湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12069号原告：郭爱珍，女，1975年9月12日出生，汉族，住湖南省。公民身份号码：430124197509125868。原告：贺向群，男，1974年10月16日出生，汉族，住湖南省。公民身份号码：430124197410160815。共同委托诉讼代理人：龙云，长沙市天心区湖湘法律服务所法律工作者。被告：彭月辉，女，1975年5月9日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：袁荣华，男，1973年9月19日出生，汉族，住长沙市天心区。共同委托诉讼代理人：叶清，湖南天地人律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘宣君，湖南天地人律师事务所实习律师。第三人：廖林，男，1956年12月21日出生，汉族，住长沙市天心区。原告郭爱珍、贺向群诉被告彭月辉、袁荣华、第三人廖林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭爱珍、贺向群的共同委托诉讼代理人龙云，被告彭月辉、袁荣华的共同委托诉讼代理人叶清、刘宣君到庭参加了诉讼，第三人廖林经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告郭爱珍、贺向群提出如下诉讼请求：1、判决确认原告郭爱珍与被告彭月辉于2017年5月6日签订的《不动产买卖合同》合法有效；2、判决两被告从2023年5月26日起十日内将现登记在被告彭月辉名下的坐落于岳麓区××路××号××小区××期××栋××房（权证号码2×**）变更登记为原告所有，过户的相关税费由被告承担；3、判决确认位于八方小区二期Ｂ区内的被告随房屋一起购买的车位使用权归原告所有；4、判决被告将长沙市岳麓区的权证号码为2××4号的不动产权证交由原告保管；5、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：被告彭月辉于2017年购得八方小区二期Ｂ区Ｂ3栋3206房及车位一个。2017年5月6日，彭月辉（甲方）将购得的房屋及车位出卖给原告郭爱珍（乙方）,双方签订了《不动产买卖合同》。合同主要约定：一、甲方自愿将坐落于岳麓区××路××号××栋××单元××层××号房屋的不动产出售给乙方（面积为138.92平方米，用途为住宅）。乙方对该房屋做了充分了解，愿意购买。二、房屋价款1211360元（含车位一个，房屋单价按捌仟元／平方米，以不动产登记中心的面积按实结算，多退少补，车位价格为壹拾万元）。付款方式和时间具体为：1、2017年5月14日内，乙方付甲方76万；2、2017年6月15日内，乙方付甲方351360元；3、交房过户后七日内，乙方付甲方余款10万元。三、开发商交房后七日内甲方应将该不动产交付乙方使用，产权证办理后规定时间范围之内，甲乙双方应到长沙市不动产登记中心办理转移登记手续，过户的相关税费由甲方承担。原告贺向群通过中国工商银行宁乡支行分七次将合同约定的购买房屋、车位的全部款项1211360元支付给了被告彭月辉、袁荣华。彭月辉将涉案房屋钥匙交给了原告，原告己接收了房屋。涉案房屋产权登记时间2019年5月25日，名义权利人系彭月辉。根据长沙市人民政府办公厅于2018年6月25日发出的《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函［2018］75号）第三条第六款规定，在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。据此规定，涉案房屋须至2023年5月26日起方可从被告名下办理产权转移登记至原告所有。两被告于2019年3月25日以自有的另一套房产（位于长沙市天心区××号商住楼××号）向湖南升隆典当有限责任公司（以下称升隆公司）抵押借款，因未及时还款，升隆公司在芙蓉区人民法院起诉两被告，双方达成调解协议。两被告未按调解书确认的给付义务履行，升隆公司于2020年4月申请执行。芙蓉区人民法院在执行本案中，作出（2020）湘0102执3517号裁定书，裁定查封被告彭月辉名下的坐落于长沙市岳麓区××路××号××小区××期××栋××号房屋（权证号2××4）一套，原定于2020年6月25日10时拍卖。被告隐瞒该重大风险，没有告知原告本应属原告所有的房屋即将被拍卖的事实。原告在拍卖前七天才从其他途径知晓该事实，向芙蓉区人民法院提出异议，芙蓉区人民法院以“案外人对拍卖财产提出确有理由的异议”为由停止该拍卖，从阿里拍卖网撤回拍卖。两被告与升隆公司典当纠纷执行一案已执行完毕，对涉房屋已解除查封。综前所述，两被告不将抵押的房产变卖偿还借款，却将已出售给原告的房屋通过拍卖偿还借款；被告没有按合同约定将涉案房屋产权证交付给原告，以后还有变卖或转让的可能。原告为了维护自己的合法权益，具状至法院，请求依法判决。被告彭月辉、袁荣华辩称：一、答辩人认可《不动产买卖合同》的效力，愿意继续履行，但涉案房屋过户条件成就并符合政策要求的时间点暂不能确定是2023年5月26日。1、2017年5月6日，原告与答辩人签订了《不动产买卖合同》，该合同签订的起因是贺向群与袁荣华存在资金往来，袁荣华开办的公司急需资金，为了让贺向群继续出借资金，答辩人不得已将涉案房屋出售给原告。答辩人自签订合同以来，一直遵照执行。答辩人在与开发商办理交房、验房过程中，邀请了原告一起参与，并将《商品房买卖合同》、《车位使用权转让合同》、购房款发票、代收费用票据、契税票据、维修基金票据等悉数交予原告。从合同约定来说答辩人已经充分完全履行了自身义务。2、答辩人愿意继续履行合同，但涉案房屋过户条件成就并符合政策要求的时限暂不能确定。首先，依据长沙市目前实行的房地产市场调控政策，即长沙市人民政府办公厅2018年6月25日发出的《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函[2018]75号）第三条第六款规定，在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。