河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初24304号原告任旭凯，男，1987年5月11日出生，汉族，住河南省陕县。委托代理人吴玉沛，河南神龙剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人徐珂，河南神龙剑律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告郑州保利永和房地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区银屏路28号。统一社会信用代码：914101003562100685。法定代表人陆戎，总经理。委托代理人刘中原，男，1991年12月3日出生，汉族，住河南省新蔡县，系公司员工。代理权限：特别授权。第三人中信银行股份有限公司郑州分行，住所地河南省郑州市郑东新区商务内环路1号。统一社会信用代码：914100007067738065。负责人方萍，行长。委托代理人董书娜，女，1987年9月1日出生，汉族，住河南省郑州市中原区，系公司员工。代理权限：特别授权。委托代理人李东亚，女，1991年10月19日出生，汉族，住河南省通许县，系公司员工。代理权限：特别授权。原告任旭凯与被告郑州保利永和房地产开发有限公司、第三人中信银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告任旭凯及其委托代理人吴玉沛、徐珂，被告郑州保利永和房地产开发有限公司的委托代理人刘中原，第三人中信银行股份有限公司郑州分行的委托代理人李东亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任旭凯诉称，2019年4月30日，原告在被告处购买了位于高新技术产业开发区国槐街32号6幢2单元8层807号房屋，原告按照《商品房买卖合同》的约定向被告支付了1119222元的首付款，并办理了按揭贷款手续。2020年9月，原告接被告通知收房时，才发现被告交付给原告的房屋与双方合同所约定的房屋完全不符。原告是在相中同事家户型后特意到被告处购买的同款户型房屋，被告向原告出示的VR视频及样板间显示的户型也均是合同所载户型，因此，原告对于交付的户型与合同户型不一致完全、根本无法接受。事后经过多次协商，原告提出要么按照合同约定的户型向原告提供房屋，要么退还原告全部款项，被告均表示拒绝。除了房屋首付款之外，原告还支付了3130元的物业费，200元的电费、80元的产权登记费、7865元的维修基金及2019年8月至2020年11月之间的贷款本息84849.96元。被告交付的房屋不符合双方合同的约定，原告购买合同约定户型房屋的合同目的无法实现，被告的行为构成根本违约。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GX190××××2767），双方协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；2、判令被告返还原告已支付购房本金1119222元及资金占用期间的利息（其中559222元自2018年7月7日起至2019年8月19日之间按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。其中560000元自2019年5月1日起至2019年8月19日之间按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息）；3、判令被告返还原告已付房屋贷款本息84849.96元；4、判令被告赔偿原告已付物业费3130元、电费200元、产权登记费80元及维修基金7865元等费用合计人民币11275元；5、判令被告赔偿因违约给原告造成的损失人民币146083.27元（损失以涉案房屋同区域相同档次房屋现价与合同单价差按照合同约定的建筑面积计算所得）；6、判令解除原告与第三人签订的《中信银行个人购房借款合同》（以下简称借款合同）及《郑州市预购商品房抵押合同》并由被告偿还原告尚欠的贷款本息；7、本案的案件受理费由被告负担。被告郑州保利永和房地产开发有限公司辩称，一、被告并不构成根本违约，原告请求解除合同无法律依据。原告房屋买卖合同附件中的户型图系销售代理公司销售工作人员错误粘贴所致，其实际户型即为实际交付房屋的户型。实际户型合同所列户型面积等各方面差异不大，基本不影响原告居住使用。二、被告在认购过程中已提示原告查看楼盘现场销售展示情况，原告认购的6号楼根本不存在其房屋买卖合同附件中的户型，原告对此亦应负一定责任。三、原告签收前已验房，视为对房屋实际户型的接受。四、按照合同约定，原告主张的赔偿金额无合同约定及法律依据。退一步讲，及时按照合同约定，原告不认可我公司粘贴错误户型图，而根据其提交的证据认定为规划、设计变更，原告有权退房，那么更应当使用合同第十条中关于因规划、设计变更，原告享有退房权，原告选择退房的，关于已付房款如何处理已有专门约定，不应支持原告主张的诉求2、3、5。另外，如法院判处解除合同，原告需按照合同约定履行返还合同原件、发票等全部购房手续原件、配合被告办理合同信息备案撤销手续，涉案房屋预抵押登记手续、解除、腾空房屋等。第三人中信银行股份有限公司郑州分行辩称，一、借款人任旭凯于2019年6月11日与我行签订了《借款合同》（抵押加阶段性保证）编号为811112336277号，借款70万元整，我行已履行贷款发放义务。截至2021年1月12日，剩余未清偿贷款本金及利息共计666164.38元，其中本金665000.08元，利息1164.30元。