四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川06民终280号 上诉人（原审原告）：唐钊，男，汉族，1990年11月13日出生，住所地四川省广汉市。 上诉人（原审原告）：陈佑鑫，女，汉族，1991年6月22日出生，住所地四川省成都市武侯区。 上诉人（原审原告）：张晓芸，女，汉族，1995年5月31日出生，住所地四川省德阳市旌阳区。 上诉人（原审原告）：杜洪娟，女，汉族，1986年8月23日出生，住所地德阳市旌阳区。 上诉人（原审原告）：勾耀铭，男，汉族，1984年10月7日出生，住所地德阳市旌阳区。 上诉人（原审原告）：范黎明，男，汉族，1991年12月29日出生，住所地四川省中江县。 上诉人（原审原告）：胡兵，男，汉族，1989年8月1日出生，住所地四川省中江县。 上诉人（原审原告）：黄萍，女，汉族，1990年5月9日出生，住所地四川省中江县。 上诉人（原审原告）：刘登莲，女，汉族，1963年5月15日出生，住所地四川省自贡市大安区。 上诉人（原审原告）：张洁，男，汉族，1994年10月18日出生，住所地四川省绵竹市。 上诉人（原审原告）：钟紫秦，女，汉族，1981年10月6日出生，住所地四川省德阳市旌阳区。 上诉人（原审原告）：龚金剑，男，汉族，1989年2月1日出生，住所地成都市新都区。 上诉人（原审原告）：张陶，女，汉族，1987年4月1日出生，住所地成都市新都区。 上诉人（原审原告）：林雪珊，女，汉族，1989年2月22日出生，住所地德阳市旌阳区。 上诉人（原审原告）：龙天翔，男，汉族，1991年12月8日出生，住所地四川省德阳市。 上诉人（原审原告）：李和群，女，汉族，1967年9月15日出生，住所地四川省德阳市旌阳区。 上诉人（原审原告）：鲜方雄，男，汉族，1965年9月21日出生，住所地四川省德阳市旌阳区。 上诉人（原审原告）：鲜一帆，男，汉族，1993年6月26日出生，住所地四川省德阳市旌阳区。 上诉人（原审原告）：谢余才，男，汉族，1987年4月29日出生，住所地四川省广汉市。 上诉人（原审原告）：任艳，女，汉族，1989年11月12日出生，住所地四川省广汉市。 上诉人（原审原告）：郭开利，女，汉族，1985年1月13日出生，住所地四川省德阳市旌阳区。 上诉人（原审原告）：何淑铃，女，汉族，1991年8月27日出生，住所地四川省中江县。 上诉人（原审原告）：张文豪，男，汉族，1993年3月3日出生，住四川省德阳市旌阳区。 以上上诉人的共同委托诉讼代理人：杨任霄，四川聚道律师事务所律师。 以上上诉人的共同委托诉讼代理人：朱玮，四川聚道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川煤田众城房地产开发有限公司，住所地成都市青羊区青华路38号。 法定代表人：王光辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：文莉，四川环峰律师事务所律师。 原审原告：唐棣，男，汉族，1979年11月2日出生，住四川省德阳市中江县。 原审原告：罗琼，女，汉族，1980年9月1日出生，住所地四川省中江县。 原审原告：张红梅，女，汉族，1975年8月3日出生，住所地四川省中江县。 原审原告：刘金龙，男，汉族，1974年3月11日出生，住所地四川省中江县。 上诉人唐钊、陈佑鑫等因与被上诉人四川煤田众城房地产开发有限公司（以下简称众城房地产公司）、原审原告唐棣、罗琼、张红梅、刘金龙房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院(2020)川0603民初4079号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人上诉请求：1、请求撤销原判依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：××疫情虽属不可抗力，但并未对被上诉人按照《商品房买卖合同》的履行构成阻碍，被上诉人在合同履行过程中未及时、适当履行其义务，存在过错，由于被上诉人自身原因导致的迟延交房与新冠疫情不存在任何因果关系。消防验收合格并非本案合同约定的商品房交付条件，“未经消防验收的建筑工程不得投入使用”的规定属于管理性规定，该管理性规定不影响双方在购房合同中对房屋交付条件的约定的效力。且被上诉人无法使案涉建设工程在约定时间内消防验收合格，亦属于违约行为，这一违约行为导致的后果不应当作为抗辩本案迟延交房这一违约事实的理由。一审法院适用德阳市住房和城乡建设局作出的两份通知文件均系行政主管部门的通知文件，其性质应当属于行政指导行为，不对行政相对人产生拘束力和强制力，更不应当对第三人即上诉人产生法律约束力，亦不具备对抗法定义务和合同约定义务的法律效力，不应作为本案判决的依据。上诉人与被上诉人合同约定的交房条件早已满足，被上诉人却未按时履行交房义务，理应承担逾期交房的违约责任，一审法院认定被上诉人迟延交房系××原因导致属于认定事实不清、证据不足、适用法律错误。 被上诉人众城房地产公司二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告唐棣、罗琼、张红梅、刘金龙二审未作答辩。 唐钊等一审诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以已付购房款为计算基数，万分之二利率从2020年5月1日起计算至2020年7月31日止，具体金额见附表一）；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明：原告与四川众城房地产开发公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，2020年7月15日，四川众城房地产开发公司更名为四川煤田众城房地产开发有限公司。