江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初3378号原告：曹勇，男，1961年5月21日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区，现住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：王德明，江苏将军山律师事务所律师。被告：张**，男，1995年2月21日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：张娜（系被告张**的姐姐），女，1994年8月28日出生，汉族，个体从业人员，住江苏省东海县。被告：南京汇仁房地产置业顾问有限公司，统一社会信用代码913201155804876783，住所地江苏省南京市江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第四街区4幢104室。法定代表人：杨青，该公司执行董事。原告曹勇与被告张**、南京汇仁房地产置业顾问有限公司（以下简称置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年7月15日公开开庭进行审理。后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年12月28日第二次开庭进行审理。原告曹勇及其委托诉讼代理人王德明，被告张**的委托诉讼代理人张娜（第一次）、被告置业公司的法定代表人杨青（第一次）到庭参加诉讼，张**、置业公司在本案第二次庭审时，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行审理。本案现已审理终结。原告曹勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告张**支付拖欠的租金17600元（自2019年11月14日起暂计算至开庭之日止）；2.判令被告张**交清所欠水费、电费及物业费合计1000元；3.判令被告置业公司赔偿原告中介费1100元；4.判令张**赔偿原告特大床往返搬运费2000元；5.判令被告赔偿原告交通费、误工费、通讯费等计3000元；6.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年8月14日，被告张**和他的姐姐在被告置业公司处签订合同后，张**的姐姐转给原告三个月房租6600元，之后被告就没有付过房租。合同约定第二次付款时间为2019年11月14日、第三次付款时间为2020年2月14日，第四次付款时间为2020年5月14日。张**单方提前违约行为，至今没有正式通知原告，视为继续履行合同。张**的姐姐在2019年11月16日通过微信通知置业公司的业务员温某和原告的朋友，她要搬家，原告的房屋不租了。2019年11月19日，她再次通知置业公司的业务员温某和原告的朋友，她把原告房屋门钥匙放在小区的快递取件点了（钥匙现在置业公司），房屋的门钥匙至今未交付原告。合同约定，合同期内的水电物业费由被告承担。由于被告张**和他的姐姐突然离去，还有水电物业费及违约金未交清。原告在委托置业公司介绍房屋时，与置业公司约定是长租房。置业公司在约被告张**和他姐姐看房时，说已经告知张**上述情况，而置业公司对张**是否是长租没有核实。张**毁约时告知了置业公司，而置业公司却不通知原告，原告的房屋钥匙现仍在置业公司处。对由此产生的中介费损失1100元应当由置业公司承担。在签订合同时，张**的姐姐与原告及置业公司另有约定，将其要居住房间里的床换成特大床，并承诺在此承租多年，换床的搬运费先由原告负责，换的特大床必须使用一年以上，与租房合同兼容，否则换床的搬运费由张**和他姐姐负责。当天原告就找搬家公司将父母家的特大床换到租赁房屋。现在张**和他的姐姐违约，没有居住到一年，另外，租赁房屋原标配大床是135cm的，现需要将特大床搬走，搬回原床，由此给原告产生的搬运费损失2000元。因为被告张**违约，原告与张**及置业公司联系，张**至今不接原告任何联系，置业的业务员温某却躲着原告。原告多次到置业公司交涉，由此产生交通费、误工费、通讯费等共计3000元。故起诉至法院请求判令支持原告的全部诉讼请求。被告张**辩称，根据原告提供的证据，原告所称的荣姐为其代理人，被告张**认可姐姐张娜为被告的代理人。基于上述事实，提出答辩意见如下：一、原被告之间的租赁合同已实际解除。在张娜与荣姐于2019年11月16日的微信交流中已经明确认可解除合同，让被告付给原告一个月的租金和押金不退，所以不存在被告违约解除租赁合同的行为。原告要求被告支付搬走后的房租以及物业费等没有事实依据；二、关于房屋钥匙，原告提供的证据证明被告于2019年11月18日已搬走，被告将房屋打扫干净将钥匙放在了小区快递超市，并告知原告的荣姐和中介温某，中介温某亲自去取了钥匙然后通知原告到马群分部取钥匙，原告也亲自去了马群分部，说明原告已看到钥匙并且完全可以转租，但是原告拒绝接收钥匙。