湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终154号上诉人(原审被告)：张冬莲，女上诉人(原审被告)：黄荣真，男二上诉人共同委托诉讼代理人：易书博，湖南金州律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：湖南远景房地产开发有限公司，住所地湖南省衡山县开云镇湘江街57号。法定代表人：罗远秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：宾正尤，男委托诉讼代理人：杨波，湖南金凯华律师事务所律师。上诉人张冬莲、黄荣真因与被上诉人湖南远景房地产开发有限公司(以下简称远景房地产公司)建设用地使用权纠纷一案，不服湖南省衡山县人民法院（2020）湘0423民初686号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。张冬莲、黄荣真上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实错误，湖南省高级人民法院(2013)湘高法民再终字第224号民事判决第三项确定的履行义务的转移没有影响到上诉人拆房的前置条件，该判决并没有确认上诉人有交付房屋的义务；二、一审法院适用法律错误，片面、错误地理解“房随地走、地随房走”的原则；三、一审法院做出裁判时明显带有主观性意见，严重损害到上诉人的利益；四、本案明显超过诉讼时效。远景房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，本案没有超过诉讼时效，请求二审驳回上诉，维持原判。远景房地产公司向一审法院起诉请求：1．判令两原审被告依约腾空建筑面积456平方的房屋交付原审原告拆除，并向原审原告支付违约金8万元；2．判令两原审被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张冬莲、黄荣真开办的衡山县总工会幼儿园包含教学楼、煤房及前面的空坪共占地面积为270.7平方米，其中教学楼（不含煤房）实际占地面积为118.27平方米，土地性质为国有出让土地，用途为教育用地，教学楼为4层房屋，北侧分别有4层住房与之相连，并共用楼梯。2009年，远景房地产公司通过拍卖取得衡山县开云镇湘江街12号原衡山县客运公司总面积为1515.3平方米的土地使用权，远景房地产公司在该宗土地上进行房地产开发，建设“名都花园”商住楼。由于衡山县总工会幼儿园与远景房地产公司的土地相邻，张冬莲、黄荣真以远景房地产公司建房影响其通风、采光和正常教学为由，多次向衡山县相关部门投诉。在衡山县人民政府协调下，双方分别于2010年8月11日、2011年1月19日、2011年2月21日签订了《联合建房协议》和《联合建房补充协议》、《土地过户相关说明》，双方约定的主要内容是：1、远景房地产公司在拍卖土地范围内，靠沿江路临街按张冬莲夫妇房屋实际占地面积提供相等土地，由其自行建房，张冬莲夫妇的房屋建筑面积456平方米；2、远景房地产公司同意张冬莲在沿江路临街靠唐立平围墙按规划预留4米宽消防通路后建房，用地标准按临街面规划红线进深12米、临街面宽11.7米，合计用地面积140平方米，双方勘界后，由远景房地产公司负责砌好勘界线，原教学楼前空坪产权保持不变，但不得建房、砌围墙；3、张冬莲房屋建设途中涉及建房相关手续，自行负责办理国土使用证和房产证并承担相关税费，其余相关手续，由远景房地产公司负责办理并承担税费。远景房地产公司在办理相关手续中，张冬莲应积极配合。