天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6799号上诉人（一审第三人）：郑金香，女，1964年9月1日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：马政（郑金香之子），住天津市红桥区。上诉人（一审第三人）：林艳奎，男，1985年9月5日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王辉，北京中盛(天津)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一琛，北京中盛(天津)律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：方杰，男，1953年7月4日出生，汉族，退休，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：李广丁，天津津鼎律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津市凯立房地产开发有限公司，住所地天津市南开区长江道与建国胡同交口西南侧众望大厦6-1501。法定代表人：李建明，总经理。委托诉讼代理人：阎立群，男，该公司会计。委托诉讼代理人：张春雨，男，该公司职员。被上诉人（一审第三人）：方继英，男，1980年6月18日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。上诉人郑金香、林艳奎因与被上诉人方杰、天津市凯立房地产开发有限公司（以下简称凯立房地产公司）、方继英合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初3177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑金香上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回方杰的诉讼请求;2.诉讼费由方杰承担。事实与和理由：1.一审判决认定事实不清。涉案房屋为企业产,方继英一家无法办理抵押登记,以该房屋担保的有效方式是将承租权转让给郑金香，同时，涉案合同还约定了承租权回购，可见,双方承租权转让的意思表示是真实的。2.本案中,方继英与方杰系父子关系，且房屋由方继英占有、使用，方继英办理承租权转让手续时提供的方杰身份证是真实的,《天津市公有住房租赁合同》也是真实的，虽委托书中方杰的签字不是方杰本人所签，但方继英明确表示委托书真实,郑金香与凯立房地产公司作为相对人，完全有理由相信方继英是受其父委托的，方继英构成了表见代理，代理行为有效。3.本案遗漏重要当事人，程序错误。方继英最早是向案外人马政借款,从而将房屋过户给郑金香，而且案件的处理结果直接影响马政权益,本案应追加马政作为案件的当事人参加诉讼。林艳奎辩称，同意郑金香的上诉请求。方杰辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。按照九民会议纪要关于让与担保的规定，两次出让处分的过户行为均为无效。马政并非本案的利害关系人，可以不追加其为无独立请求权第三人，且马政作为郑金香的代理人参加了诉讼，其未在一审中要求作为有独立请求权的第三人参加诉讼，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。凯立房地产公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持一审判决。方继英辩称，不认可郑金香的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉，维持一审判决。林艳奎上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回方杰的一审诉讼请求或发回重审；2.诉讼费由方杰承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。林艳奎在房屋承租权变更过程中，作为买受人已经尽到了合理注意义务，签订合同前调查过房屋的承租权归属，签订合同后按约交付了房款并完成过户、交房，为善意且不存在法定无效的情形。2.林艳奎作为买受人并不知道前手交易的真实情况。方继英与林艳奎之间不存在债权债务关系，林艳奎的房产交易对象是郑金香而非方继英，因此，林艳奎后手交易行为是实现购房目的而非担保债权。3.一审法院认定涉案房屋由方继英及方杰一家居住系认定事实不清。4.林艳奎在前后两次交易行为中没有过错，方杰有其他救济途径，应由方杰直接向方继英索赔。郑金香辩称，其没有和方继英联合隐瞒事实，同意其他上诉意见。方杰辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。按照九民会议纪要关于让与担保的规定，两次出让处分的过户行为均为无效，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。