辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终8922号上诉人(原审原告)：沈阳锅炉厂，住所地：沈阳市铁**北一西路**。法定代表人：高国胜，系该厂厂长。委托诉讼代理人：李迪，辽宁睿金律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈斌，男，该厂工作人员。被上诉人(原审被告)：沈阳嘉通玻璃有限公司，，住所地：沈阳市铁**法定代表人：林秀云，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩振毅，辽宁法信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝亮，男，该公司工作人员。上诉人沈阳锅炉厂因与沈阳嘉通玻璃有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初2368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳锅炉厂上诉请求：1.请求二审法院依法撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初2368号民事判决书，依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2.案件受理费、上诉费全部由被上诉人承担。事实理由如下，一审法院以个人的没有任何相关依据，且自相矛盾的证言，主观臆断被上诉人不是恶意拖欠租金，违背事实和法律。一审法院认定上诉人厂长答应暂缓履行没有任何依据。证人高国胜的笔录没有表述同意暂缓履行租金。2017年12月27日锅炉厂发生火灾后，被上诉人找厂长研究减免租金和赔偿问题。厂长答复暂缓履行的说法根本不存在。证人高国胜在一审的证言不真实，自相矛盾。一审法官询问证人的方法存在问题，证言不应采信。一审认为被告拖欠租金并非恶意，不宜解除双方签订厂房租赁合同，这一认定违背事实和法律规定。并不是只有恶意违约才可解除合同，只要违背了合同约定的解除条款，或者违背了法律强制性规定就可以解除合同。沈阳嘉通玻璃有限公司辩称：1.上诉人没有保持租赁物在承租期间符合约定的用途，构成违约。2017年12月27日上诉人院内另租给案外人的房屋内突发大火将被上诉人厂房内正在使用的部分设备及原材料烧毁。消防大队查封了锅炉厂的房屋及电力设备，房屋直到2018年3月才启封变压器至今没有启发，火灾给被上诉人造成重大财产损失，包括已经签订的加工合同，违约赔偿、外租场地加工费用增加，自己花费50万元，增加一台变压器，还有火灾的直接损失合计超过200万元2.被上诉人在上诉人同意展缓履行合同后，仍给付了部分租金，不存在恶意违约的行为。事故发生后，上诉人和被上诉人协商免部分租金。上诉人法定代表人答复说，我俩的账不是一天就能算完的，以后再说。等拆迁之后再进行赔偿，不能让你损失太大，表明了同意赔偿并同意租金展缓给付。在实际履行中，上诉人资金紧张时，就像被上诉人取钱，年底清算。在2018年2月到2019年8月期间，被上诉人继续给上诉人租金14.5万元。上诉人法定代表人作证时说，我记得2018年上半年之前是不欠租金的。事实证明被上诉人不存在恶意违约行为。3.高国胜是上诉人的老厂长在法庭作证时并没有受到任何、胁迫或诱导，内容真实，法庭提问核实。是否找其协商赔偿问题，实属正常。沈阳锅炉厂向一审法院起诉请求：1.请求法院判决原、被告解除《厂房租赁合同》。2.请求人民法院判决被告将租赁厂房恢复原状（拆除被告在厂区院内即租赁房屋内构建的全部附属设施）并腾空租赁车间交还原告。3.请求法院判决被告向原告支付拖欠的租金260000元及违约金暂计10000元，共计270000元。4.诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为请求法院判决被告向原告支付拖欠的租金260000元，自2017年2月13日起按每月10833元计算租金至租赁厂房实际腾空之日止。一审法院认定事实：2014年2月13日，原告沈阳锅炉厂（甲方）与被告沈阳嘉通玻璃有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房（原下料车间），坐落在铁**，沈阳锅炉厂院内，租赁建筑面积约1500平方米。