浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初21202号 原告：黄云芳，女，1951年10月29日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：斯靖雯，浙江现代阳光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼经，浙江现代阳光律师事务所实习律师。 被告：何守龙，男，1950年12月27日出生，汉族，住义乌市。 被告：骆秋华，女，1950年9月13日出生，汉族，住浙义乌市。 被告：何群英，女，1980年11月10日出生，汉族，住义乌市。 三被告共同委托诉讼代理人：宋天平，浙江六和（义乌）律师事务所律师。 第三人：何永丰，男，1975年9月15日出生，汉族，住义乌市。 原告黄云芳为与被告何守龙、骆秋华、何群英、第三人何永丰建设用地使用权纠纷一案，于2020年12月28日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴新辉独任审判，于2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告黄云芳的委托诉讼代理人斯靖雯、楼经；被告何群英及三被告共同委托诉讼代理人宋天平；第三人何永丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄云芳请求判令：一、确认原告和被告何守龙、第三人何永丰签订的转让房屋协议有效；二、三被告协助办理原告位于义乌市××街道××幢××号的不动产权过户至原告名下的转移登记手续。事实与理由：2003年，义乌市江东街道端头村进行旧村改造，被告何守龙户审批取得90平方米的建设用地。2003年12月25日，原告与被告何守龙、第三人何永丰签订《转让房屋协议》，约定原告以单价10000元／平方米，总价360000元向被告何守龙、第三人何永丰购买端头村房屋一间（土地实际面积36平方米），并约定以后在房屋产权转户过程中，被告何守龙、第三人何永丰全力配合原告办好转户申办手续，提供各种有效证件。原告依约支付了购房款。后原告在包括上述建房用地在内的土地上出资建造了位于义乌市××街道××幢××号的房屋一幢并居住使用至今。现涉案房屋已办理不动产权的初始登记，原告要求三被告协助上述不动产过户至原告名下的转移登记手续，但三被告不配合办理。 被告何守龙、骆秋华、何群英答辩称：1、涉案合同效力待定。目前被告仅将35平方米建设用地按10000元/平方米交付给原告使用，未将使用权转让给原告，原告无权要求过户。即使双方曾约定过户事宜，也因效力待定而不产生拘束力。因涉案土地系行政划拨，如要求过户，应依法在起诉之前申请有批准权的人民政府批准，然后由原告办理出让手续，依法缴纳出让金。原告未履行上述手续直接起诉要求过户违反法律强制性规定，应予驳回。2、即使原告认为被告已将35平方米使用权出卖给了原告，也无权要求完全过户36平方米，因为出卖的是35平方米，虽然交付的是360000元，但其中10000元系被告支付到村里三通一平的费用。3、被告和第三人愿意配合过户35平方米，但因为原告前期的出让金未交，直接过户违法。 第三人何永丰陈述称，同意三被告的答辩意见。 针对被告的答辩意见，原告补充陈述：1、被告骆秋华与被告何守龙系夫妻关系，被告何群英系前述两被告的女儿，第三人何永丰系前述两被告的儿子。2、土地出让金缴纳，属于土地使用权出让合同当事人的权利义务，缴纳与否不影响土地使用权转让的效力，且本案为转让房屋协议，转让的是端头村的房屋1间，实际面积36平方米，在合同中明确由被告配合原告办理一切过户手续，现在是被告不同意过户，关于出让金完全可以在被告同意过户时由原告补交。 原告黄云芳为证明自己的主张，向本院提供证据如下： 证据1，转让房屋协议、收条原件各1份，证明涉案房屋中三被告所有的36平方米由原告合法购买所得。 证据2，不动产权证书原件1份，证明涉案房屋用地为国有建设用地，其中36平方米登记在三被告名下的事实。 证据3，历月电费明细复印件1份、用水情况查询清单复印件1份和建设工程施工合同原件1份、门牌证复印件1份，证明原告建造、居住使用涉案房屋的事实。 证据4，何守龙户的《农村私人建房建设用地审批呈报表》和《建设工程规划许可证》核对件各1份，证明涉案房屋中何守龙户的36平方米是其合法审批的事实。 被告何守龙、骆秋华、何群英、第三人何永丰的质证意见： 证据1，真实性无异议，合法性和关联性有异议，该份协议依法属于效力待定的合同。即使原告对合同效力进行补正，也不能认定35平方米由原告合法购买。