江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0281民初614号 原告：黄钰，男，1992年11月30日出生，汉族，住所地江阴市祝塘镇富顺村大茂墅118号（确认的送达地址为：江阴市祝塘镇建南路1－8号）。 委托诉讼代理人：吴云帆（受黄钰特别授权委托），江阴市精诚法律服务所法律工作者。 被告：华国才，男，1957年11月24日出生，汉族，住江阴市（确认的送达地址为：江阴市祝塘镇景阳小区门卫100号）。 原告黄钰与被告华国才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理。依法由审判员周益民适用简易程序于2021年3月3日公开开庭进行了审理，本案原告黄钰及其委托诉讼代理人吴云帆，被告华国才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄钰诉称：2020年8月其因购房需要联系了无锡市尚壹房产中介服务有限公司（以下简称尚壹房产中介公司），其的购房要求是房屋必须能过户。而后，其通过尚壹房产中介公司的推荐，其得知华国才有一处房产待售，随即其向尚壹房产中介公司了解华国才处房产的相关信息。华国才所售房产虽有房产证，但因为是集体土地，根本无法过户。尚壹房产中介公司在已知此信息的情况下，仍以今后政策改后可以过户为由，极力向其推荐此房产。在尚壹房产中介公司的极力推荐下，其决定购买华国才所售房产，于2020年8月20日支付尚壹房产中介公司定金20000元，尚壹房产中介公司收到定金后开具收款收据，并约定双方违约则赔偿双倍定金。而后，通过其多方核实以及至江阴市不动产登记中心进一步确认，该房产属于集体土地，不可过户。而后，其将此信息告知尚壹房产中介公司，并表示退还定金20000元，尚壹房产中介公司以定金已支付给华国才、华国才不肯归还为由，恕不退还定金。故要求：一、判令华国才双倍返还购房定金40000元；二、本案诉讼费由华国才承担。 为证明其主张，黄钰提供了如下证据： 1、收款收据1份。证明华国才收取20000元购房定金。 2、房屋所有权证复印件1份。证明房屋屋主系华国才本人。 3、集体土地使用权证复印件。证明房屋所占土地为集体土地，不可过户。 4、其阿姨黄珍与房产中介公司的杨**的微信聊天记录7页。证明在此房屋买卖过程中，房屋中介公司的杨**一直误导其称该房屋可以过户，致使其最后支付定金。 被告华国才辩称：购房定金20000元其确实是收到的，该定金是无锡市尚壹房产中介服务有限公司转账给其儿子的，其收到定金20000元是不会赖的，按照道理定金是不应该返还的，因为其愿意把其的房屋出卖给黄钰的，只要黄钰把房款付清，其还是愿意把房屋卖给黄钰的。当时双方口头商定的房价是253500元，黄钰也知道该房屋是不能办理过户的，但是黄钰的姐姐还是阿姨提出要便宜一点，其就提出如果便宜一点就按250000元计算，黄钰仍表示要求购买该房屋，在此情况下，黄钰就付了20000元定金，实际上定金20000元是黄钰的姐姐还是阿姨付给中介公司的。适当返还定金其也是愿意的，其最多返还5000元。 经审理查明：2020年8月，黄钰通过无锡市尚壹房产中介服务有限公司（以下简称尚壹房产中介公司）介绍向华国才购买位于江阴市××镇××街××号的房屋【①房屋所有权证号：澄房权字第0××5号；所有权人：华国才；所有权性质：私有；建筑面积：51.03平方米。②集体土地使用权证号：澄土集用（1999）字第16541号；】。2020年8月20日，黄钰向尚壹房产中介公司交付购房定金20000元，并由尚壹房产中介公司出具《收款收据》1份，尚壹房产中介公司将该20000元购房定金交付给华国才，并由华国才在该《收款收据》的收款人一栏内签字确认，该《收款收据》的备注一栏内载明：“如甲乙双方违约则赔偿双倍定金，于2020年8月22日签订买卖协议”。黄钰支付购房定金后，与尚壹房产中介公司反复进行沟通，询问本案所涉房屋是否能够办理房产过户手续，事后黄钰与华国才未能签订本案所涉房屋的买卖合同，华国才亦未将本案所涉购房定金返还给黄钰。黄钰遂于2021年1月12日向本院起诉，要求尚壹房产中介公司、华国才共同双倍返还定金40000元。 审理中，黄钰于2021年3月3日向本院提出撤诉申请，撤回对尚壹房产中介公司的起诉。 上述事实，由收款收据、房屋所有权证、集体土地使用权证、微信聊天记录、撤诉申请书及双方当事人在法庭上的陈述等证据在卷佐证。 本院认为：关于本案所涉房屋买卖合同的效力问题。一、此类合同违反了法律的强制性规定。《中华人民共和国房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在《中华人民共和国土地管理法》却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建房屋买卖合同违反了法律的强制性规定。从立法意义上，城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事行为无效”。由此可以得出此类合同无效的结论。二、由于合同标的不能而无效。所谓标的的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建房屋的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人转移房屋所有权。但在现实生活中，由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的房屋无法按照约定进行所有权的转移，因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的转移必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更的标的在客观上没有实现的可能性。基于这一原因，也可以确定此类合同无效。本案所涉房屋的土地性质为集体土地，无法办理相关房屋权属过户登记手续，故本案所涉房屋买卖合同无效。 关于黄钰是否有权要求华国才双倍返还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。定金合同是从合同，具有从属性，当主合同有效时，定金合同才有效，主合同无效则定金合同也无效。本案中，双方之间的房屋买卖合同关系无效，华国才应将收取的定金予以返还。黄钰要求华国才双倍返还定金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、华国才应于本判决发生法律效力之日起10日内返还黄钰购房定金20000元。 二、驳回黄钰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取400元（黄钰已预交），由黄钰负担200元；由华国才负担200元，于本判决发生法律效力之日起10日内给付黄钰。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判员  周益民 二〇二一年三月十五日 书记员  汪萍萍 附：相关法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 3、《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 4、《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。