浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初4771号 原告（申请执行人）：朱连妹，女，1969年11月16日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：陈加宅，临海市大洋法律服务所法律工作者。 被告（执行案外人）：王伟红，女，1982年4月14日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：周金多，浙江回浦律师事务所律师。 被告（被执行人）：罗六云，女，1968年8月7日出生，汉族，住临海市。 原告朱连妹与被告王伟红、罗六云执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月13日、2021年1月13日两次公开开庭进行了审理。原告朱连妹及其委托诉讼代理人陈加宅、被告王伟红及其委托诉讼代理人周金多到庭参加诉讼，被告罗六云经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱连妹向本院提出诉讼请求：1.依法确认王伟红与罗六云所签订的租赁合同无效；2.依法判决王伟红立即搬离承租房，并予以腾空。事实与理由：朱连妹与罗六云为民间借贷纠纷一案，于2019年9月4日向临海市人民法院提起诉讼，法院于2019年9月19日作出（2019）浙1082民初7452号民事判决。2019年12月10日，朱连妹向法院申请强制执行。执行过程中，法院要求王伟红腾退罗六云所有的位于临海市××镇××路××号房产（以下简称案涉房屋），王伟红以其合法租赁案涉房屋，其租赁权应得到法律保护为由提出书面异议。法院经审查后作出（2020）浙1082执异39号执行裁定书，裁定王伟红的异议部分成立，案涉房屋带租执行。朱连妹对该裁定不服，提起本案诉讼。具体理由如下： 一、王伟红亦系罗六云的债权人，罗六云向王伟红借款20万元。由于罗六云所欠款项较多，欠款人数较多，罗六云曾向债权人承诺并委托其中一位债权人着手办理案涉房屋的转让事宜，所得房款由各债权人按比例进行分配。因王伟红有购房意向，故就购房事宜进行协商。在此过程中，二被告均未提及租赁事宜。王伟红陈述案涉房屋因未办理房产证，决定先租赁后买卖，双方于2019年11月18日签订《租赁合同》，罗六云将案涉房屋出租给王伟红，期限从2019年12月1日至2031年12月1日止，租金共计428800元。其中228800元以罗六云的借款本金20万元和利息28800元冲抵，另外20万元通过转账支付。 首先，案涉房屋的土地系罗六云通过拍卖方式获得，该房屋系罗六云个人原因未去办理房产证，而非不能办理房产证。按照王伟红的上述陈述，罗六云系诚心卖房，因房产证未办理原因故决定先租赁后买卖。一般而言，办理房产证短则半个月长则半年，如给予一年时间办理，时间上足够充分。二被告却约定租期为12年，这显然不是“先租赁后买卖”，而是打着租赁的幌子，行危害各债权人权益之事。 其次，该租赁合同约定的租金价格及支付方式不符合常理。王伟红明知各债权人要求出卖涉案房屋用以偿债的情况，不可能不担心后期承租权无法实现的问题，仍签订租期长达12年的合同且一次性支付租金，且长达12年的租期内房租无任何变动的约定，有悖常情常理。 再次，王伟红向罗六云转账的20万元应为购房订金，而非所谓的部分租金。 最后，王伟红在房屋未交付时，即提前近半个月一次性付清房租，尤其王伟红明知罗六云资不抵债，就房屋出卖问题三番五次与债权人进行协调的情况，不可能不考虑到罗六云违约，其后续支付的20万元又被罗六云拿走的不利后果。 