河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终606号 上诉人（原审原告）：郝凡凡，男，1990年6月14日出生，汉族，住邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：郝平安，男，1963年4月29日出生，汉族，住邢台市襄都区，系郝凡凡父亲。 委托诉讼代理人：郝仿云，女，1963年7月28日出生，汉族，住邢台市襄都区，系郝凡凡母亲。 被上诉人（原审被告）：河北宏埔房地产开发有限公司邢台分公司，营业场所邢台市信都区后炉子大街1号。 负责人：马宏坡，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：李振兴，该公司员工。 委托诉讼代理人：侯立珍，河北鼎研晟律师事务所律师。 上诉人郝凡凡因与被上诉人河北宏埔房地产开发有限公司邢台分公司（以下简称宏埔房地产邢台分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市信都区人民法院（2020）冀0503民初3499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郝凡凡的委托诉讼代理人郝平安、郝仿云，被上诉人宏埔房地产邢台分公司的委托诉讼代理人李振兴、侯立珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝凡凡上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.本案诉讼费由被上诉人全部承担。事实与理由：一、关于上诉人对所购房屋属于“回迁房”购买时是否知情。旧村改造项目不能说明房屋性质。购房时被上诉人介绍，就剩这一套房子了，属于尾盘，需要一次性付清房款，不能贷款。所以该房款从86万降到82万，最后降到794,330元。购房款不低于同时期同类地段商品房价格。签订认购书时，被上诉人承诺：所购房屋是大产权商品房，交房两年就可以办理不动产登记证。上诉人是从商品房开发公司购买的房屋，商品房开发公司对外销售的房屋应该认为是商品房。如果销售的不是商品房，应该认定其存在隐瞒房屋性质的行为。被上诉人在一审庭审时承认涉案房屋为拆迁安置房。但上诉人向一审法院提交的证据证明被上诉人在起诉前仍向上诉人承诺所购房屋是国家正规产权的大产权房。因此，上诉人在购房时对所购房屋是“回迁房”并不知情。被上诉人采取欺诈手段故意把回迁房当成商品房售卖给上诉人。二、关于被上诉人是否构成一房二卖问题。被上诉人与上诉人签订房屋认购书，并且被上诉人按照约定收取了购房款。但被上诉人将已卖给他人的房屋又卖给上诉人，导致上诉人无法取得房屋，被上诉人明显构成一房二卖。三、本案完全是由于被上诉人的过错造成的，一审法院认定双方均存在过错，应当各自承担相应的责任严重错误。上诉人作为本案受害者，不应该承担诉讼费用。四、一审法院适用法律错误。被上诉人采取欺诈手段故意把回迁房当做商品房售卖，而且构成一房二卖。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条和第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第八条、第九条及相关法律法规依法判决。 宏埔房地产邢台分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、上诉人对其购买房屋的性质是明知的。1.楼盘取得预售许可证后，预售许可证是必须贴墙对外公布的。上诉人购买的房子没有房屋预售许可证，上诉人是明知的。2.销售大厅的沙盘中明确标明涉案房屋所在的是回迁楼。3.本案所争议的房屋，每平米比同地段的房屋低2,000元。4.双方签订的认购书、上诉人申请缓交房款的申请书，均明确了该房的性质，与商品房买卖合同有着本质的区别。上述事实是上诉人无法回避的事实，故上诉人称答辩人隐瞒了其房屋的性质不能成立。二、本案与上诉人所称的房屋买卖合同司法解释中的一房二卖有着本质区别。本案所涉的另一房主刘永斌是拆迁钉子户，在签订合同时，多次更改合同，在这个过程中，因答辩人工作人员失误出现了本案所述的情况。答辩人的工作人员发现上述情况后，便多次找上诉人沟通，但上诉人为了获取高额利益拒绝调解。这从上诉人在一审中提交的录音内容可以看出。答辩人不存在任何恶意，存在恶意的是上诉人。三、上诉人没有实际损失，其要求支付违约金和赔偿一倍购房款不应支持。首先，2021年1月1日，民法典施行以后，新的商品房买卖司法解释实施后，删除了原商品房买卖合同司法解释中关于一房二卖和隐瞒房屋性质有权获得一倍赔偿金的条款。现行的是损失填平原则，即根据买方的实际损失计算赔偿金。其次，现在的房价与2018年的房价持平，甚至还有些回落，该事实也无法否认。总之，答辩人没有隐瞒该房屋的性质，也没有故意一房二卖，侵犯上诉人的利益。 郝凡凡向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告2018年7月6日签订的《邢台市桥西区后炉子社区改造项目房屋认购书》，被告退还原告794,330元购房款并按合同约定支付原告购房款10%的违约金；2.判令被告按原告支付购房款的一倍赔偿原告经济损失，并按年利率12%赔偿原告自2018年7月6日至2020年12月6日止的利息损失234,046.5元；3.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2018年6月23日，郝凡凡向宏埔房地产邢台分公司提交旧村改造项目房款延期申请，载明：“郝凡凡于2018年6月16日购买君悦豪庭B区2-2-2003号100.65㎡，一次性付款方式付款，优惠后单价7,892元，总价794,330元，已交款170,000元，今天交款240,000元，剩余房款384,330元于2018年7月6日前交清，特此申请，望领导批复”，宏埔房地产邢台分公司销售部门在意见栏批示同意。