河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0191民初973号原告：张庆德，男，1968年4月1日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：肖向功，河南兰博律师事务所律师。委托代理人：裴鹏燕，河南兰博律师事务所实习律师。被告：陈成超，男，1982年11月7日出生，汉族，住黑龙江省东宁市。委托代理人：刘敏，河南科言律师事务所律师。原告张庆德与被告陈成超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张庆德委托代理人肖向功,被告陈成超委托代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆德向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付租金51800元、物业费10920元、违约金20000元，以上共计82720元；2、本案诉讼费用及其他相关费用由被告承担。事实与理由：被告因经营需要租赁原告位于郑州市郑东新区××号房屋，双方于2020年1月6日签订了《房屋租赁合同》，约定：房屋租赁面积为120平方米，期限为5年，因该合同系补签，故租赁期限约定自2019年3月1日起至2024年3月1日止。房屋租金第一年为36万元，从2020年3月1日起，租金每年比上一年增加8%，租赁期间物业费约定为每月每平方米13元，且特别约定如一方无故提前解除租赁合同，违约方将向守约方支付违约金2万元。合同签订后，被告仅向原告支付租金至2020年8月份，后被告开始拖欠租金拒不向原告支付，并于2020年10月1日单方私自解除租赁合同，强行搬离租赁房屋。现原告多次向被告催要其所拖欠的租金及物业费，被告均以各种理由拒不支付，被告的行为严重侵犯了原告合法的财产权益，故原告诉至法院。被告陈成超辩称，答辩人与被答辩人房屋租赁合同纠纷一案，答辩人认为，答辩人与被答辩人2020年1月6日签订的租赁合同因被答辩人的违约行为在2020年7月1日已经解除，7月1日前的租金、物业费答辩人已经支付完毕，因此被答辩人请求的7月1日之前的租金、物业费及违约金没有依据，依法应当全部驳回。具体答辩理由如下：一、答辩人与被答辩人2020年1月6日签订的房屋租赁合同因被答辩人的违约行为导致合同履行不能，在被答辩人收到解除通知之日起双方的合同已经解除，答辩人不应当支付被答辩人违约金。2020年6月25日下午，商铺的业主何伟过来提前告知答辩人称其将房子租给了黄群周，因黄群周未缴纳房租，且违反合同约定转租，何伟解除了与黄群周的租房合同，并张贴解除租赁合同的通知函。2020年6月29日下午何伟过来锁门，要求答辩人搬离租赁房屋，并张贴租房公告。答辩人经与何伟协商于30号下午搬走，物业也在当日晚停止供电。被答辩人没有出租权，仍将房屋出租给答辩人，基于被答辩人的违约行为，导致答辩人无法继续承租该房屋，被答辩人作为合同的违约方，请求答辩人支付2万元的违约金没有法律依据。二、答辩人已经结清了2020年3月至6月的房租及物业费，共计12万元，答辩人在合同解除前的合同义务已经全部履行完毕。因疫情原因答辩人2月-4月无法正常营业，经协商被答辩人同意延期半年涨租8%，租金仍是3万元/月，答辩人已经结清了被答辩人3月1日至7月1日期间的房租和物业费共计12万元。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。被答辩人在疫情期间延期半年增租，符合法律法规及政策的规定。被答辩人在延期增租后，答辩人支付了全部租金，也已经实际履行完毕，现被答辩人起诉按原合同年增租8%支付剩余租金没有事实依据。三、被答辩人租金计算错误，原合同解除前的租金答辩人已经全部支付完毕，新合同约定的租金为每月21600元，答辩人共承租3个月，且已经支付了55000元租金。2020年7月1日答辩人与被答辩人签订的原合同已经解除。2020年7月4日，双方重新达成新的租赁协议，口头约定房租每月租金180月/平，以房屋实际面积缴纳租金，根据原合同显示，房屋面积实际为120平。7月1日以后每月租金实际应为21600元，答辩人实际承租至9月底，租金总额应为64800元，答辩人在7月份已经支付租金55000元，剩余租金应为9800元。四、被答辩人请求答辩人支付物业费10920元没有法律依据，且起诉主体不适格。