山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0829民初13号 原告:中国工商银行股份有限公司嘉祥支行，住所地嘉祥县城建设北路佰诚花园**楼**。统一社会信用代码：9137082986628020XK。 负责人：张燕，系该行行长。 委托诉讼代理人：桂文林（特别授权），山东盛伊恒律师事务所律师。 被告：王秋东，女，1977年11月21日出生，汉族，住山东省嘉祥县。 被告：夏伟全(系被告王秋东之夫)，男，1979年12月20日出生，汉族，住山东省嘉祥县。 上述二被告共同委托诉讼代理人：贾春生（特别授权），山东永正务实律师事务所律师。 被告：嘉祥碧桂园房地产开发有限公司，住，住所地：济宁市嘉祥县城南街圣润小区门东侧第五间门市一社会信用代码：91370829MA3EPQLU1Q。 法定代表人：许华伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓成立（特别授权），系该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行与被告王秋东、夏伟全、嘉祥碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行的委托诉讼代理人桂文林，被告王秋东、夏伟全及二被告的委托诉讼代理人贾春生、被告嘉祥碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓成立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告王秋东、夏伟全向原告偿还贷款余额607604.17元及积欠利息14096.34元，(利息暂计算至2020年11月21日)，及自2020年11月22日起至偿还完毕之日止的利息、罚息、复利，按照合同约定计算；2、请求判令本案诉讼费、保全费、律师费用由被告承担；3、请求判令原告在上述第1、2项诉讼请求范围内对被告提供的抵押物享有优先受偿权；4、请求判令被告嘉祥碧桂园房地产开发有限公司在上述第1、2项诉讼请求范围内向原告承担连带清偿责任。 事实和理由：2018年12月24日原告与被告王秋东签订《个人住房购房借款担保合同》，合同约定被告向原告借款62万元，用于购买坐落于嘉祥县，借款期限360个月，合同约定按月等额本息还款法偿还贷款本息，被告嘉祥县碧桂园房地产开发有限公司对上述借款向原告提供连带责任保证担保。2019年1月22日，原被告就涉案房屋在嘉祥县房产交易监理所办理了抵押登记，并取得了预购商品房抵押权预告登记证，预告登记号为鲁(2019)嘉祥县不动产证明第0000823号，原告按时足额向被告发放了贷款，被告未按照约定向原告偿还贷款本息。现为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。 被告王秋东、夏伟全辩称：二被告与原告签订借款担保合同属实，但涉案合同的真正借款人和合同履行人系案外人庞军礼和王某1，二被告仅是涉案合同的签订人并非该借款合同的真正债务人。本案涉案借款系用于购买涉案楼房，而该楼房已被嘉祥县人民法院（2020）鲁0829刑初193号刑事案件认定为涉案财产，并被嘉祥法院依法予以追缴、没收。所以二被告与原告签订合同用于该楼房的目的并未实现，涉案房产二被告已无法自由支配，二被告与原告所签合同目的无法实现，故请法庭解除原告和二被告的上述合同，并依法驳回原告对二被告的诉求。 被告嘉祥碧桂园房地产开发有限公司辩称：原告起诉嘉祥碧桂园要求承担连带保证责任无事实和法律依据。2018年4月13日原告与嘉祥碧桂园签订了按揭业务担保合作协议，该协议明确约定，嘉祥碧桂园保证期间自原告将贷款划入嘉祥碧桂园指定账户之日起至购房者所购房产办妥预抵押预购之日止。同时，该协议还约定不管借款合同对原告和嘉祥碧桂园的权利和义务做如何约定、借款合同的版本如何变更，涉及原告及嘉祥碧桂园权利义务的，均以按揭业务担保合作协议为准，不按借款合同履行。根据原告起诉状中所述以及不动产登记信息中心查询结果可知，2019年1月22日案涉房屋已经办理预抵押，嘉祥碧桂园担保责任已经结束，无需承连带保证责任，应依法驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院依法提交了以下证据:证据一：被告身份证复印件、常住人口登记卡、结婚证，证明二被告系夫妻关系及身份信息情况。证据二、中国工商银行个人贷款申请表、王秋东与嘉祥碧桂园房地产开发有限公司签订的山东省新建商品房买卖合同（预售），证明被告王秋东、夏伟全为购买房产向原告提出个人贷款申请。证据三、《个人购房借款/担保合同》。证明1、原告与被告王秋东、夏伟全、嘉祥碧桂园房地产开发有限公司于2018年12月24日签订编号A：01608000462018一手贷0000313号《个人购房借款/担保合同》，借贷金额为62万元，贷款期限为360个月。嘉祥碧桂园房地产开发有限公司为该笔贷款提供保证。(40，42)2、被告按照按月等额本金还款法(按月计息)进行还款。(47)3、罚息计算：借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。(9.1,52)4、违约：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除本合同。(14.1,14.2)5、费用：订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。(17)6、抵押范围：借款人自愿以所购房产即嘉祥县为该笔贷款提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用。