江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终246号上诉人（原审原告）：谈腾，男，1988年6月1日出生，汉族，住湖北省宜昌市。上诉人（原审原告）：谢佳琪，女，1989年12月10日出生，汉族，住湖北省宜昌市。以上二上诉人委托诉讼代理人：谢炳凌，江西衡旭律师事务所律师。以上二上诉人委托诉讼代理人：袁苑，江西衡旭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上饶万达广场投资有限公司，住所地江西省上饶市信州区滨江西路北侧万达广场3号楼37层，统一社会信用代码9136110009443663X9。法定代表人：肖广瑞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余晶，江西盛义律师事务所律师。上诉人谈腾、谢佳琪因与上诉人上饶万达广场投资有限公司（以下简称上饶万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初5746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谈腾、谢佳琪上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判上饶万达公司限期六十日内彻底修复谈腾、谢佳琪所有的位于上饶市信州区商铺漏水的质量问题至符合正常使用条件；3.改判上饶万达公司于判决生效后十日内赔偿谈腾、谢佳琪租金损失100487元（租金损失自2019年2月22日暂计至2020年9月30日）。此后至修复完成之日的租金损失按5300元／月标准计算，并于修复完成之日付清。4.上饶万达公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、谈腾、谢佳琪在一审的诉讼请求第二项为判令上饶万达公司赔偿其因房屋漏水导致房屋无法使用所造成的租金损失暂计算为100487元（租金损失自2019年2月22日暂计至2020年9月30日），此后至修复完成之日的租金损失按5300元／月标准计算，并于修复完成之日付清。从谈腾、谢佳琪的诉请可以看出，上饶万达公司支付租金损失的时间为两个阶段，第一阶段为判决生效后暂支付租金100487元（租金损失自2019年2月22日暂计至2020年9月30日），第二阶段为此后至修复完成之日的租金损失按5300元／月标准计算，并于修复完成之日付清。因为第二阶段的租金损失需要根据上饶万达公司具体修复日期才能确定，所以该期限无法确定，其在诉请时就租金损失区分了阶段。但原审法院却判决上饶万达公司于修复完成后五日内赔偿谈腾、谢佳琪所有租金损失，该租金支付期限忽略了已经确定期限的租金损失，且上饶万达公司何时修复完成是不确定的，若上饶万达公司一直不修复完成，其即无法获得任何租金损失，故该判决存在与其原审诉请不一致的情况，严重损害了谈腾、谢佳琪合法权益。二、因原审法院未判令上饶万达公司在规定期限内修复完成，如未规定合理期限修复，谈腾、谢佳琪的合法权益将受到损害，故恳请二审法院判令上饶万达公司限期60日内将案涉房屋修复完成。上饶万达公司辩称，第一，鉴定报告没有指出具体问题所在，开发商已联系过工程总包进行排查，但工程总包反馈的信息指出没有查出质量问题。第二，关于损失尚未发生，谈腾、谢佳琪可以待损失发生后另行主张。上饶万达公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二、第三、第四项；发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由谈腾、谢佳琪承担。事实和理由：一、判决无法执行。商铺漏水问题于2019年10月份已彻底解决，至今未出现漏水问题。本案在几次鉴定中，均到场现场查验，也未有异味，商铺完全符合正常使用条件。一审法院判决继续修复至符合正常使用条件，已无必要，上饶万达公司无法履行该判决义务。二、一审法院判决依据的质量鉴定报告存在严重问题。其一，鉴定结论得出的逻辑不成立。其二，鉴定报告仅停留在理论上的分析，没有涉案商铺的具体数据、信息，得出的结论脱离实际。其三，鉴定机构以未收到相关检材为由把责任推给上饶万达公司，与事实不符。上诉人收到鉴定部门函件后，两次均向法院提供了施工图纸、施工资料等，这些材料还经过了法院质证，刻录光盘后交给鉴定部门，有两次质证笔录为证。上诉人将整个施工图纸发给了鉴定部门，鉴定部门完全可以依图纸查询相关工程设计细节，以论证是否存在设计问题。综上，从目前证据看，异物堵塞是商铺积水的唯一原因，而异物堵塞并非上饶万达公司原因所致，上饶万达公司无须对因此造成的损失承担赔偿责任。一审法院判决上饶万达公司承担2019年2月22日至2020年9月30日的租金损失过高，请求二审法院纠正驳回，同时对鉴定报告的依据、结论内容等进行全面审查，以纠正一审判决。三、物业费并非本案受理范围。物业费属于物业合同纠纷，涉及的主体为物业服务单位，与本案属于不同法律关系，不在本案审理范围，但一审法院直接判决物业费由上饶万达公司承担，缺乏相应的依据。四、上饶万达公司不承担检测费25,000元。这份质量检测报告严重不负责，简单作了几点理论分析，根本没有反映出实际问题，鉴定机构应对错误结论自行承担责任。谈腾、谢佳琪答辩称，1.本案判决并非无法执行。案涉商铺并非符合正常使用条件，漏水问题也并非彻底解决，排水系统设计问题会导致漏水隐患一直存在。2.原审判决依据的质量鉴定报告系合法客观真实的，不存在任何问题。