河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3816号上诉人（原审原告）：赵亮，男，1989年11月22日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：王义杰，河南良承律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：邱瑞菊，女，1983年3月19日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：王义杰，河南良承律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州泰安房地产有限公司，住所地郑州市中牟县解放路北段西侧、北环路南泰安商城4#商场，统一社会信用代码：91410122798209996C。法定代表人：王学仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄瑞，河南洪旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白坤堂，河南洪旭律师事务所律师。上诉人赵亮、邱瑞菊因与被上诉人郑州泰安房地产有限公司（以下简称“泰安公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初8850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵亮、邱瑞菊上诉请求：1、依法撤销（2020）豫0122民初8850号民事判决书：①依法改判由被上诉人向上诉人赵亮支付逾期办理产权登记备案的违约金69908.79元（自2017年3月1日起，暂计算至2020年8月19日，暂计算1268天，4.75%/360*1268天*417851元=69908.79元），被上诉人支付上诉人赵亮封闭阳台费用7200元；②依法改判由被上诉人向上诉人邱瑞菊支付逾期办理产权登记备案的违约金104636.91元(自2017年3月1日起，暂计算至2020年8月19日，暂计算1268天，4.75%/360*1268天*625424元=104636.91元)，被上诉人支付上诉人封闭阳台费用8600元，或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实有误。1、被上诉人未于商品房交付使用后60内为上诉人办理房屋产权首次登记备案手续已经构成违约，不能因为被上诉人于2020年4月30日为上诉人完成首次登记备案手续而否认被上诉人违约行为的存在。2、被上诉人在交房时并未取得工程竣工验收备案表，直至2019年5月份才取得，以至于在交房后两三年内被上诉人无法为上诉人办理权属登记备案，上诉人无法按时取得房地产权证书。3、合同第十五条中的“出卖人和买受人协商解决”，并不属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定中的“除当事人有特殊约定的”的情形，被上诉人应按第十八条第二款的规定“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定承担违约责任。本案中双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定具体的办证期限，且标的物为尚未建成的房屋，应适用第二款的规定，因此“除当事人有特殊约定的”应理解为双方约定的办证期限已经达成合意，并作出了明确而具体的特殊约定。但《商品房买卖合同》第15条中的“由出卖人与买受人协商解决”不属于“除当事人有特殊约定的”的情形，第15条约定在出现未在规定的期限内取得房地产权属证书的情形时，双方同意使用协商处理的办法，但是否能协商成功，以及协商不成时该如何救济，责任如何分配等情形都未做约定；而《商品房买卖合同司法解释》第十八条中的“除当事人有特殊约定的”则为双方针对办证期限已经达成合意，并且双方达成了具体而明确的特殊约定，因此两者并不相同，不能混为一谈。4、由于被上诉人办理首次登记的延迟，导致上诉人未能在规定的期限内取得房地产权属证书，被上诉人应承担违约责任，支付上诉人逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第15条虽约定了在出现不能在规定期限内取得房地产权证书时由双方协商解决，但并未约定协商不成时该如何解决，有约定依约定，没有约定时则应依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定追究被上诉人的违约责任。由于被上诉人办理首次登记的延迟，必然导致上诉人未能在规定的期限内取得房地产权证书，在过去三年多时间里，上诉人多次找到并催促被上诉人办理首次登记，但被上诉人屡屡拒绝协商，并以物业费为要挟，称不交物业费不给办证，致使上诉人迟迟拿不到房地产权证书，被上诉人怠于履行合同约定的义务长达三四年之久，极大的损害了上诉人的合法权益，应按《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定追究被上诉人的违约责任，支付上诉人逾期办证违约金。