辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1522号上诉人（原审原告）：刘海涛，男，1986年11月4日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：范国祥，辽宁邦言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王迪，男，1978年3月4日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审被告）：孙明霞，女，1979年7月26日出生，汉族，户籍地住沈阳市苏家屯区，现羁押于沈阳女子监狱。上诉人刘海涛因与被上诉人王迪、孙明霞房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘海涛上诉请求：1.请求依法改判一审判决第二项为二被上诉人协助上诉人办理房屋更名过户手续；2.本案一审和二审的诉讼费用、保全费、公告费均由二被上诉人承担。事实与理由：一审法院已经认定上诉人与二被上诉人之间买卖有效的前提下，应判决二被上诉人协助上诉人办理房屋更名过户即合同约定的义务。首先，一审法院已经查清上诉人为案涉房屋的首封权利人，并且一直偿还贷款至今；其次，二被上诉人拒绝配合上诉人办理过户。故依据合同约定，二被上诉人应当配合上诉人办理房屋更名过户手续。王迪辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。孙明霞未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘海涛向一审法院起诉请求：1.确认2017年10月30日刘海涛与王迪、孙明霞所签订房屋买卖协议有效；2.要求王迪、孙明霞协助刘海涛办理房屋更名过户事宜；3.诉讼费由王迪、孙明霞承担。一审法院审理查明：原、被告之间曾有账目往来。2017年10月30日，刘海涛与王迪、孙明霞签订房屋买卖协议书一份，约定王迪、孙明霞将位于沈阳市和平区长白四街129-8号242房屋卖给刘海涛，房屋成交金额为53万元，定金金额280,000元，并在该协议书“其它约定事项”栏中载明：“此房2017年10月31日前所有产生费用，煤气、水电、物业、取暖由卖方负责；此房银行贷款剩余25万元由买方偿还，如有其它欠款由卖方负责；双方约定2017年11月20日交房产”。该房屋买卖协议书上卖房人栏内有王迪、孙明霞签名及捺印，买房人栏内有刘海涛签名及捺印，身份证号栏内均填写有双方当事人的身份证号。合同签订后，刘海涛在2017年10月30日、31日通过银行向孙明霞转账共计217,200元。2017年10月31日刘海涛母亲所有的中国民生银行信用卡（卡号为62×××32）上分多次共取款60,000元。2017年10月31日，王迪、孙明霞向刘海涛出具收据一份，载明：王迪、孙明霞收到刘海涛人民币金额280,000元整，该收据的正文中有王迪、孙明霞及刘海涛三人的签名及捺印，收款人落款处亦有王迪、孙明霞的签名及捺印。房屋买卖协议签订后王迪、孙明霞将该房屋的商品房买卖合同、个人住房借款合同、商品房买卖合同补充协议、购房发票、增值税发票及房屋钥匙等交付给刘海涛，该房屋由刘海涛的母亲居住使用至今。另查明，王迪、孙明霞系夫妻关系，2014年10月王迪、孙明霞与辽宁东大房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买沈阳市和平区长白四街129-8号242房屋（即本案诉争房屋），购房总价款为417,000元，付款方式为首付款127,000元，贷款290,000元，后王迪、孙明霞以所购买的该房屋为抵押与中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行签订个人住房借款合同，办理了该房屋购房所需的住房贷款290,000元，约定贷款期限为180个月，采用等额本息还款方法。借款人王迪、孙明霞选取的还款方式为委托扣款方式，指定委托扣款账户系王迪名下的，开户行为中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行的账户。2017年10月30日刘海涛与王迪、孙明霞签订关于涉案房屋的房屋买卖协议后，贷款出借方中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行从王迪委托扣款的账户中对2017年11月、12月的贷款本息进行了正常还款扣款，之后王迪、孙明霞未对该房屋的住房贷款正常履行还款义务。刘海涛于2018年3月开始对该涉案房屋自2018年1月起所欠的房屋贷款本息按月进行还款至今，截至2020年11月还款完毕后，该房屋项下还有199,373元房屋贷款余额尚需偿还。再查明，孙明霞于2017年5月26日从沈阳华宝汽车销售服务有限公司购买宝马牌BMW6462KS（BMWX1）（发动机号4822E145、车架号LBVHZ1106HMJ86156）小型汽车一辆，孙明霞将该车于2017年11月18日出售他人。