四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终52号 上诉人（原审被告）：刘志君，女，汉族，1954年2月27日出生，住四川省宜宾市翠屏区 委托诉讼代理人：陶平（刘志君女婿），男，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：周勇，宜宾市翠屏区权衡法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：童丽菊，女，汉族，1978年11月10日出生，住四川省宜宾市翠屏区 委托诉讼代理人：吴孟霜，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:罗婷，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。 原审被告：沈贵君，女，汉族，1973年10月29日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：陶平（沈贵君丈夫），男，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：周勇，宜宾市翠屏区权衡法律服务所法律工作者。 上诉人刘志君因与被上诉人童丽菊、原审被告沈贵君房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初2211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘志君上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初2211号民事判决；2.一、二审诉讼费用由童丽菊负担。事实和理由：1.童丽菊在起诉时被告是沈贵君，在第一次庭审中刘志君就提出了沈贵君不是本案适格被告，要求判决驳回童丽菊的起诉，另案起诉。但一审法院将本案由简易程序转为普通程序，将刘志君追加为被告，一审法院程序违法。2.案涉合同的解除并非《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，一审法院适用法律错误。3.一审庭审过程中童丽菊提交的所有证据都能证明案涉房屋系刘志君所有，但童丽菊与刘志君租赁合同还未解除时就与不是该房屋财权所有人的“宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限公司”签订了租赁合同，童丽菊与该公司签订的合同应属于无效合同，同时也损害了刘志君的合法利益，故童丽菊才是违约方。一审法院采信童丽菊与宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限公司签订的合同系采信证据错误。 童丽菊答辩称，1.刘志君并非案涉房屋的实际产权人，案涉房屋根据1992年翠屏山公园出具的文件中，明确了该房屋的产权为翠屏公园所有，自建房的持有者仅享有使用权，并不得出租、收益和处分。现翠屏区国资公司通过合法程序将房屋收归国有，刘志君也知情。刘志君以其与国资公司就案涉房屋的补偿问题未能达成一致意见，与本案争议无关。童丽菊与翠屏区国资公司之间的租赁合同并未侵犯刘志君的权利，合同有效；2.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”，现因刘志君没有案涉房屋所有权，也没有告知童丽菊其房屋权利存在瑕疵，致使第三人行使所有权时童丽菊承租房屋的合同目的不能实现。租赁合同因合同标的不存在而无法履行，童丽菊有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，请求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求受让人继续履行合同的，人民法院应用支持。”，因为童丽菊有权要求翠屏区国资公司继续履行合同，双方签订的合同有效。