新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新29民终113号 上诉人(原审原告)：冉永明，男，1974年5月2日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 委托诉讼代理人：孙涛，新疆建盈律师事务所律师。 上诉人(原审原告)：钟瑞珍，女，1963年1月1日出生，汉族，农一师大光面纺织厂退休职工，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 委托诉讼代理人：孙涛，新疆建盈律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：阿克苏金土地房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市交通路25号金土地大厦2楼。 法定代表人：赵强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒲春恒，新疆天山律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：阿克苏康宏汽车销售服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市乌喀中路38号。 法定代表人：胡正祥，该公司总经理。 被上诉人(原审被告)：李梅玉，女，1987年11月1日出生，汉族，无固定职业，住河南省唐河县。 上诉人冉永明、钟瑞珍因与被上诉人阿克苏金土地房地产开发有限责任公司（以下简称金土地公司）、阿克苏康宏汽车销售服务有限公司（以下简称康宏公司）、李梅玉确认合同无效纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初2243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月25日进行调查，充分询问和听取了双方当事人的意见，未开庭进行了审理。本案现已审理终结。 冉永明、钟瑞珍上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判支持冉永明、钟瑞珍的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，对房屋所有权归属和销售权归属故意混淆事实，对新疆维吾尔自治区高级人民法院的生效判决认定的事实予以曲解和否认。（一）(2018)新民终377号判决书已经明确：1.金土地公司与康宏公司之间系土地使用权转让法律关系，土地已经卖给康宏公司；2.康宏公司在所买到的土地上投资建房、房屋产权属于康宏公司，不属于金土地公司，康宏公司有权销售涉案的房屋，金土地公司无权售房和租房；3.金土地公司有义务协助办理过户手续，将房产证、土地证办理至康宏公司名下或康宏公司指定的第三人名下。金土地公司无权利卖房，一审法院对新疆维吾尔自治区高级人民法院的生效判决所认定的事实置若罔闻，对金土地公司将涉案房屋非法转移给李梅玉的行为通过法院判决的方式予以合法化；（二）李梅玉系金土地公司实际控制人朱正伟的女儿，一审中李梅玉无正当理由未到庭，一审法院未查明上述身份关系。金土地公司声称与李梅玉之间存在债权转化购房款的基本事实，一审法院未予查实。金土地公司与李梅玉所签的购房合同是虚假合同，无真实交易，双方恶意串通，损害冉永明、钟瑞珍利益，应当被认定为无效；（三）冉永明、钟瑞珍与康宏公司合同签订时间在前，金土地公司与李梅玉的合同签订在后，冉永明、钟瑞珍与康宏公司之间的协议系有效协议，并已经支付了全部购房款，应属合法有效。金土地公司仅是挂名开发商，康宏公司是实际开发商且有权利售房。故涉案房屋的真正产权所有人系康宏公司或者康宏公司指定的第三人，并非金土地公司和李梅玉。康宏公司与金土地公司是合作关系，康宏公司收取购房款，视同金土地公司收取购房款，金土地公司有协助冉永明、钟瑞珍签定商品房买卖合同、交付房屋、办理产权证书的义务。金土地公司明知康宏公司将房产出售给冉永明、钟瑞珍后，又将房屋以超低价出售给其实际控制人女儿李梅玉，并在2016年冉永明、钟瑞珍与金土地公司、康宏公司诉讼期间，金土地公司利用其合作方、挂名开发商的职务便利，故意违约转移财产，将产权证办到李梅玉名下，并将冉永明、钟瑞珍从所购房屋中赶出。再者，金土地汽车城二期是康宏公司委托塔建司承建，与刘亚东、李梅玉并无关系。即便金土地公司与刘亚东、李梅玉之间存在债权、债务关系，金土地公司也无权用康宏公司和冉永明、钟瑞珍的资产抵偿其所欠债务。