广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1694号原告：张朝晖，男，1968年4月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：李江友，广东顺晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：温带英，广东顺晖律师事务所律师。被告：广东杰坤酒店管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。被告：广州杰坤物业管理有限公司，住所地：广东省广州市白云区。法定代表人：黄某2。被告：黄某1，女，1994年7月14日出生，汉族，住广东省电白县。上列三被告共同委托诉讼代理人：李伟，广东合邦律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：梁曦文，广东合邦律师事务所律师。原告张朝晖诉被告广东杰坤酒店管理有限公司(以下简称杰坤酒店公司)、广州杰坤物业管理有限公司(以下简称杰坤物业公司)、黄某1租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序于同年2月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人温带英、三被告共同委托诉讼代理人李伟和梁曦文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告杰坤酒店公司于2018年1月13日签订的《物业租赁合同》；2.解除原告与被告杰坤物业公司于2018年1月13日签订的《委托经营管理合同》；3.被告杰坤酒店公司向原告返还租金(购房款)18万元、装修款6万元及利息29349元，合计269349元，被告杰坤物业公司与黄某1对该债务承担连带清偿责任(2018年1月14日至2019年8月19日期间的利息，以24万元为基数按年利率4.35%计算；2019年8月20日至2021年1月9日期间的利息，以24万元为基数按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2021年1月10日至实际清偿之日止的利息，以24万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4.诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2018年1月，原告通过销售人员的介绍，向被告杰坤酒店公司购买了位于佛山市南海区××××××××××××××第x层x单元的房屋，并于2018年1月13日签订了《物业租赁合同》和《委托经营管理合同》。合同签订后，原告向被告杰坤酒店公司支付了购房款18万元和装修款6万元。被告在派发宣传资料上明示“即买即收益、高回报、零风险”，而且被告的销售人员向原告陈述案涉的物业是出售给原告，原告具有物业的所有权。但原被告双方于2018年1月13日签订的《物业租赁合同》内容显示，原告支付购房款后仅具有案涉物业的租赁权。可见，被告在销售（租赁）过程中存在虚假陈述，以欺诈手段诱骗原告签订《物业租赁合同》，且合同签订后，被告至今尚未向原告交付案涉的房屋，被告对案涉物业没有所有权和处分权。案涉物业产权的所有人是佛山市南海区大×镇渔业经济联合社，由此可见，原告无法实现合同目的。另外，被告黄某1为杰坤酒店的股东，其存在使用个人银行账户与原告进行资金交易的情况，导致公司财产与股东财产混同，据此原告有权解除合同并主张股东黄某1对该债务承担连带清偿责任。原告为维护自身的合法权益，故起诉请求判如所请。被告杰坤酒店公司辩称，被告杰坤酒店公司承建、承租江北大楼，拥有涉讼物业所在大楼的使用权和经营管理权，有权利根据经营的需要将商铺分割出租；被告杰坤酒店公司没有虚假宣传或误导原告的行为，原告与被告杰坤酒店公司签订的《物业租赁合同》合法有效；原告委托被告杰坤物业公司对涉讼物业进行统一的招商、装修和经营管理，也已经收取委托经营的收益超过2年，原告投资商铺的合同目的已经实现，原告声称的未收到商铺、现场找不到商铺纯粹是为诉讼虚构出来的理由。原告主张的装修款实际上是原告支付给介绍他们前来投资的中介公司的中介服务费，并不是被告收取的费用。综上所述，应当依法驳回原告的所有诉讼请求。一、被告杰坤酒店公司享有江北大楼合法的使用权和经营管理权，有权利出租涉讼物业，双方签订的《物业租赁合同》合法、有效。