广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终98号上诉人(原审原告、反诉被告)：中山市金基汽车贸易有限公司，住所地中山市××。法定代表人：钟柏洪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦漫银，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉未涵，广州金鹏律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市东区物业经营管理有限公司，住所地中山市东区××。法定代表人：陈雪梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钱敏，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旭成，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。上诉人中山市金基汽车贸易有限公司（以下简称金基公司）因与上诉人中山市东区物业经营管理有限公司（以下简称东区物业公司）土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院(2020)粤2071民初11730号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。金基公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判驳回东区物业公司的一审反诉请求；三、判决东区物业公司承担本案一审、二审全部诉讼费。事实和理由：一审法院认定东区物业公司于2020年8月12日收回涉案土地，并根据公平原则以及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定判令金基公司交纳租金297108元，属认定事实及适用法律错误。2020年6月1日至2020年8月11日期间，金基公司非涉案土地的实际占用及控制人，未正常使用涉案土地，并已完成交地，金基公司无需向东区物业公司支付该期间的租金或土地占有使用费。一、一审判决认定截至2020年4月，金基公司与东区物业公司已经明确解除涉案土地相关租赁合同及其补充协议（以下称为“租赁合同”）。租赁合同解除，金基公司即无缴纳租金的义务。二、东区物业公司应对其主张承担举证责任并承担举证不能的不利后果，本案无适用公平原则的前提，应根据证据规则依法驳回东区物业公司要求金基公司支付该期间土地占有使用费的请求。东区物业公司无涉案土地于2020年6月1日至2020年8月11日期间由金基公司占有并正常使用的相应证据，依法应由东区物业公司承担举证不能的不利后果，驳回东区物业公司要求金基公司支付该期间土地占有使用费的请求。1.2020年6月1日至2020年8月11日期间，租赁合同已解除，东区物业公司主张该期间的土地占有使用费，应向涉案土地的实际占有及控制人主张，其向金基公司主张须证明金基公司实际占有并使用涉案土地，否则，应承担举证不能的后果。2.2020年6月1日至2020年8月11日期间，涉案土地已收储且已被围蔽，地上建筑物已被陆续拆除，由此可知，涉案土地已被收储相关职能或协助部门所实际控制，非由金基公司占有、控制和使用，且东区物业公司清楚知悉该情况。三、金基公司于2020年4月4日已失去对涉案土地的控制，土地收储相关职能或协助部门已实际掌控涉案土地。自该日起，涉案土地实际控制权已发生转移，已非由金基公司占有、控制及使用。四、2020年6月中山市人民政府东区办事处等相关部门开始实行全面清拆，涉案场地已完全丧失正常的经营功能和使用价值，进一步佐证涉案土地已非由金基公司占有、控制及使用，金基公司已完成交地。五、金基公司已于2020年6月1日前完成交地工作，在交地过程中，金基公司不存在过错，无需支付土地占有使用费。六、涉案土地于2020年5月12日前已被收储，根据收储相关规定，该地块的权利义务为土储中心所有。东区物业公司无权诉请土地占有费，金基公司也无需支付。针对金基公司的上诉请求，东区物业公司口头答辩称，1.东区物业公司与金基公司之间租赁合同并非金基公司所说2020年3月19日解除，而是2020年4月13日解除。金基公司明确表明不同意东区物业公司的告知函，表明不同意解除，因此，金基公司所说没有事实及法律依据。2.2020年8月11日前金基公司并未向东区物业公司交回土地，因此，金基公司应向东区物业公司支付土地占有使用费。金基公司上诉请求没有事实及法律依据。3.金基公司主张2020年4月4日已失去涉案土地使用权是没有依据的，在2020年8月11日前涉案土地是由金基公司使用，被围蔽非东区物业公司进行，即使有围蔽也不影响金基公司的正常使用。4.金基公司上诉称在2020年6月3日起涉案房屋被清拆不是事实，金基公司就此向中山市人民政府、中山市城市管理和综合执法局提起了行政诉讼，与本案的租赁合同没有关系。东区物业公司不认可金基公司主张2020年6月3日起不应支付相应费用的请求。5.关于土地是否收储，金基公司没有证据证明有任何单位向其发出收储的通知或文件。即便有收储行为也与本案无关，本案为租赁合同纠纷。收储问题在中山市中级人民法院已有行政诉讼，是否成立仍未有结果，金基公司的理由是不能成立的。6.金基公司到8月12日才交还土地，土地仍是东区物业公司所有，土地占有使用费应支付给东区物业公司。东区物业公司上诉请求:一、撤销一审判决；二、改判支持其一审反诉请求；三、本案所有诉讼费用由金基公司承担。事实和理由：一审判决故意回避重要的事实证据，认定事实的推理逻辑不通，违背诚实信用原则，违背社会经验常识，对事实认定错误，适用法律错误，依法应当纠正。