江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终155号上诉人（原审被告）：俞建安，男，1967年3月1日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：邹益平，江苏锦泰律师事务所律师委托诉讼代理人：顾蓉，江苏锦泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王大明，男，1964年4月8日出生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：燕秀忠，江苏东进信宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：申轩，江苏东进信宇律师事务所实习律师。上诉人俞建安为与被上诉人王大明商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院(2020)苏1204民初3518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人俞建安的上诉请求：一、判决撤销泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初3518号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人的诉请；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:原判决认定事实错误。一、原判决在事实认定部分列明“诉讼过程中，经双方协商，原告对屋顶渗水部位进行了维修”与实际情况不符，上诉人在发现房屋质量问题时曾多次要求被上诉人上门维修，被上诉人均是敷衍了事，从未维修结束，这一点在一审承办法官庭后向上诉人的邻居询问时己经得到证实，被上诉人是在第一次庭审结束后一段时间，才安排维修人员联系上诉人开始进行维修的，并没有与上诉人协商一致，且对上诉人提出的很多需要维修的部位仍不予理睬。第一次庭审后，上诉人、被上诉人及其代理人、承办法官共同至涉案房屋处进行现场观察，经过查看上诉人的房屋及其邻居的房屋，发现上诉人辩称的质量问题所言非虚，由被上诉人承建的同类同质的房屋均存在同样的、多处严重质量问题，且隔壁住户的房顶己经开裂，建房质量甚至比上诉人的还要严重，然一审判决却罔顾事实，这种判决结果实难让人民群众感受到公平正义，试问这种问题房屋如何能让老百姓安居？二、原判决适用法律错误。城市商品房预售管理办法第六条第二款规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证是房地产开发商的义务，并应将预售许可证向买受人出示。一审判决己查明,海鸿公司领取了泰姜国用（2014)第4378号国有土地使用权证、建设工程规划许可证，土地用途为城镇住宅商服用地，而商服用地办理商品房预售许可证的条件是应具有预售许可证申请表、项目立项文件、土地转让合同和土地证（含附图）、用地建设许可证（含红线图）、建设规划许可证（含总图）、施工许可证和施工合同、人防面积和位置文件、绿化方案（施工图）审查意见和总图、开发商的信息、销售代理公司的信息、预售方案等材料，但截至一审判决前，被上诉人均未能取得商品房预售许可证，说明其根本不具备预售的条件，其进行商品房预售的行为是违法的。被上诉人王大明在未取得涉案房屋商品房预售许可证的情况下，与上诉人签订了《商品房买卖合同》，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，故一审判决确认双方之间涉案《商品房买卖合同》有效是错误的。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，判决结果显失公正，上诉人请求二审法院依法查明事实后支持上诉人的上诉请求。被上诉人王大明答辩称，上诉理由没有事实根据和法律依据。上诉人所述没有商品房预售许可证并不必然导致双方买卖合同无效，没有法律规定只要没有预售许可证会导致商品房买卖无效。在一审两次开庭后，被上诉人对讼争的房屋屋面防水进行了更换维修，对室内渗水、瓷砖部分，多次提出上诉人应购置相同室内装修材料，但上诉人不同意进行室内的维修。如上诉人主张合同无效，被上诉人对返还没有异议。但俞建安此前联系说能不能少给一部分钱，房款按套计价，房屋面积没有注明，因有规划但需要补办相关手续，尚未验收交付，俞建安当时明知的，价格中不包含办证的费用，其认可并出具的欠条。本案中一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。王大明一审诉讼请求：判令俞建安给付购房款70000元并支付利息（自2020年3月1日起按年利率6%计算）。事实和理由：王大明与海鸿房地产开发有限公司合作开发顾高镇双园路海韵新寓。2016年9月8日，俞建安与王大明、海鸿房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同一份，约定王大明、海鸿房地产开发有限公司将顾高镇双园路海韵新寓6幢11室房屋（以下简称争议房屋）以34.8万元的价格出售给俞建安，后俞建安只给付了27万元购房款，尚有78000元未支付。2015年3月11日，王大明、姜堰海鸿房地产开发有限公司结算，约定该债权由王大明收取。2020年1月22日，王大明向俞建安主张权利时，俞建安出具了承诺书，承诺于2020年1月24日给付8000元，余款于2月底前全部付清，但至今未付。俞建安一审辩称，1.争议房屋未取得商品房预售许可证，不符合交易的条件。2.王大明交付的房屋存在严重的质量问题，导致俞建安至今无法正常居住和使用。质量问题包括房屋的阳台存在裂缝，持续漏水，房屋一楼四个墙面的瓷砖开裂，雨棚开裂等，给俞建安造成了损失。3.王大明、俞建安曾协商由王大明负责将争议房屋维修到位后，俞建安再向王大明支付购房尾款。对所欠房款没有异议。