广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1791号原告：李聪，男，1993年3月19日出生，汉族，住湖北省大悟县。被告：佛山市国华置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：陈木胜，男，该公司员工。上述原被告之间的商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭审理了本案。原告、被告的委托诉讼代理人陈木胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付逾期交房违约金58598.04元[以1142262元为基数，从2020年7月1日计至2020年12月18日（原告实际收楼时间）止计算171天，按每日万分之三计算]；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是买方，与被告于2019年12月02日签订书面买卖合同。买卖的货物是佛山市南海区。被告应该于2020年06月30日交付货物给原告，至今未交付，原告已支付了352262元货款。为维护原告人的合法权益不受侵害，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院作出公正判决。被告辩称，一、涉案房屋于2020年10月23日达到合同约定的交付条件，因此被告的交付时间最晚应认定为2020年10月23日。涉案房屋于2020年9月21日取得房屋测绘报告，后被告向佛山市南海区住房城乡建设和水利局递交备案申请材料后，毫不迟缓地于2020年10月16日向原告及时送达收楼通知书，原告对被告拟准备交付事宜是明确知悉的，其知悉交付事宜后未接收房屋且也无提出异议。后于2020年10月23日涉案房屋依法取得竣工备案表，因此涉案房屋的交付日期最迟应认定为2020年10月23日。二、涉案工程项目建设过程中遭遇疫情、测绘单位解散、台风暴雨等不可抗力、合同约定可据实顺延交付因素的影响，导致项目工期延误近300天，根据合同的约定被告也无需就该期间承担责任。（一）2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情，被告为配合全国疫情防控工作，主动延期复工复产，参照《佛山市自然资源局关于明确新冠肺炎疫情期间延期免息措施操作指引的通知》第二条“受疫情影响不能及时移交的回迁房等物业，可申请免责延期时间最长不超130天”的规定，被告可主张至少130天的不可抗力免责期限。退一步讲，即使根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第六条“不可抗力的起止时间一般可以参照省级政府启动和终止重大突发公共卫生事件的时间来确定”的规定，广东省重大突发公共卫生事件（广东省突发公共事件应急预案第3.2.2款明确省级二级防控为重大防控)的起止时间为2020年1月23日至2020年5月9日（共计107天），被告也可至少享有107天的不可抗力免责期限。（二）涉案项目签署合同之日起至房屋交付之日止，共计发生过“山竹”、“天鸽“帕卡”等超过21次台风暴雨等气象灾害情况（广东省气象灾害应急预案明确省级二级防控为重大防控，施工单位应停止施工作业），造成我司工程延误超过59天，根据补充协议第七条第2.9款的约定，被告可顺延交付。（三）涉案项目委托的测绘单位为佛山市南海区×××××××，该单位为政府指定的测绘单位且为南海区唯一的测绘单位。2020年6月3日，该单位临时通知停止业务受理并于2020年9月21日与被告终止测绘合同，被告此后不得不重新委托测绘单位，该等情况也构成补充协议第七条第2.1、2.4、2.6款约定的“施工过程中遇到的异常困难、其他非被告所能控制的事件”情形，被告可据此顺延交付110天而无需承担相应责任。（四）退一步讲，即使出卖人法院认定被告存在逾期，原告所主张的违约金标准也远高于周边租金的3倍（涉案房屋同地段房屋租金约为2900元/100平/月，而原告主张的违约金高达9000元/100平/月）。再者，补充协议第七条第1款关于逾期交付的条款，因存在限制买受人解除合同权利情形而无效，因此应根据主合同第十二条的约定，按每日万分之二（逾期90日内）得标准计算违约金。补充：根据商品房交付通知书，被告于2020.10.16向原告送达该通知书，通知书上明确告知涉案房屋交付时间为2020.10.28至2020.10.31，原告主张违约金计算至2020.12.18是没有根据的。原告和被告围绕原告诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对有原件核对的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年12月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人将其开发的位于佛山市南海区（下简称“涉案房屋”）出售予买受人，用途为住宅，总价1142262元。