河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终7302号上诉人（原审被告）：河南豪盛商贸有限公司,住所地南阳市人民路鸿德购物公园1幢。法定代表人：陈兰，任该公司总经理。委托诉讼代理人：李孟阳，河南通义律师事务所律师。委托诉讼代理人：康建平，女，汉族，1963年6月22日出生，住河南省南阳市宛城区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：姚明显，男，汉族，1983年4月12日出生，住河南省桐柏县。被上诉人（原审原告）：李书艳，女，汉族，1987年6月12日出生，住河南省南阳市。原审被告：南阳市万德隆商贸有限责任公司。住所地南阳市宛城区南都路与范蠡路交叉口西南角。法定代表人：王献忠，任该公司董事长。委托诉讼代理人：靳成磊，河南宛东律师事务所律师。上诉人河南豪盛商贸有限公司（以下简称豪盛公司）因与被上诉人姚明显、李书艳，原审被告南阳市万德隆商贸有限责任公司（以下简称万德隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初6112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南豪盛商贸有限公司的委托诉讼代理人李孟阳、康建平，被上诉人姚明显、李书艳，原审被告南阳市万德隆商贸有限责任公司的委托诉讼代理人靳成磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南豪盛商贸有限公司的上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项判决内容，改判为上诉人按照每月60元的市场标准向被上诉人支付租金；2、诉讼费用由本案被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。本案原审判决认定，被上诉人与上诉人之间“成立房屋租赁合同关系”，该认定实属错误。被上诉人与上诉人之间的《租赁（返租）协议书》（以下简称“《协1、《协议书》的名称即体现了“委托”的意思表示，所谓返租实际就是委托经营管理；2、《协议书》的内容中也多次反复提及委托的意思表示。被上诉人将商铺的招商、租赁、收费等事宜全部托付给了上诉人。3、我国《合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”依据该规定可以看出，上诉人与被上诉人在上述协议中约定以上诉人自己的名义对外签订租赁合同，同样符合委托法律关系的特征。4、上诉人公司属于物业管理公司的性质，其经营特点就是为业主进行招商活动，帮助业主对外租赁商铺并获取收益，从这一点上看，上诉人也只能从事的是一种委托代理行为。其次，本案原审判决认定，被上诉人与上诉人之间的《协议书》解除后，上诉人“仍然经营管理该商铺房屋”，该认定仍属错误。1、被上诉人的商铺在购买之前，就已经由南阳鸿德房地产开发有限公司租赁给本案原审被告南阳市万德隆商贸有限责任公司使用，对该事实，被上诉人此前不仅是知晓的，而且也是认可的。2、被上诉人与上诉人之间的《协议书》解除后，该商铺仍然继续由南阳鸿德房地产开发有限公司租赁给本案原审被告南阳市万德隆商贸有限责任公司使用。3、被上诉人对以上事实如有争议，应当向商铺的销售方南阳鸿德房地产开发有限公司主张权利，而不应当向本案上诉人主张权利。二、原审判决缺乏事实依据。上诉人与被上诉人之间的《协议书》已经被法院判决解除，但是原审仍然认为“房屋占用费应参照《协议书》约定的租金标准计算”，这种判决缺乏法律依据。1、《协议书》确立的不是租赁关系，协议书关于收益金的约定，不是租金标准。2、《协议书》约定的收益金如果被认定为是租金性质，不仅不符合《协议书》的本意，而且也远远高出市场租金标准。3、被上诉人本次起诉，请求的也是“占用费”而非“租金”，证明被上诉人也认可双方之间已经不存在租赁合同关系。三、原审判决缺乏法律依据。1、《协议书》在尚未到期时，上诉人与被上诉人之间在继续履行上就存在严重争议，并没有继续履行的合意，被上诉人起诉到法院请求解除，并已经通过法院判决解除，且此后没有续签新的协议，因此，即便《协议书》被认定为租赁协议，那么也不符合《合同法》第二百三十六条规定的情形，不应认定双方继续存在租赁合同关系，并参照其所谓的“租金标准”继续执行。