青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3190号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨积梁，男，藏族，1987年10月11日出生，公民身份号码：×××，住青海省互助土族自治县。上诉人（原审原告、反诉被告）：杨玉云，女，藏族，1995年5月13日出生，公民身份号码：×××，住甘肃省天祝藏族自治县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：青海铭方智远房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630105MA75256M72，住所地：青海省西宁市城北区柴达木路366号1-5号楼（西宁黄河实业有限公司内）。法定代表人：康作新，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘仁义。委托诉讼代理人：张永虎，青海德坤律师事务所律师。上诉人杨积梁、杨玉云因与被上诉人青海铭方智远房地产开发有限公司（以下简称铭方公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。杨积梁、杨玉云上诉请求：维持一审判决第二项，撤销第一项，改判支持杨积梁、杨玉云的一审诉讼请求，本案诉讼费及其他费用由铭方公司承担。事实和理由：杨积梁、杨玉云于2016年7月在铭方公司设立的售房部购买了2号楼1242号房，于2017年11月签订网签合同，合同约定铭方公司于2018年9月30日交房，到2020年3月19日上诉为止逾期536天。购房合同第11条逾期交付责任约定，出卖人按日计算向受买人支付逾期全部房款万分之五的违约金472294元×0.0005×536天=126574.792元。杨积梁、杨玉云于2018年9月30日未收到铭方公司交房通知书，并到目前为止铭方公司不交房，还要签订免责声明书。本案的关键证据《申请书》，铭方公司向法院提交的版本，与铭方公司要求签署的版本内容差距大，且杨积梁、杨玉云不认同一审法院对不可抗力因素的认定。综上请求二审法院在查清事实基础上，依法改判支持杨积梁、杨玉云的诉讼请求。铭方公司辩称，一审认定事实清楚，对一审法院查明的基本事实无异议，杨积梁、杨玉云虽提出一审法院对铭方公司是否违反合同约定交房以及是否存在法定免责的情形未予陈述，但通过一审判决可以看出一审法院对铭方公司迟延交房的原因以及免责原因进行了充分的说理，不存在“未陈述”的问题，更何况是否对此进行说理，并不属于事实认定问题。案涉房屋已经五方验收，达到了《建设工程质量管理条例》规定的法定交付条件，但双方约定的交付条件是更为严格的竣工验收备案，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。虽案涉房屋已经达到法定的交付条件，但因宁大铁路支线尚未移改，铁路压线的位置无法按规划进行建设，也无法完成实测，故无法完成规划验收，铭方公司也就无法进行竣工验收备案，达不到双方约定的交付条件。一审法院适用法律正确。在适用法律规则会导致个案极度不公平时，可以适用法律原则，否则法律原则无存在的意义。杨积梁、杨玉云主张截止到2020年3月19日的违约金126574.79元，达到了总房价的30%。虽国家铁路总公司已批准宁大铁路支线必移，但至今该铁路仍在使用，根本无法确定改移的时间，铭方公司根本无法取得竣工验收备案证明，如按合同约定的方法和标准，铭方公司用全部房款进行赔付都无法满足违约金的累计，此种情况下仍执行合同约定，不符合铭方公司的合同目的，对铭方公司也极度不公平，一审法院根据案件事实以情势变更原则对铭方公司免责并不违反法律规定。虽2015年铭方公司就已经取得了项目土地，但是也正是基于对政府部门的依赖，铭方公司相信铁路在竣工前能够移改，所以才与杨积梁、杨玉云签订了房屋预售合同，从本案的证据中可以看出，青海省人民政府都无权做出宁大铁路支线的移改决定，且铁道部改为国家铁路总公司等种种原因严重影响了审批期限，以上种种客观情形连政府都无法预见更何况是铭方公司。杨积梁、杨玉云存在迟延付款的违约行为，房价涨幅达到了一倍，杨积梁、杨玉云并无损失，且双方都存在违约行为，即便损益相抵，杨积梁、杨玉云要求铭方公司承担违约责任都无依据。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应驳回上诉，维持原判。杨积梁、杨玉云向一审法院起诉请求：1.判令铭方公司支付杨积梁、杨玉云延期交房违约金126574.792元（以实际交房时间为准）；2.判令铭方公司立即交房，取消不平等的申请书；3.本案诉讼费由铭方公司承担。铭方公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除铭方公司和杨积梁、杨玉云签订的《西宁市商品房预售合同》（合同编号为：YS0359777）；2.本诉、反诉案件受理费用全部由杨积梁、杨玉云承担。