辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终401号上诉人（原审被告）：大连实达房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区大连湾镇宋家村。统一社会信用代码91210200744353626T。法定代表人：金春君，该公司董事长。委托诉讼代理人：李巍，女，该公司职员。委托诉讼代理人：刘甲明，辽宁仕鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张长良，男，1976年6月2日生，汉族，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：钟娇，辽宁东绥律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丰洋，辽宁东绥律师事务所律师。上诉人大连实达房地产开发有限公司（以下简称“实达房地产公司”）与被上诉人张长良商品房销售合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2019年6月27日作出（2018）辽0211民初10774号民事判决，张长良不服，向本院提起上诉，本院作出（2019）辽02民终7596号民事裁定，裁定撤销大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初10774号民事判决，发回重审。大连市甘井子区人民法院重审后，作出（2020）辽0211民初946号民事判决，实达房地产公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。实达房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决存在事实认定、证据采信、法律适用等方面的错误。一、双方不存在真实的房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，被上诉人应基于与大连云翔建设集团有限公司（以下简称“云翔公司”）的法律关系向云翔公司主张实体权利，现被上诉人向上诉人主张实体权利属主张对象错误。被上诉人是将购房款支付给云翔公司，并向云翔公司当时的项目负责人吕德发出具以“房款”为内容的欠条，上诉人为被上诉人出具的房款收据中记载的经办部门为云翔公司，经办人为吕德发，截止目前，被上诉人并未将案涉房屋的房款交付给上诉人，故被上诉人是将房款交付给云翔公司，其与云翔公司之间形成真实的房屋买卖合同法律关系。根据《关于解决抵顶工程款房屋超额问题的协议书》、《关于解决抵顶工程款房屋问题的协议书》，可印证上诉人将案涉房屋抵顶给云翔公司，故出售案涉房屋并获取购房款的主体是云翔公司，而上诉人仅配合云翔公司为包括被上诉人在内的购房人办理签订房屋买卖合同及开具房款收据等相关手续，上诉人只是协助办理相关手续而已，真实的出卖人是云翔公司，被上诉人与上诉人间并不存在真实的房屋买卖合同关系，其向上诉人主张相关实体权利缺乏事实与法律依据。二、案涉房屋现已交付给其他主体，在事实和法律上均不具备交付可能。被上诉人请求交付的两套案涉房屋，上诉人已经与案外人签订购房合同，并办理物业交接手续，现案外人已进行房屋确权登记，并且案涉房屋已经大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初4530号、（2019）辽0211民初4532号民事调解书确认。根据司法既判力原则及《中华人民共和国物权法》第四条、第九条等规定，案外人对案涉房屋的权利应受到法律保护，故一审法院判决上诉人交付案涉房屋等，属于事实及法律上的给付不能。且本案中存在两种不同的法律关系，上诉人与云翔公司间系以物抵债法律关系，被上诉人与云翔公司系因购房合同产生的债权债务关系。而以物抵债的最终目的是为了清偿债务，故只有现实提出和受领了物的给付才构成债的清偿，原来的债的关系才会消灭，如果双方仅仅达成以物抵债的合意并未实际履行，原定债的关系并不消灭，因目前该房屋已出售，存在法律上和事实上的给付不能。根据债的相对性原则，被上诉人应向与其存在债权债务关系的案外人云翔公司主张实体权利，被上诉人向上诉人主张实体权利系主张对象的错误。