浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初1750号 原告：孟志兰，女，1973年10月27日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：刘伟涛、彭静，浙江圣银律师事务所律师。 被告：杭州凡响房地产营销策划有限公司，住所地杭州市余杭区崇贤街道运河路4-4号14幢809室-1，统一社会信用代码91330110MA28W8LX8P。 法定代表人：刘继明。 委托诉讼代理人：吴海珍、李俊凤，浙江金道律师事务所律师。 被告：安吉弘骊房地产开发有限公司，住所地安吉县孝源街道孝源村（安吉县教科文新区），统一社会信用代码9133052330766643XJ。 法定代表人：何礼萍。 委托诉讼代理人：余盼萍，女，1987年12月31日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：陈勇，男，1988年4月27日出生，汉族，住长兴县。 原告孟志兰与被告杭州凡响房地产营销策划有限公司（以下简称：凡响公司）、被告安吉弘骊房地产开发有限公司（以下简称：弘骊公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年11月27日向本院提起诉讼，本院引导调解无果后遂立案受理，依法适用简易程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理，原告孟志兰的委托诉讼代理人刘伟涛、被告凡响公司法定代表人刘继明的委托诉讼代理人吴海珍、被告弘骊公司法定代表人何礼萍的委托诉讼代理人余盼萍、陈勇到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，本院于2021年1月6日作出裁定将本案转入普通程序审理，由审判员陶世文担任审判长，与人民陪审员刘勤、人民陪审员喻向前组成合议庭，于2021年1月21日进行第二次公开开庭审理，原告孟志兰的委托诉讼代理人刘伟涛、被告凡响公司法定代表人刘继明的委托诉讼代理人李俊凤、被告弘骊公司法定代表人何礼萍的委托诉讼代理人余盼萍、陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟志兰起诉称：2018年4月8日，原告根据“新奇世界.上影安吉”的网络宣传来到弘骊公司的售楼大厅，与弘骊公司签订《浙江省商品房买卖合同》认购安吉县孝源街道（唐韵）42幢5-222室的商品房，合同约定买受人应当在2018年4月8日前支付该房屋全部价款人民币524000元。原告按照弘骊公司售楼大厅销售人员的指示要求，当场向弘骊公司售楼大厅的财务收银处刷卡支付12万元购房定金和524000元全部购房款。原告交付的购房定金12万元，弘骊公司并未给予抵付房屋总价款。此后，原告和其他买受人共同要求弘骊公司返还预付的购房定金时，弘骊公司才告知预付定金是由凡响公司收取的。但原告购买商品房的整个交易过程，都是在弘骊公司售楼部的办公场所完成且支付购房款也是按照弘骊公司工作人员的指示与安排。经查明，弘骊公司与凡响公司是代为销售预售商品房的委托关系，因在商品房买卖交易过程中，两被告共同造成原告权益受到损害，原告为此款项多次与两被告协商无果。原告故诉请判令：1.两被告共同退还原告购房定金12万元及利息5700元（以12万元为基数自2018争4月9日起按中国人民银行同期贷款利率年化4.75%暂计算至2019年4月8日止）；2本案的诉讼费用由两被告承担。 被告凡响公司答辩称：一、凡响公司是受被告弘骊公司的委托，代理销售其开发的这个案涉房屋所在的楼盘安吉新奇世界上影安吉的项目，并允许从事居间服务，收取居间服务费。二、凡响公司收取的是咨询服务费，而不是购房款，也不是购房定金，原告于同一天既支付定金，又继续支付全部的房款，显然是不合情理的。