浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初8105号原告：绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司，住所地浙江省绍兴市越城区胜利东路**中兴商贸大厦****。法定代表人：朱海蓉。委托诉讼代理人：杜正江，浙江近山律师事务所律师。委托诉讼代理人：马孙安，浙江近山律师事务所律师。被告：江立民，男，1974年3月22日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：陈华，浙江亿旺律师事务所律师。原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司与被告江立民物业服务合同纠纷一案，原告于2020年9月24日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人马孙安到庭参加第一次庭审，原告委托诉讼代理人杜正江和被告委托诉讼代理人陈华到庭参加第二次庭审，被告江立民经本院合法传唤，未到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付2016年1月1日至2019年8月8日物业服务费48806.5元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与绍兴信达建设开发有限公司签订的《信达银郡前期物业服务合同》合同约定：前期物业服务合同期限自2015年7月1日起至2017年12月31日止由原告为绍兴信达银郡花园小区提供物业服务。物业服务费收取标准为排屋每月每平方米3.5元；车位维护费80元每个每月。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用的时间为每12个月的第一个月上旬；原告与绍兴信达建设开发有限公司于2017年9月29日签订的《信达银郡前期物业服务合同》合同约定：前期物业服务合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止由原告为绍兴信达银郡花园小区提供物业服务。物业服务费收取标准为排屋每月每平方米3.5元；车位维护费80元每个每月。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用的时间为每12个月的第一个月上旬；2019年1月1日至今绍兴信达银郡花园小区的物业服务提供方仍是原告，由于其他原因，原告暂未与该小区的业委会签订新的物业服务合同，但原告在前期物业服务合同的基础上，承诺地下车位收费标准为50元每月每位。原告在签订上述物业服务合同后，依约履行了对绍兴信达银郡花园小区的物业管理义务。被告购买了绍兴信达银郡花园香园6-101室，建筑面积为281.92平方米的房屋一套。为此，被告在享受服务的同时理应履行交费义务，但被告自2016年1月1日至2019年8月8日未缴纳物业服务费。期间，原告曾向其发送律师函的方式催交，但被告至今分文未付。被告答辩：一、2016年1月1日至2016年12月31日物业服务费13760.64元（3.5*281.92*12+80*2*12）因原告主张超过法律规定的诉讼时效，被告认为无需再支付给原告。原告与案外人开发商绍兴信达建设开发有限公司2015年6月19日签订的《信达银郡前期物业服务合同》中第二十一条明确约定，物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。也就是说，2016年1月1日至2016年12月31日止的物业服务费应当在2016年1月10日前缴付，未缴付的自2016年1月11日起为欠费，也就是说在2016年1月11日起开始计算原告向被告主张2016年度物业服务费的诉讼时效。根据我国民法总则的相关规定，诉讼时效为3年，原告向被告主张物业服务费的诉讼时效到2019年1月10日到期。从原告提供的证据可以看出原告是在2020年5月21日开始向被告主张的，原告在该诉讼时效期间未向被告主张权利，其诉讼时效已过，法院不应当支持原告的诉讼请求。二、2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费13760.64元（3.5*281.92*12+80*2*12）已过诉讼时效。同上述理由，本期物业服务费诉讼时效到2020年1月10日到期，原告于2020年5月21日开始向被告主张，诉讼时效已过。三、2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费13760.64元（3.5*281.92*12+80*2*12），被告也无须向原告支付。原告与案外人开发商绍兴信达建设开发有限公司2015年6月19日签订的《信达银郡前期物业服务合同》已于2017年12月31日到期，而信达银郡也已交付相关业主，绍兴信达建设开发有限公司已无权作为开发商再与原告签订《前期物业服务合同》。故原告与绍兴信达建设开发有限公司于2017年9月29日签订的《信达银郡前期物业服务合同》应属无效合同，原告无权依据无效合同向被告主张任何费用，故被告无需支付。四、2019年1月1日至2019年8月8日的物业服务费7607.04元（3.5*281.92*7+50*2*7），鉴于原告未签订新的物业服务合同，且原告自己陈述因为其他原因未签订合同，原告自身存在过错，其没有依据也无权向被告要求支付物业服务费。综上所述，被告无需向原告支付物业服务费，请求驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕各自主张向本院提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。原告提供的前期物业服务合同2份，用于证明双方之间存在的物业服务关系、合同期限及物业收费标准，被告对该证据无异议，本院依法予以认定；律师函、邮政快递面单各1份，用于证明原告曾于2020年5月21日向被告催讨2016年1月1日至2019年8月8日期间物业服务费的事实，被告无异议，本院予以认定；物业服务费欠费业主名单公告及公告照片1组，用于证明原告曾在涉案小区通过在公告栏内张贴公告的方式向被告催讨2016年1月1日至2019年8月8日期间物业服务费的事实，经核对原件，本院对该组照片的真实性予以认定并认定拍摄时间为2020年5月25日；浙江省二手房买卖合同1份，系复印件，用于证明被告于2019年8月8日将涉案房屋出售于案外第三人，被告物业服务费的支付义务截止于2019年8月8日，被告无异议，本院依法予以认定。被告提供的判决书打印件1份，用以证明物业服务合同每年的收费时间为当年的第一月上旬，且原告于2016年4月就在向当时未交物业服务费的业主通过诉讼的方式积极行使权利，因此构成怠于主张其对本案被告的权利。该份证据来源于裁判文书网络公开渠道，本院对真实性予以认定，对证明目的原告有异议，认为原告于2016年尚不清楚信达银郡花园香园6幢101室的真实所有权人，不构成怠于行使权利，本院将综合其他证据及原、被告陈述进行分析。经原告方申请，本院出具调查令，原告代理人向绍兴市越城区行政便民服务中心调取《绍兴市房屋转让合同》1份，用于证明被告江立民于2015年6月2日与案外人孙海松签订了信达银郡花园香园6幢101室的房屋买卖合同，该证据双方均无异议，本院予以认定。