成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初1674号 原告：成都双流鸿志物业有限公司，住所地成都市双流区西南航空港经济开发区黄荆路3号。 法定代表人：侯一尘，职务不详。 委托诉讼代理人：罗燕，四川中虹律师事务所律师。 被告：陈蓉，女，1963年1月22日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：朱华甫，男，1953年11月13日出生，住成都市成华区，系陈蓉丈夫。 原告成都双流鸿志物业有限公司（以下简称鸿志物业公司）与被告陈蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鸿志物业公司的委托诉讼代理人罗燕、被告陈蓉的委托诉讼代理人朱华甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿志物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令陈蓉向鸿志物业公司支付欠付物业费30749.44元（自2017年1月1日起计算至2020年12月31日，实际计算至陈蓉付清物业费之日止）；二、判令陈蓉向鸿志物业公司支付违约金（1.以1921.84元为基数，按1‰每天的标准，从2017年1月16日起计算至陈蓉付清为止；2.以1921.84元为基数，按1‰每天的标准，从2017年4月16日起计算至陈蓉付清为止；3.以1921.84元为基数，按1‰每天的标准，从2017年7月16日起计算至陈蓉付清为止；4.以1921.84元为基数，按1‰每天的标准，从2017年10月16日起计算至陈蓉付清为止；5.以1921.84元为基数，按1‰每天的标准，从2018年1月16日起计算至陈蓉付清为止；6.以1921.84元为基数，按1‰每天的标准，从2018年4月16日起计算至陈蓉付清为止；7.以1921.84元为基数，按1‰每天的标准，从2018年7月16日起计算至陈蓉付清为止；8.以1921.84元为基数，按1‰每天的标准，从2018年10月16日起计算至陈蓉付清为止；9.以1921.84元为基数，按1‰每天的标准，从2019年1月16日起计算至陈蓉付清为止；10.以1921.84元为基数，按1‰每天的标准，从2019年4月16日起计算至陈蓉付清为止；11.以1921.84元为基数，按1‰每天的标准，从2019年7月16日起计算至陈蓉付清为止；12.以1921.84元为基数，按1‰每天的标准，从2019年10月16日起计算至陈蓉付清为止；13.以1921.84元为基数，按1‰每天的标准，从2020年1月16日起计算至陈蓉付清为止；14.以1921.84元为基数，按1‰每天的标准，从2020年4月16日起计算至陈蓉付清为止；15.以1921.84元为基数，按1‰每天的标准，从2020年7月16日起计算至陈蓉付清为止；16.以1921.84元为基数，按1‰每天的标准，从2020年10月16日起计算至陈蓉付清为止）。事实和理由：鸿志物业公司长期为和贵馨城小区提供物业服务，陈蓉作为和贵馨城小区18-7号的业主，从2017年1月起欠缴物业费用。依照2015年4月3日鸿志物业公司与双流县西航港和贵馨城建筑区划第二届业主委员会签订的《物业服务合同》、2016年12月5日鸿志物业公司与双流县西航港和贵馨城建筑区划第二届业主委员会签订的《和贵馨城物业服务合同（合同备案号160150424）的补充协议》可知，陈蓉应于每季度初5-15号按季度向鸿志物业公司缴纳物业服务费，2014年12月13日至2016年12月31日的标准为1.5元/平方米/月，2017年1月1日起标准为1.8元/平方米/月。2018年10月10日，鸿志物业公司起诉陈蓉支付物业费，贵院以未书面催收为由裁定驳回。但截至今日，陈蓉仍未支付物业费，现已欠付30749.44元。为维护自身合法权益，鸿志物业公司特提起诉讼，请求判如所请。庭审中，鸿志物业公司变更诉讼请求为：一、判令陈蓉向鸿志物业公司支付欠付物业费21961.31元（自2017年1月1日起计算至2021年3月31日，实际计至陈蓉付清物业费为止）；二、判令陈蓉向鸿志物业公司支付违约金（1.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2017年1月16日起计算至陈蓉付清为止；2.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2017年4月16日起计算至陈蓉付清为止；3.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2017年7月16日起计算至陈蓉付清为止；4.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2017年10月16日起计算至陈蓉付清为止；5.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2018年1月16日起计算至陈蓉付清为止；6.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2018年4月16日起计算至陈蓉付清为止；7.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2018年7月16日起计算至陈蓉付清为止；8.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2018年10月16日起计算至陈蓉付清为止；9.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2019年1月16日起计算至陈蓉付清为止；10.