河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4833号上诉人（原审原告）：石家军，男，1973年4月2日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：曹年华，广东安国（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙永利，男，1961年11月3日出生，汉族，住河南省商城县。被上诉人（原审被告）：江庆琳（孙永利的妻子），女，1969年7月12日出生，汉族，住河南省商城县。上述二位被上诉人委托诉讼代理人：岳克友，河南宇楼律师事务所律师。上诉人石家军因与被上诉人孙永利、江庆琳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商城县人民法院（2020）豫1524民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人石家军及其委托诉讼代理人曹年华，被上诉人孙永利及其与江庆琳的共同委托诉讼代理人岳克友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石家军上诉请求:1.请求依法撤销河南省商城县人民法院(2020)豫1524民初366号民事判决书的判决内容并依法改判;2.请求依法判令一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由:上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人认为被上诉人未能按时交付房屋属于严重违反合同约定的行为。1.事实依据，被上诉人违反《购房协议》第四条规定，乙方在三和馨苑项目别墅交房时，必须在三天内交房给甲方,时间不得超过一年(收到定金时开始计算),如违约乙方须定金双倍返还(如甲方原因造成延时交房的除外)。被上诉人未能在约定的时间内进行交房,应承担违约责任。2.法律依据，依据《合同法》第八条规定“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”和第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”该《购房协议》是由上诉人和被上诉人签订，具有合同相对性,只约束上诉人与被上诉人,被上诉人未能按时交房给上诉人与开发商何时能够交房给被上诉人无关,在被上诉人与上诉人签订第四条条款时,就应想到开发商是否能够在规定的时间内交房,从该条款来看,被上诉人是认可该时间段开发商能够交付实现的问题,如在约定时间内未能交房,属于被上诉人应承担的风险范围内,故被上诉人未能够在约定的时间内履行该条款,应当承当违反合同约定的责任。孙永利、江庆琳辩称，1.被答辩人的合同目的已经实现，诉请解除合同没有法律依据；第一，被答辩人已经实际取得和占有房屋，其购买房屋的合同目的已经实现；第二，虽然在合同约定的一年内因开发商的原因没有交付房屋，但在2018年12月被答辩人领取了房屋钥匙，安装房屋门窗，以实际行为明确表示继续履行合同；第三，与开发商签订商品房买卖合同是被答辩人的权利和义务，答辩人只是具有协助的义务，没有签订商品房买卖合同的责任在被答辩人，截至被答辩人诉讼时，答辩人除协助被答辩人的合同义务外，所有合同义务已经履行完毕，已经履行完毕的合同没有被解除的法律依据；第四，2016年8月24日双方签订《房屋买卖合同》，2020年3月20日被答辩人诉请解除合同，即便被答辩人解除合同的理由成立，也已经超过合理期限，其诉请不应支持；2.答辩人没有违约行为，不应承担违约责任；答辩人、被答辩人虽然约定在开发商交房后3日内交付房屋，最迟交房时间不能超过一年，但被答辩人知晓开同商交房的时间不是答辩人所决定的，双方在合同中约定第三方的义务不具有约束力；双方在签订合同及合同履行期间，被答辩人多次到“三和馨苑”小区售楼部了解房屋情况，对房屋建设情况是明知的，从未提出过异议，且领取房屋钥匙，对房屋进行门窗安装，说明被答辩人对开发商交房的时间是认可的。因此，答辩人没有违约行为，不应承担违约责任。请求驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。石家军向一审法院起诉请求：1、判令解除原告、被告于2016年8月24日签订的购房协议；2、判令被告向原告双倍返还定金64万元；3、判令被告向原告返还购房款118万元；4、判令被告向原告赔偿经济损失46万元（以150万元为本金，按照月息1%的标准，从2017年8月24日起暂计算至2020年3月15日，后计算至清偿之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：信阳市商城县三和馨苑小区别墅由商城县国祥置业有限公司开发，该宗地块现办理了国有土地使用权证[商国用（2015）第0115号]、建设用地规划许可证（地字2015-003号）、建设工程规划许可证（建字第2016-005号）、商品房预售许可证（商房预售证2016019号），建筑工程备案证和竣工验收意见表正在办理中，办了该两证，经测绘部门进行分户测绘，即可办理分户的不动产证。