江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终27号上诉人（一审被告）：顾丹丹，女，1992年4月26日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：蒋平华，江苏兴泰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：江阴中昊置业有限公司，住所地江苏省江阴临港经济开发区浦江路**。法定代表人：潘跃进，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙秀红，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶香丽，江苏漫修律师事务所律师。上诉人顾丹丹因与被上诉人江阴中昊置业有限公司（以下简称中昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初3044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。顾丹丹上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中昊公司的诉讼请求。事实和理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》正文第七条约定，买受人先支付部分房款，余款在商品房买卖合同签订后由买受人输按揭贷款手续。贷款的审批期限是不确定的，故该条款并没有明确贷款下发的时间。而《商品房买卖合同补充协议书》又约定买受人须在签订合同当天或之前提交符合要求的全部贷款资料，并签署相关贷款文件，同时约定买受人应在合同签订后30日内全额付清房款或补足贷款不足的差额款项。该约定的付款方式与在房管处备案的主合同的付款方式约定完全是不相符合的，加重了买受人应承担的责任，系格式合同，未向买受人明确释明，存在欺骗诱导购房者签订购房合同的行为。2.其在一审中提供的电话录音等证据充分证明了积极办理按揭贷款，但由于该房屋属于非住宅房，土地使用年限只有40年，办理按揭贷款对买受人在买房时对房屋的属性并不明确，而出卖方对外是以住宅房出售的，且没有明确告知申请贷款存在风险，存在欺骗、诱导消费者买房的故意。中昊公司答辩称，一审判决正确，请求二审予以维持。理由如下：1.《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》对付款的约定明确，明确告知顾丹丹办理贷款的要求和期限，履行了释明义务，未加重买受人的义务，不存在欺诈诱导。2.根据《商品房买卖合同补充协议书》的约定，办理贷款是买受人的义务，出卖人仅限于协助。案涉房屋为公寓，属于商业性质，顾丹丹对此是明知的。且房屋的性质并不影响申请银行贷款，顾丹丹无法办理银行贷款系个人原因。3.顾丹丹至今未支付剩余房款，构成违约，应当承担违约责任。4.经律师事务所与中昊公司协商确定的律师费用，符合《江苏省律师服务收费标准》的规定，不存在过高的问题。中昊公司向一审法院起诉，请求判令顾丹丹：1.支付剩余购房款200000元及逾期付款违约金26160元（违约金计算基数为200000元，按每日万分之二计算，自2018年6月22日开始起算，直至全部款项付清之日为止。截止起诉之日，违约金为26160元）；2.支付律师费20000元。一审法院经审理查明：2018年5月22日，中昊公司与顾丹丹签订《商品房买卖合同》一份（合同备案号201805220095），载明顾丹丹地址为泰兴市，联系电话150××******，中昊公司经批准，在位于江阴××路××路××路××商品房，现定名为泓临阁2楼、3楼、6楼，商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（2015）预销准字第037号，购买房屋为11单元8层802号房，建筑面积共63.8平方米，单价为每平方米6426.33元，总金额410000元，付款方式及期限为在商品房买卖合同签订时支付210000元，余款200000元整，在该商品房买卖合同签订后由买受人办理按揭贷款手续，不足部分以现金补足。逾期30（含）日以内，自合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。中昊公司应在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，中昊公司与顾丹丹签订《商品房买卖合同补充协议书》一份，第五条第一款约定“买受人应按本合同约定的付款方式支付房价款，实际付款日期以出卖人收款银行入账日为准，以人民币计价。出卖人收款银行入账日期迟于买受人按本条上述相应付款方式支付房屋价款的付款日期的，买受人的实际付款日期以出卖人收款银行入账日为准。买受人以其他货币支付的，以出卖人实际收到的银行结汇后的人民币金额为实际收到的款额，实际收到的款额与应交款额之差额部分则多退少补”。