大连市普兰店区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0214执异127号案外人：丁利，男，1985年7月15日出生，汉族，户籍地辽宁省庄河市，现住辽宁省大连市普兰店区。委托诉讼代理人：刘娜，系丁利妻子，女，1986年9月4日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市普兰店区，现住辽宁省大连市普兰店区。案外人：刘娜，女，1986年9月4日出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区，现住辽宁省大连市普兰店区。申请执行人：刘成涛，男，1979年9月28日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张伟，系辽宁圣邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高俊，系辽宁圣邦律师事务所律师。被执行人：大连裕达房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区先进街30号。法定代表人：庞宝良，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵辉，男，1981年2月13日出生，汉族，系该公司工作人员，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。被执行人：大连裕达建设企业集团有限公司，住所地大连市西岗区先进街30号。法定代表人：庞宝良，系该公司董事长。被执行人：大连莲城物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区先进街30号。法定代表人：吕艳霞，系该公司董事长。被执行人：庞宝良，男，1965年1月2日出生，汉族，住大连市西岗区。被执行人：吕艳霞，女，1979年3月2日出生，汉族，住大连市西岗区。本院在执行申请执行人刘成涛与被执行人大连裕达房地产开发有限公司（以下简称“裕达房地产公司”）、大连裕达建设企业集团有限公司（以下简称“裕达建设公司”）、大连莲城物业管理有限公司（以下简称“莲城物业公司”）、庞宝良、吕艳霞民间借贷纠纷一案中，案外人丁利、刘娜向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人丁利、刘娜称，请求中止对登记在被执行人裕达房地产公司名下位于大连市××区××单元××号房屋的执行，并解除查封。事实与理由：2014年8月18日，案外人丁利、刘娜与被执行人裕达房地产公司签订了一份商品房买卖合同（该合同已经大连市××区区市场监督管理局进行备案），裕达房地产公司将其所有的位大连市××区××单元××号号房屋出售给二案外人，房屋价款为347805元，案外人丁利、刘娜向裕达房地产公司支付了首付款147805元，剩余房款200000元在银行办理了按揭贷款。裕达房地产公司向案外人出具了购房发票。并于2015年10月1日将房屋钥匙交给案外人丁利、刘娜，现二案外人已经将房屋装修并入住。贵院于2019年1月17日将案涉房屋予以查封，故二案外人提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行，并解除查封。案外人为证明其主张向本院提供证据如下：1、商品房买卖合同一份；2、2014年8月18日，裕达房地产公司出具的销售不动产统一发票一份；3、税收完税证明一份；4、个人房产抵押贷款合同一份；5、交通银行贷款信息表一张及已还款明细表七张；6、交纳水费、电费、取暖费的收据共五张；7、孙传武、丁元双、王发乙证明各一份；8、丁利、刘娜证明一份；9、钥匙领取签收表一份；10、普兰店区房屋登记信息记录二张；11、疫情期间出入通行证一份。以上证据拟证明二案外人购买了案涉房屋，已付清全部购房款及税款，并已经实际入住至今，且二案外人名下无其他可用于居住的房屋。申请执行人刘成涛称，不同意案外人的异议请求，贵院查封大连市××区××单元××号房屋没有错误，请求依法驳回案外人人的异议请求。理由如下：被执行人裕达房地产公司系房地产开发企业，案涉房屋是裕达房地产公司所开发建设的，故本案属于商品房买卖，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当适用第二十九条规定予以审查。本案案外人丁利、刘娜的异议申请不符合上述规定，其对案涉房屋不享有排除执行的权利。申请执行人对案外人提供的商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性均不予认可。该合同丁利、刘娜与裕达房地产公司随时可签，不能证明签订日期是真实的。即使丁利、刘娜真的购买了案涉房屋，其也无权要求排除执行。丁利、刘娜并没有提供实际居住案涉房屋的证据，也没有提供名下没有其他可供居住房屋的证据。且案外人丁利、刘娜提供的证据不足以证明其已实际支付购房款，只提供裕达房地产公司开具的销售不动产统一发票来证明其已支付购房款，但是没有提交相关支付凭证，无法证明款项已经实际支付。另外发票上记载“产权已办”，根据申请执行人了解，在该发票显示开具时间为2014年8月18日，当时案涉房屋乃至整个小区的房屋都无法办理产权。