浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙04民终135号上诉人（原审被告）：王跃，男，1988年10月7日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：杨莉丰，浙江海翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈旭磊，男，1990年7月22日出生，汉族，住海宁市。被上诉人（原审原告）：谢振宇，男，1982年2月5日出生，汉族，住海宁市。上诉人王跃为与被上诉人陈旭磊、谢振宇房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2020）浙0481民初5562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王跃上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一审判决认定陈旭磊、谢振宇未支付剩余两个半月租金的行为不构成违约，且将海宁市文旅开发投资有限公司（以下简称文旅公司）的优惠政策也及于陈旭磊、谢振宇，明显错误。文旅公司出台的减免政策并非政府文件，不具备强制执行力，当事人之间也是因租赁合同形成的民事法律关系，并非管理者与被管理者之间的行政关系。故文旅公司发布的通知等仅是民事行为，相应的法律效力仅及于文旅公司和王跃之间，其与陈旭磊、谢振宇不存在合同关系。是否对陈旭磊、谢振宇有优惠措施应当由王跃决定，而不能将文旅公司对王跃的优惠措施强加于本案双方之间。退一步讲，即使文旅公司的优惠政策可以及于王跃的次承租人，也不能及于陈旭磊、谢振宇。根据文旅公司给予王跃的最终优惠措施，即双方签订租赁合同补充协议，文旅公司给予三种方案，除第三种方案（因王跃剩余租期不长，故不适用）涉及直接的租金抵扣外，其余方案都是租期延长，且方案中明确，承租人不要求延长租期的，原租期到期后视为自动放弃租金减免政策。本案中，陈旭磊、谢振宇从未向王跃提出过延长租期，故视为自动放弃租金减免政策。此外，王跃在陈旭磊、谢振宇退租后将房屋另行出租给他人，但考虑到确实属于免收租金期间，故对于下一承租人实际未收取租金，一审法院要求王跃退还租金，明显不公平，应当撤销。陈旭磊辩称，陈旭磊、谢振宇是实际经营者，因为疫情的关系，国家给予商户的减免政策是给到经营户的，而不是给到房东的，陈旭磊、谢振宇有权利选择续租或者终止合同，文旅公司出台的政策是对实际经营者的帮扶。根据保证金一万元的性质，双方已经解除合同，王跃应当退还保证金。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。谢振宇辩称，王跃与文旅公司的租赁合同中明确不能转租，但是王跃却转租给了陈旭磊、谢振宇，合同到期之前因为疫情的关系店铺关闭了三个月，文旅公司有经营补贴，王跃上诉称减免方案等与陈旭磊、谢振宇无关是不合理的，因为每个月的房租是陈旭磊、谢振宇向文旅公司交纳，损失的是陈旭磊、谢振宇，并不是王跃。陈旭磊、谢振宇向一审法院起诉请求：判令王跃返还租金2686元、退还定金10000元，合计12686元。一审法院认定事实：2017年9月4日，王跃与案外人文旅公司签订《南关厢历史文化街区房屋租赁合同》一份，约定：1.文旅公司将位于海宁市××街道××街××号商铺出租给王跃，王跃用于经营乐生活酒吧；2.租赁期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止；3.租赁物建筑面积107.26㎡，其中底层52.16㎡，二楼55.1㎡，租金底层为1.32元／㎡／天，二楼为0.9元／㎡／天；4.在租赁期间，所发生的经营性费如水电费等均由王跃自负，并由乙方直接向相关单位交纳；5.王跃不得转租、转让租赁物。2020年5月15日，王跃又与文旅公司签订了《房屋租赁合同》补充协议一份，约定：因新冠病毒疫情给王跃的经营带来了影响，根据相关政策及王跃实际情况，双方同意采用租期延长三个月，延长期间租金减免。