广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初30123号原告：深圳市某某公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人：施某某。委托诉讼代理人：何某某，广东某某律师事务所律师。被告：深圳某某有限公司，住所地深圳市法定代表人：李某某。委托诉讼代理人：李某某，广东广和（龙岗）律师事务所律师。原告深圳市某某公司与被告深圳某某公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法使用普通程序，由审判员独任审理。原告诉讼代理人、被告法定代表人及其诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关案情一、原告诉讼请求：1.判令原、被告之间所签订《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议2》已于2020年4月9日解除；2.判令被告立即搬离位于深圳市龙岗区的租赁房屋并将该房屋交还给原告；3.判令被告向原告支付占有使用租赁房屋期间产生的占有使用费（35713.2元／月）、水电费、公摊固定电费（1874.8元／月）、公共服务费（1930.5元／月）、卫生费（210.3元／月）、保安费（1935元／月）、员工宿舍费（800元／月），直至被告实际搬离租赁房屋之日止；4.判令原告有权以被告缴交的押金范围内优先抵扣第3项诉求所列的全部费用;5.判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告变更公摊电费的计算标准为1732.5元／月。二、被告深圳某某公司辩称，1.原告没有提供其有权出租涉案租赁房屋的证据，无法证实其为有效的出租人。2.原被告系合作关系，原告向被告提供订单，被告生产完成后原告向被告支付货款，2020年1月之前的房租均是在原告支付给被告的货款中予以扣除，被告从未拖欠租金。因疫情的原因，导致被告无法经营、收入锐减，被告直到2020年3月上旬才复工生产，另原告并未向被告提供其收取房屋租金的对公银行账户，导致其无法在2020年2月10日向其支付2020年2月份的租金。因此2020年2月、3月的房租未能按时支付，系由原告的原因造成的。3.2020年4月10日起，被告每月均有按时支付原告涉案租赁房屋的租金。4.原告并未按照合同的约定向被告开具有效的税务发票。综上，原告的诉讼请求不能成立，依法应当予以驳回。三、经审理查明，案外人深圳市峻恒晟实业有限公司系涉案房产的所有权人。原告作为甲方与作为乙方的被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将位于深圳市龙岗区的房屋出租给乙方使用，该建筑共三层。出租房屋为一层办公楼一层（除仓库和ＣＮＣ房除外），建筑面积1051.6平方米。租赁期限为2017年8月1日至2021年8月30日。出租房屋月租金为22948.9元。乙方应于每月10日前向甲方交付租金，乙方拖欠租金超过1个月的，甲方可解除本合同。乙方同意，在甲方交付出租房屋时向甲方支付两个月租金数额的租赁保证金即45712.6元，乙方负责支付房屋水电费、卫生费、物业管理费双方还签订了《补充协议》，协议约定：1.本合同期限为三年，自2017年8月1日至2021年8月30日，计租面积1051.60平方米。2.租金标准在同期限内分段计算，2017年8月15日至2019年8月14日，月租金16.5元/平方米，月租金总额为17351.4元；2019年8月15日至2021年8月30日，月租金18.5元/平方米，月租金总额为19454.6元。3.公共服务费标准在合同期限内分段计算，2017年8月15日至2019年8月14日，月公共服务费为1.5元/平方米，月租金总额为1577.40元；2019年8月15日至2021年8月30日，月公共服务费为2元/平方米，月租金总额为2103.2元。4.生活垃圾清运费标准为0.2元/平方米，月生活垃圾清运费总额为210.30元；用水按6元/方缴纳水费；保安管理费1935元/月，电费按实际用电（平、谷、峰电网收费标准）计算，费用应于每月10日前缴交上月实际用电费用。公摊固定电费1874.80元/月。5.上述费用应于每月10日前缴交。后双方签订《补充协议2》，约定：在保持原有厂房租赁合同不变的情况下，本补充协议作出厂房计租面积部分调整：1.扣除两侧楼梯过道计租面积合计57.6平米。2.扣除A侧出入口消防通道一半计租面积合计12.4平米。3.扣除电梯占用计租面积合计16.38平米。4.以上扣除计租面积合计86.38平米。5.在乙方支付厂租时在原厂租金额下扣除以下金额：扣除租金86.38*18.5元/平方米=1598元；扣除管理费86.38*2元/平方米=172.7元，合计减少租金金额1770.7元。6.本补充协议生效日期为2019年11月。四、另查，原告按约定将涉案房屋交付给被告使用。