河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3158号上诉人（原审原告）：赵玮良，男，1970年9月3日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：陈晓伟，河南仟铄律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子涵，河南仟铄律师事务所律师。上诉人（原审被告）：窦孝堃，男，1994年8月8日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：闫春生，河南信永律师事务所律师。原审第三人：郑州金玺房地产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区大学路东、政通路北C8幢22层2209号房。法定代表人：范欢。上诉人赵玮良、窦孝堃与原审第三人郑州金玺房地产营销策划有限公司（以下简称金玺公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。赵玮良上诉请求：1.撤销河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初350号民事判决，改判窦孝堃赔偿违约损失142000元；2.一审、二审诉讼费由窦孝堃承担。事实与理由：一审法院既认定窦孝堃违约事实清楚，但仅判令其按租金标准赔偿赵玮良27000元，而未支持赵玮良诉求的房屋差价损失115000元是错误的。依据一审法院查明事实，双方之间的合同交易价格为1430000元，又因窦孝堃无法按时付款导致合同解除，窦孝堃系本起合同纠纷的违约方。赵玮良于履行交房义务9个月后无奈将房屋另售他人，其交易价格为1315000元，赵玮良据此损失115000元，该损失系因窦孝堃无法按时付款造成，赵玮良做为卖方无违约行为，却因窦孝堃的行为导致房屋交易差价115000元，依据《民法典》577、584条之规定，窦孝堃应对此承担赔偿损失的责任。窦孝堃辩称：其购买房屋的中介工作人员，其中有一个人叫李**飞，后来了解到李**飞是赵玮良的外甥，这个房子也是李**飞介绍购买的。在一审中，中介工作人员陆某当庭证明银行贷款审批额度一直没有下来的原因之一是房子当时的交易价格过高，所以银行审批额度一直达不到双方约定的额度。赵玮良代理人陈述的给钥匙的情况，当时是李**飞以燃气改造为由要走了一把钥匙，这个房子另外还有五把钥匙，当时窦孝堃仅仅是给了一把钥匙，当时说的用途是进行燃气改造，最后的钥匙是在6月底7月初，窦孝堃的父母到房子现场去看，发现房子已经卖给别人了。这个时候再拿这个钥匙就没有意义了，当时当场把这个钥匙给了当时房屋的实际居住人，所以说不存在赵玮良所称的给钥匙就是合同解除的一个情况。赵玮良主张的房子的实际交易价格就是第二次的交易价格，因为现在的房子二手房交易存在备案，备案价格与实际交易价格不一致的情形，赵玮良也没有就房子最终的实际交易价格进行举证，仅是提交了合同，但是并没有提供具体的银行流水。另外房子价格是受多种因素影响的，窦孝堃签订的合同当时约定的没有个人所得税，这个情况就不存在税的问题，所以房子交易价格是比较高的，证人陆某也说明了这一点。赵玮良将房子卖给案外人徐明娟，赵玮良所选择的卖房时机、卖房价格均是在赵玮良就本案买卖合同违约的一个情形下进行选择的，所以说不论它的交易价格怎样，其责任都不应当由窦孝堃来承担。窦孝堃上诉请求：1.撤销河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初350号民事判决第一项内容，改判驳回赵玮良该项诉讼请求；2.维持河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初350号民事判决第二项内容；3.一审、二审诉讼费由赵玮良承担。事实与理由：一、一审认定本案的基本事实错误。赵玮良私自将房屋卖给案外人徐明娟是涉案房屋买卖合同解除的根本原因，本案房屋买卖合同解除的责任，应当由赵玮良承担。1、本次交易中的银行贷款审批迟延，并非是窦孝堃的征信有问题，而是银行审批的贷款额度，不能满足双方约定的首付10万元，余款使用银行贷款的购房条件。