天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终724号上诉人（原审被告）：方海，男，1975年7月14日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：金华，天津君辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市排水管理事务中心，住所地天津市河西区南京路1号。法定代表人：王令凡，副主任。委托诉讼代理人：邓刚，天津津凡诚律师事务所律师。原审被告：徐志刚，男，1968年6月22日出生，汉族，住河北区。原审被告：天津市河东区隆锦饭店，住所地天津市河东区红星路与井冈山路交口。经营者：王伟，男，1948年7月7日出生，汉族，住天津市和平区。原审被告：王伟，男，1948年7月7日出生，汉族，住天津市和平区。原审被告：天津市南开区桃子餐厅，住所地天津市南开区王顶堤堤南道22-24号。经营者：贾玖卿，女，1992年11月1日出生，汉族，住天津市南开区。原审被告：齐凯，男，1973年9月27日出生，汉族，住天津市宝坻区，现住天津市东丽区。上诉人方海与被上诉人天津市排水管理事务中心（以下简称排水中心）、原审被告徐志刚、天津市河东区隆锦饭店（以下简称隆锦饭店）、王伟、天津市南开区桃子餐厅（以下简称桃子餐厅）、齐凯租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初10943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。方海上诉请求：撤销一审判决第一、三项，依法改判驳回排水中心一审全部诉讼请求；一、二审案件受理费由排水中心承担。事实与理由：一、本案中，排水中心作为一审原告主体不适格，结合排水中心提交的相关证据显示，排水中心并非权利人；二、一审法院遗漏天津市公用公房经营管理处作为本案重要当事人，导致一审法院在涉案房屋及土地权属上存在认定基本事实不清或错误的问题；三、一审判决腾交返还的诉争房屋的面积和位置不清晰；四、关于一审法院判令方海、隆锦饭店按照每月10000元标准向排水中心支付自2018年3月2日起至实际返还涉诉房屋之日止的房屋占用使用费，无事实及法律依据。方海已将租金支付给了王伟之子，方海不欠任何租金；五、一审法院违反法定程序，遗漏对排水中心一审中的第二项诉讼请求。排水中心辩称，不同意方海的诉讼请求，请驳回上诉、维持原判。事实与理由：1.关于主体问题。关于涉案房屋及土地与排水中心之间的关系，涉案的房屋的产权人是天津市人民政府，管理部门是天津市公用公房经营管理处，使用单位是排水中心。在房屋使用证中记载的排水处泵站管理所是排水中心的下属部门，不具有独立的法人主体资格。涉案的《房屋租赁合同》当中记载的天津市排水管理第四排水管理所是排水中心的下属部门也不具有独立的法人主体资格。一审中，排水中心提交的与公用公房经营管理处签订的《协议书》记载的房地产管理所，也是排水中心的下属部门，不具有独立主体法人资格。综合该几份证据，可以证明排水中心是涉案房屋及土地的合法使用权人。2.关于遗漏当事人的问题。本案排水中心提交的产权证、房屋使用证、天津市公用公房经营管理处的协议书已经证实了排水中心的合法使用性，并不需要天津市公用公房经营管理处作为一方当事人。3.关于位置和面积的问题，在本案原一审和本案一审中法院均到现场进行了勘验。对现场的房屋坐落的位置以及面积已经有了明确的记载，一审法院对于房屋位置和面积的认定和判决结果是准确的。4.关于租金的问题。方海是否将租金交付给王伟，与排水中心无关。本案证据证实徐志刚、方海、王伟均是涉案房屋及土地的使用人，对于使用费有共同给付的义务。其内部如何处理，与排水中心无关。5.关于租金标准，在一审中排水中心提交了我市房屋租赁指导租金的相关通知，一审法院认定的每月10000元的租金标准在市场租金标准以下符合法律规定。方海所讲按照原租赁合同每年32000元给付租金，既缺乏法律依据又显失公平。6.关于漏判的问题，排水中心已将该项诉讼请求撤回并不存在遗漏的问题。请求驳回方海的上诉请求。徐志刚述称，2009年经过排水中心同意对房屋进行了拆改重建，我可以腾空，但需要给我赔偿，或互不赔付。隆锦饭店、王伟、桃子餐厅、齐凯未作陈述。