镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初2388号原告：高兴，男，汉族，1976年9月24日生，住南京市鼓楼区。原告：许逸君，女，汉族，1984年4月28日生，住址同上。委托诉讼代理人：高兴，系原告许逸君配偶，自然情况同上。被告：江苏镇江亚东置业有限公司，统一社会信用代码91321100660079332K，住所地：镇江市林隐路**朴园兰亭苑GJ3综合楼。法定代表人：刘受华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贾志平，江苏什新律师事务所律师。原告高兴与被告江苏镇江亚东置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高兴及原告委托诉讼代理人许逸君、被告江苏镇江亚东置业有限公司委托诉讼代理人贾志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高兴向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、被告向原告支付朴园上观公寓35幢第2层203室、205室、206室、209室房屋漏水维修费用以及210室、211室主楼与裙楼沉降缝维修费用67820元，并赔偿原告因房屋漏水向承租人赔偿的损失75500元，合计143320元；2、被告对朴园上观公寓35幢第2层207室、211室露台进行维修；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系被告江苏镇江亚东置业有限公司开发建设的镇江市润州区朴园上观公寓35幢第1层101室、102室，第2层201室、202室、203室、204室、205室、206室、207室、208室、209室、210室、211室房屋的买受人。原告自商品房交付后发现房屋存在多处渗水、漏水问题，经原告多次催告被告均未能完全修复房屋质量瑕疵。原告于2014年5月份至2020年3月份期间分5次对203室、205室、206室、209室房屋以及210室、211室主楼与裙楼沉降缝进行了维修，发生维修费用合计67820元。因210室、211室漏水经鉴定系施工质量缺陷等原因引起，（2018）苏1111民初112号民事判决书确定原告应当赔偿承租人漏水维修损失78858.66元，该损失原告亦有权向被告追偿。此外207室、211室露台也存在漏水问题，207室尚未查找到漏水点，211室露台维修面积近250㎡，维修费用约需10万元。原告因被告房屋质量问题遭受巨大损失，为维护原告合法权益，故诉讼来院，请求法院判如所请。被告辩称，1、原告所购商品房于2013年10月30日交付，房屋质量瑕疵保修期自该日期起算为5年，无期限延长或者重新起算的规定。根据记录，原告最后一次报修时间为2017年12月2日，我公司接报后于2018年对现场进行勘查处理，已按照合同约定履行了维修义务。2、房屋存在漏水情况可能存在多种原因，不单纯系房屋质量问题，案涉房屋不排除因为整栋楼房管道不畅导致漏水问题，原告应当向全体业主主张赔偿。3、原告在2015年10月30日向被告发出告知函以前，已于2014年5月份开始自行组织维修，我公司对维修的项目、范围和金额不予认可。4、对（2018）苏1111民初112号民事判决书确认的损失，有评估报告在案佐证，我公司是否承担赔偿责任由法院依法判决。综上，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，2012年9月份向江苏镇江亚东置业有限公司购买了朴园上观公寓35幢第1层101室、102室，第2层201室、202室、203室、204室、205室、206室、207室、208室、209室、210室、211室，共13套商业用房，建筑面积为1466.42㎡。《商品房买卖合同》中保修责任部分约定，买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。其中附件四商铺质量保证书规定：屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年，合同约定的质保期从2012年12月31日起计算。属于保修范围、内容的项目，出卖人应当在接到通知之日起7日内派人保修，出卖人不在约定期限内派人保修的，买受人可以委派他人修理，修理费用由出卖人承担。保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。2013年10月30日房屋交付后，两原告将上述房屋先后用于出租。2014年8月，高兴、许逸君委托王咸友与陈阿弟签订《租赁协议》，将其所有的朴园上观第2层210室、211室及卫生间约400㎡的商业用房出租给陈阿弟经营使用，开办鑫朋茶楼。相关承租人均以房屋漏水屡修不好、影响营业为由主张赔偿损失。原告高兴多次向小区物业公司南京亚东物业管理有限公司镇江分公司、开发商江苏镇江亚东置业有限公司反映问题，被告并派人进行处理。其中2015年11月27日、2015年12月23日，原告高兴分别向被告公司送达告知函，告知函由公司相关人员予以签字确认，告知函反映朴园上观公寓35幢第2层房屋自交付起即存在屋面、外墙、管道、消防管道多处多次漏水现象，被告一直未彻底修复，要求被告切实履行维修义务并赔偿相关损失。