一、一审判决故意回避金基公司于2020年4月13日委托广东臻品律师事务所向东区物业公司发送的《不同意贵公司提前解除租赁合同及收回出租土地的函》的《律师函》的重要证据，对金基公司在函中明确表示不同意按3月18日《告知函》的要求解除租赁合同的事实避而不谈，直接导致对本案重要事实认定错误，应当予以纠正。2020年3月18日，东区物业公司向金基公司发出解除合同的《告知函》的要约，希望与金基公司协商解除租赁合同，金基公司收到后多次明确表示不同意《告知函》的解除合同要约，并坚决不同意解除双方签订的租赁合同，强烈要求继续履行。截止2020年4月13日东区物业公司向金基公司发出违规转租《解除合同通知书》之日，东区物业公司与金基公司就解除租赁合同之事宜，没有达成一致意见。一审判决认定双方在2020年3月31日之前已经达成解除涉案租赁合同的一致意见明显与客观事实不符，属认定事实错误。二、东区物业公司于2020年3月18日向金基公司发出的《告知函》的要约在2020年3月19日金基公司收到并明确表示拒绝时已经失效，金基公司多次明确拒绝接受《告知函》解除租赁合同的要约，双方并未就《告知函》中提出的解除合同事宜达成一致意见，截止2020年4月13日东区物业公司向金基公司发出违规转租《解除合同通知书》时，双方未就《告知函》中解除合同的事宜达成一致意见。一审法院认定双方已经就解除合同事宜达成一致意见，明显是认定事实错误，应当予以纠正。三、东区物业公司于2020年4月13日向金基公司发出违规转租《解除合同通知书》合法有效，自2020年4月14日送达金基公司之日发生法律效力。一审法院认定违规转租《解除合同通知书》无效缺少事实和法律依据，依法应当纠正。金基公司违规转租的事实清楚，东区物业公司有权依据租赁合同的约定和相关法律规定，依法解除两份《白沙湾工业园土地租赁合同》及两份《补充协议》。《解除合同通知书》自2020年4月14日送达金基公司时已经发生法律效力。东区物业公司于2020年3月6日收到金基公司发送的《承诺书》及《金基汽车城租户通讯录》时，才知悉金基公司可能存在未经东区物业公司书面同意，违规将涉案土地转租给第三方的情况。东区物业公司经进一步核实相关情况，发现金基公司确实存在违规将土地转租给多家公司经营使用的事实，因此，东区物业公司在2020年4月13日向金基公司发出违规转租《解除合同通知书》，金基公司于2020年4月14日收到，根据合同约定及上述法律规定，双方签订的上述租赁合同在2020年4月14日解除。四、东区物业公司在本案中没有实施围蔽行为，金基公司应当按照原租赁合同约定的租金标准即254664元/月向东区物业公司计付2020年6月1日至8月11日期间的占有使用费，合计为602704.8元。一审法院确定金基公司按127332元/月向东区物业公司计付该期间的租金没有事实和法律依据，应当予以纠正。本案中，东区物业公司向金基公司发出违规转租《解除合同通知书》在2020年4月14日金基公司收到时生效，双方签订的租赁合同即日解除，金基公司应当在4月30日前向东区物业公司交还土地，但直到2020年8月11日金基公司才搬迁完毕，8月12日东区物业公司才得以收回土地。自5月1日至8月11日期间，涉案土地均由金基公司非法占有使用，期间东区物业公司没有采取过任何阻止其使用的强制手段，而只是要求其自行尽快搬迁，因此，依法应当参照租赁合同约定的租金标准判决向东区物业公司计付该期间的土地占有使用费。针对东区物业公司的上诉请求，金基公司答辩称，1.合同解除的问题，涉案合同在2020年3月19日解除，金基公司按东区物业公司发出告知函内容履行并配合向东区物业公司提交补偿协议等相关资料。2020年3月19日的告知函等是东区物业公司的真实意思表示，该发出告知函的行为是形成权，形成权以相关通知到达金基公司成立，不以金基公司是否同意成立。东区物业公司于2020年4月13日发出的函件违反诚实信用原则。租赁合同已解除，不存在再进行解除，也不符合法定解除的要件。2.东区物业公司对于金基公司经营情况以及进行招租经营运作是知道并予以确认。双方约定租赁合同的目的是东区物业公司要求金基公司发展汽车城，要求金基公司进行招商招租，东区物业公司不能以转租为由单方解除合同。金基公司向一审法院起诉请求：确认东区物业公司2020年4月13日向金基公司出具的《解除合同通知书》无效。东区物业公司向一审法院反诉请求：1.东区物业公司于2020年4月13日向金基公司发出的《解除合同通知书》合法有效，确认双方于2010年9月21日、2011年3月1日签订的二份《白沙湾工业园土地租赁合同》以及2012年8月17日签订的二份《白沙湾工业园土地租赁合同补充协议》在2020年4月14日已经解除；2.金基公司立即向东区物业公司归还位于中山市东区××、土地使用权证号分别为中府国用（2008）第210016号、中府国用（2008）第210015号、中府国用（2008）第210009号的租赁土地；3.金基公司自2020年6月1日至实际交付土地之日止按254664元/月的标准向东区物业公司支付土地占有费（自2020年6月1日起，参照租赁合同约定的租金标准计算）。东区物业公司以金基公司于2020年8月11日全部撤离租赁土地并完成全部地上建筑的拆除工作为由，撤回第二项反诉请求，并将第三项反诉请求变更为：金基公司向东区物业公司支付土地占有费602704.8元（自2020年6月1日起计算至2020年8月11日，参照租赁合同约定的租金标准254664元/月计算）。一审法院认定事实：2010年9月21日，金基公司（承租方、乙方）与东区物业公司（出租方、甲方）签订第一份白沙湾工业园土地租赁合同，合同中约定：甲方受中山市东区经济发展总公司委托，将位于中山市××内已办理土地使用证的土地80999.2平方米出租给乙方，期限截至2022年9月20日。