甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）甘执异33号 案外人：肖妙如，女，汉族，生于1973年10月27日，住甘肃省兰州市城关区。 本院依据（2019）甘民初33号民事裁定书实施保全措施，查封了被申请人甘肃万洲汽车贸易有限责任公司（以下简称甘肃万洲公司）名下的房产，案外人肖妙如不服该查封行为，以查封房产由其所有为由，向本院提出书面异议。本院受理并审查后，于2020年1月22日作出（2020）甘执异03号执行裁定书裁定：驳回案外人肖妙如的申请。肖妙如不服，向最高人民法院提出复议，最高人民法院于2020年11月27日作出（2020）最高法执复150号执行裁定：撤销甘肃高院（2020）甘执异03号执行裁定，指令甘肃高院对案外人肖妙如提出的执行异议进行审查。本院依法另行组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人肖妙如称，1、2010年12月3日，肖妙如与甘肃万洲公司签订《房地产买卖契约》，约定购买甘肃万洲公司所有的位于安宁区××路××号××建筑面积536.54平方米的房产，成交价为3091758元。肖妙如依约向甘肃万洲公司支付购房款并实际占有房屋至今，但甘肃万洲公司未依约办理过户登记。因甘肃万洲公司拒不办理房屋过户登记，肖妙如向安宁区法院提起诉讼，安宁区法院于2019年5月27日作出（2019）甘0105民初130号民事判决判令甘肃万洲公司协助肖妙如办理位于安宁区××路××号房产（建筑面积536.54平方米）的过户及不动产权证书。2、肖妙如购买的房产（建筑面积536.54平方米）为甘肃万洲公司持有的位于安宁区××路××号××产权证号为兰房权证（安宁区）字第2××4号不动产权证（房屋面积为1688.81平方米）中的一部分。肖妙如与甘肃万洲公司签订《房地产买卖契约》时，案涉房产尚未办理产权证，没有具体的房号，故合同中仅明确了案涉房产所在大厦的坐落位置，即安宁区××路××号。后甘肃万洲公司未通知肖妙如且未分割案涉房产的情况下。于2011年10月将包括案涉房产在内的安宁区××路××号科技孵化大厦Ｂ塔18楼1801室（面积1688.81平方米）办理了产权证，产权证号兰房权证（安宁区）字第2××4号，证载地址安宁区九州通西路无号第2单元18层1801室，该地址为安宁区××路××号地址内的进一步细分，是案涉房产所在的具体位置。公司万洲公司将该房产抵押与甘肃银行兰州市中央广场支行，3、贵院对案涉房产的查封侵犯了肖妙如的合法权益，在贵院查封前，肖妙如已与甘肃万洲公司就案涉房产签订合法有效的书面买卖合同并合法占有案涉房产（肖妙如系人为峰药业股东，将涉案房产交该公司使用），已按合同支付大部分价款（已累计付款2576363.66元）并同意将剩余价款按法院要求交付执行，涉案房产至今未办理过户登记非肖妙如自身原因所致，符合法释（2015）10号第二十八条规定。肖妙如请求解除对案涉房产的查封。 本院查明，申请人甘肃银行兰州市中央广场支行与被申请人新疆万洲房地产开发有限公司、甘肃万洲公司、兰州佳明商贸有限责任公司、金俊健、韩刚金融借款合同纠纷一案，本院作出（2019）甘民初33号民事裁定发生法律效力后，本院在执行中，于2019年4月1日查封了甘肃万洲公司名下位于兰州市安宁区安宁××路无号不动产权证编号为兰房权证（安宁区）字第2××4号的房产，案外人肖妙如对该查封提出异议。 另查明，2011年10月，甘肃万洲公司取得兰州市安宁区安宁堡街道九州通西路无号第2单元18层1801室的房权证书：兰房权证（安宁区）字第2××4号，建筑面积1688.81平方米。2019年12月18日、2021年2月25日，兰州万洲物业服务有限公司、兰州市公安局安宁分局刘家堡派出所出具情况说明称：人为峰药业自2011年1月份至今在兰州市安宁区××路××号××大厦××塔18楼办公，办公面积536.54平方米，属房权证（安宁区）字第2××4号（证载面积1688.81平方米）房产中的一部分，人为峰药业在占有使用上述536.54平方米自有房产期间按期正常缴纳物业费等各类费用。肖妙如向本院书面承诺，在甘肃万洲公司办理过户后，将按法院要求支付剩余款项。 还查明，原告（反诉被告）肖妙如与被告（反诉原告）甘肃万洲公司房屋买卖合同纠纷一案，安宁区人民法院于2019年5月27日作出（2019）甘0105民初130号民事判决书。