湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终274号上诉人(原审被告、反诉原告)：阳彬，女上诉人(原审被告、反诉原告)：刘宝玉，男两上诉人共同委托诉讼代理人：刘丰云，衡山县光大法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告、反诉被告)：衡山县鑫源房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡山县开云镇解放南路140号。法定代表人李文辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：旷海南，男，该公司执行董事。上诉人阳彬、刘宝玉因与被上诉人衡山县鑫源房地产开发有限公司（以下简称“鑫源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡山县人民法院（2020）湘0423民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，决定不开庭审理，并于2021年3月3日对上诉人刘宝玉及刘宝玉、阳彬的共同委托诉讼代理人刘丰云、被上诉人鑫源公司的委托诉讼代理人旷海南进行了询问。本案现已审理终结。阳彬、刘宝玉上诉请求：依法撤销湖南省衡山县人民法院（2020）湘0423民初789号民事判决，改判支持阳彬、刘宝玉的一审反诉请求。事实和理由：1.被上诉人隐瞒土地使用年限，《衡山县商品房买卖合同》记载的时间为2010年12月1日至2048年1月23日，不足居民住房70年年限。2.一审判决上诉人未先交好办证费用，被上诉人有权不为上诉人办理权利证书，一审判决显然悖离了《衡山县商品房买卖合同》第十条的约定，也与（2019）湘0423民初585号民事判决相冲突。《衡山县商品房买卖合同》系有效合同，被上诉人应当按照合同向上诉人支付迟延办理房屋产权证的违约金4580.55元。3.上诉人尚欠被上诉人18008.5元是事实，基于被上诉人违约在先，一审判决上诉人支付被上诉人本金18008.5元的利息及违约金，于法无据。鑫源公司辩称，1.鑫源公司未隐瞒国有土地使用权期限，一直将国土证等五证悬挂在售楼部。2.产权过户办证被耽误致使违约是事实，但产权一直未办理的原因不在于鑫源公司，而是阳彬、刘宝玉未及时交纳办证费用。鑫源公司向一审法院起诉请求：1.判令阳彬、刘宝玉归还欠款本金18008.5元，支付违约金12858元（违约金计算至2020年8月10日），并支付后段至清偿之日止的违约金，合计30866.5元；2.判令阳彬、刘宝玉承担案件的全部诉讼费用。阳彬、刘宝玉向一审法院反诉请求：1.判令鑫源公司支付阳彬、刘宝玉所购房屋土地使用权年限少23年的多付款216256元的20%的违约金计43251.02元；2.判令鑫源公司赔偿迟延办理不动产权证的违约金4799.8元。一审法院认定事实：2017年4月9日，阳彬与鑫源公司签订了《房屋定购协议》，协议载明乙方（阳彬）交定金壹万元整，向甲方（鑫源公司）选定……703号住宅，并在协议第六条约定双方均不得反悔与违约，否则违约方除赔偿对方一切损失外，另可处叁万元以上违约罚金。后双方又签订了《业主办理网签、按揭及房产证、国土证预交税、费单》，约定办证相关费用为21943元。鑫源公司向阳彬出具了一张《优惠凭条》，同意其最后结算时优惠（直减）房款12000元整结账，同时约定阳彬如不按要求及时支付房款或不按要求及时与鑫源公司结清账，则此优惠款取消。2017年5月8日，阳彬与鑫源公司签订《衡山县商品房买卖合同》，约定购买鑫源公司开发的黄金花苑项目住房一套（……703号），建筑面积139.13平方米，总价479998元。付款方式为银行按揭，其中首付款149998元，银行贷款330000元。房屋应当在2017年8月8日前交付，出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。当日，因阳彬资金紧张，向鑫源公司要求暂缓支付首付款，并出具了欠条，欠条载明：“今欠到衡山县鑫源房地产开发有限公司购房款陆万元整（￥60000元）是实。……对此欠款保证按月息6‰支付利息，……保证最迟在2018年12月30日前归还全部本金和利息，尽量提前归还，保证不违约，否则按所欠金额每日万分之六的比率支付违约金，同时可由鑫源公司任意处置所购房屋，由此产生的全部损失与责任由违约方承担。”刘宝玉作为连带责任担保人在欠条上签字捺印。欠条金额包含阳彬所欠首付款38057元和办证、按揭相关费用21943元。因阳彬、刘宝玉未在约定时间内归还欠款，到期后，鑫源公司多次催收，阳彬、刘宝玉仍未归还，故鑫源公司于2019年6月17日向法院起诉，法院于2019年10月11日作出（2019）湘0423民初585号民事判决书，判决阳彬归还鑫源公司欠款本金38057元，支付利息4574元，违约金3471元（计算至2019年5月31日止）。