四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川20民终125号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川奥鑫实业有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇东大街**。统一社会信用代码91512021708922000M。 法定代表人：杨祖万，总经理。 委托诉讼代理人：张冲，四川融众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄文虎，男，1975年6月20日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘绍春，女，1976年5月20日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原审本诉被告：成都博化房地产营销策划有限公司，住所地成都市成华区熊猫大道******。统一社会信用代码91510108343084066J。 法定代表人：金侨，总经理。 原审本诉被告：金侨，男，1979年7月9日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 原审第三人：伍秀利，女，1973年8月18日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原审第三人：田荣亮，男，1953年2月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 伍秀利、田荣亮委托诉讼代理人：杨杰，四川八和律师事务所律师。 原审第三人：王忠友，男，1964年1月21日出生，汉族，住西藏丁青县。 原审第三人：田贵军，男，1973年3月15日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 王忠友、田贵军委托诉讼代理人：郑博，四川八和律师事务所律师。 上诉人四川奥鑫实业有限公司（以下简称奥鑫公司）因与被上诉人黄文虎、刘绍春、原审本诉被告成都博化房地产营销策划有限公司（以下简称博化公司）、金侨、第三人田荣亮、伍秀利、王忠友、田贵军商品房销售合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2020）川2021民初1642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人张冲、被上诉人黄文虎、刘绍春、原审第三人伍秀利、田荣亮的委托诉讼代理人杨杰、原审第三人王忠友、田贵军的委托诉讼代理人郑博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 奥鑫公司的上诉请求：1．依法撤销四川省安岳县人民法院（2020）川2021民初1642号民事判决书中“奥鑫公司是与原告成立商品房买卖合同的合同相对人，原告与被告奥鑫公司之间的商品房买卖合同关系合法有效。”的认定，改为上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系。2．本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对本案基本事实认定不清。1．被上诉人在购买案涉商品房时，该商品房登记在第三人王忠友、田贵军（第三人伍秀利、田荣亮指定人）名下，并未登记在上诉人名下，上诉人无权处分该商品房。该商品房所在的奥鑫A区项目的权益归第三人伍秀利、田荣亮享有。2014年6月16日，第三人伍秀利、田荣亮因贷款融资需要，要求上诉人将奥鑫A区负三层所有房屋过户至第三人伍秀利、田荣亮及其指定入名下。因此，被上诉人在2018年12月29日购买该商品房时，上诉人无权处分该商品房。2．上诉人没有委托任何企业和个人出售案涉商品房，更没有与被上诉人建立商品房买卖合同关系的意思表示，委托博化公司销售案涉商品房的是房屋登记产权人，与博化公司签订《安岳“安岳县奥鑫锦城A区”项目商品房销售代理合同》的主体是第三人伍秀利、田荣亮。因为在代理合同上签字的系第三人伍秀利、田荣亮，上诉人提交的证据能够证明只有在第三人伍秀利、田荣亮共同行使实际投资人权利时，第三人伍秀利、田荣亮才会在相关文书上共同签字。代理合同上奥鑫公司安岳岳阳三售房部印章的加盖系第三人伍秀利利用其作为售房部负责人的身份所为，且该售房部独立核算，仅销售第三人伍秀利、田荣亮实际投资的商品房。