江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初9066号原告：张家港市通港储运装卸有限公司，住所地张家港市金港镇。法定代表人：闫魁。委托诉讼代理人：陆闻博。委托诉讼代理人：陈嘉慧。被告：江苏诚建商砼有限公司，住所地张家港市金港镇。法定代表人：张爱荣。委托诉讼代理人：钱永斌。委托诉讼代理人：张宇。第三人：张家港市金港镇朱家宕村民委员会，住所地张家港市。法定代表人：缪海平。第三人：张家港市金港镇朱家宕村股份经济合作社，住所地张家港市。法定代表人：高峰。原告张家港市通港储运装卸有限公司（以下简称通港公司）与被告江苏诚建商砼有限公司（诚建公司）、第三人张家港市金港镇朱家宕村民委员会（以下简称朱家宕村民委员会）、张家港市金港镇朱家宕村股份经济合作社（以下简称朱家宕经济合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，后因本案案情复杂，不宜适用简易程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，于2020年12月14日依法转为适用普通程序，由审判员独任审理。并于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告通港公司的法定代表人闫魁和委托诉讼代理人陆闻博、被告诚建公司的委托诉讼代理人张宇和钱永斌到庭参加了诉讼。第三人朱家宕村民委员会、朱家宕村股份经济合作社经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告通港公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年1月23日签订的《场地码头租赁协议》；2.依法判令被告于合同解除后30日内从租赁地搬出，将租赁物完好无损归还原告，并按照年租金600000元的标准，支付2020年1月1日起至被告实际搬离之日止的房屋租金（暂算至2020年8月31日为400000元；3.依法判令被告向原告给付2020年1月1日前欠付的租金800000元；4.判令被告向原告支付违约金100000元；5.依法判令被告偿还原告为被告垫付给朱家宕村的2019年度土地租金300000元；6.判令解除被告与第三人朱家宕村村民委员会于2019年12月31日签订的《租赁合同》；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告自2010年4月18日起存在租赁合同关系。被告向原告租赁朱家宕村27.95亩土地一级土地上的码头、场地附着物及配套设备。后于2019年1月23日双方签订《场地码头租赁协议进行续租》，协议约定被告须于2019年1月30日前缴纳200000元保证金，码头、场地附着物及配套设备年租金600000元，于每年度1月10日前付清当年租金，先付后用不得逾期，租期自2019年1月22日至2024年6月1日，27.95亩土地租金由被告每年直接向朱家宕村支付，双方凡出现违反上述协议中约定的视为违约，守约方可终止本协议并要求对方承担100000元违约金。另外，经原告核算，被告在2020年1月1日前尚欠付原告租金800000元，且在履行2019年1月31日签署的《场地码头租赁协议》过程中还未缴纳200000元保证金，并且一直拖欠2020年度码头、场地附作物及配套设备租金，应由被告支付给朱家宕村的土地租金也由原告为其垫付300000元。为此，原告起诉至本院。被告诚建公司辩称：一、请求驳回原告要求解除原告与被告于2019年1月23日签订的《场地码头租赁合同》的诉请。该合同系双方就村集体土地上面的、原告名下的码头水泥场地及配套设施的租赁合同。相关内容的协议有效期至2024年6月1日。被告履行过程中不存在原告所谓可以解除合同的违约情形。所以原告无法定理由解除合同。二、请求驳回原告要求被告从租赁地搬出，将租赁物返还的诉请。因为土地系从朱家宕村经济合作社直接租赁，与原告无关，所以原告无权要求被告搬离。其次，原告与被告的《场地码头租赁合同》继续履行情况下，也不存在租赁归还的理由。三、原告要求支付的租金，由于房屋仅系租赁物的一小部分，需要核查面积和比例，故被告不同意按照年租金600000元的标准计算，请求法院查清房屋面积后确定被告应付的房屋租金。由于新冠××影响，被告于2020年5月初才复工，经济困难，确实只支付部分租金，同意双方结算，多退少补。