文书内容湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初1519号原告：湖南乐安居物业管理有限公司，住所宁乡市城郊乡罗宦村（宁乡大道）。法定代表人：林锦航，男，1965年12月6日出生，汉族，住福建省长乐市，系该公司总经理。委托诉讼代理人：岳巧琳，女，1998年5月18日出生，汉族，居民，住宁乡市城郊乡××村××家老屋组××号，系公司法务（特别授权）被告：成玲，女，1984年6月12日出生，汉族，居民，住宁乡市大屯营乡××村××家××组××号。原告湖南乐安居物业管理有限公司（以下简称乐安居物业公司）与被告成玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人岳巧琳及被告成玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乐安居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费16563元、城市生活垃圾处理费600元、增压费500元、违约金1200元；2.由被告承担本案诉讼费、公告费。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：被告应向原告支付物业服务费13205元，城市生活垃圾处理费450元，事实与理由中的缴费时间段变更为2013年6月30日至2019年6月30日。事实和理由：原、被告签订《福临门名郡物业管理服务合同》，约定由原告对被告所在的小区提供物业管理服务，合同期限为签订之日起至业主委员会成立时止，同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积每月向原告支付物业管理费用，业主与物业使用人，如业主无正当理由逾期交纳物业服务费或经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业3-1108号的业主，物业面积154.79㎡，收费标准1.5元／月／㎡计算，按约定应当向原告缴纳从2013年6月30日至2020年12月31日的物业管理费用16563元，城市生活垃圾处理费600元，增压费560元，违约金1200元，但被告一直拒缴费。被告成玲辩称，被答辩人没有提供服务或者提供的服务严重不符合同约定，称答辩人充分享受了全面的服务应当支付相应的物业服务费和违约金缺乏事实和法律依据，答辩人是小区的业主，被辩人负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。但是，由于物业公司没有履行合同义务，物业管理公司未按约定履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，使物业管理十分混乱，具体如：小区环境安全恶劣；车库管理混乱；小区安全缺乏基本保障；电梯维保不当，电梯老是故障，修理不及时，答辩人甚至被电梯吓到不止十次；物业工作人员未尽管理职责等。上述情形举例如下：（1）2012年答辩人房屋装修的时候，电钻及一个大水桶等东西放自己房子楼顶上都不见了，找物业处理无果，到现在也没有给答辩人一个说法，答辩人家是复式楼，楼顶是独立进出的，除了物业公司工作人员清洁和保安上去，基本没人去，原告希望有一个交待但是未果；2012年答辩人结婚的时候，拱门需放一个排插，请保安帮忙看一下，一回头就没了；（2）2012年至2013年一年的时间里，答辩人车子放小区正常停车但被划了四五次，找物业，也没有一个交待和处理；（3）2020年夏天，答辩人的儿子在小区出口保安亭旁边被一辆小区里面的摩托车撞到，但保安只直接把门打开让摩托车放走了，未履行任何安保职责，看都没有看一下答辩人儿子，等答辩人调监控的时候，从小区里面调到外面监控，但甚至没有看清楚对方面貌，且对方头盔都没有带，诸如此类的问题不胜枚举，答辩人反映问题希望协商但被答辩人公司物业始终不处理和解决。答辩人认为，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费。本案中被答辩人事实上明显未提供符合行业标准的服务，答辩人拒交物业费是无奈之举。综上所述，被答辩人主张支付物业管理费缺乏事实依据和法律依据。被答辩人未按合同约定提供相应的物业服务，答辩人保留对其提起反诉的权利，请求法院在查清事实的基础上判决驳回其诉讼请求。本院认为，基于庭审查明的事实，被告成玲原系原告所服务的位于××乡××路（福临门）3栋1108房的所有权人，建筑面积为122.27平方米。湖南福临门房地产开发有限公司与原告签订的《福临门·名郡物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对福临门·名郡小区全体业主具有约束力。原告与被告成玲签订了《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同约定住宅物业管理费为1.5元／㎡／月（不含二次供水费用），二次供水加压电费0.4元。合同签订后原告为小区业主提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按照约定交纳相应的物业费。关于被告答辩状中反映的问题，其未提交证据予以证实，原告不认可，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。诉讼中原告自愿变更诉讼请求，并自愿要求被告按1.2元／月／㎡缴纳物业费，系其民事权利的自由处分，本院予以准许。经核算被告自2013年6月30日至2019年6月30日共计欠缴物业管理费10564元（122.27㎡×1.2元／月×72个月）。关于城市生活垃圾处理费，根据宁乡市市容环境卫生维护中心的委托，由原告代收福临门名郡小区区域内2013年1月1日至2020年12月31日所有住户的城市生活垃圾处理费，标准为75元／户／年，原告已代被告向宁乡市市容环境卫生维护中心缴纳了2013年6月30日至2019年6月30日城市生活垃圾处理费450元（75元×72月），故被告应将该笔费用支付给原告。关于加压费，原告未提供被告用水吨数，故本院对原告要求被告支付增压费500元的诉讼请求不予支持。关于违约金，原告为被告所在小区提供服务期间，虽履行了主要的物业服务方面的义务，但难免存在不尽如人意的地方，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告未提交证据证实本案实际产生了公告费，故本院对该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告成玲自本判决生效之日起五日内向原告湖南乐安居物业管理有限公司支付2013年6月30日至2019年6月30日物业管理费10564元、生活垃圾处理费450元共计11014元；二、驳回原告湖南乐安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元，减半收取136元，由原告湖南乐安居物业管理有限公司负担57元，由被告成玲负担79元。本判决为终审判决。审判员  肖艳二〇二一年三月十七日书记员刘金玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。