湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终345号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南盈地商业投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区湘雅路街道芙蓉中路一段**泊富国际广场****房。法定代表人：邹林材，副总经理。委托代理人：付端香，湖南联合创业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡再明，男，1967年1月25日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人湖南盈地商业投资有限公司（以下简称盈地投资公司）因与被上诉人胡再明房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盈地投资公司上诉请求：1、维持（2020）湘0105民初5825号民事判决第一至三项；2、撤销（2020）湘0105民初5825号民事判决第四、五、六、七项，改判被上诉人支付2019年11月1日至25日期间的运营服务费12385.66元、推广费1708.37元，2019年9月1日至10月31日的垃圾清运费732元，所有欠费按合同第二部分第17.1条约定支付逾期违约金（约定逾期违约金过高，原告自愿按日万分之六计算），改判被上诉人按最高月租金标准的6倍向上诉人支付违约金268620元[（147.5+72.5）×203.5×6],改判被上诉人支付装修优惠期的全部租金50027元、管理费22045元、推广费3392元，改判被上诉人支付拆铺费用22150元，改判装修保证金30000元和物业管理费保证金37713元不予退还；3、判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用、保全费用。事实和理由：根据合同法第一百一十三条规定，被上诉人违约，运营费、推广费均是履行合同的可得利益损失，应予支持。被上诉人从事餐饮行业，营业产生垃圾是众所周知的，2019年9月前被上诉人也实际交纳了垃圾清运费，应视为双方就垃圾清运费达成一致。被上诉人擅自停业，关闭商铺，其根本违约行为导致合同解除，应当按照合同约定支付违约金。上诉人未毛坯交付商铺，是应被上诉人要求，一审法院以此为由不支持拆铺费用，认定事实错误。被上诉人违约，不应享受装修期相关费用的优惠，应当按照合同约定补交装修期50天的全部租金、管理费及推广费等。被上诉人未将商铺按照约定恢复现状，装修保证金和管理费保证金均不应予退还。被上诉人的财产损失无事实依据，即便有损失也是其自身原因所致，一审判决上诉人赔偿，明显不合理。胡再明辩称，上诉人主张未实际经营期间的运营服务费、推广费，没有依据。此前，被上诉人也未享受到等值的运营和推广服务。上诉人设置经营障碍、拒绝被上诉人的合理请求，空调效果差，都是造成被上诉人不能继续经营的原因。上诉人主张的违约金条款，是格式合同，约定金额过高。一审判决不予退还租赁保证金，已经保障了上诉人的损失。被上诉人因多方面原因被迫停止营业，上诉人故意拖延洽谈、回避协商，限制被上诉人转移店铺财产，造成被上诉人违约的假象，诈取高额违约金。商铺装修验收合格后，上诉人早该退还装修保证金，物业管理费保证金也理应退还。请求维持原判。盈地投资公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2019年11月1日至2019年11月25日期间的固定租金人民币24960.69元、营运管理费11104.38元、运营服务费12385.66元、推广费1708.37元、仓库管理费309.21元、仓库电费44.04元、2019年9月1日至2019年10月31日的垃圾清运费人民币732元，合计人民币51244.35元，并按合同第二部分第17.1条约定支付逾期违约金（约定逾期违约金过高，原告自愿按日万分之六计算，2019年11月25日起计算至实际付清之日止，暂计算至2020年7月25日为7471.42元，51244.35×243天×日万分之六），以上费用合计58715.77元；2、判令被告按合同第二部分第17.2条约定支付中途擅自退租的违约金268620元｛（147.5／元／月／㎡＋72.5／元／月／㎡）×203.5㎡×6倍）｝；3、判令被告已向原告缴纳的租赁保证金133446元不予退还；4、判令被告向原告补缴装修优惠期间（2018年12月15日至2019年2月2日）的全部租金50027元（147.5／30×203.5×50天）、管理费22045元（65／30×203.5×50天）、推广费3,392元（10／30×203.5×50天），合计人民币75464元；5、判令被告限期拆除其自行安装的一切装饰装修、附属设施等，将商铺恢复原状，并承担恢复原状费用30525元（参照150元／平方米计算，150×203.5）。