天津市和平区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0101民初593号原告：乐宾百货（天津）有限公司，住所地天津市和平区南京路128号。法定代表人：GaneshChanderGrover，董事长。委托诉讼代理人：李一凡，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被告：华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街1号四川大厦东塔楼5层524室。法定代表人：欧阳庆球，董事长。委托诉讼代理人：方圆，北京市环中律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢媛，北京市环中律师事务所律师。原告乐宾百货（天津）有限公司与被告华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐宾百货（天津）有限公司的委托诉讼代理人及被告华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。乐宾百货（天津）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照月租金的三倍向原告支付补偿金，即人民币95814元；2.判令被告向原告支付原告因实现债权而支出的律师费7665元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月1日，原、被告双方签订了《铺位租赁合同》（下称“租赁合同”），约定被告承租原告位于天津市和平区××路××号××层××号店铺，套内使用面积约150平方米，租赁期限自2017年8月10日至2025年8月9日。同时，双方签订的《乐宾百货铺位租赁合同补充协议》（下称“补充协议”）以及《乐宾百货铺位租赁合同补充协议（2）》（下称“补充协议（2）”）约定，2019年8月14日至2021年8月13日租金为7元／㎡天（即31938元／月）。乙方要求提前终止本合同的，应提前60天以书面方式通知甲方，但乙方应根据租赁期剩余的时间向甲方支付补偿金。具体金额为：离租赁期结束多于一年的，应按当期租赁年度月租金的三倍支付补偿金，履约保证金没收。被告于2020年4月向原告发送《关于天津乐宾百货ＣＯＳＴＡＣＦＥＥ闭店通知函》，通知原告其将于2020年4月20日闭店，4月30日前处理完毕店办理等相关事宜。同时，双方签订的租赁合同在4月30日正式终止。被告在未得到原告同意的情况下于5月26日擅自闭店。根据租赁合同及补充协议的约定，被告应当向原告支付当期租赁年度月租金的三倍作为补偿金。同时根据租赁合同第十三条第二款之规定，被告支付给原告造成的其他损失（包括原告未实现债权（权利）而支付的律师费用等所有支出）。综上，被告的行为严重侵害了原告的合法权益,为此，原告一方提起诉讼，请求人民法院判如诉求，以维护原告合法权益。原告向本院提交如下证据材料：1.《铺位租赁合同》《乐宾百货铺位租赁合同补充协议》，拟证明原、被告签订合同，约定被告承租原告名下位于天津市和平区××路××号××层××号店铺，自2019年8月14日至2021年8月14日租金为7元每平米一天，即31938元每月，乙方要求提前终止本合同的，应提前60天以书面方式通知甲方，但乙方应根据租赁期剩余的时间向甲方支付补偿金；2.闭店通知函，拟证明被告于2020年4月向原告发送该通知函，通知原告其将于2020年4月20日闭店，4月30日前处理完毕店办理等相关事宜，同时，双方签订的租赁合同在4月30日正式终止；3.委托代理协议、增值税专用发票、银行缴费回单，拟证明原告为实现债权支付了律师费7665元，按照租赁合同第13条约定，赔偿原告所产生的损失。华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司辩称，一、关于本案事实部分。2017年，被告与原告分别签署了《铺位租赁合同》《乐宾百货铺位租赁合同补充协议》和《乐宾百货铺位租赁合同补充协议（2）》，约定由被告承租位于天津市和平区××路××号××层××号店铺。受2020年初新冠疫情的影响，被告承租铺位的客流和销售额出现巨大下滑，损失惨重。