湖南省郴州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2021）湘10行终49号 上诉人（原审原告）徐颖慧，女，1982年1月27日出生，汉族。 委托代理人徐攀，湖南锐杰律师事务所律师。 委托代理人刘建平，湖南星河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）桂阳县自然资源局。 法定代表人尹波，该局局长。 行政机关出庭负责人龚建国，该局副局长。 委托代理人邓瑞仁，男，1963年9月1日出生，汉族，该局调纠办主任。 委托代理人何良开，湖南志浩律师事务所律师。 原审第三人桂阳县图书馆。 法定代表人吴威，桂阳县图书馆馆长。 委托代理人龚茂湘，湖南志浩律师事务所律师。 原审第三人彭彰花，女，1961年10月2日出生，汉族。 上诉人徐颖慧因诉被上诉人桂阳县自然资源局、原审第三人桂阳县图书馆、原审第三人彭彰花不动产行政登记一案，不服湖南省资兴市人民法院（2020）湘1081行初73号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理,现已审理终结。 一审法院查明：桂阳县图书馆的综合楼位于桂阳县鹿峰街道体育路，于2001年建成。之后，桂阳县图书馆在2001年将综合楼第一层的门面对外出售，共出售门面11间。门面销售协议书中房号编序按该楼从南至北（即按大楼朝向从左至右）排序，其中本案第三人彭彰花购买编号为1号的门面（即本案诉争的平面图中112号房屋）。 2002年5月，桂阳县图书馆向原桂阳县房产管理局申请办理综合楼的房屋产权登记。2002年6月3日，原桂阳县房产管理局为桂阳县图书馆的综合楼办理房产登记并颁发桂阳字第00020936号房权证（以下简称0936号房权证）。该房权证记载：房屋所有权人桂阳县图书馆；一层房号101－111、建筑面积419.01平方米、设计用途门面。0936号房权证中的附图是采用该房屋的设计平面图，一层房屋房号编序按照平面图从左至右（即按大楼朝向从右至左）排序，分别为101－112号，与桂阳县图书馆出售门面的排序方向正好相反，彭彰花购买的1号门面在0936号房权证所附平面图中编号为112号房屋。而且，平面图中112号房屋内有楼道标识。 2002年9月2日，原桂阳县房产管理局在桂阳县图书馆的0936号房权证的附记中标注101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111已售（注：该房号应当是指桂阳县图书馆出售门面的编号）。 桂阳县图书馆综合楼建成后，第一层房屋除101号房屋（指平面图中编号）外，其他房屋均已出售他人。桂阳县图书馆为了二层房屋通行方便，将一层101号房屋改造成通往二层的楼梯通道，并将二层房屋出租给徐颖慧用于网吧经营。 2005年4月，桂阳县图书馆因综合楼建设工程合同纠纷民事执行案件，桂阳县人民法院委托郴州市恒盛拍卖有限公司将桂阳县图书馆综合楼的二层房屋对外拍卖。2005年4月10日，徐颖慧竞拍取得该拍卖房屋。2005年4月25日，原桂阳县房产管理局在桂阳县图书馆的0936号房权证附记中标注201－205已售。2005年4月26日，原桂阳县房产管理局依申请为徐颖慧二层房屋办理产权登记并颁发桂阳字第00030595房权证（以下简称595号房权证）。 2005年7月21日，因0936号房权证登记有错误，桂阳县图书馆向原桂阳县房产管理局申请换发证（变更登记），原桂阳县房产管理局通过测绘核实后向桂阳县图书馆颁发桂阳字第00031107号房权证（以下简称1107号房权证）。1107号房权证记载：房屋所有权人桂阳县图书馆，房屋总层数六层，所在层数1－6层，建筑面积2118.68平方米。该房权证附记中标注：房号101－114门面388.58平方米；……。并注明其中102－112已售，二楼全部已售，原产权证为00020936号。该房权证登记簿附有桂阳县房产测绘事务所制作的房屋分层分户平面图，其中一层分户平面图标识101－112号房为门面，113、114号房为杂房。112号门面中无楼道标识。 2005年7月21日，经桂阳县图书馆和彭彰花申请，原桂阳县房产管理局为彭彰花购买的112号房屋办理产权登记并颁发桂阳字第00031118号房权证（以下简称1118号房权证）。该房权证记载：房屋所有权人彭彰花，房号112，所在层数一层，建筑面积33.09平方米，设计用途商业。附记中标注：原产权证：1107号。 