山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初8837号 原告：济南市历城区粮食收储公司，住所地济南市，统一社会信用代码12370112787440375P。 负责人：刘淑英。 委托诉讼代理人：郑元静（特别授权代理），山东元序律师事务所律师。 被告：济南市历城区金谷粮油快餐中心，住所地济南市历城区，统一社会信用代码91370112768701357Q。 法定代表人：张健秀，经理。 被告：张健秀，女，1972年3月13日出生，汉族，住济南市天桥区。 二被告共同委托诉讼代理人：付博、张猛（均系特别授权代理），山东康桥律师事务所律师。 原告济南市历城区粮食收储公司（以下简称粮食收储公司）与被告济南市历城区金谷粮油快餐中心（以下简称金谷粮油中心）、张健秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告粮食收储公司的委托诉讼代理人郑元静、被告金谷粮油中心的法定代表人张健秀及其委托诉讼代理人付博、被告张健秀及其委托诉讼代理人付博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 粮食收储公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋租赁关系（当庭撤销该项诉讼请求）；2.判令被告支付原告租金200000元；3.判令被告支付原告违约金20000元；4.判令被告腾空租赁房屋并将租赁房屋恢复原状交付原告；5.诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年12月30日，原告与两被告签订租赁合同一份，约定原告将位于历城区山大北路43（4-6）号门头房租赁给被告使用，租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。同时，合同约定被告应按季度提前5天向原告缴纳租金，逾期缴纳5天，原告有权解除合同，并有权要求被告支付违约金且赔偿损失。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，但被告未按合同约定向原告支付租金，原告多次向被告索要，被告一直未予以支付。原告认为，被告的行为严重违反了合同的约定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 金谷粮油中心辩称：一、原被告此前均隶属于济南市历城区粮食局，原告一直使用涉案房屋，2020年因历城区区属经营性国有资产统一监管原被告双方才签订涉案房屋租赁合同，被告没有恶意拖欠房租，只是由于疫情原因，原告不同意执行政府下发的疫情减免政策双方一直协商未果，被告不存在违约行为，不应当解除合同，不应当支付违约金。二、2020年1月，疫情爆发给被告经营造成严重影响，政府部门为了应对疫情出台了承租国有房产的租金减免政策，根据山东省财政厅及山东省人民政府国有资产监督管理委员会做出的《关于做好疫情防控期间减免房产租金相关工作的通知》，凡出租房产的各级行政事业单位和各级各类国有企业需积极进行房租减免，原告所出租的涉案房产应当对疫情期间的房屋租金进行减免。省委经济运行应急保障指挥部办公室及山东省发改委下发的《关于印发加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则的通知》第5条规定，承租房屋所有权属于事业单位和国有企业的经营性房产的，免收一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。历城区财政局下发的《关于减免个体工商户和小微企业承租历城区国有资产类经营用房部分租金的通知》（济历城财国资字[2020]25号）对于已签约承租实施主体自有经营性房产从事生产、办公、商业配套等经营活动的个体工商户和小微企业，由房产所属行政事业单位、区属国有企业减半收取2020年8月、9月、10月、11月、12月租金。根据山东省人民政府办公室发布的《关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施》第二条规定，对承租国有资产类经营性房产的个体工商户和小微企业，在落实已出台的减免或减半征收房租的优惠政策基础上，再将减半征收房租期限延长至2020年12月31日。根据上述文件，及最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知6.