黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0604民初569号原告：大庆未来城物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区未来城居住小区19号楼商服7、商服8，统一社会信用代码：91230604724656611A。法定代表人：杜航，职务：经理。委托诉讼代理人：陈少辉，女，1974年8月30日出生，汉族，大庆未来城物业服务有限公司法务，住黑龙江省大庆市萨尔图区，委托诉讼代理人：丁洪亮，男，1981年1月8日出生，汉族，大庆未来城物业服务有限公司品质部经理，住黑龙江省大庆市让胡路区，被告：许东星，男，1968年4月13日出生，汉族，大庆油田有限责任公司第五采油厂作业大队综合队职工，住大庆市让胡路区，被告：姚艳慧，女，1975年2月23日出生，汉族，大庆油田有限责任公司第五采油厂第一油矿职工，住大庆市让胡路区，原告大庆未来城物业管理有限公司（以下简称未来城物业）与被告许东星、姚艳慧物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大庆未来城物业管理有限公司委托诉讼代理人陈少辉、丁洪亮及被告许东星、姚艳慧均到庭参加了庭审，本案现已审理终结。大庆未来城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告给付拖欠原告的2018年度（2018年1月1日至2018年12月31日）-2019年度（2019年1月1日至2019年12月31日）两年的物业费2118.46元，违约金3866.20元，合计金额5984.66元；2.判令由二被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：2009年12月31日，被告与原告签订了未来城30号楼2单元901室高层的《前期物业服务协议》。该合同约定，由原告向被告所居住的未来城小区提供物业服务。另，该合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，履行缴纳义务，逾期缴费的从逾期之日起按应缴费用的千分之五/日缴纳滞纳金。被告系原告提供服务管理的未来城沿街经营用房的业主，该户业主的房屋总面积142.87平方米，每平米的物业费是24.708元，被告按合同约定向原告每年缴纳3530.03元的物业费。从2018年1月1日至2019年12月31日，被告每年都只是交付了100平米的物业费，剩余42.87平米物业费未付，合计金额是1059.23元。到目前为止，被告尚欠原告的物业管理费共计人民币2118.46元，按照合同约定的违约金共计3866.2元（计算方式：5‰×1059.23元×365天×2年），两项合计5984.66元，上述费用原告多次催缴，被告均不履行自己的缴费义务，故原告诉至法院，请求法院依法判决。庭审中原告明确诉讼请求为：1.判令二被告给付拖欠原告的2018年度（2018年1月1日至2018年12月31日）-2019年度（2019年1月1日至2019年12月31日）两年的物业费2118.46元及违约金（2018年度拖欠物业费的违约金是以1059.23元为基数，按日5‰，给付自2019年1月1日起至实际给付之日止的违约金；2019年度拖欠物业费的违约金是以1059.23元为基数，按日5‰，给付自2020年1月1日起至实际给付之日止的违约金）；2.判令由二被告承担本案全部诉讼费。许东星、姚艳慧辩称，我不认可原告的诉请，我方要求原告提供2018年、2019年度物业服务协议，原告的物业收费标准没有向我方公示，我们也没有看到2018年、2019年度违约金的相关约定，我方是因为原告提供的物业服务不合格所以才拒缴物业费。小区脏乱差，管理不到位，服务水平不到位。本院经审理认定事实如下：许东星、姚艳慧系位于让胡路区未来城居住小区30-2-901室（建筑面积142.87平方米）房屋登记所有权人。未来城物业依据其与许东星签订的《前期物业管理服务协议》及与大庆市让胡路区未来城业主委员会签订的《未来城小区物业服务合同》实际为许东星、姚艳慧居住的小区提供物业服务。根据上述合同约定计算许东星、姚艳慧居住房屋应缴纳年物业费3530.03元（142.87平方米×24.708元/平方米/年）。除去许东星、姚艳慧单位代为交纳的2018年度、2019年度100平方米物业费，剩余42.87平方米物业费许东星、姚艳慧至今未交纳，经计算许东星、姚艳慧拖欠2018年度及2019年度剩余物业费共计2118.46元（42.87平方米×24.708元/平方米/年×2年），未来城物业多次催要未果，故诉至法院，要求许东星、姚艳慧给付上述拖欠的物业费及违约金。本院认为：未来城物业提交的物业服务合同、收费许可证、档案查档证明等证据,可以证实未来城物业依据物业服务合同入驻并提供物业服务。按照该物业服务合同中的物业费收费标准每年每平方米24.708元计算，现许东星、姚艳慧拖欠2018年及2019年的物业费2118.46元已经构成违约，故对未来城物业要求许东星、姚艳慧给付以上拖欠的物业费的诉讼请求本院予以支持。关于未来城物业主张的违约金的诉讼请求，本院认为许东星、姚艳慧跨年度未交纳物业费，构成违约，应当给付未来城物业相应违约金，但未来城物业的主张过高，应依法予以调整。本院酌情支持许东星、姚艳慧以每年拖欠的物业费1059.23元（42.87平方米×24.708元/平方米/年）为基数，自每年度物业费逾期之日起（即2018年度拖欠物业费应从2019年1月1日起给付；2019年度拖欠物业费应从2020年1月1日起给付）至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算违约金。关于许东星、姚艳慧抗辩未来城物业物业服务不合格的问题，因未提供充分的证据证明，故本院对该项抗辩不予采信。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决如下：一、被告许东星、姚艳慧于本判决生效后五日内给付原告大庆未来城物业管理有限公司2018年度及2019年度拖欠的物业费共计2118.46元及违约金（2018年度的违约金：以1059.23元为基数，给付自2019年1月1日起至实际给付之日止的违约金，上述违约金的计算的利率标准为2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年度的违约金：以1059.23元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，给付自2020年1月1日起至实际给付之日止的违约金）；二、驳回原告大庆未来城物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告许东星、姚艳慧承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  吴佳丽二〇二一年三月十五日法官助理刘艳书记员田梦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。