广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初105号原告：陈广瑜，男，1987年8月7日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：何丽燕，广东联顺律师事务所律师。被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地:广东省佛山市南海区。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：杨兆霖，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾志军，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告陈广瑜与被告广东新天鸿物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序于同年2月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何丽燕、被告的委托诉讼代理人杨兆霖、艾志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年7月30日签订的《补充协议》第二条、第三条、第四条、第九条、第十五条、第二十二条、第二十五条无效；2.被告向原告支付逾期交楼的违约金26640.42元(以购房款888014元为基数，自2018年10月31日起至2018年12月29日止，按日万分之五的标准计付)；3.被告向原告支付逾期办证的违约金16250.66元(以购房款888014元为基数，自2019年10月31日起至2020年4月30日止，按日万分之一的标准计付)；4.被告向原告支付无法交付燃气损失44400.70元(以购房款888014元的5%计算)；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告购买被告开发的涉案房屋。佛山市南海区xxx是被告开发建设的房地产项目。2017年7月30日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买该项目x幢xxxx房，总价为888014元（人民币，下同）；被告应于2018年10月30日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的涉案商品房；交付时完成室内燃气管道的敷设；若被告逾期交付，被告应自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按购房总价日万分之五支付违约金；因被告原因，原告未能在交付之日起360日内取得商品房房屋所有权证书，被告需自期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，向原告支付全部购房款日万分之一的违约金；双方签订的补充协议中含有不合理的减轻或减免被告依约应承担的责任，或不合理的加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以本合同为准；补充协议条款若属于减轻、免除被告责任或排除原告主要合同权利、加重原告责任情形的，属无效的格式条款。签订上述购房合同的同时，被告要求原告签署《《商品房买卖合同》补充协议》（下称《补充协议》）。二、《补充协议》依法无效。《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”纵观《补充协议》内容，其基本是免除或减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的协议。根据上述法律规定，其依法无效。特别是第二、四、九条关于交付条件、逾期交付违约责任、逾期办证违约责任的约定，存在免除、减轻被告测绘、交付、办证的违约责任，严重损害了原告的合法权益，依法无效。此外，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条的约定，与该合同冲突的《补充协议》，依法无效且不适用与原被告双方。因此，《补充协议》依法无效。三、被告逾期交楼、逾期办证、未交付燃气，应支付违约金、赔偿金。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”（一）被告逾期交楼，应支付违约金26640.42元。据了解，涉案商品房于2018年12月29日才取得《测绘报告书》。被告未按时依约完成涉案商品房的交付条件，构成违约。依约，被告应按照按购房总价日万分之五标准支付违约金，截止至2018年12月29日，违约金为26640.42元。（二）被告逾期办证，应支付违约金16250.66元。2020年4月9日，被告才书面通知原告办理涉案商品房《不动产权证书》，已超《商品房买卖合同（预售）》中交付之日起360日内办理的约定。