辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3905号上诉人（原审原告）：于海天，男，1959年11月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：齐丽军，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳灵，辽宁卓政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁永泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号。法定代表人：辛秀贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔媛园，辽宁恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：张圆圆，辽宁恒生律师事务所律师。上诉人于海天因与被上诉人辽宁永泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初9799号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于海天上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、法律规定出卖人因房屋面积存在误差承担的双倍返还责任是惩罚性赔偿责任而非损失赔偿责任，故不能以此免除本案中被上诉人的赔偿责任。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的因面积误差产生的双倍返还责任，其本质是对出卖人不诚信的一种惩罚性措施，而非是对买受人损失的弥补，两者不能混同。因此不能以被上诉人承担双倍返还责任为由，免除被上诉人的违约行为对上诉人造成的损失赔偿责任。其次，从沈阳市中院（2020)辽01民再2号民事判决书可知，在上诉人与被上诉人之间就房屋面积差额双倍返还问题再审审理时，针对本次关于物业费等的诉讼请求，沈阳市中院已经依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理;符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”认定本案的诉讼请求超出再审审理的诉讼请求，不予审理，更加印证了本次诉讼请求与房屋面积差额双倍返还并非同一法律关系，不应以此互相抵扣。综上，不能因被上诉人承担了房屋面积存在误差的双倍返还责任而免除被上诉人的赔偿责任。二、被上诉人应当对因其违约行为导致上诉人产生的损失承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因被上诉人交付使用的商品房实际建筑面积远小于合同约定的面积，导致上诉人为此超额支付了采暖费、物业费等相关费用多年，给原告造成巨大损失，因此被上诉人应当依据法律规定对上诉人由此造成的损失承担赔偿责任。辽宁永泰房地产开发有限公司辩称，请求维持原判。于海天向一审法院起诉请求：1.被告返还原告所购商品房面积误差部分采暖费26168元、物业费39251.52元、契税19398元、维修基金6717.15元、新房证办理费用550元，利息49725元，合计141810元；2.被告承担诉讼费。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告赔偿原告所购商品房面积误差部分的采暖费26168元、物业费23305.59元、契税19398元、维修基金6717.15元、新房证办理费用550元，合计76138.74元；2.被告给付利息27410元（利息以76138.74元为基数，以年息6%为标准，自2011年4月12日房产证下达之日起计算至2020年4月11日止，并自2020年4月12日至实际给付之日止，以76138.74元为基数，以年息6%为标准计算）；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2010年12月29日，原告（买受人/乙方）与被告（出卖人/甲方）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告出售的位于沈阳市和平区南三经街20号A-6-2、建筑面积535.22平方米房屋一套，第三条（乙方所购商品房的基本情况）载明‘……该商品房的用途为办公，属框剪结构，层高为3.6，建筑层数地上17层，地下2层。……该商品房【产权登记】建筑面积共535.22平方米，其中，套内建筑面积360.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积174.95平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）’。第四条（计价方式与价款）约定，该商品房单价5000元/平方米，总金额2676100元。……在该合同落款处，原告签名予以确认，被告亦加盖公章及法定代表人印章。2011年1月30日，原告（买受人/乙方）与被告（出卖人/甲方）签订《商品房买卖合同补充说明》一份，内容：“甲乙双方原于2011年1月30日签订商品房买卖合同（辽宁省建设厅及辽宁省工商行政管理局监制，所购房屋地址：沈阳市和平区南三经街20号，嘉隆大厦A座6层建筑面积535.22平方米）。现甲乙双方就该商品房买卖合同做如下补充说明：一、甲乙双方确认，上述房屋双方的实际成交单价为5000元/平方米，总价款2676100元。乙方所购上述房屋必须按此总价向甲方付款，即甲乙双方实际应按双方于2010年12月29日签署的商品房买卖合同执行；二、现经甲乙双方协商同意，甲方按4100元/平方米的单价及2194402元的总价签署商品房买卖合同（辽宁省建设厅及辽宁省工商行政管理局监制），双方按此合同去办理交易手续。就此，甲乙双方明确如下事宜：1、不论商品房买卖合同（辽宁省建设厅及辽宁省工商行政管理局监制）如何签署，均不影响甲乙方的实际成交价（5000元/平方米，总价为2676100元），且乙方必须按此实际成交价格向甲方付款。2、甲乙双方于2010年12月29日签署的商品房买卖合同真实有效，且是甲乙双方需唯一应实际遵守执行的合同。3、甲乙双方确认，在契税征收时，如核定的契税征收单价超出4100元/平方米，则超出4100元/平方米部分所对应的契税额由甲方承担。4、本补充合同一式两份，甲乙双方各执一份。