浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0226民初3998号 原告：苏荣建，男，1968年6月7日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：应满昌，宁海县导源恒信法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：冯卿，宁海县导源恒信法律服务所法律工作者。 被告：冯良刚，男，1971年11月3日出生，汉族，住宁海县。 被告：梅丽芬，女，1971年9月26日出生，汉族，住宁海县。 原告苏荣建与被告冯良刚、梅丽芬为农村房屋买卖合同纠纷一案，于2020年8月19日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员葛丹芳适用简易程序独任审判。经原告申请，本院于2020年9月3日对外委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司对位于宁海县××街镇××村××街××地的价值进行评估。本案于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告苏荣建的委托诉讼代理人冯卿到庭参加诉讼，被告冯良刚、梅丽芬经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告起诉要求：1.确认原、被告于2016年1月20日签订的《宅基地转让协议书》无效；2.判令两被告返还原告宅基地转让款160000元，并赔偿损失1243400元；3.本案诉讼费、鉴定费由两被告承担。事实和理由：冯良刚与梅丽芬是夫妻关系。经人介绍，原告与两被告于2016年1月20日签订一份《宅基地转让协议书》，约定两被告将坐落于宁海县××街镇××村××街××地转让给原告，面积216平方米，转让金额420000元，协议签订后涉案宅基地属于原告所有，两被告不得干涉原告在涉案宅基地上修建房屋，若被告违约须在转让金额基础上加倍赔偿原告损失（如基建费、装修费、安装费）。协议签订后，原告支付给两被告宅基地转让款160000元，代两被告支付给案外人苏宝乾200000元，尚欠60000元未付清。但后来因各方面原因，苏宝乾又将200000元归还给原告，实际支付的金额是160000元。之后，原告在涉案宅基地上建造房屋，但被告及其家人不断干涉原告修建房屋，要求提高涉案宅基地转让价款。被告及其家人的行为给原告造成巨大压力，原告不堪其扰。经浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司评估，原告建造的房屋市场价值为788400元；经浙江众诚房地产评估事务所有限公司评估，涉案宅基地的市场价值为455000元。原告认为，原告与两被告不属于同一集体经济组织成员，而农村宅基地使用权只能在同一集体经济组织成员之间转让，双方的合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效。合同无效后，两被告因此取得的财产应当返还给原告，并赔偿原告的实际损失，故诉至法院，望判如所请。 为证明上述事实，原告举证如下： 1.《宅基地转让协议书》一份，以证明2016年1月20日，原告与两被告签订合同，约定两被告将位于宁海县××街镇××村××街××0元转让给原告的事实。 2.《宁海县农（居）民私人建房呈报表》一份，以证明涉案宅基地属于被告户所有的事实。 3.收条两份，以证明被告冯良刚于2016年1月25日出具收条表明收到宅基地款300000元（其中200000元由原告代为支付给苏宝乾，后苏宝乾又将款项还给原告），于2017年4月19日出具收条，表明收到原告60000元，原告实际支付宅基地转让款160000元的事实。 4.《房地产评估报告》一份，《集体土地价值司法鉴定估价报告》一份，以证明原告在涉案宅基地上修建的房屋市场价值为788400元，涉案宅基地的市场价值为455000元的事实。 两被告未答辩，未举证。 原告提供的证据，两被告未到庭，视为放弃质证的权利，经审查，本院对原告提供的证据的真实性予以认定。 经审理查明，本院认定事实如下： 原告系宁海县长街镇新南村村民，两被告系宁海县长街镇青珠村村民。2014年4月，被告户经申请获批宅基地贰间99.6平方米。