广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1923号原告：潘昌炀，男，1980年3月23日出生，侗族，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：陈涛，广东枫丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李耀威，广东枫丹律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××长华国际商业中心****196商铺，统一社会信用代码914××××××××1168694。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：黄新浩，男，系该公司工作人员。原告潘昌炀与被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈涛、被告的委托诉讼代理人黄新浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金45498.7元（从装修协议约定的带装修的房屋交付之次日起算至被告通知交楼之日，按日万分之三计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月15日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同(预售)，原告向被告购买位于佛山市南海区×××××××××××××××××××，总价款是1430777元，被告免费提供房屋装修，当天原告与被告指派的佛山市长华装饰工程有限公司签订了一份委托装修协议并约定精装修交楼时间为2018年12月31日前，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款1430777元，但被告直至2019年4月16日(延迟了106天)才符合装修标准并将房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》第十二条第一项第二款的约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之三的违约金。”因此被告应按照合同约定向原告支付违约金61876.73元(自2019年1月1日起至2019年4月16日止，共106日，每日按总房款1430777元的万分之三计算，即1430777×0.0003×106=45498.70元)。被告长时间延迟交楼的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特具状贵院，请依法判决。被告粤海通公司辩称，一、根据双方所签订的《补充协议》约定，原告所请求的逾期交楼违约金不应超过总房价款的2%，其超过部分应予以驳回。二、本案的交楼条件应以取得《工程竣工验收报告》为准。根据《补充协议》第六条约定：“商品房交付条件变更为：该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。因此，双方约定的交付条件是取得《工程竣工验收报告》，而并非是取得竣工验收备案表和房屋测绘报告。三、本案双方买卖的房屋实际上为精装修房，而非毛坯房，故交楼时间应以精装修房的交楼时间为准（2018年8月31日）。四、原告主张的违约金计算有误，不符合合同约定。根据《补充协议》第九条约定，出卖人交付商品房逾期不超过90日的，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.02%的违约金，逾期超过90日的，自第92天起，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.03%的违约金。本案原告主张的违约金全部按已付商品房价款的0.03%计算，不符合合同约定。五、原告不及时履行收楼义务，因此造成的逾期责任及损失应由原告自行承担，无权要求被告承担逾期交付的违约责任。即使按照《商品房买卖合同》主合同约定取得竣工验收备案表和房屋测绘报告的交楼条件，涉案房屋取得竣工验收备案表时间为2018年12月12日，取得房屋测绘报告时间为2018年12月20日，涉案房屋符合交楼条件后，已分别于2018年12月25日、2019年4月11日通知原告收楼，如本答辩意见第三点所述原告在合同约定交楼时间2018年12月31前即已通知原告收楼，原告不及时履行收楼义务，造成的损失应由原告承担，被告无需承担逾期交楼的责任。综上所述，被告认为房屋交付日为装修合同确定的收楼日，之后开始计算逾期交房违约金，且所计算的违约金总额金额应以总房价款的2%为限。而且，被告不及时履行收楼义务，造成的逾期责任及损失应由原告自行承担。因此，恳请法院查明事实后，驳回原告对被告的诉讼请求。原告与被告粤海通公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对对方无异议或真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年3月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（下简称“涉案合同”），约定：出卖人将其建设的位于广东省佛山市南海区××××××××××房（以下简称涉案商品房）出售给买受人，成交价1430777元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款，剩余房款金额1000000元应于2017年3月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条约定的办证期限同时相应顺延；买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，原告（甲方、委托人）与佛山市长华装饰工程有限公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉案商品房进行装修；甲方同意自被告粤海通公司与甲方签订的涉案合同约定的商品房交付当日（如粤海通提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年12月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；如甲方未能按《买卖合同》约定的商品房交付时间（如粤海通公司提前交付商品房的，则以实际交付日为准）与粤海通公司办理毛坯收楼手续并将毛坯商品房交付乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。原告已支付全部购房款。被告未提出原告存在逾期付款情形。2018年12月12日，长华国际商业中心（11、12幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月20日，长华国际商业中心12幢取得测绘报告书。2019年4月11日，被告粤海通公司与长华装饰公司向原告邮寄发出《装修交楼通知书》，通知原告于2019年4月16日至2019年4月18日收楼，该邮件已投递并签收。2019年4月16日，原告办理收楼手续。本院认为，原告和粤海通公司签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉案商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原告与被告粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉案商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉案商品房的交付标准应当以涉案合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于逾期交楼违约金的标准，涉案合同第八条、第十二条对原告逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的补充协议，对原告逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了变更，且限制粤海通公司向原告支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，原告向粤海通公司支付的违约金可以叠加。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力，粤海通公司应按照涉案合同约定向原告承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对两被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2018年12月31日，应视为原被告双方变更了房屋买卖合同的交付时间及交付内容。原告主张粤海通公司逾期交楼的违约责任应自2019年1月1日开始起算，符合双方约定，本院予以支持。其次，粤海通公司应在涉案商品房已具备交付使用条件的情况下向原告发出收楼通知书。粤海通公司于2019年4月11日向原告邮寄送达装修交楼通知书，通知原告于2019年4月16日至2019年4月18日收楼，已履行通知原告收楼的义务，原告亦于2019年4月16日实际收楼，故粤海通公司逾期交付违约责任应计算至2019年4月16日止。综上，本院认定粤海通公司逾期交楼时间应自2019年1月1日至2019年4月16日止共计106天。综上所述，本案中粤海通公司应向原告支付违约金45498.71元[1430777元×0.0003/天×106天]，原告主张违约金45498.7元，未超出本院核定金额，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金45498.7元予原告潘昌炀。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费468.74元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年三月十二日书记员  卢丹伦