江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0113民初1176号原告：南京利众置业投资集团有限公司第叁佰玖拾肆分公司，工商注册号320113000198001，营业场所南京市栖霞区龙潭街道江畔人家龙锦路22号40幢7号门面房。负责人：余波。委托诉讼代理人：常家俊，上海申浩(南京)律师事务所律师。被告：朱从进，男，1965年1月2日出生，汉族，户籍地在南京市栖霞区，现于常州监狱服刑。原告南京利众置业投资集团有限公司第叁佰玖拾肆分公司（以下简称利众分公司）与被告朱从进居间合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，由审判员朱睿独任审理，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告利众分公司委托诉讼代理人常家俊，被告朱从进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利众分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告承担违约责任，赔偿损失121870元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月24日，原告接受被告委托包销被告名下房屋一套，房屋坐落于南京市栖霞区，原被告签订《委托代理售房协议》，约定被告净得价33万元整，超过33万元以上部分归原告所有。合同签订后，原告依约向被告先行给付30万元。2016年8月7日，原告就该房屋居间出售与孙某达成合意，约定总价45万元，被告当天收取定金2万元，其中1万元按约定给付原告。2016年8月24日，在原告居间下，三方签订《购房协议》，孙某按约定付款42万元，该款项直接交付给原告工作人员，同时为了防范被告可能违约，协议约定违约金20万元，尾款2万元在过户时给付。2019年5月，该房屋满五年可以上市交易，被告拒不配合过户，孙某起诉过户时发现该房屋有多轮执行查封，后孙某起诉解除合同，经审理，南京市栖霞区人民法院作出（2019）苏0113民初6028号民事判决书，认定原告无违约，被告违约并向孙某承担违约责任，返还购房款和其他损失。被告朱从进按《委托代理售房协议》实得购房款31万元，因房屋交易最终未完成，法院同时要求原告返还按《委托代理售房协议》占有的12万元包销收益款，并承担诉讼费1870元，该判决现已生效。因被告未履行合同义务，让原告失去了本应获得的交易利益12万元。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条之规定，原告可按上述损失赔偿额向被告主张。为维护原告合法权益，特依法起诉，请求判如所请。被告朱从进辩称，我不认可原告的全部诉讼请求。1.在案涉房屋买卖之前，原告店长陶某就知道案涉房屋已被卖给案外人纵某的事实，但因我急于筹钱处理交通肇事案件的赔偿，原告仍就案涉房屋与我签订委托代理售房协议，并表示只有签订该协议，才能帮助我借款筹钱。2.我与孙某签订房屋买卖合同后，并非我不愿意配合履行过户手续，而是因为我犯交通肇事罪被采取刑事强制措施后，法院缺席审理了纵某起诉我房屋买卖合同纠纷案件，并判决我返还纵某购房款并赔偿损失，后因我未履行判决义务，法院强制执行查封了案涉房屋，其后案涉房屋又因我未能赔偿交通肇事案件的被害人，再次被法院查封，但我已经积极筹款履行了纵某案件的判决，也在想办法解决交通肇事案件的查封，就是希望能够继续履行过户手续，故不应认定我承担违约责任。3.对法院判决我返还孙某购房款并赔偿25万元的损失，我是认可，毕竟孙某实际支付了房款。原告明知案涉房屋不能上市交易，仍然与我签订《委托代理售房协议》，且原告故意与孙某签订虚假合同，将购房款由45万元虚增至65万元，原告就是以经营中介的名义实施放高利贷的违法活动。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2016年5月24日，朱从进（甲方，委托方）与利众分公司（乙方，受托方）签订《委托代理售房协议》（以下简称“委托合同”）1份，主要约定：1.甲方将坐落于某某路XX号XX幢X单元XXX室房屋（以下简称“案涉房屋”）全权委托乙方进行销售，甲方保证该房屋权属清晰，无任何纠纷；2.双方约定该房屋代理总价为33万元（含设施太阳能热水器一台，天然气开通）；3.在代理期限内，乙方有权采取各种灵活的方式进行销售，甲方应积极配合销售；在甲方不能及时到场的情况下，乙方可暂时代收买房定金并转与甲方；在代理期限内甲方不得私自变更和向任何第三方泄露代理的内容，更不得再与其他房屋销售机构达成任何协议或与买方直接私下交易，否则须向乙方赔付相当于代理价格1.4%作为违约金；4.在买方已支付定金后，其悔约的，甲方所收的定金应与乙方各执一半，本协议继续有效；5.补充：甲乙双方约定33万元为甲方净得价，过户产生的税费与甲方无关，卖超出部分全部归乙方所得，乙方支付20万元（2016年5月24日支付2万元，2016年5月26日支付18万元）给甲方，待该房卖出后再支付甲方11万元，剩余2万元过户后支付；甲方自行提供二居。该协议乙方处加盖了利众分公司的公章，并由陶某在经办人处签字。协议签订后，陶某自个人账户按约向朱从进转账支付了上述20万元。