吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉06民终23号   上诉人（原审被告）：长白山国际旅游度假区开发有限公司。   法定代表人：孙某。   委托诉讼代理人：蒋某，1987年1月27日生，该公司法务经理，住吉林省抚松县松江河镇万达南区。   被上诉人（原审原告）：宗某，住吉林省抚松县。   委托诉讼代理人：于某，吉林鹏诚律师事务所律师。   上诉人长白山国际旅游度假区开发有限公司因与被上诉人宗某房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省抚松县人民法院（2020）吉0621民初1431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   长白山国际旅游度假区开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回宗某的诉讼请求；2、诉讼费由宗某承担。事实与理由：一、一审判决所认定的损失计算天数，只有物业公司出具的加盖公章的证明文件方能用以证明延期交付的时间段，而宗某一审庭审期间提交的延期交房证据均为个人出具，具有主观的不确定因素。此外，证明人一直在物业公司工作，其于工作期间代表物业公司为宗某提供修缮服务，仅能证明证人为宗某进行修缮服务的事实，而不足以推断证明人能够明确延期交付的时间。证明人作为维修工人，房屋的交付时间不属于其工作范围。二、宗某一审提交的证明人以及证明事项，均未明确延期交付房屋和车库的具体时间，都是模糊的情况说明，物业公司在庭审期间也未对宗某的延期交房时间予以认可，仅证明了部分证人曾为物业公司员工。   宗某辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，凡是能够证明案件事实的人都可以作证，本案由物业公司提供的维修记录和工人的证言，恰恰说明证据的客观性，因此请求驳回上诉，维持原判。   宗某向一审法院提起诉讼，请求长白山国际旅游度假区开发有限公司给付如下费用：1、明珠小区6号楼3单元102室住宅楼逾期交房违约金21465元；2、明珠小区C-010130、C-010131号车库逾期交房违约金28080元；3、住宅楼2011-2014年度取暖费9289.89元、物业费3303元；4、车库2011-2018年度取暖费2696.68元、物业费5348元。以上共计70182.57元。   一审法院认定事实：2010年9月17日，宗某购买长白山国际旅游度假区开发有限公司开发的长白山明珠小区6栋楼3单元102室住宅楼，建筑面积114.69平方米，单价为2399.39元，总金额为275186元，双方为此签订了《商品房买卖合同》。该合同第八条交付期限规定“出卖人应当在2011年9月30日前房屋交付买受人。”第九条出卖人逾期交房的违约责任规定“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第二十三条规定“本合同自双方签订之日起生效。”合同附件四为合同补充协议。补充协议第四条规定“关于房屋交付的补充约定，1.主合同第八条约定的该房屋交付时间为2011年9月30日之前，具体时间以甲方发放入户通知书载明的交付时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。……4.该房屋于2011年9月30日前供应正式水、电，乙方对此没有异议。5.自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据主合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担。基于该房屋产生的物业服务费自2011年9月30日开始计收并由乙方承担，其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。双方明确，该房屋已经交付（包括视为交付），则视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整个期间不视为甲方逾期交房。……第十四条补充协议的效力。本补充协议作为主合同附件，与主合同正文具有同意法律约束力。如与主合同正文相冲突，以本补充协议准。本补充协议自双方签字、盖章或按手印之日起生效，与主合同具有同等法律效力”。   2010年10月19日，宗某向长白山国际旅游度假区开发有限公司另行购买了前述明珠小区1单元C-010130、C-010131号两个地下车库，双方分别签订两份《商品房买卖合同》，每个车库价款6万元，合计12万元，宗某一次性付清全款。有关出卖人交付车库的时间、出卖人逾期交房的违约责任计算违约金的标准等，均与购买前述102室住宅楼时双方所签订《商品房买卖合同》有关约定一致。届至2011年9月30日，长白山国际旅游度假区开发有限公司未能按约向宗某交付住宅楼和两个车库。