浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初7232号 原告：上海新湖绿城物业服务有限公司，住所地：上海市普陀区东新路****甲。 法定代表人：严明，董事长。 委托诉讼代理人：高光贤，男，1977年12月14日出生，汉族，住江苏省盱眙县，系公司员工。 被告：程继航，男，1985年12月28日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：陈珍瑛，身份情况同下，系其妻子。 被告：陈珍瑛，女，1986年4月30日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告上海新湖绿城物业服务有限公司（以下简称“新湖绿城物业公司”）与被告程继航、陈珍瑛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案后，依法适用小额诉讼程序。诉讼中，被告明确要求适用简易程序审理，并自愿放弃举证、答辩期。本院于2020年12月24日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新湖绿城物业公司的委托诉讼代理人高光贤，被告陈珍瑛暨被告程继航的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新湖绿城物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业费、能耗费11186.21元；二、判令被告按合同支付原告滞纳金；三、判令被告承担本案诉费用。庭审中，原告明确第二项诉讼请求为：滞纳金2015年7月11日开始以3728.73元为基数按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至2016年7月10日止；2016年7月11日开始以7457.46元为基数按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至2017年7月10日止；2017年7月11日开始以11186元为基数按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至2019年8月19日止；2019年8月20日开始以11186元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止。 事实与理由：1、2015年6月30日，原告与浙江卓诚兆业投资开发有限公司签订了《金色港湾前期物业服务合同》，合同约定原告为“金色港湾”提供物业服务，服务期限为2015年7月1日至2018年6月30日。2、在原告服务期间，登记在被告名下的金色港湾3幢2单元3002、3003室（建筑面积141.24平方米）不动产2015年7月1日至2018年6月30日的物业服务费没有缴纳，金额为9152.35元；2015年12月1日至2018年6月30日的能耗费没有缴纳，金额为2033.86元；以上费用合计为11186.21元。3、原告向被告催收上述费用，被告至今没有缴纳。4、依据合同第十四条、第二十条、第二十四条、第三十九条之规定，被告需缴纳所欠物业服务费及滞纳金。5、滞纳金依照合同第二十条之规定，按中国人民银行同期同档次贷款计算至款清之日止。 被告程继航、陈珍瑛答辩称：一、被告未交物业费，是被告和浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称：卓兆）及铁牛物业的纠纷还没有解决。根据《商品房买卖合同》第21条，选聘铁牛物业管理有限公司从事前期物业管理。依据《物业管理条例》第25条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。所以被告认为，新湖绿城的物业合同对被告是没有法律约束力的，真的要起诉也是铁牛物业起诉我们。被告认定前期物业就是铁牛物业，且合同约定服务期限从2013年1月1日到2015年12月31日止。至于新湖绿城是谁，什么时候进来的，如果不是新湖绿城起诉被告，被告还真的一直不知道。为什么被告和铁牛签订的前期物业没有到期他们就要转手呢，明显就是为了摆脱这些纠纷，摆脱他们的责任，新湖绿城为什么要接受呢？合同没有到期，卓兆就私自撕毁铁牛物业合同和新湖绿城另外再签订物业买卖合同，这样的合同是不合法规的。二、在2014年1月23日，卓兆交付给我的只有一套房屋，房号是3幢2单元3002房，建筑面积为63.07平方；至于另外一套一直并未交付，我也不知道具体在哪。根据《物业管理条例》第41条：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故只能算3002房这一套房子的物业费，而且从2016年1月1日开始计算。三、我也知道新湖绿城是受害者，被欺骗者。但是我们还是希望作为物业公司能够摆正自己的位置，不要把自己当成是管理者，高高在上，不是现在有一个新的评论吗？物业是所有业主的保姆、管家是为服务而来的，而不是为管理而来。就像这个物业费拖了多久了，也不和我们业主协商。甚至我们业主提出协商要求区委会管理者参与一起协商，但是他们新湖绿城都拒绝了。不管三七二十一，就是要把我们业主起诉到法院。真当我们业主是好欺负的吗？虽然我们作为一个平民老百姓，对于被起诉到法院是心里又怕又恨，新湖绿城这种服务态度就是不对的。至于原告这两年的付出，我也不是说不交，交3002房的物业费，另一套3003房应向卓兆收取。也希望接下来对于没有交物业费的业主，能够真诚对待，静下心来好好协商解决，不要搞不搞就上诉到法院，这不是浪费我们的社会资源吗？所以也请法官酌情考虑。 原告新湖绿城物业公司为支持其诉请主张，向本院出示并陈述了下列证据材料： 一、《金色港湾小区前期物业服务邀请招投标说明》复印件，原件存于（2017）浙0784民初7827号案件内、编号为201514的《永康市物业服务合同备案证明》复印件，原件存于（2019）浙0784民初3351号案件、经过永康市物件局备案的《物业收费备案提交材料清单》，原件存于2019浙07**民初3351号案件，《关于上海新湖绿城物业服务有限公司物业收费标准备案申请》复印件，原件存于2019浙07**民初3351号案件、《金色港湾前期物业服务合同》复印件原件存于2019浙07**民初3351号案件各一份，用以证明我司收取物业费的合法性的事实。 二、邮政快递面单、邮政快递查询单原件一份，用以证明我司已经按照《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之要求对被告进行了书面催收的事实。 