北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1099号上诉人（原审原告）：李秀媛，女，1983年10月5日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：北京优品家物业管理有限公司，住所地北京朝阳区朝阳北路102号楼3层333。法定代表人：魏少红，董事长。被上诉人（原审被告）：北京优品家物业管理有限公司丰台区分公司，营业场所北京市丰台区郭公庄中街20号院北京方向B座6025。负责人：蔡贵波，经理。被上诉人（原审被告）：魏少红，男，1973年5月18日出生，汉族。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：魏少军，男，北京优品家物业管理有限公司经理。上诉人李秀媛因与被上诉人北京优品家物业管理有限公司（以下简称优品家公司）、北京优品家物业管理有限公司丰台区分公司（以下简称优品家丰台分公司）、魏少红租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（以下简称一审法院）所作（2020）京0106民初18796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李秀媛上诉请求：改判三被上诉人共同支付所欠房租17600元、预期付款滞纳金4440元、违约金12000元或发回重审；被上诉人承担本案一审和二审的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、关于欠付租金问题。被上诉人第一期租金欠付3000元，为稳定合同能够顺利进行，李秀媛未当时提出异议，并不代表李秀媛认可金额。被上诉人并未实际购买家电。一审判决认定租金支付期间认定错误。合同租赁期内2年间共计免租期为30天，折算到每一年，第一年15天，第二年15天。二、魏少红为优品家公司法定代表人兼股东，通过其个人账户对外收付款，个人与公司财产混同，应当承担连带赔偿责任。优品家公司、优品家丰台分公司、魏少红共同辩称，同意一审判决。李秀媛向一审法院起诉请求：1．确认李秀媛与优品家公司签订的房屋出租委托代理合同于2020年5月23日解除；2．判令优品家公司、优品家丰台分公司、魏少红支付欠付房租17600元；3．判令优品家公司、优品家丰台分公司、魏少红支付逾期滞纳金4440元；4．判令优品家公司、优品家丰台分公司、魏少红支付违约金12000元；5．判令优品家公司、优品家丰台分公司、魏少红承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年9月22日，委托人（甲方）李秀媛与代理方（乙方）优品家公司签订《房屋出租委托合同》，约定：一、总则第1条在本合同规定的出租房屋委托期限内，甲方自愿将其合法拥有的房屋按本合同规定提供给乙方，委托乙方以自己的名义代理出租或占有使用，乙方接甲方委托，并承诺按照本合同约定房屋使用性质、房屋租金标准、房屋租金支付方式，对甲方承担义务。二、房屋状况第9条甲方提供乙方代理出租的房屋位于北京市丰台区首开华润城东区9-3-1602，房屋共2室1厅，建筑面积共80.72平方米，装修情况：简装。三、委托期限第12条甲方交乙方出租房屋的委托期为24个月，自2019年9月25日起至2021年9月24日止。四、租金支付和免租期的约定第14条乙方按照本合同规定向甲方缴纳房屋租金，每月房屋租金金额税前为人民币￥6000元，大写为陆仟元整。第15条本合同规定日租金额为：月租金额／30=200元。第16条甲方同意在合同期内每年给乙方30天作为免租期，免租期内，乙方不向甲方支付房屋租金。五、房屋相关费用第23条办理房屋交付手续后，如果甲方需要提进入该房屋，应当事先通知乙方并征得乙方书面同意。九、违约责任第33条双方违约责任：1、委托期内，甲方未经乙方同意提前收回房屋，甲方应当于擅自收回房屋后的当日内，向乙方支付本合同规定月租金两倍的违约金。2、甲方无论自用、转租或转卖，均属违约，甲方应向乙方支付违约金为本合同规定的房屋月租金的两倍。3、因乙方单方原因逾期超过15个工作日仍未支付甲方房租的，甲方有权要求乙方每日按照月租金的1％向甲方支付滞纳金，乙方应如数向甲方支付滞纳金。十、其他第34条有下列情形之一的，甲乙双方可以变更或解除本合同，房屋租金按照实际使用时间计算，剩余部分甲方须在变更或解除本合同之日起三日内全部退回乙方：1、甲乙双方协商一致的；2、不可抗力致使本合同不能继续履行的。