四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川15民终221号 上诉人（原审被告）：伍万山，男，1981年8月30日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：袁俊才，四川叙府律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宜宾浙商商业管理有限公司，住所地四川省宜宾市临港经济技术开发区龙头山路199号。 法定代表人：叶书坚，执行董事。 委托诉讼代理人：吴俊刚，四川酒都律师事务所律师。 上诉人伍万山因与被上诉人宜宾浙商商业管理有限公司（以下简称浙商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初4895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 伍万山的上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判伍万山支付租金7695元、水电费1381.96元；3.伍万山不支付综合服务费3888元；4.改判浙商公司退还交付的空调费5292元；5.改判伍万山不支付浙商公司的违约金；6.浙商公司承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、关于房屋租金以及违约金的事实认定错误。首先，根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定，伍万山交付的租金46170元使用期限自2020年2月1日起至2020年6月30日止，伍万山每月应交租金应为9234元；其次，因新冠病毒疫情不可抗力的原因导致伍万山无法开门营业，更无法前往浙商公司处交付房屋租金；再次，浙商公司因新冠病毒疫情免除包括伍万山在内所有商家1.5个月房屋租金23085元；最后，伍万山与浙商公司签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月27日解除并终止，又因浙商公司2020年4月10日起停水导致伍万山经营的餐馆无法经营。因此扣除因疫情原因免除1.5个月的房屋租金23085元后，伍万山应交付2020年2月1日至2020年4月10日期间的房屋租金7695元。综上，即使伍万山迟延交付租金违约，违约金也应当从浙商公司催收宽展期满后计算，而不是一审认定从2020年1月21日起计算。伍万山虽应支付浙商公司租金，但不应承担违约责任。二、关于综合服务费以及违约金事实的认定错误。首先，根据《商铺租赁合同》的约定，综合服务费由物业服务费和空调能源费组成，并约定案涉房屋由浙商公司统一提供中央空调服务，综合服务费16元/m2。又根据案涉房屋邻近房屋未提供空调服务房屋的综合服务费为4元/m2；其次，伍万山承租案涉房屋后，交付了租金和综合服务费10368元；最后，2019年11月1日起至伍万山起诉之日止，浙商公司并未按照《商铺租赁合同》的约定提供中央空调服务，且浙商公司在一审庭审中也认可未提供中央空调服务。综上，伍万山认为扣除2020年1月至2020年4月的物业服务费2484元，浙商公司还应退还伍万山多交付的空调能源费5292元。即使伍万山迟延支付综合服务费，也应从浙商公司催收宽限期满后计算。三、关于水电费以及违约金的事实认定错误。首先，伍万山已经按照约定交付了已经产生的水电费；其次，伍万山与浙商公司并未约定迟延交付水电费的违约责任。伍万山虽应支付浙商公司水电费1381.96元，但不应承担违约责任以及支付违约金。 浙商公司辩称，1.伍万山认为房租以及违约金的认定错误理由不能成立。伍万山称他发出了解除通知，那么合同就解除了，这是错误的。在整个履行交付租金及物业服务费的义务上伍万山是违约方，即使浙商公司同意鉴于疫情对所有租户优惠了租金的情况下，伍万山仍旧没有缴纳房租。2.综合服务费，伍万山谈到没有享受到空调服务，但未举证证明，浙商公司的空调是中央空调，只要开启了，所有人都能享受到，维修人员要求过伍万山不能堵塞出风口。是因为伍万山装修不当堵塞了出风口导致效果不好的，维修人员多次联系过伍万山，一审中有证据。欠缴也是事实，合同第12.2条明确规定了违约金。法院判决伍万山承担了违约金是有合同依据的。 