海城市人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽0381民初1287号原告尹德洪，男，回族，户籍所在地为海城市。被告齐秀芬，女，住海城市。被告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司，统一社会信用代码为91210381MA0U1TW7XB，住所地：海城市海州管理区东关街福民委万鑫源小区。负责人杜爽，该分公司主要负责人。原告尹德洪诉被告齐秀芬、北京金地格林物业管理有限公司海城分公司（以下称金地格林海城分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法由审判员周晓芳适用简易程序进行审理。原告尹德洪诉称，一、本人于2015年1月17日购买上海城一期8号楼一单元202号住房，本人买房时窗下未有任何建筑，本人于15年4月装修房间，7月进住后，发现窗下有两处非法建筑，对我家的安全造成直接威胁，本人于17年7月正式向楼下提出违建抗议至今未果，本人从进住开始就睡眠不好，稍有动静就得起来看，造成我睡眠质量非常不好，夜里基本睡不着，从而引起很多疾病，每年吃药需数千元。二、物业违反合同约定，由于物业工作失职造成违建房的存在，我在缴纳物业费上还是积极主动交费，本人住在二楼，年近70，我上下楼就是在锻炼身体，从不坐电梯，而且本人是独居，他们不收我的物业费，他们说原因是电梯费和物业费必须一起交，（这一条海城法院已裁定过）物业管理条例有明确规定，物业服务质量过差，可以暂停或拒缴物业费，另据国家对电梯收费也有明确规定，收费标准及收费方式有两种，1、按人收费：每人每月最高10元，按建筑面积收费：每月每平方米不超过0.3元。他们一边不收我物业费，一边用门禁卡卡，我17年至今，每三天必须去物业续一次下三天的出入门卡，不管刮风下雨、数九寒冬，我必须去物业续卡，否则本人就进不来，出不去，18年11月25日下第一场雪，我必须去物业续卡，结果跌倒在物业门前，造成左脚脖子骨裂。有医院片子为证，从17年到现在每3天跑趟物业，每天按50元计算，计2000元，加上医药费1000元，共计赔偿3000元整，本人从进户入住至今，楼梯走廊一直有大小便，本人从入住开始就与物业提出卫生管理问题，他们不但不来查询和处理大小便的原因，还推卸责任，本人一直在这脏、差的环境下生活居住，故请法院支持如下诉讼请求：一、请求法院依法裁定拆除一楼在我窗下非法违建，要求其赔偿五年来，因违建造成身心上的伤害及损失共计人民币5000元整。二、请求法院依法裁定由于物业公司工作失职，疏于管理，造成违建的事实存在，使得本人身心造成极大伤害，要求赔偿人民币5000元整。经查，北京金地格林物业管理有限公司海城分公司（以下称金地格林海城分公司）诉尹德洪物业合同纠纷一案，本院作出的（2019）辽0381民初4927号民事判决书中与本案相关的内容为：经审理查明，……又查，在原告提供物业服务与管理范围内存在“住改商”从事经营活动、违建、部分共用设施破损未及时维修、公用部分大小便未及时清理以及非业主低年级子女在园区内打闹喧哗等情况。再查，被告尹德洪未交纳2017年4月1日至2018年12月31日期间的物业费和电梯费。……本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人在享有合同权利与利益的同时亦应按照合同约定或法律规定履行义务。本案中，原告提供的证据能够证明被告尹德洪与前期物业公司建立物业服务合同法律关系以及自2018年8月15日由其收取在该节点之前未交纳物业费及电梯费的案件事实，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，金地格林海城分公司系本案适格原告，其依法享有向被告尹德洪主张物业费和电梯费的权利。经归纳，原、被告双方的争议焦点主要为：第一，被告是否应交纳电梯费；第二，被告应交纳物业费的金额；第三，原告提出的要求被告给付经其酌情确定的违约金的诉讼请求是否能够得到法律支持。关于本案的第一个争议焦点即被告是否应交纳电梯费的问题，庭审已查明，被告所购买及居住的房屋是二楼属低层住宅，在原告未提供证据证明被告在欠交物业费期间即2017年4月1日至2018年12月31日期间内实际使用电梯以及被告属于底层住宅业主有地下车位情形的情况下，其提出的要求被告交纳电梯费以及按照40元/月收费标准收费的诉讼请求不予支持。关于本案的第二个争议焦点即被告应交纳的物业费的金额问题，原、被告双方对物业费的收费标准为1.4元/平方米/月以及被告房屋的建筑面积为74.95平方米两项事实没有异议，本院予以确认。被告提出其不交纳物业费的理由是原告在物业管理与服务方面存在一定问题且经其多次反映未能解决的辩解意见，原告在举证与陈述过程中对小区内存在违建、住改商以及存在噪音等问题没有异议，但称因其没有执法权不能采取相应的强制措施，已经将如上问题向相关管理部门多次进行反映，已经尽到了管理与协助义务。本院认为，原告作为物业服务公司，依照合同约定向区域内的业主提供物业服务，但因其服务未能达到约定的内容影响业主的日常生活，确属违约行为，故本院依其违约行为确定被告尹德洪可适当少交纳一定数额的物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院依法确定被告尹德洪应当交纳2017年4月1日至2018年12月31日期间内的物业费1542元（1.4元/平方米/月×74.95平方米×21个月×70%）。