四、请求驳回原告要求被告给付2020年1月1日前欠付租金800000元的请求，因被告已经付清此前的租赁物租金。五、请求驳回原告要求被告支付违约金100000元的诉请。首先被告没有违约或者严重违约，其次，因双方租赁合同对何种情形违约下承担违约金，约定不明。对违约后违约金金额约定不清，只笼统约定100000元内，即包括一元、十元。六、对原告要求偿还其垫付的其朱家宕村2019年度土地租金300000元，被告确认其垫付的事实。七、原告追加朱家宕村民委员会作为第三人主体错误，因为被告是与朱家宕村经济合作社签订土地租赁合同。而且根据合同相对性原则，原告无权要求解除被告与第三人之间签订的合同。并且被告与朱家宕村经济合作社签订的土地租赁合同按照江苏省人大制定的《江苏省农村集体资产管理条例》和各级政府的规定，经过苏州农村产权交易中心网，在张家港市产权交易中心金港分中心的主持下，由被告竞价取得，成交确认书明确：系被告对2017年朱家宕村土地租赁的续租。该合同有效期至2022年12月31日，因此合同有效。《租赁合同》第四条第二款约定：租赁标的土地上的建筑物、设备和其他物品的租赁和处置事宜，由被告于相关权利人自行协商。被告不得以未能与建筑物、设备和其他物品的权利人未达成一致为由解除本租赁合同。第三人朱家宕村民委员会、朱家宕经济合作社未作答辩。本院经审理认定事实如下：2004年10月8日，朱家宕村民委员会（甲方）与通港公司（乙方）签订《土地承租合同》。约定由乙方向甲方承租位于朱家宕村12组沿东横河的土地，按每年每亩3800元计算，实际年租金为5.33亩*3800元=20254元。合同生效，乙方向甲方上交押金15000元，土地租金在每年12月31日前交清。合同年限暂定贰拾年（即2004年6月1日起-2024年6月1日止），朱家宕村民委员会与通港公司均在该份土地承租合同上加盖了公章。2004年12月25日，朱家宕村民委员会（甲方）与通港公司（乙方）再次签订《土地承租合同》，约定乙方向甲方承租位于朱家宕村12组沿东横河土地，土地租金为19亩*3800元=72200元，合同生效，乙方向甲方上交押金15000元，土地租金在每年12月31日前交清。合同年限暂定贰拾年（即2004年12月25日起-2024年12月25日止）。朱家宕村民委员会与通港公司均在该份合同上加盖公章。2019年1月23日，通港公司（甲方）与诚建公司（乙方）签订《场地码头租赁协议》。约定协议所涉租赁标的物包括：（该场地的土地归属权是朱家宕村的，土地是甲方向朱家宕村租赁的）（面积约27.95亩）后经投入资金建造成为具有甲方公司功能的码头、场地及配套设施（附租赁标的物清单附件）。租赁期为2019年1月22日至2024年6月1日止。码头、场地附着物及配套设备年租金（不含税）：600000元/年，租赁期内年租金不随市场价格作任何浮动。租金支付方式为协议生效后5日内乙方须向甲方支付第一年租金600000元；以后每年度1月10日前付清当年租金，先付后用不得逾期。同时还约定，甲方向朱家宕村租赁的27.95亩土地租金由乙方承担，另行支付给朱家宕村（不含税），土地租金按金港镇政府规定价格交付。协议还约定场地、码头上所有附着物及配套设施系甲方所有。（乙方投入的大型机械设施所属乙方所有）。协议租赁期满后，协议所涉场地附着物、配套设备修整完好归甲方所有，并办理移交手续。甲乙双方凡出现违反以上约定视为违约，经守约方书面催告后仍不终止违约行为的，除终止合同外应承担10万元内违约金。经双方协商一致，可解除协议；因国家征收土地、拆迁等原因导致协议不能继续履行的，本协议自动终止；协议解除时未满一年的，甲方应向乙方退还剩余租期的租金。该协议甲方签章栏有通港公司加盖的公章及时任法定代表人蒋某的签字，乙方签章栏加盖有诚建公司的公章及时任法定代表人张跃兴的印章及张建的签字。协议后附租赁标的清单附件，清单附件内容如下：1、27.95亩厚度为20公分的水泥场地；2、92米码头岸线、吊机贰台及配套设施；3、办公楼壹幢（包括办公设施）；4、仓库及机修用房二处；5、100吨地磅壹座；6、配电间及设施壹座；7、大门及门卫壹处；8、其他基础设施、不动产。（其中：扣除两条三一拌楼及辅助设施属诚建自身所有）；说明：以上所涉：是2019年之前的标的物，归属甲方，2019年之后乙方根据本身企业整改需求所添制建造的建筑物、设施、产权归乙方所有。