广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1873号原告：佛山市南海区桂城街道叠北社区叠北经济联合社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：郑里洁，北京市盈科(佛山)律师事务所律师。被告：江启星，男，1982年10月10日出生，汉族，住广东省广宁县。原告佛山市南海区桂城街道叠北社区叠北经济联合社诉被告江启星租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于同年3月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑里洁、被告江启星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金21560元、管理费350元，共计21910元；2.原告没收被告履约保证金6160元；3.被告向原告支付逾期付款违约金（以每月欠缴租金与管理费金额按每日1%计算至实际履行之日止，暂计算至2020年12月20日为176782.4元）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月1日，原告与被告签订《旧机动车车位场地租赁合同》，将位于海八路华南二手车市场内xx的场地（以下简称“租赁物”）租赁给被告使用。双方合同约定：租赁期限为2年（从2017年2月1日至2019年1月31日），租金每月为3080元，管理费每月50元，按月于每月5日前支付，履约保证金为6160元，若拖欠则须每日按所欠租金和管理费的总金额的1%支付违约金，逾期15天没收履约保证金。合同签订后，原告按合同约定将租赁物交付给被告使用。2018年7月，被告开始拖欠原告租金及管理费，至今未缴纳。嗣后，原告曾多次向被告追讨，被告却一直未付。综上，原告认为，原告将租赁物租赁给被告使用，并履行了交付使用的义务，被告拖欠租金及管理费行为已经侵害了原告的合法权利，为维护原告合法权利，故提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告诉请内容。2018年7月10日，被告电话联系管理人员，告知因经营问题，将于2018年7月搬离，实际于2018年7月15日搬离，并电话告知管理人员涉案租赁物没有钥匙，为空的租赁物。由于是被告本人违约合同，同意原告没收保证金，经济社管理人员同意后，场地已交回。只有7月的15天租金未交，其余租金已经支付完毕，但无交接单，被告自行搬离。被告签订合同时，承租的租赁物部分为空地（车位），部分为框架结构的建筑物。2018年7月15日后原告并未过催讨租金。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：原告出示的集体土地使用证，为原告主张涉案租赁合同所在土地，在被告未能举证反驳的情况下，本院予以采信。原告出示的欠费与违约金计算清单，为原告单方制作，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告主张涉案土地位于南海市桂城区叠北管理处东胜村（土名）洪滘口、元顺围，用途为厂房，使用权类型为批准拨用宅基地，使用权面积为37360.90平方米。2017年2月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《旧机动车车位场地租赁合同》，约定甲方将位于海八路华南二手车市场内xx的场地使用权出租给乙方使用。租赁期限从2017年2月1日起至2019年1月31日止。场地租金每月3080元，车位管理费标准为每个车位每月10元，合计车位管理费每月50元。乙方应在每月5日前将每月的租金和管理费一次性付清给甲方。乙方应于本合同签订之日一次性缴交6160元履约保证金，合同期满后，乙方没有拖欠税、费的，甲方须不计息全额退还该保证金。乙方对场地及附着物负有修缮、维护的义务并承担相应费用，不得擅自改变附着物结构，不得擅自改建、翻建、新建。如乙方拖欠租金和管理费，则甲方除追缴所欠交的租金和管理费外，乙方还须每日按所欠租金和管理费的总金额的1%（百分之一）支付违约金，逾期15天未缴交租金和管理费的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，有权收回车位场地使用权，且不退回已收租金和管理费、履约保证金。原、被告明确承租时地上有附建筑物，原告明确该建筑物无规划报建许可证。2021年1月20日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述被告欠付的具体费用为：2018年7月至2019年1月期间每月欠付费用3130元（租金及管理费），上述合共21910元。原告陈述市场拆除的情况为：2018年10月份，原告发出通知告知市场需整改，届时不再续签，2019年2月19日及2019年2月28日通知已到期租户将租赁物返还给原告，在通知中明确针对租户为2019年1月9日及2020年1月31日到期的租户，若已到期租户未交还租赁物，将断水断电。2019年6月原告将市场需整改拆除部分全部推平，在推平前确认在土地上的租户已全部搬走。涉案租赁物为己方强行收回后在2019年6月份推平。本院认为：《旧机动车车位场地租赁合同》虽约定租赁物为场地使用权，但合同中亦包含了地上附着物的约定（“乙方对场地及地上附着物负有修缮、维护的义务并承担相应费用，不得擅自改变附着物结构……”）,原、被告也确认承租时场地上有上盖建筑物，即原、被告之间的租赁合同关系实为包含土地和地上附着物两部分，涉案土地有对应的集体土地使用证，该部分合法有效，而地上建筑物无相应规划报建许可证，该部分依法无效。合同约定被告逾期15天未缴交占用费和管理费的，视为乙方违约，原告有权单方解除合同、收回车位场地使用权。被告主张已在2018年7月份搬离而并未使用租赁物。原告主张被告从2018年7月份开始欠付占用费及管理费，原告并未举证向被告催讨租金，没有举证行使解除权及时止损，也没有举证收回涉案租赁物存在障碍（原告并未举证双方之间存在交接、也未明确被告具体搬离时间，而是主张在2019年6月份全部强制收回、推平并直接主张费用至合同期满）。则本院认定原告有条件在合理期限内收回租赁物但怠于收回，对占用费及管理费的损失扩大部分，应由己方自行承担。本院根据本案情况，酌定该合理期限为3个月，即被告需支付2018年7月1日至2018年9月30日期间的占用费及管理费共9390元=3130元*3个月。原告主张费用的超出部分，本院不予支持。被告逾期支付占用费及管理费，原告诉请没收合同有效部分的保证金，被告并未举证或陈述该段时间涉案租赁物有使用不能的障碍，则原告诉请合理有据，但无效部分的保证金应予退还，因涉案合同部分有效部分无效且无法明确区分，本院酌定原告有权没收保证金3080元的部分，超出部分的保证金3080元应予退还，为减轻当事人诉累，本院将原告应退还的保证金3080元抵扣被告应付原告的费用9390元，经抵扣，被告尚应支付原告占用费及管理费6310元。对于原告诉请的违约金，本院综合涉案租赁合同关系的效力、原告怠于行使权利等因素，酌定支持以6310元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准从起诉之日即2021年1月20日起至实际清偿之日的部分，原告诉请超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告江启星应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费及管理费共6310元及违约金（以6310元为本金自2021年1月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告佛山市南海区桂城街道叠北社区叠北经济联合社；二、被告江启星支付的保证金中3080元部分归原告佛山市南海区桂城街道叠北社区叠北经济联合社所有；三、驳回原告佛山市南海区桂城街道叠北社区叠北经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2186.4元（原告已预交），由原告负担2086.4元，被告负担100元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二一年三月十二日书记员 何双燕