以欠款本金为基数从2019年6月1日起按月利率18‰的标准支付违约金至清偿之日止。判决刘宝玉对上述款项承担连带清偿责任。该判决生效后，阳彬、刘宝玉未按判决支付款项，鑫源公司向法院申请强制执行，该判决已于2020年4月8日执行完毕，执行到位54251元，在扣除执行费684元后，划转53567元给鑫源公司，偿还本金38057元、违约金3471元（计算至2019年5月31日）、前段利息4574元、后段利息6439元（计算至2020年3月12日）、案件受理费1026元后，下欠本金21943元。鑫源公司已于2019年12月23日代办好阳彬的不动产权证，减去应退的办证费3934.5元，阳彬还欠本金18008.5元。阳彬、刘宝玉在庭审过程中对该金额予以认可。鑫源公司于2010年12月1日以出让方式取得衡山县开云镇黄金园（7）-72号地块，该国有建设用地使用权终止日期为2048年1月23日。阳彬与刘宝玉系夫妻关系。一审法院认为，鑫源公司与阳彬就房屋买卖达成合意，并自愿签订商品房买卖合同，意思表示真实，不违反强制性法律规定，合同真实有效。阳彬、刘宝玉抗辩鑫源公司故意隐瞒房屋土地使用年限及迟延办证，并向法院提起反诉，经查，鑫源公司取得黄金园总块宗地中的（7）-72号地块开发黄金花苑项目，过程清楚，手续合法，且无论是双方签订的商品房买卖合同、鑫源公司提供的土地使用权证、不动产权证均明确了土地使用权的终止日期为2048年1月23日。阳彬、刘宝玉实际享有的土地使用权年限并未减少。且根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”之规定，阳彬、刘宝玉享有的权益并未受损，阳彬、刘宝玉主张期限损失，要求鑫源公司支付因所购房屋土地使用权年限少32年的多付款的违约金与事实不符，于法无据，该院不予支持。阳彬、刘宝玉主张鑫源公司应赔偿因迟延办证而导致违约的违约金，法院认为，阳彬向鑫源公司借款6万元，该借款包含阳彬所欠首付款及办证、按揭相关费用。双方签订的欠条明确约定欠款人应于2018年12月30日前归还全部本金和利息，双方签订的房屋买卖合同中对不动产权相关证书的办理期限为2019年11月8日前。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，鑫源公司在阳彬未按约定还款时，有权行使先履行抗辩权，其迟延办证行为不构成违约。故法院对阳彬、刘宝玉主张的迟延办证违约金不予支持。鑫源公司主张自2017年5月8日起按月利率千分之十八计算违约金，法院认为自2017年5月8日至2018年12月30日的违约金应为利息。因借贷行为发生在2019年8月20日之前，参照鑫源公司起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。鑫源公司起诉时公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为3.85％，受法律保护的年利率上限为一年期贷款市场报价利率的四倍即15.4％。阳彬应归还鑫源公司本金18008.5元，并支付自2017年5月8日至2018年12月30日的利息2164.62元（18008.5元×6‰÷30天×601天），自2018年12月31日至2020年8月10日的违约金为4475.28元（18008.5元×15.4％÷365天×589天），其后逾期还款违约金应以18008.5元为基数，按鑫源公司起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍即15.4％计算至欠款付清之日止。刘宝玉作为连带责任保证人，当债务人不履行债务时，刘宝玉应对阳彬拖欠的本金及利息、逾期还款违约金承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决：1、阳彬在判决生效后二十日内支付衡山县鑫源房地产开发有限公司欠款本金18008.5元，支付利息2164.62元（自2017年5月8日计算至2018年12月30日），违约金4475.28元（自2018年12月31日计算至2020年8月10日），合计24648.4元，2020年8月11日之后的违约金，以欠款本金18008.5元为基数，按鑫源公司起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍即15.4％计算至欠款付清之日止。2、刘宝玉对上述第一项给付款项承担连带清偿责任；3、驳回衡山县鑫源房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回阳彬、刘宝玉的诉讼请求。