杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)浙0106民初700号 原告：杭州广拓实业有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区双龙街**金色西溪商务中心**楼****。 法定代表人：潘钧，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：汪畅然、黄楼燕，浙江科茂律师事务所律师。 被告：杨馨，男，汉族，1988年8月24日出生，户籍地四川省苍溪县，现住浙江省杭州市余杭区。 被告：呦咖呦咖健身(杭州)有限公司。住所地。住所地：浙江省杭州市西湖区双龙街**金色西溪商务中心**楼****iv> 法定代表人：杨馨，总经理。 原告杭州广拓实业有限公司与被告杨馨、呦咖呦咖健身(杭州)有限公司(以下称呦咖公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪畅然，被告杨馨暨被告呦咖公司的法定代表人杨馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告杨馨签订的《房屋租赁合同》（合同编号：金溪2019-005）于2020年11月9日解除；2、判令两被告办理经营地址、水、电、燃气、网络、电话、有线电视等变更登记（或注销）手续；3、判令两被告向原告支付租金及房屋占有使用费56202元（以2.9元/㎡/天、646㎡为标准自2020年11月2日计算至2020年12月1日）；4、判令两被告立即向原告支付装修免租期内租金56202元；5、判令两被告支付原告逾期支付租金违约金81862元（已扣除租赁保证金11万元）、逾期交还房屋违约金（按日租金的2倍自《房屋租赁合同》解除次日起计算至2020年12月7日止）、逾期办理注销手续违约金（按日租金的2倍自《房屋租赁合同》解除后第十六日起计算至第2项诉讼请求要求注销的手续办理完成之日止）；6、判令两被告支付原告律师代理费11000元；7、本案全部诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：2019年4月2日，原告与杨馨签订《房屋租赁合同》。合同约定：杨馨向原告承租杭州市西湖区双龙街199号金色西溪商务中心1号楼(以下称1号楼)北楼2层北和南楼1层部分房屋，面积646平方米；租赁期限自2019年4月2日至2023年4月1日；租金每天每平方米2.9元，按季支付、先付后用，提前5个工作日支付；逾期支付租金超过7个工作日，按当年三个月租金及物业管理费总和支付违约金，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约交付房屋。杨馨未按约支付2020年2月2日至2020年11月1日的租金。原告曾于2020年7月诉至本院，本院经审理后判决两被告支付原告租金、违约金及律师费等费用。判决生效后，两被告未支付上述款项。根据合同约定，两被告应当于2020年10月28日支付下一期租金，但两被告亦未支付。为此，原告已通过浙江科茂律师事务所向杨馨发送了解除合同通知。但两被告仍未支付租金。故原告再次诉至本院，要求判如所请。 两被告辩称：两被告愿意履行案涉《房屋租赁合同》项下的付款义务。因疫情期间未能正常经营，杨馨多次与原告协商分期付款，但未能协商一致。现两被告已经于2020年12月7日腾退了案涉房屋。因两被告无实际履行能力，故要求分期支付。疫情属于不可抗力，并非两被告故意违约，原告诉请的违约金不应支持。 原告为证明其主张，向本院提交了证据，两被告未提交证据。本院组织双方当事人进行了质证。两被告对原告提交的《房屋租赁合同》、《物业服务协议》、联合开发协议书、产权分割协议、不动产权证书、幢号与施工号对照表、同意转租证明、民事判决书、国家企业信用信息公示系统查询信息、律师函及律师函发送、签收材料、《委托代理合同》、浙江省增值税电子普通发票、《租赁房屋腾退交接清单》均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下事实： 2019年4月2日，原告为出租方（甲方）与杨馨为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将位于杭州市西湖区双龙街199号金色西溪商务中心1号楼北楼2层北、南楼1层部分房屋出租给乙方经营瑜伽馆、跆拳道培训使用，房屋建筑面积646平方米。租赁期限为2019年4月2日至2023年4月1日。租金每天每平方米2.9元，每两年递增6%，装修免租期2019年4月2日至2019年5月1日无需支付租金，但需支付物业管理、水电等其他费用。如因乙方违约导致租赁合同解除的，乙方应按照第一期租金标准补足免租期内的租金。租金按季支付，先付后用，提前5个工作日支付。甲方在收到租金后5个工作日内向乙方提供发票。乙方在合同签订后三个工作日内支付租赁保证金11万元。如乙方违约，甲方有权以保证金抵充租金、违约金等。乙方逾期支付租金或其他费用累计未超过7个工作日的，每日应按欠付租金的千分之五向甲方支付违约金；超过7个工作日，应向甲方支付相当于当年三个月租金和物业管理费总和的违约金，且甲方有权解除合同。合同终止或解除后，乙方逾期交还房屋的，每逾期一日应向甲方支付日租金5倍作为违约金。乙方在本合同解除后15个工作日内，未办妥水、电、燃气、网络、电话、有线电视等注销手续或未办妥该房屋经营所需的相关证照的经营地址变更登记或注销手续的，每逾期一日，应向甲方支付当期日租金5倍的违约金。如一方违约，另一方为实现债权产生的律师费等均由对方承担。乙方应于合同签订30日内领取营业执照，该经营主体在设立后5日内在本合同加盖公章成为共同承租人，否则视为乙方未经甲方同意将房屋转租。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给杨馨。2019年4月24日，杨馨、李淑娟设立呦咖公司。呦咖公司使用案涉房屋从事瑜伽、跆拳道培训。