辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初6435号原告：华润置地（沈阳）物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区青年大街286号8层，统一社会信用代码：9121010068746963X3。法定代表人：焦晓梅，该公司总经理。委托代理人：安振涛，男，汉族，1981年4月21日出生，该公司员工，住沈阳市沈河区。委托代理人：杜慧娟，辽宁均秉晟律师事务所律师。被告：周勋，男，汉族，1988年11月12日出生，住沈阳市和平区。委托代理人：周子达（周勋父亲），男，汉族，1964年6月15日出生，住河北省秦皇岛市山海关区。原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司（以下简称“华润物业公司”）诉被告周勋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司的委托代理人安振涛、杜慧娟及被告周勋的委托代理人周子达均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华润物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的物业费8,374.97元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与业主委员会于2017年11月签订《枫景名城物业服务合同》，合同约定枫景名城小区物业管理费按建筑面积每平方米每月2.1元标准收取。被告系原告管理的业主，该房屋建筑面积166.17平方米，根据达成的物业服务协议之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2018年11月18日起至2020年11月17日无故拖欠物业费等各项费用，被告拖欠物业管理费的行为严重损害了原告与其他业主利益，原告多次以短信方式向被告催交物业费，但其未予理睬，为维护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律规定诉至法院，望依法支持。被告周勋辩称，1、物业服务质量差，业主可以拒绝缴纳物业费；2、我住前房屋很好，第二年原告破坏了排水管的排水，导致我的房屋漏水了；3、因为原告上述的所作所为，导致我的财产受到的损失，原告不修理排水管，我自行找的人进行的维修，且将房屋重新刷大白，但是仍然漏水。由于原告失修失管，扩大了损失；4、原告改变原有管道应与业主协商，但是原告擅自变更；5、总结我的发言，我不缴纳物业费的理由就四条，服务质量差、擅自变更设施用途、不作为、没有公示相关收入，我的诉请很简单，能把设施原样给我恢复了，把现有物业费给我免掉就可以，因为虽然原告给我修了，但是没有解决实际问题。经审理查明，被告周勋系位于沈阳市和平区南四马路28-4号2-29-1，建筑面积166.17平方米房产的所有权人。涉案房产所在园区为枫景名城小区，该小区所在社区为洪福社区。2017年11月17日，洪福社区、枫景名城小区业主委员会及原告华润物业公司就涉案房产所在园区物业服务工作召开讨论汇报会。为解决枫景名城园区居民日常居住的基本条件，经洪福社区、业主委员和物业公司三方商议，原告华润物业公司提前入场。园区未结清的水电费及2017年度的电梯年检费由社区进行筹措和交纳，园区的消防系统及需要维修的32部电梯由洪福社区和枫景名城小区业委会启动维修基金维修合格后交由原告物业公司管理，在未修复之前出现与消防设备相关的事故或电梯未检验合格期间出现的事故均与物业公司无关，同时物业公司不承担由电梯带来的人身、经济、行政等责任和处罚，并且业主不得以此为由拒交物业费，代管期间产生的全部费用由社区和业委会共同确定，并由社区向广大业主公示，由代管部门进行收取；原告华润物业公司根据约定对大门、车牌识别、小区照明等设施设备进行修缮，原告前期进场开展的弱点设备修缮和车牌识别维修等电气类的投入均在物业费中列支，关于消防系统和电梯系统在启动维修基金前需要维修的项目，均由维修基金或本小区补充维修基金中列支；原告华润物业公司与社区签订的物业合同终止后，只对自己接收部分和自己能整理部分进行移交；本小区内全部法定应予启动维修基金的维修事项，业委会、社区将积极主动的按照法定程序启动流程，配合物业公司工作，确保及时完成维修，如业主大会及业主委员会不积极主动启动维修基金，对需要维修的项目暂停保持原状，物业公司不承担由此带来的全部责任。2017年11月17日，枫景名城小区业主委员会（甲方）与原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司签订《枫景名城物业服务合同》。合同约定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务事宜，协商订立本合同；物业服务期限为三年，自2017年11月18日至2020年11月17日；本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅收费标准为2.1元/平方米/月（含电梯费）；业主应当按年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年度首月；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金；合同履行过程中发生正义的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地有关部门申请调解的方式解决，不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼；合同经甲乙双方签订并盖章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。原告华润物业公司于2018年9月15日就园区消防设施，屋顶防水、楼体外墙渗水及窗口渗水，污水、雨水排水管道、自来水管线及分控阀门，园区道路与大堂坡道、楼梯整体维修，楼内大堂及楼道大白修复维修，园区景观水系修复，园区多处伸缩缝漏水维修，非机动车车棚更换，电梯整体大修等事项建议组织全体业主投票，决定是否启动维修基金进行维修发送告知函。原告华润物业公司分别于2019年7月20日、2020年5月20日就园区启动应急维修资金维修屋面防水老化的问题分别发函给园区业委会、和平区太原街道办事处、和平区太原街道洪福社区。原告华润物业公司自2017年11月18日起为涉案房产所在园区提供物业服务，现被告未缴纳2018年11月18日至2020年11月17日期间的物业服务费，故原告起诉至法院。上述事实，有枫景名城物业服务合同、华润置地（沈阳）物业服务有限公司对枫景名城小区物业服务工作讨论汇报会、关于枫景名城小区设备设施启动维修资金大修的告知函、关于枫景名城屋面防水老化启动应急维修资金维修的函等证据以及原告、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，涉案房产所在园区业主委员会即枫景名城小区业主委员会与的原告华润物业公司签订的《枫景名城物业服务合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。被告系涉案房产业主，原告基于前述该物业服务合同为被告房产提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业管理费的权利，被告亦应按时履行给付原告物业服务费的义务。现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告华润物业公司要求被告支付2018年11月18日至2020年11月17日期间的物业服务费的诉求，本院予以支持。关于被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为8,374.97元（166.17平方米×2.1元/平方米/月×24个月）。关于被告提出的原告服务质量差、原告不作为、原告破坏排水管导致其房屋漏水，给其造成财产损失，原告擅自变更园区公共设施、原告未公示相关收入的问题。首先，庭审中被告提供的证据仅能证明特定情况存在，却无法证明该情况出现的原因、损失具体数额、损失与原因之间的因果关系，即，被告提供的证据无法证明其主张；其次，物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的服务。原告提供的现有证据可证明原告已按合同约定履行其义务。业主不能仅依据个别部位、个别时间出现的瑕疵作为拒缴物业服务费的理由；再次，现有证据可证明原告已履行相应合同义务；最后，被告可在详细了解不同诉讼中的不同待证事项后另行主张权利，故，对于被告的上述答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条判决如下：被告周勋于本判决生效后十日内给付原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司2018年11月18日至2020年11月17日期间的物业服务费8,374.97元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告周勋负担。本判决为终审判决审判员  李东皞二〇二一年三月十七日法官助理吴贺旭书记员黄妍本判决所适用的法律依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。