辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终399号上诉人（原审被告）：孙承舜，男，1963年X月X日出生，汉族，住址大连市中山区。委托诉讼代理人：时日明，辽宁新华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许钦泊，男，1987年X月X日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：华吉成、刘慧，辽宁启成律师事务所律师。上诉人孙承舜因与被上诉人许钦泊房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初7414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙承舜上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、上诉人与被上诉人从未签订过房屋买卖合同，上诉人也没有将案涉房屋(博学北园7号1单元5层4号)出售给被上诉人的意愿。二、上诉人向被上诉人出具的十万元收条是上诉人与被上诉人母亲及家庭成员商定，将上诉人及母亲共同居住的房屋（住址为大连市中山区，转让给被上诉人，由被上诉人和其母亲支付转让款。此节事实一审中证人毕某出庭予以证实。三、案涉房屋的来源，是他人欠上诉人债务，用来抵顶债务的抵债房，与被上诉人及其母亲没有任何关系。一审判决认为被上诉人的母亲在上诉人取得抵债房过程中起到较大作用，应该得到该房屋的原因之一，一审判决如是认定是错误的。四、案涉房屋是上诉人用债权抵顶取得的抵债房，现该房估价也达一百八十余万元。一审判决以十万元买房成交价值认定房屋买卖合同成立是错误的。五、上诉人于2020年4月20日取得案涉房屋的所有权证。对不动产的买卖交易，法律法规有明确规定。一审判决仅凭一纸十万元收条，就认定价值一百八十余万元的房屋买卖合同成立是错误的。许钦泊辩称：被上诉人不同意上诉人的上诉请求，主要答辩意见如下：一、上诉人与被上诉人虽未签订书面的买卖合同，但双方之间存在口头买卖合同，上诉人并非没有出卖房屋的意愿。相反，根据本案相关证据可以看出，上诉人将案涉房屋出售给被上诉人许钦泊的意思表示明确、真实又具体：1.本案上诉人在大连高新技术产业园区人民法院起诉被上诉人母亲孙建平（上诉人的姐姐）腾退案涉房屋一案【（2020）辽0293民初1678号】时，明确陈述过：“我姐的想法是她认为我的合伙人昧我的钱她有很大的功劳，这个房子应该给她。我无奈同意了以后2015年8月5日被告和我外甥去我家送10万块钱”，可见当时上诉人的真实意愿是将案涉房屋出售给被上诉人，并且接受了房款。2.在被上诉人按照口头合同的约定支付房款时，上诉人明确表示款项的性质为买房款，同时上诉人以自己的一系列行为来表明出售房屋给被上诉人的意思表示，如交付房屋、允许装修添附、向被上诉人交付与房屋密切相关的证明文件（包括但不限于《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《前期物业服务协议》）。3.自2015年案涉房屋交付时起至上诉人在大连高新技术产业园区人民法院起诉腾退之日，长达五年的时间里，上诉人从未要求过被上诉人腾退房屋。二、大连市中山区桃仙街X号X-X-X号房屋与案涉房屋没有任何关联，该房屋目前仍然处于没有产权的状态，客观上不具备转让的条件，且该房屋的权利人是上诉人的母亲闫秀云，投资人是被上诉人的母亲孙建平，与上诉人无关。三、对于案涉房屋的来源无异议，但不能说跟被上诉人无关。上诉人在尚未办理产权登记却实际拥有物权的情况下，通过出卖方式对房屋物权进行了处置。