北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终3609号上诉人(原审被告)：目益明（北京）医药生物科技有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：杨宝绩，总经理。委托诉讼代理人：代少秋，女，目益明（北京）医药生物科技有限公司销售部经理。委托诉讼代理人：张伟，男，目益明（北京）医药生物科技有限公司企划部经理。被上诉人(原审原告)：贺爽，女，住北京市昌平区。上诉人目益明（北京）医药生物科技有限公司（以下简称目益明公司）因与被上诉人贺爽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初16952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人目益明公司的委托诉讼代理人张伟、代少秋，被上诉人贺爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。目益明公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项，改判目益明公司支付贺爽违约金3500元；2．诉讼费由贺爽承担。主要事实及理由：一审法院认定事实错误。一、《民法典》第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。2020年举国应对新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于法律规定的“不可抗力”。二、目益明公司于2020年1月2日疫情期间通过微信方式告知贺爽房屋不租了，可以收回房屋。三、目益明公司已经通过微信方式告知房屋由第三方离职员工苏鲁波承租，并且苏鲁波以微信方式告诉贺爽房屋由其租用与公司无关了，贺爽在2019年第四季度租金是由苏鲁波直接交付的，事实证明贺爽已经得知并认同房屋由苏鲁波承租与目益明公司无关。贺爽辩称：同意一审判决，不同意目益明公司的上诉请求，请求二审法院维持一审判决。合同签订主体是目益明公司，其员工与贺爽不存在租赁法律关系。贺爽向一审法院起诉请求：1．要求目益明公司支付贺爽2020年1月24日至2020年7月23日期间拖欠的房租21000元及利息1260元（以21000元为基数，自2020年1月24日起至2020年7月23日止，按照年利率百分之十二计算）；2．要求目益明公司支付违约金3500元；3．要求目益明公司支付房屋损坏损失2000元（包括橱柜下沉损失1000元，床体损坏500元，房屋保洁300元，换锁费用200元）；4．本案诉讼费由目益明公司承担。一审法院认定事实：2019年7月23日，贺爽（出租人，甲方）与目益明公司（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，贺爽将坐落于北京市顺义区南法信房屋租赁给目益明公司使用，房屋租赁期自2019年7月24日至2020年7月23日；租金为每月3500元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期分别为2019年7月23日，2019年10月23日，2020年1月23日，2020年4月23日；押金为3500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；合同第六条房屋维护及维修第二款第二项约定，因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；第七条转租，除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；第八条合同解除第四款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达日7日的……第九条违约责任第一款约定乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，贺爽即将涉诉房屋交付目益明公司使用。2020年7月23日，目益明公司原法人张伟向贺爽转账支付租金10500元及押金3500元。2019年10月24日至2020年1月23日期间的租金已付清，此后的租金一直未付。2020年2月7日，贺爽通过微信联系目益明公司员工乔琼，称“房租应该1月24日付，现在还没到”，乔琼回复“苏老师131XXXX****”、“您直接联系他就好”、“或是您再稍等等再给他打电话，我先跟你联系一下跟他对接的那个人”，贺爽称“他跟我说了不归公司负责，合同我跟公司签的呀，我很无奈”、“这个疫情大家都在家呆着，晚几天我也没说啥，这么久了他说在黑龙江隔离，财务不在北京，银行转账在美国也能转，这理由让我无法理解”、“后来就不回复我了”，乔琼回复“现在是什么情况，是欠您房租还是该交下月房租了”，贺爽称“该付这个季度的房租了呀，7月24日租的”，乔琼称“我刚跟另外一个对接的人联系了一下，他说不租了，跟你打电话你这边没接，你直接给苏打电话沟通一下这事儿”，贺爽称“我这就没接着电话，你给我的手机号也没有……他联系不上我，可以给我发微信啊”、“31号我们发完微信，他就没给我回”，并发送一张与苏鲁波的微信聊天截屏并表示“31号之后就没联系过我”，乔琼称“等他回来我们把合同变更一下，因为之前他在公司任职现在不在了，租赁也是由公司交的，变更后让他自己来交押金，这样就有约束了”；2020年2月19日，贺爽称“我又联系不上你们苏总了，上次说续租11号转账，今天给他电话也是无法接通状态也不回复微信，你们看看怎么解决吧，合同是跟公司签的，产生纠纷我肯定是起诉公司”；2020年2月20日，乔琼称“这两天我们老总也在联系苏，他的电话一直在无法接通状态，要不您直接收房”，贺爽称“收房也得你们公司去收呀，我去直接拿租户东西呀，并且按合同不租了需要提前一个月告知房主，如不告知需要补一个月房租”；2020年2月25日，乔琼称“昨天我们老总联系上他了，他说跟你联系续租”，贺爽称“没跟我联系”、“应该上个月24号打钱，中间几次联系最终说11号打钱，也没打，到现在也不跟我联系”；2020年5月18日，贺爽称“最后通知，三日内不回复我就去航城换锁了，然后按照合同起诉了”，乔琼回复“好，我尽力给他联系了，联系不到，您走法律程序吧，他也欠我们钱”；2020年5月21日，贺爽称“你们那有房间钥匙吗”，乔琼称“没有”。