江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终257号上诉人（原审原告）：王彩花，女，1952年2月12日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘明伟，江苏顺维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金同军，男，1966年11月27日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：惠康斌，江苏新海连律师事务所律师。原审被告：葛万君，男，1976年5月5日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人王彩花因与被上诉人金同军、原审被告葛万君确认合同无效纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王彩花上诉请求：一、撤销一审民事判决书，发回重审或改判确认合同无效；二、本案诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，判决错误。1、2006年12月，葛万君、王某与金同军及案外人沈某军共同签订房屋买卖协议，金同军在一审辩解中认可沈某军是共同购房人，现查明买受人沈某军在连云港市第二人民医院就职，根本就不具备购房的主体资格，而一审不审查合同当事人的主体资格，仅以沈某军单方陈述在房屋买卖协议上签字是为了借款需要，而否认其房屋买受人的主体资格，进而作出房屋买卖协议合法有效的荒唐认定，明显有意偏袒。2、共同购房人沈某军作为城镇职工，享受城镇职工的各项福利待遇，自己名下有商品房，根据相关法律法规及司法解释及最高人民法院民事审判纪要等规定，其作为农村宅基房屋买受人，该合同无效。3、被上诉人金同军原本为城镇户口，为谋取不正当利益，利用农村城镇化建设征地拆迁房屋的机会，在附近农村多处购买农民房屋。现有证据证明，金同军就在涉案村庄购房几处农民房屋，且所购房屋基本不用于居住，自己是在市区商品房中居住，其所购用房就是为了在征收拆迁时获利所用，显然违反法律的强制性规定，且符合合同法规定的以合法形式掩盖其非法目的，故该合同无效。4、金同军在购房涉案房屋及宅基地并没有得到孔望山村委会的认可，其在宅基地上违法建设房屋，就是为了获取更大非法利益，村委会向供电部门出具的村民资质的证明只是供电门办理业务的程序要求，并不能证明村委会同意被上诉人及沈某军购房的事实。二、一审程序违法，二审法院应依法予以纠正。房屋买受人是金同军及沈某军二人，二人身份都是城镇人员，对本案的审理有重大影响，一审法院不依法追加沈某军为诉讼参与人，仅以沈某军借口为借款而否认其为购房人错误。综上所述，一审判决事实认定和法律适用错误，请求二审法院依法支持上诉人上诉请求。被上诉人金同军辩称，涉案房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，符合法律规定，应当认定有效。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。原审被告葛万君未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。王彩花向一审法院起诉请求：1、确认金同军、葛万君2006年签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令金同军、葛万君承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年12月，葛万君、王某（卖方，现已离婚）与金同军、沈某军（买方）签订《房屋买卖协议》，约定卖方将孔望山村（孔望山南）古城队247平方米房屋及庭院出卖给买方，总价390000元，于2006年12月22日一次性交付，房屋于2006年12月25日交付。如以后拆迁房子、地皮，如一方要地皮就付对方30000元。合同买方、卖方处分别有双方当事人签字。葛万君、王某还在该合同上签字确认房款已付。该协议所涉房屋位于海州区，系一处四合院，由葛万君父母葛某、王彩花在其宅基地上所建。金同军所购为东、西、北三侧房屋及庭院，南侧房屋未出售。协议签订后，房屋被交付给金同军。