四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川06民初34号 原告(申请执行人)：北京易成市政工程有限责任公司，住所地:北京市朝阳区小红门姚家村345号。 法定代表人：强兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩茂军，北京国舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫亚，北京国舜律师事务所律师。 被告（案外人）：李桂蓉，女，汉族，1992年6月22日出生，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：谭勇军，四川雒鹏律师事务所律师。 第三人（被执行人）：广汉市中环嘉业房地产开发有限公司，住所地：广汉市西湖路西一段极宇建机楼4单元4-1号。 法定代表人：窦智敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯百成，男，汉族，1979年7月9日出生，住河南省洛阳市洛龙区，系该公司员工。 原告北京易成市政工程有限责任公司（以下简称易成公司）因与被告李桂蓉、第三人广汉市中环嘉业房地产开发有限公司（以下简称中环公司）申请人执行异议之诉一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告易成公司的委托诉讼代理人韩茂军，被告李桂蓉及委托诉讼代理人谭勇军，第三人中环公司的委托诉讼代理人冯百成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易成公司诉讼请求：请求撤销本院（2020）川06执异97号执行裁定书，继续对广汉市中山××道××段××号商品房查封并执行。事实和理由：原告依据已经发生法律效力的（2017）川06民初133号民事判决书，对原告承包的由第三人中环公司发包的雒城新天地项目已经网签给原告的340套共计7146.42平方米的商品房申请执行，法院对上述商品房进行查封，被告购买的10017号（以下简称案涉房屋）商品房位列其中。案涉房屋执行过程中，被告向法院提出案外人执行异议申请，请求终止执行案涉房屋并解除对于案涉房屋的保全措施。法院于2020年12月7日作出（2020）川06执异97号执行裁定书（以下简称案涉裁定书），中止对案涉房屋的执行。原告认为，法院作出的案涉裁定书没有任何法律依据，基本事实没有查清，应当予以撤销，应当继续执行案涉房屋，继续对其采取保全措施。理由如下：1、依据《执行异议和复议规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。法院认为，上述第二十八条规定的是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，第二十九条规定的则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条系在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。本案中，对于被告是否已经缴纳全部购房款的基本事实案涉裁定书作出时并没有查清，是否签订了《商品房买卖合同》亦没有作出审查。即使被告签订了《商品房买卖合同》并交纳全部购房款，案涉房屋所涉项目工程烂尾，实际上第三人已无法履行其交付房屋的义务，故被告未能实际占有案涉房屋，亦未取得对案涉房屋的使用权。因此被告对案涉房屋提出的执行异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定中要求案外人对案涉房屋实际占有的条件，在此情形下，即便被告已交付了全部购房款项，其对案涉房屋所享有的也仅是依据所签订合同取得的债权，而非物权期待权，故被告对案涉房屋所享有的民事权益亦尚不足以排除人民法院的保全行为。 2、根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，被告并未实际占有案涉房屋，亦未办理案涉房屋的所有权过户登记，因此被告依据所签署合同仅享有请求第三人办理房屋过户登记的债权请求权，但对案涉房屋并不享有所有权。因此，不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条对于物权期待权的法律规定，不足以排除人民法院的保全行为。 3、依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述条文中的“消费者”在(2019)最高法民终160号案件中做了明确的概念界定，且该案和本案案情基本一致：应依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定进行界定，即“消费者”应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人。本案中被告超出一般生活所需，购买多套房屋，而又未能进一步举证证明购买多套房屋确系生活需要，则案涉裁定书主张被告系消费者的依据不足，因此案涉裁定书的作出没有法律依据，应当继续对案涉房屋采取保全措施。 4、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2020年12月23日废止，因此案涉裁定书的作出没有任何法律依据，应当继续对案涉房屋采取保全措施。 被告李桂蓉辩称，本院所作的（2020）川06执异97号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回原告易成公司的诉讼请求。 第三人中环公司同意李桂蓉的答辩意见。 本院经审理查明，1、2013年10月25日，第三人中环公司（甲方）与被告李桂蓉（乙方）签订《认购协议书》（适用于投资）一份，协议载明“乙方李桂蓉购买中环公司开发的位于广汉市××广场××商铺一个，编号为10017号，用途为商业，建筑面积为8.96平方米，单价20674元／平方米，商铺返租后总价款为155601元。