自2019年9月1日起，童丽菊与刘志君之间的租赁合同无法继续履行，童丽菊有权要求刘志君退还预付的租金及保证金；3.2015年11月15日，刘志君出具了委托书，委托沈贵君办理山悠茶园的一切事务，该代理权限不明，刘志君与沈贵君是本案的必要共同诉讼人，为查清事实，避免司法资源浪费和增加当事人诉累，童丽菊在一审法庭辩论终结前申请追加被告，一审法院程序合法。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 童丽菊向一审法院提出诉讼请求1.依法判决解除《翠屏公园山悠茶园租赁合同》，并判决刘志君退还童丽菊租金费用17496元以及保证金20000元，合计37496元；2.依法判决刘志君支付童丽菊自2019年10月9日起至刘志君实际还清款项之日止的资金占用利息（按年利率6%计算，暂计算至2020年1月20日）共计631元；３.依法判决刘志君承担本案的诉讼费用。诉讼中，童丽菊增加诉请，要求判令刘志君承担退童丽菊租金费用17496元以及保证金20000元且向原告童丽菊支付资金占用利息750元（按借款销售市场价格利率暂计算至2019年12月31日）的责任。 一审法院审理查明刘志君系宜宾市翠屏公园职工，沈贵君系刘志君的女儿。1992年11月11日，宜宾市翠屏公园以宜翠发（92）25号文件向宜宾市行政事业单位房改领导小组递交了《关于推行“职工自投资金、自建住房有关规定”（试行方案）的请示报告》，该报告内容为：根据市政府有关房改政策精神，为解决公园部分职工的住房问题，经讨论、研究制定了“关于职工自投资金、自建住房的有关规定”（试行方案）报请上级审批。当否，请批示。并附上了试行方案全文。后宜宾市建设委员会于1992年11月24日批示：原则上同意此报告，公园职工自投资金建住房，要由公园统筹规划，交由一家一户分散建设，市级机关房改办审批。1992年11月10日的《关于职工自投资金自建住房的有关规定》（试行方案）上载明：一、申请自投资金自建住房必须是无房住的，住房困难的及城市建设拆迁和现住房属危房的公园职工（包括大集体、合同制工人），先向公园提出书面申请，说明情况，建筑地点，面积，结构等。经公园核准后，按自建地点、面积（建筑面积每户均不准超出60㎡），结构照图施工；二、自建房只准职工及其直系亲属居住使用、不准转让、出租、出售；三、自建房产权归公园所有。自建房职工调离公园或因故迁居后，自建房应交还公园，然后按当时的总造价，结合现行市价和房屋质量协商折价处理；四、自建房自建自管自维修，费用一律自理（含自建中发生的一切事情），自建房应符合安全防火的规定，不能占用绿地，不影响园容和环境；五、自建房职工应按规定按时向公园缴付土地使用费，属于纯居住房从房屋投入使用之日起免缴一年的土地使用费，一年后每平方米每月交土地使用费0.20元（按建筑面积计）。自建房有公园使用的，经公园认可的可免交部分土地使用费；六、公园对自建房的现行规定，不论何时与政府有关房改政策产生不时，均以政府有关房改政策为准，任何职工不得违背；七、对原自建偏棚、扩建住房的解决方法仍不变；八、此前自建房面积已超出人均20㎡的，超出10㎡内每㎡每月收占地费0.30元，超出10㎡以上的每㎡每月收占地费0.40元。后刘志君申请自建房，在《综合用房设计方案图》上载明：刘志君原住园艺组值班房，因系危房，面临倒踏，故同意在西大门自建职工住房，自建面积和造型按此园设施，只限一楼一底，房面用素简瓦，此房屋按公园职工自建房管理办法执行。2000年6月23日，宜宾市翠屏公园在此方案图上加盖公章。 房屋建好后，2001年8月30日，沈贵君和宜宾市翠屏公园签订了《山悠茶园经营协议》，主要内容为：经沈贵君和公园协商，双方签订协议如下，一、由沈贵君开办山悠茶园服务部，进行合法经营；二、开办山悠茶园服务部的场地，由宜宾市翠屏公园提供，沈贵君自费自建；三、沈贵君经营范围为：餐食、茶水、棋牌、饮料；四、经营协议期订为三年，从2001年9月1日起至2004年8月31日止，经营协议期满，双方无意见可重新协商续订经营协议；五、每年管理费订为1800元，每月150元，由沈贵君每季度付款一次，以宜宾市翠屏公园财务科收据为凭；六、每月文化市场管理费10元，由沈贵君支付，宜