二、一审法院审理本案引用的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第三条不能适用本案。1.该条约束的是买卖双方当事人，并不约束合同之外的第三人，结合本案，该条不约束金土地公司与李梅玉之外的冉永明、钟瑞珍。2.本案是商品房买卖，关于商品房买卖有特别法，不应适用该一般法。综上，请二审法院依法支持冉永明、钟瑞珍的上诉请求。 金土地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。冉永明、钟瑞珍要求确认金土地公司与李梅玉订立的《商品房买卖合同》无效，根据一审法院查明的事实，一审法院判决适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决本案正确。冉永明、钟瑞珍的上诉理由，依法不能成立；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《城市商品房预售管理办法》第二条规定“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”《商品房销售管理办法》第三条规定“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”本案中，冉永明、钟瑞珍请求确认金土地公司与李梅玉订立的商品房买卖合同无效的请求权基础是2013年8月30日冉永明、钟瑞珍与康宏公司订立的《商铺买卖协议书》，确认《商铺买卖协议》是否有效，是确认冉永明、钟瑞珍的权利是否存在的前提和基础。根据上述规定，康宏公司不是房地产开发企业，无权销售商品房，冉永明、钟瑞珍与康宏公司订立的《商铺买卖协议》应属无效协议，冉永明、钟瑞珍不享有《商铺买卖协议》约定的债权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”根据上述规定，主张出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的主体只能是买受人，而构成买受人的条件是：与房地产开发企业订立买卖合同的当事人。本案当中，金土地公司是房地产开发企业，是本案当中诉争标的物商品房的所有权人，是本案争议合同项下标的的出卖人，李梅玉是争议合同项下的第三人。根据上述规定，冉永明、钟瑞珍主张金土地公司与李梅玉的商品房买卖合同无效的前提条件是：冉永明、钟瑞珍与金土地公司存在合法有效的商品房的买卖合同。但是，金土地公司与冉永明、钟瑞珍至今没有订立过商品房买卖合同，更没有收取冉永明、钟瑞珍的购房款。根据上述规定，冉永明、钟瑞珍无权主张金土地公司与李梅玉的商品房买卖合同无效。由于该《商铺买卖协议书》的出卖方主体不合格，冉永明、钟瑞珍不享有对《商铺买卖协议书》中约定的标的物期待权利。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 康宏公司、李梅玉未提交书面答辩意见。 冉永明、钟瑞珍向一审法院起诉请求：请求判令金土地公司与李梅玉签订的位于阿克苏金土地汽车城二期15、16号楼一层03号商铺《商品房买卖合同》（合同编号：JTD2015-XXX）无效。 一审法院认定事实：2015年4月1日，金土地公司与李梅玉签订商品房买卖合同（合同编号JTD2015-XXX），约定金土地公司将其建设的商品房金土地汽车城15、16幢1单元3号房出售于李梅玉，该商品房的用途为商用，建筑面积共673.76平方米，单价为每平方米4163.7元，总金额为2,805,334元。合同签订后，金土地公司将房屋交付李梅玉。2016年8月17日，李梅玉就本案涉案的金土地汽车城15、16幢X单元X号房屋在阿克苏市住房和城乡建设局进行房屋所有权登记，并取得阿克苏市房权证XXXXXXX字第XXXXXX号房屋产权所有证。2014年12月30日，李梅玉向金土地公司转账支付3,650,000元。金土地公司、李梅玉庭审中均称该款系李梅玉向金土地公司提供的出借资金支付的借款本金，后经双方协商，金土地公司以本案涉案房屋抵偿李梅玉上述部分借款。 2013年8月30日，冉永明、钟瑞珍与康宏公司签订《商品房订购协议》，约定：“甲方（康宏公司）将金土地汽车城二期XXX号楼一层XXX号商铺，卖给乙方（冉永明、钟瑞珍），面积191.25平方米，单价10,000元／平方米，房款1,912,500元，夹层65.55平方米，单价3000元／平方米，门前场地100平方米，单价1500元／平方米，房款150,000元，总房款2,200,000元，具体面积金额以实际测量面积为准；乙方以分期付款的方式购买，2013年9月2日付800,000元，2013年9月30日付款800,000元，2013年10月30日前付清余款600,000元后签订立《商品房买卖合同》并办理房产证、土地证等相关手续；协议签订后，甲方不得将房屋转售他人，否则甲方向乙方双倍返还购房款；自乙方交完首付款第二天起，甲方在1个月内将房屋交给乙方使用，逾期未交，甲方按每月按支付房款千分之五向乙方支付违约金，交房后12个月办理完房产手续”。