台州市路桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1004民初5349号 原告：叶海霞，女，1981年8月25日出生，汉族，住台州市路桥区。 原告：唐敦生，男，1977年11月28日出生，汉族，住台州市路桥区。 原告：叶海丽，女，1983年7月15日出生，汉族，住台州市路桥区。 原告：泮巨林，男，1984年7月26日出生，汉族，住台州市路桥区。 原告：马军，男，1980年11月21日出生，汉族，住台州市路桥区。 原告：段漫丽，女，1976年7月2日出生，汉族，住台州市路桥区。 上列六原告委托诉讼代理人：郑超、朱娇霞，浙江海贸律师事务所律师。 被告：梅苑小区业主委员会，地址路桥区路桥街道卖芝桥东路梅苑小区。 主任：陈金玲。 委托诉讼代理人：陈超、王梓丞，台州市路桥区天维法律服务所法律工作者。 原告叶海霞、唐敦生、叶海丽、泮巨林、马军、段漫丽与被告梅苑小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，适用简易程序分别于2020年12月15日、2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑超、被告的委托诉讼代理人王梓丞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶海霞、唐敦生、叶海丽、泮巨林、马军、段漫丽向本院提出诉讼请求：一、撤销被告作出的选聘台州市群欢物业管理有限公司作为梅苑小区物业服务企业的决议；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：路桥区路桥街道东城社区卖芝桥东路819号梅苑小区（下称“梅苑小区”）系台州市路桥区路桥街道城中村改造开发有限公司投资建设的经济适用房项目。2018年，该公司将梅苑小区裙楼商铺进行集中出售，各原告分别取得梅苑小区裙楼各商铺的所有权。因梅苑小区系老小区，原物业服务企业疏于管理，又因原告所有的各商铺均为沿街设置的裙楼商铺，原物业服务企业从未提供过物业服务，故原物业服务企业从未向各原告主张过物业费。同时，被告从未将裙楼商铺的业主视为梅苑小区的业主，未将裙楼商铺的业主加入梅苑小区业主群，甚至被告负责人也明确表示裙楼商铺不属于被告的自治管理范围，其也无权代表裙楼商铺的业主。2020年10月，各原告收到台州市群欢物业管理有限公司（以下简称“群欢物业公司”）寄送的催讨物业费《律师函》后，方得知，被告于2019年8月在未召开业主大会，也未告知裙楼商铺的业主的情况下，擅自对外进行物业服务采购，并最终作出决议，选聘群欢物业公司作为梅苑小区物业服务企业，并在与群欢物业公司签订的物业服务合同中就梅苑小区住宅和裙楼商铺的物业服务收费标准分别进行约定，裙楼商铺的物业服务收费标准远高于住宅。原告认为，《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》均规定，选聘和解聘物业服务企业应由全体业主共同决定，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。被告在选聘群欢物业公司作为梅苑小区物业服务企业的过程中，从未履行法定职责，未按照法定程序召开业主大会对解聘及选聘进行讨论决定，甚至在事关裙楼商铺业主切身利益的物业服务费标准问题上也从未告知原告，更谈不上与各原告协商，径自与群欢物业公司确定裙楼商铺的物业服务费标准，严重侵害了各原告的合法权益。故诉至法院，要求法院支持原告的诉讼请求。 被告梅苑小区业主委员会辩称：一、被告选聘物业的程序合法，被告已在小区张贴公告，并采用书面征求意见的形式，挨家挨户发放表决票征求业主意见。在物业招标前已有半数以上的业主在表决票上签名同意选聘物业，符合《物权法》第76条、《物业管理条例》第12条、《台州市业主大会与业主委员会指导规则》第20条规定。二、被告选聘群欢物业公司作为梅苑小区的物业服务企业没有侵害原告的实体权益。梅苑小区现约定的商铺物业费为2.6元/㎡·月，与该商铺2018年拍卖时约定的物业费2.4元/㎡·月相差不大。