江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初5034号原告：王有明，男，1965年9月11日出生，汉族，住海安市。委托诉讼代理人：景征荣，江苏慧眼律师事务所律师。委托诉讼代理人：董来春，江苏慧眼律师事务所律师。被告：李圣高，男，1944年4月27日出生，汉族，住海安市。委托诉讼代理人：李东（系被告之子），1972年9月9日出生，汉族，住址。委托诉讼代理人：郑志伯，江苏维多利律师事务所律师。第三人：海安市住房和城乡建设局，住所地海安市海安街道中坝南路12号。法定代表人：许金龙，该局局长。委托诉讼代理人：沈群，江苏震阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱稳东，江苏震阳律师事务所律师。第三人：海安市人民政府隆政街道办事处，住所地海安市隆政街道海北村丹凤路199号。法定代表人：顾仁军，该办事处主任。委托诉讼代理人：沈群，江苏震阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱稳东，江苏震阳律师事务所律师。原告王有明与被告李圣高、第三人海安市住房和城乡建设局（以下简称住建局）、海安市人民政府隆政街道办事处（以下简称隆政街道）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日、同年11月24日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年12月18日、2021年1月7日再次公开开庭进行了审理。原告王有明及其委托诉讼代理人景征荣四次均到庭参加诉讼，委托诉讼代理人董来春参加了前三次庭审。被告李圣高及其委托诉讼代理人李东四次均到庭参加诉讼，委托诉讼代理人郑志伯参加了后两次庭审，第三人住建局及隆政街道共同的委托诉讼代理人沈群参加了前两次庭审，委托诉讼代理人钱稳东参加了后两次庭审。本案现已审理终结。王有明向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租房保证金2万元；2、判令被告补偿原告损失60万元（搬迁费37027元、停业损失409223.14元、装饰装修及附属物品费175532.8元，合计621782.94元，取整60万元）；3、判令两第三人将案涉房屋的补偿60万元直接给付原告，如已经给付被告，则请求判令其与被告承担连带责任。事实和理由：2019年8月，被告将其所有的本市闸东路30号房屋出租给原告，用途浴室、小吃店，租期3年至2022年9月20日止，年租金8.5万元，保证金2万元。随后，原告对该房屋重新装修，并办理营业执照，从事餐饮、浴室服务。2020年3月，因闸东路周边区域房屋（包括上述房屋）征收拆迁，原告只得停业，为此蒙受巨大损失。诉前原告发现被告已经签订了征收补偿安置协议及补助协议，协议补偿额除房屋价值之外的装饰装修及附属物、搬迁费、停产停业损失等理应作为原告的损失补偿，但是就相关原告的损失事宜一直未能与被告、第三人协商处理，为此诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。李圣高辩称：原告要求被告补偿搬迁费、停业损失、装饰装修等没有事实和法律根据。1、租赁协议约定的租期是一年，并不是三年。后来签订的补充说明表达的是房租不变，而不是年限不变。起初签订的原始合同上是只要遇到不可逆的地震、拆迁，所有的获利由我方获得。2、合同上注明了不得随意损害房屋，如需装潢须获得我方的同意，否则我有权要求恢复原状。原告对案涉房屋并没有进行装潢，这个场所本身就是浴室，原本就装修好的，只不过由于我年纪大了才租给原告的，“圣高浴室”名字就是我的。被告不过是刻意的把价格表贴在墙上做的广告。