河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终875号上诉人（原审被告）：郑州市美中置业有限公司，住所地郑州市金水区东明路北段**院**楼******，统一社会信用代码：91410100769489917E。法定代表人：陈明华，该公司总经理。委托诉讼代理人：谷焕贞，河南法学汇信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马琳，河南法学汇信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：姚提仙，女，回族，1968年11月22日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：纪浩，河南荟智源策律师事务所律师。上诉人郑州市美中置业有限公司（以下简称“美中公司”）因与被上诉人姚提仙房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初26195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人美中公司的委托诉讼代理人谷焕贞、马琳，被上诉人姚提仙的委托诉讼代理人纪浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美中公司上诉请求：1、撤销金水区人民法院(2020)豫0105民初26195号民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人主张的利息没有事实及法律依据，不应得到支持。协议书中明确约定，“若乙方要求退房，甲方应全额退还乙方所交房款，并双倍返还所交金额的利息”。被上诉人要求返还房款的前提应当要求解除协议，在协议解除的基础上，要求返还所交房款，但被上诉人并未主张解除，且利息的计算，应当依照央行发布的活期存款基准利率计算，而不是按照银行同期贷款利率及银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。二、上诉人与被上诉人签订的履约协议书系无效合同。上诉人与被上诉人签订的协议书，包含案涉房屋的位置、面积、单价、总价、付款方式等内容，符合商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该商品房尚未取得预售许可，因此，该协议书系无效合同。三、即使协议被认定为有效，被上诉人的主张仍没有事实及法律依据，其主张返还房款的主张已过诉讼时效。上诉人与被上诉人分别于2010年6月18日、2010年9月25日签订《天下豫商城商铺履约协议书》共计6份，第三条约定:“甲方若未能在2012年06月份交房，若乙方要求退房，甲方应全额退还乙方所交购房款，并双倍返还所交金额利息。”协议明确约定上诉人履行协议义务的时间为2012年6月，该协议书应当适用2年的诉讼时效期间。被上诉人现在主张要求返款房款已过诉讼时效，不应得到支持。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”被上诉人的主张已过诉讼时效，不应得到支持。上诉人与被上诉人河南春景置业有限公司就本案的案涉房屋产生的合同纠纷，经一审、二审，河南省高级人民法院于2020年4月21日作出终审判决书，判令被申请人在判决生效之日后一个月向申请人交付10810.34平方米的商业房，被申请人至今未向申请人交付房屋，导致申请人无法按照与姚提仙之间的协议约定交付房屋，未履约并非申请人的原因导致，现上诉人申请追加河南春景置业有限公司为本案被上诉人，便于查清案件事实。综上，被上诉人姚提仙的主张没有事实及法律依据，其主张已经超过诉讼时效期间，即使协议书被认定为有效，其主张应在2014年6月之前提出，且其主张的利息没有计算依据，现案涉房屋可以交付使用，上诉人请求按照协议约定继续履行，为依法维护上诉人的合法权益。请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。姚提仙辩称：一、姚提仙与上诉人签订的《履约协议书》为预约合同。姚提仙与上诉人签订的6份《天下豫商城商铺履约协议书》（以下简称“履约协议书”)不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方在协议书中又约定该《履约协议书》自签订《商品房买卖合同》后自行作废，由此可见双方有进一步签订《商品房买卖合同》的意思表示，故该6份《履约协议书》为商品房预约合同，而非商品房预售合同或商品房买卖合同。二、姚提仙与上诉人签订的预约合同为有效合同。三、姚提仙向上诉人主张返还房款及约定利息合法、有据。姚提仙及其他购房者自2012年06月份以来，一直要求上诉人予以交付(包括到其办公地点索要或起诉等方式)，但上诉人一直以与第三人有争议或其他事由推脱，姚提仙在要房多次无果、无望的情况下，基于《履约协议书》约定要求上诉人返还已交房款并支付约定利息，且相关主张的诉讼时效刚开始起算，根本不存在上诉人主张的诉讼时效已过的问题。