关于被上诉人的母亲在案涉房屋取得过程中所起的作用及对房屋成交价格的影响，上诉人已经自认。四、关于案涉房屋的成交价格，首要的判断标准不是现在的价格，也不是2015年时同类地区商品房的价格，而是双方达成口头协议时的同类回迁房的市场价格，之所以成交价格为十万元是基于下列因素的考虑：1.双方成交时，与案涉房屋同类的回迁房价格较低；2.该房屋成交时，上诉人未取得产权登记；3.被上诉人母亲在协调上诉人与其合伙人纠纷的过程中以及对上诉人家庭所作的贡献；4.双方之间的亲属关系。上诉人向被上诉人出具的收条不仅体现款项性质是购房款，而且应当是全部房款，如果不是全款，应当另外说明余款的交付时间和方式，而不是以这种方式出具收条。五、案涉房屋取得产权的时间属实，正是因为上诉人取得产权登记后，被上诉人多次要求其配合办理产权变更登记，遭到拒绝后被上诉人无奈提起了本案的诉讼。上诉人作为案涉房屋的实际所有权人，是无偿转让还是有偿转让、以及有偿转让价格的确定完全是上诉人的私权，在上诉人明确表示以十万元价格成交的情况下，法律应当尊重意思自治的原则，不应强行干预。许钦泊向一审法院起诉请求：孙承舜继续履行房屋买卖合同，将坐落于高新园区博学北园X号X单元X层X号房屋产权过户至许钦泊名下。一审法院认定事实：许钦泊母亲孙建平与孙承舜系姐弟关系。许钦泊、孙建平、孙承舜及其母亲的户口均在中山区桃仙街X-1-X-X号，孙承舜的母亲在此居住。2014年，因孙承舜与案外人毕延峰承包的凌水镇庙岭村土地被征用，毕延峰同意将补偿安置的博学北园7-1-5-X号66.48平方米的房屋归孙承舜所有。在孙承舜与毕延峰动迁补偿安置磋商过程中，孙建平为孙承舜争取到一些利益。2015年，经孙建平、孙承舜及其母亲和三人共同的朋友毕某共同协商，孙承舜母亲入住案涉房屋，许钦泊因要结婚入住中山区桃仙街房屋，孙建平给予孙承舜一些补偿。许钦泊对案涉房屋及桃仙街房屋进行了装修。2015年8月6日，孙承舜向许钦泊出具收条，载明收到许钦泊买房款10万元。后孙承舜母亲又搬出案涉房屋，搬回桃仙街房屋，许钦泊搬入案涉房屋一直居住至今。2020年4月20日，孙承舜取得案涉房屋的所有权证，发票房款为66.48万元。2020年8月5日，孙承舜在大连高新产业园区人民法院提起诉讼，请求法院判令孙建平腾退案涉房屋并支付5年房屋租金，后又撤回起诉。在该案的法庭笔录中，孙承舜称“但是我姐的想法是她认为我的合伙人昧我的钱她有很大的功劳，这个房子应该给她。我无奈同意了以后，2015年8月5日孙建平和我外甥去我家送了10万元钱”。一审法院认为，本案争议的焦点在于如何理解认定2015年8月6日孙承舜向许钦泊出具买房款10万元收条的法律关系性质，即双方是否存在房屋买卖合同关系。案涉房屋系案外人在2014年抵顶给孙承舜，在与案外人协商过程中，许钦泊的母亲即孙承舜的姐姐孙建平起到较大作用。2015年8月6日，孙承舜向许钦泊出具买房款10万元的收条，许钦泊对案涉房屋进行了装修并居住至令，表明双方就案涉房屋价款达成一致。且孙承舜在高新技术产业园区法院的法庭笔录中亦承认同意将案涉房屋给其姐。房屋价款10万元，相对较低，收条中欠缺一些条款，但结合双方的外甥与舅舅的关系、许钦泊的母亲为此付出较多、房屋系回迁安置房及案涉房屋未办理产权等因素考虑，应当认定双方就案涉房屋的买卖主要条款即价款达成合意。如双方未能达成房屋买卖协议，则无法解释孙承舜在收条中认可收到的10万元系购房款。孙承舜亦无证据证明自己认可的购房款10万元不是指向案涉房屋。现案涉房屋产权已办理至孙承舜名下，许钦泊请求判令孙承舜继续履行合同协助办理其名下，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告孙承舜于判决生效之日起十日内协助原告许钦泊将高新园区博学北园7号1单元5层4号房屋产权过户至许钦泊名下。