商品房买卖合同仅为办理商品房备案需要，并非双方真实履行的合同，要求以认购协议为依据处理双方之间的纠纷，被上诉人提出商品房买卖合同系双方最终达成的协议，应以买卖合同为依据处理双方之间的纠纷。根据日常交易习惯，双方在进行商品房买卖时应当是先达成认购意向，再在认购意向的基础上达成买卖协议、签订买卖合同，故被上诉人的辩解更符合常理。且根据双方签订的《蓉彬商业街商铺认购协议》第二项第2款约定的乙方（郑小彬、靳启武）不按约签署商品房买卖合同及其他相关合约，甲方（易兴房地产公司）不予退还所交款项，第3款约定的因甲方原因在约定时间内不能签订商品房买卖合同及其他相关合约，乙方可以选择，（1）甲方退还全部房款，并承担同期银行利息，（2）按本认购书确认的房价续签商品房买卖合同，第5款约定的签订正式《商品房买卖合同》后本认购协议的第4项必须自动失效等内容，可以说明商品房买卖合同是双方依据认购意向最终达成的买卖合意，系双方的真实意思表示，也是备案公示的合同，故应当以双方签订的商品房买卖合同作为双方履行权利义务的依据，因此对上诉人提出的应当按照《蓉彬商业街商铺认购协议》为依据处理双方之间的商品房销售合同纠纷的理由，本院不予支持。关于双方签订的商品房买卖合同是否应予解除问题，因双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案中，双方签订的合同约定被上诉人向上诉人支付涉案房款的时间为2021年10月30日，被上诉人支付款项的时间尚未达到，故被上诉人在履行双方签订的商品房买卖合同中不存在违约行为。因此对上诉人提出的被上诉人存在严重违约行为，要求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的理由，本院不予支持。关于上诉人提出的要求被上诉人返还涉案商品房及赔偿其占用涉案商品房期间的经济损失问题，理同上述，被上诉人占有使用涉案房屋的依据是基于双方之间存在的合法的商品房销售合同关系，被上诉人在履行双方签订的商品房买卖合同中不存在违约行为，涉案商品房买卖合同亦未被依法解除，故上诉人要求被上诉人返还涉案商品房及赔偿其占用涉案商铺期间造成的租金损失的理由于法无据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人莎车县易兴房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人莎车县易兴房地产开发有限公司已预交），由上诉人莎车县易兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   周  虹审  判  员   张 荣 琴审  判  员   莫合拜提二 Ｏ 二 一 年 三 月 十 四 日书  记  员   李  强