河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2426号上诉人（原审原告）：田文佳，男，1991年8月28日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：吴纪勇，北京市汉衡（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔爱枝，女，1967年12月6日出生，汉族，住河南省荥阳市。被上诉人（原审被告）：韩青坡，男，1968年11月3日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：张萌，河南良邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马彩霞，河南良邦律师事务所实习律师。上诉人田文佳因与被上诉人崔爱枝、韩青坡房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院作出（2020）豫0182民初6759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法独任公开开庭进行了审理。上诉人田文佳及其委托诉讼代理人吴纪勇，被上诉人崔爱枝，被上诉人韩青坡的委托诉讼代理人张萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田文佳上诉请求：1、请求二审依法撤销(2020)豫0182民初6759号判决，并改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。即判令二被上诉人向上诉人返还购房款2万元;判令二被上诉人向上诉人赔偿因涉案房屋拆迁所产生的过渡费和搬家费损失109000元，赔偿房屋增值部分的损失611410元。以上合计740410元。2、本案诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由:一、崔爱枝就涉案房屋买卖合同无效应与韩青坡一起承担过错责任。上诉人不认可一审判决第10页本院认为中“因生效判决认定崔爱枝对涉案房屋买卖不知情，其不存在过错，田文佳要求其承担返还房款及赔偿损失的责任，于法无据，本院不予支持”。上诉人认为该论断是对原生效判决(确认合同无效的判决以及行政判决)的断章取义。没有任何判决认定崔爱枝对涉案房屋的买卖不知情，崔爱枝在房屋买卖合同已经实际履行17年之久后(2002年购房至2019年起诉)，在房产市场价格大幅上升时，利用婚姻法的相关的规定获得买卖合同无效的确认，崔爱枝目的与韩青坡一致，是为了获取涉案房屋因拆迁所产生的巨额增值利益。本案上诉人在起诉状明确主张的是“二被告应赔偿原告因信赖合同有效而受有的损失”一审法院避实就虚，判非所诉明显存在问题。二、法院应当支持被上诉人赔偿上诉人因涉案房屋拆迁所产生的过渡费和搬家费损失109000元。上诉人认为一审判决第9页“关于田文佳主张的因房屋拆迁所产生的过渡费及搬家费，该款系荣阳市索河街道办事初因拆迁所产生的过渡费及搬家费，该款系荥阳市索河街道办事处因拆迁根据政策对房屋所有权人及居住人口进行的拆迁安置补偿，其并非安置对象，要求崔爱枝、韩青坡赔偿该项损失，于法无据，本院不予支持”是偷换概念。上诉人在诉请中明确的是“赔偿因涉案房屋拆迁所产生的过渡费和搬家费损失109000元”该主张写明的是因拆迁阶段上诉人在外租房过渡及搬家的损失，而不是索要街道办的过渡费及搬家费。上诉人之所以《拆迁协议》中的过渡费和搬家费计算方式为依据是因为涉案房屋买卖合同无效的民事判决和行政判决均是在房屋征收以后(2014年)的5年后做出(2019年12月31日最终判决)。《拆迁协议》中的过渡费和搬家费标准是针对的上诉人当时居住房屋的实际情况制作，符合政策及实情。上诉人作为涉案房屋实际居住人在房屋拆迁时并无其他自有房屋，并且截止目前作为荥阳本地人仍未购房。因此上诉人在外租房必然产生过渡费及搬家费。上诉人在一审中已经向法院提交了拆迁后在外租房的协议和交费凭证(包括水电交费凭证)。故上诉人认为过渡费及搬家费的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋权属没有关系，被上诉人应当参照《拆迁协议》的补偿标准赔偿上诉人在外租房及搬迁的损失。