天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终436号上诉人（原审被告）：郑权，男，1977年2月4日出生，汉族，住天津市河西区。被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市河西区黑牛城道与洞庭路交口五福里配建六302。主要负责人：丁东，该公司总监。委托诉讼代理人：孙雪珍，天津冠达律师事务所律师。上诉人郑权因与被上诉人中海物业管理有限公司天津分公司（以下简称中海物业天津分公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初11699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑权上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或依法改判被上诉人减收上诉人物业服务费，减收幅度为60%；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵。一是在公共区域维护方面，阻挠业主委员会成立；不开展物业管理服务满意率调查；未按规定安排保安人员值班，导致上诉人被盗和汽车剐蹭；未开通可视对讲系统；对公共区域内私自设置广告的行为不予制止；对部分业主侵占公共区域的行为不予制止，上诉人房屋旁边是被上诉人当初许诺的公共厕所，但从未开放过，门口垃圾成山。二是在对上诉人房屋维护方面，上诉人的房屋没有上下水和燃气，上诉人购房时开发商表示可以和物业协调，物业也表示应允，但上诉人购房之后物业表示安不了，一直未予解决；户门变形关不严，报修后物业公司未予维修。二、物业费纠纷的诉讼时效为3年，上诉人从未收到过催缴物业费通知，被上诉人张贴的催缴物业费通知不能显示张贴的主体和张贴的时间、地点，上诉人对此不知情也不认可。三、一审法院审查认定证据不全面，未就上诉人提交的照片进行调查核实，且一审法院现场勘查不全面，只对小区公共区域进行现场勘查，未对上诉人房屋内部进行勘察，导致认定被上诉人的服务瑕疵不全面。一审过程中双方均同意调解，但一审法院并未进行调解。四、一审判决未考虑案件的社会影响，对物业费减免幅度过低。被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵，应大幅减免物业费。被上诉人中海物业天津分公司辩称，被上诉人已按前期物业服务合同及服务协议提供了物业服务，上诉人的上诉理由并不成立。一、被上诉人于2014年1月组织召开了小区业主会会议，2014年2月第一届业委会成立后因内部矛盾解散。被上诉人至今仍在协助居委会开展相关工作，未实施阻挠业委会成立的行为。二、被上诉人每年都委托第三方对小区住户开展满意率调查，上半年和下半年各一次。三、被上诉人依约进行了公共秩序管理，并安排有门岗巡逻。上诉人自述出现被盗和汽车剐蹭，但并未告知被上诉人。上诉人一审提交的汽车剐蹭照片不能证明剐蹭发生的时间、地点及与被上诉人物业服务间的关联性，不能证明被上诉人存在公共秩序管理瑕疵。四、可视对讲系统的安装不在物业服务范围内，由开发商向购房人提供。上诉人房屋为商铺，没有可视对讲系统，小区住户均有对讲系统并开通。五、上诉人店门不在物业服务范围，其自述店门上有广告，但未提供相关证据。六、上诉人一审提交的垃圾照片仅能证明拍照时的状态，不能反映该情况具有持续性，不能证明被上诉人物业服务存在瑕疵。七、上诉人主张的所购房屋上下水及燃气问题与本案不属同一法律关系，且上诉人所购房屋为非居住用房，购房时没有上下水及燃气，不在物业的服务范围之内，不能成为上诉人拒付物业服务费用的理由。八、上诉人的户门不是公用设施设备，其户门质量问题不在物业服务范围之内。综上，上诉人理上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中海物业天津分公司向一审法院起诉请求：1.判令郑权支付自2011年10月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费用共计23608元及违约金19232.92元；2.本案全部诉讼费用由郑权承担，由郑权直接给付中海物业天津分公司。一审法院认定事实：中海物业天津分公司系物业管理企业，于2008年10月28日与建设单位天津中海兴业房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，合同约定由中海物业天津分公司对天津市南开区红旗南路御湖花园进行前期物业管理服务，服务期限自2008年10月28日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；商业物业管理服务费按建筑面积每平方米每月5元，由业主交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。2010年9月30日，中海物业天津分公司与郑权签订《前期物业服务协议（商业）》，协议约定中海物业天津分公司对郑权所有天津市南开区XX路XXX增X号进行物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为每平方米每月5元，首次一次性交纳一年的物业服务费，以后应当按季度交纳。另查，郑权系天津市南开区XX路XXX增X号（御湖花园）房屋所有人，房屋建筑面积45.40平方米。郑权自2011年10月1日至2020年5月31日期间未向中海物业天津分公司交纳物业服务费共计23608元。一审法院认为，中海物业天津分公司与天津市南开区红旗南路御湖花园小区的开发建设单位签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对中海物业天津分公司和包括郑权在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。中海物业天津分公司作为物业服务企业履行了对该小区提供服务的义务，郑权作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，履行交纳物业管理服务费的义务。关于郑权抗辩涉案房屋无上下水和燃气问题，因与本案非同一法律关系，本案不予涉及。鉴于一审法院在审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明，中海物业天津分公司向该小区提供的物业服务存有瑕疵，故可酌减郑权需交纳的物业服务费用数额，同时对中海物业天津分公司主张违约金的请求不予支持。故郑权应给付中海物业天津分公司2011年10月1日至2020年5月31日期间的物业服务费22427.60元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、判决生效之日起十五日内，郑权给付中海物业管理有限公司天津分公司2011年10月1日至2020年5月31日期间的物业服务费22427.60元；二、驳回中海物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费871元，减半收取计435.50元，由中海物业管理有限公司天津分公司负担207.50元，郑权负担228元。郑权负担部分于判决生效之日起十五日内直接给付中海物业管理有限公司天津分公司。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案涉诉前期物业管理服务合同合法有效，且上诉人与被上诉人签订了前期物业服务协议，双方构成物业服务合同法律关系，均应依约履行合同义务。被上诉人作为物业服务单位，提供了物业管理服务，履行了管理职责。上诉人接受了物业管理服务，应按照合同约定履行交纳物业费的义务。一审法院根据被上诉人提供的物业服务情况对物业费进行酌减并判决上诉人承担给付责任并无不当。上诉人提出的房屋上下水和燃气问题与本案并非同一法律关系，本案不予处理。上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵并要求减免60%物业费依据不足，本院不予支持。对于上诉人提出的诉讼时效问题，因上诉人在一审时并未明确提出诉讼时效抗辩，本院对此不予支持。综上所述，上诉人郑权的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人郑权负担。本判决为终审判决。审判长  尹春海审判员  曹向博审判员  刘剑腾二〇二一年三月十六日法官助理高山越书记员李佳霖附：本裁判文书所依照法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……