根据《履约协议书》的约定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条之规定，姚提仙有权要求上诉人在2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计算利息，在2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR)的2倍计算至实际清偿之日。故姚提仙要求上诉人返还房款及支付约定利息的主张合法、有据。四、上诉人关于预约合同解除的相关主张于法无据。基于《履约协议书》第三条约定“……甲方若未能在2012年06月份交房，若乙方要求退房，甲方应全额退还乙方所交房款，并双倍返还所交金额利息。”姚提仙要求上诉人按照该合同条款履行相应义务，不存在解除《履约协议书》，更不存在解除权消灭的问题。上诉人关于预约合同解除的相关主张不应得到支持。五、上诉人关于增加第三人为被上诉人的主张于法无据。基于合同的相对性，姚提仙要求上诉人按照双方签订的合同条款履行相应义务，与第三人无关。且上诉人申请追加的第三人并非必须进行共同诉讼的当事人，在一审中也未申请追加，故上诉人关于增加第三人为被上诉人的主张不应得到支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。姚提仙向一审法院起诉请求：1、被告退还原告所交房款及利息共计6109801元（利息暂计至2020年11月25日）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年4月20日，原告配偶方中山向被告法定代表人陈明华转款70万元。同日，被告向原告出具《收据》一份，载明：“今收到姚提仙70万元整，系付2号商业36#、37#、38#、39#、40#铺房款。”。2010年6月12日，原告配偶方中山向被告法定代表人陈明华转款49万元。同日，被告向原告出具《收据》一份，载明：“今收到姚提仙75万元整，系付2号商业36#、37#、38#、39#、40#铺房款”。2010年6月18日，原告与被告签订编号为J-0011号的《天下豫商城商铺履约协议书》一份，主要内容有，原告向被告认购位于郑州市紫荆××路天下××小区商铺××套，建筑面积约为113.28㎡，2号商业36铺，原告选择付款方式为银行按揭，首次缴纳总房款的50%，该房价为8200元/㎡，优惠后单价为8100元/㎡，总房价为917568元。签订《履约协议书》当日内，即2010年6月18日前付清总房款50%即459568元，并同时签订本《履约协议书》，剩余款45.8万元从银行贷款。原告在签订《履约协议书》后，若未能在约定时间交付房款，视为自动放弃其所认购房产之权利，房源不予保留，被告有权将物业另行出售。被告若未能在2012年6月份交房，若原告要求退房，被告应全额退还原告所交房款，并双倍返还所交金额利息。此履约协议书自签订《商品房买卖合同》后自行作废。同日，原告与被告签订编号为J-0012号的《天下豫商城商铺履约协议书》一份，主要内容有，原告向被告认购位于郑州市紫荆××路天下××小区商铺××套，建筑面积约为113.28㎡，2号商业37铺，原告选择付款方式为银行按揭，首次缴纳总房款的50%，该房价为8200元/㎡，优惠后单价为8100元/㎡，总房价为917568元。签订《履约协议书》当日内，即2010年6月18日前付清总房款50%即459568元，并同时签订本《履约协议书》，剩余款45.8万元从银行贷款。原告在签订《履约协议书》后，若未能在约定时间交付房款，视为自动放弃其所认购房产之权利，房源不予保留，被告有权将物业另行出售。被告若未能在2012年6月份交房，若原告要求退房，被告应全额退还原告所交房款，并双倍返还所交金额利息。此履约协议书自签订《商品房买卖合同》后自行作废。同日，原告与被告签订编号为J-0013号的《天下豫商城商铺履约协议书》一份，主要内容有，原告向被告认购位于郑州市紫荆××路天下××小区商铺××套，建筑面积约为113.28㎡，2号商业38铺，原告选择付款方式为银行按揭，首次缴纳总房款的50%，该房价为8100元/㎡，优惠后单价为8000元/㎡，总房价为906240元。签订《履约协议书》当日内，即2010年6月18日前付清总房款50%即453240元，并同时签订本《履约协议书》，剩余款45.3万元从银行贷款。原告在签订《履约协议书》后，若未能在约定时间交付房款，视为自动放弃其所认购房产之权利，房源不予保留，被告有权将物业另行出售。被告若未能在2012年6月份交房，若原告要求退房，被告应全额退还原告所交房款，并双倍返还所交金额利息。此履约协议书自签订《商品房买卖合同》后自行作废。同日，原告与被告签订编号为J-0014号的《天下豫商城商铺履约协议书》一份，主要内容有，原告向被告认购位于郑州市紫荆××路天下××小区商铺××套，建筑面积约为113.28㎡，2号商业39铺，原告选择付款方式为银行按揭，首次缴纳总房款的50%，该房价为8100元/㎡，优惠后单价为8000元/㎡，总房价为906240元。签订《履约协议书》当日内，即2010年6月18日前付清总房款50%即453240元，并同时签订本《履约协议书》，剩余款45.3万元从银行贷款。