浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初2064号 原告：杨正华，男，1975年11月19日，汉族，住湖州市吴兴区。 原告：蔡美丽，女，1974年10月2日，汉族，住湖州市吴兴区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘伟涛、彭静，浙江圣银律师事务所律师。 被告：杭州凡响房地产营销策划有限公司，住所地杭州市余杭区崇贤街道运河路4-4号14幢809室-1，统一社会信用代码91330110MA28W8LX8P。 法定代表人：刘继明。 委托诉讼代理人：李俊凤、邓蔚霞，浙江金道律师事务所律师。 被告：安吉弘骊房地产开发有限公司，住所地安吉县孝源街道孝源村（安吉县教科文新区），统一社会信用代码9133052330766643XJ。 法定代表人：何礼萍。 委托诉讼代理人：余盼萍，女，1987年12月31日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：陈勇，男，1988年4月27日出生，汉族，住长兴县。 原告杨正华、蔡美丽与被告杭州凡响房地产营销策划有限公司（以下简称：凡响公司）、被告安吉弘骊房地产开发有限公司（以下简称：弘骊公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告杨正华与蔡美丽的委托诉讼代理人刘伟涛、被告凡响公司的委托诉讼代理人李俊凤、被告弘骊公司的委托诉讼代理人余盼萍与陈勇到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，本院于2021年1月6日作出裁定将本案转入普通程序审理，由审判员陶世文担任审判长，与人民陪审员刘勤、人民陪审员喻向前组成合议庭，于2021年1月21日进行第二次公开开庭审理，原告杨正华与蔡美丽的委托诉讼代理人刘伟涛、被告凡响公司的委托诉讼代理人李俊凤、被告弘骊公司的委托诉讼代理人余盼萍与陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨正华、蔡美丽起诉称：2018年03月25日，原告夫妻双方根据“新奇世界.上影安吉”的网络宣传来到被告弘骊公司的售楼大厅，认购位于安吉县孝源街道（唐韵）33幢1-1/1-2/1-3室的商品房，并按照被告弘骊公司售楼大厅工作人员的指示要求，当场向被告弘骊公司售楼大厅的财务收银处扫码支付5万元购房定金；4月4日原告又补交25万元购房定金。2018年5月15日原告与被告弘骊公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：该商品房房款合计人民币234万元，买受人应当在合同签订之日前支付全部价款。原告通过转账共计向被告支付购房款共计264万元，原告此前交付的购房定金30万元，被告弘骊公司并未给予抵付房屋首付款。此后，原告和其他买受人共同要求被告弘骊公司返还预付的购房定金时，被告弘骊公司才告知预付定金是由被告凡响公司收取的，但原告购买商品房的整个交易过程，都是在被告弘骊公司售楼部的办公场所完成且支付购房款也是按照被告弘骊公司工作人员的指示与安排。经查明，被告弘骊公司与被告凡响公司是代为销售预售商品房的委托关系。因在商品房买卖交易过程中，两被告共同造成原告权益受到损害，原告为此款项多次与两被告协商无果，原告故诉请判令：1.两被告共同退还原告购房定金30万元、利息14250元（以30万元为基数自2018年5月16日起按中国人民银行同期贷款利率年化4.75%暂计算至2019年5月15日止）；2.本案的诉讼费用由两被告承担。 被告凡响公司答辩称：两原告支付的30万元是咨询服务费，并且两原告与凡响公司签订有咨询服务合同，该合同上已经非常明确原告支付到凡响公司30万元是支付咨询服务费，并非像原告在起诉状中所称是支付购房定金，并且原告在购买房屋后至起诉前从未向凡响公司主张返还所谓的购房定金，所以原告诉讼请求应当予以驳回。 