2010年12月31日，诚建公司（承租方）与朱家宕村民委员会（出租方）签订《朱家宕村级载体租赁合同书》，约定出租方将位于朱家宕村土地27.946亩租赁给承租方。租赁期为2010年12月31日起至2013年12月31日。租赁价格为年租金279460元。合同还对押金、租赁物保养、违约责任等进行约定。诚建公司（乙方）其后又与朱家宕经济合作社（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于朱家宕村的土地27.95亩租给乙方用于加工生产。租赁期限为2017年1月1日起至2019年12月31日止。租金为391300元/年。合同还对租赁缴费、权利义务、合同终止等进行约定。2019年2月2日，蒋某通过其个人账户向账号为80×××18，收款人为金港镇村级财务镇代理（后塍办）的账户转账支付300000元。2020年8月11日，朱家宕经济合作社出具一份证明，载明“兹有张家港市通港储运装卸有限公司通过蒋某账户（账号10×××71）将土地租金叁拾万元付至金港镇朱家宕经济合作社的账户金港镇村级财务镇代理（后塍办），账号80×××18，付款时间为2019年2月2日”。2020年1月1日，张家港市在苏州农村产权交易中心发布金港镇朱家宕村12组土地续租公告，资产类型为经营性资产，流转面积为26.6亩，原承租人为诚建公司，年租金为1330000元。2020年1月2日，朱家宕经济合作社（出让方）、诚建公司（受让方）、张家港市产权交易中心金港分中心（交易机构）签署成交确认书，成交确认书记载，受让方为诚建公司，出让方为朱家宕经济合作社，项目名称为金港镇朱家宕村12组土地续租，交易面积26.6亩，租赁期限3年、成交价格1330000元。其后，诚建公司（乙方）与朱家宕经济合作社又签订了一份《租赁合同》，租赁期限为2020年1月1日至2022年12月31日。土地数量26.6亩，租金为1330000元/年。合同还对租赁缴费、权利义务、合同终止、争议解决等作出约定。诚建公司与朱家宕经济合作社均在该份合同上加盖公章。另，2018年12月16日，张家港保税区管委会印发了《张家港保税区(金港镇)村级集体经济组织资产和财务管理制度（试行）》，规定村级资产租赁必须签订书面合同，且需在网上相关信息平台进行公示，接受群众监督。合同期限一般控制在3年以内，对于投资额较大的三产项目，确需延长合同期限的须履行相关报批手续，但第一次签订合同的期限最长不得超过10年。村集体资产转租转包的合同期限不得超过原合同期限，合同到期后，转租转包的资产，必须无条件收回，由村集体直接出租。以上事实有《土地承租合同》、《场地码头租赁协议》、银行电子回单、证明、《朱家宕村级载体租赁合同书》、《场地租赁合同》、金港镇朱家宕村12组土地续租公告、成交确认书、《租赁合同》、《张家港保税区(金港镇)村级集体经济组织资产和财务管理制度（试行）》及本院庭审笔录等在卷佐证。此外，原告通港公司还提交了以下证据：1、签订于2010年4月17日的《场地租赁合同》，该合同约定通港公司作为出租人，诚建公司作为承租人，由诚建公司承租通港公司位于场地，面积15000余平方米，该场地所应缴纳朱家宕村土地租金不含前列所讲租金，由诚建公司自行承担，装载机过户于诚建公司，价格另计，租期为2010年4月18日至2020年4月17日。租金第一年为400000元，第二年、第三年各为420000元，第四年为450000元，以后每年递增50000元。该合同落款处加盖有通港公司、诚建公司的公章，签证单位一栏加盖有金港镇朱家宕村民委员会的公章。被告诚建公司质证认为对场地租赁合同的真实性不予认可，因为签证单位一栏仅加盖有朱家宕村民委员会的公章，没有人签字。后，本院再次询问诚建公司，该份场地租赁合同是否是通港公司与诚建公司签订的。诚建公司陈述：合同签订时间是2010年4月17日，当时诚建公司有4个股东，股东之一就是在合同上签字的施惠峰，当时合同约定的租金是第一年400000元、第二年420000元、第三年420000元、第四年450000元，之后每年递增50000元。后来在2010年10月诚建公司的法定代表人更换为张跃兴，但是股东卢明华和施惠峰的股份转让给卞加强，卞加强是第一大股东，他认为租金这样逐年上涨不合理，当时为了码头租金的问题还一起到村里协商过，但是没达成一致，也因为这个，从2013年1月开始支付给通港公司的码头租金都不是从诚建公司的公司账户转出。对于2010年、2011年、2012年的租金双方都没有异议。