山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初504号原告：郝技奎，男，1988年7月18日出生，汉族，身份证住址河北省邯郸市邯郸县。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路786号。法定代表人：黄平，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：付俊杰，山东齐鲁律师事务所律师。原告郝技奎与被告绿地集团济南西和置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝技奎，被告绿地集团济南西和置业有限公司委托诉讼代理人付俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝技奎向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房违约金152400元（房屋自2018年4月1日、地下储藏室自2018年4月1日、车位自2018年5月18日，至2020年11月30日，按购房款1377979元、地下储藏室购买款53754元、车位购买款138000的日万分之一标准计算）；2、判令赔偿原告自2020年12月1日起至法院判决生效之日止期间的逾期交房违约金（按总购买款的日万分之一计算）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月12日，郝技奎与绿地集团济南西和置业有限公司签订合同，编号为销售（字）201517256685《商品房买卖合同》一份，约定郝技奎购买绿地集团济南西和置业有限公司开发的绿地新都会广场小区的房屋一套（C1地块2号楼1单元1904室）、车位一个（C1地块1-1224号）、地下室一个（C1地块2号楼2单元-2层203室）。合同签订后，郝技奎按照合同的约定支付了全部购买款，共计有购房款1,377,979元、地下储藏室购买款53,754元、车位购买款138,000元。根据合同约定，绿地集团济南西和置业有限公司应于2017年6月30日之前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋交付给郝技奎使用、于2017年12月31日之前将车位交付给郝技奎使用，但绿地集团济南西和置业有限公司至今没有按照合同的约定履行有效交房的义务。绿地集团济南西和置业有限公司的行为违反双方签订的合同约定，已构成根本违约，且绿地集团济南西和置业有限公司自知其违约后果，已向郝技奎支付了因延期交房至2018年3月31日这一段时间的部分违约金（绿地集团济南西和置业有限公司支付的违约金数额只是购房款1,377,979元及地下储藏室购买款53,754元的日万分之一标准计算所得数部分）和延期交付车位至2018年5月17日的部分违约金（绿地集团济南西和置业有限公司支付的违约金数额是车位购买款138,000元的日万分之一标准计算所得数部分），此后未再支付。绿地集团济南西和置业有限公司的行为，对双方签订的合同已构成根本违约，给郝技奎的生活带来极大不便，并造成经济上的较大损失。为维护郝技奎的合法权益，特诉求法院判决。绿地集团济南西河置业有限公司辩称，一、新都会项目在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守国家法律法规及相关政策规定，是依法建设的项目。根据我国房地产法律法规及相关政策，我国实行商品房预售许可制度，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门提交各项资料，申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。新都会项目自获得立项批复后，在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守法律法规及相关政策规定，先后取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，是依法建设的项目。二、答辩人未能在合同约定期限内向业主交付符合合同约定的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致已经完工的楼盘无法办理《分期综合验收备案证明》，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为取得分期综合验收备案证明。但答辩人未能在合同约定期限内向业主交付取得《分期综合验收备案证明》的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致。涉案项目未进行综合验收备案的最主要原因是高压线未落地和教育用地未拆迁。新都会项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这不仅导致高压线下的楼栋无法开工建设，已单体竣工验收的楼宇也无法通过分期综合验收。涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，关于这一点，包括被答辩人在内的广大业主是知悉的。教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的答辩人所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；以及补充协议第三条第5款，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，因此出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。也就是说，答辩人有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时。三、退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照《商品房买卖合同》的约定，非答辩人自身原因造成的逾期交房的情形，答辩人无需向被答辩人支付违约金。依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，答辩人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付被答辩人的，答辩人应按日向被答辩人支付已交房款万分之一的违约金。即，只有答辩人因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，答辩人才应按照合同约定支付违约金。否则，答辩人不应承担任何违约责任。本案中，前述已提到，该项目未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题是济南市电力等市政能源部门的职责范围，不能落地并非是答辩人自身原因造成的；关于教育用地地块未拆迁问题，答辩人确实与政府签订了土地出让合同，但按照现行法律规定，拆迁的主体为政府相关职能部门，并非作为受让方的答辩人。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，导致已完工的楼盘未能进行综合验收备案，这也并非答辩人自身原因导致。在高压线问题以及教育用地拆迁问题并非答辩人原因导致的事实前提下，如法院最终认定由答辩人承担相应违约责任，则该种认定对答辩人既不公平，也不公正。答辩人请求贵院综合考虑本案存在的特殊情形。四、现行的《城市房地产开发经营管理条例》已将住宅小区等群体房地产开发项目竣工需综合验收的条款删除，新都会项目C1地块2号楼目前已取得建筑工程竣工验收报告，已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。按照《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》的相关规定已经具备交付条件，答辩人已通知业主办理房屋交接手续，因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，答辩人不应承担逾期交房的违约责任。2011年1月8日修正版的《城市房地产开发经营管理条例》要求住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收后才能交付使用，济建发7号文（关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知），正是基于2011年1月8日修正版的《城市房地产开发经营管理条例》的相关内容。