新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新31民终241号 上诉人（原审被告）：喀什凯日旺房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什市。法定代表人：买买提艾力·沙吾提，该公司董事长。委托诉讼代理人：王新耀，新疆法衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王丛丛，男，1988年9月24日出生，汉族，现役军人，住新疆维吾尔自治区喀什市。委托诉讼代理人：周文，新疆新昀嘉兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡荣华，新疆新昀嘉兰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢治靖，男，1966年4月5日出生，汉族，退役军官，住新疆维吾尔自治区喀什市。被上诉人（原审被告）：蔡春霞，女，1968年11月19日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区喀什市。被上诉人（原审被告）：何青菊，女，1957年5月21日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区喀什市。以上三人的共同委托诉讼代理人：谢树峰，新疆坤盟律师事务所律师。上诉人喀什凯日旺房地产开发有限公司（以下简称凯日旺公司）因与被上诉人王丛丛、谢治靖、蔡春霞、何青菊房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2019）新3101民初2332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凯日旺公司上诉请求：撤销喀什市人民法院（2019）新3101民初2332号民事判决，改判驳回对上诉人凯日旺公司的诉讼请求。事实与理由：一是凯日旺公司与王丛丛及谢治靖、蔡春霞、何青菊之间不存在房屋买卖合同关系，也不存在债权债务关系。凯日旺公司与王丛丛及谢治靖等三人从未签订商品房买卖合同。顾景新不是凯日旺公司的法定代表人，也没有公司授权的委托书，凯日旺公司也不存在销售总监一职，顾景新无权代表公司签订商品房买卖合同。即使有，也是无效或者效力待定合同。王丛丛及谢治靖、蔡春霞、何青菊也未将购房交付给该公司，也不存在债权债务关系。双方不存在合法有效的商品房买卖合同，因此不具备解除的民事法律关系，双方不存在权利义务关系，不存在所谓的违约返还购房款。二是一审法院事实不清。首先谢治靖等三人构成违约，应该由其返还购房款，而不是凯日旺公司。王丛丛把购房款支付给谢治靖等三人，谢治靖也认可收到购房款并出具了收条，权利义务关系非常明确，因此谢治靖等三人具有签订房屋买卖合同或者办理房屋相关手续的义务，因谢治靖等三人行为构成违约，根据合同的相对性应该由谢治靖等三人负责返还并承认违约责任。其次，谢治靖等三人与凯日旺公司之间也不存在商品房买卖合同关系。谢治靖等三人的款项是喀什景汇投资管理有限公司放款，顾景新作为法定代表人结算后，约定用涉案房产作为抵押担保，双方之间并未形成商品房买卖合同关系，也就不存在与凯日旺公司商品房买卖合同法律关系，涉案的300,000元购房款也与凯日旺公司无关，凯日旺公司不负有返还的义务。再者，王丛丛主张的装修费证据不足，王丛丛仅提供了装修人的收据、装修的画面，未经评估或者鉴定。另外，王丛丛没有合法入住手续，自身存在过错，违法装修的后果应该由其自行承担。三是一审法院调取证据的程序违法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条“人民法院认为申请案件需要的证据”是指以下情形及可能有损害国家利益、社会公共利益或者他人合法授权益的事实；人民法院依职权追加当事人，中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。第十六、十七条属于申请调证的范围，法院依职权调取顾景新、顾海华笔录，超出了法院依职权调证的范围，属于违法取证，且当事人没有提出调证申请，程序违法，不能作为认定案件事实的依据，加之被询问人未经庭审质证，因此依职权调取的谈话笔录不能作为认定案件事实的依据。被上诉人王丛丛辩称，第一是凯日旺公司与谢治靖、蔡春霞、何青菊应当承担连带还款责任。因为王丛丛在支付购房款时，凯日旺公司的顾景新、谢治靖、蔡春霞、何青菊均在场，并且对于购房款现场进行了分配。至于谢治靖等3人与凯日旺公司是何种关系，与王丛丛无关；第二是关于装修费，王丛丛已经对于房屋进行了装修，并且是通过物业取得的钥匙，不存在过错。凯日旺公司以及谢治靖、蔡春霞、何青菊均应当承担赔偿责任。被上诉人谢治靖、蔡春霞、何青菊辩称，凯日旺公司的上诉请求没有事实依据和法律根据，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。首先，凯日旺公司与王丛丛之间存在房屋买卖合同关系，因为在购房收据上已经载明了房屋的单价、坐落、以及总价款，同时加盖了凯日旺公司的财务收据专用章，并且有顾景新的签字确认，因此该房屋买卖合同关系是成立的。另，王丛丛也从凯日旺公司处取得了房屋的钥匙，对该房屋进行了装修，可以证实凯日旺公司已将该房屋交付给了王丛丛；其次，一审认定事实清楚，本案的发生原因在于凯日旺公司无法将出售且交付的房屋办理产权手续，致使王丛丛无法在房屋登记机构取得房屋产权，是凯日旺房地产公司的行为构成了对包括王丛丛以及谢治靖、蔡春霞、何青菊等三人的欺诈，使得王丛丛遭受财产损失。