广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终160号上诉人（原审被告）：平远县远源房地产开发有限公司，住所地：平远县××××××。统一社会信用代码：914××××××××790932J。法定代表人：叶伟兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文胜，该公司员工。被上诉人（原审原告）：谢桂秋，女，1973年9月30日出生，汉族，住平远县××××××××××××××××。身份证号码：441××××××××××××443。上诉人平远县远源房地产开发有限公司（以下简称“远源公司”）因与被上诉人谢桂秋商品房销售合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院作出的（2020）粤1426民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。远源公司上诉请求：1、撤销广东省平远县人民法院作出的（2020）粤1426民初964号民事判决；2、改判驳回谢桂秋的一审诉请；3、案件受理费由谢桂秋负担。事实和理由：一、上诉人已按照合同约定为被上诉人办理了房屋所有权证书，因此上诉人依法不应承担违约责任。1.上诉人在2015年6月与被上诉人签订商品房买卖合同后，上诉人就到平远县房地产管理局为被上诉人申请办理了不动产权登记证明，该不动产登记证明实际上就是房屋所有权证书。2.被上诉人也根据该不动产权登记证明书办理了不动产权登记抵押登记证明，如果上诉人未为被上诉人办理权属证明，则被上诉人根本不可能到银行办理抵押登记，也不可能向银行贷款。3.不动产权登记证明是属于双方买卖合同中约定的上诉人为被上诉人办理的房屋所有权证书，上诉人所办理的不动产权证明书是政府机关为被上诉人颁发的权属证书。二、合同中约定的600天的办证天数是依据办证职能部门的工作日的默认。三、平远县自然资源局出具的《关于鸿禧中心城相关规划建设的情况说明》证明：被上诉人分别于2018年9月6日、2018年7月17日才取得涉案商品房粤（2018）平远县不动产权第0004545号及车库粤（2018）平远县不动产权第0002798号的不动产权证是因为政府机构改革的原因，时间上有所顺延，并不是上诉人的原因，而一审法院未予支持政府机构改革未受理业务的理由，属于认定事实不清。综上所述，上诉人为了维护自己的合法权益，特提出上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。谢桂秋辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。谢桂秋向一审法院起诉请求：1、判令远源公司向谢桂秋支付未在规定期限内取得房地产权权属证书的违约金117439元；2、案件受理费由远源公司承担。一审庭审中，谢桂秋变更诉讼请求为：1、远源公司向谢桂秋支付未在规定期限内取得房地产权权属证书的违约金35000元（套房）+3900元（车库）=38900元；2、案件受理费由远源公司承担。一审法院查明，2015年6月26日，谢桂秋与远源公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201530734），合同约定谢桂秋以368420元购买远源公司开发的位于平远县××××××××××××××××××××。上述合同第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。……第二十条约定房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之6的违约金。2015年12月31日，涉案房屋交付给谢桂秋使用。平远县房地产管理局于2015年7月13日出具了粤房地预登平远县字第20151264号房地产预告登记证明，对上述房产进行了预告登记。平远县国土资源局于2018年9月6日出具了粤（2018）平远县不动产权第0004545号不动产权证书。2016年9月16日，谢桂秋与远源公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201630766），合同约定谢桂秋以127300元购买远源公司开发的位于平远县××××××××××××××××车库。上述合同第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016年9月16日前向买受人交付该商品房。……第二十条约定房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。2016年9月16日，涉案车库交付给谢桂秋使用。平远县国土资源局于2018年7月17日出具了粤（2018）平远县不动产权第0002798号不动产权证书。一审法院认为，双方签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，双方均应按合同约定的内容履行相应义务，如违约则应按约定承担违约责任。本案主要争议焦点为：预告登记问题、600天工作日还是自然日问题、违约金计算问题。关于预告登记问题。远源公司所提已为涉案房屋及车库进行了预告登记即是办理了所有权证，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，可见，预告登记证并非等同于不动产权证，双方合同约定“商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书”是办理不动产权证书，故远源公司所提上述辩解意见，理由不足，不予支持。