安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终471号 上诉人（一审被告）：单书梅，女，1973年9月27日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：方铭麟，安徽汇龙律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：安徽安粮新城置业有限公司，住所地安徽省宿州市萧县龙城镇龙凤大道北侧行政大道东侧，统一社会信用代码90134132269105369A。 法定代表人：刘超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴香涛，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 上诉人单书梅因与被上诉人安徽安粮新城置业有限公司（以下简称安粮置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院(2020)皖1322民初6327号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 单书梅上诉请求：1、依法改判驳回安粮置业公司的诉讼请求。2、本案一、二诉讼费由安粮置业公司承担。事实与理由：一、一审法院认为合同并未成立不是事实，且违背法律规定。首先，单书梅支付首付款履行合同；其次，案涉商品房钥匙已经交给单书梅且同意其装修使用，至此合同目的已经基本实现，仅是欠付购房款问题。本案不符合合同解除的法定或约定条件；再次，由于安粮置业公司不能为其办理按揭贷款导致合同暂时不能履行，致使单书梅下余首付款未能及时交纳，是安粮置业公司违约在先，单书梅行使同时履行抗辩权致合同处于目前僵持状态。二、一审认定双方是预约合同且违约金为72095.4元错误。一审判决预约合同的论述和商品房购房合同的论述相互矛盾。双方虽然未签订书面合同，但单书梅缴纳首付款实质是在履行商品房购房合同，安粮置业公司将诉争房产交付单书梅占有、使用、收益。单书梅进行了装修使用，合同的主要目的已经实现，仅是由于安粮置业公司原因导致房产未能变更登记，故不存在预约合同之说。其次，单书梅不存在违约，一审判决单书梅承担72095.4元违约金无事实依据，即便像一审所述存在预约合同，那么违约金达100000元首付款的百分之七十多显然离谱。按照公平原则，由于安粮置业公司不能为单书梅办理按揭的违约行为，依法应向单书梅支付72095.4元的违约金。综上，一审查明事实不清，颠倒了双方的违约责任，且合同的主要目的已经实现即案涉商品房已经交付且实际装修使用一年有余，不存在法定或约定的合同解除条件，故请依法支持上诉人的请求。 安粮置业公司辩称：一、一审法院认定事实、适用法律正确。案涉协议依法成立且有效。二、违约金符合法律规定，违约金约定的数字明确，且经过对方签字确认，依法成立且有效。同时，一审法院对违约金的数额予以确认。 安粮置业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除安粮置业公司与单书梅于2019年7月27日达成的关于购买位于宿州市萧县商铺的商品房买卖合同；2、判令单书梅在五日内腾空宿州市萧县商铺且恢复原状；3、依法判决单书梅支付房屋占用期间的损失32500元（损失按每月2500元的标准从2019年7月27日计算至房屋归还之日为止，暂计算至2020年8月7日为32500元）；4、判令单书梅向安粮置业公司支付违约金72095.4元；5、本案诉讼费由单书梅承担。 一审法院查明事实：2019年7月27日，单书梅欲购买位于宿州市萧县商铺，面积182.52平方米，总价款为720954元，于当日支付100000元首付款及印花税等费用560元，因未达到首付款要求故未签订书面房屋买卖合同，同日，单书梅向安粮置业公司出具书面付款《延期申请》一份，该书面申请载明：本人单书梅，身份证3406031973××××××××，于2019年7月27日购买安粮中央花园一期超市341铺，总价720954元，于2019年7月27日缴纳房款100000元整，现承诺于2019年8月12日前缴纳260954元，如未准时付清房款，本人自愿承担总房款10%的违约金，以及产生的一切违约责任。落款处延期申请人由单书梅签字捺印予以认可。因单书梅未按协议约定交付下余购房首付款，经安粮置业公司催要，单书梅于2020年4月24日交纳7万元补款，之后均未交纳下余购房首付款。2020年6月11日，安粮置业公司向单书梅发出律师函要求履约无果，后安粮置业公司于2020年7月22日以律师函方式通知单书梅解除合同。另查明，单书梅对涉案商铺已实际装修使用。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，安粮置业公司与单书梅签订的《付款延期申请》是双方当事人真实意思的表示，双方应按约履行，而单书梅在占用涉案商铺后，却未按协议约定时间交纳商铺下余购房首付款，且至今距协议约定时间已一年有余，构成违约，应承担违约责任，即按协议约定应承担违约金72095.4元（720954元×10%）。