江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初11031号原告(反诉被告)：无锡市梁溪区广益街道上马墩社区居民委员会，住所地无锡市梁溪区广益街道尤渡苑****。法定代表人：陈学兰，该单位主任。委托诉讼代理人：陈逸庭（受无锡市梁溪区广益街道上马墩社区居民委员会特别授权委托）。被告（反诉原告）：吴燊勰，男，1957年10月10日生，汉族，住无锡市。原告（反诉被告）无锡市梁溪区广益街道上马墩社区居民委员会（以下简称上马墩居委会）与被告（反诉原告）吴燊勰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月22日受理后，依法由审判员殷天华适用简易程序于2021年2月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上马墩居委会的法定代表人陈学兰及委托诉讼代理人陈逸庭，被告（反诉原告）吴燊勰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）上马墩居委会向本院提出诉讼请求：一、判令其与吴燊勰之间的《租赁合同》于2020年9月3日解除；二、判令吴燊勰向其支付房租及房屋占有使用费（自2020年6月1日起至2021年1月11日止，按照年租金7.5万元计算）；三、判令吴燊勰支付违约金(以25000元为基数，自2020年5月1日起计算至实际支付之日止，按每日千分之五计算)。事实与理由：无锡市塔影苑58号-22、23号房屋登记在无锡市隆坤投资有限公司（以下简称隆坤公司）名下。2015年1月1日，隆坤公司与其签订委托代管理协议1份，载明隆坤公司为甲方，其为乙方，甲方的可出租房产（塔影苑58号-22、23）由乙方统一对外招租等内容。2019年12月18日，其与吴燊勰签订租赁合同1份，载明其为出租人（甲方），吴燊勰为承租人（乙方），租赁物座落塔影苑58-22、23号，乙方同意先付费用，后使用租赁物，每期开始前的五日内预付下期的租金、管理费，租赁期限2020年1月1日起至2020年12月31日止，乙方未按照本协议之约定，按期足额向甲方支付租金的，应当自应付租金到期日起，向甲方承担相当于应付租金金额每日千分之五的滞纳金作为违约责任，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本协议，收回租赁物：未按照本协议之预定按期足额向甲方支付租金超过30天的（无论欠费金额大小），租金每四个月一付，每次付25000元等该内容。吴燊勰仅支付了2020年1-4月的租金，后分文未付，其委托律师，于2020年9月1日向吴燊勰发送律师函1份，载明您拖欠房屋租金已超过30天，解除您于2019年12月18日签订的《租赁合同》等内容。2021年1月11日，吴燊勰将承租房屋返还给其。其认为，其系居民自治组织，吴燊勰无权按照国有房屋的要求要求其减免3个月租金，其当时经过集体研究讨论，不给于租金减免，现其考虑到疫情，可减免1个月租金。无论是否应当减免，发送律师函时吴燊勰均已拖欠租金超过30天，故其有权解除合同，并要求吴燊勰支付租金、房屋占有使用费及违约金，其亦不应对吴燊勰的反诉请求承担责任。被告（反诉原告）吴燊勰辩称，对租赁合同、租金支付情况均无异议。其于2020年9月3日收到上马墩居委会的律师函，其认为如果继续经营就是违法的，故被迫同意解除合同并关店，因上马墩居委会未向其讨要房屋钥匙，其一直等待上马墩居委会来处理善后事宜，故其至2021年1月11日把承租房屋交还给上马墩居委会。其认为因为新冠肺炎疫情的原因，根据最高人民法院的相关规定，其有权要求减免2020年2-4月的租金，且其咨询了部分上马墩社区居民的意见，也认为应当减免其的租金，故上马墩居委会关于不减免租金的意见不能代表上马墩村全体村民的意见。因其2020年9月3日开始就不再营业，故要求减免2020年9-12月的租金。2020年8月曾有案外人陈广明找其要求转租房屋，其提出收取转让费17万元，后陈光明认可转让费在10-12万元之间，后因租金减免问题未果，导致没有转租，其因此未收到至少12万元的转让费，故现主张关店损失15万元。因为上马墩居委会没有减免租金，并于9月3日单方面解除合同，是上马墩居委会违约在先，故对上马墩居委会的诉请不予认可，并提出反诉请求：判令上马墩居委会减免2020年2月1日至4月30日的租金18750元，2020年9月1日至12月30日的租金18750元，并赔偿关店损失15万元。