浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初20743号 原告：赵群英，女，1966年8月10日出生，汉族，住义乌市。 原告：赵甜甜，女，1989年8月14日出生，汉族，住义乌市。 原告：赵媛，女，1995年3月2日出生，汉族，住义乌市。 上述三原告共同委托诉讼代理人：赵巧娟，浙江现代阳光律师事务所律师。 被告：陈国元，男，1955年8月24日出生，汉族，住义乌市。 被告：陈**珠，女，1963年10月7日出生，汉族，住义乌市。 被告：陈旭黎，男，1983年7月16日出生，汉族，住义乌市。 被告：赵品茂，男，1966年9月2日出生，汉族，住义乌市。 原告赵群英、赵甜甜、赵媛为与被告陈国元、陈**珠、陈旭黎、赵品茂宅基地使用权纠纷一案，于2020年12月16日向本院提起诉讼，本院于2020年12月18日立案后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告赵群英及三原告的共同委托诉讼代理人赵巧娟和被告陈国元、陈**珠、赵品茂到庭参加了诉讼，被告陈旭黎经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵群英、赵甜甜、赵媛向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告赵群英、被告赵品茂与被告陈国元、陈**珠、陈旭黎于2009年8月16日签订的《协议书》合法有效；2、要求被告陈国元、陈**珠、陈旭黎协助办理位于义乌市××街道××村××幢××单元房屋中占地面积18平方米不动产权初始登记手续，并协助办理过户变更至三原告与被告赵品茂名下的手续。事实和理由：原告赵群英与被告赵品茂于1994年8月13日登记结婚，生育女儿赵甜甜、赵媛，后于2014年9月2日在义乌市民政局登记离婚。2009年8月16日，原告户由赵群英、被告赵品茂与被告陈国元、陈**珠、陈旭黎签订《协议书》，将三被告审批所得的18平方米旧村改造建房用地使用权转让给原告户，转让款306000元，建房相关费用均由原告户承担。原告户支付了全部转让款，并将上述建房用地面积连同向另两户受让所得的面积合计90平方米出资建造成三间六层（地下一层、地上五层）的房屋一幢，现已测绘可办理不动产权证初始登记及过户登记，但四被告均拒绝办理，损害原告的合法权益。为此，原告依法提起诉讼，望判如所请。 被告陈国元、陈**珠辩称，我们一家一直都配合他们的，不知道原告是以什么原因把我们告到法庭。我们对合同有效没有意见，至于过户到谁的名下是原告和被告赵品茂之间的事情，我们愿意配合被告赵品茂过户。 被告陈旭黎未作答辩。 被告赵品茂辩称，赵甜甜、赵媛是我的女儿，原告赵群英是我的前妻。屋基村转让的宅基地都未开始作证，而且屋基村也没开过村民大会审核这个买卖宅基地的材料，所以现在也没办法过户。这个房屋是我买的，我也不知道我怎么会成为被告。宅基地买卖合同里面的交易价格和实际成交价格不相符，实际成交价格是三十万多一点，而合同上写的是九十多万，我认为宅基地买卖合同是无效的。 三原告为证明其诉请向本院提交了下列证据： 1、协议书、调剂授权委托书和借款借据各一份，拟证明原。被告间转让宅基地的事实。 2、收条两张，拟证明原告方已经支付转让款306000元和三通一平费用9000元。 3、收款收据五份，拟证明原告向屋基村交纳的费用建造房屋的事实。 4、收款收据两份，拟证明原告方向屋基村交纳测绘费用和有偿使用费的事实。 5、离婚协议书一份，拟证明原告和被告赵品茂的身份关系。 6、证明一份，拟证明原告系兴中村股份经济合作社成员的事实。 7、义乌市农村村民建房用地审批表二份、义乌市不动产登记信息查询记录一份，拟证明陈国元、陈**珠、陈旭黎将审批取得的宅基地使用权中转让给原告户18平方米。 8、不动产测量报告一份，拟证明原告户受让的宅基地已建成房屋并测绘，可办理登记事项。 9、现金交纳单、取款凭条各一份，拟证明原告向屋基村交纳有偿使用费的事实。 10、义乌市农村住房历史遗留问题审批表和福田街道屋基村农村住房调查情况公示（核对件）各一份，拟证明案涉房屋已可以办理产权登记的事实。 被告陈国元、陈**珠对原告提供的上述证据发表如下质证意见：对证据1和证据7无异议；对证据2的真实性无异议，但这个钱是被告赵品茂给我们的；对证据3-6和证据8-10，我们不清楚，和我们无关。 被告赵品茂对原告提供的上述证据发表如下质证意见：对证据1-10的真实性无异议，但是这个协议是我和卖方签订的，钱也是我交的。材料本来是我放在家里的，不知道什么时候被原告赵群英偷走。 四被告均未有证据向本院提供。 本院认为，被告陈旭黎经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。鉴于到庭的被告陈国元、陈**珠、赵品茂对原告提供的证据的真实性均未提出异议，本院对这些证据的真实性均予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈国元、陈**珠系夫妻关系，陈旭黎系陈国元、陈**珠之子。