辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民再29号上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司（原中国长城资产管理公司大连办事处），统一社会信用代码91210203716964518A，住所地辽宁省大连市西岗区花园广场**。法定代表人：刘世汉，系总经理。委托诉讼代理人：刘忠禄、纪鑫卉，均系辽宁健业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张金华，女，1958年2月11日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：管诚博，男，1982年5月5日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：管森权，男，2002年1月14日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：赵辰桦，系北京策略律师事务所律师。原审被告：辽宁钧诚拍卖行有限公司，统一社会信用代码912102002423978485，住所地辽宁省大连市甘井子区龙安路**。法定代表人：徐兴海，系总经理。委托诉讼代理人：李长虹（系公司员工），男，1970年1月13日生，汉族，住址辽宁省大连市西岗区。原审第三人：大连泰安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9121020060487493X4，住所，住所地辽宁省大连市西岗区中山路****div>法定代表人：王庆春，系执行董事。委托诉讼代理人：陈臻，系辽宁征信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣（系公司员工），女，1999年2月8日生，汉族，住址辽宁省瓦房店市。（未到庭）上诉人中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司（以下简称长城资产）与被上诉人张金华、管诚博、管森权及原审被告辽宁钧诚拍卖行有限公司（以下简称钧诚拍卖行）、原审第三人大连泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安房地产公司）拍卖合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2011年3月10日作出（2010）沙民初字第5592号民事裁定，将本案依法移送大连市甘井子区人民法院进行审理，大连市甘井子区人民法院于2013年11月1日作出（2011）甘民初字第6110号民事裁定，原审原告对此裁定不服，上诉至本院，本院于2014年3月31日作出（2014）大民二终字第274号民事裁定，撤销大连市甘井子区人民法院作出的（2011）甘民初字第6110号民事裁定，指令大连市甘井子区人民法院审理本案。大连市甘井子区人民法院审理后，于2015年6月1日作出（2014）甘审民初字第49号民事判决，二原审被告对判决不服上诉，大连市中级人民法院于2017年5月16日作出（2015）大民二终字第1412号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原审被告长城资产提请再审，辽宁省高级人民法院于2018年12月20日作出（2018）辽民再359号民事裁定，裁定撤销辽宁省大连市中级人民法院（2015）大民终字第1412号民事判决及辽宁省大连市甘井子区人民法院（2014）甘审民初字第49号民事判决，本案发回辽宁省大连市甘井子区人民法院重审。大连市甘井子区人民法院2020年6月16日作出（2019）辽0211民初1565号民事判决，原审被告长城资产不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司的委托诉讼代理人刘忠禄、纪鑫卉，被上诉人张金华、管诚博、管森权的委托诉讼代理人赵辰桦，原审被告辽宁钧诚拍卖行有限公司的委托诉讼代理人李长虹，原审第三人大连泰安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司上诉请求：1、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初1565号一审民事判决，驳回被上诉人张金华、管诚博、管森权的诉讼请求；2、判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误，本案应认定上诉人拍卖标的是金融不良债权，上诉人与被上诉人之间成立的是债权转让关系，而非物权转让关系。上诉人作为非银金融机构，主要是对金融机构的不良资产进行管理、投资和处置，处置的方式是对外转让债权或资产权益，特点是形式上遵循市场交易形式，但其价格与价值之间存在较大偏离，涉案房产的成交价就远远低于当时的市场价值；案涉房产拍卖交易过程也不符合一般买卖房屋的交易习惯和交易流程，也可证明上诉人转让的是债权而非房屋本身。案涉两套房屋于2005年4月30日拍卖成交，被上诉人要求按照2010年11月28日、2013年11月9日作为案涉房产的价值时点主张差价赔偿，缺乏事实和法律依据。