因此，在2020年4月15日，被告向原告发出《关于天津百货ＣＯＳＴＡＣＯＦＦＥＥ闭店通知函》在这份函件中，被告提出“基于此不可抗力因素，我方经营极其困难，合同目的无法实现，无法继续履行剩余的合同，我方特申请于2020年4月20日闭店，4月30日前处理完闭店搬离等相关事宜，贵我双方签订的租赁合同将在4月30日正式终止。贵店应退还我司租赁保证金以及已支付并未发生的所有费用（如有），双方协商处理相关善后事宜。”接到被告的《闭店通知》后，原告没有提出任何反对。2020年4月21日，一直以来代表原告与被告进行对接的原告业务部门经理林信铮通过微信向被告对接人许石交主动发来了一份《租赁合同解除协议》，并表示“我把你们撤场要走的解除协议做完了，应退50633.64元，4月30日撤场的话。”2020年4月26日，就撤店及解除合同事宜，被告负责人许石交和原告总经理时文利再次进行了沟通。这次会谈的结果是，被告做出让步，同意原告不用退还租赁保证金和其它押金，原告也同意被告不用继续缴纳任何费用。至此，按林信铮先生的话，双方“算和平解决”此事。既然双方已经和平解决此事，剩下的工作就是，具体落实后续解约协议的签署及租赁场地移交了。原告一方负责跟进的代表仍为林信铮，被告亦为许石交。2020年5月25日，林信铮和许石交沟通了解约协议签署和闭店事宜的具体进程。当天，原告代表林信铮向被告对接人许石交发来微信称，关于双方解约事宜原告的内部签呈单，“我走就（此处应为笔误，“就”实际为“流”字）转了，回头让你们工程方联系我吧，这个时总签出来我走解除协议。”许石交则表示：“好的，今天下午他们把咖啡机拉走，我让店长找你，给别的店用。”林信铮回复：“嗯”。2020年5月27日上午根据2020年4月26日双方的会谈情况，原告代表林信铮通过微信向被告对接人许石交发来新的《ＣＯＳＴＡ终止协议》，同时提出“明天必须搭围挡”，避免撤场对商场外观造成影响。5月29日下午，被告将经过律师审核的《ＣＯＳＴＡ终止协议》返还原告。该最终版《终止协议》第二条明确约定了被告放弃已经缴付的保证金和押金，但也不需额外支付其他费用，第四条明确约定，被告应在2020年6月1日前撤店，最为重要的是第五条，该条明确约定：“除本协议约定外，双方在《Ｃｏｓｔａ铺位租赁合同》下互不承担任何责任。”此后，原告没有就被告返回的最终版《终止协议》提出任何修改意见，被告因此按照该协议约定积极履行了自身义务。一方面，被告放弃向原告主张退还任何租赁保证金；另一方面，被告在2020年6月1日前完成撤店。2020年6月24日，双方工程人员共同签署了《乐宾百货（天津店）专柜厂商装收单（恢复毛坯）》。尽管被告已经完成撤场，但是原告始终没有将最终版《终止协议》盖章发给被告，被告对接人许石交于2020年6月5日主动向原告授权代表林信铮发微信，询问解约协议签署情况。2020年6月11日，原告代表林信铮承诺：“解除协议我争取6月份搞定。”2020年7月7日，原告代表林信铮向被告对接人许石交发来其内部签呈单。该签呈单显示，原告总经理时文利女士已经于2020年6月9日签字通过该签呈单，且明确记载在解除《租赁合同》后，原告有权不退还租赁保证金和押金，但并未提及原告有其他任何权利。虽然原告迟迟未将盖章后的解除协议发给被告，但是考虑到双方长期合作所积累的信任关系，以及被告客观上履行完毕最终版《终止协议》的各项义务后，原告已经接受，同时已经向被告出具了《恢复毛坯验收确认单》，被告相信双方的租赁关系已经彻底了结，此后也未催促原告将签字盖章的《终止协议》寄回。直到2021年2月19日，被告突然接到贵院传票，才知晓原告竟然就早已结束的租赁关系提起诉讼。二、原告第一项诉讼请求完全不能成立。（一）原、被告早已就《租赁合同》提前终止达成了协议（即5月29日最终版《终止协议》），根据协议约定，被告不须向原告支付任何补偿金。具体而言：第一，原、被告实际早已就提前终止《租赁合同》达成了终止协议（即2020年5月29日被告向原告回复的最终版《终止协议》）。（1）首先，原、被告之间存在一份均无异议的最终版《终止协议》。如前述事实部分所述，原、被告之间实际上沟通过三份《终止协议》。第一份是，原告在收到《闭店通知》后，于2020年4月21日主动向被告发送的《租赁合同解除协议》。后来，由于被告负责人许石交在2020年4月26日与原告总经理时文利进行沟通中作出了巨大让步,同意放弃保证金和押金，基于此次会谈结2020年5月27日上午，原告向被告发来了第二份新的终止协议。