北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8515号原告（反诉被告）：尹妹，女，1987年10月15日生，汉族，住河北省唐山市古冶区。委托诉讼代理人：陈崇良，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雪丽，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王素芳，女，1960年8月13日生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈冉，四川元绪（北京）律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：朱政先，男，北京麦田房产经纪有限公司员工。原告（反诉被告）尹妹与被告（反诉原告）王素芳、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告尹妹的委托诉讼代理人陈崇良、周雪丽，被告王素芳的委托诉讼代理人陈冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹妹向本院提出诉讼请求：1．确认双方的房屋租赁合同于2019年9月14日解除；2．判令被告退还押金49000元；3．判令被告退还应减少的租金73500元；4．判令被告向原告支付违约金49000元；5．判令被告向原告支付医药费、交通费2000元；6．判令被告向原告支付电费2858．9元；7．判令被告向原告支付精神损害抚慰金50000元；8．判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月24日，原告尹妹与被告王素芳当面签订《北京市房屋租赁合同》，约定承租昌平区定泗路x号x号房屋，租赁期间为2019年3月15日至2021年3月14日，租金每月49000元整。尹妹于2019年2月28日产下一子，3月15日入住承租房屋。2019年5月28日，房屋空调（已使用十年以上）无法启动。被告未能依约在5日内予以维修。经原告多次催促，直至6月20日，空调才勉强可用。在此期间，炎热的房屋不适宜原告（哺乳期的产妇）和三个月大的婴儿居住。空调勉强可用后，房屋所有楼层均出现严重渗水，被告依旧未能依约在5日内予以维修完毕。室内湿度基本在80%-90%。因房屋过于潮湿，导致原告及婴儿患上湿疹，奔波数家医院治疗，方才痊愈。房屋如此湿度，根本不适宜居住，且造成了原告及家人人身、精神损害。因居住环境的问题，直接导致原告无法为婴儿正常哺乳。另，原告入住后不到两个月，紧邻的隔壁开始动用吊车、挖掘机等大型设备施工，一直到合同解除施工还未结束。此过程产生巨大噪音，对原告和婴儿造成了严重影响。此重大影响居住的事项被告无事前告知，事后亦无积极斡旋，对此基本视而不见。原告本想生产后，在哺乳期，有个好的居住环境调养身心，并为此支付了高昂的房租，被告对此也是明知的。在承租的房屋频繁出现问题后，原告仍想通过协商解决，但被告态度强硬，以至于原告不得不在国人传统团圆节“中秋节”期间，携几个月大的孩子和年迈的母亲另觅住处。双方租房合同已于9月15日解除，原告也已退还被告房屋，但被告拒不退还原告押金，且不愿承担违约责任。原告为维护自身合法权益，依相关法律法规诉至贵院，恳请判如所请。王素芳辩称，不同意原告的诉讼请求。双方合同已经解除。一、不同意退还押金。原告搬走后，抽油烟机、实木门已经损坏需要维修，原告没有交还全部房屋钥匙，门锁需要更换。原告2019年7月擅自扣除房屋租金未交，合同第七条第二款第二项、第十项、合同第四条第1、2款约定所欠房租从押金中扣除。二、不同意减少租金。合同第七条第2款第1项约定，五日内维修不是五日内修好。空调问题双方沟通过，需要整体更换，所以不能在五日内维修完毕。在这过程中我方联系空调厂家更换。渗水问题我方联系物业及空调维修员查找问题，不是房屋水管或者管道问题，可能是夏季返潮的问题。因此，原告要求减少租金没有依据。三、原告主张违约金没有事实和法律依据。四、不同意支付医药费、交通费。夏季平均湿度70%以上，原告所述房屋湿度80%与房屋渗水没有因果关系，原告得荨麻疹是过敏性的，病因复杂，不能证明与原告住在我方出租房屋内有直接关系，同时夏季为皮肤病高发季节，原告无证据证明其荨麻疹与房屋湿度过高有关。五、不同意退还电费。电费明确写了下个月还要扣除，所以这不是最终的电费，不能证明电费还剩余2858．9元。六、精神损害赔偿无法律依据。王素芳向本院提出反诉请求：1．判令尹妹赔偿房屋租金损失14700元；2．判令尹妹支付违约金49000元；3．判令尹妹承担本案诉讼费。事实和理由：2019年2月24日，王素芳与尹妹签订《北京市房屋租赁合同》，约定尹妹承租定泗路x号x号房屋，租期2年，月租金49000元，押一付三，支付时间为2019年2月24日、2019年6月8日、2019年9月8日、2019年12月8日（以此类推至2020年12月8日）。合同签订后，王素芳依约交付了房屋，但尹妹未能按期支付租金。直到2019年9月8日后，尹妹未如期第三次支付租金，王素芳依据合同第九条第（四）款约定解除了合同，尹妹搬离了房屋。因尹妹未支付房租导致提前解除合同，王素芳支付的中介费已无法退还，房屋已空置四个月，造成租金损失。