结合上述四点，本案的租赁合同更倾向于罗六云为了再次逃避履行法律文书确定的义务，而王伟红明知罗六云的借款很难拿回，为减少损失，与罗六云恶意串通签订的虚假租赁合同，严重损害了其他债权人的合法权益，该合同应为无效合同，对二被告的该不诚信行为应予以严惩。 二、王伟红陈述其付款后于2020年元旦搬入该房产，并在此开设了学生托管服务部亦不属实。王伟红系2020年5月底6月初才搬入涉案房屋，且当时仅有几个学生，并未实际使用。 综上所述，朱连妹认为，王伟红明知其已于2019年9月向法院提起诉讼，法院作出判决后，罗六云未按生效判决偿还借款等情况，仍与罗六云串通伪造所谓的租赁合同，性质极为恶劣，严重违背诚信及公序良俗原则，应确认为无效。 王伟红答辩称，一、朱连妹的诉讼请求无事实和法律依据，证据不足，其在起诉状中陈述的内容与实际情况严重不符。王伟红与罗六云没有恶意串通签订虚假租赁合同，没有损害朱连妹及其他债权人的利益。案涉房屋为集体土地，无房屋产权证，不能进行房屋买卖。二、王伟红和罗六云在2019年11月8日签订的租赁合同合法有效，且王伟红已履行了支付租金的义务，租赁的房屋也已交付使用，王伟红无须腾退案涉房屋。三、法院于2020年5月8日向王伟红送达（2019）浙1082执8690号执行通知书前，案涉房屋一直未查封，王伟红在2019年12月1日就占有罗六云交付的房屋并进行装修，由于放假及疫情原因，王伟红在2020年2、3月份正式经营学生托管服务。四、关于租金和租赁期限问题。王伟红在签订租赁合同后，通过转账支付租金20万元，另外的租金228800元以前期罗六云向王伟红借款本金20万元及一年的利息28800元抵偿，但法院（2020）浙1082执异39号执行裁定对以债抵偿租赁费的租赁权不予保护，具体租赁期限可以按租赁合同约定租赁期限12年×20万元÷428800元=5.6年（5年7个月6天）计算，即从2019年12月1日至2025年7月6日。五、王伟红在签订租赁合同时曾有购买房屋的意向，故在租赁合同中约定如调剂成功租金抵扣房款。该条款也不违反法律强制性规定。事实上，案涉房屋为集体土地，且无房权证，无法进行买卖。综上，请求驳回朱连妹的诉讼请求。 罗六云未作答辩。 当事人围绕诉讼主张，依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，各方的举证、质证意见及本院的认证如下： 一、朱连妹提供的证据： 1.蔡某与罗六云微信聊天记录打印件，拟证明王伟红实际是向罗六云购买案涉房屋，而非租房，支付的租金20万元实际是购房押金。王伟红对该证据的真实性、合法性关联性均不予认可，陈述当时蔡某确曾说过罗六云准备出卖案涉房屋，但其了解到该房屋未办理房产证，无法过户后，双方并未继续协商买卖房屋事宜，罗六云有意出租该房屋，恰好王伟红因经营需要租房，双方才签的租房合同。 2.证人蔡某、陈某证言，拟证明陈某（债权人之一）带王伟红丈夫蒋志武到蔡某家里商谈购买案涉房屋事宜的事实。蔡某证言大致如下：其系罗六云债权人之一，双方有民间借贷关系。罗六云因负债较多，准备卖房还债，就托其和陈某等人帮忙留意是否有人购房。2019年9月6日晚，陈某把蒋志武带到蔡某家，蔡某把罗六云欠债较多等情况告知蒋志武和王伟红，并告知案涉房屋出卖价格160万元。因房屋是集体土地，尚未办理房产证，不能合法买卖，蔡某建议王伟红扣押20万元购房款作为保证金，待转户后再付清购房款。当时蒋志武说回家考虑下，后来房屋买卖没有成功。其并不知道王伟红与罗六云后来签订租房合同的事情。陈某的证言大致如下：其系罗六云邻居，也是罗六云债权人之一，双方有民间借贷关系。罗六云曾和她说过卖房的事情，要求帮其留意有无购房者。王伟红知道罗六云负债较多后，曾告知陈某罗六云也向其借款20万元，并向陈某打听罗六云有无归还其他人的借款。陈某认为王伟红带学生需要（房子），建议王伟红直接购买罗六云的案涉房屋，可以省了租金，其借款还可以抵购房款。