浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初633号 原告：俞浜铨，男，1970年9月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：黄昌平，浙江米德律师事务所律师。 被告：赵志辉，男，1935年11月20日出生，汉族，住义乌市。 被告：赵月红，女，1967年1月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：徐文飞，浙江浩伦律师事务所律师。 原告俞浜铨与被告赵志辉、赵月红宅基地使用权纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。原告俞浜铨的委托诉讼代理人黄昌平和被告赵月红的委托诉讼代理人徐文飞到庭参加诉讼，被告赵志辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告俞浜铨向本院提出诉讼请求：1、确认原告俞浜铨与被告赵志辉、赵月红于2000年5月28日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、判令被告赵志辉、赵月红立即协助办理坐落于义乌市××街道××小区××幢××号××平方米的不动产过户到原告俞浜铨名下的转移登记手续。事实和理由：两被告系父女关系。2000年，被告所在的义乌市××街道××村××村改造，经原、被告协商，在当时村干部见证下，于2000年5月28日签订了一份《房屋买卖协议》，约定：被告自愿将义乌市××街道××村××村改造安置给被告其中的占地面积72平方米以每平方米5100元绝卖给原告计367200元整。协议签订当天，原告将买卖款支付给被告并由被告赵志辉和当时被告赵月红的丈夫朱海义出具了收条。之后，原告在涉案土地上投资建造了房屋，该房产竣工验收合格后由原告管理使用至今。2006年2月15日，原告俞浜铨不堪被告赵志辉及子女的停水停电，与被告赵志辉及被告赵志辉的两个儿子达成补充协议，补偿给被告7万元。2007年9月12日，原告俞浜铨与被告赵志辉及被告赵志辉的两个儿子就多建造的13.8平方米宅基地使用权达成补充协议，补偿给被告105000元。现经义乌市地名委员会确认，该处房产门牌号为义乌市稠城街道阳光小区53幢3号。2018年12月26日，义乌市不动产登记中心为涉案不动产颁发了证号为浙（2018）义乌市不动产权第0××4号不动产权证书，该不动产权证书的原件现在被告处。可以做证后，原告找被告协商办理转移变更过户事宜，但被告不知啥原因就是不愿意。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望支持。 被告赵志辉未作答辩。 被告赵月红辩称，原告诉请要求确认《房屋买卖协议》合法有效并要求过户没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告诉请。原告与被告赵志辉于2000年5月28日签的《房屋买卖协议》对被告赵月红不具有法律约束力，被告赵月红并没有与原告就涉案房屋买卖进行协商，更没有与原告签订《房屋买卖协议》，也没有收到买卖款项。另外，被告赵月红早在1998年4月就已经和朱海义离婚，起诉状称朱海义为被告赵月红的丈夫与事实不符。不管是被告赵志辉还是朱海义，以被告赵月红的名义与原告签订的《房屋买卖协议》，该协议对被告赵月红不具有法律约束力。根据《合同法》第四十八条的规定，签订的《房屋买卖协议》应当由行为人自己承担相应的法律责任。事实上，1995年1月5日，被告赵志辉将案涉房屋的地基赠与被告赵月红。1995年11月28日，被告赵志辉主持分家并在分家约中明确约定案涉房屋归被告赵月红所有。1998年3月26日，被告赵月红与朱海义协议离婚，离婚协议明确约定案涉房屋底层归朱君丞所有，楼层归被告赵月红所有，因此涉案房屋所有权为第二被告和朱君丞。被告赵志辉和朱海义均无权处分被告赵月红和朱君丞共有的房屋。综上，请求法庭驳回诉请。 针对被告赵月红的答辩，原告俞浜铨补充陈述称：1、被告赵月红所举的证据证明涉案房屋归被告赵月红和儿子所有，这与后面义乌市国土资源局因为旧村改造安置的对象是被告赵志辉和被告赵月红是不相符的。2、被告赵月红认为其与朱海义早已经离婚，但当时签订协议时在场的人就有被告赵志辉和被告赵月红的前夫，还有当时的村长和村支书，这四人都没说被告赵月红已经离婚。 被告赵月红补充辩称，义乌市国土资源局安置的对象是基于原来的三间旧房，而不是基于户内成员，所以是72平方米。2000年签订的《房屋买卖协议》，而被告赵月红与朱海义于1998年就已离婚，朱海义就是当事人，对离婚的事实很明确的。签订《房屋买卖协议》时只有四个人在场，可以明确被告赵月红对房屋买卖不知情，也没有授权被告赵志辉或者朱海义对名下的房产处置的权利，是无权处分。 原告俞浜铨为证明其诉请向本院提交了下列证据： 1、义乌市城西街道西俞村民委员会出具的情况说明一份，拟证明原告俞浜铨是义乌市内的村集体经济组织成员。 