凯立房地产公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持一审判决。方继英辩称，不认可林艳奎的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉，维持一审判决。方杰向一审法院起诉请求：1.判令被告和原告继续履行南开区××路××南里××号房屋公有住房房屋租赁合同；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：坐落于天津市南开区××路××南里的8-3-602号房屋为被告企业产房屋。原告通过置换方式取得涉案房屋承租权，并于2016年4月1日与被告签署公有住房租赁合同，约定被告将涉案房屋（建筑面积95.6平方米）出租给原告作为住房使用，合同有效期自2016年4月1日起，未约定终止日期及租金。涉案房屋交付后，由原告之子方继英一家居住使用。2017年8月9日，方继英自行书写委托人为方杰的委托书一份，载明委托事项为：1.出售房屋；2.代收房款。此外，方继英以方杰（甲方）名义与郑金香（乙方）签订房屋买卖协议，约定乙方购买甲方合法拥有的涉案房屋，双方议定房屋出售价格为1000000元，此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用；甲方收到乙方全款1000000元；甲方保证出售房屋符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担；甲方应在2017年8月9日将该房屋交付乙方，室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。后方继英持房屋买卖协议、委托书、公有住房租赁合同及原告身份证复印件与郑金香到被告处办理了承租人变更手续，为此向被告支付费用8000元。同日，方继英书写情况说明一份，载明：“因做生意资金周转不开将名下天津市凯立房地产开发有限公司企业产地址：天津市南开区××路××南里××号楼××.6平方米于2017.8.9以壹佰万元整的价格过户给郑金香所有，但本人暂时可以居住，并有回购权，最终房屋指定交易权。如果本人方继英两年内没有资金回购房屋，会指定其他人回购上述房屋，保证不会让郑金香有任何损失。如果有任何法律责任，由本人方继英承担，与郑金香无关。”一审庭审中，郑金香与方继英均表示方继英从郑金香之子马政处借款1000000元，双方签订房屋买卖协议是基于为借款提供担保。协议签订当日，马政已给付方继英借款350000元，其余650000元借款后于2018年给付；此后因方继英对剩余750000元借款无力偿还，故找到林艳奎以750000元的价格回购涉案房屋用以偿还马政的借款。郑金香另表示马政实际收到林艳奎给付的720000元。后经方继英联系，郑金香与林艳奎于2019年8月27日签订房屋买卖协议，约定郑金香自愿将涉案房屋出售给林艳奎，双方约定价格为750000元；房屋设施包括水电、煤气、暖气。后方继英与郑金香及林艳奎到被告处办理了承租人变更手续，为此向被告支付40000余元。2019年9月9日，林艳奎与被告签署公有住房租赁合同，约定被告将涉案房屋出租给林艳奎作为住房使用，每月租金160元，合同有效期自2019年9月9日起，未约定终止日期。此时，涉案房屋仍由方继英居住使用。一审庭审中，林艳奎与方继英均表示当时双方商定方继英在半年内将涉案房屋回购，此期间每月给付3%的利息，后因方继英不能按时给付利息且无力回购，经双方沟通决定出售涉案房屋。后林艳奎委托中介公司对外发布出售涉案房屋的信息，并于2019年11月将房屋钥匙托管给中介公司。2020年2月19日，林艳奎与案外人胡彦虎及天津链家宝业房地产经纪有限公司签订房屋交易合同，约定林艳奎与胡彦虎通过天津链家宝业房地产经纪有限公司的居间介绍，自愿出售及购买涉案房屋，该房屋成交价格为1195000元，胡彦虎于2020年2月19日将50000元交付林艳奎作为定金。上述合同签订后，林艳奎将涉案房屋钥匙交予胡彦虎。胡彦虎自行到涉案房屋处看房，发现房屋门外留有快递，遂通过电话与该快递收件人联系，告知其已购买涉案房屋，不要再向该地址邮寄快递，方杰得知此事后向公安机关报案并搬到涉案房屋居住。2020年4月，胡彦虎向法院提起诉讼，要求解除其与林艳奎及天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的房产交易合同并确认林艳奎承担违约责任，返还定金50000元，支付违约金119500元。一审法院经审理，作出(2020)津0104民初2862号民事判决书，判决解除胡彦虎与林艳奎及天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的房产交易合同，林艳奎返还胡彦虎定金50000元，给付胡彦虎违约金35000元。另查，公安机关受理方杰报案后，对涉案相关材料进行了鉴定。经鉴定，委托书中留有的“方杰”签名与方杰本人书写的“方杰”签名字迹不是同一人书写；委托书上“方杰”处红色油墨捺印的指印与方继英捺印的十指指印样本中右手中指指印为同一人所留；方杰提交的天津市公有住房租赁合同中留有的“天津市凯立房地产开发有限公司”印文与天津市凯立房地产开发有限公司提交的印文印模不是同一枚印文盖印。