浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初2789号 原告：严新成，男，1972年2月1日出生，汉族，住兰溪市。 原告：徐淑梅，女，1979年6月19日出生，汉族，住兰溪市。 二原告共同委托诉讼代理人：舒洪博，浙江泰杭（安吉）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：姚清，浙江泰杭（安吉）律师事务所律师。 被告：安吉碧桂园房地产开发有限公司，住所地安吉县昌硕街道安吉大道8号11幢3层319室，统一社会信用代码91330523MA29JR6T1Y。 法定代表人：申鑫。 委托诉讼代理人：温伟杰，男，1988年2月27日出生，汉族，住长兴县。 原告严新成、徐淑梅与被告安吉碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序。本院分别于2020年9月8日、2020年11月20日对本案公开开庭进行审理。第一次庭审时，严新成、徐淑梅及其委托诉讼代理人舒洪博、姚清，碧桂园公司的委托诉讼代理人温伟杰到庭参加诉讼；第二次庭审时，严新成及二原告共同委托诉讼代理人舒洪博、姚清，碧桂园公司的委托诉讼代理人温伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严新成、徐淑梅向本院提出诉讼请求如下：一、判令立即解除严新成、徐淑梅与碧桂园公司于2019年2月3日签订的合同编号为2019330523YS0002806的《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）；二、判令碧桂园公司立即退还购房款1057027元，并支付利息64962元（利息损失以首付款427027元为计算基数，按年利率6%自2019年2月3日计算至2019年4月30日为6121元，此后以全部购房款1057027元为计算基数，按年利率6%自2019年5月1日起暂算至2020年3月30日为58841元，实际要求计付至款清之日止）；三、判令由碧桂园公司承担本案诉讼费用。事实与理由：碧桂园公司系“安吉碧桂园·凤凰府”楼盘的开发商，该楼盘开盘后，碧桂园公司通过多种方式对该楼盘进行了宣传，之后严新成、徐淑梅经过观看样板房以及碧桂园公司销售人员对该楼盘的详细介绍，严新成、徐淑梅得到了碧桂园公司推介购买房屋的很多明确具体的理由，主要有如下理由：①严新成、徐淑梅购买一楼花园洋房会配备超大有围墙包围的独立私家花园，该花园由严新成、徐淑梅独自享有，极大提升居住品质，这也是其他楼层购房者没有的房屋配套；②门口入户电梯对应位置的廊道会设置消防门隔断，届时该区域将可以作为私人空间，由严新成、徐淑梅独自享有，区域功能可以自行设定，比如衣帽间等。③“五星级小区配套”，碧桂园公司承诺届时会配备超级豪华气派的大门、典雅水景（甚至还有中央泳池）、健康跑道、社区智能Wifi、直饮水系统、智能安防系统、羽毛球场等小区配套，可谓是一应俱全。严新成、徐淑梅冲着碧桂园公司对该楼盘的宣传内容，选中了房号为5幢2-104室的一楼花园洋房，双方于2019年2月3日签订了《买卖合同》。但碧桂园公司通知严新成、徐淑梅办理交房手续时，严新成、徐淑梅发现碧桂园公司交付的房屋与其宣传大相径庭，承诺的一楼花园变成了公共绿地，门口电梯对应位置的廊道也并没有消防门隔断，该区域也自然变成了人人可以任意去留的公共区域。严新成、徐淑梅看到的小区配套也与碧桂园公司承诺的所谓“五星级小区配套”相去甚远，有些配置标准相差很大，有些配置干脆就没有了。并且严新成、徐淑梅还发现签订的《买卖合同》内约定卫生间管道应当是配备“污水管、废水管、排气管”三根管道，但实际却是卫生间只有一根管道。另外安吉县市场监督管理局（以下简称安吉市监局）也作出了编号为安市监处字[2019]第616号行政处罚决定书，该处罚决定书认为碧桂园公司在“安吉碧桂园·凤凰府”楼盘对外销售过程存在“花园洋房一楼有花园”的对外宣传行为，并认定该对外宣传行为为虚假宣传行为。