新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新31民终42号 上诉人（原审被告）：喀什广厦物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什市塔什巴扎巷45号。法定代表人：刘旭明，该公司董事长。委托诉讼代理人：于新泉，新疆法衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：占红梅，女，1972年1月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区喀什市。被上诉人（原审被告）：候又新，女，1959年11月22日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区喀什市，现羁押于喀什市看守所。上诉人喀什广厦物业服务有限责任公司（以下简称广厦物业）因与被上诉人候又新、占红梅租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2020）新3101民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，认为案件事实清楚，不开庭进行了审理。上诉人广厦物业的法定代表人刘旭明及其委托诉讼代理人于新泉，被上诉人占红梅到庭接受询问，本院通过远程视频与被上诉人候又新进行谈话。本案现已审理终结。广厦物业上诉请求：请求依法撤销原判，驳回被上诉人占红梅对我方的诉讼请求、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人之间是委托合同关系，而非租赁合同关系。有上诉人与被上诉人双方的委托合同为证，原告在原审的诉状中多次承认双方签订一份《商铺委托管理合同》的事实和被上诉人与上诉人之间是委托人与受委托人之间的法律关系，丝毫未提及双方是“房屋租赁”法律关系。二、原审基本法律关系认定和适用法律错误。（1）上诉人无任何义务向被上诉人支付租金，一无约定，二无事实上的租赁关系；（2）根据委托合同约定，上诉人只是从租金收入中提取佣金的权利，而无获取全额租金或私自租用房屋的权利。根据双方在合同权利义务的对等原则，上诉人所享受的权利与原审法院所判定的义务明显不对等，违反了合同中双方当事人的平等地位；（3）原审判令上诉人承担租金毫无事实依据和法律依据。占红梅辩称：我与上诉人广厦物业有限公司签订的委托管理合同是合法有效的，虽名为委托管理合同，但该合同的主要目的是将本人名下的商铺出租给上诉人。合同中明确约定租金及租金的递增方式，还有违约责任。在2017年12月16日上诉人广厦物业服务有限公司向刘金华、杨菊芳付了租金，这足以证明是租赁关系。原审判决是公正的，请求二审法院维持一审判决。候又新辩称：其与广厦物业之间有租赁关系，与业务之间没有关系。且于2018年4月1日已将租赁的房屋返还给广厦物业，故只欠付2015年至2018年的租金，之后的租金与其无关。占红梅向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付房屋租赁费51,136.43元、违约金16,261.38元，利息9,204.6元，共计76,602.41元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月10日，原告与被告广厦物业签订《商铺委托管理合同》，约定原告将其位于喀什市人民西路49号（龙和大厦）1幢-1层B135号商铺委托给被告广厦物业经营管理，商铺面积为23.513㎡，委托经营管理期限为2013年8月19日至2021年8月19日，原告同意以被告广厦物业的名义将该商铺对外租赁，由被告广厦物业与第三方签署租赁合同、收取租金及管理，被告广厦物业按与第三方租赁合同价格的5％收取代理费，并于租赁合同规定的租金支付日期定期向原告支付收益金。合同还对租金及递增条款、双方的权利义务、违约责任进行约定。2013年8月19日，被告广厦物业与被告候又新签订《营业场所（房屋）租赁合同》，约定被告广厦物业将包含涉案商铺在内的共72间商铺出租给被告候又新用于娱乐场所经营，面积合计2577.747㎡，租期自2013年8月19日至2021年11月29日，租金按年度于每年11月29日前付清，同时对租金及递增条款、双方的权利义务等内容进行约定，租金及递增方式与《商铺委托管理合同》的约定相同。后因被告候又新未按期向被告广厦物业支付租金，被告广厦物业诉至法院，双方达成调解协议。现原告以被告广厦物业、候又新拖欠2017年1月29日至2019年12月30日的租金为由，诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告广厦物业签订《委托管理合同》是双方真实意思表示，未违反法律相关规定，合法有效。本案双方争议的焦点为：广厦物业公司、候又新是否应向原告支付2017年1月29日至2019年12月30日的房屋租金，违约金及利息。本案中，原告与被告广厦物业签订的合同虽名为《委托管理合同》，但该合同的主要目的是出租涉案商铺，合同中亦明确约定租金及租金递增方式，合同中对“由乙方（广厦物业公司）根据乙方与第三方（候又新）签订的租赁合同中所规定的租金支付日期，定期向甲方（原告）提供的账户支付或由甲方自行领取收益金”的约定，系对被告广厦物业公司向原告支付租金的日期及方式的约定。故被告广厦物业辩解其与原告之间只是委托管理关系，不存在拖欠租金的理由，不能成立，法院不予采纳。原告依据《委托管理合同》计算2017年1月29日至2017年11月29日租金12,931.05元（23.511×55元×10个月）；2017年11月30日至2018年11月29日租金18,338.58元（23.511×65元×12个月）；2018年12月30日至2019年12月30日租金19,866.8元（23.511×65元×13个月）符合双方约定，广厦物业拖欠不付，显属违约，应承担相应的民事责任。被告广厦物业扣除5％的代理费2,556.8元，应将剩余房屋租金48,579.63元支付给原告。关于违约金及利息，违约金是对损失的弥补，原告按照6％主张利息不违反法律规定，但原告计算有误，法院予以纠正，由被告支付利息8,744.33元（计算方法：租金48,579.63元×年利率6％×3年）。