湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2186号原告：卢义忠。原告：黄玉珍。两原告共同委托诉讼代理人：邓小龙，湖南正诚律师事务所律师。被告：张家界市威乐置业有限公司。统一社会信用代码91430800572218929F，住所地张家界市永定区官黎坪天门聚景苑****。法定代表人：朱华俊，执行董事。委托诉讼代理人：杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师。被告：湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司。统一社会信用代码91430104MA4L5Q6G45，住，住所地湖南省长沙市岳麓区西湖街道枫林一路西湖文化园创意文化街**A3-126-1/div>法定代表人：蔡建波，执行董事。原告卢义忠、黄玉珍与被告张家界市威乐置业有限公司（以下简称威乐公司）、湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司（以下简称湖南龙庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢义忠及原告卢义忠、黄玉珍共同委托的诉讼代理人邓小龙、被告威乐公司的委托诉讼代理人杨锡武到庭参加诉讼，被告湖南龙庭公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢义忠、黄玉珍向本院提出诉讼请求：1、解除原告卢义忠、黄玉珍与被告威乐公司就威乐御花园住宅小区(二期)第二幢1716号房屋签署的《张家界市商品房预售合同》(合同编号:201700721716);2、被告威乐公司退还原告已付房款348392元;3、被告威乐公司立即向原告支付己付房款的利息(以348392元为基数，计息标准为参照中国建设银行张家界市分行与2号栋业主订立的借款合同所约定的贷款利率，自2018年9月11日起算至付清款项之日止);4、被告威乐公司给原告赔偿维修基金4174元、契税3318元、抵押登记费80元、不动产登记费80元，合计7952元；5、被告湖南龙庭公司对被告威乐公司上述给付义务承担补充责任；6、由两被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2018年8月，原告通过被告威乐公司售楼员李智慧的介绍，购买威乐御花园住宅小区(二期)第二幢1716号房，并告知购买的是精装返租酒店式公寓系铂涛集团进行长达15年的托管经营，租金有保障，年回报率在8%以上。2018年9月6日，原告与被告威乐公司签订一份《商品房预售合同》，采用贷款的方式购得被告威乐公司的威乐御花园住宅小区(二期)第二幢1716号房。同时，被告威乐公司又与湖南龙庭公司签订了《委托经营管理协议》，将原告所购房屋以租赁的形式出租给被告湖南龙庭公司经营酒店并由龙庭公司经营。《商品房预售合同》约定，该商品房的设计用途为住宅，特别约定为住宅式公寓。委托经营管理协议约定原告购买的房屋租赁给被告湖南龙庭公司用于经营希岸酒店，租赁期限为15年。后原告发现自己购买的房屋并不是被告威乐公司广告宣传所承诺的铂涛集团名下的希岸酒店，而是被告湖南龙庭公司冠名的希岸酒店，且经营权承包给张家界九歌酒店管理有限公司。湖南龙庭公司在支付3个月租金后就停止支付租金，酒店承包方张家界九歌酒店管理公司于2020年8月停止经营。被告威乐公司广告宣传行为所承诺的经营状态及投资回报已不能得以实现，从而导致无法实现合同目的。被告湖南龙庭公司在《委托经营协议》中对被告威乐公司宣传的前5年租金按8%年回报率进行约定，让原告相信威乐公司宣传的15年托管经营、8%年回报率显然存在过错，应对解除合同后被告威乐公司给付义务承担补充责任。被告威乐公司辩称：1、原告与被告威乐公司签订有商品房预售合同，原告按照商品房预售合同的价款进行了支付是事实；2、原告与被告湖南龙庭公司签订的有委托经营协议也是事实；3、被告湖南龙庭公司按照月租每平方60元标准支付了原告三个月(2019年10月、11月、12月)租金，除此以外的事实与理由部分不予认可。2019年7月原告委托被告湖南龙庭公司与被告威乐公司进行了房屋交付，并由被告湖南龙庭公司进行装修，并且于(2019年10月、11月、12月)已经获得收益，被告威乐公司已经交付了房屋，原告已经使用并获得了收益，同时应该给原告方支付租金的不是被告威乐公司，而是被告湖南龙庭公司。由于疫情的原因被告湖南龙庭公司经营不好，开发商、业主在当地的政法委的主持下进行了多次协商，最终达成了调解协议。威乐公司与湖南龙庭公司也达成了协议，威乐公司拿出810万元，由威乐公司分期支付，第一次支付450万元、第二次支付360万元，被告威乐公司已经支付了450万元。调解书、民事裁定书都明确了被告威乐公司支付了810万元以后，租金支付问题均与被告威乐公司无关。根据法律规定，原告提出的解除合同，应当具备约定的合同解除情形或者法定的合同解除情形。