河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1103民初675号原告：贾艳丽，女，汉族，1957年10月25日生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：李悦、袁蒙（实习），河南蓝标律师事务所律师。被告：漯河市至尚物业管理有限公司，住所地，漯河市郾城区青山路与辽河路交叉口食品批发市场****楼****，统一社会信用代码：91411100MA4102BN92。法定代表人：徐建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文奇，河南长风律师事务所律师。原告贾艳丽诉被告漯河市至尚物业管理有限公司（以下简称至尚物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告贾艳丽的委托诉讼代理人李悦，被告至尚物业公司的委托诉讼代理人刘文奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾艳丽向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告2018年9月至2019年4月（共计7个月）的物业费2120.3元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告之间为物业服务合同关系，2018年5月18日双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告为原告提供物业服务，原告向被告缴纳物业费，缴费标准为每月每平方1.30元，原告的两套房屋面积为141平方米、92平方米。合同签订后，被告即向原告收取2018年9月至2019年8月的物业费共计3635元。但是2018年9月，房屋并没有交工，被告也没有履行物业服务内容，直至2019年4月房屋经建设单位、施工单位和监理单位共同验收合格，才具备交工条件。对于被告没有履行物业服务期间收取的物业费，原告有权要求返还。被告至尚物业公司答辩称，被告是依法成立的物业管理服务企业，原告是涉案房屋的所有权人。2018年5月11日，原告与建设单位签订了广天颐城房屋交接书，建设单位提前将涉案房屋交付给原告，当天原、被告双方签订了物业管理服务协议，根据协议约定，原告应当提前缴纳下一年度全年的物业费，合同签订后，被告按照合同约定全部履行了物业服务合同的约定，原告诉称其交付的物业费应当退还的诉请不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：原告贾艳丽为漯河市郾城区昆仑路北段广天·颐城小区11幢西单元14层01室、11幢东单元13层03室房屋的所有权人。被告至尚物业公司于2017年5月15日依法成立，经营范围为物业管理服务，现为广天·颐城小区的物业服务公司。庭审中，原告提交被告至尚物业公司向其出具的收到条、广天·颐城小区11号楼的竣工验收记录、燃气开户通知、消防测试通知、信访事项处理意见书各一份，欲证明被告至尚物业公司在涉案工程未竣工验收合格、不符合交房条件的情况下收取原告2018年9月至2019年4月的物业费，应予以返还。其中，2018年5月11日的两张收据内容载明：“今收到贾艳丽11#西1401交来物业费（2018年9月-2019年8月）人民币贰仟贰佰元正￥2200元”及“今收到贾艳丽11#东1303交来物业费（2018年9月-2019年8月）人民币壹仟肆佰叁拾伍元正￥1435元”。2019年4月7日的竣工验收报告抬头为《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》，广天颐城11#楼经建设单位河南广天地产有限公司（以下简称广天地产）、施工单位河南中达建筑有限责任公司、监理单位漯河市长城建设监理有限公司及物业公司被告至尚物业公司共同验收，在该验收记录上分别加盖公章。信访事项处理意见书显示信访人为孔长江，信访事项是反映要求按照拆迁协议赔偿等问题，区城乡建设局从产权调换安置办法、安置房差价、过渡安置费几个方面对贾艳丽（系孔长江妻子）的安置房作出处理并予以回复，孔长江在信访人意见上签写自己对处理意见的意见。被告至尚物业公司对原告提交的所有证据称均为复印件，且与本案事实不符。还称原告与被告的纠纷已经郾城法院（2020）豫1103民初1692号民事判决书对该事实认定，对于被告的上述辩称，其提交下列证据予以佐证：一、营业执照一份，被告是依法成立的物业管理服务企业。二、广天颐城房屋交接书一份、前期物业管理服务协议一份，原告是涉案房屋的所有权人为业主，原告于2018年5月11日与建设单位签订了广天颐城房屋交接书，建设单位提前将涉案房屋交付原告所有，当天原、被告双方签订前期物业管理服务协议。原告起诉状的签字与交接书及《前期物业管理服务协议》上面签字笔迹不一样，原告涉嫌虚假诉讼。三、岗位交接记录一份、巡逻签到表一份、保洁日常检查表一份、维修记录一份、客服前台工作日志表一份，按物业服务合同的约定，被告已经做到有记录全面履行物业服务合同。四、民事判决书一份，本案已经郾城法院查明，原告要求返还物业费，被告已经向原告提供物业服务，不应当返还。原告对被告的证据发表了统一质证意见，意见如下：被告与广天地产公司实际控制人为同一人马新成，原告当时签房屋交接书和前期物业服务协议是受胁迫签订的，当时沙北小高庄安置房选房确认书和选房意向书属于单方格式合同，签订主体身份不平等，如原告不再确认书上签字，不让选房，不给登记，意向书底部明确注明，选房人需在七日内办理相关手续，否则视为放弃所选房源。交房时间问题，原告一直同被告协商几十次无果，通过信访途径也未解决，原告在签署该文书时，房屋不具备交房条件。根据原告提供的证据，11号楼的符合居住条件是在2019年4月，根据城市房地产管理法第二十七条，建筑法第六十一条，建设工程管理条例第十六条，房地产开发项目竣工经验收合格后可交付使用，被告的行为违反国家的强制性规定，属于合同法第五十二条规定的违法强制性法律规定的无效行为，其无效行为收取的物业费应当返还。庭审中，原告认可其是2018年5月11日拿到涉案两套房屋的钥匙，并于当天和被告签订物业服务合同，另认可其在2018年7月份开始装修其中一套房屋（141平方米）。本院认为：对于不符合交付标准的房屋，买受人本可以拒绝接收，自然不用承担相应的物业服务费，但在广天地产公司将工程建设进度状况及相关手续正在进行完善的事实告知原告的情况下，原告仍同意与广天地产公司于2018年5月11日签订《广天.颐城房屋交接书》，因此涉案房屋的交付时间应为2018年5月11日。原、被告于2018年5月11日签订《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反强制性法律、行政法规，系合法有效的，故原、被告之间系物业服务合同法律关系。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……。”本案中，原、被告签订《前期物业管理服务协议》后应按照法律的规定和协议的约定履行各自义务并享有权利。原告向被告缴纳物业费时对该小区当时的状态是知晓的，被告向本院提交的岗位交接记录、巡逻签到表、保洁日常检查表、维修记录、客服前台日志能够证明其在原告接收涉案房屋后向原告所在的小区提供了相应的物业服务。综上，原告主张被告退还其缴纳的2018年9月至2019年4月的物业服务费诉请的依据不足，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：驳回原告贾艳丽的诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由原告贾艳丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  许凤梅二〇二一年三月十五日书记员  张 豪