浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙07民终59号 上诉人（原审原告）：金华市恒丰房地产有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区宾虹路**恒丰楼**。 法定代表人：郎建军，执行董事。 委托诉讼代理人：王嵬，浙江川丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：方绍华，男，1978年6月25日出生，汉族，住浙江省金华市金**。 被上诉人（原审被告）：夏云丽，女，1980年9月24日出生，汉族，住浙江省金华市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：金跃林，浙江金果律师事务所律师。 上诉人金华市恒丰房地产有限公司（以下简称恒丰公司）因与被上诉人方绍华、夏云丽商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2020）浙0703民初2727号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人恒丰公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审或改判支持恒丰公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由方绍华、夏云丽承担。事实与理由：一、一审法院质证认证错误。恒丰公司一审提交的诉讼款代付收条一份，诉讼费缴纳通知书复印件各一份（证据6），证明恒丰公司为方绍华、夏云丽垫付诉讼费11171元的事实。一审法院未予确认。虽然该份证据与本案的关联性不强，恒丰公司也没有在第一轮举证中提供，但因方绍华、夏云丽在一审的答辩状中提及相关事宜，应法院查明事实要求，恒丰公司在第二轮举证中提供。虽然该证据事实并非一审案件的争议焦点，也没有直接关联性，但理清事实是为主张权利，恒丰公司曾帮方绍华、夏云丽垫付过其他费用的事实，一审法院不予确定该证据效力和真实性是错误的，对恒丰公司另案主张权利产生了法律阻碍。二、一审法院事实审理不清。一审法院未审理查明方绍华、夏云丽所欠房款具体数额，便作出恒丰公司已达到合同目的结论。三、一审法院适用法律错误。恒丰公司一审诉请解除合同的依据为双方签订的《商品房买卖合同》第七条等条款，合同是双方真实意思表示，合法有效，应予遵循。而一审法院驳回解除合同诉请的理由是两条：一是公平性，二是方绍华、夏云丽已支付大部分房款，不足以造成恒丰公司合同目的不能实现，即违约程度未达到解除合同条件；一审的诉请基础是约定解除条例，而非法定解除规定，一审法院脱离诉请基础，另行援引心证实为不妥。综上，一审法院审理本案违背证据审核规定、认定事实没有证据支持，适用法律错误，应当予以撤销或依法改判。 被上诉人方绍华、夏云丽答辩称，一、诉讼费用11171元到底是谁支付的问题。其实该事实十分清楚，该诉争的诉讼费是由方绍华、夏云丽支付的。恒丰公司在诉讼中虚构了该诉讼费由其支付的事实。二、对于所欠房款数额十分清楚，由双方往来短信为凭，暂不考虑恒丰公司违约赔偿的费用，方绍华、夏云丽欠付恒丰公司的费用是33916.51元，该凭证也是十分充分。三、一审适用法律正确。本案的商品房买卖合同纠纷，由于开发商即恒丰公司严重违约在先，隐瞒事实将有问题的房产出售给方绍华、夏云丽，导致房产证长达六年时间不能办理，交易房产被其他法院先后六七次查封。为了解除查封，方绍华、夏云丽花费大量时间精力，垫付了大量款项。所以该责任在恒丰公司，方绍华、夏云丽在交易过程中是受害者，没有任何责任。综上，请求驳回恒丰公司的上诉请求，维持原判。 恒丰公司向一审法院起诉请求（变更后）：1、确认恒丰公司与方绍华、夏云丽签订的《商品房买卖合同》（近江枫乔苑11-1-501）已解除；2、返还恒丰公司近江枫乔苑11-1-501商品房并支付违约金13299.3元；3、由方绍华、夏云丽承担本案诉讼费用。 一审法院认定，2013年1月28日，恒丰公司与方绍华、夏云丽签订《商品房买卖合同》。合同约定方绍华、夏云丽向恒丰公司购买近江枫乔苑11幢1单元501号商品房一套，总价737146元，签合同时付40万元，2013年3月底付187146元，2013年5月底前付清。买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过45日后，出卖人有权解除合同。出卖人应当在2013年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；买受人逾期付款，出卖人不解除合同的，按逾期付款天数据实予以延期。因规划、文物、环保部门所采取某项行政措施或遇到重大技术问题和因设计变更而导致建设期延长的，出卖人可据实予以延期。其他非出卖人的原因（但不包括施工企业延误工期）导致交付延期的最长不得超过六个月。除约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过45日后，买受人有权解除合同。合同签订后，涉案房产被多家法院查封导致无法过户。2014年6月23日，双方协商后，恒丰公司同意余款199146元在房产证做好后付清，并由方绍华、夏云丽向恒丰公司出具《欠条》予以确认。