北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4328号上诉人（原审原告）：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄**院**室。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：施凌，女，1983年6月28日出生，汉族，中交水运规划设计院有限公司职员，住北京市东城区。上诉人北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰物业公司）因与被上诉人施凌物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初7851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。地杰物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或改判施凌向我公司给付2018年8月1日至2019年3月30日期间物业费1689.7元、垃圾清运费20.5元、公共照明费72元，总计1782.2元，并支付违约金6014元。事实与理由：业委会发出解约通知后未履行，其所发出的通知应视为无效、废止，我公司接收到正式有效的交接通知时间应为法院立案通知时间。且对于2018年8月1日以后的费用，一审也未作区分就判决全部不得收取，系认定事实不清，显失公平。施凌欠费时间自2017年1月1日起至2018年5月12日，并非一审认定的因业委会贴出通知导致有理由拖欠的时间段，故应支持我公司关于违约金的请求。施凌一辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求。地杰物业公司向一审法院起诉请求：1.判决施凌支付2017年1月1日至2019年3月30日的物业费5703元，照明费243元，垃圾费68元；2.判令施凌支付给地杰物业公司违约金6014元；3.施凌承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于北京市丰台区成寿寺**院**楼****房屋建筑面积111.76平方米，房屋产权人为施凌。施凌自入住后正常交纳物业费、照明费、垃圾费至2016年12月31日，自2017年1月1日起未交纳相关费用。2002年8月31日，地杰物业公司与北京地杰房地产开发有限责任公司签订《静馨嘉苑物业管理委托合同》，开始为施凌房屋所在小区提供物业服务。2016年10月起，由华苇景苑社区居委会牵头，施凌所在静馨苑小区开始筹备成立业主委员会，静馨苑小区于2017年3月召开第一次业主大会通过决议，解除前期物业服务合同。2017年4月12日，小区业委会在东铁匠营街道进行备案。2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，会议通过决议：1.解聘前期物业，并不再接受其任何形式的服务。2.业主大会授权业委会采用招投标方式选聘物业公司。3.根据竞标物业服务项目评标。4.物业服务价格与之前的保持一致。5.物业服务采用包干制。6.授权业委会与中标物业企业签订物业合同。2018年7月2日确定中标的新的物业公司为北京晟达隆物业管理有限公司。2018年7月13日，业委会与北京晟达隆物业管理有限公司签订物业服务合同。聘请北京晟达隆物业管理有限公司从2018年8月1日起作为物业服务的提供方。2018年7月16日，业委会在地杰物业公司公司办公室的门上及小区公告栏、小区单元门等处张贴《物业交接通知函》《中标公告》等文件，通知地杰物业公司2018年7月31日上午9点签订交接协议，进行物业交接，并要求地杰物业公司和北京晟达隆物业管理有限公司做好三方物业交接工作。此后，业委会与地杰物业公司一直就交接事项未能达成一致意见，地杰物业公司亦未撤出小区。2018年8月28日，业委会将地杰物业公司起诉至法院，诉讼过程中，双方于2019年4月9日完成了物业交接手续，地杰物业公司撤离小区。业委会于2019年4月12日申请撤诉。一审中，施凌向法院提交照片若干张，拟证明地杰物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，并要求以此作为减免物业费的依据。本案诉讼过程中，一审法院前往北京市丰台区东铁匠营华苇景苑社区居委会就地杰物业公司提供物业服务的情况进行调查，该社区相关负责人表示，地杰物业公司在为小区提供物业服务期间的物业服务基本达标，安保、卫生、维护、绿化等方面基本符合标准，难免有小瑕疵，但整体上服务水平还是可以的，业主偶尔有投诉反映情况，但是不多，物业公司在得到居委会的反馈意见后都履行了相应的职责。后来因为物业交接的问题，地杰物业公司在被解聘后就走了，只留下一两个人留守，物业没有人管，因此居委会就组织业主集体打扫了卫生。一审法院认为，北京市丰台区静馨嘉苑小区于2016年在居委会的牵头下筹备业委会，并于2017年3月召开业主大会，成立新的业委会，于2017年4月在街道办事处备案，该业委会成立合法有效，可以代表全体业主对小区的物业及管理作出决定，2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，决议不再接受地杰物业公司的服务，并选聘新的物业服务企业北京晟达隆物业管理有限公司，故地杰物业公司不得再强行提供物业服务，更不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。业委会于2018年7月16日告知地杰物业公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月31日上午9点进行物业交接，故法院认定地杰物业公司为静馨嘉苑提供物业服务的截止时间为2018年7月31日，此后虽然地杰物业公司并未撤出小区，但根据《北京市物业管理办法》的规定，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。故地杰物业公司无权要求施凌给付2018年7月31日之后的物业服务费用。地杰物业公司主张施凌给付2018年7月31日前的物业费、垃圾清运费、照明费，施凌辩称地杰物业公司在提供物业服务期间存在各种问题，要求予以减免物业费，根据法院在诉讼期间前往小区居委会向相关负责人了解物业服务情况来看，地杰物业公司在向小区提供物业服务期间基本达标，虽然存在瑕疵，但整体物业服务水平尚可，据此法院认为施凌的答辩意见尚不构成减免物业费的依据，对其该项答辩意见不予采信。关于地杰物业公司要求施凌给付滞纳金的诉讼请求，因业委会与地杰物业公司解聘，业委会贴出通知告知业主不再向地杰物业公司交纳物业费，故施凌并非无故拒交物业费，法院对地杰物业公司要求交纳滞纳金的诉讼请求，不予支持。判决：一、施凌于判决生效之日起七日内给付北京地杰物业管理有限公司2017年1月1日至2018年7月31日的物业费4013.30元、照明费171元、垃圾清运费47.50元；二、驳回北京地杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延期履行期间的债务利息。本院二审期间，地杰物业公司提交“静馨嘉苑”物业管理费核算表复印件，证明其主张的物业费中除物业服务费外还包括电梯费、高压水泵费、营业税金及附加、各项费用统收服务费，该四笔费用1.455元/平米/月，应予支持。施凌对该证据真实性认可，证明目的不认可。经审核，地杰物业公司未能就其主张的上述四部分费用不包括在《北京市物业管理办法》所指的“物业服务费用”之内提供充分依据，本院对其证明目的不予采纳。另，经询问，就物业费的交纳情况，地杰物业公司称双方没有明确约定物业费交纳时间，实际履行中，1月份、3月份、7月份均有交纳的情况，交纳的有整年的，也有非整年的。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《北京市物业管理办法》规定，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。根据查明的事实，业委会于2018年7月16日告知地杰物业公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月31日上午9点进行物业交接。一审法院驳回地杰物业公司要求施凌给付2018年7月31日之后的物业服务费用的诉请，并无不当。关于违约金，业委会与地杰物业公司解聘，业委会贴出通知告知业主不再向地杰物业公司交纳物业费，施凌并非无故拒交物业费。结合地杰物业公司关于双方就物业费的交纳时间没有明确约定，实际履行中1月份、3月份、7月份均有交纳的情况以及整年、非整年交纳情况均存在的陈述和本案具体审理情况，一审法院未予支持地杰物业公司关于违约金的诉请，亦无不妥。地杰物业公司上诉坚持对本案的异议，因事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，地杰物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京地杰物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二一年三月十七日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静