远景房地产公司在规划、房屋建设用地手续办妥后，只给复印件，待张冬莲旧房拆除后，拆房开工建设前交原件，办理时间为双方签字生效后20天，特殊情况除外；4、远景房地产公司另一次性补偿张冬莲80000元；5、8月11日《协议》中交换的房屋及土地不包括教学楼北侧的住房；远景房地产公司、张冬莲双方在协议签订后，张冬莲、黄荣真应在远景房地产公司与秦国光姐妹房屋联建协议达成后，不影响张冬莲、黄荣真建房的前提下拆除旧房或腾空室内所有财产交由远景房地产公司拆除；6、远景房地产公司逾期办理土地过户手续，按逾期10天内每日支付1000元，逾期10至20日内每日支付2000元作为违约金；7、远景房地产公司逾期支付补偿款，则按逾期每日支付总金额5％的违约金；8、张冬莲房屋建设途中涉及周边关系，由远景房地产公司为主协调，张冬莲配合。协议签订后，由于双方在交换土地面积以及宽度、长度存在争议，双方多次到国土部门办理了过户审批手续，衡山县国土资源事务所根据双方多次协议意见分别于2010年8月9日、2011年2月21日、3月9日制作了三张宗地图。2011年2月21日，双方又签订了《土地过户相关说明》，约定：一、甲方（远景房地产公司）负责合计过户土地面积173.70平方米给乙方（张冬莲夫妇），具体地块如下：1、甲方现有临沿江路11.46米、进深长12.18米，后墙宽12.05米及土地面积140平方米（数据见2010年8月9日宗地图）过户给乙方。2、甲方现有靠乙方围墙外的甲方自己空坪内过户33.7平方米的土地面积给乙方。二、乙方同等合计过户土地面积173.7平方米给甲方，具体地块如下：乙方现有的幼儿园教学楼93.5平方米和杂物35.87平方米的占地面积，教学楼后围墙31.85平方米的空坪土地面积及教学楼前土地调整后剩坪12.48平方米，合计为173.70平方米给甲方。协议签订后，双方在履约过程中存在争议，产生纠纷，张冬莲、黄荣真将远景房地产公司就建设用地使用权纠纷诉至湖南省衡山县人民法院，该院于2011年8月23日作出（2011）山民二初字第28号民事判决书，张冬莲、黄荣真不服，上诉于衡阳市中级人民法院，衡阳市中级人民法院于2011年11月14日以事实不清、程序违法为由发回重审。该院于2012年5月30日重审后作出（2011）山民重字第4号民事判决书，张冬莲、黄荣真仍不服判，提起上诉。衡阳市中级人民法院于2012年9月17日终审作出（2012）衡中法民一终字第212号民事判决书，张冬莲、黄荣真仍然不服，向湖南省高级人民法院申请再审。2013年11月16日，湖南省高级人民法院作出（2013）湘高法民再终字第224号民事判决书，判决：一、撤销湖南省衡阳市中级人民法院（2012）衡中法民一终字第212号民事判决和衡山县人民法院（2011）山民重字第4号民事判决；二、远景房地产公司在判决生效后10日内按照《土地过户相关说明》所附2010年8月9日宗地图所确定的四至范围和面积，将土地过户到张冬莲、黄荣真名下，土地使用权证交付给张冬莲、黄荣真，张冬莲、黄荣真应同时配合远景房地产公司在衡山县总工会幼儿园西面紧邻远景房地产公司名都花园小区的教学楼及周边范围内过户同等面积土地给远景房地产公司。远景房地产公司逾期不办理土地过户手续，张冬莲、黄荣真可依据判决自行办理过户手续，办理过户手续的全部税费凭有效票据由湖南远景房地产公司承担，远景房地产公司在接到张冬莲、黄荣真递交的有效票据后三日内支付；三、张冬莲、黄荣真在换后的土地上建房由其自行办理相关手续，除办理房产证以外的其它相关税费凭有效票据由远景房地产公司承担，远景房地产公司在接到张冬莲、黄荣真递交的有效票据后三日内支付。张冬莲、黄荣真建房过程中相邻关系由其自行处理：……湖南省高级人民法院判决生效后，远景房地产公司、张冬莲、黄荣真于2015年1月办理了土地过户手续，远景房地产公司办理的土地使用权证号为山国用（2014）第1121号，但张冬莲、黄荣真至今未办理好建房相关手续，仍占着房屋开办幼儿园至今。2017年8月2日，远景房地产公司向张冬莲、黄荣真发出《催告履行合同通知书》，要求张冬莲、黄荣真在接到催告书十日内按合同约定履行室内财产搬迁义务，并将房屋交付给该公司。2019年9月5日，远景房地产公司诉至该院后，远景房地产公司向该院申请撤回起诉。