北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1468号上诉人（原审被告、反诉原告）：商德君，女，1958年8月6日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：刘兴盛，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：边卫东，北京市信凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘瑜，女，1986年3月28日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨松，北京市中闻律师事务所律师。原审第三人：潘丽，女，1983年11月21日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨松，北京市中闻律师事务所律师。原审第三人：泛城置地（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：赵如东，总经理。委托诉讼代理人：伊春，男，泛城置地（北京）房地产经纪有限公司部门经理。上诉人商德君因与被上诉人潘瑜、原审第三人潘丽、原审第三人泛城置地（北京）房地产经纪有限公司（以下简称泛城置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。商德君上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，改判支持商德君的一审全部反诉请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，潘瑜违约在先，应当向商德君承担违约责任。《补充协议》第五条第3款明确约定潘瑜在签订合同时应当符合北京市房屋限购政策的规定。但在2018年4月1日潘瑜支付500万元购房款前，潘瑜突然声明并承认自己在签订合同时存在欺诈行为，没有北京市购房资质，并表示可以用有北京市购房资质的潘丽的名字先打网签，待潘瑜有资质时再变更回潘瑜的名字，并向商德君出示了《委托书》以证明上述事实。商德君明确表示不会配合潘瑜为了避税而改底单的违法行为，提出要按照2018年3月20日签署的《委托书》解除潘丽的虚假网签合同，才能配合解除抵押，或者潘瑜自行解除抵押但自行承担违法责任。但是在协商期间，潘瑜突然向法院恶意提起诉讼，要求继续履行合同，要求商德君配合解除抵押并承担责任。2.一审判决适用法律错误，双方应当继续履行合同。潘瑜支付了大部分房款，商德君交付了房屋并办理了解除抵押手续，潘瑜在接受房屋后对房屋进行了装修，最后只剩下房屋过户手续和部分尾款支付环节。双方应当秉承物尽其用、便于生产生活的原则继续履行合同，否则会造成诸多不确定。潘瑜在一审中要求继续履行合同，要求商德君配合解除抵押并承担责任，商德君在2019年7月2日把房屋抵押权解除之后，潘瑜却恶意变更诉求要求解除合同，违背诚实信用原则，滥用诉讼权利。3.一审判决认定的违约金过高，应当将潘瑜占有使用房屋的费用进行折抵。潘瑜辩称，同意一审判决，不同意商德君的上诉请求和理由。潘瑜是卖旧房换新房，并且在2018年10月9日获得了北京市购房资格。潘瑜在2019年7月1日告知委托诉讼代理人要变更诉讼请求为解除合同，当时潘瑜对商德君于2019年7月2日结清贷款并不知情。因商德君未按合同约定如期解除抵押，在诉讼中也没有按照法院主持调解的日期解除抵押，潘瑜着急买房且失去了对商德君的信任，故不再要求继续履行。潘丽述称，同意一审判决，不同意商德君的上诉请求和理由。泛城置地公司述称，同意一审判决，不同意商德君的上诉请求和理由。潘瑜向一审法院起诉请求：1.判令商德君继续履行合同，立即办理位于北京市8号-1至2层房屋（以下简称涉案房屋）抵押注销手续并变更网签至潘瑜名下；2.判令商德君协助潘瑜办理房屋过户手续；3.判令商德君向潘瑜支付逾期办理房屋抵押注销及过户违约金（自2018年8月2日起至实际办理抵押注销手续之日止，以房屋总价款1540万元为基数，以日万分之五为标准计算）；4.判令商德君赔偿潘瑜房屋装修损失24万元；5.判令商德君赔偿潘瑜律师费损失10万元；6.本案诉讼费、保全费由商德君负担。一审诉讼过程中，潘瑜变更起诉请求为：1.确认双方于2018年1月27日签订的《存量房屋买卖合同》《补充协议》以及于2018年3月30日签订的《补充协议二》于2019年7月1日解除；2.