广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初11774号原告：深圳市宝明发投资有限公司，住所地深圳市光明新区光明街道东区172号二楼，统一社会信用代码914403007938736521。法定代表人：陈汉成，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡从辉，广东胡从辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：章梦莎，广东胡从辉律师事务所实习律师。被告:梁秋铭，男，汉族，户籍住址广东省深圳市宝安区。第三人：深圳市光明侨新实业有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘家社区光谷苑4栋2楼，统一社会信用代码31440300723047400W。法定代表人：杜百宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：张爱芹，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘作芳，广东华商律师事务所实习律师。第三人：深圳市志永信实业有限公司，住所地深圳市光明区光明街道迳口社区骏合食府65号105，统一社会信用代码91440300758631228X。法定代表人：张鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张爱芹，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕云云，广东华商律师事务所实习律师。上述原告深圳市宝明发投资有限公司（简称宝明发公司）与被告梁秋铭、第三人深圳市光明侨新实业有限公司（简称侨新公司）、深圳市志永信实业有限公司（简称志永信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员冼晓莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告宝明发公司委托诉讼代理人胡从辉、章梦莎，第三人侨新公司委托诉讼代理人张爱芹、刘作芳，志永信公司委托诉讼代理人张爱芹、毕云云均到庭参加了诉讼。被告梁秋铭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宝明发公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《房屋租赁合同书》、《租赁备忘录》无效；2被告搬离并返还案涉租赁物业；3、被告支付房屋占有使用费23972719.2元（以399545.32元/月标准，自2013年11月20日起计至2018年11月19日，共60个月）；4、被告支付房屋占有使用费4050616.23元（以431508.95元/月标准，自2018年11月20日起计至实际清偿之日，暂计至2019年8月31日）；5、被告支付原告场地使用费285548.39元（按4000元/月标准，自2013年9月20日起计至实际搬离之日，暂计至2019年8月31日）；6、被告支付本案诉讼费用。庭审时，宝明发公司撤回了第1、2项诉求。事实和理由：2011年10月28日，宝明发公司与志永信公司、侨新公司合作开发光明农贸市场二期，该物业于2012年建成，宝明发公司占物业40%权益。2013年1月1日，宝明发公司与梁秋铭签订《房屋租赁合同书》、《租赁备忘录》。《房屋租赁合同书》约定将按份共有的光明农贸市场二期主楼及综合楼(包含主楼计价面积21485.37平方米、综合楼计价面积15393.97平方米、市场南面商铺面积1070平米)出租给梁秋铭使用，租期20年，自2013年11月20日至2033年11月19日。《租赁备忘录》约定梁秋铭每月支付10000元的场地使用费，宝明发公司按40%权益比例每月可得4000元。但后续因为历史遗留原因，案涉物业未办理相关产权证明和建设工程规划许可证。然而合同签订后，宝明发公司按照约定履行了物业交付义务及其他合同约定义务，但梁秋铭并未按照合同约定履行支付物业占用费及场地使用费的义务，并且在收取房屋收益后音讯全无。宝明发公司遂提起本案诉讼。被告梁秋铭未提交答辩意见。第三人侨新公司、志永信公司述称：2013年，宝明发公司与第三人志永信公司、侨新公司合作开发光明区光明街道农贸市场，三方约定按照40%、40%、20%的比例按份享有物业权益。2013年，宝明发公司与志永信公司、侨新公司共同将农贸市场二期出租给梁秋铭使用，但梁秋铭一直拖欠租金。2018年，第三人侨新公司对梁秋铭提起诉讼，宝安区人民法院（2018）粤0306民初19853号判决书，判令：1、确认宝明发公司、侨新公司、志永信公司与梁秋铭签订的《房屋租赁合同书》、《租赁备忘录》无效；2、梁秋铭限期搬离案涉物业（目前宝明发公司、侨新公司、志永信公司已与次承租人直接达成租赁协议）；3、梁秋铭按合同约定标准向侨新公司支付相应比例的房屋占用费、场地使用费。