辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初1276号原告：姚海鹏，男，1991年8月15日出生，汉族，绿源科技有限公司工作人员，住辽宁省鞍山市立山区。委托诉讼代理人：张俊东、王唯，辽宁腾达律师事务所执业律师。被告：鞍山万熹置业有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区园林路162号-151。法定代表人：洪春金，该公司董事长。委托诉讼代理人：周天阳，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。原告姚海鹏诉被告鞍山万熹置业有限公司（以下简称万熹置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月14日公开开庭审理本案，原告姚海鹏及其委托诉讼代理人张俊东，被告万熹置业公司的委托诉讼代理人周天阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。姚海鹏向本院提出诉讼请求：1.依法解除姚海鹏与万熹置业公司之间于2018年1月31日签订的《商品房买卖合同》（产权产籍号1-29-210-637，面积18.61㎡)及补充协议；2.依法判令万熹置业公司向姚海鹏退还已付购房款152,625元；3.依法判令万熹置业公司向姚海鹏支付逾期交房违约金7,631.25元；两项共计160,256.25元；4.本案诉讼费均由万熹置业公司承担。事实和理由：2018年1月31日，姚海鹏与万熹置业公司签订了《商品房买卖合同》，购买了产权产籍号为1-29-210-637的商铺，建筑面积为18.61㎡,购房款为232,625元（大写：贰拾叁万贰仟陆佰贰拾伍元整），姚海鹏支付了首付款152,625元（大写：壹拾伍万贰仟陆佰贰拾伍元整）后万熹置业公司一直未向姚海鹏提供办理贷款的相关手续，致使姚海鹏迟迟不能办理贷款。且万熹置业公司在签订合同时，已在合同中明确约定，交房时间为2018年5月1日。但直至姚海鹏起诉前，万熹置业公司开发的万熹城市广场至今工程并未竣工，根本就无法具备交房条件。现阶段因万熹置业公司的逾期交房行为己达数月之久，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条之规定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”故姚海鹏有权依法行使合同解除权，主张返还已付购房款及违约金。姚海鹏在与万熹置业公司协商无果的情况下，只好将此事诉至贵院寻求解决。综上，姚海鹏与万熹置业公司之间签订的《商品房买卖合同》真实、合法有效，但万熹置业公司作为开发商却利用其优势地位制定失衡且严重侵犯姚海鹏合法权益的苛刻合同条款。在合同解除的情况下，万熹置业公司应退还姚海鹏已付房款并支付违约金。故为维护姚海鹏的合法权益，姚海鹏恳请贵院能够在查清案件事实的基础上，依法支持姚海鹏的全部诉求。根据商品房买卖合同8、9、15条规定，万熹置业公司没有如约交付房屋，没有如约办理产权登记，姚海鹏有权依法解除合同。万熹置业公司辩称，万熹置业公司不存在逾期交房行为，根据商品房买卖合同补充协议7，我方代为收房，视为甲方交付，根据委托经营管理合同第三条，姚海鹏签署合同之日即为交付之日，根据授权委托书，姚海鹏授予万熹置业公司执行合同义务，因此万熹置业公司已经将房屋交付给商业公司，已经履行交房义务，万熹置业公司没有逾期办证行为，根据附件4第五条，即使出现逾期交房，在收到租金前提下姚海鹏也不应解除合同或要求违约金。买卖合同第十条，办理房产证应该在交付后2年内，至今没有逾期。姚海鹏已经收到万熹置业公司支付的2021年4月30日前租金61,837元，前提是已经接受房屋，因此姚海鹏主张逾期交付事实不存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.姚海鹏提供的买卖合同及发票，真实、合法，与待证的房屋买卖合同关系存在及支付购房款的事实有关，予以采信；2.姚海鹏提供的答复书，真实、合法，与待证的涉案商铺竣工时间有关，予以采信；3.姚海鹏提供的宣传单，与本案待证事实无关，不予采信；4.姚海鹏提供的（2018）辽0302民初3611号民事判决书，真实、合法，与本案待证事实有关，予以采信；5.万熹置业公司提供的授权委托书、《委托经营管理合同》、会议纪要各1份，与本案待证事实无关，不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月31日，姚海鹏与万熹置业公司签订了合同编号为2013045A637的《商品房买卖合同》，约定：姚海鹏购买万熹置业公司开发的位于鞍山市铁东区，公安号为铁东区铁东二道街67栋负1层S99号，产籍号为1-29-210-637，建筑面积为18.61平方米，每平方米单价为12,500元，房屋总价款为232,625元。该合同第六条付款方式及期限约定，买受人按商业贷款方式按期付款，付款期限：2018年1月31日，首付款金额：152,625元，贷款金额80,000元；该合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任预定约定，2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金；3.双方同意按以下方式处理：详见附件四；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始备案。前述《商品房买卖合同》中的《附件四：合同补充协议》第四条约定，对合同正文第八条“交付期限”的补充约定：交房时间：2018年5月1日；第五条约定，对合同正文第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的补充约定：因专业市场的特殊性，公共区域装修，招商经营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场做旺，如出现逾期交房；买受人同意出卖人无需支付违约金，但应按委托经营合同规定支付应得租金。若该房屋提前交付使用，买受人同意按出卖人发出的交接通知的规定办理交接手续。2018年2月2日，姚海鹏交付购房首付款152,625元，万熹置业公司为姚海鹏出具对应增值税发票。至今，万熹置业公司未向姚海鹏交付房屋，亦未配合姚海鹏办理上述房屋的产权产籍登记手续。本院认为，本案争议的焦点是:1.姚海鹏与万熹置业公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；2.万熹置业公司是否应当向姚海鹏返还购房款并支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”规定，以及商品房买卖合同第八条、第九条、第十五条约定，万熹置业公司应当在2018年5月1日前向姚海鹏交付房屋，但其至今未向姚海鹏交付房屋，亦未配合姚海鹏办理本案诉争房屋的产权产籍登记手续，且均已超过合同约定的期限，依据双方签订的合同，姚海鹏可以解除合同，故对姚海鹏解除合同的诉求，予以支持。关于姚海鹏退还购房款及违约金的诉求，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，合同解除之后万熹置业公司应当将姚海鹏已交付的购房款152,625元予以退还，并按照双方合同第十五条的约定向姚海鹏支付违约金，即152,625元×5％=7,631.25元，予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除姚海鹏与鞍山万熹置业有限公司签订的合同编号为2013045A637《商品房买卖合同》；二、鞍山万熹置业有限公司于本判决生效之日起三十日日内退还姚海鹏购房款152,625元；三、鞍山万熹置业有限公司于本判决生效之日起三十日日内支付姚海鹏违约金7,631.25元。如果鞍山万熹置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,506元，由鞍山万熹置业有限公司负担。（案件受理费已由姚海鹏预交，执行时，由鞍山万熹置业有限公司加付姚海鹏3,506元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  马庆尧人民陪审员  范艺巍人民陪审员  张 杰二〇二一年三月二十四日法官助理朱天明代理书记员  赵萃婷