2016年8月24日，利众分公司作为中介方（丙方），促成朱从进（卖方，甲方）与案外人孙某（买方，乙方）签订《购房协议》（以下简称“购房合同”）1份，主要约定：1.甲方将案涉房屋以65万元的净得价转卖给乙方，并开具收条给乙方；2.甲方房屋里设施经协议协商全部留给乙方，并结清所有费用；3.乙方拿到房屋后，可居住或出租，若需将此房屋转卖、抵押，需等房款全部结清，房屋产权过户成功后才可办理此房屋转卖、抵押等手续，此时甲方无权干涉；4.无论以后此房价是升值还是贬值，或政府出台任何相关政策，甲乙双方均不得反悔和推翻此协议，甲方不得另行要求乙方再给予任何经济补偿；乙方也不得要求退还任何钱款，甲方不得要求收回房屋所有权，更不得以任何原因不协助乙方办理产权过户手续；如任何一方推翻此协议，视如违约，违约金为此房全款计20万元（房款和装修除外）；5.在双方约定时间到期时，办理产权转移时，甲方应积极配合乙方办理和提供相关材料等，不得刁难乙方和另行提出无理要求；6.补充条款：甲乙双方约定2016年8月24日乙方支付甲方购房款63万元，同时交付房屋给乙方，剩余2万元待该房满5年，甲方配合丙方把该房产权过户到乙方名下再支付（如通过法律途径过户到乙方名下则不用支付）；甲乙双方约定65万元为甲方净得价，过户产生的税费由乙方承担，交房当日，乙方支付丙方中介费1万元；甲方自行提供二居。购房合同签订后，案外人孙某向利众分公司支付了2万元，并通过其女儿孙某乙划向利众分公司的陶某交付42万元，合计44万元，由利众分公司向孙某出具1万元中介费收据1份，朱从进向孙某出具63万元收条1份。另查明，2014年5月5日，朱从进取得案涉房屋的不动产统一销售发票。2016年3月17日，朱从进取得了案涉房屋的房屋所有权证，同年4月8日取得土地使用权证。2019年，案涉房屋符合上市交易条件时，因朱从进欠他人债务未履行导致案涉房屋被法院多次查封，致房屋过户不能，案外人孙某诉至本院，要求：1.解除购房合同；2.朱从进退还购房款44万元，赔偿经济损失25万元；3.利众公司、利众分公司对朱从进的退款、损失赔偿承担连带责任；4.诉讼费用由朱从进、利众公司、利众分公司承担。本院经审理作出（2019）苏0113民初6028号民事判决，对孙某解除购房合同的诉讼请求予以支持。同时认定因不能过户的原因不在中介利众分公司，孙某要求返还中介费无法律依据，对于房款孙某可以主张全部返还，又因该房款实际系朱从进收取31万元、利众分公司收取12万元，故应当由朱从进、利众分公司分别返还，孙某要求承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持。对于孙某主张的损失25万元，因孙某、朱从进、利众分公司一致认可案涉房屋现价值为70万元，即增值25万元，合同解除后，该增值部分应当视为孙某的损失，孙某要求朱从进赔偿损失，本院予以支持，但孙某要求利众分公司承担连带赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，孙某要求返还房款并赔偿损失，其应当将案涉房屋返还给朱从进。又因利众分公司系利众公司的分支机构，故利众分公司应先以其管理的财产承担返还责任，不足以承担的，由利众公司承担。据此判决：1.解除购房合同；2.朱从进返还孙某购房款31万元并赔偿孙某损失25万元；3.利众分公司返还孙某购房款12万元；4.利众公司对利众分公司的上述还款义务承担补充清偿责任；5.孙某将案涉房屋返还朱从进；6.驳回孙某的其他诉讼请求。该判决已生效。还查明，2016年4月19日，被告朱从进、王某甲、朱某与案外人纵某因案涉房屋买卖合同纠纷诉至本院，该案经审理，本院于2017年3月17日作出（2016）苏0113民初2085号民事判决书，判决纵某与朱从进、王某甲、朱某于2013年8月15日签订的安置房买卖合同无效；朱从进、王某甲、朱某返还纵某购房款28万元、开通天然气费用2600元，并赔偿纵某经济损失10万元。以上事实，有当事人陈述，原告提交的委托合同、银行流水、定金收条、购房合同、存取款凭证、收条、（2016）苏0113民初2085号、（2019）苏0113民初6028号民事判决书及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，原、被告双方约定以33万元作为被告的净得价即案涉房屋销售底价，超出底价部分全部归原告所得，原告在将案涉房屋对外出售时，并未如实披露案涉房屋的销售底价，其所获得的销售底价与实际成交价格的差价是通过采取隐瞒真实交易价格的方式获取，该行为违背了居间人的如实报告义务，该差价也并非居间方忠实履行居间义务所应当获得的报酬，故而该笔12万元差价并非原告的损失，原告主张被告赔偿差价损失12万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿案件受理费损失1870元的诉讼请求，因该项费用系另案审理中原告的部分抗辩意见未被采纳，而被判令承担部分案件受理费，属于原告应自行承担的费用，故对该项请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告南京利众置业投资集团有限公司第叁佰玖拾肆分公司的全部诉讼请求。案件受理费2737元，减半收取1368.5元，由原告南京利众置业投资集团有限公司第叁佰玖拾肆分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 睿二〇二一年三月二十四日法官助理  晋静书 记 员  卜 艳