江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终158号上诉人（原审原告、反诉被告）：庄波，男，1989年1月22日生，汉族，个体，住徐州市新城区。委托诉讼代理人：张宝庆，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱娜，女，1988年8月23日生，汉族，个体，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：周荣生，江苏润诚律师事务所律师。原审第三人：孙元亨，男，1990年11月30日生，汉族，徐州荣亨电子商务有限公司法人，住徐州市铜山区。上诉人庄波因与上诉人朱娜、原审第三人孙元亨房屋租赁合同纠纷一案，两上诉人均不服徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人庄波的委托诉讼代理人张宝庆，上诉人朱娜及其委托诉讼代理人周荣生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。庄波上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持庄波一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费、反诉费用均由朱娜负担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误。1.依据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条“承租人有下列违约情形之一，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应予支持：(四)经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的”。本案并没有累计六个月未支付租金，而是按照合同约定先于2020年2月1日支付近半年的租金2万元。另因1月24日全国爆发新冠××疫情，承租人资金周转暂时困难，无力一次性支付全年租金，要求变更租赁合同，出租人不同意，双方达成协议提前解除租赁合同，并非合同约定或法律规定出租人可以单方解除合同的情形。因此，出租人无权单方解除合同。一审认定租赁合同已于2020年2月13日解除，无事实及法律依据。一审认定疫情刚开始，资金周转困难不是受疫情影响导致是错误的。虽然疫情刚刚开始，但疫情何时结束尚不清楚，资金结算不及时是客观事实。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”此外，第6条第2款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”据此，上诉人要求延期支付部分租金是合理要求，并不违背出租人的合同目的实现，也不构成根本违约。而且双方自愿达成解除租赁合同的协议，不存在承租人违约之说。因此，一审认定上诉人违约并承担违约金及空置期间的租金损失是错误的，违反上述最高院的规定，庄波不应支付空置期间的租金损失。针对庄波的上诉，朱娜辩称，1、庄波在上诉理由中引用《江苏高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第24条第四项，系引用不当，该条款是在当事人没有约定的情形下，才能适用。本案当事人之间有特别约定，应优先适用第五项的约定，即有约定从约定。朱娜与庄波之间的商铺租赁合同第三条明确约定租金按年支付，且须提前一个月时间支付。庄波本应于2020年2月1日支付第二年租金45000元，但实际仅支付2万元，并要求宽限半个月。在宽限期届满后，庄波再次表示只能支付半年租金。因此庄波构成违约，朱娜有权解除合同。庄波在上诉状中说不存在承租人违约之诉，与事实不符。如果其认为自己不违约，在一审诉求中为何主动要求扣除一个月租金即保证金。此也足以说明其已认识到自己的行为构成违约。2.庄波提到的因疫情原因导致资金周转困难，明显也不符合实际情况。如果说疫情已经持续半年后，才是合同约定的支付租金的时间节点。那么上诉人庄波的观点或许还有一定道理，但合同约定的租金支付时间是2020年2月1日，而此时疫情才刚开始，因此疫情的出现，并不是上诉人庄波推迟缴纳租金的正当理由。综上，一审认定庄波违约并承担违约责任，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审本诉的判决。至于空闲期间的租金损失，朱娜对此也提起了上诉。朱娜上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持朱娜一审全部反诉请求；2.判令上诉费用由庄波承担。事实与理由：一审法院已认定庄波未按期支付租金的行为构成违约，朱娜作为出租方有权解除租赁合同。根据《江苏高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》相关规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿房屋闲置期间的损失，最长不超过六个月。该房屋实际闲置期为4个月，朱娜主张3.5个月的房屋闲置损失并未违反有关规定，一审法院仅支持1.5个月的闲置损失明显有失公平，难以弥补朱娜的经济损失。