甲方按目前土地现状出租给乙方使用，并协助乙方办理建筑物的报建（以甲方名义办理）、水电报装的有关手续，但所需的一切费用由乙方负担，若市政府有关部门不同意该项目建设的，本合同自然终止，双方互不追究责任，甲方退回乙方所缴纳的保证金及预付租金。第五条第3款约定，对于该土地的用途，乙方只可用于知名品牌汽车4S店经营项目。未经甲方书面同意，乙方不得改变上述用途（即知名品牌汽车4S店经营项目）和将土地转租给第三方（含分割转租）。如甲方提前解除合同的，除双倍返还保证金外，还应赔偿乙方的损失，双方约定乙方的经济损失计算方法如下：甲乙双方共同委托有资质的评估机构对乙方投资兴建的建筑物（包括水电）的价值进行评估，以解除合同的时间为基准日，评估出来的价值视为乙方的损失。租赁期间，乙方违反本合同第五条第3款约定情况的，甲方有权单方面解除合同，收回土地及地上固定建筑物及设施，没收保证金，且对乙方不作任何经济补偿。2011年3月1日，金基公司（承租方、乙方）与东区物业公司（出租方、甲方）签订第二份白沙湾工业园土地租赁合同，合同中约定：甲方受中山市东区经济发展总公司委托，将位于中山市××内已办理土地使用证的土地19257平方米出租给乙方，期限截至2022年9月20日。第五条第2款约定，在土地租赁期间，乙方不可在该土地建上盖物，只作为汽车4S店的停车及绿化用地，乙方不得改变上述土地用途和将土地转租给第三方（含分割转租）。如甲方提前解除合同的，除双倍返还保证金外，还应赔偿乙方的损失，双方约定乙方的经济损失计算方法如下：甲乙双方共同委托有资质的评估机构对乙方投资兴建的建筑物（包括水电）的价值进行评估，以解除合同的时间为基准日，评估出来的价值视为乙方的损失。租赁期间，乙方违反本合同第五条第2或3款约定情况的，甲方有权单方面解除合同，收回土地及配套设施，没收保证金，且对乙方不作任何经济补偿。2011年6月1日，中山市城乡规划局审批同意在涉案土地上九幢单层商业楼规划的报建。2012年8月17日，双方签订两份土地租赁合同补充协议，对租赁范围即用地面积进行了调整。期限截至2022年9月20日。金基公司承租土地后，建造了厂房，并出租给多家特许经销商作为4S店等。厂房外明确显示不同4S店的广告、装饰。2017年9月30日，一审法院受理了黄××诉金基公司、第三人东区物业公司土地租赁合同纠纷一案。第三人东区物业公司述称：一、本案与我方无关，我方不是合同的主体。二、黄××与金基公司超出租赁合同用地范围未经我方同意擅自使用我方土地，侵犯了我方的合法权益，我方保留追究东区物业公司及相关责任人土地占用费及其他侵权责任的权利。2018年6月12日，一审法院作出（2017）粤2071民初18548号民事判决，经审理查明以下事实：2017年8月28日，东区物业公司委托广东中元（中山）律师事务所向积速公司发出《律师函》，称积速公司未经许可擅自占用中山市××内土地，用于经营卡丁车场，其行为已侵犯土地权利人的合法权益，并要求积速公司在收到函之日起五日内向土地权利人退还涉案土地及自行处理好涉案土地上的物品，并保留追究的权利。东区物业公司表示当时系向该场所挂牌名发送律师函，黄××称经积速公司通知，其前往签收了该份律师函。同日，金基公司向黄××及其经营的中山市星遂卡丁车运动娱乐有限公司发出《关于政府部门无偿征用回收土地的通知函》，称接相关政府部门通知，无偿征用回收金基汽车城部分租赁土地，因黄××租赁场地属于征收范围内，请其于收到本通知函后，十日内清除地上违规建筑以及搬离个人物品。位于中山市××的土地所有权人为中山市东区经济发展总公司。该司于2010年1月1日起将上述土地交由东区物业公司进行出租及管理。2020年3月6日，金基公司向东区物业公司出具承诺书，承诺：若贵司减免我司2020年02-03月份租金合计人民币509328元。我司对金基汽车城全体租户减免的整体租金必定不低于此金额。东区物业公司提供的微信聊天记录显示，东区物业公司于2020年3月6日收到金基汽车城租户通讯录，通讯录列明金基汽车城租户共有10家。2020年3月18日，东区物业公司向金基公司发出告知函，内容如下：“我司与贵司分别于2010年9月21日、2011年3月1日签订了两份白沙湾工业园土地租赁合同，又于2012年8月17日签订了两份补充协议，约定将位于白沙湾工业园的国有土地合计为172.31亩租赁给贵司经营使用。现因上述土地业主的发展要求，需提前收回上述出租土地，为此，特告知贵司：一、我司决定于2020年4月15日解除与贵司签订的上述租赁合同及补充协议，请贵司提前做好准备工作，于2020年5月31日前向我司交还上述租赁的土地。二、请贵司于2020年3月31日之前与我司及相关单位协商就租赁合同解除后的相关搬迁及补偿事宜。”2020年3月18日，东区物业公司向金基公司出具征询意见函，内容为：贵司租用位于白沙湾工业园172.31亩土地作为知名品牌汽车4S店使用，现因上述土地业主的发展要求，需提前收回出租的土地。按照我司与贵司于2010年9月21日、2011年3月1日签订的两份《白沙湾工业园土地租赁合同》，以及2012年8月17日签订的两份《补充协议》条款约定，依据《合同》需对贵司“投资兴建的建筑物（包括水电）的价值进行评估，以解除合同的时间为基准日。”为加快评估工作的推进工作，我司前期已物识了一间测量公司，准备于近日进场测绘，现有以下2项内容征询贵司的意见：1.由中山市星月测绘工程有限公司对金基汽车城的地上建筑物（含水泥地面）开展测量工作。2.由我司在中山市中介超市公开选取(随机抽取)1家第三方资产评估服务机构，资产评估的内容包括：租赁地块内由贵司投资兴建的建筑物（包括水电）、建筑物内部装修、水泥地面等的剩余价值。以上内容，贵司是否同意，敬请于2020年3月22日前书面回复我司；逾期不回复的，视为贵司同意。