江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终702号上诉人（原审原告）：上饶市康泰物业管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区紫阳大道****1-902，统一社会信用代码：913611026809228092。法定代表人：童惠根，该公司总经理。委托诉讼代理人：张强，江西申民律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：鹰潭金龙建筑物贸服务公司，住所地江西省鹰潭市月湖区南站路**，统一社会信用代码：91360600789746095C。法定代表人：夏光明。委托诉讼代理人：刘春，江西六尺条律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈澈（实习律师），江西六尺条律师事务所律师，特别授权代理。上诉人上饶市康泰物业管理有限公司（以下至判决主文之前简称为康泰物业）、鹰潭金龙建筑物贸服务公司（以下至判决主文之前简称为金龙公司）因物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初4984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人康泰物业上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判金龙公司向康泰物业支付拖欠的物业服务费62,770.4元及违约金6,277元；2、本案一审、二审诉讼费由金龙公司承担。事实和理由：一、原审法院认定康泰物业主张物业费起算时间为2016年11月15日错误。康泰物业于2014年5月8日与南昌铁路物业管理公司签订《信江明珠交接协议书》，双方现场交接时间为2014年2月28日，故物业费起算时间应为2014年3月1日；二、康泰物业主张2017年4月15日前的物业费未过诉讼时效。1、自2014年3月1日起至起诉时间，康泰物业均有向金龙公司主张物业费，诉讼时效适用中断情形；2、康泰物业自2019年3月29日才知道义务人为金龙公司，故应以该时间为诉讼时效起算点；三、根据物业合同约定，金龙公司应按10%标准支付违约金。上诉人金龙公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法驳回康泰物业的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由康泰物业承担。事实和理由：一、金龙公司所有商铺在信江明珠小区外围，不属于康泰物业的物业管理区域，其要求金龙公司支付物业费于理于法无据；二、康泰物业未能提供证据证明其已按照物业合同约定义务履行完毕，一审法院认定金龙公司违约事实错误；三、即便康泰物业提供过物业服务，但其提供的物业服务存在瑕疵，物业费应当予以核减，只需承担50%即可。被上诉人金龙公司答辩称，1、根据康泰物业与南昌铁路天集公司签订的补充协议，康泰物业从2016年11月15日起才对金龙建筑进行物业管理，一审法院认定物业费起算时间无误；2、康泰物业未举证证明其在2017年4月前向金龙公司催缴过物业费，故2017年4月前的物业费已过诉讼时效；3、合同中并未约定违约金，康泰物业主张违约金无事实和法律依据。被上诉人康泰物业答辩称，1、根据康泰物业与开发商签订的前期物业服务合同可明确认定金龙公司属于康泰物业物业服务范围；2、本案诉讼时效适用中断情形；3、根据物业服务合同约定，业主应当及时足额支付物业费，逾期应承担10%的违约金，故金龙公司应承担违约金。康泰物业向一审法院起诉请求：1.判令金龙公司支付自2014年3月1日至2020年7月31日止的物业服务费62,770.4元；2.判令金龙公司支付违约金6,277元；3.诉讼费用由金龙公司承担。一审法院认定事实如下：金龙公司系信江明珠小区15栋11号、12号、13号商铺的业主，房屋建筑面积为407.6平方米。2014年5月8日，康泰物业与南昌铁路物业管理有限公司签订《信江明珠交接协议书》，双方现场交接时间为2014年2月28日，并对截止2014年2月28日止已预收的费用进行移交。2014年3月20日，康泰物业与开发商南昌铁路天集房地产开发有限责任公司签订《上饶信江明珠前期物业服务合同》，其中对小高层住宅、高层住宅的物业服务费收费标准进行了约定，但未约定商业物业的物业管理费收费标准，合同期限为2014年3月6日至2017年3月4日，并约定物业服务费按季交纳，每季第一月15日前履行，若业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，应按当月收取物业费的10%标准向康泰物业支付违约金。