三、经大连市中级人民法院审理的（2019）辽02民终7595号、（2018）辽02民终9980号案件均与本案案情相类似，并未支持购房者的诉求，同类型案件应当作出相同判决结果，故本案应驳回被上诉人一审的诉讼请求。张长良辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。双方签订的《海景居购房合同书》是双方真实的意思表示，且不违反法律强制性和禁止性规定，依法有效。上诉人作为房屋出卖方，应当按照合同约定履行交房义务。在案涉《海景居购房合同书》尚未解除的情况下，上诉人又与案外人就案涉房屋另行签订购房合同是严重的违约行为。上诉人与案外人在大连市甘井子区人民法院达成的两份民事调解书，涉嫌虚假诉讼，其真实目的是为了阻止和规避向被上诉人交付房屋的法定义务。张长良向一审法院起诉请求：1.被告继续履行合同约定的交房义务；2.被告从2013年1月1日起按总房款日万分之三承担逾期交房赔偿金直至房屋交付时止。一审法院认定事实：2011年10月9日，原告与被告签订《海景居购房合同书》两份（N0.云19#、N0.云20#），合同约定原告购买的房屋为某小区的7号楼3单元1层1号房（工程号）及7号楼3单元1层2号房（工程号）。其中一套建筑面积为83.19平方米，房屋单价为5000元/㎡，总房款金额为410,950元人民币。另一套建筑面积为100.16平方米，房屋单价为5000元/㎡，总房款金额为500,080元人民币。合同约定付款时间均为2011年10月9日，并约定房屋交付期限均为2012年12月31日前，逾期交付出卖人按总房款日万分之三赔偿买受人。2011年10月25日，被告为原告开具了非经营性收款收据，该收据记载了交款人为原告，领款人为被告，收款事由为购房款，金额为911,750元，经办部门为云翔，经办人员为吕德发。2011年10月27日，原告为案外人吕德发出具欠条一张，内容为“欠吕德发房款（275,000人民币）贰拾柒万伍仟元整，还款日期2012年1月12日前。备注：某小区购房7号楼3单元一层1号房和2号房，总房款为875,000.00元，已付房款600,000.00元（陆拾万元整），剩余房款按欠条为准。”原告在该欠条上签字、捺手印，另有案外人侯勇作为中间人签字捺印。2012年11月26日，被告与案外人云翔公司签订《关于解决抵顶工程款房屋超额问题的协议书》，该协议中包含案涉两套房屋。协议约定：“现已经超过甲方应支付给乙方的部分，除用于支付3#、4#、5#、6#项目部工程款的抵顶房屋合同外，其他的部分均处于‘待定’状态，等工程决算之后根据实际结果进行确认。”2013年2月28日，案外人云翔公司向被告发出《通告函》，告知其委派的联建项目前期负责人吕德发已调离工作岗位，包括案涉房屋在内的以吕德发个人名义所开具的房屋合同，被告应同云翔公司办理相关军产证等手续，不得同吕德发个人进行办理。被告本次审理中提供其与案外人针对案涉房屋的两份《购房合同书》：2017年5月22日，被告与案外人胡某的购房合同约定，胡某购买“军悦湾”第7号楼3单元1层2号房，房屋单价为3100元，总价为304,513元，甲方（被告）应在2017年12月30日前交房。胡某于2018年5月28日向被告缴纳维修基金。胡某因实达房地产公司未按按合同约定为其办理军产房证，向一审法院提起诉讼，后双方达成调解协议，实达房地产公司给付胡某违约金2000元，一审法院于2019年9月20日作出（2019）辽0211民初4532号民事调解书予以确认。2018年6月5日，被告与案外人韩某的购房合同约定，韩某购买“军悦湾”第7号楼3单元1层1号房，房屋单价为3100元，总价为261,361元。被告为韩某出具了金额为261,361元收据。韩某因实达房地产公司未按按合同约定为其办理军产房证，向一审法院提起诉讼，后双方达成调解协议，实达房地产公司给付韩某违约金2000元，一审法院于2019年9月20日作出（2019）辽0211民初4530号民事调解书予以确认。根据原告提供的其自行拍摄的视频资料显示，原告使用钥匙打开案涉二房屋房门，二房屋均为清水房，尚无人入住。关于案涉房屋钥匙的取得，原告称被告的法定代表人曾同意先将案涉房屋向原告交付，后又反悔。