被告弘骊公司答辩称：第一、原告诉称中定金30万元我公司并未收取，且我公司仅仅依据商品房销售合同收取原告购房款234万元。第二、我公司从没有要求向两原告收取过定金，所以原告诉请中要求我公司承担30万元定金的共同返还责任是没有事实和法律依据的。 原告为证明其主张，向本院提供下列证据： 证据一、浙江省商品房买卖合同，证明原告与被告二存在的权利义务关系以及房屋总价款是234万元的事实。 证据二、银行支付凭证、发票。证明原告共支付了264万元购房款的事实。 证据三、2018第425号行政处罚决定、回复函、告业主书，该三个证据形成一个证据链，共同证明下列事实：凡响公司和被告二是委托关系，同时也证明凡响公司在销售涉案楼盘时存在欺骗、误导消费者的行为，对此事实，被告二予以认可，并且知情。 证据四、行政处罚决定书及安吉县住房和城乡建房局房地产管理科业务工作联系单，以及杨正华、蔡某丽手中的咨询服务协议书和房源订单，证明下列事实：原告在2019年4月22日后才知晓两被告间有商品房销售代理关系，被告凡响公司在代理被告弘骊公司销售房屋过程中存在欺骗私刻公章、误导消费者行为。被告弘骊公司对被告凡响公司的相关事实已明确告知原告和其他购房者，两被告超出备案价销售商品房是违反了严格按照申报价格对外销售的相关法律规定，同时，证明被告凡响公司在弘骊公司销售大厅通过隐瞒身份方式售房，对存在原告手中咨询服务协议书抬头及盖章处并没有被告的任何信息及款项性质的方式，骗取原告签字，房源订单恰恰证明30万元款项原告是支付购房定金而不是支付咨询服务费的事实。 被告凡响公司对原告证据质证的意见是： 对证据一没有异议。 对证据二的真实性、合法性予以认可，对证明对象有异议，发票仅能证明原告已支付了购房款234万元的事实，银行支付凭证有30万元是支付到被告凡响公司的账户，这笔款项并非是购房款，银行支付凭证也不能证明原告支付的是购房款，而是应当支付凡响公司的咨询服务费。 证据三中行政处罚详情单，我方没有看到具体的这个事实部分，只看到一个处罚内容，所以我方认为这与本案缺乏关联性。 对证据三中回复函的三性均有异议，该回复函被告凡响公司没有看到过，对其内容也不予确认，但该证据反而印证了凡响公司确实没有收到咨询服务费以外的其他款项。 对证据三中告业主书三性有异议，这个证据本身也不能够证明他要证明的待证事实，这只是被告弘骊公司的单方陈述。 对证据四，对其中案涉房屋备案价的工作联系单真实性没有异议，我们认为这个备案价我们在销售现场已展示过的，而且在原告与弘骊公司间的商品订购书、合同会签单、销售价格折扣审批表上面均有记载，因此，案涉商品房备案价当时已经明确告知原告，行政处罚决定书和本案并无关联，这份处罚决定书是鉴于当时房产公司在广告宣传中用了最高级，所以进行了处罚，和本案的房屋销售没有一个直接关联。对咨询服务协议书的真实性有异议，因为这份协议书只有杨振华蔡美丽的签字捺印，没有凡响公司盖章，所以我们认为应该以凡响公司手中那份为准。对于房源订单，我们手头上确实没有原件，房源订单是潜在购房户第一次来案场锁定房源后（即已经决定要买某一套房子）首先要签署的一个房源订单文件，那么这个房源订单上当时一定是会写订金的，等到购房客户第二次再来签署正式的商品房买卖合同时，这个定金就转化为凡响公司的咨询服务费（定金如果是支付到凡响公司就转化为凡响公司的咨询服务费），然后双方在这个房源订单上会有一个房源成交总价，该总价就是日后签署咨询服务协议和商品房买卖合同的一个依据，房源成交总价相当于30万元咨询服务费和购房户与弘骊公司间商品房买卖合同中售房款之和。 被告弘骊公司对原告证据质证的意见是： 对证据一的三性和证明对象没有异议。 对证据二中银行支付凭证，对原告支付给被告凡响公司的30万元，被告弘骊公司确实不知情的。其中234万元是被告弘骊公司收取的，对其证据三性及证明目的都没有异议。 证据三中行政处罚详情，首先该证据是复印件，对其证明力和三性，我方都是不予认可的。 证据三中回复函和业主书，我方对其真实性、合法性都没有异议的，确实是由我公司出具，但是对其与本案的关联性，我方是持异议的，对其证明目的存在异议。 对证据四，其中业务工作联系单，就该证据本身只能证明本案涉案房产的一个备案价，对于其他证明目的，我方不予认可。