这是窦孝堃、赵玮良、金玺公司共同约定的，是金玺公司需要向窦孝堃提供的中介服务的主要内容之一。根据证人陆某的证人证言，银行审批额度不通过的主要原因是房屋交易价格过高，房屋交易价格是三方共同商定的，但金玺公司作为专业房产交易中介，没有为买卖双方提供可靠、可行的交易信息，金玺公司对银行审批的贷款额度不足，不能满足三方约定的贷款额度，金玺公司应当承担过错责任。窦孝堃在交易之前并未隐瞒任何信息，对银行审批贷款额度不足，不应承担过错责任。赵玮良在多家银行贷款程序中，积极配合办理，说明赵玮良对窦孝堃的经济条件、购房条件是知情的，并且默许、配合窦孝堃进行低首付购房。赵玮良应等到最后去的华夏银行审批结果出来以后，再决定合同履行与否，即便赵玮良不等待最终的银行审批结果，也应当履行合同解除、退还首付款的必要程序，合法、理性解决不继续履行合同的必要手续。但赵玮良的解决方式是，以燃气改造为借口骗走房屋钥匙，然后直接将房屋另售给案外人徐明娟。致使涉案《郑州金玺不动产房屋买卖合同》根本不能履行。本案所涉窦孝堃另案起诉解除合同，二七区法院另案判决解除合同的根本原因所在，也是本案存在的一个基本事实，但一审判决未认定上述事实。3、如果不是赵玮良私自将房屋出售给案外人徐明娟，现在华夏银行已经审批了《郑州金玺不动产房屋买卖合同》约定的银行贷款额度，那么本次房屋买卖交易就可以完成，双方就不会发生本案诉讼争议。窦孝堃为了本次购房，经历找中介、看房、选房、签合同、贷款等流程，前前后后几个月，至今所交10万元首付款经二七区法院判决后，在执行程序才发现赵玮良名下没有财产可供执行，窦孝堃为了进行诉讼，也花费了时间、金钱，但是一审判决没有考虑窦孝堃为了本次房屋买卖交易所遭受的损失。赵玮良将本案原本不是很大的矛盾、可以避免的损失扩大，给双方都带来了困扰。二、一审判决窦孝堃赔偿赵玮良9个月房屋租金损失27000元没有事实依据和法律依据。1、赵玮良不存在9个月租金损失27000元的事实。本案所涉房屋，就算没有本次交易存在，在2019年9月至2020年6月也未必处于出租状态，况且2020年上半年又处于疫情期间。赵玮良主张的9个月房屋租金损失，只是一种可能损失，并非是已然存在的实际损失。房屋能否出租出去、实际出租价格，是受多种因素影响的，该交易房屋在交易之前实际出租过多少次、多久、什么价格，赵玮良并未举证，一审判决径直认定月租金损失3000元不当。2、二七区法院另案判决，并未判决赵玮良承担窦孝堃首付款资金占用的利息损失。本案，赵玮良空置房屋的目的是为了买卖房屋，虽然交易对象是案外人徐明娟，但赵玮良的合同目的已经达到，赵玮良要求窦孝堃承担房屋租金损失没有法律依据。一审判决结果，对于交易双方的利益保护不平衡、不公平。赵玮良为了出售房屋，将房屋钥匙交付给交易对方，是合同履行的附随义务，双方在解除房屋买卖合同之前，赵玮良已经实际收回、占有房屋，并将房屋另售他人，才导致双方房屋买卖合同未能履行。从整个交易过程看，窦孝堃购买房屋的交易目的未能达到，但赵玮良出售房屋的交易目的已经达到，赵玮良在达到其交易目的的情况下，同时要求窦孝堃承担其房屋租金损失没有法律依据。3、赵玮良将房屋卖给案外人徐明娟，与华夏银行审批通过贷款额度，可能就相隔几天的时间，如果赵玮良主动和中介沟通一下贷款进度，而不是直接私自卖给徐明娟，就不会有本案的争议发生。赵玮良辩称：本案中窦孝堃一方违约事实清楚，依据双方合同约定，窦孝堃一方应当交付房屋后10日内，办理银行按揭手续。但实际情况是自2019年9月至2020年的5月底，其中没有办理完毕银行贷款手续，也就没有交付房款，违约事实是清楚的。至于窦孝堃一方到底是因为征信问题还是银行审批问题，均不能作为其承担违约责任的理由。二、赵玮良积极配合办理贷款手续，是其履行合同义务的表现。双方签订合同后，赵玮良于当日交付房屋并且积极办理贷款手续，并不存在对窦孝堃系经济条件购房条件知情的问题，窦孝堃之所以去购买房屋应当预计支付房款的情况，而不能考虑到仅凭银行贷款来支付房款。三、赵玮良将房屋出售于徐明娟是在于窦孝堃解除合同之后的行为。根据赵玮良在一审中提供的录音证据，清楚地显示出在2020年的5月28日，窦孝堃的母亲明确地将钥匙交还赵玮良，并且说明我们没有办法办贷款，这个房子我们买不了。