排水中心向一审法院起诉请求：1、判令徐志刚、隆锦饭店、王伟、桃子餐厅、齐凯、方海自坐落于天津市河东区红星路与井冈山路房屋及土地内腾出，返还给排水中心；2、判令徐志刚、隆锦饭店、王伟、桃子餐厅、齐凯、方海将坐落于天津市河东区红星路与井冈山路土地内违章建筑拆除；3、判令徐志刚、隆锦饭店、王伟、桃子餐厅、齐凯、方海向排水中心给付自2013年11月2日至实际腾出房屋之日的使用费，按每月10000元计算；4、诉讼费用由徐志刚、隆锦饭店、王伟、桃子餐厅、齐凯、方海承担。一审法院查明：排水中心原名称为天津市排水管理处，2019年11月30日更名为天津市排水管理事务中心。排水中心系坐落天津市河东区红星路与井冈山路用地面积为2438.13平方米，建筑占地面积为417.31平方米房屋的使用单位。2012年11月29日，排水中心与徐志刚签订《天津市房屋租赁合同》，徐志刚承租坐落于天津市河东区××路××号房屋（以下简称涉诉房屋，现悬挂桃子餐厅牌匾），面积246.7平方米（该房屋包括排水中心原建房屋及扩建部分房屋），期限自2012年11月1日至2013年11月1日，年租金32000元。排水中心与徐志刚在此前曾签订过房屋租赁合同，故该合同签订之时，徐志刚已使用涉诉房屋。徐志刚已向排水中心支付租金至2013年11月1日。2015年4月10日徐志刚与王伟签订房屋租赁协议，徐志刚作为出租方，将涉诉房屋出租给王伟，租赁期限自2015年5月30日至2016年5月29日，年租金120000元。另查，王伟系隆锦饭店的经营者，隆锦饭店注册地点为涉诉房屋。隆锦饭店悬挂牌匾为“桃子餐厅”。桃子餐厅，系个体工商户，注册地点为天津市南开区堤南道22-24号，经营者为贾玖卿。2016年4月王伟将上述诉争房屋租给方海，方海为隆锦饭店的实际经营人，一直在此经营至今。本案原审中，徐志刚明确表示其在涉诉房屋坐落地点上扩建房屋并将房屋出租给王伟，并在原审庭审中表示，王伟一直向其交付房屋租金，未拖欠租金。一审法院认为本案争议的焦点为：1.徐志刚、隆锦饭店、王伟、桃子餐厅、齐凯、方海是否应当将坐落于天津市河东区红星路与井冈山路房屋及土地腾出，返还给排水中心；2、徐志刚、隆锦饭店、王伟、桃子餐厅、齐凯、方海是否应当向排水中心支付房屋租金及使用费。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。排水中心与徐志刚签订的房屋租赁合同的期限届满后，双方未再续签租赁合同，徐志刚继续使用涉诉房屋及土地上的建造物，排水中心没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，现排水中心通过起诉方式要求徐志刚腾空涉诉房屋及土地上的建造物，故一审法院认定该租赁合同于送达徐志刚起诉状副本之日作为合同解除之日，即2018年3月1日解除，合同解除。徐志刚将房屋及土地上的建造物转租给王伟，王伟经营隆锦饭店，王伟又将隆锦饭店转租给方海，现方海使用涉诉房屋及土地上的建造物。现排水中心与徐志刚之间的租赁合同解除，王伟、隆锦饭店、方海无权继续使用涉诉房屋及土地上的建造物，排水中心主张王伟、隆锦饭店、方海将坐落于天津市河东区红星路与井冈山路房屋及土地内腾出，返还给排水中心的诉讼请求，一审法院予以支持。王伟系隆锦饭店的经营者，方海现为隆锦饭店实际经营人，即涉诉房屋及土地上的建造物的实际使用人，隆锦饭店亦不具有合法依据继续使用涉诉房屋及土地上的建造物，故隆锦饭店亦负有向排水中心返还涉诉房屋及土地上的建造物的义务。关于排水中心要求齐凯及桃子餐厅承担责任，一审法院认为，排水中心未能提供证据证明齐凯系涉诉房屋的实际使用人，且齐凯在原审中也否认其为酒店的实际经营人，排水中心未能举证证明桃子餐厅与涉诉房屋存在实际联系，桃子餐厅注册地点亦非涉诉房屋，故排水中心向齐凯及桃子餐厅主张的诉讼请求，一审法院不予支持。关于排水中心要求徐志刚、王伟、隆锦饭店按每月10000元标准支付自2013年11月2日至实际腾空房屋之日的房屋占有使用费一节，一审法院认为，徐志刚于租赁合同约定的期限届满后，继续使用租赁物，排水中心没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故应依据原合同约定的租金标准支付房屋租金至合同解除之日。徐志刚、王伟、隆锦饭店均未到庭，亦未提交其已经交纳租金及使用费至2018年底的证据，方海亦未提交向排水中心交纳房屋使用费的证据。故徐志刚应向排水中心支付2013年11月2日至2018年3月1日的租金138488.89元。房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。