2、《房屋买卖协议》和收条各一份，拟证明原、被告签订长春村旧村改造安置宅基地72平方米的协议及原告支付36.72万元的事实。 3、《农村私人建房使用非耕地呈报表》一份，拟证明以被告赵月红为户主审批了建房用地72平方米的事实。 4、2006年2月15日《协议书》一份，拟证明原告给被告补偿了7万元的事实。 5、2007年9月10日《补充协议》一份，拟证明原告就多建造的13.8平方米给被告补偿了105000元的事实。 6、不动产档案证明一份，拟证明被告于2018年12月26日对坐落于义乌市稠城街道阳光小区53幢3号不动产办理了初始登记手续。 被告赵月红对原告俞浜铨提供的上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无法确认，因为被告赵月红没有参与协商也没有在上面按手印，也没有收到任何的款项，其真实性由法庭核实。对证据3的形式真实性无异议，但被告赵月红并不知情，没有在上面签字按手印，但审批得到的72平方米是基于被告赵月红与朱君丞共有的三间两层房屋取得，所以审批所得的72平方米宅基地应该是被告赵月红和朱君丞共有。对证据4、5真实性无法确认，由法庭核实，被告赵月红并不是当事人，并不知情也没有收到相应的款项。对证据6真实性无异议。 被告赵志辉未有证据向本院提供。 被告赵月红为证明其辩称向本院提供了下列证据： 1、《房契》一份，拟证明1995年1月5日赵志辉将涉案房屋地基赠与赵月红，并承诺不得反悔，不得变卖。 2、《分家约》一份，拟证明分家约明确约定案涉房屋由赵月红单独所有。 3、《离婚协议书》（核对件）一份，拟证明根据离婚协议约定案涉房屋由赵月红与朱君丞共有。 4、《离婚登记申请书》（核对件）一份，证明1998年4月2日被告赵月红与朱海义离婚。 5、上海临时居住证一份，拟证明赵月红离婚后一直在上海居住生活。 原告俞浜铨对被告赵月红提供的上述证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性由法院进行确认。对证据3、4真实性无异议。对证据5真实性无异议，但对关联性有异议，认为离婚后是居住在上海，但该组证据只能证明2006年5月16日开始在上海居住。 本院认为，被告赵志辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。鉴于到庭的双方当事人对原告俞浜铨提供的证据1、证据3、证据6和被告赵月红提供的证据3-5的真实性无异议，本院对这些证据的真实性予以确认并在卷佐证。 原告俞浜铨提供的证据2、证据4和证据5和被告赵月红提供的证据1-2，均系原件，并有参与人的签名捺印，本院对这些证据的真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告赵志辉与被告赵月红系父女关系。1995年1月5日，赵志辉与其子赵品文、赵品武在娘舅朱世林见证下签订《房契》，约定赵志辉名下三间地基给长女赵月红。1995年11月28日，在娘舅朱世林见证下，赵志辉与其子赵品文、赵品武及女儿赵月芳签订《分家约》一份，载明坐落塘里(赵)村的三间二层水泥砖混结构房屋分给女儿赵月红所有，从立约日起归赵月红管业使用。1998年3月26日，赵月红与朱海义签订《离婚协议书》一份，约定夫妻共有财产中坐落塘里赵的三间二层楼房底层归儿子朱君丞所有，楼层归赵月红所有。1998年4月2日，赵月红与朱海义办理了离婚登记手续，在离婚登记申请书载明财产按双方协议执行。2006年5月，赵月红离开义乌至上海居住生活。 2000年4月26日，赵月红、赵志辉在义乌市××街道××村××村改造中经审批取得72平方米农村私人建房用地。同年5月28日，在村干部见证下，以赵月红、赵志辉为甲方与俞浜铨为乙方签订《房屋买卖协议》一份，载明：1、甲方在义乌市××村××村居住房（贰间层）房屋计占地面积72平方米绝卖给俞浜铨所有，房地产权归乙方。2、双方按市场行情议定房价为每平方米5100元，共计367200元整，一次性付清。3、今后房屋办理过户手续，甲方无条件配合，过户费用由乙方自负。4、本房屋买卖双方自愿，不得以任何理由违反协议，否则赔偿对方损失55万元整。本协议一式三份，甲、乙双方及见证人各执一份，签字后生效。赵志辉、俞浜铨及见证人签名捺印，并加盖了赵月红印章。嗣后，俞浜铨即将367200元款项交付给赵志辉，由赵志辉及在场的赵月红前夫朱海义出具收条一份，言明今收到卖房款367200元整。嗣后，俞浜铨在上述宅基地上建造房屋一幢，并居住管业使用至今。 2006年2月15日，赵志辉及其子赵品文、赵品武与俞浜文签订《协议书》一份，载明：赵志辉与俞浜铨关于房屋买卖后有关配套费用结算支付的补充协议，2006年2月赵志辉及子女已塘里赵旧村改造后有关费用负担事宜提出共计六项费用包括旧村改造平整土地、配电房投资、篮球场及健身设施投资、管道设施、标准化电网改造投资、标准统一本市自来水搭接投资和道路、房前屋后硬面化投资均已结算清楚，以上各项费用合计7万元，本协议双方签字生效后一次性支付清楚。