三、原告公司是通过凡响公司的分销商杭州余杭区余杭街道飞杨房地产中介服务部介绍，经由凡响公司居间购买了案涉房屋，凡响公司已经将分销费用支付给了飞杨房地产中介服务部。 被告弘骊公司答辩称：一、本案中原告系接受代理商的网络县网络宣传了解到本项目，并且在接受第三方服务后最终和公司签署商品房买卖合同，根据对方缴款的POS签购单，其于当日自愿支付12万元咨询服务费给凡响公司，作为大额处分行为，其本身也应该尽到相应的谨慎注意义务了，然后本案中商品房买卖合同法律关系和服务合同关系，从事实和证据两个方面来说来看，都应该是客观存在，而且明确清楚的。二、原告在起诉状中一开始陈述是定金，如果其陈述定金，我公司并没有收取相应定金，后其变更为购房款，我公司仅依商品房销售合同收取了一次性购房款，也没有收取多余的款项，所以我公司并没有返还定金或者购房款的事实和法律依据。三、我公司将销售活动全案委托凡响公司代理，我公司并未存在相应的过错行为。所以就本案而言，我公司也不存在共同还款的相应的事实，所以要求驳回对我公司的诉请。 原告为证明其主张，向本院提供下列证据： 1.浙江省商品房买卖合同，证明原告与被告弘骊公司之间存在的权利义务关系以及房屋总价款是524000元的事实。 2.购房款收据、正式的增值税发票、POS银联签购单。证明原告已支付购房款524000元的事实。 3.12万元收据、回复函、告业主书、行政处罚详情。这4份证据形成一个证据链，主要证明凡响公司和弘骊公司之间的一个委托关系，以及凡响公司在销售楼盘时存在欺骗、误导消费者的行为，在告知函和告业主书和回复函中，弘骊公司也认可凡响公司存在这种欺骗行为的事实。 4.行政处罚决定书及安吉县住房和城乡建房局房地产管理科业务工作联系单，证明下列事实：原告在2019年4月22日后才知晓两被告间有商品房销售代理关系，被告凡响公司在代理被告弘骊公司销售房屋过程中存在欺骗私刻公章、误导消费者行为。被告弘骊公司对被告凡响公司的相关事实已明确告知原告和其他购房者，两被告超出备案价销售商品房是违反了严格按照申报价格对外销售的相关法律规定。 被告凡响公司对原告证据质证的意见是： 对证据1三性均无异议。 对证据2真实性没有异议，对其证明对象有异议，在原告所支付款项中支付给凡响公司的并非房款，而是凡响公司应向原告收取的相关的费用、服务费等相关费用。 对证据3，原告刚才解释是包括回复函、告业主书和一张凡响公司出具的12万元的收据，对收据的真实性我们认可，是凡响公司出具的，这是原告4月8日来现场，当时就支付了12万元的咨询服务费。那么这个收据上所记载的房款，我们予以解释一下，那凡响公司不是开发商，仅仅是销售房屋的房产中介，所以我们收取的这个12万元其实是咨询服务费。对于行政处罚详情，按照证据规则对于原始载体，原告是有义务展示的，原告没有展示这个证据的原始载体，所以我们不予确认它的真实性，当然，我们从内容本身来看，从这个他所记载的内容本身来看，也仅仅是说在宣传商业宣传的过程中，可能存在误导的行为，也不能来印证原告想要证明的目的。对告业主书，因为这个我们没有看到过，对其真实性我们无法确认，对其中涉及凡响公司的内容，凡响公司不予确认，凡响公司不存在该告业主书中所记载的过度宣传违规出具承诺，以及私刻公司公章的行为。对回复函，凡响公司没有看到过，对其真实性凡响公司无法确认，由法院依法核实，但是其中涉及凡响公司的内容，凡响公司不认可，凡响公司并未向所谓的业主来收取装修费、服务费、存底费，其次，业主所述的事实也并非客观事实，倒是从这份回复函的内容可以印证凡响公司从未确认收取过咨询服务费之外的其他的费用。 对证据4，对其中关于案涉房屋备案价的工作联系单真实性没有异议，我们认为这个备案价我们在销售现场已展示过的，而且在原告与弘骊公司间的产品订购书、合同会签单、销售价格折扣审批表上面均有记载，因此，案涉商品房备案价当时已经明确告知原告，行政处罚决定书和本案并无关联，这份处罚决定书是鉴于当时房产公司在广告宣传中用了最高级，所以进行了处罚，和本案的房屋销售没有一个直接关联。 