江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终139号上诉人（原审被告）：景德镇市源都房地产开发有限公司,住所地江西省景德镇市珠山区新厂湖田畈（南湖丽景小区）。法定代表人：周琪友，系公司执行董事。委托诉讼代理人：金观堂，江西景鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：季德峰，男，1979年12月21日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。上诉人景德镇市源都房地产开发有限公司（以下简称“源都公司”）因与被上诉人季德峰买卖合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日受理后依法组成合议庭进行了审理。源都公司委托诉讼代理人金观堂，季德峰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源都公司上诉请求：请求人民法院依法判决确认上诉人与被上诉人于2016年4月17日签订的《蝶恋园无证小商铺使用权出售协议》有效，驳回被上诉人要求返还17.6万元购房款的诉请；由被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一审法院认定本案涉诉的蝶恋园小区12栋117号无证小商铺（以下简称117号商铺）为公共楼梯通道，属于认定事实错误；上诉人提供的房屋面积测绘报告及所附户型图，充分证明上诉人所出售的117号商铺使用权，是经测绘部门测绘和有关机关审核的可售房产，不属于消防通道，也不属于小区共有的公共楼梯通道。季德峰答辩意见：1、上诉人所说的测绘部门的文件是没有盖章的不能作为依据2、涉案房屋不是整体，商铺是商铺，墙是他们自己拆掉的3、所有的楼梯房必须有两个安全出口，消防部门文件可以证实。季德峰向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告2016年4月17日签订的《蝶恋园无证小商铺使用权出售协议》无效，被告向原告返还已付购房款17.6万元及利息（以17.6万元为基数，自2016年4月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2016年4月14日，原告季德峰（买受人）与被告源都公司（出卖人）签订《商品房现房买卖合同》一份，约定：“买受人购买的商品房位于第12栋17号店；该商品房的用途为商业用房，属框架结构，建筑层数地上7层；建筑面积共28.38平方米。”2016年9月12日原告季德峰取得该商品房的房屋所有权，产权证号为：赣（2016）景德镇市不动产权第0007855号，该产权证载明房屋坐落地点为:景德镇城区景东大道蝶恋园12栋17号店。上述的《商品房现房买卖合同》及产权证所附的蝶恋园12栋一层平面图均显示17号店铺后面的空间标注为“楼梯一”。2016年4月17日，原告季德峰（乙方、买受人）与被告源都公司（甲方、出卖人）签订《蝶恋园无证小商铺使用权出售协议》一份，约定：“乙方购买甲方开发的蝶恋园小区无证小商铺117号，面积为22.44平方米；甲方与乙方约定按照平米为单位计算该无证小商铺价款，该无证小商铺总价款为人民币176000元，单价为7843元；付款方式为一次性付款；乙方所购无证小商铺按规定不能办理房产证，不开发票，甲方据实告知。”原告通过其及妻子林妹的银行账户于2016年4月13日、4月16日通过POS机分别向被告转款5万元、12.6万元共计17.6万元，2016年4月16日被告向原告出具《收据》一份，该收据上载明“交款单位：季德峰12#117店；收款方式：刷卡；人民币：（大写）壹拾柒万陆仟元整（小写）176000元；收款事由：交店款”。另查明，2020年5月29日，原告的妻子林妹向被告出具承诺书一份，承诺：“本人原来已购买蝶恋园小区12号楼17号店面及后面的通道（22.44平方米）使用权。因这后面的通道牵涉到上下层的关系，追问开发商解决未果…经三方协商解决，本人承诺今后不再以任何理由再去追究上下层的使用权问题。但要求二楼住户出钱负责按照实际空洞面积在层高与前面店面相同的高度处现浇，在现浇完后，上下层各自保留长期使用权益，互不干涉。”之后，被告支付原告通道补偿费21000元。在审理中，双方确认原告向被告购买的117号商铺在原告所有的蝶恋园小区12栋17号店铺的后面，并与之相连，且在购买时117号商铺就有一楼梯通往二楼。经现场勘查，现蝶恋园小区12栋17号店铺、117号商铺连同部分二楼（产权属案外人）整体出租给“足游记”经营，117号商铺的楼梯为通往二楼的通道。一审法院认为，本案的争议焦点是：原、被告签订的买卖协议所涉117号商铺是否为公共通道。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，原、被告所签订的协议中虽未明确约定117号商铺的位置，但，原告称该117号商铺在原告购买蝶恋园小区12栋17号店铺的后面，并与之相连的空间（面积为22.44平方米），被告对此亦认可，且有蝶恋园小区12栋一层平面图、承诺书等证据为佐证，该院对此予以确认。根据原告提交的蝶恋园小区12栋一层平面图可证实117号商铺规划为楼梯通道；在审理中，原、被告均认可117号商铺从被告交付原告使用时至今已经作为通往二楼的楼梯通道；再者被告未有证据证实117号商铺属于其专有部分而享有所有权，综上，原、被告签订买卖协议所涉的117号商铺应认定为公共楼梯通道。根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。本案中，原、被告签订的《蝶恋园无证小商铺使用权出售协议》约定，被告将属于涉案小区业主共有的楼梯通道间的使用权出售给原告，违反了上述法律法规，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原、被告签订117号商铺的使用权买卖协议无效。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告依照协议约定取得的17.6万元依法应予返还原告，但应扣除被告因涉案商铺支付给原告的补偿款2.1万元，故被告应返还原告15.5万元。至于被告抗辩原告的主张超过诉讼时效，该院认为原告主张确认合同无效的诉讼应属确认之诉，不属于诉讼时效的客体范围，不受诉讼时效的限制。关于原告要求被告支付利息损失的诉请。本案中，原告在明知117号商铺系楼梯通道且不能办理房屋产权证的情况下，仍与被告签订买卖协议，存在过错，应承担相应的过错责任，故对原告的该项诉请该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告季德峰与被告景德镇市源都房地产开发有限公司于2016年4月17日签订的《蝶恋园··无证小商铺使用权出售协议》无效，被告景德镇市源都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告季德峰人民币15.5万元；二、驳回原告季德峰其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3820元及保全费1520元，共计5340元，原告承担637元，被告景德镇市源都房地产开发有限公司承担4703元。二审期间，各方当事人均无证据提交。二审确认一审认定的事实。本院认为，根据一审中的证据，季德峰提交的视频、平面图、承诺书等证据形成了证据链，可以证实争议标的规划用途以及实际用途均为楼梯通道，且一审法院对此进行了现场勘查，而上诉人提出的证据中并未加盖公章，并无相关政府职能部门或鉴定机构作出认定，证据不足，抗辩不能成立。上诉人上诉请求不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3820元，由景德镇市源都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  舒振亚审判员  周寿林审判员  徐文生二〇二一年三月十七日书记员  朱 洁