“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”原告应当免收被告1、2、3月份租金，4-12月租金减半收取。三、原告并不是房屋所有权人，不持有房屋所有权证，没有对房屋进行出租及处分的权利。 张健秀辩称：被告一并不属于个体工商户，张健秀属于被告一的法定代表人，合同签订的主体并不包括张健秀个人，张健秀不属于本案的适格被告，其他答辩意见同被告一。 本院经审理认定事实如下：粮食收储公司系济南市历城区粮食事业发展中心（原为济南市历城区粮食局）的下属单位，2020年8月之前经费自理，2020年8月之后变更为全额拨款事业单位。 金谷粮油中心系由济南市历城区粮食事业发展中心下属单位济南市历城区军粮供应中心出资设立的全民所有制企业。2020年8月6日，金谷粮油中心的出资人变更为济南百利国有资产运营有限公司。2020年6月，金谷粮油中心的法定代表人由赵宇宁变更为张健秀。2017年3月，济南市历城区粮食事业发展中心向金谷粮油中心下发通知，张健秀为金谷粮油中心经理。经本院查询，金谷粮油中心在国家企业信用信息公示系统小微企业名录库中。 历城区山大北路43（4-6）号门头房属于济南市历城区粮食事业发展中心的资产。2004年至2017年，济南市历城区粮食事业发展中心将该门头房交由金谷粮油中心免费使用。2017年，因粮食收储公司无其他收入，无法筹集资金，其不能保障职工的基本工资及保险待遇，经济南市历城区粮食事业发展中心决定，将金谷粮油中心使用的门头房交由粮食收储公司无偿使用并管理，由金谷粮油中心向粮食收储公司缴纳门头房的租金，该租金用于粮食收储公司在职、离职、退休人员工资的发放、养老金、住房公积金的缴纳及房屋管理的相关费用。 2019年12月30日，粮食收储公司（甲方）与金谷粮油中心（乙方）签订《门头房（写字楼）租赁合同》。双方约定，甲方将位于历城区山大北路43（4-6）号门头房（由南向北排列）及二楼部分加工间，建筑面积约500平方米租赁给乙方，供乙方使用，租赁期限为1年，自2020年01月01日起至2020年12月31日止，全年租金为20万元整，租赁期内租金按季度提前5天缴纳，逾期五天，甲方有权解除合同。双方约定，租赁合同履行终结时，乙方所交还给甲方的门头房（写字楼）应保证正常使用状态，如有损坏乙方应进行赔偿。对于乙方的义务，双方约定，在租赁期内，乙方不准将所租赁的门头房（写字楼）及甲方财产用作抵押或抵顶债务；本房屋不存在转让费，更不准搞二次转租；也不允许私自拆除承重遍以及破坏主要设施，否则按违约处理，甲方有权终止合同，并追究责任、追罚违约金。关于违约责任的追究，双方约定：乙方自签订合同之日起应严格履行，若有违约需向甲方支付全年租金10%的违约金，若违约金不足以补偿因违约所造成的经济损失，还应进行赔偿。 2018年12月3日，济南市历城区人民政府办公室下发《关于印发历城区区属经营性国有资产统一监管实施方案的通知》济历城政办字[2018]53号文件，其中，第七条规定：企业整合划转前，与主管部门混岗使用的工作人员及信访维稳等问题，由原主管部门负责妥善解决。企业长期实质性使用的区级行政事业性资产，因非独立使用等特殊原因无法随同划转的，设置5年过渡期，由企业按原使用方式及条件继续使用…… 2020年6月28日，济南市历城区财政局下发《关于减免个体工商户和小微企业承租历城区国有资产类经营用房部分租金的通知》济历城财国资字第[2020]25号文件，其中，（三）政策口径1.规定：对于已签约承租实施主体自有经营性房产从事生产、办公、商业配套等经营活动的个体工商户和小微企业，由房产所属行政事业单位、区属国有企业减半收取2020年8月、9月、10月、11月、12月租金。自筹自支事业单位、区属国有企业也可根据自身实际与承租方协商减免，或延期收取租金。2020年8月14日，济南市历城区财政局下发《关于减免服务业小微企业和个体工商户承租历城区国有资产类经营用房部分租金的补充通知》济历城财国资字第[2020]34号文件，其中，（三）政策口径1.规定：对于已签约承租实施主体管理、占有、使用房产的服务业小微企业和个体工商户，由房产所属行政事业单位、区属国有企业减免收取一季度1月份租金；减半收取服务业小微企业4月、5月、6月、7月房屋租金；自筹自支事业单位、区属国有企业也可根据自身实际与承租方协商减免，或延期收取租金。经本院与济南市历城区财政局核实，依据上述文件，自筹自支事业单位可根据自身实际与承租方协商减免。 关于涉案房屋转租是否经过粮食收储公司同意，双方形成争议。