浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初6037号 原告：浙江新宏达袜业有限公司，住所地诸暨市陶朱街道千禧路。 法定代表人：何朝阳。 诉讼代表人：浙江明显律师事务所。 委托诉讼代理人：王建庆，浙江明显律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘红光，浙江明显律师事务所律师。 被告：浙江正见节能科技有限公司，住所地诸暨市暨南街道市南路148-1号。 法定代表人：朱江铭。 委托诉讼代理人：朱小伟，浙江百方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：斯佳燕，浙江百方律师事务所实习律师。 原告浙江新宏达袜业有限公司（以下至判决主文前简称新宏达公司）与被告浙江正见节能科技有限公司（以下至判决主文前简称正见公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院将本案转为普通程序，并于2020年10月13日、2021年2月25日两次公开开庭进行了审理。原告新宏达公司的委托诉讼代理人周旭光（后解除委托关系）到庭参加第一次庭审，原告新宏达公司的委托诉讼代理人王建庆、潘红光到庭参加第二次、第三次庭审，被告正见公司的法定代表人朱江铭及委托诉讼代理人朱小伟到庭参加三次庭审。本案现已审理终结。 原告新宏达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2.判令被告向原告支付从2019年6月1日起至腾房日止按年租金967302元计算的租金。第一次庭审后，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除原、被告之间的租赁合同关系，并要求被告限期腾房；2.判令被告向原告支付从2018年7月1日起至2019年5月31日止的租金844470元及从2019年6月1日起至腾房日止按年租金967302元计算的租金。第二次庭审后，原告将诉讼请求2变更为：判令被告向原告支付从2019年6月1日起至2020年9月17日止按年租金967302元计算的租金。 事实和理由：2016年2月29日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，将原告位于诸暨市千禧路17号厂区大门进左边的厂房租赁给被告使用，租赁期为2016年6月1日至2021年5月31日，2019年6月1日至2021年5月31日的年租金为967302元。租金支付为每半年支付，被告在每半年度末提前一个月向原告支付半年租金。但被告至今未支付2019年6月1日后的租金，原告多次催讨无果，故为维护原告合法权益，特起诉，望判如所请。 被告正见公司答辩称：1.案涉房屋已经司法拍卖处置，物权发生转移，原告不享有所有权，相应的租赁关系继续或解除的权利应由新的所有权人行使，原告不具有诉讼的主体资格。2.原告请求解除租赁合同关系，不符合合同法规定的法定解除的条件，也不符合双方约定解除的条件。被告认为租赁合同尚可继续履行，不同意解除合同，请求继续履行至合同期满。3.被告自承租以来，一直依约按时足额交纳租赁费用，租赁费用己交纳至2019年7月1日。原告为自身利益，单方恶意要求解除合同，长期停止供电，不能确保被告正常的生产经营，已属于严重违约。4.原告在2019年6月初，口头通知被告停止营业、搬离厂房，强行要求解除合同，告知会强行停止供电，并自2019年6月29日起正式停止供应电力至今，已违反合同第五条的约定，被告有权依据合同法第六十七条、第六十八条的规定，行使不安抗辩权和先履行抗辩权。事实上，由于原告未正常供电，被告也无法实际使用该租赁场地，没有因使用该租赁场地获得任何经济利益，不应当支付租金。5.原告的严重违约行为已导致被告不能正常生产经营的严重后果，被告遭受巨大的经济损失。对于已经产生和即将产生的经济损失，被告将保留诉讼的权利，另行主张。6.原告诉称租金支付至2019年5月31日是错误的，当时双方协商过，多交一个月的租金。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告新宏达公司为证实其主张，提交了以下证据： 1.《房屋租赁合同》一份，证明原告将位于诸暨市××路××号××层××层××层××平方米的车间租赁给被告的事实。 2.拍卖公告一份，证明案涉房产拍卖后，原告应在2020年9月18日前腾退及当时被告没有生产经营的事实。 被告正见公司质证认为：证据1，对真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，原告认为根据合同约定，已经达到解除合同的条件，但合同中并没有约定迟延支付租金，在没有催告及主张权利的情况下就可以解除合同，也不符合法定解除的情形。证据2，对真实性无异议，对证明目的有异议，仅是承诺腾空，不是享有收益，照片上可以看出有大量材料和机械设备，不能证明被告停止经营。 