浙江省常山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0822民初1330号 原告（反诉被告）：衢州冠科置业有限公司，住所地：浙江省常山县天马街道天马路**。 法定代表人：杨忠来，该公司总经理。 诉讼代表人：衢州冠科置业有限公司管理人浙江天赞律师事务所。 委托诉讼代理人：单利星，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴逸聘，浙江天赞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：侯苏铃，女，1985年4月10日出生，汉族，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：汪丽梅，浙江论剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方紫玲，浙江论剑律师事务所实习律师(2021年3月10日被撤销委托)。 委托诉讼代理人：周奕，浙江论剑律师事务所律师(2021年3月10日被委托)。 原告衢州冠科置业有限公司（以下简称冠科公司）与被告侯苏铃商品房销售合同纠纷一案，原告冠科公司于2020年7月8日向本院起诉，本院于同日立案受理。本院受理后，依法适用简易程序于7月27日、9月30日两次公开开庭进行了审理。2020年9月30日庭审中，被告侯苏铃提出反诉，本院予以受理并进行了合并审理。因发现案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年12月23日（第三次）、2021年3月12日（第四次）公开开庭进行了审理。原告冠科公司四次开庭均由委托诉讼代理人单利星到庭参加诉讼，被告侯苏铃前二次开庭由委托诉讼代理人汪丽梅、方紫玲到庭参加诉讼，第三次开庭由委托诉讼代理人汪丽梅到庭参加诉讼，第四次开庭由诉讼代理人周奕参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冠科公司诉称：浙江省常山县人民法院根据债权人浙江启天建设有限公司申请于2019年3月26日作出（2019）浙0822破申4号民事裁定书，裁定受理冠科公司破产清算一案，并于2019年4月4日作出（2019）浙0822破申4号民事决定书，指定浙江天赞律师事务所为冠科公司管理人。2018年2月11日，被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××63）一份，双方约定被告向原告购买位于常山县××街道××路××号××广场××幢××单元××室房屋一套，房屋建筑面积139.48㎡，单价为7993.98元／㎡，总价为1115000元，并约定买受人应于2018年2月11日前一次性付清房款1115000元。后被告未支付任何房款，且在未办理任何交房手续的前提下强行装修入住，现已占用两年有余。2019年6月1日，被告向原告管理人主张继续履行《商品房买卖合同》并协助办理不动产权属证书。2020年5月18日，原告管理人向被告送达（2019）冠科破管字第38号《关于要求继续履行中商广场3-2-303室房产的并协助过户的回复函》，明确告知被告要求办理过户手续的主张不符合法律规定，管理人不予支持。2020年6月3日被告向原告管理人提出书面异议，明确表示不同意解除合同并拒不搬离。原告管理人认为，被告未按合同约定支付购房款已构成违约，按《商品房买卖合同》第八条第一款第二项约定，买受人逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。同时《企业破产法》第十八条规定，管理人有权决定解除或继续履行。特起诉，请求：1.确认原、被告签订的中商广场3-2-303室房屋《商品房买卖合同》（合同编号：×××63）解除，并由被告支付违约金11150元；2.判令被告协助原告注销中商广场3-2-303室房屋的网签合同（合同编号：×××63）备案手续；3.判令被告立即搬离中商广场3-2-303室房屋并恢复原状；4.判令被告支付原告房屋占用费28000元（按1000元／月的标准自2018年2月11日暂计算至2020年6月10日，后续占用费计算至实际搬离之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）侯苏铃答辩并提起反诉称：（一）本诉部分。1.《企业破产法》第十八条规定管理人对未履行完毕的合同享有解除权，但解除权行使的前提条件是“使破产财产的价值达到最大化，有利于全体债权人利益”，本案没有解除的前提条件。①本案继续履行合同，被告补交房款，原告将直接增加收入；②若解除合同，原告还需另行评估拍卖，不但增加费用还浪费时间；③原告已将房屋交付之被告，被告已装修使用，如解除需赔偿被告装修损失，而原装修的价值在再次出卖中又难以体现；④原告管理人不能为了原告利益最大化，而损害被告利益。2.未交房款并非被告原因导致。