陕西省平利县人民法院民事判决书 （2021）陕0926民初134号 原告:刘芳，女，1984年10月14日出生，汉族，住陕西省平利县。原告：张家军，男，1981年11月22日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。二原告共同委托诉讼代理人：童浩，陕西省平利县148法律服务所法律工作者，平利县法律援助中心指派。被告:平利县月城房地产开发有限公司，住所地：陕西省安康市平利县。法定代表人：黎胜茂，执行董事。委托诉讼代理人：林保华，该公司员工。原告刘芳、张家军与被告平利县月城房地产开发有限公司（以下简称月城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家军以及二原告共同委托诉讼代理人童浩、被告月城公司委托诉讼代理人林保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告刘芳、张家军向本院提出诉讼请求:1、请求依法判决被告按照原告已付购房款总额363400元为基数计算利息支付给原告违约金68000元。利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算从2013年3月2日起计算至2020年12月30日止；2、请求依法责令被告限期30天之内给原告办理完房屋所有权证等相关手续；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、请求依法判决被告按照原告已付购房款总额360000元为基数计算利息（利息参照中国人民银行规定的贷款利率四倍的标准计算）支付给原告违约金，从2020年8月21日起计算至办证完毕；2、请求依法责令被告在30日内协助原告办理不动产权证书；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月2日原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买位于被告开发建设月城巷商住房，面积148.86平方米，房款总价格为360000元整，后原告全额交付了购房款，并交纳了房产契税。支付被告方代办房产证款8000元整，原告入住后，被告承诺在一年内给原告办理房屋的产权手续，然而承诺的期限已过，原告向被告索要房屋产权证，被告方一再推脱搪塞，原告从2014年至今都在向被告索要房产证书，被告方始终未给原告办理，后原告通过信访部门的调解，被告方的委托代理人林保华做出承诺，在六个月内给所有未办理房产证的业主统一进行办理，但是事后被告方仍未兑现承诺。2020年8月11日原告及其他业主联合向被告方致信函，限期在10日内办理房屋产权证，被告方未做任何回应。根据合同法以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释相关规定，被告的违约行为严重损害了原告的合法利益，为此，为依法维护原告的合法权益，依法提起诉讼。被告月城公司辩称，一、产权证办理属遗留问题，原告诉讼要求30日之内办理完成房屋所有权证及相关手续，与实际情况相差较大。《月城西区2号楼》始建于2011年，有一栋14层小高层和一栋7层多层建筑组成，是在政府的倡导和优惠政策支持下开工建设的，分别于2011年3月，2012年3月由平利县住建局向该项目颁发了规划二证，注明为棚户区改造项目系电机厂片区棚户区改造范围，也是月城商住一条街项目的其中一部分，共批准建设用地1072.75平方米，实际建设用地1030.58平方米，批准建设面积9003.2平方米，实际建设面积8998.23平方米，各项报建手续及施工手续齐全。2014年3月全部竣工，并于2015年在平利县房管局办理部分房屋产权证，2016年在继续办理产权证时由于机构改革成立不动产管理局，办理产权证的要求发生变化使该项目的办理产权证事宜停办至今，对此被告于2017年至今采取积极态度多次向政府申请，协调落实办理产权证，现仍在申请协调中，因此办理产权证属遗留问题，并非被告所为，公司仍将继续申请协调办理产权证事宜；二、原告诉请支付违约金68000元属无理要求。2013年3月2日原告在公司建设的《月城西区2号楼》购买房屋一套并签订了《商品房买卖合同》，合同中并未约定办理产权证时限及违约金事项，反之2013年9月2日原告以被告的购房合同作为抵押在平利县农行办理住房贷款216000元并由被告向原告提供阶段性贷款保证金21600元，原告至今对该贷款没有清偿，导致公司对该保证金无法使用，由于公司对原告提供了贷款担保金使原告才有了房屋居住至今，故此违约金之说实属无理要求；三、原告诉请本案诉讼费被告不予承担。本案因原告提出诉请属无理要求，被告不予承担本案诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告刘芳、张家军提交的商品房买卖合同、税收缴款书、销售不动产同意发票、收条、林保华承诺书、联名书、联名书张贴照片、国有出让土地出让金会审表，被告对真实性均无异议，本院经审查认为原告提交的上述证据客观、真实、且与本案有关联，已当庭采信。对被告月城公司提交的营业执照、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设用地批准书、房屋所有权证书复印件，原告对真实性均无异议，本院已当庭采信。本院经审理认定事实如下：2011年3月28日，平利县住房和城乡建设局向被告月城公司颁发了建设项目名称为月城商住楼西区2#楼一期工程的建设用地规划许可证，被告用于开发平利县城关镇月城巷商住楼西区2幢的项目，并于2014年3月竣工。