北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1487号上诉人（原审被告）：北京唯密美容有限责任公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼**2101。法定代表人：初宝珍，店长。委托诉讼代理人：张宁，女，北京唯密美容有限责任公司员工。委托诉讼代理人：李娇，女，北京唯密美容有限责任公司员工。被上诉人（原审原告）：白明明，女，1981年10月20日出生，汉族，吉林省智博科技有限公司产品经理，住吉林省长春市。上诉人北京唯密美容有限责任公司（以下简称唯密公司）因与被上诉人白明明房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初45581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。唯密公司上诉请求：撤销一审法院判决第一项，依法改判驳回白明明的一审全部诉讼请求。事实与理由：1.唯密公司还有2万元押金和3333元租金在白明明处没有退还，唯密公司并没有给白明明在租金方面造成任何损失，事实上白明明的房子很快再次出手，唯密公司不欠白明明任何房租、费用。2.唯密公司愿意弥补白明明的损失，但是让唯密公司再额外支付4万元的违约金是不合理的。疫情期间唯密公司营业出现很大困难，根本无力支付4万元违约金。3.白明明存在隐瞒、欺诈的情况，导致唯密公司不再愿意跟白明明续租，签订合同时唯密公司并没有看到原合同。白明明辩称，不同意唯密公司的上诉请求，同意一审法院判决。1.合同内容是唯密公司拟定的，因为唯密公司担心白明明违约，想要长期租用。白明明不认为自己会提前违约，所以认可唯密公司拟定的合同约定。2.白明明没有违约，系唯密公司违约。唯密公司扩大经营，想要换大一点的房间，其他办公地址房租降价，所以想要退白明明的房子，唯密公司构成单方违约。3.白明明跟其他租户的约定与本案无任何关系。白明明不存在欺诈的情况，唯密公司要求租5年，还向白明明要了一个月的装修期，事实上唯密公司根本没有装修。白明明向一审法院起诉请求：1.判决唯密公司支付所欠房租16666.67元；2.判决唯密公司支付合同违约金60000元；3.判决唯密公司赔偿因催要房租往返交通费934元；4.本案所有诉讼费用由唯密公司承担。一审法院认定事实：2018年8月19日，白明明、马某与唯密公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定白明明、马某将其共有的位于北京市海淀区33号401号房屋（以下简称401号房屋）出租给唯密公司使用。合同签订后，白明明依约定向唯密公司交付房屋，唯密公司依约定交付了押金，租金支付至2020年7月15日。2020年7月10日，唯密公司向白明明提出退租，后双方于2020年7月16日办理了401号房屋钥匙交接。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应遵照履行。本案中，白明明将401号房屋出租唯密公司经营使用，双方签订的租赁合同具有法律效力。实际履行中，白明明履行了房屋交付义务，唯密公司亦支付了约定押金及租金。后在双方约定租期届满前，唯密公司提出退租，使双方合同无法继续履行，该公司应当对此向白明明支付约定的违约金。庭审中，唯密公司虽以双方另有约定及白明明与原承租人共同欺骗之事实进行抗辩，相关事实未得到白明明的认可，该公司未能就所主张的事实及与本案争议的关联性向法院充分举证，法院对此不予采信。故现白明明要求支付约定违约金，符合法律规定，法院对此予以支持。关于补足30日租金一节，双方在合同中虽约定退租需提前30日提出，但事实上双方已于此前办理房屋交接且无异议，唯密公司此后未再实际占有使用401号房屋，双方对于租金的计算应截止于交接日，白明明的上述要求及唯密公司的多付租金主张均缺乏事实、法律依据，白明明还未能就其交通费损失主张提供相应的约定及法定依据，故法院对双方各自的上述主张均不予支持。唯密公司放弃主张返还押金，同意由法院直接判决处理，法院判定以此押金直接冲抵部分违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、于本判决生效后七日内，北京唯密美容有限责任公司支付白明明违约金40000元；二、驳回白明明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：白明明、马某系401号房屋共有人。2017年7月15日白明明与郝某签订《租赁合同》，约定将401号房屋出租给郝某经营使用，期限自2017年7月15日至2020年7月30日，租金18900元。