山东省潍坊市坊子区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁0704执异16号 异议人：单建华，男，1955年8月28日出生，汉族，住山东省高密市。 委托诉讼代理人岳奎楠，高密浩宇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人单联君，高密浩宇法律服务所法律工作者。 申请执行人：潍坊陆洋典当有限公司,住所地：山东省潍坊市坊子区龙泉街南侧陆洋小区**楼东9。 法定代表人许列云，该公司董事长。 被执行人：山东吉祥置业集团有限公司，住所地：潍坊高新区桐荫街以北金马路以西（北苑社区**）。 法定代表人王德生，该公司董事长。 本院在执行原告潍坊陆洋典当有限公司与被告山东吉祥置业集团有限公司借款合同纠纷一案中，异议人单建华对本案执行过程中作出的（2017）鲁0704执恢342号执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人单建华诉称，请求人民法院撤销（2017）鲁0704执恢342号执行裁定书，终止对异议人实际拥有的位于高密市××号楼××号××房的执行。事实和理由：2006年9月6日，高密市密水街道东三里社区旧村改造项目动迁异议人单建华积极响应政策号召，与山东吉祥置业集团有限公司签订《房屋拆迁实物补偿协议书》，并拆除异议人单建华原有房屋，补偿协议约定为异议人单建华在利群路东侧安置营业房贰套，约200平方米。后由山东吉祥置业集团有限公司取得涉案地块建设用地使用权并开发建设。涉案房屋建成后，2012年12月8日，搬迁人将案涉营业房交付给异议人，由异议人实际占有、使用至今。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释{2002}16号）规定：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据前述规定，涉及房地产执行案件中，各类权利优先保护的顺序为：买房人房屋交付请求权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>普通债权。《最高人民法院法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。据此，被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。土地征收、房屋拆迁补偿的基础和前提是社会公共利益的需要，这与一般民事交易之间存在很大差别。被拆迁人的安置补偿权益不仅表现为财产权，更是一种基本生存权。应当将被拆迁人的安置补偿权益作为一种物权性质的权利，而不是作为债权性质的权利来看待。因此，被拆权人的安置补偿权益应当区别于普通民事权益，受到法律的特别优先保护。综上，在涉及房地产案件审理执行中，各类权利优先保护顺序可进一步表述为：被拆迁人安置补偿权益>买受人房屋交付请求权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>普通债权。具体到本案中，异议人的权利类型为被拆迁人安置补偿权益，申请执行人的权利类型为抵押权，依据前述规定，异议人的权益应当优先于申请执行人的权益而得到优先保护。基于此，异议人就案涉房屋享有的被拆迁人安置补偿权益足以排除、阻止申请执行人基于抵押权对案涉房屋的执行。 本院查明，原告潍坊陆洋典当有限公司与被告山东吉祥置业集团有限公司抵押借款合同纠纷一案，本院于2016年2月14日作出（2015）坊商初字第1131号民事判决书，判决如下：被告山东吉祥置业集团有限公司支付给原告潍坊陆洋典当有限公司借款本金4672202.47元及利息（按照年利率24%计算，自2014年4月29日支付至本判决确定的履行之日止），于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。本院于2016年4月18日立案执行，案号为（2016）鲁0704执553号并于2016年6月24日终结本次执行程序。2017年8月31日恢复执行，案号为（2017）鲁0704执恢342号。执行过程中，本院于2017年11月6日依法对被执行人山东吉祥置业集团有限公司位于高密市××街道花园街××号吉祥密都苑11号楼营业房17、18、19、20、21、22、23、25、26、27、28号和办公房501、502、503号（房产证号：鲁潍房权证高密市第***号）进行公开拍卖，因无人竞价而流拍。经申请人申请以物抵债，我院于2018年6月26日出具（2017）年鲁07**执恢342号之一裁定书，内容为：一、将被执行人山东吉祥置业集团有限公司位于高密市××街道花园街××号吉祥密都苑11号楼营业房17、18、19、20、21、22、23、25、26、27、28号和办公房501、502、503号（房产证号：鲁潍房权证高密市第***号）作价5904000元，交付申请执行人潍坊陆洋典当有限公司抵偿债务本金4672202.47元、部分判决利息1231797.53元。财产权自本裁定送达申请执行人潍坊陆洋典当有限公司时起转移。二、申请执行人潍坊陆洋典当有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。潍坊陆洋典当有限公司已于2018年7月4日收到该执行裁定书。 另查明，异议人单建华为证明其主张，提供了下列证据： 1.《房屋拆迁实物补偿协议书》一份。证明山东吉祥置业集团有限公司与单建华于2006年9月6日签订房屋拆迁实物补偿协议一份，内容为：山东吉祥置业集团有限公司作为甲方，单建华作为乙方，因利群路道路扩宽及旧村改造拆迁，甲方需拆除乙方房屋，房屋补偿款205441元，住宅安置在利群路以东，东三里居委会村内柏油路以西，花园街以南，湾南路以北。另约定回迁门头房100㎡左右二套。 2.密水街道办事处出具证明一份。证明加盖高密市人民政府密水街道办事处公章，证明人赵英签字。证明内容为：高密市密水街道办事处东三里社区居民委员会和山东吉祥置业集团有限公司于2005年7月4日签订了棚户区《合作开发建设合同》，约定合作开发后，东三里社区居民可分得商业用房1.70266万平方米，住宅楼6.3628万平方米（含涉案用房）。2012年8月1日，吉祥公司交付东三里回迁房31736.56平方米，其中回迁商业房4474.76平方米（含涉案用房）。2012年12月8日，东三里社区在我街办的协助下，对回迁房做了安置工作，在安置过程中，程序公平合法，回迁居民对回迁房屋占有并使用至今。按照回迁程序，山东吉祥置业集团有限公司提供的选房平面图，回迁现场，回迁居民依据选房平面图依次选房。回迁选房时并未办理房权证，因此选房平面图登记的营业房号与山东吉祥置业集团有限公司吉祥密都苑11号楼第17、18、19、20、21、22、23、25、26、27、28号营业房号不符，经调查，回迁户单建华20.21号为选房平面图6.7号。 本院认为，作为拆迁安置的被征收人，对安置房屋主张所有权，请求排除执行的，必须对执行标的享有足以排除执行的实体权利。山东吉祥置业集团有限公司与单建华签订《房屋拆迁实物补偿协议书》，协议中并未明确具体约定安置用房的位置及房号，因此涉案安置房屋并未特定化。另根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。”密水街道办事处出具的证明一份仅加盖高密市人民政府密水街道办事处公章及出证人签名，无单位负责人签名或盖章，不符合证明材料形式要件的规定，我院依法不予采信。且仅依据此证明材料，无其他相关证据印证，亦不足以证实该书证所记载内容。综上，单建华所提供证据不足以证实其对涉案房产拥有排除执行的民事权益，其异议应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、第一百一十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回异议人单建华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向潍坊市坊子区人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈 勇 审 判 员  殷玉岭 审 判 员  齐国强 二〇二一年三月二日 法官助理  张惠珺 书 记 员  李 娜