3、原告所述的2020年3月因征收拆迁停业有损失不属实，除了疫情两个月国家不允许开，其余都是正常营业的，直到8月31日租期到了，故没有停业损失。而且房屋征收补偿安置方案第17条规定，停产停业的损失的征收补偿对象为房屋所有权人、产权人。4、关于搬迁费，被告所应得的是与房屋征收方协商的结果，而且在协商的同时，被告也要求原告配合搬迁，还发生过冲突，有报警记录。5、自从征收公告发布之后，我方曾经多次约原告协商，原告一直拖，不予理睬，且提出了多种无理要求，我只好在家等到租期到了才和原告联系。我从签订协议开始到现在钱还没拿到，造成的利息损失我保留诉讼的权利。收取原告保证金2万元是事实，事情解决了之后扣减代垫的水电费及其他费用后按实计算。住建局辩称：住建局不是案涉补偿协议签订的主体，也不是该地区搬迁人。住建局与本案没有任何法律上的利害关系，不应当是本案的第三人。承担连带责任的基础是法律有明确规定，原告诉讼请求中，要求第三人承担连带责任没有法律规定，请求依法驳回原告要求第三人住建局承担连带责任的诉讼请求。隆政街道辩称：1、隆政街道办事处是案涉地区的搬迁人，也是案涉搬迁补偿协议的签订主体。根据海安市人民政府相关征收、搬迁的政策以及该地区的搬迁方案，搬迁人只对房屋所有权人进行补偿，本案涉及的房屋产权人为被告李圣高；2、李圣高提供了“圣高浴室”的营业执照，“圣高浴室”的营业主体为李圣高，房屋所有权人为李圣高，所以第三人隆政街道与李圣高所签订的搬迁补偿协议主体、内容均合法有效。3、关于李圣高所享受的安置补偿款，由于王有明多次要求不予支付，再加之法院的诉讼保全措施，所以该款没有向李圣高进行支付，原告要求第三人隆政街道承认相应法律责任没有依据。本院经审理认定事实如下：原告王有明于2017年7月11日注册“海安有明早点店”，经营范围为餐饮服务，经营场所为海安市丹凤路39号。2019年10月14日，变更经营范围为餐饮服务、洗浴服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），变更经营场所为海安市闸东路30号。被告李圣高于2000年1月1日注册“海安县海安圣高浴室”，经营场所为海安市闸东路30号，李圣高经营该浴室至2019年8月。2019年8月16日，原告王有明（乙方）与被告李圣高的委托诉讼代理人李东（甲方）签订租赁合同一份，租赁合同载明：甲方房屋坐落于闸东路30号（盛高浴室）。经营面积约700平方米（不含西南角上下约30平米），划分为浴室约550平方米，门前店面约120平方米。该房屋用途为浴室、小吃店。除双方另有约定外，乙方不得更改房屋用途。租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日止。总租金为每年85000元：浴室35000元，门前店面50000元。乙方在本合同签订当日起交付租金，次年提前一个月交付。另外，乙方需付20000元保证金。遇到重大不可逆的变化，如地震、拆迁等，房屋获利由甲方获得。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变，须获得甲方书面同意，投资由乙方自理。除另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状。在租赁期间，水、电、煤气、电话、网络等费用均由乙方负责。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后终止合同书，在终止合同书签订之前，本合同仍有效。合同签订当日，原告王有明缴纳租金85000元，李东在租赁合同下方出具收条一份，收条载明“今收到王有明承包浴室、小吃店租金捌万伍仟元整（￥85000.00）截止2020年9月10日租金已收”。对于收条中载明的截止2020年9月10日，被告李圣高陈述系给一定时间由王有明进行简易点缀餐饮的装修，租期让步延时到2020年9月10日。