山东省威海市环翠区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1002执异13号异议人（案外人）魏玉成，男，1969年7月22日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人于燕，辽宁锴亿律师事务所律师。申请执行人张京排，男，1971年6月11日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人孙华，山东康桥（威海）律师事务所律师。被执行人魏峰，男，1989年12月2日出生，汉族，住威海市环翠区海滨路。本院在执行申请执行人张京排与被执行人魏峰保证合同纠纷一案中，预查封了位于威海市万福山庄-xxxx-xxx室房屋（以下简称xxx室房屋）。异议人魏玉成不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人魏玉成称，2019年12月10日，魏玉成与刘亚签订书面购房协议，并占有了xxx室房屋。次日，魏玉成通过房地产公司支付了全部购房款xxx万元以及xxx万元中介过户手续费，并前往威海不动产登记中心办理过户手续（非因魏玉成自身原因未能办理过户手续）。依据《最高院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，魏玉成享有的权利足以排除对xxx室房屋的执行，法院对xxx室房屋采取的执行行为侵犯了魏玉成的合法权益，故请求解除对xxx室房屋的查封及拍卖。申请执行人张京排辩称，xxx室房屋被查封时虽登记在刘亚名下，刘亚与魏峰原系夫妻关系，xxx室房屋系其婚后购买的夫妻共同财产，张京排有权申请法院执行该房屋。魏玉成与刘亚签订的房屋买卖协议书真实性无从考量，其上记载的形成时间为2019年12月10日，如果该协议书真实存在，魏玉成在（2019）鲁1002民初7008号案件针对xxx室房屋提起保全异议时就应该提交，而其并未提交。魏玉成系魏峰叔叔，魏峰身负重大债务，采取了诸多逃避债务、转移财产的行为，如将xxx室房屋以及婚后夫妻共同财产大多登记在刘亚名下，并于2019年11月与刘亚在法院调解离婚时，将夫妻共同财产基本尽数留给刘亚。魏峰在投案自首前后大量处置财产的异常举动，可以推断605室房屋买卖并非真实存在，只是对魏峰与刘亚转移财产行为进行的掩饰。魏玉成所谓购买xxx室房屋，以及购买了魏峰与刘亚婚后共同购买的原车牌号KNxxxx路虎SUV车1辆，系协助逃避债务转移财产的行为。魏峰主张向威海东港房地产开发有限公司（以下简称东港公司）转账xxx万元及向该公司法定代表人邵茂智转账xxx万元是用于购买xxx室房屋，但未有提交东港公司出具的收款收据或发票，以及其与东港公司间的房屋买卖合同，上述转账行为与本案无关。退一步讲，即便魏玉成能够提供上述证据，亦仅能证实魏玉成与东港公司间的购买关系，与本案亦无关。同理，刘亚自东港公司收到的xxx万元为退回xxx室房屋款项，并无证据证实。xxx室房屋未经装修，一直空置，交房时防盗门上的塑料薄膜还在，魏玉成常年居住在大连，并未实际占有xxx室房屋。另，魏玉成未对（2020）鲁1002民初3665号之一裁定书的保全行为提起任何异议，说明魏玉成对该保全行为是认可的。综上，现有证据不能证明魏玉成购买并占有使用xxx室房屋，魏玉成非xxx室房屋的权利人，不享有足以排除执行的权益，故请求驳回魏玉成的异议请求。本院查明，张京排诉魏峰、刘亚保证合同纠纷一案，本院依据张京排申请于2020年7月2日作出（2020）鲁1002民初3665号之一民事裁定书，并据此于2020年7月7日预查封了xxx室房屋，查封时，协执机关反馈的信息为“合同备案信息解除办理中”。2020年7月22日，本院作出（2020）鲁1002民初3665号民事裁定书，裁定驳回张京排的起诉。张京排不服上诉至威海市中级人民法院（以下简称威海中院），威海中院作出（2020）鲁10民终2927号民事裁定书，裁定撤销（2020）鲁1002民初3665号民事裁定书，指令本院继续审理。2020年11月27日，本院作出（2020）鲁1002民初6006号民事判决书，判令魏峰偿还张京排借款本金xx万元及利息。因魏峰未履行上述还款义务，张京排向本院申请执行。2021年1月18日，本院作出（2021）鲁1002执63号之一执行裁定书，裁定拍卖xxx室房屋。