河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终66号 上诉人（原审被告）：承德中和房地产开发有限公司，住所地河北省承德县下板城镇中道山水御园52幢1单元502号。 法定代表人：白鹏，经理。 委托诉讼代理人：张国际，河北山庄律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：罗玉华，女，1967年4月21日出生，满族，农民，住河北省承德县。 被上诉人（原审原告）：白松田，男，1970年4月1日出生，回族，农民，住河北省承德县。 被上诉人（原审原告）：于海凤，女，1969年11月20日出生，回族，农民，住河北省承德县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘云兵，河北张利民律师事务所律师。 上诉人承德中和房地产开发有限公司（以下简称中和房地产公司）、罗玉华因与被上诉人白松田、于海凤商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0821民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中和房地产公司的委托诉讼代理人张国际，上诉人罗玉华，被上诉人白松田及白松田、于海凤的共同委托诉讼代理人刘云兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗玉华上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：2017年1月，上诉人与被上诉人承德中和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，上诉人以38万元购买承德县3幢1单元302号房屋，上诉人自2017年3月收房后装修入住至今，上诉人对被上诉人之间的借款和房屋买卖一概不知情。通过一审开庭，已经很明确被上诉人承德中和房地产开发有限公司因向被上诉人白松田借款而签订商品房买卖合同将房屋抵押，这本质是借款合同关系，被上诉人一审要求履行商品房买卖合同，没有法律依据。被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》，漏洞百出，合同上房款交付日期和合同签订日期均为空白，明显不符合正规的房产交易规则。通过一审开庭，很明显看出这就是为了担保借款而签订的合同。而且上诉人购买房屋居住这么长时间过程中，被上诉人白松田、于海凤从未向上诉人主张过房屋的权属，如果二被上诉人是真正的购房者，为何一直不去主张要回房屋？综上所述，案涉房屋系上诉人购买并居住多年，应归上诉人所有，请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。 中和房地产公司上诉请求：一、撤销承德县人民法院（2020）冀0821民初325号民事判决书；二、改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决程序违法。一审中，被上诉人的诉讼请求为：“请求被告按照原、被告之间签订的《商品房买卖合同》的约定交付约定的房屋并承担违约金50000.00元”，该诉讼请求是交付房屋并支付违约金的给付之诉。而一审判决书的判决内容第一条：“位于河北省承德县房屋归原告白松田、于海凤所有”，该判决内容明显是一个确认之诉，这个确认房屋归原告所有的确认之诉根本没有可执行的内容，一审法院违反了处分原则，属于程序违法；二、上诉人与被上诉人签订的合同名为《商品房买卖合同》，实为借款担保合同，一审判决确认上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同关系属事实认定错误。从《商品房买卖合同》的内容上看，合同未约定房款交付日期，也没有合同签署日期；上诉人作为开发商收到购房款后未出具购房发票，而是在合同签订长达一年多之后为被上诉人出具了收据：涉案房屋自2017年1月即具备交房条件，但至今近四年多的时间未向上诉人主张过交付房屋；以上系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯。实际上，上诉人因向被上诉人借款120万元，为担保借款的履行，双方签订了四份《商品房买卖合同》，均办理了预告登记，按照常理，一般家庭不会在同一小区购买四套房屋。而且被上诉人在一审的两次庭审中，均认可120万借款及四套房屋抵押的事实，被上诉人一审中提交的证据中有针对欠款30万元的协议，明确证明了本案不存在“购房款”，只是有尚未偿还的借款。可见本案《商品房买卖合同》并非上诉人与被上诉人之间真实的意思表示，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉房屋作为借款合同的担保。由于双方在《房屋买卖合同》中的意思表示均不真实，故依据《民法总则》第一百四十六条关于通谋所作的虚假意思表示无效的规定，应认定案涉《商品房买卖合同》无效。由于《商品房买卖合同》无效，被上诉人即非房屋买受人，其无权主张交付房屋并支付违约金。三、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。本案中，上诉人与被上诉人之间根本不存在房屋买卖合同关系，真实的法律关系是借款合同，房屋买卖并非上诉人与被上诉人的真实意思表示，本案《商品房买卖合同》依据《民法总则》第一百四十六条的规定应认定为无效，一审判决依据《物权法》第六、七、九、十四、二十条，《民法总则》第一百一十九条的规定判决属于适用法律错误。