孙明霞于2016年10月27日从沈阳华易汽车销售有限公司购买帝豪牌JL6453C05（发动机号GACX06192、车架号LB37712Z4GC317726）小型汽车一辆，孙明霞将该车于2017年11月19日以40,000元出售给刘海涛。又查明，本案所涉房屋所在的沈阳市和平区长白四街129-8号地址经辽宁东大房地产开发有限公司申办，由沈阳市和平区民政局核准,现已变更为沈阳市和平区长白四街229-8号，故该涉案房屋的现地址为沈阳市和平区长白四街229-8号242。再查明，因刘海涛于2017年11月27日在本院对王迪、孙明霞提起房屋买卖合同纠纷诉讼之后，于2017年11月29日向本院提出对王迪、孙明霞申请财产保全，本院对本案所涉沈阳市和平区长白四街129-8号242（现地址为沈阳市和平区长白四街229-8号242）房屋进行了轮候查封，因该涉案房屋的首封保全查封（协助执行通知书案号为：（2017）辽0111民初5595号）已经到期失效，故本院依据刘海涛提出的申请对涉案房屋进行的轮后查封现为首封。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，双方当事人于2017年10月30日签订的关于沈阳市和平区长白四街129-8号242（现地址为沈阳市和平区长白四街229-8号242）房屋的房屋买卖协议中对出卖房屋买卖双方的身份信息、所售房屋的地址、面积、卖房价款、价款的支付方式及房屋交付时间、房屋买卖协议签订之前该房屋所产生的各项费用的负担等房屋买卖合同所涉主要合同内容进行了具体约定，涵盖了作为房屋买卖合同的主要条款，并针对该房屋尚余贷款偿还问题也进行了由买受方刘海涛负责偿还的约定，双方当事人亦均在该协议上签名并捺印。在2017年10月30日房屋买卖协议书签订后，房屋买受方刘海涛于2017年10月30日和31日多次向房屋出卖方王迪、孙明霞转款，并有于2017年10月31日分多次从银行卡取款行为，王迪、孙明霞于2017年10月31日向刘海涛出具了由该二人签字捺印的，金额为2017年10月30日双方签订的房屋买卖协议中约定的出卖房屋总价款530,000元扣除需由刘海涛偿还的该房屋尚余贷款250,000元之外的280,000元的收款收据。王迪、孙明霞在房屋买卖协议签订后向刘海涛交付了包括该房屋的商品房买卖合同、住房借款合同、购房发票、契税发票等房屋相关手续，并将房屋交付刘海涛，刘海涛方对该房屋居住使用至今。刘海涛在房屋买卖协议签订后，于2018年1月一直在按照其与王迪、孙明霞签订的房屋买卖协议的约定，按月偿还所购房屋的贷款至今。从上述事实可以认定刘海涛与王迪、孙明霞在2017年10月30日签订的关于沈阳市和平区长白四街129-8号242（现地址为沈阳市和平区长白四街229-8号242）房屋的房屋买卖协议是双方真实意思表示，双方就买卖该涉案房屋问题达成了一致，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议成立并合法有效。关于王迪、孙明霞辩称其与刘海涛于2017年10月30日所签订的房屋买卖协议名为买卖实为借贷，是为了向刘海涛借款以该房屋做抵押而签订的主张，因王迪、孙明霞仅以刘海涛与其之间曾经账目往来的银行转账记录来主张其间存在借款关系，并未提供其他相关证据，无法证明其与刘海涛之间借款关系的存在，且王迪、孙明霞与刘海涛签订房屋买卖协议后将该涉案房屋交付给了刘海涛，刘海涛方对该房屋一直占有使用至今亦不符合担保法中关于抵押是指债务人不转移对抵押财产的占有，将抵押财产作为债权担保的规定，故对被告的该项主张本院不予支持。而王迪、孙明霞称向刘海涛交付涉案房屋是其为了向刘海涛借款将房屋质押给刘海涛的辩解，因担保法规定质押仅适用于动产和权利，不动产并不适用质押，故本院亦不予支持。关于王迪、孙明霞辩称其与刘海涛在2017年10月30日房屋买卖协议签订后，刘海涛向其转账的款项不是买房款而是孙明霞委托刘海涛出售其所有的宝马牌和吉利帝豪牌两辆车的卖车款的主张，本院在沈阳市公安局车辆管理局调取的该两辆车的档案材料中记载，孙明霞名下的宝马牌车辆于2017年11月18日由孙明霞出售他人，孙明霞名下的吉利帝豪牌车辆于2017年11月19日由孙明霞出售给刘海涛，该两辆车的出售时间均在刘海涛与王迪、孙明霞签订房屋买卖协议后给王迪、孙明霞转款的时间即2017年10月30日、31日之后，故对王迪、孙明霞的该项主张本院不予支持。