新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新22民终46号 上诉人（原审原告）：许星河，男，1979年10月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。委托诉讼代理人：李娜，北京星樽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：哈密九天河房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区天山北路友谊商贸城七楼。法定代表人：唐红兰，经理。委托诉讼代表人：潘江勇，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：杜卫川，新疆恒生律师事务所律师。上诉人许星河、哈密九天河房地产开发有限责任公司（以下简称九天河公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初5426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人许星河及其委托诉讼代理人李娜，上诉人九天河公司的委托诉讼代理人潘江勇、杜卫川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许星河的上诉请求：1．依法改判九天河公司支付装修损失839,925元的基础上再支付房屋装修损失559,950元；2．依法改判我方支付九天河公司房屋使用费485,506元、物业费62,800元；3．案件受理费由九天河公司承担。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。一审法院委托新疆华正价格评估有限公司对涉案房屋投入的设施、装修、相关费用进行鉴定，经评估截止2020年7月1日市场价值1,399,875元，该评估价值不及实际支付装修费的三分之一。一审法院仅依据我方2017年对涉案房屋进行二次装修，就判令我方承担40%的责任，该结果对上诉人明显不公。涉案房屋的经营用途为宾馆，宾馆自2012年开业至2017年，房屋设备已老旧、损坏，为了宾馆的正常运营，进行了二次装修。一审依据我方应当预见办理房产证存在风险为由判令我方承担40%的责任，明显不当。一审根据鉴定结论判令我方支付自2011年11月至2020年6月期间涉案房屋使用费1,351,090元，该判决结果对我方不公。涉案房屋的交付时间为2011年11月，我方收到房屋后随即进行了装修，装修后宾馆开业时间为2012年11月，依据租赁市场的商业管理，出租人应给承租人一年的免租期，因此，2011年11月-2012年11月期间的房屋使用费不应当支付。在《商品房买卖合同》解除前，上诉人基于合同合法占有使用房屋，并履行了合同义务，因此无需支付2011年11月2020年6月30日期间的房屋使用费。因被上诉人未取得预售许可证导致无法办理房屋产权登记，被上诉人对合同的解除存在严重过错，应承担过错责任，因此我方仅支付40%的房屋使用费即485,506元。上诉人实际拖欠被上诉人物业费62,800元，而非一审认定的114,800元。一审中我方提交了电话录音证实了上诉人将52,000元交付了王志光所在公司用于支付停车场的租金，后因停车场未使用，该款转化为房屋物业费。因此我方实际拖欠物业费62,800元。哈密九天河房地产开发有限责任公司辩称，对一审关于房屋装修鉴定的评估报告有异议，鉴定材料我方未质证，该鉴定报告不能作为定案的依据。房屋使用费计算不合理，许星河在取得房屋后一直经营和使用应当支付房屋使用费。请求驳回许星河的上诉请求。九天河公司的上诉请求：请求依法撤销一审判决第四项，改判驳回许星河提出赔偿装修款839,925元的诉讼请求；改判一审判决第五项，许星河支付房屋使用费3,480,000元。事实与理由：虽然鉴定机构是法院指定的，该鉴定机构作出的鉴定结论不能直接作为裁判的依据。一审法院未组织我方对被上诉人二次装修清单进行质证，根据法律规定未经质证的材料不能作为鉴定的依据，因此鉴定结论中关于装修的评估报告不能作为定案的依据。房屋使用费的鉴定结论明显与事实不符。2011-2016年，是哈密房地产租赁价格及房产价格的高峰，自2017年开始房屋价格及租赁价格逐年下降，但鉴定结论为2017-2019房租比2011-2016年房租价格高。