辽宁省辽河中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽74民终71号 上诉人（原审原告）：辛鹏红，女，1982年8月4日出生，汉族，辽宁省黑山县半拉门镇中心小学教师，住盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：王金兵，辽宁瀛沈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张贤，辽宁瀛沈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王楠，女，1974年6月24日出生，汉族，中国石油辽河油田分公司沈阳采油厂集输大队工人，住盘锦市兴隆台区。 被上诉人（原审被告）：刘军，男，1973年5月10日出生，汉族，中国石油辽河油田分公司沈阳采油厂作业一大队工人，住盘锦市兴隆台区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王洋，辽宁浩澜律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：霍德，辽宁浩澜律师事务所实习律师。 上诉人辛鹏红因与被上诉人王楠、刘军房屋租赁合同纠纷一案，不服辽河人民法院（2020）辽7401民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辛鹏红的委托诉讼代理人张贤，被上诉人王楠及其与被上诉人刘军的共同委托诉讼代理人王洋、霍德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辛鹏红上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持辛鹏红的诉讼请求。事实与理由：1．一审判决认定事实错误。《房屋租赁合同》已经明确约定房屋五年租金为46,000元，“乙方已经全部付清”是基于双方约定案涉房屋以21万元以房抵债。但是王楠、刘军签订《房屋买卖合同》后否认了以21万元抵债的事实，辽河人民法院作出的（2019）辽7401民初194号民事判决以评估价值366,220元确认了抵债数额。因此，《房屋租赁合同》签订背景和前提已发生重大变化，王楠、刘军提高了抵债金额，则《房屋租赁合同》免除租金的条件不复存在，王楠、刘军应当据实支付租金。2．一审判决适用法律错误。王楠、刘军主张以房抵债金额中已包括租金款项与事实不符，王楠、刘军在一审庭审过程中仅提供一份微信聊天记录的复印件，一审判决也认定不予采纳微信聊天记录。根据“谁主张，谁举证”原则，王楠、刘军应当提供证据证明房屋租金已经抵债。《民法典》第722条和第563条均赋予当事人有权解除合同。因《房屋租赁合同》签订的背景和事实基础发生重大变化，所以王楠、刘军应当履行支付租金的义务，王楠、刘军拒不履行支付租金的义务，并且拒绝按照《房屋租赁合同》的约定与辛鹏红共同使用房屋，已经构成根本违约，故辛鹏红有权依法解除《房屋租赁合同》并要求王楠、刘军腾退房屋。 王楠、刘军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王楠、刘军没有支付租金的义务。王楠身负巨额债务，因与辛鹏红私交甚好，同意将唯一一套房产过户给辛鹏红弥补全部损失。由于王楠、刘军无房居住，无家可归，所以过户房屋的前提条件是辛鹏红必须让王楠、刘军无偿在房屋居住满五年，双方在完成过户后，经过双方协商并签订了《房屋租赁合同》，为了体现不需要支付租金，所以在合同中直接约定了五年的46,000元租金已经全部付清。在一审中双方均承认租金并未实际给付，而在未实际给付租金的情况下，仍然在《房屋租赁合同》标明租金已经付清，这样的约定的目的就是保证王楠、刘军有五年的居住权利，辛鹏红不能提前解除王楠、刘军的居住权。自王楠、刘军和辛鹏红协商以房抵债，协商房屋租赁开始，双方就一直没提过房租。 辛鹏红向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的《房屋租赁合同》；2．判令王楠向辛鹏红支付租金；3．判令王楠、刘军支付欠付的水电费、物业费、取暖费等费用；4．判令王楠、刘军腾退并返还位于新民市的房屋；5．