河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2434号上诉人（原审被告、反诉原告）：大商，住所地郑州市**。法定代表人：吕某，董事长。委托诉讼代理人：赵玲玲，河南九同律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏群，河南九同律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑某，女，1976年4月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：楚心敬，浙江京衡（郑州）律师事务所律师。原审被告：大商集团，，住所地郑州市**法定代表人：王某，总经理。委托诉讼代理人:孙永俊，男，该公司员工。原审第三人：振兴公司，住，住所地郑州市经济技术开发区/div>法定代表人：刘某，总经理。委托诉讼代理人：闫文雅，男，该公司员工。上诉人大商与被上诉人郑某及原审被告大商集团、原审第三人振兴公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初5083号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。大商上诉请求：一审法院认定事实错误，程序违法，上诉人不存在违约行为，不应支付被上诉人损失，请求二审撤销一审判决依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。郑某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。郑某向一审法院起诉请求：1、判令被告大商、大商集团赔偿原告郑某装修损失1177099.3元；2、判令被告大商、大商集团赔偿原告郑某停业损失1535825.93元；3、判令被告大商、大商集团承担本案诉讼费、保全费。诉讼中，原告明确第1、2项诉讼请求为：1、判令被告大商、大商集团赔偿原告郑某装修损失1372944.3元；2、判令被告大商、大商集团赔偿原告郑某经营投资损失1341948.09元。大商向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付拖欠的水、电费及房屋租金共计124802.9元；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金暂计153739.9元（暂计算至反诉之日），并自反诉之日起至实际支付之日止以124802.9元为基数，按日8‰的标准支付违约金；3、判令被反诉人向反诉人支付赔偿款100万元；4、本案本诉、反诉费用均由被反诉人承担。一审法院认定事实：2009年12月25日，被告大商投资公司与第三人振兴房地产公司签订《房屋租赁合同》一份，约定振兴房地产公司将位于河南省郑州市航海东路的建筑物部分，面积为19184.40平方米房屋出租给大商投资公司，且对大商投资公司经营百货及超市、电器、餐饮等商业用途不存在任何法律障碍，合同第二条第2.8约定，大商投资公司无需征得振兴房地产公司同意，即有权将房屋的部分转租并进行各项招商租赁活动。2010年1月15日，郑州德克士食品开发有限公司授权加盟业主郑某在河南省郑州市富田太阳城大商千盛百货开设德克士西式快餐厅，并授权其使用注册商标。2010年2月26日，郑某向郑州德克士食品开发有限公司交纳加盟费和开店辅导费20万元，交纳保证金5万元，交纳续约金10万元。2010年2月4日，被告大商投资公司下属的千盛生活广场富田店作为出租方（甲方）与原告郑某作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要载明：一、租赁标的1、甲方将位于郑州市管城区航海路2号的大商千盛生活广场富田店第1、2层共453平方米出租予乙方，作为乙方营业用房；二、租赁期限1.租赁期限为10年，自2010年4月28日起至2020年4月28日止；2.租赁期满后，如乙方需继续租用该物业，须在期满前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，双方另行签订租赁合同。三、……四、租金及支付方式：1.租金采取保底加抽成方式支付，餐厅营业额在400万元以下按照9%抽成支付，即人民币36万元/年；即使营业额未达400万元，也要按照36万元保底金额支付；如营业额超过400万元，则直接按照9%抽成支付。