2019年9月20日，原告王有明与被告李圣高签订租赁合同补充修改说明一份，协议载明：原来租赁期限从2019年9月1日至2020年8月31日。由于房主延误时间，现租赁时间改为2019年9月20日至2022年9月20日，房租三年不变，房租一年一交，到期如不交房租，直接停止营业，其他合同全不变。本修改说明一式两份，双方各执一份，签字后生效。2020年1月19日，于金珠（被告李圣高之妻）出具收条一份，收条载明“今收到王有明包浴室保证金两万元正”。为推进闸东路周边区域旧城改造及基础设施建设，2020年3月17日，海安市人民政府发布房屋征收调查公告，案涉房屋包含在征收调查范围内。2020年4月14日，海安市人民政府北城街道办事处发布闸东路周边区域改造工程项目房屋搬迁补偿安置方案，案涉区域由设立的海安市闸东路周边区域改造工程B区域指挥部负责搬迁范围内房屋搬迁工作。搬迁补偿安置方案规定搬迁商业用房，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择回迁产权调换安置。被拆迁房屋补偿款=被拆迁房屋价值+装饰装修及附属物补偿费+搬迁费+停产停业损失补偿费。商业用房价值由评估机构评估确定。搬迁商业经营用房，按合法建筑面积给予50元/㎡搬迁补偿。停产停业损失补偿除按房屋被搬迁前两年纳税情况给予停业损失补偿外：选择货币补偿的，再按搬迁房屋评估值的5%给予一次性停业损失补偿。自本方案发布之日起，被搬迁房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。搬迁人不承担房屋租赁及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。被搬迁人拆迁交房须经区域指挥部验收，不得擅自拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施。擅自拆除的由被拆迁人自行承担安全责任，同时扣除被拆除建筑物、构筑物及相关设施的补偿费。在规定的签约交房期限内未搬迁交房的，不享受有关奖励和补助。2020年5月12日，南通市人民政府发布关于变更海安市部分行政区划的批复，将北城街道更名为隆政街道。2020年7月3日，江苏天元房地产评估造价集团有限公司出具案涉房屋搬迁分户评估报告，其中搬迁费：建筑面积740.54㎡，标准为50元，金额37027元。停产停业损失：评估值8184462.82元，标准为评估值的5%，金额409223.14元。附属设施、设备、装饰和装潢等其他附属物补偿价评估合计1826983.7元。2020年7月25日，海安市闸东路周边区域改造工程B区域指挥部与被告李圣高签定海安市房屋征收（搬迁）补偿安置协议及补助协议，安置协议载明被告李圣高商业用房的合法建筑面积740.54平方米，合法土地使用权面积468.9平方米，选择补偿安置方式为货币。被征收（搬迁）房屋价值补偿8184463元，装饰装修及附属设施、设备补偿1826984元，停产停业损失补偿409223元，搬迁补偿37027元，合计补偿总额10457697元。2020年8月31日因案涉房屋需要拆迁，李东让王有明搬出，解除租赁合同，双方因赔偿问题发生纠纷引发海安市公安局城北派出所处警。2020年9月1日，原告王有明与被告李圣高之子李东因租赁问题再次产生纠纷，海安市公安局城北派出所再次处警。2020年8月31日，被告李圣高发出通知，通知要求收回经营权，从9月1日起停止一切经营活动。2020年9月3日，被告李圣高再次发出通知，要求王有明尽快搬离经营场所，最后期限为2020年9月10日止。2020年9月7日，被告李圣高在圣高浴室张贴通知，通知载明经营权于2020年8月31日到期，已于2020年8月1日通知，9月1日没有按照合同支付，圣高浴室9月10日收回所有经营权。