辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1670号上诉人（原审被告）：崔士蓬，男，1967年9月23日出生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连中圣物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区联合路33号，统一社会信用代码：912102047364016914。法定代表人：李刚，总经理。委托诉讼代理人：王楠，辽宁金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，辽宁金石律师事务所律师。上诉人崔士蓬因与被上诉人大连中圣物业管理有限公司（以下简称中圣物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初5290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔士蓬上诉请求：1.撤销一审判决；2.按照0.65元/㎡的标准，崔士蓬可支付2018年1月1日至2019年12月31日物业费为2,174元3.本案一审、二审诉讼费用由中圣物业承担。事实和理由：1.年度大中小修计划并实施、检修共用设施、公布年度资金使用计划和决算报告、收支账目的公示、不得擅自占用和改变公用设施、房屋公用部位的功能等约定，中圣物业均未履行，属于违约在先。2.中圣物业服务未达一级标准(有电梯0.9元/㎡、无电梯0.5-0.7元/㎡)。委托服务期限是2015年1月1日至2018年6月30日，催缴物业费是2018年1月1日至2019年12月31日。由于到期后合同未续签，且物业服务连一级标准都未达到，不能按照三级标准执行。因此，应该按照物业服务实际达到的标准进行缴纳。3.照片真实反映物业服务现状。虽然照片是2020年拍摄的，但是问题是经年累积造成的，这不光是个人的感受，也是很多业主的同感，所以这也是物业服务合同没有续签的主要原因。4.中圣物业不能令业主满意。中圣物业工作人员服务态度非常恶劣，小区业主早已怨声载道，只是由于业主委员会的缺失或者不作为导致目前这一畸形的物业服务关系存续。5、市政停车位被中圣物业擅自对业主出租，不允许本小区业主临时停车。中圣物业辩称，不同意崔士蓬的上诉请求。中圣物业未对外出租市政停车位。关于物业等级的问题，物业费价格是市场调节价格，合同也是与业主委员会协商签订，合法有效可以参照适用。中圣物业作在服务上不可能做到尽善尽美，也许有一些地方不能让所有业主满意，但大多数业主对物业服务基本上是满意的，而且崔士蓬要求变更物业费标准，对其他已交费业主不公平，也与业委会与中圣物业签订的合同不符。如果崔士蓬对物业合同存在异议，应行使撤销权。中圣物业向一审法院起诉请求：1.崔士蓬支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4,348元、违约金1,304元；2.本案诉讼费由崔士蓬承担。一审判决认定事实：2015年1月1日，大连市沙河口区中盛家园住宅小区业主委员会（甲方）与中圣物业（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对中盛家园小区提供物业服务；委托管理期限自2015年1月1日起至2018年6月30日止；委托管理服务事项为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生和垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理、消防通道管理，维护公共秩序等；住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米多层1.3元、高层1.5元向乙方交纳，每半年交纳一次；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。庭审中，中圣物业、崔士蓬一致认可合同期满后中圣物业继续为中盛家园住宅小区提供物业服务至今。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积139.36平方米，崔士蓬系该房屋业主。崔士蓬未交纳该房屋2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4,348元（139.36平方米×1.3元/平方米/月×24个月）。一审法院认为，中圣物业与大连市沙河口区中盛家园住宅小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对中圣物业及小区全体业主均具有约束力，崔士蓬作为小区业主，应按合同约定履行交费义务。《物业管理服务合同》期满后，案涉小区业主委员会未与其他物业公司签订物业合同，中圣物业继续为案涉小区提供有偿物业服务，其与小区业主已形成了事实上的物业服务合同法律关系。现崔士蓬未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，中圣物业主张其交纳4,348元欠缴物业费的诉讼请求合理，予以支持。崔士蓬虽以中圣物业物业服务不达标为由拒交物业费，但其提供的31张照片证据均形成于2020年，无法证明案涉物业费对应期间2018年、2019年中圣物业物业服务的整体状况。物业服务有着服务群体的广泛性和差异性、服务事项的综合性和长期性等特点，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费不仅影响了交费业主的权益和小区整体利益，亦直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，故崔士蓬以此拒绝交纳物业服务费，显系不妥。中圣物业与崔士蓬应本着真诚协商的态度，解决双方的矛盾和纠纷，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。关于中圣物业违约金的诉请，因崔士蓬欠交物业费系与中圣物业就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对于中圣物业该项主张，不予支持。判决：一、崔士蓬于本判决生效之日起十日内给付大连中圣物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4,348元；二、驳回大连中圣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（大连中圣物业管理有限公司已预付），由崔士蓬负担，给付时间同上。二审中，上诉人申请证人梅某出庭作证，拟证明被上诉人提供物业服务存在重大瑕疵、收费支出没有公示、物业合同已过期等。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对前述证言的证明效力不予认可。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应按案涉《物业管理服务合同》约定的标准向被上诉人缴纳案涉期间的物业费。案涉《物业管理服务合同》系案涉小区业主委员会与被上诉人签订，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条“……，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被上诉人既向案涉小区提供了物业服务，则上诉人作为业主应按前述物业服务合同的约定向被上诉人按时、足额缴纳物业费。本案中，被上诉人诉请物业费的期间为2018年1月1日至2019年12月31日，案涉《物业管理服务合同》约定的委托管理期限自2015年1月1日起至2018年6月30日止，但到期后被上诉人仍向案涉小区提供物业服务，则双方已形成事实物业服务合同关系。上诉人并未提供证据证明与被上诉人之间就物业费标准重新进行了约定，故一审判决认定上诉人应按案涉《物业管理服务合同》约定的标准向被上诉人缴纳案涉期间的物业费并无不当。上诉人对一审判决认定的欠费期间和房屋面积并无异议，经本院审查，一审判决认定的上诉人应缴物业费金额4,348元正确，本院予以确认。关于上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，上诉人并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。综上所述，崔士蓬上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔士蓬负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 毕春燕审判员 王家永二〇二一年三月十五日书记员 任建芳