云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云05民终100号上诉人（原审原告、反诉被告）：保山茂华义乌国际商贸城商业经营管理有限公司。住所地：保山市隆阳区永昌街道正阳北路义乌国际商贸城-商墅**。统一社会信用代码：915305020776159278。法定代表人：陈小华，公司董事长。委托诉讼代理人：宋奕辉，男，1983年4月14日生，汉族，住保山市隆阳区，该公司员工，一般授权代理。委托诉讼代理人：杨清清，云南天利达律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：保山市万顺商贸有限公司。。住所地：保山市隆阳区永昌街道义乌国际商贸城******统一社会信用代码：91530502MA6K543B56。法定代表人：胡建国，公司负责人。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡建国，男，1976年5月19日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：靳广涛，云南弘蕊律师事务所律师，一般授权代理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王先瑞，云南弘蕊律师事务所实习律师，一般授权代理。上诉人保山茂华义乌国际商贸城商业经营管理有限公司（以下简称“茂华义乌公司”）因与被上诉人保山市万顺商贸有限公司（以下简称“万顺公司”）、胡建国房屋租赁合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初4825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，因本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定的可以不开庭审理情形，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。茂华义乌公司上诉请求：1.撤销原判第二项、第三项、第五项，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案诉讼费由二被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定上诉人违约在先属于事实认定错误。上诉人与被上诉人对2020年7月1日至2021年3月14日租金交纳时间虽未写明，但双方对之前交纳时间有约定，双方均认可交租时间为2020年7月1日，不需再协商。依据双方合同约定“如需对方答复的事项，对方在收到通知后7个工作日内必须书面答复，否则视为对方同意通知内容”，上诉人2020年8月15日发函给被上诉人，载明交纳日期为2020年8月23日，被上诉人未答复也未交纳租金。一审法院认为被上诉人拒绝交纳租金是因为上诉人要求按实际面积收取物业费认定错误。上诉人提出过变更物业公司，按实际面积收取物业费并直接交到新的物业公司，但并未要求被上诉人按实际面积缴纳房屋租金。被上诉人表示不愿意后，上诉人已经发通知给被上诉人，明确表示在被上诉人不愿意的情况下废除按实际使用面积来收取物业费的要求，并让其向自己交付。上诉人已经放弃了增加费用请求，要求继续按原合同履行，故违约方为被上诉人而非上诉人。2.一审认定被上诉人2020年8月26日停止了在租赁房屋办公，租金计算至该日止属适用法律错误。上诉人对被上诉人商铺进行断电仅11天，断电后被上诉人及其办公设备并未搬离该商铺，而是继续使用商铺，商铺钥匙仍由被上诉人保管使用，故租金应计算至房屋交还之日止。万顺公司、胡建国辩称：上诉人为了提高租金，故意造成被上诉人逾期交费，无法正常开展经营业务，致使被上诉人租赁商铺的目的不能实现，上诉人行为构成根本违约。一审法院认定的租金计算期限及金额正确，上诉人断电后，被上诉人已不能正常使用租赁物，其商铺不能使用的空余期间是由上诉人造成的，应由上诉人自行承担租期空余损失。一审判决后被上诉人已搬离商铺，并就租金、管理费事宜与上诉人对接，上诉人也开具了发票，双方已在履行一审判决。请求二审驳回上诉，维持原判。茂华义乌公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令二被告将租赁物恢复原状并返还给原告；3.判令二被告向原告支付房屋租金，自2020年7月1日起，以每年191990元为标准计算至实际返还租赁房屋之日止，截至起诉之日的租金为31998.33元；4.判令二被告向原告支付违约金，自2020年7月1日起，按所租商铺应缴租金和经营管理费总额134115元的每日0.3%为标准支付，计算至实际返还租赁房屋之日止，截至起诉之日的违约金为24140.7元；5.本案诉讼费用由二被告承担。