天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终747号上诉人（原审原告，反诉被告）：耿读清，男，1979年9月14日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：夏慧，天津云杰律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：林泽希（曾用名：王嫱），女，1986年9月27日出生，汉族，住天津市河西区。上诉人耿读清、上诉人林泽希因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初5738号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。耿读清上诉请求：1．撤销一审判决第三项，改判林泽希返还房屋租金22,092元；2．一、二审案件受理费由林泽希承担。事实和理由：1．第二年度的水电费林泽希先是同意按上一年度的标准预扣，且预扣后的剩余租金也是林泽希核算后要求我方交付的。2．耿读清已实际向房主支付了第二年度的水电费，应当按此金额从租金中抵扣。林泽希辩称，不同意耿读清的上诉请求，请求依法支持我方上诉请求。林泽希上诉请求：1．撤销一审判决第二项；2．请求责令耿读清出具水电部门真实合法有效的水电费单据，并以该金额抵扣租金；3．请求判令耿读清支付扣除实际水电费后的房屋租金；4．请求将两年的水电费均一并解决，不要将第二年水电费另诉解决。事实和理由：耿读清所主张的两年水电费均未提供真实合法有效的单据，其提供的手写白条或收据均无法证明真实发生的水电费金额，不应被采信。第一年水电费，林泽希也并非没有异议，只是答应如果是真实水电费则可以先抵扣，再一并结算。虽然租赁合同中写了给耿读清免水电费，但林泽希事先并不清楚会产生如此高昂的水电费，这种约定对林泽希亦不公平。耿读清辩称，不同意林泽希的上诉请求，请求依法支持我方上诉请求。耿读清向一审法院起诉请求：1．依法确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；2．依法判令林泽希返还耿读清自2020年8月1日至2020年10月4日的房屋租金42,667元；3．本案诉讼费用由林泽希负担。林泽希向一审法院提出反诉请求：1．依法判令耿读清支付拖欠的房屋租金26,621元；2．反诉费用由耿读清承担。一审法院认定事实：坐落天津市河北区黄纬路9号房屋为原天津市房产总公司名下的房屋，该公司于远年将上述房屋交由天津市河北区鸿顺里房管站代管至今。经向该房管站核实，该房屋水、电费为商业价标准，2012年8月1日至2017年4月30日期间该房屋承租人为聂晓闻，现尚未续订《房屋租赁合同》，但截至目前未拖欠房屋租金。林泽希与聂晓闻原系夫妻关系，双方于2018年7月23日签订协议书一份，其中约定上述房屋中由林泽希经营的聂晓闻名下的“茁尔零食店”由林泽希继续经营二年，期限自2018年8月1日至2020年7月31日，期间一切收益归林泽希所有，聂晓闻不收取任何费用，达到经营期限后，林泽希于2020年7月31日交归还男方所有。此外，双方还就“茁尔零食店”的经营签订《补充协议书》一份，约定在林泽希经营期间可以转租他人经营，但时间不得超过2020年7月31日，转租他人经营期限届满后，租用者需继续经营的，须与聂晓闻签订续租协议，否则聂晓闻有权收回店铺。上述协议签订后当日，林泽希与聂晓闻协议离婚。2018年9月，林泽希将上述零食店（含店内货架、空调等）转让给耿读清经营。2018年9月29日林泽希作为出租人（甲方）与耿读清作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋中建筑面积80平方米出租给乙方用于“茁尔零食店”经营，租期自2018年10月5日至2023年10月4日共5年，每月租金二万元，押金为二万元，支付方式为“押一付六”，押金在租赁期满或合同解除后，除抵扣应由乙方负担的费用、租金及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还，同时约定租期前二年免水电费。合同签订后，耿读清于2018年10月23日向林泽希支付首期6个月租金及押金20,000元共140,000元，2019年4月5日耿读清支付二期6个月租金120,000元。2019年10月1日，案外人要求耿读清支付涉案店铺水电费，并进行抄表及手写材料一份，载明用水18吨、用电26250度，总计金额为34,287元。10月8日，耿读清将上述手写材料通过微信发送给林泽希。10月10日，耿读清提出费用可在未付租金中扣除，林泽希则表示由耿读清先行支付，双方协商再行结算。后经双方协商一致，耿读清在2019年10月11日支付三期6个月租金时，将水电费34,287元从应付租金120,000元中扣除后的应付租金数额85,713元经林泽希确认后予以支付。2020年4月，因林泽希对涉案房屋使用期限临近届满且耿读清需支付四期6个月房租时，双方再次通过微信进行沟通，耿读清提出将该年度水电费及已付押金从应付租金中扣除，因该年度尚未抄表，故双方在4月10日结合上年度水电费的数额商定从应付的四期6个月的120,000元租金中预扣水电费35,000元及押金20,000元，2020年4月11日耿读清将余款65,000元支付给林泽希。