辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终84号上诉人（原审原告、反诉被告）：曲全瑜，男，1987年6月13日出生，满族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：李丹璐，辽宁北城律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李绍涛，男，1958年6月4日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。上诉人曲全瑜因与上诉人李绍涛房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。曲全瑜上诉请求：撤销原审判决第一、第二项，将本案发回重审或依法改判支持曲全瑜的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审事实认定错误。1、原审对租金标准认定存在错误，双方租金标准应为4.9万元/年。双方租赁合同约定的租金已经经过双方口头变更为4.9万元/年，曲全瑜连续三年均按此标准支付租金。曲全瑜于2017年6月2日、6月3日共向李绍涛支付第一年度房租及押金5.9万元，若房租标准系5.4万元/年，那么李绍涛在收到款项的两天后即6月5日与曲全瑜签订《补充协议》时，其理应在合同中对于曲全瑜租金给付情况提出异议，但《补充协议》仅仅对租赁合同部分内容以及收款人进行变更，这恰恰说明了被上诉人对于租金系4.9万元是认可的。且《房屋租赁合同协议2》和通话录音均存在李绍涛认可退还款项的情形，以及交接协议中载明的“无异议”都能够相互印证李绍涛认可房屋租金系4.9万元/年这一事实。2、原审对退还租金期限认定存在错误，租金退还日期应为2019年8月30日。案涉《房屋租赁合同协议2》中第二条约定：“在乙方2019年8月31日交付甲方租赁房屋后，甲方按照原合同约定扣除2019年6、7、8三个月的房租后，退还乙方剩余房租租金及1万元房屋押金。”同时合同第三条也约定了曲全瑜若未在2019年8月31日退房应承担违约责任。根据公平、平等原则，在曲全瑜履行退房义务之日李绍涛就应当履行退还剩余房租和押金的义务，逾期退款应当承担违约责任。曲全瑜已于2019年8月30日将房屋退还给李绍涛，曲全瑜的退房义务已经履行完毕，李绍涛应当于当日将剩余租金和押金一并退还给曲全瑜。因此，原审认定双方未约定退租时间是错误的。二、原审法律适用错误，李绍涛存在违约行为，应当向曲全瑜支付滞纳金。水电费结算与租金退还是两种不同的法律关系，李绍涛履行退还租金义务与水电费是否结清之间不存在任何关系，李绍涛应当于曲全瑜退房当日即2019年8月30日退还剩余款项。一审判决错误的将二者混为一谈，认定未结算水电费无法认定退租期限，有违公平、平等原则。李绍涛未履行退款义务，无故占用曲全瑜款项近1年，其严重违约的行为，给曲全瑜造成了经济损失，应当予以赔偿。一审判决却无视李绍涛的违约行为，不予认可其应当支付滞纳金，有违诚信原则。李绍涛辩称，不同意上诉人的上诉请求，坚持我方上诉主张。李绍涛上诉请求：1、撤销一审法院（2020）辽0203民初2020号民事判决；2、判定曲全瑜给付拖欠租金1万元，违约金2万元；据合同协议约定，收取租金违约金滞纳金31410元及其他款项303元，清算后还应向李绍涛支付16213元；3、判令曲全瑜支付转租转借房屋违约金1万元，给付物业费12995.64元和取暖费8342.88元，合计31338.88元。事实和理由：案涉《房屋租赁合同》约定的三年租金合计17.2万元（包括押金1万元），曲全瑜实际支付15.7万元（包括押金1万）。曲全瑜3次未足额缴纳租金，长期拖欠，一次延期支付租金，为此李绍涛提出终止合同，经双方协商后再次签订了《房屋租赁合同协议2》，协议中明确表述，本协议“是在甲乙方基于《房屋租赁合同》《房屋租赁合同协议》仍然有效，继续履行前提下，双方一致同意做以下调整”；租期调整为2017年6月1日—2019年8月31日，2019年8月31日退房后，退剩余租金及1万元押金。李绍涛依据案涉《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同协议2》约定，对曲全瑜给付租金进行结算，扣收拖欠租金本金1万元；违约金2万元；滞纳金30930元；收取损坏（灯具）127元，补交水电费176元等款项，合计应收61233元。曲全瑜2019年5月16日付4.9万元租金和押金1万元，扣除6、7、8三个月租金，剩余45500元抵交上述应收款项后，曲全瑜仍欠李绍涛15733元（61233-45500）。