原告主张的利息，可以弥补其损失，其即主张违约金又主张利息，显然加重了被告的责任，对原告要求被告支付违约金的请求，法院不予支持。对原告要求被告候又新支付房屋租金、违约金及利息的请求，虽然被告候又新同意支付2017年1月29日至2018年4月租金，但要求免除增加的租金，根据合同相对性原则，原告此项请求，法院不予支持。综上所述，对原告要求被告广厦物业支付房屋租金、违约金及利息的请求，法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告喀什广厦物业服务有限责任公司于判决生效后五日内向原告占红梅支付房屋租金48,579.61元；二、被告喀什广厦物业服务有限责任公司于判决生效后五日内向原告占红梅支付利息8,744.33元；三、驳回原告占红梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,715.06元，减半收取计857.53元，由原告占红梅负担241.53元，被告喀什广厦物业服务有限责任公司负担616元。二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。本院在二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院对该事实予以确认。另查明，被上诉人占红梅于2016年给广厦物业出具授权委托书，让广厦物业替自己跟候又新主张涉案商铺的租赁费。广厦物业公司与候又新于2013年8月19日签订涉案商铺租赁合同，该份合同约定租赁期，价款等内容，并在合同第七条第三项约定：如因业主出卖或者抵押上述房屋，甲方（广厦物业）应及时通知乙方（候又新），同时不影响本合同执行等相关的事宜。广厦物业公司与候又新于2018年4月3日签订《解除租赁合同及腾退租赁房屋协议书》解除租赁关系。本案二审争议焦点为：1、占红梅与广厦物业之间存在何种法律关系？2、占红梅诉请的租金及违约金应由谁承担？委托管理是指受托人接受委托人的委托，按事前签订的合同，对委托对象进行经营管理的行为。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。认定合同性质时不仅要考虑合同形式要件，也要考虑当事人订立合同时所期望达到的目的或状态。本案中，占红梅与广厦物业公司于2013年8月10日签订《商铺委托管理合同》，约定将坐落于喀什市龙和大厦负一层B135号商铺经营管理的一切事宜委托给广厦物业，由广厦物业以自己名义将商铺对外租赁、收取租金及管理，并约定委托期限自2013年8月19日至2021年8月19日止，广厦物业按照与第三方的租赁合同价格收取5%代理费。该合同的核心内容是占红梅将涉案商铺对外出租收益，由广厦物业收取租赁费后转交给占红梅并从中收取5%的代理费。根据上述事实，本院认定占红梅与广厦物业公司之间的法律关系为委托合同关系；广厦物业与候又新于2013年8月19日签订涉案商铺租赁合同，且双方均无异议，本院认定广厦物业与候又新之间的法律关系为租赁合同关系。人民法院认定案由时给予诉争事实、诉求以及涉案当事人主张的法律关系综合认定，本案中当事人之间存在两种法律关系，一审中作为原告的占红梅的诉讼请求为涉案商铺的租金及违约金等，并且在起诉状中将实际承租人候又新列为被告要求租金，故一审法院认定本案法律关系租赁合同关系的认定有事实和法律依据，符合法律规定，本院予以确认。关于租金以及支付主体问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中广厦物业与候又新在签订租赁合同时，候又新已经知道涉案商铺在内的其他商铺不是广厦物业公司的事实，且在租赁合同第七条第三项中，因业主原因出卖或者抵押房屋，不停止该份租赁合同的约定，据此可以认定，候又新在签订租赁合同时明知业主的存在，且知道广厦物业的委托行为。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，占红梅知道实际承租人是候又新，也明知因候又新不履行到期租金义务，影响自己利益的实现，并于2016年给广厦物业出具授权委托书，让广厦物业替自己要回涉案商铺截至2017年的租金，且在本案中也承认已将2017年以前的租金向其支付完毕的事实。可见，占红梅作为委托人，已经行使介入权并通过诉讼的方式主张其权利，依照上述法条规定，涉案租赁合同直接约束占红梅与候又新，且占红梅作为委托人知道第三人后，其行使了介入权。故本院认定涉案租赁合同直接约束委托人和候又新，故候又新作为涉案商铺的实际承租人应当直接向占红梅承担支付租金的责任。由于涉案租赁合同于2018年4月3日解除，候又新支付租金的日期应截至2018年4月3日较为妥当，即计算2017年1月29日至2017年11月29日租金12,932.15元（23.513×55元×10个月）；2017年11月30日至2018年4月3日租金6,113.36元（23.513×65元×4个月），合计19,045.53元。本案中签订租赁合同时实际承租人明知占红梅的存在且占红梅通过诉讼已经行使介入权的情况下，占红梅基于委托合同关主张违约金不妥当，其应按照委托合同关系另行主张解决。故对违约金及其利息的诉讼请求本院不予支持，应予以驳回。至于2018年4月3日以后的租金及违约金问题，因涉案租赁合同已经解除，候又新则没有义务交付。针对占红梅请求的2018年4月至2019年12月的租金，因涉案商铺未实际对外出租，未产生租金，本院不予支持。在二审期间，本院也已向占红梅释明，询问其是否变更诉讼请求，但占红梅坚持租金诉求，故占红梅可另行根据委托合同关系向广厦物业主张。综上，上诉人广厦物业的上诉请求成立，本院予以支持，一审认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2020）新3101民初78号民事判决；二、被上诉人候又新自收到本判决之日起十日内向占红梅支付租金19,045.53元；三、驳回占红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费857.53元，二审案件受理费1,233.1元，共计2,090.63元，1,830.74元由候又新负担，259.89元由占红梅负担。本判决为终审判决。审  判  长   阿卜杜克 热木图尔荪审  判  员   麦麦提吐 尔逊阿布拉审  判  员   廖   静    静二 〇 二 一 年 三 月 十 五 日书  记  员   古丽其合热司依提艾力