四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0113民初1827号 原告:成都市鼎登教育咨询有限责任公司，住所地成都市成华区万科北街18号7栋1单元3层1号。 法定代表人：邓小东，董事长。 委托诉讼代理人：谢成俊，四川诚伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈怡，四川诚伦律师事务所律师。 被告：攀钢集团成都钢钒有限公司，住所地成都市青白江区团结南路。 法定代表人：张虎，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡渝峰，男，1974年3月2日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系公司员工。 委托诉讼代理人：徐固荣，男，1968年5月8日出生，汉族，住成都市青白江区，系公司员工。 第三人：成都市青白江区华美小学校，住所地成都市青白江区红阳正和路103号。 法定代表人：邓小东。 委托诉讼代理人：赵祥春，女，1988年4月11日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工。 原告成都市鼎登教育咨询有限责任公司（以下简称鼎登教育公司）与被告攀钢集团成都钢钒有限公司（以下简称攀钢公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理。案件审理过程中，原告鼎登教育公司申请追加成都市青白江区华美小学校（以下简称华美小学）作为本案的第三人，本院审查后予以准许。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告鼎登教育公司的法定代表人邓小东及该公司委托诉讼代理人谢成俊、陈怡，被告攀钢公司委托诉讼代理人蔡渝峰，第三人华美小学委托诉讼代理人赵祥春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎登教育公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令攀钢公司向鼎登教育公司支付拆迁补偿费1195223.5元，并支付以1195223.5元为基数的自2020年5月10日起至攀钢公司支付之日止的银行同期贷款利率（年息6%）的资金利息；2.诉讼费用由攀钢公司承担。事实和理由：鼎登教育公司因创办华美小学，与攀钢公司于2015年4月15日就攀钢公司所有的位于青白江区政和路的攀钢公司教育培训中心(以下简称培训中心)签订《租赁合同》。其中约定：若办学场地在租赁期间因政府规划改变其功能不能履行合同时，拆迁方针对土地、建筑物及其附属设施给予的所有赔偿当然归攀钢公司；如给予学校装修赔偿费的，攀钢公司与鼎登教育公司双方根据各自装修实际投入情况进行分配，由攀钢公司装修的归攀钢公司所有，由鼎登教育公司装修的归鼎登教育公司所有，明确针对鼎登教育公司所办学校的补偿费用归鼎登教育公司所有……。《租赁合同》签订后，鼎登教育公司按合同约定交纳了履约保证金100000元，攀钢公司与鼎登教育公司进行了培训中心的交接工作，鼎登教育公司在接收培训中心后，就装修事宜向当时的培训中心领导口头报告了装修申请，获得领导口头同意后，鼎登教育公司于2015年5月1日与成都格调园建筑装饰有限公司签订了《成都市青白江区华美小学装饰设计制作协议合同》，工程造价预算为1061812元，工期为2015年5月5日至2015年7月26日；装修结束后鼎登教育公司与成都格调园建筑装饰有限公司经决算装修费用为1046000元，并支付给了装修公司；2015年9月1日，装修好的培训中心投入使用，华美小学正式开学。此后，攀钢公司与鼎登教育公司均按《租赁合同》的约定履行合同义务。2018年3月1日，由于青白江区人民政府对培训中心进行整体拆迁，攀钢公司通知鼎登教育公司解除《租赁合同》。