山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1003民初464号原告：林妮妮，女，1982年9月18日出生，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：万守东，山东正原律师事务所律师。被告：山东宝陆地产有限公司，住所地文登区天福办天福路北170号楼。法定代表人：毕梦逸，经理。诉讼代表人：山东胶东律师事务所清算组。委托诉讼代理人：李春萍，山东胶东律师事务所律师。原告林妮妮与被告山东宝陆地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林妮妮的委托诉讼代理人万守东、被告山东宝陆地产有限公司委托诉讼代理人李春萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林妮妮向本院提出诉讼请求：判令山东宝陆地产有限公司因逾期交付文登区文山东路10-4号房屋，赔偿给林妮妮3年的逾期交房违约金114208元。事实和理由：林妮妮与山东宝陆地产有限公司之间存在广告服务合同关系，山东宝陆地产有限公司欠付林妮妮广告款项。2013年11月6日，林妮妮与山东宝陆地产有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定山东宝陆地产有限公司将自己开发的位于文登区文山东路10-4号商品房，抵顶给林妮妮，价款为1252020元，双方在合同第六条付款方式及期限中明确确认：房款首付652020元已经付清，余款600000元贷款。买卖合同签订后，双方对账，山东宝陆地产有限公司为林妮妮开具了652020元的收据(相当于山东宝陆地产有限公司偿清了此前所欠林妮妮的广告款)；林妮妮以银行贷款方式全额支付给了山东宝陆地产有限公司余款600000元。后林妮妮因该房屋买卖合同纠纷将山东宝陆地产有限公司诉至文登区人民法院，贵院以(2019)鲁1003民初2857号民事判决结案，确认房屋买卖合同合法有效，山东宝陆地产有限公司应按合同约定履行义务。该判决书现已生效。山东宝陆地产有限公司在买卖合同中承诺：应该在2015年12月31日前，将该房屋交付给林妮妮。但山东宝陆地产有限公司并未按约定交付房屋。直到2020年4月10日、11日，林妮妮才自行将租户清走，接收了该房屋。林妮妮有权要求山东宝陆地产有限公司赔偿逾期交房期间的违约金。根据最高院关于房屋买卖合同的司法解释规定：合同中没有约定违约金的，违约金按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准确定。现林妮妮为维护自身合法权益，请求法院依法判决。山东宝陆地产有限公司辩称，山东宝陆地产有限公司已经按照合同约定将涉案房产交付林妮妮，所以林妮妮主张2017年4月1日至2020年4月1日逾期交房违约金没有依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2013年1月28日，山东宝陆地产有限公司与威海市鸿涛传媒有限公司（法定代表人为徐慧杰），签订《户外广告制作发布协议》，山东宝陆地产有限公司委托威海市鸿涛传媒有限公司制作发布广告牌，约定广告费支付方式以商铺抵顶。2013年11月7日双方又签订《供贷抵房补充协议》，约定抵顶房产的位置为文山东路甲10-4号，面积为89.43平方米，单价为14000元，总价为1252020元。2013年11月6日，双方签订《商品房买卖合同》，约定林妮妮以1252020元价格购买案涉房屋，付款方式为首付652020元，余款600000元贷款，房屋于2015年12月30日前交付，逾期交房的违约责任双方协商。当日，山东宝陆地产有限公司出具预收款收据，载明收取林妮妮房款652020元。2013年11月11日，案涉房屋办理预告登记，预告登记权利人为林妮妮、徐慧杰（夫妻关系）。该房屋贷款600000元已支付至山东宝陆地产有限公司账户。2017年3月，山东宝陆地产有限公司以威海宝陆投资有限公司的名义与乙方谷祖青签订《租赁合同》，约定威海宝陆投资有限公司将文山东路甲10-4号房屋出租给谷祖青使用，出租期限为3年，自2017年3月6日至2020年3月5日，合同期满，谷祖青有优先续租权。租金及缴纳方式为：每年租金30000元。谷祖青于2017年3月6日前将一年租金付清。2018年3月6日前交付第二年租金，2019年3月6日前交齐最后一年租金。山东宝陆地产有限公司监事王茂军在合同甲方处签字。合同签订后，山东宝陆地产有限公司即将涉案房屋交付谷祖青使用。2018年3月，徐慧杰发现案涉房屋被山东宝陆地产有限公司租赁给谷祖青使用，多次要求山东宝陆地产有限公司交付房屋，山东宝陆地产有限公司以林妮妮房款未清为由予以拒绝。徐慧杰遂要求谷祖青搬离该房屋或与徐慧杰签订租赁合同，谷祖青迫于徐慧杰的不断要求，2018年3月5日，徐慧杰与谷祖青签订《房屋租赁合同》，约定徐慧杰将案涉房屋租赁给谷祖青使用。租赁期自2018年3月6日至2019年3月5日，房屋1年租金30000元，合同签订时一次性付清。租赁期满，本合同自动终止。如续租，谷祖青有优先承租权，可续租一年。合同签订后，因谷祖青只认可房屋系其从山东宝陆地产有限公司承租，不认可房屋是从徐慧杰手中承租，拒绝向徐慧杰交付租金30000元。