2016年8月24日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订的购房协议约定，两被告将位于信阳市商城县三和馨苑小区别墅一幢（15号楼西户，即自西往东第5户）以总价款1,600,000元出售给原告，合同签订时原告首付360,000元，主体建成后，原告付总房款的50%，交房时一次性付清全部房款。两被告协助原告在商城县三和馨苑小区售楼部办理房产手续，所需的国家规定税费由原告承担，三和馨苑小区售楼部不得向原告收取额外费用。两被告在三和馨苑别墅项目交房后的三天内将房屋交给原告，交房时间不得超过一年（从收到定金时开始计算时间），如违约，两被告须双倍返还定金（原告原因造成延时交房除外）。如有一方违反本合同，违约方以实际交收款按月利率1%计算，以赔偿对方经济损失。当天，原告支付被告首付房款360,000元（在收条上注明是定金），2016年10月19日，原告付被告房款440,000元，2016年11月18日，原告付被告750,000元，原告并注明尚欠被告购房款50,000元。原告接收房屋后，于2018年12月28日安装好自己事先预定的房门，并拿着房门钥匙。2019年7月1日，原告向被告提出退房请求，两被告以退房给其造成损失为由拒绝，双方发生纠纷。商城县国祥置业有限公司同意两被告将15幢西户（自西往东第5户）房屋予以出售，同意两被告将不动产证办理在原告石家军名下。现两被告仍同意协助原告办理房屋买卖的正规手续。一审法院认为，原告与两被告自愿达成购房协议，两被告已将房屋交付原告，原告接收房屋后安装了自己事先制定的房门，两被告已履行完毕。涉案房屋具有交易的五证，办理不动产证不存在法律上的障碍，原告没有依照合同约定到售楼部办理房屋买卖合同是原告没有履行合同行为，与两被告无关，两被告仍愿协助原告办理不动产证，原告与两被告间的房屋买卖协议仍可实现，故对原告要求解除协议、两被告退还购房款的诉讼请求，本院不予支持。原告没能提供证据证明开发商在2017年8月23日前已交房给两被告及两被告在开发商交付房屋三日后才交付房屋给原告的事实存在，两被告没有违约行为，故原告要求两被告双倍返还定金及承担利息损失的诉讼请求，本院亦不予支持。为维护社会正常经济秩序，鼓励交易顺利进行，保护交易安全，保护当事人的合法权益，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条和《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：驳回原告石家军的诉讼请求。案件受理费25040元，由原告石家军负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审争议的焦点问题在于孙永利、江庆琳是否应当承担未按时交房的违约责任。本案中，当事人双方于2016年8月24日签订的《购房协议》第四条约定“乙方在三和馨苑项目别墅交房时，必须在三天内交房给甲方,交房时间不得超过一年(收到定金时开始计算时间),如违约乙方须定金双倍返还(如甲方原因造成延时交房的除外)。”石家军支付36万元定金的时间为《购房协议》签订的当日即2016年8月24日，而孙永利、江庆琳在一审中提交的2019年7月1日微信聊天记录记载“房钥匙几个月前就交给你了……”，孙永利、江庆琳二审中辩称“虽然在合同约定的一年内因开发商的原因没有交付房屋……”，这一证据和其自认证明孙永利、江庆琳向石家军交付案涉房屋钥匙的时间是在2019年，已超出《购房协议》的约定，故孙永利、江庆琳的履约行为已经违反了上述约定，一审判决对此事实认定错误，本院予以纠正；依据当事人双方的上述约定和《中华人民共和国民法典》第五百八十七条“……收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”的规定，当事人的上述约定其实是在不能实现合同目的的情况下解除合同的约定，而在孙永利、江庆琳的履约行为已经违反约定的情况下，石家军并未依据上述约定向孙永利、江庆琳主张解除合同和双倍返还定金，反而接受案涉房屋的钥匙，这一行为证明当事人双方已经就房屋买卖合同达成了新的合意，故石家军上诉称“上诉人认为被上诉人未能按时交付房屋属于严重违反合同约定的行为。”缺乏合同依据，不能成立，因此，孙永利、江庆琳不应承担未按时交房的违约责任。综上所述，石家军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实错误，予以纠正，但判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25040元，由上诉人石家军负担。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  姚涛审判员  马勇二〇二一年三月一日法官助理吴彦亭书记员汪玉娇