湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1002执异65号 异议人（利害关系人）：湖南卡米特酒店管理有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区香雪商业街总共**（**104-105，**201-207，**301-307，****）。 法定代表人：喻静雯。 委托代理人：黄日强，北京市恒德律师事务所律师。 申请执行人：郴州农村商业银行股份有限公司，住所地：湖，住所地：湖南省郴州市南岭大道**> 法定代表人：肖帆，该公司董事长。 被执行人：周俐潮，男，1971年12月12日出生，汉族，住湖南省郴州市。 被执行人：张学文，男，1975年6月28日出生，汉族，住湖南省郴州市。 本院在执行申请执行人郴州农村商业银行股份有限公司（以下简称“郴州农商银行”）与被执行人周俐潮、张学文金融借款合同纠纷一案过程中，异议人湖南卡米特酒店管理有限公司（以下简称“卡米特酒店”）向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人湖南卡米特酒店管理有限公司向本院请求：撤销（2020）湘1002执恢481号执行裁定书，撤销拍卖。事实和理由：贵院于2020年7月22日作出（2020）湘1002执恢481号执行裁定书，裁定拍卖被执行人周俐潮、张学文共有的位于郴州市××街××号××房产（产权证号：7××9、7××0）；郴州市香雪商业街201-207号7套房产（产权证号7××1、713720022）；郴州市香雪商业街301-307号7套房产（产权证号7××9、7××0）；郴州市香雪商业街404-407号4套房产（产权证号：7××7、7××8）。然而在执行和拍卖过程中，贵院始终未依法通知享有优先权的异议申请人，也未向其送达任何法律文书。事实上，异议人的投资人早在2015年1月4日就与被执行人周俐潮、张学文签订《租赁合同》，将所租房屋（毛坯房）用于宾馆酒店经营。签订合同后，异议人投资人对房屋全面装修，花费350万余元，并先后注册成立了郴州市卡米特连锁风情酒店和湖南卡米特酒店管理有限公司一直经营至今。根据我国民法规定租赁权优先原则，本案在拍卖时异议人应享有优先竞买权，但法院并未通知异议人，也未在公告中明示，故拍卖程序不合法。同时根据买卖不破租赁原则，即使房产被第三方竞买，也不能终止原先异议人的租赁合同，且异议人投入巨额资金进行精装修，属于添附物，不得拆除或者拆除将损害其价值，否则构成侵权。综上，请求法院支持异议请求。 申请执行人郴州农村商业银行股份有限公司未答辩。 被执行人周俐潮、张学文未答辩。 查明的事实 本院查明事实如下： （一）2013年9月，周俐潮因资金周转需要，向郴州农商银行借款790万元，并以周俐潮、张学文共有的位于郴州市××街××号××房产（产权证号：7××9、7××0）、201-207号7套房产（产权证号：7××1、7××2）、301-307号7套房产（产权证号：7××9、7××0）、404-407号4套房产（产权证号：7××7、7××8号）共20套房产为该笔借款提供抵押担保，并于2013年9月25日办理了他项权证，抵押权人郴州农商银行。 （二）因周俐潮未依约履行还款义务，郴州农商银行于2016年10月向本院提起金融借款合同纠纷之诉，本院立案受理后，于2017年6月1日作出（2016）湘1002民初3196号民事判决书，判令周俐潮偿还郴州农商银行贷款本金790万元、利息87022.33元（暂计算至2016年7月31日，后续另算）、郴州农商银行对周俐潮、张学文的上述抵押房产变卖或者拍卖所得价款享有优先受偿权等。郴州农商银行不服上述判决，向郴州中院提起上诉，后按自动撤回上诉处理。 （三）上述判决生效后，当事人未自动履行，郴州农商银行依法向本院申请强制执行，本院于2018年1月立案执行，案号为（2018）湘1002执136号，后该案终本。2019年10月23日，该案恢复执行，本院于2019年11月11日依据（2019）湘1002执恢648号执行裁定书和协助执行通知书，请求郴州市不动产登记中心查封被执行人周俐潮、张学文共同共有的涉案20套房产，查封期限为三年。之后，本院对该系列房产进行了询价。 （四）2020年7月22日，本院作出（2020）湘1002执恢481号执行裁定书，裁定拍卖涉案20套房产。之后，本院在酒店门口粘贴了该执行裁定书和拍卖公告，其中拍卖公告明确告知拍卖标的物、选定互联网拍卖平台、拍卖标的权属所有人、法院人员联系方式等内容，并载明“如认为对本次拍卖物享有相关权利，自本公告之日起三日内主张，逾期不主张，视为无异议。” （五）之后，本院于2020年10月15日在湖南省郴州市北湖区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台拍卖涉案系列房产，其中： 1、发布《调查情况表》，载明：有租赁；有抵押等，并后附照片。 