以后俞浜铨的水电费直接交给有关部门，与他人无关。日后如遇有关单位和部门仍需收取上述费用向赵志辉收取，与俞浜铨无关。从今以后，赵志辉及子女不得以任何借口和理由到俞浜铨家停水停电或其它手段干扰破坏俞浜铨家的正常生活，一经发现，俞浜铨有权向有关部门报警处理。赵志辉及其子赵品文、赵品武与俞浜文均在协议书下方签名捺印。俞浜铨依协议向赵志辉支付了7万元。 2007年9月12日，赵志辉及其子赵品文、赵品武(甲方)又与俞浜文(乙方)签订《补充协议》一份，载明：甲、乙于2000年5月28日签订有房屋买卖协议书，上述拆迁安置的85.8平方米的建房用地业已由乙方建造成房屋，现为了明确在拆迁安置中多安置的13.8平方米建房用地使用权的归属问题，经双方协商，达成如下补充协议：1、由于该13.8平方米的建房用地是在具体安置时根据安置地块的实际情况而增加的，故该13.8平方米的建房用地双方明确未归乙方所有。2、由乙方一次性给付甲方上述13.8平方米建房用地的差价补偿计105000元(含本村集体收取的3000元／平方米)，该款由乙方在签订本协议时当场付清。3、在上述房屋可以办理过户手续时，甲方应无条件协助乙方办理该房屋的相应产权证的过户手续。4、本协议一式二份，双方各执一份，各份均具有同等的效力。5、本协议经双方签字后生效。6、以后做证，原有72平方米给予补偿。当日，俞浜铨将13.8平方米补偿款105000元支付给赵志辉。 2018年12月26日，义乌市自然资源和不动产登记中心为案涉房屋颁发了浙（2018）义乌市不动产权第0××4号不动产权证书，该证载明所有权人为赵志辉、赵月红，坐落位置为稠城街道阳光小区53幢3号，建筑面积为428平方米，土地使用权面积为72平方米。之后，俞浜铨要求两被告协助办理过户手续，但未果。 另查明，俞浜铨系义乌市城西街道西俞村集体经济组织成员。 本院认为，案涉的《房屋买卖协议》系名为房屋买卖，实为宅基地转让协议。本案的争议焦点有二：一是案涉的宅基地使用权系属于两被告所有还是被告赵月红与其子朱君丞所有；二是案涉的《房屋买卖协议》对被告赵月红是否具有约束力。 关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”依据上述规定，农村村民主要应当通过申请并获得批准的形式取得宅基地的使用权。在本案中，案涉的宅基地系由被告赵月红作为申请建房户主包括被告赵志辉在内在册人口两人提出申请并逐级申报审批取得，因此，案涉的宅基地使用权应为两被告所有。被告赵月红虽提供了《房契》、《分家约》、《离婚协议书》和《离婚登记申请书》以证明案涉宅基地系被告赵月红与其子朱君丞，但这些证据均是在案涉宅基地审批前所形成的，不能证明案涉宅基地系被告赵月红与其子朱君丞所有的事实，故被告辩称案涉宅基地系被告赵月红与其子朱君丞所有依据不足，本院不予采信。 关于争议焦点二，本院认为，案涉的《房屋买卖协议》对被告赵月红具有约束力，理由如下：首先，案涉的《房屋买卖协议》虽没有被告赵月红签名，但俞浜铨作为外村人，其并不知道赵月红已与朱海义离婚，且在场的见证人及赵月红父亲赵志辉、赵月红前夫朱海义均未提及此事，并加盖了赵月红私章和收取款项，鉴于赵月红与赵志辉、朱海义之间的特殊身份关系，俞浜铨有充分理由相信赵志辉、朱海义有代理权。其次，俞浜铨已在案涉宅基地建造房屋并居住管业使用十余年，被告赵月红也未举证其曾提出异议或主张，这也表明被告赵月红对案涉宅基地的转让是认可的。再次，从情理上分析，被告赵月红的父亲被告赵志辉及其兄弟就案涉转让的宅基地多次与俞浜铨协商并收取款项，作为案涉宅基地使用权人被告赵月红却不知情，这显然不符情理。 综上，案涉的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应予认定合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告俞浜铨已依约付清了宅基地转让款，履行了本方合同义务，且已在案涉宅基地上出资建造房屋并居住使用至今。被告赵志辉、赵月红作为转让方及案涉不动产登记的所有权人按约负有协助原告俞浜铨办理案涉不动产转移变更登记之义务。原告俞浜铨的诉请，于法有据，应予支持。至于《补充协议》中约定的做证补偿，因两被告在审理中未主张，经本院调解亦无果，故两被告可另行主张。被告赵志辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告俞浜铨与被告赵志辉、赵月红于2000年5月28日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、被告赵志辉、赵月红于本判决生效后十日内协助原告俞浜铨办理将坐落于义乌市××街道××小区××幢××号××平方米的不动产转移过户登记至原告俞浜铨名下。 案件受理费5500元(已减半)，由被告赵志辉、赵月红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二一年三月十一日 书记员  王丽媛