依约，被告应按照按购房总价日万分之一标准，向原告支付自2019年10月31日起至2020年4月30日止的违约金为16250.66元。（三）被告未交付燃气，应支付损失44400.70元。依约，被告应于2018年10月30日前完成涉案商品房室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管道网连接，保证燃气供应。但截止至目前，被告未履行以上合同义务。依约，被告应按购房总价日万分之五支付违约金，暂计至2020年11月4日，违约金为326789.15元。原告现按照房屋总价的5%主张损失赔偿44400.70元。原告为维护自身合法权益，现依法起诉。被告辩称：一、被告与原告签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在任何无效事由，应属于合法有效。（一）案涉《补充协议》（以下简称《补充协议》）是被告与原告经充分协商签订的，其内容条款均属于双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定。因此，该《补充协议》应属合法有效。（二）《补充协议》并未打破原合同条款的责任分配平衡，只是对原合同未约定的细节进行补充，而且在商业上也有双方共担风险的情况，故不属于格式合同。《补充协议》的第二条，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第11条已经明确规定了房屋在办理了工程竣工验收备案后即可交付使用，因此补充协议的条款只是对上述政策文件的确认，并没有加重对方责任，排除对方的主要权力；第三条，也并没有免除或减轻被告责任，被告仍有继续完善相关设施设备的责任；第四条，是因不可抗力和政府等因素导致的延期问题，双方基于客观情况的变更，并没有加重对方责任；第五条，约定只要是套内面积差异在0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿，而在差异大于0.6%时，双方会按照实际差异多退少补。换言之，在开发商多给了差异在0.6%以内的面积给业主的情况下，开发商同样不会因此向业主要求补偿房屋差价款。而且，华南国际金融中心的业主数以千计，若所有的商品房出现些许差误都要多退少补的话，实际上是变相增加了开发商和小业主的交易成本，不利于社会的整体经济建设，故补充协议第五条是平等的，不应认定为格式条款；第九条，并未打破双方之间的责任分配平衡，实际上双方是共同承担商业风险，应认定其为有效条款。根据补充协议第九条第三款的约定，在成功办理房屋所有权抵押登记之前，开发商还要为业主提供商品房按揭贷款的阶段性担保，新天鸿公司与中国农业银行股份有限公司南海松岗支行的《银企合作协议》第六条（见证据1）足以证明新天鸿公司在办证前需为购房者承担连带责任担保，因此补充协议此条款是双方风险共担的约定，并未减轻被告的责任，不应认定为无效的格式条款；补充协议的第十条与原告诉求无关，并且被告并没有以此条款作为其辩护依据，因此应不予审理此条款；第十八条，只是对《商品房（预售）合同》效力的再次确认及补充解释，是为其服务，既然《商品房（预售）合同》合法有效，在此情况下也应当认定补充协议此条款合法有效，并且补充协议第十八条是对《合同法》第十五条的重申和解释，并不存在违反法律，增加对方主要责任的情况；第二十二条，是对不可抗力因素的具体化解释，其本质是对《合同法》第一百一十七条的重申，依据合理合法；第二十三条和第十条的答辩观点一致；第二十五条是对补充协议性质的明确，并未增加对方的主要责任，且此条款距离业主签名处非常接近，业主在签名时可以明显注意到，所以不应认定为无效条款。综上所述，被告与原告签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在任何无效事由，应属于合法有效。二、被告并未违反《商品房预售合同》及《补充协议》的约定，且逾期取得房屋测绘报告系由于客观原因，不应承担逾期交楼的违约责任。（一）根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号，见证据2)第十一条的规定：交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。而案涉《补充协议》（下称《补充协议》）第二条，也约定商品房交付条件为取得《建设工程竣工验收备案表》。由此，案涉商品房的法定及约定交付条件均为取得竣工验收备案。而根据华南国际金融中心的《竣工验收备案表》（见证据3），案涉商品房已于2018年6月22日办理了竣工验收备案，达到了法定及约定的交付条件。（二）即使认为案涉商品房取得房屋测绘报告才符合交付条件，但由于不可抗力及政府原因导致案涉商品房所在项目未能按预定时间办理竣工验收和取得房屋测绘报告，被告对此并不存在过错。根据被告提交的证据4-6显示，2018年2月8日，因佛山市内部分施工项目发生安全事故，佛山市政府命令全市建设工程停工，而案涉商品房所在的华南国际金融中心项目也因此停止施工长达30日，造成了项目比预定时间迟延了一个月竣工，也导致被告未能按预定时间办理竣工验收备案和房屋测绘的申请。