湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2762号上诉人（原审原告）：蔡华兵，男，1969年10月28日出生，汉族，住湖北省洪湖市。被上诉人（原审被告）：谢金元，男，1963年11月15日出生，汉族，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈东，湖北喻家律师事务所律师。上诉人蔡华兵因与被上诉人谢金元房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。蔡华兵上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判谢金元返还蔡华兵租金45843元或者发回重审；二、本案上诉费用由谢金元承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。双方租赁合同应从2018年8月15日计算，蔡华兵实际承租二个月。蔡华兵从方在军处承租涉案房屋时，方在军的合同期限截止2018年8月15日，蔡华兵与谢金元签订合同的租赁期限从2018年8月15日起至2021年8月15日止，2018年10月17日涉案房屋拆除，蔡华兵实际承租房屋二个月，而非三个月。蔡华兵实际向谢金元支付租赁费为55000元，双方合同明确约定租金按年支付，如果蔡华兵未交付一年的租金，谢金元不可能交付房屋。二、一审判决采信证据不客观。双方合同约定租金按年支付，且谢金元收到租金后未出具收据。合同落款时间为2018年8月15日，是因为方在军的租赁合同于2018年8月15日到期，并非蔡华兵的合同时间不真实。蔡华兵接手涉案房屋经营仅两个月，前期是受让第三人租赁合同的剩余期限。谢金元辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。蔡华兵向一审法院起诉请求：1.确认蔡华兵与谢金元之间于2018年8月15日签订的《门面租赁合同》无效；2.谢金元返还蔡华兵租赁费55000元、协调费2000元，赔偿蔡华兵加盟费10000元；3.本案诉讼费由谢金元承担。一审庭审中，蔡华兵将第一项诉讼请求变更为解除蔡华兵与谢金元之间于2018年8月15日签订的《门面租赁合同》。一审法院认定事实：谢金元先前将位于武汉东湖新技术开发区湖口社区的一处门面出租给方在军经营，方在军在租赁合同到期前发布门面转让信息。蔡华兵称其在2018年5月20日联系到谢金元和方在军，三方协商一致达成协议，蔡华兵于2018年5月20日接手了方在军经营的超市，当日蔡华兵与谢金元签订了《门面租赁合同》（合同落款时间推迟到2018年8月15日）。前述合同约定：谢金元（甲方）将位于东湖湖口社区东门的门面出租给蔡华兵（乙方），租期从2018年8月15日至2021年8月15日，共3年（如政府征收、拆迁，本合同自动终止），月租金4583元/月，按年支付。该合同特别备注：“如三年内拆迁，甲方（谢金元）赔偿乙方（蔡华兵）一切损失（装修款、加盟和其他费用）”，谢金元对上述备注内容签名确认。蔡华兵称2018年5月20日至8月15日的租金已由方在军交纳给谢金元，蔡华兵向方在军支付的转让费包含了这部分租金，但蔡华兵没有提供证据证明上述主张。谢金元仅认可2018年7月15日之前的租金已由方在军支付完毕。谢金元确认蔡华兵向方在军交纳了10000元加盟费，并表示“因为合同有备注，谢金元愿意承担蔡华兵这部分损失”。2018年7月13日，蔡华兵向谢金元转账30000元交纳租金。蔡华兵称其以现金方式另行向谢金元交纳了25000元租金和2000元协调费，但没有提供证据予以证明；谢金元否认收到上述两笔款项，并称蔡华兵就是因为听说要拆迁所以一直找理由拖延支付剩余租金。2018年10月17日，涉案房屋被拆除。一审法院认为，蔡华兵与谢金元签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。蔡华兵承租的门面被拆除，因租赁物灭失，致使不能实现合同目的的，蔡华兵请求解除合同的主张，一审法院予以支持。合同解除后，蔡华兵应承担实际承租期间的租金，剩余租金应由谢金元退还蔡华兵。蔡华兵提供的证据仅能证明其向谢金元转账了30000元租金，蔡华兵关于其另行以现金方式支付了25000元租金和2000元协调费的主张，缺乏证据证明，且谢金元予以否认，蔡华兵应承担举证不能的不利后果，一审法院仅认可蔡华兵向谢金元交纳租金30000元。关于租赁期间，因蔡华兵自认是在2018年5月20日接手方在军经营的超市，并于当日和谢金元签订了租赁合同，合同上载明的起租时间2018年8月15日并不真实。