湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0223民初910号原告：中国工商银行股份有限公司攸县支行，住所地湖南省攸县联星街道胜利社区建设路43号。负责人：彭炜莱，该银行行长。委托诉讼代理人：欧阳升，男，汉族，湖南省攸县人，该银行员工，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：周志民，湖南恒昌律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：欧泽乐，男，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：谢芳香，女，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：攸县东兴房地产开发有限责任公司，住所地湖南省攸县江桥街道西阁社区大安组33号。法定代表人：肖斐然，该公司执行董事兼总经理。原告中国工商银行股份有限公司攸县支行（以下简称工商银行攸县支行）与被告欧泽乐、谢芳香、攸县东兴房地产开发有限责任公司（以下简称东兴公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商银行攸县支行委托诉讼代理人周志民、被告欧泽乐、谢芳香到庭参加诉讼，被告东兴公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工商银行攸县支行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》；二、判令被告欧泽乐、谢芳香偿还借款本金656780.25元、利息（含罚息）253733.98元，本息（含罚息）合计910514.23元（利息、罚息暂计算至2020年6月10日，之后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）；三、判令被告欧泽乐、谢芳香承担原告为实现上述债权所支付的律师代理费91051元；四、判令原告对被告欧泽乐、谢芳香向原告提供抵押的位于攸县××镇××巷路××广场××栋楼××号房产（预购商品房抵押权预告登记证明号：攸房预城关镇字第2××7号）在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；五、判令被告东兴公司对上述全部债务承担连带清偿责任；六、判令被告承担本案全部诉讼费用。开庭审理中，原告撤回其第一项诉讼请求。事实和理由：2012年11月29日，原告与被告欧泽乐、谢芳香、东兴公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告欧泽乐、谢芳香发放贷款人民币82万元整，借款期限10年，被告东兴公司对上述贷款承担连带清偿责任。双方对违约责任亦进行了约定。同时，被告欧泽乐、谢芳香以其位于攸县××镇××巷路××广场××栋楼××号房产（预购商品房抵押权预告登记证明号：攸房预城关镇字第2××7号）设定抵押，并办理了抵押登记。合同生效后，原告依约履行了放款义务，但被告欧泽乐、谢芳香未按约定履行还款义务，截至2020年6月10日被告欧泽乐、谢芳香共拖欠原告借款本金401284.87元、结欠利息253733.98元。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告欧泽乐、谢芳香辩称，两被告并不是恶意拖欠借款的，前几年按时还款了，原告审核资料不严谨，也没有给两被告的房屋办理房产证，现在房屋没有房产证卖不出去。被告欧泽乐、谢芳香未向本院提供证据。被告东兴公司未予答辩，亦未向本院提供证据。经审理查明：被告欧泽乐、谢芳香系夫妻关系。2012年11月29日，原告（贷款人）与被告欧泽乐（借款人）、谢芳香（借款人）、被告东兴公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，双方约定：“第一条贷款种类和金额贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款，金额为人民币820000元（大写捌拾贰万元整）。第二条贷款用途与担保方式2.1本合同项下贷款用于购买坐落于攸县大巷路房屋，建筑面积240.04平方米。…第三条贷款期限本合同项下贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条贷款利率4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，（上／下）浮15%确定，据此确定利率以借款凭证记载为准。…4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第Ａ种方式处理：Ａ、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；…第六条还款6.1经协商一致，借款人按下列第Ａ种方式偿还贷款本息；Ａ、按月等额本息还款法（按月计息）；借款人自愿选择每月10日为还款日；每月本息还款额＝【贷款本金×月利率×（1＋月利率）还款月数】／【（1＋月利率）还款月数-1】。…第九条罚息9.1借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。…第十条保证担保保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：…10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第Ａ项条件的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：Ａ、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。