而尽管竣工验收备案已经有所迟延，被告也在2018年7月23日及时向佛山市南海区×××××××申请房屋测绘。根据《测绘办事指南》的指示（见证据7-8），建筑规模大于15万平方米的综合体，测绘办结时间应为30个工作日，本案华南国际金融中心整体建筑规模为399241.24平方米，按测绘中心的规定应于提交申请后的30个工作日内完成测绘，也即应于2018年9月3日左右完成。但由于测绘中心的原因，案涉商品房迟延至2018年12月29日才出具了房屋测绘报告（见证据9）。另外，由于台风影响（见证据10-11），2018年9月16日佛山市政府命令全市停工，导致华南国际金融中心的测绘工作延误两日。综上，根据《补充协议》第二十二条约定，因暴雨、台风等不可抗力因素、政府行为、公共事业部门原因致使商品房不能按时交付的，买受人同意出卖人可顺延该商品房的交付时间。因此，由于政府命令房屋测绘申请的迟延从而造成的逾期交付时间，应根据合同约定予以顺延，被告不应承担由此造成的逾期交付责任。三、退一步来说，即使认定被告需要承担逾期交楼的违约责任，亦应根据损益相抵的原则，减轻被告的赔偿责任。本案中，原告已经在2018年11月12日办理了收楼手续（见证据12）。同时，因案涉商品房已于2018年6月通过竣工验收，房屋并不存在安全结构或严重的质量问题影响原告的正常使用，原告亦未因此遭受到任何实质性损失。原告已于2018年11月12日起持续占有、使用涉案房屋，享受房屋使用之利益，且原告并未举证证明其因未取得房屋测绘报告遭受的损失金额。因此，在此情况下，应根据损益相抵原则，结合合同实际履行的情况，减轻被告的赔偿责任。四、根据《补充协议》第九条第二款之约定，被告无需承担逾期办证违约金。根据《补充协议》第九条第二款的约定，我方只需在商品房交付后730日（即2020年10月29日）将资料报产权机关备案即可。本案中，根据我方《办证通知》、EMS单（见证据13）显示，我方已在2020年4月7日通知原告办证（在新冠疫情发生之后，刚恢复复工复产的初期），并未超过《补充协议》约定的办证期限，因此被告无需承担逾期办证违约金。五、退一步来说，即使认定被告需要承担逾期办证违约金，则应认定商品房取得房屋测绘报告之日才属于《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定的合格交付之日，应从该日起计算360日，而不应以合同约定的交付时间起算。首先，如认定本案商品房的交付条件是必须同时具备竣工验收备案表和测绘报告，则商品房的准确交付时间应为其符合交付条件之日。而本案商品房于2018年6月22日通过竣工验收备案并于2018年12月29日取得房屋测绘报告。则换言之，该商品房于2018年12月29日才完全符合交付条件，则应以该日期作为商品房的交付日期，即办理房屋所有权证书的期限应自2018年12月29日起算360日；其次，实践中办理商品房的所有权转移，首先需要开发商进行预登记，预登记通过审批后，才能通知买受人办理房屋所有权证书。而开发商的预登记需要提交商品房确权表、分户平面图及测绘面积明细等，而这些资料必须在商品房取得《房屋测绘报告》之后才能提供。因此，仅有在商品房取得《房屋测绘报告》之后才属于符合办证条件，才能申请办理房屋所有权的预登记，则应自案涉商品房取得《房屋测绘报告》之日即2018年12月29日起算360日办理房屋所有权证书的期限；最后，从另一角度来看，《商品房预售合同》相关条款的目的是鼓励和督促被告及早交付房屋。在完全符合商品房交付条件前，被告已经提前将房屋交付给原告使用，使得原告已经提早受益，如果办证的起算日期再按照对被告不利的解释认定，必然导致被告越早交付房屋，起算日期越前，产生的逾期办证违约金越多，这相当于鼓励被告不应当提前交付房屋，实属有违逻辑，有违合同目的和整体解释。再者，原告已经主张自合同约定交付日至2018年12月29日的逾期交房违约金，在该段实际交付但未达到合格交楼期间产生的损失已经包含了逾期办证的损失，若赔付该损失后仍然要求以实际交付日起算逾期办证违约金，则会导致对上述期间双重的违约金赔付，且在商品房不符合交付条件的情况下仍计算逾期办证违约金有违公平原则。上述理由，贵院已在（2020）粤0605民初23087号案的裁判标准予以确认，恳请贵院能够遵循裁判标准一致性，依法认定商品房取得房屋测绘报告之日才属于《商品房买卖合同（预售）》第二十条的“商品房交付之日”，故应从2018年12月29日起计算360日才为逾期办证违约金的起算日。六、案涉商品房在设计及建设中均没有燃气管道，《装修及设备配置标准》中并也未约定被告需要承担提供燃气的义务。而且，原告自签订合同至收楼查验等过程中均明确知悉其商品房不提供燃气，无权向被告主张关于逾期配备燃气的违约金。案涉商品房所在的华南国际金融中心项目中，公寓式办公用房主要为3、4、5栋。根据被告提交的《燃气报装协议》（见证据14）显示，华南国际金融中心项目只有3栋和4-1栋（大户型）是铺设燃气管道的，而包括本案商品房在内的4-2栋和5栋（小户型）从规划、设计到施工均不铺设燃气管道，全部都是用电的。