山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)晋08民终515号 上诉人（一审原告、反诉被告):王秀梅，女，汉族，1959年12月20日出生，运城市盐湖区红旗西街175号居民。 委托诉讼代理人:王洁，女，汉族，1983年9月10日出生，山西省运城市盐湖区河东东街天泰嘉园3号楼2单元902居民，系王秀梅之女。 委托诉讼代理人:卢艳丽，山西弘韬(运城)律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告):周建康，男，汉族，1971年9月28日出生，运城市盐湖区安邑芦子沟村三组居民。 委托诉讼代理人:王凯，山西明煌律师事务所律师。 上诉人王秀梅因与上诉人周建康房屋租赁合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2020）民初4855号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人王秀梅的诉讼代理人王洁、卢艳丽，上诉人周建康及其委托诉讼代理人王凯，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王秀梅上诉请求：1.依法撤销盐湖区人民法院(2020)晋0802民初4855号民事判决第一项内容即“被告(反诉原告)周建康于本判决生效后十五日内给付原告(反诉被告)王秀梅房屋租赁费52500元”，改判为“被告(反诉原告)周建康于本判决生效后十五日内给付原告(反诉被告)王秀梅房屋租赁费105000元”(注:此项与一审判决金额的差异为52500元)。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2020年5月21日至2020年9月27日，被上诉人周建康在收到律师函后以及在上诉人王秀梅已经提起诉讼后，一直既不缴纳房租，又不将房屋腾空并交还，实际占有着案涉房屋，导致上诉人产生了实际的房屋租金损失105000元。在一审法院已经判决上诉人返还被上诉人2020年1月下旬至4月下旬共三个月的房租75000元的条件下，也应酌情考虑上诉人一方的实际损失，应判决被上诉人按约定房租每月25000元支付上诉人2020年5月21日至2020年9月27日共计4个月零6天的租赁费105000元。一审法院认为以每月12500元即25000元的半收取房租较为适宜的观点没有任何事实和法律依据，对上诉人明显不公。综上，请二审法院查明事实真相，支持上诉人的上诉请求。 针对王秀梅的上诉请求及事实理由，周建康答辩称，一、答辩人在王秀梅处承租的房屋系用于经营大型餐饮业使用，红白喜事等聚集性餐饮业务是答辩人经营收入的主要来源，但自2020年初新冠疫情爆发以来，因疫情影响及防控需要，盐湖区始终禁止餐饮单位进行聚集性餐饮业务，因此在疫情期间答辩人承租房屋的用途始终受到限制并一直面临因疫情反复导致的停业风险。故根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公正公平原则变更合同。”的规定，原审法院基于“新冠”疫情的不可抗力影响，认定申请人按照合同的定的半数12500元支付疫情期间的房租，认定事实和适用法律正确，应予维持。因此，请求二审法院查明事实，驳回上诉人王秀梅的上诉请求。 上诉人周建康上诉请求：1.撤销山西省运城市盐湖区人民法院(2020)晋0802民初4855号判决，依法改判减少上诉人周建康给付被上诉人王秀梅的房屋租赁费12500元、室内修复卫生清理费用20000元，并增加被上诉人王秀梅赔偿上诉人周建康各项损失225000元，以上共计257500元;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院判决上诉人支付2020年4月下旬至5月下旬的房租12500元没有依据。根据原审已查明的事实可知，直至2020年4月26日，盐湖区疫情防治相关部门仍然要求所有餐饮经营单位一律禁止聚集性就餐，而上诉人租赁涉案房屋的目的是为了经营大型餐饮业，红白喜事等餐饮业务是上诉人经营的主要收入来源，在2020年4月下询防疫措施仍未放松的情况下，可以认为上的人租赁房屋的主要目的仍未能实现，故上诉人不应承担上述期间的12500元房租。