浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3312号上诉人（原审被告）：桐乡碧兴房地产开发有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道濮院大道********。统一社会信用代码：91330483MA29HWBM9L。法定代表人：申鑫，董事长。委托诉讼代理人：宋俊贤，男，公司员工。委托诉讼代理人：温伟杰，男，公司员工。被上诉人（原审原告）：杨某1，女，2016年2月9日出生，汉族，住桐乡市。法定代理人：杨某2（系杨某1母亲），女，1979年3月3日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：鲍琴利，浙江中锐律师事务所律师。上诉人桐乡碧兴房地产开发有限公司（以下简称碧兴公司）为与被上诉人杨某1商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初2377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧兴公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查明事实后改判驳回杨某1的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未查明本案最基本、最核心、最关键的事实，即配电房等相关电力设施是否产生辐射、噪音、空气污染危害人身健康。1.涉案楼盘已经竣工验收并经政府主管部门验收备案，杨某1没有提供任何证据证明涉案房屋周围确实存在危害健康的辐射、噪音、空气污染。一审法院在未查清关键事实的情况下判决撤销合同，显然不当。2.双方在商品房买卖合同补充协议第十五条第一点明确约定，除合同、本补充协议条款明确约定外，其他内容对房屋买卖和价格确定无重大影响，均不构成合同的组成部分，对出卖人没有约束力。3.当今社会，人类其实处于各种辐射、噪音包围的环境中，日常近距离使用手机、电脑、家用电器等都不断产生辐射、噪音，但基于国家制定了严格的质量安全标准，该类设备在运行中即便产生辐射、噪音也不会对使用者的健康造成危害，故对此有认知的消费者依然会购买使用。杨某1一方能接受家电和数码产品的辐射，却又以可能存在辐射为由不接受涉案房屋，显然缺乏正当性。实际上，涉案房屋所在楼盘设置的配电房等设施、设备均由专业制造商根据国家相关标准制造，质量合格，设置位置事先由政府部门审批通过，事后经验收确认，可证明涉案房屋的安全性，不会对居住者的健康造成危害。4.一审认为相关设施能够通过验收备案只能证明不违反国家强制性标准或规定，不能证明上述设施对人身健康或居住不会造成影响，逻辑错误。配电房等设施验收合格显然能够证明其不会危害人身健康。杨某1一方若主张配电房等设施危害人身健康，应当承担举证责任，但其没有提供证据证明。二、碧兴公司不存在故意隐瞒真实情况，作出虚假陈述的行为。根据双方签订的商品房买卖合同附件五、附件十、补充协议书第十一条、第十五条，碧兴公司已在签约文件中明确告知小区内存在配电房及生活泵房的事实，杨某1一方亦明确认可即便相关电力设施有变动或未具体说明，对其是否设置、位置变动移位等均不持异议。碧兴公司显然不存在故意隐瞒配电房真实情况的行为，亦不存在虚假陈述的必要性。一审认定碧兴公司违背诚实信用原则，隐瞒案涉房屋地下层被公共设施包围的情形，负有应当告知的义务而未告知，与双方的签约文件明显不符。退一步讲，即使销售人员口头承诺涉案房屋周围不存在配电设施，但根据补充协议第十五条第二点约定，该承诺未经碧兴公司盖章确认，对碧兴公司没有约束力，不能据此认定碧兴公司存在隐瞒或虚假陈述。三、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，杨某1要求撤销涉案合同首先应举证证明已经受到实质性损害，属于法律规定的“受损害方”，但杨某1并未提供任何证明，事实上其也未遭受任何损害。一审法院径直适用该条款判决撤销合同，属于适用法律错误。杨某1辩称，一、碧兴公司认为本案最基本、最核心、最关键的事实是配电房等相关设施是否产生辐射、噪音、空气污染，危害人身健康，属于颠倒主次。杨某1的母亲杨某2向碧兴公司的销售员明确表示，她带着一个两岁的孩子，选房的要求是周围不能有配电房，环境要好一点，地段，地段好一点是杨某2购房甚至是看房的一个大前提。碧兴公司的销售员明确是按照杨某2的要求订立了买卖合同。但是碧兴公司明知已经设有配电房的情况下没有告知杨某2，并且在一审中明确表示不需要告知这些情况，属于故意隐瞒事实的欺诈行为。二、碧兴公司上诉称合同已经明确告知了小区设有设备房，且对这些是不能有异议的，出卖人的雇员等作出的任何承诺，需加盖碧兴公司公章方为有效。但是销售员作出的并非承诺，只是对事实的描述，销售员描述说涉案房屋下面是没有设备房的，故不能适用这一条。另外，对设置位置不能有异议的前提是信息必须对称，事实状况必须清楚，但碧兴公司在已有设备房的情况下，还告知杨某2没有设备房，做出了错误的告知或者说是故意隐瞒的情况下，再与杨某2签订合同，该条款是没有效力的。综上，杨某1与碧兴公司签订的合同并非是真实意思表示，理应享有撤销权。一审判决正确，应予以维持。杨某1向一审法院起诉请求：1.判决撤销双方于2018年12月25日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.