河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0311民初1092号原告：洛阳市福瑞物业管理有限公司，住所地：洛阳市洛龙区长厦门街2号53幢1，统一社会信用代码：91410300770868076N。法定代表人：王辉，该公司经理。委托代理人：张一帆、刘国强，系该公司员工，特别授权。被告：张学宏，男，汉族，1970年9月21日出生，住洛阳市洛龙区。被告：王彩丽，女，汉族，1970年9月10日出生，住洛阳市洛龙区。委托代理人：张学宏，系被告王彩丽丈夫，特别授权。原告洛阳市福瑞物业管理有限公司（以下简称福瑞物业公司）诉被告张学宏、王彩丽物业服务合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告福瑞物业公司的委托诉讼代理人张一帆、刘国强，被告张学宏、被告王彩丽的委托代理人张学宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福瑞物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的物业服务费5598元及违约金28545元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告于2015年购买的洛阳市洛龙区太康东路怡心苑小区7号楼2单元801号房屋，面积为94.24平方米，2015年7月1日原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定原被告双方之间的权利义务及物业管理服务内容，关于物业费的收费标准及交纳时间，双方约定：住宅按照建筑面积按每月每平米0.9元计算，按季收取，每季初月15日前缴纳。并约定，被告违反协议，不按本协议约定的缴费标准和时间缴纳有关费用的，原告要求被告补齐并从逾期之日起按照每天千分之五缴纳违约金。被告张学宏、王彩丽自2015年7月1日至2020年12月31日共计66月期间拖欠原告物业费5598元，按照上述合同约定被告应支付原告违约金28545元，经原告多次催缴未果，故此诉至法院，请依法公断维护原告的合法权益。被告张学宏、王彩丽共同辩称：一、被答辩人《起诉状》中所谓的“事实理由”是为本次对答辩人提起诉讼而编造的,与事实不符。实际情况是:1、答辩人不是于2015年购买的洛阳市洛龙区太康东路怡心苑小区7号楼2单元801号房屋,而是于2010年10月18日签订的该经济适用房《认购确认书》,又于2013年1月签订的该房屋《信息确认表》,于2013年8月8日签订的该房屋《认购协议书》,于2013年9月15日签订的该房屋《商品房预售合同》,于2014年5月22日拿到的该房屋的交房钥匙。2、答辩人不曾于2015年7月1日与被答辩人签订《前期物业服务协议》,而是在该经济适用房交房时,被答辩人未取得对怡心苑小区收取物业费的资格和经主管部门审定核准的收费标准的情况下,以不交付答辩人新房钥匙为挟迫,迫使答辩人按照被答辩人的单方意愿在2014年5月19日签订了被答辩人事先准备好的《前期物业服务协议》,该服务协议第四条中被答辩人单方要求按每月每平方米1.2元的标准收取物业费,且预收2014年1月1日至2014年12月31日一年的,严重的不合法也不合理,因此,事实上该服务协议也未被执行,但为了能拿到新房钥匙,答辩人迫于无奈,于2014年5月22日按被答辩人的要求以每月每平方米1元的标准交付了2014年5月1日至2015年4月30日一年的物业费1131元。3、交房后,小区多数业主对被答辩人收取物业费的合法合规性表达了强烈质疑,曾要求被答辩人公示核准文件,被答辩人搪塞敷衍,没有向小区业主公示,在小区多数业主对被答辩人行为表示强烈不满的情况下,2015年被答辩人将小区高层物业费收取标准调整为每月每平方0.9元,并按此标准将之前预收的一年物业费中的多收部分抵交后期的物业费。4、当时答辩人被迫签订的《前期物业服务协议》属于被答辩人提供的格式合同,服务协议的各项条款是被答辩人的单方意愿,未与答辩人沟通协商,不是答辩人的真实意愿表达,特别是在第十一条“违约责任”中对被答辩人物业服务质量不合格无约定明确可行的违约处罚措施,而对答辩人未按时足额交付物业费约定了严重超过法定标准的违约金标准——按每天5%,属于霸王条款。二、怡心苑小区是经济适用房,属于保障性住房,是市政府政策性惠民安居工程,依据有关规定,被答辩人在实施收费前须向区价格主管部门申报并核定具体的收费标准,且在物业管理区域内的显著位置实行明码标价,自觉接受小区业主监督,但自从怡心苑小区交房至今,小区业主从未见到被答辩人在小区显著位置公示的经区价格主管部门核定的收费标准及相关核准文件,答辩人在此期间也曾多次到小区物业办公室要求查看收取物业费的核准文件,均遭到被答辩人工作人员拒绝,鉴于被答辩人在交房时的不守规不诚信行为,答辩人曾明确表示在查看到主管部门的核准文件后再依法依规合理的交纳物业费,在此之前暂缓交纳,2015年7月1日至今,答辩人也从未收到被答辩人的物业费催缴通知,并非被答辩人在《起诉状》中所说的“多次催缴未果”。三、被答辩人在对怡心苑小区提供物业服务期间未能尽到服务职责,多方面服务质量长期存在严重问题,遭到小区多数业主强烈不满,多次反映仍得不到被答辩人重视及有效整改,例如小区安全监控摄像头多数坏掉,形同虚设;小区大门人行通道门禁长期坏掉不予维修,经常是白天晚上门户敞开,非小区居民随意出入;小区垃圾池垃圾不及时清运;车辆在小区地面公共空间非停车位随意停放;消防通道经常被车辆堵塞;绿化带长期不管理、不浇水,随花草植物自生自灭;业主门户长年被人贴满小广告,2020年12月底在办事处、社区要求专项治理社区小广告的工作督导下才安排人给予清理;个别住户在非生活阳台安置洗衣机长年顺空调落水管随意向楼下排放洗衣废水,造成楼下住户怨声载道,答辩人也是深受其害,多次反映未果,楼下小区通道污水横流,被答辩人却视若无睹,不予纠正制止等等,被答辩人不正视自身物业服务中存在的严重问题,不与小区业主就反映的问题积极沟通解决改善,而只是一味蛮横地要求业主按自己定的标准交纳物业费,既不合规也不合理。