江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0582民初253号原告：张家港九星商业管理有限公司，住所地张家港欧洲工业园（杨舍镇旗杆村）。法定代表人：赖杰，该公司执行董事。原告：张家港月星家居广场管理有限公司，住所地张家港市杨舍镇九洲国际广场1幢401。法定代表人：李国祥，该公司总经理。两原告共同的委托诉讼代理人：张新华，国浩律师（苏州）事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：王陈芳，国浩律师（苏州）事务所律师。被告：王艳，女，1985年12月10日生，汉族，住张家港市。原告张家港九星商业管理有限公司（以下简称九星公司）、张家港月星家居广场管理有限公司（以下简称月星公司）与被告王艳租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告九星公司、月星公司的委托诉讼代理人王陈芳、被告王艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九星公司、月星公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告一、二支付综合费用40964.62元、空调费3489.3元、违约金37684.44元、滞纳金6253.93元（暂计至2020年9月30日，自2020年10月1日起按照年利率24%计算至实际清偿之日止）合计88392.29元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告一为张家港市杨舍镇九洲国际广场1幢401室的房屋所有人，该房屋用于开设张家港月星家居广场，原告一委托原告二对张家港月星家居广场进行管理并代为行使出租人的相关权利。2019年7月20日，原告一、二与被告签订《展位租赁合同》，原告一将张家港月星家居广场A312的展位出租给被告，展位面积232.62平方米，租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日。自2019年9月1日起计收综合费用，综合费用为每月54元/平方米，合计每月12561.48元。综合费用按每半年为一个结算期，先付后用，被告应于合同签订之日起5日内支付第1期的综合费用，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日前15日一次性支付，即被告应当于2020年2月15日一次性支付第二期综合费用75368.88元。如逾期支付，被告应按每日0.5%计算支付逾期付款滞纳金。另外，被告应承担按租赁展位使用面积分摊的空调费用。合同签订后，被告未能按约在2020年2月15日支付第二期综合费用，并于2020年6月15日撤场。2020年3月1日至6月15日期间，被告结欠综合费用40964.62元(2020年3月1日至6月15日期间综合费用应付为：12561.48元×3.5个月，扣除王艳在原告账户留存0.56元及2020年8月25日支付3000元)以及空调费3489.3元(232.62平方米，每平方米每月5元，按三个月计算)。原告认为，原被告双方签订的合同合法有效，被告应当按约支付展位的综合费用及空调费。现被告逾期付款已超过一个月，原告有权按照《展位租赁合同》第三条第三款、第七条第四款第九项要求被告支付滞纳金及违约金。综上，为维护合法权益，根据《民事诉讼法》第119条之规定，原告特具状贵院，望予支持。王艳辩称，2020年3月15日我方就向月星公司提交了撤场申请，终止了双方的权利义务。在2020年3月15日我方将门店关掉，东西原告不让搬走，现还在展位中，这些东西我方不要了。但之后，原告又强行要求我方再次签署撤场协议，继续承担三个月综合费用。该霸王条款我方无法接受，原告的格式合同无法律依据。我方交清至2020年2月底的综合费用，无需再承担任何费用。空调费原告计算方式对的。根据政府相关文件，疫情期间建材商户在2020年3月1日前停止营业时段，均可减免一个月的房租12561.48元。月星公司应退还我方质保金12000元，及2020年8月25日收取的4000元费用。在我方进驻月星商场时，月星公司承诺整改中厅作为最佳位置，但月星公司未能兑现该承诺，导致我方花费数百万进驻投资，造成巨额亏损，月星公司应承担违约责任。我方品牌进驻月星商场后2年时间，周围商户围挡撤店，使得我方门店被围堵在客户无法找到的位置，在工厂逼迫我方要求换商场重新投资下，我方多次同月星公司协商未果，导致我方歇业关店，月星公司有不可推卸的责任。综上，我方无需承担任何综合费用。月星公司应退还我方保证金、房租减免金和4000元费用，共计应退还28561.48元。本院经审理认定事实如下：张家港九星商业管理有限公司【曾用名：张家港九洲家居装饰城(市场)有限公司，张家港九星房地产开发有限公司，以下统一简称九星公司】是张家港市杨舍镇九洲国际广场1幢401室的所有权人，该房建筑面积7825.20平方米。