辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终207号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡立宜，男，1964年4月8日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。上诉人（原审原告、反诉被告）：吕昕，女，1965年7月10日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。二上诉人委托诉讼代理人：刘玉辉，辽宁创越律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司，住所地盖州市双台镇思拉堡村。法定代表人:杨延光，经理。委托诉讼代理人：申小曼，女，1960年11月8日出生，汉族，该公司职员，住辽宁省盖州市。上诉人胡立宜、吕昕与上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司（下称思拉堡公司）商品房销售纠纷一案，不服辽宁省盖州市人民法院（2020）辽0881民初2819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。胡立宜、吕昕上诉请求：1.依法撤销辽宁省盖州市人民法院于2020年10月29日作出的(2020)辽0881民初2819号民事判决第一项;2.依法判令思拉堡公司自2012年1月1日起至实际交付房屋之日止，以625478.00元为基数，按日万分之一支付违约金（暂计至2020年6月30日，共计3101天，违约金193960.73元）；3.一、二审案件受理费由思拉堡公司承担。事实和理由：2011年6月18日，上诉人与思拉堡公司签订《商品房买卖合同》，约定上诉人购买思拉堡公司预售商品房思拉堡温泉小镇情景洋房项目第12幢1单元302号房；该商品房建筑面积133.65平方米，单价为每平方米4679.97元，总金额为人民币625478元;付款方式为分期付款，2011年6月11日前，交预付款30000元人民币，2011年6月18日前，交全部首付款（扣除预付款），计165478元人民币，余款430000元人民币，自首付款应交之日起50日内以贷款方式付清。合同第八条同时约定出卖人应当在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。2011年8月30日，上诉人与思拉堡公司、案外人中国农业银行股份有限公司盖州市支行签订《个人购房担保借款合同》，约定上诉人以辽宁省盖州市思拉堡温泉小镇12-1-302为抵押向案外人贷款43万元用于支付所购房屋剩余房款，思拉堡公司为上述43万元贷款的保证人。《商品房买卖合同》签订当日，上诉人将首付款195478元交付思拉堡公司；剩余房款43万元，上诉人以按揭贷款的形式由案外人直接支付思拉堡公司。时至今日，距约定的交房之日已过8年之久，思拉堡公司未向上诉人交付房屋，更未能为上诉人办理产权登记。上诉人曾多次至思拉堡公司售楼处询问交房一事，无人回复，工作人员之间互相推诿。2019年3月22日，上诉人最后一次去思拉堡公司售楼处询问交房一事也是相同情况。上诉人无奈之下提起诉讼，要求解除合同，庭审时思拉堡公司述称可以交付房屋，同时审理法院多次做上诉人工作，上诉人本着息诉止讼，构建和谐社会，撤回诉讼。上诉人向思拉堡公司发出交付房屋通知函，要求依法依约交付房屋，但其仍罗列交房前置条件，拒绝交付房屋。故上诉人要求思拉堡公司交付房屋，并承担《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交房违约责任。二、一审法院以“2015年10月21日，案涉房屋经过竣工验收，具备了入住条件，上诉人应当与思拉堡公司办理入住手续，但其没有办理”为由，认定上诉人要求被上诉人支付从2015年10月21日至2020年6月30日（暂计）违约金的诉讼请求理由不成立，不予支持。一审法院上述认定没有法律依据。商品房买卖合同系双务合同，上诉人支付购房款，思拉堡公司履行交付符合法律规定的房屋。根据双方签订的商品房买卖合同《合同补充协议》（四）约定，在商品房达到交付使用条件后，已付清全款的买受人应于接到出卖人电话通知一周内办理入住验收交付手续，并缴纳各项入住费用。买受人未在通知规定的时间内办理入住手续，出卖人将以挂号信或特快专递的方式通知买受人办理交付手续，买受人自出卖人发出书面通知之日起七日内仍不办理入住验收交付手续的，将视为买受人对房屋已验收合规交付使用，并按出卖人发出书面通知之日作为交付使用起计日。