江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0982民初171号原告：沈渭鹏，男，1956年4月13日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：张桂江，江苏涤非律师事务所律师。委托诉讼代理人：束帅，江苏涤非律师事务所律师。被告：盐城市大丰金瑞海洋食品有限公司，统一社会信用代码91320982661768332J，住所地盐城市大丰区川东闸北侧。法定代表人：张伟，该公司执行董事。第三人：蔡辉，男，1970年1月27日出生,汉族,住盐城市大丰区。第三人：江苏大丰沿海开发集团有限公司，统一社会信用代码913209826853384764，住所地江苏省盐城市大丰区人民南路**。法定代表人：陶莹，该公司董事长。委托诉讼代理人：宗华，该公司主任。委托诉讼代理人：束必晟，江苏众连晟律师事务所律师。原告沈渭鹏与被告盐城市大丰金某海洋食品有限公司（以下至判决主文前简称大丰金某公司）、第三人蔡辉、江苏大丰沿海开发集团有限公司（以下至判决主文前简称大丰沿海公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈渭鹏的委托诉讼代理人张桂江、法定代表人张伟、第三人蔡辉、大丰沿海公司的委托诉讼代理人宗华、束必晟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈渭鹏向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2007年11月26日签订的租赁协议有效；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2007年11月26日，原告与被告大丰金某公司签订租赁协议一份，约定为帮助原告继续从事饲料生产，被告将取得经营权的竹川办事处仓库（“仓库”两字已由蔡辉划去）租赁给乙方使用；租赁范围为原竹川办事处北侧，八排河南仓库及场地；租赁期间为2008年1月1日至2036年12月30日止；租赁期间原告可根据自身的实际情况进行适度的固定资产投资，但需经被告同意后实施，合同期满固定资产投资自行处理；合同双方一并对其他条款进行了约定，合同订立后原告依约履行合同。2014年1月2日，大丰市政府投资设立沿海林场，对原竹川西南片进行林地整理，称原告租赁的仓库在林场规划范围内，影响林场项目的全面建设，由第三人大丰沿海公司告知原告停止生产经营，并于原告协商补偿事宜。但此后不久，第三人大丰沿海公司以原、被告之间签订的协议无效为由，不再对原告进行补偿。后原告多次向相关部门信访，大丰沿海公司亦对原告的信访事项进行了答复，其中2019年5月5日向大丰沿海公司作出《关于沈渭鹏信访事项的答复意见》，答复内容为：2007年10月18日，大丰市滩涂国有资产经营有限公司与大丰市金某海洋食品有限公司签订租赁合同，租赁土地位置位于竹川垦区办事处前后，面积为128亩，房屋面积为1146平方米。2011年4月6日，大丰市滩涂海洋与渔业局将合同权利义务让渡给大丰沿海公司。根据2007年10月18日的《租赁合同》第五条第3款约定：“乙方在合同期内土地的使用权不得转让给他人”。因此，你与大丰市金某海洋食品有限公司的转租合同没有经过出租人及我司同意，是违反合同约定的。我司经调查认定：你与大丰市金某海洋食品有限公司之间的租货合同违反2007年10月18日的《租赁合同》的约定，应当是无效的民事行为，属于无效合同，该答复意见致原告的合法利益受损。原告认为，在租赁被告案涉场地及资产的7年多时间里，被告及第三人均没有提出反对意见，也没有禁止原告的租赁行为，应当视为被告及第三人大丰沿海公司以行为的方式改变合同约定，亦视为被告及第三人大丰沿海公司认可当时的租赁行为本案无法定合同无效的情形。现请求法院支持原告的上述诉讼请求。被告大丰金某公司辩称，2007年11月6日这份协议是我公司的蔡辉所签，合同的事实没有问题。