河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0702民初193号原告(反诉被告):张明玲，女，汉族，1969年12月12日出生，住所地河南省。委托诉讼代理人:张习哲，河南书豪律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人:张爽，河南书豪律师事务所律师，特别授权。（实习）被告(反诉原告):新乡金谷公司开发有限公司，住所地新乡市开发区**街坊。法定代表人:李进，执行董事。委托诉讼代理人:张俊光，河南中原法汇律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人:王昕昊，河南中原法汇律师事务所律师，特别授权。（实习）原告张明玲与被告新乡金谷公司开发有限公司(以下简称金谷公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张明玲及其委托诉论代理人张习哲、张爽，被告金谷公司的委托诉讼代理人张俊光、王昕昊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张明玲向本院提出诉讼请求为:1、判决被告金谷公司支付张明玲自2019年5月15日至2021年2月15日的房屋租金30772.5元及延期支付利息(按银行同期贷款利率计算)；2、被告金谷公司继续履行《委托租赁合同》:3、本案诉讼费等程序性费用由被告金谷公司承担。事实与理由:2017年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同(预售)》，张明玲购买位于新飞大道××楼××号建筑面积共计55.95平方米的商品房，被告金谷公司于2017年9月30日前交付该房屋。后经张明玲多次催告，被告金谷公司一直推诿交付。2017年12月21日，为解决房屋交付问题，原、被告又签订五年的《委托租赁合同》，租赁期限从2017年12月1日至2022年11月30日止，约定合同签订后，视为房源正式交付，被告金谷公司每月15日前向张明玲支付租金。《委托租赁合同》签订后，被告金谷公司应按月及时向张明玲支付租金，截至2019年5月，被告金谷公司在未解除合同的情况下，不再支付租金，由于被告金谷公司不能依约支付租金给张明玲，致使张明玲合同目的无法实现。为此张明玲诉至法院，要求解决。金谷公司辩称并反诉称：1、张明玲要求赔偿的租金数额过高，应当予以减少。被告金谷公司早在2019年4月就召集所有业主开会，明确向业主告知因为区政府承诺入驻的招商企业无法落实及被告资金周转困难，已无力继续履行合同，希望业主能够与被告解除合同，以减少双方的损失。之后，金谷公司还多次向业主发出解约通知书，请求业主能够理解金谷公司的经营困难，解除合同。在此情况下，大部分业主都已经与金谷公司解除了合同。同时，金谷公司一直在努力寻求第三方租户承租，但因为疫情等因素影响，该房屋并未找到承租人，至今仍处于空置状态。但是张明玲在了解金谷公司处境的情况下，仍然坚持不解除合用，以致造成后续租金不能收取，诉至法院。金谷公司认为，张明玲在金谷公司已经明确告知其无力履行合同的情况下，张明玲也应当采取积极的措施来阻止损失的扩大。但是张明玲在了解情况后未采取任何措施，导致损失不断扩大，根据《合同法》第一百一十九条的规定，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，张明玲要求金谷公司赔偿全部的租金损失不符合法律规定，应当予以减少。2、受疫情影响，金谷公司经营困难，疫情期间的租金应当予以减免。2020年初，由于新冠肺炎疫情的影响，案涉房屋一直无人承租，造成金谷公司数月没有任何租金收入。新冠肺炎作为重大突发公共卫生事件是双方当事人都不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。根据《合同法》、《最高法关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定，应当对金谷公司支付疫情期间租金的责任予以免除。反诉请求为：解除双方签订的《委托租赁合同》。张明玲对金谷公司反诉辩称，1、张明玲与金谷公司签订的租赁合同真实有效，应当继续履行合同。2、张明玲没有任何违约行为，金谷公司要求解除租赁合同原告不认可。张明玲针对其主张、金谷公司针对其答辩及反诉意见分别向本院出示了证据材料，本院对当事人没有异议的证据予以确认，并在卷佐证，对有异议的证据结合庭审调查的情况、当事人陈述、确认的证据，认定案件事实如下：2017年5月31日，张明玲与金谷公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，向金谷公司购买位于本市××大道××楼××房产，约定交付房屋时间为2017年9月30日。由于金谷公司逾期交付房屋，2017年12月21日，张明玲（甲方、委托方）与金谷公司（乙方、受托方）签订《委托租赁合同》，该合同主要约定：甲方授权乙方全权行使对甲方购买的金谷江南裕园20＃号楼5层510号非居住用房的出租和经营管理权力，房屋建筑面积为55.95平方米；委托期限自2017年12月1日至2022年11月30日止，每月15日前支付甲方每平方米25元的费用即1398.75元；合同签订后，即视为该房源正式交付甲方，甲方不再追究乙方延期交房的责任；在合同期限内，甲方不得要求终止合同、收回房屋，也不得实施其他行为阻碍乙方的正常经营出租，如因甲方要求收回房屋或实施其他阻碍行为致使乙方不能正常经营出租，阻碍期间的租金乙方不予支付，同时甲方应按阻碍期间房屋所在楼层整层的租金数额向乙方支付违约金，并且甲方应赔偿因此而给乙方造成的全部经济损失；乙方需每月15日前支付甲方每平方25元的费用（含使用费、公共设施维护费、管理费用等）；乙方拥有续租合同的优先选择权，若乙方选择签订续租合同，甲方不得选择其他经营管理公司，必须和乙方公司签订续租合同。