浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初3969号 原告：台州云城物业管理有限公司，住所地台州市椒江区金茂中心**。 法定代表人：蒋莉芬，总经理。 委托诉讼代理人：郑的，浙江鼎格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：项晶，浙江鼎格律师事务所律师。 被告：仙居万宏房地产开发有限公司，住，住所地仙居县福应街道万宏家园******/div> 法定代表人：俞建斌，公司执行董事。 委托诉讼代理人：王芸芸，公司副总。 委托诉讼代理人：周荣中，浙江神仙居律师事务所律师。 原告台州云城物业管理有限公司（下简称云城公司）与被告仙居万宏房地产开发有限公司（下简称万宏公司）为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2020年10月16日、12月22日公开开庭进行了审理。原告云城公司的委托诉讼代理人郑的、项晶，被告万宏公司的法定代表人俞建斌及其委托诉讼代理人周荣中、王芸芸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云城公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告立即支付自2018年8月1日至2020年7月31日间高层物业服务费30858元、排屋物业费553426元、未售地下车位服务费351600元、房产公司自用营业房的两年物业服务费63014元，合计998899元并赔偿逾期付款利息（自2018年8月30日起至法院判决确定给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂时计算至2020年8月30日为134767.44元）；2、偿付前期原告员工的工资费用26240元及前期开办费10万元；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月29日，以原告云城公司为乙方以被告万宏公司为甲方，双方签订了前期物业服务合同，约定由原告为万宏家园提供物业服务，合同服务期限为3年，自本首期房屋正式交付之日起至合同期满或者业主委员会成立与业主大会所聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时。合同约定高层住宅物业服务费每月每平方米1.8元，排屋住宅物业服务费每月每平方米2.5元向乙方交纳，地下室车，地下室车位清洁服务费每月50元/个空关房由被告按其拥有的建筑面积/间数与本小区同类物业收费标准向原告全额交纳。签订合同后，原告自2018年5月开始进入万宏家园开始工作，产生前期员工工资费用26240元及前期开办费用10万元，应由被告承担。自2018年8月1日至2020年7月31日间高层物业服务费30858元、排屋物业服务费553426元、车位服务费342161.66元。被告还使用了5间物业经营及配套用房，原告提供了物业服务，被告应缴纳物业费63014元。上述费用经原告多次催讨未果。双方曾于2018年因前期物业服务合同效力问题提起诉讼，贵院认定合同有效并继续履行。关于被告提供了商品房买卖合同等证据来证明高层已售罄、排屋、车位部分已售出，对该部分被告从未与原告对接过，而且其中部分合同是业主与天立公司签订的，被告也未向原告提供过该部分信息，导致原告无法向业主收取物业费，而且其中有9个车位没有销售凭证。关于被告提出的水电费问题，水电费与物业费系不同的法律关系，假如被告为原告垫付的水电费应由原告承担，那么被告应就垫付的水电费提起反诉，并提供证据证明水电费的组成、期间、用处等，也应区分出被告售楼处自用部分的水电费，现被告没有提出反诉，原告不同意进行抵扣。关于利息问题，法院已认定合同有效，那么应按照该有效合同的约定，应从首期房屋交付之日起支付物业费，物业费缴费先于服务提供，故产生逾期利息，与原告未与被告结算是两码事，被告仍应支付逾期利息。 被告万宏公司答辩称：一、关于物业费问题。原告于2018年7月31日入驻万宏家园提供前期物业服务，于2020年7月31日撤离退场。原告诉求的物业费由未售高层、排屋和地下车位物业费三部分组成：1、高层物业费：原告主张7套高层空置，被告经核对，在原告入驻万宏家园前高层住宅已经售罄，没有空置房，故被告没有欠缴原告高层物业费；2、排屋物业费：对原告请求中的39套空置排屋没有异议，对其中15套有异议，部分在原告入驻前销售，部分在原告入驻后陆续销售，经计算被告尚欠原告排屋物业费399390元；3、地下车位、地下车位物业费告没有任何证据证明其2018年8月1日入驻万宏家园时就已经接受被告移交地下车位，也没有任何证据证明原告已经在2018年8月1日即提供了地下车位的物业管理服务。