2015年12月1日月星公司以上述房屋为住所地进行了工商登记。2019年7月20日九星公司(甲方、出租人)、与王艳(乙方、承租人)、月星公司(丙方、管理人)签订《展位租赁合同》，约定：甲方将上述房屋中编号为A312的展位出租给乙方使用，展位计费面积232.62平方米(含实际使用面积25%的公共公摊部分)；乙方承租该展位用于经营定制品种顾家品牌；二、租赁展位的交付、租赁期限1、乙方在展位交付前已实际勘查该展位，确认该展位符合合同约定，并同意编号为A312的展位符合交付乙方承租的条件，乙方于交付日即2019年9月1日接收该租赁展位。2、展位租赁期限为自交付日起至2020年8月31日止。3、计费日：甲乙丙三方同意，本合同自2019年9月1日起计收综合费用。三、综合费用、服务质量保证金及其支付方式1、综合费用包括展位租金、物业管理费(该费用包括公共部位水电、消防、电梯的维护、公共区域装修维护、商场设备设施的维修、公共卫生费用)、商场运营管理费(该费用包括商场管理费用、营销推广费用、财务费用、公共安全费用)。2、乙方承租展位综合费用每月每平方米54元，月合计12561.48元。3、综合费用按每半年为一个结算期，先付后用。乙方应当于本合同签订之日起5日内支付第1期的综合费用，第1期综合费用自本合同约定的交付日起算。以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付。如乙方逾期支付，除应补交综合费用外，还应向丙方支付逾期付款的滞纳金，滞纳金每日按逾期应付款额的0.5%计算，自本合同约定的付款期限届满之次日起计算至实际付款之日止。6、为保证乙方的商品及服务质量，乙方必须在本合同签订之日起5日内向丙方一次性缴纳商品服务质量保证金13000元。7、如遇乙方经营商品出现质量投诉(包括但不限于向丙方、相关行政管理部门、消费者协会投诉)而在7个工作日之内未及时解决的，则乙方应当无条件服从丙方做出的决定，丙方因此而付出的一切费用(包括但不限于赔偿金、差旅费、鉴定费、律师费等)将从乙方缴纳的质保金中扣除，并书面通知乙方，乙方必须在3个工作日内补足质保金。如乙方退场后，丙方受理商品“三包”期内的投诉，在通知乙方7日内未得到乙方的明确答复，丙方有权先行处理，所需费用从质保金中扣除；同时通知乙方及时补足质保金，乙方须在收到丙方通知之日起3个工作日内补足质保金。租赁期满，从乙方退场之日起满1年或完成最后一单送货之日满1年(具体以时间最末的为准)，乙方无售后遗留问题则由丙方通知乙方在商品三包期结束后10个工作日内无息归还乙方交存的质保金，但乙方对消费者承诺的质量保证期超过上述期限的，按其承诺期限执行结束后退还质保金。四、甲方的权利和义务1、甲方委托丙方按照展位租赁合同的约定向乙方收取相关费用；2、甲方应当按时向乙方交付符合展位租赁合同约定的展位。3、甲方全权委托丙方对商场进行经营管理，代为行使本合同约定的出租人权利。五、乙方的权利和义务5、乙方自行承担承租展位内照明设施及相应电费、电话电讯费。乙方应当承担按租赁展位使用面积分摊的空调费用和取暖费(北方城市取暖费根据当地实际情况另行收取)。……六、丙方的权利和义务1、丙方有权按照展位租赁合同约定及甲方的委托，向乙方收取相关费用，代为行使本合同约定的出租人权利。……5、因乙方未及时支付综合费用或其他相关费用，导致解除租赁合同的，丙方有权根据本合同约定折价变卖或其他方式处理展位内的商品并将其商品折价款项冲抵其债权。6、丙方如折价变卖展位内商品并将折价款项冲抵债权的，则折价款项冲抵债权后的剩余款项，丙方应当自冲抵后10个工作日内归还给乙方；折价款项不足冲抵债权的，丙方有权继续向乙方追索剩余债权。7、丙方因商场布局调整，或工程改造等需要、有权对乙方展位作适当调整，乙方应无条件服从并积极配合。七、变更、终止和解除本合同的条件1、协商一致，可以解除展位租赁合同。2、租赁期间，乙方如提前终止合同应提前3个月书面通知丙方并支付丙方相当于3个月的综合费用作为违约金。如丙方的损失超过该违约金，丙方仍有权追偿；丙方如需提前终止合同，亦应提前3个月书面通知乙方，否则，亦应承担相当于3个月的综合费用作为违约金。4、若发生下列情况之一的，丙方有权采取断水、断电、断电话、断暖气等限制乙方经营的措施，要求乙方支付3个月综合费用作为违约金并向乙方追偿因此造成的一切损失，同时丙方有权立即通知乙方解除本合同：……(9)乙方拖欠综合费用及其他费用超过1个月的；或乙方未重新交纳或补足质保金达30日。……九、合同终止后的财产处理1、本合同无论因何种原因终止，乙方有责任于自合同终止之日起24小时内将展位及附属设施完好无损移交丙方，乙方在付清欠丙方所有款项后，可将自有商品或可移动设备带走。乙方应根据丙方要求，负责拆除展位内的装修，清理展位，由此产生的所有费用由乙方承担。2、本合同无论因何种原因终止，乙方在交清包括质保金等所欠甲方一切费用后，才能带走已有商品，否则，丙方有权留置乙方在承租展位内的所有商品。丙方催告(电话、书面通知、邮件等)后三日内，乙方仍未缴清所欠费用后，丙方有权根据商品现状以低于成本价进行销售以抵扣乙方所欠款项及其所产生的孳息及保管费，抵扣商品可由丙方自行处置，包括但不限于折价销售。