辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1827号上诉人（原审被告）：张鑫海，男，1999年2月11日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：滕玲，辽宁新世纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙湖物业服务集团有限公司大连分公司，营业场所辽宁省大连市中山区港浦路111号301室。负责人：王志斌，总经理。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静丽，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人张鑫海因与被上诉人龙湖物业服务集团有限公司大连分公司（以下简称“龙湖物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初7815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张鑫海上诉请求：撤销一审判决，驳回龙湖物业的诉讼请求。主要事实和理由：一、根据《辽宁省物业管理条例》第四十一条的规定，更换前期物业服务企业应经双过半业主同意，而案涉项目原前期物业公司是北京仲量联行物业管理服务有限公司，龙湖物业与建设单位在另行更换前期物业公司的情形下并未按照法律或行政法规的要求依法签订并履行相关程序，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的依法签订合同，故案涉前期物业服务合同对业主没有约束力，龙湖物业进驻小区不符合法定程序，无权收取物业费。二、我与龙湖物业之间从未签订过物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系，龙湖物业起诉主体不适格。三、龙湖物业进驻后高收费，提供劣质物业管理服务，质价不符。具体表现在：1、疫情期间，凯丹天地A1座疫情防护措施简陋，前台经常无人站岗，外来人员无登记、无测量体温、无出示健康二维码，无人要求佩戴口罩随意出入，外卖员随意进出、上楼送外卖、送快递，送货乘坐客梯等等。2、公共区域的供暖情况很差，整体温度偏低，向龙湖物业反映后没有任何改善。3、物业基础设施维护不到位。凯丹天地A1座3层增层经营民宿、小旅馆等属于居住性质的业态。由于本栋大厦属于纯办公性质的写字楼，楼内未设置排烟管道，防水系统极差，F2整层多处出现楼上严重渗水现象，龙湖物业对此未采取任何有效措施，既未清退民宿、小旅馆等经营，也未对设施进行维护。多名业主反映F3楼经常发现应召女郎，行为举止怪异，影响恶劣。4、龙湖物业自身管理不规范，存在挂靠或服务外包情形，龙湖物业工作人员没有缴纳五险一金，且都不是正式员工。被上诉人龙湖物业辩称，不同意张鑫海的上诉请求，同意一审判决。龙湖物业向一审法院起诉请求：一、张鑫海交纳欠缴的凯丹天地A1座1-1305房屋的物业费（2019年6月1日至2020年9月30日）5710.08元、滞纳金5193.67元，合计10903.75元；二、张鑫海承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明，2019年5月30日，凯丹置地（大连）有限公司与龙湖物业签订《大连凯丹广场项目前期物业服务协议》，约定凯丹置地（大连）有限公司委托龙湖物业对大连凯丹广场项目提供前期物业服务，服务期限为2019年6月1日起至2021年5月31日止，物业服务费标准为写字楼项目6元/月/平方米，物业服务费按季度缴纳，业主应在每季度末月25日之前将下期物业服务费用缴清，逾期将按日向业主加收应缴纳费用3‰的协议违约金。张鑫海系中山区长江东路96号1单元13层5号房屋的业主，房屋建筑面积为59.48平方米，每月应缴纳物业服务费356.88元。张鑫海自2019年6月1日起开始拖欠物业费，至2020年9月30日，共拖欠物业费5710.08元。虽经龙湖物业催要，张鑫海至今未予缴纳。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。龙湖物业依约向张鑫海提供了物业管理服务，张鑫海即应依约向龙湖物业缴纳物业费。截至2020年9月30日，张鑫海共拖欠龙湖物业物业费5710.08元，故龙湖物业要求张鑫海支付上述物业费的诉求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。关于龙湖物业要求张鑫海支付违约金一节，一审法院认为，龙湖物业现仍是该写字楼的物业服务单位,物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主办公、生活环境的保障,同时考虑到龙湖物业在履行合同的过程中,也有需要不断完善的方面。现龙湖物业与少部分业主之间存在纠纷,双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个写字楼的和谐发展和张鑫海每天的办公、生活均与龙湖物业相关,双方矛盾须及时化解,故对龙湖物业此节诉请，一审法院不予支持。关于张鑫海辩称建设单位未经过半数的业主同意，擅自更换前期物业服务企业，龙湖物业与建设单位签订的前期物业服务合同对其并不具有约束力一节，一审法院认为，《辽宁省物业管理条例》第四十一条规定的建设单位更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的条款并不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定的效力性强制性规定，建设单位未依照本条款规定的程序更换前期物业服务企业，并不导致案涉物业服务合同无效的法律后果。且该合同亦未提高此前的物业费收费标准，张鑫海也事实上接受了龙湖物业提供的物业服务，故此合同对张鑫海产生约束力，张鑫海应按照此合同约定的标准向龙湖物业支付物业费，对张鑫海的此节辩论意见，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张鑫海于判决发生法律效力之日起十日内支付原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司物业费5710.08元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费35元，由被告张鑫海负担。二审中，张鑫海提供投诉信，拟证明：龙湖物业违法进驻小区，高收费及提供劣质服务，质价不符，小区存在很多安全隐患，侵害了业主的合法权益，引起广大业主不满。张鑫海提供照片、视频，拟证明：龙湖物业提供了劣质物业服务的情况，包括凯丹天地A1座在疫情期间防护措施不到位、龙湖物业对于漏水存在管理及维修、维护不到位、小区一层外场地维修长达半年，导致一层停车场出口无法使用、龙湖物业管理失职，怠于维修。龙湖物业对投诉信表示无法核实签字人是否是业主本人，不予认可，同时表示即便签字人为业主本人，该投诉信也不能证明龙湖物业存在怠于履行物业服务的行为。龙湖物业认为前述照片未体现拍摄时间、地点，且缺乏连续性，不能体现项目长期存在所反映的问题，对于照片和视频均不予认可。本院采纳龙湖物业的质证意见，对张鑫海的证据均不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，龙湖物业因与建设单位签订《大连凯丹广场项目前期物业服务协议》而成为案涉小区的物业服务单位，张鑫海系小区业主，双方均应遵照该合同行使权利、履行义务。张鑫海关于其与龙湖物业不存在合同关系、龙湖物业不是适格主体的上诉理由不能成立，本院不予支持。龙湖物业在诉争期间为案涉小区提供了物业服务，张鑫海理应按约定标准交纳物业费，逾期未交，构成违约。因此，龙湖物业要求张鑫海给付拖欠的物业费有合同及法律依据，一审予以支持并无不当，本院予以确认。关于张鑫海提出龙湖物业提供服务质价不符的意见，由于龙湖物业已经基本履行了合同义务，其履行合同存在的瑕疵不足以构成减少或者免除业主交费义务的正当理由。同时，一审法院也基于龙湖物业存在需要完善的方面等驳回了龙湖物业关于滞纳金的请求，该处理较为得当。而且，张鑫海如认为龙湖物业未完全履行合同义务，可另行起诉要求龙湖物业承担违约责任。因此，张鑫海以前述理由拒交物业费依据不足，本院不予支持。至于张鑫海关于建设单位未经双过半业主同意、与龙湖物业签订的物业服务合同对业主不发生效力的抗辩意见，一审法院已做出准确论述，本院不再赘述。综上，张鑫海的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人张鑫海负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 毕春燕审判员 王慧莹二〇二一年三月十九日书记员 程添莹