四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初6482号 原告：四川龙旺置业有限公司，住所地四川省成都市锦江区锦华路三段88号。 法定代表人：薛水和，执行董事。 委托诉讼代理人：张英，四川普联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢杨，四川普联律师事务所律师。 被告：丁耀魁，男，1973年5月3日出生，回族，住甘肃省临潭县。 被告：马存梅，女，1981年1月10日出生，回族，住甘肃省临潭县。 委托诉讼代理人：丁耀魁，与马存梅为夫妻关系。 原告四川龙旺置业有限公司（以下简称龙旺公司）与被告丁耀魁、马存梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告龙旺公司的委托诉讼代理人卢杨到庭参加诉讼，被告丁耀魁、马存梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 龙旺公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认龙旺公司与丁耀魁、马存梅于2016年5月21日签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：Ｃ-1-00761）、《商品房买卖合同补充协议》已经于2020年8月7日解除；2.请求判令丁耀魁、马存梅将新都区××街道××街××号××栋××单元××层××号房屋（原地址为：新都区××街道××路××号××幢××单元××层××号，产权证号：不动产权第0××5号，以下简称案涉房屋）恢复原状，将案涉房屋返还龙旺公司，并协助龙旺公司到房产管理机关办理案涉房屋产权变更手续；3.判令丁耀魁、马存梅支付解除合同违约金119811.8元、逾期过户违约金（自2020年8月15日起，按每日房屋总价款万分之八的标准计算至办理完善产权变更手续之日止）、担保损失426529.49元（目前已实际发生的代偿损失）、本案律师费20000元；4.本案诉讼费、保全费由丁耀魁、马存梅承担。事实与理由：龙旺公司与丁耀魁、马存梅于2016年5月21日签订了《商品房买卖合同》（合同自编号：Ｃ-1-00761）、《商品房买卖合同补充协议》，约定由丁耀魁、马存梅购买龙旺公司开发的案涉房屋，总价款599507元。合同签订后，龙旺公司按照约定为丁耀魁、马存梅办理了不动产权证书，但因丁耀魁、马存梅未及时向中国建设银行股份有限公司成都第九支行（以下简称建行成都九支行）偿还到期贷款，龙旺公司收到建行成都九支行发出的《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求龙旺公司承担担保责任，代为结清丁耀魁、马存梅欠付的贷款本息391657.05元。2020年6月9日，建行成都九支行从龙旺公司账户直接扣划了24911.72元，用于代偿丁耀魁、马存梅欠付贷款。根据《商品房买卖合同补充协议》第一条第4款第5项约定，出卖人有权解除合同、要求买受人支付房屋总价款20%的违约金，并赔偿担保损失（包括追索担保损失时支付的律师代理费）、将已交付的房屋恢复原状后交付给出卖人，故此，龙旺公司依法行使合同解除权，于2020年8月6日向丁耀魁、马存梅邮寄送达解除通知书，丁耀魁、马存梅于2020年8月7日收到解除通知，但至今未履行义务，双方签订的合同自解除通知到达丁耀魁、马存梅时解除。依据《商品房买卖合同补充协议》第一条第4款第5项、第十四条第3款、第4款、第5款约定，丁耀魁、马存梅需向龙旺公司支付解除合同违约金、逾期办理房屋产权变更手续违约金、担保损失和本案律师费，为此，龙旺公司诉至本院，提出前述诉讼请求。 本案开庭审理前，丁耀魁、马存梅向本院提交《不出庭申请书》，载明：因路途遥远且出于人身安全考虑等多种原因，不能亲自到庭，将提交书面意见。 丁耀魁、马存梅未到庭应诉，提交《民事答辩状》记载如下：第一，龙旺置业不清楚丁耀魁、马存梅的民族信息等基本信息，合同与补充协议是否真实签订存疑。第二，案涉房屋是丁耀魁、马存梅于2016年5月21日按揭购买，当时交了30%的首付，70%是从建行成都九支行贷款后支付给龙旺公司，案涉房屋做抵押直接从银行贷款，与龙旺公司无关，购买此房是全款购买、以抵押做贷款担保，是丁耀魁、马存梅直接去银行签合同申请贷款，不知道怎么签订的《商品房买卖合同补充协议》，一般让签合同都是让丁耀魁、马存梅只签字，没有看到合同内容，是绑架式、以龙旺公司利益为准的合同。