北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终246号上诉人（原审被告）：董丽丽，女，1981年4月17日出生。上诉人（原审被告）兼上诉人董丽丽的委托诉讼代理人：陈广毅，董丽丽之夫，1976年12月31日出生。上诉人（原审被告）：北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区城关南关大街**。法定代表人：孙雅芹，总经理。委托诉讼代理人：李伟，男，北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司职员。委托诉讼代理人：勾术新，女，北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司职员。被上诉人（原审原告）：常铁香，女，1969年9月22日出生。委托诉讼代理人：刘金，北京市佳诺律师事务所律师。上诉人董丽丽、陈广毅、北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司（下称“昊鑫伟业公司”）因与被上诉人常铁香房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初8764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董丽丽、陈广毅上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判昊鑫伟业公司承担违约责任30万元；3.一、二审全部诉讼费用由常铁香、昊鑫伟业公司共同承担。事实和理由：董丽丽、陈广毅并未故意隐瞒房屋存在抵押一事，常铁香及昊鑫伟业公司对此均知情，一审法院认定董丽丽、陈广毅在出卖房屋时故意未告知常铁香房屋存在抵押的情形，属于认定事实不清；董丽丽、陈广毅将出卖房屋一事全权委托给昊鑫伟业公司办理，委托期间全部由昊鑫伟业公司办理与常铁香的谈判、沟通及房屋情况的告知，董丽丽、陈广毅在整个房屋出卖过程中并未直接与常铁香沟通接触，也无法与常铁香直接接触，这是昊鑫伟业公司作为房屋经纪公司为防止客户跳单而采取的措施，董丽丽、陈广毅已将房屋存在抵押一事全部告知昊鑫伟业公司，该公司有义务、有理由将此事全部告知常铁香，常铁香在一审中声称对此事并不知情，若昊鑫伟业公司未将房屋抵押一事全部告知常铁香，则该公司违背了“诚实信用”原则并理应承担相应的法律责任；董丽丽、陈广毅在与常铁香签订房屋出卖合同时，是本着“诚实守信，真诚交易”的目的，并未有任何欺诈的行为，董丽丽、陈广毅并未违约。昊鑫伟业公司上诉请求：撤销一审判决第四项关于信息服务费29992元的判决，发回重审或依法改判，本案诉讼费用由常铁香、董丽丽、陈广毅承担。事实和理由：经昊鑫伟业公司居间服务，卖方陈广毅、买方常铁香于2019年12月23日，就证号“X京房权证房字第XX**”的位于北京市房山区×号的房屋（下称“案涉房屋”），签订了编号为×的《北京市存量房屋买卖合同》；签约时，陈广毅未告知案涉房屋被限制并被法院查封，不能提供有效的房屋核验信息，导致合同不能按约定日期履行，经昊鑫伟业公司业务人员沟通未果，昊鑫伟业公司已于2020年1月19日及同年3月31日分别给买卖双方快递催告函及告知函；三方所签《北京市存量房屋买卖合同》是缔约方真实意思的表示，并未违反法律法规的规定，具有法律效力，该合同第十三条“违约责任”约定，自本合同签订之日起买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容均视为违约，由违约方承担向居间方交纳总房价款2.2%的信息费、5%的服务费；中介公司促成买卖双方达成交易、其主要居间义务已经完成，根据合同法规定，居间方促成合同成立的，委托人应当如约支付报酬，故中介公司有权收取佣金，因卖方原因导致合同无法履行，不影响居间方促成合同订立的事实。常铁香同意一审判决，不同意董丽丽、陈广毅及昊鑫伟业公司的上诉主张。董丽丽、陈广毅不同意昊鑫伟业公司的上诉主张，请求法院支持董丽丽、陈广毅的上诉主张。昊鑫伟业公司不同意董丽丽、陈广毅的上诉主张，请求法院支持昊鑫伟业公司的上诉主张。常铁香向一审法院起诉请求：1.判决解除常铁香与陈广毅签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令陈广毅双倍返还常铁香已付定金4万元，诉讼中变更为返还定金2万元，退还常铁香购房款18万元，赔偿常铁香违约金368000元；3.昊鑫伟业公司与陈广毅、董丽丽承担连带赔偿责任；4.昊鑫伟业公司退还常铁香中介费29992元；5.本案诉讼费用及保全费由陈广毅、董丽丽共同承担。一审法院认定事实如下：陈广毅与董丽丽系夫妻关系；案涉房屋的所有权人为陈广毅；2019年12月23日，陈广毅（出卖人，甲方）与常铁香（买受人，乙方）、昊鑫伟业公司（居间方，丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定“甲方将房屋以184万元的价格出售予乙方。