北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终2867号上诉人(原审被告、反诉原告)：杨萍，女，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贺丁，北京市威创律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：白志峰，男，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：巩晓青，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张之盼，北京德恒律师事务所实习律师。上诉人杨萍因与被上诉人白志峰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初53183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨萍上诉请求：1．撤销一审判决第二项，判决白志峰向杨萍支付自合同生效之日起至解约之日期间的房租共计40800元；2．撤销一审判决第三项，改判杨萍不支付热水器维修费179元；3．判令白志峰支付拖欠租金违约金12000元；4．判令白志峰支付单方解约违约金12000元；5．判令白志峰支付杨萍屋内物品损坏赔偿800元；6．上诉费由白志峰承担。事实及理由：第一、杨萍与白志峰在合同履行期内发生纠纷并非杨萍的责任，白志峰入住后以沙发生虫，电热棒老化为由要求杨萍中止合同纯属无理取闹，这些要求无法构成解除合同的要件。第二、房屋空置损失由杨萍承担于法无据，房屋交付后，使用权在白志峰手中，杨萍无法随时了解房屋内的使用情况，更无权行使任何权利。钥匙一直掌握在白志峰手中，故让杨萍退还所付租金和押金，不符合法律规定。双方就合同能否履行的分歧是根本性矛盾，无法通过协商解决，故一审法院认为杨萍没有尽到减少损失扩大义务与事实不符，对双方责任划分亦不合理。第三、一审判决认定合同于2020年9月24日解除，却让杨萍退还之前已实际发生的房租，显然有悖常理。第四、双方沟通过程中，白志峰在房间内强行清洗带挂钩的纱织窗帘，导致杨萍的洗衣机和窗帘均有不同程度的损坏，直到9月12日，白志峰既不依合同按期支付下一期房租，也没有主动将钥匙退还给杨萍，直到24号才找开锁公司换锁收房，一审法院认为换锁、维修洗衣机电脑主板没有法律依据，令人费解，租赁合同中明确规定承租方如有保管不当或不合理使用导致附属物品、设备损毁就要承担违约责任。第五、一审法院判决白志峰维修加热棒费用由杨萍承担，也没有法律依据，在双方签订租房协议之前，白志峰主动提出打算自费更换加热棒，杨萍答应，之后其是否更换杨萍不知情也未参与，不应承担此项费用。白志峰辩称，同意一审判决，不同意杨萍的上诉请求。1．房屋租赁合同已经依法解除，杨萍应就恶意扩大损失承担责任。白志峰于2020年6月16日已经向杨萍提出解除合同，但遭到杨萍拒绝，后白志峰向法院提起诉讼，通过白志峰提交的房屋钥匙交接保管情况说明、与中介公司微信聊天记录等证据，可以证明杨萍自6月17日起拒绝当面交接房屋。根据合同法第一百一九条规定，杨萍拖延交接房屋，应就其扩大损失承担责任；2．杨萍应当承担热水器维修费用。白志峰代杨萍更换热水器镁化棒，支出维修费用179元，根据租赁合同第七条第（二）款第1项规定，该维修费用应当由杨萍承担；3．涉案房屋内物品损坏与白志峰无关。白志峰至2020年6月16日起未再进入涉案房屋，后来杨萍撬锁进入房屋收房，白志峰并不在现场，杨萍也没有证据证明洗衣机损坏与白志峰有关。白志峰向一审法院起诉请求：1、解除房屋租赁合同，杨萍返还白志峰预付租金36000元、押金15000元及相应利息（自2020年6月17日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；2、杨萍返还白志峰预付电费700元；3、杨萍返还代付热水器维修款179元；4、律师费5000元由杨萍承担。杨萍向一审法院反诉请求：1、白志峰支付自2020年9月12日起至判决生效之日止的租金，按每月12000元计算；2、白志峰因拖欠租金向杨萍支付违约金12000元；3、白志峰因提前单方解约向杨萍支付违约金12000元；4、白志峰赔偿杨萍开锁费用、洗衣机电脑板维修费共800元。一审法院认定事实：2020年6月8日，杨萍作为甲方、白志峰作为乙方、在丙方北京链家置地房地产经纪有限公司的居间服务下签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区望京花园房屋（以下简称涉案房屋），租赁期自2020年6月19日至2021年6月18日，甲方应于2020年6月19日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋交割清单（附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡后视为交付完成；租金每月12000元，押一付三，各期租金支付日期为2020年6月10日、2020年9月12日、2020