青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3486号上诉人(原审原告、反诉被告)：常和平，男，汉族，1971年11月14日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：张云峰、刘瑞路，青海汇元律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：青海八百年置业有限公司，统一社会信用代码：916301000745885648（1-1），住所地：青海省西宁市城西区西川南路53付1号1号楼。法定代表人：高维必，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：文武、谭阳（实习律师），湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海量具刃具有限责任公司，统一社会信用代码：916329002266338398（1-1），住所地：西宁经济技术开发区民和路37号。法定代表人：贾友义，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄升、马嬿（实习律师），泰和泰（西宁）律师事务所律师。上诉人常和平与被上诉人青海八百年置业有限公司（以下简称八百年公司）、青海量具刃具有限责任公司（以下简称量具公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初3244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。常和平的上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人共同承担。事实和理由：一审判决继续履行合同与生效裁定书确认的事实相矛盾，违反证据规定，应当依法予以纠正。一审法院对八百年公司在签订、履行合同过程中存在恶意违约、欺诈销售的事实未予认定有误，八百年公司故意隐瞒案涉商铺开发商真实身份及案涉商铺性质，将二手房当做商品房对外销售，导致常和平购买的商铺不是新房，购置年限受限，而不能办理贷款，合同的目的不能实现；同时八百年公司以高额租金抵扣商铺价款为诱饵实施欺诈销售，通过设立青海酷卓拉商场管理有限公司转嫁商铺交付义务，违背诚信原则，构成根本违约，常和平依法享有法定解除权。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求。八百年公司辩称，合同具备履行条件，应当继续履行，请求驳回上诉维持原判。量具公司辩称，常和平不享有合同解除权，一审判决正确，请求予以维持。常和平向一审法院起诉请求：1、解除于2014年5月2日签订的《商品房买卖合同》；2、判令八百年公司、量具公司连带返还购房款242174元及利息（以购房款242174元为基数，自2014年5月3日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算）。3、本案诉讼费用由八百年公司、量具公司承担。八百年公司向一审法院反诉请求：1、判令继续履行《酷卓拉婴童世界商铺买卖合同》；二、判令常和平支付剩余房款230000元；三、反诉费用由常和平承担。一审法院查明：2013年11月1日，量具公司与西宁汇鑫房地产营销策划有限公司签订了《商品买卖合同》,合同约定量具公司将通过青海省高级人民法院依法执行给量具公司资产位于西宁市××路建筑面积1662.96平方米，二层建筑面积2260.63平方米出售给西宁汇鑫房地产营销策划有限公司。量具公司又于2014年1月7日出具委托书，内容为：“兹委托青海八百年公司和西宁汇鑫房地产营销策划有限公司共同处置我公司（量具公司）名下资产：昆仑路19号王府花园1号楼一、二层商铺，面积3927.85平方米商铺的策划和销售工作，特此证明”。2014年5月2日，作为代理人之一的八百年公司与常和平签订《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》，约定常和平购买西宁市城西区昆仑路19号王府花园1号楼2层256室铺面（建筑面积23.13平方米，该商铺的最终编号以西宁市房地局最终核发的编号为准），单价20413.9元/平方米，总金额472174元整。该合同第十三条关于产权登记的约定“出卖人应当在商铺交付使用后180个工作日内，为买受人办理该商铺的产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的_3%向买受人支付违约金。”，约定2014年5月2日前乙方常和平支付本合同房款242174元，余款230000元以银行按揭贷款形式支付。2014年5月2日，常和平与青海酷卓拉商场管理有限公司签订了《酷卓拉.婴童世界委托经营管理合同》，约定将常和平购买的酷卓拉.婴童世界商铺委托青海酷卓拉商场管理有限公司经营，委托经营期限自2015年1月29日至2017年1月30日至。常和平一次性领取贰年商铺租金84167元，并由常和平出具收条。庭审中双方均认可该款由常和平折抵了商铺价款后形成了《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》的约定价款。常和平在2017年12月15日收取该商铺收益金14484元，2018年2月1日收取3621元，之后未收取收益金，亦未收回商铺。该商铺一直由青海酷卓拉商场管理有限公司经营。因常和平未能办理房屋按揭贷款，商铺尾款一直未予交付，该商铺产权证亦未能办理。后常和平以八百年公司不能办理商铺产权证，依据合同约定向仲裁机关提出解除商铺房买卖合同及退还已交付房款的申请，仲裁机关做出解除合同，退付已交付房款的裁决。经八百年公司向西宁市中级人民法院申请，西宁市中级人民法院作出（2020）青01民特35号民事裁定书，裁定撤销西宁仲裁委（2019）宁仲裁字第146号仲裁裁决书。