北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终492号上诉人（原审原告）：邱枫，男，1990年2月17日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：北京顺达行房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区卓秀北街**院**楼**320。法定代表人：谢莉君，总经理。委托诉讼代理人：赵飞龙，男，该公司员工。上诉人邱枫与被上诉人北京顺达行房地产经纪有限公司（以下简称顺达行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初12766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。邱枫上诉请求：撤销一审判决第二、三项，判令被上诉人返还已付租金6000元、房屋押金3800元，判令被上诉人赔偿房屋管理费360元、甲醛检测费600元；一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案中上诉人租金实际已经交付到2020年11月4日，并非2020年10月4日，被上诉人理应返还1个半月租金6000元和押金3800元。一审判决中并未提及被上诉人收取的房屋管理费用。上诉人多次与被上诉人因房屋柜子裂缝、壁纸撕裂、屋内气味问题进行交涉，未得到任何答复和解决，被上诉人并未起到房屋管理责任。关于空气质量检测，上诉人已提前与被上诉人沟通，上诉人认为甲醛测试不可能在双方共同委托的情况下进行。2019年5月5日合同生效，上诉人开始使用房屋，上诉人认为味道过大，也与被上诉人微信中提到过，但没有具体解决方法，在长时间通风的情况，味道减小，上诉人就没有太在意。至2020年9月，房屋内味道依然很大，故上诉人进行甲醛检测。顺达行公司辩称，不同意对方的上诉请求。一审法院知道邱枫的房租是交到11月4日，是考虑到根据合同约定顺达行公司可以要求对方承担违约责任，才只判令对方支付2000元。顺达行公司只同意支付2000元。关于甲醛问题，邱枫签署了物业交接单，在一年半之后才提出甲醛问题，无故要求解除合同，不应对其支持。关于管理费，顺达行公司提供了服务，不应退还。邱枫向一审法院起诉请求：1.确认双方于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月20日解除；2.判令顺达行公司返还已付房租58200元、房屋押金3800元，房屋管理费360元、中介费1900元；3.判令顺达行公司赔偿邱枫甲醛检测费600元；4.判令顺达行公司支付违约金8000元。一审法院认定事实：2019年4月29日，邱枫（乙方、承租方）与顺达行公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方代理出租其位于北京市房山区拱辰街道绿地诺亚方舟北区4-804号房屋，乙方承租该房作为办公用途；租赁期限为26个月27天，自2019年5月5日至2021年7月31日；月租金为3800元，第二年为4000元，房管（屋）管理费共360元（2年）；乙方向甲方支付一个月房屋租金3800元作为保证金。保证金为乙方不损害房屋结构、设施、家具、电器和不拖欠水电、燃气、卫生、电话等使用费用的保证。保证金不充抵末期房租。租赁期满，甲、乙双方进行对房屋内部物品、设施及装修的清点验收，乙方结清在租赁期内所产生的所有费用，交还甲方房屋钥匙，搬离所租赁房屋，甲方于租赁期满后第五个工作日，退还乙方所缴纳的房屋租赁保证金，如乙方没有结清合同期内所产生的费用，其合计金额由房屋租赁保证金中扣除，剩余部分如数退还乙方，但退还押金时最长不能超过二个月，否则视为放弃权利，不予退还。合同第七条约定违约责任：1、合同生效后，甲乙双方均不得无故解除合同、不得单方违反合同约定，否则违约方应承担违约责任，如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任。2、……如乙方有特殊情况需要退房，必须在交房租前，提前三十天以书面形式通知甲方解除合同，并承担违约责任，向甲方支付二个月房租作为补偿……合同签订后，双方进行了交接。2019年4月29日邱枫支付押金及三个月房租15560元；2019年7月4日支付2019年8月-2019年10月房屋租金11400元；2019年10月4日支付2019年11月-2020年1月房租11400元；2020年1月4日支付2020年2月-4月房屋租金11400元；2020年4月5日支付2020年5月-7月房租12000元；2020年7月3日支付2020年8月-10月房租12000元。2020年9月9日，邱枫委托国环中测环境监测（北京）有限公司对涉案房屋的客厅及卧室进行空气质量监测。2020年9月12日，国环中测环境监测（北京）有限公司出具《检测报告》，该检测报告载明：检测地址为涉案房屋，监测项目：甲醛、氨、苯、甲苯、二甲苯，封闭时间12小时，采样日期2020年9月9日，分析日期2020年9月9日至2020年9月12日，采样条件：温度30.8℃，湿度53.6%RH，大气压100.1kPa，检测结果：甲醛：标准值≤0.10mg/m3，客厅0.15，卧室0.13，均不符合标准。其余项目符合标准。邱枫支付检测费660元。双方就涉案房屋解除进行协商。2020年9月13日，顺达行公司工作人员和邱枫沟通，称“我给你说两个办法，你看一下吧。1.押金退给你，你搬走，水电结清；2.我们帮你调一个同样的房子，按3900元每月给你算，算补偿你的检测损失。我们为什么这么做呢，因为不是我们的原因出现问题，所以不能全部退还，我们同样是受害者，不是说，退还所有钱，是唯一解决方法，你毕竟租期还没到，我们可以给你换个房子，解决这问题。”同日，邱枫回复“谢谢。我考虑下，水电我都会给房东交上，我也理解您，其实商量不来，咱可以走法律程序。”