湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1019号上诉人（原审被告）：何涛，男，1970年4月4日出生，汉族，住四川省平武县。委托诉讼代理人：张小宁，四川坤弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉致盛集团有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区长江日报路**。法定代表人：林彬煌，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢娟，该公司员工。委托诉讼代理人：郅慧，该公司员工。上诉人何涛因与被上诉人武汉致盛集团有限公司（以下简称致盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。何涛上诉请求：一、撤销上审判决第一、二、三、四、五、六项，依法改判何涛仅在50%的范围内承担给付义务；二、本案一审、二审诉讼费用由致盛公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实，有部分不清楚；证据的审查判断和采信存在明显错误。1、致盛公司先期违约，2019年7月31日无权单方解除《商铺租赁合同》（以下简称合同），一审法院认为合同中约定“开业日预计为2018年5月1日，开业之日起即起租日；被上诉人另行书面通知上诉人开业日的，以被上诉人通知为准”，且多处约定“本合同项下第一期租期为2018年5月1日至2018年7月31日”，致盛公司并未另行通知开业日，故合同项下的起租日应确定为2018年5月1日。这种事实认定以偏概全，有失偏颇。合同里是有“本合同项下第一期租期为2018年5月1日至2018年7月31日”的约定，但也应注意到：①合同约定：本合同项下第一期租金应于本合同签订后进场装修之前支付。何涛在合同签订后于2018年3月进场装修，也才顺带有：“租金期间为2018年5月1日至2018年7月31日”的约定，该种约定只是对预付第一期租金的租期的暂时性约定，并非确定性约定。②2018年5月1日是“预计”的开业日。③致盛公司网页上对外宣传的开业日期是2020年12月23日。④到现在为止，致盛公司没有通知何涛或其他承租人具体的开业日，整个菱角湖壹号项目商街也没有如期开业。⑤案涉商铺在二楼，2019年8月1日之前，致盛公司提供的租赁物业未达到合同约定使用性质的物业经营条件。此前，致盛公司反映的商业经营通道等问题一直得不到解决，2019年5月何涛迫于无奈将消防通道装修后用于经营，根据相关法律规定，消防通道是不能被占用，无法作为经营目的商业经营通道使用的。致盛公司迟延提供经营性客流通道，截至2019年8月1日，承租商铺都无法经营。⑥商场运营与商铺经营密切联系，而致盛公司的相关配套设施与服务一直滞后，品质低下，相关问题何涛已经在《工作联系函》中明确提到：“若”致盛公司的条件满足营业条件，何涛租赁时间从2018年5月1日开始；后来致盛公司的配套设施与管理问题仍没有跟上、完善，何涛又要求延长免租期至2020年1月1日。问题反映后，致盛公司一直没有及时解决。⑦从2018年3月何涛进场至2019年6月底，致盛公司从未提供过任何物业管理及商业运营管理的相关服务工作，也从未就租赁物业的任何问题主动与何涛进行沟通解决。2019年6月初，致盛公司才对整个C号楼商业裙楼一楼用于商业经营的通道（客流通道）进行装修准备工作，2019年6月底开始大面积施工；致盛公司于2019年7月给何涛发来相关函件，内容主要为解除合同及缴纳相关费用。致盛公司在整个合同履行过程中的操作完全是逃避及规避了作为租赁方本应承担的责任与义务。⑧致盛公司出租的物业一直以来对外宣传为沿海菱角湖壹号项目，根据沿海绿色家园有限公司官网于2018年1月23日披露《非常重大出售及恢复买卖》信息，能获知在何涛签订合同时，致盛公司就已有出售本租赁物业的意向，若在签订合同前致盛公司能告知何涛实际情况，何涛会考虑合同签订后的执行情况并考虑是否承租此物业。事实也表明致盛公司在签订租赁合同后一直未履行相关的义务，只是在享受相关的权利，在订立、履行合同时，致盛公司已违背了《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百三十条之规定。