吉林省白山市中级人民法院   行政判决书   （2021）吉06行初1号   原告：石某，个体工商户，住吉林省白山市浑江区。   原告：张某1，个体工商户，住吉林省白山市浑江区。   共同委托诉讼代理人：关某，吉林乾羽律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：李某，吉林乾羽律师事务所律师。   被告：白山市浑江区人民政府。   法定代表人：张某2   委托诉讼代理人：唐某。   委托诉讼代理人：韩某。   被告：白山市人民政府。   法定代表人：马某   参加诉讼行政机关负责人：王某。   委托诉讼代理人：汪某。   原告石某、张某1诉被告白山市浑江区人民政府（以下简称浑江区政府）、白山市人民政府（以下简称白山市政府）房屋征收补偿及行政复议一案，本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月18日公开开庭审理了本案。原告石某、张某1及二人的委托诉讼代理人关某、李某，被告白山市浑江区人民政府委托诉讼代理人唐某、韩某，被告白山市人民政府参加诉讼行政机关负责人王某、委托诉讼代理人汪某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   浑江区政府于2019年9月29日作出的浑江政房征补〔2019〕086号房屋征收补偿决定，主要内容是：（一）对被征收人实行货币补偿或房屋产权调换两种补偿方式，由被征收人任意选择。选择产权调换的被征收人需在《补偿决定》送达之日起至安置房屋竣工交付后3个月内达成安置协议，在此期限内不能达成安置协议的，将取消产权调换安置，安置房屋不再为被征收人留存，转为货币补偿安置。1.货币补偿：合计：293,756.83元，由征收部门一次性支付给被征收人；2.产权调换：被征收人选择非住宅用途房屋回迁安置的，安置地点在白山市凯厦三期小区，A区1栋，104室（商企），面积为84.59㎡，最终以产权部门实际测量面积为准。应支付被征收人附属物补偿、室内装修补偿、补停产停业净利润损失补偿、停产停业职工工资损失补偿、临时安置补助、搬迁补助、越冬补助等合计：52,254.63元。被征收人应交款项：有照住宅改做非住宅用途房屋置换营业房屋客观收益价差：634.00元/㎡×（74.72㎡+4.8㎡）=50,415.68元。扩大面积款：[84.59㎡-（74.72㎡+4.8㎡)]×5,300.00元/㎡=26,871.00元。合计：77,286.68元。以上两项抵顶后，被征收人应支付：25,032.00元。   白山市政府于2020年9月29日作出的白山行复决字〔2020〕14号行政复议决定，主要内容是：2018年4月28日，白山市规划局浑江分局和白山市浑江区住建局作出了《白山市未登记房屋确权审批表》，同意确权4.8平方米，(不同意确权面积21.00平方米。申请人对《白山市未登记房屋确权审批表》不服，可以在法定期限内申请行政复议和提起行政诉讼。被申请人作出的《白山市浑江区人民政府房屋征收补偿决定书》（浑江政房征补〔2019〕086号）中“选择产权调换的被征收人需在《补偿决定》送达之日起至安置房屋竣工交付后3个月内达成安置协议，在此期限内不能达成安置协议的，将取消产权调换安置，安置房屋不再为被征收人留存，转为货币补偿安置。”剥夺了被征收人的产权调换选择权，本机关在此予以纠正。另外，申请人对评估确定的被征收房屋价值有异议，已经向房地产价格评估机构申请复核评估，评估机构已对申请人房屋进行了复核评估并出具评估报告。申请人对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。申请人未在规定期限内提出鉴定申请，视为认可复核评估结果。综上所述，依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定：维持被申请人作出的《白山市浑江区人民政府房屋征收补偿决定书》（浑江政房征补〔2019〕086号)。   石某、张某1向本院提出诉讼请求：1.依法撤销浑江区政府作出的浑江政房政补〔2019〕086号决定书、白山市政府作出的白山行复决定〔2020〕14号决定书；2.诉讼费由二被告承担。事实和理由：浑江区政府选定的评估机构不符合法律规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。本案中，浑江区政府主张因未能协商选定评估机构，2016年8月29日，以被征收人通过多数决定的方式选定吉林省华纬房地产土地评估有限公司和白山市通联房地产评估有限公司。但是，征收范围内共有多少户被征收居民及多数决定选择评估机构的居民是谁未告知二原告，至今二原告也未获得完整的关于自己所有的房屋评估报告书，仅有一个简易的分户报告汇总表。