湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初19号原告邵阳新福源物业服务有限公司，住所地：邵阳市大祥区资江南路步月星城综合楼A栋4楼。法定代表人王琰，该公司董事长。委托诉讼代理人文湘桂，湖南常清律师事务所律师。被告曾再生，男，1972年9月12日出生，汉族，邵阳市林业局职工，住湖南省邵阳市大祥区。原告邵阳新福源物业服务有限公司与被告曾再生物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵阳新福源物业服务有限公司委托诉讼代理人文湘桂、被告曾再生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵阳新福源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告曾再生支付物业管理费6720元（其中2015年1月-2016年12月物业管理费2352元，2017年1月-2019年6月物业管理费4368元）；2、判令被告支付滞纳金7257元（2015年1月-2016年12月滞纳金2540元，2017年1月-2019年6月滞纳金4717元），顺延按约定月利率15%计息至实际付清之日止；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告曾再生辩称：一、原告未按《物业管理条例》和物业服务合同的第六条的约定提供物业服务，违约在先，在原告纠正错误履行违约行为前，被告有权拒绝支付物业费。原告不能适当地履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权暂缓缴纳物业服务费。原告未履行以下服务：1、房屋的维修与修缮。多个住顶楼的业主向物业公司反应屋顶漏水情况，原告并没做任何维修和改善，导致业主的墙壁、家具、地板等不同程度地受到损坏。小区地面、房屋的墙面出现开裂，也未采取任何维修措施。很多业主的门铃坏了好几年也没人上门维修；2、绿化管理。小区池塘里的水多年未换，上面漂浮的垃圾和夏天散发的臭味严重影响小区的形象。有些业主用车库喂鸡，污染空气。小区所有的消防设施因物业长年未维护处于瘫痪状态，原告在其服务期间，长期拖欠消防水费，累计达六万九千元，至今未缴纳；3、卫生管理。小区里老鼠到处乱窜，单元门口的排水沟无人清理。小区里狗屎成堆也无人清扫；4、治安管理。任何人可以随意进入小区，甚至住在南星花园外面的人也有本小区的门禁卡。小区里好几户业主门锁被撬，财物丢失，到物业处查监控却没有一个摄像头是好的，让业主没有一点安全感。很多个业主车漆被划坏或者车子被碰撞，均找不到肇事者，因为小区里摄像头都是坏的，形同虚设；5、车辆交通管制。对小区的消防通道没有严格管理，任意停放车辆，小区大门常年敞开，小区外的车辆可随意停放在小区内，导致业主自己没有车位可停；6、对违章建筑的管理。小区多家车库违章建设，导致房屋开裂引发安全隐患，邮政银行的食堂油烟向小区内排放，严重影响居民的生活，8栋楼下绿化带被违法改建成阳光房等，业主多次向原告投诉无果。二、原告主张权利已经超过诉讼时效。原告主张自2016年以来的物业管理费和滞纳金，已经超过了民事法律规定的诉讼时效。三、原告主张滞纳金于法无据。1、被告因为原告已经构成了根本违约，致使合同目的无法实现。拒交物业费，完全是原告先违约行为造成，被告依法行使先履行抗辩权，因此被告不应承担违约责任。2、原告撤离时并未与被告进行过有效协商，而径行向人民法院起诉，其行为违反了《物业管理协议》第三十一条之规定，故原告主张的滞纳金是没有法律依据的。四、原告提供的收据，只能证明被告已交年份的物业费，并不能证明被告没交其余年份的物业费。事实上被告2016年度的物业费已全部交清，被告从未签收到过任何催费通知。原告提供的催费通知单中没有详细的年份欠费清单，且不能证明本人签收到过，落款日期为2019年7月1日，那么2016年、2017年、2018年为何没有催费，期间也没有进行任何协商，原告主张的物业费根据相关民事法规规定过了诉讼时限。五、原告与南星花园的物业服务合同及服务于2018年12月30日终止，因此所谓的2019年1月至2019年6月的物业费也属无效。六、2015年被告家因北面阳台旁下水主管破损，污水沿墙壁外流，按照《物业管理条例》和物业合同属物业维修范围，单元业主一起多次反映到原告处要求处理未果，导致被告北面房间墙壁泡水家具发霉腐烂，按照物业合同第八条约定，原告需赔偿被告经济损失。七、2011年小区公共部分需维修，原告向被告收取了房屋维修基金，但自2011年至今，原告不但没有对小区进行维修，而且也没有退回被告维修基金折子。关于滞纳金问题：1、物业服务合同上没有规定交纳费用时间，所以不存在滞纳金的问题；2、关于2019年半年物业费的问题，原告违反了合同法第三十六条规定，因为原告的服务于2018年12月31日终止，2019年原、被告没有签订物业管理合同，所以原告再收取物业费属于强买强卖。综上所述，原告未按照物业合同积极全面履行自己的义务，严重影响全体业主的正常生活，给被告造成财产损失，且原告主张已超过诉讼时效，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告曾再生系邵阳市南星花园住宅小区X栋X单元XXX号房屋的业主，该房屋建筑面积为125.45㎡，系多层住房。