2018年1月1日，陈旭磊、谢振宇及案外人谭凡迪（乙方）与王跃（甲方）签订《酒吧租赁合同》一份，约定：1.乙方整体承租位于海宁市××号的酒吧，基于房屋现有装修及设施情况，由乙方进行酒吧经营；2.租期自2018年1月1日至2020年5月31日止；3.租金一次性缴纳，一年为64467元，保证金1万元（期满后可退）；4.乙方接管后，酒吧经营产生的所有费用由乙方承担，包括水电费等。合同签订后，陈旭磊、谢振宇及谭凡迪向王跃交纳保证金1万元，王跃将酒吧（含设备）交付陈旭磊、谢振宇及谭凡迪。2019年12月31日，陈旭磊、谢振宇与王跃签订《补充租赁协议》一份，约定：1.2020年1月1日至2020年5月31日止的租金为26860元，由陈旭磊、谢振宇预付2020年1月1日至2020年3月15日的租金13430元；2.若2个半月内王跃找到承租人，则退还陈旭磊、谢振宇剩余的租金、物业费（按合同到期前剩余天数计算）及保证金部分一万元，双方即可解除合同；3.若2个半月内王跃未找到承租人的，陈旭磊、谢振宇需按月支付给甲方租金5372元/月直到合同期满。并在文末注明“该合同与谭凡迪无关”。陈旭磊、谢振宇向王跃交纳了至2020年3月15日的租金及水电费等。陈旭磊、谢振宇在海宁市××街道××街××号经营酒吧至2020年5月31日合同期满后将酒吧（含设备）退还给王跃，后王跃又将酒吧另租他人。2020年3月，文旅公司向南关厢街区商铺发出《关于减免南关厢街区商铺房租的通知》，载明：对现有南关厢街区商户给予三个月的房租和商管费减免，具体为：合同到期时间为2020年12月31日之前的，若商户继续经营，享受时限和减免方式原则上为租期延后三个月；若商户不继续经营，则按照减免政策，商户办理退房手续后，以现金转账方式退还三个月房屋租金和商管费。一审法院另查明，1.2018年春节后，谭凡迪退出酒吧经营；2.陈旭磊、谢振宇延用登记于王跃名下的营业执照等，酒吧名称未变更；3.根据新冠疫情防控工作要求，陈旭磊、谢振宇经营的酒吧于2020年2月1日起至2020年4月30日停业；4.文旅公司在一审法院向该公司调查时不认可王跃对海宁市××街道××街××号商铺的转租行为，但至今未主张权利。以上事实，有陈旭磊、谢振宇提交的1份《南关厢历史文化街区房屋租赁合同》、1份《房屋租赁合同》补充协议、1份《酒吧租赁合同》、1份《补充租赁协议》、17份水电费收款收据、《关于减免南关厢街区商铺房租的通知》、通话录音，对文旅公司产业运营部主管陈煜佳的调查笔录、对谭凡迪的调查电话录音及当事人在庭审中的陈述在卷予以佐证。一审法院认为，本案双方签订的《酒吧租赁合同》及《补充租赁协议》实为房屋转租合同及经营权转让合同，在权利人文旅公司未向双方主张转租合同无效，且上述合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他合同无效的情形下，应当认定《酒吧租赁合同》及《补充租赁协议》合法有效，双方当事人均应严格履行。现双方于2020年5月31日办理房屋腾退手续，双方的租赁合同关系协议解除。本案争议焦点有：一、陈旭磊、谢振宇未支付剩余的2个半月租金的行为是否构成违约。一审认为，陈旭磊、谢振宇未支付剩余租金不构成违约，理由如下：1.在陈旭磊、谢振宇经营期间，受新冠肺炎疫情影响酒吧关停3个月；2.文旅公司出台的减免政策系因全面落实关于疫情防控的决策部署，支持中小微企业共渡难关，根据文件精神系对经营者的帮扶；3.疫情期间，陈旭磊、谢振宇与王跃收到文旅公司出台的减免政策后，陈旭磊、谢振宇与王跃协商减免政策的选择时，选择了免收租金三个月的政策；4.陈旭磊、谢振宇按双方约定按期支付了自2018年1月1日至2020年3月15日的租金；5.王跃在文旅公司给其延长3个月的租期内又将酒吧另行出租给他人经营。综上，陈旭磊、谢振宇经营期间因受新冠肺炎疫情影响导致酒吧关停三个月，陈旭磊、谢振宇作为实际经营者遭受了损失，鉴于新冠疫情系合同双方无法预见且不属于商业风险的重大变化，在王跃作为承租人享受了出租人给予的优惠政策后，若仍要求陈旭磊、谢振宇按原合同条款履行对其显失公平，因此一审确认陈旭磊、谢振宇不构成违约。