浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初14657号 原告：余功敏，男，1976年8月29日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：陈文周，北京盈科（义乌）律师事务所律师。 被告：浙江省义乌市恒大百货有限公司，住所地：浙江省义乌市稠江街道经济开发区二期。 法定代表人：金锦香，执行董事。 委托诉讼代理人：王红仙，女，1968年8月14日出生，汉族，住浙江省义乌市，系公司股东。 委托诉讼代理人：傅航，男，1990年4月30日出生，汉族，住浙江省义乌市，系公司股东。 被告：王红仙，女，1968年8月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告余功敏与被告浙江省义乌市恒大百货有限公司（以下简称恒大百货公司）、王红仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日作出（2020）浙0782民初508号民事裁定书，裁定驳回原告余功敏的起诉。原告余功敏不服该裁定，向浙江省金华市中级人民法院提起上诉。浙江省金华市中级人民法院作出（2020）浙07民终3210号民事裁定，裁定撤销本院（2020）浙0782民初508号民事裁定，指令本院审理。本院依法另行组成合议庭，于2020年12月9日、2021年1月12日两次公开开庭审理了本案。原告余功敏的委托诉讼代理人陈文周和被告恒大百货公司的委托诉讼代理人王红仙即被告王红仙两次到庭参加诉讼，原告余功敏及被告恒大百货公司的委托诉讼代理人傅航在第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余功敏向本院提出诉讼请求：1、确认2016年7月20日签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告恒大百货公司返还原告租金55万元及保证金5万元；3、判令被告恒大百货公司赔偿原告装饰装修损失4155853元；4、判令被告王红仙对上述款项承担连带责任。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1、要求被告恒大百货公司赔偿利息损失以4755853元为基数自2016年7月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止，被告王红仙对上述款项承担连带赔偿责任。2、被告承担装饰装修评估费4万元。事实和理由：被告恒大百货公司分别于2010年12月1日、2013年10月23日与义乌市义威袜业有限公司（以下简称义威公司）签订房屋及土地使用权租赁合同、补充协议，约定义威公司将坐落于义乌市××道××号××层房屋一幢（共计4800平方米）及土地面积为4600平方米出租给恒大百货公司经营；租赁期限为2011年2月18日至2024年2月17日等。2011年2月至2011年11月期间，恒大百货公司在未取得新的建设工程规划许可证情况下，擅自在上述20间4层房屋北侧扩建钢结构3层厂房1幢（占地4265.7平方米，建筑面积12797.1平方米）。2016年6月22日，吴玉连与恒大百货公司签订商铺租赁意向书，约定吴玉连预定恒大百货公司所承租的位于义乌市××道××号××层××房中的3楼4楼约1650平方米，租金每年55万元等。后吴玉连支付给恒大百货公司10万元保证金。2016年7月20日，吴玉连与恒大百货公司正式签订《房屋租赁合同》，约定恒大百货公司将其所承租的位于义乌市××道××楼（蓝钻影城一侧）转租给吴玉连，具体为3楼和4楼建筑使用面积约1500平方米，另加消防通道；吴玉连承租房屋用途为开设舞厅、酒吧、ＫＴＶ等；租赁期限为2016年10月1日至2021年9月30日止，共计5年；房屋租金为55万元／年，保证金5万元；恒大百货公司保证租赁物合法，不存在违章建筑或权属争议等任何问题，若合同被解除或确认无效，则恒大百货公司应无条件返还租金并赔偿一切损失；恒大百货公司保证1至3楼扶梯运行时间为早上至晚上11时；恒大百货公司无偿提供一台电梯（位置在蓝钻影城侧）给吴玉连营业期间使用，费用由恒大百货公司承担；因解决本合同争议产生的费用（包含律师费）由败诉方承担等。