被告杰坤酒店通过合法程序从佛山市南海区大沥镇渔业经济联合社承租包括涉讼物业所在的土地，并投资兴建涉讼物业所在的地上建筑物江北大楼，被告有权利在经营过程中根据经营需要对江北大楼进行分租、转租。被告与渔业社签订的合同约定的租赁期限为到2053年12月31日为止，原告、被告签订的租赁期在此范围之内。被告杰坤酒店公司承租土地之后需要投资建设大楼，大楼建成之后再筹资装修、经营，存在较大的资金压力，在此情况下被告通过将一些楼层分割一次性出租20年，收取部分租金，然后原告委托被告杰坤物业公司统一装修、统一招商、统一管理，把经营收益与投资者分享，这一经营模式无违反法律强制性规定，是合法的经营模式，《物业租赁合同》合法、有效。双方在签订合同时，被告也清楚、明白地告知原告双方的权利、义务，双方完全是在平等、自愿的前提下签订《物业租赁合同》的。同时，原告与杰坤物业公司之间签订的《委托经营管理合同》也合法、有效。二、被告杰坤酒店公司不存在任何欺诈、误导原告的行为，这都是原告为达到解除合同的目的而编造的事实和理由。首先，原告所谓的欺诈、误导根本不存在；其次，原告与杰坤酒店公司签订有书面的《物业租赁合同》，双方的权利、义务非常清楚，二者是租赁关系，并非买卖关系。原告作为一名成年人，对签署合同的内容、含义应该非常清楚；再次，原告与被告杰坤酒店公司、杰坤物业公司之间的《物业租赁合同》自签署之日起至今已经超过2年，原告自2018年3月收取到杰坤物业公司支付的第一笔收益，至今也已经超过2年。原告在收到收益的时候应当非常清楚、明白地知道这笔收益的来源、原因及所代表的相关权利、义务。三、被告杰坤酒店公司已经将涉讼物业交付给原告，原告已经同时将涉讼物业交给被告杰坤物业公司招商、经营，根本不存在所谓的“商铺未交付”问题。原告总是声称被告无交付商铺给原告、原告找不到商铺，这些问题实际上不存在，这完全是原告为达到解除合同的目的而编造出来的理由。根据《物业租赁合同》和《委托经营管理合同》可知：原告一次性租赁商铺20年的目的就是为了委托给杰坤物业公司经营然后收取收益，根本就不是为了自己直接经营，根本不用自己接收商铺然后再装修、经营。原告、被告在签订《物业租赁合同》之后，被告杰坤酒店公司已经按照原告的指示将商铺交给杰坤物业公司管理，杰坤物业公司也已经接收到原告的商铺，已经完成了商铺的交接。原告和被告杰坤酒店公司在签订《物业租赁合同》时，杰坤酒店公司也将每一层的商铺位置、面积划分、房间分布的图交给原告，可以明确确定每一个商铺的位置、面积。目前现场的房间数量确实比原来的少一些，这是因为原告委托杰坤物业公司进行统一的招商、装修和管理，杰坤物业公司根据承租商户的要求，将原来的分割间隔打掉重新进行装修，导致房间编号有变化，但被告杰坤酒店公司出租给原告的位置、面积是不变的，仍然在原来的位置！四、原告主张的装修款是原告支付给介绍他们前来投资的中介公司的中介服务费。根据原告所提交的证据，原告所主张的6万元装修费实际上是2018年1月13日支付给广州房又房电子商务有限公司，此笔款项实际上是原告支付给第三方中介的服务费，与被告无关。此笔费用并不是杰坤酒店公司或者杰坤物业公司收取的费用。这些中介公司都是自己招揽客人，自己从投资者处收取中介服务费，与被告无关。因此，原告主张返还装修费并无事实和法律依据，应当予以驳回。五、原告提出撤销合同的除斥期间已过。原告提出解除合同的理由是被告杰坤酒店公司虚假宣传，误导原告。但是根据《民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条和《合同法》第五十四条、五十五条的规定，以欺诈为理由要求撤销合同的，提起撤销的期间是合同签订之后1年（以重大误解为理由的为3个月）。原告提出撤销合同的期间已过。既然已经过了撤销的除斥期间，原告显然也不能再以欺诈的理由要求解除合同。六、被告杰坤酒店公司、杰坤物业公司是各自独立的主体，不应当承担连带责任。被告杰坤酒店公司与杰坤物业公司虽然有一定的关联关系，但是二者是各自独立的企业，各自独立经营，应当各自履行义务、承担责任。原告主张杰坤酒店公司与杰坤物业公司之间承担连带责任没有任何法律依据和事实依据。被告杰坤酒店公司与黄某1之间不存在财产的混同，被告黄某1接受杰坤物业公司的委托利用个人账户代杰坤物业公司支付收益的行为与杰坤酒店公司无关。综上所述，应当依法驳回原告的诉讼请求。被告杰坤物业公司辩称，原告与被告杰坤物业公司之间签订的《委托经营管理合同》合法有效；被告杰坤物业公司接受原告委托之后积极招商，并按照入驻企业要求对房屋进行装修，进行统一管理，目前经营状况良好，杰坤物业公司按时给原告支付租金收益，原告也已经收取委托经营的收益超过2年，被告杰坤物业公司从未有违约之处，原告要求解除《委托经营管理合同》没有任何法律依据和事实依据。