借款合同签订后，原告办理了预告登记，我行对诉争房屋享有预告登记抵押权。二、我行贷款结清前不应解除借款合同。根据我行与原告所签借款合同第19.2条内容：贷款发放后，借款人与该房屋卖方就有关质量、条件、权属等事宜发生的任何纠纷与中信银行无关，本合同正常履行。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释［2003］7号）》第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷不应影响我行的贷款安全。三、未经我行同意，原告不得处分涉案房产。根据《中华人民共和国民法典》第221条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因此，在我行贷款未结清前，原告与被告任何一方均不得擅自处置涉案不动产。综上，请求人民法院依法保障我行贷款资金安全。如确需认定《商品房买卖合同》无效或解除的，应首先要求被告将剩余贷款本金及利息返还我行。在借款合同项下的贷款结清前，我行无法解除借款合同。经审理查明，2019年4月30日，原告与被告签订了编号为GX190××××2767的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区国槐街××单元××房，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共121.01平方米，总金额为1811277元。付款方式：约定金额1111277元，付款方式：现金，约定付款时间2019年4月30日，交纳比例为61.35%；约定金额700000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年7月30日，交纳比例为38.65%。合同第十条约定该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等发生变更的，被告应当书面通知原告，原告有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。原告提交的中信银行支付小票显示，原告于2018年7月1日向被告转账10000元。原告提交的银行流水显示，原告于2018年7月6日向被告转账549222元，于2019年4月30日分两笔共向被告转账560000元。原告与被告公司工作人员姜宁宁聊天记录中显示户型图系被告工作人员贴错。2019年12月16日，被告向原告出具河南增值税普通发票一张，载明：购买方名称为任旭凯；货物或应税劳务、服务名称为不动产＊保利尚园-成套住宅-6-2-807；价税合计1811277元；销售方名称为郑州保利永和房地产开发有限公司；备注：房屋坐落高新技术产业开发区国槐街32号6号楼2单元807；合同编号GX190××××2767；合同面积121.01㎡；合同单价14967.99元/㎡。2018年7月6日，被告向段景艳出具收款收据一份，载明：今收到段景艳交来保利文化广场一期6号楼-2-807产权登记费80元。被告在该收据上加盖公章确认。2019年5月22日，郑州市物业维修基金管理中心向原告出具郑州市房屋专项维修基金交存凭证一份，载明：小区名称为保利尚园，业主名称为任旭凯，房屋坐落高新技术产业开发区国槐街32号6号楼2单元807，发生金额为7865元，业务类型为首交。郑州市物业维修基金管理中心在该凭证上加盖公章确认。2020年9月27日，保利文化广场物业服务中心向原告出具收据两份，一份载明：交款单位为6-2-807任旭凯，人民币3630元，收款事由物业费2020.10.1-2021.9.30。一份载明：交款单位为6-2-807任旭凯，人民币200元，收款事由电费。保利文化广场物业服务中心在该两份收据上加盖公章确认。另查明，段景艳系原告配偶。2019年6月11日，原、被告及第三人签订编号为811112236277《中信银行个人购房借款合同》一份，约定贷款金额为700000元；贷款期限为360个月，即自2019年6月11日起至2049年6月11日止；贷款用途为购买位于高新技术产业开发区国槐街32号6号楼2单元807的房屋；贷款支付对象为郑州保利永和房地产开发有限公司；贷款利率以贷款实际提款日的定价基础利率上浮20%，即本合同的贷款利率为5.88%。还款方式为按月等额本金还款法。被告作为阶段性保证人同意自本合同项下贷款发放之日起至原告取得涉案房屋的《房屋所有权证》并办妥以第三人为抵押权人的他项权证期间（以下简称“担保阶段”），原告在本贷款项下对第三人的全部应付款项，向第三人提供连带责任保证担保。庭审中，原告认可截至2021年1月12日，原告剩余未清偿的贷款本金及利息共计666164.38元，本金已还34999.92元。2019年6月18日，原、被告及第三人签订《郑州市预购商品房抵押合同》，约定原告将涉案商品房抵押给第三人。以上事实由《商品房买卖合同》、微信聊天记录、支付小票、银行流水、河南增值税普通发票、郑州市房屋专项维修基金交存凭证、收据、《中信银行个人购房借款合同》、《郑州市预购商品房抵押合同》及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、原被告及第三人签订的《中信银行个人购房借款合同》、《郑州市预购商品房抵押合同》均系当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。