2016年7月21日，吴玉连支付给王红仙租金及保证金共计60万元，嗣后，吴玉连安排人员进场装修，花费装修费数百万元。2017年4月装修完工后，吴玉连遂向各行政部门办理各种经营所需证照，但由于所承租的房屋系违章建筑无法办理文化许可证等，导致吴玉连无法经营。2017年4月，吴玉连得知恒大百货公司因连续三年未向义威公司支付房租，义威公司已向义乌市人民法院起诉恒大百货公司【案号为（2017）浙0782民初858号】，要求解除双方于2010年12月1日签订的房屋及土地使用权租赁合同以及2013年10月23日签订的补充协议等。2017年6月，恒大百货公司向吴玉连催讨第二年租金，吴玉连以恒大百货公司与义威公司之间的房屋租赁纠纷未解决为由拒付，被告即停水停电、堵塞通道，屋顶漏水亦不予修缮。2017年8月23日，义威公司张贴函告，告知吴玉连等众多承租人义威公司已起诉恒大百货公司并要求停付租金给恒大百货公司等。义乌市人民法院于2018年11月17日作出（2017）浙0782民初858号判决书，判决解除义威公司与恒大百货公司签订的房屋及土地使用权租赁合同、补充协议等。2019年4月12日，吴玉连将上述经营项目转让给原告。上述涉案房屋因系违章建筑正由义乌市综合行政执法局拆除。原告认为，恒大百货公司所转租的涉案房屋未经审批，系违章建筑，2016年7月20日签订的房屋租赁合同理应无效并赔偿经济损失等；王红仙系恒大百货公司股东，其个人财产与公司财产混同，其滥用恒大百货公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益，应当对恒大百货公司的债务承担连带责任。 被告恒大百货公司、王红仙共同辩称：1、原告的诉讼主体资格不适格。⑴、原告不是涉案合同的当事人，无权提起本案诉讼。⑵、吴玉连是租赁房屋的次承租人，其再次将涉案房屋转租给原告缺乏法律依据。2、涉案合同合法有效。恒大百货公司已于2016年1月25日将涉案房屋办妥了变更规划的审批手续，不存在合同无效的情形。涉案地块虽系恒大百货公司转租，但到目前为止各项手续较恒大百货公司向承租人承租时更完备，如果这份合同是无效的，那恒大百货公司和出租人义威公司签订的合同也是无效的。3、原告的第二项诉请请求不成立，不论涉案合同是否有效，鉴于涉案房产已由原告实际占有使用，恒大百货公司均无需返还已收取的款项（即：有效为租金，无效为房屋占有使用费），更何况原告还不是合同权利人。4、原告的第三项诉请请求也不成立。⑴、原告不是合同相对人。⑵、根据租赁合同约定，次承租人应按约履行付款义务，逾期两个月仍未付租金的，恒大百货公司有权解除合同。本案中，次承租人已达2年4个月未付租金（义威公司和恒大百货公司解除合同的时间是2018年11月27日），本身就是违约方，其无权以恒大百货公司违约要求解除合同。⑶、原告提起本案诉讼并非为诉状所涉的理由，而是因为开业后生意惨淡、经营不善，原告以租赁合同为由转嫁其本应承担的商业风险是不诚信的。⑷、在2018年以后，(2017)民初858号案件中的合同解除后，原告与义威公司就租赁事宜进行多次协商，经稠江街道调解已从义威公司处得到100万元的款项。⑸、原告陈述其于2019年4月向吴玉连受让了经营项目，此时，恒大百货公司与义威公司之间的纠纷已到不死不休的地步，各大论坛就恒大百货公司的状态纷纷评论，原告作为一个商人难道真的不考虑如此重大的不利消息。如果原告真的是善意的，那他应该找他的上手去主张权利。据我们所知，这次诉讼就是原告拿了义威公司100万元好处费后才提起的诉讼，目的是骗取恒大百货公司的财产利益。5、原告要求被告王红仙对涉案债务承担连带责任依据不足，王红仙未实施损害恒大百货公司利益的行为，相反，王红仙为了能让恒大百货公司渡过难关，王红仙倾家荡产、家破人亡，先后已投入恒大百货公司6000万元被义威公司强行占有。现在的结果是恒大百货公司花6年时间替义威公司造房和跑各种手续，得到的结果是6000万元没有，还倒欠义威公司1800余万元房租费。恒大百货公司承租义威公司房子和空地的目的是开办商场，但是事到如今赚钱的都是义威公司，亏钱的都是恒大百货公司。综上，请求驳回原告的全部诉请。 