但是2013年之后的租金都是通港公司当时的法定代表人蒋某过来要一点，诚建公司给一点，双方实际对于2013年之后的租金没有一致的说法。另，对于通港公司与诚建公司在2019年1月23日签订的《场地码头租赁协议》，诚建公司陈述：该协议是张建和蒋某签订的，当时诚建公司的经营出现了问题，张跃兴引进了两个投资人，其中一个就是张建。签订合同的时候张跃兴和张宇均在外地，委托张建处理诚建公司的相关事宜，当时公司公章也交给张建的。张建之前从未参与过诚建公司与原告之间的往来，所以他对租赁场地及相关设施的情况不了解，也没有请律师看一下合同条款就直接签了这份合同。这份合同中对于场地附着物及配套设备的约定显然是不合常理和不公平的，如果按照这份合同的约定，诚建公司自2010年开始修建的附着物及设施相当于白送给通港公司。而且，这份合同签订以后张建也与张跃兴之间产生了矛盾，撤回了投资。这份合同签订后张跃兴也没有仔细看过，一直到通港公司起诉才注意到合同的内容是这样约定的。2、短信记录，2020年5月27日，时任通港公司法定代表人蒋某向张跃兴（电话号码为139××××1858）发送短信，内容为诚建公司尚欠租金100余万元，目前蒋某身患重病只能将出租屋及公司股权转让他人。同日，蒋某向陈文娟（电话号码189××××0058）发送短信，内容为诚建公司尚欠租金100余万元，目前蒋某身患重病只能将出租屋及公司股权转让他人。以上用于证明，通港公司曾向诚建公司催要过结欠的租金。诚建公司发表质证意见认为189××××0058的确是陈文娟的手机号码，但是对真实性无法确认，而且陈文娟也不是公司股东，张跃兴当时在住院，手机是停止使用状态。陈文娟是诚建公司时任法定代表人张跃兴的妻子，当时在医院照顾张跃兴。3、出具于2020年9月4日的情况说明，内容如下：关于2019年12月31日，金港镇朱家宕经济合作社与江苏诚建商砼有限公司签订土地租赁合同的前提是在张家港市通港仓储有限公司与江苏诚建商砼有限公司于2019年1月23日签订的场地码头租赁协议约定的基础上（见协议第二条第八项：甲方向朱家宕村租赁的27.95亩土地租金由乙方承担，另行支付给朱家宕村（不含税），土地租金按金港镇政府价格交付）签订的。该协议仅限于土地租金由乙方直接支付事宜不存在一地二租等情况。在该份情况说明上加盖的公章抬头为“张家港市金港镇朱家宕经济合作社”。诚建公司质证认为张家港市金港镇朱家宕经济合作社已经于2020年4月注销，该月同时成立金港镇朱家宕村股份经济合作社，该份情况说明出具时间为2020年9月4日，而盖章的却是张家港市金港镇朱家宕经济合作社，故对于该份情况说明的真实性不予认可。对此，本院向张家港市金港镇朱家宕村股份经济合作社了解相关情况，张家港市金港镇朱家宕经济合作社于2020年4月变更为张家港市金港镇朱家宕村股份经济合作社，但是2020年9月的时候，公章还没有及时更换，所以盖章的还是“张家港市金港镇朱家宕经济合作社”。张家港市金港镇朱家宕村股份经济合作社就此出具了材料进行说明。被告诚建公司还提交了如下证据：1、签订于2010年4月18日的《场地租赁合同》，甲方为朱家宕村民委员会，乙方为江苏诚建商砼有限公司，约定乙方承租甲方位于厂房500平方米，场地22.5亩作为公司经营场所，租期为2010年4月18日至2020年4月17日，年租金6000元/亩。朱家宕村民委员会及诚建公司均在该份合同上加盖了公章。原告通港公司质证认为对该合同真实性无法确认，证明目的不予认可。2、告知书，该告知书内容为：因诚建公司承租土地房屋，未按照合同约定支付，要求诚建公司于2019年6月30日前以银行转账方式缴足未付租金，且诚建公司租赁合同到期，如书面回复续签，应于2019年6月30日前缴足未付租金，并于2019年8月31日前续签租赁合同。该告知书发函方一栏为空白。原告通港公司质证认为对该证据不认可，该份证据并无朱家宕村委会或者朱家宕经济合作社的盖章。另，原告向本院申请蒋某作为证人出庭作证，蒋某陈述：蒋某是通港公司的前任法人。2010年4月17日，诚建公司找到蒋某要求租赁案涉的码头场地以及相应的设备，双方签订了租赁合同，合同约定的租赁场地是15000平左右。通港公司是和村里签订的土地租赁合同，2004年的时候签订的土地租赁合同是19亩和5亩3分3，在2007年增加了15*55米的土地，形成了将近100米的码头，码头上的设备包括变电所、2台吊机、100吨的地磅加上500多平的办公设施、工人休息场所等设施，当时混凝土都是通港公司浇筑完毕的，包括地下管道都是浇筑好的。