当年11月1日，宗某准备接收住宅楼时，发现该楼被施工单位做为仓库使用，存放施工单位工具、建筑材料等，车库尚未接电，亦未连接供热管，无法接收。2012年4月24日，宗某再次去查看所购住宅楼时，发现仍被做为仓库使用，窗户敞开，有电缆线从室内引出由施工单位使用，仍无法办理交接手续。当日，小区物业管理人员庞宗川、房延海二人共同为宗某出具了两次查看住宅楼的《情况说明》一份。2013年9月8日，宗某与朋友黄建刚共同到车库进行查看时，发现两个车库存在漏水、墙面扒开未重新修补、电气设施空开箱无盖、车库内有消防栓管道、车库门缺件不完整等情况，宗某认为两个车库尚未达到交付条件，不能使用，无法办理交接手续，故宗某当日在物业管理人员提供的《车库签收单》上签字时，在附表“验收存在问题描述”一栏内让物业人员填写了存在的各项问题。当日，物业管理人员李莹莹在宗某和黄建刚联名书写的一份《说明》上以物业证明人身份签名确认。上述住宅楼无法交付的情形一直持续到2014年6月末才予以消除，两个车库不具备交付的情形一直持续到2018年3月末予以消除，由宗某分别接收。   长白山国际旅游度假区开发有限公司虽未能按合同约定时间向宗某交付符合使用条件的住宅楼和两个车库，但宗某却被物业和供热部门要求交付有关费用。宗某因此于2011年10月26日交纳了住宅楼2011-2012年度一个采暖季的供暖费3096.63元，2011年10月7日-2012年12月31日期间物业费1330.4元，2013年6月8日交纳了住宅楼2013年1月1日--2013年12月31日期间物业费1101.02元，2013年9月8日交纳了C-010130号车库2013年--2014年采暖季20%的供暖费192.62元，C-010130号车库2013年6月20日--2013年12月31日期间物业费191元，2019年10月29日交纳了C-010130车库2014年--2018年物业费1800元、C-010131号车库2014年--2018年物业费1800元、住宅楼2014--2018年物业费1800元。   一审法院认为，宗某与长白山国际旅游度假区开发有限公司关于买卖案涉房屋和两个车库而签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，均系双方出于真实意思表示所为，无违反法律、行政法规的行为，合法有效，对双方具有法律约束力。宗某起诉状中第一项诉讼请求为要求给付住宅楼逾期交付违约金21465.00元，“事实与理由”中明确列明违约交付住宅楼的逾期期限自2011年10月1日-2014年6月30日，按此期间计算逾期交付时间应为990日（按360日/年、180日/半年、30日/月计算），违约金应为27243.41元，但宗某起诉时误将2011年10月1日-2014年6月30日期间计算为780日，少计算210日，故导致主张违约金数额计算为21465元。庭审后，宗某书面申请变更第一项请求数额为26968.22元，即按逾期980日（980日×275186元×万分之一/日）计算违约金，并提供了证人张维顺出具的证明一份，证实2014年6月末给宗某装修案涉住宅楼时，室内有近半屋水泥及铁锹、皮桶等物存放，经宗某沟通后才被搬走进行施工的事实。法院将此变更诉讼请求的情况及证人张维顺的证明以微信方式传输给长白山国际旅游度假区开发有限公司的委托诉讼代理人之后，该委托诉讼代理人微信回复称“对于损失计算的天数，长白山国际旅游度假区开发有限公司意见同庭审时阐述的一致，即物业公司出具加盖公章的证明文件用以证明延期交付的时间段，长白山国际旅游度假区开发有限公司方能予以认可。此项变更诉请无需开庭答辩”；对于证人张维顺出具的证明发表质证意见为“对于张维顺身份存在异议，除其个人主观表述外，并无任何证据证明其物业公司员工的身份，另对于证明事项，长白山国际旅游度假区开发有限公司仍然主张，如果证人一直在物业公司工作，并且以物业公司员工的身份为宗某提供了修缮服务，应当有物业加盖公章的维修证明或者由物业公司出具明确的延期交付的证明材料。无需进行庭审质证”。因从宗某庭审后补充提供的证人张维顺出具的证明内容可以明显看出该证人并非案涉房屋所在小区物业公司的工作人员，而是当年为宗某进行住宅楼装修的人员，因此，不存在应由小区物业公司在证明材料上加盖公章问题。庭审中，宗某提供的2012年4月24日庞宗川和房延海共同出具的《情况说明》、2013年9月8日李莹莹出具的《说明》，其上未能加盖案涉房屋所在小区现有物业公司公章的原因，宗某提供的证人李伟（案涉房屋所在小区现有物业公司负责人）当庭做证时已作出合理的解释说明，即证明：上述两份说明材料上的证明人均系原万达物业公司的工作人员，2016年7月6日原万达物业公司已变更为万象美物业公司，房延海现在仍是万象美物业公司员工，庞宗川在证人李伟接手管理物业公司之前已离职，李莹莹是证人李伟2014年接手管理物业公司之后离职员工，因此导致现有物业公司无法给宗某提供的有关说明材料上加盖现有物业公司的公章（即当时物业公司名称和现有物业公司名称不同原因）。