湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2039号上诉人（原审被告）：武汉鸿威公寓管理有限公司，住所地武汉市洪山区民族大道158号光谷时间广场1栋17层1705室。法定代表人：孙连英，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌杰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：祁威，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：汪喻，女，1987年5月27日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：王志愚（系汪喻丈夫），1984年7月3日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人武汉鸿威公寓管理有限公司（以下简称鸿威公司）因与被上诉人汪喻房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初4624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。鸿威公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回汪喻一审全部诉讼请求或发回重审；2.判令汪喻承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院适用法律错误。由于新冠××疫情影响，鸿威公司无奈选择退租，双方于2020年5月26日签订合同终止协议，该合同的权利义务已经消灭，鸿威公司不应向汪喻支付任何费用。由于不可抗力致使合同目的无法实现，根据双方签订的合同，如因不可抗力导致合同终止，双方均不承担责任。鸿威公司将租金交到2020年3月3日，已经实际承担了疫情期间部分的租金，但一审法院仍判决鸿威公司按照合同约定的租金标准，缴纳2020年3月4日起至合同解除之日的租金，明显属于适用法律错误。2.一审法院认定事实错误。双方合同约定租期前90日为免租期，但一审法院仅凭汪喻的陈述即认为免租期为每年免租一个月，该事实的认定与双方签订的合同以及实际情况均不符合，属于认定事实错误。汪喻辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。汪喻向一审法院起诉请求：1.判令鸿威公司支付违约金5100元；2.判令鸿威公司退还汪喻提前收取的一个月租金4900元；3.判令鸿威公司支付汪喻3至5月份租金15300元；4.判令鸿威公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月1日，汪喻与鸿威公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定汪喻将坐落于武汉东湖新技术开发区中建康城11-2-704的房屋委托给鸿威公司对外出租，租赁期36个月，即从2018年3月4日至2021年3月3日止；房租按季度支付，第一年月租金4900元，签订合同后的前三个季度每个季度只需支付2个月租金（均免租一个月），第四个季度支付三个月租金，第二年月租金5000元，第三年月租金5100元；委托期内，鸿威公司提前退租的，应赔偿汪喻一个月的租金为违约金等。2020年3月4日，鸿威公司按约应支付下一季度租金15300元，但鸿威公司未能支付（同年3月3日之前的租金已经付清）。2020年1月底起，鸿威公司以新冠疫情为由，与汪喻多次商谈减免租金事宜，但双方未能达成一致意见，鸿威公司最终表示要退租。2020年5月26日，鸿威公司将房屋钥匙及房屋退还给了汪喻，双方于同日还签署了一份合同终止协议。载明，今甲方王志愚位于中建康城11-2-704的房屋与乙方武汉鸿威基业房地产代理有限公司，对于该房屋内的水电费已结清，家具家电已清理完毕，均属正常，钥匙已交付于甲方，双方均无任何疑义，表明乙方交付完毕。签署上述合同终止协议时，汪喻特意在标题即“合同终止协议”后面加括弧备注:交付确认书。2020年7月1日，汪喻以要求鸿威公司支付3至5月份租金及违约金等为由，诉于武汉市洪山区人民法院。另查明，签订上述《房屋出租委托代理合同》时，鸿威公司的公司名称为武汉鸿威基业房地产代理有限公司，法定代表人为祁威，2010年1月17日，鸿威公司将其公司名称变更为武汉鸿威公寓管理有限公司，2020年4月16日，鸿威公司将其法定代表人由祁威变更为孙连英。因此，在起诉时，汪喻以武汉鸿威公寓管理有限公司作为被告提起了本案诉讼。还查明，一审庭审中，汪喻明确其主张的3至5月份租金是指2020年3月4日至同年5月26日期间的租金。一审法院认为，汪喻与鸿威公司于2018年3月1日签订的《房屋出租委托代理合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。2020年5月26日，虽然汪喻、鸿威公司签订了合同终止协议，但从本案查明的事实看，该协议仅是双方移交租赁房屋和物品的协议，并非双方协商解除租赁合同的协议。本案双方解除房屋租赁合同主要是因为发生新冠疫情后，双方就疫情期间房屋租金的减免未能达成一致意见导致鸿威公司单方提前解除的合同。因此，鸿威公司提前解约的行为违反了双方《房屋出租委托代理合同》的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。但因2020年初，武汉发生的新冠疫情属于不可抗力事件，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定，应当部分或者全部免除鸿威公司的违约责任。结合本案的实际情况，该院酌定鸿威公司应按约向汪喻支付2020年3月4日到2020年5月26日应付的租金差额，并退还免收的一个月租金；对于汪喻主张的违约金，该院不予支持。经核算，上述期间的租金差额为14110元（5100元／月×2个月＋5100元／月÷30天／月×23天）；免收的一个月租金为4900元。关于合同签订时免租三个月的问题，结合双方《房屋出租委托代理合同》的约定，出于公平原则，该院认定汪喻有关免租三个月与合同约定的三年期具有关联性，每一年期合同免租一个月的主张具有合理性。因此，对汪喻有关要求鸿威公司退还免收的一个月租金的诉讼请求，该院予以支持。综上，汪喻的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、鸿威公司于判决生效之日起十日内向汪喻支付2020年3月4日至2020年5月26日期间应付的租金14110元；二、鸿威公司于判决生效之日起十日内向汪喻退还免收的一个月租金4900元；三、驳回汪喻的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费432元，减半收取216元，由汪喻负担56元，由鸿威公司负担160元。二审中，当事人没有提交新的证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，鸿威公司与汪喻签订的《房屋出租委托代理合同》合法有效，双方均应遵照合同约定严格履行各自义务。汪喻按照约定交付房屋后，鸿威公司应按照合同约定履行支付房屋租金的合同对价。关于鸿威公司是否构成违约问题。鸿威公司主张双方合同中约定“如因不可抗力导致合同终止的，双方均不承担责任”，其提前退租行为系因新冠××疫情影响，其不应承担责任。本院认为，新冠疫情虽属于不可抗力事件，但相较于3年租赁期限的合同履行而言是暂时的，并不足以导致合同无法继续履行和合同目的无法实现，故本院对该主张不予支持。鸿威公司还主张双方于2020年5月26日自愿签订了合同终止协议，合同项下权利义务已经消灭，本院认为，鸿威公司2020年3月4日未依约支付下一季度的租金，其违约行为发生在终止协议签订之前，终止协议的签订仅是双方对其提前退租后房屋交接内容的确认，并未明确免除其违约责任。故一审法院认定鸿威公司构成违约，应承担违约责任，本院予以维持。关于鸿威公司是否应支付欠付租金并退还免收的一个月租金问题。汪喻依照合同约定请求鸿威公司支付欠付的房屋租金及提前退租的违约金，一审法院综合考虑新冠疫情的影响以及双方2020年5月26日交接房屋等事实，酌情免除鸿威公司的违约金，判决该公司支付房屋交接前的租金，兼顾了法律规定的公平原则及双方合同约定，并无不当，本院予以维持。鸿威公司主张双方合同中约定的免租期为前90日，而非每年免租一个月，免收的一个月租金不应退还。本院认为，免租期是建立在合同能够完全履行的前提下，出租人基于合同整体收益考量而给予承租人的优惠。现鸿威公司享受了免租的权利，却违约提前退租，导致双方利益失衡，显失公平，故一审法院在此情形下按鸿威公司每年享受一个月免租期确定该公司应退还的免收租金，符合公平原则，故本院予以维持。综上，鸿威公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元，由武汉鸿威公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二一年三月十六日法官助理庄敏书记员黄雪纯