江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终3264号上诉人（原审原告）：泰兴市药用安瓿厂有限公司，统一社会信用代码913212831408294943，住所地江苏省泰兴市珊瑚镇珊瑚新村。法定代表人：吴元桂，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈翔，江苏福坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：申全，江苏福坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李先之，男，1969年12月15日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：孙小林,江苏紫罗兰律师事务所律师。上诉人泰兴市药用安瓿厂有限公司（以下简称安瓿公司）因与被上诉人李先之房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安瓿公司上诉请求：撤销一审判决主文第四、五项，予以改判；案件诉讼费用由李先之负担。事实和理由：一、一审判决认定讼争双方约定的违约金过高，予以调整，没有事实和法律依据。首先，《租赁协议》中“租金”不仅仅是租赁费可预期利益，还包括上诉人停止经营损失（含解散员工补偿、设备变卖等）部分。安瓿公司基于李先之连续承租厂房五年，变卖生产设备设施、改造厂房、全面退出生产经营活动，故《租赁协议》中特别约定“甲方（吴元桂）将厂房租赁给乙方（李先之）使用，租期定为五年；若乙方遇有任何意外回退甲方，乙方都必须将五年的租赁费全部结算缴足给甲方。（甲方对乙方不问乙方经营赢亏，不得以任何理由强调争议租赁费）”，该约定是双方真实意思表示，均应当予以尊重并执行。其次，案涉《租赁协议》不存在违约金约定过高之说。李先之违法解除该协议，必然造成安瓿公司剩余租赁期间可预期利益损失，该损失在无法恢复原生产经营情形下，虽然可通过招租方式弥补，但基于涉案厂房位置、厂房结构、当前宏观经济形势等客观情形招租到同等需求的客户仅是可能而不是必然，故上诉人的损失在同等条件下厂房未出租前是持续产生。一审判决酌定112天转租期违反了原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，即当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。另，安瓿公司依据《租赁协议》要求李先之赔偿未到期租赁期间损失，不是向其主张违约金。二、一审判决认定“张丽峰所租南厂房已返还安瓿公司”有违客观事实。一审法院于2020年8月14日至现场调查发现“张丽峰所租南厂区内物品已大部分清理”，即张丽峰所租南厂区内物品尚未完全清理，更谈不上张丽峰已将所租南厂房已返还之说。三、一审法院适用法律错误。一审法院适用原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条错误，应援引原合同法第一百一十三条，即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李先之辩称：其一，一审判决认定讼争双方约定的违约金过高并予以调整于法有据。涉案合同中约定的违约金明显过高，不合理也不公平。事实上，李先之实际租用厂房半年不到，到了2019年5月底就被政府强制关停，没有任何生产经营活动。在这种情况下再要求其交足五年的房租显失公平。虽然安瓿公司称讼争厂房尚未出租，是因为厂房本身不适应市场，加之宏观经济形势、疫情影响，但这些损失不能全部由李先之承担，李先之也承担不起。其二，关于案外人张丽峰所租南厂房是否已返还安瓿公司，鉴于一审中安瓿公司已经撤回了对张丽峰的起诉，现又称其没有完全返还，自相矛盾。需要补充说明的是，对于一审判决李先之也并不是全部认可，只是想早点将事情处理结束才没有上诉。