成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初433号 原告：成都双流华兴住宅物业发展有限公司，住所地成都市双流区藏卫路**。 法定代表人：王正建，总经理。 委托诉讼代理人：周鑫，系公司员工。 委托诉讼代理人：郭春秀，系公司员工。 被告：冯开洪，男，1974年7月22日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 被告：谢成秀，女，1973年12月5日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司（以下简称华兴物业公司）与被告冯开洪、谢成秀物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华兴物业公司的委托诉讼代理人周鑫、郭春秀，被告冯开洪、谢成秀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令冯开洪、谢成秀支付欠付的物业管理费19011元（自2012年9月1日起算，按照每月190.11元的标准计算，暂计至2020年12月31日，应计算至冯开洪、谢成秀实际支付之日）；城市生活垃圾处置费600元（自2012年9月1日起算，按照每月6元/户的标准计算，暂计至2020年12月31日，应计算至冯开洪、谢成秀实际支付之日），共计人民币19611元；2.判令冯开洪、谢成秀支付拖欠物业管理费违约金12318.27元（自2012年9月1日起算，按照年利率15.4%的标准计算，暂计至2020年12月31日，应计算至冯开洪、谢成秀实际支付之日）。事实和理由：2011年5月18日，冯开洪、谢成秀与开发商成都市华兴住宅房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》附件及其补充协议，约定由冯开洪、谢成秀购买蜀镇·锦翰园2单元404号房屋，建筑面积为126.74平方米。后冯开洪、谢成秀与华兴物业公司签订了《前期物业服务合同》（以下简称合同），约定由华兴物业公司向冯开洪、谢成秀居住的锦翰园所有业主提供物业服务，物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元收取。根据合同第五章第十八条约定，物业服务费按季缴纳，物业使用人应在每季开始之前，提前十五日履行缴纳义务。冯开洪、谢成秀于2011年12月6日接收房屋并开始享受物业服务，华兴物业公司按照合同约定提供了物业服务，冯开洪、谢成秀却并未及时向华兴物业公司缴纳物业服务费用，从2012年9月1日至2020年12月31日无故拒缴物业费，累计欠付物业费19011元，期间经华兴物业公司多次催缴仍不支付。根据合同第二十八条约定，如逾期支付物业费，按欠付款项0.3%收取违约金。华兴物业公司现主动调减违约金至按照年利率15.4%的标准进行计算（具体计算方式详见附件一）。华兴物业公司为维护自身权益，故诉至法院，望判如所请。 冯开洪、谢成秀未作答辩，亦未提交任何证据材料。 本院经审理认定事实如下：冯开洪、谢成秀按份共有位于成都市双流区××社区××镇××幢××单元××层××号房屋，面积为126.98平方米。2010年12月10日，冯开洪、谢成秀（甲方）与华兴物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由华兴物业公司为冯开洪、谢成秀提供前期物业管理服务，该前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选举产生的业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业管理；居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）由甲方按6元／月／户另行交纳。该协议约定高层住宅物业服务费为每月每平方米1.5元，物业服务费用按季交纳，甲方或物业使用人应在每季度开始之前，提前15日履行交纳义务。甲方或物业使用人违反临时规约、服务合同、装修协议和本建筑区划内物业管理规章制度以及本协议的约定，未按时足额缴纳物业服务费及其他相关费用，每拖欠一日，按所欠费用总额的千分之三的标准向乙方支付违约金。冯开洪、谢成秀从2012年9月1日起未向华兴物业公司缴纳案涉房屋的物业服务费及城市生活垃圾处置费。华兴物业公司于2015年7月9日、2016年6月15日、2016年4月5日、2018年11月5日、2019年4月2日、2019年10月14日、2020年7月7日通过在房屋大门上张贴的方式向冯开洪、谢成秀送达《催缴欠费通知书》，并于2017年9月15日、2017年11月23日、2020年6月24日通过邮寄的方式向冯开洪、谢成秀送达《催告函》。 庭审中，华兴物业公司陈述冯开洪、谢成秀以户内质量存在未交物业服务费，但开发商已处理，冯开洪、谢成秀仍拒绝交纳。 以上事实，有双方当事人的身份信息、《商品房买卖合同》、《楼宇交接书》、《前期物业服务协议》、《催缴欠费通知书》、《催告函》、物流跟踪单以及当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，冯开洪、谢成秀与华兴物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，冯开洪、谢成秀作为案涉房屋的业主，负有按时交纳物业服务费用的义务。华兴物业公司已向案涉小区提供了物业服务，冯开洪、谢成秀自2012年9月1日起未向华兴物业公司缴纳物业服务费，故应向华兴物业公司支付2012年9月1日至2020年12月31日期间的物业服务费19047元（126.98㎡×1.5元·㎡/月×100个月）以及生活垃圾处置费600元（6元/月×100个月）。关于冯开洪、谢成秀是否应当向华兴物业公司支付违约金以及违约金的计算标准问题。本院认为，冯开洪、谢成秀未按期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任，但华兴物业公司主张的违约金计算标准过分高于华兴物业公司的损失。从本案审理情况来看，华兴物业公司因冯开洪、谢成秀的违约行为遭受的损失除资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对华兴物业公司主张的违约金予以调整，酌定违约金为1904.7元。冯开洪、谢成秀未到庭参加，视为其放弃抗辩权利。 另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案华兴物业公司主张的物业管理服务费的产生时间为2012年9月1日至2020年12月31日期间，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 综上，对华兴物业公司要求冯开洪、谢成秀支付物业服务费、生活垃圾处置费的诉讼请求，本院予以支持；对华兴物业公司要求冯开洪、谢成秀承担违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告冯开洪、谢成秀于本判决生效后十日内支付原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司2012年9月1日至2020年12月31日期间的物业服务费19047元、城市生活垃圾处置费600元； 二、被告冯开洪、谢成秀于本判决生效后十日内支付原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司违约金1904.7元； 三、驳回原告成都双流华兴住宅物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费260元，由被告冯开洪、谢成秀负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  夏 颜 二〇二一年三月四日 法官助理  吴如闻 书 记 员  万晋清