天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6742号上诉人（一审原告）：范秋艳，女，1972年5月11日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：李广丁，天津津鼎律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：马淑慧，女，1967年6月7日出生，回族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：于春清（夫妻关系），住天津市北辰区。被上诉人（一审被告）：王玉强，男，1966年3月30日出生，汉族，户籍地天津市红桥区。上诉人范秋艳因与被上诉人马淑慧、王玉强确认合同无效纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2019）津0106民初6143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范秋艳及其委托诉讼代理人李广丁、被上诉人马淑慧及其委托诉讼代理人于春清到庭参加诉讼。被上诉人王玉强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范秋艳上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人在离婚诉讼中所述的发现房屋被出卖，只是怀疑，并未确信。二被上诉人的交易存在诸多可疑之处，足以认定马淑慧购买涉案房屋不是善意，二人存在恶意串通。房屋价款及支付方式均不符合常理。涉案房屋由上诉人居住使用，马淑慧一直未主张权利亦不符合常理。请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。马淑慧辩称，同意一审法院判决，希望驳回上诉，维持原判。王玉强未答辩。范秋艳向一审法院起诉请求：1.判令二被告签订的关于红桥区××街××号（原秦家胡同10号）的房屋买卖协议无效；2.判令二被告将上述房屋恢复原登记；3.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：原告范秋艳与被告王玉强系夫妻关系，登记发证日期为2000年6月30日。案外人王金声、王**勤系王玉强之父母。诉争房屋原坐落地点位于天津市红桥区××街××号（原：秦家胡同10号），平房1间，建筑面积12.74平方米。上述院内该间房屋连同临旁平房1间（建筑面积13.18平方米）原登记于案外人张学英名下，均为私产房屋，根据四至附图显示：建筑面积13.18平方米的平房标号为1间号，建筑面积为12.74平方米的平房标号为2间号即诉争房屋。2001年7月12日案外人王金声办理了继承公证并于2005年2月28日向不动产登记部门申请了房屋权属登记取得上述两间平房所有权。2005年7月12日，王金声、王**勤与王玉强签订《房产赠与合同》将诉争房屋赠与王玉强，双方于2005年7月13日办理了赠与公证，2005年7月24日王玉强向不动产登记部门申请了房屋权属登记取得了诉争房屋所有权。2009年3月5日，被告王玉强与被告马淑慧签订了《天津市房产买卖协议》，将诉争房屋卖予马淑慧，该协议载明房产价款70000元；监管房产价款40818.22元，乙方（马淑慧）应交纳契税700元，转让手续费38.22元，登记费80元；扣除转让手续费38.22元，甲方（王玉强）应收交易价款为39961.78元；甲方须于2009年3月6日前将该房产及相关证明交付乙方。落款时间为2009年3月5日的《收条》载明：“现有红桥区××街××号［原秦家胡同10号］平房一间，于2009.3.5王玉强以12万元人民币卖给马淑慧，房款两清（包括窗下厨房一间，屋内空调一台），买房时所有的费用由马淑慧承担。付款人：马淑慧，收款人：王玉强。”。2009年3月10日，马淑慧取得诉争房屋所有权。2018年11月12日，天津市红桥区人民政府作出津红政房征补西沽[2018]731号房屋征收补偿决定书，决定对诉争房屋予以征收，被征收人为马淑慧，该决定书载明：因天津市红桥区西沽南片区棚户区改造（旧城区改建）项目工程需要，本机关于2018年10月11日作出红桥政房征字（2018）第2号《天津市红桥区人民政府房屋征收决定》，并于同日在被征收范围内张贴红桥政房征公字(2018)第2号《天津市红桥区人民政府房屋征收公告》，并附《天津市红桥区西沽南片区棚户区改造（旧城区改建）项目住宅房屋征收补偿方案》。关于诉争房屋使用情况。原告范秋艳自述，自和王玉强结婚后即2000年开始即居住诉争房屋，2009年年底双方开始分居，孩子随自己生活，王玉强离开诉争房屋，分居之后并未离开过诉争房屋，2018年11月份因上述征补决定得知房屋被卖，但无法联系上王玉强，认为涉案买卖协议无效，载明房屋价款为70000元，马淑慧未支付合理对价，非善意取得。被告马淑慧自述，马淑慧一家经营早点，王玉强曾卖自行车，后因购买自行车相识，2009年年初王玉强来早点铺陈述想要出售其名下房屋，询问是否购买，后经看房确定购买，价款为12万元，购房原因为投资，购房款部分通过现金支付，部分通过资金监管账户支付，现金为8万元，来自于银行存款、家中所存放现金及借款，具体数额忘记了，看房时房屋内为空房，仅有一台空调，窗户下面有个厨房，房屋于房管部门签订完买卖协议后交付，交付了钥匙和遥控器，交付后未更换门锁，交付不到半年出租过一次，书面租赁合同已找不到，租期三个月，期满后对方不再承租，此后偶尔前往诉争房屋看一看，2011年左右发现原告已占有诉争房屋，后经报警处理无果，关于占房事宜未向法院提起过诉讼，2018年2月份领取了诉争房屋煤改电取暖的补贴款。原告范秋艳否认被告马淑慧陈述的房屋已交付并使用的事实，亦否认关于房屋的使用经过了公安派出所的处理。经庭审确认，诉争房屋于2019年8、9月份因前述征收行为由原告范秋艳交予征收部门，征收部门针对诉争房屋尚未签订征收协议。