因此，致盛公司先期违约，何涛没有交付租金和相应的运营管理费并不违约。2019年7月31日，致盛公司无权单方解除合同。应当依法撤销原审判决的第一项和第二项，驳回致盛公司相应的诉讼请求。2、一审法院认为：合同约定“该房屋应达到的交付条件为框架、毛坯交付”，房屋实际交付时电梯未开通何涛是明知的，合同也未明确约定电梯安装运营的具体时间。且经一审法院勘查，有较为宽敞的楼梯通往二楼的营业场所。不能认定致盛公司违约在先。该事实认定错误，证据采信不够全面客观。提请法院注意：①合同约定的是租赁物业部分即商铺为毛坯交付，并不包括公共区域及经营通道也是毛坯的条件下，何涛就可以开始经营、计算租金。并且在签订合同时，致盛公司也承诺经营通道于2018年5月1日前投入使用，但实际履行中，致盛公司没有兑现。在工作联系函中，何涛也提出“若”致盛公司的条件满足营业条件，何涛租赁时间从2018年5月1日开始，这是可以相互印证的。致盛公司作为经营性项目的出租方，连经营性客流通道都没有如期提供，整个商街都没有如期开业，如何让何涛一家商铺开业经营，还单方面要求支付租金和运营管理费。②合同中约定：何涛自计租日开始承担房屋租金，计租日并非从商铺交付之日或交付后多少日起算。具体的计租日（即开业之日）并非2018年5月1日，上文已经阐述，此处不再赘述。2019年8月1日，致盛公司才提供了通往二楼的经营性客流电梯。之前的楼梯系装修占用的消防通道，并非经营性客流通道，不符合经营性商铺开业条件和安全经营规范，2019年8月1日之前，何涛无法营业。加之，致盛公司签约前没有告知何涛欲出售该物业。致盛公司已先期违约，无权请求何涛支付2018年8月1日至2019年7月31日的租金和运营管理费。应当依法撤销原审判决的第三项和第四项，驳回致盛公司相应的诉讼请求。3、致盛公司先期违约，无权单方解除合同。合同至今仍未解除，一审法院判决何涛支付2019年8月1日至今的商铺占有使用费和占用期间的运营管理费，没有事实和法律依据。2019年8月1日至今的租金和租赁期间的运营管理费支付标准和金额应另行计算。应当依法撤销一审判决的第五项和第六项，驳回致盛公司相应的诉讼请求。致盛公司辩称，一审法院认定事实无误，适用法律正确，双方签订的书面合同真实有效，双方均按照合同约定全面履行义务，一审已就双方合同的实际履行情况进行了审查，并且已向何涛释明应向致盛公司缴纳其认为2019年8月1号应缴纳的租金，逾期未交视为何涛不再继续履行合同，因此一审法院认定事实正确；商铺租赁合同已无继续履行的可能，何涛已于2020年10月15日自行搬离涉案房屋，且未与致盛公司办理交接，更加未按照合同约定将所租商铺原样返还给致盛公司，已严重违约，综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求依法驳回何涛的全部上诉请求，维持原判。致盛公司向一审法院起诉请求：1、确认致盛公司与何涛签订的《商铺租赁合同书》于2019年7月31日解除；2、判令何涛依据《商铺租赁合同书》约定撤出并返还租赁商铺；3、判令何涛支付2018年8月1日至2019年7月31日期间拖欠的租金617400元，并每日按照欠付金额万分之三的标准支付逾期付款违约金（自付款期限届满后一日起计算至何涛付清全部租金之日止，暂计至2019年8月31日金额为49922.18元）；4、判令何涛支付2018年8月1日至2019年7月31日期间拖欠的运营管理费166698元，并每日按照欠付金额万分之三的标准支付逾期款违约金（自付款期限届满后一日起计算至何涛付清全部运营管理费之日止，暂计至2019年8月31日金额为12960.50元）；5、判令何涛按照3430元/日的标准支付商铺占用期间的占有使用费（自2019年8月1日起计算至何涛撤出并返还租赁商铺之日止，暂计至2019年8月31日金额106330元）；6、判令何涛按照514.50元/日的标准支付商铺占用期间的运营管理费（自2019年8月1日起计算至何涛撤出并返还租赁商铺之日止，暂计至2019年8月31日金额15949.50元）；7、判令致盛公司不退还何涛支付的保证金221235元；以上费用暂共计1190495.18元；8、本案诉讼费用由何涛承担。一审法院认定事实：2017年11月14日，致盛公司（甲方）与何涛（乙方）签订《沿海?