河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终305号上诉人（原审原告）：沈会福，男，1970年12月3日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：张新乐，上海段（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沁阳市太行办事处亢庄社区居民委员会。住所地：河南省焦作市沁阳市太行办事处亢庄景苑路**。法定代表人：沈立敏，该居委会主任。委托诉讼代理人：杨庆军，河南杨庆军律师事务所律师。上诉人沈会福因与被上诉人沁阳市太行办事处亢庄社区居民委员会（以下简称：亢庄居委会）租赁合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院于2020年11月20日作出的（2020）豫0882民初2586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。沈会福上诉请求：1、依法撤销沁阳市人民法院作出的（2020）豫0882民初2586号民事判决书，改判被上诉人返还上诉人沈会福的门面房租金102887.4元（暂从2011年12月1日计算至2020年9月1日，之后的继续主张，至实际返还之日止）；改判被上诉人支付上诉人未返租金的利息暂计16879.3元（暂从2013年1月1日计算至2020年9月1日，按照同期贷款市场报价利率计算，之后的利息继续计算，直至被上诉人实际返还之日止）。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院将本案的案由认定为租赁合同纠纷严重错误。上诉人于2000年4月10日取得原门面房的房屋所有权，性质为私有财产。上诉人才是该门面房的实际所有权人，被上诉人对门面房并没有所有权，庭审中被上诉人也明确表明其并没有门面房的所有权，被上诉人事实上只是代为管理出租门面房，应将本案的案由定性为委托代理合同，而不是租房合同，故原审法院对本案案由的认定严重错误。二、原审法院认定被上诉人诉讼主体资格不适格及涉案租金系60户门面房业主所有严重错误。原审法院在判决书中认定：“6名代表将60户门面房业主所有的门面房出租给了承租户，并与承租户签订了租房合同，在租房合同上6名代表签字并加盖了亢庄六十户门面房管理小组专用章，虽然个别租房合同加盖有居委会的公章，并不能代表出租的房屋是被告所有，且加盖公章被告也作出了合理说明，被告系基层组织，工作职责主要是办理本居住区的公共事务和公益事业，原告所诉的门面房租金系包括原告在内的60户门面房业主所有，被告无权处理门面房租金如何分配，而应由60户门面房业主决定门面房租金的分配，被告沁阳市太行办事处亢庄社区居民委员会不应作为本案的被告”。法院对该部分事实的认定严重偏离了证据，明显是法官在偏袒被上诉人一方，并没有相应的证据予以印证。庭审中，上诉人提供的与承租户签订房屋租赁协议的主体是被上诉人亢庄居委会，6名代表的身份是代表的被上诉人在合同上签的字。2012年和2013年亢庄六十户门面房租金领款明细表上的单位显示的是亢庄，制表人是当时的会计沈保太。另外，两名证人冯某和刘某出庭作证时也充分证明收取租金和领取租金的主体都是被上诉人，一直都是被上诉人在管理。2012年至2014年是亢庄居委会会计沈保太收取和发放门面房租金，2015年至今是居委会两委干部赵国保收取和发放租金，与居民代表们没有什么关系，居民代表们并没有参与管理门面房，被上诉人实际管理门面房的事实和证据非常充分。被上诉人提供的房屋租赁协议漏洞百出，协议上加盖的亢庄六十户门面房管理合同专用章事实上并不存在，被询问的代表也明确称没有见过此专用章。赵国保也并不是居民选举出的代表，其本人在法院的询问笔录中也明确称自己并不是居民代表，但却在房屋租赁协议中甲方代表处签字。另外，该租赁协议中关于租金面积、每平方米租金数额等重要内容的约定也都是空白的，这样的房屋租赁协议如何令人信服，明显存在伪造，法院不仅不对被上诉人的行为作出处罚，相反还偏听偏信，依然采信被上诉人提供的不实证据，仅以被上诉人对加盖公章已作出合理说明就予以认定，明显有违依据证据来认定案件事实的裁判原则。