湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初6933号原告：武汉邦康物业服务有限公司（原名称武汉尚医邦康综合门诊部有限公司），住所地：武汉市江岸区建设大道718号浙商国际大厦3、4层商场。法定代表人：李新云,该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋登磊（一般授权代理），北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶子欣（特别授权代理），北京大成（武汉）律师事务所实习律师。被告：武汉中廷汉府餐饮服务有限公司江汉分公司，住所地：武汉市江汉区建设大道566号B1层001007号商铺。负责人：娄斌，该公司总经理。被告：武汉中廷汉府餐饮服务有限公司，住所地：武汉市硚口区古田五路17号三新孵化园区6号楼附201号。法定代表人：杨城，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：秦振宗（一般授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李静（一般授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：武汉市江岸区曹伟快餐店，住所地：武汉市江岸区建设大道718号浙商国际大厦1层商场（1）一楼2号商铺。经营者：曹伟，男，1982年10月4日出生，汉族，住武汉市江汉区。被告：曹伟，男，1982年10月4日出生，汉族，住武汉市江汉区。两被告共同委托诉讼代理人：陈卫兵（特别授权代理），上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：罗胜（特别授权代理），上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。原告武汉邦康物业服务有限公司（以下简称邦康物业公司）与被告武汉中廷汉府餐饮服务有限公司江汉分公司（以下简称中廷汉府公司江汉分公司）、武汉中廷汉府餐饮服务有限公司（以下简称中廷汉府公司）、武汉市江岸区曹伟快餐店（以下简称曹伟快餐店）、曹伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邦康物业公司的委托诉讼代理人宋登磊、叶子欣，被告中廷汉府公司江汉分公司的负责人娄斌，被告中廷汉府公司的法定代表人杨城，被告中廷汉府公司江汉分公司与中廷汉府公司共同委托诉讼代理人秦振宗，被告曹伟快餐店与曹伟共同委托诉讼代理人陈卫兵、罗胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦康物业公司向本院提出诉讼请求：一、中廷汉府公司江汉分公司向邦康物业公司支付欠付的2020年1月8日至2020年10月7日期间商铺租金计288,960元及欠付商铺租金的违约金357,226.80元（暂计至2020年9月27日，最终计算至实际支付之日）；二、中廷汉府公司江汉分公司向邦康物业公司支付剩余商铺建设费68,000元及损害赔偿金2,641.70元（暂计至2020年10月31日，最终计算至实际支付之日）；三、本案诉讼费由中廷汉府公司江汉分公司承担；四、中廷汉府公司对上述一、二、三项诉讼请求与中廷汉府公司江汉分公司共同承担支付责任；五、请求判令曹伟快餐店、曹伟对上述一、二、三项诉讼请求与中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司承担连带支付责任。事实和理由：2019年4月28日，邦康物业公司与中廷汉府公司江汉分公司签订了《租赁合同书》，租赁位于武汉市建设大道718号浙商大厦裙楼1楼2号商铺（以下简称“商铺”），经营品牌为“一颗卤蛋”，经营业态为餐饮，约定租赁期限为五年，从2019年5月1日起到2024年4月30日。第一年（2019年5月1日到2020年4月30日）月租金为420元/m2,从第二个年度起，该商铺租金每年在上一个年度基础上递增3%。中廷汉府公司江汉分公司应按照季度向邦康物业公司支付租金，遵循先租后用的原则，在每一季度前15天内支付下一季度租金；邦康物业公司免收首月的租金。后，邦康物业公司与中廷汉府公司江汉分公司签订《补充协议》，确定中廷汉府公司江汉分公司承租商铺的租金从2019年10月8日起算。随后，根据上述《租赁合同书》中8.6条与12.1条等的约定，以及《补充协议》、《工作联系函》的确认，邦康物业公司与中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司达成一致，由中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司向邦康物业公司支付商铺建设费（含装饰、消防、空调、水电建设费）98,000元（大写：玖万捌仟元整）。