对行政处罚决定书真实性、合法性我方予以认可，但是，对于该证据与本案的关联性我方不认可，这个行政处罚决定是行政主体和行政相对人之间的一个行政法律关系，非本案民事纠纷，且该证据实质内容中处罚的原因也是因为最稀有等表述，所以说，实际内容与本案没有任何关联性。对于原告举证的咨询服务协议书，我们认为对该证据真实性不予认可，故而对其关联性、合法性也同样不予认可。对房原订单的质证意见以凡响公司为准，因为我公司也确实没有看到过这个房源订单，也不参与具体的房屋销售。 被告凡响公司为证明其主张，向本院提供下列证据： 证据五、销售代理合同，是被告凡响公司和弘骊公司所签订，主要证明下列事实：2018年3月12日，弘骊公司授权被告凡响公司代理销售其开发的安吉新奇世界上影安吉项目并约定被告凡响公司向客户收取固定金额的咨询服务费等内容。 证据六、浙江农信综合柜面业务凭证，这份证据应当是来源于原告，证据证明对象是：2018年3月25日和4月4日，原告分两次向被告凡响公司支付了共计30万元的咨询服务费。 证据七、被告凡响公司与原告杨正华、蔡美丽签订的咨询服务协议书、商品房买卖合同、浙江农信POS签购单及收据。主要证明对象是：2018年5月15日，原告与弘骊公司签订商品房屋买卖合同，并一次性支付购房款234万元，同时原告与被告凡响公司签署了咨询服务协议。原告确认此前向被告凡响公司支付的两笔合计30万元费用是咨询服务费的事实。 证据八、微信截图，证明对象是：被告凡响公司通过以30万抵18万，以30万抵50万，实际是付30万抵18万，付30万抵50万的活动方式销售案涉上影安吉新奇世界楼盘。 证据九、有5份证据构成，第一是结佣附件，第二是佣金结算对账单、结佣确认单，第三是浙江增值税专用发票，第四是中国建设银行客户专用回单用款申请单，第五是上海羲太房地产经纪公司营业执照、开户许可证、法定代表人身份证明，主要证明下列事实：被告凡响公司为开展涉案楼盘的代理销售工作，采用分销的方式与上海羲太房地产经纪有限公司合作销售，原告是羲太公司协助服务的客户，被告凡响公司因为原告购房行为向羲太公司支付了相应15万元佣金的事实。 证据十、2020浙杭网证内字第550号公证书，该公证书的内容是凡响公司销售经理万宣有和场外分销商的微信圈内容，可以证明凡响公司自始是以“新奇世界上影安吉”“唐韵”楼盘的全案代理的身份对外宣传销售，并发布优惠购房活动，“付30万元抵18万元，别墅付30万元抵50万元”活动，案涉楼盘是由凡响公司代理销售及优惠购房活动，是为广大的潜在购房户广泛知晓的。原告所支付的30万元咨询服务费正式参加优惠购房活动而支付的。 证据十一，照片、视频和销控表。证明对象有两项：一是案涉的楼盘包括案涉房屋的备案价在销售现场是予以展示的，二是案场设置有凡响公司的广告背景墙“聚焦上影、非同凡响”与公证书凡响公司在微信圈中所发的凡响公司全案代理的海报事项一致的。这个公证书光盘中有4份视频，这个视频中可以见到销控表在案场进行展示的。 证据十二，（2020）浙杭网证内字第1021210号公证书，该公证书是对证据十一中视频照片销控表做的一个公证，来源于凡响公司的员工严鹏和徐向荣的微信朋友圈发布的案涉楼盘的视频和照片，用于证明证据十一的来源。 证据十三，严鹏、万宣友的劳动合同，证明严鹏和万宣友是凡响公司员工的事实。 证据十四，部分业主的房源订单，因为这个房源订单当时确实只签了一份且由业主手持，作为此后支付咨询服务费和商品房买卖合同款项的一个依据，所以，如果是原告向法庭提交了我们就会看到这个房源订单，如果原告没有提交，那就可能个别的案件中是看不到房源订单的。现我们提供的这两份房源订单是业主刘伟涛以及李玲与刘建这二个案件中原告提交的房源订单，可以证明是凡响公司在对外销售房源时，业主锁定房源之后，双方就会首先签署一个确认房源订单，订单上的定金在签署商品房买卖合同之后转化为冲抵优惠活动的咨询服务费。 证据十五、产品订购书、选房单、合同会签单、交款通知书、销售价格折扣审批单，证明下列事实：经凡响公司撮合，原告与弘骊公司最终以优惠价成交商品房一套，凡响公司的置业顾问王洪洋、置业经理雷星星为原告提供咨询、推荐、房源锁定、折扣申请、协助签约等全程居间服务的事实。 