关于本案的第三个争议焦点即原告提出的要求被告给付经其酌情确定的3144.75元违约金的诉讼请求是否能够得到法律支持的问题，庭审已经查明，被告拒绝交纳物业费的重大影响因素是原告在物业服务与管理方面存在问题，对其本人和小区内的其他业主的日常生活影响甚大，原告针对本案中被告所提及的管理瑕疵与服务未达标准的行为属持续违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院对其提出的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告尹德洪于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司物业费1542元；二、驳回原告的其他诉讼请求。另查，（2019）辽0381民初4927号案件宣判后，金地格林海城分公司和尹德洪均提出上诉，鞍山市中级人民法院作出的（2020）辽03民终2219号民事判决书的主要内容为：二审中，双方当事人均未提供新的证据，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，当事人均应按照合同的约定履行。关于物业公司主张在履行物业服务合同中不存在严重违约行为，不应减免30%物业费的问题。本案中，物业公司在一审庭审中陈述其作为物业合同的当事人应当承担保安、保洁、公告区域维修，日常维护，绿化及其他管理服务，而案涉小区存在违建、住改商及小区环境不良好的情形，物业公司对此也不予否认，案涉小区出现上述问题与物业公司管理不到位存在一定关系。从现有证据看，可以认定物业公司在物业服务方面存在一定的不足，未能达到令全体业主都满意的程度。另查，案涉小区的某些业主对物业费或电梯费的收取存在异议要求只交一种费用，而物业公司要求业主必须一起交纳两种费用否则不予收取，因此造成了这些业主没有及时交纳物业费从而引发争议和诉讼。因在物业服务合同中并未约定两种费用的收取方式必须捆绑交纳，物业公司在未征得业主同意的情况下强行要求必须同时交纳没有法律依据。因物业公司对于要求分开交纳两种费用的业主的门禁卡进行设限，三天一升级，否则将无法正常使用门禁卡或电梯。这种做法是其单方制定未与业主进行协商，没有任何法律依据，而这种处理方式极大的影响了业主的生活，造成诸多生活上的不便和问题，物业公司对此负有责任。物业公司对于尹德洪欠缴电梯费的问题应当通过协商、调解、诉讼等正当方式进行解决，而不应强行捆绑交费对业主生活设限，因尹德洪物业费欠缴的事实是物业公司捆绑收费造成，其存在过错，故一审判令减免尹德洪30%物业费并无不妥，本院予以支持，对于物业公司的该项上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于是否应收取尹德洪电梯费的问题。物业公司与案涉业主委员会签订的物业服务合同中约定了小区多层和高层住宅每户每月交纳40元电梯费，合同中并未约定低楼层住户可以免交电梯费，因业主委员会签订的物业合同对全体业主均有效，业主应当按照合同约定交纳电梯费。另外，电梯属于小区全体业主公共设施，是全体业主的共有财产，对于公共设施的维修、维护及运行成本应由全体业主共同承担。《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”依据上述法律规定，尹德洪应当按照合同约定足额交纳电梯费，物业公司的该项上诉请求具有法律依据，本院予以支持。关于尹德洪上诉主张物业公司存在违建、厕所等其他问题一审并未裁决一节。因本案为物业服务合同纠纷，围绕双方当事人在履行合同中的权利义务进行审理。尹德洪未在本案一审对物业公司进行反诉，故关于物业公司存在的其他因违约行为而给其造成的损失问题，尹德洪可另行提起诉讼解决，本院对其请求不一并处理。综上所述，物业公司与尹德洪的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持鞍山市海城市人民法院（2019）辽0381民初4927号民事判决第一项，即尹德洪于本判决生效后十日内给付北京金地格林物业管理有限公司海城分公司物业费1542元；二、撤销海城市人民法院（2019）辽0381民初4927号民事判决第二项；三、尹德洪于本判决生效后十日内给付北京金地格林物业管理有限公司海城分公司电梯费840元；四、驳回北京金地格林物业管理有限公司海城分公司其他诉讼请求。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。本案中，原告提出的被告金地格林海城分公司在其提供物业服务的范围内存在违建的情况，已在本院另案裁判中予以考虑并作为尹德洪适当少交物业费的裁判理由之一进行阐释与说明且经二审程序审理与裁判。原告在本案中提出的基础与核心诉讼请求为裁定拆除非法违建，该诉讼请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二条“中华人民共和国民事诉讼法的任务，是保护当事人行使诉讼权利，保证人民法院查明事实，分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件，确认民事权利义务关系，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，教育公民自觉遵守法律，维护社会秩序、经济秩序，保障社会主义建设事业顺利进行”和第三条“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定”的规定，不属于人民法院受理的民事案件范围，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项和第二款“裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉”的规定，裁定如下：驳回原告尹德洪的起诉。案件受理费25.00元退还给原告尹德洪。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  周晓芳二〇二一年三月二十四日书记员  严慧春