辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1181号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙淼，女，1982年6月17日生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：王博，男，1960年3月20日生，汉族，住山东省济南市天桥区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连置中物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连旅顺经济开发区滨港路490号，统一社会信用代码：91210212576098098R。法定代表人：刘广盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘琴，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张金光，辽宁圣邦律师事务所律师。上诉人孙淼因与被上诉人大连置中物业管理有限公司（以下简称置中物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初2701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙淼上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判驳回置中物业的诉讼请求。二、置中物业承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院在未通知建设单位大连铭诚房地产开发公司（以下简称铭诚公司）参加本案诉讼的情况下，认为置中物业与铭诚公司签订的《前期物业服务委托合同》是当事人真实意思表示没有事实和法律依据；二、一审法院认为置中物业与铭诚公司签订的《大连市前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示没有事实和法律依据。三、一审法院依据置中物业提交的《大连市前期物业管理服务协议》推定该合同对孙淼具有法律约束力没有法律和事实依据。孙淼与铭诚公司签订的《大连市前期物业管理服务协议》未予解除，孙淼与该公司间的物业服务合同关系持续存在。铭诚公司与置中物业恶意串通签订案涉《前期物业服务委托合同》，损害业主利益。铭诚公司将全部物业服务委托给置中物业违反法律规定，不具有法律效力。四、一审法院认为置中物业具有本案诉权，违反了合同相对性的基本原则。五、一审法院认为孙淼实际接受置中物业的物业服务没有法律和事实依据，置中物业所提供的物业服务未通知孙淼，未经孙淼同意，其实际提供的物业服务系强迫交易。六、一审法院依据政府文件认为置中物业自2014年1月1日将电梯费调整为10元/月/人并无不当属适用法律错误，没有事实和法律依据。七、一审法院明确查明置中物业“提供的物业服务确实存在瑕疵”、业主可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定请求物业服务企业承担违约责任的情况下，仍然认为不能认为孙淼拒交物业费具有合法理由，适用法律错误。八、一审法院对孙淼提出的抗辩权理由是否成立遗漏审理。九、置中物业在一、二审中均未提供证据证明其具有三级服务资质，案涉前期物业服务合同约定按照二级物业服务收费标准收取物业费违法，应认定案涉《前期物业服务委托合同》无效。置中物业辩称，不同意孙淼的上诉请求。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，在案涉小区没有成立业主委员会之前，由开发单位铭诚公司委托置中物业对案涉小区提供物业服务具有法律效力，孙淼的上诉请求没有事实和法律依据。置中物业向一审法院起诉请求：一、孙淼给付物业费10,031元，电梯费964元，同期贷款利率4,005元；二、诉讼费由孙淼负担。孙淼向一审法院反诉请求：一、置中物业与物业管理委托人铭城公司签订《前期物业服务委托合同》以来,其作为物业服务企业应当向包括孙淼的小区业主公示以下内容:1.接手小区之日30天内，应当向小区业主公示的物业服务内容、服务标准、标准收费及管理服务联系电话、联系人姓名、职务；2.接手小区后，应当向小区业主公示的特约服务具体项目和收费标准；3.接管小区后,每半年应当向小区业主公示的机动车场地占用费收取和使用情况；4、接管小区后,每半年应当向小区业主公示的小区共用部分、共用设施的经营收益和使用情况，及每年年底四季度应当向小区业主公示的小区共用部分、共用设施设备使用运行情况。5、接管小区后,应当向小区业主公示房屋专项维修资金使用情况。6、接管小区后，每年节假日应当向小区业主公示的服务事项、社区文化活动安排。二、确认置中物业与铭诚公司于2011年11月1日签订的《前期物业服务委托合同》无效。三、置中物业承担本案反诉费用。一审判决认定事实：置中物业于2011年8月17日成立。2011年11月1日，铭诚公司（甲方）与置中物业（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定：根据合同生效时物业开发建设现状，置中物业负责全面接管小区物业服务。委托服务事项包括：保修期满后房屋共用部位、公用设施设备，以及附属建筑核设施及构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；公共卫生环境；管理实行封闭物业服务住宅区的停车场和物业产权人出资建设的停车场地；协助公安部门维护社区秩序；与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运、装修装饰、吊装等的管理；物业档案管理；负责向物业产权人和物业使用人收取物业服务费、电梯运行费、停车费。