河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初1161号原告：丁晓娟，女，汉族，1982年8月29日出生，户籍地河南省新郑市。原告：喻娜娜，女，汉族，1985年10月20日出生，户籍地郑州市二七区碧云路125号院5号楼37号，身份证号：411522198510200029。原告：孙争光，男，汉族，1984年12月8日出生，户籍地郑州市中原区陇海西路169号附3号，身份证号：41272619841208499X。三原告共同委托诉讼代理人：王彦泽、张艳波，河南首航律师事务所律师。被告：河南鑫苑全晟置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城1号楼1层。统一社会信用代码：91410100326901263C。法定代表人：杨斌。委托诉讼代理人：王忠祥、高云，河南三融律师事务所律师。原告丁晓娟、喻娜娜、孙争光诉被告河南鑫苑全晟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉裁程序，公开开庭进行了审理。原告丁晓娟、喻娜娜、孙争光的委托诉讼代理人王彦泽，被告郑州嘉晟置业有限公司的委托诉讼代理人王忠祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告首次登记迟延违约金6317元及转移登记迟延违约金7529元；2、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：三原告分别在2015年11月21日、2016年3月10日、2016年9月10日与被告签订购房合同，约定原告购买被告开发的房屋，原告按约向被告支付购房款后，被告未按合同约定履行义务构成违约，故原告诉至本院。被告辩称：一、关于首次登记违约金。（一）原被告双方《商品房买卖合同》并未约定被告有为原告办理“首次登记”的义务。双方《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第六条约定的是被告需向郑州市住房保障和房地产管理局报送“初始登记资料”，而非“首次登记资料”。自2016年8月，郑州市已取消了初始登记，被告对该项义务已实际履行不能。（二）未能按合同约定办理初始登记系政府原因所致,是答辩人在订立合同时无法预见、无法避免也不能克服的客观情况，依法不应承担违约责任。1、不动产登记制度实施,被告不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务。自2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》后，对于预售房屋，房地产管理局受理的“初始登记”业务，变更为由不动产登记部门受理开发商办理国有建设用地使用权及房屋所有权“首次登记”业务。该条例颁布后，各省逐步落实。原被告双方签署《商品房买卖合同》时，郑州市仍由郑州市房管局统一办理初始登记业务，又2016年8月19日,郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告,称“自2016年8月20日起,郑州市房屋登记业在初正式纳入不动产统一登记”，但《商品房买卖合同》备案仍属房管局负责办理，而《商品房买卖合同》系房管局统一要求的制式版本，开发商无权做任何修改。基于以上事实，自2016年8月20日起，开发商作为出卖人不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”，郑州市房管局亦不再受理初始登记业务，但仍要求按照其提供的制式商品房买卖合同与业主进行签订，答辩人关于初始登记办理的义务存在客观上的履行不能。2、向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同,客观上所需时限也不相同，且非开发企业所能控制。房屋所有权初始登记需提交的资料主要为:1、企业法人营业执照和资质续出书;2、国有土地使用证；3、建设工程规划许可证及附图；4、工程竣工验收证明；5、房屋分丘平面图及测绘报告；6、物业维修基金缴纳证明等。国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办理最终形成不动产权证书，需提交的资料包括:1、不动产登记申请审批表；2、公司营业执照或组织机构码证；3、授权委托书和代理人身份证复印件；4、不动产所有权证(或国有土地使用证)；5、建设工程规划许可证(含附件、红线图)；6、建筑物工程规划核实意见书；7、工程竣工验收备案表；8、不动产现场勘验报告；9、不动先产权籍调查表；10、不动产测量报告；11、坐落证明及定位表；12、房屋面积实测绘报告；13、现场照片；14、询问笔录；15、分户图、宗地图等。且办理首次登记需要提交的资料中，不动产权籍调查表、坐落证明及定位表、房屋面积实测绘报告等相关材料均需由相关政府部门审核、审批，这些事项办理的快慢与相关部门的工作流程及效率相关,且非开发企业所能控制。3、政府职能部门的调整不属于商业风险，开发企业无法预见且不可避免。如前所述,随着不动产登记制度的逐步落实，郑州市房管局于2016年8月20日发布通告不再办理初始登记业务，由不动产中心办理不动产首次登记业务、报送首次登记所需资料、办理流程与初始登记不同,以及路名、坐落证明、权籍调査表及测绘报告等的迟延取得,均是答辩人在订立合同前无法预见、无法避免也不能克服的客观情况。在法律制度和政策发生重大变化的背景下，“初始登记”和“首次登有显著区别，登记主管机关、登记内容、登记所需要提交的资料和业务流程都发生了实质性变化，60日内根本无法完成首次登记所需的资料提交工作。《商品房买卖合同》附件四第六条关于房屋所有权初始登记的约定，明显不能直接适用于国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。二、关于转移登记违约金。（一）原告委托被告办理转移登记，被告承担违约责任的前提是“因出卖人原因造成”，原告需提供证据证明逾期转移登记系因被告造成。根据原被告签署的《商品房买卖合同》附件四第六条第二款的约定“如因出卖人的责任,买受人不能在约定期限内取得商品房权属证书的,双方同意按以下（2）方式处理，即出卖人按日向买受人支付总房款0.001%的违约金”。因此,适用逾期办理转移登记承担违约责任的前提是“因出卖人原因导致”。（二）转移登记未按约定时间完成，存在多种原因：如政府原因、业主自身原因、银行原因。办理转移登记需提交的资料包括:1、审批表；2、询问记录；3、权利人身份证复印件；4、权利人委托书和公司委托书；5、公司营业执照、代理人身份证复印件；6、合同；7、税票、维修基金；8、合同备案摘要；9、分户图、宗地图、一系列坐落证明等；10、预抵证明；11、银行营业执照；12、银行委托书、代理人身份证复印件。根据分析可知：第4项、第5项、第6项、第8项、第9项需开发商配合或提供，其中第4项、第5项、第6项、第8项开发商可随时提供，第9项在办理房屋首次登记时已提供，亦属现成资料，开发商极易提供。