辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终394号上诉人（原审原告）：贺俊然，男，1990年7月12日出生，汉族，住址辽宁省鞍山市铁**。被上诉人（原审被告）：鞍山万科物业服务有限公司，住所地鞍山市铁**营城路**。法定代表人：张会，该公司董事长。委托诉讼代理人：芮雪，该公司员工。委托诉讼代理人：杨阳，该公司员工。上诉人贺俊然因与被上诉人鞍山万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2020)辽0302民初3722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。贺俊然上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持贺俊然的诉讼请求；2.判令诉讼费用由万科物业公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一审认定万科物业公司的服务存在一定瑕疵是错误的。万科物业公司提供的服务存在严重的违约行为。（一）贺俊然因为卷帘门损坏，要求贺俊然维修，然而贺俊然从2019年11月起到次年7月份中旬，一直投诉，在九个月的时间内，万科物业公司仍然没有修好。即使按照万科物业公司在开庭现场该车库卷帘门于2020年7月份修好的说法，万科物业公司也在长达九个月的时间没有修好卷帘门，何来判决书上所写早已修复，地，地库卷帘门只有在冬季为防寒才投入使用整整2019年一个冬天因卷帘门故障导致众多业主出行不方便，第二年夏天修好能叫良好的履行了合同约定的“对共用设施设备的运行、维修、养护和管理”？关于此项证据贺俊然曾列举了众多照片、微信聊天截图以及万科全国投诉电话录音作为证据，而一审法院却认定与本案关联性无法确定，上诉人想问，物业曾维修过，但事实上没有修好，这能称之为物业尽职尽责了？而且贺俊然的光盘录音资料为何没有提及？依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审査并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事存在”。(二）贺俊然曾举证小区停车场出入口、消防通道经常有车辆停放，严重影响业主出行，并存在安全隐患。一审法院称物业提供照片和巡查记录了，说明物业尽职尽责。贺俊然想问合同约定了“安全岗位24小时值班巡逻制度”，物业的保安看到有车堵塞停车场出入口了吗？看到消防通道被堵塞了吗？是看到了没管还是根本就没看到，抑或者物业写个巡查记录照几张照片就叫尽职尽责，完美履职了？(三）合同约定万科物业公司承担园区公共绿化养护管理；负责公用部位的清洁卫生，垃圾清运；装饰装修管理服务。贺俊然想请问园区内少数业主圈占占用公用绿地，私搭乱建，垃圾堆放在共有绿地上，破坏园区整体景观，物业是如何管理的？难道就是欺软怕硬，看人下菜碟吗？(四）一审法院判决认定，物业定期清理楼道，和社区、派出所定期清理，首先贺俊然想请问提供的照片是哪年的？照一次照片用很多年？其次业主家消防通道在去年，今年被堵两次，截至今天楼道内依旧杂物堆积，一审法院是如何认定物业定期清理楼道的？难道物业清理也是选择性清理，照两张照片就能代表全体业主住宅楼都定期清理了？(五）一审法院判决写到万科物业公司提出曾得到业主所赠锦旗，说明没有不尽责的地方，贺俊然对此持有异议，很多“黑诊所”“不良商家”也喜欢悬挂锦旗标榜自己医术高超，童叟无欺，对锦旗真实性存疑，即便该锦旗确为业主所赠送，也不能证明物业没有不尽责的地方。(六）骚扰业主，贺俊然提供电话截图，车辆入场登记查询记录。如果贺俊然车辆停放位置不当，妨碍交通了。为什么万科物业公司业工作人员不能早点跟业主联系，非要夜间10点给业主打电话，10点30分粗暴砸门，造成业主一家人惊吓。当日晚业主曾询问上门保安姓名，两名当事保安态度极其嚣张蛮横，告知业主“我姓陈，耳东陈，别记错了奥！”另一人在业主挪车离开后向业主大喊“我姓石奥！”该事件先后由王姓经理，朱姓经理接到投诉后处理，处理方式就是保安素质低，劝说业主不要与保安计较，要求保安道歉不可能，想起诉那是你的自由！截至今日没有相关直接责任人道歉。关于这一事件在铁东法院庭审置辩环节，物业方给出的答复是当时保安去处理其他业主事项去了，导致人手不足，无法第一时间处理你的违停问题，所以才间隔5个小时给我打电话。这一点也从侧面证实了，物业工作人员人手不足，无法及时妥善的处理园区内问题，所以关于合同约定的停车管理、24小时巡逻制度仅仅是合同上写写的，没法落实到实处，有一审法院庭审现场录音为证。贺俊然还提出了其他物业没按合同约定履职情形。贺俊然从2013年入住，至今已有8年，8年来从未拖欠过万科物业公司任何费用。但对万科物业公司处理问题的态度无比气愤，因此贺俊然认为万科物业公司属于严重瑕疵履行物业合同，而因瑕疵履行物业合同相关判决早已有先例（（2016)浙02民终35号，具体判决附后），因此希望同类案件相同判决。