河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1894号上诉人（原审被告）：河南元坤周末精品酒店有限公司，住所地河南省郑州市金水区文化路**主楼****大厅****及**，统一社会信用代码：91410105092253098J。法定代表人：周培鑫，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李建松，河南康益律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝洪建，河南康益律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：国通信托有限责任公司，住所地，住所地武汉市江汉区新华街**汉江国际******会信用代码：91420100441385161G。法定代表人：陈建新。委托诉讼代理人：张瑞璞，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李前进，河南文丰律师事务所律师。原审被告：周志钧，男，汉族，1963年1月26日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：郭亚楠，河南康益律师事务所律师。原审被告：河南富立达电子商务有限公司，住所地郑州市文化路1，住所地郑州市文化路**14100007067720024。法定代表人：井朝阳。上诉人河南元坤周末精品酒店有限公司（以下简称周末酒店）因与被上诉人国通信托有限责任公司（以下简称国通公司）、原审被告周志钧、河南富立达电子商务有限公司（以下简称富立达公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初21951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。周末酒店上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或者改判周末酒店不予支付国通公司租金损失1899389元、不予返还郑州市金水区文化路××号北配楼三、四、五层及一楼大厅；2、上诉费由国通公司承担。事实和理由：一、一审判决周末酒店支付国通公司租金损失、返还租赁房屋不当。1、根据我国《物权法》第九条、第十四条规定，不动产所有权的取得，须经房产管理部门登记才能发生效力。国通公司根据郑铁中院的裁定，2018年12月14日取得了涉案房屋的所有权后，应到房管部门办理登记手续，而国通公司却怠于行使该权利，迟迟没有办理不动产证。因此，国通公司只有形式意义的所有权，不是真正意义上的所有权人。如国通公司持有不动产证前来要求接收涉案房产，也应由周志钧负责向其交付。2、周末酒店虽然是涉案房屋的实际使用人，但也不应向国通公司缴纳租金，应向周志钧缴纳房屋租金。一审中，周志钧也认可周末酒店已向其缴纳了房屋租金，周末酒店并不欠租金。3、周末酒店使用涉案房屋是周志钧让使用的，与国通公司没有直接关系。2015年10月22日，富立达公司与周志钧签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同没有解除，法院也没有宣布该合同无效，周末酒店使用该房屋具有合同依据也有法律依据。二、一审认定“国通公司2019年向周末酒店送达缴纳租金、重新签订合同等内容的通知后，周末酒店并未向国通公司履行支付租金等义务”与事实不符。实际情况是，2018年11月20日周志钧收到郑州铁路运输中级法院（2018）豫71执恢4号裁定书后，就积极与国通公司沟通，要求就涉案房屋的租赁问题重新签订租赁合同。2019年7月10日、2020年1月8日周志钧两次到武汉国通公司总部找其主要领导协商此事，但国通公司却置之不理。后国通公司接管涉案房屋后，周志钧积极配合办理交接手续，仍与国通公司相关领导和人员协商继续租赁涉案房屋的问题，国通公司仍不予理睬。后国通公司起诉到法院，一审在没有查清本案事实的情况下，就作出了腾空房屋返还给国通公司的判决，此判决对周末酒店不公。因周末酒店自租赁涉案房屋后，为了开办酒店，周培鑫注册了周末酒店，并筹借500余万元资金对酒店进行装修，开业至今，因国通公司剪断电线、堵门及新冠疫情等原因，经营困难，别说收回成本，员工工资都无法保障，如果按一审判决执行，周末酒店的损失怎么办，周培鑫所欠借款如何偿还。