三、一审法院违反最高法《关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》相关规定，运用自由裁量权不当。应当支持上诉人要求被上诉人赔偿房屋增值部分的损失611410元，而不是180000元损失。(一)因安置房在诉讼期仍未建好，暂无法确定具体房屋，无法申请评估机构对房屋价值进行评估，上诉人主张按每平方米6500元计算房屋现值，已经向一审法院提交了充分有效的证据。上诉人申请法院向索河街道办调查证明了安置房为郑州瀚宇置业有限公司开发的“瀚宇二期”(东街花园安置区)，该安置区紧邻瀚宇天悦湾。而瀚宇天悦湾亦属于郑州瀚宇置业有限公司在售商品房。根据《河南省商品房销售明码标价实施细则》其在售楼部公示的在售5号院高层均价为每平方米7800元。上诉人认为按同一开发商在同一地段开发的高层价格每平方米7800元下浮至6500元，符合实际。即房屋增值部分为:6500元每平方米(瀚宇天悦湾高层售价7800元每平方米)*97.14平方米-20000元=611410元。(二)一审判决以“本院考虑双方对合同无效的过错程度、合同的履行程度、市场因素及拆迁因素，根据本案的实际情况，酌定由韩青坡赔偿田文佳因合同无效而产生的损失180000元”上诉人认为一审法院行使自由裁量权违反了《关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》中的合理原则和公正原则。1、根据荥阳市官方统计数据荥阳2020年上半年商品住房销售均价8015.99元/平方米，而上诉人仅主张6500元/平方米，故房屋增值利益为611410元属于合理范畴。2、就合同无效的过错程度及合同的履行程度以及市场因素及拆迁因素，一审没有进行说明。但其支持的180000元损失赔偿远低于房屋增值的市场因素。在实质上是违反了诚实信用的交易原则保护了违约方，与民法典主张的公平、诚信不相符。首先合同无效的过错程度:上诉人认为二被上诉人是房屋买卖纠纷中的违约方，被上诉人违约的目的是获得房屋增值利益，而上诉人购房的目的是为了自住，现由于合同无效，导致上诉人只能以高价另行购买自住房。故被上诉人应承担全部过错责任。其次时间因素:涉案房屋购买时间是在2002年，也就是说上诉人在房屋交易后至房屋拆迁时(2014年)已经居住了12年没有任何人提出房屋买卖无效，直至2019年房子已经拆迁完毕并又在外租房居住5年后收到确认房屋买卖无效的起诉书。此期间长达17年，按照日常经验法则崔爱枝陈述其不知买房的事根本不能成立。第三身份因素:上诉人基于向亲舅舅一家买房的信赖即基于亲人之间的信任，没有办理房屋过户手续，并且房产证所有权人仅为韩青坡一人。该过错程度在2014年涉案房屋拆迁补签房屋买卖合同时应当不再予以考虑。即韩青坡签署同意补签买卖合同，导致田文佳一直基于信赖利益等待拆迁房屋安置。第四购房目的:涉案房屋买卖属于上诉人的自住型购房，而不是投资型购房。现在上诉人仍未有自己的房屋。而被上诉人在出售涉案房屋后仍然拥有自住房屋。基于一审法院仅判赔偿180000元的过低数额上诉人认为以上几点因素一审法院均未予以考虑。综上，请求二审在综合考虑的情况下予以改判支持上诉人的一审诉求。韩青坡辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持原审判决。(一)崔爱枝对房屋买卖合同并不知情已被生效判决所确认，其对房屋买卖不存在过错。首先，崔爱枝对于涉案房屋买卖并不知情，并且郑州市中级人民法院经实地调查了解，对该事实进一步确认。郑州市中级人民法院(2019)豫01民终12266号民事判决书第四页以及郑州市中级人民法院(2019)豫01民申2586号民事判决书第二页均已经注明，以韩青坡与田文佳签订房屋买卖协议未取得崔爱枝的同意为由，认定韩青坡与田文佳签订的房屋买卖协议无效。(二)上诉人并非涉案房屋权利人，无权获得过渡费与搬家费、房屋增值损失等，并且拆迁房屋并未确认，上诉人主张上述费用无事实与法律依据。关于上诉人主张的因房屋拆迁所产生的过渡费及搬家费，该款系荥阳市索河街道办事处因拆迁根据政策对房屋所有权人及居住人口进行的拆迁安置补偿，田文佳并非安置对象，二被上诉人系涉案房屋的实际权利人，式无权获得该笔费用。法定无效合同是自始无效，也就是说，本案所涉及的房屋买卖自2002年起就无效，韩爱婷不论是自己购买还是为田文佳购买，在当时就应当知道合同无效，其完全可以另外购房，要求返还其主张的购房款，并返还韩青坡房屋，并非依据现有的条件主张权利。