文书内容湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书鄂0103民初6336号原告（反诉被告）：武汉沃尔德酒店管理有限责任公司，住所地武汉市江汉区发展大道215-1号。法定代表人：彭寒琴，经理。委托诉讼代理人：陈忠华，北京济和律师事务所律师。被告（反诉原告）：余建新，男，1973年7月30日出生，汉族，住武汉市江岸区,委托诉讼代理人：谢雄峰，湖北溪渡律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣煦祥，湖北溪渡律师事务所律师。原告（反诉被告）沃尔德酒店管理有限责任公司（以下简称沃尔德公司）与被告（反诉原告）余建新房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。沃尔德公司的法定代表人彭寒琴及委托诉讼代理人陈忠华，余建新的委托诉讼代理人谢雄峰、荣煦祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沃尔德公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认沃尔德公司、余建新于2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》已终止；2.判令余建新返还保证金250000元、预付租金636455.4元；3.判令余建新承担沃尔德公司支出的律师费50000元及差旅费5000元；4.本案诉讼费由余建新承担。事实与理由：沃尔德公司、余建新于2020年1月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定沃尔德公司承租余建新位于本市江汉区发展大道215-1号房屋（3030.74㎡），另约定300㎡无产权证面积由沃尔德公司免费使用。沃尔德公司计划承租上述房屋开设“秋果”品牌连锁酒店及相关配套用途。合同签订后，沃尔德公司按约定向余建新支付保证金250000元、预付租金636455.4元，并计划投资对物业进行装修改造以经营“秋果”品牌连锁酒店。2020年1月23日，武汉爆发新冠××疫情宣布封城。1月27日，疫情爆发地武汉华南海鲜市场经采样检测出新冠病毒，沃尔德公司承租房屋与华南海鲜市场仅有一墙之隔。受疫情影响，沃尔德公司利用承租房屋开设酒店的计划受阻，装修施工等各项工作陷入停滞。为防控疫情，武汉市封城达4个月之久。沃尔德公司于2020年4月27日向余建新送达了《关于申请免租期延长的函》，希望与余建新协商解决租金支付问题，但余建新至今未予回复。受疫情影响，全国各行各业均受到严重经济损失，而酒店、餐饮、旅游等服务行业更是首当其冲，沃尔德公司承租房屋因为紧邻疫情爆发地，损失尤为惨重。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条，任何一方因不可抗力而对本合同执行的延迟、减少履行或不履行，不承担责任，不可抗力期间乙方无需支付房租。如果预计不可抗力时间会延续两个月以上，双方应立即协商补救措施，如果在上述两个月期限到期后一个月内，双方未能达成一致意见，双方同意终止本合同。疫情发生后，沃尔德公司积极与余建新沟通房屋租赁相关事宜，要求调整租金和支付方式等，但余建新不予回应。沃尔德公司向其发送的《关于申请免租期延长的函》也不予回复。沃尔德公司认为，租赁双方约定的合同终止条件已成就，《房屋租赁合同》终止。合同终止非因沃尔德公司违约导致，且该房屋免租期截至2020年6月1日，故合同终止后，余建新应向沃尔德公司返还全部保证金和预付租金。为维护沃尔德公司的合法权益，特具状起诉。余建新辩称，1.租赁合同第十条约定的终止条件尚未成就，沃尔德公司无权据此解除合同。（1）如沃尔德公司确因不可抗力不能履行合同义务的，应依照约定在30日内通知余建新，并采取措施避免、消除或减轻不利影响。但其从未通知余建新其遭受不可抗力并告知该疫情属于不可抗力且预计会持续2个月以上，并不当然适用租赁合同第十条第三款的约定；（2）如沃尔德公司预计疫情会持续二个月以上，依约则应及时履行通知义务并立即协商补救措施，但其在武汉解封后仍在同余建新继续完善租赁合同的签章手续，明显具有继续履行合同的意思表示。直至2020年4月27日，沃尔德公司才向余建新送达《关于申请免租期延长的函》，早已超过合同约定的终止期限，且此时武汉当地已开始复工复产，所发函件明显不属于合同所约定的协商补救措施。由此，合同第十一条第三款自始没有触发。如沃尔德公司不能预计疫情持续时间，则不适用第十一条第三款，沃尔德公司不得依据该条款主张合同终止；（3）假定上述申请延长免租期的函是合同第十一第三款所约定的协商补救措施，但沃尔德公司提出的合同商务条款变更方案显失公平，明显超出疫情给其带来的不利影响，损害了余建新的合法权益，且沃尔德公司拒不接受余建新提出的延长两个月免租期的方案，租赁双方达成一致的主要责任方在于沃尔德公司；（4）2020年5月27日，沃尔德公司通知解除合同时，新冠××疫情造成的不可抗力已消失，沃尔德公司不得据此解除合同。