贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终516号上诉人（原审被告）：刘同厚，男，汉族，1964年11月21日生，现住贵州省安顺市开发区。被上诉人（原审原告）：贵州贴心人物业管理有限公司。住所地：贵州省安顺市开发区西航路阳光花园2栋1单元两层商铺。统一社会信用代码：91520402MA6DL5B597。法定代表人：张发文。委托诉讼代理人：刘洪元、徐发顺（实习），贵州凯南律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人刘同厚与被上诉人贵州贴心人物业管理有限公司（以下简称贴心人物业公司）物业服务合同纠纷一案，贵州省安顺市西秀区人民法院作出（2020）黔0402民初6030号民事判决，上诉人刘同厚对该判决不服向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘同厚上诉请求：一、撤销安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初6030号民事判决书；二、依法对本案改判，即驳回被上诉人要求上诉人支付2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费人民币2434.32元给被上诉人贵州贴心人物业管理有限公司诉讼请求；三、本案诉讼费由被上诉人承担；四、被上诉人退回和赔偿上诉人各项损失10870元。事实及理由：一、原审判决认定事实不清、适用法律不当。按照物业管理公司的要求交纳物业管理费用并不是业主法定义务，而是基于合同的约定，是一种合同义务，原审法院判上诉人支付2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费人民币3083元给被上诉人贵州贴心人物业管理有限公司错误。《物业管理条例》虽然规定了业主应当按时交纳物业服务费用，但同时第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条又规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。由此可见，按照物业管理公司的要求交纳物业管理费用并不是法定义务，而是基于合同的约定，是一种合同义务，业主要不要缴纳物业费、交多少、何时交等等一系列内容都要由合同约定，我国的任何一部法律都没有对上述内容进行规定，包括我国的《民法典》也没有规定交纳物业管理费是业主的法定义务。即使根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”可知物业管理活动不是法定存在的，而是依据合同存在的，因此，业主缴纳物业费不是法定的义务，而是合同约定的义务。二、上诉人房屋装修及入住时一直与安顺阳光物业发展有限责任公司存在物业服务关系；依照《物业管理条例》上诉人对重新选聘物业服务企业享有知情权和监督权；业主委员会、业主代表与被上诉人在2016年12月27日签订的《阳光花园小区物业服务委托合同》并未公开，造成上诉人房屋装修押金壹千元的财产损失。其签订的《阳光花园小区物业服务委托合同》属无效合同。三、被上诉人阻止上诉人将小物品零时放在保安值班室，导致上诉人日常生活受到极大影响。被上诉人违背了《物业管理条例》中提到的服务质量，也丧失了最基本的社会公德。四、上诉人维修房屋时不小心将维修材料砸破楼下水管，被上诉人本应以友好协商的方式解决问题，然而被上诉人采取讹诈的方式，欺诈上诉人拿出伍佰元才愿意维修二节四分管，严重侵占了上诉人的财产，违背了《物业管理条例》的相关秩序维护、服务质量条款。五、上诉人的车辆停在小区的公共场地区域，第一次轮胎被划破，第二次车面被划伤，两次均已向西航派出所报案，第三次车辆被泼上类似乳胶漆，车辆上的乳胶漆仍在，无法处理。被上诉人以未交费为由，关闭作案现场即摄像视频器材，蓄意破坏上诉人的车辆，致使西航派出所工作人员无法调取影像资料，至今未破案。上诉人两次车辆被划损失费共计3450元，第三次车辆上的乳胶漆仍在，无法处理，损失费估计3000元。六、上诉人民用电白天被夹断，已向西航派出所报案，至今未破案，理由是摄像视频不清晰。依据《物业管理条例》规定，摄像监控图像清晰，确保画面质量完好，出现画面异常情况立即恢复，录像资料最低保留30天，但被上诉人未履行上述规定，造成上诉人损失2900元。同时被夹断电、被砸破水表还有其他业主，被上诉人行为已经严重影响了广大业主的合法权益和严重违背了《物业管理条例》的规定，已经构成犯罪，应依法追究刑事责任。七、上诉人2019年4月与被上诉人达成协议，将装修押金1000元抵每个月的物业管理费，上诉人基于和谐共处、过平静生活，当时口头商议2019年4月以前的恩怨不再计较，从2019年4月开始将装修押金1000元抵每个月的物业管理费，抵完为止，到2020年4月开始按月交物业管理费，并不是抵扣12个月，同时口头商议安排停车位，但被上诉人均未按协议处理。