另外，涉案门面房租金并不是属于60户门面房业主所有，而是应属于57户门面房业主所有，另外的3户不应参与分配。亢庄门面房分一期工程和二期工程，一期门面房共有57户，是在2008年3月份拆的，共返还给57户居民5025平方米的门面房，沁阳市政府的［2008］10号和［2009］51号市长办公会议纪要及测绘面积图等可以印证此事实。二期工程是亢庄居委会和开发商的行为，亢庄居委会当时拿出地皮14亩多，政府给予优惠政策，开发商分给2000平方米门面房一、二层，住宅楼5000平方米，其中的3户是在二期工程中被上诉人亢庄居委会拆的，拆除时间是2011年元月份。一、二期一共是60户，其中一期5025平方米是居民的私有财产，二期2000平方米是亢庄居委会集体财产，另外3户的房产包括在集体2000平方米之内，并不在一期57户的5025平方米之内，另外三户不应分割这57户居民的门面房租金，而这3户正是现任亢庄居委会支部书记、主任沈立敏弟兄三家，沈立敏利用职权强行干预租金分配，他们3户本不该参与分配这57户居民的门面房，而他们强行参与其中，并安排居委会会计沈保太和居委会干部赵国保直接管理，选举出的几个代表也形同虚设，最后也成了给被上诉人亢庄居委会打工的人员，还每年给他们几个代表开有工资。故原审认定的这些事实都明显错误。三、原审法院认定双方不存在委托合同关系错误，认定被上诉人的参与行为是协助而不是直接管理的事实错误。原审法院判决书中认定：“既没有书面委托被告代为管理门面房租金的收取和发放事宜，也没有口头委托被告，被告派出的居委会干部参与是监督、协助6个代表对门面房的租金的收取和发放进行管理，租金的发放要经6个代表确认后才可以发放，其参与行为是协助，而不是直接管理。”该事实的认定与庭审查明的事实明显不符，虽然门面房的业主没有书面委托被上诉人管理门面房，但被上诉人直接管理门面房却是一个不争的事实，上诉人提供的租房合同、租金领款明细表、出庭的证人冯某和刘某的证言，还有几个代表的询问笔录，均直接指向是被上诉人派出的亢庄居委会干部赵国保在直接管理门面房出租事宜，收取和发放租金，几个代表在询问笔录中一致的回答是不清楚门面房的出租面积和收取租金的数额，在不清楚的情况下如何确认租金之后再发放，显然自相矛盾，不符合常理。由于上诉人等57户居民的门面房是整体打通的状态，没法具体分割，被上诉人又是强行介入管理，上诉人属于被上诉人管辖的居民，无论是权力还是实力都根本无法与之相比，最终还是胳膊拧不过大腿，只能是被动的接受管理，虽然没有书面委托，但事实上双方已形成口头的委托关系。原审认定被上诉人派出的居委会干部参与只是监督和协助管理的理由不足，也难以令人信服，该门面房既不属于被上诉人所有，也不属于亢庄居委会的集体财产，而是上诉人等57户居民的私有财产，更谈不上涉及什么公共利益，被上诉人有什么资格参与协助管理，故认定被上诉人参与行为是协助而不是直接管理明显错误。四、原审法院认定上诉人一直未主张权利错误。原审法院以“原告自2012年1月以来一直是按门面房83.84平米领取租金为由视为原告认可并放弃了少领的30.97平米租金的权利，并称原告未向有关部门主张过权利。”该认定也与事实不符，上诉人从2012年1月发现少给30.97平米租金后，就一直在主张自己的权利，刚开始以在领款表上不签字抵抗，后又向沁阳市信访局、太行办事处多次反映，每年领钱时又都向被上诉人亢庄居委会要求，但被上诉人就是一直拖着不予解决，诉讼时效每年都在发生中断。庭审中证人的证言也能证明上诉人一直反映但没有得到解决的事实。另外，被上诉人每年都存在未返租金的事实，且行为一直在延续，上诉人又一直在主张权利，故上诉人的诉请并未超过诉讼时效。即使上诉人后来签字领取了租金，也只能证明上诉人实际领取了83.84平米的门面房租金，并不代表上诉人就放弃那30.97平米租金的权利，本次的诉讼也再次充分证明了上诉人一直没有放弃主张权利的决心，原审判决认定事实明显错误。五、原审法院不依据证据及证据规则认定案件事实的做法严重错误。