合同签订当天，本来被告就要交清房款的，由于原告账户被查封，又因欠税发票被冻结，无法开具发票，原告让被告暂缓交款，结果因管理混乱一直未通知被告交款才导致房款未交，后来被告得知原告被申请破产清算，主动要求交款，原告管理人又不同意被告交纳。3.被告是在原告同意交房后，装修入住，并非非法占有使用，原告主张由被告支付房屋占有使用费及要求被告对装修的房屋恢复原状没有依据。本案应继续履行合同，故请求驳回原告的诉讼请求。（二）反诉部分。2014年，中商广场开盘销售时，反诉原告向反诉被告支付了15万元的购房定金，2018年2月11日，反诉被告通知反诉原告可以办理网签备案，为此双方签订《商品房买卖合同》，合同第九条约定：“出卖人应当在2018年5月31日前交付商品房。”合同第十六条约定出卖人承诺于交房使用之日起180日内办理房屋权属证书前交付商品房。合同签订后，反诉原告依约支付房款时，却被告知因欠税无法开具购房发票而暂缓交款。随后，反诉被告向反诉原告交付了涉案房产，反诉原告也已装修入住，但未办理产权证。现反诉被告管理人不同意反诉原告补交房款，继续履行合同，也不同意协助反诉原告办理权属证书。故提起反诉，请求：1.判令反诉被告继续履行《商品房买卖合同》2.判令反诉被告将中商广场3幢2单元303室房屋一套房产过户至反诉原告名下；3.判令反诉被告支付逾期办证违金4050元；4.反诉诉讼费用由反诉被告承担。 针对被告（反诉原告）侯苏铃的反诉，原告（反诉被告）冠科公司答辩称：1.反诉原告违反一事不再理原则，反诉原告的反诉与本诉原告起诉的是同一事实，系重复起诉，应裁定驳回起诉，即使可以反诉也应驳回诉讼请求；2.双方未履行完毕的合同，按《企业破产法》第十八条规定，原告破产管理人有权决定是否解除合同；3.反诉原告要求反诉被告将房产直接过户其名下无法律依据；4.反诉原告违约在先，其反诉被告支付违约金无法律依据。反诉原告称逾期交款时因为反诉被告账户被查封，又因欠税发票被冻结，无法开具发票致无法交房款不事实，反诉被告当时曾提供过一个私人账户代收，且其他相同情况的购房户均交过款。故请求驳回反诉原告的反诉请求，支持原告的本诉请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院已予以质证。 原告提交的证据有：1.破产受理裁定书、决定书各1份；2.《商品房买卖合同》1份；3.债权申报材料1份；4.《关于要求继续履行中商广场3-1-301室房产的并协助过户的回复函》1份；5.《关于(2019)冠科破管字第38号回复函的异议》1份。 用以证明：原、被告签订商品房买卖合同并办理网签后，被告一直未交纳购房款，直至原告被受理破产清算后，被后才向原告管理人申报债权，要求履继续履行合同，并请求原告管理人同意其交纳房款，原告管理人回复对其主张不予支持，被告又提了异议。 被告提交的证据有： 1、《商品房买卖合同》、王贤生汇款凭证、王贤生证明各1份，用以证明被告在双方签订商品房买卖合同之后，被告丈夫代被告交纳定金15万元； 2、房屋照片1组，用以证明涉案房屋被告已装修入住； 3、无讼案例，用以证明原告涉讼案件高达262件经营状况严重恶化； 4、申请证人杨某作证，证明在原告经营不正常的2017年年底，被告要求完善购房手续，原告经审核认可被告已交定金15万元并同意办理网签，故双方于2018年2月11日签订《商品房买卖合同》，但签订后发现发票被冻结开不了，就没有要求被告当于交房款的事实； 6、向本院申请调查令调证由常山县税务局出具冠科公司发票使用资料说明1份，用以证明2018年2月11日前后一段时间，被告发票被冻结无法开具。 为核实被告是否装修入住，承办法官和书记员于2020年9月29日前往涉案房屋进行了察看，并拍照片于9月30日发至浙江移动微法院，证实被告确已装修入住。 上述原、被告的证据，经质证，虽双方均认为对方不能证明目的，但未提出实质性异议，故对其证明效力予以确认。 根据上述认定的证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下： 原告冠科公司开发的中商广场房地项目的土建工程由浙江启天建设工程有限公司承建。2014年，中商广场开盘销售时，浙江启天建设工程有限公司法定代表人王贤生打给原告冠科公司账户款项30万元，作为为其妻即被告（反诉原告）侯苏铃及妹妹王贤妹各购买一套住房的定金，即每套住房定金15万元。2017年初，中商广场房地项目因经营不善、负债等原因而停工。2017年年底，被告侯苏铃要求原告冠科公司完善购房手续，原告冠科公司经核实后同意为被告侯苏铃及王贤妹完善购房手续，办理网签，于是双方于2018年2月11日签订了《商品房买卖合同》，其中被告侯苏铃与原告冠科公司签订的《商品房买卖合同》载明：被告侯苏铃向原告冠科公司购买的商品房位于常山县××街道××路××号××广场××幢××单元××室房屋一套，房屋建筑面积139.48㎡，单价为7993.98元／㎡，总价为1115000元。