河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫06民终143号上诉人（原审原告）：鹤壁市发展和改革委员会，住所地鹤壁市淇滨区市政府第三综合楼。法定代表人：蔺其军，该委员会主任。委托诉讼代理人：苗建光，河南大正永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊峰，河南大正永衡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：华继平，男，1971年2月16日出生，汉族，住河南省淇县。委托诉讼代理人：薛富铭，河南华融律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：鹤壁市淇滨区百盛服装店，住所地鹤壁市淇滨区世纪广场西巷步行街7号。经营者：刘京超，男，1981年11月18日出生，汉族，住河南省内黄县。被上诉人（原审第三人）：鹤壁市淇滨区凯越服饰店，住所地鹤壁市淇滨区九州路路南粮食局办公楼东配楼一楼门面房。经营者：张俊喜，男，1969年9月26日出生，汉族，住河南省浚县。被上诉人（原审第三人）：鹤壁市淇滨区麻辣一族麻辣烫店，住所地鹤壁市淇滨区新世纪广场西区步行街粮食局门面房。经营者：王青彦，男，1978年10月13日出生，汉族，住河南省浚县。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：张勇，河南文硕律师事务所律师。上诉人鹤壁市发展和改革委员会（以下简称发改委）因与上诉人华继平、被上诉人鹤壁市淇滨区百盛服装店（以下简称百盛服装店）、鹤壁市淇滨区凯越服饰店（以下简称凯越服饰店）、鹤壁市淇滨区麻辣一族麻辣烫店（以下简称麻辣烫店）房屋租赁合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2020）豫0611民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。发改委上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持发改委一审诉讼请求。事实和理由：1.双方租赁合同已解除，华继平负有返还租赁物义务。一审法院已认定华继平收到发改委解除通知，认定租赁合同已于2020年1月7日解除，租赁合同因消灭而不存在，不能成为民事行为变更的对象。2.2020年6月3日发改委办公室向华继平送达房租租金催缴的行为不能视为对前面解除合同的变更。首先，华继平负有交租义务，合同解除后华继平继续占有使用租赁物，发改委参照合同约定租金条款要求华继平支付房屋占用费符合法律规定。其次，发改委的催收行为不具有变更合同的效力，租赁合同及合同解除时使用的均是法人公章，催收文本使用的是办公室印章，仅对内有效，不能对外代表单位意思。从催收文本的内容来看，没有撤销前行为的意思表示，一审法院视为变更没有事实和法律依据。华继平在2020年1月23日向鹤壁市国库支付中心缴纳了8万元费用，目前这8万元还在支付中心，缴费单在华继平手中，导致发改委无法进账。因此这所谓8万元租金至今未完成交付。租金除了合同约定的8万元，还有5万元，一共是13万元。因此，在合同解除后华继平并未足额交付租金。华继平辩称，1.华继平与鹤壁市粮食局签有合同，鹤壁市粮食局的有关职能由发改委享有，但本案事实是还挂有鹤壁市粮食局的牌子，所以发改委不具备本案主体资格。2.华继平向鹤壁市粮食局交纳房租都是通过国库支付中心，发改委在华继平交纳房租后是否支取或领取是发改委的问题，事实上华继平已交纳了2020年的房租，并且于2020年12月份又交纳了2021年全年的房租。3.关于8万元之外的5万元，是华继平与鹤壁市粮食局签订的补充协议，该5万元是招待费用不是房租。也就是鹤壁市粮食局没有招待费用，那么华继平就不予承担。4.华继平未收到解除合同通知，不存在合同已解除的问题。本案事实上不存在房屋转租问题，华继平与第三人共同经营店铺，鹤壁市粮食局的人员是知道的，因为鹤壁市粮食局人员从华继平合伙开办的这些店面和宾馆，都享有打折购物。可以证明鹤壁市粮食局是知道本案不存在转让的事实。另外，本案不存在情势变更的情形，对于国有资产对外租赁情况，国家政策是租赁合同到期的予以收回，合同未到期的根据现有疫情缓免不低于三个月的房租。综上，请求驳回发改委的上诉，维持原判。百盛服装店、凯越服饰店、麻辣烫店答辩称，同意华继平答辩意见。本案中，鹤壁市粮食局对外有单独的民事行为能力，发改委的诉讼主体是不适格的。请求驳回发改委上诉，维持原判。华继平上诉请求：依法查明案情，确认一审法院认定2020年1月7日发改委向华继平通过邮寄方式书面通知华继平解除租赁合同的案件事实是错误的，应认定租赁合同未解除。