2019年4月6日，因双方签订的《房屋租赁合同》于2019年3月6日到期，且未续签合同，谷祖青继续使用房屋又不支付租金，徐慧杰即在案涉房屋处张贴《限期办理房屋通知》，通知谷祖青截止2019年4月13日从该房屋搬离，限期未搬离将采取强制搬离措施，打开房屋将室内物品按废弃物丢掉处理，一切损失由谷祖青自行负责。对谷祖青未缴租金长期占用房屋从事经营行为，保留追缴租金及诉讼权利。2019年5月3日，山东宝陆地产有限公司作为甲方与乙方谷祖青就2017年3月签订的房屋租赁合同事宜，达成《房屋租赁合同补充协议》，内容为：“1、双方确认乙方租赁房屋为文登区文山东路10-4号商品房，位于宝陆御园项目中酒店主体建筑的东头第一个开间两层，面积约90平方。2、双方确认该房屋由甲方租赁给乙方，甲方开始租赁时，已经做了基本装修，包括顶棚、地砖、卫生设施、地暖等。其他装修由乙方自行承担。租赁期自2017年3月1日起至2020年3月6日止，共三年。一年租金为三万元整，每年到期前提前一个月支付下年租金。3、乙方承认其于2018年3月与徐慧杰签订的所谓房屋租赁合同属于无效合同。完全是因为徐某多次纠缠、逼迫的情况下签订的，不是乙方的真实意思。乙方也从来没有向徐某支付任何租赁费。4、甲方承诺该房屋尽管目前网签在他人名下，但没有实际交付给他人。该房屋仍在甲方控制和有效管理下，并有权处置、出租。甲方与其他人因该房屋产权发生纠纷完全由甲方自行处理，与乙方无关。乙方承诺不再与任何他人签订与该房屋有关的任何协议。5、由于徐某称乙方与其签订的所谓房屋租赁合同到期，于2019年4月28日擅自打开该房屋并加挂锁，妨碍了乙方的使用，甲方指派公司监事王茂军再次将被徐某占据的该房屋交给乙方继续使用，乙方现场已接收。如再发生类似事件，甲方协助乙方通过法律途径解决。6、由于多方原因，乙方至今欠付2018年3月-2019年3月的租金三万元。现双方商定：2018年3月-2020年3月两年的租金共六万元，2020年2月15日前一次性付清。逾期不付，乙方则需要承担从2018年3月1日起计算以六万元为基数的利息，按年息6%计算。7、本协议如有与2017年租赁合同有矛盾之处，以本协议为准。”2019年4月29日，林妮妮向本院提起诉讼，请求判令山东宝陆地产有限公司继续履行双方签订的商品房买卖合同，限期配合林妮妮办理文登区文山东路10-4号房屋过户手续。2019年7月16日，本院作出（2019）鲁1003民初2857号民事判决书，判决林妮妮与山东宝陆地产有限公司于2013年11月6日签订的《商品房买卖合同》继续履行；山东宝陆地产有限公司在该房产具备办证条件之日起三十日内协助林妮妮办理文登区文山东路10-4号房屋不动产权变更登记手续。该判决生效后，林妮妮、徐慧杰多次要求山东宝陆地产有限公司交付房屋，要求谷祖青搬离，山东宝陆地产有限公司以房屋未验收为由拒绝交付，谷祖青也以其与山东宝陆地产有限公司签订租赁合同为由，迟迟未从案涉房屋中搬离。2020年4月1日，徐慧杰、林妮妮在多次电话通知谷祖青夫妇迟迟未到场的情况下，强行打开案涉房屋门向外搬运物品，谷祖青报警。山东宝陆地产有限公司王茂军到场再三声明，案涉房屋是山东宝陆地产有限公司租赁给谷祖青的，山东宝陆地产有限公司并没有向林妮妮、徐慧杰交付房屋，山东宝陆地产有限公司与谷祖青签订的租赁合同有效，任何人无权违法向外搬东西。4月11日，谷祖青自行将涉案房屋内的物品搬走，林妮妮接收该房屋。2020年11月，林妮妮申请对案涉房屋2017年4月1日至2020年4月1日房屋租金总额的价格进行鉴定评估。本院委托威海宏志价格评估有限公司进行鉴定，2020年11月23日，该公司作出鉴定评估报告书，评估结果为：文登区文山东路10-4号房屋在价格鉴定基准期的价格合计114208元。本院认为，林妮妮与山东宝陆地产有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。本案中，林妮妮提交的《商品房买卖合同》、山东宝陆地产有限公司与谷祖青签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及2020年4月1日视频及视频文字材料等证据，形成完整的证据链，足以证明山东宝陆地产有限公司于2017年3月6日至2020年3月5日，将案涉房屋租赁给案外人谷祖青经营使用的事实，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。因双方在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，林妮妮要求按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，于法有据。山东宝陆地产有限公司虽然认为鉴定评估房屋价格价格明显过高，对鉴定结论不予认可，但未提出足够的证据推翻该鉴定评估报告，故对该评估报告予以采纳。林妮妮的诉请，有合同依据和法律依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：山东宝陆地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付林妮妮逾期交房违约金114208元。以上违约金支付至林妮妮名下中国农业银行文登支行，账号为62×××12的账户中。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1292元，由被告山东宝陆地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙波二〇二一年三月四日书记员  张璐