浙商公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决伍万山支付租金23085元、综合服务费3888元、水电费1381.96元，并从拖欠之日起按照每日千分之一的标准支付违约金至租金、综合服务费及水电费全部付清为止；2.本案受理费由浙商公司承担。诉讼中，浙商公司明确诉请的综合服务费即为物业费，诉请时间段为2020年1月1日至2020年3月31日；诉请的水电费的时间段为2020年4月1日至2020年4月28日。 一审法院认定事实：2019年8月31日，浙商公司与伍万山签订《商铺租赁合同》，主要约定：浙商公司为商铺受托管理方，浙商公司在将受托管理商铺出租给伍万山时，代不动产所有者（业主）收取租金，代为收取的租金归业主所有，所收租金的纳税人为业主；伍万山经营项目是西式快餐，品牌为快乐星汉堡，浙商公司同意向伍万山提供位于宜宾市××路××号［临港新天地］1幢1层57、58、59、60、61、62、63、65（商铺编号1-1-13Ａ）,用于经营活动，其位置详见附件一《商铺平面图》，该附图只作该商铺识别之用，并不表示该商铺实际面积大小；伍万山到现场对该商铺现状已作充分了解并愿意利用该商铺进行经营；该商铺计租面积为162平方米；交付日以浙商公司向伍万山发出的《商铺交接通知书》指定的交付日期为准；装修期为交付日起30日，装修期间伍万山应向浙商公司支付综合服务费、自用水电费及其他双方明确约定的费用；租赁期为60个月，从装修期的次日起算；即从2019年8月31日起至2024年8月30日止；租赁期内，自装修期满的次日起算，即从2019年8月31日起至2024年8月30日止；租赁期内，自装修免租期届满之日起，租金按照该商铺的计租面积计算如下（计租面积162平米）：第一个租赁年租金95元／平方米／月，合计15390元／月（“保底租金”）；第二个租赁年租金99.75元／平方米／月，合计16159.5元／月（“保底租金”）；第三个租赁年租金104.74元／平方米／月，合计16967.88元／月（“保底租金”）；第四个租赁年租金109.98元／平方米／月，合计17816.27元／月（“保底租金”）；第五个租赁年租金115.48元／平方米／月，合计18707.09元／月（“保底租金”）；上述保底租金和提成租金均不包括综合服务费、宣传推广费等费用及水、电、燃气等公用事业费用；伍万山应于每月25日前向浙商公司支付清下月的保底租金；伍万山应于签订本合同时，向浙商公司支付租赁保证金15000元，该租赁保证金作为伍万山履行本合同的保证，浙商公司收取租赁保证金后，应开具收款凭证给伍万山（不计息）；该商铺的预订交付日为2019年8月31日；综合服务费从该商铺交付日起计付，伍万山须按年或按月向浙商公司支付综合服务费；综合服务费为综合管理服务协议约定服务所产生的一切费用，包括但不限于浙商公司为商城而不时产生的相关费用：浙商公司规定的商城同一经营时间内的公共区域空调能源费用、公共区域的水、电费，清洁绿化、秩序维护、公共责任保险、商城公共设施设备的运行、维护、保养、检测、年检、物业管理企业应收的物业服务费；综合服务费从该商铺交付日起计付，伍万山须按年或按月向浙商公司支付综合服务费；月综合服务费总额＝月综合服务费标准16元／平方米×该商铺计租面积，伍万山须支付的月综合服务费总额为2592元；由浙商公司统一代缴商城商场内的所有水、电费；伍万山应于缴租赁保证金的同时缴公用事业费保证金1000元；本合同终止或解除时，伍万山应当立即将该商铺移交浙商公司，经验收合格并且伍万山结清所有款项后30个工作日内，浙商公司将履约保证金无息退还给伍万山；因伍万山违反《综合管理服务协议》造成浙商公司或者第三方损失的，浙商公司有权在履约保证金中抵扣，履约保证金不足以补偿浙商公司的损失，浙商公司有权要求伍万山赔偿；浙商公司应使商城具备营业条件（包括：提供公共照明、电梯、水电、空调系统、消防系统及安保、清洁服务）；伍万山须依本合同约定按时向浙商公司支付租金（浙商公司作为受托管理方代不动产所有者（业主）收取租金后交给业主）、综合服务费、水电费等相关费用，向电信、有线电视、燃气等公用事业营运单位缴纳在该商铺内所发生的公用事业费用；若伍万山逾期支付任何一项应缴费用的，应承担逾期金额每日千分之一的违约金至费用交清时为止；累计逾期超过30日，浙商公司还有权单方面解除合同，伍万山收到浙商公司通知后应在三日内交还商铺且不能向浙