四川省成都市新都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0114执异38号 异议人（案外人）：牟杰，男，1985年7月27日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托代理人：雷锡友，四川欧大俊律师事务所律师。 申请执行人：新都桂城村镇银行有限责任公司，住所地成都市新都区新都街道清源路状元府邸**。 法定代表人：贺光明，董事长。 委托代理人：严志强，男，该公司员工。 被执行人：宋思凤，女，1966年9月27日出生，汉族，住四川省马边彝族自治县。 被执行人：四川国凤生物科技有限公司，，住所地成都市新都工业开发区南二路** 法定代表人：宋思凤，执行董事。 本院在执行新都桂城村镇银行有限责任公司（以下简称桂城村镇银行）申请恢复执行宋思凤、四川国凤生物科技有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，案外人牟杰向本院提出执行异议：1.眉市国用（2014）第19018号地上建筑物系牟杰所有，请求排除执行；2.拍卖不破租赁，请求租赁合同对眉市国用（2014）第19018号土地使用权的受让人继续有效。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 牟杰异议称，2008年11月左右，牟杰与宋思凤约定，牟杰租赁宋思凤眉市国用（2014）19018号土地及土地上的简易棚房用以经营汽车维修服务。2008年12月2日，牟杰在眉山市东坡区工商行政管理局办理了营业执照，经营地址为东坡区××路××号。2010年6月20日，牟杰与宋思凤签订了书面的《厂房租赁合同》，该合同约定租期为19年，从2010年10月1日至2030年9月30日止。从2010年7月1日至2016年6月30日，租金为360000元，2012年5月1日前付清；2016年5月1日至2024年7月1日，租金为840000元，2016年5月1日前付清；2024年7月1日至2029年6月30日，租金为750000元，2016年8月30日前付清。合同签订后，牟杰按照合同约定交清了每年的租金，截止目前，尚欠40000多元就交清了2024年的租金。2015年5月23日，桂城村镇银行和宋思凤才签订了抵押担保贷款合同，明显是租赁合同在先，抵押合同在后。根据《中华人民共和国担保法》第四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条及《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，本案中，桂城村镇银行与宋思凤在设立抵押合同时，案涉土地早已租赁给牟杰，且租赁合同租期为19年，已履行届满10年，尚有9年未履行，租赁合同应对眉市国用（2××4）第1××8号土地使用权的受让人继续有效。2010年6月20日，《厂房租赁合同》签订后，牟杰在征得宋思凤同意后，将原来的棚房拆除，在案涉土地上先后数次新建了厂房。目前，修理厂已初具规模，且归牟杰所有。牟杰系执行案件的案外人，对牟杰所有的案涉土地上的厂房依法应当排除执行。2008年开始租赁案涉土地，办理了工商营业执照，一直到现在，经营从未间断，对涉案土地一直占有使用是不争的事实。综上，牟杰认为，牟杰对案涉土地上的建筑物具有所有权，依法应当排除执行。牟杰与宋思凤的租赁合同在桂城村镇银行与宋思凤的抵押担保合同之前订立，并实际履行。租赁合同对案涉土地使用权的受让人继续有效。据此，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，提出执行异议，望裁如所请。 桂城村镇银行认为，牟杰与宋思凤最开始签订合同是2010年10月-2016年6月30日，租金360000元，要证明租赁关系，需提供相应的证据。根据牟杰第一次执行异议提交的证据只能显示于2016年4月19日、2016年5月4日向宋思凤转账200000元、400000元的记录，这两笔转账发生抵押（2015年6月23日）之后，而且租赁合同没有备案，不能证明租赁在前。牟杰主张构筑物是自己修建的，也需提交相应证据。 宋思凤、四川国凤生物科技有限公司述称，宋思凤与牟杰签订了租赁合同，为什么要租那么多年，是因为原来有个老厂房，不能修车用，牟杰要把以前的房子拆除重建，所以才需要租那么久，租赁合同上有具体内容。被执行人对桂城村镇银行确实差钱，没有其他意见发表。 本院经审查查明，牟杰与宋思凤签订有落款时间为2010年6月20日的《厂房租赁合同》一份，约定宋思凤将位于眉山市东坡区××路××段××＃的厂房或仓库租赁于牟杰使用，租赁物面积为2000平方米，租赁期限自2010年10月1日起至2030年9月30日止，租赁期19年。合同约定，该厂房每年年租金分阶段支付：2010年7月1日至2016年6月30日的租金为60000元每年，小计租金为360000元整（此期间租金在2012年5月1日前付清）；2016年5月1日至2024年7月1日租金为105000元每年，小计租金840000元（此期间租金在2016年5月1日前付清）；2024年7月1日至2029年6月30日期间的租金为150000元每年，小计租金为750000元（此期间租金在2016年8月30日前付清）。 