浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初8657号 原告：许国利，男，汉族，1977年11月25日出生，住黑龙江省讷河市。 委托诉讼代理人：章高云，浙江章高云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶新华，浙江章高云律师事务所律师。 被告：金雪玲，女，汉族，1978年10月28日出生，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：陈智，临海市申正法律服务所法律工作者。 原告许国利与被告金雪玲合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月23日公开开庭进行审理，原告许国利及其委托诉讼代理人章高云，被告金雪玲的委托诉讼代理人陈智到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 许国利向本院提出诉讼请求：1.要求确认《店面转让协议书》无效；2.要求金雪玲退还转让费和租金100000元；3.要求金雪玲赔偿损失11442.16元。事实与理由：金雪玲将××镇××街××号一、二层（共约280平方米）房屋转让及租赁给许国利用于经营足浴，约定转让费和租金共100000元。2020年9月13日，许国利预付1000元后开始筹备各种用材。次日，许国利在金雪玲的陪同下办理了营业执照。2020年9月21日，双方签订《店面转让协议书》，许国利支付余款99000元。2020年10月15日，因房屋涉及非法转租等问题，许国利向临海法院提起诉讼，后被驳回起诉，案号（2020）浙1082民初7500号。期间，许国利申请消防安全检查，因案涉房屋没有房产证，无法办理消防手续，致使足浴店无法正常营业，现许国利要求退回转让费和租金100000元，案涉××镇××街××号一、二层（共约280平方米）房屋并不是商业用房，并无建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。许国利租赁案涉房屋用于经营足浴，足浴店属于公众聚集娱乐场所，且超过200平方米，需要申请消防安全检查。案涉房屋没有房产证，不属于商业规划用地，无法通过消防安全检查。《店面转让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。金雪玲在订立合同过程中，未遵守诚实信用原则，未如实告知房屋租赁期限、产权、消防等与合同有关的重要信息，导致案涉房屋无法正常经营，金雪玲依法应当承担责任，退还转让费及租金，并赔偿损失。 金雪玲答辩称，《店面转让协议书》系双方真实自愿情况下签订，应当认定有效，许国利认为未取得建设工程规划许可证，这个许可证房东有的，金雪玲属于第二承租人，无法提供该许可证，许国利在第一次起诉的时候把金雪玲以及第一承租人列为共同被告，许国利与案外人第一承租人存在房屋租赁合同关系，本案涉及的店面转让协议，10万元并不是单单是租金，许国利提交的协议书讲到转让费及房租，转让费实际是金雪玲所有的设备财产，转让协议书签订时距离金雪玲租赁时间所剩仅2个多月，只有这里涉及租金，其他转让款项都是机器设备财产。本案涉及的转让协议书是许国利主导的，在上次起诉的案子里金雪玲提交的视频清楚显示，协议书在许国利的指导下叫金雪玲签字的，修改都是许国利自己弄好的，实际上转让行为金雪玲很被动，签订过程中要求金雪玲2天内办理，金雪玲因此依约搬离并租了其他办公场所。综上，许国利的主张没有依据，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.许国利提交的《店面转让协议书》，拟证明金雪玲将案涉房屋租赁、转让给许国利，约定转让费及房租10万元，卫生许可证办不下来，不能正常营业则全额退款的事实。经质证，金雪玲对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为协议书第一条约定转让费及房租10万元，房租2个月，5800元每月，还有很多设备，包括仪器、床、空调等，第二条最下面是手写的，乙方卫生许可证办不下来是要退款，但对于全额退款是否包含转让款和房租没有讲清楚，视频可以反映出许国利说消防问题自己处理。 2.许国利提交的不动产登记情况查询结果证明书，拟证明案涉房屋并不是商业用房，并无建设工程规划许可证的事实。经质证，金雪玲对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为该不动产登记情况登记的是解放街318号，金雪玲是房屋的第二承租人，房屋租赁合同签订的都是解放街431号，营业执照办的地址也是431号。 3.