从协议和收条中可以明确被告仅将35个平方米转给原告使用，并不是原告所称的36平方米。 证据2，无异议，可以看出案涉土地的性质系行政划拨。 证据3，建设工程施工合同是原告和第三人签订，真实性由法院核实。房屋由原告建造居住。 证据4，无异议。 被告何守龙、骆秋华、何群英、第三人何永丰未向本院提供证据。 根据当事人的举证、质证及证据审核认定的相关规定，本院的认证如下： 原告提供的证据1，系原件，三被告及第三人对真实性均无异议，对其证明力本院予以确认；证据2、4，三被告及第三人无异议，对其证明力本院予以确认；证据3，三被告及第三人认可涉案房屋由原告建造居住，对其证明力本院予以确认。 根据上述已确认证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下： 2003年8月3日，被告何守龙、骆秋华、何群英因旧村改造经审批取得义乌市江东街道端头村90平方米的农村村民建房用地［义村土旧改字（2003）第2103号］。2003年12月25日，以被告何守龙、第三人何永丰为甲方、原告黄云芳为乙方，双方签订《转让房屋协议》一份，双方约定了以下主要内容：“经甲、乙双方协商，甲方愿将坐落在端头村的房屋一间，占地面积35平方米出让给乙方，永归乙方管业所有，现经甲、乙双方协商，达成以下协议，供甲、乙双方共同遵守执行。一、甲方愿将端头村的房屋一间，面积35平方米转让给乙方，每平方米作价1万元，总价36万元；二、乙方将房价的总额一次性付给甲方；三、以后在房屋产权的转户过程中，甲方在全力配合乙方办好转户申办手续，提供各种有效证件。在办理转户过程中的一切费用均归乙方负责，甲方概不负责；四、以上协议甲、乙双方签字后即生效，以后房价的涨、跌双方均不得反悔，如有一方违约反悔，违约方应罚房价总额的百分之三百”。甲方被告何守龙、第三人何永丰签字盖指印，乙方原告签字盖指印。协议签订后，原告付清了约定的转让款36万元（其中1万元为三通一平费用），被告何守龙、第三人何永丰出具收条一份。 2004年5月31日，被告何守龙取得90平方米建设工程规划许可证，其中注明二区58幢54平方米、二区5幢36平方米。后原告出资在二区5幢宅基地上建造了涉案房屋并占有使用至今。 2018年10月30日，原告办理了义乌市××街道××幢××号不动产权证书，产权证书为浙（2018）义乌市不动产权第0055660号，载明权利人为黄云芳、黄如松、黄如春、黄天玄、翁建华、黄跃生、何群英、何守龙、骆秋华，按份共有，土地性质为国有划拨，土地使用权面积126平方米，持证人黄云芳。附记中载明黄云芳占28.57%，土地使用权面积36平方米，黄如松、黄如春占28.57%，土地使用权面积36平方米，黄天玄、翁建华、黄跃生占14.29%，土地使用权面积18平方米，何群英、何守龙、骆秋华占28.57%，土地使用权面积36平方米。因三被告未协助原告办理涉案不动产的转移登记手续，原告向本院提起诉讼。另查明，被告何守龙、骆秋华系夫妻关系，被告何群英系双方女儿。 本院认为，原告与被告何守龙、第三人何永丰签订的《转让房屋协议》实质上系对三被告旧村改造审批取得的36平方米宅基地使用权的转让，双方转让宅基地及相关过户的内容系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。虽然合同中注明面积是35平方米，但同时注明为一间，建设工程规划许可证及不动产登记证书中均载明为36平方米，也无证据证明三被告对该记载及原告实际占用一间36平方米提出不同意见，故应当认定转让的为建房面积一间36平方米。基于三被告的身份关系，原告有理由相信被告何守龙有代理权，故依法本案《协议书》对被告骆秋华、何群英具有法律上的约束力。三被告庭审中也表示愿意配合原告办理相应过户手续，即三被告对转让明知且认可。原告已付清转让款，履行了本方合同义务，且在涉案建设用地上已出资建造房屋并居住使用，也办理了不动产初始登记手续，三被告作为转让方按约负有协助原告办理转移变更登记的义务。综上，原告提出的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、原告黄云芳与被告何守龙、第三人何永丰于2003年12月25日签订的《转让房屋协议》有效。 二、被告何守龙、骆秋华、何群英本判决生效之日起十五日内协助原告黄云芳办理坐落于义乌市××街道××幢××号土地使用权面积36平方米［不动产权证书号为浙（2018）义乌市不动产权第0××0号］过户到原告名下的不动产权转移登记手续。 案件受理费3350元（已减半），由原告黄云芳自愿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吴新辉 二〇二一年三月九日 代书记员 陈柔男 7-