选定群欢物业公司作为梅苑小区的物业服务企业后，小区住宅的大部分业主均已缴纳物业费，也证明大部分业主对群欢物业公司的物业服务是肯定的。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供了原告身份证6份、不动产权证书6份、梅苑小区业主委员会备案表、关于路桥区梅苑小区物业服务的成交结果公告的网络截图、照片2张、律师函、原告叶海霞丈夫俞金森与被告负责人陈金玲的录音2段、竣工验收备案表复印件、梅苑小区Ａ地块建设工程项目批前公告、房屋备案登记分户表及梅苑小区业主段某的证言。经质证：1、对于原告提供的身份证、不动产权证书、梅苑小区业主委员会备案表，被告没有异议，本院对该组证据予以认可。2、被告对原告提供路桥区梅苑小区物业服务的成交结果公告、照片、律师函来证明群欢物业公司系梅苑小区物业服务企业的待证事实没有异议，本院对该组证据予以认可。3、对于原告提供的录音，被告认可录音的真实性，但对证明内容有异议，被告认为陈金玲的言论仅代表个人，不能代表业主委员会，陈金玲在录音中提到没有召开业主大会、也不管商铺的事情，事实上关于选聘物业，被告已召开业主大会，并向业主发放表决票，应以事实为准。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第78条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”即梅苑小区业主委员会的决议对商铺业主是否有约束力应当按照法律规定，不是由业主委员会主任的个人言论决定的；对于梅苑小区选聘物业公司有无通知业主，有无召开业主大会，也不能单凭陈金玲的个人言论，应当结合其他证据，综合判断。4、对于原告提供的竣工验收备案表、梅苑小区Ａ地块建设工程项目批前公告、房屋备案登记分户表，被告对其中载明梅苑小区共有505户，建筑面积为53303㎡的情况予以认可，本院综合审查原、被告提供的证据，认为原告提供的房屋备案登记分户表与被告提供的梅苑小区业主及面积信息的证据能基本对应，本院对该组证据予以认定。5、对于证人段某的证言，被告认为段某该户的表决票系其本人签字，鉴于段某本人已到庭否认签名，被告亦未提供其他证据补充证明段某的签字系其本人所签，本院对其证言予以采信，认为该户的表决票真实性存疑。 被告为支持其辩称，向本院提供了梅苑小区临街商铺拍卖公告、梅苑小区物业服务招标资料、物业服务合同书、物业招标方案业主表决票310张、收款收据21本、公告照片、梅苑小区物业费资料、房产分层分户平面图、房屋分户面积明细表、房屋建筑面积测绘成果书。经质证：1、对于被告提供的拍卖公告，原告认为与本案无关，本院认为该份证据能证明，梅苑小区临街商铺于2018年公开拍卖时约定的物业管理费为2.4元每平方／月的事实。2、对于被告提供的物业服务招标资料和物业服务合同书，原告质证认为该组证据仅能证明选聘物业公司后续程序合法，不能证明被告准备选聘物业公司的前置程序合法，不能证明被告已按照法律规定召开业主大会。本院对该组证据证明梅苑小区通过公开招标程序选定群欢物业公司为小区物业服务企业的待证事实予以认定。3、对于被告提供的表决票，原告对真实性有异议，认为大部分表决票都是被告伪造的，并非小区业主本人签名。本院审查表决票，对其中业主段某本人到庭表态未签过字的、票面载明代签的、同一户有重复票的、签名与实际业主及家庭成员无法对应的，真实性存疑的部分表决票不予认定，对原告认为签名真实性有异议，但未能提供证据予以反驳的部分表决票予以认定。4、对于被告提供的物业费收款收据，原告认为该份证据与被告选聘物业程序是否违法没有关联，本院对该组证据证明梅苑小区398户业主已支付2019年9月至2020年9月的物业费的待证事实予以认可。5、对于被告提供的公告照片，原告对真实性有异议，认为无法核实公告张贴的时间，但未提供相应证据予以反驳，本院对该证据予以认定，能证明被告已就小区拟选聘物业公司张贴公告的事实。6、对于被告提供的梅苑小区物业费资料、房产分层分户平面图、房屋分户面积明细表、房屋建筑面积测绘成果书，原告书面质证对该组证据三性均有异议。