针对朱娜的上诉，庄波辩称，朱娜的上诉理由不成立。首先，庄波在租赁期间并未违反合同约定并达到可解除合同的程度，系朱娜与庄波达成提前解除合同的协议，双方原合同已经终止，不存在违约之说。据此，空置期间的租金不应由庄波承担，其所收取的第二年租金，因在第一年合同到期后已解除，所收取的第二年租金已无合同及法律依据，应予全额返还。庄波在合同解除后主动要求扣除一个月租金即放弃押金返还的要求，并非是基于其违约行为，而是为便于双方解除合同后的履行而作出的善意让步，该行为并不能代表庄波应当承担违约责任。庄波向一审法院提出诉讼请求：1.请求返还租金16250元（20000元-45000元/12个月），及利息487.5元（以16250元为本金，按照年息6%从2020年3月1日计算至2020年7月15日），合计16737.5元；2.诉讼费由朱娜承担。朱娜向一审法院提出反诉请求：1.判令庄波赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失13125元（按照年租金45000元的标准，从2020年3月15日计算至2020年7月1日共计3.5个月）；2.诉讼费由庄波承担。一审法院查明，2017年9月5日，孙元亨向徐州工润城开置业有限公司购买了位于明湖小区13幢3单元118号商铺。2019年初，孙元亨与朱娜签订商铺租赁合同，约定孙元亨将涉案商铺出租给朱娜，租赁期限自2019年2月1日起至2022年2月1日止，租金按年付，朱娜于签订合同之日付清第一笔房租及保证金2000元，以后租金到期前提前15天内支付，第一年（2019年2月1日至2020年2月1日）租金为24000元，第二年（2020年2月1日至2021年2月1日）租金为25000元，第三年（2021年2月1日至2022年2月1日）租金为26000元，等等。后朱娜承租涉案商铺，并支付孙元亨租金至2021年2月1日。在孙元亨同意朱娜可将涉案商铺转租后，2019年3月1日，朱娜将涉案商铺转租给庄波，朱娜（甲方）与庄波（乙方）签订了商铺租赁合同，约定：一、房屋地址甲方出租的商铺坐落于徐州美的工润明湖小区13-3-118#，建筑面积59.42平方米。二、交付日期及期限房屋租赁期自2019年3月1日起至2021年3月1日止，……三、租金、押金及交纳方式1、按年一年一付45000，大写肆万伍仟元整。2、甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币2000。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。3、乙方以现金或汇款的形式向甲方支付租金，必须提前一个月时间。……七、违约责任1、租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付1个月的租金与剩余房租作为赔偿。乙方如违约，应向甲方支付1个月的租金并且保证金不退。……3、乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：……（6）因为乙方责任解除本合同乙方所缴纳的保证金、租金不予退还。……等等。后庄波支付了朱娜第一年的租金45000元及保证金2000元，在涉案商铺经营汽车轮胎、修补、修车生意。2020年2月1日，朱娜通过微信催促庄波支付第二年租金，庄波通过微信仅支付朱娜第二年的部分租金20000元，并在微信中称：“半个月之内，给你姐钱”，朱娜回复：“好的，……”。2020年2月13日，庄波微信联系朱娜称：“在不姐？给你说一声，外面钱没接来，我手上也有钱都压在外面先给你半年得，我先把事说出来，你看”，朱娜回复：“那不行，因为这个东西我跟你说，房子本身也不挣钱，都是困难期，……那你就别租了，不可能半年交，一切按合同履行”，庄波称：“没办法，确实手里没有钱，那我这两天搬走”。2020年3月2日，庄波将涉案商铺交还给朱娜。后朱娜将涉案商铺对外进行招租。2020年6月7日，孙元亨就涉案商铺与蔡森签订商铺租赁合同，约定租期自2020年7月1日起至2023年7月1日止，租金按半年为周期支付，第一年租金45000元，等等。当日，孙元亨转账退还朱娜保证金2000元，并向朱娜转账22500元，孙元亨及朱娜一致主张该22500元是2020年7月1日至2021年2月1日朱娜承租期间有权转租可得的租金。一审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。涉案商铺的所有人孙元亨将商铺出租给朱娜，并同意朱娜可对外转租，后朱娜将涉案商铺转租给庄波，庄波与朱娜签订的租赁合同系其二人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，庄波作为承租人应按期支付租金。关于庄波主张的返还租金16250元（20000元-45000元/12个月），庄波依约应于2020年2月1日前支付第二年租金45000元，但却于2020年2月1日仅支付第二年的部分租金20000元，其未能依约支付全年租金并要求迟延半个月支付，在朱娜同意其迟延半个月支付后，庄波却于2020年2月13日表示其仅能支付半年租金，庄波未按期支付租金的行为，已构成违约，朱娜作为出租方有权解除租赁合同。庭审中庄波主张因疫情原因才说至6月份再支付，但在合同约定的应支付租金的时间疫情才刚刚开始，故并非因疫情导致其在应支付租金的时间内资金周转困难，对庄波的该主张，不予采信。