判决商德君协助潘瑜及潘丽办理注销涉案房屋的网上签约信息；3.判决商德君向潘瑜退还已付购房款640万元；4.判决商德君向潘瑜支付违约金200万元；5.判决商德君支付潘瑜居间代理费8万元、代办贷款费3000元、律师费10万元；6.本案诉讼费、保全费由商德君负担。商德君向一审法院反诉请求：1.判令潘瑜、潘丽、泛城置地公司继续履行合同，立即办理位于北京市8号-1至2层房屋的过户手续；2.判令潘瑜向商德君支付剩余房款900万元；3.判令潘瑜向商德君支付违约金（违约金计算方式为以900万元为基数，按每日万分之五的标准，自2019年7月2日起至实际向商德君支付剩余900万元尾款之日止）；4.判令潘瑜向商德君支付律师费损失10万元；5.本案的全部诉讼费用由潘瑜承担。一审法院认定事实：2018年1月27日，经泛城置地公司居间介绍，商德君（出卖人）与潘瑜（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定内容有：“出卖人所售房屋坐落为北京市8号-1至2层全部，该房屋性质为商品房。该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京市建设银行。出卖人应于2018年8月1日前办理抵押注销手续。该房屋转让总价款金额为1540万元。买受人在签订本合同时，向出卖人支付购房定金，定金金额为40万元。出卖人应在2018年4月1日前将房屋交付给买受人。房屋交付日之前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由出卖人承担。”关于违约责任双方约定：“第七条，买卖双方任何一方不按约定履行，按照逾期时间，分别处理。……逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同。合同另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按该房屋总价款的20%向合同的另一方支付违约金；合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付该房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行。出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费，但赔偿律师费不应超过该房屋总价款的5%，如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方交易该房屋所支付的居间代理费、佣金等相关费用。当事人双方同意至本合同签订之日起至2018年10月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”该合同还对其他内容进行了约定。同日，商德君（甲方）与潘瑜（乙方）以及泛城置地公司（丙方）签订了《补充协议》，主要约定：签订本合同当日乙方支付甲方购房定金40万元；乙方于（2018年）2月15日前支付甲方购房款100万元；乙方于（2018年）4月1日前支付甲方购房款500万元，甲乙双方友好协商同意剩余购房款400万元于过户前一周内存入建委资金监管账户；剩余购房款600万元，甲方同意乙方通过银行按揭贷款的方式于过户完毕由批贷银行直接支付给甲方；甲乙双方商定于2018年10月31日前办理标的房产的产权过户；经甲乙双方友好协商，甲方同意乙方于2018年4月1日完成第二笔付款即交付乙方房屋，供乙方使用设计及装修等事宜。2018年3月20日，潘瑜（委托人）与潘丽（受托人）签订《委托书》，内容为：“本人潘瑜，身份证号码……，现授权委托潘丽，身份证号码……，代持其北京市8号-1至2层全部的房屋购房资格，潘丽知情，如在该房屋过户前要换回购买人潘瑜和资格的话，潘丽同意配合出售方撤销网签和重新做针对于潘瑜的网签。”2018年3月30日，商德君（甲方）与潘瑜（乙方）以及泛城置地公司（居间方）签订《补充协议二》，约定：“甲方同意乙方可以指定第三方人员或公司购买、过户此房屋。经甲乙双方友好协商同意，无论是乙方本人购买或者指定第三方人员购买此房，甲方有责任和义务配合乙方撤网签，再做网签，贷款，缴税等完成合同约定的流程后过户。”同日，涉案房屋网签至第三人潘丽名下，网签合同编号为C1605988。