河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初15140号原告：河南国浩物业服务有限公司，住所地郑州市金水区纬五路**中原贸易中心主楼**。法定代表人：买宏健，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：崔萌萌，河南邦科律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡红（实习），河南邦科律师事务所律师。被告：郑州市二七区百倍美美发店，经营场所郑州市**交通路**。经营者：马永华。委托诉讼代理人：杨永春，男，汉族，1977年1月7日出生，住郑州市，系被告的经营者系夫妻关系。委托诉讼代理人：王丽洁，河南松榕律师事务所律师。被告：张维强，男，汉族，1958年10月25日出生，住郑州市。原告河南国浩物业服务有限公司（以下简称国浩物业）诉被告郑州市二七区百倍美美发店（以下简称百倍美）、张维强物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国浩物业委托诉讼代理人崔萌萌、蔡红，被告百倍美委托诉讼代理人杨永春、王丽洁，被告张维强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国浩物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵权，从原告享有使用权的门面房中搬离；2.判令被告向原告支付占用门面房期间的费用44000元，从2010年1月起至搬离完毕之日止，按照每月4000元的标准计算，暂计算至2020年11月；3.本案诉讼费用由被告承担。为贯彻落实《国务院办公厅转发务院、国资委、财政部关于国有企业职工家属区三供一业分离移交工作指导意见的通知》（国办法〔2016〕45号）等相关文件的精神，原告与中铁电气化局集团第三工程有限公司于2018年12月28日签订《中铁电气化局集团第三工程有限公司家属区物业管理移交协议》，约定将中铁电气化局集团第三工程有限公司所管理的职工家属区的物业向原告进行移交。同日，双方又签订了关于中铁电气化局集团第三工程有限公司家属区物业分离移交实施协议的补充协议。该补充协议约定中铁电气化局集团第三工程有限公司将所属门面房资产的管理权、使用权、收益权移交给原告，用于补贴原告在物业管理运营中的不足，并附有移交门面房的清单，被告占用的交通路门面房就在移交清单之中。被告在涉案门面房移交之前并未与中铁电气化局集团第三工程有限公司签订过租赁合同，在移交之后也未与原告签订过租赁合同，被告在没有合法依据的情况下一直占用门面房进行经营，且未向原告支付过相应的房屋占用费，严重侵害了原告对面门面房的使用权收益权，故诉至法院。被告百倍美答辩称，一、本案涉案房屋在电气化集团第三公司移交之前已租给内部员工张维强使用，现中铁电气化局集团第三工程有限公司未通知收回该租赁物，张维强依然是合法使用人，原告尚未取得该房屋的管理及收益权利。二、百倍美自2004年起便与张维强签订租赁合同，合法使用涉案房产。截至本案开庭，百倍美一直向出租人张维强支付房租从未间断，不存在非法占用或者拖延支付租金的情况。综上，原告起诉被告停止侵权并支付占用费没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。被告张维强答辩称，一、原告追加我为被告的理由毫无事实根据。因为我是中铁电气化局集团第三工程有限公司职工又身体残疾，生活多有不便又困难，单位为照顾我，于2005年4月12日将郑州市交通路130号的一间门面房租给我使用。由于我身体条件状况，自己经营确有诸多困难和不便，后转给现经营者马永华使用，收些房租以补贴家用。对此情况，单位物业管理公司知晓且从未提出异议。二、原告诉讼请求蛮横且无理，人民法院不应支持。原告诉称：2018年12月28日与中铁电气化局集团第三工程有限公司签订《家属区物业管理移交协议》。但在该协议签订后，原租房单位中铁电气化局集团第三工程有限公司，并未通知与我解除租房协议，我方也不知晓物业管理移交的事，在该协议中约定将门面房的管理权、使用权、收益权移交给原告的内容中涉及我方利益，原告既无张贴告示予以明示，又无人通知我方其管理权已经变更，在我方及实际使用人马永华均不知交通路130号门面房的管理权已变更的情况下，被告方不存在过错，因而不应承担任何民事责任。三、原告请求法院判令被告支付占用门面房费用44000元，既无事实根据，又无法律依据予以支持，法院不应支持。我方将130号的门面房交实际使用人马永华使用，因为我自身残疾不便独立经营而交于他人使用。为了感谢别人的帮助，我也只是象征性地收取一些费用，并未严格意义上的租赁合同收取租赁费用。在我方尚未按每月4000元的标准收取费用的情况下，原告起诉称要求被告按照每月4000元的质量标准向原告支付2020年1月至11月的所谓占用使用费44000元，毫无任何道理。四、原告的起诉已超过诉讼时效。