2018年7月1日，鼎登教育公司根据攀钢公司搬迁进程，将华美小学搬迁至青白江区建安街18号，现华美小学已经在新校区正式开学。由于政府拆迁，双方解除了《租赁合同》，根据相关文件以及《租赁合同》第六条的约定，鼎登教育公司可得的拆迁补偿费用已由拆迁机构支付到攀钢公司账上。搬迁后，鼎登教育公司与攀钢公司就拆迁补偿费进行过多次协商，但双方未能达成一致。为维护自身合法权利，鼎登教育公司特提起民事诉讼，请求法院判令攀钢公司向鼎登教育公司支付因搬迁应获得相应的搬迁补偿费及上述款项的资金利息。 攀钢公司辩称，一、鼎登教育公司提供的装修明细依据是根据决算总价并非攀钢公司获得的赔偿款项来决定其诉请。依据鼎登教育公司提供的证据“决算总价”在攀钢公司获得的赔偿范围内再予以确认是否该由鼎登教育公司获得。现鼎登教育公司所依据的部分赔偿款项不能在决算总价中体现，无法支持鼎登教育公司诉请，故应以鼎登教育公司实际投入或“决算总价”的依据作为鼎登教育公司是否应该得到补偿的依据；二、鼎登教育公司的计算依据没有相应证据佐证；三、鼎登教育公司的资金利息的同期利率太高，需要进一步查实同期贷款利率。 第三人华美小学述称，对于鼎登教育公司的诉请没有答辩意见，同意由鼎登教育公司按照其与攀钢公司的租赁合同主张拆迁补偿费及其他相关费用，包括学校方的相关费用。 另，鼎登教育公司诉请拆迁补偿费1195223.5元的具体构成、事实理由以及攀钢公司的相应答辩意见详见案件争议焦点评析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月15日，攀钢公司（甲方）与鼎登教育公司（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：鼎登教育公司租赁攀钢公司教育培训中心场地用于办学，租赁期限为2015年9月1日至2030年8月31日。租赁场地范围：1、该办学场地位于青白江区政和路（攀钢集团成都钢钒有限公司教育培训中心，以下简称教培中心），教培中心总占地面积约为10779平方米，建筑面积约为8835平方米。其中：运动场两个，面积约4935平方米，其中田径场地面积为3630平方米，羽毛球场地600平方米，其他运动场地705平方米。2、教学大楼两栋：西楼六层楼房，建筑面积3125平方米，共有教室36间，教师办公室9间；北楼三层楼房，建筑1451平方米，共有教室13间，学生活动室1间，教师办公室5间。3、住宿楼一栋，六层楼房，建筑面积2086平方米，共有学生宿舍90间；4、职工书屋2层楼房，建筑面积180平方米；5、办公大楼一栋，四层楼房，建筑面积1232平方米，共有36间办公室；6、门卫值班室3间，面积60平方米；7、校内实习厂5间，建筑面积228平方米。考虑双方各自实际情况，租赁将采用逐步租赁，乙方前三年租赁甲方教学楼1-3楼（其中西1-4、西1-8、西2-4、西2-6甲方留用；住宿楼1-3楼。甲方在2015年4月18日前将租赁场地交付给乙方装修。甲方向乙方交付租赁场地时由双方对交付的场地及附属设施进行书面确认。乙方在场地交付后自费对房屋进行装修，保证不改变建筑物的主体结构或不进行任何有可能影响房屋或他人安全的施工。乙方在对租赁场地进行装修施工前需向甲方做书面报告，经甲方签字审核同意后方可进行装修，装修费用乙方自理，协议期满后乙方不得擅自拆除装修的设施设备，一切增设无偿归甲方所有。乙方装修期为2个半月。若办学场地在租赁期间内因政府规划改变其功能不能履行合同时，拆迁方针对土地、建筑物及其附属设施给予的所有赔偿当然归甲方所有；如给予学校装修赔偿费的，甲乙双方根据各自装修实际投入情况进行分配（由甲方装修的归甲方所有，由乙方装修的归乙方所有，附装修前图片），明确针对乙方所办学校的补偿费用归乙方所有，本合同自行终止，双方不承担违约责任。 协议签订后，鼎登教育公司将租赁场地用于华美小学办学场所。 2015年5月1日，华美小学与成都格调园建筑装饰有限公司（以下简称格调公司）签订了《装饰设计制作协议合同》（以下简称《装修合同》），主要约定：格调公司对华美小学场地进行装饰装修。