山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0103民初295号 原告：邹全，男，1990年5月1日出生，汉族，无业，住济南市市中区。 原告：冯海文，女，1962年7月22日出生，汉族，无业，住济南市市中区。 两原告的共同委托诉讼代理人：闫少华，山东舜达律师事务所律师。 被告：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市市中区。 法定代表人：黄平，总经理。 委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。 原告邹全、冯海文与被告济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称绿地康鲁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹全、冯海文的共同委托诉讼代理人闫少华，被告绿地康鲁公司法定代表人黄平的委托诉讼代理人郁树岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹全、冯海文向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金7952.74元；2、判令被告返还原告地下室房款XXXX元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年11月15日，原告与被告签订了《绿地新里城认购协议书》，在该协议书中约定原告购买济南市绿地新里城项目B5-2块地4号楼1单元402室房屋，房屋面积126.24，总价XXXX元。2019年3月9日，原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定被告应该在2019年11月30日前交房。同时在该份合同附件五《合同补充协议》中第三条第八款约定“甲乙双方协商一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日宽展期。在宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付己付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。本合同第八条与本条款约定不一致的，以本款的约定为准。”最终被告未能在《济南市商品房买卖合同》约定日期交房，实际2020年4月25日。然而被告只同意支付2020年3月2日之后的违约金，不同意支付2020年2月1日至2020年3月1日的违约金。原告认为补充协议第三条第八款约定的“自本合同约定的宽展期限届满后第31日起计算违约金”，与主合同同时签订，而且在上一项中已经多要求了2个月宽展期，又紧接着在第二项中主张在第一个宽展期满后第31日之后才计算违约金，明显地误导原告，偷偷地又多要了一个月宽展期，而且该条款也没有用不一样的字体标出，也没有给原告解释，属于格式条款、霸王条款，属于无效条款，被告仍然应该支付原告2020年2月1日至2020年3月1日的违约金。另外，原告与被告签订《绿地新里城认购协议书》时，口头认购了一套地下室，并于2018年8月31日交付了XXXX元房款。由于原告与被告就地下室单价、面积、户型没有达成一致意见，原告请求被告返还原告所交房款。综上所述，原告为维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》等法律法规，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 绿地康鲁公司辩称，《济南市商品房买卖合同》及补充协议的签订系双方当事人充分协商一致的结果，基于双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，合法有效。双方均应遵守契约自由精神，恪守诚实守信原则，全面履行约定义务。一、《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》已明确约定被告无需向原告支付宽展期内的逾期交房违约金，原告诉求30日宽展期逾期交房违约金无任何事实及法律依据。虽《济南市商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2019年11月30日，但《补充协议》第四条关于房屋交付的补充约定部分第8款约定：“甲乙双方协议一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期……”以及该条款第（1）项约定：“乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任”第（2）项约定：“……自本合同约定的宽展期届满后第31日起至合同约定的交付条件之日止，……支付违约金，合同继续履行”。根据上述约定，本案计算逾期交房违约金的起点应为自2019年11月30日后延90日，即2020年2月29日为案涉房产逾期交房违约金的起算时间点。上述条款是经双方当事人协商一致后，基于真实意思表示签订，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行约定义务。所以，原告要求被告支付30日宽展期违约金无任何事实及法律依据。二、原告已对被告需向其支付的逾期交房违约金最终数额签字确认，被告无需向原告另行支付任何逾期交房违约费用。案涉《补偿金确认单》系原告收房时签署，相应补偿内容、时间、数额记载明确，并载明“该补偿金额为买受人确认的最终数额。至此，买受人就逾期交付及违约金补偿事宜再无争议”。原告作为完全民事行为能力人，应当预见到其签订该《补偿金确认单》行为的法律后果，其对上述行为应有充分的认知和表达能力。虽案涉《济南市商品房买卖合同补充协议》第四条第八款应对绿地公司做不利解释，但原告在收房时同意被告无需向其支付合同约定宽展期90天逾期交房违约金的行为系其对自身权利的合法处分，不存在被告胁迫或乘人之危的情形，双方签订的《补偿金确认单》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原告应受双方就逾期交房违约金数额达成一致协议的约束。