被告正见公司为证实其辩称，提交了以下证据： 3.《房屋租赁合同》一份，证明原告停止供电，未能保证被告正常经营，已构成违约，应该赔偿被告损失，被告已按照约定足额支付租金的事实。 4.银行交易明细三份，证明被告已付清2018年6月1日至2019年7月1日的租金998010元，正常租金是到2019年6月1日，根据原、被告协商一致，多交了一个月租金，之后再支付相应租金，被告不存在迟延支付租金的事实。 5.申请表和证明各一份，证明登记在诸暨市艾格针织有限公司的变压器，2019年6月26日开始申请停电的事实。 6.微信聊天记录一份，证明2019年6月29日停电后，被告要求原告恢复供电，并告知损害后果，但原告要求被告腾退房屋的事实。 7.通知书一份，证明原告通过停电达到解除合同的事实。 8.承诺书一份，证明原告承诺不会因为抵押而终止租赁关系的事实。 9.司法拍卖截屏一份，证明案涉房屋已经在2020年3月19日被他人拍卖取得的事实。 10.照片一组，证明被告在租赁房屋内存在大型环保设备，如搬迁会造成损失的事实。 11.建设银行账户交易明细两份、汇总表一份，证明原告主张的租金情况遗漏了被告法定代表人的妻子支付给原告法定代表人何朝阳的两笔租金的事实。 12.绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603执104号执行裁定书、（2019）浙0603执104号之一执行裁定书各一份，证明2019年5月原告欠上海银行股份有限公司绍兴分行720万元本金及利息，案涉房产被轮候查封，无财产可供执行的事实。 13.本院（2019）浙0681执异119号执行裁定书一份，证明2018年3月，法院判决原告支付招商银行股份有限公司诸暨支行3400万元本金及利息，2018年9月20日进入执行程序，多家租户提出异议或起诉的事实。 14.本院（2019）浙0681执1491号执行裁定书一份，证明原告欠浙江省浙商资产管理有限公司29799952元本金及利息，2019年2月进入执行，案涉房产被轮候查封，无财产可供执行的事实。 15.新宏达公司位于诸暨市××街道××房××市场价值估价报告一份，证明法院于2018年11月委托评估机构对案涉房产价值进行评估的事实。 原告新宏达公司质证认为：证据3，无异议。证据4，对真实性无异议，款项已收到，是支付2018年7月1日前的租金。证据5，对真实性无异议，诸暨市艾格针织有限公司停电是自身行为，其不止一次停表，每次停表原告均为被告另接线路。证据6，对真实性无异议，不存在被告所说的停电四个月的情况，从中可以看出被告未支付租金。证据7，对真实性无异议，原告已经告知被告腾房。证据8，对真实性无异议，但与本案无关，被告违约在先。证据9，对真实性无异议，但房屋仍在原告处，原告仍可收取租金。证据10，对真实性无异议，但被告几乎不生产，只是使用办公场所。证据11，何朝阳的银行账户确实于2017年1月3日收到460620元、于2017年5月31日收到460620元。证据12～15，对真实性和合法性无异议，对关联性有异议，被告虽主张原告经营状况发生恶化，但在本案开庭时才提出，对本案不产生影响。 本院经审核，对上述证据的真实性均予以确认。 经审理，本院认定事实如下： 原告新宏达公司作为甲方（出租方）与被告正见公司作为乙方（承租方）于2016年2月29日签订了《房屋租赁合同》一份，约定：“一、出租房屋情况：1、房屋位置：浙江诸暨陶朱街道城西开发区千禧路17号，大门进左边（精工车间）。2、房屋面积：一层车间面积5508平方米，二层、三层办公用房面积2052平方米。3、租赁房屋附属配套设施及相关约定：（1）甲方向乙方提供水、电（150KVA）到乙方所租赁的房子，水电价格分别为：水费按自来水公司规定收取，电费1元/度。…三、交付日期和租赁期限：1、甲乙双方约定该房屋租赁期限为伍年，租赁期自2016年6月1日起至2021年5月1日止，其中2016年6月1日至2019年5月31日一层车间租赁价格为每年130元/平方米，二层、三层办公用房租赁价格为每年100元/平方米，2019年6月1日至2021年5月31日租赁价格在上述基础上上浮5%。…四、租金支付方式：1、双方约定：上述厂房租赁费2016年6月1日至2019年5月31日，合计壹年租赁费为人民币921240元整。2019年6月1日至2021年5月31日合计壹年租赁费为人民币967302元。保证金100000元整，租赁期满后不损坏甲方财产的情况下，一星期内退还（乙方自行安装设备除外）。2、付款方式：每半年支付，乙方在每半年度末提前一个月向甲方支付半年的房屋租赁费。五、甲方的权利与义务：1、租赁期间，甲方必须保证所租赁房屋完好，不漏水，能确保乙方正常生产。2、甲方须积极配合因生产所建造的设施，保证水电的正常供应。…” 2016年12月6日，原告向被告出具承诺书一份，明确案房屋抵押给招商银行诸暨支行，原告承诺：“1、如果贵司（即被告）因招商银行诸暨支行行使抵押权而遭受到一切损失，包括但不限于因提前解除租赁合同而受到的损失、经营损失、装修损失等，将由本司全部承担。