(七）《前期物业管理服务合同》属于典型可撤销格式条款，因为当时不签合同不交房。此合同仅约定业主违约承担违约责任但万科物业公司违约却没有任何责任，有失公正。且依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对于违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。因此并非于法无据。(八）万科物业公司根本没有对公共收益收入、使用情况进行详细公示。贺俊然也没有对该情况进行过认可。而且，万科物业公司当庭提供的仅仅是《物业服务财务收支情况表（酬金制）》2页纸，该表为单方制作，没有提供任何其他证据进行佐证，而且仅仅写明各项收入、支出的总额，没有列明详细的收支明细。同时万科物业公司也没有提供银行对账单、费用清单、发票等账目材料。更重要的是，万科物业公司只提供了2018年三个季度的情况表，缺少最重要的第四季度年底收支报告。故一审法院在判决中存在事实描述错误。这些内容根本不足以让贺俊然清楚该建筑物共有部分的收益及支出情况，与《前期物业服务合同》的约定不符。贺俊然原本以为一审法院会保护业主对共有收益的知情权，却被以未提出合理质疑驳回，故此贺俊然提出自己如下质疑：1、物业费以及共有收益全年收入共计800余万元，共有收益年收入近百万。物业对共有收入这一块公示仅有两句话，不足以取信于人。对此的质疑在于，园区内视屏广告，灯杆广告，停车场出入口广告，电梯间广告，地，地下停车场视屏广告收费标准是多少别各有多少处；2、万科物业公司的公示内容存在重复消费支出，在人工费用一项，安全秩序服务人员开支2020年前三季度109245.74元，而外包费用中安全秩序服务外包前三季度共花费1741326.26元；人工费用中保洁维护服务人员前三季度开支99249.47元，而外包费用中保洁维护服务外包前三季度共花费809680.4元；人工费用中公共设施维护人员开支453176.79元，而外包费用中公共设施维护外包本年度前三季度共花费514570.11元；人工费用中综合后勤服务人员工资本年度前三季度工资109520.51元，而外包费用中综合后勤服务外包本年度共花费71193.11元。既然万科物业公司雇佣着这么多的服务人员，为什么所有工作都需要外包，且花费数额巨大，具体应用在哪一块？3、万科物业公司在编人员数量不明，只有总开支却并没有相关人数，作为业主有充分的理由怀疑，这些钱有人中饱私囊，或者万科物业公司拿其他园区的工作人员凑数。因此需要物业提供相关银行流水，票据以证实这些资金流向问题。4、对公共场地租赁收益分成质疑，高新区万科城一栋100平米的住房一年的租金都不止3万，为什么共有场地租金2020年前三季度仅有16935.35元。业主有权知道租赁的共有场地位置在哪，面积多少，租金多少，是否明显低于市场价格。5、按照物业公示的两页纸，2020年前三季度物业费、共有收益共计6066439.17元，全年保守估计800余万元，从2013年至今8年，收入将近6000余万，可至今却亏损了1000余万。如此巨额资金去向问题，万科物业公司连最基本的车库停车场卷帘门损坏没钱修（此处有微信截图为证）却有钱请乐队商演，发糖葫芦，送豆浆，消暑饮品。作为业主应有知情权，贺俊然曾两次向物业工作人员询问疑点并索要详细明细。均被需要请示财务，不是他写的不清楚为由搪塞。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，作为业主有权要求物业公司公布和查阅共有部分的使用和收益情况，作为业主要求公开收支明细的诉求，于法有据。万科物业公司虽然辩称已进行了公示，但公示内容仅有各项收入总额及支出数额，不足以让业主清楚了解共有收益及支出情况。且关于共有收益判决案件全国早已有先例如（（2016)沪0115民初52404号),综上，请求法院查明事实，依法裁决支持贺俊然的上诉请求。万科物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1.万科物业公司依据与鞍山万科房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定提供各项物业服务，已经履行了合同约定的义务，不存在根本违约。且《前期物业服务合同》合同中没有约定违约金条款，贺俊然要求万科物业公司支付违约金没有事实和法律依据。2.贺俊然人身或财产没有受到任何损失，其未能举证证明其存在损失也没能证明损失的具体金额，故其主张违约金1000元没有事实和法律依据。3.按照《前期物业服务合同》及法律规定对物业服务情况、公共收益经营等情况在园区进行了公示，贺俊然也可自行到物业服务中心查询。对于贺俊然对公示内容有疑问，可以通过债开业主大会表决通过对万科物业公司进行审计。贺俊然的上诉主张于法无据，请求依法驳回。贺俊然向一审法院起诉请求：1.判令万科物业公司支付违约金1000元；2、判令万科物业公司向贺俊然公开其经营收入的来源、数额和用途；3、判令诉讼费由万科物业公司承担。