2.租金每月支付一次，付款时间在下月之始10日内。累计年营业额如超过400万元，则无需追加；如未达400万元，则在下一年之始15日内补足与保底租金金额相差部分。合同第四条双方权利、义务及违约中第（二）条用途中约定：乙方在租期内将该物业使用作德克士餐厅及与经营德克士餐厅相关用途；第（七）条公共场地、设施的提供及维护约定：甲方应保证物业内现有用水、电的正常供应；乙方负责安装水表、电表，水费、电费（包括增加总用电量3%的线损费用）由乙方自行负担，如甲方代收，应于3天前附明细书面通知乙方……；第（九）条费用延付中约定：乙方应按期缴付租金和其他约定费用，否则，每逾期一日，应向甲方支付相当于该笔费用的8‰的违约金；第（十）条提前终止中约定：若甲方未经乙方同意，单方提前解除合同或因甲方严重违约导致合同不能履行，甲方应赔偿乙方所投入的全部装修及其它各种损失人民币100万元；若乙方未经甲方同意，单方提前解除合同或因甲方严重违约导致合同不能履行，乙方应赔偿甲方人民币100万元。四、2011年4月26日，振兴房地产公司（出租方、甲方）与大商投资公司（承租方、乙方）、大商超市公司（丙方）签订了《主体变更协议》一份，主要内容载明:甲乙双方于2009年12月25日签订了《房屋租赁合同》，甲方作为出租人将位于河南省郑州市航海东路2号53号楼的建筑物部分，面积为19184.40平方米的房屋出租给乙方。现乙方将其在原合同项下全部权利义务转由丙方承担，故甲乙丙三方经自愿平等和友好协商，一致达成如下协议：自2011年5月1日起，丙方成为承租人，享有原合同下承租人的全部权利，承担承租人的全部权利和义务；甲乙丙三人确认，原合同的内容保持不变。郑某自2010年2月4日起一直在上述租赁房屋内经营德克士西式快餐，名称为郑州市管城区餐厅，并自2011年5起一直向大商超市公司交纳租金。五、2017年8月3日，大商超市公司（出租人、甲方）与郑某（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于郑州市管城区航海路2号的大商千盛生活广场富田店第1、2层共453平方米出租予乙方，作为乙方营业用房，租赁期限为2020年4月28日至2024年9月30日，租金采取保底加抽成方式支付（餐厅营业额在400万元以下按照9%抽成支付，即人民币36万元/年；即使营业额未达400万元，也要按照36万元保底金额支付；如营业额超过400万元，则直接按照9%抽成支付。2.租金每月支付一次，付款时间在下月之始10日内。累计年营业额如超400万元，则无需追加；如未达400万元，则在下一年之始15日内补足语保底租金金额相差部分。合同第五条双方权利、义务及违约中第（二）用途中约定：乙方在租期内将该物业使用作德克士餐厅及与经营德克士餐厅相关用途；第（七）条公共场地、设施的提供及维护约定：甲方应保证物业内现有用水、电的正常供应；乙方负责安装水表、电表，水费、电费（包括增加总用电量3%的线损费用）由乙方自行负担，如甲方代收，应于3天前附明细书面通知乙方……；第（九）条费用延付中约定：乙方应按期缴付租金和其他约定费用，否则，每逾期一日，应向甲方支付相当于该笔费用的8‰的违约金，超过20日的，除支付违约金外，反诉人有权解除合同（若甲方原因造成乙方费用延付除外）；第（十）条提前终止中约定：若甲方未经乙方同意，单方提前解除合同或因甲方严重违约导致合同不能履行，甲方应赔偿乙方所投入的全部装修及其它各种损失人民币100万元；若乙方未经甲方同意，单方提前解除合同或因甲方严重违约导致合同不能履行，乙方应赔偿甲方人民币100万元。六、在大商超市公司与郑某所签订的房屋租赁合同履行期间，2019年9月26日至2019年9月28日，郑某所租赁的房屋所在的商场在营业时间内停电，郑某称停电对其餐厅造成损失共计91837.9元，并称其于2019年10月为保证餐厅正常用电修改电路，并于2019年11月5日至2020年3月23日，郑某多次发函要求大商超市公司赔偿2019年9月26日-9月28日因停电造成的损失91837.9元。并与所欠付的2019年9、10月水、电费进行抵销，并称因××疫情影响，要求免除疫情期间的租金。七、2020年3月23日，大商超市公司向第三人振兴房地产公司发出合同解除通知函,称因受疫情冲击，特提出解除房屋租赁合同。