2018年8月13日，郝某与唯密公司签订《美容院转让合同》，约定将其美容院转让唯密公司经营，401号房屋由唯密公司与白明明另行签订租约。2018年8月19日，白明明、马某（出租人、甲方）与唯密公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，租赁用途：办公。房屋租赁期自2018年9月15日至2023年8月15日。每月租金20000元，支付方式押一付六。押金20000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同解除条款明确协商一致、不可抗力可以解除合同，并对单方解除合同的事由进行了约定。合同违约责任条款约定，甲方有导致乙方有权单方解除合同的情形之一的，应按月租金的30%向乙方支付违约金，乙方有导致甲方有权单方解除合同的情形之一的，甲方不再退还一个月押金。同时约定：租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的3倍支付违约金。如甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知对方，甲方应退还相应的租金，并按月租金的3倍支付违约金。合同尾部，白明明在出租人（甲方）的委托代理人处签字。《北京市房屋租赁合同》签订后，白明明依约定向唯密公司交付房屋，唯密公司支付了押金20000元及租金，租金支付至2020年7月15日。2020年7月10日，唯密公司向白明明提出退租并撤离了401号房屋，2020年7月16日办理了401号房屋钥匙交接。401号房屋的共有人马某在一审法院审理期间表示，放弃主张本案租赁合同项下的权利，同意由白明明一人主张全部权利。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。白明明、马某与唯密公司签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人基于《北京市房屋租赁合同》享有的权利受法律保护。《北京市房屋租赁合同》的违约责任条款约定：租赁期内，乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的3倍支付违约金。如甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知对方，甲方应退还相应的租金，并按月租金的3倍支付违约金。该约定虽然出现在违约责任条款，但从约定的内容看，是对双方享有任意解除合同的权利以及任意解除权行使方式、赔偿数额的约定。承租方需要提前退租或者出租方需要提前收回房屋，均有权提前30日通知对方，合同自对方收到通知30日届满时解除。唯密公司于2020年7月10日通知白明明提前退租，双方合同应于30日届满时即2020年8月9日解除，唯密公司应当支付租金至合同解除之日。唯密公司于通知白明明后立即搬离401号房屋，是其对剩余租期房屋使用权的自愿放弃，除非双方就不支付剩余租期的租金达成一致，否则搬离租赁房屋的事实不能成为其拒绝交付剩余租期租金的理由。白明明有关要求唯密公司支付2020年7月16日至2020年8月9日租金的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院未予支持不当，但是白明明在二审中表示同意一审法院判决，本院不持异议。双方合同约定，一方行使任意解除权应按月租金的3倍向对方支付违约金，这里约定的违约金实为赔偿损失。唯密公司提前退租是行使合同赋予的权利，不属于违约行为，但是应当赔偿白明明的损失。白明明要求唯密公司支付违约金60000元的诉讼请求，实际上是要求唯密公司赔偿因提前解除合同给其造成的损失，白明明的该项诉讼请求有事实和法律依据，一审法院在扣除押金20000元后判决唯密公司支付白明明违约金40000元，并无不当，本院予以确认。合同中关于双方享有任意解除权以及任意解除权行使方式、赔偿数额的约定是密不可分的一个整体，本质上是一方当事人以支付约定数额的款项为代价换取任意解除合同的权利，一方当事人既然选择行使任意解除权，就应当向对方当事人支付约定数额的款项，唯密公司有关2万元押金足以弥补白明明的损失因而不需要给付全部约定款项的上诉理由，本院不予采信。综上所述，一审判决适用法律不准确，但裁判结果正确，故对唯密公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由北京唯密美容有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二一年三月二日法官助理 王志栋法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