2020年9月25日，被告李圣高缴纳了案涉房屋2020年8月份的电费2278元，水费501元（庭审中，原告表示其已通过手机缴纳了上述费用，但未能提供相应的证据）。2020年10月11日左右，被告李圣高搬出圣高浴室内的所有物品，拆迁工作组将王有明的相关物品搬至拆迁指挥部（原二建公司）暂存，后王有明陆续从拆迁指挥部搬走相关物品。本案审理过程中，原告王有明向本院申请保全，要求冻结被告李圣高银行存款420000元或者查封、扣押相应价值的财产。本院对李圣高420000元的拆迁款进行了保全。上述事实，有房屋征收调查公告、资产评估表及平面图、租赁合同、补充协议、房屋搬迁补偿安置方案、评估报告、搬迁补偿安置协议以及原、被告当庭陈述等在卷予以佐证。庭审中，被告李圣高为证明合同期限至2020年8月31日届满，向本院提供一张2019年11月29日，原、被告就租赁合同问题形成专用信笺一份，原告王有明在下方签字。信笺载明押金要扣最后1个月电费、水费、包浴费用，合同到8月31止，不推迟20天。前面的账已结清。原告王有明质证认为补充协议已明确租赁期限为2019年9月20日至2022年9月20日，信笺没有标明具体是哪一年的8月31日，原告认为是2022年8月31日。本案审理过程中，王有明主张附属设施及装饰装修补偿，起诉时未提供任何证据，诉讼过程中王有明根据评估报告自制了装饰装修补偿统计表，将其承租的案涉房屋内其自认为系其添置的设施及装饰装修在搬迁过程中获得的补偿进行了统计：补偿款为175532.8元（其中包含水电改造22216.2元，整体消防设施31472.95元），并提供装修材料购买单（剔除重复提交部分，单据载明时间为2019年8月至9月的清单9份，累计金额为1469.8元，两张未载明时间的“魏二五金装潢批发部”销售结算单分别为7494.8元及18000元，两张没有抬头的手写记账1768元及9276元），并申请证人孙某,4和郭某,4出庭作证。证人孙某,4陈述：9月份王有明去我家找我让我帮他做水电维修，闲来无事帮他照应门口。水电维修部分包括配电箱里面的电源总开关换了，当时浴室电和循环泵烧掉了，后来拆下来重新绕的，潜水泵是重新买的。门面上的射灯4个和支架是我装的，包括灯带；小吃店里所有线路和照明（照明灯改为吸顶灯、炉灶灯、饭堂里的灯）都是我弄的。女浴室的应急灯是我修的，男浴室有一个应急灯也是我换的，男浴室里的水阀门也换了3个，女浴室里换了七八个水阀门，包括喷头和淋蓬头（6个）。没有探照灯，全部是射灯，射灯店面有4个，女浴室也有。过道里的照明灯是2楼我换的吸顶灯，男浴室浴区楼梯2楼我加了两个照明灯。安全出口灯有两个。广告是当时只有个店面的大牌子重新做的门牌，原来是海安浴场，后来改的圣高浴室红底白字的牌子。材料是当时给钱我去买的，多少钱我不记得了。肥皂盒子有没有帮忙制作不记得了，但是女浴室放肥皂的架子我换过的。原来浴室老板是李老板。换这些东西没有经过李老板，全部是王有明指使的。有东西坏了是王有明和李老板沟通，不属于我的事情。水电不是大改造是用了不通的地方都是我来做的，坏掉哪里我就要去修，没有进行整体改造。水电方面小吃店改的最多，浴室2楼改的不多。小吃店的调水间本身是用开关来控制循环泵，以后我又安装了电动机，之后安装了按钮开关，按钮开关有缺项保护器不容易烧掉；总开关箱换了个总开关，总开关坏了才引起的循环泵和潜水泵烧掉了，缺项烧掉之后肉眼看不出来缺项，只有停转之后才能发现。总之基本是哪里坏了我就要去修，整个水电这一块用了多少钱我不知道。证人郭某,4陈述：我是做木工的，2019年中秋节左右，王有明找我做小吃店装潢，浴室里没怎么弄，主要是小吃店。小吃店做南到北的长柜，还有餐厅和操作间之间钢化玻璃隔断。四面墙做的是竹木纤维板，餐厅全部吊顶。帮忙修了餐厅门，原来是铝合金推拉门，我来帮忙改成了铝合金开门，把门上的玻璃也换掉了。厨房里的墙有没有铝板我记不清了，楼门口的柱子是我包的。楼上浴室我帮忙修理的，进浴室门帘我装了2个，修的不多。