辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终162号上诉人（原审被告）：桑晓薇，女，1965年4月10日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：王慧，辽宁双护律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柴德英，女，1989年9月22日出生，汉族，住辽宁省营口市老边区。上诉人桑晓薇因与被上诉人柴德英租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初4141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。桑晓薇上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回柴德英的全部诉讼请求；2、判令柴德英承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、双方之间的《店铺租赁合同》期限届满后，虽然未续签书面合同，但根据双方的交易习惯及被上诉人已交付一年租金的事实，能够认定双方之间达成了续签期限为一年的租赁合同，故原审判决认定双方之间为不定期租赁合同关系，属于事实认定错误、法律适用错误。《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第二百三十二条的规定，是指当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依据合同法第六十一条仍不能确定的，才能视为不定期租赁，当事人才有权随时解除合同。而本案中，能够确定双方约定了一年的租赁期限，故原审判决依据《合同法》第二百三十二条认为柴德英有权随时解除合同，属于法律适用错误。二、案涉商场起火并非不可抗力，且起火也未导致双方之间的租赁合同目的无法实现，故柴德英要求解除租赁合同并返还租金，无事实及法律依据。柴德英未能营业期间的损失应当向侵权人主张，而不应将风险全部转嫁给无过错的上诉人。1、商场起火属于安全隐患，而非不能避免或不能克服，故不属于不可抗力，也不属于桑晓薇的违约行为所致，故柴德英无权依据《合同法》第九十四条第（一）、（四）之规定，要求解除合同。2、案涉商场起火后，物业公司已经为柴德英安排了临时经营场所，且商场于2020年4月17日即恢复营业，并未导致柴德英无法再继续经营，更未导致其合同目的无法实现。3、桑晓薇对火灾事故的发生无任何过错，既不存在违约行为，也不存在侵权行为，且上诉人与侵权人之间也无任何法律关系，故原审判决属于加重了上诉人的责任，保护了实际侵权人。柴德英辩称，不同意上诉人的上诉请求。在2019年12月20日，着火后的商场并没有恢复到着火前的环境就擅自开门，我方认为是开门不是营业，事实上商场的经营环境已经不存在了，因此再坚持履行合同不符合公平原则，也不现实。2020年1月15日、16日商场组织了两天减价甩卖，货品都清空了。而且当时，商场何时能够恢复正常营业尚不明确，在这种情况下，柴德英提起解除合同的诉讼，理由充分。合同不能履行，柴德英仅要求解除合同，并未要求上诉人承担损失。合同解除后，上诉人可另行出租案涉店铺，如果因为解除合同给上诉人带来了损失，上诉人可以向侵权者、失火者主张权利。所以，按照权利义务对等原则、公平原则，一审判决解除合同退还租金公平合理。柴德英向一审法院起诉请求：判令解除原、被告之间的商铺租赁合同，退还已付房租30795元（4万元÷365天×281天）及物业费用1099元（2052元-2052元÷365天×98天）。一审法院认定事实：原告和被告于2015年9月26日签订《店铺租赁合同》，原告承租被告位大连凯旋商城地下二层Ｂ区号商铺，租期三年自2015年10月1日至2018年9月30日，年租金35000元。租期届满后，双方未再签订书面合同，原告继续支付租金，承租案涉商铺。2019年8月，原告支付被告租金40000元，租期自2019年10月1日至2020年9月30日。原告于2019年1月4日支付物业服务费2052元。2019年12月25日，凯旋商城地下一层发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区公安消防大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司（简称大都会公司）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年3月22日，大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位大连市西岗区层（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。火灾发生后，原告于2020年3月17日向被告提出退还火灾之后的租金，被告拒绝。2020年4月15日，原告通知被告已将商铺腾空，要求退还商铺钥匙，后将商铺钥匙邮寄给被告。另查，原告货物在救火过程中受损。