天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6980号上诉人（一审原告）：巴阳，男，汉族，1982年7月10日出生，住北京市石景山区。上诉人（一审被告）：天津天房融创置业有限公司,住所地天津市南开区中南道2.4,6,8,10,**;利丰路71号。法定代表人：杨秋恒，总经理。委托诉讼代理人：宋志国，男。委托诉讼代理人：阳春艳，女。上诉人巴阳与上诉人天津天房融创置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，均不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初7911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。巴阳上诉请求：1.撤销一审判决,改判天津天房融创置业有限公司给付自2019年7月1日至2020年7月31日共计395天，扣除停工令166天，合计231天的违约金合计82274元以及招商损失10000元；2.判令天津天房融创置业有限公司尽快完善公共区域达到交房条件,延期期间按总款价每日万分之三赔付巴阳；3.一、二审诉讼费用由天津天房融创置业有限公司承担。事实和理由：1.一审判决适用法律不当，认定事实错误。《天津市重污染天气应急预案》和《美丽天津一号工程》，天津市政府早在2013年就已经颁布了，且在签订合同之前多次执行，可见政府在重污染环境下要求企业停工停产，是早已有明确规定和政策依据的，并已形成制度化。双方在签订合同之时受这两个政策的管理和调控。该两份文件导致的临时短期停工，是可预见的，不应被认定为不可抗力，故停工令导致的实际停工天数应为166天。2.双方所签订的合同中明确约定了商业交房标准。而涉诉房屋完全达不到交房标准，不应仅以竣工验收备案书进行评判。3.我方出租房屋的定金收条、交招商费的收条、解约协议等证据被天津天房融创置业有限公司招商部当场销毁。一审未予支持该部分损失，属认定事实不清。天津天房融创置业有限公司辩称，不同意巴阳的上诉请求，其上诉请求与其一审诉讼请求有变更和增加，涉诉房屋已取得竣工验收手续，是符合交房条件的。天津天房融创置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判仅需向巴阳支付逾期交房违约金及利息11071.19元；2.一、二审诉讼费用由巴阳承担。事实和理由：双方所签订的天津市商品房买卖合同，已约定了逾期交房的违约责任以及不可抗力、免责情形的情况。双方签订的《天津市商品房买卖合同》中约定的交房日期为2019年6月30日。根据一审认定因停工令、重污染天气、应急响应等导致我公司停工共计221天，故交房日期延后至2020年2月7日，而此时正是新冠肺炎疫情蔓延，政府实施疫情管控的时间，因不能被预见而导致的进一步停工，我公司不应承担此期间的逾期交房违约责任。巴阳辩称，不同意天津天房融创置业有限公司的上诉请求，疫情期间不属于免责事由，不应免除逾期交房责任。巴阳向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告逾期交房违约金266683元（自2019年7月1日至2020年7月31日共计395天,每日按商品房总价款的万分之三计算）；2.判令被告尽快完善公共区域达到交房条件,延期期间按总款价每日万分之三赔付原告；3.判令本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月15日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告建设开发的本市南开区利丰路79号增1号-161号一间商业用房；房屋建筑面积60.89平方米，总房款2250495元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；被告于2019年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用；除遇不可抗力，被告如未按约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述90日的，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之0.2向原告支付违约金。合同附件六补充合同第三条中对“不可抗力”和“免责情形”进行了补充约定，“政府行为：包括但不限于政府实施土地征用或房屋拆迁等实质影响双方履约的情形”明确为免责情形。补充合同第六条约定，商品房交付条件仅限于合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的条件。如出现法定或约定买受人有权退房的情形外，常规维修事项（主要指质量通病）以及公用配套整改事项，不属于拒绝收房的情形，但出卖人应积极补救和整改，如造成买受人损失的，出卖人应当承担违约责任。合同签订后，原告如约履行交付房款义务。