因此原告无权自2018年8月1日开始向被告及全体业主收取地下车位物业费。其次，原、被告商定于2019年2月1日开始地下车位物业管理服务并开始收费；最后，对原告请求中的207个车位没有异议，但另外86个在原告入驻前后已经租售，被告尚欠原告车位物业费为193709元；4、原告主张被告自用的物业配套用房的物业费，（1）按照合同第二十二条第7项约定，原告有权收取物业费的物业是高层住宅、排屋住宅和地下室车位，配套用房不属物业费收取范围；（2）被告使用的两套万宏家园小区物业配套用房，其产权属万宏家园全体业主所有，在商品房销售中已将其作为公摊面积按比例分摊计入商品房面积并出售给全体业主登记入证（业委会与被告共用），原告已按全体业主登记入证的房屋面积收取物业费，实际上包含了小区物业配套用房管理费，没有理由重复收取物业费；（3）被告未使用1-101、1-102、1-202三套配套用房，不存在物业费。综上，被告尚欠物业费为593099元，根据双方约定，凡空置的未售（租）房、车位，被告按照已售（租）房、车位物业费的70%交付，被告应支付原告物业费415169.3元。原告认为被告没有向其提供原天立公司销售房屋业主信息导致其无法向业主收取物业费的理由不能成立，原天立公司已经销售的房屋有201套，原告已经收取了其中90%以上业主的物业费，也从未向被告索取过原天立公司销售房屋业主信息详细资料，而且这些业主信息资料原告完全可以到仙居县建设局房产管理科查询获取。二、关于利息问题。1、原告尚欠被告为其垫付的水电费，双方于2018年9月4日约定“以上费用在空置房物业费中扣除，多还少补“相互抵销，因此不存在空置房物业费的利息问题；2、逾期物业费每日呈增减动态变化，原告从2018年8月1日起即以二年积欠物业费93万多元为基数（实际二年约欠590000元）计算逾期付款利息，没有事实根据；且积欠物业费金额双方大相径庭，原告诉请金额为近100万元，被告核对后金额为约12.7万元。三、关于原告前期介入员工工资26240元。按照合同第二十二条第4项“如甲方需要乙方参与前期介入，则产生的费用由甲方支付”的约定，原告没有证据证明其前期介入物业人员系应被告要求而提前介入服务，故该诉请没有事实依据，不能成立。第一次开庭时认可来了一两个员工，对原告主张的工资认可一半是想和对方进行调解。四、关于10万元开办费。原告没有证据证明其已经购买了相应金额的物业开办物品并已经移交相关单位，依法不能成立。五、关于被告代为原告垫付的水、电费293649.67元的问题。由于本物业系被告匆忙之中接手的”烂尾楼”，当时情况特殊，被告对业主信息掌握不全，原告也因人手不足无法有效管理物业，原、被告口头商定，原告的物业水电费与被告的空置物业费在结算时作相互抵销，再行差额找补。因此，自2018年8月1日开始至2020年7月31日止，扣除被告自用的水电费后，原告尚欠被告垫付水费22195元、电费265746元，合计为287941元。为减少讼累，被告垫付的水电费债权与所欠物业费债务得以相互抵消。六、解决本案的途径。本案的实质性问题是双方本着诚信态度进行对账，确定双方各自应当支付金额，应进一步对账，缩小争议范围。综上，被告认为原告诉请能得到支持的部分为127228.3元，其余部分请求法庭查明事实予以驳回。 经审理，本院认定事实如下：2016年9月29日，被告万宏公司与原告云城公司签订了前期物业服务合同，约定由原告为被告的万宏家园小区提供物业服务，委托服务期限是3年，自本首期房屋正式交付之日起至合同期满或者业主委员会成立与业主大会所聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时，物业服务费自原告通知业主交房之日起按建筑面积按年收取：高层住宅物业费收费标准是1.8元/月/平方米，排屋住宅的物业费收费标准是2.5元/月/平方米，地下室车，地下室车位清洁服务费是50元/月/个空关房由被告按其拥有的建筑面积/间数与本小区同类物业收费标准向原告全额交纳。2018年5月，原告安排员工进行前期管理，花费开办费20万元，被告已支付了开办费10万元。2018年7月28日，原、被告完成交接手续，原告进场提供物业服务。2020年7月31日，云城公司撤离万宏家园小区。 另查明，原告进场时，万宏家园小区已达到交房条件。截至2018年7月28日，万宏家园小区高层住宅已销售完毕，排屋未售51套，车位未售263个。2018年8月1日至2020年7月31日间，万宏公司陆续出售排屋3套、车位48个，至云城物业撤离时，尚有39套排屋、215个车位未销售。万宏公司未向云城公司支付排屋物业费399946元、车位服务费278818元。 万宏公司使用了业主共有的1幢201室房屋、2幢105室物业用房，建筑面积分别为299.3平方米、266.88平方米，应缴纳物业费24459元。