2、上诉人不应承担2万元清洁费。上诉人与被上诉人双方在《房屋租赁合问》中从未约定该部分费用，对于清洁费是否应当支付以及清洁费的计算标准，并无相关法律规定予以明确，被上诉人也未提供任何证据证实清洁费的实际支出情况，因此对于2万元清洁费用，上诉人不应承担。3.被上诉人应当赔偿上诉人租赁期间的各项损失。首先，双方《房屋租赁合同》第四条明确约定，被上诉人应当保证涉案房屋通天然气，但是根据上诉人原审提交的以上诉人店铺名义与山西民生天然气有限公司签订的《运城市城市燃气供用气合同》可知，涉案房屋的天然气实际上是由上诉人出资安装接通的，因涉案房屋在出租给上诉人前，也是由案外人承租经营餐饮业，而天然气设施只需具有使用价值即可，如果上诉人承租房屋时天然气是接通的，上诉人没有任何必要出资对天然气进行改装，也没有必要承担安装天然气产生的时间成本，因此从原审证据和事实常理上看，均可以认定被上诉人未依约保障涉案房屋内天然气畅通，故应当承担上诉人安装天然气支出的18000元费用及腾空房星时表内尚存的7300元天然气;其次，因上诉人经营的是大型餐饮业，在正式经营期间势必要雇佣员工进行开业前的准备工作，现由于被上诉人未依约提供租赁房屋，导致上诉人开业日期`一再顺延，人力成本不断增加，因此对于2019年6月前的前期筹备人员工资，应当酌情予以支持;再次，根据双方五条约定中“五楼防水由乙方(上诉人)负责搭建彩钢瓦，北边需加彩钢瓦”的内容可见，上诉人在承租期间，按《房屋租赁合同》对涉案房屋投资进行了装修，虽然《房屋租赁合同》约定合同正常到期后所有设施属于被上诉人，但本案是因被上诉人无视新冠疫情不可抗力，强行起诉要求解除租赁合同在先而引起的，明显不属于合同正常到期的情形，且被上诉人的起诉明显有悖公平和诚信原则,故对于上诉人的装潢投资，同样应当由被上诉人承担部分赔偿责任;最后，因双方《房屋租赁合同》附件中约定以15万元作价转让给上诉人的财产中包括中央空调一部，本次房屋交接时因考虑维护房屋的整体性而未予拆除，对该部分财产上诉人认为应当照3万元的价格补偿给上诉人。以上各项损失上诉人认为应当按225000元计算为宜。综上所述，原审法院认定的事实错误，恳请二审法院查明事实依法改判。 针对周建康的上诉请求及事实理由，王秀梅答辩称，一审法院认定事实清楚、正确。一、关于2020年4月下旬至5月下旬的房租。一审法院判决周建康支付王秀梅2020年4月下旬至5月下旬的房租12500元(即按25000元减半收取)，答辩人王秀梅认为并无不当。4月下旬至5月20日的一个月，一审法院根据公平原则，在已经判决由王秀梅返还周建康1月下旬到4月下旬共3个月的房租75000元的基础上，进步考虑到疫情对饭店的影响，判决王秀梅减半收取12500元，已经仁至义尽，王秀梅基于人道主义对这一点也没有提起上诉。二、关于2万元清洁费，现已实际产生，共计22000元:一审法院当时酌定为2万元较为合理，并无不当。一审法院主持交接酒店的日期为2020年9月27日，一审开庭日期为10月7日，受到国庆节假期的影响，王秀梅当时还没来得及找人收拾清理王牌大酒店，故当时尚未实际产生该费用。后2020年11月10日答辩人王秀梅第一次先找人对大酒店已损坏的墙面、门窗、上下水道、地板等进行了全面维修，产生维修费用16000元；2020年11月11日王秀梅第二次找人对大酒店进行了彻底的大扫除，产生保洁费用6000元。三、答辩人王秀梅不应当赔偿上诉人周建康租赁期间的所谓“各项损失。首先，关于天然气事宜，答辩人不应该承担任何费用。1、一审中周建康主张天然气在交接房屋时未能接通，但没有证据加以证明。且其主张也根本不符合实际情况，因为该酒店在周建康租赁前一直正常营业，天然气一直正常使用。酒店面积2400多平米，可同时容纳1000多人就餐，主要承包大型宴会，不可能不通天然气。2、周建康就天然气管道改管提交了书证及证人证言。然而其提交的证据恰恰能够证明天然气的改管是在2018年5月12日完成，正处于答辩人赠送的一个月装修期内(2018年4月20日至5月20日)，此时尚未开业，不存在周建康所主张的因维修导致停业，更不可能存在所谓的停业损失。