湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘09民终118号 上诉人（原审原告、反诉被告）：周逢春，女，1965年1月25日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。 委托诉讼代理人：朱艳，女，1989年3月2日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区，系周逢春女儿。 上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南中维商业管理有限公司，住所地湖南省益阳市赫山区益阳大道万达广场**。 法定代表人：曹新宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：江欣，北京市兰台（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向丁译，北京市兰台（长沙）律师事务所实习律师。 上诉人周逢春因与上诉人湖南中维商业管理有限公司（以下简称中维公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初3854号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人周逢春的委托诉讼代理人朱艳、上诉人中维公司的委托诉讼代理人江欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 周逢春上诉请求：撤销（2020）湘0903民初3854号民事判决第二项，改判中维公司赔偿周逢春违约金19800元，并承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由：《中维美食广场商铺承包经营合同》第19.7条约定：本合同因中维公司违约而提前终止的，中维公司应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。周逢春与中维公司签订的合同中约定经营品类为酸辣粉，是因为中维公司只允许周逢春上报一个经营产品。另外，案涉承包合同未明确约定中维公司承担品类排他经营保护的合同义务，在实际履行中，周逢春新上的产品与美食广场内其他商户有冲突时，中维公司要求周逢春下架新上的产品，但中维公司允许其他商户中途改变经营品类经营与周逢春相似的产品，显然违反了双方之间的约定，周逢春有权单方终止合同，并要求中维公司双倍返还履约保证金。 中维公司上诉请求：撤销（2020）湘0903民初3854号民事判决，改判：1.中维公司不予返还周逢春履约保证金19800元；2.周逢春向中维公司支付自2019年10月至2020年6月拖欠的租金18301元；3.周逢春承担本案诉讼费用。事实与理由：一、周逢春单方违约在先，应当承担违约责任。案涉承包合同19.7条约定：本合同因周逢春违约而提前终止的，中维公司有权没收本合同项下之履约保证金并视为周逢春应付的违约金。周逢春无正当理由单方面擅自终止合同，未按照合同约定时间提前向中维公司通知和协商合同解除事宜，造成中维公司经济损失，应当向中维公司承担违约责任，因此周逢春向中维公司缴纳的履约保证金19800元不应当返还。二、周逢春向中维公司支付欠缴的租金。案涉承包合同17.13条约定：委托承包经营期限内，中维美食广场商户的调整、变化、停业等情况均不影响本合同的正常履行，不属于中维公司违约，中维公司也无需承担责任，周逢春不得以此为由要求减免承包经营费、变更或终止本合同。19.9条约定：......在按争议解决方法处理期间，周逢春仍应当继续履行本合同项下各项交费义务。根据案涉承包合同，周逢春应向中维公司支付自2019年10月至2020年10月连续欠缴租金33388元。即使案涉承包合同解除时间认定为2020年7月份，周逢春也应当向中维公司支付自2019年10月至2020年6月连续欠缴的租金18301元。三、周逢春入驻美食广场一次性缴纳的入驻费与租金无关。一审酌情认定周逢春不需要补交租金没有事实依据。 中维公司针对周逢春的上诉辩称，一审认定事实清楚，中维公司不存在违约行为。周逢春自行单方解除合同，存在违约，履约保证金不应当退还。 周逢春针对中维公司的上诉辩称，一、中维公司违约在先。中维公司允许泡客小海鲜更改其经营项目为凉面、热干面等产品，未知会周逢春，周逢春上架与美食广场内其他店铺相似的烤小黄鱼等产品，却被要求下架，中维公司的处理态度，能够认定中维公司违约在先，故履约保证金应予以退还。二、周逢春提供的补充协议能够证明2019年4月周逢春已由铺位S19调整为S17、租金由6600元/月调整为4700元/月的事实，故周逢春不需要补缴租金。 周逢春向一审法院起诉请求：1.判令解除周逢春与中维公司签订的编号为201812030102的《中维美食广场商铺承包合同》；2.判令中维公司返还周逢春2020年6月20日至6月26日营业额2922.13元；3.判令中维公司双倍退还周逢春履约保证金共计39600元、商铺进场费48000元、质量保证金5000元，水电预存款2000元；4.判令中维公司承担本案所有诉讼费用。 中维公司向一审法院反诉请求：1.判令周逢春立即支付拖欠的2019年10月至2020年10月承包经营费33388元；2.判令周逢春承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：中维公司是益阳万达广场内中维美食广场商铺的合法承租人，对该商铺有经营管理权。2018年12月4日，周逢春与中维公司签订了《中维美食广场商铺承包合同》，约定周逢春承包经营万达中维美食广场S19商铺，作为酸辣粉业态的专业经营商，租赁经营期限45个月，自2018年12月10日至2022年8月31日，约定周逢春未经中维公司同意，不得擅自改变经营品牌和经营项目，承包金起始月为6600元，2019年12月1日至2020年11月30日为每月7062元，该商铺产生的水电等费用由周逢春承担并及时足额支付。合同签订后，周逢春按照合同约定交纳了履约保证金19800元和质量保证金5000元，合同约定保证金和余额在合同终止时无息退还；商铺进场费（包括电力扩容费、收银系统服务费、报警器安装费、宣传推广费及进场协调费）48000元，水电预存款2000元。