商公司要求任何赔偿或补偿；若伍万山因违反本合同条款或浙商公司的管理规定时，浙商公司可书面通知伍万山限期纠正，收到书面通知书后5日内，伍万山仍不纠正的，浙商公司有权停止向该商铺提供相关物业服务，直至采取各种措施停止伍万山的营业，由此给伍万山或任何第三者造成的损失概由伍万山自行承担，书面通知后15日内，伍万山仍未纠正的，浙商公司有权单方面解除本合同并没收伍万山的保证金还可追究伍万山的违约责任；因伍万山违约，浙商公司单方面解除本合同或因伍万山原因导致本合同提前终止的，浙商公司除行使本合同上文约定的所有权利外，浙商公司有权没收伍万山的保证金，同时伍万山还须另行付清所有应付款；双方补充约定：免租期共计4个月，分两次使用，从2019年8月31日起计算，第一次2019年8月31日签合同先缴付3个月租金，使用5个月（其中含1个月装修免租期），第二次2020年1月20日前再缴付3个月租金，使用5个月；往后在每月20号以前提前缴付租金；2、租金及物业费递增：从第2年起，每年递增5%；合同附件一《商铺平面图》、附件二《商铺交接通知书》、附件三《商户收费一览表》、附件四《食品和餐饮租户专用协议》（餐饮商户专用）；合同附件二《商铺交接通知书》主要内容为：根据2018年8月31日浙商公司与伍万山签订的合同编号为ＺＳ-1-146的租赁合同的约定，双方就伍万山租赁浙商公司位于四川省宜宾市临港经济技术开发区××路××号商铺进行验收交接，双方确认该商铺内的设施设备、水、电、气等符合商业配套交付标准，伍万山同意接收。自验收日起，浙商公司正式将该商铺转交给伍万山，由伍万山按租赁合同的约定使用，伍万山不可撤销地承诺服从浙商公司的统一开业安排，确保该商铺按期开业。伍万山在该《商铺交接通知书》尾部签名并标注日期2019年8月31日。签订上述合同后，浙商公司将案涉商铺交付伍万山经营使用。合同附件三《商户收费一览表》载明：电费收费标准1.45元／ＫＷＨ、水费收费标准5.5元／吨（含污水处理）、物业服务费收费标准4元／㎡／月（备注：以商户租赁合同为准）、综合服务费16元／㎡／月（备注：以商户租赁合同为准）。 伍万山于2019年8月20日向浙商公司交纳2019年8月31日至2020年1月31日的租金46170元，装修管理费、建渣清运费3240元、租赁保证金15000元、公共事业保证金1000元、2019年8月31日至2019年9月31日物业服务费2592元。2019年11月6日，伍万山向浙商公司交纳2019年10月2日至2019年11月1日水、电费4245元。2020年1月5日，伍万山向浙商公司交纳预存水100元、电费700元。2020年3月15日，伍万山向浙商公司交纳2019年1月21日至2019年12月31日水电费3461.15元。浙商公司分别向伍万山出具相应的票据7张（编号分别为297255、297216、297254、297215、299884、300597、298670）。 2020年4月27日，浙商公司向伍万山发出《关于乙方违约合同函件》，主要内容为：伍万山应支付2020年1月3日至2020年6月31日期间的租金23085元；截止2020年4月22日，伍万山仍未缴纳上述租金。按《浙商临港新天地商铺受托管理合同》第12.2条约定，因已缴租时间已逾期三十日以上，故解除本合同，根据合同13.1、13.3条，伍万山应向浙商公司承担相应的责任。庭审中，伍万山认可收到上述函件。 后因伍万山未完清租金、综合服务费等费用，双方发生纠纷，协商未果，浙商公司遂诉至一审法院，诉如所请。 另查明，1、庭审中，双方均陈述浙商公司已于2020年4月28日将案涉商铺收回，双方对解除案涉合同无异议，双方一致确认案涉合同解除时间为2020年4月27日。2、2020年4月10日、2020年4月11日，伍万山曾就案涉商铺被停水一事与浙商公司的员工通过微信进行协商。2020年4月13日，伍万山向宜宾市公安局临港经济技术开发区分局白沙湾派出所报警，该派出所出具《接（报）处警登记表》记载：“接警内容：2020年4月13日17时30分，接110指令：在新天地快乐星汉堡店水被停了。民警到场，了解情况，伍万山称自己交了水电气费，现在物业把自己店内水停了，随后民警随同伍万山去物业处找廖主管未果，电话联系廖主管，廖主管称快乐星汉堡未缴纳物业费和空调费等，所以才把对方的水停了，且自己现在不在。伍万山称之所以不交空调费是因为该店内空调一直是坏的，多次叫物管喊人维修，物管均没有管。