3、关于天然气改管，没有证据表明是天然气公司停止供气，并通知酒店整改:而是上诉人周建康按自己的要求对原管道线路进行变更，以符合自己的偏好和意愿，不是因为天然气不通或出现故障进行的维修。4、周建康主张腾空房屋时表内尚存7300元天然气，然而并没有证据能够证明。其次，周建康上诉状中“由于被上诉人未依约提供租赁房屋，导致上诉人开业日期一再顺延的陈述纯属无中生有，2018年4月18日租赁合同签订后不久答辩人即依约交付了房屋，上诉人就开始了装修。周建康的证人王某在法庭上明确指出，2018年6月初，饭店开业，开业前装修了一个月左右，他本人于2018年5月初到酒店工作。周建康的证人李跟波则表明自己是2018年4月底到酒店工作。租赁合同赠送的一个月装修期正是4月21日至5月20日，这充分说明饭店交接正常。再次，周建康上诉状中“本案是因为被上诉人无视新冠疫情不可抗力，强行起诉要求解除租赁合同而引起的”的主张更是颠倒黑白。在纠纷初期，答辩人王秀梅就给了上诉人周建康充分的选择权。答辩人在3月20日前后多次联系周建康按照合同约定缴纳下一年度房租或腾房，且委托律师发出了律师函以期解决此事，函告周建康选择一种解决方式。然，周建康一直不配合处理，既不缴纳下一年度房租又不将房屋腾空并交还。至起诉之日，周建康已迟延交和超过3个月，又不愿腾空房屋，导致房屋空置，损失一再扩大。答辩人万般无奈之下才诉至法院以期解决此事。且合同中约定作价给周建康的是家具、厨具、用具，明确指出不含水、电、天然气设施，故当然不包含不可拆卸的中央空调。综上所述，第一，案涉合同的解除是周建康一手促成，房屋装修应按照合同正常到期进行处理，归出租方所有。第二，周建康要求答辩人王秀梅赔偿各项损失225000元，没有任何事实及法律依据，应依法驳回其上诉请求。 一审法院认定事实：2018年4月18日，原告(反诉被告)王秀梅作为甲方，被告(反诉原告)周建康作为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于运城经济技术开发区禹都市场十区北楼27-32号房屋(东边两间一楼已由荣昊水产商店租用)，约定租赁期限为五年，自2018年4月21日起至2023年5月20日止，其中送乙方装修期一个月。合同第三条约定，“房屋每年租金30万元，押金2万元，房屋内家具、厨具、用具作价15万元，共计47万元，在合同签订当日一次性付清，以后每年提前两个月(即每年3月20日)足额交付一年度房租”:第四条“甲方的权利及义务”约定，在合同签订之日，甲方必须保证该房屋通水、通电、通天然气；第五条“乙方的权利及义务”约定，“3、乙方租用期间对房屋修缮装修改造应提前告知甲方，并向甲方提供装修、改造设计图纸，经甲方书面同意后，方可进行改造或装修，费用由乙方全部承担，其中五楼防水由乙方负负责搭建彩钢瓦，北边需加彩钢瓦……。4、因房屋租赁产生的所有费用(如水费、电费、卫生费等)由乙方牵头负责全部缴纳(东户荣昊水产商店水、电由乙方提供，并收取费用)，在合同期满时由乙方负责全部交清”:合同第五条(本院注:此处应为合同打印时笔误)约定，“合同到期后，房屋内的装修归甲方所有，家具、厨具、用具等设施归乙方所有，待乙方交清水费、电费、卫生费等所有费用后，退还押金，押金不产生利息”:第六条“违约责任”约定，“如甲方在合同期间把该房屋另行出租或出售，由甲乙双方共同指定的第三方评估乙方损失，并由甲方向乙方赔偿。如乙方违约，在合同期间中途停租，甲方有权收回房屋及屋内所有设施及物品，且不退还任何费用”2018年4月18日，周建康向王秀梅支付了30万元租金及2万元押金，王秀梅出具收款收据各一份;2019年4月1日，周建康向王秀梅银行账户转账30万元。 周建康租赁该房屋后，用于经营“运城经济技术开发区周家餐饮店”。2018年5月12日，周建康申请山西民生天然气有限公司对承租房屋进行燃气改管，增加3路报警器、调压箱移位、锅炉房调压箱拆除、原20个火头交为16个火头，费用共计180006元。2018年5月24日，周建康以“运城经济技术开发区周家餐饮店”的名义，与山西民生天然气有限公司签订《运城市城市燃气供用气合同》。