浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3271号上诉人（原审被告）：章海英，女，1933年4月11日出生，汉族，住浙江省嘉善县。上诉人（原审被告）：沈学尉，女，1966年12月4日出生，汉族，住浙江省嘉善县。上诉人（原审被告）：沈学年，女，1969年4月16日出生，汉族，住浙江省嘉善县。三上诉人共同委托诉讼代理人：薛文荣（系沈学年丈夫），男，1967年5月20日出生，汉族，住浙江省嘉善县。被上诉人（原审原告）：何雅文，女，1973年4月3日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：薛岭，嘉善县天成法律服务所法律工作者。上诉人章海英、沈学尉、沈学年因与被上诉人何雅文房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。章海英、沈学尉、沈学年上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由何雅文负担，事实和理由:1.一审判决认定事实错误。装修评估明细表1中的第17、18、19、25、26、27项都包含了上诉人原来的装修，第29、30、31项则均是上诉人的装修，前述项目的款项一审均未作扣除，是错误的。另外，水泥场地本来就是上诉人浇筑好的，相应的630元应当补偿给上诉人，一审偏听何雅文一方的意见，判决结果错误。何雅文辩称，1.一审系按照评估机构的评估报告进行判决，并未侵犯上诉人的任何权益；2.水泥场地总共有两块，一块在房内，一块在房外。上诉人所指的是房外的水泥场地，该水泥场地共计28平方米，是何雅文与金银首饰店的店主在承租房屋后，为了方便顾客行走，共同出钱浇筑的。该水泥场地的评估价值1260元，应由何雅文和金银首饰店的店主享有，与上诉人无关。请求二审驳回上诉，维持原判。何雅文向一审法院起诉请求：1.章海英、沈学蔚、沈学军支付何雅文住改非补助17367.25元；2.章海英、沈学蔚、沈学军支付何雅文商办停业补助费10000元；3.章海英、沈学蔚、沈学军支付何雅文装修费15622.4元；4.章海英、沈学蔚、沈学军支付何雅文附属物费用1790元；5.诉讼费由章海英、沈学蔚、沈学军承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于嘉善县魏塘街道中山××路××号，就该房屋租赁事宜，一审法院于2020年5月9日另案受理了章海英、沈学尉、沈学年诉何雅文房屋租赁合同纠纷一案，并作出了（2020）浙0421民初1498号民事判决书（已生效），该判决书事实认定部分摘要如下：“案涉房屋位于嘉善县魏塘街道中山××路××号，不动产登记所有权人为沈培镛、沈瑞春，沈培镛、沈瑞春现均已去世。沈瑞春生前与章海英系夫妻关系，沈瑞春生前与章海英生育二女儿即沈学尉、沈学年。沈瑞春与沈培镛系兄弟关系，沈培镛生前与卢士芬系夫妻关系，沈培镛生前与卢士芬生育有沈京勇、沈奇志二儿子。卢士芬、沈京勇、沈奇志均向一审法院提交书面说明，证明“案涉房屋涉及沈培镛部分份额已与章海英、沈学尉、沈学年达成了买卖协议，沈培镛份额已全部转让，且章海英、沈学尉、沈学年已履行了付款义务，故均放弃起诉权利”。2018年7月16日，何雅文与章海英签订《房屋租赁合同》，约定将位于××街××号门面房（西间）出租给何雅文使用，月租金600元，半年一付，租期12个月即2018年7月16日至2019年7月15日，到期后双方未签订新合同，何雅文租金交至2020年1月15日。对此章海英在2019年7月17日向何雅文出具收条一份，载明“收到茶叶店交来房租3600元，自2019年7月17日-2020年1月17日止”。2020年3月，章海英向何雅文发出《催搬通知书》一份，表示“租房合同于2020年1月15日到期，1月17日我女儿沈学尉第一次给你告知门面不再出租了要求近期收回并让你抓紧时间另找门面于春节后落实搬迁，我们同意适当补偿你，你却坚持让我们本次拆迁赔偿额全部给你，最终达不成一致意见。今年3月8日再次座谈你却开价补偿款不能少于15000元。