辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终815号上诉人（原审被告）：葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人王敏，该公司总经理。委托诉讼代理人刘官竹，辽宁大鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈立新，女，1967年6月2日生，汉族，个体，住兴城市。委托诉讼代理人韩浩，辽宁卢宏律师事务所律师。上诉人葫芦岛市中维房地产开发有限公司（以下简称中维房地产）因与被上诉人陈立新商品房销售合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2020）辽1403民初2055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。葫芦岛市中维房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘官竹，陈立新的委托诉讼代理人韩浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中维房地产上诉请求：1．撤销一审判决书第一、二项或者发回重审；2．由陈立新承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：中维房地产不存在迟延交房的事实，不应支付陈立新迟延交房的违约金。中维房地产已经于2013年6月1日，通过通知团购单位、张贴公告和报纸发布通知等形式告知所有购房者办理入住。陈立新拒绝交纳购房尾款、增平款及各种费用，是自己不办理入住领取房屋钥匙。不是中维房地产违约导致迟延交房，所以中维房地产不承担迟延交房违约金。陈立新辩称，2012年11月4日，陈立新与中维房地产签订《购房协议书》，并按照协议约定交纳了房款的90%，尾款于交房时交纳。中维房地产承诺2012年12月5日交房，逾期按15%年利率支付违约金。中维房地产未在承诺时间内交付房屋，应当承担违约责任。陈立新未交纳10%房款，是由于中维房地产所开发的绿野海岸小区一直未通过综合验收，不符合交房条件，未能交房的责任与陈立新无关。若涉案房屋符合交付条件，陈立新自然交付尾款，但由于中维房地产违约在先，双方互负债务符合法定抵销的规定。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。陈立新向一审法院起诉请求：1、判令中维房地产履行合同，向陈立新交付兴城绿野海岸小区8号楼2单元11楼住宅；2、判令中维房地产承担违约责任，赔偿陈立新逾期交房违约金（以已支付房款294000元为本金，按年利率15%，自2016年1月起暂至起诉之日，并追究逾期交房违约金至中维房地产将符合法律规定的房屋交付陈立新之日）；3、本案诉讼费用由中维房地产承担。一审法院认定事实：2012年11月4日，陈立新与中维房地产签订《购房协议书》，合同约定由陈立新购买位于绿野海岸小区8号楼反户型商品房一套，同时对面积、交房日期、单价及交款方式等进行了约定，面积100.43平方米，单价xx元/平方米，该协议书第六条载明：签订本协议交足房款总额的90%，余款办理入住时一次性付清。第七条载明：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字（盖章）后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废，未尽事宜，双方协商解决。2012年10月25日，中维房地产向陈立新出具承诺书，载明由于某种原因导致葫芦岛市中维房地产开发有限公司开发的兴城绿野海岸小区不能按期交房，本公司作出如下承诺：1、交房日期定为12月5日，如不能按期交付，自超期日起计算，按照15%年利率支付赔偿金。2、入住时收取取暖费用转至2013年度，即2013年冬期取暖费业主不必交纳。3、物业管理费从2013年6月25日起计算（即入住时交纳一年的物业管理费，使用期限为2012年12月份至2014年6月25日）。特此承诺。协议签订后，陈立新向中维房地产交纳了购房款总额的90%，即294000元，剩余10%房款原告因中维房地产当时房屋综合验收未合格，未交付尾款。中维房地产因陈立新未全额交纳房款等原因未向陈立新交纳房屋，陈立新诉至法院，请求判如所请。另查明，2016年1月20日中维房地产公司取得绿野海岸小区销售许可证。一审法院认为，对于中维房地产是否应承担责任及是否存在逾期交房的责任问题，首先，原被告双方签订的《购房协议书》、《承诺书》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。《购房协议书》对双方当事人争议商品房的位置、建筑面积等进行了明确约定，且该协议第六条及第七条的约定均能够认定《定房协议书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。