湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0111民初8366号 原告（反诉被告）:曹清，男，1967年7月27日出生，汉族，住武汉市东西湖区， 被告（反诉原告）：武汉恒烨府餐饮管理有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区高新二路41号谷方9栋6层C11室，统一社会信用代码91420100MA4KX9DK31。 法定代表人：王后华，该公司总经理。 被告：谢静，女，1990年5月15日出生，汉族，户籍地武汉市洪山区， 两被告共同委托诉讼代理人：余国凡，湖北楚德律师事务所律师。代理权限：特别授权。 两被告共同委托诉讼代理人：金笑宇，湖北楚德律师事务所（实习）律师。代理权限：特别授权。 原告（反诉被告）曹清与被告（反诉原告）武汉恒烨府餐饮管理有限公司（以下简称恒烨府公司）、被告谢静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理原告的本诉后，被告恒烨府公司于答辩期内向本院提起反诉，本院予以受理，并适用简易程序于2020年11月24日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）曹清，被告（反诉原告）恒烨府公司、被告谢静的共同委托诉讼代理人余国凡、金笑宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）曹清向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告租赁合同押金110000元和租金55000元，合计165000元；2.请求判令被告返还原告前期装修费用95000元；3.请求判令被告支付利息（资金占用费）从2020年6月8日之日起至实际还款日，以165000元为基数，利息按年利率15.4%计算；4.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告曹清与被告谢静2019年12月9日签订了房屋租赁合同，合同是以公司员工谢静与武汉恒烨府餐饮管理有限公司的名义签订的，按照合同与当时双方协商的约定，原告在2019年12月7日、12月9日、2020年1月8日向被告谢静银行转账合计165000元押金和租金，也是为了当时尽快进场做准备，因为过年只有半个月的时间了，被告谢静要求我不要出面，要我的装修人员直接和开发商联系，原告也是为了讲究速度，也没有多想，就找了三家装修人员（总装修、消防、油烟管道）进场与开发商协商开工，并且我给这三家装修分别付了50000元、25000元、20000元装修首付款；开工前被告谢静特别嘱咐我与我的装修工人，见到开发商领导后，千万要说美食城的老板是被告谢静，当时我为这个事情还没有完全理解。为了年后加快装修速度，年前我们的土建、消防、油烟管道做了很多的前期工作和装修，就这样装了半个月就过年了，也就是这个过年，武汉市爆发了新冠疫情，因为这个美食城在花山软件新城三期内新开发的，当时还没有企业入驻，被告年前承诺我2020年3月有大批的企业入驻，因为疫情原因，我们年后的装修人员一直等到2020年5月20多号，也就是说耽误了4个月不能开工，我们只是想园区的企业已经推迟了这么长时间入驻，我们的投资又非常大，加上今年的疫情，看不到人的话谁也不敢装修，毕竟要投资三百多万。其实到今天开庭之日园区都没有什么企业入驻，企业的入驻已经是遥遥无期，与她承诺的三月份企业入驻已经截然相反，针对我一个刚刚开始装修的美食城，如果免租期短的话，谁也不敢继续装修下去。迫于压力原告就与被告协商免租事宜，一直等到2020年6月4日，被告的父亲通知我免租3个月，而且务必在6月8日给予答复，否则视为放弃，根本就不给什么时间考虑，并且6月8日那天把门锁全部换了，在这期间我多次给被告表达想见开发商说免租的问题，都被被告以各种理由阻拦，也就是她的这种不正常的表现与年前要我装修人员说美食城老板必须是她，值得我的怀疑，而且我还以办理工商营业执照为由找被告要与花山软件新城的合同，被告也不愿意提供，我想这里肯定有问题，直到2020年8月我们直接找到开发商了解情况后，看到被告与武汉软件新城发展有限公司的合同，我们才恍然大悟，她不让我们接触开发商的原因是因为合同里第一章2.2条未经甲方事先书面同意，乙方不得转让、分租、转租、出借该房屋或其任何权益给任何其他第三人。