北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1604号上诉人（原审被告）：刘诚，男，1973年7月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：单春媛，女，住北京市昌平区，北京雨杭商贸有限责任公司推荐。被上诉人（原审原告）：便利蜂商贸有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）空港国际物流区第二大街****（源福隆（天津）商务秘书有限公司托管第001号）。法定代表人：陈辉，总经理。委托诉讼代理人：石二东，北京风展律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩佳益，北京风展律师事务所律师。上诉人刘诚因与被上诉人便利蜂商贸有限公司（以下简称便利蜂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初9750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘诚上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判确认由刘诚承继的刘某与便利蜂公司于2018年3月30日签订的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）于2020年3月14日解除，依法改判刘诚退还便利蜂公司4623元或将本案发回重审。事实和理由：1.涉案房屋实际腾空时间是2020年3月14日，所以计算租金应截止至2020年3月14日。2.便利蜂公司交付刘诚的押金是112500元，但一审只判决75000元。2020年2月4日到2020年3月14日一共40天的租金是32877元，刘诚应退还便利蜂公司4623元。便利蜂公司辩称，认可一审法院认定事实和适用法律。1.涉案房屋实际腾空时间是2020年3月12日，并不是2020年3月14日，在一审庭审中刘诚亦认可2020年3月12日，所以一审判决2020年3月12日为合同解除时间正确。2.按照《租赁合同》第12条约定，在《租赁合同》解除后便利蜂公司有权请求返还112500元的租赁押金，鉴于便利蜂公司依照《租赁合同》第25条第2款约定，便利蜂公司同意在租赁押金中扣除给予刘诚的补偿费1个月租金25000元，并且同意扣除从2020年3月1日至实际腾空时间2020年3月12日的租金，剩余77822.58元，故一审判决房屋租赁合同于2020年3月12日解除，并判令刘诚退还77822.58元押金认定事实清楚，适用法律正确。因为刘诚在一审时主张《租赁合同》的补充协议没有成立，一审法院认定该补充协议是当事人的真实意思表示且不违反法律法规的规定，也没有附加任何的生效条件，认定合法有效。在二审中刘诚又认为补充协议有重大误解，提出撤销，便利蜂公司认为该补充协议明确记载因新冠疫情已构成不可抗力，刘诚免除便利蜂公司2020年2月份25000元租金，该协议也没有附加任何条件，同时刘诚是专业从事房屋租赁的人员，不存在重大误解的可能，撤销权的行使应当在法定期限内进行，该撤销权已超过法定的行使期限。便利蜂公司向一审法院起诉请求：1.确认《租赁合同》已于2020年3月12日解除；2.刘诚向便利蜂公司返还剩余租赁押金77822.58元；3.本案诉讼费用由刘诚承担。一审法院认定事实：2018年3月30日，刘某（甲方）与便利蜂公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于昌平区东小口镇8号楼1层商业楼的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方用于经营全年无休24小时便利店。本合同的租赁期为8年11月，从租赁房屋的实际交付日起算，包括装修期。11.本合同第一个租赁年度的租金为人民币572500元，租金每3个月支付一次，具体的租金金额详见本合同附件六的《租金明细表》（租金金额包含税费）。12.在本合同签署后七日内，乙方应向甲方支付租赁押金共计人民币112500元。本合同租期内租赁押金金额不变。甲方应在收到租赁押金时向乙方出具合法收据。如甲方需要从租赁押金中抵扣乙方欠付租金或其他费用的，需取得乙方的事先书面认可。如经乙方书面同意用租赁押金抵扣欠付租金及乙方应支付给甲方的违约金、赔偿金、滞纳金的，甲方应当就抵扣的部分向乙方出具租金增值税专用发票。13.租金和租赁押金的支付方式：（1）首期租金由乙方在领取工商部门颁发的租赁房屋营业执照后的七个工作日内向甲方支付，之后乙方在本合同约定的付款日向甲方支付每期租金（“付款日”是指如本合同约定的租金届满日在每个日历月的10日之前的，则乙方在当月的10日支付下期租金；如租金届满日在每个日历月的10日-20日（含20日）之间的，则乙方在当月的20日支付下期租金；如租金届满日在每个日历月的20日之后的，则乙方在当月的月底之前支付下期租金）。第七章合同的解除与违约责任。23.本合同任何一方违反本合同的任何约定，违约一方应当负责纠正其违约行为，并应赔偿由此给对方造成的全部损失。24.如发生如下情形的，甲方有权单方面解除本合同，本合同自甲方发出解除书面通知之日起解除。此种情形下，乙方应当向甲方支付相当于三个月租金的违约金。（1）乙方违反本合同的条款不支付应付的租金和物业管理费，并经甲方书面通知后五日内仍不支付的；或（2）乙方违法使用租赁房屋，并经甲方书面通知后三十日内仍不改正的。25.