浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙1081民初504号 原告（执行案外人）：丁力，男，1988年9月20日出生，汉族，住浙江省温岭市。 原告（执行案外人）：林灵娣，女，1994年3月19日出生，汉族，住浙江省温岭市。 两原告的委托诉讼代理人：陈丹琳，浙江咨道律师事务所律师。 被告（申请执行人）：乌鲁木齐银行股份有限公司阿克苏分行，住所地：新疆阿克苏地区阿克苏市东大街**，统一社会信用代码：916529006978117772。 负责人：王晓麒。 委托诉讼代理人：朱文胜，浙江赢正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林依梦，浙江赢正律师事务所律师。 第三人（被执行人）：陈燕胜，男，1967年8月25日出生，汉族，住浙江省温岭市。 第三人（被执行人）：丁伟珍，女，1971年12月19日出生，汉族，住浙江省温岭市。 第三人（被执行人）：陈庆华，男，1971年2月13日出生，汉族，住浙江省温岭市。 原告丁力、林灵娣与被告乌鲁木齐银行股份有限公司阿克苏分行（以下简称阿克苏银行）、第三人陈燕胜、丁伟珍、陈庆华案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告丁力、林灵娣的委托诉讼代理人陈丹琳、被告阿克苏银行的委托诉讼代理人朱文胜、第三人丁伟珍到庭参加诉讼，第三人陈燕胜、陈庆华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁力、林灵娣向本院提出诉讼请求：1、停止对第三人陈燕胜、丁伟珍共同所有的坐落于温岭市××街道××路××号××幢××室房屋的执行；2、请求确认原告对前述房屋享有租赁使用权至2036年8月10日止，在租赁期内不得进行移交占有的执行措施；3、请求确认原告对前述房屋享有优先购买权；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月10日，第三人陈燕胜、丁伟珍夫妻将共有的坐落于温岭市××街道××路××号××幢××室房屋（毛坯房）出租给原告丁力、林灵娣，并于当日签订《房屋租赁合同》，约定：租金每年3万元，租赁期限20年，从2016年8月10日至2036年8月10日；出租人提供毛坯房，承租人所有的装修、维修费用等出租人不承担；承租人（丁力）已于2016年6月17日汇给陈燕胜30万元（10年租金），之后一年支付一次。合同签订后，原告对上述房屋进行装修，后居住使用至今。2017年8月，陈燕胜夫妻以上述房屋作为抵押物向被告阿克苏银行贷款，后因贷款逾期，被告于2019年3月12日公证，并依据公证债权文书向法院申请执行。温岭市人民法院在执行过程中裁定查封了上述房屋，并于2020年9月27日裁定拍卖上述房屋。原告及陈燕胜夫妻于2020年12月提出执行异议申请，被裁定驳回。现有充足的证据证明原告与陈燕胜之间的租金交付真实且具有关联性。根据银行流水，截止2016年8月10日租赁合同签订时陈燕胜尚欠丁力（丁伟丽、周贤福）300余万，截止起诉时陈燕胜尚欠丁力（丁伟丽、周贤福）200多万元。虽陈燕胜夫妻与原告有亲戚关系，且资金往来频繁，但是案涉租赁合同是真实的，丁力于2016年6月17日汇付给陈燕胜的30万元确实是租金，原告与陈燕胜之间款项往来中，陈燕胜方一直是欠款方。综上，原告与第三人签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，原告在房屋被查封前已装修并实际占有使用，租金支付真实且符合市场行情。因此，原告的租赁权符合排除执行的条件，请求依法支持原告的诉请。 原告为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据： 1、身份证复印件一份、企业信用信息公示报告一份、全国常住人口信息表三份，用以证明原、被告及第三人主体资格。 