张明玲在合同尾部甲方栏签名。签订合同后，双方按约履行合同义务至2019年4月，自2019年5月起金谷公司不再向张明玲支付租金。2020年8月，金谷公司向张明玲送达了“解约通知”，该通知载明“因新乡市开发区政府承诺入驻的招商企业无法落实，以及该公司经营困难，已无力履行于2018年5月与本楼业主签订的金谷江南裕园20号楼510号房《委托租赁合同》，在支付2019年4月租金后不再履行相关合同义务。由于与张明玲多次沟通未果，通知其收到该通知后五日内与金谷公司办理解约事宜，如逾期未解约后果自负”。2020年8月17日，张明玲签收了该通知，但因张明玲不同意金谷公司的解约通知，遂进行了诉讼。目前案涉房屋金谷公司江没有交付原告张明玲，仍在金谷公司控制中。本院认为，案涉纠纷发生时间虽在《中华人民共和国民法典》施行以前，但金谷公司并未在发出解约通知后向张明玲返还案涉租赁房屋，双方也未对解除合同事宜协商一致应认定该法律事实持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，应当适用《中华人民共和国民法典》的规定。原告张明玲与金谷公司签订的《委托租赁合同》，系双方事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，为有效合同。金谷公司自2019年5月起以新乡市开发区政府承诺入驻的招商企业无法落实，以及该公司经营困难为由支付合同约定的租赁费用，其所依据的理由明显不妥。张明玲要求继续履行合同，金谷公司则反诉要求解除合同，究竟如何处理，根据最高人民法院2019年全国法院民商事审判工作会议所形成的会议纪要第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则···。”依上述会议纪要，人民法院如果支持金谷公司解除合同的话，金谷公司必须同时具备一个前提和三个条件，而金谷公司仅以继续履行合同对其显失公平为由反诉要求解除合同，不符合最高院出台的会议纪要之规定。本案中，案涉租赁合同关系形成的起因是因为金谷公司逾期交房，该公司为免除逾期交房的违约责任而与张明玲签订了《委托租赁合同》，为此变相获取了利益。统观整个事件，金谷公司在租赁合同履行中自2019年5月开始拒绝履行合同义务，应视为违约，金谷公司以“区政府承诺入驻的招商企业无法落实”及公司资金周转困难为由单方要求解除合同，不符合《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款依法成立的合同对当事人具有法律约束力的规定，另外张明玲要求继续履行合同，也不违反诚实信用原则。金谷公司反诉要求解除租赁合同的理由不符合法律规定，因此，本院对金谷公司的反诉请求不予支持，案涉《委托租赁合同》应当继续履行。关于原告张明玲要求欠付的租金问题，本院认为双方对金谷公司自2019年5月起不再支付租金的事实均无异议，故对张明玲主张的自2019年5月15日至2021年2月15日的房屋租金应予支持，但应将2020年1月至3月期间受疫情影响情况予以考虑。根据《河南省高院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指导（二）》第6条规定“受疫情影响，中小微企业因生产经营承租的房屋或场地暂时无法使用，或者虽可正常使用但经营收益明显减少、损失较大，继续按照原合同发行成本过高，对中小微企业明显不公平的，请求延长租期、减免相应期间租金的，应根据公平原则酌情予以相应支持，合理分担疫情的风险。”依上述规定，结合疫情的现实情况，应对2020年1月至3月期间的租赁费减免，综合考虑减免两个月为宜，故自2019年5月15日至2021年2月15租赁费应为27975元。对于张明玲所主张的欠付租金的利息，双方在合同中并未作出相关约定，本院不予支持。综上所述，本院对张明玲的诉讼请求部分予以支持，对金谷公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第三款、参照《河南省高院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指导（二）》第6条之规定，判决如下：一、张明玲与新乡金谷公司开发有限公司于2017年12月21日签订的《委托租赁合同》继续履行；二、新乡金谷公司开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付张明玲租金27975元；三、驳回张明玲的其他诉讼请求；四、驳回新乡金谷公司开发有限公司的反诉请求。如果新乡金谷公司开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费569元，因适用简易程序减半收取284.5元，由新乡金谷公司开发有限公司承担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳，如不按期交纳，本院将予以强制执行。反诉费50元，由新乡金谷公司开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 张 健二〇二一年三月十五日书记员 王彦智