湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0223民初615号原告：攸县晓峰物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市攸县石羊塘镇南街居委会六组253号。法定代表人：张晓荣，系执行董事。被告：文玺华，男，1979年9月1日出生，汉族，湖南省长沙人，住湖南省攸县。原告攸县晓峰物业管理有限公司与被告文玺华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告攸县晓峰物业管理有限公司法定代表人张晓荣和被告文玺华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告攸县晓峰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的物业费1723元；2、判令被告缴纳逾期每天3‰的滞纳金；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2014年7月6日话蝶物业与被告小区开发商签订了前期物业管理服务合同，后因话蝶物业公司经营不善，小区开发商同意将凯顺新城物业管理由原告接手，并签订协议，双方明确了权利与义务。小区成立业主委员会后招聘新物业，前期物业服务协议终止。2020年元月22日在攸县××街道小区××房××街道××社区××小区业主委员会协调下，原告与被告新聘物业公司签订协议书，由原告向被告收取2020年1月31日前物业费共计1723元，在原告多次上门催缴、电话沟通、书面通知无果的情况下，特请求人民法院依法判决。原告攸县晓峰物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、前期物业管理服务合同、终止合同协议、协议复印件1份，拟证明原话蝶物业与被告小区开发商终止物业合同后，由原告方进行服务，并明确了权利、义务及管理的合法性；2、前期物业延期服务协议、会议记录、会议签到表、证明各1份，拟证明原告与被告小区进行协调，并签订三方协议的事实；3、意见书、情况说明、通知、协议书各1份，拟证明原告继续在小区进行物业服务的事实；4、物业服务收费标准函、委托书各1份，拟证明原告可收取物业费及垃圾处理费的合法性的事实；5、电力公司收据复印件8张、垃圾代运费复印件1张、工资发放表1张，拟证明原告为被告小区支付电费、生活垃圾处理费的事实；6、物业费催收通知书复印件及物业费结算表各1份，拟证明原告向被告催收物业费及物业费计算标准的事实；7、承诺书、房屋验收表复印件各1份，拟证明原告系该小区的业主的事实。8、不动产信息登记表1份，拟证明被告的房屋面积为137.95平方米的事实。被告文玺华辩称：一、原告与被告所在的凯顺新城小区的前期物业服务合同已于2019年3月31日终止。自2019年4月1日起，未签订《物业服务合同》，无权向答辩人收取任何费用；二、原告收费不办事，违反约定，该部分费用应当予以返还，并承担相应责任；三、原告因管理不当，造成被告房屋多次漏水，请求赔偿损失；四、原告提前收取物业费，应返还独自多收的物业费，并承担相关法律责任；五，被告在此案中不接受调解。被告文玺华为支持其诉讼主张，向本院提供了：1、通知复印件各1份，拟证明原告已于2019年3月31日停止服务的基本事实；2、攸县联星街道办事处小区综合服务中心《有关凯顺新城小区物业管理纠纷的情况说明》复印件1份，拟证明街道办事处证实晓峰物业以未收齐物业服务费拒不移交物业服务，拒不退出小区，以致与小区业主和业主委员会发生纠纷的事实；3、收据1份，拟证明原告乱收费、收费不办事的事实；4、业委会证明1份，拟证明被告房屋漏水的事实；5、小区服务中心证明1份，拟证明原告对被告房屋漏水知情的事实；6、图片2张，拟证明原告多次向被告反映漏水情况的事实；7、攸县商品房买卖合同1份，拟证明交房的条件为验收合格的事实；8、房屋验收备案表1份，拟证明房屋验收合格的时间的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院组织双方对证据进行了庭审质证，结合原、被告双方质证意见，本院就本案的证据分析认证如下：原告提供证据中的前期物业管理服务合同、终止合同协议、协议复印件1份、物业服务收费标准函、委托书各1份、电力公司收据复印件8张、垃圾代运费复印件1张、物业费催收通知书复印件、承诺书、房屋验收表复印件各1份、不动产信息登记表1份,被告没有异议，本院予以认定并采信；对证据前期物业延期服务协议、会议记录、会议签到表、证明各1份、意见书、情况说明、通知各1份、协议书，工资发放表1张，被告对其有异议，本院结合其他证据予以综合认定；对原告提供的物业费结算表，本院不予认定。