辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终542号上诉人（原审被告）：戚淑花，女，1948年4月13日生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连德泰物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区中华西路28号601。法定代表人：卢文通，总经理。委托诉讼代理人：李晓春，辽宁米盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：马家强，辽宁融都律师事务所律师。上诉人戚淑花因与被上诉人大连德泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戚淑花上诉请求：1.请求二审法院撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5073号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审的判决事实认定错误，上诉人并非案涉房屋的产权人，不应承担物业费。一审时，上诉人申请法院调查令，已经从大连市不动产登记中心查明案涉两房屋没有权利人，其登记显示上诉人并非是案涉两套房屋的权利人。根据物业管理条例第六条中对“业主”的定义，上诉人并不是案涉五套房屋的业主。上诉人与被上诉人之间的物业服务合同在案涉房屋产生登记权利人之时，上诉人便丧失签订合同的主体资格，也就是说其所签订的物业服务合同自房屋登记权利人时已无效。虽然之前就案涉房屋的物业费，曾存在生效判决，但该判决书中所认定的事实存在错误，一审中上诉人已经提供证据证明案涉房屋的权利人不是上诉人本人，故该判决书中认定的事实不能直接作为认定本案事实的依据。根据物业管理条例和司法解释的规定，物业公司起诉物业使用人支付物业费的前提是业主与物业使用人存在约定由物业使用人支付，而本案被上诉人并不能证明业主与物业使用人即本案的上诉人存在前述约定，因此其无权单独并直接向上诉人主张物业费权利。综上，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。大连德泰物业服务有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。主要答辩意见：关于业主的概念，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主不仅是所有权人，还包括已有买卖法律关系、合法占有但未办理所有权登记的人，即合法占有人。上诉人虽不是所有权登记人，但基于上诉人与开发商的协议约定，已合法取得了案涉房屋使用权，且上诉人已与我公司签订物业服务合同，上诉人也实际占有和使用案涉房屋，应认定为业主。承担物业费的相关人员不仅局限于业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理”，上诉人作为案涉物业的使用人，也享受了物业服务，应当按照上述规定承担业主责任。综上，上诉人称其并不是案涉房屋的权利人、不应认定为案涉房屋的业主的观点与事实不符，于法无据，应予驳回。大连德泰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付2016年1月8日起至2021年1月7日的物业管理费560705元。2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。一审认定事实如下：2015年1月10日，原、被告签订中南大厦B座物业管理服务合同，约定：委托方甲方戚淑花，受托方乙方大连德泰物业服务有限公司，甲方将中南大厦B座写字间715、716房间委托给乙方进行物业服务，物业服务费16元/平方米/月计收，面积584.07平方米，年物业费112141元；甲方在签订合同之日期起将当年费用全额交清，逾期将按日加收应交额3%的滞纳金；当年合同期最后一个月向乙方缴纳次年所有费用，逾期按日向甲方加收交纳总费用3%0的滞纳金；委托服务期限自2015年1月8日至使用期结束。该合同落款甲方处有“戚淑花，上诉人（代）”字样，乙方处有原告盖2章。2015年1月8日，案外人上诉人为原告出具证明，内容为“由上诉人代领715、716房屋钥匙、代签合同”。以上基本事实由本院于2016年10月18日做出的（2016）辽0211民初5044号民事判决予以查明认定，该案判决被告支付原告2015年1月8日至2016年1月7日的物业服务费112141元。上述判决生效后原告依法申请执行，本院于2018年10月23日做出（2018）辽0211执3647号执行裁定，查封本案被告名下位于旅顺口区产。被告于2018年11月6日签收了执行裁定书。原告提供2018年4月22日拍摄的照片，欲证明其通过在案涉房屋贴门拍照的方式催收了2016年1月8日至2018年1月7日的物业费用。一审法院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，“下列事实，当事人无须举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实……当事人有相反证据足以推翻的除外”。因此，根据已生效的民事判决，本院可以认定本案原、被告于2015年1月10日订立了《中南大厦B座物业管理服务合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行己方义务。同时，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现原告已经为案涉房屋提3%供了物业服务，被告理应按约支付原告相应的物业费用，故原告主张被告支付2016年1月8日至2021年1月7日的物业费560705元（112141元/年×5年）的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于被告辩称其2020年5月27日才得知（2016）辽0211民初5044号案件，该案件认定事实错误一节。本院认为，首先，被告未能提供相反证据足以推翻该案认定的事实。其次，被告于2018年11月6日签收了该案的执行裁定书，现辩称“以为是我儿子物业费的案子的执行回执，所以我就签字了”与常理相悖，因此，被告称2020年5月27日才得知（2016）辽0211民初5044号案件，故没有提起再审，与事实不符。因此本院采信（2016）辽0211民初5044号民事判决所认定的事实有法律依据，对被告该节抗辩意见，本院不予支持。关于被告提出的原告部分诉讼请求已过诉讼时效一节。本院认为，原告提供的照片能够证明存在诉讼时效中断的情形，故对被告该节抗辩意见本院依法不予支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告戚淑花于本判决生效之日起十日内给付原告大连德泰物业服务有限公司2016年1月8日至2021年1月7日的物业费560705元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4704元（原告已预交），由被告戚淑花负担。本院二审期间，上诉人提交（2018）辽02民初197号民事调解书、《补充协议书》，拟证明2018年在本院达成协议案涉五套房屋的物业费均由开发商承担。德泰物业对该调解书真实性予以认可，但认为与本案无关；对该协议书不予认可。由于该调解书系上诉人与大连北府集团有限公司的民间借贷纠纷，与本案无关，本院不予采信。上诉人未提供前述协议书的原件，且亦系上诉人、戚淑花与大连北府集团有限公司就案涉房屋、物业费达成的协议，上诉人也明确陈述案涉房屋尚未退还大连北府集团有限公司，因此，本院对该协议书不予采信。经审理，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院补充查明，二审中，上诉人陈述目前仍实际占有两套房屋。本院认为，上诉人在接收了两套房屋后始终实际占有该房屋，未退还给开发商或者交接给其他人。因此，德泰物业主张上诉人为案涉两套房屋诉争期间的业主具有事实和法律依据，予以确认。上诉人以其并非房屋登记的权利人否认业主身份依据不足，不予支持。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。上诉人与德泰物业签订物业管理服务合同系双方真实意思表示，具有约束力。上诉人上诉称前述标准过高依据不足，不予支持。现德泰物业在诉争期间已经提供了物业服务，上诉人应依约交纳物业费。因此，一审法院按照前述标准判决上诉人承担物业费于法有据。同时，上诉人提出的前述合同自房屋权利人登记时无效的意见亦依据不足，不予采纳。综上所述，戚淑花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9408元，由戚淑花负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年三月二十三日书记员  张 宁