原告在签订《履约协议书》后，若未能在约定时间交付房款，视为自动放弃其所认购房产之权利，房源不予保留，被告有权将物业另行出售。被告若未能在2012年6月份交房，若原告要求退房，被告应全额退还原告所交房款，并双倍返还所交金额利息。此履约协议书自签订《商品房买卖合同》后作废。同日，原告与被告签订编号为J-0015号的《天下豫商城商铺履约协议书》一份，主要内容有，原告向被告认购位于郑州市紫荆××路天下××小区商铺××套，建筑面积约为122.72㎡，2号商业40铺，原告选择付款方式为银行按揭，首次缴纳总房款的50%，该房价为8100元/㎡，优惠后单价为8000元/㎡，总房价为981760元。签订《履约协议书》当日内，即2010年6月18日前付清总房款50%即491760元，并同时签订本《履约协议书》，剩余款49万元从银行贷款。原告在签订《履约协议书》后，若未能在约定时间交付房款，视为自动放弃其所认购房产之权利，房源不予保留，被告有权将物业另行出售。被告若未能在2012年6月份交房，若原告要求退房，被告应全额退还原告所交房款，并双倍返还所交金额利息。此履约协议书自签订《商品房买卖合同》后作废。同日，被告向原告出具《收据》一份，载明：“今收到姚提仙747376元整，系付2号商业36#、37#、38#、39#、40#铺房款”。2010年9月25日，原告与被告签订编号为J-0021号的《天下豫商城商铺履约协议书》一份，主要内容有，原告向被告认购位于郑州市紫荆××路天下××小区商铺××套，建筑面积约为45.75㎡，2号商业41铺，原告选择付款方式为银行按揭，首次缴纳总房款的50%，该房价为15000元/㎡，优惠后单价为14700元/㎡，总房价为672525元。签订《履约协议书》当日内，即2010年9月25日前付清总房款50%即337525元，并同时签订本《履约协议书》，剩余款33.5万元从银行贷款。原告在签订《履约协议书》后，若未能在约定时间交付房款，视为自动放弃其所认购房产之权利，房源不予保留，被告有权将物业另行出售。被告若未能在2012年6月份交房，若原告要求退房，被告应全额退还原告所交房款，并双倍返还所交金额利息。此履约协议书自签订《商品房买卖合同》后自行作废。2010年9月18日，被告向原告出具《收据》一份，载明：“今收到姚提仙3万元整，系付2#商41#45.75㎡。”。2010年9月18日，被告向原告配偶方中山出具《收据》一份，载明：“今收到方中山12万元整，系付定金pos2#商”。2010年9月25日，被告向原告出具《收据》一份，载明：“今收到姚提仙307525元整，系付2#商41#45.75㎡，首付50%”。后，被告因与案外人黄**、河南春景置业有限公司的纠纷未按期向原告交付商铺。2012年至今原告多次向被告主张权利未果。另查明，1、郑州市美中置业有限公司诉黄**、河南春景置业有限公司合同纠纷一案，郑州市中级人民法院于2019年9月6日作出（2017）豫01民初5786号民事判决书，判决：一、郑州美中置业有限公司与黄**于2009年7月15日签订的《责任承包责任书》无效；二、郑州市美中置业有限公司于本判决生效之日后十日内向河南春景置业有限公司支付10810.34平方米商业房的建设成本27368443.97元；三、河南春景置业有限公司于本判决生效后十日内向郑州市美中置业有限公司支付征地补偿款22203100元、支付土地款146520000元，两笔款项共计168723100元；本笔款项与第二项抵扣后，河南春景置业有限公司共应向郑州市美中置业有限公司支付141354656.03元；四、河南春景置业有限公司在本判决生效之后一个月内向郑州市美中置业有限公司交付10810.34平方米的商铺；五、黄**对本判决对三、四项承担连带责任；六、驳回郑州市美中置业有限公司的其他诉讼请求。河南春景置业有限公司与黄**对该判决不服，上诉至河南省高级人民法院。河南省高级人民法院于2020年4月21日作出（2020）豫民终1486号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2、原告提交的河南省郑州市中级人民法院执行裁定书、查封公告和强制迁出公告显示：郑州中院查封了位于郑州市××、××北××小区××＃楼××商铺（657.6平方米）、5#楼独立商铺（688.8平方米）、6#楼独立商铺（705.6平方米）、7#楼独立商铺（818.4平方米）、12#楼商业（578.57平方米）、13#楼商业（576.29平方米）、16#楼商业（452.47平方米）、18#楼商业（581.68平方米）、20#楼商业（732.33平方米）、22#楼商业（1641.36平方米）、23#楼商业（3377.24平方米），共计10810.34平方米。并责令河南春景置业有限公司在2020年10月12日前迁出上述商铺及商业。2020年12月3日，原告诉至本院。审理中，1、法庭提问涉案商铺至今有无取得预售许可证。被告回答：没有，但是房子已经实际交付使用被案外人春景置业占用。省高院的生效判决已判决春景置业向被告交付房屋。2、法庭提问原被告，2012年6月份为何未交房。原告回答：原告不清楚，我们主张时被告一直说再等等，关于判决的事我们也不知道内容，我们在裁判文书网上也查不到。