2020年3月20日，天津市公安局南开分局出具立案告知书，载明方杰被诈骗案一案，该局认为符合立案条件，决定对方杰被诈骗案立案侦查，现该案正在侦办过程中。经与公安机关沟通，其承办人员表示刑事案件的认定需要等待本案民事案件的处理结果。一审法院认为，原告通过置换取得涉案房屋承租权并支付了相应对价，且该房屋一直由方继英及原告一家居住使用，该承租权具有异于一般私有房屋租赁使用权的性质，其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征，使其在性质上更接近于物权，应界定为一种高度物权化的特殊权利，是一项具有财产价值的财产权，应受到法律保护。方继英与郑金香签订房屋买卖协议时方继英向马政仅有350000元涉案借款，协议约定的1000000元款项并未完全给付，签订协议系为借款提供担保，双方并无承租权转让的真实意思表示。郑金香与林艳奎签订房屋买卖协议则是基于方继英急需偿还马政750000元借款，协议约定的750000元房屋价款亦明显低于市场价格，且方继英与林艳奎另约定半年内回购涉案房屋，此期间按月支付固定利息。由此可以认定两次交易行为均是基于方继英为担保债务的履行而实施，实质属于让与担保。郑金香及林艳奎虽分别与被告签署了公有住房租赁合同，形式上先后将涉案房屋财产权益转让至其名下，但其二人仍属债权人，不能当然直接成为涉案房屋的承租权人。相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。根据已查明的事实可以证实方继英以原告名义与郑金香签订房屋买卖协议并至被告处办理房屋承租人变更手续并未取得原告的授权，应属无权代理，且事后原告拒绝追认，故方继英实施的上述行为对原告不发生效力。同样，基于前述事实，郑金香另与林艳奎签订房屋买卖协议及双方到被告处办理房屋承租人变更手续的行为，亦对原告不发生效力。而原告与被告之间所签订的公有住房租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。现原告要求双方继续履行南开区××路××南里××号房屋公有住房房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于方继英与马政及林艳奎之间的债务问题，各方可另行解决。一审法院判决：原告方杰与被告天津市凯立房地产开发有限公司于2016年4月1日就坐落天津市南开区号房屋签订的公有住房租赁合同继续履行。案件受理费80元，由被告天津市凯立房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审审理过程中，林艳奎提交申请书，申请本院前往天津市西青区向阳路派出所调取林艳奎与方杰、郑金香、方继英因房屋买卖合同纠纷引发的诈骗罪报案至该派出所时对各方当事人的询问笔录，以证明房屋交付时间节点、林艳奎从郑金香买房时是否知晓存在前手交易。经本院审查，受害人请求涉嫌刑事犯罪案件的行为人之外的其他主体承担民事责任的，民事案件应当继续审理，故上诉人林艳奎申请调取的证据与本案审理内容并不具有关联性，依法对其调取证据申请不予支持。本院认为，本案的争议焦点为：郑金香和方继英、林艳奎之间的各自协议能否产生承租权变动的法律后果以及方杰和凯立房地产之间的租赁关系是否依然成立。本案中，方继英假借方杰名义，自行书写委托人为方杰的委托书与郑金香进行房屋交易，该行为给相对人营造一种权利外观的假象，但直至交易结束郑金香并未通过面谈、电话沟通或其他方式对交易相对方方杰的真实意思表示予以核实，在维护自身交易安全方面具有一定程度的过失。方继英没有代理权，仍实施代理行为，且方杰对该无权代理行为并未追认，方继英与郑金香的房屋交易行为对方杰不发生法律效力。此外，方继英为郑金香出具的情况说明亦表明此次交易的目的系因资金周转，并约定有房屋回购等事宜。且，根据郑金香的自认，其与方继英签订房屋买卖协议系为借款提供担保，郑金香与林艳奎签订买卖协议则是基于方继英继续偿还马政借款。从方继英与林艳奎交易房屋的价格低于市场价格、约定半年内回购涉案房屋、按月支付固定利息等事实可以认定，上述两次交易行为均是基于方继英为担保所欠债务的履行而实施，实质属于让与担保。郑金香、林艳奎系属债权人，不能当然直接成为涉案房屋的承租人，故该两次交易行为对方杰均不发生效力。综合各方当事人陈述及协议内容，本院确认方杰与凯立房地产公司之间所签订的公有住房租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，在未经法定程序予以变更的情况下，一审法院认定应当继续履行正确，本院予以维持。另，公安机关承办人员告知一审法院，刑事案件的认定需要等待本案民事案件的处理结果，该表述于法无据，本院不予采信。综上所述，郑金香、林艳奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由郑金香负担80元，林艳奎负担80元。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  刘 锟二〇二一年三月八日书记员  张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；