以上费用合计566770.77元；6、判令被告承担本案诉讼费、保全费及原告为追索租金等所花费的律师服务费用。胡再明向一审法院反诉请求：1、判令合同无效；2、判令反诉被告退还反诉原告租赁保证金133446元、物管费保证金37713元、装修保证金30000元、仓库押金2106元、9月份“胃大王”活动返款3500元，合计206765元。3、判令反诉被告退还反诉原告各种证件押金2050元。4、判令反诉被告赔偿反诉原告财产损失费用（包括食材报废、3台空调扇遗失、8张餐椅遗失）6000余元，后因厨房设备设施被处置，变更赔偿金额为129840元。5、判令反诉被告赔偿承担本案反诉诉讼费用及反诉人为本案所花费的律师服务费用。一审法院认定事实：2018年11月26日，盈地投资公司（出租方、甲方）与胡再明（承租方、乙方）签订《ＩＣＩＴＹ美好生活中心商铺租赁合同》（含合同协议书、通用条款及附件），约定：甲方将位于长沙市开福区××路××段××号××号商铺出租给乙方经营［开天小馆］品牌（类别：［餐饮］）之用途，经营范围包括［顺德菜、鱼类制品］；租赁面积为203.5平方米；租赁期限为3个租赁年度，自2018年12月15日至2021年12月14日止，乙方须配合甲方于指定的2019年2月3日开业；租金支付方式为固定租金加运营服务费或抽成租金，两者中取较高者为当月基本租金。其中固定租金以月租金为基数，第一租赁年度月租金为147.50元／平方米／月，第二租赁年度月租金为156.30元／平方米／月，第三租赁年度月租金为165.81元／平方米／月。抽成租金以每月销售额为基数乘以抽成比例，第一、二、三租赁年度抽成比例分别为11%、12%、13%，乙方应于每月25日之前支付下个月的固定租金，甲方于每月5日前计算上月抽成租金后乙方于每月15日前向甲方缴纳，如计算抽成租金高于固定租金，按抽成租金缴纳，如计算抽成租金低于固定租金，按固定租金缴纳；自起租日起乙方应当向甲方交纳营运服务费，营运服务费第一、二、三租赁年度分别为72.50元／平方米／月、81.30元／平方米／月、90.81元／平方米／月，乙方应于每月25日之前支付下个月的营运服务费；自起租日起乙方应当向甲方交纳推广费，推广费为10元／平方米／月，乙方应于每月25日之前支付下个月的推广费；乙方应当在签署本合同之日起5日内交纳相当于3个月第一年度租金、营运服务费、推广费之和的租赁保证金140415元；乙方还应当在签署本合同之日起5日内交纳相当于1个月第一年度租金、营运服务费、推广费之和的开业保证金46805元，如因乙方不能按合同约定时间开业，甲方有权不退还开业保证金；自起租日起乙方应当向甲方委托的管理公司交纳管理费，具体支付标准见附件四即胡再明与盈地投资公司委托的管理公司，即湖南盈湘商业管理有限公司签订的《物业管理合同》，该《物业管理合同》约定：管理费为65元／平方米／月，于每月25日之前支付下个月的管理费，合同签订日需交纳3个月管理费金额作为管理费保证金，如乙方不按约定交纳费用且逾期二个月后仍拒绝交纳的，管理费保证金不予退还。商铺交付时间由甲方委托的管理公司书面通知，乙方应按通知接收商铺，否则视为甲方在书面通知的交付日已完成商铺交付；装修免租期约定：乙方享有50天的免租装修期，自2018年12月15日至2019年2月2日。装修免租期内，乙方应当向甲方委托的管理公司交纳装修管理费、装修押金、装修垃圾清运和消纳费用，其中装修管理费按65元／平方米／月（按租赁面积和施工天数收取），装修垃圾清运和消纳费用餐饮按8元每平方米收取，装修押金30000元，装修期间无违章情况、验收合格后90天无息退还；甲方同意乙方使用自有收银系统，但乙方收银系统须与甲方的ＰＯＳ-ＭＩＳ系统接驳，并将每一笔交易如实传送至甲方系统结算；经营业绩考核约定：如乙方连续三次或累计六个月销售额未达到250000元的，甲方有权单方解除合同或调整乙方经营位置及面积；合同第十四条商铺交还约定：如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