辽阳市白塔区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）辽1002执异36号 异议人（案外人）：郭晓凤。 申请执行人：刘国栋。 委托代理人：宁德龙，系辽宁诚信泰律师事务所律师。 被执行人：辽阳金峤房地产开发有限公司，住所：辽阳市宏伟区府前街筑美诚居小区199-6-商6号。 法定代表人：何若伟，职务：经理。 本院在执行本院（2019）辽1002民初3430号民事调解书，原告刘国栋与被告辽阳金峤房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人郭晓凤对将辽阳金峤房地产开发有限公司开发的位于辽阳市××区××街××居商住小区××号楼××单元××层××号的房屋予以查封不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证。异议人郭晓凤、申请执行人刘国栋及其委托代理人宁德龙、被执行人辽阳金峤房地产开发有限公司的法定代表人何若伟到庭参加了听证。本案现已审查终结。 异议人郭晓凤称，请求辽阳市白塔区人民法院重新裁定对该标的物的执行（裁定被封房源的解封问题或裁定查封其它未出售房源）。我是辽宁省辽阳市××区××街道××小区居民。因为毗邻辽阳石化公司没化厂和“350”装置，2017年7月，荣华小区一部分居民被辽阳市××区政府棚户区改造项目征收工作指挥部以棚户区改造形式动迁，本着支持政府工作、响应政府号召，我在其要求的期限内腾退房屋，离开了原本住的好好的居住地，在辽阳市××区政府指定购房名录中选择了辽阳金峤房地产开发有限公司以市场化货币（购房卡）形式买房（××居）。之所以选择辽阳金峤房地产开发有限公司××居购买房屋，一是其在××区政府指定购房房源区域内；二是作为××区居民，我认为××区政府会履行承诺（2017年辽阳市××区棚户区改造项目征收工作指挥部同我们签署了《国有土地上房屋征收与补偿分散化货币化市场化安置协议书》上面的协议内容），并监管辽阳金峤房地产开发有限公司，使之如期交房；辽阳金峤房地产开发有限公司也明确表示欢迎动迁户持××区政府签发的辽阳市××区棚户区改造荣华地块一区房屋征收购房资金证明三联单（××动迁指挥部人称之为动迁卡）购房！我便放心的在2017年9月24日向辽阳金峤房地产开发有限公司交了2万元认筹金（有收款收据和认筹协议为证），认筹协议上也标明了，当日挑选好了楼号，选房成功则认筹金直接转为房屋定金，当日选定的房号为××号楼××单元××层××号，辽阳金峤房地产开发有限公司也向我承诺按期交房。（后网签备案时不动产房号为××号××单元××层××号，不动产登记号为2××8）。但是，2020年9月，在我们等待将近4年之久后可算盼来办理购房手续时，传来了噩耗——我订购的筑美房子被法院查封了！！！现在我有下面几点问题：首先我是按政府规定在指定区域买房，没有违反政府规定和原则，而且我们是2017年交房屋定金在先，2020年却被法院查封，法院或金峤公司并没有通知我房子已被查封；其次同一批动迁户，为什么有的可以正常办理购房手续，而我却不能办理？既然同是一批动迁的，待遇为何不同？我们可都是响应政府号召第一批腾出房屋的居民啊，我们是和××区政府以及辽阳金峤房地产开发有限公司签了协议的，我们响应政府号召腾退住的好好的房子，我至今名下没有一套属于自己的房子，现在要回属于自己的动迁房有错么？法院和××政府不是在市委市党委和市政法委领导下么？难道真让我们无家可归、申诉无门、走投无路吗？难道真让我们发生极端事件恶性事件才能引起重视么？……习**总书记始终心系百姓安居，指示住房问题，既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。我们荣华小区动迁户没有给政府添麻烦，响应政府号召按时腾退原住房屋，但我们的新房子却没有按时回到我们手里！我们订购的房屋不被承认了，遭到查封了！我们遵纪守法反而变成了无家可归了！我们真的太难了！综上，申请人认为原案执行查封的标的物存在认定错误，请贵院体谅老百姓至今居无定所，重新裁定被封房源的解封问题或裁定查封其它未出售房源，以保证申请人的合法权益不受侵害。为证明其主张，异议人郭晓凤向法院提交如下证据：1.网签备案认购书（2021.2.5），证明我已经购买案涉房屋的事实，2.