如阳彬、刘宝玉未在判决书指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费571.66元，反诉案件受理费1001.28元，两项合计1572.94元，由阳彬、刘宝玉负担1457.78元，衡山县鑫源房地产开发有限公司负担115.16元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了一份证据，《衡山县商品房买卖合同》，拟证明：鑫源公司隐瞒国有土地使用年限的情形，购房商洽时给阳彬、刘宝玉提供的是国有土地使用证期限为2010年1月1日—2080年1月1日的合同，而签字时给阳彬、刘宝玉提供的是国有土地使用证期限为2010年12月1日—2048年1月23日的合同。本院认为，该份合同具有真实性，但阳彬、刘宝玉未提供其他证据证明鑫源公司在其购房商洽时与其签字时提供了两份不同的合同，仅依据此份证据无法达到阳彬、刘宝玉的证明目的。综合采信的证据以及双方当事人的陈述，二审查明事实如下：2017年5月8日，阳彬、刘宝玉因购房资金紧张向鑫源公司借款60000元（包括购房款38057元，办理产权证等费用21943元），约定利息为月利率6‰，在2018年12月30日前归还本金和利息，否则按所欠金额每日万分之六支付违约金。2019年6月17日，鑫源公司向衡山县人民法院起诉，请求阳彬、刘宝玉归还欠款本金60000元、利息7212元、违约金5472元（计算至2019年5月31日）及至清偿之日止的违约金。衡山县人民法院认为欠条中虽规定了阳彬、刘宝玉需向鑫源公司支付办理产权证等费用21943元，但鑫源公司并未按约定办理好相关产权证书，且未提供已替阳彬、刘宝玉向相关部门交纳办理产权费用的凭证，因此对鑫源公司要求阳彬、刘宝玉归还欠条中的办证等费用21943元及其利息未予支持。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。针对本案争议的焦点问题，本院评析如下：鑫源公司是否应当向阳彬、刘宝玉支付违约金。阳彬、鑫源公司于2017年5月8日签订的《衡山县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同明确记载了国有土地使用权起始日为2010年12月1日，终止日为2048年1月23日，并以在上述内容下划线的方式进行了提示。阳彬、刘宝玉称鑫源公司隐瞒国有土地使用年限，但未提供充足的证据证明鑫源公司存在隐瞒的情形，故对阳彬、刘宝玉上诉要求鑫源公司支付其所购房屋土地使用权年限少23年的多付款216256元的20%的违约金的意见不予支持。阳彬向鑫源公司借款60000元包括办理产权证等费用21943元，可视为双方约定由阳彬先预交办证费用，再由鑫源公司办理产权证。因此在阳彬未预交办证费用的情形下，鑫源公司有权行使先履行抗辩权，故对阳彬、刘宝玉上诉要求鑫源公司支付迟延办证违约金的意见不予支持。阳彬、刘宝玉是否应当向鑫源公司支付未及时支付18008.5元的违约金。鑫源公司于2019年12月23日代办了阳彬的不动产权证，由此实际产生办理产权证等费用18008.5元。阳彬未及时支付办证等费用18008.5元的行为构成违约，一审法院判决阳彬、刘宝玉向鑫源公司支付违约金并无不妥。但本院认为，鑫源公司于2019年12月23日办理好了相关产权证书，但未提供代阳彬、刘宝玉向相关部门交纳办理产权费用的时间凭证，因此，违约金从鑫源公司办理好阳彬的不动产权证之日起计算更为适宜，即违约金1762.76元（自2019年12月23日计算至2020年8月10日），2020年8月11日之后的违约金，以欠款本金18008.5元为基数，按鑫源公司起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍即15.4％计算至欠款付清之日止。综上，阳彬、刘宝玉部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省衡山县人民法院（2020）湘0423民初789号民事判决第二、四项；二、撤销湖南省衡山县人民法院（2020）湘0423民初789号民事判决第三项；三、变更湖南省衡山县人民法院（2020）湘0423民初789号民事判决第一项为：阳彬在判决生效后二十日内支付衡山县鑫源房地产开发有限公司欠款本金18008.5元，支付违约金1762.76元（自2019年12月23日计算至2020年8月10日，），2020年8月11日之后的违约金，以欠款本金18008.5元为基数，按鑫源公司起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍即15.4％计算至欠款付清之日止；四、驳回衡山县鑫源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费571.66元，反诉案件受理费1001.28元，二审案件受理费1572.94元，合计3145.88元，由阳彬、刘宝玉负担3030.71元，由衡山县鑫源房地产开发有限公司负担115.16元。本判决为终审判决。审 判 长  尹 驰审 判 员  周 宏审 判 员  丁枥澎二〇二一年三月十六日法官助理  刘 艳书 记 员  匡光美