河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0181民初7265号原告：刘奇娇，男，1986年12月16日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：河南省巩义市杜甫路常庄小区。委托诉讼代理人：李喜晴（系刘奇娇母亲），女，1962年9月24日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：孟同欣，巩义市弘扬法律服务所法律工作者。被告：郑州市恒星置业有限公司，住所地巩义市新兴路108号。统一社会信用代码：91410181697349893U。诉讼文书送达地址：河南省巩义市新兴路108号。法定代表人：段献忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘星，女，1991年5月15日出生，汉族，住河南省巩义市。系该公司员工。被告：郑州市恒星物业服务有限公司，住所地巩义市新兴路108号10号楼1单元1楼西户。统一社会信用代码：9141018157922829XX。诉讼文书送达地址：河南省巩义市新兴路108号。法定代表人：王广智，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨阳，女，1989年1月7日出生，汉族，住河南省巩义市。系该公司员工。委托诉讼代理人：尤艳明，河南魁达律师事务所律师。原告刘奇娇与被告郑州市恒星置业有限公司（以下简称“恒星置业公司”）、郑州市恒星物业服务有限公司（以下简称“恒星物业公司”）商品房销售合同纠纷、物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘奇娇的委托诉讼代理人李喜晴、孟同欣，被告恒星置业公司的委托诉讼代理人刘星、被告恒星物业公司的委托诉讼代理人杨阳、尤艳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘奇娇向本院提出诉讼请求：判令被告修复设置在原告房屋内的管道漏水部位，并赔偿原告财产损失20,000元；在诉讼中变更诉讼请求为：判令二被告赔偿原告的财产损失31,345元、赔偿杨武召的损失7,880元、案件受理费和执行费75元，为杨武召作防水出资1,000元、鉴定费用2,000元，共计42,300元。事实和理由：2014年6月16日，原告与恒星置业公司签订房屋买卖合同，原告装修入住后，2016年发现家中阳台下水管道间断性漏水，历年来原告不断要求解决，二被告对原告财产损失不认可赔偿，对漏水部位不检修，致使原告室内壁布、家具等财产严重受损，而且漏水渗入楼下邻居，造成财产损害。恒星置业公司作为房屋的建设者，应当对管道的质量负责，恒星物业公司对该设施负有管理和维修义务，二被告应依法赔偿原告的相关损失。恒星置业公司辩称，2014年7月1日恒星置业公司已向原告交房，2016年房屋出现漏水，排水管道保质期为两年，恒星置业公司按合同约定将验收合格的房屋已经交付原告。所以不承担赔偿责任。恒星物业公司辩称，1.2016年原告发现阳台处下水管道漏水，已经向物业公司进行反映，物业公司人员也及时派人上门进行检查，发现原告在装修时未按装饰装修服务协议第四条第三项第一款中第二小项，业主在装修房屋时在管道检查口必须留有必要的检修位置，以方便系统出现问题时检查工作，未留有检查位置而造成的损失由装修人自己承担的约定，其没有在管道检查口留有必要检查口，而是用瓷砖将整个下水管道封死，在阳台地漏上安装衣柜，地漏也被封死。原告应按照协议约定自行承担责任；2．原告找到恒星物业公司要求进行维修管道时，恒星物业公司已经积极派人上门及时进行查看漏水情况，并不存在违约情况。为避免损失扩大，一直积极主动与原告协商拆除瓷砖、衣柜等妨害检查维修的装饰物，但原告一直不予配合。物业公司无奈在2020年3月18日再次向原告发送了维修声明，并建议其为避免损失扩大，希望其将管道周围妨害检查的装修物自行拆除，并承诺免费为其维修，但原告仍置之不理，导致其损失严重扩大。因原告固执己见，不及时拆除，是造成原告损失的直接原因；3．因原告房屋漏水管道位置在房屋阳台处，原告的长期拖延不及时维修，造成其全屋受损，该损失的扩大与物业公司之间没有任何关系。