第二款约定“买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款材料，买受人须在签订本合同当天或之前向我方指定的贷款机构提交符合要求的完整、真实、合格有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件（包括办理他项权证的相关文件），完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括办理他项权证的费用）。买受人逾期递交或签署贷款文件，导致买受人不能按时支付房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第七条的约定承担违约责任”。第三款约定“买受人选择贷款方式付款的：若未能按合同期限获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，本合同继续履行。买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总金额或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日后的31日起按照本合同正文第七条的约定承担违约责任”。第六款约定“买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任”。第十九条约定“如买受人逾期付款，未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成注销该商品房正式或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需根据本合同约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。顾丹丹分别于2018年5月19日、5月22日、11月29日支付中昊公司20000元、140000元、50000元，共计210000元房款。2019年4月19日，中昊公司分别向顾丹丹寄送ＥＭＳ快递，收寄地址分别为顾丹丹150××××****，泰州市泰兴市古溪镇常桥村常桥组6号，顾丹丹150××××****，无锡市江阴市临港经济开发区鸿临新居长达路11号802室。上述二份快递顾丹丹均拒收。快递载明律师函，律师函内容为请你方在2019年4月30日前将欠款200000元及违约金付清，否则由此引起的一切法律后果由你方承担。2020年4月1日，中昊公司与江苏漫修律师事务所签订委托合同一份，委托该所处理其公司与顾丹丹商品房买卖合同纠纷一案，律师费20000元，于协议签订之日起十日内支付10000元，余款在收到一审法律文书之日起十日内支付。2020年4月2日、2020年5月29日，江苏漫修律师事务所分别向中昊公司开具内容为代理费金额为10000元的增值税专用发票。审理中，中昊公司提供顾丹丹申请贷款材料，包括收入证明、银行卡、户籍信息、210000元的增值税普通发票、160000元刷卡收据、银行转账收据、个人信用报告、建设银行交易明细清单；其公司与江阴浦发村镇银行股份有限公司（以下简称浦发公司）于2017年9月6日签订的《按揭业务担保合作协议书》一份，载明浦发公司在符合贷款所需各项条件基础上，根据法律法规及中国人民银行及浦发公司内部的有关各项业务管理规定向购买中昊公司兴建泓临阁项目房产购房者提供以其所购房产及其全部权益为抵押物的抵押贷款服务，其中住宅贷款金额最高不得超过总房价款的80%、贷款期限最长不超过30年；商业用房贷款金额最高不得超过总房价款的50%、贷款期限最长不超过10年；中昊公司明确浦发公司因核实顾丹丹无固定收入，故未向顾丹丹办理贷款手续。顾丹丹提供承诺书一份，载明：“本人购买房号3#802，面积63.8，阳台及暗室21.97平方，单价800元，总价17576元。同意委托第三方有资质浇筑公司完成，相关费用由本人承担，在交房时支付该笔款项。浇筑产生一切法律及经济责任与江阴中昊置业有限公司无关”；顾丹丹提供泓临阁业主群聊天记录，证明中昊公司存在欺骗行为，乱收浇筑面积的费用、乱承诺赠送面积；顾丹丹提供其与中昊公司的俞春莲于2018年12月4日的录音，证明她去解决房款问题，但中途又多出来浇筑费；顾丹丹提供其于2018年11月28日与房管局人员录音，证明其向房管部门核实海岸公司产权证下发时间，工作人员答复她中昊公司没有将房子相关资料交全；顾丹丹提供其于2018年12月21日与俞春莲一个姓顾的助理的录音，证明其多次处理贷款事项，也根据常熟农商行要求提供材料，材料是由她自己送交指定人员；顾丹丹提供业主微信聊天记录及全额发票，证明有人已经是开发商先办理产权证再贷款。中昊公司对顾丹丹提供上述材料的质证意见为业主群聊天记录真实性无法确认，且顾丹丹证据证明目的与本案无关，如顾丹丹主张质量及浇筑问题可另行主张权利；对于顾丹丹与俞春莲录音中，俞春莲明确表态签了承诺书应按承诺书内容履行，俞春莲也反复告知顾丹丹尾款事情；对于顾丹丹提供的其与房管局工作人员录音中的对方人员身份信息无法核实，即便真实，中昊公司对顾丹丹贷款为协助义务，顾丹丹能否完成贷款要看其是否满足银行要求，与中昊公司无关；对顾丹丹提供的与俞春莲一个姓顾的人员录音，对于对方人员身份信息无法核实，真实性不予认可，即便录音真实，对于没法办理银行贷款的客户，中昊公司的销售代理公司推荐小额贷款公司代为借款垫付差额资金，将费用给付购房者，购房者再将房款支付中昊公司，这也是解决资金的办法，供购房者参考，并非强制性，这也证明中昊公司在履行协助义务。