江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终3710号上诉人（原审被告）:东海县远洲城市广场经营管理有限公司,住所地江苏省东海县牛山街道和平东路53号远洲城市广场一楼西侧。法定代表人：陈本道，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。上诉人（原审唐杰）：唐杰，男，1977年8月24日出生，汉族，住浙江省台州市。委托诉讼代理人：王恩斌，男，系唐杰合伙人。委托诉讼代理人：牟仙玲，女，系唐杰妻子。被上诉人（原审原告）:张秀荣,女,1973年6月22日出生,汉族,住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）:蒋廷邦,男,1972年11月26日出生,汉族,住江苏省东海县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵敬柱，江苏尚扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:连云港新时代房地产开发有限公司,住所地江苏省东海县牛山街道和平东路53号远洲城市广场一楼西侧。法定代表人：陈庚远，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。上诉人东海县远洲城市广场经营管理有限公司（以下简称远洲公司）、唐杰因与被上诉人张秀荣、蒋廷邦、连云港新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人远洲公司、被上诉人新时代公司的共同委托诉讼代理人孙爱强、被上诉人蒋廷邦、张秀荣及其委托诉讼代理人赵敬柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远洲公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回蒋廷邦、张秀荣要求解除《东海县远洲域市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》及返还远洲城市广场第1幢1单元101号、102号、133号房产之诉讼请求；诉讼费用由蒋廷邦、张秀荣承担；事实与理由：一、原判认定的部分事实错误。1、涉案101、102、133号房产虽然在《商品房买卖合同》中被称为“单间”，且在合同所附图纸上用划线的方式标示为“间”，但事实上，上述房产均为铺位，与整个商场一层是连成一片的，与周边铺位也没有物理上的界线，并非单间，与周边房屋也无法进行区分，不存在独立的空间。2、一审认定上诉人恶意拖欠2018年1月1日至今期间的租金毫无事实根据。因为，远洲城市广场虽然投入了巨资进行建设，但因种种原因，运营并不尽人意，上诉人之所以没有及时按约支付租金，完全是由于经营状况不佳所致，绝不存在所谓的恶意拖欠之说。二、一审判决解除涉案委托租赁合同明显错误，不能成立。1、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条明确规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。本案中，唐杰作为涉案商铺的次承租人，其无论在书面参诉意见中还是在一审庭审期间，均明确表示愿意代上诉人支付所欠张秀荣、蒋廷邦的房屋租金和违约金，而唐杰的这一主张不仅于法有据，且没有损害张秀荣、蒋廷邦的合法权益，但一审法院置唐杰的这一正当要求和上述规定于不顾，直接判决解除涉案委托租赁合同，明显错误。2、唐杰虽然参与了（2018)苏0722民初959号、（2018)苏07民终3572号案件的审理，但此案审理的只是2017年度租金及违约金，张秀荣、蒋廷邦在此案中也未主张2018年度租金及违约金，唐杰只能就案件争议标的即2017年度度租金及违约金进行提存。尤其是在此案审理期间，2018年度逾期支付租金的违约金数额尚不明确，上诉人都无法支付，唐杰如何代偿呢？显然，原判以此为由否定唐杰的代为清偿权，明显错误。此外，原判所谓的唐杰代为清偿权应有一定时间限制于法无据。