严新成、徐淑梅认为，被告在对其所售楼盘的宣传中对房屋及相关配套设施说明具体明确，尤其是对花园洋房一楼拥有独立的私家花园和电梯对应廊道将会用消防门隔断成为私人空间等宣传，直接影响了严新成、徐淑梅最终选择购买其开发建设的“安吉碧桂园·凤凰府”楼盘一楼花园洋房的决定。现碧桂园公司不能提供独立的私家花园，不能将电梯口对应廊道用消防门隔断为私人空间，不能调整变更小区配套设施为当初承诺的“五星级小区配套”，卫生间的管道也不是当初承诺的三根管道配备。碧桂园公司的行为显然构成了虚假宣传和欺诈，严重损害了消费者的合法权益，构成了严重违约、根本违约，使得严新成、徐淑梅购买一楼花园洋房的合同目的无法实现。 碧桂园公司答辩如下：一、碧桂园公司不存在严重违约、根本违约情形，严新成、徐淑梅要求解除《买卖合同》无事实和法律依据。1.双方于《买卖合同》中对交易的标的物即涉案房屋作了明确具体的约定，根据合同第三条约定该商品房坐落于昌硕街道（碧桂园）5幢2单元104室，建筑面积100.71平方米，层高大于等于2.9米。合同附件一房屋平面图对该商品房的平面结构作了明确约定，合同附件四装饰设备标准对于该商品房交付时应当具有的装饰、设备也作了明确的约定。碧桂园公司完全可以向严新成、徐淑梅交付符合合同约定的房屋，不存在严重违约、根本违约；2.碧桂园公司从未针对多层住宅商品房设置带有独立私家花园的样板房、亦未在样板房电梯厅设置消防门隔断。碧桂园公司制作的相关户型图、宣传单页等相关宣传资料中均没有体现任何关于一楼私家花园、电梯厅消防门隔断的内容；碧桂园公司也从未授权销售人员向客户作超出合同约定的交付标准之外的销售承诺。故严新成、徐淑梅诉称的其根据样板房及碧桂园公司的宣传内容、销售人员的介绍，得到其购房理由为该房屋带有私家花园及带有消防门隔断电梯厅的说法没有事实依据，仅为严新成、徐淑梅单方意思。严新成、徐淑梅的购房动机根植于其内心，碧桂园公司无从得知，且不论其购房动机是什么，均不等同于“合同目的”；3.碧桂园公司从未宣传过“五星级小区配套”，也没有承诺过所谓的“超级豪华气派大门”，故碧桂园公司不负有交付“五星级小区配套”、“超级豪华气派大门”之义务。而且不论是“五星级小区配套”还是“超级豪华气派大门”，仅是笼统、概括性的描述，不是针对某一设施的具体明确的表达，目前国家层面均没有相关执行标准，故严新成、徐淑梅关于这两项内容的主张无任何依据，且本身也不具有可执行性。但涉案项目实际上已配备景观水景、直饮水系统、智能安防系统、智能Wifi系统、羽毛球场等相关设施，均为碧桂园公司在超出合同约定交付标准范围之外的额外配置，大大提升了小区的品质；4.卫生间下水管数量变更不属于违约。涉案房屋所在楼栋层数仅5层，属低密度住宅，卫生间设置一根排水管完全能满足实际生活排水需要（涉案小区交付至今一年有余未出现过排水故障），且并不违反相关设计规范。同时，根据《买卖合同》第十一条的约定，仅在涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的规划设计变更事项需征得买受人的书面答复，故对于卫生间管道数量变化事宜，碧桂园公司可自主进行合理优化变更。故卫生间管道数量变更不构成合同重大内容变更，碧桂园公司也不构成严重违约，根本违约；5.行政处罚决定书本身不能作为划分民事法律责任的依据。本案系民事合同纠纷，判定当事人是否承担民事法律责任应当以当事人是否存在违约行为以及该行为是否给守约方造成损失为依据。严新成、徐淑梅诉称安市监处字[2019]第616号行政处罚决定书认为碧桂园公司在销售过程中存在“花园洋房一楼有花园”的对外宣传行为，但碧桂园公司对于该处罚决定书并不认可。首先，行政处罚决定书认定事实错误。视频中仅出现围墙，但并未辅以任何语言或文字说明该围墙属于一楼住宅私家花园围墙，而行政处罚决定书径直认定该围墙属于私家花园显然缺乏依据；其次，碧桂园公司从未以其他任何方式对外宣传“一楼洋房附带花园”，更谈不上对花园作出具体、确定的说明和允诺，显然不能将视频认定为要约；再者，行政处罚决定书认定碧桂园公司播放涉案宣传视频的时间期间为“2018年2月10日至2018年9月底”，而本案严新成、徐淑梅购买涉案房屋的时间为2019年2月3日，此时碧桂园公司已停止该视频的播放近半年时间，故宣传视频对严新成、徐淑梅的购房不会造成任何影响。