湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0381民初2282号原告（反诉被告）：湖南正润创业服务有限公司，住所地湖南湘乡经济开发区振湘路009号。法定代表人：彭志林，职务系董事长。委托诉讼代理人：张献峰，湖南玉宇律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：湖南微醺食品饮料有限公司，住所地湖南湘乡经济开发区振湘路009号。法定代表人：曾婵娟，职务系执行董事兼总经理。被告:曾婵娟，女，1972年6月16日出生，汉族，住长沙市天心区。两被告共同委托诉讼代理人：严银辉，湖南湘浩律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）湖南正润创业服务有限公司（下文简称“正润公司”）与被告（反诉原告）湖南微醺食品饮料有限公司（下文简称“微醺公司”）、被告曾婵娟租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。正润公司的委托诉讼代理人张献峰、微醺公司及曾婵娟的委托诉讼代理人严银辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）正润公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告微醺公司之间的二份标准厂房服务合同，并判令微醺公司立即腾退其承租的厂房给原告。2、请求依法判令微醺公司支付其在合同期限内尚欠的租金、服务费117,905.76元和水电费9,859元，并按日处万分之十的标准支付自2019年3月18日起至所欠租金及服务费全部付清之日止的迟延付款违约金。3、请求依法判令微醺公司按租期已届满的标准厂房服务合同约定的7,369.11元/月的租金及服务费价格标准支付其在2020年7月17日合同期满后继续占有使用原告厂房至其腾退厂房给原告之日止的租金及服务费。4、请求依法判令被告曾婵娟在其未实际履行到位的出资额320万元的范围内对微醺公司上述债务承担补充赔偿责任。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2015年7月18日，原告与微醺公司签订了标准厂房服务合同一份，合同约定由原告将其所有的坐落在湘乡市工业园区引风路东侧第7栋一楼东头，建筑面积为543.42平方米的厂房出租给第一被告，并由原告按约为被告提供配套服务，租赁和服务期限自2015年7月18日起至2020年7月17日止，服务期60个月，服务期满原告有权收回厂房，微醺公司应如期归还。微醺公司如需继续承租的，应于服务期满前三个月向原告提出书面要求，经原告同意后重新签订服务合同。合同约定，第一年度该厂房服务费为34,235元，租赁费为22,824元，合计57,059元。从第二年度起，每年服务费及租赁费二项合计费用为68,471元。满三年后，服务费和租赁费按市场价格调节，但调整幅度最高不超过10%，服务费和租金实行每季度一付，每季度的租金及服务费在上个季度到期之前支付到位。2016年5月25日，原告与微醺公司又签订了第二份标准厂房服务合同，合同约定在第一份合同的基础上增加出租厂房158.4平方米，租赁服务期限自2016年5月18日起至2020年7月17日止，服务期50个月，为使第二份合同与第一份合同的费用支付履行期限同步，合同约定第一年度的服务期为14个月，该厂房的服务费9,314元，租赁费为13,971元，二项合计为23,285元。以上二份合同从第二年度开始，每个季度的租金、服务费合计为22,107.33元，租金及服务费实行每季度一付，在上个季度到来之前支付到位。在前述二份合同签订后，原告已全部履行了合同约定义务，可微醺公司截止至2020年7月17日合同期限届满时，尚欠缴租金及服务费总计117,905.76元(因新冠疫情已减免2020年2月份的月租金7,369.11元)，另欠水费7,960元，电费1,899元。在合同期限届满后微醺公司既不与原告续签合同，也不腾退其租赁的厂房给原告，原告为此多次与微醺公司联系，催促其履行付款义务和腾退厂房的义务，可微醺公司不予理睬，同时由于被告曾婵娟对其应出资的320万元尚未出资到位，按《公司法司法解释三》第13条第2款:“公司债权人请求未履行或未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。”之规定应当承担补充赔偿责任。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告(反诉原告)微醺公司及被告曾婵娟辩称：1、原告向被告提供的厂房没有达到正常安全使用的要求，没有达到标准厂房服务合同的服务标准。2、原告提供的标准厂房在被告使用过程中漏水，给被告造成了五十多万元的损失。3、被告多次要求原告对因原告的责任造成的损失进行赔偿和处理，但原告一直未予以理睬，故原告起诉的事实和理由不能成立，请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）微醺公司向本院提出如下反诉请求：一、请求判令正润公司因其未履行出租厂房以及附属设施的安全义务导致微醺公司在合理使用期内货物损失30万元。二、由正润公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由:微醺公司于2015年7月18日与正润公司签订《标准厂房租用合同》，租用正润公司厂房用于货物仓储。