需要说明的是，唐杰在一审期间明确表示自愿代为清偿涉案委托租赁合同项下的2018年度、2019年度租金及违约金，一审法院在庭审期间已明确要求“唐杰在接到本院的书面通知后7日内交纳租金至本院指定账户”，唐杰对此也明确表示同意，但一审法院在没有通知唐杰代为清偿的情况下，径行判决解除了涉案委托租赁合同，此举明显有损司法公信力。三、如判决解除涉案委托租赁合同，将严重损害远洲公司和唐杰的合法权益。远洲公司早在2013年就将包括涉案铺位在内的290平方米铺位出租给唐杰，租赁期限为10年。唐杰承租后即投入数百万元进行装修并经营德克士快餐店。租赁合同履行期间，唐杰除代偿了张秀荣、蒋廷邦2017年度租金及利息共计1245709.46元外，在另案中还代偿了相邻铺位丰丰、丰某2017年、2018年度租金966733元，以及宋某、范某的2017年、2018年度租金95786元。2019年10月至12月，唐杰又投入数百万元对店铺进行重新装修。如果判决解除涉案委托租赁合同，必将导致远洲公司与唐杰之间的房屋租赁合同无法继续履行，进而引发新的纠纷并给上诉人和唐杰造成重大损失。更为重要的是，与本案类似的铺位有数十个，这些铺位目前均由远洲公司统一经营管理并对外出租，如果判决解除涉案委托租赁合同，必将形成示范效应，一旦引发群体诉讼，远洲城市广场将无法继续统一经营管理，严重损害整个商场数百户业主的合法权益，甚至影响社会稳定。蒋廷邦、张秀荣答辩称：一、涉案商铺租赁合同应当解除。远洲公司没有履行合同的能力，其没有按时交纳租金并且已经超过三年，涉及限制高消费的案件有83件。且从实际情况来看，远洲公司高价承租、低价出租，不可能有履约能力，也就是说房主无论如何都收不到租金，合同目的无法实现。根据合同及图纸附件，涉案房产为商业用房，户型均为单间外铺，位于一层东侧，解除涉案合同不影响其他商户。二、远洲公司与唐杰签订的租赁合同是恶意的。远洲公司与唐杰均知道委托租赁合同的租金在280万元，而唐杰与远洲公司之间的租金为52万元左右，很明显双方恶意串通损害了蒋廷邦、张秀荣的利益，是无效合同。蒋廷邦、张秀荣花费1300万元购买的房屋，到目前为止2018年、2019年、2020年的租金都没有收到，造成重大的经济损失。三、唐杰以次承租人同意支付租金和违约金来抗辩合同解除权明显不能成立。次承租人如果要履行代位清偿权，应积极全额履行，而唐杰明知上诉人远洲公司欠付2017年、2018年租金，但仅提存了2017年租金，在本案一审起诉前也未表达代付2018年、2019年租金的意愿，明显是针对合同关系是否解除采取的应对措施，属于恶意行为，目的是为了拖延时间，到租赁合同期满后拒付租金。四、判决解除租赁合同有利于租赁纠纷的解决，有利于社会稳定，上次判决不应解除合同导致蒋廷邦、张秀荣及其他商户与唐杰多次报警，公安机关为此事出动了大量警力，导致社会矛盾恶化，而另外案件当事人傅某、吴某起诉解除租赁合同，案号为（2019）苏07民终3741号，该案连云港中院判决解除双方租赁合同，解除完后唐杰与傅某、吴某签订房屋租赁合同，至此房屋租赁合同正常履行，唐杰的权利也得到保护，出租人也能收到租金，有利于解决纠纷，化解矛盾。唐杰答辩称：远洲公司的上诉请求应当支持，2019年傅某、吴某与远洲公司租赁合同解除的案子是在我们装修之后连云港市中院作出的判决，为了店铺的生存不得不签订这个临时协议，针对傅某、吴某案子，我们已经申请江苏省省高院再审，但再审结果还没有出来。新时代公司答辩称：远洲公司的上诉请求应当予以支持。唐杰向本院上诉请求：撤销一审判决，改判不解除远洲公司与张秀荣、蒋廷邦签订的《产权商铺委托租赁管理合同》，诉讼费用由张秀荣、蒋廷邦、远洲公司、新时代公司承担。事实和理由：1、唐杰在2013年7月28日和远洲公司签订了《远洲城市广场租赁合同》后，就投资400多万元进行店铺装修。在2019年10月至12月，又投资了400多万元对店铺进行重新装修。在张秀荣、蒋廷邦起诉要求支付2017年租金案件的二审中，代替远洲公司向二审法院提存了远洲公司欠付的2017年租金及利息合计1245710元，二审法院遂改判不解除《产权商铺委托租赁管理合同》并将该款支付给了张秀荣、蒋廷邦。后张秀荣、蒋廷邦申请再审，继续要求解除《产权商铺委托租赁管理合同》，被江苏省高级人民法院裁定驳回。2018年1月，丰丰、丰某及宋某、范某两户业主曾起诉要求解除与远洲公司之间的委托租赁管理合同并支付欠付的租金及逾期付款利息。