天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1102号上诉人（原审被告）：李兆菊，女，1960年7月26日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：天津博华物业管理有限公司，住所地天津市南开区南马路与城厢西路交口晋丰大厦3号楼1门101室。法定代表人：梁洪利，总经理。委托诉讼代理人：石翔，天津万华律师事务所律师。上诉人李兆菊因与被上诉人天津博华物业管理有限公司（以下简称博华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初13721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李兆菊上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人未完全履行其应履行的物业服务义务。被上诉人不启用小区门禁系统，甚至拆除部分楼层的门禁。小区物业费平均每平方米3元，已达到高档小区物业收费水平，但外来人员可以自由进出小区,保安人员从不核实查证,造成小区治安事件频发。二、上诉人自收房之日起己交纳一年的物业费。但被上诉人拒不履行其基本义务,上诉人被迫行使不安抗辩权。一审判决对此只字不提，是对不正规物业公司的偏袒。小区业主多次找被上诉人进行交涉，要求被上诉人按照服务质量标准提高物业管理水平，并就小区物业服务存在的问题向相关部门反映。被上诉人答应完善门禁保安系统,但并未对物业服务存在的问题进行整改。目前涉案小区未成立业主委员会，业主无法选择物业公司,只能被迫接受被上诉人提供的物业服务。被上诉人从未公示过经营账目以及小区公共区域张贴广告及公共停车位的收入。三、被上诉人未履行物业维护义务,造成上诉人房屋长期漏水,给上诉人造成严重损失,上诉人要求被上诉人进行赔偿。博华物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。合同履行期间，被上诉人提供了相应的物业服务，被上诉人根据涉案房屋面积计算的物业服务费符合双方约定及相应标准。一审期间，被上诉人提交了催缴物业费的证据，但一审法院仅认定了通过EMS催缴的相应期间的物业费。被上诉人在物业服务期间提供了必要的相应服务，一审法院酌情支持被上诉人的部分诉讼请求符合法律规定，但被上诉人对未被支持的部分也进行了投入，也造成了一定的损失。考虑到被上诉人还将长期为上诉人提供服务，被上诉人没有提出上诉，同意让免部分服务费用。上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，双方应均受合同约束，上诉人应履行支付物业服务费的义务。博华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李兆菊支付自2012年3月1日至2020年10月31日的物业管理服务费共计19021.6元、违约金8987.71元，共计28009.31元；2.判令李兆菊承担因本案产生的一切诉讼费用。一审法院认定事实：博华物业公司系物业管理企业，2007年博华物业公司与天津中新华安房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定博华物业公司对尚佳新苑小区进行物业管理服务，物业管理服务期限自2007年11月21日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.87元收取。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.08元由业主交纳，甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。天津市价格认证办公室于2010年6月25日出具《关于“尚佳新苑”高层商用楼物业管理服务费的价格认证书》，认证尚佳新苑高层商用楼（小区内第5楼）可按建筑面积每月每平方米3.3元收取（含机电设施设备运行养护费）。另查，李兆菊系天津市南开区××号房屋产权所有人，房屋建筑面积55.39平方米，拖欠自2012年3月1日起至2020年10月31日期间物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。博华物业公司与天津中新华安房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，应认定为双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，合同对博华物业公司及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。博华物业公司作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，李兆菊作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。对于李兆菊辩称博华物业公司的诉请超过诉讼时效的意见，博华物业公司曾于2017年1月17日、2019年3月22日向李兆菊的住所地天津市南开区××以ＥＭＳ特快专递邮寄催缴物业费的律师函，特快专递单上注明了李兆菊的姓名及联系电话，在邮政部门的改退批条及查询回馈上注明退回原因为拒收和不接电话。博华物业公司于2014年2月2日、2016年2月1日在李兆菊房屋门口张贴物业费催缴函。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长”及第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行”规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”规定,《中华人民共和国民法总则》施行时间为2017年10月1日,故一审法院对博华物业公司2017年1月17日、2019年3月22日向李兆菊寄发催费律师函认定时效中断。博华物业公司张贴物业费催缴函的行为仅有张贴照片，无其他证据证明，不足以认定时效中断。故博华物业公司主张的2012年3月1日至2014年12月物业服务费已超过两年或三年的诉讼时效，对此部分诉讼请求，不予支持；博华物业公司主张的2015年1月至2020年10月31日的物业费未超过诉讼时效，此部分诉讼请求一审法院予以支持。但博华物业公司作为物业服务方，其工作上亦存在瑕疵，故一审法院酌定李兆菊应给付博华物业公司自2015年1月至2020年10月31日期间物业服务费共12000元。对于博华物业公司主张的违约金，《天津市前期物业管理服务合同》明确约定日万分之三的滞纳金计算方式，李兆菊长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于小区内按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于博华物业公司存在服务瑕疵，而李兆菊未能交纳物业费又存在一定的误解，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，一审法院不予支持。一审法院判决：一、判决生效后十五日内，李兆菊给付天津博华物业管理有限公司2015年1月至2020年10月31日期间物业服务费共12000元；二、驳回天津博华物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取计250元，由天津博华物业管理有限公司负担190元，由李兆菊负担60元，李兆菊负担部分于判决生效后十五日内直接给付天津博华物业管理有限公司。本院二审期间，上诉人提交了视频和微信聊天截图，证明人员可以自由出入小区，被上诉人在对外来人员进行核实查证时弄虚作假。被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为上述视频可以反映小区进出口有门控，小区保安人员对于本小区熟悉人员可以放行，对不熟悉人员会进行核验，上述聊天记录不能证明被上诉人未提供相应物业服务。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案前期物业管理服务合同合法有效，被上诉人与上诉人作为小区业主与物业服务单位，均受该合同约束，双方均应依约履行合同义务。被上诉人提供了物业管理服务，上诉人应按照合同约定履行交纳物业费的义务。上诉人提出被上诉人提供的物业服务存在问题，对此，一审法院已认定被上诉人提供的物业服务存在瑕疵并对物业费进行酌减，上诉人拒不交纳物业费理据不足。上诉人要求被上诉人赔偿因房屋漏水造成的损失，但其并未在一审时主张权利，本院不予处理。综上所述，上诉人李兆菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李兆菊负担。本判决为终审判决。审判长  尹春海审判员  曹向博审判员  刘剑腾二〇二一年三月十七日法官助理高山越书记员李佳霖附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……