两被告按合同约定支付了2019年4月1日至2020年2月1日期间的租金并支付押金11万元。2020年2月1日之后的租金，两被告未支付。2020年7月2日，原告向本院起诉两被告，要求两被告共同支付原告2020年2月2日至2020年11月1日期间的租金513312元及违约金191862元、律师费2万元。该案经本院审理后，于2020年9月22日作出（2020）浙0106民初4312号民事判决书，判决两被告共同支付原告租金494578元并按全国银行业间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准支付违约金；两被告支付原告律师费2万元。判决生效后，两被告未履行。 2020年11月9日，原告委托浙江科茂律师事务所通过邮寄和电子邮件方式向杨馨发送律师函一份，以杨馨未按合同支付租金为由，通知杨馨自律师函送达之日起解除双方签订的《房屋租赁合同》；要求杨馨在收到律师函之日向原告支付拖欠的租金及其他费用，并将房屋腾退。后杨馨仍未支付租金。2021年1月，原告再次向本院起诉，要求判如所请。原告为本次诉讼支出律师费11000元。 另查明，2020年12月7日，两被告将案涉房屋腾退交付给原告，双方签署《租赁房屋腾退交接清单》确认：两被告未结清款项为水费92.4元；电费4771.79元。2020年2月2日至2020年12月1日的物业管理费77520元，2020年11月2日至2020年12月1日的租金及使用费56202元。 本院认为，案涉的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当认定有效，双方均应依约履行。现原告已依约向被告杨馨交付了房屋，两被告未按约定支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任。呦咖公司虽然不是合同当事人，但作为房屋实际使用人，其自愿承担合同项下义务，本院予以准许。两被告未按约定支付租金，原告于2020年11月9日通知被告杨馨解除合同，符合合同约定和法律规定。故原告诉请要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年11月9日解除，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因两被告的违约行为导致合同解除，原告要求两被告支付装修免租期租金56202元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，两被告未及时腾退房屋，原告要求两被告支付合同解除前尚欠的房屋租金及合同解除后按租金标准计算的房屋占有使用费共计56202元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。 根据合同约定，逾期支付租金或其他费用累计超过七个工作日，应向原告支付相当于当年3个月租金和物业管理费总和的违约金，该数额明显过高。本院根据本案实际情况，同时考虑疫情等因素，结合前案生效判决，酌情确定违约金按全国银行业间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算，至两被告实际清偿之日止。原告已经主张了逾期腾退的房屋占有使用费，本院已经予以支持，其再主张逾期腾退房屋违约金，存在重复主张，该项诉请本院不予支持。呦咖公司的注册地址在案涉房屋内。根据双方合同约定，合同解除后，杨馨应当在十五日内变更或注销呦咖公司的营业地址。故原告要求两被告变更或注销呦咖公司的营业地址的诉请符合合同约定，本院予以支持。原告没有证据证明案涉房屋的水、电、燃气、网络、电话、有线电视尚登记在两被告名下，故其要求变更或注销上述事项的登记手续的诉请，依据不足，本院不予支持。虽然呦咖公司的营业地址尚在案涉房屋内，但在杨馨腾退房屋后，原告已经将房屋另行出租。未变更或注销呦咖公司的营业地址尚未给原告造成损失。根据本案的实际情况，对原告主张的每天按日租金的两倍支付逾期变更或注销营业地址违约金的诉请，本院亦不予支持。 根据合同约定，租赁保证金用于冲抵租金、违约金。故本案原告收取的租赁保证金11万元在双方合同解除后，应当冲抵租金等。 原告要求两被告支付律师费11000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州广拓实业有限公司与杨馨于2019年4月2日签订的编号为金溪2019-005的《房屋租赁合同》于2020年11月9日解除。 二、杨馨、呦咖呦咖健身(杭州)有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州广拓实业有限公司房屋租金、占有使用费及装修免租期租金共计2404元（已扣除租赁保证金110000元），并支付以2404元为基数，按全国银行业间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，自2020年11月10日计算至实际清偿之日止的违约金。 三、杨馨、呦咖呦咖健身(杭州)有限公司于本判决生效之日起十日变更或注销呦咖呦咖健身(杭州)有限公司的营业地址。 四、杨馨、呦咖呦咖健身(杭州)有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州广拓实业有限公司律师费11000元。 五、驳回杭州广拓实业有限公司其他诉讼请求。 如杨馨、呦咖呦咖健身(杭州)有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1922元，由杭州广拓实业有限公司负担1777元，由杨馨、呦咖呦咖健身(杭州)有限公司负担145元。 杭州广拓实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，杨馨、呦咖呦咖健身(杭州)有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》 审判员  庞邦彩 二〇二一年三月十日 书记员  周 瑾