浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初21155号 原告（反诉被告）：欧阳廷，男，1990年7月18日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。 委托诉讼代理人：陈志忠、程美虹,浙江稠州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龚素霞，女，1966年12月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：范兰英，女，1968年12月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：何伟通、吴凯璐。 原告（反诉被告）欧阳廷与被告（反诉原告）龚素霞、范兰英房屋租赁合同纠纷一案，于2020年12月24日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧阳廷及其委托代理人陈志忠；被告（反诉原告）范兰英及其被告（反诉原告）龚素霞、范兰英的共同委托代理人何伟通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）欧阳廷诉称，依法判决二被告双倍返还原告定金合计8万元。事实与理由：原告系经营二手房租赁的商人。2020年10月15日，原告与二被告签订房屋租赁合同一份，约定原告向二被告承租义乌市××路××号××层××层经营使用，为此双方签订房屋租赁合同一份。合同第一条约定租赁期限自2020年11月12日至2030年11月12日，合同第二条约定前五年租金每年为198000元，第五年后按每年22万元支付，需付押金1万元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。后原告依约支付了4万元定金给被告。然而，两被告却违反合同约定，未按合同约定于2020年11月12日将房屋交付给原告使用，且被告于2020年12月1日解除了原、被告签订的合同。原告无奈，只能放弃本次房屋租赁，另行其他打算。之后，双方为了返还定金事宜，经多次协商未果。为此，为维护自身的合法权益，原告现依法向贵院起诉，青依法作出公正判决。 被告（反诉原告）龚素霞、范兰英共同辩称，1、原告的诉请不能成立。2、原告于2020年10月15日和两被告签订房屋租赁合同是事实，租期从2020年11月12日-2030年11月11日为止，前五年租金也是198000元，原告向两被告交付了租房定金4万元，也是事实，但是合同第三条明确约定，要提前一个月支付当年的房租。3、两被告没有违约的事实，相反是原告违约。两被告是于2020年11月12日向原告交付所租赁的房屋，当时原告认为房屋比较脏，要求进行清理，但是我方向原告承诺因为上一手租客有租房押金在被告手中，我们要求由原告进行清理，费用可以从上一手租客的租房押金中扣除。但是原告在2020年11月15日晚上通过微信形式向被告提出要求6楼不计算租金，并表示如果被告不同意的话，原告就退掉算了。以上事实在微信中有体现，因此是原告违约，被告不存在违约事实。4、根据租房合同的付款方式，明确约定，每年租金提前一个月付清，合同是2020年10月15日签订的，原告应在2020年11月15日之前支付2020年度的租金198000元，被告也通过微信方式向原告进行催缴，但是原告至今未付清，因此原告显然已经构成根本违约，被告已经向贵院提起反诉，最后请求法庭驳回原告诉请。 反诉原告（本诉被告）龚素霞、范兰英共同诉称，1、请求依法判决解除反诉原告与反诉被告于2020年10月15日签订的房屋租赁合同；2、请求依法判决反诉被告交付给两反诉原告的4万元租房定金不予返还，归两反诉原告所有；3、请求依法判决反诉被告支付两反诉原告自2020年11月12日起至法院判决合同解除之日止的房屋占用费（计算标准：按照房屋租赁合同前五年的每年租金198000元除以365天，等于542.5元每天）；4、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年10月15日，两反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》一份，约定两反诉原告将位于义乌市××路××号××层××层的房屋租赁给反诉被告使用，协议约定租赁期限为2020年11月12日至2030年11月12日止，前五年的租金为19800元每年，后五年的租金为228000元每年，付款方式为每年租金提前一个月付清，如逾期不付，视承租方违约。合同签订后，两反诉原告积极履行房屋租赁合同义务，但反诉被告因无法与反诉原告范兰英就第六层给反诉被告无偿使用的问题达成协议，反诉被告也没有向两反诉原告支付第一年的租金，反诉被告的行为已构成违约，反诉被告应承担违约责任。并在租赁合同签订后，反诉被告向反诉原告范兰英交付了房屋租金的定金4万元。鉴于被告的违约行为，请求法院判决解除反诉原告和反诉被告的房屋租赁合同，房屋定金归两反诉原告所有，并由反诉被告支付房屋占用费13500元，望法庭支持反诉原告的诉请。 反诉被告（本诉原告）欧阳廷辩称，对第一项诉请，解除合同的问题，二反诉原告已经在2020年12月7日就决定解除与反诉被告签订的合同，所以这份合同在当时就已经解除了，双方没有异议，如果需要解除，解除时间是2020年12月7日。关于定金问题，反诉被告确实给付过，但是本案中是反诉原告不能按期将房屋交付给反诉被告使用，是其违约行为造成的。另外，关于房屋占用费问题，从反诉原告与反诉被告签订合同之后，反诉被告一天都没有占用过反诉原告的房屋，所以不存在占用这一说。在事实与理由中，反诉原告陈述其积极履行房屋租赁合同义务是错误的，其是没有按照合同要求交付房屋给反诉被告，先违约的也是反诉原告，关于第六层的问题，按照合同约定，反诉被告租用房屋有45天的免租期，从合同备注中可以看出，但是反诉原告却不同意2楼装修免租期45天，最后双方没有协商下来，且反诉原告先行解除本案合同，所以综合以上几点，本案中反诉请求没有事实依据，依法驳回。 