宾市翠屏公园摊点管理员代收；七、营业税、工商管理费由沈贵君按规定标准交纳，宜宾市翠屏公园财务科代收；八、沈贵君营业生活用水用电、由沈贵君挂表，按所耗吨度计费，每季度到宜宾市翠屏公园财务科付款；九、经营期间，沈贵君需遵守公园制度，服从公园管理，搞好两个文明建设，做到文明经商，礼貌待客，热情服务工作；十、沈贵君应做好门前三包，防火、社会治安综合治理工作，并参照公园双目标考核责任书进行考核；十一、政策规定所需各类证照，由沈贵君自费办理；十二、经营协议期满，山悠茶园若需停办时，沈贵君所建楼层营业用房95㎡，可与宜宾市翠屏公园协商作价由宜宾市翠屏公园购买，但需报请宜宾市翠屏公园认可；十三、沈贵君所建房屋，按公园自建房规定统一执行产权属宜宾市翠屏公园所有，沈贵君享受使用权；十四、沈贵君雇佣外来人员值班，应到西城派出所办理暂住人口登记，晚间除值班人员外不得留宿他人；十五、未经宜宾市翠屏公园同意，沈贵君不得自行增加项目和转让房屋场地；十六、双方需遵守协议，不得单方毁约，单方毁约造成损失，应由毁约方负责经济赔偿，若出现人力不可抗拒的自然灾害，或因建设需要，对山悠茶园场地另有安排，鉴时双方协商，妥善解决；十七、未尽事宜，经双方协商解决；十八、此协议一式四份（沈贵君、宜宾市翠屏公园、宜宾市翠屏公园财务科、经营服务科各一份）双方签字盖章生效。 2007年1月4日，宜宾市翠屏公园出具《宜宾市翠屏公园关于同意山悠茶园继续经营的说明》，主要内容为：宜宾市卫生执法监督局，经上级有关部门同意，公园研究决定同意山悠茶园继续经营，特此说明。 2015年11月15日，刘志君出具《委托书》，载明：翠屏公园山悠茶园的一切事务（包括收房租费），我全权委托我大女沈贵君办理，特此委托。刘志君在委托人一栏签名并捺印，沈贵君在受托人一栏签名并捺印。 2015年11月16日，沈贵君与童丽菊签订《翠屏公园山悠茶园租赁合同》，主要约定：由童丽菊租用沈贵君的山悠茶园房屋及其所属范围；租用时间从2015年12月30日起至2018年6月30日止，童丽菊每六个月必须提前二十天付给沈贵君税后租金22500元，沈贵君只提供收据，如果在二十天内没有付清六个月租金，沈贵君有权收回房屋及所属范围（付首次租金时间从2016年1月1日起算，提前二十天应为2015年12月10日至12月30日之内付清首次租金，从2018年6月30日以后就以上年的租金为基数，每年以8%递增（注：2019年6月30日前付租金48600元，分为两次付清，以此类推），付款方式按上一条执行，合同此款期限六年）；童丽菊一次性交纳保证金20000元；童丽菊要服从宜宾市翠屏公园的统一管理，如不服从管理所产生的后果由童丽菊自行负责，另外，如果童丽菊要更换“山悠茶园”名称，必须经沈贵君同意，不得单方面变更；如遇不可抗拒的外来因素（包括国家政策因素）和不合法经营，以及不合格经营所影响到童丽菊的经营情况，沈贵君不承担一切损失和责任；在合同期内，如因国家占用沈贵君所在地，沈贵君不负违约责任，对童丽菊的装修费用根据国家相关规定进行折旧赔偿，但沈贵君全力配合；如果童丽菊有违约行为沈贵君不得退还保证金，同时收回房屋及所属范围，沈贵君如有违约行为应退还童丽菊保证金及相应的装修折旧费用和相关损失；本合同期为2024年6月30日合同终止，期满后自动作废。沈贵君在上述合同甲方代表签字一栏签字并捺印，童丽菊在上述合同乙方代表签字一栏签字并捺印。 童丽菊和沈贵君签订《翠屏公园山悠茶园租赁合同》后，沈贵君将案涉房屋交由童丽菊经营使用，童丽菊按合同约定向沈贵君支付了保证金20000元，并按约一直支付租金到2019年12月30日，童丽菊最后一次交纳房租的时间为2019年6月30日，交纳的金额为26244元，系2019年7月至12月的房租。沈贵君收到款项后向童丽菊出具相应金额的收据一张。 2016年2月20日，沈贵君和童丽菊签订《山悠茶园更名为梧桐别院的补充协议》，主要载明：该补充协议是对沈贵君和童丽菊于2015年11月16日签订的《翠屏公园山悠茶园租赁合同》的补充条款；沈贵君同意童丽菊将山悠茶园更名为梧桐别院。 