厂房租赁期限为10年，2014年2月13日至2024年2月12日止。年租金为人民币壹拾叁万元整（￥：130000元整），每壹年付清人民币壹拾叁万元整，乙方应按时缴纳租金，不得拖欠，如逾期不交租金，甲方有权终止合同。另查明，2017年12月27日，沈阳锅炉厂院内发生火灾，导致包括被告在内的多家租户财物受损，且原告提供的变压器因被查封至今无法正常使用。另，根据另案查明，火灾发生后，被告人员找原告厂长高国胜协商赔偿事宜，要求减免租金，高国胜答复：“咱俩的账不是一天就能算完的，以后再说，等拆迁之后再进行赔偿，不能让你损失太大。”另查明，2018年2月8日至2019年8月31日，被告以及案外人沈阳金希玻璃制品有限公司工作人员向原告工作人员个人账户转款共计14.5万元。上述事实，有双方当事人陈述、原告提供的《厂房租赁合同》、被告提供的火灾事故认定书复印件、照片、转账记录等证据，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。一审法院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于原告要求解除双方签订的《厂房租赁合同》，并要求被告腾空租赁厂房的问题，因发生火灾后，被告找到原告厂长协商赔偿事宜，要求减免租金，原告厂长答复可以暂缓履行，被告拖欠租金的行为并非恶意，考虑有利于生产经营正常进行，不宜解除双方签订的《厂房租赁合同》，故对原告的该两项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付租金问题，因双方对火灾赔偿方案尚未达成一致意见，现原告要求被告支付租金，被告应按合同约定缴纳租金。关于租金数额问题，根据另案证人高国胜陈述，2018年3、4月份被告向其个人账户转款交纳租金。高国胜退休后，被告因不知高国胜已退休，仍向高国胜个人账户转款，则2018年5月30日、6月30日、7月30日、9月30日、11月2日向高国胜个人账户转款不宜认定为被告缴纳的租金，被告与高国胜之间构成不当得利关系，双方可另行协商或诉讼解决。另，被告与案外人沈阳金希玻璃制品有限公司共同向原告工作人员个人账户转款缴纳租金，被告称所交租金是两家公司各交一半，结合被告提供的银行流水明细和收款收据，2018年2月8日至2019年8月31日期间，被告向原告缴纳了租金87500元，被告应向原告补缴2017年2月13日至2019年2月12日的租金172500元（130000元*2-87500元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳嘉通玻璃有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告沈阳锅炉厂2017年2月13日至2019年2月12日的租金172500元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5350元，减半收取2675元，由原告沈阳锅炉厂承担800元。由被告沈阳嘉通玻璃有限公司承担1875元。（原告已垫付，被告直接给付原告）二审中，上诉人沈阳锅炉厂向本院提交证人高国胜书面手写材料《事情经过》一份。证明，高国胜在原审出庭作证时所陈述的内容其真实意思表示与原审判决中所认定的根据证人证言得出的上诉人沈阳锅炉厂厂长答复可以暂缓履行的结论与事实不符。一审证人证言缺乏稳定性，不能作为认定案件事实的依据。是高国胜主动向沈阳锅炉厂提供的证据。沈阳金希玻璃制品有限公司司发表质证意见为：对证据真实性合法性关联性均有异议。1.该份证据的出具时间是2020年7月30日，是在原审判决已经送达之后；2.高国胜身体健康如果作为证人完全可以今日到庭接收法庭和当事人的询问，上诉人提交高国胜书写的事情经过不符合民诉法关于证据的相关规定。证人在没有合理理由的情况下不出庭作证无法证明其证言的真实性。3.高国胜在原审庭审过程中已经对双方事情经过做了完整的叙述，现改变其证言陈述原因不清。该份内容也存在大量涂改，明显并非一次性书写，也和事实不符。被上诉人一直经营状况良好不存在经营不善问题。