施工内容为：1、大门改造、校园门口文化墙浮雕制作、保安室装修、教学楼外墙刮腻子及上漆；2、学校原操场水泥地面打除及贴砖、树围石安装防腐木坐凳、围墙及彩钢棚拆除；3、围墙墙体新建、所有围墙墙面乳胶漆制作、围墙墙裙贴文化砖、围墙墙面文化；4、内墙乳胶漆制作。工期为2015年5月5日至2015年7月26日，工程款为1061812元。合同签订后，格调公司按照合同约定对华美小学进行了装修。此外，华美小学因案涉场地装修购买塑钢窗户花费27000元，购买18扇门花费9260元。 案涉场地因属于棚户区改造范围，攀钢公司于2018年12月10日同案外人成都市瀚宇投资有限公司（以下简称瀚宇公司）签订了《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》（以下简称《模拟搬迁合同》）中约定瀚宇公司对案涉场地实施搬迁。《模拟搬迁合同》及相关附件中载明各项货币终结搬迁补偿费用如下： 一、模拟搬迁补偿安置：1、住宅建筑面积1023.6平方米，评估单价5961元，终结补偿6101680元；2、办公建筑面积469.32平方米，评估单价5633元，终结补偿2643680元；3、其他建筑面积7767.08平方米，评估单价3483元，终结补偿27052740元；4、被搬迁房屋装饰装修补偿总价3130129元（装修评估总价为3382815元，包含装饰装修材料及人工费；最终补偿总价3130129元系在装饰装修重置成本基础上，结合使用情况、维护保养情况等，考虑折旧后最终得出的金额，占评估总价的92.5%；其中：1-4楼住宅，建筑面积1023.6平方米，装修评估价为498493元；1楼办公，建筑面积469.32平方米，装修评估价为153937元；1-7楼教育培训中心教学楼，建筑面积7767.08元，装修评估价为2477699元）。 二、政策性补偿费用：共计8050元。 三、政策性补助费用共计2731936元：1、临时安置补助费92124元；2、停产停业经济损失费：2514612元；3、搬家补助费：125200元。 四、政策性补贴费用8436508元。 五、提前搬迁奖励费用2828000元：1、被搬迁人提前签订模拟搬迁补偿安置合同、完成搬迁并交付被搬迁房屋的，奖励提前搬迁奖30000元；2、所有被搬迁人按与甲方的约定，在规定时间内签订模拟搬迁补偿安置合同、完成搬迁并交付被搬迁房屋的，甲方给予乙方楼栋腾退奖20000元；3、被搬迁人选择货币补偿的，给予面积奖2778000元。 六、其他补偿1016403元：1、附属物补偿费364580元（其中：机电实验车间128000元、机电实验车间旁房屋10000元、非机动车棚①19800元、非机动车棚②1980元、空置房5600元、原2号门卫室7200元、食堂192000元）；2、其他费用651823元（其中：①塑胶操场及跑道2869.52㎡，价格为313431元；②混凝土地坪面积6029㎡、厚度15㎝，地面铺地砖面积1195.11㎡，合计价格为338392元）。 以上各项费用共计53949126元。 此后，案涉场地搬迁，攀钢公司领取了搬迁安置补偿款53929126元、搬迁安置腾空奖20000元，合计53949126元。 以上事实由各方身份信息、《租赁合同》、《装饰设计制作协议合同》及附件、“华美小学室内外建设及装饰装修分部分项工程量与计价表”、收据、收条、记账凭证、银行转账凭证、照片、《四川省义务教育学校办学条件基本标准（试行）》、《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》及附件、二标段价格明细表、房屋搬迁货币终结补偿确认单、领条、拆迁补偿价格明细、华美小学装修评估明细等证据及当事人陈述在卷为证。 本院认为，鼎登教育公司与攀钢公司签订《租赁合同》，约定由鼎登教育公司租赁攀钢公司场地用于办学，并支付租赁费，双方建立合法有效的租赁合同关系。