原告没有按时交纳租金，现在可以补交给我公司。交钱是重要因素，但不懂合同是有效还是无效，蔡辉陈述的是事实。后面发生的事涉及到土地征收。第三人蔡辉述称，原告沈渭鹏与被告大丰金某公司签协议时我是大丰金某公司的大股东，我朋友董某是公司法定代表人。我认为2007年11月26日这份协有效。在签协议之前，原告沈渭鹏自己有个饲料厂，在租赁协议中约定的竹川办事处北侧八排河南仓库和场地一直在生产。这个仓库属于大丰金某公司的租赁范围。2012年原竹川办事处出了证明，证明沈渭鹏从金某公司承租的地方属于金某公司的经营范围。2007年原告与被告之间签订的这份协议执行了两年不到三年，后面就没有履行过义务。第三人大丰沿海公司在涉及到林场对这块土地进行补偿时，要对这块田地收购，去了多次都没有通知大丰金某公司说这份协议无效。第三人大丰沿海公司述称，原告的诉求不符合法律规定，原告和被告签订的合同无效。理由如下：1.原被告2007年11月26日签订的租赁协议违反了2007年10月18日被告和大丰市滩涂国有资产经营有限公司签订的租赁合同的约定，租赁合同第五条“乙方的权利义务第三项，乙方在合同期限内，土地的使用权不得转让给他人。”被告擅自和原告签订合同，没有得到原出租人大丰市滩涂公司的批准，其转租行为违法；2.原、被告提交的租赁协议中约定租期超过了20年，违反了合同法第214条以及民法典705条规定，超过部分期间是无效的；3.大丰沿海公司不同意第三人蔡辉的陈述，事实上蔡辉不具备第三人的诉讼主体资格，蔡辉陈述在原被告签订合同之前原告在竹川办事处就有仓库生产，这一点与租赁协议无关，竹川办事处是滩涂渔业局下设的机构，不具备法人资格，不能对外经营。4.原告未与被告履行该份协议的全部内容，仅仅履行了几年的时间，原告的起诉也过了诉讼时效。综上，第三人大丰沿海公司认为该份租赁协议无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月18日，大丰市滩涂国有资产经营有限公司与被告大丰金某公司、案外人大丰市竹川垦区开发利用办事处签订了《租赁合同》，三方约定：甲方：大丰市滩涂国有资产经营有限公司（简称甲方），乙方：大丰金某公司（简称乙方）。丙方：大丰市竹川垦区开发利用办事处（简称丙方）一、租赁面积和位置1、租赁土地面积为128亩，房屋面积为1146平方米。2、位置：竹川垦区利用办事处前后（附图）。二、租赁期限租赁使用期30年，自2007年7月1日—2037年6月30日止。三、租金及缴纳1、土地租金标准：前5年每亩每年150元，每年租金19200元，后25年每亩每年200元，每年租金25600元。2、房屋及其他资产标准：每年20000元。3、缴纳方法及时间：合同签订时乙方将2007年6个月、2008年的租金缴给甲方，其款项抵充丙方上缴。2008年12月前缴纳2009年租金，以后每年的12月前缴纳次年的租金。乙方逾期不缴纳租金，按违约处理，承担违约责任和放弃承租权。四、甲方的权利和义务1.甲方应加强对乙方管理，对乙方提供优质服务，并负责协调解决相关单位的矛盾。2、乙方租赁的土地所有权属甲方，如今后有土地政策变动，则按国家规定操作。五、乙方的权利和义务1.乙方自主经营，自负盈亏与风险、工程投资和各项成本费用均由乙方承担。2.乙方应守法经营、依法缴纳税费和政府行业规定的费用。3.乙方在合同期内土地的使用权不得转让给他人。4.乙方在使用期限内应服从国家征用开发，相关补偿按国家规定。……2011年4月6日，大丰市沿海滩涂投资发展公司（甲方）与被告大丰金某公司（乙方）签订协议书，约定一、自本协议签字之日起，大丰市滩涂国有资产经营公司于2007年10月18日与乙方签订的租赁合同的出租方变更为大丰市沿海滩涂投资发展有限公司。二、维持大丰市滩涂国有资产经营有限公司于2007年10月18日与乙方签订的租赁合同所有条款，甲乙双方承继履行原合同的全部权利与义务（附原合同）合同面积128亩，2017年备注128亩被征用，只收房屋租金20000元/年。