原审法院在未审核全部租房合同的情况下仅凭被上诉人的单方陈述就认定“只有其中的一份租房合同上加盖了亢庄居委会公章，其余租房合同加盖的是亢庄六十户门面房管理小组专用章”存在严重错误，对外出租的商户有十几户，被上诉人一审时仅提供了两份房屋租赁协议，其余的房屋租赁协议均未提交，上诉人曾在一审开庭前申请法院要求被上诉人提供全部的房屋租赁协议和收取、发放租金的凭证等，但被上诉人以出租主体不是他们而拒绝提交，法院也并未强制被上诉人提交，被上诉人仅仅提供了两份伪造的代表签字和加盖亢庄六十户门面房管理小组专用章的房屋租赁协议，原审法院以被上诉人提交的两份租赁合同推定与商户们签订的其余所有租房合同都是加盖的亢庄六十户门面房管理小组专用章严重错误，也严重背离了依据证据认定案件事实的规则。另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条之规定，“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。”本案中，上诉人有充分的证据证明是被上诉人在管理涉案门面房，但所有证据的原件都在被上诉人处保存，被上诉人掌握所有对上诉人有利的大量书证，但被上诉人拒不提供，在举证期限内上诉人书面向法院提出要求责令被上诉人提交房屋租赁协议等证据的申请，但法院也未责令被上诉人提交，此种情况下按照证据规则的规定法院应认定上诉人的主张成立，但恰恰相反，法院却采纳了被上诉人的意见，全部驳回了上诉人的诉讼请求，故原审法院不依据证据规则认定案件事实的做法严重错误。六、原审法院认定的沈运动的任职时间、职务等基本事实也严重错误。原审判决认定“2008年2月份，时任居委会支部书记、居委会主任的沈运动聘请沁阳市方兴房地产测绘队对太行办事处亢庄村北段门面房进行了测绘”，该部分事实的认定纯属法官个人杜撰，没有任何证据印证，事实是2008年2月，时任亢庄居委会支部书记、居委会主任的是沈保元，并不是沈运动，2008年2月，沈运动只是亢庄居委会的一个报账员，何来职权聘请沁阳市方兴房地产测绘队测绘门面房面积，根本不是其职责范围内的事情，况且政府拆迁测绘面积也轮不上沈运动一个报账员来负责。沈运动是2008年农历9月份换届选举时才担任的亢庄村支部书记、主任，原审这部分基本事实的认定也存在严重错误。七、原审法院未依法追加六个居民代表史成仁、沈有才、庞秀云、沈保佑、王素芬和吴艳霞为第三人也严重错误。原审庭审中，被上诉人提供的租房合同上是居民代表（沈有才、尹小文、庞秀云、赵国保＜但赵国保并不是居民代表，而是亢庄居委会干部＞、史成仁、吴艳霞）签字和加盖亢庄六十户门面房管理小组专用章的合同，而上诉人提供的房屋租赁协议上是被上诉人直接加盖的公章，几个代表也是代表被上诉人，在双方当事人提供的书面证据存在严重矛盾的情况下，很明显案件事实已发生了重大变化，此事实的发生如果成立将会直接影响上诉人一审的诉请能否得到支持。亢庄居委会辩称，上诉人主张要求的是自己少得门面房面积所产生的租金。上诉人主张的门面房并不在被上诉人处，被上诉人没有占用上诉人少得的门面房。上诉人实际置换的门面房所有的租金都已经由六户代表分发到了60户，包含上诉人自己的钱，被上诉人没有占用过，所有的租金也没有经过被上诉人的账户，更何况所有这些门面房也不是被上诉人在租赁使用，所以上诉人要求被上诉人支付租金及利息没有任何事实根据和法律规定。至于怎样分配门面房的租金是60户代表共同形成的意见，并不是居委会的意见。另外就是上诉人少得房屋的面积并不是被上诉人造成的。上诉人房产证所载面积远远小于实际应得的面积。如果上诉人主张剩余少得门面房的面积或者租金的话，只能向60户来主张。因此请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。沈会福向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即返还原告的门面房租金102887.4元（暂从2011年12月1日计算至2020年9月1日，之后的继续主张，直至实际返还之日止）；2、依法判令被告支付原告未返租金的利息暂计16879.3元（暂从2013年1月1日计算至2020年9月1日，按照同期贷款市场报价利率计算，之后的利息继续计算，直至被告实际返还之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定，沁阳市人民政府为改变沁阳市容市貌，改善太行办事处亢庄村居民的居住环境，决定对太行办事处亢庄村临太行路门面房进行拆迁改造。