被告弘骊公司对原告证据质证的意见是： 对证据1的三性和证明对象都没有异议。 对证据2、收据、银联POS签购单。首先，对5万元和7万元的银联签购单，该两份签购单明确商户名是杭州凡响房地产营销服务有限公司，该12万元系打入凡响公司名下的。对524000元房款收据的三性和证明目的都没有异议，原告支付购房款确实是524000元，就原告支付我公司277500元和246500元的这两张签购单我们是没有异议的，确实和收据相符，原告支付了524000元购房款，也是刷到我公司名下的。对其证明对象有异议的，因为原告这一组证据证明对象是证明原告在弘骊公司的指示下支付644000元购房款的事实，对这个证明对象我们不认可。 对证据3中回复函真实性、合法性没有异议，我方予以认可。但是对其关联性，我方不予认可，与本案没有关联性。 对证据3中告业主书真实性、合法性，无异议，但与本案没有关联性。 对证据3中行政处罚详情单，首先，原告提交的并非原件，也没有原始载体，这个证据形式存在问题。其次，关于行政处罚是属于行政法律关系，所以与本案既没有关联性，故对其三性都不予认可。 对证据3中12万元的收据，这份收据我方不知情，系原告支付给凡响公司12万元的情况。 对证据4，业务工作联系单，就该证据本身只能证明本案涉案房产的一个备案价，对于其其他证明目的不予认可。对行政处罚决定书真实性、合法性我方予以认可，对于该证据与本案的关联性不予认可，这个行政处罚决定是一个行政主体和行政相对人之间的一个行政法律关系，非本案民事纠纷所涉，且该证据实质内容中处罚的原因也是因为最稀有等表述，实际内容与本案没有任何关联性。 凡响公司为证明其辩称，向本院提供下列证据： 5.销售代理合同书，主要是证明下列事实：2018年3月12日，弘骊公司与凡响公司签订了销售代理合同，其中约定弘骊公司授权凡响公司去销售一个叫新奇世界上影安吉的项目，允许凡响公司向每一个客户收取一定金额的佣金，公寓是每套是12万元，别墅是每套是30万元。凡响公司完全是根据这个合同来收取的，没有收取另外的其他的费用。 6.共有6份（产品订购书、选房单、交款通知书、合同会签单、销售价格折扣审批单、凡响公司与郝俊的劳动合同），这组证据主要证明当时在这个销售现场凡响公司为原告提供的服务的整个过程。其中提供了咨询、推荐房源的锁定回单，申请了这个房款的折扣，最后还协助了他签约，就是提供了凡响公司整个一系列的这个销售的服务工作。第二证明其中这些订购数选房单上都有签名，一个是置业顾问，还有一个销售经理郝俊，都是凡响公司的员工，凡响公司与郝俊就是这个销售经理郝俊签订的劳动合同，是凡响公司的员工。 7.即原告证据2，银联POS签购单、浙江农信POS签购单及收据。第一份银联签购单上可以看出时间是4月8日下午，主要是证明就是原告事先向凡响公司支付了12万元的佣金，再向弘骊公司支付了全部的房款是524000元钱。可以看到收款方是凡响公司，原告对于支付给凡响工程12万元佣金，或者说是服务费都是知情，而且是认可的。 8.共有5份（结佣申请单、佣金结算对账单、增值税专用发票、建设银行的客户专用回单、飞杨房产公司营业执照及开户许可证和法定代表人的身份证复印件），主要证明下列事实：当时是凡响公司为了开展楼盘的销售代理工作，采取了分销的方式，跟杭州余杭区余杭街道飞杨房产中介服务部合作，进行一个销售的服务工作。原告是飞杨房产中介服务部牵线过来的一个客户。因此，凡响公司也因为原告向这个飞杨房产中介支付了佣金一半即6万元分销服务费。 9.2020浙杭网证内字第550号公证书，该公证书的内容是凡响公司销售经理万宣友和场外分销商的微信圈内容，可以证明凡响公司自始是以“新奇世界上影安吉”“唐韵”楼盘的全案代理的身份对外宣传销售，并发布优惠购房活动，“付12万元抵18万元，别墅付30万元抵50万元”活动，案涉楼盘是由凡响公司代理销售及优惠购房活动，是为广大的潜在购房户广泛知晓的。原告所支付的12万元咨询服务费正式参加优惠购房活动而支付的。 