因双方在合同中明确约定了若办学场地因政府规划改变其功能不能履行合同时，如给予学校装修赔偿费的，租赁双方根据各自装修实际投入情况进行分配，明确针对鼎登教育公司所办学校的补偿费用归鼎登教育公司所有，现《租赁合同》因搬迁无法继续履行，双方应按照合同约定履行相应的义务。根据鼎登教育公司的诉请及事实理由、攀钢公司的抗辩，结合双方提交的证据，本院对鼎登教育公司主张的拆迁补偿费1195223.5元中各项明细评析如下： 一、操场地坪249676元。鼎登教育公司称：“华美小学室内外建设及装饰装修分部分项工程量与计价表”中“学校原操场水泥地面打除及贴砖”载明，“破碎机打除水泥面积1687㎡，购买广场砖并使用水泥河沙铺贴面积1687平方米”……小计价格为382226元；《模拟搬迁合同》中也载明“混凝土地坪面积6029㎡、厚度15㎝，地面铺地砖面积1195.11㎡，合计价格为338392元”；因铺地砖的成本远高于混凝土成本，所以其按照该部分赔偿总价的70%主张即249676元。本院认为，鼎登教育公司提交的证据能够证明其对操场部分水泥地面打除后重新铺设了地砖，面积为1687平方米；而相对应的赔偿项目里包含了混凝土地坪面积6029㎡以及地面铺地砖面积1195.11㎡；现有证据无法将鼎登教育公司铺设的地砖在对应的补偿价格中予以明确。故根据鼎登教育公司铺设地砖面积与整体评估面积的比例、施工时间，参照鼎登教育公司该项施工时总共投入的工程款金额，以及装修评估价格与最终的确定补偿价格的比例，本院对该项费用酌定支持为200000元。 二、教学楼西楼的乳胶漆、塑钢窗、1.8米墙砖、黑板；教学楼北面的全部装修（除水磨石、PVC吊顶外）。鼎登教育公司称：①“华美小学装修评估明细”载明，教学楼西楼乳胶漆装修评估即搬迁补偿金额为533955元，12个塑钢窗5640元，1.8米墙砖金额为33696元，黑板54个计37800元；其租赁了教学楼西楼的一半即1-3楼，故主张乳胶漆和1.8米墙砖各一半的金额、塑钢窗的全部金额、6个黑板的金额（只更换了6个）。教学楼北面的全部装修（除水磨石、PVC吊顶外），其中：乳胶漆70422元、18个防盗门32400元、9个塑钢窗4230元、1.8米墙砖4923元、18个黑板12600元，以上搬迁补偿权益应由鼎登教育公司享有。②“华美小学室内外建设及装饰装修分部分项工程量与计价表”中“教学楼外墙刮腻子及上漆、内墙乳胶漆制作”载明这两部分乳胶漆装修价格分别为106424元和81920元，合计188344元。“记账凭证”、“收据”等载明华美小学装修塑钢窗户27000元、18扇门9260元。 本院认为：①关于乳胶漆部分。鼎登教育公司提交的证据能够证明其对教学楼部分进行了乳胶漆装饰装修，费用为188344元；而相对应的补偿项目里教学楼西楼乳胶漆补偿533955元，其一半为266977.5元，教学楼北面乳胶漆补偿为70422元，两者合计为337399.5元；两者相比较，补偿价格高于鼎登教育公司实际装修价格，因此补偿价格中应当包含原有及其他装修部分，但现有证据无法将鼎登教育公司乳胶漆装修部分在对应的补偿价格中予以区分明确。故根据鼎登教育公司乳胶漆装修金额、施工时间，结合补偿价格，参照装修评估价格与最终的确定补偿价格的比例，本院对乳胶漆补偿费用酌定支持为150000元。②关于塑钢窗部分。鼎登教育公司提交的“记账凭证”、“收据”等能够证明塑钢窗户支出，相对应的教学楼西楼和北面包含塑钢窗户补偿项目，参照装修评估价格与最终的确定补偿价格的比例，本院对该部分费用主张酌情支持9200元。③关于门部分。鼎登教育公司提交的“记账凭证”、“收据”能够证明18扇门的支出，而相对应的补偿项目里包含教学楼北面18扇门的补偿，参照装修评估价格与最终的确定补偿价格的比例，本院对该部分费用主张酌情支持30000元。④关于1.8米墙砖和黑板部分。鼎登教育公司并未提交充分的证据证明该项支出，本院对该款项主张不予支持。 以上应予支持部分小计189200元。 三、关于门卫室装修项目。