二、碧桂园公司对严新成、徐淑梅主张的利息、利率标准及计算方式均不予认可。1.根据《买卖合同》附件八补充协议第七条第1款的约定，买受人退房的，出卖人支付利息的计算方式为买受人已付楼款的贷款部分按买受人贷款利率给付利息，买受人现款支付部分按中国人民银行同期贷款基准利率给付利息。故严新成、徐淑梅主张按年利率6%计算利息无合同依据；2.严新成、徐淑梅实际于2019年2月3日支付房款427027元，于2019年9月30日付清余款630000元，故严新成、徐淑梅主张自2019年5月1日起以全部购房款1057027元为计算基数计算利息也没有合同依据。综上，严新成、徐淑梅的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不应得到支持，请求法庭予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院作如下认定： 1.严新成、徐淑梅提交的《买卖合同》，以证明严新成、徐淑梅在碧桂园公司独立私家花园、入户电梯对应位置可作私人空间以及五星级配套小区等宣传下，与碧桂园公司于2019年2月3日签订房屋买卖合同，购买碧桂园凤凰府5幢2单元104室一楼花园洋房的事实，该合同附件一房屋平面图中显示卫生间设有三根下水管道。碧桂园公司对该证据的三性无异议，本院予以认定。 2.严新成、徐淑梅提交的付款凭证及交易明细，以证明二原告于2019年2月3日支付首付款427027元。碧桂园公司对该证据三性无异议，本院予以认定。 3.严新成、徐淑梅提交的安市监处字[2019]第616号行政处罚决定书，以证明碧桂园公司在销售其开发的凤凰府时，存在大量的虚假宣传，导致业主们集体投诉至政府主管部门，后经安吉市监局查实认定碧桂园公司在宣传中关于下叠私家花园、上叠烟囱、花园洋房私家花园的宣传属于虚假宣传的事实。碧桂园公司对该行政处罚决定书的真实性、合法性无异议，但对关联性和二原告的证明目的有异议，认为行政处罚决定书本身不能作为划分民事责任的依据，其次碧桂园公司对该行政处罚决定书中认定碧桂园公司宣传花园洋房有私家花园的事实不予认可，二原告购买房屋时碧桂园公司已停止播放视频将近半年时间，亦对二原告购房不存在任何影响，且行政处罚决定书仅认定被告在宣传视频中宣传花园洋房带有私家花园，但关于花园的画面仅有3秒钟，整段视频长达4分30秒，涉及花园的3秒钟占整个视频的比例不到1%，对于二原告购房不会产生重大影响，且购房涉及的出资巨大，二原告购买房屋应当深思熟虑、谨慎思考，不会因为一个3秒钟的宣传画面就作出购房决策。本院认为，碧桂园公司对该行政处罚决定书的真实性无异议，对该证据的真实性予以认定，且经核实，碧桂园公司未在法定期限内就该行政处罚决定书提起行政复议或者行政诉讼，该行政处罚决定书已生效。 4.严新成、徐淑梅提交的凤凰府楼盘问题清单，以证明凤凰府小区的公共设施完全达不到碧桂园公司销售时宣传的效果，碧桂园公司存在虚假宣传和欺诈的行为。碧桂园公司对花园洋房现状、大门、小区水景、羽毛球场的现状无异议，但指纹锁、直饮水等已配置，墙体开裂仅系外墙装饰面板的开裂未涉及主体结构的质量安全，现亦予以修复，关于健康跑道碧桂园公司未曾宣传过系塑胶跑道，二原告系小区一期业主，其拍摄的地下车库、墙面等是施工过程中的状态，现均已修复。经本院现场核实，二原告反映的花园洋房、大门、水景、羽毛球场等与现场状况一致，二原告购买的房屋入户门已配置指纹锁，卫生间下水管仅配置一根，地下车库未见建筑垃圾，二原告其余反映问题未涉及其购买房屋，本院不作评价。 5.严新成、徐淑梅提交的其他购房者拍摄的视频三份，以证明碧桂园公司在销售房屋时承诺门口入户电梯位置可做消防隔断变为私人空间以及在样板房中承诺一楼户型有独立私家花园的事实。碧桂园公司质证对视频拍摄于案涉楼盘样板间无异议，但认为第一份拍摄于案涉户型样板间室内的视频未体现花园内容，对拍摄于电梯厅的两份视频，其中一份确系拍摄于案涉户型的样板间电梯厅内，但未出现介绍人员的肖像，其身份无法确认，另一份系拍摄于叠墅产品的样板间，与本案无关联性。