辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2485号上诉人（原审被告）：大连鑫创发展有限公司，住所地大连高新技术产业园区凌水专用线6KM767M-7KM215M处。法定代表人：刘顺兵，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：吴晓敏，北京市京师(大连)律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟杰，北京市京师(大连)律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王艺楠，女，1994年1月4日出生，汉族，现住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：周应龙，辽宁箴言律师事务所律师。上诉人大连鑫创发展有限公司因与被上诉人王艺楠租赁合同纠纷案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初2022号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大连鑫创发展有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。主要事实和理由：一、被上诉人诉请法院在确认其解除通知有效的前提下，根据不当得利的相关规定要求上诉人返还剩余租赁和履约保证金，故本案属于确认之诉。二、被上诉人解除合同的通知不符合合同约定和法定解除条件，没有法律效力，一审法院认定案涉租赁合同已于2020年7月25日终止履行没有事实和法律依据。被上诉人的撤场行为系其对自身经营权利的放弃，不符合法律规定的解除条件，法院不应保护被上诉人的故意违约行为。由于新冠疫情对本案而言不具有不可预见性，被上诉人发出解除合同通知的时候，大连并没有达到合同目的无法实现的地步，故被上诉人解除合同不符合《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，不具有法律效力。三、被上诉人解除合同无效，租赁合同尚在履行中，故被上诉人应当承担租赁物闲置期间的租金损失。上诉人作为守约方，在被上诉人违约后已经采取适当措施管理案涉租赁物，被上诉人理应支付上诉人对租赁物看管所支出的管理费。在七月份人们对疫情的恐慌及大连政府的管控的情况下，被上诉人突然撤场，上诉人根本没有办法在短时间内将案涉摊位再转租给他人，一审法院对“扩大的损失”的认定没有事实依据。四、案涉合同为租赁合同，上诉人已经按合同约定履行了交付租赁物的义务，被上诉人亦已支付全部租金，2020年7月疫情反弹尚不足以导致合同目的不能实现，不存在合同无法继续履行的问题。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定：违约方不享有单方解除合同的权利。一审法院仅以被上诉人自身表示不再履行案涉租赁合同即判定合同于2020年7月25日解除，明显有违上述法律规定。五、即使被上诉人在一审中以起诉的方式主张解除该租赁合同，且存在解除合同的法定事由，被上诉人的租金和管理费也应扣除至被上诉人《起诉状》送达上诉人之日止。六、即使法院认定案涉租赁已经解除，被上诉人作为违约方，仅承担两个月租金的违约金亦不足以弥补上诉人的租金损失。参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条的规定，上诉人认为被上诉人承担的违约金应以案涉租赁合同3至6个月的租金为宜。被上诉人王艺楠不同意上诉人大连鑫创发展有限公司的上诉请求，主要答辩意见如下：一、双方达成租赁合同之前有口头约定，如因疫情等不可抗力，双方可随时解除合同。被上诉人在2020年7月25日之前与上诉人数次沟通，微信电话往来告知如上诉人在2020年7月25日之前配合办理交接，故案涉租赁合同于2020年7月25日解除。二、新冠疫情属于突发性公共卫生事件，也就是不可抗力事件，上诉人依法、依约有权解除合同，双方应公平合理地解决问题，不应当将所有的损失由被上诉人一人承担。王艺楠向一审法院起诉请求：1.被告立即退还剩余租金22,248元和履约保证金3000元，合计25,248元，并从原告提起诉讼之日起以25,248元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息，直至被告还清原告本息之日止；2.诉讼费等费用均由被告承担。一审法院经审理查明，2020年4月23日，原告王艺楠（乙方）与被告鑫创公司（甲方）签订《火车车厢档口摊位租赁合同》，约定甲方将位于高新园区凌水专用线6KM767M-7KM215M处A号车厢07号档口出租给乙方经营炸土豆、炸串；租赁期限1年，自2020年4月23日至2021年4月22日；乙方每年向甲方支付租金30,000元（不含税），租金的付款方式为年付；管理费（含取暖费）月收；履约保证金3000元，在本租赁期限届满乙方按约定办理完毕交接手续，并经甲方对租赁物及其设施验收且乙方已缴清所有应向甲方支付的费用后，甲方在交接完毕后的10日内将履约保证金无息退还给乙方，若乙方未按本合同的约定向甲方完全支付所有应付款项（含因乙方违约而应向甲方支付的款项、违约金以及应赔偿的损失），则甲方可以扣留全部或部分履约保证金冲抵，其金额相当于乙方所欠款项，如发生应当由乙方承担的其他费用，甲方有权以履约保证金抵扣，且应当同时提交乙方应当承担相应费用的证明；在租赁期内，该租赁物发生的水费、电费、物业费、管理费由乙方承担，由甲方代为收取，甲方为乙方开具电费、水费、物业费、管理费的收取收据；乙方所租赁档口摊位的装修费用由乙方自行承担；单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方须在15天内向守约方赔付相当2个月租金总额的违约金；违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，违约方应向守约方加赔违约金总额1%或实欠赔偿总额1%的滞纳金；因不可抗力的因素引起本合同不能正常履行时，双方免责，包括且不仅限于国家或铁路局的重大政策调整。原告于2020年4月17日向被告方支付履约保证金3000元、于2020年4月20日向被告方支付租金30,000元。2020年7月23日，原告向被告方董经理、李经理分别发微信：我与大连鑫创发展有限公司签的摊位租赁合同，现因新冠疫情这个不可抗力事件出现，我现在正式提出解除合同，请公司在2020年7月25日之前办理完交接手续，剩下的事情按合同约定协商处理。被告方第二日回复：因不符合约定和法定解除条件，我方不同意解除合同并要求你方继续履行合同并经营，我方亦不进行交接，你方应对个人放弃经营或交接的行为承担法律责任。