湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0527民初175号原告：刘振华，男，1983年11月12日出生，侗族，农民，住湖南省绥宁县。委托诉讼代理人：彭范军，湖南振绥律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：绥宁碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91430527MA4LFJT870，住所地：绥宁县长铺镇居委会鑫泰花园A1114、115。法定代表人：叶瀚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：汤文，男，1989年12月25日出生，土家族，住湖南省石门县，系该公司员工。原告刘振华与被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日受理后，依法由审判员钟晓月适用简易程序进行独任审理，于2021年3月5日公开开庭进行了审理，原告刘振华及其委托诉讼代理人彭范军，被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汤文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘振华向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2017年7月31日签订的《商品房销售买卖合同》；2、判决被告退还原告购房款515168元；3、判令被告赔偿原告契税损失7023.24元、物业维修基金损失8325.10元、预告登记费损失120元、利息损失53408.6元（计算到2020年12月底，具体以解除合同止时间还息为准）；4、判令被告支付原告违约金77275.2元（按已付购房款的15%计算）；4、本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年7月31日，原告为了实现进城购房方便小孩在县城接受良好教育的美好愿望，并受被告完美的广告宣传影响及对“碧桂园”大品牌的信任，与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同号为20170012301），购买了被告开发建设的绥宁县碧桂园一期项目“天誉”8栋301号房（属于精装修房屋）。该房建筑面积118.93平方米（套内建筑面积90.69平方米），每平方米4331.69元，购房款总额515168元。原告通过首付155168元，在银行按揭贷款360000元的方式按照合同约定支付了购房款515168元，并先后支付契税7023.24元、物业维修金8325.10元、预告登记费120元，按照按揭贷款合同向银行支付本息。按照原告与被告所签《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2019年1月30日前履行交房义务。但原告按照被告的收楼通知委托父亲刘金奇到现场准备验房收房时，发现被告既没有商品房验收合格备案材料，也没有取得商品住宅交付使用的批准文件等，根本不具备交房条件，房屋也没有达到精装房的交付标准，第一次收房未果。后原告委托父亲与其他业主向有关部门进行投诉维权，绥宁县住房和城乡建设局（以下简称绥宁县住建局）要求被告对房屋进行整改三个月后（2019年4月30日前）达到交房标准再交付。但整改期到期后，原告夫妇再次去收房时发现所购买的房子根本没有进行整改，第二次收房未果。原告于2019年4月30日向被告提交了一份《解除合同退房通知书》，被告未予正面答复。后被告又承诺于2019年6月30日前全部整改到位，但到期后，房屋没有整改到位。后原告父亲与其他业务等32户一起到县政府上访维权，通过湖南省第七巡视组督促，绥宁县住建局受理了32户业主信访事项，该局于2019年7月17日作出答复：1、督促碧桂园将未整改部分在7月底前整改到位；2、逾期未交房按绥宁碧桂园房地产开发有限公司与业主签订的商品房买卖合同第9条第二款处理。2019年8月1日，因被告没有按照绥宁县住建局的要求将房屋整改好，原告向绥宁县信访局提出报告，要求有关部门督促被告退房款并赔偿违约金等损失。2019年10月18日，原告再次向被告提交《解除合同退房通知书》，被告不予理会。2019年10月22日，原告委托父亲又向湖南省住房和城乡建设厅邮寄了一份维权报告，湖南省住房和城乡建设厅于2019年11月20日作出湘建信告（2019）144号信访事项不予受理告知书。2019年12月27日。绥宁县住建局应绥宁县信访局的要求就原告的信访事项作出答复意见书，建议原告走司法程序维权。因被告拟交付的房屋没有达到收房标准，原告予以拒绝收房并要求退房后，被告工程部对该房屋进行不断地整改，至2020年5月11日，原告父亲去看房时发现被告仍在对房屋进行整改中。且被告自2019年4月份后未通知原告收过房。另2016年，被告到绥宁进行房地产开发时为了吸引业主购房，通过各种渠道和手段进行营销宣传，宣传称：世界品牌“碧桂园”入住绥宁县了；碧桂园将在绥宁县杉木坳建一个五星级的家园，拎包入住；并承诺将在这里建设农贸市场、幼儿园、登山步道、七丛林园、将房后的坟墓迁走等等。处于对“碧桂园”品牌的信任和受被告宣传、承诺的诱惑，原告才到被告处进行购房。但被告在实际开发房地产过程中，相关配套及设施与承诺及宣传严重不符。综上所述，被告作为全国知名企业，来绥宁投资房地产，却丧失诚信采取虚假宣传手段欺骗善良的绥宁人民买房。签订合同后，被告没有在合同约定时间内将符合交房条件的房屋交给原告，且被告拟交付的精装修房屋质量低劣，手续不全，原告已向被告提交解除合同报告并向有关部门多次信访维权。被告明知拟交付的房屋不符合交付及使用标准，多次整改房屋后未通知原告收房。被告的违约行为给原告造成了重大的经济损失。现原告要求按照双方所签合同第九条约定解除合同并追究被告的违约责任。原告为维护自己的合法权益，特根据《民法典》有关规定及《民事诉讼法》第119条之规定向贵院提起诉讼，恳请判如所请。被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司辩称：原告以被告逾期交房为由要求解除商品房买卖合同、退还购房款、契税、物业维修基金、预告登记费并要被告承担15％违约金的诉求无事实依据，依法应当驳回。