湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初1286号原告：胡某，女，汉族，19*年*月*日出生，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：甘永琼，律师。委托诉讼代理人：李建波，律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**美富商业中心****。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨琼，女，1979年11月29日出生，系该公司员工。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地长沙市，住所地长沙市芙蓉区车站中路**凯通国际第******法定代表人：孙文钦。被告：长沙市东进置业有限公司，住湖南省长沙市芙蓉区朝阳路**凯通国际城****。法定代表人：孙文钦。原告胡某诉被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、被告长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）、被告长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某的委托诉讼代理人甘永琼，被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼到庭参加诉讼,被告凯通公司、被告东进公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡某向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告和宇成公司签订的《委托经营管理协议》；2.判令宇成公司向原告支付已欠的7个月租金28813元（49394元÷12×7），以及自2020年11月1日起至T3幢**号公寓实际交付之日止的租金；3.判令宇成公司向原告支付已欠租金的违约金1227元，以及自2020年11月1日起至T3幢**号公寓实际交付之日止的违约金（以逾期金额为基数，按万分之二/日计算）和合同预期收益损失；4.判令凯通公司和东进公司与宇成公司承担连带赔偿责任；5.判令三被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2016年12月27日，胡某与宇成公司签订了《委托经营管理协议》，约定胡某授权宇成公司对其名下的涉案房屋进行全方位的管理，经营管理的收益归宇成公司所有，宇成公司按期向胡某支付租金；如有一方违反本协议，应当向守约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等；宇成公司无正当理由逾期支付租金，应当按照逾期金额的万分之二/日的比例支付违约金，如无正当理由逾期超过三个月仍未支付租金的，胡某可以解除本合同。截至目前，宇成公司逾期支付租金超过3个月，已构成严重违约，应当支付租金和违约金。凯通公司、东进公司出具了《担保函》，其应承担连带清偿责任。胡某为维护自身利益，特提起诉讼，请求判如所请。被告宇成公司辩称，1.宇成公司同意解除《委托经营管理协议》，但根据该协议的约定，委托经营期限届满或本协议终止时，宇成公司应按当时现状向胡某交还该房屋，故宇成公司无需恢复原状房屋。2.因2020年存在疫情的不可抗力影响，故请求减免疫情期间的6个月租金。其次，租金的支付应是扣税后的金额，而不是合同金额。3.原告要求宇成公司支付自2020年10月1日起至涉案房屋正常返租之日止的租金以及合同逾期收益损失，无事实和法律依据，后续租金支付时间并未到期，违约行为并未发生。4.关于违约金，宇成公司认为因为受疫情影响，企业面临压力，经营困难，宇成公司迟延支付租金事出有因，非宇成公司主观因素所致，依法不构成违约，不应承担违约责任及违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告凯通公司、东进公司未答辩。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2016年12月27日，胡某与湖南狂买狂卖商业管理有限公司（以下简称狂买狂卖公司）签订《委托经营管理协议》，约定：胡某将其名下位于长沙市芙蓉区××路××号××幢××号房屋委托给狂买狂卖公司经营管理，建筑面积为66.39平方米，房屋实际成交价为823236元，委托经营管理期限为本协议生效之日起，至2027年4月30日，计租期为2017年8月1日起至委托经营管理期限届满日；年度租金标准为实际成交价6%／年，即49394元／年，租金每三个月支付一次，即每年的1月16日至1月30日、4月16日至4月30日、7月16日至7月30日、10月16日至10月30日支付下一个支付期的租金，狂买狂卖公司在本协议签署后三个工作日内提前支付两年（即2017年8月1日至2019年7月31日）的租金；委托经营管理期限内，房屋的租金收入、管理支出、盈亏风险均由狂买狂卖公司享有和承担，胡某无权在本协议约定的委托经营管理租金之外主张其他收益及费用；如果该房屋发生空租或者租金收入不足以支付租金的，差额部分由狂买狂卖公司自行承担；如狂买狂卖公司无正当理由逾期支付租金，每逾期一日按照应付金额的万分之二向胡某支付违约金，如宇成公司无正当理由逾期超过三个月仍未向胡某支付租金，胡某可以解除合同。