2014年11月12日，康泰物业与开发商南昌铁路天集房地产开发有限责任公司签订《上饶信江明珠S7/S8前期物业服务合同》，合同约定由康泰物业对上饶信江明珠小区进行物业管理，高层住宅以1.2元/月/平方米、商业物业以2元/月/平方米收取物业管理费，物业管理费按季交纳，业主在每季第一月15日前交纳，未按时足额交纳物业费的业主应按当月收取物业费的10%标准支付违约金，合同期限为2014年10月28日至小区业委会成立。2016年11月15日，康泰物业与开发商南昌铁路天集房地产开发有限责任公司（甲方）签订一份《前期物业服务补充协议》，协议约定：将上饶信江明珠小区住宅楼的商业店面5,525.698平方米（不含项目部自管办公使用面积993.76平方米）物业服务委托给上饶市康泰物业管理有限公司管理，收费标准按2014年11月11日签订的《上饶信江明珠S7/S8前期物业服务合同》中商业物业2.00元/月/平方米标准收费，此补充协议为2014年3月20日的《前期物业服务合同》的附件，具有同等法律效力。2018年11月15日康泰物业与信江明珠小区业委会签订《信江·明珠小区物业管理委托合同》，约定由康泰物业对信江明珠小区的小高层、高层、商住楼进行物业管理；合同期限为3年，自2018年11月15日至2021年11月14日止；物业管理费按小高层住宅0.8/月/平方米（未含能耗费）、高层住宅1/元/月/平方米（未含能耗费）、商业住宅1.2元/月/平方米、商业店面2元/月/平方米（不包含商铺内卫生和秩序维护）标准收取；合同亦对委托物业管理事项、物业服务标准及双方的权利义务等做了约定。金龙公司所有的信江明珠小区15栋11号、12号、13号属于商业店面，金龙公司未交纳物业费，康泰物业于2020年6月3日及2020年7月31日通过诉讼及粘贴物业费催缴通知单的方式向金龙公司进行物业服务费催收。另查明，康泰物业在服务期间因信江明珠小区电梯超过检验期被责令停止使用。当事人围绕上述事实，提供了如下证据：康泰物业提交的营业执照、金龙公司企业信息、《上饶信江明珠前期物业服务公司》《前期物业服务补充协议》《上饶信江明珠S7/S8前期物业服务合同》、（2019）赣1102民初802号民事判决书、物业费催缴通知书、（2020）赣1102民初2374号民事裁定书，经双方质证对上述证据真实性没有异议，且上述证据与本案亦具有关联性，对上述证据一审法院予以确认。康泰物业提交的《信江明珠物业交接协议书》（复印件）、《信江明珠小区物业管理委托合同》（复印件），证明其自2014年3月1日至2021年11月14日在信江明珠小区提供物业服务管理，商业性质房屋的物业服务费为2元每平方米，逾期缴纳物业费应支付10%违约金。金龙公司经质证认为该证据系复印件，对真实性有异议。一审法院经审查该证据与（2019）赣1102民初802号民事判决书所采信证据内容一致，故对上述证据的真实性予以确认。康泰物业提交的上饶市住房和城市建设局关于涉案房屋面积截图证明涉案商铺的面积。金龙公司质证认为应当以登记的建筑物产权证上的登记面积为主，且金龙公司对外出租的租赁合同中约定的店铺面积为376.44平方米。一审法院经审查认为，康泰物业提交的涉案房屋面积截图系上饶市住房和城市建设局对外公示的面积，具有法律效力，金龙公司作为涉案房屋的实际所有权人，若对于该公示的面积有异议，应提交相应的产权证明，但金龙公司未提供，至于其所述其与案外人的房屋租赁合同，未提供证据，且该合同具有相对性，与本案无关，因此，对于康泰物业提交的该组证据，一审法院予以确认。金龙公司提交的上饶晚报及微信公众号信息打印件各一份，证明康泰物业所经营管理的信江明珠小区的电梯检验超过检验周期，且因其物业管理不当，小区经常出现被盗现象，康泰物业提供的物业服务不符合物业管理合同约定的质量要求，作为该小区的业主有权拒绝交纳物业费。康泰物业质证认为，对微信公众号的打印件三项有异议，对上饶晚报的打印件真实性和合法性没有异议，对关联性和证明对象有异议，因为该信息披露的信息含糊，数据并不能证明与金龙公司使用的电梯有关联性，并不能以此局部的信息来证明康泰物业未履行服务义务的证明目的。一审法院经审查对金龙公司提交的上饶晚报予以确认，对金龙公司提供的微信公众号打印件，无法证明来源的合法性，对该组证据一审法院不予确认。一审法院认为，本案的争议焦点有三个。一、康泰物业主张的2017年4月15日前的物业服务费是否已过诉讼时效。首先，根据康泰物业与开发商南昌铁路天集房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务补充协议》，南昌铁路天集房地产开发有限责任公司2016年11月15日才将信江明珠小区商业店面委托给康泰物业服务管理，康泰物业于2016年11月15日才开始对金龙公司所有的商业店面进行物业服务，因此，康泰物业主张的物业费起算时间应为2016年11月15日。