江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初2962号 原告：汤国芳，女，汉族，1963年1月21日出生，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：刘超，江苏普非特律师事务所律师。 被告：胡祥，男，汉族，1989年3月15日出生，住淮安市淮安区。 原告汤国芳与被告胡祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汤国芳及其委托诉讼代理人刘超、被告胡祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤国芳向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2020年7月12日签订的房屋买卖合同；2、被告返还购房款337725.24元并承担违约金70000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求为：被告双倍返还定金140000元及返还房款266997.24元。 事实和理由：2020年7月12日，原告汤国芳与被告胡祥签订房屋买卖合同一份，合同约定被告将淮安区亚特蓝郡21号楼1706室出售给原告汤国芳。签订合同后，原告按照合同约定和被告要求将定金70000元（合同签订前已给付）和首付款310000元打入被告胡祥指定的账户。但直至目前，原告发现被出售房屋有他项权证，无法办理过户手续，目前房屋已经被法院司法拍卖，导致合同无法履行。 被告胡祥辩称，一、原告诉称的是事实，对解除合同无异议；二、对欠原告的购房款款337725.24元有异议，我没有收到这么多钱，我只收到6万元和原告代还的房贷款266997.24元。 原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据： 1、原告身份证复印件1份，证明原告主体资格。 2、房产独家委托协议一份，证明被告与案外人岳留兵签订委托协议一份，被告将案涉房屋委托岳留兵独家出售，及代为收取定金等事宜。 3、定金收条一份，微信支付宝转账记录，证明原被告达成房屋买卖合同意向，原告将购房定金7万元转入被告委托的岳留兵的账户。 4、房屋买卖合同一份，证明原、被告正式签订房屋买卖合同，被告将案涉房屋出售给原告。 5、购房首付款收条、兴业银行转账记录，证明原告按照合同约定将房屋首付款31万元打入被告指定的中介人员账户（何庆玉）。 6、个人贷款还款证明、提前还款通知书照片，证明被告用原告给付的首付款还清了银行放贷266997.24元。 7、微信转账记录一张，证明房屋中介发现被告房屋有抵押登记无法过户后，将首付款还房贷后剩余的42274.76元返还给原告，被告实收266997.24元。 8、不动产登记信息查询结果一份、涉案房屋司法拍卖手机截屏照片一张，证明涉案房屋不动产权抵押情况，且已经被拍卖，双方签订的房屋买卖合同无法履行。 经本院组织质证，被告对原告所举证据质证意见为：对上述证据1-8真实性无异议。是我委托岳留兵出售涉案房屋给原告，房屋买卖合同也是我与原告签订的；购房款31万元我收到的是266997.24元是用于还银行贷款，其中还房贷后剩余的42274.76元返还给原告；原告主张定金70000元我实际收到的是60000元，岳留兵收到70000元后少给了我10000元。 本院经审理认定事实如下：2020年3月8日，被告胡祥（甲方）与淮安敏如房地产中介有限公司的岳留兵（乙方）签订《房产独家委托协议》，主要约定：甲方自愿将坐落在亚特蓝郡21号楼2单元1706室的房屋委托乙方出售。甲乙双方协商后，甲方净得总房价玖拾伍万元，总房价溢价部分作为敏如房屋中介服务部佣金。甲方委托事项：1、介绍购房人并促成签订交易合同；2、委托乙方办理房屋转让后的转移登记手续；3、当乙方与买方看房磋商后达到甲方此销售协议价格时，委托乙方代收购房定金。……。 2020年3月25日案外人吴淑悦代原告汤国芳交付定金50000元、保证金20000元。 2020年7月12日，被告胡祥（卖方）与原告汤国芳（买方）及经纪方中商地产签订《房屋买卖合同》一份，约定：交易标的：乙方购买甲方位于亚特蓝郡21号楼106室的房屋，套内面积117.27平方米，房产证号00××30；成交价款：该房屋转让总价款为玖拾玖万元整（￥：990000元）。产权现状：该房屋有抵押，卖方应当在签订本合同后个工作日内办理完毕赎楼手续并将房产证原件交付经纪方办理过户手续。交易定金：买方同意在签订本合同之同时按以下第（2）中方式向卖方支付定金人民币柒万元整（¥70000元）：（1）上述定金由经纪方托管，经纪方收到此定金即视为卖方收讫……；（2）上述定金由卖方收讫，卖方须将房产证原件托管于经纪方作转让过户之用，经纪方协助查验该房屋的产权状况；（3）其他方式。付款方式：除定金外的房款玖拾贰万元整（¥920000元）为第二部分房款，买方按银行按揭贷款支付。（1）买方须在办理该房屋产权过户手续前付清首付款（除已付定金和贷款部分）人民币叁拾壹万元整（31000元）……。违约责任：1、如因卖方原因（包括但不限于另行出售此房屋、权属不清晰、未能取得共有人同意、价格变动等）导致本协议不能履行，视为卖方违约，卖方须双倍返还定金给买方。 2020年7月15日，原告汤国芳通过其丈夫杨成龙的账户转账310000元，注明：转账用途为购房首付款。同日，被告胡祥出具购房首付款收条一份，确认其受到购房首付款310000元。之后，购房首付款中的266997.24元用于归还涉案房屋的银行按揭贷款，后因涉案房屋买卖合同无法继续履行，被告胡祥委托的中介将42274.76元退还至杨成龙的账户中。 另查明，不动产登记薄信息查询结果显示：2020年6月5日，涉案房屋设有不动产抵押登记，抵押权人为卜鲲鹏，抵押金额为60万元，抵押证明号为苏（2020）淮安区不动产证明第09999373号。201年1月12日，涉案房屋已经被司法拍卖。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，被告胡祥与原告汤国芳所签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方当事人应当全面履行合同义务。 合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告已经按约支付了定金70000元、购房首付款310000元（被告已退回42274.76元），被告未按约履行，且因涉案房屋被抵押给他人，已被司法拍卖，涉案房屋买卖合同无法继续履行。原告请求解除房屋买卖合同，被告表示同意，依据《民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请副本送达对方时解除。本案自起诉状副本公告送达起始时间为2020年11月25日，自公告之日起经过60日即视为送达，视为本院于2021年1月25日向被告公告送达起诉状副本。故原、被告双方解除房屋买卖合同的时间应为2021年1月25日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因合同已经解除，被告应当返还原告已付的购房首付款310000元-42274.76元=266997.24元给原告。 涉案房屋已被抵押、司法拍卖，系卖方被告胡祥的原因导致房屋买卖合同不能履行，视为卖方违约，被告胡祥应当双倍返还定金给买方原告汤国芳。 依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条之规定，判决如下： 一、被告胡祥于本判决生效后十日内返还原告汤国芳购房首付款266997.24元； 二、被告胡祥于本判决生效后十日内双倍返还原告定金140000元。 本案案件受理费7416元（原告已预交7416元），由被告胡祥负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（账户：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；账号62×××244）。 审 判 长  张 琰 审 判 员  王玉辉 人民陪审员  伏永明 二〇二一年三月九日 法官 助理  董桂琴 书 记 员  董桂琴 附页-裁判文书所依据的法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请副本送达对方时解除。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第十条民法典实施前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第第五百六十五条第二款规定。