2018年1月4日，原告向本院提起（2018）浙1024民初198号物业服务合同纠纷一案，要求确认原、被告签订的案涉前期物业服务合同有效并要求被告继续履行。2018年3月15日，本院判决支持了原告的诉讼请求。 上述事实，有前期物业服务合同、短信截图、浙江省商品房买卖合同（部分）、浙江省增值税普通发票、客户付款入账通知、个人贷款借款凭证、万宏家园（交房）手续程序、万宏家园钥匙移交清单、（2018）浙1024民初198号民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的合同经生效判决确认系合法有效，双方均应按约履行。原告提供了物业服务，被告作为建设单位应按合同约定缴纳空置物业费、车位服务费。本案的争议焦点有四：一是本案物业费数额如何确定？二是原告主张的利息损失是否合理？三是原告主张的前期员工工资及开办费是否合理？四是被告主张的水、电费能否在本案一并处理？现分述如下： 对焦点一，根据原告诉请，本案物业费由以下四部分组成：（一）高层住宅物业费。针对原告主张的7套高层住宅物业费，被告提供的证据能够证明该7套高层住宅在原告进场前已售出，故被告无需缴纳该部分物业费。（二）排屋物业费。原告主张54套系空置房，被告对其中39套排屋372391元的物业费无异议，本院予以确认。对双方有异议的15套排屋，被告提交的证据能够证明均已售出，其中9套在原告进场前销售，被告无需缴纳空置物业费。其中6套在原告进场后销售或交房，经计算空置期间物业费为27555元，故排屋物业费合计为399946元（详见附表一）。（三）未售车位服务费。原告主张未售车位为293个，被告对其中207个未售无异议，本院对该部分服务费248400元（207个×50元/月/个×24个月）予以确认。双方有异议的86个车位中，根据被告提供的证据能够确认其中30个车位销售时间在原告进场前，该部分车位被告无需缴纳物业费用；48个车位销售时间在原告进场后，被告应缴纳该部分车位空置期间的物业服务费用20821元（详见附表）。另外8个车位（C032、C033、C068、R045、R006、R051、R052、R083）已销售的证据不足，故被告应缴纳服务费用9600元。经计算，车位服务费为278818元（详见附表二）。被告抗辩称车位服务费应从2019年2月1日开始计算，但未提供证据加以证明，故本院对该意见不予采纳。（四）被告使用的物业用房物业费。原告主张被告使用了5间物业用房，但未提供证据加以证明，被告自认使用了其中2间，本院予以认可。但被告抗辩称物业用房属业主共有，面积已公摊至小区各业主拥有的商品房面积中，物业费也已由全体业主缴纳，原告无权再向被告收取。对此，本院认为，被告未举证证明其使用的2间房屋面积已公摊并由业主缴纳物业费的事实，故对被告的该辩解不予采纳，被告使用的2间物业用房物业费为24459元[（299.3+266.88）平方米×1.8元/月/平方米×24个月，详见附表三]。综上，本案中被告应向原告缴纳的物业费合计703223元，其中2018年8月1日至2019年7月31日为371989元，2019年8月1日至2020年7月31日为331234元（详见附表四）。被告抗辩称应按同小区同类物业标准的70%缴纳空置房屋、车位物业费用，但未提供证据加以证明，故本院对该意见不予采纳。 对焦点二，被告未按照合同约定时间缴纳物业费，构成违约，被告以双方曾约定物业费与垫付水电费相互抵销为由拒绝支付逾期利息，本院不予支持。但本案诉讼确系原、被告之间对业主信息及代缴水电费等未及时予以交接与核对结算所造成，双方均有一定的过错，故为平衡双方利益，本院酌情确定2018年8月1日至2019年7月31日的物业费从2019年8月1日开始计算逾期利息，2019年8月1日至2020年7月31日的物业费自2020年8月1日开始计算逾期利息。原告自愿将逾期利息计算标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），系对诉讼权利的处分，本院予以准许，鉴于LPR自2019年8月20日开始公布，故2019年8月1日至2019年8月19日期间的逾期利息计算标准本院调整为中国人民银行同期贷款基准利率。 对焦点三，前期员工工资问题，原告提供的证据无法充分证明前期用工事实，被告在第一次庭审中对原告主张的26240元认可一半，故本院认可前期员工工资13120元。前期开办费问题，原告提供的证据能够证明被告尚欠10万元开办费，故对原告要求被告支付10万元开办费的诉请，本院予以支持。 对焦点四，水电费问题与本案物业费问题不属于同一个法律关系，且根据被告提供的证据无法析分出垫付的水电费金额，被告可另案处理。