山东省沂源县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0323民初1128号 原告：张斌，男，1983年6月30日出生，汉族，住沂源县。 原告：刘纪华，女，1985年12月12日出生，汉族，住沂源县。 上列两原告委托诉讼代理人：杜焕法，山东民意律师事务所律师，特别授权。 被告：山东坤正置业有限公司，住所地山东省淄博市沂源县城荆山路**，统一社会信用代码：91370323580419157B。 法定代表人：公方才，山东坤正置业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：贾飞，山东盛强律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李万富，男，山东坤正置业有限公司经理，特别授权。 原告张斌、刘纪华诉被告山东坤正置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张斌及其委托诉讼代理人杜焕法、被告委托诉讼代理人贾飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张斌、刘纪华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金610500元。2、诉讼费用、财产保全费、保全保险费用由被告承担。 事实与理由：2016年8月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，按照合同原告支付了购房款。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2017年9月30日前向原告交付具备约定交付条件的商品房，但被告违约，至2019年7月22日被告才将该房交付，逾期交付达660天，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，被告应支付原告逾期交付违约金610500元，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告山东坤正置业有限公司辩称：原告要求610500元逾期交房违约金过高，请求法院依法予以减少。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”及第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”故，逾期交房违约金，应按逾期天数以原告所购买的房屋租金损失的130%予以计算，原告作为房屋买受人购买房屋的主要目的是对房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，房屋出卖人延迟交房对买受人造成的权利妨碍是导致买受人对所购房屋的使用、收益权利无法正常行使，原告未能接收到房屋所造成的损失主要是实际使用房屋之利益，测算实际用房利益通常可按租金标准;因此，应当以讼争商品房租金损失认定为逾期交房造成原告的损失，也是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条按照公允标准立法意图所在。 涉案房屋延期交付，主要原因是国家环保政策原因，被政府部门多次停工，导致延期交付，此原因不是被告的过错所致，属于情事变更，被告有相关文件证明的停工天数就达240天，此期间的天数应予以扣除，不应当由被告承担违约交房责任。 在与原告交房时，针对房屋延期交房的实际情况，被告给予原告其他优惠措施予以补偿，如增加院墙建设和大门等设施，准予原告使用未在购房合同范围内的其他使用面积等，对此原告认可。因此，双方对房屋交付没有纠纷。 原告至今为止没有提交任何证据证明其因被告逾期交房导致其有损失。 综上所述，法院应以原告实际损失为准，根据法律规定相应减少原告诉求违约金数额。 被告同意继续履行合同，原告没有证据证实被告不承担或怠于承担违约责任，因此，原告的保全、保险等费用支出不是原告因被告违约导致的必然损失，因此，被告不承担原告的上述费用。 经审理本院认定如下事实：2016年8月22日，原告张斌、刘纪华（买受人）与被告山东坤正置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201608225F2I4N07ZBCF）一份。合同约定：“买受人购买出卖人位于沂源县住房一处，预测建筑面积共316.38平方米，价款1850000元。出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。合同同时约定：“第八条、逾期付款责任：买受人逾期付款在30日内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过30日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第十二条、逾期交付（房屋）责任：出卖人逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。 上述合同签订后，原告按约定向被告支付首付款560000元，剩余房款1290000元，原告向中国银行股份有限公司沂源支行申请办理按揭贷款。2016年9月14日，该笔剩余房款1290000元打入被告指定收款账户。2019年7月22日，被告通知原告交付房屋，并于当日向原告交付案涉商品房。自2017年9月30日至2019年7月22日，总计逾期660天。为此，原告依据合同约定主张违约金610500元。 本案在诉讼中，双方当事人对逾期交房无异议，但对逾期交房天数及逾期履行合同违约金的计算标准问题存在争议，原告要求按合同约定标准支付违约金，被告认为违约金约定过高，要求对违约金数额进行调整，并申请对案涉沂源县永华文博苑小区（自2017年9月30日至2019年7月22日期间）房租水平进行评估（即每平米每天租金多少）。 另查明，与本案相同情形的（2020）鲁0323民初946号、1056号、1061号三案中，经法院委托，山东正言价格评估有限公司对于沂源县永华文博苑小区房租价格作出价格评估鉴定意见，上述鉴定结论为该地段该小区租金标准为0.89元/平方米/天。 同时查明，依据《淄博市人民政府办公厅关于做好2017-2018采暖季建设工地停工工作的通知》，被告主张按照政府要求于2017年10月15日至2018年3月15日停工四个月，是政府政策导致，该期间不应当支付违约金。原告对此有异议，认为政府通知的停工时间正好是冰冻和年假期间，不能作为逾期交房的理由，在计算逾期交房违约金时不应当将该期间扣除。 上述事实，由《商品房买卖合同（预售）》、付款凭证、《住房贷款合同》及双方当事人庭审陈述，在卷佐证，并经双方当事人质证，足以认定。 本院认为，本案争议的焦点问题：一、被告逾期交房的实际天数应当如何进行认定；二、本案违约金应按何种标准计算的问题。 关于焦点一。建设施工合同在履行期间如因国家相关政策原因执行政府部门的通知发生停工，该停工情形并非合同当事人行为所导致。具体到本案，案涉房屋所属工程项目的建设因政府通知导致停工，不属于坤正公司过错，但政府通知停工时间处于冬季寒冷季节，正常情况下当地建筑施工项目在冬季封冻时会停止施工一段时间（大约一个月左右）。因此，对于该段期间发生停工情形建设工程项目的相关主体能够预见，并不受政府是否通知的影响。因此，酌情认定被告停工三个月属于情势变更，该期间不计算违约金。故,应认定坤正公司逾期交房的时间为570天。 关于焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十二条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据上述法律规定，违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，违约金的主要功能在于补偿守约方的损失。即对于当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的问题，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到案涉房屋为别墅，购房款数额较大，调整违约金参照的标准是实际损失。因与本案相同情形的（2020）鲁0323民初946号、1056号、1061号三案中，经法院委托，山东正言价格评估有限公司对于沂源县永华文博苑小区房租价格作出价格评估鉴定意见。虽然上述鉴定报告不是本案委托鉴定，但该鉴定报告所鉴定租金的小区正是涉案的文博苑小区，且该鉴定报告以淄博市内其他区县的同类房屋作为参照物并经因素修正符合《价格认定行为规范》等相关规定，因此该鉴定意见可以作为本案计算实际损失的参照标准。本案涉案房屋租金为316.38平方米×0.89元/平方米/天×570天=160499.57元，按双方合同约定计算的违约金数额超出了租金损失的130%，故双方合同中约定的以房款日万分之五计算违约金过高。因此，在坤正公司以合同双方对违约金约定过高为由主张对于违约金数额予以调整的情形下，本院依法对于逾期交房违约金数额予以调整。综合本案情况，逾期交房违约金应当按照租金的1.3倍确定，即：160499.57元×1.3=208649.44元。原告所主张的其他损失，本院不予支持。 综上所述，本院对案涉逾期交房违约金额予以调整。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十二条之规定，判决如下： 一、被告山东坤正置业有限公司支付原告张斌、刘纪华违约金208649.44元,于本判决生效后十日内履行； 二、驳回原告张斌、刘纪华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4953元，由原告负担3269元，案件受理费1684元及财产保全费3573元，由被告山东坤正置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  焦云鹏 二〇二一年三月一日 法官助理高明红 书记员葛霞