新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新29民终98号 上诉人（原审原告）：冉永明，男，1974年5月2日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 委托诉讼代理人：孙涛，新疆建盈律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：钟瑞珍，女，1963年1月1日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 委托诉讼代理人：孙涛，新疆建盈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阿克苏康宏汽车销售服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市乌喀中路38号。 法定代表人：胡正祥，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：阿克苏金土地房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市交通路25号。 法定代表人：赵强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒲春恒，新疆天山律师事务所律师。 原审第三人：李梅玉，女，1987年11月1日出生，汉族，无固定职业，住河南省唐河县。 上诉人冉永明、钟瑞珍因与被上诉人阿克苏康宏汽车销售服务有限公司（以下简称康宏公司）、阿克苏金土地房地产开发有限责任公司（以下简称金土地公司）、原审第三人李梅玉商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月19日进行了调查，充分询问和听取到庭当事人意见后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 冉永明、钟瑞珍上诉请求：依法撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初1172号民事判决，将本案发回重审或查明事实后依法改判支持冉永明、钟瑞珍的上诉请求。事实和理由：一审认定事实不清。涉案房屋的真正产权所有人系康宏公司并非金土地公司，康宏公司应按照有效合同的约定履行合同义务，向冉永明、钟瑞珍交付房屋并办理房屋产权证书，金土地公司和李梅玉有义务协助履行。金土地公司与李梅玉之间的房屋买卖合同及产权登记证书不能作为对抗向冉永明、钟瑞珍交付房屋并办理产权证书的依据。房屋产权归属问题经新疆维吾尔自治区高级人民法院判决明确是归属康宏公司所有，金土地公司在未经康宏公司授权的情况下，无权私自处分康宏公司财产。冉永明、钟瑞珍与康宏公司签订房屋买卖协议在前，金土地公司与李梅玉签订合同在后，金土地公司明知康宏公司已将涉案房屋销售给冉永明、钟瑞珍的情况下，仍然将房屋以超低价格卖给公司实际控制人的女儿李梅玉，并在2016年冉永明、钟瑞珍与金土地公司、康宏公司诉讼期间，以其公司作为开发商的便利条件将涉案房屋过户至李梅玉名下，金土地公司与李梅玉签订商品房买卖合同并将涉案房屋过户至李梅玉名下的行为，属恶意串通损害冉永明、钟瑞珍的利益。金土地公司与李梅玉之间就涉案房屋并没有真实的资金交易，李梅玉并未实际支付购房款。综上，金土地公司与李梅玉恶意串通，销售康宏公司已经出售给冉永明、钟瑞珍的房屋，损害了冉永明、钟瑞珍的利益，请求二审法院依法撤销一审判决，支持冉永明、钟瑞珍的上诉请求。 金土地公司答辩称，金土地公司自始至终都未与冉永明、钟瑞珍签订过涉案房屋即金土地汽车城二期xx号商铺x层X室的商品房买卖合同，金土地公司开发的金土地汽车城二期也不存在xx号商铺x层X室。2013年8月30日，冉永明、钟瑞珍与康宏公司签订的《商品房订购协议》的出卖方为不具有商品房开发资质的康宏公司，故该《商品房订购协议》应属于无效合同。即便认定《商品房订购协议》有效，也只能认定为二手房买卖协议，而非商品房买卖合同。根据合同的相对性原则，冉永明、钟瑞珍不能取得《商品房订购协议》约定的房屋的所有权，其只能要求协议相对方康宏公司承担违约责任。综上，冉永明、钟瑞珍的上诉请求依法不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。 康宏公司经本院传唤未到庭参与调查亦未提交书面答辩意见。 