原一、二审对于拍卖后5年多未交付标的物的原因及责任未予查清。被上诉人张金华、管诚博、管森权辩称：不同意上诉人的上诉请求。理由：在拍卖合同和拍卖确认书中均明确案涉拍卖标的为两套住宅，在原审被告对外展示移交的全部文件中，没有任何地方显示、记载案涉标的仅仅是房屋权益或债权；最高院会议纪要和判例中，仅仅肯定了不良资产管理公司有权处理权益类资产，但并未禁止处理一般资产或一般物权，本案就是处理一般资产的典型案例；被上诉人最初请求上诉人及第三人将案涉房屋过户，但存在房屋手续无法办理的客观情况，与上诉人多年沟通无果的情况下，才选择诉讼方式，对案涉房屋被过户的情况连上诉人与原审被告都不知晓，不应苛求被上诉人掌握此信息。原审被告辽宁钧诚拍卖行有限公司述称：同意上诉人的请求及理由。原审第三人大连泰安房地产开发有限公司述称：与我公司无关。原告向一审法院起诉请求：1、确认管学国与被告之间的拍卖合同无效；2、被告长城资产及被告钧诚拍卖行向原告返还购房款935,000元和佣金46,750元，合计981,750元；3、被告长城资产及被告钧诚拍卖行赔偿原告房屋差价损失（155.83+132.08）×12700-935,000=2,721,457元（按同香山庄小区本月均价每平方米12,700元计算）；4、被告长城资产及被告钧诚拍卖行对上述款项的偿还承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告负担。一审法院经审理查明：2005年4月30日，案外人王军以个人名义代管学国与被告钧诚拍卖行签订两份《大连市拍卖成交确认书》，确认王军拍得拍卖标的“同香山庄58#1-3-2号楼”（即D6幢1-3-2号）、“同香山庄50#2-2-2号楼”（即D2幢2-2-2号），拍卖价款分别为485,000元、450,000元。同日，王军与钧诚拍卖行签订了《竞买须知》、《大连市西岗区同香山庄两套住宅拍卖特别声明》等相关文件。2005年5月8日，钧诚拍卖行收取了D6幢1-3-2号房款485,000元、佣金24,250元，D2幢2-2-2号房款450,000元、佣金22,500元，并出具了相应的发票，上述款项实际由管学国支付。2005年5月11日，钧诚拍卖行与王军签订《拍卖标的移交单》。案涉两处房屋即同香山庄D6幢1-3-2号、D2幢2-2-2号系被告长城资产于2005年4月11日委托钧诚拍卖行拍卖。管学国支付购房款后，钧诚拍卖行于2005年5月12日将935,000元拍卖款交付给长城资产，长城资产出具了发票。另查，2001年6月3日，泰安房地产公司与前关实业签订《合同书》，约定泰安房地产公司将案涉同香山庄D6幢1-3-2号、D2幢2-2-2号房屋抵顶给前关实业。2001年6月26日，前关实业与长城资产签订《房产抵债合同》，约定前关实业将案涉两处房屋抵顶给长城资产。在前关公司与长城资产签订《房产抵债合同》之前，即2001年6月8日，泰安房地产公司与长城资产签订《商品房买卖合同》，约定泰安房地产公司将案涉两套房屋出让给长城资产，付款方式为以贷换房。上述合同签订后，各方均未办理房屋产权登记。2005年4月11日，长城资产与钧诚拍卖行签订《大连市委托拍卖合同》，拍卖标的为“大连前关实业总公司抵债资产拍卖两套住宅见评估报告”。又查，2001年12月9日，泰安房地产公司与案外人刘增荣签订《商品房买卖合同》，将同香山庄D6幢1-3-2号房屋出卖给刘增荣，并于2002年10月15日办理了房屋产权登记手续。2004年10月18日，泰安房地产公司又与案外人周思思签订《商品房买卖合同》，将同香山庄D2幢2-2-2号房屋出卖给周思思，并于2013年11月22日办理了房屋产权登记手续。根据位于大连市西岗区房屋的房产档案显示，第三人泰安房地产公司于2010年9月14日出具了《关于办理历史遗留问题商品房产权手续的承诺书》，载明：“我公司于1998年开发建设了同香山庄（行政地名西岗区同香街），坐落于西岗区西侧。该项目具备《中标通知书》大房开中字（98）-7号；《城镇国有土地使用权出让批复》（大政地城号[1998]6058号）；《建设用地规划许可证》（大连-98068）；国有土地出让合同；验收竣工备案证明，缺少《国有土地使用证》。现申请按政府解决历史遗留问题相关纪要精神为购房者办理权属登记手续，我公司依据政府解决历史遗留问题相关纪要精神将积极补办相关手续。……”再查，根据鉴定机构辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司出具的《房地产估价报告》，同香山庄D6幢1-3-2号房在价值时点（2010年11月28日）的市场总价约为145.75万元，单价9,353元/平方米，D2幢2-2-2号房在价值时点（2013年11月9日）的市场总价约为151.50万元，单价11,470元/平方米。还查明，原一、二审判决生效后，经一审法院强制执行，被告长城资产于2018年3月2日实际履行执行款总额合计为3,159,799元。管学国于2019年6月8日死亡，其第一顺序法定继承人有配偶张金华、长子管诚博、次子管森权。一审法院认为，根据《中华人民共和国拍卖法》第六条之规定，委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利可以成为拍卖的标的。