2020年5月20日，王秀梅委托律师，向周建康发送了《律师函》，称周建康已迟延两个月未缴纳下一年房租，并告知周建康，“请你自收到本律师函之日起7日内缴纳下一年度房租叁拾万元。如你不愿意继续租赁，则在收函后10日内将租赁房屋腾空并交还给王秀梅，双方办理交接手续，协商解决相关事宜。否则，委托人将通过法律途径维护合法权益”，该律师函周建康于2020年5月23日收到；2020年6月3日，王秀梅向周建康出具了《解除合同通知书》，称“你迟延履行缴纳租金义务，在催告后的合理期限内仍不履行；并以你的实际行为表明你拒绝履行合同主要债务。根据以上法律规定，我正式通知你解除2018年4月18日双方签订的《房屋租赁合同》。你在收到本通知书后，请立即将房屋腾空交还给我，并支付2020年4月21日至房屋返还之日的房租。请你在接到本通知后3日内，前来与我协商合同解除后的结算赔偿等事宜，否则，我将依法采取相应措施，追究你的法律责任”，该通知书周建康于2020年6月19日收到。 还查明:本案诉讼中，经双方同意，为减少双方损失，本院于2020年9月27日组织双方对案涉房屋进行了交接，周建康已于当日将涉案房屋交付王秀梅。交接时室内卫生未予清理，室内传菜间升降梯一台灭失。 另查明:2020年新冠疫情爆发后，运城市盐湖区防治疫情办公室于2020年1月30日要求各饭店停止营业，同时要求，防疫期间，各出租门面的单位和私人业主不得收取这一阶段的出租费。4月26日下发通知，要求所有餐饮经营单位未接到上级通知之前一律禁止聚集性就餐。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案原告与被告签订房屋租赁合同属实。在履行合同过程中，因受新冠疫情影响，被告承租房屋经营的酒店无法正常营业亦属实。现双方已于2020年9月27日对案涉房屋进行了交接，双方于2018年4月18日签订的《房屋租赁合同》已解除，对此本院予以确认。一、本诉部分关于原告要求被告支付自2020年5月21日到2020年9月27日的房租105000元的诉讼请求，因自2020年5月21日至2020年9月27日案涉房屋交接完毕止共4个月零6天时间，根据运城市盐湖区防治疫情办公室的要求，此此间仅是不能进行聚集性就餐，被告主张期间其未营业，但其仍占有原告案涉房屋，故应向原告支付房屋租金。鉴于新冠疫情防疫所需，根据民事活动应遵循的公平原则，该期间的房屋租金按原定每月25000元的一半即12500元收取较为适宜，即自2020年5月21日到2020年9月27日4个月零6天的房租为52500元，该款被告应向原告支付;关于原告主张的案涉房屋中风幕机4个4000元、LED屏2个50000元、6吨燃气罐1个20000元、运输电梯80000元，以上物品价值总计154000元，被被告拆除处理，要求被告赔偿损失的诉讼请求，因双方进行房屋租赁交接时未明确有上述物品，原告无证据证明上述物品的权属及价值，故对原告该诉讼请求本院不予支持;关于原告主张的案涉房屋一楼大厅地板砖多处破损、大门门把手损坏、1-4楼卫生间不能正常使用、室内存在大量垃圾需要清理，以上修复费用及垃圾清理费共计100000元，要求被告承担的主张，上述情况在双方交接房屋时确实存在，但因原告未提供相应证据证明具体支出费用数额。其主张100000元并无依据，对该部分费用本院酌定为20000元，被告应予支付原告。二、反诉部分。关于反诉原告周建康要求反诉被告王秀梅退还2020年1月至2020年4月的房租100000元及押金20000元的诉讼请求:周建康已缴纳了2019年5月21日至2020年5月20日的房屋租赁费300000元。1、鉴于2020年1月下旬起至4月下旬共3个月时间，为防治新冠疫情，周建康承租案涉房屋经营的周氏餐饮店停止营业，根据运城市盐湖区防治疫情办公室的要求，该期间不得收取出租费用，故该三个月的租赁费75000元王秀梅应从周建康已预交的租赁费用中予以退还；2、4月下旬至5月20日的一个月，根据公平原则，房租按12500元收取较为妥当，周建康已按25000元缴纳了该月房租，故其中的12500元王秀梅应予退还。3、王秀梅收取周建康押金20000元属实，现合同已解除，该款应予退还。