2020年7月26日，原告向董经理发微信：我在2020年7月23日已给你和李经理发信息告之与鑫创公司解除双方间合同，请在2020年7月25日前办理完交接，因鑫创公司不配合办理交接，那么2020年7月25日我撤离之后与合同经营场所有关的事情均与我无任何关联。2020年7月25日我撤离前又专门到公司办公室，当面告之你及财务合同解除及交接的事情。截止2020年7月25日，发生租金7752元，剩余租金22,248元及履约保证金3000元，请尽快退还。案涉火车车厢档口系敞开式，档口所在的车厢有三个出入口，多个档口共用上述出入口，原告经营期间将自己的档口用木板等隔离封闭，原告撤离时已自行拆除。案涉档口的水费、电费、管理费交纳情况：被告认为原告尚有20元水费未结清，原告予以认可。根据原告提交的微信聊天记录，其撤离时剩余电量239.3度，金额为287.16元。被告主张管理费每月300元，原告已交纳两个月管理费600元，原告予认可。一审法院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。……因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，原告在庭审中明确表示，其因合同履行困难，在2020年7月初就多次和被告商谈解除合同事宜，在商谈无果的情况下，原告于2020年7月23日（即大连疫情反弹时间）通知被告解除案涉租赁合同，并于2020年7月25日撤离租赁档口。结合本案查明的事实，案涉租赁合同签订时间为2020年4月23日，此时距疫情的发生已经持续三个多月，原告在签订合同时应当能够预见疫情可能给其经营造成的困难。此外，大连疫情的反弹（2020年7月22日至8月29日）尚不足以导致案涉租赁合同目的无法实现，双方可通过协商减免租金或延长租期等方式予以解决，故原告单方解除合同的行为无充分的事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，考虑原告明确表示不再履行案涉租赁合同，并于2020年7月25日撤离经营场所、返还租赁物等情况，案涉租赁合同已无再继续履行的可能，综合本案实际情况，可以认定案涉租赁合同实际上已经于2020年7月25日终止履行。如前所述，原告提前搬离租赁经营场所构成违约，应承担相应的违约责任。按照案涉合同约定“单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方须在15天内向守约方赔付相当2个月租金总额的违约金。”据此，原告应赔偿被告2个月租金损失即5000元。被告虽然对原告违约应承担的违约金等未提起反诉，但为减少讼累，综合本案情况，应予一并处理为宜。原告实际租赁使用档口自2020年4月23日至2020年7月25日，租金应为7666.67元，原告欠付管理费300元、水费20元，原告剩余的电费287.16元。鉴于双方租赁合同已终止履行，上述费用折抵后的剩余租金17,300.49元被告应予返还原告。关于履约保证金3000元，鉴于案涉租赁合同已终止履行，且原告已返还相关租赁物，该保证金被告应予返还。关于原告主张的利息，鉴于原告对案涉租赁合同的解除负有责任，故其要求被告承担相应利息的诉讼请求，无充分的事实和法律根据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十九条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连鑫创发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王艺楠剩余租金17,300.49元及履约保证金3000元；二、驳回原告王艺楠的其他诉讼请求。案件受理费431元，由原告王艺楠负担84元，由被告大连鑫创发展有限公司负担347元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理。本案案发于2020年7月大连市疫情复发阶段，被上诉人因受疫情防控措施的影响致摊位经营无法继续，合同目的无法实现，被上诉人有权要求提前解除合同。被上诉人于2020年7月23日起通过发微信通知和当面通知等方式向上诉人发出解除合同的通知，上诉人均已收到，被上诉人于2020年7月25日正式撤场，上诉人知晓并开始自行管理案涉摊位，故一审认定双方之间的租赁合同于2020年7月25日解除并无不当。上诉人关于被上诉人无权单方解约、被上诉人解约无效的上诉理由不能成立。关于违约金部分，被上诉人在订立案涉合同时已对新冠疫情及其对餐饮经营的影响有一定的了解，此次被上诉人虽因疫情复发而提前解约，但仍属违约，一审认定其按约赔偿2个月的租金并无明显不当，二审予以维持。上诉人要求被上诉人赔偿3-6个月的租金损失没有合同和法律依据，不能得到支持。关于应退还租金的认定，新冠疫情是突发性的卫生事件，属于不可抗力，不能归咎于任何一方。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，本案应当适用公平原则，对双方责任进行处理。大连在2020年7月22日至8月29日（38天）期间疫情复发，此间的被上诉人无法正常经营、上诉人因疫情已爆发也无法另行出租，疫情结束后上诉人还需要合理时间重新招租，本院酌该合理时间为7天，故以上合计45天的租金应由双方分担。合理期过后，上诉人既已收回摊位，就应重新招租，未能招租成功属于正常的商业风险，应自行承担。因此，上诉人应退还租金为15,592.16元=30,000元-（300元+20元-287.16元）-30,000÷12×3-30,000÷12×1.5÷2-30,000÷12×2。关于保证金，被上诉人已撤离，并不欠付任何费用，上诉人应予返还。一审判令上诉人向被上诉人返还3000元保证金于法有据，予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初2022号民事判决第二项；二、变更大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初2022号民事判决第一项为：大连鑫创发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还王艺楠剩余租金15,592.16元及履约保证金3000元；三、驳回王艺楠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费431元，二审案件受理费431元，合计862元，由大连鑫创发展有限公司负担635元，由王艺楠负担227元。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年三月二十四日书记员  王如琪