大连市普兰店区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0214执异120号案外人：季凤兰，女，1974年1月28日出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。委托诉讼代理人：任卉阳，系辽宁骁鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：金枳均，系辽宁骁鹏律师事务所律师。申请执行人：牟有爽，男，1976年7月8日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：康振宇，系北京大成（大连）律师事务所律师。被执行人：大连盛麟房屋开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区铁西6号1层8号。法定代表人：吴永恒，系该公司执行董事。本院在执行申请执行人牟有爽与被执行人大连盛麟房屋开发有限公司（以下简称“盛麟公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人季凤兰向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人季凤兰称，请求中止对位大连市××区××路××楼××单元××号号房屋的移交执行。大连市普兰店区人民法院于2016年11月23日作出（2015）普民初字第6663号民事判决已经发生法律效力。牟有爽于2017年11月8日向贵院申请强制执行。2020年12月10日，贵院作出（2017）辽0214执3078号限期腾空公建房屋通知书，要求将位于大连市××区××路××单元××号房屋予以腾空。因案外人季凤兰于2017年承租案涉房屋，租赁期限截止到2021年10月，并且案外人已经缴纳了租金，案外人有权继续使用案涉房屋，故请求中止对位于大连市××区××路××楼××单元××号房屋的移交执行。案外人向本院提供证据如下：1、普兰店区人民法院于2020年12月10日作出的（2017）辽0214执3078号限期腾空公建房屋通知书一份；2、2017年4月1日，贾喜来与季凤兰签订的转租协议一份；3、2018年10月14日，季凤兰与盛麟公司签订的租赁合同一份；4、盛麟公司于2017年10月14日出具的收取租金的专用收款收据一份；5、盛麟公司于2018年10月31日出具的收取租金的大连增值税普通发票一张；6、盛麟公司于2019年10月31日出具的收取租金的大连增值税普通发票一张；7、盛麟公司于2020年12月28日出具的收取租金的大连增值税普通发票一张。以上证据拟证明从2017年起案外人已经承租案涉房屋，直至2021年仍处于租赁期限内。申请执行人牟有爽称，不同意案外人的请求事项。理由如下：执行过程中，普兰店区人民法院作出（2017）辽0214执3078号执行裁定，查封了案涉房屋，并在拍卖流拍后裁定将案涉房屋以物抵债给申请执行人。申请执行人前往收房时才知道房屋被案外人占用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或依职权解除其占有或者排除其妨害。案外人没有举证其自查封之前持续至今的租赁合同，其租赁合同为一年一签，非持续法律行为，故不应支持案外人的异议请求，请求驳回案外人的异议请求。申请执行人向本院提供证据如下：1、普兰店区人民法院2017年12月4日作出的（2017）辽0214执3078号执行裁定一份；2、普兰店区人民法院2020年4月13日作出的（2017）辽0214执3078号执行裁定及送达回证各一份；3、案涉房屋产权证复印件一份；4、普兰店区房屋登记信息记录一份。以上证据拟证明2017年12月4日，法院已经对案涉房屋予以查封，并予以公示。2020年初，法院出具以物抵债裁定，将案涉房屋抵予申请执行人偿还债务。本院查明，牟有爽与盛麟公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年11月23日作出（2015）普民初字第6663号民事判决，主要内容如下：一、盛麟公司于本判决生效后十日内向牟有爽支付工程款8730566.37元及利息（利息以5026976.27元作为本金自2012年11月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计付至本院判决所确定的给付之日止）；二、驳回牟有爽的其他诉讼请求。盛麟公司不服，提出上诉，大连市中级人民法院于2017年4月16日作出判决，驳回上诉，维持原判。上述判决发生法律效力后，牟有爽于2017年11月8日向本院申请执行，同日本院立案执行，案号为（2017）辽0214执3078号。执行过程中，本院于2017年12月4日作出（2017）辽0214执3078号执行裁定，查封了被执行人盛麟公司名下位于大连市××区××路包括案涉房屋在内的50套房屋，查封期限三年，裁定中载明查封期间不得转让、出租、抵押、买卖、赠予。2020年2月17日10时至2020年2月18日10时，本院对盛麟公司名下位于大连市××区××路××楼××单元××房屋、××单元××房屋、××单元××房屋、××楼××单元××号房屋进行了拍卖，因无人竞买而流拍，本院于2020年3月16日10时至2020年3月17日10时进行第二次拍卖，亦因无人竞买而流拍，申请执行人牟有爽申请以物抵债。本院于2020年4月13日作出（2017）辽0214执3078号执行裁定，裁定将上述4套房屋交付给申请执行人牟有爽抵偿所欠欠款1624952元。2020年12月10日，本院作出（2017）辽0214执3078号限期腾空公建房屋通知书，责令大连市××区××路××楼××单元××号房屋占有者于2020年12月20日前腾空该房屋，逾期未腾空，本院将依法强制腾空。另查，从案外人提供的房屋租赁合同及缴纳租金的发票可以看出，案外人于2017年10月14日开始租赁案涉房屋。盛麟公司与案外人签订租赁合同采取一年一签的形式，租金为一年一交。本院认为，案外人季凤兰主张对位于大连市××区××路××楼××单元××号的房屋享有租赁权，现尚在租赁期内，向本院提出案外人异议，要求排除本院对案涉房屋向申请执行人的移交执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，及第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持”。本案中，从案外人对案涉房屋的租赁情况来看，虽然案外人系在本院查封之前开始承租案涉房屋，但案外人与被执行人盛麟公司对案涉房屋的租赁合同采取一年一签的形式，而且租金也是一年一交。在本院于2017年12月4日对案涉房屋采取查封措施，且明确查封期间不得转让、出租、抵押、买卖、赠予的情况下，被执行人在案涉房屋查封前签订的租赁合同到期后，于2018年10月14日又继续与案外人签订租赁合同，违背了查封裁定禁止出租查封财产的要求。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。故本案被执行人在本院对案涉房屋查封后，又继续与案外人签订租赁合同的行为不能对抗本案的申请执行人，案外人对案涉房屋享有的权利亦不能排除本院对案涉房屋的执行。对案外人提出的请求中止对案涉房屋向申请执行人移交执行的异议请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人季凤兰的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  韩玮人民陪审员  孙茹人民陪审员  姜星二〇二一年三月十五日书 记 员  王琦