广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3707号上诉人（原审被告、反诉原告）：卢洁云，女，1963年10月26日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：封华清，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董莹，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐海涛，男，1980年4月14日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：孙聪，广东越众（广州）律师事务所律师。上诉人卢洁云因与被上诉人徐海涛房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初30128号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人卢洁云上诉请求：撤销一审判决，驳回徐海涛全部诉请。一、一审法院事实认定不清，徐海涛对涉讼租赁合同不享有合同解除权，其解除合同的原因亦非疫情，而是其无心继续经营而单方提前解约。徐海涛应为其严重违约行为承担全部的违约责任。二、一审法院未能考虑卢洁云的实际损失，错误将徐海涛的违约法律责任及经营责任，转嫁到作为守约方的卢洁云身上，即使卢洁云应承担50%责任，也应将卢洁云已受到的实际损失计算入内。一审法院未支持卢洁云作为守约方要求获取与实际损失相应的数额作为补偿的反诉请求，反而判决守约方退还50%租赁保证金给违约方，实则是对徐海涛违约行为的支持，有违诚实信用原则。即便一审法院认定徐海涛应承担50%的违约责任，也应对其违约造成卢洁云1**多万租金损失计入违约责任之内，一审法院忽略了该事实，作出错误判决，应予改判。被上诉人徐海涛二审答辩称：一、卢洁云以一审判决事实认定不清为由提出上诉，缺乏事实和法律依据，应予驳回。因疫情防控影响，徐海涛无法出售任何食品，承租涉讼商铺的合同目的根本无法实现。徐海涛为减少双方损失，履行先行通知义务并及时腾空租赁场地，将双方损失降至最低。一审法院基于公平原则，认定卢洁云返还徐海涛一半租赁保证金，公平合理。二、卢洁云无法转租的损失应由其自行承担，其主张涉讼商铺2020年2月9日至7月8日的违约损害赔偿金380000元，该项损失并不属于实际损失，徐海涛无须承担。三、虽徐海涛在2020年9月开设了新店，但因疫情影响已关闭多家店铺，直到2020年9月才存在恢复经营的可能性，疫情对餐饮业影响是巨大的，卢洁云所述没有依据。徐海涛于2020年7月7日向一审法院提出诉讼，请求判令：1.确认徐海涛、卢洁云于2019年7月25日签署的《房屋租赁合同》于2020年2月8日解除；2.卢洁云退还徐海涛租赁保证金270000元。卢洁云反诉请求法院判令：徐海涛向卢洁云支付因违约所造成的损失380000元。一审法院经审理查明：广州市越秀区北京路XX号房屋，建筑面积为102.69平方米，规划用途为住宅，层数为3-1/2，产权人为卢洁云及案外人林伟坚、卢洁珍、卢学宗、卢洁玲、王兰英、卢学耀、林伟泉、卢艳霞、卢学祖，房屋所有权取得方式为继承。2019年7月25日，卢洁云（甲方、出租人）与徐海涛（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区北京路XX号首层的物业出租给乙方作商业用途使用，其经营范围为广州市自鱿人贸易有限公司系列产品，房产证面积15.76平方米；租赁期限为2019年8月11日至2021年8月10日，月租金130000元，租金按月计算，由乙方在每月的第11日前将当月租金以转账方式缴付甲方的指定收款账户；租房押金270000元，2012年7月30日支付的押金270000元在旧合同期满后（即2019年8月10日）自动转为本合同押金，在租赁期满或解除合同之日乙方将店铺原状无条件交还甲方，并保持店铺结构完好，在办理完租赁合同终止手续后，甲方应将租房押金270000元不计利息退回乙方（若乙方有未付费用，则扣除所有应付费用后再退回余额）；乙方拖欠租金10天以上（含10天）的，甲方有权提前终止合同，收回房屋，租金押金作违约处理，不予以退还，并且追究赔偿责任；乙方依时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按照当月租金的千分之三向甲方支付每天违约金；租赁期未满，乙方如需提前解除合同，应提前3个月与甲方协商，并且将租房押金作为违约金；在租赁期内，如遇不可抗力（包括政府拆迁等），致使合同无法履行时，甲乙双方应按合同自动终止处理，双方免责等。徐海涛已向卢洁云支付租赁保证金270000元，卢洁云也已将涉讼商铺交付徐海涛使用。2020年2月17日，徐海涛分别向卢洁云及案外人卢艳霞发出《解除合同通知函》，主要内容为：鉴于疫情暴发的不可抗力及持续性，我方除了支付你方房租，还需要大量的人力、物力成本费用，但我方根本无法正常经营，没有正常营收额，无法实现我方本合同根本目的，现依据合同法相关规定函告你方如下：1.自你方收到本函后，双方签订的《商铺租赁合同》自行解除，我方会自行腾空租赁房屋并交还；2.你方在接到本函后5日内退还我方已缴纳的租赁保证金270000元；3.双方其他纠纷不再争议。该函落款签章处为“广州市自鱿人贸易有限公司”。卢洁云确认于2020年2月22日收到该函，案外人卢艳霞确认于2020年2月19日收到该函。2020年2月19日，案外人卢艳霞向徐海涛发出《回函》，主要内容为：如贵司坚持单方面解除合同关系，我方将按双方签署的《房屋租赁合同》约定，将你司提供的租房押金作为违约金进行罚没，同时收回商铺，寻找新的租户；你司提出的诉请并不满足合同中描述的不可抗力而导致合同目的无法实现；鉴于你我双方多年的租赁关系，本次疫情没有哪一方是受益者，因此为支持你司能重新正常经营，我方将作出以下的租金减免措施：2020年2月的租金全部减免，3月的租金减免6.5万元，4月的租金减免4万元，5月的租金减免3万元，合共26.5万元，相当于减免两个月的租金，借此帮助你司渡过难关。徐海涛确认收到该回函。