朱娜于2020年2月13日向庄波提出解除合同，故双方之间的租赁合同已于2020年2月13日解除，庄波未按期支付租金导致合同解除的违约行为触犯了合同中约定的两条违约条款，合同中约定：“乙方如违约，应向甲方支付1个月的租金并且保证金不退”（以下称第一种违约责任），还约定：“因为乙方责任解除本合同乙方所缴纳的保证金、租金不予退还”（以下称第二种违约责任），双方合同于2020年2月13日解除，此时第一年租赁尚未到期，庄波已支付第二年即2020年3月1日起的近一半租金20000元，庄波于2020年3月2日交还涉案商铺，显然第二种违约责任约定过高，应适用第一种违约责任，保证金不予退还，庄波支付朱娜一个月的租金，庄波在诉请中也已扣除一个月租金，故朱娜应返还庄波租金16008元（20000元-45000元/12个月*1个月-45000元/12个月/31天*2天）。关于庄波主张的利息487.5元（以16250元为本金，按照年息6%从2020年3月1日计算至2020年7月15日），没有法律依据，不予支持。关于朱娜反诉主张的房屋闲置期间租金损失13125元（按照年租金45000元的标准，从2020年3月15日计算至2020年7月1日共计3.5个月），朱娜向涉案商铺所有人孙元亨支付租金至2021年2月1日，庄波于2020年3月2日将涉案商铺交还朱娜后，经朱娜对外招租，孙元亨与案外人蔡森签订租赁合同于2020年7月1日起租商铺，孙元亨向朱娜转账2020年7月1日至2021年2月1日朱娜承租期间有权转租可得的租金22500元。涉案商铺自2020年3月3日至2020年6月30日期间处于闲置状态，对于庄波未按期支付租金的违约行为，适用双方合同约定的上述第一种违约责任，保证金不予退还，庄波支付朱娜一个月的租金，但上述第一种违约责任不足以赔偿朱娜作为有权转租方的可得租金损失，参照《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款的规定：“因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”，同时综合考虑今年疫情对上半年房屋租赁行业造成的影响，法院酌定庄波支付朱娜1.5个月的房屋闲置期间的租金损失即5625元（45000元/12个月*1.5个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，遂判决：一、朱娜于判决生效后十日内支付庄波租金16008元；二、庄波于判决生效后十日内支付朱娜房屋闲置期间的租金损失5625元；以上一、二项相抵，朱娜于判决生效后十日内支付庄波租金10383元；三、驳回庄波的其余诉讼请求；四、驳回朱娜的其余诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.庄波是否构成违约；2.庄波应否向朱娜支付涉案房屋闲置损失，如应支付，数额如何认定。一、关于庄波是否构成违约的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。庄波与朱娜于2019年3月1日签订的《商铺租赁合同》第三条对租金的交纳方式约定为“按年一年一付45000元”。据此，庄波依约应在2020年2月1日交纳2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金45000元，后因庄波提出其资金周转困难，先行支付租金20000元，剩余租金经双方协商同意迟延半个月交纳，但2020年2月13日庄波表示其仅能支付半年租金，即其意欲变更合同约定的租金支付方式，但并未能与朱娜达成合意。依据上述查明的案件事实，庄波未能依照其与朱娜签订的《商铺租赁合同》约定足额交纳租金，已构成违约。至于庄波称系因疫情原因导致其资金困难，朱娜无权解除合同的问题，因涉案《商铺租赁合同》系因庄波无力按合同约定支付租金所致，且租金履行期限为2020年2月1日，此时徐州新冠××疫情尚处开始布控阶段，而庄波为支付租金的资金筹措行为应在合同约定的最后支付期限即2020年2月1日之前完成，故一审法院认定庄波并非因疫情以及疫情防控导致其在应付租金的时间内资金周转困难，并无不当。二、关于庄波应否向朱娜支付涉案房屋闲置损失，如应支付，数额如何认定的问题。本院认为，庄波与朱娜之间《商铺租赁合同》约定的租赁期限系自2019年3月1日起至2021年3月1日。据上所述，涉案《商铺租赁合同》确因庄波未能依约足额支付租金由双方协商一致于2020年2月13日解除，且自2020年3月2日庄波将涉案商铺交还朱娜后，于2020年7月1日起才另由案外人蔡森承租，即在双方解除合同至2020年7月1日前，房屋确处于空置状态。据此，一审法院在综合考量双方合同的履行情况以及同期疫情对上半年房屋租赁行业造成影响的基础上，酌定庄波支付朱娜1.5个月的房屋闲置期间的租金损失，并不违反法律规定。综上所述，上诉人庄波、朱娜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。庄波、朱娜各自预交二审案件受理费64元，由庄波、朱娜各自负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 苏 团审判员 胡元静二〇二一年三月十五日书记员 赵 莹