湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2727号上诉人（原审原告）：李凯丽，女，1991年4月7日出生，汉族，中国招商银行股份有限公司徐东支行员工，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：罗元桥，湖北益之道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘欣怡，女，2003年11月8日出生，汉族，住武汉市硚口区。法定代理人：杨某，女，1981年9月1日出生，汉族，硚口区崇仁路小学职工，住武汉市硚口区。原审第三人：武汉金和易居房地产营销策划有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园安居苑A区建设新村商网8号。法定代表人：黎建国，该公司执行董事兼总经理。上诉人李凯丽因与被上诉人刘欣怡，原审第三人武汉金和易居房地产营销策划有限公司（以下简称金和易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初5954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李凯丽上诉请求：一、撤销一审判决，查明事实并依法改判支持李凯丽一审全部诉讼请求；二、本案一审和二审的诉讼费用由刘欣怡承担。事实与理由：一审法院认定的基本事实不清。一审法院认定李凯丽、刘欣怡及金和易居公司于2019年12月29日签订的《存量房买卖（居间）合同》不具备法律效力确有错误，上述合同已经成立成效。一、杨某已于2014年与刘志国离婚，刘欣怡的监护权人为母亲杨某，杨某作为刘欣怡的法定监护人，代理刘欣怡签订的《存量房买卖（居间）合同》具有法律效力。二、补充合同中已经约定了的《存量房买卖（居间）合同》的撤销时间，杨某未在约定的期限内撤销《存量房买卖（居间）合同》，李凯丽有理由相信杨某已经刘志国认可、同意杨某卖房的权利，故杨某的行为构成合同法上的表见代理，《存量房买卖（居间）合同》具有法律效力。三、刘志国于2019年12月31日与杨某，金和易居公司的工作人员前往武汉市江天公证处办理了委托卖房的公证，明确表示同意卖房，视为对杨某签订《存量房买卖（居间）合同》的追认行为，即使刘志国在2020年1月4日撤销了公证，但其在委托卖房的委托书上签字已具法律效力，事后撤销行为不能对抗李凯丽。四、杨某代理刘欣怡卖房的行为并不存在损害未成年人利益的情况。五、一审法院认定《存量房买卖（居间）合同》不具有法律效力，如果允许此种行为，会纵容合同当事人随意违约，不利于市场交易的稳定，增加交易的成本，破坏市场规则的便捷性。刘欣怡辩称，一、案涉房屋买卖合同未生效，该合同约定的定金及违约条款不能适用；二、刘欣怡的法定代理人杨某对缔约不存在过失；三、并非刘欣怡法定代理人杨某的原因导致合同不能生效、不能履行，其也及时告知并积极采取措施避免李凯丽损失扩大，及时返还了款项。请求驳回上诉，维持原判。金和易居公司述称，同意李凯丽的上诉意见。根据补充协议的约定，刘欣怡收取定金则表示刘志国同意出售房屋，买卖合同成立。根据《存量房买卖（居间）合同》约定，违约方应向金和易居公司支付中介费。李凯丽向一审法院起诉请求：1、判令刘欣怡立即支付李凯丽人民币100,000元；2、本案诉讼费由刘欣怡承担。一审法院认定事实：2019年12月29日，卖方刘欣怡（甲方）、买方李凯丽（乙方）以及居间方金和易居公司（丙方）签订《存量房买卖（居间）合同》一份，约定：甲方所有的房屋坐落于武汉市江岸区百步亭花园安居苑A区101栋2单元4层4号，交易成交价1,950,000元；签订本合同三日内，乙方向甲方支付购房定金100,000元，合同签订后，因乙方原因不购房，定金不退，因甲方原因不卖房，定金双倍返还；同时甲方向丙方支付10,000元作为物业交割保证金，待物业交割完毕后一个工作日内返还给甲方。刘欣怡的母亲杨某作为其法定监护人在合同上签字，刘欣怡另一法定监护人父亲刘志国未在合同上签字。李昌祥作为李凯丽的受托人在合同上签字。2019年12月30日，杨某与李昌祥签订《补充协议》一份，内容为“关于杨某代理其女儿刘欣怡将其位于江岸区百步亭花园安居苑A区101栋2单元4层4室房屋出让给李昌祥在本公司杨某于2019年12月29日暂收李昌祥购房定金人民币壹万元整。如因刘欣怡另一监护人刘志国本人原因不配合，此合同将于2019年12月30号双方可解除合同，互不追究违约责任”。该补充协议原件由金和易居公司提交。2019年12月31日，李凯丽通过银行转账向杨某支付100,000元，杨某出具定金收据一份。杨某已将该款退还李凯丽。一审法院另查明：坐落于武汉市江岸区百步亭花园安居苑A区101栋2单元4层4室的房屋登记在刘欣怡名下，产权证号武房权证岸字第××号，该证附记记载“刘欣怡在2021年11月8日之前系未成年人，刘志国、杨某为其法定监护人”。