2.即使合同第十一条约定的条件成就，也不必然产生合同目的无法实现进而导致合同必须解除的结果。本次疫情及疫情防控措施对双方履行《房屋租赁合同》的影响程度显著轻微，目前武汉旅游业及酒店业在政府大力扶持下，均得到良好恢复。合同各方可以通过协商顺延免租期及租金缴纳时间等方式继续履行合同，况且沃尔德公司已将租赁房屋内部结构和设施进行了大规模拆除，恢复原状以及房屋占用费的成本高昂，解除合同的成本及代价巨大。由此，沃尔德公司单方解除合同的诉求既不满足合同目的无法实现的法定要求，亦不符合节约社会经济成本的原则，故不应得到支持；3.如判决确认租赁合同终止，沃尔德公司应承担在合理期限内将房屋恢复原状、腾退房屋和按合同约定向出租人返还房屋等责任，并应按合同约定的租金及占用费标准支付2020年1月1日起至合同终止之日止的租金，及自终止之日起至房屋返还之日止的房屋占用费。余建新向本院提出反诉请求：1．确认沃尔德公司单方解除《房屋租赁合同》无效；2.判令沃尔德公司继续履行《房屋租赁合同》；3.判令沃尔德公司承担余建新支出的律师费40000元；4.本案诉讼费用由沃尔德公司承担。事实与理由：2020年1月1日，余建新同沃尔德公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由沃尔德公司承租余建新位于本市江汉区发展大道215-1号的房屋，用于开设连锁酒店及相关配套用途，租期12年，装修免租期为房屋交付之日起五个月，双方还对租金标准及支付等内容进行了约定。合同订立当日，余建新向沃尔德公司交付了房屋，后者即开始按其装修改造方案对出租房屋墙体、装修及原有设施设备进行拆除。武汉解除新冠××疫情“封城”措施后，双方当事人先后于2020年4月16、17日继续完善了租赁合同签章手续，4月27日，沃尔德公司向余建新送达了《关于申请免租期延长的函》，申请延长免租期六个月、2021年租金年底一次性付清、合同期延长至15年。因该变更内容显失公平，余建新未能全部接受，仅同意就疫情影响装修施工期间适当予以免租。5月27日，沃尔德公司委托律师发送《律师函》，通知依合同第十一条约定解除租赁合同，余建新则于6月3日委托律师回函，要求继续履行合同。关于反诉请求沃尔德公司继续履行合同的具体理由，同上述答辩意见内容完全一致。沃尔德公司针对反诉辩称，武汉发生的新冠××疫情属于不可抗力，公司在疫情期间一直在同余建新就合同履行事宜进行沟通协商，但始终未能达成一致意见。根据《房屋租赁合同》第十一条的约定，预计不可抗力会延续两个月以上，租赁双方应立即协商补救措施，如果在上述两个月期限到期后一个月内不能达成一致意见，双方同意终止本合同。由于疫情具有延续性，前述“到期后一个月内”应顺延两个月，故合同约定的终止条件已经成就。余建新的反诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。根据当事人陈述及经审查确认的证据，沃尔德公司与余建新之间订立《房屋租赁合同》，约定由沃尔德公司承租余建新名下房产用于连锁酒店经营，余建新依约交付房屋，沃尔德公司依约支付保证金及首期租金，并已对承租房屋内原有装饰装修拆除的事实，以及双方针对合同履行过程中发生新冠××疫情的情况，无法就延长免租期、租赁期及变更租金支付时间等合同条款协商一致，针对是否应当适用合同约定的不可抗力条款终止租赁合同履行存在分歧，进而引发本案纠纷的事实，客观属实，本院予以确认。另查明，沃尔德公司（乙方）与余建新（甲方）在《房屋租赁合同》中还约定：2020年6月1日为计租日；首次支付租金为2020年1月1日，计费期限自2020年6月1日至11月30日止，金额636455.4元；甲方应在合同终止，乙方完成实际搬离工作，租赁房屋达到合同约定的返还条件，并收到乙方书面通知后三个工作日内派代表接收租赁房屋。否则，乙方书面通知送达甲方第四日起，视为乙方已将租赁房屋交还甲方。房屋或附属设施在返还之后有任何损失的，由甲方自负，乙方不承担任何责任。经甲方验收房屋，乙方交清所有电费、水费、天然气费用，甲乙双方查验止码，否则甲方不退还保证金；乙方搬离房屋时，租赁房屋按乙方机器设备、物品拆除后的状态交还甲方，但交还时必须满足房屋的正常使用状态，如乙方未能搬离相关设备或拆除时导致租赁房屋无法达到正常使用状态的，甲方有权向乙方进行索赔，包括但不限于拆除、搬离、修复等费用，该费用甲方可从乙方保证金中直接扣除，不足部分甲方可向乙方追偿，同时乙方还应向甲方承担六十万元的违约责任；合同履行过程中，若双方发生争议无法协商解决时，任何一方均可向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼解决。诉讼期间发生的包括但不限于如律师费、保全费、公证费、差旅费、鉴定费、执行费等均由败诉方承担。还查明，自2020年4月16日，租赁双方就会面完善合同签章手续等问题进行了微信沟通，余建新的代表贺某在该日向沃尔德公司代表赵某发送微信，内容为“租赁合同当时因为乙方还在过户，法人也不在，所有没有盖章签字，只有赵总在保证方签字的，现在他们办完了，法人明天也过来了，所以明天去完善。