2020年5月29日下午，被告对原告27日上午发来的终止协议进行了修改，并将最终版《终止协议》通过微信回复给原告。直到原告提起本案诉讼之前，原告也未提出过任何异议或修改意见。（2）其次，原、被告双方事实上也一直按照这份均无异议的最终版《终止协议》在推进解约程序。被告已经按照最终版《终止协议》履行完全其应负全部义务，包括但不限于：在2020年6月1日前向原告交还租赁场地,将场地恢复至毛坯状态,放弃主张租赁保证金,原告对此完全接受，并向被告出具了《恢复毛坯验收确认单》。（3）《合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《民法典》第四百九十条也规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前,当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”所以,被告认为,尽管最终版《终止协议》一方已经履行主要义务,且原告表示接受，该最终版《终止协议》事实上已经成立。这里需要特别说明的是,原告实际上早已走完全部签呈程序,最终版《终止协议》至今未能签署,完全是因为原告故意拖延，被告信赖利益受到了严重损害。原告代表林信铮5月25日承诺,待时文利总经理签完签呈单,就会将盖章的解除协议发给被告。而原告内部签呈单显示,原告项目负责人时文利总经理已经于2020年6月9日签字通过该签呈单）。可见,已经结束,原告理应将盖章的解除协议及时发给被告。此外,签呈单上明确载明,签呈程序走完,原告才会签署《撤场作业单》以及《解除协议》,既然原告允许被告于2020年6月1日前撤场,在被告将场地恢复毛坯以后,又于2020年6月24日签署了《恢复毛坯验收确认单》,这也说明原告内部关于《撤场作业单》以及《解除协议》的签呈程序实际早已走完。2020年6月11日,原告代表林信铮还再次承诺：“解除协议我争取6月份搞定。”但是,最终版《终止协议》至今迟迟未签署,被告认为,这完全是原告内部故意拖延,这严重损害了被告的信赖利益。第二,根据协议,原告无权再根据《租赁合同》向被告主张任何补偿或赔偿,具体而言：在合同层面,最终版《终止协议》第四条明确约定：“除本协议约定外,双方在《ｃｏｓｔａ铺位租赁合同》下互不承担任何责任。”在事实层面,在原告提起本案诉讼前,其从来没有以任何形式向被告主张过此次诉请中的补偿金。原告内部的签呈单也清楚显示,其除了有权不退还任何保证金和押金外,无权再向被告主张其他补偿或赔偿。（二）根据《租赁合同》约定,被告因不可抗力解除租赁合同,本来也不向原告补偿任何费用。《租赁合同》第十四条第1款约定：“任何一方因不可抗力原因且自身无过错造成不能履行或部分不能履行本合同的义务将不视为违约”;第2款约定：“不可抗力指任何一方无法预见、不可避免并不能克服的客观情况,其中包括但不限于以下情况…2.3直接影响本合同的火灾、水灾、台风、飓风、海啸、滑坡、地震、爆炸、瘟疫以及其他自然因素所致的事情……”,第3款第（2）项约定“如果不可抗力事件对本合同一方的义务产生实质性的、无法补救的影响；或是不可抗力事件持续时间超过30日,则本合同任何一方可以通过书面方式通知对方终止本合同。”《民法典》第五百九十条和《合同法》第一百一十七条亦规定：“当事人方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。”2020年初爆发的新冠疫情显然属于瘟疫的一种,因此系《租赁合同》所约定的不可抗力。该不可抗力已经对被告的经营造成实质性的、无法补救的影响,且疫情持续时间远超合同约定的30日,所以无论是根据合同约定,抑或是法律规定,被告都完全有权解除《租赁合同》,且不用承担任何违约责任。也正因如此,在被告最初表达因疫情这一不可抗力影响需要解除《租赁合同》时,原告并未提出任何反对,反倒是于2020年4月21日向被告发来第一版的解除协议,且在该协议中承诺提出退还被告各项租赁保证金和押金共计5万余元。考虑到双方长期以来的合作关系,为妥善解决解约事宜,被告在协商中已经做出巨大让步,同意放弃保证金和押金。原告如今却得寸进尺,还要被告向其支付所谓的补偿金,这完全是有悖于合同约定。（三）原告在庭审中对被告证据的质证以及对答辩意见的回复都不能成立。