一审法院认定事实：杨积梁、杨玉云（买受人）与铭方公司（出卖人）于2018年1月23日签订了《西宁市商品房预售合同》，约定由杨积梁、杨玉云购买铭方公司开发的位于西宁市××区、预测建筑面积为99.43m2（其中套内建筑面积71.38平方米，分摊共有建筑面积28.05平方米）、房屋价款为472294元的商品房。付款时间为2018年1月23日支付首付款142294元，剩余房款330000应于2018年3月23日前通过双方约定的付款方式付清，交房时间为2018年9月30日，交房条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、商品房为住宅的，出卖人向买受人提供填写完整并签章的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定了逾期交付责任“逾期交付超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”杨积梁分别于2016年7月31日、2017年12月1日向铭方公司交付房款142294元，铭方公司未按合同约定向杨积梁、杨玉云交付房屋，杨积梁、杨玉云遂诉至一审法院。另查，涉案合同在履行过程中，市政协委员张某某向西宁市政协委员会反映开发商欺诈消费者的民意问题，该委办公厅以第11期社情民意向湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会发出《关于协调解决金水湖畔开发商欺诈消费者问题的建议》，要求该委对业主诉求予以督促解决，该委于2018年8月27日向西宁市政协委员会办公厅作出《湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会关于社情民意（第11期）问题的答复》，确认铭方公司所开发的金水湖畔项目因宁大支线土地置换等原因影响交房日期。同年9月28日，铭方公司在售楼处公告栏张贴《金水湖畔延期交房的通知》，对延迟交房的原因进行说明，并承诺：将制定分栋、分单元交房的计划，并以微信、短信、售楼处张贴公告的方式进行通知，针对部分业主急需装修的需求，在业主自愿提出要求的前提下，公司确保现场安全的原则下可为业主办理提前领取装修钥匙的手续，并承诺业主如对房屋不满意，公司同意全力配合退房，并承担银行同期存款利息。依据湟水流域（西宁段）管理委员会出具的《关于金水湖畔延期交房证明》，其中记载“该项目（除铁路影响部分）在2018年9月28日实际已完工、满足装修条件且不影响入住”，且部分业主已自2018年10月起陆续装修入住，该商品房开发项目于2019年8月20日由开发商会同施工、设计、监理、勘察五方进行工程质量竣工验收。再查，2015年9月25日，铭方公司（受让人）与西宁市国土资源局、湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》两份，约定由出让人西宁市国土资源局、湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会向受让人铭方公司出让坐落于振兴路和纬三路交叉口东南角，宗地编号为2015BC-5的18530.17平方米的土地及坐落于宁张公路和纬三路交叉口东南角，宗地编号为2015BC-4的22810.57平方米的土地。交付时间为2015年10月31日前，交付条件为场地达到平整。西宁市国土资源局、湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会向铭方公司交付上述土地时，尚有青藏铁路公司的宁大铁路支线的铁轨尚未拆除。铭方公司接收上述土地后，用于开发西宁金水湖畔项目，该项目在2018年9月28日实际已完工。涉案土地自出让前出让方西宁市湟水投资管理有限公司及西宁市国土资源局就于2013年依据西宁市人民政府第72次《政府工作专题会议纪要》中关于同意宁大铁路改线事宜的议题，向青藏铁路公司、青海省交通运输厅、规划局等职能部门报送改线申请，在征得相关职能部门的同意后，就相关职能部门对改线标准、改线方案等提出的具体要求，在西宁市人民政府的主导下,会同有关部门对铁路改线前期工作、土地置换、评估、社稳、环评等工作进行推进，同时，为保证该线工程的顺利完成，西宁市人民政府向青藏铁路公司作出书面承诺，承诺铁路改移工程配套资金由西宁市财政配套解决，2014年3月12日青藏铁路公司组织西宁市湟水投资管理有限公司、中铁第一勘察设计院集团有限公司对宁大支线既有铁路改线建设用地可研建设方案进行研讨并形成纪要，但2015年青藏铁路公司对西宁市湟水投资管理有限公司提出的《土地置换意见》，以土地置换意见中的置换面积与实际面积不符，重新确定的置换位置和周边环境导致铁路整合力作用无法发挥，土地置换意见不符合中国国家铁路集团有限公司相关规定且土地处置权属中国国家铁路集团有限公司为由未予批复。事后，西宁市人民政府以铁路改线评估、社稳、环评等前期工作已完成为由于2017年8月7日向青藏铁路公司发出《关于协调宁大铁路支线改线工作函》，督促青藏铁路公司积极支持北川河综合治理工作尽快签订协议，启动铁路工程建设。