文书内容湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4604号原告：武汉富信天地商业发展有限公司，住所地：武汉市江岸区中山大道1627号企业天地3号34层。法定代表人：费怡平，该公司董事长。委托诉讼代理人：李长虹（特别授权代理），北京中伦（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗郴（特别授权代理），北京中伦（武汉）律师事务所律师。被告：湖北邦鸿实业发展有限公司，住所地：武汉市洪山区徐东路7号凯旋门广场B单元8层B-8-B房。法定代表人：陈平，该公司总经理。原告武汉富信天地商业发展有限公司（以下简称富信天地公司）诉被告湖北邦鸿实业发展有限公司（以下简称邦鸿实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告邦鸿实业公司下落不明，本院向其公告送达了民事起诉状副本及开庭传票等相关文书。本案公开开庭进行了审理。原告富信天地公司的委托诉讼代理人李长虹到庭参加了诉讼。被告邦鸿实业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告富信天地公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的租赁合同于2020年1月13日解除；二、被告向原告支付所欠房屋租金及管理费共计636,448.73元（暂计至2020年1月13日）；三、被告向原告支付拖欠的电费、水费、空调能耗费共计2,207.40元；四、被告向原告支付恢复原状费用55,752元；五、被告按照租赁合同12.02条约定的6.35%/年的标准，向原告支付因被告拖欠租金、管理费等产生的利息，从2019年5月1日起至全部缴清之日止（以欠缴之636,448.73元为本金，暂计至2020年1月13日、257天暂计16,597.71元）；六、被告交纳的保证金291,784.44元作为违约金归原告所有；七、原告为实现诉讼请求所支付的律师费21,000元由被告承担；八、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年9月29日签订合同编号为“A3-FX-074（2017）”写字间租赁合同及附件（下称“租赁合同”)。租赁合同约定，被告承租原告位于中信泰富大厦25层01、02、11单元的写字间，承租写字间的建筑面积为571.79平方米，租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日止。租赁合同约定，被告应在每月1日，最迟不得迟于每月3日向原告支付租金及管理费，在上述租赁期内，被告应按照4.61元/平方米/天的标准支付租金，按照1.06元/平方米/天的标准支付物业管理费。此外，租赁合同约定，被告还应支付专项服务费、电费、水费、空调能耗费等费用。根据租赁合同约定，被告应最迟不得迟于2019年5月5日向原告支付2019年5月的租金及管理费。然被告并未按照租赁合同约定在前述时间内向原告支付2019年5月期间的租金及管理费等费用，且欠缴租金及管理费等情况还重复发生于当年6、7、8及9月份。经原告多次催缴后，被告于2019年9月9日支付共计20万元后（用于冲抵2019年5月、6月两个月度之租金、管理费及相应电费、水费、空调能耗费等），欠缴租金及管理费的情况再次发生，并自2019年9月起延续至今，被告仍未履行租赁合同项下的义务。2019年8月5日、9月2日及11月11日，原告向被告多次作出《关于限期履行租赁合同付款义务的通知》，要求被告于相应通知书载明的日期前向原告支付其所欠的租金及管理费等费用。逾期仍未交纳的，原告将终止双方签订的租赁合同，依据租赁合同约定追讨全部租金、管理费、电费等各项费用，没收租赁合同项下保证金，并要求被告赔偿因租赁合同项下写字间空置而遭受的全部损失。被告亦曾在2019年8月19日、11月1日向原告递交书面情况说明，承诺尽快结清并请求宽限。原告向被告作出书面通知后，被告仍未按照租赁合同约定支付所欠各项费用，也未自行履行租赁合同项下的腾退义务。在原告多次向被告催缴，被告不予理睬与配合的情况下，原告会同租赁合同项下的物业管理公司，并在第三方的见证下（上海丰诚物业管理有限公司武汉分公司）于2019年11月18日对被告所租赁写字间进行清理。原告清理的被告租赁写字间区域的相关物品（可移动之物）点收装箱并封存（详见“关于A3-2501-2502.2511湖北邦鸿实业发展有限公司2019年11月18日单元清理事宜”清单），原告现已妥善保管。被告在得知前述清理后，以尽快清结欠费仍希望继续租赁为由，仍不配合办理合同后续事宜，该写字间被告的标志等仍未拆除。原告根据租赁合同附件四第一条关于恢复原状的约定委托武汉金森利建筑装饰工程有限公司于2019年12月22日至2020年1月7日期间对租赁写字间进行恢复原状，发生费用55,752元。截至起诉之日，被告拖欠租金、管理费各项费用及恢复原状费用等暂合计人民币735,204.18元。综上，为避免扩大损失，更为维护原告之合法权利，原告依法起诉至武汉市江岸区人民法院，请求查明事实，判如所请。被告邦鸿实业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武汉市江岸区永清片区综合发展项目A3地块企业天地3号（现为武汉市江岸区中山大道1627号）22层（1）号房系富信天地公司从案外人武汉瑞安天地房地产发展有限公司购买取得。