山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初584号原告（反诉被告）：吴文霞，女，1982年4月10日出生，汉族，住山东省济阳县。委托诉讼代理人：刘海虎、白雪涛，山东德康律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙久涛，男，1974年9月14日出生，汉族，住平阴县。委托诉讼代理人：韩旭俊，济南高新明正法律服务所法律工作者。原告(反诉被告）吴文霞与被告（反诉原告）孙久涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）吴文霞及其委托诉讼代理人刘海虎，被告（反诉原告）孙久涛及其诉讼代理人韩旭俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴文霞向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告剩余购房款9万元；2.请求判令被告向原告支付逾期付款的经济损失（以9万元为基数，按银行同业拆借利率计算，自2020年4月16日至实际付清款项之日止的经济损失）；3.请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费、财产保全保险费等。事实与理由：2018年3月14日，原告吴文霞与被告孙久涛签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将其位于济南市某房产，交易价格为246万元，合同签订后原告向被告支付56万元款项，2020年4月16日，双方协商一致解除了房屋买卖合同，并撤销网签备案。合同解除后，被告至今尚欠原告9万元的购房款未返还，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。孙久涛辩称，双方于2018年3月14日签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反国家的法律法规之规定，合法有效，合同约定原告购买被告位于济南市某房产，交易价格为246万元整，签订合同后原告分别于3月14日缴纳购房定金6万元、4月12日付款50万元，此后再未付款。其后，因房屋市场价格的下调，同时又因原告自身原因贷款未成功，之后又因原告陈述其家庭中出现老人生病住院等问题，欲退房，在原告的再三要求下，双方口头协商解除2018年3月14日签订的房屋买卖合同，依照合同约定购房定金6万元及1万元的协调费用不再退还，又因房屋价格的调整使被告房屋在当时无法以原价出售，原告自愿支付3万元的补偿金，余款退还原告，被告也按照约定将余款47万元退还给原告，因此，原告的诉求违反了诚实信用原则，出尔反尔，其诉讼无事实及法律依据，请求驳回原告的诉求。孙久涛向本院提出反诉请求：1.判决依据双方签订的《房屋买卖合同》约定，购房定金6万元归孙久涛所有；2.判令吴文霞支付解除《房屋买卖合同》赔偿金3万元；3.判令吴文霞支付本诉及反诉诉讼费用。事实与理由：2018年3月14日，双方签订《房屋买卖合同》，该合同约定：第一条，吴文霞同意购买孙久涛拥有的座落在济南市某房产，建筑面积为205.38平方米。第二条，上述房产的交易价格为，总价246万元整(包括壹万元协调费用)，本合同签定之日，吴文霞向孙久涛支付人民币6万元，作为购房定金。第三条，双方同意以分期付款方式付款，并约定在2018年3月28日前支付首付款(含定金)106万元整给反诉原告，剩余140万元整于银行贷款之日支付给孙久涛。第七条，违约责任，双方合同签定后，若乙方(吴文霞)中途违约,应书面通知甲方(孙久涛)，甲方应在30日内将乙方的已付款(不计利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起30日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。合同签定当日，即2018年3月14日支付购房定金6万元。依合同约定，2018年3月28日前支付首付款106万元（含定金6万元），但到2018年4月12日仅支付50万元，此时吴文霞已构成违约。2019年4月双方到房屋登记机关办理了房屋网签备案。由于房屋市场价格的不断下降，又因吴文霞办理银行按揭贷款征信未通过，吴文霞一直未按合同约定支付剩余首付款50万元。在吴文霞的多次要求下，2020年4月16日双方口头协商解除《房屋买卖合同》，并约定双方解除合同当日共同到房屋登记机关解除房屋网签备案；依合同约定定金6万不再返还；吴文霞支付孙久涛3万元(含协调费用壹万元)，作为解除合同的赔偿金。孙久涛已按双方解除《房屋买卖合同》的约定退还47万元。