江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初10846号 原告：李明柏，男，1971年9月27日出生，汉族，住南京市。 被告：南京城市名人投资管理有限公司，住所地南京市。 法定代表人：石飞跃,该公司董事长。 被告：城市名人资产经营有限公司，住所地南京市。 法定代表人：石飞跃。 两被告共同委托诉讼代理人：王馨，江苏致邦律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：方祝银，江苏致邦律师事务所律师。 原告李明柏与被告南京城市名人投资管理有限公司（以下简称南投公司）、城市名人资产经营有限公司（以下简称城市名人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李明柏，被告城市名人投资公司、城市名人资产公司委托诉讼代理人王馨、方祝银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李明柏向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告暂按续签合同标准支付租金至结清拖欠房租之日（2020年2月10日至2021年2月19日的租金为6079.08×13+200元×9天）及违约金（从2020年2月10日-2021年2月19日，6079.08元每天乘以万分之2.5以此类推）。事实与理由：原告于2004年12月与被告签订十年租约。到期后一直续租至今。被告按时按合同约定税后每月10号前支付6079.08元，现今年至今才共支付7079.08元。被告以各种借口拖延支付，也未承诺实际付款期限。为维护合法权益，故诉至法院，要求判如所请。 被告南投公司辩称，本案系房屋租赁合同纠纷，根据原告提供的证据材料，2004年12月21日原告与案外人南京益来名人城市酒店有限公司签订益来国际广场租赁协议以下简称租赁协议，2014年12月20日租赁协议期满，2016年2月29日原告与案外人南京城市名人资产有限公司订立益来国际广场租赁协议补充协议，约定将租赁协议项下第二条租期延长两年，即租赁期间延长至2016年12月21日止，2017年2月28日原告与案外人城市名人公司签订租赁协议补充协议，约定双方确认将租赁协议项下第二条租金延长一年，即租赁期间延长至2017年12月21日，根据合同相对性原则，答辩人并非案涉租赁合同即益来国际广场租赁协议补充协议的主体，该纠纷与答辩人无关，答辩人作为被告主体不适格，不符合起诉条件，请求法院依法裁定驳回起诉。原告说2017年后双方没有签订合同，一直按照2017年的租赁协议补充协议履行，所以这个案涉主体还是城市名人公司。 被告城市名人公司辩称，原告与城市名人公司的租赁合同到期日是2017年12月21日，不是原告所说的无期限的租赁合同关系，原告要求南投公司承担连带责任没有法律依据。根据最高院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情若干问题的指导意见第5条和第6条规定请求法院相应减免并且驳回原告要求违约金的诉讼请求。 经审理查明：坐落于江苏省南京市.53平方米,以下简称案涉房屋）为李明柏所有。该房屋系南京益来实业有限公司（以下简称益来实业公司）开发建设，规划用途为综合。 2017年2月28日，李明柏（出租人，甲方）与城市名人公司（承租人，乙方）就案涉房屋签订《益来国际广场租赁协议补充协议》，约定：鉴于甲、乙双方于2004年12月21日就甲方拥有的位于江苏省南京市，今甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，特订立本补充协议（以下简称《补充协议》）。1.双方同意不间断地延续原租赁协议的履行期限，继续租赁关系。2.在共同承诺原租赁协议继续有效前提下对其中部分条款作如下补充、修订。第一条，双方确认将《租赁协议》项下第二条“延期”延长一年，及租赁期间延长至2017年12月21日止。第二条，在原《租赁协议》期满至双方签订本《补充协议》之日期间，由乙方继续承担与原协议约定租金标准相当的使用费。在本协议约定延长的租赁期届满后，乙方无继续承租义务，亦无义务保障甲方物业收益。乙方若仍继续使用甲方物业，在双方达成新的协议签前，需承担不低于本协议约定租金标准的使用费。第三条，双方确认将原《租赁协议》项下第三条“租金”条款变更约定如下：3.1甲方同意按照下列标准收取固定租金：一年租期内以该物业买卖契约总金额（购房款+装修款）的8%作为每年固定收益，即年租金为人民币72949.00元（大写柒万贰仟玖佰肆拾玖元整），该租金每月支付一次，每次支付人民币6079.08元（大写陆仟零柒拾玖元零捌分）。