这样就非常清楚了，也就是说被告没有任何权利与我们签房屋租赁合同。这样我才知道不让见开发商的原因，被告带有一点欺骗的形式让我们入驻，一旦出了问题，我们投资的几百万跑都跑不了，所以根据被告有欺骗与瞒报合同行为，我们前期的装修费用应该由被告承担。再就是我交半个月的租金55000元是2020年12月后半个月的租金，被告2020年6月8日给我发信息单方面和我解除合同，现在开庭了都没到那半个月租金的履行期，被告理当返还给我55000元租金；根据我们合同里面第六章约定了不可抗力因素，被告就主动跟我解除合同，我也就没有办法跟她申请关于不可抗力因素的说法了，但是根据相关法律规定：民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条，双方都不承担违约责任，所以被告不返还押金与租金是不符合法律规定的。被告与开发商签订的一楼二楼总面积是2856.34平方，二楼一直在招租，但未招租出去，在我们与被告签合同之前，被告就把1楼的10号、11号、16号、17号商铺四百多平方租给了一位做早点稻的曾老板，剩下的9号、12号、13号、14号、15号、18号商铺1107平方总合计一千五百多平方由原告和曾老板全部转租过来了。我们就抛开前面不可抗力因素来说，被告明知房屋不能转租的情况下还和我签订租赁合同，带有欺骗性质，本合同也可以说无效，所以被告从两个方面都应该把我的押金、租金、前期装修费用全部返还给我，经我多次找被告协商退还事宜，被告根本就没有退还的意思，由于被告拒绝归还相应款项的行为严重损害了原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，请求依法判令被告归还租赁合同押金、租金、前期装修费用并支付相应资金占用利息，同时承担本案诉讼费用及本案所产生的一切其他相关费用。 被告（反诉原告）恒烨府公司辩称，请求判令驳回原告的全部诉讼请求。一、原告与第一被告签订的《房屋租赁合同》有效，第一被告转租系经过出租方武汉软件新城发展有限公司口头同意后转租，即使认定为擅自转租，合同法及相关司法解释并无任何法律规定，可以直接认定转租合同无效，如果认定转租合同无效，原告作为一个次承租人，在没有尽到审查义务的前提下也应当承担过错。同时，若合同无效，双方关于免租期的条款也应当无效，原告即应当从2019年12月9日占用房屋起，至2020年6月8日解除合同，参照租金向第一被告支付房屋占有使用费664518元。二、2020年6月8日，第一被告已按约定和法律规定解除了双方的《房屋租赁合同》。原告长期拖欠物业费、装修保证金、垃圾清运费、临时水电费、租金等多项费用，按照合同11.1、11.3条约定第一被告有权解除合同。同时，原告在多次的沟通中，均表达了不愿继续承租的意愿，以明确的意思表示拒绝履行合同的主要义务，按照合同法第九十四条的规定，第一被告也有权行使法定解除权。而第一被告在多次沟通无果后，最终通知原告解除合同，故双方合同已于2020年6月8日解除。三、按照合同11.1约定，第一被告解除合同后有权不返还履约保证金。四、双方解除合同系由于原告的违约行为导致，原告主张装修损失没有法律依据。同时原告也未提供任何关于损失的证据予以佐证其损失金额，该金额没有事实依据。五、原告主张利息没有事实和法律依据，前面已经谈到第一被告无需返还所有款项，双方也无关于金额的返还、利息起算点、利息标准的任何约定，所以原告的诉请应当予以驳回。六、新冠疫情虽然对大部分行业都产生了影响，但是本案基于合同内容的特殊性和原告违约的时间来看，新冠疫情不可抗力不应当适用于原告。首先，双方签订的《房屋租赁合同》免租期长达11个月，从2020年1月1日，一直到2020年12月1日，而因疫情不能经营影响的封闭时间正好包含在该免租期内，故疫情实际对原告未产生任何影响，原告在该期间本身就没有租金压力；其次，原告在疫情前就已经拖欠了物业费、装修保证金、垃圾清运费、临时水电费等多项费用，不能因为疫情就否认其违约行为；最后，第一被告在园区仅有免租2个月的政策基础上，同意对原告免租3个月，第一被告为履行双方合同，尽了最大的努力和让步，原告仍以各种理由，坚持不再履行合同，其无权向第一被告主张任何费用。 被告谢静辩称，一、第二被告同意第一被告的全部答辩，请求驳回原告全部诉请。