贵州省息烽县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0122民初59号原告：贵阳市贵宏物业管理有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市息烽县永靖镇世纪广场4C栋1楼。统一社会信用代码：91520122073875772K。法定代表人：陈开贵，公司董事长。委托诉讼代理人：卓裕文，贵州丰语畅律师事务所律师，执业证号：15201200410362167。特别授权代理。被告：李成忠，男，1970年10月14日生，住贵州省息烽县。原告贵阳市贵宏物业管理有限责任公司（以下简称贵宏物业公司）与被告李成忠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告贵宏物业公司的委托诉讼代理人卓裕文、被告李成忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵宏物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2013年10月10日起至2020年10月9日止期间的物业服务费11708.90元；2、判令被告按约定的每日万分之五支付原告从2013年10月10日起至付清物业费之日止的逾期缴费违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月原告接受息烽海城房地产开发经营有限公司（以下简称海城公司）委托，对海城公司开发的位于息烽县进行前期物业管理服务。根据《物业管理委托合同》约定，原告对该小区房屋的共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，同时约定收费标准为步梯房每月每平方米0.7元，电梯房每月每平方米1.2元，商铺每月每平方米1.5元。物业费按年收取，逾期缴纳物业费，从逾期之日起每天按应缴物业费的万分之五缴纳违约金。被告居住在该小区，房屋面积为116.16平方米，从2013年10月10日起至2020年10月9日止，被告应缴物业费11708.90元。原告经多次催收，被告均拒绝缴纳。遂诉至法院。被告李成忠辩称，1、原告对被告居住小区提供物业服务，是履行建设单位与其之前签订的《前期物业管理合同》，但被告居住的世纪广场小区建成至今已8年之久，原告既没有与业主、也没有与业主委员会签订任何书面的物业服务合同，故根据《物业管理条例》第十一条、第十五条、第三十四条的规定，业主有权决定选聘和解聘物业服务企业，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。故原告向被告收取物业服务费没有合同依据。同时，世纪广场小区业主委员会曾催促原告签订书面的物业服务合同，但原告不予理睬。原告在对世纪广场小区提供物业服务期间，对物业服务人员基本情况、物业服务合同内容、物业服务等级、服务标准、收费项目、收费依据、公共部分收益明细、设备设施绿化养护记录、维修基金使用、小区停车管理等均未向业主进行公开；2、原告对被告居住的世纪广场小区提供物业服务期间，小区设施多处损坏失修、安全措施不力、环境卫生脏乱、乱搭乱建现象突出、动用维修基金不规范、停车位私自涨价、未经业主或小区业主委员会同意随意砍伐小区树木。所以原告是一家不合法、不尽职的物业公司，其起诉要求被告给付物业费于法无据。具体到被告个人不交物业费的原因，是被告的隔壁邻居在原本上空的挑梁上搭建不锈钢雨蓬，影响被告卧室窗户采光的同时，下雨时噪音特别大，影响被告家人睡眠。隔壁邻居搭建不锈钢雨蓬的时候，被告第一时间就向原告反映，原告虽然组织过双方协调，但没有达到效果，到现在为止，该小区在同样位置搭建不锈钢雨蓬的业主有12家左右。因为原告未能有效阻止该搭建行为，所以被告认为原告物业服务不到位。被告曾与原告交涉过，只要原告把被告隔壁邻居家搭建雨蓬的事情解决了，该交的物业费被告自然会交。被告确实居住在XXX小区房屋，面积为116.16平方米。但被告是2013年10月才装修入住该小区的，装修时就缴纳了一年的物业费，正是因为隔壁邻居搭建雨蓬的事情没有得到有效处理，被告才停止缴纳物业费的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月27日，原告贵宏物业公司与海城公司就海城公司开发的位于息烽县总面积约为6万平方米共13栋（其中电梯楼2栋约2.3万平方米、步梯楼11栋约3.5万平方米、绿化7000平方米、地下停车约6000平方米）商品房项目的前期物业适宜签订了《物业管理委托合同》，合同约定：贵宏物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对本合同承担相应的责任；委托管理期限自2013年7月1日起至小区成立业主委员会，与物业公司签订新的物业管理合同时止；本物业的管理服务费，贵宏公司暂按住房建筑面积步梯房每月每平方米0.7元、电梯房每月每平方米1.2元、商铺每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，逾期缴纳物业费从逾期之日起每天按应缴年物业费的万分之五缴纳违约金。