安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初237号 原告：李友芳，女，1979年7月7日出生,汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：邓枫，安徽英腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋思清，安徽金天都律师事务所律师。 被告:黄山粤诚置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区黎阳镇油山路**办公楼**，统一社会信用代码91341000MA2NAPKR2C。 法定代表人:程孝彬。 委托诉讼代理人：张亚冰，公司法务。 委托诉讼代理人：佘秀银，公司法务。 第三人:中国邮政储蓄银行股份有限公司黄山市分行,住所,住所地安徽省黄山市屯溪区天都大道**社会信用代码:91340006742058623。 负责人:刘宏平。 委托诉讼代理人：唐潇潇，公司法务。 原告李友芳与被告黄山粤诚置业有限公司（以下简称粤诚公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司黄山市分行（以下简称邮储银行黄山市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案，依法适用简易程序于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告李友芳及其委托诉讼代理人邓枫，被告粤诚公司的委托诉讼代理人佘秀银，第三人邮储银行黄山市分行的委托诉讼代理人唐潇潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李友芳向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》;2、依法判令解除原告与第三人邮储银行黄山市分行签订的编号为34018041117118870630号《个人购房借款担保合同》;3、依法判令被告返还原告已支付的购房款447444元及利息55930.5元(以已付款金额为基数按年利率6%自2017年11月10日计算实际清偿之日止,暂计算至2019年12月30日为55930.5元,实际算至合同解除之日);4、依法判令被告返还原告自2018年1月20日起至2019年12月30日止已向第三人邮储银行黄山市分行偿还的贷款本金和贷款利息152006.4元(后续贷款本息算至合同解除之日,以第三人邮储银行黄山市分行出具的还款明细清单为准)，剩余的贷款及利息由被告向第三人清偿；5、依法判令被告赔偿原告可得利益损失(即因被告违约导致合同解除造成合同约定交付房屋目前市场买卖价格与原成交价格之间差价损失,赔偿数额以鉴定评估为准);6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年初，被告将自己开发的恒大滨江左岸小区对外预售，并制作沙盘、宣传视频、宣传单等宣传资料进行宣传，称小区一层、二层商品房为庭墅户型，自带花园和下层式客厅书房起居室，其中派发传单载有“全明采光地下室，尽享阳光入室”文字，并配有图片。原告在该宣传下，于2017年11月9日在被告处购置房产并签订《商品房买卖合同》，约定原告购买恒大滨江左岸小区第10幢103室房屋，建筑面积为142.95平方米，套内面积为117.26平方米，购买该商品房必须捆绑被告宣传的“全明采光地下室，尽享阳光入室”-103室，建筑面积为103.35平方米，套内面积为84.78平方米，两层房屋单价都为6039.16元每平方米，按照套内建筑面积总房款为1487444元。合同第八条约定出卖人应当在2019年6月30日前将具备商品房综合查验备案的房屋交付买受人，逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。然时至诉讼，被告销售的房屋尚未取得验收备案，无法交付。另被告销售的房产存在虚假宣传、重大质量等问题。被告所称的完全采光地下室事实上是地下车库分割出来的，并且阴暗潮湿，地面溢，地面溢水水等与被告宣传的全采光庭墅严重不符。被告的虚假宣传已被黄山市市场监督管理局查实，处以5100元的罚款。被告的严重违约行为，导致原告的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条等规定，原告有权解除合同，被告应承担违约责任并赔偿原告的全部损失。为此，原告提出前述之请。 粤诚公司辩称，1、原告诉请解除购房合同无事实和法律依据。原告陈述被告存在虚假宣传与事实不符，因为被告在出售房屋时已在合同中明确案涉商品房的基本情况；被告被市场监督部门处罚针对的是被告违反广告法的有关规定，属于具体行政行为，不能作为被告违约责任的认定；广告内容仅为要约邀请，并非正式要约内容，被告不应因广告宣传内容而承担违约责任；在签订合同时，被告不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，原告也未提出撤销合同，故原告提出解除合同无事实和法律依据。2、被告已于2019年6月30日通知原告收房，房屋符合合同约定的交付条件，但原告未收房，过错在于原告。3、原告陈述房屋存在严重质量问题，但未提供证据予以证明。假使房屋存在质量问题，原告可以要求被告予以维修，而不是主张解除合同。4、原告诉请利息损失及可得利益损失无事实和法律依据。退一步讲，原告的第二项、第三项及第四项诉请存在重复计算，不应被同时支持。根据司法实践，利息损失的计算标准应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率为准，且原告主张同时赔偿利息损失及赔偿可得利益损失，属重复计算，不应当被同时支持，若原告主张赔偿可得利益损失的，则不应当主张赔偿利息损失。因原告可得利益损失为若其取得房屋，并将房屋另行销售时，其可获得的因房屋增值而导致的高于其购房房屋成交价的差额，原告可另行销售房屋的前提为其支付了购房款，在此情况下房款为正常的成本支出，而并非原告的实际损失，同时因二手房买卖中存在税费的成本，因此原告所可获得的可得利益损失中，应当扣除掉二手房交易过程中出卖人所需支付的必要成本。 邮储银行黄山市分行陈述，1、原告与被告签订的购房合同以及原告与我行签订的贷款合同是两个独立的合同，购房合同的解除不影响贷款合同的效力，原告仍要继续履行贷款合同项下还款义务。2、我行同意解除贷款合同的前提为购房合同解除，并且由原告或者是被告清偿贷款合同项下所有本金及利息。 