5、《商品房买卖合同》第三条已经约定了阳台的具体形式是封闭式，而被上诉人交付的房屋阳台为非封闭式，上诉人已自行封闭了阳台，被上诉人应向上诉人支付封闭阳台的费用。二、一审判决适用法律错误。被上诉人迟迟不到产权机关办理登记备案手续，致使上诉人在收房后三四年内无法取得房地产权证书，已极大的损害了上诉人的合法权益，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定追究被上诉人的违约责任，并支付上诉人逾期办证违约金。泰安公司辩称：一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。一、双方签订的《商品房买卖合同》，系采用的建设部发布的示范文本，全国开发商都要采用，这并不是上诉人所称的是我方提供的格式合同，合同中选择的条款也都是采用的示范合同条款。《商品房买卖合同》说明第3中明确说明，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。空白行上补充填写的内容也都是双方达成的合意。二、2020年4月30日前，泰安公司已经将上诉人的产权登记手续办理完毕。2020年5月28日泰安公司与上诉人再次补签的交房确认书和不动产证办理确认书，上诉人确认泰安公司“已全面适当地履行完毕合同确定的义务，并无不当之处”，并承诺今后将不以任何方式提出异议。上诉人再起诉本身就没有道理。三、双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定是：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得产权证书的，双方同意按下列第3项处理：……。3、由出卖人和买受人协商处理。“由出卖人和买受人协商处理”这一约定是双方真实意思的表示，没有剥夺买受人的诉权，并没有规定双方必须协商不得起诉，没有违反法律规定，是合法有效的约定，双方都应当严格遵守。双方协商不成后买受人是可以起诉的，并不是上诉人所说没有给救济途经。未约定违约金的，不支持违约金，即使计算违约金也应从双方协商失败之日计算。四、我方从未否认逾期办理产权登记这一事实，只是认为双方应先依约定进行协商，从协商失败之日计算违约金。五、逾期办理产权登记，并未影响购房人入住，未影响其购房主要目的实现。同时也是由于我方好心没有得到好报，在街道办和很多购房人的一再要求下，让他们提前入住了，导致房管部门以“未经竣工验收，擅自交房入住”为由不给竣工验收并作出行政处罚，罚款近一百万元，产权登记部门的调整也导致产权登记一拖再拖，直接导致无法正常产权登记。行政部门的处罚程序到2019年2月21日才结束，再加上处罚决定书给的2个月的行政复议期限和6个月行政诉讼期限，房管行政部门直到2020年4月份才将产权登记所需要的材料给泰安公司发齐，泰安公司在2020年4月30前就将全部产权登记办理完毕。所以，本案中产权登记的延迟并非是泰安公司的原因造成的，上诉人也没有提供证据证明是因为泰安公司的原因造成产权登记延迟以及给自己造成了损失，让泰安公司承担违约金有失公平。六、商品房买卖合同司法解释第十八条，是针对商品房买卖合同第十五条量身定做的条款，是专门针对超过了合同约定的办理房屋所有权登记的期限、或者为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日、或者为已竣工房屋的自合同订立之日起90日，这三种情况下买受人不能在规定的期限内取得产权证书的，如何确定违约责任、如何确定违约金的计算标准问题，但是，前提是有约定的要从约定，无约定的才按该条规定的银行利率计算，这也是符合我国立法的一贯模式的。上诉人如果否认“由出卖人和买受人协商处理”属于该条司法解释所述的特殊约定，那么“由出卖人和买受人协商处理”又是属于什么性质的约定，要不要遵守，双方合同是解除还是继续履行，上诉人应该给出合理合法的解释。七、我方提交的相关类案检索报告显示，有本省高级、中级人民法院的，也有河北高级人民法院的，对逾期办理产权登记如何处理的约定，无论是约定“双方协商处理”，还是约定“由出卖人统一办理”，或者约定其他的内容，只要不违法，就是有效的，双方均应当遵守。类案判决也均认为这就属于商品房买卖合同司法解释第十八条中所说的特殊约定，要遵守特殊约定的事项，因为约定协商处理没有约定违约金，不应支持违约金，即使支持违约金，也是从起诉之日起计算。八、上诉人认为“由出卖人和买受人协商处理”这一约定对其不利就不遵守，一审二审时上诉人并没有提交其与出卖人协商和协商失败的证据，所以起诉之日视为双方协商失败之日，逾期产权登记违约金的计算时间点也应以起诉日为起点。但是我方在其起诉前已经办好了产权登记，所以即使计算违约金，计算结果也是0元。九、双方合同虽然约定了阳台为封闭式，但是，合同还说了最终以规划部门的规划为准，而阳台最终规划的是非封闭式的。同时，合同也没有约定封闭阳台的费用是多少，标准是什么，费用由哪方承担。产权登记部门对阳台是按半面积计算的面积，我方对阳台也是按半面积收取的上诉人房款，这样双方都不存在谁吃亏谁占便宜的事，上诉人不能既想要个封闭阳台，又想按半面积支付阳台所占面积的房款。