沈阳嘉通玻璃有限公司向本院提交租赁期间的付款凭证,包含沈阳嘉通玻璃有限公司付款凭证,截至2017年12月31日前沈阳嘉通玻璃有限公司、沈阳金希玻璃制品有限公司共应付租金金额为891174.98元。向沈阳锅炉厂支付房屋租金为1065000元。2018年2月8日至11月2日支付95000元。2019年7月29日至8月31日支付50000元。2020年7月29日至2020年9月14日共支付478674.89元。上述合计1688674.89元。沈阳嘉通玻璃有限公司从2014年2月13日至2020年9月30日，应付租金862008.27元。沈阳金希玻璃制品有限公司从2015年8月1日至2020年9月30日至应付租金为826666.62元。合计应付金额为1688674.89元。上述付款凭证中包含四笔支付给李洪文的款项17.5万元，其中2014年2月13日5万元、2014年9月28日3万、2014年10月10日4.5万元、2015年1月30日5万元。沈阳锅炉厂现对李洪文的收款持有异议。对其他付款事实没有异议。2020年9月15日，沈阳嘉通玻璃有限公司、沈阳金希玻璃制品有限公司与沈阳锅炉厂进行对账并出具《对账说明》，载明：经沈阳嘉通玻璃有限公司、沈阳金希玻璃制品有限公司与沈阳锅炉厂双方相关人员的核实，自双方签订房屋租赁合同之日起至2020年9月底止，全部租金已支付完毕。有签字盖章。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。另查明，沈阳锅炉厂为集体企业。沈阳嘉通玻璃有限公司和沈阳金希玻璃制品有限公司为民营企业。李洪文为沈阳锅炉厂员工。本案审理中，沈阳嘉通玻璃有限公司和沈阳金希玻璃制品有限公司对给付租金的事实问题，其表述鉴于本案沈阳锅炉厂的意见，给付租金的顺序以先履行给付2014年沈阳锅炉厂与沈阳嘉通玻璃有限公司合同的租金。截止沈阳锅炉厂起诉时间和截至2020年9月30日，沈阳嘉通玻璃有限公司不欠付租金。截至2020年9月30日沈阳金希玻璃制品有限公司欠付沈阳锅炉厂租金为308674.94元。本院认为，上诉人沈阳锅炉厂与被上诉人沈阳嘉通玻璃有限公司于2014年2月13日签订10年的租赁合同。合同约定：如逾期交付租金，沈阳锅炉厂有权终止合同。本案是否构成解除合同条件的问题。沈阳锅炉厂分别与沈阳嘉通玻璃有限公司和沈阳金希玻璃制品有限公司签订的租赁合同，在履行过程中，所支付租赁费并未区分支付哪份合同。经本案组织双方核对账目，截至2017年12月31日，二份租赁合同超额支付173825.02元。期后沈阳嘉通玻璃有限公司仍向沈阳锅炉厂支付租金，对于支付租金的顺位问题，沈阳嘉通玻璃有限公司作为支付方，有权选择支付款项的顺位，现沈阳嘉通玻璃有限公司陈述，其所支付租金是履行至沈阳锅炉厂与沈阳嘉通玻璃有限公司所签订的合同（正式）。依据支付的金额确定，沈阳嘉通玻璃有限公司截止沈阳锅炉厂起诉时间，并不欠付租金，因此，沈阳锅炉厂请求解除合同并不具备合同约定的解除条件。从另一方面看，双方在履行合同至2017年12月30日前，即沈阳嘉通玻璃有限公司租赁厂房临近的沈阳锅炉厂其他租户发生火灾的时间点前，沈阳嘉通玻璃有限公司所支付租金远超出应付租金的金额。《中华人民共和国合同法》规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。从该规定本意看，承租人不履行合同应为无正当理由不支付租金的情况下，方为有权解除合同。本案存在发生火灾的事实，虽为锅炉厂的租户发生火灾，已经直接影响到沈阳嘉通玻璃有限公司实际的经营。综上，本案沈阳锅炉厂请求解除合同不具备合同约定和法律规定的解除合同的条件。因本案给付租金的金额发生变化，本案就给付租金的情况，与沈阳锅炉厂诉沈阳金希玻璃制品有限公司案件一并考量作出判处。综上所述，沈阳锅炉厂的诉讼请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初2368号民事判决；二、驳回沈阳锅炉厂诉讼请求。一审案件受理费5350元，减半收取2675元，由沈阳锅炉厂负担。二审案件受理费2675元由沈阳锅炉厂负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 吕长辉审判员 丁广昱二〇二一年三月二日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。