再次，一审法院为了查清案件事实，维护当事人的合法权益，对本案的相关人员进行了调查取证，不仅没有违反法律法规，同时尽到了人民法院审理案件的义务。原审原告王丛丛向一审法院起诉请求：1．解除原告王丛丛与被告蔡春霞、何青菊、凯日旺公司之间的房屋买卖关系；2．要求被告谢治靖、蔡春霞、何青菊、凯日旺公司返还购房款300,000元；3．要求被告谢治靖、蔡春霞、何青菊、凯日旺公司支付资金占用期间的利息40,500元；4．要求被告谢治靖、蔡春霞、何青菊、凯日旺公司支付装修费28,000元。一审法院认定事实：2017年5月左右，王丛丛在谢治靖的彩票店向顾景新支付购房款。顾景新向谢治靖支付75,000元，同时向何青菊和蔡春霞付了款。王丛丛向顾景新支付5,000元。王丛丛与顾景新签订了喀什市解放南路159号海景华庭综合楼1幢3单元3215号房屋购房合同，但没有加盖凯日旺第一分公司的印章。顾景新系凯日旺公司销售经理，负责销售凯日旺第一分公司开发的海景华庭项目的房产。再查，2014年11月17日，位于喀什市解放南路159号海景华庭综合楼1幢3单元3215号房产期房签约、备案、签订商品房买卖合同，登记在朱春庆名下，该房屋于2018年5月28日被喀什地区中级人民法院查封。一审法院认为，本案中，王丛丛通过谢治靖介绍，与担任凯日旺公司的销售总监并负责销售凯日旺第一分公司房产的顾景新协商商品房买卖事宜，在商品房买卖合同上签了字，虽然该合同并未加盖公章，但可以认定顾景新参与了案涉房产的买卖，顾景新的行为构成职务行为，其法律后果应当由凯日旺公司承担。由此，可以认定王丛丛与凯日旺公司成立房屋买卖关系；然而，案涉房产于2014年已备案登记在案外人朱春庆名下，2018年5月28日被喀什地区中级人民法院查封，显然，王丛丛与凯日旺公司的房屋买卖合同已无法履行。故，对王丛丛要求凯日旺公司解除房屋买卖关系、返还购房款及利息、支付装修费的诉讼请求，法院依法予以支持；虽然谢治靖、蔡春霞、何青菊参与了王丛丛购房过程，但原告没有提供足够的证据证明谢治靖、蔡春霞、何青菊与王丛丛之间存在房屋买卖关系，故，对王丛丛要求谢治靖、蔡春霞、何青菊解除房屋买卖关系、返还购房款及利息、支付装修费的诉讼请求，法院不予支持。对于被告谢治靖、蔡春霞、何青菊的辩解，法院予以采纳。经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王丛丛与被告喀什凯日旺房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系；二、被告喀什凯日旺房地产开发有限公司返还原告王丛丛购房款300,000元、利息40,500元；三、被告喀什凯日旺房地产开发有限公司支付原告王丛丛装修费28,000元；四、驳回原告王丛丛其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、上诉人凯日旺公司与被上诉人王丛丛、谢治靖、蔡春霞、何青菊之间是否存在房屋买卖合同；二、上诉人凯日旺公司是否应当向被上诉人王丛丛返还购房款300,000元并支付购房款的利息40,500元及装修费28,000元。针对争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，喀什凯日旺房地产开发有限公司第一分公司出具的收据上记载收到谢治靖、蔡春霞、何青菊缴纳的海景华庭3单元3215号房的房款413,603元，面积为94.43㎡，单价为4,380元/㎡，同意将涉案的房屋更名为王丛丛，并加盖喀什凯日旺房地产开发有限公司第一分公司的财务专用章，且顾景新签字确认。另，顾景新认可其系凯日旺公司的销售总监，负责销售喀什凯日旺房地产开发有限公司第一分公司房产，谢治靖、蔡春霞、何青菊将以房抵债的涉案房屋卖给王丛丛，顾景新与王丛丛签订了没有加盖公章的空白合同，收取了王丛丛的5,000元。以上收据及谢治靖、蔡春霞、何青菊、顾景新的陈述等证据，形成有效证据链，可以证实顾景新的行为系履行职务行为，王丛丛与凯日旺公司之间商品房买卖合同关系成立，本院予以确认。针对争议焦点二。本院经审查认为，根据谢治靖出具的收据，以及2015年9月19日的喀什凯日旺房地产第一分公司的收据正面备注，同意更名为王丛丛，更名落款为2015年10月18日，可以证实王丛丛已经支付了相应的房款，凯日旺公司与谢治靖、蔡春霞、何青菊均同意将涉案的房屋更名为王丛丛。在房屋无法交付的情况下，凯日旺公司应当要退还王丛丛已经支付的购房款及利息。关于装修费，因为是由物业公司直接向王丛丛交付了涉案房屋的钥匙，王丛丛进行了装修，其不存在任何的过错，故其要求支付装修费的主张，本院予以支持。凯日旺公司主张一审法院在当事人没有提出调证申请的情况下依职权调取顾海华、顾景新笔录，超出了法院依职权调证的范围，属程序违法，该谈话笔录不能作为认定案件事实的依据。该主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，凯日旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,220.00元，由上诉人喀什凯日旺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   汤     超审  判  员   帕提古丽艾则孜审  判  员   郭     斌二 〇 二 一 年 三 月 二 十 二 日法 官 助 理   努尔比亚麦麦提书  记  员   刘  四  杰