李梅玉经本院传唤未到庭参与调查亦未提交书面答辩意见。 冉永明、钟瑞珍向一审法院起诉请求：1.判令康宏公司、金土地公司向冉永明、钟瑞珍交付房屋；2.请求康宏公司、金土地公司将房屋产权登记办理至冉永明、钟瑞珍名下；3.请求李梅玉协助履行房屋过户登记手续。 一审法院认定事实：2009年8月28日，金土地公司与康宏公司订立协议书，约定：乙方（康宏公司）在甲方（金土地公司）的金土地农哈哈市场共需建筑用地52亩。每亩单价人民币500,000元，合计26,000,000元，所有的建筑自建，土地使用面积按乙方实际规划用地面积计，购地位置见附图；为不受其他外部影响，使该项目顺利进行，乙方用金土地房地产公司名义申请建设，在乙方自建房用不完的情况下，乙方有绝对的房产销售权利，甲方不得阻挠。因用甲方名义报规建设为甲方账务处理方便合法，乙方资金需经过甲方的账户，故乙方要求在甲方设立一个虚拟的项目部，并开设一个独立的账户加盖乙方的印鉴，甲方保证乙方所有的款项入账后当时进账当时就转入乙方的工程项目账户内……。《协议书》签订后，康宏公司即开始以金土地公司的名义对涉案土地进行开发建设，双方按照协议约定在银行设立了共管账户，并预留了印鉴。2013年8月30日，冉永明、钟瑞珍与康宏公司签订商铺买卖协议，约定：甲方（康宏公司）将其购买的阿克苏金土地汽车城二期xx号楼xx层X号商铺，转卖给乙方（冉永明、钟瑞珍），面积191.25平方米，单价10,000元／平方米，房款1,912,500元，夹层65．55平方米，单价3,000元／平方米，门前场地100平方米，单价1,500元／平方米，总房款2,200,000元，大写贰佰贰拾叁万肆仟伍佰元整。具体面积和金额以实际测量面积为准。乙方以分期付款的方式购买，房款总价220万元（二百二十万元整）。于2013年11月18日付房款190万元（一百九十万元整），剩余房款300,000元整，于2013年12月10日前付清。此协议签订后甲方不得将房屋转售他人，将此房屋另售他人，甲方双倍返还购房款给乙方；乙方在签订协议后要求退房，所付房款不予退还。自乙方交完首付款第二天起，甲方在4个月内将房屋交给乙方使用，逾期未交，甲方按每月向乙方支付已付房款千分之五违约金，交房后12个月办理完房产手续等内容。2016年8月17日金土地公司将xx、xx栋xx室建筑面积为527.10平方米及15、16栋03室建筑面积为673.76平方米的商铺出售给李梅玉，并办理了房屋产权登记证书。另查明，金土地公司与康宏公司因开发建设中发生纠纷，2017年7月24日，康宏公司以合资、合作开发房地产合同纠纷为由将金土地公司起诉至阿克苏地区中级人民法院，阿克苏地区中级人民法院于2018年3月27日作出（2017）新29民初33号民事判决书。双方均不服该判决，上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年2月12日作出（2018）新民终377号民事判决书，该终审判决书认定金土地公司与康宏公司订立的《协议书》应当认定为土地使用权转让合同，故变更案由为建设用地使用权转让合同纠纷。该判决书中对于康宏公司要求将房产证及土地证办到康宏公司或康宏公司指定第三人名下上诉请求能否支持的问题，评析认为“双方签订的《协议书》第五条约定，工程竣工后，金土地公司在康宏公司办理房产证后的一个月内，康宏公司支付金土地公司30％的款项，计人民币柒佰捌拾万元整，如逾期交付需按银行的利率计息付款。第六条约定在甲方办理好全部土地过户手续（土地证）后，余下的20％的款项计人民币伍佰贰拾万元，在二个月内全部支付完毕。如逾期交付需按银行的利率计息付款。根据上述约定，涉案工程已经竣工，金土地公司有义务将涉案项目的房产证和土地证办到康宏公司名下，根据该案审理查明的事实，金土地公司已经完成案涉房产的初始登记，并且双方当事人均有向案外人出售房产，并有多名案外人向人民法院起诉要求办理房屋产权登记，该案如果仍按照合同约定支持康宏公司的办理房产权过户登记的诉讼请求，必然会与案外人办理房屋产权的要求形成冲突，而双方的合同仍在履行状态中，可在案外人办理完房屋产权登记后就剩余房产依照合同约定再行主张办理房屋产权登记。因此对于康宏公司的该项上诉请求，不予支持。对于康宏公司要求将房屋产权证办理到指定的第三人名下的请求，双方当事人在合同中并无向第三人履行合同义务的约定，康宏公司并无替代第三方向金土地公司提出该请求的权利，故对康宏公司的该项请求，不予支持。”