沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初688号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地：沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。被告：付永祥，男，1966年5月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告辽宁建和物业管理有限公司与被告付永祥物业服务合同纠纷一案，沈阳市中级人民法院发回重审后，本院于2021年1月12日立案，依法适用普通程序，另行由民事审判一庭审判员吕文辉担任审判长，与人民陪审员崔亮亮、陈英组成合议庭，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司的法定代表人魏东红，被告付永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司诉称：被告是原告所进行物业服务的“现代家园小区”沈阳市沈河区魁星楼路1-9号4-2-1室业主，住宅面积132.39平方米,物业费收费标准为每平方米1元/月，每年应交物业管理费1589元。被告自2015年1月1日起至2017年4月15日一直没有缴纳物业管理费，总计欠缴费3640.70元及其滞纳金。依据物业服务合同第十二条之规定，被告应向原告支付2017年4月15日违约滞纳金，违约滞纳金金额在（2019）辽0103民初15128号中有记载，被告以时效为由的违约行为恶意欠付物业费，肆意钻法律的空子拖赖物业费。原告多次找被告讲明缴纳物业管理费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不缴纳，被告的行为己违反了《国务院根据物权法修改物业管理条例》中第二章“业主及业主大会”中的第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务”的第五条：“按时交纳物业服务费用”及第六章“法律责任”中的第六十五条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的相关规定。故原告诉至法院，请求：1、判决被告立即支付拖欠物业管理费3,640.70元及滞纳金；2、由被告承担本案诉讼费用。被告付永祥辩称，原告是恶意诉讼，被告是2013年离开现代家园，不在那居住，偶尔回去居住一次两次，从来没有接到过原告的任何通知让被告缴纳物业费；上次诉讼，原告提供了一份证据是张贴的催缴通知单，这个通知单上没有被告的名字，催缴通知贴到哪里了？原告只要拿出催缴的证据，被告可以缴纳，被告从来都没有接到过原告的催缴通知，所以说原告称被告恶意欠费是不合理的。原告是在2017年4月被业主委员会通过法律程序请走的，已经离开现代家园了，期间，原告根本没有给业主提供过物业服务，也没有和业主委员会形成委托合同，被告认为原告的诉讼要求是非常不合理的，被告觉得沈河法院和市法院立案，对纳税人都是一种侵犯。再有，关于诉讼时效的问题，诉讼时效是法律赋予老百姓的权利，在法定的期限内，原告未向被告主张权利，应当视为放弃了，现在原告已经超过诉讼时效到法院起诉，对被告的名誉、时间和精力上都是影响。既然原告已经诉讼，就应完全按照法律规定处理，在原审判决时，对诉讼时效做出了确认，被告之前对这个还是认可的，但现在已经发回重审了，那么被告就不同意这个时效的认定，原告所有的催缴证据都没有，一再到法院诉讼，被告认为原告是无理取闹。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告付永祥系沈阳市沈河区魁星楼路1-9号4-2-1室（现代家园），建筑面积132.4平方米房屋的业主。2015年1月22日，原告辽宁建和物业管理有限公司（乙方）与沈阳市沈河区现代家园业主委员会（甲方）签订《现代家园物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对现代家园小区提供物业服务。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。合同期限5年，自2014年10月1日起至2019年9月31日止，物业费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅有0.8元/月/平方米和1元/月/平方米，小高层住宅1元/月/平方米，电梯费12元/月/人。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。交费期限过一个月后仍未交纳物业管理服务费的，视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%计算向乙方支付违约滞纳金，如补交及时可免收滞纳金。2015年3月31日，原告辽宁建和物业管理有限公司（乙方）与沈阳市沈河区现代家园业主委员会（甲方）签订《现代家园物业管理服务合同的补充协议》，对《现代家园物业管理服务合同》的部分条款进行了修改和补充。2017年4月16日，原告与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《现代家园物业管理服务交接明确书》，确认物业费结算点为2017年4月15日，原告撤离现代家园小区。被告已交纳2014年10-12月物业费，未交纳2015年1月1日至2017年4月15日期间的物业费3,640.70元。庭审中，原告提供催缴照片两张及现代家园物业费催费情况，最后一次催缴时间为2017年9月29日。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案原告与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订的《现代家园物业管理服务合同》合法有效，该合同对作为小区业主的被告具有法律约束力。原告已于2017年4月15日撤离现代家园小区，在其为小区提供物业服务期间与被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。但是，因业主委员会张贴公告，要求业主不缴纳物业费、提起诉讼及物业服务存在瑕疵等原因，依据公平原则，本院酌定被告给付原告80%物业费。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，由于业主委员张贴过公告，要求业主不缴纳物业费及提起诉讼、物业服务存在瑕疵，被告未交费的原因也是多方面的，因此，对于原告主张的滞纳金的请求，本院不予支持。关于诉讼时效问题，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求而中断。根据原告提供的物业费催缴照片及现代家园物业费缴费情况，原告通过将物业费催缴通知书张贴在被告家单元门及园区公告栏上向被告等欠费业主催缴物业费，虽被告抗辩称从未看到过催缴通知也未打过电话，但物业服务企业将催缴物业费的通知张贴在园区内，且在撤出前物业服务也在持续进行着，被告对自己欠费情况是明知的，应视为原告已尽物业费催缴之必要行为。因此，对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百八十八条、九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告付永祥于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司自2015年1月1日起至2017年4月15日期间的物业服务费3640.7元的80%，即人民币2912.56元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告付永祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已交纳），由被告付永祥负担40元，由原告辽宁建和物业管理有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 吕文辉二〇二一年三月十一日法官助理 王 萍书 记 员 潘 峰