四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0792民初27号 原告：李建，男，1979年11月28日出生，汉族，住四川省绵阳高新区。 原告：樊春，女，1987年1月27日出生，汉族，住四川省绵阳高新区。 被告：甘小荣，女，1991年6月21日出生，汉族，住四川省绵阳高新区。 被告：梁保林，男，1986年3月13日出生，汉族，住四川省绵阳高新区。 上列共同委托诉讼代理人：秦超，绵阳市天一法律服务所法律工作者。 原告李建、樊春与被告甘小荣、梁保林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建、樊春，被告甘小荣及其委托诉讼代理人秦超（暨被告梁保林的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李建、樊春向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款210000元及利息（从付款之日起至起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令被告赔偿原告违约金76000元。事实和理由：原、被告是同村村民，被告是夫妻关系。双方经友好协商后，就绵阳高新区永兴镇河边二期统建房（溪河苑）买卖事宜达成协议，明确约定：80平方米户型的购房款以不高于220000元、不低于200000元成交。双方商定原告先给付210000元购房款，后根据约定按楼层互相补差。2020年8月21日，原告以手机转款及现金的方式向被告付款210000元。由于是在选房之前付款，而选房是采取抓阄形式，无法预知选中楼层，也就无法按约定楼层付款，故付款时双方在收条上立下特别约定，并由被告签字确认。2020年9月8日，被告经抓阄取得诉争房屋。同年9月23日，政府部门授权物业服务企业发放房屋钥匙，被告甘小荣于当日领取钥匙后，与原告李建共同前往现场查看房屋质量，并签字进行确认。按照双方达成的特别约定，确认房屋无质量问题后，双方应在三日内补足差价并签订合同。当时因被告甘小荣称被告梁保林在医院陪护生病住院的父亲不能到场，其本人也尚需办理其他事务，原告遂同意推迟至2020年9月28日。但是，时至9月28日时，被告电话告知原告：因房屋涨价，要求原告加价才能成交。就此，原告多次与被告交涉，被告仍然坚持要求加价。原告在付款前已与被告约定成交价，且收条已作特别约定明确双方权利义务，原告也已支付购房款210000元及预存172元的电费和物业服务费，只需在签订时补交楼层差价10000元即可，被告应当按照约定继续履行相应义务。原告本着真诚交易的态度，经与被告多次沟通，同意在220000元的基础上增加20000元，被告仍不同意，以致双方协商无果。2020年10月28日，村社干部及物业相关人员组织原、被告进行调解，调解过程中原告同意承担被告所称差价的50%，即在原价格基础上增加38000元，被告不予同意以致调解无果，原告遂要求被告在11月2日前给予答复。2020年11月1日，被告电话答复称房价最低要求按3700元/平方米计算。2020年11月10日，原告同意在原价基础上增加42000元，被告于2020年11月12日仍答复称不同意。原告认为，被告所认为的房价已涨至3700元/平方米，正是被告未履行合同约定给原告造成的损失，如果被告按约履行义务原告比人产生相应收益，故被告应按此赔偿原告的损失76000元。被告拒绝交付房屋，致使合同目的至今无法实现，已构成根本违约。双方达成的特别约定是双方的真实意思表示，符合合同法规定的构成要件，就诉争房屋的买卖也未损害社会公共利益，也未违反法律法规的强制性规定。另，根据《绵阳市市辖区征地拆迁补偿安置办法》（绵府发[2016]23号）第三十六条第六款、第七款规定，被征地安置农民按统建房安置政策享有的住房可以依法转让。鉴于以上事实和理由，请支持如前所请。 被告甘小荣、梁保林共同辩称，承认与原告协商并初步达成房屋买卖合意，以及收取原告购房款210000元的事实，但认为：根据双方达成的约定，原告应在房屋具体坐落确认后3日内补足差价，但原告并未按时补交差额款10000元，其行为已构成违约在先，被告基于先履行抗辩权，可以不履行后续义务。