江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4198号上诉人（原审原告）：吴建波，男，1979年4月5日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人（原审原告）：黄晓霞，女，1984年8月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：成琳（受吴建波、黄晓霞共同授权委托），江苏金易律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡恒宁置业有限公司，住所地无锡市滨湖区南湖大道与观山路交汇处苏宁悦城售楼处**。法定代表人：祝肖，该公司总经理。委托诉讼代理人：马媛容、刘晓囡，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人吴建波、黄晓霞因与被上诉人无锡恒宁置业有限公司（以下简称恒宁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初7101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴建波、黄晓霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其的一审诉讼请求。事实和理由：1.恒宁公司已收取的装修款是按照全部销售面积包含地下一层未装修面积部分乘以2394元/平方米的装修标准计算出的全部装修款，但实际交付的房屋，恒宁公司对地下一层并未予装修，因此应当退还已收取的未装修部分的装修款。2.恒宁公司故意降低层高而减少建造成本，交付的房产严重损害了其按约定使用房产空间的权利，《补充合同》系恒宁公司单方提供的格式合同，关于层高和“地下室毛坯”交付的补充约定等系合同法规定的“一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的条款，应属无效条款。被上诉人恒宁公司辩称，1.其按合同约定、样板房展示交付房屋，符合合同约定，上诉人吴建波、黄晓霞在购买房产时应当对销售及交付内容、样板房等充分了解及认知，吴建波、黄晓霞主张退还部分装修款，无法律和合同依据。2.案涉房屋与楼上其他楼层不同，包含地上一层及地下室两层空间。《商品房买卖合同（预售）》为政府制定的统一模板，无法针对案涉房屋的特殊户型约定两种层高，因此在补充协议中对于特殊户型等实际层高进行明确。案涉房屋地下室的层高为2.8米，符合国家规范。《商品房买卖合同（预售）》明确载明地下室的功能为储藏室，其交付的地下室层高在符合国家及行业标准的情况下，不存在因层高问题而影响实际使用，吴建波、黄晓霞无权因层高问题主张赔偿。请求驳回上诉，维持原判。吴建波、黄晓霞向一审法院起诉请求：1.判令恒宁公司赔偿其已支付的房屋装修款212509.2元（未装修的下层建筑面积88.76平方米×每平米装修单价2394.2元=212509.2元）。2.判令恒宁公司因交付房产的层高不符合合同约定赔偿其损失193876.5元（层高未达合同约定高度3米的下层建筑面积88.76平方米×每平米单价21842.78元×层高差0.3米=193876.5元，最终层高差和赔偿金额以测量结论为准）。一审法院经审理查明：2018年10月3日，吴建波、黄晓霞与恒宁公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（该合同为住建部门制定的备案合同），吴建波、黄晓霞向恒宁公司购买无锡市滨湖区××幢××单元××号房屋,该房屋为地上一层及地下一层结构。房屋建筑面积为231.76平方米。合同第三条约定，1、该商品房的规划用途为住宅，3、该商品房层高为3米。第六条计价方式与付款约定，房款按照建筑面积计算，单价为每平方米21842.78元，总价5062282元，房屋总价中包含装修款554881元。合同所含的地下一层墨线图中显示地下室为储藏室。合同后附件十一补充协议下方载明（注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释），补充协议第一条约定“双方同意本合同第三条补充如下：该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，以实际交房时为准。该房屋的层高非净高，如房屋实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反国家及地方的强制性规定，买受人同意按照实际层高作为交楼标准，不向出卖人提出索赔或退房。所有层高均包括楼板厚度。”补充协议第七条约定，本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，双方同意以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理并按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；3、建筑面积误差比绝对值超出3%时，买卖双方同意继续履行合同，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建筑面积误差比＝（实测建筑面积-预测建筑面积）／预测建筑面积×100%。补充协议第十二条其他约定的第9点约定，“买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。”补充协议第十四条约定，“本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。”合同后附的装修交楼标准中显示“地下室：毛坯交付”。双方当事人一致确认涉案房屋交付时地下室为毛坯。吴建波、黄晓霞提出其系按照固定单价乘以房屋建筑面积购买房屋，故房屋所有部分的装修情况应为一致，另外其提供了涉案房屋在无锡市物价局的一房一价价格公示表，该表显示涉案小区的房屋均是按照建筑面积为231.76平方米，毛坯单价19449元每平米，装修价格2394元每平米进行备案，并未对地下室面积进行区分。恒宁公司认为，一房一价公示表仅为其在政府部门的备案行为，不存在审批行为，而双方合同约定地下室交付标准为毛坯，另外根据一房一价表可以看出其已经对房屋的特殊情况作出价格折让，一楼的每平米的单价远低于其他楼层的价格，与二楼即相差5000元左右，价格折让了20%，已经综合考虑了涉案房屋的特殊户型因素。吴建波、黄晓霞认为涉案房屋地下室的层高为2.7米，恒宁公司认为是2.8米。经吴建波、黄晓霞申请，法院委托江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司对涉案房屋负一层的层高（含楼板厚度）进行了测量。