……第39条此房屋提前15天付款，如15天内乙方未付房租（节假日顺延1日），则视为乙方违约，甲方有权解除合同并收回房屋。第42条此房屋家电由乙方负责购买，购置维护，购买费用由甲方承担，其余费用由乙方承担。房屋租金支付的具体时间：租金为人民币（小写）6000元整／月。其中免租期为：30天。第一次付款2019年9月25日，金额12000元；第二次付款2019年12月10日，金额18000元；第三次付款2020年3月10日，金额18000元；第四次付款2020年6月10日，金额18000元。双方亦对其他权利义务作了约定。根据优品家公司出具的委托书，其员工蒋连连作为乙方经办人亦在合同上签字确认。合同签订后，李秀媛将合同项下房屋交付优品家公司代为出租。2019年9月23日，魏少红通过其个人账户向李秀媛账户转账9000元，备注为花香东苑9-3-1602第一季度房租，2019年12月26日，魏少红通过其个人账户向李秀媛转账18000元，备注为房租。此后，优品家公司未再交付房租。2020年5月22日，李秀媛向优品家公司发出通知，表示因优品家公司欠付租金而要求解除合同并收回房屋。庭审中，双方均认可于2019年9月22日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》已于2020年5月23日解除。此后，李秀媛诉至一审法院，要求优品家公司支付尚欠房租及违约金等。本案庭审结束后，优品家公司向一审法院补充提交了一份收据，用以证明优品家公司按照合同约定购置了相应电器和家具，共支出4380元，经与李秀媛口头协商，李秀媛承诺承担3000元。李秀媛对此不予认可。该收据记载日期为2019年9月29日，记载内容为：今收到首开华润城东区9-3-1602室空调三台3000元、洗衣机一台500元、冰箱一台500元，两门衣柜2个380元（共计4380元），收款人张竞国。经询问，优品家公司表示张竞国系向其配送上述旧电器和家具的人员。另根据合同书后附的物业验收单记载：房屋内的电器家具包括：冰箱1台、洗衣机1台、空调3台、热水器1台、床4张、床垫4个、衣柜4个、书桌4台，均为旧。经一审法院询问，优品家公司表示鉴于合同中约定“此房屋家电由乙方负责购买，购置维护，购买费用由甲方承担”，李秀媛担心合同到期后优品家公司将上述电器和家具不向其返还，因此在物业验收单中提前注明。双方共同确认，合同解除后上述电器和家具优品家公司均未搬离，由李秀媛收取。一审法院认为，李秀媛与优品家公司签订《房屋出租委托代理合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的效力性强制性规定，应属有效。虽合同名字为出租委托代理合同，但合同对租金标准、租金支付方式等内容均作了约定，符合租赁合同的一般特征，故一审法院认定双方之间系房屋租赁合同关系。合同履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列保持社会稳定、保障人民群众身体健康、促进社会发展的政策措施。考虑到疫情防控措施对于优品家公司继续经营出租业务具有一定的影响，合同目的无法实现。双方共同确认双方的合同关系已于2020年5月23日解除，一审法院不持异议。关于欠付租金的数额问题，合同约定第一次付款时间为2019年9月25日、金额12000元，魏少红已于2019年9月23日通过其个人账户向李秀媛支付9000元，并主张另有3000元已经抵扣李秀媛购买电器和家具的费用。一审法院认为，双方在合同中已明确约定“房屋家电由乙方负责购买，购置维护，购买费用由甲方承担”，优品家公司亦提交了收据予以佐证，且魏少红支付9000元房租后李少媛从未提出异议，尽管其在本案庭审中不予认可，但一审法院综合合同约定情况和履行情况，认为优品家公司之陈述更具有高度盖然性，故2019年9月25日至2019年12月24日期间房租已结清。合同约定的第二次付款时间为2019年12月10日，金额18000元，该部分租金对应的租赁期间应为2019年12月25日至2020年3月24日。魏少红于2019年12月26日支付房租18000元，故2019年12月25日至2020年3月24日期间房租亦已结清。双方共同确认合同于2020年5月23日解除，故优品家公司应当支付2020年3月25日至2020年5月23日期间的房租12000元。关于李秀媛诉讼请求中的合理部分一审法院予以支持，超出部分不予支持。