因曲全瑜未经准许，私自将房屋转租转借给了第三人瀚業（上海）实业有限公司和海普生（中国）有限公司以办事处名义使用，其在国内外开展船舶产品经销收发快递业务，并泄露房屋地址给大连船舶重工集团海洋工程有限公司等单位，构成违约，李绍涛告依据合同约定追收曲全瑜违约金，要求曲全瑜、上述瀚業（上海）实业有限公司或海普生（中国）实业公司补交公司使用房屋物业费、供暖等相关费用合计21980.28元完全有理有据。曲全瑜辩称，不同意李绍涛的上诉请求，坚持我方上诉请求。曲全瑜向一审法院起诉请求：判令被告退还原告房屋押金以及9个月房屋租金共计46750元，并从2019年9月1日起按日千分之三支付滞纳金直至全部给付之日止。李绍涛向一审法院反诉请求：判定曲全瑜因转租或转借房屋，给付违约金10000元；补交27个月公司办公物业费用，3元/月平方米，合计12995.64元；补交2017年—2019年两年冬季采暖费用，合计8984.64元；总计应给付李绍涛合计31980.28元。一审法院认定事实：2017年5月24日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于大连市西岗区房屋出租给原告，租期自2017年6月1日起至2020年5月31日止，年租金54000元，每年一付，押金10000元，租期内的物业费、取暖费由被告支付，水、电、煤气、电话、有线电视、卫生等费用由原告支付。双方于2017年6月5日签订《补充协议》，变更合同部分内容，另约定租金支付给被告儿子李成桢。原告于2017年6月2日支付给李成桢30000元，6月3日支付29000元，2018年4月29日支付49000元，2019年5月13日支付49000元，共计157000元。2019年5月16日、26日、31日，被告通知原告称，原告未按约定及时给付租金，要求原告尽快补足租金、终止履行、腾退房屋等。2019年6月3日，双方签订《房屋租赁合同协议2》，对租赁合同作出变更：1.租期变更为2017年6月1日至2019年8月31日。2.在承租方2019年8月31日退还房屋后，承租方按照原合同约定扣除2019年6、7、8三个月的房租后，退还剩余房租及10000元押金。3.若承租方2019年8月31日无法退还房屋，押金10000元作为违约金赔付出租方。2019年8月30日，原告将房屋退还给李成桢，双方签订《交接协议》，确认主卧、卫生间灯及客卫走廊灯带不亮，水、电、燃气表数，水电费协商结算。后双方对返还款项产生争议，被告至今未返还。一审法院认为，原告和被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同协议2》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方协商变更合同后，被告应当返还剩余租金。《房屋租赁合同》约定的租金为每年54000元，原告庭审时称双方口头变更为每年49000元，没有事实依据，且《房屋租赁合同协议2》约定按照原合同扣除房租后退还剩余租金，故确认实际履行租期2年3个月的租金共计121500元。被告主张原告尚有水电等费用170元未结清，原告未能提供证据反驳，一审法院予以确认。租赁房屋内灯具故障，双方未约定维修义务方，也没有证据证明系原告使用不善造成，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，被告应付维修义务，不应由原告承担责任。综上，被告应退原告157000-121500-170=35330（元）。因双方未约定退还租金的期限，且有水电等费用未结清，原告要求被告支付滞纳金没有事实依据。被告要求原告支付物业费、采暖费，不符合双方合同约定，被告要求原告支付违约金，但其提交的证据不足以证明原告存在违约转租或转借的事实，且被告在双方交接返还房屋时并未提出异议，并表示同意返还剩余款项，故对被告的反诉请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、被告李绍涛于判决生效之日起五日内返还原告曲全瑜35330元；二、驳回原告曲全瑜的其他诉讼请求；三、驳回被告李绍涛的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取642元，由原告曲全瑜负担300元，被告李绍涛负担342元。反诉案件受理费300元，由被告李绍涛负担。本院二审期间，李绍涛提交了以下证据：证据一，采暖费、物业费付款凭证，拟证明李绍涛支付了案涉房屋采暖费、物业费，李绍涛主张该费用应由曲全瑜承担；证据二，微信聊天截图，拟证明海普生（中国）有限公司曾支付过案涉房屋租金，进一步证明曲全瑜转租转借案涉房屋的事实。曲全瑜对证据一的真实性无异议，关联性有异议；对证据二的三性均不予认可。本院经审查认为，以上证据不足以证明曲全瑜转租转借案涉房屋的事实，亦无法证明李绍涛主张的采暖费、物业费应由曲全瑜承担，具体理由将于下文详述。经二审审查，本院对原审已查明的案件事实予以确认。