福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽01民终2047号 上诉人（原审原告）：杨银娟，女，1978年10月2日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：洪安理，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场商业中心**楼B-360。 法定代表人：金宁盛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄礼赞，福建君立律师事务所律师。 上诉人杨银娟因与被上诉人福州泰禾酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初4384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人杨银娟及其委托诉讼代理人洪安理与被上诉人福州泰禾酒店管理有限公司的委托诉讼代理人黄礼赞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨银娟上诉请求：1.撤销一审判决书的第二项、第三项并依法改判杨银娟的一审诉讼请求：2.一审、二审诉讼费由福州泰禾酒店管理有限公司承担。事实和理由：一、杨银娟主张的逾期违约金计算标准完全符合法律规定，并不存在标准过高的问题。二、案涉合同系福州泰禾酒店管理有限公司提供的格式合同，其在合同签订时即已经对违约条款有充分的理解和认知，其设定的合同条款（特别是违约条款）对其自身非常有利，反而对杨银娟非常苛刻，若杨银娟违约，除违约金外还要承担律师费、诉讼费、装修费等。三、关于违约金的计算期间，一审法院认定从逾期30日后才开始计算违约金和事实不符，也与法理不合。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。杨银娟已经宽限了支付租金时间，因此无论从合同字面解释还是从合同公平原则解释都应当是逾期若超过30日，从逾期之日开始计算违约金，而不是逾期30日后开始计算违约金。 福州泰禾酒店管理有限公司辩称，一、杨银娟主张的违约金及一审判决的违约金仍然过高。1.福州中夏房地产开发有限公司并非本案房屋租赁委托合同的当事人，杨银娟与其之间的商品房买卖关系与本案并无关联。购房价格系双方协商一致的结果，同时也受市场的调控和支配，与本案租赁合同纠纷无关。2.涉案房产的租金标准远高于相同类型、相同地段房屋的租金标准的，杨银娟从该部分获得的收益亦可减小因逾期支付租金带来的损失。3.杨银娟的损失是逾期支付的租金在逾期期间的资金占用损失，一审法院判决违约金按照日万分之五标准计算，即年利率18%，该标准已远远超过法律规定的利息标准，也远远高于杨银娟损失的30%。因此，原审判决以日万分之五标准计付违约金仍然过高。二、案涉合同系双方真实意思表示，系经过双方协商一致后达成的合议，本案并不存在格式条款对杨银娟不利的情形。三、关于违约金计算期间的问题，原审法院的认定系正确的，符合双方之间租赁合同的约定。 杨银娟向一审法院提出诉讼请求：1.福州泰禾酒店管理有限公司立即向杨银娟支付2019年6月至8月租金的逾期支付违约金11779.776元;2.福州泰禾酒店管理有限公司向杨银娟支付2019年9月至11月租金的逾期支付违约金21827.232元;3.福州泰禾酒店管理有限公司向杨银娟支付2019年12月1日至2020年5月31日的租金51969.5元及分别自2020年3月25日、2020年6月25日起至实际付清之日止每延迟一日按房款总额的日万分之一计算的逾期支付违约金;4.本案的诉讼费用由福州泰禾酒店管理有限公司承担。 一审法院认定事实：杨银娟（甲方）与福州泰禾酒店管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定甲方委托乙方将坐落福州东二环泰禾广场东区C2楼13层05号房屋（以下简称讼争房屋）对外出租房屋。合同第二条约定，委托期限为五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；甲方同意以2018年12月1日为起租日，自起租日起开始计算租金等。第三条约定，乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：第一个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）可获得租金86616元（相当于购房合同总价5%），第二个、第三个、第四个租赁年度均可获得租金103939元（相当于购房合同总价6%），第五个租赁年度可获得租金121262元（相当于购房合同总价7%），如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则上述租金总额相应调整。第四条约定，乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推。第五条约定，委托期间内，甲方同意乙方有权将该房屋出租给第三方使用，甲方须配合办理相关手续并为乙方出租提供所需的证明文件；委托期满或提前终止合同的，合同提前终止时房屋未出租给三方的，……；如合同提前终止时房屋已出租给第三方的，甲方承诺继续履行承租人已签署的租赁合同及相关协议，否则因此造成的承租人损失的，由甲方承担。第八条约定，乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等内容。 此后，福州泰禾酒店管理有限公司与案外人福州中夏房地产开发有限公司办理了讼争房屋的交接手续。此后，福州泰禾酒店管理有限公司于2019年4月1日支付2018年12月-2019年2月的租金21654元，于2019年7月26日支付2019年3月-5月的租金21654元，于2019年12月3日支付2019年6月-8月的租金21654元，于2020年4月30日支付2019年9月-11月的租金21654元，后未再付款。