山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初1016号 原告：赵军，男，1975年5月13日出生，汉族，律师，户籍地济南市历城区，住济南市历城区， 被告：城城不动产管理有限公司济南分公司，住所地住所地济南市天桥区，统一社会信用代码91370105MA3QW0R968。 负责人：孙洁。 被告：城城不动产管理有限公司，住所地：西安经济技术开发区，统一社会信用代码91610132MA6UAGH793。 法定代表人：张智军，执行董事兼总经理。 第三人：任美娟，女，1996年2月8日出生，汉族，住济南市历城区，公民 原告赵军与被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产）、城城不动产管理有限公司济南分公司（以下简称城城不动产济南分公司）、第三人任美娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵军到庭参加诉讼；被告城城不动产、城城不动产济南分公司，第三人任美娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵军向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告之间的租赁合同于2020年11月8日已经解除；2.解除被告与第三人之间的租赁合同；3.判令城城不动产济南分公司向原告支付至2020年11月15日所欠租金4465元和违约金6150元；4.判令城城不动产对第三项诉讼请求承担连带支付责任；5.判令第三人向原告支付城城不动产济南分公司欠付的租金和违约金。 事实及理由：2020年3月15日，原告与城城不动产济南分公司签订房屋租赁合同，将位于花园路101号海蔚广场3号楼2单元1503的居室出租给城城不动产济南分公司，该公司又将标的房屋转租给第三人。至起诉之日，城城不动产济南分公司已拖欠租金4465元，按照合同约定，合同解除条件已成就，原告依约于2020年11月8日向被告法定注册地址发出了解除合同通知。经原告与第三人沟通，第三人愿意继续租赁标的房屋，但后续事宜未能谈妥。 城城不动产、城城不动产济南分公司缺席，视为放弃举证、质证等抗辩权利。 任美娟缺席，视为放弃举证、质证等抗辩权利。 本院经审理认定事实如下：2020年3月15日，赵军（甲方）与城城不动产济南分公司（乙方）签订《房屋托管合同》。双方约定，甲方将坐落在济南市历城区花园路101号海蔚广场小区3栋2单元1503室的房屋托管给乙方，房屋面积46.78平方米，该房屋用途可为长租房、短租房或配套项目。第五条运营模式约定：托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务。第六条托管服务费约定：托管期内，甲方委托乙方从房屋使用人收取租金，按本合同约定按时支付给甲方。第七条托管期限约定：托管期内，甲方每年起租当月给乙方一个月的空租期，空租期甲方不收取租金；本合同托管期合计60个月；自2020年3月23日（以本合同起租日为准）至2025年3月22日止；甲方实收租期55个月，空租期5个月，本合同生效起，3日后为起租日。第八条租金标准及支付方式：月租金为2050元，季付，押金数额2050元。第十一条房屋及附属设施的维护：甲方向乙方支付1元/天的“房屋维修费”，该费用按年收取365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除……第十二条所有权变动约定：托管期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利……第十三条合同的解除第三款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2.乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.乙方利用房屋进行违法活动或者储存危险品的。第十四条违约责任第四款约定：乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同签订后，赵军按约交付房屋。庭审中，赵军陈述已收到租金5785元，并提供租金收入APP截图予以证明。该截图显示：3月18日收款2050元，4月30日收款3735元，7月31日收款6150元，城城不动产济南分公司已支付房租11935元。 2020年4月24日，城城不动产济南分公司（甲方）与任美娟（乙方）签订《房屋服务合同》。双方约定甲方受产权方委托将坐落在济南市历城区花园路101号海蔚广场小区3栋2单元1503室的房屋出租给乙方使用，该房屋用途为纯住家，未经甲方书面同意，乙方不得任意改变房屋用途。双方约定租赁期限自2020年4月24日至2021年5月23日，月租金1864元，付款方式为年付，押金1864元。此外双方还约定了房屋交付、合同解除、违约责任等。合同签订后，城城不动产济南分公司按约交付房屋，任美娟支付房屋租金18640元、房屋押金1864元，并实际占有使用涉案房屋至今。城城不动产济南分公司给任美娟开具的收款收据显示租金期间为2020年4月24日至2021年4月23日。 