河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0903民初375号 原告：山东皇明太阳能房地产有限公司，住所地德州经济开发区宋官屯镇漓江路。 统一社会信用代码：91371400661950610F。 法定代表人：黄鸣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邵岩、刘爱菊，山东众城清泰（德州）律师事务所律师。 被告：蔡红，女，1963年3月9日出生，汉族，住沧州市运河区。 被告：郭晓茜，女，1987年6月11日出生，汉族，住沧州市运河区。 二被告共同委托诉讼代理人：李广玲，河北衡泰律师事务所律师。 第三人：胡腊梅，女，1970年10月5日出生，汉族，住沧州市运河区。 第三人：蔡长华，男，1969年5月2日出生，汉族，住沧州市吴桥县。 第三人：河北一粟粮食贸易有限公司，住所地吴桥县桑园镇黄河路南香山道东。 统一社会信用代码：91130928065733918Y。 法定代表人：胡腊梅，该公司经理。 第三人：河北粮程农业科技发展有限公司，住所地河北省石家庄市新华区中华北大街68号鹿诚商务中心6-1606。 统一社会信用代码：9113010009492166X7。 法定代表人：胡腊梅，该公司经理。 第三人：吴桥亨泰粮食购销有限公司，住所地吴桥县桑园镇县城昆仑道80号。 统一社会信用代码：91130928678532932T。 法定代表人：胡童磊，该公司经理。 原告山东皇明太阳能房地产有限公司（以下简称山东皇明公司）与被告蔡红、郭晓茜、第三人河北一粟粮食贸易有限公司（以下简称河北一粟公司）、河北粮程农业科技发展有限公司（以下简称河北粮程公司）、吴桥亨泰粮食购销有限公司（以下简称吴桥亨泰公司）、胡腊梅、蔡长华案外人执行异议之诉和物权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告山东皇明太阳能房地产有限公司委托诉讼代理人邵岩、刘爱菊，被告蔡红、被告郭晓茜委托诉讼代理人李广玲到庭参加诉讼，第三人河北一粟粮食贸易有限公司、第三人河北粮程农业科技发展有限公司、第三人吴桥亨泰粮食购销有限公司、第三人胡腊梅、第三人蔡长华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东皇明太阳能房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认坐落于山东省德州市房屋归原告所有，房屋价值986377元；2.依法不得执行坐落于山东省德州市房屋并解除对该房屋的预查封；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：郭刚与第三人胡腊梅、蔡长华等民间借贷纠纷一案，经运河法院审理作出（2016）冀0903民初1172号民事判决书，判决胡腊梅、蔡长华偿还郭刚借款9000000元及利息；胡腊梅、蔡长华支付郭刚律师费用10000元。案件受理费94436元，保全费5000元，由胡腊梅、蔡长华等负担。河北一粟公司、河北粮程公司，吴桥亨泰公司对上述债务承担连带偿还责任。因第三人未履行生效法律文书所确定的义务，郭刚向法院申请强制执行。法院于2017年8月4日作出（2017）冀0903执371号之三执行裁定书，预查封了第三人胡腊梅、蔡长华购买的位于山东省德州市房屋一套。在执行过程中，原申请执行人郭刚因病去世，后法院裁定变更被告蔡红、郭晓茜为该案申请执行人。在执行过程中，原告于2019年7月30日向运河法院提出书面异议，请求中止对上述房屋的执行并解除对该房屋的保全措施。2019年8月27日，运河法院作出（2019）冀0903执异64号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告对该裁定书不服，提起诉讼。原告作为出卖人，第三人蔡长华、胡腊梅作为买受人，双方于2009年12月24日签订了《德州市商品房买卖合同》，约定上述二人向原告购买坐落于山东省德州市房屋，总价款为986377元，首付296377元，按揭贷款690000元。原告与上述二人在该合同的补充协议中还约定，在原告为上述二人与银行签订的贷款合同提供担保期间，因上述二人不履行贷款还款义务而导致原告承担连带责任，且上述二人未向原告支付代偿费用及相应违约金的，原告有权解除合同。合同签订后，原告为上述二人的银行按揭贷款提供了阶段性连带责任保证，并已如约履行交房义务，但上述二人未按期偿还银行按揭贷款，导致银行一直扣划原告保证金代偿，且上述二人未向原告支付代偿费用及相应违约金。原告为维护合法权益，已于2017年12月11日向德州经济技术开发区人民法院提起了房屋买卖合同纠纷之诉，该法院已于2018年6月20日出了（2018）鲁1491民初69号民事判决书，判决解除了双方的上述商品房买卖合同，同时判决上述二人将涉案房屋腾空恢复原状并协助原告到德州市房产管理中心办理购房合同网签备案撤销手续，观该判决书早已生效。基于以上事实，根据《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，本案第三人蔡长华、胡腊梅与原告签订《德州市商品房买卖合同》后仅办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记，故蔡长华、胡腊梅仅享有该合同的债权而非房屋所有权。