2、（2020）浙1081执7014号之一执行裁定书、（2020）浙1081执异131号执行裁定书各一份，用以证明涉案房屋因被告与第三人公证债权文书一案被裁定拍卖的情况及原告提出异议申请被裁定驳回的事实。 3、房屋租赁合同一份，用以证明第三人陈燕胜、丁伟珍在房屋设定抵押前已将涉案房屋出租给原告以及租金交付真实、价格合理的事实。 4、银行流水及明细账，用以证明原告丁力支付租金30万元以及陈燕胜与原告经济往来频繁，陈燕胜尚欠原告丁力款项的事实。 被告阿克苏银行答辩称：1、原告丁力、林灵娣与第三人陈燕胜、丁伟珍均系亲戚关系，经济往来密切，陈燕胜、丁伟珍在办理涉案房屋抵押登记时，抵押合同中未显示房屋已出租。涉案的两套房屋面积共计177.28平方，租赁合同中约定的价格为每年3万元，根据房屋的位置，套型，租金明显低于市场行情，租期长达20年，租金不变，也不符合市场交易习惯，因此，租金合同明显是为了逃避拍卖而伪造的，是不真实的。2、原告与第三人陈燕胜、丁伟珍经济往来频繁，其提供的30万元的银行转账凭证上既没有注明是租金，也没有相应的收据，故不能证明该款是租金。3、原告没有提供涉案房屋装修以及实际占有的证据，房屋的水电费由第三人陈燕胜、丁伟珍支付，房屋仍由第三人自行管理。综上，租赁合同是虚假的，请求驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其主张的事实，向本院提交了借款合同、抵押合同、不动产抵押登记询问记录各一份，用以证明借款设定抵押时，涉案房屋没有租赁情况。 第三人丁伟珍答辩称，丁力与陈燕胜虽然经济往来频繁，但房屋租赁是事实，也收到了丁力、林灵娣支付的30万元租金，房屋是丁力装修的，装修后一直由他们居住至今。 第三人陈燕胜、陈庆华在答辩期内未作答辩，亦未提供证据。 为进一步查明案件事实，本院出示了在执行卷宗中调取的下列证据： 1、新疆维吾尔自治区阿克苏市公信公证处（2019）新阿公证执字第2号公证书，证实申请执行人阿克苏银行与被执行人陈燕胜于2017年8月28日签订了合同编号为乌行（2017）（阿克苏）流贷字第2017082800000025号的《借款合同》、与陈燕胜、丁伟珍签订了合同编号为乌行（2017）（阿克苏）抵押字第2017082800000075号的《抵押合同》、与丁伟珍、陈庆华签订了合同编号为乌行（2017）（阿克苏）保证字第2017082800000073号的《保证合同》，上述合同在2017年11月13日经其公证并赋予强制执行效力。 2、温岭市市场监督管理局出具的变更登记情况，证实温岭市爱渡珠宝首饰商贸有限公司于2016年8月10日设立，原投资人为陈燕胜、丁伟珍，，住所地为浙江省温岭市仅限办公用）。 3、本院执行人员在涉案房屋执行时的现场录像，证实涉案房屋的现状以及财物执行的情况。 4、原告林灵娣在本院执行部门所作的陈述和情况说明，证实其系陈燕胜、丁伟珍的外甥女，2017年12月就职于温岭市爱渡珠宝首饰商贸有限公司，为公司员工。房屋租赁合同是陈燕胜和丁力签的，我只是签了名字，细节不清楚，房屋是陈燕胜自己装修的，我仅在此办过一次公，没有住过。 第三人陈燕胜、陈庆华未到庭参加诉讼，亦未提供书面质证意见，应视为其自愿放弃质证和抗辩的权利。上述证据经当庭质证，到庭当事人质证意见如下：对原告提供的上述证据，第三人丁伟珍均无异议，被告对证据1、2无异议，对证据3的真实性、合法性和关联性均提出异议，认为根据租赁合同约定，租赁房屋的用途是办公司及住宿，但两原告并没有在此开办公司，且在租赁合同签订前一个多月就一次性支付10年租金30万元，明显不合常理，租赁合同是虚假的。对证据4的真实性无异议，但认为转账的30万元并没有注明是租金，丁力与陈燕胜经济往来频繁，无法证明该30万元是租金。对被告提供的证据，原告及第三人丁伟珍对真实性均无异议，但认为该证据不能证明签订借款合同及抵押合同时涉案房屋未出租的事实。对本院出示的证据1、2、3，原、被告及第三人丁伟珍均无异议。对本院出示的证据4，因原告林灵娣本人未到庭参加诉讼，庭后提交了书面质证意见，认为爱渡公司陈燕胜有股份，就以为房屋是陈燕胜装修的，后来问了丁力和陈燕胜，才知道是丁力装修的。