并且第三人伍秀利、田荣亮及其指定人均与博化公司签订了《委托销售协议》，委托博化公司负责销售奥鑫A区负三层商品房，博化公司作为案涉商品房的居间方，其对案涉商品房的登记产权人系第三人王忠友、田贵军亦是明知的。3．虽然被上诉人的部分购房款名义上是进入了上诉人开设的银行账户，但是该账户由第三人伍秀利、田荣亮实际控制，真正收取被上诉人购房款的是第三人伍秀利、田荣亮，而不是上诉人。第三人伍秀利、田荣亮向上诉人申请开通POS机以便于收取购房款，被上诉人支付的部分购房款进入账户后，就以劳务费、往来款等名义转入了七星公司、田贵军（第三人伍秀利、田荣亮的代理人）名下。并且上诉人作为合法的正规房地产开发企业，也不可能以微信方式收取购房人支付的购房款。综上，上诉人无权处分案涉商品房，没有与被上诉人建立商品房买卖合同关系的意思表示，也没有实际取得被上诉人支付的购房款，与被上诉人建立商品房买卖合同关系的是房屋登记产权人王忠友、田贵军。因此，恳请二审法院在查明事实的基础上，依法予以改判。 被上诉人黄文虎、刘绍春辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 原审第三人伍秀利、田荣亮辩称，答辩人作为奥鑫锦城项目实际投资人属实，也确实对案涉项目享有所有权。被答辩人是否有权处分房产与是否实际处分房产是两个不同的概念。一审中，被答辩人也申请其员工作为证人出庭作证，证实其与各购房者间签订购房合同的事实是真实的，加盖奥鑫公司公章的行为也是属实的。因此与各购房者签订商品房销售合同的相对方是奥鑫公司而非答辩人，商品房销售合同也是双方的真实意思表示，应属合法有效。奥鑫公司安岳岳阳三售房部作为奥鑫公司的分公司，其不具有独立的法人主体资格，其对外委托销售的行为产生的法律后果应由奥鑫公司承担。另外购房款也全部支付至奥鑫公司账户，对于未签订书面房屋销售合同部分购房者而言，与其实际建立房屋销售合意的主体也是奥鑫公司。针对奥鑫公司一直主张其收取购房款的账户由答辩人控制，未提供任何证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人王忠友、田贵军辩称，答辩意见和其他第三人答辩意见一致，另外补充一点，上诉的第三人是为了配合奥鑫公司的安排，将产权登记在答辩人名下，答辩人并未支付案涉房产的对价，其办理产权的目的是为了奥鑫公司融资，其融资用途不清楚，答辩人认为应依法驳回上诉，维持原判。 黄文虎、刘绍春向一审法院起诉请求：1．判令解除黄文虎、刘绍春与奥鑫公司之间的《商品房买卖合同》；2．判令奥鑫公司返还已付房款179,975元及利息（利息以已付房款179,975元为基数，从2018年12月29日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至返还全部购房款之日止），并赔偿89,987.50元（已付购房款50%的赔偿责任），由博化公司承担连带给付责任；3．判令博化公司返还服务费40,000元，并由金侨、奥鑫公司承担连带给付责任；4．案件受理费由奥鑫公司和博化公司承担。2020年7月17日，黄文虎、刘绍春将第一项诉讼请求变更为“请求判决撤销黄文虎、刘绍春与四川奥鑫实业有限公司于2018年12月29日签订的两份《商品房买卖合同》”。 奥鑫公司向一审法院反诉请求：1．请求人民法院依法撤销与黄文虎、刘绍春签订的《商品房买卖合同》；2．请求人民法院判令由伍秀利、田荣亮、田贵军、王忠友承担商品房买卖合同出卖人的合同责任；3．反诉诉讼费由黄文虎、刘绍春承担。 一审法院认定事实：奥鑫公司系1994年6月24日成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营；批发、零售：建材。四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部系2013年1月21日成立的有限责任公司分公司，经营范围为商品房销售服务，负责人为伍秀利。 2008年9月22日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍现云（系第三人伍秀利之父）、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》，合同涉案主要内容：1、甲方将奥鑫锦城黄桷坡段开发经营承包给乙方，乙方向甲方缴纳开发承包费人民币2,180万元。（包括土地出让金40年及前期投入费用、奥鑫锦城总项目政府基础设施不足分摊费用、开发经营管理费用、总项目其他费用）；2、乙方在甲方授权及本协议范围内以甲方公司名称进行承包开发经营。