事实和理由：华继平未收到发改委解除租赁合同的通知。发改委一审提供邮寄解除通知书存根、邮递员投递记录及与华继平通话记录不符合证据的合法性、客观性及关联性的要求，且发改委不能提供邮寄单回执，证明华继平签字确认，租赁合同并没有解除。发改委辩称，案件一审期间，发改委向法庭提交了解除合同通知的邮寄单、邮寄投递记录、邮递员的通话记录，通过邮寄方式送达相关文书，根据已知事实和日常生活经验，能够推定出华继平已经接收解除通知的事实，对此一审法院已予以认定。解除通知解除权属于形成权，华继平签署时发生解除效力。对于房屋转租的事实，在一审中已提交了工商登记部门就第三人相关的房屋来源附有华继平与其所签的房屋租赁合同。关于情势变更的情形，由于不再允许国有资产对外出租，该内容在解除通知中已经详细说明。综上，双方的租赁合同已经解除，华继平应当返还租赁物。百盛服装店、凯越服饰店、麻辣烫店辩称，同意华继平的答辩意见。根据一审查明，发改委和鹤壁市粮食局是两个不同单位，发改委不具备本案诉讼主体资格。发改委向一审法院起诉请求：判令华继平及第三人将各自占用涉案的东附楼的房屋腾空并返还。一审法院认定事实：鹤壁市淇滨区九州路西段市粮食局办公楼东配楼的所有权人为鹤壁市粮食局。2010年12月20日，鹤壁市粮食局（出租人）与华继平（××）签订房屋租赁合同一份，鹤壁市粮食局将位于鹤壁市淇滨区九州路200号东附楼，建筑面积为1100平方米的房屋出租给华继平，租赁期限自2010年12月20日起至2025年12月20日。2010年12月20日至2015年12月20日，每年租金7万元；2015年12月21日至2020年12月20日，每年租金8万元；2020年12月21日至2025年12月20日，每年租金9万元。从合同当年开始，每年12月20日前一次性交清下年度租金，先交后用。合同解除的条件，有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1.××不交付或者不按约定交付租金达三十日以上；2.××所欠各项费用达1万元以上；3.未经出租人同意及有关部门批准，××擅自改变出租房屋用途的；。7.未经出租人书面同意，××将出租房屋转租第三人。2018年12月19日，鹤办[2018]27号中共鹤壁市委办公室文件载明：将粮食局职责以及市民政局、市商务局等部门的应急储备物资收储、轮换和日常管理职责划入发改委。发改委挂市粮食和物资储备局牌子。2020年1月6日，鹤壁市发展和改革委员会以××非法转租和合同履行中出现重大情势变更为由，作出租赁合同解除通知，决定与华继平解除租赁合同，并向华继平邮寄该通知，2020年1月7日，华继平收到该解除通知。2020年1月23日，华继平向发改委在鹤壁市国库支付中心收款账号50×××17交付房屋租赁费（原粮食局东配楼）8万元。2020年6月3日，鹤壁市发展和改革委员会办公室向华继平送达房租租金催交通知，主要内容为：华继平根据2010年12月20日你与鹤壁市粮食局签订的房屋（粮食局办公楼东附楼）租赁合同，你应在2019年12月20日前一次性缴清2020年度租金130000元，另加2015年起每年增加30000元，合计160000元。虽多次电话催缴，但截止到目前你还没缴来租金。现通知你尽快缴清所有租金，否则一切后果自负。一审法院认为，关于发改委的主体资格问题，因机构改革原鹤壁市粮食局职责被划入发改委，故发改委具有本案诉讼诉主体资格。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，鹤壁市粮食局与华继平于2010年12月20日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期为2010年12月20日起至2025年12月20日止，双方约定的房屋租赁期未至，发改委向送达解除合同通知书，解除涉案房屋租赁合同,发改委虽未提供签字的邮寄单回执，但结合发改委提供的邮寄解除通知书存根、邮递员投递记录及与华继平的通话记录，能够印证发改委向华继平邮寄的解除涉案合同通知，华继平已收到，双方的租赁合同于2020年1月7日华继平收到解除合同通知之日解除。华继平在2020年1月23日向发改委在鹤壁市国库支付中心的收款账号50×××17交纳2020年租赁费8万元，发改委在2020年6月3日向华继平送达催交租赁费通知书，发改委在与华继平解除租赁合同的情况下，又向催交租赁费，华继平也已交纳2020年的租赁费8万元，发改委2020年6月3日向华继平催交2020年租赁费的行为视为对前面解除合同的变更，根据后协议否定前协议原则，双方合同应视为未解除，故发改委以其已于2020年1月与华继平解除租赁合同，并据此要求华继平及第三人返还涉案房屋与法无据，对发改委的诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回发改委的诉讼请求。