徐颖慧竞拍购买桂阳县图书馆综合楼二楼房屋后，将房屋用于商业经营并继续将一层101号房屋作为楼梯通道使用。2006年12月30日，徐颖慧与桂阳县图书馆签订门面租赁协议，约定桂阳县图书馆将综合楼101号房屋租给徐颖慧使用，期限十年，年租金3360元。合同期届满后，徐颖慧仍在继续使用101号房屋作通道，但未再支付桂阳县图书馆租金。2018年9月，桂阳县图书馆向徐颖慧送达收回租赁门面的通知。2019年3月21日，桂阳县图书馆向人民法院提起民事诉讼，要求解除与徐颖慧的门面租赁关系并支付占用期间的租金。案经桂阳县人民法院一审，郴州市中级人民法院二审，湖南省高级人民法院再审，人民法院生效判决确认：解除桂阳县图书馆与徐颖慧之间的租赁关系，徐颖慧将101号门面交还桂阳县图书馆，并支付占用费6524元。 2020年9月7日，徐颖慧向一审法院提起诉讼，其诉讼请求为：1.请求确认桂阳县自然资源局办理1107号房权证的行政行为违法；2.请求撤销1107号房权证，依照原产权性质及分户图重新办理新的产权证；3.请求撤销彭彰花的1118号房权证；4.判令桂阳县自然资源局承担本案诉讼费。因徐颖慧诉讼请求中涉及多个行政行为，违背“一案一诉”的受案原则，诉讼中，经一审法院释明，徐颖慧撤回第三项诉讼请求。 另查明，因机构改革，桂阳县不动产登记的职权现由桂阳县自然资源局行使。 一审法院认为：本案被诉行政行为是桂阳县房屋登记部门于2005年7月21日为桂阳县图书馆综合楼办理的房屋变更登记并颁发1107号房权证的行政行为。本案争议的主要焦点，一是徐颖慧是否具有原告主体是否适格；二是本案是否超过起诉期限；三是被诉行政行为是否合法。 关于徐颖慧原告主体资格的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，原告徐颖慧是桂阳县图书馆综合楼二层房屋的权利人，其认为房屋登记机关将该综合楼一层112号房屋楼梯通道登记为门面，侵害了其合法权益，徐颖慧与本案被诉行政行为有利害关系，有权提起诉讼，故本案原告主体适格。 关于起诉期限的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，原桂阳县房产管理局虽在2005年7月21日作出了被诉行政行为，但徐颖慧在2020年3月前一直不知道被诉行政行为的具体内容，从徐颖慧2020年3月知道被诉行政行为内容之日起至起诉之日止，起诉期限未超过一年，且距被诉行政行为作出之日未超过因不动产提起诉讼的最长诉权保护期限二十年，故本案未超过起诉期限。桂阳县自然资源局及桂阳县图书馆抗辩称本案已超过起诉期限，因无证据证实，不予采信。 关于被诉行政行为合法性问题。评判本案被诉行政行为合法性应当以当时适用的法律规范为依据。《城市房屋权属登记管理办法》（2001年8月15日起施行至2008年7月1日废止）第四条第二款规定，申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。第九条规定，房屋权属登记分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记变更登记；（五）他项权利登记他项权利登记；（六）注销登记。第十八条规定，权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：(一)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；（二）房屋面积增加或者减少的；（三）房屋翻建的；（四）法律、法规规定的其他情形。申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。本案中，原桂阳县房产管理局于2002年6月3日为桂阳县图书馆办理综合楼的产权登记并颁发0936号房权证，属于初始登记。在办理0936号房权初始登记时，原桂阳县房产管理局未按照规定认真审查核实房屋的现状和面积，错误将房屋设计平面图作为房权证附图，导致房屋初始登记的现状、面积与实际不符，具体存在：每层房屋登记的面积与实际面积不一致；一层112号房屋登记平面图中标有楼道与房屋实际状况不符；一层房屋编号与实际已售门面编号不符等错误登记。正是因为0936号房权登记存在错误登记，桂阳县图书馆遂于2005年7月申请更正登记。经桂阳县房产测绘事务所对房屋面积进行测绘，重新制作了房屋分层分户平面图，原桂阳县房产管理局于2005年7月21日为桂阳县图书馆综合楼办理变更登记并颁发1107号房权证。