北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3700号上诉人（原审被告）：北京天恒乐活城置业有限公司，住所地北京市房山区阎村镇乐活家园45号楼一层103号。法定代表人：马强，经理。委托诉讼代理人：朱林，男，系该公司市场部客服。委托诉讼代理人：刘文娟，北京志霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甄妮，女，1991年12月10日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：宋新强，男，住北京市房山区，由北京市房山区迎风街道办事处凤凰亭社区居委会推荐。委托诉讼代理人：于志国，男，住北京市房山区，由北京市房山区迎风街道办事处凤凰亭社区居委会推荐。原审第三人：中国工商银行股份有限公司北京房山支行，营业场所北京市房山区良乡西潞北大街32号。负责人：范文，行长。委托诉讼代理人：司玉松，男，系该支行职员。上诉人北京天恒乐活城置业有限公司（以下简称天恒乐活城公司）因与被上诉人甄妮、原审第三人中国工商银行股份有限公司北京房山支行（以下简称工行房山支行）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天恒乐活城公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回甄妮和工行房山支行的全部诉讼请求。事实与理由：涉案房屋每次漏水后，我公司均进行了及时有效的维修，彻底解决了每次的漏水问题。截至本案提出上诉时，房屋未再发生过漏水情况。一审认定“经过几次维修均未彻底解决”与事实不符。另外，房屋漏水原因并非房屋本身质量问题，而是房屋外的原因所致，是侵权事件，应适用侵权责任法审理。如是因我公司侵权行为导致，则我公司应承担侵权责任，甄妮无权以此为由要求解除合同。甄妮辩称，同意一审判决，不同意天恒乐活城公司的上诉请求。工行房山支行述称，同意一审判决，不同意天恒乐活城公司的上诉请求。甄妮向一审法院起诉请求：1.解除甄妮与天恒乐活城公司于2017年5月3日签订的“北京市商品房现房买卖合同(合同编号：XF708405)”；2.天恒乐活城公司返还购房款10659133元及利息(以10659133元为基数，自付款之日起计算利息至房款付清之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.天恒乐活城公司赔偿甄妮各项损失347190.74元；4.天恒乐活城公司支付甄妮违约金325773.99元；5.天恒乐活城公司承担本案诉讼费用。工行房山支行向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除《北京市商品房现房买卖合同》的同时，判令解除工行房山支行与甄妮、天恒乐活城公司签订的《个人购房借款/担保合同》；2.甄妮、天恒乐活城公司给付工行房山支行贷款本金4634029.31元及前述款项自2020年3月26日至实际清偿日止的利息、复利、罚息（按合同约定方式计算）；3.本案诉讼费用由甄妮、天恒乐活城公司承担。一审法院认定事实：2017年5月3日，天恒乐活城公司（出卖人）与甄妮（买受人）签订了《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（以下简称《现房买卖合同》），约定甄妮向天恒乐活城公司购买坐落于房山区兴安路31号院20号楼1至2层三单元102号房屋一套（以下简称涉案房屋）；该商品房规划性质为住宅，建筑面积205.55平方米，其中套内建筑面积185.64平方米，总价款10659133元。买受人于2017年3月10日支付“认购金”100000元，2017年4月10日支付“追加认购金”2000000元，2017年5月3日支付“首付款”2159133元，2017年9月18日支付“银行贷款”6400000元。出卖人应当于2017年7月17日前向买受人交付该商品房。商品房交付使用后，如买受人对商品房质量有异议，应在接收房屋当日起5日以书面形式提出，否则视为无异议，该商品房视为验收合格。合同第十四条“商品房质量”第（2）项其他质量问题约定：该商品房质量应当符合国家、本市及相关行业标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：1.及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。在更换或修理过程中，因买受人或相关责任人不予配合所造成的所有损失，将由不予配合的相关责任人赔偿，若出卖人先行履行垫付义务的，出卖人保留向相关责任人追偿的权利。出卖人履行先行垫付义务后，向相关责任方追偿时，买受人应提供一切方便，积极有效配合出卖人维护其合法权益，若由于买受人不予配合由此产生的一切损失，出人有权向买受入追偿。2.经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的一年期同期贷款基准利率计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。关于保修责任，双方约定出卖人应当在建设工程质量保修范围和保修期限内履行保修义务。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房的保修期自房屋交付之日起计算。防水工程质量保修期限为5年；建筑给水及排水工程质量保修期限为2年，采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道质量保修期限为10年；若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应当与主体结构设计使用年限相同。