辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1760号上诉人(原审原告)：宋清君，男，1990年9月5日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：岳泉林，辽宁诚高律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大连华丰金山花园房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区黄山路3A、3B号。法定代表人：崔迎喜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦芳菲，辽宁仕鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄秀，辽宁仕鹏律师事务所实习律师。上诉人宋清君因与上诉人大连华丰金山花园房地产开发有限公司（以下简称华丰金山花园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初9600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋清君上诉请求：1.撤销一审判决，改判华丰金山花园公司向宋清君支付逾期办理房屋权属证书违约金17658.9元；2.本案一、二审案件受理费由华丰金山花园公司承担。事实和理由：原审法院认定华丰金山花园公司受到新冠××疫情发生的不可抗力，免除其2020年2月1日至3月31日（60天）期间逾期办证违约金于法无据。第一，新冠××疫情的发生对于双方商品房买卖合同的履行不构成不可抗力因素。本案华丰金山花园公司迟延办证的原因系其电力、消防等工程未达到法定的竣工验收标准导致，案涉房屋截至起诉时依然不符合法定的竣工验收条件，而是华丰金山花园公司通过大连市政府的“办证难”专项通道办理的权属证书，其仅需要向政府部门提交相关文件材料即可，履行办证程序没有受到建筑企业停工停产的影响。第二，华丰金山花园公司在原审过程中并没有提交证据证明其受到新冠××疫情影响导致其无法恢复正常工作，办证的哪项程序工作因疫情导致延期以及迟延的具体天数。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任，华丰金山花园公司未提交证据证明其为完成竣工验收工作而受到不可抗力的影响无法继续进行。华丰金山花园公司针对宋清君的上诉请求辩称，不同意宋清君的上诉请求。整个疫情期间是经历在宋清君的办证期间，受到了疫情的客观影响。华丰金山花园公司确实无法复工正常工作，办证的相关各项程序也没有办法继续进行，法院从平衡双方利益角度，酌情扣减疫情的天数正确。华丰金山花园公司上诉请求：撤销一审判决，改判华丰金山花园公司给付宋清君逾期办证违约金9369.16元。事实和理由：一、违约金制度应遵循损害填补原则，宋清君并未举证证明因华丰金山花园公司违约所造成的实际损失，且迟延办证并非华丰金山花园公司原因导致，原审法院认定的违约金比例不适当。应结合合同履行情况、过错程度，依据公平原则将违约金标准调减至日万分之0.8，以达到双方利益的平衡。华丰金山花园公司虽然逾期办理产权登记，但也仅使宋清君未能及时取得房产证，其并未举证证明其所受到的实际损失，因此应当认定华丰金山花园公司的违约行为并未给宋清君造成损失或损失轻微，按照违约赔偿的损害填补原则，即使认为购房合同系由华丰金山花园公司主导制定，也应结合违约事由出现后我公司一直积极履行办证义务，并未怠于履行使违约状态持续；而且迟延办证并非我公司原因导致，我公司对此不存在过错。二、法院应以华丰金山花园公司向登记部门递交全部申请材料之日，即2020年8月20日作为逾期办证违约责任的截止日，此时华丰金山花园公司的办证义务视为全部履行完毕，至于递交材料之后行政部门的审核、登记、制证等期限利益损失不应由我公司承担，原审法院以备案日期作为截止日缺乏法律依据。华丰金山花园公司原审中已提交于2020年8月20日前将案涉小区房屋办理初始登记的申请材料全部提交至办证登记部门，并取得有效收件回执的证据，办证登记部门后续材料审核至备案登记等期限，并非是因出卖人原因所致，相应的期限利益损失也不应全部由华丰金山花园公司承担。宋清君针对华丰金山花园公司的上诉请求辩称，不同意华丰金山花园公司的上诉请求。一、华丰金山花园公司逾期办理房屋权属证书违约金应按照《商品房买卖合同》约定的日万分之一标准计算。第一，逾期办理产权登记系华丰金山花园公司原因导致。案涉房屋建筑工程因华丰金山花园公司在消防、电力等方面未满足法定的竣工验收条件，无法向产权登记机关提交竣工验收备案登记手续取得初始登记证书，导致小区业主无法在双方合同约定的办证期间内办理房屋权属证书。华丰金山花园公司在原审过程中并没有提交非因华丰金山花园公司原因迟延办证的相关证据材料，或即使因第三人原因造成华丰金山花园公司违约，也不能免除华丰金山花园公司向宋清君承担违约责任。