江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0115民初8443号原告（反诉被告）：南京贝想婴幼儿保育有限公司（曾用名：南京蓓爱婴幼儿保育有限公司），统一社会信用代码91320115MA1MRNBRXY，住所地南京市江宁区汤山街道麒东路777号东郊小镇邻里中心5-102室。法定代表人：李季凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张少华，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵一宁，江苏法德东恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京一雷文化艺术培训有限公司，统一社会信用代码91320115MA1MPYE31W，住所地南京市江宁区汤山街道麒东路777号东郊小镇邻里中心5-109室。法定代表人：雷洁吟，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭莉文，南京星之辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵俊毅，南京星之辰律师事务所律师。原告（反诉被告）南京贝想婴幼儿保育有限公司（以下简称贝想公司与被告（反诉原告）南京一雷文化艺术培训有限公司（以下简称一雷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贝想公司的委托诉讼代理人张少华、赵一宁，被告（反诉原告）一雷公司的委托诉讼代理人郭莉文、赵俊毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贝想公司向本院提出诉讼请求：1.确认其与被告之间的《东郊小镇商铺租赁合同》于2020年5月22日解除；2.判令被告参照约定的租金标准（231264元／年）支付自2020年5月23日起至同年7月8日止的房屋占用费29779.20元；3.判令被告支付拖欠的租金28031.40元及违约金57816元；4.判令被告支付拖欠水、电、物业费合计38900元；5.被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年12月9日，其与被告一雷公司签订《东郊小镇商铺租赁合同》一份，约定被告一雷公司向其租赁位于南京市江宁区汤山街道麒东路777号东郊小镇邻里中心第5-102号商铺三楼房屋（建筑面积360平方米），用于经营艺术培训，租期自2016年12月9日起至2023年3月8日止。签约初期，双方均正常履行合同。根据合同约定，一雷公司应于2018年11月20日前支付租金105777元，于2019年4月20日前支付租金105777元，于2019年11月20日前支付租金115632元，但虽经其催要，一雷公司仅分别支付80000元、100000元和90009元，剩余款项至今未付，远超合同约定的付款期限30日以上。同时，一雷公司拖欠2018年、2019年度水、电、物业费合计38900元未付，由其先行垫付。此外，一雷公司未经其允许向另外两家商户转租了案涉房屋。根据合同约定，其有权解除合同，一雷公司应向其支付三个月租金的违约金。其于2020年5月21日向一雷公司发出律师函解除合同，一雷公司于次日收到，故双方合同于2020年5月22日解除。被告一雷公司辩称：1.双方之间系合租关系，并非转租，原告贝想公司仅系合租代表人，双方之间的书面合同实为合租协议，双方也就合租事实补充了合租协议。2.2017年末，其发现贝想公司隐瞒合租租金价格等事宜，退还公关费、免租期费时，其违背诚实信用原则及欺诈行为表明合同当时已经撤销，虽双方未书面重新签订合同，实际双方之间的关系为贝想公司与开发商签订的大合同的合租关系。3.2020年7月，其搬离房屋系由于贝想公司根本违约，致合租关系无法继续履行，其已支付租金至2020年9月，不存在拖欠租金行为。且根据疫情影响，应免除其一个月的租金。4.关于水、电、物业费问题，对于欠付金额38900元无异议，但其支付的租金剩余部分已足够抵扣。综上，应驳回贝想公司的诉讼请求。反诉原告一雷公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返退还其已缴纳但未使用的2个月租金及疫情免租期1个月租金，合计57024元；2.判令反诉被告支付违约金57816元（231264÷12×3）；3.判令反诉被告返还其保证金2500元及房屋押金（租赁保证金）10000元；4.