广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8689号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶伟超，男，1990年8月20日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××554。委托诉讼代理人:区思源，广东智顺律师事务所律师。委托诉讼代理人:袁敏惠，广东智顺律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘卫权，男，1973年3月21日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区×××××××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××032。委托诉讼代理人：叶松盛，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵凯旋，广东众达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：古连旺，女，1962年9月11日出生，汉族，住广东省东莞市万江区共联古屋邨北区××××，公民身份号码为442××××××××××××106。被上诉人（原审被告、反诉原告）：古寿增，男，1959年9月14日出生，汉族，住广东省东莞市万江区共联古屋邨北区××××，公民身份号码为442××××××××××××133。被上诉人（原审被告）：莫小玲，女，1975年10月1日出生，汉族，住广西壮族自治区梧州市苍梧县××××××新和组24-2号，公民身份号码为450××××××××××××024。被上诉人（原审被告）：东莞市甲壬商贸有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××金丰花园活力康城B区1号铺。统一社会信用代码为914××××××××0309893。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：胡华昌，广东臻善律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄银笑，广东臻善律师事务所律师。上诉人叶伟超、刘卫权因与被上诉人古连旺、古寿增、莫小玲、东莞市甲壬商贸有限公司（以下简称甲壬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初19621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认叶伟超与古连旺、莫小玲于2018年5月9日签订的《租赁合同》及叶伟超与古连旺、古寿增、甲壬公司、刘卫权于2018年7月31日签订的《协议书》已经解除；二、限叶伟超于判决发生法律效力之日起五日内向刘卫权支付租金409500元及违约金（1.违约金以违约金额为本金，按照月利率2%的标准，从约定付款日的次日起计算至实际清偿之日止，截至2019年6月5日，违约金为30870元；2.后续违约金以拖欠的租金409500元为本金，按照月利率2%的标准，从2019年6月6日起计算至实际清偿之日止）；三、限叶伟超于判决发生法律效力之日起五日内向古连旺、古寿增、刘卫权支付律师费40000元；四、驳回叶伟超的其他诉讼请求；五、驳回古连旺、古寿增、刘卫权的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费9102.2元（叶伟超已预付），由叶伟超负担；本案一审反诉受理费7456.77元（古连旺、古寿增、刘卫权已预付），由叶伟超负担2669.79元，古连旺、古寿增、刘卫权负担4786.98元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初19621号民事判决书。上诉人叶伟超上诉请求：（一）撤销一审判决第二至第五判项，依法改判：1.古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权向叶伟超连带返还押金189000元；2.古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权向叶伟超连带返还已付的2018年10月份租金63000元；3.古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权向叶伟超连带赔偿装修设计费72000元；4.古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权向叶伟超连带赔偿装修损失200000元；5.