被告恒大百货公司在第二次庭审中补充辩称：原告的义乌市金午池娱乐厅于2017年4月12日取得了由义乌市文化广电旅游体育局颁发的《娱乐经营许可证》，经营类别为歌舞娱乐场所，使用面积1437平方米，有效期至2019年4月12日，该许可证获取的前提是经营场所符合文化场所娱乐要求，场地无违章。原告增加的诉请应予驳回。 被告王红仙在第二次庭审中补充辩称：2011年9月20日，恒大百货公司租用的场地占地面积是1831.26平方米。2013年4月18日通过市政府规划变更补充协议，义威公司整个用地面积是15635平方米，其中恒大百货公司租用建筑占地面积调整为4020.8平方米，总建筑面积12062.4平方米。后来通过义乌市住房和城乡建设局义建函（2013）20号文件《关于义乌市义威袜业有限公司违法建筑规划影响程度认定的函》和义乌市综合行政执法局文件义执法函（2013）6号文件《关于要求认定义威公司违法建筑物影响规划程度的函》等这些手续，恒大百货公司于2013年8月19日取得建字第330782201301124号建设工程规划许可证，该证可证明两被告租给原告的场地是合法建筑。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告余功敏提供的《房屋及土地使用权租赁合同》和《补充协议》（均为复印件）各一份、《商铺租赁意向书》（复印件，原件在（2020）浙0782民初508号案卷中）一份、《房屋租赁合同》和中国农业银行回单（均为复印件，原件在（2020）浙0782民初508号案卷中）各一份、（2017）浙0782民初858号民事判决书和义威公司《函告》（均为复印件）各一份、2016年7月21日的中国农业银行回单（打印件）一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1、原告余功敏提供的义乌市综合行政执法局义执法行罚字（2013）第03225号《行政处罚决定书》和义综法复（2019）1264号《举报（投诉）事项答复函》（均为复印件）各一份，拟证明被告恒大百货公司转租的案涉房屋因未取得新的建设工程规划许可证，属违章建筑的事实。 2、原告余功敏提供的照片（复印件）6张，拟证明涉案房屋在拆除的事实。 两被告对上述两组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为违章和拆除的部分并不是被告恒大百货公司出租给原告的场地，与本案无关。 本院认为，鉴于两被告对上述两组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。从该组证据载明的内容看，义执法行罚字（2013）第03225号《行政处罚决定书》系对义威公司厂区北侧三层钢结构建筑物处罚款409504元，而《举报（投诉）事项答复函》载明的系义威公司厂区北侧厂房中间搭建的一处三层钢结构建筑物为违法建筑。证据2照片中拍摄系拆除《举报（投诉）事项答复函》载明的违法建筑。上述两组证据中所称的违章和拆除部分均不是本案的案涉租赁房屋，故该两组证据不能达到原告所称的证明目的。 3、原告余功敏提供的余功敏与吴玉连签订的《协议》（复印件，原件在（2020）浙0782民初508号案卷中）一份，拟证明吴玉连已将上述经营项目转让给原告的事实。 两被告对该协议的真实性有异议，但认为此份协议并非吴玉连亲手所写，更何况被告恒大百货公司是出租给吴玉连的，吴玉连还欠被告恒大百货公司2年6个月的房租未支付，吴玉连无权将涉案项目私自转给原告，也未告知两被告已将其经营的把项目转给原告。 本院认为，该协议有吴玉连的签名捺印，本院对其真实性予以确认。从协议载明的内容看，系吴玉连将金午池娱乐厅整体转让给原告余功敏的协议，该协议可以达到原告所称的证明目的。 4、原告余功敏提供的（2017）浙0782民初14355号一案中部分庭审记录（打印件）一份，拟证明涉案房屋是属于违章建筑。 两被告认为该证据与本案无关。 本院认为，该庭审笔录系本院审理义威公司诉吴玉连、余功敏及恒大百货公司排除妨碍纠纷一案所形成的笔录，本院其真实性予以确认，但从其载明的内容看，并不能达到原告所称的证明目的。 5、原告余功敏提供的2021年1月5日原告向驻浙中央巡视组信访、2020年12月11日原告向国家信访局信访、2020年12月7日原告向国家自然资源部信访、2021年1月5日义乌市综合行政执法局给原告的答复意见和2020年12月8日义乌市综合行政执法局给原告的答复意见（均为打印件）各一份共计六页，拟证明涉案房屋属于工业用地，是违章建筑。 