山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0812民初685号原告：山东伟琦物业服务有限公司，住所地济宁市任城区古槐街道兴唐经典商务楼三层304-309，统一社会信用代码：91370811795304824D。法定代表人：苏进海，董事长。委托诉讼代理人：杨培贤，女，1976年10月26日出生，汉族，该公司职工，住济宁市任城区。被告：李梅，女，汉族，1979年5月6日出生，现住济宁市兖州区，兖州区建设东路197号济宁军分区兖州干休所（金阁花园）小区6号楼4单元1201室业主。原告山东伟琦物业服务有限公司（以下简称伟琦物业公司）与被告李梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨培贤，被告李梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟琦物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付拖欠的2017年8月1日至2020年12月31日的物业管理费5665.46元；2、判令被告承担诉讼费等相关费用。事实和理由：2017年7月24日，中国人民解放军山东省济宁军分区兖州离职干部休养所及山东民祥房地产开发有限公司(甲方)与原告(乙方)签订一份《物业服务合同》，甲方委托乙方为“济宁军分区兖州干休所”提供物业服务，物业服务区域：干休所一、二期工程全部，委托服务期限：2017年8月1日至2019年7月31日止，并约定：“乙方提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同”。合同到期前，兖州干休所牵头相关部门及人员组织物业协调会并形成会议决议，我公司按会议决议服务至2020年12月31日并与该小区业主委员会进行了交接。被告是该物业小区6号楼4单元1201室业主。在原告提供物业服务期间，被告自2017年8月1日至2020年12月31日一直未交纳物业管理费，原告多次向被告催要，被告仍然拒绝支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院被告辩称，从2013年8月6日签订购房合同，延期交房七、八个月，至今没办成房产证，得算是烂尾楼，房子没法住，我只能在房内养鱼养花，消防不合格、下水道堵、墙上打满眼走管子、楼下改水道挖遍了、地下车库漏水，物业公司也不管，没有尽到责任，物业公司也没有和我们业主签物业合同。综上，我和开发商一直在交涉违约金赔偿问题，我们准备和开发商打官司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。伟琦物业公司提交以下证据证明自己的诉讼主张：证据一、物业服务合同、物业管理协调会决议；证据二、物业服务备案证明；证据三、收费公示及24小时服务电话公示牌；证据四、小区公众责任险证明；证据五、各类专项委托服务合同及发票；证据六、日常工作、业主满意度调查、质量监督记录；证据七、小区环境照片、员工共工作场景、社区活动、应急活动记录；证据八、生效判决材料一宗；证据九、住家进出门登记档案信息；证据十、原告向被告催收物业费记录；证据十一、被告用电信息及发票；证据十二、房产面积证明（开发商提供本单元楼层住户面积均为125.62平方米）；证据十三、被告欠缴物业费明细。李梅对以上证据不予认可，认为物业公司承诺的服务质量，并未达到标准。李梅围绕其反驳意见，提交反映楼栋管道失修、下水道改道照片14张；反映2019年2月25日小区草坪绿化达不到标准的打印照片2页；同时提供反映2019年3月1日前物业服务质量的联名信，自称房屋实际面积124.68平方米，未提供反驳证据。伟琦物业公司经质证，认为14张照片未确定拍摄时间、地点，管道堵塞漏水是开发商建设时存在设计缺陷、所用管道过窄所致，虽然物业公司对化粪池定期清理，仍无法避免水管堵塞，因有的业主想自行改装，有的业主希望物业公司集体协调解决，意见不统一，最终导致楼道外管道过多；开发商设计的两台电梯，只有一台满足使用要求，我公司进行日常维保，另一台电梯济宁设备检验院也不允许运行；2019年2月25日小区草坪，因2月份属较冷天气，绿化带枯黄属正常现象，不能证明我公司对此未日常维护，且我公司提供照片显示2020年2月20日14:35员工对绿化带进行土壤翻耕。本院经审理认定事实如下：济宁军分区兖州干休所又称金阁花园小区，系济宁军分区兖州干休所拆迁安置及山东民祥房地产开发有限公司开发建造的。伟琦物业公司于2017年7月24日与济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，为兖州干休所小区一、二期工程全部区域提供物业服务，服务期限为2017年8月1日至2019年7月31日，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应的责任。合同约定物业服务费的收费标准为按建筑面积收取：1、多层公寓无电梯按每月每平方米0.45元收取，多层公寓有电梯的按每月每平方米1元收取，实行包干制；2、小高层6层以下（含6层）按每月每平方米1元收取，小高层6层以上按每月每平方米1.1元收取。同时约定物业公司进驻2个月后再收取全年物业费。2019年7月19日，济宁市兖州区物业办、兖州区干休所、鼓楼街道办事处、文西社区及部分业主代表召开了物业管理协调会，形成一致意见，在金阁花园小区业主委员会成立后选聘新的物业公司前，由伟琦物业公司继续在小区提供服务，直到小区选聘新的物业公司为止。按照协调会意见，在2019年7月31日合同期满后，原告又继续为金阁花园小区提供物业服务至今。李梅系该小区6号楼4单元1201室的业主，其房产建筑面积为125.62平方米，自2017年8月1日至2020年12月31日，李梅应向伟琦物业公司交纳的物业管理服务费为5665.46元（1.1元×125.62平方米×41个月）。李梅经伟琦物业公司催缴后一直没有交纳该物业费用。本院认为，案外人济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司作为建设单位，依法与伟琦物业公司签订物业服务合同，含延续五个月，虽未与业主签订书面合同，但伟琦物业公司已经履行主要义务，业主接受的，该合同成立，对业主亦具有约束力。伟琦物业公司按照合同约定向李梅提供了物业管理服务，李梅亦应按合同约定交纳物业管理服务费。伟琦物业公司要求李梅支付自2017年8月1日起至2020年12月31日的物业管理服务费5665.46元，事实清楚，证据充分，本院应予支持。关于李梅提出伟琦物业公司未尽服务管理的职责问题。例如：小区楼道下水道堵、改道管道多修缮不力，地下车库渗漏，绿化不达标等问题。伟琦物业公司作出：管道堵塞漏水和仅有一台电梯运行是因开发商设计缺陷、安装瑕疵，楼道改装外管道过多是因为业主意见不统一、各自行事等较为合理的解释。依照《物业服务合同》约定服务事项，包括房屋建筑共用部位、设施设备，保洁绿化等的日常养护、运行管理，涉及面广，物业服务管理行为系长期的、动态的。被告提交的照片并不能充分证明原告伟琦物业公司的物业服务存在严重瑕疵，被告不能以此而拒交物业费，对该组照片的证明力本院不予采信。李梅与房屋开发商、建设单位乃至因开发建设瑕疵导致物业服务质量问题，包括开发商提供的房屋面积与李梅所称的实际面积不一致问题，李梅等可与前述单位另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：李梅本判决生效后十日内支付山东伟琦物业服务有限公司物业费5665.46元。案件受理费50元，减半收取计25元，由李梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 杨 超二〇二一年三月三日书记员 谢雁飞