可见，蔡华兵实际承租时间是从2018年5月20日开始，蔡华兵应从实际使用房屋的那一天开始支付租金，但鉴于谢金元自认2018年7月15日前的房屋租赁费已由前一个租户方在军支付完毕，故蔡华兵只需要从2018年7月16日起支付租金，至2018年10月17日房屋被拆除，蔡华兵实际使用三个月时间，应支付租金13749元，故谢金元应向蔡华兵退还剩余租金16251元。此外，谢金元在合同备注中承诺“如三年内拆迁，谢金元赔偿蔡华兵一切损失（装修款、加盟和其他费用）”，谢金元在一审庭审中也认可蔡华兵支付了10000元加盟费并表示愿意承担蔡华兵的这部分损失，故蔡华兵要求谢金元赔偿加盟费10000元的主张，一审法院予以支持。蔡华兵的其他主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除蔡华兵与谢金元签订的《门面租赁合同》；二、谢金元于判决生效之日起十日内向蔡华兵返还租金16251元；三、谢金元于判决生效之日起十日内向蔡华兵赔偿加盟费10000元；四、驳回蔡华兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费738元（已减半），由蔡华兵负担443元，由谢金元295元。本院二审期间，蔡华兵提交了营业执照作为新证据，拟证明其并不知晓涉案房屋将拆迁，办理了营业执照。经质证，谢金元对证据的真实性无异议，但认为不属于新证据，达不到蔡华兵的证明目的。本院认为，蔡华兵的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”及《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日由最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……”之规定，当事人对自己在诉讼中提出的主张应当提供证据证明，否则应承担不利的法律后果。关于蔡华兵上诉认为其仅实际经营二个月而非三个月问题，根据查明的事实，蔡华兵于2018年5月20日已经接手了案外人方在军在涉案房屋中经营的超市，故其于2018年5月20日已经占有使用涉案房屋。对于2018年5月20日至2018年8月14日期间的租金，蔡华兵认为该期间的租金已由方在军支付给谢金元，其向方在军支付的转让费中已包含了上述期间的租金，而谢金元仅认可方在军支付了2018年7月15之前的租金。对此，双方均无直接证据证明各自主张。但是，方在军与谢金元的租赁合同中租金支付方式为按年支付，租期截止日为2018年8月14日，谢金元无证据证明方在军未支付2018年8月15之前的租金。同时，蔡华兵已于2018年5月份实际占用涉案房屋并签订涉案租赁合同，但合同中的落款时间及租赁起算时间却为2018年8月15日，若该日期前的租金未支付完毕，则不符合常理及日常生活经验。故，蔡华兵的陈述更符合日常认知及正常逻辑，其不应支付2018年8月15日前的租金。据此，至涉案房屋拆除前，蔡华兵应支付租金的期限为两个月，金额应为9166元，一审法院对此认定存在错误，本院予应纠正。关于蔡华兵认为其实际支付租金55000元问题，根据现有证据，除蔡华兵向谢金元转账支付租金30000元外，无证据证明蔡华兵另行通过现金方式支付25000元，蔡华兵应承担举证不能的法律后果，其该项上诉理由，本院不予支持。据此，双方合同解除后，谢金元向蔡华兵返还的款项金额应额应为20834元（30000元－9166元），蔡华兵的部分上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，蔡华兵的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2695号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2695号民事判决第四项；三、变更湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2695号民事判决第三项为：谢金元于本判决生效之日起十日内向蔡华兵返还租金20834元；四、驳回蔡华兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费738元（已减半），由蔡华兵负担340元，由谢金元负担398元。二审案件受理费539.6元，由蔡华兵负担456.6元，由谢金元负担83元。本判决为终审判决。审判员  申光伟二〇二一年三月十五日法官助理邱冠群书记员贾玉玲