营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0804民初603号原告：营口华海（集团）有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区天山大街中段华海佳苑。法定代表人：张国华，系经理。委托诉讼代理人：张轶、李雅婷，辽宁创越律师事务所律师。被告：李宏伟，男，1966年9月15日出生，汉族，黑龙江省齐齐哈尔市人，公务员，现住营口市鲅鱼圈区。原告营口华海（集团）有限公司与被告李宏伟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告营口华海（集团）有限公司的委托诉讼代理人张轶、李雅婷、被告李宏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告营口华海（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2009年5月8日签订的《商品房认购书》；2.判令被告给付违约金，自逾期之日起至合同解除之日止，按照房款总额597553.4元，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金；3.案件受理费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2009年5月8日，原告与被告签订了《商品房认购书》，第一条约定被告购买原告开发的商品房“华海城”小区3栋3单元1602号，面积145平方米。第二条约定，单价3690元，总房价为535050元。付款方式为2009年5月8日前交付总房款的50%，即应交付267525元；2009年6月8日前交付总房款的50%，即267525元。2011年12月31日前原告交付该房产。认购书第五（三）条约定，认购人付款逾期超过10日后，出卖人有权解除本认购书。认购人愿意继续履行本认购书，经出卖人同意，本认购书继续履行，自本认购书规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，认购人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。认购书签订后，被告于2009年5月22日交付房款29000元;2009年8月25日被告交付房款107010元，原告出具《销售不动产统一发票》。2011年9月1日被告同意变更购买楼号为2号楼2单元1601号，面积146.52平方米，单价变更为4078.3元，总房价为597553元。同日被告交付房款100162元，至此，原告尚应付房款361381万元至今未付。原告于2020年4月8日向被告发送《律师催告函》，要求被告支付剩余房款，被告拒绝给付，原告认为被告的行为已构成违约。根据认购书约定，被告逾期付款超过10日，原告有权解除本认购书，被告应承担违约金。综上，原告为维护合法权益，故诉至法院请求依法裁判。被告李宏伟辩称，我不同意解除合同，也不同意给违约金。最早的合同约定每平2900多元，后由于房价调整，又签了一份，之后又因房屋号变更，再次签了一次。故签了三次合同，后签订合同，享受政府补贴500元。原告所诉的其它都属实，但是我现在没有偿还能力。我总计买了两套房屋，另一套已办理完毕，也没有违约金，所以本案不应存在违约金。关于本案余款多次协商过，我家庭经济也有点困难，孩子上学，我也不想买了，想将房屋退了，但原告一直也没有退。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。证据分别为：1.原告提供的合同编号为20090005《商品房认购书》（共6页），证明原告销售的商品房楼号为3栋3单元1602号，面积145平方米，单价3690元，总房价535050元；付款方式为分期付款，认购人须在2009年5月8日前交付不低于总房价款的百分之五十作为首期付款；认购书约定，被告逾期付款超过10日，原告有权解除本认购书。被告质证为有异议，这是第三份合同，我认可最原始的合同。本院对该证据真实性予以采信，理由为系原、被告双方签订的。2.原告提供的编号为00318305《专用收款收据》，证明2009年5月22日原告向被告出具一张29000元的收据。被告质证为有异议，这不是原始的，这是第二个合同换的收据，把原来的给收上去了。本院对该证据真实性予以采信，理由为能够证明被告向原告交纳购房款29000元的事实。3.原告提供的发票号为00008365《销售不动产统一发票》，证明2009年8月25日原告向被告出具一张发票金额为107010元。被告质证为有异议，这不是原始的，这是第二个合同换的收据，把原来的给收上去了。本院对该证据真实性予以采信，理由为能够证明被告向原告交纳购房款107010元的事实。4.原告提供的编号为0063501《专用收款收据》，证明2011年9月1日原告向被告出具一张100162元的收据。被告质证为有异议，这不是原始的，这是第二个合同换的收据，把原来的给收上去了。本院对该证据真实性予以采信，理由为能够证明被告向原告交纳购房款100162元的事实。5.原告提供的EMS快递存根律师催告函、快递存根，证明原告于2020年4月8日向被告发送催告函，要求被告支付房款，快递显示，电联拒收应视为接收。被告质证为有异议，我没有收到，没有我签字。本院对该证据真实性予以采信，但由于被告未收无法看到其中的内容。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月8日原、被告签订《商品房认购书》，原告为出卖方，被告为认购人。双方约定：第一条认购房屋基本情况：（一）认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于营口经济技术开发区华海城项目中的第3幢3单元1602号房；(二)该商品房的用途为住宅，建筑面积共145平方米。第二条价款与付款方式:(一）该商品房按照建筑面积计价，单价为3690元每平方米，总房价款为535050元人民币（上述房价未含认购人须承担的税费）。（二）认购人同意按照分期付款方式支付购房款：1.首期付款认购人须在2009年5月8日前交付总房款的50%；2.第二期付款认购人须在2009年6月8日前交付总房款的50%；3.银行按揭认购人须在2009年5月8（11）日前交付不低于总房款的50%元作为首期付款（已付的认购定金抵作首期付款）。第三条出卖人权利义务：4.出卖人应当在2011年12月31日前具备商品房经验收合格条件，并符合本认购书约定的商品房交付给认购人使用。第四条认购人权利义务：1.认购人应当在约定期限内与出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，如因出卖人原因导致双方不能签订《商品房买卖合同（预售）》，逾期超过7日，认购人有权解除本认购书。认购人解除本认购书的，出卖人应当自认购人解除本认购书通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按认购人累计已付款的0.01%向认购人支付违约金；2.按照约定的期限交付房款；3.任何人不得擅自转让所认购的商品房。第五条违约责任：（三）认购人逾期支付房款的违约责任，认购人如未按本认购书约定的时间支付房款，按照以下方式处理，1.按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期在10日之内，自本认购书规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，认购人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，本认购书继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书，认购人按累计应付款向出卖人支付违约金。认购人愿意继续履行本认购书，经出卖人同意，本认购书继续履行，自本认购书规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，认购人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”合同还作了其它约定。2009年5月22日被告向原告交纳购房款29000元，被告给原告出具一份编号为00318305的专用收款收据，收款事由为：华海城3-3-1602房款，面积145m2×200元m2。2009年8月25日被告交付房款107010元，当日原告给被告出具金额为107010元的发票，发票记载不动产项目名称为华海城一期，销售不动产楼牌号为：3号楼3单元1602室，建筑面积为145m2，单价为3690元，金额总计535050元，款项性质为预售。2011年9月1日被告向原告交纳房款100162元，被告给原告出具一份编号为0063501号的专用收款收据，收款事由为：2-2-1601,146.5m2。另查，截止到现在，原告并未将华海城2号楼2单元1601室或1602室交付给被告。本院认为，关于原告要求解除于2009年5月8日原、被告签订的商品房认购书的诉讼请求，由于2011年9月1日被告在交纳购房款时双方对所购的房屋楼号已经由2号楼2单元1602室变更为2单元1601室，标的物发生变化，双方就变更后的标的应重新签订合同，履行原商品房认购书与否没有实际意义，故对该诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，由于原告并未将房屋交付给被告，而原告已经对被告交纳的房款236172元使用10年的时间，现要求按总房款给付违约金没有事实及法律依据，对此本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第九十条之规定判决如下：驳回原告营口华海（集团）有限公司的诉讼请求。案件受理费9776元，由原告营口华海（集团）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起１５日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  霍建军二０二一年三月十六日法官助理路鑫书记员王丽梅附判决条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。