河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初1241号原告：郑州星铂房地产开发有限公司，住所地新郑市郭店镇文化路1号华商汇招商中心206室。法定代表人：舒维伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史梦阳，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦超，河南思敬律师事务所实习律师。被告：周冬梅，女，1993年11月23日出生，汉族，住河南省光山县。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行，住郑州市二七区解放路27号。负责人：卫峰，系该行行长。委托诉讼代理人：崔光华，系该公司员工。原告郑州星铂房地产开发有限公司（以下简称“星铂公司”）与被告周冬梅、第三人中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州星铂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人史梦阳、张梦超，第三人中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行的委托诉讼代理人崔光华到庭参加诉讼，被告周冬梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州星铂房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求（变更诉讼请求后）：l、判令解除原被告双方签订的编号为20002168013的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理位于河南省××店镇规划××路东侧、规划××路北侧红星天悦一区6号楼2单元22层2203号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续等相关退房手续：2、判令被告归还原告为其代偿的贷款本息共计10877.98元（此数额暂计至2021年2月19日，具体数额以原告代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）：3、判令被告向原告支付代偿违约金400元（此数额依据法律规定，按照日千分之一的标准暂计至2021年1月4日，实际数额按照上述标准计算至实际偿还之日止）；4、判令被告向原告支付解除合同违约金66052.6元（此数额依据《商品房买卖合同》附件四之约定，按照房屋总价款的lO%计算）；5、请求判令第三人配合完成《个人房屋按揭贷款合同》（编号2020解支一手房0277），解除手续以及位于河南省××店镇规划××路东侧、规划××路北侧红星天悦一区6号楼2单元22层2203房屋的抵押预告登记注销手续。6、本案诉讼费、律师费、财产保全费等费用由被告承担。事实与理由：2020年5月18日原告与被告签订《商品房买卖合同》，将位于河南省××店镇规划××路东侧、规划××路北侧红星天悦一区6号楼2单元22层2203房出卖给被告。被告与第三人签订了《个人房屋按揭贷款合同》，原告为被告的购房提供阶段性连带责任保证。按揭还款期内，因被告多次逾期未还款，贷款银行要求原告承担连带保证责任。现原告为被告代偿本金、利息、罚息等共计10877.98元。期间，原告多次通过电话、书面方式联系被告催其还款均未有回应，被告至今仍持续逾期使得原告分期代偿按揭贷款的行为已构成严重违约，达到《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，且应当支付违约金。另《商品房买卖合同》解除后，原告如代为清偿被告在第三人处的剩余按揭贷款本息的，原告有权要求第三人配合注销涉案房屋的抵押预告登记手续。此外，双方约定因阶段性贷款担保追偿权发生争议的，双方同意任一方向本项目所在地人民法院起诉解决。现为维护原告的合法权益，根据《商品房买卖合同》附件四相关条款的约定及《合同法》、《民事诉讼法》等有关规定，特向法院提起诉讼，望人民法院公平审理，判如所请。第三人中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行辩称，原告所述是事实，我愿意依照判决配合原告办理手续。被告周冬梅未作答辩，亦未提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2020年5月18日，郑州星铂房地产开发有限公司（出卖人）与周冬梅（××）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20002168013），主要内容为：××购买的商品房位于河南省××店镇规划××路东侧、规划××路北侧红星天悦一区6号楼2单元22层2203号房屋，建筑面积为88.38平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币7473.7元，总金额人民币660526元；付款方式及期限：约定金额：198526元，付款方式：现金，约定付款时间：2020-05-18，交纳比例：30.06%；约定金额：462000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2020-06-18，交纳比例：69.94%。第七条：××逾期付款的违约责任。1、（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。郑州星铂房地产开发有限公司（甲方）与周冬梅（乙方）还签订了附件四《合同补充协议》，主要内容为：第五项第2条约定：（1）出卖人履行了保证责任，出卖人有权向××追偿，××应自出卖人承担担保责任之日起3日内归还出卖人代还全部款项。并按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之三的标准向出卖人支付违约金；如果××自出卖人承担担保责任之日起未按时归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除该房屋买卖合同，同时收取××总房价款20%的违约金及××应向出卖人赔付房屋的市场价值折损部分。