三、乙方根据出租方主体变更，应将2012年至2037年租金，按原告约定的交款日期按时交给甲方。四、租赁期满时，乙方必须保持土地及附属不动产完好并无条件按时交给甲方。五、特别约定:乙方在租赁时间，如遇政府项目建设或区域规划建设或者政策性复垦征用，乙方必须无条件服从。对乙方的资产（不动产）投入部分按物价部门评估值以租赁期月度分摊，按未履行期限予以补偿；对乙方当年的直接生产投入按农业或者水产技术部门评估值予以补偿；对预期利益等不予补偿。六、本协议一式三份，甲、乙、原出租方各执一份，签字或盖章有效。如有未尽事宜，另行协商解决。2012年12月3日，大丰市竹川垦区开发利用办事处出具情况说明一份，对2007年10月18日大丰市滩涂国有资产经营有限公司与被告大丰金某工公司签订的租赁合同中有关条款进行详细说明。“一、原合同中约定的‘其他资产和部分土地’，其中其他资产实际为竹川办事处原有的水塔及北侧仓库等所有竹川办事处的资产，因东沙中队至今未交付使用房屋，致使合同中约定的房产并未实际到位。部分土地实际为八排河（现滩涂投资公司的中沟）中心线向南，办事处东侧中心路向西属于竹川办事处的土地，也就是合同中约定的竹川办事处前后，实际毛面积（含办事处房屋）近400亩，这些面积均在金某公司租赁范围内。合同中约定的128亩为当时鱼塘面积，也就是能直接利用的土地，其余办事处周围及鱼塘北侧均为废弃低洼地。因为是荒地就没有收取承租费。目前现状是金某公司建厂后通过运输和鱼塘冲泥浆填实开发而成。二、现有的鱼塘含大桥堤防站部分面积。大桥堤防站并未对其进行任何开发投资，原有的土方、涵洞等资产均由金某公司蔡辉补偿给前承租人。目前的现状是蔡辉重新投资而成”。原竹川办事处主任在该份情况说明上注明“上述情况属实。”并在证明人处签名。被告大丰金某公司以银行转账形式分别于2019年12月16日支付2020年度租金2万元、2021年1月14日支付2021年度租金2万元，上述租金均由第三人大丰沿海公司收取。2007年10月18日租赁合同签订后，被告大丰金某公司（甲方）于2007年11月26日与原告沈渭鹏（乙方）签订租赁协议，约定为帮助乙方继续从事饲料生产，甲方将取得经营权的竹川办事处仓库租赁给乙方使用。一、租赁范围：原竹川办事处仓库北侧（“仓库”二字第三人蔡辉以重复赘述为由划去），八排河南仓库及场地。二、租金：四年一定，2008年1月1日至2011年12月30日为第一个四年，每年租金为四万元，2012年起的第二个四年年租金为五万元，合同签订时交纳2008年租金，以后每四年在前一个四年租金基础上每年增加5000元，每年的12月30日前交清下一年度租金，逾期不交，则合同自然终止，甲方有权收回经营权。三、期限：2008年1月1日至2036年12月30日止四、租赁期间乙方自主经营，自负盈亏，独立承担有关税费，不得将甲方获得经营权的资产向他方抵押，不得转租。五、乙方在租赁期间的各项生产安全均由乙方自行负责，概与甲方无关。六、租赁期间乙方可根据自身实际情况进行适度的固定资产投资，但需经甲方同意后实施，合同期满固定资产投资自行处理。七、租赁期间如遇政府征用，相关补偿由乙方所得，与甲方无关。八、本协议一式两份，双方代表签字盖章后生效，甲乙双方各执一份。甲方处由本案第三人蔡辉签名并加盖被告公司章印。乙方处原告沈渭鹏签名。租赁协议期内，原告沈渭鹏按约缴纳租金至2013年，第三人大丰沿海集团以该地段即将被征用为由要求原告停产，原告向第三人蔡辉缴纳租金被拒。2019年3月6日，原告沈渭鹏对政府处理饲料厂意见不服提起信访，第三人大丰沿海公司予以受理并于2019年5月5日给出书面答复意见“2007年10月18日，大丰市滩涂国有资产有限公司与大丰市金某海洋食品有限公司签订《租赁合同》，租赁土地位置位于竹川垦区办事处前后，面积为128亩，房屋面积为1146平方米。2011年4月6日，大丰市滩涂海洋与渔业局将合同权利义务让渡给我司。根据2007年10月18日《租赁合同》第五条第3款约定‘乙方在合同期内土地的使用权不得转让给他人’因此，你与大丰市金某海洋食品有限公司的转租合同没有经过出租人及我司同意，是违反合同约定的。