河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初23079号原告郭晓茹，女，汉族，1993年4月25日出生，住山西省陵川县。被告王晓宇，男，汉族，1989年12月5日出生，住河南省安阳市文峰区。原告郭晓茹诉被告王晓宇房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭晓茹和被告王晓宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、判令被告继续履行代理出租合同；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2020年9月18日，原告与被告代理人城城不动产管理有限公司郑州分公司（以下简称“城城公司”）签订一份《代理出租合同》，合同约定被告将坐落于郑州市郑东新区慎思北里5号路龙子湖微时代小区13层15室，以每月2205元，缴9个月送3个月房租的方式出租给原告居住使用，另缴纳一个月押金2205元，租期为1年。原告两次向被告代理人账户通过支付宝转款22050元。2020年10月20日，被告妻子在明知其与城城公司系委托代理租赁关系且合同未到期的情况下，上门以贴条的方式通知原告搬离，原因是其代理人城城公司未支付其房屋，致自己利益受损，拒绝履行出租合同。根据《中华人民共和国民法总则》第162条关于代理的含义，城城公司和原告签订的租赁合同，是在实行委托代理权，该合同对被告也有约束力，被告与原告签订的房屋租赁合同属于有效合同，原告合法取得房屋占有权。在原告支付了足额租金并未出现违约的情况下，被告无权因解除与城城公司委托代理合同而让原告强制搬离房屋。但若被告愿意退还原告之前缴纳的租金和押金，并承担违约责任的前提下，可以与原告协商解除合同。2020年10月22日中午12点左右，被告妻子再次上门要求原告搬离或每月再支付1000元租金，在了解到被告的实际情况后，原告表示同情和理解，但是此事是被告与其代理人之间的纠纷，应由被告通过法律手段解决。当日下午1点10分，原告协助被告妻子拨打110报警，民警到达了解情况后，认同原告的观点并对被告妻子做了教育工作，建议原告与被告妻子一起到代理人城城公司所在地报警，到达代理人所在地后，当日下午2点29分又协助被告妻子拨打了报警电话，并与被告妻子拍摄了民警手机上的立案流程说明。自2020年10月22日起，被告不通过法律手段起诉城城公司，在不愿意退还房租和支付违约金的前提下，不断由其妻子告知原告搬离房屋，已对原告生活和工作造成了影响和实际的经济损失。综上，无论被告因什么原因，其与原告租赁关系已成立，其当前清退处原告的行为已是违约行为，若清退应根据代理委托书、代理出租合同，承担相应的责任合同，若不清退需继续履行租赁合同。被告王晓宇辩称，1.我与城城公司签订的《房屋托管合同》是租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第212条和第213条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。我与城城公司的合同包含了该规定的所有条款，且根据城城公司与租户的合同，租户付给城城公司的单月租金为2205元，城城公司付给我的单月租金为2100元，城城公司是从租金差价中获得收益。根据《中华人民共和国合同法》第396条、第398条、第405条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。我与城城公司的合同并不包含其中任何一条内容，不需要向城城公司支付委托费，城城公司也不需要垫付任何费用。故我与城城公司的合同不属于委托合同。而我与城城公司签署的《委托书》是基于《房屋托管合同》签署，不可单独存在，更不能单凭该《委托书》便认定我与城城公司签订的《房屋托管合同》为委托合同。签署《委托书》目的是授权城城公司可以向外进行转租，而不是作为的代理人出租房租。城城公司向原告隐瞒自己是“二房东”的事实，且宣称为“房东直租”，诱导原告签署了《代理出租合同》，这种行为本身就构成欺骗，我认为《代理出租合同》无效，拒绝履行其合同内容。根据我与城城公司签署的托管合同，城城公司应于9月30日向我支付第一个月的租金，然而直至今日，我都没有收到租金，故满足我与城城公司签订的《房屋托管合同》第12条第3款第一项的约定，城城公司原因导致其不支付或者不按照约定支付租金达30日的，我方有权利单方解除合同，收回该房屋。通过城城公司微信公众号的申请，我与城城公司签署了《业主解约协议》，双方之间签订的托管合同于2020年11月7日解除，城城公司承诺20日免租腾房期后将房屋归还。2020年11月27日，我将正式收回房屋。随着我与城城公司的合同解除，租户因我与城城公司的合同而得到的承租权也同时失效，租户不能再租住在我的房屋内，租户应在11月27日前搬离，否则依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效，履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故我有权要求租户支付逾期腾房占有使用费。经审理查明：2020年8月9日，案外人城城公司与被告王晓宇签订《房屋托管合同》，合同约定：被告将其位于郑州市郑东新区慎思北里5号13层的房屋委托给城城公司经营，月租金2100元，租金月付，托管期12个月，托管期限自2020年8月25日至2021年8月24日止，被告实收租期为11个月1天；托管期内，被告首年前30天租金及次年起每年前30天租金作为管理费支付给城城公司；发生纠纷可向城城公司总公司所在地法院起诉。同日，被告出具《委托书》，载明：委托人王晓宇，受托人城城公司；委托期限自2020年8月25日至2021年8月24日；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的租赁相关事宜，包括：租赁合同签订、代收房屋租金、押金、物业、水电等相关费用。2020年9月18日，原告郭晓茹与案外人城城公司签订《代理出租合同》，载明：城城公司受产权方委托将涉案房屋出租给原告使用；将其托管的涉案房屋出租给原告，租赁期限2020年9月18日至2021年9月19日；押金2205元，每月租金2205元，付款方式为年付。原告提交的电子账单载明：2020年9月18日，原告向城城公司支付押金2205元和租金19845元。城城公司出具的收款收据载明：上述租金系付2020年9月19日至2021年9月18日期间的租金。原告主张城城公司收租金的方式为交9个月送3个月。2020年11月7日，被告与城城公司签订《业主解约协议》，载明：《房屋托管合同》于2020年11月7日解除，城城公司应当交还房屋，但须给20日免租腾房期；城城公司分期分批向被告支付拖欠的房租2683.39元。本院认为：依法成立的合同依法受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被告作为房产所有人与案外人城城公司签订的《房屋托管合同》中明确约定将涉案房产委托给城城公司经营，并向城城公司出具授权明确的《委托书》，原告与案外人城城公司签订的《代理出租合同》中亦明确约定城城公司受产权方委托将涉案房屋出租给原告使用，故上述一系列合同及委托书前后相互印证，显示被告与城城公司之间系委托关系，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，城城公司签订的《代理出租合同》应由被告承担相应的民事责任。城城公司出具的收据载明原告已经付清全年租金，故原告请求判令被告继续履行代理出租合同，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：被告王晓宇继续履行原告郭晓宇与案外人城城不动产管理有限公司郑州分公司于2020年9月18日签订的《代理出租合同》。案件受理费278元，减半收取139元，由被告王晓宇负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二一年三月十八日书记员  王奇昌