反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：其与反诉被告贝想公司之间系合租关系，而非转租关系。贝想公司系其与其他一同租赁案涉场地商户的合租代表人，全权代理与开发商商谈合租事宜，缴纳合租费用。在承租商铺前，贝想公司认为合租整层商铺会得到优惠价格，由贝想公司代表大家与开发商签订整层楼的租赁合同后再与其他商户分摊面积，签订合同，其承诺与开发商的租赁价格即与大家的合租价格，其及其他商户表示同意。2016年12月9日，其与贝想公司签订《东郊小镇商铺租赁合同》，该合同实为合租合同。2017年1月6日，双方签订《租房补充协议》，表明“经甲乙双方友好协商，特就合租等事宜订立以下补充协议”，再一次明确了承租房屋系双方合租，并非转租。2017年9月，由于贝想公司隐瞒事实，收取其远高于与开发商商谈的租金价格、免租期费用及所谓公关费，其他合租人事后知情并要求退还公关费、免租期费用及与开发商的差价，但贝想公司拒绝退还差价。其碍于第一年招收了大量学生，如重新寻找其他场所会造成巨大损失，故暂时未主张退还差价，其保留追究退还差价的权利。2020年6月，在开发商给予承租方租金优惠的情况下，贝想公司反而以高价格要求其支付合租租金，此举会导致利益明显失衡。其按贝想公司与开发商签订的价格支付贝想公司合租费用，贝想公司反而起诉其，违反诚实信用原则，意图恶意解约。现合同无法继续履行是由于贝想公司原因，贝想公司应承担违约责任并退还租金。反诉被告贝想公司辩称：1.反诉原告一雷公司存在拖欠租金、水、电、物业费等根本违约情况，且租金、水、电、物业费、占有使用费、违约金等数额之和远超一雷公司未使用的两个月房租，且其已在诉请中予以扣除，其有权进行冲抵。因一雷公司拖欠租金，其不同意减免疫情期间租金。2.其不存在任何违约行为，双方无任何合租合意和行为，其与房东签订租赁合同后再与一雷公司另行签订租赁合同，属于独立的转租关系，双方应按合同履行其义务。同时，转租租金略高于与房东之间的租金系租赁市场一般习惯，一雷公司违反合同约定，要求以其与房东之间的租金标准结算本案租金，违背合同相对性，属于违约行为。3.双方的纠纷状态不符合押金的返还条件，相应金额可以冲抵一雷公司所签费用。开业保证金已于2018年1月返还，一雷公司该项主张也已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2016年12月9日，原告（反诉被告）贝想公司与被告（反诉原告）一雷公司签订《东郊小镇商铺租赁合同》一份，约定贝想公司将位于麒东路777号东郊小镇邻里中心第5-102号商铺三楼建筑面积360平方米的房屋出租给一雷公司，用途为艺术培训；租赁期限自2016年12月9日起至2023年3月8日止，其中2016年12月9日起至2017年3月8日止为装修试营业期，租金按1元／平方米／天计算，共32400元，自2017年3月9日起租金按1.61元／平方米／天计算，自2020年3月9日起按1.76元／平方米／天计算；合同签订之日缴纳前三个月及首个半年的租金，其后每半年支付一次，支付时间为每年的4月20日和11月20日前；一雷公司缴纳开业保证金2500元，确保于2017年3月1日前正式开业经营，按期开业则无息退还该保证金；一雷公司缴纳房屋租赁保证金10000元，本合同终止后一个月内，经贝想公司验收并扣除相关应付费用后，由贝想公司无息返还；一雷公司转租或拖欠租金超过30日的，贝想公司有权解除合同，一雷公司应支付等同于当年三个月租金的违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，贝想公司将房屋交给一雷公司使用。根据合同约定，一雷公司应于2018年11月20日前支付租金105777元，于2019年4月20日前支付租金105777元，于2019年11月20日前支付租金115632元，但一雷公司仅分别支付80000元、100000元和90009元，余款至今未付。一雷公司还将租赁的部分场地交给其他承租户使用。2020年5月21日，贝想公司以拖欠租金和物业费为由，向一雷公司发函解除合同，一雷公司于次日收到该函。2020年7月8日，一雷公司将房屋返还贝想公司。另查明，2017年1月6日，贝想公司与一雷公司又签订补充协议一份，载明双方就“合租”等事宜签订补充协议，对一雷公司租用的场地中包含两家商户：一雷公司及雅之声文化艺术中心如提前撤场的责任、优先承租权等进行了约定。