以上共计107500元；关于反诉原告要求反诉被告赔偿其损失300000元的诉讼请求:1、对于反诉原告主张的天然气燃气改管等费用18000元，系反诉原告为满足其经营所需进行的改造，反诉原告并无证据证明系因反诉被告未提供正常天然气燃气管道而进行的必须改造，对反诉原告该诉讼请求本院不予支持;2、对于反诉原告主张的2019年5月底前无法正常经营产生的停业期间工资损失133680元，反诉原告的承租期从2018年4月21日起属实，反诉原告经营的饭店从6月初开始营业，因双方合同中约定给予反诉原告1个月装修期，即反诉原告缴纳的房屋租金实际系从2018年5月21日起计算，故在2018年5月底之前反诉原告不能正常营业，并不违反合同约定，反诉原告主张反诉被告支付该期问的工资损失并无依据，本院不予支持:3.反诉原告主反诉被告赔偿其装潢损失，因未提供相应证据证明其损失数额且于双方合同约定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条第二项，《最高人民法院关于适用 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认证如下：王秀梅2020年10月10日、2020年11月11日为修复案涉房屋一楼大厅地板砖的多处破损、大门门把手、1-4楼卫生间、清理室内内存在大量垃圾共实际支付费用22000元。一审判决酌定20000元，已作处理。周建康主张清退涉案房屋时，天然气表内尚余存天然气1951立方米，价值6984元的天然气价款应有上诉人王秀梅予以退赔的上诉理由，因其在一审审理中未就该事项提出反诉，一审判决未作处理正确。上诉人周建康可另案起诉处理。其余事实，与一审认定的事实相同。 本院认为，因运城市2020年新冠疫情爆发后，运城市盐湖区防治疫情办公室于2020年4月26日，盐湖区疫情防治相关部门要求所有餐饮经营单位未接到上级通知之前一律禁止聚集性就餐。上诉人周建康租赁涉案房屋经营大型餐饮业，承办红白喜事用餐业务是其经营的主要收入来源，在2020年4月下询防疫措施仍未放松的情况下，上诉人周建康利用租赁房以承办大型餐饮服务为主的经营业务会受到重大影响，这是客观存在的事实，此期间，周建康仍占有租赁房屋，亦是客观事实；原审法院结合客观实际，酌定在此期间，上诉王秀梅与上诉人周建康分别以12500元收取和支付租金并符合公平原则。故上诉人王秀梅主张以25000/月计算租金与上诉人周建康主张不应承担上述期间的12500元/月房租的上诉理由，本院均不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案一审法院在组织双方当事人对租赁房屋返还交接过程中查明，上诉人周建康交付的案涉房屋一楼大厅地板砖多处破损、大门门把手损坏、1-4楼卫生间不能正常使用、室内内存在大量垃圾需要清理；（上诉人为补损和清理垃圾实际支出22000元），一审酌定上诉人周建康承担上述损失20000元符合法律规定。上诉人主张不应承担2万元清洁费（实为修理费+清洁费）的理由，于法无据，不予支持。上诉人主张的天然气燃气改管等费用18000元，系反诉原告为满足其经营所需进行的改造，其不能证明该18000元系因出租人未安装天然气的支出，其上诉理由不能成立；上诉人周建康提交的《燃气改管登记表》证实其改管工作在2018年5月12日已经完成；双方签订的《房屋租赁合同》证明作价15万元给周建康的是家具、厨具、用具，明确指出不含水、电、天然气设施；故周建康主张因王秀梅未依约提供租赁房屋，2019年6月前的前期筹备人员工资，王秀梅应当酌情负担的上诉理由，以及认为王秀梅应当照3万元的价格补偿其没有拆除中央空调的损失上诉理由，因理据不足不予支持。 综上所述，上诉人王秀梅、上诉人周建康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人驳民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6276元，由上诉人王秀梅负担1113元，上诉人周建康负担5163元。 本判决为终审判决。 审判长 胡 玮 审判员 张 伟 审判员 任志敏 二〇二一年三月十五日 书记员 尉 川