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2019年4月16日起计算至陈蓉付清为止；11.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2019年7月16日起计算至陈蓉付清为止；12.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2019年10月16日起计算至陈蓉付清为止；13.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2020年1月16日起计算至陈蓉付清为止；14.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2020年4月16日起计算至陈蓉付清为止；15.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2020年7月16日起计算至陈蓉付清为止；16.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2020年10月16日起计算至陈蓉付清为止；17.以1291.84元为基数，按1‰每天的标准，从2021年1月16日起计算至陈蓉付清为止）。 陈蓉辩称，一、鸿志物业公司要求陈蓉支付欠付物业费没有依据且与事实不符；二、陈蓉并无恶意拖欠物业费的意愿，陈蓉在2017年1月1日以前，都是按约定交费，从未拖欠过物业费。2017年1月以来，陈蓉一再表示愿意按照合同约定标准1.5元/月/平米交纳物业费，鸿志物业公司拒收，因此，对合同约定交费标准部分，陈蓉并无违约，鸿志物业公司拒收是鸿志物业公司违约，错在鸿志物业公司，不应要求违约责任。三、陈蓉不同意交纳上调的0.3元物业费，有以下理由：1.鸿志物业公司违反合同约定违约在先，根据双方签订的合同，在合同有效期内，鸿志物业公司按包干制计费方式确定物业服务费，业主按合同第六条约定标准交纳物业公共服务费，鸿志物业公司自负盈亏，但鸿志物业公司在2016年5月，以2015年度亏损为由向业主大会提交《物业费调整的申请报告》，称“截止2015年年末本项目收支严重失衡，入不敷出”，要求上调物业费0.5元。陈蓉认为，合同对双方当事人均有法律约束力，但鸿志物业公司以亏损为由，提出上调物业费的要求，违反了合同包干制计费方式自负盈亏的约定，构成违约；2.鸿志物业公司违反法律规定在先，理应承担违法责任。鸿志物业公司上调住宅业主物业费，免除非住宅业主物业费，违反了公平原则，有错在先；四、鸿志物业公司不履行合同约定，已构成违约：未定期向业主报告合同履行情况，未公布物业公共服务费的收支情况，未定期在小区公告栏公告业主共有部分经营所得收入的收支情况，侵犯了业主的知情权，未在小区停车场设置相关标识，并做好照明、消防、环卫工作，未对违反规划私搭乱建的行为及时劝阻，并报告有关主管部门，鸿志物业公司的不作为，造成小区违规搭建成了普遍现象，小区建筑风格被人为破坏的严重后果，未对小区主要景点，增加鲜花摆放，已构成违约，未对小区的景观和喷泉进行彻底维修，更换损坏的水泵，保证小区水景的正常运行，未对小区干道环线绿篱、灌木、草坪及时补种、修复、造型，未将小区干道打造出景观大道，未在中央花园广场修剪儿童及老年娱乐设施；五、鸿志物业公司在对公共设备设施进行维修养护方面，履行义务不符合合同约定，存在较大瑕疵；鸿志物业公司在维护小区公共秩序，安全保卫方面，履行义务不符合约定，存在较大瑕疵；鸿志物业公司在维护小区环境卫生保洁方面存在较大瑕疵，服务质量差，履行义务不符合合同约定；鸿志物业公司在绿化、养护、管理方面，存在较大瑕疵，履行义务不符合约定；六、2019年12月13日以后，鸿志物业公司仍按《补偿协议》计收物业费，没有依据；七、《物业服务合同》中免除鸿志物业公司责任，加重业主责任的条款应属无效；八、鸿志物业公司的诉讼时效已过，鸿志物业公司从2017年1月1日起，就已知晓陈蓉不同意按照《补充协议》约定交纳上调的0.3元物业费，至今已四年有余，诉讼时效期间早已届满。综上，鸿志物业公司不履行合同义务以及履行合同义务不符合合同约定，但仍做了一些服务工作，如一道门岗两个门卫24小时值守，保洁人员对小区道路、花园进行清洁扫除、清运生活垃圾、代收水电费等，按照质价一致的原则，陈蓉同意待鸿志物业公司采取补救措施，将小区生态环境、小区景观点、绿化等恢复原状后，即支付50%的物业费。 本院经审理认定事实如下：陈蓉单独所有位于成都市双流区××开发区××路××号××幢××号房屋，房屋建筑面积为239.23平方米。2015年4月3日，鸿志物业公司与双流县西航港和贵馨城建筑区划第二届业主委员会、双流县西航港和贵馨城建筑区划业主大会签订《物业服务合同》，《物业服务合同》约定：自2014年12月13日起至2019年12月12日止，由鸿志物业公司为和贵馨城小区提供物业服务，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，其中住宅用房：1.5元／月／平方米；非住宅用房：2.3元／月／平方米、物业服务费按季交纳，业主应在每季度初5-15号之内履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按欠缴总金额每日1‰的比例缴纳。2016年12月5日，鸿志物业公司与双流县西航港和贵馨城建筑区划第二届业主委员会、双流县西航港和贵馨城建筑区划业主大会签订《和贵馨城物业服务合同（合同备案号160150424）的补充协议》，约定自2017年1月1日起和贵馨城小区物业服务费上调至1.8元／月／平方米。 上述合同签订后，鸿志物业公司按时履行了对和贵馨城小区的物业管理服务。陈蓉从2017年1月1日起未交纳物业费。