湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0381民初325号原告（反诉被告）：湘乡市银河故里居大酒店，住所地湘乡市新湘路办事处壕塘社区红仑商业广场D栋11楼1101号。执行事务合伙人：王梅坤，男，1948年3月6日出生，汉族，湘乡市人，住湘乡市。委托诉讼代理人：陈谷丰，湖南玉宇律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：欧园环，湖南玉宇律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：周常辉，女，1966年5月7日出生，汉族，湘乡市人，住湘乡市。委托诉讼代理人：刘剑锋，男，1974年3月22日出生，汉族，湘乡市人，住湘乡市，系长桥社区红仑商业广场Ｄ栋的业主，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：傅喆政，湖南法至律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告湘乡市银河故里居大酒店（以下简称“故里居大酒店”）诉被告周常辉合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理。被告周常辉于2021年3月11日向本院提起反诉，本院依法受理。后本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告故里居大酒店向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间签订的《仓库租赁合同》及《中央空调供应协议书》；2、请求依法判令被告支付拖欠的仓库租金、空调费、LED显示屏费用687,754元，并以687,754元为基数自2018年4月1日起至偿还之日止按同期全国银行拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付借款利息给原告，同时判令被告向原告支付违约金2,000元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告因共同投资经营需要，2014年12月1日双方签订《仓库租赁合同》，合同约定由原告将其所有的位于湘乡市红仑商业广场D栋地下夹层负一楼、负二楼出租给被告使用；租赁期从2014年12月1日至2022年11月30日止；租金按8元/平方米计算，共计1,500元/月，被告需在下月10日前将每月租金支付给原告；任何一方违约违约方应向守约方承担2,000元违约金。2015年1月1日双方签订《中央空调供应协议书》，协议约定被告承包经营的湘乡大道红仑商业广场D栋由原告提供中央空调，两层面积共计2393平方，被告每月按照10元/平方米于每月10日前向原告支付费用，全年收费日期为10个月，合同有效期为1年等。后双方口头协议变更空调费为18,000元/月。同时，被告使用的LED显示屏设备按照使用次数计算费用。自2014年起，经被告周常辉的财务人员与原告方的财务人员进行对账结算，2014年12月至2018年5月被告应付给王梅坤的承包款及被告承包经营的湘乡市新湘路希旺食府应给付原告银河故里居的空调费、仓库租金等总计1,406,475元，其中被告自认截止2018年5月欠付王梅坤承包款718,721元，违约金14,000元。上述结算情况均由法院的生效判决书查实认定，且该承包款718,721元及违约金14,000元已经湘潭市中级人民法院的生效判决书判决由被告向王梅坤支付。因此，自2014年12月至2018年5月被告承包经营的湘乡市新湘路希旺食府应给付原告银河故里居的空调费、仓库租金等总计687,754元，违约金13,756元。2019年12月13日，被告经营的湘乡市新湘路希旺食府已注销。综上所述，被告拖欠支付原告的仓库租金、空调费、LED显示屏费用，已违反双方合同的约定，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告周常辉辩称，1、被告已支付到2018年3月底的全部空调款，仅2018年4月、5月的空调使用费3.6万元未支付，对此被告愿意支付，开庭后，被告陈述每年四月不需要支付空调费，故现只欠1个月空调费1.8万元。2、所谓仓库实际上是在地下停车场的停车位上由被告和王梅坤共同出资砌墙建设而来，停车位是业主共同共有的财产。原告对此无排他的独立物权，不能出租，更不能收取同为业主的被告租金。因此原告要求被告支付房租的诉讼请求，应予驳回。反诉原告周常辉向本院提出如下反诉请求：判令反诉被告退还房租141,338元。事实和理由：2012年8月8日，反诉被告的执行合伙人王梅坤与反诉原告周常辉签订《股份合作协议书》，协议第五条第五款约定“负一层夹层员工食堂和仓库为乙方所有”。反诉被告欺诈反诉原告将自己不享有排他物权的负一层夹层（由“希旺食府”投资建造的员工食堂和仓库）出租给反诉原告使用并签订每月5,000元租金的《房屋租赁合同》。后来双方于2014年12月1日签订《仓库租金合同》，约定每月租金1,500元。