另根据2017年6月5日双方签订的案涉《补充协议》补充查明：曲全瑜与李绍涛于该协议第三条约定：无论原合同、本协议中，甲乙双方如果出现违约责任和损失超过违约金部分未能及时给付的，还应按日支付给另一方千分之三滞纳金，直到清算日为止。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案中，基于双方当事人的本诉与反诉请求及其各自的上诉事由，结合双方的诉辩主张，本院分别评判如下：一、关于曲全瑜的本诉诉讼请求及上诉事由，双方争议的主要焦点问题有二，一是如何认定案涉房屋租赁合同约定的租金数额，二是应否支持曲全瑜针对李绍涛应返还款项主张滞纳金的诉请。关于焦点一，曲全瑜于主张，虽然案涉租赁合同及补充协议中约定的租金为5.4万元/年，但双方在合同的实际履行过程中已合意变更租金数额为4.9万元/年，其提出该主张的依据是：合同实际履行过程中曲全瑜每次均按照4.9万元/年的租金标准向李绍涛支付款项，而李绍涛未提出异议；双方两次签订协议变更最初的《房屋租赁合同》过程中，李绍涛亦均未提出租金给付不足的异议。李绍涛对此不予认可，其二审期间称，其针对曲全瑜不足额支付租金的情况提出过异议还因此决定缩短租赁期限，但对于欠付款项没有在嗣后签订的协议中体现，是准备退还房屋时一并结算。针对双方的诉辩主张，首先，双方当事人就案涉房屋租赁事宜先后签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》和《房屋租赁合同协议2》三份租赁合同，均约定了5.4万元/年的租金数额，并无变更；其次，虽然曲全瑜在承租期限内确实按照4.9万元/年的租金标准向李绍涛支付款项，但其并无证据证明该行为得到了李绍涛的认可，且从已查明的款项给付情况看，因曲全瑜承租案涉房屋时尚有1万元押金足以抵偿前两年的欠付租金，而最后一年度曲全瑜亦尚有超付的租金需结算返还，故本院认为李绍涛的前述辩解存在合理性，而曲全瑜对于案涉房屋租金实为4.9万元/年的主张，依据不足，原审认定案涉房屋租金为合同约定的5.4万元/年，结论正确。关于焦点二，曲全瑜主张，案涉《房屋租赁合同协议2》约定，“在乙方（曲全瑜）2019年8月31日交付甲方（李绍涛）租赁房屋后，甲方按照原合同约定扣除2019年6、7、8三个月的房租后，退还乙方剩余房租租金及1万元房屋押金”，据此，因曲全瑜已于2019年8月30日返还案涉房屋，所以其自2019年9月1日起向李绍涛主张应返还剩余租金及房屋押金的逾期给付滞纳金。本院认为，案涉《房屋租赁合同协议2》中对于逾期退还租金及押金的后果并未予明确约定，曲全瑜主张按照案涉《补充协议》中关于“无论原合同、本协议中，甲乙双方如果出现违约责任和损失超过违约金部分未能及时给付的，还应按日支付给另一方千分之三滞纳金，直到清算日为止”的约定，按照日千分之三计收滞纳金，依据不足；再结合双方2019年8月30日《交接协议》所载内容可知，“水电费协商结算”，且双方当事人均认可双方对于对方是否违约，是否应承担违约责任在房屋交接后一直存在争议和沟通，即双方于返还房屋时对于应返还款项的数额仍需进一步结算达成一致，而《房屋租赁合同协议2》对此没有明确的期限要求，故原审未支持曲全瑜要求李绍涛支付应返还款项滞纳金的诉讼，并无不当。关于李绍涛认为，因曲全瑜存在不按期、足额支付房屋租金的事实，故按双方合同约定应不返还押金并应由曲全瑜支付违约金等，本院认为，李绍涛主张的违约事实发生于双方最终签订《房屋租赁合同协议2》前，而该协议中对于曲全瑜应承担的违约责任并无体现，反而对于退还剩余房租及1万元房屋押金进行了约定，且此时，曲全瑜欠付前两年度的租金共计1万元［=（5.4万元/年-4.9万元/年）×2年］尚有曲全瑜给付的1万元押金足以抵偿，故本院不采纳李绍涛该节抗辩主张。基于以上，原审确认李绍涛应返还款项的数额为35330元［=157000元（曲全瑜已付款项总额）-121500元（按照5.4万元/年的租金标准计算的已发生租金数额）-170元（租赁期限内欠付的水电费）］，结论正确，本院予以确认。二、关于李绍涛的反诉请求及上诉事由，其提出相关诉请所依据的事实是认为曲全瑜转租、转借案涉房屋构成违约。结合李绍涛针对该节事实提供的证据情况，本院认为，李绍涛混淆了转租、转借房屋与承租案涉房屋的用途，其提举的快递单及租金支付主体，仅能初步证明曲全瑜承租案涉房屋的用途，而不能证明曲全瑜与其他主体存在转租、转借案涉房屋的合同关系。因此，李绍涛基于其该节主张，要求曲全瑜承担案涉房屋采暖费、物业费以及违约责任的请求，事实依据不足，本院亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1884元（曲全瑜已预交600元，李绍涛已预交1284元），由曲全瑜负担600元，由李绍涛负担1284元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年三月十八日书记员  程添莹