此时是窦孝堃一方通知赵玮良解除合同，该通知自到达赵玮良时生效，也就是说在2020年的5月28日，双方的买卖合同已经自行协商解除，那么赵玮良在6月1日再行售卖房屋不存在任何的违约行为。四、一审法院支持27000元房租是具有合法依据的。在本案中因为窦孝堃的原因导致双方的买卖合同没有履行，其实际占用了九个月的房子时间。那么在此期间房子是在窦孝堃的掌控之下，至于其控制居住、出租均是窦孝堃的个人行为，因此赵玮良遭受的九个月的房租损失应当予以赔偿。综上一审法院在认定窦孝堃在本案中存在违约事实清楚的情况下，仅判令27000元是不公正的。金玺公司未到庭未发表意见。赵玮良向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告违约损失150000元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：1.2019年9月4日，窦孝堃（乙方，买方）与赵玮良（甲方，卖方）、第三人金玺公司（丙方，居间方）签订《郑州金玺不动产房屋买卖合同》一份，合同主要约定：甲方拥有二七区华中路21号6号楼1单元3号的房屋，所有权证书号为：2932300646，房屋建筑面积为129.2平方米，乙方自愿购买甲方上述房屋，成交价格为1430000元。乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计人民币30600元，其中佣金及代办费30600元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金。甲方于本合同签订时将《房屋所有权证》交丙方保管或向丙方交纳售房保证金100000元，作为其对房屋信息真实性及出售该房屋诚意的担保。居间人（丙方）促成合同成立的，乙方应向丙方支付佣金人民币28600元。在合同履行过程中，如因甲乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除，终止履行，或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲乙双方于签订本合同后10个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。如甲乙双方选择资金监管过户，乙方在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款100000元存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，剩余房款由放款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户。甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付总房款百分之二的违约金。甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。合同就其他事项进行了约定。上述合同签订后，2019年9月4日，窦孝堃通过案外人窦忠成中国农业银行账号（尾号2678）向赵玮良账号（尾号5178）转账100000元。赵玮良向窦孝堃出具《收据》一份，载明“收到华中路21号6号楼1单元首付款100000元”。同日，赵玮良将涉案房屋的钥匙交付给了窦孝堃。2.后就双方之间的房屋买卖合同纠纷，窦孝堃于2020年以赵玮良为被告、以金玺公司为第三人诉至该院，要求解除原、被告及第三人签订的房屋买卖合同；赵玮良返还购房首付款10万元整；赵玮良支付违约金28600元；诉讼费用由赵玮良承担。在该案庭审时，赵玮良称因窦孝堃多次去银行办理按揭贷款手续未通过审批，后赵玮良于2020年6月1日将房屋低价卖于他人。窦孝堃称华夏银行于2020年6月16日告知窦孝堃贷款审批通过，但赵玮良已将房屋出售，构成违约。该院于2020年11月16日作出（2020）豫0103民初11248号民事判决书，判决认定：窦孝堃要求解除双方签订的《郑州金玺不动产房屋买卖合同》，赵玮良不持异议，双方均同意解除合同，该院予以确认。涉案房屋买卖合同解除后，赵玮良应将收取窦孝堃的100000元购房款予以退还。