刘军对王楠所负债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2016年5月起，辛鹏红陆续向王楠转账用于投资。2018年8月1日，辛鹏红与王楠签署确认函，王楠对403,935元承担无息还款责任。2018年8月15日，王楠、刘军与丛广平、辛鹏红签订《房屋买卖合同》，将王楠、刘军所有的位于新民市的房屋过户给丛广平、辛鹏红。2018年8月21日，辛鹏红与王楠签订《房屋租赁合同》，辛鹏红将上述房屋租赁给王楠。合同约定，房屋租赁期限为5年（自2018年9月1日起至2023年9月1日止）；5年租金合计4.6万元，租金已全部付清；租赁期间，出租方辛鹏红承担租赁房屋的水费、电费、物业费、取暖费等相关费用。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，王楠、刘军将其所有的位于新民市的房屋过户给辛鹏红用于折抵债务的事实已有生效判决予以确认。双方在房屋完成过户后，又签订房屋租赁合同，约定房屋租赁期为5年，租金为4.6万元（租金已经全部付清）。双方均承认租金并未实际给付。双方在未实际支付租金的情况下，在房屋租赁合同中标明租金已全部付清。双方此项约定实际确认了王楠、刘军不承担给付房租的义务。房屋租赁合同约定由辛鹏红承担房屋的水费、电费、物业费、取暖费等相关费用。双方签订的《房屋租赁合同》体现双方真实的意思表示，对当事人具有法律约束力。综上，辛鹏红提出的诉讼请求，无事实和法律依据，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决驳回辛鹏红的诉讼请求。案件受理费360元，由辛鹏红负担。 本院二审期间，辛鹏红提供（2019）辽7401民初194号判决书及王楠的上诉状，用以证明双方原以21万元进行抵债，但经判决书认定确认抵债数额为366,220元，其中46,000元就是抵债的差额，租赁合同的签订背景发生变化，辛鹏红有权要求王楠、刘军支付租金。王楠、刘军质证认为真实性无异议，关联性有异议。双方的《房屋买卖合同》签订价格是21万元，是为了少交税金才将房屋交易价格按照最低价值填写，且王楠、刘军不需要再支付租金。王楠、刘军提供王楠与辛鹏红的聊天记录打印件及离婚证，用以证明是王楠提出过户房屋，辛鹏红无偿地让王楠居住，双方共同起草了《房屋租赁合同》，从未提及过租金。王楠、刘军已于2019年8月23日离婚，刘军不应承担连带清偿责任。辛鹏红质证认为其让王楠居住是以抵债为前提的，现抵债金额发生变化，王楠、刘军应当支付租金。债务是发生在夫妻二人婚姻存续期间，刘军应当承担连带清偿责任。本院认为，（2019）辽7401民初194号判决书系生效判决，予以采信。上诉状的内容与生效判决认定的事实不一致，不予采信。聊天记录打印件与王楠手机中的聊天记录内容一致，离婚证系原件，均予以采信。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，王楠与辛鹏红签订的《房屋租赁合同》，系具有民事责任能力的双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，不违反社会公共利益，系合法有效的合同，不得擅自变更或解除，双方应当按合同约定的内容全面履行义务，辛鹏红的主张不符合法定解除条件，故对辛鹏红解除合同的诉讼请求，不予支持。《房屋租赁合同》中约定租金46,000元，乙方已全部付清。双方均认可王楠并未实际交付租金，且自合同签订起至本案发生前，辛鹏红从未索要过租金，故双方在签订《房屋租赁合同》时均认可王楠、刘军不应给付辛鹏红租金。《房屋租赁合同》约定租赁期间，由甲方即辛鹏红承担租赁房屋的水费、电费、物业费、取暖费等相关费用，故王楠、刘军不应给付辛鹏红上述费用。辛鹏红未提供证据证明王楠、刘军拒绝与其同住并禁止使用房间内设施，王楠、刘军与辛鹏红在租房期间内共同享有租赁房屋的使用权，故对辛鹏红要求王楠、刘军腾退并返还案涉房屋的诉讼请求，不予支持。 综上所述，辛鹏红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费360元，由辛鹏红负担。 本判决为终审判决。 审判长  王冬梅 审判员  赵 进 审判员  张 原 二〇二一年三月二十四日 法官助理夏雪 书记员蔡跃