广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初36628号原告黄某某，男，汉族，住址：广东省深圳市龙岗区。原告李某某，男，汉族，住址：广东省深圳市龙岗区。原告张某某，女，汉族，，住址：广东省深圳市龙岗区。以上三原告共同委托代理人马某某，广东君龙律师事务所律师。以上三原告共同委托代理人崔某某，广东君龙律师事务所实习律师。被告深圳市龙岗区某某学校，地址：深圳市龙岗区法定代表人曾某某，职务为总经理。委托代理人雷某某，广东龙昌律师事务所律师。委托代理人曾某某，广东龙昌律师事务所律师。原告黄某某、李某某、张某某诉被告深圳市龙岗区某某学校房屋租赁合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告的委托代理人马某某、崔某某，被告的委托代理人雷某某、曾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，三原告方于2005年5月16日与深圳市某某有限公司签订《学校租赁合同》，由深圳市某某有限公司向三原告承租被告目前使用的校舍，租赁期限为2005年2月1日至2020年7月15日。后由被告目前的经营方承接深圳市某某有限公司对于某某学校经营权，并按照前述《学校租赁合同》的约定继续承租使用租赁物，并支付租赁有效期内的租金，三原告接受被告支付的租金并认可，合同期内三原告与被告间存在合法有效的租赁合同关系。在租赁合同期限届满前，被告未以任何方式表示是否继续承租该租赁物业，三原告于2020年6月7日通过电话等形式告诉被告：如需续约，租赁期限可延长6年，建筑面积按12000平方米计算（含教学楼三栋、宿舍两栋及学校操场），每平方米30元，且被告需在后续合同期满一年前确认是否续租。被告表示希望降低租金，三原告对此予以拒绝。后三原告于2020年6月15日向被告发出《某某学校租赁合同到期通知书》，告知被告租赁合同于2020年7月15日到期，并希望与被告协商确认租赁事宜，如无意续租，请被告在2020年7月1日前书面告知三原告，并在合同结算前移交物业及相关手续。但后续被告并未向三原告书面确认是否续租，亦未办理租赁物业移交手续。2020年7月24日，三原告委托广东君龙律师事务所律师与被告股东、代表联系人温某某就是否继续承租学校物业事宜进行协商，被告表示租金无法承受确认不予续租，同时针对三原告提出“如果被告暂时无法确定是否续租，愿意给予被告6个月的考虑期，考虑期内租金按照每平方米28元收取”的方案表示不需要。2020年8月3日，三原告委托广东君龙律师事务所向被告发出律师函，限期被告10日内与三原告办理租赁物业移交手续并结清费用。直至起诉之日，被告仍未向三原告作出办理租赁物业移交等相关手续，并且强行租赁，按照每月23元每平米支付房租，目前支付了593953元，三原告对此并不认可。三原告为维护自身的权利，特起诉至法院，请求判决：1、被告立即搬离租赁物业并办理返还租赁物业相关移交手续；2、被告支付租赁的租金及利息（期限自2020年7月15日起至某某学校返还租赁物业，租金以36万元/月计算），暂计至2020年9月15日为126047元；3、被告承担本案诉讼费。被告辩称，一、涉案物业权属非三原告所有，原告无权提起本案诉讼。2001年8月18日，某某学校与横岗镇某某经济合作社签订了《土地有偿使用权合同书》，约定某某将土地面积5300平方米土地使用权转让给被告办学使用，土地使用年限为70年，自2001年8月18日起至2071年8月18日止。2004年6月6日，某某学校与横岗镇某某经济合作社签订了《土地租赁合同书》，约定某某土地面积4000平方米租赁给被告作为建校舍及球场使用。土地使用期限为70年，自2004年7月1日起至2074年6月30日止。签订上述合同后，某某学校根据上述合同约定取得了占地面积约9300平方米的土地使用权。某某学校在取得上述土地使用权后，投资兴建了地上物业。某某学校使用土地建设了涉案建筑物，经龙岗区教育局、民政局批准，办学资质合法。某某学校持续经营至今，被告有权继续经营，直至土地使用合同期限届满，任何单位和个人无权要求被告予以搬离。某某学校的土地是由某某学校向某某受让或租赁而来，地上物业由某某学校为办学而建设。某某学校是本案涉案物业的权利人、使用权人。二、学校股东变更，不影响法人资产的归属。某某学校是土地及地上建筑物的权益人，某某学校股东仅享有收益权，股东变更不影响学校法人的资产。某某学校物业是学校的资产，不是股东个人的资产，如果股东间有约定处置学校资产，属于变相抽逃学校资产，损害学校利益，该约定属于无效约定。张某某、李某、黄某某主张其原是某某学校的发起人，2005年2月21日，某某学校经营股东变更为方某某。之后，学校的股东由方某某变更为深圳市某某有限公司，深圳市某某有限公司指派该公司总经理曾某某同时担任某某学校的负责人。综上，学校股东的变更不影响学校资产归属于学校这一事实，股东的变更不产生学校资产的变动。三、本案不存在租赁物业。某某学校土地及地上物业均是某某学校受让并建成使用，某某学校物业的所有权人是深圳市龙岗区某某学校。某某学校使用自身的物业用于办学，不存在与三原告形成租赁关系，因此不存在租赁纠纷问题。被告使用的物业是学校资产，原股东出租学校资产，该租赁合同不是由被告签订的，原股东与现股东签订的租赁合同中也没有确认学校物业是归属于原股东。