四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川20民终162号 上诉人（原审原告）：龙智，男，1981年9月27日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。 上诉人（原审原告）：周壮娥，女，1979年11月26日出生，汉族，住海南省洋浦经济开发区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：徐博坤，四川显卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川奥鑫实业有限公司。住所地：四川省资阳市安岳县岳阳镇东大街**。 法定代表人：杨祖万，董事长。 上诉人龙智、周壮娥因与被上诉人四川奥鑫实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2020）川2021民初3230号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人龙智、周壮娥委托诉讼代理人徐博坤到庭参加诉讼，被上诉人四川奥鑫实业有限公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人龙智、周壮娥上诉请求：1.撤销四川省安岳县人民法院（2020）川2021民初3230号民事判决，改判被上诉人为上诉人办理预售合同备案登记；2.违约金应按照700元/月计算，暂计算至起诉之日（2020年7月23日共计22天）为513.33元；3.本案的上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人仅要求被上诉人履行被上诉人的义务，并未要求行政机关限期完成备案，并不涉及任何行政部门的任何行为；2.原审判决认定的违约金过低，不足以弥补上诉人的实际损失，请求依法调高。 被上诉人四川奥鑫实业有限公司未答辩。 龙智、周壮娥向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告依照合同约定为原告办理商品房预售合同备案登记；2、判令被告依照合同约定交付房屋；3、判令被告向原告承担逾期交付房屋违约金，违约金计算标准为原告的实际损失，即房屋同地段的租金标准700元/月，违约金计算时间自2020年7月1日至被告满足交付条件之日，暂计至起诉之日（2020年7月23日）共计22天，共计513.33元；3、请求判令案涉房屋所有权归原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：龙智、周壮娥系夫妻关系。二人欲购买被告奥鑫公司开发建设的位于四川省安岳县××镇××期××住房。2018年9月29日二原告与奥鑫公司签订商品房买卖合同，合同主要约定：1、二原告购买奥鑫公司开发建设的位于安岳县××镇××期××幢××单元××层××号××商品房屋。商品房单价为6110元／平方米，总价697945元，交房时间为2020年6月30日；2、同时约定逾期交房责任为除不可抗力原因外，出卖人应向买受人承担违约金，违约金每日按已付房款的万分之0.1计算。合同还约定了出卖人应当在2023年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明及因出卖人原因未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的违约责任，同时对因出卖人的责任买受人未能在商品房交付之日起1460日内取得房屋所有权证书的违约责任也进行了约定；3、自合同生效之日起90日内，由出卖人向安岳县房管局申请办理预售合同备案登记手续，出卖人自本合同生效之日起90日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记；预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。同日，原被告又签订了商品房买卖合同补充协议（以下简称补充协议）一份，其中补充协议第四条第5项约定：如因小区入住率未达到80%，不能取得骏工验收备案表，则在取得后12个月内办理《不动产权证》。合同签订当日，原告向被告交纳购房款694202元、维修基金3743元，被告向原告出具阳光华庭专用收据两张。但被告至今未向原告交付涉案房屋，也未办理预售合同备案登记手续。 一审法院认为，本案涉及的合同包括原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件（包括《商品房买卖合同补充协议》），《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，该院认定《商品房买卖合同》成立并有效。对《商品房买卖合同补充协议》第四条第5项“如因小区入住率未达到80%，不能取得骏工验收备案表，则在取得后12个月内办理《不动产权证》。”的约定因增加了办证条件、延长了办证期限，故限制了原告要求被告及时办证的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，该院认定该条款应属无效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因原被告所签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》有效，故原被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定交纳了购房款、维修基金，原告已履行了付款义务，被告应当按照合同约定履行交付房屋的义务，但因涉案房屋现未骏工验收，涉案房屋需在骏工验收合格后才能办理交接手续，故在符合交房条件的情况下对原告要求被告交付房屋的诉讼请求应予支持。