证据十六、宣传资料两页，原件是一张宣传资料，在余杭法院2021年1月4日张丽起诉凡响公司和弘骊公司的案件中，系张丽本人向法庭提交的证据，在这份宣传资料的第一页右下角可见“全案代理：杭州凡响营销房地产营销策划有限公司”的字样，说明凡响公司并没有隐瞒自己是销售代理的身份。 证据十七、民事起诉状及刘伟涛商品房买卖合同各1份，与证据十四中刘伟涛房源定单一并证明下列事实：刘伟涛锁定房源签订房源定单时，买卖双方明确刘伟涛房屋的成交总价306万元，实际签约时改为3037993元，其中2737993元体现在商品房买卖合同中直接支付至弘骊公司银行账户中，另外30万元支付到凡响公司银行账户中。按照凡响公司与弘骊公司销售代理合同约定，该30万元系凡响公司针对别墅的销售佣金，凡响公司收取该笔30万元佣金的依据有二：一是为业主参加充30万抵50万元优惠购房活动而支付，二是为业主提供了看房选房申请折扣协助签约协助办理银行按揭手续等居间服务费，并与业主签订《凡响咨询服务协议》。 证据十八、李玲刘剑商品房买卖合同1份，与证据十四中李玲、刘剑房源定单一并证明：李玲、刘剑锁定房源时签订房源定单时，买卖双方明确李玲、刘剑房屋成交总价2513000元，实际签约时改为2519400元（见凡响公司证据合同会签单、折扣申请表），其中2219400元体现在商品房买卖合同中直接支付至弘骊公司银行账户中，另外30万元支付到凡响公司银行账户中。按照凡响公司与弘骊公司销售代理合同约定，该30万元系凡响公司针对别墅的销售佣金。凡响公司收取该笔30万元佣金的依据有二：一是为业主参加充30万抵50万元优惠购房活动而支付，二是为业主提供了看房选房申请折扣协助签约协助办理银行按揭手续等居间服务费，并与业主签订《凡响咨询服务协议》。 原告对被告凡响公司证据的质证意见如下： 对证据五，虽然原件看到了，但对其真实性我方觉得还是不能确定，因为被告凡响公司涉嫌私刻公章，对被告凡响公司公章的真实性有异议，对其合法性和关联性、证明对象也是有异议的，这个证据是两被告间的民事法律合同，但是在合同第八条在原告也即第三者不仅知情的情况下，双方共谋向第三者即商品房买受人收取代理费用，严重侵害了第三者的合法权益，为第三者设定义务，不具有合法性。而且纵观合同内容，两被告共谋约定凡响公司以被告弘骊公司的名义进行接洽客户销售商品房等，恰恰证实了原告方陈述的原告不知情有凡响公司身份的事实属实，并相互印证。 证据六、浙江农信综合柜面业务凭证，原告对其真实性、合法性没有异议的，对关联性和证明对象是有异议，这份证据只能证明原告有刷卡的30万元的一个事实，并不能证明凡响公司所要证明的证明内容，要综合其他证据综合认定。 对证据七中被告凡响公司和杨正华、蔡美丽签订的咨询服务协议书，原告庭后提供的书面质证意见是：因被告凡响公司采用隐瞒身份宣传销售房产存在欺骗及不诚信方式，导致原告在该协议书中意思表示不真实，首先原告对此证据将提供反证《房源定单》，该《房源定单》显示原告所交的30万元是房屋定金，其次，原告方又找到保留在原告手中的另一份《咨询服务协议书》，其中显示没有合同主体，原告无法知晓真正的合同主体是被告凡响公司，且被告凡响公司违背诚实信用原则隐瞒真实价格违反预售备案价，即使按《咨询服务协议书》，原告交了30万元后并未在合同价款内即预售备案价基础上享受20万元的优惠，被告凡响公司存在欺骗，应该退还该30万元款项。 对证据七中商品房买卖合同的三性没有异议，但对其证明内容有异议，因为这份合同中双方约定案涉房屋总价款为234万元是真实的房屋价款，但是因为凡响公司此前存在与被告弘骊公司哄抬商品房价款，其向原告陈述的房屋总价款是264万元，所以除了合同内约定房屋价款之外，还存在这个合同外30万元的一个房屋价款。 对证据七中签购单及收据，对农信POS机刷卡签购单及收款收据真实性没异议。 对证据八、九三性有异议。 