在案件审理过程中，各方于2019年11月30日签订了《协议书》，唐杰为远洲公司向丰丰、丰某代付了2017至2018年度租金及逾期付款利息966733元，向宋某、范某代付了2017至2018年度租金及逾期付款利息95786元，该两户业主随即向法院撤回起诉。综上所述，唐杰此前己经代付了230万元的租金及利息，在本案中仍愿意代付远洲公司欠付的2018年租金及利息，而且唐杰刚刚投资400余万元进行装修，在装修后又遇到新冠疫情，生意难做，如果解除合同，唐杰将血本无归。远洲公司与张秀荣、蒋廷邦签订的《产权商铺委托租赁管理合同》是否解除与作为次承租人的唐杰具有明显的利害关系，如果解除必然给唐杰造成无法弥补的巨大损失，因而唐杰对代付欠付租金具有合法利益。唐杰自身没有任何违约行为，为什么不能代付远洲公司所欠房租？请二审法院能够充分考虑唐杰投入巨资经营快餐店的不容易以及代付租金不会给张秀荣、蒋廷邦造成损失的实际情况，准许唐杰代付租金并判决不解除《产权商铺委托租赁管理合同》。蒋廷邦、张秀荣答辩称：唐杰的上诉请求不能成立，应当依法判决驳回上诉，维持一审判决。理由：1、租赁合同的解除并不影响唐杰的实际经营，通过傅某、吴某案件的实际履行情况看，合同解除完后双方签订了租赁合同，唐杰一直在经营中，并没有因为租赁合同的解除而损害唐杰的利益。2、唐杰的上诉与远洲公司的上诉是恶意的，通过唐杰与远洲公司签订协议看其以次承租人垫付租金来抗辩合同解除，实际上是损害了答辩人的权利，具体理由与对远洲公司的答辩意见一致。远洲公司、新时代公司称：涉案的租赁合同不应当解除。蒋廷邦、张秀荣向一审法院起诉请求：1、判决解除张秀荣、蒋廷邦与远洲公司签订的《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》；2、判决新时代公司、远洲公司连带给付张秀荣、蒋廷邦租金2320641元及利息（按照本金1289245元，同期银行贷款利率，自2018年7月1日起至计算至实际付清之日止按照；按照本金1031396元，同期银行贷款利率，自2020年3月2日起按照贷款利率计算至实际给付之日止）；3、判决远洲公司向张秀荣、蒋廷邦返还远洲城市广场1层外铺102、133、101房产；4、远洲公司、新时代公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2013年4月18日,张秀荣、蒋廷邦购买了新时代公司开发建设的远洲城市广场第1幢1单元101号、102号、133号三间商铺，单价分别为76523.16元/㎡、67382.87元/㎡和65097.39元/㎡，面积共计128.12平方米。同日，就对应的每间商铺，张秀荣、蒋廷邦又与远洲公司签订了《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》,将其购买的商铺委托远洲公司统一招商租赁,新时代公司为远洲公司履行上述合同提供保证担保。合同第二条载明：委托管理期限为12年，自2014年1月1日起至2025年12月31日。分为二个阶段，其中前5年为第一阶段（固定租金回报），后7年为第二阶段（非固定租金回报）。本合同约定的第一阶段（固定租金回报）从远洲城市广场（大卫茂国际购物中心）整体正式开业之日起算，满5年为止。乙方暂定于2014年1月1日整体开业（具体时间以届时正式确定的时间为准，但最多迟延不超过3个月）。合同第四条就租金收益约定如下：1、第一阶段（固定租金回报）2014年1月1日至2016年12月31日该阶段因张秀荣、蒋廷邦购买房屋时同意委托经营管理，获得房屋优惠价，此期间远洲公司无需支付任何费用；2017年1月1月至2017年12月31日，远洲公司给予张秀荣、蒋廷邦租金收益101号商铺408970元、102号商铺345226元、133号商铺406125元，支付时间为2017年6月30日前；2018年1月1日至2018年12月31日，远洲公司给予张秀荣、蒋廷邦租金收益101号商铺454411元、102号商铺383584元、133号商铺451250元，支付时间为2018年6月30日前；2、第二阶段（非固定租金回报）自2019年1月1日至2025年12月31日，远洲公司给予张秀荣、蒋廷邦商铺租金收益（税前）为届时实际租金的90%。