浙江省常山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0822民初278号 原告：常山橄榄树商业运营管理有限公司，住所地浙江省常山县天马街道文峰西路********。 法定代表人：漆卓才，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：桑永标、顾明，国浩律师（合肥）事务所律师。 被告：邓方平，男，1986年2月28日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。 原告常山橄榄树商业运营管理有限公司（以下简称橄榄树公司）与被告邓方平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告橄榄树公司委托诉讼代理人桑永标，被告邓方平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告橄榄树公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付合同暂定面积2000平方米的租金和综合服务费1350000元(计算期间自2019年7月1起至2021年3月31日止)；2.判令被告因使用合同暂定面积以外381.86平方米而应向原告支付租金和综合服务费395225元(计算期间自2018年7月1日起至2020年3月31日止)；3.判令被告按12%/年的标准自逾期之日起至判决确定的给付之日止向原告支付逾期付款违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系常山县文峰西路9号中商广场项目的商业运营企业。2016年11月1日，原告与被告签订了《商铺租赁管理合同》，约定被告承租原告的中商广场1#3层324-1号商铺，租赁时间自2017年3月1日起至2024年2月28日止。被告应支付租金和综合服务费。租金和综合服务费分段计算，合同约定了计算标准。合同签订后，原告将上述租赁场地交付给了被告，被告进场进行装修、经营。但在此之后，原告发现，被告将不在其承租范围的301、302室侵占了也进行了装修装饰，成为其经营的KTV的一部分。原告立即要求被告将侵占的该部分拆除装修，并以清洁状态返还给原告。但被告一直未予配合。为此，原告对被告提起了诉讼，在法院的调解下，双方解除了该部分的租赁关系。另外，虽然自2017年以来被告一直占有并使用租赁场地，但其却拒不支付租金和综合服务费等应付费用。原告无奈，对其提起了诉讼，并由贵院(2018)浙0822民初3345号民事判决书、衢州市中级人民法院(2020)浙08民终102号民事判决书予以支持。但对于上述判决之后的2019年7月1日至今的应付租赁费用，被告又拒不支付，一直予以拖欠。此外，被告实际使用的租赁场地远远大于合同约定面积，超出了381.86平方米，其也应按合同约定的租赁费用计算标准支付租赁费用。原告无奈，特提起本次诉讼，诉请如前。 被告邓方平辩称：一、原告的第一项诉讼请求有合同依据，被告予以认可，但2020年2月至5月因娱乐业在新冠疫情防控期间被政府通知暂停营业，原告应按政府有关政策给予以免除被告三个房租及和综合服务费189000元，被告同意支付原告房租及和综合服务费合计1161000元。二、原告的第二项、第三项诉讼请求没有道理法院不应支持。1、原告第二项要求被告支付合同暂定面积以外381.86平方米租金和综合服务费的诉讼请求，其在原告第一次起诉被告时就曾主张过，但该案一审、二审判决即(2018)浙0822民初3345号民事判决及(2020)浙08民终102号民事判决均未支持原告请求，本案属相同问题，法院也不应支持。2、租赁房屋有漏水问题，在原告第一次起诉(2018)浙0822民初3345号案件诉讼期间被告就提出过要求处理房屋漏水问题，但法院让被告与原告另行处理。后于2020年终审作出之后的2020年8月，被告就找原告协商，因为原告公司已无人正常上班，被告只找到过该公司的管理人员石维（后又找过汪总），与其协商租赁房屋漏水问题，后被告向其提出由原告免除疫情期间租金问题，石维先是答应将有关情况向该公司领导汇报一下，后又提过通过减免一些租金方式进行处理，但一直没有作出明确答复意见。后快到2020年年底时，被告实在等不住了，就房屋漏水问题及疫情期间租金减免问题向常山法院提起诉讼，原告才提起本案诉讼。此外，被告第一次交租金是交到法院账户的，之后原告一直没向被告提供过账户，被告要交租金也不知道怎么交。所以造成延期交纳租金的原因和责任是在原告方。故请求驳回原告第一项以外的诉讼请求，并在其第一项诉讼请求中扣除三个月疫情期间应免除的租金和综合服务费189000元。 原告向本院提供的证据有：《商铺租赁管理合同》1份、衢州市中级人民法院(2020)浙08民终102号民事判决书1份、房屋建筑面积测绘成果书1份。 被告向本院提供的证据有：常山县人民法院(2018)浙0822民初3345号民事判决书及衢州市中级人民法院(2020)浙08民终102号民事判决书各1份。 经质证，确定上述常山县人民法院(2018)浙0822民初3345号民事判决书及衢州市中级人民法院(2020)浙08民终102号民事判决书各1份是已生效判决，《商铺租赁管理合同》和房屋建筑面积测绘成果书的证明效力已在该判决中作出认定。 上述判决确认了下列事实：1、《商铺租赁管理合同》履行起点时间顺延至2018年7月1日，履行期限改为2018年7月1日至2024年6月30日，即2018年7月1日至2019年6月30日为支付租金和综合服务费第一年度，2019年7月1日至2020年6月30日为支付租金和综合服务费第二年度，2020年7月至2021年6月30日为支付租金和综合服务费第三年度时间。2、原告要求被告因使用合同暂定面积以外381.86平方米而应向原告支付租金和综合服务费的主张不予支持。 《商铺租赁管理合同》对租金支付方式约定，租金按季度提前支付，前一个季度末支付后一个季度租金。 另，为核实被告所提关于与原告管理人石维协商租赁房屋漏水问题及疫情期间租金(包括综合服务费)减免问题，审判法官当庭打电话向石维核对，石维在电话中承认有该事实，并表示本来双方还在协商当中，是因为被告先提起诉讼，原告才提起反诉。 