浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0523民初4415号原告：邱娟，女，1985年12月13日出生，汉族，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：卢卫东，上海市李国机律师事务所律师。被告：陈祥凤，女，1973年11月16日出生，汉族，住江苏省溧阳市。被告：张荣，男，1974年12月31日出生，汉族，住浙江省安吉县。二被告委托诉讼代理人：石丽萍，浙江萧正律师事务所律师。原告邱娟与被告陈祥凤、张荣合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行审理，原告邱娟及其委托诉讼代理人卢卫东，被告邱娟、张荣的共同委托诉讼代理人石丽萍到庭参加诉讼。于2021年2月25日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人卢卫东、被告张荣到庭参加诉讼，被告陈祥凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱娟向本院提出诉讼请求：1.解除《店面转让协议书》，陈祥凤、张荣归还转让费163000元并支付利息损失（以163000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年5月22日起暂计至起诉之日止，暂计至2020年8月22日为1894.88元）；2.陈祥凤、张荣退还押金5000元；3.陈祥凤、张荣归还邱娟垫付的物业管理费1952元；4.诉讼费由陈祥凤、张荣承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：1.解除《店面转让协议书》，陈祥凤、张荣归还转让费163000元并支付利息损失（以163000元为基数，自2019年5月22日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）。事实和理由：陈祥凤和张荣系夫妻关系。张荣以转让店铺为由与邱娟签订了《店面转让协议书》，该协议规定位于湖州市安吉县××路××号张勇餐馆店铺转让给邱娟使用，转让后店铺现有的装修、装饰、营业设备等全部归邱娟所有等等。同时，陈祥凤谎称其投资了该店铺的装修、装饰、营业设备等物品全部归邱娟所有，并说与业主签了5年合同，保证邱娟每年支付45000元租金至少可租5年该店铺，要求邱娟为此支付了5000元押金及支付陈祥凤投资该店铺的转让费163000元，邱娟信以为真支付了押金和转让费共计168000元。签约时，陈祥凤承诺提供其与该店铺业主租赁合同复印件，邱娟为此多次要求陈祥凤提供，但陈祥凤一直躲避，至今没有提交该合同。此后，由至2020年1月的物业管理费，物业公司于2019年7月向该店铺业主催收物业管理费，店铺业主到该店铺找陈祥凤支付物业管理费，发现陈祥凤未经业主同意擅自将该店铺转租给邱娟，遂很恼火要锁门关闭该店铺并收回该店铺。店铺业主打电话要陈祥凤来解决问题，陈祥凤拒不过来。邱娟报警，要求解决转租及欺骗问题，警察也打电话要陈祥凤过来，陈祥凤仍拒绝。邱娟无奈为陈祥凤先行垫付了物业管理费1952元。邱娟为避免矛盾激化，就将与签订的《店面转让协议书》、支付5000元押金、163000元转让费凭证及经过告知业主，业主明确声明该店铺装修、装饰、营业设备等物品均有其投资并属其所有，陈祥凤可能也零碎添补了一些用品。经邱娟反复与业主协商，业主复印了其与张荣的《租房协议》，业主同情邱娟转让费被骗，支持邱娟走司法途径解决，后勉强同意让邱娟暂时经营至2020年6月14日。邱娟看到陈祥凤与店铺业主的《租房协议》后方才知晓受陈祥凤欺诈的情况。陈祥凤编造了该店铺装修、装饰、营业设备等物品均系其投资并归其所有的虚假事实欺骗邱娟，又以保证邱娟至少可租5年经营蒙骗邱娟骗取了邱娟的163000元所谓转让费，实属欺诈行为，应当返还163000元转让费。经与该店铺业主核实，陈祥凤既不是该店铺装修、装饰、营业设备等物品投资人、所有人，也不具有擅自转租权利以及决定店铺租期的权利。陈祥凤对此应当承担相应的法律责任。邱娟多次联系陈祥凤要求归还163000元转让费、物业管理费1952元，但陈祥凤置之不理，躲避拖延，据不归还。