河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0824民初2365号 原告：北京金丰利源建筑设备租赁有限公司，住所：北京市顺义区临空经济核心区汇海南路**院**楼****。 法定代表人：赵永敏，职务，经理、执行董事。 委托诉讼代理人：李艳，北京策略律师事务所律师。 被告：北京建工博海建设有限公司，住所：，住所：北京市西城区三里河北街**iv> 法定代表人：王贤茂，职务，董事长。 委托诉讼代理人：梁伟琦，男，系北京建工博海建设有限公司员工。 委托诉讼代理人：李群，男，系北京建工博海建设有限公司员工。 第三人：承德海融房地产开发有限公司，住所：滦，住所：滦平县两间房乡乡政府院内v> 法定代表人：冯云飞，职务，执行董事。 委托诉讼代理人：刘华，女，系承德海融房地产开发有限公司员工。 原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司与被告北京建工博海建设有限公司、第三人海融房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用普通程序于2020年12月16日公开开庭进行了审理，原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司委托诉讼代理人李晓倩、被告北京建工博海建设有限公司委托诉讼代理人梁伟琦、李群、第三人海融房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘华到庭参加诉讼；于2021年2月8日公开开庭进行了审理，原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司于开庭前解除与李晓倩的代理关系，另行委托诉讼代理人李艳，变更后的原告委托诉讼代理人李艳、被告北京建工博海建设有限公司委托诉讼代理人李群、第三人海融房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘华到庭参加诉讼，原、被告及第三人法定代表人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司向本院提出的诉讼请求：1.要求解除原告、被告、第三人签署的《购房款与工程款冲抵三方协议》（以下简称三方协议）；2.要求被告北京建工博海建设有限公司向原告支付钢管扣件租金2,475,905.06元；3.要求被告北京建工博海建设有限公司向原告支付违约金742,771.52元并自2020年9月23日起以欠付款项为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算支付后续违约金至款项全部付清之日止；4.要求被告北京建工博海建设有限公司向原告支付律师费500,000.00元；5.要求被告北京建工博海建设有限公司承担本案申请保全的保函费用；6.本案保全费用、案件受理费由被告承担。 事实和理由：原、被告于2017年7月15日签署《钢管扣件租赁合同》，约定原告为被告承建的御龙谷行宫小镇移民搬迁项目出租钢管扣件。合同签订后，原告按照合同约定向被告提供租赁物，全面履行了合同义务，但被告却未按期支付合同款项，截至目前被告仅支付了926,268.84元，仍有2,475,905.06元未支付。2019年12月23日，原告、被告、第三人签署《购房款与工程款冲抵三方协议》，约定被告代为支付原告与第三人承德海融房地产开发有限公司之间的房屋价款。但第三人开发的房屋至今未能取得预售许可证，致使《购房款和工程款冲抵三方协议》无法继续履行，被告亦没有按照约定向第三人支付房屋价款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”的规定，原告依法解除三方签署的《购房款于工程款冲抵三方协议》，要求被告向原告支付剩余款项。 且本案中三方签订的《购房款与工程款冲抵三方协议》中的3号楼1单元502室和702室不具备抵房条件。2020年9月7日，原告代理人在滦平县不动产中心查询后，并未发现涉案房屋的备案信息，无法过户。后经原告申请法院调查发现，第三人承德海融房地产开发有限公司与案外人渤海国际信托股份有限公司在2019年3月11日签署了编号为bitc2019（ht）-051号的抵押合同，合同约定第三人用登记在其名下的房产（其中包括案涉的两套房产）为案外人河北御和房地产开发有限公司向渤海国际信托股份有限公司的贷款提供抵押担保。