综上，原告诉请合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告仙居万宏房地产开发有限公司于判决生效之日起四日内向原告台州云城物业管理有限公司支付物业服务费703223元及逾期利息（以371989元为基数，自2019年8月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年7月31日；以703223元为基数，自2020年8月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决履行完毕之日止）； 二、被告仙居万宏房地产开发有限公司于判决生效之日起四日内向原告台州云城物业管理有限公司支付前期员工工资费用13120元、前期开办费100000元； 三、驳回原告台州云城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16319元，由原告台州云城物业管理有限公司负担5357元，由被告仙居万宏房地产开发有限公司负担10962元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 审 判 长  陈燕霞 人民陪审员  李淑一 人民陪审员  罗宏伟 二〇二一年三月二十日 代书 记员  蔡敏红 附表 表一、排屋费用清单 一、双方无异议套数 空置时间 缴纳期间 2018.8.1-2019.7.31物业费（元） 2019.8.1-2020.7.31物业费（元） 合计（元） 39套 24个月 2018.8.1-2020.7.31 186195.5 186195.5 372391 二、进场后销售或交房 销售或交房时间 面积（平方米） 23-2 2019.6.30交房 198.93 2018.8.1-2019.6.30 5470 0 5470 32-1 2019.4.23交房 198.93 2018.8.1-2019.4.23 4343 0 4343 37-1 2019.5.24销售 199 2018.8.1-2019.5.24 4859 0 4859 37-2 2019.6.10交房 199 2018.8.1-2019.6.10 5141 0 5141 43-2 2019.11.6交房 198.93 2018.8.1-2019.11.6 5968 1575 7543 52-2 2018.8.13交房 198.93 2018.8.1-2018.8.13 199 0 199 合计 1193.72 212175.5 187770.5 399946 表二、车位费用清单 一、双方无异议个数 空置时间 缴纳期间 2018.8.1-2019.7.31物业费（元） 2019.8.1-2020.7.31物业费（元） 合计（元） 207个 24个月 2018.8.1-2020.7.31 124200（207个×50元/月/个×12个月） 124200（207个×50元/月/个×12个月） 248400 二、双方异议清单（车位号） 销售时间 c005 2019.1.22 2018.8.1-2019.1.22 286 0 286 c012 2019.1.28 2018.8.1-2019.1.28 295 0 295 c019 2019.11.5 2018.8.1-2019.11.5 600 158 758 c020 2019.10.28 2018.8.1-2019.10.28 600 145 745 c021 2019.8.19 2018.8.1-2019.8.19 600 30 630 c022 2019.8.19 2018.8.1-2019.8.19 600 30 630 c023 2019.1.21 2018.8.1-2019.1.21 285 0 285 c060 2019.1.21 2018.8.1-2019.1.21 285 0 285 c061 2019.1.21 2018.8.1-2019.1.21 285 0 285 c063 2019.1.20 2018.8.1-2019.1.20 283 0 283 c066 2019.1.23 2018.8.1-2019.1.23 283 0 287 c067 2019.4.12 2018.8.1-2019.4.12 420 0 420 c069 2019.1.19 2018.8.1-2019.1.19 281 0 281 c070 2019.1.20 2018.8.1-2019.1.20 283 0 283 c071 2019.1.20 2018.8.1-2019.1.20 283 0 283 c072 2019.3.5 2018.8.1-2019.3.5 350 0 350 c078 2019.2.17 2018.8.1-2019.2.17 329 0 329 c082 2020.4.8 2018.8.1-2020.4.8 600 413 1013 c083 2020.4.24 2018.8.1-2020.4.24 600 440 1040 c086 2019.5.24 2018.8.1-2019.5.24 