其次，本案中，金龙公司对康泰物业主张的2017年4月15日前的物业服务费提出抗辩，认为已过诉讼时效。由于康泰物业与南昌铁路天集房地产开发有限责任公司签订的《上饶信江明珠前期物业服务合同》及《上饶信江明珠S7/S8前期物业服务合同》均约定“物业管理费按季交纳，业主在每季第一月15日前交纳”，而康泰物业并未提供证据证明其于2020年4月15日前向金龙公司或者案涉店面的实际使用人主张过物业服务费。即便如康泰物业所述其于2019年3月29日才知道案涉店面的权利人是金龙公司，但康泰物业亦未向店面的实际使用人主张其权利，直至2020年6月3日康泰物业才向一审法院提起诉讼，要求金龙公司支付拖欠物业费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，康泰物业要求金龙公司支付2017年4月15日前的物业服务费已过诉讼时效，一审法院不予支持。二、金龙公司是否应交纳物业服务费。金龙公司辩称康泰物业未能提供证据证明已经履行物业服务合同约定的相关义务，且康泰物业的物业费收费标准未经法律要求的协商程序，应当认定为无效条款。本案中，康泰物业与开发商南昌铁路天集房地产开发有限责任公司签订的《上饶信江明珠前期物业服务合同》《上饶信江明珠S7/S8前期物业服务合同》《前期物业服务补充协议》及与信江明珠小区业委会签订的《信江?明珠小区物业管理委托合同》不违反法律规定，合法有效，金龙公司与康泰物业形成物业服务合同关系，双方均应按照合同约定履行自己的权利义务，合同中对物业费的收费标准有明确的约定，亦未违反法律规定，合法有效，金龙公司未按照合同约定交纳物业费，已构成违约，但由于康泰物业提供物业服务的信江明珠小区的电梯检验超过检验周期，被责令停止使用，亦存在部分违约，应扣减部分物业费，一审法院酌定扣减20%的物业费。故康泰物业要求金龙公司支付物业服务费的主张，一审法院部分予以支持。综上，金龙公司应交纳的物业费为2元/平方米/月×407.6平方米×39.5月×80%=25,760.32元。三、金龙公司是否应支付违约金。虽然金龙公司未按时交纳物业费存在违约，但是康泰物业提供物业服务期间亦存在部分违约，故康泰物业要求金龙公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第三十四条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定判决如下：一、被告鹰潭金龙建筑物贸服务公司于判决生效后五日内向原告上饶市康泰物业管理有限公司支付2017年4月15日至2020年7月31日止的物业服务费25,760.32元；二、驳回原告上饶市康泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,526元，减半收取计763元，被告鹰潭金龙建筑物贸服务公司负担288元，原告上饶市康泰物业管理有限公司负担475元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于泰康物业的上诉请求，一审时金龙公司提出诉讼时效抗辩，根据举证责任分配原则，泰康物业应承担提供证据证明其于2020年4月15日前主张过物业服务费的举证责任，但泰康物业未对此予以举证，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定不予支持泰康物业请求2017年4月15日前的物业服务费并无不妥，本院予以维持。因泰康物业提供的物业服务有瑕疵，未完全履行其物业管理合同约定之物业服务义务，一审判决酌定扣减20%的物业费并无不妥，本院予以维持。关于金龙公司的上诉请求，泰康物业与开发商南昌铁路天集房地产开发有限责任公司、信江明珠小区业委会签订的一系列物业管理委托合同均合法有效，金龙公司系信江明珠小区15栋11号、12号、13号商铺业主，故案涉物业管理委托合同对金龙公司有拘束力，金龙公司应当按照合同规定履行其交纳物业费义务。因泰康物业提供的物业服务有瑕疵，但金龙公司未按时交纳物业费也存在违约情形，一审法院酌定扣减20%物业费，判决金龙公司支付2017年4月15日至2020年7月31日的物业服务费并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人上饶市康泰物业管理有限公司、鹰潭金龙建筑物贸服务公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,207元，由上诉人鹰潭金龙建筑物贸服务公司负担444元，由上诉人上饶市康泰物业管理有限公司负担763元。本判决为终审判决。审判长  杜依霖审判员  周富华审判员  蔡 霞二〇二一年三月十二日书记员  刘雅琦