被告主张系原告自己砸开房门后更换门锁。一审法院认为，本案的争议焦点为：原告是否从被告处实际购买案涉房屋、被告是否负有依合同交付房屋的义务；被告主张案涉房屋已另行出售的辩称能否对抗原告交付房屋的诉讼请求。对此，认定如下：首先，原告并非直接从被告处购买案涉房屋。虽然原、被告间存在形式上的购房合同，且被告为原告出具了购房款收款收据，但被告称其并未收取该房款。从现有证据看，原告就剩余房款为案外人吕德发出具了欠条，原告主张吕德发作为被告工作人员，为了卖房子替原告垫付一部分房款，但该主张有悖常理，且原告未进行充分举证，一审法院难以信服；原告主张其将房款以现金形式交给了被告财务，但案涉房款数额巨大，以现金形式交付与交易习惯不符。考虑到收款收据载明的经办部门为“云翔”、经办人员为吕德发，并结合《关于解决抵顶工程款房屋超额问题的协议书》及《通告函》的相关内容，原告主张其直接从被告处购房并向被告交付房款，依据不足，一审法院对被告提出的其与云翔公司存在建设工程施工合同，约定以房抵部分工程款，原告系从云翔公司处购买抵债房这一主张予以采信。其次，原、被告间《海景居购房合同书》的形成有别于普通的商品房买卖合同，原告未向被告直接交付房款，未从被告处直接购得案涉房屋，案涉房屋系被告作为抵债房源用于抵顶案外人工程款的房屋，而此种交易方式在商品房开发过程中并不少见，应为惯例，即开发商在项目建设过程中不向施工方支付工程款，而是由施工方垫付资金，用建成后的商品房抵工程款，这种方式也为法律法规所允许，而施工方在取得抵债房源后，通常会将房屋出售进行融资变现。在这个过程中，实际经过了两次房屋转让，第一次转让由开发商到施工方，施工方不需要实际交付购房款，其为工程所垫付的工程款即为开发商转让房屋的对价。第二次转让由施工方是实际购买人，实际购买人需要支付房款作为取得房屋的对价，而施工方则将自己在第一次转让过程中取得的由开发商交付房屋的合同权利转让给实际购买人。本案中，被告同云翔公司联建军悦湾（海景居）小区工程，吕德发系云翔公司委派的该联建项目的前期负责人，被告与云翔公司协议以房屋抵顶工程款，原告将房款交付吕德发，云翔公司将享有的向被告要求交付房屋的权利转让给原告并无不当。至于云翔公司提供的《通告函》中提到的吕德发已调离工作岗位，不得与吕德发办理相关军产证等手续，因该通告函出具的时间晚于原告购房时间，且系云翔公司与被告间对于吕德发代理范围的函告。原告已支付了房屋对价，被告亦出具了《海景居购房合同书》和《非经营性收款收据》，视为被告对抵债房源予以认可，原告已尽到自己的义务，其有权向被告主张交付房屋。最后，被告主张案涉二房屋已另行出售他人，不具备向原告交付的可能性。本案中，被告另与二案外人针对二房屋先后另行签订《购房合同书》，原告及二案外人均未办理房屋所有权变更登记，被告主张其已将二房屋向二案外人交付，但从原告提供的视频资料看，原告可以进入案涉房屋，案涉房屋系毛坯房，尚无人入住，案涉房屋现是否交付、交付何人无客观证据证明；而从合同签订时间看，原、被告签订的时间先于案外人。被告提供的民事调解书亦仅为被告与第三人关于逾期办证违约金的调解协议，与房屋权属无关。故被告提出的房屋已另售他人不能对抗原告交付房屋的诉讼请求。关于原告提出的逾期交房赔偿金一节，合同约定“出卖人应当在2012年12月31日前交屋，逾期交付出卖人按总房款日万分之三赔偿买受人”，该标准过高，应予调整。因原告的实际损失系其已付房款的利息损失，根据欠条，原告实际已付房款600,000元，故被告应向原告支付逾期交房违约金为：以600,000元为基数，自2012年12月31日起至房屋实际交付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告大连实达房地产开发有限公司将位于大连市甘井子区两房屋交付给原告张长良；二、自判决发生法律效力之日起十日内，被告大连实达房地产开发有限公司支付原告张长良逾期交房违约金（以600,000元为基数，自2012年12月31日起至房屋实际交付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告张长良的其他诉讼请求。案件受理费人民币17,980元（原告已预付），由原告张长良负担3750元，由被告大连实达房地产开发有限公司负担14,230元。