489 0 489 c087 2019.5.24 2018.8.1-2019.5.24 489 0 489 c088 2019.5.24 2018.8.1-2019.5.24 489 0 489 c089 2019.8.19 2018.8.1-2019.8.19 600 30 630 c090 2019.8.19 2018.8.1-2019.8.19 600 30 630 c091 2019.8.19 2018.8.1-2019.8.19 600 30 630 c097 2019.1.20 2018.8.1-2019.1.20 283 0 283 c098 2019.1.21 2018.8.1-2019.1.21 285 0 285 c099 2019.1.20 2018.8.1-2019.1.20 283 0 283 c104 2019.1.21 2018.8.1-2019.1.21 285 0 285 c105 2019.1.21 2018.8.1-2019.1.21 285 0 285 c107 2020.5.12 2018.8.1-2020.5.12 600 469 1069 c108 2019.2.15 2018.8.1-2019.2.15 326 0 326 c109 2019.11.12 2018.8.1-2019.11.12 600 170 770 c110 2019.3.1 2018.8.1-2019.3.1 350 0 350 c111 2020.1.24 2018.8.1-2020.1.24 600 289 889 c112 2019.1.25 2018.8.1-2019.1.25 290 0 290 c113 2019.2.21 2018.8.1-2019.2.21 235 0 235 c115 2019.1.22 2018.8.1-2019.1.22 286 0 286 c116 2019.1.24 2018.8.1-2019.1.24 289 0 289 c117 2019.1.19 2018.8.1-2019.1.19 281 0 282 c118 2019.1.22 2018.8.1-2019.1.22 286 0 286 c120 2019.1.22 2018.8.1-2019.1.22 286 0 286 c122 2019.1.19 2018.8.1-2019.1.19 281 0 282 c123 2019.1.21 2018.8.1-2019.1.21 285 0 285 c125 2019.1.22 2018.8.1-2019.1.22 286 0 286 c153 2019.2.2 2018.8.1-2019.2.2 303 0 303 c171 2019.1.29 2018.8.1-2019.1.29 297 0 297 c196 2019.5.8 2018.8.1-2019.5.8 463 0 463 c032 未售 2018.8.1-2020.7.31 600 600 1200 c033 未售 2018.8.1-2020.7.31 600 600 1200 c068 未售 2018.8.1-2020.7.31 600 600 1200 r045 未售 2018.8.1-2020.7.31 600 600 1200 r006 未售 2018.8.1-2020.7.31 600 600 1200 r051 未售 2018.8.1-2020.7.31 600 600 1200 r052 未售 2018.8.1-2020.7.31 600 600 1200 r083 未售 2018.8.1-2020.7.31 600 600 1200 合计 147584 131234 278818 表三、万宏公司自用的物业用房费用清单 房号 面积 2018.8.1-2019.7.31物业费（元） 2019.8.1-2020.7.31物业费（元） 合计（元） 1幢201室 299.3 6464.9（299.3平方米×1.8元/月/平方米×12个月） 6464.9（299.3平方米×1.8元/月/平方米×12个月） 12929.8 2幢105室 266.88 5764.6（266.88平方米×1.8元/月/平方米×12个月） 5764.6（266.88平方米×1.8元/月/平方米×12个月 11529.2 合计 566.18 12229.5 12229.5 24459 表四、万宏公司应缴纳物业费总清单 2018.8.1-2019.7.31物业费（元） 2019.8.1-2020.7.31物业费（元） 合计（元） 排屋 212175.5 187770.5 399946 车位 147583 131234 278818 万宏公司自用的物业用房 12229.5 12229.5 24459 合计 371989 331234 703223