2020年7月1日之前的租金及物业费答辩人已经全部结清，经被答辩人同意包含在了12万元的房租之内，答辩人不应再另行支付。即使应当支付，根据原合同第三条的规定物业、水电等费用应当由答辩人自行向有关部门交纳。答辩人没有交纳的，其主张的权利应当为相关部门，而不是被答辩人。因此，被答辩人请求的物业费没有依据。综上，被答辩人请求的违约金、物业费及租金没有依据，应当全部予以驳回。经审理查明，原告向本院提交房产证复印件一份，载明：位于郑州市郑东新区××号的房屋所有权人为何伟等。原告向本院提交何伟（作为甲方、出租人）与黄群周（作为乙方、承租人）于2018年12月25日签订的《租赁合同》一份，载明：甲方将其合法拥有的坐落在郑州市××火车站××路与××前广场××楼××房（××11商铺）出租给乙方使用，建筑面积共计376.33平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为乙方本人或乙方本人投资入股的公司合法经营使用；租赁期限共72个月，自2018年12月25日起至2024年12月24日止等。原告向本院提交黄群周（作为甲方）与张庆德（作为乙方）签订的《房屋使用合作协议书》一份，载明：房屋具体位置为郑州市××火车站××路与××前广场××楼××房（××11、附12商铺），房屋面积约1000平方米，房屋现有经营情况为宾馆使用；合作使用期限自2018年12月31日起将房屋提供给乙方经营酒店，至2024年12月24日合作终止，计6年等；2020年1月6日，原告张庆德（作为出租方、甲方）与被告陈成超（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的商铺坐落地址为郑州市郑东新区××号，建筑面积为120平方米。租期5年，自2019年3月1日起至2024年3月1日止；从2020年3月1日起，租金每年比上一年度增加8%；第一年租金为36万元，分2次付清；第二年租金为38.88万，分2次付清。（合同第一页手写注明：物业费每平方13元，备注比房租提前一个月支付）保洁费、水电费、取暖费、电话费、宽带费和维修费以及商铺所属物业公司要求交纳的各项费用，由乙方自行向有关部门交纳。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金2万元整；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约的，乙方负责赔偿违约金2万元整等。原告称，郑州君莲酒店管理有限公司系原告全资控股，该公司法定代表人也是原告，原告以该公司的名义向河南升龙物业管理有限公司缴纳物业费，其中包含被告所承租的房屋；原告向河南升龙物业管理有限公司缴纳物业费已至2020年12月份，被告自2020年3月1日至2020年10月1日所租赁的房屋物业费已由原告垫付，但被告从未向原告支付物业费。被告称，根据合同第三条的规定，关于物业费被告应自行向有关部门缴纳，原告要求被告支付物业费10920元没有合同依据，根据该合同无法证明被告违约。被告向本院提交2020年6月24日何伟出具的《关于解除的通知函》，载明：黄群周，贵我双方于2018年12月25日签订的《租赁合同》，租赁房屋位于郑州市××火车站××路与××前广场××楼××房（××11商铺）；约定租金支付方式为：先付款后使用，房租每半年壹付款，后期租金贵方应提前三十日支付；且另外约定贵方在租赁期间内，必须先征得我方的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人等等。贵方应按照合同约定在2020年5月25日向我方支付2020年6月25日至2020年12月24日期间的租金293537元,但截止本通知函发出之日贵方仍未向我方缴纳上述租金。另外,我方近期才发现贵方在承租期间未经我方书面同意,擅自将承租房屋部分转租给了他人使用。贵方的以上行为,已经构成严重约。综上，根据相关法律规定，现我方向贵方发出解除《租赁合同》的通知函如下：1、自本通知函送达贵方之日起，贵我双方签订的《租赁合同》即告解除等。被告称，涉案房屋的所有权人为何伟，何伟将房屋出租给黄群周，并约定未经同意不允许转租，被告承租的原告房屋，原告既不享有所有权，也不具有出租权，业主锁门收房、物业停电，原告的行为导致被告签订合同的目的无法实现，原告已经构成根本违约。