除本合同或终止合同，则乙方应当在甲方发出交还通知之日起不超过7日内交还该商铺，甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有物品搬离，拆除自行安装的一切设备、设施，并将商铺恢复至商铺交付状态（以附件二所列交付标准为准）；如该商铺交还时之状态不符合合同约定的交付标准，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得商铺之状况符合交还标准，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担，乙方因此遭受的损失甲方无须做任何赔偿或补偿。乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的基本租金标准支付逾期期间的商铺使用费等各项费用外，每日还应按最后一个月的日租金标准的5倍向甲方支付违约金。合同第6.2条约定：在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的，或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受免租装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的基本租金标准向甲方补交该期间的全部租金，并补交管理费、推广费；第十七条乙方违约责任约定：在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金或……每逾期一日，应自逾期之日按逾期支付金额的5‰支付滞纳金；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金，同时，乙方应按应支付最高月租金标准的6倍作为违约金支付给甲方；乙方拖欠租金或其他费用连续超过15日或累计超过30日，或未经甲方书面同意，在一个租赁年度内中断、停止业务累计超过3日的，甲方有权终止合同，收回该商铺。甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（含律师费、诉讼费、公证费等）均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨。2019年2月12日，双方还签订了一份《仓库租赁协议》，约定由盈地投资公司将位于长沙市开福区××路××段××号××美好生活中心Ｂ4层指定区域Ｓ-Ｂ4-35作为仓库出租给被告胡再明使用，租赁面积为11.7平方米，租赁期限为2019年2月12日起至2021年12月14日止，仓库管理费（月租金）为702元，6个月一付。仓库电费为100元／月，于每月20日结付。合同签订时胡再明向盈地投资公司交纳履约保证金2106元，租赁期满或提前终止，如胡再明无违约及没有给盈地投资公司造成损失，由盈地投资公司无息退还，如因胡再明原因提前终止协议，盈地投资公司无须退还。另合同所附收费一览表载明：租户员工出入证工本费10元每人，不可退还，租户员工出入证保证金50元每人，可退还，出入证丢失，保证金没收。上述合同签订后，胡再明于2018年12月3日向盈地投资公司交纳商铺租赁保证金133446元，于2019年2月14日向盈地投资公司交纳仓库押金2106元，还向湖南盈湘商业管理有限公司交纳管理费保证金37713元，装修保证金30000元。该商铺原用于经营饭店，2019年1月4日，胡再明接收该商铺后进场对商铺原装修拆除和重新装修，并于2019年2月28日开业经营“开天小馆”。因商铺实际交付时间迟延、商铺原装修需拆除及租房面积有出入，双方于2019年2月22日签订《ICITY美好生活中心商铺租赁合同补充协议》，约定双方确定将商铺租赁面积203.5平方米变更为193.4平方米，各项费用指标从2019年2月23日起按193.4平方米收取。并约定因原品牌拆除原因，双方确定：进场时间为2019年1月4日，商铺免租期延长，至2019年2月23日开始计租。庭审中，双方确认：从2019年2月23日开始计租，胡再明已将租金和相关费用交纳至2019年10月31日。胡再明开业经营后，陆续向湖南盈湘商业管理有限公司交纳员工出入证等证押金。2019年10月24日，胡再明向盈地投资公司提出提前撤租书面申请，称自开业至今，因租金及费用高昂、人气差导致经营业绩很差，连续亏损且平均每月亏损近7万元，无力继续承担亏损，申请在2019年11月1日撤租，并请求退租赁保证金。