湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初2349号原告（反诉被告）：利川市国泰房地产开发有限责任公司，住所地：利川市国泰广场A1区6楼。统一社会信用代码：91422802751049120D。法定代表人：王道胜。系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄桦，利川市诚信法律服务所法律工作者。特别授权代理。委托诉讼代理人：袁瑞，湖北夷水（利川）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：颜益状，男，生于1964年9月5日，土家族，湖北省利川市人，住利川市。被告（反诉原告）：覃维蓉，女，生于1964年11月7日，土家族，湖北省利川市人，住利川市。被告：孙益贵，男，生于1955年7月23日，土家族，湖北省利川市人，住利川市。委托代理人：秦艺，利川市都亭法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：刘胜，男，生于1968年11月2日，汉族，湖北省公安县人，住公安县。原告利川市国泰房地产开发有限责任公司（以下简称国泰公司）诉被告颜益状、覃维蓉、孙益贵、刘胜确认合同无效纠纷一案，本院受理后，颜益状、覃维蓉提出反诉，本院依法决定合并审理，于2020年5月7日适用简易程序，由审判员阳磊独任审理，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，组成由审判员冉艳蓉担任审判长，审判员阳磊、审判员胡铃参加的合议庭，于2021年2月1日第二次公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国泰公司向本院提出诉讼请求称：1、请求判决确认被告颜益、覃维蓉与原利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。理由如下：2012年8月23日，被告孙益贵、刘胜投资设立了利川市东鑫房地产开发有限公司（以下简称：东鑫公司）。2012年9月16日，东鑫公司与国泰公司达成协议，联合开发利川市财政局宿舍楼地块（原函授站）棚户区改造项目即财苑广场。协议约定国泰公司负责与烟叶复烤厂宿舍相连的32户拆迁户的拆迁事宜，东鑫公司负责原函授站69户拆迁户的拆迁事宜，项目以国泰公司的名义进行，按市政府的相关文件规定拟定拆迁补偿办法和拆迁措施，完成拆迁事宜。2015年5月23日，东鑫公司与颜益状、覃维蓉夫妇签订《房屋拆迁置换合同》，约定颜益状夫妇将其住房330平方米交由东鑫公司拆迁还建，东鑫公司在新建商品楼一楼给颜益状夫妇还建商用面积75平方米、在二层还建42平方米，二层以上还建495平方米，另送车位二个，商品房住房面积为套内面积，安置费按二户支付，合计商铺117平方米，商品房495平方米。2018年2月6日，东鑫公司未经清算即注销。2019年6月财苑广场竣工开始还建，才发现颜益状夫妇的房屋一层面积仅为840.78平方米，二层建筑面积84.78平方米、三层建筑面积55.05平方米，合计224.61平方米，但合同上却将房屋建筑面积编造为每层110平方米，多出105.39平方米。按照市政府文件规定，颜益状夫妇只应当还建252.58平方米，但合同上却多出了352.42平方米，还不含车位及公摊面积。蔡苑广场项目属于棚户区改造项目，没有多余面积还建。我公司认为颜益状夫妇与东鑫公司负责人孙益贵、刘胜恶意串通，严重损害了我公司的利益，请求判决确认颜益状夫妇与原东鑫公司之间所签订的《房屋拆迁置换合同》无效。颜益状、覃维蓉答辩并提出反诉称：1、判令三被告全面履行《房屋拆迁置换合同》，向原告交付一楼商铺75平方米，同位置二楼商铺42平方米，房屋住宅495平方米（不含公摊），车位2个；2、判令三被告承担本案的受理费。理由如下：2015年5月23日，东鑫公司（已注销）因开发财苑广场，须拆除反诉原告的房屋一栋，与反诉原告签订了《房屋拆迁置换合同》。