被上诉人贵州贴心人物业管理有限公司未作书面答辩。原审原告贴心人物业公司向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付截止2020年6月30日其拖欠的物业管理费人民币3,408元；2、诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：原告贴心人物业公司为依法成立的物业管理企业法人。2016年12月27日，安顺市开发区阳光花园业主委员会（作为委托方、甲方、以下简称业委会）与原告贴心人物业公司（作为受委托方、乙方）签订《阳光花园小区物业服务委托合同》，双方约定：甲方选聘乙方为安顺市开发区阳光花园小区提供物业管理服务，并对委托的物业服务范围、物业服务质量和履约保证金、物业交接、合同期限、合同解除和终止、违约责任、管理服务费用等进行约定。其中物业服务范围包括:本小区物业管理区域内涉及共有财产和公共事物的综合管理，房屋建筑共用（有）部位的日常维修、养护和管理,共用（有）设施设备的日常维修、养护和管理,共用（有）设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理,小区规划以及围墙内认养的所有绿地、花木、建筑物等养护与管理，公共环境卫生，维护公共秩序、安全防范，消防管理服务，房屋装饰装修管理服务等。合同中约定：物业管理服务费按0.6元/平方米收取物业服务费。合同中对委托管理期限约定为一年。违约责任约定为：因甲方违约（如50%以上业主无正当理由欠费）导致乙方不能提供约定服务的，甲方应积极配合乙方对违约不缴费的业主进行协调催缴费用，逾期未解决严重违约的，乙方有权提前三个月提出解除合同。乙方对年度整改计划未按期完成，超过30天仍未完成的甲方有权解除合同。上述合同期满后，原告一直为该小区提供物业服务。2019年7月23日，阳光花园小区业委会（甲方）与原告贴心人物业公司（乙方）签订《阳光花园小区物业服务委托合同》，其中违约责任约定为：合同签订后，甲乙双方须共同遵守，任何一方不得违反合同，如甲方违约，应承担违约给乙方造成的一切损失，并双倍赔偿乙方所有投资款，乙方有权单方终止与甲方的合同，如乙方违约，应承担违约给甲方造成的一切损失，甲方可以单方终止与乙方的合同。如小区业主无故拖欠物业费和车位服务费等，公司采取走法律程序所产生的一切费用由业主负责。合同除无履约保证金约定、未约定委托管理期限和违约责任不一致外其余内容与双方2016年12月27日签订的《阳光花园小区物业服务委托合同》内容一致。上述合同签订后，原告依约从签订合同时起为该小区提供物业管理服务至今。被告系该小区2-3-7-2号房的房屋业主，其房屋建筑面积为135.24平方米。现原告要求被告按照物业服务合同约定支付2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费未果，遂诉至本院提出如前所请。同时查明，2019年4月27日，原告与被告达成协议书一份，内容为：“阳光小区业主2-3-7-2刘同厚与贵州贴心物业管理有限公司2019年4月20号达成协议：该业主交到上期物业公司装修押金1,000元用以抵扣2019年4月至2020年3月物业管理服务费（135.24m2×0.6元×12个月=974元），该业主应从2020年4月开始向贵州贴心人物业管理有限公司缴纳物业管理服务费。注：该业主的上期物管装修押金1,000元凭证由贵州物业管理有限公司收回原件”。庭审中，被告刘同厚认可2017年1月1日至2020年6月30日期间未交物业费。一审法院认为：业委会与原告贴心人物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，业委会与原告签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。原告贴心人物业公司入驻阳光花园小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业的相关服务，应及时支付相应的物业费用。在第一份物业服务合同的委托管理期限期满后至2019年7月23日期间，业委会未与原告续签合同，亦未选聘新的物业管理公司，仍由原告对该小区进行管理，原告与被告之间形成了事实物业服务合同关系，此期间的物业费参照签订的第一份物业服务合同约定的物业费进行收取。经本院电话抽查核实，小区绝大多数业主已交纳物业费的实际,表明其物业服务质量尚能为大多数业主接受。在原告已经提供物业服务的情况下,被告拒交物业费的做法不予支持。