河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初9640号原告（反诉被告）：宋红琴，女，1968年7月20日生，汉族，住河南省中牟县。被告（反诉原告）：高红霞，女，1965年9月3日生，汉族，住新疆巴里坤哈萨克自治县。委托诉讼代理人：常佳，河南赵庆利律师事务所律师。原告（反诉被告）宋红琴与被告（反诉原告）高红霞租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋红琴，被告高红霞及委托诉讼代理人常佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋红琴向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付违约金10000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于中牟县××路小学西邻小院楼房，租期三年，自2018年8月16日起至2021年8月16日止，租期内每年租金为32000元（口头约定先付租金后使用房屋）；合同第八条约定：如果被告不能按约定支付房租，原告有权终止合同，收回房屋，被告应当支付违约金10000元。合同签订前，被告已于2018年8月12日支付了第一年的房租，第二年的房租经原告多次催要，被告都拒不支付，并且被告于2020年9月5日给原告打电话说已将屋内设施搬空，将房屋钥匙塞到大门下面了，不再继续租赁，原告表示约定租期未到，被告未与原告协商一致，单方终止合同，原告不同意，要求被告按原合同继续履行，但被告置之不理。故原告诉至法院。高红霞辩称，同意解除双方签订的房屋租赁合同，但应驳回宋红琴主张违约金的诉讼请求，本案房屋租赁事宜系宋红琴违反合同约定在先，致使高红霞无法继续租赁原告房屋，高红霞不存在任何过错。原被告双方于2018年4月份商定由高红霞承租其位于官渡路小学西邻小院楼房，高红霞于2018年4月11日支付原告保证金1000元，于2018年8月12日支付第一年租金32000元，双方于2018年8月16日签订了《房屋租赁合同》。2019年8月份，因文明城市创建事宜，中牟县所有胡同里张贴的招牌均被拆除，高红霞系开办培训机构，因此次整改对高红霞的生意造成重大影响，高红霞便与原告协商降低房租事宜，经双方一致同意将房租降至每年26000元，高红霞于2019年8月24日交纳了2019年8月16日至2020年8月15日的租金26000元，该事实在双方微信聊天记录中均有显示。高红霞正在承租期间，宋红琴于2020年7月份将涉案房屋租给案外人“东风路街道办事处”。后宋红琴便通知高红霞解除合同并要求高红霞腾房。高红霞认为合同并未到期不同意解除合同的情况下，东风路街道办便将其招牌（东风路街道办事处永安老旧小区整治改造第一标段项目部）挂至涉案房产的大门上。高红霞于2020年7月13日知情后多次与原告协商要求原告退还多支付的租金以及租房前交付的保证金，原告均不予退还。因案外人已实际承租，高红霞无奈只能将房屋腾出，并于2020年8月中旬将钥匙交还原告。故应依法驳回其主张违约金的诉讼请求。高红霞向本院提出反诉请求：1.依法判决被反诉人赔偿反诉人1万元；2.判令被反诉人退还反诉人保证金1000元；3.本案的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人与反诉人双方于2018年4月份商定由反诉人承租其位于官渡路小学西邻小院楼房，反诉人于2018年4月11日支付被反诉人保证金1000元，于2018年8月12日支付第一年租金32000元，双方于2018年8月16日签订了《房屋租赁合同》，于2019年8月24日向被反诉人交纳了2019年8月16日至2020年8月15日的租金26000元（双方均同意降租为26000元）。反诉人正在承租期间，被反诉人便于2020年7月份将涉案房屋租给案外人“东风路街道办事处”。反诉人知情后多次与被反诉人协商要求被反诉人退还多支付的租金以及租房前交付的保证金，被反诉人均不予退还。本案中，因被反诉人之根本违约行为致使双方合同目的无法实现，被反诉人应依照双方所签订的《房屋租赁合同》第九条之约定：“在租赁期内，甲方不得以任何理由收回房屋，否则赔偿乙方损失一万元整”赔偿反诉人一万元。另，双方租赁合同现已实际终结，被反诉人应依法退还反诉人保证金1000元。请法庭依法审查支持反诉人的反诉请求。宋红琴针对反诉辩称，一、反诉人第一项诉讼请求无事实和法律依据。反诉人与被反诉人于2018年8月16日签订《房屋租赁合同》，约定反诉人承租被反诉人案涉房屋，租期三年，自2018年8月16日至2021年8月16日止，租金一年32000元，承租人交付保证金1000元。反诉人第一年交付房租32000元，第二年房租因反诉人经营困难被反诉人减免部分后仅交付26000元。在第二年到期前一个月即2020年7月份，被反诉人接到晨光小区改造项目部负责人李峰的电话说要租案涉房屋，但被反诉人并未向外发布过租赁信息。