2020年5月20日第三人与渤海国际信托股份有限公司又签订抵押合同补充协议，该协议将原抵押合同的信托贷款终止日延展至2021年5月22日。双方在附件一抵押物财产清单中将本案涉案的两套房屋3#-1-502室、3#-1-702室作为抵押物抵押给案外人渤海国际信托股份有限公司。被告及第三人从未将上述抵押行为及房屋抵押状态告知原告。被告及第三人与原告在2019年12月23日签订《购房款与工程款冲抵三方协议》之初涉案房屋就已被抵押，且第三人及被告在抵押协议到期后非但没有将涉案房屋解押，积极配合原告进行产权过户登记，反而在2020年5月20日又与案外人签订了《抵押合同补充协议》，将抵押期限延展1年。被告及第三人故意隐瞒涉案房屋抵押事实，恶意欺骗原告，致使原告签订的合同目的无法实现。 被告虽提交了《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》（统称五证），但“五证”仅是商品房过户的必要但不充分条件。商品房过户的条件中除了五证齐全之外，房屋抵押未消除、住宅专项基金被挪用、因规划建设而无法验收等都是无法办理产权证的原因。而本案正是因涉案房屋被抵押导致无法办理过户手续所产生的纠纷，该责任在于被告及第三人。因为被告及第三人的对外抵押行为导致涉案的两套房屋无法进行网签，不能完成变更登记，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定，导致原告的物权无法实现。故原告依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项之规定，以及三方签订的《购房款与工程款冲抵三方协议》1.3条之约定，要求解除《购房款与工程款冲抵三方协议》。 此后，原、被告又于2020年1月15日就《钢管扣件租赁合同》的履行情况签署《金丰利源租赁站结算协议》，对双方之间的债权、债务进行最终结算。但《金丰利源租赁站结算协议》签署后，经双方多次协商沟通，被告仍拒绝支付欠付的款项，已构成严重违约。 综上，截至起诉之日，被告仍欠付原告款项，原告为追溯此笔欠款而产生的律师费亦应由被告承担。鉴于此，根据双方签署的《金丰利源租赁站结算协议》及《中华人民共和国合同法》第九十四条等相关法律规定，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决。 北京建工博海建设有限公司辩称，一、2019年12月23日，原、被告与第三人承德海融房地产开发有限公司签署的《购房款与工程款抵充三方协议》是三方真实的意思表示，不存在法律、行政法规规定的无效事由，应该继续履行。原告起诉要求解除三方协议的理由是《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现的”，但在该三方协议履行的过程中，原告并没有证据证明被告有延迟履行债务或存在其他违约行为。根据协议9.4的约定：“该房屋的交付按丙方与甲方签订的商品房买卖合同及合同的相关约定执行”，由此可见，原告未取得房屋所有权的原因在于其与第三人签订的商品房买卖合同，与三方协议无关，此为两个独立的合同关系，不存在关联性，即被告并不存在违约行为。因此，三方协议并不存在原告主张的法定事由，应当继续履行。以上为针对原告第一项诉讼求的答辩意见。针对原告第2-6项诉讼请求，被告认为双方有仲裁条款且明确具体，应由北京仲裁委管辖。 第三人海融房地产开发有限公司述称，原、被告及第三人签订的《购房款与工程款冲抵三方协议》合法有效，且第三人已经取得《商品房预售许可证》，原告主张第三人因标的房屋未取得预售许可证导致合同目的不能实现，从而要求解除合同无事实和法律依据，请求驳回原告的第一项诉讼请求。理由有：1.三方协议合法有效，不得擅自解除。首先，协议三方当事人均为依法成立并有效存续的企业法人，具有相应的民事权利能力及民事行为能力，并在其能力范围内签订协议，当事人具有缔约能力；其次，三方协议内容既未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会及第三人的合法权益，合同内容合法有效；最后，签订协议是当事人真实意思表示，协议多处内容明确表示三方均同意签署协议，且根据协议约定，由三方加盖了公章或合同专用章并经法定代表人签字，协议已生效，不得擅自变更和解除。2.第三人既不存在迟延履行债务的行为，也不存在其他违约行为，合同目的可以顺利实现，不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定。