辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终500号上诉人（原审被告）：于洋，女，1990年10月13日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：朴晶，辽宁海晏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连铭润物业管理有限公司，住所庄河市城关街道海洋村。法定代表人：寇伟，总经理。委托诉讼代理人：郭仁雨，辽宁昌汉律师事务所律师。上诉人于洋因与被上诉人大连铭润物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服庄河市人民法院（2020）辽0283民初5585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于洋上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人关于要求上诉人立即向被上诉人支付2016年12月4日至2019年12月31日的物业管理服务费6395元的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人于2013年对高层及多层住宅的物业费标准为1.2元/平方米/月，一审法院对此未予认定，属认定事实不清。2013年被上诉人对小区内高层及多层住宅的物业服务费用标准定为1.2元/平方米/月，上诉人已提交相关证据原件，被上诉人对该组证据的真实性未予否认，一审法院确未予认定，应属认定事实不清。2.被上诉人要求上诉人支付2.5元/平方米/月标准的物业服务费，不具有收费依据的合法性和程序的合法性、合约性。（1）前期物业费应按照住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，实行政府指导价，前述内容作为效力性强制性规定，如有违反当属无效。根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》及《辽宁省物业管理条例》第四十二条“住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。”被上诉人收取2.5元的收费标准是其自定的。价格收取无任何法律依据，且未经过法定程序。如物业服务企业擅自制定属于政府指导价的服务价格，将根据《价格违法行为行政处罚规定》第九条第三款的规定，受到相应的行政处罚。（2）变更物业服务费收费标准未经法定和意定程序。2013年适用案涉小区全体业主的、统一的前期物业服务合同多层和高层住宅物业服务费标准为1.2元，如后期要对此标准进行变更，根据前期物业服务合同的内容和《物权法》第七十六条第七项的规定可以了解到，调整物业服务收费标准，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并经过许可和备案。（3）物业服务收费价格未按照法定方式予以公示即收费，属于依法禁止行为，上诉人有权不支付。《物业服务收费管理办法》第八条和《辽宁省物业管理条例》第五十六条第二款规定，“物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。”《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》大价发〔2016〕19号规定，“物业（停车）服务企业向业主提供服务并收取费用时，应严格按照规定实行收费公示，未经公示或公示以外的收费项目禁止收费，对不按规定实行收费公示或利用收费公示进行价格欺诈的行为，价格主管部门将依法进行查处。”大连铭润物业管理有限公司辩称，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。大连铭润物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付物业管理服务费6395元，滞纳金3000元，合计9395元；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告于洋系庄河市铭润福邸小区7号楼A座808室房屋业主，建筑面积71.05平方米。2014年12月5日，大连市铭润物业管理有限公司（甲方）与于洋（乙方）签订《前期物业服务协议》。协议约定原告的服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修、保养和管理；共用设施、设备的维修、保养、运行和管理；小区内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、照明灯、建筑雕塑、导示系统等的保养与管理；附属配套建筑和设施的维修、保养、和管理；公共环境卫生的清洁和管理；维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；维护公共秩序；房屋装饰装修管理服务；消防管理服务；电梯的运行和日常维护管理等。乙方应当依据协议交纳物业管理服务费用及其他费用；物业管理服务费高层住宅按每月每平方米2.5元收取，物业费起算日以房屋交付通知规定时间为准。首次物业服务费缴纳后，以后每年12月末前十日内预交下一年度物业费。业主逾期交纳的，从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金。本协议自签订之日起生效，至业主大会成立，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同签订之日止。庭审中，被告提供视频、照片，拟证明物业公司在小区保洁、车辆管理、道路维修等方面服务未达到约定标准。后原告为案涉小区提供了物业管理服务，被告在入住房屋时缴纳了两年的物业费4263元（71.05平方米×2.5元/月/平方米×24个月）。被告未按期交纳2016年12月5日至2019年12月31日物业费6553元［6395元（71.05平方米×2.5元/月/平方米×36个月）+158元（71.05平方米×2.5元/月/平方米×12个月÷365天×27天）］。现原告诉至本院，要求被告支付物业费6395元、滞纳金3000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，协议对当事人具有约束力。原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。2016年12月5日至2019年12月31日期间的物业费数额为6553元，原告主张被告支付物业费6395元，不违反法律规定，本院予以确认。关于被告辩称原告擅自更改物业收费标准问题。根据原告的陈述，案涉小区多层住宅的收费标准系每平方米每月1.2元，高层为2.5元，对于该标准，自物业公司与业主签订《前期物业服务协议》时业已确定，未更改过。且被告亦认可仅签订过一次《前期物业服务协议》，签订时高层住宅即按2.5元的价格交纳的物业费，故被告辩称原告擅自更改物业费收费标准无事实依据，本院不予采纳。被告辩称原告先是取得被告的签名，其后在相应的价款处加盖印章，但未提供相应证据予以证明，且被告已经按协议约定的2.5元标准缴纳了两年物业费，虽称有胁迫，但仅有本人及同为小区业主的陈述，对于被告的该辩解，本院不予采纳。关于被告提出物业费收费标准未实行政府指导价、未经审批和公示一节，该事项非违反法律效力性强制性规定，并不影响双方基于形成物业服务合同关系的《前期物业服务协议》效力，并不是被告拒缴物业费理由。但物业公司应依据相关规定及时将应向业主公开的内容依法向业主公开、公示。关于被告辩称的小区服务不到位问题，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵程度，应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务提供的服务，现被告提供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成违约，不能免除被告的缴纳物业费义务。原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，清理乱停乱放、清除堵塞消防通道各种杂物，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。原告应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。被告作为业主，不能因原告个别地方做得不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务的瑕疵行为，影响整个小区正常的物业管理，且这种方式没有法律依据。业主也应对物业服务工作给予必要的理解和支持，应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，原告在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，为缓解双方的矛盾，促进原告重视物业服务质量，免去滞纳金为宜，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告要求被告给付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告于洋于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连铭润物业管理有限公司2016年12月5日至2019年12月31日期间物业管理费6395元；二、驳回原告大连铭润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审判决认定事实予以确认。本院认为，业主应当按照约定向物业公司支付物业费。上诉人与被上诉人之间签订的《前期物业服务协议》明确约定，高层住宅物业费为2.5元/㎡/月，该收费标准系双方当事人合意的结果，对双方均具有约束力。被上诉人已按约定在讼争期间为上诉人提供了物业服务，上诉人亦应按该标准支付物业费。对于上诉人主张2.5元/㎡/月的收费标准违反了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》及《辽宁省物业管理条例》第四十二条的规定、当属无效的意见，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，导致合同无效的应是违反法律、行政法规的效力性强制性规定，而上述通知和条例均非此类规范性法律文件，违反上述规定不能产生合同无效的法律后果。至于上诉人主张被上诉人未经法定程序变更、公示收费标准，由于案涉《前期物业服务协议》已经明确约定物业费标准为2.5元/㎡/月，且上诉人已经按照该标准交纳了两年的物业费，因此，不存在上诉人所主张的被上诉人在合同期内擅自提高收费标准的事实。且即使被上诉人未在签订上述《前期物业服务协议》后，将合同约定的价格进行公示，也不构成上诉人拒交物业费的合法理由。故，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由于洋负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年三月二十二日书记员  钟梓瑞