文书内容湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初1118号原告：宁乡顾家房地产中介服务部，住所地湖南省宁乡市玉街道楚新康西路碧桂园月湖湾第2幢1层03号。经营者：潘水清，女，汉族，1989年9月28日出生，住湖南省。委托诉讼代理人：孟宗，男，1990年5月21日出生，系原告员工。委托诉讼代理人：夏文利（特别授权），湖南光阳律师事务所律师。被告：许文超，男，1984年2月8日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人:成文宇，男，1970年1月9日出生，汉族，住湖南省，系公民代理。原告宁乡顾家房地产中介服务部诉被告许文超中介合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孟宗、夏文利，被告的委托诉讼代理人成文宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁乡顾家房地产中介服务部向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告预期利益损失9680元；2、请求判令被告支付原告违约金20760元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年11月6日，原告合伙人孟宗经人介绍与被告相识，电话交流后，原、被告签订《宁乡顾家房产代理销售委托书》，约定被告委托原告出售位于碧桂园月湖湾金色夏威夷5栋1单元1301房，委托出售价格1038000元，房屋成交后原告将收取房屋成交价1%的中介服务费，委托期限自2020年11月6日至2021年3月6日，委托期限内，委托人违约须按房屋报价的2%支付违约金。签订该《委托书》后，原告先后在宁乡市范围内各大中介群发布售房信息，随后原告促成被告与案外人郭强形成了房屋买卖合意，并约好了双方之间交房手续、付款流程、双方支付的费用和被告回来办理过户手续的时间，并告知被告回宁乡后再约双方见面补签《二手房买卖合同》；被告在约定时间回宁乡后，却以其母亲不同意卖房为由拒绝形成书面房屋买卖合同，并将买受人通过原告交付给被告的10000元购房定金予以退还。原告认为，原、被告双方签订了《宁乡顾家房产代理销售委托书》，原告按《协议书》的约定履行中介义务，被告在委托期限内违反诚信原则让原告居间不能，侵犯了原告的正当权利。被告许文超辩称：1、被答辩人在本案中没有促成合同成立，依法不能收取费用并不存在违约。本案中，本案被答辩人出示的《宁乡顾家房产代理销售委托书》一份，委托人系答辩人，受委托方并非被答辩人，而是宁乡顾家房产经纪有限公司，孟宗的签字，该合同约定“以签订房屋买卖合同为准”由宁乡顾家房产经纪有限公司收取房屋成交价1%的中介费，该委托合同书并非房屋买卖合同。被答辩人未促成答辩人房屋买卖合同的正式签署，依法不得收取报酬。本案中，被答辩人已经向意向购买人郭某收取10000元现金，该现金已退还给被答辩人。被答辩人单方面向意向购买人收取的定金与答辩人没有关系。被答辩人请求答辩人支付预期利益损失但并未提供任何证据证实其从事居间活动花费了多少必要费用，故该请求不成立，依法不应当支持。2、答辩人主体资格不适格，请求驳回被答辩人的诉讼请求。答辩人所有的金色夏威夷小区5栋1单元1301房产系答辩人与其妻子刘玫瑰共同共有的房产，被答辩人没有查明该房产的产权所有人的基本情况就擅自与答辩人签订委托销售书，且被答辩人并未提供孟宗是否被答辩人合伙人，且宁乡顾家房产经纪有限公司是否具备代表被答辩人代理中介房产服务无法查明。故被答辩人的诉讼请求应当予以驳回。本院经审理查明案件事实如下，原告系个体经营户，经营范围为房地产中介服务、房地产居间代理服务等。2020年11月6日，案外人孟宗以“顾家房产”的名义，与被告许文超电话沟通后，双方通过微信签订《宁乡顾家房产代理销售委托书》（以下简称销售委托书），约定：“委托人许文超委托宁乡顾家房产经纪有限公司（碧桂园月湖湾）出售金色夏威夷小区5栋1单元1301，委托出售价为1038000元，房屋成交后顾家房产将收取房屋成交价（以签订房屋买卖合同为准）1%的中介劳务费，委托期限自2020年11月6日至2021年3月6日，委托期限内委托人违约须按房屋报价的2%支付违约金。”该《销售委托书》受委托人落款处打印为“宁乡顾家房产经纪有限公司”，未加盖公章。