安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民终596号 上诉人(原审原告)：马鞍山市中百物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区东湖碧水湾****。 法定代表人：胡丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁慧纷，该公司员工。 委托诉讼代理人：于燕弟，江苏首开律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：马鞍山市永利置业投资有限公司，，住所地安徽省马鞍山市雨山区碧水湾小区47-112 法定代表人：蒋伟平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周然，安徽致臻律师事务所律师。 上诉人马鞍山市中百物业管理有限公司（以下简称中百物业公司）与上诉人马鞍山市永利置业投资有限公司（以下简称永利公司）物业服务合同纠纷一案，均不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初2325号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中百物业公司的委托诉讼代理人丁慧纷、于燕弟；上诉人永利公司委托诉讼代理人周然到庭接受询问。本案现已审理终结。 中百物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：1.双方在前期物业合同中明确约定，永利公司应当支付其开办费20000元，一审对此事实未予认定；2.一审判决认定其服务质量存在瑕疵证据不足；3.永利公司在支付前期物业费时并未就服务质量存在瑕疵提出异议，而一审判决将永利公司已经支付的物业费以物业服务存在瑕疵为由扣减10%是错误的。 永利公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回中百物业公司的诉讼请求。事实和理由：中百物业公司未能恰当履行物业服务区域维修、养护、清洁、绿化，维护物业服务辖区内基本秩序等等，服务存在诸多问题，影响损害了开发楼盘的声誉，给其楼盘销售带来困难，故应当下调物业费至50%。 永利公司针对中百物业公司的上诉答辩称：双方没有约定开办费20000元，且中百物业公司同期物业服务存在瑕疵的事实已被生效判决确认，并被判决减低至80%收取物业费。 中百物业公司答辩称：对于服务质量问题，因为无建立第三方评估制度，且物业服务每天都在发生，要求其提供每天的服务资料是不客观的，且每一案件都有个案的不同，不能依据其他案件判决确定的物业费下调比例来衡量本案，一审法院针对本案具体情况下调10%收取物业费是适当的。 中百物业公司向一审法院起诉请求：判决永利公司支付欠交的物业费367622元，并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2013年5月15日，永利公司作为甲方与中百物业公司作为乙方签订一份《东湖碧水湾48栋前期物业服务合同》，约定中百物业公司为马鞍山市东湖碧水湾48栋提供物业服务。服务内容与质量：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。服务费用选择包干制，高层住宅每平方米0.95元（不含电梯、水泵运行电缆，电梯运行电费按每10层一个等级，3-12层为一个等级，13-22层一个等级，23-32层一个等级）；商业物业每月每平方米1.5元。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按100%交纳，电梯水泵运行电费按50%交纳。物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每缴费年度的第一个月履行交纳义务……。此外双方还就物业的使用与维护，物业的承接验收等进行了约定。本合同期限自2013年6月1日起至2016年5月30日，但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。中百物业至今仍为案涉物业提供服务。 经中百物业公司与永利公司对账确认，2015年6月28日至2019年12月31日间，永利公司应支付中百物业公司服务费共计款446722元。 另查明，永利公司自2015年5月16日始至2018年2月10日间先后支付中百物业公司服务费共计226309元。 一审法院认为，永利公司与中百物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性效力规定，应当合法有效。对纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业服务费依法应由建设单位支付。永利公司作为案涉物业的建设单位拖欠中百物业服务费，其行为构成违约。鉴于中百物业公司提供的服务质量存在瑕疵，可酌情减少永利公司应缴纳的物业费，即永利公司可按90%的比例予以缴纳物业费计款402049.8元（446722元*90%）。扣除永利公司已支付的物业费226309元，永利公司还应支付中百物业公司服务费175740.8元。中百物业公司主张永利公司已付的226309元中除8万元是物业费外，其余的款项是永利公司支付的工程款及劳务费，因其未提交任何证据佐证双方之间尚存在如劳务等其他法律关系而不予以采信。永利公司当庭提出中百物业公司代为收取的地下车位停车费冲抵本案物业费，因为该费用与本案不是同一法律关系，不予以支持。据此，判决：一、永利公司于判决生效之日起十日内一次性支付中百物业公司2015年6月28日至2019年12月31日间的物业费175740.8元。二、驳回中百物业公司其他诉讼请求。案件受理费4480元，由中百物业公司负担448元，永利公司负担4032元。 二审中，永利公司提供了三张物业费发票原件，证明除一审认定已经缴纳的物业费之外，还有20000元物业费未计算。本院组织当事人进行了质证。中百物业公司质证认为：对三张发票的真实性无异议，但不应以发票计算已经缴纳的物业费，而是应当以银行转账支付凭证来计算，若以凭证计算，永利公司只缴纳了231809元物业费。本院认证认为，永利公司提交的三张物业费发票原件与一审核算发票票号不同，属于未核算部分，且所有发票中均明确注明为物业费。中百物业公司提出应当以银行转账凭证结算物业费，但银行转账凭证用途一栏中均不是物业费，故应当以物业费发票结算永利公司已经支付的物业费，综上，上述证据与本案均具有关联性，本院对其证明力不予确认。 除永利公司已经支付物业费226309元之外，二审查明的其他事实和对证据的认证意见与一审一致。 另查明，永利公司自2015年5月16日始至2018年2月10日间先后支付中百物业公司服务费共计246309元。 本院认为，中百物业公司与永利公司对双方之间存在物业合同关系不持异议，现争议的焦点问题是：中百物业公司主张20000元开办费是否应当予以支持；中百物业公司的物业服务是否存在瑕疵以及减少收费比例是否适当。关于中百物业公司主张20000元开办费是否应当予以支持的问题。中百物业公司在一审诉讼请求是主张永利公司支付物业费，而并非开办费，两者属于不同的法律关系，现中百物业公司要求永利公司支付开办费显然超出了诉讼请求范围，其可以通过另行诉讼的方式主张。关于中百物业公司是否在服务管理中存在瑕疵问题。因现有生效判决确认，中百物业公司在履行同期的物业服务合同中存在瑕疵，并酌情降低其收费为合同约定收费标准的80%，同为被服务对象的业主，同期支付物业费标准应当相对一致，故因中百物业公司履行物业合同存在瑕疵，本院酌情降低其收费至合同约定收费标准的80%，但永利公司已经支付的物业费不在中百物业公司主张物业费的范围内，故不应予以减扣。因永利公司在二审提供新证据，导致二审认定事实发生变化，即尚欠约定物业费数额发生变化为200413元（446722-246309），鉴于中百物业公司未能全面履行合同义务，故酌情降低其收费标准，即永利公司应当支付中百物业公司物业费为160330.4元。 综上，中百物业公司和永利公司的部分上诉请求成立，本院应予支持。因当事人提供新证据导致一审判决认定部分事实有误，应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初2325号民事判决第二项，即驳回马鞍山市中百物业有限责任公司其他诉讼请求； 二、变更安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初2325号民事判决第一项为：马鞍山市永利置业投资有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性支付马鞍山市中百物业有限责任公司2015年6月28日至2019年12月31日间的物业费160330.4元。 如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4480元，由马鞍山市中百物业有限责任公司负担848元、马鞍山市永利置业投资有限公司负担3632元；二审案件受理费6814元，由马鞍山市中百物业有限责任公司负担3407元、马鞍山市永利置业投资有限公司负担3407元。 本判决为终审判决。 审判长  吴静旻 审判员  汪和平 审判员  郝静静 二〇二一年三月十八日 法官助理戚冬冬 书记员倪清怡 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。