河北省宽城满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0827民初538号 原告：宽城净圆物业服务有限公司，住所：宽城满族自治县宽城镇育才路黄金公司****。 法定代表人：赵翠平，职务：经理。 委托代理人：袁瑞楼，男，1963年10月8日出生，满族，职工，住，住河北省宽城满族自治县该公司员工。 被告：陈艳侠，女，1970年7月12日出生，汉族，住，住宽城满族自治县住河北省宽城满族自治县。 委托诉讼代理人：刘爱华，女，1970年1月25日出生，满族，现住河北省承德市双滦区，系被告的大姑姐。 原告宽城净圆物业服务有限公司（以下简称净圆物业）与被告陈艳侠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告宽城净圆物业服务有限公司的委托诉讼代理人袁瑞楼、被告陈艳侠的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宽城净圆物业向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令或调解被告立刻给付原告物业费1802.00元、滞纳金2565元（19个月）；二、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年7月23日，北河沿小区业主委员会，聘请了原告为该小区提供物业服务管理，合同期限3年（2019年7月23日至2022年7月233日）。物业费每平方米每月0.60元，按年度计算，合同签订之日起满3个月开始收费，逾期不交按日千分之五收取滞纳金，被告居住，面积125.19平米，应给付原告物业费1802.00元2年（125.19㎡×0.6元×12个月）（2019年7月23日至2021年7月23日）。为维护原告的合法权益，故依据《民事诉讼法》第119条规定，向法院提起诉讼，请求给付拖欠物业费1802.00元及滞纳金2565元，敬请贵院支持原告诉讼请求。 被告陈艳侠辩称： 一、应依法驳回原告净圆物业的诉讼请求。被告不交纳物业费的理由如下，原告自2019年7月23日被北河沿小区业主委员会聘请，提供物业服务管理后，不是在服务事项上服务质量上做好本质工作，而是在住宅楼使用时间较短时间内动用大量维修资金搞施工工程，为牟取一己私利，损害业主合法权益，被告为捍卫大多数业主合法权益，只能采取不交纳物业费，维护自己合法权益，提醒业主委员会尽快解聘原告这个不称职物业服务公司，精选优质物业进小区服务。 二、原告在起诉前未向被告书面催缴物业费，不符合法定起诉条件，人民法院应依法驳回原告的起诉，原告至今未向被告送达书面催缴物业费催缴函，根据《民法典》第944条及《物业服务解释》第六条之规定，物业公司提起诉讼向业主主张服务费的前置法律程序，即物业公司应书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限扔未缴纳物业费的，物业公司才可以提起诉讼，请求业主支付物业费，而原告至今未向被告进行书面催缴，违反前置法律程序，建议人民法院驳回原告的起诉，维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告陈艳侠居住在，该房屋面积为125.19平方米。2019年7月23日北河沿小区业主委员会（甲方）与宽城净圆物业服务公司（乙方）签订了物业服务合同，合同载明：“……第八条物业服务费由乙方按0.6／㎡／月收取……第九条合同签订之日起满三个月开始收取物业费……第十二条3、向业主和物业使用人收取物业服务费。逾期不交物业费按日千分之五收取滞纳金……第十三条委托管理期限为3年，自2019年7月23日至2022年7月23日。物业费收取按年计算，合同签订之日起乙方对甲方进行服务，甲方及上一任物业公司遗留问题均与乙方无关……”。至本案立案之日止，净圆物业已为该小区服务一年零六个月，被告未曾缴纳物业费。2020年原告在各单元门口多次张贴催缴物业费通知书。 本院认为：被告辩称原告系三级物业服务标准，但原告所提供的服务达不到三级物业服务标准，所以未缴纳物业费，但根据《物业服务纠纷司法解释》的相关规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的业主有权请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故物业服务有瑕疵不能成为业主拒交物业费的抗辩理由。被告辩称认为原告未向其书面催缴过物业费，违反法律程序，法院应当驳回，但原告已提交证据证明2020年多次在各单元门口张贴催缴物业费通知，故被告的答辩理由不成立，本院不予采纳。原告为被告提供物业管理服务，被告应按照约定交纳物业服务费，对原告要求被告给付2019年7月23日至2020年7月23日期间的物业费及违约金（滞纳金）的诉讼请求，应予以支持。原告主张判令被告支付滞纳金2565元，本院认为合同约定按日千分之五计算滞纳金过高，按合同法中违约金相关规定酌定调整，按本案立案时一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍支持为宜，物业服务合同中并未明确约定交纳物业费的截止时间，只约定物业费收取按年计算，至该案立案之日止，原告第二年的物业服务尚未完成，故本院支持2019年7月23日至2020年7月23日期间的物业费及滞纳金。 依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业服务纠纷司法解释》第三条之规定，判决如下： 被告陈艳侠于判决生效之日起十日内给付原告宽城净圆物业服务有限公司2019年7月23日至2020年7月23日期间的物业服务费901.37元及违约金（自2020年7月24日起算至本判决确认之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2021年1月发布的一年期贷款市场报价率（LPR）的四倍计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈艳侠承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于承德市中级人民法院。 审判员  付卫民 二〇二一年三月十五日 书记员  田雅君 附页 一、民事判决书所适用的法律规定： 1、《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 2、《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 4、《中华人民共和国物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用； 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 6、《物业服务纠纷司法解释》 第三条，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。 7、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、当事人如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳与一审案件受理费相同数额的上诉费，上诉于承德市中级人民法院。如果在法定上诉期内不交上诉状及上诉费，则视为未上诉，本判决即发生法律效力。 三、判决生效后，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。当事人在法定期限内未申请执行的，则视为放弃申请执行权，本院不再给予执行。