湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2449号上诉人（原审被告）：谭梦娜，女，汉族，1985年10月30日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：黄浩，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓镝，上海市海华永泰（长沙）师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈克红，男，汉族，1971年8月16日出生，住湖南省澧县。委托代理人：黄子娟，湖南言顺律师事务所律师。上诉人谭梦娜因与被上诉人陈克红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初11328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭梦娜上诉请求：1.撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初11328号民事判决，发回重审；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院判决认定事实错误，被上诉人并没有支付首付款且无支付凭证。一审法院对15万元首付款的来源、取款记录、是否具有支付能力并没有查明仅仅通过推定被上诉人已经入住并证明其已经支付首付款15万元的事实明显有悖于法律严肃性，15万元属于大额交易，通过现金支付不符合交易常理。另一审法院通过录音证据认定购房余额8万元是否交付的事实也仅仅是依据被上诉人配偶与上诉人父亲的通话记录所形成的文字版进行推定，没有提供其他证据相印证，不能形成完整证据链，该证据不能单独作为证据使用，上诉人并没有收到陈克红因其他资金往来的差额冲抵而产生，上诉人并未收到陈克红所支付购房余款8万元。上诉人并没有授权其父亲收取房款，事后亦未进行追认，因此两人资金拆借并不能直接抵扣房款，本案未追加上诉人父亲参与案件严重违法程序。本案一审认定基本事实错误，证据不足，遗漏重要当事人及利害关系人，严重违反法定程序，请求撤销原判将本案发回重审。陈克红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人与被上诉人均认可《房屋转让合同》的效力，该合同是双方真实意思表示，合法有效，答辩人已经根据合同约定分两次支付全部购房款，答辩人具备相应支付能力，上诉人多年不主张权利不符合正常生活逻辑，谭德贵不是案涉房屋转让合同当事人，与本案无利害关系，并不是本案适格主体，一审程序未违法。陈克红向一审法院起诉请求：1.判令谭梦娜按照《房屋转让合同》第二条的约定，协助将房屋产权变更登记至陈克红名下；2.判令谭梦娜向陈克红支付为其垫付的12万元购房款；3.判令谭梦娜支付其尚未支付到位的房屋契税、维修金等共计11656元；4.本案诉讼费由谭梦娜承担。一审法院认定事实：2007年5月14日，谭梦娜与长沙雄踞科技实业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为：20054226308），合同约定谭梦娜购买长沙雄踞科技实业有限公司开发的位于长沙市芙蓉区××幢××单元××号房（以下简称涉案房屋），该商品房的用途为住宅；建筑面积为69.67平方米，每平方米2968元，该商品房的总金额为206781元；付款方式为银行按揭，签订合同支付房款86781元（含定金），余款120000元向银行申请5年按揭贷款按银行有关规定办理；长沙雄踞科技实业有限公司应当在银行放贷日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格，并符合合同约定的商品房交付谭梦娜使用；长沙雄踞科技实业有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由长沙雄踞科技实业有限公司提供的资料报产权登记机关备案。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，谭梦娜向长沙雄踞科技实业有限公司支付涉案房屋首付款86781元、契税、印花税、工本费、登记费、抵押费合计4579元以及物业维修基金、国土证费合计6451元。涉案房屋在登记机关进行了备案登记，合同签约备案号为20054226308号，权利人为谭梦娜。后谭梦娜未办理银行按揭手续，长沙雄踞科技实业有限公司将涉案房屋交付给谭梦娜。2012年3月25日，谭梦娜（甲方）与陈克红（乙方）签订《房屋转让合同》，合同约定：甲方自愿将雄踞都市东家一栋N单元308号房出让给乙方，房屋成交价格为230000元；由于开发商的原因房屋未办理产权证，房屋转让后在办理产权时乙方可按照自己的意愿办理乙方名下的产权或其他人名下产权，办理过费用乙方自行承担，办理产权或者办理其他相关手续时如需甲方签字，甲方有义务配合办理；此房屋甲方没有向任何人作为抵押借款，如出现他人以甲方抵押借款未偿还为由拍卖此房屋时一切责任由甲方负责；房屋交付时间大约在2012年9月底交付，具体时间待甲方安居乐房屋装修完毕且入住时，甲方将房屋正式交付给乙方使用；签订合同时乙方需向甲方支付首付房款共计150000元，余款共计80000元，合同签订后，乙方将余款按双方约定的方式向甲方分期付清；甲方在房屋正式交付给乙方时，应将该房屋腾空，清结该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收。