如原告所述其与中铁电气化局集团第三工程有限公司于2018年12月28日签订家属区物业管理移交协议，原告自那时起就应当行使自己的权利，而此次原告向法院起诉我方的时间为2021年1月21日，已超过两年的诉讼时效。综上，原告的起诉既无事实证明，又无法律依据，且已超过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：交通路门面房交通路-04#所有权人为中铁电气化局集团第三工程有限公司，百倍美系该房屋的实际使用人。2017年6月1日，为贯彻落实省、市政府关于深化国有企业“三供一业”改革有关要求，推动国有企业职工家属区物业管理分离移交工作，郑州市住房保障和房地产管理局下发郑房物〔2017〕4号文件，要求国有企业原后勤部门管理使用的门面、三产、公共用地场所等职工住宅区公共性质资产一并移交接收单位，用于过渡期后物业管理费用的补贴。2018年8月26日，原告（乙方）与中铁电气化局集团第三工程有限公司（甲方）签订《“三供一业”物业管理分离移交改造协议》，该协议约定2019年1月1日前甲乙双方需要完成部分门面房的管理权、使用权、受益权及物业用房资产的无偿划拨手续，手续办理过程中，若产生相关税费或手续费，按有关规定由甲乙双方分别承担。同时，甲乙双方需会同门面房现承租方签订出租方变更协议，自2019年1月1日起，划拨门面房的房租租金由乙方直接收取，用于物业管理运营成本的不足，门面、物业用房相关的税费、修缮费等费用。2018年12月28日，原告（乙方）与中铁电气化局集团第三工程有限公司（甲方）签订补充协议，约定2019年4月1日乙方进驻，甲方将所属门面房资产的管理权、使用权进行委托授权后方可生效。（委托授权须入驻前一个月完成）甲方向乙方移交临街门面房及物业用房等。（资产详细名单见附件）交通路门面房交通路-04#理发店在该附件中。另查明，2005年4月12日中铁电气化局集团第三工程有限公司第九分公司、2005年11月中铁电气化局集团第三工程有限公司物业管理中心分别出具证明，均载明交通路130号院门面房房屋使用权归单位所有，租给公司职工张维强使用。张维强（甲方）将该房屋出租给百倍美（乙方），2019年3月18日，双方签订《租赁协议》约定租赁期限2019年3月18日-2024年3月17日，乙方每月支付给甲方租金2600元，必须在当月1号付清（押金付1000元，如2022年生意好可协商上涨）。百倍美向张维强支付房租至2021年1月31日，2020年7月份至2021年1月份，百倍美每月向张维强实际支付房租3800元。再查明，中铁电气化三公司物业管理中心综合部盖章的房屋移交通知单显示：根据国资委、郑州市“三供一业”分离移交相关文件精神，中铁电气化局三公司郑州地区涉及居民生活区的门面房使用、租赁与管理权全部移交河南国浩物业服务有限公司，2019年12月31日所有合同全部到期作废，2020年的房屋租赁合同将不在续签……本院认为，民事主体的合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，涉案房屋系中铁电气化局集团第三工程有限公司所有，该公司根据郑州市住房保障和房地产管理局下发郑房物〔2017〕4号文件已将涉案房屋管理权、使用权、受益权等一并移交给原告，并与原告签订《“三供一业”物业管理分离移交改造协议》及补充协议，原告依法享有对涉案房屋的管理权、使用权、受益权。故原告要求被告停止侵权，从涉案房屋中搬离的诉请请求于法有据，本院予以支持。关于被告张维强向法庭提供的2005年中铁电气化局集团第三工程有限公司第九分公司及中铁电气化局集团第三工程有限公司物业管理中心的两张证明，因为证明的时间均早于本案原告取得涉案房屋使用权的时间，现被告张维强没有证据证明其已合法取得涉案房屋的相关权益，故被告张维强的辩称不能成立。关于原告主张二被告支付方从2020年1月至搬离完毕之日期间占用门面房期间的费用，因原告未提交证据证明其将搬离事项有效通知至二被告，百倍美于2020年7月份至2021年1月份向张维强每月支付的房租为3800元，故本院酌定占用期间的费用共分两部分，第一部分从起诉之日（2020年11月6日）至2021年1月31日期间，按每月3800元，由被告张维强支付给原告；第二部分从2021年2月1日起计算至实际搬离之日止，按每月3800元，由被告百倍美支付给原告。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条之规定，判决如下：一、被告郑州市二七区百倍美美发店于本判决生效后三十日内搬离交通路门面房交通路-04#房屋并向原告河南国浩物业服务有限公司支付占用期间费用（按每月3800元，从2021年2月1日起计算至实际搬离之日止）；二、被告张维强于本判决生效后十日内向原告河南国浩物业服务有限公司支付占用期间费用（按每月3800元，从起诉之日起计算至2021年1月31日止）；三、驳回原告河南国浩物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取450元（原告河南国浩物业服务有限公司已垫付），由被告郑州市二七区百倍美美发店、张维强负担。本判决为终审判决。审判员  张玉雪二〇二一年三月九日法官助理谢美荣书记员周月月