被告杰坤酒店公司和杰坤物业公司是各自独立经营的主体，不应当承担连带责任。综上所述，原告要求解除《委托经营管理合同》毫无事实和法律依据，应当依法驳回原告的所有诉讼请求。一、原告、被告杰坤物业公司之间签订的《委托经营管理合同》合法、有效。被告杰坤酒店公司通过合法程序从佛山市南海区大沥镇渔业经济联合社承租包括涉讼物业所在的土地，并投资兴建涉讼物业所在的地上建筑物江北大楼，被告有权利在经营过程中根据经营需要对江北大楼进行分租、转租。原告在承租物业之后，委托被告杰坤物业公司统一装修、统一招商、统一管理，获取收益，这一经营模式无违反法律强制性规定，是合法的经营模式，《委托经营管理合同》是合法、有效的。二、被告杰坤物业公司已经按照原告的指示接收涉讼物业。原告与杰坤物业公司签订《委托经营管理合同》时，已经在江北大楼完成了商铺的交接，杰坤物业公司已经按照原告的指示接收到原告的商铺。杰坤物业公司接收商铺之后，积极招商，并按照入驻企业的要求，在重新装修时将原来房间的分割间隔打掉，将房间扩大，重新进行装修，导致房间编号有变化，这导致目前现场的房间数量确实比原来分割的少一些，但被告杰坤酒店公司出租给原告的位置、面积是不变的，仍然在原来的位置！三、被告杰坤物业公司按时支付收益，未有任何违约之处，原告主张解除合同没有任何事实和法律依据。原告诉请解除《委托经营管理合同》，但是被告杰坤物业公司一直按照合同的约定对物业进行招商、管理，及时支付收益，未有任何违约之处，原告所谓的虚假宣传等根本不存在，也与被告杰坤物业公司无关，原告没有任何理由解除与杰坤物业公司之间的《委托经营管理合同》。被告杰坤物业公司的招商、经营管理都是真实的，原告现场勘查也可以看到江北大厦目前入驻企业的经营业态情况。四、被告杰坤酒店公司、杰坤物业公司是各自独立的主体，不应当承担连带责任。被告杰坤酒店公司与被告杰坤物业公司虽然有一定的关联关系，但是二者是各自独立的企业，各自独立经营，应当各自履行义务、承担责任。原告主张杰坤酒店公司与杰坤物业公司之间承担连带责任没有任何法律依据和事实依据。被告杰坤物业公司曾经借用被告黄某1的账号支付过原告的收益，但是也已经与被告黄某1结算清楚，与黄某1不存在财产的混同。综上所述，应当依法驳回原告的诉讼请求。被告黄某1辩称，本案中，被告黄某1只是接受被告杰坤物业公司的委托，利用个人账号为杰坤物业公司支付一些收益，本人与杰坤物业公司已经结算清楚。本人个人财产与杰坤物业公司、杰坤酒店公司之间毫无关系，不存在混同。综上所述，应当依法驳回原告的所有诉讼请求。首先，被告黄某1虽然是杰坤酒店公司的股东，但是杰坤酒店公司的财产属于公司财产，与黄某1本人并没有混同，原告也没有任何证据证明杰坤酒店公司的财产与黄某1个人混同；其次，被告黄某1接受杰坤物业公司的委托，代杰坤物业公司支付一些委托者收益，与杰坤酒店公司并没有什么关系，并且被告黄某1也已经与杰坤物业公司结算清楚，与杰坤物业公司之间也不存在任何财产的混同。原告仅仅因为被告黄某1是杰坤酒店公司股东、借用账号代杰坤物业公司支付一些款项就推定被告杰坤酒店公司与黄某1之间存在财产混同，主张被告黄某1应当为杰坤酒店公司承担连带责任，这是毫无事实和法律依据的。综上所述，应当依法驳回原告的诉讼请求。诉讼中，当事人为证明其诉讼请求及主张的事实提供证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。经审查，当事人对对方提交的真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：对原告举证3中的广州房又房电子商务有限公司开具的收据，被告杰坤酒店公司和杰坤物业公司在庭审中确认是中介费，故本院确认其真实性。对原告举证4，三被告虽有异议，但不能举证推翻，故本院确认其真实性。对杰坤酒店公司举证6、7，本院结合全案情况进行综合认定。对杰坤酒店公司举证8，与本案无关，本院不作审查。对杰坤物业公司的举证6，本院结合全案情况进行综合认定。本院经审理认定以下事实：位于南海区大沥镇黄岐泌冲建设大道29号的18层全幢大楼办理了不动产权证书，权利人为南海区大沥镇渔业经济联合社，证书号为粤（2018）佛南不动产权第01997xx号。