其报建、修建及平整土地、项目区域基础设施建设、销售、办证等各项经营活动的资金及税费由乙方自行负责；3、乙方商品房销售收入必须存入甲方指定账户内公司统一入账，除协议承包费以外的资金甲方必须在销售实款全额七日内支付给乙方，专款专用。若甲方未经乙方同意而临时挪用乙方资金，须按银行贷款利息4倍赔偿乙方。 2011年6月16日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍先云、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《黄桷坡开发补充协议》，合同涉案主要内容：1、乙方将甲方缴纳的项目承包费为税后净收入2,180万元，2011年7月31日前，乙方应将所欠项目承包费一次性付给甲方，否则视为违约；2、乙方承包项目必须服从甲方统一指挥和管理。并以甲方名义开展各项工作。合法经营，按照办事；3、乙方应按双方合作的真实情况向税务部门申报纳税。做到统一打造，分期报建；4、由于承包地块犬牙交错，乙方享有经双方确认界限范围内的经营权。乙方应按承包协议约定的四至界线开发建设，实行独立核算，自负盈亏。开发管理费甲方按建筑面积12元/㎡收取承包地块内土地承包图与规划图剩余土地使用权归乙方所有；5、乙方承包项目的配套费和一切税费按行政主管部门和相关政策规定标准由乙方负责承担，并以甲方名义缴纳；6、乙方承包范围内工程建设施工队伍由乙方安排，甲方指派一名工程师监管，工程竣工备案资料交甲方存档。其中：16号楼对面小高层1幢由大业公司承建（单价按本区域同等价格）；7、本协议签订之日起甲方配合乙方完善开发报建手续，工程竣工备案后办理产权及相关手续，并出具必要的委托书。 2013年8月26日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍秀利、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《奥鑫A区开发建设承包补充协议》，合同涉案主要内容：1、现因伍先云于2013年8月13日因病去世，其妻刘汉群，其女伍秀利，其子伍连敏作为其合法继承人，伍先云对甲方的一切权利义务全部转移给全体合法继承人，全体继承人将继承履行伍先云与甲方签订的协议；2、刘汉群、伍连敏由于个人原因不能参与相关事宜，现特委托伍秀利作为合法代理人，全权代为履行原签订协议的一切相关事宜，享有与伍先云同等权利。协议加盖四川奥鑫实业开发公司公章，伍秀利、田荣亮、刘汉群、伍连敏在该协议上签字。 2016年1月22日，伍秀利、田荣亮向奥鑫公司出具承诺书，承诺书主要内容为：承诺人田荣亮、伍秀利承包经营奥鑫锦城黄桷坡段即奥鑫A区范围内的房地产经营权，涉及房屋营销、商业开发、房屋租赁、抵押贷款、安全生产管理等项业务，凡需奥鑫实业有限公司提供资质加盖印章、完善手续的业务，商请奥鑫公司全力协助。承诺人田荣亮、伍秀利特别承诺：1、凡是由奥鑫实业有限公司以企业资质、印章涉及的业务范围，如发生纠纷由承诺人自行协商解决，协商不成产生诉讼，由承诺人应诉，由此产生的法律后果、法律责任和经济责任，均由承诺人承担，奥鑫实业有限公司不承担责任；2、凡由奥鑫实业有限公司法定代表人及其股东签字提供的抵押担保，如产生连带责任，主债人无力偿还或者拒不偿还条件下，由担保人偿还贷款本金。担保人偿还后抵押担保物归四川奥鑫实业有限公司所有，承诺人自愿放弃追偿和申诉的权利。贷款利息、担保物变更登记所产生的税、费由承诺人承担，并保证在奥鑫公司偿还贷款后30天内付清（不含奥鑫公司借用奥鑫A区部分融资产权）；3、奥鑫A区范围内的安全生产、安全管理由田荣亮、伍秀利依法行使管理权，由此产生的安全责任及法律后果和经济责任由田荣亮伍秀利承担。伍现云与伍先云系同一人，涉案房屋属于黄桷坡开发范围内。 2017年8月18日，四川奥鑫实业开发公司第三售楼部（甲方）与博化公司（乙方）签订《安岳“安岳县奥鑫锦城A区”项目商品房销售代理合同》，合同约定四川奥鑫实业开发公司第三售楼部委托博化公司销售对安岳县奥鑫锦城A区商业房及地下车位进行销售，约定甲方向乙方支付服务佣金（含营销推广费、电商平台团购费、销售代理佣金），并约定了销售代理期限、服务内容、销售目标、双方权利义务等内容。合同加盖四川奥鑫实业开发公司第三售楼部及博化公司公章，伍秀利、田荣亮在四川奥鑫实业开发公司第三售楼部代表处签字。 