一审法院认定事实：2010年4月28日，鞍山万科房地产开发有限公司与万科物业公司签订《前期物业管理服务合同》一份，贺俊然购买产籍号为42-108-81-2202的房屋及车库，该房屋的物业服务为万科物业公司提供。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，万科物业公司与鞍山万科房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对贺俊然、万科物业公司具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，贺俊然主张判令万科物业公司支付违约金1000元的一节，从现有证据看，万科物业公司对该小区履行了物业服务义务，在物业服务管理上虽有一定的瑕疵存在，未能达到令全体业主都满意的程度，但物业公司基本履行了物业服务合同中约定的应履行的义务，未构成根本违约，且在《前期物业管理服务合同》中没有违约金的约定，故贺俊然的此项请求没有事实和法律依据，不予支持。对于贺俊然请求万科物业公司向贺俊然公开其经营收入的来源、数额和用途一节，当庭万科物业公司出示了鞍山万科物业服务有限公司万科城服务中心《物业服务财务收支情况表》及《服务报告》，以上材料在诉前万科物业公司已在园区内张贴公示，且贺俊然找到万科物业公司时，万科物业公司也向贺俊然出示过，现贺俊然不予认可收支情况内容。贺俊然虽对上述材料不予认可，但没有提供充分有效的证据予以反驳，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”故对原告的此项请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条之规定，判决：驳回贺俊然对万科物业公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由贺俊然承担。二审期间，双方当事人围绕上诉请求向本院提交证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。贺俊然提供两份判例和照片13张，证明万科物业公司服务合同履行有瑕疵，聊天记录是2020年11月27日和28日的。万科物业公司质证认为，对聊天记录的真实性关联性有异议，贺俊然没有提供证据的原始载体，无法证明证据的真实性，证据是截取式，只能显示贺俊然向物业管家反馈，没有完整显示万科物业公司的处理结果和大福是片段性证据，不能证明贺俊然要证明的完整事实。对其他照片证据关联性有异议，该组证据不能证明贺俊然要证明的事实。对其他照片证据的关联性有异议，该组证据不能证明贺俊然受人身或者财产损失，贺俊然主张的情况目前均已经不存在了。万科物业公司提供的证据是照片8张和微信聊天记录截屏4张，拟证明万科物业公司已经按照合同约定履行各项物业服务，其中针对园区圈占绿地情况，物业联合执法部门对此行为进行过处理，针对园区内楼道存在堆放杂物已经清理完毕，楼道不存在任何杂物；针对违停情况，物业也进行了处理；针对贺俊然报事的未停情况，物业管家均作出处理并向业主反馈，园区主干道上没有违停的情况。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：贺俊然提供两份判例，与本案不具有关联性，不予采信；照片13张，仅能证明万科物业公司在服务过程中未到达令全体业主满意的地方，但不构成根本性违约，同时也不能证明由此给贺俊然造成损失。万科物业公司提供的照片8张和微信聊天记录截屏，说明万科物业公司在服务过程中不断进行整改。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，关于万科物业公司的服务是否给贺俊然造成损失问题。万科物业公司是依据与鞍山万科房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》进行服务，万科物业公司已基本履行约定的各项义务，不存在重大瑕疵的情形，贺俊然所提供的证据仅能证明万科物业公司的服务还存在需要改进的地方，不构成根本性违约，而且贺俊然所称的损失不能认定为万科物业公司给其造成的实际损失，故贺俊然的该项上诉主张，本院不予支持。关于贺俊然上诉主张万科物业公司应公示其经营收入的来源、数额和用途等问题。按照《物业收费管理办法》的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。本案中，万科物业公司的服务采取的是酬金制，万科物业公司已举证证明其已按照规定将《物业服务财务收支情况表》及《服务报告》在园区内张贴公示，贺俊然应享有的知情权已实现，至于贺俊然不认可收支情况内容，应向业主委员会反映解决。故贺俊然的该项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，万科物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贺俊然负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二一年三月十二日书记员 赵婷婷