大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7805号原告（反诉被告）：任延成，男，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘妍俏，系辽宁征信律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏杰，女，满族，住址大连市甘井子区。被告（反诉原告）：李东健，男，满族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘贤才，系辽宁海星律师事务所律师。原告（反诉被告）任延成与被告（反诉原告）苏杰、李东健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，于2021年3月17日依法组成合议庭,公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）任延成及其委托诉讼代理人刘妍俏，被告（反诉原告）苏杰、李东健的委托诉讼代理人刘贤才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告与二被告的被继承人李延平签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院依法判令二被告共同返还原告押金1万元；3.请求法院依法判令二被告共同赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失9万元（具体金额以双方协商或鉴定结果为准）。事实和理由：原告（反诉被告）任延成与被继承人李延平于2016年6月15日签订《房屋租赁合同》，租赁被继承人李延平所有的位于大连市甘井子区，并约定了租期、租金等事项及其他权利义务关系。案涉房屋交付后，原告（反诉被告）即投入资金对公建进行装饰装修。原告在对涉案房屋进行装饰装修时，被告才告诉原告门厅应当支付3万元的补偿款，原告不同意支付后被告将门厅予以拆除，导致涉案房屋没有入户门，原告为此又支付费用安装入户门。被告（反诉原告）苏杰系被继承人李延平妻子，被告（反诉原告）李东健系二人婚生子。2019年3月25日被继承人李延平去世后，房屋租赁事宜即由被告（反诉原告）苏杰接手管理，原告（反诉被告）任延平也是将房屋租金直接支付给被告（反诉原告）苏杰。案涉房屋由二被告继承，依法应当在继承的遗产范围内承担相应的权利义务。房屋在使用过程中出现多处漏水的情形，原告（反诉被告）多次与被告（反诉原告）苏杰沟通，其均予以推脱不予修缮。自2020年1月我国新冠××疫情全面爆发以来，全国各中小微企业、商铺均停工停产，在疫情期间原告按照大连市政府等各部门要求闭店待业，对于疫情期间的房租二被告不予减免，导致《房屋租赁合同》无法继续履行。为维护自身合法权益,原告特诉至法院。被告（反诉原告）辩称，不同意原告的诉讼请求。实际上原告于2020年6月18日解除合同通知书已经送达给了被告，并且撤出了承租的房屋，即原告要求解除合同的行为已经不存在。现在原告已经单方解除了合同，原告解除合同是否有法律依据。2016年6月15日签订的房屋租赁合同是有效的，原告于2020年6月18日向被告送达了解除合同通知书，理由不符合合同的约定和法律规定，原告解除合同没有履行合同第三条关于租期10年约定应当视为违约，承担违约责任，对此被告已经提出反诉。原告称在房屋的使用过程中出现漏水的情形，但是没有证据证明能够严重影响经营，原告对合同第四条第二款规定的情形应当承担举证责任。原告主张不可抗力，应当就不可抗力承担举证责任，不可抗力是否应当免除或部分免除应当承担举证责任。合同第八条约定若乙方提前解除合同押金不退还，所以原告要求退还押金1万元没有合同依据。原告单方面解除合同要求赔偿剩余租赁期限内装饰装修的残值损失没有合同和法律依据，被告不同意利用原告装修装饰的残值可以自行拆除，前提是不能破坏房屋。关于原告在解除合同通知书中所说的门厅问题被告解释如下：出租的房屋面积不包括门厅的面积，该门厅是前承租人非法建筑，在退房的时候要求给3万元补偿，否则就拆除。在被告向原告交接房屋时，已经向原告释明，原告不同意给前承租人3万元的补偿，所以门厅被前承租人拆除，并不是在原告承租期间被有关部门强行拆除。同时，被告（反诉原告）诉称：被反诉人赔付反诉人相当6个月租金总额的违约金85,000元。事实与理由：被反诉人于2020年6月18日书面通知反诉人解除合同。被反诉人解除合同的理由，首先不符合案涉房屋租赁合同第四条第二款约定的情形；其次被反诉人主张适用不可抗力，没有就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实举出证据；因新××炎疫情履行合同困难而解除合同，理由不足。所以，被反诉人提出解除合同，即没有履行房屋租赁合同第三条约定，视为违约。根据房屋租赁合同第十五条约定，违约方的被反诉人必须在15天内向守约方的反诉人赔付相当于6个月租金的违约金85,000元（合同约定第三年至第五年每年租金17万元）。原告（反诉被告）辩称：不同意反诉人反诉请求。1、程序上认为反诉人的代理人提起的反诉行为无效，代理人应当以委托人的名义从事诉讼活动而不是以自己的名义提起诉讼，该反诉是否是二反诉人真实的意思表示无从考证。实体上被反诉人不存在任何的违约行为，被反诉人在承租涉案房屋后一直按约向反诉人苏杰支付租金，并对涉案房屋进行装饰装修，提升了涉案房屋的使用价值及出租价值。2020年2月疫情爆发以来，导致众多商铺无法正常经营，全国的经济形势大幅下降，反诉人不按照政府的号召承担社会责任减免租金，被反诉人因疫情原因导致商铺无法继续经营合同目的难以实现，因为疫情属于不可抗力，因不可抗力导致合同解除的双方免责；2、反诉人在合同履行中存在违约行为，被反诉人承租涉案房屋系用于经营买卖家用电器，而涉案房屋存在严重漏水的情形，对于室内的家用电器存在很大的安全隐患而反诉人苏杰对此置之不理、消极对待，已经违背了合同的约定，基于此被反诉人有权要求解除合同；3、反诉人诉请的违约金计算标准错误，房屋租赁合同未约定违约金应当以某一年的租金为计算标准，被反诉人认为至少是应当按照已经支付的标准计算即每年16万元。