一审中，九天河公司提交了同地段同用途房屋的租赁合同，证实九天河公司主张的房屋使用费348万元的诉讼请求是有事实依据的，在该案中鉴定机构的评估报告与事实不符。许星河辩称，一审鉴定结构及鉴定程序符合法律规定，但鉴定结论中关于房屋装修价格的认定严重低于我方的实际支出，但该鉴定结论应当作为定案依据。我方基于房屋买卖合同关系占有和使用房屋，无需支付房屋使用费，请求驳回上诉人的上诉请求。许星河向一审法院起诉请求：1．请求依法解除许星河与九天河公司签订的《商品房买卖合同》。2．请求依法判令九天河公司向许星河返还已支付的购房款共计人民币3,301,369元及利息，利息1,165,993.09元（自2013年4月2日起，按照中国人民银行同期贷款利息计算，暂计算至2019年8月26日，要求计算至实际给付之日）；3．请求依法判令九天河公司向许星河赔偿损失3,301,369元；4．请求依法判令本案诉讼费由九天河公司承担。九天河公司向本院提出反诉请求：一、许星河支付九天河公司哈密市友谊商贸城3期1号楼2层商业用房使用费3,480,000元；二、许星河承担并支付在使用房屋期间欠缴暖气费、物业费等各项费用合计409,960元；三、反诉费用由许星河承担。一审法院认定事实：2010年，许星河作为买受人与九天河公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定许星河购买九天河公司开发的位于哈密市友谊路第三期一号楼二层商业用房一套，建筑面积1,175.73平方米，房屋单价每平方5,300元，总房款6,231,369元，首付3,201,369元整，余款3,030,000元整在银行办理按揭。合同签订后，九天河公司于2011年10月将房屋交付给许星河，许星河于2011年8月27日至2013年4月2日陆续向九天河公司支付房款共计3,301,369元。因许星河至今未取得案涉房屋产权证书，引起本案诉讼。还查，2018年3月许星河将九天河公司诉至乌鲁木齐仲裁委员会哈密分会，要求1、确认许星河、九天河公司签订的《商品房买卖合同》无效；2．九天河公司返还许星河已付购房款3,301,369元及利息（自2013年4月2日起计算至实际付款之日止，利率按照同期银行贷款利率计算）；3．九天河公司承担已付购房款330万元的赔偿。乌鲁木齐市仲裁委员会哈密分会仲裁员前往哈密市伊州区房地产管理局调查，哈密市伊州区房地产管理局向乌鲁木齐市仲裁委员会出具情况说明证明：“友谊路批发市场三期1号楼未在我局办理商品房销售许可手续，未办理商品房登记手续”，故乌鲁木齐仲裁委员会哈密分会作出（2018）乌仲哈裁字第12号裁决书仲裁裁决一、许星河、九天河公司于2010年4月签订的《商品房买卖合同》无效；二、九天河公司返还许星河已付购房款3,301,369元；三、九天河公司向许星河支付截止2018年3月13日的已付购房款3,301,369元的利息775,483元；2018年3月14日至实际付款之日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算；四、九天河公司向许星河支付已付购房款一倍的赔偿3,300,000元。九天河公司不服该裁决，向哈密市中级人民法院申请撤销上述仲裁裁决，哈密市中级人民法院因程序原因依法撤销了上述裁决。九天河公司于2016年8月23日取得案涉房屋商品房预售许可证，编号为新建房许字（2016）023号。许星河另承租九天河公司开发的友谊商贸城三期一号楼三层，并对二层、三层进行了整体装修用于经营宾馆。友谊商贸城三期一号楼二层自2011年10月至2020年3月总共9个采暖期暖气费为216,000元（24,000元×9），友谊商贸城三期一号楼三层2012年10月至2016年3月4个采暖期96,000元（24,000元×4），共计金额312,000元，许星河已交暖气费212,000元，剩余100,000元未足额交纳。友谊商贸城三期一号楼二层自2011年10月至2020年10月应收物业费259,200元（1200×2元×12个月×9年），友谊商贸城三期一号楼三层应收物业费115,200元（1200×2元×12个月×4年），合计374,400元，许星河已交物业费259,600元，欠付物业费金额为114,800元。