赵亮向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告赵亮支付逾期办理产权登记备案违约金69908.79元（自2017年3月1日起，暂计算至2020年8月19日，暂计算1268天，4.75%÷360×1268天×417851元=69908.79元）；2、依法判令被告向原告支付自行封闭阳台费用7200元；3、依法判令被告向原告退还房屋面积差额价款1167.88元；4、依法判令被告立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准。邱瑞菊向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告邱瑞菊支付逾期办理产权登记备案违约金104636.91元（自2017年3月1日起，暂计算至2020年8月19日，暂计算1268天，4.75%÷360×1268天×625424元=104636.91元）；2、依法判令被告向原告支付自行封闭阳台费用8600元；3、依法判令被告向原告退还房屋面积差额价款1697.15元；4、依法判令被告立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准。一审法院认定事实：2015年7月9日、2015年12月28日，原告赵亮、邱瑞菊分别与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的商品房各一套。合同约定：“第三条规定：建筑面积分别为100.18平方米、128.98平方米，单价分别为每平方米4171元、4849元，总价款分别为417851元、625424元；该商品房阳台是封闭式（见附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明1、根据郑州市人民政府关于《郑州市房屋建筑面积测算及公用建筑面积分摊规则》执行。2、最终以测绘报告为准）；第五条规定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权面积为准，据实结算，多退少补；第八条规定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人和买受人协商解决”。合同签订后，二原告分别按照合同约定的购房款数额向被告支付了购房款，被告已经向二原告交付房屋。被告于2020年4月30日分别为原告赵亮、邱瑞菊购买的房屋办理首次登记。《不动产登记簿》中载明原告赵亮、邱瑞菊房屋建筑面积分别为99.9平方米、128.63平方米，与上述合同中约定的建筑面积不一致。后二原告与被告因涉案商品房买卖合同履行事宜发生纠纷，协商未果，二原告诉至一审法院，判令支持二原告的诉讼请求。一审法院认为：二原告与被告泰安公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于二原告要求被告支付逾期办理产权登记备案违约金的诉讼请求。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理需要出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，由出卖人与买受人协商解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。原、被告关于“双方协商解决”的约定应视为上述司法解释“当事人有特殊约定”的情形，在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商解决，协商未果的，二原告可依据合同约定或者法律规定要求泰安公司承担逾期办证的违约责任。因二原告提交的证据不能证明其与泰安公司曾依约协商或协商未果，故自泰安公司逾期办证之日起至二原告提起本案诉讼之期间为双方协商解决期间，二原告提起诉讼之日应视为双方协商解决未果，如此时泰安公司仍不能依约履行办证义务，且无证据证明系二原告的原因，则泰安公司应承担逾期办证的违约责任。现因被告泰安公司在本案起诉前已为二原告办理涉案房屋首次登记，故二原告的该项诉讼请求，证据不足，理由不当，一审法院不予支持。关于二原告要求依法判令被告向二原告支付自行封闭阳台费用的诉讼请求，因原、被告双方仅约定该商品房阳台是封闭式，内侧水泥砂浆拉毛，地面采用水泥砂浆拉毛，双方对该事项内容约定不明确，二原告亦未提供充分证据证明其该项主张成立，故二原告的该诉讼请求，证据不足，理由不当，一审法院不予支持。关于二原告要求依法判令被告向原告退还房屋面积差额价款的诉讼请求，根据合同约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权面积为准，据实结算，多退少补，故原告赵亮要求被告退还房屋面积差额价款1167.88元[（100.18平方米?99.9平方米）×4171元/平方米]，原告邱瑞菊要求被告退还房屋面积差额价款1697.15元[（128.98平方米?128.63平方米）×4849元/平方米]的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。