(2)出卖人有权直接单方与××解除本买卖合同，出卖人解除合同的，××须按总房款的20%向出卖人支付违约金及向出卖人赔付房屋的市场价值折损部分。出卖人根据本条款的上述规定行使出卖人权利的，××除应自行承担办理注销登记发生的各项费用外，还应承担出卖人的其他损失包括但不限于印花税（若有）、诉讼费、律师费等；本买卖合同解除的，解除后出卖人将在直接扣除因履行保证责任而支付的全部款项及遭受的损失、违约金、上述费用后将剩余房款（无息）退回××，××已付房款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权继续向××进一步追偿。由于被告周冬梅未有按期足额偿还中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行的按揭贷款，导致该行于2020年10月28日至2021年2月19日，从原告保证金账户共扣划10877.98元。周冬梅在之后未向郑州星铂房地产开发有限公司偿还上述款项。另查明，1、周冬梅与郑州星铂房地产开发有限公司签订合同编号为：20002168013的《商品房买卖合同》已经在房地产管理部门备案。2、涉案房屋已办理房屋预告登记及预抵押登记手续，涉案房屋未交房。3、原告提供委托书及付款凭证，证明原告支付本案律师费用10000元。4、周冬梅支付首付款10000元，维修基金5744元，以上事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》及补充协议，转账电子回执，庭审笔录等证据予以证明。本院认为，星铂公司与周冬梅签订的《商品房买卖合同》、补充协议，以及星铂公司、周冬梅与广发银行签订的《个人房屋按揭贷款合同》，系各方当事人自愿达成，不违反法律规定，为有效合同，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。因周冬梅未能按照借款合同约定支付按揭款，导致星铂公司向广发银行履行了下余借款的担保责任，代周冬梅偿还了下余按揭贷款，周冬梅的行为已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就，故星铂公司提出的解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的诉讼请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条约定“出卖人为××的按揭贷款提供贷款担保的，如××未按约定向银行偿还任何贷款本息导致银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权直接单方与××解除本买卖合同，出卖人解除合同的，××须按总房款的20%向出卖人支付违约金及向出卖人赔付房屋的市场价值折损部分。”星铂公司主张周冬梅支付总房款10%的违约金，该标准明显过分高于因周冬梅的违约行为给星铂公司造成的损失，因涉案房屋在合同解除后亦将重归星铂公司所有，且星铂公司未实际交付涉案房屋，另结合星铂公司对周冬梅支付首付款情况的陈述，故本院对违约金标准酌情予以调整，由周冬梅按照总房款0.5%的标准支付违约金3302.63元。因星铂公司与周冬梅签订《商品房买卖合同》，并办理了涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记手续，现双方之间的商品房买卖合同已解除，周冬梅应当履行相应的附随义务，即协助星铂公司办理有关备案登记的注销手续。因此，星铂公司要求周冬梅协助办理涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记的注销手续，于法有据，本院予以支持。星铂公司依据与周冬梅、中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行签订的《个人房屋按揭贷款合同》，如星铂公司履行下余借款的清偿义务，中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行亦应协助星铂公司办理涉案房屋的抵押预告登记注销手续，故星铂公司要求中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行协助办理涉案商品房的抵押预告登记注销手续，于法有据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条约定“如××未按约定向银行偿还任何贷款本息导致银行要求出卖人承担保证责任的……××除应自行承担办理注销登记发生的各项费用外，还应承担出卖人的其他损失包括但不限于印花税（若有）、诉讼费、律师费等”，星铂公司为提起本次诉讼支出律师费10000元，属于维护其合法权益所支出的合理费用，故星铂公司主张周冬梅应当支付其律师费10000元，本院予以支持。本案系商品房预售合同纠纷，并非追偿权纠纷，故对星铂公司在本案中提出的周冬梅支付其代为偿还的贷款10877.98元的诉讼请求，本院依法不予处理。关于周冬梅已支付的购房款问题，周冬梅可依法另行主张。周冬梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、解除原告郑州星铂房地产开发有限公司与被告周冬梅于2019年12月16日签订的编号为20002168013的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告周冬梅应于本判决生效后十日内协助原告郑州星铂房地产开发有限公司办理涉案商品房的合同备案登记、不动产预告登记的注销手续;三、原告郑州星铂房地产开发有限公司履行清偿借款的义务第三人中国工商银行股份有限公司郑州解放路支行应协助原告郑州星铂房地产开发有限公司办理涉案商品房的抵押预告登记注销手续；四、被告周冬梅应于本判决生效后十日内支付原告郑州星铂房地产开发有限公司违约金3302.63元；五、被告周冬梅应于本判决生效后十日内支付原告郑州星铂房地产开发有限公司律师费10000元；六、驳回原告郑州星铂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计833元，保全费766元，共计1599元，由原告郑州星铂房地产开发有限公司负担1313元，被告周冬梅负担286元。本判决为终审判决。审判员  常晓亮二〇二一年三月三日书记员  陈雪洋