湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初1024号原告：刘哲哲，女，汉族，1991年9月12日出生，户籍地长沙市岳麓区，现住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：郑亚斌，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩崇峰，湖南弘一律师事务所实习律师。被告：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段**旷远画境美苑营销中心。法定代表人：王建舞，总经理。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。原告刘哲哲与被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称“旷远公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘哲哲委托的诉讼代理人郑亚斌、韩崇峰、被告旷远公司委托的诉讼代理人甘靖雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘哲哲向本院提出以下诉讼请求：1、被告因逾期交房而向原告支付违约金17759.59元（自2017年11月2日至2018年4月9日，共计158天，逾期交房违约金具体金额按照原告全部已付款万分之一／日的标准计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告刘哲哲与被告旷远公司于2017年1月11日签订合同编号为ＸＸ160163301号《长沙市商品房买卖合同》及附件，约定被告将开发的位于岳麓区××路××段××号××期××栋××层××号商品房××销售给原告，合同总价款为1124025元，合同第八条（一）约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告已按约支付首付款，并对剩余房款办理了银行贷款，但被告未按合同约定期限交付房屋，被告的行为已严重违反合同第八条的约定，应当按照合同第十一条的约定，按照逾期交房每日万分之三的标准向原告承担违约责任。后原、被告于2018年1月10日签订了补偿协议，约定被告仅赔偿原告一年的物业费，但该协议书仅约定了交房时间不得不延期至2017年11月属于约定不明，被告仍应支付自2017年11月2日至2018年4月9日期间的违约金。原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉。被告旷远公司辩称，1、原告的诉请已超过诉讼时效。逾期交房违约金的诉讼时效应以合同约定的交房期限届满之次日为起算点。本案诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被告侵害时起计算，在合同约定的交房期限届满后，被告没有交房就构成违约行为，同时合同相对方原告就应当知道其权利被侵害，即该违约行为一经发生，其侵害了债权人合法权益的事实即已确定，应从合同约定的交房时间之次日起计算违约金请求权的诉讼时效，即从2017年7月1日起其侵害买受人原告合法权益的事实即已确定，原告此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时其三年内主张自己的权利。原告直至2021年1月才向法院起诉，其请求权已经超过3年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。2、《补偿协议书》约定的补偿是针对逾期交房事宜的终局性补偿，原告无权向被告主张逾期交房违约金。本案中，原、被告双方签订《补偿协议书》中载明的逾期交房责任已经实际发生，原告对此应已充分了解、知晓，故本案不存在重大误解、显失公平等可撤销情形，且《补偿协议书》的意思表示清楚，指向内容特定、明确，并不需要特别提请注明及说明，系被告逾期交房之违约责任达成的解决方案，是双方意思不自知的体现。《补偿协议书》第1条明确约定该补偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性补偿，除此之外，乙方不得再向甲方主张任何其他形式的补偿金、违约金、赔偿金以及提出其他索赔要求等，以意思自治排除了原告的原合同相应权利，被告按照《补偿协议书》的约定履行了支付义务，权利义务即已终止，原告不应当再就同一事由诉请被告支付违约金。原告在无事实和证据支持有法定可撤销或可变更事由的情形下，以原合同相应的约定作为其请求权的事实基础，其理由不能成立。经审理查明：2017年1月11日，原告刘哲哲与被告旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由原告购买被告位于岳麓区××路××段××号××期××栋××栋××号房屋。合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该房屋。二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电、供水、燃气约定为在2017年6月30日达到接通条件；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成。三、关于逾期交房的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。四、关于可予延期交房的约定：因遭遇自然灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地、地震灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地、地面突然下陷等其他不可抗力（包括战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令和命令、非出卖人原因，而因政府或市政有关部门配套安装单位原因，导致验收滞后或者工程延期的（以相关单位的文件为准）、项目施工期间发生暂停户外工作及以上级别的灾害性天气，或其他导致工程停工的灾害性天气等原因可以据实予以延期。在附件的补充协议中第三条双方约定，关于合同约定的交付条件，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款1124025元。2018年1月10日，原、被告就因延迟交付共同签订《补偿协议书》，该协议书约定：“因综合原因导致被告延期交房，以致交房时间不得不延期至2017年11月。由此被告一次性补偿原告一年的物业管理费（2017年11月7日至2018年11月6日）作为逾期交房补偿金，合计3,057元，该补偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿，除此之外，原告不得再向被告主张其他任何形式的补偿金、违约金、赔偿金以及提出其他索赔要求”等内容。另查明：1、旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收。2、《补偿协议书》系被告拟定及提供，就涉案项目已与多户业主就逾期交房签订《补偿协议书》。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、湖南增值税普通发票、税收缴款书、长沙市中级人民法院（2020）湘01民终3799号民事判决书等证据予以证实，本院予以认定。本院认定，本案的争议焦点为：一、被告是否构成逾期交房；二、涉案《补偿协议书》签订后原告能否再向被告主张逾期交房违约金；三、涉案是否超过诉讼时效。针对焦点一，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务，被告应当按合同约定在2017年6月30日前向原告交付房屋。涉案房屋于2018年4月9日才达到约定的交付使用条件，被告已构成逾期交房，应按合同约定承担相应的违约责任。针对焦点二，被告辩称“原、被告双方对逾期交房违约金已签订了《补偿协议书》，且约定了偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿，该协议签订后，原告不能再次就逾期交房主张权利”，本院认为，《补偿协议书》中虽约定“补偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿”，但《补偿协议书》首部亦明确约定了“因综合原因导致被告延期交房，以致交房时间不得不延期至2017年11月”，故涉案《补偿协议书》应视为原、被告双方对2017年11月之前的逾期交房违约金的终局性补偿。且涉案《补偿协议书》仅约定“交房时间不得不延期至2017年11月”，属约定不明，在约定不明时，应对合同提供方做不利解释，故本院认定原、被告双方在《补偿协议书》中约定的延期时间截止至2017年11月1日，被告仍应向原告支付逾期交房违约金的期间为2017年11月2日至2018年4月9日。针对焦点三，涉案房屋于2018年4月9日才达到约定的交付使用条件，被告已逾期交房，应按合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。被告在2021年1月7日向法院起诉主张权利，部分诉讼请求仍在诉讼时效期限内，故本院认为超过诉讼时效的抗辩理由部分不成立，现原告将违约金标准调整为按日万分之一计算，本院综合考虑原告因被告违约行为可能造成的损失，对原告诉请的违约金标准予以支持，故被告应向原告支付2018年1月6日至2018年4月9日的逾期交房违约金10,565.84元（1,124,025元×0.1‰×94天）综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告刘哲哲支付逾期交房违约金10,565.84元；二、驳回原告刘哲哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费244元，因适用简易程序减半收取122元，由原告刘哲哲承担50元，被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司承担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨正权二〇二一年三月十五日法官助理刘晓倩书记员王金璐附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。