江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初5189号原告：海安县宝鼎石材经营部，住所地海安市高新区海化路**，统一社会信用代码92320621MA1RYMBY7。经营者：吴宝全，男，1958年10月11日出生，汉族，住海安市。委托诉讼代理人：周旭，江苏维多利律师事务所律师。被告：周晓兵，男，1973年7月15日出生，汉族，住海安市。委托诉讼代理人：钱仁艳，江苏慧眼律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨智，江苏慧眼律师事务所实习律师。被告：鑫缘茧丝绸集团股份有限公司，，住所地海安市海安街道曙光西路**统一社会信用代码913206001347821086。法定代表人：储呈平，公司董事长。委托诉讼代理人：张立新，江苏钻石律师事务所律师。委托诉讼代理人：张益峰，江苏钻石律师事务所律师。原告海安县宝鼎石材经营部（以下简称宝鼎石材）与被告周晓兵、鑫缘茧丝绸集团股份有限公司（以下简称鑫缘公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月26日、11月2日公开开庭进行审理。宝鼎石材经营者吴宝全及其委托诉讼代理人周旭，被告周晓兵及其委托诉讼代理人钱仁艳、杨智，被告鑫缘公司委托诉讼代理人张立新、张益峰到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2021年1月20日再次公开开庭进行了审理。原告宝鼎石材的委托诉讼代理人周旭、被告周晓兵及其委托诉讼代理人钱仁艳、杨智，被告鑫缘公司的委托诉讼代理人张立新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宝鼎石材向本院提出诉讼请求：判令两被告将原告承租的位于茧站内仓库及场地拆迁补偿款中，因原告装饰装修及增加的构筑物所获得的补偿款支付给原告（实际以鉴定评估结论为准，暂估人民币18万元）。事实和理由：被告鑫缘公司所有的坐落于茧站内仓库及场地整体出租给了被告周晓兵。2010年9月1日，原告因经营塑料制品的需要，向被告周晓兵租赁上述面积约500平方米的场地，双方订立场地租用协议，租期自2010年9月1日起至2014年9月1日止；合同到期后，租期随被告周晓兵与被告鑫缘公司的租赁主合同顺延；年租金10000元，并同时约定原告在承租期内的各项投资归原告所有。原告自订立合同后，一直租赁使用至今，期间调整租金额度并续订合同一次。2020年9月1日，被告周晓兵向原告发送了解除租赁协议通知书，但没有与原告就承租房屋中的装饰装潢的补偿进行进一步沟通。被告鑫缘公司在订立拆迁协议后，也没有将原告相应的拆迁补偿利益支付给原告。故请求法院支持原告的诉讼请求。周晓兵辩称：1、周晓兵整体承租鑫缘公司位于茧站房屋及场地（砖混结构房屋2985平方米，场地面积1800平方米），用于从事陶瓷经营销售，后经鑫缘公司同意将承租的部分区域转租给他人使用，收取租金。2、周晓兵将租赁物部分转租给海安鑫隆陶瓷批发部(以下简称鑫隆批发部)陈子稳使用，2010年9月，陈子稳又将其使用部分出租给宝鼎石材，并和宝鼎石材签订了场地租用协议书。鑫隆批发部与周晓兵合同终止后不再续租。2014年9月1日，场地租赁协议书期限届满，宝鼎石材另行与周晓兵签订了仓库场地租赁合同，合同明确约定遇政府拆迁无条件服从政府的拆迁活动，不得以任何形式阻挠政府拆迁行为，周晓兵不予任何拆迁赔偿。3、宝鼎石材与周晓兵签订的仓库场地租赁合同自2014年9月1日起至2017年9月1日止，合同期限为3年，租期届满后双方未再续签或另行订立租赁合同，租赁期限为不定期。租赁合同自2017年9月1日起届满，因涉及拆迁，宝鼎石材早已变更场所经营，周晓兵依法行使解除权，并未对其造成任何损失。