上饶万达广场认为案涉商铺漏水原因仅为异物堵塞系其主观猜测，请求法庭对其主张予以驳回。3.因房屋漏水导致谈腾、谢佳琪无法使用商铺，在房屋漏水期间其仍向物业公司支付了物业费，故该物业费属于谈腾、谢佳琪的损失，该损失系上饶万达公司造成的，故物业费也应当由上饶万达公司承担，属于本案审理范围。4.检测费应当由上饶万达公司承担。鉴定结论客观真实，鉴定费也属于谈腾、谢佳琪损失，故应由上饶万达公司承担。谈腾、谢佳琪向一审法院起诉请求：1.判令被告彻底修复原告所有的位于上饶市信州区商铺漏水的质量问题；2.判令被告赔偿原告因商铺漏水问题导致房屋无法使用所造成的经济损失112000元，直至彻底修复之日止（暂计自2017年7月30日起至2019年11月30日止）；3.本案诉讼费用、保全费由被告承担。本案审理过程中，原告增加、变更诉讼请求为：1.判令被告彻底修复原告所有的位于上饶市信州区商铺漏水的质量问题至符合正常使用条件；2.判令被告赔偿原告因商铺漏水问题导致房屋无法使用所造成的租金损失暂计算为194500元，直至彻底修复之日止（暂计自2017年7月30日起至2020年9月30日止），此后至修复完成之日的租金损失按5300元／月标准计算，并于修复完成之日付清；3.判令被告承担原告位于上饶市信州区商铺自2017年8月至2020年8月期间所产生的物业费总计17614.96元；4.请判令被告向原告支付房屋质量检测费25000元，房屋租金评估费4500元；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月13日，原、被告签订了《上饶市商品房买卖合同》（预售），合同及补充协议约定：乙方（原告）购买甲方（被告）开发的上饶万达广场第1、2、3、5幢5#1-015号商业用房；甲方应当于2017年7月30日前交房；自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担，该房屋产生的物业服务费及其他费用（包括但不限于水、电费等）均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担，房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算；对于在保修期内确属甲方应当承担保修责任的质量问题，甲方除履行保修义务外，仅对由此造成的乙方直接损失承担赔偿责任，无需赔偿其他不属于直接损失范畴的其他责任，为免疑义，双方明确乙方直接损失仅指质量问题造成的维修费用支出。合同签订后，原告按约定支付了购房款，后被告通知原告交房，原告以房屋存在质量问题为由未办理房屋交付手续，并多次催促被告进行维修。2019年2月22日，原告签署了涉案房屋交接单并缴纳了自2017年8月至2019年2月的物业费共计9,045.52元。本案审理过程中，原告对涉案商铺的漏水原因提出鉴定申请并对涉案商铺的租金提出评估申请，江西昌盛工程质量检测有限公司作出的昌盛[2020]鉴字第0101号建设工程质量鉴定意见书的鉴定意见为：排水系统的设计、施工和异物的进入都是导致1层1-015号商铺污水事故的原因之一；江西万昌房地产资产评估有限公司作出的赣万昌房估[2020]字第07-19号房地产估价报告的估价结果为：2017年7月30日至2017年12月30日租金市场单价为5,000元/月；2018年租金市场单价为5,000元/月；2019年租金市场单价为5,150元/月；2020年1月1日至2020年7月14日租金市场单价为5,300元/月。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，合同双方应按合同约定履行。被告交付使用的商铺存在积水、渗漏问题，其应当承担修复责任，被告辩称漏水问题已经解决并提交排污后涉案商铺的拍摄照片予以证明，一审法院认为，商铺拍摄当日的干燥并不代表其积水、渗漏问题已经解决，根据鉴定意见，排水系统的设计、施工和异物的进入都是导致案涉商铺污水事故的原因之一，虽然被告对排水管道进行疏通后暂未出现新的积水、渗漏事故，但污水事故的隐患仍然存在，故一审法院对原告要求被告修复案涉商铺漏水的质量问题直至符合正常使用条件的诉讼请求予以支持。被告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定以及双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第8款约定，被告无需赔偿原告除维修费用之外的损失，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”该条款已明确规定了保修期内无论是出卖人修复还是出卖人以外的人修复，出卖人均应当承担修复期间造成的其他损失，案涉商铺因渗漏问题导致无法正常出租，租金损失应当属于损失赔偿范围；《商品房销售管理办法》第三十三条虽然允许当事人对保修责任进行约定，但也明确规定了“房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”。综上，原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求符合法律规定，因原告在商铺交付前无法享有出租、收益等权利，商铺的租金损失应自交付时起算，故一审法院对该项诉请予以部分支持。