一审诉讼中，徐海涛称：我方第一次向卢洁云提出解除租赁合同是在2020年2月8日，并于该日对涉讼商铺进行撤场处理且告知卢洁云，故租赁合同已于该日解除，我方后于2020年2月16日将涉讼商铺的钥匙寄还给卢洁云。卢洁云一审称：我方于2020年2月17日实际收到徐海涛寄送的钥匙，我方认为该日应为徐海涛实际交还商铺的时间。一审法院认为，根据已查明的事实，本案的争议焦点为合同是否解除、租赁保证金应否退还及卢洁云的租金损失应否赔偿的问题。关于合同是否解除问题。因新型冠状病毒性××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，这确实对徐海涛正常使用涉讼房屋及资金周转、营业收入造成一定影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有失公平，但同时，突发疫情这一因素并不直接导致徐海涛、卢洁云之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，卢洁云于2020年2月7日向徐海涛提出租金的具体减免方案，徐海涛未予同意，并自认于2020年2月8日即向卢洁云提出解除合同，现徐海涛已将商铺房屋腾空并于2020年2月16日将钥匙寄还给卢洁云，卢洁云亦予次日接收，故徐海涛、卢洁云之间的租赁关系已于2020年2月17日实际解除，故对徐海涛要求判令确认租赁合同于2020年2月8日解除的请求，一审法院不予支持。徐海涛单方提前解除合同，已属违约，应承担相应违约责任。但鉴于存在疫情这一因素，徐海涛提出解除合同事出有因，一审法院酌情认定其应承担没收50%租赁保证金的违约责任，对于卢洁云要求徐海涛支付因违约所造成租金损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，一审法院于2020年11月20日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告卢洁云向原告徐海涛退还租赁保证金135000元；二、驳回原告徐海涛的其他诉讼请求；三、驳回被告卢洁云的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取2675元，由原告徐海涛及被告卢洁云各负担1337.50元；反诉受理费减半收取3500元，由被告卢洁云负担。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。另外，一、卢洁云在二审中明确不再坚持一审反诉请求，并陈述称：一审判决认定双方租赁合同至2020年2月17日解除，但徐海涛仅支付2020年2月8日之前的租金，应向卢洁云支付至2月17日的租金。徐海涛回复称：（一）卢洁云已书面告知可免除2020年2月全部租金；（二）卢洁云在一审诉讼及二审上诉时均未提出该项诉请，本案二审对此不应当审查及处理；（三）徐海涛在2020年2月8日已告知卢洁云解除合同并腾空涉讼房屋，卢洁云对该事实是知悉的，徐海涛也无须支付此后的租金。二、卢洁云二审期间向法院提交：国家企业信用信息公示系统网页打印件（显示广州市自鱿人贸易有限公司北京街分公司2020年9月16日注册成立，负责人徐海涛），拟证明徐海涛在一审诉讼过程中进行经营扩张，设立分公司，不存在因疫情影响导致经营困难的情形；徐海涛只是通过诉讼利用疫情达到恶意违约后降低违约责任的目的。徐海涛质证称：对卢洁云所举证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议；徐海涛因疫情原因已关闭注销多家分公司，该证据显示的分公司是2020年9月才注册营业，徐海涛也是到2020年9月才恢复营业的可能，该家新公司承租新店铺月租金为50000元，远低于卢洁云要求徐海涛缴纳的月租金。本院经对卢洁云提交的证据审查认为，该证据并非二审新证据，且显示该分公司为2020年9月16日注册成立，不足以证明卢洁云主张的证明内容。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。卢洁云二审未再坚持其反诉徐海涛赔偿其损失的请求，故本院不作处理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、卢洁云主张没收徐海涛全部租赁保证金能否成立；二、徐海涛应否支付2020年2月9日至17日租金的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，卢洁云主张没收徐海涛全部租赁保证金能否成立的问题。因疫情暴发，广东省自2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，相关部门采取积极防控措施，限制人口流动。这客观上对徐海涛正常使用涉讼房屋经营等造成一定影响。双方应互谅互让，协商解决问题。一审法院认定徐海涛不享有合同解除权，其擅自单方提前解除合同应承担相应违约责任，并考虑疫情因素对合同解除的影响，减免徐海涛部分违约责任，酌情认定由卢洁云没收50%的租赁保证金。一审判决结果公平合理，体现了疫情之下双方当事人风险共担、共克时艰的原则，也充分保障了双方的合法权益。卢洁云的该项上诉主张，不能成立。二、关于争议焦点二，徐海涛应否支付2020年2月9日至17日租金的问题。虽双方在一审中均未提及该期间租金支付的问题，但卢洁云二审中明确提出该主张，且双方租赁合同已经解除，卢洁云实际于2020年2月17日收回涉讼场地，徐海涛对该问题亦充分阐述了其抗辩意见，故为减少当事人诉累，节省司法资源，本院二审对此一并审查处理。如前文所述，因受疫情影响涉讼商铺在2020年2月期间经营受到影响，租金可作相应减免。卢洁云自认徐海涛已支付2020年2月8日之前的全部租金，基于公平原则，2月9日至17日的租金可无须再付，故卢洁云诉请徐海涛另行支付2020年2月9日至17日的租金，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，依法应予维持。上诉人卢洁云的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人卢洁云负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年三月十七日书记员  纪惠敏黄晶晶