依据《商品房买卖合同》第十一条第（一）项“出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房”的约定和第十三条“逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”的约定和被告至今未交房的事实，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，要求被告向原告承担支付违约金的责任，符合法律规定应予支持；原告主张违约金的计算标准按照同地段房屋租金损失进行计算，因该计算标准不符合原被告签订的合同中关于逾期交房违约金的约定，故逾期交房违约金应按照每日已付房款万分之0.1的标准进行计算。在合同履行过程中，鉴于疫情发生对被告迟延交付房屋造成一定影响，对迟延交付房屋违约金的起算点该院酌定为2020年8月30日。原告诉请被告按照合同约定为原告办理商品房预售合同备案登记，针对该项诉求，该院认为，根据《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二十六条“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”之规定，被告奥鑫公司作为房地产开发企业应当按照法律规定的期限即原被告所签订商品房买卖合同之日起30日内向相关部门申请办理备案登记，办理备案登记系被告公司的法定义务，不能因原被告之间的约定而改变。但因商品房预售合同备案登记行为涉及相关行政部门的行政行为，在民事案件审理及裁判中，司法行为不宜对行政行为进行干预，故本案中对原告的该项诉求不予支持。原告诉请案涉房屋所有权归原告所有系因物权关系发生的争议，而本案系因合同的签订、履行产生的纠纷，故原告要求对涉案房屋确认所有权系另一法律关系不属本案审理范畴，不做处理。判决：一、限被告四川奥鑫实业有限公司于阳光华庭二期项目骏工综合验收并符合交房条件后六十日内向原告龙智、周壮娥交付位于安岳县××镇××期××幢××单元××层××号商品房；二、由被告四川奥鑫实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告龙智、周壮娥支付违约金（违约金从2020年8月30日起至实际交付房屋之日止，每日以697945元为基数乘以万分之零点一为标准进行计算）。三、驳回原告龙智、周壮娥的其他诉讼请求。 二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为：首先，关于被上诉人四川奥鑫实业公司是否应为上诉人龙智、周壮娥办理商品房预售合同备案登记的问题。龙智、周壮娥与四川奥鑫实业公司于2018年9月29日签订《商品房买卖合同》，约定龙智、周壮娥购买四川奥鑫实业公司开发建设的位于安岳县××镇××期××幢××单元××层××号房屋。该《商品房买卖合同》中第二十九条约定：“自本合同生效之日起30日内，由出卖人向安岳县房管局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。”龙智、周壮娥合同签订当日支付了房款，双方签订的《商品房买卖合同》已成立并生效。四川奥鑫实业有限公司应自2018年9月29日起30日内为龙智、周壮娥办理商品房预售合同登记备案手续。办理备案系四川奥鑫实业公司作为房地产开发企业的义务，并非特指相关部门的行政行为。其次，关于违约金的问题。双方合同约定违约金的计算标准为已付房款万分之零点一，龙智、周壮娥虽认为该违约金计算标准过低，但其提供的安居客网站截图不能证明其实际损失，故应按照双方约定计算违约金。 综上所述，上诉人龙智、周壮娥的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省安岳县人民法院（2020）川2021民初3230号民事判决第一项和第二项，即“一、限被告四川奥鑫实业有限公司于阳光华庭二期项目骏工综合验收并符合交房条件后六十日内向原告龙智、周壮娥交付位于安岳县××镇××期××幢××单元××层××号商品房；二、由被告四川奥鑫实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告龙智、周壮娥支付违约金（违约金从2020年8月30日起至实际交付房屋之日止，每日以697945元为基数乘以万分之零点一为标准进行计算）； 二、撤销四川省安岳县人民法院（2020）川2021民初3230号民事判决第三项，即“驳回原告龙智、周壮娥的其他诉讼请求。”； 三、限被上诉人四川奥鑫实业有限公司于本判决生效后十日内为上诉人龙智、周壮娥购买的位于安岳县××镇××期××幢××单元××层××号商品房办理备案登记； 四、驳回上诉人龙智、周壮娥的其他诉讼请求。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 一审案件受理费5382元、保全费5000元，共计10382元由被上诉人四川奥鑫实业有限公司负担；二审案件受理费100元，由被上诉人四川奥鑫实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 樊 彬 审判员 杨 虹 二〇二一年三月十一日 书记员 邵雪莲