贷款审批通过后，银行直接把款转给龙旺公司，付清了全部购房款，银行没有告知龙旺公司做担保。如果签订担保合同，应当银行与丁耀魁、马存梅及龙旺公司三方一起签订，因何原因在丁耀魁、马存梅不知情情况下签订担保合同？是否合法？在银行已经用房屋作抵押情况下为何还要龙旺公司做担保？为何龙旺公司在已足额收取购房款且未通知丁耀魁、马存梅情况下即作担保？丁耀魁、马存梅逾期银行贷款与龙旺公司无关，贷款银行可以起诉丁耀魁、马存梅，拍卖房屋以抵债，故龙旺公司起诉属于虚假诉讼和欺诈消费者。第三，从2019年11月6日开始，丁耀魁、马存梅没有收到龙旺公司任何信息，没有签收过任何邮寄告知的书信，龙旺公司在2020年8月7日与谁解除合同、解除什么合同丁耀魁、马存梅一概不知。自2019年11月4日至2020年5月26日，丁耀魁、马存梅还在和贷款银行工作人员协商还款，贷款银行直至2020年8月18日还在向丁耀魁、马存梅催收逾期贷款，龙旺公司在没有结清银行贷款情况下提起本案诉讼。第四，龙旺公司以2020年6月9日到2020年8月15日代偿银行24911.72元要求丁耀魁、马存梅支付解除合同违约金119811.8元和律师费，不清楚依据和龙旺公司有何损失。第五，丁耀魁于2019年11月6日因经济纠纷被债权人控告后被成都市金牛区公安分局刑事拘留，在2019年12月13日取保候审，2019年11月14日所有财产包括案涉房屋都被公安机关查封，马存梅在家务农，没有经济来源，生活困难，无力偿还贷款，加上后来发生疫情，造成所有房贷、信用卡都无法偿还，故丁耀魁、马存梅没有故意不偿还银行按揭，而是事出有因。第六，案涉房屋在2018年1月26日已出售给朋友马文俊，马文俊已居住两年多，双方协议不动产权证办出后过户至马文俊名下，但因龙旺公司迟迟不予办证，造成丁耀魁、马存梅经济损失，龙旺公司已经违约。马文俊在2019年11月13日对丁耀魁、马存梅提起诉讼，在2020年1月20日对案涉房屋做了财产保全，2020年4月9日该案开庭审理，后法庭要求双方协商处理，但房屋在2020年7月7日又被新都区人民法院保全查封，同一法院不能重复保全，法院重复保全导致房屋不能过户到马文俊名下，原协商的马文俊借钱给丁耀魁、马存梅偿还银行贷款也无实现。丁耀魁、马存梅提交《我们的书面辩论事实意见书》，在前述内容之外另答辩如下：第一，贷款银行已在成都市武侯区人民法院起诉丁耀魁、马存梅，经过庭审，判决书已于2020年11月18日邮寄，丁耀魁、马存梅没有收到，该判决与龙旺公司无关。第二，马文俊是第一保全人，已经重新起诉丁耀魁、马存梅至新都区人民法院，定于2020年12月8日上午开庭审理，之后过户于马文俊名下，还清案涉房屋各项欠款。综上，请求驳回龙旺公司的全部诉讼请求。丁耀魁、马存梅提交《庭审后书面质证意见情况说明》，在前述内容之外另答辩如下：第一，龙旺公司在2019年5月28日即取得产权证，直到2019年11月4日才移交，由于产权证按照合同约定没有移交给建行成都九支行做实质抵押才导致龙旺公司自己负担担保追偿，龙旺公司存在过错、违约在先，与丁耀魁、马存梅无关，且龙旺公司此行为对丁耀魁、马存梅造成损失。第二，产权证已登记在丁耀魁、马存梅名下，龙旺公司无权单方解除合同。2019年11月26日前丁耀魁、马存梅没有一次逾期。第三，龙旺公司在2020年12月7日代偿建行成都九支行贷款，丁耀魁、马存梅收到成都市武侯区人民法院邮寄送达判决的时间是2020年11月22日，上诉期15日，判令法律文书生效后10日内丁耀魁、马存梅归还贷款，如不归还才向龙旺公司追偿，但龙旺公司在法律文书没生效期内急于代偿，在2020年12月9日开庭时追偿该代偿款，不符合法律规定且程序错误。丁耀魁、马存梅想偿还建行成都九支行贷款，将房屋过户于马文俊名下。 本院经审理认定事实如下：龙旺公司（甲方）与建行成都九支行（乙方）签订《个人住房／商业用房借款最高额保证合同》，约定为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人（即因购买位于新都区××街道××路××号××广场××号楼项目房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人）形成的一系列债权提供最高额保证，所担保债权为自2016年6月8日至2019年6月7日期间因乙方向债务人发放的个人住房（商业用房）贷款形成的全部债权，被担保的债权包括本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方为实现债权和担保权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等），保证方式为连带责任保证，担保期限为自甲方向乙方移交房屋所有权证或不动产权证书之日起三个月内，乙方未办妥该房屋抵押登记或不动产抵押登记的，则在三个月的期限届满时甲方保证期间终止。 