大连市普兰店区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0214执异128号案外人：石祥龙，男，1984年3月4日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：石国玉，男，1957年10月15日出生，汉族，系石祥龙父亲，住辽宁省大连市甘井子区。申请执行人：刘成涛，男，1979年9月28日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：张伟，系辽宁圣邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高俊，系辽宁圣邦律师事务所律师。被执行人：大连裕达房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区先进街30号。法定代表人：庞宝良，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵辉，男，1981年2月13日出生，汉族，系该公司工作人员，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。被执行人：大连裕达建设企业集团有限公司，住所地大连市西岗区先进街30号。法定代表人：庞宝良，系该公司董事长。被执行人：大连莲城物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区先进街30号。法定代表人：吕艳霞，系该公司董事长。被执行人：庞宝良，男，1965年1月2日出生，汉族，住大连市西岗区。被执行人：吕艳霞，女，1979年3月2日出生，汉族，住大连市西岗区。本院在执行申请执行人刘成涛与被执行人大连裕达房地产开发有限公司（以下简称“裕达房地产公司”）、大连裕达建设企业集团有限公司（以下简称“裕达建设公司”）、大连莲城物业管理有限公司（以下简称“莲城物业公司”）、庞宝良、吕艳霞民间借贷纠纷一案中，案外人石祥龙向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人石祥龙称，请求中止对登记在被执行人裕达房地产公司名下位于大连市××区溪谷园14号1单元2层3号房屋和14号2单元6层3号房屋的执行，并解除查封。事实与理由：2017年1月11日，案外人与被执行人裕达房地产公司签订了两份商品房买卖合同（该合同已经大连市××区区市场监督管理局进行备案），裕达房地产公司将其所有的位大连市××区区溪谷园14号1单元2层3号和14号2单元6层3号两套房屋出售给案外人，房屋价款均为216440元，裕达房地产公司向案外人出具了两份收款收据，并承诺随时给办理产权证，但通过多方了解得知其所购置的房屋已经于2019年被大连市普兰店区人民法院查封了，故依据相关法律规定提出执行异议，请求中止对上述两套房屋的执行，并解除查封。案外人向本院提供证据如下：1、2017年1月11日，石祥龙与裕达房地产公司签订的《商品房买卖合同》二份；2、房屋维修金专用收款收据二份；3、2017年1月11日，裕达房地产公司出具的收取房款的专用收款收据二份。以上证据拟证明石祥龙购买了案涉二套房屋，支付了购房款和房屋维修金。申请执行人刘成涛称，不同意案外人石祥龙的异议请求。理由如下：一、本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当适用第二十九条规定审查。第二十八条主要针对的是存量房的买卖，第二十九条主要针对的是商品房的买卖，本案中，被执行人裕达房地产公司系房地产开发企业，案涉房屋是裕达房地产公司所开发建设的，故本案属于商品房买卖，应该优先适用第二十九条。二、本案中，案外人石祥龙的异议申请不符合上述规定，其对案涉房屋不享有排除执行的权利。案外人没有证据证明购买案涉房屋，申请执行人对案外人提供的商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性均不予认可。该合同石祥龙与裕达房地产公司随时可签，不能证明签订日期是真实的。因此对该份证据不予认可。即使案外人购买案涉房屋是真实的，但其并没有实际居住案涉房屋，故无权要求排除执行。案外人提供的房屋维修金票据，与是否在案涉房屋居住并无关联，并不能证明其实际居住。票据的出具方是被执行人裕达房地产公司，此种收据随时可以开具，所以有伪造的可能。三、石祥龙提供了裕达房地产公司出具的专用收款收据来证明其已支付购房款，但是没有提交相关支付凭证，无法证明款项已经实际支付。该收据裕达房地产随时可以开具，为防止案外人与被执行人串通，对案外人的付款情况应从严审查、严格把关，支付购房款这一环节的证明标准也应更高，而收据的任意性强，随时可以开具，故申请执行人对专用收款收据的真实性、合法性、关联性均不予认可。四、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”的规定，案涉房屋已经过户至刘成涛名下，不存在查封的情况。故应当驳回案外人要求解除查封的请求。综上，案外人石祥龙提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，其权利不足以排除强制执行，同时违反第六条的规定，在执行措施结束后才提出，请求依法驳回案外人的异议请求。本院查明，刘成涛与裕达房地产公司、裕达建设公司、莲城物业公司、庞宝良、吕艳霞民间借贷纠纷一案，大连市中级人民法院于2016年3月10日作出（2015）大民一初字第120民事判决，判令裕达房地产公司、裕达建设公司、莲城物业公司、庞宝良、吕艳霞于本判决生效之日起十日内共同偿还刘成涛借款人民币4100万元及利息（其中3100万元借款的利息自2015年4月20日起按中国人民银行同期同类借款利率的四倍计算至还清之日止，1000万元借款的利息自2015年5月1日起按中国人民银行同期同类借款利率四倍计算至还清之日止，利息总额在执行中应扣除已支付的利息20万元）。