2019年10月28日，盈地投资公司函复胡再明：不同意提前退租，并告知如单方提前解除合同需承担的违约责任。2019年10月29日至11月22日期间，双方就提前解除合同事项相互进行多次书面函件沟通未成。2019年11月7日，胡再明停止营业，并向盈地投资公司发出《工作联系函》，告知因不能发员工工资，员工离职或罢工，无法正常营业，只能停业整改。2019年11月16日，胡再明收到盈地投资公司工作人员发来11月账单后回复：因于10月25日向提出撤场申请，又于11月7日告知“开天小馆”已停业，不接受11月份及后续账单，并告知盈地投资公司：从2019年11月16日起不再租赁仓库。2019年11月20日，盈地投资公司向胡再明发出《催告函》，催告交纳2019年11月份租金及相关费用。11月21日，胡再明向盈地投资公司发出《工作联系函》，重申停业原因和退租方案。11月22日，盈地投资公司又对胡再明提出的事项进行书面函复。11月25日，盈地投资公司向胡再明发出《解约交铺通知函》，告知胡再明：因胡再明单方擅自停业及迟延交纳租金且经通知后仍未交纳，双方签订的《商铺租赁合同》自《解约交铺通知函》送达之日起解除，在本函发出之日起7日内按合同约定完成商铺交付，处理好经营期间所产生的债务。2019年11月29日，胡再明复函称：已于11月28日收到解约函，只要盈地投资公司配合，将按通知要求在7日内即12月5日前完成交铺，并尽快办理工商、税务注销工作。同时，又向盈地投资公司提出了解约后的退款方案。2019年12月3日，盈地投资公司函复胡再明：1、胡再明尚欠租金及各项费用51,244.35元，在清偿该费后按约定交铺。2、不同意其提出的解约退款方案。12月4日，胡再明发出《关于交铺工作联系函》，向盈地投资公司申明：因其不同意撤铺，不承担延期交铺责任及因此产生的各项费用，如店铺内的财产有损失，需承担赔偿责任。12月10日，盈地投资公司函复，双方在拖欠款项及违约责任达成协议前，建议胡再明暂停撤铺，同意在双方达成协议后立即协助完成撤铺，同时，在双方达成协议前，胡再明仍应承担租金及其他费用，且公司无义务承担商铺的财产损害、遗失责任。2020年5月26日，盈地投资公司又向胡再明发出《解约交铺通知函》，通知在收到本函之日起7日内按合同约定搬离物品，完成商铺交付，逾期，对遗留在商铺内的任何装饰、家具、设备设施，将视为放弃，公司将按合同约定将商铺进行拆除、清理并收回商铺。2020年5月31日，双方就物品搬离办理《出场材料进出单》，并于5月31日、6月1日搬离了大部分物品，因厨房设备设施需拆墙后才能搬离未搬。2020年6月3日、4日，盈地投资公司工作人员催问胡再明何时将未搬的东西搬完和如何处置未搬物品，6月8日，胡再明回复：可移动东西已搬完，还有3台空调扇未找到，想知道公司的最终处理方案。2020年8月12日，盈地投资公司将该商铺装修拆除恢复毛坯工程发包给长沙琥诚装饰设计工程有限公司拆除，并支付拆除工程费22150元。同时，遗留在商铺内的厨房设备设施等被原告处置。为本案诉讼，盈地投资公司与湖南联合创业律师事务所签订《委托代理合同》，并按合同约定支付律师费25000元。一审法院认为，一、合同依据和效力问题。盈地投资公司与胡再明签订的《ICITY美好生活中心商铺租赁合同》（含合同协议书、通用条款及附件），是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当作为确认双方权利义务关系的依据。经审核，合同原件签订后骑缝处按有个人指印和被告盈地投资公司公章以证明合同页面未被替换，经释明，胡再明不愿就指印的真实性和合同的完整性申请鉴定，胡再明主张盈地投资公司盖章后返回的合同部分条款与其签字确认的内容不一致，其举证不足以证明其主张，不予采信。同理，胡再明据此反诉合同无效，没有事实依据，也与法定合同无效事由不符，不予支持。涉案合同为胡再明个人签订，胡再明租赁商铺实际用于经营“长沙市开福区胡再明餐馆”，不影响其作为合同相对方的合同主体地位。二、《商铺租赁合同》的解除及违约责任问题。胡再明于2019年10月24日向盈地投资公司提出提前撤租书面申请，申请在2019年11月1日撤租后，双方一直就合同提前解除费用结算、违约责任问题等事项进行函件往来，虽未协商一致，但盈地投资公司在2019年11月25日也向胡再明发函通知《商铺租赁合同》解除，应认定双方就《商铺租赁合同》及附件、补充协议提前解除事项已意见一致，故确认双方签订的《商铺租赁合同》及附件、补充协议于2019年11月25日起即解除。