被告向本院提供的证据通知复印件各1份、攸县联星街道办事处小区综合服务中心《有关凯顺新城小区物业管理纠纷的情况说明》复印件1份、业委会证明1份、小区服务中心证明1份、图片2张、攸县商品房买卖合同1份、房屋验收备案表1份，原告方对其真实性没有异议，对其证明目的有异议，结合案件事实，本院对其真实性予以认定。对被告提供的收据1份，对其真实性予以认定，对其证明目的予以部分认定。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院对事实认定如下：原告晓峰物业公司系从事物业管理服务、家政服务、清洗保洁服务等业务经营。被告文玺华系攸县凯顺新城小区2栋1801号房屋业主，房屋面积登记为137.81平方米，原告方自愿按照136.95平方米计算物业费。2014年7月6日，凯顺房地产公司与株洲市话蝶物业工程有限责任公司（以下简称话蝶物业公司）签订《前期物业管理服务合同》，双方约定由话蝶物业公司为凯顺新城小区提供前期物业管理服务，高层住宅的物业费按1.2元／月／平方米收取，（商业物业1.5元/月/平方米），物业服务费按每半年或年度交纳；逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金，……。2016年5月26日，凯顺房地产公司和话蝶物业公司双方自愿终止双方签订的物业服务合同并签订《终止合同协议》。2016年5月29日，凯顺房地产公司与原告晓峰物业公司签订《协议》一份，约定攸县凯顺新城小区的物业管理由原告接手，并维持原与话蝶物业公司合同基本条款不变。协议签订后，原告开始在凯顺新城小区从事物业管理服务。2018年9月18日，凯顺新城小区首届业主委员会成立。后业主委员会决议解除原告晓峰物业公司的物业服务，并先后向原告晓峰物业公司送达了《关于终止凯顺新城前期物业服务的通知》和《停止物业服务的通知》。2018年12月20日，原告与凯顺新城小区业主委员会签订《前期物业延期服务协议》，约定原告在凯顺新城小区物业管理的延期时间为2018年12月1日至2019年3月31日。延期届满后，2019年4月7日被告小区向攸县房产局物业办递交了叫停物业公司强行服务的请求报告。2019年4月12日，由攸县联星街道高岭社区居民委员会主持，召开原告、小区业主委员会相关人员及有关部门领导参加的协调会议，攸县联星街道物业服务中心主任武志成提出在交接期间，继续由原告提供服务。2019年5月3日，原告与凯顺新城小区业主委员会因终止服务结算、交接等发生纠纷。凯顺新城小区业主委员会于2019年5月15日向本院提起诉讼，2019年10月10日，本院作出（2019）湘0223民初6867号民事判决，判决原告晓峰物业公司在判决生效之日起三十日内撤出凯顺新城小区物业服务区域，并向凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。原告晓峰物业公司不服本院的判决于2019年12月26日上诉至株洲市中级人民法院，2019年12月31日，株洲市中级人民法院作出（2019）湘02民终2946号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年1月22日，在攸县联星街道办事处小区综合服务中心、攸县联星街道高岭社区居民委员会、攸县联星街道高岭社区、凯顺新城业主委员会作为见证下，原告与惠泽物业公司签订交接《协议书》，双方约定2020年1月30日前凯顺新城小区业主拖欠的物业费按前期物业服务费由原告收取。上述见证方均在《协议书》上盖章并有各单位代表人签名。2020年1月23日，原告晓峰物业公司撤离凯顺新城小区。原告认为其在2019年4月1日至2020年1月30日实际为凯顺新城小区提供了物业服务，凯顺新城业主委员认可并接受了服务，经原告催收，但被告从2019年4月1日起就未支付物业费。被告认为原告自2019年4月1日起未与业主委员会签订物业服务合同，故拒绝向原告交纳物业费，故双方酿成纠纷。