河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3750号上诉人（原审被告）：郑州启福物业管理有限公司，住所地郑州市中原区华山路**启福花园内会所**。法定代表人：何雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李向盟，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：阎万兴，男，1960年12月17日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李坤阳，河南予顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢娜，河南予顺律师事务所律师。原审被告：啟福置业股份有限公司，，住所地郑州市中原区桐柏南路****楼啟福商务中心法定代表人：郭文固，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王洪磊，男，该公司员工。上诉人郑州启福物业管理有限公司（以下简称启福物业公司）与被上诉人阎万兴及原审被告啟福置业股份有限公司（以下简称啟福置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初8020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。启福物业公司上诉请求：依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2020)豫0102民初8020号一、二项判决，判决驳回被上诉人阎万兴对上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决事实不清。1、被上诉人阎万兴在该涉案房屋装修之后，和该房屋泛水之前，都并未入住该涉案房屋，并不会当然产生租赁损失，租赁损失是按实际发生损失计算，但本案并未实际产生租赁费用，所以不应赔偿该损失。2、上诉人对该涉案房屋损失价值过高，只是有豫价评估鉴定结论证书，上诉人仍不认同此损失价值，被上诉人并未提供所损失装修该涉案房屋发票等其它证据，只是一个豫价评估结论证书，说明不了该涉案房屋损失价值的实际价值。3、经司法鉴定进行对涉案房屋泛水（卫生间下水道）原因及对泛水所造成的房屋装修损失进行鉴定。一审法院委托河南永安房屋安全鉴定有限公司对该房屋卫生间下水道泛水原因进行了鉴定，2020年7月14日河南永安房屋安全鉴定有限公司向一审法院出具《退件回复函》复函载明因涉案房屋下水管道已经经过两次维修，且涉案房屋现状未出现下水管道泛水现象，因此无法对涉案房屋泛水原因进行鉴定。司法鉴定泛水因果关系被退回，泛水原因不明确。4、该涉案房屋只是泛水两次：2019年4月6日第一次泛水、2020年2月29日第二次泛水，上诉人并未收到被上诉人第三次泛水的告知。二、一审判决证据不足。1、一审法院没有查清被上诉人是否入住该涉案房屋，是否真的产生租赁费用，只凭被上诉人的单方面举证就认为有租赁费用产生，是错误的，缺乏证据作为认定理由的依据。2、一审法院委托司法鉴定公司进行鉴定涉案房屋泛水原因，司法鉴定泛水因果关系被退回，泛水原因不明确。另补充，上诉人主体不适格，物业公司并不对房屋质量瑕疵承担责任。物业公司积极去维护修缮该涉案房屋，并支付了维修价款。阎万兴辩称：1、答辩人在房屋装修后虽然未入住，但是符合入住条件，而且答辩人在2019年即将办理退休手续，准备在2019年入住新房，但却在2019年4月份出现了下水道反水现象，后答辩人通过电话微信沟通、发送律师函等多种维权方式，物业公司均未进行合理解决，答辩人第一次起诉在2019年底，后因法官调解撤诉，2020年2月份疫情期间出现第二次下水道反水，疫情结束后再次立案诉讼，诉讼期间申请司法鉴定，2020年7月份鉴定人前往现场勘查，发现了第三次下水道反水，在一审庭审后，物业公司及开发商进行了维修，一审法官及书记员前往查看现场情况，并提出了维修意见，但物业公司及开发商均未履行，在此期间，答辩人的房屋不符合入住条件，导致答辩人无法入住，同样也无法对外出租收取租金，侵犯了答辩人的使用权和处置权。答辩人参考周边房屋出租价格进行举证，要求支付在此期间的房屋租赁损失，一审法院仅支持了每月1500元租金，答辩人虽然对此仍然不满意，但为了尽快拿到生效判决，督促物业公司及开发商履行判决内容，避免第四次、甚至更多次反水的发生，答辩人放弃了上诉的权利，但对于130平米精装修，且在一楼的三室两厅房屋，根据市场行情出租价格每月1500元确实过低，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。2、房屋的装修损失，经过一审法院司法鉴定程序，委托有资质的鉴定公司对装修损失进行评估，程序合法，上诉人对此提出异议没有事实和法律依据。3、第三次反水是在鉴定机构前往房屋现场勘查时，且鉴定机构人员、物业公司人员、双方代理律师均在场，一审提供的有反水照片，上诉人律师并未提出意见，在此次上诉中却提出对第三次反水不知情的理由，明显与事实不符。