本院经审理认定事实如下：2016年6月15日，原告与被继承人李延平签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：1、被继承人李延平将其位于大连市甘井子区的公建租赁给原告作为商业经营用途，公建建筑面积220.30平方米，共2层。期限自2016年6月15日起至2026年6月14日。2、租金按年计算，分别为第一年至第二年为16万元，第三年至第五年为17万元，第六年至第七年为18万元，第八年至第十年为19万元。3、订立本合同后甲方将公建交付乙方使用时，乙方一次性向甲方缴纳第一年年租总额共计人民币壹拾陆万元整并缴纳水电煤气费用押金壹万元整。若乙方提前解除合同押金不予退还。4、任何一方未能履行本合同规定的条款，均视为违约。单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在15天内向守约方赔付相当6个月租金总额的违约金。另查明，被继承人李延平系大连市甘井子区（房屋所有权证编号：大甘村房南字第××号）所有权人。二被告系李延平妻子及儿子，2019年3月25日被继承人李延平去世后，被告苏杰、李东健作为第一顺序继承人继承该房屋。再查明，原告于2020年6月18日通过邮寄《解除合同通知书》的方式告知被告对涉案房屋不再租赁，并主动退出租赁房屋，被告对此予以认可。以上事实，有《房屋租赁合同》、《大连市房屋所有权证》、《公证书》、户籍证明及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被继承人签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于诉争房屋租赁合同能否解除的问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反强制性、禁止性规定,合法有效,对双方当事人均具有约束力,双方应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原告任延平于2020年6月18日向被告邮寄了《解除合同通知书》,被告于2020年6月19日接收了原告向其邮寄的《解除合同通知书》,而被告在收到原告向其邮寄的《解除合同通知书》后,并未根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的上述规定对原告邮寄给其的《解除合同通知书》的效力向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁,应视为对原告邮寄给其的《解除合同通知书》的效力没有异议。根据上述法律规定,原、被告双方于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》已于2020年6月19日予以解除,本院对此予以确认。原告提出的要求解除其与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求,本院予以支持。原告称其解除合同系因新冠疫情导致经营受到影响,属于不可抗力。本院认为,疫情防控措施仅导致案涉房屋租赁合同履行困难,而非不能履行合同。原告提出上述主张,应当就疫情或疫情防控措施直接导致租赁合同不能履行的事实承担举证责任。但原告一直未能提供充分的证据证明疫情对案涉租赁合同的影响已达到不能继续履行合同的程度,故原告以疫情构成不可抗力,导致案涉租赁合同目的无法实现而解除合同的起诉理由,无充分的事实及法律依据,本院依法不予支持。关于原、被告是否存在违约行为。根据原告任延平与被告李延平签订的《房屋租赁合同》的约定,任何一方任意或提前解除合同,应当向对方支付相当于六个月租金总额的违约金。合同约定的租期为十年,而原告任延平仅向被告支付4年的租金,并在合同履行期不满时发送解约通知,导致双方租赁合同无法继续履行而提前解除,给被告造成了相应的损失,对此原告任延平应依约承担相应的违约责任。本院认为，考虑到疫情影响经营困难,从公平原则出发,酌情减少原告支付违约金的数额，即3个月租金32,500元。（170,000元÷12个月*3个月-10,000=32,500元）关于剩余租赁期内装饰装修残值损失问题。原告于2020年10月13日向本院提出鉴定申请，2021年1月27日大连市中级人民法院委托辽宁博兴工程咨询有限公司对该涉案房屋残值予以鉴定，因鉴定内容受财产形成和存续过程中产生的折旧、损耗等因素影响，已超出鉴定机构工程造价鉴定业务范围，故大连市中级人民将案卷退回我院。根据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题＞的解释》第九条（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。对于原告提出被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值9万元，无充分的事实及法律依据,本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题＞的解释》第九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）任延成同被继承人李延平之间的房屋租赁合同依法解除。二、原告（反诉被告）任延平于本判决生效之日起三十日内向被告苏杰、李东健支付违约金32,500元。三、驳回原告（反诉被告）任延平的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）苏杰、李东健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（没有给付金钱义务的，不写）。案件受理费1,150元（原告已预交），反诉受理费960元（被告已预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判长 田 擎审判员 赵志武审判员 李景洋二〇二一年三月二十三日书记员 赵 晶本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题＞的解释》（2020年修正）第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二十条施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。