2016年5月21日，龙旺公司（出卖人）与丁耀魁、马存梅（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：Ｃ-1-00761）及《汇融生活广场补充协议》，约定丁耀魁、马存梅购买龙旺公司开发建设的案涉房屋，总价款599057元，买受人于2016年5月23日前支付首期房价款180057元，余款419000元向建行成都九支行贷款支付。合同第十八条第（一）款约定：“出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。”第二十七条约定：“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起550日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。”第三十六条约定：“出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递或邮政挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起七日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任。”补充协议第一条第2款约定：“出卖人同意根据银行的要求，作为买受人在以本协议项下约定商品房办理抵押登记前的保证人”，第一条第4款第5）项约定：“买受人获准了贷款后，出卖人作为买受人的担保人因买受人的原因而导致银行向出卖人提出承担担保责任的要求或出卖人已经向银行承担了相关担保责任的，出卖人均有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，并要求买受人按照《买卖合同》约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失时按诉请金额1%-5%支付的律师代理费）进行赔偿。另外，在此情况下解除合同时，如买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了应自行承担装修损失，还应在解除合同之日起30日内将房屋恢复原状后交付给出卖人”。第十一条约定：“1、买卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人在履行《买卖合同》时的通知、告知事项，如因重大事项（买卖合同及补充协议有特殊约定的除外）需履行书面通知义务的，则应按照双方在《买卖合同》中约定的通讯地址以特快专递或挂号信形式通知相对人，寄发特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据，在成都市市内，寄发特快专递后的第三日视为送达日；在成都市以外的中华人民共和国境内，寄发特快专递后的第五日视为送达日。2、在本协议签订后，买卖双方中的任何一方因住所地等通信联系方式发生变化或电话等通讯联系方式发生变化的，均应以书面方式告知对方。否则出卖人按《买卖合同》约定的通讯地址履行通知义务的，买受人不得以其客观未收到通知函件为由，向出卖人主张任何权利”。第十四条约定：“……3、买卖双方中任何一方行使合同解除权后，买受人应于合同解除后的5个工作日内协助出卖人到房产管理机关办理合同备案登记的撤销手续或产权变更登记（包括提供相应证明、资料等）。