江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初3285号原告：吴桂宏，女，1971年1月9日出生，汉族，住海安市。委托诉讼代理人：于光辉，江苏瑞慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王维军（系吴桂宏丈夫），1973年1月23日出生，汉族，住址。被告：海安华中五金机电城有限公司，住所地海安市海安街道通榆北路**，统一社会信用代码91320621693337959B。法定代表人：林克文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱爱军，江苏苏律律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯静波，江苏苏律律师事务所律师。原告吴桂宏与被告海安华中五金机电城有限公司（以下简称华中公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴桂宏及其委托诉讼代理人于光辉、王维军、被告华中公司委托诉讼代理人朱爱军、冯静波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴桂宏向本院提出诉讼请求，依法判令被告返还211、223号房屋的购房款差价1800832元及利息108049.92元（办公用房暂按每平方米3000元计价，利息按年息6%计算至2020年5月26日，剩余利息自2020年5月27日起至实际给付之日止按年利率6%计算）。事实和理由：2017年7月6日，原、被告签订协议书，约定将被告开发的位于海安市的编号分别为111号、211号、123号、223号的一二层商铺出售于原告。该协议书第二条约定案涉房屋面积为391.51平方米，单价为每平方米11800元。依照约定，原告在2019年5月份前先后向被告支付了4600000元房款，被告先后向原告开具了4600000元的房款发票。原告在要求被告办理案涉房屋产权证过程中意外了解到案涉房屋除一楼是商业用途外，二楼以上（含二楼）房屋用途是办公用途，并非被告一直宣传的商业用途，也与2017年7月6日双方所签的案涉房屋定购协议书所约定的商业用途不符。经查阅，案涉211号、223号房屋建筑面积分别为127.5平方米、77.14平方米。据了解，案涉房屋办公用房均价为3000元。原告原本向被告购买上下两层两开间的商铺做商业用途使用的，现在被告单方变更为底层商业、二层办公的格局，系被告根本性违约，导致申请人买受案涉房屋的目的存在落空的可能。被告华中公司辩称，原、被告之间签署了正式的商品房合同，并实际交付使用。合同就房屋用途的约定是明确的，即111和123号用途为商业服务，211和223号用途为办公。该合同也是备案合同，并且签署于案涉房屋相应的销售许可证发放之后，该合同是合法有效的，原告办理相关产权登记及房屋用途与该合同约定的用途是一致的，为此原告方主张被告补偿其211和223号房屋的差价和损失及利息缺乏事实依据，请求驳回。本院经审理认定事实如下：2017年7月6日，原被告签订协议书一份，约定就定购华中公司开发建设的原海安县通榆北路18号111、211、123、223号商铺（一、二层）的相关事项达成如下协议：一、关于定购金，双方约定，该房屋定金为贰拾万元，不计息。二、关于面积与单价，双方约定，该房屋面积约为391.51平方米，最终面积以测绘数据为准，单价为11800元/平方米。三、关于房屋的层高、结构、外立面、消防等一切建设标准，以甲方（华中公司）取得销售许可证后，该房屋的实际建筑状况为准。四、待案涉房屋取得预售许可证后，甲方通知乙方办理房屋买卖手续。若乙方接到甲方通知七日内未前来办理的，甲方视为乙方放弃该房屋的购买权，同时视为乙方违约，违约责任为总价的20%作为违约金支付给甲方。甲方可将房屋另出售给他人。2017年9月7日，原海安县住房和城乡建设局向华中公司发放了商品房预（销）售许可证，改正载明的房屋用途性质为其他商服。2017年10月31日、2017年12月27日、2019年5月7日，华中公司分别向吴桂宏出具100万元、20万元、340万元的房地产预收款增值税普通发票各一份，双方均认可该部分购房款已经支付。2019年5月，原被告双方签订正式的商品房买卖合同（合同编号：2019050276）并予以备案。