许国利提交的台州市企业住所(经营场所)信息申报表、消防安全检查申报需要材料清单、个体户登记基本情况，拟证明企业住所信息申报表系金雪玲填写，2020年10月27日注册登记足浴店个体户，金雪玲明知许国利租赁280平方米房屋用于经营足浴，200平方米以上需要消防审批，消防手续需要商业住房房产证，不是商业用房不能开店，双方转让合同无效的事实。经质证，金雪玲对个体户登记基本情况无异议，填写企业住所信息申报表的时候双方都在场，金雪玲对超过200平方米是否需要相关行政手续不清楚，申报表不是原件，对其证明对象有异议，消防安全检查申报需要材料清单没有加盖公章，对其三性有异议。 4.许国利提交的视频光盘，拟证明转让时双方谈到消防检查问题的事实。经质证，金雪玲对关联性有异议，认为本案转让大部分是设备，只有两个月房租，当时只约定卫生许可证，消防问题并无约定，2020年9月13日支付定金1000元，申请办营业执照是9月14日，签订合同是9月21日，若消防有问题，交定金后可以查，金雪玲对消防情况并不清楚。 5.许国利提交的费用统计表及相应凭证，拟证明许国利损失11442.16元的事实。经质证，金雪玲对其中的2020年9月13日付款1000元和9月21日付款99000元的事实无异议，对其他费用及凭证的三性均有异议，认为飞机票截图无法看出乘机人员是否是服务于足浴的技师，虽出票完成，不知道有无退票，采购物品的截图有无退货，有无用于足浴店都无法证明，搬家拉货截图有无支付，与本案的关联性无法体现。 本院认为，金雪玲对证据1的真实性无异议，本院对双方签订该转让协议的事实予以确认。证据2的不动产登记情况登记的是杜桥镇解放街318号，本案所涉店面转让协议书中载明的地址是××镇××街××号，金雪玲对该证据的关联性有异议，结合证据3中的个体户登记基本情况中登记经营场所为杜桥镇解放街431号东起第3间、第4间，本院对证据2的证明力不予认定。证据3中的企业住所信息申报表、个体户登记基本情况能反映出许国利已办理个体户登记，消防安全检查申报需要材料清单系打印件，无法证明相应事实，该组证据无法证明双方转让合同无效，故本院对其证明力不予认定。证据4的视频资料能反映出双方实际签订涉案店面转让协议书的时间为2020年9月21日。证据5系许国利单方罗列的费用清单及凭证截图，金雪玲对其中2020年9月13日付款1000元和9月21日付款99000元的事实无异议，本院对该事实予以确认，对其他费用及凭证的真实性本院无法确认，故在本案中对其不作认定。 经审理，本院认定事实如下：经协商，金雪玲将临海市杜桥镇解放街431号两间店面转让给许国利。2020年9月13日，许国利向金雪玲预付1000元。次日，许国利以该转让店面为经营场所办理了个体户登记。2020年9月21日，双方签订《店面转让协议书》，约定金雪玲将店面转让给许国利经营，转让费连房租100000元，若许国利卫生许可证办不下来不能正常营业全额退款。同日，许国利支付余款99000元。2020年9月22日，许国利与案外人王娇娇签订房屋租赁合同，约定王娇娇将杜桥镇解放街431号两间店面及楼上280平方米房屋租赁给许国利，租期自2020年12月1日至2023年11月30日。 另查明，2020年10月15日，许国利因本合同纠纷以金雪玲和王娇娇为被告、赵金来为第三人向本院提起诉讼，本院作出（2020）浙1082民初7500号民事裁定，驳回许国利的起诉。 本院认为，本案系店面转让的合同纠纷。许国利与金雪玲经协商后，达成店面转让协议，许国利于2020年9月13日预付1000元，2020年9月14日，许国利以该店面为经营场所办理个体户登记，后双方于2020年9月22日签订书面协议。许国利与金雪玲经充分协商，自愿签订《店面转让协议书》，该协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。《店面转让协议书》中约定转让费连房租计100000元，结合双方陈述，金雪玲将店面转让给许国利时离房屋租赁到期仅剩两个月多，许国利也已经就案涉店面与案外人王娇娇另行签订房屋租赁合同。现许国利以本案所涉店面非商业用房为由，要确认《店面转让协议书》无效，本院不予支持。《店面转让协议书》中约定若许国利卫生许可证办不下来不能正常营业全额退款，庭审过程中，许国利承认卫生许可证已经办理，店面转让交付亦已经完成，现许国利要求金雪玲退还转让费及租金100000元并赔偿损失，并无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回许国利的诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由许国利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 林云斌 二〇二一年三月一日 代书记员 翁悄悄 7-