四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川15民终394号 上诉人（原审被告）：宜宾天际置地有限公司，住所地四川省宜宾市南溪区文化街**。 法定代表人：李华贵，总经理。 委托诉讼代理人：杨磊，四川品冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈利，四川品冠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘学英，女，1963年11月出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 被上诉人（原审原告）：殷宗海，男，1963年2月出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 上诉人宜宾天际置地有限公司（以下简称天际置地公司）因与被上诉人刘学英、殷宗海商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1503民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天际置地公司上诉请求：1.依法撤销四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1503民初1347号民事判决，改判驳回刘学英、殷宗海的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由刘学英、殷宗海承担。事实和理由：1.在申请办理不动产登记时，天际置地公司积极履行了通知义务，在案涉小区公共部分多次张贴通知，是刘学英、殷宗海主观恶意怠于履行且拒不配合天际置地公司办理不动产登记，此行为法律后果应由其自行承担；2.案涉《座谈会议纪要》第六条明确表明买卖双方的纠纷已解决并终结，故刘学英、殷宗海对同一事项在已获得相应赔偿的前提下又提起诉讼主张，违反了一事不再理原则；3.一审中已查明刘学英、殷宗海于2020年6月底才提交办理不动产登记所需要的齐全材料，办理不动产登记需买受人本人配合办理，天际置地公司作为出卖人仅有协助义务，一审判决认定天际置地公司有8个月的违约期限，明显过高，也不符合法律规定。 刘学英、殷宗海辩称：1.案涉小区很多户主都没有办理房产证，此前没有接到通知要配合办证，也未看到天际置地公司在小区张贴的通知，天际置地公司系违约方，应赔偿违约金；2.案涉小区大概二十户已经进行了赔偿，刘学英、殷宗海至今未得到赔偿。 罗付文向一审法院提出诉讼请求：1.判令天际置地公司向刘学英、殷宗海支付逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方法为：以购房款369874元为基数，从2017年5月27日起至2019年5月23日，以日利率0.01%为标准进行计算）；2.案件受理费由天际置地公司负担。 一审法院认定事实：2013年12月30日，刘学英、殷宗海（买受人）与天际置地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件八《商品房买卖合同》补充协议。该协议约定：1.买受人向出卖人购买位于四川省宜宾市南溪区××路××号××小区××号楼××单元××层××号的房屋一套；2.按套内建筑面积和单价4536.66元／ｍ2计算房屋总价款；3.买受人的付款方式为按揭贷款，即首付购房总价款的62.15%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司宜宾分行或住房公积金管理机构借款支付；4.出卖人应在2014年12月31日前向买受人交付案涉商品房；5.买受人全权委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记手续，出卖人应当自商品房交付之日起365日内代为完成转移登记手续。但买受人应在办理房屋交付手续的同时应向出卖人提交委托办理房屋所有权证所需的各项资料（包括但不限于《商品房买卖合同》、买受人及配偶身份证复印件、结婚证明或有效单身证明、购房收据等，具体资料均以相关部门最新规定为准）、以及相关税、费（以房地产管理局、税务局的最新规定为准）。买受人于合同约定的交房日内向出卖人提交齐全办理房产权证所需资料及相关费用后，出卖人按照合同约定办理房屋权属登记。如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由“商品房交付使用后”变更为“买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日”。