文书内容江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏08执异31号案外人：顾萍，女，1962年2月25日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：沈辉，江苏法德东恒（淮安）律师事务所律师。申请执行人:开进超，男，1974年11月21日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人:江苏金建建设集团有限公司，统一社会信用代码91320831140030922C，住所地金湖县。法定代表人：朱庆军，该公司董事长被执行人：淮安新苑房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320800792320802J，住所地淮安市。法定代表人：芮有华，该公司执行董事。本院在执行开进超申请执行淮安新苑房地产开发有限公司（以下简称新苑公司）分期付款买卖合同纠纷一案过程中，案外人顾萍向本院提出书面异议。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。顾萍提起异议称，请求：依法解除对申请人位于中环国际1号楼1403室、1号楼1801室房屋的查封。事实与理由：被执行人新苑公司因资金困难分别于2013年12月18日及30日向申请人顾萍借款。截至2015年8月31日，新苑公司共欠顾萍本金及利息合计2897312元。2015年10月13日及同年12月24日，顾萍与新苑公司签订《商品房买卖合同》两份，购买新苑公司开发的中环国际广场1号楼1403室及1号楼1801室房屋，建筑面积均为113.08平方米，房屋总价款分别为68万元及608370元，合计1288370元，付款方式为一次性支付。因新苑公司尚欠顾萍借款本息，故上述房款未支付。由于新苑公司未按约偿还借款，顾萍向原淮安市清河区人民法院起诉，该院于2016年6月23日作出（2015）河民初字第3037号判决书，判决新苑公司向顾萍偿还借款本息1419877.31元及自2015年8月31日起至实际还款之日止按年利率24%计算的利息，担保人刘国强承担连带责任。因新苑公司、刘国强无能力履行还款义务，新苑公司于2016年7月29日与顾萍签订《以房抵债协议》，约定新苑公司以中环国际广场1号楼1403室、1号楼1801室房屋，价值1288370元，抵冲上述判决确认的债务。2019年7月21日，涉案房屋具备交付条件，顾萍接收新苑公司交付的房屋并交付了物业费、维修资金及契税。之后申请人一直等待新苑公司办理房产证的通知，直到近日才得到通知去办理房产证。异议人于2020年12月10日前往房产登记部门预办理房产证时，经查询，发现房屋于2016年11月7日被法院查封，无法办理房产证。申请人认为，申请人与新苑公司之间发生的借贷、签订并办理的网签合同以及《以房抵债协议》，均发生于法院查封涉案房屋之前，且新苑公司在所抵房屋具备交付条件时，依约向申请人交付了房屋。上述行为并不存在逃避执行或逃避债务的情形，也没有损害其他债权人的利益。涉案房屋应属于申请人所有，为维护异议人的合法权益，根据法律法规相关规定，请求解除对异议人房屋的查封。申请执行人开进超辩称，在顾萍与新苑公司达成以房抵债的时候，案涉两套房屋已经被法院查封，因此顾萍不能排除法院对案涉房屋的强制执行。被执行人江苏金建建设集团有限公司、新苑公司未发表意见。本院经审查查明，2015年1月20日，本院对开进超诉江苏金建建设集团有限公司（以下简称金建公司）、新苑公司分期付款买卖合同纠纷一案作出（2014）淮中民初字第0186号民事判决：一、金建公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向开进超支付钢材款812万元及逾期付款违约金（自2013年9月8日起至实际给付之日止，以700万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2014年2月27日起至实际给付之日止，以112万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、金建公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向开进超给付违约金10万元、律师代理费18.5万元、本案案件受理费76935元，保全费5000元，合计366935元；三、新苑公司对本判决第一、二项给付义务承担连带担保责任。逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回开进超的其它诉讼请求。根据开进超的申请，本院于2015年3月2日立案执行，案号为（2015）淮中执字第0108号。2015年8月24日，本院作出（2015）淮中执字第0108号执行裁定书，裁定本次执行程序终结。2016年11月7日，本院依据（2015）淮中执字第0108号执行裁定，查封中环国际广场1号楼1403室、1号楼1801室，查封期限为三年，自2016年11月7日起至2019年11月6日止。2019年11月1日，本院依据（2015）淮中执字第0108号执行裁定，对上述涉案两套房屋进行续封，查封时间三年，自2019年11月1日起至2022年10月31日止。另查明，新苑公司因资金周转困难，分别于2013年12月18日及同年12月30日向顾萍借款。截至2015年8月31日，新苑公司共欠顾萍本金及利息合计2897312元。2015年10月13日及同年12月24日，顾萍与新苑公司签订《商品房买卖合同》两份，约定顾萍购买新苑公司开发的中环国际广场1号楼1403室及1号楼1801室房屋，房屋总价款分别为68万元及608370元，合计1288370元，付款方式为一次性支付。因新苑公司尚欠顾萍借款本息，故上述房款未支付。由于新苑公司未按约偿还借款，顾萍向原淮安市清河区人民法院起诉，该院于2016年6月23日作出（2015）河民初字第3037号判决书，判决新苑公司向顾萍偿还借款本息1419877.31元及自2015年8月31日起至实际还款之日止按年利率24%计算的利息，担保人刘国强承担连带责任。因新苑公司、刘国强未能履行判决书确定的还款义务，新苑公司于2016年7月29日与顾萍签订《以房抵债协议》，约定新苑公司以中环国际广场1号楼1403室、1号楼1801室房屋，价值1288370元，抵冲上述判决确认的债务。2019年7月21日，涉案房屋具备交付条件，顾萍接收新苑公司交付的房屋并交付了物业费，并分别于2019年8月30日、2020年12月11日分别缴纳了案涉房屋的维修资金及契税。本案争议焦点为：顾萍对案涉中环国际广场1号楼1403室、1号楼1801室房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，以其享有物权期待权为由提出执行异议的，应予支持：1.案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；2.案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；3.案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；4.以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；5.以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益等等。本案中，在本院查封涉案两套房屋之前，顾萍与新苑公司存在真实的到期债权债务关系，且经过法院判决确认，但是新苑公司未能履行判决书确定的还款义务，在此情况下，新苑公司与顾萍签订以房抵债协议，约定用涉案两套房屋的价款1288370元抵充判决确定的金钱债务，且案涉两套房屋的价值与新苑公司的欠款价值相当，该行为不存在规避执行或逃避债务情形，亦未损害申请执行人或其他债权人的利益。另外，现在案涉房屋未登记在顾萍名下非其自身原因。综上，顾萍以其对案涉房屋享有物权期待权为由，请求中止执行案涉房屋，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对淮安市清江浦区中环国际广场1号楼1403室、1号楼1801室房屋的查封行为。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 徐 玮审判员 丁 然审判员 黄春丽二〇二一年三月十九日法官助理王学波书记员王霄