重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终1346号上诉人（原审原告）：赵泳，男，1994年8月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。上诉人（原审原告）：刘兆芳，女，1963年4月6日出生，汉族，住重庆市綦江区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘小平，重庆君之合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆卓煜实业有限公司，住所地重庆綦江区东溪镇水口寺61号，统一社会信用代码91500222070309548U。法定代表人：周毅，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所律师。上诉人赵泳、刘兆芳因与被上诉人重庆卓煜实业有限公司（以下简称卓煜公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2020)渝0110民初7454号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。赵泳、刘兆芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》中对于购房者违约的违约责任和开发商违约的责任约定不一致，存在显失公平的情形。二、一审适用法律错误，约定的违约金不足以弥补上诉人的损失，应予调高。被上诉人卓煜公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。赵泳、刘兆芳向一审提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金10000元；2.诉讼费等费用由被告承担。一审查明：2018年7月6日，被告卓煜公司（卖方、甲方）与原告刘兆芳、赵泳（买方、乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将坐落于重庆市綦江区的商品房销售给乙方；商品房总成交金额为507103元，乙方于2018年7月6日支付首付款153103元，剩余房款354000元向银行申请按揭。甲方应在2019年12月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；除本合同约定的不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.1（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。前述合同订立后，二原告按约向卓煜公司支付了购房款507103元，卓煜公司未按约在2019年12月30日交房，二原告遂诉至本院，要求卓煜公司支付逾期交房的违约金10000元。庭审中，原、被告双方对逾期交房违约金计算的期间自2019年12月31日起至2020年6月30日止无异议，但被告提出其因新冠肺炎疫情延期交房属于不可抗力，应扣除该期间21天的违约金，原告对此不予认可，认为逾期交房违约行为发生在疫情之前，不应扣除21天。二原告主张合同约定的违约金计算标准过低，要求调高违约金，并陈述其主张10000元违约金参考了三个因素：一是以房屋总价款为基数，按年利率6％计算6个月；二是参照案涉房屋所在地段的同类房屋租金价格1600元/月确定；三是参照网络查询新都汇所出租房屋的租金确定的，为此原告举示了其在58同城网络平台上下载的新都汇租金走势及租赁房源信息截图打印件6页。卓煜公司对此质证认为：对于网络查询的新都汇周边地区的房屋出租价格仅是该区间可能发生的租赁行为所产生的租金，而非已实际履行，同时该租赁的房屋与案涉的交付商品房是不一致的，租赁的房屋必须具有适租性和可使用性，本案所交付的商品房是清水房，在未配置相应居住功能时不能够对外进行出租或者不可能发生对外租赁的情形，所以该查询价格与本案不具有关联性。一审认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行义务并享有权利。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反法律法规的禁止性规定，应当认定合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务，并享有相应的权利。原告按合同约定向被告交付了购房款，但被告未按合同约定向原告交付房屋，应当认定被告违约，被告应当依法承担支付违约金的违约责任。原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金计算标准进行了明确约定，该违约金标准与双方约定的原告逾期付款的违约金标准一致，符合公平原则。另外，约定的违约金是否过低是相对违约对当事人造成的损失对比而言，而原告并未举示证据证明其具体的损失大小，不能认定约定的违约金过分低于其因被告逾期交房必然受到的损失。违约金应按合同约定的标准计算，一审对于原告要求上调违约金的诉讼请求不予支持。对于违约金计算期间问题，双方一致确认为2019年12月31日至2020年6月30日，共计183天，一审予以确认。对于被告提出其因新冠肺炎疫情延期交房属于不可抗力而应扣除该期间的违约金问题，原、被告约定的交房时间为2019年12月30日前，因被告未能按约交房已构成违约，对于违约后出现的不可抗力等风险应当由违约方即被告自行承担，一审对被告的该辩称意见未予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告重庆卓煜实业有限公司在本判决生效后3日内支付原告赵泳、刘兆芳违约金928元（以507103元为基数，从2019年12月31日起，按每日万分之零点一计算至2020年6月30日止）；二、驳回原告赵泳、刘兆芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由被告重庆卓煜实业有限公司负担（原告赵泳、刘兆芳已预交，被告重庆卓煜实业有限公司在履行前述判决义务时一并支付原告赵泳、刘兆芳）。二审中，双方未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是一审判决的违约金金额是否过低。本院就焦点问题评析如下：上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，在合同中双方对于被上诉人逾期交房的违约责任进行了明确约定，该约定系双方的真实意思表示，双方均应按约履行。上诉人认为，该合同中对于购房者违约的违约责任和开发商违约的责任约定不一致，存在显失公平的情形。经本院审查合同内容，上诉人指的购房者违约的情形是指上诉人无法按期办理按揭贷款的违约责任，而合同中关于购房者逾期付款和开发商逾期交房的违约责任均为日万分之0.1，双方违约的责任约定是一致的，因此并不存在上诉人所称的显失公平的情形。上诉人赵泳、刘兆芳上诉称，违约金的金额不足以弥补损失，并申请按照同地段的租房价格上调违约金。本院认为，上诉人并未提交充分证据证明违约金的数额不足以弥补其损失，一审按照合同约定的金额主张违约金正确，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵泳、刘兆芳负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 科审判员 肖 琴审判员 黎 明二〇二一年三月十日书记员 李彦莹