2018年9月19日，伍秀利（甲方）与博化公司（乙方）签订了《房屋委托销售协议》，约定：甲方全权委托乙方销售位于安岳县奥鑫A区（七星美家居）项目负三层项目建筑面积为1237.50平方米的房产；甲方向乙方支付佣金；甲方需于2019年3月底前将所销售的物业网签备案至实际购房者名下，否则，由此造成的一切法律责任、经济损失等由甲方负责（包括乙方的所有损失）；由甲方协调奥鑫A区项目的开发公司，在乙方销售时用开发公司的名义正常销售，并取得开发公司同意，销售房款由奥鑫A区项目售楼部统一收取，统一支付。协议所附的《负三层客户统计》表显示黄文虎、刘绍春购买的-3-25号房屋面积为165.40平方米（包括多个小商铺，含黄文虎、刘绍春购买的负三层25-1号），2014年6月4日签订合同，备案号为2014002571，购买人伍秀利。 2018年9月19日，刘汉军（甲方）与博化公司（乙方）签订了《房屋委托销售协议》，约定：甲方全权委托乙方销售位于安岳县奥鑫A区（七星美家居）项目负三层项目建筑面积为870.12平方米的房产；甲方向乙方支付佣金；甲方需于2019年3月底前将所销售的物业网签备案至实际购房者名下，否则，由此造成的一切法律责任、经济损失等由甲方负责（包括乙方的所有损失）；由甲方协调奥鑫A区项目的开发公司，在乙方销售时用开发公司的名义正常销售，并取得开发公司同意，销售房款由奥鑫A区项目售楼部统一收取，统一支付。协议所附的《负三层客户统计》表显示黄文虎、刘绍春购买的-3-20号房屋面积为179.77平方米（包括多个小商铺，含黄文虎、刘绍春购买的负三层20号），2014年6月3日签订合同，备案号为2014002543，购买人刘汉军。 黄文虎与刘绍春系夫妻关系。2018年12月23日，黄文虎向奥鑫公司支付负三层20号、负三层25-1号商铺定金各10000元。同日，刘绍春向成都博化房地产营销策划有限公司银行转账40000元，博化公司向黄文虎、刘绍春出具的收据载明该40000元为服务费。2018年12月29日，出卖人奥鑫公司与买受人黄文虎、刘绍春签订了《商品房买卖合同》，合同约定部分内容如下：1、建设工程施工合同约定开工日期为2013-07-25，竣工日期为2016-07-25，签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为已建，买受人购买商品房为现房的，该商品房所在楼栋房屋所有权证号为××；2、该商品房为奥鑫锦城Ａ区（一期）1幢-3层20、25-1号，用途为商业服务，建筑面积共45平方米（26.85平方米＋18.15平方米），套内建筑面积28.32平方米（16.9平方米＋11.42平方米）；3、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；4、该商品房单价为每平方米人民币7555元，总价款人民币339975元（202852元＋137123元）；5、付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50%以上；6、出卖人应在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；买受人同意在接房同时将税费（包括办理银行按揭贷款费用）交给出卖人；7、出卖人应当在2021年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。《商品房买卖合同》签订后，刘绍春当日便向四川奥鑫实业有限公司银行转账支付商铺购铺款159975元（92852元＋67123元）。四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售楼部向黄文虎、刘绍春出具加盖四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售楼部公章的专用收据。 黄文虎、刘绍春支付购房款后，2019年1月，黄文虎、刘绍春与四川七星企业管理服务有限公司签订了委托经营合同，委托七星公司对外出租涉案商铺，并从2019年1月开始收取租金。但至今未能办理按揭贷款手续。 另查明，黄文虎、刘绍春2020年5月18日到安岳县房地产管理局查询了案涉负三层25-1号房屋产权登记情况：位置为四川省资阳市安岳县岳阳镇王家坝奥鑫锦城Ａ区，产权人为王忠友。原权属登记产权证号为××号，原产权人为四川奥鑫实业有限公司；2014年7月1日，奥鑫公司将涉案房屋产权从奥鑫公司变更登记到第三人王忠友名下，产权证号为××号，2018年6月21日，该房屋设定抵押登记，并办理了他项权证，证号为××号，抵押权人为四川安岳农村商业银行股份有限公司安农支行，债权数额6900000元。四川省资阳市安岳县岳阳镇东大街奥鑫锦城Ａ区（一期）商业及车位1幢负三层20号房屋产权目前登记在田贵军名下。田贵军、王忠友取得房屋产权登记均未支付相应的对价。 