第二，华丰金山花园公司违反合同约定的办证期间，应向宋清君按照合同约定的日万分之一标准承担违约责任。双方在签订《商品房买卖合同》时，已经明确约定了逾期办理房证的违约金标准，且该合同条款是华丰金山花园公司为重复使用而预先拟定的格式条款，合同双方并非协商确定，华丰金山花园公司在事先拟定该格式条款时已经充分考虑了办证所需要的时间和自身利益。另外，华丰金山花园公司逾期办理房证必然会导致业主产生损失，如税费损失、房屋价值损失、维权损失等。违约金既具有赔偿对方损失的性质也具备惩罚违约方的性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。宋清君按照合同约定的日万分之一标准主张权利，折算年利率仅为3.6%，远低于司法解释规定的在损失难以计算情况下的标准。二、华丰金山花园公司承担违约责任的截止期限应以华丰金山花园公司通知宋清君可以办理权属登记证书之日为准。《商品房买卖合同》约定如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。根据该约定，计算违约金的截止期限应为买受人可以办理房屋权属证书，华丰金山花园公司主张其于2020年8月20日将办理初始登记的材料提交至办证部门，但办证登记部门并没有在当日核准初始登记材料，登记机关必然需要对华丰金山花园公司提交的材料进行审核，确认符合办理初始登记的规定并发放初始登记证书，且华丰金山花园公司于2020年9月1日以张贴公告的方式告知房屋可以办理权属证书，是华丰金山花园公司履行通知买受人可以办证具体时间义务的体现，其才全面履行了办证义务。宋清君向一审法院起诉请求：判令华丰金山花园公司支付逾期办理房屋权属证书违约金17658.90元（自2020年3月10日起至2020年9月1日止，共计175天，以已支付房屋价款1009608元日万分之一标准计算）。一审法院认定事实：2017年12月20日，宋清君（买受人）与华丰金山花园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的甘井子区金山园29号2单元9层2号房屋，总房款1009608元；出卖人应当在2018年3月31日前交付商品房；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。华丰金山花园公司于2018年3月10日将案涉房屋交付宋清君。华丰金山花园公司于2018年12月30日向宋清君出具了结算款发票，房屋面积为83.98平方米，房款金额为1009608元，备注“结算款发票”。2020年7月29日，大连市甘井子区住房和城市建设局向大连市不动产登记中心出具《证明》，内容载明：依据辽宁省自然资源厅《关于推进已售商品房不能办理产权证问题化解工作的指导意见》（辽自然资发[2019]18号）文件精神，由大连华丰金山花园房地产开发有限公司开发建设、大连经济技术开发区规划建筑设计院设计、大连华丰建筑工程有限公司施工、大连方圆建设监理有限公司监理的金龙路旧区改造项目A区（华丰·金山花园）工程，建筑面积269,554.23平方米（1#-48#）共48栋楼，根据鉴定部门出具的鉴定报告，该项目工程地基基础及上部承重结构的施工质量满足设计及相关验收规范要求。2020年8月20日，大连市不动产登记中心向华丰金山花园公司出具《不动产登记收件回执》，登记类型为商品房项目房地产权首次登记。2020年9月1日，华丰金山花园公司在宋清君所属小区单元门上张贴《华丰金山花园办理房产证通知》，通知宋清君可以办理房产证。大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年1月31日发布《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令第3号》；辽宁省统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作总指挥部于2020年7月25日发布《辽宁省统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作总指挥部令第14号》；大连市统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作指挥部于2020年7月31日发布《大连市统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作指挥部令第13号》；大连市甘井子区住房和城市建设局与大连市甘井子区建筑安全监督站于2020年3月31日向华丰金山花园公司下发《恢复施工安全监督告知书》；大连市卫生健康委员会发布快讯《8月30日上午，市政府新闻办举行新冠××疫情防控工作第四十八次集中发布会》。大连市防汛抗旱指挥部办公室于2020年7月17日发布《关于做好防御强降雨工作的通知》；大连市甘井子区防汛抗旱指挥部办公室于2020年8月2日发布《关于做好强降雨应对工作的通知》；大连市防汛抗旱指挥部办公室于2020年8月12日发布《关于落实市领导指示精神，做好防御强降雨工作的通知》。