（一）《商品房买卖合同（预售）》出现“保证燃气供应”条款，是因为房管部门提供的电子合同版本默认了所有的商品房（包含大户型公寓、小户型公寓和商铺）均提供燃气的合同版本，且不允许修改，假如被告尝试修改，系统就会提示不能通过而发回重办导致合同无法签署和备案（见证据15）。因此，在签约当时，被告是无法在系统中通过个别更改而调整燃气条款内容的。（二）《华南国际金融中心公寓3、4、5幢装修及设备配置标准》实际上是对原《商品房预售合同》中所约定的装修、设备等标准进行了具体、明确的补充约定，应认定其为双方合意达成的补充协议。该标准中并未约定被告一定要向原告提供燃气，故被告并未构成违约。（三）原告与被告在签订购房合同同时已签署《装修及设备配置标准》，该标准的第二条第六项明确载明：厨房配送电磁炉或燃气灶；第三条“设备配置”中也仅有供电配置而没有燃气配置。很显然，原告在购买案涉商品房时就已知晓房屋装修标准提供的是电磁炉，设备配置也是用电而非燃气。因此，原告实际上是明知案涉商品房没有燃气的。（四）被告向物业公司了解到原告在收楼时查验案涉商品房，提出的是关于“入门地脚线位未修边”、“窗户墙位有裂纹”、“网络箱盖关不紧”等问题，但却并未就燃气问题提出过异议。另外，原告在2018年11月12日已办理收楼手续，但其在直至起诉前长达24个月的时间内，都未曾就燃气问题提出过任何异议。上述可见，原告早就知悉案涉商品房是没有燃气的，否则不可能拖延至今才提起诉讼。（五）本案商品房所在的5栋是小户型，根据被告所提供的华南国际金融中心的小户型样板房照片（见证据16），相应商品房均没有燃气管道或燃气灶等设备，仅有电磁炉等明确用电的设施。根据日常生活常识，原告购买商品房前应会查看与其拟购买房屋相似的样板房，也即小户型的样板房，但样板房中并未有任何与燃气相关的设备展示而仅有电磁炉，由此可推断原告查看样板房时就已知晓其购买的商品房不提供燃气。综上所述，原被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》因网签合同格式无法修改，并不代表原被告之间的真实意思表示；而原被告之间签订的《装修及设备配置标准》是对上述网签合同的补充、细化，属于原被告双方的真实意思表示，应以该标准认定双方的权利义务。而且，从上述事实可知，原告是明确知悉其商品房不提供燃气的，故原告在此情况下仍提起本案诉讼企图索取高额违约金，显然违反诚实信用原则，原告该项主张不应得到法院支持。七、退一万步而言，即使认为被告需承担一定责任，也仅仅是瑕疵履约责任，应以燃气管道的铺设费用计算赔偿金额，而不应按照房屋总价的5%赔偿违约金。首先，被告对于本案商品房没有开通燃气不存在任何违约行为，且没有开通燃气并不导致原告无法使用房屋，原告也未举证证明其因没有开通燃气而产生的损失，被告不应承担违约责任；其次，如上所述，案涉商品房自建设时就未铺设燃气管道，现今也不可能再铺设和开通燃气，因此退一万步而言，即使认为被告需对本案承担一定的责任，也不可能如原告所主张的按照房屋总价的5%赔偿违约金。此前南海区人民法院作出针对燃气有关问题作出按照房屋总价的5%支付赔偿的判决，其所述的事实与本案不一致。该案的判决是经法院审理查明，在原告直至起诉时未进行收楼，并没有对房屋享有占有、使用、收益的权利的情况下，根据公平原则，酌定按照房屋总价款的5%作为案涉房屋符合交付条件后（2018年12月29日后）不能开通燃气的损失总额。而本案业主从收楼之日起（2018年11月12日）就已经对案涉房屋享有实际的占有、使用、收益的权利。因此本案燃气有关问题的若按照房屋总价的5%作出判决，有违公平原则。按照损益相抵原则，原告早已得到该房产的占有使用收益，即使法院要判决我方承担责任，也适当考虑原告对利益的先占，相应减轻我方责任。最后，若认为被告需赔偿原告损失，则其损失应为无法使用燃气的损失，对此以房屋的燃气铺设成本予以赔偿亦已足够。根据被告提交的《燃气施工合同》（见证据17），案涉商品房的燃气铺设费用平均4360元/户，则以该费用予以赔偿，足够弥补原告损失。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年7月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买广东省佛山市南海区××××××××××华南国际金融中心x幢xxx房；房屋总价为888014元；（第九条）该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；（第十条）商品房相关设施设备交付条件中燃气约定为交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定交付日未达到交付条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（第十一条）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房；（第十二条）出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；（第二十条）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方另行约定其他内容。