案件受理费5200元(许钦泊已预交)，由孙承舜负担。本院二审期间，上诉人孙承舜提交案外人毕延峰出具的情况说明、借条、说明等，拟证明案涉房屋用以抵顶案外人毕延峰欠上诉人孙承舜动迁补偿款400万元的一部分，当年抵顶了150万元。被上诉人许钦泊未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。被上诉人许钦泊对前述证据的真实性均不认可。对于前述书证，本院认为，因均系案外人单方书写并出具，在孙承舜未有其他证据佐证的情况下，本院无法认定其真实性，故本院均不予采信。本院经审理，一审判决除“2015年，经孙建平、孙承舜及其母亲和三人共同的朋友毕某共同协商，孙承舜母亲入住案涉房屋，许钦泊因要结婚入住中山区桃仙街房屋，孙建平给予孙承舜一些补偿。”一节事实有误外，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。一审判决认定前节事实，系根据孙承舜申请出庭作证的证人毕某证言。本院认为，在孙承舜未有其他证据佐证的情况下，一审判决采纳该证言的证明力，有失妥当，本院予以纠正。本院补充查明：在2020年8月孙承舜起诉孙建平腾退案涉房屋的庭审中，孙承舜本人出庭参加诉讼并认可其在2015年7月将案涉房屋钥匙交付给许钦泊。本案一审时，孙承舜本人出庭参加诉讼，许钦泊提交一份由孙建平作为孙承舜的代理人与案外人毕延峰于2017年5月28日签订的《协议》约定……毕延峰同意将土地征用补偿金其中400万和大连市高新区庙岭博学北园7号楼一单元504室66.48平方米（案涉房屋）南北向房屋归乙方（孙承舜）所有……。孙承舜未对该份协议的真实性提出异议，但辩称孙建平背着自己签订该协议，其不知情。孙承舜在举证时提交了其本人与案外人毕延峰于2019年7月26日签订的还款协议中记载着“双方于2017年5月28日签订还款协议，甲方（毕延峰）未履行协议，现双方经协商达成以下协议：一、甲方承诺将2012年领取的乙方所有的土地征用补偿金和补偿房屋返还给乙方，甲方未能履行承诺，给乙方造成损失，现甲方愿意继续履行承诺，并承担违约责任；二、甲方承诺返还乙方的房屋地址在高新园区博学北园X号楼504，现在还没有办理房屋所有权人名称过户，仍为甲方名称，甲方保证在2019年前办理至甲方名下，然后办理过户至乙方名下，所需费用由乙方承担。三、甲方领取的属于乙方所有的土地征用补偿金除已还部分外，现仍欠本金255万，甲方承诺在2020年1月末以前全部还清……。”在一审第二次庭审中，孙承舜当庭表示承认孙建平在动迁补偿的过程中帮助过自己。另查明，根据2000年10月9日签署的被拆迁户增加住房面积投资代建议定书记载，投资人孙建平，被拆迁户闫秀云（孙承舜和孙建平的母亲）原住址……回迁安置住房2间，建筑面积为100.26平方米，比原住房增加建筑面积76.74平方米……负担代建费34,284元……桃山小区63-1-5-1号。二审时，上诉人孙承舜先是陈述案涉房屋系毕延峰还款400万元的一部分，当时抵了150万元，后又改称毕延峰给付400万元款项和案涉房屋。本院确认上述事实有（2020）辽0293民初1678号庭审笔录、协议、还款协议、被拆迁户增加住房面积投资代建议定书、一审庭审笔录及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，本案中，结合现已查明事实和双方当事人诉辩观点，双方当事人对于案涉房屋系案外人毕延峰抵顶给上诉人孙承舜的动迁房屋、上诉人孙承舜在2015年7月时将案涉房屋交付给被上诉人许钦泊占有使用至今以及上诉人孙承舜在2015年8月收到被上诉人许钦泊10万元购房款等基本事实并无争议。