宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初3724号 原告：郑刚，男，1964年3月12日出生，汉族，住宁波市。 原告：郑佳明，男，1988年8月23日出生，汉族，住宁波市。 两原告共同委托诉讼代理人：蔡丽丽，宁波市兴港法律服务所法律工作者。 被告：章裕海，男，1952年1月2日出生，汉族，住宁波市江**。 被告暨被告章裕海委托诉讼代理人：章依娜（系被告章裕海女儿），女，1980年2月25日出生，汉族，住宁波市江**。 两被告共同委托诉讼代理人：夏毅，浙江秉清律师事务所律师。 原告郑刚、郑佳明与被告章裕海、章依娜农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年12月16日组织双方当事人进行了证据交换，并于2021年1月11日公开开庭进行了审理。审理中，原告申请追加被告章依娜，本院依法予以准许。后本案先后于2021年2月25日、2021年3月17日，公开开庭进行了审理。原告郑刚到庭参加了第一次庭审，原告郑刚、郑佳明的委托诉讼代理人蔡丽丽到庭参加诉讼，被告章裕海的委托诉讼代理人张书达(已于2021年1月11日解除委托）到庭参加了证据交换，被告章裕海及其委托诉讼代理人章依娜，到庭参加了第一次庭审，被告章裕海、章依娜的委托诉讼代理人夏毅到庭参加了第二次、第三次庭审。本案现已审理终结。 原告郑刚、郑佳明向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的农村房屋买卖合同无效；2.被告腾退涉案房屋，原告返还被告购房款50000元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.确认原告郑刚与李丽珍签订的农村房屋买卖合同无效；2.被告章裕海、章依娜腾退涉案房屋，原告郑刚返还被告章裕海、章依娜购房款50000元。事实和理由：1999年，原告郑刚与李丽珍签订房屋买卖协议，将位于镇××街道××村××村××号，占地面积71.34平方米的农村房屋以50000元的价格李丽珍使用，后因欲审批不足部分的宅基地与李丽珍亲属发生矛盾，在村委会调解中心得知，原告郑刚与李丽珍之间的房屋买卖行为违反了有关规定，是无效的。原告郑刚、郑佳明向被告章裕海提出腾退房屋，并同意返回购房款，但被告章裕海不同意。为此，特诉至法院。 被告章裕海、章依娜共同答辩称，郑刚与李丽珍于1999年6月19日签订房屋买卖合同，现李丽珍已经去世，二被告愿意承继诉争合同权利义务。本案诉争合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据合同无效的处理原则，同时根据公平、诚信原则，原告郑刚将其长期闲置的农村房屋出卖给李丽珍，在出卖20多年后，因拆迁利益而反悔并主张合同无效，明显有违诚信原则。郑刚称其欲审批不足部分的宅基地，双方发生矛盾，在村委会调解中心得知，房屋买卖行为违反了有关规定，这一说法明显不合事实与情理，原告郑刚对涉诉房屋即将拆迁的情况是知情的，原告方应对合同无效承担主要的过错责任，另涉案房屋已经由李丽珍和家人居住多年，现房屋价值与当时的交易价格存在巨大差异，目前涉案房屋未遇到政府征地拆迁，难以确定价值并予以处置，二被告的损失将在房屋拆迁时主张。被告一家在20多年前倾尽家中资产以50000元购买涉案房屋用于居住至今，接收房屋后多次对房屋进行了修缮、装修，而原告方则居住无忧，在房屋尚未拆迁之时，为了获取涉案房屋的全部拆迁利益，竟然要求腾退涉案房屋，将导致被告一家流落街头，此外，本案诉争合同为双务合同，原告方未返还房款，也未赔偿损失。综上，双方的返还和赔偿应当相互同时履行，原告方属于起诉不适时，二被告不需腾退房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据、本院依职权向宁波市自然资源和规划局镇海分局，向案外人李兆琴、李丽萍、李金国、李利华、李丽君制作了询问笔录，对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告章裕海、章依娜提供政府采购文件、政府采购结果公告各一份，欲证明涉诉房屋所涉地块已经列入拆迁规划，原告方对此是知情的，对合同无效存在严重过错。经质证，原告郑刚、郑佳明对该组证据的真实性、合法性、关联系均有异议，并认为即使是真实的，诉争房屋所涉地块也未包含在内，且仅是拟制改造；2.被告章裕海、章依娜提供宁波市镇海区人民政府关于印发宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见的通知、蛟川北区棚户区改造三期地块I项目房屋征收补偿方案各一份，欲证明相近区域房屋拆迁后可获得的利益，原告方对合同无效具有重大过错。经质证，原告郑刚、郑佳明认为该组证据与本案无关；3.被告章裕海、章依娜提供蛟川北区棚户区改造三期CD地块各标段施工中标公示一份、蛟川北区棚户区改造三期施工现场图片二张，欲证明涉诉房屋的拆迁安置房正在建设中。经质证，原告郑刚、郑佳明对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为即使真实，也未涉及本案诉争房屋。