本院认为，路桥街道办事处出具的梅苑小区物业费资料记载的业主及面积信息与原告提供的房屋备案登记分户表内容基本一致，房产分层分户平面图、房屋分户面积明细表、房屋建筑面积测绘成果书系由台州市路桥区路桥街道城中村改造开发有限公司委托台州市准诚测绘有限公司测绘出具，在路桥房管局留档的材料，且表格中登记的面积与原、被告提供的房屋分户面积能对应，本院对该组证据予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告叶海霞系路桥街道东城社区卖芝桥东路819号梅苑小区2幢卖芝桥东路801号商铺业主，原告唐敦生系梅苑小区2幢卖芝桥东路803号商铺业主，原告叶海丽系梅苑小区2幢卖芝桥东路805号商铺业主，原告泮巨林系梅苑小区2幢卖芝桥东路807号商铺业主，原告马军系梅苑小区2幢卖芝桥东路811、813、815号商铺业主，原告段漫丽系梅苑小区2幢卖芝桥东路817号商铺业主。被告梅苑小区业主委员会于2018年1月备案成立。 为了梅苑小区选聘新的物业服务企业，被告路桥区路桥街道梅苑小区业主委员会于2019年6月24日起，采取上门发放表决票的形式向梅苑小区各业主征求小区物业选聘方案的意见。表决票载明：“方案一：住宅1.5元/㎡月，商业2.6元/㎡月，地下车位500元/个年，储藏室1元/㎡月。小区公共部位广告收入归物业公司所有；方案二：住宅1.4元/㎡月，商业2.6元/㎡月，地下车位500元/个年，储藏室1元/㎡月。小区公共部位广告收入归物业公司所有，地面公共停车位允许物业公司管理并收费但不得超过40元/月车。”此次征求意见共收回表决票310张，其中同意票270张，建议取消物业的1张、认为价格太高的1张、到庭否认本人签名的1张、重复签名的4张、载明为代签的9张、签名与业主及家庭成员登记情况不符的24张。2019年7月15日，被告梅苑小区业主委员会在小区张贴《公告》，载明：“因小区目前处于无物业状态，造成小区管理混乱，严重影响小区正常运转，经与业主征询意见，大部分业主同意聘请物业公司管理本小区。经街道、社区及业委会讨论决定，通过公开招标方式招聘物业公司管理本小区。如有不同意见，请于2019年7月15日至2019年7月24日至社区反映。”2019年8月16日，路桥区梅苑小区物业服务项目经公开招标程序，确定台州市群欢物业管理有限公司中标。同年9月，被告梅苑小区业主委员会与群欢物业公司签订了《路桥区梅苑小区物业服务合同书》，约定物业服务期限三年；住宅面积为41142㎡，物业费为1.2元/㎡·月；商业面积为2447㎡，物业费为2.6元/㎡·月；地下车位为109个，物业费为500元/个·年；储藏室面积为3900㎡，物业费为1元/㎡·月。此后，群欢物业公司按约为梅苑小区提供物业服务，该小区398户业主已缴纳2019年9月至2020年9月的物业费。2020年10月，因未缴纳物业费，六原告陆续收到群欢物业公司催缴物业费的律师函。 据统计，梅苑小区有住宅505户（其中11幢1102为1101户的跃层），商铺9户（其中卖芝桥东路811、813、815号商铺业主均为原告马军），根据“同一买受人拥有一个以上专有部分的按一人计算”的法律规定，梅苑小区的业主总人数为511户。根据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定及原、被告在庭审时认可的统计方式，梅苑小区的住宅加商铺的套内面积为34687.21㎡，储藏室套内面积为1978.19㎡，建筑物总面积为36665.4㎡。被告共收回表决票310张，扣除不同意票及本院认为真实性存疑的表决票后，同意的表决票为270张，占业主总人数52.84%，同意表决票的专有部分面积为19022.1㎡，占建筑物总面积51.88%。 本院认为，业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本院分别针对原告的实体权益和程序权益有无受到侵害分析如下： 一、原告叶海霞、唐敦生、叶海丽、泮巨林、马军、段漫丽的实体权益有无受到侵害。本案的业主实体权益有无受到侵害，是指被告梅苑小区业主委员会作出选聘群欢物业公司的决定，是否导致原告个人在人身、财产等方面遭受到重大利益损害。