新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终588号 上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆佳弘房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉州昌吉市长宁南路121号14-15层（69区3丘17栋）。 法定代表人：陈学荣，该公司总经理。 上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆佳弘房地产开发有限公司伊犁分公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市伊犁河南岸奶牛场二道桥以南“伍佰长廊”1号楼。 主要负责人：赵艳云，该分公司总经理。 共同委托诉讼代理人：张静，新疆同济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔素兰，女，1985年7月24日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：王红燕，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 上诉人新疆佳弘房地产开发有限公司（以下简称佳弘公司）、新疆佳弘房地产开发有限公司伊犁分公司（以下简称佳弘分公司）因与被上诉人崔素兰商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院于2020年12月9日作出（2020）新4002民初3794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佳弘公司及佳弘分公司委托诉讼代理人张静，被上诉人崔素兰及其委托诉讼代理人王红燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳弘公司及分公司上诉称：佳弘公司向崔国华交付涉案商铺钥匙时间为2016年并非2017年，一审认定商铺钥匙交付时间及崔国华受领涉案商铺后“原有债务消灭”错误，双方协议根据工程结算多退少补再以商铺冲抵欠款，但工程至今尚未结算不具备产权过户的条件。佳弘公司因重大误解与崔素兰签订《商品房买卖合同》，未产生实际买卖关系，涉案商铺2016年已交付崔国华，不可能再出售给崔素兰，崔素兰以商品房买卖纠纷提起诉讼主体不适格，一审确认该《商品房买卖合同》合法有效，要求双方继续履行合同适用法律错误，请求撤销一审判决发回重审或依法改判驳回崔素兰起诉，支持佳弘公司一审反诉请求，二审诉讼费用由崔素兰承担。 被上诉人崔素兰辩称，2017年与佳弘公司签订《商品房买卖合同》真实合法，原审认定事实正确，本案涉诉商品房价款金额高达百万元，佳弘公司作为房屋销售专业公司按照程序核查买受人身份后前否定签订买卖合同，并在登记部门进行备案，现以重大误解请求撤销理由不成立。佳弘分公司给崔国华出具收到1,095,072元购房款收据，证明双方对工程已经结算清楚，应履行合同义务出具购房价款税务发票。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审法院认定的事实：佳弘分公司开发建设《佳弘·曦岸》一期至四期及伍佰长廊工程期间，将部分项目分包给崔国华（系原告崔素兰哥哥）施工，佳弘分公司与崔国华协商后以该工程商铺冲抵欠付质保金和工程款，2016年9月2日与崔国华签订协议书，约定以市场价计算抵偿佳弘·曦岸商业1区1-101号111.64平米及1-201号98.8平米商铺两套给崔国华，房款总价1,095,072元。2017年8月11日佳弘分公司向崔国华出具“收到崔国华1-201、1-101房款1,095,072元”收据一张。因崔国华施工所需资金向崔素兰借款，崔国华又将涉案商铺抵付借款转给崔素兰，2017年3月24日佳弘分公司直接与崔素兰签订涉案商铺《商品房买卖合同》并履行了备案登记手续（合同编号分别为1056XXX、1074XXX）。 原审法院认为，崔国华以物抵债取得涉案商铺1-101号及1-201号后，又将商铺抵让给崔素兰，该行为系法律规定赋予债权人的权利，崔素兰与佳弘分公司直接签订商品房买卖合同行为应视为佳弘公司同意崔国华转让债权行为，故应对佳弘公司发生效力，崔素兰与佳弘分公司签订的两份商品房买卖合同（合同编号分别为1056XXX、1074XXX）系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，虽然佳弘分公司未直接收取崔素兰涉案商铺的购房款，但崔素兰通过受让崔国华抵账商铺权利的方式清偿了两套商铺的购房款1,095,072元，已经按照合同约定履行了付款义务，佳弘公司应当继续履行商品房买卖合同，向买受人崔素兰出具涉案两套商铺的购房统一发票（发票金额分别为759,152元、335,920元）。对于崔素兰主张佳弘公司协助办理上述两套商铺的不动产权证书，因涉案商铺尚未缴纳契税，不具备办理涉案商铺产权手续的基本条件，该项请求不予支持。