2020年7月15日，远景房地产公司再次诉至该院。一审法院认为，远景房地产公司与张冬莲、黄荣真签订的《联合建房协议》、《联合建房补充协议》、《土地过户相关说明》是双方真实意思表示，没有违反相关法律规定，以上协议合法有效，且经湖南省高级人民法院生效裁判文书确认。张冬莲、黄荣真辩称，本案诉争房屋没有拆除的原因，是因为远景房地产公司前置履行的义务没有履行完，张冬莲、黄荣真享有顺序抗辩的权利，虽然，根据双方《联合建房协议》的约定，张冬莲、黄荣真拆除房屋的前提条件是原告远景房地产公司帮两被告办理好建房手续，但经湖南省高级人民法院（2013）湘高法民再终字第224号民事判决，张冬莲、黄荣真在置换后的土地上建房相关手续由其自行办理，远景房地产公司承担相关税费，建房的相邻关系也由其自行处理，张冬莲、黄荣真应全面履行双方的协议约定和湖南省高级人民法院生效裁判文书所确认的义务，故而张冬莲、黄荣真置换后的土地建房手续是否办理好不再是其拆除山国用（2014）第1121号土地上房屋的前提条件，所以法院对张冬莲、黄荣真的该抗辩理由不予采纳。远景房地产公司和张冬莲、黄荣真已于2015年1月将置换土地的过户手续办好，土地置换实质上是一种不动产物权转让，因“地随房走，房随地走”是我国房地产权属的一贯原则，在土地相互转换后，张冬莲、黄荣真依法应将房屋一并处分。同时，双方签订的《联合建房协议》中约定了土地置换后张冬莲、黄荣真应将案涉房屋拆除，即案涉房屋所有权归于消灭，远景房地产公司即对案涉房屋所附之地享有完整的建设用地使用权，上述合同约定遵循了“房地一体”原则，该约定合法有效，张冬莲、黄荣真应本着诚实信用原则履行约定义务。综上，不管是基于法律规定还是基于双方之间的约定，张冬莲、黄荣真应当腾空并拆除案涉房屋或者腾空房屋交由原告拆除。由于湖南省高级人民法院（2013）湘高法民再终字第224号民事判决未限远景房地产公司和张冬莲、黄荣真在一定期限内办理好建房手续，致使双方签订的《联合建房协议》等合同目的一直未实现，该院为了合同目的顺利实现，综合考虑张冬莲、黄荣真的实际情况，限张冬莲、黄荣真在判决书发生法律效力后的三个月内将山国用（2014）第1121号土地上二人的建筑面积为456平方米的房屋予以腾空并拆除或腾空交由远景房地产公司拆除，案涉房屋腾空并拆除后，远景房地产公司依约应一次性补偿张冬莲、黄荣真8万元。对于远景房地产公司的诉请是否已过诉讼时效，该院认为，本案系建设用地使用权纠纷，双方于2015年1月依照湖南省高级人民法院（2013）湘高法民再终字第224号民事判决书办理土地过户手续。此后，张冬莲、黄荣真夫妇的总工会幼儿园仍在经营，室内财产没有搬迁，房屋也未拆除。庭审中，远景房地产公司诉称每年都向张冬莲、黄荣真主张权利，张冬莲、黄荣真并未予以否认。直至2017年8月2远景房地产公司向张冬莲、黄荣真发出书面《催告履行合同通知书》，要求按照2010年8月11日订立的《联合建房协议》拆除旧房或腾空室内所有财产交远景房地产公司拆除，张冬莲、黄荣真于2017年8月3日签收该书面《催告履行合同通知书》。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，远景房地产公司的权利自2017年8月3日重新计算，应适用三年诉讼时效的规定。远景房地产公司于2019年9月5日以物权保护纠纷向该院起诉，诉讼时效再次中断。2020年5月15日向该院撤回起诉，又于2020年7月15日以建设用地使用权纠纷向该院起诉，本案并未过诉讼时效。