由此，新疆维吾尔自治区高级人民法院驳回了康宏公司该项上诉请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为冉永明、钟瑞珍的诉讼请求是否得到支持。本案冉永明、钟瑞珍与康宏公司于2013年8月30日签订了商品房订购协议。康宏公司与金土地公司因开发建设发生诉讼，新疆维吾尔自治区高级人民法院终审判决认定双方订立的协议系土地使用权转让合同，而非合作开发房地产合同。冉永明、钟瑞珍与康宏公司签订协议中涉及的商铺，康宏公司并未取得该商铺的产权，该商铺的初始登记在金土地公司名下，金土地公司现已将该涉案商铺实际卖与他人，且已办理产权登记，康宏公司现无法向冉永明、钟瑞珍履行交付房屋并办理过户登记的义务。冉永明、钟瑞珍并未与金土地公司签订任何购房合同，按照合同相对性原则及相关法律规定，康宏公司应当向冉永明、钟瑞珍承担相关违约责任，但本案冉永明、钟瑞珍并未主张康宏公司承担违约责任，仍坚持要求康宏公司交付房屋并办理产权登记的主张，无事实及法律依据，对该主张不予采信。金土地公司与冉永明、钟瑞珍之间并无合同关系，冉永明、钟瑞珍主张金土地公司交付房屋并办理产权登记的请求及请求李梅玉协助办理过户手续的请求，因冉永明、钟瑞珍与金土地公司之间及冉永明、钟瑞珍与李梅玉之间并无合同关系，于法无据。对上述请求一审法院亦不予采信。冉永明、钟瑞珍的诉讼请求不应该得到支持。综上所述，对冉永明、钟瑞珍要求康宏公司、金土地公司向其交付房屋，并将房屋产权登记办理至冉永明、钟瑞珍名下及请求李梅玉协助履行房屋过户登记手续的主张，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回冉永明、钟瑞珍的诉讼请求。 二审期间，各方当事人未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：冉永明、钟瑞珍的诉讼请求能否得到支持。首先，冉永明、钟瑞珍与康宏公司签订的《商品房订购协议》，系康宏公司将其购买的阿克苏金土地汽车城二期xx号楼xx层X号商铺转卖给冉永明、钟瑞珍，并非商品房首次出售。冉永明、钟瑞珍与康宏公司存在商铺买卖合同法律关系，并将购房款全部交给康宏公司，并未与金土地公司、李梅玉产生合同法律关系。康宏公司将涉案商铺转卖给冉永明、钟瑞珍时并未取得该商铺的产权，该商铺的初始登记在金土地公司名下，按照合同相对性原则及相关法律规定，如康宏公司不能按照《商品房订购协议》的约定履行向冉永明、钟瑞珍交付商铺的义务，则康宏公司应当向冉永明、钟瑞珍承担相应的违约责任。其次，新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民终377号民事判决书，本院认为部分“关于争议焦点四：···根据上述约定，涉案工程已经竣工，金土地公司有义务将涉案项目的房产证和土地证办到康宏公司名下，根据审理查明的事实，金土地公司已经完成案涉房产的初始登记，并且双方当事人均有向案外人出售房产，并有多名案外人向人民法院起诉要求办理房屋产权登记，本案如果仍按照合同约定支持康宏公司的办理房产权过户登记的诉讼请求，必然会与案外人办理房屋产权的要求形成冲突，而双方的合同仍在履行状态中，可在案外人办理完房屋产权登记后，就剩余房产依照合同约定再行主张办理房屋产权登记”。结合新疆维吾尔自治区高级人民法院认定的事实，按照合同相对性原则应由康宏公司就剩余房产依照其与金土地公司的合同约定，向金土地公司主张办理房屋产权登记。再次，本案案涉商铺已经登记至李梅玉名下，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。我国对不动产物权的公示采取登记主义，不动产物权一经登记即具有法律效力，在没有充分证据证明不动产物权登记错误的情况下，不动产物权的权利人应当以不动产物权权利证书所载明的内容为准。本案中，冉永明、钟瑞珍并未提交相应的证据证实金土地公司和李梅玉之间的房屋买卖存在无效的情形或案涉商铺登记至李梅玉名下属错误登记，故在案涉商铺不动产登记合法有效的情况下，冉永明、钟瑞珍主张将案涉商铺予以过户，无相应的事实及法律依据。 综上所述，冉永明、钟瑞珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人冉永明、钟瑞珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  何 玲 审 判 员  曹燕燕 审 判 员  冀俊齐 二〇二一年三月二十三日 法官助理  王晋琼 书 记 员  陈诗杰