浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初15030号 原告：毕程杰，男，1997年11月22日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：朱国发,浙江曦明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季玉丽,浙江曦明律师事务所实习律师。 被告：诸暨市润利房地产开发有限公司，住所地诸暨市浣东街道暨东路68号二十三层北第七、八间。 法定代表人：楼建根。 委托诉讼代理人：蒋松益，浙江新兴律师事务所律师。 原告毕程杰与被告诸暨市润利房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称润利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依据原告申请，依法对被告所有的价值人民币55万元的财产采取保全措施。本案依法适用简易程序，于2021年2月2日、3月19日两次公开开庭进行了审理。原告毕程杰的委托诉讼代理人朱国发和季玉丽到庭参加两次诉讼；被告润利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结，并于当庭宣告判决。 原告毕程杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告润利公司立即向原告交付位于诸暨市××街道××村××幢××号房屋及附属用房（6幢00002号储藏室、地下二层00015号储藏室、地下二层00160号车位、地下二层00123号车库）；2.判令被告润利公司支付原告按已付房款423.2万元自2018年6月1日起至实际交房日止按日万分之一计算的逾期交房违约金；3.判令被告润利公司支付原告按已付房款423.2万元自2019年6月1日起至实际办证之日止按日万分之一计算的逾期办证违约金。事实和理由：原、被告于2017年12月20日签订编号为2017330681ＹＳ0007325的《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定原告以423.2万元价格向被告购买位于诸暨市××街道××村××幢××号××幢××号××室××层××号××室××层××号××层××号车库；润利公司应于2018年5月31日前向原告交付符合合同约定质量的商品房，于2019年5月31日向原告交付土地、房屋权属证书。合同同时就逾期交房、逾期交付土地、房屋权属证书等应承担的违约责任及其他权利义务进行了约定。后原告按约履行了相应合同义务，但被告至今未交付房屋及办理权属证书。原告为维护自身权益遂诉讼至法院，望判如所请。 被告润利公司书面辩称，原告方只提供了399.2万元的付款凭证，未提供其余24万元购房款的付款凭证，不能证明已履行了全部付款义务，另原告未于2017年12月20日前付清首付款260万元，实际仅支付了245万元，且未于2018年1月30日前付清余款163.2万元,故原告主张的交房和逾期交房违约金请求不应当予以支持；原告至今未交纳物业维修资金，被告有权拒绝交房，且不属于延期交房，相应也不承担逾期交房违约金；被告经营的涉案楼盘，因涉及与雄风公司重大诉讼而被查封10多亿资产，致建筑施工单位经常停工，被告为此大幅度降价销售，故原告对存在逾期交房、难以交房风险是明知的；被告为将涉案楼盘完工，出售了永利中心城，但所得款项被政府接管的情况下，被告宁愿不支付员工薪酬和日常开支，强烈要求政府首先确保涉案楼盘工程所需费用，才避免了烂尾楼的发生，被告保护了购房户的最大利益；涉案楼盘的大多数购房户已办理了交房手续，并表示无需被告承担逾期交房的责任；被告遇10多亿资产被查封，又受新型冠状病毒大规模流行性疾病，致被告的相应工作无法进行，且变卖永利中心城所得资金被政府接管，另原告存在付款违约等情况，故被告延期交房可免责；《商品房买卖合同》附件第八条第七款约定“若出卖人逾期交房的，则合同第十五条中出卖人承诺取得的土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任”，故原告的第三项诉讼请求依法应当驳回；原告未按时付款存在违约，对延期交房也负有一定责任。综上，原告未履行合同义务，无权主张交房及相应违约金；如果法院判决被告要承担延期交房违约金，请求减少违约金金额。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了《浙江省商品房买卖合同》、银联商务回单、现金交款单、银行转账业务客户回执、银行账户交易明细、入伙通知书等证据。上述证据经本院庭审出示，被告润利公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩权利，故本院对上述证据予以确认在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下： 2017年12月20日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定被告将位于诸暨市××街道××幢××号××房××幢××号××层××室××层××号××室××层××号××层××号车库出卖给原告，上述商品房总价款为423.2万元，原告应于2017年12月20日前付清首付款260万元，剩余房款163.2万元通过分期付款方式于2018年1月30日前付清；被告应于2018年5月31日前将符合条件的商品房交付给原告使用，逾期若超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款的万分之一的违约金；被告承诺于2019年5月31日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，被告不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同还约定，按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为100元／平方米。