因此，二原告无法认定评估机构的选择是否符合法律规定。在分户报告汇总表中，存在评估漏项的问题。二原告的房屋实际面积除产权证确定的74.72平方米及确权编号：2018-D-42号，确权面积4.8平方米外，还有实际面积14.21平方米未体现在评估中。被征收房屋，存在照小房大的情况，那么计算标准应当按照实际面积为准，但评估中缺少了14.21平方米，严重损害了二原告的合法利益。房屋评估单价明显低于市场价格，该份评估单价中认定被征收房屋的评估单价为3227元，明显低于市场价格。而且二原告对该价格的形成也不认可，没有法律依据。该被征收房屋的实际使用性质为二原告用于经营玉君烧烤，在经营期间，二原告取得合法的经营手续、依规缴纳税款，并且按照商业用电的标准缴纳电费。因此该房屋的实际价值应为商业用房，应当按照营业用房的标准计算，而不应当依照住改非的标准计算。同时向二原告所送达的评估报告也不符合法律规定的要求，在法律上不具有任何效力，不能以此作为浑江区政府征收的依据。综上，浑江区政府以公共利益的需要为由，征收二原告的私有房屋，但该征收行为不得损害二原告原有的合法利益，浑江区政府的征收决定在被征收房屋的同等地位是根本不能满足二原告购买房屋继续经营烧烤店的需求。至于置换房屋更是侵害二原告的合法利益，众所周知地段是商业经营的关键，浑江区政府将二原告安置在偏远的凯厦三期小区根本达不到二原告继续经营烧烤店的需求。因此，浑江区政府所作的征收决定及白山市政府的复议维持决定明显存在多处违规、违法其决定明显侵害二原告的合法权益，二原告为了维护合法权益，现依法提起诉讼，请求法院依法支持二原告的诉讼请求。   石某、张某1向本院提交了以下证据：1.结婚证一张、户口本二张、房权证BBQ字第01741号不动产登记证一份。证明：二原告系夫妻关系，被征收房屋为二原告夫妻共有房产，二原告作为被征收人享有本案诉讼主体资格；2.分户报告汇总表一张。证明：评估公司认定案涉房屋建筑面积为79.52平方米，用途：住改非，评估单价：3227元，评估总价285,395元，该份报告明显存在多处错误。第一，该份报告表系在选定评估机构程序违法的前提下做出；第二，被征收房屋照小房大，实际面积为79.52平方米加上14.21平方米，共计93.73平方米；第三，该房屋的主要用途是原告经营烧烤店，其用途应为商业；第四，该表的评估单价3227元，明显低于白山市房屋的实际单价。因此，在选定的评估机构不合法且表内的主要数据均错误的情况下，其不应当作为评估被征收房屋价值的依据；3.编号为TZS1609003房屋征收价值补偿分户报告一份。证明：该份报告的价值时点为2016年8月18日，也就是说案涉房屋在2016年8月18日这个时间点的评估单价为3227元。白山市的房屋价值逐年递增，现今的房价已经远远超过2016年。浑江区政府在2019年9月29日作出的征收补偿决定，却以2016年的房屋价值为依据，侵害二原告的合法利益；4.房屋附属物补偿评估分户报告一张。证明：浑江区政府认可二原告被征收处有一处14.21平方米的砖木房屋，该部分与被征收房屋系一体的，该部分面积的价值应当与79.52平方米价值一致，仅以单价500元确定其价值，明显损害二原告利益；5.玉君烧烤营业执照一张、税务登记证一张、缴纳电费单一张。证明：原告夫妻二人因失业再就业，于2005年12月9日开始经营玉君烧烤店，截止现今在案涉房屋处共经营15年，在此期间该房屋一直以门市房商业用电为类别缴纳电费。可以充分证明案涉房屋实际是用于经营的商业用房，位置临街，应当按照非住宅单价进行补偿。浑江区政府认定案涉房屋为住改非并按照住改非单价进行补偿没有法律依据。其征收行为明显降低二原告原有的生活要求，极有可能导致二原告无法继续经营烧烤店，甚至是丧失经济来源等重大损失；6.照片一张，证明2019年6月5日被告工作人员向原告送达2019年4月2日作出的评估报告，原告当天提交复估申请，2019年8月26日被告向原告送达复估报告，2019年9月4日原告向601附近拆迁办申请专家重新评估，要求对整体进行重新评估，申请事项单价低于市场价格、评估不合理，要求重新评估。   浑江区政府辩称，一、首先，浑江区政府作出的浑江政房征补〔2019〕086号《房屋征收补偿决定书》程序合法，适用法律法规得当，请求人民法院予以维持。二、依据《关于白山市本级棚户区改造及国有工矿棚户区建设项目纳入2015年度国民经济和社会发展计划的通知》（白山发改资字〔2015〕180号)、《关于白山市八个棚户区改造项目规划审查意见函》（白山规函〔2016〕10号)、《关于白山市八个棚户区项目用地规划审查意见的函》（白山国土资函〔2016〕16号)，白山市浑江区人民政府于2016年8月18日作出浑江政房征〔2016〕3号《白山市浑江区人民政府国有土地上房屋征收决定》，对白山市市中心区棚户区、省级危楼改造项目气象山棚户区地块范围的房屋实施征收，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。