浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终1059号上诉人（原审原告）：朱赛英，女，1971年3月7日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：陈海威，浙江乔泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱孟元，男，1974年12月28日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：胡鹏、周俊峰，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘霞，女，1979年9月9日出生，汉族，住湖北省天门市。被上诉人（原审被告）：胡锐，男，1987年6月30日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）：朱咸婧，女，1990年9月25日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。上诉人朱赛英因与被上诉人朱孟元、刘霞、胡锐、朱咸婧债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2020）浙0382民初4274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱赛英上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由朱孟元、刘霞、胡锐、朱咸婧承担。事实和理由：一、一审法院以《存量房居间(买卖)合同》约定的价格248万元作为涉案房屋的转让价格，认定错误。1、支付的房款的情况。双方签署的《存量房居间(买卖)合同》已经约定了具体的付款方式，根据合同的约定，胡锐理应严格按约支付房款给朱孟元。但从胡锐和朱咸婧提供的证据来看，其直接交付朱孟元房款的才2.5万元，其余款项并没实际支付给朱孟元。即使加上代理人许耀光代为收取的80万元款项，也仅仅只有82.5万元支付给了朱孟元。胡锐的父亲(胡汉华)转给李莉的160万元。胡锐在一审陈述说不认识李莉，也不清楚李莉的身份情况。这么大额购房款的交易，双方已经合同约定房款由胡锐支付给朱孟元，然而胡锐却不按照合同约定，将160万元转到毫无关系的李莉账户，且转账记录上既没有备注用途，出具的收条也没有载明款项由谁收取。一审中,朱孟元也出具相应材料说明其不认识李莉，也未收到所谓的160万元购房款，其不认可该160万是胡锐支付的购房款。故胡锐提供的证据无法证明其已按照《存量房居间(买卖)合同》约定支付相应的购房款。2、双方达成交易的途径的情况。涉案房屋买卖并不是通过中介介绍达成交易。双方在已协商过房屋买卖事宜后，仅是为了协助过户方便才找到涉案房屋较近的中介胡岩松，中介胡岩松提供的是代办过户服务，收取的3000元也是代办过户费。故双方的交易经事先沟通，明显存在恶意串通的情况。3、《存量房居间(买卖)合同》和《武汉市存量房买卖合同》两份合同的内容情况。《武汉市存量房买卖合同》系双方在房管部门签订的备案合同，是买卖双方真实的意思表示，真实性由行政部门确认无误。根据证据规则，经过公证、登记的证据证明力大于其他书证，在胡锐无法证明其已经向朱孟元支付合理价款的前提下，理应采信在房产管理部门登记备案的《武汉市存量房买卖合同》为真实的合同。4、《存量房居间(买卖)合同》和《武汉市存量房买卖合同》中价款不一致规避税费负担情况。尽管该情况常见，但一审法院不能以该现象常见就采信《存量房居间(买卖)合同》约定的价款。故胡锐提供的的证据证明其实际所支付的购房款，远远低于涉案房屋同期的市场价。二、一审法院认定胡锐、朱咸婧在受让房屋的过程中不存在主观恶意，认定错误。1、买卖房产过程中，代理人许耀光要求支付到指定账户，但该账户与出卖人朱孟元没有任何关系，胡锐既没有提出任何的疑议，也没有向朱孟元核实。