浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3115号上诉人（原审被告）：张海波，男，1990年4月16日出生，汉族，住安徽省淮南市寿县。委托诉讼代理人：陈渊，浙江海兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪斌辉，浙江海兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：海盐利时实业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道勤俭北路**。统一社会信用代码：9133042466831654XQ。法定代表人：许金波，董事长。委托诉讼代理人：顾丽静、胡凌，浙江灵桥律师事务所律师。上诉人张海波为与被上诉人海盐利时实业有限公司（以下简称利时公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2020）浙0424民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张海波上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一、张海波不是适格被告，本案被告应为嘉兴星起点娱乐有限公司（以下简称星起点公司）。利时公司明知张海波是代表星起点公司与其签订合同，张海波签订合同是职务行为。合同约定租赁房屋对外营业前应取得行政许可或证照。个人要取得经营活动必需的行政许可必须要注册成立个体工商户或公司，可以看出张海波是代表星起点公司签订合同。租赁合同签订时，星起点公司的公章还未制作完成，但公司已经设立，故张海波作为法定代表人在合同上代表公司签字。合同还约定不允许出租场地转租、交换或以合作经营、委托经营的方式转租，现该场地实际经营的系星起点公司，KTV经营必须要有相关资质，利时公司明知实际经营的是公司而非个人。星起点公司系由海盐县嘉乐迪歌城转型升级成立的，海盐县嘉乐迪歌城与利时公司签订合同是在2011年8月1日至2019年7月31日，本案双方签订合同是在2018年12月1日至2023年11月30日。两份合同均是经营量贩KTV，地，地址均为同一地址时公司明知合同相对方是星起点公司，第二份合同实际是第一份合同的延续。另外，租赁合同最后一条载明合同一共签订4份，利时公司所称只有3份与事实不符，应该是有2份盖章的，有2份个人签字，一共有4份，利时公司有3份。二、本案租赁合同已经解除。张海波与利时公司工作人员的微信聊天记录中可以看出，利时公司的工作人员要求提前一个月在没有拖欠租金的情况下才可以提交退租申请。张海波在交清租金后提交了相关申请，利时公司的工作人员也同意了该流程。后张海波于2020年1月12日下午在微信中表示“买店的人晚点过来，如果谈好的话，你再帮我撤回可以吗？”张海波只是假设如果转让出去就撤回申请，而不是要撤回申请，一审认定事实错误。利时公司提出的退场条件，张海波均已认可并达成，双方之间的合同已经解除。三、张海波提交退租申请时拖欠的租金已经全部交纳，即2020年1月6日前的租金已全部交清。四、疫情期间，海盐县文化市场经营场所于2020年1月23日至4月21日暂时关闭，因不可抗力无法经营，该期间的租金应当免除。利时公司辩称，第一，本案租赁合同的签订主体是张海波与利时公司，是合法有效的。不管在签订合同的时候，还是实际履行合同过程中，张海波均没有提出过存在其他承租人的情况，一直都是双方之间在履行租赁合同。至于张海波如何在法律规定的范围内合理合法的使用处分承租房屋是张海波的权利。因此，租赁合同的签订和实际履行主体就是张海波。第二，关于合同解除的问题，利时公司自始至终并没有同意解除合同，反而是张海波逾期支付租金，严重违反了合同约定，利时公司有权按合同约定要求张海波足额支付租金、物业费，还有权主张解除合同，并追究其违约责任。在张海波提供的聊天记录中，不仅反映出其继续履行租赁合同的意思表示，而且在一审法官联系时，张海波明确表示要继续履行合同，条件是希望能减免相应的租金。因此根本就不存在双方协商解除合同的情况。第三，关于租金减免的问题，一审法院已经充分考虑了张海波的经营情况，作出了相应减免。第四，合同最后一条确实约定本合同有四份，张海波一审中已经提出有几份盖过章的，一审已经在判决中予以否定。如果合同上有盖章的，也不应该是仅仅在两份合同上盖章，这与常理不符。综上，请求驳回上诉，维持原判。利时公司向一审法院起诉请求：1.