2020年4月13日，大商超市公司向郑某所经营的郑州市管城区餐厅发送《合同解除通知函》，告知：1、按合同缴纳2019年9月份、10月份、11月份、12月份水电费，2020年1月份、2月份、3月份租金及水电费及相应违约金。2、停电为物业方振兴集团违约断电造成，郑某可直接向侵权方主张权利，但这并非郑某拒交租金及其他费用的原因。3、依据合同不可抗力的约定并结合郑某的违约事实，通知解除该合同。2020年4月23日至26日，大商超市公司连续多次向郑某发送《房屋回收通知书》，告知：郑某已收悉大商超市公司发送的《合同解除通知函》，双方合同已解除，大商超市公司将于2020年4月29日之前收回房屋，并停止一切物业服务。2020年4月26日，郑某向大商超市公司发出《对的复函》：1、再次明确损失91837.9元；2、明确互负债务，应予抵销；3、郑某不存在违约；4、大商超市公司无权单方面解除合同，单方面解除应赔偿装修损失等费用。2020年4月29日，郑某向大商超市公司支付房屋租金15666.8元，附言：补全3月租金。郑某称该金额为抵扣后的应付金额，应付金额为：2020年1月至3月租金90000元，2019年9月份水电费、2019年10月份至2020年1月份水费共计17504.7元，以上共计107504.7元，抵扣91837.9元，应付15666.8元。2020年5月11日，郑某交纳4月份租金30916.44元。2020年5月2日，郑某称因无法正常用电，德克士餐厅正式停业。2020年5月15日，大商超市公司向郑某所经营的郑州市管城区餐厅发送《告知书》通知：郑某所欠租金及水电费一直未交，同时占用场地给大商超市公司造成经济损失和安全隐患，要求2020年5月17日前撤离租赁房屋并清空场地。2020年5月31日，大商超市公司工作人员未经郑某同意将德克士餐厅内物品搬走，德克士餐厅员工报警，经调解未果。2020年6月6日，大商超市公司向郑某郑州市管城区餐厅发送《告知函》通知：大商超市公司已按法律规定将郑某餐厅的物品提存，提存部门为：大商超市京广路店负一停车场。告知郑某到提存单位提取仓储物品，因提存产生的费用由郑某承担。2020年6月15日，郑某以郑州市管城区餐厅名义函告大商超市公司：擅自搬离设备系严重违约，已经报警，要求三日内原状返还并赔偿损失。八、原告郑某称在租用被告上述房屋期间即于2017年对房屋进行了重新装修，花费装修款项为1372944.3元。详细如下：1.原告提交2017年3月7日上海浦东发展银行转账明细及请款单，以证明其向案外人所涛支付富田餐厅丈量费5000元；2.原告提交2017年5月19日上海浦东发展银行转账明细，以证明原告为装修富田餐厅花费设计费43000元；3.原告提交2017年8月23日上海浦东发展银行转账明细，以证明原告因装修富田餐厅花费拆除费15000元；4.原告提交2017年8月22日上海浦东发展银行转账明细、河南晟基建筑装饰工程有限公司收据、付款通知书，以证明原告支付装修工程款995679.3元；5.原告提交2017年6月14日上海浦东发展银行转账明细和收条以证明原告为装修富田餐厅支付防火墙改造费11000元；6.原告提交2017年8月17日大商超市公司发票，证明郑某向大商超市公司因2017年重新装修所经营餐厅花费装修管理费4200元；7.原告提交2017年9月21日上海浦东发展银行转账明细和请款单，以证明郑某支付改喷淋费4600元；8.原告提交2017年9月4日上海浦东发展银行转账明细证明原告支付给天津顶连食品有限公司富田设备款10070元；9.原告提交2017年9月4日上海浦东发展银行转账明细，证明原告因装修富田餐厅支付给天津顶巧餐饮服务咨询有限公司软件费30000元；10.原告提交2017年9月6日收条一份，以证明原告支付的富田德克士下水管道安装施工费9000元；11.原告提交2017年9月6日收据一份，证明原告向案外人李飞支付油烟净化器费用4800元；12.原告提交2017年9月6日上海浦东发展银行转账明细，证明原告支付富田餐厅油烟净化器安装费及空调冷煤管增项费用20000元；13.原告提交上海浦发银行转账明细，以证明2017年9月8日，原告向上海银众网络信息技术发展有限公司支付前线点取分离显示屏费用6550元；14.原告提交2017年10月12日上海浦东发展银行转账明细及收条，证明原告支付外墙加固、粉刷、防火玻璃、室外踏步、材料费及工人费16000元；15.原告提交2017年10月24日上海浦东发展银行转账明细及收条，证明2017年10月24日，原告支付富田餐厅二楼装修仓库材料费、工费、企划间费用11000元；16.