2020年3月19日，金基公司签收告知函时在告知函上明确表示不同意解除合同的要求，要求继续履行合同。2020年3月19日，金基公司向东区物业公司出具“关于《征询意见函》的回复函”，内容如下：诚如双方此前面谈沟通，本司与贵司一样，也希望能顺利配合好中山市政府的整体规划发展项目。为更好做好本司现有车城租户的沟通及搬迁工作，平稳、顺利推动政府规划项目，本司对贵司2020年3月19日的《征询意见函》想进一步了解明确以下事项：1.关于贵司委托中山市星月测绘工程有限公司开展测量工作，想确认一下本次测绘工作具体包括哪些项目、哪些内容。2.关于贵司委托中山市中介超市公开选取资产评估服务机构，想确认一下本次资产评估具体包括哪些项目、哪些详细内容、具体操作流程是什么。上述事项也是本司现有车城租户最关心的内容，本司详细了解此次测绘及评估的具体情况之后，将更有利于明确各项搬迁涉及的后续补偿事项，避免我司因不了解征收的具体事项及环节，也不知如何与租户进行摸底沟通的不良情形的发生，从而影响市政府项目的进展。以上，烦请贵司尽快确认及书面回复，以便本司可以尽早与现有租户开展征收搬迁的沟通及解释工作，更好配合政府征收项目的进度。2020年3月31日，金基公司与东区物业公司到中山市××公开选取评估中介机构。2020年4月8日，金基公司向东区物业公司发出告知函，内容如下：根据贵司要求，我司已及时通知金基汽车城所有租户，要求所有租户向我司提交因贵司提前收回土地而产生的损害补偿请求书。目前，我司已经收集齐全部租户的包含损害补偿请求的告知函或回复函，并进行汇总，制作成表格《金基汽车城各租户损害补偿请求表》。我司将向贵司提交《金基汽车城各租户损害补偿请求表》以及金基汽车城各租户提交的包含损害补偿请求的告知函或回复函，恳请贵司予以签收。另，金基汽车城的第11幢部分和第13幢及部分土地目前处于空置状态，因此在《金基汽车城各租户损害补偿请求表》中没有列明上述两幢建筑物及部分土地的损害补偿请求。该两幢建筑及部分土地的损害补偿请求在第三方资产评估公司作出评估报告并确认后，另行以书面形式提交。2020年4月13日，东区物业公司向金基公司发出解除合同通知书，次日金基公司收到。内容为：上述《白沙湾工业园土地租赁合同》中均约定，贵司不得将土地转租给第三方（含分割转租）以及贵司如违反该约定的，我司有权单方面解除合同、收回土地及地上固定建筑物及设施，没收保证金，且对贵司不做任何经济补偿。然而，贵司在履行上述《租赁合同》以及相关补充协议过程中，未遵守合同条款的约束，未经我司同意，擅自将租赁土地转租给第三方使用，已经构成违约。根据我国《合同法》第九十三条第二项“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，我司有权解除与贵司签订的上述全部租赁合同以及相关补充协议。据此，我司已就解除上述合同事宜与贵司进行过多次协商，但仍无结果。为了维护我司的合法权益，特致函贵司：1.自本函送达之日起，解除我司与贵司于2010年9月21日、2011年3月1日以及2012年8月17日签订的《白沙湾工业园土地租赁合同》及《白沙湾工业园土地租赁合同补充协议》。2.敬请贵司在2020年4月30日前腾退，及时向我司返还承租土地以及相关地上建筑物。延期交付的，因此产生的一切费用及法律后果均由贵司承担。3.2020年4月30日届满后，贵司遗留在上述承租土地上的一切物品均视为遗弃物、无主物，我司有权自主处置。2020年4月18日，金基公司向东区物业公司发出《关于解除合同通知书的复函》，内容为：1.我司与贵司于2010年签订《租赁合同》，于2012年开始向第三方转租。至今为止十数年间，贵司对于我司向第三方转租的事实清楚掌握，我司对此亦无隐瞒。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁案件若干问题的规定》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，贵司十年间未向我司主张权利，应视为对我司转租的追认，不得单方解除合同。2.我司与贵司签订的《租赁合同》，约定合同期限至2022年9月20日。现合同期限未满，贵司主张提前解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定，贵司不履行合同义务，我司可要求贵司继续履行合同并承担违约责任。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”之规定，贵司违约在先，我司可要求贵司赔偿因提前解约造成的损失，包括但不限于地上建筑物损失、经营损失等。我司正式声明，不同意贵司提前解除上述合同，我司保留通过法律途径维护自身合法权益的权利。另，鉴于中山市人民政府东区办事处（下称“贵处”）为推进岐江新城建设，急于收储开发上述土地，我司于2020年3月11日下午参加了贵处主持召开的会议。会上，领导指示我司可自行选定评估机构，特此征询贵处是否准允。以上内容，敬请贵处于收到本函件三日内书面回复我司；逾期不回复的，视为贵处同意。2020年4月21日，东区物业公司向金基公司发出《关于解除合同通知书的复函》的回复意见，内容为：我司于2020年4月20日收到贵司寄来《关于解除合同书通知的复函》，我司回复如下：在贵司书面同意下，我司与贵司于3月31日下午，在广东省网上中介超市公开（随机选取）了1家第三方资产评估机构，名称为：广州泓诚资产评估房地产评估有限公司，该资产评估机构主要对金基汽车城内的地上建筑物、内部装修、水泥地面等剩余价值开展评估工作；目前，相关评估事项已基本完成。我司不同意贵司单方委托第三方评估机构，若贵司擅自委托评估机构进行评估，全部费用由贵司承担，所作出的《评估报告》与我司无关。