湖北省武汉市新洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0117民初4008号 原告：武汉农商置业有限公司，住所地武汉市新洲区仓埠街武滨北路，统一社会信用代码91420117052016135J。 法定代表人：余四新，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢雄峰，湖北溪渡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶燊一，湖北溪渡律师事务所律师。 被告：武汉华夏源劳务有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街吴家田村/栋1-4层，统一社会信用代码91420117333454772E。 法定代表人：王宏发，公司经理。 委托诉讼代理人：叶红军，湖北佑君律师事务所律师。 原告武汉农商置业有限公司（下称农商公司）与被告武汉华夏源劳务有限公司（下称华夏源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法由审判员梅婷适用简易程序，于2020年11月17日、2020年12月8日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告农商公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告农商公司与被告华夏源公司签订的《财富广场商铺租赁合同》已解除；2.判令被告华夏源公司向原告农商公司支付违约金人民币93499.2元（以下币种同）；3.判令被告华夏源公司向原告农商公司支付拖欠的房屋租赁费用39737.31元（2019年12月8日至2020年5月9日）；4.判令被告华夏源公司向原告农商公司支付未按时支付租金的逾期违约金（以应付租金39737.31元为基数，自2020年5月9日起按年利率15.4%的标准计算至租赁费用清偿之日止，暂计算至2020年9月15日为2175.84元）；5.判令被告华夏源公司支付的保证金15000元归原告农商公司所有；6.判令本案的全部诉讼费用由被告华夏源公司承担。事实和理由：2018年5月8日，原告农商公司（出租方）与被告华夏源公司（承租方）签订了《财富广场商铺租赁合同》，双方约定：由原告将位于湖北省武汉市阳逻经济发区财富广场项目商业1号楼6/7号底层共2间商铺出租给被告使用，房屋面积为167.27平方米，租赁期限自2018年6月8日起至2023年6月7日止，租金每年度结算一次，采取先付后用的原则支付，其中2019年6月8日至2020年6月7日的月租金为7791.63元/月。该合同签订后，原告依约定按时将房屋交付给被告使用，但被告自2019年12月8日起未支付租金，2020年5月9日，被告无力继续经营搬离租赁房屋。被告拖欠租金以及提前退租行为对原告权益造成了严重损害。原告为维护其合法权益，诉至法院，提出前述诉请。 被告华夏源公司辩称：1、原告陈述的经过与事实不符，2019年11月，被告因无力经营与原告法人余四新沟通解除租赁合同，当时在余四新的办公室，由余四新的秘书打印解除合同的书面通知并加盖被告公章。同年12月5日，余四新督促被告尽快清理门店内物品，清理完毕之后，余四新收取了大门的侧门的钥匙。后因新冠××疫情原因，2020年5月9日，余四新通知被告和物业公司办理了退店交接的书面手续。故在此期间，双方协商一致解除了该租赁合同，不存在原告诉称的自行搬离并拒付租金的情况。2、原告的第一项诉请，我方无异议；原告的第二、三、四项诉请，因被告不存在违约，不应当支付违约金；原告的第五项诉请保证金，应退还给原告。综上，请求法庭依法驳回原告第二至五项诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：1、原告提交的短信催缴房租记录一份，两条短信内容均为原告向被告的员工张向友催要下半年房租，本院对该份证据予以采信。2、被告提交的转账记录及财富广场物业出具的说明一份，该组证据仅能证实被告支付了2019年10月份、11月份的水电费，不能证明原告与物业公司办理了交接手续，故被告的证明目的，本院不予采信。 证人周某出庭作证称：案涉商铺装修时的水电安装是周某做的。2019年12月，被告的老板娘张向友跟周某说生意做不下去了，联系周某拆除水电，周某按要求到现场将灯具和开关面板都拆除了，当时现场已经搬得差不多了。张向友向原告法人余四新交接东西，具体什么物件不清楚。本院认为，证人周某作为现场拆除的人员，其于2019年12月拆除租赁商铺的水电安装的事实，本院予以采信，但其并未参与原被告关于租赁商铺的沟通，其出具的证言不足以证明原被告就解除租赁合同达成一致意见。 证人何某出庭作证称：何某是被告的员工，也是被告法人王宏发的女婿。2019年9月份，被告口头向原告要求退租。2019年10月份，被告提交了书面申请，但原告说不符合原告的要求。