1107号房权证属于变更登记，不是换发证，1107号房权证的房屋权属来源是0936号房权证，是对0936号房权证中的错误登记之处予以更正。更正登记后，1107号房权证各层房屋面积与实际面积相符，附图中一层平面图112号房屋没有楼道标识与房屋实际状况相符。故原桂阳县房产管理局于2005年7月21日作出的变更登记行政行为，并无不当。 徐颖慧诉称一层112号房屋设计是楼道，0936号房权证未将该房屋登记为门面，而1107号房权证擅自改变了0936号房权证登记内容，将112号房屋变更登记为门面，违背了更换新证应当以原产权证为依据的规定，属于违法行政，1107号房权证应予撤销。徐颖慧上述主张与一审法院审理查明的事实不符，一审法院审理查明0936号房权证实际包括了112号房屋的产权登记，只是因为登记时一层平面图中房屋的编号与桂阳县图书馆门面出售的编号混乱，导致0936号房权证错误登记一层房号为101－111，并在附记中标注101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111号门面已售，造成112号房屋未予登记和未予出售的假象。综合本案在卷证据表明，0936号房权证中登记的101号房屋应当就是指本案诉争的112号房屋，而且112号房屋实际并未建设楼道，故徐颖慧以112号房屋错误登记为由诉请撤销1107号房权证的理由不能成立，不予支持。况且，112号房屋早在2001年通过合法买卖，已由彭彰花善意取得所有权，并于2005年7月21日办理了1118号房权证，即112号房屋的产权登记已从1107号房权证中分立，112号房屋的不动产权证是独立存在的，即使撤销桂阳县图书馆的1107号房权证，彭彰花的1118号房权证未经依法撤销仍然具有法律效力，徐颖慧欲通过本案诉讼撤销112号房屋产权登记并将其作为其通往二楼通道的诉讼目的不能达到，徐颖慧诉请撤销本案被诉行政行为无实际意义。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第六十九条之规定，判决：“驳回原告徐颖慧的诉讼请求。案件受理费50元，由原告徐颖慧负担”。 上诉人徐颖慧不服，上诉称：1.0936号房权证反映了桂阳县图书馆初始登记的现实情况，当时已经将11个门面、5间杂房进行了登记，且标记112号房存在楼梯通道标识，可以证明112号房存在楼梯。0936号附图系经过现场核实后的附图而不是设计图；2.一审法院应当查明0936号房权证的设计图是否将112号房作为楼梯通道；3.结合本案在卷证据，0936号房权证登记的101房屋应当指的是本案诉争的112号房屋。综上，请求：一、撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持徐颖慧的一审诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由桂阳县自然资源局负担。 被上诉人桂阳县自然资源局答辩称：0936号房权证后的附图是设计平面图，而不是分层分户图。虽然0936号房权证所附设计图112号房屋有楼梯通道，但事实上房屋建成时112号房并没有建设楼梯通道，徐颖慧购买房屋时112号房也未建有楼梯通道。综上，徐颖慧的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，请求二审法院维持原判，驳回徐颖慧的上诉请求。 原审第三人桂阳县图书馆述称：1.一审判决认定事实清楚，原桂阳县房产管理局颁发的1107号房权证权属来源清晰，颁证程序合法。由于0936号房权证载明的房屋面积不准确，桂阳县图书馆于2005年7月20日向原桂阳县房产管理局申请房屋面积复核换证，原桂阳县房产管理局据此颁发了1107号房权证，该楼房屋有公共楼梯可以上下通行；2.彭彰花的112号房屋在0936号房权证及1107号房权证上均作了产权登记。申请房屋面积复核时，1107号房权证将0936号房权证的第11个门面分成了两个门面即现在的111号门面和112号门面。112号房屋门面自房屋建成就无楼梯通道。0936号房权证所附设计图不是房屋建成后的分户图；3.徐颖慧与被诉行政行为无利害关系。徐颖慧购买房屋时，对房屋的现状已经有充分了解，知道有通往二层楼的公共楼梯。徐颖慧于十五年后主张112号门面存在楼梯通道的理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，请求法院驳回徐颖慧的上诉，维持原判。 