因双方签订《仓库租赁协议》的用途是用于存放涉案商铺经营的物品，《商铺租赁合同》及附件、补充协议解除后，《仓库租赁协议》的合同目的已不能实现，故《仓库租赁协议》应一并解除。双方就合同提前解除事项意见一致，但就违约责任存在争议。本案中，胡再明提出解除合同，在未经双方协商一致的情况下即停止商铺经营和停止交纳租金及相关费用，最终由盈地投资公司发函通知解除。胡再明申请提前退租并停止商铺经营的原因是经营出现连续亏损，无力继续经营，但经营亏损是从事商业经营应承担的风险，故本案合同提前解除的原因应归责于胡再明。根据《商铺租赁合同》有关“租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金，同时，乙方应按应支付最高月租金标准的6倍作为违约金支付给甲方”的约定，故胡再明应承担相应违约责任。根据双方确认胡再明开业后的每月营业额数据，胡再明每月营业额均未达到合同约定的每月250000元的业绩考核预期，确实存在经营业绩差的实际情况，该情况不是违约责任免除的法定事由，但应当酌情减轻胡再明应承担的违约责任，酌情以胡再明已交纳的商铺租赁保证金133446元不退作为其违约责任承担，盈地投资公司另主张租金及其他费用的滞纳金、6倍租金的违约金等违约责任，不予支持。胡再明反诉请求退还该商铺租赁保证金133446元的反诉请求不予支持。盈地投资公司主张补缴装修优惠期间的全部租金、管理费、推广费等合计人民币75464元，根据合同约定，该费用仍为违约责任，如前述，亦不予支持。胡再明提出盈地投资公司交铺迟延和交付商铺面积不符合约定违约问题，双方已通过补充协议协商处理并实际履行，胡再明以此抗辩合同提前解除的违约责任，不予采信。胡再明提出盈地投资公司不同意其更换店铺招牌、在电梯口放置广告牌、门面上加装广告字等，对其经营设置障碍的问题，庭审中，盈地投资公司对其提出的各项申请均不认可收到，胡再明对此未举证证明，故不予采信。胡再明提出的商铺空调效果差，用餐环境温度高，盈地投资公司未履行适租义务的问题，经查明，整个商场使用的为中央空调，胡再明租赁商铺空调效果较其他商铺差是因为其商铺玻璃采光顶下受太阳直射所致，系建筑设计的原因，并非空调原因，不能归责于盈地投资公司的适租义务，胡再明以此抗辩合同提前解除的违约责任，不予采信。三、租金及相关费用的认定问题。胡再明自2019年11月1日起未向盈地投资公司交纳固定租金及相关费用，至2019年11月25日合同解除，为合同实际履行期间，盈地投资公司主张胡再明支付该期间的固定租金、物业（营运）管理费、仓库租金及电费，予以支持。具体计算为固定租金23772元（193.4㎡×147.50元/㎡/月÷30日×25日）；物业（营运）管理费10476元（193.4㎡×65元/㎡/月÷30日×25日）；仓库租金应交585元（702元/月÷30日×25日），减去已支付275.79元，剩余309.21元；仓库电费应交83.33元（100元÷30日×25日），减去已支付39.29元，剩余44.04元。根据合同有关推广费和运营服务费的约定，推广费是胡再明接受盈地投资公司为商场整体项目进行商业推广活动而向盈地投资公司支付的费用，运营服务费胡再明接受盈地投资公司提供的配合其开展的各项品牌推广活动、为其营运计划提供指导意见等服务而向盈地投资公司支付的费用，上述费用的收取均应以胡再明在实际经营商铺为前提，胡再明于2019年11月7日即停止商铺营业，故盈地投资公司要求胡再明支付2019年11月7日后的推广费和运营服务费，不予支持。胡再明应支付2019年11月1日至7日的运营服务费为3272元（193.4㎡×72.50元/㎡/月÷30日×7日），推广费为451元（193.4㎡×10元/㎡/月÷30日×7日）。以上共计38324.25元。根据合同约定，开具上述费用发票的税金由胡再明承担，如胡再明要求提供发票，所产生的税金由胡再明承担。合同仅对装修期间的建筑垃圾清运费进行了约定，没有就营业期间的垃圾清运费用进行约定，盈地投资公司主张胡再明支付2019年9月1日至2019年10月31日的垃圾清运费732元，没有事实依据，不予支持。四、拆铺费用承担问题。根据《商铺租赁合同》签订时有关商铺交付和交还的约定，其合同本意是盈地投资公司向胡再明交付毛坯商铺，胡再明在合同终止或合同解除后再向盈地投资公司交还毛坯商铺，胡再明承担合同终止或合同解除后的拆铺义务或拆除费用的前提是盈地投资公司向胡再明交付毛坯商铺。