双方签订该预约合同时，作为买卖标的物的商品房因被告中维房地产尚未取得商品房预售许可，故该协议中对房屋交付时间均属于未决条款，需在陈立新与中维房地产签订买卖合同时协商达成一致。其次，陈立新交纳了90%购房款，至本纠纷发生时，虽然陈立新与中维房地产尚未签订正式商品房销售合同，但双方对已形成商品房买卖的事实无争议。同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。上述法条的基本出发点是以对建筑工程设置竣工验收的程序来确保建筑工程的施工质量、保证安全。而这里房屋的竣工验收不是被告辩称的单体楼达到交付使用的标准，而是包括主体工程、配套设施等在内的综合竣工验收。结合本案实际情况，以及中维房地产已于2016年1月20日取得案涉房屋商品房（预）销售许可证的事实，应视为中维房地产于该时间即具有销售和交付房屋的条件。故中维房地产确实存在逾期交房的事实且应承担逾期交房违约金。逾期交付房屋违约金应自2016年1月20日起计算较为适宜。关于计算标准，根据中维房地产在2012年10月25日向陈立新出具的《承诺书》中约定，中维房地产承诺如不能在2012年12月5日按期交付，则按年利率15%支付赔偿金。故认定逾期交房违约金的计算标准按照年利率15%计算。故中维房地产应承担逾期交房违约金的给付责任，标准为自2016年1月20日起至本判决生效之日止，以已交房款294000元为基数，标准按照年利率15%计算。关于陈立新主张的要求中维房地产交付房屋的诉讼请求，因本案所涉房屋已经符合交付条件，中维房地产应向陈立新交付房屋，陈立新应同时缴纳剩余10%房屋尾款，但考虑到因中维房地产违约在先，且中维房地产应支付给陈立新的逾期交房违约金的数额大于陈立新应缴纳的购房尾款的数额，故中维房地产应立即向陈立新交付房屋，购房尾款可在中维房地产向陈立新支付逾期交房违约金时一并抵扣。因本案所涉房屋已经符合交付条件，故原告在本判决生效后应在合理期间内主动申请办理入住，若陈立新怠于申请办理入住造成的逾期交房违约金的扩大的损失，不应由中维房地产承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、葫芦岛市中维房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付陈立新逾期交房的违约金，标准为自2016年1月20日起至本判决生效之日止，以已交付房款294000元为基数，标准按照年利率15%计算。二、葫芦岛市中维房地产开发有限公司应向陈立新交付位于兴城市绿野海岸小区8号楼反户型（面积100.43平方米）房屋。三、驳回陈立新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3534元，由葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中维房地产提供辽（2020）兴城不动产权第**房屋产权证书，证明涉案房屋自2020年4月15日可以正常办理权属证书，也证明该房屋符合交房条件。对此证据陈立新没有异议，本院依法予以采信。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为中维房地产是否存在在逾期交房事实及应否承担逾期交房的违约金问题。2012年10月25日，中维房地产向陈立新出具承诺书承诺载明：“如不能在2012年12月5日按期交付，则按年利率15%支付赔偿金”。双方签订的《购房协议书》、《承诺书》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。中维房地产提出涉案房屋单体楼已通过验收，符合房屋交付条件，于2013年6月1日已通知团购单位办理入住，中维房地产因陈立新拒绝交纳购房尾款及其他相关费用等原因未向陈立新交纳房屋。陈立新辩称是因为涉案房屋未通过房屋综合验收，因而未向中维房地产交付房屋尾款及其他费用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。依上述规定，建筑工程竣工验收并非中维房地产主张的单体楼达到交付使用的标准，而是包括主体工程、配套设施等在内的综合竣工验收。中维房地产于2016年1月20日取得涉案小区销售许可证，自2016年1月20日起中维房地产才具备销售和交付案涉房屋的条件。故中维房地产逾期交房的事实存在，中维房地产应承担逾期交房的违约责任。原审判决认定中维房地产建设的涉案房屋未经竣工验收合格，未能交付房屋应承担迟延交房的违约责任并无不当。对中维房地产提出的上诉请求，本院不予支持。综上所述，中维房地产的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3534元，由葫芦岛市中维房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钟金芹审判员  王艳春审判员  孔凡义二〇二一年三月十六日法官助理刘子男书记员王婵本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……