古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权向叶伟超连带赔偿公证费1220元；6.古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权向叶伟超连带赔偿评估费5000元；7.驳回古连旺、古寿增、刘卫权的全部反诉请求；（二）本案一审、二审的案件受理费由古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权承担。事实和理由：1.古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权已构成根本违约，叶伟超有权解除《租赁合同》、四方《协议书》，并要求古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权向叶伟超连带返还押金及已付租金，并赔偿叶伟超的损失。本案中，《租赁合同》的租赁范围是包括铁皮房，但因铁皮房是违章建筑，后期需要被政府相关部门强制拆除，故在签订四方《协议书》时，双方已经同意用115平方米的位置来置换属于违章建筑的铁皮房。为此，叶伟超提供了各方在微信群里面的微信聊天记录予以佐证，均能证明案涉租赁范围包括与铁皮房置换的115平方米的地方。2.签订《租赁合同》、四方《协议书》时，古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权均未如实告知叶伟超关于租赁物已被法院多次查封的事实。《租赁合同》的租赁范围即原租赁范围中的铁皮房属于违章建筑。在签署《租赁合同》时，古连旺、莫小玲、古寿增均未如实告知铁皮房是违章建筑的事实。古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权之间就案涉租赁物的具体范围及权属、收益权归属等情况都存在严重争议，古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权之间的债权债务关系严重影响叶伟超正常使用案涉租赁物。3.古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权存在根本违约在先，叶伟超已于2018年9月19日（尚在双方约定的免租期内）向古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权发出《律师函》，解除《租赁合同》、四方《协议书》，要求古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权向叶伟超连带返还押金及已付租金，并赔偿叶伟超的损失。古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权均已签收了该《律师函》。故《租赁合同》、四方《协议书》早已于2018年9月解除。4.叶伟超早已于2018年9月底将案涉租赁场地返还给古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权，而古连旺、古寿增、刘卫权也承认叶伟超一直未实际使用案涉租赁物的事实，再加上古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权早已将案涉租赁物的部分出租给第三方使用。结合事实均能证明租赁物业在2018年9月底之后一直在古连旺、莫小玲、古寿增、甲壬公司、刘卫权控制之下，叶伟超自2018年9月底之后就没有再继续使用案涉租赁物。叶伟超不存在没有返还案涉租赁物的情况，更不存在拖欠租金、占有使用费的事实。同时，《租赁合同》、四方《协议书》被解除时，正处于双方约定的免租期限内。故古连旺、古寿增、刘卫权无权要求没收房租押金，且其要求叶伟超向其返还租赁物业，支付拖欠租金、租赁物业免租期间的租金、解除租赁关系后至实际返还物业之日的占有使用费以及律师费，因缺乏事实及法律依据，应予以驳回。针对叶伟超的上诉，刘卫权辩称：（一）古连旺、古寿增向叶伟超出租的物业仅限于共荣大厦一层前端部分面积约700平方米的区域，并不包含铁皮房，更不存在置换铁皮房的115平米的区域，且在签订租赁合同后，案涉租赁物业就已于2018年5月15日交付叶伟超使用。（二）叶伟超主张案涉物业被查封、案涉铁皮房属于违章建筑，影响合同履行无任何依据。刘卫权不存在任何违约行为,叶伟超无权解除《租赁合同》和《协议书》，也无权要求刘卫权承担任何形式的违约责任。另，结合《租赁合同》及《协议书》的书面约定，叶伟超主张115平方米区域属于租赁物范围没有任何证据。（三）叶伟超已经实际占有使用了案涉物业，支付租金是合同约定的承租人的义务，刘卫权不存在违约行为，一审法庭对该事实进行了详细的调查，并在判决中详细论述，因此叶伟超要求返还押金、支付装修费、公证费等费用没有任何事实及法律依据。