被告对该证据无异议，第三人丁伟珍认为房屋是丁力装修的，林灵娣确实不清楚。 对当事人无异议的证据，本院予以确认。对上述双方有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据3即房屋租赁合同的真实性，将结合在案证据另行阐述。原告提供的证据4，系从银行调取，真实性予以认定。银行流水显示原告丁力与第三人陈燕胜之间经济往来频繁，其中中国农业银行股份有限公司嘉峪关文化宫支行的交易明细清单显示，2016年6月17日丁力通过尾号为2842银行账户转账给陈燕胜30万元，同年6月22日陈燕胜又转入丁力该账户30万元。原告主张2016年6月17日转给陈燕胜的30万元系租金，但转账记录中并未注明，由于两人经济往来频繁，现有证据不足以证明该款为租金，故对原告主张的待证事实本院不予采信。被告提供的证据系从温岭市自然资源和规划局调取，真实性、合法性予以认定，证明目的结合在案证据认定。对本院出示的林灵娣的询问笔录，能够证实林灵娣没有参与房屋装修，也没有在此居住的事实，本院予以认定。对庭审后原告提供的绿城物业公司出具的情况说明一份、住宅室内装饰装修施工合同一份及送货单、销售发票等十九份，当事人发表了书面质证意见。被告认为情况说明只能证明丁力是房屋的联系人，不能证明丁力是承租人，并认为施工合同签订和开工的时间在2015年7月2日，早于租赁合同签订时间，该合同是造假的，不真实的。送货单和销售清单没有完整的送货时间、、地址等信息真实性无法认定。第三人陈燕胜对上述证据无异议，认为租赁合同是真实的。本院审查认为，情况说明没有出具人的签名，不符合证据的形式要件，且不能证明两原告有无实际居住的情况，本院不予认定。住宅室内装饰装修施工合同上发包方虽写着丁力，但合同显示开工日期为2015年7月2日，出库单及销售清单的日期也在2015年至2016年4月间，而房屋租赁合同签订日期是2016年8月10日，即装修时间早于租赁时间，也与租赁合同中注明系毛坯房的事实相矛盾，故对施工合同、销售清单的真实性及关联性本院不予认定。 根据上述有效证据及当事人在审理中的陈述，本院认定事实如下： 2017年8月28日，阿克苏银行与陈燕胜签订合同编号为乌行（2017）（阿克苏）流贷字第2017082800000025号的《借款合同》、与陈燕胜、丁伟珍签订了合同编号为乌行（2017）（阿克苏）抵押字第2017082800000075号的《抵押合同》、与丁伟珍、陈庆华签订了合同编号为乌行（2017）（阿克苏）保证字第2017082800000073号的《保证合同》各一份，陈燕胜、丁伟珍以涉案房产以及嘉峪关市和诚东路东湖国际1栋1单元1-1001号房屋为抵押向阿克苏银行贷款300万元，并于2017年9月1日和2017年9月8日办理了不动产抵押登记。2019年3月12日，新疆维吾尔自治区阿克苏市公信公证处作出（2019）新阿公证执字第2号公证书，确定：一、被执行人陈燕胜、丁伟珍、陈庆华；二、执行标的为：逾期贷款本金人民币300万元整；贷款利息及罚息人民币103976.72元（从2018年10月22日至2019年2月14日），之后的利息随本金归还结清；执行证书公证费人民币6000元整。合计人民币3109976.72元；三、本证书出具之日起，债务人陈燕胜应就上述执行标的向申请执行人承担还款义务；四、抵押人陈燕胜、丁伟珍以位于嘉峪关市和诚东路东湖国际1栋1单元1-1001号、温岭市××街道××路××号××幢××室××室的不动产为借款人的上述执行标的向贷款人承担抵押担保责任；五、保证人陈庆华、丁伟珍为借款人的上述执行标的向贷款人承担连带保证责任。本院于2020年9月14日立案执行。在执行过程中，本院查封了涉案不动产，并于2020年9月27日裁定拍卖涉案不动产。原告丁力、林灵娣向本院提出执行异议申请，要求终止拍卖、执行程序。本院于2020年9月18日作出（2020）浙1081执异131号执行裁定书，驳回了丁力、林灵娣的异议申请。