四、原审第三人已经全款购买涉案房屋并装修居住多年，审判决无视房屋现状，强硬判决，既侵犯了上诉人和原审第三人的合法权益，也不利于社会和谐稳定。综上所述，为维护上诉人的合法权益，请二审法院依法改判。 白松田、于海凤辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决公平合理，二被答辩人的上诉理由根本不成立。2015年3月23日答辩人白松田、被答辩人承德中和房地产开发有限公司（以下简称中和公司）签订了《商品房买卖合同》，答辩人白松田购买了被答辩人中和公司开发的位于承德县房屋，该房屋建筑面积138.79平方米，房屋价款总计277580.00元，储藏间面积33.38平方米，价款22364.60元，以上房屋总价款299944.60元，全款已付清。2015年12月11日，答辩人在承德县房屋产权产籍监理所对涉案房屋进行了所有权预告登记，预告登记权利人为白松田、于海凤。2016年3月23日，被答辩人中和公司向答辩人白松田出具了收到白松田交来和兴园3＃-1-302房款叁拾万元整的收据一张。2016年9月份，被答辩人罗玉华分四笔向被答辩人中和公司总计付款38万元，用来购买涉案房屋。2017年1月10日，被答辩人中和公司与被答辩人罗玉华补签了《商品房买卖合同》。2017年3月，被答辩人中和公司将涉案房屋交付给被答辩人罗玉华。2017年11月27日，答辩人白松田与被答辩人中和公司签订了协议1份，用以解决涉案房屋被二次出售问题，但该协议没有履行。答辩人一审所提交《商品房买卖合同》1份、收据1张、承房预承德县字第××号《房屋预告登记证明》1份等证据和被答辩人罗玉华一审所提交证据能够充分证明，二答辩人向被答辩人中和公司购买了位于承德县房屋，并支付了全部购房款，二答辩人已成为该房的预告登记权利人。被答辩人中和公司为了谋取更高的利益，将已出售给答辩人的涉案房屋二次高价出售被答辩人罗玉华。被答辩人中和公司关于答辩人与被答辩人中和公司签订的《商品房买卖合同》无效的上诉理由根本不成立。双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合同内容不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效。该合同既不是什么民间借贷合同的担保，也不存在任何虚假的意思表示，被答辩人中和公司所谓该合同是借款担保合同的上诉理由是极其荒谬的。被答辩人罗玉华的上诉理由根本不成立。答辩人为购买涉案房屋与被答辩人中和公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了涉案房屋的预告登记，该房屋依法归答辩人所有。根据《物权法》第二十条的规定，被答辩人罗玉华未经答辩人的同意，占有涉案房屋是没有合法依据的，是不发生物权效力的。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决公平合理，二被答辩人的上诉理由根本不成立。为了依法维护答辩人的合法权益，请求二审法院依法驳回二被答辩人的上诉并依法维持一审判决。 白松田、于海凤向一审法院提出诉讼请求：一、请求被告按照原、被告之间签订的《商品房买卖合同》的约定，交付约定的房屋并承担违约金50000.00元；二、被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于承德县房屋一处，房屋建筑面积138.79平方米，房屋价款总计277580.00元，储藏间面积33.38平方米，价款22364.60元，以上房屋总价299944.60元。合同第六条约定：“买受人已付房款计人民币（大写贰拾玖万玖仟玖佰肆拾肆元陆角整，小写299944.60元整），全款已付清”。合同还对双方的其他权利义务进行了详细的约定。2015年12月11日，原告在承德县房屋产权产籍监理所对涉案房屋进行了所有权预告登记，该预告登记显示，预告登记权利人为：白松田、于海凤。2016年3月23日，被告为原告出具收据一张，载明今收到白松田交来和兴园3＃-1-302房款叁拾万元整。2016年9月份，第三人罗玉华分四笔向被告总计付款380000.00元，用来购买涉案房屋。2017年1月10日，被告与第三人补签了《商品房买卖合同》，房屋价款总计380000.00元。2017年3月，被告将涉案房屋交付给第三人，随后，第三人对涉案房屋进行装修并于2017年年底实际入住。2017年11月27日，原、被告签订协议一份，协议约定：“经甲（承德中和房地产开发有限公司）乙（白松田）双方协商，备案于乙方名下的和兴园小区3号楼1单元302室房屋，由甲方归还乙方欠款叁拾万元后收回，甲方于2018年春节前给付乙方欠款后，乙方撤销房屋备案”。此协议经庭审调查，双方均认可没有实际履行。现原告诉至本院，要求被告交付房屋并给付违约金50000.00元，承担本案的诉讼费。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。本案中，原告在与被告签订《商品房买卖合同》后于2015年12月11日取得了承德县房屋产权产籍监理所出具的《所有权预告登记证》，故原告对涉案房屋享有物权，足以排除预告登记后他人对涉案房屋享有权利。