土地租赁合同租赁时间是20年，土地租赁合同每份交了15000的押金，押金现在还在村里没有退。蒋某在2020年的6月6日将通港储运转让给现在的法定代表人，按照和诚建公司签订的租赁协议是先付租金，2010年4月16日左右诚建公司将第一年的租金及保证金一共80万汇到蒋某的个人账户，从2010年至今所有的租金都是支付到蒋某个人的账户上的，具体一共支付的租金金额记不清了，租金是按照合同第一年40万，第二年40万，第三年42万，第四年开始45万，从第五年开始每年增加5万，但是从第三年开始就没有全额先付清款项后租赁，而是有多少给多少，由于蒋某和诚建公司的老板是亲戚关系，也没有计较。对于土地租金，通港公司与诚建公司在合同中约定由诚建公司代付。原告通港公司对证人蒋某的证言质证认为，从证人证言中可以看出，案涉土地是通港公司向村里直接租赁，诚建公司仅是为通港公司代付租金，实际上并不与村里直接成立租赁关系。被告诚建公司对证人蒋某的证言质证认为，蒋某与本案有直接利害关系，其是通港公司的控股股东和法定代表人，在2020年6月才将公司股权转让给现在的法定代表人，对其证言不应予以采信。被告诚建公司向本院申请陆某作为证人出庭作证，陆某陈述：陆某在2006年至2012年期间担任朱家宕村委会主任。2006年陆某开始在村里任职，当时知道村里和通港公司签过土地租赁合同，是免三年租金的，从2004年免到2007年。后来土地也是通港公司在经营，土地只有19亩。2008年，村里引进规上企业，诚建公司就是这样被引进的，诚建公司从2008年开始建设，当时由于他们要建办公楼，村里又收回5亩3的土地给他们用，到2010年诚建公司正式开始经营，村里也开始和诚建公司签订土地租赁合同。2010年签过一张土地租赁合同，诚建公司和朱家宕村签订的，当时土地价格好像是6000一亩，一开始是19亩加上5亩3分3，一共24.3亩。签订的合同是3年租赁期限的，并且全部都拿到镇政府去备案的，2014年、2017年又续签了土地租赁合同。三份合同都有备案。相应的土地租金也是诚建公司付给村里的，村里出具收据给诚建公司。2014年和2017年的合同不是陆某负责的，但是陆某当时就在村里的。2010年最开始签订了租期10年的合同，但是由于金港镇要求村里的集体土地出租租期不能超过3年，所以在2010年重新签订一份租期为3年的合同。村里的惯例是比如和诚建公司签订土地租赁合同，那么之间所签的合同项下的土地村里收回了，而且本身通港公司和村里签订的20年租赁期的土地租赁合同都不知道是谁在任的时候和通港公司签订的，20年租期本身也是不符合常理的。而且和诚建公司签订租赁合同，通港公司也是知道的，也未提出异议。原告对证人陆某的证言发表质证意见，认为陆某的陈述前后不一致，难以采信。证人陈述在2010年与诚建公司签订土地租赁协议后就与通港公司解除土地租赁合同，但是朱家宕村从未告知通港公司，且朱家宕村还出具证明证实朱家宕村与诚建公司的租赁合同是基于朱家宕村与通港公司的租赁合同产生，是为了便于结算，并且后续由于诚建公司无力支付依据合同应该向朱家宕村支付的土地租金，通港公司还向村委垫付300000元，如果土地租赁主体并非通港公司与朱家宕村，村委没有理由收取通港公司给付的300000元。且陆某也不是朱家宕村的法定代表人或者代理人，无权代表朱家宕村。且土地租赁合同也并非向陆某陈述的，只要与另一家签订，前面的合同就自动解除，朱家宕村从未告知通港公司解除土地租赁合同关系。被告对证人陆某的证言发表质证意见，对陆某的证言没有异议。另，对于2019年1月23日签订的《场地码头租赁协议》所附租赁标的清单附件列明的情况，为便于核实，经双方当事人认可，以被告诚建公司提交的诚建公司平面图为准，对平面图所列明的场地码头、建筑物、设备设施等进行现场核对。经过核对，平面图中所列场地码头、建筑物、设备设施与现场情况一致，具体如下：1、办公楼，系诚建公司在2010年建造；2、地磅，原系通港公司所有，后诚建公司将其移动至门卫附近；3、门卫办公室，系诚建公司在2010年修建，通港原有的门卫已经被拆除；4、拌楼实验室一座，诚建公司在2010年建造；5、拌楼实验室一座；6、东拌楼、西拌楼、输送带、污水处理设备、仓库、料库、物料输送皮带机、均是诚建公司建造；7、西吊机；8、东吊机（通港公司原有两台吊机及平台，后因生产扩大，诚建公司自行更换，对于旧吊机诚建公司称不知道，通港公司称未归还）；9、水泵房，系诚建公司后期修建（通港公司原有水泵房已经拆除），通港公司称还有三间补偿房，后来诚建公司拆除了；10、岸线95米左右长，岸线外码头，诚建公司在2015年用混凝土、钢板加固、岸线区域地面是通港公司浇筑的；11、仓库、油库是诚建公司建造；12、配电房两间，东边一间原系通港公司所建，里面有一台80KV的变压器及配套设施，另一间为诚建公司后期建造。