辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0811民初328号原告：杨俊杰，男，1995年1月5日出生，汉族，营口市老边区人，工人，住营口市老边区。委托诉讼代理人：杨天卉，辽宁元久律师事务所律师。被告：营口嘉隆置业有限公司，住所地营口市老边区铁北街市场南里。法定代表人：刘欣，系该公司经理。委托诉讼代理人：郭大强，男，1978年7月26日出生，汉族，住沈阳市铁西区，系该公司职员。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司营口市分行，住所地营口市西市区新联大街139号。法定代表人：林旭，系该公司经理。委托诉讼代理人：张志明，男，1977年3月23日出生，汉族，住营口市老边区，系该公司职员。原告杨俊杰与被告营口嘉隆置业有限公司（下称嘉隆公司）、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司营口市分行（下称邮政营口分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案。依法由审判员赵世超适用简易程序，公开开庭进行审理，原告杨俊杰及其委托诉讼代理人杨天卉，被告嘉隆公司委托诉讼代理人郭达强，被告邮政营口分行委托诉讼代理人张志强参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨俊杰向本院提出诉讼请求：一、解除商品房买卖合同（预售）；二、解除个人消费贷款及担保合同；三、被告嘉隆公司返还原告首付款144585元及原告已向被告邮政营口分行偿还的相应贷款本金和贷款利息75633.97元（原诉请金额为73473.30元，诉讼中增加至75633.97元）；四、被告嘉隆公司赔偿原告已付首付款144585元为本金的相应利息66798元，归还邮政营口分行的相应贷款本金和贷款利息75633.97元，相应利息为33944.60元；五、被告嘉隆公司偿还邮政银行贷款担保合同项下的剩余贷款；六、被告嘉隆公司应支付逾期交付商品房的利息14237.55元、违约金14237.55元；七、解除房屋备案（诉讼中增加诉请）；八、诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年3月2日，原告与被告嘉隆公司签订了商品房买卖合同（预售）合同中约定，原告购买嘉隆公司的商品房，位于营口市老边区，面积为103.41平方米，每平米4370.01元，总价款474585元。原告于2018年3月2日交付首付款144585元，贷款330000元。嘉隆公司应于2019年10月31日前交付商品房，到期后，嘉隆公司未交房。原告多次找嘉隆公司要求退房，未协商成功。合同第12条第2项约定逾期交房超过180天，原告有权解除合同，嘉隆公司应从原告付款之日起，按照1%给付利息，按照全部房价款的1%支付违约金。原告于2018年3月2日支付首付款144585元，在邮政银行贷款后，支付全部房款474585元（含144585元）。商品房买卖合同被依法解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。因此，原告要求解除原告与邮政银行签订的“个人消费贷款及担保合同”，由嘉隆公司偿还邮政银行借款担保合同项下的剩余贷款、利息及相应损失。综上，请支持原告诉请。被告嘉隆公司辩称，原告诉状中陈述的事实属实，但原告与被告邮政营口分行之间的贷款合同履行与答辩人无关。原告与答辩人签订的商品房买卖协议明确约定了逾期交房的违约金，最高不超过房屋总价的2%，所以原告的诉请没有依据，请法院依法驳回。被告邮政营口分行辩称，一、原告诉请解除个人贷款及担保合同，答辩人认为原告与答辩人签订的个人借款及担保合同合理、合法，真实有效。依照合同规定，原告方全额还款，可以按照合同约定解除担保合同。答辩人认为，原告的诉请不合理，在原告与嘉隆公司的购房过程中，答辩人无任何过错，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、答辩人不应该承担诉讼等相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交《商品房买卖合同（预售）》、《个人消费贷款及担保合同》、增值税发票、商品房屋结算单、还款计算表等书面材料，被告嘉隆公司提供（2019）辽0811民初902号民事判决，被告邮政营口分行未提供证据。本院当庭对当事人提供的证据进行了核对，并由当事人发表了质证意见，相关证据材料在卷佐证。结合上述证据及当事人陈述，本院认定如下：2018年3月2日，原告杨俊杰作为买受人与被告嘉隆公司就该公司开发销售，坐落于营口市老边区，面积为103.41平方米的房屋，以474585元的价格达成买卖意向，并签订《商品房买卖合同（预售）》（下称《预售合同》）。《预售合同》约定付款方式为商业贷款，买受人应当于2018年3月2日前支付首期房价款144585元，余款330000元向贷款机构申请贷款支付，出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。《预售合同》另约定出卖人未按照约定时间向买受人交付商品房的，逾期在180日内，按约定交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部房价的万分之一作为违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退款买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2018年3月14日，原告杨俊杰作为借款人、被告嘉隆公司作为保证人与被告邮政营口分行作为贷款人签订《个人消费贷款及担保合同》（下称《贷款担保合同》），该合同约定借款人因购置营口市老边区，面积预售为103.41平方米的房屋向贷款人申请贷款330000元，贷款期间240个月，自2018年3月14日至2038年3月14日，贷款按月等额本息还款法进行还款。贷款担保采用抵押加保证组合形式，具体为借款人以购置的营口市老边区，面积预售为103.41平方米的房屋向贷款人提供担保，并办理抵押登记，保证人提供连带责任保证。上述合同签订后，原告依约履行付款144585元义务，被告邮政营口分行依约履行交付330000元贷款义务。2018年3月15日，被告嘉隆公司收到全部房款474585元，并向原告开具购房增值税发票。