山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1135号 上诉人（原审被告）：韩金芝，女，1971年8月26日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：世茂物业管理有限公司青岛开发区分公司，住所地青岛市黄岛区。 主要负责人：闫佩伦，总经理。 委托诉讼代理人：朱晓东，山东舜天律师事务所律师。 上诉人韩金芝因与被上诉人世茂物业管理有限公司青岛开发区分公司（以下简称世茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初15094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 韩金芝上诉请求：一、确认上诉人与被上诉人签订的《物业服务手册》合同无效；二、撤销一审判决第一项，改判免除被上诉人收取的2018年物业费用，对于2019年1月至2020年9月30日的物业服务费打八折；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人未与被上诉人签订《物业服务合同》，而是《物业服务手册》，该合同属于无效合同。被上诉人提供的服务手册中除物业收费标准外，全部为约束业主和物业使用人的格式条款，并未有约束被上诉人的任何条款，根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十条之规定格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效同。因此，被上诉人与上诉人签订的该《物业服务手册》属于无效合同，被上诉人不能以此作为要求上诉人缴纳物业费的依据。二、被上诉人在为上诉人所有的诺沙湾小区xx-xx-xx室房屋提供物业管理服务过程中存在重大瑕疵，而非一定瑕疵，被上诉人已构成严重违约，应当对被上诉人收取的物业费进行减免。上诉人所有的商铺门前路边杂芭丛生，杂草高度已过半腰，被上诉人从未进行清理，严重影响了商铺的正常经营，这与管理服务中有关绿化服务的约定严重不符，已构成违约；其次，商铺门前公共区域路面地砖碎裂，对行人和行车而言都构成了严重妨碍，对此，被上诉人一直置若离闻、至今未进行过维修，已严重影响了上诉人所有的商铺的正常经营，被上诉仅收物业费，未尽到物业服务管理义务，物业服务存在重兴瑕疵，已构成违约；再者，根据小区商铺的业主多次投诉反映出商铺物业服务存在重大问题，卫生脏乱差，商铺门口未配套垃圾桶，门口垃圾成堆无人清理，根据生活在线报导，暴雨商铺被淹，雨米倒灌，地下车库被淹，物业均未出面进行任何补救维修措施，业主集棒投诉举报也没有给任何解决方案，现小区业主集体反映物业服务存在重大瑕疵，直接与物业服务收费标准不相符，被上诉人未提供应有的物业服务内容，服务存在重大瑕疵，已构成违约，应当对被上诉人的物业费进行减免收取。三、诺沙湾小区xx-xx-xx室房屋交付时，门口路面没有硬化平整，建设单位在2018年进行二次施工长达几个月，在这期间对上诉人商铺出租、使用造成巨大影响，也造成了租金的损失。根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第十条第二款之规定，业主大会成立前的普通住宅物业管理区域，因建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的，物业服务费用应减免20%，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。因此，上诉人认为2018年物业服务费应当由建设方承担。综上，一审法院对于上诉人在一审中提出的物业服务存在重大瑕疵，已构成严重违约等情形，认定事实错误，请求二审法院依法查明案件事实，维护上诉人的合法权益，依法予以改判。 世茂物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，物业服务合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，根据相关法律规定上诉人应当依法向被上诉人缴纳物业服务费，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 世茂物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令韩金芝支付物业服务费13,726.8元；2.请求判令韩金芝支付逾期缴纳物业费违约金22,855.1元；3.请求判令韩金芝承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：韩金芝系诺沙湾小区xx-xx号商铺业主，房产建筑面积84.73平方米，规划用途为商业。韩金芝依法享有作为业主所享有的权利和义务，同时应遵守物业服务合同的约定。2017年7月2日，世茂物业公司与韩金芝订立《物业服务手册》，约定：由世茂物业公司为诺沙湾小区韩金芝涉案房屋提供物业管理服务，收费标准：商业物业管理费按4.5元每月每平方米计算，交纳方式为按季度。涉案房屋于2017年完成交付，韩金芝物业费已交至2017年12月31日。 庭审中，韩金芝提交下列证据：1.