原告提交三张郑州德克士食品开发有限公司发票及情况说明，证明因违约需要赔偿郑州德克士食品开发有限公司招牌制作作安装费187045元。九、原告在租用被告上述场地期间的设备款项及停业人员薪资损失：1、原告提交2010年4月26日招商银行转账明细，以证明原告向天津德克士食品开发有限公司支付671295元厨房设备费用；2.原告提交2017年8月23日上海浦东发展银行转账明细及设备明细，以证明郑某向天津顶连食品有限公司支付的富田新增设备款160358.02元；3.原告提交2010年5月20日和5月27日中信银行转账明细及销货清单证明郑某向案外人曹娜娜、李猛支付共12190元电脑款；4.原告提交2017年9月29日河南永乐电器有限公司郑州富田店发票四份（发票显示名称为任腾飞），证明郑某支付5457元办公设备费用；5.原告提交2010年2月26日中信银行个人转账凭证，郑某向郑州德克士食品开发有限公司丹尼斯门市支付加盟费及开业辅导费20万、保证金5万元；5.原告提交2015年2月27日上海浦东发展银行转账明细，郑某向郑州德克士食品开发有限公司支付续约金10万元；6.原告提交2017年8年23日上海浦东发展银行转账明，证明郑某向天津市中兴协程物流有限公司富田餐厅新增设备运保费6281.08元；7.原告提交请款单、上海浦东发展银行转账明细2018年3月27日，郑某向天津顶连食品有限公司支付97334.99元设备款；8.2018年4月2日，郑某向李军支付9000元设备改造费；9、原告要求被告支付停业期间人员薪资费用30032元。被告认为原告提交的证据只能证明是装修、经营过程中的投入，其主张的损失不具有关联性，原告并未提供装修合同、安装合同、买卖合同等明细，亦证明不了购买的设备是用于涉案餐厅，且设备和电脑等属于可移动、可回收利用的动产，运保费是对货物运输的保险产生的，原告已收到货物，故不存在损失；部分转账收款人是个人，不能证明与本案有关；部分款项无法证明是用于涉案餐厅的实际装修；加盟费和保证金、续约金已达到预期期限，而保证金后期应该退回，故不同意原告诉请，双方因此产生纠纷，形成本案诉讼。另查明，郑某（身份证号）与郑某1（身份证号）系重户口，公安机关已将郑某1（身份证号）的户口注销。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案被告大商投资公司与第三人振兴房地产公司签订《房屋租赁合同》后，将其租赁的房屋的一部分租赁给原告郑某作为经营德克士餐厅使用，并签订《房屋租赁合同》，后第三人振兴房地产公司与大商投资公司、大商超市公司签订的《主体变更协议》，大商超市公司与原告郑某签订的《房屋租赁合同》，上述合同均系当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据原、被告、第三人的陈述及庭审查明的事实，被告大商投资公司在与原告郑某签订《房屋租赁合同》后不久即将其与振兴房地产公司签订的《房屋租赁合同》中的承租方变更为大商超市公司，原告自认自2011年5月一直向大商超市公司交纳租金，故视为原告认可大商超市公司承受其与大商投资公司签订的房屋租赁合同中大商投资公司应享有的权利和承受的义务，故大商超市公司与原告发生纠纷自2019年9月至2020年5月，系在大商超市公司于2017年8月3日与原告郑某签订房屋租赁合同之后，故视为大商超市公司与郑某均默认双方履行的系大商超市公司于2017年8月3日与原告郑某签订《房屋租赁合同》。在该合同履行期间，2019年9月26日至2019年9月29日，原告所承租的商场停电，大商超市公司亦认可停电事实，因合同具有相对性，大商超市公司应当按照合同约定履行供电义务，却在对原告的回复函中推诿责任，有损商户缔约时的信赖利益，大商超市公司应当对郑某经营的餐厅因停电造成的损失承担责任。但因原告郑某以其单方面认定的停水、停电损失对抗2019年9月起因租赁大商超市公司房屋而产生的水电费，并自行进行抵销，此行为不受大商超市公司认可。