河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终7308号上诉人（原审原告、案外人）：黄景昱，女，汉族，1989年12月6日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：温东旭，河南衡祥律师事务所律师。上诉人（原审原告、案外人）：黄金，男，汉族，1991年11月3日出生，住南阳市卧龙区。系黄景昱之夫。委托诉讼代理人：温东旭，河南衡祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：平顶山银行股份有限公司南阳分行，住所地南阳市光武路与南都路交叉口西北角。负责人：李本峰，任该分行行长。委托诉讼代理人：周星，男，汉族，1990年2月15日出生，住河南省南阳市宛城区，系该银行员工。委托诉讼代理人：闫文帅，北京市京国（南阳）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：司许丽，女，汉族，1978年8月18日出生，住南阳市信臣路三杰盛世城3-2-22040号。原审第三人（被执行人）：丁云博，男，汉族，1975年5月28日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：司许丽，女，汉族，1978年8月18日出生，住南阳市。系丁云博之妻。上诉人黄金、黄景昱因与被上诉人平顶山银行股份有限公司南阳分行（以下简称“平顶山银行”）、丁云博、司许丽案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初3431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄金、黄景昱及其委托诉讼代理人温东旭，被上诉人平顶山银行委托诉讼代理人周星、闫文帅，原审第三人司许丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄金、黄景昱上诉请求：1.依法撤销南阳市宛城区法院（2020）豫1302民初3431号民事判决，改判不得执行南阳市卧龙区工业路1280号碧桂园南阳首府（领誉）2号楼1单元802室房产；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决严重不公。上诉人在被上诉人平顶山银行申请法院查封位于南阳市卧龙区工业路1280号碧桂园南阳首府（领誉）2号楼1单元802室房产之前，已经与司许丽、丁云博订立了房屋转让协议，司许丽、丁云博也已履行了协议约定的相关付款义务。司许丽、丁云博作为被执行人已经对涉案房产不再享有分文利益。原审判决驳回原告的诉请，事实上系让在执行司许丽、丁云博债务时继续执行其不再享有丝毫利益且上诉人享有全部权益的涉案房产。二、上诉人与司许丽、丁云博所订立的房屋转让协议合法有效。上诉人与司许丽、丁云博的房屋转让协议，对双方的权利义务责任作出了安排。司许丽、丁云博原支付相应对价购置涉案房产所形成的权益转让给了上诉人，上诉人也已按照协议约定向司许丽、丁云博支付了相应对价，其中包括承担司许丽、丁云博对贷款银行的还款义务等责任。该协议内容系双方真实意思表示，不违反任何法律的禁止性规定，转让价款也不存在过低等情形。该协议也已经过公证机关的公证。因此，上诉人与司许丽、丁云博的房屋转让协议合法有效。三、原审判决对是否付清全数房款的理解和判断明显过于偏颇而有失公允。如前所述，上诉人与司许丽、丁云博订立的合同中约定的付款方式是向司许丽、丁云博支付一定款项，同时承担司许丽、丁云博对银行的相关债务。上诉人也已严格按照协议约定向司许丽、丁云博支付了相应款项且也一直按照约定偿还着相关银行的借款本息。应当认为上诉人已经对司许丽、丁云博付清了相关房屋转让价款。因此，原审判决对是否付清房款的理解和判断明显过于偏颇且有失公允。四、原审判决认为未办理过户登记上诉人有过错极其不当。相关法律规定中的过错显然是指主观上确实存在的过错。如前所述，上诉人与司许丽、丁云博所订立的房屋转让协议不违反法律规定，且更符合合同法促进交易原则。因为司许丽、丁云博购买该房产时是以银行借款方式购取，上诉人也是以承受相应银行债务方式受让。因该房产涉及银行借款因素，无法办理房产过户，也无法办理银行借款债务人变更，上诉人不得已才仍以司许丽、丁云博名义承受相关借款债务。原审判决认定上诉人具有过错明显与客观事实不符。综上所述，平顶山银行是因对司许丽、丁云博行使债权而申请法院执行，因此法院应当执行司许丽、丁云博的财产。而司许丽、丁云博对涉案房产早已不享有丝毫利益。上诉人对该案涉房产享有足以排除法院强制执行的民事权益。请求二审法院依法撤销原审判决，改判不得执行涉案房产维护上诉人合法权益。平顶山银行辩称，上诉人作为案外人不具有排除执行的民事权益，案涉房屋并非上诉人所有。一、案涉房屋未依法登记领取权属证书，并且案涉房屋尚处于抵押状态，依法不得转让，双方签订的《房屋转让协议》的本身即是无效合同。二、一审中案外人提交的三张水电费票据日期均在答辩人查封后缴纳，物业公司出具的证明也没有联系方式等出具人身份信息，证明本身即不具有证明资格，不能证明案外人在查封前已实际居住该案涉房屋。