反诉原告依约自2012年12月至2014年11月支付房租79,830元，2014年12月至2018年4月支付房租61,508元，合计支付房租141,338元，因反诉被告所谓的出租的上述场地是红仑商业广场全体业主共同共有的一个地下停车场，是由反诉原告与王梅坤合资砌墙建设成单个独立的仓库和员工食堂，2020年12月16日，湘乡市自然资源局答复红仑商业广场业主的《答复意见书》才得知反诉被告出租的所有物业根本不具有独立的排他产权，实为红仑商业广场广大业主及社会所有。因反诉原告当年不知情，被反诉被告利用欺诈手段欺骗签订上述合同，应该予以撤销。因此，反诉被告获得的141,338元房租应为不当得利，应予以退还给反诉人。反诉被告故里居大酒店辩称，1、双方签订的租赁协议是有效的，如果反诉原告认为该协议无效，应当申请撤回，且应当在相应的期限内提出；2、反诉被告系该仓库的所有人，而且是由反诉被告提供的产权，同时这个产权可以做广泛的解释，包括系反诉被告所有也可以系反诉被告所提供，只要没有第三方来向反诉原告主张权利，妨碍反诉原告经营即可；3、退一万步说，不是反诉被告的产权，因原告使用了该产权，那么应当支付相关的费用，如反诉被告有不当得利，应当由产权所有人来主张权利，而不是由反诉原告来主张权利。所以，反诉原告无权要求退还费用，要求驳回反诉原告的诉讼请求。原告故里居大酒店为证明自己的诉讼请求，向本院提供如下证据：1、《仓库租赁合同书》一份，拟证明被告经营的湘乡市希旺食府承租原告所有的位于湘乡市红仑商业广场D栋地下夹层负一楼、负二楼作为仓储专用，租赁期限从2014年12月1日至2022年11月30日止；租金按8元/平方米计算，共计1,500元/月，被告需在下月10日之前将每月租金支付给原告；任何一方违约违约方应向守约方承担2,000元的违约金；2、《中央空调供应协议书》一份，拟证明被告承包经营的湘乡大道红仑商业广场D栋由原告提供中央空调，两层面积共2393平方，被告每月按10元/平方米每月10日前向原告支付费用，全年收费日期为10个月，合同有效期1年等。后双方口头协议变更空调费18,000元/月；3、欠款明细9张，拟证明周常辉拖欠承包款1406475元；4、湘潭市中级人民法院民事判决书（2020）湘03民终99号，拟证明法院已查实经自2014年起，被告周常辉的财务人员与原告方的财务人员进行对账结算，2014年12月至2018年5月被告应给付王梅坤的承包款及被告承包经营的湘乡市新湘路希旺食府应给付原告银河故里居的空调费、仓库租金等总计1406475元，其中被告自认截至2018年5月欠付王梅坤承包款718721元，违约金14000元，且该承包款718721元及违约金14000元已经湘潭市中级人民法院的生效判决书判决由被告向王梅坤支付。进而证明被告仍拖欠原告仓库租金、空调费、ＬＥＤ显示屏费用共计687754元。5、原告另补充提交地下夹层的产权证，湘房权证湘乡市字第0××8号产权证，房屋坐标是新湘路办事处壕塘社区红仑商业广场Ｄ栋-103＃；湘乡国用（2012）第Ｂ023345号土地使用证，坐标湘乡市新湘路办事处壕塘社区红仑商业广场Ｄ。被告周常辉为证明自己的答辩意见，向本院提供如下证据：1、收据复印件，拟证明空调费已交至2018年3月底，欠2018年4月、5月共计3.6万元未交，“房租”已交至2018年4月底，按合同约定只有一个月的没交，支付“房租”累计141,338元；后被告补充提交说明，双方签订的空调协议一年只供应10个月空调，每年4月、10月不需要供应空调，故被告补正庭审意见认为仅欠5月空调费18,000元。2、合作合同，拟证明王梅坤欺骗被告称地下车库归其所有；3、湘乡市自然资源局的规划答复，拟证明按规划要求地下层为120个停车位，归业主及社会停车使用，原告无独立产权，不能擅自出租获利。对原、被告各自提交的证据，本院经审查后认定如下：原告提交的《仓库租赁合同书》、《中央空调供应协议书》、被告提交的《股份合作协议书》，本院对其真实性予以认定。上述协议可以证明原、被告双方约定负一层夹层有偿使用即仓库租金1,500元/月，原、被告约定的空调费收费时间为一年10个月，开始计费为239,300元/年，后双方口头变更为18,000元/月的事实。2、原告提交的欠款明细和湘潭市中级人民法院民事判决书（2020）湘03民终99号，本院对证据真实性予以认定，但该证据不能达到原告证明目的，欠款明细仅是双方对账的过程，实际欠款数额应以各自提交的收据或者转账记录为准。3、被告提交的收据复印件，原告无异议，本院依法予以认定。根据该证据可以证实被告的空调费已交至2018年3月底，仓库租金已缴纳至2018年4月底以及led显示屏无拖欠款的事实。4、被告提交的湘乡市自然资源局的规划答复，系对傅立新的回复，与本案无关，且其内容与原告提交的D栋-103#的房产权证书载明内容不符，本院对该规划答复不予认定；原告提交的产权证书本院依法予以认定。根据采信的证据并结合原、被告的陈述，本院查明如下事实：原告湘乡市银河故里居大酒店是普通合伙企业，王梅坤是其执行事务合伙人。2012年8月8日，周常辉（甲方）与王梅坤（乙方）签订《股份合作协议书》，约定双方共同出资建设、经营位于红仑商业广场D栋二、三楼餐饮项目。2014年12月1日，湘乡市银河故里居大酒店（甲方）与湘乡市希旺食府（红仑店）（乙方）签订《仓库租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于湘乡市红仑商业广场D栋地下夹层负一楼、负二楼做仓储专用，1,500元/月，租期至2022年11月30日止。