关于王迪、孙明霞辩称在其与刘海涛签订房屋买卖协议后仅收到刘海涛转账给付的217,200元，剩余的刘海涛称其用现金方式支付的款项其并未收到，即其未全额收到与刘海涛在房屋买卖协议中约定的280,000元款项的主张，本案中刘海涛在2017年10月30日与王迪、孙明霞签订房屋买卖协议后，于2017年10月30日和31日即多次向王迪、孙明霞转款，且在2017年10月31日刘海涛一方有通过银行卡多次取款的记录，而王迪、孙明霞于2017年10月31日给刘海涛出具了由其签名捺印的载明其收到刘海涛280,000元的收款收据，收款收据中所记载的收款时间与刘海涛的付款时间吻合，所记载的收款金额与双方签订的房屋买卖协议中约定的售房总价款530,000元扣除应由刘海涛负责偿还的房屋剩余贷款250,000之外应付房款金额280,000元在数额上亦吻合，收款收据作为当事人之间收到相应款项的证据系书证，根据其证明力度及王迪、孙明霞并未提供证明该收款收据无效的相关证据，因此可以据此认定王迪、孙明霞全款收到了280,000元的事实，故对王迪、孙明霞的该项主张本院不予支持。关于王迪、孙明霞辩称其在与刘海涛于2017年10月30日签订房屋买卖协议时，协议中约定该涉案房屋剩余房屋贷款250,000元由刘海涛负责偿还，而其与刘海涛签订房屋买卖协议后，其仍于2017年11月和2017年12月对该房屋的银行贷款进行了偿还，因此刘海涛并没有按照协议约定履行对该房屋贷款的偿还义务的主张，从本院在该房屋的贷款出借方中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行调取的该房屋的贷款还款对账单，结合王迪、孙明霞与该银行签订的个人住房借款合同及王迪、孙明霞提供的还款凭证来看，2017年10月30日刘海涛与王迪、孙明霞签订房屋买卖协议时，该房屋项下的房屋贷款剩余金额超过了双方在房屋买卖协议中约定的250,000元，而协议中双方对房屋银行贷款的约定是“此房银行贷款25万元由买方偿还，如有其它欠款由卖方负责”，且王迪、孙明霞在与中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行签订的个人住房借款合同中借款人王迪、孙明霞选取的还款方式为委托扣款方式，指定委托扣款账户为王迪名下在该行开户的个人账户，故贷款出借方中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行从王迪委托扣款的账户中对2017年11月、12月的贷款本息进行了正常还款扣款，而之后因王迪、孙明霞未再对该房屋的住房贷款正常履行还款义务，刘海涛于2018年3月开始对该涉案房屋自2018年1月起所欠的房屋贷款本息按月进行还款至今，故对王迪、孙明霞的该项主张本院不予支持。关于刘海涛主张要求王迪、孙明霞协助其办理本案涉案房屋的更名过户手续问题，因以该涉案房屋作为抵押物在中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行办理的住房贷款尚未偿还完毕，该涉案房屋上尚有抵押权存在未能涤除，该抵押权虽不影响刘海涛与王迪、孙明霞之间签订的针对该房屋的房屋买卖协议的效力，但该抵押权的存在却是阻碍物权变动的障碍，即因该抵押权的存在使王迪、孙明霞在对该涉案房屋协助刘海涛办理更名过户手续上存在法律上和事实上的履行不能，因此，该房屋现无法办理房屋更名过户手续，故对刘海涛的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条二款、第三十二条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和担保法》第三十三条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认刘海涛与王迪、孙明霞于2017年10月30日签订的关于沈阳市和平区长白四街129-8号242（现地址为沈阳市和平区长白四街229-8号242）房屋的房屋买卖协议有效。二、驳回刘海涛的其它诉讼请求。案件受理费9,100元，公告费260元，保全费3,170元，由王迪、孙明霞负担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为上诉人要求被上诉人协助办理房屋更名过户手续的诉请能否得到支持。《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，虽双方于2017年10月30日签订的房屋买卖协议被确认为有效，但鉴于涉案房屋作为抵押物在中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行办理的住房贷款尚未偿还完毕，该房屋上尚有抵押权存在未能涤除，且通过庭审中上诉人的自认可知，现该房屋上亦存在多个查封，客观上阻碍物权变动，导致上诉人要求被上诉人协助房屋更名过户存在法律上和事实上的履行不能，故一审法院驳回上诉人的该项诉讼请求并无不当，本院对上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，刘海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,100元，由上诉人刘海涛负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年三月二十三日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。