湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初1111号原告：李莉，女，汉族，1966年11月3日出生，户籍地长沙市开福区。委托诉讼代理人：张素玉，湖南红雨律师事务所律师。被告：李卫，男，汉族，1991年9月27日出生，户籍地湖南省沅江市。被告：湖南省婆婆买菜电子商务有限责任公司,住所地长沙市芙蓉区荷花园街道远大一路582号东方芙蓉园1、2、3栋N单元1017房。法定代表人：李少龙。原告李莉与被告李卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，被告李卫申请追加湖南省婆婆买菜电子商务有限责任公司（以下简称婆婆买菜公司）作为被告参加诉讼，婆婆买菜公司亦主动要求作为本案被告参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告李莉及其委托诉讼代理人张素玉律师、被告李卫、被告婆婆买菜公司的法定代表人李少龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李莉向本院提出如下诉讼请求：1、确认李莉与李卫签订的《物业租赁合同》已经解除；2、判令李卫、婆婆买菜公司向李莉支付拖欠的租金15570-元（计算截止至2020年6月17日）；3、判令李卫、婆婆买菜公司向李莉支付房屋占用费23355元（从2020年6月18日计算至2020年9月20日）；4、本案诉讼费用由李卫、婆婆买菜公司负担。事实与理由：2019年3月11日，李莉与李卫签订《物业租赁合同》，李卫承租李莉名下位于长沙市芙蓉区××路××号××栋××号门面用于商业经营，该租赁合同对租赁期限、租赁价格、租金支付时间和方式、押金、租赁双方的其他权利义务以及违约责任进行了约定。合同签订后，李莉按约将该房屋交付给李卫使用，李卫支付了三个月租金和押金。但自2019年5月22日起，李卫不再按约支付租金。经李莉多次通过电话、微信催收后才支付了部分租金，但李卫仍未足额付清。截至2020年6月17日，李卫累计欠付租金满236天以上，共计拖欠租金15570元。根据合同约定“如果乙方未按约定期限交付租金累计满30天以上的，甲方有权解除合同，并且押金不予退还”，李莉于2020年6月17日书面通知李卫解除双方于2019年3月11日签订的《物业租赁合同》，并将该解除合同通知送达李卫。在此之后，李莉多次联系李卫要求其支付拖欠的租金，并搬离涉案门面，但均未果。李莉为防止损失扩大，于2020年9月20日将涉案门面出租给他人。李卫不按时支付租金，且在李莉送达解除合同通知书后，仍不及时搬离涉案房屋，导致被李卫占用至2020年9月20日，给李莉造成损失，故李卫应当支付后续房屋占用费。李莉为维护自己的合法权益，向本院提起诉讼。被告李卫辩称：1、欠付部分租金属实；2、李卫是婆婆买菜公司的员工，其签订合同的行为是经婆婆买菜公司授权的职务行为，李卫只是作为婆婆买菜公司的委托代理人签订合同，真正实际承租使用涉案房屋的是婆婆买菜公司。李卫已于2020年6月从婆婆买菜公司离职，对具体的拖欠金额不清楚。被告婆婆买菜公司辩称：1、李卫签订合同的行为是代表婆婆买菜公司的职务行为，涉案房屋实际承租人是婆婆买菜公司，李莉应该知道这一情况，李卫对公司并没有实质经营管理权，其支付租金和水电费也是代表公司的行为，相关责任不应由李卫个人承担，婆婆买菜公司愿意承担支付拖欠租金的责任；2、李莉诉求的欠付租金金额应抵扣李卫和婆婆买菜公司已支付的相当于一个月租金标准的押金7229元；3、在婆婆买菜公司搬离涉案房屋后，李莉私自处理了婆婆买菜公司存放在该房屋内的部分财物，婆婆买菜公司保留追索的权利；4、婆婆买菜公司希望与李莉和解，双方互不追究对方责任。原告李莉围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1.李莉、李卫的身份证复印件各一份，拟证明李莉、李卫的诉讼主体资格；证据2.李莉与李卫于2019年3月11日签订的《物业租赁合同》、催缴租金的微信内容摘要等，拟证明李莉与李卫存在房屋租赁关系以及计算租金的依据；证据3.《物业租赁合同解除通知》及邮寄送达凭证，拟证明李莉已经按合同约定书面通知李卫解除《物业租赁合同》；证据4.解除通知后该门面房屋的照片、李莉要求李卫腾空门面的微信聊天记录等，拟证明在李莉书面通知李卫解除《物业租赁合同》后，李卫没有及时腾空该房屋并交还给李莉。被告李卫向本院提交了如下证据：婆婆买菜公司出具的《授权委托书》一份，拟证明李卫与李莉签订房屋租赁合同是代理婆婆买菜公司的职务行为。被告婆婆买菜公司向本院提交了如下证据：李卫与李莉于2019年3月11日签订的《物业租赁合同》、催缴租金的微信聊天记录，拟证明案涉房屋实际承租人是婆婆买菜公司，而非李卫。本院经审查认为李莉的证据1、2、3、4具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信；李卫的提交的证据能证明婆婆买菜公司委托李卫签订房屋租赁合同的事实，但在签订房屋租赁合同时李卫并没有将该授权委托书提交给李莉，也没有出示该授权委托书，无法证明李莉知晓李卫代表婆婆买菜公司签订房屋租赁合同的待证目的；对婆婆买菜公司的证据，本院认为该证据具有真实性、合法性，但无法证明李莉知晓李卫代表婆婆买菜公司签订房屋租赁合同的待证目的。