贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终156号上诉人（原审原告）：贵州恒达盛安物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区石林路10号昆伦奥林花园22-1-3号。法定代表人：黄芸，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：李忠勇，男，汉族，1989年9月19日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：李世英，女，汉族，1966年1月12日出生，住贵州省贵阳市观山湖区（系被上诉人李忠勇姑妈）。上诉人贵州恒达盛安物业管理有限公司（以下简称恒达盛安公司）因与被上诉人李忠勇物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初8118号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒达盛安公司上诉请求：1、撤销原审民事判决书第二项，改判被上诉人按年率利24%向上诉人支付逾期付费的滞纳金至拖欠物管费交清之日止（暂算至2019年12月31日的滞纳金为1909.26元），支付代理费1600元；2、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实及理由：一、一审判决以上诉人服务存在瑕疵为由驳回上诉人要求被上诉人支付滞纳金和承担律师代理费没有依据。奥林小区占地12万多平米，有业主868户，上诉人为小区提供物业服务十年间，服务工作获得了小区业委会及绝大多数业主的认可，并多次获得社区表彰。上诉人接受业委会的聘用后，兢兢业业履行合同义务，被上诉人接受了上诉人提供的服务，应当支付物业服务费。《物业管理合同》约定，被上诉人未按约缴纳物业费的行为属于违约行为，依法应支付滞纳金，并承担上诉人提起诉讼产生的诉讼费、诉讼代理费。二、被上诉人房屋墙体渗水属房屋质量问题，不是拒绝交纳物业费的理由。根据相关规定，在保修期限内房屋出现质量问题应由房开商负责维修，保修期限届满后，则应动用房屋维修资金维修。维修基金的使用，需占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。因此，被上诉人的房屋出现质量问题，不应由上诉人进行维修，一审判决关于上诉人应承担业主房屋出现质量问题的维修义务没有依据的。被上诉人李忠勇答辩称：物业公司未按照合同约定履行物业服务合同职责，对于三通费退还问题，物业回复已经上缴国家，与物业公司无关。业主不愿缴纳物业费，是因为2016年有相关判决要求物业公司整改，但是物业公司至今未整改，对于业主提出的问题，物业公司随意应付，以此来起诉业主要求交物管费，是物业公司的原因导致该纠纷的发生，应该从其自身找原因。恒达盛安公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付2017年1月至2018年12月的物业费2652元，按年利率24%支付滞纳金至拖欠物管费交清之日止（暂计算至2019年7月31日的滞纳金为687.86元），支付代理费1600元；2、案件受理费等相关费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2015年12月28日，昆仑奥林花园小区业主委员会（甲方）就其昆仑奥林花园小区的物业管理与恒达盛安公司（乙方）签订了《物业管理合同》，将其物业交由恒达盛安公司进行管理，第二条约定合同期限：从2016年1月1日至2016年12月31日止；第三条约定物业管理服务内容：承担本物业公共部分（包括基础、内外承重墙体、楼板、户外墙面等）的小修、养护和管理；承担本物业公共设施设备的小修、养护、运行和管理；环境卫生；小区秩序维护管理服务；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理服务……负责向业主收取相关费用；第五条约定物业服务费等费用及交费时间：物业服务费由业主按其拥有住宅物业的建筑面积（以产权登记证的面积为准）交纳给乙方，具体为：1住宅物业服务费：2016年度按每月每平方米1.45元（年交）收取，交费时间为2016年12月31日之前，2016年2月29日前交纳2016年全年度住宅物业服务费的按优惠价每月每平方米1.2元收取；2016年3月1日至2016年12月31日期间缴纳全年度住宅物业费按每月每平方米1.45元收取；拖欠2016年1月1日之前住宅物业服务费的业主，按照2016年1月1日之前签订的物业合同收费约定执行，2016年12月31日起视为逾期交纳，从逾期之日起每日按2016年之前每年全年度每月每平方米1.45元物业服务费的3‰加收滞纳金；若乙方因业主欠费提起诉讼的，欠费业主须承担产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等费用）。2016年12月20日、2018年12月27日，昆仑奥林花园小区业主委员会又与恒达盛安公司就前述小区物业管理分别签订了两份《物业管理合同》，约定的合同期限分别为2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日，两份合同约定逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按前一年每年全年度每月每平方米1.45元物业服务费的1‰加收滞纳金。其余约定与2015年12月28日签订的《物业管理合同》基本相同。在本案合同签订前，恒达盛安公司就已经入驻案涉小区并开始提供物业管理服务，在其提供物业服务期间，多次对小区生活用水进行检测，结果均为达标。奥林花园业主委员会于2015年5月5日对恒达盛安公司提供的物业服务评价为很满意，希望物业公司把这样良好为住户着想的作风继续下去。