辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初1709号原告：崔淑先，女，1967年1月15日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：王元昊，男，1997年1月20日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：王文江，男，1967年9月13日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。被告：鞍山万熹置业有限公司，住辽宁省鞍山市铁**园林路**-151。法定代表人：洪春金，董事长。委托诉讼代理人：周天阳，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。原告崔淑先诉被告鞍山万熹置业有限公司（以下简称万熹置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理本案，原告崔淑先及其委托诉讼代理人王元昊、王文江，被告万熹置业公司的委托诉讼代理人周天阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。崔淑先向本院提出诉讼请求：1.依法解除崔淑先与万熹置业公司之间于2017年8月12日签订的《商品房买卖合同》（产权产籍号1-29-210-1421，面积12.01㎡)及补充协议；2.依法判令万熹置业公司向崔淑先退还已付购房款108168元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年8月12日计算至实际返款之日）；3.依法判令万熹置业公司向崔淑先支付逾期交房违约金9908.4元、税款8030.82元、住、住宅专项维修资金817元.本案诉讼费均由万熹置业公司承担。事实和理由：2017年8月12日，崔淑先与万熹置业公司签订了《商品房买卖合同》，购买了产权产籍号为1-29-210-1421的商铺，建筑面积为12.01㎡,购房款为198168元，崔淑先支付了首付款108168元后万熹置业公司一直未向崔淑先提供办理贷款的相关手续，致使崔淑先迟迟不能办理贷款。且万熹置业公司在签订合同时，已在合同中明确约定，交房时间为2018年5月1日。但直至崔淑先起诉前，万熹置业公司开发的万熹城市广场至今工程并未竣工，根本就无法具备交房条件。现阶段因万熹置业公司的逾期交房行为己达数月之久，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条之规定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”故崔淑先有权依法行使合同解除权，主张返还已付购房款及违约金。崔淑先在与万熹置业公司协商无果的情况下，只好将此事诉至贵院寻求解决。综上，崔淑先与万熹置业公司之间签订的《商品房买卖合同》真实、合法有效，但万熹置业公司作为开发商却利用其优势地位制定失衡且严重侵犯崔淑先合法权益的苛刻合同条款。在合同解除的情况下，万熹置业公司应退还崔淑先已付房款并支付违约金。故为维护崔淑先的合法权益，崔淑先恳请贵院能够在查清案件事实的基础上，依法支持崔淑先的全部诉求。万熹置业公司辩称，万熹置业公司不存在逾期交房行为，根据商品房买卖合同补充协议7，我方代为收房，视为甲方交付，根据委托经营管理合同第三条，崔淑先签署合同之日即为交付之日，根据授权委托书，崔淑先授予被告执行合同义务，因此万熹置业公司已经将房屋交付给商业公司，已经履行交房义务，万熹置业公司没有预期办证行为，根据附件4第五条，即使出现逾期交房，在收到租金前提下崔淑先也不应解除合同或要求违约金。买卖合同第十条，办理房产证应该在交付后2年内，至今没有逾期。崔淑先已经收到万熹置业公司支付的2021年4月30日前租金64276元，前提是已经接受房屋，因此崔淑先主张逾期交付事实不存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月12日，崔淑先与万熹置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定：崔淑先购买万熹置业公司开发的位于鞍山市铁东区，公安号为铁东区铁东二道街67栋5层S1597号，产籍号为1-29-210-1421，建筑面积为12.01㎡，房屋总价款为198168元。该合同第六条付款方式及期限约定，买受人按商业贷款方式按期付款，付款期限：2017年10月10日，首付款金额：108168元，贷款金额90000元；该合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任预定约定，2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退换全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金；3.双方同意按乙方方式处理：详见附件四；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始备案。上述合同之后，双方签订的合同补充协议第四条约定，对合同正文第八条“交付期限”的补充约定：交房时间：2017年8月12日；第五条约定，对合同正文第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的补充约定：因专业市场的特殊性，公共区域装修，招商经营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场做旺，如出现逾期交房；买受人同意出卖人无需支付违约金，但应按委托经营合同规定支付应得租金。若该房屋提前交付使用，买受人同意按出卖人发出的交接通知的规定办理交接手续。2017年10月31日，崔淑先交付购房首付款108168元，万熹置业公司为崔淑先出具对应增值税发票。但万熹置业公司未向崔淑先交付房屋，亦未配合崔淑先办理上述房屋的产权产籍登记手续。另查，崔淑先于2017年11月7日缴纳契税及印花税共计8025.82元，同日缴纳住宅专项维修资金817元。本院认为，本案争议的焦点是:1.崔淑先与万熹置业公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；2.万熹置业公司是否应当向崔淑先返还购房款并支付违约金及利息等相关费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”规定，以及商品房买卖合同第八条、第九条、第十五条约定，万熹置业公司应当在2017年8月12日前向崔淑先交付房屋，但其至今未向崔淑先交付房屋，亦未配合崔淑先办理本案诉争房屋的产权产籍登记手续，且均已超过合同约定的期限，依据双方签订的合同，崔淑先可以解除合同，故对崔淑先解除合同的诉求，予以支持。关于崔淑先退还购房款及违约金的诉求，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，合同解除之后万熹置业公司应当将崔淑先已交付的购房款108168元予以退还，并按照双方合同第九条的约定向崔淑先支付违约金，因崔淑先已付购房款为108168元，故违约金按照崔淑先已付购房款为基数计算，108168元×5％=5408.4元，予以确认。崔淑先所主张的利息为法定孳息，应随购房款的返还一并转移，因崔淑先支付购房款时间为2017年10月31日，故利息应以108168元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年10月31日计算至判决确定的给付之日止。故对崔淑先上述诉求中的合理部分，具有事实及法律依据，依法予以支持。关于崔淑先主张的税款及维修资金一节，因上述款项的收取方并非万熹置业公司，故万熹置业公司不承担返还责任。故对于崔淑先该项诉求，依法不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除崔淑先与鞍山万熹置业有限公司签订的合同编号为2013045A1421《商品房买卖合同》；二、鞍山万熹置业有限公司于本判决生效之日起三十日日内退还崔淑先购房款108168元及利息（利息以108168元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年10月31日计算至判决确定的给付之日止）；三、鞍山万熹置业有限公司于本判决生效之日起三十日日内支付崔淑先违约金5408.4元；四、驳回崔淑先的其他诉讼请求。如果鞍山万熹置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2893元，由崔淑先负担298元，鞍山万熹置业有限公司负担2595元（原告崔淑先已垫付，执行时一并扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  范泓滢人民陪审员  陈绍志人民陪审员  刘仁风二〇二一年三月二十三日代理书记员  庞 可