江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初8354号 原告：嵇红艳，女，1987年9月5日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：胡杰，江苏雅凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙高波，江苏雅凯律师事务所律师。 被告：杨光霞，女，1939年12月5日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：朱雷霆，江苏沂淮律师事务所律师。 被告：江苏沭阳城开集团有限公司，统一社会信用代码9132132213972955XY，住所地沭阳县苏州路与台州路交叉口。 法定代表人：史建军，该公司董事长。 第三人：仲晓梅，女，1962年1月1日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：仲荣梅，女，1967年8月17日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：仲清玲，女，1972年6月22日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：仲木易，男，1976年1月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告嵇红艳与被告杨光霞、江苏沭阳城开集团有限公司（下简称城开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理，原告嵇红艳及其委托诉讼代理人胡杰、被告杨光霞及其委托诉讼代理人朱雷霆到庭参加诉讼，被告城开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后本院依法追加仲晓梅、仲荣梅、仲清玲、仲木易作为第三人参加诉讼，适用普通程序，于2021年1月12日公开开庭进行了审理，原告嵇红艳及其委托诉讼代理人胡杰、被告杨光霞及其委托诉讼代理人朱雷霆到庭参加诉讼，被告城开公司、第三人仲晓梅、仲荣梅、仲清玲、仲木易经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令：1.被告城开公司协助被告杨光霞办理沭阳县人民医院安置小区6幢1单元804室房屋的不动产权登记证书；2.被告杨光霞将上述房屋过户给原告；3.被告杨光霞给付原告逾期办证违约金（自2019年12月29日起至实际办证之日止，按1000元/天计算）。事实和理由：2018年10月6日，原、被告签订《沭阳县房屋买卖合同》，约定被告杨光霞将其所有的位于沭阳县人民医院安置小区6号楼1单元804室以86.5万元的价格出售给原告，因合同签订时房屋不能办理房产证，双方约定在房屋能办理房产证时被告办理房产证并过户给原告。现该房屋己经可以办理房产证，原告多次通知被告要求其办理房产证，被告拒不配合。 被告杨光霞辩称：原、被告双方签订房屋买卖合同属实，被告杨光霞并未拒绝配合原告办理相关产权证书。被告杨光霞没有违约行为，不同意承担违约金；如果法庭判决承担违约金，请求法庭根据实际情况降低违约金数额。已付款60万元、余款265000元未付，房屋已经于2018年10月6日交付原告。 被告城开公司未作答辩，亦未提交证据。 第三人仲晓梅、仲荣梅、仲清玲、仲木易未作答辩，亦未提交证据。 原告为支持其诉讼请求提交了以下证据： 1.2013年3月24日签订的沭阳县房屋征收补偿安置协议一份。旨在证明涉案房屋是被告杨光霞的拆迁房安置取得。 2.原、被告于2018年10月6日签订的房屋买卖合同一份。旨在证明原、被告就涉案房屋达成房屋买卖合同，并证约定了被告杨光霞在涉案房屋能办理产权登记时应立刻办证并过户给原告，否则按合同约定，应赔偿对方误工费1000元/天。 3.收款收据一份、银行转账记录短信截图一份。旨在证明原告已经支付600000元购房款。 4.原告与居间人聊天记录截图一份。旨在证明涉案房屋于2019年12月28日已经具备办证条件，原告要求居间人协调办理产权证。 5.2018年7月4日沭阳县家园物业服务有限公司出具的物业费收据一张。旨在证明涉案房屋于2018年7月4日已经交付。 被告杨光霞为支持其答辩理由依法提交了以下证据： 1.被告杨光霞与被告城开公司签订的商品房买卖合同一份，该合同的备案时间是2020年1月6日。旨在证明合同经过备案以后，被告杨光霞依据该合同积极的要求房管部门办理被告杨光霞的房产证，被告杨光霞没有违约行为。 2.被告杨光霞儿媳与居间人的微信聊天记录，证明被告杨光霞积极办理产权证，由于疫情影响，需要预约，不存在拒绝不配合的行为。 3.安置房结算清单一份。旨在证明涉案房屋无需缴纳房屋差价，而是应当退还被告杨光霞房屋差价17628.53元。 4.不动产登记申请书一份。旨在证明二被告共同向沭阳县自然资源局申请办理涉案房屋的产权证，但沭阳县自然资源局至今没有办理。 