2017年9月29日，富信天地公司（甲方、出租方）与邦鸿实业公司（乙方、承租方）签订编号为A3-FX-074（2017）的《中信泰富大厦写字楼租赁合同书》约定，甲方将位于武汉市江岸区中山大道1627号中信泰富大厦25层（系名义楼层，实际楼层为22楼）01、02、11单元写字间（以下简称案涉房屋）出租给乙方；建筑面积571.79平方米；租赁期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止，租赁期限为3年；乙方须按月交纳租金、管理费给甲方，2017年11月1日至2018年10月31日执行优惠租金：3.84元/平方米/天（不含税优惠租金为3.46元/平方米/天），2018年11月1日至2020年10月31日执行实际租金：4.61元/平方米/天（不含税实际租金为4.15元/平方米/天），乙方应于本合同签署按照3.84元/平方米/天的标准预付30天的优惠租金（含税），管理费为1.06元/平方米/天（不含税管理费为1元/平方米/天），2017年11月1日至2017年12月31日，乙方应支付50%的管理费及相应的增值税，乙方应于本合同签署时预付30天的管理费（含税），每月租金、管理费须于每月1日交纳，最迟不得迟于每月3日，如3日为周末或法定假期，则可延至该周末或法定假期后第1个工作日内清缴，乙方须于签订本合同时当日内交纳首期租金及租金保证金、管理费及管理费保证金给甲方；本合同保证金总金额为291,784.44元，包括租金保证金237,235.67元及管理费保证金54,548.77元；该大厦现实之管理公司为上海丰诚物业管理有限公司，甲方保留权利更换管理公司；电费以租户单元内安装之独立电表方式计收，按人民币1元/千瓦时收取，甲方有权根据政府发布的市场指导价进行合理调整，电费按月结算，于每历月第一天或之前与管理费同时交付；水费按4元/立方米收取……；空调能耗费收费标准……；如乙方违反本合同任何条款，甲方可按乙方违约处理，甲方有权没收本合同全部保证金，惟此并不影响甲方向乙方追讨全部租金、管理费、电费等各项欠款，并要求乙方赔偿损失及追究乙方法律责任的权利；乙方未能按本合同规定清缴欠款及逾期违约金，甲方有权即时单方解除本合同，并没收全部本合同保证金，乙方应立即将承租写字间无条件按本合同规定返还甲方；除本合同另有约定外，甲乙双方不得提前解除合同，若乙方单方面在本合同租赁期满前提前退租或因乙方违约行为导致合同提前解除的，甲方有权没收本合同全部保证金及要求违约赔偿；乙方须于租期届满或提前终止租赁合同之日起7日内无条件向甲方或其指定代理人返还已还原至所租写字间，若逾期，甲方有权自行还原并收回该写字间，甲方有权向乙方追索所支付的还原费用以及截止本合同规定租赁期终止之日的租金、管理费、电费等费用；乙方在上述缴付租金、管理费或其他任何费用的限期届满后14日内尚未清缴有关款项，甲方有权不给予事先通知而即时终止本合同并向乙方收回所租写字间使用权，在此情况，甲方对乙方发出的有关书面通告或解除合同通知书被视为有效收回所租写字间使用权的凭证，同时甲方对乙方在租赁期间对所租赁写字间进行的装修不承担任何责任；乙方在上述缴付租金、管理费或其他任何费用的限期届满后14日内尚未清缴有关款项，在不影响甲方按本合同赋与的其他权利的情况下，甲方同时有权向乙方收取自该欠款应缴日起至该款项全数缴清之日止之利息作为赔偿，年利率按中国人民银行公布的1年期贷款的基准利率加2%。合同还对双方权利义务进行了其他约定。合同签订后，邦鸿实业公司向富信天地公司支付了保证金291,784.44元。2019年5月起，邦鸿实业公司未按时向富信天地公司支付租金及物业管理费。2019年8月5日、2019年9月2日，富信天地公司两次向邦鸿实业公司发出《关于限期履行租赁合同付款义务的通知》。2019年9月9日，邦鸿实业公司向富信天地公司支付200,000元，此后，未再交纳租金及物业管理费。2019年11月11日，富信天地公司再次向邦鸿实业公司发出《关于限期履行租赁合同付款义务的通知》。2019年11月18日，富信天地公司对邦鸿实业公司所租赁的案涉房屋内可移动物品进行了清理。2019年12月19日，富信天地公司与案外人武汉金森利建筑装饰工程有限公司签订施工合同，对案涉房屋进行了装修拆除及还原施工，并支付工程价款55,752元。本院认为：富信天地公司与邦鸿实业公司于2017年9月29日签订的编号为A3-FX-074（2017）的《中信泰富大厦写字楼租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。邦鸿实业公司未按合同约定按时支付租金已构成违约，富信天地公司于2019年11月18日对案涉房屋内可移动物品进行了清理，故富信天地公司与邦鸿实业公司签订的编号为A3-FX-074（2017）的《中信泰富大厦写字楼租赁合同书》于2019年11月18日解除。邦鸿实业公司还应当向富信天地公司支付租金及管理费454,893.96元（654,893.96元-200,000元）。（具体计算见下表）            期间              租金              管理费              合计                  单价              天数              面积              合计              单价              天数              面积              合计                  2019年5月1日至2019年5月31日              4.61              31              571.79              81714.509              1.06              31              571.79              