本院认为，被告章裕海、章依娜并未就其损失提起反诉，故本院对以上证据在本案中不作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1999年6月17日，郑刚向宁波××镇××街道××村出具申明一份，声明：我已从城关购入商品房，原在俞范村的71.43平方的房屋已卖给李丽珍为业，所以今后不再向俞范村申请土地造房。1999年6月19日，郑刚与李丽珍签订屋契一份，载明：立绝卖屋契人郑刚将坐落在俞范村桥头王占地面积九十平方米的土地证号0&tim**;×2自有楼屋贰间及晒场、电话、电视户头一并卖给李丽珍为业。该房产楼屋以滴水为界，晒场的围墙外砌石为界。房产总价计人民币50000元，该款于屋契签字后一次性付清，今后凡有关该房产的原产权纠纷及一切瓜葛均由出卖人郑刚自行承担经济和法律责任，与买屋者李丽珍无涉。待今后如能过税，出卖人应给予配合，费用由买屋人承担，恐今后无凭，特立契照存。同日，郑刚出具收款条一份，确认收到李丽珍屋款50000元。上述房屋所涉宅基地使用权，由原告郑刚作为申请人于1990年经审批取得，申请表中载明的在册人口为郑刚、阮菊英、郑佳明、包彩金。郑刚与阮菊英于1996年12月25日登记离婚，相关机关备案存档的调解协议书载明：房屋二间归男方郑刚所有。 涉案房屋所涉宅基地使用权，因原集体土地使用证书丢失，于1999年6月17日由相关部门重新颁发了集体土地使用证书，证载：土地使用者为郑刚，地号为22-1-42。2009年，由相关部门另行颁发了集体土地使用权证书，证号为甬集用（2009）第0600112号，证载土地使用权人为郑刚，坐落：镇海区蛟川街道俞范村桥头王村，地号为722-1-42。 为查明案件事实，本院向宁波市自然资源和规划局镇海分局 发函询问案涉房屋的土地登记情况。2020年11月24日，宁波市自然资源和规划局镇海分局复函称：郑刚位于镇××村桥头王的房屋有集体土地使用证，证号：甬集用2009字第**。土地使用权人郑刚，土地使用权面积71.43平方米，房屋结构为砖结构二层楼房。该房屋审批记载人口四人（郑刚、阮菊英、郑佳明、包彩金）。 另查明，李丽珍于2008年4月19日因死亡注销户口，其户籍于1980年2月从镇海迁入江**马径村，章裕海与李丽珍为夫妻关系，李丽珍与章裕海生育一女章依娜，李兴德（于2015年8月20日死亡）与李兆琴为夫妻关系，李兆琴、李兴德共生育五个子女，分别为长女李丽君、长子李利华、次女李丽珍、幼子李金国、幼女李丽萍。审理中，关于诉争房屋或因房屋买卖合同无效产生的相应权利，李兆琴、李丽萍分别向本院表示，该房屋是李丽珍购买，与其无关，无论房屋是归李丽珍所有还是由房屋产生的权利都与其无关，即使其继承，也放弃继承，并由章裕海和章依娜继承并主张，放弃包括继承权以及其他权利在内的所有权利。李丽君、李利华、李金国向本院表示，诉争房屋由李丽珍购买，与其无关，无论房屋是归李丽珍所有，还是房屋买卖合同无效，相关权利义务均与其无关，即使其继承，其也放弃，购房款返还、赔偿损失等权利均与其无关，均由章裕海、章依娜主张，其放弃继承，并放弃其他权利在内的所有权利。 本院认为，农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案中，原告郑刚与李丽珍不属于同一个村集体经济组织成员，郑刚向本村集体经济组织以外的民事主体转让农村房屋和宅基地违反了农村集体经济组织的成员性属性，故本院认定原告郑刚与李丽珍签订的屋契无效。合同被确认无效后,合同自始无效，因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。李丽珍作为合同一方已经死亡，二被告作为继承人未表示放弃继承，并表示愿意承继合同权利义务，诉争合同权利义务由二被告承继。原告郑刚自愿返还购房款50000元，本院对此予以确认。合同确认无效后，诉争房屋应腾退并返还原告郑刚、郑佳明。关于二被告提出的合同无效后的损失，因被告章裕海、章依娜未提出反诉，在本案中不予处理，相关当事人可另行主张。被告章裕海、章依娜主张将另行主张损失，又要求待其主张损失时一并腾退房屋，没有事实依据与法律依据，对二被告的该项答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条,判决如下: 一、原告郑刚与李丽珍（已故）于1999年6月17日签订的《屋契》无效； 二、原告郑刚返还被告章裕海、章依娜购房款50000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、被告章裕海、章依娜于本判决生效之日起六个月内将位于宁波××镇××街道××村桥头王的房屋［土地使用证号：甬集用（2009）第0600112号］腾退并返还给原告郑刚、郑佳明。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，由原告郑刚、郑佳明共同负担262.5元，被告章裕海、章依娜共同负担262.5元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  王 枫 二〇二一年三月十七日 代书记员  杨超群