张海波立即支付2019年12月1日至2020年8月31日的房屋租金344000元、物业管理费86000元；2.张海波支付滞纳金（按欠付金额以年利率24%，从2019年12月1日起暂算至2020年6月30日的滞纳金为16125元，2020年7月1日起至实际支付租金、物业管理费之日止的滞纳金按实计算）。一审法院认定事实：2018年12月11日，利时公司（甲方，出租方）、张海波（乙方，承租方）签订《租赁合同》一份，约定的部分内容如下：甲方出租给乙方的房屋坐落于海盐县勤俭北路333号甲方购物中心（以下简称购物中心），可出租面积约为1510平方米。乙方保证该房屋仅作经营JC音悦秀KTV品牌量贩式KTV之用途，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期限为60个月，自2018年12月1日起至2023年11月30日止。自该房屋交付日起，乙方可享有90日的装修期（装修期内免租金不免物业费），乙方商铺实际开业日（含试营业）与装修期结束之次日中较早之日为开业日（即计租日）。租金支付方式按照以下方式计付：第一计租年度（2018年12月1日至2019年11月30日），每月租金43000元，年租金为387000元（扣除三个月装修期租金）；第二计租年度（2019年12月1日至2020年11月30日），每月租金43000元，年租金516000元；第三计租年度（2020年12月1日至2021年11月30日），每月租金43000元，年租金516000元；第四计租年度（2021年12月1日至2022年11月30日），每月租金44290元，年租金531480元；第五计租年度（2022年12月1日至2023年11月30日），每月租金45618.70元，年租金547424.40元。双方确认3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下一个缴租期的固定租金。物业管理费及水电费支付事宜约定如下：第一租赁年度（2018年12月1日至2019年11月30日），每月10750元，物业费总额129000元；第二租赁年度（2019年12月1日至2020年11月30日），每月10750元，物业费总额129000元；第三租赁年度（2020年12月1日至2021年11月30日），每月10750元，物业费总额129000元；第四租赁年度（2021年12月1日至2022年11月30日），每月11072.50元，物业费总额132870元；第五租赁年度（2022年12月1日至2023年11月30日），每月11404.70元，物业费总额136856.10元。物业管理费自租赁合同确定的租赁之日开始计收，首期（3个月为一个缴费期）物业管理费（房屋交付日至2018年2月28日）乙方应于合同签订之日起7日内缴纳，以后以3个月为一个缴费期，并于每个缴费期最后一个月的15日前向甲方支付下一个缴费期的管理费。乙方应按约支付租金、管理费或其他费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.1%向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。如合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务（包括乙方无法继续其正常经营活动），则无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延，不可抗力事件消失时，无法履行义务的一方应继续履行其义务。合同对双方当事人的其他权利义务亦进行了约定。合同签订当日，双方办理了房屋交接手续。后，2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金、物业管理费，张海波已全部付清，且利时公司亦开具了相应的增值税普通发票给张海波；2020年1月至今，张海波陆续向利时公司支付租金43000元、物业管理费10750元，其余租金、物业管理费，虽利时公司多次催讨，但张海波未付。一审另查明：一、星起点公司系有限责任公司，成立日期为2018年12月3日，原法定代表人为张海波，2020年7月8日法定代表人变更为王永久。二、张海波在与利时公司的工作人员微信沟通过程中，曾于2020年1月6日提出退场申请，但之后张海波又表示店面可能会转让他人、要求撤回申请，同年3月，利时公司工作人员明确告知张海波不能退租。