辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽01民再111号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王晓梅，女，1969年1月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈阳市和平区胜利家园业主委员会，住所地沈阳市和平区西安街**。负责人：刘刚，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：王冲，男，系该业委会副主任，1966年06月30日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李树森，辽宁寰天城律师事务所律师。原审第三人：辽宁万合房地产开发有限公司，，住所地沈阳市和平区南七马路23甲法定代表人：于岚，该公司股东。再审申请人王晓梅因与被申请人沈阳市和平区胜利家园业主委员会（以下简称胜利家园业委会）、原审第三人辽宁万合房地产开发有限公司（以下简称万合公司）物权保护纠纷一案，不服本院（2019）辽01民终2562号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2019年12月25日作出（2019）辽民申4112号民事裁定，指令我院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王晓梅，被申请人胜利家园业委会的委托诉讼代理人王冲、李树到庭参加诉讼。原审第三人万合公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓梅申请再审称，请求：1.撤销沈阳市和平区人民法院(20l7)辽0102民初9423号民事判决、沈阳市和平区人民法院(2013)辽0102民初7792号民事判决及沈阳市中级人民法院（2019）辽01民终2562号民事判决，要求依法改判；2.再审期间停止原判决的执行；3.诉讼费由被申请人承担。事实及理由：一、被申请人没有提起本案诉讼的主体资格。再审申请人新提供的证据证明争议区域确是市场的专有楼梯，是市场的组成部分，面积由市场分摊。本案中胜利家园业委会代表的是3至8层60户住宅部分的业主，而争议区域是另一方的非住宅部分，被申请人代表不了非住宅部分的业主。在一审中双方已经确认争议区域旁边为通往地下的楼梯，楼梯可直接通往地下室的车库和设备间，，地下室又有直接通往****市场的电梯和楼梯以往开发商的工作人员就是从此楼梯进入争议区域，争议区域为非住宅区域不属于公共区域的证明。再审申请人和5单元5楼1号业主均提供了一致的居民购房合同中的公用面积分摊方案说明作为计算依据，底部为非住宅，上部为住宅的，非住宅内设置供住宅使用的楼梯间、电梯间（包括电梯并及前室），计入公用建筑面积。非住宅内部专供非住宅使用的楼梯，计入非住宅建筑面积内。居民回家不通过争议楼梯，且一审法院到现场已经确认一、二层不是住宅，三楼至八楼是住宅的事实，因此争议区域为市场所有，再审被申请人主体不适格，无权本案诉讼。二、一审、二审法院认定事实不清，证据不足。现居民在三单元一楼已经安装完电梯监控设备开经使用上了，电梯安全员居住在三单元，业委会主任居住在二单元均对监控设备便于管理，开发商征建房时在顶层也建有居民分摊公用面积的5个机房间可供使用，比争议区域有优势。三、一、二审法院适用法律错误。再审申请人所占有使用的区域系市场部分而非住宅用户共有部分，此区域为非住宅用户拥有产权的区域。胜利家园业委会辩称，96号楼5单元阴影处，原设计不是仓库，也无可上锁铁门，更无将阴影部份封闭的砖墙。砌墙安门的建筑，原设计中没有，新增建筑，没经政府批准，没有取得规划许可证，是违法建筑。胜利家园业主委员会是和平区西安街****公共部位的权利人，对非本楼居住者的出入有排他的权力。王晓梅将一楼楼梯阴影部分未经政府批准违法建成仓库出租，造成非本单元居民在本单元内为搬运仓库货物通行，对物权人所拥有的楼道卫生，安全，安静，防疫均造成影响。万合公司未参加诉讼亦未提交答辩意见。胜利家园业委会向一审法院起诉请求：1.