该款项未包含在房屋总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。在《附件八：补充协议内容》中约定，若出卖人逾期交房的，则本合同第十五条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任；补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准。原告于2017年12月20日前通过银行转账汇款方式向被告支付了房款共计260万元。剩余163.2万元房款，原告于2018年1月25日支付50万元，于2018年2月2日支付113.2万元。后被告未按约交房及交付房屋权属证书。2020年9月28日，被告通知原告于2020年10月1日起办理交房手续。原告接到通知后，以被告逾期交房应承担相应违约责任为由拒绝向被告缴纳合同约定的新建物业专项维修资金，被告则以原告未缴纳该新建物业专项维修资金为由拒绝向原告交房，致双方未能完成办理交房手续。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告于2017年12月20日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应按合同约定享受权利并履行义务。在合同履行过程中，原告已支付了全部购房款，但被告于2020年9月28日才通知被告于2020年10月1日起交房，且至今未向原告交付土地、房屋权属证书，显已构成违约。案涉合同约定的新建物业专项维修资金是专项用于物业公共部位、共用设施设备期满后大修、更新、改造的资金，该资金是购房者在买房时必须缴纳的费用，可以直接存入房屋专项维修资金账户，也可委托房地产开发企业代交。本院根据原、被告在商品房买卖合同中对案涉物业交付及新建物业维修专项资金支付的约定，认为原告不得以被告逾期交房而拒付该费用，被告亦不得以原告未缴纳该费用而拒绝交房。现原告主张要求由被告交付涉案商品房及附属用房，并支付以423.2万元为基数自2018年6月1日起至2020年9月30日止按日万分之一计算的逾期交房违约金，理由正当，本院予以支持。关于原告主张由被告支付自2019年6月1日起至实际办证日止以423.2万元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金，因双方在《附件八：补充协议内容》中已约定“若出卖人逾期交房的，则本合同第十五条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任；补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准”，故本院对原告请求的逾期办证违约金确定自2020年10月1日起至实际交付权属证书或登记证明之日止以423.2万元为基数按日万分之一计算。鉴于原告对剩余的113.2万元房款逾期支付3天，根据合同约定，原告应向被告支付逾期付款违约金339.60元。为减少讼累，本院对该违约金金额在被告应付原告的逾期交房违约金中予以抵扣。综上，对原告之合理诉讼请求，本院予以支持；对其余不合理部分请求，本院依法予以驳回。关于被告提出的不承担逾期交房、办证违约金抗辩，因与合同约定及法律规定不符，本院不予采纳。因原、被告双方对违约金计算的约定不存在过高问题，故本院对被告提出的减少违约金金额抗辩予以驳回。被告润利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 被告诸暨市润利房地产开发有限公司限本判决生效之日起十日内向原告毕程杰交付位于诸暨市××街道××村××幢××号房屋及附属用房（6幢00002号地下一层储藏室、地下二层00015号储藏室、地下二层00160号车位、地下二层00123号车库）； 被告诸暨市润利房地产开发有限公司应支付原告毕程杰逾期交房违约金计360566.40元，扣除原告毕程杰应支付被告诸暨市润利房地产开发有限公司的逾期付款违约金339.60元，余款360226.80元限本判决生效之日起十日内付清； 三、被告诸暨市润利房地产开发有限公司应支付原告毕程杰以已付房款423.2万元为基数自2020年10月1日起至实际交付权属证书或登记证明之日止按日万分之一计算的逾期办证违约金，限于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告毕程杰的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9230元，减半收取4615元，财产保全费3270元，合计7885元，由原告毕程杰负担782元，由被告诸暨市润利房地产开发有限公司负担7103元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  金冬红 二〇二一年三月十九日 书记员  周 侃