关于不可抗力在合同中是有约定的，他估计要说的”。2020年4月27日，沃尔德公司法定代表人向贺某发送微信，内容为“贺总，您好！我是秋果汉口店的小彭，上次我们在秋果同济店见过面的。您还记得我吗？关于上次商议的事宜，按照您的指示已拟好书面文稿。请问是发微信图片您，还是快递到您公司？”贺某回复后，彭某即发送了《关于申请免租期延长的函》。此后针对函件的回复，沃尔德公司多次通过微信征询余建新意见，但未能获得明确答复。再查明，因本案纠纷，沃尔德公司实际支出律师费50000元、余建新支出律师费40000元。本院认为，沃尔德公司与余建新签订的《房屋租赁合同》合法有效，非经当事人约定或法定事由，任何一方均不得擅自终止履行。根据《房屋租赁合同》第十一条第三款约定，租赁双方均同意终止合同履行，需满足下列三个条件，即1.预计不可抗力时间会延续两个月以上；2.应立即协商补救措施；3.前述两个月时间期满后一个月内双方协商不成。结合本案实际情况，2020年1月23日武汉市因新冠××疫情实施“封城”，由此发生不可抗力。基于一般人的普通认知，本案租赁双方均无可能在不可抗力刚刚发生之时即可预测时间将持续两个月以上，由此，在疫情持续时间近两个月即至2020年3月23日左右时，作出相关判断应在情理之中。2020年4月8日，“封城”措施解除，根据双方自2020年4月16日开始的微信聊天内容，租赁双方会面商洽内容除包括完善合同签章手续外，还涉及到不可抗力引发的合同履行问题。2020年4月27日，沃尔德公司法定代表人通过微信发送给余建新会谈代表的《关于申请免租期延长的函》，是按照出租方的要求、根据双方前期会谈的内容提供的书面函件，并非仅在此时间节点方才提出的商洽方案，内容应视为承租方针对不可抗力采取的补救措施，并已在合同约定不可抗力持续两个月后的一个月内提交给出租方进行磋商。双方磋商时间受不可抗力影响适当顺延，符合常情。沃尔德公司于2020年5月27日正式发出解除合同的律师函，表明双方已无法协商一致，此时，《房屋租赁合同》第十一条第三款所约定的合同解除条件成就，律师函到达余建新之时即发生合同解除效力，故对余建新要求确认解除无效、继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要有权要求赔偿损失。据此，沃尔德公司已经支付的2020年6月1日至11月30日首期租金636455.4元，因尚未实际履行，沃尔德公司有权要求返还；沃尔德公司在合同订立后已对承租房屋内原有装饰装修进行了拆除，房屋现有状态不能满足正常使用，且租赁双方尚未就此达成一致处理意见，余建新不予返还保证金具有合同依据，故对沃尔德公司的该项诉请，本院不予支持。根据上述裁判理由，沃尔德公司与余建新各自的诉讼主张均未得到本院全部支持，不能确认任何一方为本案绝对的败诉方，且案涉合同被解除的原因系由不可抗力所致，双方均不存在违约行为，故对双方当事人各自主张的由对方赔偿律师费、差旅费损失的诉讼请求，本院均不予支持。关于合同终止后，沃尔德公司是否应当负担恢复原状、返还房屋、支付约定租金及房屋占用费，余建新于本案中并未提出明确的反诉主张，故本院于本案中不予处理。双方当事人可就此进行友好协商，协商不成的，余建新可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）武汉沃尔德酒店管理有限责任公司与被告（反诉原告）余建新2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月27日终止；二、被告（反诉原告）余建新于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉沃尔德酒店管理有限责任公司返还租金636455.4元；三、驳回原告（反诉被告）武汉沃尔德酒店管理有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）余建新的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13214元，减半收取计6607元，由原告（反诉被告）武汉沃尔德酒店管理有限责任公司负担2114元、被告（反诉原告）余建新负担4493元；反诉案件受理费800元，减半收取计400元，由被告（反诉原告）余建新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 纪 承二〇二一年三月十五日书记员 熊田喆湖北省武汉市江汉区人民法院裁判文书签批表案号：（2020）鄂0103民初6336号案由：房屋租赁合同纠纷原告（反诉被告）：武汉沃尔德酒店管理有限责任公司被告（反诉原告）：余建新                          主审人                                发            2021－3-15      校对人：纪承、熊田喆拟印份数：12份