湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初16870号原告（反诉被告）：长沙好百年家居有限公司，住所地长沙市芙蓉区万家丽路。法定代表人：张文鸿，董事长。委托诉讼代理人：詹顺志，湖南同湘律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某某，男，1979年5月2日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：钟成，湖南方照律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙好百年家居有限公司（以下简称好百年家居公司）与被告（反诉原告）王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月27日作出（2019）湘0102民初10006号民事判决书。原、被告均不服,提出上诉,湖南省长沙市中级人民法院于2020年8月25日作出(2020)湘01民终7784号民事裁定书,裁定撤销原判,发回重审。本院于2020年11月11日重新立案登记,并另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告好百年家居公司的委托诉讼代理人詹顺志，被告王某某及其委托诉讼代理人钟成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）好百年家居公司提出诉讼请求:1.判令好百年家居公司与王某某于2018年8月30日签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》于2019年5月11日解除；2.判令王某某向好百年家居公司支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金、经营服务费、广告位租金、电费、刷卡费、促销区租金共119553元；3.判令王某某向好百年家居公司按照3?／日标准支付逾期付款违约金896元（暂计算至2019年6月25日，实际金额计算至被告全部结清之日止）；4.本案诉讼费由王某某承担。以上合计120449元。事实和理由：2018年8月30日，王某某与好百年家居公司签订《房屋租赁合同》及其附件，约定王某某承租好百年家居公司位于长沙市芙蓉区万家丽中路1段85号好百年长沙××楼××号××号商铺，用于经营“卡芙迪”品牌，租赁物业面积226.67平方米，期限自2018年9月1日至2019年8月31日，王某某应于每月30前交纳当月租金，如逾期未交，须按3?／日的标准支付违约金。自签订合同起，王某某开始拖欠租金及电费、经营服务费等费用，其行为已构成严重违约，故诉至法院。被告（反诉原告）王某某辩称：房屋租赁合同应当自2019年1月25日解除，合同附件系无效合同；王某某向好百年家居公司提供了退场申请，好百年家居公司没有同意还要求留一个月，王某某就将货物留在卖场就走了之后好百年就将货物处理了。王某某向本院提出如下反诉请求：1.请求判决确认王某某与好百年家居公司签订的《房屋租赁合同》自2019年1月25日解除，确认王某某与好百年家居公司签订的《房屋租赁合同（附件）》无效；2.请求判决好百年家居公司向王某某返还保证金11832元，返还经营服务费（2018年9月-2018年11月）及经营服务保证金共计31552元；3.请求判决好百年家居公司赔偿原告商品损失133980元；4.请求判决好百年家居公司按照实际收取的租金金额向王某某开具2018年9月至租赁合同事实解除当月的租赁发票；5.请求判决好百年家居公司向原告支付利息（利息以返还款项总额为基数，按照同期银行贷款利率标准，自起诉之日起至实际返还之日止）；6、请求判决好百年家居公司承担本案所有诉讼费用。针对王某某的诉讼请求，好百年家居公司辩称：1.《房屋租赁合同》及其附件系双方真实意思表示，未违反法律规定，该合同自签署之日起生效，好百年家居公司依据合同约定将场地交付给王某某经营，因王某某以各种理由长期拖欠租金及管理费，经多次催促无果后好百年家居公司行使解除合同的权利。合同有明确约定解除合同应提前三个月需经好百年家居公司同意，但是王某某提供的解除合同申请，好百年家居公司没有收到。2.王某某提出的商品损失、租赁保证金、经营服务费、经营服务保证金等诉讼请求不应得到支持。3.好百年家居公司已经于2019年5月10日向王某某邮寄送达了一份提前解除租赁合同的通知。4.每个独立的店铺都带门的，好百年家居公司不可能进去处理货物。5.王某某请求开具其缴纳租赁发票诉求不属于法院审理范围请求依法驳回。经审理查明，2018年8月30日，好百年家居公司与王某某订立《房屋租赁合同》一份。合同约定，好百年家居公司将位于长沙市芙蓉区万家丽中路一段85号好百年长沙××楼××号商铺出租给王某某，租赁期限自同年9月1日至2019年8月31日，每月的租金为11832元，王某某须于合同订立之日起的3日内支付第一个月的租金，之后于每月的30日前支付次月租金；王某某同时须交纳租金保证金11832元。合同还就其他事项进行了约定。同日，好百年家居公司与王某某又订立《房屋租赁合同（附件）》一份。合同约定，王某某每月还须交纳经营服务费7888元/月，其应于合同订立的同时支付第一个月的经营服务费，之后于每月的30日前支付次月费用；经营服务费包括品牌推广、运营管理成本费等费用；王某某同时还须交纳经营服务履约保证金7888元、物业管理费7888元；租赁期限届满后，如王某某无违约行为，则好百年家居公司于届满之日起的六个月后向王某某返还租金保证金和履约保证金；如王某某未按约定支付租金、经营服务费等费用，则每逾期一日须按未付金额的3?支付违约金；如拖欠租金或其他款项超过20日或出现2次逾期支付之情形，则好百年家居公司有权不予返还两项保证金和其他费用，并可要求王某某赔偿损失；王某某同时需按月及时交纳其所使用的电费。王某某承租的商铺和期限与《房屋租赁合同》的约定内容一致。合同还就其他事项进行了约定。2019年4月9日，好百年家居公司因经营困难一直处于亏损，请求与湖南万家丽家居生活广场有限公司终止协议。