贵州省息烽县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0122民初89号原告：贵州财信智慧生活服务有限公司，住所：贵州省贵阳市息烽县永靖镇南大街一品城A区6栋1单元1楼，统一社会信用代码：91520122MA6HWE1B2P。法定代表人：曹雷，公司董事长。委托诉讼代理人：彭莲花，女，1994年11月29日生，系公司员工，住湖北省兴山县，特别授权代理。委托诉讼代理人：孙勇，男，1981年3月6日生，系公司员工，住重庆市武隆县，特别授权代理。被告：杨柳青，男，1984年2月17日生，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：刘先飞，贵州弛阳律师事务所律师，执业证号：15201201410385588，特别授权代理。原告贵州财信智慧生活服务有限公司（以下简称财信智慧公司）与被告杨柳青物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告财信智慧公司的委托诉讼代理人彭莲花、孙勇，被告杨柳青及其委托诉讼代理人刘先飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告财信智慧公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年6月1日至实际缴清物业服务费之日止所欠缴的物业服务费（暂计算至2020年12月31日，物业服务费1824.38元）；2、判令被告以欠缴费用为基数，按照每日1.99元的标准支付逾期缴费违约金至缴清全部物业费之日止（暂计算至2020年12月31日，违约金为1300.06元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告小区业委会于2019年6月1日与原告财信智慧公司签订了《物业服务协议》，合同约定原告为被告所在小区提供物业服务，被告应按时向原告缴纳物业管理费，住宅物业的物业服务费为0.75元每月每平方米，并约定，被告逾期缴纳的，应按每日3‰向原告支付违约金。被告系一品城业主，住房面积为128.02平方米。原告一直按照合同约定完整履行了物业服务合同的义务，但被告自2019年6月1日至今一直拒不缴纳物业服务费。原告多次通过各种方式向被告催收无果，遂诉至法院。被告杨柳青辩称，第一、被告并没有与原告签订过任何物业管理合同，原告没有任何事实理由向被告收取物业管理费用。第二、原告与息烽一品城A区业主委员会签订的息烽一品城A区物业服务合同被告不知情，被告也不同意原告对小区进行物业服务。根据《物业管理条例》第十一条、十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业应该由业主共同决定，决定选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主委员会与原告签订的物业服务合同没有通过业主大会也没有通过走访的方式告知业主，业主并不知情，该协议违反行政法规的强制性规定属于无效合同，所以该合同对被告不产生效力、约束力。第三、被告与原告并没有物业服务关系，也不需要向原告支付物业管理费用，更不会承担不支付物业费的违约金。第四、原告在小区内设置的拦车花杆曾将被告的头部砸伤，原告方很长时间没有任何人出面处理，导致被告报警。第五、原告将催费通知粘贴在被告自己出钱购买的防盗门上，被告要求原告清除，原告拒绝，导致被告报警处理。第六、原告对小区树木进行砍伐，破坏了小区风水。第七、被告的住房面积确实是128.02平方米。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月，息烽县永靖镇一品城小区召开业主大会，成立了“息烽县一品城A区业主委员会”（以下简称业主委员会）。2016年9月23日，息烽县住房和城乡规划建设局对业主委员会进行备案。2019年6月1日，业主委员会与财信智慧生活服务集团有限公司（以下简称财信集团）签订《息烽一品城A区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），约定由财信集团为一品城A区提供物业服务。物业费标准为多层0.75元/平方米/月，商业1.0元/平方米/月，按季收取，物业产权人应于每季度开始后10日内支付当季物业费。逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按应交费用的3‰交纳违约金。合同期限为2019年6月1日至2022年5月31日。物业服务合同签订后，实际由原告为一品城A区提供物业服务，2019年8月2日，原告经工商登记成立，之后，原告与息烽县一品城A区业主委员会补签物业服务合同，该合同内容与财信集团签订的一致。同时，原告、财信集团、业主委员会还签订确认书一份，确认两份物业服务合同均由原告实际履行。同时查明，被告杨柳青系一品城XX房屋所有权人，该房屋面积为128.02㎡。由于被告未按时交纳物业费，原告于2020年9月向被告邮寄律师函被退回，于2020年11月16日到被告住所张贴物业费缴费通知单。因催收未果，原告遂诉至本院请求判令如前。本院认为，一品城A区业主委员会经过相关部门备案，其作为小区业主选举产生的代表机构，有权与物业公司签订物业服务合同，被告辩称业主委员会成立不合法，与本案查明的事实不符，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告杨柳青辩称业主委员会与原告签订的物业服务合同没有通过业主大会也没有通过走访，业主并不知情，属于无效合同的意见。首先，被告仅提供小区民意调查表作为证据，该民意调查表系被告单方制作，真实性无法核实，仅凭该证据不能证明业主委员会选聘原告作为物业服务企业违反法定程序。其次，业主委员会的法定性和代表性决定了业主委员会拥有对外代表权，因此，除相对人知道或者应当知道其超越权限外，物业服务合同对全体业主发生效力。即使业主大会作出选聘物业服务人的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院撤销，但即使撤销了业主大会的上述决定，该撤销也不能对抗善意的物业服务人，故被告辩称物业服务合同无效的意见，不符合法律规定，本院不予采信。本案中，原告作为小区的物业服务公司，从2019年6月1日起为一品城A区全体业主提供了《物业服务合同》约定的相关服务,负责了小区日常的垃圾清运、安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务的过程中已经尽到了主要的物业服务合同义务，故原告有权向小区业主收取物业服务费，被告杨柳青作为一品城小区的业主，应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费。至于原告修剪小区绿化林木、设置拦车花杆等行为，恰恰说明原告为被告生活的小区提供物业服务的事实。原告将催款通知张贴在被告防盗门上，系向作为业主的被告履行告知缴纳物业费的义务，是正当行为。同时被告称其头部被花杆砸伤，不属于本案审理的范畴，且原告已代被告缴纳了医疗费。原告诉请2019年6月1日至2020年12月31日的物业服务费本院予以支持，该物业服务费为1824.29元（128.02㎡×0.75元/㎡×19个月），原告请求被告支付至实际缴清物业服务费之日止的费用，该诉请不确定，原告可在产生后另行主张。关于违约金，虽然物业服务合同中有约定，但该约定过高，结合本案实际，违约金应从原告起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的2021年1月贷款市场报价年利率3.85%计算至被告付清物业费之日止较为适宜。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”……、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定,判决如下:一、由被告杨柳青于本判决生效之日起十日内支付原告贵州财信智慧生活服务有限公司2019年6月1日至2020年12月31日期间的物业费1824.29元，并从2021年1月12日起按照年利率3.85%支付违约金至物业费付清之日止；二、驳回原告贵州财信智慧生活服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨柳青负担。本判决为终审判决。审判员  魏厚江二〇二一年三月九日法官助理陈春美书记员李丽