吴文霞没按《房屋买卖合同》约定的时间支付首付款已构成根本性违约，第二，由于二手房市场价格的下降，吴文霞失信于合同约定，又多次要求解除《房屋买卖合同》，无论其以贷款征信未通过还是以资金不足之理由，均为其违约在先。且吴文霞在明知自已违约在先的情况下又提起诉讼，要求返还剩余购房款无事实和法律依据，其行为已违反“诚实信用”原则。因此，为维护孙久涛的合法权益，现依法提起反诉，请求人民法院查明事实依法判如所请。吴文霞针对反诉辩称,1、双方的房屋买卖事宜应以2019年4月11日签订的《济南市存量房屋买卖合同》为准。2018年3月14日，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将其名下位于济南市某房屋以246万元的价款出卖给原告，付款方式为分期付款，第十一条约定由被告为原告办理过户及银行贷款相关事宜。2019年4月11日，双方就房屋买卖事宜，协商一致，变更了双方之前签订的房屋买卖合同，并同时另行签到了《济南市存量房屋买卖合同》，合同约定房屋价款调整为2464560元，同时将原合同约定的违约责任条款的约定予以了变更删除。双方的房屋买卖事宜应以2019年4月11日签订的《济南市存量房屋买卖合同》为准。变更后的合同并明确删除了原合同关于定金和违约责任的约定。被告依据原合同主张权利无事实基础。2、双方的房屋买卖关系已经合意解除，该合同的权益已经终止。原合同中约定的条款经合同变更后对原告没有约束力，变更后签订的合同于2019年4月16日解除，并签订了书面的协议书。合同解除的原因系双方合同履行过程中由于被告一直未能为原告办理银行贷款手续；双方合意取消交易，解除双方签订的房屋买卖合同，而并非被告反诉的情形。双方的房屋买卖合同关系于2020年4月16日合意解除，该合同的权利义务已经终止。3、双方签订的《房屋买卖合同》合意解除后对被告已无任何经济损失，涉案房屋被告并未交付给原告，被告主张定金归其所有无任何依据，其主张赔偿金无事实基础。4、双方合意解除合同后，被告没有履行合同义务（即被告应返还原告支付的购房款），但被告违反诚信原则一直拖延返还原告已付购房款才产生了本案的诉讼。综上所述，请求法院依法驳回被告的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于济南市某房产一套由孙久涛所有。2018年3月14日，孙久涛作为甲方，吴文霞作为乙方，共同签订了《房屋买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落于济南市某房产（建筑面积205.38平方米）；交易总价为246万元（包括一万元协调费用），合同签定之日，乙方向甲方支付定金6万元；甲乙双方同意以分期付款方式付款，并约定乙方在2018年3月28日前支付首付款（含定金）106万元给甲方，剩余140万元于银行贷款放款之日支付甲方；甲方应于乙方付清首付款之日起两个月内配合办理完毕过户手续；甲方应于2018年7月30日前将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水、电、物业等费用结清；甲乙双方合同签定后，若乙方中途违约,应书面通知甲方，甲方应在30日内将乙方的已付款(不计利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有;若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起30日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方；甲方为乙方办理过户及银行贷款相关事宜等条款。合同签订当日，吴文霞通过其名下中国建设银行账户向孙久涛名下中国建设银行账号转款6万元。同日，孙久涛出具收条一份，载明：今收到吴文霞购房定金6万元整，孙久涛签字并捺印。2018年4月12日，吴文霞通过其华夏银行账户分12次向孙久涛中国工商银行账户转款50万元。当日，孙久涛向吴文霞出具收条一份，载明：今收到吴文霞购房款50万元整。2019年4月11日，孙久涛作为出卖人与买受人吴文霞签订《济南市存量房屋买卖合同》，约定：涉案房屋有抵押，抵押权人为济南农村商业银行股份有限公司历城支行，抵押金额为140万元；成交价款为人民币2464560元，双方协商一致予资金监管等条款。双方于2020年4月16日签订《解除备案单》，其中更正事项栏载明：交易双方于2019年4月签订了《济南市存量房买卖协议》，交易价格为2464560.0元，现因取消交易，双方撤销该协议予以解除；该协议更正后，在中介机构处签订的《存量房买卖经纪服务合同》和《存量房买卖合同》一并撤销；如因此出现一切纠纷由申请人承担；该备案单下方手写内容“丢失贰份网签协议，后果自负。”买卖双方签字确认。