后双方因为租金发生纠纷，沈贵君、刘志君于2020年1月23日向童丽菊发出《函告》并张贴在案涉房屋门上，主要内容为：童丽菊再次告知你，根据我们双方协议你已多次严重违约，你应于2020年1月1日前完清水、电等所有费用后立即撤离我房屋现场，并将我房屋、地面、设施等完好无损的归还给我，现请你于1月30日前搬完你所物资，过后我房屋内所有物资视为你已丢弃不要的物资，到时清扫垃圾人员视为垃圾处理。 另查明：2019年9月30日，宜宾市翠屏区市政园林局（以下简称区市政园林局）、翠屏区国资公司联合发出《关于佳园、千佛寺小卖部、梧桐别院职工自建住房的核查情况及建议》的翠市政园林（2019）203号文件，该文件主要内容为：区市政园林局、翠屏区国资公司、翠屏公园组成联合调查组，经核查，梧桐别院涉及两户退休职工自建住房，分别为刘志君（公园退休职工）和汤正英（公园退休职工）的自建住房，其中刘志君所建楼房位于翠屏公园西出口路边，之前经由户主刘志君的女儿沈贵君转租给现梧桐别院实际经营业主童丽菊，并由童丽菊进行了彻底改造并完全用于经营，另一户户主汤正英，其独幢平层住宅位于梧桐别院右侧露台底层，之前经由户主汤正英的丈夫杨福均（已去世）以每年2000元的房租租给童丽菊，改造为梧桐别院的厨房及附属用房使用。经实地核查，该两处房屋现均由童丽菊全部用于经营，刘志君和汤正英本人及其直系亲属均未在此居住，鉴于以上两处自建住房的使用性质已完全改变，建议将其作为经营性资产，由翠屏区国资公司与梧桐别院实际经营户签订租赁合同。 2019年10月8日，宜宾市翠屏公园向翠屏区国有资产经营管理有限责任公司（以下简称翠屏区国资公司）出具《函告》，主要内容为：翠屏区国资公司，我园经营项目梧桐别院（原名山悠茶园），原签约人沈贵君，年租金为0.48万元，租金已交至2019年8月31日，该项目现实际经营者为童丽菊，该经营点已完清与宜宾市翠屏公园所有手续，该经营项目符合移交条件，请贵公司接收该国有经营性资产。 2019年10月9日，翠屏区国资公司作为出租人，童丽菊作为承租人，宜宾市翠屏公园作为委托管理方签订《翠屏区国有资产租赁合同》，主要内容为：翠屏区国资公司将国有资产梧桐别院（原名山悠茶园）出租给童丽菊，面积1029.85平方米；租赁期限为1年从2019年9月1日起至2020年8月31日止；月租金为2476元，童丽菊在每季度第一个月5日前缴纳翠屏区国资公司当季度租金；童丽菊向翠屏区国资公司交纳保证金2476元，合同到期后，若童丽菊无违约行为，翠屏区国资公司无息退还童丽菊。 签订上述合同当日，童丽菊向翠屏区国资公司交纳了保证金2476元，交纳了2019年9月至12月的租金共计9904元。 2019年11月30日，翠屏区国资公司作为资产接收方，宜宾市翠屏公园作为资产移交方签订《国有资产移交协议》，主要内容为：根据翠屏区政府《关于同意划拨国有资产的批复》（区府函[2011]22号、2019年8月15日翠屏区政府《第五届57次常务会议纪要》、翠屏区政府办《关于做好全区行政事业单位权属资产移交工作的通知》（区府办[2011]117号）、翠屏区政府办《关于做好全区行政事业单位办公用房资产权属移交工作的通知》（区府办[2011]226号）等文件精神，移交资产4件，限期2019年8月31日前完成移交工作，详见“移交清单”；移交完成后，翠屏区国资公司取得经营性资产的经营管理权，由翠屏区国资公司负责收取经营性资产的租金收益；若翠屏区国资公司接收后发现宜宾市翠屏公园所移交资产产权有争议或存在纠纷，仍由宜宾市翠屏公园负责解决。（在该移交清单上载明的移交资产中有翠屏公园梧桐别院（山悠茶园），备注写明从2019年9月起收取租金）。 庭审中，童丽菊陈述在和沈贵君签订《翠屏公园山悠茶园租赁合同》时，沈贵君向其提供了《综合用房设计方案图》、刘志君的《委托书》；沈贵君和刘志君均陈述，因刘志君年纪较大，故将案涉房屋的事宜交由其女儿沈贵君负责，沈贵君将收取到的租金、保证金等均已转交给了刘志君；沈贵君陈述，在2019年7月份宜宾市翠屏公园通知过去开会协商收回案涉房屋事宜，但因没有任何补偿，刘志君不愿意，故双方发生纠纷，现在还没有解决。 一审法院认为：1.