国通公司虽然从法律上取得了涉案房屋的所有权，但不能只顾自身利益，不考虑原租赁户的利益。一审没有顾及到双方的经济利益，没有考虑法律效果与社会效果的有机统一。所以，请求二审法院依据本案实际情况解决涉案房屋继续租赁问题。三、一审判决减免2个月租金不当。2020年1月开始的新冠肺炎疫情是众所周知的事，至今尚未完全结束。疫情期间，各行各业均遭遇了前所未有的经营困难，尤其是旅游旅店业，所受的冲击更大。周末酒店从2020年2月1日被政府封门，到5月25日才解除，前后4个月无法经营，其后虽开门营业，但顾客寥寥无几，这期间的租金，应得到相应的减免。一审中，周末酒店提供了郑州市政府的相关文件规定，新冠疫情期间房屋的租金免2个月，之后3个月房租减半，而一审只判决免2个月租金。综上所述，一审判决周末酒店与周志钧承担同等责任不当，国通公司没有取得不动产证、周志钧与富立达公司签订的《房屋租赁合同》仍然有效的情况下，不能要求周末酒店返还房屋，请求依法查清事实，支持周末酒店的上诉请求。国通公司辩称，一、2018年12月14日，国通公司取得涉案房屋的所有权，周志钧、周末酒店对此是明知的。2018年11月1日，郑州铁路运输中级法院作出（2018）豫71执恢4号执行裁定书，裁定将涉案房产作价218264704元交付国通公司抵偿富立达公司等所欠部分债务。该裁定书明确载明，涉案房产所有权自该执行裁定书送达国通公司时转移至其名下。2018年11月13日，该裁定书送达富立达公司；11月20日，送达河南豫贸宾馆，签收人为实际经营主体周志钧；12月14日，送达国通公司。故，自2018年12月14日，国通公司即取得涉案房屋的所有权。国通公司是否办理产权过户手续，不影响其对涉案房屋享有合法的所有权。周末酒店系周志钧投资设立，周志钧是实际控制人，周志钧、周末酒店对涉案房屋所有权的变动是明知的。二、“买卖不破租赁”规则不适用于本案，周志钧和富立达公司签订的租房合同对国通公司没有约束力。首先，周志钧和富立达公司签订租房合同之前，涉案房屋已经被富立达公司抵押给了国通公司，且被法院依法查封。2014年7月23日，富立达公司将其名下涉案房屋抵押给国通公司，并办理了他项权证。2015年9月9日，因富立达公司不能向国通公司履行清偿义务，郑州铁路运输中级法院依法查封了涉案房屋及土地。2015年10月22日，周志钧与富立达公司签订了房屋租赁合同。周志钧与富立达公司签订的租赁合同对国通公司不具有约束力。三、周末酒店、周志钧无权继续占有、使用涉案房屋，应向国通公司支付房屋租金损失并返还房屋。第一，周末酒店、周志钧丧失合法占有使用涉案房屋的法律基础。根据合同相对性，原租房合同无法履行而给周末酒店或周志钧造成损失的，周末酒店应向周志钧主张权利，周志钧应向富立达公司主张权利。国通公司作为涉案房屋的新所有权人，与周末酒店、周志钧之间无租房合同关系，无论是周志钧还是周末酒店都无权继续占有并使用涉案房屋。第二，国通公司尽到了合理的催告义务，周末酒店、周志钧一直拒不与国通公司协商签订租房合同，拒不支付租金，拒不腾房，严重侵害了国通公司的合法权益。2018年11月1日，郑州铁路运输中级法院作出涉案执行裁定书后，国通公司就组织人员与周志钧、周末酒店协商处理租赁事宜。2018年11月20日，涉案执行裁定书送达河南豫贸宾馆，签收人是周志钧。2019年4月11日，因协商进展难度大，国通公司向周志钧、周末酒店发出了《缴付租金通知书》，要求周末酒店向国通公司提供原租赁合同，可以协商签订租赁合同，租金向国通公司支付。周志钧代表周末酒店签收了该通知书，但仍拒不签订租房合同，拒不支付租金。2019年12月18日，国通公司再次向其发出了同样内容的通知，重申协商处理租赁事宜。截至二审开庭前，周末酒店和周志钧一直拒绝向国通公司支付租金，拒不腾房。至于周末酒店称其将涉案房屋租金交给了周志钧，但却未提供任何有效的租金交纳凭证，基于周志钧和周末酒店的关系，其陈述纯属虚假。四、周末酒店、周志钧对国通公司实施侵权行为，应承担赔偿责任，与所谓新冠疫情无任何关联性。所谓新冠疫情并未阻止周志钧、周末酒店非法占有涉案房屋，至于周末酒店因新冠疫情遭受的营业损失，系其自身商业风险，政府也仅仅对于国有产权房屋发布了减免租金的意见，个人所有的房屋由承租人和出租人协商减免。