本院认为，碧桂园公司对第一份视频拍摄于案涉户型的样板间内无异议，对真实性予以认定，该视频中出现了销售人员的肖像，且视频中确有涉及一楼户型的问答，对关联性予以认定；第二份视频中关于电梯厅的介绍未涉及消防门隔断，对关联性不予认定；碧桂园公司认可第二份视频拍摄于案涉户型样板间，而第三份视频中体现的电梯厅与第二份视频中体现的电梯厅不一致，非拍摄于案涉户型样板间内，本院不予认定。 6.严新成、徐淑梅提交的宣传视频一份，主张系碧桂园公司在销售凤凰府楼盘时播放的视频。碧桂园公司对该视频真实性、合法性无异议，对关联性有异议，宣传视频系对案涉项目整体概括性的描述和介绍，并未针对某一房号作具体明确的说明，其性质属于要约邀请，其他意见同答辩及对行政处罚决定书质证时就宣传视频发表的意见一致。本院认定，碧桂园公司对该视频真实性无异议，本院予以认定。 7.严新成、徐淑梅提交的个人业务账务回单及银行交易明细，以证明二原告在2018年4月就前往案涉楼盘看房并于2018年4月12日向碧桂园公司支付定金5万元，在看房期间，碧桂园公司在售楼处大厅循环播放宣传视频，宣传视频中包含的一楼有花园的内容影响了二原告的购房决策。碧桂园公司对该证据无异议，本院予以认定。 8.严新成、徐淑梅提交的《关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》、邮寄凭证、《回函》，以证明二原告于2019年5月31日收到碧桂园公司的收房通知，但因房屋存在质量问题不符合交付条件，二原告一直拒收房屋。碧桂园公司对两份函的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，案涉项目已经在2019年5月30日按期达到合同约定的交付条件并取得了政府部门颁发的竣工验收备案证，二原告在函件中提及部分质量问题如4幢墙体开裂等与本案无关联，二原告在函件中要求一楼抬高1.5米做架空层与配置花园无法同时实现。本院认为，碧桂园公司对上述函件的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。 9.严新成、徐淑梅提交的个人贷款借款凭证、特种转账凭证，以证明二原告的房贷发放即尾款支付时间为2019年4月19日。碧桂园公司对上述凭证的真实性无异议，本院予以认定。 10.碧桂园公司提交的《买卖合同》，以证明双方于合同中就交易标的作出了具体明确的约定，现碧桂园公司完全可以按合同约定交付与合同附图一致的房屋，不存在严重违约或者根本违约，合同未约定有独立私家花园、电梯厅消防门隔断以及五星级小区配套，二原告购买的房屋较其他楼层价格最低，二原告并未支付配置花园的对价，其支付的价款与合同约定的权利义务一致。二原告对该合同真实性无异议，但根据相关司法解释，具体明确的宣传内容也可以构成商品房买卖合同的内容，本案中碧桂园公司关于花园、消防门隔断可做私人区域以及配套设施的宣传具体明确，应视为合同内容；关于一楼房价，一楼户型本身有劣势，开发商为带动一楼户型的销售都会采取一些促销手段，本案中碧桂园公司采取的就是一楼户型配置花园的促销手段，对于二原告而言，选择案涉房屋的根本原因就是看中一楼配置了花园。本院认为，该份合同与二原告提交的合同一致，双方对真实性无异议，本院予以认定。 11.碧桂园公司提交的《商品房买卖合同补充协议书》（以下简称《补充协议》）、签约特别提示、户型交付标准及配套设施说明、安吉凤凰府项目YJ115户型情况说明书，以证明双方关于房屋装饰、设备交付标准在《补充协议》中再次确认按《买卖合同》附件四标准执行，小区景观设计、绿化环境等非被告对公共区域交付标准的具体承诺；碧桂园公司已在签约特别提示中提示二原告，碧桂园公司禁止工作人员对客户做出超出合同约定的承诺，本案中虽然无证据证明销售人员做出了超出合同约定的承诺，即使确实做了承诺也是为碧桂园公司所禁止；户型交付标准及配套设施证明双方约定在卫生间楼地面预留排水管道接口，但未对排水管数量做出明确约定；YJ115户型情况说明书证明碧桂园公司告知了不同户型会存在差异，具体交付标准以签订的《买卖合同》为准。