合同第六条第四项约定：“若乙方拖欠甲方委托经营管理收益，乙方应根据当期应付委托经营管理收益，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付逾期违约金，合同继续履行；若逾期超过六个月，则甲方有权终止合同，并不视为甲方单方面终止合同”。远洲城市广场（大卫茂国际购物中心）于2014年1月18日整体正式开业。一审法院另查明，2013年7月28日，远洲公司与唐杰签订了《远洲城市广场租赁合同》,将包括张秀荣、蒋廷邦的商铺在内的290平方米商铺出租给了唐杰经营德克士快餐店,租赁期限为10年，即自2013年12月18日起至2023年12月17日止。前两年的租金为529250元，以后按每两年6%递增，按照季度支付租金。合同签订后，唐杰进行投入和装修，经营德克士快餐店，该合同正在履行中。一审法院又查明，目前远洲城市广场尚在运营，但未支付涉案房产2018年6月30日的到期租金，远洲公司因商场经营亏损，很难向张秀荣、蒋廷邦方支付租金。一审法院再查明，张秀荣、蒋廷邦与新时代公司、远洲公司、唐杰房屋租赁合同纠纷一案，东海法院于2018年1月24日立案后，张秀荣、蒋廷邦要求解除涉案合同及支付2017年1月1日至2017年12月31日上述房产租金计1160141元及利息，东海法院于2018年7月28日作出（2018）苏0722民初959号民事判决书。远洲公司不服该判决上诉至连云港市中级人民法院，案号为（2018）苏07民终3572号，该案审理过程中，2019年1月1日，唐杰将远洲公司欠付张秀荣、蒋廷邦2017年1月1日至2017年12月31日租金1160141元、逾期付款利息85568.46元，合计1245709.46元，提存至连云港市中级人民法院账户。一审法院认为，《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》是蒋廷邦、张秀荣与新时代公司、远洲公司三方签订的，是三方真实意思的表示，合法有效，三方当事人应严格按照合同的约定履行其权利和义务。关于租金收益支付时间，张秀荣、蒋廷邦主张为2018年7月1日，远洲公司抗辩称“涉案铺位的租金应从远洲城市广场整体正式开业之日起算，而远洲城市广场是在2014年1月18日开业的，故2018年度租金的支付时间应顺延至2018年7月18日”。一审法院认为，双方关于“租金支付时间为2017年6月30日之前”的约定系建立在远洲城市广场于2014年1月1日整体开业的前提之下，因远洲城市广场实际上是在2014年1月18日开业的，故双方约定的租金支付时间应当顺延，一审法院对远洲公司的该抗辩予以采纳。2018年租金收益的支付时间顺延为2018年7月18日之前。故2018年7月18日前，远洲公司应当支付租金收益共计1289245元，远洲公司逾期付款，应承担逾期付款的违约责任。新时代公司作为合同的担保方，且未约定保证方式，应对远洲公司履行产权商铺委托租赁管理合同的债务承担连带责任。本案中，当事人的争议焦点系是否应当解除《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方当事人明确约定，远洲公司逾期支付租金收益超过六个月，张秀荣、蒋廷邦有权终止合同，故张秀荣、蒋廷邦现请求解除合同，符合法律规定和当事人的约定。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，本案中，远洲公司因经营不善，很难向张秀荣、蒋廷邦方支付租金，继续履行前期及以后租金收益的债务。再次，张秀荣、蒋廷邦和时代公司签订的商品房买卖合同，根据合同及图纸附件，涉案房产为商业营业用房，户型均为单间外铺，位于一层东侧，并非商场内部摊位，能够与周边房屋区分，有独立的空间和区位。综上，张秀荣、蒋廷邦请求解除《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。远洲公司和唐杰以整体经营利益为由，抗辩上述合同不能解除，法律依据不足，一审法院不予采纳。关于唐杰表达代为支付租金意愿，并认为张秀荣、蒋廷邦与远洲公司之间的租赁关系不应予以解除的意见，对此一审法院认为，其一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十七条规定次承租人代偿请求权，意指次承租人请求代承租人支付租金和违约金后有权抗辩出租人合同解除权，但次承租人该项权利应当具有一定时间限制。