湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初728号原告：徐凤，女，1986年11月11日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：欧洁，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：湖南易宿酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黄兴南路步行商业街西厢****。法定代表人：周琛。委托诉讼代理人：李铁山，湖南人和律师事务所律师。被告：胡习，男，1992年8月14日出生，汉族，住湖北省枣阳市。原告徐凤与被告湖南易宿酒店管理有限公司（以下简称易宿酒店）、胡习委托合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人欧洁，被告易宿酒店的委托诉讼代理人李铁山，被告胡习到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐凤向本院提出诉讼请求：1、两被告立即支付原告租金和物业费3466元，因解除《物业委托经营管理合同》的赔偿金20000元；2、两被告立即支付原告支付逾期付款违约金7039.8元；3、两被告完成房屋软装或者支付软装款14500元；4、两被告支付原告律师费8000元；5、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年3月3日，原告与易宿酒店签订《物业委托经营合同》。双方约定原告将位于长沙市开福区××镇××村××广场××号楼××号房××公寓或者酒店形态进行统一管理和经营，装修费用由原告承担，约定装修期为三个月，装修费用为48600元，物业委托经营期限为10年，月租金2160元，易宿酒店应按季度向原告支付，合同指定收款人为当时法定代表人胡习。合同签订后，原告严格按照合同约定履行全部义务，按时将房屋交给易宿酒店装修，并支付了装修款项，但易宿酒店并未按照合同约定向原告支付一个月押金，装修期限已超过三个月，尚未完成装修工作，且未按合同约定向原告支付房屋租金，已经超过30日。双方于2020年10月14日签订赔偿协议，协议约定分两期支付违约金20000元、房租及物业管理费3466元，并应当将140007号房屋按装修协议约定的内容履行完毕。两被告应于2020年11月14日支付第一期违约金10000元，若两被告未按协议约定向原告支付任何一期款项的，原告有权就全部款项向其追偿，并约定全部金额30%的逾期付款违约金，两被告还应承担原告实现债权因此垫付的律师费、诉讼费等。现两被告未按期付款，经原告多番催促仍不付款。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告易宿酒店、胡习辩称，1、原告与被告签订物业委托经营合同，合同签订后被告依约向原告支付月租金并对涉案房屋进行装修且装修完毕，因合同履行过程中受疫情影响，被告酒店经营产生严重困难，2020年10月与包括原告在内的房屋业主沟通，告知经营状况，并提出解除合同，原告收回了房屋。原被告已经就争议问题达成和解协议，双方应当按照和解协议约定履行，委托经营合同实际争议已不存在。2、胡习在履行和解协议过程中，明确告知原告需将房屋出售来赔偿，其他业主将涉案房屋查封，导致胡习变卖房屋困难，进而影响其付款，胡习愿意支付逾期付款违约金、利息，也愿意配合包括原告在内的其他业主尽快处置其名下房屋，以达到及时赔偿的目的。3、原告第一项诉求因不可抗力而导致合同解除，被告不违约，即便认为被告违约，其过错程度较小，被告认为双方合同已经在2020年11月解除，原告诉求赔偿金无事实和法律依据，且金额过高；第二项诉求被告及时支付房屋租金，原告诉求支付逾期违约金无事实和法律依据；第三项诉求被告已全面履行房屋装修义务，原告诉求无事实和法律依据；第四项诉求律师费无事实和法律依据。本院认定事实如下：2020年3月3日，徐凤（甲方、委托方）与易宿酒店（乙方、受托方）签订《物业委托经营合同》。合同约定：甲方将位于长沙市开福区××路××号××广场××号楼××号房（建筑面积54.01㎡）委托乙方作为短租公寓或者酒店形态进行经营，该公寓的装修、包装、运营以及推广均由乙方统一负责和执行，装修费用由甲方承担（附装修委托书），超出部分以及合同期内维护与管理所产生的费用由乙方承担；装修期为3个月，第4个月开始计租，基础租金为2160元／月（含税），每两年递增5%的租金；乙方支付1个月租金作为押金，2020年6月1日起按季度向甲方支付租金；物业管理费、水电等相关费用由乙方支付给相关部门；委托经营期限自2020年3月1日起至2030年2月29日。2020年3月3日，徐凤（甲方）与易宿酒店（乙方）签订《房屋委托装修协议书》。