18789.0194              100503.528                  2019年6月1日至2019年6月30日              4.61              30              571.79              79078.557              1.06              30              571.79              18182.922              97261.479                  2019年7月1日至2019年7月31日              4.61              31              571.79              81714.509              1.06              31              571.79              18789.0194              100503.528                  2019年8月1日至2019年8月31日              4.61              31              571.79              81714.509              1.06              31              571.79              18789.0194              100503.528                  2019年9月1日至2019年9月30日              4.61              30              571.79              79078.557              1.06              30              571.79              18182.922              97261.479                  2019年10月1日至2019年10月31日              4.61              31              571.79              81714.509              1.06              31              571.79              18789.0194              100503.528                  2019年11月1日至2019年11月18日              4.61              18              571.79              47447.1342              1.06              18              571.79              10909.7532              58356.8874                  合计                                                                                                                                      654893.9586      关于富信天地公司第四、五、六项诉讼请求，邦鸿实业公司未按期交纳租金导致合同解除，应当承担违约责任。现富信天地公司主张按照合同约定没收保证金，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。富信天地公司没收保证金291,784.44元足以弥补其损失，故对富信天地公司第四、五项诉讼请求，本院不予支持。关于富信天地公司主张电费、水费、空调能耗费2,207.40元的诉讼请求，因其仅提交一份由上海丰诚物业管理有限公司武汉分公司中信泰富大厦物业管理中心出具的电费明细单，并未提交其他证据予以佐证，现邦鸿实业公司经本院合法传唤未到庭，相关事实无法查实。富信天地公司未提交充分证据证明其电费、水费、空调能耗费损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于富信天地公司要求邦鸿实业公司支付律师费的诉讼请求，因无合同依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告武汉富信天地商业发展有限公司与被告湖北邦鸿实业发展有限公司于2017年9月29日签订的编号为A3-FX-074（2017）的《中信泰富大厦写字楼租赁合同书》于2019年11月18日解除；二、被告湖北邦鸿实业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉富信天地商业发展有限公司支付租金及管理费454,893.96元；三、被告湖北邦鸿实业发展有限公司交纳的保证金291,784.44元归原告武汉富信天地商业发展有限公司所有；四、驳回原告武汉富信天地商业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,120元减半收取5,560元，公告费560元，共计6,120元，由原告武汉富信天地商业发展有限公司负担1,120元，被告湖北邦鸿实业发展有限公司负担5,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张愿二〇二一年三月十一日法官助理周瑾书记员丁小晓