2、原审判决引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，属于适用法律错误，该解释条款并不适用于本案。该解释在本案中也不符合《合同法》第二百三十六条的立法本意。四、本案原审判决不公。1、本案被上诉人请求的是占用费，因此，在符合法定条件的情况下，也只能参照以往租赁合同的租金标准或者市场租金标准，而本案中不存在以往租赁合同的租金标准，所以只能按照市场标准来确定占用费。2、本案原审判决错误地将委托关系认定为租赁关系，进而在并不符合法定条件的情况下，继续参照使用以往所谓的租金标准，这样作出的判决显然对上诉人不公。3、上诉人向法庭的提交的周边同区域商铺的租赁合同可以证实市场租金价格为每平米60至80元之间，原审判决对此应当予以确认。综上所述，原审判决认定事实错误，缺乏法律依据，判决内容不公，上诉人请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求，以确保上诉人的合法权益不受侵害。姚明显、李书艳辩称，双方之间的法律关系系租赁关系而非委托关系，从协议书的内容和实际履行情况来看，都是如此。基于此，在法院判决双方协议书已经解除的情况下，由于上诉人没有交还房屋，应当按照协议书中的约定，即租金标准向被上诉人支付房屋占用费，一审判决合法合理。万德隆公司述称，一审没有判决我公司承担责任，而且我公司已经办理了产权手续，2021年以后的租金是有争议的。姚明显、李书艳向一审法院起诉请求：1、豪盛公司支付原告房屋占用费自2018年12月21日至2020年9月20日每月3000元，共21个月，合计63000元，并自欠费之日起按银行同期贷款利率支付占用费利息7938元，共计70938元。2．诉讼费由豪盛公司承担。一审法院认定事实：2015年8月14日，姚明显、李书艳与鸿德公司签订《商铺认购协议书》，双方约定：姚明显、李书艳指定认购的商铺房屋为100号，建筑面积为12.46平方米，实际支付价款为360000元，一次性付清。姚明显、李书艳与鸿德公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。姚明显、李书艳向鸿德公司支付商铺房屋购买款360000元。同时，姚明显、李书艳与豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方约定：姚明显、李书艳为豪盛购物公园负一层100号商铺房屋购买人，商铺房屋面积为12.46平方米。姚明显、李书艳自愿将该商铺房屋租赁给豪盛公司统一招商、经营和管理（规划、装修和经营）。商铺房屋返租期限自本协议签订之日后三个月，自2015年11月20日起至2025年11月20日止，豪盛公司每年支付商铺房屋总价款的10％，即36000元租金给姚明显、李书艳，折合每月3000元，租金按自然月支付，自姚明显、李书艳交清房款及相关费用之日后三个月起开始计算。豪盛公司每月25-30日将上月度租金存入姚明显、李书艳在豪盛公司指定银行所开账户。商铺房屋返租期间，姚明显、李书艳享有收取本协议约定的租金费用的权利，豪盛公司应按约定将返租金额支付给姚明显、李书艳。本协议签署后，豪盛公司如未按期支付姚明显、李书艳租金，需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金以未付租金金额的每日万分之二计付。姚明显、李书艳、豪盛公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。因豪盛公司未按合同约定向姚明显、李书艳支付房屋租金，姚明显、李书艳于2018年向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，要求法院判令豪盛公司支付自2015年11月起欠付的租金及违约金，并要求法院判决终止与豪盛公司的租赁协议。2019年3月11日，法院作出（2018）豫1302民初4529号民事判决：豪盛公司支付姚明显、李书艳欠付的租金并支付违约金；解除姚明显、李书艳与豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》。法院判决解除姚明显、李书艳与豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》后，豪盛公司仍然经营管理该商铺房屋，未向姚明显、李书艳支付任何租金或占用费。