江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0113民初1057号原告：兰翠红，女，1973年7月28日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，统一社会信用代码91610132MA6W9PCX0Y，住所地陕西省西安经济技术开发区凤城二路6号三彩大厦402室。法定代表人：张智军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高树清，男，1978年10月19日出生，汉族，住陕西省安塞县。原告兰翠红与被告城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称城市公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告兰翠红到庭参加诉讼，被告城市公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行审理。本案现已审理终结。原告兰翠红向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2020年12月13日解除《房屋托管合同》；2.判令被告支付2020年9月25日至2020年12月13日期间的租金6800元（2720元／月×2.5个月）；支付违约金8160元（2720元／月×3个月）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2019年9月22日就位于南京市栖霞区的房屋签订了《房屋托管合同》，约定月租金2720元。按照合同约定，被告应于2020年9月25日支付10月房租，于2020年10月25日支付11月房租。截至2020年12月16日，以上两个半月房租原告均未收到。托管合同第十三条第三款约定：“乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋。”第十四条约定：“乙方有本合同第十三条款第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合乙方应按照3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取的押金不予退还”。由于被告超期30日仍未支付房租的行为违反了房屋托管合同约定。2020年12月13日，原告多次联系被告未果，原告通过报警的方式打开案涉房屋，房屋内空无一人，原告收回了房屋。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告城市公司未到庭参加诉讼，其提交书面答辩状辩称，一、被告同意解除合同；二、由于疫情的影响，全国经济下行，企业经营困难，时至今日，被告仍处于经营困难期。对于被告拖欠原告房屋租金的行为，实属无奈之举。被告经过内部多方沟通和资金周转后，同意支付拖欠原告的房屋租金；三、原告请求被告支付违约金不符合法律规定。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题意见（二）》第5条第一款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。据此，被告不应承担违约责任金。同时，虽然被告与原告签订了《房屋托管合同》，对违约金作了相关约定，但是根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，“若当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，应认定为约定的违约金过分高于造成的损失。”在本案中，原告主张的违约金显然过分高于损失的百分之三十。请求驳回原告要求支付违约金的主张；四、2020年2月份，全国疫情蔓延，整个国家居民均处于半封闭状态，被告未能支付原告房租属于不可抗力，根据国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》关于国家2020年疫情租金减免通知：经营餐饮、旅游、家政、教育培训等行业减免租金3个月。被告是服务全国房屋租赁的家政企业，显然属于被告减免的范围，请求法庭根据上述规定保护民营企业的合法权益；五、针对原告请求被告支付维修金600元，家电损失3000元、误工费和交通费1000元的诉讼请求，被告认为上述费用缺乏事实依据，与本案无关，且并非由于被告过错所导致，请求驳回。经审理查明，原告兰翠红为位于栖霞区某某大道XXX号X幢XXXX室房屋（以下简称案涉房屋）的权利人。该房屋建筑面积为51.95平方米，用途为商务金融用地/酒店式公寓。2019年9月22日，兰翠红（甲方）与被告城市公司的分支机构城市社区服务集团（西安）有限公司南京分公司（乙方，以下简称南京分公司）签订房屋托管合同一份。房屋托管合同约定，甲方将案涉房屋委托给乙方用于经营长租、短租或配套项目；合同托管期合计60个月，自2019年9月25日（以本合同起租日为准）起至2024年9月24日；甲方实收租期55个月，冲抵服务费五个月；租金标准：月租金：2720元/月（含物业费），付款方式：季付；本合同起租日前三天内乙方向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为2720元，合同期最后一个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金；本合同起租前三日内乙方向甲方支付首次租金，以后起每季度25日乙方支付甲方租金，每年春节当月除外；甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%；合同第十四条第三款第1项约定，乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；第十五条第四款约定，乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，兰翠红向南京分公司交付案涉房屋，南京分公司向兰翠红支付押金2720元，并向兰翠红支付截止至2020年9月24日期间的租金。