文书内容湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书鄂0103民初9572号原告：杨红兵，男，1967年1月15日出生，汉族，住湖北省汉川市，委托诉讼代理人：胡爱生，湖北金雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思，湖北金雅律师事务所律师。原告：吴丽红，女，1974年2月7日出生，汉族，住湖北省汉川市，委托诉讼代理人：胡爱生，湖北金雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思，湖北金雅律师事务所律师。被告：邓欢，女，1987年7月14日出生，汉族，住武汉市东湖新技术开发区，委托诉讼代理人：黄卫东，北京德恒（武汉）事务所律师。委托诉讼代理人：杨萌，湖北维思德律师事务所律师。第三人：杨洪涛，男，1970年8月12日出生，汉族，住武汉市江汉区，第三人：武汉众家地产有限公司第二分公司，住所地武汉市东西湖区养殖农场机场路东，马池路南常青花园5号小区3组团29栋1层商3（12）。负责人：程星星，经理。委托诉讼代理人：易磊，男，该公司工作人员。原告杨红兵、吴丽红与被告邓欢、第三人杨洪涛、武汉众家地产有限公司第二分公司（以下简称众家地产二公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨红兵、吴丽红的共同委托诉讼代理人胡卫平，被告邓欢及委托诉讼代理人黄卫东、杨萌，第三人杨洪涛，众家地产二分公司负责人程星星、委托诉讼代理人易磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨红兵、吴丽红向本院提出诉讼请求：一、判令邓欢支付违约金286278.20元；二、本案的诉讼费用由邓欢承担。事实与理由：2020年6月27日，杨红兵、吴丽红共同委托弟弟杨洪涛代理夫妻二人出售名下位于本市江汉区常青路49号恒大御园2栋1单元2803号的房产（下称诉争房产），经第三人众家地产二公司磋商介绍，由杨洪涛与邓欢签订了《房屋买卖居间合同》。合同订立当日，邓欢支付了购房定金30000元。房屋售价1390000元，由邓欢在公积金贷款审批通过后支付首付款609000元，余款700000元则通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式直接向杨红兵、吴丽红支付；买卖双方还补充约定，在众家地产二公司确认邓欢贷款审批通过后，邓欢提前拿出首付款帮助杨红兵、吴丽红结清银行尾款，以实际还款金额为准。违约责任约定，邓欢逾期支付房款的，每逾期一天按房产转让价格每日0.03%的标准向杨红兵、吴丽红支付违约金；违约不购买房屋的，承担房屋成交价格20%的违约金。邓欢的公积金贷款于合同签订两周后即已获批，但其却找各种借口拒不付款，不履行合同，已构成违约，杨红兵、吴丽红可视为邓欢不愿意购买房屋，邓欢应按照合同约定标准支付违约金。另杨红兵、吴丽红在签订合同时，应众家地产二公司的要求，将房产证交于该公司处保管，若诉争房产买卖不能继续履行，则众家地产二公司应向杨红兵、吴丽红返还诉争房产权证原件。为维护杨红兵、吴丽红合法权益，特具状起诉。邓欢辩称，1.杨红兵、吴丽红出售诉争房产时，故意隐瞒所涉房产上存在二次抵押的事实，且事后存在抢夺房产证的行为，具有以合法形式骗取邓欢支付高额首付款的非法目的。众家地产二公司作为专业的房产中介机构亦未尽到审慎义务，及时查明诉争房产存在二押的情况，导致邓欢在积极履行支付定金、办理贷款审批手续后仍无法如期进行房产过户。案涉房产买卖合同当属无效，应由杨红兵、吴丽红承担违约责任；2.为解决诉争房产第二次抵押的问题，众家地产二公司曾草拟《补充协议》一份，约定由杨红兵、吴丽红先行还清二押项下债务，一押项下债务则采取由第三方垫资公司支付，邓欢负担部分利息的方式清偿。但杨红兵、吴丽红仍坚持由邓欢先付首付款，也未按约定将最新的征信报告和房查信息提交给垫资公司，导致《补充协议》最终未能达成合意，进一步表露出欺诈的事实；3.诉争房产必须解除全部抵押才能上市交易，杨红兵、吴丽红虽经中介方多次沟通，一直拒绝解决二押问题，导致房产根本无法过户，过错在于两原告而非邓欢。杨洪涛述称，案涉房屋是杨红兵、吴丽红委托给链家公司进行挂网出售，房屋中介是邓欢自己所请，诉争房屋存在两次抵押的情况在房产证上有明确记载，卖方不存在向邓欢故意隐瞒，且即便诉争房产存在两次抵押也不影响正常交易，故邓欢不依约支付购房首付款，不履行合同义务，构成违约，应向两原告支付违约金。其次，卖方是为了配合中介方的交易流程而将诉争房产权证押在中介处，由于邓欢没有配合卖方办理银行贷款清偿手续，合同一直无法履行，故卖方有权取回房产权证。众家地产二公司述称，诉争房屋的确存在两次抵押，但不影响正常交易。