反诉原告佳弘公司及分公司以重大误解为由主张撤销涉案《商品房买卖合同》（合同编号：1056XXX、1074XXX），未能提供相关证据证实不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决一、原告（反诉被告）崔素兰与被告（反诉原告）佳弘公司签订的商品房买卖合同（合同编号：1056XXX、1074XXX）继续履行；二、被告（反诉原告）新疆佳弘公司于判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）崔素兰出具位于伊宁市伊犁河南岸二道桥以南佳弘·曦岸商业1区1-101号商铺及1-201号商铺的购房统一发票（发票金额分别为759,152元、335,920元），并由被告（反诉原告）佳弘分公司协助；三、驳回原告（反诉被告）崔素兰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）佳弘公司及其分公司反诉请求。 本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。崔国华分包工程期间因资金短缺向崔素兰借款，崔国华与佳弘公司达成抵偿协议后，又将抵偿取得的涉案商铺抵付借款转给崔素兰，2017年3月24日崔素兰与佳弘公司签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为1056XXX、1074XXX），两份合同标的物（房号、面积、单价、总价款）与崔国华经协议抵偿取得的商铺完全一致，两份《商品房买卖合同》中付款方式及期限的约定均为“签订合同时已付清全部房款”，佳弘公司还在每份合同付款金额的填写部位加盖公司印章予以确认。佳弘公司及其分公司坚持以重大误解为由请求撤销《商品房买卖合同》，崔素兰则坚持《商品房买卖合同》合法有效，请求继续履行。二审期间双方均未提交新证据。 本院认为：双方对佳弘公司与崔国华签订抵偿《协议书》，交付抵偿标的物商铺2间，佳弘分公司向崔国华出具1,095,072元房款收据、佳弘公司与崔素兰签订《商品房买卖合同》的基本事实均无异议，仅对《商品房买卖合同》效力存在争议，故本案争议焦点问题为：1.崔国华将抵偿取得的商铺转抵崔素兰，是否取得义务履行人佳弘公司同意。2.佳弘公司提起撤销《商品房买卖合同》反诉请求能否成立。 一、根据崔素兰提交证据，2016年9月2日佳弘公司与崔国华签订以物抵债《协议书》、2017年8月11日佳弘分公司出具“崔国华1-201、1-101房款1,095,072元”收据及佳弘公司庭审陈述“协议涉及的两套商铺及钥匙2016年已实际交付崔国华”，充分证实崔国华与佳弘公司抵偿事实及抵偿协议实际履行，双方已将债权债务关系转化为物权买卖，崔国华虽尚未办理产权变更登记，但已合法取得涉案商铺占有、使用、收益及处置权。其次，该协议中并未约定双方工程款结算为协议生效条件，佳弘公司以双方未进行工程结算，抵偿以多退少补的方式进行，暂无法确定债务实际数额故不能进行产权变更的抗辩缺乏事实依据。原一审对佳弘公司向崔国华交付涉案商铺钥匙时间认定不准确不影响本案争议纠纷的审理。 二、崔国华合法取得商铺后又以同等价格抵偿给崔素兰以偿还借款，2017年3月24日崔素兰与佳弘公司签订的两份《商品房买卖合同》并予以销售备案登记，所涉标的物（位置、房号、面积、单价及总价款）与崔国华签订《协议书》约定抵偿的标的物完全一致。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限均约定为“签订合同时，已付清全部房款”，但佳弘公司并未实际向崔素华收取房款或出具购房款收据，作为房地产开发公司房产销售属于公司常规业务，负责销售的员工通常按照销售业绩获得收入，理应清楚付款方式及期限是商品房买卖合同中最重要的条款，应在收齐全部房款或公司另有约定并同意情形下，付款方式才会约定为“已付清全部房款”，该条款是合同双方对付款方式的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于重大误解事由，应合法有效。 三、涉案《商品房买卖合同》签订至今已4年，佳弘公司至崔素兰提起履行合同诉讼时才以重大误解为由请求撤销合同，对此主张又未提供任何证据证实，对其撤销《商品房买卖合同》的反诉请求一审未予支持并无不当。依法成立的合同未被撤销前对合同双方均具有法律效力，崔素华作为买卖合同一方当事人提起合同纠纷诉讼，符合我国民事诉讼法相关规定，佳弘公司对本案原告崔素华诉讼主体不适格的抗辩缺乏事实及法律依据，一审不予支持适用法律并无错误。 综上所述，佳弘公司与崔素兰签订《商品房买卖合同》行为及对付款方式的合同约定，证实佳弘公司知晓并同意崔国华将抵偿取得商铺转抵崔素兰。佳弘公司及其分公司以员工工作疏忽，与崔素兰签订《商品房买卖合同》存在重大误解请求撤销该合同，但又未能举证证实，应承担举证不能的法律后果，对其撤销请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。双方应按照合同约定自觉全面履行合同义务，合同条款注明合同签订时崔素兰已付清全部房款，虽没有直接向崔素兰收取房款，但佳弘分公司向崔国华出具“崔国华1-201、1-101房款1,095,072元”购房款收据亦证实争议标的1-201、1-101号商铺已通过抵偿方式付清全部房款，佳弘公司及其分公司亦应向合同相对方崔素兰同等履行出具购房款税务发票的义务。原一审认定事实清楚，适用法律正确，虽在判决理由表述上不够准确和充分，但判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人新疆佳弘房地产开发有限公司、新疆佳弘房地产开发有限公司伊犁分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐        璎 审判员 祖丽皮亚阿卜都许库尔 审判员 马    雯    欣 二〇二一年三月十六日 书记员 张    雪    飞