10.部分购房人与凡响公司签署的咨询服务协议，这里包括业主杨正华、徐平、徐友军。这三份咨询服务协议，证明对象是凡响公司和每个业主均签署了凡响咨询服务协议书，明确业主支付咨询服务费的金额性质和对象。第二个证明对象是凡响公司收取了原告的12万元咨询服务费的对价包括两部分内容：一个是既包括参与优惠购房活动的活动款，也包括凡响公司提供购房全程的一个居间服务费。 11.照片、视频和销控表。证明对象有两项：一是案涉的楼盘包括案涉房屋的备案价在销售现场是予以展示的，二是案场设置有凡响公司的广告背景墙“聚焦上影、非同凡响”与公证书凡响公司在微信圈中所发的凡响公司全案代理的海报事项一致的。这个公证书光盘中有4份视频，这个视频中可以见到销控表在案场进行展示的。 12.（2020）浙杭网证内字第1021210号公证书，该公证书是对证据十一中视频照片销控表做的一个公证，来源于凡响公司的员工严鹏和徐向荣的微信朋友圈发布的案涉楼盘的视频和照片，用于证明证据11的来源。 13.严鹏、万宣友的劳动合同，证明严鹏和万宣友是凡响公司员工的事实。 14.部分业主的房源订单，因为这个房源订单当时确实只签了一份且由业主手持，作为此后支付咨询服务费和商品房买卖合同款项的一个依据，所以，如果是原告向法庭提交了我们就会看到这个房源订单，如果原告没有提交，那就可能个别的案件中是看不到房源订单的。现提供的这两份房源订单是业主刘伟涛以及李玲与刘建这二个案件中原告提交的房源订单，可以证明是凡响公司在对外销售房源时，业主锁定房源之后，双方就会首先签署一个确认房源订单，订单上的定金在签署商品房买卖合同之后转化为冲抵优惠活动的咨询服务费。 15.宣传资料两页，原件是一张宣传资料，在余杭法院2021年1月4日张丽起诉凡响公司和弘骊公司的案件中，系张丽本人向法庭提交的证据同，在这份宣传资料的第一页右下角可见“全案代理：杭州凡响营销房地产营销策划有限公司”的字样，说明凡响公司并没有隐瞒自己是销售代理的身份。 16.民事起诉状及刘伟涛商品房买卖合同各1份，与证据十四中刘伟涛房源定单一并证明下列事实：刘伟涛锁定房源签订房源订单时，买卖双方明确刘伟涛房屋的成交总价306万元，实际签约时改为3037993元，其中2737993元体现在商品房买卖合同中直接支付至弘骊公司银行账户中，另外30万元支付到凡响公司银行账户中。按照凡响公司与弘骊公司销售代理合同约定，该30万元系凡响公司针对别墅的销售佣金，凡响公司收取该笔30万元佣金的依据有二：一是为业主参加充30万抵50万元优惠购房活动而支付，二是为业主提供了看房选房申请折扣协助签约协助办理银行按揭手续等居间服务费，并与业主签订《凡响咨询服务协议》。 17.李玲刘剑商品房买卖合同1份，与证据十四中李玲、刘剑房源定单一并证明：李玲、刘剑锁定房源时签订房源订单时，买卖双方明确李玲、刘剑房屋成交总价2513000元，实际签约时改为2519400元（见凡响公司证据合同会签单、折扣申请表），其中2219400元体现在商品房买卖合同中直接支付至弘骊公司银行账户中，另外30万元支付到凡响公司银行账户中。按照凡响公司与弘骊公司销售代理合同约定，该30万元系凡响公司针对别墅的销售佣金。凡响公司收取该笔30万元佣金的依据有二：一是为业主参加充30万抵50万元优惠购房活动而支付，二是为业主提供了看房选房申请折扣协助签约协助办理银行按揭手续等居间服务费，并与业主签订《凡响咨询服务协议》。 原告对凡响公司证据的质证意见是： 对证据5有异议，凡响公司向购房消费者收取费用，根据《商品房销售管理办法》第28条，已经侵犯了第三人的合法权益。凡响公司也从未向原告披露过其是代表弘骊公司来销售房产的。 对证据6中劳动合同与本案无关，证据5中孟志兰的签字需要核实，但从以上证据可以看出凡响公司提供服务是依合同向弘骊公司提供服务，包括提供咨询、推荐、销售，因此凡响公司的服务对象是弘骊公司，而不是原告，故达不到凡响公司的证明目的。 对证据7真实性无异议，对其关联性、证明目的有异议。