辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终635号上诉人（原审被告）：凌源市佳城房地产开发有限公司，住所地凌源市南大街（兴隆小区7#30号门市）。法定代表人：杨玉春，经理。委托诉讼代理人：张振忠，辽宁红山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任志强，男，1988年3月23日出生，汉族，住址辽宁省凌源市。委托诉讼代理人：任树，男，1964年3月16日出生，汉族，父子关系，住址辽宁省凌源市。委托诉讼代理人：宋虹，辽宁万盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于晓光，男，1976年2月7日出生，汉族，个体，住址葫芦岛市龙港区。被上诉人（原审被告）：凌源市天天房产中介有限公司，住所地辽宁省凌源市恒福家园A区5号楼11号门市。法定代表人：张新春，经理。上诉人凌源市佳城房地产开发有限公司（以下简称佳城房产公司）因与被上诉人任志强、于晓光、凌源市天天房产中介有限公司(以下简称天天房产中介)房屋买卖合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2020）辽1382民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人张振忠，被上诉人于晓光、被上诉人任志强委托诉讼代理人任树、宋虹到庭参加诉讼。被上诉人天天房产中介经本案依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳城房产公司的上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由是：上诉人出具收款收据是作为电梯款结算凭证，而非具有担保功能的意思表示，一审法院认定错误；上诉人与买受人之间没有形成事实和法律上的商品房买卖合同关系，于晓光实际收取了房款，签订了合同，双方已形成房屋买卖关系，故一审法院认定上诉人承担连带责任无法律依据。任志强辩称，虽本人与于晓光签订房屋买卖合同，但购房款是于晓光陪同直接交给上诉人办公室的，并出具了《专用收款收据》，加盖了公章，法定代表人杨玉春签字、出纳签名，其承诺半年后办网签和房证才购买的，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。任志强向一审法院起诉请求：判令被告于晓光、佳城房产公司返还房款360,000元并赔偿损失36,000元；判令被告于晓光、佳城房地产公司按照房屋买卖合同约定给付违约金日万分之三，至房款还清之日止；判令被告天天中介返还中介费2600元，诉讼费由被上诉人承担。一审法院认定事实：被告佳城房产公司开发建设凌源市滨河花苑小区。2017年10月13日，通过天天房产中介介绍，原告（乙方、买受人）与被告于晓光（甲方、出售人）签订房屋买卖合同，合同的主要内容：甲方自愿将位于凌源市佳城滨河花苑Ｂ区，建筑面积91.43平方米，价格以260,000元出售给乙方。交款方式，甲方已收到乙方定金10,000元，包含在房屋交易价款之内。2017年10月12日，乙方交付10,000元。2017年10月13日，乙方交付250,000元。如若因甲方纠纷造成房屋交易失败或不能过户至乙方名下，由甲方负责，退回乙方已经交付的购房款，并支付已交房款的10%作为给乙方造成损失的赔偿。甲、乙双方如不按约定按时交付房屋或交付房款，每逾期一天按房款总价的万分之三作为对另一方的损失赔偿。同日，被告佳城房产公司为原告出具专用收款收据，收据载明：交款人任志强，收款单位佳城房产，人民币叁拾陆万壹仟壹佰肆拾捌元伍角整，￥361148.50元，收款事由B区7#二单元1002室，91.43㎡×3950元/㎡，同时注明此房款不退。被告佳城房产公司在收款收据上加盖公章，法定代表人杨玉春及出纳签名。（2019）辽1382民初4121号民事判决书中，法院认定事实部分的主要内容：2017年10月12日通过被天天房产中介原告与被告于晓光就凌源市佳城滨河花苑B区7#2单元1002室的房屋买卖事宜达成一致意见，原告给付被告于晓光买卖房屋定金10,000元。