被告陈祥凤、张荣辩称，一、合同具有相对性，但邱娟未作为合同一方当事人在协议书上最终签字，故非本案适格被告。二、本案不存在任何法定或约定的邱娟享有解除权的情形和条件。邱娟诉请的“欺骗”均不是事实，其无证据证明其主张。邱娟受让店面后，房东从未阻碍其租用房屋和正常经营。《店面转让协议书》中，双方未约定合同解除的条款，且邱娟起诉时，案涉转让协议已到期和履行完毕。三、因邱娟无权主张合同解除权，协议合法有效，其支付的转让费和使用房屋的物业管理费时其履行合同义务的行为，邱娟无权要求张荣、陈祥凤归还转让费、支付利息、退还押金和物业管理费。原告邱娟依法向本院提交了以下证据：证据1.店面转让协议书一份，以证明陈祥凤称该店铺内所有装修、物品等都是他们的，归邱娟所有，可做5年等，邱娟信以为真签订了该协议；证据2.押金支付凭证一份，以证明邱娟支付陈祥凤押金5000元；证据3.转让款支付凭证及收条，以证明张荣收取邱娟转让费163000元及保证可续租5年骗取邱娟转让费；证据4.物业费收据，以证明邱娟垫付了2019年2月至2020年1月的物业费1952元。证据5.陈祥凤与房东签的租房协议一份，由房东复印给邱娟，以证明陈祥凤一直没有将其与房东签订的租房协议复印件交给邱娟。证据6.与物业公司的沟通记录，以证明陈祥凤未交物业费。证据7.邱娟于2019年7月16日与房东的通话记录，以证明陈祥凤谎称房东同意其转让店铺的，但房东说肯定不同意转让的。证据8.邱娟于2019年8月14日与房东的通话记录，以证明房东说陈祥凤给邱娟设了个局，也给其设了个局，转让费肯定要还给邱娟。证据9.邱娟于2020年4月25日与房东的谈话记录，以证明陈祥凤给邱娟假的房东电话，故接电话的不是房东，房东不知道转租的情况。被告陈祥凤、张荣质证：1.对证据1的三性均无异议，但合同签订的当事人为张荣与邱娟，且对证据1的证明目的有异议，合同中没有约定邱娟可以租赁5年。2.对证据2的三性均无异议。3.对证据3的三性均无异议，但对证明目的有异议，无法证明张荣保证可租赁5年。4.对证据4的三性均不予认可，且合同约定店面转让后，邱娟同意代替张荣交纳应由张荣交纳的水电费及其他各项费用，物业费属于其他各项费用。5.对证据5的三性均无异议，但对证明目的有异议，租房协议没有约定不可以转租，仅约定通知房东即可，实际上房东也是同样转租的。6.对证据6的三性均有异议，且物业费不应由张荣、陈祥凤承担。7.对证据7、8、9的证明目的有异议，这三份录音内容不能达到邱娟的证明目的。被告陈祥凤、张荣依法提交以下证据：证据10，谈话录音一份，时间为2020年12月2日，地点房东家里，谈话人石丽萍、陈祥凤、张荣、房东，以证明陈祥凤、张荣转让店铺前已向房东履行合同约定的通知义务，转让行为合法有效；房东的真是意识表示为原租赁期间内同意邱娟租用案涉房屋等，合同期满后，房东亦同意继续租给邱娟。原告邱娟质证：对证据10的合法性有异议，陈祥凤、张荣获取的谈话录音手段不当，被告代理人反复向房东询问是否同意转租。针对原、被告的举证及质证情况，本院认证如下：对无异议的证据1、2、3、5，本院予以认定。对证据4，收款收据上有物业公司盖章，经办人签字，本院予以认定。对证据6-10，均为本案当事人与案外人的聊天记录，属于证人证言，证人未出庭作证，本院对其内容真实性无法审查，本院对上述证据不予认定。经审理本院认定事实如下：2018年5月25日，案外人王法堂（出租人、甲方）与陈祥凤（承租人、乙方）签订《租房协议》一份，协议约定：甲方将位于孝丰镇××路××号房屋出租给乙方做面馆使用，面积135㎡，租赁期限自2017年6月15日至2020年6月14日止；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话、物业费以及其他由乙方承租而产生的费用由乙方承担；乙方同意预交3000元作为保证金，合同终止时，甲方退还乙方保证金；乙方因个人原因等因素造成的需要转账给另一方，乙方需提前通知甲方等内容。协议签订后，陈祥凤使用案涉租赁房屋经营餐饮。2019年5月21日，陈祥凤、张荣（转让方、甲方）与邱娟（顶让方、乙方）签订《店面转让协议》一份，协议约定：甲方同意将自己位于××路××号张勇餐馆店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；转让后店铺现有装修、装饰、营业设备等全部归乙方所有；店铺转让乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用等内容。