本案系财产损害赔偿纠纷，因新冠疫情造成的经济损失明显不在本案考量范围内，一审酌定减免周末酒店2个月的租金，已经最大限度地照顾了周末酒店和周志钧的利益。综上，请求驳回上诉，维持原判。周志钧述称，同答辩意见。国通公司向一审法院起诉请求：1、周末酒店、周志钧共同向国通公司支付5510506元（该费用自2016年4月1日起，暂计算至2020年8月24日，2020年8月24日以后的费用继续计算至周末酒店、周志钧将郑州市金水区文化路××号北配楼三、四、五层及一楼大厅房屋腾空后实际返还国通公司之日止）及利息580361元（利息以应付本金为基数，自2016年4月1日起至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至2020年8月24日期间的利息以应付本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，2020年8月24日之后的利息以应付本金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至全部本息实际清偿完毕之日止），以上共计6090867元；2、富立达公司连带承担上述债务中的3398236元及相应利息；3、周末酒店、周志钧将郑州市金水区文化路××号北配楼三、四、五层及一楼大厅的房屋腾空后返还给国通公司，周末酒店、周志钧承担腾空房屋费用；4、本案的诉讼费、保全费、保全担保服务费等费用由周末酒店、周志钧、富立达公司承担。一审法院认定事实：2014年3月27日，方正东亚信托有限责任公司与富立达公司签订《抵押合同》一份，约定，富立达公司将其所有的位于郑州市金水区文化路××号房产抵押给方正东亚信托有限责任公司，为河南宏阳建设集团与方正东亚信托有限责任公司签订的《信托贷款合同》中河南宏阳建设集团的全部义务提供抵押担保。2014年7月23日，方正东亚信托有限责任公司取得了位于金水区文化路××号房屋的房屋他项权证（郑房他证字第14030671**）。2015年8月18日，方正东亚信托有限责任公司申请执行河南宏阳建设集团有限公司、富立达公司、刘刚、史洪辉、马莉。2015年8月25日，河南省高级人民法院作出（2015）豫法执字第00019号执行裁定书，裁定：湖北省武汉市江天公证处（2014）鄂江天内证字第8890号公证处和（2015）鄂江天内证字第10986号执行证书由郑州铁路运输中级法院执行。2015年9月9日，郑州铁路运输中级法院作出（2015）郑铁中执字第11-1号执行裁定书和协助执行通知书，查封了富立达公司名下位于金水区文化路××号，面积共计24783.39平方米的20套房产及面积为5926.5平方米的商业用地。2015年10月22日，富立达公司与周志钧签订《房屋租赁合同》，主要约定：周志钧承租郑州市金水区文化路××号北配楼三、四、五及一楼大厅共计1671.33平方米的房屋，租赁期限为10年，自2015年11月1日至2025年10月31日止，租金每月99000元，每年递增5％。2016年2月29日，双方签订《补充协议》，主要约定：在原房屋租赁合同的基础上增加承租面积，即北配楼第六层，租期为10年，自2016年2月29日至2026年2月28日，租金每年为7万元，每年递增5％。2016年2月29日，富立达公司与周志钧签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》一份，主要约定：一、在原乙方租用甲方房屋面积的基础上增加富立达广场北配楼第六层。二、租赁期限10年，从2016年2月29日是至2026年2月28日止，租金每年为7万元，租金每年递增5％，一个半月为乙方免租装修期。2016年5月11日，郑州铁路运输中级法院发出《公告》一份，载明：该院依据（2015）郑铁中执字第11-1号执行裁定书，于2015年9月9日查封了富立达公司位于郑州市金水区文化路××层总建筑面积为24783.39平方米的商业和办公用房，共计20套。上述房产已由政府行政管理部门协助该院登记查封，查封期间，非经该院同意，不得对查封房产变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，该院将依法追究其法律责任。该院将对该房产进行拍卖，请房地产租赁使用户携带相关证明于2016年5月30日前到该院申报相关权利。