四、依据《物权法》第七十条和《民法典》第二百八十二条之规定,小区共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有,依据《河南省物业管理条例》第三十九条之规定,被答辩人应在小区显著位置公示其利用小区共用部分、公用设施经营所得的收入和支出情况,但被答辩人自从2014年以来从未依法公示小区电梯及大门处设置的广告,小区地面公共区域停车,快递柜,自制售水机运营等的收入和支出情况,不接受小区业主的监督,小区业主不知节余资金的具体用途和去向,侵犯了小区全体业主的公共权益。综上所述,被答辩人在《起诉状》中的“事实理由”与事实不符,其“诉讼请求”缺乏事实及法律依据,依法不能成立,且被答辩人在经营中不守规不诚信,未尽到服务职责,物业服务多方面长期存在严重服务质量问题,为依法维护公平正义,促使被答辩人正视自身存在的问题,遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则,自觉改进服务质量,依法依规经营,融洽与小区业主的关系,共建和谐小区,答辩人向人民法院请求如下:1、判令答辩人于2014年5月19日在被挟迫的情况下与被答辩人签订的《前期物业服务协议》为无效协议;2、驳回被答辩人的全部诉讼请求;3、判令被答辩人退回前期在未取得收费核准情况下以不交付新房钥匙胁迫答辩人交的物业费；4、判令被答辩人依法依规在小区显著位置公示2014年以来每年度小区公共收益的收入和支出情况、节余资金的去向,自觉接受小区业主共同监督。本院经审理认定事实如下：被告张学宏与被告王彩丽系夫妻关系，双方系洛阳市洛龙区太康东路怡心苑小区7号楼2单元801室业主，房屋建筑面积94.24㎡。2014年5月19日，原告（甲方）福瑞物业公司与被告（乙方）张学宏、王彩丽签订一份《前期物业服务协议》，该协议主要约定：本物业名称：怡心苑，类型:住宅，坐落位置：太康路与龙门大道交叉口东南，建筑面积：94.24平方米。物业服务协议的主要内容：一、1.对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护员、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》并书面告知乙方。四、物业服务费用：1、乙方交纳费用时间：2014年1月1日至2014年12月31日预收一年；2、住宅按建筑面积每月每平方米1.2元；7、物业服务费用标准按物价、工资、政策、协商调整；8、每次交纳费用时间：按季收取，每季月初15日前交纳；十一、4.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金；十五、本协议在履行中发生争执，由双方协商解决，协商不成，双方可选择向人民法院提起诉讼。福瑞物业公司在该协议上盖章，张学宏在该协议上签字。对于原告福瑞物业公司主张按0.9元收费，该公司陈述因之前收费标准未下来，先按1.2元收取，后按0.9元收取给业主们了折扣，并提供2014年10月24日洛阳市洛龙区物价管理办公司洛龙价收费（2014）48号《关于怡心苑小区物业服务收费标准的批复》和2020年1月16日洛阳市洛龙区发展和改革委员会洛龙发改【2020】3号《洛龙区发展和改革委员会关于怡心苑小区物业服务收费标准的批复》中按0.9元/平方米收取物业费的证明为证。自2015年7月1日至2020年12月31日共计66个月被告拖欠原告的物业费计为5597.86元（94.24㎡×0.9元/㎡/月×66个月）。审理中，被告张学宏、王彩丽提交有照片、视频等证据以证明其主张。因双方该纠纷，原告诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告福瑞物业公司与被告张学宏、王彩丽签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思的表达，该合同合法有效，对业主具有约束力，被告张学宏、王彩丽没有证据证明上述协议因强迫等因素存在无效的情形，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。被告辩称福瑞物业公司提供的物业服务质价不符及有重大瑕疵，应减免物业费等，并提供该小区的照片、视频等以证明其主张，对此本院认为原告福瑞物业公司作为保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，物业服务是一个具有长期性、持续性、复杂性的工作，物业服务公司在提供物业服务过程中会存在一定的瑕疵，物业服务质量的提高需要物业服务公司和全体业主的共同努力或通过业主依照法定程序共同解聘、选聘物业服务企业等方式解决，被告提供的证据不能证明原告福瑞物业公司没有长期、持续地提供物业服务，也不足以完全证明福瑞物业公司提供的物业服务构成根本性违约，且政府有关部门已经对该小区的物业的收费标准作出过批复，因此，原告福瑞物业公司为被告张学宏、王彩丽提供了物业服务，被告应当缴纳物业费。被告的其他抗辩意见，无事实和法律依据，或不属于本案审理的范围应另行解决，故本院不予认可。对于原告福瑞物业公司主张的违约金，被告不交纳物业费根据其提交的证据证明系事出有因且根据公平原则，本院酌情不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定>》第一条、第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张学宏、王彩丽应于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳市福瑞物业管理有限公司物业费5597.86元；二、驳回原告洛阳市福瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费326元（已减半收取），由原告洛阳市福瑞物业管理有限公司负担274元，被告张学宏、王彩丽负担52元。本判决为终审判决。审判员  张航航二〇二一年三月一日书记员  吕铸基