协议约定：湘粮国际广场东号楼140007号房建筑面积为54.01㎡，装修款单价为900元每平方米，总价为48600元；签署协议时甲方支付装修定金4500元，施工队进场支付14500元，水管、电线铺设完成时支付剩余装修款70%（20020元），《物业委托经营合同》所约定押金2160元从装修款中抵扣后尾款为6420元，硬装（地面（地面、吊顶、洗手间、灯具）完工时支付装修尾款6420元；乙方指定收款账户为胡习工商银行尾数6367账号。合同签订后，徐凤向易宿酒店交付公寓，易宿酒店进行了装修，硬装大体上完成，但未在装修期内完工，亦未依约支付租金。2020年10月14日，徐凤（甲方）与易宿酒店（乙方）、胡习（丙方）签订《赔偿协议》。协议约定：1、乙方应于2020年9月1日向甲方支付租金3240元，该租金一直未付，乙方严重违约。因乙方严重违约，现甲乙双方确认于2020年10月14日解除《物业委托经营合同》。2、因乙方收取了甲方48600元装修款后，未按照装修协议的约定对甲方房屋进行装修，乙方严重违约，甲乙双方确认解除《房屋委托装修协议书》。3、上述两份协议解除后，甲乙丙各方就赔偿甲方装修款及租金损失达成一致协议，乙丙方对甲方损失承担无限连带赔偿责任。4、乙丙方向甲方支付未付租金3240+物业费226元、违约赔偿金20000元，该款分两期支付，第一期支付时间为2020年11月14日，金额为11733元；第二期支付时间为2020年12月14日，金额为11733元；装修软装需于2020年12月31日前配置齐全，按原委托经营合同约定标准。5、乙丙方对本协议4、5条约定的款项承担无限连带赔偿责任，乙丙方未按照协议约定向甲方支付任何一期款项的，甲方有权就全部款项向乙丙方追偿，并要求乙丙方赔偿甲方本协议4、5条约定全部金额30%的违约金。6、乙丙方未按照本协议4.5条约定的期限和金额履行，导致甲方通过司法程序实现债权的，乙丙方应承担甲方因此支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费等与甲方实现债权有关的全部费用。该协议由三方签字盖章。落款备注：如三个月内（2020年12月31日前）房屋已出租给租户做办公用，软装只需配齐电器类。之后，易宿酒店、胡习未依约履行赔偿协议，徐凤等业主委托北京盈科（长沙）律师事务所提起诉讼，徐凤向北京盈科（长沙）律师事务所转账8000元律师费，该所开具8000元律师费发票。易宿酒店、胡习对诉请的逾期付款违约金、软装款、律师费不予认可。本院认为：一、《物业委托经营合同》、《房屋委托装修协议书》、《赔偿协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。易宿酒店未依约履行合同义务，应承担相应的违约责任。按《赔偿协议》胡习对易宿酒店的债务承担连带责任。二、诉讼请求。1、租金及物业费3466元，有协议依据，应予支持。2、解除合同赔偿金20000元，有协议依据，应予支持。3、逾期付款违约金。协议约定30%的违约金，明显过高，按照法律规定违约金应以实际损失为基础，就赔偿协议而言，徐凤因逾期付款受到的损失主要是资金占用成本，考虑逾期时间、后续诉讼程序以及现行LPR标准，酌定该部分违约金按6%计算为1408元，超过部分不予支持。4、软装。协议约定装修软装于2020年12月31日前配齐，被告未依约履行，应予赔偿。双方未签章明确软装的具体标准，徐凤预估软装款14500元，被告仅认可6000元，而只需配齐电器的备注条件不成立，参照家电家具家纺等一般标准和建筑面积，酌定软装款8000元，超过部分不予支持。5、律师费。协议约定实现债权的律师费由被告承担，未明确收费标准。8000元律师费虽然有委托代理合同、转账凭证和发票，但被告并非该合同当事人，且律所就涉案项目代理了多起案件，律师费8000元/案过高。考虑案件难易程度、系列案工作量、后续诉讼程序和律师业收费标准，酌定被告承担律师费4500元，超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、被告湖南易宿酒店管理有限公司在本判决生效之日起五日内向原告徐凤支付租金及物业费3466元、赔偿金20000元、逾期付款违约金1408元、软装款8000元、律师费4500元，合计37374元；二、被告胡习对被告湖南易宿酒店管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告徐凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1138元，因适用简易程序减半收取569元，由原告徐凤负担119元，被告湖南易宿酒店管理有限公司、胡习负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  李龙挺二〇二一年三月四日代理书记员  周梦瑶附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。