河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初4022号原告王昆，男，1977年5月9日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人王铁山，男，1949年4月19日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。系原告父亲，代理权限：特别授权。被告河南锦雍置业有限公司,住所地郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦2单元9层902号。统一社会信用代码：914101005763016583.法定代表人李荣芳，董事长。委托代理人佘陈平，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王永康，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告焦作锦隆建开置业有限公司，住所地河南省焦作市太行中路261号。统一社会信用代码：91410800798210428X。法定代表人翟四田，总经理。委托代理人佘陈平，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王永康，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告王昆与被告河南锦雍置业有限公司（以下简称“锦雍公司”）、焦作锦隆建开置业有限公司（以下简称“焦作建开”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告王昆的委托代理人王铁山，被告河南锦雍、焦作建开的委托代理人王永康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告锦雍公司向原告支付逾期交房违约金54655.02元（按已支付房款1027342元的每日万分之二，从2019年12月31日起计算至2020年9月24日计266天）；2、被告焦作建开对第一项请求承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原、被告于2018年11月14日签订了编号为D180××××2680的《商品房买卖合同》，并于2019年1月8日，在郑州市住房保障和房地产管理局直属局办理了合同备案手续。该合同约定，原告购买被告开发的位于姚桥路北、××西××单元××号房屋壹套，被告应于2019年12月31日前向原告交付房屋。同时合同对被告逾期交房违约责任也进行了约定，约定被告逾期交房，应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款的万分之二的违约金。同时约定，买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，买受人按诶及应付款的5%向出卖人支付违约金。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，履行了涉案合同约定的义务，被告河南锦雍未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。另被告焦作建开作为被告河南锦雍的股东，根据《中华人民共和国公司法》的规定，一人有限责任公司不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。原告履行了合同约定的义务，现因被告的原因，导致涉案房屋至于2020年9月18日才取得竣工验收备案表，按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条关于房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》第十六条的规定验收合格后，方可交付使用的规定。从而无法按照合同约定交付使用。被告应承担合同约定的违约赔偿民事责任。关于交房时间，被告河南锦雍主张已向原告邮寄《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》且原告已签收，交房时间应顺延至2020年7月31日。但房屋交付时间系《商品房买卖合同》主要条款，被告河南锦雍单方邮寄延期交房通知的行为并不能证明原被告已经对合同约定的主要内容的变更达成合意。根据合同的相对性原则，被告河南锦雍主张已向原告邮寄《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》对原告没有约束力。关于自愿接受物业费补偿并放弃违约金赔偿的约定，系被告以欺诈、乘原告着急装修入住，是在被告没有履行告知其应支付违约金54449.126元的义务的情况下，而用24个月的6037.25元物业费，让原告与其签订接受物业费补偿并放弃违约金赔偿的约定，形成原告因重大误解而订立，由于不对价，致使造成原、被告订立该约定时显失公平，也是在违背原告真实意思的情况下订立的。依据《合同法》第五十四条的规定，应依法撤销该协议。被告锦雍公司辩称，一、业主办理房屋交接手续时是否接受物业费的补偿由业主自主决定，部分业主办理房屋交接手续时并未接受物业费的补偿，本案原告自愿接受物业费的补偿系其真实意思表示，不存在可撤销的事由。二、《告知书》明确载明原告与锦雍公司就房屋交付期限问题不再存在纠纷，双方就房屋交付事宜所有争议已经解决，原告无权要求锦雍贵司再行赔偿。三、因政府命令、环境治理、重大会议等导致停工421天，属于合同约定的据实顺延交房的事由，锦雍公司不应当承担违约责任。四、因疫情及疫情防控措施致锦雍公司逾期交房，锦雍公司不应承担违约责任，锦雍公司受疫情一级响应管控措施影响54天，另外受疫情二级响应管控措施影响49天，且受疫情的持续影响锦雍公司的各项工作及工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项程序至今持续受影响，交房时间应当另行酌情顺延。五、自2020年1月1日起，所有工程建设项目开始实行联合验收，办理程序调整、变更影响了工程竣工验收时间，锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。六、即使按照原告的主张，合同约定违约金标准过高，应当予以降低。被告焦作建开辩称，第一，公司股东对公司债务承担有限责任是公司法的基本原则。《公司法》第二十条第三款确立了适用法人人格否认制度应当满足的条件，适用《公司法》第六十三条时应当与第二十条第三款结合适用。根据《公司法》第二十条第三款规定:“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，涉案标的小，锦雍公司不存在丧失偿债能力导致债权人权利受到严重损害的情形，更不存在锦隆公司利用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务的可能性。第二，锦隆公司人员独立、财务独立以及资产独立，与锦雍公司不存在人格、财产混同。综上，请求驳回原告对锦隆公司的全部诉讼请求。经审理查明：2018年11月14日，原与被告锦雍公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告锦雍公司位于郑东新区××、××西××单元××号房屋。总金额1027342元。约定金额777342元，付款方式为现金，付款日期为2018年11月14日；公积金贷款250000元，付款时间2018年12月14日。被告应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行业主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2019年12月4日，被告锦雍公司发布《延期交房通知书》，告知原告商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，被告锦雍公司发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知原告商品房延期至2020年7月31日前交付。房屋交接验收表显示，业主王昆，房间号5-2002，原告签字日期为2020年8月11号。入伙手续书载明，业主姓名王昆，合同房号：水之郡西苑2座1单元17层1705号房，派出所核定房号：水之郡西苑2号楼1单元1704号房。2020年9月25日，锦雍公司出具的告知书载明，河南水之郡物业服务有限公司：我司同意代水之郡西苑2号楼1单元17层1704户业主王昆缴纳24个月的物业费，合计6037.25元，时间为2020年10月1日—2022年9月30日，特此证明，落款处盖有被告锦雍公司公章。且告知书载明：“本告知书签收确认后，您与河南锦雍置业有限公司九房屋交付期限问题不在存在纠纷。”业主处有原告王昆签字。经查，涉案房屋竣工验收备案合格日期为2020年9月18日。以上案件事实由房屋买卖合同、延期交房通知书、房屋交接验收表、邮寄照片、入伙手续书、告知书及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告锦雍公司未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。2020年9月25日，原告收房并与被告锦雍公司签订告知书，同意被告锦雍公司以代缴物业费的方式弥补其逾期交房的损失，基于自愿原则，原告自愿接受物业费补偿，且告知书载明“本告知书签收确认后，您与河南锦雍置业有限公司就房屋交付期限问题不在存在纠纷”，应视为原告接受锦雍公司补偿物业费作为其承担违约责任的方式。综上，原告主张逾期交房违约金及被告焦建建开对逾期交房违约金承担连带责任并无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王昆的诉讼请求。案件受理费1161元，减半收取580.5元，由原告王昆负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年三月二十二日书记员 张志文