1、涉诉商品房在合同约定的交付日时达到约定的交付条件，被告不存在逾期交付；2、原告并不享有解除商品房买卖合同的权利；3、买卖合同关于不同情形下产生的责任承担方式也做了明确约定，本案应根据对应情形，正确适用合同约定的条款；4、原告诉称“相关配套设施与承诺及宣传严重不符”与本案的事实不符合；5、原告在被告所购买商品房所交纳的契税、物业维修基金、预告登记费不是被告收取，与本案无关联，不应在本案中处理。经审理查明，原告为了实现进城购房方便小孩在县城接受良好教育的美好愿望，于2017年7月31日，与被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同号为20170012301），购买了被告开发建设的绥宁县碧桂园一期项目“天誉”8栋301号房（属于精装修房屋）。该房建筑面积118.93平方米（套内建筑面积90.69平方米），每平方米4331.69元，购房款总额515168元。合同第八条约定：出卖人应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知书达到之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15％向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金金额最高不超过买受人已付购房款的15％。合同第十一条对交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人按期交付该商品房。附件四《补充协议》第三条关于该商品房交付条件与交付手续：1、该商品房交付以本款约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。（2）该商品房的交付标准为:出卖人按照合同附录一约定的交付标准进行交付。2、买受人明确知悉且同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或者买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。......3、该商品房逾期交楼责任的界定以本条款约定为准。第四条关于商品房质量及保修责任。关于该商品房质量及保修责任条款与本条约定不一致的，以本条约为准。1、保修期限内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，出卖人应当及时更换、修理；经过更换、修理仍然无法正常居住的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内无息退还已付购房款，并赔偿买受人实际损失。合同签订后，原告刘振华通过首付155168元，在银行按揭贷款360000元，按照合同约定共支付了购房款515168元，并先后支付契税7023.24元、物业维修基金8325.10元、预告登记费120元。被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于2018年12月31日向原告刘振华邮寄送达《期楼收楼通知书》，通知原告刘振华2019年1月30日接收商品房，2019年1月30日原告谢代鹏委托其父亲到现场验房收房时，被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司既没有提交商品房验收合格备案资料，也没有提交商品住宅交付使用的批准文件等，不具备交房条件，房屋也没有达到精装房的交付标准，收房未果。2019年3月18日，绥宁碧桂园一期8#楼经竣工验收备案登记。2019年4月30日，原告刘振华向被告递交了《解除合同退房通知书》，绥宁碧桂园房地产开发有限公司未作答复。谢代鹏的父亲与其他业主一起到县政府上访，通过湖南省第七巡视督促，绥宁县住建局于2019年6月5日受理了业主信访事项，该局于2019年7月17日作出答复：1、督促碧桂园将未整改部分在7月底前整改到位；2、逾期未交房按绥宁碧桂园房地产开发有限公司与业主签订的商品房买卖合同第九条第二款处理。2019年6月8日，原告收到被告于2019年6月4日作出的收楼通知书后，原告委托父亲到房内进行验收时发现房屋根本没有达到收房标准便拒绝收房。2019年7月28日，被告工程部作出书面承诺：公司将于30日内维修完成并经工程部自检合格达到施工规范要求，确保达到合同收房标准，书面通知业主收房，并提供相关验房证件给业主查验。2019年8月9日，原告查验房屋时，发现房屋还在整改中而没有收房。2019年8月26日被告电话通知原告于2019年8月27日收房，原告委托父亲再次到碧桂园验房时，发现客厅和两间卧室墙面严重开裂，房门松动，客厅踏脚线四块空鼓，老人房飘窗大面积裂缝。因没有达到收房标准，原告拒绝收房。被告工程部再次向原告出具证明，承诺在15个工作日内整改完成，达到合同收房标准方可通知业主验房。2019年9月3日，原告父亲看房时又发现客厅左边大面积开裂，房屋经多次整改仍达不到收房标准。2019年10月20日，原告向被告书面提出解除合同要求退房，被告答复不同意退房。2019年11月2日，原告再次向被告书面提出退房要求，被告没有回复。现被告还没有将房屋交付给原告。到2020年5月19日止，原告刘振华在中国农业银行还住房贷款利息47855.97元。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：1、绥宁碧桂园公司是否与其交房；2、案涉商品房买卖合同是否具备解除调解。关于焦点1。本案商品房买卖第八条约定，出卖人应当在2019年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格和符合合同约定条件的商品房交付给买受人。附件四《补充协议》第三条第一款规定了交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，第二款规定了交付标准为出卖人按附录一《装饰、设备标准》进行交付，且约定《补充协议》与合同约定不一致的，以《补充协议》约定为准。根据被上诉人刘振华提交的证据《建设工程竣工验收备案表》，绥宁碧桂园一期8#楼竣工验收合格时间为2019年3月5日，住建部门备案时间为2019年3月18日。上诉人绥宁碧桂园公司一审时提交了时间为2019年1月30日的《竣工验收会议纪要》和《竣工验收意见表》等证据，拟证明其在约定时间之前已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，对此本院认为：第一、上述证据的真实性存疑，《竣工验收意见表》中各验收单位的验收时间相矛盾。