综上，王素芳依据合同法第一百一十三条要求尹妹支付租金损失，依据合同第十一条第（一）款要求尹妹支付违约金。故王素芳提起反诉，望判如所请。尹妹辩称：王素芳的反诉没有事实和法律依据，应予以驳回。一、合同解除后，房屋有无空置与尹妹无关，租金不该由尹妹支付。在租赁期间，房屋频繁出现问题，且每个问题都持续很长时间。王素芳没有尽到约定的义务。尹妹本想9月8日跟王素芳面谈此事，王素芳避而不见，委托其女婿解决。约好的时间，尹妹等了一天也没人出现。9月10日其女婿直接带着两名社会人直接蛮横无理的敲门递送告知函，并声称“3日内不付房租就动手清理人”。此种情况下，尹妹支付的房租到期后，为避免纠纷及可能出现人身安全隐患，只能退房走人。9月15日退房时，其女婿已跟中介及房屋管家接收了房屋。合同履行过程中，王素芳的违约行为，尹妹已可以单方面解除合同。另，根据其女婿声称的内容，尹妹只能解除合同、退房。至此，尹妹不存在违约行为，责任都在王素芳一方。至于退租后，房屋是否空置，王素芳并无证据证明。当然，无论是否空置，也和尹妹无关，案涉房屋是住宅房屋，退一万步说，若房屋空置到现在仍未租出去，这也说明其房子有问题，甚至可以说不适宜居住，不然不会没人租。故王素芳要求尹妹支付房屋空置期间的租金损失，无事实及法律依据。二、尹妹不存在违约行为，无需支付违约金。王素芳诉称，合同的解除是因为尹妹未支付房租超过10日，即案涉合同于2019年9月18日解除。此种说法不成立。房屋已于9月15日退还，其女婿也参与接收了房屋。尹妹无违约行为，无需支付违约金。综上所述，王素芳的反诉请求，无事实及法律依据，请求法院予以驳回。麦田公司陈述，我方的居间业务已经完成，尹妹、王素芳的诉讼请求均与我方无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月24日，王素芳（甲方、出租方）与尹妹（乙方、承租方）、麦田公司（丙方、居间方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定，尹妹承租王素芳名下位于昌平区定泗路x号x号房屋，租赁用途为居住，居住人数为5人；房租租赁期自2019年3月15日至2021年3月14日，甲乙双方应于2019年3月3日办理房屋交付手续，甲方应按合同约定的条件将房屋交付乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡视为交付完成；租金每月49000元，押一付三，首期租金及押金应于2019年2月24日支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前七日支付，支付日期分别为2019年6月8日、2019年9月8日、2019年12月8日、2020年3月8日、2020年6月8日、2020年9月8日、2020年12月8日；押金49000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方，租赁期间，乙方不得以押金充抵租金、物业管理费或其他乙方应支付的费用；租赁期间，甲方承担物业管理费，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费，本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用；甲方保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不危及人身安全；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态，该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或者合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后5日内予以维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。合同第九条第（三）款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达10日；2．交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全；3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按约定支付租金达10日；2．欠缴各项费用达1000元……。甲乙双方应对房屋及其附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，如甲方发现该房屋或原有固定装修、设备设施被损坏或遗失（自然损耗除外），有权要求乙方修复或赔偿损失，并可从押金中扣除；甲方有第九条第三款约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前30日通知乙方，扣除乙方应承担的各项费用后，将剩余租金及押金退还乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日起2日内补足。