对于窦孝堃要求赵玮良支付违约金28600元的诉请，2019年9月4日双方签订合同时被告即将涉案房屋钥匙交付原告使用，赵玮良已表明了履行合同的诚意。根据合同约定“双方于签订本合同后10个工作日内”共同办理银行按揭贷款手续，直至2020年6月1日，窦孝堃的贷款申请仍未通过审批，赵玮良已给予原告充分、合理的时间办理贷款事宜，无果后赵玮良将房屋另售他人，该情况的发生实属不可归责于赵玮良之事由，窦孝堃主张赵玮良违约依据不足，窦孝堃要求赵玮良支付违约金的诉请，该院不予支持。故判决：解除窦孝堃、赵玮良与第三人郑州金玺房地产营销策划有限公司于2019年9月4日签订的《郑州金玺不动产房屋买卖合同》；赵玮良于判决生效之日起十日内返还窦孝堃购房款100000元；驳回窦孝堃的其他诉讼请求。3.赵玮良以窦孝堃占用其房屋近9个月的时间且其低价出售房屋造成损失应由窦孝堃赔偿为由，诉至该院，要求窦孝堃赔偿以每月3000元计算9个月的租金损失27000元，（2019年9月二七区二手房每平方米均价11423元-2020年6月二七区二手房每平方米均价11018元）×129.2平方米=53488.8元的房屋价值损失，降低房价出售损失115000元，综合考虑由窦孝堃赔偿150000元。在本案庭审时，窦孝堃自述于2020年6月底将涉案房屋钥匙交还给房屋居住人。一审认为：赵玮良、窦孝堃及金玺公司签订的《郑州金玺不动产房屋买卖合同》已经该院生效判决判令解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同未能继续履行并最终解除的原因，主要在于窦孝堃未能通过银行贷款审批，窦孝堃辩称系因2020年初爆发的新冠肺炎疫情导致履行期限延长，属于不可抗力，但合同明确约定了双方应于签订合同后10个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，2020年1月底发生新冠肺炎疫情，在长达四个月的时间内，窦孝堃都未能通过银行贷款审批，其以疫情因素主张不存在违约，显然不能成立。故窦孝堃应当对赵玮良因合同解除造成的损失承担赔偿责任。关于赵玮良主张的损失，以每月3000元计算9个月的租金损失27000元，窦孝堃已认可自合同签订至2020年6月保留有涉案房屋的钥匙，赵玮良在此期间失去对涉案房屋的占有使用权益，故由窦孝堃赔偿该损失，合法有据，该院予以支持。赵玮良主张的房屋价值损失及降低房价出售损失，不属于赵玮良的直接损失，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决:一、被告窦孝堃于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵玮良租金损失27000元；二、驳回原告赵玮良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元,减半收取1650元,由原告赵玮良负担1353元，由被告窦孝堃负担297元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己的主张应当提供充分的证据予以证明。涉案《房屋买卖合同》约定，双方应于签订合同后10个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，直至2020年6月1日窦孝堃的贷款申请仍未通过，窦孝堃应当对赵玮良因合同解除造成的损失承担赔偿责任。本案中，窦孝堃已认可自合同签订至2020年6月其一直保留涉案房屋钥匙，赵玮良在此期间失去对涉案房屋的占有使用权益，一审法院结合合同履行情况、解除原因等，判决窦孝堃向赵玮良支付9个月租金损失27000元，并无不当。赵玮良上诉主张窦孝堃应赔偿115000元房屋差价损失，窦孝堃上诉主张其不应承担责任，依据不足，均不予支持。综上所述，赵玮良、窦孝堃的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3775元，由上诉人赵玮良负担3300元，由上诉人窦孝堃负担475元。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二一年三月四日书记员  李明雪