2020年11月7日，因城城不动产济南分公司逾期支付房租，赵军向城城不动产、城城不动产济南分公司分别邮寄催告函一份，该催告函主要内容为，要求两公司支付租金及违约金，并通知两公司解除《房屋托管合同》。该两份邮寄件均未送到。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。赵军（甲方）与城城不动产济南分公司（乙方）签订的《房屋托管合同》及城城不动产济南分公司（甲方）与任美娟（乙方）签订的《房屋服务合同》，均对租赁房屋的名称、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式进行了约定。《房屋托管合同》中，委托人赵军将涉案房屋交付给受托人城城不动产济南分公司后，无论该房屋实际出租与否，受托人均需按照约定的租金标准向委托人交付租金。因此，本案中的《房屋托管合同》实质为房屋租赁合同，《房屋服务合同》实质为转租合同。该两份合同是双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，为有效合同。 《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。城城不动产济南分公司未按合同约定支付房租，赵军可以行使解除权。因赵军邮寄的催告函未送达到对方，双方解除合同的时间应为城城不动产、城城不动产济南分公司收到起诉状副本的时间，即2021年2月1日。转租合同是以原租赁合同为基础的独立合同，承租人转租是以其对租赁房屋享有使用权为基础的，转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提，如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的用益物权消灭，转租的权利基础丧失，转租合同亦因丧失存在基础无法继续履行而终止。本案中，在本院对赵军行使的解除权予以确认后，城城不动产济南分公司已丧失了对涉案房屋占有、使用、收益的权利，无法继续成为与任美娟签订涉案房屋租赁合同关系的适格主体，其与任美娟的转租合同已丧失继续履行的基础，应当随之解除。因此，本院确认城城不动产济南分公司与任美娟之间的转租合同于2021年2月1日解除。鉴于赵军陈述次承租人任美娟愿意继续承租涉案房屋，关于涉案房屋的交付等问题，赵军可另行主张。 自2020年3月27日至赵军在本案中主张的租金计算截止日2020年11月15日，共计7.65月，扣除1个月免租期为6.65月，城城不动产济南分公司应支付赵军房租13632.50元。因赵军已收到房租11935元，故截至2020年11月15日，城城不动产济南分公司尚欠赵军房租1697.50元。城城不动产济南分公司将涉案房屋转租并收取次承租人任美娟一年租金，却按季向赵军支付房租且逾期支付，城城不动产济南分公司构成严重违约。同时，赵军主张的租金中已扣除1个月免租期租金，为此，对赵军要求城城不动产济南分公司按合同约定支付违约金6150元的诉讼请求，本院予以支持。分公司不具有独立法人资格，其民事责任由总公司承担。城城不动产应对城城不动产济南分公司不能清偿的债务承担连带清偿责任。 《中华人民共和国民法典》第七百一十九条第一款规定：承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。赵军主张依据该条规定，其作为出租人可以要求次承租人任美娟支付城城不动产济南分公司欠付的租金及违约金。本院认为，该规定的制定初衷，是为了调和次承租人与出租人、承租人之间的权利义务平衡，尽量维护租赁关系稳定。本案中，由于出租人和次承租人之间不存在直接的合同关系，在转租合同有效、次承租人已向承租人缴纳租金至2021年4月23日的情况下，赵军要求任美娟支付城城不动产济南分公司至2020年11月15日欠付的租金及违约金，不具备请求权基础，无合同及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认赵军与城城不动产管理有限公司济南分公司签订的《房屋托管合同》于2021年2月1日解除； 二、确认城城不动产管理有限公司济南分公司与任美娟签订的《房屋服务合同》于2021年2月1日解除； 三、限城城不动产管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付赵军房屋租赁费1697.50元； 四、限城城不动产管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付赵军违约金6150元； 五、城城不动产管理有限公司对上述判项三、四承担连带清偿责任； 六、驳回赵军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66元，减半收取计33元，由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司济南分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  李   晓   丽 二〇二一年三月十日 法官助理  于彩霞书记员韩欢欢