原告自行扩大损失与被告无关。因租赁合同已解除，原告要求被告支付拖欠租金17600元没有事实依据；三、关于水电费问题，被告搬走前查询未显示有欠费记录，如原告查询是在被告搬走（2019年11月18日）前使用的水电费用查证属实，被告愿意交付。如果是被告搬走后产生的水电费与被告无关；四、关于床的搬运费。租赁合同签订前，原被告协商由原告提供了床，这是被告作为房屋承租人享有的权利，原告当时也同意了这个要求，没有任何不妥之处。至于租赁合同解除后，原告的搬运费与被告无关，相关费用不应再由被告承担。综上，原告提出请求的事实不清，证据不足，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告置业公司辩称，置业公司已经促成双方达成房屋租赁合同，租客也实际租住。合同对提前解约的责任有明确约定，没有要置业公司退还中介费的约定。如果原告能够提供证据证明置业公司和租客串通、恶意隐瞒，置业公司愿意承担责任。经审理查明，原告曹勇为位于某某城XX幢XXX室房屋（以下简称案涉房屋）权利人。该房屋建筑面积为85.49平方米。2019年8月14日，经被告置业公司（居间方、丙方）居间介绍，曹勇（出租方、甲方）与被告张**（承租方、乙方）签订《南京市房屋租赁合同》一份。合同约定，甲方将案涉房屋出租给乙方使用；房屋租赁期自2019年8月14日至2020年8月13日，共计1年，甲方应于2019年8月14日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准及支付方式约定为：租金每月2200元，租金总计26400元；各期租金支付日期：2019年8月14日、2019年11月14日、2020年2月14日、2020年5月14日；押金2200元随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；合同第五条约定，乙方承担水费、电费、燃气费、物业管理费；合同第六条居间服务第一款服务内容约定：丙方应当认真负责地为甲乙双方提供订立房屋租赁合同的机会及中介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项；第二款居间代理费约定为：甲乙方应于本合同签订当日向丙方各支付居间代理费1100元；合同第十一条违约责任第（二）款约定，租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金；第十三条其他约定事项第（三）款约定，甲方双方协定：承租期内日常小维修乙方自行维修，甲方2019年物业费已交，乙方负责2020年的物业费。房屋租赁合同同时对三方的其他权利义务进行了约定。合同签订当日，曹勇将租赁房屋交付张**。张**向中介公司业务员支付居间代理费2200元（其中代曹勇支付1100元）。张**的姐姐张娜通过微信扫码方式向曹勇支付三个月租金6600元。在合同履行过程中，张娜于2009年11月16日给案外人荣某发送微信，内容为：“荣姐要跟您说下房子我可能不续租了，我现在工作到江宁那边了离这边太远了最近又太忙有时候都睡店里没回去，但是也不能耽误您再找房客，你看我这边尽快搬走可以嘛”。荣某微信回复：“当时我们是付中介费的。你这边还得给我一个月房租。因为咱合同是一年。押金不退。你在付一个月房租可以，或者你自己转租出去”。2019年11月18日，荣某微信询问张娜：“丫头，你这房子咋说。？”当晚，张娜微信回复：“……但是我工作调动实在也是没办法啊，我也想能帮你把房子租出去，但是之前你们好像说过不可以二次转让我就没敢找，……我先找人去把东西先搬走，你要是带人去看房子也是可以的，走之前我会把房子打扫干净的”。2019年11月19日晚，张娜微信告知荣某：“荣姐钥匙放在门口快递超市了，你明天叫人去拿一下哦房子打扫干净了可以直接带人去看的哈”张娜同时将放置钥匙的图片发送给荣某。2019年11月20日，曹勇通过短信联系张**，内容为：“张扬，请你先看看合同，我是房东，请你按合同做事，方便的时候给我回话”。张**未予回复。之后荣某微信联系张娜，内容为：“我家他说，要按合同办，不然要去起诉你，这事你怎么说都说不过去，对了他是律师，完全有时间和你较真。前面我说你多付一个月就算了。你这样走了，他会和你较真的”，另通过微信转述曹勇的意见，内容为：“通知他们，合同是和他弟弟签的，叫他弟弟跟我联系，不管租不租，要和我坐下来谈，躲是躲不掉的，我可以报警找他们，也可以通过法院找他们，最后警告他，把钥匙放在快递那儿，由此造成我房子里的损失由他们负责”。后张**仍未给予答复，曹勇遂起诉至法院要求处理。另查明，2019年8月13日，荣某向微信名为“大拇指金牌搬运”的微信好友支付150元。2020年7月15日，本案第一次庭审结束后，曹勇、张娜及置业公司法定代表人杨青前往案涉租赁房屋办理收房手续。