（四）叶伟超的违约行为属实，刘卫权有权要求叶伟超支付拖欠的租金及占有使用费，并有权没收押金。上诉人刘卫权上诉请求：（一）撤销一审判决第二项、第五项；（二）依法改判：1.由叶伟超返还租赁物；2.由叶伟超向刘卫权支付从2018年11月16日至《协议书》被判决解除之日的租金及违约金（违约金以未付租金为本金，按照月利率2%的标准从约定付款日的次日起计算至实际清偿之日止），暂计至2019年7月租金为535500元、违约金为4426元；3.叶伟超向刘卫权支付租赁物的占有使用费（从判决解除《协议书》之次日起，参照每月租金63000元标准，计算至叶伟超实际返还租赁物之日止）；4.刘卫权有权没收叶伟超的租赁押金189000元；5.叶伟超向刘卫权支付免租期间的租金损失315000元。以上第2、4、5项暂计为1083726元；（三）本案诉讼费均由叶伟超承担。事实和理由：1.刘卫权不存在违约行为，叶伟超无权解除合同，且其建筑材料仍存放在租赁物内，刘卫权至今仍没有实际收回租赁物。刘卫权提供了符合合同约定的租赁物，完成了自身的合同义务。根据《租赁合同》以及《协议书》的约定，叶伟超需在2018年11月16日至2018年11月30日支付半个月租金31500元，从2018年12月1日开始，应在每个月的5日前支付当月的租金63000元。但叶伟超至今未按上述约定支付租金，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任，刘卫权有权要求叶伟超支付拖欠的租金及占有使用费，并有权没收押金。2.由于叶伟超的违约行为，导致本合同无法继续履行，应向刘卫权支付免租期间的租金。针对刘卫权的上诉，叶伟超辩称：其答辩意见与上诉意见一致。针对叶伟超及刘卫权的上诉，甲壬公司共同辩称：（一）一审法院认为叶伟超主动提出解除合同，却未办理租赁物返还交付手续，且持续占有租赁物而未支付租金的行为构成违约，认定事实清楚，适用法律准确，二审法院应予以维持。1.案涉115平方米场地不属于《租赁合同》和《协议书》约定的租赁物范围。共荣大厦占地面积1350平方米，租赁物全部在共荣大厦一楼范围内，则700平方米的案涉租赁物占共荣大厦一层的大约一半位置。关于莫小玲承租的115平方米场地，协议书未对莫小玲的115平方米场地进行任何约定，《协议书》和《租赁合同》也未提到115平方米场地。2.铁皮房不属于《租赁合同》和《协议书》约定的租赁物范围。叶伟超明知铁皮房不属于租赁物范围，不属于合法建筑，其以出租方隐瞒铁皮房属于违章建筑为由解除《租赁合同》，没有事实和法律依据。3.关于铁皮房置换115平方米场地的问题。铁皮房属于租赁物范围、115平方米租赁场地属于租赁物范围，以及铁皮房置换115平方米租赁场地的三个问题，均属于变更租赁合同的行为。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。《协议书》的当事人包括古连旺和古寿增、甲壬公司、刘卫权和叶伟超。无论古连旺和古寿增、甲壬公司、刘卫权和叶伟超通过微信群或者面谈协商多少次，以上三个问题须经四方一致同意才行，个别人的个别表述或者确认，不产生合同变更的效力。因此，古连旺和古寿增、甲壬公司、刘卫权和叶伟超没有一致同意铁皮房置换115平方米场地的问题。4.法院查封案涉租赁物，仅仅是在自然资源局中查封产权，属于活封，没有影响叶伟超对案涉租赁物的正常使用，不构成根本性违约。如叶伟超认为查封影响其正常使用的，应当举证证明。即便查封对租赁物构成瑕疵，影响使用，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，鉴于没有第三方主张对租赁物的权利，叶伟超可以正常使用租赁物，因此刘卫权、古连旺、古寿增、甲壬公司、莫小玲均的行为不构成根本性违约。5.刘卫权、古连旺、古寿增、甲壬公司、莫小玲之间的争议，与本案无关，不构成根本性违约，叶伟超解除《租赁合同》和《协议书》的请求没有事实和法律依据。如叶伟超认为争议影响其正常使用的，应当举证证明。叶伟超认为莫小玲损害其《协议书》的权益的，应当另行起诉。（二）《租赁合同》和《协议书》解除的时间可以是出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日。叶伟超于2018年9月19日发出《律师函》解除租赁合同，属于违法解除合同，不产生合同解除的效力。本案中，古连旺、古寿增、刘卫权和叶伟超均起诉或反诉要求解除合同，但是一审法院未确定《租赁合同》和《协议书》解除的时间，二审法院应当确定《租赁合同》和《协议书》解除的时间。（三）关于案涉租赁物的返还时间。甲壬公司同意一审法院的意见，以2019年6月为重新出租时间，因此租赁物应当在2019年6月1日返还。（四）关于押金问题。叶伟超拖欠租金，导致合同违约，按照《协议书》第二条第5（3）款约定，结合《协议书》第一条第2款约定的刘卫权租金收益权，刘卫权可收回租赁物，并要求叶伟超按照欠款金额的月百分之二支付违约金，甲壬公司可没收押金。