在执行过程中，魏玉成向本院提出异议。魏玉成为证实其主张，向本院提交如下证据：1、魏玉成与刘亚签订、落款时间2019年12月10日的房屋买卖协议书1份，载明刘亚自愿将xx室房屋出售给魏玉成。魏玉成交付全部房款58万元时，刘亚交付房钥匙。魏玉成称，刘亚已将xxx室房屋钥匙交付了魏玉成，后魏玉成于2020年3月左右对xxx室房屋进行了装修，魏玉成常年在大连及山东两地做生意，到威海时居住在xxx室房屋内。魏玉成与魏峰确系叔侄关系。2、银行交易流水1宗，载明魏玉成通过中国农业银行622848056805495xxxx账户于2019年12月11日向东港公司支付购房款xxx万元。东港公司通过223428460125账户于同日向刘亚转款xxx万元，附言为退房款。魏玉成通过中国建设银行6217000780048117403账户于2019年12月8日向刘亚转款xxx万元，于2019年12月9日向刘亚转款xxx万元及xxx万元，于2019年12月11日向邵茂智转款xxx万元。魏玉成称，其于2019年12月8日转账的xxx万元系用于向刘亚支付购房款，于2019年12月9日转账的xxx万元及xxx万元系刘亚向其借款。因xxx室房屋仅备案登记在刘亚名下，需要通过东港公司办理产权登记手续，魏玉成按照东港公司要求向该公司转款xxx万元及向邵茂智转款xxx万元。3、东港公司企业登记信息查询页面1份，证实邵茂智系该公司法定代表人。张京排对证据１的真实性及证明内容不认可，对当事人签字的真实性不确定，张京排认为该协议书内容过于简单，签订非常草率，且魏玉成陈述该协议书系草稿，结合魏玉成与魏峰系叔侄关系，刘亚系魏峰前妻，魏峰在投案自首前一个月将夫妻共同财产留给刘亚，投案自首前后几天处置了大金额财产的异常举动，以及魏玉成在（2020）鲁1002执异15号案件中未提供该合同的行为，可以推断该合同并非真实存在的，亦非真实形成于2019年12月10日。即使该合同属实，魏玉成应向刘亚支付购房款，而非东港公司。对证据2的真实性不清楚，对证明内容及证明目的不认可，即便该证据真实，仅能证实魏玉成转款到东港公司及邵茂智个人账户，不能证实魏玉成从东港公司购买房屋，更不能证实购买的是xx室房屋。房屋过户所需相关费用应向不动产登记中心支付，而非东港公司法定代表人个人账户。刘亚从东港公司收到的款项无法证实系退款，更无法证实退回的是xxx室房屋房款。魏玉成于2019年12月购买了登记在刘亚名下的原车牌号为KNxxxx路虎SUV车一辆，张京排有理由相信其向刘亚转账款项为购车款。上述账户交易明细起止时间为2019年11月1日至2019年12月18日，不能完全反应魏玉成与刘亚之间账户往来全部情况，邵茂智的收款行为与本案无关，魏玉成应举证证实其占有xxx室房屋。另查，2019年12月12日，张京排以民间借贷纠纷为由将魏峰、刘亚诉至本院。同日，本院作出（2019）鲁1002民初7008号民事裁定书，并据此于同日查封了xxx室房屋。查封时，协执机关反馈的信息为“已申请解除预售合同备案信息中”。魏玉成不服，向本院提出书面异议。在执行异议审查过程中，魏玉成未提供其与刘亚就xxx室房屋签订的房屋买卖协议书。2020年3月6日，本院作出（2020）鲁1002执异15号执行裁定书，裁定驳回魏玉成的异议请求,魏玉成未提起执行异议之诉，该裁定生效。2019年12月31日，本院作出（2019）鲁1002民初7008号民事判决书，判决魏峰自该判决生效后十日内偿还张京排款项xxxx元及利息；驳回张京排的其他诉讼请求。魏峰不服提起上诉。2020年6月28日，威海中院作出（2020）鲁10民终658号民事裁定书，以张京排已就涉案款项到公安机关报案，所涉款项存在经济犯罪嫌疑为由，裁定撤销（2019）鲁1002民初7008号民事判决并驳回张京排的起诉。再查，刘亚与魏峰离婚纠纷一案，本院于2019年10月10日立案。2019年11月4日，本院作出（2019）鲁1002民初5763号民事调解书，确认：一、刘亚、魏峰同意离婚；二、婚生女魏语萱、婚生子魏士博归刘亚抚养教育，魏峰每月共计向婚生子、女支付抚养费xxx元，从2019年11月付至婚生子年满18周岁时止，抚养费于每月20日前支付；三、夫妻共同财产：刘亚名下的位于威海市环翠区青岛中路-xx号-xxx室房产及位于青岛中路xxxx号xxxx车位归刘亚所有，尚欠的房屋贷款由魏玉成偿还；刘亚名下位于威海市环翠区世昌大道xxxx号xx商铺归刘亚所有，尚欠的贷款由刘亚偿还；刘亚名下位于威海经济技术开发区山水文园福海小区-xxx号-xxxx室归刘亚所有，尚欠贷款由刘亚偿还；四、刘亚名下的鲁KFxx**号宝马轿车、鲁KNxx**号路虎SUV车辆归刘亚所有；五、双方各自名下存款、保险归各自所有；六、双方各自对外享有的债权由各自享有，债务由各自偿还。