否则，每逾期一天，由买受人向出卖人支付房屋总价款的万分之八的违约金，直至办理撤销手续完善为止……5、如果该商品房的权属证书已经过户至买受人名下后，贷款银行要求出卖人承担担保责任的，则出卖人有权追究买受人责任，由此发生的费用（包括但不限于税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时出卖人还有权要求买受人转让房屋（按原合同约定价格），买受人应无条件同意并配合出卖人办理过户等相关手续，同时买受人还应按照合同约定总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权在其应支付给买受人的款项中事先扣除应支付给银行的款项、扣除有关税费、违约金等应由买受人承担的款项，并在房屋过户登记给出卖人后再向买受人支付（如有剩余）”。第十七条约定：“本补充协议作为《商品房买卖合同》的附加，经双方签字或盖章之日起生效。凡本补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以本补充协议为主。”2016年8月26日，丁耀魁、马存梅（借款人）与建行成都九支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金419000元，借款期限为2016年8月26日至2036年8月26日，借款应用于购置案涉房屋，借款人以案涉房屋设定抵押。龙旺公司确认，丁耀魁、马存梅已在合同约定期限内向龙旺公司支付首付款180057元，余款419000元也由贷款银行发放至龙旺公司账户。因丁耀魁、马存梅逾期还款，建行成都九支行向龙旺公司发送《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，宣布丁耀魁、马存梅与该行贷款提前到期，要求龙旺公司在2020年5月13日内代为结清丁耀魁、马存梅所欠贷款本息391657.05元，超过上述日期未还清的，该行有权按照保证合同约定在龙旺公司开立的担保保证金专户扣收。2020年6月9日，建行成都九支行扣划龙旺公司24911.72元，出具《扣划款项说明书》载明已将该款用于偿还丁耀魁拖欠该行贷款本息。2020年8月6日，龙旺公司作出《关于解除及其补充协议的通知书》（以下简称《解除通知》），通知丁耀魁、马存梅：因丁耀魁、马存梅未及时向建行成都九支行偿还贷款，龙旺公司于2020年5月11日收到银行发出的《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求该公司承担担保责任，代丁耀魁、马存梅结清欠付贷款本息。依据《商品房买卖合同补充协议》第一条规定，通知丁耀魁、马存梅立即解除《商品房买卖合同》及补充协议、附件等全部协议，并要求在收到本解除通知之日起30日内将房屋恢复原状后交付龙旺公司。同时，依据《商品房买卖合同补充协议》第十四条第3款约定，通知丁耀魁、马存梅于收到本通知后5个工作日内协助龙旺公司到房产管理机关办理产权变更登记手续，逾期未办理，龙旺公司将追究相应违约责任，包括但不限于要求支付代偿贷款本金及利息、罚息、税费、律师费、房屋使用费、违约金等全部费用。同日，龙旺公司向丁耀魁、马存梅合同约定地址投递备注为“龙旺公司寄丁耀魁电话135××××6621马存梅130××××6805关于解除商品房买卖协议及其补充协议的通知书”，邮递记录显示该邮件于2020年8月7日由北新润苑爱之岛菜鸟驿站代收。2020年8月7日，龙旺公司另向丁耀魁、马存梅合同填写电话发送前述解除合同通知书图片文件。 2020年7月6日，成都市武侯区人民法院立案受理原告建行成都九支行与被告丁耀魁、马存梅、龙旺公司金融借款合同纠纷一案，于2020年11月3日作出（2020）川0107民初8847号民事判决书，认定：审理中，龙旺公司举示移交清单，载明向建行成都九支行移交案涉房屋不动产登记证时间为2019年11月4日。该案判决：一、丁耀魁、马存梅于该判决生效之日起十日内归还建行成都九支行借款本金369340.88元并支付利息、罚息[截至2020年9月8日利息3225.86元、罚息19.31元，之后罚息以本金369340.88元为基数，按照年利率8.82%（随同期LPR调整而调整）计算至本金付清之日]；二、丁耀魁、马存梅于判决生效之日起十日内支付建行成都九支行律师费19562元；三、龙旺公司对该判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任，连带清偿后有权向丁耀魁、马存梅追偿；四、驳回建行成都九支行的其他诉讼请求。案件受理费3731元，由丁耀魁、马存梅、龙旺公司承担。2020年12月4日，建行成都九支行作出《划款说明函》，要求龙旺公司根据前述民事判决书履行付款义务，向该行支付截至2020年12月7日的借款本金369340.88元、利息、罚息8983.89元、案件受理费3731元、律师费19562元，合计401617.77元。