上述协议签订后，潘瑜依据合同约定于2018年1月27日支付40万元，于2018年2月8日支付100万元，于2018年4月1日支付500万元；商德君依约于2018年4月1日将房屋交付给潘瑜。商德君自述于2018年8月结清物业费。2018年9月14日，因商德君未按照合同约定办理抵押注销手续，本次交易居间方泛城置地公司向商德君发出告知函，内容为商德君因拖欠物业费影响潘瑜装修房屋，且要求商德君尽快履行解除银行抵押贷款的义务，配合办理买卖手续。2018年10月22日，潘瑜诉至北京市昌平区人民法院，要求商德君继续履行房屋买卖合同并赔偿相关损失。2019年7月2日，商德君向贷款银行结清贷款。2019年7月5日，潘瑜向北京市昌平区人民法院提交变更诉讼请求申请，要求解除合同。北京市昌平区人民法院通过邮政特快专递方式向商德君邮寄送达上述诉讼材料，商德君于2019年7月31日收到该邮件。2019年11月8日，涉案房屋注销抵押登记。潘瑜分别于2018年10月9日、2020年7月15日两次申请购买昌平区存量住宅资格核验，均显示初步核验通过。潘瑜于2019年2月28日支付定金另行购买房屋一套。2019年1月28日，潘瑜向北京市昌平区人民法院提出财产保全申请，北京市昌平区人民法院依法作出（2019）京0114民初1589号民事裁定书，裁定：冻结被申请人商德君银行存款1000万元或查封、扣押同等价值的其他财产。潘瑜为此交纳保全费5000元。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。潘瑜与商德君签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，商德君未在约定时间内办理抵押注销手续，且逾期超过15日，约定解除合同的条件已经成就，潘瑜有权解除合同。商德君辩称，因为潘瑜诉讼主张要求继续履行合同，属于以自己的行为放弃了合同约定的解除权，其偿还贷款后，潘瑜变更诉讼请求要求解除合同违背诚实信用。法院认为，解除权关系到合同关系存续与否，是一项基本的合同权利，其放弃应当有明确的意思表示，已经取得解除权一方有权就继续履行问题与另一方协商，协商继续履行不丧失解除权。就本案审理查明的情况而言，双方并未就继续履行合同达成一致或就变更原合同达成一致，且潘瑜并未作出放弃解除权的明确意思表示，其诉讼要求继续履行不能等同于放弃解除权。从另一方面，结合整个合同履行过程，商德君的违约行为导致合同一直无法继续履行，合同约定于2018年8月1日之前办理抵押注销手续，潘瑜多次催促履行，商德君拒不履行，2019年3月12日经法院庭下调解后商德君亦未在合理的期限内履行，商德君作为违约方虽然于2019年7月2日清偿了银行贷款，也不能因此加重守约方的责任，视为潘瑜丧失解除权。关于涉案房屋网签至潘丽名下的问题，潘瑜与商德君在2018年3月30日签订《补充协议二》，双方明确约定同意潘瑜可以指定第三方人员购买过户房屋，并于同日将涉案房屋网签至潘丽名下，商德君主张该网签行为是潘瑜违约并导致合同履行不顺无事实和法律依据，法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，潘瑜诉请要求解除合同，法院于2019年7月31日向商德君送达变更诉讼请求申请书，故法院确认双方合同于2019年7月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，潘瑜主张返还购房款640万元，有事实及法律依据，法院予以支持。对于潘瑜主张违约金一节，本案中，《存量房屋买卖合同》约定了违约金条款，并约定了违约金计算的标准为房屋总价款的20%，潘瑜自行酌减主张200万元，商德君认为违约金约定过高，请求予以降低，法院综合当事人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定商德君支付潘瑜违约金的数额为160万元。违约金具有损失弥补功能，在认定违约金时已将潘瑜支付的居间代理费、律师费等损失酌情考虑在内，故对于潘瑜的该部分赔偿请求，法院不予支持。关于配合解除网签合同的问题，因潘瑜和商德君在《补充协议二》中明确约定无论是潘瑜本人购买或者指定第三方人员购买此房，商德君有责任和义务配合潘瑜撤网签。现潘瑜要求商德君配合解除网签，第三人潘丽也要求解除网签，法院予以支持。合同解除后，商德君反诉要求继续履行合同，并基于继续履行合同提出相关诉求法院不予支持。商德君以潘瑜构成违约为由，反诉要求潘瑜支付违约金和赔偿损失，事实依据不足，法院不予支持。