安瓿公司向一审法院起诉请求：1.判令李先之恢复原状，返还涉案租赁厂房；2.判令李先之支付2019年12月21日起至实际返还租赁房屋期间的租赁费，给付标准按年租金33万计算；3.判令李先之赔偿自其实际返还租赁房屋起至2023年12月20日期间的租赁损失，给付标准按年租金33万计算；4.案件诉讼费用由李先之负担。一审法院认定事实：2018年12月20日安瓿公司（甲方）与张丽峰、李先之（乙方）订立租赁协议，约定张丽峰、李先之因生产家具需要，租赁安瓿公司厂房进行使用，张丽峰租赁南厂区、李先之租赁北厂区，租赁期限五年，每户每年租金33万元，租期结束后承租人要保证将厂房恢复原样。2018年12月11日李先之即已缴纳了第一年租金33万元，租期2018年12月11日至2019年12月20日。合同还约定出租人将厂房租赁给承租人使用，租期定为五年，若承租人遇有任何意外回退出租人，承租人都必须将五年的租赁费全部结清缴足后给出租人。合同签订后，李先之搬入北厂房后组织生产。2019年4月8日泰兴市珊瑚镇珊瑚新村居民委员会向李先之、张丽峰发出通知，根据《珊瑚镇“散乱污”专项治理实施方案》，对李先之、张丽峰的家具厂进行取缔关停并迁移，关停时间为2019年4月20日，逾期不关停的将依据相关文件精神实行“两断三清”（即断水、断电、清除原料、清除产品、清除设备）。后张丽峰、李先之均停止生产。张丽峰将厂房内机器设备产品搬离后，对厂房部分设施进行恢复原状，通过委托律师发送律师函的方式提出与安瓿公司解除租赁合同并返还厂房事宜进行交涉，后张丽峰向一审法院诉讼要求退还剩余房租，一审法院作出（2019）苏1283民初7754号民事判决作出了处理，泰州市中级人民法院作出（2020）苏12民终859号判决维持了一审判决。李先之在停止生产后未将设备全部搬离，仍遗留部分原材料、设备、家具成品等，亦未将厂房恢复原状返还厂房。一审审理中，一审法院于2020年8月14日至李先之所租厂房进行现场调查，发现张丽峰所租南厂区内物品已大部分清理，但李先之所租北厂区仍堆放大量染料桶、家具成品、成卷牛皮纸等各种物品，同时就安瓿公司提出的恢复原状诉求进行核实，李先之确未对厂房进行恢复原状。以上事实有双方订立的租赁协议、（2019）苏1283民初7754号民事判决书、（2020）苏12民终859号判决书及双方当事人庭审时的陈述等证据证明，一审法院予以确认。一审法院认为，一、关于安瓿公司要求李先之将厂房恢复原状后返还并承担2019年12月21日起至实际返还租赁房屋期间的租赁费的诉讼请求。2018年12月20日安瓿公司与李先之订立厂房《租赁协议》，约定租赁期限五年，安瓿公司将厂房交付李先之，李先之缴纳了至2019年12月20日的租金33万元。2019年5月29日因李先之未办理安全生产许可证、环评手续被相关部门强制关停。李先之停止生产后仍将部分原材料、家具成品堆放在厂房内，未向安瓿公司返还厂房，其实际占用厂房期间应给付占有使用费用。现双方合同已无法继续履行，对安瓿公司要求恢复原状、返还房屋并给付租金的诉讼请求，予以支持。安瓿公司要求恢复原状的具体项目为：1、清除现场杂物，清除地面污染并恢复原状；2、按照环保标准，将地面开挖的带有化学物质的化学污染池进行清除；3、将厂房内加装的彩钢板全部拆卸运走；4、把厂房墙面和屋顶开凿的洞恢复原状；5、清除墙面和屋顶的污渍；6、清除自行加装的烟囱；7、恢复其封闭的厂房窗户。经现场调查，安瓿公司诉请的上述7项，李先之确未恢复原状，根据双方协议第三条约定“两个乙方（张丽峰、李先之）租赁甲方（安瓿公司）厂房在使用期内必须认真保护好甲方厂房，不得随意乱敲乱砸，损坏甲方厂房原貌。未经甲方同意，乙方自行变更甲方厂房用途，一切损失由乙方承担，乙方租期结束后要保证将甲方厂房恢复原样。乙方在甲方厂房墙壁安装的水电设施一律不得拆卸”，故在案涉协议终止履行后，李先之有义务将厂房恢复原状后交予安瓿公司。