2020年5月12日，金基公司收到“中山12345热线”回复：尊敬的市民您好，您于2020年4月18日向12345反映的问题，关于东区办事处无故实施围蔽的问题，自然资源局已有相关处理结果如下：该地块已收储，该地块上的租户应于5月底前搬离，此围蔽工程是东区办事处和市土地储备协商后实施的，是为防止被侵占或被倾倒垃圾。工程只沿人行道绿化带围蔽，汽车城的出入口并无作围蔽，完全不影响汽车的出入。2020年5月29日，金基公司向中山市人民政府东区办事处发出交地函，要求在2020年6月1日前完成金基汽车城土地交接工作。2020年6月1日，东区物业公司发出关于《交地函》的复函，明确金基公司应与东区物业公司进行土地交接等事宜。2020年6月9日，东区物业公司向金基公司出具的《复函》载明：我司于2020年6月9日前往现场实地核查，发现部分建筑物已经拆除，但仍有部分土地及建筑物内有贵司及其他租户在经营使用，我司无法接收。请贵司务必尽快妥善处理好贵司与相关租户的关系，腾空土地，交付我司。我司同意在贵司完成土地腾空工作时，与贵司办理交接手续。在腾空交付土地之前，贵司应当按照租金的标准向我司支付土地占用费。2020年8月11日，东区物业公司向金基公司出具的收地通知书载明：经我司现场实地核查，涉案租赁物上的最后一批人员于2020年8月11日搬离，并已经完成了全部地上建筑的拆除工作。为此，我司正式通知贵司：我司于2020年8月12日正式收回涉案租赁物，自2020年8月12日起，涉案租赁物由我司管理使用。2020年8月12日，中山市香山公证处根据金基公司的申请对收回涉案土地进行证据保全公证，并于2020年8月18日作出公证书。公证现场照片等显示涉案土地及地上建筑物已经无人经营。2020年8月13日，金基公司向东区物业公司出具的回函载明：为配合中山市人民政府加快推进岐江新城土地整备工作，我司已于2020年5月29日向中山市人民政府东区办事处发出《交地函》，移交金基汽车城土地（用地位置及界址，上述土地交出后，所涉的相关权利、义务及责任交由东区办事处承接。上述土地已于2020年6月由东区办事处接管，我司对上述土地已于2020年6月由东区办事处接管，我司对上述土地已不具有任何权利、不承担相关义务及责任。贵司如需对上述土地进行交接，请另行通知土地实际控制人。2020年8月19日，东区物业公司向金基公司出具的关于《收地通知书》的说明：我司于2020年8月11日向贵司邮寄送达了《收地通知书》后，于2020年8月17日收到贵司邮寄送达的《回函》，现回复如下：一、我司在《收地通知书》中通知贵司要收回的土地是根据双方于2010年9月21日、2011年3月1日以及2012年8月17日签订的两份《白沙湾工业园土地租赁合同》及两份《白沙湾工业园土地租赁合同》及两份《白沙湾工业园土地租赁合同补充协议》租赁给贵司的土地。因贵司存在违约转租的行为，我司于2020年4月13日向贵司发出了《解除合同通知书》，通知贵司收到通知书之日解除上述合同，并请贵司于2020年4月30日前腾退，向我司交付上述合同，但由于贵司一直拖延搬迁，导致我司无法按通知的时间收回土地。二、贵司是依据上述《租赁合同》的约定从我司处租赁的土地，因此，在《租赁合同》解除后，贵司应将土地交回我司。在2020年4月13日向贵司发出《解除合同通知》后，我司一直要求贵司向我司交回土地，经我司多次催促，直到2020年8月11日，我司通知贵司在2020年8月12日正式收回上述土地，并归我司管理和使用。贵司在《回函》中称上述土地已于2020年6月由东区办事处接管，与实际情况不符。诉讼中，双方均确认金基公司实际缴纳租金至2020年5月31日，金基公司向东区物业公司缴纳了保证金20万元，双方均表示保证金不在本案中处理。金基公司称2020年3月19日一开始不同意解除合同，后当天又同意解除合同，为此向东区物业公司出具咨询意见函，因此双方属于协商解除合同，合同约定提前解除合同的，甲乙双方共同委托有资质的评估机构对乙方投资兴建的建筑物（包括水电）的价值进行评估，以解除合同的时间为基准日，评估出来的价值视为乙方的损失。2020年3月31日，双方共同选取评估机构，金基公司以实际行为表示租赁合同于2020年3月19日解除，否则无法确定评估基准日；金基公司认为交还涉案土地的时间为2020年4月3日，实际使用土地的是次承租人，并不是金基公司，金基公司也通知了次承租人交还土地，但次承租人何时交还土地其不清楚；在使用受限的情况下，不应支付占有使用费；东区物业公司定期会到涉案土地巡查，双方合作长达11年，如此大规模的转租，且金基公司进行了大规模的宣传报道，东区物业公司对金基公司转租是知情的。东区物业公司称土地交还时间为2020年8月12日，2020年5月29日金基公司向东区物业公司发送交地函，东区物业公司去现场核查，其在2020年6月9日去到现场后发现现场仍有大部分建筑物在经营使用，所以无法收回土地，于2020年6月9日复函要求金基公司尽快与次承租户做好协调，尽快搬迁交付土地，东区物业公司每天都有人去现场巡查，2020年8月11日发现最后的建筑物被拆除，相关工作人员撤离，所以东区物业公司在2020年8月11日下午发出通知，2020年8月12日派人去收回空地；东区物业公司是有到涉案建筑物外面进行巡查，但缴纳租金的是金基公司，东区物业公司并不知道金基公司转租，东区物业公司在（2017）粤2071民初18548号案中参加诉讼，得知金基公司转租，但对其他转租行为不知情，不追究（2017）粤2071民初18548号的转租行为不代表不追究其他转租行为。另查，金基公司向一审法院提交的南方都市报数字报、腾讯网、广州日报、羊城晚报等媒体对金基汽车城的宣传材料显示，金基公司承租涉案土地并兴建厂房后长期以多品牌汽车城的名义进行宣传。