《欠条》载明，今欠郎建军人民币199146元，该款在近江枫乔苑1小区11幢1单元501室房产证做好后付清。2019年5月份，涉案房产过户登记至方绍华、夏云丽名下。2019年5月16日，恒丰公司的法定代表人郎建军通过微信向方绍华、夏云丽发送对账单，内容如下：共欠房款199146元；2019年4月3日汇4万；法律费用扣2万，办晟元名下费用66550元。办个人名下14743元。余欠58806.95元。2019年5月20日，郎建军再次通过微信向方绍华、夏云丽发送对账单：夏云丽、方绍华，麻烦核对一下，将余款付一下，谢谢。原欠房款199146元；2019年4月3日汇付房款4万；法律费用扣2万，办晟元名下房产证：汇付税、费66500元=应扣物业费953.95元+65596.05元。办个人名下：付晟元14743元，其他税费。（3.95元物业费是截2017年7月底前的，有收据照片、复印件发一个就行）。2020年7月1日，方绍华、夏云丽通过短信告知恒丰公司“2019年10月18日知悉你方已于2019年5月10日办理房产过户，但你方未主动告知过户情况且不支付近江枫乔苑11-1-501的余款（199146元），依据2013年1月28日签订《商品房买卖合同》第七条1（2）约定，现通知你方：依约解除双方《商品房买卖合同》，请及时返还房产并支付违约金19914.6元并办理相关事宜。” 一审法院认为，恒丰公司与方绍华、夏云丽签订的《商品房买卖合同》合法有效。但恒丰公司未按合同约定时间交付房产，方绍华、夏云丽未按合同及《欠条》约定支付房款。根据双方的举证情况，双方均不能排除存在违约的情形。涉案房产已经过户至方绍华、夏云丽名下，继续履行合同对恒丰公司而言亦不显失公平。退言之，即使恒丰公司作为守约方向方绍华、夏云丽发出解除合同的通知，亦因方绍华、夏云丽已支付大部分房款不足以造成恒丰公司合同目的不能实现，即方绍华、夏云丽的违约程度未达到解除合同的条件。综上，恒丰公司的诉讼请求，不予支持。但恒丰公司可就方绍华、夏云丽实际未履行的款项另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十六条之规定，判决驳回恒丰公司的诉讼请求。一审案件受理费149元，由恒丰公司负担。 二审期间，恒丰公司向本院提交如下证据：过户税款交纳财务台账一份，证明恒丰公司为案涉房屋交纳17839.12元的契税。在过户过程中，应从收到的款项中扣减该过户契税，该笔款项应由方绍华、夏云丽承担。 方绍华、夏云丽质证认为，对证据的真实性没有异议，该笔契税是案涉房产做到晟元集团有限公司（以下简称晟元公司）名下所产生的契税，该费用应由晟元公司承担，与方绍华、夏云丽无关。 方绍华、夏云丽向本院提交如下证据：手写字条一份，证明转账凭证中下方的文字是恒丰公司法定代表人郎建军打好草稿后再让方绍华、夏云丽抄写的。 恒丰公司质证认为，对证据的真实性不予认可，且与本案没有关联性。 本院认为，方绍华、夏云丽对过户税款交纳财务台账一份的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以认定。恒丰公司对方绍华、夏云丽提供的手写字条的真实性不予认可，本院对该证据的真实性不予认定。 本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点在于案涉商品房买卖合同是否可解除。经查，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉恒丰公司与方绍华、夏云丽签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》中明确约定出卖人应当在2013年7月30日前交付案涉商品房，除约定的特殊情况外，如逾期交房超过45日后，买受人有权解除合同；买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过45日后，出卖人有权解除合同。案涉《商品房买卖合同》签订后，夏云丽、方绍华未按合同约定支付全部房款，恒丰公司亦未按合同约定时间交付房产，双方均存在违约情形。后经双方协商，恒丰公司同意剩余房款199146元在案涉房屋房产证做好后付清，夏云丽、方绍华也向恒丰公司出具相应《欠条》证明尚欠房款199146元。2019年5月10日，夏云丽、方绍华办理了案涉房屋的过户手续，恒丰公司的法定代表人郎建军于同月16日、20日分别通过微信向夏云丽、方绍华发送对账单，但夏云丽、方绍华并未向恒丰公司支付剩余房款。从《商品房买卖合同》履行情况、郎建军发送的对账单看，方绍华、夏云丽已支付大部分购房款，恒丰公司的合同目的并非不能实现。考虑涉案房产已登记在方绍华、夏云丽名下的实际情况，一审判决驳回恒丰公司的诉请并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人恒丰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费298元，由上诉人金华市恒丰房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄良飞 审 判 员 钱 萍 审 判 员 金 琳 二〇二一年三月十二日 代书记员 卢芷忻