我们提供的反证可以证明被告存在欺骗行为。 对证据8证明目的有异议，不能达到证明目的，对其关联性也有异议。 对证据9，原告认为，形式上是具有真实性，但对公证书的内容的真实性、合法性和关联性都是有异议的，公证书是使用的是万宣友的微信朋友圈内容，首先是无法证明万宣友系凡响公司员工，其微信内容因违反商品房销售明码标价等规定也是不具有合法性，而且也无法证明万宣友的微信朋友圈内容原告是知晓的，万宣友微信圈内容与本案原告是没有任何的关联性，更没办法证明被告所要证明的证明内容和证明对象。 对证据10，是其他购房人和凡响公司签署的咨询服务协议，对其三性都是有异议的，而且与本案原告没有任何关联性。原告提供的收据上付款事由明确约定是房款，被告凡响公司从未给原告提供过任何居间服务和咨询服务。 对证据11，对其三性都是有异议，首先是没有原件，然后也不能证明视频是没有剪辑过，上面显示的日期好像是2019年5月份，也不排除销控表是事后制作的，而且也无法证明备案价格在销售现场展示过。 证据12，对公证书本身形式真实性是没有异议，但对公证书内容的真实性、合法性、关联性都有异议。公证书使用严鹏、徐向荣的微信朋友圈内容与本案原告无关联性，无法证明微信朋友圈内容的现场就是原告购买案涉房产的一个现场情况，无法证明被告所要证明的一个证明对象。 证据13，对其三性有异议，因为没有社保等备案材料作为辅助证据，所以无法达到被告所要证明的一个证明对象。 证据14，对其三性都有异议，与本案原告是没有任何关联性的，也无法证明被告所要证明的一个证明内容和证明事实。对于其他部分业主的一个房源订单，恰恰证明被告在收取原告款项时，是存在着对款项性质的一个隐瞒。 证据15，对其三性都有异议。 证据16、17，原告认为被告提交的该二份补充证据已超过举证期限，且其证明内容与目的均与本案无关联性。 弘骊公司对凡响公司证据的质证意见是： 对证据5、7、8三性、证明对象都没有异议。 对证据6，不是特别清楚，我方知道凡响公司有这个销售模式，但是具体是和哪个房产中介服务机构合作，并且收取多少相应的佣金，我方确实不清楚。 对证据9至证据14的证据三性、证明力、证明目的都没有异议。 对证据15宣传单的三性没有异议，因为该宣传单是针对不特定对象大量对外发放的，而且考虑到该宣传单是当时没有委托律师身份的当事人，或者无当事人本身进行开庭举证的一个证据，所以该证据明显应该比其他委托律师的当事人提交的证据更有说服力，因为每个律师代理这个案件中都是存在一个为了胜诉进行一个证据的取舍。所以说，就该证据的证明力，我方认为应该远高于其他证据的，希望法院予以认可。 对证据16、17的证据三性及证明目的、证明力都予以认可 弘骊公司为证实其辩称，向本院提供下列证据： 证据18，折扣审批表、收据签购单、产品订购书、合同会签单、交款通知单，主要证明原告一次性支付购房款524000元的事实。 证据19，交房通知书，证明案涉房屋已履行交房手续，已交房。 原告对弘骊公司证据质证的意见是： 对证据18中折扣审批表，因为刚拿到，需要和当事人核实。 对证据18中收据签购单的真实性没有异议。另外，上面涉及孟志兰签字的真实性，都需要和原告本人核实。 对证据19的三性没有异议。 凡响公司对弘骊公司证据质证的意见是： 对证据18、19三性没有异议。 经审查，本院对本案证据认定如下： 证据1，两被告均无异议，本院对其形式的真实予以认定，但是对其中确定的案涉房屋总房款为524000元（即成交价）是否属买卖双方的真实意思表示，本院待结合其他证据再作认定。 证据2，二被告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。 证据3中行政处罚详情，因系网上下载，该材料来源不明，本院对此不予认定。 证据3中回复函和业主告知书，被告弘骊公司对其真实性、合法性都没有异议的，故本院对此予以认定。 