综上所述，因上诉人及啟福置业公司不积极处理的原因，导致答辩人的房屋遭受了多次下水道恶水的浸泡，现地板、家具、门框等部分装修需要重新装修，对答辩人造成严重损失，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，并尽快出具判决书，以防止上诉人恶意拖时间。啟福置业公司述称，同上诉人上诉意见。阎万兴向一审法院起诉请求：1．判决二被告赔偿原告10000元，其余损失待鉴定后追加诉讼请求；2．诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1．判决二被告赔偿原告装修损失47654元；2．判决二被告将卫生间和厨房安装独立下水管道，并维修至正常状态；3．判决二被告赔偿原告房屋泛水后不能使用所产生的租金损失，损失按照每月3000元计算，自2019年4月6日至维修完毕之日止，暂计算至2020年11月6日为57000元；4．本案诉讼费、鉴定费由二被告承担。一审法院认定事实：原告阎万兴系郑州市中原区中原西路啟福尚都小区B区9号楼1单元103号房屋业主，出卖人为被告啟福置业股份有限公司，被告郑州启福物业管理有限公司系上述房屋所在小区的物业管理单位。2015年11月12日，原告阎万兴与启福物业公司签订《前期物业服务协议》，合同约定：前期物业服务自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务；所购房屋坐落位置啟福尚都小区9号楼1单元1层东户，面积130平方米；服务内容为对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；共用部位指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、屋面、烟道、单元门等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理为共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、供热管网、供气管网、消防设施、绿地、道路等；物业服务质量公共部位、共用设施设备的维护和管理维修及时率、完好率达到98%；物业服务费每年分两次交纳；违约责任为未达到管理服务质量约定的目标的，业主有权要求限期改正；本协议履行中发生争议，可向房地产所在地法院起诉。2019年4月6日涉案房屋出现泛水，后启福物业公司对泛水情况进行维修。2020年2月29日涉案房屋再次泛水，并由公证处作出公证书，随后启福物业公司再次维修，2020年7月份出现第三次泛水。庭审中，证人张某陈述，其维修过程中发现涉案房屋泛水原因系原34层楼共用同一下水管道，维修方式为对涉案房屋增加独立下水管道。2020年7月6日，原告阎万兴向该院提出司法鉴定申请，申请对涉案房屋泛水（卫生间下水道）原因及对漏水所造成的房屋装修损失进行鉴定。该院委托河南永安房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋卫生间下水管道泛水原因进行鉴定，2020年7月14日河南永安房屋安全鉴定有限公司向该院出具《退件回复函》，该回复函载明因涉案房屋下水管道已经经过两次维修，且涉案房屋现状未出现下水管道泛水现象，因此无法对涉案房屋泛水原因进行鉴定。该院委托河南省豫华价格事务所有限公司对涉案房屋装修损失（包括地板、墙壁、天花板、踢脚线及部分家具电器等）进行评估鉴定，河南省豫华价格事务所有限公司于2020年7月28日出具豫价评估［2020］中原法院0704号《关于郑州市啟福尚都B区9号楼1单元103号房屋损失价值的价格评估结论书》，确定涉案房屋损失价值为47654元。诉讼中，原告阎万兴为证明其损失，向该院提交以下证据：1．河南省豫华价格事务所有限公司于2020年7月28日出具豫价评估［2020］中原法院0704号《关于郑州市啟福尚都B区9号楼1单元103号房屋损失价值的价格评估结论书》，证明涉案房屋损失价值为47654元，支付鉴定费3000元；2．58同城及贝壳网上租房价格参考截图4份，证明涉案房屋泛水期间不能居住或租赁按照每月3000元计算，主张自2019年4月6日暂计算至2020年11月6日共57000元的租赁费损失；3．涉案房屋泛水及维修照片。一审法院认为：涉案房屋出现多次泛水的事实客观存在，为查明涉案房屋泛水的成因，原告曾向法院提出司法鉴定申请，因涉案房屋下水管道已经经过两次维修，且涉案房屋现状未出现下水管道泛水现象，导致无法对涉案房屋泛水原因进行鉴定。根据现有证据及被告启福物业公司提供证人张某陈述现场维修情况，涉案房屋一楼多次泛水原因系未设立单独下水管道导致，被告啟福置业公司作为涉案房屋出卖人，在建设施工时未将涉案房屋一楼卫生间设立单独下水管道，存在设计及施工缺陷，也是导致涉案泛水主要原因，因此被告啟福置业公司应承担相应修缮义务。