在中廷汉府公司江汉分公司承租并经营“一颗卤蛋”餐饮店后，邦康物业公司发现中廷汉府公司江汉分公司实际与个体工商户曹伟快餐店共同经营该餐饮店，且中廷汉府公司对此也知情和认同。2019年12月26日，中廷汉府公司江汉分公司开始拖欠租金（仅支付2020年的第一个季度的租金36,120元，该季度欠缴租金72,240元），此后再未缴纳租金。邦康物业公司遂多次向中廷汉府公司江汉分公司与曹伟快餐店发函要求立即支付欠缴租金、建设费等，中廷汉府公司江汉分公司与曹伟快餐店不予理会。直至2020年4月30日，中廷汉府公司江汉分公司与曹伟快餐店复函提出，因疫情，要求邦康物业公司重新确定租金金额。2020年5月14日，中廷汉府公司江汉分公司更是向邦康物业公司提出免除重新开业前的全部租金，重新开业后按原租金的55%收取租金9个月，将建设费按每月付10,000元的标准支付等十分苛刻的条件。对此，邦康物业公司不能接受。邦康物业公司本身作为民营企业，同样因为疫情承担着巨大的损失。一方面，国家政策中未强制要求民营企业对承租人减免租金，也未针对民营企业减免租金给予税费优惠措施；另一方面，中廷汉府公司江汉分公司与曹伟快餐店自2019年12月26日即开始拖欠租金，自2019年11月30日开始拖欠建设费，其迟延履约行为发生在武汉市疫情爆发前。根据相关法律的规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。由于多次与中廷汉府公司江汉分公司、曹伟快餐店沟通无法达成一致，鉴于中廷汉府公司江汉分公司长期拖欠租金的事实，邦康物业公司不得已于2020年9月26日向中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司和曹伟快餐店发出通知，确认于2020年9月27日解除与中廷汉府公司江汉分公司的租赁合同，并要求支付拖欠的租金及违约金、建设费及损害赔偿金等，具体如下：一、欠付的租金及违约金。1、欠付应于2019年2月26日前缴纳的2020年1月8日-2020年4月7日租金72,240元；违约金为：99,330元（暂计至2020年9月27日）。2、欠付应于2020年3月26日前缴纳的2020年4月8日-2020年7月7日租金108,360元；违约金为：99,691.20元（暂计至2020年9月27日）。3、欠付应于2020年6月26日前缴纳的2020年7月8日-2020年10月7日租金108,360元。违约金为：49,845.60元（暂计至2020年9月27日）。同时根据《租赁合同书》9.1条的约定，中廷汉府公司江汉分公司还应向邦康物业公司支付三个月租金作为违约金，即108,360元。以上拖欠租金共计288,960元，违约金共计：357,226.80元。二、欠付的建设费。如前所述，邦康物业公司与中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司达成一致，确认其向原告支付商铺建设费98,000元。中廷汉府公司江汉分公司与中廷汉府公司承诺于2019年11月22日支付49,000元，2019年11月底支付剩余49,000元。然而中廷汉府公司江汉分公司仅分两次支付了30,000后未再支付余款，尚欠付邦康物业公司建设费68,000元。中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司拖欠建设费的行为违反了双方的约定，且一定程度上影响了邦康物业公司向承建工程的第三方及时、足额支付费用，侵害了邦康物业公司的合法利益。由于双方未对该违约行为的法律责任作出约定，据此应以赔偿邦康物业公司的经济损失承担违约责任。邦康物业公司主张按贷款市场报价利率支付损害赔偿金2,641.70元（暂计至2020年10月31日），以尽量弥补邦康物业公司所遭受的资金占用成本。三、支付主体。邦康物业公司认为，中廷汉府公司江汉分公司是中廷汉府公司的分支机构，在邦康物业公司与中廷汉府公司江汉分公司就《租赁合同书》、《补充协议》的签订及相关事务的沟通、往来中，中廷汉府公司作为中廷汉府公司江汉分公司的总公司均有参与，特别是对于建设费按照98,000元支付是由中廷汉府公司直接决策同意。根据相关法律规定，分支机构的财产并不具有法律意义上的独立性，分支机构的法律责任最终由其独立的法人承担。故中廷汉府公司依法应对中廷汉府公司江汉分公司的全部支付义务承担共同责任。同时，因曹伟快餐店作为中廷汉府公司江汉分公司“一颗卤蛋”餐饮店的共同经营人，且在履行与邦康物业公司租赁合同的过程中，中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司均对曹伟快餐店的身份予以认同，曹伟快餐店亦与中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司就租金及建设费等事宜与邦康物业公司进行协商。