万顺公司、胡建国向一审法院提出反诉请求：1.判决茂华义乌公司退还已交纳的商铺保证金共计20000元；2.判决茂华义乌公司开具2019年10月1日至2020年9月30日万顺公司、胡建国交纳的51660元的物业管理费发票；3.判决茂华义乌公司支付显示屏维修费8300元；4.判决茂华义乌公司赔偿因断电造成万顺公司、胡建国停业期间损失343320元；5.判决解除双方签订的《商铺租赁合同》；6.判决茂华义乌公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月15日，以茂华义乌公司为甲方，胡建国为乙方，双方签订《名品街客户定铺表》《商铺租赁合同》，约定茂华义乌公司将保山义乌国际商贸城一期名品街二层47间（2088-2120号，2129-2142号）商铺，面积1328平方米租赁给胡建国用于经营建材，租赁期限五年（2016年3月15日至2021年3月14日止），2016年3月15日至2017年6月30日的租金、管理费于签订合同时交纳，2017年7月1日后至2020年6月30日每年的租金87648元、管理费87648元，于每年7月1日前交纳。2020年7月1日至2021年3月14日的租金、管理费为123681元，未明确约定交纳时间，同时约定应交纳履约保证金5000元。合同还对双方其他权利义务、违约责任等事项做了约定，其中合同第四条约定商铺按现状交付，第五条约定商铺由承租人负责装修；第七条2项约定租赁期满，经甲乙双方协商一致，甲方可以选择依附于甲方商铺的基础装修归甲方所有，或由乙方恢复原状或向乙方收取恢复原状工程实际发生的费用；第十二条违约责任2项约定乙方未按约定时间足额缴纳约定费用的，从逾期之日起，乙方应按所租赁商铺应缴纳租金和经营管理费总额的每日0.3%向甲方支付违约金，同时甲方有权停水、停电，直至解除合同。该合同签订后胡建国支付了租金、管理费，另交纳了保证金5000元，又于2016年3月22日交纳装修押金5000元，2016年4月16日交纳装修押金10000元。2016年8月16日，由胡建国代表万顺公司又与茂华义乌公司签订《名品街客户定铺表》《商铺租赁合同》，约定被告向其租赁名品街二楼B区商铺3间（2O85、2O86、2087号），面积约为107.01平方米，租赁期限为五年（2016年8月16日至2021年3月14日止），其中2016年8月15日至2017年8月14日租金、管理费为16694元，签订合同时交纳；2017年至2020年6月30日的租金、管理费于每年7月1日交纳，但2020年7月1日至2021年3月14日的租金、管理费10434元未明确约定交纳时间，并约定免交保证金，合同其他约定同前述合同一致。合同签订后，万顺公司交纳了租金及管理费。此后，被告对所租赁的房屋进行装修后从事万顺公司和胡建国名下的保山领创装饰工程有限公司的经营管理，房屋租金及管理费（管理费按租赁总面积1435平方米计交）已全部交纳至2020年7月1日止，但2019年10月1日至2020年9月30日的管理费51660元茂华义乌公司至今未向被告出具正式发票。2020年6月29日，万顺公司人员到茂华义乌公司询问租金交纳事宜，该公司工作人员告知按合同交纳。2020年7月1日，茂华义乌公司将物业管理委托给“居然之家”统一管理，并向承租商户书面发出《关于更换物业管理公司的通知》，但被告拒绝签收。2020年7月27日，茂华义乌公司又向胡建国、万顺公司发出《通知》，要求于2020年7月30日前交纳2020年7月1日至2021年3月14日的租金134115元、管理费（按面积2037.39平方米计交）33617元，逾期视为违约，被告拒签。后胡建国及其妻子又分别找到茂华义乌公司管理人员协商租金、管理费、显示屏损坏赔偿、仓库被强拆、租赁结束后恢复原状等事宜，但因双方意见不一致而未果。2020年8月11日，茂华义乌公司又向胡建国发出《通知》，提出三个方案供其选择，其中管理费仍按原约定的1435平方米计交，并通过短信、张贴等方式通知胡建国、万顺公司及胡建国妻子。2020年8月15日，茂华义乌公司以快递方式向胡建国发出《函》，要求被告于2020年8月23日前交纳租金、管理费，但被告未按通知要求交纳。2020年8月25日下午17时57分左右，茂华义乌公司对被告所租赁的商铺采取断电行为，被告公司人员报警，隆阳公安分局永昌派出所出警对双方的纠纷进行调解后，茂华义乌公司短暂恢复供电由被告公司人员对商铺进行了关锁，自2020年8月26日后被告公司停止了在所租赁商铺办公，商铺一直停电到2020年9月7日才恢复供电。2020年9月9日，茂华义乌公司起诉。一审法院认为，茂华义乌公司分别与胡建国、万顺公司签订两份《商铺租赁合同》，将商铺出租给其经营，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，均依法成立、有效。合同自签订履行至今4年余，双方均按合同约定各自履行了义务。