根据上述证据及原、被告陈述，本院认定案件如下： 原告系常山县文峰西路9号中商广场项目的商业运营企业。2016年11月1日，原告与被告签订了《商铺租赁管理合同》，约定被告承租原告的中商广场1#3层324-1号铺，建筑面积2000平方米，用于经营量贩。租期8年，自2017年3月1日起至2024年2月28日止。合同约定了租金和综合服务费计算标准，其中2017年3月1日至2018年2月28日为免租金，2018年3月1日至2019年2月28日，为开始支付租金和综合服务费的第一年度。其中第一年度2018年3月1日至2019年2月28日，月租金总额为40000元、月综合服务费总额为20000元；第二年度2019年3月1日至2020年2月28日，月租金总额为43000元、月综合服务费总额为20000元；第三年度2020年3月1日至2021年2月28日，月租金总额为46000元、月综合服务费总额为20000元。支付方式约定：自计租日起，每3个月为一个支付期，乙方(被告)应在每个支付期届满前3日支付下一个支付期的租金；每逾期一日，应向甲方（原告）支付应付金额0.3%的违约金。合同履行期间，即一年免租期满后，被告以原告逾期交房等为由与原告发生纠纷，第一年房租未能按合同约定期限交纳。原告橄榄树公司于2018年12月3日第一次诉至本院，要求被告支付第二年租金和综合服务费，以及违约金，并支付超出合同约定2000平方米以外381.86平方米的房屋租金和综合服务费。本院以(2018)浙0822民初3345号房屋租赁合同纠纷立案受理。被告在该案中提起反诉。本院经审理于2019年11月18日作出(2018)浙0822民初3345号民事判决，原告橄榄树公司对一审判决不服提起上诉。2020年7月17日衢州市中级人民法院作出(2020)浙08民终102号民事判决，即维持一审第一、四项判决（第一项：将合同履行起点顺延至2018年7月1日，第四项：驳回被告邓方平反诉请求）；撤销一审第二、三项判决，改判被上诉人（被告）支付上诉人（原告）第一年租金及综合服务费72万元；驳回上诉人（原告）的其他诉讼请求（包括原告要求被告支付使用合同暂定面积以外381.86平方米房屋租金和综合服务费的诉讼请求）。被告在该案诉讼中曾提出要求处理租赁房屋漏水问题，但确定由其双方另案处理。该案终审作出之后，被告与原告管理人石维就租赁房屋漏水问题进行了协商，被告还提出新冠疫情影响期间租金减免问题，但双方一直未达成协议。被告认为拖延对己方不利，遂于2020年12月向本院起诉，本院于2020年12月19日立（2020）浙0822民初前调1302号案件进行调解。调解失败后，于2021年1月26日以（2021）浙0822民初334号房屋租赁合同纠纷立案受理。原告被通知应诉之后对被告提起本案诉讼，诉请如前。庭审中，被告申请将其在（2021）浙0822民初334号房屋租赁合同纠纷案所主张的由原告免除2020年2月至5月因新冠疫情影响的4个月租金及综合服务费252000元的该项诉讼予以撤回，在本案中主张由原告免除2020年2月、3月、4月的租金和综合服务费189000元。 本院认为，本院生效的(2018)浙0822民初3345号民事判决书第一项已确认《商铺租赁管理合同》履行起点时间顺延至2018年7月1日，履行期限改为2018年7月1日至2024年6月30日，即2018年7月1日至2019年6月30日为支付租金和综合服务费第一年度，2019年7月1日至2020年6月30日为支付租金和综合服务费第二年度，2020年7月至2021年6月30日为支付租金和综合服务费第三年度时间。第一年度租金和综合服务费72万元被告已在原告提起的第一次诉讼后支付。现原告要求被告支付2019年7月1日起至2021年3月31日的租金和综合服务费，其中2019年7月1日至2020年6月30日应按第二年度租金和服务费标准计算，2020年7月1日起至2021年3月31日按第三年度租金和综合服务费标准计算，共计1350000元，对此，被告无异议，本院予以认可。期间因新冠疫情影响，被告提出要求免除三个月租金和综合服务费的抗辩，由于娱乐业在新冠疫情防控期间不能正常经营系客观事实，参照政府有关政策，本院对被告的主张予以支持，确定2020年2月、3月、4月的租金和综合服务费189000元予以免除。对原告的第一项诉讼请求本院确定由被告支付原告2019年7月1日至2021年3月31日期间的租金801000元、综合服务费360000元，计1161000元。原告的第二项要求被告支付使用合同暂定面积以外381.86平方米房屋租金和综合服务费的诉讼请求，本院(2018)浙0822民初3345号民事判决就已驳回，理由在该案的终审判决中已阐明，本案应同案同判，故本院不予支持。原告的第三项要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，因为原、被告在2020年7月17日之前正在就(2018)浙0822民初3345号进行一、二审诉讼。2020年8月之后，双方一直就租赁房屋漏水问题及新冠疫情期间租金(包括综合服务费)减免问题正在协商之中，没有确定应付金额，因此对原告的该项诉讼请求本院也不予支持。所此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告邓方平支付本诉原告常山县橄榄树商业运营管理有限公司2019年7月1日至2021年3月31日期间的租金801000元、综合服务费360000元，合计1161000元，限于本判决生效后十五日内履行完毕。 二、驳回原告常山县橄榄树商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20508元，减半收取10254元，由原告常山县橄榄树商业运营管理有限公司负担2629元，被告邓方平负担7625元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谢根辉 二〇二一年三月九日 申请执行的期间为二年 书记员  余 伟 8 1