故邦康物业公司认为，曹伟快餐店作为中廷汉府公司江汉分公司的共同承租人和经营者，也应对中廷汉府公司江汉分公司欠付的租金与建设费等承担连带责任。由于曹伟快餐店属个体工商户，依据相关法律，其经营者曹伟也应列为被告并承担无限连带责任。综上，现邦康物业公司为维护合法权益，诉至人民法院，请求贵院支持邦康物业公司全部诉讼请求。被告中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司辩称，一、邦康物业公司不准许我公司开业营业已经违约，我公司不应承担2020年4月8日以后的租金及违约金。二、我公司不应承担因缓交2020年2月8日至2020年4月8日期间租金而产生的违约金。三、关于合同保证金，我公司不存在违约行为，应当返还合同保证金，或者直接抵消2020年2月8日至2020年4月8日期间租金后返还剩余租金。四、关于商铺建设费，合同并非明确约定支付商铺建设费的期限，所以并未构成违约，邦康物业公司主张损害赔偿金无事实和法律依据。被告曹伟快餐店、曹伟辩称，一、我方并非租赁合同的主体，不应当承担合同责任；二、邦康物业公司诉称我方与中廷汉府公司江汉分公司系共同经营人，没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：2019年4月28日，武汉尚医邦康综合门诊部有限公司（以下简称邦康综合门诊部、出租方、甲方）与中廷汉府公司江汉分公司（承租方、乙方）签订《租赁合同书》约定：甲方同意将位于武汉市建设大道718号浙商大厦裙楼1楼2号商铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方，实用面积86㎡，乙方承诺租赁该案涉商铺作为商业经营使用，经营品牌为一颗卤蛋，经营业态为餐饮；租赁期限5年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止；甲方自2019年5月1日前将案涉商铺交于乙方装修，装修期为1个月（自2019年5月1日起至2019年5月30日止），甲方同意免除乙方装修期内的商铺租赁费和物业管理费，但装修期间产生的水电费乙方应正常缴纳；租赁期内计租期第一个年度（自2019年5月1日至2020年4月30日）案涉商铺的月租金为420元/㎡，从第二个年度起，案涉商铺租金每年在上一个年度基础上递增3%，即第二年度（自2020年5月1日至2021年4月30日）月租金为432.60元/㎡，第三年度（自2021年5月1日至2022年4月30日）月租金为445.58元/㎡……2019年6月1日为计算租金起始日，租金按季支付，租金预付，从第二个季度起，每季度的租金必须以该季度起始日为基点提前半个月支付；乙方须在双方签订租赁合同的同时向甲方缴纳3个月租金计108,360元作为合同保证金；甲乙双方不得提前解除合同，乙方单方面在本合同租赁期满前提前退租（含本合同生效后但未交付房屋前退租）或因乙方违约行为导致合同解除的，乙方缴纳的租金、合同保证金甲方有权不予退还且乙方另需承担3个月租金的违约金，并赔偿甲方所有损失；乙方在缴付租金、物业管理费或其他任何费用的期限届满后七天内尚未清缴有关款项的，甲方有权书面通知而即时终止合同并向乙方收回所租物业使用权，同时甲方对于乙方在租赁期间对所租物业进行的装修不承担任何责任，在不影响甲方按本合同赋予的其他权利的情况下，甲方同时有权按照所欠付款项每日千分之五的标准收取乙方违约金。同时，合同还就甲、乙双方其他权利义务进行了约定。《租赁合同书》载明乙方的联系人系曹伟。2019年10月8日，邦康综合门诊部（出租方、甲方）与中廷汉府公司江汉分公司（承租方、乙方）签订《补充协议》约定：“1、甲方同意免除乙方2个月租金，乙方租金从2019年10月8日开始计算，原合同租赁时间不变。……4、油烟公共管道及风机由甲方建设，运行成本（电费和维修）由相关使用方分担，乙方承担总费用的三分之一……”2019年11月18日，邦康综合门诊部向中廷汉府公司江汉分公司、曹伟快餐店发送《工作联系函》，告知中廷汉府公司江汉分公司及曹伟快餐店需分摊浙商大厦裙楼一楼商铺如下建设成本共111,560.39元，其中公共走道边墙体建设成本62,800.39元、消防建设成本13,760元、空调建设成本30,000元、电和水建设成本5,000元。《工作联系函》上加盖中廷汉府公司合同专用章，有胡宁波签名并由其手书“此联系函建设成本，我方同意共按人民币玖万捌仟万元整（￥98,000元）结算。”庭审中，中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司认可胡宁波系其公司财务人员。