买受人未能在约定的时间内（即商品房交付之日起365日内）取得房屋所有权证书的，自期满之次日起至实际取得房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。后经测绘，案涉商品房的建筑面积为103.33㎡、套内建筑面积为81.53㎡。其后，刘学英、殷宗海向天际置地公司支付购房款369874元，并办理了房屋交接手续及委托天际置地公司代为办证相关事宜，后于2015年即入住案涉房屋。 一审法院另查明，2016年5月27日，天际置地公司完成了案涉小区的竣工验收备案手续。2017年4月17日，天际置地公司在宜宾市南溪区××楼栋的房屋权属总证的登记手续。2020年6月底，经刘学英、殷宗海及天际置地公司的共同申请，宜宾市南溪区不动产登记中心于2020年7月1日将案涉房屋登记至刘学英、殷宗海名下。一审法院再查明：1.刘学英、殷宗海曾于2019年5月23日因本案逾期办证问题向天际置地公司主张过权利，并在法院的主持下进行过诉前调解处理，开发商向业主委托的诉讼代理人告知已经可以办理房屋不动产权证；2.庭审中，双方均认可将案涉小区竣工验收备案的时间（即2016年5月27日）作为天际置地公司应办理权属证书的起始时间；3.基于政策变化原因，在不动产登记中心办理不动产转移登记（包括商品房分户办理），需买卖双方共同到现场签字确认（符合公证委托办理条件的亦可公证委托第三方代签）；庭审中，刘学英、殷宗海自认其前往宜宾市南溪区不动产登记中心办理产权登记手续时，只需配合办理面签手续后即可在短时间内（如，一两天）拿到不动产权证；4.庭审中，天际置地公司陈述案涉小区在2017年开始大规模办理房屋产权证；刘学英、殷宗海自认在案涉小区居住期间知晓有业主在2017年办证的事实，但认为自己需要等到天际置地公司的通知才能办证，同时，刘学英、殷宗海主张其手机号并未有过变动，且天际置地公司也于2020年打通过其手机号。 一审法院又查明：1.区信访局、区住建局、司法援助中心、天际置地公司负责人及案涉小区的业主代表于2016年6月6日召开座谈会议，就案涉小区存在的房屋质量问题如何进行修复和如何补偿业主的事宜达成共识，并形成《座谈会议纪要》。其中，该座谈会议纪要第六条载明：“买卖双方同意代表签字认可座谈纪要后，双方就履行《商品房买卖合同》发生的本次合同及质量异议纠纷已解决并终结”。2.案涉小区业主鲁代根、向芬就逾期办证问题于2019年11月4日向一审法院提起诉讼，一审法院依法作出（2019）川1503民初1651号民事判决。天际置地公司不服该判决上诉后，四川省宜宾市中级人民法院经二审审理后依法驳回上诉，维持原判。其后，天际置地公司又向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院审查后裁定驳回其再审申请，该案裁判文书现已生效。生效判决认定，天际置地公司在取得备案登记后，就通知业主办证一事未尽到合理告知义务。 一审法院认为，根据双方的合同约定，刘学英、殷宗海全权委托天际置地公司代为办理房屋产权转移登记手续，因此，对于办理房屋产权转移登记期间发生的政策性变更事项或者需要买受人及时提供的资料，天际置地公司有义务及时通知到刘学英、殷宗海。而对于天际置地公司主张的房屋产权转移登记政策变更事项，无论是在（2019）川1503民初1651号案件还是本案中，天际置地公司所提交的证据均不足以证明其在合理期限内向买受人履行了通知义务，依法应当承担举证不能的法律后果。天际置地公司通知不到位是本案逾期办证的原因之一，天际置地公司已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》约定的办证时间是接房后365天内，现双方均认可从案涉房屋竣工验收备案的时间即2016年5月27日起算办证时间，则本案逾期办证的时间应从2017年5月28日起算。双方约定的违约金计算标准为以购房款的万分之一为基数按日计算，该约定不违反法律规定，一审法院予以认定。 本案双方争议的焦点为：1.本案诉争标的是否属于一事不再理的范围；2.刘学英、殷宗海对造成逾期办证的结果有无过错及天际置地公司承担的违约责任应如何认定。 关于争议焦点一：案涉小区的业主代表及天际置地公司于2016年6月6日在区信访局、区住建局等政府部门的主持下召开座谈会议，所处理的是因案涉小区出现的房屋质量问题要如何修复和补偿的相关事宜，非涉及本案逾期办证事宜，而《座谈会议纪要》第六条约定“买卖双方的纠纷已解决并终结”的内容也应是仅仅针对房屋质量问题，故刘学英、殷宗海提起本案诉讼不违反一事不再理原则，天际置地公司的该项抗辩理由不成立，一审法院院依法不予采信。 关于争议焦点二：固然，天际置地公司在通知业主办理权属转移登记的过程中存在履行义务不到位的情形，但案涉房屋所处楼栋在2017年4月17日即符合办证条件，其不同于一般的因开发商自身原因不能办证的情形。同时，办理房屋权属证是商品房销售合同买受人的一项主要合同权利，事关业主自身切身利益。