并且《房屋转让协议》公正的日期为2019年9月6日，答辩人查封的日期为2019年12月10日，从时间节点上可以看出案外人于司许丽、丁云博存在串通转移财产，逃避债务的可能。三、案涉房屋是出卖人通过办理按揭贷款购买，即使上诉人与司许丽、丁云博房屋买卖属实，上诉人截止目前仍未支付全部房屋价款。四、上诉人与司许丽、丁云博在签订《房屋买卖协议》时，案涉房屋是按揭房屋，未依法登记领取权属证书，上诉人明知出卖人无法向其办理房屋过户登记，仍坚持购买。并且房屋上设有抵押权，在涤除抵押权之前，买卖双方仍无法办理过户登记。因此，上诉人作为案外人对案涉房屋未办理过户登记至其名下存在过错。五、案涉房屋未取得权属证明，也未网签备案登记在上诉人名下，上诉人对案涉房屋不享有所有权。如果上诉人与司许丽、丁云博买卖属实，上诉人可根据自身在买卖合同中的过错程度，向司许丽、丁云博主张返还购房款等权利，上诉人并不享有所有权的物权权益。综上所述，上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回上诉人的上诉请求。司许丽述称，房子卖给上诉人时，其当时经济状况并没有恶化，房屋买卖是正常的交易。黄景昱、黄金向一审法院起诉请求：1.判决不得执行位于南阳市卧龙区工业路1280号碧桂园南阳首府（领誉）2号楼1单元802室（合同备案号16902644）；2.确认该房产归黄景昱、黄金所有。3.诉讼费由平顶山银行承担。一审法院认定事实：平顶山银行南阳分行与丁云博、司许丽等14人借款合同纠纷一案，一审法院于2019年10月25日作出（2019）豫1302民初6537号民事裁定书，查封、扣押、冻结被申请人司许丽、丁云博等14人价值130万元或者等额的财产。2019年12月10日，一审法院作出（2019）豫1302执保554号协助执行通知书，查封了司许丽名下房产两套证号（合同号）为16902643号、16902644号，查封期限为三年，自2019年12月10日至2022年12月9日止。2019年12月28日，一审法院作出（2019）豫1302民初6537号民事调解书，调解内容：“一、平顶山银行南阳分行要求丁云博偿还借款本金909860.58元及罚息（罚息自2019年1月21日起按照年利率18.75％计算至借款本金全部付清之日止）。分24个月还清，2020年1月至2020年5月每月28日前偿还平顶山银行南阳分行借款本金3000元，2020年6月至2020年10月每月28日前偿还平顶山银行南阳分行借款本金5000元，2020年11月至2020年12月每月28日前偿还平顶山银行南阳分行借款本金150000元，2021年1月至2021年5月每月28日前偿还平顶山银行南阳分行借款本金5000元，2021年6月至2021年10月每月28日前偿还平顶山银行南阳分行借款本金9000元，2021年11月28日前偿还平顶山银行南阳分行借款本金250，000元，2021年12月28日前还清剩余借款本金及全部罚息。如有任何一笔逾期，平顶山银行南阳分行有权就上述全部借款本息申请法院强制执行。二、司许丽等13人对上述借款本息承担连带清偿责任。……”。调解书生效后，丁云博、司许丽等14名当事人均未按期履行调解书确定的义务，平顶山银行南阳分行向一审法院申请强制执行。案外人黄景昱、黄金不服向一审法院提起执行异议，一审法院于2020年6月11日作出（2020）豫1302执异106号执行裁定书，一审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”结合本案，案外人黄景昱、黄金虽向法院提交涉案房产的《房屋买卖合同》、公证书等证据，但涉案房产未依法登记领取权属证书，依法不得转让，案外人对不能办理过户登记存在过错，因此案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。综上，案外人的异议理由不能成立，应予驳回。案外人黄景昱、黄金不服裁定，提起本案执行异议之诉。2016年7月31日，司许丽与南阳荣和置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于卧龙区工业北路1280号2#楼1单元8层802号房屋一套，约定单价为每平方米人民币6257.72元；总金额为676084元整，约定付款方式为按揭，首付款为136084元，付款时间为合同签订当天，现金支付，剩余540000元为商业贷款形式支付，付款时间为2016年8月31日；交房时间约定为2018年12月30日前。该房屋的合同信息备案摘要上显示，该房屋买受人为司许丽，共有情况为单独所有，建筑面积为108.04平方米，总价为676084元。2017年9月7日，司许丽、丁云博与黄景昱签订《房屋转让协议》，协议约定出售房屋位于南阳市范蠡路与工业路1280号2号楼802室，房屋面积为108.04平方米，实际使用面积为84.03平方米，约定转让价格为：首付款216084元，银行剩余贷款由乙方黄景昱承担（原贷款465000元，已还一年），前期合计费用共计288000元整，一次付清；待房屋不动产权证办理后，双方协商过户事宜，所发生费用由乙方支付；交房时间由开发商承诺为准。同日，黄景昱丈夫黄金尾号为4630的中国邮政储蓄银行账户显示：交易金额210000元，交易渠道：银联前置，摘要：消费；黄金尾号为0658的农村信用合作联社账户显示：交易金额70000元摘要POS消。