关于争议焦点二：保证金10000元的性质。陈旭磊、谢振宇认为是设备押金，王跃认为是履约保证金。一审认为，陈旭磊、谢振宇未提交相应的证据证明该10000元系设备押金，且根据合同约定也未明确该保证金系设备押金，故认定10000元保证金系履约保证金。现双方的租赁合同已经协议解除，王跃应当退还保证金10000元。关于争议焦点三：文旅公司的优惠政策由谁享受。陈旭磊、谢振宇认为在其经营期间遭受新冠肺炎疫情影响导致酒吧停业三个月，其作为实际经营者遭受了损失，因此优惠政策应当由其享受；王跃认为，其与文旅公司最终达成的是延长三个月租期，延长的租期内免收租金。其与陈旭磊、谢振宇的租赁期限至2020年5月31日止，不在免收租金的期限内，因此陈旭磊、谢振宇应足额支付租金。一审认为，陈旭磊、谢振宇在经营期间因受新冠肺炎疫情影响导致酒吧关停三个月，确实遭受了损失，且文旅公司也及时出台了相关的减免政策支持中小微企业共渡难关。虽最终王跃作为承租人与文旅公司签订了补充协议，明确延长租期三个月，延长期间免收租金。但王跃与次承租人即陈旭磊、谢振宇之间，陈旭磊、谢振宇选择了免收三个月租金，且在文旅公司给予延长的三个月租期内，王跃又将该酒吧租赁给他人经营。因此，结合文旅公司给王跃的减免政策，陈旭磊、谢振宇在疫情期间经营受影响，及陈旭磊、谢振宇除租赁房屋外还租赁王跃酒吧经营权等因素，为平衡双方利益，酌情确定陈旭磊、谢振宇疫情期间的3个月租金合计按2760元计算，故自2020年1至5月陈旭磊、谢振宇应支付王跃租金13504元（2760元+5372元/月×2月），扣除陈旭磊、谢振宇已支付的2个半月租金13430元及王跃应退还的保证金10000元，王跃还应退还陈旭磊、谢振宇款项9926元。综上，陈旭磊、谢振宇诉讼请求的合理部分，予以支持，超出部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、王跃于判决生效之日起十日内退还陈旭磊、谢振宇款项9926元；二、驳回陈旭磊、谢振宇的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费118元，减半收取计59元，由陈旭磊、谢振宇负担13元，由王跃负担46元。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。陈旭磊、谢振宇租赁王跃的房屋用于酒吧经营，并按约定预付租金至2020年3月15日，期间并无违约行为。2020年2月1日至4月30日，受新冠肺炎疫情影响，陈旭磊、谢振宇经营的酒吧停止营业三个月，进而丧失营业收入。新冠肺炎疫情属于不可抗力，继续按照原合同约定支付租金对陈旭磊、谢振宇明显不公平，作为承租人其可以请求出租人减免租金、延长租期或者延期支付租金。同时，王跃作为承租人已经享受了文旅公司因疫情给予的延长租期三个月，延长期间免租金的优惠政策，延长期间王跃又出租房屋给其他人经营。在此情况下，王跃主张陈旭磊、谢振宇仍按原合同约定支付2020年3月16日至2020年5月51日的租金，显然有违公平原则。一审根据本案实际情况，将受新冠肺炎疫情停业期间的租金调整为2760元，符合法律规定，并无不当。另外，本案系根据新冠肺炎疫情的实际影响对王跃与陈旭磊、谢振宇之间约定的租金进行调整，陈旭磊、谢振宇与文旅公司之间虽无直接合同关系，但文旅公司给予承租户的优惠政策可以作为本案的重要参考，在王跃已享受文旅公司免租延长三个月租期优惠并另行出租的情况下，一审减少陈旭磊、谢振宇停业期间的租金，符合公平原则。王跃上诉称其未收取下一承租人租金并无证据证明，不予采信。综上所述，王跃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王跃负担。本判决为终审判决。?审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二一年三月十七日书记员 邵 洁书记员 胡玉婷