湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2038号上诉人（原审被告）：张艺芸，女，1978年3月6日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：王芙蓉，湖北佳和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周中文，男，1975年9月15日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：高泽川，湖北炽升律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博，湖北炽升律师事务所律师。原审被告：毛建珺，女，1973年10月14日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：王芙蓉，湖北佳和律师事务所律师。上诉人张艺芸因与被上诉人周中文，原审被告毛建珺房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初3548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张艺芸上诉请求：一、请求撤销一审判决第三、四项；二、请求驳回周中文退回租金178500元及支付违约金170万元的诉讼请求；三、本案一审、二审的诉讼费由周中文承担。事实与理由：一、一审对周中文拒不继续履行商铺租赁合同只字不提，视而不见，导致周中文违约行为没有依法认定。一审已认定张艺芸与周中文签订的《江汉路商铺租赁合同》合法有效。周中文应根据《江汉路商铺租赁合同》第三条第二款的约定，于2020年4月1日前支付第二季度的租金。鉴于武汉、因新冠××疫情在三月底各行各业均在着手准备复工复产，2020年4月8日武汉解封。在此之前，周中文从未主动与张艺芸联系，且涉案房屋无人管理。张艺芸于2020年4月9日，书面向周中文催缴租金。在此情况下，周中文于2020年4月10日约见双方面谈，周中文要求减免新冠××疫情期间全部租金，双方协商未果。之后，周中文即不着手经营，也没有对涉案房屋进行管理，对下欠的租金也没有一个具体的说法。2020年4月22日，张艺芸不得不再次书面催缴租金。周中文了解到江汉路封闭改造于2020年4月23日在微信上要求退租，张艺芸要求书面提出退租申请，周中文要求谈后再写。2020年5月8日，周中文明确不再继续承租，要求退还押金及租金，张艺芸拒绝。周中文又于2020年5月20日在微信上发文“没钱交租，熬不了，不让撤，怎么办？最高法解释”的文章。这此证据足以证明周中文明确退租，不继续履行合同。而一审对此只字不提，视而不见。二、一审对张艺芸换锁的原因没有查清，导致错误认定为张艺芸换锁行为是过激行为，导致周中文无法正常经营。涉案房屋因疫情影响长达几个月无人管理，下雨后出现漏水，房顶部分塌陷，留存的食品腐烂变质。2020年4月8日武汉解封后，周中文仍没有派人管理。依《江汉路商铺租赁合同》第五条约定，房屋的修缮由周中文负责。张艺芸通知周中文，周中文拒绝。张艺芸被迫撬锁进屋查看，采取相应措施。因门锁被撬坏，从而换锁，不是加锁，且涉案商铺可以进出。涉案门锁换后，周中文从未向张艺芸提出或要求开锁进店经营。自2020年4月8日解封至5月底，各行各业已基本恢复生产，周中文根本就没有经营的表示及行为，又何谈上锁导致其不能正常经营？三、一审认定张艺芸于2020年5月9日、2020年5月22日向周中文发出《收房通知》和《通告函》，明确告知解除合同并据此收回租赁房屋，故导致合同解除的主要责任在张艺芸，系认定事实错误。周中文依约按时支付租金是其履行《江汉路商铺租赁合同》的主要义务。周中文在2020年4月1日前未支付租金，就构成违约。张艺芸于2020年4月9日、4月22日书面催租，周中文仍拒付租金。根据《江汉路商铺租赁合同》第四条第五款约定“承租方拖欠租金累计达10天的，出租方有权终止合同”，周中文拖欠租金已长达22天，张艺芸根据约定有权解除合同。双方多次当面商谈，周中文在微信上要求退租，2020年5月8日明确不再继续经营，并要求退押金和租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，张艺芸依法可以行使解除权。