文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终438号上诉人（原审原告）：张磊，男，1987年9月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：戎明杰，江苏典业律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭飞，江苏典业律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：胡友民，男，1975年5月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：丁红，江苏君萃律师事务所律师。上诉人张磊因与被上诉人胡友民房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初8741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张磊上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人双倍返还上诉人10万定金；被上诉人承担一、二审案件诉讼费用。事实和理由：首付款当日，上诉人有能力支付首付款。当日，上诉人的妻子银行余额475669.61元，零钱通13877元；其母亲存单7万元；上诉人28206元；上诉人父亲3万；收回债权5.4万元和2万元黄金，合计69.2万元，足以支付首付款64.6万元。上诉人与被上诉人合同并未解除，被上诉人从未通知上诉人解除合同，上诉人也未收到任何解除材料。2020年8月13日至8月21日期间，上诉人与被上诉人一直在协商付款，8月21日，上诉人、被上诉人、中介（赵晓萍）、陈国昌四人在中介处还在协商买卖房屋事宜，被上诉人也仅表示其妻子在上班，没有时间签字。因此，一审法院认定合同于2020年8月20日解除错误。上诉人在合同未解除的情况下，于8月18日，将房屋卖与他人构成根本违约，应双倍返还收取的定金。2020年7月12日签订合同并付款5万定金之后，淮安的学区房价格上涨过快，被上诉人提出涨价20万元，双方一直就涨价事宜进行协商，7月18日的录音证据也证实被上诉人要求涨价20万元，因此，被上诉人要求涨价20万元违约在先，上诉人未按期支付是履行不安抗辩权。胡友民辩称，合同签订当日，上诉人张磊的老婆沈新燕发短信给中介员工李艳说房子不想要了。7月18日的录音是情绪激动时说的。一审法院基于张磊未按约履行合同，且其行为表明“另行售房他人”，被上诉人行使法定解除权，将房出售他人，并无不妥。张磊向一审法院起诉请求：1、被告双倍返还原告定金10万元；2、被告支付律师费6000元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年7月12日，被告胡友民（售房人，甲方）与原告张磊（购房人，乙方）以及居间方房屋咨询中心（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，载明：甲方同意将本人坐落在淮安市清江浦区北门东后街24号1幢1室房屋出售给乙方；甲、乙双方协商后实际成交价为1696000元，乙方于2020年7月12日向甲方交付定金5万元，于2020年7月17日付定金5万元，合计定金10万元；于2020年8月13日前付首付款696000元（含定金），尾款（至）银行放款到账后自动结清；甲方认可乙方贷款方式付款，在贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。合同签订当日，原告张磊支付被告胡友民定金5万元，被告胡友民出具款项收条。2020年7月17日，原告张磊未按约定支付剩余定金5万元。2020年7月22日，原告张磊向被告胡友民发送短信：“胡大哥，前些天你说要涨价，后来我们静下心来，不涨了，这是好事。但中介找的贷款是高利，整整多了两个点。我看了下每月贷款，还不起，我要再到其他银行贷款，等我消息，下午不要去了……你要是想再卖给其他人，我也不反对，如果有出价更高的，你可以和他们签合同，我也不追究其他的任何责任。把定金退4万给我，1万就当我补偿……”；8月14日，原告张磊通过电话联系被告胡友民要求支付房款，继续履行合同，被告胡友民表示原告张磊已经违约；8月17日，原告张磊发送短信给被告：“胡老板，上天打你电话找亲戚筹到钱，说买你家房继续履行合同，你几句话不讲就挂电话，重要的事还没说……下午把这事办了，不要贷款了……”被告胡友民均未予以回复。截止庭审之日，原告张磊仅支付被告胡友民定金5万元，其余款项均未支付。8月20日左右，被告胡友民告知原告张磊解除涉案房屋买卖合同，8月24日，被告胡友民将涉案房屋另行出售给其他人，原告张磊分别于8月18日、8月24日报警要求处理买房纠纷，清江浦分局二院警务工作站出警处理，告知其通过诉讼方式解决。原告张磊以被告存在违约为由，起诉至法院，引发本次诉讼。庭审中，一审法院要求原告张磊提供其2020年8月14日个账户上存在应付首付款金额的证据时，原告张磊陈述其个人账户上并无656000元，但其可以通过其他账户凑足该金额款项。庭审中，原告张磊为证明系中介原因导致其无法贷款并且其积极履行合同义务，提供：证据1，中介业务经理赵晓萍通话录音书面整理材料一份；证据2，原告与淮阴幸福村镇银行客户经理咨询录音书面整理材料一份；证据3，原告与被告电话录音及书面整理材料一份。被告胡友民质证：证据1只能证明中介与原告商谈贷款事宜，并不能成为原告不能按合同支付价款的理由，无法达到原告的证明目的；对证据2，是原告办理贷款事宜，不影响原告按约定履行合同支付价款，无法达到原告的证明目的；对证据3的真实性不表异议，这份录音是原告起诉后索要定金故意而为之的行为，可以证明原告并没有按合同约定支付该款项。一审法院认为，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《房屋买卖（居间）合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，双方存在房屋买卖合同关系，双方均应按照合同约定履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务，当事人可以解除合同。