广东省汕头市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤05执异8号 异议人（案外人）：林克伟，男，汉族，1964年9月2日出生，住广东省惠来县。 申请执行人：揭阳市进兴投资有限公司，住所地广东省揭阳市黄岐山大道以东临江北路以北华诚花园二期三栋第二层。 法定代表人：陈展希。 被执行人：惠来县进出口贸易公司，住所地广东省惠来县惠城镇南门大道134号。 法定代表人：柯金弟。 本院在执行申请执行人揭阳市进兴投资有限公司与被执行人惠来县进出口贸易公司借款合同纠纷一案过程中，案外人林克伟于2020年12月28日对执行标的提出书面异议。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人林克伟称,一、依据执行依据（1994）汕中法经初字第040号民事判决书，汕头市中级人民法院在执行申请执行人揭阳市进兴投资有限公司与被执行人惠来县进出口贸易公司借款合同纠纷一案过程中，于2020年2月6日裁定查封惠来县进出口贸易公司位于惠来县惠城镇葵阳对外工业区家用电器厂（权证号：粤房字第××号，建筑面积3563.7平方米）的房地产，查封期限三年。2020年12月4日，汕头市中级人民法院在被查封的房地产处张贴公告，要求异议人于2021年1月10日前自行搬出。二、根据异议人于2017年11月3日与惠来县进出口贸易公司签订的协议书，异议人依法取得上述被查封房地产（其中一部分）的合法使用权，在征得惠来县进出口贸易公司同意下，一次性支付大额租金并投入资金对租赁物进行安全升级改造。异议人在涉案房地产被查封前就与惠来县进出口贸易公司签订了协议书，该协议书合法有效，汕头市中级人民法院应当依法保护异议人合法的租赁权。综上，请求汕头市中级人民法院依法保护异议人合法的租赁权。 异议人提供了《公告》、《协议书》、收款收据等书面材料以证明上述事实。 申请执行人揭阳市进兴投资有限公司辩称，异议人林克伟主张与被执行人惠来县进出口贸易公司签订的租赁《协议书》拥有租赁权、不存在需要搬离的异议请求及理由依法不成立，请求法院驳回异议人林克伟的异议请求，主要事实理由如下：一、异议人主张的涉案租赁厂房已属于广东省揭阳市中级人民法院2000年11月16日作出（1995）揭中法执字第22-3号《民事裁定书》查封的被执行财产，该财产已经受到不得转让、出租、转移等权利限制。因此，在法院强制执行后，作为被执行人惠来县进出口贸易公司，在未征得法院同意的情况下，不得将被执行的上述财产予以转让、出租，而异议人林克伟主张的承租时间发生在被执行财产查封、执行之后，因此，异议人的租赁事实即使存在的话，也因未经法院同意而应认定为为无效。 原债权权利人中国银行汕头市分行于1995年6月28日向汕头市中级人民法院申请执行，汕头市中级人民法院立案后于1995年7月24日委托揭阳市中级人民法院执行。法院在执行过程中，依法评估、拍卖被执行人惠来县贸易公司位于惠来县葵阳对外工业区被查封的厂房，因无人应价而无法成交，虽然作出裁定中止执行，但该财产仍属于被执行财产，未允许被执行人可转让、出租该被执行财产，该事实足以证明异议人林克伟租赁的涉案厂房早已被法院查封，属被执行财产，该被执行的财产的转让、出租权利已被限制。2020年2月6日，广东省汕头市中级人民法院作出（1995）汕中法执字第69号之三《民事裁定书》，查封属被执行人的财产（权证号列：粤房字第××号）。所以，被执行人在明知权利被限制的被执行财产，却未报经法院同意而擅自出租的行为应认定无效，故请求法院对被执行人及异议人林克伟的行为予以司法制裁并认定异议人与被执行人的租赁行为无效。二、异议人林克伟与被执行人惠来县进出口贸易公司2017年11月3日签订的租赁合同即使存在事实的话，也认定应为无效。一是租赁期限违反法律强制性、禁止性规定。异议人所提交的协议反映的租赁期限自2017年11月3日起至2047年11月2日止，根据《民法典》第705条【租赁期限的最高限制】租赁期限不得超过二十年。因此，异议人与被执行人惠来县进出口贸易公司其约定30年的租期，违反法律规定，该租赁协议应属无效。二是违反法定程序，被执行人的财产属于国有企业资产，根据《国有资产租赁管理的制度》有关国有资产长期租赁的应向监管部门申报审批，并通过公开招标方式的规定，即使被执行的涉案财产可以出租的话，应通过评估、公开招标，但从异议人提交的协议的内容记录仅是经被执行人讨论决定，对于租金及租期并无经过评估、公开招租的法定程序，显然违反程序，异议人与被执行人的租赁关系应认定无效。三是异议人未能完成举证责任。异议人未能举证证明支付租金、使用租赁物、签订租赁合同是经召开职工代表大会通过等证明租赁事实、使用的证据，依法应承担对其主张的举证不能的不利法律后果。三、异议人租赁的厂房租金自租用之日起一次性给付被执行人惠来县进出口贸易公司租金人民币40万元，违背租赁的常理、租赁习惯，被执行人出租被执行财产，与另一案外人吴文耿是分每月付租金，同一被执行财产却存在两种不同的租金支付方式，明显，异议人林克伟的一次性付租存在损害国家利益，也损害申请执行人的利益，应认定为无效。