一审审理中，刘志国向一审法院提交书面陈述材料，表示对涉案房屋买卖合同不知情，坚决不同意卖房；2019年12月31日，经杨某及中介方彭姓工作人员反复联系，勉强同意去公证处办理授权委托公证，其后告知杨某不同意卖房，愿意照常支付刘欣怡生活费和教育费，并告知其（在公证书取得之前）已撤销了所办理的公证。一审法院认为，各方当事人于2019年12月29日签订《存量房买卖（居间）合同》，由于刘欣怡系未成年人，不具备完全民事行为能力，必须由其法定监护人刘志国、杨某共同代理。现该合同仅有杨某代理，刘志国既未在合同上签字，也未明确表示同意或予以追认，该合同不具备法律效力。杨某依据该合同收取的定金100,000元已经退还。现李凯丽要求刘欣怡支付100,000元（即双倍返还定金）的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十七条、第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回李凯丽的诉讼请求。本案一审诉讼费2,300元，减半收取1,150元，由李凯丽负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李凯丽提交2020年10月26日武汉市江岸区人民政府发布的轨道交通12号线项目国有土地上房屋征收补偿方案，拟证明刘欣怡不卖房的真实原因是房屋要拆迁。刘欣怡质证认为，认可该证据的真实性，但卖房时间是2019年12月29日，公告是近期才发布，不认可证明目的。金和易居公司质证认为，对真实性无异议，不认可该证据的证明目的。刘欣怡提交的证据一为刘志国与金和易居公司工作人员彭立明的微信聊天记录，拟证明刘志国2019年12月30日没有同意配合公证和卖房；提交的证据二为刘志国出具的补充材料，拟证明刘志国不同意卖房，办理公证的第二天就反悔了。李凯丽质证认为，对证据一的真实性有异议，不能证实聊天双方的真实身份，即使真实，其内容也无法反映刘志国不同意办理公证，不能实现其证明目的；对证据二的真实性和证明目的均有异议，这份材料是刘志国事后补签的，不能证明刘志国当时的真实意思。金和易居公司质证认为，彭立明是该公司员工，对证据一的真实性认可，但刘志国曾与彭立明到公证处办理过公证，该证据的证明目的无法实现；认可证据二的真实性，刘志国是在办理公证后反悔，但反悔的时间不确定。金和易居公司提交杨某于2020年11月4日向该公司出具的承诺书作为新的证据，拟证明李凯丽与刘欣怡之间的诉讼与其无关，有权拒绝出庭。李凯丽质证认为，对真实性无异议，但认为刘欣怡有故意要求金和易居公司隐瞒事实的行为，请求予以处罚。刘欣怡质证认为，认可该证据的真实性，其是为了要回房产证和押金才出具该承诺书。经质证，本院认为，李凯丽提交的证据为拍照打印件，内容、印章不清，从时间上看，公告发布时间远晚于合同签订日期，以公告发布推定刘欣怡签订合同时即知晓房屋拆迁事宜，尚不能达到高度可能性的证明标准，对该证据的证明目的，本院不予采信。对刘欣怡提交的证据，聊天记录中并无刘志国不同意配合公证和卖房的内容，刘志国的补充材料属于证人证言，但其未出庭接受询问，故对刘欣怡提交的证据，本院均不予采信。金和易居公司提交的证据，为刘欣怡法定代理人杨某的单方承诺，其中并无李凯丽所称的要求隐瞒事实的内容，金和易居公司作为当事人参加本案诉讼，诉讼权利义务由其自身享有和处分，不因他人的承诺而丧失，对该证据的证明目的，本院不予采信。二审中，刘欣怡的法定代理人杨某称其出售房屋的目的是“图卖房的收益”。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，父母是未成年子女的监护人，本案中，杨某、刘志国均为刘欣怡的监护人，但合同上仅有杨某的签字。杨某与刘志国作为独立的民事主体，在签订合同时，夫妻关系已解除，故杨某的单方行为不具备表见代理的外观体现。虽然刘志国曾经办理公证，但最终公证处未出具公证文书，不能以公证方式证实刘志国的意思表示，案涉合同因意思表示欠缺而未能成立。本案的特殊之处在于案涉房屋的所有权人是未成年人，而未成年人由父母作为监护人代理其实施民事法律行为。监护制度意在对未成年人的人身、财产及其他合法权益进行监督和保护，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。从刘欣怡法定代理人杨某陈述的出售房屋目的来看，不能认定为财产的处分有利于刘欣怡。综上，李凯丽的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，李凯丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300元，由上诉人李凯丽负担。本判决为终审判决。审判员  张文浩二〇二一年三月十七日法官助理胡海洲书记员徐星