该院认为，虽上述停电行为给原告郑某造成了一定损失，但原告对该损失未提供相关证据，被告大商超市亦不认可原告所称的损失数额，故原告以自行抵销损失为由拒绝向大商超市公司交纳水电费，理由不当，但原告的房屋租金一直交至2019年12月，仅2020年1月、2月、3月未交纳租金，因2020年1月底，××疫情爆发，影响商场正常营业，原告郑某承租的上述房屋用于餐厅经营使用，因疫情防控需要暂停营业既是承租方的义务也是出租方的责任，再考虑商场停电确给原告造成了一定损失，而保证物业内的水电正常供应系房屋租赁合同中约定的大商超市公司的义务，故原告的未交纳2019年9月起的水电费和2020年部分租金的行为不构成根本违约，故大商超市公司在合同履行期间自2020年4月13日起以新型冠状病毒肺炎属于不可抗力及原告拖欠水电费、部分租金为由向郑某发出《合同解除通知函》，并于2020年4月23日至26日向郑某发送《房屋收回通知》，并将郑某物品强行搬离，致使原告的合同目的无法实现，大商超市公司的行为有悖于公平原则，故大商超市公司的行为属于根本违约行为，由此造成的损失应由被告大商超市公司承担。因大商投资公司与郑某签订的《房屋租赁合同》中大商投资公司的权利义务由大商超市公司承受，对此大商投资公司虽未通知郑某，但郑某自2011年5月一直向大商超市公司交纳租金，故郑某要求大商投资公司赔偿损失，理由不当，该院不予支持。关于原告要求赔偿损失的请求，经查，原告郑某与大商超市公司签订的《房屋租赁合同》第五条（十）款第3项虽约定“若甲方未经乙方同意，单方提前解除合同或因甲方严重违约导致合同不能履行，甲方应赔偿乙方所投入的全部装修及其它各种损失100万元”，但庭审中原告提供了装修投资损失明细和经营损失明细，原告称其损失金额高于合同约定的100万元，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，本案应以原告实际损失为限，并根据使用期限进行摊销。一、1、关于原告郑某主张的装修损失1372944.3元的诉讼请求，经查，原告在租赁合同期间的2017年对其租赁的房屋所开办德克士餐厅进行重新装修，其因装修实际花费1172099.3元，该损失均有转账凭证、发票、收条予以印证，该院对该数额予以认可，但应根据使用期限及租赁合同的期限进行摊销。摊销期限自装修完毕至租赁合同履行结束止，郑某称其所经营的德克士餐厅于2017年10月1日装修完毕开始营业，摊销期限从2017年10月1日至2024年9月30日，原告称实际正常使用至2020年5月2日，因被告大商超市公司于2020年4月份多次发送《房屋收回通知》致使原告无法正常营业，故对原告称正常使用至2020年5月2日，该院予以认可。该院据此推算未摊销比例为63.13%，因此原告上述费用的未摊销损失为739946.29元。关于原告主张的上述装修费中的招牌制作安装费187045元，因尚未发生，该院不予支持，待发生后可另行主张。关于原告主张的富田德克士下水管道安装施工费9000元和油烟净化器费用4800元，仅向法庭提供收条一份，未提供其他证据予以证实，该院不予采纳。2、关于原告主张的经营投资损失1341948.09元，该损失包括设备损失、保证金和续约金加盟费、人员薪资三类。（1）关于原告要求的设备损失费，因大商超市公司将原告店内专用设备已强行拆除搬离，且经双方实地查验，原告称不符合恢复条件，故对于该部分损失，大商超市公司应予以赔偿，经查，原告要求设备损失费包括：1、2010年4月26日购买的厨房设备费用671295元；2、2010年5月20日和5月27日购买的电脑设备费用12190元；3、2017年10月24日购买的办公设备5457元；4、原告在2017年8月23日因重新装修德克士餐厅时所购买的厨房设备160358.02元；5、2017年8月23日支付的新增设备运保费6281.08元；6、原告在2018年3月27日增加设备97334.99元；7、2018年4月2日改造设备所支出的的费用9000元；上述1、2、4、6、7、损失均有转账凭证、发票、收条予以证实，因被告大商超市的行为致原告无法经营德克士餐厅，故该费用应作为原告的损失，而原告与被告所签订的租赁合同至2024年9月30日止，故上述损失应根据原告购买的时间、正常使用期限及租赁合同的期限进行摊销完毕，分别计算如下：原告于2010年4月26日购买的厨房设备费用671295元，摊销期限为2010年4月26日至2024年9月30日，原告实际正常使用至2020年5月2日，该院据此推算未摊销比例为30.55%，因此原告上述费用的未摊销损失为205080.62元；2017年8月23日购买的厨房设备费用160358.02元，摊销期限为2017年8月23日至2024年9月30日，原告实际正常使用至2020年5月2日，该院据此推算未摊销比例为62.23%，因此原告上述费用的未摊销损失为99790.80元；原告于2018年3月27日支付的设备款97334.99元；摊销期限为2018年3月27日至2024年9月30日，原告实际正常使用至2020年5月2日，该院据此推算未摊销比例为67.76%，因此原告上述费用的未摊销损失为65954.19元；原告于2018年4月2日支付的设备改造费9000元；摊销期限为2018年4月2日至2024年9月30日，原告实际正常使用至2020年5月2日，该院据此推算未摊销比例为67.91%，因此原告上述费用的未摊销损失为6111.9元；以上设备损失为：376937.51元。