原告在诉状中明确提出解除合同是行使法定解除权，根据法律规定被告威乐公司认为原告的诉求不符合法律规定，因此，本案原告诉请解除合同，没有法律和事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告湖南龙庭公司未到庭答辩。查明的事实及证据根据诉辩双方的陈述及举证、质证，本院可以确认如下法律事实：1、2018年1月28日，被告威乐公司（合同甲方）与被告湖南龙庭公司（合同乙方）签订一份《张家界龙翔国际度假广场房屋租赁合同》，该合同约定甲方将位于湖南省张家界市永定区官黎坪社区八达路与鼎泰路交叉路口，项目名为张家界龙翔国际度假广场（威乐.御花园二期），具体为项目2号楼3层至8层共计108间房，建筑面积合计4954.98平方米出租给乙方用于经营潮漫酒店，甲方保证其为该房屋唯一产权人和合法出租人，甲方有权销售上述出租房屋，甲方在销售该房屋时，购买方须与乙方重新签订《委托经营管理协议》，在购买方认可并接受《委托经营管理协议》的基础上，本合同中的权利与义务全部转移到该房屋的购买方。租赁期限为15年，自2019年7月1日至2034年6月30日止，租金为：第1年至第5年，月租金为60元/平方米；第6年至第10年，月租金为62.5元/平方米；第11年至第15年，月租金为65元/平方米。合同第三条第（四）项就委托装修进行了约定：甲方委托乙方装修房屋，甲方按照1900元/平方米的标准委托乙方装修该物业。合同还对配套设施提供基本情况、租金结算及税务约定、房屋维修责任及返还要求、转租和转让、合同解除及违约责任、交房标准等进行了约定。2、2018年9月6日，原告卢义忠、黄玉珍与被告威乐公司签订《张家界市商品房预售合同》，约定原告卢义忠、黄玉珍以每平方米8800元，总金额348392元购买威乐御花园住宅小区（二期）项目中的第2栋1716号房屋。原告卢义忠、黄玉珍于同日交付首付款105392元，余款243000元采用银行按揭方式支付。《张家界商品房预售合同》第十条约定的交付条件为该商品房经验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格并符合同附件三所约定的装饰、设备标准。上述两份合同的附件三均约定了房屋的装饰、设备标准。合同第十一条还约定商品房逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之一的违约金。合同第十四条又约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人按前述约定承担逾期交房的责任，并按约定标准在30日完成整改。合同签订后，原告卢义忠、黄玉珍支付房屋维修基金4174元、契税3318元、抵押登记费80元、不动产登记费80元，合计7952元。上述《张家界商品房预售合同》签订的同时，原告卢义忠、黄玉珍（合同甲方）与被告湖南龙庭公司（合同乙方）签订了《委托经营管理协议》，原告卢义忠、黄玉珍将其购买的威乐御花园二期2栋1716号房屋租赁给被告湖南龙庭公司经营希岸酒店。双方签订的《委托经营管理协议》约定：租赁期限自2019年7月1日至2034年6月30日止；甲方保证于2019年6月30日前向乙方交付房屋；租金标准为：2019年7月1日至2024年6月30日，月租金为60元/平方米；2024年7月1日至2029年6月30日，月租金为62.5元/平方米；2029年7月1日至2034年6月30日，月租金为65元/平方米；《委托经营管理协议》第五条约定，原告卢义忠、黄玉珍全权委托被告湖南龙庭公司与该房屋开发商进行交付验收工作。另对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。2019年9月18日，被告湖南龙庭公司（甲方、发包方）与张家界九歌酒店管理有限公司（乙方、承包方）签订一份《承包经营合同》，合同约定甲方将位于湖南省张家界市永定区张家界龙翔国际度假广场（威乐.御花园二期）2号栋潮漫、希岸酒店，5号栋麓枫酒店，1号栋小马、喆啡酒店承包给乙方经营，承包期限为14年8个月，即2019年9月30日至2034年6月30日，承包费用为前五年60元/平方米，中间五年为62.5元/平方米，后五年为65元/平方米。合同还对双方权利义务、违约责任等进行了约定。另查明：1、2017年10月以来，被告威乐公司在销售二期商品房时，为了提升“威乐御花园住宅小区(二期)”即张家界龙翔国际度假广场楼盘的销售业绩，发布印刷品广告宣传单页和墙体户外广告进行宣传。印刷品广告宣传单页由威乐公司提供广告内容，并委托张家界新圣传媒广告公司印制。其广告含有“首付10万4年回本，15年委托/赢收47万;1号楼新品加推(并举例总投资回报):70年产权酒店首付10万4年回本11年净得一寓，15年总收入42万元+5万元房费收益;实际年回报率换算＞8％。