除80KV的变压器，其余设备是诚建购买，但对于80KVd的变压器，由于诚建公司生产扩容已经更换为550KV的；13、三件旧瓦房，系通港公司建造，原为七间，后拆除部分，三件旧瓦房原系通港公司办公室；14、对于场地内处岸线外区域的地面，通钢公司表示原本地面是浇筑好的，如果诚建要改造则由其自行改造，诚建公司称地面重新浇筑过。上述现场勘查的情况，本院已制作笔录并由双方当事人签字确认。此外，对于租金，本院要求原告通港公司明确自2010年4月17日至起诉之日，诚建公司应给付的租金、已经给付的租金、尚结欠的租金明细。通港公司陈述：从2010年4月17日至2020年1月22日，应当支付511.5万元，自2020年1月23日至起诉之日即2020年8月11日，应当支付的租金以60万/年为基数计算7个月，为35万元。所以截至到起诉之日应当支付租金共计546.5万元。但因为通港公司银行流水问题，目前仅可以明确自2016年2月2日至2019年2月2日被告支付租金共计120万，上次被告提交的2020年4月16日支付5万、2020年1月22日支付10万，现金2万、2020年1月24日现金1万，共计18万元，通港公司予以认可。通港公司现在主张的欠付租金为2020年1月23日之前80万元，但实际上诚建公司结欠的是超过80万元的，由于2016年前的银行流水已经拉不出来了，所以通港公司在主张结欠租金时没有将2016年前的部分计算在内，2016年4月18日至2020年1月22日诚建公司总的应付租金为237.5万元，实际已支付120万元，尚结欠117.5万元，但通港公司仅主张80万元，是因为通港公司在主张80万的时候已经将被告2020年支付的18万进行了抵扣。被告诚建公司对租金问题，陈述：2016年以前的租金都已经结清了。2016年以后诚建公司向通港公司支付的租金经过与通港公司进行核对，诚建公司认为有4笔转账没有计算在内，分别是2016年8月29日通过诚建公司转账给蒋某30000元、2017年1月14日支付给蒋某100000元，2018年12月支付给蒋某100000元、2016年2月支付100000元。本院向诚建公司进行释明，要求其在庭后三日内提交上述4笔付款的支付凭证，逾期不提交，承担由此产生的不利后果。其后，诚建公司向本院提交了诚建公司于2016年8月29日向蒋某转账30000元的凭证。通港公司对该30000元转账凭证的真实性予以认可，但认为对于2016年4月18日至2020年1月22日的租金时，诚建公司实际结欠租金为117.5万元，但通港公司仅仅主张了800000元，所以该30000元不应再扣除。本院认为，合法有效的租赁合同关系应当受到法律的保护。2004年10月8日、2004年12月25日，原告分别与朱家宕村民委员会签订两份《土地承租合同》，约定由原告承租位于朱家宕村12组沿东横河的土地19亩+5.33亩，租赁期限均为2004年12月25日至2024年12月25日。2010年4月17日，原告与被告签订《场地租赁合同》，约定原告向被告承租场地，面积15000余平方米，租期为2010年4月18日至2020年4月17日。2019年1月23日，原告与被告签订《场地码头租赁协议》，约定被告向原告租赁码头、场地及配套设施，同时明确场地的土地归属权是朱家宕村的，土地是原告向朱家宕村租赁的（面积约27.95亩），租期为2019年1月22日至2024年6月1日，且原告向朱家宕村租赁的27.95亩土地租金由被告承担，另行支付给被告，土地租金按照金港镇政府规定价格交付。以上合同均系合同双方自愿订立，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，可以证明原告与朱家宕村民委员会建立土地租赁关系，原告作为朱家宕村12组沿东横河19亩+5.33亩土地的承租人，享有上述土地的使用权、收益权且原告在上述土地建造场地、码头及相关设施后出租给被告。被告理应依照与原告签订的《场地租赁合同》、《场地码头租赁协议》履行其合同义务，包括依照上述合同约定的金额和时间向原告给付租金的义务。