北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2973号上诉人（反诉被告）：赵秀香，女，1979年9月3日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李国华，北京德谕泽律师事务所律师。被上诉人（反诉原告）：王庆礼，男，1979年5月20日出生，汉族，北京宜鑫捷信电子商务有限公司总经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘二丽，女，1982年2月14日出生，汉族，北京宜鑫捷信电子商务有限公司法律顾问，住北京市丰台区。上诉人赵秀香因与被上诉人王庆礼租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初15008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵秀香上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判赵秀香和王庆礼2019年1月17日签订的租赁合同有效并解除。事实和理由：1.一审判决认定涉案土地绝大部分为养殖用地，在性质上属于农用地，不得用于非农建设属于认定事实错误。涉案土地是“四荒地”，属于法律规定的农村集体所有的“未利用地”，属于农用地和建设用地之外的土地，不是农用地。我国法律鼓励个人开发“未利用地”，同时指出只有适宜开发为“农用地”的才优先开发为“农用地”，不适宜的可以开发为非农业用地。2.赵秀香和王庆礼于2019年1月17日签订的租赁合同约定内容没有改变土地农业用途，双方合同约定未违反法律强制性规定，应为有效合同。赵秀香于2007年4月10日签订的废坑租赁合同与签订于2007年12月28日的坑塘土地承包合同中涉及的均是集体土地性质的“未利用地”中的“四荒地”，是依法可以进行农用地以外性质的开发利用。赵秀香和王庆礼于2019年1月17日签订的租赁合同对涉案土地用途的约定没有改变涉案土地本身是“四荒地”的农业用途，是因延续赵秀香已对涉案土地开发利用形成的非农用地性质而作出的。换个角度说，相关规定是针对“四荒地”非农用地性质用途的管理，属于管理性规定，赵秀香和王庆礼之间的合同没有违反效力性强制性禁止规定，合同应当有效。3.关于不得改变土地用途的相关规定，其要旨是针对改变土地用途情形进行管理和处罚，不是否定合同在民商法上的效力。王庆礼辩称，同意一审判决，不同意赵秀香的上诉请求和理由。赵秀香向一审法院起诉后，因其收到交纳诉讼费用通知书后未在7日内交纳案件受理费，故一审法院裁定本案本诉按赵秀香撤诉处理。王庆礼向一审法院反诉请求：判令解除王庆礼与赵秀香签订的租赁合同，退还王庆礼交付赵秀香的70万元租赁费用。全部诉讼费用由赵秀香承担。一审法院认定事实：2019年1月17日，赵秀香（出租方、甲方）与王庆礼（承租方、乙方）签订租赁合同，约定甲方将坐落于北京市房山区琉璃河镇庄头村村北，四至为东至庄头至丁各庄路，南至立西路，西至京港澳高速，北至丁各庄与庄头村交界的共计150亩土地出租给乙方，用于鱼塘垂钓，娱乐，餐饮，经营废旧物资回收，存放物资、分拣金属材料，汽车停车场等经营场所。合同约定租赁期限自2018年1月1日起至2029年12月31日止。合同约定甲方应于2018年1月1日前，将上述土地及地上物交付乙方。甲方保证截止在2018年1月1日以前没有债权债务、违法乱纪纠纷。关于租金、保证金及付款方式，合同约定租金付款方式为：银行转账60万元整（2019年本年，包括土地、房屋）。租金一年一付，第1租赁年的租金于本协议签订时给付，后续租金应提前3个月给付，未按双方约定时间给付视为不再续租，到期清场，如乙方不按期缴纳、未撤场，每天按所欠承包费租金的0.5%向甲方支付滞纳金。超过30天的，甲方可书面通知乙方解除合同。甲方收到租金后，需给乙方开具收款凭证。租金每两年递增一次，递增比例为上一年租金的15%。租金不包括水、电费及在租用期间国家及政府政策及相关部门对企业应征的费用等一切费用由乙方全权负责。保证金约定为：本合同签订时乙方应向甲方支付租赁保证金30万元，租赁期满或终止后，甲方从保证金中扣除乙方应付未付租金、赔偿费用、违约的费用及其他应由乙方承担的费用后，剩余部分返还乙方。合同约定签订本协议时，乙方已熟知土地及地上物情况。乙方应按时缴纳相关租金及保证金等费用。租赁合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，2019年1月17日，王庆礼分别向赵秀香转账5万元和30万元。2019年1月18日，王庆礼又分别向赵秀香转账5万元和30万元。2019年1月17日，王庆礼给赵秀香出具欠条一份，载明：“欠下半年租金叁拾万元整，于2019年6月1日以前给付，如未给付视为终止合同，到期清场。”王庆礼主张1月17日的30万元是上半年租金。1月18日的30万元是下半年租金，给付该30万元后，其已要求赵秀香撕毁欠条。两个5万元是保证金的，剩余20万元保证金在进场后补齐。赵秀香认可收到了70万元款项，主张1月17日的30万是保证金，1月18日的30万元是上半年租金，两个5万元是2018年度拖欠的租金。