火车站汽车站旁，70年产权投资型公集群:公寓民宿中心、游客集散中心、商业文化中心伴客平台中心投资公寓具有以下优势:1、保值增值功能，投资模式为长线投资、租金收益及价格拉升、转让套现相结合；2、租金回报率高，宏观面受政策影响小；3、长线投资，收益率具有不断累积提升效应”等内容。其墙体户外广告由威乐公司自己设计制作含有“一寓抵一铺，15年每年8％固定回报。首付10万4年回本，15年委托/净赚40万。喜迎铂涛集团进驻来自中国的世界级酒店，火车站汽车站旁，会赚钱的小公寓，恒大集团大筑集团整栋抢驻”等内容，2018年5月25日，被告威乐公司因在发布的广告中含有升值和投资回报的承诺内定，违反广告法第二十六条第一款“升值或者投资回报的承诺”的规定，构成发布违法房地产广告行为，被张家界市工商行政管理局行政处罚，罚款3万元。原告卢义忠、黄玉珍与被告威乐公司签订《张家界市商品房预售合同》时，在合同中未载明上述广告内容。2、原告的租金收至2020年5月20日。3、2020年8月20日，张家界九歌酒店管理有限公司发布酒店停业公告后于2020年8月23日停业。上述事实，有当事人的当庭陈述及原告提交的协议、收款收据、商品房预售合同、委托经营管理协议、委托协议、行政处罚决定书、停业公告等证据予以证明，足以认定。判决的结果及理由本院认为，本案的争议焦点：1、被告威乐公司在销售房屋过程中的广告宣传是否属于合同条款；2、原告卢义忠、黄玉珍要求解除与被告威乐公司签订的《张家界市商品房预售合同》是否应当支持。一、被告威乐公司在销售房屋过程中广告宣传是否属于合同条款的问题。《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从上述法律和司法解释的规定来看，被告威乐公司的广告宣传属要约邀请，且该广告宣传的内容不是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，故，该广告宣传属要约邀请，不能作为合同的组成部分，对被告威乐公司不具有合同约束力。二、原告卢义忠、黄玉珍要求解除与被告威乐公司签订的《张家界市商品房预售合同》是否应当支持的问题。原告认为应当解除合同，其主张解除合同的主要理由为：（1）被告威乐公司在原告购房时承诺由铂涛集团托管经营15年，但事实上铂涛集团没有介入；（2）被告威乐公司承诺年回报率8%未能实现；被告威乐公司认为合同不能解除，其理由为：房屋销售过程中的宣传广告是要约邀请，不是邀约，不构成合同的主要条款。本院认为，原告卢义忠、黄玉珍要求解除与被告威乐公司签订的《张家界市商品房预售合同》是否应当支持取决于原告卢义忠、黄玉珍与被告威乐公司签订的《张家界市商品房预售合同》是否具备约定或者法定解除情形。首先，是否具备约定解除情形。该合同第十一条、第十二条、第十八条均约定了合同解除的情形，但解除的情形为：1、由于出卖人的原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同；2、出卖人经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或者使用功能的，买受人有权在通知收到之日起十日内做出是否解除合同的书面答复，逾期未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在约定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同；3、出卖人应在商品房竣工验收备案后90日内，申请办理该幢商品房的初始登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或者手续，买受人可以解除合同。上述合同约定解除情形都不是原告卢义忠、黄玉珍要求解除合同的理由，也就是说本案不具有上述合同解除情形。故本案不具有约定解除情形；其次，本案是否具有法定解除情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”从上述规定来看，合同能否解除取决于能否实现合同目的。根据原告卢义忠、黄玉珍与被告威乐公司签订《张家界市商品房预售合同》结合本案查明的事实来看，合同第十七条关于房屋使用的约定，买受人的房屋按规划用途作住宅使用。原告卢义忠、黄玉珍所购买的房屋已经委托被告龙庭公司经营管理，且已经受益，足以说明原告卢义忠、黄玉珍的合同目的已经实现。至于被告龙庭公司向原告支付租金只到2020年5月20日。此后的问题，原告可另案主张权利。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告卢义忠、黄玉珍的诉讼请求。案件受理费6646元，由原告卢义忠、黄玉珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  向延忠人民陪审员  李 斌人民陪审员  李维萍二〇二一年三月十五日书 记 员  陈巧燕附法律相关条文：《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。