2、发布《拍卖公告》，载明：将于2020年10月15日10时至2020年10月16日10时止（竞价顺延除外）在郴州市北湖区人民法院淘宝网司法拍卖平台对周俐潮、张学文共有房产进行网络司法拍卖，起拍价476.40208万元，保证金90万元，增价幅度2万元；凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买，包含与本标的物有利害关系的当事人等。 3、公布《网络司法拍卖竞买须知》，载明：优先购买权人参加竞买的，应于起拍前三个工作日之前向本院提交有效证明，资格经本院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竞买；已通知的优先购买权人未参与竞买的，视为放弃优先购买权等。 （六）2020年10月16日，买受人周建程以4764020.80元的最高价竞得，并按照规定付清了全部款项。2020年11月16日，本院向郴州市不动产登记中心发出《执行裁定书》和《协助执行通知书》，内容：1、解除对涉案20套房产的查封；2、注销抵押登记；3、将涉案20套房产转移登记至买受人周建程名下。当天，郴州市不动产登记中心将涉案20套房产均办理过户登记至买受人周建程（单独所有，产权证号为：湘［2021］苏仙不动产权第0××9号）。 （七）本院于2020年12月7日向周俐潮、张学文及湖南卡米特酒店管理有限公司发布《公告》，责令要求其于2020年12月31日前腾空交付。湖南卡米特酒店管理有限公司因此不服，向本院提出书面异议，并向法院提供了租赁合同（显示：张学文、周俐潮将涉案房屋一并出租给何赞钜，租赁期限自2015年1月4日起至2025年1月3日止等）。 裁判的理由与结果 本院认为，本案的焦点问题在于：一、异议人以“对执行不知情、拍卖侵犯其优先购买权”为由，请求撤销本次拍卖应否支持；二、异议人以“买卖不破租赁原则、房屋进行了装修”等为由，请求中止移交房屋的请求应否支持。现就本案焦点问题评析如下： 关于焦点问题一。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第六条第一款之规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出。经查，涉案房屋已经网络拍卖成交，并已过户登记至买受人名下，应认定拍卖等执行程序已经终结。2、即使异议人卡米特酒店作为承租人，依法享有优先购买权，但法院进行拍卖时已在酒店门口粘贴公告进行公示，中介机构进行房屋评估时亦到现场查看，后通过网络司法拍卖平台明确告知拍卖日期、价格、优先购买权、竞买须知等，其理应知道拍卖事宜，但其并未依照《网络司法拍卖竞买须知》的规定参与竞买，视为其已放弃了对案涉拍卖标的物享有的优先购买权，其以不知情、自身未参与竞买为由，请求撤销本次拍卖，于法无据。3、法院拍卖具有公信力，竞买人通过法院拍卖取得财产，不同于一般民间交易行为，撤销拍卖应限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条等规定的情形，本案中，异议人并未举证证明存在严重违反拍卖程序且损害当事人等利益的情形。综上所述，异议人请求撤销司法拍卖，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点问题二。根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，抵押权设立时间为2013年，但异议人提供的租赁合同显示，发生在2015年，即租赁关系发生在抵押登记之后，故异议人以“买卖不破租赁原则、装修属于添附不得拆除等”为由，拒绝迁出，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款、第十七条、第二十一条之规定，裁定如下： 驳回异议人湖南卡米特酒店管理有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向郴州市中级人民法院申请复议。 审判长 肖 娜 审判员 谢宇明 审判员 刘 斌 二〇二一年三月十五日 书记员 张 靓 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并移转占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第六条第一款当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持： （一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （二）买受人不具备法律规定的竞买资格的； （三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的； （四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的； （五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。