三、2020年6月16日凌晨30分许，海盐县公安局武原派出所接到利时公司保安人员报警，民警到达现场的处警情况为：乙的老板因欠甲处物业房租，甲处不让乙来搬东西，后双方领导自行沟通协商。自该日起，利时公司将涉案房屋的营业门上锁至今。四、因受新冠疫情影响，海盐县文化市场经营场所于2020年1月23日至4月21日暂时关闭。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人均应按约履行义务、享有权利。本案在审理过程中，针对利时公司的诉请，张海波答辩称：张海波非适格主体，本案张海波应为星起点公司。该公司于2020年1月6日提出退租申请，租金、物业管理费应计算至该日。且，同年4月6日星起点公司又发函通知利时公司解除合同，利时公司于同年6月16日锁门予以同意。退租后，利时公司应返还保证金100000元。故，本案争议焦点有：一、张海波是否系涉案房屋的承租人？二、涉案《租赁合同》是否已经解除？三、承租人拖欠租金、物业管理费的情况。针对争议焦点一，首先，张海波在合同“承租方（乙方）”处以个人名义签名捺印，其作为承租人的身份明确；其次，审理过程中，虽张海波提供的《租赁合同》上加盖了星起点公司的公章，但由于张海波系该份合同的持有人，存在嗣后加盖公章的可能性，故，在其未能举证证明该公章是在利时公司确认同意后加盖的情形下，张海波的相关主张无法支持；最后，张海波原系星起点公司法定代表人的身份，并不能单独作为认定涉案缔约行为是职务行为的依据，而涉案房屋的交付与使用情况，只是承租人对其使用权的处分与行使，仅由此也不能认定具体使用场地的一方就是租赁合同的承租人。因此，涉案房屋承租人系张海波个人，张海波主体适格。针对争议焦点二，张海波主张《租赁合同》已解除，为此其提供张海波与利时公司工作人员的微信聊天记录、星起点公司发送给利时公司的《通知函》各一份为证，但，微信聊天记录的内容并不能证明双方已达成解除合同的意思表示，《通知函》的主要内容为“因为疫情期间产生的不可抗力，导致我公司无法履行合同义务，现书面通知贵司要求免除疫情期间的租金。同时因贵司原因导致我司设备、装修损坏的损失，你司应进行补偿或从租金中扣除”，相关内容并不涉及合同解除，因此，上述两份证据无法证明张海波的主张。另，利时公司虽存在锁门行为，张海波认为系利时公司同意解除合同的意思表示，但利时公司予以否认，故，该行为也不足以表明合同已解除。针对争议焦点三，首先，利时公司于2020年6月16日将涉案房屋的营业门上锁。虽利时公司上述行为系基于张海波拖欠租金、物业管理费的违约行为而采取的措施，但该行为有欠妥当，且直接导致张海波无法继续使用房屋。根据法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。利时公司的上述锁门行为造成张海波至今不能正常使用房屋，无论作为出租人还是物业管理人，利时公司不能请求相应期间的租金及物业管理费，结合利时公司的诉讼请求，2020年6月16日至同年8月30日期间的租金、物业管理费，均不予支持。其次，根据合同约定，2019年12月1日至2020年6月15日期间的租金应为279500元、物业管理费应为69875元，一则因张海波已付租金43000元、物业管理费10750元，二则因新冠疫情影响，张海波经营的娱乐场所在同年1月23日至同年4月21日期间无法正常经营，一审法院酌情减免租金39000元。故张海波尚欠利时公司上述期间的租金197500元、物业管理费59125元。最后，张海波拖欠利时公司租金、物业管理费，利时公司有权依约请求滞纳金，但其按年利率24%计算过高，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍予以调整，故，暂算至2020年6月30日的滞纳金应为6934.56元（具体计算方式如下：1.2019年12月1日至2020年2月29日期间拖欠的租金86000元、物业管理费21500元，利时公司自2019年12月1日起计算滞纳金，予以准许，暂算至2020年6月30日分别为4035.41元、1008.84元。2.2020年3月1日至同年5月31日期间的租金，张海波依约应于2020年2月15日前支付，因新冠疫情影响，根据双方合同约定“如合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务（包括乙方无法继续其正常经营活动），则无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延，不可抗力事件消失时，无法履行义务的一方应继续履行其义务。”