在合同履行期间，南京分公司被注销工商登记。2020年10月15日，城市公司（乙方）与兰翠红（甲方）签订租金分摊补充协议，补充协议载明乙方：南京分公司，现名称城市公司。补充协议明确，受“新型冠状病毒”的不可抗力影响导致租赁行业的发展受到较大影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，双方就未付租金具体支付计划如下：一、2020年9月25日至2020年12月24日的未付租金，在2020年10月25日至2021年4月24日开始分6期进行支付，每期支付租金1405.33元。补充协议签订后，城市公司未按协议履行义务。兰翠红遂起诉至法院要求处理。审理中，兰翠红陈述其于2020年12月13日经报警后自行收回案涉租赁房屋。兰翠红提起本案诉讼时另要求城市公司支付房屋维修金600元、因租户拿走房屋内电器和家具造成的损失3000元以及因诉讼产生的误工费、交通费1000元。审理中，兰翠红明确其诉讼请求为现诉讼请求。本案因城市公司未到庭参加诉讼，致调解未能进行。上述事实，有当事人的当庭陈述；兰翠红举证的不动产权证书、房屋托管合同、租金分摊补充协议，以及本案庭审笔录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告兰翠红与被告城市公司的分支机构城市社区服务集团（西安）有限公司南京分公司自愿签订房屋托管合同，合同约定兰翠红将其所有的案涉房屋出租给南京分公司。后在合同履行过程中，因南京分公司被注销登记，城市公司与兰翠红签订租金分摊补充协议，城市公司同意向兰翠红分期支付欠付的租金。房屋托管合同及租金分摊补充协议约定的内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋托管合同约定，因城市公司原因导致城市公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的，兰翠红有权单方解除合同，收回该房屋。在合同履行期间，城市公司确认未按合同约定向兰翠红支付2020年9月25日至2020年12月24日期间的租金，双方于2020年10月15日就欠付租金达成补充协议后，城市公司仍未按协议履行义务，兰翠红有权要求解除房屋托管合同，并要求城市公司支付拖欠的部分租金。城市公司在审理中同意兰翠红关于解除合同的诉讼请求，故本院认定案涉房屋托管合同应当予以解除。兰翠红在审理中确认其实际于2020年12月13日实际收回案涉房屋，故本院对兰翠红要求确认房屋托管合同于2020年12月13日解除的请求成立，本院予以支持。城市公司应当按合同约定向兰翠红支付合同解除前的租金，兰翠红要求城市公司支付2020年9月25日至2020年12月13日期间租金6800元（2720元/月×2.5月）的诉讼请求，未超过合同约定标准、未加重城市公司的责任，本院予以支持。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉房屋托管合同约定，因南京分公司逾期支付房租导致解除合同，南京分公司应按3个月租金标准向兰翠红支付违约金，兰翠红收取押金不予退还。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第（1）款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。在全国疫情基本稳定时，兰翠红与城市公司就欠付租金的支付另行签订补充协议。因双方对疫情导致合同履行困难已经达成补充协议，在城市公司未按补充协议约定履行义务的情况下，其要求按照国家有关政策免除一定期限内的租金不能成立，本院不予采纳。现因城市公司未按补充协议履行义务，导致案涉房屋托管合同解除，城市公司仍应承担相应的违约责任。城市公司辩称因疫情在不应当承担违约金的意见不能成立，本院不予采纳。对于兰翠红要求城市公司按合同约定承担相当于3个月租金的违约金的诉讼请求，因兰翠红实际已于2020年12月13日收回案涉房屋，故综合市场行情、案涉房屋性质、易租程度，本院酌情确定城市公司承担相当于2个月租金标准的违约金，即5440元（2720元/月×2月）。兰翠红在审理中已经放弃要求城市公司支付房屋维修金、损失以及误工费、交通费的诉讼请求，故本院对城市公司对于兰翠红原关于该部分诉讼请求的辩称意见不予回应。城市公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，应当承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告兰翠红与被告城市社区服务集团（西安）有限公司的分支机构城市社区服务集团（西安）有限公司南京分公司于2019年9月22日签订的关于栖霞区某某大道XXX号X幢XXXX室房屋的房屋托管合同于2020年12月13日解除；二、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告兰翠红支付2020年9月25日至2020年12月13日期间的租金6800元；三、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告兰翠红支付违约金5440元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费291元，减半收取145.50元，由被告城市社区服务集团（西安）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  韩栋二〇二一年三月十日法官助理晋静书记员尹紫