出卖人书面通知交付之后商品房的物业管理费、采暖费、水电费等相关费用以及商品房的毁损、灭失风险责任都由买受人承担。同时视为买受人违约，出卖人保留向买受人索赔自通知交付之日起按已付款额的日万分之一违约金的权利。该条款已经明确约定，思拉堡公司应该通知上诉人办理交付手续，但直至目前，思拉堡公司没有提供任何证据证明，其履行了通知义务。一审法院以所谓的“2015年10月21日，案涉房屋经过竣工验收，具备了入住条件，上诉人应当与被上诉人办理入住手续，但其没有办理”为由，对上诉人主张2015年10月21日至实际交付之日的违约金不予支持，理由不成立。（2019)辽0881民初1829号案件庭审笔录第11页中，思拉堡公司否定其具有主动联系对方交付房屋的义务。可见，思拉堡公司没有依约履行交付通知，一审法院不支持上诉人要求思拉堡公司支付从2015年10月21日至2020年6月30日（暂计）违约金的诉讼请求的理由不成立。综上所述，一审法院事实认定错误，思拉堡公司应承担举证不能的后果。恳请二审法院以事实为根据以法律为准绳，依法查明事实，支持上诉人的诉讼请求。思拉堡公司辩称，一、涉案房屋八年之久未办理交付，其过错并不全归责于答辩人。1.上诉人针对答辩人迟延交房的违约行为，有权依据《商品房买卖合同》第九条约定解除房屋。但上诉人在合理的期限内没有主张解除权，视为自愿放弃，并表示接受答辩人的迟延交房行为。2.2015年10月21日涉案房屋验收合格，答辩人在通知上诉人办理入住时，上诉人得知需要支付物业费就拒绝入住，后答辩人无法与其取得联系。上诉人作为房屋的买受人，也从未就房屋交付问题联系过答辩人。直到2019年准备起诉解除《商品房买卖合同》时，才到答辩人售楼处向售楼员询问房屋交付事宜，并做了录音，为其日后诉讼做准备。从上诉人的行为表现可以看出，在八年的时间里并不急于办理入住，其目的就是为了解除合同。虽然答辩人未按期履行房屋交付义务违约在先，但上诉人的放任行为已致使违约损失扩大，依据法律规定不得就扩大的损失请求赔偿。二、答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第4项约定的内容目的，就是告知买受人，房屋达到了交付使用条件后，买受人必须办理入住，及时不办理入住，也需从房屋达到交付使用条件之日其承担物业管理等费用。该条款是针对交纳物业费的起算时间作出的补充约定，而并非对迟延交房作出的补充约定。答辩人所出售的涉案房屋，于2015年已经取得了竣工验收备案书，达到了法定的交付条件，从验收之日起答辩人已经不存在迟延交房的违约行为。故上诉人的上诉请求不成立，应当依法驳回。思拉堡公司上诉请求：1.请求依法撤销盖州市人民法院作出的（2020)辽0881民初2819号判决书第1项、第3项判决；2.请求对2819号民事判决书依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：2011年6月18日上诉人与胡立宜、吕昕签订了《商品房买卖合同》。合同中对房屋的交付、产权的办理及违约责任都做了明确约定。合同第8条约定2011年12月31日前出卖人（上诉人）将验收合格的房屋交付给买受人（胡立宜、吕昕）。合同第9条对出卖人逾期交房的违约责任约定：“（1)预期不超过60日至本合同第8条约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；超过60日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付房款并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行至本合同第8条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交房价款1/万的违约金”。合同签订后，上诉人属实没在约定的2011年12月30日前将验收合格的房屋交付给胡立宜、吕昕，而胡立宜、吕昕对上诉人迟延交房的违约行为是明知的，但却未在约定的期限内向上诉人主张权利。2020年9月胡立宜、吕昕向原审法院起诉，请求判决迟延交房违约金。原审法院经审理支持了胡立宜、吕昕的诉讼请求。上诉人认为原审判决错误，理由如下：一、胡立宜、吕昕明知上诉人存在迟延交房的违约行为，但却从未向上诉人主张过权利，也没有按《商品房买卖合同》第9条约定向上诉人主张违约责任。胡立宜、吕昕主张违约金的请求属债权请求权，应当适用《民法总则》关于诉讼时效的规定。