湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终270号上诉人(原审被告)：乔占洪，男委托诉讼代理人：李安，女，系乔占洪的妻子。被上诉人(原审原告)：中国铁路广州局集团有限公司衡阳工务段，住所地：衡阳市珠晖区广西路76号。负责人：张波，该段段长。委托诉讼代理人：刘伟涛，湖南天戈律师事务所律师。上诉人乔占洪因与被上诉人中国铁路广州局集团有限公司衡阳工务段（以下简称衡阳工务段）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2020）湘0405民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。乔占洪上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判，本案一、二审诉讼费用由衡阳工务段负担。事实和理由：2019年1月1日至2019年12月19日双方系不定期租赁合同关系，按照4000元/年标准计算租金，乔占洪予以认可。但之后乔占洪继续占用涉案房屋，侵害了衡阳工务段的财产所有权，成立的是侵权关系，应当根据市场公允价格或其他合理方式计算损失，一审按照17000元/年标准计算该时间段的损失显失公平。衡阳工务段辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。衡阳工务段向一审法院起诉请求：解除双方签订的房屋租赁合同并责令乔占洪返还租赁房屋；判令乔占洪支付2019年1月1日至实际返还房屋期间的租赁费15416.6元。一审法院认定事实：自2010年起，衡阳工务段将位于衡阳市珠晖区苗圃公园新大门左侧的房屋（原壁球馆）出租给乔占洪使用，租赁合同为一年一签。2018年1月1日，双方再次作为甲、乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（即衡阳工务段）同意将坐落在衡阳工务段苗圃公园新大门左侧房屋（原壁球馆）租赁给乙方（即乔占洪）使用。该房屋建筑面积为120平方米。该房屋仅限于作为中医养生馆（养生服务中心）用途使用。房屋租赁期限为一年，从2018年1月1日起至2018年12月31日止。房屋租金标准为4000元／年，租金计付的日期自租赁开始日（即2018年1月1日）起算，租金按当地经济增长水平逐年增加。乙方须在本合同签订之日一次性交纳全部租金。租赁期满或租赁合同解除后，甲方需将房屋对外出租的，有权采取公开或非公开的形式选择承租人。租赁期届满、租赁合同解除或本合同被依法确认无效的，乙方应在租赁期满、租赁合同解除或本合同被依法确认无效之日腾空房屋，将房屋及其他设施完好无损地返还给衡阳工务段。租赁期届满、合同解除或本合同被依法确认无效，乙方未按本合同约定腾空房屋、向甲方交付房屋及其设施设备和房屋钥匙的，乙方应同时承担以下违约责任：乙方应按本合同约定租金标准的两倍向甲方支付逾期腾房占有使用费，承担因其逾期腾房给甲方造成的其他损失（包括但不限于预期收益、诉讼费、律师费、差旅费等）。2018年12月31日，上述房屋租赁合同到期后，双方未再继续签订合同。2019年8月12日，衡阳工务段发布招商文件，对涉案房屋进行公开招商招租，文件中规定涉案房屋租金招商底价为0.4万元／年。随后衡阳工务段向乔占洪送达了招商文件，乔占洪签署了《竞租承诺函》，并委派其妻子代为参加了竞标，最终案外人李衡以17000元／年的租金标准中标，获得了涉案房屋的租赁权。2019年8月20日，衡阳工务段向李衡送达《中商通知书》，李衡于2019年8月21日向衡阳工务段支付了21000元（含租金17000元和押金4000元）。2019年12月13日，衡阳工务段向乔占洪发出律师函，要求乔占洪在收到律师函5日内搬离租赁房屋。乔占洪于2019年12月14日收到律师函，但一直未搬离涉案房屋。位于衡阳工务段苗圃公园新大门左侧的房屋的土地使用权人是广州铁路（集团）公司，属于划拨类土地，使用权证号为衡国用（2010A）第……号，使用期限为无限期，衡阳工务段对涉案房屋享有使用权。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。衡阳工务段将案涉房屋出租给乔占洪使用，并签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间形成的房屋租赁合同关系合法有效。双方签订的租赁合同期满后，乔占洪继续使用租赁房屋，衡阳工务段没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。衡阳工务段于2019年12月14日向乔占洪送达律师函，要求乔占洪在收到律师函五日内搬离租赁房屋，即是向乔占洪发出解除合同的意思表示，故双方的租赁合同关系于2019年12月19日解除，衡阳工务段要求再次解除合同，于法无据，该院不予支持。双方的租赁合同关系于2019年12月19日解除，乔占洪应向衡阳工务段返还租赁房屋，同时按照原租赁合同标准，即4000元／年的标准支付房屋租金。乔占洪在与衡阳工务段的租赁合同关系解除后，在明知衡阳工务段已将租赁房屋公开招商并由李衡中标的情况下仍然占有使用租赁房屋，造成了衡阳工务段的租金损失，现衡阳工务段请求乔占洪按照中标价格17000元／年的标准支付房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，合法有据，该院予以支持。此外，衡阳工务段自愿将2019年1月1日至实际返还房屋期间的租赁费用合并计算为15416.6元，是其对民事权利的自由处分，该院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、乔占洪于判决生效之日起十日内腾退其占有使用的坐落于衡阳工务段苗圃公园新大门左侧的房屋（原壁球馆），并交付给衡阳工务段；二、乔占洪于判决生效之日起十日内向衡阳工务段支付2019年1月1日至实际返还房屋期间的租赁费用15416.6元；三、驳回衡阳工务段的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，减半收取93元，由乔占洪负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。乔占洪申请对涉案房屋价值进行评估，本院认为，涉案房屋价值与本案的处理没有直接关联，对该申请不予准许。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，乔占洪与衡阳工务段的租赁合同已于2018年12月31日到期，之后双方未续签合同，乔占洪继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系，乔占洪应按之前的合同支付不定期租赁期间的租金。衡阳工务段于2019年12月14日向乔占洪发出解除合同通知，双方的租赁合同关系已于2019年12月19日依法解除，12月19日之后乔占洪仍占用涉案房屋缺乏合同依据，应及时搬离并支付占有期间的使用费。关于占有使用费标准如何确定的问题，本院认为，衡阳工务段在2019年8月20日就涉案房屋与案外人李衡形成租赁合同关系，李衡按照17000元/年的标准向衡阳工务段支付了租金，因乔占洪未搬离涉案房屋，衡阳工务段无法向李衡交付租赁物，其收取李衡的租金缺乏依据，由此造成衡阳工务段的损失，故一审按照17000元/年的标准计算乔占洪应支付的占有使用费并无不当。综上所述，衡阳工务段的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186元，由乔占洪负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  丁枥澎二〇二一年三月五日法官助理  许建中书 记 员  匡光美