为此，原告诉至法院，要求被告支付2019年4月1日至2020年1月30日期间的物业费。另查明，2019年1月22日，攸县环境卫生服务中心向原告出具委托书委托原告收取凯顺新城小区业主的生活垃圾收集费，每户每月8元。再查明，2019年4月1日至2020年1月30日原告在凯顺新城小区提供物业服务期间,小区内存在公共环境卫生清洁不及时、公共设施陈旧破败维护不及时、公共绿化明显缺乏养护等问题。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。凯顺房地产公司在终止与话蝶物业公司签订的《前期物业管理服务合同》后，与原告签订《协议》，原告据此取得在攸县凯顺新城小区进行前期物业管理服务的权利。攸县凯顺新城小区业主委员会成立后，原告与攸县凯顺新城小区业主委员会签订《前期物业延期服务协议》对包括被告文玺华在内的所有业主均具有约束力。《前期物业延期服务协议》到期后，原告虽未能与凯顺新城小区业主委员会续签合同，但经凯顺新城小区所在地社区居民委员会召集原告、小区业主委员会相关人员及有关部门领导参加的协调会议，就交接期间的物业服务进行了协调并提出继续由原告提供服务。2019年5月15日，凯顺新城小区业主委员会与原告就退出小区物业服务管理发生纠纷并诉至本院，虽然本院在2019年10月10日作出（2019）湘0223民初6867号民事判决，判决原告晓峰物业公司在判决生效之日起三十日内撤出新城小区物业服务区域，并向凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。但原告不服本院的判决，于2019年12月26日上诉至株洲市中级人民法院，2019年12月31日，株洲市中级人民法院才作出驳回上诉，维持原判的二审判决。二审判决生效后，原告晓峰物业公司在判决限定的期限内撤出凯顺新城小区。同时，2020年1月22日原告与惠泽物业公司签订的《协议书》约定，凯顺新城小区2020年1月30日前业主拖欠的物业费按前期物业服务合同由原告收取，被告小区业主委员会亦对《协议书》予以认可。故2019年4月1日至2019年1月30日期间的物业费，系物业服务合同终止后，在业主委员会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人继续处理物业服务事项所产生的。原告与被告所在凯顺新城小区业主委员会因合同发生纠纷，经行政部门协调，在纠纷未解决前对凯顺新城小区提供服务的，不属于强行服务。被告事实上亦接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，故被告文玺华应当向支付原告攸县晓峰物业管理有限公司共计2019年4月1日至2020年1月31日期间的物业费。但在上述期间内，原告提供的服务，存在一定的瑕疵，故对2019年4月1日至2020年1月30日期间的物业费，本院酌情认定被告按80%支付给原告，即136.95㎡×1.2元/月/㎡×10个月×80%=1315元。另，生活垃圾处理费8元/月×10个月=80元，被告也应支付给原告。综上，被告文玺华应当支付原告晓峰物业公司共计1395元。对原告主张向收取被告滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告认为原告多收楼道翻新费、造成被告房屋漏水、多收物业费的辩驳理由，被告可另行诉讼解决。综上所述，被告文玺华应当支付原告攸县晓峰物业管理有限公司共计2019年4月1日至2020年1月31日期间的物业费1395元。原告提出的诉讼请求，本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十条，第九百四十四条、第九百四十八条、第九百五十条之规定，判决如下：一、限被告文玺华在本判决生效之日起十日内向原告攸县晓峰物业管理有限公司支付2019年4月1日至2020年1月31日期间的物业费1395元；二、驳回原告攸县晓峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告文玺华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  谢秋云二〇二一年三月十八日法官助理蒋语孜书记员易林附法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。