远洲公司欠付租金行为自2017年7月18日已经发生，张秀荣、蒋廷邦针对2017年1月1日至2017年12月31日期间欠付租金提起诉讼，唐杰参与（2018）苏0722民初959号、（2018）苏07民终3572号案件审理，因此对于远洲公司欠租事实应当知悉，（2018）苏0722民初959号作出判决时，远洲公司实际已经欠付2018年度租金，唐杰在二审中仅将2017年年度租金及违约金提存至连云港市中级人民法院，并至本案起诉之前亦未表达代为履行的意愿。唐杰的行为明显系针对合同关系是否解除采取应对措施。其二、次承租人唐杰愿意代付2018年租金并不能否定远洲公司恶意拖欠2018年1月1日至今期间的租金以及延期支付租金的违约行为，而张秀荣、蒋廷邦与远洲公司、新时代公司公司之间租赁关系被解除原因即为此。综上，次承租人唐杰以代为履行租金为由请求不予解除双方之间的租赁关系，理据不足，一审法院不予支持。综上，对于张秀荣、蒋廷邦合理的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、解除张秀荣、蒋廷邦与远洲公司签订的《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》；二、远洲公司于判决生效后三十日内向张秀荣、蒋廷邦返还远洲城市广场第1幢1单元101号、102号、133号房产；三、远洲公司于判决生效后十日内向张秀荣、蒋廷邦支付租金1289245元及逾期付款利息（以1289245元为本金，自2018年7月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、新时代公司对第三项债务承担连带责任；五、驳回张秀荣、蒋廷邦其他的诉讼请求。案件受理费16853元、保全费5000元，共计21853元，由远洲公司、新时代公司连带负担（已由张秀荣、蒋廷邦预交，待远洲公司、新时代公司在支付张秀荣、蒋廷邦上述款项时一并付清）。经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查明，2021年3月9日，唐杰将涉案商铺2018年租金1289245元及逾期支付利息163984.81元（截至2021年3月9日），合计1453229.81元提存至本院。本院认为，蒋廷邦、张秀荣所购买的101铺、102铺、103铺属于虚拟性的产权式商铺，只有概念上的面积划分和四至，涉案三个商铺之间以及涉案商铺与其他商铺之间没有物理间隔墙，不划分实际区域，没有独立空间，不是独立物；相应的，此种商铺的产权只是商铺所有权的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，其权利行使应当遵守共有产权的相关规定。本案中，远洲公司不能按约支付租金，构成违约，即使委托租赁合同达到解除条件，但唐杰作为次承租人请求代远洲公司偿付租金，并于2021年3月9日将远洲公司欠付的租金及利息合计1453229.81元提存至本院，以抗辩张秀荣、蒋廷邦的合同解除权，其行为符合法律规定，应予准许，蒋廷邦、张秀荣主张解除合同不应得到支持。一审法院对涉案房屋性质认定有误，认为唐杰不代付2018年租金系恶意应对措施违反了不告不理原则，对唐杰在本案中要求代付2018年租金的请求不予允许明显不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人远洲公司、唐杰的上诉请求能够成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初618号民事判决第三、四项；二、撤销江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初618号民事判决第一、二项；三、驳回张秀荣、蒋廷邦的其他诉讼请求。一审案件受理费16853元、保全费5000元，合计21853元，由东海县远洲城市广场经营管理有限公司承担；二审案件受理费16853元（远洲公司、唐杰已分别预交16853元），由东海县远洲城市广场经营管理有限公司承担，其余部分予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年三月十日法官助理  蒋 寻书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。