湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0121民初2083号原告湖南影视会展物业管理有限公司，住所地：长沙市开福区浏阳河大桥东翠园大厅，统一社会信用代码：914301057459392235。法定代表人李成文，董事长。委托代理人谢惠明，湖南弘一律师事务所律师。被告赵景阳，男，1988年11月14日出生，汉族，户籍地址为湖南省湘潭市岳塘区。原告湖南影视会展物业管理有限公司（以下简称影视会展公司）诉被告赵景阳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告影视会展公司委托代理人谢惠明到庭参加了诉讼，被告赵景阳经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告影视会展公司请求本院判令：1、被告立即支付物业管理服务费11001元，违约金4299元（计算自2016年1月1日至2020年9月30日，合计15300元）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告赵景阳未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1、被告赵景阳及案外人陈媛系长沙县湘龙街道好望谷·云邸小区1栋2001室业主，房屋建筑面积为128.53平方米。2014年8月16日，陈媛办理入住并收房。被告赵景阳及案外人陈媛各占房屋份额的50%。2、2014年8月31日，陈媛与影视会展公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定影视会展公司为好望谷·云邸小区提供物业服务，赵景阳、陈媛所购该小区1栋2001号房屋建筑面积为128.53平方米，前期物业管理服务时间自开发商通知入伙时间起至业主委员会与影视会展公司签订《物业管理委托合同》时止，物业管理服务费收取标准为每月1.5元/平方米，如业主逾期未交物业服务费，影视会展公司有权要求业主补交，并从逾期之日起每月按欠费总额的3‰交纳滞纳金。协议还对双方其他权利义务进行了相应约定。3、2015年3月28日，影视会展公司与长沙县好望谷·云邸业主委员会签订《好望谷云邸小区物业服务合同》，约定影视会展公司为好望谷云邸小区提供物业服务，服务期限自2014年12月26日至2016年12月25日，物业服务收费标准为1.5元/平方米/月，物业服务费按季度交纳，每次交费的具体时间为每季第一个月10日前，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金。合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。4、2017年5月11日，长沙县物业管理办公室向长沙县好望谷·云邸项目第二届业主委员会出具一份《业主委员会备案通知书》，载明：好望谷·云邸小区第二届业主委员会成立时间为2017年5月11日，任期3年。5、2017年12月17日，影视会展公司与长沙县好望谷·云邸小区第二届业主委员会签订《好望谷云邸小区物业服务合同》，约定影视会展公司为好望谷·云邸小区提供物业服务，服务期限为1年，从2017年12月17日起至2018年12月16日止，物业服务收费标准为每月1.5元/平方米，物业管理费按月收取，当月物业管理费在当月25日前交纳，逾期按每日千分之三计收滞纳金。合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。6、2018年10月20日，影视会展公司向好望谷·云邸小区第二届业委会发出《工作联系函》，申请与业委会续签物业服务合同，同时，长沙县好望谷·云邸小区第二届业主委员会在2020年5月10日任期结束后至本案开庭之日，未重新成立业主委员会。7、从赵景阳、陈媛2014年8月16日入住好望谷·云邸小区起，影视会展公司持续为该小区提供物业服务至今。8、赵景阳、陈媛从2016年1月1日起至2020年9月30日止未向影视会展公司交纳物业费，物业费共计10989元（1.5元/平方米/月×57月×128.53平方米），原告向被告催收未果。判决的理由与结果本院认为，一、被告赵景阳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，本院即以原告提供的合法有效证据作为定案依据，不影响本院根据查明的事实依法作出裁判。二、影视会展公司与陈媛签订的《前期物业管理服务协议》、影视会展公司与长沙县好望谷·云邸业主委员会签订《好望谷云邸小区物业服务合同》、影视会展公司与长沙县好望谷·云邸小区第二届业主委员会签订《好望谷云邸小区物业服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，且物业公司与业主委员会签订的物业服务合同效力及于小区全体业主。虽物业服务合同已到期，但原告影视会展公司从赵景阳、陈媛入住好望谷云邸小区起至今持续为该小区提供物业服务，被告赵景阳作为好望谷云邸小区的业主，原被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。现原告已为小区提供物业服务，虽被告赵景阳为案涉房屋的按份共有人，但在对外关系上，因共有的不动产产生的债务，共有人承担连带责任，故对案涉物业服务费负有连带义务的赵景阳，负有清偿全部物业费的义务。而赵景阳、陈媛欠缴原告从2016年1月1日起至2020年9月30日止的物业服务费10989元，其事实清楚，证据充分，原告有权要求被告赵景阳支付，据此，原告主张被告支付11001元物业服务费的诉讼请求，本院在10989元以内予以支持，超出部分，本院不予支持。三、关于违约金的问题，因被告未及时缴纳物业服务费，其行为构成违约，还应承担违约责任。但双方合同约定的违约金过分高于给原告造成的损失，本院酌情认定违约金为1098元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告赵景阳在本判决生效后十日内支付原告湖南影视会展物业管理有限公司物业服务费10989元，违约金1098元；二、驳回原告湖南影视会展物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费182元，减半收取91元，由原告湖南影视会展物业管理有限公司负担19元，由被告赵景阳负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李文斌二〇二一年三月十日书记员  陈晓婷附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。《中华人民共和国物权法》第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。