菱角湖壹号（壹号天地）商铺租赁合同书》（以下简称《商铺租赁合同》），约定甲方同意将位于（壹号天地）的C号楼C2-11、C2-12号商铺，面积共计1029平方米的物业出租给乙方；该物业经营业态为餐饮，乙方经营（品牌）胃典火锅，合作方式为租金租赁；有效期为8年，自2018年5月1日起至2026年4月30日止；在本合约期满而双方未续约或提前终止时，乙方应于本合约终止日前，将经营场地恢复原状及甲方所提供的配置的设备设施以清洁良好的外观、能正常使用的状态交还甲方；免租装修期内，乙方无需承担租金，但应承担该商铺发生的水、电、燃气、热力能源费及装修施工清洁费（15元/平方米）等费用；装修保证金为每户10000-20000元，乙方在进场装修之前缴纳，装修完毕经甲方验收合格后无息退还；租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，实际按照：第一个租约年每月每平方米100元，即每月租金为102900元；综上，乙方第一个租约年实际应交租金为617400元；第二、三个租约年每月每平方米100元，即每月租金为102900元；第四个租约年每月每平方米105元，即每月租金为108045元；第五个租约年每月每平方米110.25元，即每月租金为113447.25元；第六个租约年每月每平方米115.76元，即每月租金为119117.04元；第七个租约年每月每平方米121.55元，即每月租金为125074.95元；第八个租约年每月每平方米127.63元，即每月租金为131331.27元；自计租日起算，第十二个日历年为一个租约年。租金支付方式为：以一个季度（三个月）为一个交租期，除第一期租金外，其他租金均按自然季度交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；本合同项下第一期租金应于本合同签订后进场装修之前支付，租金期间为2018年5月1日至2018年7月31日，应交租金为154350元；租金支付优惠政策：第一年、第二年免租6个月，第三年无免租无递增，第四年至第八年无免租递增5%；乙方应当自计租日起向甲方交纳该房屋的物业服务及运营管理费，收费标准为按面积计算每平方米每月15元（备注：本合同开业日六个月内统一优惠期按每平方米每月9元收取）；支付方式：以一个季度（三个月）为一个交费期，除第一期运营管理费外，其他费用均按自然季度交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个交费期费用；本合同项下第一期物业管理费及运营管理费，即2018年5月1日至2018年7月31日期间的运营管理费27783元，应于本合同签订后进场装修之前支付。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付205800元，相当于第一个租约年的2个月租金作为履约保证金；支付15435元，相当于第一个租约年的1个月运营管理费作为运营管理费保证金。开业日预计为2018年5月1日，开业之日起即起租日；甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准；乙方应当于该日开业经营。双方约定，该房屋应达到的交付条件为框架、毛坯交付；如乙方不能按本合同约定及时、足额交纳租金和运营管理费，甲方第一次书面催告后给予乙方15日的宽限期，乙方在宽限期届满后缴纳租金及运营管理费的，需额外承担每日万分之三的滞纳金；如乙方仍不能交纳的，甲方有权单方解除本合约，同时甲方有权向乙方追索乙方未交纳的款项及相应的经济损失。合同还约定，乙方逾期支付租金、运营管理费的，每逾期一日应按逾期金额的万分之三支付违约金；因乙方原因导致甲方解除合同的，扣除保证金。合同签订后，何涛向致胜集团缴纳了履约保证金205800元、运营管理保证金15435元、垃圾清运费15435元、3个月的租金154350元及运营管理费27783元。致盛公司向何涛交付了商铺，何涛对商铺进行装修后开始经营。合同履行中，自2018年8月1日起何涛未缴纳租金及运营管理费。2019年7月1日，致盛公司向何涛发出《通知函》，要求何涛收到通知后15日内支付拖欠的租金及运营管理费，但何涛未支付。