商铺总价款在签订协议时一次性付清”，该认购协议对双方就如何签订《委托经营合同》及其他相关事宜进行了约定。当日，第三人中环公司（甲方）与被告李桂蓉（乙方）签订了《委托经营合同》，合同载明“乙方同意在本条约定的委托期限内将商铺全程委托甲方代为对外出租，对商铺行使全部的经营管理权及收益权，并由甲方向承租人收取租金及相关费用。本合同项下乙方委托甲方出租商铺的委托期限为：自乙方完全支付认购协议中商铺总价款之日起第四个月（含完成支付日当月）首日开始（下称“起始日”）起十年。委托期限内，甲方有权自行决定对商铺的经营管理方式，有权决定对商铺进行经营或对外租赁（包括但不限于租赁价格、期限、条件等），并与第三方签订相应的经营合同，收取经营收益，乙方不得任意干涉。在委托期限内，甲方按照如下标准及安排向乙方支付租金收益：第一、二年共支付租金标准为人民币29638元。双方确认，乙方按照认购协议的约定向中环公司支付的款项，为扣除第一、二年应收取租金后的余额。甲方无需就第一、二年的租金向乙方另行支付，乙方对此不持异议。第三年支付租金标准为人民币14819元，由甲方于第三人委托起始日之前向乙方支付。第四、五年每年租金标准为人民币16672元，由甲方于第四、五年委托起始日之前向乙方支付。第六年至第十年租金标准：甲方和乙方按照甲方实际收取租金金额1:9比例进行分成，由甲方于每年委托起始日之前向乙方支付…”，合同还对双方其他权利义务进行了约定。被告李桂蓉于2013年10月19日向中环公司转账20000元，10月25日转账135601元，合计155601元。10月25日，中环公司向李桂蓉出具收款收据，收据载明“收到李桂蓉雒城新天地10017号商铺全款”。 2、第三人中环公司系雒城新天地项目的开发商，原告易成公司为建设工程的承包商，在施工过程中，中环公司存在拖欠工程款的情况，为此，2015年8月3日，中环公司将其部分商铺备案在易成公司名下，其中包括本案讼争商铺。后易成公司将中环公司起诉至四川省高级人民法院，诉请中环公司支付工程款并申请财产保全。四川省高级人民法院于2016年10月10日查封案涉商铺。后四川省高级人民法院将该案移送本院审理。本院于2018年6月13日作出（2017）川06民初133号民事判决书，判决中环公司应向易成公司支付6184万余元的本金及利息，易成公司根据已经发生法律效力的本院（2017）川06民初133号民事判决书于2019年3月14日向本院申请执行中环公司并请求继续查封执行案涉商铺。本院在执行过程中查封了中环公司开发的7146平方米商品房，被告李桂蓉以其中的10017号商铺系其购买并交付全部房款为由，请求停止对该房产的执行并解除保全措施。本院于2020年12月7日作出（2020）川06执异97号执行裁定书，裁定“中止对广汉市中山××道××段××号商品房的执行”，易成公司对该执行裁定不服，遂向本院提起诉讼。 4、案涉商铺所属工程现处于停工状态，为了安全的需要，该地下商场工程的出入口已被封闭。本院（2017）川06民初133号民事判决书认定，苏献民系中环公司股东，同时苏献民也挂靠易成公司，对包含案涉工程在内的三个工程进行施工。 上述事实，有经庭审质证的《认购协议书》《委托经营合同》、转款凭证、收款收据、本院执行裁定书、当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，应当具备下列四个要件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然被告李桂蓉与第三人中环公司签订的合同名称为《认购协议书》，但根据协议书签订的时间及全部内容分析，可以认定双方在人民法院查封前所签订的《认购协议书》为合法有效的书面买卖合同，理由为：根据本案所查明的事实，双方签订《认购协议书》的时间为2013年10月25日，签订时间早于法院对案涉商铺查封的时间（四川省高级人民法院查封案涉商铺的时间为2016年10月10日）。该认购协议书中明确了特定的标的（雒城新天地10017号）、面积（8.96平方米）、总价（155601元），认购协议书中对以上内容的约定已满足了买卖合同成立的基本要件且认购协议书所约定的内容并不存在无效的情形，故可以认定双方在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。认购协议签订后，被告李桂蓉已向中环公司支付完案涉商铺的全部价款155601元，中环公司亦出具了收款收据。案涉商铺所属雒城新天地工程并没有完工，且现已被封闭，客观上李桂蓉不可能占有案涉商铺，也不能办理过户登记，但李桂蓉对此并不存在过错，即非因李桂蓉自身原因不能占有案涉商铺与不能进行过户登记。另根据本案所查明的事实，案外人苏献民挂靠原告易成公司对案涉商铺所属工程进行施工，且苏献民又是作为开发商的第三人中环公司的股东，基于苏献民的双重身份，原告易成公司对包含案涉商铺在内的所有商铺销售收入情况是明知的，案涉商铺所属工程处于停工状态后发生的工程款纠纷而强制执行的不利后果不应由善意消费者的李桂蓉承担。综上分析，李桂蓉对案涉商铺所享有的民事权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，足以排除易成公司的强制执行。原告易成公司所提“请求法院继续对广汉市中山××道××段××号商品房查封执行”的诉请不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告北京易成市政工程有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费4005元，由原告北京易成市政工程有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  李 家 审 判 员  毛文婷 审 判 员  吴 剑 二〇二一年三月八日 法官助理  蒋兮婧 书 记 员  马 涛