湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)湘01执异17号案外人：胡辉瑜，女，汉族，1960年8月28日出生，住湖南省。申请执行人：新纪建工集团有限公司，住所地福建省福州市长乐区吴航街道朝阳路10号办公室。法定代表人：林颖鑫，该公司董事长。被执行人：湖南省福临门房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇宁乡大道168号。法定代表人：林学垒，该公司董事长。本院在执行申请执行人新纪建工集团有限公司与被执行人湖南省福临门房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人胡辉瑜向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人胡辉瑜称，胡辉瑜于2016年3月19日认购福临门·名郡11号楼1810房产，已签订认购协议且按约定支付定金二万元整，因被执行人多次更换商品房销售代理人、售楼信息材料交接失误等问题，导致胡辉瑜认购房产一直没有签订购房合同，无法实现产权。在申请执行人新纪建工集团有限公司与被执行人湖南省福临门房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民初745号之一号裁定，并依据裁定查封了上述房产，胡辉瑜作为认购方，请求停止执行位于××乡××道××路交汇处的福临门·名郡11号楼1810房产。本院查明，原告新纪建工集团有限公司与被告湖南福临门房地产开发有限公司建筑工程施工合同纠纷一案，在诉讼过程中根据新纪建工集团有限公司的申请，本院于2019年4月9日以（2019）湘01民初745号之一民事裁定书及（2019）湘01执保67号协助执行通知书，查封了湖南福临门房地产开发有限公司名下的福临门·名郡11号楼1810房产。该案审理过程中，经双方当事人协商一致，本院于2020年1月17日做出（2019）湘01民初745号民事调解书：一、湖南福临门房地产开发有限公司、新纪建工集团有限公司双方协商确认：1、湖南福临门房地产开发有限公司欠付新纪建工集团有限公司工程款4575.2万元（大写：肆仟伍佰柒拾伍万贰仟元），湖南福临门房地产开发有限公司实际承担的税款220万元（大写：贰佰贰拾万元）和维修金280万元（大写：贰佰捌拾万元），新纪建工集团有限公司同意从湖南福临门房地产开发有限公司欠付的工程款中抵扣，故湖南福临门房地产开发有限公司还应向新纪建工集团有限公司支付工程款本金4075万元（大写：肆仟零柒拾伍万元）；2、为了能够达成和解，湖南福临门房地产开发有限公司同意支付新纪建工集团有限公司利息损失200万元（大写：贰佰万元）；3、湖南福临门房地产开发有限公司不承担新纪建工集团有限公司本次诉讼所产生的任何费用；4、以上1、2项合计，湖南福临门房地产开发有限公司应付新纪建工集团有限公司的工程款、利息和其他费用共计4275万元（大写：人民币肆仟贰佰柒拾伍万元）；5、本协议生效后，湖南福临门房地产开发有限公司如需新纪建工集团有限公司开具建筑安装业发票，须自行承担相应税费。二、湖南福临门房地产开发有限公司采取以下方式向新纪建工集团有限公司支付欠款：（一）现金支付1、达成和解协议并由法院下达调解书后一个月内，新纪建工集团有限公司申请解除对湖南福临门房地产开发有限公司银行账户的冻结，湖南福临门房地产开发有限公司应于银行账户解冻当日向新纪建工集团有限公司指定账户支付230万元（大写：贰佰叁拾万元）；湖南福临门房地产开发有限公司于2020年5月15日前再付现金400万给新纪建工集团有限公司（大写：肆佰万元）；湖南福临门房地产开发有限公司于2020年6月15日前再付现金445万（大写：肆佰肆拾伍万元）。以上合计1075万元需支付至新纪建工集团有限公司指定账户，联系电话：139××××5477；2、新纪建工集团有限公司垫付给本工程项目部的510万元（大写：伍佰壹拾万元），本金及利息由湖南福临门房地产开发有限公司在调解书下达后半年内支付给新纪建工集团有限公司；（二）实物抵债剩余欠款共计2690万元（大写：贰仟陆佰玖拾万元），新纪建工集团有限公司同意湖南福临门房地产开发有限公司采取以房抵债的方式偿还，具体如下：1、湖南福临门房地产开发有限公司开发的福临门?名郡（地址：宁乡县××路××4套（间）房屋［面积合计566.45平方米，总价290万（大写：贰佰玖拾万元）］，福临门?名郡1套二层商铺［面积985.08平方米，总价600万（大写：陆佰万元）］，福临门?名都（地址：宁乡县××路××道××）2套（间）房屋［面积合计99.63平方米，总价40万元（大写：肆拾万元）］，福临门?名都6套商铺［面积合计1744.2平方米，总价1760万元（大写：壹仟柒佰陆拾万元）］，以上房产总价2690万元（大写：贰仟陆佰玖拾万元）用以抵扣湖南福临门房地产开发有限公司欠新纪建工集团有限公司的债务（具体房源明细详见附件）；2、湖南福临门房地产开发有限公司承诺：上述用于抵债的房产均无任何权属瑕疵，没有被查封、扣押、监管、出租、出售等情形，可以合法办理不动产权证；3、湖南福临门房地产开发有限公司应于调解书下达后三个月内为新纪建工集团有限公司办理完毕网签手续，六个月内将前款约定的房屋全部过户至新纪建工集团有限公司或新纪建工集团有限公司指定的人名下，并协助办理相关产权证明，过户产生的相关费用全部由湖南福临门房地产开发有限公司承担。新纪建工集团有限公司或新纪建工集团有限公司指定的人取得本款全部房产的不动产权属证之日，视为湖南福临门房地产开发有限公司完成以房抵债的义务。三、湖南福临门房地产开发有限公司履行完本协议第二条约定的所有义务后，新纪建工集团有限公司于7个工作日内向长沙市中级人民法院申请解除对湖南福临门房地产开发有限公司剩余房产的查封。四、湖南福临门房地产开发有限公司如果不能按照本协议第一、二条约定履行，应按余款金额每月2%支付违约赔偿金。该调解书生效后，被告湖南福临门房地产开发有限公司不按生效调解书履行法律义务，新纪建工集团有限公司向本院申请强制执行。本院于2020年8月5日作出（2020）湘01执597号之一执行裁定：拍卖被执行人湖南福临门房地产开发有限公司名下位于宁乡县玉潭镇三环（福临门名郡）13栋1510、1802、210号；9栋1508、506号；10栋201、106号；福临门名郡-6的1417、1501、1512、1617、1618、2002、2302、2409号，上述共计15套房屋。案外人胡辉瑜不服，向本院提出执行异议，异议请求如前所述。另查明，2016年3月19日，胡辉瑜与被执行人湖南福临门房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》，约定胡辉瑜认购××乡××道××路交汇处的福临门·名郡11栋3单元1810号房产。双方未签订《商品房买卖合同》。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人胡辉瑜仅与被执行人湖南福临门房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议》，且该《商品房认购协议》不具备《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该《商品房认购协议》不能被认定为合法有效的商品房买卖合同，故不符合排除执行的情形，案外人胡辉瑜的异议请求及理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条之规定，裁定如下：驳回案外人胡辉瑜的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  谭斯元审判员  贺元芳审判员  彭京华二〇二一年三月一日书记员  陈文佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。