2020年9月15日，邱枫通过微信回复“您好，我这边比较倾向于本月解约，就不换房了，咱们怎么解决？”顺达行公司工作人员回复“押金，退你，你搬走吧”“水给房东结了”。2020年9月19日，邱枫称“我把钥匙给您们，我有3把钥匙”“我放在哪里比较合适？”同日，顺达行公司工作人员回复称“你在门口找个地方放着下午我过去取”；此后，顺达行公司的工作人员又回复“钥匙尽快你拿走，以防房子有损坏，全算你的”。邱枫主张其于2020年9月19日搬离了涉案房屋，并将房屋钥匙按照顺达行公司指定地点进行交付。顺达行公司不予认可，称应该面对面地进行交接，房屋交接需要书面交接。一审法院认为：邱枫、顺达行公司所签订的合同系双方真实意思表示，双方应遵照执行。依据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。依据常识判断，甲醛超标将会对身体健康产生不利影响。本案中，根据已经查明的事实，邱枫自2019年4月29日与顺达行公司进行房屋交接并使用涉案房屋，其于2020年9月9日才对涉案房屋进行空气质量检测，且其检测为单方委托单方进行，对该检测结果一审法院不予确认。邱枫因涉案房屋空气质量问题与顺达行公司进行协商，顺达行公司于2020年9月13日通过微信提出解除合同或变更履行，邱枫于2020年9月15日同意解除合同，顺达行公司对此并未提出异议，应视为双方就合同解除达成合意，一审法院确认双方签订的房屋租赁合同于2020年9月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房屋交付时间，邱枫已按照顺达行公司要求的方式对房屋进行交接，明确告知其接收房屋，顺达行公司仅以邱枫未当面进行房屋交接为由拒收房屋，其应对损失扩大承担责任，故一审法院对其辩称不予采纳，一审法院认定涉案房屋交付时间为2020年9月19日。在双方协商解除合同后，均无权向对方主张赔偿损失或者违约责任，双方仅就合同尚未履行部分进行返还，就合同已经履行的部分无需返还。综上，顺达行公司应返还邱枫2020年9月20日至2020年10月4日的房屋租金2000元、房屋押金3800元，对邱枫其他过高诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认邱枫与北京顺达行房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年9月15日解除；二、北京顺达行房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内退还邱枫租金2000元、押金3800元；三、驳回邱枫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点为顺达行公司是否应当向邱枫退还房屋管理费及甲醛检测费；一审法院判令顺达行公司退还的租金金额是否正确。关于房屋管理费，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签署的《房屋租赁合同》约定房屋管理费金额为360元，但并未就顺达行公司应当向邱枫返还房屋管理费的具体情形进行约定。双方协商一致解除该合同时，亦未就该房屋管理费的返还进行相关约定。现邱枫以房屋柜子裂缝、壁纸撕裂、屋内气味等问题未得到答复和解决为由，上诉主张顺达行公司向其退还房屋管理费金额为360元，缺乏相应合同依据，且邱枫亦未能对其主张的相关问题提供充分证据予以证明，故本院对其该项上诉主张不予支持。关于甲醛检测费，邱枫于2019年4月29日与顺达行公司交接房屋，经过一段时间使用后于2020年9月9日才对房屋进行空气质量检测，且该检测是其单方委托单方进行，故据此不足以充分证明顺达行提供的房屋存在空气质量问题，且双方就解除合同达成合意时并未约定该检测费的承担，故邱枫主张顺达行公司赔偿其甲醛检测费缺乏相应依据，本院亦不予支持。关于房屋租金，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院判令顺达行公司退还合同未履行部分的租金，处理正确。对于房屋交接时间，一审法院结合微信聊记录及当事人陈述，认定房屋交付的时间为2020年9月19日，认定正确。对于邱枫缴纳租金的情况，一审过程中双方对邱枫提交的房租交付凭证真实性予以认可，一审法院对此予以确认，并无不当。但经核算，邱枫已经依照房屋租赁合同约定全额缴纳房租至2020年11月4日，故顺达行公司应当退还2020年9月20日至2020年11月4日的房屋租金6000元。一审法院计算有误，本院予以纠正。综上所述，邱枫的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2020）京0111民初12766号民事判决第一项；二、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初12766号民事判决第三项；三、变更北京市房山区人民法院（2020）京0111民初12766号民事判决第二项为：北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还邱枫租金6000元、押金3800元；四、驳回邱枫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费811元，由邱枫负担702元（已交纳），由北京顺达行房地产经纪有限公司负担109元（于本判决生效后七日内交至一审法院）；二审案件受理费50元，由邱枫负担10元（已交纳），由北京顺达行房地产经纪有限公司负担40元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  蒋春燕审 判 员  施 忆二〇二一年三月十七日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