一审法院认为，原告和被告就案涉商铺租赁达成口头协议，租期一年，根据《合同法》第二百一十五条的规定“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”故双方为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故原告有权随时要求解除合同，被告应退还租金。凯旋商城2019年12月25日发生火灾后，原告并未实际使用商铺，其要求退还之后的剩余租金30795元，符合法律规定，予以支持，该口头协议无须判决解除。原告要求被告退还物业费，但该费用并未支付给被告，原告该主张没有事实依据，不予支持。综上，一审法院依据《合同法》第九十七条之规定，判决：一、被告桑晓薇于判决生效之日起十日内退还原告柴德英租金30795元；二、驳回原告柴德英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取297元（原告已预交），由原告柴德英负担12元，被告桑晓薇负担285元。本院二审期间，被上诉人柴德英提交了拍摄于2021年2月2日的视频录像，拟证明凯旋商场火灾后的环境没有改变。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人桑晓薇对被上诉人柴德英提交的视频录像证据的真实性、关联性均不予认可，认为该视频录制时间较短，不能反映商场全貌，且该视频拍摄于2021年2月2日而非2020年4月17日商场回复开业的时间。对于该证据，本院认为，该证据与本案争议事实欠缺关联性，故对该证据的证明力，本院不予采信。经二审审查，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《合同法》第一百一十条之规定，对于非金钱债务，如果存在法律上或者事实上不能履行、不适于强制履行等情况，不能强制要求当事人继续履行合同。本案中，影响合同履行的情形虽然已于2020年4月17日之后即已经消除，但柴德英已于此之前明确表示不履行合同，要求退还租金，并于2020年4月15日腾空案涉店铺，将案涉店铺钥匙返还上诉人桑晓薇，双方之间的租赁合同在事实上已不能继续履行，租赁合同的性质也不适于强制要求柴德英继续履行。原审判决认为，本案双方当事人之间成立的是不定期租赁合同关系，故当事人可随时主张解除合同，其双方之间的口头协议无须判决解除。本院认为，《合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。据此，虽然《合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，但只有在当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的不定期租赁关系中，当事人才可以随时主张解除合同。本案中，双方当事人对案涉租赁合同约定的租赁期限为一年并无争议，故虽然其未采用书面形式签订该一年期租赁合同，但本案之情形并不能适用《合同法》第二百三十二条规定认定柴德英可以随时解除合同。故本院对一审判决认为当事人之间为不定期租赁，可随时解除合同的认定，予以纠正。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方当事人签订的《商铺租赁协议书》期限为2019年10月1日至2020年9月30日。柴德英已支付该期间全部租金，桑晓薇应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间柴德英无法正常使用案涉房屋。故对于2019年12月25日至2020年4月16日不能使用租赁物期间的租金，桑晓薇应向柴德英返还。对于2020年4月17日至2020年9月30日期间的租金返还问题，如上述争议焦点中已经论述的，鉴于案涉租赁合同履行过程中发生的火灾、疫情等有碍合同履行的情形及该合同不适宜强制履行的性质，再结合被上诉人柴德英已经明确表示不再继续履行合同的情节，应支持其要求解除合同的请求。但是，在案涉租赁合同约定的履行期限尚未届满，有碍合同履行的情形于2020年4月17日已消除的情况下，被上诉人柴德英可以继续履行合同而拒绝，其应当为此承担违约责任。由此，结合剩余租赁期限，本院酌定扣除60日租金作为柴德英单方解除合同应承担的违约责任。综上，桑晓薇应返还的租金数额为原审判决的租金数额扣除60日租金，具体应为24219元［=4万元÷365天×（281天-60天），取整］。综上所述，桑晓薇的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初4141号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初4141号民事判决第一项为：桑晓薇于本判决发生法律效力之日起十日内退还柴德英租金24219元；三、驳回柴德英的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取297元（柴德英已预交），由柴德英负担62元，桑晓薇负担235元；二审案件受理费570元（桑晓薇已预交），由柴德英负担100元，由桑晓薇负担470元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年三月八日书记员  王 阳