江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5247号上诉人（原审被告）：马军，男，1978年11月17日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：无锡荣巷旅游发展有限公司，住所地无锡市滨湖区荣巷街区**。法定代表人：郭宏强，该公司总经理。上诉人马军因与被上诉人无锡荣巷旅游发展有限公司（以下简称荣巷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初7393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马军向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回荣巷公司的诉讼请求或发回重审。事实及理由：1.租赁房屋存在质量问题即漏水，增加其的维修成本，还造成了货物损毁，给其造成了损失，请求将损失金额在房租中予以扣减。2.根据一审判决计算，截至2020年7月27日其应付租金为143591元，房租滞纳金为113245.44元，物业费为148597元，物业费滞纳金为44576.29元，上述金额过分高于荣巷公司的实际损失，希望二审法院依法降低滞纳金的计算标准，以衡平双方当事人利益以及维护正常的市场秩序。被上诉人荣巷公司二审未作答辩。荣巷公司向一审法院起诉请求：1.解除《无锡荣巷租赁合同》（签订时间：2013年6月5日）、两份《租赁合同补充纠纷》（签订时间：2014年2月23日、2018年10月11日）；2.马军立即返还租赁标的物（即位于无锡市滨湖区××巷街××号楼，以下简称164号房屋）；3.马军立即支付其自2017年5月1日起至2019年7月18日止的租金194059元，计算至2019年7月18日的逾期付款滞纳金55174元，合计249233元，并以本金194059元为基数自2019年7月19日起至实际给付之日止按年利率24%计算滞纳金；4.马军立即支付其自2013年9月1日起至2019年7月18日止的物业费148597元及滞纳金（以本金148597元为基数自2019年5月6日起至实际给付之日止按年利率24%计算滞纳金）；5.马军立即支付《无锡荣巷租赁合同》项下继续占有租赁标的物的使用费（自2019年7月19日起至实际迁出之日止，按7688元／月计算）；6.马军立即支付《无锡荣巷租赁合同》项下继续占有租赁标的物的物业费（自2019年7月19日起至实际迁出之日止，按2106元／月计算）。一审认定事实如下：2013年6月5日，马军与上海弘基商业经营管理有限公司无锡分公司（以下简称弘基无锡公司）签订了关于164号房屋的租赁合同，面积为468.04平方米，承租该房屋开设茶馆，租赁期限为2013年6月1日至2021年5月31日，免租期为39个月即到2016年8月31日，承租方应缴纳履约保证金5万元，公用事业费保证金468.04元，物业费为4.5元每平米每月，租金2个月一交，租金按照附表六的标准进行浮动，其中2016年6月1日到2017年5月31日租金为7118元/月，2017年6月1日至2018年5月30日为7403元/月，2018年6月1日到2019年5月31日为7688元/月，其中2019年6月1日到2020年5月31日为7972元/月，其中2020年6月1日到2021年5月31日为8257元/月；合同2.4条约定承租方逾期支付合同约定任何条款的，每逾期一日，承租方按照应付金额千分之三支付滞纳金；合同4.11.3条约定本合同终止或提前终止…该房屋内承租方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归出租方所有，出租方可自行处置；合同7.1条约定承租方从该租金或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过三十天或累计超过六十天出租方有权终止合同；物业管理工作由无锡荣巷历史街区投资管理有限公司负责。2014年2月23日，弘基无锡公司、无锡市滨湖区城市投资发展有限公司（以下简称城投公司）、马军签订《租赁合同补充协议》将出租方变更为城投公司。2018年10月11日，各方签订《租赁合同补充协议》，又将出租方变更为荣巷公司。合同签订后，马军按约缴纳了两项保证金，马军支付房租截止到2017年4月30日，物业费缴纳截止到2013年9月1日。庭审中，荣巷公司同意两项保证金可以抵扣所欠款项。2019年7月18日，荣巷公司寄送的解除租赁合同函件被签收。马军租用该房屋用于开设茶馆。该茶馆属堂院式结构，在供客户喝茶大厅中设有舞台。茶馆大厅之后有化妆间、休息室和仓库。一审中，双方就争议事项各自提供了证据。荣巷公司提供：1.律师函及邮寄凭证，证明其委托律师向马军发送律师函，要求支付租金、物业费，马军于2019年5月6日签收。2.解约函及邮寄凭证，证明马军于2019年7月18日签收，双方合同及相关补充协议已经解除。3.城投公司、无锡荣巷历史街区投资管理有限公司出具的情况说明，其中载明该二公司自签订之日起涉及主张物业费权利由荣巷公司行使。马军质证认为邮寄的地址是荣巷茶馆，其虽然没有收到，但是很可能是其员工代签的。马军为证明其辩解意见，提供了维修预算单和茶叶受损清单共计67360元，证明仓库漏水的损失。荣巷公司质证称城投公司承认2013年马军曾向城投公司反映房屋漏水，但荣巷公司对于具体损失均不认可。一审法院认为：合法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。