2016年8月10日，郑州铁路运输中级法院向河南豫贸宾馆出具（2015）郑铁中执字第11号财产保管委托书一份，主要内容有，郑州铁路运输中级法院依法于2015年9月9号查封了富立达公司位于郑州市金水区文化路××层总建筑面积为24783.69平方米的商业和办公用房。因此房需要维护管理，特委托河南豫贸宾馆代为保管。对扣押的财产，未经该院同意，不得擅自使用和处分。同日，郑州铁路运输中级法院给河南豫贸宾馆的总经理周志钧作的询问笔录载明：周志钧称河南豫贸宾馆本身系服务行业，包含物业管理的性质，其对委托函的内容清楚，河南豫贸宾馆有物业管理的权限，可以收取物业费并帮助催缴房租，郑州铁路运输中级法院要求河南豫贸宾馆对查封的房屋不能进行擅自处理。同日，周志钧作为河南豫贸宾馆总经理签收了上述财产保管委托书。后，郑州铁路运输中级法院给周志钧作的询问笔录显示：郑州铁路运输中级法院通知河南豫贸宾馆对富立达大厦进行管理，于2016年8月10日当天送达了财产保管委托书，要求对富立达大厦进行必要的维护管理，未经该院同意，不得擅自使用和处分。法院告知周志钧只是委托河南豫贸宾馆管理，并没有让其收取租金，也没有授权其对外出租房屋，有支出拿发票找法院申请并要求河南豫贸宾馆将已收取的租金打到法院的账户上。2017年5月24日，方正东亚信托有限责任公司更名为国通信托有限责任公司即本案原告。2018年11月1日，郑州铁路运输中级法院作出（2018）豫71执恢4号执行裁定书，主要内容有：将被执行人河南富立达电子商务有限公司名下位于郑州市金水区文化路××号，面积共计24783.39平方米的20套房产及5926.5平方米的商业用房（土地证号：郑国用（2000）字第0531号）作价2182647**元交付申请执行人国通信托有限责任公司抵偿所欠债务。所有权自本裁定送达申请执行人时起转移，申请执行人国通信托有限责任公司可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。2018年11月13日，河南富立达电子商务有限公司和河南宏阳建设集团有限公司签收了上述（2018）豫71执恢4号执行裁定书。2018年11月20日，周志钧作为河南豫贸宾馆的负责人签收了上述（2018）豫71执恢4号执行裁定书。同日，郑州铁路运输中级法院给河南豫贸宾馆的负责人周志钧作的执行笔录显示：铁路运输中院告知周志钧其已将富立达大厦所有权移交给了国通信托有限公司，物业管理也一并由他们负责，是否委托河南豫贸宾馆管理物业由国通信托公司与河南豫贸宾馆联系，租赁户交纳租赁费的事，由周志钧向租赁户通知。周志钧称其已签收了执行裁定书，其自2016年8月开始负责富立达大厦的物业管理。2018年12月14日，国通公司签收了上述（2018）豫71执恢4号执行裁定书。2019年4月11日，2019年12月18日，国通公司向周末酒店、周志钧以及河南豫贸宾馆等发送《通知》，主要内容为催交案涉房屋抵押期间及国通公司取得所有权后的租金，以及租赁合同续换等问题，周志钧在该通知签字。另查明，周志钧投资设立了周末酒店，周末酒店的注册地址为郑州市金水区文化路××号主楼北区一楼大厅、三楼、四楼及五楼，注册时间为2014年2月10日，法定代表人周培鑫。庭审中，周志钧称，周末酒店的法定代表人周培鑫系其儿子，另一股东系其妻子。其和妻子投资了其中的20％，大概100多万。周末酒店称，北配楼一楼大厅、三楼、四楼及五楼目前仍在使用中。国通公司称，已于2020年5月1日收回北配楼6楼。一审法院认为，公司法人的合法财产依法受法律保护。侵害公司法人合法财产权益的，侵权人应承担相应的赔偿责任。2018年11月1日，郑州铁路运输中级法院作出（2018）豫71执恢4号执行裁定书，裁定将被执行人富立达公司名下位于郑州市金水区文化路××号面积共计24783.39平方米的20套房产（包含涉案房产）及5926.5平方米的商业用地作价218264704元交付国通公司抵偿所欠债务，所有权自本裁定送达国通公司时起转移，国通公司于2018年12月14日收到该裁定。自2018年12月14日起国通公司享有位于郑州市金水区文化路××号面积共计24783.39平方米的20套房产（包含涉案房产）的所有权。国通公司在2019年向周末酒店送达缴纳租金、重新签订合同等内容的通知后，周末酒店并未向国通公司履行支付租金等义务，国通公司作为所有权人有权主张周末酒店腾空房屋。