房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可以接受委托合理收费。委托服务期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日止。一期住宅房屋多层建筑面积每月每平方米0.6元，小高层及高层为0.8元，公建为2.0元，一期电梯费为每人4元；二期住宅房屋多层建筑面积每月每平方米0.8元，小高层每月每平方米0.9元，高层每月每平方米1.0元，公建每月每平方米2.0元，二期电梯费为每户12元。已交付使用物业的物业服务费，由乙方负责按上述标准向物业产权人收取。合同有效期内，若物价部门批准调整物业服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、物业产权人、使用人收取。甲方、物业产权人、使用人逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。2007年11月25日，孙淼（乙方）与“铭熙水岸”小区的建设单位大连铭诚房地产开发有限公司（甲方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，双方对权利义务、物业管理服务、物业管理服务费用、违约责任等内容作出约定。包括，甲方有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议。物业管理服务费用由孙淼按住宅建筑面积每月每平方米0.8元的标准向甲方委托的物业管理企业交纳。电梯费次年收取，标准为4元/月/人。乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日缴纳滞纳金，或向人民法院起诉。该协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。2016年11月28日，大连市国土资源和房屋局向置中物业下发《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，载明置中物业资质等级为三级。2013年12月18日，大连市物价局、大连市国土资源和房屋局印发《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》（大价发〔2013〕82号）载明“住宅电梯按家庭人数收费的，收费标准由现行的每人每月4元调整为最高不超过10元”、“本通知自2014年1月1日起执行。”后旅顺口区发展和改革局、旅顺口区房产局下发旅发改〔2014〕21号文件，转发上述通知。置中物业依据该通知以每户每月10元标准向业主收取电梯费。孙淼系大连市旅顺口区开发区金荣街161号7层1号房屋业主，建筑面积94.28平方米，物业位于“铭熙水岸”小区，该小区未成立业主委员会。2008年12月1日至2019年12月31日期间孙淼未缴纳过物业费及电梯费。诉讼过程中，置中物业未提供2011年11月1日置中物业与铭诚公司签订《前期物业服务委托合同》之前，进驻小区并为小区提供物业服务的相关证据。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。置中物业与建设单位签订的《前期物业服务委托合同》，以及孙淼与建设单位签订的《大连市前期物业管理服务协议》，均系当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效。《前期物业服务委托合同》对孙淼即物业所有权人具有法定的约束力，置中物业享有债权请求权，具有本案诉权。孙淼实际接受置中物业物业服务后，应当按照合同约定缴纳物业费及电梯费，逾期不交纳，已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任。诉讼中，置中物业未提供2011年11月1日前进驻入小区并实际提供物业服务的相关证据，故置中物业诉请孙淼给付自2008年12月1日至2011年10月31日期间物业费及电梯费，无事实与法律依据，不予支持。合同中约定收取电梯费的标准为4元/月/人，置中物业根据政府文件自2014年1月1日起将收费标准调整为10元/月/户，不违反法律禁止性规定，并无不当。据此，确认孙淼应给付置中物业物业及电梯费数额为：物业费7，391.55元（94.28元×每月每平方米0.8元×98个月）、电梯费824元（26个月×每月每人4元+72个月×每月每户10元）。关于孙淼抗辩置中物业未履行《前期物业服务委托合同》约定义务，存在绿化部位地皮裸落；公共部位破损，维修不及时；业主满意率不达标；未对住宅区域车辆停放进行管理并收取停车费；垃圾遍布、无人清理，通道杂物堆积等重大瑕疵等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，物业服务存在瑕疵时，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权通过其他合法途径，要求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费的理由。关于置中物业提出的同期贷款利率4,005元的请求。虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》中对拖欠物业服务费及电梯费的违约情形有明确约定，但从孙淼提供的案涉小区公共区域的照片来看，置中物业提供的物业服务确实存在瑕疵，尚有改进和加强的必要，为此对置中物业诉请的滞纳金进行调整。同时为督促物业企业不断提高服务质量，化解物业与业主之间的矛盾，对于置中物业提出的该项请求，不予支持。