本院经审理查明：无锡市塔影苑58号-22、23号房屋登记在隆坤公司名下。2015年1月1日，隆坤公司与上马墩居委会签订委托代管理协议1份，载明隆坤公司为甲方，上马墩居委会为乙方，甲方的可出租房产（塔影苑58号-22、23）由乙方统一对外招租等内容。2019年12月18日，上马墩居委会与吴燊勰签订租赁合同1份，载明上马墩居委会为出租人（甲方），吴燊勰为承租人（乙方），租赁物座落塔影苑58-22、23号，乙方同意先付费用，后使用租赁物，每期开始前的五日内预付下期的租金、管理费，租赁期限2020年1月1日起至2020年12月31日止，乙方未按照本协议之约定，按期足额向甲方支付租金的，应当自应付租金到期日起，向甲方承担相当于应付租金金额每日千分之五的滞纳金作为违约责任，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本协议，收回租赁物：未按照本协议之预定按期足额向甲方支付租金超过30天的（无论欠费金额大小），租金每四个月一付，每次付25000元等该内容。吴燊勰仅支付了2020年1-4月的租金，后分文未付，上马墩居委会委托律师，于2020年9月1日向吴燊勰发送律师函1份，载明您拖欠房屋租金已超过30天，解除您于2019年12月18日签订的《租赁合同》等内容，吴燊勰于2020年9月3日收到律师函。2021年1月11日，吴燊勰将承租房屋返还给其。上述事实有房产证、委托代管理协议、租赁合同、律师函及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，根据新冠肺炎疫情，吴燊勰有权要求减免租金，本院酌情认定吴燊勰可免交一个月租金，对吴燊勰主张减免3个月租金不予支持。作为承租人，吴燊勰应主动履行缴纳租金的义务，直至2020年9月1日，吴燊勰尚未缴纳2020年6月1日起的租金，系违约方，本院对上马墩居委会要求解除租赁合同予以支持，对吴燊勰主张其系被迫解除租赁合同不予支持。上马墩居委会主张的违约金明显过高，本院依法调整为以25000元为基数，自2020年6月1日起计算至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算。吴燊勰在租赁合同解除后，应主动履行返还房屋的义务，因吴燊勰直至2021年1月11日才返还房屋，故无论吴燊勰期间有无继续经营，均应继续缴纳租金、房屋占有使用费，本院对吴燊勰要求减免9-12月的租金不予支持。因上马墩居委会解除合同与法有据，故本院对吴燊勰主张关店损失15万元不予支持。综上，根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认无锡市梁溪区广益街道上马墩社区居民委员会与吴燊勰签订的租赁合同于2020年9月3日解除。二、吴燊勰于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市梁溪区广益街道上马墩社区居民委员会并支付房租、房屋占有使用费(自2020年6月1日起至2021年1月11日止，按照年租金7.5万元计算），并支付违约金(以2.5万元为基数，自2020年6月1日起计算至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算)。三、驳回无锡市梁溪区广益街道上马墩社区居民委员会的其他诉讼请求。四、驳回吴燊勰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2965元（已减半收取，含反诉受理费1313元），由无锡市梁溪区广益街道上马墩社区居民委员会负担150元，由吴燊勰负担2813元。该款已由无锡市梁溪区广益街道上马墩社区居民委员会预交1650元，由吴燊勰预交1313元，吴燊勰自本判决发生法律效力之日起十日内将负担部分差额部分直接给付无锡市梁溪区广益街道上马墩社区居民委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 殷天华二〇二一年三月十日法官助理 陆 华书 记 员 袁 静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。