而被告在明知与原告存在商品房买卖合同关系，且协助原告办理预告登记后，在未处理完毕与原告的商品房买卖合同关系就将涉案房屋另售与第三人，导致被告与第三人之间的商品房买卖合同目的不能实现，被告的行为已经构成违约，但第三人在本案中未提出明确的主张，故第三人可另行主张权利。被告辩称将涉案房屋出售与第三人系原告同意，但未提交书面证据予以佐证，且与原告白松田之间于2017年11月27日签订的协议书，双方在庭审中均认可未实际履行，故原告要求被告交付房屋的主张，本院予以支持。关于原告主张50000.00的违约金的请求，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条规定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条（2）约定：“逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”，故对于原告要求被告给付50000.00元违约金的诉讼请求，本院予以支持。判决：一、位于河北省承德县房屋归原告白松田、于海凤所有；二、被告承德中和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告白松田、于海凤违约金50000.00元；三、驳回原告白松田、于海凤的其他诉讼请求。 二审审理中，上诉人罗玉华提交证据为：交纳水电费及装修费收据。证明上诉人罗玉华与上诉人中和房地产公司签订的合同真实有效，且在签订合同时不知道中和房地产公司与二被上诉人白松田、于海凤之间的关系。案涉房屋经被上诉人同意，已经装修入住，依法取得房屋的合法权益。 上诉人中和房地产公司质证意见为，对上诉人罗玉华提交证据的真实性和证明目的均予认可。 被上诉人白松田、于海凤质证意见为，上诉人罗玉华提交的证据不是新证据，不能证明上诉人罗玉华从上诉人中和房地产公司购买房屋是合法的，亦不能证明罗玉华取得房屋的所有权。 被上诉人白松田、于海凤提交证据为：其他购房人与上诉人中和房地产公司签订的商品房买卖合同复印件三份。证明上述三份合同均没有签署日期，说明上诉人中和公司为了避免承担违约责任，在和购房人签订商品房买卖合同时刻意不签订时间，被上诉人不存在任何过错。 上诉人中和房地产公司质证意见为，被上诉人白松田、于海凤提交的合同均是复合件，不能核实证据的真实性；因为借款进行担保的房屋共计有17套，这三份合同中的房屋是否在这17套房屋之内不能核实。 被上诉人罗玉华质证意见为，对被上诉人白松田、于海凤提交的证据的真实性不予认可。 本院对上诉人罗玉华提交的证据效力认定为，对该份证据的真实性予以确认，但对其证明目的不予确认。被上诉人白松田提交的证据为复印件，对其真实性无法确认。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，中和房地产公司与白松田签订《商品房买卖合同》前，双方确实存在借款合同关系，但结合白松田、于海凤在一审中提交的《商品房买卖合同》、房款收据、房屋所有权预告登记证及双方在一、二审中的陈述能够认定，双方经协商一致，终止借款合同关系后签订了《商品房买卖合同》，建立了商品房买卖合同关系，将借款转化为已付购房款，并对案涉房屋进行了所有权预告登记。该《商品房买卖合同》并非为中和房地产公司与白松田之间的借款提供担保，而是在中和房地产公司不能清偿债务时，双方协商通过将中和房地产公司所有的商品房出售给债权人白松田的方式，实现双方利益平衡的一种交易安排。《商品房买卖合同》、房款收据、房屋所有权预告登记证均表明，白松田具有购买案涉房屋的真实意愿，中和房地产公司具有出售案涉房屋的真实意愿，双方已达成变更法律关系的一致意思表示，是订立合同自由原则的体现。不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。另，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记具有公示和排他的法律效力，能够对抗第三人，预告登记后，义务主体即具有不特定性。本案中和房地产公司与白松田签订《商品房买卖合同》，并为白松田出具房款收据，且协助白松田办理了案涉房屋的所有权预告登记，即应遵守诚实信用原则，认真履行合同义务。嗣后，中和房地产公司与罗玉华签订了《商品房买卖合同》，收取罗玉华购房款，虽然将案涉房屋交付罗玉华占有、使用，但并不能对抗已经办理所有权预告登记的权利人，因此，中和房地产公司未经白松田同意，处分案涉房屋，不发生物权效力。综合全案证据及事实，一审法院判决案涉房屋归白松田、于海凤所有并无不当。因中和房地产公司存在违约行为，致使其与罗玉华签订的《商品房买卖合同》目的不能实现，对此，罗玉华可以另行主张权利。关于中和房地产公司应否向白松田、于海凤支付违约金的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定交付日期，而中和房地产公司未在该期限内将房屋交付白松田、于海凤，属违约行为，一审法院判决由中和房地产公司向白松田、于海凤支付50000.00元违约金，有事实及法律依据。 综上所述，承德中和房地产开发有限公司、罗玉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050.00元，由承德中和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红梅 审 判 员 孙琳丽 审 判 员 钱丽艳 二〇二一年三月八日 法官助理 王立娟 书 记 员 柳云琪