2016年10月27日，佛山市南海区大沥镇渔业经济联合社（甲方）、广州锦都商务大酒店有限公司（乙方）、杰坤酒店公司（丙方）签订《土地使用权租赁合同转移协议书》，载明甲乙双方于2013年12月31日签订了《土地使用权租赁合同书》，乙方作为承租方租赁甲方位于佛山市南海区×沥×××××××以北及海北大道以西（泌一新村东侧）的原渔业村工业园地块，建设海北商业综合楼项目，甲乙双方又签订《土地使用权租赁补充协议书》。三方均同意乙方将原合同及补充协议的所有权利和义务一并转移给丙方，乙方脱离原合同的租赁关系，丙方自签订协议书之日起承接原合同及补充协议中承租方的所有权利和义务，取代乙方成为原合同的唯一承租人，继续履行原合同及补充协议；等等。2018年1月13日，原告（承租方、乙方）与被告杰坤酒店公司（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：租赁物业为南海区大沥镇黄岐泌冲建设大道29号x层x单元（以下简称涉讼物业），租赁物业使用面积为22平方米；租赁期限为20年，自2018年3月1日至2038年2月28日；该租赁期限届满后，双方同意续签5年，续签后合同期限自2038年3月1日至2043年2月28日，鉴于双方友好、长期合作，甲方象征性收取续签后合同的租金总价款1元；乙方承租物业后即将物业委托甲方选聘的物业管理公司即杰坤物业公司，乙方自2018年3月1日起开始享有委托经营收益，详见乙方与甲方选聘的物业公司签订的委托经营合同的约定；租赁物业的租金按建筑面积计算，每平方米单价为一口价元，租金总价款为18万元，乙方应一次性支付；乙方确认并同意在承租物业后将物业委托甲方选聘的物业公司统一招商、统一经营及统一管理；在合同期限及续签合同期限内，乙方均同意将全部租赁物业委托甲方选聘的物业公司进行招商、装修装饰、经营及管理，乙方不得以任何形式干涉、影响、中断甲方,否则视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方已支付的全部款项不予退回，乙方还需赔偿甲方的经济损失；乙方在合同租赁期限或续签的合同期限届满前单方面解除合同，视为乙方违约并按前述违约责任承担责任，如乙方未按合同约定支付租金，甲方有权要求乙方在指定期限内支付或单方解除合同；甲方不得在无正当理由的情况下单方解除合同，否则退还乙方所交的租金总价款并向乙方支付未使用期限的租金同等金额的违约金；乙方自委托甲方选聘的物业公司统一管理经营物业第六年起，如要求提前解除合同，需向甲方提出书面申请，甲方审查后可无息返还租金总价款，合同的权利义务终止；第九条第4点约定乙方自委托甲方选聘的物业公司统一经营管理物业满十年（含第十年），双方同意按如下任一方式处理：4.1甲方有权要求租赁物业自合同租赁期限第十一年开始的委托经营收益按不低于最近一年的委托经营收益执行，由乙方与甲方选聘的物业公司重新签订委托经营管理合同；4.2乙方有权在委托甲方选聘的物业公司统一经营管理满十年之日起一个月内要求甲方无息返还本合同约定的租金总价款，合同的权利义务终止；4.3甲方有权单方将约定的租金总价款无息返还乙方，合同的权利义务终止；等等。同日，原告（甲方）与被告杰坤物业公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉讼物业自2018年3月1日起至2043年2月28日的使用权和经营权全部、独占委托给乙方，甲方在上述期间不得自行或委托、允许他人使用、干涉、经营或管理，乙方自行决定委托经营期间的经营管理模式，包括但不限于统一业态规划、统一招商运营、统一商业策划、统一宣传推广及统一装修等；委托经营收益自2018年3月1日起开始支付，每月25日支付上一自然月的收益，逾期支付超过1个月，乙方应以应付未付的收益为基数，参照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍计算利息向甲方支付违约金；委托经营的第一至五年每年收益为合同价10%，即2018年3月1日至2023年2月28日每月委托经营收益为1500元，第六至十年每年的收益为合同价11%，即2023年3月1日起至2028年2月28日每月委托经营收益为1650元，本合同满十年，标的物业从第十一年开始的委托经营事宜按甲方与杰坤酒店管理公司签订的租赁合同第九条第4款执行，如采用租赁合同第九条4.1执行的，甲、乙双方需重签委托经营管理合同，如采用4.2或4.3执行，则本合同权利义务终止，乙方无需支付任何委托经营收益；等等。同日，被告杰坤酒店公司出具《收款收据》，确认收到原告涉讼物业一次性全款18万元。同日，广州房又房电子商务有限公司出具《收据》，确认收到原告涉讼物业装修款6万元。