北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3087号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡秀文，女，1966年7月6日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京铸晟房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路60号楼28层2802。法定代表人：刘要中，董事长。委托诉讼代理人：石文岩，男，北京铸晟房地产经纪有限公司工作人员。上诉人胡秀文因与被上诉人北京铸晟房地产经纪有限公司（下称铸晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初13609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理。本案现已审理终结。胡秀文上诉请求：撤销一审判决，依法改判铸晟公司违约并判令其向胡秀文赔付损失1000元、返还押金1900元和清洁管理费730元；一审、二审诉讼费用由铸晟公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒铸晟公司。一审法院认定我在租赁期内搬离北京市大兴区贵园南里甲7号路-4-402房屋（下称案涉房屋）构成违约，属于认定事实不清。1.我系在业主曲翠平的强制要求下于2020年5月30日搬离涉案房屋，并非主动搬离，且此系由于铸晟公司违约以及经营不规范导致业主收回房屋所造成，铸晟公司亦当庭承认房屋已被业主收回；铸晟公司曾在签约时承诺在5月份安装空调，但直至我搬离仍未履行该承诺，是铸晟公司只承接前公司债权却不履行前公司债务，我不存在任何单方面无故解除合同的行为。2.铸晟公司出租给我的房屋内存在客厅加隔断改造的卧室，不符合租赁安全标准，在此情况下，我有权解除合同。3.根据合同法第二百二十八条规定，因业主主张权利，我无法继续租赁房屋，因此铸晟公司无权主张我支付2020年5月30日之后的第三期房租，一审法院以我未支付第三期房租为由判断我违约，适用法律错误。4.违约金的计算应根据守约人的实际损失，无证据证明铸晟公司的损失，本案中受到损失的是我，而我的行为没有给铸晟公司造成任何损失，一审判决我支付3800元违约金缺乏事实和法律依据。二、一审判决不公，与类案结果相差甚远，严重违背法律公平、公平原则。三、一审判决无视我提出的证据，对质证存在疏漏与公平性缺失的重大错误。首先，铸晟公司已在一审中承认安装空调条款的真实性但并未履行，构成违约，一审对此事实予以认定却仍然不支持我的主张，并偷换概念将其包含在判定返还的730元维修清洁管理费中，而两者毫无联系。其次，我的身体与精神损失与本案有关，由于搬家事宜导致我在术后不到十天就被迫劳动，影响恢复，对此我有证据证明。再次，质证以及庭审中存在明显的偏袒。四、一审判决程序违法。本案适用简易程序审理却审理超过四个月有余，导致房屋租赁合同过期，回避了房屋被业主收回及合同有效性等关键问题。且在让我签署送达地址确认书中存在倒签日期的不合规行为。铸晟公司未到庭发表答辩意见。铸晟公司向一审法院起诉请求：判令胡秀文向铸晟公司支付违约金3800元。胡秀文向一审法院提出反诉请求：1.判令铸晟公司向胡秀文返还押金1900元；2.判令铸晟公司向胡秀文返还维修管理费730元；3.判令铸晟公司向胡秀文支付违约金3800元；4.判令铸晟公司赔偿胡秀文身体精神损失费10000元；5.判令铸晟公司承担胡秀文为本案支出的律师费。一审法院认定事实：2019年11月22日，铸晟公司与曲翠平签订《房屋出租委托合同》，约定曲翠平委托铸晟公司出租涉案房屋，曲翠平全权委托铸晟公司代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，铸晟公司在授权范围内签署的合同文件，曲翠平均全部认可。2019年12月1日，铸晟公司与胡秀文签订合同，约定胡秀文承租涉案房屋，租赁期间为2019年12月3日至2020年12月1日；房屋租金为1900元/月，租金交纳方式为押一付三，需提前三十日交纳，第三期租金共计5700元，应于2020年5月1日支付；合同签订之日起，胡秀文向铸晟公司支付一个月租金1900元作为房屋保证金和综合管理费730元；胡秀文交付的保证金仅作为担保用途，用于胡秀文迟交租金应缴纳的滞纳金与损坏房屋、设备（含家电）的赔偿；合同期满，胡秀文结清全部费用、双方办理移交手续后，铸晟公司应在五日内将所收保证金全部返还给胡秀文；租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况，胡秀文应提前三十日通知铸晟公司，并支付两个月租金赔偿给铸晟公司。合同签订后，胡秀文向铸晟公司支付了押金1900元和综合管理费730元，铸晟公司均未返还。胡秀文已支付第一期、第二期租金，第三期租金应于2020年5月1日支付。胡秀文承认未支付第三期租金。曲翠平已收回涉案房屋。合同现已到期。一审中，胡秀文主张因铸晟公司未按期向曲翠平支付租金，导致曲翠平要求胡秀文提前搬离涉案房屋。胡秀文提供了自称其和其他承租人、曲翠平与铸晟公司工作人员的对话录音，录音显示自称曲翠平的人声称铸晟公司迟延支付租金已构成违约，自称铸晟公司工作人员的人声称承租人可以走法律程序。铸晟公司不认可该录音的真实性。胡秀文主张曲翠平表明胡秀文可直接向其支付租金，并要求胡秀文提前搬离涉案房屋，并提供了自称其与曲翠平的微信聊天记录截图。