业主对共有部分享有共同管理权，且根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主知情权包括以下几个方面：(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)……;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。据此，公布住宅专项维修资金的使用情况，以及共有部分的使用和收益情况，不仅为《前期物业服务委托合同》约定的综合管理服务事项，而且根据法律规定，亦为业主享有知情权的范围，即使为“零”使用、“零”收益，作为业主知情权义务主体，也应向业主公布，所以孙淼反诉诉请具有事实与法律依据，予以支持。关于孙淼反诉请求要求置中物业公示特约服务项目及收费标准，机动车场地占用费的收取和使用情况，节假日服务事项、社区文化活动安排一节。因孙淼并未向法庭提供置中物业从事的物业管理服务中，存在特约服务、机动车场地占用费收取、节假日服务等项目。孙淼上述反诉请求，因无事实与法律依据，不予照准。关于孙淼反诉请求置中物业于醒目位置公示物业服务内容、服务标准、标准收费及管理服务联系电话、联系人姓名、职务。诉讼中，置中物业明确已于物业办公室公示，经审查，合同并未对醒目位置进行明确约定。而且孙淼无证据证实物业办公室系非开放性场所，或孙淼个人或小区其他业主，无法通过物业公司所提供的渠道获取或查阅相关信息。即确实存在业主知情权的阻却因素。该项反诉请求，因无事实与法律依据，不予支持。置中物业、孙淼之间应相互理解，相互配合，共同建立、治理和维护良好的小区环境。置中物业作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，尽职尽责地履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，让业主感受到物业费的支付价有所值。孙淼作为接受物业管理服务的业主，应当考虑到全体业主的共同利益，在发现问题时应及时通过正当渠道向物业公司提出合理化建议，共同协助物业公司提高小区服务质量。同时孙淼作为小区业主，还应注意到物业服务合同的特殊性在于“共有”，即置中物业所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，置中物业仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，孙淼确实享受到置中物业所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，孙淼拒不缴纳物业费的行为也间接损害案涉小区其他业主的权益。判决：一、孙淼于本判决生效之日起十日内给付大连置中物业管理有限公司2011年11月1日至2019年12月31日期间的物业费7,391.55元、电梯费824元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、大连置中物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向孙淼公布自2011年11月1日起至本判决生效之日止的房屋专项维修资金的使用情况；三、大连置中物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向孙淼公布自2011年11月1日起至本判决生效之日止的共用部分、共用设备、共用设施的使用情况，以及共用部分和共用设施的收益情况；四、大连置中物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回孙淼的其他反诉请求。本诉案件受理费175元，由大连置中物业管理有限公司负担79元，由孙淼负担96元；反诉费100元，由大连置中物业管理有限公司负担20元，由孙淼负担80元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费及电梯费。案涉置中物业与铭诚公司签订的《前期物业服务委托合同》系案涉小区开发商与被上诉人签订，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力”之规定，被上诉人既向案涉小区提供了物业服务，则上诉人作为业主应按前述前期物业服务合同的约定向被上诉人按时、足额缴纳物业费。上诉人一审提交的《大连市前期物业管理服务协议》系与铭诚公司签订，该协议中明确约定甲方（铭诚公司）有权委托物业管理企业实施前期物业管理，基于铭诚公司系案涉小区开发商，依据该协议不能认定上诉人与铭诚公司之间存在物业服务合同关系。上诉人对于一审判决认定的欠费期间及房屋面积均无异议，经审查，一审判决认定的上诉人应缴物业费金额费7，391.55元正确，本院予以确认。关于电梯费一节，虽然《前期物业服务委托合同》中约定的电梯费标准为4元/月/人且被上诉人与案涉小区开发商或业主并未就电梯费标准重新签订协议，但案涉期间案涉小区所在地政府部门对当地电梯费标准进行了调整，故一审法院自2014年1月1日起按照调整后标准认定上诉人按照10元/月/户的标准向被上诉人缴纳电梯费并无不当。经审查，一审判决认定的上诉人应缴电梯费金额824元正确，本院亦予以确认。关于上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，上诉人并未依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。对于一审判决主文部分的其他裁判事项，双方当事人均未对此提出上诉，故本院予以确认。综上所述，孙淼上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙淼负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年三月十二日书记员 任建芳