新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)新31执异29号 案外人：孙义海，男，1957年8月1日出生，汉族，个体，现住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：罗杰彬，新疆京喀律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏通，新疆京喀律师事务所实习律师。申请执行人：新疆喀什农村商业银行股份有限公司，住所地新疆喀什市色满路**。法定代表人：田晓东，该公司理事长。委托诉讼代理人：王磊，公司资产保全部职员。被执行人：喀什银瑞林投资有限公司，住所地新疆喀什经济技术开发区深喀大道总部经济区。法定代表人：王家林，该公司董事长。被执行人：喀什银瑞林国际大酒店有限公司，住所地新疆喀什市建设路**。法定代表人：白中杰，该公司总经理。委托诉讼代表人：厚之纯，新疆正嘉律师事务所律师。被执行人：王家林，男，1962年10月3日出生，汉族，喀什银瑞林投资有限公司法定代表人，现住安徽省合肥市瑶海区。被执行人：唐邦勤，女，1963年2月4日出生，汉族，现住安徽省合肥市瑶海区。本院在执行申请执行人新疆喀什农村商业银行股份有限公司（以下简称喀什农商银行）与被执行人喀什银瑞林投资有限公司（以下简称银瑞林投资公司）、喀什银瑞林国际大酒店有限公司（以下简称银瑞林酒店）、王家林及唐邦勤借款合同纠纷一案中，案外人孙义海向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孙义海称，请求中止对位于喀什市建设路160号银瑞林金石城商业街A区A-012号商业用房，上下两层，建筑面积54.94平方米的执行。事实和理由：案外人孙义海与被执行人银瑞林投资公司于2015年11月签订商品房买卖合同，约定被执行人将其位于喀什市建设路160号银瑞林金石城商业街A区A-012号商业用房，上下两层，建筑面积54.94平方米的房屋出售给案外人，案外人于2015年12月1日支付全部购房款1,322,772元，银瑞林投资公司出具了收据，并将房屋及钥匙交付案外人，案外人使用至今。后因消防手续未办妥等原因，致使涉案房屋未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，第二十八条的规定，案外人在法院查封之前已签订合法有效的买卖合同，全部付清房款并合法占有房屋达5年以上，喀什中院将涉案房屋列入评估拍卖范围予以执行，显属错误，故提出异议。申请执行人喀什农商银行辩称，申请执行人在评估拍卖时并不知道案外人提出的与被执行人银瑞林投资公司签订了商品房买卖合同及其已付清房款的情况，在法院委托第三方评估拍卖时也无法联系到房屋所有人，因此将案外人提出的涉案房产一并列入评估资产予以评估拍卖。如核实案外人所提交的材料合法真实有效，我方愿意解除对涉案房屋的评估拍卖。被执行人银瑞林酒店辩称，银瑞林酒店正在破产程序中，涉案房屋并非银瑞林酒店的资产，银瑞林投资公司有房地产开发的资质，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本案并非是用于居住的房屋，案外人的异议不能成立，应予驳回。本院查明，1、案外人孙义海与银瑞林投资公司于2015年11月签订商品房买卖合同，约定银瑞林投资公司将其位于喀什市建设路160号银瑞林金石城商业街A区A-012号商业用房，上下两层，建筑面积54.94平方米的房屋出售给案外人孙义海，按套计算该商品房总价款为1,322,772元。合同签订后，被执行人银瑞林投资公司于2015年12月9日向案外人出具1,322,772元的收据。案外人认可涉案房屋系因银瑞林投资公司尚欠案外人款项100多万元，经双方协商，银瑞林投资公司同意以涉案房屋抵偿尚欠案外人的债务，故双方签订了商品房买卖合同，银瑞林投资公司向案外人出具了收款收据，并将涉案房屋钥匙交付案外人。