证据3中12万元房款收据，因凡响公司对其真实性无异议故本院对其真实性予以认定，至于凡响公司认为该12万元是凡响公司应向原告收取的咨询服务费，对此，本院待结合其他证据对原告支付至凡响公司银行账户中的12万元款项性质再作认定。 证据4，二被告对其真实性无异议，本院予以认定 证据5，因系两被告间内部约定，对其真实性，本院予以认定。 证据6，因有原告签名捺印，本院对其真实性予以认定。其中产品订购书、选房单、交款通知书、合同会签单、销售价格折扣审批单中均没有明确凡响公司在销售弘骊公司房屋过程中需向购房者即原告方收取佣金或咨询服务费的数额，且其中产品订购书、选房单等证据中所明确的合同一方是弘骊公司，而不是凡响公司，凡响公司所举证据材料中也均未披露凡响公司在整个销售弘骊公司楼盘过程中是销售代理身份。同时，结合证据二中注明所交款项为“房款”，虽然被告凡响公司认为该12万元应当是原告支付给凡响公司的咨询服务费，但是凡响公司证据尚不足以证实其曾向原告明示过需收取原告12万元咨询服务费，没有证据证实原告与凡响公司对凡响公司需收取原告12万元咨询服务费已达成过合意。故，本院认定凡响公司收取原告缴纳12万元款项的性质应当是其作为购房款支付给弘骊公司的，而后原告在被告凡响公司营销人员指导下将该12万元支付到凡响公司银行账户中。 证据7，本院对其真实性予以认定，结合证据二、六，本院对凡响公司关于原告支付到凡响公司的12万元是原告用于支付咨询服务费的证明目的不予认定。 证据16、17，作为合同相对方的弘骊公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。 证据14，系业主刘伟涛以及业主李玲与刘建向被告购买商品房时锁定房源时签订的二份房源订单，其中客户签字栏分别有业主刘伟涛以及业主李玲与刘建的签名和捺印，而且置业顾问一栏均有凡响公司营销工作人员签名，故对该证据的真实性，本院予以认定。现结合证据16、17中相关事实，本院认定凡响公司在代理销售弘骊公司房屋时存在加价销售行为，即凡响公司在商品房备案价折扣（即销售底价）基础上加上一定数额购房款（公寓加价12万元/每套、联排别墅加价30万元/每套）向众购房户进行销售，在众客户同意购买后凡响公司营销人员指导客户将加价的售房款12万元或30万元缴付至凡响公司银行账户中，其余售房款（即商品房买卖合同中约定的售房款）凡响公司营销人员则指导客户直接缴付至弘骊公司银行账户中。本案中，原告作为外地来安吉买房的投资者，也具有一定的理财意识，应当会以基本的加减乘除来计算本次购房总价款的数额，在与凡响公司营销人员洽谈购房过程中，原告在缴款数额超过商品房买卖合同中约定的房屋总价款时一般会拒绝支付超出的购房款。然而，本案原告与弘骊公司在2018年4月8日签订的《浙江省商品房买卖合同》中明确案涉房屋的销售总价为524000元，但原告在当日支付的总购房款却为644000元（即支付到凡响公司购房款12万元，支付到弘骊公司购房款524000元），原告并没有拒绝支付超出《浙江省商品房买卖合同》中房屋销售总价524000元以上的12万元购房款，由于12万元也是一笔大额款项，而原告却自愿多付12万元购房款，在没有合理原因和解释下，原告自愿多付12万元购房款的行为显然不符合常理。对此，本院再结合证据十六、十七中凡响公司在代理销售弘骊公司房屋时的加价销售模式，本院认定下列事实：原告与凡响公司营销人员洽谈后最终确定的案涉房屋总售房款为644000元（即最终成交价），然后凡响公司根据其与弘骊公司的约定（即证据五）对总售房款644000元进行内部分成，其营销工作人员指导原告将其中12万元购房款直接支付到凡响公司银行账户中（以此作为二被告间销售代理合同中约定的凡响公司佣金），凡响公司收到原告12万元购房款后开具一份注明“房款”的收据给原告；后凡响公司营销工作人员再指导原告将剩余524000元购房款缴付至弘骊公司银行账户中，弘骊公司收到原告524000元购房款后，也出具一份注明“房款”收据给原告。