文书内容辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽14民终304号上诉人（原审被告）：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县西山街。法定代表人：左远红，该公司经理。委托诉讼代理人：智玉坤，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：徐颖，该公司法务部员工。被上诉人（原审原告）：王伟，男，1979年7月15日出生，满族，个体，住辽宁省绥中县。委托诉讼代理人：王剑军，辽宁义帆律师事务所律师。上诉人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司（以下简称东鸿浩运公司）因与被上诉人王伟商品房预约合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2020）辽1421民初4921号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东鸿浩运公司的委托诉讼代理人智玉坤、徐颖，被上诉人王伟及委托诉讼代理人王剑军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。东鸿浩运公司上诉请求，撤销绥中县人民法院(2020)辽1421民初4921号民事判决，发回重审或依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：被上诉人请求解除上诉人与被上诉人于2013年7月1日签订的《金鼎嘉苑项目购房意向书》的诉讼请求不成立。因为2015年10月10日，上诉人公司已经向被上诉人作出书面承诺，承诺内容已经表明双方的《金鼎嘉苑项目购房房地产意向书》在2015年10月10日就已经解除。被上诉人基于上诉人公司于2015年10月10日向被上诉人作出的书面承诺，已经将双方的预约合同关系转化为金钱债务关系，暂且不论金钱债务关系是否合法，其基于该承诺进行的对上诉人公司的诉讼已经严重的超过了诉讼时效期间，即使按照《民法总则》关于诉讼时效期间为三年的法律规定，也是超过了诉讼时效期间，基于上述事实，被上诉人请求返还房款已经丧失了胜诉权，法院应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。该份承诺书是被上诉人作为证据提交给法庭的，上诉人公司作为被告予以认可其真实性，但就其内容所载明的双倍返还房款的约定违反了我国《合同法》关于违约责任不得超过合同金额20%的法律规定，超过部分属于无效条款，不受法律保护。被上诉人基于双倍返还的房款还要主张所谓的利息的请求，依据最高人民法院关于民间借贷新的司法解释的规定，即使返还被上诉人所交房款365750元成立，其利息计算也必须依照这个本金，以及延迟给付的时间和银行贷款的利率来计算所谓的利息请求，才是合理的。综上所述，被上诉人的诉讼请求事实不成立，诉讼请求超过诉讼时效期间，承诺内容约定违法等法律事实，其诉讼请求应当依法予以驳回。请二审法院以事实为依据，以法律为准绳，依法支持上诉人的上诉请求。庭审中，东鸿浩运公司补充称，我公司原法定代表人张清贵（实际控制人）经营期间，涉嫌合同诈骗罪，近日葫芦岛市人民检察院追加变更为单位犯罪，涉嫌罪名是非法经营和合同诈骗。上述事实从侧面进一步佐证了上诉状中所提出的诉讼请求。王伟辩称，一、本案涉及的门市房，在客观上根本没有建筑。二、上诉人在2015年10月10日给被上诉人和案外人沈广银出具了承诺书，该承诺书可以认定，如果2016年6月30日前上诉人不能交房，则此前的商品房预约合同关系转变为民间借贷关系。从2013年7月1日至2016年6月30日，被上诉人的365750元本金的利息385750元，月利率为2.9％。该利率当时是合法利率，应受法律保护。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。至于上诉人所说的其法定代表人犯罪与本案没有关联性，不能因其法定代表人犯罪而抹杀与被上诉人的债权债务关系。原告王伟向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《预约合同》，被告返还房屋价款751500.00元，并从2016年7月1日开始计算利息至给付之日止，利率按年利率24%计算；2、被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2013年7月1日，被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司为甲方，原告王伟为乙方，签订了《金鼎嘉苑项目购房意向书》其中约定的认购物业：“绥中县新兴街2段102与306国道交汇处通直，房号S1-3门市房，建筑面积133㎡。建筑面积单价5500.00元/㎡，总价款73150.00元。付款方式首次支付总房款的50%，即365750.00元。合同签订后，原告王伟于当日向被告交付了价款365750.00元。2015年10月10日，绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司向原告王伟及案外人沈广银出具了《承诺》，载明：“根据一期购买门市房业主商议：王伟和沈广银购买我公司一期（金鼎嘉苑）商户，S1-2、S1-3号门市，共交751500.00元，房款已交公司三年，由于工程未竣工，导致不能按时交房，如果我们在2016年6月30日前还不把王伟、沈广银二人门市交付给业主，按照已交款的利息计算，本金和利息共赔付王伟和沈广银1503000.00元”。承诺到期后，被告既未交房，又未返还本息，经原告多次催要，被告仍未履行，原告于2020年11月19日诉至本院。一审法院认为，原、被告双方于2013年7月1日签订了《金鼎嘉苑项目购房意向书》应为《商品房预约合同》是指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议。该协议是双方当事人真实意思表示，在履行过程中被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司于2015年10月10日向原告王伟出具的承诺书实际为《金鼎嘉苑项目购房意向书》的解除协议。被告应按约定向原告履行义务。关于被告提出诉讼时效问题。虽然被告向原告出具的承诺书中载明履行期限为2016年6月30日。但该承诺书未明确2016年6月30日前如何签订商品房买卖合同，房屋面积、价款等重要条款，况且原告购房的目的在于用房。现被告仍然提供不出已签订商品房买卖合同证据，现仍以涉案已超诉讼时效为由进行抗辩，并且不履行义务，其意见本院不予采纳。关于原告要求主张利息问题，应以本金365750.00元为基数。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司于判决生效后30日内向原告王伟返还房屋价款751500.00元，并从2016年7月1日开始以365750.00元为基数计算利息至给付之日止，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11315.00元，减半收取5657.50元，由被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院二审认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人与被上诉人签订《金鼎嘉苑项目购房意向书》的时间是2013年7月1日，约定购买上诉人开发的门市房。合同签订当日，被上诉人向上诉人交付房款365750.00元。由于上诉人迟迟不能交付被上诉人购买的门市房，故2015年10月10日，上诉人为被上诉人及案外人沈广银出具《承诺书》。关于承诺书的内容，如果在2016年6月30日前交付门市，承诺废止，按照《金鼎嘉苑项目购房意向书》的内容继续履行。但上诉人作出承诺后，并未在承诺约定的最后期限2016年6月30日交付门市房，所以，现被上诉人有要求上诉人履行承诺书的权利。关于本金和利息。上诉人在承诺中已有约定，利率也不违反当时的法律规定，因此，一审法院据此作出的判决并无不当。关于上诉人提出的诉讼时效问题。上诉人作出承诺后，未向被上诉人明确表示不能交付门市房，被上诉人也从未放弃过主张权利，故上诉人关于被上诉人起诉超过法律规定的诉讼时效期间的主张，本院不予支持。关于上诉人本次庭审中提出的原公司法定代表人及公司涉嫌犯罪的问题。本院认为，原公司法定代表人及公司是否构成犯罪，与本案商品房买卖协议书及承诺书的签订没有关联性，不影响本案的审理。综上所述，绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11315元由绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐铁刚审判员  薛 丽审判员  葛 飞二〇二一年三月十一日            本件与原本核对无异      法官助理刘祺书记员张影本判决书援引的相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；