2020年12月7日，龙旺公司向建行成都九支行个贷待转存过渡户支401617.77元，建行成都九支行出具《结清证明》，记载：丁耀魁在该行个人贷款已于2020年12月7日结清，贷款结清后《借款合同》及相关约定解除，《借款合同》终止。 另查明以下事实： （一）案涉房屋登记及限制信息。2016年5月21日，龙旺公司与丁耀魁、马存梅办理商品房合同拟定手续。2016年8月25日，龙旺公司为丁耀魁、马存梅办理案涉房屋签约备案登记。2019年5月28日，丁耀魁、马存梅取得案涉房屋的不动产权属登记，证书编号分别为：川（2019）新都区不动产权第0××5号、0××6号，系按份共有（各占50%份额）。房屋信息查询记录记载，案涉房屋位于××街道××街××号“汇融生活广场二期”，建筑面积98.88平方米，规划用途为住宅。截至2020年9月24日，案涉房屋上限制登记如下：1.2020年1月20日，本院（2020）川0114执保60号裁定查封；2.2020年7月7日，本院（2020）川0114执保435号裁定查封；3.2020年9月8日，本院（2020）川0114执保634号裁定查封，即本案保全查封。 （二）马文俊就案涉房屋主张权利情况。马文俊以丁耀魁、马存梅为被告提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求判决确认案涉房屋归马文俊所有并判令丁耀魁、马存梅为马文俊办理过户手续，本院于2020年1月15日立案，案号为：（2020）川0114民初630号。2020年1月16日，本院裁定准予马文俊对案涉房屋的保全查封申请，对应作出（2020）川0114执保60号执行裁定书对该房屋予以查封。2020年4月15日，该案裁定准予马文俊撤诉。2020年10月20日，马文俊再次以丁耀魁、马存梅为被告就案涉房屋提起房屋买卖合同纠纷诉讼，本院于2020年11月13日立案，案号为：（2020）川0114民初8823号。2020年12月8日，该案裁定准予马文俊撤诉。 （三）龙旺公司支付律师代理费情况。2020年8月4日，龙旺公司与四川普联律师事务所签订普联诉讼[2020]第176号《委托代理合同》，约定龙旺公司因与丁耀魁房屋买卖合同纠纷一案，委托该律师事务所指派律师担任案件代理人，代理期限自合同签订之日起至案件一审判决书、裁定书（含和解、调解）签收之日止。一审律师服务费20000元，在合同签订后3日内支付。2020年8月6日，四川普联律师事务所开具增值税专用发票，载明收到龙旺公司支付的律师代理费20000元。 （四）丁耀魁涉及其他纠纷情况。2019年11月7日，成都市公安局金牛区分局作出《拘留通知书》，通知马存梅该局已于2019年11月6日17时将涉嫌合同诈骗罪的丁耀魁刑事拘留，现羁押在成都市看守所。2019年11月14日，成都市公安局金牛区分局对案涉房屋予以查封，现已解封。2019年12月13日，成都市公安局金牛区分局作出《取保候审执行通知书》，决定对丁耀魁取保候审，期限从2019年12月13日起算。2020年5月以来，本院陆续收到马沛泉、兰贞英、王建荣、桑嘎、甲央泽让、马德成、洛松邓巴等起诉丁耀魁买卖合同纠纷系列案65件，本院于2020年7月1日受理，于2020年10月27日作出（2020）川0114民初4107号等民事判决，判令丁耀魁向各原告支付货款及利息，判决生效后已有30件向本院申请强制执行。 以上事实，有当事人提交的证据及到庭当事人当庭陈述在卷为证。 本院认为，丁耀魁、马存梅作为成年民事主体，在履行《商品房买卖合同》及《汇融生活广场补充协议》、取得案涉房屋相应权利后又以有关约定有违公平、系属欺诈为由否定其效力，此非诚实信用原则所倡导。前述合同及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。丁耀魁、马存梅已向龙旺公司足额支付购房款599057元，龙旺公司也已向丁耀魁、马存梅交付房屋，并于2019年5月28日为其办理了不动产权证，但在不动产权证办出后、正式抵押登记办出前，龙旺公司承担了担保责任，代丁耀魁、马存梅向贷款银行结清贷款本息、罚息，支付了律师费和另案诉讼费，因此产生本案纠纷，围绕双方争议焦点，本院评述如下： 关于龙旺公司解除权的行使基础。