2008年12月2日，牟杰登记注册“眉山市东坡区天华汽车修理厂”，该个体工商户经营场所为东坡区××路××号。 牟杰就房租支付情况举出如下证据：1.2009年12月1日收条，载明由宋思涛出具，收到牟老板厂房租金60000元；2.2010年12月2日，加盖眉山市东坡区国凤饲料厂财务专用章的收据，收款人黄敏，载明收到天华汽车交存厂房2010年12月1日至2011年12月1日房租为60000元，牟杰提供了该日向宋思涛转款60000元的银行卡存款业务回单；3.2012年11月23日收据，载明出纳王福英，收到老厂租金60000元（一环路398号，截止2013年12月10日之前）；4.2016年4月19日，牟杰向宋思凤转账200000元，附言为：天华汽车房租预付；5.2016年5月4日，牟杰向宋思凤转账支付400000元；6.2017年5月15日收条，载明由宋思华出具，收到房租50000元（一环路北段398号房子）；7.2018年2月12日，宋思涛出具收条载明代宋思凤收到牟杰房租50000元。牟杰另举出自己的付款记账记录，以证明2008年11月1日支付了2008年-2009年12月1日租金56000元；2011年11月28日支付了租金60000元；2013年12月3日支付了租金63000元；2014年12月2日支付了租金63000元；2015年12月3日支付了半年租金31500元。牟杰提交情况说明，说明宋思凤及家人、公司于2014年12月24日至2018年10月期间在天华汽修厂共计修车费用56557元，用于抵扣租金。 牟杰另提供证据证明案涉厂房由其修建：1.记账记录；2.2012年4月21日收条，载明收款人周玉国，收到天华汽修厂工程款5000元；3.2012年12月24日收条，载明收款人张思敏，收到天华汽车吊顶65平方，总价2700元；4.眉山市启贵商品混凝土发货单。 牟杰提供眉山市兴眉水务有限公司用水信息清单，以证明其经营情况，清单载明用户名称东坡区国凤饲料厂。 对于眉市国用（2××4）第1××8号土地使用权，桂城村镇银行已取得编号为眉市他项（2××5）第0××9号、（2××6）第0××3号他项权证的他项权利证书。证书载明，抵押登记时间分别为2015年6月23日（第一次抵押）、2016年8月16日（顺位抵押），登记债权数额为各3000000元、1500000元。 另查明，牟杰向本院提出执行异议，请求在拍卖过程中如实公示执行标的（眉山市东坡区一环西路土地）的租赁信息。本院经审查认为牟杰提供落款时间为2010年6月20日的《厂房租赁合同》用以证明其租赁发生在桂城村镇银行所享有抵押权设立之前，但该合同并未进行相应备案，牟杰所提交的车辆养护、维修单据和宋思凤账户存款回单不能直接证明相应费用是用于向宋思凤抵扣及支付租金，借记卡账户历史明细清单所载牟杰于2016年4月19日、2016年5月4日向宋思凤转账200000元、400000元的记录，则发生于2015年6月23日桂城村镇银行第一次抵押之后。综合牟杰所提交证据及所作陈述，执行过程中基于权利外观判断，不能直接认定牟杰所享有租赁权产生于本案抵押权设立之前，执行过程中有关标的物租赁状态的公示信息并无明显不当，对牟杰的相应变更请求，本院不予支持，驳回了牟杰的执行异议请求。牟杰不服提出复议，该案经成都市中级人民法院审查后维持。 以上事实，有厂房租赁合同、营业执照、收条、收据、转款凭据等证据及当事人陈述在卷为证。 本院认为，牟杰对本院执行中进行司法拍卖的土地使用权主张租赁权继续有效，其目的是否定本院不带租赁进行拍卖处置，同时牟杰还主张该土地上地上建筑物的所有权，故其异议应作为案外人异议进行审查。牟杰曾提出“在拍卖过程中如实公示执行标的（眉山市东坡区一环西路土地）的租赁信息”执行异议，本院经审查后认为牟杰所提供的证据不能直接认定其所享有的租赁权产生于抵押权之前，驳回了异议请求，后成都市中级人民法院予以维持。本案审查过程中，针对牟杰提交的证据，牟杰向宋思凤的两笔银行转账发生在抵押之后，2009年12月1日收条载明由宋思涛出具但没有明确厂房具体信息，没有对应付款凭据；2010年12月2日收据对应的付款凭据系支付给宋思涛，加盖的印章系国凤饲料厂的财务专用章；2012年11月23日收据没有宋思凤签字，没有对应付款凭据，而牟杰手写记录的材料及情况说明等材料无法核实，用水信息清单载明的用户系东坡区国凤饲料厂，牟杰所提供证据不足以充分证明在抵押前支付租金及租赁情况，也不能反映抵押前牟杰是否在一直租赁经营。牟杰所提交的修建记账情况无法核实，工程款收条、吊顶费用收条不能有效证明牟杰对案涉土地上建筑物享有所有权，且牟杰所提交的支付租金收据载明是支付房屋租金，故牟杰主张案涉土地上房屋属于牟杰所有，其证据尚不足以支持请求。综上，在目前案外人异议审查中，牟杰所举证据尚不足以支持其请求成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定,裁定如下： 驳回牟杰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  蒋建军 审判员  敬 坤 审判员  王立国 二〇二一年三月九日 书记员  刘冬梅