一审法院认为，金基公司与东区物业公司签订的《白沙湾工业园土地租赁合同》，系涉案当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、东区物业公司是否有权行使单方解除权问题；二、金基公司应支付费用问题。关于焦点一，首先，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。诚实信用原则要求当事人在订立、履行合同，以及合同终止后的全过程中，都要诚实、讲信用、相互协作。一般而言，诚实信用原则包含两方面内容：一是对待他人诚信不欺，二是对自己的承诺要信守不怠。本案中，东区物业公司已经于2020年3月18日向金基公司发出告知函，明确告知决定于2020年4月15日解除与金基公司签订的上述租赁合同及补充协议，要求金基公司于2020年5月31日前交还上述租赁的土地，并就租赁合同解除后的相关搬迁及补偿事宜进行协商。次日，金基公司签收告知函时在告知函上明确表示不同意解除合同的要求，要求继续履行合同。同日，金基公司向东区物业公司出具“关于《征询意见函》的回复函”，明确为更好做好现有车城租户的沟通及搬迁工作，了解测绘及资产评估的具体内容和情况。2020年3月31日，金基公司与东区物业公司均作为参加人员到中山市××公开选取评估中介机构。在金基公司向东区物业公司提交金基汽车城全部租户损害补偿请求表后，东区物业公司于2020年4月13日以金基公司违法转租，违反了合同的约定，其享有单方解除权为由，向金基公司发出解除合同通知书，明确解除合同。微信聊天记录、承诺书和“关于《征询意见函》的回复函”均显示金基公司存在转租行为，从东区物业公司2020年3月18日向金基公司出具的告知函及2020年3月31日的征询意见函可知，其在明知金基公司存在转租事实的情况下，未提出金基公司擅自转租构成违约，而是要求提前解除合同，与金基公司协商解除合同，而后双方亦根据意见函的内容于2020年3月31日共同前往了中山市××公开选取评估中介机构。2020年4月21日，东区物业公司向金基公司发出《关于解除合同通知书的复函》亦明确在金基公司的书面同意下，双方共同于2020年3月31日下午在广东省网上中介超市公开（随机选取）了一家第三方资产评估机构，对金基汽车城内的地上建筑物、内部装修、水泥地面等剩余价值开展评估工作。目前，相关评估事项已基本完成。这些行为都表明东区物业公司提出提前解除合同，双方已达成解除合同的合意。此后东区物业公司又于2020年4月13日以“金基公司存在违约转租的行为”行使单方解除权为由解除合同，该行为系对其前述意思表示的否认，东区物业公司在双方已达成解除合同的合意后又反悔，显然违反了诚实信用原则。诚实信用原则是民法的基本原则，甚至被称为民法中的帝王条款，东区物业公司更应当作出表率，在经济活动中贯彻、践行诚实信用原则。东区物业公司违反诚信的行为，不应得到支持。其次，《中华人民共和国合同法》第十九条规定，“有下列情形之一的，要约不得撤销：（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。”第二十二条规定，“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”第二十六条规定，“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”从双方上述协商沟通过程来看，双方已经就合同解除达成了一致意见，金基公司也按照东区物业公司在告知函的要求与东区物业公司进行面谈协商，就补偿事宜双方共同选定了评估机构进行评估等，可见，金基公司已经为履行合同作了准备工作，已经按照东区物业公司要约的要求做出承诺的行为，应认定金基公司的承诺已经生效，故东区物业公司撤销2020年3月18日的要约没有法律依据。第三，双方签订的白沙湾工业园土地租赁合同第五条第3款约定，对于该土地的用途，乙方只可用于知名品牌汽车4S店经营项目。未经甲方书面同意，乙方不得改变上述用途（即知名品牌汽车4S店经营项目）和将土地转租给第三方（含分割转租）。租赁期间，乙方违反本合同第五条第3款约定情况的，甲方有权单方面解除合同，收回土地及地上固定建筑物及设施，没收保证金，且对乙方不作任何经济补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁案件若干问题的规定》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”故东区物业公司是否享有单方解除权的关键在于是否知道或应当知道金基公司转租。本案中，第一，金基公司承租涉案土地后兴建了建筑物用于经营知名品牌汽车4S店，期间将部分建筑物转租给案外人经营品牌汽车4S店，南方都市报数字报、腾讯网、广州日报、羊城晚报等媒体对金基汽车城进行大量宣传报道，金基公司对其转租行为并没有进行刻意隐瞒。第二，东区物业公司长期有到涉案汽车城进行巡查，了解租赁物的使用情况。从（2017）粤2071民初18548号民事判决所查明的内容来看，东区物业公司在2017年就已经得知金基公司存在转租行为，该案的发生，正是东区物业公司巡查发现后发出律师函而引发诉讼，可见东区物业公司长期以来，履行了资产管理职责。东区物业公司长期巡查，连案外人占用了东区物业公司的土地都可以发现，却对长期正常经营的其他转租租户不知情，不符合常理。第三，从微信聊天记录和承诺书来看，2020年3月6日，东区物业公司就收到了金基汽车城租户通讯录，通讯录列明金基汽车城租户共有10家，东区物业公司收到实际租户名单时并没有表示惊讶，而金基公司也敢于将转租的情况明确告知东区物业公司。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”之规定，一审法院认定，至2020年4月13日东区物业公司向金基公司出具《解除通知书》之日，在双方长达11年的合同履行期间，东区物业公司应当知道金基公司存在转租行为已超过六个月。