3.2乙方同意在一年租赁期间内每年向甲方提供非现金收益为10个“间夜数”（含双早，法定节假日“间夜数”只能按照50%比例使用，即两个“间夜数”兑换一个正常“间夜数”），使用有效期限为2年。使用范围仅限于南京城市名人酒店、浙江饭店、成都城市名人酒店、成都瑞成名人酒店和长春名人酒店消费使用。由乙方按甲方所签署协议的年度为单位以电子住房券的形式予以发放，甲方使用上述电子住房券需经南京名人会预定确认后方可入住使用。3.3甲方取得的租金由乙方依法代扣代交南京市个人出租房屋税等，甲方实际取得的租金为税后净收益。第四条，双方确认《租赁协议》第十三条约定的收购条款作废。在租约期内，甲方若对外出售房屋，需将《租赁协议》及本补充协议披露给买受人，并保证其书面同意继续履行《租赁协议》及本补充协议，若因买受人拒绝履行上述协议，由此给乙方造成损失的，甲方应负责赔偿。第五条5.1甲方应保证乙方在合同期间内可持续不受影响的使用承租房屋，若因权属争议、法院查封、第三人主张权利等原因造成乙方不能正常使用房屋的，甲方应按照乙方要求期限消除障碍，受影响的期间乙方不支付租金，租赁期亦相应顺延。甲方未能限期消除使用障碍的，每迟延一日，承担年租金千分之一的违约金。迟延超过45日的，乙方有权解除合同，同时甲方应承担从影响乙方正常使用之日起至乙方解除合同期间的违约金，且最多不超过三个月的固定租金。在租赁期满之前，若非甲方过错，乙方不论因何原因擅自终止租赁协议、停付租金超过45日，经甲方书面催告，乙方拒不改正的，甲方有权要求收回该物业使用权。甲方解除合同后，乙方需按未到期之日期计算支付相应租金的违约金最多不超过三个月的固定租金。违约金不足以弥补损失的，守约方有权主张赔偿。5.2租赁期满后，若乙方不要求继续使用房屋，则甲方应自行收回房屋，且从乙方发出腾退房屋通知满3日起，自行承担使用该房屋所产生的相关费用支出。第六条，甲乙双方间的通知可用传真、快递、指定邮箱发送邮件等形式发出。一般情况，传真发出的当日为送达日；快递签收后的第三天为送达日。电子邮件到达对方指定邮箱之日视为通知送达。第七条7.1本协议作为原《租赁协议》的补充，与原《租赁协议》一并成为甲乙双方继续履约的法律依据。 上述补充协议签订后，市名人公司继续占有使用案涉房屋用于酒店经营。合同期满后，双方未再签订书面协议。 原告提交的南京银行账户交易明细显示，被告南投公司曾向其支付租金如下：2017年1月25日，6079.08元；2017年3月6日，6079.08元；2017年3月31日，6079.08元；2017年4月28日，6079.08元；2017年6月1日，6079.08元；2017年12月6日，6079.08元；2017年12月29日，6079.08元；2019年1月28日，6079.08元；2019年3月1日，6079.08元；2019年4月4日，6079.08元；2019年4月28日，6079.08元；2019年5月31日，6079.08元；2019年7月1日，6079.08元；2019年7月31日，6079.08元；2019年9月2日，6079.08元；2019年10月8日，6079.08元；2019年10月28日，6079.08元；2019年11月29日，6079.08元；2019年12月31日，6079.08元；2020年4月28日，6079.08元。审理中，原告自认2020年5月至2021年2月19日支付过3000元。被告补充陈述该期间支付4000元。 被告南投公司营业执照载明，其住所为南京市，经营范围：投资管理，资产管理，物业管理；商务信息咨询，票务代理，会议服务，装卸服务；仓储服务（危险品除外）；酒店用品、日用百货、纺织品、服装、工艺美术品、有色金属、电子产品、石材、机械设备销售；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口商品和技术的除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 被告城市名人公司营业执照载明，其住所为南京市，经营范围：为本企业所属酒店资产进行投资策划、经营管理、顾问咨询及相关业务服务；住宿；餐饮服务（按苏餐证字2011320106000583、20170106000243、2014320106000671、2014320106000244所列项目经营）；预包装食品兼散装食品批发与零售；健身；游泳；洗浴；生活性保健按摩；美容美发、棋牌；婚纱摄影；票务代理；酒店业务培训；物业管理；商务、会议服务；装卸服务；仓储服务；洗涤服务；酒店用品、日用百货、纺织品、服装、旅游工艺美术品等零售；有色金属、新能源、电子产品（不含国家限制或许可类）、石材、机械设备仪器批发；货物进出口、技术进出口（不含国家禁止或限制进出口的货物或技术；以上业务不涉及国营贸易及管理商品，设计配额、许可证管理商品的，按国家有关规定办理申请）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。