再次协商失败。为不影响你的业务正常经营，现房东特此书面通知你：要求你最晚于2020年4月20日前腾空交还等”。但何雅文仍未能及时腾退，章海英、沈学尉、沈学年遂诉至一审法院，要求判如诉请。该案诉讼期间，何雅文于2020年6月21日将案涉房屋的钥匙交付给章海英、沈学尉、沈学年。2017年1月17日，章海英与案外人顾东华签订租房协议，约定案涉房屋租赁事宜，租赁期限自2017年1月17日至2018年1月16日止。2017年2月25日，经章海英方同意后，案外人顾东华将案涉房屋转租给何雅文，转让费12000元。何雅文未与案外人顾东华签订转租协议，也未与章海英、沈学蔚、沈学军签订租赁协议。原协议到期后于2018年7月16日，何雅文与章海英签订房屋租赁合同，重新约定租赁事宜。何雅文租赁后，对店面进行了装饰装修，开设了茶叶店，并办理个体工商营业执照（临时执照），登记名称为“嘉善县魏塘街道何雅文茶叶店”（经营者：何雅文）。后何雅文与隔壁开设金银加工店的翁丽芳共同对水泥场地进行了维修。2019年7月15日房屋租赁合同到期后，双方未再续订合同，何雅文继续使用案涉房屋。2019年，章海英、沈学蔚、沈学军的房屋被列为拆迁对象。2019年10月，嘉善县住房和城乡建设局委托嘉兴中瑞信房地产评估有限公司对案涉房屋进行了评估。2019年11月24日，沈学年作为代表在嘉善县中心城区“棚户区”改造项目房屋征收产权调换明细清算表上签字，被征收房屋地址：中山××路××号，被征收房屋评估和奖励补偿补助明细中包含装修评估价53960元，附属物32609元，住改非补助69469元，商办停业补助20000元。装修评估明细表1记载：“茶店”共15项合计14509.4元；装修评估明细表3第8项较好装饰水电62.68平方米金额4701元；附属物评估明细表第2项“宽带移机”3门1050元，第3项“有限电视”3户1230元，“空调移机”4只1600元，第13项“水泥场地”1260元；其中涉及原告何雅文的“宽带移机”1门，“有限电视”1户，“空调移机”1只。现案涉房屋已腾退，租金已付清。案涉房屋征收补偿款已由章海英、沈学蔚、沈学军领取。2020年3月17日何雅文在嘉善县中山西路784号以“嘉善何雅文副食品店”为字号重新经营。一审法院认为，出租人与承租人之间虽然有国家征收行为的介入，但双方之间仍为普通租赁合同法律关系，当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同的约定，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，按照国家法律规定处理。经过庭前释明，何雅文亦同意按照租赁合同关系主张各项请求。本案争议焦点如下：1.住改非补助款及商办停业补助费根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。一审法院认为，案涉房屋被征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，因此承租人并非征收补偿对象，不享有征收补偿合同权利，无权请求分割征收补偿款，且不能依据征收补偿项目名称来确定承租人的损失。因此，住改非补助及商办停业补助均系在征收案涉房屋中政府部门基于房屋土地用途的变化以及征收政策的规定，补偿给产权人的费用，何雅文作为承租人主张分割没有法律依据，不予支持。2.装饰装修损失租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方签订的租房协议于2019年7月15日到期，后双方未续订，故2019年7月16日起双方的租赁关系为不定期租赁。虽双方在协议中未约定装修事宜，但何雅文租赁房屋已有3年有余，章海英亦是上门收租，对何雅文的装饰装修从未提出过异议，因此可认定章海英、沈学蔚、沈学军同意何雅文的装修行为。虽然案涉租赁合同经一审法院生效判决确认已解除，但是出租人提出解除的原因也是基于案涉房屋因政府征收无法继续使用，系不可归责于双方的事由。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。