综上，金基公司请求确认东区物业公司2020年4月13日向金基公司出具的《解除合同通知书》无效合法有据，予以支持；东区物业公司请求确认该《解除合同书》合法有效及双方于2010年9月21日、2011年3月1日签订的二份《白沙湾工业园土地租赁合同》以及2012年8月17日签订的二份《白沙湾工业园土地租赁合同补充协议》在2020年4月14日已经解除没有法律依据，不予支持。关于焦点二，合同相对性是合同法的一项重要原则。由于合同是特定当事人之间设立、变更、终止特定权利义务的协议，其效力仅及于特定的当事人，而不能及于第三人。合同相对性原则包含主体相对性、内容相对性、责任相对性以及诉权的相对性四个方面的内容。现双方解除合同，根据合同相对性原则，金基公司负有向东区物业公司交还租赁物的合同义务，因次承租人的原因导致交还迟延的责任应由金基公司自行承担。在金基公司未向东区物业公司交还土地前，应向东区物业公司支付相应的使用费。本案中，金基公司主张其交还土地的时间为2020年4月3日，但又称涉案土地的实际使用人不是金基公司，其不清楚次承租人交还土地的时间，且2020年8月13日金基公司向东区物业公司出具的回函称涉案土地已于2020年6月由东区办事处接管，该回函的内容与其前述所称土地已于2020年4月3日交还东区物业公司相互矛盾。金基公司2020年5月12日收到“中山12345热线”回复，明确围蔽工程是为防止被侵占或被倾倒垃圾，工程只沿人行道绿化带围蔽，汽车城的出入口并无作围蔽，完全不影响汽车的出入。土地收储不等同于租赁物交还。入库储备用地是指市土地储备中心已取得完整产权，纳入储备土地库管理的土地，即储备用地。入库储备土地必须是产权清晰的土地。本案中，双方对土地产权没有任何争议，截至2020年4月份，双方已经明确解除合同，仅是对合同解除的性质存在异议。因此，金基公司以土地收储为由主张涉案土地已经交还没有依据，不予采纳。东区物业公司主张其收回土地的时间为2020年8月12日，2020年6月9日东区物业公司向金基公司出具的《复函》载明东区物业公司于2020年6月9日前往现场实地核查，发现部分建筑物已经拆除，但仍有部分土地及建筑物内有租户在经营使用，无法接收。2020年8月13日金基公司向东区物业公司出具的回函载明如需对上述土地进行交接，请另行通知土地实际控制人。东区物业公司提供的证据之间可以相互印证，故采信东区物业公司的主张，认定东区物业公司于2020年8月12日收回涉案土地。涉案土地已经被围蔽，虽然没有封住出入口，但围蔽工程在一定程度上影响正常营业，且从东区物业公司的证据来看，土地是陆续交回的，现地上建筑物已经平整，无法查明当时的使用情况，也无法对该期间的租金费用进行评估，结合合同解除的原因、双方的陈述和证据等实际情况，根据公平原则，一审法院确定该期间的租金按127332元/月计算，故东区物业公司应向金基公司交纳租金297108元（自2020年6月1日起计算至2020年8月11日）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认东区物业公司2020年4月13日向金基公司出具的《解除合同通知书》无效；二、金基公司于判决生效之日起七日内向东区物业公司交纳租金297108元；三、驳回东区物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由东区物业公司负担。反诉受理费4446元，由东区物业公司负担2223元,金基公司负担2223元。本院二审期间，金基公司围绕上诉请求提交了中山市第一人民法院（2020）粤2071民初21167号案件开庭笔录，拟证明东区物业公司有定期巡查汽车城、检查租户的经营情况。东区物业公司没有提交新的证据。东区物业公司对金基公司提交的证据的真实性、合法性确认，关联性不予确认，认为不能以此证明其对金基公司的转租行为知晓。针对金基公司二审提交的证据，本院对其真实性、合法性确认，是否具备关联性后述。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审又查明，中山市第一人民法院（2020）粤2071民初21167号案件【中山市迪速卡丁车俱乐部诉金基公司以及第三人东区物业公司租赁合同纠纷案】中，开庭笔录记载：东区物业公司定期对涉案租赁物的租户进行巡查，每1-2个月巡查一次。二审再查明，2020年4月13日，金基公司委托律师向东区物业公司发出律师函，主要内容为：要求东区物业公司主动撤回2020年3月19日的《告知函》，双方继续按照《租赁合同》及《补充协议》的约定履行各自的义务。本院认为，综合金基公司、东区物业公司各自的上诉请求及理由，本案的争议焦点是：一是东区物业公司2020年4月13日发出的《解除合同通知书》是否发生解除合同的法律效力。二是租金或占有使用费的计算标准以及起止时间点。关于争议焦点一，东区物业公司于2020年4月13日发出的《解除合同通知书》是否发生解除合同的法律效力问题。判断该通知是否发生解除合同的法律效力，必须审查东区物业公司主张的解除事由是否符合法定解除或约定解除的条件，符合解除条件才能发生解除合同的法律效力，否则就不发生解除合同的法律效力。就本案而言，东区物业公司主张解除合同的理由是金基公司擅自将土地转租给第三人，违反了合同约定不得擅自将土地转租给第三方的内容。在案事实反映，金基公司存在将土地及其地上建筑物转租给第三人的行为，金基公司的转租行为是否得到东区物业公司的同意是判断金基公司是否构成违约之关键。本院认为，有如下事实可以认定或推定金基公司的转租行为得到了东区物业公司的同意。第一，土地租赁合同约定的使用方式确定了金基公司在土地上兴建的建筑物必须进行转租经营。