二原告质证对上述材料中其签名真实性无异议，但是二原告未持有上述材料，碧桂园公司让二原告签署上述材料的目的就不单纯，恰恰证明碧桂园公司自始知道其采取违约的方式销售房屋，为了防止后续业主维权，滥用了销售者对其品牌的信任；从材料内容看，公共区域的内容不可能在《买卖合同》中约定，则碧桂园公司关于公共区域的承诺都不会构成违约，《补充协议》、签约特别提示的所有条款都加重了消费者的义务，免除了出卖方的义务，该格式条款应为无效，即使法院未认定无效，则上述条款内容仅针对公共区域，而本案最大的争议焦点是碧桂园公司未配置承诺的50-60平方米的私家花园；关于卫生间管道的数量，已于《买卖合同》附件的平面图中约定，卫生间应配置三根管道，现实情况为一根，碧桂园公司存在违约；《补充协议》等材料二原告未持有，材料涉及多页但无骑缝印，除了二原告签名的那页，碧桂园公司可以任意调整内容，上述材料不能达到碧桂园公司的证明目的。本院认为，二原告对上述材料中其签名部分真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 12.碧桂园公司提交案涉户型宣传图，以证明碧桂园公司未在任何宣传资料中体现案涉户型配备花园。严新成、徐淑梅因购房时间较长，不清楚该户型图是否系二原告购房时使用的户型图，但认为即使该户型图为真实，户型图也只是针对所有楼层类似户型的展示，不能证明碧桂园公司在销售案涉房屋时未宣传私家花园，碧桂园公司实际除了派发宣传页外还通过播放视频、设置样板房及销售人员的说明等方式宣传一楼户型配有花园。本院认为，该户型宣传图展示的是案涉小区类似户型，本院对真实性予以确认。 13.碧桂园公司提交的案涉房屋入户门照片，以证明碧桂园公司已配置智能门锁。严新成、徐淑梅对真实性无异议，但指出智能门锁是在二原告起诉后安装。本院认为，二原告对智能门锁配置情况无异议，本院予以确认。 14.碧桂园公司提交的房屋价格清单，以证明二原告购买的5幢2单元104室房屋的单价比同幢不同楼层同户型的单价低，碧桂园公司未将花园作为卖点，亦未收取任何花园款项，二原告的权益未受损害。二原告认为该清单为碧桂园公司自行制作，对其真实性有异议，且一楼户型本身就难卖，一般房产公司都会配备一些促销手段，即使清单中价格为真实，仅凭价格本身不能达到碧桂园公司的证明目的。本院认为，上述关于案涉碧桂园凤凰府小区5幢商品房的价格清单为碧桂园公司单方制作，且该清单中显示案涉房屋单价为10495.75元，与《买卖合同》载明的10495.76元不一致，对其真实性不予认定。 15.碧桂园公司提交的安吉碧桂园认购书二份，以证明2018年4月16日、2019年2月3日，二原告两次办理案涉房屋的认购手续，在认购书第一条认购物业的基本情况载明建筑面积及套内建筑面积、公共部位与公用房分摊建筑面积等，其中花园面积为0平方米，即使二原告在宣传视频中看到有花园，但最终办理认购手续的那一刻，二原告是非常明确确认案涉房屋是没有花园的，本案原被告双方未就案涉房屋配置花园达成合意，碧桂园公司根本无需向碧桂园公司交付花园。严新成、徐淑梅对认购书的真实性无异议，对证明目的有异议，对于二原告而言，其得到的信息是一楼户型配置花园，至于碧桂园公司关于花园属于赠送还是需要做假用于内部做账与二原告无关，本案除了《买卖合同》，二原告均未持有被告提交的由二原告签署的其他材料，二原告没有查看核对的机会；另，从认购书的签署时间看，二原告第一次签订认购书是在2018年4月，该期间碧桂园公司使用宣传视频用于宣传。本院认为，双方对上述二份认购书的真实性无异议，本院对真实性予以确认。 经审理，本院对以下事实予以确认： 碧桂园公司开发的涉案房产位于安吉县昌硕街道，建设项目为商品房，项目名称为安吉碧桂园凤凰府，建设工程规划许可证号为建字第330523201711038，施工许可证号为××。 2018年4月12日，严新成、徐淑梅向碧桂园公司支付定金5万元。2018年4月16日，严新成、徐淑梅就碧桂园凤凰府5幢2单元104室商品房与碧桂园公司签订认购书。2019年2月3日，严新成、徐淑梅与碧桂园公司就案涉房屋重新签订认购书。