因此，张艺芸于2020年5月9日、2020年5月22日向周中文发出《收房通知》和《通告函》是张艺芸行使解除权，而不是违约行为。在张艺芸于2020年5月9日、2020年5月22日向周中文发出《收房通知》和《通告函》后，涉案房屋仍被占用，张艺芸也没有收回房屋。张艺芸于2020年6月10日、6月11日又向周中文发出《有关租赁事宜的最后通告》，希望周中文继续履行合同。这足以证明张艺芸发出的《收房通知》、《通告函》只是催收租金的手段，其目的并不是解除合同，收回房屋。综上，涉案合同因周中文拒付租金，明确不再继续履行而解除。一审认定合同解除的的主要责任是张艺芸，属认定事实错误。四、一审以新冠××疫情为由判决张艺芸退还一个月的租金无任何依据。周中文租用涉案房屋，用于“老街烧烤”餐饮经营，其目是营利。从2017年10月开始到2019年10月，周中文已经营两年，之后，周中文要求延长租赁期限，又重新签订租赁合同，租赁期限延长五年，这足以证明周中文经营期间是营利的。新冠××疫情期间确实给周中文造成营利损失，但这只是暂时的。五年期的租赁合同才开始，周中文在后续的经营中仍可营利。疫情对周中文实现租赁合同的营利目的不会造成实质的影响。虽然疫情属于不可抗力，不可抗力只是减免违约责任的理由，而不是免除支付租金和解除合同的法定事由。疫情期间，周中文占用了涉案房屋，依据《江汉路商铺租赁合同》，周中文应支付租金。一审判决张艺芸退还疫情期间的一个月租金无任何事实依据。周中文辩称，一、房屋租赁合同无法履行的原因是张艺芸将租赁房产换锁导致周中文无法经营，而非张艺芸主张的周中文拒不履行合同；二、周中文不存在违约，其在疫情结束之初就与张艺芸沟通要求减免租金，在沟通过程中，张艺芸将房屋换锁，导致周中文无法经营，属于张艺芸违约；三、张艺芸主张换锁的原因是房屋漏水、部分倒塌，与事实不符，在疫情期间武汉没有下雨，换锁的原因是为了赶周中文走；四、根据相关司法政策，周中文认为张艺芸的上诉请求没有事实和法律依据；五、一审法院减免一个月的租金是符合政策精神的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。毛建珺述称，本案与其无关，不发表任何意见。周中文向一审法院起诉请求：1、请求依法确认周中文与张艺芸签订的《江汉路商铺租赁合同》于2020年4月22日因张艺芸违约、侵权解除；2、请求依法判令张艺芸向周中文返还房屋租赁保证金170000元，并退还2020年1月23日至2020年4月9日期间商铺部分租金178500元；3、请求依法判令张艺芸向周中文支付单方提前解除合同违约金1700000元；4、本案诉讼费等费用由毛建珺、张艺芸共同承担。一审法院认定事实：位于武汉市江岸区江汉二路111号C栋1层2室的房屋系毛建珺所有。毛建珺向张艺芸出具《委托书》一份，委托张艺芸全权办理武汉市江岸区江汉二路111号C栋1层2室、2层房屋租赁（包括租金及租赁押金的收取）等相关事宜。2017年7月13日，张艺芸向向忠涛出具《委托书》一份，委托向忠涛全权办理武汉市江岸区江汉二路111号C栋1层2室、2层房屋租赁（包括租金及租赁押金的收取）等相关事宜。2017年7月18日，张艺芸（出租方、甲方）与周中文（承租方、乙方）签订《江汉路商铺租赁合同》，约定出租的房屋坐落于武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室，建筑面积430平方米；甲方同意出租房租赁期自2017年07月10日起至2021年10月09日止，租期51个月；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用；该门面房月租金额为人民币￥85000元；房屋租赁合同签订后，乙方应向甲方支付￥170000元人民币作为保证金，合同期满退回；承租方拖欠租金累计达10天的，出租方有权终止合同；乙方使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视、用电增容手续等设备的费用）；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金相当于房屋保证金的10倍；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金相当于房屋保证金的10倍。