“经过五个选点的测量，负一层净高在2.52米到2.62米之间，加上楼板厚度的平均层高为2.796米”。恒宁公司提出住建部的住宅设计规范中规定“住宅层高宜为2.8米，住宅的地下室、半地下室做自行车库和设备用房时，其净高不应低于2米。”江苏省住宅设计标准规定：“地下、半地下室作储藏室、自行车库和设备用房时，室内净高不应低于2米。”其提供的地下室已经远超国家和江苏省的标准，另外恒宁公司提供的涉案房屋的建设工程规划许可证、施工图纸及竣工验收报告等，根据图纸显示地下室层高为2.8米，按照规定，其应当按照建设工程规划许可证规定的条件建设房屋，不得擅自变更，本案地下室的层高存在一些几毫米的误差，在建设工程合理误差范围之内，房屋的竣工验收报告也证明了房屋已取得竣工验收备案，符合国家规定的交付标准。吴建波、黄晓霞认为，其购买的所有面积根据合同第三条的约定均属于住宅，而非储藏室，双方在合同中明确约定房屋层高为3米，该标准应适用于地下部分。以上事实，由《商品房买卖合同（预售）》、补充协议、照片、图纸、鉴定报告等证据及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为：吴建波、黄晓霞和恒宁公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同附件补充协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。一、关于精装修，合同后附的装修交楼标准中明确显示“地下室：毛坯交付”。吴建波、黄晓霞主张该条款为格式条款，根据法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。显然本条的内容是双方对于地下室装修与否的约定，而非格式条款。关于吴建波、黄晓霞认为其系按照固定单价购房，恒宁公司也是按照固定单价备案，故交付房屋的装修情况应当一致的意见，法院认为，关于固定单价问题仅为双方计算房屋总价的计算方式选择，不能证明整个房屋的装修情况应当一致，装修情况应当以双方确认的装修交楼标准为准。关于备案表，该备案表系恒宁公司的行政备案，而非双方合同的附件，双方应当按照商品房销售合同中的约定进行履约。另外根据一房一价表可以看出一楼的每平米的备案单价远低于其他楼层的价格，与二楼即相差5000元左右，可见双方合同的定价没有明显利益失衡的情况，恒宁公司在备案定价时已对房屋的特殊情况予以考虑。综上，法院认定双方合同中约定地下室毛坯交付系双方签订合同时达成的一致意见。吴建波、黄晓霞要求恒宁公司退还装修差价，无事实和法律依据，法院不予支持。二、关于层高，恒宁公司解释合同中未对地上地下房屋层高进行区分系因案涉的商品房买卖合同系政府制定的统一模板，无法针对案涉房屋的特殊户型约定两个层高，故双方在补充协议第一条明确约定“如房屋实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反国家及地方的强制性规定，买受人同意按照实际层高作为交楼标准，不向出卖人提出索赔或退房。所有层高均包括楼板厚度。”该条款应属格式条款。根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。补充协议的首部和第十二条都已经明确双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。另外，格式条款并不当然无效，而是只有符合合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，格式条款无效。补充协议第一条的约定是双方对于房屋层高问题的补充约定，不符合合同法第五十二条和第五十三条规定情形。至于恒宁公司主张地下室属于储藏室，按照国家标准净高不应低于2米即可的意见，根据其提供的图纸、设计审批手续，其应按2.8米层高交付地下室。根据鉴定报告地下室实际平均层高为2.796米，符合混凝土结构工程施工质量验收规范容许的层高误差，恒宁公司交付的地下室层高符合住宅规范，吴建波、黄晓霞将地下室作为住宅使用这一合同目的可以实现。由此可见，补充协议关于层高的约定没有免除恒宁公司责任，也没有加重吴建波、黄晓霞责任或排除吴建波、黄晓霞主要权利，补充协议关于层高的约定应认定为有效，对双方具有约束力，恒宁公司关于层高并无违约行为。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条之规定，判决：驳回吴建波、黄晓霞的诉讼请求。一审案件受理费7376元，鉴定费5000元，由吴建波、黄晓霞负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于精装修的问题，吴建波、黄晓霞和恒宁公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中，约定的房屋总价款中包含装修价，但未明确具体的装修范围，而合同后附的装修交楼标准中明确显示“地下室：毛坯交付”。虽然备案表列明了毛坯价格和装修价格，但备案表系恒宁公司的行政备案，而非双方合同的附件，从一房一价表可以看出，一楼的每平方米的备案单价远低于其他楼层的价格，与二楼即相差5000元左右，恒宁公司在备案定价时已对房屋的特殊情况予以考虑。双方合同约定的房屋总价并未超出备案价，不存在利益失衡的情形，故装修情况应当以双方确认的装修交楼标准为准。吴建波、黄晓霞提出恒宁公司多收取了装修款的上诉主张，无事实依据，本院不予支持。关于地下室层高的问题，合同约定的层高为3米，因案涉房屋的一层与地下室是一个整体，确实属于特殊户型，恒宁公司解释合同中未对地上地下房屋层高进行区分系因案涉的商品房买卖合同系政府制定的统一模板，无法针对案涉房屋的特殊户型约定两个层高，故通过补充协议另作约定，该解释有一定合理性。即便补充协议就层高的约定属格式条款，也不当然无效。根据恒宁公司提供的图纸、设计审批手续，需按2.8米层高交付地下室。根据鉴定报告地下室实际平均层高为2.796米，符合混凝土结构工程施工质量验收规范容许的层高误差，恒宁公司交付的地下室层高符合住宅规范。补充协议关于层高的约定，没有免除恒宁公司责任，也没有加重购房人责任或排除购房人的主要权利，吴建波、黄晓霞将地下室作为住宅使用这一合同目的可以实现。故补充协议关于层高的约定应为有效，恒宁公司关于层高并无违约行为。吴建波、黄晓霞提出补充协议关于层高的约定属无效条款的上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，吴建波、黄晓霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7396元，由上诉人吴建波、黄晓霞负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二一年三月二十二日书记员  翁 强