年12月12日、2021年3月12日；押金15000元，随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方应于本合同签订当日向丙方支付居间代理费12000元；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；第十条（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1、迟延交付房屋达十日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，4、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的，5、签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的；第十条（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的，2、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的，3、擅自改变房屋用途的，4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，7、未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的，8、签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的；甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失；租赁期内，若双方协商一效解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金等。合同附件二房屋交割清单中对家具、家电状况、品牌进行列明，并备注钥匙2把等。合同签订后，白志峰向杨萍交付了押金15000元及第一期租金36000元。一审审理过程中，白志峰称沙发里生虫易导致皮肤过敏，热水器镁化棒严重磨损不能使用导致安全事故，杨萍未履行维修义务，白志峰有权单方解除合同；白志峰于2020年6月16日向杨萍提出解约，杨萍次日拒绝联系。白志峰就此提供了照片、聊天记录等证据，欲证明上述主张。杨萍对此不予认可，认为沙发是麻质面料，交接时没有发现成虫，其无法确定成虫照片的真实性；热水器的镁化棒只是软化水质、吸附杂质之用，不会影响热水器使用安全，白志峰提出更换时其也同意，但其不清楚最后是否更换，即便进行更换，相应费用也不应由杨萍承担。关于房屋交接一事，白志峰称杨萍拒绝沟通、接收房屋钥匙，其并未入住涉案房屋，于2020年6月22日向派出所报案仍未得到解决，后其提起本案诉讼；2020年9月24日，杨萍与中介人员前往涉案房屋收房，并请开锁公司人员将房门打开后进入；其从中介处得知该消息后将房屋钥匙闪送过去，但杨萍仍拒绝接收，故钥匙一直由中介保管。杨萍认可其于2020年9月24日开锁后，将涉案房屋收回。杨萍还称，其请人开锁支出230元，洗衣机损坏维修支出600元，故要求白志峰赔偿800元。白志峰则表示，开锁费用系因杨萍拒绝交接房屋产生，洗衣机损耗与白志峰无关，白志峰不应承担上述费用。庭审中，杨萍坚持要求白志峰继续履行合同，经一审法院释明，杨萍仍要求白志峰支付自2020年9月12日起至判决生效之日止的租金，并支付拖欠租金违约金、提前单方解约违约金。一审法院认为，白志峰与杨萍签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按约履行。按照合同约定，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。房屋交割清单显示双方已对房屋进行查验交接，如沙发有成虫可采取杀虫、消毒或更换等处理措施，白志峰也陈述对镁化棒进行更换，一审法院认为涉案房屋并未达到无法正常使用的程度，白志峰所称的上述问题并不符合合同约定的解除条件，其不享有合同解除权。虽然白志峰作为违约方不享有合同解除权，但白志峰签订合同不足十天即向杨萍提出房屋存在问题、要求解除合同，并多次通过中介与杨萍沟通，甚至报警，租赁合同无法继续履行，杨萍亦于2020年9月24日收回涉案房屋，一审法院认为杨萍收回房屋的行为应视为其以实际行动表明不再继续履行合同，合同于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。白志峰拒绝履行租赁合同构成违约，应就其违约行为向杨萍承担相应责任；但杨萍作为理性人，也负有减少损失扩大的义务，但杨萍直至2020年9月24日才收回涉案房屋，关于其在合理期间未及时行使合同解除权，导致房屋空置的损失应自行承担，故对于杨萍要求白志峰支付后续租金及迟延给付租金违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于合同履行期内应支付的租金及白志峰应承担的违约赔偿责任，一审法院将综合考虑合同剩余租期、双方的过错程度、房屋租赁状况、杨萍实际损失等因素，酌情予以确定。