4、宝鼎石材在场地内搭建的棚屋属于未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证规定的建设，房屋征收部门本就不给予补偿。宝鼎石材主张拆迁补偿款中因其装饰装潢和建设所得的补偿款，应先举证确认其自行对涉案仓库、场地合法添附的是哪些部分，并以补偿协议中分项数额作为依据。即使承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的都不予支持，更何况在未经周晓兵及租赁物所有权人同意的情况下更应不予支持。5、对于宝鼎石材擅自将承租仓库隔层、扩建，变动房屋建筑主体结构的行为，周晓兵保留请求宝鼎石材恢复原状、要求其赔偿损失的权利。综上，请求人民法院依法驳回原告对被告周晓兵的全部诉讼请求。鑫缘公司辩称：除鑫缘公司同意周晓兵转租不是事实，对周晓兵答辩状中其余的事实认可。鑫缘公司和周晓兵签订的租赁合同对周晓兵是否可再转租进行了明确的约定，此前鑫缘公司不知道转租的事情，也不同意转租。根据合同法第52条规定，恶意串通损害第三人利益，周晓兵与宝鼎石材签订的租赁合同无效，且鑫缘公司和周晓兵签订的合同第2条第1款明确约定周晓兵不得装修或周晓兵装修需经鑫缘公司许可方可实施，原告要求鑫缘公司支付损失补偿款无事实和法律依据，请求法院驳回原告对鑫缘公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：自2009年起，周晓兵陆续租用鑫缘公司位于二里茧站内的店面房、仓库及场地。周晓兵将部分区域转租给陈子稳，陈子稳于2010年9月1日又转租500㎡左右场地给宝鼎石材吴宝全，并签订场地租赁协议，租期从2010年9月1日至2014年9月1日止，年租金为壹万元。在该份协议下方，鑫缘公司工作人员签署了“同意转租”的字样。上述协议到期后，2015年11月9日，宝鼎石材与周晓兵就上述场地重新签订租赁合同，约定租赁期限为3年，自2014年9月1日起至2017年9月1日止；租赁期满，宝鼎石材若需续租必须在租赁期满前60日向周晓兵提出书面申请，周晓兵同意后双方可另行订立租赁合同，宝鼎石材逾期提出或不提出续租申请周晓兵不予保留；仓库、场地租金的起付时间为2014年9月1日，租金总额为26000元，租金支付方式为先付租金后使用；遇政府拆迁无条件服从政府的拆迁活动，不得以任何形式阻挠政府拆迁行为，周晓兵不予任何拆迁赔偿。施爱珠（吴宝全儿媳）及周晓兵分别在合同上签名。宝鼎石材在上述场地上还自行搭建了石材加工厂房。宝鼎石材除租赁上述500㎡左右的场地外，2010年8月31日宝鼎石材与当时的鑫缘公司海安镇分公司签订了一份房屋租用协议书，协议书载明吴宝全向鑫缘公司租用办公室用作经营石材，双方合用办公室。水电费由吴宝全承担。年租金500元，一次性付清，租期暂定一年，从2010年9月1日至2011年9月1日。吴宝全在租期内的所有投资（包括装潢）归吴宝全所有。宝鼎石材每年缴纳租金500元给鑫缘公司至2017年。自2017年之后，宝鼎石材由原先的合用四间瓦房变成了独立使用，租金调整为每年4000元，租金不直接支付给鑫缘公司而支付给周晓兵。庭审过程中，宝鼎石材陈述该租金的洽谈与调整均与周晓兵进行商谈。被告周晓兵对此不予认可，称其只是为鑫缘公司代收租金，收取租金后全部交付给鑫缘公司。鑫缘公司则表示宝鼎石材与周晓兵如何商谈，鑫缘公司并不清楚。2017年9月1日起，宝鼎石材又向周晓兵租赁二里茧站的部分仓库，租金为3800元，双方均未提供书面的租赁协议。此后，宝鼎石材一直使用上述三块案涉租赁物并按约定缴纳租金至2020年9月1日。2019年下半年，根据政府要求，海安县城二里蚕茧收烘站场地需动工拆迁。庭审中被告周晓兵陈述因原、被告均知晓案涉地块将要拆迁，所以2017年9月1日之后未签订任何书面合同，均为不定期租赁。