胡锐没有对李莉的情况、对收条的真实性等进行必要的审查，且转账160万的款项没有备注款项用途。可见胡锐知道该买卖行为存在不真实性，存在主观恶意的情况。2、2016年6月25日，胡锐和朱孟元签署《存量房居间(买卖)合同》时，应由真实的房屋所有权人(朱孟元和刘霞)及买方(胡锐和朱咸婧)作为合同相对人签字，但本案的合同仅仅由胡锐和朱孟元单方签字。胡锐在之后的交易过程中也没有要求刘霞进行签字确认。虽然之后的公证委托书中有刘霞的签名确认，但该签名确认也是因为需要委托他人办理过户手续的前提下才进行的确认，且时间也是在签署《存量房居间(买卖)合同》2个月后。签订过程极其草率粗略，可见该份买卖房屋买卖合同是缺乏真实性的。结胡锐和朱孟元并不是通过中介介绍达成交易，二人在中介介入之前就已经与对方接触并协商买卖房屋相关事项的情况，双方对买卖房产存在主观恶意。3、胡锐和朱孟元签署《存量房居间(买卖)合同》与真实的付款情况前后不一致，转账记录又无法证明胡锐已经实际支付购房款，相关收条也出现各种瑕疵漏洞，房屋买卖相关材料之间存在较多的出入和差异。三、朱孟元、刘霞为逃避债务恶意转移财产给胡锐、朱咸婧，致使朱赛英的债权至今无法得以实现。朱孟元、刘霞在与朱赛英的诉讼案件中，签署分期调解协议。第一期支付较少的金额，将较大的金额放在最后一期支付，后仅仅偿还5万元。朱孟元、刘霞在诉讼期间，将房屋过户给胡锐、朱咸婧，既没有按市场价格卖于胡锐、朱咸婧，也没有将所得的房款用于偿还借款，使得债权人债权无法得到实现。朱孟元辩称，本案所涉的房屋买卖合同并不是双方真实意思表示，实际是朱孟元向李莉的借款抵押。朱孟元没有收到任何与房屋有关的借款或购房款，一审中胡锐、朱咸婧所支付款项的对象不是朱孟元委托的收款方。胡锐辩称，一、胡锐、朱咸婧实际支付购房款合计246万元，并支付服务费3000元及税费若干，不存在以明显低于当地同期房产同期市场价购买涉案房屋的事实。二、涉案房屋买卖关系真实。胡锐、朱咸婧的实际成交价格与市场价相当,并非无偿或者以明显不合理的低价转让财产的行为，不属于《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定的债权人可以请求人民法院撤销债务人行为的范围。购买时，胡锐、朱咸婧对朱孟元是否欠付他人款项、是否存在到期债务、是否不合理转让财产以及是否有转让财产的故意等情况均不知情。三、朱赛英行使撤销权应对孟元以及胡锐、朱咸婧房屋买卖行为过程中具有主观恶意承担举证责任。四、胡锐、朱咸婧和朱孟元及其妻子或其他亲属不存在任何亲戚或朋友关系，在购房之前，胡锐、朱咸婧并不认识朱孟元，房屋信息也是通过中介取得。朱孟元和胡锐、朱咸婧之间不存在任何低价转让房屋的事实基础和感情基础。五、涉案房款都是胡锐、朱咸婧根据朱孟元的委托代理人的要求汇款的，并且该委托代理人是经过公证的。其没有义务监督。刘霞、朱咸婧未作答辩。朱赛英向一审法院起诉请求：1.判令撤销朱孟元、刘霞与胡锐、朱咸婧坐落于武汉市武昌区××栋××单元××层××号的房屋转让行为；2.本案的诉讼费用由朱孟元、刘霞、胡锐、朱咸婧承担。一审法院认定事实：朱赛英与朱孟元、刘霞存在债权债务关系。2016年8月15日，经乐清市人民法院调解，双方当事人自愿达成调解协议，乐清市人民法院作出（2016）浙0382民初4188号民事调解书。协议内容为朱孟元、刘霞自愿偿还给朱赛英借款本息共计375万元，款分四期付清。若朱孟元、刘霞有任意一期逾期支付或不完全支付，则朱赛英有权直接按借款本息450万元向法院申请执行全部实际未付借款本息，并要求朱孟元、刘霞支付利息。因朱孟元、刘霞未按调解书履行还款义务，朱赛英于2017年3月3日向乐清市人民法院申请强制执行，乐清市人民法院于2017年3月9日向朱孟元、刘霞发出执行通知书、报告财产令等，限朱孟元、刘霞于2017年3月16日之前支付朱赛英执行款4450000元及利息并报告财产情况，朱孟元、刘霞逾期未履行且未报告财产情况。