合同对租赁期限、服务费标准及收支、出租方与承租方合同权利义务等进行了约定。其中合同第五条第3款约定“甲方在乙方正常使用的前提下保证厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全状态”。2020年5月，微醺公司在正常使用租赁厂房的发现厂房顶部有漏水现象，微醺公司随即通知正润公司依合同约定进行维修处理以防微醺公司仓储货物受损，但正润公司未予及时处置。在多次催促无果情况下微醺公司迫于无奈向环保部门投诉，经环保部门工作人员现场勘验确认系租赁仓库楼上漏水所致。同年8月7日在经济开发区领导协调下，正润公司，楼上厂房承租公司就微醺公司因漏水导致货物损坏进行了现场勘验、清点，微醺公司提供了详细的货物损失清单及实际损失计算依据。综上，微醺公司多次要求正润公司赔偿上述损失但正润公司拒不赔偿。据此，特向法院提出前述诉讼请求，请依法判决。另2021年1月7日反诉原告微醺公司委托湖南正融价格评估有限公司对存放在正润公司租赁给反诉原告微醺公司厂房内的受损货物进行了评估，评估受损物品的价格为549,367元。原告（反诉被告）正润公司辩称：1、微醺公司的反诉请求没有事实依据，微醺公司的所谓损失根本不存在，即使存在，也与正润公司无关，正润公司提供的厂房及附属设施是正常和安全的，根本不存在漏水的可能，因为微醺公司所承租的厂房处于正润公司的第7栋厂房的第一楼，上面的第二楼及三、四楼均是标准厂房，既不是卫生间也不是厨房，无水可漏。所以微醺公司的反诉请求纯属无中生有，请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕各自的诉讼请求及答辩意见均向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证。对双方当事人无异议的2015年7月18日《标准厂房服务合同》、2016年5月25日《标准厂房服务合同》，本院依法予以确认。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：对正润公司提交的律师函、对账单、电表抄表计量、水表抄表计量、水表拍照，均系正润公司单方制作，无法达到正润公司的证明目的，本院不予认定；对正润公司提交的2018年9月1日收据、【2012】安监字第46号安全合格工程证书、【湘乡市SY20160203008号】房产登记证书与本案缺乏关联性，本院依法不予认定；对微醺公司提交的现场货物清单、现场照片、价格评估报告，系微醺公司单方制作，单方委托形成，证明效力存有瑕疵，本院依法不予认定；对本院调取的湖南湘乡市经济开发区管理委员会出具的《关于“二楼污水浸泡，损失严重”投诉的答复》系相关职权部门出具，来源合法，其内容与本案争议事实具有关联性，本院依法予以认定。根据上述有效证据，并结合双方当事人陈述，本院查明如下事实：2015年7月18日，正润公司以其原名湘乡市工业园中小企业创业服务有限公司（甲方）与微醺公司（乙方）签订了一份《标准厂房服务合同》，合同主要约定：甲方将其所有的位于湘乡市工业园××路东侧的第七栋一楼东头，面积为543.42㎡的厂房出租给乙方；服务期限自2015年7月18日起至2020年7月17日止，共计60个月；甲方在服务期内向乙方提供企业管理咨询、代理代办服务、会务服务、产品展览展示、市场信息咨询与调查、市场营销策划。企业形象设计等服务，具体内容和时间由乙方指定，甲方产生的外部费用由乙方事先认可后乙方负担，甲方向乙方收取服务费用为包时制，服务期内有无发生均予以收取；服务期满，甲方有权收回厂房乙方应如期归还。乙方如需继续承租的，应于服务期满前三个月向原告提出书面要求，经甲方同意后重新签订服务合同；服务期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时（乙方使用不当损坏的除外），应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后3日内进行维修；甲方在乙方正常使用的前提下保证该厂房及附属设施处于正常的可使用和安全状态。甲乙双方在签订合同时，乙方应向甲方支付服务保证金1万元。保证金在期满后无息退还给乙方；服务期间，乙方应及时支付租金、水电等一切费用，如拖欠不还，甲方有权按每日万分之十的标准加收迟延付款违约金，如拖欠时间超过两个月的，甲方有权解除服务协议并按前述约定追究违约责任。2016年5月25日，正润公司（甲方）与微醺公司（乙方）又签订了第二份《标准厂房服务合同》，合同约定在第一份《标准厂房服务合同》的基础上增加出租厂房面积158.4㎡；服务期限自2016年5月18日起至2020年7月17日止，服务期50个月；二份《标准厂房服务合同》从第二年度即2017年7月18日开始，每个季度的租金、服务费合计为22,107.33元（折合为7,369.11元/月），租金及服务费实行每季度一付，在上个季度到来之前支付到位。其余内容与第一份《标准厂房服务合同》一致。2020年8月，被告曾婵娟向湘乡红网投诉称其承租厂区被二楼污水浸泡，损失严重。2020年8月12日，湖南湘乡经济开发区管理委员会就该项投诉做出答复，主要的答复内容为：经该委工作人员及湘潭市生态环境局湘乡分局执法人员对正润公司的租赁企业串唯鲜食品公司（系本案诉争厂房的二楼租户）的现场检查，初步分析认为漏至微醺公司的水为串唯鲜食品公司冷冻库地板与热空气接触形成的冷凝水珠。