原审第三人彭彰花述称：2001年10月份，彭彰花与从桂阳县图书馆购买了112号门面，过了几天，桂阳县图书馆将112号门面交付给彭彰花，门面中并无楼梯通道。多年来112号门面一直在合法出租经营，徐颖慧2003年租用了112号门面开茶馆一年。通往桂阳县图书馆二楼徐颖慧房屋的楼梯在大门口一楼后侧，与112号门面无关。请求法院驳回徐颖慧的起诉。 经审理查明，2001年10月9日，作为乙方的彭彰花、欧阳年清与作为甲方的桂阳县图书馆签订《桂阳图书馆综合服务楼门面销售协议书》，该协议书载明：“一、甲方门面从南向北为序（公安局通道处为1号门面-工会大门左侧为12号门面）。二、乙方购买的门面为1、2号门面，总建筑面积为67.184平方米，共计约贰拾叁万玖仟捌佰元整”。彭彰花、欧阳年清分别于2001年9月21日、10月9日、10月31日三次向桂阳县图书馆交纳购门面款204,800元、25,000元、10,000元，共计239,800元。桂阳县图书馆随后将该门面交付彭彰花使用，该门面内并无楼梯通往二楼。 原桂阳县房产管理局办理房屋产权的职能现由桂阳县自然资源局行使。二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是徐颖慧提起的行政诉讼是否超过起诉期限。 1990年10月1日起施行的《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。本案中，徐颖慧以0936号房权证附图中载明的112号门面有楼梯设计，现1107号房权证显示该门面未建有楼梯，侵犯了其作为201、202、203号门面业主的合法权益为由，请求撤销1107号房权证。首先，根据查明的事实，0936号房权证的附图中，案涉112号门面设有楼梯，但2001年桂阳县图书馆建成时，该门面内并未建有楼梯，彭彰花亦陈述了该门面内未建有楼梯的事实。2002年6月3日，原桂阳县房产管理局为桂阳县图书馆颁发0936号房权证，整栋楼的产权所有人均是桂阳县图书馆。如果该行政行为影响了当时的桂阳县图书馆案涉201、202、203号门面的合法权益，桂阳县图书馆就是上述具体行政行为的行政相对人。根据法不溯及既往的原则，根据当时颁证行为时的上述法律规定，桂阳县图书馆如对0936号房权证有异议，认为该房权证侵犯了其作为201、202、203号门面业主的合法权益，其应当于2002年9月3日之前提起行政诉讼，但桂阳县图书馆并未就原桂阳县房产管理局颁发案涉0936号房权证的行为提起行政诉讼且对该具体行政行为从未提出异议。在本案一审、二审审理过程中，桂阳县图书馆对原桂阳县房产管理局颁发案涉0936号房权证的行为及彭彰花购买该门面的行为均表示认可，因此原桂阳县房产管理局颁发案涉0936号房权证的行为已获得相应的确定力。1107号房权证只是对0936号房权证的变更登记，换言之，原桂阳县房产管理局颁发1107号房权证的具体行政行为亦获得相应的确定力。其次，徐颖慧作为案涉201、202、203号门面继任业主，其作为后手取得的附着在该房屋上的权利应承接于作为前手的桂阳县图书馆，桂阳县图书馆之行为所产生的法律后果应及于其后的购买者。如前所述，桂阳县图书馆已经于2002年9月3日丧失对原桂阳县图书馆颁证行为的诉权，则徐颖慧亦无该诉权。再次，从行政行为的公定力角度而言，距徐颖慧提起本案诉讼时，原桂阳县房产管理局的颁证行为已经作出长达十几年之久，如果在如此长的时间内行政行为的效力仍然处于不确定的状态，可能影响的将是整个社会秩序的安定。综上，一审判决认为本案徐颖慧提起的诉讼未超过起诉期限不当，本案应裁定驳回起诉。鉴于一审从实体权利的角度驳回了徐颖慧的诉讼请求，该裁判结果并未侵犯徐颖慧的合法权益，为了减少诉累，避免程序空转，可予维持。上诉人徐颖慧的上诉理由不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐颖慧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 光 审 判 员  谷 敏 审 判 员  施 云 二〇二一年三月十五日 法官助理  彭先民 书 记 员  罗嘉俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。 《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。