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，王素芳依约向尹妹交付了房屋，双方均认可案涉房屋租金交至2019年9月15日。王素芳未对租金一事提出异议。2019年9月10日，王素芳向尹妹送达《告知函》，告知尹妹，“第二期租金应于2019年9月8日支付，但你未如期付款。现出租人王素芳向你正式函告如下：一、请你收到本告知函之日起三日内支付房租；二、如你仍未支付房租，出租人有权依据租赁合同第九条解除租赁关系，并要求你支付违约金；三、租赁合同解除后，你必须于3日内搬离房屋，否则到期进行清退。若出现拒绝搬离或拒绝支付租金、违约金的情况，出租人将对你采取法律措施”。尹妹收到上述告知函后未交纳租金，双方于2019年9月14日进行交接，尹妹于当日搬离案涉房屋。尹妹提交水、电、燃气的交接记载表，其中水原为57吨，交接时剩余28吨；电原为-2674．9元，交接时剩184元（下个月还会扣阶梯）；燃气原为391立方，交接时剩54．5立方。尹妹陈述，水费、燃气费的费用可以从王素芳应退的电费数额中扣除。王素芳对上述记载表的真实性予以认可，但认为据此不能确认尹妹搬走时的电费欠缴情况，但亦未核实电费情况。庭审中，尹妹提交病例材料及照片，证明案涉房屋湿度过大导致其与婴儿身体不适。王素芳对此不予认可。经本院释明，尹妹未就湿疹与案涉房屋之间的因果关系进行鉴定。尹妹提交视频及微信聊天记录，证明王素芳逾期履行维修的义务。尹妹自述空调于2019年6月20日维修完毕，热水器于2019年7月20日维修完毕。王素芳对上述证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的。王素芳为证明自己的损失，向本院提交2020年5月23日的收据一张，证明维修房屋产生的费用为5600元。尹妹对该证据不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，尹妹与王素芳签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除，当事人协商一致，可以解除合同。尹妹以王素芳存在房屋租赁合同第九条第（三）款第2、3项为由，认为自己享有合同解除权。但现有证据不足以证明案涉房屋严重不符合合同约定或影响尹妹健康、安全。至于维修义务，合同约定，王素芳应在接到尹妹通知后5日内进行维修，从双方的微信聊天记录中可以看出，王素芳接到通知后已在履行维修义务，且合同并未约定维修完毕的时间，故尹妹并不享有合同解除权。王素芳于2019年9月10日催告尹妹三日内支付租金，逾期不交，王素芳将行使合同解除权。尹妹未交纳租金，双方亦于2019年9月14日交接房屋，尹妹亦当日搬离案涉房屋。根据合同约定，尹妹不按照约定支付租金达10日的，王素芳才具有合同解除权。故双方在2019年9月14日均不具有合同解除权，而双方交接的行为可认定为双方协商解除合同。因此，本院认为双方之间的房屋租赁合同于2019年9月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方合同已经解除，故王素芳应当退还尹妹房屋押金。王素芳答辩称案涉房屋内物品存在损坏、尹妹未经王素芳同意的情况下擅自减少租金，因此押金不予退还，本院认为，王素芳提交的维修收据不足以证明系尹妹造成房屋内物品损坏，王素芳应当承担举证不利的法律后果。当事人协商一致，可以变更合同。关于尹妹少交租金的行为，根据双方微信聊天内容及现有证据，王素芳收取尹妹的租金且未对尹妹少交租金的行为提出异议，故本院认为双方通过自己的行为对当时的租金进行了变更，故本院对王素芳的答辩意见不予采信。关于水、电、燃气费，根据双方签署的交接单，尹妹使用了29吨的水、336．5立方的燃气，其应向王素芳支付水费145元、燃气费874．9元，王素芳应退还尹妹电费2858．9元，尹妹同意相互折抵，故王素芳应退还尹妹电费1839元。关于违约，尹妹与王素芳均不享有合同解除权，双方系协商一致解除合同，故双方均不违约，亦不适用租赁合同约定的违约责任，故双方主张违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于尹妹主张退还租金及支付医药费、交通费、精神损害抚慰金的诉讼请求，均于法无据，本院不予支持。王素芳主张的租金损失，亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认王素芳与尹妹、北京麦田房产经纪有限公司于2019年2月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年9月14日解除；二、王素芳于本判决生效后十日内退还尹妹房屋押金49000元；三、王素芳于本判决生效后十日内退还尹妹电费1839元；四、驳回尹妹的其他诉讼请求；五、驳回王素芳的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2348元，由尹妹负担1277元（已交纳）；由王素芳负担1071元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2110元，由王素芳负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王丽媛二〇二一年三月十九日书记员  周心怡