关于合同约定的600天办证期限是自然日还是工作日问题。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定“买受人未能在该商品房交付之日起600日取得该商品房的房屋所有权证书的……”，由此可见，双方约定的办证期限是以自然日计算而非工作日计算，故远源公司所提上述辩解意见，理由不足，不予采纳。关于违约金计算问题。1.涉案房屋逾期办证的违约金。谢桂秋未提供确切的证据来证明其实际损失的程度，但按双方合同约定，结合本案案情，双方约定的日万分之六的逾期办理涉案房屋所有权证书的违约金确实过高，应适当予以降低，结合本案案情实际，考虑双方约定的违约金的比例和本地经济社会发展等相关情况，以及远源公司的主观过错程度，同时考虑谢桂秋的预期利益和远源公司是否因违约而获利等因素，根据公平原则和诚实信用原则，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，酌情确定远源公司以谢桂秋已付房款为基数按谢桂秋起诉时的市场报价利率即年利率3.85%支付逾期办证的违约金为妥。涉案房屋交付时间为2015年12月31日，本应在交付之日起600日取得房屋所有权证书，即谢桂秋应在2017年8月22日前取得房屋所有权证书，但涉案房屋不动产权证书于2018年9月6日才颁发，逾期380天，所以远源公司应支付的违约金数额为368420元×3.85%×（380天÷365天）＝14767.08元。2.涉案车库逾期办证违约金。经查，合同约定的违约金计算标准是双方的真实意见表示，且参照起诉时的贷款市场报价利率，该标准不存在过高情形。涉案车库交付时间为2016年9月16日，本应在交付之日起600日取得车库所有权证书，即谢桂秋应在2018年5月9日前取得车库所有权证书，但涉案车库不动产权证书于2018年7月17日颁发了，已逾期，涉案车库所有权证书逾期办理违约金应为127300元×3%=3819元。综上，远源公司应向谢桂秋支付涉案房屋及车库逾期办证的违约金为18586.08元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、平远县远源房地产开发有限公司应当在判决生效之日起五日内向谢桂秋支付涉案房屋及车库的逾期办证违约金18586.08元；二、驳回谢桂秋其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2654.78元，减半收取计1324.39元（谢桂秋已预交），由谢桂秋负担1114.39元，由平远县远源房地产开发有限公司负担210元并径行支付给谢桂秋。二审中，上诉人提供了平远县自然资源局出具的因发证改革及政府职能部门机构改革原因影响不动产登记发证效率等的《情况说明》及平远县住房和城乡建设局出具的因机构改革，原房地产管理局登记发证业务整合移交到不动产登记中心办理，造成办理不动产登记受理业务有所顺延的《情况说明》。经质证，被上诉人认为该材料是事后出具的，具体情况其不清楚。一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。本案二审的争议焦点为：上诉人是否存在逾期办理涉案商品房房屋所有权证书的违约行为及应否为此承担违约责任。远源公司以该公司在签订商品房买卖合同后已为被上诉人办理了不动产权登记证明，合同中约定的600天的办证天数是依据办证职能部门工作日的默认，被上诉人分别于2018年9月6日、2018年7月17日才取得不动产权证书是政府机构改革的原因为由，上诉主张该公司不存在未为被上诉人办理房屋所有权证书的事实，依法不应承担违约责任。虽然上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同后，于2015年7月13日为涉案商品房进行了预告登记，但该预告登记的性质与合同约定的被上诉人取得房屋所有权证书不同，前者属对被上诉人取得房屋所有权的保护措施，后者属证明被上诉人已依法取得涉案商品房不动产权的凭证，故两者不能混同。诉争商品房买卖合同明确约定买受人在600日内取得涉案商品房的房屋所有权证书，而被上诉人分别于2018年9月6日、2018年7月17日才取得涉案商品房及车库的不动产权证，距涉案商品房已于2015年12月31日、涉案车库已于2016年9月16日交付被上诉人使用均超过了600日。由于诉争商品房买卖合同没有明确约定600日为工作日，结合该合同其他条款约定的期限，600日应该是指自然日。上诉人主张是依据办证职能部门工作日的默认，缺乏依据，不予采信。虽然不动产登记发证业务的办事机构存在调整的事实，客观上也可能在短时间内对办证业务有一定的影响；但因双方签订的商品房买卖合同约定的办证期限为从商品房交付之日起600日内，办证期限宽裕，且上诉人未能举证证明其在为被上诉人办理涉案商品房不动产权证过程中受上述所述的登记发证业务的机构调整影响的确切证据。因此，根据合同约定的办证期限和被上诉人实际取得涉案商品房及不动产权证的时间，一审认定上诉人已构成违约，应承担违约责任并无不当。上诉人主张其不存在未为被上诉人办理房屋所有权证的事实，依法不应承担违约责任的上诉，依据不足，不予采信。综上所述，上诉人平远县远源房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，根据一审判决结果，由双方之间迳行给付。二审案件受理费264.65元（该款已由上诉人平远县远源房地产开发有限公司预交），由上诉人平远县远源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄伟玲审 判 员 叶自辉审 判 员 罗锡芳二〇二一年三月二十日法官助理 苏建东书 记 员 钟利花