2、喀什农商银行与银瑞林投资公司、银瑞林酒店、王家林及唐邦勤借款合同纠纷一案，本院2015年12月25日作出（2015）喀民二初字第51号民事判决，一、解除原告新疆喀什农村商业银行股份有限公司与被告喀什银瑞林投资有限公司签订的固定资产借款合同；二、被告喀什银瑞林投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆喀什农村商业银行股份有限公司支付借款5700万元；三、被告喀什银瑞林投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆喀什农村商业银行股份有限公司支付截止至2015年12月25日的利息及复利5,382,326.68元；前述二三项合计62,382,326.68元，若未按照本判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、若被告喀什银瑞林投资有限公司未能足额偿还前述欠款义务，则原告新疆喀什农村商业银行股份有限公司有权就被告喀什银瑞林投资有限公司抵押的喀什银瑞林大酒店商业街在建工程、编号为喀国用（2014）第XXXX号土地使用权证的国有土地使用权行使抵押权；五、若原告新疆喀什农村商业银行股份有限公司在行使本判决书第三判项后仍有未能受偿的部分，由被告喀什银瑞林国际大酒店有限公司、被告王家林、被告唐邦勤履行连带保证担保责任。案件受理费346,175元（原告已预交），由被告喀什银瑞林投资有限公司负担（此款于被告履行前述判决义务时一并向原告支付）。该判决确认，2014年9月4日，银瑞林投资公司向喀什市房地产管理局递交了在建工程抵押申请书。2014年9月5日，喀什市房地产管理局颁发喀房建字第00196号他项权证，以喀什市农村信用合作联社为抵押权人，以喀什银瑞林国际大酒店商业街在建工程进行抵押。2014年9月12日，喀什市国土资源局以喀什市农村信用合作联社为他项权利人，以喀什银瑞林投资公司国有土地使用权证进行抵押，颁发了他项（2014）第016号他项权证。该判决生效后，因被执行人未履行该生效法律文书所确定的义务，申请执行人喀什农商银行于2016年2月1日行向本院申请强制执行，本院在执行过程中，因涉及银瑞林酒店破产清算问题，经申请执行人喀什农商银行书面同意，本院于2020年4月25日作出（2016）新31执37号之一执行裁定，终结本案的本次执行程序。后根据申请执行人恢复执行申请，本院于2020年6月20日作出（2020）新31执恢16号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人喀什银瑞林投资有限公司、喀什银瑞林国际大酒店有限公司、王家林、唐邦勤银行账户上的存款36,896,746.69元及迟延履行期间的债务利息。如存款不足，查封、扣押被执行人所有的等值财产。本院于2020年11月13日作出（2020）新31执恢16号之二执行裁定，裁定拍卖被执行人银瑞林投资公司名下位于喀什市建设路160号喀什市金石城商业街面积共计11,605.79平方米的在建工程（房产）及位于喀什市建设路160号喀什市金石城商业街土地证号为喀国用（2014）第XX**，面积为9,180.79平方米的土地所有权。上述事实由判决书、裁定书、公证书、商品房买卖合同、收据及当事人陈述等相互印证。本院认为，根据本案查明的事实可以确认，被执行人银瑞林投资公司为借款事宜即将包括涉案房屋在内的喀什银瑞林国际大酒店商业街在建工程向申请执行人进行抵押并办理他项权证的时间为2014年9月5日，将涉案房屋所在土地的使用权向申请执行人进行抵押并办理他项权证的时间为2014年9月12日。而被执行人瑞林投资公司与案外人达成以房抵债协议，签订商品房买卖合同的时间为2015年11月，该时间节点在涉案土地及在建房屋被抵押登记之后，且在双方签订买卖合同时，银瑞林投资公司明知涉案房屋及土地已被其抵押给申请执行人及申请执行人已对二者之间的借款纠纷提起诉讼的情况下，仍将涉案房屋以物抵债的形式出售给案外人，其行为损害了申请执行人的权益，也存在规避执行的嫌疑。且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因被执行人瑞林投资公司经营范围包含了开发房地产，故本案应根据该条款的规定予以处理，且双方签订买卖合同时涉案房屋已被抵押，加之涉案房屋系商业用房，不属案外人用于居住的唯一房屋，故案外人提出的应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋享有足以排除执行的理由不能成立，本院不予支持。综上，案外人孙义海提出的异议理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人孙义海的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   张 荣 琴审  判  员   古丽巴哈审  判  员   马  瑞二 Ｏ 二 一 年 三 月 二 十 五 日书  记  员   李  强