买受人以按揭贷款购买预售商品房情况下，贷款银行通常要求开发商提供阶段性担保以降低其回收贷款的风险，开发商为保障自身权益，往往也会在与买受人签订的合同中约定其承担担保责任后的解除权。对于已经办理了预抵登记的商品房，在买受人取得不动产权属登记证明后、办理抵押登记前，贷款银行所享有的是对商品房办理抵押权登记的请求权而非对诉争房屋已享有现实的抵押权，不能就房屋优先受偿，开发商因此仍需对约定的全部银行债权承担阶段性担保责任，此情况下买受人虽已取得交易房屋的不动产权属登记，开发商仍有可能承担阶段性担保责任，向贷款银行偿还买受人欠付的按揭贷款本息并支付有关费用。《中华人民共和国担保法》第三十一条虽规定保证人在承担保证责任后享有追偿的权利，但并未否定开发商可以将承担保证责任设立为合同解除的约定条件并据以行使解除权，特别在违约方已明显缺乏清偿能力情况下，应允许双方约定和选择有利于实现权利的救济方式。本案中，龙旺公司与丁耀魁、马存梅在补充协议第一条第4款第5）项约定出卖人作为买受人的担保人因买受人的原因而导致银行向出卖人提出承担担保责任的要求或出卖人已经向银行承担了相关担保责任时出卖人有权解除合同，合同履行过程中，因丁耀魁、马存梅逾期偿还银行按揭贷款，导致贷款银行通知龙旺公司承担担保责任且龙旺公司已经实际履行，按照约定龙旺公司享有解除双方合同的权利，龙旺公司在本案中亦行使该项约定解除权。但守约方以约定解除条件成就为由解除合同的行为受到公平原则和诚实信用原则约束，应当综合违约方违约程度、守约方合同目的实现情况等评判。 龙旺公司解除通知行为的效力。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。在买受人已经取得不动产权属登记，出卖人已足额收取购房款情形下，虽然双方合同已有约定，基于平等保护双方利益、保障合同稳定和交易安全考量，对解除权的行使应有更为严格的要求。因丁耀魁、马存梅逾期偿还按揭，贷款银行向龙旺公司发出宣布丁耀魁、马存梅与该行贷款提前到期、要求龙旺公司代偿部分按揭款的《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，于2020年6月9日自龙旺公司账户扣划24911.72元用于偿还丁耀魁、马存梅欠付贷款本息中的部分，并对龙旺公司提起诉讼且于2020年7月6日为武侯区人民法院受理，此情形下龙旺公司依据双方约定虽有权解除合同，但当时丁耀魁、马存梅的违约程度尚属轻微，龙旺公司在不动产权证已经办出后未及时移交贷款银行办理抵押登记也是造成其仍需承担担保责任的影响因素之一，则龙旺公司行使约定解除权应受限制，其于2020年8月6日向丁耀魁、马存梅约定地址邮寄及预留电话号码彩信发送《解除通知》不能发生解除合同的效力，对于龙旺公司提出的确认案涉《商品房买卖合同》及补充协议已于2020年8月7日解除的诉讼请求，本院依法不予支持。 本案审理过程中，龙旺公司所发送《解除通知》所对应的基础事实发生了变化：龙旺公司依据武侯区人民法院（2020）川0107民初8847号民事判决书，向贷款银行支付截至2020年12月7日的借款本金、利息、罚息、案件受理费、律师费合计401617.77元，龙旺公司以此主张代偿部分超过房屋总价款的70%，该公司作为守约方的合同目的已不能实现。对此本院认为，双方订立商品房买卖合同及补充协议的目的在于：龙旺公司通过签订合同售出房产以取得价款，丁耀魁、马存梅通过签订合同支付对价取得案涉房屋和相应的不动产权属登记，丁耀魁、马存梅已经通过支付首付款和贷款的方式向龙旺公司支付了全部购房款，龙旺公司也按照合同约定将案涉房屋不动产权属证书办至丁耀魁、马存梅名下，至此，《商品房买卖合同》及《汇融生活广场补充协议》的主要内容已经履行完毕，双方的合同目的均已实现。龙旺公司嗣后因承担连带清偿责任而向贷款银行付款，并以此对丁耀魁、马存梅享有追偿权，已形成新的法律关系且不能产生事实前溯否定的效果。案涉房屋于2019年5月28日取得不动产权登记，对于丁耀魁的其他债权人而言具有不动产公示效力，该房屋在本案保全查封前已被另案于2020年7月7日保全查封，且对应的部分民事案件现已进入执行程序，此情况下龙旺公司依照双方合同约定要求确认合同已解除、恢复原状将案涉房屋变更登记至龙旺公司名下，不利于维护契约稳定和交易安全，也存在履行不能的问题。对于龙旺公司代丁耀魁、马存梅向贷款银行偿还的款项，可通过行使追偿权获得救济。