丁力、林灵娣不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，丁力系丁伟珍二姐丁伟丽的儿子，林灵娣系丁伟珍三姐的女儿。原告提交的《房屋租赁合同》载明：2016年8月10日，丁伟珍、陈燕胜与丁力、林灵娣签订该合同，约定租赁房屋坐落在温岭市××路××号××幢××室××室，建筑面积为87.28＋90平方；租金每年3万元（已支付10年租金），之后一年支付一次；租赁房屋的用途为办公司及住宿；租赁期限从2016年8月10日至2036年8月10日共计20年；出租人提供毛坯房，承租人所有的装修、维修费用等出租人不承担；合同中还备注承租人在2016年6月17日已汇给陈燕胜30万元租金。 再查明，2016年8月10日，温岭市爱渡珠宝首饰商贸有限公司成立，住所地为温岭市××路××号京汉君庭3幢1503室，投资人为陈燕胜、丁伟珍。2017年10月26日，温岭市爱渡珠宝首饰商贸有限公司的投资人从陈燕胜、丁伟珍变更为林灵娣、陈丁乐；2019年11月27日从林灵娣、陈丁乐变更为陈丁乐、陈军巧；2020年7月27日从陈丁乐、陈军巧变更为陈燕胜、陈军巧。 本院认为，本案争议的焦点在于原告丁力、林灵娣和第三人陈燕胜、丁伟珍之间的租赁关系是否真实，是否享有对抗被告抵押权的租赁权。本案中，虽然原告丁力、林灵娣向本院提交了与第三人陈燕胜、丁伟珍签订的落款时间为2016年8月10日的房屋租赁合同一份，但根据现有证据无法认定双方存在真实的租赁关系，理由分析如下：一、从该份房屋租赁合同的内容分析，涉案租赁房屋为两套，使用面积177.28平方米，合同中约定租赁房屋的用途是办公和住宿，租赁期为20年，由承租人自行装修，但根据原告当庭陈述，两人均未开办过公司，也没有在涉案房屋居住过，租赁该房屋是用于收发货物的，并陈述实际装修费用为七、八十万元。如果仅用于收发货物，本案房屋的租赁面积、租赁期限和装修费用明显不符合生活常理。再从租金的支付方式看，合同约定每年租金3万元，但在合同签订前就一次性支付10年租金30万元，有违市场交易习惯。此外，温岭市市场监督管理局变更登记情况显示，2016年8月10日即租赁合同签订的当日，出租人即本案第三人陈燕胜、丁伟珍注册了温岭市爱渡珠宝首饰商贸有限公司，，住所地就是出租的房屋综上，房屋租赁合同的真实性存疑，加之两原告与第三人陈燕胜、丁伟珍系亲属的特殊关系，本院对该房屋租赁合同的真实性不予认定。二、现有证据不足以证明原告丁力向第三人陈燕胜支付了30万元的租赁费。虽然原告提供了银行转账记录，证明丁力在2016年6月17日向陈燕胜支付了30万元，但在转账凭证上并未注明该款的用途为租金，并且银行流水显示丁力与陈燕胜经济往来频繁，就在同年6月22日陈燕胜又转给丁力30万元。由此可见，原告提供的转账记录只能证明双方存在金钱业务往来，尚不能确认该笔款项系丁力向第三人陈燕胜支付的租金。三、没有证据证明原告丁力、林灵娣已实际占有使用了涉案房屋。首先，涉案房屋租赁未经依法登记；其次，根据原告及第三人丁伟珍当庭陈述，涉案房屋的物业费由出租人陈燕胜、丁伟珍缴纳，事后结算，但原告并未提供结算的相关证据；三则，从现场录像看，该房屋为住宅式装修，而两原告并未在此居住过，反而丁伟珍在对现场录像质证时承认法院前来执行那段时间，涉案房屋由其居住，并且从执行人员在涉案房屋查扣的财物看，也系陈燕胜与其合伙人所有。综上，原告丁力、林灵娣与第三人陈燕胜、丁伟珍之间不存在真实的租赁关系，故原告丁力、林灵娣并不享有对抗被告阿克苏银行抵押权的租赁权，其作为案外人向法院提出执行异议的理由不成立，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告丁力、林灵娣的诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告丁力、林灵娣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  滕秀英 审 判 员  洪妙宝 人民陪审员  王灵燕 二〇二一年三月十八日 代书 记员  陈雨露