案件受理费300元，由发改委负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查当事人一审提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院审理查明所确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人发改委所提出的涉案租赁合同因消灭不复存在，不可成为民事行为变更对象，发改委办公室向华继平催交租金的行为不能视为对前面解除合同变更，华继平等人应腾退房屋以及上诉人华继平所提出的一审认定涉案租赁合同于2020年1月7日解除的事实错误，应认定涉案租赁合同未解除、不存在转租、租赁合同依法有效的上诉理由。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，案涉租赁合同第九条约定，“合同解除的条件，有下列情形之一，出租人有权解除本合同……7.未经出租人同意，××将出租房屋转租给第三人”。华继平承租的涉案房屋存在百盛服装店、凯越服饰店、麻辣烫店等经营主体，华继平称与有关经营主体是合伙经营的行为，但华继平未能提交其参与合伙经营的证据，华继平承租涉案房屋后存在转租行为，已违反合同约定，发改委享有合同约定的解除权，2020年1月7日华继平收到发改委解除合同通知后，案涉房屋租赁合同即解除。发改委提交了向华继平邮寄送达解除通知书时投递记录、投递员与华继平通话记录、邮寄解除通知书存根等证据，上述证据能够形成较完整的证据链，能够证明华继平收到了发改委邮寄送达的解除通知。发改委以邮寄送达的方式向华继平发送了房屋租金催缴通知，华继平在一审中将该通知作为证据提交，证明通过邮政系统向华继平邮寄送达通知是有效的送达方式，华继平辩称其未收到发改委向其送达租赁合同解除通知，无事实和法律依据，华继平的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人发改委于2020年6月3日向华继平发送“房租租金催缴通知”行为的理解问题。《中华人共和国民法总则》第一百四十二条第一款规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。本案中，发改委于2020年6月3日向华继平发送“房租租金催缴通知”，该催费通知内容表述存在一定的瑕疵，但发改委催费行为应结合其行为作整体解释。2020年4月17日发改委向一审法院起诉，请求判令华继平及百盛服装店、凯越服饰店、麻辣烫店将各自占用涉案的东附楼的房屋腾空并返还。2020年6月3日，发改委向华继平催交租赁费的行为则不应理解为对前面解除合同行为的变更。即发改委向华继平催交租赁费的行为实质是向华继平催要房屋未及时腾退所产生的占用费。如发改委有继续履行合同的意思表示，发改委撤回诉讼即可。一审法院将发改委催费行为解释为对前面解除合同行为的变更，与发改委正在进行的诉讼行为相矛盾，该解释明显不当，应予以纠正。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”发改委作为案涉房屋权利人,可以要求无权占有人返还房屋，房屋租赁合同已经解除，华继平、百盛服装店、凯越服饰店、麻辣烫店占用房屋已无事实及法律依据，应将房屋腾退交还给发改委。综上，上诉人华继平的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人发改委的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但是适用法律不当，判决结果不当，应予以纠正。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人共和国民法总则》第一百四十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定判决如下:一、撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2020）豫0611民初855号民事判决；二、华继平、鹤壁市淇滨区百盛服装店、鹤壁市淇滨区凯越服饰店、鹤壁市淇滨区麻辣一族麻辣烫店于本判决生效之日起30日内将位于鹤壁市淇滨区九州路西段200号市粮食局办公楼东配楼的房屋（建筑面积为1100平方米）腾退给鹤壁市发展和改革委员会。一审案件受理费300元，由华继平负担。二审案件受理费300元，由华继平负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  祁 祎审判员  苗国庆二〇二一年三月十八日书记员  王 琦