关于二原告要求依法判令被告立即整改泰安馨苑小区道路，使其符合城市居住区规划设计标准的诉讼请求，因该诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决：一、被告郑州泰安置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵亮房屋面积差额价款1167.88元；二、被告郑州泰安置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邱瑞菊房屋面积差额价款1697.15元；三、驳回原告赵亮、邱瑞菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告赵亮、邱瑞菊分别预交案件受理费1757元、2599元，分别减半收取878.5元、1299.5元，由原告赵亮、邱瑞菊分别负担853.5元、1274.5元，被告郑州泰安置业有限公司分别负担25元、25元。本院二审期间，上诉人赵亮、邱瑞菊提交以下证据：证据1、业主张瑞英与泰安公司售楼部王利的录音；证据2、业主邱瑞菊与泰安公司售楼部王利的录音；证据3、业主胡小方和业主王雨与物业经理李向阳的对话录音；证据4、业主张国建与物业公司贺会计对话视频。以上证据拟证明被上诉人及涉案小区的物业公司均以业主未缴纳物业费、未签订物业合同为由不予办理房管局面签及不动产登记。证据5、邱瑞菊收据10张以及天然气开通证一张、赵亮的垃圾清运费收据一张以及天然气开通证一张。拟证明上诉人赵亮、邱瑞菊实际的交房时间为收据的开具时间。证据6、泰安公司房屋建筑沙盘图片，拟证明上诉人邱瑞菊、上诉人赵亮与被上诉人约定的涉案房屋的阳台是封闭式。被上诉人泰安公司提交以下证据：第一组：赵亮、邱瑞菊不动产首次登记清册、不动产权证书。拟证明：被上诉人在2020年4月27日已经为赵亮、邱瑞菊完成不动产权属初始登记手续，2021年1月21日办理下来不动产权证。第二组：商品房买卖合同第十五条约定内容。拟证明双方对逾期产权登记约定为由出卖人与买受人协商解决，未约定违约金。第三组：2020年5月份赵亮、邱瑞菊补签的交房确认书、不动产证办理确认书。拟证明：1、被上诉人为赵亮、邱瑞菊办好首次登记后，他们确认我方“已全面适当地履行完毕合同确定的义务，并无不当之处”，并承诺今后将不以任何方式提出异议。他们再起诉本身就没有道理，因为双方协商的结果是他们不以任何方式提出异议，由泰安公司继续办理产权证。况且泰安公司也已经办下他们自己的产权证。2、上诉人对交付的房子进行了验收，对阳台是半封闭是明知的，而且也没有提出异议，说明双方对阳台不封闭也不按全面积收取房款是都同意了的。第四组：行政处罚决定书、罚款票据。拟证明：1、产权登记逾期，不是由于我方延迟办理所致，而是因为好心让购房人提前入住，遭到行政部门的处罚导致。2、处罚程序到2016年2月21日才结束，再加上处罚决定书给的2个月的行政复议期限、6个月行政诉讼期限，房管行政部门直到2020年4月份才将权产登记所需要的材料给泰安公司发齐，泰安公司在2020年4月30日前就将全部产权登记办理完毕。所以，本案中产权登记的延迟并非是泰安公司的原因造成的。3、泰安公司不应承担责任。第五组：商品买卖合同扉页及合同第五条内容。拟证明：合同扉页第7注明了，建筑面积及分摊面积按郑州市人民政府（2001）20号文关于《郑州市房屋建筑面积测算及共同建筑面积分摊规则》执行，即阳台封闭的按全面积计算，非封闭的按半面积计算。合同第五条约定，合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准。第六组：设计图纸、不动产测量报告。拟证明：1、设计图纸和最终测量报告均是非封闭阳台、即二分之一面积。2、泰安公司是按照半面积收取的房款，不应当赔偿上诉人阳台封闭费用。第七组、类案检索报告。拟证明：双方对逾期产权登记约定协商处理的，属于特殊约定，没有约定违约金，不赔偿违约金。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。赵亮、邱瑞菊质证称：对第一组证据的真实性无异议。对第二组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。第二组证据是被上诉人以交钥匙或者办理产权登记为前提条件下，让各位业主所签署的，并且在签订交房确认书时，被上诉人并非完全已经履行完毕了合同约定的义务，该交房确认书只是被上诉人为免除其责任，并以其他条件为要挟的情况下签署的。对第三组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。被上诉人是因为违反相关规定，所以被行政部门予以处罚，并非是我方原因导致其被处罚，且与其承担逾期办证的责任，没有直接的关系。该证据不能证明被上诉人的证明目的，关于交付阳台的形式应当以双方合同约定的为准。泰安公司质证称：对录音证据真实性有异议，不能证明通话双方的身份。对证明目的有异议，不能证明我方未按期办理产权登记的原因是上诉人没有交物业费。实际情况是我方被行政处罚，行政处罚程序拖了很长时间，才导致产权登记到2020年4月份才全部办理完毕。沙盘是照片，不是原件，也不是合同的内容，应当以双方的整体合同约定为准，以规划部门规划的和测量部门测量的为准。对水电费等票据真实性有异议，没有我方盖章，对证明目的不予认可，也无法证明实际交房日期，实际上我方在合同约定的交房时间提前交房了。