山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初1021号 原告：李菲，女，1993年9月27日出生，汉族，住山东省济南市历城区。 委托诉讼代理人：张贯鲁（特别授权代理，系原告配偶），男，1993年3月18日出生，汉族，住山东省济南市历城区。 被告：城城不动产管理有限公司济南分公司，住所地济南市天桥区，统一社会信用代码91370105MA3QW0R968。 负责人：孙洁。 被告：马金花，女，1987年1月25日出生，汉族，住山东省济南市历城区。 原告李菲与被告城城不动产管理有限公司济南分公司（以下简称城城不动产济南分公司）、马金花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李菲的委托诉讼代理人张贯鲁、被告马金花到庭参加诉讼；被告城城不动产济南分公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李菲向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还2020年11月10日至2021年5月25日房屋租金12116元、房屋押金1864元，合13048元（庭审中明确要求马金花退还）；2.判令被告支付违约金1864元（庭审中明确要求马金花支付）；3.判令被告承担诉讼相关费用。 事实与理由：2020年5月26日原告通过58同城租房联系城城不动产管理有限公司济南分公司（城城找房）房屋管家孙广利实地进行看房，对所看海蔚广场3号楼3单元603室房屋非常满意。经过协商最后以每月1864元租金租赁了该房屋，租赁前详细检验了被告马金花与被告城城不动产管理有限公司济南分公司的房屋托管合同，原告认为该房屋托管合同是被告马金花主观意志的体现，该房屋托管合同第五条：运营模式，明确了被告马金花同意被告城城不动产管理运营有限公司济南分公司对该房屋进行代理出租，第六条托管服务费中第二小条明确指出“托管期内，甲方委托乙方从房屋使用人收取佣金，按本合同约定按时支付给乙方”。该房屋托管合同致使原告清晰认识到该房屋托管合同的合法性，致使原告租赁此房间并一次性向城城不动产管理有限公司缴纳房屋租金16776元，房屋押金1864元，押金租金合计缴纳18640元。2020年11月9日，被告马金花电话联系原告要求原告限期7天内搬离该房屋，原因是其房屋托管公司未能及时向其交租，如若7天后未能及时搬离该房屋被告马金花强行开锁屋内物品视为遗弃，原告多次与被告马金花联系，协商未果，又向被告城城不动产管理有限公司济南分公司进行联系，联系未果，故向贵院提起诉讼。 被告城城不动产济南分公司缺席，视为放弃举证、质证等抗辩权利。 被告马金花辩称：1.根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。基于前述事实，本案有经济犯罪嫌疑，应当移送公安机关处理。2.根据我与城城不动产管理有限公司签订的合同第八条约定，租金标准及支付方式，一、租金标准为月租金2050元，二、付款方式为季付，三、押金标准：本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于押一个月的房屋租金作为押金。双方约定了房屋租赁合同的相关要素，如租金、支付期限、押金等，所以，双方签订的《房屋托管合同》实为房屋租赁合同，并非委托合同。李菲无权向我主张权益，其与城城公司的纠纷，李菲只能向城城公司主张。3.李菲主体不适格。李菲提交的民事诉讼状中工作单位为山东九万间管理运营有限公司，根据我提供的山东九万间管理运营有限公司与张芮瑶签订的合同，说明李菲并非实际承租人也并非实际居住人，实际居住人是张芮瑶。4.我并没有强行让张芮瑶搬家，张芮瑶认为山东九万间运营管理有限公司无权出租该房，自行搬离。5.李菲明知我与城城不动产管理有限公司租金为2050元，却以低于该价格1864元与城城不动产管理公司签订合同，恶意损害城城不动产管理有限公司济南分公司、被告我的利益。6.我与城城签订的合同约定城城公司每季度向我支付租金。自2020年3月15日起城城公司仅仅支付了3次共计5个月的租金和一个月的押金（其中一次扣除免租期一个月的房租）。自2020年9月14号起，城城公司就开始拖欠我租金，我是受害方，城城公司已经跑路至今拖欠我半年房租，让我赔偿李菲，显失公平。综上所述，我是该事的受害方，城城公司涉嫌经济欺诈，给我造成了损失。李菲与我并无任何经济往来，更无纠纷，请法院驳回李菲要求我赔偿的主张，以维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2020年3月12日，马金花（甲方）与城城不动产济南分公司（乙方）签订《房屋托管合同》。