对于远景房地产公司要求张冬莲、黄荣真支付违约金8万元的诉讼请求，由于湖南省高级人民法院（2013）湘高法民再终字第224号民事判决未限双方在一定期限内办理好建房手续，致使双方签订的《联合建房协议》等合同目的一直未实现，远景房地产公司和张冬莲、黄荣真2010年8月11日签订的《联合建房协议》第五条约定“甲（远景房地产公司）、乙（张冬莲、黄荣真）在协议签订后，乙方应在甲方与秦国光姊妹房屋联建达成协议后，不影响乙方建房的前提下拆除旧房或腾空室内所有财产交甲方拆除，乙方可自主确定建房时间，乙方房屋建成后只能作商住楼”，该约定对拆除旧房或腾空室内所有财产的时间并不明确，无法界定“不影响乙方（张冬莲、黄荣真）建房”这一条件，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。而我国的违约责任承担方式以继续履行为原则，以损害赔偿为补充。我国合同法上的违约金系以“补偿性为主，以惩罚性为辅”的违约金，补偿性乃其主要属性。因此，就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。远景房地产公司没有举证证明张冬莲、黄荣真的行为对其造成损失，故对远景房地产公司要求张冬莲、黄荣真支付违约金的诉请，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条之规定，判决：一、张冬莲、黄荣真在判决书发生法律效力后三个月内将山国用（2014）第1121号土地上张冬莲、黄荣真的建筑面积为456平方米的房屋予以腾空并拆除或腾空室内所有财产交远景房地产公司拆除；二、驳回远景房地产公司其他诉讼请求。案件受理费1800元，由远景房地产公司负担1500元，张冬莲、黄荣真负担300元。本院二审期间，张冬莲申请本院调取张冬莲报建及远景房地产公司阻挠张冬莲报建的相关资料。本院经审查认为，张冬莲的申请不属于人民法院调取证据的范围，故对其申请，本院不予准许。二审期间，当事人未提供新的证据。本院认为，湖南省高级人民法院作出（2013）湘高法民再终字第224号民事判决书，判决：“……二、远景房地产公司在判决生效后10日内按照《土地过户相关说明》所附2010年8月9日宗地图所确定的四至范围和面积，将土地过户到张冬莲、黄荣真名下，土地使用权证交付给张冬莲、黄荣真，张冬莲、黄荣真应同时配合远景房地产公司在衡山县总工会幼儿园西面紧邻远景房地产公司名都花园小区的教学楼及周边范围内过户同等面积土地给远景房地产公司。远景房地产公司逾期不办理土地过户手续，张冬莲、黄荣真可依据判决自行办理过户手续，办理过户手续的全部税费凭有效票据由湖南远景房地产公司承担，远景房地产公司在接到张冬莲、黄荣真递交的有效票据后三日内支付；三、张冬莲、黄荣真在换后的土地上建房由其自行办理相关手续，除办理房产证以外的其它相关税费凭有效票据由远景房地产公司承担，远景房地产公司在接到张冬莲、黄荣真递交的有效票据后三日内支付。张冬莲、黄荣真建房过程中相邻关系由其自行处理……”。湖南省高级人民法院判决生效后，远景房地产公司、张冬莲、黄荣真已于2015年1月办理了土地过户手续。远景房地产公司办理的土地使用权证号为山国用（2014）第1121号，已经取得了该土地的国有土地使用权。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”，该规定即我国法律确定的“房地一体”的原则。远景房地产公司已取得了山国用（2014）第1121号国有土地使用权，其有权请求张冬莲、黄荣真拆除房屋，将土地交还该公司，且双方签订的《联合建房协议》中亦约定了土地置换后张冬莲、黄荣真有将案涉房屋拆除的义务。因本案远景房地产公司诉请的是物权请求权，不适用诉讼时效，故张冬莲、黄荣真主张本案已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人张冬莲、黄荣真的上诉请求均不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张冬莲、黄荣真负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二一年三月十六日法官助理  许晓华书 记 员  刘婉君