原告主张《物业服务合同书》中约定的商铺物业费2.6元/㎡·月明显高于市场价格，侵害了原告的权益，但未提供相应证据，本院不予采信。本院认为，被告梅苑小区业主委员会已举证证明梅苑小区商铺在2018年公开拍卖时约定的物业管理费为2.4元/㎡·月，与案涉《物业服务合同书》约定的商铺物业费2.6元/㎡·月相差不大。《物业服务合同书》约定的住宅及商铺物业费收费标准亦未超出表决票记载的两种方案。另梅苑小区398户的住宅业主已缴纳第一年的物业费，可以视为对该物业服务关系的认可。故现有证据不能认定案涉《物业服务合同书》侵害了梅苑小区业主的实体权益。 二、原告叶海霞、唐敦生、叶海丽、泮巨林、马军、段漫丽的程序权益有无受到侵害。业主程序权利有无受到侵害指业主委员会作出决定的程序是否违反了法律法规的强制性规定。原告主张被告选聘物业服务企业未召开业主大会。根据《物业管理条例》第12条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”。现被告梅苑小区业主委员会已向本院提供物业招标方案业主表决票及张贴公告的照片。本院认为被告在小区内张贴公告告知业主选聘物业服务企业，并采取上门发放表决票的形式，书面征求业主意见召开业主大会，符合法律法规规定，原告的主张本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，决定该事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。原告认为表决票和照片的真实性有异议，是被告伪造的。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，在原告仅提出异议，但未提供证据予以反驳的情况下，要求法院对每张表决票是否反映业主签名时的真实意思，进行深入实质的审查，既不符合举证质证规则亦不具有可行性。本院在对表决票进行形式审查后，认为其中业主段某本人到庭否认签名的、票面载明代签的、同一户有重复票的、签名与业主及家庭成员不相符的，共38张表决票真实性存疑。对剩余的表决票，本院结合梅苑小区78%的业主已缴纳物业费的实际情况，推定在表决票上签名同意物业招标方案是业主的真实意思表示。据此，即便对真实性存疑的、建议取消物业的、认为价格太高的共40张表决票予以剔除，剩余同意表决票的数量及面积亦已达到《中华人民共和国物权法》第76条“双过半”要求。本院认定，被告梅苑小区业主委员会选聘小区物业的程序未违反法律法规的强制性规定，原告叶海霞、唐敦生、叶海丽、泮巨林、马军、段漫丽的程序权益未受到侵害。 综上，被告梅苑小区业主委员会就决定梅苑小区选聘物业服务企业的事项已采用书面征求意见的形式召开业主大会，程序合法，且表决结果也达到“双过半”，被告作出的选聘台州市群欢物业管理有限公司为梅苑小区物业服务企业的决议应为合法有效。因原告叶海霞、唐敦生、叶海丽、泮巨林、马军、段漫丽未能提供证据证明上述决议违反法律规定或对其造成侵害，原告的诉讼请求缺乏法律和事实依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年3月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第八条、第九条、《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告叶海霞、唐敦生、叶海丽、泮巨林、马军、段漫丽的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告叶海霞、唐敦生、叶海丽、泮巨林、马军、段漫丽承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 何静雯 二〇二一年三月十六日 代书记员 楼鑫芳 附： 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。 《物业管理条例》 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。