案外人称2014年购买案涉房屋并办理按揭贷款，但是其没有提供与银行签订的按揭贷款合同原件，其提交的还款明细无法证明偿还的款项是用于偿还案涉房屋贷款。综上，案外人丁利、刘娜没有证据证明其异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第二十八条的规定，其权利不足以排除强制执行。案外人提出的异议无事实和法律依据，请贵院依法驳回案外人的异议请求。本院查明，刘成涛与裕达房地产公司、裕达建设公司、莲城物业公司、庞宝良、吕艳霞民间借贷纠纷一案，大连市中级人民法院于2016年3月10日作出（2015）大民一初字第120民事判决，判令裕达房地产公司、裕达建设公司、莲城物业公司、庞宝良、吕艳霞于本判决生效之日起十日内共同偿还刘成涛借款人民币4100万元及利息（其中3100万元借款的利息自2015年4月20日起按中国人民银行同期同类借款利率的四倍计算至还清之日止，1000万元借款的利息自2015年5月1日起按中国人民银行同期同类借款利率四倍计算至还清之日止，利息总额在执行中应扣除已支付的利息20万元）。案件受理费267305元，保全费5000元，合计人民币272305元，由裕达房地产公司、裕达建设公司、莲城物业公司、庞宝良、吕艳霞共同负担。裕达房地产公司、裕达建设公司、莲城物业公司、庞宝良、吕艳霞不服该判决提出上诉，辽宁省高级人民法院于2016年9月28日作出（2016）辽民终644号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决书发生法律效力后，刘成涛于2016年11月10日向大连市中级人民法院申请执行，同日大连市中级人民法院立案执行，案号为（2016）辽02执793号。2018年10月22日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02执793号执行裁定，裁定大连市中级人民法院（2015）大民一初字第120号民事判决书由普兰店区人民法院执行。2018年10月23日，本院立案执行，案号（2018）辽0214执2628号。执行过程中，本院于2019年1月17日作出（2018）辽0214执2628号之二执行裁定，查封了案涉房屋。现本院对该执行案件终结本次执行程序。另查，2014年8月18日，裕达房地产公司与丁利、刘娜签订了商品房买卖合同一份，合同编号分别为：WHT201402571。合同约定，裕达房地产公司将大连市××区××单元××号房屋出售给丁利、刘娜，购房款为347805元，2014年8月18日，裕达房地产公司为案外人出具销售不动产统一发票一份，并注明全部房款已收讫，首付款为147805元，贷款200000元。2014年9月25日，案外人丁利、刘娜与交通银行大连普兰店支行签订个人房产抵押贷款合同，二案外人为购买案涉房屋向交通银行大连普兰店支行借款200000元，借款期限20年。2014年9月26日，该银行将借款200000元发放到案外人丁利交通银行62×××90账户，二案外人自2014年10月开始偿还贷款至今。2015年9月25日，二案外人领取案涉房屋钥匙。二案外人名下无其他用于居住的房屋，在案涉房屋居住至今。本院认为，案外人对执行标的提出排除执行异议的，应当审查案外人是否是案涉执行标的权利人，对案涉执行标的是否享有能够排除执行的实体权益。故本案争议的焦点问题为案外人对案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或其他实体权益。对于案外人对案涉房屋是否享有所有权问题，本院认为，案涉房屋作为不动产，物权变动的法定公示方式为登记，即所有权的设立、变更、转让或消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋查封时登记在被执行人裕达房地产公司名下，裕达房地产公司将案涉房屋出售给案外人，但未办理所有权变动登记，故案涉房屋未发生物权的变动，案外人尚未取得案涉房屋的所有权。对于案外人对案涉房屋是否享有足以排除执行的其他实体权益问题，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定，案外人对不动产提出异议必须符合上述规定的全部情形，才能产生排除执行的效果。本案中，从案外人丁利、刘娜提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、税收完税证明、个人房产抵押贷款合同、交通银行贷款信息、已还款明细表、交纳水费、电费、取暖费收据、钥匙领取签收表、普兰店区房屋登记信息记录、疫情期间出入通行记录等证据能够证明案外人丁利、刘娜系在本院对案涉房屋查封之前签订了书面买卖合同，并支付了购房款，案外人购买案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。故案外人丁利、刘娜针对案涉房屋提出的异议符合上述法律规定，案外人对案涉房屋享有的物权期待权能够排除本院对该房屋的执行，对案外人要求中止对案涉房屋执行的异议请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：中止对位于大连市普兰店区溪谷园1号1单元9层1号房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  韩 玮人民陪审员  周海东人民陪审员  肖丽丽二〇二一年三月二十四日书 记 员  王 琦