北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9632号原告：何奇耶徒，男，1954年9月23日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：陈彤彤，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，北京海润天睿律师事务所实习律师。被告：孔德文，女，1968年5月25日出生，香港特别行政区居民，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄钰清（孔德文之子），1992年6月5日出生，香港特别行政区居民，现住北京市朝阳区。原告何奇耶徒与被告孔德文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告何奇耶徒的委托诉讼代理人陈彤彤、刘磊，被告孔德文及其委托诉讼代理人黄钰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何奇耶徒向本院提出诉讼请求：1．确认双方之间的租赁合同于2019年12月31日解除；2．判令被告退还押金及剩余租金合计756000元；3．判令被告承担本案律师费、诉讼费。事实与理由：2019年5月30日，何奇耶徒与孔德文签订《房屋租赁合同》，约定，孔德文将北京市昌平区北七家镇东沙各庄枫树家园x区x号（以下简称案涉房屋）出租给何奇耶徒使用，租赁期限自2019年6月5日至2021年6月4日止，房屋第一年每月的租金是35000元，第二年每月的租金是36750元，押金21000元，何奇耶徒一次性支付房屋两年租金和押金合计1071000元。《租赁合同》还约定违约责任，具体为：“甲、乙双方任何一方如未按合同的条款履行，导致违约，如需赔偿违约金，违约金为相当于当月租金两倍的人民币；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并支付违约金，甲方还应退还相应的租金；本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得无故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方相当于两个月租金的违约金”。《房屋租赁合同》附有《家具设备清单》，记载：“门、窗、家具、衣柜、电视、洗衣机、沙发等完好无损，能正常使用”，何奇耶徒和孔德文均签字确认。2019年7月15日，何奇耶徒与孔德文沟通将于2019年12月底退租案涉房屋事宜，孔德文对此表示同意。2019年12月30日，何奇耶徒将案涉房屋的室内外恢复至交接时的标准，后经与孔德文多次沟通，孔德文均拒绝退还押金及剩余租金。综上，为了保障原告的合法权益，故原告诉至法院。孔德文辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告在起诉状中描述的“事实与理由”与事实相悖。二、涉案房屋损坏严重，原室内东西丢失，原告的委托人拒绝就退租验房进行进一步沟通、确认，致使退租验房环节无法继续。2020年1月1日晚19:00许，原告的委托人声称可以交接时，被告应约前往案涉房屋进行退租验房并提交给原告委托人一份拟好的《应归位物品清单》，验房过程中发现房屋损坏严重，房屋墙壁、瓷砖、地板及壁纸多处破损，玻璃破碎，尤其是乙方居住期间安装多个分体空调，在有装饰的墙壁上留有多个空调孔洞，有一间房间漏水严重导致整面墙污损发霉严重。孔德文就房屋损坏提出了修缮要求及修缮方案，原室内物品也没有按原告所述已经归位。因室内物品构成比较复杂，孔德文要求何奇耶徒按照《应归位物品清单》中开列的主要物品归位。何奇耶徒的代理人进行了部分解释，既不接受我方方案也不提供任何赔偿方案，并多次声称“那就不用谈了”。《房屋租赁合同》附有《家具设备清单》，何奇耶徒与孔德文均签字确认门、窗、衣柜、电视、洗衣机、沙发等完好无损。是租房之初签认的文件，按合同要求，退租验房时也需要对《家具设备清单》点验确认。时至今日，何奇耶徒及其委托人均无人就退租确签此份文件。三、合同乙方在退租过程中的系列行为违反合同操作，可能损害合同甲方切身利益。案涉房屋在无实质退租验房结果、未进行交接的情况下，何奇耶徒委托人在未经合同甲方同意擅自将涉案房屋钥匙、电卡、水卡交与本合同无关的人员，严重违反合同约定。在此期间造成的案涉房屋任何损失，何奇耶徒均负有不可推卸的责任，应承担由此导致的一切后果。四、合同仍在存续。租房的任意时期，孔德文未就提前退租事宜与何奇耶徒达成一致，因双方对涉案房屋的损坏、室内物品缺失情况的确认及赔偿等事宜未能进行充分沟通且达成一致意见，涉案房屋并未进行实质交接。《房屋租赁合同》第十条第2款约定，解决争议期间，双方在所有其他方面应继续执行本合同。综上所述，合同仍为履行状态，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2019年5月30日，孔德文（甲方、出租人）与何奇耶徒（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于北京市昌平区北七家镇东沙各庄枫树家园x区x号房屋出租给乙方；租赁期共24个月，自2019年6月5日至2021年6月4日；该房屋第一年的租金每月35000元，第二年每月36750元；押金为210000元，合同履行完毕、解除终止后3日内，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；合同规定的两年租金和押金合计1071000元，合同签订当日乙方需付清两年租金和押金给甲方后合同生效；租赁期内物业管理费、房屋租赁税费、水、电、气、电话费、上网/宽带费、车位费等由乙方承担，本合同中未列明的与房屋有关的其他费用由乙方承担，乙方应及时缴纳并按物业管理机构提供的交付通知按时支付应承担的费用，因乙方逾期未付产生的滞纳金由乙方承担；鉴于签订租赁合同前乙方