原告向本院提交其于2020年7月1日与何伟（作为甲方、出租方）签订的《租赁合同》一份，载明：甲方将其合法拥有的坐落于郑州市郑东新区××号出租给乙方使用；甲乙双方共同确认甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共376.33平方米。乙方向甲方承诺，乙方承租该房屋经营用途限于酒店、餐饮、便利店，租赁该房屋仅作为乙方本人或乙方本人投资入股的公司合法经营使用；如用于其他经营用途需经过甲方书面同意，否则视为乙方根本违约。该房屋的租赁期共60个月，自2020年7月1日起至2025年6月30日止。除甲、乙双方在合同补充条款中另有约定外,乙方在租货期限内,必须先征得甲方的书面同意,方可将承租的房屋部分或全部转租给他人等。被告向本院提交录音及书面材料各一份，并称，原被告双方的原合同解除后，2020年7月1日（实际是7月3日）又重新达成口头租赁协议，原告同意被告以每平方米180元的价格承租该房屋，面积以实际大小为准（实际为120平），每月房租应以180元/平*120平=21600元，也即2020年7月1日至9月30日房租是每月21600元。也证明录音当天2020年9月27日，原被告双方未就房屋面积及租金达成一致意见，没有签订书面合同，原口头协议在2020年9月30日解除。原告称，对证据的真实性有异议，该组证据不能证明被告的证明目的，且原告与被告签订的租赁合同所约定的房屋每平方米租赁价格及物业费已有明确显示，因此被告应按原被告新签订的租赁合同履行合同义务。原告称，涉案房屋的所有权人系何伟，房屋位于郑州市郑东新区××号房屋，前期何伟与黄群周于2018年12月25日签订租赁合同，租赁期限自2018年12月25日至2020年12月24日，签订该合同期间，被告就使用该房屋；后由于黄群周系原告的合伙人，然后原被告于2020年1月6日签订租赁合同，租赁期限2019年3月1日至2024年3月1日。合同签订后，被告按合同约定支付租金至2020年8月份，9月份的租金被告未支付，且2020年3月至9月份期间租金被告未交齐，涉案房屋原告没有收取被告押金。2020年10月1日被告违反合同约定，擅自搬离涉案房屋，故我方根据合同约定向原告主张截止至10月1日的租金及违约金。后来原告与何伟签订的租赁合同是因为之前黄群周与何伟签订的合同后，因黄群周与原告协商后又与何伟重新签订的租赁合同。我方诉请的租金51800元计算如下：合同约定租金2020年3月至9月的租金为194400元，但被告仅支付175000元，拖欠租金19400元；且被告需另行支付2020年9月1日至2020年10月1日的租金32400元，上述租金合计为51800元。被告称，原告所述并不属实，原被告双方于2020年1月6日签订的租赁合同已经于2020年7月1日解除，何伟在2020年6月25日去通知被告不要继续缴纳原告租金，并在店门口张贴解除与黄群周的租赁合同的告知函，其称只把房屋租赁给了黄群周，因黄群周没有支付租金，何伟要求解除与黄群周的合同，并要求被告限期搬离房屋；2020年6月29日下午何伟过去锁门，并在6月30日下午要求物业停止供电，并张贴了招租公告，被告在6月30日晚无奈搬走。后在原告与何伟签订新的合同之后，原告当时承诺给被告按180元/平/月按房屋实际面积计算租金，被告才同意租赁房屋，被告于7月3日重新经营涉案房屋。涉案房屋没有交纳押金，租金我方已经支付了12万元，支付至2020年6月30日，7月4日原告与何伟重新签订新的租赁合同，原被告双方另行协商原告以每平方180元/月的价格以房屋的实际面积为准，重新要求被告支付租金，7月1日-9月底的租金价格应当以重新约定好的租金支付，7月1日被告借给原告5.5万元，该5.5万元冲抵了7月份及后来的租金，所以共计支付17.5万元租金。后来由于房屋面积没有约定，原被告没有达成最终意见，就没有达成租赁合意，然后被告使用房屋至2020年9月底，之后予以搬离。庭审中原告另称，知道涉案房屋于2020年6月29日锁门一事，因原告要求何伟减免疫情期间的租金，何伟不同意，所以是何伟锁的门，锁门时间不知道。案件审理过程中，被告向本院提交反诉状，反诉请求为：1、判令被反诉人支付反诉人违约金2万元；2、判令被反诉人支付其违约行为给反诉人造成（7月1号至7月3号）没有营业的损失共计约1.2万元整；3、本案所有诉讼费用由被反诉人承担。本院不予准许。