辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初1131号原告：姜玉华，男，1957年2月14日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：冯梦旦，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳联盛文化传媒有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街219号10I、10-H。法定代表人：刘英妹，该公司总经理。委托诉讼代理人：张树楠，辽宁辰信律师事务所律师。原告姜玉华与被告沈阳联盛文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜玉华及委托诉讼代理人冯梦旦，被告沈阳联盛文化传媒有限公司的委托诉讼代理人张树楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜玉华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《房屋租赁合同书》，判令被告返还房屋、并将房屋恢复原状；2、判令被告支付拖欠的房租79075.5元（自2019年2月1日起至2019年7月31日止）及自2019年2月1日起至全部房租实际付清之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，截至起诉之日2019年9月1日，暂计2025.7元），共计81101.2元；3、判令被告支付拖欠的物业费28924.5元（自2019年2月1日至2019年7月31日）；4、判令被告支付违约金53168元（自2019年2月1日至2019年7月31日）；5、判令被告支付房屋占有使用费26358.5元（自2019年8月11日至2019年9月10日，自2019年9月11日开始继续计算房屋占用使用费至被告腾房之日止，按月租金的2倍进行计算）；6、判令被告将公司注册地址迁出承租房屋；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告变更诉讼请求3为判令被告支付拖欠的物业费28924.5元（自2019年2月1日至2019年7月31日止，自2019年8月11日起至实际腾房期间的物业费按照每月4820.75元计算）；诉讼请求4为判令被告支付违约金53168元（自2019年2月1日至2019年7月31日止，自2019年8月11日起至被告履行完毕全部合同义务之日期间按日千分之五计算）；撤销第六项诉讼请求。事实与理由：2018年4月2日，原告姜玉华与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将坐落于沈阳市沈河区青年大街219号华新国际大厦10楼HI座房屋租赁给被告公司用于办公，租赁期限为2018年5月1日起至2021年4月30日止，租金为每年216000元（含物业费），其中租金为158151元，物业费为57849元，并交付18000元作为押金。合同订立后，原告依照合同约定将房屋交付给被告使用，但被告自2019年2月1日开始拖欠房租，并且未经原告的书面同意擅自拆除了承租房屋内半圆形会议室设施，其行为已经达到了约定解除合同的条件，经原告多次催要，被告依旧未履行合同义务，并且在原告通知联盛公司解除房屋租赁合同后拒不腾出房屋，为维护自身合法权益，原告依法向法院提起诉讼，请法院查明事实，依法判如诉请。被告沈阳联盛文化传媒有限公司辩称，不同意原告的诉讼申请，我们的合同期限是一年不是三年，被告只是拖欠2019年4月30日部分物业费和房屋，共54000元，我们在租房的时候押金18000元，只需支付原告36000元，在合同到期前在4月20日左右被告就撤出案涉房屋，所以不存在被告在支付原告4月30日之后房租和物业费问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月2日，原告姜玉华为甲方（出租方）与被告沈阳联盛文化传媒有限公司为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》约定，租赁房屋为沈阳市沈河区青年大街219号华新国际大厦10楼HI座；用途为写字楼；租赁期限原告方举证为36个月（自2018年5月1日起至2021年4月30日止），被告方举证为12个月（自2018年5月1日起至2019年4月30日止）；租金为每年216000元（含物业费），其中租金为158151元，物业费为57849元；乙方向甲方支付18000元作为押金，在本合同依法解除或终止且乙方依照本合同规定履行全部付款义务后七个工作日内，甲方应讲租赁押金无息退还给乙方。除非经甲方同意，否则该押金不应用来抵偿，乙方未交付租金及未付的其他费用；乙方应保证租用期间为12个月，如不够12个月，抵押金将不予退还。你方租用时间满一年后想退出，应提前一个月通知甲方，抵押金将全额退还乙方；甲方在乙方交付房屋租赁押金当日，将该房屋及附属设施移交给乙方（交钥匙），乙方应按照本合同附件中的条款对该房屋进行验收，如发现不符，应在接到该房屋钥匙后15天内向甲方提出，甲方应当妥善解决影响乙方使用的甲方按日补偿减少租金；在租赁期间，乙方应当爱护并合理使用该房屋和公共设施设备，不得擅自拆改、扩建或增添确需对该房屋进行改造时，应书面通知甲方，并征得甲方的在正常使用过程当中，如发现房屋损坏或者设备故障，乙方应当及时通知甲方进行维修，因维修而产生的费用由甲方或责任方承担。乙方过错造成损坏或故障，乙方应及时修复，不能修复的应照价赔。乙方拒不赔偿时，甲方可代为所需维修费或赔偿金。经甲方通知乙方后，由乙方在收到通知三个工作日内支付给甲方或甲方从乙方租金中直接扣除。合同签订后，双方按约履行合同。