河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终1220号上诉人（原审原告）：程玉辉，女，汉族，1979年1月23日生，住郑州市。委托诉讼代理人：何方，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈东勋，河南团结律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周口裕华房地产开发有限公司。地址：周口市八一路中段，统一社会信用代码：91411600753860259R。法定代表人：吕永广，该公司经理。委托诉讼代理人：刘宝海，公司法律顾问。原审第三人：周口农村商业银行股份有限公司，住所地：周口市文昌大道与人和路交叉口东北角，统一社信用代码：91411600719107554A。负责人：徐晓峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐军涛，该公司职工。上诉人程玉辉因与被上诉人周口裕华房地产开发有限公司（以下简称裕华公司）及第三人周口农村商业银行股份有限公司（以下简称周口农商行）房屋买卖合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初5545号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程玉辉委托诉讼代理人何方、陈东勋，被上诉人裕华公司委托诉讼代理人刘宝海，原审第三人周口农商行委托诉讼代理人徐军涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程玉辉上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判上诉人对涉诉房屋拥有占有、使用、受益等权利；3、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审未查明案件关键事实，对案涉房屋所在楼盘是否存在预售许可证问题，被上诉人庭审中明确回答有预售许可证，而一审认定案涉房屋所在楼盘没有预售许可证。案涉房屋所在楼盘是否存在预售许可证直接影响到双方所签商品房买卖合同的效力，一审对此没有查明。二、一审法院忽视上诉人购买、使用房屋的事实，实体处理不当。上诉人一审提交的两份商品房买卖合同、付款收据及转款凭证可以充分证明上诉人购买被上诉人开发的位于工农路南段西侧裕华都市森林项目房号为一层115、二层113、114、115及上下二层房号为104、105、106、107号等门面房的事实。上诉人提交的三份租赁合同、老冢镇港李村委会证明及程鹏与李慧敏结婚证可予证明上诉人已经实际使用涉案房屋多年，上诉人对涉案房屋进行出租等事实。一审法院不顾上述事实，在目前上诉人不能取得合法所有权的情形下，对上诉人诉请占有、使用、受益等权利径行驳回，确实有违民法的公平原则。综上所述，一审实体判决错误。为此，特提起上诉，请求贵院支持上诉人的上诉请求。裕华公司辩称，一、原判认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，适用法律正确，依法应予维持原判。被答辩人原审没有任何合法有效的证据证明向答辩人交纳了购房款。其所持有的“商品房买卖合同”中，除第三条“买受人所购商品房的基本情况”、第四条“计算方式与价款”内容填写外，其余条款均未填写，包括各项违约责任、出卖人签名及日期。显然，该合同违背正常商品房交易习惯及常理。答辩人提供的周口市公安局“打非办”专案组出具证明显示，被答辩人系非法集资案件受害人，按照相关法律文件应当向专案组申报债权，不属人民法院受理范围，所以，依法应予驳回其诉请。二、被答辩人的上诉理由依法不能成立。l、“商品房预售许可证”不是双方争议焦点，关键在于被答辩人没有证据证明购买了商品房及对房屋享有所有权的事实；2、被答辩人的证据均否认不了转账为非法集资的事实，故上诉理由依法不能成立。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，上诉理由缺乏事实根据及法律依据，不足采纳。为此，敬请贵院依法维持原判，驳回被答辩人的上诉请求，以上答辩意见，望予以充分采纳。周口农商行述称，一、一审认定的事实清楚。本案被上诉人周口裕华房地产开发有限公司五证不全，无法出售案涉房屋，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》亦属无效。第三人去不动产中心查询，发现裕华公司缺乏《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》，系五证不全，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”裕华公司不能对外出售，因此裕华公司与程玉辉的合同属于无效合同。二、裕华公司作为案涉房屋的所有权人，对案涉房屋享有所有权，其向我行抵押贷款是合法有效的。本案部分案涉房屋号裕华公司也与他人签订过相同的《商品房买卖合同》，裕华公司是一房数卖还是以虚假意思表示掩盖真实目的而签订的合同，我行不得而知，但通过裕华公司与多人签订商品房买卖合同可知，案涉房屋仍有裕华公司实际占有支配，因此我行对案涉房屋享有抵押权，具有优先受偿性。