协议签订前一天，邱娟转给陈祥凤5000元，并标明该费用为押金。协议签订第二天，邱娟从银行直接取款163000元交给张荣。张荣向邱娟出具收条一份，载明：今收到邱娟饭店转让款现金168000元。同时，张荣与邱娟对《店面转让协议》签订了补充约定：其中有转让者交租房押金3000元，退房时此款接租者所有，双方以此协议为证。另查明，2019年7月16日，邱娟交纳了案涉租赁房屋2019年2月至2020年1月的物业费1952元。张荣与陈祥凤系夫妻关系。本院认为，虽然《店面转让协议》签字处只有张荣的签字，但协议抬头转让方写明为陈祥凤和张荣，陈祥凤与张荣系夫妻关系，且案涉租赁房屋是由陈祥凤从房东处租赁而来，故张荣签字的行为既是其本人签字，又属于家事代理，代陈祥凤签字。本案中，邱娟即提出《店面转让协议》无效，又提出解除合同。对于合同无效的问题。邱娟主张店面转让未征得房主的同意，合同无效。现行合同法只规定了次承租人与转租人的租赁合同在未经出租人同意情况下的合同解除权问题，而对转租人与次承租人之间的转租合同未经出租人同意情况下的效力问题未作规定，故不能因此认定邱娟与陈祥凤、张荣签订的《店面转让协议》无效。《店面转让协议》的签订系邱娟与陈祥凤、张荣的真实意思表示，不违反法律强制性规定，且双方亦确开始履行租赁协议，故邱娟与陈祥凤、张荣已建立了真实、有效的房屋租赁关系。由此，邱娟关于其与陈祥凤、张荣的租赁行为无效的主张于法无据，本院不予支持。对于合同解除的问题。邱娟自认其到合同租赁期限满后才将房屋返回给房东，根据《店面转让协议》内容，双方合同已履行完毕，故邱娟主张合同解除的诉请，本院不予支持。邱娟主张其愿意向陈祥凤、张荣支付转租费，是因为陈祥凤、张荣承诺将商铺内装修、装饰、营业设备等全部归邱娟所有，并承诺商铺到期后能够续租，现房东明确表示房屋内装修、装饰、营业设备归房东所有，且到期后不再续租，其支付转让费是在受陈祥凤、张荣欺骗的情况下作出的不真实意思表示，为此，要求返还转让费。首先、关于转让费，我国法律对店面房转让费虽未作具体限定，但在日常交易中已被普遍认可或接受，通常表现为当地的交易习惯。次承租人邱娟与出租人陈祥凤、张荣经协商一致，支付了转让费，且转让费根据市场形成的惯例，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体，邱娟未举证证明陈祥凤、张荣收取的该转让费包括具体哪些项目，与实际价值不等，故该行为依法应予保护。其次，邱娟未举证证明陈祥凤、张荣有欺诈的行为。综上，对邱娟要求陈祥凤、张荣返回转让费的诉请，本院不予支持。关于邱娟转账给陈祥凤的5000元是否属于押金的问题。首先，转账记录中商品备注中的“押金”，系为邱娟转账时自行备注，陈祥凤、张荣不予认可。其次，张荣出具给邱娟的收条中写明“收到邱娟转让费168000元”，这168000元包含了邱娟转给陈祥凤的5000元，邱娟未举证证明其收到该收条时对转让费的数额曾提出异议。最后，双方签订的《店面转让协议》中未约定押金，且根据双方后来达成的补充协议内容看，双方约定陈祥凤支付给房东的押金由邱娟承受。综上，邱娟转账给陈祥凤的5000元不属于押金，属于转让费，故对于邱娟要求陈祥凤、张荣返回5000元的诉请，本院不予支持。邱娟自2019年5月21日起承租陈祥凤、张荣合法占有的案涉租赁房屋并使用，在此之前的物业费应由陈祥凤、张荣承担，邱娟已代为支付，故陈祥凤、张荣应返还邱娟垫付的物业费650元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈祥凤、张荣于本判决生效之日起十日内支付邱娟垫付的物业费650元；二、驳回原告邱娟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1870元（减半收取），由原告邱娟负担1845元，被告陈祥凤、张荣负担25元，限于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员 冯 涛二〇二一年三月十一日书记员 费丹枫