隆锦饭店、方海作为房屋及土地上的建造物的实际使用人，应向排水中心支付逾期腾房占有使用费。关于逾期腾房占有使用费的标准，排水中心主张依据王伟与徐志刚之间租赁合同的标准，即10000元/月。一审法院认为，排水中心主张的逾期腾房占有使用费价格未超过本市2017年度房屋市场租金指导价格，该项主张，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：“一、本判决生效之日起三十日内，被告徐志刚、天津市河东区隆锦饭店、方海将坐落天津市河东区红星路与井冈山路交口砖混246.70平方米房屋（东地字第031387号天津市国有土地使用证附图中不规则阴影部分，包括自建房屋所占用的涉诉场地，现悬挂桃子餐厅牌匾）腾空交还原告天津市排水管理事务中心；二、本判决生效之日起三十日内，被告徐志刚给付原告天津市排水管理事务中心房屋租金138488.89元；三、本判决生效之日起三十日内，被告天津市河东区隆锦饭店、方海按照每月10000元标准向原告天津市排水管理事务中心支付自2018年3月2日起至实际返还涉诉房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告天津市排水管理事务中心其他诉讼请求。如果被告徐志刚、被告天津市河东区隆锦饭店、方海未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由被告徐志刚、天津市河东区隆锦饭店、方海负担；公告费600元，由被告徐志刚、天津市河东区隆锦饭店负担。”。二审中，方海提交的证据为方海支付房租统计表及银行账户交易明细三份，拟证实方海向王伟支付租金的情况。对于方海提交的证据，排水中心的质证意见为真实性认可，合法性、关联性不认可。本案一审中《房屋租赁合同》排水管理第四管理所和徐志刚签订的租赁合同在2013年11月1日已经到期。在合同期间内徐志刚没有转租权，更何况合同期间届满其更没有转租权，基于此徐志刚和王伟于2015年4月10日签订的《房屋租赁协议》应为无效的合同。王伟无权处分房屋,更不应该租赁给方海用于经营，方海本不应当向王伟给付任何的租金。因此，本案证据显示涉案房屋的使用人是徐志刚、王伟和方海三方均是对涉案房屋及土地无权占有和使用,均应该承担给付使用费的义务，其内部资金流转与本案无关。桃子餐厅坐落的位置是在道路的交口，我们多次到现场查勘桃子餐厅的效益不错，每个月1万元的租金远远低于天津市房屋租赁指导价的标准，更加远远低于其在涉案房屋使用获益的标准。对于方海提交的证据，徐志刚无意见。本院认为，方海提交的证据与本案不具有关联性，对其证明目的依法不予确认。排水中心、徐志刚未提交新的证据。本院另查明，2020年7月24日，排水中心向一审法院提交撤回部分诉讼请求申请书，申请“撤回判令被告将坐落于天津市河东区红星路与井冈山路土地内违章建筑拆除的诉讼请求”。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合排水中心向一审法院提交的证据，排水中心系本案涉诉土地及房屋的合法使用单位。徐志刚于租赁合同约定的期限届满后，继续使用租赁物，排水中心没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，排水中心通过起诉方式要求徐志刚腾空涉诉房屋及土地上的建造物，该租赁合同于送达徐志刚起诉状副本之日合同解除。该租赁合同解除后，王伟、隆锦饭店、方海无权继续使用涉诉房屋及土地上的建造物，隆锦饭店、方海作为房屋及土地上的建造物的实际使用人，应向排水中心支付逾期腾房占有使用费。对于逾期腾房占有使用费的标准，排水中心主张依据王伟与徐志刚之间租赁合同每月10000元的标准计算，该主张未超过本市2017年度房屋市场租金指导价格，一审法院对此确认并无不当；方海要求按照原合同标准给付租金的上诉主张，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。方海上诉所称排水中心诉讼主体不适格、原审法院遗漏案件当事人及诉讼请求、一审判决腾房判项不清晰的程序问题，因与案件事实不符，且没有法律依据，本院不予支持。综上所述，方海的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5770元，由上诉人方海负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  常 静审判员  郭 矗二〇二一年三月二日书记员  邵玥婷