辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1664号上诉人（原审被告）：大连富田房屋开发有限公司。住所地：大连市沙河口区太原街**。法定代表人：张成，该公司总经理。委托诉讼代理人；龙涛，辽宁诚事律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宪雷，辽宁诚事律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连鼎润物业服务有限公司。住。住所地：大连市甘井子区张前路********/div>法定代表人：杨宇飞，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：宗宇，辽宁东亚律师事务所律师。上诉人大连富田房屋开发有限公司（以下简称富田公司）因与被上诉人大连鼎润物业服务有限公司（以下简称鼎润公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初5911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富田公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。主要理由为，1.一审法院认定事实不清。上诉人没有实际使用位于太原街138号的房屋，未接受过138号房屋的物业服务，因此，被上诉人主张的物业费不应由上诉人承担；2.被上诉人占用上诉人地下车位，且确认由此获得的车位租赁收入为21600元。被上诉人的法定代表人杨宇飞在短信聊天记录中向上诉人承诺将该收入抵扣物业服务费。因此，该笔费用应从被上诉人诉请中予以抵扣；3.被上诉人的法定代表人杨宇飞在短信中曾向上诉人承诺物业服务费可以按照八折收取。鼎润公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，1.上诉人是小区业主，却以未享受物业服务而拒绝缴纳物业费，没有法律依据，不应得到支持；2.上诉人提出的车位租赁收入与本案无关，应另案解决；3.案涉短信是被上诉人法定代表人提出的协商调解方案，上诉人以不缴纳物业费的实际行动表明了不同意此方案。所以，上诉人在本案无权以八折支付物业费。鼎润公司向一审法院起诉请求：富田公司支付2019年度物业管理服务费67469.22元及违约金（截至2020年4月10日的违约金760.81元，自2020年4月11日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。一审法院认定事实如下：2019年1月18日大连市沙河口区星海·甲天下住宅小区业主委员会（甲方）与鼎润公司乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将星海·甲天下小区委托乙方实行物业管理；委托管理期限为4年，自2019年1月1日至2022年12月31日止；委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用环境卫生的清洁卫生及垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取物业管理服务费；业主和物业使用人无正当理由不交物业费超过一年的，乙方有权诉诸法院，并要求欠费者承担诉讼费和违约金；合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积合计3748.29平方米，富田公司系该房屋所有权人。富田公司未交纳上述房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费67469.22元（3748.29平方米×1.5元/平方米/月×12月）。一审法院认为，大连市沙河口区星海·甲天下住宅小区业主委员会与鼎润公司签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，对富田公司及小区全体业主均具有约束力，富田公司作为小区业主，应按合同约定履行交费义务。现富田公司尚欠自2019年1月1日至2019年12月31日的物业费67469.22元，鼎润公司主张其交纳的诉讼请求合理，一审法院予以支持。富田公司虽以鼎润公司欠其车位租赁费为由拒交物业费，但仅提供短信截图复印件一份，无法证明所涉车位的权利人、是否租赁、租赁价格、租赁收益归属等内容，该节内容不宜在本案中一并处理，权利人可另行主张权利，富田公司以此拒交物业费的抗辩意见不予采纳。关于违约金，《物业管理委托合同》未对违约金给付标准进行明确约定，且富田公司未交纳物业费系其对事实及法律关系认识存在偏差，并非无故拒绝交纳物业费，故对于鼎润公司该项诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、富田公司于本判决生效之日起十日内给付鼎润公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费67,469.22元；二、驳回鼎润公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1506元，由鼎润公司负担19元，由富田公司负担1487元，于本判决生效之日起十日内给付鼎润公司。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。另查明，被上诉人法定代表人杨宇飞曾通过短信向上诉人确认“地下车场费用抵扣21600元，杨总自己交了住宅的费用4484元，在这基础上再打八折即可。”本院认为，本案二审的争议焦点有两个，一为上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费；二为上诉人应支付的物业费金额。关于第一个争议焦点，被上诉人与案涉小区业主委员会签订了物业管理委托合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条的规定，该合同对业主具有约束力。被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。故，一审判令上诉人应向被上诉人给付讼争期间物业费并无不妥。关于第二个争议焦点，上诉人对于一审认定的欠费期间、物业费单价和房屋面积均没有异议，由此计算案涉房屋在讼争期间的物业费总计应为67469.22元。但在被上诉人提起本案诉讼之前，双方已就物业费的支付金额进行过协商。根据被上诉人法定代表人杨宇飞的确认，上诉人应缴物业费金额还应抵扣地下车场的21600元费用和上诉人已支付的4484元，并在此基础上再按剩余价款的80%计收，即，上诉人在讼争期间应给付的物业费金额为33108.18元=（67,469.22元-21600元-4484元）×80%。被上诉人主张杨宇飞的承诺系双方之间的调解方案，但从短信内容来看，无法看出被上诉人的承诺系附条件和期限的，因此，被上诉人此节主张本院不予支持。一审未采信该短信记录，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初5911号民事判决第二项；二、变更大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初5911号民事判决第一项为，大连富田房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付大连鼎润物业服务有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费33,108.18元；三、驳回大连鼎润物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1506元，由大连鼎润物业服务有限公司负担776元，大连富田房屋开发有限公司负担730元；二审案件受理费1487元，由大连富田房屋开发有限公司负担720元，由大连鼎润物业服务有限公司负担767元。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王家永二〇二一年三月十七日书记员 王如琪