2019年11月份，张向友喊我和她一起到原告法人余四新位于物业旁边的办公室办理退租申请书，退租申请书是原告提供的，内容是被告不能转让门面，在此期间如果原告没有找到新的租户来接手门面的话，被告要承担五年的租金。我当时觉得这个条款不合理，如果原告一直没有找到新的租户，被告就要一直承担这个责任，当时被告已经在负债经营了，就提出了异议。原告当时说如果我们不签字那被告就要一直承担责任，如果签字，原告的总公司同意了被告就可以退出来。我们当时就盖了被告的公章，张向友把原件交给了原告，之后还拍照给被告的法人王宏发留存。现在由于他们两人的手机自动清理了内存，这些照片都找不到了。本院认为，何某系被告的员工，与本案的被告有利害关系，其出具的证言没有其他证据佐证，不能单独作为认定案件事实的依据，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月8日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《财富广场商铺租赁合同》（合同编号：租赁NO.20180508），合同约定由出租方将位于湖北省武汉市阳逻经济开发区财富广场项目商业1号楼6、7号底层共2间商铺出租给承租方经营，租赁期限5年，自2018年6月8日起至2023年6月7日止，租金采取先付后用的原则支付，第一年的月租金为7083.3元，合计为85000元，后一年的租金在前一年的租金的基础上递增10%，第二年的租金为93499.2元，第三年的租金为102849.12元，第四年的租金为113134.32元，第五年的租金为124447.92元，租金按每年结算一次（如因为资金周转原因，仅次年一年可采取半年期支付一次，付款时间为2019年6月7日前付清一期房租50000元，2019年12月7日前付清二期余额房租43499.2元），除第二年按上述付款时间外，其他年限承租方应于每年合同期满前一个月支付第二年的年租金给出租方，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日支付未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止。合同还约定：承租方应于2018年6月7日前支付第一年全年的租金85000元，同时支付出租方15000元作为保证金。保证金由出租方在整个租赁期间保存，合同届满后，双方不再续订合同的情况下，且承租方无任何违反本合同约定的义务的，出租方在十日内将此保证金无息退还给承租方。若承租方未经出租方同意擅自终止本合约，承租方同意该保证金出租方无须返还。合同还约定：合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同，如乙方要求提前解除合同的，应提前两个月通知对方，并得到对方的书面同意，否则需要向对方支付相当于12个月租金的赔偿金。合同另约定：该合同履行过程中的相关通知、函件，必须采用书面形式。 合同签订后，被告于2018年5月8日支付2018年5月8日至2019年6月8日的租金85000元并支付押金15000元。2019年6月8日，被告支付2019年6月8日至2019年12月6日的租金50000元。 2019年12月5日，被告聘请水电工周某拆除灯具和水电，且在此前搬走了室内大部分物品。被告因无力继续经营，主动提出终止租赁合同，并于2020年5月9日与原告、物业办理了退店交接说明，对门店门窗、室内结构及设备实施、钥匙进行检查交接。 另查明，原告于2019年12月12日、2020年1月3日分别向张向友发短信催要房租，短信内容如下：“张总，下半年的房租怎么还没交？转租人确定了吗？”、“张总，下半年的房租交了吗？12.7号是付下半年房租期，逾期太长是会产生滞纳金的。” 还查明，案涉商铺于2020年8月1日起出租给案外人，租期六年，免租期一个月，租金起付日为2020年9月1日。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与被告签订的《财富广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效，双方均应依约履行义务，违约应当承担违约责任。合同约定租赁期内，双方当事人均不得随意解除合同，如一方要求提前解除合同的，应提前两个月通知对方并得到对方的书面同意，可见，双方之间对租赁合同的解除条件进行了明确约定，只有双方书面一致同意解除的情形下才能解除合同。被告辩称2019年11月已向原告提交了书面解除合同的申请并于2019年12月5日清理了店铺交接钥匙，但未提交有效证据予以证实，结合原告提交的催款短信记录发生在2020年12月5日之后，故被告的该项辩解意见，本院不予采纳。被告虽然于2019年12月5日拆除店内水电，但双方一直未对合同解除达成一致书面意见，直到2020年5月9日原被告办理门店交接手续，故解除时间应为2020年5月9日。