湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初2237号原告：蒋某，女，汉族，1970年4月15日出生，住长沙市芙蓉区。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4270008房，统一社会信用代码914300003384438882。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨某，系该公司员工。被告：长沙市东进置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦，统一社会信用代码91430102727969461J。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路159号凯通国际城第10幢31楼31026号，统一社会信用代码91430100097697317D。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：李君，系该公司员工。原告蒋某与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）、长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）、湖南宇成投资集团有限责任公司（以下简称宇成投资）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋某、被告宇成公司的委托诉讼代理人杨某和被告凯通公司的委托诉讼代理人李君到庭参加诉讼。被告东进公司经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋某向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原告与被告宇成公司之间的委托经营管理协议，将T3幢18层180013号公寓腾空，将房屋恢复至购买时合同约束的精装标准，有独立的家用水电表和平价的空调费用；2.判令被告宇成公司向原告支付所欠7个月租金30218.44元（51803元÷12×7），以及自2020年12月1日起至T3幢18层180013号公寓实际交付之日止的租金；3.判令被告宇成公司向原告支付已欠违约金1087.86元，以及自2020年12月1日起至T3幢18层180013号公寓实际交付之日止的违约金；4.判令被告凯通公司、东进公司与被告宇成公司承担连带赔偿责任；5.判令三被告共同承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月15日，原告与被告宇成公司（原公司名为：湖南狂买狂卖商业管理有限公司）签订了《委托经营管理协议》，协议约定：原告授权被告宇成公司对其名下的案涉公寓进行全方位的管理，经营管理的收益权归被告宇成公司所有，被告宇成公司按期向原告支付租金。根据《委托经营管理协议》第八条违约责任之8.1“如有一方违反本协议，应当向守约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等”；第八条违约责任之8.4“乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应当按照逾期金额的万分之二/日的比例向甲方支付违约金；如乙方无正当理由逾期超过三个月仍未向甲方支付租金的，甲方可以解除本合同。”被告宇成公司自2020年5月开始不再支付租金，被告宇成公司逾期支付租金已超过3个月，已构成严重违约。根据双方合同约定，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告宇成公司支付未付租金和由此产生的违约金。此外，根据《委托经营管理协议》之担保函的约定，被告凯通公司、东进公司对被告宇成公司所应承担的义务提供不可撤销的连带责任保证担保。为维护原告的合法权益，遂起诉至法院。被告宇成公司辩称，首先，针对原告要求确认解除委托经营管理协议的诉讼请求，案涉房屋被告宇成公司已于2020年12月20日交付给原告，该合同已解除。第二，原告要求被告宇成公司支付欠付租金，但原告月租金额计算错误，按照税法规定和税务局要求，被告是税费代扣代缴主体，每月实际应付租金应扣除税费后计算（住宅扣除3.45%，商铺扣除6.05%），被告宇成公司每月转账给原告的租金也是扣除税费后的金额，原告对此亦是予以认可的。另外原告所述事实有误，被告宇成公司未拖欠租金，因疫情不可抗力影响，疫情期间应减免租金，被告宇成公司请求原告和法院考虑被告宇成公司的实际困难及新冠疫情不可抗力影响，酌情减免6个月租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，其他各级法院在审理涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷案件中，也有判令减免租金的类似案例。在湖南启动重大突发公共卫生响应级别期间，宇成朝阳广场的整体商户经营状况不佳，某些行业还不能营业，资金链断裂，被告经营状况出现困难，收入锐减，被告宇成公司面临较大的经营压力，请求法院酌情减免6个月租金。第三、原告要求被告宇成公司支付违约金，被告认为受疫情不可抗力的影响，整个社会、市场、企业都受到极大影响，经营困难，非被告主观因素所致，不应承担违约责任及违约金。我国发生的新冠疫情对于因疫情防控不能履行合同的当事人，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据最高人民法院《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，故被告宇成公司稍微迟延支付租金事出有因，依法不构成违约。被告凯通公司书面辩称，1.被告凯通公司对外提供担保，没有经过董事会以及股东会决议同意；2.原告蒋某并非善意第三人，请求法院确认担保函无效。本案中，原告从未提出要求审查董事会或股东会决议，连最低限度的审查义务都没有尽到，不属于善意第三人。