四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1902民初345号 原告：鲜锐章,男,生于1968年12月16日,汉族,小学文化，农民，户籍地四川省巴中市巴州区,现住四川省巴中市巴州区。 原告暨原告鲜蓉、鲜杰的委托代理人:熊华珍（系鲜锐章之妻）,女,生于1969年12月8日,汉族,小学文化，户籍地四川省巴中市巴州区,现住四川省巴中市巴州区。 原告:鲜蓉（系鲜锐章之女）,女,生于1994年9月11日,汉族,小学文化，户籍地四川省巴中市巴州区,现住四川省巴中市巴州区。 原告:鲜杰（系鲜锐章之子）,男,生于1992年5月29日,汉族,小学文化，户籍地四川省巴中市巴州区,现住四川省巴中市巴州区。 被告：四川省泊斯雅商业管理有限公司，住所：成都市武侯区红牌楼北街8号 法定代表人：谢艳平，系该公司执行董事兼总经理 委托代理人：杨佳旭，四川宏坤律师事务所律师。 原告鲜锐章、熊华珍、鲜蓉、鲜杰诉被告四川省泊斯雅商业管理有限公司（简称“泊斯雅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲜锐章、原告暨原告鲜蓉、鲜杰的委托代理人熊华珍，被告泊斯雅公司的委托诉讼代理人杨佳旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鲜锐章、熊华珍、鲜蓉、鲜杰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告巴州区桑园坝的南湾国际Ｄ4.5.6幢大底盘（裙楼）负1层13层商品房租赁合同及允许原告立即收回该商铺；2.被告立即支付原告商铺租金132295.27元。事实及理由：被告泊斯雅公司未按合同的约定时间支付商铺租金，原告在2015年5月8日购买了四川省巴中市××兴房地产开发有限公司，开发的南湾国家项目商铺巴州区桑园坝的南湾国Ｄ4.5.6幢大底盘（裙楼）负1层13号商品房。建筑面积30.19平方米，已全部付清房款及税费（附有购房协议书），按购房协议规定，东兴房产公司委托被告代甲方出租商铺，该商铺的委托经营期限为7年，自2015年1月1日起计算，委托经营管理期间，甲方每年按照《商品房买卖合同》房屋总价587979元的固定比例（第一年为7%，第二年为7%，第三年为8%，第四年为8%，第五年为8.5%，第六年为8.5%，第七年为9%）收取租金，每年按合同约定时间支付一次租金，被告已按协议给清2年3个月的租金，但2018年4月至2020年12月应付清甲方的租金132295.27元至今未付，经催收未果，原告特来院起诉。 被告泊斯雅公司辩称：原告与我司签订蓝湾国际商铺委托经营管理协议，委托我司对其商铺进行经营管理属实，我司受委托代替业主（购房者）将商业用房整体出租，然后分别返还租金给业主。这种“售后包租”的商业模式是原来的商业房产代理销售公司策划的，违反了《商品房销售管理办法》和建设部的相关规定，所以双方签订的经营管理协议应属无效合同，除管理协议中关于清算性条款、解决争议的条款外均应无效。二、无法确定原告是否完全付清房款，所以应当以原告实际交付的购房款为基数确定答辩人签订委托经营管理协议以来应当支付的租金，要求原告当庭提交全部购房款收据以供我司核实。至于欠付的具体收益金，我们在举证、质证阶段结合双方证据予以说明。三、答辩人每年按照7%-9%不等的标准向原告分别返还租金明显过高，这是现在全国市场经济都不景气时，根本无法实现的，也不符合商业惯例，一般应当在3%-4%左右，请求人民法院依法予以调整。四、如果人民法院认为经营管理协议有效，答辩人同意解除合同，并愿意立即将涉案房屋交付各原告进行管理、经营和收益。 经审理查明：原告于2015年5月8日购买四川省巴中市东兴房地产开发有限公司开发的位于巴中市巴州区××国际Ｄ4.5.6幢大底盘（裙楼）负一层13号商铺（建筑面积30.19㎡，合同签约备案号508910），房屋总价款505662元，原告已付清全部购房款。 同日，原告（甲方，委托方）与被告（乙方，受托方）签订了《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》，约定：“委托被告泊斯雅公司对原告购买南湾国家项目商铺D区4.5.6栋负1层13号商铺进行经营管理。委托经营期限七年，自2015年5月1日起计算；未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营期限；委托经营管理期间，甲方每年按照《商品房买卖合同》房屋总价款金额587979元的固定比例：（第一年为7%，第二年为7%，第三年为8%，第四年为8%，第五年为8.5%，第六年为8.5%，第七年为9%）享有固定收益金。固定收益金每年转账支付一次，在每年五月一日开始时转入。乙方不按照本协议约定支付固定收益金的，应按照同期银行贷款基准利率的两倍向甲方支付违约金。其他约定：第一条为了保障全体业主的共同利益，甲方同意乙方对蓝湾国际商业进行统一经营和管理，并同意接受乙方对甲方商铺的经营和物业管理。甲方购买的商铺必须符合乙方的业态规划，甲方不得擅自改变经营业态。为该商铺和相邻商铺的整体利益，在个体利益与整体利益发生不一致时，服从整体利益，进行整体经营…”。合同签订后，原告按时将商铺交由被告管理。被告未按时向四原告支付收益金，四原告遂起诉来院，提出前述请求。 审理中，被告同意解除双方于2015年5月8日签订的《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》,并由被告将案涉商铺交付给四原告。原、被告均认可原告已收到被告四年零3个月的收益金，被告从2019年8月1日起未再支付原告收益金。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份信息，《商品房买卖合同》，《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》、收据及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。 本院认为，原告将购买的商铺委托被告进行经营管理，双方签订的《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定诚实信用的履行自己的义务。现在，原、被告均同意解除双方于2015年5月8日签订的《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》，并将案涉商铺交付给四原告，本院予以确认。 关于原告主张被告支付下欠收益金的问题。因为被告未按约定支付下欠收益金，故原告要求被告支付下欠收益金，本院予以支持。对于收益金的数额，原、被告在审理中均认可该被告自2019年8月1日起未支付租金，结合四原告要求收益金计算至2020年12月的诉请及合同约定的收益金计算方式，故被告应支付四原告收益金计算如下：（一）2019年8月1日-2020年4月30日的收益金为587979元×8.5%÷12个月×9个月=37483.66元；（二）2020年4月30日-2020年12月31日的收益金为587979元×8.5%÷12个月×8个月=33318.81，以上共计70802.47元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条规定，判决如下： 一、解除原告鲜锐章与被告四川省泊斯雅商业管理有限公司于2015年5月8日签订的《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》； 二、被告四川省泊斯雅商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲜锐章支付下欠商铺收益金70802.47元，并将位于巴中市巴州区××国际Ｄ4.5.6幢大底盘（裙楼）负一层13号商铺交付给原告鲜锐章。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2945元，减半收取1472.5元，由被告四川省泊斯雅商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  石建明 二〇二一年三月二日 书记员  李 倩