2017年10月13日被告于晓光作为出售人与原告作为买受人签订房屋买卖合同，……当日原告给付被告于晓光剩余购房款250,000元，被告于晓光为原告出具收据，该收据载明：“人民币260,000元整，此款系滨河花苑B区7#二单元1002室房款，收款人于晓光签名捺印。”……同日，被告天天房产中介公司为原告出具了收据，该收据载明：今收到客户任志强滨河花苑B区7#2单元1001室信息费2600元。2017年8月31日，被告佳城房产公司（甲方）与苏州贝斯特快速电梯有限公司朝阳分公司（乙方）(法定代表人于晓光)签订了电梯设备合同、电梯安装合同、电梯安装配合合同。合同的主要内容：甲方将佳城滨河花苑项目的电(扶)梯设备购销、电梯的安装及电梯安装配合委托乙方，甲方的付款方式为以房抵款，抵房价格为每平方米3950元的基础上下浮5%，此价格含营业税。合同签订后，被告佳城房产公司给被告于晓光拨付了房屋抵顶电梯购销、安装等工程款。其中包括涉案房屋凌源市滨河花苑B区7#2单元1002室。被告佳城房产公司与被告苏州贝斯特快速电梯有限公司朝阳分公司法定代表人于晓光所签订电梯设备合同、电梯安装合同、电梯安装配合合同未实际履行。被告佳城房产公司将拨付给被告于晓光的所有抵顶电梯安装工程款的房屋收回。一审法院判决认为，关于原告主张返还购房款及赔偿损失问题。佳城房产公司已将其允许被告于晓光出售的抵账房收回，原告与被告于晓光签订的房屋买卖合同已无法继续履行，合同目的不能实现，房屋买卖合同已实际解除，合同解除后原告有权主张返还购房款。关于返还购房款的数额，应以被告于晓光实际收取的购房款260,000元为准。原告主张被告于晓光返还购房款260,000元的诉讼请求，予以支持。涉案房屋买卖合同是因被告于晓光违约而解除，原、被告在房屋买卖合同中约定了违约金计算方法，原、被告之间的合同解除后，违约责任条款仍然有效，按照双方约定，原告主张被告于晓光赔偿已付购房款的10%即26,000元的诉讼请求，予以支持。因房屋买卖合同已解除，原告主张被告给付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。关于被告佳城房产公司是否应该承担法律责任问题。被告佳城房产公司为原告出具的楼房收款收据写明的房屋楼号与涉案房屋的位置一致，虽未签订商品房买卖合同，但其真实意思有为原告与被告于晓光之间债权债务关系作出具有担保功能的意思表示。该民事行为应对被告佳城房产公司具备约束效力。原告是出于对被告佳城房产公司的收款收据的信任，才购买涉案抵账房屋。被告佳城房产公司的收款收据上加盖公司公章并有法定代表人签名，使原告有理由确信，被告佳城房产公司对被告于晓光出售抵账房屋同意并进行担保。被告佳城房产公司的收款收据相对原告来说，不起任何效果和作用是不符合客观实际的，也是不公平的；相对被告佳城房地产公司来说，不负任何责任也是不诚信的。据此，被告佳城房产公司应承担该房屋价值范围内的保证责任，其辩称不承担责任的理由不能成立。原告与被告天天房产中介是居间合同关系，与本案不是同一法律关系，本院不予合并审理，原告可以另行主张权利。被告于晓光经该院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利，由此产生于己不利的法律后果，应由其自行承担，本院依法可以缺席判决。一审法院判决如下：一、被告于晓光于本判决生效后十日内返还原告任志强购房款260,000元，并给付原告任志强损失费26,000元；二、被告凌源市佳城房产公司在凌源市滨河花苑B区7#2单元1002室楼房市场价值范围内承担给付原告欠款的连带责任。三、驳回原告任志强其它诉讼请求。四、驳回原告任志强对被告天天房产中介的起诉。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3640元，由被告于晓光负担。二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，本案诉争焦点是：买受人任志强请求退还购房款并支付违约金应依法向谁主张。经查明，案涉房屋由佳城房产公司开发建设，因其与苏州贝斯特快速电梯有限公司朝阳分公司法定代表人于晓光签有《电梯设备购销安装合同》，约定结算方式为“以房抵债”，案涉房屋是拨付抵债房之一。