2019年9月6日晚，陈某带蒋志武到蔡某家，蔡某说了案涉房屋价格，但案涉房屋尚未办理房产证，还不能合法买卖，王伟红可以保留部分购房款作保证金等事情，后来房屋买卖没有成功。2019年12月初，王伟红准备在案涉房屋安装门面招牌时，其他债权人曾上门进行阻挠。王伟红对上述两证人证言的真实性没有异议，但认为与本案无关，上述证言只能证明王伟红曾有意向购买案涉房屋，但考虑到购房风险，最终买卖没有成功的事实。两证人均知本案房屋不能合法买卖，且不知道王伟红向罗六云租赁房屋的情况，不能证明本案租赁不合法的事实。 3.第二次开庭后，朱连妹补充了租房合同复印件1份，拟证明王伟红、罗六云约定的租金明显低于当地租赁市场价格。王伟红对该份证据进行了书面质证，对其三性均不予认可。 二、王伟红提供的证据： 4.租房合同，拟证明王伟红与罗六云签订租赁合同，约定房屋租赁相关事宜的事实。朱连妹质证认为罗六云常年在国外，对租赁合同是否罗六云本人签名有异议；且认为按常识，房租大多一年一付，一般最多支付3至5年租金，王伟红明知罗六云负债较多，仍一次性付了12年的房租不符合常理，其与罗六云签订租赁合同是恶意串通的。 5.收条1份，拟证明罗六云收到王伟红的租金428800的事实。朱连妹对其真实性没有异议，但认为罗六云出具的收条存在双方恶意串通对抗其他债权人的迹象，对其证明效力不予认。 6.农行个人账户明细1份，拟证明王伟红在2019年11月19日通过银行转账支付罗六云租金20万元的事实。朱连妹对该证据真实性没有异议，但认为系罗六云与王伟红串通，通过转账恶意制造银行流水。 7.房屋使用照片，拟证明王伟红在2020年3月左右正式经营学生托管服务的事实。朱连妹对王伟红诉讼期间使用案涉房屋的事实无异议，但认为王伟红实际开始使用案涉房屋办学生托管班的时间是2020年6月，非其主张的2020年3月。 第一次庭审后，王伟红补充提交了证据： 8.装修材料网上订单、聊天记录、付款凭证、送货单等，拟证明王伟红在签订租赁合同后，于2019年12月初即开始装修案涉房屋的事实。朱连妹对该组证据的真实性、关联性均提出异议，认为仅凭该组证据不能确认系购买者身份、购买的货物有无实际交付等事实。 9.案涉房屋周边房屋租金图片，拟证明案涉房屋租金略高于周边房屋。朱连妹对该组证据的三性均有异议。 罗六云未举证，也未到庭参加庭审，未发表质证意见。 结合庭审中双方当事人的陈述，本院对上述证据综合认证如下： 王伟红对证据2的真实性没有异议，朱连妹对证据5、6、7的真实性没有异议，对上述证据的真实性，本院予以确认。证据2与证据1结合，仅能证明2019年9月期间，王伟红曾有意购买罗六云房屋，但最后双方未达成合意，买卖未成立的事实。朱连妹未提供其他有效证据，仅以王伟红明知罗六云负债情况，先有买卖意向却签订长达12年租期、一次性支付租金不符合常理等，推测王伟红与罗六云之间存在恶意串通，伪造租房合同，损害其他债权人利益的事实，本院不予采信，故本院对证据1、2证明效力不予确认。朱连妹认为证据4中罗六云的签名可能系伪造，又认为证据4系王伟红、朱连妹恶意串通伪造，但均未提供证据证明，本院对其质证意见不予采纳；证据6系王伟红在签订租房合同后支付的款项，在未有相反证据证明其系购房订金或二被告尚有其他经济往来的情况下，应认定为王伟红支付给罗六云的租金，故本院对证据4、5、6、7的证明效力予以确认。结合朱连妹提供的证人陈述中有关于“在12月时曾和其他债权人一起，阻止王伟红在案涉房屋安装门头等”内容，证据8中部分材料与证人的陈述可以相互印证，可以认定王伟红在12月份开始装修案涉房屋的事实，故本院对证据8的证明对象予以确认。证据3系复印件，且王伟红对其三性不予认可，证据9系王伟红自行制作，朱连妹对其三性提出异议，故本院对证据3、9的证明效力均不予确认。 