对于租金，原告表示对于2016年4月18日之前的租金不再主张，对于2016年4月18日至2020年1月22日期间被告应给付的租金，按照《场地租赁合同》、《场地码头租赁协议》约定的租金标准计算应为2725000元，2020年1月23日至起诉之日即2020年8月11日期间的租金按照《场地码头租赁协议》约定的租金标准计算为350000元。被告已经给付的该期间的租金为1380000元，对上述两个期间内被告尚结欠的租金，原告仅主张1150000元。被告陈述对于应当给付的租金需要核查面积和比例，不同意按照《场地码头租赁协议》约定的年租金600000元的标准计算，且被告对于其已经支付的租金陈述对于2016年之前的租金已经付清，对于2016年之后已经给付的租金，除了原告陈述的1380000元外，被告还给付了330000元，但被告仅提供了其中30000元的付款凭证。综合上述情况，本院认定2016年4月18日之后的租金，被告已经向原告给付1410000元，对于2016年4月18日至2020年8月11日期间被告尚结欠的租金从原告主张的1150000元中扣除被告已经给付的30000元，尚结欠1120000元。对于被告辩称的不同意按照《场地码头租赁协议》约定的标准计算租金，于法无据，本院不予支持。综合上述情况，被告未能按照《场地租赁合同》、《场地码头租赁协议》的约定履行给付租金的义务构成违约。且原告的时任法定代表人蒋某曾在2020年5月27日以短信形式向被告时任法定代表人张跃兴及其妻子陈文娟发送催要租金的内容，但其后被告并未再向原告支付租金。依据《场地码头租赁协议》的约定，合同双方出现违约，经守约方书面催告后仍不终止违约行为的，除终止合同外应承担10万元内违约金。现原告据此主张被告违约且经过原告催告仍未履行，符合合同约定的解除条件，要求解除2019年1月23日签订的《场地码头租赁协议》，于法有据，本院予以支持。对于合同解除的时间应当以合同解除的通知到达对方时为准，故本院确认被告签收本院邮寄送达的原告起诉要求解除与被告签订的《场地码头租赁协议》的起诉状的时间为协议解除的时间，即2020年8月20日。对于合同解除后的效力，首先原告作为案涉两份《土地承租合同》所涉土地的承租人及《场地码头租赁协议》中所涉场地、码头和设施的所有权人有权要求被告从《场地码头租赁协议》所涉租赁场地、码头及设施所在地搬离。至于《场地码头租赁协议》所附租赁标的清单附件所列的租赁标的情况，结合本院组织双方当事人进行现场勘查确认的情况，现场勘查笔录确认的办公楼、地磅、门卫办公室、西吊机、东吊机、水泵房、岸线、岸线外码头、仓库油库、配电间两间、三件旧瓦房均系2019年之前的标的物，依照租赁标的清单附件载明的“2019年之前的标的物，归属甲方（原告）。2019年之后乙方（被告）根据本身企业整改需求所添制建造的建筑物、设施、产权归乙方（被告）所有”，以上建筑物及设施、设备均归属于原告。而两座拌楼实验室、东拌楼、西拌楼、输送带、污水处理设备、仓库、料库、物料输送皮带机以及配电房两间中的变压器及配套设施均归属于被告。被告从《场地码头租赁协议》所涉场地、码头搬离时，应将上述归属于原告的建筑物、设施、设备等交付原告，归属于被告的设施、设备由被告自行取走。但要求被告搬离，应给予被告一定的合理期间，结合本案情况，本院酌情认定被告应在本判决书生效之日起三十日内搬离。其次，截止起诉之日即2020年8月11日，被告尚结欠原告的租金，本院认定为1120000元，被告理应给付原告。对于起诉之日至合同解除之日即2020年8月20日，被告应按照年租金600000元的标准向原告给付租金1479元，自2020年8月21日至被告实际从租赁标的物中搬离之日，被告应按照年租金600000元的标准向原告给付占有使用费。对于原告主张的违约金100000元，《场地码头租赁协议》明确约定任意一方违约的，经守约方书面催告仍不履行的，守约方可终止合同且违约方须承担100000元以内的违约金，被告迟延履行给付租金义务，经原告催告仍未给付结欠的租金，构成违约，且结合本案原告违约情形和当前融资成本，原告主张的100000元违约金并未过高，且有《场地码头租赁协议》的明确约定作为依据，原告的主张并无不当，本院予以支持。对于原告主张的其为被告垫付给朱家宕村的土地租金300000元，被告对该事实也予以认可，且《场地码头租赁协议》明确约定由被告承担向朱家宕村支付土地租金的义务，故原告要求被告给付该300000元，理由正当，本院予以支持。