河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3620号上诉人（原审被告）：郑州御邦置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区经南三路与第八大街交汇处恒大绿洲综合楼。法定代表人：汪丽锋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯玉洁，该公司员工。委托诉讼代理人：邵奥利，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孔素英，女，汉族，1968年2月22日出生，住郑州市经济技术开发区。上诉人郑州御邦置业有限公司（以下简称御邦公司）与被上诉人孔素英房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初22923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。御邦公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第二项，改判郑州御邦置业有限公司返还孔素英已付购房款257324元；2、一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：双方未签订《商品房买卖合同》的原因在于孔素英，孔素英违反认购书约定，不与上诉人签订《商品房买卖合同》，而不是上诉人不与之签订。孔素英才是违约方，因此定金50000元应当从退还给孔素英的购房款中予以扣除，且不应支持违约方孔素英的利息损失。第一、上诉人作为开发商，以卖房为己任，孔素英购房的时候涉案房屋为准现房，上诉人完全没有理由拒绝与孔素英签订《商品房买卖合同》。2018年正是中国房地产市场的黄金时期，孔素英在2018年1月认购了涉案房屋，奔着投资的目的想要从转让涉案房屋中获取利益，因此双方口头约定5年内涉案房屋可以更名，正是因此，孔素英为了实现将涉案房屋转让他人以从更名中获益的目的，一直未与上诉人签订《商品房买卖合同》。孔素英在一审中未提交任何证据证明上诉人不与之签订合同的事实，因此其主张上诉人不与之签订《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据，不应当得到法院的支持。反观上诉人一直在催促原告按期支付购房款，并要求其过来签订《商品房买卖合同》。因此，孔素英才是本案的违约方，双方未能签订《商品房买卖合同》的根本原因在于孔素英，是孔素英不签订。第二、孔素英于2018年1月14日签订认购书，后于2020年12月诉至法院，这其中间隔了将近3年。如果说上诉人不与之签订《商品房买卖合同》，孔素英不可能等到三年后才向法院起诉要求退款，这明显不符合常理。孔素英选择分5期付款的方式支付购房款，却仅在认购涉案房屋之初，仅在2018年1月23日支付了第1期购房款，后续房款再未支付。在孔素英未按期支付购房款的情况下，上诉人奔着成交涉案房屋的目的，一直为其保留涉案房屋。但经上诉人多次催促，孔素英依旧不按期支付购房款，应当于2020年1月14前付清的第2笔购房款307324元拖延至2020年的年底依旧未支付。至此，上诉人售出涉案房屋的目的已经难以实现，故上诉人于2020年12月3日向其发出书面通知，书面通知其解除认购书。孔素英是在上诉人要清退涉案房屋之后，才提起的本案诉讼，孔素英才是认购书的违约方。综上，一审法院仅查明未签合同的表面事实，却未探究未签合同背后的真实原因。本案是因为孔素英自身原因导致未订立《商品房买卖合同》，孔素英才是本案的违约方。因此，其已付定金5万元不应退还，且无权要求上诉人支付其利息损失。请求二审法院查明事实后，依法改判支持上诉人的上诉请求。另补充，对于原被告双方是否签订商品房买卖合同，上诉人并不存在任何的过错，且上诉人与被上诉人签订的商品房认购书中并未就利息部分进行约定，法院应当严格按照商品房认购书的约定进行判决。关于签订《商品房买卖合同》，上诉人通知被上诉人签订合同，被上诉人不与上诉人签订。孔素英辩称:一、被答辩人主张的“口头约定”不存在，系虚构。被答辩人在二审上诉状中陈述“因此双方口头约定5年内涉案房屋可以更名，正是因此，孔素英为了实现将涉案房屋转让他人以从更名中获益的目的，一直未与上诉人签订《商品房买卖合同》。”真实情况是，双方并未达成该口头约定。第一，被答辩人该主张不符合常理。双方既已签订书面的认购书，如存在该口头协议，则可完全可以记载入认购书中。且被答辩人作为正规的房开企业，深知口头约定一旦发生争议，极容易造成于己不利的后果。被答辩人不应该也不可能与答辩人达成所谓的“口头约定”。第二，当事人对于自己提出的主张应当有责任提供证据加以证明，否则应承担不利后果。被答辩人未对口头约定的成立及其具体内容提供任何证据证明，根据法律规定，不应得到认可。二、原审法院认定事实清楚，系被答辩人违约。在商品房认购书中，双方明确约定“乙方签署本认购书时，支付5万元作为定金，乙方须于2018年1月23日前支付首期房款257324元，并签署《商品房买卖合同》”。在签订认购书的同日，答辩人即依约向被答辩人支付了购房定金、首期房款以及房屋专项维修资金，已经履行了前期的认购书约定的义务。该认购书中约定答辩人须于2018年1月23日前签署《商品房买卖合同》，但根据商品房买卖的基本流程，应是被答辩人提供合同文本并通知答辩人签署，答辩人并未合同文本的提供方，故该约定的本意应为被答辩人于2018年1月23日前通知答辩人签署正式的《商品房买卖合同》，答辩人应予以配合。可见，在2018年1月23日前提供《商品房买卖合同》并通知答辩人签被答辩人签署，是被答辩人的义务。是以在答辩人已依约支付定金、首期房款和维修资金的情况下，被答辩人未在约定日期前签订《商品房买卖合同》系明显违约，应承担相应的违约责任。至于，被答辩人在二审上诉状中陈述“孔素英于2018年1月14日签订认购书，后于2020年12月诉至法院，这其中间隔了将近3年。·······这明显不符合常理”，显然是颠倒是非。在支付首期房款后，答辩人一直在催促被答辩人签订《商品房买卖合同》，但被答辩人基于自身利益的考虑，一直拖延、搪塞。