被执行人是否在2017年收到租金，协议是否真实反映当时租赁客观情况、是否缴交租赁税费、是否存在恶意转移财产等问题，关系到异议人林克伟与被执行人的租赁事实是否真实，异议人所述疑点重重，为此，请求法院予以调查核实，以查明租赁事实是否真实。综上，异议人林克伟与被执行人的租赁合同无效，租赁关系不能成立，其异议理由不成立，请求法院驳回异议人林克伟的异议请求，以维持法律的尊严。 被执行人惠来县进出口贸易公司未作答辩。 本院查明，原告中国银行汕头信托咨询公司与被告惠来县进出口贸易公司、惠来县外经工贸供销公司借款合同纠纷一案，本院于1995年3月27日作出（1994）汕中法经初字第040号民事判决书，判令被告应付还原告借款本金人民币300万元及其利息、罚息。案在诉讼过程中，本院依法查封了被告惠来县进出口贸易公司名下位于惠来县葵阳对外工业区家用电器厂厂房。判决发生法律效力后，被告未按生效判决履行还款义务，中国银行汕头信托咨询公司向本院申请强制执行。案在执行过程中，由于需要执行的财产在揭阳市中级人民法院管辖范围内，故本院委托揭阳市中级人民法院代为执行本案。揭阳市中级人民法院在执行本案过程中，依法评估、拍卖被执行人惠来县进出口贸易公司名下位于惠来县葵阳对外工业区家用电器厂厂房，因无人应价无法成交，申请执行人不同意以物抵债，要求延期执行，揭阳市中级人民法院遂于2000年11月16日作出（1995）揭中法执字第22-3号民事裁定书，裁定（1994）汕中法经初字第040号民事判决书中止执行。 本案中止执行后，本案债权经多次转让，揭阳市进兴投资有限公司于2017年7月25日从汕尾市仁泰资产发展有限公司受让了本案债权。揭阳市进兴投资有限公司于2019年11月7日向本院申请变更该公司为本案申请执行人并恢复执行本案。本院于2020年2月24日裁定变更揭阳市进兴投资有限公司为本案的申请执行人并恢复执行本案。案在恢复执行过程中，本院于2020年2月6日作出（1995）汕中法执字第69号之三执行裁定书，裁定查封被执行人惠来县进出口贸易公司位于惠来县惠城镇葵阳对外工业区家用电器厂（权证号：粤房字第××号，建筑面积3563.7平方米）的房地产，并于2020年11月27日在查封房地产现场张贴公告，责令上述被查封房地产的被执行人或使用人于2021年1月10日之前自行迁出。 另查明，2017年11月3日，异议人与被执行人惠来县进出口贸易公司签订《协议书》一份，约定惠来县进出口贸易公司将位于惠来县惠城镇葵阳对外工业区第5号楼北连楼第一、二层等厂房（本院查封房地产的一部分）租给异议人使用，租期30年，自2017年11月3日起至2047年11月2日止。租金共计人民币40万元，租金支付方式为从租用之日起一次性付还给惠来县进出口贸易公司。根据异议人提供的收款收据显示，异议人于2017年11月3日分四笔向被执行人惠来县进出口贸易公司支付了租金共计人民币40万元。 本院认为，综合本院查明的事实及异议人林克伟提起异议所依据的事实理由、申请执行人揭阳市进兴投资有限公司的答辩意见，本案争议焦点为异议人主张的租赁权是否成立及该租赁权能否排除本院对涉案房地产的执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020年修正）》第二十四条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，涉案房地产在诉讼阶段已被法院查封并进行处置未果，被执行人惠来县进出口贸易公司就已经查封的涉案房地产所作的有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。异议人林克伟在本院再次查封涉案房地产前虽与被执行人惠来县进出口贸易公司签订了书面租赁协议书，约定租赁涉案房地产，但仅凭异议人提供的租赁协议、支付租金的收据等书面证据，不足以证明该租赁法律关系成立。异议人未提供其实际占有使用租赁物的证据，从现场勘查情况来看，涉案租赁物第二层由第三人广东裕桓工程检测技术有限责任公司揭阳分公司作为办公场地，并非由异议人占有使用。并且，租赁期限三十年违反相关法律关于租赁期限不得超过二十年的规定，巨额租金人民币40万元一次性支付亦有悖生活常理。综上所述，异议人主张对涉案房产享有租赁权并排除对租赁物的执行，理由不成立，其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人林克伟的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向广东省汕头市中级人民法院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长  黄伟牧 审判员  林炼丛 审判员  陈家彬 二〇二一年三月四日 书记员  吴秀银