同一日，司许丽、丁云博出具收条一份：“今收到黄金、黄景昱夫妻支付的位于南阳市卧龙区工业北路1280#碧桂园南阳首府小区2号楼一单元8层802室房屋转让款288000元整；由黄金农信社卡通民生银行理财POS机转账支付70，000元整；由黄金邮政卡通过民生银行POS机转账支付210000元整；现金支付8000元整”。黄金自2017年10月8日起，通过微信向司许丽每月转款3165元，支付至2019年8月7日；此后通过中国邮政储蓄银行逐月向司许丽转款3165元，庭审时提供的票据显示支付至2020年6月9日。2019年9月6日，司许丽、丁云博作为甲方与乙方黄景昱再次签订《房屋转让协议》一份，并进行了公证，本次协议约定：“甲方名下有一套位于南阳市卧龙区工业北路1280号2号楼1单元8层802（商品房买卖合同编号：16902644；建筑面积：108.04平方米）房产，甲乙双方于2017年签订了《房屋转让协议》，协议中约定将该房产转让给乙方。现经甲、乙双方充分协商，特达成如下协议：1.甲方自愿同意将该房产转让给乙方。2.甲乙双方2017年签订《房屋转让协议》时约定支付房款首付288084元，签订该协议后该房产所欠银行的按揭贷款由乙方按银行约定继续支付给银行。3.甲方有义务通知贷款银行并取得银行的同意，甲乙双方签订本协议是以向银行还款为目的。4.甲方已将房产交付给乙方，双方无异议。6.双方约定的其他事项：甲方的上述房产在中国银行办理的有按揭贷款（还款卡号：62×××39，户名：司许丽），由乙方于每月按银行约定及时足额将贷款汇入上述账户。若甲方的转让行为与原贷款银行产生纠纷，由甲方负责解决；若乙方不按时归还贷款，所造成的损失（包括给甲方造成的损失）由乙方负责。7.甲方已将该房产的相关证明材料及票据交付给乙方。……”。2020年6月22日，碧桂园·南阳首府物业服务中心出具居住证明一份：“兹证明碧桂园·南阳首府2号楼1单元802业主黄金，身份证号码：；业主黄景昱，身份证号码：。自2018年12月31日交房并居住至今，此情况属实，特此证明。”一审法院认为，本案争议焦点为黄景昱、黄金对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？是否可以确认涉案房屋的所有权属于黄景昱、黄金？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个情形必须同时具备，缺一不可。本案中，黄景昱、黄金和出卖人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，黄景昱、黄金是否已经支付全部价款并实际占有涉案房屋，以及黄景昱、黄金对案涉房产未办理过户登记至其名下有无过错等，是认定黄景昱、黄金是否具有足以排除强制执行的民事权益的关键所在。1.黄景昱、黄金和出卖人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同？关于该问题，根据查明的案件事实可知，黄景昱分别于2017年9月7日、2019年9月6日与司许丽、丁云博签订了《房屋转让协议》，并对2019年9月6日的《房屋转让协议》办理了公证，上述行为发生在法院查封（2019年12月10日）本案案涉房屋之前。2.黄景昱、黄金在法院查封之前已合法占有该不动产？综合黄景昱、黄金提交的证据，可以认定案外人黄景昱、黄金在人民法院查封之前已实际占有了案涉房屋。3.是否已经支付全部价款？因案涉房屋由出卖人通过办理按揭贷款购得，黄景昱、黄金至目前尚未支付全部价款。4.黄景昱、黄金对案涉房产未办理过户登记至其名下有无过错？涉案房屋系按揭购得，黄景昱、黄金与司许丽、丁云博签订《房屋转让协议》时对此是明知的，故黄景昱、黄金在签订房屋买卖合同时就应当预见到出卖人向其办理房屋过户登记存在障碍。并且，该房屋由出卖人通过办理按揭贷款购得，房屋上设有抵押权，在涤除抵押权之前，买卖双方仍无法办理过户登记，综上，法院认定黄景昱、黄金对案涉房产未办理过户登记至其名下有过错。综上所述，综合判断全案证据，黄景昱、黄金就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其在本案中提出的不得执行位于南阳市卧龙区工业路1280号碧桂园南阳首府（领誉）2号楼1单元802室房屋（合同备案号16902644）的诉请，不予支持。本案涉案房产设定有抵押权，因此，黄景昱、黄金要求确认上述房屋归原告所有的诉请，亦不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回黄景昱、黄金的各项诉讼请求。案件受理费10500元，由黄景昱、黄金负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人黄景昱、黄金提交证据碧桂园南阳新都荟售楼部证明一份。证明方向及目的：案涉房屋的原始购房人是司许丽，后来经过公证转给了黄景昱，产权证仍登记在房产公司名下。平顶山银行南阳分行质证称，对该证据的真实性不认可，上面没有碧桂园公司的盖章，签字人的身份不详。证明内容也不具有真实性，因为案涉房屋至今没有房产证，证明上却称产权登记在房产公司名下，与实际情况不符。