经审理，本院认定事实如下： 2006年12月7日，罗六云取得（2006）农房浙规证编号1110116建设工程规划许可证，后建设了位于临海市××镇××路××号住宅1间，但未取得不动产权证。王伟红与罗六云系同村村民，经营学生托管服务多年。2019年9月4日，朱连妹因与罗六云民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼，要求罗六云归还朱连妹借款本金20万元及利息。2019年9月19日，本院作出（2019）浙1082民初7452号民事判决，支持了朱连妹的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。2019年9月，王伟红曾与案外人蔡某等人商谈购买案涉房屋事宜，但未达成一致协议。2019年11月18日，王伟红与罗六云签订租房合同，约定：罗六云将案涉房屋租赁给王伟红，租期自2019年12月1日至2031年12月1日；王伟红租赁房屋用途为经营使用；租金一次性支付，共428800元；若半年内房屋调剂成功，全部房租直接抵房款，抵扣金额428800元，超出一年的扣除房租后抵房款。该合同并约定了双方的其他权利义务及违约责任等事项。2019年11月19日，王伟红通过中国农业银行向罗六云转账20万元，剩余租金以王伟红对罗六云享有的债权本息合计228800元予以抵扣。2019年12月初，王伟红开始对案涉房屋并进行打扫、安装“学生之家”门面牌头等，因受新冠肺炎疫情影响，2020年5、6月份，王伟红开始实际使用案涉房屋经营学生托管服务。 2019年12月10日，因罗六云未按期履行（2019）浙1082民初7452号民事判决确定的还款义务，朱连妹向本院申请强制执行。2020年5月8日，本院在执行朱连妹与罗六云民间借贷纠纷一案中，向王伟红送达（2019）浙1082执8690号执行通知书，要求王伟红限期腾退其占有使用的案涉房屋。王伟红以在本院送达《执行通知书》前，一直占有案涉房屋用以经营学生托管服务为由，对本院要求其腾退案涉房屋提出书面异议。2020年6月4日，本院作出（2020）浙1082执异39号执行裁定书，裁定异议人王伟红的异议部分成立，案涉房屋带租执行。朱连妹不服该裁定，向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，王伟红愿意将案涉租赁合同约定的租赁期限变更为5年7个月6天，即从2019年12月1日至2025年7月6日。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”故本案中王伟红能否以其尚在案涉房屋租赁期内为由要求排除法院强制执行，应主要围绕以下内容进行审查：（一）其与罗六云签订的租赁合同是否合法有效；（二）其是否已经合法占有、使用涉案房产；（三）其是否已经按约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。具体如下： 一、王伟红与罗六云签订的租赁合同是否有效。这是本案原、被告的争执焦点。朱连妹认为二被告恶意串通签订租赁合同，损害了其合法权益，合同应为无效；王伟红则坚称租赁合同合法有效。罗六云在负债较多并已涉诉，且本院已判决其返还朱连妹借款后出租案涉房屋，一次性收取租金后即离开当地下落不明，朱连妹推测其出租房屋并非善意，尚可理解。但二被告签订租赁合同，是否存在恶意串通，损害其他债权人合法权益的情形，目前证据不足。理由如下：第一，案涉房屋虽未办理房产证，但该房屋系罗六云通过拍卖方式获得土地使用权并取得建设工程规划许可证后建造，罗六云出租该房屋并不违法。朱连妹诉称罗六云承诺出卖案涉房屋，所得房款由各债权人按比例分配，在涉案房屋未实际出卖前，即使该事实属实，也不影响罗六云出租案涉房屋的合法性。