截图顶部显示的联系人为曲翠平，该联系人表明“您把六至八月的房租给我”，请求对方“25号之前您告诉我租还是不租，您要不租，到25号您再搬家”；2020年5月30日，对方询问该联系人“你现在可以过来吗，我已经收拾完了”，该联系人回复“马上到”。铸晟公司不认可该截图的真实性，但承认2020年6月与曲翠平联系时，曲翠平告知铸晟公司胡秀文已搬离。胡秀文主张搬离涉案房屋前曾告知铸晟公司准备解除合同、搬离涉案房屋，但未提供相关证据。铸晟公司主张合同于2020年6月解除，胡秀文主张合同于2020年5月30日解除。胡秀文主张铸晟公司未履行安装空调的承诺，铸晟公司否认曾承诺安装空调。胡秀文提供的合同显示，在补充协议一栏有手写“安装空调”字样，铸晟公司承认该合同的真实性，认可该字样系其工作人员在与胡秀文签订合同时添加。胡秀文主张铸晟公司收取综合管理费730元后，未履行保洁、维修义务，并提供了自称其与其他承租人与铸晟公司工作人员张永华的微信聊天记录截图。截图显示涉案房屋的其他承租人向张永华提出换床、购买除蟑螂的药、维修网络、安装插排等请求，张永华均未给予明确答复。铸晟公司认可该截图的真实性和证明目的，认可综合管理费730元是维护、管理涉案房屋的费用。胡秀文主张因铸晟公司的违约行为，导致曲翠平要求其在做完手术后、身体尚未恢复的情况下搬离涉案房屋，使其身体受到损害，要求铸晟公司予以赔偿。胡秀文提供了首都医科大学附属北京同仁医院手术记录截图，截图显示胡秀文做手术的时间为2020年5月21日。铸晟公司不认可该截图的真实性。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。在本案中，铸晟公司与胡秀文签订了合同，胡秀文承租涉案房屋，铸晟公司向胡秀文收取租金，双方成立房屋租赁合同关系，应当按照合同约定履行义务。胡秀文未按期支付第三期租金，在租赁期间内搬离涉案房屋，构成违约。按照合同关于违约金的约定，胡秀文应当向铸晟公司支付违约金。铸晟公司主张胡秀文已支付的押金1900元在本案中予以抵扣，故对铸晟公司提出的支付违约金的诉讼请求，法院支持1900元；对胡秀文提出的返还押金1900元的反诉请求，法院予以驳回。鉴于胡秀文已搬离涉案房屋，曲翠平将涉案房屋收回，合同已无继续履行的可能和必要，双方当庭均主张解除合同，法院确认合同当庭解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。在本案中，铸晟公司向胡秀文收取了综合管理费730元，应当履行相应的维护、管理涉案房屋的义务。胡秀文已举证证明铸晟公司未履行相应义务，铸晟公司认可胡秀文举证的真实性和证明目的，且未能提供相反证据予以反驳。铸晟公司亦认可未按照签订合同时的承诺安装空调。铸晟公司收取费用后未提供相应服务，应当将该费用返还。对胡秀文提出的返还综合管理费730元的反诉请求，法院予以支持。胡秀文提出的因铸晟公司的违约行为致其身体和精神受到损害的主张，与本案无直接关联，胡秀文的举证亦不能证明二者之间具有因果关系。故对胡秀文提出的赔偿身体精神损失费10000元的反诉请求，法院不予支持。胡秀文未委托律师代理本案，亦未提供为本案支出律师费的相应证据，故对其提出的由铸晟公司承担律师费的反诉请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、一百一十四条第一款、二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、胡秀文向北京铸晟房地产经纪有限公司支付违约金3800元；二、北京铸晟房地产经纪有限公司向胡秀文返还综合管理费730元；三、扣除胡秀文已支付的押金1900元和北京铸晟房地产经纪有限公司应返还的综合管理费730元，胡秀文应于判决生效之日起十日内向北京铸晟房地产经纪有限公司实际支付1170元，北京铸晟房地产经纪有限公司无需向胡秀文实际支付费用；四、驳回北京铸晟房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；五、驳回胡秀文的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，胡秀文提交天眼查显示的铸晟公司的涉诉信息，欲证明铸晟公司对包括其在内的多名租户违约，本案系铸晟公司违约在先，其系被迫搬离。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院另查明，一审中胡秀文称其主张3800元违约金是基于铸晟公司未履行维修、管理义务以及因拖欠业主房租导致其被业主赶走，构成违约。本院认为，关于胡秀文是否构成违约的问题，根据铸晟公司与胡秀文签订的合同，第三期租金应于2020年5月1日支付，但在案证据显示，胡秀文租赁期内既未依约向铸晟公司交纳，亦未向曲翠平交纳，构成违约。胡秀文提交的证据所显示的事实不足以成为其未依约交纳租金的充足理由。胡秀文上诉称因铸晟公司所存在的违规、违约行为其有权解除合同，但一审中胡秀文称其主张3800元违约金是基于铸晟公司未履行维修、管理义务以及因拖欠业主房租导致其被业主赶走，构成违约。在此情况下，一审法院根据双方陈述以及举证质证情况，对胡秀文的反诉请求，所做处理，并无不当。经审查，一审法院确定的胡秀文应支付铸晟公司的违约金数额有合同依据且一审法院不存在严重违反法定程序的问题。综上所述，胡秀文的上诉理由不能成立，其上诉请求，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡秀文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王艳芳二〇二一年三月十八日法官助理 刘欣宇书 记 员 梁 佳