被告国泰公司与东鑫公司合伙建设财苑广场项目，其在该《房屋拆迁置换合同》加盖了公司财苑广场项目部公章。《房屋拆迁置换合同》约定：原告将拥有产权的三层房屋与拟新建的利川市财苑广场商品房进行置换，置换条件为：原告一楼房屋建筑面积110平方米置换财苑广场一楼商铺75平方米，在同位置商铺二层还建42平方米；二楼以上建筑面积330平方米置换财苑广场495平方米的商品房，且不含公摊面积；被告送原告车位二个。财苑广场商品房已建成并销售，但反诉被告至今未按照合同的约定履行。被告的行为已构成严重违约，请贵院支持反诉原告的诉讼请求。针对颜益状、覃维蓉的反诉，国泰公司答辩称：原东鑫公司负责人孙益贵与反诉原告恶意串通，虚构了被拆迁房屋的建筑面积，反诉原告的房屋建筑面积仅为224.61平方米，但合同上虚构为330平方米，多出105.39平方米。故原东鑫公司与颜益状夫妇签订的《房屋拆迁置换合同》属于无效合同。故请求驳回反诉人的反诉请求。被告孙益贵辩称：财苑广场项目不属于纯商业项目，属于棚户区改造项目。孙益贵并未与反诉原告恶意串通，而是迫于政府压力，在政府指导下与反诉原告签订了合同。还建政策应当按照利川市政府相关文件执行。被告刘胜未到庭参加诉讼。经审理查明：利川市东鑫房地产开发有限公司成立于2012年8月23日，股东为孙益贵、刘胜，法定代表人为孙益贵。2018年2月6日，利川市东鑫房地产开发有限公司登记注销。2012年9月16日，国泰公司（甲方）与利川市东鑫房地产开发有限公司（乙方）签订《市财政局（原函授站）地块联合拆迁开发协议》，约定：1、甲方负责与烟叶复烤厂宿舍相连的32户的拆迁事宜，乙方负责市财政局宿舍院69户的拆迁事宜。2、双方同意以甲方公司名义进行项目开发，由甲方负责办理规划、报建等相关手续。该地块改造项目暂命名为财苑广场项目。3、双方约定，按市政府相关规定，做好被拆迁户的思想工作，拟定合情合理的补偿办法和安全搬迁措施。争取在2013年8月底双方完成拆迁，2013年9月办理相关开工手续。合同加盖了国泰公司与利川市东鑫房地产开发有限公司印章，双方法定代表人王道胜、孙益贵分别签字。2018年3月22日，国泰公司（甲方）与孙益贵（乙方）达成《关于财苑广场合伙分配协议》，协议载明“财苑广场建设工程接近完工，已经具备销售条件，为了双方日后不产生争议，双方就财苑广场项目分配事宜达成如下协议：一、甲方按51%的股份分配，乙方按49%的股份进行分配。二、甲乙双方投入的资金均不算利息，各自的投入和辛苦均化作辛苦与感情，只算成本不算利息。三、双方投入差额部分，待项目开盘后在预售资金中按甲乙双方股份比例进行冲补。四、以上协议甲乙双方签字即具备法律效力。”甲方加盖了国泰公司印章，法定代表人王道胜签字确认，乙方由孙益贵签字确认。颜益状、覃维蓉夫妇有私房一栋，位于利川市××××组，土地使用证号：利国用（2007）第781号；房屋所有权证号：利房权证都字第××号。土地使用证记载土地使用面积104.5㎡，房屋所有权证记载房屋总层数3层，总建筑面积224.61㎡，其中一层建筑面积84.78㎡，二层建筑面积84.78㎡，三层建筑面积55.05㎡。2015年5月23日，利川市东鑫房地产开发有限公司（甲方）与颜益状、覃维蓉（乙方）签订《房屋拆迁置换合同》，合同约定：按照市政府办公室文件“利政办发(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》”等老城改造文件精神，为了改善体育路市财政局（原函授站）片区水厂巷部分私房居民居住环境，由甲方出资改造该老城片区，根据中华人民共和国《物权法》和《合同法》等相关法律法规规定，甲乙双方本着互利互惠，公平，自愿的原则，针对乙方现拥有的房屋，采取产权置换的方式进行置换，经双方协商一致并达成以下协议：一、乙方将该片区内其拥有建筑面积为330平方米的与拟新建利川市财苑广场商品房进行置换。