原告（反诉被告）提供如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告签订了房屋租赁合同，并约定2020年11月12日交房的事实。合同备注中明确，原告方的承租是有45天的免租期。2、微信聊天记录手机打印件，证明被告违约未按期交房以及被告在2020年12月7日解除双方的房屋租赁合同的事实。3、转账记录手机打印件，证明原告交纳定金4万元给被告的事实。 被告（反诉原告）对原告的证据提出如下质证意见：对该证据1真实性无异议，对其证明目的和免租期问题约定有异议，我们认为免租期是在原告方租赁房屋的情况下才享有的权利，现在原告不想租赁该房屋，该免租期的约定无效。对证据2的真实性没有异议，对其证明目的有异议，该证据无法证明被告有违约的事实，相反，该证据可以证明是原告自己违约，被告已经尽到积极履行租赁职责，我们积极履行义务的表现，一个是电话打不通赶紧过来，我们三人从一点等你交接，这些都说明被告方已经尽到履行租赁合同的义务，是原告违约，主要是以下几项，一个被告曾经要求原告将余款打入银行卡，但是原告至今未打，且从微信聊天记录中被告说了“不同意的话我就退掉算了”，说这话的意思是要求被告6楼免房租，如果被告不同意，原告就退房，还有一点，我们12月7日向原告发的函是要求原告尽快付清房租的余款，如果再不付的话我们要求解除合同。 被告（反诉原告）提供如下证据：1、租赁合同一份，证明两被告房屋租赁关系，证明反诉被告没有按照合同约定付清2020年度的房租。2、微信聊天记录手机打印件，证明反诉被告违约的事实。 原告（反诉被告）提出如下质证意见：对证据1的三性无异议，但是对证明目的有异议，签订合同是无异议的，但是第二个证明目的有异议，本案是由于反诉原告先行违约，没有按照约定日期交房才导致违约，不是我们的责任。对于证据2，上面已经明确反诉原告告知反诉被告房子已经打扫完毕可以交接，日期是在2020年11月15日，而合同约定的交房日期是2020年11月12日，说明反诉原告先行违约，另外，对于2楼的免租期，双方没有沟通好，所以我方就没有支付相应的租金。特别是二反诉原告已于2020年12月7日通知解除了房屋租赁合同，在合同解除的情况下，我方更加没有支付房屋租金的义务。 经审理查明，2020年10月15日，被告（反诉原告）龚素霞、范兰英作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的原告（反诉被告）欧阳廷签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落在义乌市工人北路658号三层－六层出租给乙方作为公寓使用经营；承租期为2020年11月12日至2030年11月12日；前五年每年租金198000元/年，第五年后按220000元/年，需付押金1000元；付款方式为每年租金提前一个月付清，如逾期不付视乙方违约，双方终止合同，甲方有权收回房屋；备注：二楼于2022年10月10日蛟付乙方作为公寓使用，租金按60000元每年，涨价按3－6楼方案，免租期45天。等等。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付定金40000元。 2020年11月15日，被告（反诉原告）范兰英在微信上与原告（反诉被告）有以下言语：被告（反诉原告）范兰英：“电话打不通”、“赶紧过来”后，原告（反诉被告）：“你那个六楼不要算钱好了”，被告（反诉原告）范兰英：“欧阳已打扫完毕”、“我们三人从1点开始等你交接”、“余款1680000请打上而银行卡”，原告（反诉被告）：“老板娘：六楼就不要算钱好了！再说了，本来合同约定是12号交房的。我也没说什么！”、“你跟老板商量一下吧！”；次日，被告（反诉原告）范兰英：“欧阳老板，租房合同是经过三方慎重合议一致达成，请尊重契约精神”，原告（反诉被告）：“我现在就是在遵守合同”，被告（反诉原告）范兰英：“欧阳老板，房租款汇以上银行卡”，原告（反诉被告）：“事情不没有说好哦”，被告（反诉原告）范兰英：“合同上已经很清楚！”，“按合同执行”，原告（反诉被告）：“按合同执行你应该12号交房给我”、“不同意的话我就退掉算了”等等。 本院认为，双方签订的租房合同，并未明确收回上述房屋再出租时由哪方负责打扫，而打扫需要时间，二、三天打扫的时间也很合理。在微信聊天的表现被告（反诉原告）要求履行合同积极，而原告（反诉被告）履行合同消极，且提出了六楼不算租金的合同外要求，并且言语明确“不同意的话我就退掉算了”。且在合同签订后除支付定金40000元外，并未按约支付房屋的第一年租金。故本案原告（反诉被告）违反了合同约定，其要求被告（反诉原告）龚素霞、范兰英双倍返还定金80000元，依法不予支持。由于反诉被告（本诉原告）违约，且明确表示退掉出租房屋，故反诉原告（本诉被告）龚素霞、范兰英请求解除反诉原告与反诉被告于2020年10月15日签订的房屋租赁合同，符合双方的合意，依法应予准许。反诉被告交付给两反诉原告的4万元租房定金，也可不予返还，并归两反诉原告所有。因上述出租房屋反诉被告并未接受占用，不产生房屋占用费，故请求反诉被告支付两反诉原告自2020年11月12日起至法院判决合同解除之日止的房屋占用费，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百一十五条的规定，判决如下： 一、解除反诉原告（本诉被告）龚素霞、范兰英与反诉被告（本诉原告）欧阳廷于2020年10月15日签订的房屋租赁合同。 二、驳回原告（反诉被告）欧阳廷的诉讼请求。 三、驳回反诉原告（本诉被告）龚素霞、范兰英的其他诉讼请求。 本诉案件受理费900元，由原告（反诉被告）欧阳廷负担；反诉受理费900元，反诉原告（本诉被告）龚素霞、范兰英负担300元，反诉被告（本诉原告）欧阳廷负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  杨奇进 二〇二一年三月十六日 书记员  金璐萍 8- 9-