假如双方当时洽谈最终确定的案涉房屋成交价为《浙江省商品房买卖合同》中约定的销售价524000元的话，则原告作为一个正常民事行为能力人，无论如何也不会多付给二被告12万元购房款的，现原告在签订《浙江省商品房买卖合同》的当天自愿多付给二被告12万元购房款的行为，也进一步证明原告与二被告间洽谈最终确定的案涉房屋成交销售总价为644000元。因此，本院认定原告与弘骊公司在证据一《浙江省商品房买卖合同》中约定的案涉房屋销售价为524000元并不是买卖双方的真实意思表示。 证据8，因原告有异议，对其联性，本院不予认定。 证据9，原告与凡响公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。 证据10、11、12、13、15，原告对其三性有异议，因与本案关联性不大，本院不予认定。 证据18，因在原告的签名捺印，结合证据6，本院对其真实性予以认定。 证据19，原告无异议，本院予以认定。 本院经审理，查明本案事实如下： 2018年3月12日，弘骊公司与凡响公司各为甲、乙方签订《销售代理合同书》，双方约定：弘骊公司委托凡响公司代理销售新奇世界·上影安吉楼盘事宜，销售代理期限自2018年3月15日起至2018年12月31日止，甲方委托销售的面积和价格按照销售底价盖章形式书面通知乙方，乙方从两个方面为本项目提供综合的销售服务，并约定代理佣金及支付方式，其中公寓部分：乙方从客户端收取12万元/套，甲方支付乙方佣金4万元/套；别墅部分：乙方从客户端收取30万元/套，甲方无需支付乙方后置佣金。乙方除获取上述代理费用外，不得以自己或甲方的名义，通过任何方式向客户端收取任何费用，合同还对双方其他权利义务做出了约定。签约后，凡响公司为了开展楼盘的销售代理工作，采取了分销的方式，跟杭州余杭区余杭街道飞杨房产中介服务部（以下简称：飞杨服务部）等多个房产中价进行合作销售案涉楼盘。 2018年4月8日，原告到弘骊公司的新奇世界·上影安吉楼盘销售现场来购买房屋，经与现场凡响公司营销人员洽谈后，双方最终确定原告欲购买位于安吉县孝源街道（唐韵）49幢5-222室房屋（建筑面积46.98平方米）的总房款（即销售总价）为644000元，但是，该案涉商品房在住建部门网签销售备案总价却为558140元，凡响公司在代理销售弘骊公司整个楼盘房屋时存在加价销售行为。后凡响公司根据其与弘骊公司的约定（即销售代理合同中约定）对销售总价644000元进行内部分成，其营销人员指导原告将其中12万元售房款直接支付到凡响公司银行账户中（以此作为二被告间销售代理合同中约定的凡响公司佣金），凡响公司收到原告12万元售房款后开具一份注明“房款”的收据给原告；后凡响公司营销工作人员再指导原告将剩余524000元购房款缴付至弘骊公司银行账户中，弘骊公司收到原告524000元售房款后，也出具一份注明“房款”收据给原告。当日，凡响公司遂促成了原告（买受人）与被告弘骊公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018330523YS0081012），该合同约定：原告购买位于安吉县孝源街道（唐韵）49幢5-222室房屋，建筑面积46.98平方米，系预售商品房，该商品房房款合计为524000元，买受人应于当日支付全部价款等内容。 2019年4月22日，弘骊公司就2019年4月17日业主来现场提出的问题出具回复函，并就第4个问题“12万、16万、30万的说法（除购房合同价之外的“装修费、服务费、存抵款”为说法的到底是什么费用？交到哪是去了）作如下答复：“我司力争在6月中下旬交付，延期交付我司会按照销售合同内的条款进行赔偿，我司所有销售均委托杭州凡响房地产营销策划有限公司（以下简称杭州凡响公司）进行，经向杭州凡响公司咨询，由杭州凡响公司收取的费用是咨询服务费，客户直接交付到杭州凡响营销策划有限公司”。此后，原告因要求二被告返还多付购房款12万元未果，故诉至本院，要求判令上述诉讼请求。 