宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民终162号上诉人（原审被告）：宁夏星海房地产开发有限公司，住所地平罗县。法定代表人：张军，宁夏星海房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：姚学瑾，宁夏鑫源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭学军，男，1985年5月10日出生，回族，个体，住宁夏沙湖食品有限公司。委托诉讼代理人：郭占清，男，系郭学军的父亲。委托诉讼代理人：金慧，宁夏大潮人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贺兴胜，男，1967年8月16日出生，汉族，个体，住平罗县。上诉人宁夏星海房地产开发有限公司因与被上诉人郭学军、贺兴胜房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初3907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宁夏星海房地产开发有限公司上诉请求:1.依法判决撤销(2020)宁0221民初3907号民事判决，并依法改判驳回郭学军原审对宁夏星海房地产开发有限公司的全部诉讼请求；2．本案一审诉讼费、保全费、二审诉讼费由郭学军、贺兴胜承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。合同具有相对性，宁夏星海房地产开发有限公司与郭学军并不存在事实和法律上的商品房买卖合同关系；原审法院认定贺兴胜挂靠宁夏星海房地产开发有限公司的商品房预售许可资质，可以销售涉案房屋，无任何事实和法律依据；对涉案房屋郭学军与贺兴胜签订的商品房预售合同，宁夏星海房地产开发有限公司并没有同意也没有追认，单价3500元／平方米并未获得宁夏星海房地产开发有限公司的认可。宁夏星海房地产开发有限公司没有义务协助办理涉案房屋产权登记手续，也不认可原审法院的事实认定。二、原审判决适用法律错误。涉案房屋所在的XX号楼B段工程于2019年底方才竣工并具备交付条件，宁夏星海房地产开发有限公司于2019年12月26日才取得商品房预售许可证。郭学军与贺兴胜签订的《商品房预售合同》系在宁夏星海房地产开发有限公司都还未取得商品房预售许可证的情况下签订，该合同中也没有详细的约定商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式，并不具备商品房买卖合同关系的形式要件。郭学军辩称，宁夏星海房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉请求。郭学军与贺兴胜签订涉案《商品房买卖合同》时，虽然涉案房屋当时处于正在施工中，但是在本案一审庭审前涉案房屋已经取得了商品房预售许可资质，涉案房屋已经交付给郭学军，履行了房屋交付行为。宁夏星海房地产开发有限公司明知贺兴胜没有资质，无视法律的强制性规定，将涉案工程分包给贺兴胜，让贺兴胜自筹资金，承担开发建设的所有费用，授权贺兴胜销售涉案房屋，现在宁夏星海房地产开发有限公司以未收取涉案房款为由不认可涉案房屋买卖合同的理由不能成立。由于宁夏星海房地产开发有限公司与贺兴胜签订了涉案《开发工程管理协议》，导致贺兴胜对外销信涉案工程的房屋，致使购房人认为贺兴胜有销售资格，对于贺兴胜销售房屋的后果应当由宁夏星海房地产开发有限公司承担，宁夏星海房地产开发有限公司应当协助购房人办理房屋产权手续。宁夏星海房地产开发有限公司既然认可其与贺兴胜签订了涉案的《开发工程管理协议》，就说明双方在开发工程管理协议中约定的内容是双方的真实意思表示，其允许贺兴胜销售涉案房屋。宁夏星海房地产开发有限公司在一审庭审中自认对于涉案房屋经贺兴胜同意后，由贺兴胜出具相关手续，宁夏星海房地产开发有限公司给购房人办理后续手续。现在宁夏星海房地产开发有限公司以贺兴胜没有销售房屋的权利否认涉案房屋买卖合同的效力明显损害购房人的合法权益。宁夏星海房地产开发有限公司在涉案工程的开发建设和销售过程中均无视法律的强制性规定，任由贺兴胜销售涉案房屋，给购房人造成的损失不仅仅是郭学军一个人，对于贺兴胜给社会造成的不利后果应当由宁夏星海房地产开发有限公司来承担。贺兴胜辩称，同意一审法院的判决，应当把房子给郭学军，郭学军所述属实。郭学军一审诉讼请求：1.判令平罗县某某XX号楼B段1单元8层XX室房屋及8平方米地下室（房屋价值338000元）属于郭学军所有；2.判令贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司与郭学军签订正式的《商品房买卖合同》；3.判令宁夏星海房地产开发有限公司协助郭学军办理房屋产权过户手续；4.判令贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司支付郭学军逾期交房违约金16900元；5.案件的诉讼费由贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司承担。一审法院查明：宁夏星海房地产开发有限公司系平罗县某某小区#楼B段工程（涉案房屋包含其中）的开发商。2013年10月22日，贺兴胜（乙方）与宁夏星海房地产开发有限公司（甲方）签订《开发工程管理协议》一份，约定贺兴胜挂靠宁夏星海房地产开发有限公司的商品房预售许可资质，以该工程的项目经理，即实际施工人，承建平罗县某某XX#楼B段工程，按房屋销售总价1.2%向宁夏星海房地产开发有限公司上缴管理费。该协议第三条双方权利与义务第1款第（6）项约定，协助乙方处理好开发、销售等管理事宜；第（8）项约定对乙方所投资的项目销售过程、售后服务和工程保修进行监督；第十条约定乙方销售的房屋，必须具备水、暖（壁挂炉、温控器）、电、天然气、有线电视通，严禁壁挂炉向买房人另行收费.......，协议还约定了双方的其他权利义务。