同时,物业费是维持小区正常运转必要的资金来源,也是物业公司赖以生存的物质来源,业主未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转,也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，损害其合法权益。原告诉请要求被告缴纳2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业费，扣除双方确认装修押金抵扣12个月物业费，未交期间为30个月，即30个月×0.6元×135.24=2,434.32元予以支持原告的诉请，超出部分不予支持。被告辩称对签订的物业服务合同的合法性持异议。本案中，原告有理由相信业委会系代表全体业主与其签订物业服务合同，双方意思表示真实，且原告自2016年12月27日起就入驻该小区从事物业管理服务工作,已存在事实上的物业服务合同关系，故案涉物业服务合同对小区所有业主均有约束力。故被告的该项辩称理由不能成立，不予采纳。被告抗辩原告提供物业服务存在不到位情形，但未提供证据证明，其辩称理由不予采纳。在原告已经提供物业服务的情况下,被告若认为服务中存在瑕疵,可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利,被告以此为由拒交物业服务费的做法不予支持。被告认为原告对其构成侵权，可另行主张权利。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告刘同厚于本判决生效之日起十五日内支付2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费人民币2,434.32元给原告贵州贴心人物业管理有限公司。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告刘同厚负担。二审中，上诉人提供了车子、水管等毁坏图片及微信支付凭证等证据，拟证实被上诉人与上述损失有直接关系，应承担上诉人各项损失的责任，经审查，上述材料达不到上诉人证明目的，不予采信。二审经审查对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付物管费？如应该支付，支付金额多少？《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故依法应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，业委会与被上诉人贴心人物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，该物业服务合同对小区全体业主具有约束力，且被上诉人自2016年12月27日起就入驻该小区从事物业管理服务工作,依约对该小区提供了物业服务，双方已形成了事实物业服务合同关系，上诉人也已实际享受到该物业的相关服务，上诉人拒交物业费于法无据。《最高人民法院关于于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人主张业委会与被上诉人签订的物业服务委托合同无效，被上诉人阻止其放物品在值班室、讹诈其修理水管费用、蓄意破坏上诉人车辆、故意关闭摄像头、电线被剪断等均未提供有效证据证实被上诉人在管理服务中确实存在上述行为或上述行为因被上诉人不作为导致。同时，经一审法院电话抽查核实，该小区绝大多数业主已交纳物业费,表明被上诉人物业服务质量尚能为大多数业主接受。再即使被上诉人在物业管理服务过程中有一定工作瑕疵，亦不能成为上诉人拒交物管费理由。被上诉人物管公司一方面必须依照合同约定提高服务质量，提高对小区管理水平，增强业主满意度，另一方面，物业费作为维持小区正常运转资金来源,是物业公司正常运转的物质基础,业主未交纳物业管理费必然影响物业公司有效运营，造成被上诉人对小区公共秩序维护和服务包括上诉人在内的质量下滑，影响业主居住舒适度，对其他按时交纳物业管理费的业主亦不公平。另，对于上诉人要求被上诉人赔偿各项损失等诉请，不在本案审理范围，不予审查，上诉人可另行主张。本案中，被上诉人诉请要求上诉人缴纳2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业费，上诉人认可该期间其未缴纳物业费，结合双方达成的上诉人原交纳给上一期物管公司装修押金1000元抵扣12个月物业费协议，未交期间为30个月，即30个月×0.6元×135.24=2,434.32元，原审认定金额正确。综上所述，上诉人刘同厚的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费50元，由上诉人刘同厚负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 董伟才审判员 谢 伟二〇二一年三月十六日书记员 陈秋君