合同签订之日，买受人交纳购房定金2万元，买受人于过户当日支付全部房款”，房屋抵押情况为该房屋未设定抵押，“办理时间及所需提交材料”约定“买受人应于2020年1月15日向居间方提供真实有效的购房资格审核材料，出卖人应于2020年1月15日向居间方提供真实有效的存量房屋房源核验材料”，“房屋的交付”约定“出卖人应当收到全款之日起五日内将房屋交付给买受人”，“违约责任”约定“自本合同签订之日起出卖人不卖，买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容均视为违约，由违约方支付总房价款的20%违约金给对方，并由违约方承担房价款2.2%信息费及房价款0.5%服务费。1.合同签订后，若出卖人未按照本合同约定延迟不配合买受人办理手续的（含提交资料、房源核验、网签、贷款、过户、交房等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15日天之内的，每逾期一天，出卖人应按照总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除合同，出卖人应按照总房价款的20%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳房价款2.2%信息费及房价款0.5%服务费。2.合同签订后，若买受人未按照本合同约定的时间付款或其他违约行为（含提交资料、购房审核、网签、贷款、过户等手续）导致交易不能进行，逾期在15天内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除合同，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，同时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%信息费及房价款0.5%服务费。3.合同签订后，如果未经居间方同意，买、卖双方协议解除此房屋买卖合同的相关约定，出卖人应承担向居间方交纳房价款1.1%的信息费；买受人应当承担向居间方交纳总房价款1.1%的信息费。4.出卖人未经买受人及居间方同意将该房屋出卖给第三方的，导致合同不能继续履行，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起5个工作日内退还买受人全部已付款项（不计利息），且承担总房价款的20%的违约金，并承担向居间方交纳总房价款2.2%信息费及房价款0.5服务费”，合同并对其他事项进行了约定；2019年12月23日，董丽丽签署共有权人同意出售声明，董丽丽作为房屋共有权人同意将202号房屋出售给常铁香，常铁香于同日签署购房承诺书及家庭购房申请表，并向陈广毅交纳定金2万元，向昊鑫伟业公司交纳信息服务费29992元；2020年1月5日，常铁香向陈广毅支付购房首付款18万元；昊鑫伟业公司于2020年1月19日、2020年3月31日两次向常铁香发出告知函，告知其“202号房屋做房源核验时发现该房源有抵押，业务员多次联系陈广毅沟通一直未解决，导致合同未能履行”；常铁香于2020年5月28日向法院申请财产保全，法院于同日作出（2020）京0111财保74号民事裁定书“一、冻结常铁香中国银行北京城关北街支行账户存款164万元；二、对陈广毅名下202号房屋予以查封（轮候查封，查封期限2020年6月2日至2023年6月1日）”；2020年6月，常铁香起诉至法院。一审法院另查明：2018年4月26日，陈广毅将202号房屋抵押给案外人来冠军，被担保主债权数额78万元，债务履行期限自2018年4月25日至2018年10月24日，并办理抵押登记，现该抵押登记尚未注销。一审法院对有争议的事实认定如下：常铁香认为陈广毅构成违约，坚持要求解除合同，要求陈广毅赔偿违约金，不再坚持双倍定金返还的请求，不同意代陈广毅清偿债务消灭抵押权；陈广毅明确表示无能力消灭抵押权；陈广毅、昊鑫伟业公司均主张与常铁香签订房屋买卖合同时，告知常铁香202号房屋有抵押，常铁香知晓抵押事宜；常铁香不予认可，并提交昊鑫伟业公司2020年1月19日、2020年3月31日两次出具的告知函，主张其收到告知函后方才知晓202号房屋存在抵押事宜。一审法院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；常铁香与陈广毅通过昊鑫伟业公司签订的存量房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；202号房屋在签订房屋买卖合同时存在抵押登记，现常铁香明确表示不代陈广毅清偿债务消灭抵押权，且陈广毅无能力清偿债务消灭抵押权，双方签订的房屋买卖合同履行不能，合同目的无法实现，陈广毅构成违约，应承担违约责任；依据房屋买卖合同关于房屋抵押情况约定，及昊鑫伟业公司为常铁香出具的告知函，陈广毅、昊鑫伟业公司关于出卖房屋时已告知常铁香房屋存在抵押的抗辩理由，缺少事实及证据佐证，法院不予采纳；现常铁香要求解除合同，并要求陈广毅返还定金、退还已付房款及支付违约金的诉讼请求，理由正当，法院应予支持；违约金数额，法院结合合同履行情况、购房款交纳情况、陈广毅违约程度等因素，酌情予以计算，常铁香要求过高部分，法院不予支持；昊鑫伟业公司作为居间方未尽到审查注意义务，未能明确告知常铁香202号房屋存在抵押情况，常铁香要求昊鑫伟业公司退还中介费（信息服务费）的诉讼请求符合法律规定，法院应予支持，昊鑫伟业公司可基于合同约定就信息服务费向陈广毅另行主张权利；董丽丽虽与陈广毅为夫妻关系，但并非房屋买卖合同相对人，常铁香要求董丽丽承担相应责任无事实法律依据，法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、解除常铁香与陈广毅于2019年12月23日签订的北京市存量房屋买卖合同；二、陈广毅于判决生效后十日内返还常铁香定金、购房款20万元；三、陈广毅于判决生效后十日内支付常铁香违约金30万元；四、北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司于判决生效后十日内退还常铁香信息服务费29992元；五、驳回常铁香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，陈广毅、董丽丽提交其与昊鑫伟业公司员工沟通是否知情出卖房屋已设定抵押一事的通话录音文字整理材料及微信聊天记录，以证明昊鑫伟业公司对出卖房屋已设定抵押一事知情。