辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4996号上诉人（原审被告）：房璐，女，1983年10月27日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：房玉桥，男，1956年11月9日出生，汉族，住沈阳市铁**。被上诉人（原审原告）：沈阳新湖绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市铁**北一东路**。法定代表人：夏卫军，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨杨，女，1983年3月24日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。上诉人房璐因与被上诉人沈阳新湖绿城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初6651号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房璐上诉请求：1.依法改判按2元/月/平方米计算欠缴物业费；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、原审依据的2011年6月8日签署的《前期物业服务合同》和2018年12月1日业主大会签订的《新湖御和园物业服务合同》都不足以支持原审判决。1.前期合同第三章第六条约定小区内住宅物业费收费标准均为3元/月/平方米，后小区内同一物业服务内容、服务标准，被上诉人擅自将该条款变更为2.5元/月/平方米及2元/月/平方米的两套收费标准，并未取得上诉人的同意，损害了上诉人利益，被上诉人也未能提供任何有关该变更的合法依据，该变更对上诉人无效。同一服务范围、服务标准却变更按照两种不同的收费标准取费缺乏合理依据，违反了公平原则，实质是未经过上诉人的同意，变相擅自提高了对于上诉人的收费标准。2.后期合同签署程序违法，不具备合法效力。合同本身并未按照《物业管理条例》及实施细则进行必要的合同内容公示，投票等法定程序，不具备法律效力。业委会作为签订主体、选聘物业表决方式的形成过程均存在不公及违法情况。根据小区物业分布情况，适用2元收费标准的业主既以700多户，人数超过半数，面积接近半数，这就意味着高于2元收费标准的少数业主无论赞成与否，都将被迫接受不合理的更高的收费标准。而此种不公平的投票表决方式也并未按照合法程序取得过业主大会同意，事实上该届业主委员会的成立和管理规约、议事规则均未能遵守法律规定的程序。被上诉人也依法保留根据物业管理条例的规定对业委会侵害业主合法权益的行为诉诸法律予以撤销的权利。3.本案焦点在于被上诉人要求按照2.5元的标准支付物业费的依据是否充分。从合同上和事实上，被上诉人在小区内对全体业主都适用的是同样的服务范围、同一个服务标准，被上诉人提供的、上诉人一直事实上接受的一直是2元标准的服务，计费基础没有任何区别的情况下，上诉人却被被上诉人单方要求按照2.5元的标准收费，无合法依据。二、在合同依据不充分的情况下，原审判决的认定与法律规定也存在冲突。1.《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中，上诉人所有物业与2元标准业主所有物业无任何性质或特点上的区别，被上诉人举证的合同也证明服务水平在小区内的标准是一致的，尚且不论是否存在可用来作为合法有效依据的合同，此种同一服务，区别收费的主张既已违反了法律要求的收费与服务水平相适应的原则，即使存在相应的约定也应予认定为无效。2.最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案中，在3元计费基础已经因园区范围调整发生变化而调整为2元标准的情况下，双方都对目前事实上的服务标准和服务内容没有争议的情况下，被上诉人被要求按照2.5元标准收费，既构成擅自提高收费标准，原审非但没有就此展开任何法庭调查和判决论述，反而认定该收费是合理、合法的，认可了被上诉人擅自提高收费标准的行为，此认定与法律规定相违背。沈阳新湖绿城物业服务有限公司辩称，请求维持原判。沈阳新湖绿城物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告交纳2014年5月1日至2020年4月30日的物业费21285.36元及违约金10000元,合计31285.36元;2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，被告系原告管理的沈阳市铁西区兴华北街9-3号1-4-3房屋业主，该房屋建筑面积118.25平方米。原告于2011年6月8日与沈阳新湖房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》后又于2018年12月1日与沈阳市铁西区新湖御和园住宅小区第一届业主大会签订《新湖御和园物业服务合同》，合同约定：多层及小高层（18层以下）应按每月每平方米2.5元交纳物业服务费。合同签订后原告按约提供了相关物业服务。被告自2014年5月1日至2020年4月30日共拖欠物业服务费为21285元，经原告催要无果后，原告来本院提起民事诉讼。另查，原告沈阳新湖物业管理有限公司于2012年4月27日更名为沈阳新湖绿城物业服务有限公司。一审法院认为，原告与沈阳新湖房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》及与沈阳市铁西区新湖御和园住宅小区第一届业主大会签订《新湖御和园物业服务合同》。均不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的合同具有法律约束力，双方均应恪守履行。协议签订后，原告为小区提供了物业服务，被告作为业主享受了物业服务应当履行交纳服务费的义务。原告诉讼本院要求被告给付物业费，被告为维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，被告拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务即应当履行交纳物业服务费的义务，被告拖欠不给行为构成违约，一审法院对原告要求被告给付物业服务费的诉求予以支持。被告自2014年5月1日至2020年4月30日期间共欠缴物业费21285元，故对原告诉请的21285元，一审法院予以支持。关于被告提出应按其它楼每月每平方米2元缴纳物业费没有法律根据，不予支持。一审法院判决：一、被告房璐于判决生效后三日内给付原告沈阳新湖绿城物业服务有限公司自2014年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费合计人民币21285元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费已减半收取291元，由被告房璐承担（原告已预交，由被告于判决发生法律效力起三日内直接给付原告）。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被上诉人与沈阳新湖房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》及与沈阳市铁西区新湖御和园住宅小区第一届业主大会签订《新湖御和园物业服务合同》，均不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，且现被上诉人已为园区提供物业管理服务，而作为案涉园区业主的上诉人在接受被上诉人提供的物业服务后理应交纳物业费，故一审法院判决上诉人继续履行交纳物业费义务并无不当。关于上诉人主张的要求按照2元/月/平方米缴纳物业费的问题，因上诉人未提供充分证据证明案涉时间段被上诉人的具体服务质量，且对照合同约定的服务标准，本院无法认定被上诉人提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化。且关于上诉人主张后期合同签署程序违法的问题，依现有证据无法认定该合同存在无效情形，同时，对于上诉人提出按照2元/月/平方米的标准给付物业费的主张亦缺乏事实及合同依据，故对于上诉人提出的该项上诉主张，本院不能支持。综上，上诉人房璐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费582元，由上诉人房璐负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年三月二十一日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。