同年7月31日，致盛公司向何涛发出《终止租赁合同告知函》，通知何涛《商铺租赁合同》于2019年7月31日终止，并要求何涛依约自行撤场、返还商铺、支付拖欠的租金及运营管理费并承担合同约定的违约责任。因何涛既未支付相关费用，又未返还商铺，导致本案的诉讼。一审庭审中，何涛提供了网页截图、微信聊天记录、《工作联系函》及照片等证据，以证实致盛公司违约在先，其主要表现为：1．案涉租赁商铺位于二楼，2019年8月1日前致盛公司未提供通往二楼的电梯致消费者无法上楼消费；2．合同约定有开业日，致盛公司没有通知开业日，商街也没有如期开业，且未书面通知新的开业日；3．商街环境差，现场无人管理，且反映的问题无人解决。质证中，致盛公司对上述证据不予认可，合同约定了双方权利义务，网页内容是进行宣传，开业日应以双方合同约定为准，聊天记录并未对合同内容进行变更；《工作联系函》系单方提出，无证据证实公司收到；照片只能证明拍摄时的状况，不能证明项目长期无人管理。何涛坚持认为开业日应确定为2019年8月1日，之前的租金不应缴纳，对2019年8月1日以后按合同约定缴纳租金不持异议。何涛表示不同意解除合同，一审法院向其释明：如请求继续履行合同，应在一审法院指定的期限内向致盛公司缴纳没有争议部分的费用即2019年8月1日以后的租金及相关费用，在此之前的租金等费用由一审法院裁判。但何涛在指定的期限内并未向致盛公司缴纳相关费用。一审法院认为，致盛公司与何涛签订的《商铺租赁合同》真实合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。合同约定“开业日预计为2018年5月1日，开业之日起即起租日；甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准”，且多处约定“本合同项下第一期租期为2018年5月1日至2018年7月31日”，致盛公司并未另行通知开业日，故合同项下的起租日应确定为2018年5月1日。合同约定“该房屋应达到的交付条件为框架、毛坯交付”，房屋实际交付时电梯未开通何涛是明知的，合同也未明确约定电梯安装保证运营的具体时间，且经一审法院现场勘察，有较宽敞的楼梯通往二楼的经营场所。因此，何涛称致盛公司违约在先的抗辩理由，一审法院不予采纳。何涛未按期缴纳2018年8月1日之后的租金和运营管理费，经致盛公司催要后仍未缴纳，致盛公司于2019年7月31日向何涛发出《终止租赁合同告知函》，通知何涛双方签订的租赁合同自2019年7月31日终止并要求何涛支付租金和运营管理费，具有合同和法律依据。致盛公司请求确认其与何涛签订的《商铺租赁合同》于2019年7月31日解除并撤出并返还租赁商铺，一审法院予以支持。致盛公司主张2018年8月1日至2019年7月31日欠付的商铺租金617400元及运营管理费166698元，因何涛向致盛公司缴纳了履约保证金205800元、运营管理保证金15435元，该保证金是何涛履行按期缴纳租金和运营管理费等合同主要义务的担保，当何涛欠付费用时应用该保证金抵扣。抵扣后，何涛应向致盛公司支付租金411600元（617400-205800）、运营管理费151263元（166698－15435）。致盛公司不退还保证金的主张，于法无据，一审法院不予支持。关于致盛公司请求判令何涛承担逾期缴纳租金和运营管理费的违约责任的主张，一审法院认为，针对何涛提供的证据，结合致盛公司与菱角湖壹号其他商户租赁合同纠纷中提交的材料，致盛公司在商业街的管理、配套设施的建设、对经营者的支持力度等方面尚有不足，故一审法院对致盛公司的该项主张依法不予支持。关于致盛公司主张2019年8月1日以后的商铺占有使用费以及商铺占用期间的运营管理费。一审法院认为，合同约定第一、二年免租6个月，故2019年8月1日至2020年4月30日共9个月的租金标准应为51450元/月（1029×100÷2），疫情期间应参照相关政策酌情免除3个月的租金。因此，2019年8月1日至2020年4月30日期间的占有使用费为308700元［51450×（9-3）］。2020年5月1日以后的占有使用费应参照租金标准102900元/月（1029×100）计算至商铺返还之日止。2019年8月1日以后的运营管理费应参照合同约定按15435元/月（1029×15）的标准计算至商铺返还之日止。