第二，王伟红长期经营学生托管服务，有租房的实际需求，案涉的租房合同签约时间早于朱连妹向法院申请强制执行的时间，二被告签约时，朱连妹的债权未进入强制执行阶段，案涉房屋也未被查封，王伟红承租案涉房屋，并约定租期12年，亦不违反法律规定。第三，案涉租赁合同中关于“若半年内房屋调剂成功，全部房租直接抵房款，抵扣金额428800元，超出一年的扣除房租后抵房款”的约定，结合在2019年9月时，王伟红与朱连妹提供的证人之间曾进行案涉房屋买卖洽谈的事实，可反映出在有实际经营需求的情况下，王伟红对案涉房屋能买则买，不能买就先租的心理状态。在其了解该房屋未办理房产证，无法过户等事实后，王伟红没有实际购买而是租用该房屋，并不违反常理，该约定尚不足以推定王伟红恶意占有案涉房屋。第四，王伟红在签订租赁合同后已经支付租金20万元。朱连妹认为该20万元系购房订金，王伟红未实际支付租金的主张，证据不足，本院不予采信。租赁合同中约定以前期借款本息228800元抵扣租金，本院在（2020）浙1082执异39号执行裁定中已确认不予抵扣，王伟红亦无异议，本院予以确认。第五，本案审理过程中，朱连妹、王伟红均未能提供有效证据证明当地房屋租赁的市场价格，本院通过走访等方法也未能获取有用信息。从双方的举证看，证据3、9的证明效力虽不能确认，但在无法确切得知当地租赁市场价格的情况下，该两份证据仍具有参考价值。证据9表明，与案涉房屋同幢的相邻房屋的年租金为每间28000元左右，证据3表明，案涉房屋对面2间房屋的年租金为65000元。案涉房屋为1间灿头转角房屋，位置较好，房租应略高于同排其他房屋，二被告约定的年租金为35733元，与证据3、9反映出的租金水平相当，考虑到其长期租用、一次性支付租金等情形，即使租金略低于短期租赁或年付租金情形下的租金水平，也应认定为合理。朱连妹关于王伟红支付的租金不合常情，严重低于当地市场行情的主张，本院不予采纳。综上，现有证据无法确定王伟红签订租赁合同系恶意或与罗六云恶意串通的事实，本院对朱连妹相关主张不予采纳，二被告之间的租赁合同不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。 二、王伟红何时合法占有、使用案涉房屋。朱连妹对王伟红于2020年5月底6月初占有使用案涉房屋的事实并无异议，但根据其提供的证人证言，租赁合同签订后，王伟红即根据租赁用途着手对案涉房屋进行装修，考虑到2020年初因受新冠肺炎疫情影响，本地中、小学学校均未按时开学的实际情况，本院确认王伟红从2019年12月已经合法占有并使用案涉房屋。 三、王伟红是否已经按约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。关于这点，本院前面已经进行了论述，不再赘述。根据租赁合同的约定以及本院（2020）浙1082执异39号执行裁定认定的事实，王伟红以总租金÷总租期＝年租金的方式，按比例计算出案涉房屋的年租金标准，该计算方法较为合理，朱连妹也未提出异议，王伟红按上述计算方法将租赁合同中约定的租期变更为5年7个月6天，本院予以采纳。 综上，本院对朱连妹关于的二被告之间恶意串通，就涉案房屋签订虚假租赁合同的主张不予采信；本院（2020）浙1082执异39号执行裁定书裁定案涉房屋带租执行，符合法律规定。朱连妹的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回朱连妹的诉讼请求。 案件受理费80元，由朱连妹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  周巧玲 审 判 员  王建平 人民陪审员  侯玉珍 二〇二一年三月二十三日 代书 记员  叶彬彬