冉永明、钟瑞珍向康宏公司交纳房款后，康宏公司未能交付房屋并向其告知，金土地公司将涉案房屋出售与李梅玉，冉永明、钟瑞珍遂诉至法院。 2009年8月28日，康宏公司与金土地公司签订《协议书》，约定由康宏公司（乙方）与金土地公司（甲方）联合开发南疆金土地汽车城项目，并转让部分土地使用权。该《协议书》中载明：“一、康宏公司在金土地公司的金土地农哈哈市场内共需建筑用地伍拾贰亩，每亩单价为人民币伍拾万元整，总计金额贰仟陆佰万元整，所有建筑自建，土地使用面积按康宏公司实际规划用地计算。二、在协议签订时，康宏公司向金土地公司先支付总额20％的定金，共计人民币伍佰贰拾万元整，金土地公司在一个月内为康宏公司办理好相关的全部开工手续后，再支付30％的款项计人民币柒佰捌拾万元整，办理建筑开工的相关手续的费用由康宏公司自理。四、规划评审通过后，在工程开工前15天内需将康宏公司规划用地交付给康宏公司，并将后续配套所需的水、暖、电（三相电）、配套管网接引到指定位置（按规划要求），规划地内所有配套工程康宏公司自己负责。工程竣工后，金土地公司为康宏公司办理完房产证后的一个月内，康宏公司支付金土地公司30％的款项，计人民币柒佰捌拾万元整，如逾期交付需按银行的利率计息付款。六、在金土地公司办理好全部土地过户手续（土地证）后，余下的20％的款项计人民币伍佰贰拾万元，在三个月内全部支付完毕。如逾期交付需按银行的利率计息付款。七、金土地公司只向康宏公司出具康宏公司实际所支付款项的相关税务发票，为保证康宏公司的建设合法性，按金土地公司的要求用金土地公司的名义建设，康宏公司需把所有的建设发票、材料发票、施工发票及办理开工手续的费用发票开给金土地公司，在后期加上土地款一起开成不动产销售发票。超出部分税金康宏公司可用金土地公司的名义向客户自费出具税务发票。八、金土地公司在康宏公司的订购期内不得毁约或将土地出让给第三方，如有发生此类事情甲方双倍退还康宏公司前期支付的所有款项。在康宏公司建设过程中及关于金土地公司自行租售业务引发的任何纠纷问题与金土地公司无关，如在康宏公司未解决好纠纷问题前，金土地公司可不给康宏公司办理相关的证件，直到康宏公司处理完相关的纠纷后，金土地公司恢复履行协议中的条款。九、为不受其它外部干扰，使该项目顺利进行，康宏公司用金土地公司的名义申请建设，在康宏公司自建房用不完的情况下，康宏公司拥有绝对的房产租售权利，金土地公司不得阻挠，因用金土地公司名义报规建设，为了金土地公司账务处理方便合法，康宏公司资金须经过金土地公司账户，故康宏公司要求在金土地公司设立一个虚拟项目部，并开设一个独立的账号，加盖康宏公司的印鉴，金土地公司保证康宏公司所有的款项入账后，当时进账当时就转入康宏公司的工程项目账号内。”《协议书》签订后，康宏公司即开始以金土地公司的名义对涉案土地进行开发建设，双方按照协议约定在银行设立了共管账户并预留了印鉴。金土地公司于2012年7月5日取得了项目所占用土地的《国有土地使用权证》。实际履行中，康宏公司向金土地公司支付土地款的方式主要有三种：一是购房客户直接将款项打入双方共管账户；二是康宏公司账户转入金土地公司账户；三是购房客户直接将款项打入金土地公司账户。康宏公司总计支付给金土地公司土地款为61,399,515元。后金土地公司与康宏公司发生纠纷，康宏公司起诉后，新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院作出（2017）新29民初33号民事判决书，金土地公司、康宏公司对该判决不服，上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院。2019年2月12日新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2018）新民终377号民事判决书，该判决书中对于康宏公司要求将房产证及土地证办到康宏公司或康宏公司指定第三人名下上诉请求能否支持的问题，评析认为“双方签订的《协议书》第五条约定，工程竣工后，金土地公司在康宏公司办理房产证后的一个月内，康宏公司支付金土地公司30％的款项，计人民币柒佰捌拾万元整，如逾期交付需按银行的利率计息付款。第六条约定在甲方办理好全部土地过户手续（土地证）后，余下的20％的款项计人民币伍佰贰拾万元，在二个月内全部支付完毕。如逾期交付需按银行的利率计息付款。