因法律有明确规定，原告应当知道凯通公司为宇成公司的债务提供担保须经凯通公司股东会决议，而其并未要求出具凯通公司的股东会决议，原告显然负有过错，因而其不能被认定为善意第三人。综上，请求法院确认担保函无效，判决凯通公司不承担连带清偿责任。被告东进公司未到庭参与答辩。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：被告宇成公司、凯通公司对原告提交的委托经营管理协议、授权委托书、购房发票、银行往来历史交易明细表、身份证复印件、解除合同通知书已邮寄的附件、EMS邮政快递回单无异议，本院对上述证据予以确认。被告宇成公司、凯通公司对原告提交的长沙市商品房买卖合同有异议，认为不是与被告宇成公司签订的不予确认。被告宇成公司、凯通公司对原告提交的收款收据的真实性无异议，对证明目的有异议，经庭审查明，本院对上述证据的真实性予以确认。被告宇成公司、凯通公司对原告提交的委托经营管理协议长沙市商品房买卖合同、证明目的有异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告宇成公司、凯通公司对原告提交的租金及违约金明细真实性、合法性、关联性均有异议，经庭审查明，本院对该组证据不予采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2016年11月15日原告购买了被告东进公司、凯通公司开发的位于长沙市××路××号的“美富商业中心（报建名：宇成朝阳广场）”项目的Ｔ3栋18层180013号房屋，房屋总价款为人民币863390元，双方签署了长沙市商品房买卖合同。同日，原告作为甲方委托方，宇成公司（名称变更前为湖南狂买狂卖商业管理有限公司）作为乙方经营管理方，双方签订了《委托经营管理协议》，协议约定：原告委托宇成公司经营管理该房屋，计租期为2017年6月1日起至2027年4月30日。年度租金总额为51803元／年。租金每三个月支付一次，于每年的1、4、7、10月的16日至30日支付下三个月的租金。本协议签订后3个工作日内，被告宇成公司提前支付前两年的租金。如被告宇成公司无合理理由逾期支付租金，每逾期一日按应付金额的万分之二向原告支付违约金，如被告宇成公司无正当理由逾期超过三个月仍未向原告支付租金的，原告方可以解除合同。被告东进公司、凯通公司就上述协议出具担保函，担保函上载明“本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保”。协议签订后，原告按照协议向被告宇成公司交付了房屋，被告宇成公司开始实际经营管理房屋并支付了前两年的租金。但自2020年以来，被告宇成公司仅仅支付了2020年1、5、6、7月的租金。2020年12月21日，原告与被告宇成公司签署《房屋交接确认书》，双方解除委托经营管理协议，双方在确认书上签字盖章。2020年12月28日，双方正式办理完成交接手续，被告宇成公司将案涉房屋交付给原告。截至2020年12月28日，被告宇成公司尚欠原告7个月27日的租金共计34103.64元。本院认为，本案系租赁合同纠纷，蒋某与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。合同解除的问题，经原告与宇成公司协商一致，双方于2020年12月21日解除合同，被告宇成公司已于2020年12月28日交付案涉房屋。关于原告要求将案涉房屋恢复至购买时合同约束的精装标准和有独立的家用水电表和平价的空调费用的诉讼请求，本院认为本案系房屋租赁合同纠纷，原告该项诉求系房屋买卖合同所约定的内容，属另一法律关系，应另行起诉。关于租金支付的问题，经核对，截至2020年12月28日宇成公司实际拖欠蒋某租金共计34103.64元。对蒋某要求宇成公司支付所欠7个月租金及自2020年12月1日起至实际交付之日止的租金予以支持。被告宇成公司辩称因受新冠肺炎疫情影响，应酌情减免6个月租金，但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据，故本院对该抗辩理由不予采信。关于违约金，经核对，截至2020年12月28日，宇成公司已欠违约金1341.95元，原告蒋某要求宇成公司以逾期金额为基数按照合同的约定的每日万分之二的标准支付自案涉公寓实际支付之日止的违约金的诉讼请求，符合原告与被告宇成公司合同的约定，本院予以支持。关于连带清偿责任，被告东进公司、凯通公司出具的担保函上已载明“为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成”，本院认为原告已尽到善意第三人的审查义务，对被告凯通公司的辩称意见本院不予采纳，被告凯通公司、东进公司对上述债务应承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告蒋某支付截至2020年12月28日止的租金34103.64元；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告蒋某支付违约金计算至2020年12月28日为1341.95元，后续违约金以欠付租金为基数按万分之二/日的标准计算自2020年12月29日起至实际清偿之日止；三、被告长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项金额偿付承担连带清偿责任；四、驳回原告蒋某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费686元，因适用简易程序，减半收取343元，由湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周家二〇二一年三月二十六日法官助理陈莹书记员倪姗附：判决引用法律条文原文：附相关法律条文:《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报仇、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。