关于第二次抵押的情况，邓欢在面签贷款时曾向公司经办人提及，但合同订立时有无沟通抵押情况，公司负责人及到庭代理人均不清楚，按照房产交易的正常流程，一般会将房产证向买方出示并说明抵押情况。买卖双方事后不能达成补充协议，对于合同目前无法履行，中介方并不存在过错。本院查明，杨红兵、吴丽红系本案诉争房屋共有权人。杨洪涛系杨红兵之弟。2020年6月27日，经由众家地产二公司（丙方）居间介绍，杨洪涛以卖方杨红兵、吴丽红委托代理人身份（甲方），与买方邓欢（乙方）签订《房屋买卖居间合同》一份。杨红兵、吴丽红事后在该份合同之上进行了补充签名，对合同内容不持异议。合同三方主要约定，甲方将诉争房屋作价1339000元出售于乙方；房款支付方式为公积金贷款；乙方应于合同签订之日起、贷款审批通过后支付房款609000元作为首期款，原定金30000元在签订合同时转为购房款，余款700000元由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式直接向甲方支付；乙方按照合同约定履行房款支付义务，且在过户手续完结还款当天，甲方向乙方交付房屋；乙方应按照合同约定支付房款，若逾期支付，每逾期一天即应按房屋转让价格每日0.03%标准向甲方支付违约金；合同签订后，如甲方违约不予出售房屋或乙方违约不予购买房屋，均应按房屋成交价的20%向对方支付违约金，丙方居间服务费不予退还；合同履行过中发生争议协商不成的，任何一方可将争议提交房屋所在地人民法院解决。在合同尾部还特别注明：杨洪涛全程代理出售杨红兵的房屋；甲乙双方协商，待丙方确认乙方贷款审批通过后，乙方提前拿出首付款帮助甲方结清银行尾款，以实际还款金额为准，交房时间为还款当天；三方协商证满两年后过户。合同订立后，邓欢依约支付了购房定金30000元。另查明，诉争房屋除因贷款购房进行首次抵押外，还因其他消费贷款设定有第二次抵押，房产权证附记部分以手写方式记载为“第二顺位抵押”。对此，邓欢在签订买卖合同时并通过中介及卖方确切掌握和了解相关信息，在办理公积金贷款过程发现此情况后，即与众家房产二公司工作人员进行了沟通，但并未即时获得存在二次抵押的明确回复。2020年8月初，公积金贷款审批获得通过，因房产二次抵押情况事后得到确认且未得到实际解决，邓欢认为交易存在风险，遂未依约向卖方支付首期款。为促成交易，众家地产二公司与买卖双方进行了沟通，并于2020年8月中下旬左右草拟《补充协议》一份，主要内容为：卖方承诺自行结清买卖合同中出售房屋的第二顺位抵押债务，结清后提供结清证明凭证；买方在前述协议完成后代卖方提前还贷，款项仅限于出售房屋使用，由中介方协议对款项进行监督；在买方为卖方还款过程中，卖方夫妻需优先提供最新的《征信报告》和房查信息，配合买方或者买方指派的垫资公司，提供以家庭为单位的身份证、户口本等为质押物以及签订垫资协议和相关公证；买卖双方委托中介方作为本协议履行监督人。卖方承诺将出售房产作为协议项下质押物，产权证明原件留存于中介方。该份协议因买卖双方对房款支付方式不能达成一致，且第二次抵押所涉债务未能清偿、抵押登记未被注销，最终未能签署。2020年11月14日，经由杨洪涛、邓欢及众家房产二公司三方协商达成书面协议：解除案涉买卖合同、向房主退还权证、保留追究违约方责任的权利。据此协议，众家房产二公司向杨洪涛退还了诉争房产证照。本院认为，杨洪涛以委托代理人身份同邓欢、众家地产二公司签订的《房产居间买卖合同》，已得到诉争房产权利人杨红兵、吴丽红本人的确认，系三方当事人的真实思表示，合法有效。该合同经由各方当事人协商一致已解除。邓欢在合同订立时，通过正常交易渠道未能全面获知所购房产全部抵押登记信息，事后与卖方、中介方针对诉争房产第二次抵押的处理及变更房款支付方式不能达成补充协议，出于案外抵押权人可能对受让房产主张权利、交易存在安全风险的考虑，在卖方未能清偿第二次抵押所涉债务、注销相应抵押登记之时，未按合同约定支付购房款项，系依法行使抗辩权，不构成违约。杨红兵、吴丽红要求其承担不履行合同义务的违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告杨红兵、吴丽红的诉讼请求。案件受理费5594元，减半收取计2797元，由原告杨红兵、吴丽红负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 纪 承二〇二一年三月八日书记员 熊田喆湖北省武汉市江汉区人民法院裁判文书签批表案号：（2020）鄂0103民初9572号案由：房屋买卖合同纠纷原告：杨红兵、吴丽红被告：邓欢                          主审人                                发            2021－3-8      校对人：纪承、熊田喆拟印份数：12份