西安市未央区人民法院民事判决书 (2020)陕0112民初10536号 原告(反诉被告)：方超，男，1992年6月27日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：权雄飞，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦远发，陕西博硕律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：张华，男，1979年12月20日出生，汉族，住陕西省商洛市丹凤县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：陈春燕，陕西沣京律师事务所律师。委托诉讼代理人：成明慧，陕西沣京律师事务所律师。被告：刘彦云，女，1973年11月28日出生，汉族，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘跃，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张荣，陕西泽诚律师事务所律师。原告(反诉被告)方超与被告（反诉原告）张华、被告刘彦云合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方超及其委托诉讼代理人权雄飞、秦远发，被告（反诉被告）张华及其委托诉讼代理人陈春燕、成明慧，被告刘彦云及其委托诉讼代理人刘跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方超向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与被告张华、刘彦云签订的《便利店转让协议》及《补充协议》；2.判令被告张华退还其转让费15万元及利息(以15万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际付款之日止)；3.判令被告刘彦云退还其押金1万元及房屋租金、物业费17512.5元；4.本案诉讼费、保全费、担保费由被二被告承担。事实和理由：2020年5月13日，其与二被告签订了《便利店转让协议》及《补充协议》，约定由被告张华将涉案商铺转让给其，并约定了转让价款、租期、租赁费支付方式及违约金等内容。同日，其向被告张华支付了全部转让费15万元。2020年5月14日，其向被告刘彦云支付了1万元押金、房租及物业费共计17512.5元。之后，其得知涉案商铺系违建房屋，近期即将拆除。根据《便利店转让协议》约定，被告已构成根本违约。为维护其合法权益，故诉至法院，请求如前所述。被告张华辩称1.其与原告签订的协议无效，不存在解除，涉案房屋无建筑规划许可证，租赁协议无效；2.协议无效，原告诉请的利息及违约金均不应支持；3.转让费应扣除其反诉金额后返还给原告；4.原告诉请的房屋押金、物业费与其无关，其并未收取。被告刘彦云辩称，1.原告与其并未签订《便利店转让协议》；2.其同意解除《补充协议》；3.房屋的租金及物业费17512.5元不应退还，因房屋由原告使用，物业费应由原告承担；4.截止今日，原告仍然在使用涉案房屋，应在1万元押金范围内减掉房租，剩余予以退还，租金计算至原告实际搬出之日为止；5.请求驳回原告的其余诉讼请求。反诉原告张华向本院提出反诉请求：1.请求依法判令其与反诉被告方超、被告刘彦云三方签订的《便利店转让协议》无效；2.判令反诉被告方超向其返还位于西安市未央区XX路XX路交叉口东北角的百事邻里便利店及店内所有的设备和货物，价值149686.09元(其中货物为125286.09元，设备为24400元)，如反诉被告方超无法返还，则予以折价补偿；3.本案反诉费由反诉被告方超承担。事实和理由：2020年5月13日，其与反诉被告方超、被告刘彦云签订了《便利店转让协议》，约定将由其经营的位于西安市未央区XX路XX路交叉口东北角的百事邻里便利店转让给反诉被告方超经营。由于该便利店占用房屋系其从被告刘彦云处承租而来(其与刘彦云于2019年10月10日签订了《商铺租赁合同》租赁期限为2019年10月10日至2022年9月14日)反诉被告应向其支付15万元便利店转让费并在上述《商铺租赁合同》的租赁期限内代替其向被告刘彦云履行《商铺租赁合同》该便利店内现有的装饰、装修、设备及货物等均由反诉被告无偿使用《商铺租赁合同》的租赁期满后上述店内现有的装饰、装修、设备及货物等中的动产均归反诉被告所有。《便利店转让协议》签订后，其遂向反诉被告交付了上述便利店及店内所有的装饰、装修、设备及货物等。直到本诉提起时其才获悉该便利店的房屋系陕西荣民房地产开发有限公司于2017年2月建设的未批先建的违章建筑后来才办理了有效期两年的临建手续至2019年5月27日临时建筑的有效期即已到期西安市莲湖区城管局于2020年4月15日下达了《限期拆除决定书》。