经询问，商德君坚持要求继续履行合同，不同意接收房屋，故在合同解除后的相关诉求，其可以另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认潘瑜与商德君于2018年1月27日签订的《存量房屋买卖合同》，潘瑜与商德君、泛城置地（北京）房地产经纪有限公司于2018年1月27日签订的《补充协议》以及潘瑜与商德君、泛城置地（北京）房地产经纪有限公司于2018年3月30日签订的《补充协议二》于2019年7月31日解除；二、商德君于本判决生效后七日内退还潘瑜购房款640万元；三、商德君于本判决生效后七日内支付潘瑜违约金160万元；四、商德君于本判决生效后七日内配合潘瑜、潘丽办理注销8号-1至2层全部房屋的买卖合同网上签约信息；五、驳回潘瑜的其他诉讼请求；六、驳回商德君的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院另查，《补充协议》第五条第3款约定：……乙方在此确认并向丙、甲两方表示其签订本合同时符合北京市房屋限购政策的规定；乙方承诺如因本条款约定导致本合同无法顺利及全部履行或被人民法院认定本合同无效，则由乙方按照本条约定承担违约责任。经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，潘瑜与商德君于2018年1月27日签订的《存量房屋买卖合同》，潘瑜与商德君、泛城置地公司于2018年1月27日签订的《补充协议》以及潘瑜与商德君、泛城置地公司于2018年3月30日签订的《补充协议二》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，商德君未按照合同约定于2018年8月1日前办理抵押注销手续，且逾期超过15日，存在违约行为，潘瑜据此享有合同约定的解除权。潘瑜在一审法院审理过程中最终明确其诉讼请求为确认《存量房屋买卖合同》《补充协议》及《补充协议二》于2019年7月1日解除，属于行使合同解除权的行为。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定：民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案一审中，潘瑜变更诉讼请求为解除合同的申请书于2019年7月31日送达商德君，故一审法院确认《存量房屋买卖合同》《补充协议》及《补充协议二》于2019年7月31日解除并无不当。潘瑜向一审法院提起本案诉讼时的诉讼请求虽为要求商德君继续履行房屋买卖合同、支付违约金并赔偿相关损失等，但双方在诉讼过程中并未就继续履行合同的相关事宜另行达成一致意见，且潘瑜并未作出放弃解除权的明确意思表示，双方在诉讼过程中协商调解的行为不能视为潘瑜放弃了行使合同解除权的权利。商德君所称潘瑜恶意变更诉求违背诚实信用原则、滥用诉讼权利的主张，不具有事实和法律依据，一审法院未予支持其要求继续履行合同的相应诉讼请求，并无不当，本院对其该项上诉请求不予支持。《补充协议》第五条第3款虽约定潘瑜确认并表示其签订本合同时符合北京市房屋限购政策的规定，但潘瑜与商德君、泛城置地公司于2018年3月30日签订《补充协议二》且于同日将涉案房屋网签至潘丽名下，应当视为商德君对该情况的认可；且在合同履行过程中潘瑜实际取得了北京市购房资格，不影响合同的履行，故不应当视为潘瑜违约。商德君上诉所称潘瑜违约并且要求其承担违约责任支付违约金及赔偿律师费损失的上诉请求和理由，不具有事实和法律依据，本院不予支持。对于违约金的数额，一审法院综合当事人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定商德君支付潘瑜违约金的数额为160万元，并无不当，商德君主张违约金过高，无事实和法律依据，本院不予支持。因商德君在本案中坚持要求继续履行合同、不同意接收房屋且未在本案中就占有使用费提出诉求，其所提违约金应当折抵占有使用费的理由，本院不予支持。综上所述，商德君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186263元，由商德君负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 刘国俊审 判 员 辛 荣二〇二一年三月十五日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