因此胡立宜、吕昕的原审主张已明显超过法律规定的诉讼时效期，且又不存在中止中断的情形，其主张不应受到法律保护。故原审判决适用法律错误。二、对胡立宜、吕昕原审请求交付房屋的主张，上诉人提出了反诉，原审法院没有支持上诉人的反诉请求错误。上诉人于2015年10月21日取得房屋验收手续后就通知胡立宜、吕昕办理房屋交付手续，但胡立宜、吕昕得知办理房屋交付手续需要交纳物业费时，就拒绝办理入住。2019年胡立宜、吕昕再次找上诉人办理入住手续时，上诉人要求胡立宜、吕昕从2015年10月21日起补交物业费，胡立宜、吕昕再次拒绝办理入住。根据双方签订的《商品房买卖合同》第11条约定：“房屋达到交付使用条件后，由于买受人原因拒绝办理入住的，应当从实际办理入住之日起补交物业管理费”。胡立宜、吕昕拒交物业管理费的行为已严重违约，同时也违反了《物业管理条例的规定》。而原审法院却以反诉原告（上诉人）没有证据证明对反诉被告（胡立宜、吕昕）提供了物业服务为由驳回了反诉原告的反诉请求，其判决错误。综上理由，请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。胡立宜、吕昕辩称，原一审判决驳回思拉堡公司的反诉请求事实清楚，证据确凿。一、思拉堡公司所陈述的理由没有事实和法律依据。其已自认存在延迟交房的违约行为，那么双方应按照双方签订的商品房买卖合同第九条以及补充协议第四项的规定来履行合同，上诉人主张的违约金起算时间点为思拉堡公司交付房屋之日起，根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定延期交房，合同继续履行。本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，故思拉堡公司所诉称的上诉人的诉讼请求超过诉讼时效没有法律依据；二、原审法院驳回思拉堡公司的诉讼请求事实清楚，于法有效。虽然思拉堡公司一直诉称2015年10月21日取得了房屋验收手续，就通知了上诉人办理房屋交付手续，但其无论是在一审还是在本次二审均没有向法庭提交通知的证据来证明其观点。而且在上诉人第一次起诉思拉堡公司解除双方签订的商品房买卖合同案件中，思拉堡公司的代理人在法庭上明确表示他没有通知的义务。其陈述与双方签订的商品房买卖合同补充协议第四项之规定是相悖的。对于思拉堡公司要求上诉人承担自2015年11月21日起的物业费没有事实和法律依据。在房屋没有交付使用后作为买受人无需承担物业费用。综上，思拉堡公司的上诉请求没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回。胡立宜、吕昕向一审法院起诉请求：1.依法判令被告交付思拉堡温泉小镇情景洋房项目第12幢1单元302号房屋；2.依法判令被告自2012年1月1日起至实际交付房屋之日止，以625478元为基数，按日万分之一支付违约金193960.73元；3.案件受理费由被告承担。思拉堡公司向一审法院反诉请求：1.请求依法判令反诉被告立即接收购买的情景洋房小区12号楼1单元302号房屋；2.请求依法判令反诉被告补交物业费17786.4元（从2015年10月21日起至2020年12月31日止）；3.请求依法判令反诉被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月18日，吕昕与盖州思拉堡公司签订了《商品房买卖合同》，盖州思拉堡公司为出卖人，吕昕为买受人。双方约定，买受人购买的商品房为预售商品房，位于第12幢1单元302号房，建筑面积133.65平方米，单价为每平方米4679.97元，总金额为625478元。合同第8条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第9条约定，出卖人除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第11条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：2.买受人已交清全部房款，但是出卖人发出入住通知7日内买受人仍不办理入住手续的，买受人承担自通知入住之日起的物业管理费用。胡立宜、吕昕在合同上买受人处签字。合同签订当日，吕昕将首付款195478元交付盖州思拉堡公司。2011年8月30日，胡立宜、吕昕与盖州思拉堡公司签订《合同补充协议》。2011年8月30日，吕昕与中国农业银行股份有限公司盖州市支行签订了《个人购房担保借款合同》，吕昕为借款人，中国农业银行股份有限公司盖州市支行为贷款人，盖州思拉堡公司为保证人，胡立宜、吕昕为抵押人。