涉案房屋的所有权依然归原告所有。虽然贵院对涉案房屋进行了预查封，但预查封不影响商品房合同当事人行使解除权，预查封与直封的法律性质不同，本案不适用（最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定）第二十六条第二款的规定。现涉案《德州市商品房买卖合同》业己解除，第三人蔡长华、胡腊梅已丧失基于该合同请求办理涉案房屋产权过户登记的合同权利，因此，贵院依法应解除对该房屋的预查封，并停止对该房屋的强制执行。 蔡红、郭晓茜辩称，1.沧州市运河区人民法院出具（2016）冀0903民初1172号民事判决书已在2017年3月1日发生法律效力，2017年3月10日自动履行期届满。之后郭刚申请强制执行，运河法院于2017年8月4日出具（2017）冀0903执371号之三执行裁定书，查封了胡腊梅、蔡长华名下的位于山东省德州市，查封期限为三年，2017年8月4日至2020年8月4日，根据申请人的申请，贵院对涉案房产进行续封，续封期限为2020年7月15日至2023年7月14日。郭刚因病于2018年3月1日去世，运河法院在2018年7月9日作出（2017）冀0903执371号之一执行裁定书，变更申请人蔡红、郭晓茜为本案申请执行人。原告与胡腊梅蔡长华的买卖合同纠纷一案，德州经济技术开发区人民法院于2018年6月20日作出（2018）鲁1491民初69号民事判决书，该判决书在2018年11月13日才发生法律效力。被告对涉案房产的查封日期先于原告依据判决书的生效日期，且判决书明确载明，胡腊梅、蔡长华仅仅缴纳涉案房屋总价款的30%作为首付款。2.查封和预查封具有相同的法律效力，也同样适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，根据该法第26条第二款的规定，原告的异议不符合法律规定的情形，其权利不能排除本案的执行，应当驳回起诉。3.原告与胡腊梅、蔡长华等人存在恶意串通的嫌疑。请求法院依法查明，如存在虚假诉讼，请求依法追究原告的虚假诉讼的法律责任。 河北一粟粮食贸易有限公司、河北粮程农业科技发展有限公司、吴桥亨泰粮食购销有限公司、胡腊梅、蔡长华缺席无述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：2009年12月24日，山东皇明公司作为卖方与买方蔡长华、胡腊梅签订合同编号为皇明200900032的德州市商品房买卖合同一份，约定蔡长华、胡腊梅购买山东皇明公司开发的位于山东省德州市房屋。房屋总价款为986377元，蔡长华、胡腊梅首付296377元，其余款项由蔡长华、胡腊梅以按揭贷款方式支付，按揭贷款690000元。2010年2月10日，中国农业银行股份有限公司德州分行、蔡长华与胡腊梅、山东皇明公司三方签订了个人购房担保借款合同一份，约定山东皇明公司作为担保人，为蔡长华、胡腊梅在中国农业银行股份有限公司德州分行的购房贷款提供担保。合同签订后，2010年12月30日山东皇明公司通知蔡长华、胡腊梅收房，双方签订入住手续书。自2016年5月10日开始，蔡长华、胡腊梅未按合同约定向中国农业银行股份有限公司德州分行偿还贷款，中国农业银行股份有限公司德州分行扣划了保证人山东皇明公司的款项。山东皇明公司起诉要求解除其与蔡长华、胡腊梅之间的房屋买卖合同。2018年1月4日，山东省德州经济技术开发区人民法院受理了山东皇明公司与蔡长华、胡腊梅房屋买卖合同纠纷一案，并于2018年6月20日作出（2018）鲁1491民初69号民事判决，判决解除山东皇明公司与蔡长华、胡腊梅签订的合同编号为皇明200900032的德州市商品房买卖合同；蔡长华、胡腊梅于判决生效后十日内将位于房屋腾空恢复原状，并协助山东皇明公司到德州市房产管理中心办理购房合同网签备案撤销手续；蔡长华、胡腊梅于判决生效后十日内支付皇明公司违约金98637.7元、偿还山东皇明公司截至2017年10月26日止的代偿费用61067.5元及自2017年10月27日起至皇明公司代偿义务终止期间的代偿费用。该判决现已发生法律效力。 本院受理的郭刚与胡腊梅、蔡长华等借款合同纠纷一案，本院于2016年10月30日作出（2016）冀0903民初1172号民事判决，判决胡腊梅、蔡长华偿还郭刚借款9000000元及利息；胡腊梅、蔡长华支付郭刚律师费10000元。河北一粟公司、吴桥亨泰公司对上述债务承担连带偿还责任。案件受理费94436元，保全费5000元，由胡腊梅、蔡长华、河北一粟公司、吴桥亨泰公司负担。因该案被告未履行生效法律文书所确定的义务，郭刚向本院申请强制执行。在执行过程中，原申请执行人郭刚因病去世，后本院裁定变更蔡红、郭晓茜为该案申请执行人。本院于2017年8月4日作出（2017）冀0903执371号之三执行裁定书，预查封了被执行人胡腊梅、蔡长华购买的位于山东省德州市房屋一套，查封期限三年，后对该房屋进行续封。原告山东皇明公司作为案外人于2019年7月30日向本院提出书面异议，请求中止对上述房屋的评估、拍卖并解除对该房屋的保全措施。2019年8月27日，本院作出（2019）冀0903执异64号执行裁定书，驳回了山东皇明公司的异议请求。山东皇明公司不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。 