目前该判决已生效。现宝明发公司提起诉讼请求，志永信公司、侨新公司无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的举证、质证意见及庭审陈述意见，本院认定如下事实：2013年1月1日，宝明发公司、志永信公司、侨新公司（甲方）与梁秋铭（乙方）签订《房屋租赁合同书》，主要约定内容如下：1、坐落于深圳市光明新区综合楼，属宝明发公司、志永信公司、侨新公司按份享有权益，比例为40%、40%、20%，甲方同意将上述房屋出租给梁秋铭使用。2、双方确认主楼计价面积为21485.37平方米、综合楼计价面积15393.97平方米、市场南面商铺面积1070平方米，地下室面积5241.94平方米无偿提供给乙方作为配套使用。甲方同意乙方将承租房屋对外出租经营。房屋用途为商业，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。3、租赁期限为20年，自2013年11月20日至2033年11月19日。合同期前5年每月租金为主楼、南面商铺每平方米32元（每月租金721771.84元），综合楼每平方米18元（每月租金277091.46元）。第6年起每5年租金递增一次，递增比例为8%。具体如下：2013年11月20日至2018年11月19日月租金998863.3元、2018年11月20日至2023年11月19日月租金1078772.36元、2023年11月20日至2028年11月19日月租金1164885.84元、2028年11月20日至2033年11月19日月租金1258188.26元，上述期间宝明发公司对应月租金收益分别为399545.32元、431508.95元、465954.34元、503275.31元。4、乙方应于合同生效之日支付租赁保证金2500000元，其中宝明发公司1000000元。合同期满后无息返还乙方。甲方同意给予8个月装修期，即自2013年3月20日至2013年11月19日。租金按月结算，由乙方于每月第15日前交付甲方，如逾期交付，按每日1%收取滞纳金。房屋租赁期间的水电费、电话费等由乙方自行负担。5、甲方应与2013年3月20日前将房屋交付给乙方，装修期满前外墙装修完成，内部为毛坯。2013年1月1日，宝明发公司、志永信公司、侨新公司（甲方）与梁秋铭（乙方）签订《租赁备忘录》，约定甲方自2013年9月20日起向乙方收取每月10000元的场地使用费，乙方应与租金一并缴纳。2018年8月29日，侨新公司因本案租赁合同纠纷向本院起诉梁秋铭。本院于2019年6月20日作出（2018）粤0306民初19853号民事判决，判令：1、确认侨新公司、志永信公司、宝明发公司与梁秋铭于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同书》《租赁备忘录》无效；2、梁秋铭搬离案涉租赁物业，退还侨新公司；3、梁秋铭向侨新公司支付2013年11月20日至2017年3月20日房屋占有使用费3890906.4元；4、梁秋铭支付侨新公司2017年3月21日起的房屋占有使用费（费用分段计算，其中2017年3月21日至2018年11月19日按199772.66元/月标准计付；2018年11月20日起按215754.47元的标准计付至实际搬离之日止）；5、梁秋铭支付侨新公司场地使用费（按2000元/月标准，自2013年9月20日起计至实际搬离之日止）；6、驳回侨新公司其他诉讼请求。该判决于2019年8月2日生效。2019年11月22日，宝明发公司、志永信公司、侨新公司与案外人康锋签订《房屋租赁合同书》，载明宝明发公司、志永信公司、侨新公司于2013年1月1日将案涉物业租赁给梁秋铭使用，梁秋铭于2013年1月7日将上述物业出租给深圳市集鸿发电子有限公司、深圳集鸿发投资有限公司，后梁秋铭于2016年11月1日将农贸市场二期的综合楼物业及连廊共计建筑面积15567.12平方米出租给康锋经营的深圳市禧程酒店有限公司；2018年8月1日起梁秋铭失联；此后康锋继续使用案涉物业经营禧程酒店，并向侨新公司支付2018年8月1日至2019年9月31日期间租金761964.53元，但未向志永信公司、宝明发公司支付任何租金；双方同意2018年8月1日至2019年8月31日期间租金按梁秋铭与出租人所签订的租赁合同约定租金标准计租，共需支付租金3809822.88元，因康锋已向侨新公司支付其份额内租金761964.53元，目前尚欠租金3047858.35元未付，康锋承诺于2019年12月1日前付清；双方约定租赁期限自2019年9月1日起至2033年12月31日止，租赁物业为光明农贸市场二期综合楼1楼至13楼及3、4楼与商场综合楼的连廊，合计建筑面积15567.12平方米。