现场要求串唯鲜食品公司对存在的问题进行整改并对微醺公司所受损失根据双方认同的按实登记情况做好赔偿协商，并要求串唯鲜食品公司加强生产现场环保安全管理工作。案件审理过程中，微醺公司于2020年11月4日向本院提出申请，要求法院对2020年5月微醺公司放置在涉案厂房内的货物损失数额进行评估，本院于2020年11月11日组织双方选定了评估机构，但微醺公司拒绝预交评估费用，评估机构于2020年12月24日致函本院终止委托事项。2020年1月7日，微醺公司自行委托湖南正融价格评估有限公司对其放置在涉案厂房内的货物损失进行评估。另查明，自3019年3月18日起，微醺公司未再向正润公司缴纳租金及服务费，截至合同届满之日即2020年7月17日止，微醺公司尚欠正润公司租金及服务费117,905.76元(7,369.11元/月*17个月-正润公司自愿减免的2020年2月租金7,369.11元)。目前诉争厂房仍由微醺公司占有使用。本院认为,依法成立的合同受法律保护。正润公司与微醺公司所签订的两份《标准厂房服务合同》,其实质并非由正润公司向微醺公司提供服务,而是正润公司将涉案厂房出租给微醺公司,无论正润公司是否对微醺公司进行服务，微醺公司均应向正润公司缴纳“服务费”，其“服务费”的实质仍为租金,故本案的法律关系应为房屋租赁合同纠纷。关于本案的本诉部分，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。因微醺公司拖欠租金，已构成违约，原告依据合同约定有权解除双方的《标准厂房服务合同》，同时两份约定的服务期间均已届满，对正润公司要求解除双方签订的两份《标准厂房服务合同》，微醺公司腾退其承租厂房的诉请，本院予以支持。截至合同履行期届满之日，微醺公司尚欠正润公司租金及“服务费”共计117,905.76元，对正润公司要求微醺公司支付其合同履行期内欠付的公司租金及“服务费”共计117,905.76元的诉讼请求，本院依法予以支持。双方约定的逾期付款违约金，标准过高，且微醺公司系小微企业遭受疫情影响，经营困难，本院酌定将逾期付款违约金调整为5,000元。同时涉案厂房现仍由微醺公司占有，对正润公司要求微醺公司自2020年7月18日起至其腾退厂房之日止的参考《标准厂房服务合同》约定的7,369.11元/月的标准支付占有使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。当事人对自己的主张应当提供证据支持，正润公司未能提供证据证明被告曾婵娟未全面履行对微醺公司的出资义务，对正润公司要求被告曾婵娟在其未实际履行到位的出资额320万元的范围内对微醺公司债务承担补充赔偿责任的诉讼请求，本院依法不予支持。对正润公司所主张的水电费9,859元，正润公司亦未能提交确切充分的依据，对正润公司的该项诉求，本院不予支持。关于反诉部分，本案系房屋租赁合同纠纷,正润公司作为出租人的主要合同义务系提供符合合同目的的房屋以供承租人微醺公司正常使用。根据审理查明,微醺公司在承租案涉房屋期间一直作为仓库正常使用案涉房屋,微醺公司提交的现有证据无法证明本案涉厂房存在质量问题导致漏水。且经有关职权部门调查造成微醺公司货物受损的漏水事件的直接原因系案外人生产不当造成,故本案所涉漏水事件虽然造成了微醺公司的货物受损,但尚无法认定系因正润公司提供的房屋不合格所致,即无法认定正润公司存在违反合同约定的行为,故微醺公司在本案的房屋租赁合同纠纷中要求正润公司赔偿相关经济损失,依据不足,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除湖南正润创业服务有限公司与湖南微醺食品饮料有限公司分别于2015年7月18日及2016年5月25日签订的两份《标准厂房服务合同》；二、湖南微醺食品饮料有限公司在本判决生效之日起十日内向湖南正润创业服务有限公司支付租金及服务费117,905.76元，并支付5,000元迟延履行违约金；三、湖南微醺食品饮料有限公司在本判决生效之日起二十日内向湖南正润创业服务有限公司返还位于湘乡市工业园××路××栋××楼的厂房；四、湖南微醺食品饮料有限公司在本判决生效之日起十日内向湖南正润创业服务有限公司厂房占有使用费（自2020年7月18日起按7,369.11元/月计算至实际腾退之日止）；五、驳回湖南正润创业服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回湖南微醺食品饮料有限公司的反诉请求。上述给付内容，限在本判决指定的期限内履行完毕，逾期未履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费3003，由湖南正润创业服务有限公司负担50元，湖南微醺食品饮料有限公司负担2,953元。反诉案件受理费5,800元，由湖南微醺食品饮料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湘潭市中级人民法院。审 判 长  李新元人民陪审员  刘 虹人民陪审员  陈礼和二〇二一年三月九日法官助理刘健书记员杨思培附：判决适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第二款合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。