故致盛集团公司的上述主张，一审法院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认武汉致盛集团有限公司与何涛签订的《沿海?菱角湖壹号（壹号天地）商铺租赁合同书》于2019年7月31日解除；二、何涛于判决生效之日起十日内腾退菱角湖壹号（壹号天地）C号楼C2-11、C2-12号商铺交给武汉致盛集团有限公司管理；三、何涛于判决生效之日起十日内向武汉致盛集团有限公司支付租金411600元；四、何涛于判决生效之日起十日内向武汉致盛集团有限公司支付运营管理费151263元；五、何涛于判决生效之日起十日内向武汉致盛集团有限公司支付商铺占有使用费（2019年8月1日至2020年4月30日期间为308700元；自2020年5月1日起按102900元/月的标准计算至商铺实际返还之日止）；六、何涛于判决生效之日起十日内向武汉致盛集团有限公司支付商铺占用期间的运营管理费（自2019年8月1日起按15435元/月的标准计算至商铺实际返还之日止）；七、驳回武汉致盛集团有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费7757元，由武汉致盛集团有限公司负担1974元，何涛负担5783元（此款武汉致盛集团有限公司已预付一审法院，何涛于判决生效之日起十日内支付给武汉致盛集团有限公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何涛提交如下证据：第一组证据为消防验收截屏、外立面广告位流程审批表以及装修许可证，拟证明租赁商铺实际开业时间不是2018年5月1日，起租日应顺延（消防验收合格时间是2018年9月10日，外立面广告位的审批是在2018年6月7日之后，装修许可截止日期是2018年6月15日）；第二组证据为何涛一方与致盛公司陈总的微信对话截图、2018年3月10日的工作联系函、何涛一方与致盛公司王总的微信聊天截图及2018年7月30日微信发送的工作联系函及菱角湖商家群微信聊天截图，拟证明致盛公司违约，应当减让月租金基数、顺延起租日，至2018年5月1日一楼大堂等公共区域装修要达到开业的承诺；第三组证据为《沿海绿色家园有限公司非常重大出售及股东特别大会通告》、致盛公司于2018年10月15日股权变更的工商信息，拟证明致盛公司违约，应当减让月租金基数、顺延起租日，该公司违反了诚实信用义务，签订合同时没有披露企业并购和股权变动的事实，影响何涛当时是否要签约的决策，也影响了该公司对合同的履行；证据四为限期搬离通知书、水电气和物业缴费凭证、何涛与物业公司经理曹虎的聊天截图、退租撤场函告以及邮寄凭证，拟证明何涛已于2020年10月15日正式全面退租撤场；证据五为武汉市中科辉创房地产投资管理有限公司给致盛公司的催款函及EMS签收物流信息、何涛与致盛公司陈瑞虹的微信对话截图、杨威名片、杨伟QQ邮箱与致盛公司员工和武汉市中科辉创房地产投资管理有限公司同事的邮件截图，拟证明杨伟（日常用名杨威）是武汉市中科辉创房地产投资管理有限公司的员工，时任招商总监，并且负责何涛店面的招商谈判，致盛公司违约，应当减让月租金基数、顺延起租日和减免运营管理费，致盛公司投资并购消息的披露影响了销售、招商工作；证据六为杨伟的证人证言，拟证明致盛公司违约，应当减让月租金基数、顺延起租日和减免运营管理费；证据七为沿海菱角湖壹号二至五层照明平面图，拟证明一楼大堂装修好之前，顾客只能通过常闭式消防门、走消防楼梯到二楼的火锅店，去足浴店，除了走消防门、消防通道，还要穿过火锅店才能到达；证据八为火锅店与足浴店的投资明细表、投资转款凭证，拟证明由于致盛公司一楼大堂迟延装修完善，运营管理跟不上，整个商街未开街导致何涛亏损严重。致盛公司质证认为，证据一中都是截图，没有原件，包括装修许可证，真实性、合法性及关联性均不予认可，而且根据双方签订的合同约定，装修消防验收是何涛的义务，与致盛公司无关；证据二微信截图为何涛单方提交，不能核实对话人的身份是否能代表致盛公司处理菱角湖一号的招商事务，真实性、合法性及关联性均不予认可；对证据三，根据买卖不破租赁的原则，沿海绿色家园的股权转让不影响租赁合同的履行，并且何涛未提供原件，真实性、合法性及关联性均不予认可；对证据四的真实性无异议，证明目的有异议，何涛的工作人员于2020年10月15日签订搬离证明书，证明何涛实际退场时间为2020年10月15日；证据五均为微信截图和杨伟单方