关于安粮置业公司诉请解除安粮置业公司与单书梅于2019年7月27日达成的关于购买位于宿州市萧县商铺的商品房买卖合同；根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，而本案中，安粮置业公司与单书梅双方并未签订书面的房屋买卖协议，且双方为订立房屋买卖合同履行了前期《付款延期申请》协议，系双方订立房屋买卖合同的预约合同，现单书梅尚未履行完毕该预约合同，故安粮置业公司诉请的房屋买卖合同并未成立，其诉请解除合同并无事实及法律依据，不予支持。关于安粮置业公司诉请判决单书梅给付房屋占用期间的损失32500元。一审法院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。基于本案系房屋买卖合同纠纷，安粮置业公司以合同解除后期待可得的占用损失请求诉讼，而本案系因房屋买卖合同履行违约致使单书梅占用安粮置业公司房屋，且安粮置业公司诉请的违约金金额已按其协议约定全部支持，安粮置业公司再以此基础上要求占用损失，而本案支持的违约金金额已远超于其占用期间的损失，安粮置业公司该项诉讼请求系对其违约损失的重复计算，另双方协议未对占用期间的费用进行约定，而本案单书梅占用至今已一年余，安粮置业公司未采取减损措施，致使单书梅占用至今，故安粮置业公司该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。关于安粮置业公司诉请单书梅在五日内腾空涉案宿州市萧县龙凤大道99号安粮·中央花园超市341号商铺且恢复原状，因双方房屋买卖合同无法继续履行，故单书梅应腾空涉案房屋，鉴于单书梅已装修并投入使用，若恢复原状会使单书梅损失进一步扩大，因其装修价值未经有关部门评估，本院对安粮置业公司恢复原状的诉讼请求本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、单书梅于判决生效后十日内给付安粮新城置业公司违约金72095.4元；二、单书梅于判决生效后十日内腾空宿州市萧县龙凤大道99号安粮·中央花园341号商铺；三、驳回安粮新城置业公司的其他诉讼请求。案件受理费2392元，减半收取计1196元，由单书梅负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 对当事人二审争议的事实认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。 归纳当事人诉辩意见，本院二审争议的焦点是：1.本案是否存在案涉房屋买卖合同，如果存在是否应予以解除；2.本案的违约方是单书梅还是安粮置业公司；3.违约金是否应予以调低。 关于焦点1。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一对的当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同……。本案中，单书梅向安粮置业公司交付购房款100000元、70000元，案涉房屋已由单书梅占有并装修，单书梅2019年7月7日向安粮置业公司出具的《付款延期申请》载明了房屋的价款、位置、违约金等内容，可以认定单书梅与安粮置业公司就案涉房屋已达成口头买卖合同。一审法院认定房屋买卖合同未成立，驳回安粮置业公司主张解除合同的诉讼请求不妥。单书梅在《付款延期申请》中承诺于2019年8月12日前缴纳260954元，其仅交付170000元，余款未付尚欠550954元购房款。安粮置业公司于2020年6月11日向单书梅要求单书梅履约，无果。现安粮置业公司要求解除合同于法有据，单书梅主张案涉合同不应解除的理由不足，本院不予采信。 关于焦点2。单书梅主张安粮置业公司承诺为其办理按揭贷款，后因为安粮置业公司未为其办理，造成其不能支付购房款，安粮置业公司违约在先，应承担违约责任。安粮置业公司主张其并未承诺为单书梅办理按揭贷款。审理认为，单书梅未举证证明其主张，其在《付款延期申请》中承诺于2019年8月12日前缴纳260954元，至今未依约付款，安粮置业公司于2020年6月11日向其发出律师函催付购房款，单书梅仍未付款，其行为构成违约。单书梅关于安粮置业公司违约的理由证据不足，本院不予采信。 关于焦点3。违约金是指按照当事人的约定或法律的直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付金钱的惩罚性赔偿或补偿。本案中，单书梅向安粮置业公司承诺如果不按期付款自愿承担总房款10%的违约金，以及产生的一切违约责任。单书梅自认其在2019年7月27日即拿到案涉房屋，却仅向安粮置业公司交付170000元，存在违约行为。一审法院依据单书梅的承诺并结合本案事实判决单书梅向安粮置业公司支付违约金72095.4元适当，本院予以支持。 综上所述，单书梅的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2392元由上诉人单书梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  许劲松 审判员  宋 莉 二〇二一年三月八日 法官助理赵如如 书记员张玉莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。