双方约定将济南市历城区花园路101号海蔚广场小区3栋3单元603室的房屋托管给乙方，房产证面积46.78平方米，该房屋用途可为长租房、短租房或配套项目。第五条运营模式约定：托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务。第六条托管服务费约定：托管期内，甲方委托乙方从房屋使用人收取租金，按本合同约定按时支付给甲方。第七条托管期限约定：本合同托管期合计60个月；自2020年3月15日（以本合同起租日为准）至2025年3月14日止；甲方实收租期55个月，空租期5个月。第八条租金标准及支付方式：月租金为2050元，季付，押金数额2050元。第十一条房屋及附属设施的维护：甲方向乙方支付1元/天的“房屋维修费”，该费用按年收取365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除……第十二条所有权变动约定：托管期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利……第十三条合同的解除：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2.乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.乙方利用房屋进行违法活动或者储存危险品的。合同签订后，马金花按约交付房屋，城城不动产济南分公司支付房屋租金至2020年9月14日。 2020年5月25日，城城不动产济南分公司（甲方）与李菲（乙方）签订《代理出租合同》。双方约定甲方受产权方委托将坐落在济南市历城区花园路101号海蔚广场小区3栋3单元603室的房屋出租给乙方使用，该房屋用途为纯住家，未经甲方书面同意，乙方不得任意改变房屋用途。双方约定租赁期限自2020年5月26日至2021年5月25日，月租金1864元，付款方式为年付，押金1864元。此外双方还约定了房屋交付、合同解除、违约责任等。合同签订后，城城不动产济南分公司按约交付房屋，李菲支付房屋租金16776元、房屋押金1864元。 2020年7月21日，张贯鲁（系李菲丈夫）（甲方）与张芮瑶（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定乙方承租济南市海蔚广场3-3-603房屋，承租用途为居住，租赁期限自2020年7月21日至2021年7月20日，租金1700元，租金支付方式为押一付三，收款账户为李菲账户，保证金1700元。双方还约定了房屋的交付及返还、转租、合同解除及违约责任等。合同签订后，张贯鲁按约交付房屋，张芮瑶按约交纳房租。2020年11月，因城城不动产济南分公司未按约交纳房租，马金花联系上实际承租人张芮瑶，经双方协商，张芮瑶搬离涉案房屋。2020年11月19日，张芮瑶向本院提起诉讼，要求张贯鲁返还租金并支付违约金，在本院主持调解下，张贯鲁返还张芮瑶部分租金。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。马金花（甲方）与城城不动产济南分公司（乙方）签订的《房屋托管合同》及城城不动产济南分公司（甲方）与李菲（乙方）签订的《代理出租合同》，均对租赁房屋的名称、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式进行了约定。《房屋托管合同》中，委托人马金花将涉案房屋交付给受托人城城不动产济南分公司后，无论该房屋实际出租与否，受托人均需按照约定的租金标准向委托人交付租金。因此，本案中的《房屋托管合同》及《代理出租合同》实质均为房屋租赁合同。该两份合同是双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，为有效合同。李菲与城城不动产济南分公司存在租赁合同关系，具备原告诉讼主体资格。出租人马金花在承租人城城不动产济南分公司欠付租金，且无法与其取得联系的情况下，经与实际承租人张芮瑶协商后，张芮瑶腾空涉案房屋，张贯鲁向张芮瑶退还部分租金。出租人马金花和次承租人李菲之间不存在直接的合同关系，李菲在张芮瑶腾退涉案房屋后向马金花主张权利无合同及法律依据。本案中，李菲虽将城城不动产济南分公司列为被告，却主张城城不动产济南分公司与马金花系委托合同关系，据此在庭审中明确仅要求马金花退还房屋租金、押金并支付违约金，对其诉讼请求，本院不予支持。李菲可向与其形成房屋租赁合同关系的城城不动产济南分公司另行主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回李菲的诉讼请求。 案件受理费172元，减半收取计86元，由原告李菲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  李   晓   丽 二〇二一年三月十日 法官助理  于彩霞书记员韩欢欢