根据上述约定，涉案工程已经竣工，金土地公司有义务将涉案项目的房产证和土地证办到康宏公司名下，根据该案审理查明的事实，金土地公司已经完成案涉房产的初始登记，并且双方当事人均有向案外人出售房产，并有多名案外人向人民法院起诉要求办理房屋产权登记，该案如果仍按照合同约定支持康宏公司的办理房产权过户登记的诉讼请求，必然会与案外人办理房屋产权的要求形成冲突，而双方的合同仍在履行状态中，可在案外人办理完房屋产权登记后就剩余房产依照合同约定再行主张办理房屋产权登记。因此对于康宏公司的该项上诉请求，法院不予支持。对于康宏公司要求将房屋产权证办理到制定的第三人名下的请求，双方当事人在合同中并无向第三人履行合同义务的约定，康宏公司并无替代第三方向金土地公司提出该请求的权利，故康宏公司的该项请求，法院不予支持。”由此，新疆维吾尔自治区高级人民法院驳回康宏公司该项上诉请求。 一审法院认为，本案争议的焦点为金土地公司与李梅玉签订的，位于阿克苏金土地汽车城二期15、16号楼一层03号商铺《商品房买卖合同》是否有效。冉永明、钟瑞珍认为，根据金土地公司与康宏公司签订的《协议书》，金土地公司无权销售上述房产，其将争议房产出售给李梅玉的行为系无权处分；李梅玉系金土地公司实际控制人的女儿，双方存在利害关系，李梅玉与金土地公司之间的房产买卖合同价格明显低于市场价格，且李梅玉没有实际支付房产对价，双方系虚假交易；由此，金土地公司与李梅玉之间签订的《商品房买卖合同》无效。金土地公司、李梅玉辩称，金土地作为房地产开发公司，依法有且仅有其有权对自己名下开发的房产进行销售；李梅玉与金土地公司的实际控制人之间无亲属关系，双方达成的房屋买卖合同系真实意思表示；李梅玉系通过折抵到期债权的方式支付所购房产对价，且现已办理涉案房屋的登记手续，依法取得涉案房产的所有权；故原告所诉无事实及法律依据，依法应当驳回其诉求。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具备相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定。本案中，金土地公司系具有房地产开发资质的企业，依据《中华人民共和国城市房地产管理办法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，有权自行销售或者委托房地产中介机构销售其开发的商品房；新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民终377号判决在对“关于争议焦点四”的评析中，虽对金土地公司应当将其与康宏公司签订的《协议书》中所涉项目的房产证和土地证办到康宏公司名下的义务予以确认，但未对康宏公司取得《协议书》中所涉房产所有权并有权对外销售的事实予以认定。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使金土地公司对涉案房产无处分权亦不影响合同效力。其次，根据金土地公司、李梅玉的当庭陈述及其提交的转账凭证可证实，2014年12月30日，李梅玉向金土地公司提供出借资金3,650,000元，双方达成商品房买卖协议后，合意用上述部分款项折抵李梅玉的购房款的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消…”第一百条“当事人互负债务，标的物种类不相同的，经双方协商一致，也可以抵消”的规定，可以认定李梅玉支付了涉案房款。再次，房屋销售价格受出售房产所处地理方位、楼层、出售时间、经济环境等多方面因素影响，房地产开发公司亦有权对所售房屋自行定价，因冉永明、钟瑞珍及康宏公司提交的证据不足以证明李梅玉与金土地公司实际控制人之间有亲属关系和双方存在恶意串通降低房价的行为，故一审法院对冉永明、钟瑞珍及康宏公司的相关意见，不予采信。第四，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，商品房买卖合同无效的前提是出卖人有将同一房产先后出售给不同的买受人的行为即所谓“一房二卖”。本案中，根据双方当事人提交的证据可证实，金土地公司未自行或授权他人将涉案房产出售给冉永明、钟瑞珍，不存在上述法律规定的“一房二卖”的行为，故不符合上述司法解释规定合同无效的要件。冉永明、钟瑞珍提交的（2019）新民终271号判决系在认定金土地公司存在“一房二卖”的基础作出，与本案查明案件事实不符，故对该份证据在本案中的证明效力及冉永明、钟瑞珍及康宏公司的相关意见不予采信。