湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘09民终182号上诉人（原审被告）：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地湖南省益阳市。法定代表人：颜昌华，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭剑，湖南义剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹益平，湖南义剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卜芳，女，1985年1月27日出生，汉族，住益阳市赫山区。上诉人益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森公司）因与被上诉人卜芳商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初3346号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。雄森公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卜芳的诉讼请求，并由卜芳承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实错误。第一、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，只有因出卖人责任导致逾期办证，出卖人才承担违约责任。“雄森国际小区”同类案件的生效判决已查明：益阳市房地产管理局于2017年12月15日在湖南红网出具了关于《湖南红网调查函》（红调字【2017】0746号）的回复，该回复明确载明：“办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与市城建投的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题，目前市政府正在组织协调。”所以，涉案“雄森国际小区”逾期办证的责任主要在政府，雄森公司作为出卖人并没有怠于行使协助办证义务，不能办证并不是雄森公司的原因所导致。第二、退一步讲，雄森公司用尽全力都无法解决办证的问题，却要承担上亿元的巨额赔偿，这对雄森公司极其不公，也无力承担。因此，即使判决雄森公司承担违约金责任，也请二审酌情调低违约金标准。雄森公司按期向卜芳交付房屋后，对卜芳而言，逾期办证并未造成其实际损失。涉案“雄森国际小区”因政府延迟交地导致项目整体无法办理产权证，近三千户业主的办证均已逾期，雄森公司需要承担上亿元的巨额赔偿，市政府也已组织各相关行政部门协调多年仍没有解决该问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审判决认定“日万分之一”的违约金比例显然过高，对雄森公司极其不公，应酌情调整为“日万分之零点五。”综上，由于一审对该事实认定错误从而导致判决错误，请求二审在查明事实的基础上依法予以改判。卜芳辩称：一、雄森公司称“一审法院认定事实有误”无任何依据，一审法院认定事实正确。雄森公司与我方为《商品房买卖合同》的相对方，应严格受合同约束，均应按照合同约定履行各自的义务。雄森公司所称的“逾期办证的责任在政府”不属于不可抗力因素，合同具有相对性，政府并非该合同的责任方，我方无权要求政府承担违约责任，上诉人作为合同违约责任人，必须对其违约行为承担违约责任。此外，湖南红网出具的《调查函》无法律效力，雄森公司的该抗辩意见不成立。二、雄森公司提出“调低违约金标准”理由不成立。我方与雄森公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，根据该合同的约定，雄森公司应在约定的期限内办理房屋所有权证和土地使用权证，但雄森公司至今未完成上述办证义务，应承担逾期办证的责任。且从本案双方订立合同的目的来看，双方关于逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金约定具有惩罚性质，换言之，逾期办证违约金是合同双方对于开发商逾期办证所约定的一种制裁，而不是一种损害赔偿，且按已付房款日万分之一计算违约金，换算成年利率仅为3.65%，一审根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定认定本案按已付房款日万分之一的标准计算违约金，未明显过高。我方已按合同约定将购房款全部支付给雄森公司，为防止雄森公司怠于履行其合同义务，敦促其及时办理房屋所有权证和土地使用权证，本案违约金应按双方合同约定的日万分之一的标准计算。综上，一审认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审依法驳回雄森公司的上诉请求，维持原判。卜芳向一审法院起诉请求：判令雄森公司因逾期没有办妥房屋相关产权证支付违约金44704.05元（暂从2017年7月17日计算至2020年8月13日，共计1119天），全部违约金计算至实际办妥房屋相关产权之日止。一审法院认定事实：2014年2月20日，卜芳与雄森公司签订了《益阳市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，卜芳购买雄森公司位于益阳××道××路××＃××＃××层××房，卜芳应根据合同约定向雄森公司支付房屋价款，雄森公司应根据合同约定交付房屋。另外该合同第十九条约定：雄森公司应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后360个工作日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。如因雄森公司的责任，致使卜芳未能在约定期限内办理上述登记或手续，卜芳不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，雄森公司按日向卜芳支付已付房款日万分之一的违约金。合同签订后，卜芳已按合同约定支付了房款399504元，雄森公司于2015年9月28日向卜芳交付了房屋，但至今未办妥房屋所有权证。双方在庭审过程中共同确认，计算违约金起始日期为2017年7月17日。一审法院认为：卜芳与雄森公司签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。卜芳已按合同约定支付购房款，但雄森公司至今未按合同约定为卜芳办妥不动产权证书，已构成违约，应按合同约定支付违约金，违约金应以卜芳已交房款399504元为基数，按日万分之一的标准，自2017年7月17日起计算至雄森公司实际办理不动产权证之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决：益阳雄森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付卜芳逾期办理不动产权证违约金44704.05元（已计算至2020年8月13日），并自2020年8月14日起，以399504元为基数，按日万分之一的标准计算至实际办理不动产权证之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按执行标的计算并减半收取，由益阳雄森房地产开发有限公司负担。二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、雄森公司应否承担案涉违约责任；二、如应承担，一审认定违约金是否过高。一、关于违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因该合同系平等民事主体签订，且无违法等无效情形，故该条款对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方在案涉《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中，并未约定第三方行为可免除双方就产权登记引起的违约责任。该合同由雄森公司提供，雄森公司作为专业房地产开发公司，相比作为买受人的卜芳，在合同签订前，更知晓存在类似于本案外在因素引起违约而承担赔偿风险的可能。作为本案合同相对方的卜芳在产权登记中无过错，产权登记迟延的责任，应由作为本案合同相对方的出卖人即雄森公司承担。一审判决依据合同约定，认定违约责任由雄森公司承担并无不当，本院予以维持。二、关于违约金标准。从案涉双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，双方关于逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金约定具有惩罚性质。同时，根据合同以已付房款日万分之一计算违约金的约定，该违约金标准换算成年利率为3.65%，并未过高。案涉合同由雄森公司提供，违约金条款为雄森公司预先拟制，雄森公司应知晓该违约金比例给自身带来的风险，雄森公司履行该条款义务更能彰显诚实信用原则。一审判决依据合同约定认定违约金标准并无不当，本院予以维持。综上所述，雄森公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 蓉审判员 李京伟审判员 黎 娜二〇二一年三月十八日法官助理张怀书记员方赛兰