合同约定原告购买被告开发的德阳市区嘉陵江西路68号众城·剑桥郡项目的商品房，合同第六章约定了交付条件与交付手续，第十五条：该商品房交付给买受人时符合以下条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条，该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：（一）基础设施设备，1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接。（二）公共服务及其他配套设施5.配套的电梯、消防、安防等设备设施：2020年5月1日达到使用要求。第十七条基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任，该商品房交付给买受人时，未达到合同约定的第十六条约定交付使用条件的，出卖人按交付使用条件60日内整改到位。第十八条,交付时间和手续，出卖人在2020年5月1日前向买受人交付商品房，有不可抗力需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人。第十九条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按本合同约定的时间交付的，按照：1.如遇不可抗力，出卖人可据实推迟交房时间，且不承担违约责任；2.如因出卖人自身的原因导致逾期交房的，买受人不退房的，自逾期交房之日起，出卖人应按日计算向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金。 另查明，案涉房屋于2020年1月8日取得《竣工验收报告》，工程质量验收合格。2018年5月30日，德阳市公安消防支队向四川众城房地产开发公司（被告）出具了《建设工程消防设计审核意见书》，内容为：案涉项目消防设计合格，该工程竣工后，被告应当依法向德阳市公安消防支队申请消防验收，未经消防验收或者验收不合格的，工程不得投入使用。2020年4月15日，德阳市住房和城乡建设局受理了被告的案涉工程的消防验收申请，并于2020年7月17日出具《建设工程消防验收意见通知书》，案涉工程消防验收合格。2020年5月28日，德阳市自然资源和规划局向被告出具了《建设工程规划核实合格证》，载明：经规划核实，建设内容符合规划许可要求。2020年7月22日，德阳市建设工程质量安全监督站在案涉工程《德阳市工程质量监督报告》上同意备案。2020年4月20日，被告在德阳日报上发布延期交房的公告，2020年4月28日被告在小区张贴了延期交房公告。2020年7月24日，被告通过在小区张贴公告、德阳日报上发布公告的形式向业主发出交房通知，定于2020年7月31日正式交房。 再查明，我省于2020年1月24日决定启动突发公共卫生事件Ｉ级应急响应。2020年3月24日，四川省应急委员会作出决定将疫情防控应急响应级别调整为三级，决定中载明：要统筹推进疫情防控和经济社会发展，紧密结合各地实际，全面推动复工复产，加快恢复正常生产生活秩序。2020年2月20日，德阳市住房和城乡建设局印发了《德阳市住房和城乡建设局关于支持房地产企业应对××疫情的意见》〔德建发（2020）17号〕，该意见第五点“顺延因疫情影响房地产项目开竣工期限。受疫情影响的房地产项目，视为受不可抗力因素影响，项目开竣工期限、购房合同约定的交房期限按疫情响应时间作相应顺延。”“以上政策措施执行期限为本通知公布之日起至我市疫情解除后一个月”。2020年8月3日，德阳市住房和城乡建设局印发了《德阳市住房和城乡建设局关于做好××疫情期间房地产开发项目商品房交付的通知》〔德建发（2020）174号〕，该通知载明：商品房买卖合同约定交付日期在我省启动重大突发公共卫生事件Ｉ级响应之后的开发项目，开发企业依据不可抗力的有关规定，根据开发项目受疫情影响延期复工、延期竣工等实际情况合理顺延交付日期，原则上不超过3个月。 以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》、《竣工验收报告》、《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见通知书》、《建设工程规划核实合格证》、《德阳市住房和城乡建设局关于支持房地产企业应对××疫情的意见》、《德阳市住房和城乡建设局关于做好××疫情期间房地产开发项目商品房交付的通知》等在卷佐证。 一审法院认为,原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当按照协议履行各自的义务。本案的争议焦点为被告主张不可抗力导致延期交房免责是否成立，一审法院认为其抗辩成立，理由如下：一、《德阳市住房和城乡建设局关于支持房地产企业应对××疫情的意见》载明“受疫情影响的房地产项目，视为受不可抗力因素影响”，《德阳市住房和城乡建设局关于做好××疫情期间房地产开发项目商品房交付的通知》载明“商品房买卖合同约定交付日期在我省启动重大突发公共卫生事件Ｉ级响应之后的开发项目，开发企业依据不可抗力的有关规定，根据开发项目受疫情影响延期复工、延期竣工等实际情况合理顺延交付日期，原则上顺延时间不超过3个月”之规定，在住房建设领域，××疫情构成不可抗力；二、××导致被告停工停产、政府部门因××工作受到影响，导致在2020年4月15日德阳市住房和城乡建设局受理了被告案涉工程的消防验收申请，于2020年7月17日出具《建设工程消防验收意见通知书》，消防验收合格，此时案涉房屋才具备法定的交房条件，该不可抗力与被告迟延交房之间存在因果关系，且被告实际交房时间距离约定的交房时间在3个月以内，符合当地主管部门文件规定的顺延时间；三、被告因不可抗力导致逾期交房及时在德阳日报及小区发布了公告，通知业主，尽到了及时通知的义务。