（1）原告称第三人没有取得《商品房预售许可证》致使三方协议无法继续履行与事实不符。第三人认为，适用《中华人民共和国合同法》第九十四条应当满足以下条件：一方迟延履行债务或有其他违约行为；迟延履行债务或违约行为导致合同目的不能实现；迟延履行债务或违约行为与不能实现合同目的具有因果关系。但事实上，第三人已依法取得“五证”，其中于2020年1月14日取得由滦平县行政审批局下发的（滦审）房预售证第2020001号《商品房预售许可证》，证载御龙谷行宫小镇一期项目含三方协议载明的房屋。根据三方协议第一条之规定，合同目的为原告购买第三人开发的标的房屋，上述“五证”的取得说明标的房屋的开发、预售手续齐全，符合商品房预售相关法律、法规的规定，原告可依法实现购买房屋的合同目的，据此主张解除合同无事实依据。（2）原告在庭审中反复主张涉案房屋当前无法备案，第三人认为该情况属于行政管理范畴且不影响合同目的之实现。（3）原告申请法庭调取证据，主张因第三人开发的涉案房屋存在“在建工程抵押”，因此不能实现合同目的与事实不符。在建工程抵押是行业内融资的常规方式，不影响房屋的预售，按照行业规则，第三人可于签订销售合同前解除对应房屋的抵押。（4）第三人也不存在其他违约行为并导致合同目的不能实现。三方协议对签订商品房买卖合同的时间有明确规定，原告应于接到第三人通知后3日内与第三人签署《商品房买卖合同》及相关文件，该约定明确、具体且系双方真实意思表示，应当遵守。根据合同约定，原告将购房产生的付款义务转让给被告，由被告向第三人支付，第三人与被告之间无需进行资金往来，原告也无权就款项支付提出异议，且相关债务已“冲抵”后消除，被告也无需再行支付，由此可见，购房款支付义务转移后，原告不再是房屋买卖合同的适格主体，款项经冲抵已消失，不存在支付的基础条件，故原告主张因被告未向原告支付房屋价款系违约而要求解除合同无事实和法律依据。 为证明自己的主张，原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司当庭提交如下证据材料： 1.《购房款与工程款冲抵三方协议》，证明2019年12月23日，原、被告及第三人承德海融房地产开发有限公司签署该协议，约定被告代为支付原告与第三人承德海融公司之间的房屋价款，以冲抵原、被告之间的设备租赁款。 2.滦平县不动产中心查询结果照片，证明原告于2020年9月7日向滦平县不动产中心查询涉案御龙谷行宫小镇1号地项目建设情况，经查询，没有该项目备案信息，无法过户，不具备抵房条件，合同应解除。 3.《金丰利源租赁站结算》，证明原、被告双方于2020年1月15日签署该结算手续，双方就租赁物产生的租赁费、运费及损坏赔偿、丢失赔偿等进行最终结算，结算金额为3,402,173.90元。 4.《出租单》9张，证明原告出租给被告的租赁物的名称、规格、数量等。 5.《退料单》9张，证明原告收到被告退回的租赁物的名称、规格、数量等。 6.《发票金额汇总表》及增值税专用发票，证明原告根据被告要求开具了相应发票。 7.回款金额汇总表附《中国建设银行单位客户专用回单》，证明被告共向原告支付926,268.84元，剩余2,475,905.06元未支付。 被告北京建工博海建设有限公司的质证意见为：对1号证据的合法性、真实性认可，对证明目的不认可；对2号证据的合法性、真实性及关联性均不认可。对3-7项证据认为属于钢管扣件租赁合同的范畴，不属于贵院管辖，所以不予质证。 第三人海融房地产开发有限公司的质证意见为：对1号证据的真实性、合法性认可，对其证明目的不予认可，本协议系双方自愿签署且内容符合相关法律规定并业已生效，根据该合同第1.1条之规定，原告应于接到第三人通知后3日内，与第三人签署商品房买卖合同及相关文件，截至目前，第三人尚未发出任何通知，履约时间尚未达到，该协议恰恰证明对于三方协议，原告应合法履约。对2号证据的真实性不予认可，该证据为照片，第三人未见原件，且该证据未加盖滦平县不动产中心查询印章。对3-7项证据不予质证。 被告北京建工博海建设有限公司为证明自己的主张，当庭提交证据材料如下：《钢管扣件租赁合同》。 原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司的质证意见为：对证据的真实性、合法性均认可。 第三人海融房地产开发有限公司的质证意见为：与第三人无关，不予质证。 第三人海融房地产开发有限公司当庭提交如下证据材料： 1.