二、第二被告不是合同的相对人，合同的主体明确是第一被告，谢静仅是代表第一被告收取了部分款项，不应由第二被告承担任何责任。 被告（反诉原告）恒烨府公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令确认反诉人恒烨府公司与被反诉人曹清之间的《房屋租赁合同》已于2020年6月8日解除；2.判令被反诉人向反诉人支付物业费24919.43元（4.5/㎡/月×1107.53㎡×5个月）、装修保证金22150.6元（20元/㎡×1107.53㎡）、装修垃圾清运费5537.65元（5元/㎡×1107.53㎡）、临时电费5537.65元（5元/㎡×1107.53㎡）、临时水费1107.53元（1元/㎡×1107.53㎡）；3.判令确认被反诉人向反诉人支付的履约保证金110000元，反诉人无需返还；4.判令被反诉人向反诉人支付逾期交纳相关费用的违约金9263.93元【暂定，以日万分之五为计算标准，以14951.66元（4.5/㎡/月×1107.53㎡×3个月）为本金，自2020年1月1日起暂计算至2020年11月23日；以9967.77元（4.5/㎡/月×1107.53㎡×2个月）为本金，自2020年4月1日起暂计算至2020年11月23日；以34333.43元（装修保证金22150.6元+装修垃圾清运费5537.65元+临时电费5537.65元+临时水费1107.53元）为本金，自2020年1月1日起暂计算至2020年11月23日；上述违约金均在判决后顺延至欠付款项实际给付之日】；5.判令被反诉人向反诉人支付违约金1185057元（以剩余租期租金及物业费总额的20%计算5925295.02×20%）；6.判令被反诉人将案涉房屋恢复至签订《房屋租赁合同》时状态；7.判令被反诉人承担全部诉讼和反诉费用（反诉金额总计：1363573.79元）。事实与理由：2019年12月9日，反诉人武汉恒烨府餐饮管理有限公司与被反诉人曹清签订《房屋租赁合同》及附件，租赁面积为1107.53㎡，租赁期限自2020年1月1日起至2024年9月30日止。合同签订当日，反诉人即将房屋交付被反诉人装修，并给予了长达11个月的免租期。按照《房屋租赁合同》及附件1《合同信息表》第六条的约定，被反诉人应当在装修开始前按房屋面积和相应标准交付装修保证金、装修垃圾清运费、临时电费、临时水费，同时应当按季交付物业费。但被反诉人在反诉人的多次催讨后，始终未交纳上述费用，并且在2020年4月也拒不交纳2020年12月的剩余租金55000元，依照《房屋租赁合同》11.1的约定，反诉人有权解除合同，不返还履约保证金，同时要求被反诉人支付违约金。新冠疫情爆发后，虽然疫情对被反诉人毫无影响（合同已经给予被反诉人11个月免租期，疫情导致不能经营的时间完全含括在内，故疫情实际不对被反诉人承租案涉房屋的经营产生影响），但反诉人仍多次主动与被反诉人沟通，并在园区仅有免租2个月的政策基础上，同意对其免租3个月，然而被反诉人依旧拒付上述各种费用，并表示不再承租。在协商无果后，2020年6月4日，反诉人向被反诉人发出通知，要求其在6月8日前答复：是否同意在多给予3个月免租期的基础上继续承租，否则即视为同意解除合同，被反诉人未予答复，反诉人认为双方《房屋租赁合同》即已于2020年6月8日解除。新冠疫情虽然对大部分行业都产生了恶劣影响，但就本案而言，被反诉人在疫情爆发前即已恶意拖欠相关费用，同时由于反诉人给予其11个月免租期，所以被反诉人实际经营并未受到任何影响。但被反诉人在反诉人不断释放善意，希望继续履行合同的主动沟通下，仍旧拒不履行合同约定，并以实际行动拒绝继续承租，故反诉人无论依据合同解除权还是《合同法》第九十四条的法定解除权，均有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，并按约定向被反诉人主张违约责任。 原告（反诉被告）曹清对反诉辩称，一、对第一个诉讼请求强调一句，是反诉人主动跟我解除合约的，说的非常轻松，说解除就解除，我们就来说说他这个合同吧，反诉人与我签的合同是采用格式条款订立合同的，合同法第三十九条：反诉人对合同重要的条款根本就没有提示（没有加黑部分），更说不上公平原则，当时签合同的时候我也没有看合同，问被告的时候，他说合同都是一样的，只要交钱就行，我一看这么厚一本合同，我也看不了，好多都看不懂，就草率的签了，所以说前面的条款没有一条是协商的。