山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初1866号 原告：山东海亮物业服务有限公司，住所地济南市槐荫区，统一社会信用代码：9137010407616241X8。 法定代表人：闫佩伦，总经理。 委托诉讼代理人：朱晓东，山东舜天律师事务所律师。 被告：崔炳国，男，1977年7月15日出生，汉族，山钢集团济钢分公司员工，住济南市历城区。 原告山东海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）与被告崔炳国物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告海亮物业公司的委托诉讼代理人朱晓东，被告崔炳国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海亮物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2017年4月1日至2020年12月31日物业管理6960.87元，违约金14407.88元；2.判令被告承担诉讼费。事实与理由：崔炳国为海亮院里花园12-2-501业主，面积为118.98平方米。根据物业服务合同规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对崔炳国居住的小区实施规范的物业管理，为崔炳国提供了完善的物业管理服务。但崔炳国自2017年4月1日起至今拖欠物业管理费，共计人民币6960.87元。海亮物业公司曾多次以多种形式向崔炳国催交物业管理费但其未予理睬。现根据双方签订的物业管理服务协议第七条第四款要求被告交纳自逾期起每日千分之三违约金共计14407.88元，并依据双方签订的物业管理服务协议第十一条以及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特诉至法院，望法院判如所请。 崔炳国辩称，对物业公司的服务不满意，不同意全额支付物业费。物业服务不达标具体表现为：1.绿化不到位，草皮枯黄、草木枯死，没有及时去养护、翻新；2.消防设施配备和管控不到位；3.监控系统不完善；4.小区垃圾随意乱堆放，影响小区整体的整洁度和美观度；5.电梯的安全隐患也非常大，维护不到位；6.消防井、管道井设施不到位，井盖丢失没有及时修补，有安全隐患；7.业主反映的日常维修，物业落实非常慢，车库漏水导致光缆线路被浸泡了一个月，墙体也被浸泡严重，存在巨大的安全隐患，管道水漏了一个多月，仍然没有及时的去维修，导致臭气熏天，严重影响了居民的日常出行；8.绿化带被车辆占用，物业公司没有及时联系挪车，导致绿化被损坏；9.南门的消防通道被车辆占用，万一出现火灾消防车是无法进入小区内的；10.通往楼顶的门没有锁好，楼顶也没有一个安全的防护护栏，有些居民上去晒被子，存在安全隐患；11.小区的马路路面损坏，影响居民日常出行，车库入口的顶层玻璃破损严重、车库蓝牙杆损坏，存在安全隐患；12.小区经常停水，未及时接通市政自来水，自挖井经常导致水泵损坏，不能及时维修，影响居民正常用水；13.小区保洁工作不到位，地下车库会经常尘土飞扬，物业未及时清扫；14.小区存在违建，一楼很多小院私搭乱建，物业公司不制止；15.物业费欠缴时间计算有误，交房时物业和开发商承诺从房屋取得综合验收备案证明之后开始免交的一年物业费，且业主已经交过半年物业费；16.小区存在的监控失灵、绿化面积不达标、违建行为、照明灯损坏、充电桩安全隐患、小区路面破损、饮水非市政用水等问题；17.物业公司人员不足，2020年3月小区物业变更为世茂物业，业主对此不知情。 本院经审理认定事实如下：崔炳国系济南市历城区海亮院里花园12号楼2单元501室业主，房屋建筑面积118.98平方米。海亮物业公司系案涉小区的前期物业服务人。2015年9月1日，海亮物业公司（甲方）与崔炳国（乙方）签订《前期物业服务协议》，载明甲方经建设单位组织招标后作为中标单位与建设单位签订《海亮院里花园前期物业服务合同》，负责海亮院里花园小区的物业服务，甲方对乙方在该小区的物业提供物业服务，住宅的物业费1.3元/m²/月，另对双方的权利义务进行约定。后海亮物业公司对案涉小区提供物业服务。 另，崔炳国于2015年7月31日向海亮物业公司交纳垃圾清运费475.92元，海亮物业公司向其出具的垃圾清运费收款收据中另书写：“2015.10.1-2016.4.12016.4.1-2017.4.1，以项目取得综合验收备案证明之日收取物业费，10月1日之前取得证件，9月份按照整月减免，刘昕”。上述内容上加盖有“山东海亮物业服务有限公司海亮院里项目管理处”方章。案涉小区于2016年1月28日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。 案件审理中，崔炳国提供视频17组、照片87张、业主微信群的聊天记录截图一宗（涉及小区道路、卫生、绿化、监控、路灯、车库等问题），拟证实其主张的海亮物业公司的服务不达标。经质证，海亮物业公司对视频及照片的真实性、关联性、证明目的均有异议，称应当提供原始载体；崔炳国提供的照片及视频均无法看出拍摄时间、拍摄主体、拍摄地点，与本案无关联性，况且照片与视频均为片断或静止状态，不能完全客观的反映小区全面的物业服务情况；业主聊天记录当中拍摄的视频无法确定具体的拍摄人员，通过聊天记录可以看出，对业主反映相关的问题海亮物业公司能够及时积极的解答处理并将相关情况予以告知，可以证实其积极履行物业服务义务，不存在物业服务的严重瑕疵或根本违约的情况；小区消防问题，目前已经修改完善，监控中控室也已经修好；地下车库9号楼漏水的修复需要动用公共维修基金，所以维修时间比较长，现在已经修好；13号楼刚发生的问题，现在正在排查原因；关于业主反映的供水问题，开发商已经缴纳了配套费用，物业也在积极协调中，水质没有问题；车库的灯、配电室都没有问题，海亮物业公司已经履行了服务义务。 本院认为，海亮物业公司系海亮院里花园小区的物业服务人，崔炳国系该小区的业主。海亮物业公司与崔炳国签订《前期物业服务协议》对双方的权利义务亦进行了明确，双方应当按照该协议的约定履行各自义务。崔炳国享受了海亮物业公司提供的物业服务，应向海亮物业公司交纳物业服务费。根据本案证据，海亮物业公司与崔炳国曾达成自项目取得综合验收之日起扣除18个月后收取物业费的合意，双方应据此履行。崔炳国称因海亮物业公司的服务不达标，所以拒交物业费。因小区内管理等是一个动态过程，崔炳国提供的证据无法反映整体的、一贯的物业服务水平。崔炳国反映的问题，存在小区物业及附属设施建设规划、管理维护、业主不文明行为等多种导致原因，对于海亮物业公司物业服务中存在的不足之处，崔炳国可以通过投诉、建议等方式促进其整改，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。综上所述，根据本案证据，本院确定崔炳国支付2017年8月1日至2020年12月31日期间的物业费6341.63元（118.98平方米×1.3元/平方米/月×41个月）。崔炳国提供的证据可以证实海亮物业公司在提供物业服务中存在管理维护、卫生清理等瑕疵，故本院对海亮物业公司主张的违约金请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告崔炳国于本判决生效之日起十日内向原告山东海亮物业服务有限公司支付2017年8月1日至2020年12月31日期间所欠物业服务费6341.63元； 二、驳回原告山东海亮物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费167元，由原告山东海亮物业服务有限公司负担142元，被告崔炳国负担25元。 本判决为终审判决。 审判员  张本荣 二〇二一年三月十一日 书记员  王志宇