湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初1300号原告：戴某某，女，1979年4月15日出生，汉族，居民，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：匡霖，湖南谐正律师事务所律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心，统一社会信用代码914300003384438882。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨琼，女，系该公司员工。被告：长沙市东进置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦，统一社会信用代码91430102727969461J。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路159号凯通国际城，统一社会信用代码91430100097697317D。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。被告：湖南宇成投资集团有限责任公司，住所地长沙市芙蓉区人民东路139号宇成大厦。法定代表人：孙秀莲。原告戴某某与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）、长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）、湖南宇成投资集团有限责任公司（以下简称宇成投资）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴某某的委托诉讼代理人匡霖和被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼到庭参加诉讼。被告东进公司、凯通公司、宇成投资经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴某某向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告宇成公司之间的委托经营管理协议；2、判令四被告按照原告与被告凯通公司、东进公司之间的商品房买卖合同所购买的房屋的基础设施和精装修标准承担恢复原状的连带责任；3、判令四被告连带支付逾期租金至实际清偿之日，暂计算至起诉之日为26225元；4、判令四被告按照逾期租金的万分之二/日连带支付违约金至实际清偿之日，暂时计算至起诉之日为808元；5、判令四被告共同承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告宇成公司、凯通公司、东进公司系被告宇成投资控股下的关联公司。四被告的法定代表人和实际控制人均为孙文钦。（2020年11月6日，被告宇成公司和宇成投资将法定代表人变更为孙秀莲，被告宇成公司将股东由被告宇成投资变更为长沙诚顺物业管理有限公司）。2016年期间，被告凯通公司、东进公司以“购房返租”的形式卖房。原告与凯通公司、东进公司签订商品房买卖合同，购买了案涉房屋。同日与被告宇成公司签订委托经营管理协议，约定由被告宇成公司代为经营管理，并按照协议约定计付租金。如被告宇成公司无合理理由逾期支付租金，每逾期一日按照应付金额的万分之二支付违约金。如被告宇成公司无正当理由逾期超过3个月仍未支付租金的，原告可以解除本合同。委托经营管理协议的附件2为被告凯通公司、东进公司向原告出具的担保函，承诺为被告宇成公司提供不可撤销的连带保证担保。合同签订后至今，被告多次逾期且已超过3个月未支付租金。被告宇成公司应承担违约责任，被告凯通公司、东进公司应承担连带担保责任，被告宇成投资作为实际控制人和大股东，应在股东出资范围内承担连带责任。被告宇成公司、凯通公司、东进公司系关联公司，且宇成公司以格式合同的方式代原告办理房屋交付手续，导致原告的房屋以毛坯的方式被租赁给第三方酒店，现原告要解除委托经营管理协议，四被告有责任按照原告当初购买房屋的基础设施和精装修标准予以恢复原状。为维护原告的合法权益，遂起诉至法院。被告宇成公司辩称，首先针对原告的第一项诉请，被告宇成公司的行为未构成根本违约，被告宇成公司不同意解除该委托协议。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见》第二条：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”。被告宇成公司因为疫情原因影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直积极采取措施，筹措资金履行协议，支付了一部分租金，因此恳请法院判决不解除该委托经营管理协议。