合同法第四十条写得更清楚，我与被告签的合同我现在看了一下，基本上是霸王条例，条款都是约束我方的，对被告没有什么约束，各种权利都是甲方的，乙方只有被约束的权利。合同法司法解释（二）第六条、第十条就非常的清楚和认定，本合同不存在解除，应当认定该格式条款无效。二、反诉人与被反诉人合同第三章5.3条支付方式写的很清楚，物业费缴纳时间与租金相同，也就是合同明确约定了物业管理费缴纳的时间是2020年12月16日以后，再就是这个美食城总共投资300多万，我们进场开工5天投资费用就只用了95000元，被告想我们的全部装修垃圾清运费，临时电费，临时水费，真是可笑之极。而且当时提到了装修保证金，我是这样回答被告的，保证金总是要退的，我交了那么多押金，当时协商直接要被告暂时垫付，被告就没有说什么，所以反诉人的诉讼请求应该予以驳回。三、支付给反诉人的保证金在前面我已经说了，合同是对方提出来解除的，再加上不可抗力因素和欺诈行为，理应退还我们的保证金。四、反诉的费用，前面的物业管理费，装修垃圾等费用都不存在了，这个费用自然的就应该予以驳回。五、当时我们还是想继续做下去的，因为反诉方答应我们2020年3月企业都可以入驻，也因为新冠疫情的影响，其实企业到今天开庭都没有入驻，所以我们认为他再给三个月的免租期是肯定不行的，而且在没有商量的情况下直接解除我们的合同，再按照合同法，不可抗力的因素双方是免责的，被告又有欺诈行为，而且前面提到的合同法第三十九、第四十条，与合同法司法解释（二）第六条、第十条应认定该格式条款无效，哪还谈得上我还付他的违约金。六、前期因为被告与物业公司的同意我们装修了几天，基本上完成了被告的基础建设，不管谁来再做，都是有用的，而且前面我都要求被告赔我们的装修费用，要求我们还原就更不和合理了。七、根据上述所说，反诉人应当承担全部诉讼和反诉费用。反诉人陈述的事实和理由上面讲的，我还欠他们2020年12月半个的租金，完全是当众说假话，当时我们是2019年12月9日给被告5万元定金后签的合同和约定，后来因为管道天然气没预见的费用增加了几十万，在这期间我找被告协商，能否以免租金的形式分担部分安装天然气的费用，元月8日，被告谢静与她父亲和我谈判协商最后敲定免2020年12月1日至2020年12月15日半个月租金，但是另外半个月的租金必须和欠下的60000元保证金1月8号一起交上。当时我就按照被告的意思交了60000元的押金和55000元12月份的租金，并且被告写了押金收条和2020年12月份的租金收条，收条上明确写道是2020年12月份租金，如果按反诉人所说我不可能元月8日交租金给他们，应该是2020年4月交1个月租金，而且被告收条上很清楚的写明了12月份，并非写的半个月租金，如果我真欠半个月租金的，请被告提供找我要这半个月租金的证据，只是后来被告看我们谈不成了，给我说过一次物业费的事情，我当时就给他驳回了，我说交物业费时间应该是2020年12月份，合同上写了的，再就是反诉人说的免租11个月，这个与疫情没有关系，因为这个园区是新开发的，当时园区看不到一个人，没有一定的优惠条件，不可能有人愿意入驻，事实也证明到现在开庭为止，园区里面都看不到人，在看看园区给被告的免租期比我们要长很多，被告是没什么损失的，如果像被告说的那样我欠租金、物业费、垃圾费、电费、水费的话，我还可以进场装修，后面不可能还可以谈免租事宜，而且被告也不可能拿出找我催讨的证据，因为我根本就不欠他们的任何钱，我也没有表示不再承租的事实，只是在恳求被告在园区没有任何的动静情况下给予一定的帮助，但是被告铁石心肠，直接跟我解除了合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月7日，恒烨府公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的曹清签订《房屋租赁合同》，双方于12月9日签订前述合同的附件《合同基本信息表》，主要约定：1、甲方将位于武汉软件新城三期二组团D1栋一层建筑面积1107.53㎡的房屋出租给乙方；2、租赁期限为2020年1月1日至2024年9月30日；3、租赁用途仅限于从事餐饮、零售、会所相关行业；4、租金标准为：第1年至第2年租金为100元/㎡/月，2020年1月1日至2020年11月30日为免租期，2020年12月1日至2021年12月31日，月租金为110753元；第3年租金为103元/㎡/月,即2022年1月1日至2022年12月31日，月租金114075元；第4年租金为106元/㎡/月，即2023年1月1日至2023年12月31日月租金117398元；第5年租金为109元/㎡/月，即2024年1月1日至2024年9月30日，月租金120720元；5、租金支付方式为：按季支付，每季度到期前15天内将下一季度租金缴付至指定账户。