北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2123号上诉人（原审被告）：陈洁，女，1978年9月7日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。上诉人兼陈洁之委托诉讼代理人：刘钊（陈洁之夫），1977年9月29日出生，无业，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创五街****楼**505。负责人：夏旻，总经理。委托诉讼代理人：赵军利，男，北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司员工。委托诉讼代理人：武振声，男，北京市西城区陶然亭街道法律工作者。上诉人陈洁、刘钊因与被上诉人北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司（下称中商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初9699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。陈洁、刘钊上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中商物业公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、我们没有与中商物业公司就北京经济技术开发区科创五街38号院2号楼6层606号房屋（下称涉案房屋）直接签署任何书面合同，一审中商物业公司不同意对《前期物业管理服务协议》进行笔迹鉴定，其公司涉嫌证据造假，应对其作伪证的行为进行处理。二、一审庭审中，中商物业公司后期补充提供了《北京市商品房现房买卖合同》《前期物业服务合同》，合同明确的甲方为北京国盛兴业投资有限公司（下称国盛公司），并非本案中商物业公司，一审判决我们向中商物业公司交纳物业费，无事实依据。三、中商物业公司自称为我们提供了物业服务，但未提供证据佐证，其未进行相应物业与价格备案，不具备服务和收费资质；一审法院认定中商物业公司提供了物业服务，无事实依据。四、我们所居住的莫尔空间社区专门组织了社区调研，小区业主绝大部分表示不满意物业服务，并同意更换物业公司；小区半数以上业主未交纳物业费。我们业主已组成联合维权小组，向政府相关部分反映情况。一审法院未去现场进行调查，草率判决，审判不公。五、莫尔空间小区存在大量施工质量问题，其中墙体开裂、防水不达标、门窗变形、玻璃自爆的情况严重，威胁到广大业主的人身安全。中商物业公司辩称：同意一审判决，不同意陈洁、刘钊的上诉请求和理由。陈洁、刘钊所谓的物业调研并主张有700多份问卷调查的问题，我公司对此也做了调查核实，问卷有很多的重复，我公司不认可。陈洁、刘钊所述的锦旗问题，去年也是因为个别人有过激行为，对我公司造成了很大的损失。陈洁、刘钊所谓的公示，我公司每年3月份都会有公示，包括所有的明细。陈洁、刘钊所主张的垃圾问题，其提交的照片也无法显示具体问题，肯定不在涉案房屋所在小区。中商物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈洁、刘钊立即支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费7518．61元及生活垃圾清运费用66元；2.判令陈洁、刘钊支付2020年1月1日至2020年5月31日的逾期付款违约金345.86元。一审法院认定事实：2016年10月11日，陈洁、刘钊作为买受人，国盛公司作为出卖人，双方签订了《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF665902），约定由乙方购买涉案房屋，实测建筑面积158.22平方米。双方在该合同第二十一条中约定前期物业管理期间，该物业管理区域内的物业服务标准为办公楼3.96元/平方米·月，并约定买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意出卖人提供的前期物业服务合同，遵守临时管理规约。同日，国盛公司作为甲方，陈洁、刘钊作为乙方，双方签订了作为上述房屋买卖合同附件七的《北京市前期物业服务合同》，约定物业费单价3.96元/月/平方米。双方在上述房屋买卖合同附件文件中的《临时管理规约》亦对物业服务价格进行约定；陈洁、刘钊在《莫尔空间（城乡世纪财富广场）临时管理规约承诺书》中同意由中商物业公司对涉案房屋所在小区进行物业管理。现中商物业公司主张陈洁、刘钊按照合同约定支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费7518．61元及生活垃圾清运费用66元，并要求支付违约金。刘钊、陈洁以其答辩意见不同意中商物业公司的诉讼请求。另查，庭审中，中商物业公司提交日期为2016年11月5日的《前期物业管理服务协议》，证明其与陈洁、刘钊存在物业服务合同关系。陈洁、刘钊认为上述《前期物业管理服务协议》并非陈洁本人所签写，不认可该份材料的真实性。因中商物业公司未能证明该《前期物业管理服务协议》为陈洁本人签写，故法院对该份《前期物业管理服务协议》不予采信。诉讼过程中，中商物业公司为证明其向涉案小区提供物业服务提交（2019）京0102民初35091号民事判决，陈洁、刘钊表示不再到庭质证，由法院核查。一审法院认为：陈洁、刘钊作为买受人在与开发商签订《北京市商品房现房买卖合同》以及多份附件中，均对涉案房屋的物业服务费标准进行确认，并同意中商物业公司作为前期物业服务公司对小区提供物业服务，故中商物业公司与陈洁、刘钊存在物业服务合同关系。