庭审中，许星河申请对案涉房屋投入的设施、装修、相关费用及现值进行鉴定，九天河公司申请对案涉房屋2011年至今的房屋使用费进行评估鉴定，一审法院委托新疆华正价格评估有限公司进行价格评估，鉴定机构出具华正评字（2020）第245号及华正评字（2020）第233号《价格估价报告》，载明案涉房屋自2011年11月至2020年6月30日期间房屋使用费为1,351,090元。案涉房屋投入的设施、装修、装修费用价值时点2020年7月1日的市场价值评估为1,399,875元，房屋2020年7月1日现值6,615,832元。许星河因价格评估交纳评估费57,000元，九天河公司因价格评估交纳评估费5,000元。后许星河变更第三项诉讼请求，要求九天河公司赔偿许星河装修损失1,399,875元。一审法院认为，许星河与九天河公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，当事人均应按合同约定恪守履行。本案本诉部分焦点问题为：许星河要求九天河公司赔偿损失的请求有无事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条约定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故许星河要求解除双方签订的商品房合同，九天河公司退还购房款3,301,369元的诉讼请求，一审法院予以支持。许星河要求九天河公司赔偿实际损失包含两个部分，已付购房款自2013年4月2日至今的利息损失和房屋装修损失，一审认为许星河已按照房屋买卖合同约定履行了付款义务，九天河公司并未按照合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致许星河长达十年未取得房屋产权证书，因九天河公司存在根本违约导致案涉《房屋买卖合同》的解除，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”一审以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则考虑，许星河主张利息损失符合法律规定，一审法院予以支持；九天河公司于2011年10月将案涉房屋交付许星河使用，许星河在受领房屋后进行装修，并无不当，但九天河公司长期未给许星河办理房屋产权证书，许星河也应当能够预见办理房屋产权证书存在风险，2017年许星河对案涉房屋进行了二次装修，没有审慎对待将来可能产生的不确定风险，故许星河应当自行承担部分责任。故关于装修损失1,399,875元一审法院认为许星河承担40%的责任即559,950元，九天河公司承担60%的责任即839,925元。反诉部分焦点问题为：九天河公司要求许星河支付房屋占有使用费、暖气费、物业费的请求有无事实和法律依据。关于许星河是否应当支付房屋占用费的问题。本案合同的解除系因九天河公司违约行为导致，但许星河确实自2011年11月起占用、使用案涉房屋，并经营宾馆获取了收益，根据许星河、九天河公司共同委托鉴定的评估结果，2011年11月至2020年6月30日的租赁费为1,351,090元，一审法院对该租赁费标准予以确认。根据公平公正的原则，许星河应向九天河公司支付2011年11月至2020年6月30日的房屋使用费为1,351,090元。关于九天河公司主张许星河使用房屋期间欠缴的暖气费、物业费的问题，根据许星河、九天河公司的举证、质证情况，许星河欠付九天河公司物业费金额为114,800元，暖气费金额为100,000元，未足额交纳部分许星河应当支付给九天河公司。许星河称有其他债权52,000元冲抵物业费，仅提供录音证据及合同，九天河公司亦不认可，一审法院对冲抵物业费不予采信，许星河可以依据该合同及录音另案主张该笔债权。遂判决：一、解除许星河与九天河公司于2010年签订的商品房买卖合同。二、九天河公司于本判决生效之日起十日内返还许星河购房款3,301,369元。三、九天河公司于本判决生效之日起十日内返还许星河购房款3,301,369元的利息，利息以3,301,369元为基数，第一阶段自2013年4月2日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，第二阶段自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定给付之日止。四、九天河公司于本判决生效之日起十日内支付许星河装修损失839,925元。五、许星河于本判决生效之日起十日内支付九天河公司房屋使用费1,351,090元。