昊鑫伟业公司对于陈广毅、董丽丽补充的上述材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。常铁香认可陈广毅、董丽丽所交微信聊天记录的真实性、合法性、关联性，不认可其证明目的；对于陈广毅、董丽丽所交录音材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：陈广毅、董丽丽、昊鑫伟业公司及常铁香对于一审法院判决解除案涉北京市存量房屋买卖合同并返还购房款均未提出异议，本院应予以确认；本案争议焦点在于陈广毅是否应当向常铁香支付违约金30万元、昊鑫伟业公司是否应当向常铁香退还信息服务费29992元；关于违约金，陈广毅、董丽丽主张其在出卖房屋时并未故意隐瞒房屋存在抵押的情况，常铁香与昊鑫伟业公司对此均知情，且陈广毅、董丽丽已将出卖房屋一事全权委托给昊鑫伟业公司，陈广毅、董丽丽在出卖房屋的过程中并未与常铁香进行沟通接触，对于常铁香不知情的责任应当由昊鑫伟业公司承担，其并无欺诈，故不应承担违约责任；由于陈广毅将其卖房事宜委托给昊鑫伟业公司处理，故受托人昊鑫伟业公司在授权范围内所作法律行为的后果依法应由委托人陈广毅承担，陈广毅是否将抵押情况告知昊鑫伟业公司均不能否认其作为案涉买卖合同出卖人的身份，根据合同的相对性原则，合同的权利、义务与责任应由当事人承担，对合同之外的第三人不发生法律效力，现因陈广毅不能及时清偿债务消灭抵押权，导致案涉买卖合同履行不能，买方常铁香签订买卖合同的目的已无法实现，陈广毅作为买卖合同的出卖人应当向常铁香承担违约责任；同时，陈广毅所述的常铁香不知抵押权的原因在于昊鑫伟业公司未及时告知常铁香，该情况属于陈广毅与昊鑫伟业公司委托关系中的责任分担，对常铁香不发生法律效力，若陈广毅认为其因昊鑫伟业公司的不当行为导致自身利益受到损失，可另行起诉解决双方纠纷；一审法院认定由陈广毅向常铁香承担违约责任，并未不当，本院予以支持；关于信息服务费，昊鑫伟业公司主张在签订合同时，由于陈广毅并未如实告知房屋情况故不能进行房屋核验，导致合同无法按照约定日期履行，根据三方当事人所签合同关于“自本合同签订之日起买卖双方任何一方拒绝履行本合同相关内容均视为违约，由违约方承担房价款2.2%信息费及房价款0.5%服务费”的约定，应由违约方承担相应的信息服务费，同时根据合同法关于“若居间方促成合同成立的，委托人应当依约支付报酬”的规定，现因卖方原因导致合同无法履行，不影响合同已经订立的事实，故应由买方向卖方追讨信息服务费；经查，所涉条款的具体内容为“自本合同签订之日起出卖人不卖，买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容均视为违约……并由违约方承担房价款2.2%信息费及房价款0.5%服务费。1.合同签订后，若出卖人未按照本合同约定延迟不配合买受人办理手续的（含提交资料、房源核验、网签、贷款、过户、交房等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的……若逾期超过15天，买受人有权单方解除合同……出卖人承担向居间方交纳房价款2.2%信息费及房价款0.5%服务费”，可见该条款约定内容的规范目的在于违约方与居间方之间在合同解除后关于信息服务费的清算问题，出卖人是否承担及如何承担服务费与买方并无直接联系；同时，法律规定“居间方促成合同成立的，委托人应当依约支付报酬”，其内涵为委托人支付报酬的基础在于其因居间人履行了居间义务而受益，即合同的促成与居间人的履职行为应具有因果关系，本案中，出卖方是否主动告知昊鑫伟业公司房屋抵押的事实并不影响其作为居间方应当履行的审查注意义务，正是由于委托人在自身精力和能力方面的不足，才产生了中介机构居间活动的空间，也因此形成了中介机构收取服务报酬的基础，现因居间人昊鑫伟业公司未及时履行其基本的审查注意义务而导致合同因无法履行予以解除，委托人支付报酬缺乏事实依据，一审法院据此判决由昊鑫伟业公司退还常铁香信息服务费29992元，并无不当，本院亦予支持。综上，陈广毅、董丽丽及昊鑫伟业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6350.00元，由陈广毅、董丽丽负担5800.00(已交纳)，由北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司负担550.00元(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二一年三月十五日法官助理 赵雪青书 记 员 薛 姌