判令王晓梅立即腾出侵占全体业主所有的电梯监控室；2.判令王晓梅给付侵占监控室期间的租赁费10,000元；3.判令诉讼费由王晓梅承担。一审法院查明，王晓梅系沈阳市和平区西安街96号（5-4-1）房屋的所有权人，亦系胜利家园小区业主。2016年1月14日，王晓梅（乙方、受让方）与万合公司（甲方、转让方）就案涉争议区域签订《使用权转让协议》一份，内容为甲方保证对转让的库房拥有合法的支配权（此前对此没有进行过任何处理）；甲方转让给乙方的库房地址为沈阳市和平区西安街96号5单元1楼，，地面面积约为18平价款总额为16,000元……。同日，万合公司向王晓梅出具收到使用权款16,000元的收条，并将库房交付王晓梅使用。2016年12月胜利家园小区成立业主委员会，并在沈阳市和平区新华街道办事处备案。该小区交付使用时楼栋内设置了电梯间，但未安装电梯。2017年7月该小区安装电梯后，欲将案涉争议区域用做电梯监控室，遂与王晓梅产生争议。现胜利家园业委会以王晓梅占用的沈阳市和平区西安街96号5单元1楼与2楼楼梯下部区域（（地面面积约为18平方米系公共区域为由诉讼至一审法院，要求王晓梅腾还争议区域，并支付租赁费。经一审法院实地查看，双方当事人确认情况如下：胜利家园小区共5个单元，其中在1层进门位置只有5单元和2单元由开发商设置门，5单元由王晓梅使用的万合公司设置门的区域地面面积约18平方米左右（不等高），堆放王晓梅货物（或王晓梅允许的其他人货物，王，王晓梅将该区域部分面积出租他人）区域无水、电、暖气。该区域旁边为通往地下的楼梯，依次为通往楼上的楼梯，通往楼上的楼梯对面为新设的电梯。该通过楼上的楼梯不与胜利农贸综合市场相通。通往楼下的楼梯可以直到地下车库。2单元开发商设置门的区域为消控中心。案涉小区3单元、4单元1层有变电室。现由胜利家园业委会将监控室临时安放于3单元1层变电室内（不等高），大约1-2平方米左右。1、2层不是住宅，3层至8层是住宅。1、2层与胜利农贸综合市场不相通（除消防通道）。一审法院认为，关于胜利家园业委会主体资格问题。案涉争议区域所在位置为胜利家园5单元1楼与2楼楼梯下部区域，位于****进户门对面，该区域与胜利农贸综合市场不相通，应为住宅部分区域。胜利家园业委会已于2016年12月经备案依法成立，具备民事诉讼主体资格，故对王晓梅提出胜利家园业委会主体不适格的抗辩，不予支持。关于案涉争议区域是否应腾还的问题。虽然王晓梅提供了其与万合公司签订的《使用权转让协议》，但王晓梅及万合公司均未提供证据证明争议区域系属万合公司专有或万合公司有权占有、使用、处分该区域。现王晓梅占有的争议区域并非业主或其他权利人专有部分，应由全体业主享有共有和共同管理的权利，故对胜利家园业委会要求王晓梅腾还争议区域的主张，予以支持。关于租赁费的问题。王晓梅占有争议区域源于与万合公司签订的《使用权转让协议》，其并无非法占有公共区域的意图，故对胜利家园业委会要求王晓梅支付租赁费的主张，不予支持。一审法院判决：一、王晓梅于判决生效后30日内将沈阳市和平区西安街96号5单元1楼与2楼楼梯下部公共区域（（地面面积约为18平方米腾空，完好交付于沈阳市和平区胜利家园业主委员会；二、驳回沈阳市和平区胜利家园业主委员会其他诉讼请求。案件受理费50元，由王晓梅承担。王晓梅不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；一审证据不足、认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决或一审法院重审。2.胜利家园业委会承担本案一、二审、重审全部诉讼费用。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”本案争议区域位于沈阳市和平区西安街96号5单元1楼与2楼楼梯下部区域（（地面面积约为18平方米，从一审法院实地查看来看，该区域旁边为通往地下的楼梯，依次为通往楼上的楼梯，通往楼上的楼梯对面为新设的电梯。该通过楼上的楼梯不与胜利农贸综合市场相通，通往楼下的楼梯可以直到地下车库，故应为住宅部分区域。胜利家园业委会作为依法备案成立的业主委员会，对于侵害业主权益的行为，有权提起诉讼。