同时约定了合同双方的相关权利义务。从2013年10月10日起，原告对息烽世纪广场小区提供物业服务至今。同时查明，被告李成忠系XX广场XX栋XXX号房屋所有权人，该房屋登记面积为116.16平方米。由于被告未按时交纳物业费，原告分别于2015年10月30日、2017年12月26日、2019年9月10日通过张贴催缴物业费通知单及邮寄律师函的方式，向被告催缴物业费。以及被告于2018年6月14日、2019年5月7日、2019年12月17日向原告缴纳了水费、城市卫生费等。但被告以其与邻居的矛盾原告未能有效处理为由拒缴物业服务费，原告遂诉至本院请求判令如前。本院认为，海城公司作为息烽世纪广场小区商品房的房地产开发企业，其与原告签订的效力及于世纪广场小区全体业主和物业使用人的《物业管理委托合同》的合同期限为从2013年7月1日起至小区成立业主委员会，与物业公司签订新的物业管理合同时止，故该《物业管理委托合同》尚在有效期限内。故对被告辩称的其与原告未签订任何形式的物业服务合同的抗辩理由依法不予采纳。本案中，原告作为被告居住小区的物业服务公司，从2013年10月起为世纪城小区全体业主提供了《物业管理委托合同》约定的相关服务,负责了小区日常的垃圾清运、安保及环境卫生等事务，已经尽到了主要的物业服务合同义务，故原告有权向小区业主收取物业服务费，被告李成忠作为息烽世纪城小区的业主，应当按照合同约定交纳物业服务费。原告诉请2013年10月10日至2020年10月9日期间的物业服务费11708.90元，被告抗辩在2013年10月装修入住该小区时缴纳了一年的物业服务费才与原告签订了装修保证合同的，庭审中原告对被告的具体收房时间未举证予以证明，同时原告举证的首次向被告发出催缴物业费通知的时间也是2015年10月30日，综合上述原因，被告的该抗辩意见本院依法予以采纳，被告应向原告缴纳2014年10月10日起至2020年10月9日期间的物业服务费为10036元（116.16㎡×1.2元/㎡×72个月）。关于违约金，虽然《物业管理委托合同》中有约定，但该约定过高，结合本案实际，违约金应从原告起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的2021年1月贷款市场报价年利率3.85%计算至被告付清物业费之日止较为适宜。至于被告提出其与隔壁邻居之间产生的矛盾原告未能有效解决故拒缴物业费的抗辩意见，因原告作为物业服务企业，其对业主之间产生的矛盾只能进行协调或向有关主管部门上报，根据原告举证的其对被告每一次的反映均进行了登记，被告也认可原告组织过协调等，被告的该主张依法不予采纳。需要指出的是,物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程,整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务,更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系,物业服务企业作为提供物业服务的主体,应当加强与业主的沟通,对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改,努力提升自身的物业服务水平,通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境,取得业主的认可;同时业主也应对物业服务企业给予相应理解,尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件,业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此,本院希望双方能够通过共同努力,营造出和谐美丽的小区环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”……、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定,判决如下:一、由被告李成忠于本判决送达之日起10日内支付原告贵阳市贵宏物业管理有限责任公司2014年10月10日起至2020年10月9日止期间的物业费10036元，并从2021年1月8日起按照年利率3.85%支付违约金至物业费付清之日止；二、驳回原告贵阳市贵宏物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，减半收取计153元，由被告李成忠负担100元，原告贵阳市贵宏物业管理有限责任公司负担53元。本判决为终审判决。审判员  魏厚江二〇二一年三月二日法官助理陈春美书记员李丽