被告恒大百货公司、王红仙认为该组证据与本案无关，且该证据没有相关部门的盖章，不属于原件。 本院认为，该组证据均系打印件，未能提供载体原件，其真实性无法核实确认。退一步讲，即使是真实的，但从载明的内容看，不能达到原告所称的证明目的。驻浙中央巡视组、国家信访局、自然资源部回复原告的信访内容仅载明其信访已受理，并无其他详细内容，无法确认其与本案的关联性；义乌市综合行政执法局的答复意见系该局对义威公司原恒大广场靠经发大道一侧三层钢结构房屋中间违章部分进行拆除，以及对该处一、二楼开办超市装修擅自改变用地性质进行立案调查，但上述所涉之地均不是原告承租的案涉房屋，与本案无关联。故，本院对该组证据不予确认。 6、原告余功敏提供的2019年7月份左右原告与被告王红仙之间谈话录音一份，拟证明案涉房屋属于违章建筑。 被告恒大百货公司、王红仙认为该证据是被告王红仙和原告的谈话，谈话内容中明确告诉原告2011年之前该地确实违章，后经办理相关手续确权合法，只是告知原告如果与义威公司纠纷中我方利益受损，我方将向相关部门提供我方办理的相关资料，与原告租赁的场地部分无关。 本院认为，鉴于两被告对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。 7、原告余功敏提供的评估费发票（在（2020）浙0782民初508号案卷中）一份，拟证明原告申请法院评估装饰装修损失费用。 被告恒大百货公司、王红仙认为该证据与本案无关，是原告的个人行为。 本院认为，该评估费系本院委托相关评估鉴定部门鉴定原告支付的评估费，本院对该发票予以确认。 8、被告恒大百货公司、王红仙提供的义执法函（2013）6号文件、义建函（2013）20号文件、义执法行罚字（2013）第03225号《行政处罚决定书》、浙江省代收罚没款专用票据（均为复印件）各一份，拟证明被告恒大百货公司租给原告的房子是合法的，不存在违法的事实。 原告余功敏对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据不能证明被告出租给原告的房子是合法建筑物的事实，因为该组证据跟原告提供的证据03225号行政处罚决定书是相同的，足以说明涉案房屋是不合法的，是违章建筑。 9、被告恒大百货公司、王红仙提供的建字第330782201301124号《建设工程规划许可证》（复印件）一份，拟证明原告所称的违章建筑是有合法的建设手续。 原告余功敏对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为规划许可证中的厂房扩建部分跟本案所承租的房屋不具有同一性，跟原告提供的证据相矛盾。 10、被告恒大百货公司、王红仙提供的《临时改变建筑物用途企业初审表》（复印件）一份，拟证明租给原告的场地是向市政府申请了临时改变商业用途的事实，并不像原告所说的是工业用地，不能经营等事实。 原告余功敏对其真实性有异议，认为没看到原件；另从盖章来看，还缺少住建部门和环保部门两个章没有盖，说明临时改变建筑物用途不合法，综合执法部门意见里面显示该房产也有部分违章，该证据也可以与原告提供的证据1相印证属于违章建筑。 11、被告恒大百货公司、王红仙提供的论坛的帖子（复印件）一份，拟证明原告在2017年8月22日因舞厅生意不好改成CD潮代酒吧，与原告诉状中所写不符。 原告余功敏对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关，该证据只能证明金午池当时试营业，并不能证明该建筑物是合法的事实。 本院认为，原告对证据8、9、11的真实性无异议，而证据10与两被告之后提供的该证据原件一致，故本院对上述这些证据的真实性予以确认，至于证明力合议庭将结合其他证据综合予以认定。 12、被告恒大百货公司、王红仙提供的2019年3月11日原告与义威公司法定代表人的老婆龚兰芳之间的微信聊天记录（复印件）一份两页，拟证明被告恒大百货公司与义威公司合同解除后，原告背着被告恒大百货公司与义威公司联系商谈房租的事实。 