因此上述《商铺租赁合同》显系无效合同而以便利店房屋的租赁为核心内容的《便利店转让协议》亦为无效合同。反诉被告方超辩称，1.《便利店转让协议》系双方当事人真实的意思表示，不违背法律法规禁止性规定，合法有效。该协议主合同义务系便利店经营权的转让为2020年5月13日至2022年9月14日止。涉案协议并不符合《合同法》合同无效规定的任何情形，不具备无效的要件。另外，《合同法》第56条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。即使该协议中关于租赁关系的条款无效，涉案除此之外，其他部分仍然有效。故反诉原告诉讼请求无法律依据，应不予以支持；2.反诉原告张华诉请其返还涉案便利店内所有设备和货物无事实依据，应予驳回。因涉案商铺系违建，其在经营期间物业多次催促搬离；且刘彦云将涉案商铺购进香烟的银行卡挂失导致店铺主要的利润来源被切断，基于上述原因其无法正常经营涉案商铺。因此，其于2020年8月11日向反诉原告及刘彦云发了交接通知，告知其于本月8月13日下午三时关闭店铺，通知反诉原告及刘彦云前来办理交接。然而，反诉原告及刘彦云却未按时前往办理交接，同日，其将钥匙通过邮寄方式寄给反诉原告，并前往刘彦云家将钥匙交付刘彦云本人。故已于2020年8月13日将涉案商铺交付反诉原告及被告刘彦云。涉案商铺内货架、冰箱、空调、摄像头、显示器均于2020年8月13日其向反诉原告交付房屋时一并交还。反诉原告诉称货架、陈列冰箱、空调以及酒水、食品、香烟及其他货物价值15万元无事实依据。综上，反诉原告主张返还价值15万元的赔偿无事实及法律依据，应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下：2019年10月10日，张华与刘彦云签订了一份《商铺租赁合同》，刘彦云将涉案商铺出租给张华作为便利店使用，租期自2019年10月10日起至2022年9月14日止(租赁期限以荣民集团合同要求为准)。2020年5月13日，张华（转让方、甲方）与方超（顶让方、乙方）签订了一份《便利店转让协议》（以下简称转让协议），约定：甲方将上述涉案店铺(名为：未央区XX店)转让给乙方使用，建筑面积为33.5平方米；店铺交给乙方后，乙方同意代替甲向刘彦云履行租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有(一切以荣民集团规定租期为准)；店铺现有装修、装饰、设备(包括全部货架、陈列冰箱、空调、摄像头、显示器、现有酒水、食品、香烟)在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归房东所有，动产无偿归乙方(动产与不动产的划分按租赁合同执行)；乙方在2020年5月13日前一次性向甲方支付(转让费)共计人民币15万元整，上述费用不包括甲方交给房东再转付乙方的押金、上述的装修装饰设备及其他相关费用，甲方不得再向乙方索取任何其他费用；该店铺的营业执照已由甲方办理，经营范围为零售，乙方接手经营后继续以甲方名义办理的营业执照、税务登记的执照等相关执照经营店铺但相关费用由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关；乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载企业所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关；乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的千分之一的违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，乙方按转让费的10%向甲方支付违约金；甲方应保证房东同意甲方转让店铺如由于甲方原因导致房东或甲方自己中途收回店铺，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金；如果合同签订前政府已下令拆迁店铺，甲方退偿全部转让费，赔还乙方接手该店铺的装修损失费，并支付转让费的10%的违约金；如果合同签订之后政府明令拆迁店铺，或者市政建设（如修、扩路、建天桥、立交桥、修地铁等）导致乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还剩余租期的转让费，押金仍归乙方（前述顺延除外）；甲方在在每年营业执照有效期届满时仍未办妥年审手续，乙方有权解除合同。甲方应退回全部转让费，赔偿专修、添置设备损失费，并支付转让费的10%的违约金；转让协议另备注：XX道张华转让商铺给方超的知情权，所有事宜以甲乙双方约定为准，后出现纠纷与房东无关，甲乙双方自行解决，房屋租赁期间出现不可抗力因素事宜均以荣民合同为准，房费每年增加5%，最后一年8%；转让协议还约定了其他事宜。