鉴于朱孟元、刘霞暂无可供执行的财产，2018年9月3日，乐清市人民法院作出（2017）浙0382执1524号之四执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2016年6月25日，朱孟元作为甲方，胡锐作为乙方，武汉乐居天下房地产经纪有限公司作为丙方，共同签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方将名下武汉市武昌区××栋××单元××层××号房屋出售给乙方，建筑面积为194.89㎡，总售价248万元；乙方于合同签订当日支付购房定金5万元，交给甲方代为保管直至过户完毕，自动转为房款。甲方支付给丙方25000元代为保管直至过户完毕后，甲方结清该房屋水、电、物业等费用后，由丙方在交房当天转交给甲方抵充房款。在房屋过户当天，乙方支付给甲方房款160万元，办理不动产证完毕后当天乙方支付给甲方83万元。在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房屋交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费3000元。该合同的附加条款约定：甲、乙双方签订本合同，各自代表房屋出售人和购买人意愿及各自夫妻双方意愿；甲、乙、丙三方协商该房屋在房地局的电子合同备案价格由丙方决定，该价格与实际成交价格无关，实际成交价格以该合同的定价为准。《存量房居间（买卖）合同》以及该合同的附加条款落款处，朱孟元、胡锐分别作为甲、乙双方签字捺印，武汉乐居天下房地产经纪有限公司作为丙方加盖印章。2016年6月25日，根据朱孟元的要求，胡锐通过交通银行以转账汇款的方式将预付定金5万元分为两笔支付，一笔向朱孟元支付2.5万元，另一笔向中介人胡岩松支付2.5万元，同日，朱孟元出具了5万元房屋定金的收条，收条落款处有朱孟元本人的签名及捺印。2016年6月27日，胡锐通过交通银行以转账汇款的方式向中介人胡岩松支付服务费3000元，同日，武汉乐居天下房地产经纪有限公司出具收据，载明收款事由为代办过户费。2016年8月11日，朱孟元、刘霞前往湖北省武汉市江天公证处签署了一份委托书，委托许耀光代为办理案涉房屋的出售过户事宜，并代收售房款。受托人在授权范围内所签署的相关文书，委托人均以认可。委托期限为2016年8月11日至2017年8月10日。该委托书由湖北省武汉市江天公证处出具的公证书予以公证。2016年8月13日，胡锐、朱咸婧与朱孟元的代理人许耀光、中介人胡岩松就房屋交易的付款流程进行协商，并签订协议书，约定：由于甲方朱孟元在签订房屋买卖合同时，存在隐瞒涉案房屋贷款及抵押的真实情况以及其他违反合同约定的行为，造成乙方在房屋过户时增加负担（个税）16000元，交房时间又超期十日等，双方约定待一切手续办妥拿证时，乙方只交付后期应支付房款83万元中的80万元，扣留3万元尾款，且甲方在中介所押现金2.5万元在甲、乙双方未谈妥办完全部相关违约事项等相关事宜前不转给甲方。在协议书的落款处，许耀光作为甲方代理人、胡锐及其父亲胡汉华作为乙方、中介人胡岩松作为丙方签名捺印，其中胡锐的签名由其父亲代签。2016年8月25日，朱孟元、刘霞作为卖方，胡锐、朱咸婧作为买方签订一份《武汉市存量房买卖合同》在房产管理部门登记备案，该合同载明房屋买卖成交价格为100万元，合同落款处由朱孟元的代理人（许耀光）代朱孟元、刘霞作为卖方签名捺印，胡锐、朱咸婧作为买方签名捺印。同日，胡锐按朱孟元的代理人（许耀光）要求支付了房屋首付款160万元，由胡锐的父亲（胡汉华）通过中国工商银行武汉紫阳路支行转账汇款至朱孟元的代理人（许耀光）指定账户，收款人为李莉，并于当日办理房产过户手续。朱孟元的代理人（许耀光）出具了房屋首付款160万元的收条，收条上载明收款人为许耀光，见证人为胡岩松，但未载明落款时间。2016年9月21日，胡锐的父亲（胡汉华）通过中国工商银行转账80万元至朱孟元的代理人（许耀光）的账户。同日，朱孟元的代理人（许耀光）出具了房屋尾款80万元的收条，收条上载明收款人为许耀光，见证人为胡岩松。2016年9月24日，朱孟元与胡锐签订协议，约定：购房手续全部办完，乙方差甲方3万元房屋尾款，中介方差甲方2.5万元交房尾款。