原告余功敏认为对该证据是因为被告恒大百货公司未向义威袜业按时交纳房租，在双方发生诉讼过程中义威公司停水停电，在这种情况下双方交谈过，需被告提供微信聊天记录原件进行核对。 本院认为，鉴于被告对该聊天记录有异议，案外人龚兰芳亦未出庭作证，故本院对该聊天记录不予确认。 13、被告恒大百货公司、王红仙提供的光盘一份，拟证明原告与两被告无关，是原告跟义威公司之间纠纷的事实。 14、被告恒大百货公司、王红仙提供的撤诉申请书、民事裁定书（均为复印件）各一份，拟证明原告和义威公司已经达成调解的事实。 15、被告恒大百货公司、王红仙提供的企业信用信息公示报告（复印件）一份，拟证明被告系将房子租给吴玉连，而不是原告的事实。 16、被告恒大百货公司、王红仙提供的（2019）浙0782民初12196号案件的开庭笔录（核对件）一份，拟证明如果原告是合法的承租人，那义威袜业也不会起诉吴玉连。 原告余功敏对证据13-16的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为这些证据不能达到被告所称的证明目的。 本院认为，鉴于原告余功敏对证据13-16的真实性无异议，本院对这些证据的真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。 17、被告恒大百货公司、王红仙提供的《消防安全检查合格证》（复印件）一份，拟证明被告恒大百货公司出租给吴玉连的房子是可以开办娱乐场所的，因为电影院一直在开的。 原告余功敏认为该合格证系复印件，并非原件，对其真实性、合法性和关联性均有异议，且该份证据也只能说明场所名称为义乌市金蕉文化传媒有限公司的消防合格，与原告没有关联，不能达到被告所称的证明目的。 本院认为，该《消防安全检查合格证》系复印件，且合格证中记载的场所名称为义乌市金蕉文化传媒有限公司，其真实性及与本案的关联性均无法确认，本院对该证据不予确认。 18、被告恒大百货公司、王红仙提供的《娱乐经营许可证》（核对件）一份，拟证明义乌市金午池所租用的场地符合相关部门的开业要求，故原告所称场地违章无法使用的事实不存在。 原告余功敏对该证据真实性无异议，但认为该证据只能说明13个包间是可以经营的，不能代表整个场所可以经营，这个恰恰说明了被告租赁给原告的房屋属于违章建筑。 19、被告恒大百货公司、王红仙提供的不动产权证（打印件）一份，拟证明原告所说的房屋有合法的不动产权证书。 原告余功敏认为该证据是打印件，内容看不清楚，无法达到被告的举证目的。 20、被告恒大百货公司、王红仙提供的《临时改变建筑物用途企业初审表》一份，拟证明被告恒大百货公司整体可以临时商用，符合特种行业相关审批需求，该表与第一次庭审提供的临时改变建筑物用途企业初审表是一致的。 原告余功敏对该证据真实性无异议，但认为该初审表只是一个草稿，证明涉案建筑物变更为临时改变建筑物变更为临时商业建筑的初审，在初审时并没有通过住建部门和环保部门的审批，其用途的最终目的并未变更为商业用地的事实，不能达到被告的举证目的。 本院认为，证据18-20均系有关部门颁发或审批的材料，本院对其予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月1日，恒大百货公司作为承租方（乙方）与案外人义威公司作为出租方（甲方）签订《房屋及土地使用权租赁合同》一份，约定甲方将坐落于义乌市××道××号××层房屋一幢（共计4800平方米）及面积约为4600平方米的土地出租给乙方经营，租赁期限为2011年2月18日至2019年2月17日；乙方在相关主管部门允许下可以在土地上搭建建筑物，甲方须协助乙方办理相关许可手续，但甲方仅具有协助义务，不承担因许可不能的任何法律后果；乙方未经甲方书面同意，不能擅自将租赁标的物及土地上的建筑物整体转租，但允许乙方分块招租等。2013年10月23日，甲、乙双方又签订《补充协议》一份，将租赁期限延期至2024年2月17日止。 上述租赁合同签订后，恒大百货公司在上述20间4层房屋的北侧扩建钢结构3层厂房1幢（占地4265.7平方米，建筑面积12797.1平方米）。2013年5月21日，义乌市住房和城乡建设局向市综合行政执法局发布《关于义乌市义威袜业有限公司违法建筑规划影响程度认定的函》（义建函[2013]20号）认定该厂区北侧三层钢结构建筑物的建设行为影响规划但尚可改正。