2019年4月15日，被告方将设在涉案房屋中的办公室的小工位等家具搬走，物业公司因被告欠缴物业费，与原告进行了联系，原告不同意被告搬运，其后物业公司制止了被告方的搬运行为，其后被告方的员工张岩“微信名为镶金边的乌云”与原告方姜江“微信名为芊羽帮您安家珠海横琴”取得联系，原告方“因物业也和我们反映这个事情了。我现在去不了，如果你们退租是要提前说明的，而且房租和物业费也拖欠了这么久”，被告方“还在这办公，只是小的工位不要了”，原告方“张先生，我和领导反映了以下你们公司的情况。领导只同意现金或者转账方式。其他方式不考虑，而且这个现金支票支付合同里也没有写，我们口头也没有达成共识。另外合同里关于逾期未支付房租、晚支付一天，每一天将会有5%的违约金，还有拆除原办公设施。这里我们咨询过物业费用在9800元。当时你们公司支付的押金18000除恢复办公区域的设施费用之外，还会扣除违约金部分。第二次支付房租时间应在2018年8月1日，拖延到9月中旬46天，一个月是1319.25的租金，每天5%的租金66就是3036。第三次支付是房租时间，应在2019年2月1日，截止今天一共75天是4950，这样算到你们把房租补交可能都不够了，张先生，麻烦你尽快传达给你们负责人，一个是房租，尽快让把拖欠的部分现金或转账方式支付了，另外一个是公司的办公用品，就在你们补交完房租后再搬走”，被告方“我已报给总部了”。2019年5月16日，被告方“我们公司现在领导给的答复是这样的，我们押金抵租金，差额部分我们还是给结，除此之外不再同意什么违约金、装修补偿之类的。如果答应我们的条件，差额租金应在1.7万左右，本月底前结清”。2019年7月9日原告（微信名jiangshan）与被告方员工张岩(微信名镶金边的乌云)通过微信取得联系，被告方“这个协议您看一下没问题。你安排个时间，我过去找您签一下”，并发送《关于房屋租赁终止协议》，原告方“把七天改成三天吧，你们太能拖了，只能给你们三天时间”，被告方“姜总我请示了总部领导协议，我们不能更改，所有的事情我们都会尽最快的速度办理，搬家及公司注册地址的事情，我们也非常着急。要不我们办公也是有很大影响的”，2019年7月16日，原告向被告发送了《解除协议通知书》，其中记载“鉴于贵公司自2009年2月1日起连续拖欠房屋租金已达170日，贵公司早已严重违反贵我双方签订的房屋租赁合同，现本人郑重通知贵公司，贵我双方签订的房屋租赁合同书自2019年7月31日起解除。请贵公司于2015年7月30日前将承租房屋恢复原样，腾退给本人，并将贵公司注册地址迁离承租房屋”，被告方“姜总您这是什么意思？是准许我们搬出员职场房间的东西了吗？要是的话我们现在就开始搬”，原告方“按通知书的要求办，你们应该开始安排把承租房间恢复原样，按要求腾退”。被告方“好，让我们搬就好。我开始着手准备了”，原告方“我们也发生新物业了，你们得把物业费结清”，被告方“请明确通知可以办，不可以办。告诉我可以搬，我就着手准备”，原告方“解除通知书”说的很清楚了。其后被告方未搬走屋内物品，原告方因房租未给付等诉求起诉来院。本院认为，双方提供《房屋租赁合同》除合同期限不同之外，其他合同内容相同，合同也实际履行，故双方房屋租赁关系成立，因合同当中有约定“乙方应保证租用期间为12个月，如不够12个月，抵押金将不予退还。乙方租用时间满一年后想退出，应提前一个月通知甲方”，可见双方在合同中约定了被告的合同解除权，通过双方的微信聊天记录可知，双方在2019年4月、5月期间就解除房屋租赁合同、租金的给付、室内物品何时可以搬走等问题进行了磋商，被告方表达了解除房屋租赁合同的意思表示，双方因租金数额、给付方式，违约金存在分歧、双方未达成一致，2019年7月9日被告方通过微信向原告方送达《关于房屋租赁终止协议》，2019年7月16日，原告向被告发送了《解除协议通知书》通知原告方，双方签订的房屋租赁合同于2019年7月31日解除，可见被告方向原告方提出了解除合同的申请，被告方也同意双方合同于2019年7月31日解除，因此本院认定双方签订的房屋租赁合同于2019年7月31日解除。被告应当对租赁房屋予以腾退。关于被告方租金应支付到何时的问题，双方于2019年7月31日解除了房屋租赁合同，因此2019年7月31日前房租及物业费，被告方应当予以支付，其后原告方一直以被告租金及物业费未支付，阻止被告方腾空房屋内的物品，被告方占用房屋是被动的，并且一直与原告方何时能腾退房屋进行磋商，但原告方未予准许，原告在解除房屋租赁合同后仍然占有房屋其责任在原告方，故在2019年7月31日后的占有使用费及物业费不应由被告支付。故被告应向原告支付租金及物业费10800元。关于延迟给付租金的诉请，因双方就租赁合同解除的问题一直在磋商，租期未确定的情况下，被告才未付租金，故该请求本院不予支持。为减少诉累，被告在原告处的押金18000元在上述费用中予以扣除。关于原告方恢复原状的诉讼请求。因原告方未举证原房屋出租时的房屋结构及状态，故该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、被告沈阳联盛文化传媒有限公司与原告的姜玉华签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；二、被告沈阳联盛文化传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内腾退租赁的房屋；三、被告沈阳联盛文化传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告的姜玉华租金及物业费82800元（扣除了押金18000元）；四、驳回原告姜玉华、被告沈阳联盛文化传媒有限公司的其他诉讼请求及抗辩。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28220元，由被告沈阳联盛文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王艳辉人民陪审员  朱 虹人民陪审员  李 晓二〇二一年三月十五日书 记 员  梁超男