但如果原告坚持要求解除该委托协议，目前因涉案房屋已出租给第三方商户使用，租赁时间在5年以上，被告宇成公司和第三方均投入了大量的人力、物力、财力进行装修经营，若解除协议，将会对被告宇成公司和第三方造成重大损失，对被告和第三方极为不公平，因此希望原告与第三方达成一致，签订后续租赁事宜，被告宇成公司才同意解除委托协议。第二、原告要求被告宇成公司按照商品房买卖合同约定的基础设施和装修标准恢复原状，依法无据。被告宇成公司不是该购房合同的签约主体，不承担该购房合同的相关责任及义务。同时根据委托经营管理协议第三条第3.2款约定：“委托经营期限届满或本协议终止时，乙方（宇成公司）应按当时现状向甲方（原告）交还该公寓”。目前房屋现状是做酒店格局使用，故即使法院判决解除委托经营管理协议，被告宇成公司也只需要以房屋酒店格局的现状交房，而不需要根据购买合同约定的标准交房。第三、原告要求被告宇成公司支付欠付租金，原告月租金额计算错误，按照税法规定和税务局要求，被告是税费代扣代缴主体，每月实际应付租金应扣除税费后计算（住宅扣除3.45%，商铺扣除6.05%），被告宇成公司每月转账给原告的租金也是扣除税费后的金额，原告对此亦是予以认可的。另外原告所述事实有误，被告宇成公司并非无故拖欠租金，因疫情不可抗力影响，疫情期间应减免租金，被告宇成公司请求原告和法院考虑被告宇成公司的实际困难及新冠疫情不可抗力影响，酌情减免6个月租金。第四、原告要求被告宇成公司支付违约金，被告认为受疫情不可抗力的影响，整个社会、市场、企业都受到极大影响，经营困难，非被告主观因素所致，不应承担违约责任及违约金。根据最高人民法院《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，故被告宇成公司稍微迟延支付租金事出有因，依法不构成违约。被告凯通公司书面辩称，1.被告凯通公司对外提供担保，没有经过董事会以及股东会决议同意；2.原告戴某某并非善意第三人，请求法院确认担保函无效。本案中，原告从未提出要求审查董事会或股东会决议，连最低限度的审查义务都没有尽到，不属于善意第三人。因法律有明确规定，原告应当知道凯通公司为宇成公司的债务提供担保须经凯通公司股东会决议，而其并未要求出具凯通公司的股东会决议，原告显然负有过错，因而其不能被认定为善意第三人。综上，请求法院确认担保函无效，判决凯通公司不承担连带清偿责任。被告东进公司未到庭参与答辩。被告宇成投资书面辩称，四被告是依法设立的法人主体，各个公司相互独立，具备法律上的行为能力和权利能力，能独立承担责任。被告宇成投资不是适格被告，不是案涉法律关系的主体。与原告签订委托经营管理协议的是宇成公司，宇成投资并非宇成公司的股东。宇成投资与原告之间并未签订任何协议，与原告之间不存在任何法律关系，原告的诉讼请求无法律依据。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：被告宇成公司、凯通公司对原告提交的商品房买卖合同、购房发票、收据、契税发票、维修金收据真实性有异议，经庭审查明，本院对上述证据的真实性予以确认。被告宇成公司、凯通公司委托经营管理协议证明目的有异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告宇成公司、凯通公司对原告提交的租金及违约金明细真实性、合法性、关联性均有异议，经庭审查明，本院对该组证据不予采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2016年10月25日原告购买了被告东进公司、凯通公司开发的位于长沙市××路××号的“美富商业中心（报建名：宇成朝阳广场）”项目的Ｔ1栋220023房屋，房屋总价款为人民币554520元，双方签署了长沙市商品房买卖合同。同日，原告作为甲方委托方，宇成公司（名称变更前为湖南狂买狂卖商业管理有限公司）作为乙方经营管理方，双方签订了《委托经营管理协议》，协议约定：原告委托宇成公司经营管理该房屋，计租期为2017年5月1日起至2027年4月30日。年度租金总额为33271元。租金每三个月支付一次，于每年的1、4、7、10月的16日至30日支付下三个月的租金。本协议签订后3个工作日内，被告宇成公司提前支付前两年的租金。如被告宇成公司无合理理由逾期支付租金，每逾期一日按应付金额的万分之二向原告支付违约金，如被告宇成公司无正当理由逾期超过三个月仍未向原告支付租金的，原告方可以解除合同。被告东进公司、凯通公司就上述协议出具担保函，担保函上载明“本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保”。被告宇成公司接收房屋后将涉案房屋转租给丽枫酒店经营使用，丽枫酒店将包含涉案房屋在内的多个房屋进行重新布局，整体装修，现已投入使用。