2017年10月13日，通过“天天房产中介”任志强与于晓光签订《房屋买卖合同》载明：甲方自愿将位于凌源市佳城滨河花苑Ｂ区，建筑面积91.43平方米，价格以260,000元出售给乙方。交款方式:甲方已收到乙方定金10,000元，包含在房屋交易价款之内。2017年10月12日，乙方交付10,000元。2017年10月13日，乙方交付250,000元。如若因甲方纠纷造成房屋交易失败或不能过户至乙方名下，由甲方负责，退回乙方已经交付的购房款，并支付已交房款的10%作为给乙方造成损失的赔偿等。当日，于晓光陪同任志强到佳城房产公司办公室交款，于晓光为任志强出具了《收款收据》载明：“人民币260,000元整，此款系滨河花苑B区7#二单元1002室房款，收款人于晓光签名捺印。”，佳城房产公司也为任志强出具《专用收款收据》载明：交款人任志强，收款单位佳城房产，人民币叁拾陆万壹仟壹佰肆拾捌元伍角整，￥361148.50元，收款事由B区7#二单元1002室，91.43㎡×3950元/㎡，注明“此房款不退”，佳城房产公司在收款收据上加盖公章，法定代表人杨玉春及出纳签名。此外，“天天房产中介”为任志强出具了收据载明：今收到客户任志强滨河花苑B区7#2单元1001室信息费2600元。上述事实，已经庭审质证以及凌源市人民法院（2019）辽1382民初4121号民事判决书确认，双方均未予以否认。案涉房屋出售人于晓光与买受人任志强签订了《房屋买卖合同》，约定了出售房屋的具体位置、面积、价款以及交款方式、违约赔偿方式，出具了《收款收据》，并结清全部房款260,000元，双方已形成法律意义上的《商品房买卖合同》，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，且于晓光出具《收款收据》载明的购房款金额与双方合同约定、任志强实际交付的购房款一致，结合其与开发商存在“以房抵债”合同关系，故于晓光应为该购房款的实际支取人。佳城房产公司是案涉房屋的开发所有人，其协助于晓光收取房款，出具《专用收款收据》，并具体注明了金额、用途、加盖财务专用章，佳城房产公司经理杨玉春承诺买受人任志强半年后可网签，并在《收款收据》签字确认，足以使买受人信赖案涉房屋的真实性，促成房屋交易实现。虽佳城房产公司与买受人任志强未签订《商品房买卖合同》，但其协助于晓光完成了房屋债权转让的合同内容、履行售房义务，在其案涉房屋不能交付时也未及时通知买受人任志强，造成买受人任志强的合同目的不能实现，应承担违约责任。据此，案涉“以房抵债”房屋不能交付，致使买受人任志强的合同目的不能实现，构成法定解除条件，佳城房产公司与于晓光应当共同承担退还购房款的违约责任，并按约定赔偿10%的违约金，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款(四)项、九十七条规定的情形。此外，一审法院以判决形式驳回任志强对“天天房产中介”的起诉，属于适用法律程序存在瑕疵，应予以纠正。综上，佳城房产公司的上诉人请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款(四)项、九十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(三)项、第一百五十四条第(三)项、第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、撤销凌源市人民法院（2020）辽1382民初784号民事判决的第一、二、四项；二、维持凌源市人民法院（2020）辽1382民初784号民事判决的第三项；三、上诉人佳城房产公司、被上诉人于晓光于本判决生效后十五日内，共同承担退还被上诉人任志强购房款人民币260,000元；四、上诉人佳城房产公司、被上诉人于晓光于本判决生效后十五日内，共同承担支付被上诉人任志强赔偿金人民币26,000元。一审案件受理费3640元、二审案件受理费5590元，共计9230元，其中，2788元由被上诉人佳城房产公司负担、5242元由上诉人于晓光负担、1200元由被上诉人任志强负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年三月二十日书记员  毕 雪（法官助理代）