六、许星河于本判决生效之日起十日内支付九天河公司物业费114,800元、暖气费100,000元。七、驳回许星河其他诉讼请求。八、驳回九天河公司的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交新证据。许星河向本院提交了一份哈密市友谊路荣泰商务宾馆的工商登记信息表，拟证明涉案房屋作为宾馆使用，如果需要支付使用费应当扣除2011年10月至2012年11月期间的房屋使用费。九天河公司的质证意见，双方之间没有建立租赁关系，该证据是网上查询信息结果，真实性无法确认，应当提交原件。证据的真实性与本案关联性不予认可。九天河公司向本院提交了哈密地区国有资产投资经营有限公司2011年12月18日出具的优化安置方案一份，新疆维吾尔自治区哈密地区法发展和改革委员会2011年10月10日下发的关于友谊路市场商业门面房租金价格的调查报告，哈密市九天河房地产开发有限责任公司出具的哈密九天河付国土拆迁补偿款明细单，拟证明鉴定机构出具的鉴定报告的价格不符合实际。许星河的质证意见，证据的真实性与本案的关联性不予认可。证据是复印件，应当向法庭提交证据的原件予以证明证据的真实性，且证据是2011年出具的，时间跨度比较长，不能采用本案。本院认为，双方向法庭提交的证据均为复印件，本院对证据的真实性与本案的关联性，不予采纳。经二审审理查明，许星河对涉案房屋内经营而投入的全部设备以及能拿走的东西全部放弃。除该事实外一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为1．一审鉴定程序是否合法、鉴定结论能否作为定案的依据的问题；2．一审认定的装修费、房屋使用费、物业费是否适当的问题。关于鉴定程序是否合法，能否作为定案依据的问题。本案中许星河就房屋装修费用、九天河公司就房屋使用费向一审法院申请鉴定，法院依法委托新疆华正价格评估公司对涉案财物作价。在鉴定过程中，一审法院组织双方当事人、鉴定机构人员均到评估现场查看鉴定房屋状况，并对送检材料作了调查笔录。新疆华正价格评估有限公司具备相应的鉴定资质，对涉案财物作出估价，其作出的鉴定意见由一审法院依法委托作出，该鉴定的主体资质合法、鉴定程序正当、鉴定结论依据充分，具有较高的科学性，该鉴定书可以作为认定案件事实的证据，应当予以采纳。故九天河公司主张一审鉴定程序违法不能作为定案依据的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于一审认定的装修费、房屋使用费、物业费是否适当的问题。许星河与九天河公司签订的商品房买卖合同合法有效。许星河主张解除合同，九天河公司同意解除，一审法院予以准予。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”同时根据前述第一百零七条的规定，违约方还应向守约方承担违约责任。本案中九天河公司未按照合同约定履行办理产权登记的相关义务，造成违约应当承担相应的违约责任。许星河在合同签订时应当知道九天河公司没有商品房预售许可证可能造成的风险，并在2017年对涉案房屋进行了装修，其自身对装修损失的扩大具有过错，一审根据案件事实酌情认定其承担40%的责任，符合本案事实及法律规定，本院予以维持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款第二项规定“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言。”一审法院根据鉴定机构的鉴定意见依法认定房屋使用费1,351,090元，符合法律规定，本院予以维持。九天河公司上诉认为鉴定书中关于房屋使用费的结论，不能作为定案的依据，无事实和法律依据本院不予支持。许星河上诉主张应扣除物业费52,000元，根据一、二审查明事实，无证据证明该款系物业费，其可另案主张，本案不做处理。综上所述，许星河、哈密九天河房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45,325.00元，许星河负担14,774元，哈密九天河房地产开发有限责任公司负担30,551元。本判决为终审判决。审  判  长   刘刚审  判  员   阿不都如苏力达尔古西审  判  员   哈得尔江玉努斯二 〇 二 一 年 三 月 十 七 日法 官 助 理   李伟书  记  员   车蕾