浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0225民初7818号原告：楼军苏，男，1955年1月2日出生，汉族，住象山县。委托诉讼代理人：杨克勉，浙江红邦律师事务所律师。被告：计兴常，男，1965年1月1日出生，汉族，住象山县。原告楼军苏与被告计兴常房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月1日、12月30日两次公开开庭进行了审理。原告楼军苏的委托诉讼代理人杨克勉，被告计兴常到庭参加第一次诉讼。原告楼军苏及其委托诉讼代理人杨克勉，被告计兴常到庭参加第二次诉讼，原告楼军苏申请证人楼某、沈某到庭陈述。本案现已审理终结。原告楼军苏向本院提出诉讼请求：被告计兴常配合原告办理象山县××镇××村××花园××号楼（不动产权证号：象集用2013第**）的房屋所有权、土地使用权产权变更登记手续。事实与理由：2018年4月18日，原、被告签订房屋转让协议一份，协议约定被告将坐落于象山县××镇××村××花园××号的别墅转让给原告，明确房屋四至范围，房屋独用面积117.94平方米，约定转让价格50万元，双方在协议上签字生效后，原告即日付给被告40万元，余款10万元待房主更名手续办好后一次性付清。该房产土地使用权人为被告计兴常，土地类别为农村宅基地，地号为25-007-031-0025，权证号为象集用（2013）第01140号，载明使用权面积117.94平方米。2018年4月21日，为办理过户手续，原、被告就上述房屋转让签订调剂协议书一份。象山县贤庠镇岑晁村村民委员会、象山县贤庠镇农（居）民建房管理办公室、象山县贤庠镇人民政府分别在该调剂协议书盖章确认。2018年4月23日，计兴常出具收条一份，载明“今收到楼军苏竹溪花园别墅区10号楼一幢转让费现金肆拾万元整”，并将产权证书、钥匙等交付给楼军苏。2018年6月4日，象山县测绘设计院应原告申请就案涉房产出具测绘成果，案涉房产建筑占地面积为120.96平方米，存在超过批准建筑面积的情形。根据《象山县农村宅基地上违法建筑的处置指导意见》，被告所转让的上述房产存在违法建筑，需向村经济合作社缴纳有偿使用金并签订有偿使用协议。2018年7月16日，被告在贤庠镇岑晁村经济合作社的有偿使用协议书签字确认，但未立即缴纳有偿使用费4192元，该村经济合作社在协议上盖章确认。后被告已于2019年9月25日支付有偿使用费4192元。另因被告未按（2018）浙0225民初3182号调解书约定向案外人曹超群履行还款义务，案外人向法院申请强制执行，法院在2018年10月25日以（2018）浙0225执4535号立案执行，并在2018年11月20日查封了案涉房产。2019年3月15日，原告将10万元购房余款付至该案执行款账户。后法院于2019年8月19日作出（2019）浙0225执异23号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告认为，被告作为房屋转让协议的出售方，在该协议真实有效且不违反法律规定的情形下，原告已履行协议所约定的全部购房款项的支付义务，后原告也已实际占有并使用房屋，被告应按约协助原告办理房屋所有权证、土地使用权证等相关变更登记事项。被告计兴常答辩称：1.原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告也未收到购房款项。被告因受到胁迫才在房屋转让协议、调剂协议书上签字，起因是被告欠案外人金军（音）款项，此人是放高利贷的，后被告偿还不出了，其与案外人陈先安就想拿走案涉房产，当时被告也写过将房屋抵债给金军的承诺。但这两人不是本村村民，无法拿走属性为宅基地的房产，所以就通过查询村里的无房户名单，找到了原告。后来因曹超群案件，法院查封了案涉房产。当时金军等人将被告带走并非法拘禁了6、7个小时，被告出于害怕被迫在上述协议上签字。收条也是在他们的指令下写的，实际未收到款项。况且，从始至终，原、被告从未碰面，所有的手续都是原告弟弟楼某在办理。2.案涉房产是被告、被告配偶方彩英及儿子计仁洁共同审批出来的，房屋装修也是计仁洁出资的，被告对他们二人的份额无权处分。况且案涉房产在2011年向村里购买的价格为33万元，装修花费130万元，怎么可能以50万元价格出售给原告，故请求对案涉房产进行评估。