楼上大厅地板没有重弄，修了一小部分，地板材质我不清楚了，没有大修。对于房主我没有印象，我只认识租房子的王有明。我做维修房主知道，有个年纪大的在场，没和我说什么，肯定同意，不同意肯定不肯我做，但没有看到过书面的同意材料。对于证人证言，原告王有明质证认为，原告所提供的装饰装修附表上的项目证人基本都有反映，证实了原告进行装饰装修的事实。虽然案涉房屋原来是经营浴室的，但是水电及其他的地方和设施损坏需要进行维修，并且原告根据自己的经营习惯方式重新做了相应的装饰装修。被告李圣高质证认为浴室交付时即可正常营业，不需装修。证人反映的都是在使用过程中的一些正常的维修，基本上都是小修。原告所实施的这些添附行为并未得到被告的书面同意，原告在装修过程中所花费的金额证人均不清楚，证人证言均无法达到其证明目的。对于购买材料的清单均不予认可。对于原告主张的装饰装修部分，对照原告提供的装饰装修清单结合评估报告，被告认可由原告装饰装修的价值为13695.8元（吸顶灯30元，壁画400元，腰线768元，立式水池400元，中堂柜1100元，木隔断2211元，立式空调350元，壁柜3618元，不锈钢双水池400元，排风扇20元，吸顶灯60元，射灯60元，油烟机800元，伸缩雨棚1756.8元，吸顶灯150元，壁灯60元，保温柜200元，吸顶灯30元，探照灯30元，壁画150元，吸顶灯30元，吸顶灯30元，节能灯20元，塑料板吊顶992元，吸顶灯30元）。本院认为：案涉房屋归被告李圣高合法所有，所涉土地的合法使用者亦为被告李圣高，原、被告签订的租房协议合法有效，双方均应按约全面履行义务。本案的争议焦点：一是案涉租赁合同的租期是一年还是三年？二是案涉房屋拆迁产生的搬迁费、停业损失、装饰装修及附属物补偿，原告王有明是否应当享有？关于第一个争议焦点，案涉租赁合同的租期是一年还是三年？根据双方当事人所提供的证据，本院认为，案涉租赁合同的租期应是三年。理由如下：1、原告与被告之子李东于2019年8月16日签订的租赁协议上虽然约定的租期为一年，但在同年9月20日，原告与被告签订的补充协议上，已明确将租赁期限由一年变更为三年即至2022年9月20日，租金不变。2、被告李圣高提供了一份原告于2019年11月29日在专用信笺上签署的说明，该信笺上虽然有“合同到8月31日止”的字样，却未载明是哪一年的8月31日；同时根据租金收条上载明的“延迟为10天”，“不推迟20天”反而印证了补充协议上约定的租期变更的事实，因此被告李圣高有关案涉房屋租期为一年的辩论意见本院不予采信。关于第二个争议焦点，案涉房屋拆迁产生的搬迁费、停业损失、装饰装修及附属物补偿，原告王有明是否应当享有？案涉纠纷系因租赁房屋涉及政府搬迁，出租人与承租人因相关补偿款项的归属产生争议所引起。被搬迁房屋是租赁房屋,且在租赁期间涉及政府征收（搬迁）。租赁合同中虽然约定如拆迁房屋获利由李圣高获得，但对于房屋价值补偿之外的其他的补偿款项的归属双方未作出具体约定，故应当根据各补偿款项的性质、结合被搬迁房屋在被搬迁时的实际情况、因拆迁所造成的实际损失情况等因素综合考虑王有明、李圣高各自应享有的数额。根据原、被告的租赁合同，原告王有明的经营面积约700平方米，结合搬迁补偿安置方案，该部分的搬迁费为35000元（700㎡×50元/㎡），营业损失为386821元（8184463元×5%×700㎡÷740.54㎡）。搬迁费为搬迁补助费，根据庭审中原、被告的陈述，原、被告均需要搬迁相关的设备、物资等，搬迁主体为王有明、李圣高。李圣高是基于房屋所有权人身份被认定为被搬迁人，进而就相关搬迁补偿进行了确定，但这并不影响搬迁补偿款在出租人与承租人之间据实处理。原、被告双方实际均承担了搬迁责任，因此造成了相关损失，故原告王有明要求被告李圣高将所得与案涉房屋有关的搬迁补偿给付王有明的诉讼请求，本院部分予以支持，酌定17500元。停产停业损失是对因拆迁非住宅房屋造成停产停业所给予的补偿。