同日，好百年家居公司与湖南万家丽家居生活广场有限公司签订《终止房屋租赁合同协议书》，约定于2019年5月31日解除双方之间的房屋租赁合同。2019年5月10日，好百年家居公司通过邮寄方式向王某某户籍所在地邮寄送达了《解除租赁关系通知书》，称因王某某未支付租金、经营服务费等费用，故决定解除双方之间订立的《房屋租赁合同》，要求王某某在租赁关系解除之日起三日内清缴所有拖欠的租金、经营服务费等费用，并清空专柜撤出商场并移交场地给好百年家居公司。2018年10月25日，王某某向好百年家居公司员工赵阳提交撤场申请,但未获得好百年家居公司的书面同意。2019年1月起并未在该商场内实际经营，2019年5月，王某某发现店铺内的货物丢失。另查明，王某某曾向本院申请调取好百年家居公司的内部监控，经庭审查明，好百年家居公司的监控在早已拆除，现无法提交。王某某向好百年家居公司支付租赁保证金11832元和经营服务保证金7888元，并按约支付租金和经营服务费至2018年11月，之后未再支付相关费用。截止同年5月31日，王某某共欠付租金70992元、经营服务费47328元。好百年家居公司未将租金保证金和履约保证金向王某某返还。上述事实，有《房屋租赁合同》一份、《房屋租赁合同（附件）》一份、欠费明细表一份、快递单一份、《终止房屋租赁合同协议书》、《解除租赁关系通知书》一份、撤场申请一份及当事人的陈述、汤会的证言等证据予以证实。本院认为，好百年家居公司与王某某签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法、有效。合同双方当事人均应按照合同约定严格履行各自的义务。合同解除的问题，虽然王某某在2018年10月份提交了撤场申请，但并未取得好百年家居公司的书面同意。2019年5月10日，好百年家居公司向王某某户籍所在地邮寄送达《解除租赁关系通知书》，2019年5月11日显示已签收，故可确认双方合同解除之日为2019年5月11日。欠付租金的问题，合同签订后，好百年家居公司将承租房屋交付给王某某使用，王某某应当依约向好百年家居公司支付租金、经营服务费。王某某未按约定按时支付租金和经营服务费，已构成违约，故理应向好百年家居公司支付拖欠的款项。但因其承租商铺所在的商场经营困难，这势必会对王某某的经营产生不利影响，故应适当减免部分费用，根据合同相对性的原则，应由好百年家居公司承担责任。基于此，本院酌定减免一个月的费用19720元（11832+7888）。减免后，还余88740元(70992+47328-19720)。2019年1月起，王某某并未实际在商场内经营，经营服务费应予以扣除，另王某某所交的租赁保证金与经营服务保证金应折抵租金，故还余29580元（88740-11832-7888-（7888*5）），应由王某某支付，对王某某要求返还两项保证金及经营服务费31552元的诉讼请求不予支持。好百年家居公司主张电费1211元，未能提供证据证明损失情况，故本院不予支持。关于违约金部分，好百年家居公司要求王某某按照每日万分之三标准支付自违约之日起至实际清偿之日止的违约金，符合双方合同的约定，本院予以支持。王某某主张，好百年家居公司应赔偿其商品损失133980元及以返还款项总额为基数按照同期银行贷款利率计算利息的诉讼请求，因其未提交足够证据证明其存在具体损失及金额，且双方合同并未约定好百年公司对王某某的货物负有保管义务，王某某亦未提交证据证明货物的丢失系因好百年家居公司的过错所致，故对王某某的该项诉求本院不予支持。王某某主张开具2018年9月至租赁合同事实解除当月的租赁发票，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第一款“税务机关是发票的主管机关,负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中,应当按照规定开具、使用、取得发票”及《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下,由付款方向收款方开具发票”的规定。因此,在双方未就开具发票事宜作出特别约定的情况下,在收取款项时开具发票是收款方在税收管理制度下所负有的法定义务。本案中,尽管双方所签订的合同中对于开具发票未作约定,但好百年家居公司作为收取租金的当事人,负有向王某某开具符合当时税收制度相关规定的发票的法定义务，对王某某的该项诉讼请求本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法典法》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告长沙好百年家居有限公司与被告王某某签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》于2019年5月11日解除；二、被告王某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告长沙好百年家居有限公司支付租金和经营服务费29580元及以29580元为基数按照每日万分之三标准支付自违约之日起至实际清偿之日止的违约金；三、反诉被告长沙好百年家居有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告王某某开具自2018年9月起至2018年11月的租赁发票；四、驳回原告长沙好百年家居有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2709元，反诉受理费1924元，共计4633元，由原告长沙好百年家居有限公司负担2000元，由被告王某某负担2633元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 周 家人民陪审员 康 毅人民陪审员 柳满希二〇二一年三月十八日法官助理陈莹书记员童沁琼附：判决引用法律条文原文：第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报仇、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。