新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新29民终1420号 上诉人(原审原告)：张延生，男，1978年2月22日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 被上诉人(原审被告)：阿克苏康宏汽车销售服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市乌喀中路38号。 法定代表人：胡正祥，该公司总经理。 被上诉人(原审被告)：阿克苏金土地房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市交通路25号。 法定代表人：赵强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒲春恒，新疆天山律师事务所律师。 原审第三人：李梅玉，女，1987年11月1日出生，汉族，无固定职业，住河南省唐河县。 委托诉讼代理人：范子溶，新疆璟广谦律师事务所律师。 上诉人张延生因与被上诉人阿克苏金土地房地产开发有限责任公司（以下简称金土地公司）、阿克苏康宏汽车销售服务有限公司（以下简称康宏公司）、原审第三人李梅玉商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张延生、被上诉人金土地公司的委托诉讼代理人蒲春恒、原审第三人李梅玉及其委托诉讼代理人范子溶到庭参加诉讼，被上诉人康宏公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张延生上诉请求：依法撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初1179号民事判决书，在查明事实的基础上依法改判支持张延生的一审诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清。涉案房屋的真正产权所有人系康宏公司并非金土地公司，康宏公司应按照有效合同的约定履行合同义务，向张延生交付房屋并办理房屋产权证书，金土地公司有义务协助履行。金土地公司与李梅玉之间的房屋买卖合同及产权登记证书不能作为对抗向张延生交付房屋并办理产权证书的依据。房屋产权归属问题经新疆维吾尔自治区高级人民法院判决明确是归属康宏公司所有，金土地公司在未经康宏公司授权的情况下，无权私自处分康宏公司财产。张延生是善意且合法取得涉案房屋，应当给张延生交付房屋和履行办证义务。请求二审法院依法撤销一审判决，支持张延生的上诉请求。 金土地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审法院根据查明的事实驳回张延生的诉讼请求正确。本案案由为商品房买卖合同纠纷，根据张延生一审请求的内容，其诉讼请求的性质属于商品房买卖合同的履行之诉，因此认定张延生与金土地公司是否存在一个合法有效的商品房买卖合同关系，是张延生诉讼请求是否成立的前提条件。根据合同相对性的基本原理，张延生不能取得商铺买卖协议标的物的所有权，只能依法要求合同的相对方承担违约责任。张延生的上诉请求依法不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。 李梅玉述称，李梅玉与张延生之间不存在履行房屋过户手续的权利、义务关系，李梅玉合法拥有的xx商铺与张延生所主张的房屋不存在关联性，从平面图看也不存在xx商铺，请求依法驳回上诉，维持原判。 康宏公司未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。 张延生向一审法院起诉请求：1.判令康宏公司、金土地公司向张延生交付房屋；2.请求康宏公司、金土地公司将房屋产权登记办理至张延生名下；3.请求李梅玉协助履行房屋过户登记手续。 一审法院认定事实：2009年8月28日，金土地公司与康宏公司订立协议书，约定：乙方（康宏公司）在甲方（金土地公司）的金土地农哈哈市场共需建筑用地52亩。