另查，2018年11月9日，西宁市房地产交易服务中心出具《关于城西区昆仑路19号1号楼负1层及地上1-2层商铺房屋产权交易备案情况说明》：“1.2014年7月11日依据青海省高级人民法院2008青执字第1-2号民事裁定书及2008青执字第1-2号协助执行通知书将青海华峰房地产有限公司位于××区）建筑面积1637.81平方米、19-8室（第一层）建筑面积1662.96平方米、19-10室（第二层）建筑面积2260.63平方米的商铺过户登记到青海量具刃具公司名下；2.青海量具刃具公司于2014年12月申请办理了第一层及第二层铺面的分割，共分割为110间铺面，负1层及地上1-2层共计111间房屋；3.2016年4、5、11月分次将青海量具刃具公司名下位于××路套铺面以二手房买卖的形式办理到了青海八百年公司名下；4.在2016年青海量具刃具公司将此楼负××层部分（8套）铺面以买卖的形式为业主办理了房产过户手续；5.青海八百年公司于2017年2月23日前后与34户业主（买房）进行了《青海省二手房买卖合同》，因为是大宗件，为了方便群众办事西宁市房地产交易管理所集中进行了网上签约让青海八百年公司经办人统一取走，回单位统一让业主签字后，由经办人将材料（含身份证复印件）递交给西宁市房地产交易管理所进行了统一办理了房产二手房交易备案业务；6.目前产权登记在量具公司名下的有68套，建筑面积3054.61平方米，登记在业主名下有43套，建筑面积2506.86平方米，以八百年公司出售的由34套，建筑面积732.82平方米，八百年公司名下无产权”。再查，庭审中量具公司向本院提出追加西宁汇鑫房地产营销策划有限公司为共同被告的申请，经查证西宁汇鑫房地产营销策划有限公司与八百年公司系两个独立的法人，双方均为量具公司销售委托代理人，西宁汇鑫房地产营销策划有限公司与本案涉案商铺销售无关联关系，本院不予追加。同时量具公司当庭表示，八百年公司出售酷卓拉婴童世界商铺可以由量具公司协助办理产权证事宜。一审法院认为，八百年公司受量具公司的委托销售其位于西宁市××区一、二层商铺（面积3927.85平方米）110间，对此量具公司予以认可，双方为委托代理关系，八百年公司对外以自己的名义签订合同并收取房款，量具公司对此未提出异议，在房屋产权过户中，双方存在两种方式：一是由委托人和买受人之间直接完成过户，二是由委托人过户给代理人，代理人再向买受人完成过户，代理模式的不同不影响双方之间的委托代理关系，代理人的行为后果应由委托人承担。常和平在交付部分房款，将商铺租赁与青海酷卓拉商场管理有限公司经营，并以收取租金向八百年公司折抵房款，现查证该商铺仍有青海酷卓拉商场管理有限公司经营，对此，应认定常和平已收到涉案商铺并且正常经营，现量具公司明确办理该商铺产权证条件具备，可以配合办理，故常和平提出八百年公司出售商铺为二手房、涉案商铺无法交付及不能办理商铺产权证的主张不予认定，其要求解除《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》、退还已交付房款的本诉诉讼请求不予支持。八百年公司以涉案商铺已交付使用，常和平无法办理商铺产权证理由不能成立的抗辩理由予以采纳。因常和平在2014年5月2日、2017年12月15日、2018年2月1日分别已收取涉案商铺收益金，该商铺仍有青海酷卓拉商场管理有限公司经营管理，常和平对之后收益金仍享有追索主张权利，应认定八百年公司已向常和平交付涉案商铺，八百年公司主张继续履行双方签订《酷卓拉.婴童世界商铺买卖合同》的主张合理，应予以认定；常和平对未交付剩余商铺款不持异议，同时因八百年公司、常和平均不能证明无法办理商铺尾款贷款是由哪一方造成，故应认定无法办理贷款双方责任不明，八百年公司主张继续履行由常和平支付剩余商铺买卖合同价款的主张合理。量具公司与八百年公司签订的《委托书》合法有效，作为委托人及房屋实际登记人，应在常和平与受委托人即合同相对人八百年公司履行合同义务后，与八百年公司共同协助办理商铺产权过户手续。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十九条之规定，判决：一、驳回常和平的全部本诉诉讼请求；二、常和平与八百年公司签订的《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》继续履行；三、常和平支付八百年公司商铺尾款230000元，判决生效后十五日内履行。本诉案件诉讼费6294元，由常和平负担，反诉诉讼费2375元，由常和平负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案争议的焦点问题：常和平诉请要求解除《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》的理由是否成立？本院认为，2014年5月2日，常和平与八百年公司签订的《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》和青海酷卓拉商场管理有限公司签订的《酷卓拉·婴童世界委托经营管理合同》均系当事人真实意思表示。八百年公司根据上述合同约定将商铺交付给常和平指定的青海酷卓拉商场管理有限公司经营管理，常和平亦出具了收到租金的收条，表明常和平与八百年公司的合同已处于履行状态。常和平所持案涉商铺属于二手房，八百年公司及量具公司存在虚假宣传、欺诈销售的理由与查明的事实不符，常和平亦未提供有效证据予以证实，应承担举证不利的法律后果，一审未支持常和平据此提出的解除商铺买卖合同的请求正确。对于常和平所持一审判决与生效的（2020）青01民特35号民事裁定书相矛盾的上诉理由，人民法院的生效裁判具有既判力，但效力仅限于生效裁判的判项，本院（2020）青01民特35号民事裁定书的裁定结果是撤销仲裁裁决，故该民事裁定书对本案诉讼不具有溯及力，常和平此节上诉理由不予支持。现八百年公司愿意继续履行合同，且量具公司同意协助常和平办理案涉商铺过户事宜，常和平可以获得案涉商铺的产权，实现其购买约定商铺的目的。综上，常和平请求解除双方之间商铺买卖合同的上诉理由不能成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8669元，由常和平负担。本判决为终审判决。审判长 任 宁审判员 林建平审判员 李 娟二〇二一年三月十七日书记员 王**曦附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。