本院认为，被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋，房屋虽未进行所有权登记，人民法院也可以进行预查封。预查封的效力等同于正式查封，预查封的效力实为冻结不动产物权登记簿的登记，以限制房屋买受人对标的物的处分。但法律并未规定房屋被查封时不能解除房屋买卖合同，案涉房屋被查封不能成为解除合同的障碍。案涉房屋购房合同办理了网签备案手续，但该合同已经生效判决解除，胡腊梅、蔡长华作为案涉房屋的买受人，丧失了请求将案涉房屋转移登记至其名下的债权。蔡长华、胡腊梅未就案涉房屋办理预告登记，即使办理了预告登记，依据法律规定，债权消灭，预告登记失效。其二人债权因合同解除而归于消灭，则胡腊梅、蔡长华因案涉房屋买卖合同解除而不再享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六第二款规范目的是防止人民法院作出查封等执行措施之后，当事人通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封裁定的人民法院提出执行异议之诉，而不是另寻其他法院或者仲裁解决，以免发生裁判文书既判力相互矛盾。该条文是在执行异议程序中对于能否继续执行给予的指引，具有效率性、程序性特点。而执行异议之诉需进行实体审查，案涉房屋买卖合同因买受人即被执行人胡腊梅、蔡长华违约已经另案判决予以解除，且已发生法律效力，申请执行人不能推翻另案生效判决的事实和结果，另案裁判结果应予采纳。综上所述，法院预查封不影响商品房买卖合同当事人行使约定或者法定的解除权，商品房买卖合同经生效判决予以解除，商品房买卖合同的签订不发生物权变动的效力，也丧失了登记至房屋买受人即被执行人胡腊梅、蔡长华名下的条件，原告山东皇明公司作为房屋出卖人即该房屋房产开发企业享有足以排除案涉房产强制执行的权利。山东皇明公司诉请不得执行案涉房屋，应予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，案涉房屋物权并未转移登记至胡腊梅、蔡长华名下，案涉房产在山东皇明公司与胡腊梅、蔡长华之间不存在物权确认纠纷。根据城市房地产管理法的规定，在依法取得的房地产开发用地上建成的房屋，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记的，由登记机构依据相应的法律、政策法规及相应的管理办法予以执行，山东皇明公司就其合法建设的房屋有权申请房屋所有权初始登记，房屋初始登记没有创设物权的效力，但登记是后续的物权处分行为产生物权效力的前提。综上，原告山东皇明公司作对案涉房产的房地产开发企业，在商品房买卖合同解除的情形下，与房屋买受人之间不存在物权确认纠纷，其对案涉房产已办理初始登记，其对案涉房屋依法享有权利的障碍仅因案涉房屋成为执行标的，其已通过本案案外人执行异议之诉予以解决，无需在本案中提起确权之诉，其主张依法确认物权，本院不予支持。 关于原告山东皇明公司申请解除对案涉房屋的查封措施，不属于执行异议之诉的审理范围，原告可以另行主张权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条：被执行人购买第三人的财产，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据执行申请人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。商品房买卖合同解除，原告山东皇明公司作为出卖人收取购房款对买受人蔡长华、胡腊梅具有返还义务，因案涉房屋被预查封，山东皇明公司不得自行向蔡长华、胡腊梅返还已收房款。德州经济技术开发区人民法院于2018年6月20日作出的（2018）鲁1491民初69号民事判决书中对购房款的返还问题未予涉及，但本院认为，案涉标的预查封早于该案受理及生效判决，就预查封标的物而言，预查封债权享有较普通债权的优先受偿权，山东皇明公司虽履行了担保连带清偿的部分清偿义务，但因此形成的系对蔡长华、胡腊梅的追偿权，不能就已履行担保责任部分主张债务抵消，山东皇明公司应将其收取的胡腊梅、蔡长华支付的首付款及银行按揭贷款即全部购房款予以返还。同理，（2018）鲁1491民初69号房屋买卖合同纠纷之诉中因解除合同产生的违约金或诉讼成本等损失系在预查封之后产生，应当列于预查封债权实现之后受偿。为了防止出现申请执行人既执行不到被执行人购买财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，山东皇明公司作为解除执行标的买卖合同的第三人尚未返还价款，案涉房屋是否解封应在执行阶段根据相应法律规定处理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、不得执行山东省德州市房屋。 二、驳回原告山东皇明太阳能房地产有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费13664元，由被告蔡红、郭晓茜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  汪 珊 人民陪审员  陈艳艳 人民陪审员  张秀芹 二〇二一年三月一日 书 记 员  朱博明