对于原告要求的判令解除被告与朱家宕经济合作社于2019年12月31日签订的《租赁合同》，本院认为就被告与朱家宕经济合作社签订的合同而言，原告并非合同当事人，无权要求解除被告与第三人之间签订的合同，对于原告的该诉讼请求，本院不予支持。对于被告辩称的其与朱家宕村委会、朱家宕经济合作社直接签订土地租赁合同，原告无权要求被告从《场地码头租赁协议》所涉场地、码头、设施所附着的土地上搬离，且依据《张家港保税区(金港镇)村级集体经济组织资产和财务管理制度（试行）》的规定，所有租赁合同都需要在网上相关信息平台进行公示，接受群众监督。合同期限一般控制在3年以内，而被告与朱家宕经济合作社在2020年1月1日签订《租赁合同》就是依照规定，在苏州农村产权交易中心网由被告竞价取得。本院认为，《张家港保税区(金港镇)村级集体经济组织资产和财务管理制度（试行）》于2018年印发，而原告与朱家宕村委会签订的两份《土地承租合同》签订时间为2004年10月8日、2004年12月25日，约定的租期二十年也未超出法律规定，且原告已经在上述两份《土地承租合同》所约定的土地进行建设改造并将建造的相应码头、场地及设施自2010年便出租给被告，故并不能以此否定原告与朱家宕村委会签订的《土地承租合同》的效力，也不能因为其后被告与朱家宕村委会、朱家宕经济合作社签订《租赁合同》就以此推定原告与朱家宕村委会签订的《土地承租合同》已解除或者无效。再加之朱家宕经济合作社出具情况说明，明确其与被告签订《租赁合同》是在原告与被告签订的《场地码头租赁协议》基础上（见协议第二条第八项：原告向朱家宕村租赁的27.95亩土地租金由被告承担，另行支付给朱家宕村，土地租金按金港镇政府规定价格交付）签订的，该协议仅限于土地租金由被告直接支付，不存在一地二租。综合原告与被告签订的《场地码头租赁协议》所约定的27.95亩土地是原告向朱家宕村租赁的，土地租金由被告承担，被告另行按照金港镇政府规定价格支付给朱家宕村，以及情况说明的内容，本院认为虽然被告与朱家宕经济合作社于2020年1月1日签订了《租赁合同》，但双方系出于方便土地租金进行结算的目的，合同双方当事人的真实意思表示并非建立土地租赁合同关系。综上，对于被告的该项抗辩，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告张家港市通港储运装卸有限公司与被告江苏诚建商砼有限公司于2019年1月23日签订的《场地码头租赁协议》于2020年8月20日解除。二、被告江苏诚建商砼有限公司应于本判决书生效之日起三十日内从2019年1月23日签订的《场地码头租赁协议》所涉场地、码头及配套设施所在地搬离。被告江苏诚建商砼有限公司搬离时，应将归属于原告张家港市通港储运装卸有限公司的办公楼、地磅、门卫办公室、西吊机、东吊机、水泵房、岸线、岸线外码头、仓库油库、配电间两间、三件旧瓦房交付原告张家港市通港储运装卸有限公司，归属于被告江苏诚建商砼有限公司的两座拌楼实验室、东拌楼、西拌楼、输送带、污水处理设备、仓库、料库、物料输送皮带机以及配电房两间中的变压器及配套设施由被告江苏诚建商砼有限公司自行取走。三、被告江苏诚建商砼有限公司应向原告张家港市通港储运装卸有限公司给付租金1121479元及自2020年8月21日起（《场地码头租赁协议》解除之日的第二日）起至被告实际搬离之日止按照600000元/年的租金标准计算的占有使用费。四、被告江苏诚建商砼有限公司向原告张家港市通港储运装卸有限公司支付违约金100000元。五、被告江苏诚建商砼有限公司向原告张家港市通港储运装卸有限公司给付原告张家港市通港储运装卸有限公司为被告江苏诚建商砼有限公司代付的300000元土地租金。六、驳回原告张家港市通港储运装卸有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取19200元，由被告江苏诚建商砼有限公司负担，限被告于本判决生效后十日内履行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。审 判 员 刘志东二〇二一年三月十二日法官助理 侯苈芮书 记 员 薛乾荣张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港分行营业部，账号：；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港分行营业部，执行款账号：。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院