并且上诉人所述的拆迁房屋并未确认，其主张的房屋增值损失根本无法明确确认，其主张的每平方米6500元房屋根本不符合市值价格，也没有事实及法律依据。(三)上诉人对该合同无效存在重大过错，合同无效后，过错一方赔偿对方损失是基于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。首先从过错程度，韩爱婷称是为田文佳购买房屋，但一开始韩爱婷就存在侵占他人财产的明显恶意(从房屋原始价款为35000元，韩爱婷为何要2万元购买?)，在1993年购买房屋时原始价款尚35000元，在2002年房屋还存在装修、家具等配套设施情况下，20000元房屋价款明显低于市值。后经二审法院认为田文佳系合同一方当事人，那么对于涉案无效合同，在2014年签订时田文佳的目的就是办理房屋拆迁手续，能多赔点拆迁款，田文佳并未支付任何就该房屋的买卖价款，也就是田文佳及韩青坡之间并非实际达成买卖意向。合同价款35000元也明显低于2014年当时的市价。整个买卖房屋过程，均系韩青坡母亲在说和，韩青坡并非主动出售或者隐瞒重大事实，反而韩爱婷和上诉人对合同无效存在重大过错，韩青坡认为对房屋买卖合同无效并不存在过错。但从法律角度，原审法院根据各方的过错程度、合同履行程度、市场因素等判决韩青坡偿18万，该18万元就已经包含了所有因合同无效而产生的损失，韩青坡出于尊重一审判决，所以并未上诉。再者，本案中，房屋买卖合同属于法定无效。合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失，缔约过失的目的就是补偿一方当事人因合同不成立、无效而遭受的损失，损失一般限定在实际损失范围内，即缔约付出的成本，从而使利益恢复至合同签订之前的状态，故其损害赔偿的对象为信赖利益，而信赖利益并不包括合同履行后可以获得的利益即履行利益，就上诉人所述2002年买房一事，在当时上诉人与被上诉人均无法预见到涉案房屋会拆迁，因该房屋拆迁所得的权益属于合同有效下的利益，不应获得。因此，在合同法定无效情形下，又在房屋没有实际分配的情况下，上诉人要求搬迁损失及房屋增值损失没有任何法律依据，其损失不应和合同有效情形下可获得的利益等同，并且该损失也明显超出了当事人在签订合同时的预见范围，依法不应当予以支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，应予驳回上诉人的上诉请求。崔爱枝辩称，所谓的买卖我不知情，我不应该承担任何责任。一审法院根据我不知情的事实，判决我不承担责任，合理合法，维护了法律的公平正义，应当予以维持。田文佳向一审法院起诉请求：1.判令崔爱枝、韩青坡向田文佳返还购房款20000元；2.判令崔爱枝、韩青坡向田文佳赔偿因涉案房屋拆迁所产生的过渡费和搬家费损失109000元，赔偿房屋增值部分的损失611410元；3.本案诉讼费用由崔爱枝、韩青坡负担。一审法院认定事实：2019年，崔爱枝向该院提起民事诉讼，要求确认韩青坡与田文佳签订的房屋买卖协议无效，本院经审理查明，韩青坡与崔爱枝系夫妻关系，田文佳系韩青坡妹妹韩爱婷之子。韩青坡与崔爱枝二人共同出资购买了位于荥荥阳市郑上路××楼××号房××套1999年韩青坡取得该房屋的产权证。2002年韩青坡将涉案房屋卖给其妹妹韩爱婷，但双方未签订买卖协议，韩爱婷支付房款20000元后与家人（包括田文佳）搬入涉案房屋，一直居住至2014年涉案房屋拆迁。为办理涉案房屋拆迁手续，田文佳找韩青坡签订房屋买卖协议书一份，内容为“经甲乙双方共同协商，甲方同意将位于济民巷3号楼东门栋五楼西户楼房一套卖给乙方，房屋总价为35000元，甲方负责乙方办理房屋过户手续，费用由乙方自付，过户前房屋如出现任何纠纷，由甲方负责，乙方付款后拥有房屋所有权，与甲方无关。甲方：韩青坡乙方:田文佳2002年2月22日”。2014年7月26日，田文佳与索河街道办事处签订《城关、楚楼合村并城项目涉及楼房征收安置补偿协议》一份，后涉案房屋被拆除。该院经审理认为2002年涉案房屋的买卖是发生在韩青坡与其妹妹韩爱婷之间，当时田文佳仅11岁，其并非涉案房屋的买受人，田文佳与韩青坡之间无房屋买卖的事实，二人签订房屋买卖协议的行为无效，其所签的房屋买卖协议亦无效。