乙方从3万元房屋尾款里扣除2万元作为税费和房屋电器补偿使用，乙方支付给甲方房屋尾款1万元，该费用由乙方支付给丙方，再由丙方一次性支付给甲方3.5万元，则所有费用全部结清。同日，朱孟元出具了已收到胡锐房屋尾款1万元，全部房款已结清的收条，收条上载有收款人朱孟元的签名及捺印。另查明，通过链家网站查询到2016年8月7日涉案香格里嘉园小区一套二手房的历史交易价格为12103元/㎡；通过安居客查询到2016年8月11日，涉案香格里嘉园小区一套二手房的历史交易价格为11616元/㎡。2020年8月11日，一审法院收到一份快递，内有情况说明一份，落款人为朱孟元，内容为其本人不认识李莉，本人没有收到所谓的160万元购房款，本人与代理人还有经济纠纷。一审法院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。对于“明显不合理的低价”应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。在本案中，在朱孟元、刘霞将涉案房屋出售给胡锐、朱咸婧的过程中，双方既在房屋中介处签订《存量房（居间）买卖合同》，约定总房款248万元，也于房屋过户时在房管部门签订备案合同《武汉市存量房买卖合同》，约定总房款100万元。首先，认定转让行为是否应撤销的关键在于，应以哪份合同约定的价款作为涉案房屋的交易价格，从而进一步判断转让是否属于明显不合理的低价。对此，应从以下几个方面分析：第一，从胡锐、朱咸婧实际支付房款的情况看。胡锐与朱孟元在房屋中介处签订《存量房居间（买卖）合同》后，支付了定金5万元。接着在房屋过户后，由胡锐的父亲（胡汉华）分别将160万元首付款支付给朱孟元、刘霞的代理人（许耀光）指定的他人账户（收款人为李莉），将80万元房款支付给朱孟元、刘霞的代理人（许耀光）的账户。在房屋所有手续办完后，胡锐在扣除税费和房屋电器补偿使用费等费用后，将房屋尾款1万元支付给朱孟元。至此，胡锐合计支付了房款246万元，金额不仅与《存量房居间（买卖）合同》约定的房款总价相吻合，整个支付过程也均在中介方的参与及见证下进行，符合二手房买卖的交易模式及习惯，可以反映双方真实地按照《存量房居间（买卖）合同》的约定履行了各自义务。第二，从双方达成交易的途径看。胡锐从另一中介处得知朱孟元有房屋出售的信息，双方商谈好房屋买卖，最后通过乐居天下房地产中介签署合同，胡锐支付给中介人胡岩松3000元的代办过户费。由此可知，胡锐与朱孟元在购房前并不认识，双方是通过中介才达成交易。因此，双方在中介处签订的《存量房居间（买卖）合同》可以真实反映涉案房屋的价款。第三，从两份合同的内容分析看。《存量房居间（买卖）合同》使用的是房屋中介所提供的模板，对房屋买卖的基本情况作了较为详细的约定，同时载明了附加条款和房屋移交清单。而《武汉市存量房买卖合同》的内容除平方米数及总房价外，对于房屋的税费承担、定金交付、付款方式、佣金支付等内容均未有详细规定。可以看出，《武汉市存量房买卖合同》系买卖双方为过户在房管部门签订的备案合同，属格式合同，其形式真实性毋庸置疑，但与之相比，《存量房居间（买卖）合同》更能反映真实的交易过程。第四，现实生活中当事人针对房屋买卖所签合同的实际价款与办理所有权转移手续时在房管部门所签备案合同的价款不一致属常见现象，该现象的出现往往是交易双方为规避税费负担而做出的违法行为，上述违法行为，法院将函告当地相关执法部门进行处理，但并不能否定当事人之间的真实意思表示。因此，以《存量房居间（买卖）合同》约定的价格248万元作为涉案房屋的转让价格更符合情理及本案实际情况。根据武昌区的房价情况及在诉讼中的市场调查可知，胡锐、朱咸婧以248万元的价格（实际成交价格为246万元）受让涉案房屋，单价约为12600元/㎡，并已经按约支付了房款，并不符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十九条第二款有关“明显不合理的低价”的认定标准。