租金（2019年8月15日至2021年8月30日）为17856.6元/月；水电费、公摊固定电费（即合同约定的电费）为1874.8元/月；公共服务费为1930.5元/月（即合同约定的管理费）；卫生费为210.3元/月（即合同约定的生活垃圾清运费）；保安费为1935元/月；员工宿舍费为800元/月。双方约定租金自2017年8月15日起算，被告已向原告支付租赁保证金45712.6元。2017年8月15日至2020年1月31日期间的租金，被告已通过为原告加工货物进行了抵扣；自2020年2月1日起，被告开始直接向原告以货币形式支付租金；2020年3月4日，原告通过电子邮件的形式向被告发送了收款账户；2020年4月9日，原告向被告送达了律师函，以原告未缴纳2020年2月至4月的租金等费用为由，解除了与被告之间签订的上述《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议2》，并限被告10日搬离租赁房屋；2020年4月10日，被告向原告缴纳了拖欠的2020年2月、3月、4月的租金及相关费用。再查，截止至本案一审庭审辩论终结之日，除上述2020年2月至4月的租金及费用外，被告也已经按照1倍租金的标准按月向原告付清2020年10月31日以前的全部租金（或占有使用费）及水电费、公摊固定电费、公共服务费、卫生费、保安费、员工宿舍费。本院于2021年3月3日向被告释明腾退涉案房屋。以上事实有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议2》、《律师函》、账户交易明细清单等证据及当事人陈述予以佐证，经庭审质证，足以认定。判决结果本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议2》为原、被告双方真实的意思表示,未违反法律规定,合法有效,双方应当依照合同约定履行合同的义务。原告已将涉案房屋交付给被告使用，被告在原告提供收款账户且其复工后，仍拖延未支付原告2020年2至4月租金等费用，违反了双方的约定，原告依据合同约定于2020年4月9日解除了与被告之间的上述合同，于法有据，本院予以支持，被告应当向原告腾退涉案房屋。关于被告相应的辩论意见，本院认为被告在其欠缴费用期间已经复工，其未能提交证据证明在其复工后仍因疫情原因导致公司收入锐减，故本院对被告的相应主张不予采信。另外，被告虽迟延支付原告租金等费用，但其迟延缴纳的期间系在疫情初始爆发期间，也是原被告变更支付租金方式的初始阶段，原告更是在2020年3月才将收款账户告知被告，双方在此期间也有对涉案租赁合同进行过协商，在此之后被告即按月向原告付清了租金等费用。故结合上述案情，本院酌情认定被告应在2021年3月10日以前腾退涉案房屋给原告，若有逾期，被告应自2021年3月11日起按照35713.2元/月的标准向原告支付占用使用费,2020年11月1日至2021年3月10日期间的占有使用费仍应按照17856.6元/月的标准支付，被告还应当支付2020年11月1日至被告腾退涉案房屋之日期间的水电费、公摊固定电费（按1874.8元/月）、公共服务费（按1930.5元/月）、卫生费（按210.3元/月）、保安费（按1935元/月）、员工宿舍费（按800元/月）。根据前述认定，原被告之间的合同已解除，故原告可以在被告缴纳的租赁保证金范围内优先抵扣被告欠缴的费用。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市某某公司与被告深圳某某公司之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议2》已于2020年4月9日解除。二、被告深圳某某公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市某某公司腾退位于深圳市龙岗区的房屋。三、若被告在2021年3月10日以前腾退上述房屋的，被告应在本判决生效之日起五日内按照17856.6元/月的标准向原告支付2020年11月1日至其腾退期间的占有使用费；若原告在2021年3月11日以后腾退涉案房屋的，被告应在本判决生效之日起五日内按照17856.6元/月的标准支付2020年11月1日至2021年3月10日期间的占有用费，并按照35713.2元/月的标准向原告支付2021年3月11日至其腾退之日的占有使用费。四、被告深圳某某公司应在本判决生效之日起五日内按照1874.8元/月的标准支付水电费、公摊固定电费、按照1930.5元/月的标准支付公共服务费、按照210.3元/月的标准支付卫生费、按照1935元/月的标准支付保安费、按照800元/月的标准支付员工宿舍费给原告深圳市某某公司。五、原告深圳市某某公司有权在被告深圳某某公司缴纳的45712.6元范围内优先抵扣上述被告深圳某某公司应支付的费用。如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，由被告深圳某某公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王婷婷二〇二一年三月十六日书记员  曾巧婷