抵扣以外的商品经丙方通知乙方领取，超过通知期限5个工作日后乙方未领取的，视为乙方抛弃物。……三方并约定了其他合同条款。合同签订后，九星公司按约交付展位给王艳。王艳在2017年9月向月星公司缴纳了商品服务质量保证金12000元。王艳支付了上半年度的综合费用。2020年3月1日起下半年的综合费用王艳未能按合同约定“先付后用”。2020年3月15日王艳以个人原因为由申请撤场。2019年6月15日月星公司与王艳达成撤场协议书，约定：1、自2020年6月16日起月星公司收回原提供给王艳使用的场地，王艳不再享有该场地的使用权；2、月星公司提供给王艳的场地计费至2020年6月15日止。……3、产品撤展前，乙方应缴纳13000元给甲方，作为产品质量保证金.对售出产品在保修期内，顾客因质量问题提出维修、换货或退货时，王艳应在接到月星公司通知之日起10天内给予处理解决，否则月星公司有权单方面处理，并在质量保证金中扣除各项处理费用。4、产品质量保证金从王艳在月星商场经营过程中最后完成的商品送货起一年后返还王艳，……。2020年8月25日王艳支付给月星公司3000元。因此，王艳尚欠计算至2020年6月15日的综合费用40964.62元、空调费3489.3元。上述事实有苏(2020)张家港市不动产权第8215371号产权证、《展位租赁合同》、质保金收据、3000元收据、撤场申请、撤场协议书以及当事人陈述佐证。审理中，王艳举证了2020年3月10日张家港九洲家居(市场)有限公司向九洲装饰城各商户发出的《关于减免新冠病毒疫情期间商户租金的通知》，其中通知免租一个月，减免条件：1、2020年11月8日前续签下一年度租金合同个，且一次性付清全年租金的商户……；2、严格履行现合同条款，无欠租，无提前终止或中断履行现合同约定等违约行为；3、服从市场管理，守法经营，无造谣传谣、扰乱市场等违规行为。王艳认为根据该通知应免除其一个月综合费用。九星公司及月星公司对该通知真实性没有异议，认为王艳不符合通知中减免租金的条件，不同意减免一个月租金。双方各执己见，调解不成。本院认为，原告与被告之间的展位租赁合同合法有效。被告因自身原因要求在租赁期间内提前解除合同，应承担合同约定的提前解除合同的违约责任。原告与被告达成撤场协议，同意计算费用至2020年6月15日，从2020年6月16日起收回出租场地，因此双方的合同于2020年6月15日解除。本案合同至2020年8月31日到期。如果按合同约定由被告承担提前解除合同违约金即三个月的综合费用计算，则违约产生的综合费用要从2020年6月16日计算至2020年9月15日，已经超过了租赁期间。本院认为，根据本案合同的租赁期间一年、已经履行的租赁期间九个半月，尚余租赁期间两个半月，及守约方即原告对租赁利益的合理预期来看，应对违约金作调整，按剩余两个半月租期相应调整违约金按两个半月的综合费用计算即31403.7元(每月按12561.48元计算)。被告认为在2020年3月15日即撤场和其与月星公司达成的撤场协议矛盾，且不符合合同约定的提前三个月申请撤场的约定，对该答辩意见不予采信。被告应按撤场协议的约定支付合同解除前即至2020年6月15日的综合费用及空调费给原告。被告未能按合同约定预付租金、又提前解除合同并未和原告续约，被告作为违约方无权再要求原告给予一个月的免租优惠。被告支付给月星公司的质量保证金尚未到退还日期，被告可在退还条件满足后，与原告根据合同约定另行结算。被告称支付给原告的4000元中有1000元付款被告未能举证证明，本院对该1000元付款不予认定。被告认为月星公司有其他违约行为，但无证据佐证，本院对被告的该答辩意见不予采信。综上，原告的诉讼请求基本合法正当，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款的规定，判决如下：被告王艳应支付给原告张家港九星商业管理有限公司、张家港月星家居广场管理有限公司综合费用40964.62元、空调费3489.3元、违约金31403.7元，共计75857.62元，限被告在判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息.案件受理费2010元减半计取1005元，由原告张家港九星商业管理有限公司、张家港月星家居广场管理有限公司负担157元，由被告王艳负担848元。被告负担的848元，限被告王艳在判决生效后10日内直接支付至本院诉讼费账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费用。审判员  赵春华二〇二一年三月二日书记员  张焱萍张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：62×××62。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××63。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。