三、原告第二项和第三项诉讼请求完全不能成立。首先,如上所述,被告在《租赁合同》项下根本无任何违约之处,也不对原告负有任何债务,因此原告根本没有需要向被告实现的债权,其为实现所谓的债权的律师费和诉讼费完全系错误提起本案诉讼而产生,与被告无关。故,该案律师费和诉讼费理应原告自己承担。其次,《补充协议》第十二条已经明确对《租赁合同》第十三条第2款作出修改,删除了被告须向原告支付其他损失“包括甲方为实现债权（权利）而支付的律师费用等所有支出”,原告不具备向被告索要律师费和诉讼费的合同依据。最后,关于案涉《租赁合同》的解除事宜,原、被告之间实际上早已协商解决。因此,原告请求被告支付其本案项下的律师费和诉讼费,既无事实基础,也无法律和合同依据,不应得到支持。被告提交如下证据材料：1.《铺位租赁合同》《乐宾百货铺位租赁合同补充协议》和《乐宾百货铺位租赁合同补充协议（2）》，拟证明2017年，原、被告分别签署了三份合同，约定由被告承租位于天津市和平区××路××号××层××号店铺；《补充协议》第十二条已经明确对《租赁合同》第十三条第2款作出修改，删除了被告须向原告支付其他损失。2.《关于天津百货costacoffee闭店通知函》，拟证明受2020年初新冠疫情影响，被告承租铺位的客流和销售额出现巨量下滑，损失惨重。2020年4月，被告向原告发出《闭店通知》，要求闭店，并终止双方协议，同时要求原告依约退还所有保证金及押金。3.原告代表林信铮向被告对接人许石交之间的微信聊天记录，拟证明：（1）自2020年4月起,原、被告已就提前终止《租赁合同》展开多次协商,原告完全知晓且同意被告提前解除合同及撤店。（2）接到被告的《闭店通知》后,原告未提出反对。2020年4月21日,一直以来代表原告与被告进行对接的原告业务部门经理林信铮通过微信向被告对接人许石交发来《租赁合同解除协议-COSTA》。（3）2020年5月29日下午,针对原告27日上午发来的终止协议进行了修改,被告并将最终版《终止协议》通过微信回复给原告。该协议第四条明确约定：“除本协议约定外,双方在《Costa铺位租赁合同》下互不承担任何责任。”直到原告提起本案诉讼之前，原告并未提出过任何异议。（4）2020年7月7日,原告代表林信铮向被告对接人许石交发来其内部签呈单。该签呈单显示,原告项目负责人时文利总经理已经于2020年6月9日签字通过该签呈单,且明确记载在解除《租赁合同》后,原告仅有权不退还租赁保证金和押金。4.《乐宾百货（天津店）专柜厂商装收单（恢复毛坯）》，拟证明：（1）2020年6月24日,双方工程人员共同签署了《乐宾百货（天津店）专柜厂商装收单（恢复毛坯）》。（2）原告完全知晓并同意被告闭店。（3）原告内部签呈单上明确载明,签呈程序走完,原告才会签署《撤场作业单》以及《解除协议》,而原告已于2020年6月24日签署《恢复毛坯验收确认单》,这说明《撤场作业单》以及《解除协议》的签呈程序实际早已走完。本院经审理认定事实如下：1.2017年7月至10月,被告与原告先后签署了《铺位租赁合同》《乐宾百货铺位租赁合同补充协议》、和《乐宾百货铺位租赁合同补充协议（2）》，约定由被告承租位于天津市和平区××路××号××层××号店铺。双方正常履行合同至2019年底，2020年初受××疫情的影响,被告经营受到严重影响。2020年4月15日，被告向原告发出《关于天津百货ＣＯＳＴＡＣＯＦＦＥＥ闭店通知函》，内容为：由于××病毒的爆发和蔓延，全国餐饮行业遭受重创，我司同样面临客流和销售的巨额下降，损失惨重。近日，各地政府部门强调目前的疫情短期内无法完全消除，且疫情将会是一个常态化的存在。加之疫情全球蔓延的发展趋势，确实在短期内无法恢复到疫情前的市场经营环境。基于此不可抗力因素，我方经营极其困难,合同目的无法实现,无法继续履行剩余的合同，我方特申请于2020年4月20日闭店,4月30日前处理完闭店搬离等相关事宜，贵我双方签订的租赁合同将在4月30日正式终止。贵店应退还我司租赁保证金以及已支付并未发生的所有费用（如有），双方协商处理相关善后事宜。同日，被告方工作人员许石交与原告方工作人员ＭＲＢＯＹ（林信铮）通过微信就双方终止合同事项进行沟通，并分别代表原、被告转达相关材料及信息。