以上事实有原告提交的2020年1月6日签订的《房租租赁合同》一份，河南升龙物业管理有限公司出具的《缴费通知单》一份，郑州君莲酒店管理有限公司《企业信用信息公示报告》一份（打印件），何伟的房产证复印件一份，何伟与黄群周在2018年12月25日签订的《租赁合同》一份、原告与黄群周签订的《房租使用合作协议》一份，原告与何伟在2020年7月1日签订的《租赁合同》一份；被告提交的何伟与黄群周签订的租赁合同一份（复印件），解除租赁合同通知函一份（复印件），照片2张（打印件），微信聊天记录2页（复印件），视频资料2份，短信通知记录1份（打印件），支付宝实名认证截图2页（打印件），微信转账记录及银行流水（复印件），何伟与原告签订的租赁合同一份（复印件），录音及书面材料各一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告张庆德（作为出租方、甲方）与被告陈成超于2020年1月6日（作为承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的商铺坐落地址为郑州市郑东新区××号，建筑面积为120平方米。租期5年，自2019年3月1日起至2024年3月1日止；从2020年3月1日起，租金每年比上一年度增加8%；第一年租金为36万元，分2次付清；第二年租金为38.88万元，分2次付清。本院根据原被告庭审陈述认定，被告于2020年10月1日搬离涉案房屋，2020年3月1日至2020年10月1日共计215天，但2020年初突发新型冠状病毒感染肺炎疫情，××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，本院根据本地的防疫情况等酌定扣除30日的租赁期限，215天扣除30日后尚余185天，按年租金38.88万元计算，被告应付租金为197063元，扣除被告已支付的17.5万元，尚余22063元。被告称，2020年6月29日下午何伟过去锁门，并在6月30日下午要求物业停止供电，并张贴了招租公告，被告在6月30日晚无奈搬走。后在原告与何伟签订新的合同之后，原告当时承诺给被告按180元/平/月按房屋实际面积计算租金，被告才同意租赁房屋，被告于7月3日重新经营涉案房屋。原告称，知道涉案房屋于2020年6月29日锁门一事，因原告要求何伟减免疫情期间的租金，何伟不同意，所以是何伟锁的门，锁门时间不知道。本院根据原被告上述所述、本地餐饮业经营情况等酌定被告应当赔偿原告损失8000元，为减少当事人诉累，节约司法资源，本院一并处理，22063元扣除8000元后尚余14063元，被告应当支付。原告诉请判令被告支付违约金2万元，本院认为，原告将涉案房屋转租给被告并不符合相关合同的约定，是涉案纠纷产生的主要原因之一，故本院不予支持。关于物业费，《房屋租赁合同》约定：（合同第一页手写注明：物业费每平方13元，备注比房租提前一个月支付）保洁费、水电费、取暖费、电话费、宽带费和维修费以及商铺所属物业公司要求交纳的各项费用，由乙方自行向有关部门交纳。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金2万元整；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约的，乙方负责赔偿违约金2万元整等。原告称，郑州君莲酒店管理有限公司系原告全资控股，该公司法定代表人也是原告，原告以该公司的名义向河南升龙物业管理有限公司缴纳物业费，其中包含被告所承租的房屋；原告向河南升龙物业管理有限公司缴纳物业费已至2020年12月份，被告自2020年3月1日至2020年10月1日所租赁的房屋物业费已由原告垫付，但被告从未向原告支付物业费。被告称，根据合同第三条的规定，关于物业费被告应自行向有关部门缴纳，原告要求被告支付物业费10920元没有合同依据，根据该合同无法证明被告违约。本院认为，被告并未按约向有关部门缴纳物业费，现原告称其已向物业公司缴纳物业费，故原告诉请判令被告支付物业费10920元，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陈成超于本判决生效之日起十日内向原告张庆德支付租金14063元、物业费10920元。二、驳回原告张庆德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1868元，减半收取934元，由原告张庆德负担722元，被告陈成超负担212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二一年三月十七日书记员 孙会芳