同日，方超、张欢、刘彦云还签订了一份《补充协议》，约定：从2020年5月13日起在经营期发生一切问题和责任由方超承担，或利用营业执照和烟某某发生的任何不法行为由方超承担，刘彦云不承担任何责任和连带责任；本店转让均以甲乙双方约定，刘彦云知道此事，后期发生任何纠纷均与本人无关。同日，方超向张华支付宝转款11万元、信用卡支付4.24万元。2020年5月14日，方超向刘彦云微信转款押金1万元、房租17010元、物业费502.5元，共计27512.5元。方超转款后遂开始经营涉案店铺。2020年8月11日，方超向张华发送短信称：由张华转让的XX店由于房屋手续问题（违建）、刘彦云停止使用烟草账号、物业锁门、水电难买等一系列原因，现在没法正常营业，其于8月13日下午3时关闭店铺。同日，方超向刘彦云也发送短信称：由张华转让的便利店XX店由于房屋手续问题（违建）、烟草账号、物业锁门、水电难买等一系列原因，现在没法正常营业，其将于8月13日下午3时关闭店铺。2020年8月13日，方超将涉案店铺钥匙邮寄给了刘彦云。庭审中，原告提交了华商网2017年4月5日关于涉案店铺建筑属于违建的新闻报道一份、人民网领导留言板关于涉案店铺建筑属于违建的《回复》两条，证明涉案便利店系违建房屋，已被下令拆除，二被告构成根本违约，其有权请求判令解除合同，被告张华应退还其转让费并支付利息，被告刘彦云应退还其押金及房屋租金、物业费。被告张华认为因涉案店铺系未取得《建筑工程规划许可证》的违建，故其与原告签订的转让协议无效，原告应返还其转让的设备及货物。经询问，原、被告转让时未就转让货物及设备进行清点确认。原告提交了清单显示：XX店遗留物品为冷冻柜一台、三开门冷藏柜一台、门口货架一个、中岛货架一套、墙下货架一套、吧台柜一个、吧台货架一个、收银系统一套、监控系统一套、折叠桌一个、香烟柜一个、落地电风扇一台、凳子一个、电动车充电桩一个、槟榔货架一个、U型门锁两把、挂机空调一台。被告张华对此无异议。由于双方各执己见，致调解未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订的《便利店转让协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方具有法律约束力。该转让协议签订前，政府部门已下令拆除涉案店铺建筑，故原告关于解除《便利店转让协议》及《补充协议》的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告张华在店铺转让时未告知原告店铺建筑系违建情况，存在主要过错，应承担主要责任；原告在签订合同时未核实店铺建筑手续是否合法，未尽到审慎义务，存在次要过错，应承担次要责任，且原告已接手店铺进行了一段时间的经营，故本院酌情被告张华退还原告转让费10万元，原告返还被告张华清单所列物品及位于西安市未央区XX路XX路交叉口东北角的百事邻里便利店。因原告承担次要责任，故本院对原告诉请的利息不予支持。原告与被告张华的转让店铺合同关系和原告与被告刘彦云的租赁合同关系分属不同的法律关系，故原告关于被告刘彦云退还其押金1万元及房屋租金、物业费17512.5元的诉讼请求属另一法律关系，本案不予处理。被告张华关于判令《便利店转让协议》无效的反诉请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原、被告于2020年5月13日签订的《便利店转让协议》及《补充协议》准予解除；二、被告(反诉原告)张华于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）方超转让费10万元；三、原告(反诉被告)方超于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）张华位于西安市未央区XX路XX路交叉口东北角的百事邻里便利店及店内冷冻柜一台、三开门冷藏柜一台、门口货架一个、中岛货架一套、墙下货架一套、吧台柜一个、吧台货架一个、收银系统一套、监控系统一套、折叠桌一个、香烟柜一个、落地电风扇一台、凳子一个、电动车充电桩一个、槟榔货架一个、U型门锁两把、挂机空调一台；四、驳回原告(反诉被告)方超的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)张华的其余反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3950元(原告方超已预交)，现由原告方超负担1250元，被告张华负担2700元，被告张华负担部分于本判决生效后十日内支付原告方超；反诉案件受理费1646.5元（被告张华已预交），现由被告张华负担1215元，原告方超负担431.5元，原告方超负担部分于本判决生效后十日内支付被告张华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员   汶 辉   二〇二一年二月二十五日 书  记  员   金智华1