2008年2月，2009年12月，沁阳市人民政府先后召开市长办公会议形成会议纪要，（2009）51号市长办公会议纪要决定“……4、一、二层商业用房规划设计方案要征求亢庄村民代表大会同意，形成一致意见后方可开工建设”。5、“开发商要将该宗土地建设完工后一、二层商业用房建筑面积5025平方米返还给太行办事处亢庄村所有……”。之前沁阳市太行办事处亢庄社区原有老住户居民60户，为解决以前老住户60户居民（第一期57户、第二期3户）的生活问题由居委会沿街盖了60间（上下两间，面积52.86平米）门面房分给各户出租收取房租，随后60户居民各自在各自的门面房后又加盖了一间一层厢房（面积为30.98平米），后原告又在自己的门面房后加盖了一间两层厢房（面积为61.95平米）。2008年2月份，时任居委会支部书记、居委会主任的沈运动聘请沁阳市方兴房地产测绘队对太行办事处亢庄村北段门面房进行了测绘，经测绘原有建筑面积（门面房＋自建房）5025.89平米，其中，被告房屋面积为门面房面积52.86平米，自建房面积61.95平米，合计114.81平米，其中包括原告门面房在内的60户业主有房产证，而自建房均无房产证。2011年12月1日，沁阳市洪通房地产开发有限公司将建好的洪通怀府世家一、二层亢庄门面房交付被告沁阳市太行办事处亢庄社区居民委员会，并签订了书面“亢庄门面房返还交接证明”，该交付的门面房未办理房产证。后第二期拆迁的3户门面房业主也参与到57户原有建筑面积5025.89平米商铺租金的分配。后在居委会主持下召开了60户门面房业主会议，选出了6名代表负责门面房租金的收取，居委会为监督租金的管理派一名居委会干部协助6名代表，并由居委会干部开设专户负责租金的管理，在6名代表的监督下由居委会干部负责造表发放租金。后门面房的6名代表陆续将门面房出租，并与承租户签订了租房合同，6名代表在合同上签字，在其中的一份租房合同上居委会加盖了居委会公章，其余租房合同加盖了亢庄六十户门面房管理小组专用章。自2012年1月9日起至2020年7月，包括原告在内的60户门面房业主每户均按83.84平米领取租金。一审法院认为，一、关于被告诉讼主体资格问题。本案中，沁阳市人民政府为改变沁阳市市容市貌，改善太行办事处亢庄村居民的居住环境，决定对太行办事处亢庄村临太行路门面房进行拆迁改造，2011年12月1日，沁阳市洪通房地产开发有限公司将建好的洪通怀府世家一、二层亢庄门面房交付被告沁阳市太行办事处亢庄社区居民委员会，在居委会主持下，60户门面房业主选出了6名代表管理门面房，后6名代表将60户门面房业主所有的门面房出租给了承租户，并与承租户签订了租房合同，在租房合同上6名代表签字并加盖了亢庄六十户门面房管理小组专用章，虽然有个别租房合同加盖有居委会的公章，并不能代表出租的房屋是被告所有，且加盖公章被告也作出了合理说明，被告系基层组织，工作职责主要是办理本居住区的公共事务和公益事业，原告所诉的门面房租金系包括原告在内60户门面房业主所有，被告无权处理门面房租金如何分配，而应由60户门面房业主决定门面房租金的分配，被告沁阳市太行办事处亢庄社区居民委员会不应作为本案的被告。二、关于被告委托管理问题。委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，因门面房系包括原告在内的60户业主所有，门面房业主既没有书面委托被告代为管理门面房租金的收取和发放事宜，也没有口头委托被告。而被告派出的居委会干部参与是监督、协助6个代表对门面房的租金的收取和发放进行管理，同时租金的发放要经6个代表确认后才可以发放，6个代表没有委托被告对门面房进行管理，原告提供的证据不足以证明被告直接管理门面房租金的收取和发放，其参与行为是协助，而不是直接管理。三、关于原告诉讼时效问题。根据原告提供的门面房租金领款明细表，原告自2012年1月以来一直是按门面房83.84平米的面积领取租金，对此原告也予以认可，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。