2019年5月5日，针对该案，该院作出（2019）豫0182民初2507号民事判决书，确认韩青坡与田文佳签订的2002年2月22日的房屋买卖协议无效。判决后，田文佳不服提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年8月23日作出（2019）豫01民终12266号民事判决书，该判决另查明，韩青坡与韩爱婷的母亲徐秀英确实从中间说和过韩青坡与韩爱婷之间房价的事，徐秀英称当时邻居的房子都是卖20000元，所以也是按照20000元，但是后续具体的买卖细节其不知情，儿媳崔爱枝对此事全然不知情。韩青坡本人认可收到了韩爱婷的20000元房钱。韩青坡与田文佳均认可涉案房屋买卖协议系2014年补签。该院经审理后认为涉案房产系崔爱枝与韩青坡共同购买，系夫妻共同财产，韩青坡与田文佳签订房屋买卖协议未取得崔爱枝的同意，事后也未取得崔爱枝的追认，该房屋买卖侵害了崔爱枝的合法权益，二人签订的房屋买卖协议无效，虽然协议显示的签订时间是2002年，但韩青坡与田文佳均认可协议系2014年补签，也即实际签订协议时田文佳已年满18周岁，一审法院以田文佳年仅11周岁并非涉案房屋买受人为由认定协议无效不当，故认为一审法院适用法律错误，但裁判结果正确，驳回田文佳的上诉，维持原判。宣判后，田文佳不服判决，向郑州市中级人民法院申请再审，该院经审查驳回了田文佳的再审申请。2019年9月20日，崔爱枝、韩青坡向该院提起行政诉讼，要求撤销荥阳市索河街道办事处与田文佳于2014年7月26日签订的《城关、楚楼合村并城项目涉及楼房征收安置补偿协议》，重新对二人的补偿安置作出处理。该院经审理后认为荥阳市索河街道办事处在发现田文佳并非系涉案被拆迁房屋所有权人后，未对原房屋所有权人进行调查核实，仅凭田文佳提供的书面材料就与田文佳签订安置补偿协议，侵犯了崔爱枝、韩青坡的合法权益，明显不当，郑州市中级人民法院作出的生效判决已确认韩青坡与田文佳签订的房屋买卖协议无效，既然荥阳市索河街道办事处已对涉案房屋实施了拆除，崔爱枝、韩青坡作为涉案房屋的原所有权人，有权依据生效判决向荥阳市索河街道办事处主张该房屋拆迁补偿的相关权利，荥阳市索河街道办事处应当对涉案房屋及实际居住人口如何安置补偿在调查或裁量后重新做出处理。2019年12月31日，该院作出（2019）豫0182行初32号行政判决书，撤销荥阳市索河街道办事处与田文佳于2014年7月26日签订的《城关、楚楼合村并城项目涉及楼房征收安置补偿协议》；限荥阳市索河街道办事处于判决生效后二个月内对崔爱枝、韩青坡的安置补偿要求依法作出处理。该判决已生效。之后，田文佳认为崔爱枝、韩青坡在明知涉案房屋售出17年后，又以侵犯崔爱枝的夫妻共同财产权益为由主张合同无效，其行为系为了获取巨大利益而有悖诚信，在合同被确认无效的情况下，依法提起本案诉讼。一审法院认为，生效的裁判文书已确认田文佳是涉案买卖合同一方当事人，且其与韩青坡签订的房屋买卖协议系无效合同，该院对此予以确认。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，买卖合同被确认无效，则双方当事人应将从对方处接受的财产相互返还，故韩青坡负有向田文佳返还房款20000元的义务，田文佳负有向韩青坡返还房屋的义务，因涉案房屋已被荥阳市索河街道办事处拆除且生效行政判决已判令荥阳市索河街道办事处对崔爱枝、韩青坡的安置补偿要求依法作出处理，则田文佳不用再返还房屋，但田文佳据此要求韩青坡返还房款20000元，合法有据，该院予以支持；韩青坡辩称该20000元应认定为韩爱婷一家对涉案房屋的占用费，对此，该院认为韩爱婷一家对该房屋占有使用的费用可与韩青坡接受的20000元资金占用费相互抵销，故对该辩解意见不予采纳；关于田文佳主张的因房屋拆迁所产生的过渡费及搬家费，该款系荥阳市索河街道办事处因拆迁根据政策对房屋所有权人及居住人口进行的拆迁安置补偿，其并非安置对象，要求崔爱枝、韩青坡赔偿该项损失，于法无据，该院不予支持；关于田文佳主张的房屋增值部分损失，该赔偿责任是基于缔约过失所产生，该院考虑双方对合同无效的过错程度、合同的履行程度、市场因素及拆迁因素，根据本案的实际情况，酌定由韩青坡赔偿田文佳因合同无效而产生的损失180000元，田文佳主张按照6500元每平方米计算房屋现值缺乏依据，该院不予采纳，故对田文佳主张过高的部分不予支持。