天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终773号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，总经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。被上诉人（一审原告）：王艳丽，女，1984年12月14日出生，汉族，住天津市蓟州区。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称“嘉华公司”）因与被上诉人王艳丽商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初9348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉华公司上诉请求：1．改判驳回被上诉人要求支付逾期交房期间已付款利息的诉讼请求或将本案发回重审。2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审判决上诉人因违约产生的违约金额，极大的超出了被上诉人的实际损失。一审法院未查明被上诉人实际损失的情况，不符合合同法的相关规定，且一审法院认为双方签订的补充协议中约定的逾期违约条款系格式条款，应做对上诉人不利的解释，而又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了合同法关于认定违约金与实际损失的相关规定。房屋于2016年6月24日取得准许交付使用证，被上诉人的起诉超过诉讼时效。王艳丽辩称，不同意上诉人的全部上诉请求。其主要答辩意见是：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉，维持原审法院判决。合同中对房屋交付时间和条件有明确规定，第五条对违约处理方式也有明确规定，补充协议是上诉人提供的格式条款是无效的。那么针对上诉人的违约行为应依据双方签订的商品房买卖合同第五条规定，履行相应的违约责任。上诉人的上诉理由不能成立，恳请依法予以驳回。王艳丽并未超过诉讼时效。王艳丽向一审法院起诉请求：1．请求判令嘉华公司支付王艳丽自2015年7月1日至2016年6月24日（共计360天）的已付款利息56,949.51元（1,218,975元×4.75%÷360天×360天）；2．诉讼费用由嘉华公司承担。一审法院认定事实：嘉华公司系从事房地产开发与经营的企业法人。2014年5月24日，以王艳丽为乙方与以嘉华公司甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，建筑面积97.92平方米，每平方米价格为10203.19元，总价款为1218975元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限次日起至商品房实际交付日期之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限次日起至商品房实际交付日期之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%”。2014年8月6日，王艳丽支付商品房首付款518975元。2014年10月27日，支付购房尾款700000元。2015年6月30日，王艳丽领取房屋钥匙并办理入住手续。嘉华公司于2016年6月16日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，于2016年6月24日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。王艳丽于2017年6月19日办理了涉案房屋的产权证。另查，王艳丽曾于2020年4月23日就本案进行起诉，后于2020年6月3日撤诉。一审法院认为，王艳丽与嘉华公司签订的《天津市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方均应按约依法履行。本案的争议焦点为：（一）王艳丽的诉讼请求是否超过诉讼时效；（二）嘉华公司是否存在违约行为；（三）若嘉华公司存在违约行为，违约金如何计算。（一）王艳丽的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方约定嘉华公司应于2015年6月30日前将经验收合格并取得交付使用证的房屋交付给王艳丽，虽王艳丽于2015年6月30日入住，但直到2016年6月24日嘉华公司才取得诉争房屋的交付使用证，而嘉华公司未提交证据证明其将房屋竣工验收和取得交付使用证的情况通知王艳丽，应对此承担不利后果。王艳丽主张在办理房产证时才知道嘉华公司交付房屋时未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，后向人民法院提出起诉，一审法院认为并未超过诉讼时效。综上，王艳丽本次诉讼，并未超过诉讼时效。（二）嘉华公司是否存在违约行为。王艳丽依据《天津市商品房买卖合同》的相关规定要求嘉华公司承担未按照约定交付商品房的违约责任，而嘉华公司主张王艳丽于2015年6月30日已经办理了入住手续，不存在延期交房，且没有对王艳丽造成任何损失，故不应该承担违约责任。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》中约定嘉华公司应于2015年6月30日前将经验收合格并取得交付使用证的房屋交付给王艳丽，但直到2016年6月24日嘉华公司才取得诉争房屋的交付使用证，因此应认定嘉华公司于2015年6月30日向王艳丽交付房屋的行为不符合合同约定，故自2015年7月1日至2016年6月23日属逾期交付房屋的违约期间，嘉华公司应承担相应的违约责任。（三）若嘉华公司存在违约行为，违约金如何计算。王艳丽依据《天津市商品房买卖合同》第五条要求嘉华公司承担延期交付商品房的违约责任，而嘉华公司主张补充协议第四条已经对主合同第五条进行了整体变更，且公司在通知业主收房的时候已经明确告知业主诉争房屋尚未取得竣工验收备案和交付使用证，同时帕醍欧小区房屋未取得准入证是全体小区或者蓟州区当地居民公知的事件。一审法院对此认为，嘉华公司作为提供合同补充协议的一方，在订立协议时应提请王艳丽注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因该合同补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，而嘉华公司未采用足以引起王艳丽注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款也排除了王艳丽在嘉华公司持续违约情况下要求嘉华公司承担违约责任的权利，免除了嘉华公司在自身持续违约情况下的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”故依照上述规定，该合同补充协议第四条的约定无效。因嘉华公司向王艳丽交付房屋的行为不符合《天津市商品房买卖合同》第三条的约定，故嘉华公司应依照约定按照银行同期贷款利率的标准计算支付违约金。嘉华公司主张王艳丽在2015年6月30日收房时明知房屋未取得竣工验收备案和交付使用证，未提交证据证实，故对其主张，一审法院不予支持，所以嘉华公司应给付王艳丽自2015年7月1日起至2016年6月23日止违反合同约定未依法交付房屋期间已付房款银行同期贷款利息54,178.36元。综上所述，王艳丽要求判决嘉华公司支付2015年7月1日起至2016年6月23日止违反合同约定未依法交付房屋期间已付房款银行贷款利息54,325.65元，理据充足，一审法院予以支持。一审法院判决：“由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王艳丽支付已付房款银行同期贷款利息54178.65元，并付款到原告账户（开户行：中国银行，账号：6013××××8661）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元（已减半），由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人嘉华公司提交天津市蓟州区住房和建设委员会文件一份，证明施工受到部分业主阻拦，嘉华公司不应承担责任。被上诉人发表质证意见如下：文件显示施工受阻拦的是46号、49号楼而非王艳丽所购房屋，文件与本案无关，上述证据不属于新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。嘉华公司未按照合同约定将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付被上诉人使用，且不能举证证明被上诉人明知商品房未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》仍然选择办理接收手续，嘉华公司应承担逾期交房的违约责任。关于逾期责任的承担，嘉华公司提供的补充协议第四条约定内容意在变更《天津市商品房买卖合同》第五条规定的全部内容，属于免除其责任并排除对方主要权利的条款，补充协议第四条约定内容无效，一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定确定嘉华公司应承担的违约责任并无不当，本院予以维持。关于诉讼时效问题，被上诉人于2017年6月19日办理涉案房屋所有权证，曾于2020年4月23日起诉，本案未超过诉讼时效。本院对嘉华公司的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,154元，由上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 路审判员 姜纪超审判员 姚 琦审判员 刘 锟审判员 张玉洁二〇二一年三月一日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……