同日，双方签订《买卖合同》，约定严新成、徐淑梅购买碧桂园公司发开的碧桂园凤凰府小区5幢2单元104室商品房，建筑面积为100.71平方米，单价为10495.76元，总价为1057027元，碧桂园公司在2019年5月30日前将符合约定条件商品房交付二原告使用，合同附件一房屋平面图显示卫生间配置三根管道，合同约定面积与产权登记面积发生差异的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并对买受人贷款部分按买受人贷款利率给付利息，对买受人现款支付部分按中国人民银行同期贷款基准利率给付利息。另，严新成、徐淑梅与碧桂园公司签订了签约特别提示、户型交付标准及配套设施、安吉凤凰府项目YJ115户型情况说明书。严新成、徐淑梅于2019年2月3日支付房款427027元（含退回并重新支付的定金5万元），于2019年4月19日通过贷款支付房款63万元，相应贷款凭证上载明贷款执行利率为5.88%。 2019年5月31日，严新成、徐淑梅收到碧桂园公司的收楼通知书，二原告因交付房屋未有销售时承诺的花园，卫生间无排气管，雨污同排，虚假宣传中央泳池配套设施等问题拒绝收房，并向碧桂园公司发出《房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》、《回函》。 安吉市监局于2019年6月6日接到碧桂园凤凰府花园洋房业主投诉并予处理，出具安吉监处字[2019]第616号行政处罚决定书，该文书记载，经安吉市监局查明，碧桂园公司于2017年8月份开始至2019年3月份期间，通过对外发放3D户型宣传折页、宣传单页，对外展示样板房，向消费者播放视频广告三种宣传手段对外宣传安吉碧桂园凤凰府楼盘，其中2018年2月10日至2018年9月底，碧桂园公司在售楼中心“体验馆”内播放宣传视频，该视频对外宣传小区内有典雅水景、全年龄段活动社区、健康跑道、羽毛球场、儿童活动区、阳光草坪、直饮水系统、智能Wifi、智能安防系统、指纹门锁等配套设施，该视频中花园洋房一层外有围墙包围的花园（视频资料2分13秒至2分16秒），安吉市监局认定碧桂园公司播放的宣传视频对外界传递过“花园洋房一楼有花园”的信息，其宣传内容与规划审批内容不相符合，构成对经营的商品性能做虚假的商业宣传行为，结合碧桂园公司对其他户型的宣传行为，安吉市监局对碧桂园公司处以60万元的罚款。碧桂园公司未在法定期限内就上述行政处罚决定书提起行政复议及行政诉讼。另，该行政处罚决定书载明安吉市监局认定碧桂园公司就直饮水系统、健康跑道、Wifi系统已购买设备或者预留位置，对部分商品房已安装指纹智能锁，且未发现碧桂园公司关于中央泳池的宣传内容。 审理过程中，案涉房屋入户门已安装指纹智能锁。 本院认为，严新成、徐淑梅与碧桂园公司签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，自签订时成立并生效。本案的争议焦点为碧桂园公司是否存在违约行为以及严新成、徐淑梅是否有权解除案涉《买卖合同》。严新成、徐淑梅主张碧桂园公司在销售房屋过程中关于××楼××花园××道××小区××的宣传具体确定，直接影响购房合同的订立，其宣传的内容应视为合同内容，而其宣传的内容与实际严重不符，导致二原告想购买带花园的一楼洋房提高生活品质的合同目的不能实现，碧桂园公司的违约行为属于根本违约，二原告有权解除合同。碧桂园公司认为其不存在严重违约、根本性违约的情形，碧桂园公司现交付的房屋符合《买卖合同》约定的标准；行政处罚决定书不能作为划分民事法律责任的依据，碧桂园公司未宣传过花园洋房户型带有私家花园、电梯厅消防门打隔断、五星级小区配套等内容；二原告购房的动机根植于二原告内心，碧桂园公司不从知晓，且不论何种购房动机均不等同于合同目的；卫生间下水管变更为一根完全可以满足实际生活，不属于违约情形。