本案中，长城资产与钧诚拍卖行签订的《大连市委托拍卖合同》中记载的拍卖标的为“大连前关实业总公司抵债资产拍卖两套住宅见评估报告”，且管学国的委托代理人王军与被告钧诚拍卖行签订的《大连市拍卖成交确认书》中也确认王军拍得拍卖标的“同香山庄58#1-3-2号楼”、“同香山庄50#2-2-2号楼”。以上证据相互印证可以认定长城资产委托钧诚拍卖行拍卖的标的为案涉同香山庄的两套房屋。至于被告长城资产辩称其从中国农业银行大连市分行处受让了对前关实业的债权之后，又通过长城资产、前关实业、泰安房地产公司三方之间形成的抵债协议，取得了对泰安房地产公司的合同权利，其通过钧诚拍卖行拍卖的标的系该合同权利，是一种债权，并非案涉房屋的所有权。一审法院认为，长城资产取得中国农业银行大连市分行对前关实业的债权后，并未将该不良债权直接拍卖，而是同前关实业、泰安房地产公司签订了抵债合同，以取得案涉同香山庄的两处房屋来实现该不良债权，案涉两套房屋系该不良债权的抵债资产。对于抵债资产的拍卖并非对于债权的拍卖。假设按长城资产所辩称，其拍卖的是请求泰安房地产公司交付房屋的债权，但一般债权拍卖应当向买受人移交债权凭证，向债务人发出债权转让通知书等，而在案涉拍卖过程中，各方并未履行上述手续，可见长城资产委托钧诚拍卖行拍卖的行为并不符合债权拍卖的一般特征，其所辩称的委托钧诚拍卖行拍卖债权没有事实依据，故本院对其辩称理由不予支持。如前所述，长城资产委托钧诚拍卖行拍卖的标的为案涉同香山庄两处房屋。对于案涉两处房屋，被告长城资产虽与前关实业签订了的《房产抵债合同》，也与泰安房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但上述合同签订后，均未办理案涉房屋的产权登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故无论基于《房产抵债合同》抑或《商品房买卖合同》，被告长城资产都未能取得案涉两处房屋的所有权。故长城资产委托钧诚拍卖行拍卖案涉房屋的行为系无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国拍卖法》第六十五条规定，违反本法第三十七条的规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。因本案委托拍卖过程中，不存在上述规定中的拍卖无效情形，故对于原告要求确认合同无效的诉讼请求本院不予支持。鉴于被告长城资产委托钧诚拍卖行拍卖其没有所有权的案涉同香山庄两处房屋，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，长城资产应当依法承担违约责任，赔偿原告的损失。根据省高院民事裁定的意见，本次审理应当对管学国在履行拍卖合同过程中以及案涉房屋交付、过户过程中是否存在过错进行审查，并按照其过错程度承担相应的损失。而在本次审理过程中，由于管学国在开庭前已经去世，相关事实无法查清。根据案涉房屋的产权档案材料显示，案涉房屋也确实存在因缺少相关手续不能办理产权登记的情形，因此，根据现有的证据情况，无法证实管学国在案涉拍卖合同的履行以及要求房产交付、过户的过程中存在明显过错，因此，本院认为管学国作为案涉拍卖合同的买受方，不应当苛求其对拍卖标的物是否存在权利瑕疵承担过多的责任，反之，应由被告长城资产对其所拍卖标的物的权利瑕疵承担违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，被告长城资产不履行合同义务，给管学国造成损失，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，故被告长城资产应当返还原告购房款935,000元，并赔偿原告房屋差价损失。根据鉴定机构的《房地产估价报告》，同香山庄D6幢1-3-2号房在价值时点（2010年11月28日）的市场总价约为145.75万元，D2幢2-2-2号房在价值时点（2013年11月9日）的市场总价约为151.50万元。两套房屋的差价为：1,457,500+1,515,000-935,000=2,037,500元。另，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十六条之规定，本案中钧诚拍卖行拍卖的标的系委托人长城资产无权处分的房屋，本次拍卖实际并未成交，钧诚拍卖行收取买受人管学国的佣金46,750元无法律依据，应当返还给原告。至于原告要求钧诚拍卖行与长城资产承担连带责任的请求，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十八条之规定，拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任，本案中原告并未提供充足证据证明钧诚拍卖行明知长城资产对案涉房屋没有处分权而接受委托进行拍卖，故本院对于原告要求钧诚拍卖行与长城资产承担连带责任的请求不予支持。据此判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司向原告张金华、管诚博、管森权返还管学国（已故）交纳的购房款935,000元，赔偿房屋差价损失2,037,500元，合计人民币2,972,500元。