长白山国际旅游度假区开发有限公司作为案涉商品房及车库买卖合同的出卖人，根据合同约定按时向作为买受人的原告交付符合交付条件的案涉房屋及车库，是其应当履行的主要义务，而与案涉房屋所在小区物业公司无关。因长白山国际旅游度假区开发有限公司未能提供反证以推翻宗某所主张的逾期交付房屋及两个车库的时间问题，故应认定宗某主张逾期交付符合交付条件的房屋及两个车库的时间及事实成立。宗某庭审后书面申请变更第一项诉讼请求后，长白山国际旅游度假区开发有限公司的委托诉讼代理人以微信传输方式提出答辩意见，并对宗某补充提交的证人出具的证明发表质证意见，明确表示不要求二次开庭答辩和质证，故宗某变更后的诉讼请求应予审理，本案诉讼程序合法。长白山国际旅游度假区开发有限公司与宗某签订的《商品房买卖合同》明确约定其向宗某交付房屋及车库的日期均为2011年9月30日前，故因长白山国际旅游度假区开发有限公司原因导致未能按时向宗某交付符合使用要求的房屋和车库的情形时，长白山国际旅游度假区开发有限公司已构成违约，理应承担逾期交付的违约责任，并应按买卖合同中所约定的违约金计算方法向宗某支付自2011年10月1日起至2014年6月30日逾期交付住宅楼期间产生的违约金26968.22元（980天×275186元×万分之一/日）、自2011年10月1日起至2018年3月31日逾期交付两个车库期间产生的违约金28080元（2340天×12万元×万分之一/日），此外，尚应赔偿逾期交付住宅楼和两个车库期间宗某未能占有使用收益但已交纳的供暖费、物业费所造成的经济损失。宗某提供的2019年10月29日交纳C-010130车库、C-010131号车库和住宅楼2014-2018年物业费各1800元的三张发票，其中C-010130、C-010131车库分别所交2018年4-12月的物业费均为270元、住宅楼所交2014年7月-2018年12月物业费1620元与本案诉求无关，不应计入损失赔偿的范围。根据宗某提供的前述有关付款凭证，能够证明宗某曾交纳了102室住宅楼2011-2012年度一个采暖季的供暖费3096.63元、102室住宅楼自2011年10月7日-2014年6月30日期间物业费2611.42元、C-010130号车库2013年6月20日-2018年3月31日期间物业费1721元、C-010130号车库2013-2014年采暖季20%的供暖费192.62元、C-010131号车库2014年1月1日-2018年3月31日期间物业费1440元，合计金额为9061.67元，长白山国际旅游度假区开发有限公司对此合理损失，应向宗某予以赔偿。宗某第三、四项诉讼请求中超出前述予以保护数额以外部分，因无交付相关款项的证据提供，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、长白山国际旅游度假区开发有限公司于本判决生效后三日内给付宗某明珠小区6号楼3单元102室住宅楼逾期交房违约金26968.22元；二、长白山国际旅游度假区开发有限公司于本判决生效后三日内给付宗某明珠小区C-010130、C-010131号车库逾期交房违约金28080.00元；三、长白山国际旅游度假区开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿宗某所交明珠小区住宅楼2011--2012年度一个采暖季的供暖费3096.63元、2011年10月7日-2014年6月30日物业费2611.42元；四、长白山国际旅游度假区开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿宗某所交明珠小区C-010130号车库2013-2014年采暖季20%的供暖费192.62元、2013年6月20日-2018年3月31日物业费1721.00元、C-010131号车库2014年1月1日-2018年3月31日物业费1440.00元；五、驳回宗某其他诉讼请求。案件受理费1692元，减半收取计846元，由长白山国际旅游度假区开发有限公司负担719元，宗某负担127元。   本院经审理查明事实与一审法院认定事实一致。   本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及第一百零八条第一款：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，本案宗某已提供了车库签收单、客服服务记录等证据初步证明了其主张，长白山国际旅游度假区开发有限公司虽不予认可，但未提供任何证据证明其于何时向宗某交付符合合同约定的房屋，应承担举证不能的不利后果。综上，长白山国际旅游度假区开发有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1692元，由长白山国际旅游度假区开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 张 伟   审判员 马立清   审判员 兆艳红     二〇二一年三月十五日   法官助理 李 勇   书记员 戴兵兵