被告未在2019年6月30日前向原告交付商品房，而是通知原告于2020年7月31日接收房屋。办理房屋交接时，原告提出公共区域及公共设施存在诸多问题不具备房屋交付条件，故拒绝接受房屋。原、被告存在如下争议：一、案涉房屋是否具备交付条件。原告主张，公共区域和公共设施不完善，不具备交付条件。被告则认为，商品房经竣工验收合格是双方签订合同的交付条件，现房屋已经验收合格，故房屋具备交付条件。二、关于被告逾期交房是否存在免责事由问题。被告主张:1.美丽一号工程指挥部于2017年8月25日发布【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求8月25日至9月10日期间全面停止土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业、停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）和渣土运输，累计停工17天，应自逾期交房天数中扣减。2.2017年8月25日中共天津市委办公厅发布了津党厅[2017]82号通知，该通知要求2017年10月1日至2018年3月31日，天津市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业。由此，被告要求扣减逾期交房天数182天。3.天津市环境应急与事故调查中心于2018年11月13日12时至11月15日14时、2018年11月23日12时至11月27日14时、2018年11月30日12时至12月3日16时、2019年1月11日零时至1月15日零时、2019年2月21日12时至2月25日14时、2019年2月28日12时至3月5日18时、2019年9月25日零时至10月1日24时、2019年10月19日零时至2019年10月20日18时、2019年11月20日18时至11月24日零时、2019年12月7日14时至12月11日零时、2019年12月20日18时至12月25日20时、2019年12月27日20时至12月29日24时、2020年1月9日18时至1月19日7时发布重污染天气二级、三级应急响应要求停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业；停止所有建筑等施工工地的土石方作业施工（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）；建筑垃圾和渣土运输车、砂石车辆禁止上路；除涉及重大民生工程、安全生产及应急抢险任务外，停止所有水泥粉磨站、渣土存放点全面生产运行；外环线以内混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产…。上述期间，涉案工程现场停止施工。被告累计停工62天，应自逾期交房天数中扣减。4.土壤环境管理处发布津环保土（2018）71号文，要求在中高考期间防止企事业单位设施设备、建筑施工、交通车辆及各类生活噪声干扰考试，禁止2018年5月31日至6月8日、6月9日至6月17日期间所有夜间施工。被告因此停工18天。应对气候变化处发布津还气候（2019）63号文，要求在中高考期间防止企事业单位设施设备、建筑施工、交通车辆及各类生活噪声干扰考试，禁止2019年5月31日至6月8日、6月9日至6月16日期间所有夜间施工。被告因此停工17天。停工期间应自逾期交房天数中扣减。5.天津市防控新冠肺炎领导小组发布天津市重大突发公共卫生事件一级响应，被告因此在2020年1月24日至2020年4月30日停工97天，应自逾期交房天数中扣除。原告认为：1988年国家就颁布了大气污染防治规定，截至2017年前已应急启动47其重污染应急预案。被告主张的停工令均非法律规定的不可抗力因素，不同意自被告逾期交房天数中扣除。三、关于违约金赔偿标准调整问题。原告认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条约定的违约金赔偿标准仅为房屋价款的日0.02‰（万分之0.2），但该约定明显过低，应予调整。理由如下：2019年5月25日,经被告招商部招商,原告曾就案涉房屋签订过租赁合同,约定最晚2020年1月1日交付房屋给租赁方,年租金13万,租期三年。因迟迟不能给租赁方交房,导致租赁合同违约,原告产生违约金和融创中心招商租赁费用的直接损失4万多元。因解约时逢疫情不好出租，房屋空置产生的间接损失至少在3万元以上。因被告逾期交房395天,直接租金损失14万多,且房产证也要延期交付,直接影响原告的融资计划,原告的损失至少6万元。由此可见违约金明显不足以弥补原告的损失。另，双方签订的补充合同关于逾期付款的处理，约定如原告逾期支付房款则每日按房屋价款的万分之四向被告支付违约金，远远高于被告逾期交房违约金标准，违反相关法律规定的公平和平等原则。故原告要求按照已付购房款总额每日万分之三的标准调高违约金。一审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。