原告于2015年4月27日与被告居住小区的邵阳市南星花园业主委员会签订了《南星花园小区物业服务合同》，合同约定：由原告对被告所在小区进行物业管理，委托管理期限从2015年1月1日起至2016年12月31日止；2015年1月至2015年12月，物业管理服务费以房屋产权面积为准，多层住房1－3层按每月0.73元/平方米收取，4-5层按每月0.78元/平方米收取。2016年1月至2016年12月的物业服务收费标准按市场价格双方协商确定；业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院提起诉讼，并按每日千分之五交纳滞纳金。该合同到期后，2017年1月1日原告再次与邵阳市南星花园业主委员会续签订了《南星花园小区物业服务合同》，双方约定：委托管理期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止；2017年1月至2017年12月，物业管理服务费以房屋产权面积为准，多层住房1－3层按每月0.78元/平方米收取，4-6层按每月0.83元/平方米收取，2018年1月至2018年12月的物业服务收费标准按市场价格双方协商确定；业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院提起诉讼，并按每日千分之五交纳滞纳金。上述物业服务合同到期后，邵阳市南星花园业主委员会未再与原告签订物业服务合同，并向本院提起诉讼，要求原告将小区物业的全部设备、管理用房及物业管理的全部档案材料移交给邵阳市南星花园业主委员会。本院于2019年12月16日以（2019）湘0503民初2153号民事判决书支持了邵阳市南星花园业主委员会的诉讼请求。另查明，被告曾再生自2015年1月1日起未向原告交纳物业管理费用。原告于2019年7月31日停止了对南星花园住宅小区的物业服务。上述事实，有当事人的陈述、《南星花园小区物业服务合同》、本院（2019）湘0503民初2153号民事判决书、照片等证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告依据《南星花园小区物业服务合同》对南星花园小区进行物业管理服务，而被告作为业主接受原告的物业服务，《南星花园小区物业服务合同》对其具有约束力，故双方应当依据《南星花园小区物业服务合同》履行各自相应的义务，即原告应当依照物业服务合同的约定履行其物业管理服务的职责，被告作为业主则应及时缴纳应缴的物业管理服务费用。2018年12月31日合同约定的服务期限到期后，虽然被告所在小区业主委员会未再与原告续订物业管理服务合同，但在2019年7月31日之前被告事实上接受了原告的物业服务，被告亦应缴纳相应的物业服务费用。原告认为被告自2015年1月起未再向原告缴纳物业管理费用，而被告辩称其已缴纳了2016年度物业管理费，但被告未提供相关缴纳物业管理费用的票据等证据予以证实，因此被告该辩称不能成立。根据《南星花园小区物业服务合同》的约定，被告自2015年1月至2019年6月期间所应缴纳的物业管理费用为：2015年1月至2016年12月应缴数额为2348元（125.45平方×0.78元/平方米×24个月），2017年1月至2019年6月应缴数额为3124元（125.45平方×0.83元/平方米×30个月）。因此，原告诉请要求被告支付自2015年1月起至2019年6月物业管理费5472元（2348元+3124元）有理，本院予以支持，对高出部分，本院予以驳回。虽然原告在物业管理过程中确实存在保安工作、卫生不到位及公共设施维护不达标等情形，未能完全按照《南星花园小区物业服务合同》履行服务职责，致使部分业主意见较大，但该情形尚不属于重大服务瑕疵。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位不满意为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合评判，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些方面做得不能令人满意，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，将损害其他正常缴纳物业服务费业主的利益，最终将损害包括被告在内的全体业主的利益。物业服务过程中存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由。由于原告提供的物业服务存在保安工作、卫生不到位及公共设施维护不达标等情形，且原告与邵阳市南星花园业主委员会签订的《南星花园小区物业服务合同》并未约定被告缴纳物业管理费的具体时间，故对原告主张被告支付滞纳金，本院不予支持。被告辩称原告的主张已超过诉讼时效，但《南星花园小区物业服务合同》中对业主应缴纳物业管理费的具体时间并未加以约定，因此对被告该主张，本院不予支持。被告要求原告按照物业合同第八条的约定，赔偿被告经济损失，却未提起反诉，故本案不一并审理，被告可另行提起诉讼。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告曾再生于本判决生效之日起十日内向原告邵阳新福源物业服务有限公司支付物业服务费5472元；二、驳回原告邵阳新福源物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告曾再生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  贺宏斌二〇二一年三月一日书记员  唐纤纤附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。