具体置换条件如下：1、乙方一楼房屋建筑面积壹佰壹拾平方米置换拟××财××广场××楼楼商铺（乙方所得一楼建筑面积为75平方米）；2、乙方剩余一楼房屋建筑面积计35平方米置换在拟新建商品房2楼，置换后乙方所得房屋建筑面积为42平方米；3、乙方拥有的二楼以上（含二楼）建筑面积计330平方米选择拟××财××广场商品房××层层进行置换，置换后乙方所得商品房建筑面积为495平方米（建筑面积以房地产管理部门测定面积为准）；4、其他事项：甲方同意给乙方送车位贰个。房屋置换不含公摊面积（以室内实际面积495平方米为准）。乙方搬家安置费按贰户支付。二、选房办法以每户业主迁出时间前后为序分批进行。三、建设改造期间的乙方搬迁及过渡期租赁用房，按年租房费壹万元的标准由甲方按年支付；四、乙方整栋楼的搬迁费用为壹万元（整笔费用按迁进迁出分两次分别补偿）；五、合同签订后，3天之内必须搬出（未搬出的，超出一天扣过渡租赁费50元，以此类推，超出一月扣发全部搬迁费）；六、住宅建设标准，新建住宅为电梯房，层高三米，门窗采用塑钢双层真空玻璃，外墙装饰及保温隔热，地面找平层，夹马灰装饰面，预留门洞，入户安装防盗门，水、电、气、有线电视、宽带安装到户外；乙方现有水、电、气、电话、宽带、有线电视等户头的住户到有关部门报停，交清所有费用，甲方概不负责。七、建设改造工期，新建住宅建设工期为二年；八、甲方负责在交付房屋后办理还建房屋的房屋产权证、土地使用权证，并承担还建面积产生的所有税费。增加面积产生的税费由乙方承担，其他具体办理方式，经甲方、乙方共同商定并确认。交房后两年办证给乙方。九、房屋搬迁及拆除，乙方房屋内物品可由乙方自行拆除，门窗及防盗网乙方自行拆除的，安全责任自负。原有旧房屋由甲方负责拆除的，费用由甲方承担，旧房屋拆除后的废旧物资归甲方所有和处置。乙方房屋内有装饰装潢的，由甲、乙双方现场确认补偿金额，甲方按双方评估价值予以补偿，补偿时间在开盘后贰个月内一次性支付。也可抵交房款。十、甲方交付的房屋必须经建设工程质监部门验收合格后交付使用。十一、如果甲方不按时交付房屋，延迟在6个月内，则支付乙方年租金原标准的50%；超出6个月以上的则支付乙方年租金标准的100%；十二、被拆迁户不能提交相关产权证明的，若遇对该户产权有争议或异议的，以人民法院判决书或调解书确定产权人，否则以现实际占有人为产权人。十三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，未尽事宜，由双方另行商订补立协议，且与本协议同具法律效力（在本次拆迁补偿过程中签订的其他附件与本协议不一致的，以本协议为准）；本协议自双方签字之日起生效。甲方加盖了利川市东鑫房地产开发有限公司，孙益贵、颜益状、覃维蓉分别签字确认。2015年12月11日，利川市发展和改革局以利发改投资（2015）163号文件，核准利川市国泰房地产开发有限责任公司关于利川市财苑广场棚户区改造建设项目的申请。2017年9月30日，湖北省住房和城乡建设厅以鄂建函（2017）789号批复，同意将利川市财苑广场城中村棚户区改造项目纳入国家下达湖北省2017年棚户区改造计划。2018年7月19日，利川市住建局拨付给利川市国泰房地产开发有限责任公司财苑广场2017年棚户区改造资金350万元。2019年6月20日，孙益贵将拆迁房屋的相关资料移交给国泰公司。2019年12月30日，孙益贵将国泰房公司财苑广场项目部、国泰公司财苑广场财务专用章移交给国泰公司，双方约定：2019年12月30日以前发生的与以上印章有关的事项由孙益贵承担相关责任，2019年12月30日以后发生的与以上印章有关的事项由国泰公司承担相关责任。2019年6月28日，利川市国泰房地产开发有限责任公司发出《关于办理财苑广场拆迁还建安置的公告》，载明:“财苑广场项目克服各种困难因素终于基本建成，在此我公司感谢政府、社会各方及还建户的支持！为维护还建户权益，现启动对还建户办理还房安置，相关事宜公告如下：一、签订还建合同。财苑广场由我公司开发建设，原与利川市东鑫房地产开发有限公司签订协议的还建户需重新与我公司签订旧房改造置换协议，才能办理还房办证。二、相关事项安排。