民警告知双方明日在物业办公室再行协商处理此事”。浙商公司陈述曾将案涉商铺停水，停水的时间为2020年4月10日、2020年4月13日至2020年4月28日。4、庭审中，双方一致确认伍万山已缴纳租金46170元、租赁保证金15000元、公用事业保证金1000元，装修保证金已退还，综合管理费（即物业费）交到了2019年12月31日，水电费交到了2020年3月31日，伍万山对欠浙商公司水电费共计1381.96元无异议。 一审法院认为，1、双方签订的《商铺租赁合同》的解除及违约问题：浙商公司与伍万山就案涉商铺所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应遵守。在浙商公司将案涉商铺交付伍万山使用后，伍万山应当按合同约定向浙商公司支付租金、综合服务费、水电费。在庭审中，双方当事人达成一致意见，双方所签订的《商铺租赁合同》于2020年4月27日解除，对此予以确认。根据双方当事人提供的证据，以及庭审查明的事实，伍万山没有按双方合同约定向浙商公司支付租金、物业费等，已构成违约。浙商公司采取停水措施，严重影响伍万山经营，也不符合相关规定，一审法院认为双方当事人均存在违约行为。对于浙商公司违约行为造成的损失，伍万山已经另行提起诉讼，因此，在本案中不予处理。 2、对于租金的问题：根据庭审查明的事实及双方当事人确认，伍万山实际使用商铺的时间为2019年8月31日至2020年4月27日，根据双方合同对租金支付标准的约定“租金按照该商铺的计租面积计算如下（计租面积162平米）：第一个租赁年租金95元/平方米/月，合计15390元/月（“保底租金”）……1、免租期共计4个月，分两次使用，从2019年8月31日起计算，第一次2019年8月31日签合同先缴付3个月租金，使用5个月（其中含1个月装修免租期），第二次2020年1月20日前再缴付3个月租金，使用5个月；往后在每月20号以前提前缴付租金”，品迭庭审中双方认可伍万山已交纳的租金46170元后，现浙商公司诉请伍万山支付租金23085元，本院予以支持。 3、关于伍万山应缴的综合管理费的问题：庭审中，浙商公司明确表示其诉请的该项费用是物业服务费用，且其计算是从2020年１月1日计算到2020年3月31日止。双方合同约定该费用从商铺交付日起计付，伍万山须按年或按月支付，标准为2592元/月。庭审中双方确认该费用伍万山已交至2019年12月31日，现浙商公司诉请伍万山支付差欠的综合服务费3888元，予以支持。 伍万山辩称综合服务费中有12元系中央空调的能源费用，且浙商公司未向其提供中央空调，故综合管理费酌情减少，但对于上述主张，伍万山提供的证据均不足以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应当由伍万山自行承担不利的法律后果，对于其上述辩论意见不予采纳。 4、关于浙商公司诉请伍万山支付水电费1381.96元的问题：诉讼中，经伍万山和浙商公司核对，伍万山对应当支付浙商公司的水电费共计1381.96元予以认可，故对此予以确认。 5、关于浙商公司诉请的违约金的问题：双方合同约定，伍万山应于2020年1月20日前缴清第二次的租金，但截止到一审庭审辩论终结时，伍万山仍未付清租金，故对于浙商公司诉请伍万山支付违约金，予以支持，同时双方合同约定“若伍万山逾期支付任何一项应缴费用的，应承担逾期金额每日千分之一的违约金至费用交清时为止”，伍万山辩称该违约金的约定标准过高，请求予以调整，予以支持。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，支持按未支付的租金23085元为基数，从2020年1月21日起计算至租金实际付清之日止，计算标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。同理，虽然双方合同约定的交纳综合服务费的时间约定不明，但根据双方之前收交该笔费用的交易行为和习惯，一审法院认为该笔费用应和租金交付时间一致，故伍万山逾期支付综合服务费的违约金，应以未支付的综合服务费3888元为基数，从2020年1月21日起计算至综合服务费实际付清之日止，计算标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。