判决碧兴公司退还杨某1购房款3286849元、车位费170000元，以及利息658962元（以3456849元为基数自2018年8月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计算为438588元，自2019年8月20日起至实际返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心每月公布的最新贷款市场报价利率的三倍计算，暂计算至2020年2月20日为220374元），共计4115811元；3.由碧兴公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于桐乡市××街道××路××新民路东侧的浙（2017）桐乡市不动产权第**地块的凤鸣公馆项目系由碧兴公司开发建设。2018年12月25日，杨某1与碧兴公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018330483ＹＳ0194079）（双方曾于2018年7月31日签订草签合同），约定杨某1向碧兴公司购买凤鸣公馆15幢1-2层101号房产，建筑面积175.55平方米，套内建筑面积146.49平方米，分摊的共有建筑面积29.06平方米，单价为每平方米18723.15元，总金额为3286849元，付款方式为分期付款，即于2018年8月29日前分2期支付全部价款，首期房价款1314740元，于2018年8月1日前支付。合同第十条约定出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。合同附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定载明：“本项目内有配电房”。附件十出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明载明：“小区设有配电房、开闭所、物业管理用房、可能有噪音、辐射等影响”。2018年7月26日，杨某2支付100000元，7月31日支付1050000元（含Ｃ-非人防车位025预付款50000元），8月29日，杨某2支付2306849元（含车位款120000元），至此杨某1付清购房款3286849元及车位款170000元。2018年12月21日，碧兴公司向杨某1发出签约特别提示，其中第3点载明：“秉承诚信待客的原则，我司禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺；故，若在购房洽谈中，我司工作人员就您所购房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或者与合同约定不一致的，请您在签署合同前向监签人员了解清楚，我司将立即对您所提到的问题进行解释”。2018年12月31日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议书，第十一条关于销售和使用承诺第4点载明：“该商品房所在小区内的市政基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施（如箱变、开关站、变电站、配电分支箱等）、弱电系统（如有线电视箱、宽带设备等）、供水设施（如水泵房等）、供气设施（如煤气调压站等）、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施设备的位置，以政府有关部门及电力、煤气、供水等相关公用事业单位最终确定为准，合同附图或销售广告、模型、沙盘等宣传资料所示位置仅供参考，如有所变动或未加具体标明、示意的设施及其位置，以实际建设为准，买受人对其设置、增减、移位等无异议”。第十五条关于销售广告的约定第2点载明：“为了澄清权限，避免误解，双方一致明确，出卖人雇员、部门或委托的销售代理机构等对买受人作出的任何承诺须加盖出卖人的公章或合同专用章后方为有效；未经出卖人同意，出卖人的雇员、部门和委托的销售代理机构等均无权对买受人作出对出卖人具有约束力的承诺”。碧兴公司陈述案涉房屋正下方及旁边设有变配电房、弱电机房、生活泵房、风机房等，杨某1母亲得知情况后至今拒绝收房。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、杨某1要求撤销案涉《浙江省商品房买卖合同》的理由是否成立？二、如案涉《浙江省商品房买卖合同》被撤销，杨某1主张的违约金是否合理？一、关于杨某1要求撤销案涉《浙江省商品房买卖合同》的理由是否成立的问题。杨某1以碧兴公司在商品房买卖合同中存在欺诈行为要求撤销双方之间签订的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，使对方陷入错误认识而与之订立合同的情况。本案中，双方订立商品房买卖合同时，案涉房屋系尚未完成的在建房屋，杨某1母亲未经许可不可能进入该施工现场进行查看，故在房屋落成前，杨某1方作为缺乏专业知识的消费者，除了通过开发商碧兴公司在宣传资料、沙盘和销售员讲解中提供的信息外，难以通过其它渠道了解其欲购买房屋所在楼宇的设计细节，从杨某1提交的2份地下层车库平面图来看，从设计备案到竣工验收，案涉房屋地下层的设计、布局从始至终未发生变化，即存在变配电房、配电房、弱电机房、风机房、生活泵房等公共设施，碧兴公司对此是明知的。但从证人屠某的证言及碧兴公司的陈述看，碧兴公司从未将案涉房屋地下层存在上述公共设施的情况告知销售员，更何况杨某1，其理由是上述公共设施属于小区的必备设施，满足规划许可且已通过专项验收，符合法律规范，具体的位置设置上也符合规范要求，不影响杨某1的居住使用，未侵害杨某1的合法权益，碧兴公司无告知义务，而且碧兴公司在购房合同中告知了小区内有配电房的相关事实，杨某1所述相关设施可能存在辐射、噪音等影响，属于杨某1主观猜测，无相关证据予以证实。