同日，凯通公司、东进公司出具《之担保函》，载明“一、本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条件均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成；二、本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保；三、本公司同意，本担保函自本公司盖章（签字）之日起成立并生效。如果发生纠纷，本公司同意依据相应主合同约定的法律适用与纠纷解决方式解决”。胡某向狂买狂卖公司出具了《授权委托书》，委托狂买狂卖公司对上述房屋进行管理经营、对外招租及转租等与房屋经营管理有关的一切事项，并委托狂买狂卖公司与开发商办理房屋的交付手续。协议签订后,狂买狂卖公司的名称变更为宇成公司。宇成公司实际经营管理了胡某的上述房屋并陆续向胡某支付租金至2020年1月31日，后又支付了2020年5、6、7月的房屋租金，此后再未支付过租金。截至本案法庭辩论终结，宇成公司尚拖欠胡某2020年2、3、4、8、9、10、11、12月及2021年1月共9个月的房租计37045.5元未付。诉讼过程中，原告胡某自认违约金计算至2020年9月30日为373.78元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。胡某与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。胡某已依约将涉案房屋交付给宇成公司使用，但宇成公司未依约支付租金，逾期超三个月，已构成违约，根据合同约定及依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第七百二十二条之规定，胡某有权要求解除《委托经营管理协议》。胡某向本院起诉后，本院于2021年1月21日向宇成公司送达了起诉状副本，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，本院确认原告胡某与被告宇成公司的《委托经营管理协议》已于2021年1月21日解除。合同解除后，宇成公司应当向胡某支付拖欠的房屋租金并按照合同约定在合理期限内将涉案房屋返还给胡某，否则应按照租金标准支付房屋占用费至房屋实际返还之日止。由于宇成公司亦同意解除合同，本院确定由宇成公司在本判决生效后三日内将涉案房屋返还给胡某。根据查明的事实，宇成公司拖欠胡某2020年2、3、4、8、9、10、11、12月及2021年1月共9个月的房租计37045.5元未支付，故宇成公司应向胡某支付已拖欠的7个月租金28813元，并支付房屋占有使用费（占有使用费按49394元/年计算自2021年2月1日起至涉案房屋实际交还之日止）。被告宇成公司辩称租金应按扣减税费后的租金标准计算，由于交税义务方为原告胡某，且双方在合同中未就扣缴税费进行约定，故本院对被告宇成公司的该抗辩理由不予采纳。被告宇成公司辩称因全国新型冠状肺炎疫情爆发及疫情防控工作的部署而关门停业,无法开展经营活动,应酌情减免6个月租金，但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据，故本院对该抗辩理由不予采信。双方在合同中约定如宇成公司逾期付款，应按日万分之二的标准支付违约金，该约定合法有效。故胡某要求宇成公司自拖欠之日起，以逾期金额为基数，按万分之二/日计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。诉讼过程中，原告胡某自认截至2020年9月30日的违约金为373.78元，该标准低于双方约定的违约金标准，视为原告胡某对自己权利的自由处分，本院予以确认。胡某要求宇成公司支付合同预期收益损失，但没有提供证据证明，故因没有事实和法律依据，本院不予支持。被告东进公司、凯通公司自愿为宇成公司的合同义务提供连带责任担保，且该二公司作为开发商，均出具担保函作为胡某与宇成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，故胡某已尽到善意第三人的审慎注意义务。因此，胡某要求凯通公司、东进公司承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告胡某与湖南狂买狂卖商业管理有限公司于2016年12月27日签订的《委托经营管理协议》已解除；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告胡某支付截至2020年1月31日的房屋租金37045.5元，并支付占有使用费（占有使用费按49394元/年的标准支付自2021年2月1日起至湖南宇成朝阳商业管理有限公司将T3栋**号房屋实际返还给胡某之日止）；三、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告胡某支付违约金（违约金计算至2020年9月30日为373.78元，后续违约金以欠付租金为基数按日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）；四、被告长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司对本判决第二、三项确定的义务承担连带清偿责任；五、驳回原告胡某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取368元，由湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙凯通房地产有限公司、长沙市东进置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  伍君芳二〇二一年三月二十二日法官助理张依书记员某林