最后，根据合同补充协议第六条第4款规定，物业费用自交付之日起由原告承担，故对原告要求被告负担物业费的诉讼请求一审法院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《商品房销售管理办法》第三十三条之规定，一审法院判决：一、被告上饶万达公司修复原告谈腾、谢佳琪所有的位于上饶万达广场第1、2、3、5幢5#1-015号商铺漏水的质量问题至符合正常使用条件；二、被告上饶万达公司于修复完成后五日内赔偿原告谈腾、谢佳琪租金损失100,487元（租金损失自2019年2月22日暂计至2020年9月30日，之后按5,300元/月计算至修复完成之日）；三、被告上饶万达公司于本判决生效之日起十日内支付原告谈腾、谢佳琪物业服务费9,045.52元（自2017年8月计算至2019年2月）；四、被告上饶万达公司于本判决生效之日起十日内支付原告谈腾、谢佳琪检测费25,000元、评估费2,178元；五、驳回原告谈腾、谢佳琪的其他诉讼请求。案件受理费2,462元，由原告谈腾、谢佳琪负担1,069元，被告上饶万达公司负担1,393元。经审理查明，2021年2月9日下午，本院组织双方上诉人到上饶万达广场第1、2、3、5幢5#1-015号商业用房勘查现场，发现该房屋积水、渗漏问题仍然存在，对此双方均无异议。其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上饶万达公司上诉称，商铺漏水问题于2019年10月份已彻底解决，至今未出现漏水问题，与本院二审组织双方勘查现场，查明该房屋积水、渗漏问题仍然存在的事实不符，故上饶万达公司提出一审判决其继续修复至符合正常使用条件，已无必要，其无法履行该判决义务的主张，与事实不符，本院不予支持。江西昌盛工程质量检测有限公司出具的昌盛[2020]鉴字第0101号建设工程质量鉴定意见书，因鉴定机构和鉴定人员均具有相应的资质，且鉴定程序合法，上饶万达公司虽然对鉴定结论有异议，但在一审中未申请法院重新鉴定，视为其放弃相关诉讼权利。故上饶万达公司上诉称一审判决依据的质量鉴定报告存在严重问题的主张不成立，本院不予支持。上饶万达公司提出异物堵塞是商铺积水的唯一原因，与鉴定结论认定的“排水系统的设计、施工和异物的进入都是导致1层1-015号商铺污水事故的原因之一”不符，因案涉商铺自交付之日，至今尚未投入使用，不存在谈腾、谢佳琪人为破坏、投入垃圾导致漏水的情形，且谈腾、谢佳琪诉请的是房屋买卖合同纠纷，上饶万达公司作为开发商若在维修过程中发现确系其他主体责任的，则上饶万达公司可以向其他主体追偿。案涉鉴定报告结论客观真实，谈腾、谢佳琪预先垫付的鉴定费25,000元应由上饶万达公司承担，故上饶万达公司提出其不承担检测费25,000元的理由不成立，本院不予支持。因房屋漏水导致上饶万达公司无法使用案涉商铺，但谈腾、谢佳琪在房屋漏水期间仍向物业公司支付了物业费，故该物业费支出属于谈腾、谢佳琪的损失，应由上饶万达公司承担。上饶万达公司提出物业费并非本案的受案范围的主张不成立，本院不予支持。上诉人谈腾、谢佳琪在一审诉请上饶万达公司支付租金的损失分为两个阶段：第一阶段为2017年7月30日起至2020年9月30日止的租金损失；第二阶段为此后至修复完成之日的租金损失按5,300元/月标准计算，并于修复完成之日付清。一审法院判决上饶万达公司于修复完成后五日内赔偿谈腾、谢佳琪所有租金损失，该租金支付期限忽略了已经确定期限的租金损失，对此，本院予以纠正。谈腾、谢佳琪诉请上饶万达公司于判决生效后十日内赔偿谈腾、谢佳琪租金损失100,487元（租金损失自2019年2月22日暂计至2020年9月30日），此后至修复完成之日的租金损失按5,300元/月标准计算，并于修复完成之日付清的上诉请求成立，本院予以支持。另，一审法院未明确上饶万达公司履行修复义务的期限，不利于生效判决的执行，本院予以纠正。上饶万达公司应于本判决生效之日起九十日内修复谈腾、谢佳琪所有的位于上饶万达广场第1、2、3、5幢5#1-015号商铺漏水的质量问题至符合正常使用条件；逾期不履行，谈腾、谢佳琪可自行修复，相关费用由上饶万达公司承担。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但判决主文第一项、第二项表述不准确，应予纠正。谈腾、谢佳琪的上诉理由合理部分，本院予以支持。上饶万达公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初5746号民事判决第三、四项；二、变更江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初5746号民事判决第一项为：上饶万达广场投资有限公司于本判决生效之日起九十日内修复谈腾、谢佳琪所有的位于上饶万达广场第1、2、3、5幢5#1-015号商铺漏水的质量问题至符合正常使用条件；三、变更江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初5746号民事判决第二项为：上饶万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿谈腾、谢佳琪租金损失100,487元（租金损失自2019年2月22日暂计至2020年9月30日）。此后至修复完成之日的租金损失按5,300元/月标准计算，并于修复完成之日付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,462元，二审案件受理费3,134元，合计5,596元，由上诉人谈腾、谢佳琪负担1,169元，上诉人上饶万达广场投资有限公司负担4,427元。本判决为终审判决。审判长 程 锐审判员 徐迎风审判员 余林娣二〇二一年三月十一日书记员 李熙韵