但自2020年7月后，因茂华义乌公司变更物业管理公司、提出按使用面积收取管理费用等，引发双方产生矛盾且经协商未果，万顺公司因而未交纳租金，而后茂华义乌公司又采取停电措施进而激化双方矛盾。从双方签订的合同约定可知，前期租金已有明确的交纳时间约定，但对最后一年的租金在合同中并未约定具体交纳时间，因而如需交纳双方应协商一致而非采取过激手段，由此可见本案属茂华义乌公司违约在先。现茂华义乌公司提出解除双方签订的《商铺租赁合同》，胡建国、万顺公司也提出解除合同的反诉请求，可见双方均同意解除合同，该合同继续履行已无必要，一审法院对双方解除合同的请求予以支持。茂华义乌公司提出由被告将租赁物恢复原状并返还给原告及支付房屋租金、违约金的诉讼请求，一审法院认为，合同解除后租赁物应当返还，但现有证据不能证实具体何为原状或恢复到何种状态，而合同中又有“甲方可以选择依附于甲方商铺的基础装修归甲方所有，或由乙方恢复原状或向乙方收取恢复原状工程实际发生的费用”的约定，为减少双方不必要的争执，胡建国、万顺公司在返还租赁物时，依附于茂华义乌公司商铺的基础装修不应拆除并可归茂华义乌公司所有；对于支付房屋租金的诉讼请求，一审法院认为，由于茂华义乌公司于2020年8月25日采取停电的过激手段后，导致胡建国、万顺公司已不能正常使用租赁物，故对租金及管理费的诉讼请求一审法院按合同约定最后租金的日平均额计算支持2020年7月1日至停电之日（2020年8月25日），计56天，29223.50元[（123681元＋10434元）÷257天×56天]；对于支付违约金的诉讼请求，一审法院认为茂华义乌公司违约在先，对该诉讼请求不予支持。对胡建国、万顺公司提出的退还保证金20000元、开具2019年10月1日至2020年9月30日交纳的51660元的物业管理费发票、支付显示屏维修费8300元、赔偿停业期间损失343320元的反诉请求，一审法院认为解除合同后退还保证金符合合同约定，开具发票是法定义务，故对该请求予以支持；但支付显示屏维修费、赔偿停业期间损失的反诉请求，因未提供充分证据予以证实损失确实产生及因果关系，故对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除茂华义乌公司于2016年3月15日与胡建国签订的《商铺租赁合同》和于2016年8月16日与万顺公司签订的《商铺租赁合同》；二、由万顺公司、胡建国于判决生效后十日内返还向茂华义乌公司所租赁的全部商铺，依附于商铺的基础装修部分不得拆除并归茂华义乌公司所有；三、由万顺公司、胡建国共同支付给茂华义乌公司房屋租金、管理费共计29223.50元，由茂华义乌公司退还万顺公司、胡建国保证金20000元；保证金与租金、管理费抵扣后，限万顺公司、胡建国于判决生效后十日内支付租金、管理费9223.50元；四、由茂华义乌公司于判决生效后十日内为万顺公司、胡建国开具所交纳的2019年10月1日至2020年9月30日的物业管理费51660元的税务发票；五、驳回茂华义乌公司的其他诉讼请求；六、驳回万顺公司、胡建国的其他反诉诉讼请求。二审中，上诉人茂华义乌公司提交案涉商铺停电与恢复通电前后电表数据及电费表照片，欲证实上诉人恢复通电后，被上诉人万顺公司、胡建国继续使用商铺。被上诉人万顺公司、胡建国认为上述证据不属于二审新证据，且搬离商铺会产生耗电，照片及电表统计数据均不能证实上诉人主张。本院认为，上诉人提交的照片及电表数据不足以证明案件争议事实，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人茂华义乌公司与被上诉人万顺公司、胡建国签订的两份《商铺租赁合同》，均未就2020年7月1日至2021年3月14日租金、经营管理费交纳时间进行约定。后因茂华义乌公司变更物业管理公司、欲变更物业管理费计费方法双方产生纠纷，在此情况下，双方应就租金交纳时间、物业管理费等争议事项先行协商处理。2020年8月15日茂华义乌公司向胡建国发出的《函》，主要内容为通知胡建国支付租金、物业费及对接租期结束后恢复原状原貌工程清单等事项，并未明确该通知事项需对方答复，故不能视为被上诉人同意通知内容。双方未对争议事项达成一致意见，茂华义乌公司采取停电措施，确已导致被上诉人不能正常使用租赁物。一审认定茂华义乌公司违约在先，判决将租金按合同约定计算至停电之日并无不当。双方未对租赁物原状原貌清单进行确认，一审依据双方合同约定，判决依附于茂华义乌公司商铺的基础装修不予拆除，归茂华义乌公司所有恰当，本院予以维持。综上，上诉人茂华义乌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费973元，由上诉人保山茂华义乌国际商贸城商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢玲审判员古颖审判员田旭二〇二一年三月三日书记员 邱     建     军