浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初10183号原告：绍兴市镜湖新区开发集团有限公司（原绍兴市城北新城建设投资有限公司），住所地绍兴市越城区凤林西路**主楼15类**。法定代表人：吕文杰，总经理。委托诉讼代理人：宋佳婧，浙江金道（绍兴）律师事务所律师。被告：王琦钢，男，1963年12月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：沈利，浙江鉴湖律师事务所律师。原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司（以下简称镜湖开发公司）与被告王琦钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案受理后依法适用简易程序审理。本案于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋佳婧、被告及其委托诉讼代理人沈利到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告镜湖开发公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付因迟延交付房屋租金产生的违约金192180元（违约金计算方式详见《违约金计算清单》）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年7月26日签订两份《房屋租赁合同》该两份合同分别约定由被告承租绍兴市曲屯家苑梅山路70号和72号临街房屋，年租金分别为292000元和180000元，租赁期限为2018年8月1日-2023年7月31日。同时合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期一天，按应付年租金额的5‰向原告支付违约金，并约定于每年租期开始前30天（即每年7月2日）支付租金。被告于2019年8月8日和9月9日分别支付了2019年8月-2020年7月的租金372000元和100000元，于2020年8月2日和8月28日分别支付了2020年8月-2021年7月的租金265000元和167667元。被告迟延支付，共计产生违约金192180元。该款经原告多次催讨，被告皆推诿不付，故提起诉讼，请求支持原告诉请。被告王琦钢辩称：1、对于双方签订租赁合同以及支付的租金、支付租金的时间、金额这个情况被告没有异议，但是被告认为被告实际使用房屋时间是在2018年10月27日，因为在2018年10月26日才符合通水的条件，当时双方为此进行了协商沟通，原告口头告知被告他们以内部纪要的形式已经确认同意给被告延期两个月，当时被告提出要求延期三个月，所以未按期支付租金，未构成违约。原告诉称的事实与客观情况不符，没有相应的事实依据，理应判决驳回。2、本案中原告所出租的房屋尚未办理相关的权属证书，据被告向原告管理单位咨询，涉案房屋并未办理建设工程规划许可证，被告认为原、被告双方如果没有建设工程规划许可证，涉案房屋是一个违章建筑，按法律及相应的司法解释规定，双方签订的合同是一个无效合同。虽然被告现在在使用租赁房屋，按照法律规定，原告仅仅构成主张相应的占有、使用费，而不能够提出逾期付款违约金的事实，这是缺乏法律依据的，无效合同不能够主张违约金。3、即使法院认定本案被告确实构成了逾期付款的事实，对原告主张的违约金显然过高，被告的迟延支付租金造成的原告实际损失不大，且在合同履行过程中原告明显存在过错及违约的事实，要求法院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以不超过LPR利率的标准为限作出裁决。4、涉案房屋至今未办理权属证书，据被告侧面了解的情况，事实上印证涉案房屋的地下室是一个配电房，按照国家的相关房屋以及安全的设置规范，达不到安全规范标准，对承租人的安全、人身健康造成了影响，被告有权据此提出解除合同。因为合同法和现在的民法典都是这样规定的，被告保留解除权，是否需要提起诉讼或者提起反诉予以保留。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交了房屋租赁合同（梅山路70号、72号）2份、网上银行电子回单4份、王琦钢的竞投人登记表1份、建设工程规划许可证1份，被告提交了程决算书复印件1份、浙江增值税普通发票复印件1份、供用水合同复印件2份。本院对上述证据的真实性予以认定，证明内容结合本案案情进行综合认定。经审理本院认定，2018年7月26日，原告镜湖开发公司（原绍兴市城北新城建设投资有限公司，甲方）与被告王琦钢（乙方）签订房屋租赁合同2份，约定甲方将位于绍兴市区××屯××路××号××号临街房屋出租给乙方，租赁期限自2018年8月1日起至2023年7月31日止，其中70号房屋一层面积约125.35㎡，二层面积约142.38㎡，租金共计146万元，每年租金29.2万元；72号房屋一层面积约65.09㎡，二层面积约147.73㎡，租金共计90万元，每年租金18万元。上述两份合同均载明：乙方在签约前已对甲方出租的房屋性质、权属、结构、现状等作了充分了解，愿意承租上述房屋，并自行处理好相邻关系。同时约定：房屋租金一年一付，先付后用，第一年租金应于2018年7月24日前一次性付清，其后租金均须在每年租期开始前30日向甲方支付。乙方逾期支付租金的，每逾期一天，按应付年租金额的5‰向甲方支付违约金，逾期支付超过20天，甲方有权解除合同并收回房屋，履约保证金不予退还。上述合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋。被告向原告支付第一年租金之后分别于2019年8月8日支付租金372000元，2019年9月9日支付租金100000元，2020年8月2日支付租金265000元，2020年8月28日支付租金167667元。被告王琦钢于2018年7月17日就案涉房屋招租投标时在投标人声明中确认：本人经过对竞投标的的现状审慎调查后，认为竞投标的描述及揭示的风险与实地状况和权利状况与本人的独立判断相一致，完全知悉并接受竞投标的的所有真伪、瑕疵、缺陷及由此造成的一切风险损失及逾期利益的不获得。对自己所享有的权利和承担的义务清楚明白，对前述文件已充分的理解且无异议，同意并接受前述文件约定的约束。本院认为，原告镜湖开发公司与被告王琦钢签订的《房屋租赁合同》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，原、被告应按约履行合同义务。根据合同约定，被告应在每年租期开始前30日即每年7月2日前向原告支付下一期租金共计472000元，逾期支付租金的，每逾期一天，按应付年租金额的5‰向原告支付违约金。由于被告自第二年起未按上述合同约定向原告支付租金，故被告已构成违约，原告有权依据合同约定向被告主张违约金。但原、被告合同约定的违约金计算标准过高，本院根据被告违约情形及原告损失情况等案情实际，对违约金金额酌情调整为7000元，原告主张合理部分，本院予以支持。被告关于案涉房屋实际于2018年10月26日才符合通水的条件，原告口头同意被告延期两个月支付房租的抗辩，首先被告提供的证据只能证明物业公司对案涉房屋安装水管的时间，不能证明案涉房屋在此之前不符合通水条件；其次被告并未提供证据证明原告同意其延期支付租金的事实；再次，根据被告在投标租赁案涉房屋时出具的投标人声明中确认，其已对竞投标的的现状审慎调查，认为竞投标的描述与实地状况和权利状况与其判断相一致，完全知悉该房屋的状况。同时，双方签订的租赁合同亦载明，被告在签订案涉房屋租赁合同前已对该房屋性质、权属、结构、现状等作了充分了解，愿意承租上述房屋。即使案涉房屋在交付时尚未通水，被告对该情况亦已予以认可，故对被告该项抗辩本院不予采纳。被告关于案涉房屋未办理建设工程规划许可证故案涉房屋租赁合同无效的抗辩，根据原告提供的建设工程规划许可证可知案涉房屋已取得建设工程规划许可证，不属于违章建筑，故对被告该项抗辩本院不予采纳。被告关于案涉房屋未达到国家安全规范标准的抗辩，缺乏相应的依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王琦钢应于本判决生效之日起十日内向原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司支付违约金7000元；二、驳回原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2072元，由原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司负担1997元，由被告王琦钢负担75元，应由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵 钦二〇二一年三月八日书记员 黄美娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。