于是向反诉人询问，其承认向外发布了租赁信息，留了被反诉人联系方式。并称这里正在改造自己不好经营，不想再继续承租，早点替被反诉人租出去对双方都有利。于是便由项目部负责人李峰、社区工作人员李君萍同反诉人协商租赁事宜，但最终并未实际租赁，便由反诉人继续租赁经营。2020年8月15日第二年租期界满，反诉人一直未交租金，被反诉人于2020年8月19日通过电话向被上诉人要求支付第三年房租，但反诉人没有任何答复。被反诉人于是到反诉人另一个店里要求其支付租金，其称已搬离该房屋，要交付钥匙，被反诉人要求先看看房屋现状再决定，但看房时房屋损坏较严重，于是要求其维修后离开。后被反诉人再联系反诉人，其拒绝支付租金，也未进行修复，并说已将钥匙扔在屋内。故，被反诉人认为本案中系反诉人存在违约行为，而非被反诉人违约，反诉人应向被反诉人承担违约责任，并且该合同文本系反诉人提供，其第九条的约定违背了该合同成立的根本目的，该条款应属无效，反诉人无权向被反诉人要求支付赔偿。二、针对保证金问题。双方约定保证金的目的是为防止承租方对案涉房屋的使用存在损害，是为保证可能出现的维修费用。现在案涉房屋的现状是：墙面损坏严重，多处设施（如厕所、扶手、窗户等）均有损坏，被反诉人扣留保证金是为恢复案涉房屋能够正常使用，故反诉人无权要求退还保证金。综上所述，反诉人要求赔偿其10000元及保证金1000元无事实和法律依据，现因此纠纷，案涉房屋至今未向外出租，给被反诉人造成较大的经济损失。请求贵院依法驳回反诉人的反诉或诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月16日，宋红琴作为甲方与高红霞作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：一、甲方出租位于中牟县××路小学西邻小院楼房面积160平方米。二、租赁期限为三年，自2018年8月16日起至2021年8月16日止。三、甲乙双方经协商一致，决定一年租金为32000元整，一次性交给甲方。六、乙方在租赁期间，未经甲方书面许可，乙方不得私自转让转租。七、乙方向甲方交保证金1000元，终止合同时应交还给乙方。八、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，交违约金壹万元，并收回房屋……2.乙方不按约定支付房租的。九、在租赁期内，甲方不得以任何理由收回房屋，否则赔偿乙方损失壹万元。高红霞于2018年4月11日支付宋红琴保证金1000元，于2018年8月12日支付第一年租金32000元；后双方协商将第二年租金变更为26000元，高红霞于2019年8月24日支付宋红琴第二年租金26000元。2020年7月中旬，高红霞、宋红琴因涉案房屋租赁事宜经由晨光社区工作人员李君萍调解，双方均同意解除租赁合同，宋红琴退还高红霞房租2000元，保证金1000元不再退还，高红霞同意搬出涉案房屋。后双方因高红霞搬出涉案房屋前，涉案房屋上被悬挂“东风路街道办事处永安老旧小区整治改造第一标段项目部”的牌子而发生争议，原、被告均否认经过其同意，李君萍称东风路街道办事处在悬挂该牌子时未经原、被告同意。现双方均同意于2020年8月16日解除《房屋租赁合同》。另查明，高红霞已于2020年8月份搬出涉案房屋，但涉案房屋墙壁有污渍，楼梯扶手、马桶、踢脚线等均有不同程度损坏。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告亦同意解除《房屋租赁合同》，且被告已经腾空房屋未再继续使用，同时原被告双方均同意于2020年8月16日解除《房屋租赁合同》，故本院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年8月16日解除。宋红琴要求高红霞给付违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于高红霞要求宋红琴返还保证金的诉讼请求，高红霞租赁涉案房屋期间，涉案房屋楼梯扶手、马桶、踢脚线等均有不同程度损坏，高红霞称上述物品其承租时就存在损坏，但未提供证据证明，故高红霞要求宋红琴返还保证金的诉讼请求，本院不予支持。高红霞要求宋红琴赔偿损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告宋红琴与被告高红霞签订的《房屋租赁合同》于2020年8月16日解除；二、驳回原告宋红琴的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告高红霞的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由原告宋红琴负担。反诉费37.5元，由反诉原告高红霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验。审判员  王云单二〇二一年三月三日书记员  宋安宁