2020年5月27日，ＭＲＢＯＹ通过微信向许石交发来《ＣＯＳＴＡ终止协议》，5月29日许石交也通过微信向ＭＲＢＯＹ发送了上述终止协议的修改版，该终止协议书名称为：《ＣＯＳＴＡ铺位租赁合同终止协议书》，主要内容为：甲乙双方于2017年签订了《ＣＯＳＴＡ铺位租赁合同》，约定乙方承租甲方商场2层的店铺，租期为96个月（自2017年8月14日至2025年8月13日）。现经双方友好协商，一致同意提前终止该合同，特定如下协议，以兹共同遵守：1.甲乙双方签订的《ＣＯＳＴＡ铺位租赁合同》于2020年5月31日终止；2.乙方已经缴付的保证金、支付的尚未履行的租金、物业管理费及其他费用（如有），甲方均不予退还；乙方欠缴的租金、物业管理费等费用，乙方也无需再支付；3.乙方应按合同约定的商铺返还条件恢复甲方商铺至进场时毛坯状态；4.乙方于2020年6月1日前撤除租赁场所内自行安装的设备、设施及商品后将商铺归还甲方。除本协议约定外，双方在《ＣＯＳＴＡ铺位租赁合同》下互不承担任何责任。后原告未对上述修改版的终止协议作出任何回应，双方最终也未签署上述终止协议。后被告依照上述修改版的终止协议履行了第3条的约定，将承租铺位腾空并恢复至毛坯状态，原告于2020年6月24日出具了《乐宾百货（天津店）专柜厂商装收单（恢复毛坯）》，确认被告恢复工作合格。原告也依照修改版终止协议第2条规定，未再向被告主张任何费用。2.原被告双方签订的《铺位租赁合同》第十四条约定：1.任何一方因不可抗力原因且自身无过错造成不能履行或部分不能履行本合同的义务将不视为违约……；2不可抗力指任何一方无法预见、不可避免并不能克服的客观情况,其中包括但不限于以下情况…2.3直接影响本合同的火灾、水灾、台风、飓风、海啸、滑坡、地震、爆炸、瘟疫以及其他自然因素所致的事情……”；3。2如果不可抗力事件对本合同一方的义务产生实质性的、无法补救的影响；或是不可抗力事件持续时间超过30日,则本合同任何一方可以通过书面方式通知对方终止本合同。本院认为，首先，原告与被告签订《写字楼租约》系双方真实意思表示，原、被告均应按照上述租约的约定各自履行义务。本案中，被告因受疫情影响导致经营困难而发函解除了双方租赁合同关系，符合《写字楼租约》第十四条的规定；且根据该条的约定，被告的解除合同行为不应视为违约。本案中原告主张的三倍补偿金的本质是具有违约惩罚性质的违约金，根据双方上述合同约定，被告不应承担该违约责任；第二，被告在书面通知原告解除租赁合同的同时也指定专人就后续事宜与原告工作人员通过微信进行沟通协调，双方互相发送了《解除协议》，2020年5月29日被告工作人员向原告发送了最终修改版的《解除协议》，明确了双方合同解除后事项，其中原告不退还已经缴付的保证金、支付的尚未履行的租金、物业管理费及其他费用；被告应按合同约定的商铺返还条件恢复商铺至进场时毛坯状态；除本协议约定外，双方在《COSTA铺位租赁合同》下互不承担任何责任。对此，原告工作人员未表示异议，且向被告联系人继续发送了原告内部《签呈》，并表示“争取六月份搞定解除协议”。至此，被告有理由相信原告对修改版的解除协议已经毫无异议，并根据该协议履行了到期腾房的义务，也获得了原告的验收认可。且原告也依据该解除协议第2条未退还被告已经缴付的保证金、支付的尚未履行的租金、物业管理费及其他费用。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定：“采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的，该合同成立。”原被告虽最终未对修改版的解除协议签字盖章确认，但均以实际行动履行了该协议，故依据上述法律规定修改版解除协议已经成立并生效，原告无权再主张三倍补偿金。故原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告乐宾百货（天津）有限公司全部诉讼请求。案件受理费2370元，减半收取1185元，由原告乐宾百货（天津）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 蕊二〇二一年三月十五日书记员 高雨馨附：本裁判文书所依据的具体条文：《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的，该合同成立。”第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。