原告依约履行偿还贷款义务，并实际支付贷款75633.97元。被告嘉隆公司未依约向原告交付商品房，并自认逾期交房系被告嘉隆公司自身原因，被告未提供案涉房屋符合交付条件，其履行合同相关义务的证据。另查，原告杨俊杰向本院提起本诉之日为2020年12月21日。本院认为，原告杨俊杰与被告嘉隆公司就案涉商品房达成买卖意向后，于2018年3月2日签订《预售合同》，该合同并不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，合同相对方（即本案原告杨俊杰、被告嘉隆公司）应受合同约束。《预售合同》签订后，被告邮政营口分行与原告、被告嘉隆公司签订《贷款担保合同》并实际履行，应认定《贷款担保合同》合法有效，合同各方主体应受合同约束。被告嘉隆公司在收到原告交付的案涉房屋全款后，为原告办理了案涉房屋备案手续，本院对此事实予以确认。被告嘉隆公司作为合同相对方，应依约向原告履行交付案涉商品房的义务，被告嘉隆公司未按合同约定向原告交付房屋，且没有阻却交房的免责理由，属违约行为，原告有权向被告嘉隆公司主张相关权利。本案争议的焦点之一系违约金计算问题，结合逾期的实际期间，自2019年11月1日起，180天内的违约金，每日按全部房价款474585元（合同第十二条第1款第1项）的0.01%为标准，给付违约金8542.53元。超过180天部分，《预售合同》约定出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金，按该约定，无论出卖人逾期违约多久，仅需向买受人支付全部房价款的1%作为代价显属不当，被告嘉隆公司提出仅按总房款的2%向原告支付违约金作为违约代价的答辩意见，本院不予采纳。原告要求对违约金进行调整有据可依，结合原告的实际主张，参考《预售合同》第十二条第1款第1项之标准，将该部分违约金的计算标准调整至每日按全部房价款474585元的0.01%为标准核算较为兼顾双方权益，故据此裁判。经核算，自2020年4月30日起（自2019年11月1日起增加180日）至2020年12月21日止，该部分违约金应为11152.75元（474585元×0.01%×235天），原告诉请超出部分，不予支持。至此，被告嘉隆公司应给付原告逾期交房违约金19695.28元（8542.53元+11152.75元）。此外，原告依约要求解除《预售合同》并由被告嘉隆公司返还已付房款本金144585元及已实际偿付的贷款75633.97元，并由被告嘉隆公司赔偿被告邮政营口银行损失有理，本院予以支持。本案纠纷焦点之二系返还已付房款本金及已付贷款相应期间利息的计算问题，原告主张已付房款本金的相应利息，结合合同约定，原告可自向被告嘉隆公司发出解除合同通知送达日起第16日内主张权利，但原告未提供在提起本诉前向被告嘉隆公司发出相应通知的证据，故以原告向本院提起诉讼日作为原告发出解除通知送达日较为兼顾双方权益。据此，被告嘉隆公司应以144585元为基数，自2021年1月6日起至实际付清日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率向原告支付利息较妥，原告诉请超出部分无据，不予支持。关于原告主张已付贷款75633.97元的相应利息一节，亦应参考已付房款本金的利息标准核算利息，原告诉请超出部分无据，不予支持。原告要求被告嘉隆公司应在《预售合同》解除后配合原告办理案涉房屋的备案解除手续有理，本院予以支持。关于原告要求解除《贷款担保合同》一节，原告于本诉中提出解除《贷款担保合同》的诉求并非与解除《预售合同》的诉求完全独立，而是解除《预售合同》后的可见性衍生诉讼，当事人既可以选择另案诉讼，亦可以选择于本诉中一并解决，从减少当事人诉累的角度考虑，本案一并处理并无不妥，亦是对司法为民、节省审判资源的综合彰显。故此，被告嘉隆公司提出应将解除商品房买卖合同的诉请与解除贷款合同的诉请分开解决的答辩意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。本案中，原告诉请解除《预售合同》后一并解除《贷款担保合同》有理，本院予以支持。考虑到被告邮政营口银行并无过错，故被告邮储营口银行的损失应由被告嘉隆公司负担。被告邮储营口银行未于本案中就其损失提出独立的诉请，而是要求驳回原告的诉讼请求，属对己方诉权的自由处分，并不违反法律规定，被告邮储营口银行可待《贷款担保合同》解除后，就己方损失另案诉讼。原告于本案中的其他诉请，并无依据，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第二十条、第二十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告杨俊杰与被告营口嘉隆置业有限公司于2018年3月2日，就营口市老边区房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》；被告营口嘉隆置业有限公司于本判决生效后30日内，配合原告杨俊杰办理上述房屋的备案解除手续。二、被告营口嘉隆置业有限公司返还原告杨俊杰首付购房款144585元及已付按揭贷款75633.97元，合计220218.97元。三、被告营口嘉隆置业有限公司以220218.97元为基数，2021年1月6日起至实际付清日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为基础向原告杨俊杰支付利息。四、被告营口嘉隆置业有限公司给付原告杨俊杰逾期交房违约金19695.28元。上述第二项、第三项、第四项判决主文确定款项，被告营口嘉隆置业有限公司应于本判决生效后十日内付清。逾期给付,以239914.25元（220218.97元+19695.28元）为基数，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、解除原告杨俊杰、被告营口嘉隆置业有限公司于2018年3月14日与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司营口市分行签订的《个人消费贷款及担保合同》，原告杨俊杰不再承担还款责任。六、驳回原告杨俊杰的其他诉讼请求。案件受理费14670元，减半收取7335元，由被告营口嘉隆置业有限公司负担4900元，由原告杨俊杰负担2435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于营口市中级人民法院。审判员  赵世超二〇二一年三月二十二日书记员  张 彤