七、双方再无其他争议。2020年7月24日，张京排诉来本院，请求撤销（2019）鲁1002民初5763号民事调解书第三、四、五、六项；2020年11月27日，本院作出（2020）鲁1002民初6031号民事判决书，支持其诉讼请求。另，刘亚于2021年3月1日向本院电话称，魏峰与魏玉成系叔侄关系。xxx室房屋系刘亚与魏峰结婚后以刘亚名义购买，刘亚于2019年11月前将xxx室房屋卖给魏玉成，钥匙已经交付。因多次搬家，房屋买卖合同已丢失。魏玉成应东港公司要求将购房款打给了该公司，该公司又将款项退还刘亚，并与刘亚解除了房屋预售合同关系。因该房屋系用刘亚个人款项购买，魏峰不知情，故在双方离婚时未进行处分。刘亚于2021年3月2日向本院邮寄提交执行异议申请书1份，主张因刘亚欠魏玉成款项，用xxx室房屋抵账，并与魏玉成签订了房屋买卖协议，魏玉成将款项打给东港公司，东港公司将款项退还刘亚，刘亚又将款项还给魏玉成。魏玉成质证称，其购买了xxx室房屋，而非刘亚用xxx室房屋抵顶欠款。后刘亚又向本院提交书面材料，称其之前提交的异议申请书中陈述的事实与实际不符，涉案房屋确实系魏玉成支付xxx万元购买。本院认为，本案争议的焦点问题是魏玉成对xxx室房屋是否享有排除执行的权利。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋等可以预查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。本案中，xxx室房屋系魏峰与刘亚婚姻关系存续期间购买，该房屋在实质上具备了物权的各项权能和内容，可随时办理产权登记，虽登记备案在刘亚名下，但应属于夫妻共同财产。魏峰作为本案被执行人，本院查封xxx室房屋并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人魏玉成援引该规定主张其异议成立，对此，本院认为，魏玉成提交其与刘亚签订的房屋买卖协议书及银行交易流水，并据此主张其在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并支付购房款，虽在（2020）鲁1002执异15号执行异议审查过程中，魏玉成未提供其与刘亚就xxx室房屋签订的房屋买卖协议书，但根据2019年12月12日，协执机关反馈的“已申请解除预售合同备案信息中”的信息，可以看出刘亚和魏玉成确实达成了涉案房屋的转让协议，准确地说刘亚将其与东港公司之间商品房买卖合同的权利义务转让给了异议人魏玉成，但刘亚在2019年11月4日经本院（2019）鲁1002民初5763号民事调解书确认离婚时，基本上取得了和魏峰婚姻关系存续期间的全部共有财产，在此前提下刘亚又将涉案房产转让给魏峰的叔叔魏玉成，其时魏峰已被公安机关采取刑事强制措施，且关于房屋转让的事实，刘亚的陈述混乱，故魏玉成是否在本院查封前签订的书面买卖合同是否合法有效存疑。关于魏玉成是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产，其并未向本院充分举证，本院无法确认。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，异议人作为刘亚与东港公司之间商品房买卖合同权力的受让人，其明知刘亚并未取得涉案房产的全部产权，其将购房款支付给房地产开发企业，在东港公司解除和刘亚的预售合同关系才能和其签订房屋买卖合同，在这种情况下，与从房地产开发企业直接购买房屋不同，作为买受人的异议人无疑负有更重的审查注意义务，不能认定非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，魏玉成的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回异议人魏玉成的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张燕春审判员  于 琳审判员  陶乐乐二〇二一年三月十九日书记员  宋 涛