1、首先还住宅，住宅还建落实后再研究落实对商铺还建；2、原财政局宿舍从1、3号楼开始选房，私房从2号楼开始选房，顺序：原财政局宿舍住户、私房；3、原复烤厂宿舍因产权纠纷待定；4、具体操作：（1）按原签约腾房次序提前7日逐一通知到售楼部办理，原产权证人不来的应书面委托他人，未按时到场签约的由下一位接替；（2）先签订《旧房改造置换协议》，再选房签订《选房确认书》，再签订《商品房买卖合同》，落实面积差价款支付，交房及办证”。国泰公司认为颜益状、覃维蓉与原东鑫公司于2015年5月23日所签订的《房屋拆迁置换合同》无效，不同意履行该置换合同向颜益状、覃维蓉还建商铺及商品房、车位，遂起诉来院，要求判决确认置换合同无效。在审理过程中，颜益状、覃维蓉提起反诉，要求履行拆迁置换合同。另查明，利川市人民政府办公室2011年3月1日印发的利政办发(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》中，关于拆迁安置补偿部分规定：拆迁安置补偿可以实行货币补偿和房屋产权调换（拆房还房）补偿两种方式。由拆迁人和被拆迁人具体协商确定。（1）实行货币补偿安置的，由拆迁人和被拆迁人共同委托具有房产评估资质的中介机构进行价值评估。以评估价为基础由拆迁人与被拆迁当事人双方协商达成搬迁安置补偿协议，然后由拆迁人兑现资金，并履行相关的义务后，再予以拆除建构筑物。(2)实行房屋产权调换的，按被拆迁房屋的建筑面积，并考虑房屋楼层、区位、结构差异因素和房屋新旧程度等因素后，确定调换的建筑面积。一楼房屋的还建方式为，主街道门面房按“拆建还建”方式还门面房。因房屋门面结构或设计等方面原因多出还建的，由被拆迁人按市场价的80%购买，但多出的面积不得超过原面积的10%。多出原面积10%的部分按市场价购买。小巷道一楼房屋不还建门面，具有国有土地使用证、房产证的，按占地面积1：1.3的比例就近还建住房，其还建楼层被安置户有优先选择权。没有证件或证件不全的，弄清原因后降一个档次还建。超面积部分被拆迁人按市场价的90%购买，超面积部分不得超过原面积的10%。多出原面积10%的部分按市场价购。二楼及以上居住房的，房屋权属有房产证、国有土地证，两证齐全的按1：1.2比例还建；属集体土地性质或证件不齐全的还建比例为1：1.1；属房改房的按1：1的比例还建。以上还建超面积部分按楼层市场销售价的90%计算补差金额，但超出的面积一般不能超过原面积的l0%。超过原面积10%的部分按市场价购买。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，第二十一规定“民法典施行前租赁期间届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院不予支持”。本案所涉纠纷发生在民法典施行前，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。综合本案当事人诉辩意见，本案的争议焦点为涉案《房屋改造置换协议》是否有效。对此，本院分析评判如下：合同双方当事人可以就合同条款在不违反法律的禁止性规定的条件下任意进行磋商，不得违反公序良俗。《中华人民共和国民法总则》第八条规定：“民事主体从事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”及第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效……（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。案涉利川市财苑广场项目系城中村棚户区改造项目，目的是让困难群众的住房条件得以改善，利川市发展和改革局针对利川市财苑广场棚户区改造项目的批复中明确该项目住宅面积46788.63㎡（棚户区改造还建面积24200㎡、保障性住房3520㎡），商业建筑面积13396.55㎡（含棚户区还建商业建筑面积5200㎡），该项目具有公益性质，涉及社会公共利益。