程玉辉向一审法院起诉请求：1、依法判决其对涉案房屋拥有占有、使用、收益的权利；2、诉讼费用由裕华公司承担。原审第三人周口农商行向一审法院申请：1、确认程玉辉与裕华公司之间签订的《商品房买卖合同》无效；2、驳回程玉辉的诉讼请求；3、本案诉讼费由程玉辉与裕华公司承担。一审法院认定事实：程玉辉与裕华公司于2014年5月20日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定裕华公司将其开发的位于周口市工农路南段西侧裕华都市森林项目一层115、二层113、114、115号商品房以总价款1,880,400元的价格出售给程玉辉。同日，双方又签订商品房买卖合同一份，合同约定裕华公司将其开发的位于周口市工农路南段西侧裕华都市森林项目104、105、106、107号门面房商铺以总价款3,551,440元的价格出售给程玉辉。2014年5月30日，裕华公司向程玉辉出具一份购房款收据，收据载明的收款金额小写部分为5,000,000元，大写部分分辨不清。原审法院于2015年3月12日作出的（2015）川民特字第00001号生效民事裁定书确认第三人周口农商行对涉诉房屋享有抵押权，并裁定对裕华公司所有的坐落于周口市秦岭路西侧周房预登字第00803113号至00803132号，面积为3921.07平方米的房屋（含涉案房屋）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人周口市市区农村信用合作联社（现名为周口农商行）对变价后所得款项在借款本金1,800万元及利息（从2014年6月27日起至清偿完毕之日止按月息10.1333‰计算）范围内优先受偿。第三人黄玲玲在本案庭审期间申请退出本案诉讼，原审法院已准许其退出诉讼。涉案房屋至今未取得商品房预售许可证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”，据此规定，因涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，故双方之间订立的商品房买卖合同因违反法律的强制性规定而无效，程玉辉诉请无事实和法律依据，法院不予支持。第三人申请合法有据，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认程玉辉与周口裕华房地产开发有限公司于2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》无效。二、驳回程玉辉的诉讼请求。案件受理费100元，由程玉辉承担；申请费50元由第三人周口农村商业银行股份有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。裕华公司向本院提交与程玉辉签订的商品房买卖合同一份，证明双方没有真实的商品房买卖合同关系。程玉辉质证称，不属于二审新证据。该合同不具备合同的实质要件，合同中大部分条款空白。其在一审提交的两份商品房买卖合同形式及实质均具备合同要件，应以此作为定案依据。周口农商行质证称，该合同有裕华公司公章也有程玉辉本人签字捺手印，是否双方的真实意思不清楚，不予质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：裕华公司提供的合同程玉辉不认可，但与本案具有关联，对该证据本院予以综合采纳。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉房屋是否取得商品房预售许可证及程玉辉对涉案房屋是否享有所有权。二、程玉辉诉讼请求有无事实和法律依据。第一个焦点，关于案涉房屋是否取得商品房预售许可证及程玉辉对涉案房屋是否享有所有权问题。周口农商行陈述程玉辉与裕华公司签订《商品房买卖合同》时，裕华公司没有《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》，办理预售许可证必备条件是房屋面积测绘报告，涉案房屋唯一测绘是其委托进行。裕华公司称涉案楼盘有预售许可证，涉案房屋没有预售许可证。程玉辉没有提供相反证据反驳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”一审法院认定案涉房屋没有取得预售许可证事实清楚。案涉《商品房买卖合同》无效，且程玉辉没有提供直接向裕华公司交付购房款的相关证据，程玉辉与裕华公司签订的《商品房买卖合同》并不产生物权变更的效力，故，程玉辉对涉案房屋没有所有权。第二个焦点，关于程玉辉诉讼请求有无事实和法律依据问题。一审法院于2015年3月12日作出的（2015）川民特字第00001号民事裁定书确认第三人周口农商行对涉诉房屋享有抵押权，并享有相应优先受偿权，该裁定在本案起诉前已发生法律效力。在第三人周口农商行对涉诉房屋的抵押权没有实现或该生效裁定未经法定程序撤销。程玉辉对涉诉房屋主张权利的诉讼请求均不能成立，不符合法律规定。综上所述，程玉辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由程玉辉负担。本判决为终审判决。审判长  智卫东审判员  沈华秋审判员  曹春萍二〇二一年三月十六日法官助理何琼琼书记员刘鑫永