2018年7月6日，郝凡凡与宏埔房地产邢台分公司签订《邢台市桥西区后炉子社区改造项目房屋认购书》，约定郝凡凡认购后炉子社区改造项目B2栋2单元2003室，房屋建筑面积100.65平方米，单价为7,892元/平方米，购房总款794,330元；郝凡凡签订认购书时全额交付房屋总价款794,330元；房屋交付时间暂定为2019年10月31日，如遇不可抗力及国家地方审批政策调整，相应顺延；双方签订认购书时，郝凡凡对宏埔房地产邢台分公司项目的建设现状及手续办理现状是明知的，双方自愿签订认购书；本认购书自双方签字盖章并在购房人足额交纳第一次房款后生效。同时，双方对交房标准也进行了约定。郝凡凡于2018年6月17日交纳10,000元，于2018年6月22日交纳房款160,000元，于2018年6月23日交纳240,000元，于2018年7月6日交纳384,330元，共计794,330元。 一审法院认为，从旧村改造项目购房申请会签审批表、后炉子社区改造项目房屋认购书内容分析，原告购买房屋为后炉子社区拆迁安置房，拆迁安置房包括商品房、经济适用房、小产权房等，结合房屋认购书内容及原告从商品房开发公司（非村民）购买房屋并全额交纳购房款的事实，认定原被告之间争议的法律关系为商品房买卖合同纠纷较为妥当。截止庭审之日，被告仍未取得诉争房产房屋预售许可证，原被告签订的《邢台市桥西区后炉子社区改造项目房屋认购书》为无效合同。合同无效或者被撤销的自始不具有法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告签署的旧村改造项目房款延期申请、后炉子社区改造项目房屋认购书均载明涉案房屋为旧村改造项目，且购房款低于同时期同地段商品房价格，应认定原告知晓该房屋性质的事实。现原告起诉要求退还购房款、承担违约金并赔偿损失，因双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，宏埔房地产邢台分公司应当返还原告交付的购房款，并支付相应利息。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、2018年7月6日原告郝凡凡与被告河北宏埔房地产开发有限公司邢台分公司签订的邢台市桥西区后炉子社区改造项目房屋认购书无效。二、被告河北宏埔房地产开发有限公司邢台分公司于本判决生效之日起十日内返还原告郝凡凡购房款794,330元。三、被告河北宏埔房地产开发有限公司邢台分公司于本判决生效之日起十日内以794,330元为基数给付原告郝凡凡自2018年7月6日起至购房款清偿完毕之日止利息（2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）。四、驳回原告郝凡凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,919元，减半收取计10,960元，由原告郝凡凡负担6,383元，被告河北宏埔房地产开发有限公司邢台分公司负担4,577元。 二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的案件事实予以认定。 本院认为，本案争议的主要问题是合同无效后的责任承担问题。上诉人主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第九条的规定，请求判决被上诉人承担一倍购房款、10%违约金及12%年利率利息损失的赔偿责任，首先应当举证证明被上诉人在房屋买卖过程中存在故意隐瞒行为。结合本案已查明事实及双方当事人的庭审陈述意见，本院从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面，运用逻辑推理和日常生活经验，对旧村改造项目购房申请会签审批表、后炉子社区改造项目房屋认购书内容、被上诉人同时期销售同一楼盘的其他商品房价格和同地段、同时期其他小区的楼房销售价格及上诉人提交的相关录音资料等证据有无证明力和证明力大小进行综合审查判断后，认为上诉人主张被上诉人在履行合同过程中存在“故意”隐瞒行为的事实真伪不明。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，难以认定该事实的存在。另，2020年12月29日修改并于2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经删除了原司法解释中涉及本案纠纷适用的第九条惩罚性赔偿的规定，虽然依据法不溯及既往的一般原则，本案审理不适用修改后的司法解释规定，但人民法院审理案件亦应从法律适用和精神的整体延续性考量，对案件的处理结果作出更为合理、合法性裁判。 另，本案原审原告郝凡凡的部分诉讼请求虽然因缺乏证据支持不能成立，但考虑被上诉人在涉案合同履行过程中的不当处理行为及因被上诉人原因致使房屋标的最终无法实际交付的客观情况系形成本案诉讼的主要因素，故本院判定本案一、二审诉讼费用均由被上诉人宏埔房地产邢台分公司负担。 综上所述，郝凡凡的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费21,919元，减半收取计10,960元，由河北宏埔房地产开发有限公司邢台分公司负担；二审案件受理费21,919元，由河北宏埔房地产开发有限公司邢台分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二一年三月十八日 书记员  刘 静