合同第七条约定的付款方式及期限为：买受人于2018年2月11日前一次性付清全部房款1115000元。合同第八条约定了买受人逾期付款的违约责任，合同第九条约定了房屋交付期限及条件，合同第十六条约定了关于产权登记的内容。合同签订后当天，原告冠科公司为被告侯苏铃办理了网签。本来按约定购房款应于当天交清，但由于原告冠科公司欠浙江启天建设工程有限公司巨额工程款无力支付，且当时该公司因欠税无法开具购房发票，便未要求被告侯苏铃交纳房款。之后，原告冠科公司又同意被告侯苏铃及王贤妹（另案处理）按期接收房产，但双方未办理书面交房手续。被告侯苏铃接收房产后予以使用，自装修到入住，原告冠科公司一直未提异议，也未要求其补交房款。2019年3月26日，本院受理浙江启天建设工程有限公司申请冠科公司破产清算一案。2019年6月1日，被告侯苏铃向原告管理人申报债权，要求继续履行合同，由其向原告管理人补交房款96.5万元、车位使用权价款1万元，计97.5元，然后由原告管理人为其协助办理不动产权属证书。但原告管理人于2020年5月18日向被告侯苏铃送达回复函，表示不同意继续履行合同。2020年6月3日被告侯苏铃向原告管理人提交书面异议。2020年7月8日，原告诉至本院。审理中，被告侯苏铃提起反诉。 本院认为，第一，原告冠科公司已将出售房产实际交付被告侯苏铃，其在被申请破产清算之前已履行了主义务，只是协助被告侯苏铃办理过户手续的附随义务未履行。因而本案事实与《企业破产法》第十八条规定的情形并不完全相符，不应适用《企业破产法》第十八条规定处理。第二，原告冠科公司是房地产企业，即使解除合同，案涉房产最终还需处置变现，解除合同不是目的，也不是最佳处理方式。第三，虽然按合同约定，在被告侯苏铃逾期付款超过90日后，原告冠科公司有解除合同或继续履行的选择权，但因案涉房产已实际交付被告侯苏铃，且被告侯苏铃已装修入住，又因被告侯苏铃并不是恶意逾期付款，而是由于在签订合同后的一定期限内，原告冠科公司无法开具购房发票，之后又未通知被告侯苏铃付款才致逾期付款。又由于双方约定了逾期付款违约金，继续履行对原告冠科公司并不会不利，解除合同反而损害被告侯苏铃的利益，容易引发其他争议。综上为了避免产生新的纠纷，本案宜继续履行，不应解除合同。故，对原告要求确认《商品房买卖合同》解除，并判令被告协助原告注销中商广场3幢2单元303室房屋一套的网签合同备案手续等诉讼请求，本院不予支持。被告侯苏铃要求判令原告冠科公司继续履行《商品房买卖合同》，协助其办理涉案房产权属证书的反诉请求予以支持，但其要求原告冠科公司将中商广场3幢2单元303室房屋一套直接过户至其名下及要求原告支付违约金的反诉请求缺乏依据，不予支持。当然，继续履行合同，被告侯苏铃不但要补交购房款，还应按约定支付违约金及逾期付款利息。本案约定总房款为1115000元，扣除定金150000元，被告侯苏铃尚欠原告冠科公司购房款965000元。支付逾期付款违约金期限自2018年2月12日起至2019年6月1日主动要求履行的前一日即2019年5月31日止计473日，支付逾期付款违约金计算标准依合同第八条约定，按日万分之三即0.3‰计算，违约金数额为136933.50元（965000元×473日×0.3‰）。支付逾期付款利息期限自2019年6月1日至实际付清之日止，按年利率6%计算（暂计2019年6月1日至2021年3月12日止共650日，逾期付款利息为103110元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原、被告继续履行2018年2月11日签订的《商品房买 卖合同》； 二、被告（反诉原告）侯苏铃支付原告（反诉被告）衢州 冠科置业有限公司尚欠的购房款965000元，并支付逾期付款违约金136933.50元（以965000元为基数，自2018年2月12日至2019年5月31日止按日万分之三计算）和逾期付款利息（自2019年6月1日至实际付清之日止按年利率6%计算），限于本判决生效后十五日内履行完毕； 三、原告（反诉被告）衢州冠科置业有限公司于本判决生效 后十五日内协助被告（反诉原告）侯苏铃办理坐落于常山县××街道××路××号××广场××幢××单元××室房屋一套的不动产权属证书。 四、驳回原告（反诉被告）衢州冠科置业有限公司的诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）侯苏铃的其他反诉诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费15188元，由本诉原告衢州冠科置业有限公司负担9113元，本诉被告侯苏铃负担6075元；反诉受理费6725元，由反诉原告侯苏铃负担2690，反诉被告衢州冠科置业有限公司负担4035。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  谢根辉 人民陪审员  李美君 人民陪审员  徐伟华 二〇二一年三月十二日 申请执行的期间为二年 书记员余伟 10 1