已居住几年，双方友好协定，房屋相关的修缮费用由乙方承担，相关费用不得向甲方索取，如房屋产生了非人为的自然损耗且乙方不愿修缮的情况下可以自愿搬出房屋，由甲方按实际居住日数向乙方收取相应租金后，租赁合约解除；乙方退房时需交清水、电、气、光纤和物业管理等费用，确保房屋本身、设施家具、家电无损坏、下水管道、厕所无堵漏；甲乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致违约，如需赔偿违约金，违约金为相当于当月租金两倍的人民币；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并支付违约金，甲方还应退还相应的租金；本合同签订之日起，甲、乙双方均不得无故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方相当于两个月租金的违约金；解决争议期间，双方在所有其他方面应继续执行本合同；乙方入住时，应及时更换门锁若发生意外与甲方无关。该合同附件家具设备清单记载“门、窗、家具、衣柜、电视、洗衣机、沙发等等完好无损，能正常使用”。该合同还对其他内容进行了约定。2019年5月31日，孔德文向何奇耶徒出具收条，收到何奇耶徒房屋租金816000元、押金210000元。2020年1月3日，何奇耶徒向孔德文发送《律师函》，其中载明：2019年7月15日，何奇耶徒与贵方沟通将于2019年12月31日退租案涉房屋，贵方表示同意。何奇耶徒遂于2019年12月30日将案涉房屋的室内外恢复至与黄道林先生交接时的标准，并委托毛庆虎与贵方沟通办理案涉房屋交接。2020年1月1日晚，贵方与毛庆虎共同前往案涉房屋做验收交接，但贵方未签署交接文件。虽经毛庆虎与贵方多次沟通，贵方至今仍拒绝办理案涉房屋交接，亦拒绝退还押金及剩余租金。根据《房屋租赁合同》第八条之规定，何奇耶徒提前60日通知贵方并支付两个月租金的违约金，即可退租案涉房屋。现何奇耶徒已于2019年7月15日通知贵方退租案涉房屋，并于2019年12月30日将案涉房屋的室内外恢复至与黄道林交接时的标准，且愿意支付两个月租金的违约金，则贵方应当允许何奇耶徒退租案涉房屋，及时与何奇耶徒沟通办理案涉房屋交接，并退还押金及剩余租金。请贵方收到本函2日内与何奇耶徒沟通办理案涉房屋交接，并退还押金及剩余租金，共计756000元。孔德文收到上述律师函，但认为何奇耶徒尚欠费用且房屋损毁修缮的费用亦应从押金中扣除，故不同意退还押金，同意退还2020年12月14日之后的房屋租金。关于交接，何奇耶徒陈述，因孔德文拒绝交接，何奇耶徒委托代理人与案外人黄道林交接，并提交多张照片。孔德文对该照片的真实性不予认可。孔德文提交其与何奇耶徒及其代理人的短信记录及录音，证明2019年12月28日及2020年1月1日双方均未交接成功。孔德文陈述，在2019年12月28日交接时，房屋内物品未搬走，且何奇耶徒的代理人未提供合法有效的授权委托书，因此未交接。2020年1月1日，何奇耶徒搬走了，再次验房时发现房屋存在很严重的破坏，原有的家具被破坏，双方就修缮及恢复原来状态未谈拢，因此亦未完成交接。2020年1月3日，何奇耶徒委托北京市信德公证处对案涉房屋的现场状况通过拍照的方式进行保全。庭审中，孔德文提交短信记录及快递信息，证明其于2020年9月9日收到案涉房屋的钥匙及燃气卡。何奇耶徒对此不予认可。何奇耶徒陈述，案涉房屋钥匙交给了案外人黄道林。孔德文向本院提交案涉房屋2019年、2020年电费清单，证明何奇耶徒尚欠电费未支付。何奇耶徒陈述认可2019年产生的阶梯差价电费1028．4元，但不认可2020年产生的电费。关于孔德文主张的损失，经询问，孔德文表示其另行主张。另查，孔德文与案外人黄道林原系夫妻关系，2018年5月22日经北京市朝阳区人民法院调解离婚，案涉房屋及房屋内的物品归孔德文所有。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，何奇耶徒与孔德文签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁合同约定，何奇耶徒需提前退租的，应提前60日通知孔德文，并支付违约金，孔德文应退还相应的租金。2019年7月15日，何奇耶徒依约通知孔德文其将于2019年12月31日退租，孔德文对此事亦知情，故本院认为双方之间的合同于2019年12月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同约定，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。孔德文陈述其在2020年1月1日交接时何奇耶徒已搬走，现有证据亦不足以证明案涉房屋自2020年1月1日继续由何奇耶徒占有使用，故孔德文主张的2020年电费由何奇耶徒承担，无事实及法律依据，本院不予采信。关于2019年的阶梯差价电费，应由何奇耶徒负担。何奇耶徒提前解除合同，应向孔德文支付违约金，违约金数额为当月租金的两倍，何奇耶徒同意支付，本院不持异议。故孔德文应当退还何奇耶徒房屋押金138971．6元。现何奇耶徒主张退还一年5个月的租金，理由正当，本院予以支持。关于损失，孔德文主张另行解决，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认何奇耶徒与孔德文于2019年5月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；二、孔德文于本判决生效后十日内退还何奇耶徒房屋租金、押金共计754971．6元；三、驳回何奇耶徒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11360元，由何奇耶徒负担50元（已交纳）；由孔德文负担11310元，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王丽媛二〇二一年三月十八日书记员  周心怡书记员  马瑞辉