辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终349号上诉人（原审被告）：马宝华，女，1986年5月29日出生，满族，住河北省三河市。委托诉讼代理人：商湛博，辽宁一雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张重霄，辽宁一雷律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：薛玲，女，1986年5月15日出生，满族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：肖鹏，沈阳市苏家屯区八一法律服务所法律工作者。上诉人马宝华与被上诉人薛岭房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初4431号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人马宝华上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。被上诉人为二手房中介。上诉人一直以为真实购房人并非被上诉人，双方之间并未达成买卖房屋的合意。2019年4月24日，上诉人经售楼员介绍去找被上诉人，被上诉人告知有一位军人想购买房屋，先由被上诉人代办。交易过程中，被上诉人丈夫李宁给上诉人办理分期转账。到行政大厅过户时，发现案涉房屋属于限售范围。二、双方已经达成解除房屋买卖合同的合意，本案诉争的房屋买卖合同已经解除且已经实际履行。双方发生纠纷后，曾到公安局，经公安局孟警官调解后，被上诉人夫妇给上诉人一天时间返还购房款，上诉人当日已经将房款返还，因此双方就解除房屋买卖合同已达成一致意见。三、原审判决适用法律不当。被上诉人薛玲辩称：同意一审判决。原审原告薛玲向一审法院起诉请求：1.请求法院确认原告与被告于2019年4月24日签订的《房屋不动产买卖协议书》有效;2.请求法院判令位于沈阳市苏家屯区（房证号：辽20**沈阳市不动产权第**；面积为89.44㎡）房产一处归原告所有;3.判令被告履行合同协助原告办理上述房产的产权过户手续;4.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2019年4月24日，原、被告双方签订《房屋不动产买卖协议书》，约定被告马宝华将其所有的位于沈阳市苏家屯区房屋转让给原告薛玲，成交金额42万元，定金1万元。该协议约定，在2019年4月29日乙方（原告薛玲）付给甲方（被告马宝华）房款首付15万元；乙方贷款，双方约定在房本下来前需乙方按月帮助甲方还贷，还款金额为每月；过户时乙方无论写谁姓名甲方需无条件配合。甲方保证此房无任何产权纠纷；过户时再付甲方房款1万元，其余办理贷款。后原告薛玲通过案外人李宁的银行账号分别于2019年4月21日向被告马宝华转账支付定金1万元、于2019年5月15日向被告马宝华转账支付14万元，于2019年5月16日向被告马宝华转账3万元，以上共计18万元。被告马宝华收款后将涉案房屋交付原告薛玲，原告对涉案房屋进行装修并入住至今。此外，原告薛玲通过案外人李宁的银行账号自2019年6月至2020年4月期间按月给被告马宝华转账2200元用于帮助被告马宝华还贷，共计转账22000元。后原告薛玲于2019年10月15日缴纳了契税、住宅维修基金，于2020年8月19日缴纳了不动产登记费。另查明，2017年8月7日，沈阳市人民政府办公厅下发《关于加强房地产市场调控工作的通知》沈政办发[2017]59号文件，该文件规定非本市户籍居民购买商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。原、被告在办理涉案房屋过户手续过程中，因涉案房屋为限售房屋，被告马宝华找原告薛玲协商解除合同无果，自行通过案外人李宁银行转账形式将原告薛玲已支付的购房款202000元全部返还给原告薛玲。原告薛玲不同意解除合同，现要求被告马宝华继续履行合同，故原告薛玲诉至法院。一审法院认为:依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《房屋不动产买卖协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。限购政策内容系政府已公示，具有公开性，在签订合同前，被告马宝华本应对自身房产出售是否受限等情况进行充分的了解，且涉案房屋现已实际交付原告薛玲，原告薛玲将涉案房屋进行装修并入住，另，案涉合同的签订并无法定的无效情形，在具备履行条件时应当继续履行，故本院认定原告薛玲应按合同约定向被告马宝华支付房款，待该房屋产权变更登记条件具备后由被告马宝华协助原告薛玲办理产权过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，一审法院判决如下：一、确认原告薛玲与被告马宝华于2019年4月24日签订的《房屋不动产买卖协议书》合法有效；二、原告薛玲按合同约定向被告马宝华支付房款，待该房屋产权变更登记条件具备后，被告马宝华协助原告薛玲办理位于沈阳市苏家屯区（房证号：辽20**：辽20**沈阳市不动产权第**.44㎡）房屋的产权过户手续；三、驳回原告薛玲的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计3800元，保全费2620元，由被告马宝华承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：1、派出所录音，用以证明双方当事人经派出所调解，达成解除合同的合意，上诉人已经将购房款退还。2、微信聊天记录，用以证明上诉人已经配合被上诉人办理过户手续，被上诉人从2020年4月不再支付房屋贷款，构成违约；证人苏某在一审中作虚假陈述。3、房屋不动产买卖协议书，用以证明双方签订合同总房款为44万，并非42万。被上诉人对证据1有异议，认为听不清，且2019年被上诉人与李宁已经办理离婚，无法证明被上诉人同意解除合同。对证据2认为无法证明被上诉人违约。对证据3真实性无异议，认为是从2019年4月24日往后每月替上诉人还贷款，但与总房款无关。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年4月24日，上诉人与被上诉人签订的房屋不动产买卖协议，最后一条其他约定：过户时再付甲方（马宝华）房款壹万元整，其余办理贷款。过户时再补在2019年4月24日为止之前甲方还款的本金。再查明，被上诉人薛玲为从事二手房交易的中介人员。本院认为，当事人的合法权益应予保护。上诉人与被上诉人签订房屋不动产买卖协议书，系双方真实意思表示，因此合法有效。但由于合同涉及房屋属于自网签备案之日起5年方可上市交易的房屋，故上述合同在限定日期之内无法办理更名过户手续。被上诉人薛玲系从事二手房交易的中介人员，应该对现行的房屋的限售政策明知。案涉房屋正处于限售日期之内，因此被上诉人主张办理房屋产权变更登记手续，暂时无法支持。一审法院判决错误，应予纠正。由于薛玲尚未办理房屋的所有权登记，因此其请求确认为房屋的所有权人，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初4431号民事判决第一项；二、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初4431号民事判决第二项、第三项；三、驳回当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费3800元，马宝华负担100元，薛玲负担3700元；二审案件受理费7600元，马宝华负担100元，薛玲负担7500元。本判决为终审判决。审判长 单 立审判员 周 濛审判员 杨 帆二〇二一年三月八日书记员 刘圆芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。