四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2002民初1314号 原告：资阳市佳乐物业服务有限公司，住所地四川省资阳市雁江区青年路****，统一社会信用代码91512002673531818N。 法定代表人：肖超琼，执行董事。 委托诉讼代理人：柏中德，四川川源律师事务所律师。 被告：尹全世，男，1975年01月01日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告资阳市佳乐物业服务有限公司(以下简称佳乐物业)与被告尹全世物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柏中德及被告尹全世到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳乐物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费1626元及违约金，违约金以447元为基数自2018年1月1日起按年息15.4%计算至本息付清止，违约金以427元为基数自2019年1月1日起按年息15.4%计算至本息付清时止，违约金以375元为基数自2020年1月1日，2021年1月1日起按月息15.4%计算至本息付清时止；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：被告系资阳市沱江新城碧水丽都小区14幢1单元1楼1号的房屋（建筑面积：89.17㎡）的业主。2009年12月25日，原告受资阳市沱江新城碧水丽都小区开发商资阳市鑫亿房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理委托合同》并从事前述小区的物业管理，该合同约定碧水丽都小区业主应当按0.35元/㎡/月以及生活垃圾处理费按6元/户/月向原告交纳物业管理服务费，如业主未按时向原告交纳前述费用，则业主应当自逾期之日起以未交纳的物业管理服务费为基础按照每天千分之一向原告支付违约金。案涉小区业主委员会成立后，原告分别于2015年7月1日、2018年1月1日、2020年1月1日与碧水丽都小区业主委员会签订《物业管理合同书》并继续从事案涉小区的物业管理。除2020年1月1日签订的《物业管理合同书》未约定垃圾处理费外，其他约定一致。现被告拖欠原告2017年1月1日至2020年12月31日期间物业管理服务费1626元。经原告多次催收未果，故为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请求贵院判如诉请。 被告尹全世答辩称，我与被告在2011年签订了5年物业合同事实。2015年合同到期后，大家就盼着换物业公司，当时也开了业主大会。在被告及全体业主未授权的情况下，业委会主任李兰科替被告及全体业主签订了3年的物业合同。2015年至2018年到期后未召开业主大会，业委会又替全体业主签订了两年的物业合同。因此被告对原告的物业合同不予认可。不仅业主被蒙在鼓里，业委会成员及我们社区的居委会均不清楚。居委会的书记还亲口告诉我们，碧水丽都的业主委员会只有5年就到期了，也没有收到任何业委会连任续签的备案合同和物业公司连任续签合同的备案。2.物管不作为，收钱不做事，小区环境脏乱差、小区里面绿化带的野草比农村山头上的还要长。每个单元的灭火器还是开发商验收楼盘的时候安放的，一直没有定期检查。因此根据物业管理条例规定，物业服务不合格是，业主有权不给付物业费。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对原告提供的如下证据：原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，被告户籍证明、前期物业管理委托合同、新房交接单、资阳市物业管理小区业主委员会成立备案表，2015年7月1日物业管理合同书，2018年1月1日物业管理合同书，2020年1月1日物业管理合同书、催缴照片，本院认为该证据来源合法、客观真实与原被告陈述的事实一致，与本案具有关联性，本院予以采信。 对被告提供的房管局物管科录音，证明2020年签的物业管理合同未交到物管科。本院认为因被告并未提供证据作证该录音的来源，即便该内容真实，物业合同是否到房管局备案与被告是否应当交物管费并无直接因果关系。因此本院对该证据不予采信。 对被告提供的业委会公章照片，证明业委会公章无效，原告与业委会签订的物业管理合同无效。本院认为因该照片上显示的业委会的公章是复印件，因此不能达到其证明该公章系假章的证明目的，本院对该证据不予采信。 对被告提供的照片23张，证明原告小区绿化，环境卫生，照明设施，公共建设区域管理不到位。本院经当庭核实，被告自认该证据形成的时间为原告起诉期间照的。本案原告主张的物业费是2017年至2020年期间的物业费，因此对该证据不予采信。 本院经审理认定案件事实如下： 被告尹全世系资阳市沱江新城碧水丽都小区14幢1单元1楼1号的房屋的业主，建筑面积89.17㎡。原告佳乐物业分别于2015年7月1日、2018年1月1日、2020年1月1日与资阳市滨江路碧水丽都业主委员会签订了《物业管理合同书》。三份合同书约定的服务期限从2015年1月1日至2021年12月30日。主要约定由佳乐物业向碧水丽都业主提供房屋建筑本体共用位置的养护和管理、维修、养护和管理、运行服务，公用设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡逻等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；社区文化娱乐活动。物业及物业管理档案、资料；法规和政策规定由物业管理公司管理公司管理的其他事项。物业管理费按双方协商的标准向业主收取，即住宅每月每平方米按建筑面积0.35元；营业用房即门市每月每平方米按建筑面积0.50元收取；生活垃圾处理费每户每月6.00元。 原告有义务督促业主按时缴纳物业管理服务费等所有费用。如业主未按时缴纳，则业主应当自逾期之日起以未缴纳的物业管理服务费为基数按照每天千分之一向原告支付违约金。佳乐物业分别于2018年1月1日向被告催收了2016年1月11日至2018年1月10日期间的物业费892元，2020年5月30日催收了2016年1月11日至2020年1月20日期间的物业费1714元。 本院认为，被告尹全世所举证据均不能达到原告与被告所在的小区业委会之间签订的《物业服务合同书》的权利义务被终止的情形，也不能证明原告在履行本案所涉《物业服务合同书》时，存在违约的情形。因此应当视为原告与业委会签订的《物业服务合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，对佳乐物业与全体小区业主具有法律约束力。原告与被告均应依法按约履行各自的义务。因原告催收的物业费系2016年1月11日至2020年5月30日期间的物业费，根据合同约定，本院对原告主张的2017年1月1日至2020年5月30日期间的物业费予以支持，故原告应当支付的物业费金额为：89.17㎡·月×0.35×41月=1279.59元，及2017年1月1日至2018年9月30日期间垃圾清运费6元×21月=126元，合计1405.59元。 对原告主张的违约金，因合同中并未约定给付物业费的时间，且原告并未举证证明其实际损失，因此本院酌定违约利息以1405.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日即2021年2月24日起计算至实际履行之日止。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告尹全世于本判决生效之日起十日内向原告资阳市佳乐物业服务有限公司支付物业服务费1405.59元及违约金，违约金以1405.59元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日即2021年2月24日起计算至实际履行之日止； 二、驳回原告资阳市佳乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告尹全世负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 向 杰 二〇二一年三月八日 书记员 刘佩松