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据1.本院（2018）辽02民终9980号民事判决、（2019）辽02民终7595号民事判决书，拟证明同类型案件判决中未支持购房者的诉讼请求，故本案也不应支持被上诉人的诉讼请求；证据2.确认分房清单、房号清单，拟证明在上诉人给被上诉人在形式上出具购房协议书和房款收据之前，上诉人已经将案涉房屋抵给云翔公司，是云翔公司将案涉房屋出售给被上诉人，被上诉人应该向云翔公司主张实体权利；证据3.两份房屋权属证明，拟证明韩某、胡某就案涉两套房屋取得房屋权属证明，一审法院判决上诉人向被上诉人交付案涉的房屋属于交付不能；证据4.两份交房协议，拟证明案涉两套房屋已经由上诉人另行出售给韩某、胡某。被上诉人认为证据1中两份判决基本案情与本案不同，故不具有参考价值；对证据2的真实性无异议，认为上诉人已经同意云翔公司出售抵顶房屋，并且对房屋出售的结果予以认可和确认，上诉人通过抵顶房款的方式已经获得案涉房屋的对价，其无权要求被上诉人再次支付房屋对价，实达房地产公司应该履行交房义务；对证据3不予认可，认为房屋权属证明上载明的时间远远早于案外人签订房屋买卖合同的时间，故该权属证明是虚假的。该证明并非物权凭证，不能对抗被上诉人的权利。其上载明的房屋楼牌号与诉争的楼牌号不一致；对证据4不予认可，认为两份交房协议均体现出暖气费、水电费、装修押金等款项，但上诉人并未提供案外人向上诉人交付上述款项的转账支付凭证。本院认为上诉人提交的证据1系本院生效判决，并非本案的证据，而仅可作为本案判决的参考；因被上诉人对证据2的真实性无异议，本院予以采信；证据3、证据4均涉及案外人，因案外人未参与本案诉讼，故对该两份证据不予评判。本院认为，根据双方当事人的诉辩观点，本案二审的争议焦点为双方当事人之间是否存在真实的房屋买卖合同关系以及上诉人应否向被上诉人交付房屋、支付逾期交房违约金。根据上诉人提交的欠条、确认分房清单、房号清单、通告函、关于解决抵顶工程款房屋超额问题的协议书以及双方当事人在庭审中的陈述，上诉人将案涉房屋抵顶给云翔公司，云翔公司又将案涉房屋处分给被上诉人。且被上诉人自认其将购房款支付给吕德发，并未直接支付给上诉人，房款支付方式显然有悖于一般购买房屋的正常交易流程。在上诉人出具的收据上经办部门一栏载明为“云翔”、经办人员载明为“吕德发”，亦印证被上诉人并非直接从上诉人处购买的案涉房屋。可见，出售案涉房屋并获取购房款的主体并非上诉人。上诉人仅配合云翔公司为被上诉人签订购房合同书、出具收据等相关手续，其并不享有作为出卖人实际收取购房款的权利，上诉人并非真正意义上的房屋出卖人。故双方当事人之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。被上诉人以案涉购房协议书及收据为凭向上诉人主张逾期交房的违约责任，无事实与法律依据，不应予以支持。关于上诉人应否向被上诉人交付房屋一节，如上所述，双方当事人之间并未形成真实的房屋买卖合同关系，被上诉人依据其与上诉人签订的购房协议书主张履行合同义务，不应得以支持。且被上诉人主张云翔公司通过通告函的方式告知其不再办理以吕德发个人名义开具的包含案涉房屋在内的购房合同的军产证等。根据已查明的事实及双方的陈述，现案涉房屋存在“一房二卖”的情形，即在上诉人将案涉房屋抵顶给云翔公司，并为被上诉人出具购房协议书及收据的情况下，又将案涉房屋另行出售给案外人某、胡某。在此种情形下，案涉房屋的处分涉及案外人云翔公司、韩某、胡某三方当事人的利益，在韩某、胡某与上诉人之间购房合同的效力未确认、韩某、胡某是否系善意取得、云翔公司之后是否又不同意将案涉房屋出售给被上诉人的情况下，暂不宜对案涉房屋的交付作出处理。被上诉人可待证据充分后，另行主张。综上所述，上诉人实达房地产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初946号民事判决；二、驳回张长良的诉讼请求。一审案件受理费17,980元、二审案件受理费14,230元，由被上诉人张长良负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 陈 薇二〇二一年三月十二日书记员 姜 珊