“生活在线”关于商铺被淹的现场视频，用以证明：2020年7月22日下大暴雨，商铺被淹，物业没有人出面给统计损失，也没有人来给打扫清理,业主联合签名找物业解决问题，事情过去快两个月了至今物业没有答复。2.公众的评论，用以证明：自从韩金芝买了商铺，存在各种问题，下大雨倒灌反水、墙面长毛，门口杂草丛生、地砖破碎，所有业主一直在上访、投诉，问题一直没有解决。3.视频光盘一份，用以证明：2020年7月22日下暴雨，韩金芝家商铺被淹，物业没有人到韩金芝家帮助清理，也没有出面统计损失及协助联系相关部门维修。世茂物业公司对上述证据不予认可。 韩金芝申请证人张某、黄某出庭作证，张某称，张某与韩金芝是邻居，小区施工完毕，张某发现排雨水的地方排到坑里，雨水潮湿使我们的房子有渗透，下水井没有及时清理，门口路面破损，卫生差，商铺门口没有垃圾桶，只有两处有垃圾桶。我们一直联系物业给我们解决这些问题，物业一直不解决。黄某称，我们都是4期1排的业主，物业不作为，服务跟不上。我们房屋质量问题反映了一直未解决，还有门口脏，4.5元的物业费太贵，跟服务不匹配。门口垃圾成堆，路面破损，还有杂草。我们一起去找过物业经理，我也拍的视频。世茂物业公司对上述证人证言不予认可。 一审法院认为，世茂物业公司与韩金芝订立的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。该合同对业主有约束力，其应按合同约定支付物业费。本案的争议焦点是物业费的收费标准和违约金。 关于收费标准，双方签订的《物业服务手册》对商铺的物业管理费标准有明确约定，即按4.5元每月每平方米收取，物业公司要求按照上述标准收取物业费符合合同约定，应予以支持。韩金芝主张物业收费标准过高，依据不足，一审法院不予采纳。至本案开庭之日，韩金芝2020年10月1日之后的物业费尚未满履行期限，故对于2018年1月1日-2020年9月30日的物业费12582.41元（84.73×4.5×33）一审法院予以支持，2020年10月1日之后的物业费，物业公司可另行主张。 关于世茂物业公司提出的违约金的请求。根据韩金芝提交的证据，可以证明世茂物业公司针对韩金芝商铺提供的物业服务存在一定的瑕疵，双方因此发生争议，进而导致业主迟延缴纳物业费，韩金芝并非恶意拖延缴纳，故对世茂物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、韩金芝于判决生效之日起十日内支付世茂物业公司2018年1月1日至2020年9月30日的物业费12,582.41元；二、驳回世茂物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计357元，由世茂物业公司负担37元，韩金芝负担320元，韩金芝于判决生效之日起十日内直接支付世茂物业公司。 二审中，上诉人韩金芝提交证据一照片一组，证明：2018年底之前路面状况糟糕，未达到物业收费条件。证据二视频一份，证明上诉人多次与物业公司提出门前破烂的状况，但至今未得到改善。被上诉人世茂物业公司质证称：对证据一上诉人提交的两张照片的复印件真实性不予认可，对证明事项有异议。该组照片仅拍摄的是小区外部瞬间的静止状态下的路面情况，不能完全客观反映小区的全部物业服务状态，不能证明物业服务存在严重的瑕疵。对证据二真实性无异议，对证明事项有异议。路面的损坏并非是发生在小区的内部，地面的破裂是在所难免的，物业公司已经告知开发商，也在积极的协调，上诉人不能以此为由来拒绝缴纳或者要求减少物业费。涉案小区的商户共有194户，截至起诉物业费的收费率已达到了92%，从上诉人提供的视频中也可以看出并非是全部的路面发生的损坏无法使用，仅仅是一小部分，所以不能证明物业公司存在严重的服务瑕疵。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：上诉人韩金芝是否应向被上诉人世茂物业公司全额交纳2018年1月1日至2020年9月30日之间的物业费。本案中，韩金芝与世茂物业公司于2017年7月2日签订《物业服务手册》，该合同依法成立，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《物业服务手册》对双方当事人的权利义务进行了约定，符合公平原则，韩金芝应当按照合同约定支付物业费。韩金芝主张世茂物业公司在物业服务中存在重大瑕疵，但鉴于物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法按件计量等特点，因此韩金芝提供某段时间的视频和照片，仅能证明世茂物业公司在一定的时间、地点提供的物业服务做的不够完善，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵。此外，韩金芝系诺沙湾小区xx-xx号商铺业主，其物业管理不属于普通住宅物业管理区域，亦不符合《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第十条第二款规定的物业费减免条件，韩金芝以此主张不缴纳和减免物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人韩金芝的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人韩金芝负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二一年三月四日 法官助理薄富超 书记员 韩 平