按照合同约定，周逢春在经营中的营业收入纳入中维公司提供的收银系统统一管理，周逢春陈述其应付租金自2019年7月开始直接由中维公司扣收，中维公司陈述自周逢春搬至S17商铺后，租金按每月4700元收取的，但这是给予的优惠政策，其有权随时取消。2020年5月28日，周逢春与中维公司签订补充协议，约定周逢春承租商铺变更为S17，租金自2020年6月1日起由每月6600元调整为5029元。周逢春庭审中陈述，商铺实际在2019年5月已经调整到S17，2020年6月1日的协议系补签。周逢春在经营过程中，发现中维美食广场内原“泡客捞汁小海鲜”经营店经中维公司同意改为经营螺蛳粉等粉、面食类产品，与周逢春经营品类雷同，中维公司违背了曾在招商过程中宣传的以及跟周逢春沟通中阐明的不招品类重复者、品类排他经营保护的经营政策，遂向中维公司提出异议，并于2020年6月28日在通知中维公司的负责店长后撤场。周逢春于2020年7月2日起诉了中维公司，要求解除合同并要求退还保证金等；案件经过开庭审理后，2020年8月27日，周逢春撤回了起诉。根据周逢春与中维公司均提交的2020年6月20日至6月26日的周对账单，中维公司未返还周逢春的营业收入为3533元，应付管理费600.61元，应扣手续费10.26元。另中维公司提交的2020年6月27日至2020年7月3日的周对账单显示6月电费为668.1元，6月水费36元。 一审法院认为，中维公司与周逢春之间成立租赁合同关系，双方均应按照诚实信用原则履行合同义务。周逢春在合同中约定的经营品类为酸辣粉，中维公司允许其他商户经营螺蛳粉等粉、面食类产品，与周逢春经营的产品不属于同一产品，且合同也未约定中维公司有保障周逢春独家经营某一品类的义务，周逢春主张中维公司存在恶意违约行为的意见，不予采纳。中维公司的招商和对商户的管理过程中，均表示其对于商户的经营品类有严格的要求和管理，商户可以合理信赖中维公司将采取措施控制同类同业竞争以保护商户的经营利益。本案中，中维公司虽未在合同中明确约定将承担品类排他经营保护的合同义务，但其允许其他商户中途改变营业品类经营与周逢春相似的产品，显然超出了周逢春基于对于中维公司信赖而产生的对美食广场环境的合理预期，也必将给周逢春的经营带来负面影响。基于公平原则，应当允许周逢春解除合同，但其未经与中维公司充分沟通协商解除合同，就采取单方径行撤离的方式终止履行合同，同样也有违诚信原则，也将给中维公司对商场的管理造成负面影响。鉴于周逢春已经撤离，且已经在2020年7月初通过起诉方式明确告知了中维公司要求解除合同的意愿，对于周逢春要求解除合同的诉讼请求，予以支持。周逢春单方撤离后，在中维公司招商新的商户入驻前，存在一定的租金损失，但鉴于周逢春在入驻前一次性缴纳了入驻费等48000元，而周逢春实际经营期间只有约定期间的一半，酌情决定周逢春自撤离美食广场次月起不另行补偿中维公司的租金损失。合同终止履行后，履行保证金19800元、质量保证金5000元和水电预存款2000元，中维公司应予退还。尚未结算的营业款，扣除管理费、手续费和水电费后，中维公司还应退还给周逢春2218.03元。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条规定，判决：一、湖南中维商业管理有限公司自判决生效之日起十日内支付周逢春29018.03元；二、驳回周逢春的其他诉讼请求；三、驳回湖南中维商业管理有限公司的反诉请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2240元，减半收取1120元，由周逢春承担850元，由湖南中维商业管理有限公司承担270元；反诉费320元，由中维商业管理有限公司承担。 二审中双方均未提交新证据。 一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方当事人对案涉承包合同已于2020年7月解除，中维公司退还周逢春质量保证金、水电预存款、未结算的经营额共计9218.03元，均不持异议，本院予以确认。本案二审争议焦点：1.周逢春与中维公司是否存在违约行为。2.周逢春是否欠缴租金。 关于焦点一。案涉承包合同约定周逢春的经营项目为“酸辣粉”，并未约定中维公司保障周逢春独家经营某一产品，中维公司允许其他商户经营“螺蛳粉”等粉类、面食产品，与周逢春的经营项目并不相同，周逢春提出中维公司违约双倍退还履约保证金19800元的主张不成立。另中维公司虽未在合同中明确约定将承担品类排他经营保护的合同义务，但允许其他商户中途变更经营品类，经营与周逢春商铺相似的产品，同时又限制周逢春推出其他经营品类，显然超出了周逢春对中维公司经营管理的合理信赖。周逢春经多次与中维公司交涉产品项目问题而无法得到解决后，通知中维公司的负责店长撤离S17商铺。如判令中维公司不退还履约保证金显然不公，中维公司以周逢春违约为由不退还履约保证金19800元的主张不成立，不予支持。 关于焦点二。案涉承包合同第8.1.2条约定，承包经营费采取按季度支付一次的方式预交，周逢春应当在每个交费期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向中维公司一次性足额支付下个交费期的承包经营费。根据双方当事人的陈述、举证事实结合本案案情，能够认定租金缴纳方式自2019年10月起由中维公司在周逢春营业额中直接扣除。根据中维公司提交的商铺周对账单（公司财务版），自2019年10月至2020年6月，周逢春商铺预扣租金均为4700元。周逢春的陈述与中维公司提供商铺周付账单能够相互印证，足以认定租金数额于2019年10月变更为4700元的事实。故中维公司主张周逢春欠缴租金缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，周逢春、中维公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计2855元，由周逢春负担295元，湖南中维商业管理有限公司负担2560元。 本判决为终审判决。 审判长  曾艳红 审判员  周佑明 审判员  彭 青 二〇二一年三月十七日 书记员  李凤姣