观山湖区奥林居民委员会出具了一份《奥林小区状况》，主要内容是恒达盛安公司在卫生保洁上制定了奖惩制度，聘请了专业绿化公司，小区环境卫生干净、绿化也好，聘请泥工对小区路面及脱落砖块进行修复；保安24小时轮流巡逻，2014年恒达盛安公司被评为“两严一降”先进单位，2017年奥林小区获得六好院落称号，2018年获得十佳爱心小区称号；奥林小区在所在社区各项测评都是良好。此外，恒达盛安公司提供多张照片显示：其在各时段对小区公共设施及环境进行维修、养护、绿化等管理。李忠勇系案涉小区业主，其所购房屋建筑面积为76.21平方米。其提交的房屋照片显示：其房屋因外墙渗水导致室内部分墙体及木地板发霉。2017年10月14日，恒达盛安公司向李忠勇出具的一份《收据》显示李忠勇交纳了2015年12月31日至2016年12月31日的物业费共计1326元。该《收据》加盖了恒达盛安公司服务中心印章。此后李忠勇因其房屋墙体渗水未能得到有效解决，未再按时足额交纳物业服务费用，原告恒达盛安公司遂诉来一审法院并提出如前诉请。另查明，原告为实现债权，与贵州省贵阳市南明区沙冲法律服务所签订了《委托代理协议》，委托该所法律服务工作者代理诉讼事宜，并向该所支付了代理费1600元。一审法院认为，原告与案涉小区业主委员会签订的《物业管理合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……。”的规定，李忠勇作为案涉小区业主，《物业管理合同》对其具有约束力，双方应按合同约定各自诚实信用地全面履行合同约定义务。本案争议的焦点应为：李忠勇房屋漏水可否作为抗辩理由不向恒达盛安公司支付物业服务费。通过法庭调查，确认李忠勇确有部分物业服务费用未交纳。从被告举证及庭审查明情况看，被告房屋确实存在外墙渗水问题，该外墙渗水的维修义务，双方合同明确约定由原告履行，原告提交的照片也证实其已对被告房屋的外墙进行了处理。同时，物业公司提供的是一项公共性服务，其提供的服务范围不仅外墙维修一项服务，还包括绿化，卫生、照明、安保等其他服务，被告仅以其不及时履行维修外墙这一项服务拒绝交纳物业服务费用的抗辩与原告提供的服务不对等，不足以作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由，故其主张一审法院不予采纳。原告诉请的物业服务费为从2016年1月至2019年12月共计5304元，但李忠勇举证证实其已交纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业费，则李忠勇尚欠物业费为3978元，应支付给原告。因原告的物业服务履行存在瑕疵，其无主张违约责任及律师代理费的基础，故其诉请的违约金及律师代理费一审法院不予支持。如原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有充分证据证实，可另案请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决：一、被告李忠勇于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒达盛安物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计3978元；二、驳回原告贵州恒达盛安物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取225元，由被告李忠勇负担。本院二审期间，当事人未向本院提交新证据。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，本院争议的焦点为业主李忠勇是否应当支付物业费、滞纳金以及律师代理费的问题。案涉小区业委会作为小区业主选举产生的代表机构，有权代表全体业主名义与恒达盛安公司签订《物业管理合同》。《物业管理合同》签订后，恒达盛安公司进驻奥林花园提供物业服务，业主接受物业服务应当依约按时交纳物业服务费。恒达盛安公司是否履行合同义务。本院认为，一方面，恒达盛安公司举示的证据不仅证明其为小区提供物业服务的事实，还证明其提供的物业服务得到了相关职能部门的认可和表彰。业主李忠勇举示的证据证明恒达盛安公司提供的物业服务存在瑕疵。本院认为，物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，李忠勇拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和恒达盛安公司的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。恒达盛安公司作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。对于恒达盛安公司服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。《物业管理合同》第三条约定恒达盛安公司提供物业管理服务内容为：承担本物业公共部分（包括基础、内外承重墙体、楼板、户外墙面等）的小修、养护和管理。李忠勇所有的房屋墙体渗水属实，恒达盛安公司进行了维修。李忠勇主张恒达盛安公司未彻底解决房屋墙体渗水的问题，导致墙体发霉拒绝交纳物业管理费。李忠勇所有的房屋外墙漏水系房屋质量问题，不应当由物业公司承担责任。但是，恒达盛安公司应当积极与业主解释、沟通、协商，以解决问题。业主也应当体谅和支持物业公司，不应当一味地以拒交物业服务费进行对抗，否则物业公司将难以为继，更无法保证提供优质的物业服务，长此以往，对整个小区的物业管理亦极其不利。综上，原审判决以恒达盛安公司已经尽到主要的物业服务义务，鉴于恒达盛安公司提供的物业服务存在瑕疵，驳回恒达盛安公司要求李忠勇承担滞纳金以及律师代理费的诉讼请求公平、合理，本院予以维持。综上所述，贵州恒达盛安物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贵州恒达盛安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 龙 珑审判员 颜 云审判员 刘 佳审判员 庞 敏二〇二一年三月五日书记员 潘盛机