湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初971号原告：深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区双马工业园霞光东路。负责人：刘国庆，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。被告：王铁柱，男，1975年10月5日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。原告深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司与被告王铁柱物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司委托诉讼代理人陈媛媛、被告王铁柱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付住宅物业服务费3507.80元（自2018年1月1日计算至2018年12月31日）；2.判令被告向原告支付违约金1000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。被告王铁柱辩称：一、被答辩人物业服务不到位，双方曾发生纠纷。答辩人曾拒交2018年度、2019年度物业管理费，后经协商，达成答辩人交纳2019年1月至2020年12月期间的物业服务费，免交2018年物业管理费的协议。现被答辩人诉请答辩人交纳2018年的物业管理费与事实不符；二、答辩人预交了2020年度全年物业服务费，但被答辩人于2020年7月15日退场，新入驻物业公司收取了答辩人2020年7月15之后的物业管理费，故被答辩人应退还答辩人2020年7月15日至2020年12月31日期间的物业管理费1606元。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区双马镇向阳农场98号。二、被告系房屋所有权人，房屋坐落于湘潭市岳塘区××镇××路××号××凤溪边1栋0101003、0201003、0301003号，产权面积为194.88㎡。三、原告自2010年5月至2020年7月15日为上述小区提供物业服务；原告向被告收取物业费的依据为：不动产产权信息查询单、协议书、前期物业服务合同、在管证明、关于不再续聘前期物业服务企业的函、关于核定五岳新城和藏湖住宅小区物业服务收费标准的批复、关于五岳新城和藏湖住宅小区物业服务收费继续执行原文件标准的复函。四、原告是否与开发商签订过物业服务合同：是，物业费标准为住宅：住宅1.8元/月·㎡、办公楼2.5元/月·㎡；商业物业：3元/月·㎡；会所物业费：2元/月·㎡；地下车库（位）服务费：20元/月。逾期未交纳物业服务费，应按每逾期一日欠交总额万分之五的标准支付违约金。五、物业服务费交纳时间点：按季交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月十日前履行交纳义务。原告起诉要求被告缴纳物业费的期限2018年1月1日至2018年12月31日。六、被告拖欠原告2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费总计3507.84元（1.5元/月·㎡×12月×194.88㎡）至今尚未缴纳。七、其他：（一）深圳市深华物业集团有限公司曾用名深圳市深华物业管理有限公司,深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司系深圳市深华物业集团有限公司设立的分公司。（二）湘潭市物价局潭价服[2011]86号文件五岳新城一期住宅物业费收费标准为1.5元/月·㎡。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。关于本案诉讼主体问题，开发商湘潭双旺投资置业有限公司与深圳市深华物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，虽然该合同签订主体非原告，但开发商湘潭双旺投资置业有限公司与深圳市深华物业管理有限公司、原告签订了《协议书》，确认五岳新城小区前期物业服务合同的权利义务由原告承继，原告以其自身名义向五岳新城小区业主及物业使用人收取物业服务费。本院认为，协议书合法有效，且原告领取了营业执照，依据相关法律规定，依法设立并领取营业执照的法人分支机构，可以成为适格的民事诉讼主体，故原告以其名义提起诉讼于法有据。关于物业服务费问题，开发商湘潭双旺投资置业有限公司与深圳市深华物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，该合同对全体业主具有约束力。《前期物业服务合同》履行期到期后，虽然没有续签书面的物业服务合同，但原告一直实际为五岳新城小区提供物业服务至2020年7月15日。王铁柱系五岳新城小区业主，其欠交2018年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费3507.80元。被告王铁柱向本院提交证据证明其已交纳2019年1月-2020年12月期间物业服务费6431元（折扣后），多交纳部分金额为1473.77元（6431元÷24月×5.5月），故被告王铁柱还需交纳物业服务费2034.03元（3507.80元-1473.77元）；原告诉请违约金，因被告未交物业费事出有因，对原告该诉请，本院不予支持。被告辩称2018年物业服务费系其与原告协商予以免交，但其未向本院提交证据予以证实，现原告否认承诺免交物业服务费一事，根据谁主张谁举证原则，被告自行承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王铁柱于本判决生效之日起五日内一次性支付深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司物业管理服务费2034.03元；二、驳回深圳市深华物业集团有限公司湘潭分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50，减半收取25元，由王铁柱负担。本判决为终审判决。审判员 蒋 英二〇二一年三月二十三日书记员 唐璐瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。