三、不动产登记原件一份，用以证明该不动产归被告所有，被告要承担缴费义务及作为物业费等费用的计算依据的事实。 四、《永康市住房和城乡建设局关于公布2016年度永康市物业管理示范项目的通知》、《永康市住房和城乡建设局关于2017年度物业服务项目检查情况通报》、《永康市住房和城乡建设局关于2018年度物业服务项目检查情况通报》复印件一份，用以证明我司已经完全履行了合同义务的事实。 五、金色港湾欠费表、发票号码00215634的《永康市钱江水务有限公司机打发票》打印件一份，用以证明被告没有缴纳原告所主张的费用欠费及代缴水费的事实。 被告程继航、陈珍瑛的质证意见：对证据一中《金色港湾前期物业服务合同》有异议，被告与浙江卓诚兆业投资开发有限公司签的前期物业服务合同期限2013年1月1日至2015年12月31日止，合同未到期就另行与原告签了物业服务合同，这是原告与浙江卓诚兆业投资开发有限公司之间的事情，被告不知情。证据二没有异议，催收单有收到，但是被告认为开发商只交付了3002室的房产，被告只同意缴纳3002室的物业费，对证据五中欠费表有异议，欠费表计算了3002室和3003室，被告只认可3002室的，其他证据无异议。 被告程继航、陈珍瑛为支持其抗辩主张，向本院出示并陈述了下列证据材料： 1、分公司登记的登记基本情况复印件一份，证明原告上海新湖绿城服务有限公司浙江永康分公司成立时间2015年8月31日，但2015年7月1日就在小区服务，早于营业执照成立的时间。 2、房屋建筑工程竣工验收备案表、永康市建设工程规划核实确认书复印件一份，证明竣工验收时间早于规划确认书的时间，是不符合常理的。 3、业主领取物品签收清单、业主房屋收交接表、商品质量保证书、3002室的门牌照片复印件各一份、商品房买卖合同二份，证明只交付了3002室房产，未交付3003室房产。 原告新湖绿城物业公司的质证意见：对证据1真实性无异议，关联性有异议，本案物业合同签订的主体是原告并非证据中的永康分公司；对证据2的关联性有异议，本案是物业服务合同，与该证据与浙江卓诚兆业投资开发有限公司有关，与原告无关；证据3中业主领取物品签收清单、业主房屋收交接表、商品质量保证书、3002室的门牌照片无异议，不能证明3003室没有交付，不影响物业费缴纳，况且3002、3003本就是一套房二本房产证，浙江省高院2019浙民申290号也证明了一套房二本房产证，其他证据没有异议。 本院认证意见：经质证，对除证据一中的《金色港湾前期物业服务合同》、证据五中的欠费表、证据1、2、3外的其他证据无异议，对无异议的证据本院予以认定。对上述有异议的证据，本院结合本案争议焦点进行认证。 本案的争议焦点：一、《金色港湾前期物业服务合同》对被告是否有效。浙江铁牛物业管理有限公司作为前期物业公司，合同期限为2013年1月1日至2015年12月31日，经公开招投标，并报政府备案，建设单位浙江卓诚兆业投资开发有限公司与原告签订前期物业服务合同后，应视为浙江铁牛物业管理有限公司的物业合同自动解除，原告作为新的物业服务公司，为金色港湾小区提供前期物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。并且《金色港湾前期物业服务合同》已在多个生效民事判决书中认定有效，故本院确认该合同有效，对被告具有约束力。对证据一中的《金色港湾前期物业服务合同》予以认定。 二、3003室是否已交付。被告抗辩认为仅交接了3002室一套房屋，与其房产登记上记载的信息相矛盾，且结合被告庭审中所陈述的被告已装修入住的房产户型及现状，应认定被告购买的3002、3003室两个房号实际作为一套房出售，且已由被告一同装修并已入住，故应认定3003室已交付，应按两本房产证上登记的面积计算物业费。 综上，本院对证据一中《金色港湾前期物业服务合同》、证据五中的欠费表予以认定，对证据1、2、3真实性予以认定，对证据1、2的关联性不予认定，对证据3的证明目的不予认定。 经审理，本院认定事实如下：2015年6月30日，金色港湾小区的建设单位浙江卓诚兆业投资开发有限公司与原告新湖绿城物业公司签订《金色港湾前期物业服务合同》，约定由原告对金色港湾小区提供物业服务，服务期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止，物业费标准为：高层住宅1.8元/月·平方米，高层公寓能耗0.4元/月·平方米，地下车位30元/月·个。如业主或物业使用人逾期支付物业服务费的，原告有权按日千分之二收取滞纳金。被告程继航、陈珍瑛系金色港湾3幢2单元3002、3003室的业主，其房屋建筑面积为141.24平方米（其中3002室建筑面积63.07平方米，3003室建筑面积78.17平方米）。被告至今未交纳2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费9152.35元、能耗费2033.86元。 本院认为，原告新湖绿城物业公司与浙江卓诚兆业投资开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的规定，合法有效。被告程继航、陈珍瑛作为3幢2单元3002、3003室不动产的业主，应按约向原告支付物业管理费。关于滞纳金，原告无证据证明其已经向被告明确告知了逾期付款的违约后果和滞纳金计算标准，故本院仅支持原告从起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止的滞纳金。综上，对原告的诉讼请求中的合法有据部分，本院予以支持。被告的抗辩意见，依据不足，本院不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告程继航、陈珍瑛支付原告上海新湖绿城物业服务有限公司2015年7月1日至2018年6月30日止的物业服务费9152.35元、能耗费2033.86元，合计11186.21元，并支付滞纳金（滞纳金以11186.21元为基数从2020年12月16日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止），款限本判决生效后五日内履行完毕。 二、驳回原告上海新湖绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40元（已减半收取），由被告程继航、陈珍瑛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 金华英 二〇二一年三月十日 代书记员 章文思