关于合同的解除问题：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，案涉房屋系刘志君的自建住房，根据宜翠发（92）25号文件、《综合用房设计方案图》、《宜宾市翠屏公园关于同意山悠茶园继续经营的说明》、《山悠茶园经营协议》等，刘志君拥有案涉房屋的使用权（包括用于经营出租等），但所有权归宜宾市翠屏公园。故刘志君授权其女儿沈贵君代表自己与童丽菊签订的《翠屏公园山悠茶园租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。根据《关于佳园、千佛寺小卖部、梧桐别院职工自建住房的核查情况及建议》的翠市政园林（2019）203号文件、翠屏区国资公司出具的《函告》、2019年11月30日，翠屏区国资公司和宜宾市翠屏公园签订的《国有资产移交协议》等，案涉房屋于2019年8月31日前已完成移交工作，所有权已移交至翠屏区国资公司，而翠屏区国资公司作为所有权人收回案涉房屋，导致刘志君和童丽菊签订的《翠屏公园山悠茶园租赁合同》已无法履行，故童丽菊诉请要求解除与沈贵君代表刘志君签订的《翠屏公园山悠茶园租赁合同》，法院予以支持，双方合同的解除时间为2019年9月1日。2.关于退还租金及保证金以及资金占用利息的问题：根据双方陈述以及查明的事实，童丽菊已将2019年7月至12月的租金共计26244元交纳给了刘志君，但双方的合同于2019年9月1日解除，故刘志君应当退还童丽菊2019年9月至12月的租金，经计算为17496元。因为双方合同的解除，是因所有权人强行收回房屋导致，故不能归责于任何一方，双方均无过错以及违约行为，因此刘志君应当退还童丽菊交纳的保证金20000元。同理，对于童丽菊诉请要求被告支付的资金占用利息，法院不予支持。3.关于沈贵君在本案中的责任问题：根据童丽菊、沈贵君、刘志君的陈述并结合双方提交的证据，在双方签订《翠屏公园山悠茶园租赁合同》时，沈贵君已向童丽菊出具了刘志君的《委托书》，《综合用房设计方案图》，因此童丽菊在签订合同时知道或者应当知道沈贵君仅系刘志君的代理人，故其诉请要求沈贵君在本案中承担责任，于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决：一、童丽菊与刘志君（合同上的相对方为沈贵君）于2015年11月16日签订的《翠屏公园山悠茶园租赁合同》于2019年9月1日起解除。二、刘志君于本判决生效之日起15日内退还童丽菊预交的租金17496元和保证金20000元。三、驳回童丽菊的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费753元,由刘志君承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，刘志君授权其女儿沈贵君代表自己与童丽菊签订的《翠屏公园山悠茶园租赁合同》，一审中童丽菊追加刘志君作为当事人参加诉讼并不违反法律规定，刘志君上诉认为一审法院追加当事人参加诉讼违法的主张，本院不予支持。 本案案涉房屋系刘志君的自建住房，根据宜翠发（92）25号文件、《综合用房设计方案图》、《宜宾市翠屏公园关于同意山悠茶园继续经营的说明》、《山悠茶园经营协议》等文件规定，刘志君拥有案涉房屋的使用权（包括用于经营出租等），但所有权归宜宾市翠屏公园。现有证据显示宜宾市翠屏区国资公司作为所有权人收回案涉房屋，导致刘志君和童丽菊签订的《翠屏公园山悠茶园租赁合同》已无法履行，一审法院判决支持童丽菊要求解除合同的主张并无不当。 刘志君陈述其与宜宾市翠屏公园、宜宾市翠屏区国资委之间就案涉房屋的使用权问题发生争议，但该争议并非本案租赁合同纠纷审理的范围，刘志君与宜宾市翠屏公园、宜宾市翠屏区国资委之间就案涉房屋的使用权纠纷，可以另行通过合法程序主张权利。 综上所述，上诉人刘志君的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费737元，由刘志君负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 彭晓烽 审判长 龙 雨 二〇二一年三月十日 书记员 杨雯洁