济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初43号原告：济南恒信嘉园物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王燕，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：柳安菊，山东恩源律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟玉华，山东恩源律师事务所律师。被告：王燎钧，男，1975年12月23日出生，汉族，个体，住济南市委托诉讼代理人：史小宝，山东泰泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：马长霖，山东泰泉律师事务所律师。原告济南恒信嘉园物业管理有限公司（以下简称恒信公司）与被告王燎钧物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告恒信公司的委托诉讼代理人柳安菊，被告王燎钧的委托诉讼代理人史小宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒信公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令王燎钧向恒信公司支付2018年1月1日至2020年6月30日拖欠物业管理费11893元；2.请求法院依法判令王燎钧向恒信公司承担违约金3567.9元；3.请求法院依法判令王燎钧承担本案诉讼费。事实与理由：2009年9月18日被告中天汇丽华城B座2单元402室的业主王燎钧与原告济南恒信嘉园物业管理有限公司签订《物业管理服务委托协议》。协议对双方的相关权利义务进行了详细约定，约定王燎钧向恒信公司支付物业管理服务费，同时约定王燎钧如不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费，恒信公司有权要求王燎钧补交，并从逾期之日起，恒信公司有权要求王燎钧承担所欠费用总额每天3‰的违约金。王燎钧同恒信公司签订《物业管理服务委托协议》后，恒信公司积极履行相关权利义务，依法依约对王燎钧居住的小区实施规范的物业管理，为王燎钧提供完善的物业管理服务。但王燎钧自2018年1月1日起无故拖欠物业管理费，至2020年6月30日止共计人民币11893元。恒信公司多次以各种形式向王燎钧催交物业管理费，王燎钧仍未予以理睬。综上，为维护恒信公司的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。王燎钧辩称，一、恒信公司没有按照物业服务合同约定和物业的使用性质、妥善维修、养护、清洁绿化和物业管理服务区的共有部分，王燎钧依法应少交或不交物业管理费。恒信公司作为专业物业服务企业，其提供的管理物业服务不达标，小区车辆乱停乱放经常发生无人管理，违章搭建、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规现象习以为常，安保人员对外来车辆、外来人员也不登记，恒信公司提供的物业服务具有严重瑕疵，违反了合同约定和相关法律法规规，侵害了王燎钧的合法权益；二、恒信公司没有定期将物业服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准以及维修资金使用情况向包括答辩人在内的所有业主公开，侵犯了包括王燎钧在内的所有业主的知情权与监督权。恒信公司作为专业物业服务企业，没有依据国家法律相关规定定期如实向包括王燎钧在内的广大业主如实公示物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防设施设备维修保养单位和联系方式、车库车位使用情况、公共水电费公摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养收支情况的相关信息，恒信公司上述行为不仅违法了相关法律法规，也侵害了包括王燎钧在内的广大业主的知情权和监督权。三、恒信公司主张的违约金计算方式不符合合同约定。合同中违约责任条款明确规定，物业服务费的收费期间为六个月收取一次，甲方应于计算物业管理服务费的第一个月的第一周向乙方支付六个月的物业管理服务费，甲方违法本协议，不按协议的约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起（下半年的第一天）起，乙方有权要求甲方所欠费用总和每天3‰的违约金。根据该约定违约金计算方式应是分段分期计算，而不是拖欠物业费总和直接乘以3‰。综上所述，恒信公司作为专业物业服务企业，其提供的物业服务质量达不到物业服务合同约定和相关法律法规规定的标准，王燎钧依法少交或不交物业管理费于法有据，请依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月18日，恒信公司（乙方）与王燎钧（甲方）签订《物业管理服务委托协议》，合同约定，甲方委托乙方对中天汇丽华城B座2单元402室，建筑面积为205.66平方米，实行物业管理服务；第三条第一项约定，物业管理服务费按照《临时管理规约》的约定由甲方预先支付六个月的物业管理服务费给乙方，标准为人民币1.48元/建筑平方米/月；第三条第五项约定，甲方自用部位的维修为有偿服务，按照实际发生收取（材料由甲方自备）；第五条第三项约定，物业服务费的收费期间为每六个月收取一次，甲方应于计算物业管理服务费第一个月的第一个周内向乙方支付六个月的物业管理服务费，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，乙方有权要求甲方承担所欠费用总额每天3‰的违约金。管理期限自双方签订本协议之日起至业主大会成立后，与所选聘新的物业公司签订物业管理服务合同生效时本协议终止。庭审中，恒信公司称王燎钧欠交物业费情况如下：王燎钧每半年应缴纳的物业费为2442元，2018年1月1日至2020年6月30日，王燎钧的房屋为空置状态，应按照每平米1.48元计算物业费，该三个月总计903元。因此，王燎钧欠付的自2018年1月1日至2020年6月30日的物业费共计：2442元×4.5+903元=11892元；违约金若按《物业管理服务委托协议》中约定按每日3‰计算，则超过其总额的30%，故恒信公司仅要求王燎钧按照拖欠总额的30%给付违约金，即11892元×30%=3567.6元。本院认为，王燎钧与恒信公司签订的《物业管理服务委托协议》依法成立并生效。恒信公司在提供物业服务后，有向业主收取物业费的权利，恒信公司主张王燎钧在接受恒信公司提供的服务后，自2018年1月1日起至2020年6月30日拖欠物业管理费的事实，本院予以确认。王燎钧主张恒信公司没有尽到合理的物业服务义务，没有足够的证据予以证实，本院不予认可，故对于恒信公司主张王燎钧缴纳2018年1月1日至2020年6月30日拖欠的物业管理费，本院予以支持；关于物业费的数额，庭审中，王燎钧认可其按照半年2442元计算物业费，恒信公司主张王燎钧有3个月未在家中，该三个月物业费按照每平米1.48元计算总计903元，对此本院予以支持。故王燎钧应向恒信公司支付2018年1月1日至2020年6月30日拖欠的物业管理费11892元（2442元×4.5+903元=11892元），对恒信公司超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。王燎钧主张应按照合同约定的违约责任即拖欠费用总额的每日3‰计算，但按此计算的违约金总额超过拖欠物业费总额的30%，故对于恒信公司只主张王燎钧向恒信公司按照拖欠物业费总额的30%给付违约金3567.9元的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王燎钧于本判决生效之日起十日内向原告济南恒信嘉园物业管理有限公司支付物业费11892元；二、被告王燎钧向原告济南恒信嘉园物业管理有限公司支付违约金3567.9元；三、驳回原告济南恒信嘉园物业管理有限公司超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元，由被告王燎钧负担。本判决为终审判决。审判员 阮 斌二〇二一年三月一日书记员 王燕茹