辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2079号上诉人(原审被告)：大连恒诚房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区锦华中园**，统一社会信用代码：91210200097181644P。法定代表人：杜旭，公司总经理。委托诉讼代理人：温悦，女，该公司职员。委托诉讼代理人：朴琼玉，女，该公司职员。被上诉人(原审原告)：马宏茹，女，1978年6月19日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王利军，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐强，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。上诉人大连恒诚房地产开发有限公司(以下简称恒诚公司)因与被上诉人马宏茹商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒诚公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金1773元。事实与理由：一审法院关于逾期办证违约金的认定错误。首先，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四《合同补充协议》第十一条第3款之约定，因上诉人责任导致未能在约定时间内办理产权证的，每年按已付房款0.1%的标准向被上诉人支付违约金。合同约定的逾期办证违约金条款系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当按合同约定标准计算违约金。另因延迟办理房屋所有权登记并未给被上诉人造成损失，而一审法院在没有被上诉人实际损失的情形下，主观裁量调高违约金标准，显然违背合同法意思自治的原则，适用法律错误。其次，因逾期办证期间发生新冠××疫情，其中2020年2月、3月、7月及8月期间对于大连地区影响较重，该不可抗力事件对上诉人办证造成影响。根据法律规定，在此情形下，可以部分减免责任，上诉人认为在计算逾期期间时应扣减2个月。马宏茹辩称,不同意上诉人的上诉请求。1、关于逾期违约金的认定问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四《合同补充协议》第十一条第3款之约定，因上诉人责任导致未能在约定时间内办理产权证的，每年按已付房款0.1%的标准向被上诉人支付违约金。该约定虽是双方真实意思表示，但其约定的违约金金额过低，明显是上诉人在免除己方责任，加重被上诉人责任及排除被上诉人主要权利。故双方关于逾期办证违约金的约定无效。2、关于上诉人称案涉房屋至今仍无法办理所有权登记的原因是因新冠疫情不可抗力，故应当减免上诉人部分责任的问题。根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中的约定，上诉人应在2019年3月4日之前办妥产权登记，且新冠××疫情发生时间在后，上诉人向相关部门报备材料的时间在先，所以无论是否会发生新冠××疫情，都不会影响其房屋的登记。另上诉人诉状中提及“2020年2月、3月、7月、8月对于大连地区影响重大…”，也可知该不可抗力发生的时间在迟延履行的时间之后，因此不能免除上诉人的责任。马宏茹向一审法院起诉请求：恒诚公司给付逾期办理房屋所有权证自2019年3月4日至2020年10月7日的违约金64590元。一审法院认定事实：2016年3月30日，马宏茹（买受人）与恒诚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于大连市沙河口区房屋，建筑面积50.14平方米，房屋价款1107896元。合同第十五条约定，恒诚公司应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由恒诚公司提供的资料报产权登记机关备案。如因恒诚公司的责任，马宏茹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.见附件四。合同附件四第十一条约定，1.双方同意以2016年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人应当在该日之次日起540个工作日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任，由此产生的一切责任由买受人自行承担。2……3.出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。该合同及附件还约定了双方的其他权利义务。该合同尾部出卖人处加盖有恒诚公司印章及法定代表人侯君个人名章，买受人处有马宏茹签字捺印。合同签订后，马宏茹依约向恒诚公司支付了全部购房款1107896元。2016年3月30日，恒诚公司向马宏茹出具了金额为1107896元的销售不动产统一发票。2016年12月31日，双方办理了房屋交接手续。因案涉房屋所在小区存在违建及恒诚公司原因导致马宏茹未能在双方约定的期限内进行产权登记。至本案开庭之日，案涉房屋亦无法办理房屋产权登记。一审法院认为，马宏茹与恒诚公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条及附件四第十一条约定，双方以2016年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人应当在该日之次日起540个工作日内向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。