本院认为，凡响公司在代理弘骊公司销售新奇世界·上影安吉楼盘过程中，促成了原告与弘骊公司间商品房买卖合同成立，原告与二被告最终确定原告欲购买位于安吉县孝源街道（唐韵）49幢5-222室房屋（建筑面积46.98平方米）的总房款为644000元，故该案涉房屋最终成交销售总价确定为644000元系买卖双方的真实意思表示，虽然该案涉商品房在住建部门备案网签销售总价为558140元，凡响公司在代理销售弘骊公司房屋时存在加价销售行为，以高于该案涉商品房屋在住建部门网签销售备案总价对外销售，该加价销售商品房行为违反了建设主管部门相关管理规定，应由建设主管部门进行处理，但是，该加价销售商品房行为未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，本院认为，原告与二被告间就案涉商品房最终确定的成交销售总价为644000元系买卖双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故对双方当事人具有法律约束力。退一步说，即使二被告在销售案涉商品房时存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，原告也应当依照相关法律规定在法定除斥期间内申请撤销其与被告弘骊公司间的商品房买卖合同。现原告为履行支付购房款的义务，其已交付了二被告总购房款644000元，虽然其中12万元购房款被凡响公司指导原告支付至凡响公司银行账户中，但是因凡响公司是弘骊公司销售房屋代理人，其收取该12万元售房款的行为后果应当由弘骊公司承担，该12万元售房款应当视为弘骊公司已收取，因此，对弘骊公司而言，其已收到原告支付的购房款644000元。同时，对原告而言，其在支付12万元购房款后，再支付《浙江省商品房买卖合同》中约定的总购房款524000元，原告此时已完全履行了支付总购房款644000元的义务。由于凡响公司与弘骊公司在《销售代理合同书》中约定凡响公司在代理销售弘骊公司楼盘时可在房屋销售底价基础上向购房客户收取12万元/每套（公寓）或30万元/每套（别墅）的佣金，因此，凡响公司遂在案涉商品房在销售底价基础上加价12万元销售给原告，并将该加价的12万元售房款纳入凡响公司囊中（以此作为二被告间销售代理合同中约定的凡响公司佣金），弘骊公司根据其与凡响公司间《销售代理合同书》的约定即允许凡响公司销售房屋给本案原告时向本案原告收取12万元的佣金，在保证其案涉商品房销售底价利益基础上对凡响公司（在弘骊公司办公场所）加价12万元销售商品房并将该增加的12万元售房款作为凡响公司佣金的行为予以默许，并未要求凡响公司将该加价的12万元购房款退还给弘骊公司，因此，弘骊公司任由凡响公司加价收取原告12万元售房款并占有该12万元售房款的行为系弘骊公司自由处分其权益行为，本案中本院不予处理。本案中，原告以二被告多收原告12万元购房款（或购房定金）为由要求二被告退还，没有事实依据，现原告证据尚不足以证实其主张，故对原告诉讼请求，本院不予支持。同时，由于凡响公司从未向原告披露过或明示过凡响公司应向原告收取一定数额的佣金或咨询服务费，且在凡响公司出具给原告12万元款项的收据中注明原告所交款项是“房款”，因此，本院认定凡响公司与原告之间就凡响公司是否要收取原告12万元咨询服务费并未达成过合意。故，本院对凡响公司关于其收取原告12万元款项是原告应缴纳给凡响公司咨询服务费的辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百四十三条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告孟志兰的诉讼请求。 案件受理费2810元，由原告孟志兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  陶世文 人民陪审员  喻向前 人民陪审员  刘 勤 二０二一年三月十七日 书 记 员  方偲萦