江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0111民初534号 原告：江节胜，男，1991年2月10日生，汉族，住南京市雨花台区。 被告：南京中交置业有限公司，住所地在南京市海峡两岸科技工业园台中路**。 法定代表人：康卓，董事长。 委托诉讼代理人：文小英，北京盈科（上海）律师事务所律师。 原告江节胜与被告南京中交置业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年1月20日立案受理后,依法由审判员陈飚适用小额诉讼程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理，原告江节胜，被告南京中交置业有限公司的委托诉讼代理人文小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江节胜向本院提出诉讼请求：1、赔付原告人民币5262.30元违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月24日，被告公司所开发楼盘中交锦兰荟小区4期开盘，原告和被告以人民币1754100元签订中交锦兰荟××房屋预售合同。合同约定2020年8月30日交付。江苏省自2020年1月24日24时启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月24日该响应解除，南京市浦口区高新区管委会经审批于2020年2月24日同意被告复工生产。2020年6月1日，被告所开发小区住宅工程分户已全部或部分完工，并于2020年6月10日通知验收并公示住宅工程质量分户验收合格证。2020年7月16日，被告所开发小区物业发布公告，根据政府相关主管部门意见，要对前三期（ABC区）地面停车）地面停车位进行整改分绿化修改为停车位，至此，关于小区绿化和停车位引发的业主和物业及被告之间的矛盾爆发。2020年7月23日，原告就被告擅自更改绿化为停车位时间在“我的南京app”向政府规划部门提交相关诉求。“我的南京app”平台经浦口区规划与自然资源分局提交办理结果于2020年7月26日答复意见（部分）如下：此次小区绿地改建车位背景是中交锦兰荟项目进行最后一批规划核实时，实测发现小区地面车位和规划审批不一致，依据有关规定审定的规划许可内容不能擅自更改。原告认为在此时间节点（2020年7月26日），中交锦兰荟小区交付工程施工已基本完结，才会申请最后一批规划核实。2020年8月13日，浦口区综合执法局开具责令改正通知书（宁综法浦（2020）957372号）要求被告于2020年8月16日10时0分前进行如下改正：恢复损坏的城市树木花草。2020年8月21日，浦口区人民政府江浦街道办事处在《关于张佳悦信访事项的处理意见书》（江信访（2020）221号）中表示：经调查，近期因中交锦兰荟建设单位向规划部门申请最后一批规划核实，规划部门实测后发现小区地面车位与规划审批不一致，前期建设单位擅自将已验收区域的规划车位取消，改建为绿化或景观，造成小区整体车位数量不足。按《南京市建筑工程规划核实管理规定》要求，规划部门要求建设单位保证小区业主的车位数量配比和规划相符。原告认为，此次规划核实未通过完全是被告擅自修改车位所造成的。2020年8月25日，被告在中交锦兰荟售楼大厅张贴公告称已向业主寄送延期交付通知书，以疫情这个不可抗力因素为原因，决定将交房日期顺延至2020年9月30日。原告并未收到被告所寄送的延期交付通知书，据了解，部分业主于2020年8月23日后陆续收到被告于2020年8月22日开始寄送的该延期交付通知书。2020年9月2日，南京市规划与自然资源局在《南京市工程建设项目规划核实整改意见通知书》中，针对被告就中交锦兰荟项目进行规划核实申请事项指出该项目地上机动车车位数量不符合规划许可要求，要求被告整改后重新申请规划核实。原告认为，此通知书正好证实了此次交付延期行为由被告擅自修改车位造成的。因为被告组织民工在小区内进行强制拆除已有绿化改造为机动车位，从而和已经入住业主的利益产生矛盾。被告于2020年9月4日出具告知书称其拟于2020年9月8日进行车位整改施工，预计工期7天左右，并于2020年9月6日下午2-4点在中交锦兰荟售楼处进行现场答疑。在已入住业主和被告磋商后，被告于2020年9月10日出具承诺书：如果业主同意其2020年9月12日进行现场实施车位恢复施工，被告将按照与已入住业主代表商定的绿化整改方案对小区内部绿化改造，并于2020年11月底补种到位。2020年9月29日，原告收到被告寄送的落款为2020年9月22日的《通知书》并非交房通知书，通知书中告知原告计划于2020年9月30日前交付。2020年9月30日，被告在未按照房屋预售合同约定提前7天发出交房通知书的情况下，组织业主进行收房事宜。综上，原告认为：1.根据双方签订的房屋预售合同5.9条约定，遇到不可抗力，甲方（被告）需在90天内书面通知乙方（原告）合同法第一百一十八条，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明，被告并未履行该条责任。2.被告是在最后一批规划核实未通过后，开始邮寄和公告延期交付通知，且规划核实未通过原因完全由被告所造成，房屋延期交付与被告所述不可抗力因素无直接因果关系。故不适用合同法第一百一十七条不可抗力条款。