5.火化证一份。旨在证明被告杨光霞的丈夫仲某3于2007年4月1日病故。 本院依法与被告杨光霞的儿子仲某1、女儿仲某2进行谈话，形成谈话笔录两份，主要内容分别为：“当时签订拆迁征收补偿安置协议的时候我母亲不识字，让我代签的，签字的时候杨光霞的所有子女都知道这个事情，没有提出异议，这个房子就是给杨光霞一个人的。杨光霞把这个房子出卖给嵇红艳的事情我知道，我同意杨光霞把这个房子卖给她。如果这个房子的过户需要我协助办理手续，我愿意协助。”、“签拆迁协议的时候我知道，当时还是我叫杨光霞打电话给仲某1回来的。当时签在杨光霞名下，所有子女都知道，没有人提出异议，都同意房子给杨光霞。关于杨光霞把这个房子出卖给嵇红艳的事情我今年才知道，房子已经被卖了，我没有意见。如果这个房子的过户需要我协助办理手续，我愿意协助办理。” 经质证，被告杨光霞对原告提交的证据1、2、3、4的真实性均无异议，但认为不能证明被告杨光霞有违约行为，不能办证的原因系办证部门原因，微信聊天记录是原告与案外人交流的内容，对被告杨光霞没有约束力，但可以证明被告杨光霞在积极的要求办理相关房产证，并未消极拒绝不配合，并且陈述等办好了再通知原告；对原告提交的证据5无异议。原告对被告杨光霞提交的证据1、2的真实性均无异议，但认为被告杨光霞、城开公司于2020年1月6日签订商品房买卖合同，在疫情前涉案房屋就可以办理房屋产权登记，涉案房屋产权登记未办成是被告杨光霞自身原因造成的，被告杨光霞已经构成违约，应给付违约金；对被告杨光霞提交的证据3、4、5无异议。原告、被告杨光霞对本院依法形成的谈话笔录均无异议。 本院经审查核实认证如下：原告提交的证据5，被告杨光霞未提出异议，本院予以采纳。原告提交的1、2、3、4，被告杨光霞对其真实性无异议，且与本案有关联性，本院予以采纳。被告杨光霞提交的证据3、4、5，原告未提出异议，本院予以采纳。被告杨光霞提交的证据1、2，原告对其真实性无异议，且与本案有关联性，本院予以采纳。本院依法调查取得的证据，原告、被告杨光霞均无异议，本院予以采纳。 基于上述有效证据及当事人的庭审陈述，本院依法确认以下事实：2013年3月24日，被告杨光霞与沭阳县房屋征收服务中心、沭阳县房屋征收办公室签订《沭阳县房屋征收补偿安置协议》，约定沭阳县住房和城乡建设局将坐落于原人民医院小区6号楼1单元804室的房屋与杨光霞进行产权调换。 2018年10月6日，原告与被告杨光霞签订《沭阳县房屋买卖合同》，主要内容为：“甲方（卖方）杨光霞甲方代理人：朱某乙方（买方）嵇红艳第一条：房屋登记地址：人民医院安置小区6#1单元804室房屋权属证号：待办。第二条：甲、乙双方协商后最终确定的成交价格为人民币（大写）：捌拾陆万伍仟元整（￥865000.00元），含负二层车库一间（26.47平方）。第三条：房款的支付：乙方在2018年10月6日以现金方式支付房屋首付给甲方，人民币（大写）：伍拾伍万元整（小写）￥550000.00元整，剩余房款按年支付，乙方保证在每年9月25日之前支付甲方伍万元整，产证办理后即按照第十一条约定执行。第四条：经甲、乙双方同意，按国家及地方相关规定、交易习惯与本次交易相关的各项税费由乙方承担。第五条：双方承诺，在本合同签订之日后，按中介方要求时间共同到房屋所在地房产管理部门办理房产过户手续。甲、乙双方协商，甲方于收到首付款当日将房屋腾空并将房屋钥匙交于乙方。第七条：甲方保证所售房屋不存在任何权属争议、债务纠纷。甲方保证有权出售该房屋，并已得到房屋共有人或者其他权利人的同意，保证全面履行合同义务，否则，视为甲方违约，甲方自愿赔偿违约金（本协议成交价格的20%）给乙方，并赔偿乙方因此收到的其他损失（包括装修费用15万元整）。第十一条：因该房未办理产证双方做出以下约定：甲方承诺在本小区可以办理房产证时，第一时间办理产证，首次办证费用由甲方承担，后期过户所产生的所有相关费用由乙方承担。如本小区未通知办理产证，乙方需按照约定在每年的9月25号之前，支付每年房款伍万元整，以此类推。乙方每年如不按时支付伍万元，甲方有权无条件收回房屋（乙方对房屋进行的任何装修费用将无偿给予甲方，并赔偿甲方总房款20%金额）。在收到购房首付款后，甲方如违约不卖，按照本合同第七条执行。乙方如违约不买，同样按照本合同第七条执行。收到首付款后甲方将钥匙交于乙方装修使用。证办理下来后，双方需根据中介方要求，安排好时间无条件配合过户（如乙方需办理按揭手续，甲方无条件配合，并无条件退还除房款外多余贷款部分）。如任何一方无特殊原因未按照中介方要求故意拖延时间，均按照违约处理。未按照约定配合的一方，需赔偿对方误工费1000元整一天。产证如时间超过六年时间未办理产证，甲方同意后期留30000元作为房屋尾款押金。”被告杨光霞于同日向原告出具550000元购房款收款收据。2019年9月30日，原告通过案外人胡欢欢给付被告杨光霞在上述合同中约定的代理人朱某购房款50000元。被告杨光霞在签订上述合同前已将涉案房屋交付给原告。 