每亩单价人民币500,000元，合计26,000,000元，所有的建筑自建，土地使用面积按乙方实际规划用地面积计购地位置见附图；为不受其他外部影响，使该项目顺利进行，乙方用金土地房地产公司名义申请建设，在乙方自建房用不完的情况下，乙方有绝对的房产销售权利，甲方不得阻挠。因用甲方名义报规建设，为甲方账务处理方便合法，乙方资金需经过甲方的账户，故乙方要求在甲方设立一个虚拟的项目部，并开设一个独立的账户加盖乙方的印鉴，甲方保证乙方所有的款项入账后当时进账当时就转入乙方的工程项目账户内等内容。2014年1月23日，张延生与康宏公司订立商铺买卖协议，约定：甲方（康宏公司）将其购买的阿克苏金土地汽车城二期xx商铺，转卖给乙方（张延生），面积153.20平方米，单价10,000元／平方米，房款1,532,000元，二层面积65．55平方米，单价3,000元／平方米，房款196,650元，门前场地80平方米，单价1,500元／平方米，房款90,000元，总房款1,818,650元，具体面积和金额以实际测量面积为准；乙方以分期付款的方式购买，2014年l月24日付总房款100％，计1,818,650元，待订立《商品房买卖合同》后办理房产证、土地证等相关手续；协议签订后，甲方不得将房屋转售他人，否则甲方向乙方双倍返还购房款给乙方；乙方在签订协议后要求退房，所付房款不予退还。自乙方交完首付款第二天起，甲方在3个月内将房屋交给乙方使用，逾期未交，甲方按每月向乙方支付已付房款千分之五违约金，交房后12个月办理完房产手续等内容。2015年6月21日，康宏公司向张延生出具证明，内书“由于张延生本人不慎丢失购房款的收据，现我公司确认已收到张延生金土地汽车城二期xx商铺的房款1,818,650元”。后因康宏公司未履行合同交付房屋义务，张延生遂诉至法院。2018年8月18日，经阿克苏市人民法院作出（2018）新2901民初1009号民事判决书，确认张延生与康宏公司于2014年1月23日签订的《协议》有效。现张延生诉至法院，要求康宏公司与金土地公司向其交付房屋并将房屋产权办理至张延生名下，第三人李梅玉协助办理过户手续。金土地公司将xx室建筑面积为527.10平方米及xx室建筑面积为673.76平方米的商铺出售给第三人李梅玉，并于2016年8月17日办理房屋产权登记证书。另查明，金土地公司与康宏公司因开发建设中发生纠纷，2017年7月24日，康宏公司以合资、合作开发房地产合同纠纷为由将金土地公司起诉至阿克苏地区中级人民法院，阿克苏地区中级人民法院于2018年3月27日作出（2017）新29民初33号民事判决书。双方均不服该判决，上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年2月12日作出（2018）新民终377号民事判决书，该终审判决书认定金土地公司与康宏公司订立的《协议书》应当认定为土地使用权转让合同，故变更案由为建设用地使用权转让合同纠纷一案。该判决书中对于康宏公司要求将房产证及土地证办到康宏公司或康宏公司指定第三人名下上诉请求能否支持的问题，评析认为“双方签订的《协议书》第五条约定，工程竣工后，金土地公司在康宏公司办理房产证后的一个月内，康宏公司支付金土地公司30％的款项，计人民币柒佰捌拾万元整，如逾期交付需按银行的利率计息付款。第六条约定在甲方办理好全部土地过户手续（土地证）后，余下的20％的款项计人民币伍佰贰拾万元，在二个月内全部支付完毕。如逾期交付需按银行的利率计息付款。根据上述约定，涉案工程已经竣工，金土地公司有义务将涉案项目的房产证和土地证办到康宏公司名下，根据该案审理查明的事实，金土地公司已经完成案涉房产的初始登记，并且双方当事人均有向案外人出售房产，并有多名案外人向人民法院起诉要求办理房屋产权登记，该案如果仍按照合同约定支持康宏公司的办理房产权过户登记的诉讼请求，必然会与案外人办理房屋产权的要求形成冲突，而双方的合同仍在履行状态中，可在案外人办理完房屋产权登记后就剩余房产依照合同约定再行主张办理房屋产权登记。因此对于康宏公司的该项上诉请求，一审法院不予支持。对于康宏公司要求将房屋产权证办理到指定的第三人名下的请求，双方当事人在合同中并无向第三人履行合同义务的约定，康宏公司并无替代第三方向金土地公司提出该请求的权利，故康宏公司的该项请求，一审法院不予支持。”