逾期将承担违约责任。现因恒诚公司原因导致马宏茹未能在合同约定的期限内办理产权登记，恒诚公司存在违约行为，应当承担违约责任。关于马宏茹主张恒诚公司按已付房款1107896元为基数，按照日万分之一标准计算，支付自2019年3月4日至2020年10月7日期间的逾期办证违约金的诉讼请求，对于恒诚公司违约时间的起止时间，双方约定以工作日计算，因此开始计算逾期办证违约金的日期应自2019年3月4日起，鉴于双方对此日期也予以确认，应予以照准。对违约金标准，恒诚公司抗辩，违约金的标准应按照合同补充协议第十一条第3款约定的每年按已付房款的0.1%的标准支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，马宏茹以支付全款1107896元的方式向恒诚公司支付全部购房款，而双方合同中约定的每年按已付房款的0.1%支付违约金的标准明显过低，马宏茹主张的按照日万分之一的标准计算违约金，即年利率3.65%的标准。综合考虑恒诚公司应承担的违约责任及同类案件的处理情况，调整为按日万分之0.75的标准计算违约金比较合理，即年利率2.73%。关于恒诚公司抗辩逾期期间发生新冠××疫情，属于不可抗力，影响办理产权登记手续，因此请求在计算逾期期间时扣减2个月的意见，由于案涉房屋至今尚不能办理房屋所有权权属登记，因此无论疫情期间是否发生影响房屋登记，亦不会导致马宏茹至今尚不能办理房屋所有权证书，同时，因恒诚公司应于2017年9月末前将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，该时间在先，新冠××疫情发生时间在后，且因恒诚公司自行拖延导致的损失，理应由其承担，故对恒诚公司的该抗辩意见，不予支持。综上，恒诚公司应按已付房款1107896元为基数，按照日万分之0.75的标准计算，向马宏茹支付自2019年3月4日至2020年10月7日的逾期办证违约金64590元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告大连恒诚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告马宏茹自2019年3月4日至2020年10月7日的逾期办证违约金64590元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费758元(原告已预付)，由被告负担，给付时间同上。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，且均对一审已经查明的案件事实没有异议。经本院二审审查，本院对一审已经查明的案件事实予以确认。本院认为,本案二审争议的焦点问题是：1、原审调整案涉《商品房买卖合同》及附件中约定的逾期办证违约金标准是否得当；2、恒诚公司主张因新冠××疫情影响减免部分违约责任的上诉请求应否支持。首先，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。现被上诉人已向上诉人支付了案涉房屋的全部购房款，而上诉人未在《商品房买卖合同》及附件中约定的期限内为被上诉人办妥案涉商品房的产权登记，已构成违约，根据合同约定，应承担相应的违约责任。双方在《商品房买卖合同》附件四中约定，“双方同意以2016年12月31日之次日作为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。……出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，即上诉人需承担的逾期办证违约金系按购房款固定比例计算，根据该标准计算所得的违约金数额不足2000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，具体到本案，案涉《商品房买卖合同》及附件四对于上诉人逾期办证违约金起算点的约定已经非常有利于上诉人，为交房次日起540个工作日内，而直至一审开庭之日，上诉人仍无法为被上诉人办理房屋产权登记，在被上诉人主张合同约定的违约金过低，要求按日万分之一的标准增加违约金的情况下，一审法院结合被上诉人于2016年3月30日之前全额支付购房款的事实，综合考量案涉合同的履行情况、违约方的过错程度、守约方的实际损失及同类案件的处理情况等因素，将违约金的计算标准调整为日万分之0.75并无不妥，对于上诉人要求按合同约定标准支付违约金的上诉请求，本院不予支持。其次，上诉人主张因新冠××疫情影响应扣减2个月违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。据此，上诉人主张适用不可抗力部分免责，应当就不可抗力直接导致民事义务部分不能履行的事实承担举证责任。如前所述，双方在《商品房买卖合同》及附件四中已约定，上诉人应在“商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案”、“交房次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记”，即上诉人至迟应在2019年3月4日之前为被上诉人办妥房屋产权登记，现上诉人迟延履行办理产权登记的行为发生在新冠××疫情之前，因此，根据上述规定，对于其要求免除部分违约责任的上诉主张，本院不予支持。综上所述，恒诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1516元，由大连恒诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年三月十八日书记员  张 鑫