本院经审理认定事实如下：2017年11月9日，李友芳与粤诚公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李友芳购买粤诚公司开发的恒大滨江左岸第10幢103室（建筑面积142.95平方米，其中套内建筑面积117.26平方米）及-103室房屋（建筑面积103.35平方米，其中套内建筑面积84.78平方米），按套内建筑面积计算，单价为7362.13元，总房款为1487444元；合同附件四约定：买受人应当于2017年11月10日前支付房屋首付款447444元，余款1040000元向商业银行申请按揭贷款；合同第八条约定：出卖人应当在2019年6月30日前将经综合查验备案的商品房交付买受人；第九条约定：逾期交付超过180日，买受人有权解除合同；第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，李友芳按照合同约定支付粤诚公司购房首付款447444元。2017年11月30日，李友芳与邮储银行黄山市分行签订一份《个人购房/购车借款及担保合同（抵押）》，李友芳向邮储银行黄山市分行申请贷款1040000元，该款已支付给粤诚公司，粤诚公司出具购房发票一张，发票总金额为1487444元，李友芳亦按约按邮储银行黄山市分行支付贷款本金及利息。本院在（2020）皖1002民初209号 案件（已生效）中查明：2019年6月28日，黄山市建设工程质量监督站同意恒大滨江左岸10#楼毛坯工程备案；2020年4月14日黄山市住房和城乡建设局出具一份《黄山市新建住宅小区综合查验本案表》，同意恒大滨江左岸1#、7#、9#、10#、13#楼土建及室内精装修工程备案。2019年6月30日，粤诚公司以邮寄方式书面通知李友芳收房，李友芳因案涉房屋未达到收房条件而未进行收房。 2020年10月12日，李友芳向本院提交鉴定申请，要求对案涉房屋按照庭墅标准委托司法鉴定机构鉴定其实际价值。庭审中，经本院查实案涉房屋103室是商品房性质，-103室是地下室性质，故对李友芳要求按庭墅标准委托司法鉴定机构鉴定案涉房屋的实际价值的申请不予准许。庭审中，李友芳要求按相似地段房产市价评估标准对案涉房屋实际价值进行司法鉴定，本院审查认为案涉房屋中-103室性质是地下室，不能按照商品房的性质进行评估，故对其该申请不予准许。经本院释明李友芳应按照案涉房屋现状情况申请鉴定，但其表示不接受。 上述事实有李友芳的身份证复印近、粤诚公司的营业执照及法定代表人证明、《商品房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同（抵押）》、发票、银行还款流水、收楼通知书、（2020）皖1002民初209号民事判决书及开庭笔录为证，本院予以确认。 本院认为，李友芳与粤诚公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。李友芳已按照合同约定支付了房屋首付款及办理银行按揭贷款，粤诚公司理应合同约定期限将符合交付条件的房屋交付李友芳。2019年6月30日粤诚公司虽已通知李友芳收房，但直至2020年4月14日黄山市住房和城乡建设局才出具《黄山市新建住宅小区综合查验本案表》，同意恒大滨江左岸1#、7#、9#、10#、13#楼土建及室内精装修工程备案，也即案涉房屋直至2020年4月14日才达到交付条件。根据双方在《商品房买卖合同》第九条的约定：出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款。本案中粤诚公司已逾期交房超过180日，买受人有权解除合同，故本院对李友芳要求解除与粤诚公司之间签订的《商品房买卖合同》的诉请予以支持；因李友芳未提供证据证明其通知粤诚公司解除合同的具体时间，故本院认定双方于李友芳起诉之日起即2020年4月20日解除《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，故李友芳要求解除与邮储银行黄山市分行之间签订的《个人购房/购车借款及担保合同（抵押）》的诉请符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，粤诚公司应返还李友芳已支付的购房款447444元；关于利息损失，因粤诚公司违约导致双方合同解除，本院认定利息自粤诚公司违约次日即2019年7月1日起以447444元为基数按年利率6%计算至款清之日止；粤诚公司还应返还李友芳已经实际向邮储银行黄山市分行支付的贷款本金及利息；案涉房屋剩余贷款本金及利息由粤诚公司向邮储银行黄山市分行清偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告李友芳与被告黄山粤诚置业有限公司于2017年11月9日签订的《商品房买卖合同》于2020年4月20日解除； 二、原告李友芳与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司黄山市分行于2017年11月30日签订的《个人购房/购车借款及担保合同（抵押）》于2020年4月20日解除； 三、被告黄山粤诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李友芳返还购房款447444元并支付该款自2019年7月1日起以447444元为基数按年利率6%计算至款清之日止的资金占用费； 四、被告黄山粤诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李友芳已经实际向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司黄山市分行支付的贷款本金及利息； 五、原告李友芳与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司黄山市分行于2017年11月30日签订的《个人购房/购车借款及担保合同（抵押）》的剩余贷款本金及利息由被告黄山粤诚置业有限公司向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司黄山市分行清偿； 六、驳回原告李友芳的其他诉讼请求。 案件受理费5177元，保全费5000元，合计10177元，由被告黄山粤诚置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  徐云飞 二〇二一年三月一日 法官助理  杨玲玲   书记员   曹甜甜   附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第二条施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。