根据合同约定，原告张磊应当于2020年7月17日付定金5万元，但其没有支付；应当于2020年8月13日前付首付款696000元（含定金），其也未支付，且也无证据证明当时其个人账户上存在该笔金额的款项；至于尾款，其更未到银行办理贷款手续。原告张磊的行为已经严重违反了合同的约定，结合其于7月22日向被告发送短信的短信，可以明确反映出其不愿意继续履行房屋买卖合同，其行为构成违约。虽然原告于2020年8月14日又要求继续履行合同、支付剩余款项，但其账户上连首付款都没有，更谈不上尾款，该行为并不能证明其有继续履行合同的真实意思表示和履行能力。被告胡友民基于原告违约行为及其明示“另行售房给他人”的意思表示，行使法定解除权，将涉案房屋出售他人，并无不妥。现原告张磊以被告将房屋出售他人，构成违约行为，要求双倍返还已付定金10万元，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第八条，第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告张磊的诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由原告张磊负担。二审中，上诉人提交了以下证据，以证明被上诉人胡友民构成根本违约：1、上诉人张磊与案外人张成兵的通话录音，证明被上诉人于2020年7月20日左右已经将房屋出卖给案外人张成兵夫妻俩，该录音中张成兵明确表示被上诉人出卖的该房屋是胡友民于2020年4月23日从其他人处购买，也就是说不到3个月时间就把房屋卖给上诉人，也能间接证明胡友民作为中介一直在炒房，并且张成兵还表示在其之前胡友民还以190万的价格出卖给其他人，该房屋胡友民至少卖了三次；2、不动产登记中心出具的被上诉人胡友民与案外人张成兵夫妻的买卖合同一份，及申请网签过户申请书一份，证明被上诉人于2020年8月18日与案外人张成兵夫妻两签订一份买卖合同，用于网签备案，该合同上房屋交易价是59万，并且关于房款支付、违约责任等条款全部为空白，在该合同第5页明确写明房产登记公司为淮安市金轩房地产中介有限公司，居间代理经纪人胡友民，也即是被上诉人本人；3、金轩房地产公司店面照片两份，金轩房地产公司店面门头上留的电话为胡友民本人，证明被上诉人胡友民是做房屋中介炒房的；4、代理合同及发票各一份，证明律师费5000元。被上诉人质证认为，通话录音真实性无法确认，但从这份录音中可以看出上诉人构成违约；对买卖合同真实性没有异议，记载的日期为2020年8月18日；被上诉人的身份是办理贷款业务，且胡友民的工作与本案没有关系；关于律师费的证据，真实性无异议，但与本案无关。被上诉人提交以下证据，以证明上诉人于合同签订时就没有履行合同的诚意和能力：1、张磊老婆沈新燕和中介员工李艳的聊天微信截图4张；2、2020年7月23日，上诉人张磊和中介老板赵晓萍的短信聊天记录一份；3、2020年7月22日张磊的两条短信。上诉人质证认为：1、本案买卖合同主体是张磊，从短信聊天内容也可以看出这只是协商的过程，不是最终的结果，该短信都是7月17日发的，在7月17日之前胡友民就一直要求涨价20万，也正是因为要求涨价，上诉人在7月17日才未把第二次5万元定金支付给被上诉人；2、短信截图不完整，完整短信表达的意思是，当初开的收入证明是5000元每月，办贷款数字不够用，要拿回去换收入更高的证明；3、第三组证据不是二审中新证据，一审及第一次谈话中已经质证过，该短信是2020年7月22日发的，但是在7月20日被上诉人已经将房屋卖给案外人张成兵了。二审中，被上诉人申请清江浦区千百间房屋信息咨询公司负责人赵晓萍出庭作证，赵晓萍陈述本案合同未能履行主要责任在于张磊，合同签完后张磊的老婆表示不想买这个房子，补交定金5万也没有履行；还有要做贷款时候，张磊也没有配合去做。补交定金有时间约定，但没有证据证明催交了7月17日应交的定金；8月21日，四方协商的内容也是谈买房子的事。对赵晓萍的证言，上诉人质证认为，7月17日中介没有催交过定金；8月21日四方还在谈买房之事，但7月20号左右，涉案房屋已卖与他人，说明中介与被上诉人串通欺骗上诉人。被上诉人质证认为，证人证言是真实可信的；张磊在整个买房过程中，只在合同签订当天支付5万元定金，之后没有补交5万元定金，也没有去银行办理贷款。二审另查明，涉案房屋被上诉人于2020年7月29日与案外人签订合同，以191万元卖与他人。本院认为，本案中，双方于2020年7月12日签订合同，约定上诉人于当天给付5万元定金、7月17日付定金5万元，8月13日付首付款696000元（含定金），但上诉人并未按约支付7月17日的5万元定金和8月13日首付款696000元，已构成违约。二审中，上诉人提交的7月18日上诉人张磊与被上诉人胡友民通话录音，证实被上诉人胡友民因当时淮安房价上涨，要求涨价20万元；后上诉人短信承诺，如被上诉人和他人签订合同要退还定金4万元，1万元作为补偿，被上诉人在没有依法解除合同的情况下，于2020年7月29日，又以191万元将涉案房屋卖与他人，也存在过错。因此，上诉人张磊要求被上诉人胡友民双倍返还定金10万元，本院不予支持；由于双方对于合同未能履行均有过错，被上诉人胡友民应依约返还上诉人张磊4万元。综上，上诉人张磊的上诉理由部分成立；由于二审出现新的证据，一审判决有误，予以纠正。依据《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初8741号民事判决；二、被上诉人胡友民于本判决生效之日起10日内返还上诉人张磊40000元；三、驳回上诉人张磊其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，减半收取100元，由上诉人张磊负担60元，被上诉人胡友民负担40元；二审案件受理费100元，上诉人张磊负担60元，被上诉人胡友民负担40元。本判决为终审判决。审判长 孙 坚审判员 孙 艳审判员 蒋其举二〇二一年三月十六日法官助理宋诚书记员张成秋