提供的证据，但杨伟并非致盛公司员工，真实性、合法性及关联性均不予认可；对证据六杨伟的证言，证人无书面材料证明其身份以及武汉市中科辉创房地产投资管理有限公司与致盛公司之间的代理关系，何涛提交的有关杨伟的身份也好、催款函件也好，均由何涛单方制作和提供，并未有致盛公司的工作人员确认或加盖公章，对杨伟的身份提出质疑，并且证人与何涛之间有利害关系，其证言不符合法律规定，杨伟已经陈述在签订租赁合同前，何涛已明知项目现状，还与致盛公司签订了租赁合同，其作为完全民事行为能力人，应对自己的行为承担相应责任，本案中何涛进场后，除交纳首期保证金外未再向致盛公司缴纳任何费用，已严重违反合同约定，应承担相应的违约责任。证据七的平面图为复印件，具体情况不清楚；对证据八，何涛的投资款项与本案无关，本案诉请的是租赁合同纠纷，真实性、合法性及关联性均不予认可。经质证，本院认为，在何涛自行装修以及负有消防验收合格义务的前提下，其提交的证据一中装修、消防验收的申请等均系其自主决定的行为，以其自主行为的日期推定其义务负担即租金缴纳起算的日期，无合同依据，对该证据的证明目的，本院不予采信。何涛的第二组、第五组、第六组以及第七组证据均欲共同证明致盛公司向何涛承诺了公共区域的装修和管理标准，而该公司未兑现承诺，违约在先，但证据二聊天记录中对话人员以及证据五中邮件往来人员的身份信息不明，何涛所提交的证明杨伟与案涉商铺有联系的名片上所载名字为“杨威”，证人与本案的关联性不明，即使以上的人物联系属实，无法推翻何涛与致盛公司其后签订的合同，也无法得出双方就合同以外的事项达成了补充协议的结论。何涛提交的平面图无法超出一审法院现场勘查所确认的事项。对何涛提交的第二组、第五组、第六组以及第七组证据，不能实现其证明目的，本院均不予采信。对何涛提交的证据三，在致盛公司依约将案涉商铺交付给何涛、何涛使用期间未有他人阻碍其对商铺的占有和使用的情况下，致盛公司内部情况的变动不影响合同的履行，何涛称致盛公司未向其告知的内容不是订立租赁合同有关的重要事实，对该证据，本院不予采信。对何涛第四组证据的真实性，本院予以确认，致盛公司认可何涛于2020年10月15日腾退，对该事实本院予以确认。何涛的投资是其自主决定的市场行为，其经营盈亏，与案涉租赁合同并无关联，对证据八的证明目的，本院不予确认。致盛公司未提交新的证据。二审另查明，何涛于2020年10月15日从菱角湖壹号（壹号天地）C号楼C2-11、C2-12号商铺腾退。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为致盛公司是否违约在先，从而应减免何涛的租金、运营管理费支付义务。第一，双方没有关于装修标准、运营管理标准的约定。何涛认为其与致盛公司就公共区域的装修标准、运营管理的标准达成了意思表示一致以及应以前述标准的满足之日为起租日，从合同来看，双方显然没有这两个方面的约定；合同之外，就装修标准和运营管理标准，何涛也未能明确具体或者量化，更遑论达成一致。因并无约定，故何涛称致盛公司违约在先的上诉意见不能成立，本院不予支持。第二，从合同的性质和履行来看，本案是租赁合同纠纷，致盛公司的主要合同义务是将商铺交付给何涛使用，何涛的主要合同义务是向致盛公司交付租金等其他费用，这也是合同的主要内容。而致盛公司依约向何涛交付了商铺，从现有证据来看，在何涛实际腾退前，并未有其使用案涉商铺上的障碍，何涛实质上享有租赁合同项下的主要权利。但因何涛一直未按约向致盛公司支付租金等其他费用，致盛公司按合同享有解除合同等权利，何涛并不享有先履行抗辩权，其该项上诉意见亦不能成立，本院不予支持。第三，何涛经营的商业项目可能依托于整体商圈的运营氛围，但这是其应自行考虑的商业和市场风险，尚不能整合进租赁合同法律关系的范围。第四，一审法院在按合同计算免租期对租金减免之外，另因疫情原因酌情免除何涛三个月的租金，已经充分考量了双方权利义务，对何涛并无不公。总之，何涛关于应减免其租金、运营管理费的上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，何涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4714元，由上诉人何涛负担。本判决为终审判决。审判员  张文浩二〇二一年三月十二日法官助理胡海洲书记员徐星