河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初404号原告：原告驻马店市中尚物业服务有限公司，住所地：驻马店市骏马路与纬一路交叉口西北角天基城中心花园**楼**。法定代表人：丁亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡森，驻马店市高新区新星法律服务所法律工作者。被告：张军，男，1972年6月20日出生，汉族，住驻马店市。委托诉讼代理人：苏立，女，1974年10月20日出生，汉族，住驻马店市，系被告张军妻子。原告驻马店市中尚物业服务有限公司（以下简称中尚物业公司）与被告张军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李虎适用小额诉讼程序审判，公开开庭进行了审理。原告中尚物业公司的委托诉讼代理人蔡森，被告张军的委托诉讼代理人苏立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中尚物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告张军向原告支付2019年4月1日至2020年9月30日的物业费1870元及违约金561元，公摊照明费270元及违约金81元，电梯维保费225元及违约金68元，以上费用及违约金合计3075元。事实与理由：被告张军系驻马店市天基.城中心花园7号楼2单元1004号的房屋所有权人，原告中尚物业公司为该小区提供物业服务。自2019年4月1日起，被告张军共拖欠原告中尚物业公司住宅物业费1870元、公摊照明费270元，电梯维保费225元及三项费用的违约金710元。经原告中尚物业公司多次催收，被告张军一直拒绝交付。故原告中尚物业公司诉讼至法院，被告张军辩称：1、原告于2017年4月在没有召开业主大会的情况下，入住被告小区，系违法入驻；2、原告处处刁难业主，与业主搞对立并且乱收费，纵容商户在小区安装设备、开后门，严重侵犯业主权益；3、该小区外墙由于质量问题大面积脱落，砸坏业主几辆轿车，原告不积极帮助业主维权，还打压业主维权修外墙；4、原告在该小区不作为，乱作为，业主多次要求将原告赶出小区。原告阻挠、破坏业委会进行安装热力供暖；5、原告违反法律法规，擅自扩大收费范围、重复收费，原告应返还被告交纳的公摊照明费、电梯维保费；6、被告没有同原告中尚物业公司签订物业服务合同，不应向原告交纳物业费用。经审理查明，被告张军系驻马店市天基.城中心花园7号楼2单元1004号房屋所有权人，房屋建筑面积为150.53平方米。2017年4月20日，原告中尚物业公司（乙方、受委托方）与天基.城中心花园业主委员会（甲方、委托方）签订《物业服务合同》一份，约定：“……甲方通过协议选聘方式将天基城中心花园小区委托乙方实行物业管理，特订立本合同第2条、物业管理区域基本情况：物业名称：天基.城中心花园，坐落：泰山路（原纬一路）与骏马路交叉口西北角，四至：东至骏马路，西至疾控中心，南至泰山路（原纬一路）,北至新区商业广场，占地面积28922平方米，总建筑面积13.9万平方米……第15条（适用于市场调节价）物业服务费用实行市场调节价。1、物业服务费用由乙方按住宅物业0.69元/平方米/月……向业主或交费义务人按年收取……2、公用水电（公用照明、公共用水、消防设施、监控系统等）用量按户分担。公用电梯的费用按以下公式计算：F=SI(A+1.1B+1.2C+1.3D+1.4E,F各户的电梯费用，S单元电梯总电量，I楼层系数……第30条：双方约定本合同生效之日起五个工作日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续……第33条本合同自签字盖章之日起生效，附件一驻马店市普通住宅小区物业服务等级指导标准二级，甲方：天基.城中心花园业主委员会（加盖印章），乙方：驻马店市中尚物业服务有限公司（加盖印章）2017年4月20日”。物业合同签订后，原告中尚物业公司按合同约定驻驻马店市天基.城中心花园小区并进行物业服务。被告张军从2019年4月1日至2020年9月30日未向原告中尚物业公司交纳物业管理费用。经原告中尚物业公司工作人员上门张贴催缴物业费通知、短信催缴物业费通知、当面催要物业费通知后仍未交纳物业费用。被告张军以其没有与原告中尚物业公司签订物业合同及原告中尚物业公司属于非法入住天基.城中心花园小区等原因为由拒绝缴纳相关物业费用。另查明，诉讼中，原告提交2019年1月19日收据一张，载明：今收到7-2-1004张军人民币壹仟陆佰叁拾肆元整（1634元），系付物业费1246元（2018.4.1-2019.3.31），公摊照明费225元（2018.11-2019.3.31）。电梯维保费163元（2018.3.1-2019.3.31）。上述事实，有原、被告双方提交的相关证据材料及原、被告双方当事人的陈述在卷为凭，本院据以认定。本院认为,原告中尚物业公司与天基.城中心花园业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，应受法律保护。该物业合同对天基.城中心花园小区的全体业主具有约束力。依照物业合同约定，原告中尚物业公司为该小区业主提供了物业服务，履行了自己应尽的义务。关于被告张军辩称其没有同原告中尚物业公司签订物业服务合同，不应交纳物业费用，原告中尚物业公司是非法入住其小区的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故对其辩称，本院不予采纳。被告张军作为业主已实际享有原告中尚物业公司提供的物业管理服务却未及时缴纳物业费用，构成违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经原告中尚物业公司催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。原告中尚物业公司要求被告张军支付2019年4月1日至2020年9月30日期间物业费1870元，本院予以支持。关于原告中尚物业公司请求被告支付逾期交付物业费的违约金561元的问题，因原告中尚物业公司提供的物业合同中并没有约定因业主未交物业费用的违约金具体内容，基于合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，故该项请求，本院不予支持。关于原告中尚物业公司请求的公摊照明费270元、电梯维保费225元及违约金的问题，因物业服务合同中没有明确约定业主每月或每年应该缴纳的具体数额，且原告中尚物业公司亦没有举证出公摊照明费270元、电梯维保费225元及违约金数额的具体计算得来的依据。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利法律后果”。合同中虽约定了公用照明电费分担，但原告中尚物业公司要求被告张军支付公用照明费及电梯维保费的诉讼请求，因没有提供具体计算的依据，本院不予采纳。至于被告张军提出返还之前向原告缴纳的公用照明费及电梯维保费问题，因其在本案中未提出反诉请求，本案不予处理，被告可通过其他途径解决。同时希望原、被告在今后的物业服务中能够增加沟通和交流，相互理解和支持，原告多征求和听取业主的意见，改进物业服务中存在瑕疵，共创和谐美好居住环境。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告张军于本判决生效后十日内向原告驻马店市中尚物业服务有限公司支付自2019年4月1日至2020年9月30日的物业管理费1870元。二、驳回原告驻马店市中尚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告张军未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张军负担。本判决为终审判决。审判员  李虎二〇二一年三月五日书记员  王晓