合同还对其他事项进行了约定。陈克红委托代理人在庭审称，合同签订当日，陈克红向谭梦娜支付首付房款现金150000元，因为合同中约定签订合同时需支付150000元，故没有要求谭梦娜出具收据，陈克红与谭梦娜系亲戚关系，后续80000元余款在2012年9月底支付给谭梦娜父亲谭德贵（陈克红提交了其妻子袁奎香与谭梦娜父亲谭德贵于2020年5月27日的通话录音，拟证明后续80000元购房款已交付给谭德贵）。谭梦娜于2012年9月按合同约定将涉案房屋交付给陈克红使用，并将涉案房屋的长沙市商品房买卖合同原件、首付发票、收款收据、房屋钥匙等移交给陈克红。陈克红一直居住在涉案房屋至今。因谭梦娜一直未协助陈克红办理涉案房屋的产权登记而酿成纠纷诉至法院，要求判如所请。另查明，谭梦娜父亲谭德贵系陈克红舅舅。2015年11月16日，长沙市房产办证遗留问题协调领导小组办公室发布长处遗办发［2015］95号《关于交办雄踞都市东家项目产权证办理有关事项的通知书》，该文件表明长沙雄踞科技实业有限公司开发建设的位于芙蓉区马王堆北路雄踞都市东家项目，系房产办证的遗留问题项目，该项目共有1栋未办理产权证，同意由长沙市住建委房产登记管理中心将雄踞都市东家项目纳入绿色通道，加快办理产权初始登记。2017年11月21日，长沙市雨花区人民法院发出（2010）雨执字第564号、717号通知：对现居住已实际出资购买雄踞－都市东家楼盘房屋，且该房屋已办理在建工程抵押的各住户，在该通知发出之日起10日内向抵押权人兴业银行长沙分行、交通银行长沙高桥支行主张权利，未付清房款的，在规定期间届满前将余下房款补交至长沙市雨花区人民法院，如在该通知规定期限届满后再主张权利的，将视为该房产没有出让，仍作为被执行人的财产进行处置，用以清偿被执行人所欠申请执行人的借款本息。谭梦娜购买的涉案房屋属于上述通知中在建工程抵押房屋，因谭梦娜未付清剩余购房款120000元，陈克红于2020年7月9日将涉案房屋剩余购房款120000元转账至长沙市雨花区人民法院的指定账户。2020年9月7日，长沙市雨花区人民法院解除对涉案房屋的查封措施。一审法院认为，谭梦娜通过与长沙雄踞科技实业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》、支付首付款、支付维修基金、契税并依法进行备案登记后，取得了涉案房屋钥匙完成交付，成为了涉案房屋合法权利人。虽尚未办理房屋转移登记手续，谭梦娜作为权利人有权处分涉案房屋。谭梦娜与陈克红签订的《房屋转让合同》实质是房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。关于购房款问题。谭梦娜与陈克红于2012年3月25日签订的《房屋转让合同》约定，合同签订当日陈克红需向甲方支付首付房款共计150000元，余款共计80000元在合同签订后按双方约定的方式向甲方分期付清。陈克红代理人在庭审中称合同签订当日陈克红向谭梦娜支付首付房款现金150000元，因为合同中约定签订合同之日需支付150000元，陈克红与谭梦娜系亲戚关系，故没有要求谭梦娜出具收据的陈述具有合理性；陈克红提供其妻与谭梦娜父亲谭德贵通话录音可以证实后续80000元余款已支付给谭梦娜父亲谭德贵，陈克红代理人在庭审中称是在2012年9月底支付，谭梦娜答辩中称买房的协议是陈克红和谭梦娜父亲谈的，考虑到双方亲戚关系，陈克红向谭梦娜父亲谭德贵支付后续购房款符合常理，应视为是向谭梦娜支付购房款；再综合本案谭梦娜于同年9月将涉案房屋交付陈克红居住至今，并陆续将其与长沙雄踞科技实业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》原件和支付首付款、支付维修基金、契税等原始凭证交付给陈克红等情况来看，符合付清房款后交付房屋的二手房交易习惯。故陈克红在起诉状称己按双方合同约定分两次现金交付全部购房款的陈述，法院予以采信。谭梦娜辩称陈克红未实际向其支付230000元购房款，而其将房屋交付陈克红之后长达八年不主张权利有违常理，故法院对该辩称意见不予采信。关于房屋产权变更登记问题。谭梦娜与陈克红签订的《房屋转让合同》约定，办理产权或者办理其他相关手续时如需谭梦娜签字，谭梦娜有义务配合办理。因此，谭梦娜应当按照合同约定履行协助陈克红办理涉案房屋产权登记手续的义务。现涉案房屋已被纳入雄踞都市东家项目办理产权初始登记的绿色通道，且购买房屋的剩余款项已经全部支付，设立的抵押权已消灭，因此涉案房屋已经具备了办理产权登记的条件，但至今谭梦娜尚未协助陈克红办理涉案房屋不动产权属登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。故陈克红请求谭梦娜协助将涉案房屋产权变更登记至陈克红名下，于法有据，法院予以支持。关于支付垫付120000元购房款。根据谭梦娜与长沙雄踞科技实业有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，谭梦娜在签订合同后只支付了首付款86781元，谭梦娜并未办理银行按揭手续，负有将剩下房款120000元支付给长沙雄踞科技实业有限公司的义务。