而该商铺原用于经营饭店带有装修未拆除，盈地投资公司未向胡再明交付毛坯商铺，其交付商铺不符合约定，致使胡再明承担了原饭店装修的拆除义务，盈地投资公司交付商铺违约，盈地投资公司仍依据《商铺租赁合同》的交还约定向胡再明主张拆除费用，与本案事实不符，不予支持。五、盈地投资公司主张律师费问题。《商铺租赁合同》约定，如胡再明违约需承担盈地投资公司因维权产生的律师费损失，故盈地投资公司请求胡再明承担其因维权产生的律师费损失，符合约定。从本案纠纷发生过程来看，胡再明提出提前退租申请后，双方一直就合同提前解除、费用结算、违约责任问题等事项进行函件沟通，但双方在协商过程中均未能正视自身诉求和兼顾商铺实际经营状况，酿成本案纠纷并产生律师费损失，双方对此均存在过错，应减轻胡再明承担律师费损失的责任，酌定12500元由胡再明承担，超出部分不予支持。六、胡再明的其他反诉请求问题。1、装修保证金30000元的退还问题。根据《商铺租赁合同》约定，如装修期间无违章情况且验收合格，盈地投资公司应当在验收合格后90天无息退还装修保证金，胡再明早已装修完毕并经盈地投资公司同意开业经营，应视为盈地投资公司对胡再明的装修没有异议，胡再明主张盈地投资公司退还装修保证金30000元，符合双方的约定，予以支持。2、物业管理费保证金37713元的退还问题。根据《商铺租赁合同》所附《物业管理合同》约定，交纳物业管理费保证金是为了保证《物业管理合同》的履行，如胡再明不按约定交纳费用且逾期二个月后仍拒绝交纳的，物业管理费保证金不予退还。本案中，胡再明在提出提前退租前，并无欠交物业管理费的违约行为，《物业管理合同》一并解除后，胡再明请求退还物业管理费保证金，予以支持。3、仓库保证金2106元的退还问题。如前述，《仓库租赁协议》提前解除是因《商铺租赁合同》及附件、补充协议的解除而一并解除，且《商铺租赁合同》及附件、补充协议提前解除应归责于胡再明一方，故《仓库租赁协议》提前解除也应归责于胡再明一方。根据《仓库租赁协议》约定，如因胡再明原因提前终止协议，盈地投资公司无须退还仓库保证金，故胡再明请求退还仓库保证金，与双方约定不符，不予支持。4、“胃大王”活动返款及证件押金退还问题。胡再明主张盈地投资公司开展“胃大王”推广活动时收取其营业款3500元未退还，盈地投资公司不予认可，胡再明举证不足以证明其主张，故对其主张不予支持。根据合同所附收费一览表的约定，如出入证丢失，保证金予以没收，出入证保证金退还的前提是胡再明向盈地投资公司退还了出入证，现胡再明未举证证明出入证的退还情况，故对其退还出入证保证金的主张不予支持。5、财产损失赔偿问题。根据胡再明在财产清单提出的有关财产损失赔偿的主张，按类别分别评析如下：第一、财产清单中的木地板、木材属于与商铺装修形成附合部分，因合同提前解除是胡再明违约所导致，其主张赔偿该部分的剩余价值，没有法律依据，不予支持。第二、对其余可移动物品赔偿，胡再明主张赔偿的理由为因盈地投资公司不允许其搬离物品所造成的物品遗失损失、食材报废损失和盈地投资公司擅自对其物品进行处置的损失。本案中，盈地投资公司于2019年11月25日通知胡再明解约交铺后，胡再明即要求配合盈地投资公司其搬离物品，而盈地投资公司明确函复胡再明，双方在拖欠款项及违约责任达成协议前，建议被告暂停撤铺，同意在双方达成协议后立即协助胡再明完成撤铺，结合胡再明从商铺搬运物品，需盈地投资公司在《出场材料进出单》签字同意，物业方可放行的事实，应确认盈地投资公司在《出场材料进出单》签字同意胡再明搬离物品前，存在限制胡再明搬离物品的事实。双方就费用结算、违约责任等没有达成一致，盈地投资公司完全可以依法维权，因盈地投资公司限制胡再明搬离物品对胡再明所造成的损失，胡再明主张赔偿，予以支持。胡再明已举证证明其于2019年11月2日进购了价值2613元的猪油，至2020年5月31日盈地投资公司同意其搬离时，该猪油显然已不能使用，考虑胡再明在11月7日停业前因经营对猪油会有一定的消耗，酌情由盈地投资公司赔偿2000元。根据胡再明与空调扇经销商微信交流图片和胡再明与盈地投资公司工作人员的微信交流记录，应认定胡再明主张的在搬运物品时未发现三台空调扇的事实成立，该三台空调扇的遗失损失盈地投资公司应予赔偿，结合空调扇市场报价并考虑折旧因素，酌情由盈地投资公司赔偿2700元。胡再明另主张8条餐椅遗失损失，没有证据证明，不予支持。