根据上述已采信的证据及当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2019年3月11日，李莉与李卫签订一份《物业租赁合同》，该合同约定：李卫承租李莉名下位于长沙市芙蓉区××路××号××栋××号门面用于商业经营，租赁期限为10年，自2019年3月12日至2029年3月11日止；租金每三个月支付一次，租金第一年每月为7229元，第二年每月为7785元，李卫应在签订合同三个工作日内支付相当于一个月租金标准的押金7229元；如果李卫未按约定期限支付租金累计满30天以上时，李莉有权解除合同，并且押金不予退还。在合同签订后，李莉依约将涉案门面房屋交付给李卫。李卫是婆婆买菜公司的员工，其实际上将该房屋交给婆婆买菜公司使用。但李卫从未向李莉出示过婆婆买菜公司授权其签订房屋租赁合同的《授权委托书》，也未告知李莉其是代表该公司履行职务行为的事实。此后，婆婆买菜公司分别通过李卫、彭志强等员工的私人银行卡以转账方式向李莉支付了部分租金，并按照合同约定向李莉交付押金7229元。从2019年5月22日起，李卫陆续开始拖欠部分租金，婆婆买菜公司也没有代为支付。李莉多次通过电话、微信向李卫催收，至2020年6月17日，李卫累计拖欠李莉租金满236天以上，共计拖欠从2020年4月12日至2020年6月17日两个多月的租金，李莉计算拖欠租金为15570元。2020年6月17日，李莉到案涉房屋大门上张贴一份落款时间为同年6月16日的《解除物业租赁合同的函告》，内容为：1、告知李卫截至2020年6月17日，李卫已拖欠房屋租金15570元；2、因李卫拖欠房租超过236日，李卫已单方违约，从即日起解除双方于2019年3月11日签订的《物业租赁合同》。此后，李卫和婆婆买菜公司均没有支付拖欠的租金，也没有搬离涉案房屋。为防止损失进一步扩大，2020年9月20日，李莉通知辖区所属的长沙市公安局芙蓉区分局东屯渡派出所干警和物业公司工作人员一同前往涉案门面开锁，将涉案门面房屋收回。此后，李莉向本院提起本案诉讼。本院认为，李莉与李卫签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行相应的义务。本案中，李莉已按约将案涉房屋交付李卫，李卫已使用该房屋，并以自己和他人名义支付了部分租金。但自2019年5月22日起，李卫陆续开始拖欠租金，至2020年6月17日，李卫已累计拖欠李莉的房屋租金236天以上，其行为已构成单方违约。为此，李莉按照合同约定，于2020年6月17日书面通知李卫要求解除租赁合同，故本院确认李莉与李卫签订的《物业租赁合同》在2020年6月17日已经解除。该《物业租赁合同》第八条约定“如果乙方（承租人）未按约定期限交付租金累计满30天以上的，甲方（出租人）有权解除合同，并且押金不予退还”，因李卫无故拖欠租金，系单方违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定，李卫已支付的押金7229元不能抵扣其拖欠李莉的租金。李卫拖欠李莉从2020年4月12日至2020年6月17日的租金，共计两个月零五天，但李莉只主张两个月的租金15570元，属于自由处分自己的民事权利，该项诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。在李莉于2020年6月17日通知李卫解除房屋租赁合同并要求其搬离案涉房屋后，李卫没有及时履行搬离义务，仍实际占有使用该房屋，直到同年9月20日李莉才收回该房屋，故李卫应当支付2020年6月18日至同年9月20日期间的房屋实际占用费，该房屋实际占用费应参照合同约定的7785元/月租金标准计算，共计三个月零二天。因李莉只主张三个月的房屋占用费23355元，本院对此予以支持。婆婆买菜公司作为第三方，主动向债权人李莉表示愿意加入债务，对上述债务承担偿付责任，李莉未在合理期限内明确拒绝，属于债的加入，且婆婆买菜公司系案涉房屋的实际使用人，故债权人李莉可以请求婆婆买菜公司在其愿意承担的债务范围内承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百五十二条、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十五条、第五百八十四条规定，判决如下：一、原告李莉与被告李卫签订的《物业租赁合同》于2020年6月17日解除；二、被告李卫应在本判决生效后三日内向原告李莉支付租金15570元；三、被告李卫应在本判决生效后三日内向原告李莉支付房屋占用期间的占用费23355元；四、被告湖南省婆婆买菜电子商务有限责任公司应对上述第二、三项的款项偿付承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费774元，因适用简易程序减半收取387元，由被告李卫、被告湖南省婆婆买菜电子商务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇二一年三月二十六日法官助理曹某某书记员童某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百五十二条第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。