《购房款与工程款冲抵三方协议》，证明：原、被告与第三人签署的三方协议合法有效，应按法律规定履行；该协议并未明确约定合同解除条款；合同第1.1条约定：“丙方应于接到甲方通知3日内与甲方签署《商品房买卖合同》及相关文件”，该条并未就双方签署买卖合同的时间作出具体的、日期性的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，一方延迟履行的基础为合同约定了明确的履行日期，而应履行方未在合同约定的明确期间内履行义务，本合同只约定丙方即原告接到通知后签署文件，因第三人尚未发出通知，因此合同约定的履行条件和时间尚未成就，第三人不存在延期履行义务的行为，原告依据该条要求解除合同无法律和事实依据。 2.（滦审）房预售证第2020001号《商品房预售许可证》，该预售许可证加盖滦平县行政审批局审批专用章，系第三人合法合规取得，具有法律效力。 3.冀（2018）滦平县不动产权第0003051号《国有建设用地使用权证》、地字第**《建设用地规划许可证》、建字第130824201800037号《建设工程规划许可证》、编号130824201810190101《建设工程施工许可证》，证明第三人已经合法取得了“五证”，依据房地产预售相关法律、法规，该房地产项目可依法销售，合同目的可依法实现。 原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司的质证意见为：对第三人提交的证据真实性、合法性无异议，对证明目的及关联性不予认可，五证系合同的必要但不充分条件，截止开庭之日，该楼盘不能网签备案且存在抵押，不能过户，直接导致案涉抵房协议的合同目的无法实现。 被告北京建工博海建设有限公司的质证意见为：认可第三人提交的证据。 首次开庭后，原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司向本院提交申请，申请法院对涉案楼盘土地等相关情况进行核实。本院接受原告申请后，向相关部门进行了查询，滦平县自然资源和规划局出具了建设用地使用权查询结果，证明第三人对涉案房屋所在地块享有土地使用权；同时，经向滦平县自然资源和规划局查询，房屋所在楼盘存在在建工程抵押，滦平县自然资源和规划局出具了查询结果、《抵押合同补充协议》附抵押物清单。 原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司的质证意见为：对以上查询结果的真实性、合法性、关联性认可，通过法院调取的证据可以证明，案涉房屋存在抵押，且抵押期限与三方冲抵协议时间存在重合，足以证明被告及第三人存在主观恶意。截至开庭之日，案涉房屋不能过户，合同目的不能实现。 被告北京建工博海建设有限公司认为法院调取的相关证据与本案不存在关联性，不予质证。 第三人海融房地产开发有限公司的质证意见为：1.对于滦平县自然资源和规划局出具的建设用地使用权查询结果无异议，该证据表明第三人对于该土地的开发、使用具有合法权益，结合第三人“五证”取得情况，相关房屋具备法律、行政法规要求的预售条件，证件合法有效，依法可以预售。原告提及的备案情况非法律、行政法规规定的商品房销售必要条件，仅为行政管理手段，不影响商品房预售资格，也不影响房屋销售。2.对在建工程抵押查询结果、《抵押合同补充协议》附抵押物清单，第三人认为在建工程抵押不影响房屋的销售，在建工程抵押系开发企业的正常行为，且可于签订商品房买卖合同前予以解除，并不影响商品房销售，因此也不会影响合同目的及实现。另根据合同相对性原则，第三人与原、被告签订的是《购房款与工程款冲抵三方协议》，该协议明确约定了第三人与原告签订商品房买卖合同的时间，当前双方签订商品房买卖合同的时间尚未到达，按照相关法律规定，第三人与原告于签订商品房买卖合同时，如有抵押情况告知即可。而当前节点尚未达成，双方签订商品房买卖合时，无法预料是否还具有抵押情况，第三人不存在恶意欺诈或欺骗的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年7月15日，原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司（乙方）与被告北京建工博海建设有限公司（甲方）签订《钢管扣件租赁合同》，约定被告北京建工博海建设有限公司向原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司租赁钢管、扣件、U托、碗扣、木跳板等用于滦平县两间房乡御龙谷行宫小镇移民搬迁项目建设。