经协调，2018年11月27日西宁市人民政府与青藏铁路公司双方就铁路资产置换、铁路外线工程建设铁路中涉及改线的土地置换、置换产生的费用、新建铁路费用的支付、补偿等事宜达成协议，并签订《关于宁大铁路支线西宁北至孙家寨段既有铁路资产置换框架协议》，经协调，双方又于2019年3月4日以西宁市人民政府、中国铁路青藏集团有限公司的名义共同以青藏铁办（2019）43号文件就改线的必要性、投资预估算及建设安排等向中国国家铁路集团有限公司提出《关于宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改线》申请，该公司于2019年9月18日与青海省人民政府以铁发改函（2019）224号就该申请进行批复：认为实施宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改线是必要的，并就建设方案、投资预估算、资金筹措、建设工期等提出要求。2020年6月11日该公司与青海省人民政府以铁发改函(2020)225号就该宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改线作出批复：同意实施宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改线工程，项目由西宁市人民政府负责征地拆迁，并委托青藏集团公司负责工程建设，资金投资5.63亿由西宁市人民政府承担，工期1.5年。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.铭方公司因铁路无法拆除而造成逾期交房是否应承担违约责任。本案涉案合同在履行过程中，该商品房开发项目于2018年9月28日实际已完工并于2019年8月20日由开发商会同建设、设计、监理、勘察五方进行工程质量竣工验收。按合同约定，铭方公司应于2018年6月30日向杨积梁、杨玉云交付房屋，但因宁大铁路改迁项目在土地出让前,出让方即依据相关政策向有关职能部门提出改线申请，并就改线标准、设计施工、环评等前期可研工作进行推进，青海省人民政府及西宁市人民政府在此期间亦就改线中的土地置换、拆迁、资金筹措等重大事宜与青藏铁路公司及中国铁路总公司进行多次沟通协调，因铁路改线工作不仅涉及当地经济发展、城市规划等民生问题还涉及交通、土地、环保、城建、规划等诸多部门协同配合，铁路改线工作截止2020年6月11日无法正常推进，致使铭方公司所开发建设的商品房未经过整体验收并取得《商品房竣工验收备案表》，导致所建房屋不具备合同约定的交付条件，但该铁路的改迁系基于社会公共利益且与政府行为密切关联。改迁方案、市政配套基础设施均须经相关行政管理部门审批，该政府行为不受市场规则与合同约定的控制，虽然合同法及有关司法解释并未明确规定政府行为属于情势变更情形，但这种情形是开发商无法预见、不能避免并且不能克服的客观情况，不能归责于开发商，完全刚性地适用《中华人民共和国合同法》的严格责任制度，在处理这类纠纷时会造成明显不公，应根据情势变更原则进行处理，且在交房期限届满前，业主已通过信访程序充分了解开发商不能按期交房的事由，铭方公司亦在售楼处公告栏张贴公告，以公告的方式对不能按期交房的事由及时通知全体业主，并作出如业主对所交付房屋不满意，同意全力配合退房，并承担银行同期存款利息的承诺，以减轻购房人的损失。铭方公司在发现政府行为可能影响按期交房后，已经采取相应措施向买受人告知并提出相应的止损措施，其已采取相应的补救措施，在此情况下让铭方公司承担逾期交房的违约责任也违反了公平原则。故对杨积梁、杨玉云要求铭方公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，应根据情势变更原则和公平原则并结合案情实际认定开发商免责。2.关于杨积梁、杨玉云要求铭方公司交付案涉房屋的诉讼请求。杨积梁、杨玉云与铭方公司签订的《西宁市商品房预售合同》第八条约定商品房交付条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房为住宅的，出卖人向买受人提供填写完整并签章的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”由于涉案项目土地上有宁大铁路支线的铁轨尚未拆除，铭方公司无法取得竣工验收备案证明，该房屋虽未达到合同约定的交付条件，但根据建设部《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、地勘、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”；第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”故商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位（通说“五方验收”）验收合格后，商品房已达到交房条件。