陈洁、刘钊虽称未注意房屋所在小区物业服务的提供方，但结合中商物业公司提供其与该小区其他业主之间的物业服务合同纠纷民事判决以及陈洁、刘钊对中商物业公司服务不满意的陈述，法院有理由认为中商物业公司系涉案房屋所在小区的物业提供方，陈洁、刘钊作为涉案房屋业主享受物业服务，应当按照约定支付物业服务费，故法院对中商物业公司要求陈洁、刘钊支付物业服务费的诉讼请求予以支持。对于中商物业公司要求陈洁、刘钊支付垃圾清运66元诉讼请求，依据《北京市物价局、北京财政局关于调整委托清运垃圾托运费及消纳场管理费收费标准的通知》（京价（收）字[1999]第253号），中商物业公司代为收取的垃圾清运费标准应为每户每年30元，故法院对中商物业公司要求陈洁、刘钊支付2019年垃圾清运费30元部分予以支持；因中商物业公司在本案中主张该项费用为垃圾清运费，故对于超出部分，如中商物业公司认为其仍存在其他费用，可另行主张。对于中商物业公司主张陈洁、刘钊支付上述款项违约金的诉讼请求，因中商物业公司所提交2016年11月5日的《前期物业管理服务协议》不能证明由陈洁本人签写，故法院对该协议中约定的违约责任条款不予采纳；另，陈洁、刘钊2016年10月11日所签订的《前期物业服务合同》中未有相应约定，故法院对中商物业公司主张的违约金不予支持。据此，一审法院于2020年12月4日判决：一、自判决生效之日起七日内，刘钊、陈洁支付北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司二〇一九年一月一日至二〇一九年十二月三十一日期间的物业服务费7518.61元及生活垃圾清运费30元；二、驳回北京中商和旭物业管理有限公司第一分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，陈洁、刘钊围绕其上诉意见依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈洁、刘钊提交：1.问卷调查截图，用以证明中商物业公司服务质量很低，业主都不满意，绝大部分业主要求更换物业公司；2.照片若干张，用以证明中商物业公司垃圾处理不及时、收支不公示、在公共区域私搭乱建、破坏绿地、私改停车场及5层违建、私占每层公共空间并对外出租、业主们联合给中商物业公司送锦旗“干啥啥不行、收款第一名”；3.微信截图，用以证明业主根本不想拖欠物业费，是因为涉案房屋所在小区存在多件玻璃爆裂等事件及物业服务标准问题迟迟得不到处理导致；4.政府网站文件截图，用以证明中商物业公司违法和侵害业主权益的事实；5.政府回复资料，用以证明中商物业公司并未备案相关服务和收费资质。针对上述新证据，中商物业公司的质证意见为：对证据的1的真实性、关联性、证明目的均不予认可；对证据2中的垃圾处理不及时的照片的真实性、证明目的均不予认可，照片显示的停车场并非其公司管理区域，系国盛公司委托第三方公司经营；所谓私搭乱建的照片，其公司对照片的真实性认可，但认为并非其公司管理区域，锦旗的照片真实性认可，但不认可证明目的；对证据3的真实性、证明目的均不予认可，微信中对话人的真实姓名无从查实；对证据4，这份文件见过，但是对文件内容不认可，而且处理的不是中商物业公司，是开发商国盛公司的事情；对证据5的真实性、证明目的均不予认可，与其公司无关。二审审理中，经询，陈洁、刘钊认可其已交纳截止至2018年底的全部物业费。关于涉案房屋玻璃爆裂的问题，陈洁、刘钊称前后存在两次多块玻璃爆裂，中商物业公司只针对其中第二次玻璃爆裂进行了维修更换处理，但第一次的玻璃爆裂问题没给予维修更换。中商物业公司对此予以认可，但主张涉案房屋内的玻璃并非保修范围，国盛公司已经通知不再给业主维修更换，只能业主自费处理。本院认为：本案中，陈洁、刘钊作为买受人与开发商国盛公司签订《北京市商品房现房买卖合同》《北京市前期物业服务合同》《临时管理规约》《莫尔空间（城乡世纪财富广场）临时管理规约承诺书》等中均对涉案房屋的物业服务费收费标准进行了明确约定，同时明确约定由中商物业公司作为前期物业服务公司对涉案房屋所在小区提供相应的物业服务，故陈洁、刘钊与中商物业公司之间形成物业服务合同关系。虽在一、二审审理中，陈洁、刘钊均否认中商物业公司为涉案房屋物业服务企业，未向其提供物业服务，但陈洁、刘钊不能就其签订上述合同协议中的约定作出合理解释，亦不能就其已向中商物业公司交纳自其买房之日起至2018年年底全部物业服务费用一事作出合理解释，故陈洁、刘钊的该项上诉理由，与查明事实明显不符，本院不予支持。经查明，陈洁、刘钊未交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费7518.61元及生活垃圾清运费30元，一审法院依据中商物业公司诉请，并依据上述合同约定的物业服务费收费标准及《北京市物价局、北京财政局关于调整委托清运垃圾托运费及消纳场管理费收费标准的通知》（京价（收）字[1999]第253号）的相关规定，判决陈洁、刘钊支付上述欠付物业费及生活垃圾清运费，合同依据充分，本院予以维持。另，关于《前期物业管理服务协议》的真实性问题，一审审理中，陈洁否认其在上述协议书上签字，中商物业公司亦不能就签名由陈洁本人书写提交相应证据予以证明，故一审法院对该协议的真实性未予认定，亦未依据该协议中约定的违约责任予以判决，并无不当。二审审理中，虽陈洁、刘钊称中商物业公司存在物业服务质量问题，并就此提交了新的证据，但上述证据均无法明确确定涉案房屋所在小区存在的卫生、违建、玻璃爆裂等问题系中商物业公司提供物业服务的范畴，故陈洁、刘钊以此为由拒绝交纳物业服务费的上诉理由，缺乏合同及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，陈洁、刘钊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈洁、刘钊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二一年三月十日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