从租赁物进场并验收合格后次日开始计收租金，以甲方书面通知租赁物退场之日起停止计算租期。特别条款约定：“本合同在履行中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成，双方均有权向北京仲裁委员会申请仲裁，仲裁是终局的，对双方均有约束力。此争议解决方式不因本合同的无效、撤销、终止、变更、解除或权利义务转移而无效。如双方拟就本条款关于管理和争议解决方式做出修改，不得附加任何条件，并必须单独签订仅就管辖和争议解决方式修改的协议。同时，该协议其所加盖的甲方印盖和签字应与本合同所载的完全一致，方为有效。凡与履行本合同有关所签订的其他一切补充协议、签证单据、物权凭证及单据、确认函等法律文件再行约定管辖及争议解决方式的，不得对抗以上条款的约定，如有违背，则该约定一律无效”。 2019年12月23日，第三人承德海融房地产开发有限公司（甲方）与被告北京建工博海建设有限公司（乙方）、原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司（丙方）签订《购房款与工程款冲抵三方协议》，约定：第三人承德海融房地产开发有限公司（甲方）与被告北京建工博海建设有限公司（乙方）签署了《御龙谷行宫小镇1号地项目工程》合同（即《总包合同》），被告北京建工博海建设有限公司（乙方）与原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司（丙方）签订了《钢管扣件租赁合同》，原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司（丙方）拟购买甲方开发的御龙谷行宫小镇1号地项目工程3号楼1单元502室和702室。甲、乙、丙三方均同意，甲方以上述房屋的购房款抵顶对应数额的应支付给乙方的工程款，乙、丙两方之间的债权债务由其双方自行结算，与甲方无关。丙方购买的甲方开发的御龙谷行宫小镇1号项目工程房屋共两套，房屋号分别为3号楼1单元502室和702室，丙方应向甲方支付2套购房款总计1,712,597.16元，丙方应于接到甲方通知3日内与甲方签署《商品房买卖合同》及相关文件。甲乙丙三方均同意，丙方并未就购买该商品房与甲方进行过洽谈，甲方与丙方签订《商品房买卖合同》，协助办理网上签约、房屋交付、所有权登记等手续。甲乙丙三方均同意，丙方将上述全部购房款即人民币￥1,712,597.16元的付款义务转让给乙方，由乙方代丙方向甲方支付，并以《总包合同》项下甲方应支付乙方的相应工程款人民币￥1,712,597.16元冲抵乙方代丙方支付的上述购房款。特别约定：丙方保证并承诺，甲方除了提供有关办理房屋产权证书的手续外，凡该《商品房买卖合同》及相关文件中涉及甲方的义务、责任均由丙方承担，丙方也保证并承诺，凡发生与该房屋买卖及其相关的争议均向丙方主张权利，与甲方、乙方无关。本协议有关的或因本协议产生的任何争议应由双方友好协商解决，协商不成的，应向甲方所在地有管辖权的人民法院审理。 另查明，2018年7月17日，第三人海融房地产开发有限公司取得位于滦平县的御龙谷行宫小镇一期项目《建设用地规划许可证》，证号为地字第130824201800020。 2018年8月14日，第三人海融房地产开发有限公司取得位于滦平县的不动产单元号为130824212201ＧＢ00002Ｗ00000000的国有建设用地使用权证，《不动产权证书》证号为冀（2018）滦平县不动产权第0003051号。 2018年8月27日，第三人海融房地产开发有限公司取得位于滦平县的御龙谷行宫小镇一期项目《建设工程规划许可证》，证号为建字第130824201800037号。 2018年10月19日，第三人海融房地产开发有限公司取得位于滦平县的御龙谷行宫小镇一期（1＃-18＃楼、Ｓ1＃楼、Ｓ2＃楼、Ｓ3＃楼）的《建筑工程施工许可证》，证号为130824201810190101。 2020年1月14日，第三人海融房地产开发有限公司取得位于滦平县的御龙谷行宫小镇一期项目《商品房预售许可证》，证号为（滦审）房预售证第2020001号。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司、被告北京建工博海建设有限公司、第三人海融房地产开发有限公司签订的《购房款与工程款冲抵三方协议》应否解除；二、被告北京建工博海建设有限公司应否支付原告钢管扣件租金、违约金、利息、律师费及是否应承担保函费用、保全费用、案件受理费。 