江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民再1号上诉人（原审原告）：周祥西，男，1975年2月5日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市和县，住江苏省丹阳市。被上诉人（原审被告）：常州雨润地华房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市星港大道88号西楼9楼。法定代表人：张宏明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张华芳，乐天（上海）律师事务所律师。上诉人周祥西因与被上诉人常州雨润地华房地产开发有限公司（以下简称雨润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（以下简称钟楼区法院）于2020年11月23日作出的（2020）苏0404民再56号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。周祥西上诉请求：一、撤销（2020）苏0404民再56号判决，维持钟楼区法院（2018）苏0404民初3615号民事判决及本院（2018）苏04民终3684号民事判决；二、判令雨润公司按本院（2018）苏04民终3684号判决进行赔付，至取得房地产权属证书之日为止；三、雨润公司承担本案全部诉讼费、律师费及鉴定费。事实和理由：1、案涉商品房买卖合同第十七条是格式条款。《合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。我们这么多业主签订的商品房合同，无一例外，第十七条内容都是相同的，雨润公司在订立合同时根本没有和我们协商，该合同十七条就是格式条款。2、雨润公司使用格式条款订立合同时，没有进行提示或者说明义务。《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。如果说雨润公司认为完成了上面的义务，雨润公司应根据《合同法司法解释二》第六条规定，已尽合理提示及说明义务承担举证责任。3、雨润公司没有进行提示或者说明义务的后果。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉商品房买卖合同第十七条是格式条款，雨润公司没有进行提示或者说明义务，而且免除或者减轻其责任、排除或者限制我们的权利。所以，该十七条是无效的。也就是说，我们没有约定逾期办证的违约条款，没有约定违约金，事实上损失数额也难以确定，因此，我们要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所以，我们要求雨润公司支付逾期办证违约金是有法律根据的。请求依法支持诉请。雨润公司答辩称，案涉商品房合同不是由雨润公司草拟，而是由常州市房管局统一对外使用的一个合同，不同的地方就是整个合同里面所有划线部分，是由各个开发商与业主之间协商一致的内容。本案涉及的逾期办证违约金在合同第十七条里面明确有两个选项，所以该条款并不是上诉人认为的格式合同，而是双方协商一致的结果。整个合同从头到尾的违约责任的约定都有不一致的地方，所以不存在显失公平。如果确实认为显失公平，按照合同法的规定，应当在签署合同后一年内行使撤销权或者变更权，而合同签署了许多年，即使有这样的情况存在，也过了相应的诉讼时效。请求驳回上诉，维持再审一审判决结果。本院经审理查明：周祥西于2018年7月6日诉至钟楼区法院，请求判令：一、雨润公司支付逾期办证违约金30392.7元；二、由雨润公司承担诉讼费。该院其后作出（2018）苏0404民初3615号民事判决，认定案件事实为：2015年9月19日，周祥西（买受人）与雨润公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于茶花路东侧，棕榈路北侧、编号为常国用（2013）第xx号的地块的土地使用权，该地块土地面积为47499平方米，规划用途为住宅商务金融，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名星雨华府；买受人向出卖人购买施工编号星雨华府商业2幢1号房，建筑面积共计24.27平方米，价款总金额为559000元；出卖人应当在2016年7月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十七条“关于产权登记的约定”约定：该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件，因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.01%向买受人支付违约金。后周祥西依约向雨润公司支付了购房款。2017年6月30日，雨润公司将涉案房屋交付周祥西。审理中，周祥西明确违约金的计算方式为按照同期银行贷款利率从2017年10月1日起计算9个月。还查明，涉案房屋所在的常国用（2013）第xx号地块的抵押权人为中国工商银行股份有限公司常州广化支行，抵押期限为2014年5月23日至2017年12月31日。经该院向常州市不动产登记交易中心查询，雨润公司尚未办理涉案房屋不动产初始登记。该院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。合同约定该房屋应当在交付后90日内具备办理房地产权属证书的条件，但雨润公司交付给周祥西的房屋截止2018年6月尚未具备办理房地产权属证书的条件，雨润公司已构成违约。合同约定因出卖人的责任导致买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，出卖人按房屋价款总金额的0.01%向买受人支付违约金。鉴于双方对于逾期办理产权证的违约金约定过低，而逾期办理产权证客观上对周祥西造成损害，故该院酌情按照已付购房款559000元按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金，期限从2017年10月1日起计算9个月止。因调解无效，遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决：雨润公司于本判决生效之日起十日支付周祥西违约金（按购房款559000元从2017年10月1日起至2018年6月30日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。本案案件受理费减半收取为280元，由雨润公司负担。该判决作出后，雨润公司不服，向本院上诉，请求撤销一审判决。其理由为：1、商品房买卖经双方签字盖章，在房产管理部门网签备案，合同中约定的关于逾期办理产权证的违约金的计算标准也是合法有效的。