该判决认定：2010年12月3日，肖妙如与甘肃万洲公司签订《房地产买卖契约》约定：肖妙如购买甘肃万洲公司坐落在安宁区××路××号甘肃万洲公司的房地产（房屋建筑面积536.54平方米），总价款为3091758元，肖妙如于2010年12月3日前将房款50%一次付清给甘肃万洲公司，购房定金将在最后一次付款时冲抵，万洲公司于2010年12月3日将上述房地产正式交付给肖妙如。合同对双方违约责任也进行了约定。上述合同签订后，肖妙如自2010年11月3日起已累计向甘肃万洲公司支付房款计1576363.66元，超过房款50%，且肖妙如系甘肃人为峰药业股份有限公司（以下简称人为峰药业）股东，自2010年12月起实际占有、使用涉案房屋，并于2011年8月作为人为峰药业办公用房使用至今。该判决认为，案涉《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。该判决判令：一、被告（反诉原告）甘肃万洲公司于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）肖妙如办理位于安宁区××路××号房地产（建筑面积为536.54平方米）办理房屋过户及不动产权证书；二、原告（反诉被告）肖妙如于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）甘肃万洲公司剩余房款515394.34元。上述判决生效后，肖妙如向安宁区法院申请执行，安宁区法院执行中，于2019年12月25日作出（2019）甘0105执567号之二执行裁定书，以被执行人甘肃万洲公司欠国家税款，无法办理相关手续为由，裁定终结本次执行程序。 本院认为，本案焦点有二，一是本院查封的甘肃万洲公司名下位于兰州市安宁区安宁××路无号不动产权证编号为兰房权证（安宁区）字第2××4号的房产中是否包括肖妙如向甘肃万洲公司购买的房产，二是肖妙如对甘肃万洲公司名下上述房产所享有的权利可否排除本院对该房产的执行。 关于焦点一。本案查明事实表明，肖妙如与甘肃万洲公司签订《房地产买卖契约》时，合同约定的房产尚未办理初始登记，即所购房产没有确定的识别编号，合同所约定的“坐落在安宁区××路××号的房地产”系甘肃万洲公司房地产的位置，肖妙如所购房产只是其中一部分，后甘肃万洲公司在办理初始登记时，将肖妙如所购房产登记在兰房权证（安宁区）字第2××4号房产证（建筑面积16688.81平方米）之下，即肖妙如所购房产成为该房产证下房产的一部分，没有予以分别登记，但肖妙如自2011年起至今，合法占有使用其所购房产，兰州万洲物业服务有限公司、兰州市公安局安宁分局刘家堡派出所所作情况说明亦可为据。因此，本院对兰房权证（安宁区）字第2××4号房产的查封，当然包括了对肖妙如所购房产的查封。 关于焦点二。根据本案查明事实，案外人肖妙如在本院查封涉案房产前，即于2010年12月与出卖方甘肃万洲公司就涉案房产签订合法有效的书面买卖合同，支付部分房款并合法占有该房产，因出卖方甘肃万洲公司的原因至今未办理过户登记。上述事实已经安宁区人民法院发生法律效力的（2019）甘0105民初130号判决及其执行所确认。肖妙如向本院书面承诺将按本院要求交付剩余价款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款。或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案事实符合上述规定情形。 综上，肖妙如对登记在被申请人甘肃万洲公司名下兰房权证（安宁区）字第2××4号的房产中面积为536.54平方米的部分享有所有权期待权，且该期待权已为安宁区人民法院生效判决所确认，其权利依法能够排除本院对该房产的执行。案外人肖妙如所提异议理由成立，其异议请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十八条规定，裁定如下： 中止对甘肃万洲公司名下位于兰州市安宁区安宁××路无号不动产权证编号为兰房权证（安宁区）字第2××4号的房产中面积536.54平方米房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无管的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郭维奇 审判员  田 荣 审判员  刘珈懿 二〇二一年三月十五日 书记员  雷维娜