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，碧桂园公司于2018年2月10日至2018年9月底在售楼中心播放宣传视频，二原告分别于2018年4月12日、2018年4月16日支付定金及签订认购书，可推定二原告观看过该宣传视频，宣传视频中有对案涉花园洋房的特写，呈现了花园洋房一层入口处周围有围墙包围的花园，即使未添有花园的文字说明，但制作的画面已明确具体展示一楼有花园；二原告提交的拍摄于样板间的视频，该份视频背景声音中，确有关于一楼户型是否有花园的问答过程，有人给予了“一楼有花园”的肯定回复，该视频后续出现了销售人员及其他购房者在样板间阳台的画面，可以认定碧桂园公司销售人员在销售过程中存在介绍花园洋房一楼配置花园的宣传行为。而是否配有花园对商品房一楼户型的使用功能及居住体验有重大影响，结合房地产市场的实际，配置花园的房型属于稀少房型，出卖人就有花园的说明足以影响买受人是否购房的决策。综上，碧桂园公司对外传递花园洋房一楼带有花园的宣传行为具体明确，应视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，现案涉房屋阳台外未有花园，仅为公共绿化区域，碧桂园公司未能交付其宣传展示的带花园房屋，构成违约。关于卫生间的排水管数量，《买卖合同》附件一房屋平面图中明确显示案涉房屋卫生间下水管数量为三根，现所交付的房屋卫生间下水管只配置一根，亦构成违约。关于碧桂园公司宣传时涉及的健康跑道、直饮水系统、智能门锁等配套设施，经安吉市监局确认碧桂园公司已配备上述配套设施的设备，且经本院现场查看，上述配套设施已基本配备。至于二原告主张的碧桂园公司宣传电梯厅消防门可打隔断，案涉房屋入户门的现状与《买卖合同》附件房屋平面图显示情况一致，其提交的证据不能证明碧桂园公司就消防门隔断作过说明或允诺，本院不予采信。 关于二原告是否有权解除合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持；本案《买卖合同》第六条亦约定，合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。案涉房屋合同约定面积为100.71平方米，建筑面积误差达3.02平方米时，误差比绝对值即超过3%，根据宣传视频展示的花园状况及通常理解，缺失的花园面积远大于3.02平方米；且在房屋的使用功能及居住体验方面，房屋建筑面积误差3.02平方米对买受人的影响，亦远不及缺失花园对的影响，参照上述法律规定及双方约定，按照举轻以明重的法律适用原则，碧桂园公司不能交付配置花园的房屋，买受人有权解除合同。二原告直接以提起诉讼的方式主张解除合同，本院以碧桂园公司收到本案起诉状副本时间确认为解除之日，即确认案涉《买卖合同》于2020年7月30日解除。因碧桂园公司的违约行为导致合同解除，应返还已收取的房款并赔偿二原告的损失，相关的利息损失，二原告主张按月利率6%计算无合同及法律依据，本院不予支持，本院参照《买卖合同》关于解除合同后碧桂园应付利息予以计算。 综上，对严新成、徐淑梅合理部分诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，判决如下： 一、确认严新成、徐淑梅与安吉碧桂园房地产开发有限公司于2019年2月3日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2020年7月30日解除； 二、安吉碧桂园房地产开发有限公司返还严新成、徐淑梅购房款1057027元及利息（以427027元为基数，自2019年2月3日起按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算至款清之日止；以63万元为基数，自2019年4月19日起按年利率5.88%计算至款清之日止，利随本清），限于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回严新成、徐淑梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14900元，由严新成、徐淑梅负担900元，由安吉碧桂园房地产开发有限公司负担14000元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  卞子彦 审 判 员  苏 娈 人民陪审员  竺胜奇 二〇二一年三月三日 书 记 员  冷 琦