朱赛英以备案的《武汉市存量房买卖合同》记载的交易价格主张朱孟元、刘霞与胡锐、朱咸婧以明显不合理的低价转让房屋，主张撤销转让涉案房屋的行为，显然不能成立，不予支持。其次，关于胡锐、朱咸婧受让房产时主观是否存在恶意，应从以下几个方面分析：第一，胡锐、朱咸婧依据朱孟元、刘霞出具的委托书以及公证书，对于朱孟元、刘霞代理人（许耀光）代收售房款的事宜产生合理信赖，其按照代理人（许耀光）的要求将购房款项支付至指定账户，即应认定胡锐、朱咸婧已经履行完毕支付购房款的合同义务，且每笔款项支出均有代理人出具的收条为凭，在全部款项支付完毕后，朱孟元也出具了全部房款已经结清的收条，可以认定胡锐、朱咸婧属于善意相对人。至于代理人（许耀光）最终是否将购房款项实际支付给朱孟元，胡锐、朱咸婧不具有审查义务。第二，根据《存量房居间（买卖）合同》附加条款第2条的约定，“甲、乙双方签订本合同，各自代表房屋出售人和购买人意愿及各自夫妻双方意愿”，基于尊重当事人的意思自治性，不能以该合同仅有胡锐、朱孟元参与签署，而其二人的配偶朱咸婧、刘霞未参与签署为由，主张胡锐受让房产时具有主观恶意，且在此后经公证的委托书已经刘霞签名确认。第三，朱赛英提供的证据不足以证明胡锐对朱孟元是否存在到期债务、是否不合理转让财产以及是否有转让财产的故意等情形知情，因此，不能以此认定胡锐在受让房产时有损害朱赛英合法债权的故意。综上，根据现有证据，无法认定胡锐、朱咸婧系以不合理的低价受让涉案房产，也无法认定在受让房屋的过程中存在主观恶意；朱赛英在本案所举的证据不能证明自己的主张，应承担不利的法律后果。朱孟元、刘霞经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回朱赛英的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由朱赛英负担。本院二审期间，双方均未向本院提供新的证据。经审查当事人一审提供的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，涉案房屋买卖共签订过《存量房居间（买卖）合同》及《武汉市存量房买卖合同》，一审法院根据款项支付情况、达成交易的途径、合同具体内容、现实生活中房屋买卖交易过程等情况，认定《存量房居间（买卖）合同》约定的房价款248万元为双方真实的交易价款，而《武汉市存量房买卖合同》系双方为办理过户手续而签订的合同，合同约定的房价款100万元并非真实的交易价款，该认定符合本案客观实际。胡锐、朱咸婧已按照合同约定向朱孟元、刘霞支付了相应购房款，朱孟元亦出具收条，确认全部房款已经结清。该《存量房居间（买卖）合同》合法有效。朱赛英主张胡锐、朱咸婧支付的购房款中有240万元未支付给朱孟元，但根据胡锐、朱咸婧在一审中提供的证据显示其已根据朱孟元、刘霞出具的经公证的委托书中记载的代理人许耀光的指示分别向许耀光、李莉的账户转账80万元、160万元。朱赛英、朱孟元在二审中对该两笔款项不予认可，与朱孟元、刘霞出具的委托书及朱孟元本人签字确认房款已经结清的收条记载相悖，本院不予采信。在涉案房屋买卖合同履行过程中，胡锐与朱孟元在中介的组织下签订书面的房屋买卖合同，该合同事后亦得到了刘霞、朱咸婧的确认，胡锐、朱咸婧按照已经公证的委托书所载的代理人许耀光的指示通过银行转账的方式支付款项，之后又由朱孟元出具相应的收款凭证，胡锐、朱咸婧已尽了谨慎义务。朱赛英以双方签署买卖合同极其草率粗略为由主张合同不真实，无事实和法律依据，本院不予支持。现无证据证明涉案房屋买卖的价款存在明显不合理低价的情形。朱赛英主张撤销朱孟元、刘霞与胡锐、朱咸婧之间的房屋买卖行为，依据不足，本院不予支持。综上所述，朱赛英的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱赛英负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二一年三月十八日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