同理关于浙商公司诉请伍万山支付逾期支付交纳水电费的违约金，应以未支付的水电费1381.96元为基数，计算时间应当从双方合同解除之次日即2020年4月28日开始起计算至水电费实际付清之日止，计算标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解除（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决：一、伍万山于本判决生效之日起15日内支付宜宾浙商商业管理有限公司租金23085元、综合服务费3888元、水电费1381.96元。二、伍万山于本判决生效之日起15日内支付宜宾浙商商业管理有限公司逾期支付租金的违约金，违约金的计算方式为：按未支付的租金23085元为基数，从2020年1月21日起计算至租金实际付清之日止，计算标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、伍万山于本判决生效之日起15日内支付宜宾浙商商业管理有限公司逾期支付综合服务费的违约金，违约金的计算方式为：以未支付的综合服务费3885元为基数，从2020年1月21日起计算至租金实际付清之日止。计算标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、伍万山于本判决生效之日起15日内支付宜宾浙商商业管理有限公司逾期支付水电费违约金，违约金的计算方式为：以未支付的水电费1381.96元为基数，从2020年4月28日起计算至租金实际付清之日止，计算标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。五、驳回宜宾浙商商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508元，减半收取254元,由伍万山承担。 二审中，当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，二审庭审结束后，浙商公司提交了响应政府号召，针对疫情出具的《关于浙商.临港新天地租金、物业费减免的政策》“……为了与所有商家共克时难，贡献企业应有的责任和力量，经研究决定，实施以下政策：一、费用减免政策1.2020年1月24日-2020年2月23日免除租金、物业费。2.2020年2月24日-2020年3月23日租金、物业费用减半收取。二、费用减免政策要求为进一步规范项目“特殊时期”的租金、物业费管理，凡按“费用减免政策”执行的商户需满足以下要求：1.请全力配合项目闭店时间（特殊业态除外）。2.享受“费用减免政策”的商户缴纳租金、物业费时，按合同约定期限一次性足额缴纳该缴费周期费用。” 本院认为，本案争议的焦点：一是伍万山欠付的租金总额暨伍万山是否可享受《关于浙商.临港新天地租金、物业费减免的政策》，计算租金的终止时间；二是在新冠病毒疫情期间，伍万山迟延缴纳租金是否属于违约行为；三是伍万山未使用到中央空调的责任在谁暨伍万山应否支付综合服务费；四是伍万山有无迟延缴纳水电费；五是伍万山违约金的支付时间。 关于争议焦点一即伍万山欠付的租金总额暨伍万山是否可享受《关于浙商.临港新天地租金、物业费减免的政策》，计算租金的终止时间的问题。 本院认为，关于本案计算租金的终止时间的问题。因本案租赁合同的解除时间是2020年4月27日，虽在租赁合同期间，浙商公司有不恰当的暴力催收行为，但因本案关联案件中伍万山已就浙商公司采用停水暴力催收的行为主张了权利，伍万山在本案关联案件中主张的损失中包括营业损失，关联案件已判决赔偿了营业损失，租金则为伍万山应支出的成本，且在双方合同未解除前，支付租赁期限内的租金为伍万山的义务，故在本案中伍万山要求不计算停水期间的租金，一审法院未予支持，本院认为并无不当。 关于伍万山是否享受《关于浙商.临港新天地租金、物业费减免的政策》的问题。 根据租赁合同的约定伍万山第一年应支付的租金为15390元/月，伍万山可享受在2020年1月20日前再缴付3个月租金，使用5个月房屋的优惠，即是若伍万山在2020年1月20日前缴纳了3个月租金，可使用租赁物到2020年6月30日前，但本案的租赁合同已因伍万山迟延缴纳租金而提前解除，伍万山不应享受缴纳3个月租金，使用租赁物到2020年6月30日前的政策。 至于伍万山是否应享受《关于浙商.