另外，河南省易德价格评估有限公司对原告的损失情况进行鉴定，该鉴定结论虽然体现了原告的实际损失金额，但并没有对该损失与物业公司有无因果关系作出鉴定，此结论只能作为确认原告财产损失金额的参考。不能作为判决物业公司承担责任多少的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘奇娇与恒星置业公司于2014年6月16日签订房屋买卖合同，刘奇娇以486,182元购买恒星置业公司的恒星·皇家花园10幢3单元11层1106号房产，阳台是非封闭阳台。双方在合同中第十八条保修责任条款约定：刘奇娇购买的商品房为商品住宅，《住宅质量保证书》作为本合同附件。恒星置业公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，恒星置业公司应当履行保修义务。合同附件《商品住宅质量保证书、使用说明书》中明确约定给排水管道最低保修期2年，恒星置业公司承诺的保修期也为2年，维修处理时限为在24小时之内答复修复时间。商品住宅保修期自房地产企业将竣工验收合格的住宅交付商品房买受人之日起计算，公用部位保修期自竣工验收合格之日起计算。如果恒星置业公司或其委托的物业服务企业等维修单位不履行保修责任或超过约定时限未进行保修的，商品房买受人可以另行委托具有相应资质的其他单位维修，由恒星置业公司承担全部维修费用和相应责任。恒星置业公司于2014年10月14日将房屋交付刘奇娇。巩义市方益物业管理有限公司受恒星置业公司委托，对恒星·皇家花园项目实行前期物业管理。2014年10月14日，巩义市方益物业管理有限公司与刘奇娇签订了《前期物业服务协议》，约定巩义市方益物业管理有限公司提供前期物业管理服务，根据物业服务合同的内容，巩义市方益物业管理有限公司的主要义务是对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务及管理，刘奇娇的主要义务是缴纳物业管理费、遵守小区房屋装饰装修管理规定、不得私自封闭阳台等。当日，巩义市方益物业管理有限公司与刘奇娇签订《房屋装饰装修服务协议》，该协议中约定：禁止自行封闭阳台；在管道检查口必须留有必要的检修位置，以方便系统出现问题时的检修工作（未留检查位置而造成的损失由装修人自己承担）等。另查明，2019年3月10日，巩义市方益物业管理有限公司变更名称为巩义市恒源物业管理有限公司。2019年9月12日，郑州市恒星物业服务有限公司与巩义市恒源物业管理有限公司合并，公司名称为郑州市恒星物业服务有限公司。刘奇娇于2014年10月份开始装修房屋，交付押金2,000元，将北阳台全部封闭，阳台西北角的下水管道用40cm×40cm的双层瓷片上下全部封死，管道外面安装有固定的储物柜，没有预留下水管道检查口。同时将阳台地面与该下水管连通的地漏用80cm×80cm的地板封死。2016年2、3月份，原告刘奇娇楼下住户杨武召（巩义市恒星·皇家花园10号楼3单元1006号）发现家中北阳台、卫生间房顶渗水，认为系刘奇娇的房屋漏水所致，刘奇娇认为渗水系恒星置业公司安装的主管道所致，过错责任在恒星置业公司。2017年2月9日，刘奇娇发现自己家中也开始漏水，并要求恒星置业公司、恒星物业公司维修。恒星物业公司派人检查后认为刘奇娇在房屋装修过程中，未对阳台管道装修预留检查口，如果维修需要破除阳台装修，查看管道漏水情况，应由刘奇娇承担全部损失。双方一直不能形成一致意见。刘奇娇于2017年2月份左右为楼下杨武召修复两个卫生间，支付维修人员费用1,000元。因财产损失问题不能形成一致意见，杨武召于2020年9月7日向本院提起诉讼，本院于2020年11月24日作出（2020）豫0181民初4965号民事判决，认定2016年，杨武召发现家中阳台、卫生间渗水并花费2,480元修复房屋，因刘奇娇一直未采取措施，致使损失扩大造成客厅房顶、墙壁等处损害。依法判令刘奇娇于判决生效之日起十日内赔偿杨武召损失7,880元。案件受理费25元由刘奇娇负担。判决生效后，因刘奇娇未按期履行，杨武召向本院申请强制执行，刘奇娇于2021年2月1日缴纳标的款7,880元，案件受理费25元，执行费50元。本案在诉讼过程中刘奇娇向本院申请鉴定，要求对因水管漏水造成的财产损失进行价格评估，2021年1月10日，河南省易德价格评估有限公司作出河南易德鉴定评估字（2021）第011000号价格鉴定评估报告书，以2020年12月15日为鉴定评估基准日，刘奇娇受损的阳台储物柜，客厅沙发、贵妃椅、皮凳，墙面修复，壁纸更换等价值为31,345元。