新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2021）新4003民初592号 原告：奎屯芙蓉物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市北京东路11号。法定代表人:聂书新，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶萍，新疆西北律师事务所律师。委托诉讼代理人：王跃兰，女，1961年3月24日出生，汉族，该公司收费员，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。被告：苏何花，女，1972年7月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。原告奎屯芙蓉物业服务有限责任公司与被告苏何花物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告奎屯芙蓉物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人叶萍、王跃兰，被告苏何花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告奎屯芙蓉物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：被告支付我公司2017年1月至2020年12月期间的物业费2035.4元、违约金1657元，以上合计3692.4元。庭审过程中原告奎屯芙蓉物业服务有限责任公司自愿将违约金数额由1657元变更为594元，本庭予以准许。事实与理由：2017年1月，我公司与奎屯市芙蓉里西社区业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同签订后，我公司为芙蓉里西小区提供物业服务，但是被告拒不缴纳物业费。2017年1月至2020年12月期间的物业费经过我公司多次索款，被告拒不支付，为维护我公司的合法权益，故诉至法院。被告苏何花辩称，1.我们双方之间2017年-2020年没有合同；2.双方应该按照2016年签订的合同价格履行合同，物业费应该按2016年每平方0.3元收取，针对本案我愿意支付1105.2元物业费，计算方式（0.3元/每平方米×76.75平方米×48个月），超出部分我不愿意支付；3.原告公司服务不到位，提供物业服务不好，例如单元门坏无人维修，楼道灯长达几年无人更换，卫生打扫不合格，卫生环境差等；4.原告多次催收物业费，催收方式方法不合理，严重打扰我个人生活；5.不同意支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，原告奎屯芙蓉物业服务有限责任公司与奎屯市芙蓉里西区业主委员会签订《物业服务委托合同》，双方约定，根据有关法律、法规，在自愿平等、协商一致的基础上，芙蓉里西区业主委员会将芙蓉里西区委托奎屯芙蓉物业服务有限责任公司实行物业管理。委托管理期限自2017年1月1日至2019年12月31日。收费标准及收费时间，根据《关于奎屯市物业服务收费管理有关问题的通知》（奎法价【2004】31号）、《关于奎屯市垃圾处理收费通知》（奎法价【2004】37号）有关文件精神，结合实际将物业标准定为多层0.5元/月/平方米。原告奎屯芙蓉物业服务有限责任公司与奎屯市芙蓉里西区业主委员会又重新签订《物业服务委托合同》，双方约定，根据有关法律、法规，在自愿平等、协商一致的基础上，芙蓉里西区业主委员会将芙蓉里西区委托奎屯芙蓉物业服务有限责任公司实行物业管理。委托管理期限自2018年1月1日至2020年12月31日。收费标准及收费时间，根据《关于奎屯市物业服务收费管理有关问题的通知》（奎法价【2004】31号）、《关于奎屯市垃圾处理收费通知》（奎法价【2004】37号）有关文件精神，结合实际将物业标准定为多层0.57元/月/平方米，收费时间为2018年1月1日。另查明，位于奎屯市芙蓉里X幢X室房屋登记的产权使用权人系苏何花，房屋建筑面积为76.75平方米。自2017年1月起至2020年12月期间未交纳物业管理费共计2035.4元（76.75平方米×0.5元/平方米/月×12个月）+（76.75平方米×0.57元/平方米/月×36个月）。原告奎屯芙蓉物业服务有限责任公司对此向被告苏何花发出缴费通知，被告苏何花仍未交纳。上述事实有原、被告的当庭陈述，《物业服务委托合同》、奎屯市发展和改革委员会奎屯住房和城乡建设局文件奎发改价格（2014）68号、伊州发改医价（2014）32号文件、伊犁州县市普通住宅物业服务收费备案表、关于物业合同到期继续选聘奎屯芙蓉物业服务有限责任公司服务的情况说明、奎屯市普通住宅物业服务等级标准、物业费催缴通知单、奎屯市物业管理工作领导小组文件奎物办字（2020）2号、照片、录音、不动产登记信息查询结果证明单等经过法庭质证的证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。物业公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设备、设施和相关场所进行维修、养护、管理以及维护相关管理区域内环境卫生和相关秩序的服务，业主应当承担相应的物业费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。该小区业主委员会与原告就物业服务管理事项达成《物业服务委托合同》，上述合同依法对该小区的全体业主包括被告在内亦具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，被告作为该小区的业主，应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告提出未交纳物业费的原因系物业公司服务不到位，服务差，要求双方按照2016年签订的物业服务合同约定的收费价格每平方米0.3元支付物业费，同意交纳1105.2元物业费。由于原被告双方于2016年签订的物业服务合同约定的服务期限为2016年1月1日至2016年12月30日，本案原告主张的物业费期限为2017年1月至2020年12月期间。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案由于芙蓉里西小区依法成立业主委员会，2017年已由业主委员会代表全体业主重新与原告签订物业服务合同，故对被告要求应按照2016年的合同约定价格支付物业费的抗辩理由，本院不予支持。针对原告主张被告应当交纳2017年1月起至2020年12月期间未交纳物业管理费共计2035.4元（76.75平方米×0.5元/平方米/月×12个月，2017年1月至2017年12月）+（76.75平方米×0.57元/平方米/月×36个月，2018年1月至2020年12月）的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付逾期支付物业费的违约金594元的诉讼请求。因原被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的相对方，双方应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，被告苏何花作为业主也应该及时履行交纳物业服务费的义务，原告要求被告支付违约金的诉讼请求不利于双方关系的改善，且违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极作用，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条之规定,判决如下:一、被告苏何花于本判决生效之日起十日内向原告奎屯芙蓉物业服务有限责任公司支付2017年1月至2020年12月期间的物业管理费2035.4元；二、驳回原告奎屯芙蓉物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告苏何花负担。本判决为终审判决。审  判  员   欧阳羽斐二 〇 二 一 年 三 月 二 十 日书  记  员   刘 美 美