被告领取房屋钥匙后，当日就打算向原告交付钥匙，原告以需先签订合同为由没有接收，而不是被告不愿履行房屋交付义务。至于原告提及的加价，是因为原告违约应承担违约责任，被告要求按照市场价增加一定房款作为违约金。另外，原、被告的本次交易未取得相关手续，属于无效交易行为，且原告购买他人房屋的价格，也与双方的买卖行为无关。综上，本次纠纷是原告的违约行为引发，被告并不存在违约行为，鉴于双方均无继续交易的意愿，被告同意在扣减原告应承担的违约金后，将剩余预付款返还给原告，至于原告提出的违约金给付请求，则应依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：原告李建、樊春和被告甘小荣、梁保林均是绵阳高新区永兴镇溪河村（原绵阳高新区河边镇海峰村）村民。被告甘小荣、梁保林及其与甘永贵、尹秀英等共6人组成的家庭户，因征地拆迁可在永兴镇溪河苑二期（注：统建安置房）中分配3套面积不等的房屋（其中1套住宅的建筑面积为80平方米），实得房屋的具体坐落（楼栋、楼层及房号）由安置部门组织抓阄确定。原、被告在安置房的具体坐落确定前，经磋商就房屋买卖事宜基本达成共识，原告遂于2020年8月21日向被告交付购房款210000元，并由被告出具收条载明：收到原告购买被告及甘永贵、尹秀英、甘小英、梁櫶安置房（80平方米户型）的购房款共计210000元。同时，双方在收条中还作出如下特别约定：1.本次购房最终以不高于220000元、不低于200000元成交；2.第1层和顶层成交价为200000元、第2层至第5层成交价为210000元、第6层至顶层以下（不含顶层）成交价为220000元；3.分配房屋当日，经双方共同查看房屋确认无质量问题后，被告将钥匙交付给原告，双方在3日内补足差价并签订买卖合同；4.双方不得以任何理由拒交或者拒收房屋，如因此给对方造成损失应全部赔偿，并按总房价的50%给付违约金。2020年9月8日，被告经抓阄确认可分得的80平方米户型房屋坐落于“溪河苑”6栋1单元1502号。2020年9月23日，原告李建和被告甘小荣共同到安置部门委托的物业服务企业处领取房屋钥匙，并共同实地查看房屋及确认房屋无质量问题。随即，被告甘小荣欲将房屋钥匙交付给原告李建，原告李建则提出待双方签订买卖合同后再行交付。当日，被告梁保林因故不能到场，双方遂约定于2020年9月28日签订书面买卖合同。随后，被告于2020年9月28日以原告未在3日内补足楼层差价款1万元已违约、“溪河苑”小区的房屋市场价发生了较大涨幅为由，要求与原告重新商定房屋价款。就此，原、被告曾数次自行协商，并曾由原海峰村村（社）干部组织调解，协商过程中原告曾数次做出让步,而被告却坚持要求以3700元/平方米确定成交价，以致双方不能达成一致意见，迟迟未能签订买卖合同，原告遂诉至本院提出如前所请。本案审理过程中，原、被告均当庭表明不再继续开展房屋买卖事宜。 另查明：1.领取房屋钥匙时需预交的电费及物业服务费172元，是由原告李建转给被告甘小荣，再由被告甘小荣交付；2.根据《绵阳市市辖区征地拆迁补偿安置办法》（绵府发[2016]23号）第三十六条第六款、第七款规定：被征地拆迁农民按统建安置房政策享有的住房，凭拆迁时发布的《拆迁安置房人员名单》办理房屋权属登记（土地使用权类型为划拨），被安置农民在5年内将房屋以买卖等方式转让的，应分摊土地需按规定补缴政府的土地收益；被征地拆迁农民按统建安置房政策享有的住房依法予以转让的，须出具家庭成员同意出售房屋的书面意见和今后的住房证明，以及当地村（社区）、社的书面意见;3.原告已另与他人签订房屋买卖合同，购买坐落于“溪河苑”11栋2单元15楼的房屋（70㎡），合同约定总价为245000元（折算单价为3500元/平方米）。 本院认为，原、被告拟通过买卖方式转移所有权的房屋，在双方达成买卖共识及签订特别约定时尚未确定具体坐落，被告也尚未实际取得拟出售房屋的所有权，且特别约定中虽已包含房屋价款确定方式、付款时间及房屋交付等内容，但不具备产权转移登记等房屋买卖合同必备的主要内容，加之双方在特别约定中也已明确约定需另行签订买卖合同,可见双方在收条中载明特别约定的根本目的，在于将来签订房屋买卖合同，故依照《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第四百九十五条第一款“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同”规定，收条所载明特别约定的法律性质为预约合同，而不构成买卖合同本约。