自本预售合同网上签订之日起1日内支付352262元，剩余房款790000元应于2019年12月×日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内按逾期应付款的日万分之2计付违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人选择不解除合同的，按逾期应付款的日万分之4计付违约金。出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应符合下列条件：1.已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内按已付全部房款的日万分之2计付违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人选择继续履行合同的，按已付全部房款的日万分之4计付违约金。等约定。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）就涉案房屋买卖签订《补充协议》，第四条对主合同第七条、第八条的补充约定：买受人逾期付款的，按应付购房价款每日万分之三的标准向出卖人支付违约金；逾期超过90日的，则出卖人有权解除合同。出卖人选择不解除的，买受人按应付购房价款每日万分之三的标准向出卖人支付违约金。第七条对主合同第十二条的补充约定：商品房未按合同约定交付日期交付的，逾期在90日以内的，由出卖人按买受人全部已付房价款每日万分之三的标准向买受人支付违约金；逾期超过90日、未超过180日的，该期间的违约金按买受人全部已付房价款每日万分之四的标准计算。逾期超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人按买受人全部已付房价款10%支付违约金。诉讼中，原被告均确认原告已全额支付涉案房屋全部房款1142262元。2020年3月25日，被告邮寄《关于延期交付房产的通知》予原告，载明受疫情影响，被告无法按合同约定时间交付涉案房屋予原告，原告已签收该邮件。2020年9月21日，涉案房屋所在楼栋取得测绘报告。2020年10月23日，涉案房屋所在楼栋取得房屋竣工验收备案。2020年10月，被告向原告邮寄送达《商品房交付通知书》，通知原告于2020年10月28日至2020年10月31日前来办理收楼手续，原告于2020年10月28日前收到该邮件。原告称其于2020年10月28日前往收楼，但因房屋存在空鼓故未收楼，后于2020年12月18日实际收楼。本院认为，原告主张被告支付逾期交房违约金，本案争议焦点为因新型冠状病毒疫情是否应顺延交房期限、是否应计算违约金及计算标准。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，因疫情各级各地方政府采取了一系列管制措施，合同约定被告应于2020年6月30日前交付涉案房屋，疫情期间涉案房屋所在楼栋的建设尚未完工，被告的施工进度必然会受到新型冠状病毒疫情的影响，根据公平原则，本院酌定顺延被告交房期限30日，即交付房屋时间顺延至2020年7月30日前。合同明确约定商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。涉案房屋于2020年9月21日取得房屋测绘报告，于2020年10月23日才取得竣工验收备案，被告通知原告2020年10月28日方能收楼，被告未能如期交付符合合同约定的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告称涉案房屋存在空鼓需修复故未及时收楼，但空鼓问题并非地基基础和主体结构质量问题，买受人可要求出卖人在买受人收楼后作保修处理，但不得以此为由拒绝收楼。在房屋符合约定交付标准（取得测绘报告及竣工验收本案）情况下，原告本应先行接收房屋，并与被告协商解决质量瑕疵问题，不能以此作为拒绝收楼的依据。原告主张逾期交房违约金计算至其实际收楼之日即2020年12月18日，本院不予支持。本案逾期交房违约金应计算至被告通知原告收楼之日即2020年10月28日。计算至2020年10月28日被告实际逾期交付90日。被告逾期交房未超过90日，原告主张按超90日的标准计算违约金，理据不足。虽《商品房买卖合同（预售）》约定逾期交房90日内的，按日万分之二计算违约金，但双方同日签订的补充协议就逾期交房违约金进行了特别补充约定，约定逾期交房90日内的，按日万分之三的标准计算，补充协议同时约定买受人逾期支付房款90日内的亦按万分之三计付违约金，双方权利义务约定对等，原告主张按补充协议约定的标准计算逾期交房违约金，符合双方约定，本院予以支持。被告关于应按合同约定标准计算逾期交房违约金，本院不予采纳。综上，被告应支付逾期交房违约金30841.07元（1142262元×0.0003/日×90日）予原告，原告超出本院核定范围的违约金主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市国华置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金30841.07元予原告李聪；二、驳回原告李聪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费632.48元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年三月十二日书记员  何双燕