对证据十，原告认为，形式上是具有真实性，但对公证书的内容的真实性、合法性和关联性都是有异议的，公证书是使用的是万宣友的微信朋友圈内容，首先是无法证明万宣友系凡响公司员工，其微信内容因违反商品房销售明码标价等规定也是不具有合法性，而且也无法证明万宣友的微信朋友圈内容原告是知晓的，万宣友微信圈内容与本案原告是没有任何的关联性，更没办法证明被告所要证明的证明内容和证明对象。 对证据十一，我们对其三性都是有异议，首先是没有原件，然后也不能证明视频是没有剪辑过，上面显示的日期好像是2019年5月份，也不排除销控表是事后制作的，而且也无法证明备案价格在销售现场展示过。 证据十二，对公证书本身形式真实性是没有异议，但对公证书内容的真实性、合法性、关联性都有异议。公证书使用严鹏、徐向荣的微信朋友圈内容与本案原告无关联性，无法证明微信朋友圈内容的现场就是原告购买案涉房产的一个现场情况，无法证明被告所要证明的一个证明对象。 证据十三，对其三性有异议，因为没有社保等备案材料作为辅助证据，所以无法达到被告所要证明的一个证明对象。 证据十四，对其三性都有异议，与本案原告是没有任何关联性的，也无法证明被告所要证明的一个证明内容和证明事实。对于其他部分业主的房源订单恰恰证明被告在收取原告款项时，是存在着对款项性质的一个隐瞒。 证据十五，对其三性都是有异议的，无法证明被告要证明的证明对象，原告是直接到售楼大厅看房买房的，不知道被告凡响公司的身份，凡响公司也没有给原告提供任何服务。 证据十六，对其三性都有异议。 证据十七、十八，原告认为被告提交的该二份补充证据已超过举证期限，且其证明内容与目的均与本案无关联性。 被告弘骊公司对被告凡响公司证据质证意见如下： 对证据五的三性、证明目的都没有异议。 对证据六，浙江农信综合柜面业务凭证，这两份证据和原告举证中提出了两份证据好像是一致的，因为这是原告向被告凡响公司打款的凭证，被告不知情，对其证据三性和证明目的无法质证。 对证据七中被告凡响公司与杨正华、蔡美丽丽的咨询服务协议书，根据销售代理合同，双方约定，被告凡响公司可以向业主收取就代理服务费30万元。但是，具体的咨询服务协议书这个形式以及他们怎么谈的，这是被告凡响公司和业主之间的关系，被告确实不知情。 对证据七中商品房买卖合同的三性和证明目的及证明原告支付我公司230万元购房款的事实都没有异议。 对证据七中浙江农信pos签购单及收据，对其中向我公司支付购房款的事实没有异议。 对证据八微信截图，是涉及被告凡响公司与分销商具体如何进行网络宣传相关情况，被告不可能知情。 对证据九，因是被告凡响公司和分销商之间的具体操作流程细节，我方不清楚。 对证据十至证据十五的证据三性、证明力、证明目的都没有异议 对证据十六宣传单的三性没有异议，因为该宣传单是针对不特定对象大量对外发放的，而且考虑到该宣传单是当时没有委托律师身份的当事人，或者无当事人本身进行开庭举证的一个证据，所以该证据明显应该比其他委托律师的当事人提交的证据更有说服力，因为每个律师代理这个案件中都是存在一个为了胜诉进行一个证据的取舍。所以说，就该证据的证明力，我方认为应该远高于其他证据的，希望法院予以认可。 对证据十七、十八的证据三性及证明目的、证明力都予以认可 经审查，本院对本案证据认定如下： 证据一，两被告均无异议，本院对其形式的真实予以认定，但是对其中确定的案涉房屋总房款为234万元（即成交价）是否属买卖双方的真实意思表示，本院待结合其他证据再作认定。 对证据二，被告对其真实性无异议，故本院予以认定，据此，本院认定下列事实：2018年3月25日原告通过被告银联POS机刷卡转账5万元到被告凡响公司银行账户中，2018年4月4日原告通过被告银联POS机刷卡转账25万元到被告凡响公司银行账户中，2018年5月15日，二原告通过银联POS机刷卡转账234万元到被告弘骊公司银行账户中。 对证据三中行政处罚决定书，因是安吉县市场监督管理局依法公开发布的相关行政处罚决定，本院予以认定。 对证据三中回复函和业主告知书，被告弘骊公司对其真实性、合法性都没有异议的，故本院对此予以认定。 证据四，二被告对行政处罚决定书及安吉县住房和城乡建房局房地产管理科业务工作联系单真实性无异议，本院对此予以认定。