2015年1月1日，湘乡市银河故里居大酒店（甲方）与湘乡市希旺食府（红仑店）（乙方）签订《中央空调供应协议书》，约定甲方提供给乙方使用空调面积为2393平方米，乙方每月按10元/平方，作为甲方的收益，全年收费日期为10个月，合同有效期1年等。后双方口头协议变更空调费为18,000元/月。2019年10月22日，湘乡市人民法院作出（2019）湘0381民初2369号民事判决书，认定如下事实，自2014年起，被告周常辉的财务人员钱玲与原告方王梅坤的财务人员田阳多次进行对账结算，结算包括每月的承包款及被告周常辉承包经营的湘乡市新湘路希旺食府应付给湘乡市银河故里居大酒店的空调费、仓库租金、LED显示屏费用。以上2014年12月-2018年5月，周常辉应付给王梅坤的承包款和周常辉承包经营的湘乡市新湘路希旺食府应付给湘乡市银河故里居大酒店的空调费、仓库租金等总计1,406,475元（387,344元+306,445元+376,903元+335,783元）。并根据被告周常辉自认的承包款718,721元，判决如下：一、解除原告王梅坤与被告周常辉于2014年12月1日签订的《餐厅承包合同书》；二、由被告周常辉向原告王梅坤支付承包款718,721元及违约金14,000元等。2020年，湘潭市中级人民法院作出（2020）湘03民终99号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现原告以原判决中认定的总费用1,406,475元扣除被告的承包款718,721元，其余为仓库、空调、LED显示屏使用费欠款为由提起诉讼。另查明，被告已支付LED屏使用费3,860元，已支付至2018年12月；空调费总共支付671,090元，已支付至2018年3月份，其中2015年4月、2015年10月、2016年3月（被告陈述系已申请停供空调）、2016年4月、2016年11月、2017年4月、2017年11月均未支付空调费；2012年12月至2014年11月，被告支付仓库租金79,830元，2014年12月至2018年4月至支付仓库租金61,508元，仓库租金已支付至2018年4月底。2019年12月13日，被告经营的湘乡市新湘路希旺食府已注销。另查实，涉案的负一层夹层仓库王梅坤已取得湘乡国用（2012）第B023345号土地使用权证以及湘房产证湘乡市第00080688号产权证书，房屋坐落于新湘路办事处壕塘社区红仑商业广场D栋-103#。本院认为，原、被告之间签订的《仓库租赁合同》、《中央空调供应协议书》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。现被告提供充分证据证明空调费交至2018年3月底，仓库租金交至2018年4月底，led显示屏已交至2018年10月，原告对被告缴费的凭证予以认可，被告仅需按照合同约定交纳剩余费用至原告主张的对账截止日2018年5月。原、被告双方签订的空调使用协议中明确约定空调收费为每年10个月，查询被告的缴费明细，2015年至2017年4月均未交纳空调费，被告辩称仅剩2018年5月空调费18,000元未交纳符合合同约定以及空调的使用规律，本院对被告该意见予以认可，截止2018年5月，被告尚欠原告空调费18,000元，仓库租金1,500元，LED屏无欠费。至于被告答辩和反诉称原告无权收取仓库租金，并要求退还已交租金，因王梅坤系仓库所有权人，他作为原告的合伙事务执行人，将该仓库以原告名义出租并不为法律所禁止，对被告以此为由提出的答辩意见和反诉请求，本院不予支持。另外，本案原告起诉时依据之前判决中认定的2014年12月至2018年5月被告应付给被告或王梅坤的相关款项总计1,406,475元的事实提起诉讼，但该事实仅是按照原、被告双方的对账过程认定的事实，后又以被告自认的承包款为依据作出判决，所以即使原判决已经生效，但原、被告之间对账的过程以及被告自认的数额并不能对抗本案中被告交纳相关费用的原始凭证，故对于原告的诉讼请求，本院仅以查明的实际欠款数额予以支持。另外，从合同履行情况分析，被告实际如期交纳相关费用，即使尚欠一个月租金或者空调费，因双方还发生了其他纠纷，被告并不必然构成违约，故对于原告主张的违约金以及欠款利息，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告周常辉自本判决生效后十日内支付原告湘乡市银河故里居大酒店空调使用费18,000元，仓库使用费1,500元；二、驳回原告湘乡市银河故里居大酒店其他诉讼请求。三、驳回反诉原告周常辉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取5,752.84元，由原告负担5,609.34元，被告负担143.5元。反诉案件受理费1,563.38元，由反诉原告周常辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。审判员  易再凌二〇二一年三月二十三日法官助理王玉书记员刘伟文附：判决适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……