同时，该预约合同约定内容及所指向交易，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定和公序良俗，应属合法有效预约合同。 预约合同是当事人为将来订立合同而达成的协议，签订即代表当事人愿意接受预约合同的约束，故预约合同已经确定的权利义务内容，对当事人具有相应的法律约束力，双方均不得再随意要求变更。本案中，被告在预约合同已明确房屋价款确定方式，且房屋已通过抓阄确定具体坐落，足以按照约定方式确定总价款的情况下，又以原告未按时补足楼层差价款、市场价发生较大增幅为由要求重新协商房屋价款。但是，被告所称理由中的价款补差问题，根据预约合同已载明的内容，价款补差与合同签订本应同时进行，并不存在时间顺序先后之分，且双方经协商已将房屋钥匙交付和合同签订时间顺延至2020年9月28日，故被告认为原告未在2020年9月26日前补足房屋价款已属违约，以及被告以此为由所提出的先履行抗辩权均不能成立。综合预约合同约定内容、实际履行过程、后期磋商内容等情况来看，被告是因其认为预约合同确定的价款与市场价存在较大差距，不同意按照预约合同确定的价款订立买卖合同，故而要求与原告重新协商房屋价款。由此可见，双方最终未能如期订立买卖合同的原因，是被告不愿以预约合同已确定内容为基础履行预约合同所指向的买卖合同订立义务，故依照民法典第四百九十五条第二款“当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”规定，被告对其行为应承担相应的违约责任。在双方均无意继续交易的情况下，其应承担的违约责任即为赔偿损失。 预约合同处于本约合同的缔约阶段，也是与本约互相独立的合同，当事人在预约合同依法成立后，应当履行的义务为以预约合同已确定内容为基础，继续磋商未尽事宜及签订本约合同。由此可见，预约合同并不能直接产生房屋交易的履行后果，不履行预约合同所约定义务应承担的违约责任范围，必然不等于基于本约合同可产生的期待利益，而是当事人因相信对方会签订及履行本约合同而产生的信赖利益损失。本案中，原告出于法律法规和公序良俗所倡导的诚信价值观，确可合理相信被告将来会以预约合同已确定内容为基础履行预约合同义务，且结合预约合同对整个交易而言的完整度，以及预约合同的订立和履行对整个交易的作用来看，即使因预约合同尚未确定房屋买卖合同必备的所有权转移登记等内容，以及因标的物的特殊性而可能需补缴的政府土地收益承担主体，如约履行预约合同也不能必然产生本约合同签订及履行的后果，但被告是以不合理理由要求重新磋商预约合同已确定内容，其行为明显有悖于民事活动应当遵循的诚实守信原则，故在双方仅约定本约合同根本违约应承担的违约金，而未约定违反预约合同应承担的违约责任的情形下，本院根据原告已履行金额、当事人的信赖程度、被告的过错程度等因素，根据公平原则并综合衡量双方利益损益情况，酌情确定被告应承担的违约责任为赔偿原告损失30000元。至于原告要求参照其与他人所签订买卖合同约定价款确定损失的理由，因预约合同本即不产生买卖合同本约的履行后果，且其与他人所约定价款是买卖双方自由议定，也不足以作为确定损失的直接依据，故本院不予采纳。 综上所述，原告提出的部分诉讼请求成立，应当依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定，判决如下： 一、被告甘小荣、梁保林于本判决生效之日起十日内返还原告李建、樊春人民币210000元，并赔偿原告李建、樊春损失30000元，合计240000元； 二、驳回原告李建、樊春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5590元，减半收取计2795元，由被告甘小荣、梁保林负担2500元，由原告李建、樊春负担295元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  邹恩昊 二〇二一年三月三日 书记员  何娇娇