广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终353号上诉人（原审被告）：刘汶兴，男，1973年8月9日出生，汉族，住址：平远县××××××××××××××××××××。身份证号码：441××××××××××××613。上诉人（原审被告）：林园香，女，1974年7月7日出生，汉族，住址：平远县××××××××××××××××××××。身份证号码：441××××××××××××044。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：龚苏芳，广东粤东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘连兴，男，1950年9月10日出生，汉族，住平远县×××××××××。身份证号码：441××××××××××××034。上诉人刘汶兴、林园香因与被上诉人刘连兴房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院作出的（2020）粤1426民初1099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘汶兴、林园香上诉请求：1、撤销广东省平远县人民法院作出的（2020）粤1426民初1099号民事判决；2、改判驳回刘连兴的全部诉讼请求；3、案件受理费由刘连兴负担。事实和理由：一、一审法院应当查明双方之间因租赁合同以及借款合同产生的款项明细，严格区分后核算双方的数额。1、一审中，刘连兴对拖欠租金的事实进行了多次相互矛盾的表述，刘连兴先在起诉时诉请166280元，第二次庭审时变更诉请为134975元，2020年12月11日第三次又变更为94975元。事实上，刘连兴在之前的两个撤诉案件中，对所欠租金亦出现了两次不一致的表述。由此说明，刘连兴企图隐瞒案件事实，逃避其在抵扣了80万元店铺转让款后应向刘汶兴、林园香返还287320元的事实。2、本案双方确认的店租总金额为256590元，刘连兴虽在2020年11月10日才如实反映租金的数额，但仍隐瞒已支付和尚未支付的数额。二、一审法院既已查明刘连兴对刘汶兴与案外人姚政雄转让店铺并抵扣80万元的事实，那么无论一审法院认定已支付租金为刘连兴所称的172910元还是刘汶兴所讲的82910元，也应在抵扣金额后作出判决，而非直接对该80万元不予处理。刘汶兴对已支付的金额竟然低于刘连兴所讲的金额，这完全不符合常理。既然双方都一致认可转让中抵扣了80万元，为何一审法院仍对此忽视，简单草率结案。综上理由，请二审法院在查明事实后依法作出裁判。刘连兴辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。刘连兴向一审法院起诉请求：1、判令刘汶兴、林园香共同向刘连兴偿还拖欠的租金人民币166280元（壹拾陆万陆仟贰佰捌拾元）；2、案件受理费由刘汶兴、林园香承担。一审第二次庭审中，刘连兴当庭变更诉讼请求为：1、刘汶兴、林园香共同向刘连兴偿还拖欠的租金人民币134975元；2、案件受理费由刘汶兴、林园香承担。一审法院查明，刘汶兴与林园香为夫妻关系，共同经营涉案“欧派专卖店”。2015年10月12日，刘连兴作为甲方与作为乙方的刘汶兴签订《门店租赁合同》，合同约定：甲方同意将平城北路（金色华府）店铺四间（编号为A栋8-11）租赁给乙方经营橱柜、衣柜。租赁期限拾年，从2015年11月1日至2025年10月31日止，租金第1-2年每月租金6580元，第3年起租金每年调整一次，按上年的基数递增10%（11、12月每月4000元）。乙方应在每月15号前自觉缴交当月租金（银行划付）不得逾月，逾期每月按2%支付滞纳金。逾期超过六个月，甲方有权单方终止本合同，不赔偿任何费用。租赁合同签订后，乙方应付5000元用作租赁抵押金。合同签订后，门店租金均用银行转账的方式支付，刘汶兴、林园香并未完全按照租赁合同约定于每月15日前自觉履行租金交付义务，刘连兴也未按照租赁合同约定在第3年逐年递增10%的租金，双方对租金另行口头约定。一审庭审中，双方一致确认每年租金变动情况为：2015年11月、12月租金为4000元/月，2016年1月1日至2017年9月30日租金为6580元/月，2017年10月1日至12月31日租金为6800元/月，2018年1月1日至5月31日停租5个月不计算租金，2018年6月1日至12月31日租金为7230元/月，2019年1月1日至租赁期结束租金为7880元/月。2019年7月13日，刘汶兴与案外人姚政雄签订《欧派商场平远专卖店自主转让协议》，刘连兴对此表示知情并同意刘汶兴转让门店。2019年5月18日，刘汶兴、林园香写下欠条给刘连兴，内容为：兹欠到刘连兴大哥2019年5月份之前店租及利息共计贰拾万陆仟肆佰叁拾元（￥206430元），并均在欠条欠款人处分别签名捺印。从2015年起，刘汶兴、林园香有多笔给刘连兴的银行转账记录，大部分转账记录未备注交易用途。对于刘汶兴、林园香已付租金总额，刘汶兴、林园香主张截止到2019年5月18日已付租金为82910元，其余租金已于2019年7月13日转让门店时抵对完毕。刘连兴则主张刘汶兴、林园香从2015年10月至2019年租赁期结束一共支付租金及押金合计为132910元，另将刘汶兴、林园香所欠租金中的4万元转为股金，该4万元股金包含在2018年6月15日刘汶兴所写借据中。双方除本案房屋租赁关系以外，还存在有其他民间借贷关系。一审法院认为，刘连兴与刘汶兴签订的《门店租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自的义务。