合同约定金基公司承租涉案土地后需要兴建建筑物，并用于知名品牌汽车4S店经营项目，该经营模式决定了金基公司是不可能自身经营众多4Ｓ店，而必须招商引入众多知名品牌汽车4Ｓ店经营，此确定了金基公司必须将地上建筑物出租给众多4Ｓ店经营使用。第二，金基公司的招商行为东区物业公司应当知道。金基公司承租土地兴建建筑物后，对汽车城的全国招商行为在南方都市报数字报、腾讯网、广州日报、羊城晚报等媒体进行了宣传报道，东区物业公司应当知道金基公司的经营模式，且应当知道众多品牌汽车店非由金基公司直接经营。第三，东区物业公司长期有到涉案汽车城进行巡查，了解租赁物的使用情况。从（2017）粤2071民初18548号民事判决所查明的内容来看，东区物业公司每1-2个月对涉案租赁物的租户进行巡查，在2017年就已经得知金基公司存在转租行为，但之后并未对金基公司的转租行为提出异议。第四，从微信聊天记录和承诺书来看，2020年3月6日，东区物业公司收到了金基汽车城租户通讯录，通讯录列明金基汽车城租户共有10家，东区物业公司收到实际租户名单时并没有对转租提出质疑，在2020年3月18日发出要求提前解除合同的告知函中，所述提前收回出租土地的原因是“土地业主的发展要求”，并未提及金基公司存在转租的违约行为。第五，金基公司在2020年4月8日给东区物业公司的告知函中明确告知东区物业公司各租户损害补偿请求表，如果金基公司存在不符合约定的行为，其不可能多次主动告知东区物业公司转租的事实。第六，金基公司以该模式进行经营达10年，东区物业公司10年来从未提出过异议。上述证据可以证明东区物业公司知道或应当知道金基公司的转租行为，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁案件若干问题的规定》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”依据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”，据此，东区物业公司对金基公司的转租行为，长达10年来从未提出过异议，视为东区物业公司同意转租。东区物业公司要求解除合同收回土地的真实原因就是涉案土地另有他用，因此东区物业公司在2020年4月13日发出解除合同通知书所称金基公司存在转租的违约行为的理据不成立，据此东区物业公司发出的解除合同通知书不发生解除合同的法律效力。东区物业公司主张解除合同通知书合法有效，双方的租赁合同关系在2020年4月14日解除的理由不成立，不予采纳。对于金基公司上诉认为租赁合同因东区物业公司2020年3月18日发出告知函而解除的问题，同理，此仍然属于东区物业公司在行使单方解除权，在该告知函中，金基公司所述解除合同的原因是土地业主的发展要求，此仍然不属于合同约定或法定解除的事由，不发生解除合同的法律效力。由于金基公司收到该告知函后明确表示不同意解除合同，且在2020年4月13日再次明确表示要求继续履行合同，因此，金基公司与东区物业公司并没有就解除合同达成一致意见，一审判决认定双方已达成解除合同的合意不当，本院予以纠正。金基公司认为租赁合同于2020年3月19日解除的理据不充分，不予采纳。关于争议焦点二，租金或占有使用费的计算标准以及起止时间点。前述，东区物业公司发出的告知函以及解除合同通知书均不发生解除合同的效力。金基公司曾于2020年5月29日向中山市人民政府东区办事处发出交地函，2020年6月1日，东区物业公司发函要求金基公司与其进行土地交接，由于涉案地上建筑物在此时并未完全腾空，直至2020年8月11日，东区物业公司方全部收回土地，因此，东区物业公司与金基公司的租赁合同关系于此时事实上才予以解除，一审法院计算租金截止至此于法有据。对于金基公司认为其于2020年5月29日已经交回土地，由于其仅仅是发出交地函件，实际上部分次承租人并未搬离，租赁物并未完全交回，金基公司以其发出交地函作为交回土地的证据不充分，从而认为其从2020年6月1日之后不应支付租金的理由不成立，不予支持。对于租金的计算标准问题，由于涉案土地存在收储事实，且存在被围蔽的情况，客观上会影响到金基公司的正常使用，一审判决从双方的客观实际出发，综合平衡双方的利益，按照合同约定的租金标准的一半计付租金，尚属公平合理，东区物业公司上诉认为应当按照合同约定的租金标准全额支付的理由不充分，不予采纳。至于金基公司上诉还提出因存在收储事实，东区物业公司无权主张租金或土地占有使用费的问题，基于合同的相对性，东区物业公司有权要求金基公司支付租金。综上所述，金基公司及东区物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是，判决主文确认解除合同通知书无效的表述不当，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院(2020)粤2071民初11730号民事判决第二项、第三项以及一审案件受理费及反诉受理费负担；二、变更广东省中山市第一人民法院(2020)粤2071民初11730号民事判决第一项为：确认中山市东区物业经营管理有限公司于2020年4月13日向中山市金基汽车贸易有限公司发出的《解除合同通知书》不发生解除合同的法律效力。二审案件受理费5857元（中山市金基汽车贸易有限公司预交5757元，中山市东区物业经营管理有限公司预交9827元），由中山市金基汽车贸易有限公司负担2928.5元，由中山市东区物业经营管理有限公司负担2928.5元。（本判决发生法律效力后七日内，由本院退回给中山市金基汽车贸易有限公司2828.5元，退回给中山市东区物业经营管理有限公司6898.5元。）本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  赵 娟二〇二一年三月十七日书记员  欧绮琪