《销售委托书》签订当日，孟宗经被告许文超同意通过被告姐姐取得房屋钥匙后，随即在相关房产群发布房源信息，随后通过“柒天房产”廖士娟联系到意向客户郭强，并带郭强看房。此后，孟宗就房价等问题与双方进行沟通并达成一致意见。2020年11月9日，孟宗通过微信向被告转账10000元，并称：“代郭强转来购买金色夏威夷5栋1301定金，成交价96.8万，业主负责百分之一中介费”、“预计你们交资料起，7天内回，流程很快”。被告收取该10000元，并回复：“好的，明天把资料发你。”2020年11月10日，被告将结婚证及户籍信息发送给孟宗。2020年12月3日，被告告知孟宗：“这个星期六回来，下个星期把事情搞完”。但此后，被告未配合办理其余后续手续，并将10000元退回孟宗。另查明：宁乡顾家房产经纪有限公司未进行工商登记。原告称原打算注册为宁乡顾家房产经纪有限公司，但因时间问题，最终注册为宁乡顾家房地产中介服务部。孟宗名片上显示为“顾家房产”、湖南顾家房产中介有限公司A组销售经理，地址为碧桂园月湖湾2栋103，孟宗实际系原告员工。再查明，位于××乡××路××路交界处的南侧（金色夏威夷）5栋1301室的房屋所有权人为被告许文超及其妻子刘玫瑰。上述事实，有《宁乡顾家房产代理销售委托书》、通话记录、微信记录、名片、不动产登记信息表等证据及到庭当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告主体资格是否适格；2、被告是否存在违约行为，原告请求的预期利益损失及违约金是否应支持。关于焦点一：孟宗作为原告员工，以“顾家房产”名义与被告签订《销售委托书》，虽《销售委托书》上受委托人落款处打印为“宁乡顾家房产经纪有限公司”，但该公司并未进行工商登记，宁乡顾家房产经纪有限公司显然不具备主体资格。而《销售委托书》及孟宗名片上注明的地址，与原告地址完全符合，且孟宗实际系原告员工，可确定“顾家房产”即原告，原告与本案具有法律上的利害关系，故原告主体适格。案涉房屋实际系被告及其妻子共同所有，并不影响被告在本案中的主体资格。2、关于焦点二，原、被告双方通过微信签订的《销售委托书》系双方真实意思表示，合法有效。该合同虽名为《销售委托书》，但从合同内容以及实际履行情形看,由原告提供客户信息并促成双方达成房屋买卖交易，原告从中收取中介费，双方之间实质形成中介合同。合同虽对具体服务内容未明确约定，但根据交易习惯,房产中介作为居间人促成房屋买卖合同成立并收取中介费一般应完成提供房源信息、带领查看房屋、促成合同成立、协助办理过户手续等工作。本案中原告实际已带意向客户郭强看房,并促成双方就房价达成一致，且被告实际收取过郭强10000元，故原告已积极履行了大部分服务内容，现被告退还10000元且拒不办理后续手续，导致原告居间不能，已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，违约金数额应当与造成的损失基本相当。从本案情况看，原告的损失主要是其未能依合同获取中介费，现双方约定违约金为房屋报价的2%，而依此计算违约金达20760元，故原告主张的违约金明显过分高于实际损失，现被告申请对违约金进行调整，综合考虑原告已完成工作在促成房屋买卖合同成立中所占的比重及原告促成交易可获得的收益，本院酌情调整违约金为10000元。因违约金已包含预期利益损失，本院对原告主张的预期利益损失9680元不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百一十条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第九百六十一条之规定，判决如下：一、被告许文超于本判决生效之日起十日内支付原告宁乡顾家房地产中介服务部违约金10000元；二、驳回原告宁乡顾家房地产中介服务部的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561元，减半收取280.50元，由被告许文超负担93元，由原告宁乡顾家房地产中介服务部负担187.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭旻璐二〇二一年三月二十三日书记员赵丽雯附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。