湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2426号上诉人(原审被告)：湖南华悦星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道望新路**，统一社会信用代码：91430104790322951W。法定代表人：郭毅，该公司经理。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐达伟，男，1994年8月14日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。上诉人湖南华悦星城置业有限公司（以下简称华悦公司）因与被上诉人徐达伟商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初10135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。华悦公司上诉请求：1.撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初10135号民事判决并依法改判；2.本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，上诉人无需向华悦公司支付违约金11059元，该项目于2019年6月30日完工并验收，已经达到竣工验收条件与交房标准，上诉人通知业主于2019年6月30日办理收房手续，被上诉人拒绝收房，应当自行承担损失，故上诉人不存在违约交房并无需支付违约金。另上诉人无需支付物业管理费，该房屋于2019年6月30日已经满足交房条件，根据双方买卖合同约定，物业费收取从房屋交付或者出卖人发出交房通知书载明交付日期起，故应当由被上诉人自行承担物业管理费。徐达伟辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。徐达伟向一审法院起诉请求：1.华悦公司承担逾期交房的违约赔偿金15513元。2.华悦公司承担交付商品房之前的物业管理费1152元。3.华悦公司承担本案的诉讼及其他费用。一审法院认定事实：2018年6月13日，徐达伟作为买受人与华悦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ180015702），徐达伟购买了华悦公司开发的位于长沙市岳麓区××路××号××栋××号房，建筑面积87.27平方米。合同第五条约定购房总金额为767976元。合同第十条约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）．遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；2）．行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；3）．合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的。4）．买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的其他相关款项和费用），或未按时办理入伙手续的。5）．非因出卖人原因致使买受人按揭贷款手续不能完成，按揭款项尚未到达出卖人指定帐户的。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起十五日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件四《合同补充协议》第九条其他约定：……5.《商品房买卖合同》中约定的书面通知，其送达方式包括邮寄送达、直接送达或在媒体公告送达。合同签订后，徐达伟向华悦公司支付了购房首付款237976元，剩余530000元采用公积金贷款方式支付。华悦公司于2019年6月28日在《长沙晚报》上公告《交房公告》：“美麓阳光新寓项目将于2019年6月30日开始交付，请业主携带购房合同和业主身份证等资料前往营销部（Ａ栋首层）办理交付手续。集中交付周期为15天。”徐达伟于2020年3月14日收房，并支付了2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理费2094元。另查明：因华悦公司与施工单位之间有合同纠纷，施工单位拒不配合项目竣工验收工作。2019年11月21日，美麓阳光小区A栋工程经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位竣工验收合格。2020年1月19日，美麓阳光小区A栋工程竣工验收备案。一审法院认为，徐达伟、华悦公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。根据合同约定，华悦公司应于2019年6月30日前将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付徐达伟，而涉案房屋于2019年11月21日才经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位竣工验收合格，存在逾期交房的违约行为。华悦公司主张导致逾期交房是因施工方拒绝配合竣工验收造成，因此没有违约，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，华悦公司与案外人的纠纷不能由徐达伟来承担责任，既然合同约定了徐达伟、华悦公司的各自义务，双方均应当予以履行。华悦公司未在合同约定的时间内交付符合本合同约定的房屋，存在违约行为，应当承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。因本案所涉房屋于2019年11月21日才达到合同约定的交房条件，故一审法院认定华悦公司逾期交房的时间为2019年7月1日至2019年11月21日止。根据合同第十一条约定的按日万分之一支付违约金，法院确定华悦公司支付给徐达伟的违约金为11059元（767976元×0.1‰×144天）。对于徐达伟主张华悦公司承担合法交房之前的物业管理费1152元，根据《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”对于逾期交房期间的物业管理费应由华悦公司承担，现徐达伟已垫付逾期交房期间的物业管理费，徐达伟向湖南华悦公司追偿上述费用，理由正当，故一审法院对徐达伟的该项诉请部分予以支持，确定华悦公司支付徐达伟垫付的2019年7月1日至2019年11月21日的物业管理费820.34元（87.27平方米×2元／平方米／月×4.7月）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、限湖南华悦星城置业有限公司在判决生效之日起十日内向徐达伟支付违约金11059元。二、限湖南华悦星城置业有限公司在判决生效之日起十日内向徐达伟支付垫付的物业管理费820.34元。三、驳回徐达伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费216元，减半收取108元，由华悦公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审法院查明的案件事实本院予以确认。本院认为，根据一审法院查明的事实，案涉商品房实际上是2019年11月21日才经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位竣工验收合格，即至2019年11月21日，上诉人才具备交房条件，而根据双方签订合同约定，华悦公司应于2019年6月30日前将经验收合格并符合《商品房买卖合同》附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付徐达伟，上诉人存在违反合同约定逾期交房的违约行为，一审法院据此认定从2019年7月1日至2019年11月21日由上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金与返还被上诉人支付的物业管理费并未超出华悦公司应承担的违约责任，应予维持。综上所述，湖南华悦星城置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费216元，由湖南华悦星城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 姚贤辅审判员 金新贵二〇二一年三月十五日书记员 孙 娇