故对于龙旺公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，以及以合同解除为基础提出的由丁耀魁、马存梅协助办理产权变更登记并支付逾期办理产权变更登记违约金、返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。 丁耀魁、马存梅应否向龙旺公司支付代偿款。本案是因《中华人民共和国民法典》施行前履行合同发生争议，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，龙旺公司作为担保人，依约向贷款银行履行了担保责任，即有权向债务人丁耀魁、马存梅追偿，故对龙旺公司主张丁耀魁、马存梅支付代偿银行款项426529.49元的请求，本院予以支持。龙旺公司在武侯区人民法院（2020）川0107民初8847号民事判决书作出后履行其担保义务、代丁耀魁、马存梅向贷款银行偿还欠款，系诚信履行判决义务，也是为防止损失继续扩大的共益行为，对丁耀魁、马存梅关于龙旺公司代偿行为不符合法律规定且程序错误的答辩意见，本院不予采纳。 丁耀魁、马存梅应否向龙旺公司支付违约金及律师费。依据据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”规定，违约金具有担保合同履行之价值，兼具补偿性和惩罚性，当事人可以在违约金之外另行约定并主张赔偿损失。龙旺公司在诉讼请求中将所主张的逾期过户违约金之外的违约金表述为“解除合同违约金119811.8元”（总房款599057元*20%），但在本院要求其明确违约金的请求权基础时，其援引的依据同时包含了补充协议第一条第4款第5）项关于解除合同违约金的约定和补充协议第十四条第5款因出卖人承担担保责任而需由买受人给付违约金的约定。按照双方补充协议第十四条第5款约定，“如果该商品房的权属证书已经过户至买受人名下后，贷款银行要求出卖人承担担保责任的，则出卖人有权追究买受人责任，由此发生的费用（包括但不限于税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时出卖人还有权要求买受人转让房屋（按原合同约定价格），买受人应无条件同意并配合出卖人办理过户等相关手续，同时买受人还应按照合同约定总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权在其应支付给买受人的款项中事先扣除应支付给银行的款项、扣除有关税费、违约金等应由买受人承担的款项，并在房屋过户登记给出卖人后再向买受人支付（如有剩余）”，根据该约定表述，“买受人承担出卖人因追究其责任产生的律师费等费用”、“买受人无条件同意并配合出卖人办理过户等相关手续”、“买受人按照合同约定总房款的20%向出卖人支付违约金”属于并列关系，其共同的前提是案涉房屋权属证书已经过户至买受人名下后贷款银行要求出卖人承担担保责任，作为并列条件的买受人配合办理房屋权属转移登记的请求本案中虽未被支持，但相应违约金给付义务的前提条件已成就，龙旺公司有权要求丁耀魁、马存梅按照合同约定承担房屋总价款20%的违约金和因本案诉讼产生的律师费。丁耀魁、马存梅主张龙旺公司承担担保责任系因该公司迟延向贷款银行移交产权证以办理抵押登记所致，但现有证据不足以证明龙旺公司恶意促成代偿事实成就，丁耀魁、马存梅的违约责任不因此免除，综合合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等因素，对龙旺公司按照约定标准主张的违约金亦不作调减。则本案虽然存在违约金诉请表述与主张的请求权基础不能完全对应一致的问题，出于减少当事人诉累考虑，对于龙旺公司主张的违约金119811.8元、律师费20000元，本案中予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、丁耀魁、马存梅于本判决发生法律效力之日起10日内向四川龙旺置业有限公司支付代偿款426529.49元、违约金119811.8元、律师代理费20000元； 二、驳回四川龙旺置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1997元（已因适用简易程序减半收取）、保全费5000元，共计6997元，全部由丁耀魁、马存梅负担（此款四川龙旺置业有限公司在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二一年三月二日 书记员  曾妙