针对第一个争议焦点即原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司、被告北京建工博海建设有限公司、第三人海融房地产开发有限公司签订的《购房款与工程款冲抵三方协议》应否解除的问题。因《购房款与工程款冲抵三方协议》协议系三方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司现要求解除《购房款与工程款冲抵三方协议》，理由为：第三人海融房地产开发有限公司未取得预售许可资格、房屋不能网签、房屋存在在建工程抵押，且第三人海融房地产开发有限公司存在迟延履行债务的情况，以上因素导致合同目的不能实现，故要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人可以解除合同的情形包括：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。 在本案中，首先不存在不可抗力致使合同目的不能实现的情况。而第三人海融房地产开发有限公司取得了预售房屋所需要的全部“五证”，也不存在原告主张的未能取得预售许可导致合同目的不能实现的情况。第三人海融房地产开发有限公司当庭明确表示愿意继续履行合同义务，且经询问，第三人表示将于网签备案完成后即向原告发出签订买卖合同通知，此期间预计为2021年6月份，不存在第三人不履行债务的情况。 对于原告主张的迟延履行问题。《购房款与工程款冲抵三方协议》第一条1.1约定的履行合同期限为：“丙方应于接到甲方通知3日内与甲方签署《商品房买卖合同》及相关文件”，也就是说履行合同义务的起始时间并非一个确定日期，而是应自第三人通知原告签订《商品房买卖合同》开始。本案中，第三人尚未通知原告签订《商品房买卖合同》，因此，合同约定的履行时间未至，不存在第三人迟延履行合同义务的情况。同时，考虑到涉案楼盘系在建楼房，建设、装饰装修、售卖及相关手续办理均需要时间，在建商品房的买卖无法在短时间内完成合同签订、实质履行、交房、办理产权证的全部程序，故应认定本案中经催告履行合同的“合理期限”系一个较长时间方符合在建商品房买卖合同特性。结合第三人于2018年10月取得《建筑工程施工许可证》、2020年1月14日方取得《商品房预售许可证》的事实，原告于2020年9月24日立案，主张第三人迟延履行合同义务还要在此之前，此时间距离第三人取得《商品房预售许可证》的时间不长，尚不足以证明第三人未通知其签订《商品房买卖合同》的行为可以导致合同目的不能实现。 原告主张所涉房屋存在在建房屋抵押，导致合同目的不能实现的问题。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。因此，法律未明确禁止抵押人转让抵押物，只是需要开发商销售在建工程抵押的房屋时履行一定的手续，落实到本案中，也就是要求原告与第三人签订《商品房买卖合同》时或是依第三人所说将房屋的抵押解除，或是未能及时解除的，需要将转让事实通知抵押权人，同时将抵押事实告知受让人。无论哪种情况，因为原告与第三人签订《商品房买卖合同》的时间未达到，对于将来不能解除抵押的事实，现阶段只是存在质疑而不是确然、一定发生的，故原告因此认为合同目的不能实现，现不能成立。 对于原告主张房屋未办理网签备案，不能进行过户，从而合同目的不能实现的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理备案手续为由，请求确认合同无效的，不予以支持”的规定，房屋预售备案不是商品房预售合同生效条件，且第三人也明确表示网签备案手续正在办理中，且会在网签手续办理完毕后通知原告签订买卖合同，故现在未进行登记备案不影响合同的成立、生效，也不足以导致合同目的不能实现。 综上，原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司所举证据不足以证明存在《中华人民共和国合同法》规定的解除合同或其他导致合同目的不能实现的情形，故对其解除合同的诉讼请求，依法不予以支持。 针对第二个争议焦点即被告北京建工博海建设有限公司应否支付原告钢管扣件租金、违约金、利息、律师费及是否应承担保函费用、保全费用、案件受理费的问题。