对其中咨询服务协议书（与证据七中咨询服务协议书内容相同），虽然其中约定有下列内容：缴纳“300000”元咨询服务费后，可获取参与活动资格及享有“缴纳300000元咨询服务费享受500000元购房价格优惠”的权利等，但是，该协议书有无实际履行本院待结合其他证据再作认定。对于其中房源订单，因有原告杨正华及被告凡响公司营销工作人员签名，本院对其真实性予以认定。 证据五，因系两被告间内部约定，对其真实性，本院予以认定。 证据六，原告对其真实性、合法性没有异议的，本院对其真实性予以认定，但对其关联性待综合其他证据再作认定。 对证据七中被告凡响公司和杨正华、蔡美丽签订的咨询服务协议书的真实性，本院予以认定。但是，该协议书有无实际履行本院待结合其他证据再作认定。 因原告对证据七中商品房买卖合同、签购单及收据的真实性没异议，故本院对其真实性予以认定。 原告对证据八、九三性有异议，本院对此不予认定。 证据十，原告与凡响公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。 证据十一、十二、十三、十六，原告对其三性有异议，因与本案关联性不大，本院不予认定。 证据十七、十八，作为合同相对方的弘骊公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。 证据十四，系业主刘伟涛以及业主李玲与刘建向被告购买商品房时锁定房源时签订的二份房源订单，其中客户签字栏分别有业主刘伟涛以及业主李玲与刘建的签名和捺印，而且置业顾问一栏均有凡响公司营销工作人员签名，故对该证据的真实性，本院予以认定。现结合证据四中房源订单的相关内容及原告对证据七中商品房买卖合同的质证意见中相关陈述“凡响公司此前存在与被告弘骊公司哄抬商品房价款，其向原告陈述的房屋总价款是264万元，所以除了合同内约定房屋价款之外，还存在这个合同外30万元的一个房屋价款”，本院认定下列事实：凡响公司在代理销售弘骊公司房屋时存在加价销售行为，即凡响公司在商品房备案价折扣（即销售底价）基础上加上一定数额购房款（公寓加价30万元/每套、联排别墅加价30万元/每套）向众购房户进行销售，在众客户同意购买后凡响公司营销人员指导客户将加价的售房款30万元或30万元缴付至凡响公司银行账户中，其余售房款（即商品房买卖合同中约定的售房款）凡响公司营销人员则指导客户直接缴付至弘骊公司银行账户中。本案中，二原告作为外地来安吉买房的投资者，也具有一定的理财意识，应当会以基本的加减乘除来计算本次购房总价款的数额，在与凡响公司营销人员洽谈购房过程中，原告在缴款数额超过商品房买卖合同中约定的房屋总价款时一般会拒绝支付超出的购房款。然而，本案原告与弘骊公司在2018年5月15日签订的《浙江省商品房买卖合同》中明确案涉房屋的销售总价为234万元，但原告支付的总购房款却为264万元（即在2018年3月25日支付5万元购房定金到被告凡响公司，2018年4月4日支付25万元到凡响公司，2018年5月15日支付234万元到弘骊公司购房款），原告并没有拒绝支付超出《浙江省商品房买卖合同》中房屋销售总价234万元以上的30万元购房款，由于30万元也是一笔大额款项，而原告却自愿多付30万元购房款，在没有合理原因和解释下，原告自愿多付30万元购房款的行为显然不符合常理。对此，本院再结合证据十七、十八中凡响公司在代理销售弘骊公司房屋时的加价销售模式，本院认定下列事实：原告与凡响公司营销人员洽谈后最终确定的案涉房屋总售房款为264万元（即最终成交价），然后凡响公司根据其与弘骊公司的约定（即证据五）对总售房款264万元进行内部分成，其营销工作人员指导原告将其中30万元购房定金直接支付到凡响公司银行账户中（以此作为二被告间销售代理合同中约定的凡响公司佣金），后其营销工作人员再指导原告将剩余234万元购房款缴付至弘骊公司银行账户中。假如双方当时洽谈最终确定的案涉房屋成交价为《浙江省商品房买卖合同》中约定的销售价234万元的话，则原告作为一个正常民事行为能力人，无论如何也不会多付给二被告30万元购房款的，现原告在签订《浙江省商品房买卖合同》的当天自愿多付30万元购房款给二被告的行为，也进一步证明原告与二被告间洽谈最终确定的案涉房屋成交销售总价为264万元。