刘奇娇支付鉴定费用2,000元。2021年1月24日，刘奇娇自行将北阳台下水管外的固定储物柜拆除，2021年1月25日经原告联系，恒星物业公司将封闭管道的瓷砖以及水泥拆除，双方共同在场发现漏水原因为阳台下水管道三通位置接口处上面连接楼顶12楼的地方（约15cm）自然开裂。恒星物业公司及时更换三通。以上，刘奇娇因北阳台漏水产生的损失为1,000元、7,880元、31,345元、2,000元、合计42,225元。本院认为，原告刘奇娇与恒星置业公司签订的《商品房买卖合同》、与恒星物业公司签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。原告与恒星置业公司签订的商品房买卖合同约定“出卖人自商品房交付使用之日起，按住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国合同法》一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案涉案房屋于2014年10月14日交付，2016年2-3月份下水管道开始出现漏水问题，未超出2年的下水管道保修期，依法应由恒星置业公司承担维修责任。原告要求恒星置业公司对造成的损失承担相应的责任本院予以支持。但是，对扩大的损失部分则不应由恒星置业公司承担。根据刘奇娇与恒星物业公司签订的《前期物业服务协议》，恒星物业公司对小区公共部位负有维修义务、对业主反映的质量问题、维修问题应积极采取相应措施，提供相应的服务。原告刘奇娇作为涉案房屋的所有权人，在充分行使所有权的同时，对阳台上的公共下水管在装修时，应按物业服务协议及装修协议的约定尽到合理的注意义务。其装修时用双层瓷片将下水管封死，外边装饰固定储物柜，未留有必要的检修口等，造成恒星物业公司无法检修。特别是与恒星物业公司因拆除费用及损失发生矛盾之后，在长达四年多的时间之内未采取有效措施自行或者委托他人修复，对房屋漏水造成损失的扩大有主要责任。恒星物业公司在原告装修前已和原告签订了装修协议，尽到了提示和注意义务，接到原告的维修请求后及时到场查看，指出原告的装修过错，要求拆除装饰检修。尽管因恒星物业公司的服务态度问题使双方矛盾扩大，一直无法维修，但原告拆除储物柜之后，恒星物业公司及时派人拆除水管外瓷片，免费检修，免费更换三通等部分下水管道。原告要求恒星物业公司对造成的其他损失承担责任无法律依据和事实依据本院不予支持。本案原告因阳台下水管漏水造成的损失：致原告室内家具及墙面等损坏所产生的损失为31,345元、鉴定费2,000元，直接支付楼下杨武召的维修房屋费用1,000元，按本院生效判决还应赔偿杨武召7,880元，合计42,225元。原告与杨武召发生诉讼，产生的案件受理费25元，以及未按判决书执行产生的执行费50元，合计75元，应有原告自己承担，其要求二被告承担没有法律依据，不应作为因漏水产生的损失赔偿范围。根据双方合同约定、过错程度，及本案损失产生间隔时间长的实际情况，本院酌定被告恒星置业公司承担40%的赔偿责任即16,890（42,225元×40%）元，原告刘奇娇自行承担60%的责任即25,335（42,225元×60%）元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款、第九百四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州市恒星置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘奇娇损失16,890元；二、驳回原告刘奇娇的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费858元，减半收取429元，由刘奇娇负担318元，被告郑州市恒星置业有限公司负担111元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费账户：河南省财政厅非税收入财政专户；账号：93×××60；开户行：郑州银行农业东路支行。审判员  魏清正二〇二一年三月十日书记员  李晓菲