二、关于安瓿公司要求李先之赔偿其自其实际返还租赁房屋起按年租金33万元/年计算至2023年12月20日期间的租赁损失的诉讼请求。根据原合同法第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原合同法司法解释（二）第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉双方订立的《租赁协议》第二条第二款约定“甲方（安瓿公司）将厂房租赁给乙方（张丽峰、李先之）使用，租期定为五年。若乙方遇有任何意外回退甲方，乙方都必须将五年租赁费全部结算缴足给甲方。（甲方对乙方不问乙方经营赢亏，不得以任何理由强调争议租赁费）”，协议第四条约定“两个乙方（张丽峰、李先之）在生产经营中要保证合法经营，对安全环保保证符合主管部门的督查标准，如不执行，停止生产的责任一切自负。乙方需要甲方配合的，甲方尽力而为”。上述协议第二条第二款关于承租方回退厂房后需向出租人补足五年租期剩余租金的约定实质系违约金条款。因承租人李先之租赁厂房生产未办理生产许可证及环评手续被相关行政部门强制关停导致合同陷入僵局，李先之系违约方应承担违约责任。但双方约定的违约金过高，应予以调整。关于安瓿公司的实际损失，出租人收回厂房后需一定时间重新招租，厂房周转空置期间系安瓿公司实际损失本院予以考量，参考本院已生效的（2019）苏1283民初7754号张丽峰诉安瓿公司房屋租赁合同案，一审法院酌定安瓿公司转租期112天，李先之先应赔偿安瓿公司101260.27元（330000元/年÷365天×112天）。关于李先之陈述已经和安瓿公司解除合同，所租北厂房已经交付的情况。李先之提供的（2019）紫律函字第11号律师函、恢复合同、交钥匙视频、安瓿公司回函，上述材料均系张丽峰委托律师孙小林就其租赁的南厂房与安瓿公司就停产后事宜进行交涉的材料，并无涉及李先之北厂房内容。且经一审法院实地调查，张丽峰在其租赁的南厂房被关停后确对大部分设施进行了恢复原状，但李先之所在的北厂房并未恢复原状，不具备合同约定的返还条件。关于李先之称口头向安瓿公司法定代表人吴元桂之妻刘淑兰提出过解除合同，安瓿公司予以否认，李先之未能提供证据证明其在停产后向安瓿公司提出过解除合同事宜。关于李先之提出其在停止生产后电话告知安瓿公司以剩余在厂区的原材料及部分设备抵充恢复原状费用的意见，李先之提供了接处警记录，但接处警记录未明确双方达成了何种调解协议，安瓿公司否认与李先之就厂房租赁、恢复原状达成过一致意见。综上以上情况，一审法院认为因张丽峰、李先之在所租厂房无证无环评手续生产家具，在相关部门发出关停通知后，张丽峰、李先之可选择按法律法规审批后继续生产，但二人实际停止了生产，导致合同陷入僵局，过错责任主要在承租人张丽峰、李先之。张丽峰在停止生产后，积极与安瓿公司协商处理厂房返还事宜，并及时将厂房部分设施恢复原状，在（2019）苏1283民初7754号张丽峰诉安瓿公司房屋租赁合同案中，一审法院支持了张丽峰解除合同的诉讼请求。但李先之在停止生产后，仅仅将有价值的生产设备及产品运离厂房，仍遗留部分设备、原材料、家具产品等在厂区。李先之亦未将厂房恢复原状，尤其是残留的无遮挡化工染料池未作处理有异味导致厂房目前不具备返还条件。关于李先之提出安瓿公司在厂区门口打出招租广告的情况，一审法院认为张丽峰所租南厂房已返还安瓿公司，李先之厂房将来亦要返还安瓿公司，安瓿公司为寻找新承租人而发布招租广告并无不当，且南北厂房经2020年8月14日实地调查仍实际空置。李先之亦未有书面证据证明其向安瓿公司提出过解除合同，李先之应承担其实际占用厂房期间的占有使用费，对其陈述已交付厂房的意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、李先之于判决生效之日起三十日内将所租赁厂房恢复原状后交还安瓿公司（1、清除现场杂物、清除地面污染并恢复原状；2、按照环保标准将地面开挖的化工染料池清除后恢复原状；3、将厂房内加装的彩钢板拆卸运走；4、将厂房墙面和屋顶开凿的孔洞恢复原状；5、清除墙面和屋顶的污渍；6、清除加装的烟囱；7、恢复封闭的厂房窗户）。