山东省阳谷县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1521民初607号原告（案外人）：张秀珍，女，1977年10月12日出生，汉族，住山东省冠县。委托诉讼代理人：马震，山东鲁衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：周明孺，山东鲁衡律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：邱召青，男，1971年5月6日出生，汉族，住山东省阳谷县。第三人（被执行人）：聊城市金德房地产开发有限公司，住所地：山东省聊城市东昌府区古楼街道办事处山陕会馆北邻古运河西湖景名仕苑**商业楼。法定代表人：邓国勇，经理。原告张秀珍与被告邱召青、第三人聊城市金德房地产开发有限公司（以下简称聊城金德公司）执行异议之诉一案，本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张秀珍的委托诉讼代理人马震、周明孺，被告邱召青到庭参加诉讼。第三人聊城金德公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀珍向本院提出诉讼请求：1.不得执行冠县建设路与北环路交汇处五星金桂园23号楼1单元1701室房屋并解除对该房屋的查封等强制性措施；2.确认原告对上述房屋享有所有权等民事权利；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月17日，原告与案外人聊城金德公司签订《五星金桂园认购协议书》，聊城金德公司将案涉房屋及设施（包括储藏室、车库），总价款为552250元，原告支付了款项之后，物业公司向原告出具了部分收据。2014年5月31日，原告入住案涉房屋并使用至今。原告在购买案涉房屋后，曾多次要求聊城金德公司为原告办理不动产登记，公司告知案涉房屋因尚有土地出让金未结清暂时无法办理登记。现案涉房屋因被告与第三人的债务纠纷被贵院作出的（2019）鲁1521执2131号执行裁定书裁定查封。原告作为案涉房屋的实际权利人，就案涉执行行为提出异议，贵院于2020年12月31日作出（2020）鲁1521执异145号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告案涉执行房屋的实际权利人，而被告与案外人因债务纠纷处分了原告的房屋，属于无权处分。因此，原告作为案涉房屋的实际权利人，有权要求法院中止对该房屋的执行并解除对该房屋的查封。综上，原告享有足以排除（2019）鲁1521执2131号案件强制执行的民事权益。被告邱召青答辩称，1.原告作为执行案外人以对案涉房屋享有所有权为由主张终止执行，其应当对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任；2.被告于2014年7月9日申请查封涉案房产至2021年6月10日，案号为（2015）冠民初字第1335号民事裁定书及（2018）鲁1521民初2016号民事裁定书，原告在案涉房屋查封之前未实际占有该房屋，其交付房款及相关水费、电费、物业费、等费用的时间与其在诉状中所述的2014年5月31日即对案涉房屋占有的时间不符；3.2014年至2021申请执行人在冠县房管局、冠县不动产登记中心进行了公示，公示具有对抗善意取得的效力，原告在购买案涉房屋的同时，未到相关部门查询案涉房产的权属状况，主观上存在明显的过错，不构成善意取得，不能排除被告对案涉房产的执行；4.案涉房产系以资抵债的房产，并非买卖性质的房产，原告并没有签订商品房买卖合同，且原告所称的买卖合同系通过彩印被告的认购协议书而来，不具有买卖合同的效力。综上，贵院应依法驳回原告的各项诉讼请求。原告为证明其主张提交以下证据：1.（2020）鲁1521执异145号执行裁定书复印件一份，拟证明：阳谷法院对原告享有民事权利的房屋采取了强制执行措施。2.（2012）聊民一初字第16号民事调解书复印件一份，拟证明：案外人聊城金德公司将案涉房屋抵债给北京绿地生实业有限公司（以下简称北京绿地生公司），并按北京绿地生公司的指定分配交付给认购户。3.五星金桂园认购协议书复印件一份，拟证明：案涉房屋指定给认购户李桂兰，李桂兰转给原告张秀珍。4.维修基金收据、暖气开口费收据、房款差价收据复印件及冠县享和物管处收费凭证复印件各一份，拟证明：原告张秀珍对该房屋享有民事权利并已实际入住。被告邱召青对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，该裁定书认定事实清楚，裁判结果正确。对证据2无异议，案涉房屋也是基于该调解书抵偿给被告所有。对证据3有异议，原告持有的涉案房产的认购协议书（彩印而来）系虚假的，应认定为无效协议书，因为根据原告的诉求，该商品房为买卖性质，原告应与聊城金德公司签订合法有效的商品房预售合同。对证据4不认可，该证据恰恰证明原告对案涉房产的购买及占有应认定为2019年4月6日，且原告当庭并未提交立案时曾提交的证据：2018年3月21日缴纳房款31万元的收据（收款人为聊城金德公司经理任国锋）、2019年4月6日11：58分向魏善彬转账5万元、2019年4月6日11：59分向魏善彬转账5万元、2019年4月6日12：00向魏善彬转账5万元、2019年4月6日12：01分向魏善彬转账4210元的转账凭证，以上共计466153元，与原告所述已缴纳房款552250元的事实不符。被告邱召青为证明其辩解意见，提交以下证据：1.（2014）冠立保字第214号民事裁定书复印件一份，（2015）冠民初字第1335号民事裁定书复印件及协助执行通知书复印件、送达回证复印件各一份，（2018）鲁1521民初2016号民事裁定书复印件一份。拟证明：涉案房产的查封情况。原告的房屋买卖在涉案房产经人民法院公示、查封以后，不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产”这两个要件，更不能排除人民法院的强制执行。2.