石某、张某1的房屋在此征收区域内。三、石某、张某1在征收区域内拥有有照住宅房屋一处，建筑面积74.72平方米，经白山市规划局浑江分局确权认证4.8平方米，共计79.52平方米，用途：住宅，实际用于经营白山市浑江区玉君烧烤。2019年2月27日，吉林省华纬房地产土地评估有限公司出具评估报告，有照房屋、附属物和室内装修评估价值总计287,368.00元，并于2019年7月5日向二人送达。四、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，因石某、张某1诉求与补偿政策差距较大，与房屋征收部门达不成安置补偿协议，为了公共利益的需要，白山市浑江区人民政府作出〔2019〕086号《房屋征收补偿决定书》，在征收范围内公告，并于2019年10月8日对石某、张某1送达。五、白山市气象山棚户区评估机构的选定是经该地块被征收人多数决定依法确定，吉林通联房地产评估有限公司本着独立客观、公正、合法的原则进行评估，并且承担相应的法律责任，没有侵犯石某、张某1的合法权益，评估标准具有相关依据，评估时点准确。综上，请求人民法院依法维护人民政府依法行政的法律效力，驳回石某、张某1的诉讼请求。   浑江区政府向本院提交了以下证据：第一组证据：1.浑江政房征〔2016〕3号《房屋征收决定》、〔2016〕9号《房屋征收决定公告》《白山市气象山棚户区房屋征收补偿方案》；2.关于邀请房屋征收评估机构的公告及公示照片；3.气象山周边棚户区改造项目房屋征收社会稳定风险评估报告；4.关于邀请房屋征收评估机构的公告网站公示照片；5.白山市气象山周边棚户区改造地块被征收人协商选择房屋征收评估机构的公告及公示照片；6.关于通过多数决定气象山周边棚户区地块房屋征收评估机构的公告；7.关于通过多数决定确定气象山周边棚户区地块房屋征收评估机构结果的公告及公示照片；8.评估机构选定意见表。第一组证据能够证明：白山市气象山棚户区改造项目评估机构的选定程序是面向社会进行公开邀请和选聘，并以多数决定确定。征收决定作出前，经过了社会稳定风险评估。第二组证据：9.房屋征收基本情况调查表；10.房屋征收笔录、送达地址及通讯方式确认书；11.房照复印件、白山市未登记房屋确权审批表；12.身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件；13.营业执照及税务登记证复印件；14.原评估报告、送达回执单及复估申请表；15.复估后评估报告、送达回执单及送达影像照片；16.补偿决定公告、补偿决定、补偿决定送达回执单及送达影像照片。第二组证据能够证明：被答辩人的房屋经过了征收部门现场入户踏查，被征收房屋、附属物及室内装修经过房地产评估机构的依法评估，征收部门已将评估报告向被征收人送达，是征收部门对被征收人房屋进行征收补偿的依据；但被征收人个人诉求超出政策标准和规定，与征收部门未达成补偿安置协议。为了公共利益的需要，浑江区人民政府对石某、张某1作出〔2019〕086号《房屋征收补偿决定书》并送达，补偿决定内容客观真实，依据充分，数额计算准确，履行程序合法。   白山市政府辩称，-、行政复议决定结论和依据正确。气象山周边地块棚户区改造工程符合公共利益需要及规划要求。评估机构选定程序合法，石某、张某1对评估确定的被征收房屋价值有异议，已经向房地产价格评估机构申请复核评估，评估机构已对房屋进行了复核评估并出具评估报告。石某、张某1对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。石某、张某1未在规定期限内提出鉴定申请，视为认可复核评估结果。2018年4月28日，白山市规划局浑江分局和白山市浑江区住建局作出了《白山市未登记房屋确权审批表》，同意确权4.8平方米。石某、张某1对《白山市未登记房屋确权审批表》不服，可以在法定期限内申请行政复议和提起行政诉讼。浑江区政府作出的《白山市浑江区人民政府房屋征收补偿决定书》(浑江政房征补〔2019〕086号)中“选择产权调换的被征收人需在《补偿决定》送达之日起至安置房屋竣工交付后3个月内达成安置协议，在此期限内不能达成安置协议的，将取消产权调换安置，安置房屋不再为被征收人留存，转为货币补偿安置。”剥夺了被征收人的产权调换选择权，白山市政府在行政复议决定中予以纠正。综上，白山市政府依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，作出白山行复决字〔2020〕14号行政复议决定，维持浑江区人民政府作出的浑江政房征补〔2019〕086号征收补偿决定。