合同还约定有其他内容。2017年7月24日，周中文向张艺芸支付江岸区江汉二路111号C栋1层2室的房屋租赁保证金17万元，张艺芸出具相应收条一张。此后，案涉房屋由周中文作为餐饮经营使用。2019年12月14日，张艺芸（出租方、甲方）与周中文（承租方、乙方）签订《江汉路商铺租赁合同》，约定出租的房屋坐落于武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室，建筑面积430平方米；甲方同意出租房租赁期自2019年10月10日起至2024年10月09日止；自2021年10月10日起月租金每年递增3%；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为提供餐饮服务经营使用；前两年月租金金额￥85000元（大写：人民币捌万伍仟元整），2021年10月10日起以每年3%的比例逐年递增（此金额为甲方净得价，如产生任何税金及其他费用由乙方承担）；乙方以现金或转账形式、按季度方式向甲方支付租金，乙方须在本合同签定之日起三日内缴付首期三个月的租金，甲方收到款项后交付房屋；此后乙方须提前10个工作日向甲方付清下一季度（乙方租金缴纳以一次缴纳三个月租金为周期）租赁费，依次类推；乙方无权要求用合同保证金抵扣房屋租赁费，如甲方依约或依法在合同保证金中扣除乙方应付的相关款项，则乙方应在甲方书面通知的5日内补足合同保证金，逾期则构成违约；房屋租赁合同签订后，乙方应向甲方支付￥170000元人民币作为保证金，合同期满退回；乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，（1日之前为交租期）如无故拖欠，拖欠额按每日房租金10倍收取违约金；乙方就本合同书各款中提及之全部款项包括但不限于租金、各项保证金及其他费用须以转账或以现金形式付至毛嘉丽名下账号为62×××09的工行宗关支行账户；承租方出现未能按本合同规定清缴欠费及违约金，拖欠租金累计达10天等情况的，出租方有权解除合同，收回房屋；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构；水电费由乙方自行缴纳；租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责；乙方使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，（其中包括但不限于乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视、用电增容手续等设备的费用）；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金相当于房屋保证金的10倍；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金相当于房屋保证金的10倍；乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应向甲方支付违约金相当于房屋保证金的2倍，若因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任，租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房星，乙方需立即书面通知甲方；本合同如出现争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向租赁房屋所在地人民法院起诉。合同还约定有其他内容。周中文于2019年9月30日向毛嘉丽转账255000元；于2019年12月31日向毛嘉丽转账255000元（支付了2020年1月10日至2020年4月9日的租金）。2020年1月以后，周中文因疫情原因一直处于歇业状态。2020年4月9日，张艺芸向周中文发出《租金催缴通知书》，通知周中文应支付2020年4月10日至2020年7月9日期间的房租255000元。2020年4月22日，张艺芸再次向周中文发出《租金催缴通知书》。同日，张艺芸将案涉房屋前门锁撬开并加锁。但案涉房屋后门仍然可以进出。2020年4月28日，张艺芸向周中文发出《告知函》。2020年5月9日，张艺芸向周中文发出《收房通知》。