由此，新疆维吾尔自治区高级人民法院驳回康宏公司该项上诉请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：张延生的诉讼请求能否得到支持。本案张延生与康宏公司签订的“协议”虽经阿克苏市人民法院生效法律文书确认有效，但认定双方协议约定内容为转让，并非商品房首次出卖。康宏公司与金土地公司因开发建设发生诉讼，新疆维吾尔自治区高级人民法院终审判决认定双方订立的协议系土地使用权转让合同，而非合作开发房地产合同。张延生与康宏公司签订协议中涉及的商铺，康宏公司并未取得该商铺的产权，该商铺的初始登记在金土地公司名下，金土地公司现已将该涉案商铺实际卖与他人，且已办理产权登记，康宏公司现无法向张延生履行交付房屋并办理过户登记的义务。按照合同相对性原则及相关法律规定，康宏公司应当向张延生承担相关违约责任，但本案张延生并未主张康宏公司承担违约责任，仍坚持要求康宏公司交付房屋并办理产权登记的主张，无事实及法律依据，一审法院对该主张不予采信。金土地公司与张延生之间并无合同关系，张延生主张金土地公司交付房屋并办理产权登记的请求及请求第三人李梅玉协助办理过户手续的主张，因张延生与金土地公司之间以及张延生与第三人李梅玉之间并无合同关系，于法无据。故对上述请求一审法院亦不予采信。综上，张延生的诉讼请求不应得到支持。综上所述，对张延生要求康宏公司向其交付房屋、请求金土地公司、康宏公司将房屋产权登记办理至张延生名下及请求第三人协助履行房屋过户登记手续的主张，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回张延生的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：张延生的诉讼请求能否得到支持。首先，张延生与康宏公司签订的《商铺买卖协议》，系康宏公司将其购买的阿克苏金土地汽车城二期xx商铺转卖给张延生，并非商品房首次出卖。张延生与康宏公司存在商铺买卖合同法律关系，并将购房款全部交给康宏公司，并未与金土地公司、李梅玉产生合同法律关系。康宏公司将涉案商铺转卖给张延生时并未取得该商铺的产权，该商铺的初始登记在金土地公司名下，按照合同相对性原则及相关法律规定，如康宏公司不能按照《商铺买卖协议》的约定履行向张延生交付商铺的义务，则康宏公司应当向张延生承担相应的违约责任。其次，新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民终377号民事判决书，本院认为部分“关于争议焦点四：···根据上述约定，涉案工程已经竣工，金土地公司有义务将涉案项目的房产证和土地证办到康宏公司名下，根据审理查明的事实，金土地公司已经完成案涉房产的初始登记，并且双方当事人均有向案外人出售房产，并有多名案外人向人民法院起诉要求办理房屋产权登记，本案如果仍按照合同约定支持康宏公司的办理房产权过户登记的诉讼请求，必然会与案外人办理房屋产权的要求形成冲突，而双方的合同仍在履行状态中，可在案外人办理完房屋产权登记后，就剩余房产依照合同约定再行主张办理房屋产权登记”。结合新疆维吾尔自治区高级人民法院认定的事实，按照合同相对性原则应由康宏公司就剩余房产依照其与金土地公司的合同约定，向金土地公司主张办理房屋产权登记。再次，本案案涉商铺已经登记至李梅玉名下，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。我国对不动产物权的公示采取登记主义，不动产物权一经登记即具有法律效力，在没有充分证据证明不动产物权登记错误的情况下，不动产物权的权利人应当以不动产物权权利证书所载明的内容为准。本案中，张延生并未提交相应的证据证实金土地公司和李梅玉之间的房屋买卖存在无效的情形或案涉商铺登记至李梅玉名下属错误登记，故在案涉商铺不动产登记合法有效的情况下，张延生主张将案涉商铺予以过户，无相应的事实及法律依据。 综上所述，张延生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人张延生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冀俊齐 审 判 员 姬 冰 审 判 员 曹燕燕 二〇二一年三月二十二日 法官助理 张 振 书 记 员 吕 雯