第二、绥宁碧桂园公司未能证明上述资料的合同约定的1月31日之前向政府主管部门进行了递交。第三、从主合同条文理解来看，附件约定的商品房交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，这只是必要条件，而非充分条件，否则出卖人因减轻或免除自身责任该约定就属于无效约定。因案涉合同标的系精装修商品房，建设部对精装修商品房有相关的质量标准及验收规范，无证据证明《建设工程竣工验收备案表》中各验收单位的验收，包含对案涉商品房是否符合国家对于精装房相关装修标准及按约定的《装饰、设备标准》进行装修的验收。第四、绥宁碧桂园公司于2019年7月28日出具的说明、交付验房单，2019年8月27日出具的证明、交付验房单等证据证明案涉商品房仍然存在较多的问题。综上，在合同约定的商品房交付时间即2019年1月31日商品房未满足交付条件即标准，绥宁碧桂园公司属于逾期交房。关于焦点2。案涉商品房买卖合同第九条约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”。本案合同约定的交房时间为2019年1月31日，绥宁碧桂园公司于2019年8月27日出具的证明、交付验房单表明案涉房屋仍存在问题，尚未达到合同约定的精装房交付标准，故案涉合同具备解除条件。而刘振华于2019年4月30日即向绥宁碧桂园公司递交了《解除合同退房通知书》。一审判决解除商品房买卖合同并无不当。本院认为，被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司虽在2018年12月31日向原告刘振华邮寄送达了《期楼收楼通知书》，通知刘振华于2019年1月30日收房，但被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司通知刘振华收房之日该栋楼房尚未经验收竣工备案，该栋房屋竣工验收备案时间是2019年3月18日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。.....。”被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司销售给原告刘振华绥宁县碧桂园天誉8栋202号房此时尚未达到交付的条件。因此，被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司存在逾期交房的违约行为。被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司销售给原告刘振华的天誉8栋202号房经多次维修后，房屋质量仍未得到彻底解决，无法正常居住，根据双方签订的《补充协议》第四条关于商品房质量及保修责任：“1、保修期限内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，出卖人应当及时更换、修理；经过更换、修理仍然无法正常居住的，买受人可以解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起30日内无息退还已付购房款，并赔偿买受人实际损失。”的约定，解除合同的条件成就，原告刘振华可以解除合同。合同解除后，被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司应当退还原告刘振华的购房款565000元，并赔偿刘振华的契税损失10272.74元、物业维修基金损失8278.90元、预告登记费损失130元、贷款利息47855.97元。因《补充协议》对合同解除条件及损失赔偿有特别约定，因此，本院对原告刘振华的损失依照《补充协议》计算，而不依照《商品房买卖合同》对逾期交房违约责任的计算标准（即已付购房款的15％）计算。被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司提出其公司在合同约定的交付日时已达到约定的交付条件，即《商品房买卖合同》附件四（补充协议）第三条第一款：“该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门提交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。”该条的约定明显与法定程序相违背，属于无效条款。被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司提出原告刘振华不享有解除商品房买卖合同的权利的抗辩主张理由不能成立，本院不予采信。契税、物业维修基金、预告登记费虽不是被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司收取，但对原告刘振华而言是造成的实际损失，因此被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司提出契税、物业维修基金、预告登记费并非其公司收取与本案无关联的抗辩主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、解除原告刘振华与被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于2017年7月31日签订的合同编号为20170012301《商品房买卖合同》；二、由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告刘振华的的购房款515038元；三、由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告刘振华的契税、物业维修基金、预告登记费、利息损失72729.84元。四、驳回原告刘振华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10414元，减半收取5207元，由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  钟晓月二〇二一年三月十日书记员  罗文琦附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。