(19)7、保证：保证人承担保证责任的范围按10.2(阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的而借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十五条)确定，满足A(本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书)条件的，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。(10、10.2，55)证据四、借款凭证。证明原告于2018年12月25日向被告王秋东发放贷款62万元，贷款年利率为5.635%，原告已完全履行合同约定的义务。证据五、商品房预告登记证书。证明被告王秋东、夏伟全提供抵押的房屋未办理正式抵押登记，嘉祥碧桂园房地产开发有限公司应当承担连带清偿责任。证据六、个人贷款借据余额信息。证明截至2020年11月21日，被告尚有607604.17元贷款本金，利息14096.34元未偿还，历史逾期次数多次。依据合同约定，原告有权宣布合同提前到期，要求借款人一次性偿还剩余全部贷款余额及利息。 被告王秋东、夏伟全对上述证据发表质证意见如下：对上述证据的真实性无异议，但从个人贷款申请表所记载的信息和二被告预留的联系方式均不是二被告的，其中158××××1930系案外人王某1的，17125617666系案外人庞军礼的，由此可见在申请贷款和办理相关手续时，二被告仅是在相关文件上签了名，而并非真正的借款人，并且还款也不是二被告出资，所以二被告不应承担相应的合同义务。原告提交的借款担保合同中，约定的违约、罚息等过高，请法庭按照现行标准或司法解释进行判定。 被告嘉祥碧桂园房地产开发有限公司对上述证据发表质证意见如下：对证据一、二的真实性无异议，但与嘉祥碧桂园不具备关联性。对证据三、四、五的真实性无异议，但对其证明目的有异议。原告虽然与被告签订了《个人购房借款担保合同》，但是双方已经按揭业务合作协议中明确约定，不以借款担保合同为准，被告的担保期限自涉案房屋办妥预抵押结束，担保期间已经届满，保证责任已经解除。被告无需承担担保责任。同时，原告递交的额不动产登记证明也恰恰可以说明涉案房屋已经办理预抵押，被告不需要承担担保责任。对于证据六的真实性无异议，但是与被告无关联性。 被告王秋东、夏伟全为支持其上述质证意见，向本院提交了以下证据：递交嘉祥县人民法院（2020）鲁0829刑初193号刑事判决书一份，该判决书第70、71页，有关证人王某2、王某1及本案被告王秋东的证言，可以证明涉案楼房系庞军礼、王某1二人所有，贷款也是上述二人实际所贷。同时，该判决书第80页附单2第一项也证明上述涉案楼房实际所有人系庞军礼、王某1，且该楼房已被法院查封，并作为刑事案件涉案财产被追缴、没收。同时结合原告递交的买卖合同和借款担保合同可以证明二被告与原告签订的相关合同目的无法实现，故二被告要求解除上述涉案合同。 原告对上述证据发表质证意见如下：对该证据的真实性无异议。但该份证据与本案无关，本案是金融借贷合同纠纷，与该房产的所有权归属无关。 被告嘉祥碧桂园房地产开发有限公司对上述证据质证意见如下：对于刑事判决书的真实性无异议，但是判决书所体现的相关事项被告不知情，与被告也不具备关联性。为支持其上述质证意见，向本院提交了以下证据：提交证据一、2018年4月13日签订的编号为嘉祥支行2018年041301号按揭业务担保合作协议一份，证明被告嘉祥碧桂园保证期间自原告将贷款划入被告指定账户之日起至购房者所购房产办妥预抵押登记之日止，保证期间届满，被告的保证责任立即解除。原被告双方一致同意不管借款合同对双方的权利义务做如何约定，借款合同的版本做如何变更，涉及双方之间的权利义务的，均以按揭业务担保协议为准，不按借款合同履行。现被告保证责任已经解除，不需要承担保证责任。证据二、嘉祥县不动产登记中心出具的不动产登记信息表一份，证明涉案房屋已经于2019年1月22日办理完成预抵押，保证期间已经届满，被告不需要承担保证责任。 原告对上述证据发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但是该协议签订的时间早于原告提交的本案的个人借款担保合同，因此应当以时间为后的约定为准。对证据二的真实性无异议。但是根据原被告以及担保人签订的个人借款担保合同，担保人应当在购房者办理正式抵押登记后，贷款人收到正式抵押权证后，担保人才免除担保责任。原告与被告签订的按揭业务担保协议已经明确合作期限自协议生效之日起至项目房产销售完毕之日止，且协议第十三条第二款为特别约定，该协议合法有效，如原被告之间有其他协议，也不应以其他协议为准，也应按照该协议执行。 被告王秋东、夏伟全对上述证据发表质证意见如下：同原告的质证意见。另外，根据原告递交的借款担保合同，结合本案实际情况，涉案借款用途明确为购买涉案楼房，而该楼房已被司法机关认定为违法犯罪财产，并予以没收，故二被告与原告签订的合同目的无法实现，请法庭予以解除。 经审查、综合印证，原告提交的证据一能够证明被告王秋东、夏伟全的诉讼主体适格；证据二、三、四、五、六能够证明被告王秋东、夏伟全的借款数额、借款利息、借款期限、还款和逾期欠款的事实情况，还证明被告王秋东、夏伟全自愿以所购房产即嘉祥县为该笔贷款提供抵押担保，为其贷款办理抵押登记手续。证明截至2020年11月21日，被告尚有607604.17元贷款本金，利息14096.34元未偿还，历史逾期次数多次，已属违约，房产抵押给原告并办理了抵押登记及被告嘉祥碧桂园房地产开发有限公司为涉诉借款提供保证的事实。六份证据客观真实，本院予以采信。对于被告王秋东、夏伟全提交的嘉祥县人民法院（2020）鲁0829刑初193号刑事判决书一份，该判决书第70、71页证据，本院对其真实性予以采信，但该份证据与本案无关，本案是金融借贷合同纠纷，与该房产的所有权归属无关，故本院对被告据以要证明的观点不予采纳。对于被告嘉祥碧桂园房地产开发有限公司提交的证据一和二，具有合法性、关联性、真实性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 一、合同约定贷款情况。