2011年6月19日，陈国元、陈**珠在屋基村旧村改造中经审批取得54平方米的农村住宅用地。2013年4月1日，陈旭黎在屋基村旧村改造中经审批取得71.31平方米的农村住宅用地。 2009年8月16日，赵品茂、赵群英(甲方受买人)与陈国元、陈**珠、陈旭黎(乙方出卖人)签订《协议书》一份，载明：因乙方经商投资，将坐落于义乌市稠城街道屋基村部分旧村改造安置房屋计占地面积18平方米及安置房屋一切附属设施的房屋前后空基使用权绝卖给甲方。经甲乙双方友好协商一致，达成如下借款与购房协议条款：1、乙方向甲方借款918000元，并以此借款作为甲方向乙方购置旧村改造安置房屋半间占地面积18平方米的款项。2、本宗旧村改选安置房屋定位后，本协议918000元借款自动转作甲方向乙方购买旧村改造安置房屋半间占地面积18平方米的购房款，且不受定位环境与市场房屋价格变动的影响。乙方自动放弃向甲方提出任何差补的权利。3、乙方对旧村改造安置房的定位抽签或者竞拍全权委托甲方代理，定位后由甲方另行金额支付建房，乙方不支付任何建房款项。4、本协议购置房屋待国家政策允许转让后，甲方如需办理过户手续以便确认其合法产权时，乙方必须无条件办理将房屋转让过户给甲方的相关手续，不得以任何借口推托或变相向甲方索要。土地出让金、税费由甲方自行承担。5、安置房屋一经定位即由甲方所有，由甲方自行决定施工建造等事宜。安置房屋及安置所享有的一切权利和义务随之转让给甲方所有。6、乙方保证上述权益无其他抵押，无权属争议。若第三人向该房主张权利，甲方除向乙方主张归还借款本金、利息外，还可向乙方主张包括投标费用、建房费用、装潢费用、律师费、差旅费、误工费等经济损失及该费用的利息。7、在甲方第六条权利未实现前，由甲方出资建造的房屋使用收益权均归甲方单独享有。乙方无权要求腾退房屋，无权以任何形式干扰甲方正常使用、出租房屋。8、本协议双方自签订之日起，乙方凡与外界人存在的债务矛盾、纠纷等均由乙方计共有人负责承担，与甲方毫无关系，甲方不负任何责任。本村收抵押转让平方手续费用均由乙方自负。9、甲方先付乙方购房款712000元，余206000元在旧村改造房屋第一层开工后五天内付清。10、本协议一式两份，双方签字按指印后生效。11、本协议书三页，一页委托书，一页借款借据，共五页签字后生效。赵品茂、赵群英及陈国元、陈**珠、陈旭黎均在协议书下方签字捺印。当日，赵品茂向陈国元、陈**珠、陈旭黎支付了转让款10万元，陈国元、陈**珠、陈旭黎向赵品茂、赵群英出具了空白的《借款借据》和《调剂授权委托书》各一份。2012年6月7日，赵品茂又向陈国元、陈**珠、陈旭黎支付了转让款206000元。陈国元、陈**珠、陈旭黎实际收到赵品茂支付的宅基地转让款为306000元。 嗣后，赵品茂、赵群英将上述18平方米建房用地连同其他建房用地合并一起建造了坐落于义乌市××街道××村××幢××单元××幢，并居住使用至今。赵品茂于2017年6月23日向义乌市福田街道屋基村股份经济合作社交纳了房屋测绘费1000元，涉案房屋现已完成测绘。同年9月15日，赵品茂又向该社交纳了涉案房屋历史遗留超面积有偿使用费58710.23元。 另查明，赵品茂、赵群英、赵甜甜、赵媛均系义乌市稠城街道兴中股份经济合作社成员。赵品茂、赵群英原系夫妻关系，于2014年9月2日协议离婚。赵甜甜、赵媛系赵品茂、赵群英之女。赵品茂、赵群英在离婚协议书约定坐落于义乌市××街道××村××幢××单元房屋由赵品茂、赵群英及女儿赵甜甜、赵媛各享有四分之一的所有权份额。 本院认为，首先，关于权利主体。涉案协议的甲方买受人处虽仅有赵品茂、赵群英签字捺印，但协议签订时，三原告与被告赵品茂实为一户，建造房屋属于家庭重大事项，由赵品茂、赵群英代表全家签订合同符合常理，且被告赵品茂与原告赵群英的离婚协议中也约定案涉房屋由三原告与被告赵品茂各享有四分之一的份额，故三原告与被告赵品茂系同为一个权利整体。其次，案涉的《协议书》实质上系宅基地转让协议，协议中除借款内容及交易价格等因虚假记载而应认定无效外，其余内容均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应予认定合法有效。被告赵品茂辩称案涉协议无效，于法无据，本院不予支持。但由于案涉房屋未办理合法的报建手续，目前也未完成历史遗留问题的审批手续，故三原告要求办理不动产初始登记及过户手续的条件未成就，本院对三原告的第二项诉请不予支持。被告陈旭黎经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告赵群英、被告赵品茂与被告陈国元、陈**珠、陈旭黎于2009年8月16日签订的《协议书》部分有效； 二、驳回原告赵群英、赵甜甜、赵媛的其他诉讼请求。 案件受理费2900元（已减半收取），由原告赵群英、赵甜甜、赵媛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二一年三月十六日 书记员  王丽媛 8-