另查明，原告曾于2019年3月21日因诉争房屋临旁1间号房屋而涉诉，该1间号房屋登记的权利人为案外人王玉刚，系王玉强兄弟，于2010年10月28日亦通过赠与公证取得的房屋所有权。该案王玉刚诉请范秋艳腾交1间号房屋，后经调解，于2019年7月16日达成调解协议，其中约定范秋艳及其子王钟基，范秋艳之母卢文英腾空1间号房屋。2010年3月2日，王玉强曾诉至一审法院要求离婚，后被判决驳回。在2010年3月11日的庭审笔录中，王玉强陈述最后一次双方闹矛盾是2010年1月底，原因为将房子卖了，想自己租房，并干点什么，为此双方发生争执，2009年2月28日分居，范秋艳去了广西，2009年12月底回家，2010年1月25日再次分居，关于婚后住房，本市红桥区××街××号小间号私产王玉强名下所有，2009年3月6日我将婚住房以12万元变卖，而后范秋艳回津后至今一直居住本市红桥区××街××号大间屋2间号我父亲王金声名下所有，卖房款69800元我于2009年3月6日前后经工商银行打给于化平，是范秋艳的朋友，剩余房款中于2009年3月8日再次汇款5000元给范秋艳名下，2009年7月间范秋艳短暂回津我给其现金8400元，还有24000元是借给了范秋艳的姐夫付贵祥，没有借据，剩余钱款用于日常生活。范秋艳陈述我住在××街××号院内一处违章建筑内并不是王玉强所说的其父名下的大间屋内，该房一直空闲，我不清楚卖房一事，也确实从王玉强拿了一笔69800元和一个5000元，8400元的事情我不知道，当初两笔钱原告说是找朋友借的，再说69800元和5000元我也已还清了。其中汇款19000元是汇给的王玉强名下，剩余是现金拿回来的，现金也是我自己亲自给的原告；我是去朋友那看有什么挣钱的工作，我确实去的柳州，是在2009年2月28日走的，当时也是想找份工作，期间2009年6月间回来过一回，发现王玉强把房子卖了，我就是住在我姐姐家，后来2009年8月我又回广西了，我在那的工作性质并非传销，当时向王玉强要钱也是为了干买卖，后来给王玉强了。据此案（2010）红民二初字第126号民事判决书所载，2009年2月范秋艳外出，王玉强独自在家照看婚生子，期间双方因家庭琐事产生矛盾，2009年12月底范秋艳回津，双方仍共同生活，2010年1月25日双方因家庭琐事发生争执，王玉强携子离家另处居住，双方分居生活。现原告诉至一审法院以诉争房屋系夫妻共同财产，不知晓房屋被卖且王玉强无权处分而被告马淑慧非善意取得、未支付合理对价为由要求确认《天津市房产买卖协议》无效并主张恢复原产权登记。一审法院认为，本案争议焦点为《天津市房产买卖协议》是否存在合同无效情形。现原告主张合同无效的理由为不动产的转让人无处分权、受让人不构成善意。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条的规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案原告虽根据婚姻存续及存续期间王玉强经赠与取得了诉争房屋所有权之事实认为自己亦为诉争房屋的权利人，但针对其主张的被告马淑慧受让诉争房屋不构成善意依然应当承担举证证明责任。二被告签订买卖协议时，范秋艳已离开天津，诉争房屋登记的权利人为被告王玉强，尽管双方签订的《天津市房产买卖协议》所约定的购房款为70000元，但结合买卖双方所签订的收条及王玉强在2010年离婚诉讼中的庭审陈述，双方系按照12万元作为交易价款，虽原告对此所持异议，但关于二被告是否存在恶意串通，被告马淑慧是否系以明显不合理低价受让诉争房屋并未提交充分的证据予以证实。再者，被告马淑慧已于2009年3月10日即取得诉争房屋产权，原告以直至诉争房屋面临征收才得知房屋已出售及自己为诉争房屋的实际占有使用人否认诉争房屋已交付于被告马淑慧，但结合原告与被告王玉强2010年离婚诉讼的庭审陈述，原告曾自述“2009年6月间回来过一回，发现王玉强把房子卖了”，该陈述与原告本次庭审并不一致，离婚纠纷涉及夫妻双方感情是否破裂、财产如何分割等关键事实的审理和处理，一审法院认为原告于离婚纠纷中所做上述陈述符合客观事实，应推定原告于2009年6月即已知晓诉争房屋被卖的事实，但其针对该买卖事实并未诉诸法院主张相关权利，直至诉争房屋面临征收始诉至法院要求确认买卖协议无效，综合上述分析及原告所提交的证据，一审法院认定原告的主张缺乏足够的证据支持及法律依据，故对原告要求确认二被告关于诉争房屋所签订的买卖协议无效及恢复原登记的主张，一审法院不予支持。被告王玉强经一审法院合法传唤未到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院判决：驳回原告范秋艳的全部诉讼请求。案件受理费80元，公告费560元，由原告范秋艳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋买卖协议是否无效。法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。上诉人以其系涉案房屋的共有权人，王玉强出售房屋时未经其同意，主张合同无效，与上述法律规定相悖，本院不予支持。其二，上诉人主张二被上诉人恶意串通，马淑慧不构成善意取得。依据一审法院审理查明的事实，二被上诉人签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，房屋价款合理，合同已实际履行完毕。上诉人主张二被上诉人恶意串通，亦未提供充足的证据予以证实，对其主张，本院不予支持。综上所述，上诉人马淑慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由范秋艳负担。本判决为终审判决。审判长 王 路审判员 刘翠翠审判员 姚 琦二〇二一年三月九日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……