一审法院认为，第一，案涉房屋地下层规划上述公共设施能够通过有关部门的验收、备案，只能证明其不违反国家强制性标准或规定，但不能证明上述设施对人身健康或居住不会造成影响，从一个普通购房者角度而言，所购房屋周边的相关配套设施的规划对购房人决定是否购买房屋有较大影响。第二，案涉项目的沙盘仅展示地面设施情况，并不包含地下层，加之碧兴公司认为其并无告知义务，故，即使合同附件中提及项目中有配电房，可能有噪音、辐射等影响，也仅是对于地面设施的提示，并不包括地下层。第三，变配电房、配电房等公共设施的规划、布局，严重影响购房人购买房屋的意愿及对价格的预期，并不因该些公共设施设置在地下层而免除开发商的披露义务，根据合同交易的通常习惯，杨某1若知晓案涉房屋地下层存在变配电房、配电房、弱电机房、风机房、生活泵房等公共设施，其可以有权选择是否购买或者以此作为合同交易条件进行商谈，但碧兴公司违反诚实信用原则，隐瞒案涉房屋地下层被公共设施包围的情形，负有应当告知的义务而未告知，显然存在过错。综上，碧兴公司对案涉房屋地下层存在多处公共设施的重大不利因素予以隐瞒，使杨某1陷入错误认识，以为所购房屋位置好、视野佳、远离变电房，从而与之订立合同，现杨某1要求撤销与碧兴公司之间签订的商品房买卖合同，予以支持。二、关于杨某1主张的违约金是否合理的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，合同撤销后，碧兴公司应当返还杨某1因此交付给碧兴公司的购房款3286849元及车位款170000元。对于杨某1主张的以3456849元为基数，自2018年8月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的3倍及自2019年8月20日起至实际返还之日止按照全国银行间同业拆借中心每月公布的最新贷款市场报价利率的3倍计算的利息，一审认为，截至2018年8月29日，杨某1已全额付清购房款及车位款，其在本案中的实际损失是自2018年8月30日起至碧兴公司清偿之日止的利息损失，但计算标准应以同期同档次贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的一倍为宜，超过部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、撤销杨某1与碧兴公司于2018年12月25日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018330483ＹＳ0194079）；二、碧兴公司于判决生效之日起十日内返还杨某1购房款3286849元及车位款170000元，合计3456849元；三、碧兴公司于判决生效之日起十日内赔偿杨某1利息损失（以3456849元为基数，自2018年8月30日起至碧兴公司实际清偿之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂计算至2020年10月19日为310799.54元）；四、驳回杨某1的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38366元，减半收取19183元，由杨某1负担1623元，由碧兴公司负担17560元。二审中，双方均未提交新的证据。当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是杨某1与碧兴公司签订的商品房买卖合同应否撤销。根据一审认定的证据和事实，碧兴公司在与杨某1签订商品房买卖合同时，涉案房屋所对应的地下层已经设计了配电房、生活泵房、弱电机房、风机房等设施。从一般消费者的消费认知和习惯看，前述配套设施与房屋的远近、设置数量和位置等，均会对购房者选择房屋产生一定影响，购房者一般更倾向于选择附近没有或者远离配电房等设施的房屋。而且，涉案楼盘销售人员屠某在一审出庭时陈述杨某2系为女儿购房，要求远离变电房等设施。因此，杨某2在购房时已经对远离配电房等设施提出了具体要求，涉案房屋正下方及旁边密集设置有配电房、生活泵房、弱电机房、风机房等设施，对杨某2是否选择购买该房屋具有重要影响，碧兴公司在签订合同时应当如实告知上述设施的设置情况。碧兴公司在商品房买卖合同附件五、附件十及补充协议书中仅是笼统的载明“本项目内有配电房”“小区设有配电房、开闭所、物业管理用房，可能有噪音、辐射等影响”，并未在合同中或者以其他方式向杨某1披露该房屋地下设置了配电房等多处配套设施，显然没有履行告知义务，导致杨某1错误地认为该房屋周围环境好，进而签订了商品房买卖合同，使杨某1购买房屋的目的和需求不能完全实现。一审法院认定碧兴公司故意隐瞒涉案房屋地下层被配套设施包围的事实，并判决支持杨某1撤销合同的诉请正确。至于上述设施是否危害人体健康，并非本案需审查的关键事实，因为即使配电房等设施经检验合格，不会对人身健康造成危害，也不能因此免除碧兴公司的告知义务，碧兴公司上诉时申请对配电房等设施是否危害人身健康进行鉴定，没有必要，不予准许。碧兴公司未告知涉案房屋地下存在配电房等多处设施，已经损害了杨某1的知情权和选择权，碧兴公司上诉认为杨某1未遭受任何损害，理由不能成立。综上所述，碧兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38366元，由上诉人桐乡碧兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二一年三月九日书记员 严 瑾书记员 胡玉婷