关于装饰装修残值损失，一审法院认为：首先，因何雅文认可案涉房屋在征收过程中的评估报告，就装修残值损失已经政府征收部门委托的第三方机构进行评估，客观公正，无需另行举证、另行评估；其次，对章海英、沈学蔚、沈学军抗辩提出装修评估中有部分是出租前已存在，而庭审中双方对于案涉房屋出租前后的状态陈述不一致，但也均未举证证明；结合本案查明的事实，何雅文租赁案涉房屋已有3年，并经过同意后对案涉房屋进行了适当的装修，对案涉房屋的正常使用、经营行为进行了必要的修缮，而租赁期间章海英、沈学蔚、沈学军未对案涉房屋进行修缮、增添附属物；评估报告指向的评估对象是房屋内现有的装饰装修，即便如章海英、沈学蔚、沈学军所述出租前已进行过装修，但后期已被何雅文的重新装饰修缮物覆盖；故对于章海英、沈学蔚、沈学军的上述抗辩，不予采信；第三，结合评估报告记载及庭审陈述情况，认定何雅文的装饰装修损失如下：装修评估明细表1涉及茶店的评估值14509.4元，装修评估明细表3中第8项较好装饰水电(按照案涉商铺面积折算后)1111.5元，附属物评估明细表中宽带移机一门、有线电视一户、空调移机一只费用合计1160元，水泥场地630元；上述合计17410.9元。综上，考虑到政府部门对章海英、沈学蔚、沈学军作为产权人一方已按照评估报告对装修残值和附属物进行合理的补偿，从公平原则出发，酌定何雅文的装饰装修损失17410.9元，由章海英、沈学蔚、沈学军给予补偿。另，何雅文于2020年6月21日将案涉房屋的钥匙交付给章海英、沈学尉、沈学年，其于2020年3月17日已在嘉善县中山西路784号重新营业，故不存在停业停产损失。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、章海英、沈学尉、沈学年于判决生效后十日内向何雅文支付装饰装修损失17410.9元；二、驳回何雅文的其他诉讼请求。案件受理费744元，减半收取372元，由章海英、沈学尉、沈学年负担118元，何雅文负担254元。二审中，何雅文未提交新的证据，章海英、沈学蔚、沈学军提交了房屋产权登记材料一份和装修评估明细表一页，用以证明何雅文承租的茶叶店是违章建筑。何雅文质证认为，该证据中的临时用地审批表与本案争议没有关联，房产权证和装修评估明细表在一审中已经提交，不属于二审新证据，相关内容一审已经作出了明确的认定，请求二审不予采信。本院认证意见为，该证据为复印件，不符合证据的形式要件。其中的房屋产权证与本案二审争议的装饰装修残值归属问题没有关联性，而装修评估明细表则只有一页，并不完整，无法证明待证事实，对该证据的证明效力不予认定。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为章海英、沈学尉、沈学年应补偿何雅文装饰装修损失的数额。对于装饰装修残值损失的补偿，应当依照双方的合同约定或相关法律规定处理。本案双方在协议中未对装饰装修问题进行约定，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，相关政府征收部门已对案涉房屋进行评估，一审以相关评估报告为依据认定何雅文的装饰装修残值损失，并无不当。章海英、沈学尉、沈学年上诉认为装修评估表中包括水泥场地在内的部分装饰物归属于己方，相应评估价值不应补偿给何雅文，根据查明的事实，何雅文承租案涉房屋已经超过3年，并经同意对房屋进行了装修。在何雅文租赁房屋期间，章海英、沈学蔚、沈学军并未对涉案房屋进行过装饰修缮，也未提供包括水泥场地在内的部分装饰物归属己方的证据。一审结合评估报告和案件实际情况，酌定由章海英、沈学尉、沈学年补偿何雅文装饰装修损失17410.9元，并无不当，本院予以确认。综上，章海英、沈学尉、沈学年的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236元，由章海英、沈学蔚、沈学军负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二一年三月五日法官助理  刘文文书 记 员  金惠芳书 记 员  胡玉婷