2013年7月7日，义乌市综合行政执法局作出行政处罚决定书（义执法行罚字[2013]第03225号）对义威公司厂区北侧三层钢结构建筑物处以罚款人民币409504元。后义威公司缴纳了罚款。 2016年6月22日，案外人吴玉连（乙方）与恒大百货公司（甲方）签订《商铺租赁意向书》一份，约定甲方在义乌市××道××号开办商场，将商铺出租给乙方经营，乙方有租赁甲方商铺的意向，现经甲、乙双方平等自愿协商一致，达成商铺租赁协议如下：乙方预定甲方三楼和四楼大约1650平方米，租金55万元整一年，甲方收取乙方保证金共10万元，此款项在签订本协议之日付清。乙方应在本协议签订之日起一个星期内提供经营简历及经营品牌的相关资料。乙方应在接甲方通知后3日内进行商铺确认并签订正式商铺租赁合同，保证金抵租金；如逾期乙方不签订正式合同，甲方有权没有保证金；如甲方不出租，保证金双倍返还给乙方，并赔偿乙方的装修损失。本协议经甲、乙双方签字确认，乙方交付保证金后生效。吴玉连及恒大百货公司代表王红仙在协议下方签名，并加盖恒大百货公司合同专用章。当日，吴玉连将10万元保证金汇入王红仙账户内。 2016年7月20日，吴玉连（乙方）与恒大百货公司（甲方）正式签订《房屋租赁合同》一份，载明：一、租赁标的物及用途。1、甲方同意将位于经发大道213号恒大百货三楼（蓝钻影城一侧）转租给乙方。具体为：三楼和四楼建筑实用面积约为1500平方米，另加消防通道。2、乙方租赁房屋用于开设舞厅、酒吧、KTV等（名称为工商登记为准），设置办公室及乙方营业范围内的其他商业配套项目。二、租赁期限及租金。1、租赁期限为伍年，从2016年10月1日至2021年9月30日止。2、房屋租金：每年55万元。3、租金支付方式：第一年的租金乙方已付清。以后每年租金提前一个月付清，按合同的具体日期为准，一年一付。三、……。四、合同变更、解除、提前终止及续期。1、因为客观原因，需要变更合同，经甲、乙双方协商一致并签订数年协议的，可以变更合同。2、租赁期内，出现下列情形之一的，甲方有权提前终止合同：（1）乙方无正当理由逾期支付租金二个月以上的。（2）乙方利用承租房屋进行非法活动的。3、……。4、本合同如提前终止、解除或届满时，甲方有权收回房屋，乙方有权在合同终止、解除、届满后拆除以及取回所有权属于乙方的全部设施、设备。另乙方需在合同终止、解除、届满时，应无条件腾空房屋。5、在租赁期间，靠乙方之侧的通道墙体使用权归属乙方所有，装修费用由乙方自行承担，甲方不得干涉。五、违约及损害赔偿。1、乙方逾期交付租金及水电费，每逾期一日，须按所欠租金或水电费金额的1%向甲方支付违约金，直至清偿之日止。2、甲方保证租赁物合法，不存在违章建筑或权属争议等任何问题，若由于甲方租赁物合法性等问题妨碍乙方使用，则乙方有权解除合同，若本合同被解除或确认为无效，则甲方应无条件返还租金、支付违约金并赔偿乙方一切损失。3、租赁物的转租行为已征得原出租方义威公司同意，若因甲方转租未征得原出租方同意而致本合同解除，则甲方应无条件返还租金、支付违约金并赔偿乙方一切损失。4、甲乙双方不得违反本合同，若一方违约则应支付另一方的违约金50万元。支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。六、特别条款。1、……。2、甲方保证1-3楼扶梯运行时间早上至晚上11:00止。3、甲方无偿提供一台电梯（位置在蓝钻影城一侧）给乙方营业期间使用，该电梯安装及维修费用由甲方承担。……九、补充：1、保证金5万元整（到期后无息退还给乙方）。2、甲方帮乙方在开业之前消防许可证办下，有义务协助乙方办理所有执照和证件等。3、房租递增：第三年，每年递增3%(随市场行情递增)。吴玉连及恒大百货公司代表王红仙在协议下方签名捺印，并加盖恒大百货公司合同专用章。王红仙还在合同下方注明“除去之前拾万保证意向金再付肆拾伍万房租，加伍万保证金”。2016年7月21日，吴玉连将第一年租金和保证金计50万元款项汇入王红仙账户。后吴玉连进场装修经营，并于2017年4月12日取得义乌市文化和广电旅游体育局颁发的义乌市金午池娱乐厅《娱乐经营许可证》，有效期为2017年4月12日至2019年4月12日。 2017年1月11日，义威公司诉至本院要求解除其与恒大百货公司签订的租赁合同及补充协议，并退还保证金及支付逾期租金。