同时，宝明发公司、志永信公司、侨新公司与深圳集鸿发投资有限公司签订《房屋租赁合同书》，载明宝明发公司、志永信公司、侨新公司于2013年1月1日将案涉物业租赁给梁秋铭使用，梁秋铭于2013年1月7日将上述物业出租给深圳市集鸿发电子有限公司、深圳集鸿发投资有限公司，后梁秋铭于2016年11月1日将农贸市场二期的综合楼物业及连廊共计建筑面积15567.12平方米出租给康锋经营的深圳市禧程酒店有限公司；2018年8月1日起梁秋铭失联；此后集鸿发公司继续使用案涉物业，并向侨新公司支付2018年8月1日至2019年8月31日期间租金2756740.87元，但未向宝明发公司、志永信公司支付任何租金；因侨新公司、志永信公司、宝明发公司与梁秋铭存在租赁合同纠纷、梁秋铭又与集鸿发公司存在租赁合同纠纷且该纠纷尚在仲裁中，现各方一致同意2018年8月1日前的租赁合同纠纷依据法院判决或仲裁裁决解决；各方明确2018年8月1日至2019年8月31日期间集鸿发公司应负担的租金暂按9053881.62元计，因集鸿发公司已向侨新公司支付2756740.87元，尚欠租金6297140.75元未付，集鸿发公司承诺本协议签订3日内分别向志永信公司、宝明发公司支付3148570元，如法院判决或仲裁裁决集鸿发公司应向梁秋铭重复支付上述期间的租金，侨新公司、志永信公司、宝明发公司应自法律文书生效之日起15日内退还集鸿发公司交付的上述期间租金；各方约定租金期限2019年9月1日至2033年11月19日止，租金物业为光明农贸市场二期主楼、南面商铺、主楼楼顶场地。2020年2月26日，深圳国际仲裁院作出（2018）深仲裁字第222号裁决书，裁决：1、确认梁秋铭与深圳集鸿发投资有限公司、深圳市集鸿发电子有限公司签订的《房租租赁合同书》无效；2、深圳集鸿发投资有限公司、深圳市集鸿发电子有限公司向梁秋铭支付2013年9月20日起至返还租赁物业之日止的房屋占有使用费；3、梁秋铭向深圳集鸿发投资有限公司、深圳市集鸿发电子有限公司返还租赁保证金5000000元；4、梁秋铭向深圳市集鸿发电子有限公司支付装修扩建损失7490978元。另查明，案涉租赁房屋未办理产权证，未取得建设工程规划许可证等合法规划报建手续。梁秋铭已向宝明发公司支付2500000元，宝明发公司主张该款未备注为保证金，系梁秋铭与宝明发公司股东间的经济往来，志永信公司、侨新公司则主张上述款项为保证金。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”结合本案，案涉租赁房屋并未取得批准建设手续，宝明发公司、志永信公司、侨新公司与梁秋铭于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同书》《租赁备忘录》，违反了法律、行政法规的禁止性规定，应当认定无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”梁秋铭作为房屋占有使用费的付款义务人，应就其付款的事实负担举证责任，鉴于梁秋铭怠于应诉并举证，应当承担相应不利后果。结合案涉物业实际承租人集鸿发公司、康锋已向宝明发公司支付2018年8月1日起的房屋占有使用费的事实，参照双方合同有关租金标准的约定，本院认定梁秋铭应向宝明发公司支付2013年11月20日至2018年7月31日期间的房屋占有使用费22494401.52元（399545.32元/月*56.3个月）。另外，宝明发公司虽确认收取上述2500000元，但不认可其保证金性质，鉴于宝明发公司未能举证证实其有关该款性质的主张，斟酌侨新公司、志永信公司的陈述意见，本院认定上述款项为保证金。基于合同无效全面处理的原则，梁秋铭向宝明发公司支付了保证金2500000元，其中宝明发公司占1000000元份额，宝明发公司应当返还其份额内的款项。至于剩余1500000元保证金，梁秋铭可另行主张权利。对于宝明发公司提出的诉求，超过本院认定的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告梁秋铭于本判决生效之日起三十日内向原告深圳市宝明发投资有限公司支付2013年11月20日至2018年7月31日期间的房屋占有使用费22494401.52元；二、原告深圳市宝明发投资有限公司于本判决生效之日三十日内向被告梁秋铭返还保证金1000000元；三、驳回原告深圳市宝明发投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费183344元，宝明发公司已预交，应由宝明发公司负担44134元，梁秋铭负担139210元。梁秋铭应负担的部分，本院退回宝明发公司，宝明发公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  冼晓莉二〇二一年三月四日书记员  陈丽君书记员  黄晓雯