合同附件十三补充协议第十三条中关于对合同第十四条商品房质量第（二）其他质量问题的补充约定：双方确认，经过更换、修理，仍然严重存在影响正常使用的，买受人有权解除合同，具体按照以下约定处理（只能选择其中一项适用不得累加）：经过90日更换、修理，仍然严重存在影响正常使用的，买受人不解除合同的，补偿买受人损失，损失标准为【同等品牌、相同或者类似产品的重置成本】，同时出卖人每日按总房价款的万分之二，90日为限向买受人支付违约金；经过90日更换、修理，仍然严重存在影响正常使用的，买受人解除合同的，出卖人应按照总房价款的3%向买受人支付违约金。《现房买卖合同》还对双方其他权利义务作出了约定。甄妮分别于2017年3月10日向天恒乐活城公司支付认购金100000元，于2017年4月10日支付追加认购金2000000元，于合同签订当日支付首付款2159133元，并于2017年7月12日支付首付款1500000元。另，甄妮于2017年5月3日给付案外人泰禾益丰房地产经纪（北京）有限公司团购费20万元。涉案房屋于2015年9月30日完成分户验收，涉案房屋所在项目于2015年11月2日办理工程竣工验收备案。2018年5月10日，天恒乐活城公司向甄妮交付了涉案房屋。2018年7月18日，甄妮支付专项维修资金20555元。2018年7月24日，甄妮交纳契税152273.33元。2018年9月26日，涉案房屋过户登记至甄妮名下，并于2018年12月18日办理了抵押登记。另查，2017年9月25日，工行房山支行（贷款人）与甄妮（借款人）、天恒乐活城公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：住字北京分行房山支行2017年0108号，以下简称借款合同）。该合同约定甄妮向工行房山支行贷款490万元购买涉案房屋，贷款期限为300个月，约定还款日为：借款发放日后每月25日，首次约定还款日为2017年10月25日，最后一期还款日为2042年9月25日（借款到期日），还款方式为等额本息还款法。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。利率模式为单一变动，按次年1月1日变动。合同项下借款逾期的，逾期利率执行贷款利率上浮50%。天恒乐活城公司承担阶段性连带责任保证，抵押房产的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）后，保证人免除保证责任。借款人所购房产或抵押物、质物发生质量、权属等纠纷，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用、解除本合同。该合同还对各方的其他权利义务作出了约定。工行房山支行于2017年9月25日将甄妮的按揭贷款490万元发放至约定的天恒乐活城公司账户。2018年12月18日，工行房山支行取得涉案房屋的抵押权的不动产登记证明。甄妮自2017年10月25日起按照约定向工行房山支行偿还借款本息,截至2020年11月25日，甄妮已实际归还工行房山支行贷款本金342936.43元，支付贷款利息733980.45元，本息共计1076916.88元，剩余未还贷款本金为4557063.57元。甄妮主张涉案房屋存在防水质量问题，天恒乐活城公司经过多次维修，仍然未能解决漏水问题，严重影响正常使用，《现房买卖合同》依约应当予以解除且其已经通知天恒乐活城公司解除合同，甄妮称其自2018年7月11日发现一层厨房管道周围、北采光井地下室漏水并报修，直至2019年11月24日，期间发生六次漏水事件，天恒乐活城公司几经修复，东补西漏、屡修屡漏，始终未能彻底解决漏水问题，导致其至今未能对涉案房屋进行装修入住，故其与天恒乐活城公司的工作人员于2019年11月27日经协商就解除《现房买卖合同》达成一致，合同已经解除。对甄妮的上述主张，天恒乐活城公司持有异议，其认可涉案房屋自2018年8月至2019年11月期间出现四次漏水，但原因分别系花园土层下沉导致地埋给水管断裂、霜冻至地埋下水管断裂、业主拆改采光井破坏保温及防水层，以及隔壁房屋污水管及给水管断裂跑水，且该四次漏水均已及时予以修复，属于房屋保修范畴，甄妮无权据此解除合同，且双方并未就合同解除达成一致。一审法院于2020年9月8日前往涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋的北采光井、八角窗处、西墙角处有积水，据查，此次漏水系因2020年8月下雨，回填土沉降导致单元门头西墙处防水被破坏，雨水顺着西墙、采光井北墙渗入室内，导致上述积水。另查，涉案房屋自2018年4月至2019年11月期间，因涉案房屋室外花园回填土下沉，先后分别切断了涉案房屋外地埋中水管、污水管、下水管软连接，以及隔壁房屋室外地埋给水、污水管被切断，且土层下沉破坏了涉案房屋的防水层，导致涉案房屋反复多次渗水、漏水。天恒乐活城公司曾于2019年3月、8月就涉案房屋自门楼西墙沿北墙、西墙直至南墙处，全部重新做了防水。此次漏水，天恒乐活城公司正组织工人重新做涉案房屋的防水。甄妮主张天恒乐活城公司赔偿损失，包括甄妮支付的团购优惠200000元、专项维修资金20555元、契税152273.33元、房屋装修定金10000元、楼梯装修65000元、物业费9570.74元、中央空调订金33540元、办证工本费1080元、污水提升泵定金、采光井装修18000元，并提交了相应票据。对此，天恒乐活城公司均持有异议。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方争议焦点为：甄妮与天恒乐活城公司签订的《现房买卖合同》是否解除及相关问题。甄妮与天恒乐活城公司于2017年5月3日签订的涉案《现房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行义务。天恒乐活城公司作为涉案房屋的出卖方，应对涉案房屋承担保修责任。