由于原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司与被告北京建工博海建设有限公司签订的《钢管扣件租赁合同》特别条款约定：“本合同在履行中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成，双方均有权向北京仲裁委员会申请仲裁，仲裁是终局的，对双方均有约束力。此争议解决方式不因本合同的无效、撤销、终止、变更、解除或权利义务转移而无效。如双方拟就本条款关于管理和争议解决方式做出修改，不得附加任何条件，并必须单独签订仅就管辖和争议解决方式修改的协议。同时，该协议其所加盖的甲方印盖和签字应与本合同所载的完全一致，方为有效。凡与履行本合同有关所签订的其他一切补充协议、签证单据、物权凭证及单据、确认函等法律文件再行约定管辖及争议解决方式的，不得对抗以上条款的约定，如有违背，则该约定一律无效”。 租赁协议签订后原、被告虽在与第三人签订的《购房款与工程款冲抵三方协议》中约定：“与本协议有关的或因本协议产生的任何争议应由双方友好协商解决，协商不成的，应向甲方所在地有管辖权的人民法院审理”，但因原告起诉要求被告给付的租金、违约金及利息、律师费金额合计3,718,676.58元（不包括担保函费用、保全费、诉讼费），而三方签订的《购房款与工程款冲抵三方协议》仅就1,712,597.16元购房款冲抵工程款进行了约定，同时，三方冲抵协议还约定：“乙、丙（即原被告）之间的债权债务由其双方自行结算，与甲方（即第三人）无关”。从三方约定看，《购房款与工程款冲抵三方协议》所涉冲抵的标的款仅为租赁合同的一小部分而非全部，三方冲抵协议关于管辖的约定效力不能及于全部租赁合同，三方冲抵协议金额以外的租赁合同的履行仍应受《钢管扣件租赁合同》中仲裁条款的约束。另外《钢管扣件租赁合同》约定：“如双拟就本条款关于管理和争议解决方式做出修改，不得附加任何条件，并必须单独签订仅就管辖和争议解决方式修改的协议”，而本案中，原、被告仅在三方冲抵协议上就管辖问题进行了约定且明确该约定系对“本协议有关的或因本协议产生的争议”的管辖约定，该约定不是单独签订的仅就管辖和争议方式修改的协议，不符合原、被告双方的合同约定，不能认为三方协议中法院管辖的约定全部替代了仲裁条款。综上所述，双方争议的三方冲抵协议金额以外的租金、违约金和利息、律师费、保函费等费用仍应由北京仲裁委员会进行仲裁，不属于法院受案范围。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国仲裁法》第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 驳回原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司的诉讼请求。 本案受理费36,549.00元、保全费5,000.00元，由原告北京金丰利源建筑设备租赁有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  柳 燕 人民陪审员  张本良 人民陪审员  孙士平 二〇二一年三月十五日 书 记 员  陈 尚 河北省滦平县人民法院 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国担保法》 第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押人或者未告知受让人的，转让行为无效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理备案手续为由，请求确认合同无效的，不予以支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国仲裁法》 第五条当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予以受理，但仲裁协议无效的除外。 3.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、当事人不服一审判决，应提交上诉状正本一份，副本二份，交至滦平县人民法院诉讼服务中心。同时，向诉讼服务中心领取上诉费用通知单到承德市中级人民法院交纳上诉费，法定上诉期内不交纳上诉费用，将失去上诉的权利。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行庭予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之日起计算。