临港新天地租金、物业费减免的政策》的问题，浙商公司在减免租金的政策上载明，享受减免政策需满足的条件之一是按合同约定一次性足额缴纳该缴费周期的费用，即是伍万山应在2020年1月20日前缴纳3个月租金并按时缴纳物业费，现伍万山缴纳租金至2020年1月31日，欠缴2020年2月1日至2020年4月27日的租金，伍万山并未按时支付租金及物业费，故其并不符合减免政策的要求。 若按该减免政策，伍万山应缴纳租金为21546元[2月24日-3月23日的租金为15390元÷2=7695元（减半收取）,3月24日-4月27日为15390元÷30天×27天=13851元（计算27天的原因：因伍万山交付了截至1月31日的租金，而根据减免政策，1月24日至1月31日免租，故伍万山已支付的租金可减免后期8天租金，故扣除8天租金）]。现浙商公司主张的租金虽略大于根据减免政策计算的结果，但小于未减免情况下伍万山应支付的租金，故一审法院支持浙商公司诉请的租金并无不当，本院予以支持。 关于争议焦点二即在新冠病毒疫情期间，伍万山迟延缴纳租金是否属于违约行为。新冠病毒疫情虽属于不可抗力，但租金属于金钱债务，特别是在网络支付繁荣的今天，伍万山可通过多种方式履行债务，故新冠病毒疫情的蔓延并不必然导致伍万山不能履行债务，伍万山以新冠病毒疫情为其迟延履行租金的抗辩理由不当，本院不予支持。 关于争议焦点三即伍万山未使用到中央空调的责任在谁暨伍万山应否支付综合服务费的问题。本院认为根据双方合同的约定，浙商公司收取的每月16元的综合服务费，不仅包括公共区域空调能源费用还包括公共区域的水、电费，清洁绿化、秩序维护、公共责任保险、商城公共设施设备的运行、维护、保养、检测、年检、物业管理企业应收的物业服务费，无任何条款规定16元综合服务费中有12元都是中央空调费用。此外，浙商公司主张空调不能使用的原因是伍万山装修堵塞了出风口，本院认为因本案的空调为中央空调，基于中央空调性能的特殊性，现只有伍万山提出空调不能使用，故对浙商公司提出的空调不能使用的主要原因是伍万山装修不当造成的予以采信。从伍万山与浙商公司工作人员的微信聊天记录及二审中伍万山的陈述“为什么应该我们开检修口，我们装修是通过了验收的”可以看出浙商公司派人进行了维修，但伍万山考虑到其正常的经营与装修，与浙商公司对如何维修无法达成一致意见，故伍万山不能使用空调，浙商公司并不是主要责任方。而且浙商公司主张的综合服务费是基于减免政策而计算的结果，已经给予了伍万山优惠，故伍万山要求扣除每月每平方12元的中央空调费无依据，一审法院未予支持，本院予以维持。 关于争议焦点四即伍万山有无迟延缴纳水电费的问题。本院认为一审中伍万山承认欠缴水电费共计1381.96元，一审法院对此逾期支付的水电费从2020年4月28日租赁合同解除时间开始计算违约金并无不当。 关于争议焦点五即伍万山支付房租及综合服务费的违约金的支付时间的问题。本院认为，按照合同约定，伍万山应于2020年1月20日前缴纳3个月租金，但伍万山未按此约定履行支付义务。根据“综合服务费从该商铺交付日起计付，乙方须按年或按月向甲方支付综合服务费”的约定，伍万山关于应先缴费再享受服务的诉称不能成立。合同约定按年或按月缴纳综合服务费，伍万山的综合服务费只支付到了2019年12月31日，应于2020年1月1日缴纳下月的综合服务费。伍万山未按约定缴纳租金与综合服务费应承担违约责任。违约责任的承担并不是以催告为前提，故伍万山称浙商公司在之前未进行催收，故其不应支付违约金的理由不能成立。浙商公司的《租金催缴函》上已陈述从违约之日起按合同约定，浙商公司有权收取违约金。浙商公司虽在《租金催缴函》上催促伍万山于“2020年4月23日前付清租金”但并未表示本案的租金违约金从2020年4月23日起算，而是称“如未按约定缴付租金，我公司将按照《浙商临港新天地商铺受托管理租赁合同》第12.2条约定，提前解除《浙商临港新天地商铺受托管理租赁合同》，同时继续收取贵方所欠费用，追究贵方违约责任”。故伍万山上诉称一审法院关于违约金的起算点计算错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，伍万山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费442元，由伍万山负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 彭晓烽 审判员 龙 雨 二〇二一年三月三日 书记员 徐 莲