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：（第二条）双方同意将《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件变更为：双方一致同意该商品房的唯一交付条件为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》……；（第三条）《商品房买卖合同》第十条约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件，买受人应按约定时间收楼，双方同意按照如下方式处理，双方同意在约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件的，不视为出卖人违约，出卖人无需支付违约金，出卖人应继续完善相关设施设备……；（第四条）《商品房买卖合同》第十二条第1款变更为：逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内解除合同，如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款；如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%；（第五条）《商品房买卖合同》第十三条第1款变更为……按套内建筑面积计价，合同约定计价面积与实测计价面积有差异，以实测计价面积为准，面积差异百分比在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿……面积差异百分比＝（实测套内建筑面积－合同约定计价套内建筑面积）÷合同约定计价套内建筑面积×100%……；（第九条）《商品房买卖合同》第二十条第（二）款变更为：如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后730日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案导致不能在规定期限内办理房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金……；（第十条）《商品房买卖合同》第二十二条第（三）款第3项另行约定的具体内容如下：该商品房所在建筑区划内的绿化、园林、泳池、球场、文化体育场所及设施等均属于出卖人所有……；（第十五条）买受人在申请办理房屋所有权证书前必须向出卖人付清全部房款（包括按合同及本补充协议约定因面积差异而产生的差价的房间）、首期住宅专项维修资金、白蚁防治费（如有）及已交纳全部房款的相应税费，其中税费包括但不限于契税、印花税等各项税款及附加税款，否则出卖人有权拒绝配合买受人办证，并且不负任何责任。因买受人延迟付款或延迟提交相关办证资料文件的，相应免除出卖人原因导致延迟办证的责任；买受人应按时到指定银行缴纳首期住宅专项维修资金，住宅专项维修资金属业主所有，如买受人逾期未缴纳，则出卖人有权不予将该商品房交付买受人且不予办理产权登记手续，由此产生的一切责任由买受人自行承担，与出卖人无关；（第十八条）出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、宣传单、报纸、广播、电视广告、网络广告等）仅作为初步介绍项目之用……；（第二十二条）因暴雨、台风等恶劣天气及其他自然灾害等不可抗力因素，异常、复杂的地质状况，相关法律及政府法规政策变化，政府行为，群众集会或重大城市庆典、体育、大型国际国内会务活动，供水、供电、供气等公共事业部门原因致使该商品房不能按时交付的，买受人同意出卖人可顺延该商品房的交付时间；（第二十三条）双方一致同意将《商品房买卖合同》第五条最后一自然段、第十四条规划变更第（三）款、第十五条设计变更、第十六条商品房质量、第十七条保修责任第（三）款、第二十二条建筑物区分所有权第（一）款、第（二）款删除，不再适用；（第二十五条）《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）是由双方根据各自情况在自愿、平等的基础上协商一致签订的，双方均认可《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）的合法性、合理性及公平性，本补充协议并非是出卖人为了重复使用而预先拟定的，是对《商品房买卖合同》的修改和补充，并非出卖人提供的格式合同，也没有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……；双方另行约定其他内容。原告已付清合同约定的购房款。