案涉房屋已于2019年8月20日经五方验收合格，且铭方公司以微信、短信、售楼处张贴公告的方式进行通知：“…在业主自愿的前提下，公司在确保现场安全的原则下可为业主办理提前领取装修钥匙的手续，”但杨积梁、杨玉云未接收房屋，故对杨积梁、杨玉云要求铭方公司交付案涉房屋的诉讼请求不予支持。3.关于铭方公司要求解除合同的反诉请求。双方当事人应当依照合同约定全面而及时地履行合同义务，解除合同应是不得已方为之的选择，仅赋予守约方法定解除权更符合公平正义的原则。一方面，作为守约方，其有权利选择违约方承担违约责任的方式，其中当然包括“继续履行合同”。如果违约方因违约而享有解除权，便剥夺了守约方选择违约责任承担方式的权利。另一方面，合同法设置解除权是赋予守约方在对方违约时采取的一种自救措施，防止损失扩大，维护自身利益。如果允许违约方享有解除权，就是为其违约设置了法律保护，不利于合同的严肃性。本案中杨积梁、杨玉云虽存在逾期交付购房款的情况，铭方公司应在合同解除事由发生时及时主张相关权利，现杨积梁、杨玉云已足额支付购房款，铭方公司实际接受该款项并未提出异议，应视为双方合同继续履行。作为违约方一方当事人的铭方公司，在杨积梁、杨玉云未提出解除合同的情况下，其并不具有合同的法定解除权，故对铭方公司要求解除合同的反诉请求不予支持。遂判决：1.驳回杨积梁、杨玉云的诉讼请求；2.驳回铭方公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费2832元，由杨积梁、杨玉云负担，反诉案件受理费100元，由铭方公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，杨积梁、杨玉云与铭方公司签订商品房预售合同后，铭方公司确实存在逾期交付商品房的情形，一审中杨积梁、杨玉云请求判令铭方公司立即交房并承担逾期交房违约金，而案涉商品房已建成并完成了五方验收，铭方公司以案涉项目土地上的宁大铁路支线至今未改线拆除，导致不能完成规划验收，无法竣工备案按照合同约定交房，是其不能预见的不可抗力，构成情势变更为由，请求对逾期交付行为予以免责并反诉请求解除案涉合同。因此本案的争议焦点是铭方公司关于逾期交房的抗辩理由是否成立。杨积梁、杨玉云上诉称宁大铁路支线在案涉合同签订前即存在，能否改线拆除属于商业风险，本案不构成情势变更。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。因此本案需要判断宁大铁路支线至今未改线拆除是不是铭方公司不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，对此本院认为宁大铁路支线改线拆除是政府主导的行为，具有不可预见性。宁大铁路支线改线拆除纳入了政府北川河综合治理项目规划，早在2013年5月湟水流域（西宁段）综合治理委员会已上报青藏铁路公司对铁路改线迁移方案审查。青藏铁路公司亦回复待设计方案确定，落实项目投资后上报中国铁路总公司批准。后西宁市政府积极落实项目资金、改建用地，2014年4月西宁市湟水投资管理有限公司已就土地置换情况上报青藏铁路公司。之后青海省人民政府、西宁市人民政府也就铁路改线涉及的各项问题与青藏铁路公司、中国铁路总公司进行多次沟通协调。铭方公司是在2015年9月与西宁市国土资源局、湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会签订建设用地使用权出让合同，出让合同约定的交付条件为场地达到平整。铭方公司用地规划许可、建设工程规划许可也都得到了审批，从这些事实可以看出宁大铁路支线至今未改线拆除已经超出了铭方公司以及土地出让方的合理预期，是土地出让方及铭方公司不能预见的，而宁大铁路支线的改线拆除也不是铭方公司所能控制的，故杨积梁、杨玉云上诉称宁大铁路支线的改线拆除属于商业风险的依据不足，本院不予支持。宁大铁路支线未改线拆除这一客观情况，确实导致了铭方公司开发的项目至今不能完成规划验收，无法竣工备案按照合同约定交房。从一审查明的情况看，铭方公司在交房期限届满前已采取相应措施向买受人告知并提出相应的止损措施，积极与买房人商议变更交房条件，部分业主已经入住。现中国国家铁路集团有限公司虽批复同意实施宁大铁路支线改线拆迁，但该项目何时完成仍不能确定，铭方公司若按照合同约定承担逾期交房违约金则显失公平。故在此情形下，一审判决驳回铭方公司有关解除合同的诉求，对其应承担的逾期交房违约金免责并无不当，本院予以维持。杨积梁、杨玉云并不同意在现有条件下接收案涉商品房，而案涉商品房的确不具备案涉合同约定的交房条件，故一审判决驳回该项诉求于法有据。综上所述，杨积梁、杨玉云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2832元，由上诉人杨积梁、杨玉云负担。杨积梁、杨玉云预交的二审案件受理费中退还100元。本判决为终审判决。审判长 宋敏芳审判员 李宏宁审判员 纳 敏二〇二一年三月五日法官助理 杨家俊书记员 程世超附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。