基于原股东贡献，现股东深圳市某某有限公司如有以租赁合同的形式给予原股东相应回报的，那也是属于原股东与现股东之间的自愿给予投资回报的约定，是股东的内部行为。四、本案纠纷是属于原股东与现股东之间投资回报约定的问题。涉案租赁合同不涉及被告，三原告起诉被告依据不足，在本案中，被告诉讼主体不适格。原告李某某、张某某也非原股东，被告与李某某、张某某没有产生任何经济关系以及持股关系，原告李某某、张某某起诉被告依据不足。原告黄某某于2005年2月21日，将学校股权转让给方某某，随后方某某将学校股权转让给深圳市某某有限公司。自2005年2月21日起，被告与原告黄某某之间不存在着控股关系，原告黄某某起诉被告也是属于诉讼主体不适格。深圳市某某有限公司与张某某、李某、黄某某所签订的租赁合同，与原告李某某、张某某无关。综上所述，由于某某学校是独立的民办非企业法人，某某学校是涉案土地及地上物业的权利人，被告有权使用物业，无需向本案原告缴纳租金。三原告与被告没有签订任何的租赁合同，没有形成任何经济关系，原告要求被告腾空搬离和给付租金的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2001年8月18日，深圳市龙岗区某某学校与深圳市龙岗区横岗某某签署一份《土地有偿使用合同书》，约定深圳市龙岗区横岗某某将油田山地、新屋下坡一块土地（共计5300平方米）使用权转让给深圳市龙岗区某某学校办学使用，每平方米地价为150元，土地使用权为70年，自2001年8月18日起至2071年8月18日止，使用权到期后，深圳市龙岗区某某学校在该幅土地上的建筑物，水电设施无偿归深圳市龙岗区横岗某某所有，深圳市龙岗区某某学校负责该幅土地的报建手续，经营税收及有关费用，该合同书的甲方处加盖深圳市龙岗区横岗某某经济合作社的公章，乙方代表处有原告黄某某的签名，落款空白处加盖深圳市龙岗区横岗镇某某村民委员会的公章。2004年6月6日，深圳市龙岗区横岗某某与深圳市龙岗区某某学校签订《土地租赁合同书》，约定深圳市龙岗区横岗某某将油田路河两边的一幅土地，租给某某学校自建校舍作办学使用，该幅土地面积4000平方米，使用年限自2001年7月1日起至2074年6月30日止，租赁期间，如遇国家征收该幅土地，地上的建筑物赔偿归深圳市龙岗区横岗某某所有，深圳市龙岗区某某学校所有，深圳市龙岗区横岗某某不作任何赔偿，该合同书的甲方处加盖深圳市龙岗区横岗某某经济合作社的公章，乙方代表处有黄某某的签名并加盖深圳市龙岗区某某学校的公章，落款空白处加盖深圳市龙岗区横岗镇某某村民居委会的公章。上述合同签订后，深圳市龙岗区某某学校根据约定取得了占地面积约9300平方米的土地使用权，并建设了涉案建筑物，经龙岗区教育局、民政局批准，办学资质合法。案外人张某某、李某与本案原告黄某某主张其原是某某学校的发起人，2005年2月21日，深圳市龙岗区某某学校经营股东变更为方某某，之后学校股东由方某某变更为深圳市某某有限公司，由曾某某担任深圳市龙岗区某某学校的负责人。2005年5月16日，深圳市某某有限公司与案外人张某某、李某、黄某某签订《学校租赁合同》，许某某在深圳市龙岗区某某学校担任财务一职，社保在深圳市龙岗区某某学校购买，许某某受深圳市某某有限公司的委托，从许某某的个人账户向李某某代为支付租金，许某某支付给李某某的款项来源于深圳市某某有限公司，在许某某支付给李某某款项前后，由深圳市某某有限公司的财务潘某某支付给李某某，许某某支付款项的行为与深圳市龙岗区某某学校无关。另查，原告提交的两份《协议书》中陈述的租赁用地情况分别为“黄某某、张某某、李某某三人于2000年本村购5300平方米工业用地”、“张某某、李某某、黄某某三人于1999年在本村购4000平方米工业用地”，该描述与《土地有偿使用权合同书》、《土地租赁合同书》的合同签订主体、签订时间不一致。本院认为，深圳市龙岗区某某学校的土地是由某某学校向深圳市龙岗区横岗某某受让或租赁而来，地上物业由深圳市龙岗区某某学校办学而建，故被告深圳市龙岗区某某学校是本案涉案物业的权利人、使用人，深圳市龙岗区某某学校使用自身的物业用于办学，不存在与三原告形成租赁关系，因此不存在租赁纠纷问题。深圳市龙岗区某某学校的物业是学校资产，原股东无权出租学校资产，该租赁合同不是由被告深圳市龙岗区某某学校签订的，原股东与现股东签订的租赁合同中也没有确认学校物业是归属于原股东。现股东深圳市某某有限公司如有以租赁合同的形式给予原股东相应回报，应属于原股东与现股东之间自愿给予投资回报的约定，是股东之间的内部行为。综上，由于深圳市龙岗区某某学校是独立的民办企业法人，是涉案土地及地上物业的权利人，其有权使用物业，无需向本案原告缴纳租金。原告黄某某、李某某、张某某与被告深圳市龙岗区某某学校没有签订任何的租赁合同，没有形成任何经济关系，故原告黄某某、李某某、张某某要求被告深圳市龙岗区某某学校腾空搬离和给付租金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄某某、李某某、张某某的全部诉讼请求。本案受理费2820元（原告已预交），由原告黄某某、李某某、张某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张国辉二〇二一年三月十八日书记员  李 华