2020年5月22日，张艺芸向周中文发出《通告函》，载明有“你承租的武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室租金交付期截止期为2020年04月09日止，你应于2020年04月01日期前办理完相关租金交付手续。我方已多次下达租金催缴通知书至你方承租赁的房屋……鉴于疫情及江汉路封街造成的影响，我本着互谅互让友好协商的态度愿意与你就免租期间进行协商，在你方愿意继续履行合同和合情合理的前提下，我方拟免除你方2个月租金。然而，对于我方提出的协商建议，你方至今置之不理，并多次明确表示将不再履行合同剩余租期，你方非友好协商、善意履行合同的态度，造成租赁合同履行的中断，并实质造成合同解除。现正式通知你，鉴于你方的严重违约行为，我方按租赁合同之约定解除合同并正式启动收房程序，收回你租赁的武汉市江岸区江汉二路111号C栋一层2室房屋，同时追缴你所拖欠的房租。现特通知你方于收悉本函之日起7日内办理房屋腾退和交接事宜，如逾期不腾空交还房屋，造成房屋继续被占用的，你方仍应支付房屋占用费，同时我方将采取措施清空房屋，由此造成的损失概由你方承担……”的内容。2020年5月29日，张艺芸通过武汉晚报再次向周中文发出《通知》，载明有“因你拖欠江汉二路111号C栋一层2室租金，并明确表示不再履行剩余租期。基于此，现我方正式通告按租赁合同之约定解除合同并启动收房程序。请你收悉通知之日起7日内办理房屋腾退交接”的内容。2020年6月10日，张艺芸向周中文再次发出《通告函》，内容同上。2020年8月10日，周中文从案涉房屋腾退。一审法院另查明：2012年7月31日，毛建珺（出租方、甲方）与张艺芸（承租方、乙方）签订《江汉路商铺租赁合同》，约定出租的房屋坐落于武汉市江岸区江汉二路111号C栋1层2室，2层，出租房屋面积共980.77平方米；租赁期20年，自2012年7月31日起至2032年7月30日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用；该房屋月租金总额68653.9元；当租赁期限每满两年，甲方则相应免除乙方两个月的租金；租金按一季度支付方式，金额为205961.7元。2015年9月22日，湖北省武汉市楚信公证处就毛建珺、张艺芸于2012年7月31日签订的前述《租赁合同》进行了公证。2015年4月18日，毛建珺及其丈夫张博策（甲方）与张艺芸（乙方）签订《租赁补充合同》，约定乙方同意提前向甲方支付上述房产十年（起止日为：2014年7月31日至2024年7月30日）的租金，共计人民币8238468元。一审法院认为：张艺芸与周中文签订的《江汉路商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应受法律保护。合同签订后，张艺芸依约将案涉房屋交付给周中文经营使用，周中文亦依约支付了保证金170000元以及截至2020年4月9日的租金，但因疫情原因周中文承租经营的店面自2020年元月起一直处于停业状态。张艺芸分别于2020年4月9日和2020年4月22日向周中文发出《租金催缴通知书》；张艺芸还将案涉房屋前门锁撬开并加锁（案涉房屋后门仍然可以进出）；张艺芸于2020年5月9日和2020年5月22日，向周中文发出《收房通知》和《通告函》，明确告知解除合同并收回租赁房屋。张艺芸还于2020年5月29日通过武汉晚报再次向周中文发出《通知》，载明有“因你拖欠江汉二路111号C栋一层2室租金，并明确表示不再履行剩余租期。基于此，现我方正式通告按租赁合同之约定解除合同并启动收房程序。请你收悉通知之日起7日内办理房屋腾退交接”。2020年8月10日，周中文从案涉房屋腾退。从上述内容来看，周中文虽在疫情发生后一直处于停业状态，但其租金已支付至2020年4月9日，仅是未依约定及时支付后期租金。对后期租金的支付问题，张艺芸本应考虑到确实存在不可抗力的因素、周中文一直处于停业状态等客观情况与周中文友好协商，共度时艰，但张艺芸除向周中文发出《租金催缴通知书》外，还采取将案涉房屋前门锁撬开并加锁的过激行为，致使周中文无法正常经营。此后，张艺芸向周中文发出《收房通知》和《通告函》，明确告知解除合同并收回租赁房屋，周中文已于2020年8月10日从案涉房屋腾退。因双方现就合同解除达成合意并已实际腾退了房屋，故一审法院确认张艺芸与周中文签订的《江汉路商铺租赁合同》已解除。