金同军于2007年1月8日将户口迁入该房屋并在此居住。2009年2月，金同军将露天院落改造为平房，孔望山村委会在房屋改造时向供电公司出具了金同军系本村村民的证明。2020年5月7日，海州区人民政府发布征收公告，案涉房屋被列入征收范围，王彩花遂以葛万君、王某无权出卖房屋以及出卖行为违反土地管理法为由诉至一审法院，请求确认《房屋买卖协议》无效。本案立案后，王彩花申请一审法院对金同军在建设部门的征收补偿款予以冻结。诉讼中，一审法院约谈买受人一方的沈某军，其自述并未参与购买案涉房屋，在《房屋买卖协议》上签字仅是因为当时出借款项给金同军用于买房。一审法院认为，王彩花主张案涉《房屋买卖协议》无效的理由有三：一是买卖标的物不明确、买卖行为非双方真实意思表示；二是葛万君无权处分；三是协议违反《土地管理法》的相关规定。上述理由均不能成立，一审法院意见如下：首先，《房屋买卖协议》虽未写明房屋的具体位置，但本案王彩花与金同军、葛万君均确认该房屋系位于海州区的房屋，该协议上有双方当事人签字，且葛万君已确认收到购房款，金同军亦接收该房屋并改造后居住，葛万君自留南侧房屋居住。据此可知，《房屋买卖协议》系双方真实意思且已实际履行。王彩花所称协议内容不明确、非双方真实意思表示不能成立。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据该规定，出卖人无权处分行为不影响合同效力，而仅影响物权效力。因此，即使葛万君出卖案涉房屋的行为系无权处分，也不影响合同效力。王彩花以无权处分为由主张合同无效不能成立。再次，本案涉及农村宅基地上房屋的买卖，买卖合同效力因双方是否属于同一集体经济组织成员而有所区别。买卖双方属同一集体经济组织成员的，因不违反《土地管理法》的规定，应认定合同有效；买卖双方不属于同一集体经济组织成员的，因违反《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，且损害失地农民和集体经济组织利益，应认定买卖合同无效。本案中，《房屋买卖协议》签订于2006年12月底，金同军此前虽不是房屋所在孔望山村的村民，但在2007年1月8日就将户口迁入该村，间隔时间很短，且该村亦认可其本集体经济组织成员身份。此外，葛万君并未将宅基地及地上房屋全部出售，而是出售其中一部分，保留一部分自住。因此，双方的买卖应属同一集体经济组织成员之间的买卖，且不损害己方和集体经济组织利益，买卖合同应属合法有效。综上，王彩花的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。至于双方提出的遗漏案件当事人的问题，因王某已与葛万君离婚，沈某军未实际参与买卖，两人与本案无关联，故本案无需追加。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决驳回王彩花的诉讼请求。一审案件受理费7150元、保全费5000元，由王彩花负担。二审期间，上诉人王彩花向本院提交以下证据：1、宅基地证明，证明涉案房屋古城队6号系葛某、王彩花夫妻共有的宅基地，依据法律该宅基地不允许买卖；2、孔望山村村民陈某1、尚某、徐某书面证言和出庭证人陈某1的证言，证实被上诉人以及案外人沈某军在涉案孔望山村购买农民房屋的事实；3、房屋买卖协议，证实在2006年12月7日金同军、沈某军在涉案村庄购买陈某1、张某夫妻房屋一套，价格为13万元整，该房屋已于2006年12月9日交付金同军，被上诉人一直以获取非法利益为目的在涉案村庄购买多处住宅；4、朐阳派出所常住人口信息登记表，证实被上诉人在初始户籍登记时其工作单位记为连云港钟山氨纶有限公司，该公司为国有大型企业；5、参保证明和缴费明细，证实金同军在1991年11月就以连云港钟山氨纶有限公司职工参保27年的事实，最后的缴纳单位为连云港市第二人民医院，也可以印证了被上诉人金同军与案外人沈某军相互串通购买农村房屋，通过拆迁获利的事实；6、2021年2月1日下午葛万君与姚某通话录音，证实金同军在购买涉案房屋以后并没有居住，而是将涉案房屋出租给案外人姚某并收取租金的事实；7、照片打印件10张，证明金同军在涉案村庄购买陈某1、尚某、陈某2三处房屋的事实，照片显示上述房屋除陈某1家外不具备居住条件，其目的就是为了在拆迁中获得非法利益。