原告自2012年1月在领取其门面房租金时起就发现少领了30.97平米的租金，但原告在长达数年的时间内未向有关部门主张权利，应视为其默认接受按每户83.84平米的面积接受租金的事实，且被告也未提供向有关部门主张权利的证据。综上，故对原告要求被告返还其门面房租金102887.4元及利息16879.3元的请求，理由不足，证据不力，该院不予支持。被告辩称理由成立，该院予以支持。一审法院判决：驳回原告沈会福的诉讼请求。案件受理费2696元，减半收取1348元，由原告沈会福负担。二审中，上诉人沈会福提供如下证据：证据一：信访事项受理告知单一份。证明：沈会福在2012年分配门面房租金时发现少分了30多平方，对门面房租金分配不公的问题向沁阳市信访局、沁阳市太行办事处反映，一直在主张自己的权益。证据二：营业执照、租赁协议各三份。证明：亢庄门面房对外出租的主体是对方，协议上加盖有被上诉人的公章，被上诉人是适格被告主体，应承担返还租金及利息的相关责任。证据三：补助分配明细表及承诺书各一份。证明：另外三户沈立敏（小名沈得会）弟兄三家的拆迁补偿时间是2011年元月29日，与上诉人等57户的拆迁时间不一致，该三户不应参与分配57户的租金。证据四：电话录音。证明：门面房的管理一直是村委会干部赵国保，上诉人一直在主张权益。证据五：雷海群出庭作证。证明：上诉人等其他三家分配的房屋面积比其他多30多平方米。发放、领取房屋租金主体是被上诉人，沈会福等三家发现少分配30多平方后一直在向被上诉人主张权益，本案并未超过诉讼时效。证人是57户之一，其非常清楚发放租金的情况。其陈述与上诉人提供的书面证据相互印证。被上诉人亢庄居委会质证称：上诉人提供的证据与其主张少得租金的请求不具备关联性，不能够作为定案依据。录音无法核实其真实性，不予认可。证人仅能证明沈会福在拆迁之前房屋的面积是大于实际分配的房屋面积，但实际分配的房屋是按60户平均分配的，现在沈会福所要求的是没有分得三十多平方米的房屋的租金。因为这没有分得的三十多平方米就不在涉案门面房的租金收取范围之内。而且这些涉案的门面房租金也全部按60户都已经分下了，所以上诉人的请求是不能成立的。本院对当事人提供的证据认证如下：上诉人沈会福提供的证据不影响本案事实的认定，本院不再认证。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人沈会福认为在涉案门面房在拆迁改造前，其原有房屋建筑面积为114.81平方米（包括自建面积），在拆迁改造后，其仅分配83.84平方米，故请求亢庄居委会返还30.97平方米的租金。涉案门面房系沁阳市人民政府为改变沁阳市市容市貌，改善太行办事处亢庄村居民的居住环境，对太行办事处亢庄村临太行路门面房进行拆迁改造，改造前经测绘原有建筑面积5025.89平米，2011年12月1日，沁阳市洪通房地产开发有限公司将建好的涉案门面房5025.89平方米交付亢庄居委会。在门面房的分配中，第二期拆迁的3户门面房业主参与到57户原有建筑面积5025.89平米商铺租金的分配中。沈会福作为业主参加了由亢庄居委会主持下召开的业主会议，并从60位业主中选出了6名业主代表，对业主们如何确定该5025.89平方米门面房租金的分配方案，系其内部确定的范畴，沈会福称其应分配114.81平方米的门面房，但实际上仅分配了83.84平方米的门面房，属于分配方案如何确定的问题。亢庄居委会虽非租赁合同的当事人，但存在代为发放租金的行为，涉案门面房总计5025.89平方米，亢庄居委会按分配方案发放租金，现有证据不能证明亢庄居委会存在收取超出该5025.89平方米之外的租金归亢庄居委会所有，未向沈会福发放的行为，故沈会福请求亢庄居委会返还另外30.97平方米的租金，无事实及法律依据，一审未予认定，处理正确。6名业主代表不是必须参加本案诉讼的当事人，一审不存在违反法定程序的问题。综上所述，沈会福的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2696元，由上诉人沈会福负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二一年三月十二日书记员 张艳娇