3.根据双方签订的房屋预售合同第十条约定，甲方（被告）应当在确定的交付日期前7天，书面通知乙方（原告）办理交接手续的时间、地点及应、地点及应当携带的证件确定的交付日期应当给一方必要的准备时间和必要的方便。被告并未履行该条款义务，并将交付日期定为2020年的国庆前一天，实则不合理。4.根据双方签订的房屋预售合同预定，甲方（被告）延期交付的话，需按照合同额的万分之一/天赔偿乙方（原告）损失。175.41元*30天=5262.3元，原告认为被告的行为已经构成严重违约，原告为了维护合法权益，现依法起诉至贵院，望贵院判如所请。 被告南京中交置业有限公司辩称：一、逾期交付房屋是因为受到新冠疫情的影响，案涉房屋所在工程工期延误，构成不可抗力，属于法定免责情形，不应当承担迟延交付的违约责任。二、我方已经按照合同履行通知义务，不应当承担延期交付的违约责任。 经审理查明，2019年9月9日，原告江节胜（乙方）与被告南京中交置业有限公司（甲方）签订《锦兰荟小区商品房预售合同》及《甲乙双方的其它约定》，预售合同约定由乙方购买被告开发的锦兰荟小区××室房屋，合同第六条约定“甲方应于2020年8月30日向乙方交付该商品房”。合同第十条第一款约定“甲方应当在确定的交付日期前7天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及、地点以及应当携带的证件确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便”。合同第十七条约定“一方向对方送达的有关本合同的文件，以本合同载明的通讯地址为送达目的地，一方若需变更通讯地址，应当及时通知对方，因接收方或者其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为已送达。”。在合同预购人处有原告的签名及通讯地址。双方签订的其它约定第5.9条约定“遭遇不可抗力，甲方可据实予以延期交楼和延期办理权属登记，但需在90天内书面通知乙方。”第5.9.4条载明“社会异常事件（罢工、重大公共安全、公共卫生事件等）”。 另查明，2020年2月2日南京市浦口区新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部建筑工地专项组办公室发布的关于印发《浦口区新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部建筑工地专项组防疫工作方案》的通知第2.1条载明“我区复工时间原则上不得早于2020年2月15日24点，2月25日起接收房地产类项目的申请，其中差别化工地优先。”。被告提交的2020年2月29日至2020年3月4日的监理日志中均载明“因疫情原因，现场未开工”，2020年3月5日后才进行小规模的复工。2020年8月20日被告在小区内张贴延期交付通知书，并于2020年8月22日被告通过EMS向原告寄送了延期交付通知书，邮寄地址为原告签订预售合同时留下的通讯地址。该EMS快递于2020年8月23日被他人签收。被告提供的2020年8月23日至2020年9月28日的监理月报中本月主要控制内容为“本月主要进行了D区各楼栋室内清理维修、室外园林、景观施工及各项验收等工作。” 再查明，被告中交置业有限公司于2020年9月27日通过锦兰荟项目C、D区人防工程的竣工验收、于2020年9月28日通过锦兰荟小区二期D组团工程消防验收、于2020年9月28日取得南京市工程建设项目规划核实合格书，其中包含案涉房屋的验收。原告于2020年9月30日完成房屋签收。 以上事实有原告提供的商品房预售合同、甲乙双方的其他约定、被告提供的防疫工作方案、监理日志、监理月报、工程验收备案表、原被告当庭陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：1、被告逾期交房的原因。2被告书面邮寄的通知是否有效。对于争议焦点1，原告认为被告逾期交房的原因是因为被告擅自改动了ABC地块的停车位导致规划核实未通过才造成延期交房的发生，但原告并未举证证明其主张。通过被告提交的监理日志可以看出，被告在施工过程中确系受到新型冠状病毒的影响导致停工，并且于2020年9月份才陆续取得各项验收备案报告，而案涉房屋处于D区地块，每个地块的验收均是分开进行的，故原告主张ABC地块的规划导致自己购买的D区延期的主张本院不予支持。被告主张自己延期交房的原因是因为不可抗力，属于法定免责情形，根据原被告双方签订的《甲乙双方的其它约定》中第5.9条约定了公共卫生事件属于不可抗力。故对被告主张的法定免责情形的辩称，本院予以采信。 对于争议焦点2，根据原被告双方签订的《商品房预售合同》第十条第一款及第十七条约定，预售合同的通讯地址为文件送达地址，因接收方或者其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为已送达。被告提供的EMS快递单可以表明被告已经于2020年8月22日寄出通知，故对原告称不是本人签收自己没收到的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 驳回原告江节胜的全部诉讼请求。 案件受理费50元减半收取25元，由原告江节胜负担。 本判决为一审终审判决。 审 判 员 陈飚 二〇二一年三月三日 法官助理 蒋衍 书 记 员 郑银