为办理涉案房屋的不动产权证，被告杨光霞与被告城开公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同于2020年1月6日进行备案，被告城开公司已向被告杨光霞出具了涉案房屋的不动产登记申请书。 2020年2月22日，居间人询问被告杨光霞的儿媳办证进度，并称如果办证部门上班会再行通知。被告杨光霞的儿媳于2020年3月1日询问居间人办证部门有无上班，居间人回复可以电话预约，被告杨光霞的儿媳询问电话号码，居间人回复“我明天问问，问好了回你话”。 2020年12月1日，本院依法与被告杨光霞的儿子仲某1、女儿仲某2进行谈话，其均表示同意杨光霞将涉案房屋出售给原告。 另查明，2007年4月1日，被告杨光霞的丈夫仲某3病故。沭阳县公安局重庆路派出所于2021年1月20日出具情况说明，载明经查询宿迁市人口信息管理系统和档案系统：仲某2、仲清玲、仲某1、仲木易为杨光霞子女。涉案房屋已符合办证条件，开发商系沭阳县城区建设开发有限公司，该公司后变更名称为沭阳金地建设开发有限公司，现更名为江苏沭阳城开集团有限公司。 本院认为，涉案房屋系仲某3生前与被告杨光霞居住的房屋拆迁而来，原有房屋应系仲某3与被告杨光霞共同共有，因仲某3在房屋拆迁前已经死亡，在房屋拆迁时，仲某3对涉案房屋享有的1/2的补偿安置权益应当作为其遗产进行继承。根据沭阳县公安局重庆路派出所出具的情况说明，仲某3与被告杨光霞有仲某2、仲清玲、仲某1、仲木易四名子女，但被告杨光霞陈述其还有仲晓梅、仲荣梅两名女儿，本院认为无论仲某3与被告杨光霞的子女系上述四名还是六名，杨光霞、仲某1、仲某2对涉案房屋享有的份额均超过了三分之二，现该三人均同意杨光霞将涉案房屋出售给原告，故原告与被告杨光霞之间的房屋买卖合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。因被告城开公司与杨光霞已经签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，城开公司仅负有协助杨光霞办理涉案房屋不动产权属登记的义务，故原告嵇红艳请求被告城开公司协助被告杨光霞办理涉案房屋的不动产权证，有事实和法律依据，本院予以支持。被告杨光霞在取得涉案房屋的产权证后，应当按照其与原告签订的房屋买卖合同协助原告办理涉案房屋的不动产权属变更登记手续至原告名下。原告另要求被告杨光霞自2019年12月29日起按照1000元/天给付违约金，原告的依据是双方签订的房屋买卖合同第十一条的约定，但该条约定的1000元/天的性质是误工费，原告陈述因被告未及时办理不动产权证所遭受的损失仅是去找居间人两次协调办证事宜，耽误了上班，没有其他损失，且被告杨光霞作为80多岁的老年人，在《沭阳县房屋征收补偿安置协议》的被征收人仅为其一人的情况下认为其可以处分涉案房屋、办理不动产权证，在具体办证过程中遇到阻碍，在本案的处理过程中积极配合本院查清相关事实，就涉案证据来看，被告杨光霞并不存在恶意拖延办证的情形，综上，本院综合考虑原告的损失情况、被告杨光霞的违约情况等，酌定被告杨光霞给付原告嵇红艳违约金5000元。被告城开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第三百零一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏沭阳城开集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告杨光霞办理沭阳县原人民医院地块安置小区6号楼一单元804室房屋不动产权属登记证书； 二、被告杨光霞于取得沭阳县原人民医院地块安置小区6号楼一单元804室房屋的不动产权属登记证书后十日内协助原告嵇红艳办理不动产变更登记手续，将该涉案房屋过户至原告嵇红艳名下； 三、被告杨光霞于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告嵇红艳违约金5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告杨光霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费100元。 审 判 长  仲 裁 人民陪审员  宋会军 人民陪审员  张苏淮 二〇二一年三月三日 书 记 员  祁 磊 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××61（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、本案相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国物权法》 第三百零一条处分共有的不动产或者动产以及对共同的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的安分共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。