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方无争议的证据有：原告提供的集体土地使用权证、户口本、象山县贤庠镇岑晁村村民委员会出具的原告为缺房户的证明，被告提供的象山县农村村民建房用地呈报表、农（居民）建房规划许可申请表、短信截图，本院对上述证据予以认定。对双方有争议的证据，举证、质证及本院认证如下：1.原告提供的房屋转让协议、调剂协议书、收条，拟证明原、被告就案涉房屋买卖签订合同，并将40万元支付给被告的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为与原告不存在买卖房屋的合意，也未收到款项。本院对原告提供的证据1的真实性予以认定，至于关联性、合法性在下文中阐述。2.原告提供的房屋确认意见书、有偿使用协议、宁波市农村集体经济组织统一收据，拟证明原、被告之间的买卖合同不违反法律及行政法规的强制性规定，案涉房屋超建面积也通过支付有偿使用费的方式进行了处理，双方买卖合同合法有效的事实。经质证，被告认为其未在有偿使用协议书上签字，有偿使用费也不是其缴纳。因原告认可被告未在有偿使用协议书上签字，也未缴纳有偿使用费，故本院对证据2不予认定。3.原告申请证人楼某、沈某到庭陈述证言。楼某陈述：原告是我的兄长，在象山县贤庠镇岑东村没有房子，经沈某介绍得知被告要出售房子，价格50万元，所以原告委托我全权处理买房子的事情。房屋转让协议、调剂协议书内容都是我书写，涉及到原告名字及其配偶名字陈亚萍都是我书写的，原告没有签字过。经被告要求支付现金，所以我去宁波原告家里，并坐沈某的车把现金拿到隔壁村陈先安家里，并交给了被告，当时沈某也在场。因房子存在超建，所以我从被告处拿了存折，取钱后缴纳了有偿使用费。我去看过被告的房子一次，原告没有去看过房子，因为没有钥匙，钥匙一直在我这里。沈某陈述：被告因欠陈先安还是金军100多万元借款，要将房子卖掉，当时被告跟陈先安、金军说好，无论这个房子卖多少钱，双方债务就结清了。因是集体土地的房子只能卖给同村村民，通过楼某知道原告要买房子，当时谈好价格是80万元，先付40万元，剩余40万元等过户以后再支付，但是协议是写50万元，还有30万元没有书面手续。付40万元的时候，我不在场，也没有跟楼某去原告宁波家里拿钱，也没有载楼某回象山。被告质证后认为，两个证人之间的陈述不一致，跟原告所说的也不一致，从始至终原、被告未碰面，原、被告之间不存在买卖房屋的合意，被告也未收到过收条所载的款项40万元。对证人证言，本院结合原告陈述及本院调取的证据在下文中阐述。本院经审理认定本案事实如下：原、被告系同村村民。2018年4月18日，原告楼军苏（由证人楼某代签字）与被告计兴常签订房屋转让协议，约定被告计兴常将坐落于象山县××镇××村××花园××号的房屋（权证号：象集用：象集用2013第**原告，价格50万元，协议签字生效后支付40万元，其余10万元待房屋户主更名手续办好后一次性付清。同月21日，双方签署调剂协议书一份，内容为经双方全家商议，被告愿意将117.94㎡调剂给原告管业，并明确了房屋的四至范围和地号，落款处“方彩英”签字系被告计兴常代写，该调剂协议盖具了象山县贤庠镇岑晁村村民委员会、象山县贤庠镇农（居）民建房管理办公室以及象山县贤庠镇人民政府的公章。同月23日，被告出具收条一份，载明“今收到楼军苏竹溪花园别墅区10号楼壹幢转让费现金肆拾万元整”。2018年11月20日，案涉房屋因（2018）浙0225执4535号案件被查封，原告楼军苏提出执行异议，本院作出（2019）浙0225执异23号裁定，裁定楼军苏异议成立，中止了对案涉房屋的执行。在该案中，原告于2019年3月15日缴纳了剩余的10万元。2019年10月11日，证人楼某发短信给被告，内容为“阿常，你老婆的身份证这么难啊，阿安又来问我搞得怎么样了，……如果你有什么想法告诉我，我可直接回头阿安，他以为我没在给他办。……”。证人与被告均确认“阿安”是案外人陈先安。另，案涉房屋由被告计兴常于2008年申请建房规划许可，成员有其配偶方彩英及儿子计仁洁（1986年出生）。原告本人在庭审中陈述：我是经弟弟楼某得知被告要出售房屋，价格为50万元，因为觉得便宜所以才要买该房屋，所有的事情都是委托楼某办理的，所以也没有与被告碰过面。