对于常熟农商行陈述先办证再贷款，因顾丹丹在浦发公司因无固定收入未办下贷款，如果采取先办证再贷款中昊公司认为风险过大；对于顾丹丹提供的业主微信聊天记录及全额发票，对聊天记录不认可，即便中昊公司存在先办证再贷款的情况，也是针对不同的客户，对于全额发票无异议，按照税务要求他公司先要预付税金。一审法院于2020年8月20日同浦发公司审批部负责人蒋君海进行联系核实顾丹丹贷款情况，蒋君海称具体客户经理是吕澹，吕澹明确受理了顾丹丹的贷款业务，但审核时发现顾丹丹贷款材料无法证明其具体收入情况，故未办理贷款手续。顾丹丹办理贷款业务时，浦发公司未与中昊公司终止贷款合作业务。一审法院认为：中昊公司与顾丹丹签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按约履行。合同约定付款方式及期限为在商品房买卖合同签订时支付210000元，余款200000元整，在该商品房买卖合同签订后由买受人办理按揭贷款手续，不足部分以现金补足。协议书第五条第三款约定买受人选择贷款方式付款的：若未能按合同期限获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，本合同继续履行。买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总金额或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日后的31日起按照本合同正文第七条的约定承担违约责任。本案中，顾丹丹向浦发公司申请办理银行按揭贷款，但未获浦发公司贷款批准，对于顾丹丹未能获批的原因，中昊公司明确是由于顾丹丹提供的材料浦发公司无法核实其收入情况，与法院向浦发公司审批部门负责人核实情况相一致，顾丹丹未能获得银行贷款的原因不能归咎于中昊公司，顾丹丹应按约在合同签订后第31日起承担违约责任。顾丹丹辩称其向常熟农商行提供贷款材料，常熟农商行明确先办房屋产权证再抵押贷款，她也向中昊公司明确了银行要求，并提供微信聊天记录，证明购房者中也有人采取先办产权证再抵押贷款，只是由于中昊公司未同意故无法办理贷款，对此根据双方签订的合同及补充协议，并未规定中昊公司有义务配合顾丹丹先办理产权证再抵押贷款的约定，故对顾丹丹提供常熟农商行无法对其发放贷款是因中昊公司原因造成的意见，一审法院不予采纳。对于顾丹丹陈述她想解决尾款，后中途因浇筑费用，中昊公司认为承诺书载明的浇筑费用由她承担，所以双方协商未果，法院认为对于顾丹丹提供的浇筑费用，双方签订了承诺书，承诺书明确了费用相关情况，该浇筑费用与本案中昊公司的诉讼请求并非同一法律关系，对此不予理涉，顾丹丹可另行主张权利。中昊公司主张顾丹丹支付剩余房款200000元及逾期付款违约金（自2018年6月22日起至实际给付之日止，按每日万分之二计算），于法有据，对此依法予以支持。中昊公司主张顾丹丹赔偿律师费损失20000元，并提供了律师费发票，中昊公司与顾丹丹签订协议书明确约定了该项费用损失承担情况，一审法院对其主张依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、顾丹丹应于判决发生法律效力之日起十日内支付中昊公司房款200000元及逾期付款违约金（自2018年6月22日起至实际给付之日止，按每日万分之二计算）；二、顾丹丹应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿中昊公司律师费损失20000元。二审中，顾丹丹提出异议，认为房屋存在质量问题，但未明确是何质量问题，本院不予采信；提供2019年11月22日的电话录音及根据录音整理的书面材料，但未明确录音对象的身份情况，不符合证据要件，本院亦不予采信。对于一审法院查明的事实，本院经审理予以确认。本院认为，中昊公司与顾丹丹签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》合法有效，双方均应按约履行。顾丹丹逾期未支付剩余房款，构成违约，应按约定承担违约责任及中昊公司因此产生的律师费用。针对顾丹丹的上诉意见，本院评判如下：第一，根据《商品房买卖合同》所约定，顾丹丹选择的付款方式为首付加按揭贷款，由其办理按揭贷款手续，不足部分以现金补足。根据《商品房买卖合同补充协议书》约定，顾丹丹已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，并承诺已具备按揭贷款所需条件。因此，顾丹丹明知办理贷款的要求和期限，《商品房买卖合同补充协议书》与《商品房买卖合同》约定一致，未加重买受人的义务，不存在欺诈诱导。2.顾丹丹未能获批贷款的原因在于其无法证明具体收入情况，而不可归咎于中昊公司。根据《商品房买卖合同补充协议书》的规定，若未能按合同期限获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，本合同继续履行。故顾丹丹未依约支付余款，构成违约。综上所述，顾丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4994元，由上诉人顾丹丹负担。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二〇二一年三月十七日书记员 沈秋月