2017年8月23日，义威公司张贴函告，告知吴玉连等众多承租人该公司已起诉恒大百货公司并要求停付租金给恒大百货公司等。本院于2018年11月17日作出（2017）浙0782民初858号民事判决书，判令解除义威公司与恒大百货公司签订的《房屋及土地使用权租赁合同》及《补充协议》，恒大百货公司支付义威公司逾期租金。恒大百货公司不服本院该判决，并上诉至金华市中级人民法院，后因未缴纳上诉费而按撤回上诉处理。 2019年4月12日，余功敏与案外人吴玉连签订《协议》一份，约定义乌市××道××号三楼金午池娱乐厅由余功敏接手；关于之前（从2016年6月起至今）的事务，包括债务、债权、法律文书等一切事宜均由余功敏负责承担，从此一切与吴玉连无关。余功敏与案外人吴玉连在协议下方签字捺印。2019年4月16日，义乌市金午池娱乐厅变更营业执照经营者为余功敏。 2019年10月16日，义乌市综合行政执法局在回复余功敏举报义综法复[2019]1264号举报（投诉）事项答复函中称：“义乌市义威袜业有限公司在其义乌市稠江街道经发大道213号厂区北侧厂房中间搭建的一处三层钢结构建筑为违法建筑，我局已于2019年9月23日下达了行政处罚决定书（义执法行罚字[2019]第05717号），对义乌市义威袜业有限公司的违法建筑限期拆除，并处罚款”。 另查明，案涉租赁标的物的土地性质原为工业用地，2016年1月25日经有关部门审批临时改变建筑物用途，变为临时商业用途。2020年5月6日，义威公司取得义乌市自然资源和规划局颁发的坐落于经济开发区二期的浙（2020）义乌市不动产权第0××9号不动产权证书，土地性质为工业用地／工业，土地使用权面积13153.33㎡／房屋建筑面积33256.17㎡。 庭审后，原告余功敏以其被羁押在义乌市看守所为由要求本案中止审理。 本院认为，案涉的《房屋租赁合同》虽系恒大百货公司与吴玉连所签订，但依据之后吴玉连与余功敏签订的《协议》，吴玉连业已将其开办的义乌市金午池娱乐厅整体转让给余功敏，包括其在案涉《房屋租赁合同》中的权利义务，余功敏成为案涉《房屋租赁合同》的权利义务人，系本案适格的民事诉讼主体，余功敏有权向恒大百货公司主张权利。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第八条第三项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。该司法解释确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则，限定了无效合同的范围。同时，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，余功敏虽提供了义执法行罚字（2013）第03225号义乌市综合行政执法局行政处罚决定书、义综法复（2019）1264号举报（投诉）事项答复函（均为复印件）和照片等相关证据材料以证明案涉房屋系违章建筑的事实，但行政处罚决定中所确定违章及拆除部分均非余功敏所承租的房屋，余功敏亦未举证证明因被告的违章建筑或工业用地导致其租赁的房屋无法使用，依法应承担举证不能的法律后果。 综上，因案涉的《房屋租赁合同》不存在法律规定的合同无效的情形，原告余功敏主张合同无效及返还租金和赔偿损失的诉请依据不足，本院不予支持。至于原告余功敏提出的其被羁押要求中止审理的请求，因本案已两次开庭，原、被告双方均已依法充分提交了证据，且原告余功敏本人虽被羁押，但其特别授权的委托诉讼代理人仍可依法充分行使诉讼权利，其诉讼权利并未受到限制，故原告余功敏提出的中止审理事由不属于法定的中止审理事由，本院对此不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第八条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告余功敏的诉讼请求。 案件受理费52562元，由原告余功敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吴功君 人民陪审员  周 京 人民陪审员  张婷媛 二〇二一年三月十七日 法官 助理  汪娜娜 书 记 员  俞 姣