审理中，为证明案涉房屋二楼以上为办公用房，单价为每平方米3000元左右，吴桂宏提供了苏（2019）海安市不动产权第0015180号的房屋产权证书和购房款增值税发票复印件各一份。华中五金质证认为复印件真实性不予认可，且吴桂宏购买的四间房屋是一并销售、组合使用的，价格是协商确定的同一价格，没有一楼、二楼的区分，与证据里的房屋价格没有可比性。为证明2018年原告就按协议书履行缴纳了部分费用而非2019年签订买卖合同之后，吴桂宏提供了房屋缴费明细单表格一份和维修基金、垃圾清运费、物业管理费等费用的收据和一般缴款书共七份。华中公司质证认为，房屋缴费明细清单真实性无法确认，缴费单据无异议，但非华中公司收取，无法达到证明目的。吴桂宏申请张某,4、贾凤祥出庭作证。张某,4陈述，我是卖建材的，与双方没有亲戚关系，也购买了被告的六间房产，房号为103、203、105、205、130、230，与原告是一排的。我与被告也签订了被告提供的格式的协议书，单价也是一二层相同，均为每平方米12000元左右。我办房产证之前与被告签订的商品房买卖合同，当时说老板不在盖不到章，签订后两天才拿到合同，原告有没有拿到合同我不知道。办房产证之前我不知道二楼是办公用途，之前他说的都是商铺，也有意向单，但是开具正式发票的时候都收走了，被告开的发票都是商业用房。我是否主张权利要看案件的情况。贾凤祥陈述，我是做电气销售的，与双方没有亲戚关系，也购买了被告的一、二楼的房产。我是后来2018年才买的，2018年我就交了所有费用，只有发票。当时没有注意没有协议，也没有合同，所以也不好办理房产证，被告方一直在推脱。我在七八月要求签合同办理房产证的时候，对被告提供的合同拒绝签字的。我不清楚其他人签订合同的情况。原告认为证人张某,4领取房产证后发现签订合同的内容与协议书、发票不一致，与原告情况类似，贾凤祥的房屋性质也与之前交房款时不一致，证明本案原告合同内容被变造，房屋用途与最初承诺的商铺不一致。被告质证认为证人与本案存在利害关系，且对本案情况并不清楚，不应采信其证言。华中公司认为协议签订在其取得房屋许可证之前，是无效协议，且以实际测绘数据为准等多处内容具有不确定性。协议中的商铺为民间不规范称呼，不能以此确定双方义务进而明确房屋用途。为证明案涉房屋使用性质和单价等具体情况，华中公司提供了2019年5月双方签署的商品房买卖合同（合同编号：20149050276）一份。合同第三条约定房号111、123的房屋用途为商业服务，房号211、223的房屋用途为办公，第七条约定111、123、211、223房屋的单价均为11749.08元/平方米，总价款为460万元，并陈述该合同原告方也有留存。吴桂宏质证认为商品房买卖合同没有记载签订时间，王维军的签名不是本人的，且内容与其签署时不一致，签字时房屋用途均为商业服务，因只有最后一页有签名，系被告方后来进行了变造。同时，原本应当由我方保管的合同副本被告说帮我们办贷款没有盖章就拿走了，后来交给银行的合同也是被告进行变造之后的版本，与2017年协议书的商铺用途不一致。后经本院核实，该合同内容确与备案合同一致。案涉商品房并未办理产权登记手续。2019年5月15日，华中公司向吴桂宏交付房屋。上述事实，有原告提供的协议书、增值税发票、非税收入一般缴款书、收据，被告方提供的商品房买卖合同、商品房预（销）售许可证，本院调取的备案商品房买卖合同及双方当事人当庭陈述等予以证实。本院认为：从原告吴桂宏的诉讼请求来看，其认为被告华中公司未能按照双方在2017年7月6日签订的协议书向其交付性质为商业用途的二楼商铺，构成根本性违约，但不要求解除合同，只要求退还差价。但其已经在2019年5月与被告华中公司重新签订了商品房买卖合同，后一份买卖合同系双方真实意思的表示，不违反相关法律规定，该商品房买卖合同合法有效。原告吴桂宏仅口头抗辩其没有收到该合同，且被告对合同进行了变造，但没有提供任何证据加以佐证。而该商品房买卖合同与备案合同又完全一致，故对原告方的该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴桂宏的诉讼请求。案件受理费21980元，由原告吴桂宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费21980元（户名江苏省南通市中级人民法院，开户行中国银行南通市濠南路支行，账号46×××65）。审 判 长  毛 蓉审 判 员  吴达华人民陪审员  张爱平二〇二一年三月十六日法官 助理  陆晓丽书 记 员  陈彤羽