现姚明显、李书艳诉至法院，请求法院判令豪盛公司及万德隆公司支付房屋占用费及违约金。另查明，万德隆公司于2011年5月28日与鸿德公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：鸿德公司将位于南阳市人民路以东大统百货以北，鸿德百货负一层及正一层西门入口，共计建筑面积12826平方米的物业，整体租赁给万德隆公司做经营、商业场所使用。租赁期限自2012年3月1日起至2027年2月28日止，共计15年。15年协议期满时同等条件下，万德隆公司有优先续租权。上述租赁物的负一层及正一层西门入口，面积共计12826平方米，每平方米每月租金价格为18元，每年租金共计2770416元。双方在合同落款处加盖单位公章并由负责人签名。万德隆公司按合同约定向豪盛公司交纳房屋租金及物业费，租金交至2020年11月30日，物业费交至2020年5月31日。一审法院认为，本案争议焦点为：1、在姚明显、李书艳与豪盛公司的租赁合同已经解除的情况下，豪盛公司是否还应当按照原合同租金标准向姚明显、李书艳支付房屋占用费及利息。2、万德隆公司是否应当承担支付房屋占用费的责任。一、姚明显、李书艳与豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》，姚明显、李书艳与鸿德公司签订的《商铺认购协议书》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效协议，姚明显、李书艳与鸿德公司成立房屋买卖合同关系，与豪盛公司成立房屋租赁合同关系。豪盛公司辩称的“《租赁（返租）协议书》本质上是《商铺认购协议书》中的促销环节，是附加条款，并非真正意义上的租赁，实际上是返还购房款的约定，关于租金的约定不具有法律效力”的意见，法院不予采纳。姚明显、李书艳与鸿德公司、豪盛公司应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。姚明显、李书艳履行了足额交付商铺房屋购买款的义务，但豪盛公司未按合同约定支付房屋租金。法院判决解除《租赁（返租）协议书》后，鸿德公司未向姚明显、李书艳实际交付商铺房屋，豪盛公司未返还占有房屋，仍然实际管理经营租赁房屋，也未向姚明显、李书艳支付房屋占用费，系侵权行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述规定之精神及等价有偿原则，合同解除后，豪盛公司实际占有使用商铺房屋，应当向姚明显、李书艳支付房屋占用费，房屋占用费应参照《租赁（返租）协议书》约定的租金标准计算。关于豪盛公司辩称的“《租赁（返租）协议书》解除后，按照原协议约定的租金数额计算房屋占用费，违背市场规律，显失公平”的辩解意见，法院认为，姚明显、李书艳与豪盛公司在《租赁（返租）协议书》中约定的房屋租金是双方达成合意后，由豪盛公司拟制格式合同，姚明显、李书艳在合同上签字，不存在威胁、欺诈、重大误解的情形，不符合我国合同法规定的显失公平的条件，不属于显失公平的合同。双方在合同履行过程中，如履行条件发生变化，继续按照合同履行，将对合同一方造成明显损失，此属于市场交易风险，不属于签订合同时不可归因于双方当事人的不可预见的重大变化，不符合情势变更原则应予强行变更合同的条件，在双方未协议变更租金条款前，双方应按原租金条款计算房屋占用费。姚明显、李书艳基于对豪盛公司及鸿德公司销售、统一经营管理商铺房屋、年回报率为10％的承诺的信赖才购买商铺房屋，现《租赁（返租）协议书》已经解除，但鸿德公司无法向姚明显、李书艳实际交付商铺房屋、豪盛公司实际占有使用商铺房屋，基于公平原则及诚实信用原则，仍应参照原租金标准支付房屋占用费，对豪盛公司要求的以市场价标准调整租金的辩称意见，法院不予支持。二、《租赁（返租）协议书》已经法院判决解除，双方约定的违约金条款不再约束豪盛公司，姚明显、李书艳因豪盛公司侵权行为造成的损失已经获得赔偿，其请求豪盛公司支付违约金或者占用费的利息，并无依据，法院不予支持。三、万德隆公司于2011年与鸿德公司签订《房屋租赁合同》，并已经向豪盛公司足额交纳房屋租金至2020年11月30日，万德隆公司不承担向姚明显、李书艳支付房屋占用费及违约金的责任。