因此，拆迁协议在尊重当事人意思自治的基础上，针对同一项目拆迁户在补偿标准、补偿方式上更应体现公平性。袁明祥与国泰公司签订的《房屋改造置换协议》其内容对其他拆迁户明显不公，严重偏离通常补偿标准，扰乱了拆迁秩序，损害了社会公共利益，其产权置换标准远高于利川市政府文件规定。关于利川市财苑广场棚户区改造建设项目拆迁补偿方式和补偿标准，利川市人民政府办公室印发的利政办发(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》规定“补偿方式可由开发商自行与原权利人协商，补偿标准不得突破本通知规定的情形”，该文件的拆迁安置补偿部分规定属房改房的按1:1比例还建。《国有土地上房屋征收与补偿标准》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”第三条规定：“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公正的原则。”拆迁补偿的公平公正性不仅要每个拆迁户得到公平补偿，还要求补偿标准统一、透明。棚户区改造是推进城镇化、提升城区人居环境的重要工作，同一棚户区改造项目但补偿标准严重失衡，严重损害了社会公共利益和征地拆迁秩序。颜益状、覃维蓉与原东鑫公司签订的《房屋改造置换协议》因损害社会公共利益而无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《房屋改造置换协议》被确认无效，因颜益状、覃维蓉的房屋已经被拆除，不能返还。因财苑广场项目系棚户区改造项目，不是纯粹的商业开发，其还建的比例可以参照(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》标准，结合本地房屋拆迁安置补偿的实际，参照房改房政策的最高标准执行。为平衡各方当事人利益，本院决定一楼以土地使用证记载的使用面积按照1:1的比例还建门面房，二楼以上以房屋所有权证记载的面积，按照1:1.5的比例确定还建住房。国泰公司应还建颜益状、覃维蓉门面房104.5㎡，住房（84.78+55.05）*1.5=209.75㎡。车位按照一户一个的原则确定。双方约定的搬家费及过渡安置费等已实际履行，且双方无争议，不再返还。关于孙益贵、刘胜是否承担责任的问题。利川市东鑫房地产开发有限公司成立时的股东为孙益贵、刘胜，公司于2018年2月6日申请注销，但并未依法清算，其股东应当对公司债务承担清偿责任。故孙益贵、刘胜对利川市国泰房地产开发有限责任公司应当承担的义务承担连带责任。综上，利川市国泰房地产开发有限责任公司请求确认合同无效，本院依法应予支持。反诉人颜益状、覃维蓉要求国泰公司履行合同，本院部分予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《国有土地上房屋征收与补偿标准》第二条、第三条，判决如下：一、2015年5月23日颜益状、覃维蓉与利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》无效；二、利川市国泰房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内在财苑广场返还颜益状及覃维蓉门面房104.5㎡、住房209.75㎡、车位一个，并协助办理相关登记手续；三、被告孙益贵、刘胜对前款义务承担连带责任；四、驳回反诉原告颜益状、覃维蓉的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元,反诉案件受理费16346元，由颜益状、覃维蓉承担8213元，利川市国泰房地产开发有限责任公司承担8213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案件诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  冉艳蓉审判员  阳 磊审判员  胡 铃二〇二一年三月十日书记员  刘峖明