白志峰作为违约方导致合同解除，其再向杨萍主张利息、律师费的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。杨萍同意退还预付电费700元，一审法院不持异议。按照合同约定，房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，维修费用由甲方承担。白志峰称其代为维修热水器支出维修费179元，杨萍已收回房屋却对热水器维修一事不置可否，应承担相应举证责任，故对于白志峰要求杨萍返还维修费179元的诉讼请求，一审法院予以支持。杨萍要求白志峰承担开锁费用、洗衣机维修费等费用，并无合同依据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月19日判决：一、确认白志峰与杨萍于2020年6月8日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月24日解除；二、杨萍于判决生效之日起七日内，退还白志峰租金22000元、押金15000元；三、杨萍于判决生效之日起七日内，返还白志峰预付电费700元、热水器维修费179元；四、白志峰于判决生效之日起七日内，支付违约金12000元；五、驳回白志峰的其他诉讼请求；六、驳回杨萍的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，杨萍围绕上诉请求依法提交以下证据：证据1．首都教育公众号截图，证明白志峰违约的真实原因是因为疫情导致北京中小学停课，并非其一直强调的杨萍给其提供的房屋设施有问题；证据2．杨萍与中介人员肖微的微信聊天截图，证明杨萍通过中介要求白志峰履行合同；证据3．照片，证明白志峰损坏屋内设施，纱帘预估的费用是2000元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。白志峰对上述证据发表质证意见如下：证据1．真实性不认可，白志峰在该公众号并未搜索到该篇文章，白志峰是否解除合同与开学无关，对其证明目的不认可；证据2．真实性及证明目的不认可；证据3．窗帘确是租赁房屋内的窗帘，对于破损的情况白志峰不清楚。白志峰二审未提交新证据。本院对上述证据认证如下：证据1、白志峰解除合同原因不影响其是否构成违约的认定，对证据关联性及证明目的均不予确认；证据2、肖微身份无法核实，且与本案待证事实并无必然关联，对其关联性及真实性均不予确认；证据3、真实性予以确认，但杨萍主张超出一审反诉请求范围，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨萍与白志峰签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。对于白志峰是否应向杨萍支付至合同解除之日的房租。2020年6月8日双方签订《北京市房屋租赁合同》后，白志峰于6月16日既向杨萍提出解约，虽白志峰的解约理由并不构成双方合同约定的乙方享有合同单方解除权的条件。但《北京市房屋租赁合同》第十条第四款第8项规定：“签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的，甲方有权单方解除合同，收回房屋”，且杨萍在收回房屋的基础上可依据合同关于违约责任的约定要求乙方支付违约金。故在白志峰要求解除合同的前提下，其应依据前述合同约定，向杨萍支付相应违约金。白志峰已向杨萍作出要求解除合同的明确意思表示，因租赁合同并不适宜强制履行，杨萍应选择符合合同约定以及尽量减少损失的方式维护权利。而杨萍直至2020年9月24日才收回涉案房屋，可以认定其主观上对损失的扩大存在过错，因此，杨萍应承担因其过错而导致损失扩大部分的责任。故一审法院未予支持杨萍要求白志峰支付后续租金及迟延给付租金违约责任的诉讼请求，并无不当。杨萍主张不支付热水器维修费179元的上诉请求，因双方合同约定，房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，维修费用由甲方承担。现白志峰维修热水器支出维修费179元，一审判决该费用应由杨萍负担，亦无不当。针对杨萍上诉主张白志峰损坏房屋内纱帘一项，因其一审中并未对该项损失提出明确数额，故本院对其该项上诉请求不予支持。关于杨萍主张换锁、维修洗衣机电脑主板费用一项。杨萍虽在一审中对换锁及维修洗衣机产生相关费用提交了证据，但通过双方的微信沟通记录可见，白志峰多次要求与杨萍当面沟通未果，如双方能够对交接等问题理性处理，换锁产生的费用可能不会发生，故一审法院对杨萍主张的该项费用未予支持，并无不当。洗衣机维修费用，现杨萍无证据证明短路造成的洗衣机故障系由白志峰使用所致，故本院对该项费用亦难以支持。综上所述，杨萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1445元，由杨萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  万丽丽审 判 员  玄明虎二〇二一年三月十八日法官助理  向 玗书 记 员  王 艳