2014年5月至2020年3月，高兴与镇江赤山防腐防水工程有限公司就35幢第2层203室、206室、205室、209室及210室、211室房屋沉降伸缩缝分别签订防水工程施工合同，维修项目包括漏水处理高压注浆、石膏木工板补洞、涂料乳胶漆刷层、垃圾清运等，施工费用合计67820元。两原告曾于2018年1月3日以房屋承租人陈阿弟为被告，向本院提起诉讼，要求法院判令解除租赁协议，由承租人返还房屋；承租人支付租金、违约金和物业管理费。陈阿弟提出反诉，要求两原告赔偿因房屋漏水产生的维修费用、财产损失和停业损失。因双方对漏水位置和漏水原因有较大分歧，经陈阿弟申请本院委托南京方正建设工程质量检测有限公司对上述事项进行司法鉴定，分析得出屋面变形缝的细部防水构造存在缺陷，不符合相应规范和设计图纸的要求：1、屋面变形缝上侧缺少必要的防水卷材封盖，与《屋面工程技术规范》中4.11.18条第2款要求不符；2、屋面变形缝泛水处加贴的防水卷材未铺贴至泛水墙顶部，与《屋面工程技术规范》中4.11.18第1款的要求不符；3、屋面高低跨变形缝设置了刚性混凝土盖板，与《屋面工程技术规范》中4.11.18条第4款的要求不符；4、屋面等高变形缝、高低跨变形缝的防水构造做法不符合《平屋面建筑构造》-2/32、3/32的图纸设计要求。经天目苏建投资项目管理有限公司对朴园35幢2楼210室、211室（鑫朋茶楼）漏水造成陈阿弟装饰装修损失费用进行工程造价鉴定，工程造价为97458.66元（其中受损麻将机、排烟机费用为19300元、公共区域维修造价为8530.29元）。2019年6月18日，本院（2018）苏1111民初112号民事判决书判决：一、被告（反诉原告）陈阿弟应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）高兴、许逸君支付房屋租金686185元；二、原告（反诉被告）高兴、许逸君应于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）陈阿弟支付漏水维修损失78858.66元；三、驳回原告（反诉被告）高兴、许逸君的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈阿弟的其他诉讼请求。该判决经镇江市中级人民法院（2019）苏11民终3109号民事判决书维持，已发生法律效力。以上事实，有商品房买卖合同、房产证、告知函、防水工程施工合同、民事判决书等书证及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，因不可抗力或者使用不当造成的损害，房地产开发企业不承担责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四中商铺质量保证书对于质量保修期的约定：质保期从2012年12月31日起，屋面防水工程渗漏，有防水要求的卫生间、房间渗漏，外墙面渗漏质量保修期为5年，2015年11月27日原告即向被告主张35幢第2层房屋存在漏水问题，该房屋屋顶、墙面渗透问题一直存续而未得到修复解决，根据漏水维修和投诉交涉的持续性，结合被告作为开发商不能提供原告报修、实际维修、以及修复成果经原告验收合格的相关证据，本院认为因开发商怠于维修致使质量问题产生的危害一直呈持续态势，纵使保修期届至，仍不能免除开发商的维修责任。对房屋质量瑕疵造成的买受人的损失，应当由开发商承担赔偿义务。203室、205室、206室、209室、210室房屋由原告委托具有防水工程专业承包资质的建筑企业进行施工，施工项目与漏水问题存在关联性，且维修费实际发生，本院对维修费用67820元予以支持。被告辩称维修范围、项目和金额未经其确认，本院认为在被告怠于维修的情况下，原告自行委托专业单位进行防水防漏修复，系采取适当措施防止损失的进一步扩大，因减损支出的合理费用应当由被告承担。原告对承租人应当支付的漏水维修损失经司法鉴定，生效法律文书确认为78858.66元，原告现主张75500元，符合法律规定，可向被告追偿。至于原告主张的207室、211室露台的维修问题，因该费用尚未发生，且可能涉及到漏水点、漏水原因、维修方案、工程造价的确定，为避免诉讼过分迟延和滞阻，故在本案中不予理涉，原告可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告江苏镇江亚东置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高兴、许逸君赔偿朴园上观公寓35幢第2层203室、205室、206室、209室房屋，210室、211室房屋沉降伸缩缝维修费用67820元、承租人维修损失75500元，合计143320元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3167元，由被告江苏镇江亚东置业有限公司（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将案件受理费连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  何莉婷人民陪审员  史曙光人民陪审员  陈 芸二〇二一年三月十七日书 记 员  周 阳