我们只能查到郑州中院的关于执行的通知。是今天才看到判决的。购房人的知情权开发商应该及时告知的。被告回答：被告负责整个项目的开发，土地使用权是被告负责征收补偿给村民后取得的，并办理了规划许可证，在项目合作时，被告和案外人春景置业、黄**签了合作协议，后期春景将涉案房屋的近100亩土地建立围墙分割出去，双方产生纠纷，直到今年上半年才出的生效判决。春景置业是房子建造方，约定商业房归被告所有。3、法庭提问涉案的6套商铺在房管局有无备案信息。被告回答：没有，因为目前土地性质是划拨土地。4、原告称要求被告给付已交付房款按中国人民银行同期贷款利率的双倍计算的利息。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中原、被告签订的六份《天下豫商城商铺履约协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方在协议书中约定该履约协议书自签订《商品房买卖合同》后自行作废，由此可见双方有进一步签订《商品房买卖合同》的意思表示，该六份履约协议书仅为商品房预约合同，而非商品房预售合同或商品房买卖合同。该六份履约协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方在履约协议书中约定：被告若未能在2012年6月份交房，若原告要求退房，被告应全额退还原告所交房款，并双倍返还所交金额利息。现原告已依约向被告支付了约定金额的购房款，被告至今未能向原告交付涉案商铺。原告请求被告退还购房款，并双倍返还所交金额的利息，合法有据，本院予以支持。被告对收到原告购房款2654901元无异议，但因该购房款并非同一日支付，故应自各笔购房款支付之日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算。原告提交的证据显示原告自2012年至今多次向被告主张权利，故被告关于本案已过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律有关问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：被告郑州市美中置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告购房款2654901元及逾期利息（1、其中房款70万元的利息:以70万元为基数，自2010年4月20日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算至实际清偿之日止。2、其中房款75万元的利息:以75万元为基数，自2010年6月12日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算至实际清偿之日止。3、其中房款747376元的利息:以747376元为基数，自2010年6月18日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算至实际清偿之日止。4、其中房款15万元的利息:以15万元为基数，自2010年9月18日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算至实际清偿之日止。5、其中房款307525元的利息:以307525元为基数，自2010年9月25日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取27284元，由被告负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中双方所签订的六份《天下豫商城商铺履约协议书》均约定“此履约协议书自签订《商品房买卖合同》后自行作废。”即双方当事人均明知双方虽然签订了履约协议书，但还需要再签订《商品房买卖合同》对双方的权利与义务再行约定，且双方所签订的六份《天下豫商城商铺履约协议书》也欠缺《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故一审法院认定该六份《天下豫商城商铺履约协议书》为商品房预约合同，并无不当。双方在六份《天下豫商城商铺履约协议书》均约定有“甲方若未能在2012年6月份交房，若乙方要求退房，甲方应全额退还乙方所交房款，并双倍返还所交金额利息。”而美中公司至本判决作出之日，与姚提仙就双方合同约定的协议履行事宜仍不能达成一致意见，姚提仙要求美中公司退还所交房款并按照约定支付利息，一审法院据此对姚提仙的相关诉讼请求依法在合理范围内予以支持，并无不当。关于美中公司主张的姚提仙的诉讼请求已过诉讼时效的理由，本院经审查认为，一审处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人美中公司的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54568元，由上诉人郑州市美中置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二一年三月九日书记员  白雪岩