2020年4月支付2020年12月租金、2020年7月支付2021年1月租金、2020年8月支付2021年2月租金、2020年9月支付2021年3月租金；6、履约保证金为11万元；7、物业服务内容：租赁期间，由甲方或甲方委托的物业管理公司负责该房屋的物业服务工作，乙方与物业管理公司签订物业管理服务协议，必须与甲方委托的物业公司签订《入伙手册》及《装修手册》并执行相关管理规定；8、物业费单价为4.5元/㎡/月，缴纳时间与租金相同，缴纳金额及账户以《入伙手册》中约定为准；9、乙方应于装修开始前向甲方交纳的二次装修费用：装修保证金（可返还）5元/㎡、临时电费1.5元/度计算、装修垃圾清运费（不可返还）5元/㎡、临时水费（不可返还）1元/㎡；10、退房时乙方是否对该房屋进行原状恢复及恢复程度以甲方书面通知为准，甲方未书面通知乙方保留装修的，乙方有义务将其装修添附物移走，并保证该房屋原有装修（含天花板）和设施完好及将房间状态恢复成入住时双方签字确认的《客户入住通知单》中载明的状态（自然损耗除外）或恢复至与原告协商的状态；11、违约责任：租赁期间，乙方未按合同约定支付租金、物业费、水电费、履约保证金或应付的其他有关费用的，每延期一日应向甲方交纳逾期欠交费用的日万分之五的违约金，日期从欠交之日起计算，乙方逾期未缴纳相应费用超过60日的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方须按本合同约定向甲方交纳违约金，且不能要求甲方返还履约保证金，同时应按剩余租期租金及物业费总额的20%赔偿甲方损失。前述合同及附件上系谢静作为恒烨府公司代表签字。 曹清于2019年12月7日向谢静转账20000元、于2019年12月9日向谢静转账30000元、于2020年1月8日向谢静转账50000元、50000元、10000元、5000元，共计转账165000元。谢静于2020年1月8日向曹清出具两份收条，一份收条内容为“今收到曹清押金11万元人民币拾壹万元整。（武汉软件新城三期二组团D1号楼1层1107.53㎡）”、另一份收条内容为“今收到曹清2020年12月份租金55000元”。 2020年1月7日，谢静与曹清雇请的装修工作人员到武汉软件新城物业管理有限公司办理了装修施工许可证，载明的施工内容为“1、拆墙、清运；2、排水管、线路、砌墙；3、安装空调、消防、烟道、天然气；4、整体装饰”，载明施工期限为2020年1月7日至2020年4月7日。曹清于2020年1月8日向武汉佰得世纪装饰工程有限公司负责人杨某支付装修订金50000元、向案外人田江明支付消防工程款25000元、向案外人汪文支付排烟系统工程款20000元。曹清雇请的装修工作人员于2020年1月22日退场，后因疫情原因，再未进场施工。2020年6月4日，恒烨府公司的工作人员向曹清发送短信，内容为“曹老板，我这边也找了开发区的相关领导，也询问了这边的领导，这边回复，整个园区一视同人（仁）。开发商只同意免两个月，我们给你三个月，请你多考虑一下，务必在六月八日给预（予）答复是做还是不做，六月八号后则视为你自动放弃，我们自作其它安排”。曹清未予答复。庭审过程中，曹清申请出庭的证人杨某陈述，因液化气费用太高，曹清一直与恒烨府公司协商费用分担的问题，2020年1月8日晚上曹清打电话称，恒烨府公司同意减免12月半个月的房租，可以进场施工；其于2020年1月就知道恒烨府公司并非案涉房屋所有权人，曹清也知道；因谢静要求以其名义联系物业公司及开发商，装修手续系谢静与证人杨某一起去办理的，物业费、临时水电费、装修保证金等费用只能由谢静去交，实际上也是谢静缴纳的。曹清陈述物业费、临时水电费、装修保证金等费用其确实未缴纳，物业相关手续也确实是谢静去办理的，案涉房屋拆除了墙壁、安装了烟道。恒烨府公司认可曹清未在前述租赁房屋内实际经营。 