因生效判决认定崔爱枝对涉案房屋买卖不知情，其不存在过错，田文佳要求其承担返还房款及赔偿损失的责任，于法无据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、韩青坡于本判决生效之日起十日内返还田文佳购房款20000元；二、韩青坡于本判决生效之日起十日内支付田文佳经济损失180000元；三、驳回田文佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11204元，减半收取计5602元，由田文佳负担4316元，韩青坡负担1286元。本院二审期间，上诉人田文佳提交荥阳市住房和城乡建设局发布的荥阳市2020年上半年房地产市场基本情况，商品住房销售均价为8015.99元平方米。荥阳市住建局在2020年发布的荥阳市1-7月份的房地产市场基本情况，显示商品住房销售均价8035.68元每平方米，因此，田文佳主张6500元每平方米是合理的价格。被上诉人韩青坡质证称，对证据的真实性无法确认，并且即使该证据真实公布的商品房为均价。涉案房屋买卖赔偿的拆迁安置房在荥阳的西郊，该地段的房屋商品房价格甚至限价6000都不到，更不用说安置房了，并且安置房还未拆迁，还未安置，根本无法确认房屋的价格，不能达到田文佳的证明目的。崔爱枝质证称：房屋增值与否与田文佳没有任何关系。因为房屋购置以后，是由其婆婆在那住。崔爱枝1990年与韩青坡结婚，结婚后婆婆称不交工资不让回家，1993年暑假购置案涉房屋，大概1993年秋天婆婆就占了该房屋，婆婆先让大女儿一家跟婆婆一起居住，居住几年不清楚，田文佳及其母亲何时居住不清楚，也是与婆婆一起居住。本院对上诉人田文佳提交证据的真实性予以认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：第一、崔爱枝应否承担本案责任。第二、田文佳所主张的涉案房屋拆迁所产生的过渡费和搬家费损失109000元有无依据，应否支持。第三，一审法院酌情判决田文佳因合同无效而产生的损失18万元，有无依据是否适当。关于崔爱枝应否承担本案责任问题。田文佳与韩青坡是房屋买卖合同的双方当事人，韩青坡应向田文佳承担合同责任。崔爱枝虽是韩青坡的妻子，但根据本院(2019)豫01民终12266号民事判决查明的事实，韩青坡与田文佳签订房屋买卖协议未取得崔爱枝的同意，认定韩青坡与田文佳签订的房屋买卖协议无效。崔爱枝不是合同当事人，对合同签订不知情，对合同无效不具有过错，不应承担合同无效后的责任。一审法院未判决崔爱枝承担责任并无不当，上诉人田文佳该项上诉理由依据不足，本院不予采纳。关于上诉人田文佳所主张的涉案房屋拆迁所产生的过渡费和搬家费损失109000元问题。生效的行政判决撤销了荥阳市索河街道办事处与田文佳于2014年7月26日签订的《城关、楚楼合村并城项目涉及楼房征收安置补偿协议》；限荥阳市索河街道办事处于判决生效后二个月内对崔爱枝、韩青坡的安置补偿要求依法作出处理。据田文佳陈述，田文佳依据拆迁安置补偿协议领取的安置补偿费用109000元荥阳市索河街道办事处尚未进行处理。现田文佳主张崔爱枝、韩青坡赔偿其过渡费和搬家费损失109000元的依据不足。且根据生效的行政判决，荥阳市索河街道办事处应当对涉案房屋及实际居住人口如何安置补偿在调查或裁量后重新做出处理。关于一审法院酌情判决田文佳因合同无效而产生的损失18万元是否适当问题。案涉田文佳与韩青坡签订的房屋买卖合同无效。因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋已经拆迁，根据生效行政判决，荥阳市索河街道办事处对崔爱枝、韩青坡的安置补偿要求依法作出处理。韩青坡与田文佳之母韩爱婷经二人母亲徐秀英说合案涉房屋买卖时，各方均明知案涉房屋是韩青坡与崔爱枝的共同财产，均明知买卖该房屋应经崔爱枝同意，对于合同无效，双方均有过错。一审法院根据本案房屋买卖合同签订、履行情况，双方过错程度，田文佳的实际损失等，酌情认定韩青坡赔偿田文佳18万元损失并不显失公平，本院对田文佳要求按照房屋增值部分的损失611410元予以赔偿的理由不予采纳。综上所述，田文佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11204元，由上诉人田文佳负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二一年三月十五日书记员  刘 洋