2014年9月22日，贺兴胜与郭学军签订《商品房预售合同》一份，约定贺兴胜将平罗县某某XX＃楼B段1单元XXX室房屋以单价每平方米2600元，共计338000元出售给郭学军，房屋面积130平方米；签订预售合同时首付定金20万元；合同还约定甲方（贺兴胜）售给乙方（郭学军）的商品房交房时间以宁夏星海房地产开发有限公司交工之日起开始计算，双方约定于2016年6月30日交房，否则支付总房款5%的违约金。合同签订后，2014年9月22日，贺兴胜给郭学军出具购房款收据一张，金额为20万元。案涉房屋贺兴胜于2019年年底交付郭学军，现郭学军正在装修中。另查明，案涉房屋于2019年年底竣工，于2019年12月26日取得商品房预售许可资质，现备案在宁夏星海房地产开发有限公司名下。案涉房屋建筑面积为132.40平方米（套内面积115.93平方米、分摊面积16.47平方米）。在审理过程中，郭学军与贺兴胜对案涉房屋的单价达成一致意见，为每平方米3500元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据贺兴胜与宁夏星海房地产开发有限公司签订的《开发工程管理协议》的约定，贺兴胜挂靠宁夏星海房地产开发有限公司的商品房预售许可资质可以销售案涉房屋。根据庭审查明，郭学军与贺兴胜签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且案涉房屋的商品房预售许可资质于2019年12月26日已取得，故郭学军与贺兴胜签订的《商品房预售合同》是有效合同。现案涉房屋贺兴胜已交付郭学军并在装修中，说明贺兴胜履行了交房义务，但案涉房屋至今未办理产权登记手续。因宁夏星海房地产开发有限公司系案涉房屋的开发商，故应与贺兴胜给郭学军出具案涉房屋相关手续（签订商品房买卖合同）并协助办理产权登记手续。案涉房屋产权登记手续办理完毕后，所有权属郭学军所有。庭审中，郭学军与贺兴胜均称就已支付的购房款未结算，但郭学军与贺兴胜就案涉房屋单价为每平方米3500元达成一致意见。一审法院尊重当事人在意思自治原则的基础上达成的协议。案涉房屋建筑面积为132.4平方米，郭学军应以每平方米3500元，支付下剩购房款。权利义务是对等的，享受权利的同时必须承担义务，办理案涉房屋的产权登记手续时，郭学军应积极付清下剩购房款。因双方对地下室的位置、面积没有明确约定，对郭学军主张地下室的所有权，不予支持。因郭学军与贺兴胜签订的《商品房预售合同》中明确约定逾期交房的违约金为总房款的5%，故对郭学军要求贺兴胜支付违约金16900元（338000元×5%）的诉讼请求，予以支持，根据合同相对性，宁夏星海房地产开发有限公司不承担支付违约金的责任。贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司的辩解意见没有事实、证据支持，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内给郭学军出具位于平罗县某某29号楼B段1单元xxx号房屋的相关手续并协助办理产权登记手续；案涉房屋产权登记手续办理完毕后，所有权属郭学军所有；二、贺兴胜于判决生效之日起五日内支付郭学军违约金16900元；三、驳回郭学军的其他诉讼请求。案件受理费3312元，保全费2210元，共计5522元，由贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司负担。二审期间，郭学军为支持其主张，向本院提交的证据有：石嘴山银行交易对手账号一页、宁夏银川机动车管理所业务流水查询单两页、石嘴山市公安局交通警察支队车辆管理所业务流水查询一页、二手车销售统一发票一页，欲证实郭学军通过其父亲郭占清的账户于2014年9月22日向贺兴胜的账户转款40万元；郭学军在贺兴胜的指示下将宁AXXX捷豹车过户到贺兴胜女儿贺某某名下，将宁BXXX速腾牌轿车过户至王某某名下。上述证据经宁夏星海房地产开发有限公司质证，认为对该组证据合法性没有异议，真实性、关联性及证明目的不发表意见，与宁夏星海房地产开发有限公司无关。上述证据经贺兴胜质证，认为证据是真实的，40万元和两辆车都收到了。宁夏星海房地产开发有限公司、贺兴胜二审中均未提交新的证据。本院对郭学军出示的证据，分析认为上述证据均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。针对双方争议的事实，本院认定如下：郭学军及案外人郭学刚通过案外人郭占清的账户于2014年9月22日向贺兴胜的账户转款40万元；案外人在贺兴胜的指示下将宁AXXX捷豹车、宁BXXX速腾牌轿车过户至他人名下，贺兴胜认可上述款项及车辆均系支付郭学军、郭某某、郭占清的三套房屋购房款。一审中，贺兴胜与郭学军达成新的房屋单价，二审中，贺兴胜仍认可郭学军就涉案房屋购房款已支付完毕。本院查明其他的事实同一审法院查明事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据贺兴胜与宁夏星海房地产开发有限公司签订的《开发工程管理协议》约定，贺兴胜可以销售案涉房屋，宁夏星海房地产开发有限公司对于贺兴胜持有涉案房屋钥匙并实际管理涉案房屋的行为一直未表异议，宁夏星海房地产开发有限公司关于其对贺兴胜销售涉案房屋不知情或者不认可的主张明显不符合其实际行为，故本院不予采信。涉案房屋已经交付给郭学军，郭学军也已对涉案房屋进行装修使用，并支付了合同约定的价款，且涉案房屋的商品房预售许可资质于2019年12月26日已取得。3500元/平方米是郭学军与贺兴胜在本案一审时达成的新的约定，该约定不能否认郭学军已经按照合同当时的约定支付了全额房款的事实，也不能以此作为宁夏星海房地产开发有限公司不办理过户手续的抗辩主张。为保护交易安全，一审判决宁夏星海房地产开发有限公司为郭学军办理过户手续并无不妥。综上所述，上诉人宁夏星海房地产开发有限公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费6370元，由上诉人宁夏星海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李学军审判员 薄晓霞审判员 马玉兰二〇二一年三月八日书记员 曹 婷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。