基于权利义务相一致的原则，虽然刘学英、殷宗海委托天际置地公司代为办证，刘学英、殷宗海仍然有积极配合办证和主动催告天际置地公司办证的义务。结合庭审双方当事人陈述的办证过程可知，在天际置地公司履行通知义务之前，案涉房屋分户产权证办理的要素已经基本齐备，只是基于政策变化的原因，需双方共同前往不动产登记中心，并由业主方现场办理面签手续才能最终拿证。因此，双方共同配合到不动产登记中心完成最后的面签手续是阻却本案办证的唯一事由。事实上，只要业主方主动、及时地与开发商（即天际置地公司）沟通，是很快就能消除本案办证阻却事由的。而从2016年双方在政府相关部门主持下就房屋质量问题沟通协商的情况来看，本案亦不存在业主客观上不能及时与开发商沟通、表达自身诉求的情形。但刘学英、殷宗海在2017年知晓案涉小区大面积办证趋势的情况下一直怠于向天际置地公司进行催告，甚至在2019年5月，刘学英、殷宗海因本案逾期办证问题将天际置地公司诉至法院，双方在法院主持下协调处理，天际置地公司已经告知案涉房屋可以办证的情况下，刘学英、殷宗海直至2020年6月底才与天际置地公司一同前往不动产登记中心办理面签手续，刘学英、殷宗海明显存在拖延配合开发商完成办证手续的情形。因此，刘学英、殷宗海对本案逾期办证损失的扩大有很大过错，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，刘学英、殷宗海对本案损失的扩大应承担较大部分的责任。综合案涉小区办证的整体推进情况、本案办理房屋权属证阻却事由的影响力大小、双方沟通交流的难易程度、双方过错程度及天际置地公司要求调整违约金的情况，从平衡双方利益以及倡导诚信的角度出发，一审法院酌定按8个月（即240天）计算逾期办证违约时长。经计算，天际置地公司应向刘学英、殷宗海支付违约金8877元[(369874×0.01%）元/天×240天]。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款、第九十三条第一款第（五）项的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、宜宾天际置地有限公司于判决生效之日起十日内向刘学英、殷宗海支付逾期办证违约金8877元；二、驳回刘学英、殷宗海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，减半收取计231元，由刘学英、殷宗海负担150元，由天际置地公司负担81元。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1.宜宾天际置地有限公司与刘学英、殷宗海是否存在违约行为及违约责任如何认定；2.本案是否违反了一事不再理原则。 针对焦点1，根据审理查明的事实，另案已有生效判决认定天际置地公司在案涉小区备案登记后，就通知业主办证一事未尽到合理告知义务。天际置地公司在二审中既未提供充分的证据证明其已尽到合理告知义务，也未举证推翻现有定案依据。天际置地公司上诉称其通过在案涉小区公共部分多次张贴通知以告知刘学英、殷宗海办证事宜，但刘学英、殷宗海称并未接到通知，现有证据无法证明刘学英、殷宗海在当时看到了张贴的通知并知晓办证事宜，故一审法院认定天际置地公司在通知业主办理权属转移登记的过程中存在履行义务不到位的情形并无不当。刘学英、殷宗海作为案涉房屋的买受人，有积极配合办证和主动催告天际置地公司办证的义务，虽基于政策变化，需双方共同前往不动产登记中心并由买受人现场办理面签手续，但本案中不存在买受人客观上不能及时与开发商沟通、表达自身诉求的情形。刘学英、殷宗海在2017年已知晓案涉小区大面积办证趋势的情况下，一直怠于向天际置地公司进行催告，直至2020年6月底才与天际置地公司一同前往不动产登记中心办理面签手续，故一审法院认定刘学英、殷宗海对本案逾期办证损失的扩大有很大过错并无不当。综上所述，天际置地有限公司在案涉纠纷中存在违约行为，一审法院酌定按8个月（即240天）计算逾期办证违约时长符合客观实际。刘学英、殷宗海在案涉纠纷中对其自身扩大的损失存在过错，该责任由其自行承担。 针对焦点2，2016年6月6日，案涉小区的业主代表及天际置地公司进行座谈会议，会议内容为案涉小区出现的房屋质量问题如何修复和补偿，并未涉及本案逾期办证事宜，而《座谈会议纪要》第六条所约定的内容也仅针对房屋质量问题，故刘学英、殷宗海提起本案诉讼不违反一事不再理原则，天际置地公司主张本案违反了一事不再理原则的上诉理由不成立，本院依法不予采信。 综上，天际置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由宜宾天际置地有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 勇 审判员 王纯强 审判员 林 涛 二〇二一年三月十六日 书记员 田 倩