2013年6月3日，二原告与被告签订编号为GF-2014-10932的商品房买卖合同，并于2015年7月1日在平利县房产管理局备案。合同约定：二原告以360000元的价格购买被告开发的月城商住楼西区2幢2—502室建筑面积为148.86平方米商品房。付款方式为签约时付首付壹拾肆万肆仟元，余款按揭一次付清。合同签订后，原告于2013年7月10日缴纳房款120000元，2013年10月17日，原告缴纳下余购房款240000元。2014年3月，被告向二原告交付房屋。2015年12月7日，原告向被告缴纳办证费用8000元，后被告向二原告退回办证费1400元。2015年12月8日，被告协助为二原告同一幢的部分住户办理了产权证书。2019年8月26日，原告缴纳契税5400元。2019年10月10日被告公司林保华向西区二号楼未办理产权证书的住户出具保证：关于月城西区二号楼产权证，承诺在六个月之内办理完毕。2020年8月11日，月城2号楼部分未办理到产权证书的业主联名致信被告，限被告在10日内给予办理产权证书，否则请求人民法院判决。并将给公开信张贴在被告公司窗户上。另查明，平利县自然资源局出具的《国有土地使用权改变容积率补交出让金会审表》显示，被告需要补交出让金为690699元。本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行义务。二原告与被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意义表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本案中，二原告已按合同约定履行了支付购房款、办证费、契税等办证所需相关费用的义务，被告也当庭表示原告已经就办理产权证书的费用已经缴清，但被告至今未协助原告办理房屋产权登记手续，根据《城市房地产开发经营管理条例》相关规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。故二原告要求被告协助办理不动产登记证书的诉请，本院依法应予支持。关于被告是否违约的问题，根据2003年3月24日最高人民法院审判委员会1267次会议通过的法释（2003）7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，基于被告的原因，其未能及时协助二原告办理房屋产权证书，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。被告抗辩称产权证办理属遗留问题，系机构改革后办理产权证要求发生变化所致，从庭审中查明，现自然资源局要求被告补交土地出让金，被告称自己从2017年开始一直和政府在协调，但这协调不能长期没有结果，长期没有结果的协调只会损害业主的利益，该抗辩理由本院不予采纳。故二原告要求被告承担违约金的诉请，本院应予支持。违约金的计算，应该根据2003年3月24日最高人民法院审判委员会1267次会议通过的法释（2003）7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定：逾期贷款在贷款利率水平上加收30％-50％。故对逾期办证违约金，本院酌定参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率上浮50%计算标准计算。本案中，双方对逾期办证违约金未进行约定，且对逾期办证的损失无法确定，故本院确定以总房款360000元为基数，按照原告起诉时一年期市场报价利率上浮50%计算逾期办证违约金。关于起算时间，原告主张自2020年8月21日起算，系对其民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。综上，本院确认被告承担的逾期办证违约金以360000元为基数，自2020年8月21日起，按照原告起诉时一年期市场报价利率上浮50%计算至被告履行完毕协助办证义务之日。本案的法律事实引起的民事纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案应该适用《中华人民共和国合同法》以及当时司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会1267次会议通过）第十八条的规定，判决如下：一、被告平利县月城房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向不动产登记主管部门提交二原告刘芳、张家军购买的位于陕西省平利县城关镇月城商住楼西区2幢2—502室房屋所需办证资料，协助二原告刘芳、张家军办理不动产权证书；二、被告平利县月城房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付二原告刘芳、张家军逾期办证违约金（以360,000元为基数，自2020年8月21日起按照二原告刘芳、张家军起诉时一年期市场报价利率上浮50%计算至被告平利县月城房地产开发有限公司履行完毕协助二原告刘芳、张家军办证义务之日为止）;三、驳回二原告刘芳、张家军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1500元，减半收取计750元，由被告平利县月城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。   审  判  员     李  轩               二〇二一年三月十七日                           书  记  员     邹  媛 1