2014年1月2日，大丰市政府投资设立沿海林场，对原竹川西南片进行林地整理。你租赁的仓库在林场规划范围内，影响林场项目的全面建设。2019年2月21日你的信访件‘为什么六年不能给我一个理由’，我司经调查认定你与大丰市金某海洋食品有限公司之间的租赁合同违反2007年10月18日的《租赁合同》的约定，应当为无效的民事行为，属于无效合同。你与我司之间不存在合同关系，你的经营活动与我司没有必然因果关系，我司没有法定义务对你进行补偿。根据《信访条例》第十四条规定对依法应当通过诉讼、仲裁、行政复印等法定途径解决的投诉请求，信访人应当依照有关法律、行政法规规定的程序向有关机关提出。你可以依照有关规定通过法定途径维护你的合法权益。”原告沈渭鹏关于2007年11月26日租赁协议效力问题信访未果，后于2021年1月6日向本院提起诉讼。另查，被告盐城市大丰金某海洋食品有限公司曾用名为大丰市金某海洋食品有限公司，历史法定代表人为董某、蔡辉、李某。2020年11月10日，法定代表人由李某变更为现法定代表人张伟。上述事实，有原告、第三人陈述，《租赁合同》、《租赁协议》、《协议书》复印件、《情况说明》、银行回单复印件（2份）、大丰沿海公司收款收据复印件（2份）、大丰沿海公司关于沈渭鹏信访事项的答复意见、受理告知书、不再受理告知书、大丰金某公司工商信息等证据在卷证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原告沈渭鹏与被告大丰金某公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，租赁期限在二十年内部分即租赁期限2008年1月1日至2027年12月31日部分，应为合法有效，本院依法予以确认。第三人大丰沿海公司述称原、被告该份《租赁协议》违反2007年10月18日被告大丰金某公司与大丰市滩涂国有资产经营有限公司《租赁合同》第五条第3款“乙方在合同期内土地的使用权不得转让给他人使用”的约定，案涉土地系被告大丰金某公司违反约定未经批准的情况下擅自转租，应为无效。另原、被告仅按《租赁协议》履行了几年的时间，原告的起诉已过诉讼时效。本院认为被告大丰金某公司违反其与大丰市滩涂国有资产经营有限公司《租赁合同》中不得转租的约定系其自身违约行为，第三人以此述称案涉《租赁协议》无效的意见，本院亦不予采纳。原告沈渭鹏关于案涉《租赁协议》效力问题，原告沈渭鹏一直提出信访，2019年5月5日第三人大丰沿海公司书面意见形式给予答复沈渭鹏“根据《信访条例》第十四条规定对依法应当通过诉讼、仲裁、行政复印等法定途径解决的投诉请求，信访人应当依照有关法律、行政法规规定的程序向有关机关提出。你可以依照有关规定通过法定途径维护你的合法权益。”原告沈渭鹏于2021年1月6日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定，判决如下：一、确认原告沈渭鹏与被告盐城市大丰金瑞海洋食品有限公司2007年11月26日签订的《租赁协议》在2008年1月1日至2027年12月31日期间有效；二、驳回原告沈渭鹏的其余诉讼请求。案件受理费19740元，由原告沈渭鹏负担6580元，被告盐城市大丰金瑞海洋食品有限公司负担13160元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本10份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 蔡树祥二〇二一年三月八日法官助理 丁 慧书 记 员 李 玲附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。2.《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的陈，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。