辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2195号上诉人（原审被告）：李玲玲，女，1981年11月27日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘奇（李玲玲丈夫），男，1983年8月2日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连金地物业管理有限公司，住所地：大连市甘井子区惠丰路15号1单元2层4号，统一社会信用代码：912102115944472713。法定代表人：刘涛，副总经理。委托诉讼代理人：王冬雪，该公司员工。委托诉讼代理人：赵雷，该公司员工。上诉人李玲玲因与被上诉人大连金地物业管理有限公司（以下简称金地物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玲玲上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回金地物业的诉讼请求；一、二审诉讼费用由金地物业承担。事实和理由：一、金地物业在一审庭审中提交的证据《前期物业服务合同》上，李玲玲的签名是伪造的，金地物业涉嫌伪造证据。二、金地物业提供的服务质量与约定的服务标准不符，李玲玲已经在一审庭审中提交了相关证据(约180份照片和视频，主要包括小区内违法建筑众多，封闭小区却有私开小门致使外来人员随意进出，地下车库经常性反水、小区正门门口有大型垃圾堆使业主出行困难等等)，一审判决中未提及且在未确认金地物业的行为是否违反《物业服务合同》与《物业管理条例》的情况下，违法裁决，依法应予撤销、改判。金地物业辩称，不同意李玲玲的上诉请求。业主委员会成立之前，前期物业服务协议只针对物业和开发商，业主手中的前期物业服务协议只是告知业主，我们物业提供这些服务。对李玲玲所说签名伪造的情况，因为业主是在房屋交付时签的字，所以金地物业无法核对真伪。金地物业作为服务企业，按照前期物业服务协议依约为案涉小区提供了物业服务，双方形成物业服务合同关系，上诉人应按照约定缴纳物业费。金地物业向一审法院起诉请求：1、李玲玲支付拖欠的物业费9,204.6元；2、诉讼费由李玲玲承担。一审判决认定事实：2014年10月19日，李玲玲与大连天意房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：李玲玲购买大连天意房地产开发有限公司出售的甘井子区博艺西园13号3单元5层2号房屋，建筑面积133.40平方米。同日，李玲玲与大连天意房地产开发有限公司就双方签订的《商品房买卖合同》签署补充协议，第十二条约定：买受人（李玲玲）同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接收并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》。大连天意房地产开发有限公司（甲方）与金地物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金地艺境小区提供前期物业服务；物业服务费标准按照房屋建筑面积收取，小高层2.1元/月/平方米，多层/洋房2.3元/月/平方米；业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。案涉房屋为多层/洋房，金地物业主张李玲玲拖欠2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费。2020年10月27日，案涉房屋的开发商大连天意房地产开发有限公司（甲方）与李玲玲（乙方）签订《协议书》，约定：双方就乙方房屋出现的2018年夏天北卧天棚渗漏等问题达成协议，针对金地艺境项目二期12#号楼3-502室，甲方以直接将款项代缴至物业公司的形式一次性承担乙方1,800元物业管理费，上述问题由乙方自行处理。金地物业、李玲玲对上述《协议书》的内容均予以认可，且金地物业同意将此1,800元从本案诉请的物业费总额中予以扣减。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条第一款之规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，大连天意房地产开发有限公司与金地物业签订的《金地?艺境前期物业管理服务合同》是双方真实的意思表示，未违反相关法律的规定，应认定为合法有效。业主和物业服务企业之间是平等主体，金地物业作为物业服务企业，依约为李玲玲所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，李玲玲作为该小区业主理应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费，借故拖欠不妥。故李玲玲应向金地物业支付2018年7月1日至2020年12月31日期30个月－1,800元）。李玲玲关于开发商就案涉房屋渗漏损失赔偿折抵物业费的辩称意见，因金地物业无异议，予以采纳。判决：李玲玲于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连金地物业管理有限公司2018年7月1日至2020年12月31日期间物业费人民币7,404.6元。如果李玲玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（大连金地物业管理有限公司已预交），已减半收取由李玲玲负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连金地物业管理有限公司。二审中，李玲玲提交了一份与一审承办法官的录音，拟证明金地物业在一审提供的前期物业服务合同无效；金地物业提交了[金地·艺境]前期物业服务合同一份，拟证明其公司与业主之间成立物业服务合同关系。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。金地物业对李玲玲提交的录音的证明力不予认可；李玲玲对金地物业提交的合同的真实性及证明力圴不予认可。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费。被上诉人与案涉小区开发商大连天意房地产开发有限公司签订了《[金地?艺境]前期物业服务合同》，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。上诉人虽然在二审中对于被上诉人提交的前期物业服务合同的真实性不予认可，但未提供相反证据予以反驳，故本院对于被上诉人提交的前述物业服务合同予以采信。上诉人在一、二审中对于前述前期物业服务合同的签收文件中本人签名的真实性提出异议。但无论该签名是否为上诉人本人所签，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力”之规定，该前期物业服务合同对包含上诉人在内的案涉小区业主具有约束力；上诉人是否签收，不影响前述前期物业服务合同的效力。被上诉人既向案涉小区提供了物业服务，则上诉人作为业主应按前述前期物业服务合同的约定向被上诉人按时、足额缴纳物业费。上诉人对于一审判决认定的欠费期间及房屋面积均无异议，且双方当事人在一审中均对大连天意房地产开发有限公司与上诉人签订的涉及物业费代缴的协议书无异议，金地物业一审中亦同意将其中约定的1,800元物业费予以扣除，故一审判决认定的上诉人应缴物业费金额7,404.6元正确，本院予以确认。关于上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，上诉人并未依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。关于上诉人提出的房屋漏水的问题，该问题属于房屋质量问题，上诉人应向案涉小区开发商主张权利或申请使用房屋维修基金予以解决，以此为由拒交物业费无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李玲玲上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李玲玲负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年三月二十二日书记员 张文秀