鸿志物业公司曾于2018年10月10日向本院起诉，要求陈蓉支付2017年1月1日至2018年9月30日期间欠付的物业费9043元并支付违约金。2020年2月3日，本院作出（2018）川0116民初11759号民事裁定书，裁定：驳回鸿志物业公司的起诉。鸿志物业公司不服该裁定，提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2020年4月22日作出（2020）川01民终6033号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。2020年5月13日，鸿志物业公司通过短信向电话号码为“139××××2619”的号码催收案涉房屋的物业费，“139××××2619”号码回复“双方走了诉讼程序就应以生效法律文书为依据，请将生效法律文书发给我看看！”庭审中，陈蓉的委托诉讼代理人朱华甫认可“139××××2619”系朱华甫的电话号码。 2021年2月18日，成都市双流区西航港街道桂花堰社区居民委员会出具一份《证明》，载明：兹有“和贵·馨城小区”自第二届业主委员会成员辞职后，至今未成立业主委员会。成都双流鸿志物业有限公司与双流县西航港和贵馨城建筑区划第二届业主委员会、业主大会签订的《和贵馨城小区物业服务合同》虽于2019年12月12日到期，但成都双流鸿志物业有限公司自2019年12月13日至今仍持续为“和贵·馨城小区”提供物业服务。 以上事实，有双方当事人的身份信息、产权证、《物业服务合同》、《和贵馨城物业服务合同（合同备案号160150424）的补充协议》、《证明》、民事裁定书、短信截图、鸿志物业公司工作人员工作照片以及双方当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，鸿志物业公司与双流县西航港和贵馨城建筑区划第二届业主委员会、双流西航港和贵馨城建筑区划业主大会签订《物业服务合同》以及《和贵馨城物业服务合同（合同备案号160150424）的补充协议》，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。虽然鸿志物业公司与双流县西航港和贵馨城建筑区划第二届业主委员会、业主大会签订的《和贵馨城小区物业服务合同》于2019年12月12日到期，但成都双流鸿志物业有限公司自2019年12月13日至今仍持续为“和贵·馨城小区”提供物业服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款规定“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”，陈蓉作为案涉房屋的业主，应受《物业服务合同》以及《和贵馨城物业服务合同（合同备案号160150424）的补充协议》的约束，按照合同约定向鸿志物业公司支付物业服务费。陈蓉辩称鸿志物业公司未能按照合同约定提供合格的物业服务，在实施物业服务过程中存在诸多违约之处，但陈蓉提交的证据不足以证明鸿志物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本性违约，故对陈蓉以鸿志物业公司违约未实施有效的物业服务而拒绝交纳物业服务费的意见，本院不予采纳。根据合同约定，物业服务费为按季度收取，陈蓉自2017年1月1日起未向鸿志物业公司缴纳物业服务费，结合本案中鸿志物业公司的主张，陈蓉应向鸿志物业公司交纳物业服务费2017年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费21961.31元（239.23㎡×1.8元·㎡/月×51个月）。陈蓉辩称鸿志物业公司主张的物业服务费已超过诉讼时效，因鸿志物业公司曾于2018年10月10日向本院起诉，要求陈蓉支付2017年1月1日至2018年9月30日期间欠付的物业费及违约金，诉讼时效中断，故本案鸿志物业公司的主张未超过诉讼时效。 关于鸿志物业公司主张陈蓉支付拖欠期间违约金的问题。本院认为，虽然陈蓉存在拒交物业费等费用的情形，但并非恶意拖欠。故对鸿志物业公司主张的违约金，本院不予支持。 另外，关于本案法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案鸿志物业公司主张的物业管理服务费的产生时间为2017年1月1日至2021年3月31日，故本案应分段适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法典》的相关规定。 综上，对鸿志物业公司要求陈蓉支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持；对鸿志物业公司要求陈蓉承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百九十五条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款、第九百四十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款之规定，判决如下： 一、被告陈蓉于本判决生效后十日内支付原告成都双流鸿志物业有限公司2017年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费21961.31元； 二、驳回原告成都双流鸿志物业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费284元，由原告成都双流鸿志物业有限公司负担81元，被告陈蓉负担203元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  夏 颜 二〇二一年三月十八日 法官助理  苏小洋 书 记 员  李 莹