现原告要求确认原被告双方之间的《财富广场商铺租赁合同》已解除，被告对此也无异议，本院予以确认。 《财富广场商铺租赁合同》约定第二年的租金93499.2元。因原被告直到2020年5月9日才解除合同，故原告要求被告支付2019年12月8日至2020年5月9日（5个月1天）的租金，本院应予支持。原被告双方虽对解除合同一直未能达成一致书面意见，但被告在2019年12月即已因负债无力经营并开始腾退房屋，虽然双方最终于2020年5月9日才办理退店交接手续，但考虑到案涉商铺租金计算期间部分处于新冠××疫情期间，出于公平原则考虑，本院酌定参照相关政策予以减免一个半月租金，即租期按3个月16天计算，故租金为27530.32元〔计算式为93499.2元/年÷12月×（3月+16天÷30天/月）〕。 《财富广场商铺租赁合同》约定：租金采用先付后用的原则支付，租金按每年结算一次（如因为资金周转原因，仅次年一年可采取半年期支付一次，付款时间为2019年6月7日前付清一期房租50000元，2020年12月7日前付清二期余额房租43499.2元），除第二年按上述付款时间外，其他年限承租方应于每年合同期满前一个月支付第二年的年租金给出租方。如逾期支付，承租方从逾期之日起每日支付出租方未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止。结合该约定的完整表述，第二年的租期自2019年6月8日至2020年6月7日，租金采用先付后用的原则支付，仅第二年采取半年期支付一次，故二期余额房租43499.2元付款时间“2020年12月7日”应属笔误，应为2019年12月7日。原告于2019年12月12日、2020年1月3日向被告催要房租，被告一直未履行支付租金的义务，构成违约。双方约定逾期支付租金的违约金从逾期之日起每日按未付金额千分之五即年利率180%支付直到付清全部租金时止，明显过高，原告自愿调整利率为15.4%，未超出法律规定的范围，本院予以支持。故逾期付款的违约金应以未付租金27530.32元为基数，自2019年12月8日起按年利率15.4%计算至租赁费用付清之日止。 《财富广场商铺租赁合同》约定保证金15000元（承租方在租赁期间无任何违反合同约定的义务的，可以退还）、赔偿金93499.2元（一方要求提前解除合同未得到对方的书面同意的，应支付12个月租金的赔偿金），在法律性质上均属于违约金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告给原告造成的实际损失应为租期内商铺无收入期间的租金损失，2020年5月10日至2020年9月1日，原告无租金收入，2020年5月10日至2020年6月7日的租金损失为7272.16元〔计算式为93499.2元/年÷12月×（28天÷30天/月）〕，2020年6月8日至2020年8月31日的租金损失为23712.44元〔计算式为102849.12元/年÷12月×（2月+23天÷30天/月）〕，此期间的损失为30984.6元。原告作为守约方主张适用违约金条款，符合法律规定，但双方约定的违约金（保证金15000元、赔偿金93499.2元，合计108499.2元）与原告的损失相比明显过高，故以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定被告应承担的违约金以被告给原告造成的租金损失即30984.6元为基础，在此基础上再上浮30%为40279.98元。原告超出部分的违约金、保证金主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告武汉农商置业有限公司与被告武汉华夏源劳务有限公司于2018年5月8日签订的《财富广场商铺租赁合同》（合同编号：租赁NO.20180508）于2020年5月9日解除； 二、被告武汉华夏源劳务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉农商置业有限公司支付拖欠的房屋租赁费用27530.32元； 三、被告武汉华夏源劳务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉农商置业有限公司支付逾期支付租金的违约金（以未付租金27530.32元为基数，自2019年12月8日起按年利率15.4%计算至租赁费用付清之日止）； 四、被告武汉华夏源劳务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉农商置业有限公司支付违约金40279.98元； 五、驳回原告武汉农商置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3308元，减半收取计1654元，由被告武汉华夏源劳务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。 审判员 梅 婷 二〇二一年三月二十日 书记员 韦丁钰