一审法院在周祥西未举证证明逾期办证给其造成的实际损失与金额，且未申请增加违约金的情况下，主动认定以已付购房款按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金，无事实和法律依据。2、即便周祥西有充分证据证明因雨润公司逾期办证致其遭受损失，雨润公司应向周祥西支付的违约金的计算标准应当是，在房屋价款总金额的0.01%水平上加收30%-50%。一审在确定逾期办理产权证的违约金计算标准的法律适用上明显错误。本院经审理认为，依照双方的约定，雨润公司应承担的违约金为50余元，明显过低，一审法院对违约金予以调整恰当。周祥西因雨润公司逾期办证导致无法办理抵押贷款等，在损失的准确数额难以确定的情况下，一审法院对逾期办证的违约金，调整为以购房款总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的金额，该违约金金额并未超过《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定，并无不当。据此，本院于2018年12月17日作出（2018）苏04民终3684号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560元，由雨润公司负担。2019年11月4日，本院作出（2019）苏04民监25号民事裁定，再审本案。并于2019年12月20日作出（2019）苏04民再62号民事裁定，撤销本院（2018）苏04民终3684号民事判决及钟楼区法院（2018）苏0404民初3615号民事判决，将本案发回钟楼区法院重审。钟楼区法院重审中除确认原一审认定的事实外，另查明，《商品房买卖合同》第十七条“关于产权登记的约定”约定：该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件，因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.买受人解除合同，出卖人在合同解除之日起日内将买受人已付房价款退还，并按房屋价款总金额的%赔偿买受人损失；2.买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.01%向买受人支付违约金。2017年7月，雨润公司向周祥西出具了江苏增值税普通发票，载明涉案房屋的实际购买总价为557388元。重审中，雨润公司陈述2019年3月18日星雨华府小区大产权已经全部办理完毕，所有业主的小产权均可以办理。周祥西认可涉案房屋权属证书目前已办理完毕。对于逾期办证对其造成的损失，周祥西未能提供证据证明。该院重审后认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。合同约定涉案房屋应当在交付后90日内具备办理房地产权属证书的条件，但雨润公司未能按约履行，已构成违约，应当承担违约责任。关于违约责任承担方式问题，合同约定因出卖人的责任导致买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，出卖人按房屋价款总金额的0.01%向买受人支付违约金。该约定是合同双方当事人对合同所列逾期办证违约责任承担方式的一致选择，是当事人意思自治的体现，且不具备《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效情形。周祥西在作出选购商品房等重大事项的决定前，应认真、慎重的审阅购房合同文本，确认无异议后再作出决定，一旦协商一致签署合同，应受合同约定约束。如认为合同约定的违约金过低，应举证证明，因周祥西亦未能提供证据证明逾期办证对其造成的实际损失数额，在合同对逾期办证违约金计算方式有明确约定情况下，周祥西要求被告以房屋总价款为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金的主张，没有事实和法律依据，不予支持。雨润公司应按合同约定按房屋价款总金额的万分之一向周祥西支付违约金。因调解无效，经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、雨润公司于本判决生效之日起十日内支付周祥西逾期办证违约金56元；二、驳回周祥西的其他诉讼请求。案件受理费560元，由周祥西负担500元，由雨润公司负担60元。再审二审中双方未提交新的证据，本院对再审一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为雨润公司对造成逾期办理房屋权属证书的违约责任应如何承担。周祥西认为案涉商品房买卖合同第十七条约定的违约金过低,属于无效的格式条款，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算逾期办证的违约金。本院认为该意见不能成立，理由有三：第一，案涉商品房买卖合同是由政府相关部门统一制定的格式文本合同，合同文本中有固定条款、选择条款及约定条款，与当事人自行制定反复使用的合同并不相同。就合同第十七条“关于产权登记的约定”而言，该条款即为选择性条款，经由双方同意并选择按第2项选项，即买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.01%向买受人支付违约金。该条款并没有免除卖方的违约责任，亦不存在加重买方责任或者排除买方主要权利，因此该条款不属于《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定的格式条款且无效的情形。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本条司法解释对如何承担违约责任作出了详细规定，即当事人双方有约定的，按约定的内容来处理；没有约定违约金或损失数额难以确定的，处理的原则就是按照已付购房款总额付息，参照的标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。本案如前所述，合同第十七条对雨润公司造成逾期办理房屋权属证书需承担的违约责任有明确、具体、清楚的约定，因此本案不适用上述的规定。第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”从上述规定中可以看出，当事人约定的违约金数额低于造成的损失，守约方可以要求调整。但本案周祥西未能提供证据证明逾期办理房屋权属证书对其造成的实际损失以及具体损失数额，其要求雨润公司以房屋总价款为基数按照银行同期贷款利率标准计算违约金的主张，没有事实依据，不予支持。再审一审以合同约定的逾期办理房屋权属证书违约金计算方式认定雨润公司的违约责任，并无不当。综上所述，周祥西的上诉请求本院不予支持，应予驳回。再审一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560元，由周祥西负担。本判决为终审判决。审判长  魏雨文审判员  江 军审判员  万扬飞二〇二一年三月五日书记员  姜琦玉