2020年2月7日，贺爽给乔琼发送的微信截屏显示：2020年1月31日，苏鲁波通过微信联系贺爽称“公司现在不负责这个房屋了，由我自己承担，我在黑龙江因为去过武汉，不能离开，晚点我把钱打给你”，贺爽称“上次付钱是因为公司不管了拖延时间，谁承担人在哪都应该按合同付款时间付款是最起码的诚信吧”、“你不续租了吗”、“屋里你的东西什么时候搬走”，苏鲁波回复“租，11号我解除隔离，我给你打钱”。2020年2月26日、3月17日，乔琼亦通过微信联系了苏鲁波并告知房东就涉诉房屋催缴房租事宜。后续目益明公司、苏鲁波均未再支付2020年1月23日之后的租金。贺爽于2020年7月23日自行收回房屋。一审庭审中，贺爽表示合同是我和目益明公司之间签署的，我和苏鲁波之间没有合同关系，目益明公司最早是在2020年2月7日和我提到过合同主体进行变更，之前没有提过，我也没有认可过同意变更，如果需要变更主体，应当先解决我们之前的合同，之后我如果同意，我再和苏鲁波签署合同，我可以选择是否租给苏鲁波。苏鲁波在2020年1、2月份和我说他交房租，我表示不管谁给我房租，我收到房租就行，如果没有人给，我还是要找目益明公司，苏鲁波与目益明公司之间的事情，与我无关。在2020年1月31日之前苏鲁波没有和我提过由他个人承租房屋，合同到期后，我把涉诉房屋收回，进行了打扫，当时打的110报警，之后把现场拍照留存了，房屋里就几件衣服和鞋子，当时房屋内床的主体已经塌了，有一个橱柜也下沉了，卸下来了，室内比较乱，找的保洁打扫，因为没有涉诉房屋的钥匙且目益明公司也没有提供，找人撬的锁，房屋的锁也换了。贺爽为证明其主张提交收房当天拍摄的照片四张、收据原件予以证明。对此，目益明公司表示贺爽换锁的金额没有异议，但是不认可承担该费用，保洁费没有异议。目益明公司同时表示苏鲁波是2019年9月离职，他表示需要继续租赁涉诉房屋，之后的租金由其自己负担，第二次租金是苏鲁波向贺爽支付的，之前的房租和押金是要返还目益明公司，但是一直未给付公司，就此事我公司是2020年2月7日与贺爽说的，告知我公司退出该房屋的租赁，由苏鲁波个人承租；关于合同解除时间，2020年2月20日我公司工作人员乔琼在微信中提出让贺爽直接收房，合同解除时间应当以2020年2月20日为准。贺爽对此不予认可，并表示目益明公司在微信中说的是“要不”，目益明公司没有按照正常手续明确表示不租了，也没有与我进行交接，不认可目益明公司说的解除时间。双方均认可押金3500元可以在法院判定的应付贺爽款项中进行抵扣。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中贺爽与目益明公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。目益明公司主张涉诉房屋在2019年10月之后由苏鲁波自行租赁，该租赁合同与其无关了，对此贺爽不予认可，目益明公司未能举证证明其将涉诉合同的权利义务转让给苏鲁波个人已经贺爽同意，故一审法院对目益明公司的该抗辩意见不予采纳，目益明公司应当作为合同的相对方继续履行该租赁合同。根据双方合同约定涉诉合同于2020年7月23日到期，贺爽于该日收回涉诉房屋，合同不再履行，至此双方之间的租赁合同终止。目益明公司主张在2020年2月20日其提出让贺爽收房，合同应当于2020年2月20日解除，对此贺爽不予认可，在目益明公司提交的微信聊天记录中可以看出目益明公司之后又表示苏鲁波要继续租赁，故目益明公司该意见，缺乏事实与法律依据，一审法院不予采纳。合同解除后，目益明公司应支付欠付的2020年1月24日至2020年7月23日期间的租金并依据合同第九条第一款之规定支付违约金，贺爽该部分诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据合同以及双方陈述，一审法院自上述目益明公司应付贺爽的费用中将目益明公司支付的押金予以抵扣。关于贺爽主张租金的利息损失，因就目益明公司违约行为已经支持了贺爽的违约金请求，对于贺爽的相关损失已经得到弥补，故就该部分请求，不再支持。关于贺爽主张的涉诉房屋损坏物品的损失，具体如下：一、橱柜损失1000元，贺爽主张系租赁期间目益明公司损坏依据不足，故对于该部分请求，一审法院不予支持。二、床体损坏损失500元，贺爽主张床体有损坏且系目益明公司造成依据不足，一审法院对该部分请求不予支持。三、入户门锁损失200元，因目益明公司未将涉诉房屋钥匙交还，导致入户门锁更换产生损失，对此应当予以赔偿，贺爽该部分诉讼请求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。目益明公司表示贺爽在合同到期时没有向其索要钥匙，但在2020年5月，贺爽曾询问目益明公司钥匙，其表示没有，故对目益明公司该抗辩意见，一审法院不予采纳。四、保洁费300元，目益明公司对该部分费用予以认可，对此一审法院不持异议，贺爽该项请求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。据此，一审法院于2020年12月8日判决：一、目益明（北京）医药生物科技有限公司给付贺爽租金二万一千元及违约金三千五百元，扣除目益明（北京）医药生物科技有限公司已付押金三千五百元，余款共计二万一千元于判决生效之日起七日内执行；二、目益明（北京）医药生物科技有限公司赔偿贺爽损失五百元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回贺爽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，贺爽与目益明公司签订《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。现目益明公司主张，在合同履行过程中已由苏鲁波继续承租合同，与目益明公司无关，但目益明公司并未就其与贺爽的《北京市房屋租赁合同》已解除举证证明，故双方的权利义务仍应以《北京市房屋租赁合同》作为基础进行认定。据已查明事实，目益明公司逾期支付房屋租金，故一审法院认定目益明公司应向贺爽支付租金并承担相应的违约责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，目益明公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费494元，由目益明（北京）医药生物科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  沈放二〇二一年三月十六日法官助理  向玗