原告称被告交付房屋与合同约定及被告提供的VR视频和样板间户型不一致，本院认为根据双方签订的商品房买卖合同第十条的约定，商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等发生变更时，被告应书面通知原告，被告未书面通知原告，且合同所附户型图错误粘贴系被告方原因，现原告诉请解除与被告签订的合同编号为GX190××××2767的《商品房买卖合同》，及双方协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续，本院予以支持。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，《商品房买卖合同》解除后，《中信银行个人购房借款合同》、《郑州市预购商品房抵押合同》也应当一并解除，被告应当将原告交付的首付款及已经偿还过的贷款本息返还给原告，将下余贷款额返还给第三人。故对于原告要求解除原告与第三人签订的《中信银行个人购房借款合同》、《郑州市预购商品房抵押合同》，并由被告偿还原告尚欠第三人剩余贷款本息的请求，本院予以支持。对原告诉请被告返还原告已付房屋贷款本息，本院予以支持，具体数额以第三人中信银行股份有限公司郑州分行出具的还款凭证为准。关于原告诉请被告返还已支付的购房本金1119222元，原告于2018年7月1日向被告转账10000元，于2018年7月6日向被告转账549222元，于2019年4月30日分两笔共向被告转账560000元，对该诉请，本院予以支持。关于原告诉请的资金占用期间的利息，原告主张其中559222元自2018年7月7日起至2019年8月19日之间按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；其中560000元自2019年5月1日起至2019年8月19日之间按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，本院予以支持。故被告应以559222元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2018年7月7日起至2019年8月19日支付原告资金占用期间的利息为27867.9元，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起至判决之日2021年3月11日支付原告资金占用期间的利息为35168.87元；以560000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2019年5月1日起至2019年8月19日支付原告资金占用期间的利息为7443.33元，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起至判决之日2021年3月11日支付原告资金占用期间的利息为35217.79元；并以1119222元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告自2021年3月12日起至实际清偿之日的利息。因物业费、电费、产权登记费及维修基金均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告予以赔偿。原告认可购房本金1119222元中包含产权登记费80元及维修基金7865元，对于该两项，本院不再支持。原告已支付的物业费、电费共计3830元，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿因违约给原告造成的损失146083.27元，考虑已支持原告首付款资金占用期间的利息，对该诉请，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告任旭凯与被告郑州保利永和房地产开发有限公司签订的编号为GX19005082767《商品房买卖合同》，双方协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；二、解除原告任旭凯与第三人中信银行股份有限公司郑州分行签订《中信银行个人购房借款合同》及《郑州市预购商品房抵押合同》；三、被告郑州保利永和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告任旭凯购房本金1119222元及资金占用期间的利息105697.89元，并以1119222元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告自2021年3月12日起至实际清偿之日的利息；四、被告郑州保利永和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告任旭凯偿还的贷款本息（数额以第三人中信银行股份有限公司郑州分行出具的还款凭证为准），并返还第三人中信银行股份有限公司郑州分行剩余贷款本息（剩余贷款本息以第三人中信银行股份有限公司郑州分行核算为准）；五、被告郑州保利永和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告任旭凯物业费、电费共计3830元。六、驳回原告任旭凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17053元，减半收取8526.5元，由原告任旭凯负担915元，被告郑州保利永和房地产开发有限公司负担7611.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年三月十一日书记员 王令令