本补充合同经甲乙双方签字盖章后生效，且与甲乙双方于2010年12月29日签署的商品房买卖合同共同有效。任一方违约均需承担给守约方造成全部损失的赔付责任。”在该补充说明的落款处，原告签名予以确认，被告亦加盖公章及法定代表人印章。2011年1月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告出售的位于沈阳市和平区南三经街20号A-6-2、建筑面积535.22平方米房屋一套，第三条（买受人所购商品房的基本情况）载明‘……该商品房的用途为办公，属框剪结构，层高为3.6，建筑层数地上17层，地下2层。……该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共535.22平方米，其中，套内建筑面积360.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积174.95平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）’。第四条（计价方式与价款）约定，该商品房单价4100元/平方米，总金额2194402元。第二十二条载明‘本合同连同附件共19页，一式三份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，房产局1份’。双方在合同中还就其他事项进行了约定。在该合同落款处，原告签名予以确认，被告亦加盖公章及法定代表人印章。原告于2010年12月28日、2011年1月30日两次合计向被告交付购房款2676100元，被告向原告出具销售不动产统一发票，载明‘销售的不动产楼牌号：和平区南三经街20号A座6层2号，建筑面积535.22平方米，单价4100元/平方米，金额2194402元’。后，原告办理了入住手续，该房屋由原告占有使用至今。另查明，2016年，原告于海天认为被告向其出售的涉案房屋实际面积要远远小于约定的535.22平方米，故诉至一审法院。2016年4月25日，一审法院作出[2016]辽0102民初1955号民事判决书，判决“驳回原告于海天的诉讼请求”。宣判后，原告于海天不服一审判决，上诉至本院，本院作出[2016]辽01民终6617号“驳回上诉，维持原判”的民事判决书。2016年8月23日，原告于海天向沈阳市沈河区人民法院起诉沈阳市规划和国土资源局，请求对位于沈阳市和平区南三经街20号A-6-2房屋进行测绘，该院于2017年2月10日作出（2016）辽0103行初248号行政判决，撤销沈阳市房产局于2016年9月26日作出关于于海天申请房屋测绘的答复，责令沈阳市规划和国土资源局对于海天申请重新作出处理。沈阳市规划和国土资源局不服向本院上诉，本院于2017年6月6日作出“驳回上诉，维持原判”的（2017）辽01行终471号行政判决书。2018年8月10日，沈阳市房产测绘中心出具《关于和平区房屋测绘有关的说明》。沈阳市规划和国土资源局于2018年10月16日向于海天出具辽（2018）沈阳市不动产权第0430711号不动产权证书，该不动产权证书记载权利人为于海天，坐落和平区，建筑面积为418.4平方米。再查明，因于海天不服本院[2016]辽01民终6617号民事判决，向沈阳市人民检察院申诉，辽宁省人民检察院作出辽检民（行）监（2019）21000000160号民事抗诉书，向辽宁省高级人民法院作出（2019）辽民抗88号民事裁定，指令本院再审。2020年，该院作出（2020）辽01民再2号民事判决书，内容载明“关于于海天主张永泰公司应向其加倍返还购房款的问题……案涉房屋实际面积比合同约定的建筑面积比合同约定的建筑面积减少116.82平方米，面积误差比绝对值为（116.82÷535.22×100%=21.83%），面积误差比明显超过了3%，故于海天有权要求永泰公司加倍返还面积误差比超过3%部分的房价款……判决如下：“一、撤销本院（2016）辽01民终6617号民事判决书及沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初1955号民事判决；二、辽宁永泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向于海天返还房价款1086496.6元；三、辽宁永泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向于海天支付利息……本判决为终审判决。”现原告以被告交付使用的商品房实际建筑面积远小于合同约定的面积，导致其为此超额支付了采暖费、物业费、契税、维修基金、新办房证费为由诉至一审法院。一审法院认为，被告辽宁永泰房地产开发有限公司向原告于海天交付的涉案房屋面积与合同约定面积具有差异，存在瑕疵给付行为，但沈阳市中级人民法院作出的（2020）辽01民再2号民事判决书已判决被告因瑕疵给付行为应予承担的赔偿责任。据此，即被告无义务另行赔付其它费用，故原告要求被告赔偿采暖费、物业费、契税、维修基金、房产证办理费用、利息的诉求，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回原告于海天的诉讼请求。案件受理费2371元，由原告于海天负担。二审中，上诉人提交房屋平面图，证明被上诉人卖上诉人房屋之所以经过房产局重新测量，差距116平米，因为期间公摊也算到建筑面积中，而且中院生效判决中被上诉人陈述测量面积是自行测量，存在欺诈。被上诉人质证意见：对真实性、合法性、关联性均有异议，证据系上诉人单方制作，与本案没有关系，不知道宣传单的来源。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院以（2020）辽01民再2号民事判决书已判决被上诉人因瑕疵给付行为应予承担的赔偿责任，无义务另行赔付其它费用为由对上诉人要求被上诉人赔偿采暖费、物业费、契税、维修基金、房产证办理费用、利息的诉讼请求不予支持。因上诉人亦自认上述费用均非被上诉人收取，故上诉人向被上诉人主张上述费用无事实和法律依据，不予支持。综上，上诉人于海天的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2371元，由上诉人于海天负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  杨 帆二〇二一年三月二十一日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。