2020年7月22日，耿读清通过微信转账向案外人支付22,092元，该转账说明记载为“黄纬路电水费”。诉讼过程中，一审法院进行实地勘察，涉案店铺前厅的实际经营面积约60平方米，其后部为二层结构用于储物，另在一层设有卫生间一处。同时，双方均表示没有见过该店铺的电表。同时，耿读清表示2020年8月起已与聂晓闻就该房屋另行签订了租赁合同，并支付2020年8月的租金20,000元及预付水电费2,000元（多退少补），合计22,000元。现涉案房屋仍由耿读清经营天津市河北区茁尔食品超市。一审法院认为，涉案房屋的承租人系案外人聂晓闻，虽然其承租期限已届满，但经一审法院核实截至目前并未拖欠租金，仅为未续订租赁合同，且聂晓闻与林泽希离婚时约定林泽希有权继续经营或转让该食品超市至2020年7月31日，期间收益全部归林泽希所有，因此林泽希有权出租涉案房屋并与耿读清签订《房屋租赁合同》，该租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定且已实际履行，其中2018年10月5日至2020年7月31日租赁期间的约定内容应认定有效，双方均应依约享受权利、承担义务。由于林泽希对该房屋享有权益的期限截至2020年7月31日，现耿读清要求确认双方租赁合同该日解除，林泽希亦予认可，故对该项主张予以支持。关于耿读清要求退还的房租及林泽希反诉要求给付的拖欠房租，双方各自提出上述主张源于租赁期内水、电费应否免除以及免除的依据是否正当合理。依据双方租赁合同的约定，租期前二年免收水电费。耿读清就第一个租赁年度发生的水电费34,287元，该数额虽为案外人手写，但耿读清已将该书面材料通过微信发送给林泽希并提出在应付租金中予以扣减，林泽希则表示可由耿读清先行支付，双方协商后再行结算。经双方协商一致，耿读清将该水电费从应付租金中扣除后的应付租金数额85,713元通过微信经林泽希确认后予以支付，此后林泽希对该水电费的数额及扣减方式亦并未提出异议，表明双方已就第一个租赁年度的水电费数额及由林泽希实际承担取得一致意见，林泽希现主张欠付截至2020年4月4日前的租金，不予支持。对于第二个租赁年度的水电费，双方在2020年4月未确定数额的情形下，协商采取预扣35,000元的方式在应付租金中先行扣减，但由于耿读清现有证据不足以证实该租赁年度的水电费实际数额，且预扣的35,000元数额亦未取得林泽希的最终认可，因此第二个租赁年度的水电费不应在租金中予以扣减。耿读清提出第二个租赁年度水电费为22,092元，但其提交的证据仅为向案外人转账的微信付款记录，由于该记录不能反映具体收款人以及该收款人与涉案房屋权利人之间的身份关系，且转账说明亦为耿读清自行标注，因此耿读清主张该租赁年度水电费数额为22,092元暂无法予以认定，耿读清可在具备该租赁年度水电费实际数额的凭证及充分证实已实际付款后另行解决。2020年4月5日至2020年7月31日共3个月零27天，该期间耿读清应付租金核定为77,419.35元，已实际支付65,000元，欠付12,419.35元。因双方约定合同解除后，已付押金20,000元在抵扣应付租金后的剩余部分如数退还，因此该押金依约应先行抵扣欠付租金，抵扣后的押金余款为7,580.65元，应由林泽希予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、确认耿读清与林泽希2018年9月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；二、本判决生效后十日内，林泽希退还耿读清押金余款7,580.65元；三、驳回耿读清的其他诉讼请求；四、驳回林泽希的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费合计472元，由耿读清负担356元，由林泽希负担116元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。耿读清提供了收据1份、微信支付转账电子凭证1张，证明聂晓闻委托华以祥收取了22,092元水电费，华以祥出具了收条，且耿读清通过微信向华以祥进行了转账。林泽希对收据的真实性不认可，对微信支付转账电子凭证的关联性、证明目的不认可。本院认为，该证据系案外人华以祥出具，转账亦指向案外人华以祥，故对证据的关联性不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，双方均认可将租赁期间水电费应从租金中扣减，故本案的争议焦点为：双方租赁期间内水电费应当免除的金额。本院认为，对于第一个租赁年度的水电费，耿读清缴纳时征询了林泽希的意见，且林泽希在收到已扣减了当年水电费的租金时未明确提出异议，故一审法院将第一个租赁年度的水电费按34,287元扣减，并无不当，本院予以维持。对于第二个租赁年度的水电费，耿读清主张系案外人华以祥代为收取，但未能提供该年度实际水电费数额的有效凭证，无法证明实际发生的水电费数额，故一审法院未从租金中扣减，并无不当，本院予以维持。综上所述，耿读清、林泽希的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,296元，由上诉人林泽希负担944元，由上诉人耿读清负担352元。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  常 静审判员  郭 矗二〇二一年三月十二日书记员  唐 啸