由于案涉房屋属李圣高所有，虽然李圣高未实际用于自身生产经营，但其出租获取收益也是房屋利用的一种方式，其理应有权获得相应的停产停业损失补偿。王有明作为案涉房屋的承租人，其对案涉房屋虽无所有权，但其实际使用着租赁房屋，甚至在政府征收决定公告公布时，租赁合同约定的租赁期限尚未届满，在案涉房屋涉及政府征收（搬迁）时，王有明也必然会因此产生停产停业损失，如不适当对其进行相应补偿，对其显失公平。因案涉房屋被征收只能获得一份停产停业损失补偿，根据以上分析可见，该项损失补偿单独由原告或被告享有均有失公平，结合本案实际情况，从衡平原、被告双方利益角度出发，该项补偿由原、被告各半享有，王有明主张该项损失应由李圣高全部给付的诉讼请求，本院难以全部支持，本院支持193410.5元。关于装饰装修的补偿。因原告王有明租赁案涉房屋前，被告李圣高一直在正常经营，原告王有明主张其存在装饰装修的损失需提供证据加以证明。被告李圣高自认原告王有明装饰装修部分为13695.8元，本院予以确认。但对于原告王有明主张的其余装饰装修补偿，虽然原告王有明提交购买材料单据以及证人证言，但根据其证人的陈述，其水电部分仅是哪里坏了哪里维修，并没有大的改造，而承租房屋过程中造成了原有物品损坏本就应维修到位，不能作为其主张装饰装修补偿的依据；对于证人所陈述的小吃店的部分整改，其中如玻璃隔断、塑料吊顶、部分灯具等被告李圣高已予以确认。故原告王有明对超出被告李圣高自认部分的装饰装修及附属物补偿未提供充分有效的证据，本案中本院不予支持。如王有明对此另有充分有效的证据，可另行主张权利。被告李圣高辩称合同约定如需装潢须获得被告同意，结合王有明的陈述，王有明的简单装饰其应当是知晓的，故对此辩称意见本院亦不予采信。关于原告王有明要求第三人住承担连带责任的诉讼主张。本案系租赁合同纠纷，合同的相对方为原、被告。承担连带责任的基础是法律有明确规定，故对于原告王有明要求第三人住对原告主张的损失承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的租房保证金。根据被告李圣高提供的水电费发票以及缴费凭证，被告李圣高垫付原告王有明经营期间的电费2278元，水费501元，被告李圣高在返还租房保证金时可予以扣减。原告王有明主张水电费系其自己在手机上缴纳，但并未提供证据予以佐证，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百零二条、第一百零四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李圣高给付原告王有明因案涉房屋搬迁所获得的搬迁补偿中的搬迁费用17500元。二、被告李圣高给付原告王有明因案涉房屋搬迁所获得的停产停业损失补偿193410.5元。三、被告李圣高给付原告王有明因案涉房屋搬迁所获得的附属设施及装饰装修补偿13695.8元。四、被告李圣高返还原告王有明租房保证金20000元，扣减其代为垫付的水电费2779元后，由被告李圣高实际返还原告王有明17221元。上述（一）至（四）项合计241827.3元，由被告李圣高于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告王有明的其他诉讼请求。案件受理费10000元，诉讼保全费2620元，合计12620元，由原告王有明负担5923元，被告李圣高负担6697元。被告李圣高负担的部分，于本判决发生法律效力后10日内缴至本院（户名：海安市人民法院，账号：32×××16-030374，开户行：建设银行海安支行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10000元。审 判 长  陆兴逢人民陪审员  唐海荣人民陪审员  徐 进二〇二一年三月三日书 记 员  李 颖