另查明，2019年5月10日，恒烨府公司向案外人武汉软件新城发展有限公司承租了位于武汉软件新城三期二组团D1号楼一层9、10、11、12、13、14、15、16、17、18号，二层4、5、6、7、8、9、10、11、12号建筑面积为2856.34平方的房屋，租赁期限为2019年10月1日至2024年9月30日止，第一年年租金为411312.96元、第二年年租金为411312.96元、第三年年租金为2467877.76元、第四年年租金为2467877.76元、第五年年租金为2467877.76元，租金按季度支付，物业费单价为4.5元/㎡/月，水费单价为4.5元/立方米，装修保证金（可返还）20元/㎡、临时电费1.5元/度计算、装修垃圾清运费（不可返还）5元/㎡、临时水费（不可返还）1元/㎡，双方在补充协议中约定恒烨府公司可根据经营需要，将租赁物部分转租，转租面积不应超过租赁房屋总建筑面积的40%。被告恒烨府公司于2019年12月23日向武汉软件新城物业管理有限公司转账198515.63元，于2020年1月2日向武汉软件新城发展有限公司支付租金102828.24元。2020年8月14日，恒烨府公司与武汉软件新城发展有限公司达成《租金减免补充协议》，约定武汉新城发展有限公司减免恒烨府公司2020年2月1日至2020年3月31日租金共计68552.16元。 本院认为，曹清与恒烨府公司签订了《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故曹清、恒烨府公司之间的租赁合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。谢静虽然在合同上签字，且向曹清收取了履约保证金及租金，但合同上载明的出租方明确为恒烨府公司，亦加盖了该公司公章，庭审过程中恒烨府公司认可谢静方签字及收取相关费用的行为均系履行职务的行为，故谢静系作为恒烨府公司授权的代理人代为处理相关事宜，其行为的法律后果应归属于恒烨府公司，曹清主张谢静作为合同相对人与恒烨府公司共同承担合同权利义务，本院不予支持。曹清主张恒烨府公司、谢静冒充租赁房屋产权人与其签订《房屋租赁合同》，存在欺诈，应认定合同无效，但根据曹清申请证人杨某的证言，曹清于2020年1月办理装修手续时即知道被告并非租赁房屋产权人，且恒烨府公司提供补充协议证明案涉房屋原出租人同意恒烨府公司在租赁房屋总建筑面积的40%内转租，故本院对曹清的前述主张不予认可。合同签订后，恒烨府公司已依约将租赁物交付给曹清使用，履行了合同的主要义务，曹清依约支付了履约保证金110000元及2020年12月租金55000元，但未按照约定于装修开始前向恒烨府公司付清装修保证金、装修垃圾清运费、临时水电费等，构成违约，恒烨府公司有权解除合同，并要求曹清承担违约责任。恒烨府公司主张曹清仅支付了2020年12月半个月租金，未按合同约定于2020年4月补齐余下半个月租金，亦属于违约行为，但结合证人证言、谢静出具收条的内容、曹清支付租金的时间，曹清关于因与恒烨府公司、谢静达成提前缴纳12月房租而租金减半的陈述符合常理，故本院对恒烨府公司前述主张不予认可。结合庭审查明的事实，曹清、恒烨府公司于2020年6月关于疫情期间免租政策的问题多次协商，对恒烨府公司提出的同意给予三个月免租期并要求在三天内答复否则视为放弃的方案，曹清未予答复，也未就此再与恒烨府公司进行沟通，应视为双方均同意于2020年6月8日解除合同，曹清应于合同解除之日向恒烨府公司付清欠付的相关费用，并承担因违约行为所产生的违约责任，本院对恒烨府公司关于确认恒烨府公司与曹清签订的房屋租赁合同于2020年6月8日解除的反诉请求予以支持。曹清主张案涉合同系因疫情等不可抗力致使案涉房屋所处的园区并无恒烨府公司事先承诺的有大量企业入驻，导致合同因目的不能实现而解除，恒烨府公司应当返还其前期投入的装修费用95000元，但其与恒烨府公司签订的为长期租赁合同，且免租期长达11个月，在此基础上恒烨府公司又提出了因疫情因素增加3个月的免租期，故疫情及疫情防控措施并不必然导致合同目的不能实现，曹清提交的证据亦不足以证明恒烨府公司事先对客流量作出承诺，故对曹清前述主张及要求返还前期投入的装修费用95000元的诉讼请求，本院不予支持。