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。杨银娟、福州泰禾酒店管理有限公司签订的《房屋租赁委托合同》虽名为房屋租赁委托合同，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为房屋租赁合同，因此订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。 杨银娟主张福州泰禾酒店管理有限公司支付2019年12月-2020年5月的租金共计51969.5元（103939元÷4×2），有事实依据，可以支持。福州泰禾酒店管理有限公司虽对欠付的租金有异议，但未举证证明其支付租金的情况，应自行承担不利的法律后果。 福州泰禾酒店管理有限公司逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任，杨银娟支付逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金的计算标准，福州泰禾酒店管理有限公司抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，应以实际欠款金额作为计算基数。对此，一审法院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案福州泰禾酒店管理有限公司逾期支付租金给杨银娟造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与杨银娟损失相较，明显过高，一审法院以杨银娟的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、福州泰禾酒店管理有限公司的过错程度等因素，认定以福州泰禾酒店管理有限公司逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，一审法院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，福州泰禾酒店管理有限公司应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五标准向杨银娟计付逾期付款违约金。 杨银娟主张福州泰禾酒店管理有限公司逾期支付各期租金，并提供了中国建设银行个人账户收入交易明细等予以佐证，该交易明细可以证明福州泰禾酒店管理有限公司逾期支付各期租金的事实及逾期天数。关于违约金的计算期间，根据合同关于租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定。其中，2019年6月-2019年8月的租金福州泰禾酒店管理有限公司依约应于2019年9月21日前支付，并应自2019年10月22日起开始支付违约金，福州泰禾酒店管理有限公司于2019年12月3日支付超过约定的期限42日，应支付违约金454元（21654元×0.5‰×42日）；2019年9月-2019年11月的租金福州泰禾酒店管理有限公司依约应于2019年12月21日前支付，并应自2020年1月21日起开始支付违约金，福州泰禾酒店管理有限公司于2019年4月30日支付超过约定的期限100日，应支付违约金1083元（21654元×0.5‰×100日）；2019年12月-2020年2月的租金福州泰禾酒店管理有限公司依约应于2020年3月19日前支付，并应自2020年4月19日起开始支付违约金；2020年3月-2020年5月的租金福州泰禾酒店管理有限公司依约应于2020年6月21日前支付，并应自2020年7月22日起开始支付违约金。以上，福州泰禾酒店管理有限公司已付租金的逾期违约金计1537元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨银娟支付自2019年12月1日至2020年5月31日止的租金51969.5元。二、福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨银娟支付已付租金的违约金1537元及以每期欠付的租金259847.75元为基数按日万分之五计算的自各期应付之日起（第一期自2020年4月19日起、第二期自2020年7月22日起）至款项付清之日止的违约金。三、驳回杨银娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2628元，减半收取计1314元，由杨银娟负担710元，福州泰禾酒店管理有限公司负担604元。 本院二审期间，双方当事人均未提交证据。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于逾期支付租金的违约金的标准，一审法院将合同约定的案涉房款总额的日万分之一调整为实际欠付金额的日万分之五，该调整已臻合理。杨银娟主张合同约定的违约金标准并不过高，无需调低违约金，但其未举证证明调整后的违约金明显低于损失，故本院对其主张依法不予支持。 杨银娟上诉称福州泰禾酒店管理有限公司作为提供格式合同的一方，格式合同权利义务不对等，没有遵循公平原则，本院认为，案涉合同虽是格式合同，但合同内容并不存在不合理地免除或者减轻一方责任、加重对方责任、限制和排除对方主要权利的情况，合同对逾期支付租金的违约责任的约定，明确清晰，并不存对违约条款有两种以上理解情况，故杨银娟的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，杨银娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2628元，由上诉人杨银娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  缪 羽 二〇二一年三月十二日 法官助理  李 晶 书 记 员  王亚珊