河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫14民终777号上诉人（原审被告）：商丘世龙房地产开发有限公司，住所地商丘市睢阳区产业集聚区管委会院内，统一社会信用代码：914114005672915153。法定代表人：黄波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马旭，该公司员工。被上诉人（原审原告）：夏翠勤，女，汉族，1975年8月19日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：崔国庆，河南向东律师事务所律师。上诉人商丘世龙房地产开发有限公司(以下简称“世龙房地产”）与被上诉人夏翠勤房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初7452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人世龙房地产委托诉讼代理人马旭，被上诉人夏翠勤的委托诉讼代理人崔国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世龙房地产上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判驳回夏翠勤的诉请或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，上诉人在一审中从未同意解除商品房买卖合同；即使解除合同，也是在扣除被上诉人总房款10%的违约责任的前提下同意解除的。被上诉人未在合同约定的期限内办理涉案房屋银行按揭手续，且上诉人也向被上诉人发出催办银行按揭的通知书，被上诉人已经构成违约。根据《九民会议纪要》第48条规定，违约方原则上不得解除合同。因此，在作为守约方的上诉人未同意解除合同的前提下，一审法院不得判决解除双方签订的商品房买卖合同。2.依据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。被上诉人未按照合同约定期限办理银行按揭手续构成违约，应该按照商品房买卖合同附件十一第二条的约定，按照总房款的百分之十向上诉人支付违约金。且涉案商品房买卖合同已经在房管局登记备案，若一审判决解除合同，也应当判决被上诉人配合上诉人办理涉案商品房买卖合同的撤销登记备案手续等合同解除后的附随义务。3.双方虽签订了无理由退房协议，但被上诉人在合同履行过程中违约，存在违约，所以其已经丧失了约定解除权。夏翠勤辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。理由：1.一审中，世龙房地产代理人明确表示同意解除合同，一审判决作出后，我与世龙房地产代理人电话联系问解除合同的事，世龙房地产代理人仍明确可以解除合同。2.按照《民法典》关于合同解除562条规定，如果当事人在合同当中可以约定解除合同，具备条件时也可以解除合同。一审中，被上诉人向法庭提交的有无理由退房协议，该无理由退房协议上明确约定双方签订商品房买卖合同之后在办理入住手续前任何时间内购房人均享有无理由退房的权利。3.依照一审法院查明事实，本案商品房买卖合同未能履行的根本原因在于双方商品房买卖约定的商品房款采用按揭贷款形式，现因按揭贷款未审批导致商品房买卖合同不能履行。按照商品房买卖合同最高法司法解释的规定，因商品房按揭贷款合同导致商品房买卖合同不能履行的，商品房买卖合同应予以解除。4.虽然双方约定的2018年10月2日办理按揭贷款手续，但2018年4月2日夏翠勤向上诉人交了首付款，并签订了认购书，商品房买卖合同签订时间为2018年4月9日，别的事项（签订正式合同、按揭贷款等）等待世龙房地产的通知。事实情况是夏翠勤既没有收到银行也没有收到上诉人的通知。一审中世龙房地产提交了一份律师函，称其向夏翠勤催办银行按揭手续，但该律师函上地址和电话均是错误的，夏翠勤也未收到该律师函，一审中已查明。导致按揭贷款合同至今未能签订。因此双方的商品房买卖合同应予解除。5.上诉人关于解除合同需扣除10%的违约金的主张，因其在一审中未就该问题提起反诉，现二审中提出该诉请不能成立。夏翠勤向一审法院起诉请求：1.解除世龙房地产与夏翠勤于2018年4月9日签订的商品房买卖合同。2、世龙房地产退还夏翠勤购房款232370元及利息。一审法院认定事实：2018年4月2日，夏翠勤与世龙房地产签订《商丘恒大名都商品房认购书》一份，该认购书载明：“夏翠勤自愿认购世龙房地产开发的“商丘恒大名都”楼盘44幢1-702单元，总金额为1172370元；夏翠勤选择按揭付款，须于2018年4月2日前支付首期房款232370元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款由银行提供按揭贷款，夏翠勤需在2018年4月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。”同日，夏翠勤与世龙房地产还签订了《无理由退房协议书》，该协议书约定：“如夏翠勤按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》的约定已履行到期义务，同时夏翠勤在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，夏翠勤享有无理由退房的权利。