2020年9月1日，周晓兵向宝鼎石材（施爱珠）发出解除租赁合同通知书，通知书载明：2015年11月9日签订的合同对出租仓库、场地位置、租赁期限、租金计算方式及双方其他权利义务等进行了明确约定。2017年9月1日合同期限届满后，因双方知晓租赁物已被海安市政府列入拆迁征收范围内，故未续签合同。接上级主管部门通知，近期海安县城二里蚕茧收烘站场地将动工拆迁，先前我方已多次通知贵方搬离，但截至目前贵方仍未交还租赁物。为配合政府拆迁工作进度要求，我方就解除合同十一书面再次通知贵方。1.依照《合同法》第九十四条、第九十六条、第二百三十二条，在贵方收悉本通知书之日，我方与贵方的合同即告解除。2.返还租赁物并将租赁物恢复原状。考虑到贵方交换租赁物的实际情况，我方给予贵方合理期限腾空并自行拆除违章搭建，宽限期截止2020年9月15日。宽限期内和超出期间使用房屋的费用按合同约定标准支付。另查明，2015年2月28日，周晓兵与鑫缘公司签订了一份租赁合同，协议约定周晓兵租用鑫缘公司店面房，位于二里茧站内，从事陶瓷等经营销售，租赁物使用面积为4785平方米，其中砖混结构房屋为2985平方米、场地面积1800平方米；租金每年22.8万元，其中物业费0.8万元；先交后用，于每年的2月28日和8月30日前分别缴纳上、下半年租赁费；租赁期届满，周晓兵不再续租，需提前三个月书面通知对方；租赁期内遇政府规划和鑫缘公司发展需要拆迁时，宝鼎石材必须无条件服从鑫缘公司的搬迁时间，不得提任何非分理由拒绝搬迁，除周晓兵装修的部分按相关机构评估价归周晓兵，鑫缘公司不再给予任何补偿，且租赁物所享有的其他全部安置、补偿、补助等款物均属甲方所有。租赁期满或终止、解除本合同时若周晓兵不再续租时，其装潢不得拆除，归鑫缘公司所有，鑫缘公司不予任何补偿；若周晓兵提前终止或解除本协议或转租第三方，周晓兵必须征得鑫缘公司同意，但周晓兵不得影响鑫缘公司的收益，由鑫缘公司与第三方签订租房协议，同时第三方必须承认原周晓兵签订的协议期限及协议条款；本协议期满、终止、解除时，周晓兵的装修、装潢、装饰等除可移动的部分归周晓兵所有，其余均无偿归鑫缘公司所有，且鑫缘公司不予任何补偿。宝鼎石材租赁的500㎡的场地包含在此份合同中。2016年11月16日，周晓兵与鑫缘公司又签订一份房屋租赁协议。协议约定周晓兵租用鑫缘公司位于二里茧站内的仓库，从事仓储等经营销售，租赁物使用面积为960平方米；租赁期限壹年，自2016年11月1日至2017年10月31日止；本租赁物租金为48000元，其中物业费6700元，先交后用，其余合同条款与2015年2月28日签订的租赁合同相同。宝鼎石材租赁的租金为3800元的仓库包含在此份协议中。2020年8月30日，周晓兵与鑫缘公司签订终止协议，协议载明：鑫缘公司二里茧站拟将近期停止租赁，周晓兵与鑫缘公司签订原二里茧站的租赁协议已具备自行终止的条件。根据双方协商同意终止原二里茧站双方签订的所有（含周晓兵之妻吉传芳签订的协议）租赁协议；在周晓兵与鑫缘公司签订终止二里茧站租赁协议后，鑫缘公司给予周晓兵相应的经济贴补；鑫缘公司同意周晓兵从现在起，周晓兵二里茧站内的货物设备，全部搬至鑫缘公司海安市铭豪路25号新大楼进行商业营业，新址租金按双方协议执行；鑫缘公司贴补周晓兵装饰装潢费5380000.00元；双方签字后，原二里茧站租赁协议终止执行，无任何遗留问题；在上级与鑫缘公司结清二里茧站拆迁补偿款后，鑫缘公司即与周晓兵结清办理贴补款；周晓兵必须在2020年9月30日前全部搬离二里茧站，搬清一切物资和设备，逾期一日扣贴补款人民币3000元；所有上述贴补前提是周晓兵继续履行与鑫缘公司在海安铭豪路25号租赁合同条款，否则取消一切补贴。至今，周晓兵尚未领取上述款项。二里茧站自2020年9月起就开始陆续拆除，现已拆除完毕。庭审中，鑫缘公司陈述租赁物二里茧站纳入拆迁范围政府未有具体书面通知时间。2019年下半年，市政府、高新区政府派员与鑫缘公司联系拆迁事宜。