曹勇、杨青在房屋交接单上签名，张娜未签名。2020年7月16日，曹勇支付案涉租赁房屋欠缴的水费52.56元、电费192元，并支付案涉房屋2020年度公共水电费20元及2020年1月-12月公共服务费260.40元。在审理过程中，曹勇确认其通过张**向置业公司支付居间代理费1100元。曹勇陈述其通过朋友案外人荣某发布案涉房屋租赁信息，由张娜和荣某具体谈的租赁事宜。张**陈述，2019年11月19日将钥匙放置快递超市通知荣某领取，荣某未领取，后其通知置业公司业务员领取。置业公司业务员通知曹勇领取钥匙被拒绝。置业公司陈述，公司领取钥匙后，通知过曹勇去拿钥匙，但是曹勇不来，要求三方到场才能办理交接手续。本案经本院主持调解，双方未能达成调解协议，致调解无果。上述事实，有当事人的当庭陈述；曹勇与张**共同举证的张娜与荣某的微信聊天记录；曹勇举证的房屋所有权证、房屋租赁合同、短信、水费查询单、水费缴费记录、电量电费查询单、中国工商银行自助终端凭条、公共水电费收据、公共服务费发票、房屋交接单、收房说明；张**举证的微信红包记录、微信转账记录、微信扫码支付记录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。曹勇对其主张的交通费、误工费、通讯费未举证。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告曹勇与被告张**及置业公司自愿签订房屋租赁合同，曹勇将其所有的房屋出租给张**使用，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，张**追认张娜为其代理人，即张**认可张娜向荣某提出提前解除房屋租赁合同是其本人意思表示。曹勇在本案中认可其通过荣某发布案涉房屋租赁信息，由荣某和张娜具体谈的租赁事宜。虽然荣某未在案涉房屋租赁合同中以代理人身份签名，但张**有理由相信荣某有代理权。合同法第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。在本案合同履行过程中，张娜向荣某提出提前解除案涉房屋租赁合同，荣某表示同意，但认为曹勇支付过中介费，合同租赁期限为一年为由，押金不退，同时要求张**再支付一个月租金。张娜于2019年11月19日告知荣某已将案涉租赁房屋打扫干净，并将钥匙存放在快递超市，要求荣某取回。因此可以认定案涉房屋租赁合同于2019年11月19日解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。审理中，曹勇对其主张的交通费、误工费、通讯费，以及其主张的张**承诺换床运费先由曹勇负责如果租赁期限不满一年，换床费用由张**负责，未举证证实，缺乏事实依据，本院不予支持。张**已经支付房屋租金至2019年11月13日，其仍应当向曹勇支付2019年11月14日至2019年11月19日期间的租金440元（2200元/月÷30日×6日），并应当按合同约定支付水费、电费、公共水电费、物业管理费。在审理中，曹勇支付案涉租赁房屋欠缴的水费52.56元、电费192元，并支付案涉房屋2020年度公共水电费20元、及2020年1月-12月公共服务费260.40元。上述租金及费用合计964.96元。案涉房屋租赁合同同时约定，张**应向曹勇支付押金2200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣张**承担的费用、租金，以及张**应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给张**。张**已向曹勇支付押金2200元，押金金额足以抵偿其欠付的租金及水费、电费公共服务费及公共水电费。曹勇在本案中未主张违约金以及因张**提前解除房屋租赁合同造成的损失，故本院对曹勇要求张**支付租金、拖欠水电及物业费，赔偿搬运费、交通费、误工费、通讯费的诉讼请求不予支持。合同法第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。案涉房屋租赁合同对居间服务内容、居间代理费交纳等进行了明确约定。置业公司已经按约定完成居间服务，促成曹勇与张**签订房屋租赁合同。曹勇未能举证证明其主张的置业公司存在失查及毁约行为，其要求置业公司赔偿中介费1100元缺乏事实依据，本院不予支持。张**、置业公司在本案第二次庭审时，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十八条第一款、第四十九条、第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告曹勇的诉讼请求。案件受理费418元，由原告曹勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  韩栋二〇二一年三月十四日法官助理晋静书记员尹紫