原告要求的加盟保证金5万元和加盟费（包括加盟费和开业辅导费20万元）、续约金10万元共计35万元，该部分费用系原告为在租赁房屋内开始德克士餐厅而支付，现该餐厅因被告大商超市的违约无法继续经营，保证金5万元属于原告在加盟餐厅合同中的违约情形，该金额不能返还，续约金10万元系特许合同中原告正常续约交纳的费用，因原告无法继续经营德克士餐厅，导致无法续约，故该费用亦无法返还，故被告大商超市公司对上述两项费用共计15万元应予以赔偿。而加盟费（包括加盟费和开业辅导费）200000元亦应作为原告损失处理，但该费用损失应根据交纳的时间及租赁合同的期限、餐厅正常使用期限进行摊销完毕，原告于2010年2月26日为经营德克士餐厅而支付的加盟费，摊销期限为2010年2月26日至2024年9月30日，原告实际正常使用至2020年5月2日，该院据此推算未摊销比例为30.20%，因此原告加盟费及开业辅导费的未摊销损失为60400元；故加盟费和开业辅导费、保证金、续约金共计210400元。综合1、2，共计为1327283.8元。关于原告要求的其于2010年5月20日和5月27日购买的电脑设备费用12190元，该院认为，电脑系电子产品，更新换代快，原告购买距2020年5月2日近十年，使用年限较长，故对该笔费用不予支持。关于原告要求的2017年10月24日购买的办公设备5457元，经查，原告提交的河南永乐电器有限公司发票四份均显示购方为任腾飞，原告不能证明该费用与本案的关系，故该院对该笔费用不予认可。关于原告要求被告支付的其于2017年8月23日支付的新增设备运保费6281.08元，于法无据，该院不予支持。关于原告主张支付餐厅停业期间人员薪资30032元，未提交证据支持，该院不予支持。二、关于被告大商超市公司反诉要求原告郑某支付拖欠的水电费及房屋租金124802.9元的诉讼请求，经查，对被告上述请求，原告对水电费一直由大商超市公司代收一事予以认可，且大商超市公司已交纳该部分水电费，故被告大商超市公司要求原告支付该部分费用，理由正当，对大商超市公司要求的其中2019年9月份水电费13982.2元、10月水费1487.5元、11月份水费797.3元、12月份水费446.3元、2020年1月水费791.4元，以上共计17504.7元，原告认可未交纳，被告大商超市公司要求原告交纳，理由正当，该院予以支持，被告大商超市公司要求原告对2019年11月、2019年12月、2020年1月、2020年4月、2020年5月的水费均按每月1000元支付，未向法庭提交相关证据证实，该院不予支持；对于被告大商超市公司要求原告交纳2020年1、2、3、5月的租金为104333.2的问题，经查，原告共交纳2020年1月、2月、3月租金15666.8元，该院认为，在双方房屋租赁合同履行过程中，××肺炎疫情，河南省于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应，疫情的发生，是不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，原告郑某承租的上述房屋用于经营餐厅，因疫情或疫情防控需要暂停营业既是承租方的义务也是出租方的责任，且郑某提出过因疫情原因减免租金的请求，故该院根据公平原则，结合租赁房屋的性质、具体用途、双方的合同约定及受新冠疫情的影响程度，对原告2020年2月、3月两个月的租金进行免除，经计算后，原告应向被告大商超市公司支付2020年1月份租金30000元、考虑原告已缴纳租金15666.8元，原告还需交纳租金14333.2元，因被告大商超市公司的原因造成原告2020年5月无法正常经营，故被告要求原告支付2020年5月份租金，该院不予支持。综上，针对大商超市公司主张的水、电费及租金，该院支持31837.9元。