针对叶伟超及刘卫权的上诉，古连旺、古寿增、莫小玲均未向本院提交答辩意见。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对叶伟超及刘卫权上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：关于案涉115平方米物业。叶伟超一审提交的微信聊天记录虽显示各方曾对案涉115平方米物业是否作为租赁范围租赁给叶伟超使用进行沟通和协商，但该微信聊天记录并未显示各方就前述事宜达成一致意见，此后各方亦未就此达成补充协议，在案涉《租赁合同》及《协议书》均未明确约定前述115平方米物业属租赁范围的情形下，前述微信聊天记录并不足以反驳各方当事人于案涉《协议书》中已确认的关于“一楼前端已在签署此协议前由甲壬公司按照现状交付给叶伟超使用，叶伟超目前已经进场装修”的事实。因此，叶伟超主张案涉115平方米物业属于租赁范围并据此主张其他各方未将案涉115平方米物业交付其使用构成违约，理据不足，应不予采信。一审判决对此处理正确，本院依法予以维持。关于案涉租赁物被查封。叶伟超并未举证证明案涉租赁物的查封影响其对案涉租赁物的使用并导致合同目的不能实现，应依法承担举证证明不能的责任。叶伟超主张其他各方未告知查封情况构成违约并据此主张解除合同，理据不足，应不予支持。关于案涉铁皮房。叶伟超于签订案涉《协议书》之前已知悉案涉铁皮房系违章建筑，而案涉《协议书》系对《租赁合同》的补充和完善，由此可见，叶伟超在知悉案涉铁皮房系违章建筑时并未以此为由主张解除合同而是对《租赁合同》进行补充和完善。因此，叶伟超以其他各方未告知案涉铁皮房系违章建筑为由主张解除合同，理据不足，应不予支持。关于其他各方之间的债权债务关系及对案涉租赁物收益权等争议是否影响叶伟超对案涉租赁物的使用。叶伟超并未举证证明前述争议影响其对案涉租赁物的使用并导致合同目的不能实现，应依法承担举证证明不能的责任。叶伟超以前述争议影响其对案涉租赁物的正常使用为由主张解除合同，理据不足，本院依法不予采信。关于案涉《租赁合同》及《协议书》的解除。叶伟超系以其他各方违约为由以《律师函》的形式向其他各方表达解除案涉《租赁合同》及《协议书》的意思表示，但如一审判决及前述所述，叶伟超关于其他各方违约、其有权解除合同的主张并不成立，因此，其他各方即使收到《律师函》亦不足以产生合同解除的法律后果。叶伟超以其他各方于2018年9月收到《律师函》为由主张案涉《租赁合同》及《协议书》已于2018年9月解除，理据不足，本院依法不予采信。一审判决根据各方当事人于本案中关于解除案涉《租赁合同》及《协议书》的意见或主张及继续履行的可能性，认定案涉《租赁合同》及《协议书》已解除并无不当，本院依法予以维持。关于返还押金189000元、返还2018年10月租金、赔偿装修设计费72000元、赔偿装修损失费200000元、赔偿公证费1220元、赔偿评估费5000元。如一审判决所述，叶伟超主张其他各方违约的理由均不成立，而叶伟超主动提出解除合同却未办理案涉租赁物返还交付手续，且持续占用案涉租赁物却并未支付租金，已构成违约，且叶伟超并未提供合法有效的证据证明存在已形成附合的装饰装修物且其他各方同意利用，因此，叶伟超提出的前述返还押金及租金并赔偿装修设计费、装修损失费、公证费、评估费的主张均不应支持。一审判决对此处理正确，本院依法予以维持。关于案涉租赁物的返还。各方当事人均未提供合法有效的证据证明案涉租赁物的返还时间，而案涉租赁物部分区域已于2019年6月由出租方重新对外出租，一审判决据此认定案涉租赁物已于2019年6月返还并无不当，本院依法予以维持。案涉租赁物已于2019年6月返还，一审判决据此认定叶伟超应支付案涉租赁物自免租期届满之次日（2018年10月16日）至返还之日（2019年5月31日）尚欠的租金63000元/月×（7.5个月-1个月）（已支付1个月租金）=409500元及其违约金，不予支持刘卫权、古连旺、古寿增关于返还案涉租赁物的请求，不予支持2019年6月及之后的租金及违约金或占有使用费，均无不当，本院依法予以维持。关于免租期租金。案涉《租赁合同》及《协议书》已约定免租期，刘卫权主张免租期租金损失315000元，缺乏依据，应依法不予支持。关于押金。刘卫权主张没收押金189000元，缺乏合同依据，应依法不予支持。综上所述，叶伟超及刘卫权的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审叶伟超上诉的案件受理费13714.91元（叶伟超已预交），由叶伟超负担。本案二审刘卫权上诉的案件受理费14553.53元（刘卫权已预交），由刘卫权负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二一年三月十六日书记员 刘敏超