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定以及《补偿金确认单》的约定，原告要求被告另支付宽限期后61日至90日之间的违约金无合同及法律依据，法院应驳回原告的全部诉讼请求。三、地下室系原告经充分考量后，基于真实意思表示购买，原告应依约履行约定义务。原告手写购买地下室时对内容完全理解，并自愿签订，完全系基于其自身的真实意思表示。原告最终购买案涉储藏室系综合考量案涉项目的升值空间以及房产质量的可信赖度后，基于真实意思表示所作决定，而非基于被告的强迫行为违背真实意思表示作出。如法院认为，案涉地下室认购协议已丧失继续履行的基础，那么也是因为原告的持续违约行为所致。被告作为守约方有权依法律规定，扣留已付购买储藏室的定金XXXX元作为对原告违约行为的惩罚。以上答辩意见，请法院依法采信。 本院经审理认定事实如下：2017年11月，原告邹全（乙方）与被告绿地康鲁公司（甲方）签订《绿地新里城认购协议书》一份，约定原告购买济南市绿地新里城项目B5-2地块4号楼1单元402室房屋，房屋的预测建筑面积为126.24平方米，认购总价暂定为XXXX元。乙方为了表示购买诚意，自愿向甲方交纳总房款20%的定金，即XXXX元，作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金伍万元整，剩余定金自本认购协议签订之日起三日内补齐，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付该认购房屋房款的组成部分。若乙方未在本条约定的时间内支付全部定金的，则视为乙方违约，甲方无需另行通知乙方，本协议书自动解除，乙方已交纳的购房定金不予退还，甲方有权另行处分该商品房（包括但不限于另行出售给任何第三方）。后双方在该认购协议书的右上角标注“XXXXXm2总价：XXXX”。2018年8月31日，原告邹全、冯海文向被告绿地康鲁公司支付地下室（4-1-103）房款XXXX元，但双方一直未签订购买地下室的买卖合同。 2019年3月9日，原告邹全、冯海文作为买受人与作为出卖人的被告绿地康鲁公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买绿地南北康B5-2地块4号楼1单元402号房屋，建筑面积126.24平方米，总价款XXXX元。该合同第八条约定出卖人应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4.详见本合同附件五《合同补充协议》。附件五《合同补充协议》（甲方为出卖人，乙方为买受人）第三条：“关于房屋交付的补充约定：1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2019年11月30日前，具体时间以甲方发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，乙方对此无异议。……8、甲、乙双方协商一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。本合同第八条与本款约定不一致的，以本款的约定为准。”合同签订后，原告邹全、冯海文向被告绿地康鲁公司支付了全部购房款。 后被告绿地康鲁公司与原告邹全、冯海文签订《补偿金确认单》，载明：“房号：B5-2地块4号楼1单元402号房，买受人已付总房款：XXXX元，补偿天数：54天（2020年2月29日至2020年4月22日），补偿金数额：XXXX元；……车位号：B5-2地块2-2109号车位，买受人已付总房款：XXXX元，补偿天数144天（2019年12月1日至2020年4月22日），补偿金额：1550元；补偿金总额：XXXX元，……开发商应向买受人支付的最终数额：XXXXX元。该补偿金额为买受人确认的最终数额，至此，买受人就逾期交付及违约补偿事宜再无争议。”原告邹全、冯海文在买受人同意确认处签字。2020年4月27日，被告绿地康鲁公司向原告邹全、冯海文支付违约金XXXX元。 本院认为，原、被告签订的《认购协议书》、《济南市商品房买卖合同》及《补偿金确认单》均系双方真实意思表示，合同合法有效，当事人应按约履行合同义务。本案中，原、被告对于济南市绿地新里城项目B5-2地块4-1-103号地下室建立了商品房预约合同关系，但商品房预约合同不具备强制缔约本约即商品房买卖合同的效力，现原、被告双方就购买地下室无法达成合意，未签订购买地下室的买卖合同，被告继续占有原告支付的XXXX元地下室房款没有法律依据，对原告要求被告退还地下室房款XXXX元的诉讼请求，本院予以支持。被告虽辩称原告支付的地下室款项XXXX元系定金，但其向原告出具的收据已载明该款项的性质为房款，对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。另，案涉《补偿金确认单》系原告签署，相应补偿内容、时间、数额记载明确，并载明“该补偿金额为买受人确认的最终数额，至此，买受人就逾期交付及违约补偿事宜再无争议”。原告作为完全民事行为能力人，应当预见到其签订该《补偿金确认单》行为的法律后果，其对上述行为应有充分的认知和表达能力。虽案涉《合同补充协议》第三条第八款应对被告做不利解释，但原告在收房时同意被告只支付54天逾期交房违约金的行为系其对自身权利的处分，故原告要求被告支付2020年2月1日至2020年2月28日的违约金的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邹全、冯海文地下室购房款XXXX元。 二、驳回原告邹全、冯海文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1066元，减半收取计533元，由被告济南绿地康鲁置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  陈园青 二〇二一年三月二十三日 书记员  陈海燕