浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初7600号 原告（反诉被告）：中国人民财产保险股份有限公司嘉兴市分公司，住所地：嘉兴市斜西街213号(保险大厦内)，统一社会信用代码：913304028464984553。 负责人：施林峰。 委托代理人：沈中山、谢璟怡，浙江子城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高志峰，男，1979年8月25日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托代理人：罗君燕，浙江红船律师事务所律师。 原告中国人民财产保险股份有限公司嘉兴市分公司（以下简称人保嘉兴公司）与被告高志峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，被告于2020年12月10日提起反诉，本院受理后决定合并审理，并于2021年1月12日公开开庭进行了审理，原告委托代理人沈中山，被告委托代理人罗君燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告人保嘉兴公司提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于嘉兴市××路××号房屋租赁给原告使用。现由于原告业务发生变动，致使合同目的无法实现。原告根据双方签订的《房屋租赁合同》违约责任第十条第四款之规定：租赁期间，甲方如果提前解除本合同并收回该房屋额，或乙方需要提前退租的，提前解除合同的一方应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；如果乙方提前预付了租金和费用，甲方还应退还相应的租金和费用。2020年7月31日原告依约将《关于提前解除房屋租赁合同的解除函》送达被告，但被告仍不同意解除合同，要求原告支付相应房租。原告认为，原、被告已解除合同，权利义务关系已终止，原告不再承担支付房租的义务。 被告高志峰答辩称，原告作为违约方，并无解除合同的权利，合同并未赋予原告任意解除权。原告作为一家大型企业，在疫情各行业经济状况较差期间，其随意解除合同损害被告的利益。 反诉原告高志峰提出反诉请求：1.反诉被告继续履行租赁合同，向反诉原告支付2020年9月至2021年8月的租金109180元；2.本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告变更诉讼请求为：反诉被告支付反诉原告10个月的租金90983元作为房屋空置期损失赔偿（按照合同约定的第二年年租金109180元的标准计算十个月）。事实和理由：2019年9月1日，反诉原告和反诉被告签订《房屋租赁合同》一份，约定反诉被告承租反诉原告所有的嘉兴市××路××号××公寓，建筑面积191.4平方米，租赁期限2019年9月1日至2022年8月31日。疫情发生后，嘉兴房租市场降价明显，反诉被告违背诚信，要求提前解除租赁合同，因反诉被告强行违约，导致合同提前解除，反诉原告再次对外招租需要一定的期限，带来房屋空置期的损失，现房屋从2020年9月至今已经有半年左右的空置，而之后还需要半年左右对外招租，合同约定的违约金仅仅只有一个月租金损失，明显过低，故诉。 反诉被告人保嘉兴公司答辩称，反诉被告已按期足额支付了第一年度的租金，且已按合同约定提前30日通知高志峰解除合同，给予了高志峰充分的准备时间，此后高志峰完全可以在合同解除后正常对外出租。即使存在损失，也是反诉原告怠于收房而产生的损失，属于反诉原告放任损失的产生和扩大，应由反诉原告自行承担。 当事人围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据包括房屋租赁合同一份、解除租赁合同通知函及快递信息一份、房屋腾退完毕告知函及快递信息一份、律师函及快递信息一份，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月1日，人保嘉兴公司（乙方）和高志峰（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方向乙方出租位于嘉兴市××路××号××公寓的房产，计租面积191.4平方米；租赁期限为3年，自2019年9月1日至2022年8月31日。首年（2019年9月日至2020年8月31日）租赁费用106000元，第二年（2020年9月日至2021年8月31日）租赁费用为109180元，第三年为（2021年9月日至2022年8月31日）112455.4元。租金分三期，逐年支付，支付日期为每年的8月以后。租赁期间内，甲方如果提前解除本合同并收回该房屋的，或乙方需提前退租的，提前解除合同的一方应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，如果乙方提前预付了租金和费用的，甲方还应退还相应的租金和费用；等等。合同签订后，人保嘉兴公司按约向高志峰支付了第一年度（2019年9月1日至2020年8月31日）的租赁费用106000元。 2020年7月31日，人保嘉兴公司通过EMS向高志峰寄送《关于提前解除房租租赁合同的通知函》，告知高志峰其决定关闭店面，故根据《房屋租赁合同》第十条之约定正式发函通知出租人，提前解除双方的《房屋租赁合同》，即于2020年8月31日正式解除，人保嘉兴公司将按合同约定承担一个月租金作为补偿。该快递于2020年8月6日由高志峰本人签收。同年8月28日，人保嘉兴公司再次通过EMS向高志峰寄送《关于房屋已腾退完毕的告知函》，告知高志峰涉案房屋已腾空清退完毕，相关门锁钥匙已全部放置在涉案房屋内。该快递于8月29日由高志峰本人签收。2020年9月1日，高志峰通过EMS向人保嘉兴公司寄送律师函一份，提出拒绝解除合同，并要求支付第二年的租金。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉、辩主张，本案主要争议焦点在于：《房屋租赁合同》是否解除及合同解除后反诉原告主张对方承担的相关责任能否成立。 关于合同解除。经审查，双方在《房屋租赁合同》第10.4条约定“租赁期间内，甲方如果提前解除本合同并收回该房屋的，或乙方需提前退租的，提前解除合同的一方应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金”，人保嘉兴公司据此于2020年7月31日通过EMS向高志峰寄送《关于提前解除房租租赁合同的通知函》，要求提前解除双方的《房屋租赁合同》。原告作为违约方，虽不能行使法定解除权，但根据合同法规定，违约方可以以承担违约责任为代价，换取对合同义务履行的免除，故对于原告主张的解除合同的诉请，本院予以支持，因此本院确认双方《房屋租赁合同》于2020年8月31日起解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。人保嘉兴公司作为违约一方，仍应承担相应的违约责任。现高志峰要求人保嘉兴公司赔偿10个月租金损失109180元，经审查，《房屋租赁合同》系双方当事人自愿签订，内容合法有效，对双方均具有约束力。合同第10.4条约定，人保嘉兴公司按照约定行使解除权后，应按月租金的100%支付违约金。原告虽提前30日通知出租人，给予出租人相对合理的应对期间，但结合租赁房屋的地段、业态面积、退租通知延后等情况，确实对出租人一方产生较大损失，为给予出租方充分的时间采取重新招租等措施，综合考虑本案情形，本院酌情确定由人保嘉兴公司赔偿高志峰次年度租金标准四个月空置期租金损失，即36393元（取整）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》的第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告中国人民财产保险股份有限公司嘉兴市分公司与被告高志峰之间的《房屋租赁合同》于2020年8月31日解除； 二、反诉被告中国人民财产保险股份有限公司嘉兴市分公司于本判决生效之日起七日内支付反诉原告高志峰房屋空置期损失36393元； 三、驳回反诉原告高志峰的其他反诉请求。 本诉案件受理费3107元，由原告中国人民财产保险股份有限公司嘉兴市分公司负担，反诉案件受理费1242元，由反诉原告高志峰负担621元，由反诉被告中国人民财产保险股份有限公司嘉兴市分公司负担621元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  范春郁 二〇二一年三月九日 书记员  沈继刚 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。