经质证，被上诉人金同军质证意见为：证据1一审时已经提交，我方对证据的真实性、合法性均有异议，无法核实印章真实性，且农村宅基地应当以宅基地证为主，涉案的古城队6号是葛万君的父母为葛万君与王某结婚准备的，葛万君将上述房产出售给金同军时，仅仅是出售了北边的一部分，葛万君仍然保留了南边一部分作为自住。证据2真实性无法核实，但是在该证明中陈某1证明了金同亮购买了房屋，徐某的证明是说沈某军购买了房屋，与本案都没有关联性。对于证人陈某1的证言，金同军没有购买除葛万君之外的村民的房屋。对证据3真实性无异议，但在该合同签订之后金同军并没有购买此房，此房是由沈某军购买，款项由沈某军支付，除涉案房产外，金同军没有在古城队购买任何房产。对证据4真实性无异议，这是金同军在该公司打工时留下的信息，与上诉人的证明目的没有关系。对证据5真实性无异议，但对该证据来源的合法性有异议，参保证明和社保缴费明细只能由参保人、用人单位以及相关司法机关调取，况且用人单位与金同军签订劳动合同时为金同军缴纳社保是法定的义务，与上诉人主张的证明目的没有关系。对证据6无法核实真实性，对合法性有异议，葛万君是本案的当事人，该证据的取得明显有利于葛万君。涉案房产在金同军购买后居住过一段时间，其后金同军在市区内又购买其他房屋，涉案房产就租赁过一段时间，对于这个事实一审、二审都作出过陈述。对证据7的真实性有异议，无法核实照片中的建筑物是否为上诉人主张的房屋，且与本案无关联性。被上诉人金同军向本院提交孔望山村古城队选民名单一份，被上诉人金同军在该名单内，证明金同军系孔望山村古城队村民，享有选举权与被选举权，具有买卖涉案房产的合法资格。经质证，上诉人王彩花质证意见为：对真实性予以认可，但该份证据有金同军的名字是非法行为，不符合合法性要件，而且该证据只是说对暂时符合名单予以公布，如果有异议或者遗漏都可以更改，该证据不能证实金同军是该村集体组织成员。经审查，本院对上诉人王彩花提交的证据认证如下：证据1不属于二审新证据；证据2中的尚某、徐某未到庭作证，对其书面证言本院不予采纳；对证据3、4、5的真实性予以确认；证据6中的通话人员未到庭，本院对其不予采纳；对证据7的证明目的不予采纳。对被上诉人金同军提交的选民名单真实性予以确认，能够证明金同军以孔望山村村民身份参加孔望山村村委会换届选举的事实。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，在孔望山村第十二届村民委员会换届选举选民名单公告（2020年12月28日）中，金同军、葛万君同属于古城组的选民。本案二审争议焦点为：1、本案应否追加沈某军参加诉讼；2、涉案房屋买卖协议效力如何认定。关于第一个争议焦点。本院认为，涉案房屋买卖协议虽有沈某军签字，但房屋实际交付给被上诉人金同军占有使用，王彩花在持有房屋买卖协议的情况下，起诉时只将金同军列为被告，并主张系金同军与葛万君签订的房屋买卖协议，说明王彩花知晓房屋买受人仅为金同军。现沈某军一审时已陈述其并未参与购买涉案房屋，故本案无需追加沈某军参与诉讼，上诉人王彩花关于一审程序违法、应追加沈某军参与诉讼的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。本院认为，涉案房屋买卖协议系葛万君与金同军签订，金同军已经依照合同约定支付购房款，葛万君交付了涉案房屋，故该买卖协议系双方真实意思表示。金同军在涉案房屋买卖协议签订后已将户口迁入涉案房屋所在的孔望山村，且在孔望山村参加村民委员会换届选举，享有选举权等政治权利，可以认定金同军已经取得孔望山村集体经济组织成员身份。至于金同军在何单位缴纳社保、是否违规拥有多处宅基地，并不影响本案房屋买卖协议的效力。因此，涉案房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人王彩花主张合同无效的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人王彩花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由上诉人王彩花负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年三月十八日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。