北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3510号上诉人（原审被告）：徐顺权，男，1971年7月23日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张苗，北京一法（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王有，男，1979年7月29日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人徐顺权因与被上诉人王有房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初20156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐顺权上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王有全部诉讼请求。事实与理由：我与王有签订的《房屋租赁合同》合法有效，且我已完全履行交付房屋的义务，一审法院认定由我承担王有的租金损失并无合同依据；本案不存在查封的情形，小瓦窑村没有查封的权利，王有应向查明的侵权主体主张权利；对于案涉房屋被封堵的原因，究竟是王有与村委会有矛盾还是违法经营，一审均未查清；案涉房屋及屋内设备至今仍被王有控制并使用，我不应退回押金和租金；王有逾期支付租金存在违约且对房屋造成损坏，其应当承担违约责任并赔偿我的装修损失。王有辩称，同意一审判决，不同意徐顺权的上诉请求。王有向一审法院起诉请求判令：1.徐顺权退还租金222603元、押金50000元；2.徐顺权赔偿装修损失30000元；3.本案诉讼费用由徐顺权负担。一审法院认定事实：2016年10月14日，徐顺权（甲方、出租人）与王有（乙方、承租人）签订《租赁合同》约定，甲方将位于大成路24号院1号楼足疗店房屋交付乙方，乙方用于足疗保健，乙方对甲方所要承租的房屋做充分的了解，愿意承租该房屋。租赁期限自2016年10月14日至2018年10月14日止，年租金为500000元，租金交付方式半年一支付，由乙方在每半年期限前30日内交付甲方。乙方逾期交付房屋，每逾期一日，由甲方按年租金的千分之十二加收违约金。如有特殊情况经甲乙双方自行协商解决。乙方不得对所承租房屋擅自进行改造装修，如确实需要必须经甲方书面同意。费用乙方自理，如乙方人为造成房屋损坏，由乙方负责赔偿或给予修复。甲方在租赁期内，不得对店面进行拆除转租，转让他人。甲方自行解决2016年10月14日前店内外所有债务，2016年10月14日之前一切债务与乙方无关。甲方出租房内的空调、电器及用具用品，租赁期内出现故障由乙方自行维修，如造成损坏，由乙方照价赔偿或给予修复。房屋设施具体如下（略）。备注：在物业租给甲方的前提下，甲方一直交由乙方使用，如房租涨价（涨价部分由乙方承担）。两年内原房租不变，另外押金伍万元整（两个月内付清）。合同签订后，双方按约履行第一年租赁合同。徐顺权于2017年5月15日开具收据载明，今收到大成路丽王宫房租费半年至十月底250000元、押金50000元。徐顺权于2017年11月10日开具收据载明，今收到大成路丽王宫房租费半年至四月底250000元。2017年年底，大兴发生火灾，王有承租的房屋被丰台区小瓦窑村查封。王有称店铺于2017年11月23日被查封并提交照片、录音予以证明，徐顺权称不清楚查封时间。庭审中，王有提交装修合同、证人证言等证明其对承租房屋进行装修花费70000元，徐顺权对此不予认可；王有提交微信截图证明与徐顺权代理人徐顺保协商开门事宜，徐顺权对此予以认可。一审法院认为，王有、徐顺权签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。王有缴纳租金后，租赁房屋被查封，王有无法正常使用，故其要求退还剩余租金于法有据。关于房屋查封时间，双方均认可发生在大兴火灾发生后，王有亦提交照片、录像予以佐证，故法院对王有称查封时间为2017年11月23日予以采信。租赁合同现已到期，故王有要求退还押金，并无不当，法院予以支持。关于装修损失，王有未提交充足证据予以证明，故对该项诉讼请求法院不予支持。据此，一审法院于2020年10月判决：一、徐顺权于判决生效之日起七日内退还王有押金50000元；二、徐顺权于判决生效之日起七日内退还王有租金218055元；三、驳回王有其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，徐顺权向本院提交如下证据：1.蔡增路出具的情况说明，欲证明其享有合法转租权，案涉房屋不能使用并非其造成；2.案涉房屋内部照片若干，欲证明房屋装修及损坏情况。王有对蔡增路的证明表示认可，但对于照片的证明目的不予认可，其表示墙面及房顶开口均系物业修管道造成，并非其损坏。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院补充查明：徐顺权于2015年7月1日与蔡增路签订了《房屋租赁协议》，约定蔡增路将案涉房屋出租给徐顺权使用，租期自2015年7月1日至2018年6月30日。另，王有在一审中提供其与徐顺权一方的微信聊天记录显示，王有于2020年3月20日发送信息：“大哥。过完了疫情咱们能不能开业。”对方回复：“兄弟：明天问一下！”经询，徐顺权称其向蔡增路交纳案涉房屋租金至2018年6月30日，之后未再续租；王有表示未收到查封相关文件，系当时小瓦窑村委会人员协同公安、执法人员到案涉房屋现场将大门用水泥封堵，后其仅自案涉房屋后门进入搬运物品，再未占有使用案涉房屋；徐顺权称其与蔡增路的租赁合同到期后，其未再关注案涉房屋的情况。本院认为，王有、徐顺权签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”出租人应当履行交付房屋的义务，并且，在租赁物交付时，出租人应当保证交付的租赁物符合约定的用途，使承租人能够正常使用；而在租赁期间，出租人亦有义务保持租赁物符合约定的用途。根据案涉《租赁合同》的约定，徐顺权将足疗店房屋交付王有用于足疗保健，鉴于该明确约定，徐顺权应当保证案涉房屋在交付时及租赁期间均能够正常用于经营足疗保健用途。但根据在案证据及一审法院调查的内容可知，案涉房屋的大门因故确系被行政管理部门封堵，且导致王有此后无法正常使用房屋。尽管各方对于封堵原因说法不一，但王有在无法正常使用案涉房屋的情况下选择向租赁合同法律关系中应当保证案涉房屋用途的出租方徐顺权主张权利，并无不当。徐顺权以其并非侵权主体为由排除王有向其主张合同权利之上诉意见不能成立，其所持案涉房屋被封堵系王有一方原因所致之上诉理由，缺乏证据佐证。关于《租赁合同》的状态。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期间，期限届满当事人不行使的，该权利消灭，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据王有在一审中提供的其与徐顺权一方至2020年仍联系重新开门营业事宜的内容可以看出，双方当事人在案涉《租赁合同》到期之后的两年时间内，均未做出明确的解除合同的意思表示，鉴于此，尽管王有在一审中主张解除合同，且双方当事人在一审庭审时均明确表示同意解除，但《租赁合同》已不具备行使合同解除权的条件，应视为因履行期限届满而终止。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿责任。”尽管合同已到期终止，但因徐顺权提供的案涉房屋在租期内被封堵导致王有自2017年11月24日起无法正常使用案涉房屋，因而王有有权主张徐顺权在合理范围内承担相应的责任，具体到本案中，王有据此要求徐顺权退还未使用期间的租金及合同到期终止后的押金，于法有据；徐顺权坚持对本案的异议，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，徐顺权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实和适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5840元，由徐顺权负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 王 磊审 判 员 时 霈二〇二一年三月十二日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