一审法院认定事实：（一）2016年俞建安向王大明、泰州市海鸿房地产开发有限公司（以下简称海鸿公司）购买争议房屋。俞建安于2018年2月开始装修，2018年8月入住。2019年9月8日，双方补签《商品房买卖合同》，王大明、海鸿公司为共同出卖人，约定：争议房屋总金额为34.8万元，交房时间为2016年9月8日；本合同签订后若买受人未按本合同约定的时间付款，逾期十五天内买受人按日向出卖人支付所欠房款总额的5‰作为本合同的违约金，十五天之内补清所欠房款则该合同继续生效；逾期付款超出三十天，出卖人有权单方面解除本合同，且由此造成的损失全部由买受方承担；在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担维修责任，保修期限按国家相关保修条例执行；买受人支付的房款中不包括税金和其他相关费用，买受人付清房款后该房屋的所有权归买受人所有。今后如可办理产权手续由买受人自行缴纳相关费用，出卖人协助买受人办理。俞建安先给付购房款20万元，另于2018年2月27日出具欠条一份，载明欠争议房屋购房款148000元。后俞建安支付70000元，尚欠78000元。王大明向俞建安催要购房尾款，俞建安于2020年2月22日向王大明出具承诺书一份，确认截止2020年1月22日欠购房款78000元，承诺于2020年1月24日前还8000元，余款在2020年2月底前全部还清。俞建安支付了8000元，尚欠70000元。一审审理过程中，经双方协商，王大明对屋顶渗水部位进行了维修。（二）争议房屋系海鸿公司开发建设，王大明是实际施工人。海鸿公司领取了泰姜国用（2014)第4378号国有土地使用权证，土地用途为城镇住宅商服用地。2016年10月8日，海鸿公司（甲方）与江苏万城建设工程有限公司、顾高镇项目部实际施工人王大明（共同乙方）签订协议书一份，约定将上列国有土地使用权交给王大明负责运作实施并出售，乙方出售后的资金必须优先支付为完善该小区配套设施和实际施工人员的费用，然后再收回二期工程中甲方拖欠乙方的工程款，剩余部分归甲方所有。一审法院认定以上事实，有商品房买卖合同、欠条、承诺书、协议书及双方当事人的陈述等证据存卷证实。一审法院认为，商品房买卖合同合法有效。争议房屋已交付，已装修，已入住，购房款已履行大部分，俞建安辩称没有预售许可证，不影响商品房买卖合同效力。俞建安尚欠购房款70000元，应当继续履行，并承担逾期付款利息。逾期付款利息的计算标准可以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准（上浮50%）计算，但不得超过王大明主张的年利率6%。俞建安辩称的质量问题，双方正在协商解决，维修责任的性质与付款责任的性质不同，并不能相互抵消。双方如果因质量问题不能协商解决，可另行依法处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条规定，判决：一、俞建安于本判决生效后五日内向王大明支付购房款70000元及逾期付款利息（以70000元为基数，从2020年3月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，但不得超过年利率6%）。二、驳回王大明的其他诉讼请求。如俞建安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，依法减半收取775元，由俞建安负担(王大明同意其预交的案件受理费由俞建安向其直接支付，一审法院不再退还，俞建安于本判决生效后五日内给付王大明775元)。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。对一审判决书第一页“被告:俞建安”打印成“被代：俞建安”双方同意在二审判决中直接予以校正。本院依法进行调解，上诉人要求被上诉人维修房屋或补贴3-4万元维修费自行维修；被上诉人同意对二楼渗水维护适当补偿且免除利息。双方差距较大致调解未果。本院认为，本案双方的房屋买卖是现房现款、当场交付的形式履行，对双方约定的款项未足额支付部分，由买受人出具欠条确认为债务。在本案审理过程中，双方均确认案涉《商品房买卖合同》系滞后补办，且补办时俞建安已经装修入住，其时对房屋状况有充分的了解，故本案房屋买卖系双方真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，当视为有效。正因案涉房屋买卖合同为补签，除买受人信息，第三条为按套计价，总金额合计34.8万；其他格式条款多处空白未予填写。买受人逾期付款的违约责任及交付期限及逾期交房的违约责任与本案实际不符合。一审依照上诉人俞建安出具的承诺还款时间届满后计算逾期付款利息合法有据。案涉房屋买卖合同第十二条中，“今后如可办理产权手续由买受人自行缴纳相关费用，出卖人协助买受人办理。”印证了被上诉人王大明所陈述上诉人俞建安对案涉房屋相关情况是了解的事实，俞建安在二审中主张案涉房屋买卖合同无效无事实依据。且俞建安已装修入住多年，并无主张合同无效后的处理方案，该主张有违诚信，本院不予支持。案涉房屋买卖合同通用条款第十一条，在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应履行保修义务。……保修期限按国家相关保修条例执行。上诉人俞建安所主张的维修问题有据可寻，现不接受被上诉人的维修，又未提供维修费用证据即要求抵扣，一审明确告知其应依法另行主张权利合法且符合公平原则。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决依法应予维持。上诉人俞建安所提出的上诉事实和理由不成立，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人俞建安负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  高云审判员  吴玫审判员  陈雨二〇二一年三月十六日书记员  刘阳