同日，黄文虎查询了自己名下的房产登记情况，反馈的查询信息表显示，权利人“黄文虎、刘绍春”名下有三套房产，其中一套房产坐落“四川省资阳市安岳县岳阳镇东大街奥鑫锦城A区（一期）商业及车位1幢-3-20”，“现售签约”，权证号“AY202000226”，建筑面积为26.85平方米，用途为商业服务，“现势”（即已登簿的有效所有权），“限制状态”一栏未载明存在抵押。 一审法院认为，第一、如何认定奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮之间的法律关系。一审法院认为，被告奥鑫公司与伍秀利、田荣亮之间签订了《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》，伍秀利、田荣亮从奥鑫公司承包奥鑫锦城A区的建设，又以奥鑫公司的名义报批、报建、销售案涉房产、竣工验收等并向奥鑫公司交纳管理费，二者之间成立挂靠关系。 第二、如何认定与黄文虎、刘绍春签订商品房买卖合同的合同相对人。一审法院认为，奥鑫公司是与黄文虎、刘绍春成立商品房买卖合同的合同相对人，黄文虎、刘绍春与被告奥鑫公司之间的商品房买卖合同关系合法有效。理由为：第一、黄文虎、刘绍春提交的商品房买卖合同加盖有奥鑫公司的公章，且奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮签订的《承包协议》明确约定以奥鑫公司名称进行承包开发经营，包括报建、修建、项目区域基础设施建设、销售、办证等，根据合同相对性原则，由此产生的合同责任应当由奥鑫公司承担。第二、黄文虎、刘绍春提供了加盖了四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部公章的房款收据，四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部系奥鑫公司下设的分支机构，所产生的法律后果应由奥鑫公司承担；第三、黄文虎、刘绍春将涉案购房款交至奥鑫公司账户，奥鑫公司亦实际收取了黄文虎、刘绍春的购房款，足以证明双方具有订立商品房买卖合同关系的合意；第四、被告奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮成立挂靠关系，黄文虎、刘绍春系第三人，对奥鑫公司与第三人伍秀利、田荣亮之间的关系并不知情，其内部协议不具有对外对抗黄文虎、刘绍春的效力。 第三、是否应当撤销本案商品房买卖合同？被告奥鑫公司在本案中是否应当返还购房款、支付利息？博化公司是否应当对奥鑫公司对返还购房款和支付利息承担连带责任的问题。本案黄文虎、刘绍春以“一房二卖”和隐瞒抵押构成欺诈为由要求撤销合同。一审法院认为，被告奥鑫公司与伍秀利、田荣亮之间成立挂靠关系。奥鑫公司将涉案房屋产权从奥鑫公司过户给第三人田贵军、王忠友时，与第三人之间没有达成买卖的合意，第三人田贵军、王忠友也未支付对价，因此第三人田贵军、王忠友取得产权登记属于奥鑫锦城A区项目内部管理问题，不构成“一房二卖”，黄文虎、刘绍春以“一房二卖”要求解除合同的理由不成立。此外，黄文虎、刘绍春还以隐瞒抵押实情构成欺诈为由要求撤销合同，一审法院认为，原告黄文虎、刘绍春未举证证明奥鑫公司存在欺诈的行为，故本院对其诉讼请求不予支持。在合同未予以撤销的情况下，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，要求奥鑫公司返还购房款、支付利息和赔偿损失并由博化公司承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 第四、如何认定黄文虎、刘绍春、奥鑫公司与被告博化公司之间的法律关系？被告博化公司是否应当返还4万元服务费？奥鑫公司对返还4万元服务费是否承当连带责任？博化公司与四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部签订的销售代理合同约定，由四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部、伍秀利、刘汉军委托博化公司销售涉案房屋，并由四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部、伍秀利、刘汉军向博化公司支付服务佣金。黄文虎、刘绍春并非销售代理合同当事人，博化公司收取黄文虎、刘绍春服务费于法无据，故本院对黄文虎、刘绍春要求博化公司返还服务费40,000元的诉讼请求予以支持。