马军的逾期付款行为符合合同7.1条约定的解除合同情形，虽然马军辩称2013年房屋仓库有漏水造成损失，应予减免租金。首先，根据马军陈述茶馆漏水部位属茶馆大厅后的仓库位置，茶馆正常经营至疫情发生之时；其次，马军提供的损失清单数额远低于欠缴费用，马军应及时缴纳租金。荣巷公司诉请的于2019年7月18日解除合同的诉请，马军亦同意该诉请，故法院予以确认。合同解除后，马军应将涉案房屋归还给荣巷公司，双方同意由马军于2020年6月5日返回房屋，并承诺从2020年6月6日起遗留在房屋内的物品视为马军放弃所有权。但2020年6月因暴雨不可抗力，马军并未按约于2020年6月5日搬完物品，法院考虑该现实情况，酌定再给予其一个月宽限期，马军应于2020年7月5日前从荣巷街区164号房屋内迁出。关于荣巷公司请求法院判令马军立即支付自2017年5月1日起至2019年7月18日止的租金194059元，计算至2019年7月18日的逾期付款滞纳金55174元，合计249233元，并以本金194059元为基数自2019年7月19日起至实际给付之日止按年利率24%计算滞纳金的诉请。荣巷公司主张欠付租金期间租金为194059元系对自身权利处分，且马军对租金本金数额并无异议，但认为滞纳金过高。荣巷公司同意50468元保证金予以扣除，故马军还应支付租金143591元。关于到2019年7月18日的滞纳金55174元和之后按年利率24%计算的滞纳金，荣巷公司已自行调整带有违约金性质的滞纳金。且马军并未举证证明违约金过高，故法院对滞纳金按照年利率24%的标准予以认可。关于荣巷公司请求法院判令马军立即支付2013年9月1日起至2019年7月18日止的物业费148597元及滞纳金（以本金148597元为基数自2019年5月6日起至实际给付之日止按年利率24%计算）的诉请，城投公司、无锡荣巷历史街区投资管理有限公司的说明证明其拥有物业费收取权利。马军对结欠物业费148597元并无异议，但对于滞纳金有异议。马军并未举证证明违约金过高，故法院对滞纳金按照年利率24%的标准予以认可。关于荣巷公司诉请的占有使用费，马军在2019年7月18日租赁合同解除后仍占用房屋，应当按照原租金标准占有使用费。但自2020年1月24日24时起，因新冠疫情影响江苏省人民政府决定启动突发公共卫生事件一级响应。法院斟酌茶馆受到疫情防控措施的影响，酌定占有使用费从2019年7月19日计算至2020年7月5日马军迁出之日止的占有使用费为69000元。关于荣巷公司诉请的解除合同后继续占有租赁标的物的物业费，自2019年7月19日起到2020年1月24日在疫情发生之日，按2106元/月计算在合理范围内，法院予以支持。但从2020年1月25日起，茶馆因疫情防控曾一度处于歇业状态，故法院酌定占有使用期间至2020年7月5日物业费为18000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，作出判决：一、荣巷公司与马军签订的2018年10月11日《租赁合同补充纠纷》和2013年6月5日关于164号房屋的租赁合同、2014年2月23日关于涉案房屋的《租赁合同补充纠纷》于2019年7月18日解除；二、马军于2020年7月5日前迁出164号房屋；三、马军于判决发生法律效力后立即向荣巷公司支付截止到2019年7月18日的欠付租金143591元和滞纳金（以143591元为基数，从2017年5月1日未缴付之日起至马军实际支付之日止，按照年利率24%计算）；四、马军于判决发生法律效力后立即向荣巷公司支付截止到2019年7月18日的物业费148597元和滞纳金（以148597元为基数，从2019年5月1日未缴付之日起至马军实际支付之日止，按照年利率24%计算）；五、马军于判决发生法律效力十日内向荣巷公司支付从2019年7月19日起至2020年7月5日止的占有使用费69000元；六、马军于判决发生法律效力后十日内向荣巷公司支付从2019年7月19日起至2020年7月5日止占用期间的物业费18000元；七、驳回荣巷公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7267元，由马军负担6000元，由荣巷公司负担1267元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。本院认为：首先，关于房屋质量问题造成的损失能否在租金中予以扣减。马军未举证证明其与城投公司或与荣巷公司就该损失在租金中扣减达成了一致意见，即便损失真实存在，马军可另行提出主张。故马军要求在本案租金中扣减损失，无事实依据，本院不予支持。其次，滞纳金计算标准是否应予调整。根据合同约定，滞纳金的计算标准为每日应付金额千分之三，该滞纳金具有违约金属性，荣巷公司已自行降低滞纳金标准按照年利率24%计算，该调整已经兼顾合同履行情况、马军违约过错程度以及荣巷公司预期利益损失等因素综合确定。由于本案租赁合同系双务合同，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准。马军上诉认为该标准过高，但未能对滞纳金过高进行举证证明。故马军的该上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，马军的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7267元，由上诉人马军负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年三月十九日法官助理周喆菁书记员陆焱琳