答辩人一直报着友好协商的态度与被答辩人沟通，但被答辩人态度恶劣，答辩人见无法协商沟通，为维护自身合法权益，才无奈诉至法院。三、原审法院适用法律正确，被答辩人理应返还答辩人支付的全部款项及利息。根据合同法的规定，被答辩人拖延签订《商品房买卖合同》的违约行为已经致使答辩人购房的目的无法实现，答辩人要求解除合同于法有据。且要求被答辩人返还已付购房款307324元及利息、维修基金6319元均应得到法院支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人上诉理由均不能得到支持。恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。另补充，上诉人从未通知签订商品房买卖合同，系编造事实，被上诉人要求上诉人签商品房买卖合同，但上诉人一直拖延，没能签商品房买卖合同，使被上诉人购房目的无法实现孔素英向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2018年1月23日签订《郑州恒大绿洲商品房认购书》；2、判令返还购房款307324元及资金占用利息39753.64元（自2018年1月23日至2019年8月19日按照银行公布的贷款市场报价利率计息为22991.68元；自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2020年12月1日为16761.96元，至实际清偿之日止)；3、判令返还维修基金6319元；4、判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月23日，孔素英（乙方）与御邦公司（甲方）签订郑州恒大绿洲商品房认购书，约定：乙方自愿认购郑州恒大绿洲一期公租房GI底楼盘114，用途为办公，该商品房建筑面积为97.22平方米，总金额为2048826元。乙方同意签署本认购书时，支付5万元作为定金，乙方须于2018年1月23日前支付首期房款257324元，并签署《商品房买卖合同》，于2019年1月14日前付清307324元；2020年1月14日前付清307324元；2021年1月14日前付清307324元，2022年1月14日前付清307324元；2023年1月14日前付清512206元。乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金即6319元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大绿洲销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署商品房买卖合同则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。御邦公司在甲方处加盖公章，孔素英在乙方处签字。同日，御邦公司出具收据，载明：兹收到孔素英交来一期公租房G1-114购房款（含定金）307324元。据原告提交2018年1月23日郑州恒大绿洲业主委托开发商代交维修资金确认书，载明：客户孔素英交纳维修资金6319元，客户后期凭此确认书换取《郑州市房屋专项维修资金交存凭证》原件。2020年12月3日，原告诉至该院。一审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法订立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告双方签订认购书合法有效并受法律保护。根据该院查明事实，原告依约在2018年1月23日前向被告支付首期房款307324元（含定金5万元）并交纳维修资金6319元，而被告未在该约定日期前签订《商品房买卖合同》系违约，应承担相应的责任。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外……”规定，现原告主张解除合同，于法有据，予以支持。原告据此要求被告返还已付购房款307324元及利息、维修基金6319元均亦予以支持。关于被告辩称意见，与该院查明事实不符，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告孔素英与被告郑州御邦置业有限公司于2018年1月23日签订《郑州恒大绿洲商品房认购书》（编号为6660087）；二、被告郑州御邦置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告孔素英已付购房款307324元及利息（以307324元为基数，自2018年1月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告郑州御邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孔素英维修基金6319元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6600.95元减半收取3300.48元，由被告郑州御邦置业有限公司负担。二审期间，各方未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，孔素英、御邦公司签订的郑州恒大绿洲商品房认购书约定，孔素英依约在2018年1月23日前向御邦公司支付首期房款307324元（含定金5万元）并交纳维修资金6319元，双方签署《商品房买卖合同》，而御邦公司未在该约定日期前签订《商品房买卖合同》系违约，应承担相应的责任。一审法院判决解除双方签订的认购书，并判决御邦公司返还已付购房款307324元及利息、维修基金6319元，并无不当。御邦公司上诉理由依据不足，不予采纳。综上所述，御邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6506元，由上诉人郑州御邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二一年三月十日书记员  李明雪