现双方当事人争议焦点为上诉人孙承舜与被上诉人许钦泊就案涉房屋存在口头房屋买卖合同关系还是就中山区桃仙街63-X-X-X号（以下简称“桃仙街房屋”）存在口头房屋买卖合同关系。针对该焦点问题，本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。尽管孙承舜和许钦泊就案涉房屋未签订书面房屋买卖合同，但从现有证据以及当事人陈述来看，双方就案涉房屋已形成房屋买卖合同法律关系，具体理由如下：首先，在孙承舜起诉孙建平腾退案涉房屋的另案中，孙承舜本人陈述“我姐的想法是她认为我的合伙人昧我的钱她有很大的功劳，这个房子应该给她。我无奈同意了以后，2015年8月5日孙建平和我外甥去我家送了10万元钱”。同时孙承舜在2015年8月6日收条中明确记载“收到许钦泊外甥买房款10万元”。由此可以认定双方已就案涉房屋达成了买卖法律关系的真实合意且许钦泊已履行支付购房款的基本义务；其次，孙承舜认可其于2015年7月将案涉房屋钥匙交给许钦泊，且案涉房屋目前仍由许钦泊实际居住使用。由此认定孙承舜已实际履行了房屋买卖合同项下的交付房屋的基本义务；再次，孙承舜抗辩以10万元价款购买案涉房屋不合理，案涉房屋系毕延峰用来抵顶400万元款项中的150万元。然而，从孙建平以孙承舜名义与毕延峰签订的协议书约定内容以及孙承舜本人与毕延峰签订的还款协议约定内容来看，无法直接看出案涉房屋作价150万元且包括在400万元款项中。相反，孙承舜在二审中认可毕延峰应给付400万元款项和案涉房屋。鉴于孙承舜在一审时承认在动迁补偿过程中孙建平给予了一定帮助，且毕延峰同意赔偿孙承舜400万元款项以及案涉房屋的协议书系在孙建平的促成下签订的，则孙承舜与许钦泊在2015年时以10万价款转让案涉房屋，有一定合理性。因此，孙承舜的此项抗辩，前后矛盾，有违诚实信用原则；第四，孙承舜辩称该10万元购房款系许钦泊购买桃仙街房屋的房款，其在另案的陈述系指许钦泊购买桃仙街房屋。但从现已查明事实来看，该桃仙街房屋系对被拆迁户闫秀云的动迁安置房且在房屋安置过程中孙建平有一定投资。在该房屋尚未办理权属证书的情况下，即使孙承舜系动迁当时的共同居住人之一，亦无法仅凭共同居住这一事实直接认定孙承舜是桃仙街房屋的产权人或者对该房屋享有处分权。因此，孙承舜的此项抗辩，无事实和法律依据；第五，孙承舜辩称就桃仙街房屋与许钦泊达成口头房屋买卖合同且总房款为30万元，许钦泊只付了10万元，还欠20万元，但是孙承舜认可该桃仙街房屋实际系由其母亲闫秀云居住使用，即孙承舜未将桃仙街房屋交付给许钦泊占有使用。本院认为，如果该10万元系用于购买桃仙街房屋的部分房款，许钦泊还欠20万元购房款，则孙舜泊从未向许钦泊诉请主张给付剩余购房款的这一行为，显然不符常理。同理，孙承舜自认将案涉房屋于2015年7月交付给许钦泊占有使用，然而在2020年8月之前，孙承舜从未对许钦泊占有使用案涉房屋提出异议并诉讼要求其腾退，孙承舜系在其于2020年4月办理了案涉房屋产权证后，才在同年8月起诉许钦泊的母亲孙建平，要求孙建平腾退案涉房屋。孙承舜的该行为亦有违常理。基于以上分析，孙承舜上诉称其与许钦泊系就桃仙街房屋形成口头房屋买卖合同，无事实和法律依据，本院不予采纳，而许钦泊主张其与孙承舜就案涉房屋形成口头房屋买卖合同，有事实和法律依据，本院予以采纳。据此，一审判决支持了许钦泊一审诉请主张孙承舜继续履行该房屋买卖合同及协助办理案涉房屋过户手续，并无不妥，本院予以维持。综上所述，孙承舜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人孙承舜负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年三月八日书记员  张文秀