王晓梅依据其与万合公司就案涉争议区域签订的《使用权转让协议》而主张其享有使用权利，但王晓梅及万合公司均未能提供充分证据证明案涉区域为专有区域，故一审法院根据现有证据认定争议区域为全体业主共有并判令王晓梅腾退该区域并交付胜利家园业委会并无不当，本院予以维持。综上，王晓梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王晓梅负担。本院再审查明的事实与一、二审判决查明的事实一致。另查明，沈阳市房产测绘中心于2019年4月30日出具的《关于和平区南七马路29号、西安街96号业主的诉求回复》载明：今日收到您关于要求提供沈阳市和平区南七马路29号、西安街96号，胜利农贸综合市场（市场专有楼梯1至2层）三个楼梯分摊的诉求，现回复如下：胜利农贸综合市场内1-2层的楼梯供市场使用，该楼梯为市场的共有建筑面积，由市场分摊。再查明，沈阳市测绘有限公司于2019年8月5日出具的《关于和平区南七马路29号、西安街96号业主的诉求回复》载明：近日收到您关于沈阳市和平区南七马路29号、西安街96号，胜利农贸综合市场内楼梯面积分摊问题的诉求，现回复如下：问题1：由“辽宁万合房地产开发有限公司”开发的坐落于沈阳市和平区南七马路29号、西安街96号胜利农贸综合市场（及住宅）。胜利农贸综．合市场内同5单元相邻的1楼通往2楼的楼梯及下部区域（（地面面积约为18平即楼梯踏步及投影部分的面积分摊给市场了？还是分摊给居民了？回复：以上你所述胜利农贸综合市场内同5单元相邻的1楼通往2楼的楼梯及下部区域（（地面面积约为18平即楼梯踏步及投影部分的面积，经查阅相关图纸资料，胜利农贸综合市场内与5单元相邻的一层楼梯的投影面积计入公摊，由市场分摊。（具体位置详见附图阴影范围）问题2：要求提供沈阳市房产测绘中心机构代码证回复：2018年7月，按照中共沈阳市委办公厅《关于印发沈阳市市直经营性事业单位改革实施方案的通知》（沈委办发(2018)56号文件）精神，沈阳市房产测绘中心转企并入市城投集团，现名称沈阳市城市测绘有限公司（营业执照附后）。本院再审认为，本案再审庭审中，王晓梅提供沈阳市房产测绘中心于2019年4月30日出具的《关于和平区南七马路29号、西安街96号业主的诉求回复》以及沈阳市测绘有限公司于2019年8月5日出具的《关于和平区南七马路29号、西安街96号业主的诉求回复》，其中《关于和平区南七马路29号、西安街96号业主的诉求回复》载明“胜利农贸综合市场内1-2层的楼梯供市场使用，该楼梯为市场的共有建筑面积，由市场分摊。”，《关于和平区南七马路29号、西安街96号业主的诉求回复》载明“以上你所述胜利农贸综合市场内同5单元相邻的1楼通往2楼的楼梯及下部区域（（地面面积约为18平即楼梯踏步及投影部分的面积，经查阅相关图纸资料，胜利农贸综合市场内与5单元相邻的一层楼梯的投影面积计入公摊，由市场分摊。”，可以证明胜利农贸综合市场内1-2层楼梯供市场使用，该楼梯为市场的共有建筑面积；胜利农贸综合市场内与5单元相邻的一层楼梯的投影面积计入公摊，由市场分摊。再审庭审中王晓梅、胜利家园业委会均认可上述两个回复系对双方争议区域作出的。现胜利家园业委会并非本案争议区域位于沈阳市和平区西安街96号5单元1楼与2楼楼梯下部区域（（地面面积约为18平方米的权利人，故其在本案中不具有诉讼主体资格，原审判决驳回王晓梅的上诉请求依据不足，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销本院（2019）辽01民终2562号民事判决及沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初7792号民事判决；二、驳回沈阳市和平区胜利家园业主委员会起诉。一审案件受理费50元，退还沈阳市和平区胜利家园业主委员会，二审案件受理费50元，退还王晓梅，公告费650元由沈阳市和平区胜利家园业主委员会承担。本裁定为终审裁定。审判长  罗冠杰审判员  安一凌审判员  石 兴二〇二一年三月四日法官助理陆政贤书记员封雷本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；