协议签订后，原告按照协议向被告宇成公司交付了房屋，被告宇成公司开始实际经营管理房屋并支付了前两年的租金，于2019年5月开始支付下三个月的租金。被告宇成公司2020年仅向原告支付了4个月的租金，自2020年5月以来被告宇成公司再未向原告支付过租金，截至2021年1月，被告宇成公司尚欠原告2020年2、3、4、8、9、10、11、12月及2021年1月共计9个月的房租未支付，共计24953.25元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，戴某某与宇成公司房签订的两份《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。宇成公司作为案涉房屋的承租人，拖欠戴某某租金至今未支付，已经构成单方违约，应承担相应的违约责任。合同解除的问题，根据合同约定，戴某某有权解除合同，但由于戴某某的涉案房屋已转租给丽枫酒店司经营使用，丽枫酒店将包括戴某某的房屋在内的多个房屋重新规划布局进行装修，上百户业主的房屋作为一个整体被装修成符合丽枫酒店使用要求的格局，整体经营，在装修完成的丽枫酒店内无法准确找出戴某某房屋的具体空间位置，因此，戴某某的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，丽枫酒店承租涉案房屋，前期投入了巨大的装修及运营成本，现涉案房屋已装修完工并投入使用，如果解除戴某某与宇成公司的房屋租赁合同，必然会造成巨大的资源浪费，而如果继续履行合同，对戴某某的权益不会造成更大损害。因此，戴某某要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。欠付租金支付的问题，经核对，自2020年5月以后，被告宇成公司再未向原告支付过租金，截至2021年1月，宇成公司实际拖欠戴某某9个月租金共计24953.25元，被告宇成公司辩称因新冠疫情的影响，经营困难、收入锐减，请求减免6个月的租金，但被告宇成公司并未向本院提交其因疫情受损的相应证据，对该项辩称意见本院不予采纳；被告宇成公司辩称租金应按扣减税费后的租金标准计算，由于交税义务方为原告戴某某，且双方在合同中未就扣缴税费进行约定，故本院对被告宇成公司的该抗辩理由不予采纳，对原告要求被告宇成公司支付自逾期之日起至实际清偿之日止的租金的诉讼请求本院予以支持，其中计算至2021年1月的租金应为24953.25元，超出部分不予支持。关于违约金，原告戴某某要求宇成公司以欠付租金为基数按照合同的约定的每日万分之二的标准支付自违约之日起至实际支付之日止的违约金的诉讼请求，符合原告与被告宇成公司合同的约定，本院予以支持，其中计算至2021年1月31日为1068元。关于原告要求四被告按照商品房买卖合同所购买的基础设施和精装修标准承担恢复原状的诉讼请求，本院认为本案系房屋租赁合同纠纷，原告该项诉求系房屋买卖合同所约定的内容，属另一法律关系，应另行起诉。关于连带清偿责任，被告东进公司、凯通公司出具的担保函上已载明“为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成”，本院认为原告已尽到善意第三人的审查义务，对被告凯通公司的辩称意见本院不予采纳，被告凯通公司、东进公司对上述债务应承担连带清偿责任。关于宇成投资是否要承担责任的问题，本院认为宇成投资并非房屋买卖合同、委托经营管理协议的合同相对人，并不是适格的主体，对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告戴某某截至2021年1月31日止的租金24953.25元；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告戴某某支付违约金（违约金计算至2021年1月31日止为1068元，后续违约金以欠付租金为基数按每日万分之二的标准计算自2021年2月1日起至实际清偿之日止）；三、被告长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项金额偿付承担连带清偿责任；四、驳回原告戴某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费476元，因适用简易程序，减半收取238元，由湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周家二〇二一年三月二十六日法官助理陈莹书记员倪姗附：判决引用法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报仇、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。