二、被告辽宁钧诚拍卖行有限公司向原告张金华、管诚博、管森权返还管学国（已故）交纳的佣金46,750元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。三、驳回原告张金华、管诚博、管森权的其他诉讼请求。案件受理费30,954元，其他费用50元，鉴定费30,000元，合计人民币61,004元（原告已预付），由被告辽宁钧诚拍卖行有限公司负担1,000元，由中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司负担60,004元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人长城资产上诉坚持认为其委托拍卖的标的是债权而非案涉房屋的物权，所拍的两处房产的价格远远低于当时的市场价，也可以间接说明这次交易不是一般意义上的房屋买卖，而是请求权的转让。本院经审理认为，长城资产在最初取得中国农业银行大连市分行对前关实业的债权后，并未将该不良债权直接拍卖，而是同前关实业、泰安房地产公司签订了抵债合同，以取得案涉同香山庄的两处房屋来实现该不良债权，案涉两套房屋系该不良债权的抵债资产，对于抵债资产的拍卖并非对于债权的拍卖。况且，长城资产在委托拍卖公司对案涉两处房产公开拍卖时，并未在任何公开书面文件中明示拍卖标的系不良债权或资产权益。即使交易完成后也没有履行一般债权拍卖应当向买受人移交债权凭证，向债务人发出债权转让通知书等手续，可见长城资产委托钧诚拍卖行拍卖的行为并不符合债权拍卖的一般特征。至于长城资产提到的两处房产的拍卖价格低于市场价的问题，更是房产通过拍卖形式变现的一种常态，并不必然得出本次交易不同于正常房屋拍卖的结论。其所辩称的委托原审被告钧诚拍卖行拍卖的是案涉房屋的债权而非房屋本身没有事实依据。本案经多轮长达十年的诉讼，各级法院就本案对这一问题的观点也是一致的，因此对上诉人的该上诉意见本院不予支持。关于上诉人长城资产提出案涉两套房屋于2005年4月30日拍卖成交，被上诉人要求按照2010年11月28日、2013年11月9日作为案涉房产的价值时点主张差价赔偿，缺乏事实和法律依据的意见。本院通过梳理案涉房屋涉案的时间脉络发现，该两套房屋最早涉案的时间是2001年6月，泰安房地产公司与前关实业、长城资产通过三方合同约定，泰安房地产公司将案涉两套房屋出让给长城资产，付款方式为以贷（货）换房。此后，上诉人长城资产本可以依据与泰安房地产公司签订《商品房买卖合同》及相关协议对案涉房屋进行有效管控，但其既未对该两套房屋办理产权登记，也未对案涉房屋实际占有、使用，导致的后果是2001年12月9日，泰安房地产公司又与案外人刘增荣签订《商品房买卖合同》，将同香山庄D6幢1-3-2号房屋出卖给刘增荣，并于2002年10月15日办理了房屋产权登记手续。2004年10月18日，泰安房地产公司又与案外人周思思签订《商品房买卖合同》，将同香山庄D2幢2-2-2号房屋出卖给周思思，并于2013年11月22日办理了房屋产权登记手续。直到2005年4月11日，上诉人长城资产委托钧诚拍卖行拍卖案涉两套房屋时，其已实际丧失了对案涉两套房屋的处分权，也不可能将案涉房屋移交给被上诉人。至于泰安房地产公司为何在与长城地产签订《商品房买卖合同》后，又将案涉房屋卖予他人，不在本案调整范围内。关于上诉人长城资产提出的2010年11月28日、2013年11月9日案涉两套房屋赔偿差价的价值时点确定的问题。2010年11月，正是被上诉人在查询得知自己通过拍卖所得的一处房屋已被他人办理了产权登记，权利已被实际侵犯的时间。其向人民法院起诉时，最初的诉求还是要求二被告和第三人配合原告办理案涉两套房屋的产权证书并交付房屋，而非要求赔偿差价，说明其并不了解当时案涉的两套房屋已被原审第三人另卖他人的实际状况，只是在诉讼过程中，在得知第二套房屋也于2013年11月被他人办理了产权登记手续后，才变更了诉讼请求。因此，原审法院以被上诉人得知其权利被侵犯，结果已不可逆的这两个时间节点确定赔偿案涉房屋差价并无不妥。由于案涉房屋是长城资产委托钧诚拍卖行公开拍卖，被上诉人通过拍卖程序所得，其与原审第三人泰安房地产公司没有直接的权利义务关系，而房屋作为特殊商品，被上诉人想要办理案涉房屋的产权登记必须有包括上诉人及开发单位在内的相关权利人的配合才能得以完成。上诉人长城资产在委托拍卖前已丧失案涉房屋的处分权，导致被上诉人权利始终无法实现的全部责任在上诉人长城资产一方，被上诉人无责任。综上所述，上诉人中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币60004元（上诉人中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司已预交），由上诉人中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏红军审判员  祝 贺审判员  赵述云二〇二一年三月十七日书记员  程添莹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。