因此，本院认定原告与弘骊公司在证据一《浙江省商品房买卖合同》中约定的案涉房屋销售价为234万元并不是买卖双方的真实意思表示。 证据十五，有原告签名捺印，本院对其真实性予以认定。其中产品订购书、选房单、交款通知书、合同会签单、销售价格折扣审批单中均没有明确凡响公司在销售弘骊公司房屋过程中需向购房者即原告方收取佣金或咨询服务费的数额，且其中产品订购书、选房单等证据中所明确的合同一方是弘骊公司，而不是凡响公司，凡响公司所举证据材料中也均未披露凡响公司在整个销售弘骊公司楼盘过程中是销售代理身份。虽然被告凡响公司认为该30万元应当是原告支付给凡响公司的咨询服务费，但是凡响公司证据尚不足以证实其曾向原告明示过需收取原告30万元咨询服务费，没有证据证实原告与凡响公司对凡响公司需收取原告30万元咨询服务费已达成过合意。故，本院认定凡响公司所收取原告缴纳的30万元款项是原告作为购房款性质支付给弘骊公司的，而后原告在被告凡响公司营销人员指导下将该30万元支付到凡响公司银行账户中。 本院经审理，查明本案事实如下： 2018年3月12日，弘骊公司与凡响公司各为甲、乙方签订《销售代理合同书》，双方约定：弘骊公司委托凡响公司代理销售新奇世界·上影安吉楼盘事宜，销售代理期限自2018年3月15日起至2018年12月31日止，甲方委托销售的面积和价格按照销售底价盖章形式书面通知乙方，乙方从两个方面为本项目提供综合的销售服务，并约定代理佣金及支付方式，其中公寓部分：乙方从客户端收取30万元/套，甲方支付乙方佣金4万元/套；别墅部分：乙方从客户端收取30万元/套，甲方无需支付乙方后置佣金。乙方除获取上述代理费用外，不得以自己或甲方的名义，通过任何方式向客户端收取任何费用，合同还对双方其他权利义务做出了约定。签约后，凡响公司为了开展楼盘的销售代理工作，采取了分销的方式，跟上海羲太公司房地产经纪有限公司等多个房产中价进行合作销售案涉楼盘。 2018年3月25日，二原告到弘骊公司的新奇世界·上影安吉楼盘销售现场来购买房屋，经与现场凡响公司营销人员洽谈后，双方最终确定原告欲购买位于安吉县孝源街道（唐韵）33幢1-1、1-2、1-3室房屋（建筑面积161.97平方米）的总房款（即销售总价）为264万元。2018年4月4日，原告杨正华与凡响公司营销人员共同签订一份房源订单，该房源订单约定：客户杨正华在房源订单签订时缴纳定金30万元，房源成交总价为264万元等内容。当日，杨正华共支付定金30万元（含2018年3月25日支付5万元购房定金），并在该房源订单中备注“本人承诺于2018年5月15日前付清剩余房款234万元签约”，但是，该案涉商品房在住建部门网签销售备案总价却为2526733元，凡响公司在代理销售弘骊公司整个楼盘房屋时存在加价销售行为。后凡响公司根据其与弘骊公司的约定（即销售代理合同中约定）对销售总价264万元进行内部分成，其营销人员指导原告将其中30万元购房定金直接支付到凡响公司银行账户中（即2018年3月25日支付5万元购房定金到被告凡响公司，2018年4月4日支付25万元购房定金到凡响公司，以此作为二被告间销售代理合同中约定的凡响公司佣金）。2018年5月15日，原告再次携款来到弘骊公司整个楼盘销售现场，凡响公司营销工作人员再指导原告将剩余234万元购房款缴付至弘骊公司银行账户中，并促成原告（买受人）与被告弘骊公司（出卖人）签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018330523YS0091094），该合同约定：原告购买位于安吉县孝源街道（唐韵）（唐韵）33幢1-1、1-2、1-3室房屋，建筑面积161.97平方米，系预售商品房，该商品房房款合计为234万元，买受人应于当日支付全部价款等内容。 2019年4月22日，弘骊公司就2019年4月17日业主来现场提出的问题出具回复函，并就第4个问题“30万、16万、30万的说法（除购房合同价之外的“装修费、服务费、存抵款”为说法的到底是什么费用？