四、豪盛公司辩称，因姚明显、李书艳长期围堵商场，导致无法正常经营长达两个月，但豪盛公司未提交证据证明因姚明显、李书艳导致其两个月无法经营造成经济损失的证据，对该辩称意见，法院不予采纳。豪盛公司辩称，受2020年初新冠疫情影响，商场经营受影响，应减免三个月房屋占用费。因新冠疫情确系事实，法院酌定减免豪盛公司两个月占用费。综上，豪盛公司支付姚明显、李书艳自2018年12月21日至2020年9月20日房屋占用费，共21个月，以3000元／月计算，扣减应减免的两个月房屋占用费，共计57000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，经法院审判委员会研究决定，判决如下：一、判决生效后十日内，河南豪盛商贸有限公司支付姚明显、李书艳自2018年12月21日起至2020年9月20日的房屋占用费57000元。二、驳回姚明显、李书艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取787元，由河南豪盛商贸有限公司负担。本院二审期间，万德隆公司向本院提交两份新证据：广东省深圳市中级人民法院协助执行通知书、执行裁定书复印件各一份。豪盛公司经质证认为，对上述文书不知情，与豪盛公司没有关系，不发表质证意见。姚明显、李书艳经质证认为，请求按照原合同执行，抵押与姚明显、李书艳无关。因该证据与本案租赁关系无关，本院不予认定。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:1、上诉人与被上诉人之间是否仍存在租赁合同关系？2、原租赁合同解除后，上诉人是否仍然为租赁房屋的主体，是否应当承担支付占用费的责任？3、占用费的标准应如何确定？关于上诉人与被上诉人之间是否仍存在租赁合同关系问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，姚明显、李书艳与豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方在协议中就租赁物的具体情况、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式均作了明确约定，符合租赁合同关系的特征。豪盛公司实际占有使用姚明显、李书艳的商铺，且双方存在租赁合同关系的事实，已被一审法院（2018）豫1302民初4529号生效的民事判决书所确认，故一审法院认为姚明显、李书艳与豪盛公司之间系租赁合同关系并无不当。豪盛公司上诉称双方之间系委托合同关系的理由，事实依据和法律依据均不充分，本院不予支持。关于原租赁合同解除，豪盛公司是否仍为租赁房屋的主体，是否应支付占用费以及占费用的标准问题。因双方是基于租赁合同关系产生的争议，依据合同相对性原则，原租赁合同的主体系姚明显、李书艳与豪盛公司。在之前的租赁合同诉讼中，租赁合同被判决解除后，豪盛公司应主动将其占用的商铺返还给姚明显、李书艳，但豪盛公司至今并未返还，根据公平原则以及等价有偿原则，豪盛公司在合同解除后仍实际占有姚明显、李书艳的商铺，应当支付占有使用费。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，原审法院参照原租赁协议约定的租金标准判决豪盛公司支付姚明显、李书艳继续占用商铺的费用并无不当。虽然南阳鸿德房地产开发有限公司与万德隆公司签订了《房屋租赁合同》，将包括姚明显、李书艳所购商铺在内的房屋租赁给万德隆公司经营使用，但在之后的南阳鸿德房地产开发有限公司与姚明显、李书艳签订《商铺认购协议书》的同时，豪盛公司又与姚明显、李书艳签订了《租赁（返租）协议书》，而南阳鸿德房地产开发有限公司与姚明显、李书艳之间并未签订租赁合同。至于南阳鸿德房地产开发有限公司与豪盛公司之间存在何种法律关系，不属于本案审理范围。故豪盛公司上诉称姚明显、李书艳的商铺由南阳鸿德房地产开发有限公司租赁给万德隆公司使用，姚明显、李书艳应向南阳鸿德房地产开发有限公司主张权利的理由，本院不予支持。综上，河南豪盛商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1574元，由河南豪盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员罗军审判员李晓伟二〇二一年三月十七日法官助理邢志斌书记员王丹丹