贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终496号上诉人（原审被告）：李丽，女，1978年12月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：吴如新，贵阳市乌当区新添法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：贵阳市乌当区东风镇后所村村民委员会，住所地贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村。法定代表人：范德金，该村委会主任。委托诉讼代理人：卢纲，贵阳市乌当区东风法律服务所法律工作者。上诉人李丽因与被上诉人贵阳市乌当区东风镇后所村村民委员会（以下简称后所村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初2578号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点的工作决定》，依法适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。李丽上诉请求：1、撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人从未表示对“欠付2018年5月22日前的租金无异议”，故一审法院对此认定错误；2、一审中，上诉人从未确认后所村委会在2016年5月曾向其主张支付租金，只是认可2017年4月底至5月初，后所村委会上门催交第四年（2017年5月13日至2018年5月13日）的租金。2018年5月上门催交第五年的租金。因此，一审法院对此认定事实错误；3、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人在2020年5月27日才向法院主张权利，已超过一年和三年的诉讼时效期间。一审法院对此所作认定适用法律错误。被上诉人后所村委会答辩称：1、一审庭审中，上诉人承认欠付2018年5月22日前的租金，一审判决对此认定并无不当；2、因上诉人怠于履行支付房租的义务，答辩人一直积极催缴。一审庭审答辩中，上诉人也确认了答辩人于2016年5月、2017年5月、2018年5月均向其主张过支付房租的事实。故其提出的诉讼时效主张不能成立。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律适当，请求予以维持。后所村委会向一审法院起诉请求：一、判决被告支付原告房屋租金30837.6元；二、判决被告支付房屋占用费61675.2元；三、判决被告承担违约金5627.86元；四、诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2014年5月13日，原、被告双方签订《门面出租合同》，约定原告将其坐落于后所新村2栋负1-4、负1-5、负1-6号建筑面积分别为77.95㎡、93.37㎡、77.95㎡的门面出租给被告使用，约定租赁期限三年，租金按15元/㎡计算。合同同时对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同履行过程中，被告于2016年7月22日将前述门面中的负1-4号门面退还给原告。后因被告仅支付了2016年5月13日前的租金，对之后的租金一直未支付，原告遂诉至一审法院，请求判令准予其如前诉讼请求。庭审中，被告李丽对原告主张其欠付2018年5月22日前的的租金无异议，但以其已于2018年5月搬离租赁门面为由，不同意支付2018年5月22日后的房屋占用费。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，属合法有效的合同，对双方具有约束力。由于原告在合同签订后已按约定实际将合同确定的门面交付给被告使用，被告即有按合同约定向原告支付租金的义务，由于被告在庭审中确认确实欠付原告2018年5月22日前的租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，对原告要求被告向其支付2018年5月22日前租金的诉请，一审法院予以支持。根据双方合同的约定，由于被告在2016年5月已将负1-4号门面退还给原告，故被告从2016年5月起实际租赁使用原告的门面面积应为171.32㎡，使用时间为24个月，按15／㎡的合同标准计算至2018年5月22日，被告应支付原告的房租为欠付原告的租金15元／㎡×171.32㎡×24个月＝61675.2元。对于原告主张要求被告支付2018年5月22日后的房屋占用费，因被告方证人陈某、王某的证词证实被告确已于2018年5月22日搬离案涉租赁房屋，故被告从2018年5月22日后即未实际使用租赁房屋，故对原告的该诉请，一审法院不予支持。对于原告要求被告向其支付违约金5627.86元的诉请，因原告确有未按合同约定期限向原告支付租金的违约事实，且双方签订的《门面租赁合同》中对被告逾期支付租金40天以上，应按当年租金总额为基数，每日以万分之五的标准向原告支付违约金的约定，现原告自愿降低违约金计算标准提出主张，一审法院从其自愿，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，对原告的该诉请，一审法院予以支持。对于被告关于原告的主张超过诉讼时效期间的抗辩，因被告在答辩过程中确认原告在2016年5月、2017年5月、2018年5月均曾向被告主张支付租金的事实，表明原告一直在积极向被告主张权利，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”的规定，原告向被告主张2016年至2018年租金的诉讼时效期间因其已向被告提出履行请求而中断，原告向被告主张支付全部欠付租金的诉讼时效期间应从2018年5月起算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，由于《中华人民共和国民法总则》系在2017年10月1日起施行，案涉租金的诉讼时效期间起算时间在《中华人民共和国民法总则》实施之后，原告向被告主张支付租金的诉讼时效期间应适用三年的诉讼时效规定，原告提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间，故对被告李丽的该抗辩，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告李丽于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳市乌当区东风镇后所村村民委员会租金61675.2元、违约金5627.86元。二、驳回原告贵阳市乌当区东风镇后所村村民委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币2254元减半收取1127元，由原告贵阳市乌当区东风镇后所村村民委员会负担354元，被告李丽负担773元。二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，一审法院于2020年7月22日所作的《民事审判笔录》中记载：李丽（或其委托诉讼代理人）对于后所村委会提交的出租门面租金明细表发表质证意见时陈述称：“我方对于欠付的金额真实性没有异议，但2018年5月22日后，被告已经离开该房屋，原告计算2018年至2019年5月份的门面占用费的诉求应不予认可。”。该笔录每页均有李丽及其委托代理人的签字。再查明，上诉人李丽于2020年7月21日出具并向一审法院提交的《民事答辩状》中载明：“2017年4月底至5月初，被答辩人上门催交第四年的租金，并说上一年的租金等以后再补。被告答复:由于环境差，且经常被水淹，生意不好，要求原告将房租费由30837.6降到2万。原告表示不同意。直到2018年5月，原告上门催交第五年的租金。被告仍然提出生意不好，如果原告进行续租，房租费还是要降到2万元。...”。本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款：“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。”之规定，因上诉人李丽（或其委托诉讼代理人）在一审庭审中对于后所村委会提交的出租门面租金明细表发表质证意见时陈述称：“我方对于欠付的金额真实性没有异议，但2018年5月22日后，被告已经离开该房屋，原告计算2018年至2019年5月份的门面占用费的诉求应不予认可。”，因此，一审法院根据李丽的上述自认陈述并结合后所村委会提交的出租门面租金明细表认定“李丽对原告主张其欠付2018年5月22日前的的租金无异议”并无不当，李丽的该项上诉意见因与庭审笔录记载的事实不符，本院不予采信。对于上诉人李丽主张的诉讼时效期间问题，因李丽一审提交的《民事答辩状》中载明，被上诉人曾于2017年4月底至5月初、2018年5月向其催收房租。虽然李丽在上述答辩陈述中称被上诉人催收的仅为下一年度租金，但是，按照生活常理及日常经验法则，在其仍欠付上一年度租金的情况下，作为出租人的后所村委会不对其进行催收而仅催收下一年度租金的做法显然有违常理，因此，在缺乏其他证据材料予以佐证的情况下，本院对于李丽答辩中该不合常理的限制性陈述部分不予采信。本院有理由相信后所村委会于2017年4月底至5月初、2018年5月向上诉人进行的催收系针对全部欠付租金。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款第（一）项：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；”的规定，后所村委会的前述催收行为均构成诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算。因此，其本案起诉并非超过法定的诉讼时效期间。李丽的该项上诉理由，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费2254元，由上诉人李丽负担。本判决为终审判决。审判员 田 勇二〇二一年三月十六日书记员 左文艳