上诉人黄景昱、黄金提交物业费收据、物业服务协议、业主出入卡申请表等证据。证明方向及目的：黄景昱、黄金在案涉房产被查封之前已合法占有案涉房屋。平顶山银行南阳分行质证称，该证据不属于新证据，不能证明黄景昱、黄金在案涉房产被查封之前已合法占有案涉房屋。对上诉证据的分析认定，本院在评理部分予以综合评述。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是黄景昱、黄金对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照该条规定，具体到本案中：首先，黄景昱与司许丽在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。黄景昱与司许丽于2017年9月7日首次签订案涉房屋的《房屋转让协议》，后于2019年9月6日重新签订案涉房屋的《房屋转让协议》，并于同日对该《房屋转让协议》办理了公证，上述行为均发生在人民法院查封（2019年12月10日）案涉房屋之前。黄景昱和司许丽签订的的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，不存在合同无效的情形。虽然《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。”，但上述规定的立法目的是为了保护抵押权人的利益。同时《中华人民共和国物权法》第一百九十一条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条也规定了“受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。”即受让人行使涤除权，涤除标的物上的抵押权负担，转让行为有效。此立法和司法解释的指导思想在于保障三方的利益平衡，既保护抵押权不受侵害，也充分发挥物的效益。本案中被上诉人黄景昱、黄金受让房屋系负担有抵押权的抵押物，抵押人司许丽转让该房屋时虽未经抵押权人银行的同意，但黄景昱、黄金按照协议约定履行义务，自2017年10月8日起以司许丽的名义按月缴纳房贷，并没有损害银行的实质性利益，不影响银行抵押权的实现。因此该转让行为有效，二人签订的合同是合法有效合同。其次，黄景昱、黄金在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。2020年6月22日，碧桂园南阳首府物业服务中心出具居住证明一份：“兹证明碧桂园·南阳首府2号楼1单元802业主黄金，身份证号码：；业主黄景昱，身份证号码：。自2018年12月31日交房并居住至今，此情况属实，特此证明。黄景昱、黄金提交的物业费收据、物业服务协议、业主出入卡申请表的落款日期也均发生在案涉房屋被查封日期之前。以上证据能够证明黄景昱、黄金在案涉房屋被人民法院查封之前已经进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是“合法占有不动产”的必要条件。再次，关于支付房款的情况。2017年9月7日，黄金通过pos机刷卡消费分两次向司许丽支付28万元，同日支付现金8000元。黄金自2017年10月8日起，通过微信向司许丽每月转款3165元，支付至2019年8月7日；此后通过中国邮政储蓄银行逐月向司许丽转款3165元，支付至2020年6月9日。可见黄景昱、黄金有真实的购房意图，并已按照其与司许丽签订的《房屋转让协议》支付了合同约定的全部价款。最后，非因黄景昱、黄金自身原因未办理过户登记。涉案房屋是银行贷款房屋，即使房产证办下来，未还清银行贷款，黄景昱、黄金依旧无法办理过户。因此黄景昱、黄金在办理过户登记中没有主观过错。综上，黄景昱、黄金对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于黄景昱、黄金的诉讼请求是否应当支持的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中，黄景昱、黄金请求不得执行案涉房屋，根据前述评析，该项请求符合法律规定，本院予以支持。关于黄景昱、黄金请求确认案涉房屋归其所有的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第二百一十一条的规定，“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，黄景昱、黄金不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对其此项请求本院不予支持。综上所述，上诉人黄景昱、黄金的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初3431号民事判决；二、不得执行位于南阳市卧龙区工业路1280号碧桂园南阳首府（领誉）2号楼1单元802室房产。三、驳回黄景昱、黄金的其他诉讼请求。一审案件受理费10500元，二审案件受理费10500元，共计人民币21000元，均由平顶山银行股份有限公司南阳分行负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年三月二十日法官助理向巧巧书记员陈玫夙