北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1564号上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋立戈，男，1993年2月24日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵胜难，北京市中闻律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：丁明扬，男，1988年3月8日出生，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：任兴洲，男，住北京市西城区，由河南省罗山县潘新镇仙桥村民委员会推荐。上诉人蒋立戈与上诉人丁明扬房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初7714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋立戈上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判丁明扬向我支付资金占用利息19412.18元。事实与理由：在房屋租赁合同无效的情况下，丁明扬在向我返还房屋占用费的同时，应向我支付资金占用费。丁明扬上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回蒋立戈的诉讼请求并支持我方的反诉请求，或者发回重审。事实与理由：一审法院认定事实有误，适用法律不当。我实际于2018年10月将房屋交付蒋立戈经营使用，2019年10月发生游客死亡事件导致经营场所查封不能经营、无法修缮。一审判决结果显失公平。蒋立戈向一审法院起诉请求：1.判令解除我与丁明扬签订的《北京市房屋租赁合同》及其补充协议；2.判令丁明扬返还我已交租金人民币253800元；3.判令丁明扬向我支付违约金253800元；4.诉讼费由丁明扬承担。本案审理中，蒋立戈将诉讼请求分别变更为：1.判令确认我与丁明扬签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议无效；2.判令丁明扬返还我已支付款项人民币253800元，并向我支付资金占用利息至实际支付之日，暂计至2020年11月23日，金额为19412.18元（按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率LPR计算）；3.判令丁明扬赔偿我损失人民币120050元；4.诉讼费由丁明扬承担。丁明扬向一审法院反诉请求：1.判令蒋立戈支付自2020年6月19日至退租还屋之日止的租金及违约金，缴清水电费等（月租金21150元，水电费以实际发生为准）；2.诉讼费由蒋立戈承担。本案审理中，丁明扬将反诉请求变更为：1.判令蒋立戈支付房屋占有使用费98000元（自2020年6月20日至2020年11月6日，以月租金21150元为基数）；2.诉讼费由蒋立戈承担。一审法院认定事实：2019年1月25日，丁明扬（出租方、甲方）与蒋立戈（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，主要约定：房屋坐落于北京市昌平区57号，房屋47间，建筑面积900平方米，使用面积846平方米，装修状况普通装修；该房屋权属状况为甲方对该房屋享有转租权的，甲方应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为与地主签订的租赁合同复印件；该房屋用途为出租；甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新物，装修、装饰或添置新物的范围是热水器、空调、床、衣柜、桌椅；房屋租赁期限自2019年5月15日至2024年5月14日，共计五年；租金标准为贰拾伍万叁仟捌佰元/年，租金支付时间为签订合同之日起；甲方应于2019年2月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。《北京市房屋租赁合同》还约定了其他条款。随后，双方签订《协议》一份，主要约定：“一、甲方丁明扬应2019年2月15日交付乙方正常条件使用房屋出租，已交人民币203800元，超出日期属于甲方违约，应按照已交钱数每天50%违约金赔付乙方。如甲方房屋质量和设施状况达不到正常房屋使用标准或因甲方隐瞒和欺诈，甲方需赔偿乙方双倍已交房租款。二、甲方应2019年2月15日房屋门、有线电视入户达到乙方正常使用以及房屋顶和洗手间防水、外立面和下水道管道保温措施。如甲方满足不了乙方房屋出租和正常使用，按上述违约责任进行对乙方赔偿。（注：外立面、下水管道保温2019年5月15日前完工）。三、甲方达到出租标准交付乙方，双方履行合同按甲方和乙方之前商定，招租期为三个月，交付以后推迟三个月按正常房屋出租日期。（注：依照主合同正常出租日期为2019年5月15日）。”2019年3月23日，丁明扬向蒋立戈出具《补充协议》一份，内容为：“由于部分工程未完工，造成乙方未能按时投入使用，所以经双方友好协商，正式交房时间由原合同约定的2019年5月15日变更为2019年6月20日起算。乙方（承租方）付清未支付完的款项。甲方（出租方）承诺人：丁明扬”。关于房屋的交付时间，庭审中，丁明扬表示按约定于2019年2月15日交付了房屋。蒋立戈则陈述称，具体交付时间记不清了，但是2019年3月已经往房屋里拉家具了。签订合同前后，蒋立戈累计支付了2019年6月20日至2020年6月19日的租金253800元。关于房屋的“外立面、下水管道保温”等工程，丁明扬未完成。庭审中，丁明扬表示，虽未完成“外立面、下水管道保温”，但《补充协议》通过将租金计收时间从2019年5月15日推迟至2019年6月20日起算的方式予以抵扣，相应工程不需要再完成了。蒋立戈则表示虽然双方变更了租金起算日期，但从未同意“外立面、下水管道保温”不再进行，而且之后也在催促丁明扬施工，但丁明扬一直未能完成。另查，蒋立戈租用房屋后以接待旅游团的形式开展经营。庭审中，双方均认可蒋立戈经营期间于2019年10月发生一名游客死亡的事件，后被相关部门禁止从事接待旅游团的经营活动。2020年1月16日，蒋立戈之父蒋某与丁明扬进行沟通。