二、行政复议决定程序合法。白山市政府严格按照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政复议法实施条例》规定的受理、审理、决定和送达等规定办理此案，程序合法。综上，白山行复决字〔2020〕14号《白山市人民政府行政复议决定书》认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，请求依法驳回石某、张某1的诉讼请求。   白山市政府向本院提交了以下证据：1.行政复议申请书及快递单号；2.行政复议补正审批表；3.补正行政复议申请通知书及送达回证；4.申请人提供证据材料；5.行政复议案件询问笔录；6.行政复议立案审批表；7.受理通知书及送达回证；8.提出答复通知书及送达回证；9.行政复议答复书及证据材料；10.行政复议延期审批表；11.行政复议延期通知书及送达回证；12.行政复议中止审批表；13.行政复议中止通知书及送达回证；14.行政复议恢复审理审批表；15.恢复行政复议通知书及送达回证；16.行政复议决定书签批单；17.行政复议决定书送达回证。证据1、4、9证明行政复议决定结论和依据正确，其他证据证明行政复议决定程序合法。   经庭审质证，石某、张某1对浑江区政府提交证据的质证意见：对证据的真实性均没有异议。对证据1证明的问题有异议，因旧城区改造需要征收房屋时，征收区域内50%以上被征收人认为征收补偿方案不符合相关法律规定的，应当组织召开听证会听取各方意见，并根据听证会情况修改方案，该份证据不能证明征收区域50%以上被征收人认可该征收方案及决定；对证据2-8，浑江区政府选定的评估机构不符合法律规定，二原告也未获得完整的关于自己所有的房屋评估报告书，仅有一个简易的分户报告汇总表；对证据9-13，原告案涉房屋用于经营15年，位置临街，应当按照非住宅单价进行补偿，按照住改非单价进行补偿没有法律依据；证据14、15，评估报告明显存在多处错误，不应当作为评估被征收房屋价值的依据。第一，该份报告表系在选定评估机构程序违法的前提下做出；第二，被征收房屋照小房大，实际面积为79.52平方米加上14.21平方米，共计93.73平方米；第三，该房屋的主要用途是原告经营烧烤店，其用途应为非住宅；第四，该表的评估单价3227元，明显低于白山市房屋的实际单价；证据16，浑江区政府在2019年9月29日作出的浑江政房征补〔2019〕086号决定，却以2016年的房屋价值为依据征收案涉房屋侵害二原告的合法利益。   白山市政府对浑江区政府提交的证据无异议。   石某、张某1对白山市政府提交证据的质证意见：对证据的真实性均没有异议，但不能证明其主张，证据5可以证明二原告提出了复估申请，但被告未予处理，二原告又申请了专家委员会鉴定，也未予以处理。上述证据均不能证明二被告的征收行为、选定评估机构的程序、评估的价格、评估的标准以及对14.21平方米房屋性质的认定及补偿价格是合法的，二原告对被告提交的上述证据均不认可，其他的质证意见同原告对浑江区人民政府提交的证据的质证意见一致。   浑江区政府对白山市政府提交的证据无异议。   浑江区政府对石某、张某1提交证据的质证意见：对证据1-5的真实性均无异议。证据2、3、4是复估前的评估报告，准确数据应当是复估后的报告，对其他无异议。证据6的真实性有异议，图中的人看不清，不是我们的工作人员，并且提出鉴定申请应向白山市专家鉴定委员会提出，而不是向房屋征收中心提出。   白山市政府对石某、张某1提交证据的质证意见同浑江区政府的质证意见一致。   本院对上述证据的分析认定：浑江区政府及白山市政府提供的证据来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予以采信。石某、张某1对二被告提交证据的真实性均无异议，对证据证明问题的异议亦无事实根据和法律依据，其质证意见本院不予采信。   石某、张某1提供的证据1-5来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予以采信。二被告对证据2、3、4证明目的的异议不影响本院对证据的采信。证据6没有其他证据佐证，无法证明其证明的问题，本院不予采信。   经审理查明，浑江区政府因公益利益的需要，于2016年8月18日作出浑江政房征〔2016〕9号国有土地上房屋征收决定，对白山市浑江区气象山棚户区地块的房屋进行征收，房屋征收决定及房屋征收补偿方案已公告。石某、张某1的房屋在此征收范围内，在征收补偿方案确定的签约期限内，经协商，房屋征收部门与被征收人未能达成征收补偿安置协议。浑江区政府于2019年9月29日作出的浑江政房征补〔2019〕086号房屋征收补偿决定，并于2019年10月8日送达石某、张某1。   