夏翠勤行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，世龙房地产将夏翠勤所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕”。《商丘恒大名都商品房认购书》和《无理由退房协议书》签订后，夏翠勤支付给世龙房地产232370元。2018年4月9日，双方当事人就该房屋签署了《商品房买卖合同（预售）》合同一份，合同约定：“夏翠勤采取贷款方式付款，应于2018年4月2日前支付首期房价款242370元，占全部房价款的20.67%，余款930000元向银行申请贷款支付”。《商品房买卖合同（预售）》签订后，夏翠勤未在2018年4月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。2018年9月3日，世龙房地产向夏翠勤发起律师函，要求夏翠勤于2018年9月10日前办理完毕否则应当支付违约金，并解除合同。一审法院认为，双方当事人签订的《商丘恒大名都商品房认购书》、《无理由退房协议书》和《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，合同内容合法有效，该院予以确认。合同签订后，夏翠勤违反合同约定，不提供办理银行按揭贷款申请手续，夏翠勤的行为应视为明确表示不再履行合同约定的内容，其请求解除合同，世龙房地产无异议，双方签订的合同应当解除，夏翠勤请求解除双方当事人于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，世龙房地产收取夏翠勤的购房款应当返还，夏翠勤请求世龙房地产退还购房款232370元的诉讼请求，该院予以支持，夏翠勤请求世龙房地产支付利息的诉讼请求，无法律依据，该院不予支持。因夏翠勤未履行合同义务，导致合同被解除，应承担违约责任，但世龙房地产未提起反诉，该院不予审理。判决：一、解除原告夏翠勤与被告商丘世龙房地产开发有限公司2018年4月9日签订的《商品房买卖合同》；二、被告商丘世龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还给原告夏翠勤购房款232370元；三、驳回原告夏翠勤的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年4月2日，夏翠勤与世龙房地产签订《商丘恒大名都商品房认购书》一份，约定夏翠勤购买涉案房屋，房屋总价款1172370元，付款方式为按揭付款，夏翠勤须于2018年4月2日前支付首期房款232370元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款930000元由银行提供按揭贷款，夏翠勤需在2018年4月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。”同日，夏翠勤与世龙房地产还签订了《无理由退房协议书》。《商丘恒大名都商品房认购书》和《无理由退房协议书》签订后，夏翠勤支付给世龙房地产232370元。2018年4月9日，双方当事人就该房屋签署了《商品房买卖合同（预售）》。附件十一补充协议约定：“买受人需在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房”。夏翠勤未在2018年4月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。2018年9月3日，世龙房地产向夏翠勤发起律师函，要求夏翠勤于2018年9月10日前办理完毕，否则应当支付违约金并解除合同。一审中，世龙房地产同意解除合同，但主张夏翠勤应承担商品房总价款10%违约金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。夏翠勤在签订了《商丘恒大名都商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》后，未按约定期限提交银行、公积金按揭申请手续、签署抵押贷款合同（协议），未提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。2018年9月3日，世龙房地产向其发起催告律师函后，夏翠勤仍未办理上述手续、提交相关资料，其未完成银行按揭贷款审批手续导致涉案商品房买卖合同中尾款930000元无法履行，符合《合同法》第九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的法定解除条件。故一审法院判决解除涉案《商品房买卖合同》，并依据《合同法》第九十七条规定，判决世龙房地产返还夏翠勤已付购房款232370元，并无不当，本院予以认可。关于世龙房地产要求夏翠勤依据附件十一补充协议约定承担房屋全款10%违约金，并将违约金与购房款抵销的主张。一审中，世龙房地产未就违约金提起反诉，夏翠勤对承担房屋全款10%违约金不予认可，认为其已签订无理由退房协议、不应再承担违约责任。双方当事人未就违约金达成一致意见，违约金的数额无法确定，不符合《合同法》第九十九条关于债务抵销的相关规定，因此本院不予审理，世龙房地产可以就违约金另行提起诉讼。综上所述，世龙房地产的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4786元，由上诉人商丘世龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐亚超审判员  李 鑫审判员  陈光应二〇二一年三月五日法官助理董海珠书记员冯芬芬