根据双方签订的买卖合同的约定，除地基基础和主体结构外质量问题的，经过90日更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。根据《最高人民法院的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。现根据查明的事实，涉案房屋自交付后，因花园回填土下沉，反复切断地埋管、破坏防水层，造成涉案房屋漏水已逾三次，经过几次维修均未彻底解决，直至诉讼过程中，漏水事件再次发生。法院认为，涉案房屋的漏水问题已经严重影响到甄妮的正常居住使用，甄妮请求解除其与天恒乐活城公司签订的买卖合同，具有事实与法律依据，法院予以支持。关于甄妮主张其与天恒乐活城公司于2019年11月27日协商一致解除合同，依据不足，法院不予认可。天恒乐活城公司主张涉案房屋的漏水问题已经得以修复一节，与法院查明的事实不符，法院不予采信；天恒乐活城公司主张涉案房屋已办理产权登记，涉案合同权利义务已全部履行完毕故无法解除一节，于法无据，法院不予采信。关于涉案房屋的返还、除权事宜，各方可另行解决。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，甄妮与天恒乐活城公司的《现房买卖合同》解除后，甄妮为购买涉案房屋而签订的《个人购房借款/担保合同》已缺乏履行的基础，依法亦应解除。天恒乐活城公司应当全额返还已收受的购房贷款和购房款，其中返还给甄妮的款项应为甄妮支付的首付款和已支付的贷款本息，返还给工行房山支行的款项应为甄妮应向工行房山支行偿还的剩余贷款本息。综上，对甄妮和工行房山支行合理合法范围内的诉讼请求予以支持，超出合理合法范围的诉讼请求部分，法院不予支持。关于甄妮主张的违约金一节，根据双方合同约定，其他质量问题，经过90日更换、修理，仍然严重存在影响正常使用的，买受人解除合同的，出卖人应按照总房价款的3%向买受人支付违约金，因此，甄妮主张天恒乐活城公司按照房价款的3%标准给付违约金，于法有据，法院予以支持。但甄妮主张的金额计算基数有误，以法院核算为准。关于甄妮主张的损失一节，其中，甄妮为履行合同缴纳的专项维修资金20555元、契税152273.33元、物业费9570.74元、办证工本费1080元，系其履约成本，考虑双方约定有违约金，对其该部分诉求，法院不予支持；对其主张的团购优惠损失200000元，该款项系甄妮因购房而给付案外人泰禾益丰房地产经纪（北京）有限公司，现购房合同解除，甄妮对此可另行解决，故对其该项主张，法院不予支持；对其主张的房屋装修定金10000元、中央空调订金33540元、污水提升泵定金10000元、楼梯装修65000元、采光井装修18000元，缺乏有效证据证明系其必然损失，且考虑法院支持了其违约金，对其相关主张，法院亦不予支持。判决：一、解除北京天恒乐活城置业有限公司与甄妮于2017年5月3日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF708405）；二、解除中国工商银行股份有限公司北京房山支行与甄妮、北京天恒乐活城置业有限公司于2017年9月25日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：住字北京分行房山支行2017年0108号）；三、北京天恒乐活城置业有限公司于判决生效之日起十五日内返还甄妮购房款5759133元及利息(以100000元为基数，自2017年3月10日起算；以2000000元为基数，自2017年4月10日起算；以2159133元为基数，自2017年5月3日起算；以1500000元为基数，自2017年7月12日起算；至2019年8月19日的利息按照中国人民银行公布的一年期同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起至房款付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算)；四、北京天恒乐活城置业有限公司于判决生效之日起十五日内支付甄妮已还工行房山支行的本息1076916.88元（截至2020年11月25日，具体数额以判决生效之日甄妮已还款数额为准）；五、北京天恒乐活城置业有限公司于判决生效之日起十五日内向甄妮支付违约金319773.99元；六、北京天恒乐活城置业有限公司于判决生效之日起十五日内向中国工商银行股份有限公司北京房山支行支付剩余贷款本金4557063.57元和利息、罚息（截至2020年11月25日，按照《个人购房借款/担保合同》的约定标准计算，具体数额以判决生效之日剩余未还款数额为准）；七、驳回甄妮的其他诉讼请求；八、驳回中国工商银行股份有限公司北京房山支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，综合双方当事人陈述等证据及一审法院现场勘验情况，可以认定涉案房屋自交付后，因花园回填土下沉，反复切断地埋管、破坏防水层，造成涉案房屋漏水已逾三次，经过几次维修均未彻底解决，直至诉讼过程中，漏水事件再次发生。一审法院结合双方合同约定及《最高人民法院的解释》第十三条规定，支持甄妮关于请求解除其与天恒乐活城公司签订的买卖合同的诉请，并对相应的借款/担保合同解除、购房款及利息返还和支付以及违约金、剩余贷款本金、已还银行的本息等事项所做处理，事实及法律依据充分。天恒乐活城公司上诉坚持对本案的异议，因事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，天恒乐活城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90794元，由北京天恒乐活城置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  时 霈审 判 员  胡珊珊二〇二一年三月十八日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静