一审法院认为，根据本案双方诉辩理由及提供的证据分析，本案争议焦点为华丰金山花园公司是否存在逾期办证行为及违约金计算的起止时间。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。华丰金山花园公司未按约履行协助宋清君办理房屋所有权登记义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，因华丰金山花园公司未能依约协助宋清君办理产权登记，导致宋清君未及时取得房屋权属证书，不能正常充分地行使房屋权利，华丰金山花园公司应当根据合同约定向宋清君支付违约金。关于违约金计算的起始时间问题。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金”。此处“房屋交付之日”应为房屋实际交付给宋清君的日期，即2018年3月10日，故华丰金山花园公司应自房屋实际交付满两年的次日，即2020年3月10日起承担违约金。关于违约金计算的截止时间问题。本案中，《商品房买卖合同》约定，“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。”根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，华丰金山花园公司对于具体办证时间负有通知义务。经庭审查明，华丰金山花园公司于2020年9月1日在案涉小区内张贴公告通知宋清君可以办理权属证书，故宋清君主张违约金计算至2020年9月1日有事实及法律依据。关于华丰金山花园公司辩称应以竣工验收等效证明文件或华丰金山花园公司向办证机关递交初始登记材料的时间为截止日期，该辩称意见不符合合同约定，亦无事实和法律依据，不予采纳。关于华丰金山花园公司辩称宋清君应举证证明系“因出卖人责任”导致逾期办证一节。华丰金山花园公司作为出卖人负有“在约定的期限内向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料”的合同义务，华丰金山花园公司既未举证证明其已在约定的期限内向产权登记机关报送办理产权登记所需的材料，亦未举证证明其未在约定的期限内报送材料存在免责事由，据此应当认定为系因华丰金山花园公司责任导致逾期办证。华丰金山花园公司的此项抗辩理由无事实和法律依据，不予采纳。关于华丰金山花园公司辩称因受新冠××疫情、台风强暴雨等恶劣天气影响，应予扣除相关期限一节。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，如前所述，华丰金山花园公司应当在房屋交付之日起两年内办理房屋所有权登记，即于2020年3月9日前办理。但因发生新冠疫情，国家采取了一系列防治措施。大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年1月31日发布《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令第3号》，要求市内各类企业停工停产，依法保障员工合法权益，强化主体和社会责任，把各项防控和服务保障措施落实到位。直至2020年3月31日，大连市甘井子区住房和城市建设局与大连市甘井子区建筑安全监督站向华丰金山花园公司下发《恢复施工安全监督告知书》，华丰金山花园公司作为房地产企业才开始复工。受疫情影响的上述期间华丰金山花园公司无法正常工作，本案涉及的工程竣工验收的各项程序也受疫情影响无法继续进行。新冠××疫情的发生应属于不可预测、不可预见的不可抗力因素，故对华丰金山花园公司提出的免除2020年2月1日至3月31日（60天）期间逾期办证违约金的意见予以采纳。对于华丰金山花园公司提出的我市“7.22”疫情的影响，因此次疫情的防控仅仅是区域性的防控措施，并未对本案涉及的工程竣工验收的各项程序产生质的影响，故对华丰金山花园公司要求免除2020年7月28日至8月29日期间逾期办证违约金的意见不予采纳。对于华丰金山花园公司应按何种标准向宋清君支付相应的违约金一节。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。该合同条款系华丰金山花园公司为重复使用而预先拟定的格式条款，非经双方协商。宋清君在购买房屋时对该合同条款只能被动接受，没有对合同条款协商和变更的可能。因此，应当认为，华丰金山花园公司在预先拟定该格式条款时已经充分考虑了办证所需时间和己方利益。现华丰金山花园公司违反由其主导制定的合同条款，要求宋清君举证证明其损失，并要求降低违约金标准至日万分之0.5，缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于华丰金山花园公司辩称物业费、电费由该公司垫付，应予抵扣一节，尽管可能存在华丰金山花园公司垫付上述费用的情形，但因法律对此并无特别规定，华丰金山花园公司不能因此减免违约金，且根据合同的相对性，物业费及电费的收费主体并非华丰金山花园公司。