王庆礼尚欠2019年度下半年租金30万元。审理中，赵秀香主张2018年1月1日即将涉诉房屋和土地交付给王庆礼，双方在2018年就已经存在租赁关系。王庆礼主张赵秀香没有交付涉诉房屋和土地，因为涉诉土地上堆放大量建筑垃圾，不具备使用条件。赵秀香2018年将涉诉房屋和土地租赁给常国跃，与王庆礼不具有租赁关系。涉诉土地上堆放的建筑垃圾，在常国跃租赁期间就存在，与王庆礼无关。赵秀香坚持认为是王庆礼同意将建筑垃圾拉进涉诉场地。2019年6月，法院受理了赵秀香诉王庆礼租赁合同纠纷一案，赵秀香变更后的诉讼请求为：1.请求判令双方租赁合同自2019年6月1日起解除；2.请求判令王庆礼将租赁土地返还，并将土地恢复原状；3.请求判令王庆礼赔偿租赁期间将租赁房屋（仿古楼房）和斜坡水泥路面破坏的经济损失；4.请求判令王庆礼支付自双方2019年6月1日解除合同之日起至实际返还租赁土地之日止的土地占用费，暂时计算至2020年5月底，共计60万元（以双方租赁合同约定的租金为标准），及自2019年1月17日起至双方解除租赁合同之日止，按所欠租金总额30万元标准每日0.5%计算的滞纳金。主要事实和理由为王庆礼在租赁期间，改变土地使用用途，倒填渣土，违背了合同约定，经赵秀香曾多次劝阻，但其仍旧不予整改。案件审理过程中，王庆礼提起反诉。而赵秀香在法院向其送达交纳诉讼费用通知书后，赵秀香未在7日内交纳诉讼费用，本案本诉按赵秀香撤诉处理。本案反诉审理中，经法院释明，王庆礼虽然认为涉诉租赁合同无效，但仍然坚持要求解除双方的租赁合同。另查，涉诉土地属于北京市房山区琉璃河镇庄头村集体所有。2007年4月10日，北京市房山区琉璃河镇庄头村村民委员会（以下简称庄头村委会）、北京市房山区琉璃河镇庄头村经济合作社（原北京市房山区琉璃河镇庄头村农工商经济联合社，以下简称经济合作社）与赵秀香签订庄头村废坑租赁合同，约定庄头村委会、经济合作社将位于庄头村北原砖厂西侧废坑57.8亩土地出租给赵秀香，租赁期限为70年，自2007年4月10日起至2077年4月9日止。2017年12月28日，庄头村委会、经济合作社与赵秀香签订农村土地承包（租赁）经营合同书，约定庄头村委会、经济合作社将集体所有土地坑塘土地（红鱼池）93亩出租给赵秀香，租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止。合同载明租赁用途为养殖。赵秀香承租涉诉土地后，在涉诉土地上建设了6层商混楼房和3层商混楼房等房屋，赵秀香称这些房屋属于农业设施配套用房，但赵秀香未能提供建设涉诉房屋的建设工程规划许可证等审批手续。诉讼中，经法院与庄头村委会核实，涉诉土地中除6层楼房所占用的1亩地左右为农村建设用地外，其余均属于养殖用地。一审法院认为：我国合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。我国农村土地承包法规定，未经依法批准不得将承包地用于非农建设；土地承包经营权流转应当遵循的原则包括，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。本案中，根据土地管理法等相关法律规定，涉诉土地绝大部分为养殖用地，在性质上属于农用地，不得用于非农建设。现赵秀香与王庆礼签订租赁合同，将涉诉土地用于经营鱼塘垂钓，娱乐，餐饮，经营废旧物资回收，存放物资、分拣金属材料，汽车停车场等的场所，已擅自改变了涉诉土地的农业用途，违反了法律的强制性规定，故赵秀香与王庆礼签订的租赁合同为无效合同。在赵秀香与王庆礼签订的租赁合同被认定无效后，经法院释明，王庆礼坚持要求解除双方的租赁合同，因合同无效与合同解除的法律后果不同，故王庆礼的反诉请求，法院不予支持，对于已交纳款项的处理问题，可另行主张。据此，一审法院判决：一、王庆礼与赵秀香于2019年1月17日签订的租赁合同无效。二、驳回王庆礼的反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。已查明，根据土地管理法等相关法律规定，涉本案土地绝大部分为养殖用地，在性质上属于农用地，不得用于非农建设。现赵秀香与王庆礼签订租赁合同，将涉诉土地用于经营鱼塘垂钓，娱乐，餐饮，经营废旧物资回收，存放物资、分拣金属材料，汽车停车场等的场所，已擅自改变了涉诉土地的农业用途。根据我国农村土地承包法规定，未经依法批准不得将承包地用于非农建设；土地承包经营权流转应当遵循的原则包括，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。可见，赵秀香和王庆礼签订的合同违反了法律的强制性规定，依法应为无效合同。赵秀香的上诉请求和理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，赵秀香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5400元，由赵秀香负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  曹 雪审 判 员  刁久豹二〇二一年三月十五日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之