案件受理费267305元，保全费5000元，合计人民币272305元，由裕达房地产公司、裕达建设公司、莲城物业公司、庞宝良、吕艳霞共同负担。裕达房地产公司、裕达建设公司、莲城物业公司、庞宝良、吕艳霞不服该判决提出上诉，辽宁省高级人民法院于2016年9月28日作出（2016）辽民终644号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决书发生法律效力后，刘成涛于2016年11月10日向大连市中级人民法院申请执行，同日大连市中级人民法院立案执行，案号为（2016）辽02执793号。执行过程中，大连市中级人民法院于2018年10月22日作出（2016）辽02执793号执行裁定，裁定查封被执行人裕达房地产公司名下位于大连市××区溪谷园包括案涉房屋在内的45套房屋。2018年10月22日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02执793号执行裁定，裁定大连市中级人民法院（2015）大民一初字第120号民事判决书由普兰店区人民法院执行。2018年10月23日，本院立案执行，案号（2018）辽0214执2628号。执行过程中，申请执行人向本院申请对大连市中级人民法院查封的45套房屋进行评估拍卖。本院于2019年4月8日作出（2018）辽0214执2628号之三执行裁定，裁定拍卖被执行人裕达房地产公司名下包括案涉房屋在内的45套房屋。经二次公开拍卖，因无人缴纳保证金而导致拍卖标的全部流拍。申请执行人刘成涛同意以第二次拍卖流拍价抵偿大连市中级人民法院（2015）大民一初字第120号民事判决中的等值债务。本院于2019年9月16日作出（2018）辽0214执2628号之十执行裁定，裁定将包括案涉房屋在内的45套房屋作价8270928元，交付申请执行人刘成涛抵偿全部债务中的8270928元。现本院对该执行案件终结本次执行程序。另查，2016年7月7日，裕达房地产公司与石祥龙签订了商品房买卖合同二份，合同编号分别为：WHT201700219、WHT201700221。合同约定，裕达房地产公司将大连市××区溪谷园14号1单元2层3号房屋、14号2单元6层3号房屋出售给石祥龙。2017年1月11日，裕达房地产公司向石祥龙出具了专用收款收据二张，载明房款均为216440元。同日，裕达房地产公司向石祥龙出具专用收款收据二张，载明房屋维修金分别为1237元。听证审查中，案外人陈述因裕达房地产公司与秦艳之间存在债权债务关系，裕达房地产公司将案涉二套房屋抵顶给秦艳，因秦艳与案外人之间存在债权债务关系，秦艳又将案涉二套房屋抵顶给案外人，二套房屋均未交付现款，以欠款抵顶房款。案外人至今没有实际入住案涉房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，案涉房屋经拍卖流拍后以物抵债给本案申请执行人，现执行案件处于终结本次执行程序状态，执行程序尚未全部终结，故案外人可以对执行标的提出案外人异议。案外人对执行标的提出排除执行异议的，应当审查案外人是否是案涉执行标的权利人，对案涉执行标的是否享有能够排除执行的实体权益。故本案争议的焦点问题为案外人对案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或其他实体权益。对于案外人对案涉房屋是否享有所有权问题，本院认为，案涉房屋作为不动产，物权变动的法定公示方式为登记，即所有权的设立、变更、转让或消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋查封及拍卖时登记在被执行人裕达房地产公司名下，案外人取得案涉房屋后，在未办理所有权变动登记的情况下，未产生物权变动的效果，故案外人未取得案涉房屋的所有权。对于案外人对案涉房屋是否享有足以排除执行的其他实体权益问题，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。第二十九条规定，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定，案外人对不动产提出异议必须符合上述任何一条规定的全部情形，才能产生排除执行的效果，而且上述法律规定系对于无过错不动产买受人、房屋消费者的物权期待权的保护，未将抵债不动产的受让人列入物权期待权保护范围。本案中，案外人与被执行人裕达房地产公司虽然在案涉房屋查封之前签订了书面商品房买卖合同，但案外人未实际支付购房款，而是以借款抵顶购房款，以物抵债的目的也是为了消灭金钱债务，而非单纯的房屋买卖关系。故基于以物抵债完成的交付房屋，只是债务人履行债务的变通方式，其同基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，故在案涉房屋完成物权变更登记之前，通过以房抵债取得的房屋并不足以形成优于其他债权的利益，案外人享有债权请求权，而非物权期待权，故案外人对案涉房屋享有的权利，不足以排除本院的执行，案外人请求中止对案涉房屋执行的异议请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人石祥龙的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  韩 玮人民陪审员  周海东人民陪审员  肖丽丽二〇二一年三月二十四日书 记 员  王 琦