2016年1月20日，原、被告签订一份《宅基地转让协议书》，约定：①两被告将位于宁海县××街镇××村××街的216平方米（政府批文贰间，旧平房壹间）转让给原告；②涉案宅基地四至为东至时富房屋，南至才向水沟，西至时军围墙水沟，北至大路，旧房由两被告在协议签订后十五日内自行拆除并保证地面平整；③两被告知晓国家宅基地转让的规定，愿意按此合同约定赔偿由此造成原告的损失，并保障原告的权益不受侵犯，包括使用权、收益权、处置权，两被告不得干涉；④两被告保证原告三间宅基地能够同步开工，否则造成的损失两被告承担；⑤双方议定涉案宅基地价款420000元；⑥协议签订之日，原告预付300000元并交给原告所有手续（包括但不仅限于政府批文，批文归原告所有），土建工程完工及墙脚完工后，支付两被告50000元，原告在房屋建造至二层平面时支付20000元，房屋建造完工且无其他纠纷后，支付50000元；双方还约定了其他权利义务。2016年1月25日，被告冯良刚出具收条一份，表明收到涉案宅基地转让款300000元；2017年4月19日，被告冯良刚出具收条一份，表明收到原告60000元，原告实际支付给两被告的宅基地转让款160000元。协议签订之后，原告在涉案宅基地上建造了三间三层房屋。经原告申请，浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司于2020年4月10日出具一份《房地产评估报告》，认定原告建造的房屋在估价时点的市场价值为788400元；浙江众诚房地产评估事务所有限公司于2020年10月15日出具一份《集体土地价值司法鉴定估价报告》，认定涉案宅基地在估价时点的市场价值为455000元。原告共花费评估费5500元。 另查明，苏宝乾与张吉德、冯良刚的民间借贷纠纷，本院于2019年10月18日作出（2019）浙0226民初4952号民事判决书，判决张吉德归还苏宝乾借款本金240000元并支付利息200000元。苏宝乾、张吉德在该案中陈述，2016年初其与冯良刚协商，由冯良刚出卖给苏荣建的房款中支付200000元给苏宝乾，并由冯良刚以其名义向苏宝乾出具40000元借条。2016年1月25日，冯良刚出具给苏荣建300000元的收条（苏荣建实际交付冯良刚100000元，另200000元由苏荣建直接交付苏宝乾）。后在苏宝乾、张吉德、冯良刚、苏荣建均在场且苏荣建以80000元现金及银行存单（含利息）120000元交付苏宝乾时，由苏宝乾向张吉德出具收到240000元收条一份。2018年8月11日，因冯良刚和苏荣建的建房纠纷，苏宝乾向冯良刚出具证明一份，载明“原收冯良刚肆万元借条作废”；张吉德将苏宝乾出具的240000元收条归还给苏宝乾。 本院认为，关于合同效力。原、被告买卖的宅基地系集体土地，而原告非涉案宅基地所在的村集体经济组织成员，违反了法律、行政法规的强制性规定，原告请求确认双方签订的《宅基地转让协议书》无效，本院予以支持。关于原告的损失问题。因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。原告起诉要求两被告返还宅基地转让款160000元，符合法律规定，本院予以准许。原、被告明知涉案宅基地的土地性质仍进行买卖，各自均有过错，本院酌定原告承担10%的责任，两被告承担90%的责任，两被告应当赔偿原告损失741060元［（788400元+455000元-420000元）×90%］。故依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告苏荣建与被告冯良刚、梅丽芬于2016年1月20日签订的《宅基地转让协议书》无效； 二、被告冯良刚、梅丽芬限于本判决生效后十五日内返还原告苏荣建宅基地转让款160000元，并赔偿经济损失741060元，合计901060元； 三、驳回原告苏荣建的其他诉讼请求。 如果被告冯良刚、梅丽芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案诉讼费17430元，减半收取8715元，由原告苏荣建负担3120元，由被告冯良刚、梅丽芬负担5595元；评估费费5500元（已由苏荣建支付给评估机构），由原告苏荣建负担550元，由被告冯良刚、梅丽芬负担4950元。 原告苏荣建于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告冯良刚、梅丽芬于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 员 葛丹芳 二〇二一年三月一日 代书记员 储秀惠 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。 8