综上所述，因金土地公司与李梅玉签订的位于阿克苏金土地汽车城二期15、16号楼一层03号商铺的《商品房买卖合同》系权利人双方真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，故对冉永明、钟瑞珍的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回冉永明、钟瑞珍的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。二审期间，冉永明、钟瑞珍申请本院依法对李梅玉与朱正伟的身份关系、金土地公司与李梅玉签订《商品房买卖合同》的真伪、李梅玉转账金土地公司进账单真实性等进行调查，并对案涉李梅玉房产真伪、市场价、李梅玉与朱正伟是否系母女关系等进行司法鉴定。冉永明、钟瑞珍申请本院调查的证据不属于二审中的新证据，亦并非其因客观原因不能自行收集的证据；同时依据本案查明的事实，该部分证据无司法鉴定的必要，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十五条的规定，对冉永明、钟瑞珍的申请，本院不予准许。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。 本院认为，本案二审当事人的争议焦点为：一、冉永明、钟瑞珍主张金土地公司与李梅玉签订《商品房买卖合同》无效的诉求能否成立；二、一审法院适用法律是否错误。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。由此可见，我国法律对商品房的建设、销售及后期作为不动产进行登记等均有严格规定。新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2018）新民终377号民事判决仅是对金土地公司与康宏公司所签订的《协议书》中各自权利、义务进行了评述，即金土地公司有将其与康宏公司签订的《协议书》中所涉项目的房产证和土地证办到康宏公司名下的义务，并未对案涉房产的开发企业、权属、销售等事项作出认定。金土地公司系具有房地产开发资质的企业，对其名下的案涉房产依法有权自行销售或者委托房地产中介机构销售。但康宏公司只有在行使其权利后，由金土地公司将《协议书》中所涉项目的房产证和土地证办到其名下后才有合法销售案涉房产的权利。因此，对冉永明、钟瑞珍认为：“康宏公司在所买到的土地上投资建房、房屋产权属于康宏公司，不属于金土地公司，康宏公司有权销售涉案的房屋，金土地公司无权售房和租房；金土地公司有义务协助办理过户手续，将房产证、土地证办理至康宏公司名下或康宏公司指定的第三人名下。”等上诉意见，本院不予采纳。 金土地公司、康宏公司在双方协议履行中存在纠纷，协议内容未得到严格履行，在此期间双方均有向案外人出售房产；康宏公司不应在未将涉案房产产权办至其名下前与他人签订商品房订购协议；同时，冉永明、钟瑞珍与康宏公司签订商品房订购协议时案涉房产并不在康宏公司名下，冉永明、钟瑞珍应当预见其购房行为存在风险。冉永明、钟瑞珍与金土地公司之间无商品房买卖合同关系，其亦不是其主张的金土地公司与李梅玉《商品房买卖合同》无效的合同当事人。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，现冉永明、钟瑞珍主张的金土地公司与李梅玉《商品房买卖合同》无效的主要理由为金土地公司与李梅玉恶意串通，损害其利益。从本案查明的事实看，双方诉争房产康宏公司并未取得权属，致使之后金土地公司与李梅玉签订《商品房买卖合同》并作了不动产登记。我国法律对不动产物权的公示采取登记主义，不动产物权一经登记即具有法律效力，在没有充分证据证明不动产物权登记错误的情况下，不动产物权的权利人应当以不动产物权权利证书所载明的内容为准。因康宏公司不具备合法销售案涉房产的权利，冉永明、钟瑞珍虽与其签订了商品房订购协议，但无法取得案涉房产不动产产权，故冉永明、钟瑞珍对案涉房产不具有受法律保护的合法权益，因此金土地公司与李梅玉签订《商品房买卖合同》不存在损害其利益的前提条件。故冉永明、钟瑞珍主张金土地公司与李梅玉签订的《商品房买卖合同》无效无事实及法律依据，一审法院不予支持其诉讼请求正确。一审法院审理本案适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》审理本案并无不当。 综上所述，冉永明、钟瑞珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由冉永明、钟瑞珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  何 玲 审 判 员  冀俊齐 审 判 员  曹燕燕 二〇二一年三月二十二日 法官助理  张 振 书 记 员  杨 浩