与富立达公司签订租赁合同的为周志钧，其又投资设立了周末酒店，周末酒店称其租金交付给了周志钧，国通公司主张周志钧与周末酒店共同承担侵权责任，合法、有据，一审法院予以支持。周末酒店租赁房屋的范围为金水区文化路××号北配楼三、四、五层、六层及一楼大厅，租金标准为月9.9万元＋年7万元。国通公司主张参照该标准支付其租金损失，一审法院予以支持。对于涉案房屋北配楼六层，国通公司已于2020年5月1日收回，故其主张的租金损失的期间应为2018年12月14日起至2020年5月1日止。对于涉案房屋北配楼三、四、五层及一楼大厅，国通公司主张租金损失的期间应为2018年12月14日起计算至周末酒店腾空房屋之日止。周志钧请求减免疫情期间的部分租金，一审法院采信其答辩意见，酌定减免两个月的租金209667元，故周末酒店和周志钧应向国通公司赔偿租金损失至2020年8月24日共计1899389元；2020年8月24日之后的费用，按照月9.9万元的标准支付至周末酒店腾空房屋之日止。国通公司主张的2016年4月1日-2018年12月13日期间的租金损失，因该期间国通公司并非涉案房屋的所有权人，其要求周末酒店、周志钧承担侵权责任，证据不足，一审法院不予支持。国通公司主张的利息，依据不足，一审法院不予支持。国通公司主张富立达公司承担责任，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第六十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、河南元坤周末精品酒店有限公司、周志钧于判决生效后十日内支付国通信托有限责任公司租金损失1899389元，2020年8月24日以后的费用按照月9.9万元的标准支付至河南元坤周末精品酒店有限公司腾空房屋之日止；二、周志钧、河南元坤周末精品酒店有限公司于判决生效后三十日内将位于郑州市金水区文化路××号北配楼三、四、五层及一楼大厅的房屋腾空后返还给国通信托有限责任公司；三、驳回国通信托有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取39112元，由国通信托有限责任公司负担26915元，周志钧、河南元坤周末精品酒店有限公司共同负担12197元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，周末酒店上诉称，在国通公司没有取得不动产证、周志钧与富立达公司签订的《房屋租赁合同》仍然有效的情况下，不能要求周末酒店返还房屋。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条的规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。本案中，国通公司于2018年12月14日收到郑州铁路运输中级法院作出的（2018）豫71执恢4号执行裁定书，裁定将富立达公司名下位于郑州市金水区文化路××号面积共计24783.39平方米的20套房产（包含涉案房产）及5926.5平方米的商业用地作价218264704元交付国通公司抵偿所欠债务，所有权自本裁定送达国通公司时起转移，故自2018年12月14日起国通公司即享有位于郑州市金水区文化路××号面积共计24783.39平方米的20套房产（包含涉案房产）的所有权。而根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故国通公司作为涉案房产的所有权人，在通知周末酒店缴纳租金、重新签订租赁合同但周末酒店仍未支付租金的情况下，国通公司有权要求周末酒店和周志钧返还涉案房产并赔偿租金损失。周末酒店该上诉理由不能成立，本院不予支持。对于周末酒店上诉称一审判决只减免2个月租金不当，该上诉理由亦缺乏事实依据和法律依据，本院对此亦不予支持。综上所述，周末酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78224元，由河南元坤周末精品酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  张 鹏审判员  张永军二〇二一年三月十日法官助理余滢书记员魏昊