天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终505号上诉人（一审被告、反诉原告）：天津市同方人工环境科技有限公司，住所地天津市南开区南丰路义兴里**。法定代表人：任宇，总经理。委托诉讼代理人：梁可畏，天津世宏律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：天津市南开区义兴里小学，住，住所地天津市南开区南丰路义兴里**/div>法定代表人：宋玲华，校长。委托诉讼代理人：施韬，天津坤远律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔禧禧，天津坤远律师事务所实习律师。上诉人天津市同方人工环境科技有限公司（以下简称同方公司）因与被上诉人天津市南开区义兴里小学（以下简称义兴里小学）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初14931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。同方公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的反诉请求并驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．一审法院认定事实不清。双方存在的租赁合同关系并未终止。2．一审判决认为被上诉人对强行扣留在租赁房屋内的财物并无看护维护义务，属于事实认定不清而造成的认知错误。3．一审判决程序违法，未能及时保全证据，清点财物、核对损失。义兴里小学辩称，上诉人与被上诉人之间的租赁合同履行期限早已届满。虽然经一审法认定，双方存在不定期租赁关系，但被上诉人已经向上诉人表示解除不定期租赁，因此上诉人应予腾房。上诉人在一审中主张的损失不明确，且损失系上诉人违约造成并扩大，被上诉人无需承担任何法律责任。合同没有约定被上诉人对上诉人屋内物品的保管义务，上诉人主张被上诉人对其实施的侵害行为没有证据予以支持。另外，被上诉人提交了相关的视频资料，可以证实没有禁止上诉人出入涉案房屋。涉案地点确实存在三间平房，因此腾房范围能够明确。被上诉人主张租赁费用是处分自己权利的正常行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。义兴里小学向一审法院起诉请求：1．判令同方公司将租用义兴里小学的位于南开区××路××房的房屋（面积约130平方米）腾交给义兴里小学；2．判令同方公司向义兴里小学支付自2012年8月1日起至2014年12月31日止的房屋使用费39875元；（计算方式：16500元／年÷12个月＊29个月）3．本案诉讼费用由同方公司承担。同方公司向一审法院反诉请求：1．判令义兴里小学赔偿同方公司给同方公司造成的损失1,000,000元（100万元是暂计，最终以最终盘点金额为准）；2．义兴里小学承担案件受理费。一审法院认定事实：天津市南开区南丰路140号房屋使用人为义兴里小学。2002年起，学校将校内平房一间出租给了同方公司，租期为一年，到期续签租赁合同，2010年1月1日，双方续签了最后一份《房屋（场地）租赁合同》，约定义兴里小学将后院平房出租给同方公司，面积130平方米，年租金为16,500元，租期为12个月，自2010年1月1日至2010年12月31日，合同第六条约定合同期内因天津市南开区教育局需拆除过改造已租赁的房屋，学校撤销、迁址不能继续履行本合同的，使双方造成损失的，互不承担责任，租金按实际使用时间计算。合同第八条约定双方应严格遵守天津市南开区校办产业管理委员会对房屋出租的有关管理规定。合同未对租金给付时间进行约定。2012年6月，同方公司向天津市南开区校办产业管理委员会支付房屋租金20,000元，天津市南开区校办产业管理委员会于6月26日开具了发票，但发票仅载明结算项目为租金，未载明租金日期。2015年9月，义兴里小学将通往该小院的门进行换锁。庭审中，同方公司明确并不在本案中主张因2010年拆除部分房屋所导致物品搬运中的丢失、损毁损失，仅主张现尚在义兴里小学内的物品因长时间放置风吹、日晒、雨淋、盗窃缺乏保养而导致的遗失、损毁、过期、报废带来的损失。在双方提交的录音中，义兴里小学工作人员多次要求同方公司腾房，同方公司表示同意腾房，但后又要求义兴里小学赔偿。对有争议的事实，作如下认定：关于出租房屋的位置与面积，因房权证与使用权证上对该房屋无详细描述，双方均认可所承租平房为义兴里小学后院，具体位置以各方现场勘查记录为准。义兴里小学表示出租给同方公司时该小院有地上建筑物，同方公司表示2002年左右该小院确有一房屋，但系危房，其经义兴里小学同意后早已将该房屋拆除，并在该小院内自行建设了房屋。对此，义兴里小学不予认可，仅表示时间久远，无从核实，但双方均认可租赁合同中记载的130平方米为原小院总体面积。