另查明，被告杰坤酒店公司与被告杰坤物业公司均为自然人独资公司，被告黄某1系杰坤酒店公司股东。2021年1月18日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告及三被告均确认至法庭辩论终结时，原告按1500元/月的标准共收取了涉讼物业的收益款51000元（包括自2018年3月至2021年2月止的租金，其中2020年2月和3月租金因疫情影响尚未支付，被告杰坤物业公司承诺延后支付）。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告杰坤物业公司签订的《委托经营管理合同》，是基于原告与被告杰坤酒店公司签订的《物业租赁合同》而签订的，故《物业租赁合同》与《委托经营管理合同》为主合同和从合同的关系。涉诉合同约定双方的权利义务为杰坤酒店公司让度一定期限的物业使用权予业主方，业主方支付使用权对价予杰坤酒店公司，该约定内容符合租赁合同的特征，本案属于租赁合同纠纷。原告与三被告产生的纠纷是民法典施行前的法律事实引起的纠纷，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,应当适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。一、关于《物业租赁合同》和《委托经营管理合同》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”，杰坤酒店公司与业主方所签订的《物业租赁合同》约定的物业使用权期限从2018年3月1日至2038年2月28日，即实际租赁期限为20年，未超过上述规定的期限，业主方一次性向杰坤酒店公司支付20年的租金，亦并不违反法律的强制性规定，不能够据此认定双方签订的合同具备“代租代售”性质，同时双方其他的约定是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按约定履行。业主方与杰坤物业公司签订的《委托经营管理合同》作为从合同，亦没有违反法律和行政法规的强制性规定，也合法有效。二、关于原告主张解除《物业租赁合同》和《委托经营管理合同》，并请求三被告返还租金、装修费及其利息的问题。首先，原告主张被告杰坤酒店公司承诺出售租赁合同项下的物业所有权予原告，但诱导原告签订的是租赁合同，杰坤酒店公司存在欺诈和虚假陈述，并以此为由解除涉诉的合同。但因被欺诈而签订的合同，属于可撤销合同，并不属于可解除的合同。原告据此为由提出解除合同，本院不予支持。其次，原告主张其向被告杰坤酒店公司购买的是案涉物业所有权，但杰坤酒店公司却与原告签订《物业租赁合同》并建立租赁合同关系，原告无法实现合同目的。从《物业租赁合同》的合同名称及所约定的内容反映，该合同明确约定双方的关系为租赁合同关系，业主方一次性支付租金18万元予杰坤酒店公司，并没有约定杰坤酒店公司转让涉案物业的所有权给原告；原告作为完全民事行为能力人，应当清楚知悉《物业租赁合同》的内容及相关的权利义务，但其仍然予以签订，因此而产生的法律后果，应当由原告自行承担。原告主张其购买的涉案物业所有权，没有事实依据，本院不予采纳。再次，原告主张被告杰坤酒店公司至今尚未向原告交付案涉物业，原告找不到涉案物业，已构成违约。原告在2018年1月13日与被告杰坤酒店公司签订《物业租赁合同》，同一日与杰坤物业公司签订《委托经营管理合同》，约定原告承租物业后即将物业委托杰坤酒店公司选聘的物业管理公司即杰坤物业公司进行统一经营，可见原告已将涉案的物业委托杰坤物业公司统一招商、管理，在委托期限内杰坤物业公司也每月按时向业主方支付收益款，因此本院认定自杰坤物业公司统一招商、管理案涉物业时起已实际交付给业主方，杰坤物业公司在租期内也不存在违约行为，故原告以此为由解除合同，也没有事实依据，本院不予采纳。最后，原告请求三被告返还租金、装修费及其利息，前提是原告有权解除《物业租赁合同》和《委托经营管理合同》；但如前述分析，现在《物业租赁合同》和《委托经营管理合同》尚未解除，故本院对原告此请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张朝晖的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3720.12元（原告张朝晖已预交），由原告张朝晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汤镜波二〇二一年三月五日书记员  何双燕