2、本人还愿意承担一切违约责任。3、上述房产的房屋租赁合同不会因招商银行诸暨支行行使上述房产抵押权而提前终止，本司也不会与贵司提前终止上述房产的房屋租赁合同。” 截至2019年1月17日，被告共计支付给原告押金100000元、租金2840490元。 被告租赁厂房的生产经营用电原系通过诸暨市艾格针织有限公司所有的编号为1762044850变压器接入，2019年6月29日供电局停止向该变压器供电。此后，被告未正常生产经营，被告财物仍堆放在案涉房屋内。 2019年12月20日，原告向被告发送通知书，内容为：“浙江新宏达袜业有限公司由于受担保单位牵连给公司的生产经营带来影响，公司将进行资产重组整合，目前你所租本公司的经营场所诸暨市人民法院已进入司法拍卖程序，请于收到本通知后6个月内做好腾房清场准备工作。” 另查明，原告自2018年3月起因未能清偿债务，被债权人起诉，案涉房产已被法院查封。因原告未履行生效裁判文书确定的付款义务，债权人申请执行，本院于2018年11月委托评估机构对案涉房产价值进行评估。2020年3月19日，案涉房屋被拍卖，当时拍卖公告上明确原告“承诺成交后6个月内腾空”房屋。 2020年6月15日，浙江省绍兴市中级人民法院作出（2020）浙06破申7号民事裁定，受理平安银行股份有限公司杭州萧山支行对原告的破产清算申请。 本院认为，原、被告于2016年2月29日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告已累计支付租金2840490元，根据合同对租金金额的约定，经本院核算，被告已付至2019年6月29日的租金。 因原告未能清偿债务，案涉房屋在2018年3月即被查封，2018年11月法院即委托评估机构进行价值评估，可见原告的经营状况已严重恶化，被告租赁的场地随时有可能被处置，原告有丧失继续履行租赁合同的能力，在此情况下，被告根据合同法的规定，中止先行履行支付租金的义务并无不当。且2019年12月20日，原告要求被告腾退房屋，也只是以案涉房产进入司法拍卖程序为由，而非被告拖欠租金，原告也未向被告催告在合理期限内支付租金。 企业破产法第十八条规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人,管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。管理人决定继续履行合同的,对方当事人应当履行。但是,对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的,视为解除合同。”浙江省绍兴市中级人民法院于2020年6月15日作出裁定，受理平安银行股份有限公司杭州萧山支行对原告的破产清算申请。从该日起算，管理人在二个月内未通知被告，应视为双方签订的《房屋租赁合同》于2020年8月16日已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现案涉房屋仍由被告占用，故原告要求被告予以腾退，于法有据，本院予以支持。 本案中，被告提交的证据可以证明在2019年6月29日案涉房屋已停止供电，双方订立的合同中约定原告有义务向被告提供水、电，保证水电的正常供应，故在原告未能保证案涉房屋正常供电的情况下，被告无法有效使用该房屋，其订立租赁合同的目的无法实现，且原告管理人向原告法定代表人何朝阳询问时，何朝阳也表示被告对案涉房屋基本不用，根据权利义务对等原则，被告也有权不支付相应租金。故原告要求被告支付租金，本院不予支持。但合同解除后，被告仍占有案涉房屋，理应支付占有使用费。原告在本案中未主张占有使用费，可另行处置。 依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十七条规定，判决如下: 确认原告浙江新宏达袜业有限公司与被告浙江正见节能科技有限公司在2016年2月29日签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月16日解除； 被告浙江正见节能科技有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退位于诸暨市××街道××开发区××路××号的租赁房屋（一层车间及二层、三层办公用房）； 三、驳回原告浙江新宏达袜业有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费11861元，由原告浙江新宏达袜业有限公司与被告浙江正见节能科技有限公司各负担5930.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  韩 华 人民陪审员  周再校 人民陪审员  朱天仁 二〇二一年三月一日 法官 助理  郭芳琼 书 记 员  陈 兰