如发生如下情形的，乙方有权单方面解除本合同……此外，乙方有权提前十五日以向甲方发出书面解约通知的方式提前解除本合同，在此情况下，乙方应当向甲方支付相当于一个月租金的补偿金（补偿金的租金依据本合同解除日所在日历月的月租金计算）。第八章其他条款。29.除本合同另有约定外，由于不可抗力原因导致租赁房屋毁损或造成一方损失或导致本合同不能继续履行的，双方在现行法律、法规所规定的范围内相互免责，但遭受不可抗力的一方应立即与另一方协商，并采取一切合理措施将不可抗力所带来的后果减至最低限度。2018年4月4日，便利蜂公司向刘某支付租房押金112500元。2018年4月6日，刘某出具收据，载明“今收到便利蜂交来租房押金人民币壹拾壹万贰仟伍佰元整”。2018年7月25日，刘某（甲方）、便利蜂公司（乙方）与刘诚（丙方）签订《补充协议》，约定由丙方代甲方继续执行原租赁合同，自本补充协议签订之日起，甲方基于（天通苑三区好适口家常菜租赁合同）的全部权利义务全部由丙方继承。由丙方承担合同主体责任，就（天通苑三区好适口家常菜租赁合同）发生纠纷，由丙方承担全部责任。2019年10月22日，刘诚（甲方）与便利蜂公司（乙方）签订《租赁合同之补充协议（二）》（以下简称《补充协议（二）》），对主合同租金金额进行了调整，其中2019年11月4日--2020年2月3日租金为75000元，2020年2月4日-2020年5月3日租金为75000元。2020年2月，便利蜂公司未按照约定支付2020年2月4日至2020年5月3日的租金。2020年2月27日，刘诚（甲方）与便利蜂公司（乙方）签订《租赁合同之补充协议》，约定2019年年底爆发的新型冠状肺炎疫情，已构成不可抗力事件。甲方同意免除乙方一个月租金（从2020年2月1日至2月29日）。即上述期间的租金金额为25000元/月。将减免租金金额在下期支付时扣除。2020年3月11日，便利蜂公司向刘诚通过EMS邮寄《提前解除租赁合同及退还租赁房屋告知函》（以下简称《告知函》），载明“……合同第25条约定，乙方有权提前十五日向甲方发出书面解约通知的方式提前解除本合同，在此情况下，乙方应当向甲方支付相当于一个月租金的补偿金。故依据前述合同约定，我司享有单方任意解除权，有权单方解除合同。根据法律规定，合同解除后权利义务终止，尚未履行的，终止履行。现我司特此郑重告知：我司已决定于2020年3月25日解除合同，并于当日将租赁房屋内的全部物品自行搬离，将租赁房屋腾空，我司不再对租赁房屋占有、使用。请你方在2020年3月25日至租赁房屋接收租赁房屋，并办理交接手续……如因你方不及时联系我方所产生的全部法律后果由你方独自承担……”。刘诚于2020年3月12日收到《告知函》。2020年3月15日，便利蜂公司向刘诚有邮寄《清算告知函》，载明“……合同第25条约定，我司有权提前15日向您发出书面通知提前解除合同。故我司已于2020年3月10日向您发出书面解约通知，明确合同于2020年3月25日解除。根据合同第22条约定，我司在合同解除后10日内返还房屋即可。但鉴于您明确向我司提出尽快撤店的要求，为配合您的要求，我司已于2020年3月12日将租赁房屋腾空，并按照合同约定的地址一并向您邮寄房屋钥匙及清算函。租赁房屋交还后全部义务和责任由您承担。就租赁房屋3月1日后的房租，您可直接从我司已支付押金中扣除，不存在我司违约。因此，我司希望您尽快与我司联系，落实并清算款项，返还剩余押金……”。2020年3月16日，刘诚签收《清算告知函》。另查，涉案租赁房屋所有权人为邵金，规划用途为商业。2020年1月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称疫情）这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年4月30日，北京市政府将突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。一审法院认为，依法订立的合同具有法律拘束力。刘诚承继的《租赁合同》以及其与便利蜂公司签订的《补充协议》《补充协议》《补充协议（二）》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，合同方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。我国《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。我国《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。具体到本案，疫情的发生、发展在空间、时间上都有一个变化的过程，政府的管控措施也随之进行调整，新型冠状病毒疫情对于不同类型合同履行的影响也表现不同。疫情对不能履行合同是否具有直接的因果关系，应具体情况具体分析。便利蜂公司租赁涉案房屋用于经营24小时营业的便利店，结合北京市疫情防控的措施，便利蜂公司在疫情期间虽受影响，但所受影响并未达到不能营业的程度。2020年2月10日，便利蜂公司应依约交纳2020年2月4日至2020年5月3日的租金，该时间点距北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间仅十几日，新型冠状病毒疫情是否导致便利蜂公司资金周转困难或者营业收入明显减少有待证明，而便利蜂公司未提交证据予以证明。基于以上论述，未经刘诚同意，便利蜂公司迟延交付租金的行为构成违约。