本院经审查，上诉人赵亮、邱瑞菊提交的证据1至证据4，真实性无法确认，且与本案的关联性不强，故本院不予采纳；证据5证明力不强，不能证明其证明目的，且与本案双方争议无关，故不予采纳；证据6所证明事项为双方认可事项，无须重复举证，故本院亦不予采纳。被上诉人泰安公司提交的证据，鉴于上诉人赵亮、邱瑞菊对真实性不持异议，故本院对真实予以确认。但第四组、第七组证据与本案的关联性不强，且不能证明其证明目的，故本院对第四组、第七组证据不予采纳。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实外，另确认以下事实：1、2020年4月27日，中牟县不动产登记中心为本案所涉赵亮、邱瑞菊购买的房屋办理了《建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权商品房首次登记房屋清册》。2、2021年1月21日（缮证日期），泰安公司分别为赵亮、邱瑞菊购买的案涉房屋办理了相应的不动权证书。3、2020年5月30日，泰安公司作为甲方、赵亮作为乙方，共同签署《交房确认书》，其中约定有：“经甲、乙双方对上述商品房的清点、验收和交接，乙方确认商品房各项设施一应完善，商品房的装饰设备均已符合双方约定标准，对商品房的质量无异议。”“根据甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》，除国家规定对商品房的保修义务外，乙方确认甲乙已全面、适当履行完毕合同约定的甲方应承担的义务，并无任何不当之处。乙方今后将不以任何方式提出异议。”“乙方特此确认已接受甲方的交付。”2020年5月28日，泰安公司作为甲方、邱瑞菊作为乙方，也共同签署了包含有上述内容的《交房确认书》。4、2020年12月19日，泰安公司作为甲方、赵亮作为乙方，双方共同签署《不动产权证办理确认书》，其中约定有：“乙方再次确认商品房各项设施一应完善、商品房的装饰、设备均已符合双方约定标准，对商品房的质量无异议。”“乙方再次确认甲方已全面、适当地履行完毕合同约定的甲方应承担义务，并无任何违约行为。乙方今后将不以任何形式提出异议。”2020年12月22日，泰安公司作为甲方、邱瑞菊作为乙方，也共同签署了包含有上述内容的《不动产权证办理确认书》。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，赵亮、邱瑞菊分别于2020年5月30日、2020年5月28日与泰安公司签署的《交房确认书》；赵亮、邱瑞菊分别于2020年12月19日、2020年12月22日与泰安公司签署的《不动产权证办理确认书》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，赵亮、邱瑞菊分别与泰案公司签订的商品房买卖合同虽约定所涉房屋阳台为“封闭式”，但根据双方陈述，泰安公司虽未按照约定提供“封闭式”阳台，但泰安公司也未按照“封闭式”阳台收取房款。同时，赵亮、邱瑞菊与泰安公司签订的《交房确认书》，均确认“商品房的装饰设备均已符合双方约定标准”；以及《不动产权证办理确认书》，也均确认“乙方确认甲乙已全面、适当履行完毕合同约定的甲方应承担的义务，并无任何不当之处”；即赵亮、邱瑞菊与泰安公司以协议的形式，确认了泰安公司交付的房屋符合双方约定；在此情况下，赵亮、邱瑞菊再以诉讼的方式要求泰安公司向其承担封闭阳台的费用，没有依据；一审法院对赵亮、邱瑞菊该项诉讼请求未予支持，结果并无不当，本院予以维持。关于赵亮、邱瑞菊诉讼请求的逾期办理产权登记备案违约金问题。本院认为，本案中，双方所签订的商品房买卖合同关于办理产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；”即“由出卖人和买受人协商解决。”本案中，2020年4月27日，中牟县不动产登记中心为本案所涉赵亮、邱瑞菊购买的房屋办理了《建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权商品房首次登记房屋清册》，即在2020年4月27日，中牟县不动产登记中心为本案所涉房屋完成了备案登记；而在2020年12月19日、2020年12月22日，赵亮、邱瑞菊分别与泰安公司签订了《不动产权证办理确认书》，确认“乙方再次确认甲方已全面、适当地履行完毕合同约定的甲方应承担义务，并无任何违约行为。乙方今后将不以任何形式提出异议。”即，双方当事人以协议的形式确认了泰安公司的前期履行合同行为符合双方约定。在此情况下，赵亮、邱瑞菊再要求泰安公司向其承担逾期办理产权登记备案违约责任，有违双方共同签署的《不动产权证办理确认书》的约定，故一审法院对赵亮、邱瑞菊诉讼请求的逾期办理产权登记备案违约金未予支持，结果亦无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人赵亮、邱瑞菊的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4316元，由上诉人赵亮负担1757元，由上诉人邱瑞菊负担2559元。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二一年三月十七日书记员  白雪岩