另根据谭梦娜与陈克红签订的《房屋转让合同》约定，如出现他人以谭梦娜抵押借款未偿还为由拍卖涉案房屋时一切责任由谭梦娜负责，长沙雄踞科技实业有限公司为借款将涉案房屋向兴业银行股份有限公司长沙分行办理了在建工程抵押，现兴业银行股份有限公司长沙分行向法院申请处置涉案房屋，陈克红为实现其购买房屋的目的，其按照长沙市雨花区人民法院的通知向该法院补交了谭梦娜购买涉案房屋的剩余款项120000元，消除了涉案房屋的抵押登记，故陈克红要求谭梦娜支付为其垫付的120000元购房款，具有事实和合同依据，法院予以支持。关于房屋契税、维修金问题。陈克红请求谭梦娜尚未支付的房屋契税及维修金11656元，因涉案的《房屋转让合同》并未就房屋契税及维修金进行约定且谭梦娜已经向长沙雄踞科技实业有限公司支付了相关的契税和维修金，故陈克红请求谭梦娜尚未支付的房屋契税及维修金11656元，无事实和合同依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条的规定，判决：一、谭梦娜协助陈克红将位于长沙市芙蓉区××幢××单元××号房屋产权变更登记至陈克红名下；二、谭梦娜于判决生效之日起十日内向陈克红支付为其垫付的购房款人民币120000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回陈克红的其他诉讼请求。案件受理费人民币2934元减半收取人民币1467元，由谭梦娜负担人民币1337元，陈克红负担人民币130元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了两份证据。证据一，被上诉人为证明其诉请向本院提交了购买房子和车位的复印件，证明购买涉案房子之后又买了房子和车位，是有购买能力。证据二，房屋买卖协议，证明被上诉人将老家房屋以五万五千元出售，有购买能力。上诉人对被上诉人提交的证据三性有异议，没有银行流水，只有一份协议，与本案没有关联性。且被上诉人未提交卖房合同原件，不能直接证明卖房款用于房屋买卖首付款。对被上诉人提交的证据三性本庭予以认可，但是不能达到其证明目的，本院不予采信。对一审法院查明的案件事实本院予以确认本院认为，本案争议的焦点为：1、案外人谭德贵是否有权代理上诉人行使出卖房屋权利；2、本案诉争的房屋首付款15万元是否已经支付；3、案外人谭德贵是否是必要共同诉讼参与人，一审程序是否严重违法。经查，关于争议焦点一：谭德贵与谭梦娜为父女关系，根据被上诉人提供的经双方认可的微信聊天记录、被上诉人本人的陈述、被上诉人当时在校读书的经历，可以认定谭德贵实际上代理谭梦娜处理出卖诉争房屋事宜，双方形成委托代理关系，根据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。即谭德贵的行为对谭梦娜具有约束力。关于争议焦点二：上诉人谭梦娜主张原来购买诉争房屋时尚有余款12万元未支付，故谭德贵与陈克红协商出卖诉争房屋时将此情况告知了陈克红，并同意由陈克红代为偿还所欠购房款12万元，因为谭德贵与陈克红是亲属关系剩余的3万元就予以了免除，双方就购房款15万元如何支付达成了一致。而被上诉人陈克红的陈述与一审一致，即根据合同约定，在签订合同之日已经向谭梦娜支付购房款15万元，此后谭梦娜将购房发票等相关手续交于了陈克红。本院认为，对于诉争的15万元购房款是否予以交付，应当由被上诉人陈克红承担举证责任。而陈克红在庭审中陈述诉争款项全部是现金支付，根据陈克红与其妻子的经济能力来分析，两人一次支付15万元现金且未提供任何的银行转账与取款凭证存在疑问，陈克红抗辩称该款项来源是找他人借款，但是却未提供借款人姓名与借款金额，另外从双方签订的《房屋转让合同》分析，双方约定的购房总金额为23万元，作为买受人的陈克红在购买房屋时理应查明诉争房屋的状况，即所购房屋尚有12万元房款未支付，而陈克红在明知该房屋尚有12万元房款未支付的情况下，将房屋首付款15万元交由谭梦娜并约定还需要另付8万元购房余款，该三项金额之和远远超过双方约定的23万元总房款，故陈克红的陈述不符合常理且其未能举证证明其实际支付了诉争的15万元房款，应当承担举证不能的不利后果，一审法院根据双方合同约定与谭梦娜向陈克红交付购房手续的行为推定陈克红业已支付诉争的15万元房款错误，应予纠正，谭德贵在二审中的陈述更符合常理，本院予以采信。关于争议焦点三：本案为房屋买卖合同纠纷，合同当事人为谭梦娜与陈克红，并未涉及案外人谭德贵，谭德贵作为谭梦娜父亲，双方之间构成委托代理关系，谭德贵与该案并无法律上的利害关系，故一审法院未追加谭德贵为诉讼参与人程序并不违法。综上所述，谭梦娜的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一款第一项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初11328号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初11328号民事判决第二、三项；三、驳回陈克红的其他诉讼请求。一审案件受理费2934元，减半收取1467元，由谭梦娜负担1000元，陈克红负担467元，二审案件受理费2934元由谭梦娜负担2000元，陈克红负担934元。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 金新贵审判员 姚贤辅二〇二一年三月二十日书记员 孙 娇