鼎登教育公司称：“华美小学装修评估明细”载明，门卫室项目补偿29597元，其中水磨石3847元、乳胶漆8155元、1.8米墙砖1515元、铝合金门1800元、木门2500元、铝合金窗860元、铁窗920元、落地玻璃窗10000元，除水磨石外，均应由鼎登教育公司获得补偿。“华美小学室内外建设及装饰装修分部分项工程量与计价表”中“保安室装修”载明：室内外墙面基层处理、刮腻子、打磨、室内外乳胶漆制作、电路改造等合计18816元。 本院认为，鼎登教育公司提交的证据只能够证明其对门卫室进行了乳胶漆装修，故对于该项补偿款中的乳胶漆项目费用应归其所有，参照装修评估价格与最终的确定补偿价格的比例，该笔款项酌定为8000元；对门卫室其他费用主张不予支持。 四、关于政策性补助费及搬迁奖励。鼎登教育公司称：《模拟搬迁合同》及“房屋搬迁货币终结补偿确认单”中包括：临时安置补助费92124元、搬家补助费125200元（住1200元+非住800元/车*155车）、提前搬迁奖30000元、楼栋腾退奖20000元，因案涉租赁场地占搬迁场地一半面积，故临时安置补助费的一半即46062元、提前搬迁奖的一半即15000元、楼栋腾退奖的一半10000元及搬家补助费32000元（40车非住*800元/车）应由其享有。 本院认为，鼎登教育公司系案涉场地的承租人，其主张的上述费用符合双方合同约定及相关政策规定，本院予以全部支持；但关于搬家补助费部分，鼎登教育公司并未提交充分的证据证明其搬家所需车辆数量及全部费用，但鉴于学校搬迁及产生费用的事实是客观存在的，本院对其搬家补助费酌情支持20000元；以上金额合计为91062元。 五、关于其他费用，鼎登教育公司主张“华美小学室内外建设及装饰装修分部分项工程量与计价表”中“树围石安装防腐木坐凳18720元”、“围墙墙体新建28730元”、“所有围墙墙面乳胶漆制作60648元”、“围墙墙裙贴文化砖33569元”、“围墙墙面文化256956元”等项目包含在“其他补偿费用1016403元”中，应当获得相应补偿。 本院认为，其他补偿费用1016403元包括：1、附属物补偿费364580元（其中：机电实验车间128000元、机电实验车间旁房屋10000元、非机动车棚①19800元、非机动车棚②1980元、空置房5600元、原2号门卫室7200元、食堂192000元）；2、其他费用651823元（其中：①塑胶操场及跑道2869.52㎡，价格为313431元；②混凝土地坪面积6029㎡、厚度15㎝，地面铺地砖面积1195.11㎡，合计价格为338392元）。经对比可知，鼎登教育公司主张的“其他费用”不包含其中，故本院对其主张不予支持。 综上所述，攀钢公司应向鼎登教育公司支付搬迁补偿款共计488262元。关于资金占用利息（自2020年5月10日起算），鼎登教育公司要求攀钢公司支付资金占用利息合理合法，本院对该主张部分支持为：以应付的搬迁补偿款488262元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）标准，自2020年5月10日计算至付清时为止。 依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告攀钢集团成都钢钒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都市鼎登教育咨询有限责任公司支付各项费用共计488262元及资金占用利息（以应付未付的488262元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）标准，自2020年5月10日计算至付清时为止）； 二、驳回原告成都市鼎登教育咨询有限责任公司其他诉讼请求。 案件受理费7779元，由攀钢集团成都钢钒有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  马磊 二〇二一年三月八日 书记员  梁莎