因双方签订最后一份租赁合同的时间为2010年，即使按照同方公司所述，此时在该小院上应已经存在诉争房屋，虽双方认可2010年曾有部分房屋拆除，但经一审法院现场核查，仍有三间平房存在，故同方公司所述租赁物已经不存在的事实，不予采信。一审法院认为，义兴里小学与同方公司签订的《房屋（场地）租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，上述合同合法有效，各方应依合同约定全面履行各自义务。合同约定的租赁期满后，双方未续签书面合同，但同方公司继续使用房屋，义兴里小学亦收取租金，双方形成了不定期租赁合同关系。后义兴里小学明确向同方公司表示不再出租房屋，已经以其行为明确表示终止不定期租赁合同关系，虽然双方对租金给付截止时间存在争议，但对2015年后双方不定期租赁关系已经终止一节并无影响。对双方的诉讼请求，作如下综合评价：1．关于腾房的诉讼请求。同方公司在双方不定期租赁合同关系解除后，其未及时将其所有的物品腾清并将租赁物返还义兴里小学，构成违约。现同方公司已经没有继续占用房屋的合同及法律依据，义兴里小学主张腾房的诉讼请求，予以支持。2．义兴里小学主张2012年8月1日至2014年12月31日期间房屋使用费的诉讼请求。虽然双方对同方公司就租金给付截止时间存在争议，但义兴里小学明确其于2015年以换锁形式重新控制房屋，并仅主张2014年12月31日前的房屋使用费，可以证明义兴里小学对其损失于2014年12月31日前已经知悉、明确，本案义兴里小学起诉的日期为2019年11月6日，而义兴里小学未提交证据证明2016年11月6日后向同方公司主张诉请期间房屋使用费的证据，同方公司抗辩该项诉讼请求已经超过诉讼时效，于法有据，予以支持。3．同方公司反诉要求义兴里小学赔偿损失1,000,000元的诉讼请求。双方不定期租赁关系解除后，同方公司对其物品负有及时清理、转移并将房屋返还义兴里小学的义务。同方公司未履行该义务，构成违约。同方公司庭审中明确表示其物品产生的损失系风吹、日晒、雨淋、盗窃、缺乏保养造成，而义兴里小学对同方公司物品并无看护、维护义务，故同方公司损失系因其违约造成并扩大，其要求义兴里小学赔偿的反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：一、本判决生效后十五日内，被告（反诉原告）天津市同方人工环境科技有限公司将占用的天津市南开区××路××房的房屋（面积约130平方米）腾交给原告（反诉被告）天津市南开区义兴里小学；二、驳回原告（反诉被告）天津市南开区义兴里小学的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）天津市同方人工环境科技有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费796元，由原告（反诉被告）天津市南开区义兴里小学负担；反诉案件受理费6900元，由被告（反诉原告）天津市同方人工环境科技有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人主张涉案房屋在2007年至2008年期间进行了翻建后由于道路扩建被拆除三分之二面积，但未向本院提供充分证据予以证明。就此上诉人提出的赔偿要求，本院不予支持。双方签订的租赁合同于2010年12月31日到期后，未签订书面租赁合同，一审法院认定为不定期租赁关系是正确的。被上诉人可以随时提出解除租赁关系。上诉人主张被上诉人于2015年9月23日将涉案房屋的大门换锁，阻止其经营和进出，并报警解决。由此可以看出，被上诉人的行为具有解除合同的意思表示，虽然被上诉人未能提供书面解除合同通知，但结合上诉人并未缴纳该期间的租金的事实，一审法院认定涉案合同已经解除并无不当。上诉人没有占用涉案房屋的依据，一审判决其腾空房屋并无不当。上诉人主张被上诉人赔偿其物品损失100万元的问题。由于双方的租赁合同于2010年12月31日期满，由于之后没有签订书面租赁关系，权利义务并未明确，上诉人作为承租方，对其承租事实处于不确定的状态应当知晓。上诉人主张被上诉人在无任何征兆的情形下将涉案房屋的大门直接换锁，禁止上诉人进出。双方如果对继续履行没有任何异议的情形下，被上诉人未经沟通和通知直接锁门并不符合常理，被上诉人虽未提供相关的书面证据就锁门原因予以证实，但其解除合同的意思表示应当是明确的。该矛盾经过当地公安机关报警解决，上诉人应当能够及时将涉案办公物品搬走。在被上诉人对物品没有看护、维护义务的前提下，上诉人不搬走涉案物品亦没有就此向被上诉人主张权利长达数年之久。因此一审法院认定上诉人违约并造成损失的扩大，驳回其反诉请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由天津市同方人工环境科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年三月八日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……