2018年9月27日，孙久涛通过其名下中国工商银行账户向吴文霞名下中国工商银行退还购房款260000元；2018年10月10日，孙久涛通过其上述账号向吴文霞名下中国工商银行退还购房款200000元；2020年4月21日，孙久涛通过其上述账户向吴文霞名下华夏银行退还购房款10000元；以上合计47万元。吴文霞在庭审中述称：双方于2018年3月14日签订了第1份房屋买卖合同，该合同约定付款方式为分期付款（首付+银行按揭），由被告负责办理原告的银行贷款，合同签订后，被告一直未能将贷款办理下来。双方协商由被告先返还原告已经支付的购房款，待银行按揭办理成功后一并支付购房款，故2018年10月10日被告退还了购房款20万元，2018年9月27日被告又退还了购房款26万元，而不存在被告所述的口头解除该合同；2019年4月，被告称又可以继续办理贷款，要求签订正式的网签合同，双方故于2019年4月11日签订了第2份房屋买卖合同，该买卖合同对2018年签订买卖合同的合同价款以及付款方式、违约责任进行了调整；之后被告也一直未能将贷款办理成功，故双方于2020年的4月16日达成合意，取消交易，解除双方的买卖合同关系，并签订了书面的解除协议，与济南市不动产登记中心备案；合同解除后，原告多次向被告催要剩余购房款，被告于2020年4月21日支付了1万元购房款后，剩余款项承诺尽快分期付款，但一直未付，才产生了本案的诉讼。庭审中，吴文霞认为双方之间的房屋买卖合同于2020年4月16日解除；孙久涛认为2020年4月16日解除的是存量协议，双方的房屋买卖合同已于2018年10月份解除，2019年4月签订的存量协议未实际履行，同时于2020年4月撤销，该存量协议没有实际意义。另被告述称办理银行贷款被告只是负责协调银行，在合同第2条约定的协调费1万元是指被告协调办理银行贷款的费用，退一步讲，既然是被告协调银行，因原告的自身征信、负债等原因，使贷款审批未能通过，1万元的协调费用不予退还。吴文霞提交其与孙久涛的微信聊天记录一宗，其中2020年4月20日，吴文霞称“确实办不了了，不是不办，款得退出”；4月21日“一万什么时候过来后天看有时间见面”，孙久涛回复称“今天先给你付1万，剩余的房款三四个月内给你付清，这个方案你同意吗？你如果同意，我就今天无论如何先给你打1万”，吴文霞回复“时间太长了，一万先打过来，时间再早点，我们火烧眉毛了”……2020年7月30日，吴文霞称“孙总，款怎么安排，时间已经过去了”，孙久涛回复“八月份我争取再给你一部分”，吴文霞回复“回多少，说半年给清，房子当时直接就给撤网签的”……本院认为，根据吴文霞、孙久涛签订的房屋买卖合同、收条两份、银行交易流水及当事人的陈述，原、被告于2018年3月14日签订合同后，吴文霞支付了定金、部分购房款，后于当年9月、10月，孙久涛又向吴文霞返还购房款46万元；双方于2019年4月11日因办理涉案房屋贷款，签订存量房买卖合同，办理网签手续；后因贷款未办理成功，双方于2020年4月16日签订解除存量房买卖协议备案单，在济南市不动产登记中心备案，撤销网签；4月21日，孙久涛又向吴文霞返还1万元。本院认为，双方实际履行了2018年3月14日的房屋买卖合同，被告认可该合同已于同年10月解除，孙久涛返还了部分购房款；2019年4月11日的存量房买卖合同虽未约定购房款项的支付时间、方式、违约责任等条款，但该变更后的合同亦应为原、被告的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定享受权利、履行义务。后因贷款未办理成功，双方于2020年4月16日再次解除合同、撤销网签，因后一份合同未再约定违约条款，另结合双方的微信聊天记录，余款9万元均应视为购房款，故被告应将该款项全部返还给原告。另对吴文霞主张以9万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年4月16日起计算的经济损失，合法有据，本院予以支持。孙久涛提出购房定金6万元归孙久涛所有及吴文霞支付解除《房屋买卖合同》赔偿金3万元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙久涛于本判决生效之日起十日内向原告吴文霞返还购房款9万元;二、被告孙久涛于本判决生效之日起十日内向原告吴文霞支付经济损失，以9万元为基数，自2020年4月16日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回反诉原告孙久涛的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1025元，诉讼保全费1020元，合计2045元，由被告孙久涛负担；反诉案件受理费1025元，由反诉原告孙久涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 郭 喆二〇二一年三月四日书记员 王燕茹