2019年11月22日，邦康综合门诊部向中廷汉府公司江汉分公司、曹伟快餐店再次发送《工作联系函》，《工作联系函》载明“经协商，贵公司同意支付98000元”，要求两公司履行于2019年11月22日前支付建设费用49,000元,2019年11月底再支付49,000元的口头承诺。同日，黎德清在此《工作联系函》上签名并手书“收到此函”。庭审中，中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司表明黎德清系其公司普通工作人员。2019年12月11日，邦康综合门诊部向中廷汉府公司江汉分公司、曹伟快餐店第三次发送《工作联系函》，要求两公司按照约定于2019年12月23日前支付2020年1月8日至2020年4月7日的房租。黎德清于2019年12月12日在此《工作联系函》上签名并手书“已签收”。2019年12月25日，邦康综合门诊部向中廷汉府公司江汉分公司、曹伟快餐店第四次发送《工作联系函》，要求两公司于2019年12月30日前支付2020年1月8日至2020年4月7日的房租108,360元及建设费用余款78,000元。黎德清于2019年12月26日在此《工作联系函》上签名并手书“已收”。2020年4月23日、2020年4月30日，邦康综合门诊部向中廷汉府公司江汉分公司、曹伟快餐店发送《工作联系函》，要求两公司支付拖欠租金、建设费用及违约金。中廷汉府公司江汉分公司、曹伟快餐店2020年4月30日回函表明不认可邦康综合门诊部主张的租金、建设费用及违约金，希望邦康综合门诊部能够帮扶其渡过因疫情带来的困境。2020年5月12日，邦康综合门诊部向中廷汉府公司江汉分公司、曹伟快餐店第七次发送《工作联系函》，要求两公司办理复工复产手续，尽早开店经营，并支付拖欠租金、建设费用及违约金。中廷汉府公司江汉分公司于2020年5月14日回函希望能够免收自疫情开始至正式开业前的全部租金及物业费，并提出了后续减收租金方案，同时提到建设费用邦康综合门诊部可在其正式重新开业6个月后开始收取，每个月1万元，直至全部收完。2020年9月25日，邦康综合门诊部向中廷汉府公司江汉分公司发出《通知》，告知因其拖欠租金及相关费用，双方签订的《租赁合同书》及《补充协议》解除，要求中廷汉府公司江汉分公司即日起15个工作日内搬离案涉商铺，并于即日起7个工作日内缴清所有费用。中廷汉府公司江汉分公司已交纳租金至2020年2月7日，支付建设费用30,000元。2020年10月30日，武汉尚医邦康综合门诊部有限公司变更名称为武汉邦康物业服务有限公司。庭审中，中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司表明曹伟只是代表中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司签订《租赁合同书》，并不是实际的经营者，曹伟快餐店没有与其共同承租的事实。邦康物业公司认为双方的租赁关系于2020年9月25日解除，中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司认为双方的租赁关系于2020年9月26日解除。本院认为，邦康物业公司（原名称邦康综合门诊部）与中廷汉府公司江汉分公司就租赁案涉商铺签订的《租赁合同书》没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，邦康物业公司、中廷汉府公司江汉分公司均应按照合同约定履行各自合同项下义务。现邦康物业公司已按照合同约定向中廷汉府公司江汉分公司交付了案涉商铺，中廷汉府公司江汉分公司应当按照合同约定向邦康物业公司支付房租，现中廷汉府公司江汉分公司仅交纳房租至2020年2月7日，故邦康物业公司要求中廷汉府公司江汉分公司支付2020年2月8日至2020年10月7日的租金的诉讼请求本院部分予以支持。中廷汉府公司江汉分公司应向邦康物业公司支付租金274,512元[420元/㎡×86㎡×7个月+420元/㎡×86㎡÷30天×18天（2020年9月8日至2020年9月25日）]。关于中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司提出其愿意承担2020年2月8日至2020年4月7日期间的租金，但因邦康物业公司不准许其开业已构成违约，故其不应当承担2020年4月8日之后的租金及违约金的辩称意见，中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司仅向本院提交一段录音予以证明，现邦康物业公司对该证据不予认可，且中廷汉府公司江汉分公司的两次回函中也无相关的内容，中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司仅凭录音无法达到其证明目的，故对其辩称意见本院不予采信。