另查明，在征收决定确定的征收范围内有798户被征收户，其中505户在评估机构选定意见表中选择了吉林省华纬房地产土地评估有限公司，502户选择了吉林省通联房地产评估公司。通过多数决定，最终确定了吉林省华纬房地产土地评估有限公司和吉林省通联房地产评估公司为被征收区域的评估机构，并依法进行了公示。2019年4月2日，吉林省通联房地产评估公司对石某、张某1被征收房屋的评估报告，因石某、张某1提出复估申请，上述评估机构于2019年6月5日再次做出评估报告，并向石某、张某1送达。石某、张某1对上述复核结果未依法向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。   还查明，2018年4月28日，经确权小组审批例会，对石某、张某1未登记房屋作出了《白山市未登记房屋确权审批表》，对石某、张某1未登记房屋确权4.80平方米，用途为住宅，其余部分以不符合相关文件规定为由，未予确权。石某、张某1未对上述确权结果申请行政复议或者提起行政诉讼。   再查明，石某、张某1不服浑江区政府于2019年9月29日作出的浑江政房征补〔2019〕086号房屋征收补偿决定，向白山市政府提出复议申请。白山市政府依法受理后，履行了法定的受理、审理、决定和送达等程序，于2020年9月29日作出白山行复决字〔2020〕14号行政复议决定，并已依法送达。   以上事实有当事人提交的证据在案佐证。   本院认为，浑江区政府所举证据能够证明案涉征收项目符合公益利益需要，其于2016年8月18日作出浑江政房征〔2016〕9号国有土地上房屋征收决定符合法律规定。   《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，征收范围内共有798户被征收户，其中505户在评估机构选定意见表中选择了吉林省华纬房地产土地评估有限公司，502户选择了吉林省通联房地产评估公司。最终确定了吉林省华纬房地产土地评估有限公司和吉林省通联房地产评估公司为被征收区域的评估机构。该评估机构系多数被征收人共同选定，符合上述规定。故石某、张某1关于评估机构选定违法的主张，本院不予支持。   《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条规定：“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”本案中，在规定的签约期内，浑江区政府房屋征收部门与石某、张某1未能达成征收补偿协议，在向二人送达评估报告后，二人提出了书面的复核评估申请，评估机构重新作出评估报告，并向二人送达。石某、张某1主张其对重新作出的评估结果仍有异议，并曾申请专家委员会鉴定，但其未能提供有效的证据证明其主张，且未能提供证据证明评估结果存在明显不当。故石某、张某1关于评估结果不当的主张，本院不予支持。   关于石某、张某1在征收范围内未登记房屋的确权问题。确权小组已对石某、张某1未登记房屋进行了确权认定，二人未对确权结果申请行政复议或者提起行政诉讼，且在本案诉讼中亦未能提供证据证明确权结果存在明显不当。故石某、张某1关于未登记房屋确权面积不足的主张不能成立，本院不予支持。   关于石某、张某1在征收范围内登记房屋的安置补偿标准问题。石某、张某1被征收房屋虽用于经营，但房屋登记用途为住宅，浑江区政府在对其安置补偿时，已经考虑了其经营因素，并按照住宅改做非住宅用途房屋的标准进行了安置补偿，并未存在不当之处。石某、张某1关于其被征收房屋应按照营业用房进行安置补偿的主张没有法律依据，本院不予支持。   综上，浑江区政府作出的本案被诉征收补偿决定并无不当。石某、张某1关于撤销浑江区政府作出本案被诉征收补偿决定的主张，本院不予支持。   白山市政府提交的证据能够证明其作出被诉复议决定程序合法，石某、张某1对白山市政府的复议程序亦无异议，且浑江区政府作出的被诉征收补偿决定正确。据此，白山市政府作出维持浑江区政府补偿决定的复议决定并无不当。故石某、张某1关于撤销白山市政府作出本案被诉行政复议决定的主张，本院不予支持。   综上，浑江区政府作出的被诉征收补偿决定及白山市政府作出的被诉行政复议决定均正确，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：   驳回原告石某、张某1的诉讼请求。   案件受理费50.00元由原告石某、张某1负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。   审判长 王立新   审判员 赵希海   审判员 历彦飞     二〇二一年三月十八日   法官助理 于 琦   书记员 孙晓娇