涉案租金是刘汶兴、林园香共同生产经营店铺所产生的，刘汶兴、林园香于2019年5月18日出具欠条表示拖欠刘连兴租金，可见林园香对租金一事是知情并通过在欠条上签名捺印方式予以认可，故涉案租金应当认定为夫妻共同债务。关于租赁关系解除的日期及应付租金金额的问题，刘汶兴、林园香主张2019年5月18日写下欠条给刘连兴时，双方的租赁关系结束，但从其欠条内容看，并无解除租赁合同的意思表示，且刘连兴并不认可双方于2019年5月18日解除租赁关系，故对刘汶兴、林园香的抗辩不予采纳。2019年7月13日刘汶兴与案外人姚政雄签订《欧派商场平远专卖店自主转让协议》，刘连兴对此表示知情并同意刘汶兴转让门店。故认定双方之间的租赁关系于2019年7月13日解除。结合双方确认的门店租金每年变动情况及租赁起止时间，刘汶兴、林园香应付租金为267885元（2015年8000元+2016年78960元+2017年79620元+2018年50610元+2019年50695元）。对于已支付的租金金额，刘汶兴、林园香抗辩截止到2019年5月18日已付租金为82910元，但在刘汶兴、林园香提供的银行转账记录中，大部分均无记录交易用途，无法完全区分刘汶兴、林园香支付的系租金还是偿还借款，故对刘汶兴、林园香的抗辩不予采信。结合刘连兴提供的门店租金结算清单，双方对每年租金变动情况的确认和双方提供的银行转账记录，确认刘汶兴、林园香已付租金为172910元（5000元押金+2015年4000元+2016年6580元+2017年43080元+2018年50610元+2019年23640元+4万元股金）。刘汶兴、林园香抗辩2019年7月13日刘汶兴与案外人姚政雄签订《欧派商场平远专卖店自主转让协议》时已抵对租金完毕，但刘连兴对此并不认可，且该转让协议中既未对抵扣的80万元包含哪些欠款予以明确表示，也无刘连兴签名，故对租金已抵对完毕的抗辩不予采信。刘汶兴、林园香的行为违反合同约定，依法应承担相应的违约责任，因此刘连兴要求刘汶兴、林园香支付所欠门店租金94975元（267885元-172910元），合理有据，均予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘汶兴、林园香于判决发生法律效力之日起十日内向刘连兴支付拖欠的租金94975元；二、驳回刘连兴的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3625.6元，减半收取计1812.8元（刘连兴已预交），由刘连兴负担779.8元，由刘汶兴、林园香负担1033元。二审中，双方未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审的主要争议焦点为：一审认定刘汶兴、林园香尚欠刘连兴房屋租金是否正确。本案中，对于每年租金的计算标准，双方对一审法院认定的标准并无异议，本院予以认可。对于租金计算的截止日期，刘汶兴、林园香上诉主张双方于2019年5月协商一致终止租赁关系，并由刘汶兴夫妇写下了206430元的欠条，但该欠条仅载明欠2019年5月份之前店租及利息，并未有双方终止租赁关系的意思表示，刘连兴亦予以否认，且刘汶兴系于2019年7月13日与案外人姚政雄签订店铺转让协议，故一审认定租金计算的截止日期为2019年7月13日并无不当，应予维持。对于租金的减免问题，刘汶兴、林园香上诉主张双方协商2016年减免5个月，2017年减免4个月，2018年并未减免，与双方一审一致认定2018年上半年减免5个月的租金的意见不一致，且并未提供证据证明，故一审根据双方意见认定2018年减免5个月月租，并计算刘汶兴、林园香合计应付租金为267885元并无不当，应予维持。对于租金的支付问题，刘汶兴、林园香一审时认为所有租金都是通过转账方式支付，上诉主张2015年12月17日转账的4000元、2016年3月18日转账的16580元、2017年8月29日转账的16580元、2017年10月4日转账的6800元、2017年12月7日转账的6800元、2018年6月4日转账的5230元、2018年6月12日转账的2000元、2018年6月30日转账的5230元、2018年10月10日转账的7230元、2018年11月1日转账的2230元、2018年11月29日转账的7230元、2019年1月23日转账的3000元，合计82910元是支付涉案店铺租金，其余是偿还50万元借款本金，其在2019年7月13日与案外人姚政雄签订的转让协议中约定转让金中的80万元抵扣刘连兴80万元欠款，并主张抵扣后其已经超付刘连兴的借款、租金、利息等20多万元，现已不拖欠刘连兴任何款项。经查，双方之间既存在房屋租赁合同关系，又存在民间借贷关系，同时还存在用房屋租金及借款本金或利息合计10万元转为股金后又转为借贷关系，且刘汶兴、林园香向刘连兴的转账绝大部分没有备注，转让协议所写抵扣80万元亦未明确抵扣款项的性质，双方对缴交租金的数额各执一词，故一审法院结合刘连兴提供的门店租金结算清单、双方对每年租金变动情况的确认以及双方提供的银行转账记录，认定刘汶兴、林园香已经支付的租金金额为172910元并无不当。至于刘汶兴、林园香与刘连兴的其他经济纠纷，双方可以另行协商解决。综上所述，上诉人刘汶兴、林园香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，根据一审判决结果，由双方之间迳行给付。二审案件受理费2174.37元（该款已由上诉人刘汶兴、林园香预交），由上诉人刘汶兴、林园香负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄伟玲审 判 员 叶自辉审 判 员 罗锡芳二〇二一年三月二十日法官助理 苏建东书 记 员 钟利花