就二里茧站的拆迁事宜至今未签订书面拆迁协议，只有一个口头的补偿金额，具体包括哪些分项也没有涉及到，给一部分补偿金额后，其他相关事宜由鑫缘公司处理。根据双方合同约定，周晓兵是不予补偿的，但周晓兵提出他租赁区域范围内的装潢、装修费用比较多，又提出愿意继续承租鑫缘公司的其他财产，双方经过多次洽谈，最终确定了其租赁范围内的补偿总金额为538万元。本院根据原告宝鼎石材的申请向海安市住房和城乡建设局、海安市高新技术产业开发区管理委员会调取案涉相关拆迁补偿协议及拆迁评估报告，并询问了海安街道、二里社区、国土资源局，均表示没有相关拆迁协议及报告，后本院出具调查令给原告，原告调取了案涉租赁房屋当时入户调查的影像资料。上述事实，有租赁合同、中国农业银行交易明细清单、解除通知书、协议以及原、被告当庭陈述等在卷予以佐证。本院认为：根据宝鼎石材与周晓兵庭审的陈述，宝鼎石材租赁二里茧站内案涉租赁物由三部分组成，第一块为500㎡的场地，第二块为东西走向的四间瓦房，第三块为租金3800元的仓库。500㎡的场地，原告宝鼎石材与被告周晓兵曾签订了书面的租赁合同，租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定,合同合法有效。租赁期间届满后，宝鼎石材继续使用租赁物，周晓兵没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。依法成立的合同受法律保护，双方应秉承诚实信用的原则各自履行。租赁合同中明确约定“遇政府拆迁无条件服从政府的拆迁活动，不得以任何形式阻挠政府拆迁行为，周晓兵不予任何拆迁赔偿”，该约定明确了拆迁补偿的相关事宜，关于拆迁利益的分配有约定的应依照约定处理，故对于这一块租赁物，宝鼎石材要求被告周晓兵给付装饰装修及增加构筑物补偿款的诉讼请求，没有事实和法律依据。二里茧站内东西走向的四间瓦房，根据庭审中宝鼎石材以及鑫缘公司的陈述，租金4000元系周晓兵跟宝鼎石材洽谈，租金亦是直接交付给周晓兵，故租赁合同关系应形成于周晓兵与宝鼎石材之间。周晓兵辩称其只是代收租金与事实不符，本院不予采信。上述四间瓦房及租金为3800元的仓库，宝鼎石材与周晓兵均未能提供书面租赁合同，依照法律规定，案涉租赁视为不定期租赁。宝鼎石材案涉的三块租赁物的租金均缴纳至2020年9月1日，之后宝鼎石材未继续缴纳租金，周晓兵亦发出了解除合同通知，即2020年9月1日，宝鼎石材与周晓兵租赁期间届满，双方均无继续履行租赁合同的意思表示，且客观上租赁地块需拆迁，也无法再继续出租，租赁合同关系终止，宝鼎石材请求被告周晓兵给付装饰装修及增加构筑物补偿款的亦不予支持。关于宝鼎石材要求被告鑫缘公司赔偿相关损失的诉讼请求。宝鼎石材非与鑫缘公司直接发生租赁合同关系，根据合同相对性原则，合同的相对方为宝鼎石材与周晓兵，故宝鼎石材要求鑫缘公司赔偿损失的诉讼请求亦不予支持。关于宝鼎石材的评估申请，因其诉讼请求未能获得本院支持，为减轻当事人的诉讼成本，本院认为无需启动评估程序。鑫缘公司辩称周晓兵转租未经其同意，恶意串通损害公司利益，周晓兵与宝鼎石材之间的租赁合同无效。对此本院认为，鑫缘公司相对于宝鼎石材与周晓兵的租赁合同而言，属于合同外第三人，周晓兵是否有权转租并不影响宝鼎石材与周晓兵租赁合同的效力。如果鑫缘公司认为周晓兵没有经过其同意转租，侵犯了鑫缘公司的权利，向周晓兵主张权利即可，故对此辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条之规定，判决如下：驳回原告海安县宝鼎石材经营部的诉讼请求。案件受理费3900元，由原告海安县宝鼎石材经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3900元。审 判 长  陆兴逢人民陪审员  李 霞人民陪审员  孙爱友二〇二一年三月十二日书 记 员  李 颖