南投公司为城市名人公司的全资子公司。 为证明被告城市名人公司曾要求原告与被告南投公司接洽租赁事宜，原告提交城市名人公司于2014年12月25日的《回复函》，载明：“尊敬的李明柏业主，感谢您来函沟通。针对您所提出的问题，特此回复如下：第一，您与城市名人资产经营有限公司（原南京益来名人城市酒店有限公司之间签署的租赁合同自您按商品房买卖契约之规定缴清全部房款（含签订银行按揭合同）之日起第六十一日始至租赁期满十年。即，您租赁合同期限尚未届满。在此之前，您无权主张返还房屋。在您合同到期之前，城市名人资产经营有限公司仍将按照原租赁合同约定标准继续计算并支付租金；合同签署之日起（2004年12月21日）至您按商品房买卖契约之规定缴清全部房款（含签订银行按揭合同）之日起第六十一日期间内，为非计租期，城市名人资产经营有限公司无需支付租金。第二，酒店历年维修维护记录皆以依法存档，但您提出的要求移交维护十年维修养护清单的主张无法律及合同依据；第三，您的房屋目前市场价值无法达到您170万元的预期，您可自行委托专业评估机构做谨慎评估，且评估价与成交价之间不能画等号；若您同意由我公司回购，须按照我公司统一公布的标准及方案实施，我公司不接受其他方案；第四，若您之一收回房屋，请于租赁合同期满后与城市名人资产经营有限公司进一步接洽，并办理房屋接收手续。自房屋移交之日起，该房屋的物管费、中央空调费、水电费、公共分摊费用等各项费用由您承担，且该房屋的使用人必须接受该栋楼物业管理单位的统一管理。”被告质证称，该证据为复印件，对真实性不认可，且内容与本案无关。 以上事实，由商品房买卖契约、《益来国际广场租赁协议补充协议》、银行流水、营业执照、回复函、当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案争议发生前民法典施行前，应当适用当时生效的法律、司法解释。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，双方约定在本协议约定延长的租赁期届满后，乙方无继续承租义务，亦无义务保障甲方物业收益。乙方若仍继续使用甲方物业，在双方达成新的协议前，需承担不低于本协议约定租金标准的使用费。李明柏与城市名人公司之间在《补充协议》租赁期限届满后未再签订书面合同，故城市名人公司应当按照约定支付不低于原租金标准即月租金6079.08的标准支付使用费。被告城市名人公司抗辩因疫情原因申请减免房租，因涉案房屋用于酒店经营，受疫情影响较大，被告的该项主张，本院予以支持。结合双方房屋实际使用情况和使用费支付情况，本院酌定截至2021年2月19日的使用费为65000元。原告主张租金计算至实际结清拖欠房租之日止，因原告并未向被告主张交还房屋，被告尚继续在使用涉案房屋，房租何时可以结清尚无法确定，故本案仅处理法庭辩论终结以前的使用费，如被告在2021年2月20日（法庭辩论终结次日）以后继续使用涉案房屋，原告可另循法律途径解决。关于原告主张支付的逾期支付租金的违约金，李明柏与城市名人公司《补充协议》已就到期之后未签合同使用费做出了约定，未约定违约金，故原告主张被告支付违约金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 原告主张被告南投公司支付租金的诉请，南投公司虽然一直支付租金，但其并非租赁合同的相对方，原告以南投公司支付费用为由认为南投公司系涉案房屋使用人，事实依据不足，本院不予支持。因南投公司与城市名人公司系法律上独立的主体，现原告提交证据不足以证明两被告之间存在人格混同，故原告要求两被告承担连带支付的责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、城市名人资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内给付李明柏截止到2021年2月19日的使用费65000元； 二、驳回李明柏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       本诉案件受理费1800元，简易程序减半收取900元，由城市名人资产经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 贾亚东 二〇二一年三月五日 法官助理 傅娇阳 书 记 员 沈彦池