开发商不存在故意不提供上述资料，而径行面临承担违约责任的风险。实践中，造成逾期转移登记的因素主要集中在以下几个方面：1、不动产中心审批较慢，安排面签较慢。原因是郑州市不动产中心自2016年8月开始办理不动产权证，且新旧房屋同时办理；再加之工作人员较少，根本无法在短时间内进行审批，亦无法在短时间内安排面签。2、不动产中心面签时会固定时间，部分业主无法在该固定时间进行面签，则根据实践中不动产中心的业务流程，分批面签的间隔大约为2-3个月，若业主不配合网签，则其房屋的转移登记则会至少延迟2-3个月。3、业主选择的贷款银行配合度较差，因办理转移登记必须向业主贷款银行借“预抵押证书”且需银行委托工作人员到现场办理正式的抵押登记，银行工作人员抵押专员无法在短时间内配合完成抵押，亦会造成转移登记迟延。本案中，原告未提供任何证据证明因被告责任致使涉案房屋未能按约定取得不动产权证书，且被告提供的证据可以充分证明办理转移登记逾期的原因并非被告导致。故原告要求被告承担违约责任，没有事实和法律依据。三、郑州市中级人员法院已有多起生效判决，根据“同案同判”原则，本案亦应遵照。在郑州市中级人民法院审理的多起业主诉河南老街坊置业有限公司案件中，郑州市中级人民法院驳回了业主关于要求河南老街坊置业有限公司承担逾期首登违约金及逾期转移登记违约金的诉请。本案与业主诉河南老街坊置业有限公司案由、诉请等完全相同，贵院应按照上一级法院已生效判决予以裁判。综上：因国家层面实施不动产登记制度及郑州市的政策调整等政府职能变更导致的初始登记无法办理属于情势变更，是被告在双方在订立合同时无法预见,不能避免，也无法克服的客观上的重大变化，被告已经积极根据变更后的政策及时提交了首次登记的资料，且已经为原告办理了不动产权证书。又首次登记的逾期办理及转移登记的逾期办理，并不影响原告的使用及收益，原告亦无证据证明被告的行为给其造成了实际损失，故原告要求被告支付延期首登违约金及转移登记违约金没有事实和法律依据，贵院应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：三原告分别在2015年11月21日、2016年3月10日、2016年9月10日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于郑州市××区鼎盛大道南、××路的房屋，原告孙争光的总房款为956363元，原告丁晓娟的总房款为707888元，原告喻娜娜的总房款为859067元。三原告提交的《商品房买卖合同》记载被告应于2018年2月13日前（房屋交付使用后60日内）前，原将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定的期限内未报送上述资料或者报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.001%的违约金。出卖人完成申报房屋初始登记材料后由于其他原因导致买受人房屋初始登记延迟的，出卖人不承担责任。出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内取得买受人房屋使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，出卖人按日向买受人支付总房款0.001%的违约金。被告于2018年10月10日将不动产首次登记的资料提交郑州市不动产登记中心。原告孙争光于2018年10月29日取得了商品房首次登记，于2019年12月27日取得了房产转移登记。原告丁晓娟于2018年10月29日取得了商品房首次登记，于2019年10月21日取得了房产转移登记。原告喻娜娜于2018年10月30日取得了商品房首次登记，于2020年7月31日取得了房产转移登记。现原告认为被告的行为构成违约，故诉至本院，另查明，2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，2016年8月19日，《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》内容显示：自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理初始登记，改由郑州市不动产登记中心办理首次登记业务。办理首次登记所需资料和办理流程与初始登记不同，增加了不动产权籍调查、坐落证明及定位表、不动产测量报告、宗地图、不动产现场勘验报告等。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方在合同中约定被告应于2018年2月13日前（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，由于《不动产登记暂行条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。被告于2018年10月10日向郑州市不动产登记中心报送了办理房屋首次登记所需的相关资料。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，符合情势变更原则。无论初始登记还是首次登记，被告均应当履行，考虑到办理不动产首次登记新增流程事项等情形，综合本案案情，本院酌定原告起诉的首次登记违约和转移登记违约金被告按照50%承担较妥。首次登记的违约金时间自2018年2月13日起至2018年10月10日止，共计239天，转移登记的时间自涉案房屋首次登记之日止转移登记之日，扣除180计算。原告孙争光的首次登记违约金为956363元×0.001%×239天*50%=1142.9元，转移登记的违约金为956363元×0.001%×240天*50%=1147.7元，上述两次违约金共计2290.6元；原告丁晓娟的的首次登记违约金为707888元×0.001%×239天*50%=846元，转移登记的违约金为707888元×0.001%×171天*50%=605.2元，上述两次违约金共计1451.2元；原告喻娜娜的的首次登记违约金为859067元×0.001%×239天*50%=1026.6元，转移登记的违约金为859067元×0.001%×455天*50%=1954.4元，上述两次违约金共计2981元；三原告超过部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南鑫苑全晟置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孙争光、丁晓娟、喻娜娜支付首次登记违约金和转移登记违约金：其中原告孙争光共计2290.6元，原告丁晓娟的共计1451.2元，原告喻娜娜的共计2981元。二、驳回原告孙争光、丁晓娟、喻娜娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元，原告孙争光、丁晓娟、喻娜娜负担36元，被告负担37元。本判决为终审判决。审判员  王迪二〇二一年三月十七日书记员  王慧