结合张海波可恢复营业的时间，上述期间租金90000元（租金129000元-减免租金39000元）、物业管理费32250元的滞纳金，应自2020年4月22日起算，暂算至同年6月30日分别为1329.04元、476.24元。3.2020年6月1日至6月15日期间的租金21500元、物业管理费5375元，利时公司自2020年6月1日起计算滞纳金，予以准许，暂算至2020年6月30日分别为68.03元、17元）。2020年7月1日以后的滞纳金，以上述拖欠租金、物业管理费的金额为基数，算至款项付清之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、张海波支付利时公司2019年12月1日至2020年8月31日期间的租金197500元、物业管理费59125元，支付相应滞纳金6934.56元（暂算至2020年6月30日，以后以上述拖欠租金、物业管理费的金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍算至款项付清之日止），以上款项，由张海波于判决生效之日起十日内付清；二、驳回利时公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3996元，由利时公司负担1635元，张海波负担2361元。二审中，上诉人张海波提供了从市场监督管理局查询到的2011年9月海盐县嘉乐迪歌城与利时公司签订的租赁合同，以及涉案房屋房产证各一份，证明利时公司明知本案被告应为星起点公司。利时公司质证认为，真实性没有异议，关联性有异议，上述证据不是新证据，合同是之前承租人办理工商登记时提供的，与本案没有关系。张海波所称公司转型并没有告知利时公司，利时公司不知情，其沿用之前承租人的工商登记材料不能证明其证明目的。本院认证认为，张海波提交的证据并非新的证据，且与本案处理无关联，故不予认定。利时公司二审中未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，合同是确定当事人之间权利义务的协议，原则上仅在签订合同的当事人之间产生法律约束力。本案中，张海波是以个人名义与利时公司签订租赁合同，合同由张海波签名捺印，应当认定张海波为名义上的合同当事人。张海波上诉认为租赁合同后由星起点公司盖章后交给利时公司，缺乏证据证明，且其提交的合同文本与利时公司提供的合同文本区别在于，张海波签名捺印之处又加盖了星起点公司印章，然合同签订之前星起点公司已经成立，签名捺印之处再加盖公司印章本身即不合常理，合同文本落款处“出租方（盖章）”“承租方（手印）”亦表明承租方是个人而非公司，考虑到张海波曾担任星起点公司法定代表人，不排除其在自己持有的合同上加盖公章的可能性，故张海波称合同系由星起点公司签订，不予采信，张海波请求责令利时公司提交星起点公司盖章的合同文本，理由不能成立。同时，合同履行过程中产生的租金、水电费和物业费均由张海波个人直接支付，利时公司也是向张海波个人开具发票，合同履行一直在张海波和利时公司之间进行，即使张海波系为经营公司而以个人名义与利时公司签订租赁合同，根据合同的相对性原则，利时公司亦有权向张海波主张合同权利。因此，张海波上诉称本案被告应为星起点公司，理由不能成立。关于合同是否已经解除。张海波上诉中主张其已于2020年1月6日提出退租申请，利时公司也已同意，租赁合同已于2020年4月7日利时公司收到其通知函时解除。根据微信聊天记录，张海波确曾向利时公司的工作人员提出过退租的请求，但利时公司工作人员上报后未审批通过，不能视为利时公司同意解除合同。2020年4月6日星起点公司发给利时公司的函的内容是要求免除疫情期间的租金，并赔偿管道破裂造成的损失，没有明确提出解除合同，且单方解除合同不符合法律规定，该通知不能达到解除合同的法律后果。故张海波上诉称合同已经解除，理由不能成立。关于疫情期间的租金，新冠肺炎疫情属于不可抗力，双方应当分担因此产生的损失。张海波自2020年1月23日至4月21日期间不能营业，一审法院已经酌情减免租金39000元，并无不当。张海波上诉请求免除疫情期间的全部租金，本院不予支持。综上所述，张海波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5253.39元，由上诉人张海波负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二一年三月十八日书记员 胡玉婷书记员 盛丽娟