合同约定，吕昕向中国农业银行股份有限公司盖州市支行借款43万元用于购买房屋。2011年10月28日，中国农业银行股份有限公司盖州市支行将43万元支付给盖州思拉堡公司。至2011年12月31日，盖州思拉堡公司没有向胡立宜、吕昕交付房屋。案涉房屋于2016年3月15日竣工验收备案，载明的竣工验收时间为2015年10月21日。现有部分住户入住。一审法院认为，胡立宜、吕昕与盖州思拉堡公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，依法应予保护。合同签订后，双方均应自觉履行。本案中，至2011年12月31日，盖州思拉堡公司没有按合同约定将房屋交付给胡立宜、吕昕，其行为显系违约，应承担违约责任。盖州思拉堡公司应自2012年1月1日起至2015年10月21日，按房款625478元的日万分之一向胡立宜、吕昕支付违约金，违约金的总额为88556.64元（62.54×1416天）。2015年10月21日，案涉房屋经过竣工验收，具备了入住条件，胡立宜、吕昕应当与盖州思拉堡公司办理入住手续，但其没有办理，故其要求盖州思拉堡公司支付从2015年10月21日至2020年6月30日违约金的诉讼请求理由不成立，不予支持。目前胡立宜、吕昕同意办理房屋入住手续，盖州思拉堡也同意办理房屋入住手续，双方应予办理。关于盖州思拉堡公司要求胡立宜、吕昕支付物业费的反诉请求，盖州思拉堡公司没有提供相关证据其为胡立宜、吕昕提供了物业服务，故盖州思拉堡公司的反诉请求理由不成立，不予支持。综上所述，胡立宜、吕昕的部分诉讼请求理由成立，予以支持。盖州思拉堡公司的反诉请求理由不成立，不予支持。综上，判决：一、被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司于判决生效后十日内给付原告胡立宜、吕昕违约金88556.64元；二、驳回原告胡立宜、吕昕的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4179元，由被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司负担2013，由原告胡立宜、吕昕负担2166。反诉费245元，由反诉原告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于逾期交房违约金应计算至何时的问题，双方当事人对于房屋逾期交付这一事实并无异议，思拉堡公司应按照案涉合同约定向胡立宜、吕昕支付违约金，现案涉房屋于2015年10月21日已经过竣工验收，具备入住条件，胡立宜、吕昕应当与思拉堡公司办理入住手续，且胡立宜、吕昕庭审时称其在2015年10月21日后也曾联系过思拉堡公司咨询交房事宜，故其应清楚案涉房屋已经具备入住条件，因此原审认定逾期交房违约金应自2012年1月1日起计算至2015年10月21日并无不当，胡立宜、吕昕上诉理由本院不予支持。关于胡立宜、吕昕是否应向思拉堡公司支付物业费用的问题，因双方当事人签订的《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》中未涉及物业管理的具体内容，且胡立宜、吕昕未与思拉堡公司签订其他物业服务合同，故思拉堡公司要求胡立宜、吕昕支付物业费用于法无据，思拉堡公司该项上诉理由本院不予支持。关于胡立宜、吕昕要求思拉堡公司支付逾期交房违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效的问题，因双方签订的《商品房买卖合同》中仅约定了逾期交房违约金的计算方式，但未约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人可以随时要求履行，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才能依法起算，故思拉堡公司认为本案超过诉讼时效的上诉理由本院不予支持。综上所述，胡立宜、吕昕、盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件审理费8358元，由胡立宜、吕昕承担4179元，由盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司承担4179元。本判决为终审判决。审判长  孟宪云审判员  姚 望审判员  徐 丹二〇二一年三月八日法官助理孙**华书记员徐鹏媛