盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0991民初2463号原告：盐城紫薇物业服务有限公司，住所地盐城市盐南高新区新都街道戴庄路12号瑞尔花园23幢105室。法定代表人：吴晓霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：商丽平，江苏照恒律师事务所律师。被告：蔡金灯，男，1969年12月14日生，汉族，居民，住盐城市盐南高新区。原告盐城紫薇物业服务有限公司（以下简称紫薇物业）与被告蔡金灯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告紫薇物业的委托诉讼代理人商丽平，被告蔡金灯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫薇物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法支付拖欠原告2014年10月1日-2020年9月30日的物业费14649元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月13日，被告与江苏恒源物业管理有限公司签订前期物业服务协议一份，约定被告座落于紫薇国际广场区1B楼1704室，建筑面积135.64平方米，高层住宅按1.5元/月/平方米，每年物业费2441.52元。2014年8月，江苏恒源物业管理有限公司撤出物业服务，其后物业服务由盐城紫薇物业服务有限公司接管服务。被告却一直拖欠原告物业费，自2014年10月1日至2020年9月30日期间共计14649元。其后，原告多次与被告催要未果。故原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告蔡金灯辩称：1、我作为业主，原告应当公开服务人员的基本情况、职责分工、物业服务合同、物业服务等级、服务内容、标准、收费项目、依据、收费方式等情况。物权法规定业主对房屋专有部分享有所有权，对专有以外的共有部分享有共有权和共有管理的权利。另据物业管理条例规定，利用物业共用部分、共用设施部位进行经营的应当征得相关业主大会及物业管理企业同意并办理相关手续，经营收益应按照业主大会决定使用。2、我作为小区业主花了十几万向开发商买的地下人防车位，一排三个车位，如都停满，车门是开不了的。这个事情物业也知道，本来应当是划两个车位，但他们划了三个，比国家规定的车位标准窄。车子停不下去，我只好停在本栋楼前后，物业每次都要强行收取5元的停车费，如果不交钱就不让车走。物业公司聘请有前科劣迹的人员作为保安。我儿子与保安因停车问题发生过矛盾，经过派出所协调，赔了一万五给保安，后来我就去查了保安的人员性质。车位问题我反映过多次，物业把我带到开发商那边，开发商让物业协调，是换车位或者是退，但至今没有达成协议。我现在要求换车位，小区里还有很多车位，物业租出去了，为了收取额外费用。3、恒源物业开始是收的977元每年。物业管理负责人已经换了很多个了，但每个人都跟我说，从今年（18年、19年）开始交物业费，以前的就不谈了，因为车位的问题。经审理查明：2013年5月16日，盐城瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔房产）申报物业服务收费备案，备案内容为公寓居住性质前期物业服务费收费标准1.5元/月/㎡，其中公共物业服务费0.72元/月/㎡，预收公摊能耗费0.78元/月/㎡；同年6月21日，盐城市住房保障和房产管理局审批通过该备案。同年6月14日，江苏恒源物业管理有限公司（以下简称恒源物业）与被告蔡金灯签订《物业服务委托合同》一份，约定由恒源物业对紫薇国际广场进行物业管理，对小区内的房屋、公共设备设施、秩序维护、消防、环境保护、清洁绿化等提供服务，物业管理服务费高层住宅按1.3元/月/㎡收取，业主如违反合约或法律法规行为的，除停止违章违约、排除危险、恢复原状、维修更换、消除影响、恢复名誉和承担责任外，还应赔偿由此造成的一切损失，拒不赔偿者，依法申请强制执行。恒源物业收取了被告预交的首年物业费。2014年6月1日，瑞尔房产与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告提供物业服务，服务期限三年，物业服务费用住宅、公寓为1.5元/月/㎡，按年交纳，业主或物业使用人应在预交的一年物业管理费到期15日内履行交纳义务；停车管理服务费按露天车位60元/个/月，车库车位50元/个/月收取；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交物业服务费用1%的标准向原告支付违约金，合同另约定了双方的权利、义务、法律责任等。2017年6月1日、2020年6月1日，原告与瑞尔房产续签合同，期限至2023年5月31日，合同内容与前合同基本一致。后因被告未再缴纳物业服务费，原告通过催缴函催要无果，故诉至本院。另查明，2014年8月11日，瑞尔房产与恒源物业签订解除协议书，双方同意解除2013年4月22日签订的《前期物业服务合同》。盐城市区人民南路2号紫薇广场B幢1-1704室由被告单独所有，房屋建筑面积为135.07平方米。本院认为：房地产建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。本案中，瑞尔房产与原告签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同，被告作为该小区的业主接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定履行物业费交费义务。关于欠付的物业服务费金额，被告辩称物业服务费应按1.3元/月/㎡，原告进场后与瑞尔房产签订前期物业服务合同约定物业服务费1.5元/月/㎡，且该收费标准已由恒源物业在相关部门备案，被告应当按该合同约定履行缴费义务，故对被告该辩称本院不予采纳，本院支持自2014年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费1.5元/月/㎡×135.07㎡×72个月=14587.56元，对原告超出的部分诉讼请求，本院不予支持。被告辩称要求物业公开服务人员基本情况、职责分工、物业服务合同、设备设施养护记录等情况，原告在本案中已提供紫薇广场日常服务项目、公共安全的温馨提示、电梯维护保养记录等情况，如被告需物业公开其他材料，可另行主张。关于车位的问题，原告项目经理已于业主一同去房产公司协调，并已短信告知被告房产公司同意协调并携带相关材料至房产公司处理，原告作为物业公司已尽到协助义务。如被告携带相关材料至房产公司后仍不能处理车位问题，可向相关责任人另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告蔡金灯于本判决生效之日起十日内支付原告盐城紫薇物业服务有限公司自2014年10月1日至2020年9月30日期间尚欠付的物业服务费14587.56元。二、驳回原告盐城紫薇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币166元，依法减半收取83元，由被告蔡金灯负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈**露二〇二一年三月十日法官助理 张婷婷书 记 员 胡文培附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。