关于解除合同的责任。因疫情原因周中文未按合同约定支付2020年4月10日至2020年7月9日期间的房租255000元，张艺芸于2020年4月22日将案涉房屋前门锁撬开并加锁，致使周中文无法正常经营，于2020年5月9日和2020年5月22日，向周中文发出《收房通知》和《通告函》，明确告知解除合同并收回租赁房屋，故导致合同解除的主要责任在张艺芸；周中文未按合同约定支付房租，特别是在张艺芸催告后亦未支付租金，也未积极与沟通善后事宜，自身亦存在一定过错。因双方签订的合同已解除，张艺芸应将房屋租赁保证金170000元退还给周中文。对周中文提出张艺芸退还2020年1月23日至2020年4月9日期间商铺部分租金178500元的诉讼请求，因上述租金发生在张艺芸将案涉房屋前门锁撬开并加锁及提出解除合同之前，张艺芸的上述行为与周中文主张退还的租金并无必然关联性，但考虑到疫情对周中文经营有一定的影响，一审法院酌定张艺芸退还一个月的租金85000元。对周中文提出张艺芸支付单方提前解除合同违约金1700000元的诉讼请求，因张艺芸将案涉房屋前门锁撬开并加锁，但上述行为是在周中文歇业三个月后才实施，且另有后门可以进出，对周中文经营影响有限；周中文自2020年元月歇业，在合同约定的支付租金期限届满时未支付租金，虽然存在疫情原因，但在张艺芸催告租金的情况下未积极与张艺芸沟通善后事宜，直至2020年8月10日才将房屋及时腾退，自身亦存在一定过错，一审法院综合考虑酌定张艺芸支付单方提前解除合同违约金85000元。毛建珺与周中文之间不存在租赁合同关系，周中文提出毛建珺承担诉讼费用的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除周中文与张艺芸签订的《江汉路商铺租赁合同》；二、张艺芸于判决生效之日起十日内向周中文返还房屋租赁保证金170000元；三、张艺芸于判决生效之日起十日内向周中文退还一个月的租金85000元；四、张艺芸于判决生效之日起十日内向周中文支付单方提前解除合同违约金85000元；五、驳回周中文的其他诉讼请求。张艺芸如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23188元，减半收取11594元由张艺芸负担3200元，周中文自行负担8394元。因上述费用已由周中文预交，故张艺芸在支付上述款项时，将案件受理费3200元一并支付给周中文。本院二审期间，当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，诚然，按照双方合同约定周中文应于2020年4月1日前向张艺芸交付余下房租，但基于疫情原因，周中文于2020年1月23日至2020年4月8日期间无法使用，周中文承租案涉房屋的目的显然无法实现，基于此，周中文要求对其已支付的前述期间的房租进行相应减免，并不是违约，而是事出有因。根据双方的聊天记录，在张艺芸对房屋加锁或换锁之前，周中文没有明确要求退租，张艺芸上诉认为一审法院回避周中文逾期交付租金、未认定其为违约方的上诉意见，不能成立，本院不予支持。张艺芸认为2020年4月22日其不存在换锁而影响周中文经营的行为，其是为管理案涉房屋而加锁，但从其提交的证据来看，并不能反映出张艺芸是出于管理房屋而换锁，张艺芸一方于2020年6月14日才向周中文发送疑似“屋漏”的视频，其也未能提交其他证据证明加锁或换锁的原因，而张艺芸换锁或加锁的行为，直接导致了周中文无法正常使用房屋，故张艺芸认为一审法院未能查清换锁原因的上诉意见不能成立，本院不予支持。2020年5月9日的《收房通知》载明“启动收房程序”，2020年5月22日的《通告函》载明“约定解除合同并正式启动收房程序”，张艺芸称此两份函件意在催缴租金，目的不是解除合同，与事实不符。周中文在与张艺芸本案争议之前可能盈利，但因疫情原因未经营期间，显然无法盈利，一审法院酌定张艺芸返还疫情期间的一个月租金，符合原《中华人民共和国民法总则》第六条及原《中华人民共和国合同法》第五条关于公平原则的规定，本院予以维持。综上所述，张艺芸的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人张艺芸负担。本判决为终审判决。审判员  张文浩二〇二一年三月十一日法官助理胡海洲书记员徐星