涉案房屋目前由“金谷利民水饺快餐”、“章光101”、“炸鸡汉堡”三家店铺使用。粮食收储公司主张，金谷粮油中心将涉案房屋转租，违反了合同约定，应当承担违约责任。金谷粮油中心抗辩称，“金谷利民水饺快餐”系其实际经营的，“炸鸡汉堡”门店在与粮食收储公司签订书面合同之前就已经转租给经营者的，“章光101”虽然是在2020年5月转租的，但是该门店在签订书面合同之前就一直处于被转租状态。为证实其主张，金谷粮油中心提供其与曹宗芳（“炸鸡汉堡”经营者）签订的两份《房屋租赁合同》、《金谷快餐北侧门头欠交房租情况说明》一份、《会议纪要》两份。本院经审查查明，涉案房屋由金谷粮油中心无偿使用十几年，双方在2017年至2019年12月30日形成事实房屋租赁合同关系，但未签订书面合同，仅将2020年1月1日至2020年12月31日期间的租赁关系形成书面合同，双方系长期房屋租赁合同关系。在此基础上，因书面合同签订前后涉案房屋长期存在转租情形，粮食收储公司却从未提出异议，应视为粮食收储公司对涉案房屋转租是知情并同意的。金谷粮油中心提交的与曹宗芳的租赁合同显示，合同为一年一签，租赁期限与粮食收储公司签订的租赁合同一致。 本院认为，粮食收储公司虽不是涉案房屋的产权人，但产权单位济南市历城区粮食事业发展中心出具证明证实，粮食收储公司已获得涉案房屋的使用权、管理权。粮食收储公司与金谷粮油中心签订的《门头房（写字楼）租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违背法律的强制性规定，合法有效。合同签订时，张健秀为金谷粮油中心经理，在合同上签字系职务行为，不是本案的适格主体。 本案的争议焦点为：一、双方房屋租赁合同到期后，金谷粮油中心是否可继续使用涉案房屋问题；二、2020年度涉案房屋租金减免问题。 对于焦点一。粮食收储公司主张合同已到期，要求金谷粮油中心将租赁房屋腾空、恢复原状并交付。金谷粮油中心抗辩称，依据济南市历城区人民政府办公室下发的《关于印发历城区区属经营性国有资产统一监管实施方案的通知》济历城政办字[2018]53号文件，企业长期实质性使用的区级行政事业性资产，因非独立使用等特殊原因无法随同划转的，设置5年过渡期，由企业按原使用方式及条件继续使用。本院认为：粮食收储公司自2017年起对涉案房屋有使用权及管理权。济历城政办字[2018]53号文件发文日期为2018年12月3日，此时金谷粮油中心系涉案房屋的承租人，并不符合该文件规定的5年过渡期适用的情形。双方约定的租赁期限至2020年12月31日，租赁期限已届满。现粮食收储公司要求金谷粮油中心腾空并返还涉案房屋，有事实及法律依据，本院予以支持。 对于焦点二。政府相关部门在疫情之后出台了一系列减免小微企业租金的惠民政策，主动让渡行政事业单位、国有企业的租金收入，履行政治责任和社会责任。这一系列政策旨在减轻租户的经营压力，携手共克时艰。依据前述查明的事实，2020年8月之前，粮食收储公司系自筹自支事业单位，其收取的租金用于职工工资发放、养老金、住房公积金的缴纳及房屋管理的费用。金谷粮油中心要求减免用于保障粮食收储公司职工生活的租金，明显不妥，也有悖于政府疫情期间房租减免政策的初衷。2020年8月之后，粮食收储公司变更为全额拨款事业单位。依据济历城财国资字第[2020]25号文件、济历城财国资字第[2020]34号文件，粮食收储公司应减半收取涉案房屋2020年8-12月的租金，共计41667元。金谷粮油中心应支付粮食收储公司2020年度房屋租金158333元。涉案房屋确实存在符合房租减免的情形，金谷粮油中心受疫情影响未支付房租，不应认定为违约，对于粮食收储公司主张的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限济南市历城区金谷粮油快餐中心于本判决生效之日起十日内腾空并返还山大北路43（4-6）号门头房（由南向北排列）及二楼部分加工间； 二、限济南市历城区金谷粮油快餐中心于本判决生效之日起十日内支付济南市历城区粮食收储公司房屋租金158333元； 三、驳回济南市历城区粮食收储公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，减半收取计2300元，由被告济南市历城区金谷粮油快餐中心负担1655元，由济南市历城区粮食收储公司负担645元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  李   晓   丽 二〇二一年三月三日 法官助理  于彩霞书记员韩欢欢