北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初6号原告：郑红兵，男，1977年7月9日出生，汉族，农民，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：闫晓丽（原告之妻），女，1976年2月19日出生，汉族，农民，现住北京市房山区。被告：张志文，男，1983年1月2日出生，汉族，农民，现住北京市房山区。被告：郑艳丽，女，1978年9月17日出生，汉族，无业，现住北京市房山区。原告郑红兵诉被告张志文、被告郑艳丽案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑红兵的委托诉讼代理人闫晓丽、被告张志文、被告郑艳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑红兵向本院提出诉讼请求：1.判决终止执行（2019）京0111执5301号民事裁定书，解封被告郑艳丽名下位于北京市房山区XXX的房屋；2.本案的案件受理费用由二被告分担。事实与理由：原告与被告郑艳丽系兄妹关系。2011年被告郑艳丽将位于北京市房山区阎村镇XXX房屋（以下简称“涉案房屋”）出卖给案外人洪远梅，在交易过程中出现纠纷，被告郑艳丽被诉至法院，被告郑艳丽违约，无力偿还，遂与原告签订协议，用转让款进行偿还，于2011年3月25日签订了《房屋转让协议》。2011年9月，被告郑艳丽与案外人的案件，判决支付案外人定金及违约金共计27万元，原告向被告郑艳丽支付了27万元作为购房款，被告郑艳丽于收款当日向原告交付了房屋，而后原告按月偿还贷款，支付涉案房屋的物业费、取暖费并使用至今。在原告起诉被告郑艳丽房屋买卖合同纠纷一案中得知被告张志文将原告购买的房屋查封，被查封的房屋原告早已购买并实际居住使用，被告张志文申请查封存在错误，故诉至贵院要求解封。被告张志文辩称，被告郑艳丽向我借款20万尚未偿还，所以我向法院申请强制执行她名下的财产，涉案房屋是登记在被告郑艳丽名下，与原告没有关系。不同意原告的诉讼请求。被告郑艳丽辩称，认可原告起诉的事实和理由，同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年4月8日，被告郑艳丽与北京阳光绿城房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定被告郑艳丽向北京阳光绿城房地产开发有限公司购买涉案房屋，总价款403690元，首付款20.73%。2009年8月23日，被告郑艳丽通过中介与案外人洪远梅签订《房产认购合同》，约定案外人洪远梅向被告郑艳丽购买涉案房屋，成交价480000元。2011年3月3日，案外人洪远梅因涉案房屋的买卖合同纠纷将郑艳丽诉至本院。本院于2011年8月15日作出（2011）房民初字第6906号民事调解书确认：解除洪远梅与郑艳丽及北京华熙房地产经纪有限公司于2009年8月23日签订的《房产认购合同》；郑艳丽于本调解书生效后三十日内返还洪远梅购房款、定金及赔偿损失人民币二十七万元；其他无争议。该案审理期间，郑艳丽（甲方）于2011年3月25日与原告（乙方）签订房屋转让协议，约定：甲方自愿将自有涉案房屋转让给乙方。因甲方现与洪远梅有房屋买卖合同纠纷，鉴于甲方无经济能力承担违约责任，现由乙方承担因违约造成的所有经济损失，偿还全部违约费用，协助甲方妥善解决房屋买卖合同纠纷一案。自即日起，此房屋银行按揭贷款由乙方全部偿还。在按揭贷款没有还清之前，暂缓办理房屋产权过户。甲方将与房屋所有权相关的合同、文件、证件交由乙方保存。在今后办理房屋产权转移过户登记时，甲方应出具相关手续，无论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，影响产权过户登记，因而造成的损失，由甲方负责。本协议签订后，涉案房屋所有缴纳税、费由乙方承担。因乙方与甲方是兄妹关系，房屋闲置期间，甲方可优先居住。但房屋所有权归乙方所有。此协议自甲方与洪远梅房屋买卖合同纠纷案结束后生效。一切风险由乙方承担。2011年9月19日，郑艳丽向原告出具收据一份，内容为“本人郑艳丽系涉案房屋所有权人，现收到郑红兵交来购房款27万元整。特立此据为证”。郑艳丽于同日在本院窦店法庭以现金方式向案外人洪远梅返还了购房款、定金及赔偿损失27万元并签字确认。调解书履行完毕后，原告按照房屋转让协议约定以郑艳丽的名义偿还房贷、交纳物业费，并向他人出租涉案房屋收取租金。2019年11月29日，闫晓丽向郑艳丽一次性转账房贷尾款249600元，现涉案房屋贷款已结清。2019年5月16日，被告张志文以郑艳丽未能按时偿还借款为由向本院提起诉讼。本院于2019年8月14日作出（2019）京0111民初18252号民事调解书确认：郑艳丽于2019年8月31日前给付被告张志文借款本金20万元及利息（以20万元为基数，按照年利率20%计算，自2018年5月13日起至借款还清之日止）；双方无其他争议。因郑艳丽未能按照调解书约定的期限履行偿还本金和支付利息的义务，张志文于2019年9月23日向本院申请强制执行，执行过程中，本院作出（2019）京0111执5301号裁定书：对郑艳丽名下的涉案房屋采取了查封措施。原告于2020年10月19日向本院提出执行异议，本院于2020年11月20日作出（2020）京0111执异487号执行裁定书驳回其异议请求。原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查，2019年12月2日，原告以郑艳丽未按照房屋转让协议约定履行协助办理涉案房屋过户手续为由向本院提起诉讼。在该案审理过程中，原告撤回要求郑艳丽协助原告办理房屋产权过户手续的诉讼请求。本院于2020年10月13日作出（2019）京0111民初28126号民事判决书，确认原告与郑艳丽于2011年3月25日签订的房屋转让协议有效。上述事实，有当事人陈述，原告提交的房屋转让协议、收据、（2011）房民初字第6906号民事调解书、执行笔录、银行转账凭证、物业费发票、房屋租赁合同、贷款还款回单、贷款还款（已结清）凭证、（2019）京0111民初28126号民事判决书，被告提交的（2019）京0111民初18252号民事调解书等在案为证。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据查明的事实，原告与郑艳丽的房屋转让协议经本院确认自签订之日即2011年3月25日起合法有效，属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形；原告自2014年1月20日起以郑艳丽的名义对外出租房屋并收取租金，属于在人民法院查封之前已合法占有该不动产之情形；原告于2011年9月19日已按照房屋转让协议支付购房款27万，此后偿还按揭并还完房贷，属于已支付全部价款之情形；涉案房屋在抵押贷款偿还完毕之前无法办理过户登记，属于非因买受人自身原因未办理过户登记之情形。故原告作为涉案房屋的合法买受人对涉案房屋享有物权期待权，其权利能够对抗被告张志文的债权请求权。现原告要求终止执行（2019）京0111执5301号民事裁定书，解封被告郑艳丽名下位于北京市房山区XXX房屋，理由正当，证据充分，本院予以支持。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：自本判决生效之日起停止对位于北京市房山区XXX号、不动产权证书号X京房权证房字第XX**的房屋的执行。案件受理费70元（原告已交纳），由被告郑艳丽负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。本院（2020）京0111执异487号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张树华人民陪审员  李 洁人民陪审员  崔 东二〇二一年三月十五日法官 助理  高代飞书 记 员  陈晓航