胡再明在盈地投资公司于2020年5月31日已同意其搬离物品并催促其仅快搬离的情况下，未将商铺内物品搬离，违反合同有关商铺交还的约定，根据合同有关商铺交还的约定，盈地投资公司有权将物品视为弃物并自行处置，故对胡再明主张的厨房设备设施等损失不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、被告（反诉原告）胡再明自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖南盈地商业投资有限公司支付固定租金、营运管理费、推广费、物业（营运）管理费、仓库租金及电费等共计人民币38324.25元，如胡再明要求湖南盈地商业投资有限公司提供发票，需另行向湖南盈地商业投资有限公司支付税金；二、被告（反诉原告）胡再明自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖南盈地商业投资有限公司支付律师费人民币12500元；三、原告（反诉被告）湖南盈地商业投资有限公司收取被告（反诉原告）胡再明的商铺租赁保证金人民币133446元不予退还，归原告（反诉被告）湖南盈地商业投资有限公司所有；四、反诉被告（原告）湖南盈地商业投资有限公司自本判决生效之日起十日内退还反诉原告（被告）胡再明装修保证金人民币30000元；五、反诉被告（原告）湖南盈地商业投资有限公司自本判决生效之日起十日内退还反诉原告（被告）胡再明物业管理费保证金人民币37713元；六、反诉被告（原告）湖南盈地商业投资有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告（被告）胡再明财产损失人民币4700元；七、驳回原告（反诉被告）湖南盈地商业投资有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告（被告）胡再明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4734元（已减半收取），财产保全费2520元，反诉受理费3190元（已减半收取），共计10444元，由湖南盈地商业投资有限公司承担4000元，胡再明承担6444元。本案二审期间,上诉人提交调整餐厨清运费的通知、餐厨垃圾清运登记表，拟证明垃圾清运费的存在及费用标准；提交商户进场装修安全注意事项说明、装修手册、装修管理承诺书、授权书、销售承诺书，拟证明装修保证金不应予以退还；工作联系函，拟证明商铺装修期间被上诉人未做好防水；提交房屋交接确认书，拟证明被上诉人自愿接受原商铺装修。经审查，结合被上诉人在本院组织质证及询问谈话中的陈述，上诉人提交的上述证据真实、合法，能够证明垃圾清运费、商铺装修及交付情况等待证事实，采纳为本案证据。被上诉人未提交新的证据。根据上述采纳的证据，本院另查明：湖南盈湘商业管理有限公司曾于2017年9月27日发布关于调整餐厨清运费的通知，从原来的每桶10元，上调至12元每桶。胡再明经营的“开天小馆”工作人员在店铺营业期间签字确认过2019年部分月份的垃圾清运桶数，其中9月份为30桶，10月份为31桶。2018年12月20日，“开天小馆”工作人员吴三贵签收了L4-414商铺的房屋交接确认书，确认厨房未拆、外摆区地胶未拆，同意即日起接受商铺。湖南盈湘商业管理有限公司制定的装修《手册》，对于商铺装修的厨房防水，装修的初次验收及复验，装修押金的退还等均作出了相应规定。2018年12月29日，胡再明在《装修管理承诺书》上签字，确认遵守装修手册内容，并委托李柳作为其授权代表。其后，李柳签署了《消防承诺书》及湖南盈湘商业管理有限公司发送的关于商铺厨房防水整改问题的《工作联系函》。另据一审在卷的涉案租赁合同的补充协议查明，双方约定，在原合同剩余的租赁期限内，乙方不得以任何方式解除本合同，如乙方在甲方无违约的情况下要求解除原合同及本补充协议，甲方有权不退乙方缴纳的租赁保证金，同时，乙方应按当期租赁年度9个月租金作为违约金支付给甲方，若前述租赁保证金及违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续负责赔偿。一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提起请求的，不予审理。盈地投资公司请求维持一审判决第一、二、三项，本院予以确认。经审查，涉案租赁合同及其附件、补充协议等合法有效，应当作为处理本案纠纷的基本依据。胡再明未经双方协商一致，单方停止店铺经营、停止交纳租金等相关费用，导致合同于2019年11月25日提前解除。一审法院认定责任在胡再明方，符合本案事实，本院予以确认。