审理中，贝想公司提交与原、被告法定代表人微信聊天记录截图一份，据此证明2018年、2019年间一雷公司以资金紧张为由要求缓交租金，一雷公司对租金价格是认可的。一雷公司质证认为，该聊天记录并不完整，隐瞒了对价格抗辩部分。一雷公司提交原、被告法定代表人、一雷公司法定代表人与房屋产权人工作人员梅经理的聊天记录等证据，据此证明原、被告为合租关系，转租合同已撤销，贝想公司质证认为该证据不能证明双方为合租关系，也无撤销合同的内容。贝想公司主张其于2018年1月退给一雷公司的公关费等费用36254元中，包含开业保证金2500元，一雷公司认为该退款中不包含开业保证金，贝想公司未提交其他证据佐证该退款具体内容。贝想公司陈述，其与房屋产权人多次协商、沟通，获得疫情期间一个月的免租期，但鉴于一雷公司存在拖欠租金等违约行为，其不同意减免一雷公司的租金。本院认为，原告（反诉被告）贝想公司与被告（反诉原告）一雷公司之间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。根据法律规定，存在重大误解、显失公平或一方以欺诈、胁迫的等手段订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，一雷公司陈述其于2017年末发现贝想公司隐瞒合租租金价格等事宜，且已撤销《东郊小镇商铺租赁合同》，但其提交的证据不能证实其已在法定期间内向人民法院或仲裁机构请求撤销合同，且根据贝想公司提交的微信聊天记录，一雷公司在2018年、2019年仍有按合同金额支付租金的意思表示，故对一雷公司关于相应合同已被撤销的主张，本院不予支持。对于双方签订的补充协议，虽载明“合租”等字样，但内容系对场地中两家承租户的使用场地进行的约定，不产生变更、替代《东郊小镇商铺租赁合同》的效力。一雷公司未按约定期限支付租金，且已逾期超过30日，根据合同约定，贝想公司有权解除合同，一雷公司应按约支付违约金。贝想公司通过发函的方式行使合同解除权，符合法律规定，本院认定合同于一雷公司收到函之日（2020年5月22日）解除。合同解除后，一雷公司在返还房屋前应支付占有使用费。至合同解除之日，一雷公司应支付的租金为259074（211554+231264÷365×75）元，但鉴于新冠疫情对商业租赁的普遍影响，本院根据疫情持续的时间、影响的程度确定出租人、承租人应对疫情造成的损失公平分摊及贝想公司也获得房屋产权人免租期的事实，支持一雷公司要求免除一个月租金的抗辩意见，上述租金中应扣除19272（231264÷12）元，剩余239802元。一雷公司在合同解除后仍使用房屋至2020年7月8日，故其还应支付占有使用费29779.20（231264÷365×47）元。一雷公司应支付的违约金为57816（231264÷12×3）元。对于应付水、电、物业费合计38900元，一雷公司予以认可，本院予以确认。对于开业保证金，贝想公司陈述已退还，但提交的证据不足以证明该事实，故本院不予采信。合同约定开业后应退还该保证金，但未约定退还的具体时间，故一雷公司可在开业后随时主张退还，该主张并未超过诉讼时效期间，贝想公司应予以退还开业保证金。扣除已付租金、开业保证金和租赁保证金，一雷公司还应向贝想公司支付83788.20（239802+29779.20+57816+38900-80000-100000-90009-2500-10000）元。对一雷公司要求返还租金并支付违约金的反诉主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告南京贝想婴幼儿保育有限公司与被告南京一雷文化艺术培训有限公司签订的《东郊小镇商铺租赁合同》于2020年5月22日解除。二、被告（反诉原告）南京一雷文化艺术培训有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告（反诉被告）南京贝想婴幼儿保育有限公司83788.20元。三、驳回原告南京贝想婴幼儿保育有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告南京一雷文化艺术培训有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3295元，财产保全费1320元，合计4615元，由原告南京贝想婴幼儿保育有限公司负担2113元，由被告南京一雷文化艺术培训有限公司负担2502元。反诉案件受理费1299元，由反诉原告南京一雷文化艺术培训有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 李 青二〇二一年三月十九日书记员 孙秋君