双方均应秉持诚实、恪守承诺，依约全面履行各自义务。被告应按合同约定的时间将经验收合格的房屋交付原告。现被告未能按上述约定交付房屋，超过合同约定的交房时间，原告主张房屋尚不具备交付条件，被告主张延期交付系因环保等政策停工所致，应免除违约责任。对本案双方当事人争议的焦点问题分析评判如下：关于争议焦点一，案涉房屋是否具备交付条件一节。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》明确约定，房屋交付的条件为“商品房竣工，经验收合格后，方可交付”。被告已于2020年6月15日取得了案涉房屋的竣工验收备案书，合同约定的房屋交付条件已经成就。原告主张房屋不具备交付条件，没有合同及法律依据，一审法院不予认定。原告拒绝在2020年7月31日接收房屋的后果应由其自行承担，故其第二项诉讼请求，一审法院不予支持。二、被告逾期交房是否存在免责事由。【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》、津党厅[2017]82号通知《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》、天津市环境应急与事故调查中心发布的重污染天气二级、三级应急响应，其性质均应属于政府行为。原、被告签订的附件六补充合同中约定“政府行为”为免责情形之一，因此，由于政府行为导致的逾期交付房屋不按照商品房买卖合同的约定承担违约责任。且天津市发布的重污染天气应急响应措施以及其他限制施工的通知文件，旨在保障生态环境质量，维护公众身体健康。为了社会公共利益而发布的停工通知，系由相关行政机关发布，相关限制施工的措施会对工程施工进度造成不同程度的影响。故因此而停工对工程施工进度的影响不可归责于被告，由此造成的延期交房，被告可免除相应的违约责任。在原、被告约定的交房日期2019年6月30日前，政府停工令共计221天，应自相应逾期交房的日期中减除。关于中高考期间停止夜间施工的问题，因中高考每年进行，期间夜间停止施工并非不能预见，被告在预计交房时间时完全可以考虑到该因素的影响，故该期间不宜从延期天数中减除。关于疫情的影响，因疫情在原告已经逾期交房后发生，故一审法院不予考虑。综上，自合同约定的交房日期2019年6月30日之次日起至被告通知原告收房之日2020年7月31日止，被告共计逾期交房397天，扣除因政府停工令影响的221天，被告应承担逾期交房176天的违约责任。三、违约金标准应否予以调整。按照法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。当事人请求调整违约金的，应当承担违约金低于造成实际损失的举证责任。本案中，原告并未就其实际损失举证证明，故其要求对合同约定被告逾期交房的违约责任予以调整，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决：一、判决生效之日起十五日内，被告天津天房融创置业有限公司给付原告巴阳逾期交房利息45034.56元、违约金7921.74元，共计52956.3元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，巴阳提交照片、微信记录、解约协议及收据、通知，用以证明涉诉房屋未达到交房条件，因逾期交房给巴阳造成的实际损失。天津天房融创置业有限公司提交停工期间的相关政策文件以及停工统计表，证明其因政策性行为实际停工共351天。经质证，双方对对方所提交的证据均不予认可。经本院审查，双方所提交的证据均不足以实现其证明目的，本院不予采纳。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：天津天房融创置业有限公司就其逾期交房行为应当承担的违约责任如何认定的问题。双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。天津天房融创置有限公司未在合同约定的交房日期履行交房义务，应承担逾期交房的违约责任。但因政府发布重污染天气、停工令导致无法施工的属于合同约定的不可抗力、免责事由，应在逾期交房违约天数中予以扣除，一审结合实际情况认定的逾期交房违约天数并无不当。二上诉人关于逾期天数所持异议，本院不予支持。巴阳另主张商品房的交付不符合合同约定，但因涉诉房屋已取得竣工验收备案书，巴阳主张的该部分违约责任本院亦不予支持。对巴阳主张的因逾期交房造成其招商费损失，对此其一审并未提出主张，二审不予审理。综上所述，巴阳、天津天房融创置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4291元，由巴阳负担3232元，由天津天房融创置业有限公司负担1059元。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年三月三日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……