…第十四条违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：Ａ、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；…Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；…14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：…（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。…第十七条费用借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。…第二十六条保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。…第二十七条保证期间保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。…第三十条借款人和担保人承诺…30.3主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。…”同时，双方对贷款抵押进行了约定，被告欧泽乐、谢芳香以其所有的位于攸县××镇××巷路××广场××栋楼××号房产为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记（预购商品房抵押权预告登记证明号：攸房预城关镇字第2××7号）。2012年12月3日，原告如约向被告欧泽乐、谢芳香发放了贷款82万元，但被告欧泽乐、谢芳香未能按合同约定履行还款义务，截至2020年6月10日，被告欧泽乐、谢芳香共欠原告借款本金656780.25元，其中逾期未还借款本金401284.87元，结欠利息253733.98元。原告为维护其合法权益，故诉至本院。另查明，被告欧泽乐、谢芳香提供抵押的位于攸县××镇××巷路××广场××栋楼××号房产（预购商品房抵押权预告登记证明号：攸房预城关镇字第2××7号）尚未办理所有权首次登记。以上事实，有原告提供的相关证据及原告、被告欧泽乐、谢芳香的当庭陈述予以佐证，足以认定。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。1、原告工商银行攸县支行与被告欧泽乐、谢芳香、东兴公司签订的《个人购房借款／担保合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定义务。原告如约发放贷款后，被告欧泽乐、谢芳香未按照借款合同约定按时偿还借款本息，应承担本案违约责任。故本院对原告要求被告欧泽乐、谢芳香偿还借款本金656780.25元及利息（利息算至2020年6月10日为253733.98元，之后的利息按合同约定利率计算至实际清偿日止）的诉讼请求，予以支持；2、关于律师费，案涉借款合同虽对律师费等费用的负担有所约定，但原告请求的律师费91051元过高。本院认为应结合本案的难易程度，按被告应偿还的借款本金及已产生的借款利息共计910514.23元为基数＊3%计收律师费为宜，即27315元；3、原告对已经办理抵押预告登记的被告欧泽乐、谢芳香所有的位于攸县××镇××巷路××广场××栋楼××号房产拍卖或变卖的价款是否优先受偿的问题。被告欧泽乐、谢芳香作为债务人，自愿将其所有的房屋设置抵押并且办理了抵押预告登记，但该房屋尚未办理所有权首次登记，故本院对原告主张就被告欧泽乐、谢芳香所有的位于攸县××镇××巷路××广场××栋楼××号房产拍卖或变卖的价款优先受偿的诉讼请求，不予支持；4、被告东兴公司为被告欧泽乐、谢芳香该笔借款提供阶段性连带责任保证，根据《个人购房借款／担保合同》第10.2条约定，阶段性保证担保的免除条件是正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。被告欧泽乐、谢芳香提供抵押的房屋尚未办理房屋抵押他项权证，故被告东兴公司应当在办理房屋抵押他项权证之前对涉案债务承担连带保证责任。综上所述，被告欧泽乐、谢芳香应偿还原告借款本金656780.25元及利息（利息算至2020年6月10日为253733.98元，之后的利息按合同约定利率计算至实际清偿日止），并支付原告律师费27315元；被告东兴公司在办理房屋抵押他项权证之前对涉案债务及律师费承担连带保证责任。原告提出的诉讼请求，本院部分支持。被告东兴公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告欧泽乐、谢芳香在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司攸县支行借款本金656780.25元及利息（利息算至2020年6月10日为253733.98元，之后的利息按合同约定利率计算至实际清偿日止）；二、限被告欧泽乐、谢芳香在本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司攸县支行律师费27315元；三、被告攸县东兴房地产开发有限责任公司在上述房产办理房屋抵押他项权证之前对上述第一、二项债务承担连带偿还责任，被告攸县东兴房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告欧泽乐、谢芳香追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司攸县支行的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13814元，减半收取6907元，由原告中国工商银行股份有限公司攸县支行负担440元，被告欧泽乐、谢芳香、攸县东兴房地产开发有限责任公司负担6467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。上诉费直缴湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户；账号：8101××××0181；开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  王蓉蓉二〇二一年三月二十四日法官助理彭丽敏书记员高子翔附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第三百九十二条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。