2018年6月22日，华南国际金融中心3、4、5幢（包括塔楼及裙楼和地下室）办理了竣工验收备案手续。2018年11月12日，原告收楼。2018年12月29日，涉讼商品房取得测绘报告。2020年4月9日，被告通知原告领取办证资料。2021年1月5日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告明确涉讼商品房并未规划燃气，其后亦不能开通燃气。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。原告主张《补充协议》属格式条款，部分条款免除或减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，诉请确认该部分条款无效。本院具体分析如下：一、该补充协议是被告在签订房屋买卖合同时另行拟定的以进一步明确买卖双方权利义务的条款，其中第二、三、四、二十二条、二十五条是对《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件、交付期限、逾期交付的违约责任、解除合同条件的变更，未对买卖双方的权利义务作出对等约定，存在明显的减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，原告主张补充协议第二、三、四、二十二、二十五条无效，理据充分，本院予以支持；二、补充协议第九条，并未免除被告协助原告办理产权证的义务，也不存在排除原告主要权利的情形，原告诉请该条款无效，本院不予支持。三、原告诉请确认无效的其他条款，应结合实体纠纷的实际情况，根据被告违约行为对原告权利造成影响的程度，考虑该条款对原告有无约束力。当原告权利受损而主张权利时，如果被告以此约定对抗，则法院才应审查该部分约定的权利义务是否对等，被告以此约定抗辩能否免责等，故本院对补充协议的其他条款是否无效在本案中不予直接认定。关于逾期交楼违约金。合同约定被告应于2018年10月30日前将已取得竣工验收备案及测绘报告的商品房交付予原告，但涉讼商品房至2018年12月29日才取得测绘报告，被告应支付自2018年10月31日起至2018年12月29日止期间的逾期交付违约金。但因原告自2018年11月12日已接收、占有房屋，根据损益相抵原则，本院酌定按日万分之一的标准计算上述期间的违约金。而对未收楼期间的违约金按合同约定的日万分之五计算。经核算，违约金为9946元=5772元（888014元×0.0005×13天）+4174元（888014元×0.0001×47天），原告主张超出部分，本院不予支持。关于配备燃气设施的违约金。合同约定燃气作为涉讼商品房设施设备交付的条件之一，现被告明确涉讼商品房并无规划燃气，且其后亦无法加装燃气，则属于被告未能依照合同承诺履行己方义务，被告应承担相应的违约责任。在合同及补充协议未约定燃气无法开通（非延期开通）损失计算方式的情况下，本院结合合同履行情况、被告违约情形、原告实际损失、燃气使用的日常理解等因素，根据公平原则，酌定按照房屋价款的5%作为涉讼商品房符合交付条件后（2018年12月29日后）不能开通燃气的损失总额，即被告应支付原告损失44400.7元（888014元×5%），原告该项诉请金额合理，本院予以支持。关于逾期移交办证资料违约金。《补充协议》约定“如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后730日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案导致不能在规定期限内办理房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，商品房交付使用之日应当为涉讼商品房同时具备竣工验收备案表和测绘报告之日即2018年12月29日，被告于2020年4月9日通知原告领取办证资料，没有超出双方约定的时限，原告诉请被告支付逾期移交办理房屋所有权转移登记资料的违约金，缺乏依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈广瑜与被告广东新天鸿物业发展有限公司于2017年7月30日签订的《补充协议》第二条、第三条、第四条、第二十二条、第二十五条无效；二、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金9946元予原告陈广瑜；三、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失44400.7元予原告陈广瑜；四、驳回原告陈广瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案使用简易程序结案，案件受理费减半收取计991.15元（原告已预交），由原告负担374.15元，由被告负担617元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二一年三月十八日书记员 何双燕