2018年12月24日，原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行与被告王秋东、夏伟全签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额62万元用于购买嘉祥县产，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，罚息利率为在约定利率的基础上加收50%，违约金按贷款执行利率的50%标准按日计算。贷款期限为30年。被告王秋东、夏伟全在合同上签字捺印。 二、担保情况。在合同抵押栏处，借款人王秋东、夏伟全以其名下的位于嘉祥县住宅用房作为该笔贷款抵押担保，并于2019年1月22日办理了预告抵押登记手续（鲁20**嘉祥县不动产证明0000823号）。借款人王秋东、夏伟全在抵押人处签字捺印予以确认。被告嘉祥县碧桂园房地产开发有限公司自愿为王秋东、夏伟全借款作为阶段性保证人提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；保证期间为自原告将贷款划入被告指定账户之日起至购房者所购房产办妥预抵押登记之日止。 三、合同履行情况。原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行在合同签订后，于2018年12月25日向被告王秋东、夏伟全发放贷款62万元，贷款年利率为5.635%。被告王秋东、夏伟全未按约定履行偿还义务，截至2020年11月21日，被告尚有607604.17元贷款本金，利息14096.34元未偿还，历史逾期次数多次。依据合同约定，原告有权宣布合同提前到期。 本院认为，原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行与被告王秋东、夏伟全签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行，双方有关借款利息及罚息、复利的约定并不违反国家关于借款利息的规定，应予保护。原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行已按合同的约定将借款62万元转入王秋东开的账户，原告提供借款的义务已履行完毕，截至2020年11月21日，被告王秋东、夏伟全尚有607604.17元贷款本金，利息14096.34元未偿还，依据合同约定，原告有权宣布合同提前到期，故本院对原告主张被告王秋东、夏伟全向原告偿还贷款余额607604.17元及积欠利息14096.34元，(利息暂计算至2020年11月21日)，及自2020年11月22日起至偿还完毕之日止的利息、罚息、复利，按照合同约定计算的请求予以支持。原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行与被告王秋东、夏伟全、被告嘉祥碧桂园房地产开发有限公司签订的抵押合同有效，但是该抵押房产只是办理的抵押预告登记，至今未办理正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败。”预购商品房抵押登记仅是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，即未经预告登记权利人同意而处分该预购商品房的，不产生物权效力，但该抵押预告登记并不等同于抵押登记，因而所产生的法律效果也是不一样的。再根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着屋”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”至目前为止，在涉案嘉祥县尚未办理抵押登记（即抵押权尚未设立）的情况下，原告主张在上述请求范围内对被告提供的抵押物享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。被告王秋东、夏伟全提出涉案楼房系案外人庞军礼、王某1二人所有，贷款也是上述二人实际所贷，但依据合同相对性原则，该借款合同仅在中国工商银行股份有限公司嘉祥支行与王秋东、夏伟全之间产生约束力，至于王秋东、夏伟全允许他人使用借款属于另一法律关系，不属于本案审理的范围，被告王秋东、夏伟全的该抗辩理由本院不予采信。因原告未向本院提交其支出律师代理费的票据，本院对原告主张被告承担律师代理费的请求，本院不予支持。原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行与被告嘉祥碧桂园房地产开发有限公司签订的《按揭业务担保合作协议》合法有效，本院对被告嘉祥碧桂园房地产开发有限公司的抗辩观点予以采纳，故本院对原告主张被告嘉祥碧桂园房地产开发有限公司在被告王秋东、夏伟全的上述欠款范围内向原告承担连带清偿责任的请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十三条规定，判决如下： 一、被告王秋东、夏伟全于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司嘉祥支行支付借款余额607604.17元及积欠利息14096.34元，(利息暂计算至2020年11月21日)，及自2020年11月22日起至偿还完毕之日止的利息、罚息、复利，按照合同约定计算； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10018元，减半收取计5009元，申请费3629元，共计8638元，由被告王秋东、夏伟全共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  刘天龙 二〇二一年三月二日 书记员  张晶晶