江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初11951号 原告:李昊，男，1989年11月24日出生，居民，住江苏省南京市江宁区。 委托诉讼代理人：欧阳春丽，江苏天帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓婷，江苏天帆律师事务所律师。 被告：江苏金厦置业有限公司，统一社会信用代码91321322769870304K，住所地江苏省沭阳县金地鑫城****商铺。 法定代表人：王军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙娜，江苏苏鲁律师事务所律师。 原告李昊与被告江苏金厦置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年12月7日受理后，依法适用简易程序，于2021年1月13日公开开庭进行了审理，原告李昊的委托诉讼代理人欧阳春丽、王晓婷及被告江苏金厦置业有限公司的委托诉讼代理人孙娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李昊向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间关于沃某嘉园小区A8幢101室房屋的预约合同；2、被告退还原告定金10000元；3、被告赔偿原告利益损失1860029.60元。事实与理由：2008年3月17日，原、被告签订《房屋订购单》，约定：原告购买被告开发的沃某嘉园小区A8幢101室房屋，同时预订1号汽车库，房屋单价每平方为2750元，建筑面积为184.60平方米。同日，原告向被告支付定金10000元，被告向原告出具收据一张。此后，原告多次要求被告签订《商品房销售合同》，但被告一直拖延，被告至今未与原告签订《商品房销售合同》，现原告起诉要求处理。 被告辩称：被告收到原告定金10000元属实，原告诉讼请求已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。因被告欠案外人款项未付，涉案房屋于2012年被法院处置，且涉案房屋至今未取得商品房预售许可证。 本院经审理查明：2008年3月17日，原告与被告签订《房屋订购单》，内容为：“订购房屋为沃某嘉园小区A8幢101室房屋，建筑面积为184.6平方米，每平方米为2750元，总房款507650元，预订1号汽车库”。同日，原告向被告交付定金10000元，被告向原告出具收据一张，载明：“收08幢101室定金10000元”。 另查明：沃某嘉园小区A8幢至今未办理商品房预售许可。 以上事实，由原告陈述、被告答辩、《房屋订购单》、收据、沭阳县房地产业发展服务中心出具的《情况说明》等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：一、关于诉讼时效问题，本院认为原告的起诉并未超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定:“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”，依据上述规定，诉讼时效的适用对象为债权请求权。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”故合同解除权系形成权,不适用诉讼时效制度。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”基于合同解除产生的债权请求权,受诉讼时效的约束。本案中原告的诉讼请求是基于合同解除后的返还财产及损失赔偿请求权,该请求权的诉讼时效起算点应当为合同被解除之时。关于合同解除时间应以原告主张合同解除的意思表示到达对方为准，故本案原告的起诉未超过诉讼时效。 二、关于原、被告签订的预约合同是否应予解除的问题，本院认为原、被告签订的预约合同应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”本案中,原、被告签订预约合同的目的系在将来的一定期限内签订正式的商品房买卖合同，因涉案房屋至今未取得商品房预售许可，且房屋已被处置，原、被告双方签订的预约合同目的已无法实现,故原告要求解除双方签订的预约合同的诉讼请求成立，本院予以支持。双方预约合同解除后，原告要求被告退还定金10000元的诉讼请求成立，本院予以支持。 三、关于涉案预约合同解除后违约责任的承担问题，本院认为原告要求被告赔偿利益损失1860029.60元无法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”本案中,原、被告签订预约合同，原告仅向被告交付定金10000元，依据上述法律规定，本案应依据定金规则处理，故原告要求被告赔偿利益损失无法律依据，本院不予支持。关于原告的损失，本院参照定金罚则，酌定被告向原告支付损失10000元。调解不成,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院》第四条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2008年3月17日就沃德嘉园小区A8幢101室房屋所签订的预约合同； 二、被告江苏金厦置业有限公司应本判决发生法律效力之日起三日内返还原告李昊定金10000元并赔偿原告李昊损失10000元； 三、驳回原告李昊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14910元，减半收取7455元，由原告李昊负担2917元，由被告江苏金厦置业有限公司负担4538元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费14910元。 审判员 宋 芹 二〇二一年三月二日 书记员 孙嘉璐 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行。 户名：沭阳县人民法院执行款专户。 专用账号：62×××85（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）。 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情况之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。