辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1975号上诉人（原审被告）：张卫，男，1959年7月31日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：滕玲，辽宁新世纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙湖物业服务集团有限公司大连分公司。住所地：大连市中山区港浦路111号301室。负责人：王志斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静丽，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人张卫因与被上诉人龙湖物业服务集团有限公司大连分公司（以下简称龙湖物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初7807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张卫上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由为，1.根据《辽宁省物业管理条例》第四十一条的规定，更换前期物业服务企业应经双过半业主同意，而案涉项目原前期物业公司是北京仲量联行物业管理服务有限公司，被上诉人与建设单位在另行更换前期物业公司时并未按照法律或行政法规的要求依法签订并履行相关程序，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的“依法”签订合同，故案涉前期物业服务合同对业主没有约束力，被上诉人进驻小区不符合法定程序，无权向上诉人收取物业费。2.上诉人与被上诉人之间从未签订过任何形式的物业服务合同，双方之间不存在物业服务合同关系，被上诉人起诉主体不适格。3.被上诉人进驻后高收费，提供劣质物业管理服务，质价不符。具体表现在：疫情期间，凯丹天地A1座疫情防护措施简陋，前台经常无人站岗，外来人员无登记、无测量体温、无出示健康二维码，无人要求佩戴口罩随意出入，外卖员随意进出、上楼送外卖、送快递，送货乘坐客梯等；公共区域的供暖情况很差，整体温度偏低，向被上诉人反映后没有任何改善；物业基础设施维护不到位；被上诉人自身管理不规范，存在挂靠或服务外包情形。被上诉人龙湖物业不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。龙湖物业向一审法院起诉请求：一、张卫交纳欠缴的凯丹天地A1座1-1302房屋的物业费（2019年6月1日至2020年9月30日）11424.96元、滞纳金10391.69元，合计21,816.65元；二、张卫承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明，2019年5月30日，凯丹置地（大连）有限公司与凯丹物业签订《大连凯丹广场项目前期物业服务协议》，约定凯丹置地（大连）有限公司委托凯丹物业对大连凯丹广场项目提供前期物业服务，服务期限为2019年6月1日起至2021年5月31日止，物业服务费标准为写字楼项目6元/月/平方米，物业服务费按季度缴纳，业主应在每季度末月25日之前将下期物业服务费用缴清，逾期将按日向业主加收应缴纳费用3‰的协议违约金。张卫系中山区长江东路96号1单元13层2号房屋的业主，房屋建筑面积为119.01平方米，每月应缴纳物业服务费714.06元。张卫自2019年6月1日起开始拖欠物业费，至2020年9月30日，共拖欠物业费11424.96元。虽经龙湖物业催要，张卫至今未予缴纳。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。凯丹物业依约向张卫提供了物业管理服务，张卫即应依约向凯丹物业缴纳物业费。截至2020年9月30日，张卫共拖欠凯丹物业物业费11,424.96元，故凯丹物业要求张卫支付上述物业费的诉求，事实清楚，证据充分，予以支持。关于凯丹物业要求张卫支付违约金一节，凯丹物业现仍是该写字楼的物业服务单位,物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主办公、生活环境的保障,同时考虑到凯丹物业在履行合同的过程中,也有需要不断完善的方面。现凯丹物业与少部分业主之间存在纠纷,双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个写字楼的和谐发展和张卫每天的办公、生活均与凯丹物业相关,双方矛盾须及时化解,故对凯丹物业此节诉请，不予支持。关于张卫辩称建设单位未经过半数的业主同意，擅自更换前期物业服务企业，凯丹物业与建设单位签订的前期物业服务合同对其并不具有约束力一节，《辽宁省物业管理条例》第四十一条规定的建设单位更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的条款并不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定的效力性强制性规定，建设单位未依照本条款规定的程序更换前期物业服务企业，并不导致案涉物业服务合同无效的法律后果。且该合同亦未提高此前的物业费收费标准，张卫也事实上接受了凯丹物业提供的物业服务，故此合同对张卫产生约束力，张卫应按照此合同约定的标准向凯丹物业支付物业费，对张卫的此节辩论意见，不予采信。故判决：一、张卫于判决发生法律效力之日起十日内支付龙湖物业服务集团有限公司大连分公司物业费11424.96元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回凯丹物业的其他诉讼请求。案件受理费170元，由张卫负担。二审中，上诉人提交两组新证据，被上诉人未提交新证据。上诉人提交的第一组新证据是凯丹天地A1座业主联名写给大连市住建局的投诉信，反应被上诉人物业服务中存在的问题，此组证据拟证明被上诉人违法进驻小区，高收费及提供劣质服务，质价不符，小区存在很多安全隐患，侵害了业主的合法权益，引起广大业主不满。第二组新证据是六张照片和六段视频，共同拟证明被上诉人提供了劣质物业服务的情况。被上诉人发表如下质证意见：对第一组新证据，被上诉人无法核实签字是业主本人所签，故对真实性不予认可。即使签字人确为业主本人，也不能证明上诉人想要证明的内容。对第二组新证据的真实性亦不予认可，因为照片未体现拍摄时间、地点，且照片缺乏连续性，不能体现项目长期存在照片所反应的问题。本院采纳被上诉人的质证意见，对上诉人的两组新证据均不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人因与建设单位签订《大连凯丹广场项目前期物业服务协议》而成为案涉小区的物业服务单位，上诉人是小区业主，双方均应遵照该合同行使权利、履行义务。上诉人关于其与被上诉人不存在合同关系，被上诉人不是适格主体的上诉理由不能成立。被上诉人在诉争期间为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约定标准交纳物业费，逾期未交，构成违约，被上诉人要求上诉人给付拖欠的物业费有合同和法律依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持。上诉人不予交纳物业费的主要理由是被上诉人提供服务质价不符。对此，本院认为，上诉人并未在讼争期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。至于上诉人关于建设单位未经双过半业主同意，与被上诉人签订的物业服务合同对业主不发生效力的抗辩意见，一审法院已作出论述，本院不再赘述。综上，上诉人张卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86元，由上诉人张卫负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王慧莹审判员 毕春燕二〇二一年三月十九日书记员 程添莹