涉案商铺租赁合同第二部分第十七条第二款约定了违约金，其补充协议第三条对该条款予以变更，约定，“在原合同剩余的租赁期限内，乙方不得以任何方式解除本合同，如乙方在甲方无违约的情况下要求解除原合同及本补充协议，甲方有权不退乙方缴纳的租赁保证金，同时，乙方应按当期租赁年度9个月租金作为违约金支付给甲方，若前述租赁保证金及违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续负责赔偿。”该款约定属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定的，当事人自行约定违约金的情形。结合本案合同实际履行情况，一审法院在租赁保证金填补胡再明违约行为给盈地投资公司造成的所有损失尚有剩余的情况下，以不退还租赁保证金为由，不支持盈地投资公司提出的其他损失赔偿请求及惩罚性违约金，并无不当。但其中，有些费用的定性和处理不正确，应予纠正。本院将围绕盈地投资公司的上诉请求，予以逐项评述。2019年11月1日至25日期间的运营服务费、推广费，依照涉案租赁合同第二部分第四条第六款1.3项、第七款第三项约定，应按实际租赁天数计算；至7日停业的，是履行合同义务的应付费用，不属于违约造成的损失，一审判决已予以支持；7日停业后的，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定的合同履行后可以获得的利益，计（72.5+10）×193.4÷（365÷12）×18=9442元（注：合同约定每月天数按365÷12计算），属于违约造成的损失；依照涉案租赁合同第二部分第四条第六款第1.1项及第七款第一项约定，前述两笔款项应于2019年10月25日前支付，逾期则应按照盈地投资公司自愿从涉案租赁合同第二部分第十七条第一款调低至日万分5的标准支付逾期违约金，属于违约造成的损失。垃圾清运费，9、10月份共61桶，以12元每桶计，合732元，是履行合同义务的应付费用，不属于违约造成的损失，该费用没有逾期违约金的约定。装修期免除的租金、运营服务费及推广费（147.5+72.5+10）×193.4÷（365÷12）×50=73121元，依照涉案租赁合同第二部分第六条第二款约定应予补交，属于违约造成的损失。拆铺费用有证据支持的数额为22150元，依照涉案租赁合同第二部分第十四条第二款规定，应当由胡再明支付，属于违约造成的损失。胡再明接收商铺并装修使用后，按合同约定视为商铺交付符合条件，不能以原商铺不是毛坯交付为由，免除其以毛坯形式交还商铺的合同义务。装修及物业管理费保证金，依照胡再明与盈地投资公司委托的湖南盈湘商业管理有限公司签订的《物业管理合同》第七条第六款、第八条第四款及该合同附件收费一览表中备注的装修保证金条款约定，盈地投资公司未举证证明本案存在不予退还保证金的情形；其主张的胡再明未按约定要求交还商铺，不是拒绝退还装修及物业管理费保证金的正当理由。综上，本案租赁保证金133446元，在填补胡再明违约行为给盈地投资公司造成的损失（含律师费）之后还有剩余(近一个月租金)。垃圾清运费732元，属于履行合同义务的拖欠费用，胡再明应当另行支付。此外，根据查明事实，胡再明证明其在本案合同纠纷过程中有损失，该损失系盈地投资公司限制胡再明搬离物品造成的，一审法院酌情认定4700元，并无明显不当。综上，盈地投资公司上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实、适用法律，略有瑕疵，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5825号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、限被上诉人胡再明在本判决生效之后十日内支付上诉人垃圾清理费732元；三、驳回上诉人湖南盈地商业投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费的承担按原判决执行，二审案件受理费8032元，由上诉人湖南盈地商业投资有限公司负担8000元，被上诉人胡再明负担32元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 龙 峰审判员 闵俊伟二〇二一年三月三日书记员 廖亚娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。