《济南市商品房买卖合同》系济南市建设委员会、济南市工商行政管理局共同制订的制式合同，其中，将取得《分期综合验收备案证明》作为房屋交付的条件也是基于上述法规、文件内容。但是现行的《城市房地产开发经营管理条例》已经将原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除，依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案项目4号楼已经取得了建筑工程竣工验收报告。但在《城市房地产开发经营管理条例》修订后，政府相关部门却未按照该规定要求执行，仍然要求包括答辩人在内的房地产开发商取得《综合验收备案证明》后才能交付房屋，实则不合法地加重了答辩人的义务，等于是政府违法，企业买单。答辩人认为：在相关法律已经修订的情况下，双方合同约定的交付条件条款应自动适用法律规定，在本案中，鉴于综合验收程序已经被废除，政府还在做这项工作就是在违法行政，不应该将一个政府根本就不该办理的违法事项是否已经办理作为认定民事责任的依据，涉案住宅经过四方验收合格，答辩人通知被答辩人收房完全合法，答辩人不应承担违约责任。另外，在新都会项目已经具备实际居住条件，大多数业主已经收房并开始装修入住的情况下，答辩人已通知业主办理房屋交接手续，但因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，答辩人也不宜再承担逾期交房的违约责任，否则，会导致更多的社会矛盾和诉累。请合议庭考虑并采纳为盼。本院认定事实如下：2015年7月12日，原告郝技奎（买受人）与被告绿地西河置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区，该商品房用途为住宅，建筑层数地上33层，地下3层。建筑面积139.22平方米，按建筑面积计算，房屋总价款1377979元。合同第八条约定交付期限2017年6月30日，具备条件为“该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》”，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水、停电）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性××等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3、因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；详见本合同附件五《合同补充协议》。同日，原告与被告共同签署《商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条第5款约定“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可以据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：“如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外。”第三条第7款约定：“甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”2015年7月12日，郝技奎作为乙方与绿地西河置业公司共同签署《绿地新都会C1地块车位购买协议》，约定乙方因自行泊车需要自愿向甲方申请购买绿地新都会广场项目C1地块1-1224号车位壹个，总价款138000元，车位交付日期为2017年12月31日。被告在该车位符合交付条件后以书面形式通知乙方，乙方自收到书面通知之日起15日内到甲方指定的地点办理车位交接手续，因乙方原因逾期未办理车位交接手续的，视为甲方已交付。2016年1月24日，郝技奎作为买受人，与绿地西河置业公司共同签署《商品房买卖合同》约定由买受人购买C1地块2单元-2层储藏室一个，房号203，价款合计53754元，出卖人应当在2017年6月30日前，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等)、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性××等)、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五《合同补充协议》。郝技奎与绿地西河置业公司签订上述商品房买卖合同的同时，签订了合同附件五《商品房买卖合同补充协议》（甲方为出卖人，乙方为买受人），该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。上述合同及协议签订后，郝技奎分别向被告支付403394元、964585元、1万元、53754元、5万元、88000元，已付清相关款项。但被告未按约定交付符合合同约定的房屋及车位。2018年5月8日，被告向原告发出《通知书》，载明：我司开发的绿地西河片区C1地块2号楼的房屋已通过质检、消防验收、具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入小区无法进行供电验收，综上原因未取得综合验收备案。我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续。另查明，涉案2号楼建筑工程已经过五大主体验收合格。2018年4月4日，济南市城建档案馆接收了被告移交的涉案2号楼建设工程档案。涉案2号楼于2017年8月14日取得建设工程消防验收合格的验收意见书，于2017年11月1日取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程竣工验收备案。再查明，被告已向原告支付住宅房屋逾期交房违约金至2018年3月31日。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及车位使用权转让协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。被告关于商品房买卖合同中约定商品房交付条件的条款为无效条款的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。本案所涉《济南市商品房买卖合同》约定，被告应当在2017年6月30日前将具备开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付原告使用，但至今为止，涉案房屋尚未取得开发项目《分期综合验收备案证明》。在涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件情况下，原告有权拒绝收房，故被告向原告通知收房的行为并不能成为其免责的合法理由。被告未按约交付房屋及车位，应承担相应违约责任。关于原告主张逾期交付房屋违约金，因被告已向原告支付涉案住宅房屋的逾期交房违约金至2018年3月31日，故被告应向原告支付自2018年4月1日起按购房款1377979元的日万分之一的标准计算的逾期交房违约金。关于计算期限，应调整至判决生效之日。关于逾期交付车位违约金，因涉案车位在2018年5月17日已具备交付条件并已通知原告办理交付手续，故原告要求被告支付2018年5月18至2020年11月30日的逾期交付车位违约金，本院不予支持。对储藏室，自2018年4月1日起至判决生效之日按购房款53754元的日万分之一的标准计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郝技奎逾期交房违约金，以1377979元为基数，自2018年4月1日起至判决生效之日止，按日万分之一标准计算；二、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郝技奎逾期交付储藏室违约金，以53754元为基数，自2018年4月1日起至判决生效之日止，按日万分之一计算；三、驳回原告郝技奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3348元，减半收取1674元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 迟 忱二〇二一年三月十二日书记员 曲光学