二、若李先之不按上述第一款履行义务，则到期后安瓿公司需自行收回厂房，恢复费用经有资质的评估机构评估后李先之承担。三、李先之需给付安瓿公司自2019年12月21日按33万元/年的标准计算至其实际返还房屋或安瓿公司自行收回房屋之日止的房屋占有使用费。四、李先之于判决生效之日起十日内赔偿安瓿公司经济损失101260.27元。五、驳回安瓿公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，保全费2245元，合计8495元，由李先之负担（安瓿公司已预交，李先之在给付上述债务时一并交付给安瓿公司）。本院二审期间，李先之围绕上诉请求向本院提交2020年10月2日泰兴市公安局珊瑚派出所《接处警工作登记表》，用以证明李先之自2020年9月29日收到一审判决书后，立即前往珊瑚准备对涉案厂房进行恢复原状，但安瓿公司的法定代表人吴元桂的妻子刘淑兰至现场进行阻挠，双方遂引起纠纷。对上述证据，安瓿公司经质证认为：对该证据真实性无异议，但事实是李先之未能依法合规恢复原状。安瓿公司二审中未提交新证据。关于李先之二审中提交的证据，因安瓿公司对真实性不持异议，本院依法予以采信。本院二审期间，李先之还向本院递交《调查取证申请书》一份，请求法院依申请至泰兴市公安局珊瑚派出所调取2020年10月2日李先之报警后警方接处警时的录像，因该拟调取的证据与安瓿公司的上诉请求间缺乏直接关联性，本院依法不予准许。二审查明的事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。合同自由也非绝对，需以合同正义予以规制，以防止违约金条款成为一方压榨另一方和获取暴利的工具。违约金数额与违约损失的数额应当大体一致，是商品交换等价原则的要求在法律上的反映，是合同正义的重要内容和合同法追求的理想之一。因此，衡量违约金是否过高的最重要最根本的标准是违约造成的损失。涉案《租赁协议》第二条第二款约定：甲方（吴元桂）将厂房租赁给乙方（李先之）使用，租期定为五年；若乙方遇有任何意外回退甲方，乙方都必须将五年的租赁费全部结算缴足给甲方（甲方对乙方不问乙方经营赢亏，不得以任何理由强调争议租赁费）。该条款实质即为违约金条款。本案中，李先之基于2018年12月10日的《租赁协议》取得讼争厂房，至2019年4、5月份因《珊瑚镇“散乱污”专项治理实施方案》被予以取缔关停，实际租赁、经营时间不足半年，安瓿公司仍要求将五年的租赁费全部缴足，显失公平，也加重了李先之的合同义务。事实上，安瓿公司因违约造成的损失主要为剩余租赁期间租赁费用的损失，一方面，原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。据此，安瓿公司负有积极减损的义务，即重新招租、出租，以避免损失的无限扩大；另一方面，一审法院也考虑到安瓿公司厂房周转空置期问题，参照同样基于涉案《租赁协议》且已发生法律效力的张丽峰诉安瓿公司房屋租赁合同案（案号为（2020）苏12民终859号），酌定转租期112天，并无不当，本院予以支持。安瓿公司还认为前引《租赁协议》第二条第二款还包括其停止经营损失（含解散员工补偿、设备变卖）部分，没有事实和法律依据，本院不予采纳。另，讼争纠纷处理的是安瓿公司与李先之间的房屋租赁合同纠纷，至于张丽峰所租南厂区厂房是否已返还安瓿公司一节，因一审中安瓿公司撤回了对张丽峰的起诉，本案不予理涉。综上所述，安瓿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由泰兴市药用安瓿厂有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  高云审判员  吴玫审判员  陈雨二〇二一年三月十一日书记员  周佳