故华丰金山花园公司的抗辩理由无事实和法律依据，不予采纳。综上，华丰金山花园公司应以已付总房款为本金，按日万分之一的标准，自2020年3月10日至2020年9月1日止，向宋清君支付逾期办证违约金，扣除疫情影响的60天，即华丰金山花园公司应向宋清君支付逾期办证违约金11711.45元[即1009608元×1/10000×（176天-60天）]。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告大连华丰金山花园房地产开发有限公司自判决发生法律效力之日起十日内给付原告宋清君逾期办证违约金11711.45元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告宋清君的其他诉讼请求。案件受理费121元（原告已预付，已减半收取），由原告负担75元，被告大连华丰金山花园房地产开发有限公司负担46元。被告负担部分于判决生效之日起十日内给付。二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点一是应否对案涉《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金标准予以调整，二是逾期办证违约责任的截止日如何认定，三是应否扣除2020年2月1日至3月31日(60天)新冠××疫情期间的逾期办证违约金。关于第一个焦点问题，华丰金山花园公司上诉称迟延办证并非该公司原因导致，应依据公平原则将违约金标准调整至日万分之0.8。本院认为，华丰金山花园公司作为出卖人负有在约定的期限内向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料的合同义务，其未能按期履行该项合同义务系不争的事实，且其无据证明未在约定的期限内报送材料存在任何免责事由，故应当认定为系因华丰金山花园公司责任导致逾期办证，应承担相应的违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。此条款系华丰金山花园为重复使用而预先拟定的格式条款，其在预先拟定该条款时已充分考量了办证所需时间和可能给买受人造成的损失。本案华丰金山花园公司迟延履行办证义务势必影响到买受人行使案涉房屋的权利，给买受人造成一定的损失。而华丰金山花园公司并未举证证明双方所约定的日万分之一的违约金标准过分高于其因逾期办证给买受人所造成的损失，应承担举证不能的后果。故华丰金山花园公司主张双方合同约定的违约金标准过高要求予以调整，既缺乏事实依据,亦有悖诚信，本院不予支持。关于第二个焦点问题，华丰金山花园公司上诉称应以向登记部门递交全部申请材料之日作为逾期办证违约责任的截止日，本院认为，案涉房屋何时具备办理产权的条件，华丰金山花园公司负有向宋清君告知的义务，其于2020年9月1日在案涉小区内张贴公告通知业主可以办理权属证书，应视为其于2020年9月1日才履行了告知义务。在此之前，华丰金山花园公司并未采取其他方式通知案涉小区业主。华丰金山花园公司主张以向登记部门递交初始登记材料的时间为截止日期，既不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。关于第三个焦点问题，本院认为，林清君虽上诉称华丰金山花园公司迟延办证系因电力、消防等工程未达到法定竣工验收标准导致，但对此未提交相应证据。根据双方合同约定，华丰金山花园公司应当在房屋交付之日起两年内办理房屋所有权登记，即于2020年3月9日前办理。但由于发生新冠疫情，大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年1月31日发布《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令第3号》，要求市内各类企业停工停产，直至2020年3月31日，大连市甘井子区住房和城市建设局与大连市甘井子区建筑安全监督站才向华丰金山花园公司下发《恢复施工安全监督告知书》，华丰金山花园公司作为房地产企业才开始复工。故华丰金山花园公司受疫情影响，在2020年2月1日至3月31日期间无法正常工作，案涉工程竣工验收的各项程序也受到疫情影响无法继续进行。鉴于新冠疫情发生时，华丰金山花园公司办理案涉房屋所有权登记义务的期限尚未届满，一审法院酌情对2020年2月1日至3月31日期间逾期办证违约金予以扣减并无不当，本院予以维持。综上所述，宋清君、华丰金山花园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由宋清君、大连华丰金山花园房地产开发有限公司各负担50元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年三月二十五日书记员  孙雨宁