交到哪是去了）作如下答复：“我司力争在6月中下旬交付，延期交付我司会按照销售合同内的条款进行赔偿，我司所有销售均委托杭州凡响房地产营销策划有限公司（以下简称杭州凡响公司）进行，经向杭州凡响公司咨询，由杭州凡响公司收取的费用是咨询服务费，客户直接交付到杭州凡响营销策划有限公司”。此后，原告因要求二被告返还多付购房款30万元未果，故诉至本院，要求判令上述诉讼请求。 本院认为，凡响公司在代理弘骊公司销售新奇世界·上影安吉楼盘过程中，促成了原告与弘骊公司间商品房买卖合同成立，原告与二被告最终确定原告欲购买位于安吉县孝源街道（唐韵）（唐韵）33幢1-1、1-2、1-3室房屋（建筑面积161.97平方米）的总房款为264万元，故该案涉房屋最终成交销售总价确定为264万元系买卖双方的真实意思表示，虽然该案涉商品房在住建部门备案网签销售总价为2526733元，凡响公司在代理销售弘骊公司房屋时存在加价销售行为，以高于该案涉商品房屋在住建部门网签销售备案总价对外销售，该加价销售商品房行为违反了建设主管部门相关管理规定，应由建设主管部门进行处理，但是，该加价销售商品房行为未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，本院认为，原告与二被告间就案涉商品房最终确定的成交销售总价为264万元系买卖双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故对双方当事人具有法律约束力。退一步说，即使二被告在销售案涉商品房时存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，原告也应当依照相关法律规定在法定除斥期间内申请撤销其与被告弘骊公司间的商品房买卖合同。现原告为履行支付购房款的义务，其已交付了二被告总购房款264万元，虽然其中30万元购房定金被凡响公司指导原告支付至凡响公司银行账户中，但是因凡响公司是弘骊公司销售房屋代理人，其收取该30万元购房定金的行为后果应当由弘骊公司承担，该30万元购房定金应当视为弘骊公司已收取，因此，对弘骊公司而言，其已收到原告支付的购房款264万元。同时，对原告而言，其在支付30万元购房定金后，再支付《浙江省商品房买卖合同》中约定的总购房款234万元，原告此时已完全履行了支付总购房款264万元的义务。由于凡响公司与弘骊公司在《销售代理合同书》中约定凡响公司在代理销售弘骊公司楼盘时可在房屋销售底价基础上向购房客户收取12万元/每套（公寓）或30万元/每套（别墅）的佣金，因此，凡响公司在案涉商品房在销售底价基础上加价30万元销售给原告，并将该加价的30万元购房款指令原告缴纳至凡响公司银行账户中（以此作为二被告间销售代理合同中约定的凡响公司佣金），弘骊公司根据其与凡响公司间《销售代理合同书》的约定即允许凡响公司销售房屋给本案原告时向本案原告收取30万元的佣金，在保证其案涉商品房销售底价利益基础上对凡响公司（在弘骊公司办公场所）加价30万元销售商品房并将该增加的30万元售房款作为凡响公司佣金的行为予以默许，并未要求凡响公司将该加价的30万元购房款退还给弘骊公司，因此，弘骊公司任由凡响公司加价收取原告30万元售房款并占有该30万元售房款的行为系弘骊公司自由处分其权益行为，本案中本院不予处理。本案中，原告以二被告多收原告30万元购房款（或购房定金）为由要求二被告退还，没有事实依据，现原告证据尚不足以证实其主张，故对原告诉讼请求，本院不予支持。同时，虽然凡响公司与原告签订过咨询服务协议书，但双方未实际履行该协议，故，本院对凡响公司关于其收取原告30万元款项是原告应缴纳给凡响公司咨询服务费的辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百四十三条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨正华、蔡美丽的诉讼请求。 案件受理费6010元，由原告杨正华、蔡美丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  陶世文 人民陪审员  喻向前 人民陪审员  刘 勤 二０二一年三月十七日 书 记 员  方偲萦