本院经审理查明：2015年6月19日，原告与信达银郡花园小区建设单位绍兴信达建设开发有限公司签订《信达银郡前期物业服务合同》一份，合同约定：前期物业服务期限自2015年7月1日起至2017年12月31日止，由原告为绍兴信达银郡花园小区提供物业服务。物业服务费收取标准为排屋3.5元每月每平方米；地下；地下车位80元每个每月服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬。2017年9月29日，原告与绍兴信达建设开发有限公司又签订《信达银郡花园前期物业服务合同》一份，合同约定前期物业服务期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，由原告为绍兴信达银郡花园小区提供物业服务。物业服务费收费标准和缴纳时间、方式的约定同2015年6月19日《信达银郡前期物业服务合同》，车位服务费变更为“80元/月?个（排屋地下室车库按2个车位计费）”。2019年1月1日后，原告仍为绍兴信达银郡花园小区提供物业服务，但原告承诺排屋地下车库按1个车位计算且标准为50元每个每月。2015年6月2日，被告向案外人孙海松购买了信达银郡花园香园6幢1室，建筑面积为281.92平方米，后于2019年8月8日转让他人，转让后新业主到原告处备案。2016年1月1日至2019年8月8日期间的物业服务费原告未交。2020年5月21日，原告通过邮政快递向被告寄送催缴律师函一份，5月22日由他人代收；2020年5月25日，原告在涉案小区通过在公告栏内张贴公告的方式向包括被告在内的部分业主催讨2016年1月1日至2019年8月8日期间的物业服务费。2016年4月1日，原告曾向本院起诉同小区其他业主，要求支付2015年7月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费用。本院认为，本案主要的争议焦点为：一、原告主张2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费是否超过诉讼时效；二、原告主张2018年度物业服务费依据的前期物业服务合同是否有效；三、原告主张2019年度物业服务费是否有依据。对此本院分析如下：就争议焦点一，原告认为诉请时效起算自权利人知道或应当知道权利被侵害之日起计算，其中包括要知道侵害权利的义务人是谁，被告没有向原告表明自己的业主身份，原告不知道被告是涉案物业的真正业主，无法向被告主张权利，故不存在怠于行使权利的问题；被告认为对于原告来说，原告登记处该物业的原业主就是原告知道的真正义务人，原告没有向原业主主张权利，就是怠于行使权利。本院认为，诉讼时效制度之立法目的在于督促权利人尽快、积极地向义务人主张其合法权利，而不应做一个“躺在权利上睡觉的人”，因此“知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定不应机械地理解为诉讼时效自权利人通过被动接受信息的方式了解到具体义务人之日起计算，其中“应当知道”也强调了权利人在权利受损后，应积极主动查找义务人，唯有在其穷尽一切可能之方式而仍无法得知具体义务人时，方能产生不起算诉讼时效之法律效果。本案中，原告应当知道案涉物业业主即为应交纳物业服务费的义务人，该业主真实身份并非无法查找，且原告当时知道的为原业主孙海松，但原告未能证明在2020年1月10日之前向原业主主张过权利或其设法查找过业主真实身份，根据合同约定的物业服务费支付期限，2016年度和2017年度的物业服务费，原告丧失要求被告履行之胜诉权。故对原告要求被告支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求，本院依法不予支持。就争议焦点二，原告认为2018年度的《前期物业服务合同》系合同签订双方真实意思表示，合同有效；被告认为此时物业已全部交给业主，绍兴信达建设开发有限公司无权作为开发商再与原告签订《前期物业服务合同》，故2018年度的《前期物业服务合同》无效。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。即在小区业主、业主大会选聘新的物业服务企业之前，亦或是尚未选举业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同的，建设单位自然享有签订前期物业服务合同之权利。本案中，被告未提供证据证明其所在的信达银郡花园小区业主、业主大会已于2018年之前选聘了新的物业服务企业，故建设单位绍兴信达建设开发有限公司在第一份前期物业服务合同期限届满后，有权再与原告签订2018年度的《前期物业服务合同》，被告作为业主应受合同约束，该《前期物业服务合同》亦不存在其他合同无效的情形，故对被告抗辩该合同无效、无须支付2018年度物业服务费的意见，本院不予采纳。对原告要求被告支付2018年度物业服务费13760.64元（281.92平方米*3.5元*12月+80元*2个*12月）的诉讼请求，本院予以支持。就争议焦点三，原告认为因业主委员会成立后未能召开业主大会且几乎处于瘫痪状态，未能签订物业服务合同，但2019年原告提供了实际的物业服务，被告也享受了原告提供的物业服务，应当交纳物业服务费；被告认为，2019年度原告未签订物业服务合同，无权向被告收取物业服务费。本院认为，本案中，在前期物业服务合同履行期限届满后，被告所在小区业主委员会未与原告签订物业服务合同也未选聘其他物业服务人，而原告继续为被告所在小区提供了事实上的物业服务，小区业主也实际接受了被告提供的服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条的规定，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。故原告要求被告支付2019年1月1日至2019年8月8日的物业服务费，于法有据，本院予以支持，金额核算为7526.59元（281.92平方米*3.5元*7.26月+50元*1个*7.26月）。综上，依照《物业管理条例》第七条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第九百四十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江立民支付原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司物业服务费21287.23元，于本判决生效之日起三十日内履行；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1020元，财产保全费520元，合计1540元，由原告负担868元，被告负担672元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  何鲁峰人民陪审员  胡伟强人民陪审员  林敏岳二〇二一年三月十九日书 记 员  陆迎龙附：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。112