沟通中，蒋某提出电源跳闸等问题，并表示经营困难；丁明扬表示可以收回房屋也可以继续承租，希望蒋某与家人商量一个方案，双方再谈。2020年2月和3月期间，蒋某与丁明扬电话联系，但丁明扬表示不在北京，希望回京后见面再谈。2020年4月18日，蒋立戈及其父蒋某与丁明扬就退租问题进行协商，但双方未能就退款金额问题达成一致，协商破裂。后，蒋立戈诉至一审法院。本案审理中，蒋立戈与丁明扬于2020年11月6日完成了房屋交接。另，庭审中，蒋立戈主张其为履行合同购入空调、热水器、床、桌椅等支出164760元，房屋交接前将上述物品卖出后获得44710元，要求丁明扬赔偿差价损失为120050元。丁明扬对此不予认可。再查，北京市昌平区57号的宅基地登记权利人为姜某。庭审中，丁明扬称尹某系姜某之子。2018年4月17日，丁明扬与尹某签订《房屋租赁合同》，主要约定：丁明扬租用北京市昌平区57号宅院，并将房屋改造后转租，租期自2018年5月1日至拆迁时止；第一年租金5万元，以后每两年递增10%租金。丁明扬自述其于2018年出资建造了案涉房屋，但其未能提交建房审批许可手续。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，诉争房屋位于北京市昌平区，丁明扬自认该房屋系由其出资建设，但丁明扬并非该村集体经济组织成员，其建房亦未取得审批许可，故其与蒋立戈签订的《北京市房屋租赁合同》《协议》及《补充协议》虽系双方真实意思表示，但因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方还应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于占有使用费的标准，法院综合考虑双方《北京市房屋租赁合同》约定的租金标准以及房屋是否符合约定的使用条件、承租人是否实际占用房屋等因素酌情予以确定。本案中，双方争议的焦点即案涉房屋占有使用费的问题。法院结合本案实际，具体分析认定如下：其一，2019年6月20日至2010年1月16日双方第一次沟通期间的占有使用费，双方的《协议》明确约定房屋的“外立面、下水管道保温”应于2019年5月15日前完工，但丁明扬并未完成该项工程，实际交付的房屋并未达到《协议》约定的标准，故参照双方合同约定的租金标准，综合考虑房屋使用条件与合同约定的差距等因素，酌情确定该时间段的占有使用费标准按照177660元/年计算。关于丁明扬辩称的《补充协议》通过调整起租日期变更了房屋使用条件的观点，蒋立戈对此不予认可，《补充协议》内容也未体现“外立面、下水管道保温”工程不再进行，丁明扬亦未能举证证明双方就房屋使用条件变更达成了协议，故法院对此不予采信。经计算，蒋立戈应支付2019年6月20日至2020年1月16日的占有使用费102648元。其二，关于2020年1月17日之后的占有使用费。2020年1月16日，双方开始就退租问题进行协商，但直至2020年6月19日合同期限届满也未能协商一致，导致未及时交接房屋，直至2020年11月6日双方才完成交接，双方对此均有过错。鉴于上述期间主要是协商和诉讼期间，房屋实际并未处于合同约定的正常使用状态，故法院综合考虑双方过错程度、房屋实际状态并结合公平原则，酌情确定该段期间的占有使用费标准为88830元/年。经计算，蒋立戈应支付2020年1月17日至2020年6月19日的占有使用费为37752.75元，应支付2020年6月20日至2020年11月6日的占有使用费为34051.5元。综合上述认定，经核算，丁明扬应返还蒋立戈多支付的2019年6月20日至2020年6月19日的房屋占有使用费金额为113399.25元。关于蒋立戈主张的要求丁明扬返还已支付的253800元，超过法院认定金额的部分，缺乏依据，法院不予支持。蒋立戈要求丁明扬支付利息，于法无据，法院不予支持。关于蒋立戈主张的要求丁明扬赔偿空调、热水器、床、桌椅等差价损失，该物品均属于可移动物品，与房屋并未形成附合，蒋立戈自行拆走并予以变卖，要求丁明扬赔偿差价损失，缺乏法律依据，法院不予支持。关于丁明扬反诉要求蒋立戈支付2020年6月20日至2020年11月6日的占有使用费98000元，超过法院认定金额的部分，缺乏依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蒋立戈、丁明扬于2019年1月25日签订的《北京市房屋租赁合同》《协议》以及2019年3月23日签订的《补充协议》均无效；二、丁明扬退还蒋立戈已支付款项113399.25元；三、蒋立戈支付丁明扬2020年6月20日至2020年11月6日的房屋占有使用费34051.5元；上述第二项、第三项互相折抵后，丁明扬退还蒋立戈79347.75元，于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回蒋立戈的其他诉讼请求；五、驳回丁明扬的其他反诉请求。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得相应的建设工程规划审批手续，故蒋立戈与丁明扬就涉案房屋签订的租赁合同及补充协议应为无效，一审法院对合同效力认定正确，本院予以确认。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，关于房屋占有使用费标准的确定，首先，双方在合同中约定出租方应当对租赁房屋采取外立面、下水道管道保温措施，而丁明扬并未依约履行该项义务，势必影响蒋立戈对涉案房屋的使用；其次，蒋立戈自2020年1月开始与丁明扬协商退租事宜，但因退款金额的分歧一直未能交接房屋。一审法院综合考虑双方过错、合同履行情况、房屋实际使用状态等因素对房屋占有使用费分段酌减，并无明显不当，本院对此不持异议。丁明扬称其于2018年10月即交付房屋，但是双方在补充协议中明确约定了租金起算时间，该上诉理由并不能作为其未履行合同义务的有效抗辩，本院对此不予采纳。对于蒋立戈主张的所返还款项的占用期间利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，蒋立戈、丁明扬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4133元，由蒋立戈负担286元（已交纳），由丁明扬负担3847元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二一年三月十五日法官助理 李 正书 记 员 杨 帆