原告阎万兴与被告启福物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告启福物业公司作为涉案房屋物业管理单位，应根据《前期物业服务协议》约定对涉案房屋共用的上下水管道进行维护、修缮、服务与管理，对共用的污水管道进行疏通。依照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，被告啟福置业公司、启福物业公司应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于原告的损失，涉案房屋损失价值47654元，由豫价评估［2020］中原法院0704号鉴定结论书能够证明，该院予以支持。对于原告阎万兴主张按照每月3000元计算，自2019年4月6日暂计算至2020年11月6日共57000元租赁费损失问题，虽其提交证据不足以证明其损失数额，但该院经综合分析后，参照涉诉房屋同地段、同类型房屋的租金标准，结合被告启福物业公司超出修房合理期间之外的修房占用时间，该院酌情原告阎万兴租赁损失为28500元。对于原告阎万兴诉请中超出的部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告啟福置业股份有限公司、郑州启福物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告阎万兴房屋装修损失47654元、租赁费损失28500元，共计76154元；二、被告啟福置业股份有限公司、郑州启福物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内对阎万兴所购的中原区启福尚都B区9号楼1单元1层东户的房屋下水管道进行维修至正常状态；三、驳回原告阎万兴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1197元，鉴定费3000元，共计4197元，由被告啟福置业股份有限公司、郑州启福物业管理有限公司共同负担。二审期间，启福物业公司提交以下证据：第一组1、我方拍摄图片视频15页；2、付款凭证3页。证明目的：泛水之后，我方积极维护、修缮、疏通加装管道等措施进行对该涉案房屋的补救。历经7次修补、加大排污、清理管网或新加管道等措施。图片拍摄日期为：2019年4月7日、2019年4月20日、2019年10月21日、2020年2月28日、2020年9月17日、2020年12月19日、2021年1月24日。上述修缮等所支付的工程费用共计21250元，我方已经履行了物业管理合同义务。第二组1、我方提供了啟福尚都B区9-1-1东户阎万兴业主水电费及其它缴费情况汇总表2页。证明目的：从缴费情况分析，自该涉案房屋交付以后未入住，未入住并不是房屋泛水导致的，且更不可能产生租赁费用。阎万兴发表质证意见,对于第一组证据真实性及证明目的均不认可。该组证据系上诉人单方制作，且无法证明是为了处理阎万兴房屋的事情，仅仅能证明作为物业公司履行了对小区物业管理的责任。对于第二组证据业主信息真实性没有异议，我方确实欠付2020年1月1日至今的物业费，因为我方从2019年便因此事向人民法院提起诉讼，物业公司并未对我方进行赔偿，因此物业费并未缴纳，该组证据的证明目的不认可。从2019年的4月份出现反水情况以后，房屋被下水道水浸泡，房屋不符合入住条件，而且需要维修完毕以后才能入住。另外诉讼需要经过鉴定，我方不能因为入住而破坏了现场。因此一直到鉴定之后才在一审法院变更诉讼请求，要求赔偿在此期间的租赁损失。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，涉案房屋出现多次泛水，泛水原因虽无法鉴定，但根据各方的举证质证情况及启福物业公司提供证人张某陈述现场维修情况，一审法院认定涉案房屋出现多次泛水原因系未设立单独下水管道导致，并无不当。啟福置业公司作为涉案房屋出卖人，在建设施工时未将涉案房屋一楼卫生间设立单独下水管道，应承担相应修缮义务。另根据《前期物业服务协议》约定，启福物业公司作为涉案房屋物业管理单位也应承担赔偿损失等违约责任。阎万兴向一审法院提出司法鉴定申请，一审法院委托河南省豫华价格事务所有限公司对涉案房屋装修损失进行评估鉴定，河南省豫华价格事务所有限公司出具豫价评估［2020］中原法院0704号《关于郑州市啟福尚都B区9号楼1单元103号房屋损失价值的价格评估结论书》，确定涉案房屋损失价值为47654元，啟福物业公司上诉主张该评估价值过高，但未提交充分证据证明其主张，故对该上诉理由不予采纳。涉案房屋出现泛水，影响了阎万兴对涉案房屋的居住使用，一审法院参照涉诉房屋同地段、同类型房屋的租金标准，结合启福物业公司超出修房合理期间之外的修房占用时间，酌情赔偿阎万兴租赁损失28500元，并无不当。启福物业公司提交的证据亦不足以证明其主张。综上所述，郑州启福物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2394元，由郑州启福物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二一年三月十五日书记员  李明雪