原告主张被告在取得《竣工验收报告》时就具备交房条件，应及时交房，一审法院认为虽合同约定交房条件为该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明文件，但消防验收合格是法律规定的房屋交付条件，必须经过消防验收合格才能交付房屋，原告该项主张不能成立。被告因××不可抗力导致逾期交房应免责，原告主张被告承担逾期交房违约责任，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条规定，判决如下：驳回原告唐钊、陈佑鑫等27人的诉讼请求。 二审中，上诉人提交了四川省高级人民法院（2016）川民申1226号民事申请再审裁定书，证明《中华人民共和国消防法》有关未经消防验收的建筑工程不得投入使用的规定，是为了规范建设单位，而非开发商和买受人之间的房屋买卖关系，因此该规定属于管理性规定，不影响购房合同对于房屋交付条件的约定。被上诉人质证认为，该情况不适用本案，在双方合同中明确约定：配置的电梯、消防在2020年5月1日达到使用要求，案涉合同对消防验收有约定，该案例没有参考性。本院认为，四川省高级人民法院（2016）川民申1226号民事申请再审裁定与本案的处理结果不具有关联性，故不予采信。 二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人各方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人各方应当按照合同履行各自的义务。本案的争议焦点在于被上诉人是否应当承担逾期交房的违约责任。上诉人上诉主张，××疫情虽属不可抗力，但被上诉人在合同履行过程中未及时、适当履行其义务，系被上诉人自身原因导致迟延交房，消防验收合格并非本案合同约定的商品房交付条件，被上诉人无法使案涉建设工程在约定时间内消防验收合格，亦属于违约行为，被上诉人应当承担逾期交房的违约责任。本院认为，案涉合同约定合同第六章“第十六条：该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：（一）基础设施设备，1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接。（二）公共服务及其他配套设施5.配套的电梯、消防、安防等设备设施：2020年5月1日达到使用要求。第十七条：基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任，该商品房交付给买受人时，未达到合同约定的第十六条约定交付使用条件的，出卖人按交付使用条件60日内整改到位。”从约定来看，虽然约定了2020年5月1日前交付商品房，但同时要求商品房需要具备消防验收的条件，对于未达到消防验收的部分，被上诉人应在60日内整改到位。同时，2018年5月30日德阳市公安消防支队出具的《建设工程消防设计审核意见书》也明确，案涉商品房工程未经消防验收或者验收不合格的，工程不得投入使用。因此，对案涉商品房的交付，需以消防验收达到使用要求为前提条件。本案中，突如其来的××疫情显属不可抗力，××疫情致包括被上诉人在内全国所有企业的生产经营活动受到影响属众所周知的事实，同时××疫情也致政府相关职能部门工作重心改变，政府相关职能部门能否在规定的时间内完成消防验收等工作并不能由被上诉人所决定。我省在2020年3月24日方才将疫情防控应急响应级别调整为三级，各行各业方才逐渐复产复工，被上诉人在2020年4月15日提交案涉工程的消防验收申请，案涉工程在2020年7月17日经相关职能部门消防验收合格均具有合理性，此时案涉房屋才具备法定的交房条件，因此××疫情与被上诉人迟延交房之间存在直接因果关系。同时被上诉人分别于2020年4月20日在德阳日报上发布延期交房的公告，于2020年4月28日在小区张贴了延期交房公告已尽到合理通知义务。根据××疫情持续时间的跨度，被上诉人在合同约定的期限（2020年5月1日前）后的2020年7月31日交房属于因疫情影响逾期交房的合理期间，同时也符合我市出台相关政策规定。综上，被上诉人在2020年7月31日向上诉人逾期交房属不可抗力，根据合同约定及法律规定，不应当承担逾期交房的违约责任，故上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 唐钊、陈佑鑫承担二审案件受理费124元，谢余才、任艳承担二审案件受理费132元，龙天翔承担二审案件受理费242元，杜洪娟,勾耀铭承担二审案件受理费124元，张晓芸承担二审案件受理费65元，龚金剑、张陶承担二审案件受理费76元，张文豪承担二审案件受理费130元，林雪珊承担二审案件受理费60元，鲜方雄、李和群、鲜一帆承担二审案件受理费132元，范黎明承担二审案件受理费76元，胡兵、黄萍承担二审案件受理费222元，郭开利承担二审案件受理费138元，张洁承担二审案件受理费134元，何淑铃承担二审案件受理费96元，钟紫秦承担二审案件受理费220元，刘登莲承担二审案件受理费226元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 家 审 判 员  毛文婷 审 判 员  吴 剑 二〇二一年三月二十四日 法官助理  蒋兮婧 书 记 员  马 涛