湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初25号原告邵阳新福源物业服务有限公司，住所地：邵阳市大祥区资江南路步月星城综合楼A栋4楼。法定代表人王琰，该公司董事长。委托诉讼代理人文湘桂，湖南常清律师事务所律师。被告李麦秋，女，1971年4月20日出生，汉族，邵阳市中心医院职工，住湖南省邵阳市大祥区。原告邵阳新福源物业服务有限公司与被告李麦秋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵阳新福源物业服务有限公司委托诉讼代理人文湘桂、被告李麦秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵阳新福源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告李麦秋支付物业管理费6258元（其中2015年1月-2016年12月物业管理费2688元，2017年1月-2019年6月物业管理费3570元）；2、判令被告支付滞纳金6759元（2015年1月-2016年12月滞纳金2903元，2017年1月-2019年6月滞纳金3856元），顺延按约定月利率15%计息至实际付清之日止；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告李麦秋辩称：原告邵阳市新福源物业有限公司在南星花园小区服务期间（2009年-2018年），服务质量差，服务水平与收费不相适应。主要表现在以下几点：1、房屋的维修与修缮。多个住顶楼的业主向物业公司反应屋顶漏水情况，原告并没做任何维修和改善，导致业主的墙壁、家具、地板等不同程度地受到损坏。有些房屋的地面出现开裂，也未采取任何维修措施。很多业主的门铃坏了好几年也没人上门维修；2、绿化管理。小区池塘里的水多年未换，上面漂浮的垃圾和夏天散发的臭味严重影响小区的形象。有些业主用车库喂鸡，污染空气。小区所有的消防设施因物业长年未维护处于瘫痪状态，原告在其服务期间，长期拖欠消防水费，累计达六万九千元；3、卫生管理。小区里老鼠到处乱窜，单元门口的排水沟及化粪池无人清理；4、治安管理。任何人可以随意进入小区，甚至随意将门禁卡卖给外人。小区摄像头就大门口的是好的，其他的都是坏的。小区里好几户业主门锁被撬，财物丢失，到保安处查监控无法呈现。很多个业主车漆被划坏或者车子被碰撞，均找不到肇事者；5、车辆交通管制。小区的车辆乱停乱摆，消防车道时刻被占用；6、物业费增加不知情。最初我小区物业费是0.52元/㎡，物业费的逐步增涨被告是根本不知情，从来没有人提示和告知，还有物业费的用处也从来没有进行公示。请求法院公正判决。经审理查明，被告李麦秋系邵阳市南星花园住宅小区X栋X单元XXX号房屋的业主，该房屋建筑面积为152.88㎡，系多层住房。原告邵阳新福源物业服务有限公司于2015年4月27日与被告居住小区的邵阳市南星花园业主委员会签订了《南星花园小区物业服务合同》，合同约定：由原告对被告所在小区进行物业管理，委托管理期限从2015年1月1日起至2016年12月31日止；2015年1月至2015年12月，物业管理服务费以房屋产权面积为准，多层住房1－3层按每月0.73元/平方米收取，4-5层按每月0.78元/平方米收取。2016年1月至2016年12月的物业服务收费标准按市场价格双方协商确定；业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院提起诉讼，并按每日千分之五交纳滞纳金。该合同到期后，2017年1月1日原告再次与邵阳市南星花园业主委员会续签订了《南星花园小区物业服务合同》，双方约定：委托管理期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止；2017年1月至2017年12月，物业管理服务费以房屋产权面积为准，多层住房1－3层按每月0.78元/平方米收取，4-6层按每月0.83元/平方米收取，2018年1月至2018年12月的物业服务收费标准按市场价格双方协商确定；业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院提起诉讼，并按每日千分之五交纳滞纳金。上述物业服务合同到期后，邵阳市南星花园业主委员会未再与原告签订物业服务合同，并向本院提起诉讼，要求原告将小区物业的全部设备、管理用房及物业管理的全部档案材料移交给邵阳市南星花园业主委员会。本院于2019年12月16日以（2019）湘0503民初2153号民事判决书支持了邵阳市南星花园业主委员会的诉讼请求。另查明，被告李麦秋自2015年1月1日起未向原告交纳物业管理费用。原告于2019年7月31日停止了对南星花园住宅小区的物业服务。上述事实，有当事人的陈述、《南星花园小区物业服务合同》、本院（2019）湘0503民初2153号民事判决书、照片等证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告依据《南星花园小区物业服务合同》对南星花园小区进行物业管理服务，而被告作为业主接受原告的物业服务，《南星花园小区物业服务合同》对其具有约束力，故双方应当依据《南星花园小区物业服务合同》履行各自相应的义务，即原告应当依照物业服务合同的约定履行其物业管理服务的职责，被告作为业主则应及时缴纳应缴的物业管理服务费用。2018年12月31日合同约定的服务期限到期后，虽然被告所在小区业主委员会未再与原告续订物业管理服务合同，但在2019年7月31日之前被告事实上接受了原告的物业服务，被告亦应缴纳相应的物业服务费用。根据《南星花园小区物业服务合同》的约定，被告自2015年1月至2019年6月期间所应缴纳的物业管理费用为：2015年1月至2016年12月应缴数额为2678元（152.88平方×0.73元/平方米×24个月），2017年1月至2019年6月应缴数额为3577元（152.88平方×0.78元/平方米×30个月）。因此，原告诉请要求被告支付自2015年1月起至2019年6月物业管理费6255元（2678元+3577元）有理，本院予以支持，对高出部分，本院予以驳回。虽然原告在物业管理过程中确实存在保安工作、卫生不到位及公共设施维护不达标等情形，未能完全按照《南星花园小区物业服务合同》履行服务职责，致使部分业主意见较大，但该情形尚不属于重大服务瑕疵。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位不满意为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合评判，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些方面做得不能令人满意，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，将损害其他正常缴纳物业服务费业主的利益，最终将损害包括被告在内的全体业主的利益。物业服务过程中存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由。由于原告提供的物业服务存在保安工作、卫生不到位及公共设施维护不达标等情形，且原告与邵阳市南星花园业主委员会签订的《南星花园小区物业服务合同》并未约定被告缴纳物业管理费的具体时间，故对原告主张被告支付滞纳金，本院不予支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告李麦秋于本判决生效之日起十日内向原告邵阳新福源物业服务有限公司支付物业服务费6255元；二、驳回原告邵阳新福源物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告李麦秋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  贺宏斌二〇二一年三月一日书记员  唐纤纤附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。