涉案房产认购协议书复印件、涉案房屋的《商品房预售合同》复印件、（2019）鲁1521执2131号之一执行裁定书复印件各一份。拟证明：被告的房屋买卖符合商品房买卖合同的基本规则，法院已将涉案房产（认购协议书编号为23#-57）的相关所有权抵给被告的事实。3.冠县房地产交易登记中心说明复印件、冠县房管局查询得知复印件（7页）、冠县土地交易中心查询记录复印件各一份。拟证明：涉案房产在冠县房地产交易登记中心查封登记的情况，案涉房屋不具备买卖要件。原告张秀珍对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，根据原告提交的认购协议书，案涉房屋已于2012年指定给认购户李桂兰，后原告从享有该房屋民事权利的李桂兰手中购得该房屋。对证据2，认购协议书的真实性有异议，因该协议书见证方并未在协议中签字盖章；对商品房预售合同复印件真实性有异议，未见聊城金德公司的签章；对证据2中的执行裁定书及证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，因不动产的物权的变动应以依法登记为条件，案涉房屋尚不具备登记条件。经审理，本院认定事实如下：聊城市中级人民法院于2012年11月14日作出（2012）聊民一初字16号民事调解书，确认“聊城金德公司用其在建的冠县“五星金桂园小区”23号住宅楼的3-24层88户及39号楼5-17层中的51户折抵其应退还、补偿北京绿地生实业有限公司的款项6480万元，每户必须附地下室及停车位各一处；聊城金德公司有义务协助认购户及北京绿地生实业有限公司办理相关手续。”2012年11月17日，聊城金德公司与邱召青就涉案房产签订《五星金桂园认购协议书》（编号23#-57，见证方：北京绿地生公司授权委托人：魏国华），该协议系基于聊城金德公司欠北京绿地生公司款，而北京绿地生公司又欠邱召青款而签订。邱召青因与魏国华、聊城金德公司房屋买卖合同纠纷，于2018年6月6日向本院提起民事诉讼，本院于2019年6月3日作出（2018）鲁1521民初2016号民事判决，判令聊城金德公司履行与邱召青于2012年11月17日签订的《五星金桂园认购协议书》，协助邱召青办理案涉房屋的相关过户手续。判决生效后，邱召青申请强制执行，本院于2020年1月13日作出（2019）鲁1521执2131号之一执行裁定，裁定“将位于山东省冠县五星金桂园小区的23号楼1701室（认购协议书编号为：23#-57）的房屋所有权登记在邱召青名下”，因该房产不具备办理房屋所有权登记条件而未能将该房屋所有权登记至邱召青名下。张秀珍向本院提出执行异议,本院作出（2020）鲁1521执异145号执行裁定书驳回了异议人张秀珍的异议请求。后，张秀珍向本院提起执行异议之诉。另查明，2018年3月份，张秀珍与聊城金德公司就涉案房产签订《五星金桂园认购协议书》（编号23#-57），该份认购协议书在邱召青与聊城金德公司签订的《五星金桂园认购协议书》（编号23#-57）的基础上，将邱召青的姓名、身份证号码、地址及联系方式划去后，重新填上张秀珍的姓名、身份证号码、地址及联系方式。张秀珍于2018年3月21日通过齐鲁银行聊城冠县支行向任国辉个人账户转款310000元，2018年4月6日通过中国农业银行向魏善彬个人账户转款154210元，其当庭提交了聊城金德公司于2019年4月6日向其出具的房款差价（1943元）收据、维修基金（10117元）收据及暖气开口费（2150元）收据。原告张秀珍当庭表示其于2019年3月20日实际入住案涉房屋，并提交冠县享和物业管理有限公司于2019年5月3日向其出具的物业费、垃圾费、公共照明费、装修押金共计5155元的收费凭证。案涉房产自2013年7月3日被聊城市中级人民法院进行了预查封，后又办理了多次轮候预查封业务，案涉房产至今均处于查封状态。本院认为，本案争议的焦点为张秀珍对案涉房产是否享有合法所有权、是否具有排除强制执行的权益。当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项规定：“下列房地产，不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告张秀珍称其系于2017年8月30日从认购户李桂兰手中购得涉案房产，但其并未提供其与认购户李桂兰的房屋买卖合同；其当庭表示案涉房产于2017年具备交付条件，2017年其开始向聊城金德公司缴纳物业费、开口费等相关费用，这与认购协议书中载明的交房时间（2014年5月31日）及其提交的相关缴纳物业费、开口费收据的时间明显不符；原告张秀珍当庭称2017年8月30日之后通过现金及转账方式多次缴纳房款54万元，房款中的10万元交给魏善彬，与本案查明的事实亦明显不符，故对原告方的当庭陈述本院不予采信。案涉房产于2013年7月3日至今均处于查封状态，原告张秀珍与聊城金德公司签订认购协议书时发生在案涉房产被查封期间，该认购协议书的签订违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项的强制性规定；且原告张秀珍在签订认购协议书时应知聊城金德公司就同一房产已经与被告邱召青签订了认购协议书，其系在未有证据证明聊城金德公司与被告邱召青解除对该房产的认购协议书的情况下与聊城金德公司签订的认购协议书。综上，原告张秀珍与聊城金德公司签订的认购协议书应属无效。在案涉房产被查封以前其并未合法占有案涉房产，故原告张秀珍未取得案涉房产的合法所有权，亦不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止对案涉房产的强制执行及确认案涉房产系其所有的诉讼请求，本院不予支持。第三人第聊城金德公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼法的司法解释》第三百一十二条第二款之规定，判决如下：驳回原告张秀珍的诉讼请求。案件受理费9323元，由原告张秀珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  魏 武人民陪审员  王振安人民陪审员  徐 冉二〇二一年三月十七日法官助理潘红书记员韩萌萌