关于李秀媛主张的逾期滞纳金，合同中约定“因乙方单方原因逾期超过15个工作日仍未支付甲方房租的，甲方有权要求乙方每日按照月租金的1％向甲方支付滞纳金”，该滞纳金实际性质应视为违约金，优品家应自2020年3月25日起向李秀媛支付，对李秀媛主张的合理部分一审法院予以支持，超出部分不予支持。关于李秀媛主张的12000元违约金，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。本案中合同相对方系优品家公司，李秀媛主张优品家丰台分公司及魏少红承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月判决：一、李秀媛与优品家公司解除双方于2019年9月22日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》行为有效，该合同已于2020年5月23日解除；二、优品家公司于判决生效后7日内支付李秀媛房屋租金12000元；三、优品家公司于判决生效后7日内支付李秀媛逾期付款违约金3600元；四、驳回李秀媛的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，李秀媛向法庭提交以下证据：1.李秀媛与北京世纪恒远房地产经纪有限公司(以下简称世纪恒远公司)签订的《北京市房屋出租委托合同》、银行流水、世纪恒远公司被查网页截屏，证明被上诉人接手房屋时，该房屋已为适合居住状态，无需另行购买家具及家电。被上诉人主张其购买家电无事实依据。2.优品家公司与张旭东签订的《北京市房屋租赁合同》、付款凭证、优品家公司的工商登记信息，证明被上诉人将房屋出租给张旭东时，早于被上诉人提供的收据购买日，证明该家电无需购买，被上诉人公司财产与个人财产混同，个人应当与公司承担连带责任。被上诉人对李秀媛提交的证据1不认可，因为与本案没有关系，真实性也无法核实。对李秀媛提交的证据2的真实性认可，房子是合租房共计四间房，张旭东只租了D间，清单就是D间房屋的，对证明目的不认可。对付款凭证和工商登记信息的真实性认可，但证明目的不认可。针对以上证据，本院认为，李秀媛提交的证据1和2，不能证明世纪恒远公司退租时房屋内家用电器的状态，故证明目的本院不予采信。李秀媛提交的证据2中的付款凭证虽为魏少红转帐，但不能据此证明魏少红应与涉案《房屋出租委托合同》的签订人优品家公司共同承担合同义务。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审诉讼中，双方争议的焦点问题在于优品家公司少支付3000元是否为抵扣购买电器和家具的费用，以及优品家公司欠付房租的金额。关于电器和家具费用问题，双方在合同中已明确约定“房屋家电由乙方负责购买，购置维护，购买费用由甲方承担”，优品家公司亦提交了收据予以佐证，且双方约定第一次付款12000元，而魏少红仅替优品家公司转帐9000元，未有证据证实李秀媛曾就优品家公司少支付3000元提出异议。尽管李秀媛上诉主张其在纠纷发生后才知晓优品家公司欠付3000元的事实，但本院综合合同约定情况和履行情况，认定优品家公司少支付3000元租金系为抵扣购买电器和家具的费用。李秀媛上诉主张优品家公司无需购买家电及家具，证据不足，本院不予采信。关于欠付租金的数额问题，合同约定第一次付款时间为2019年9月25日、金额12000元，除去抵扣购买电器和家具的费用3000元，魏少红已于2019年9月23日通过其个人账户向李秀媛支付9000元，故2019年9月25日至2019年12月24日期间房租已结清。合同约定的第二次付款时间为2019年12月10日，金额18000元，该部分租金对应的租赁期间应为2019年12月25日至2020年3月24日。魏少红于2019年12月26日支付房租18000元，故2019年12月25日至2020年3月24日期间房租亦已结清。双方共同确认合同于2020年5月23日解除，故优品家公司应当支付2020年3月25日至2020年5月23日期间的房租12000元。李秀媛上诉主张租金计算期间有误，本院不予支持。此外，李秀媛上诉主张魏少红为优品家公司法定代表人兼股东，个人与公司财产混同，应当承担连带赔偿责任，缺乏证据支持，本院不予采信。综上所述，李秀媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费652元，由李秀媛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 琪二〇二一年三月十七日法官助理  郝琪琪书 记 员  刘 杉