即便刘诚在签订《租赁合同之补充协议》后已免除便利蜂公司2月1日至2月29日的租金，但并未变更租金交纳期限及方式，况且《租赁合同之补充协议》签订后便利蜂公司仍未交纳当期租金。合同自由的基本含义在于，合同主体在进行合同活动时意志独立、自由和行为自主。当事人通过自由协商，决定其相互间权利义务关系，并根据其意志调整合同主体相互间的关系。根据合同自由原则，当事人解除合同不以其是否存在违约为条件。因解除权的行使与违约方应承担的违约责任并无直接关联，即虽然便利蜂公司违约在先，但是不影响其行使合同解除权，同样不影响刘诚追究相应的违约责任。本案中刘诚未就违约责任提出反诉，法院不予处理。既然《租赁合同》约定了便利蜂公司享有单方解除权，便利蜂公司依据合同约定行使解除权具有法律依据，况且合同双方均认可《租赁合同》于2020年3月12日解除，对便利蜂公司关于解除《租赁合同》的诉讼请求法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。便利蜂公司已腾退涉案租赁房屋，刘诚应退还租赁押金。便利蜂公司同意在押金中扣除2020年3月1日至3月12日租金9677.42元，刘诚虽同意在押金中扣除租金，但对扣除租金的期间存有异议。关于《租赁合同之补充协议》的效力，法院已有论述，况且该合同未约定生效要件。刘诚辩称该协议未发生效力不具有法律依据，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条第二款之规定，判决：一、确认由刘诚承继的刘某与便利蜂商贸有限公司于2018年3月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月12日解除；二、刘诚于本判决生效后七日内退还便利蜂商贸有限公司租赁押金77822.58元；三、驳回便利蜂商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，刘诚于2020年3月12日收到便利蜂公司的《告知函》后，要求便利蜂公司尽快搬离涉案房屋，便利蜂公司于当日搬离。因刘诚的原因，双方于2020年3月14日办理了房屋交接手续。刘诚与便利蜂公司在一审庭审中均认可《租赁合同》于2020年3月12日解除。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。刘诚因承继刘某在《租赁合同》中的权利义务，成为《租赁合同》的当事人。《租赁合同》《补充协议》《补充协议（二）》《租赁合同之补充协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。刘诚与便利蜂公司基于上述协议享有的合法权利受法律保护。《租赁合同》中约定，乙方有权提前十五日以向甲方发出书面解约通知的方式提前解除本合同，在此情况下，乙方应当向甲方支付相当于一个月租金的补偿金（补偿金的租金依据本合同解除日所在日历月的月租金计算）。从约定的内容看，是对便利蜂公司享有任意解除合同的权利以及任意解除权行使方式、赔偿数额的约定。便利蜂公司有权在支付补偿金的情况下解除《租赁合同》。便利蜂公司于2020年3月11日向刘诚发出《告知函》主张解除合同，刘诚于2020年3月12日收到《告知函》，《租赁合同》本应于十五日届满时即2020年3月26日解除，但刘诚要求便利蜂公司于2020年3月12日完成腾房，表明刘诚与便利蜂公司就《租赁合同》于2020年3月12日解除达成一致。一审法院判决确认《租赁合同》于2020年3月12日解除正确，本院予以确认。根据《租赁合同之补充协议》约定，刘诚同意免除便利蜂公司一个月租金，同时约定将减免租金金额约定在下期支付时扣除。该约定表明刘诚同意免除一个月租金是以便利蜂公司继续履行合同为前提的。由于便利蜂公司行使任意解除权导致合同未能继续履行，免除租金的前提条件已不具备，便利蜂公司应当支付相应租金，刘诚以便利蜂公司应继续支付相应租金来抗辩便利蜂公司返还押金77822.58元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院认为便利蜂公司依据《租赁合同之补充协议》的约定无需交纳相应租金错误，本院予以纠正。便利蜂公司没有按照《租赁合同》约定的时间交纳租金构成违约，因刘诚没有提出反诉，刘诚是否取得约定的解除权，是否有权要求便利蜂公司支付相当于三个月租金的违约金，本案中不作认定，可另行解决。综上所述，刘诚关于租金的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初9750号民事判决第一项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初9750号民事判决第三项；三、变更北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初9750号民事判决第二项为：刘诚于本判决生效后七日内退还便利蜂商贸有限公司租赁押金55242元；四、驳回便利蜂商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费873元，由刘诚负担620元（于本判决生效后七日内交纳），由便利蜂商贸有限公司负担253元（已交纳）。二审案件受理费1630元，由刘诚负担1153元（已交纳），由便利蜂商贸有限公司负担477元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二一年三月十五日法官助理 王志栋法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