关于被告大商超市公司反诉要求原告支付违约金153739.9元的诉讼请求，经查，原告与被告大商超市公司签订的《房屋租赁合同》约定大商超市公司应保证供电的义务，大商超市公司违反约定导致商场停电三天，给原告造成一定的损失，故被告大商超市公司要求支付未交水电费的违约金，理由不当，该院不予支持；关于被告大商超市公司要求原告支付欠付租金的违约金的问题，该院认为，原告仅未缴纳2020年1、2、3月的部分租金，且未交纳租金的原因是2019年9月份停电给原告造成了一定损失，还有××疫情的爆发导致不能餐厅正常经营，《最高人民法院印发的通知》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，疫情并非直接导致合同不能履行，且原告仅在2020年1、2未交纳，3月交纳了一部分，4月份全部交纳，原告在疫情爆发、不能正常经营期间仍履行了部分交纳租金的义务，此情况下，大商超市公司向原告下发合同解除通知的行为不符合法律规定的情形，有悖于公平原则，故大商超市公司不能以郑某延期交付租金及水电费，即在未征得郑某同意的情形下，单方面解除合同并强制清场，大商超市公司的行为实质已构成根本违约，应当承担违约责任。但就该《房屋租赁合同》效力问题，原告经营的德克士西餐厅已被强制搬离，合同现已履行不能，案涉租赁合同实际上已经解除。因此，合同的解除不能归因于原告违约迟延支付水电费，大商超市公司要求支付违约金153739.9元和100万元的赔偿款，无事实和法律依据，该院不予支持。综合一、二抵消后，被告大商应赔偿原告损失1295445.9元。关于被告大商超市公司称郑某以已注销“郑某1”起诉，系主体有误，应驳回起诉的意见，经查，本院认为，郑某(身份证号)与郑某1(身份证号)系重户口，公安机关已将郑某1(身份证号)的户口注销。虽郑某以已注销户籍的名字郑某1起诉，但因该户籍系重复户籍，实际上郑某(身份证号)与郑某1(身份证号)系同一人，故对被告大商超市公司上述意见，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第八十八条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告大商于本判决生效之日起十日内向原告郑某赔偿损失共计1295445.9元。二、驳回原告郑某其他诉讼请求。三、驳回被大商的其他反诉请求。案件受理费28503元，由原告郑某负担14558元，由被告大商负担13945元；反诉案件受理费8154元，由原告郑某负担203元，由被告大商负担7951元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。大商投资公司与振兴房地产公司签订《房屋租赁合同》后，将其租赁的房屋的一部分租赁给郑某作为经营德克士餐厅使用，并签订《房屋租赁合同》，后振兴房地产公司与大商投资公司、大商超市公司签订的《主体变更协议》，大商超市公司与郑某签订的《房屋租赁合同》，上述合同均系当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于上诉人大商称上诉人不存在违约行为，不应支付被上诉人损失的理由，在2019年9月26日至2019年9月29日涉案合同履行期间，郑某所承租的商场停电，大商超市公司应当按照合同约定履行供电义务，大商超市公司认可停电事实，应当对郑某经营的餐厅因停电造成的损失承担责任。因2020年1月底，××疫情爆发，影响商场正常营业，郑某的房屋租金一直交至2019年12月，仅2020年1月、2月、3月未交纳租金，郑某承租的上述房屋用于餐厅经营使用，因疫情防控需要暂停营业既是承租方的义务也是出租方的责任，郑某未交纳2019年9月起的水电费和2020年部分租金的行为并不构成根本违约，大商超市公司在合同履行期间自2020年4月13日起以新型冠状病毒肺炎属于不可抗力及拖欠水电费、部分租金为由向郑某发出《合同解除通知函》，并于2020年4月23日至26日向郑某发送《房屋收回通知》将郑某物品强行搬离，致使郑某的合同目的无法实现，大商超市公司的行为有悖于公平原则，属于根本违约行为，由此造成的损失应由大商超市公司承担。故一审根据被上诉人郑某的相关损失按照未摊销比列计算，判令大商赔偿郑某相应损失，并无不当。综上所述，上诉人大商的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36657元，由上诉人大商负担。本判决为终审判决。审判长  徐卫岭审判员  任 璐审判员  石卫华二〇二一年三月十六日书记员  张轩嘉