恒烨府公司主张曹清向其支付物业费24919.43元（4.5/㎡/月×1107.53㎡×5个月），虽物业费一般是向物业公司缴纳，且合同上关于物业费的缴纳对象并不明确，但原告认可其并未向物业公司缴纳物业费用，相关物业手续确实是谢静办理，再结合证人证言、恒烨府公司提交的向物业公司转账记录，本院对恒烨府公司要求曹清向其支付物业费24919.43元（4.5/㎡/月×1107.53㎡×5月）的反诉请求予以支持。恒烨府公司主张曹清支付装修保证金22150.6元（20元/㎡×1107.53㎡），因合同上约定该费用属于可以返还的费用，故本院不予支持；恒烨府公司主张曹清支付装修垃圾清运费5537.65元（5元/㎡×1107.53㎡）、临时电费5537.65元（5元/㎡×1107.53㎡）、临时水费1107.53元（1元/㎡×1107.53㎡），曹清主张仅装修十天，应当按照实际装修天数分摊前述费用，但合同并未约定按照装修进度以及天数分摊费用，故本院对曹清的主张不予认可，曹清应向恒烨府公司支付装修垃圾清运费5537.65元、临时电费5537.65元、临时水费1107.53元，共计12182.83元。因合同解除系恒烨府公司与曹清因疫情期间免租政策未达成一致而解除，恒烨府公司主张曹清以剩余租期租金的20%、不返还履约保证金以及以欠付费用为基数按日万分之五从费用逾期之日至实际付清之日止支付违约金承担违约责任明显过高，本院仅支持以欠付费用为基数按日万分之五从费用逾期之日至实际付清之日止支付违约金，装修垃圾清运费、临时水、电费等装修管理费用应自装修前即2020年1月7日向恒烨府公司支付，故装修管理费用逾期支付的违约金应自2020年1月7日起算；物业费缴纳时间与租金相同，即每季度到期前15天内，故恒烨府公司主张前三个月的物业费逾期支付的违约金自2020年1月1日起算,后两个月的物业费逾期支付的违约金自2020年4月1日起算,本院予以支持。截至2020年6月8日，曹清应向恒烨府公司支付物业费24919.43元，装修垃圾清运费、临时电费、临时水费共计12182.83元以及违约金2464.53元（12182.83元×0.5‰/日×153日+4.5/㎡/月×1107.53㎡×3月×0.5‰/日×159日+4.5/㎡/月×1107.53㎡×2月×0.5‰/日×69日），以上合计39566.79元。抵充曹清支付的履约保证金110000元、支付的2020年12月租金55000元，恒烨府公司应向曹清返还125433.21元（110000元+55000元-39566.79元）。因曹清关于前述装修管理费用、物业费及违约金未结清，其主张恒烨府公司从2020年6月8日起至前述款项实际返还之日止年利率15.4%计算资金占用费，本院不予支持。因曹清对案涉房屋进行了拆除墙壁、安装烟道等装修工作，本院对恒烨府公司关于曹清将案涉房屋恢复至签订《房屋租赁合同》时状态的反诉请求予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）曹清与被告（反诉原告）武汉恒烨府餐饮管理有限公司于2019年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月8日解除； 二、被告（反诉原告）武汉恒烨府餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日返还原告（反诉被告）曹清支付的履约保证金、租金共计125433.21元； 三、原告（反诉被告）曹清于本判决生效之日起十五日内将位于武汉软件新城三期二组团D1栋一层建筑面积1107.53㎡的房屋恢复至《房屋租赁合同》签订时的状态； 四、驳回原告（反诉被告）曹清的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）武汉恒烨府餐饮管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案本诉案件受理费5200元，减半收取计2600元，由原告（反诉被告）曹清负担1346元，被告（反诉原告）武汉恒烨府餐饮管理有限公司负担1254元。 本案反诉案件受理费17072元，减半收取计8536元，由被告（反诉原告）武汉恒烨府餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判长  张婵 二〇二一年三月十三日 书记员  丁冉