河南省夏邑县人民法院执 行 裁 定 书(2020)豫1426执异52号案外人：曹东丽，女，1973年5月15日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托代理人：梁钊，河南栗风律师事务所律师。代理权限：特别授权。申请人：郑英，女，1967年7月5日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托代理人：刘志伟、朱可可，河南言华律师事务所律师。代理权限：一般代理。被申请人：张亚丽，女，1974年3月12日出生，回族，住所地河南省夏邑县。被申请人：苏国庆，男，1971年10月1日出生，回族，住所地河南省夏邑县。在本院执行申请人郑英与被申请人张亚丽、苏国庆民间借贷纠纷一案中，案外人曹东丽于2020年7月15日向本院提出书面执行异议，要求依法解除本院（2020）豫1426执保123号查封公告中依据本院（2020）豫1426民初995号民事裁定书对被申请人张亚丽、苏国庆名下位于夏邑县汇景豪庭6号楼3单元三层西户房产的查封的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。在审查过程中，申请人郑英向本院提出听证申请，本院依法于2020年12月8日上午9时组织各方当事人进行了听证。案外人曹东丽及其委托代理人梁钊，申请人郑英及其委托代理人朱可可到庭参加听证，被申请人张亚丽、苏国庆经本院通知无正当理由未参加听证。本案现已审查完毕。案外人曹东丽称，贵院依申请人郑英的申请，于2020年6月28日作出（2020）豫1426执保123号查封公告，查封了被申请人张亚丽、苏国庆坐落于夏邑汇景豪庭6号楼3单元三层西户房屋一套。因为其于2015年7月3日与被申请人张亚丽、苏国庆签订了就位于夏邑汇景豪庭6号楼3单元三层西户房屋的买卖合同，价款25万元，已支付房款25万元。合同签订后，张亚丽、苏国庆就将房屋钥匙交付给了案外人，并一同到拆迁指挥部办理了登记备注。后案外人占用了该房屋并进行了装修、居住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其在贵院查封前就已签订有房屋买卖合同并已交清房款同时占有使用了该房屋，只是因为涉案房屋是拆迁安置房而未能办理房产过户登记手续，并非案外人自身原因所致。因此，案外人对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，请求贵院依法解除对涉案房屋的查封。申请人郑英称，案外人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利不能够排除执行，应当依法驳回其异议申请。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让：未依法登记权属证书；共有房地产未经其他共有人书面同意的。因此，案外人与被申请人的购房合同违反法律规定，且异议人也无法证明其已支付全部购房款，应当驳回其异议申请。案外人曹东丽为支持其异议请求向本院提交以下证据材料：1、2020年4月14日本院制作的（2020）豫1426民初995号民事裁定书、（2020）豫1426执保123号查封公告各一份，内容是查封被申请人苏国庆名下位于夏邑汇景豪庭6号楼3单元三层西户房产一套，查封期限为三年；2、2015年7月3日其与张亚丽、苏国庆签订的《售房合同》及收据各一份，用以证明其于2015年7月3日与张亚丽、苏国庆签订了房屋买卖合同，购买了汇景豪庭6号楼3单元3楼西户的房屋一套，并支付了全部购房款，张亚丽、苏国庆将房屋交付给曹东丽；3、夏邑房屋征收与补偿管理办公室办理《安置房办理房产证登记表》电脑截图一份，证明其购买张亚丽、苏国庆房屋后到安置办申请办理房产证并备案，安置房都没有办理房产登记；4、2015年7月3日汇景豪庭交房费用表、2015年7月16日临时公约承诺书、区域防火责任协议书、装修承诺书各一份，2015年7月至2020年7月电力局用户购电记录查询报表两页、汇景豪庭电费专用发票三张、2015年7月13日水电报户费、垃圾清运费、物业费、电梯运营费收据各一张，天然气缴费发票三张，2015年7月至2020年6月水费交费查询单两页，2020年7月23日河南福鑫美致物业服务有限公司夏邑分公司出具的证明一份。上述证据证明张亚丽、苏国庆于2015年7月将涉案房屋交付给曹东丽，曹东丽已实际接受并占有涉案房屋，后装修居住至今；5、和谐大道工程建设房屋安置改签协议复印件一份，甲方为夏邑房屋征收管理办公室，乙方为苏国庆、张亚丽。乙方原协议全称搬迁安置补偿协议书，协议安置面积632.9㎡。乙方自愿选择在汇景豪庭、力盟华府安置，汇景豪庭安置房屋：6号楼3单元3层东户，135.43㎡；6号楼3单元3层西户，138.38㎡；9号楼3单元7层东户，133.04㎡，共计3套，面积406.85㎡。乙方原协议安置面积632.9㎡，本次实际安置面积406.85㎡，差额面积226.05406.85㎡。证明张亚丽、苏国庆对涉案房屋拥有所有权，没有办理房产登记但是不影响其处置可以上市交易。房地产管理法第38条管理性规定并不能导致案外人的买卖合同无效。本院根据申请人郑英的申请于2020年12月31日签发律师调查令，由申请人郑英的委托律师2021年1月调取了在夏邑档案馆存放的张亚丽与苏国庆于2013年6月28日在夏邑民政局婚姻登记处办理离婚登记手续时提交的《离婚登记申请表》和《离婚协议书》以及在夏邑房屋征收与补偿管理办公室调取的夏邑房屋征收与补偿管理办公室与苏长军、苏国庆签订的《搬迁安置补偿协议书》和2014年3月11日夏邑房屋征收与补偿管理办公室与苏国庆、张亚丽签订的《和谐大道工程建设房屋安置改签协议》各一份。本院查明，2015年7月3日，案外人曹东丽（乙方）与被申请人苏国庆、张亚丽（甲方）签订一份《售房合同》。双方约定由甲方自愿将其坐落在夏邑汇景豪庭小区6号楼3单元三层西户（建筑面积135.43平方米）的房屋出卖给乙方，总价款25万元。乙方一次性付清房款后，甲方交付房门钥匙。案外人曹东丽于签订合同的当日付清购房款，被申请人苏国庆、张亚丽将房屋钥匙交付给了曹东丽，并一同到拆迁指挥部办理了登记备注。2015年7月13日，案外人向汇景豪庭财务部交付水电户收费1300元、天然气收费2300元、有线电视200元、垃圾清理费200元、装修押金1000元、电梯运营费200元，合计5200元。案外人对该房屋进行装修并居住至今。另查明，被申请人苏国庆、张亚丽名下的上述房产是苏国庆及其父亲苏长军的拆迁安置房，至二人出卖时尚未办理房地产登记手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记”。本案中，案外人曹东丽在人民法院查封之前就与被申请人苏国庆、张亚丽签订合法有效的商品房买卖合同，案外人并按合同约定付清了全部购房款又交纳了各项费用，只是因为涉案房产系拆迁安置房，在一定期限内不能办理房产登记手续而未能办理房产过户登记手续。根据上述司法解释的规定，案外人对涉案房产享有不动产物权期待权，其权利足以排除强制执行。申请人郑英认为案外人与被执行人签订的购房合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，应认定为无效合同。由于该条法律规定系管理性规定而非效力性规定，不符合原《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”所指的合同无效的情形，应当认定上述案外人与被执行人签订的购房合同合法有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对被申请人苏国庆、张亚丽坐落在夏邑县汇景豪庭小区6号楼3单元三层西户房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  夏东红审判员  乔战坡审判员  徐静雷二〇二一年三月二十一日书记员  刘 萍