关于违约金，中廷汉府公司江汉分公司没有按照合同约定支付租金已构成违约，应当承担违约责任。《租赁合同书》约定“乙方在缴付租金、物业管理费或其他任何费用的期限届满后七天内尚未清缴有关款项的，在不影响甲方按本合同赋予的其他权利的情况下，甲方同时有权按照所欠付款项每日千分之五的标准收取乙方违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。现中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司亦表示约定的逾期付款违约金标准过高，本院予以采信，酌定违约金标准调减至年4%，对于邦康物业公司要求中廷汉府公司江汉分公司另支付3个月租金作为违约金的诉讼请求不再支持。故中廷汉府公司江汉分公司应向邦康物业公司支付违约金计算方式如下：以72,240元为本金，按照年4%的标准，从2019年12月27日计算至实际支付之日止;以108,360元为本金，按照年4%的标准，从2020年3月27日计算至实际支付之日止;以93,912元为本金，按照年4%的标准，从2020年6月27日计算至实际支付之日止。关于建设费用，中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司的财务人员胡宁波在邦康物业公司送达的2019年11月18日的《工作联系函》上签字确认，手书“此联系函建设成本，我方同意共按人民币玖万捌仟万元整（￥98,000元）结算。”并加盖中廷汉府公司合同专用章。此后邦康物业公司多次送达给中廷汉府公司江汉分公司的《工作联系函》中均以98,000元为基数要求中廷汉府公司江汉分公司支付建设费用。中廷汉府公司江汉分公司的数次回函中均未对此金额提出异议。故虽中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司对于邦康物业公司要求支付建设费用余款68,000元的诉讼请求不予认可，但本院予以支持。关于邦康物业公司提出欠付建设费的赔偿金的诉讼请求，虽然2019年11月22日《工作联系函》中提到中廷汉府公司江汉分公司口头承诺于2019年11月22日前支付建设费用49,000元，2019年11月底支付49,000元。但是中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司对此不予认可，《工作联系函》系邦康物业公司单方制作，并无证据证明双方就建设费的付款时间及方式达成一致意见，故对邦康物业公司该项诉讼请求本院不予支持。中廷汉府公司江汉分公司系中廷汉府公司分支机构，中廷汉府公司江汉分公司以自己的名义与邦康物业公司签订租赁合同租赁案涉商铺，上述中廷汉府公司江汉分公司应当承担的租金、违约金及建设费应以中廷汉府公司江汉分公司管理的财产承担，不足以承担的由中廷汉府公司承担。关于邦康物业公司要求曹伟快餐店、曹伟对中廷汉府公司江汉分公司、中廷汉府公司应当承担的民事责任承担连带责任的诉讼请求，该项诉讼请求没有法律依据，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉中廷汉府餐饮服务有限公司江汉分公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉邦康物业服务有限公司支付租金274,512元；二、被告武汉中廷汉府餐饮服务有限公司江汉分公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉邦康物业服务有限公司支付违约金（以72,240元为本金，按照年4%的标准，从2019年12月27日计算至实际支付之日止;以108,360为本金，按照年4%的标准，从2020年3月27日计算至实际支付之日止;以93,912元为本金，按照年4%的标准，从2020年6月27日计算至实际支付之日止）；三、被告武汉中廷汉府餐饮服务有限公司江汉分公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉邦康物业服务有限公司支付建设费68,000元；四、如被告武汉中廷汉府餐饮服务有限公司江汉分公司管理的财产不足以承担上述一、二、三项民事责任，则不足的部分由被告武汉中廷汉府餐饮服务有限公司承担支付责任；五、驳回原告武汉邦康物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,968元，减半收取5,484元，由原告武汉邦康物业服务有限公司负担1,000元，被告武汉中廷汉府餐饮服务有限公司江汉分公司、武汉中廷汉府餐饮服务有限公司负担4,484元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张愿二〇二一年三月十一日法官助理周瑾书记员丁小晓