答辩人于2019年5月25日就涉案房屋进行了所有权登记，现涉案房屋不满足上市交易的条件。且政策具有不可控性，至2023年5月26日时的限购政策不能确定。其次，众所周知，八方小区属于长沙市委、市政府配套建设的综合性公务员商品房小区。长沙市政府对已购八方小区房屋的公务员出售该小区内的房屋时间是有限制性规定的，即办理不动产登记后5年内不得上市交易。所以，待涉案房屋过户条件成就并符合政策要求时，答辩人愿意配合原告办理产权变更登记。二、答辩人认可案涉房屋一起购买的车位使用权归原告所有，且车位已交付给原告使用。三、原告要求答辩人交付不动产权属证书的诉讼请求，不符合合同约定或缺乏其他事实依据及法律依据。原答辩人签订的合同第四条约定：“甲方应于不动产转移登记完成之日起七日内将不动产交付给乙方，并将与不动产转移有关的权利凭证同时交付……”，从此约定可以看出，交付不动产权属证书的时限应当是在不动产权转移登记完成之后进行，原告要求答辩人现在就交付不动产权证书无事实依据。且我国现行法律也未规定卖房者存在此项法定义务。四、原告诉状所述与事实不符，答辩人不存在任何违约行为。原告在诉状中称，答辩人曾故意隐瞒案涉房屋将被芙蓉区人民法院拍卖的信息。此陈述与事实相反。在涉案房屋被拍卖之前，答辩人已提前多次告知原告案涉房屋要进入拍卖程序，且原告也答应将案涉房屋进行拍卖。双方达成口头约定，如答辩人在拍卖公告期间，资金周转顺利，履行调解书义务，便可以撤回拍卖；如不顺利，则由原告取得拍卖后剩余的价款（约二百余万元）。但原告在案涉房屋拍卖前突然反悔，向芙蓉区人民法院提起异议，将答辩人置于很被动的情形中。答辩人为还清湖南升隆典当有限责任公司的借款，继续履行《不动产买卖合同》，不得已才将涉案房屋抵押第三人廖林，向廖林借了一笔短期借款。自借款以来，答辩人一直按照还款协议履行还款义务，将于与2021年7月还款完毕，不构成原告要求办理产权过户手续的客观障碍，不会导致其在满足转让条件时无法过户。综上，原告的起诉诉称根本不是事实，答辩人不存在任何违约行为，请求人民法院采纳答辩人的答辩意见。第三人廖林未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为放弃其答辩权利。经审理查明：2017年5月6日，原告郭爱珍（乙方、买方）与被告彭月辉（甲方、卖方）订立《不动产买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于岳麓区××路××号××栋××单元××层××号房屋的不动产出售给乙方，成交总价为1211360元（含车位一个）。付款方式和时间为：2017年5月14日内，乙方付甲方76万；2017年6月15日内，甲方负乙方351360元；交房过户七日内，乙方付甲方余款10万元。开发商交房后七日内甲方应将该不动产交付乙方使用，产权证办理后规定时间范围之内，甲乙双方应到长沙市不动产登记中心办理转移登记手续，具体由甲方承办，乙方应予协助，过户的相关税费由甲方承担。2016年7月24日，原告贺向群向被告彭月辉支付了房款49999元；2017年4月18日原告贺向群向被告袁荣华支付了150000元，5月5日支付了60000元；5月10日支付了500000元；5月19日向被告彭月辉支付了351360元；2017年6月27日支付房款100000元。2017年7月26日，被告彭月辉办理了业主档案信息登记，登记贺向群为紧急联系人，并将贺向群名下湘A9AZ**号车进行了登记。原告自2017年7月收房之后，就以彭月辉名义向长沙市长房物业管理有限公司八方分公司交纳房屋物业管理费以及B1-B1-0411号车位管理费。2019年6月24日，涉案房屋办理了不动产登记证书，权证号码为2××4。另查明，1、原告郭爱珍与贺向群为夫妻关系，被告彭月辉与袁荣华为夫妻关系。2、涉案房产办理了他项权证，权证号为××，抵押权人为廖林。上述事实，有当事人当庭陈述，原告郭爱珍、贺向群提交并经庭审质证的《不动产买卖合同》、银行账户交易明细、物业管理费缴纳凭证、不动产登记情况表、业主档案信息登记表、车辆行驶证等证据予以证实，本院予以确认。第三人廖林未到庭进行质证，也未在法院指定期限内提交证据，视为放弃其举证、质证权利。本院认为，原告郭爱珍与被告彭月辉之间订立的《不动产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告双方理应按照合同约定内容积极履行合同义务。按照合同约定，原告须向被告支付房款为1211360元，原告主张被告将涉案房产变更登记为原告所有。本院认为，根据《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》第三条第六项的规定，在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。涉案房屋于2019年6月24日取得不动产权属证书，现涉案房屋不符合上市交易条件，故原告该项主张，本院不予支持。对于原告主张房屋过户所产生的税费由被告承担，因涉案房屋尚未达到过户条件，被告并未存在拒绝缴纳税费的事实，对原告该项主张，本院不予处理。关于原告请求确认购买车位的使用权，原告已向被告支付的房款中包含了车位费用。庭审中，原、被告均认可车位与房屋均已向原告办理了交付使用。原告也向物业公司交纳了B1-B1-0411号车位管理费。原告存在占有、使用车位的事实，对原告主张车位使用权，本院予以确认。关于原告主张被告将涉案房屋的不动产权证交由原告保管，因该项主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告郭爱珍与被告彭月辉于2017年5月6日订立的《不动产买卖合同》合法有效。二、确认原告郭爱珍对B1-B1-0411号车位存在使用权。三、驳回原告郭爱珍、贺向群的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取7851元，由原告郭爱珍、贺向群自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二一年三月一日法官助理龚雪娟书记员谭佳