房屋转让协议上的字是楼某代我签字的，调剂协议书上的名字和“陈亚萍”的名字都是我自己写的。40万元的组成是自己有10万元放家里，还有30万元是案外人王远水现金归还来的，凑齐40万元后我拿着现金坐中巴车来到村里交给楼某的，未参与交付的过程。钱付完后，去看了案涉房屋，该房屋装修较好。为查明本案事实，本院向案外人王远水询问相关事实，其称并不认识原告及原告女儿楼梦娜（音），也不认识楼某，至于取款29万元因时间有点久记不起来是作何用途。本院还调取了（2019）浙0225执异23号案件的谈话笔录及听证笔录。原告在该案中陈述：10万元款项是自备的，还有29万是其女儿楼梦娜问王远水调来的，其不认识王远水。前分两次给楼某的，首先是我给10万，后来我女儿给楼某29万，钱给被告时不在场。房屋钥匙是自己问被告拿来的，房子是空置的。楼某在该案中作为原告的代理人，其陈述：40万元是楼军苏问亲戚朋友调来的，29万元是问王远水调来的，29万元系王远水从银行现金取出。40万元是在沈某家里给被告的。本院认为，本案的争议焦点在于原、被告之间房屋买卖合同是否真实有效及款项是否已实际交付。原告主张其通过沈某的介绍，并全权委托楼某办理了购房手续，以50万元价格购买了案涉房屋，并提供了收条、申请证人楼某、沈某到庭陈述，但上述证据综合当事人的陈述及本院调取的（2019）浙0225执异23号案卷，存在以下有违常理和矛盾之处：1.关于房屋的价格及购房过程。原告和证人楼某均主张是50万元，证人沈某陈述是80万元，而三者都认可沈某是买卖房屋的中间人，但原告及楼某却不认可沈某陈述的房屋价格。原告购置房产类的大额财产，却不看房，也不参与洽谈，房款40万元送到村里却又折返回宁波，所有的事情都交与楼某，在付了40万元款项后仅去看过房子一次，这与原告为村里无房户，急需建房或买房的状态不符。另外，楼某发给被告的短信中明确提到“阿安又来问我搞得怎么样”、“他以为我没在给他办”，可以反映出楼某帮助的对象并非原告。2.关于款项来源问题。原告在庭审中陈述：10万元现金系家里存放，还有30万系王远水在2018年4月分两次现金归还来的。王远水曾向其借款，因为要买房，所以向其讨来了款项。对王远水象山哪里人不清楚，说楼某知道。而原告在执行异议中陈述：10万是自备的，还有29万是其女儿楼梦娜问王远水调来的，自己不认识王远水。证人楼某（在执行异议案件中作为原告的代理人）在庭审中陈述：不知道楼军苏40万元款项的来源。在执行异议中陈述：40万元是楼军苏问亲戚朋友调来的，29万元是问王远水调来的，29万元系王远水从银行现金取出。而案外人王远水陈述其不认识原告、楼梦娜及楼某。原告的陈述不仅前后不一致，而且与案外人陈述矛盾。原告陈述的40万元款项来源系虚假。3.关于40万元购房款的交付。原告楼军苏在庭审中陈述：我拿着40万元现金从宁波坐着中巴车送到象山，交给楼某后回宁波了，未参与交付的过程。在执行异议中陈述：分两次给楼某的，首先是10万，我女儿给楼某29万，40万元给被告时我不在场。证人楼某在庭审中陈述：（一开始说不记得了）我到楼军苏的宁波家里去拿的，回象山时坐着沈某的车，然后在官司塘村的陈先安家里，把钱交给被告，当时沈某也在场。在执行异议中陈述：钱是在沈某家里交给被告的。证人沈某陈述：没有去过楼军苏家里，也没有去载过楼某拿钱回象山，款项交付时不在场。上述三人陈述大相径庭。40万元款项已交付的陈述缺乏可信度。综上，本院认定原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，也不存在40万购房款的交付，至于原告在（2018）浙0225执4535号支付的10万元，双方可另行理直。另，（2019）浙0225执异23号案件虽认定原告异议成立，但执行异议只对原告提供的证据进行形式审查，而不进行实质审查，故（2019）浙0225执异23号裁定并不影响本案的实体内容。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：驳回原告楼军苏的诉讼请求。本案案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告楼军苏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 曹赛萍二〇二一年三月三日代书记员 俞 艳