黄文虎、刘绍春服务费系博化公司公司收取，黄文虎、刘绍春要求奥鑫公司对博化公司向黄文虎、刘绍春返还20,000元服务费承担连带责任，于法无据，不予支持。 第五、被告金侨是否对本案博化公司所负债务承担连带责任的问题。被告金侨作为博化公司的独资股东，其未能举证证明其个人财产独立于公司财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”，因被告金侨未举证证明博化公司财产独立于金侨的个人财产，故黄文虎、刘绍春请求被告金侨对博化公司在本案中的债务承担连带清偿责任有事实和法律依据，本院予以支持。 第六、奥鑫公司的反诉是否成立？其反诉诉讼请求是否应当得到支持？依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”之规定，本案中，奥鑫公司提起反诉，符合民事诉讼法的规定。奥鑫公司反诉要求对案涉《商品房买卖合同》予以撤销，但其所举证据不足以证明合同盖章行为系第三人伍秀利、田荣亮实施的欺诈行为，且黄文虎、刘绍春并不认为盖章行为属于欺诈行为。故本院对奥鑫公司反诉要求撤销本案《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。奥鑫公司第二项反诉诉讼请求系对本诉诉讼请求的抗辩，不属于反诉诉讼请求，予以驳回。 综上，黄文虎、刘绍春要求博化公司返还服务费40,000元并由金侨承担连带责任的诉讼请求与法有据，予以支持。对其其他诉讼请求不予支持。对奥鑫公司的反诉诉讼请求不予支持。第三人王忠友经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，由此造成的一切法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、由本诉被告成都博化房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）黄文虎、刘绍春服务费40,000元；二、本诉被告金侨对成都博化房地产营销策划有限公司上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告（反诉被告）黄文虎、刘绍春的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）四川奥鑫实业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,949元，由原告（反诉被告）黄文虎、刘绍春负担5,149元，由本诉被告成都博化房地产营销策划有限公司和金侨负担800元（限于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉受理费2,974元，由被告（反诉原告）四川奥鑫实业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一审法院认定商品房买卖合同的事实是否正确？伍秀利、田荣亮并不具有开发商品房的资质，其与奥鑫公司之间受《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》约束，并以奥鑫公司的名义报批、报建、经营等，伍秀利、田荣亮与奥鑫公司成立挂靠关系。虽然伍秀利、田荣亮与奥鑫公司签订了协议，但是协议内容仅能约束合同双方。从商品房买卖的主体来说，奥鑫公司作为具有资质的房地产开发商，在本案中对外仍是商品房买卖合同的相对人，其与伍秀利、田荣亮之间合同关系并不当然产生对抗房屋买受人的效力。因此，四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部作为奥鑫公司下属机构，与房屋买受人之间的商品房买卖行为所产生的法律后果应由奥鑫公司承担。且房屋买受人并不知情奥鑫公司与伍秀利、田荣亮之间的关系，销售的款项进入奥鑫公司开设账户，奥鑫公司与伍秀利、田荣亮协议约定以奥鑫公司名义对外经营，故房屋买受人与奥鑫公司成立商品房买卖合同关系，应当认定合同有效。奥鑫公司关于无权处分所涉商品房以及双方操作模式等主张，因系伍秀利、田荣亮与奥鑫公司之间依据双方协议约定的处分行为，根据合同相对性原则，不能对外约束本案善意的房屋买受人，故其上诉理由不能成立，应不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人四川奥鑫实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王旭东 审 判 员 林用政 审 判 员 陈光彬 二〇二一年三月一日 法官助理 谢 臻 书 记 员 周雪萍