收款收据（2021.2.5），证明我已经交购房款68,873元。3辽阳市××区棚户区改造荣华街地块一区房屋征收收购房资金证明（一）3页辽阳市××区棚户区改造荣华街地块一区房屋征收收购房资金证明（二）3页辽阳市××区棚户区改造荣华街地块一区房屋征收收购房资金证明（三）2页，证明我的原房屋动迁后得到的补偿款。4.××居诚意金认筹申请表及收款收据（2万元），此证原件已被金峤公司收回，证明我在2017年9月24日法院查封之前已经预订案涉房屋了。 申请执行人刘国栋辩称，本案异议人郭晓凤对法院查封的商品房不享有足以排除强制执行的民事权益。不应解除查封。理由如下：一、异议人与辽阳金峤房地产开发有限公司并不存在正式的商品房买卖合同关系。双方没有签订有效的商品房买卖合同。异议人虽然提供“××居诚意金认筹申请表”及交纳2万元的“诚意金收据”但不能证明异议人对商品房享有权利，依据认筹登记表条款证明，“本意向不做为选房的最终依据”认筹登记仅是选购该商品房的意向，选房成功后才能签订商品房认购书，但也不是商品房买卖合同，“××居诚意金认筹申请表”不具有商品房买卖合同的必要条款，无商品房价格、总房款、房屋质量、交付日期以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此不能认定异议人与辽阳金峤房地产开发有限公司在被查封前签订了有效的商品房买卖合同。二、异议人没有向辽阳金峤房地产开发有限公司缴纳房款。异议人提供的辽阳市××区区棚户区改造荣华街地块一区房屋征收购房资金证明”仅能证明异议人在当时享有因动迁享有的补偿金额，购房的资金证明，不能证明辽阳金峤房地产开发有限公司该商品房在被查封前收到购房款。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面的买卖合同；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案异议人不符合以上规定的条件。因刘国栋诉辽阳金峤房地产开发有限公司民间借贷一案于2019年向法院提起诉讼，同时提供担保申请诉讼保全，白塔区人民法院于2019年10月对辽阳金峤房地产开发有限公司十八户商品房进行查封。在答辩人刘国栋与辽阳金峤房地产开发有限公司民间借贷执行过程中，被查封的商品房属于辽阳金峤房地产开发有限公司财产，未办理登记手续没有他人占有，当然可以成为辽阳金峤房地产开发有限公司作为其他金钱债务的被执行人强制执行的标的物。因此异议人执行异议不成立。应予以驳回。 被执行人辽阳金峤房地产开发有限公司辩称，异议人与申请执行人所陈述的都是事实，我公司已经收到各异议人的钱（认购款或定金）事实，现就差动迁卡里的钱没有收到，如果收到动迁卡里的钱，这件事也就解决了。 本院经审查查明，申请执行人刘国栋与被执行人辽阳金峤房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月3日作出（2019）辽1002民初3430号民事调解书：被告辽阳金峤房地产开发有限公司偿还原告刘国栋借款本金600万元（2020年5月31日前一次性偿还300万元、2020年10月31日前一次性偿还300万元）并自2019年12月2日起按月利率2%计算给付原告刘国栋借款利息至实际给付之日止。案件受理费26,900.00元（已减半收取）、保全费5000.00元，被告辽阳金峤房地产开发有限公司自愿承担。刘国栋以已经发生法律效力的本院（2019）辽1002民初3430号民事调解书为依据，向本院申请强制执行。本案在诉讼期间，刘国栋向本院申请诉讼保全并提供了担保。本院于2019年10月29日作出（2019）辽1002民初3430号民事裁定：一、对被告辽阳金峤房地产开发有限公司名下价值600万元财产予以保全；二、对担保人辽阳惠通汽车贸易有限公司名下坐落于××区××局、建筑面积3834.20m2仓库（辽市房权证辽市字第××号）及坐落于白塔区劳动街××、使用权面积2870.20m2土地使用权（辽市国用（2010）第××号）予以查封。本院于2019年10月30日作出（2019）辽1002执保743号协助执行通知书：查封被告辽阳金峤房地产开发有限公司开发的位于辽阳市××区××街××居商住小区18处房产： 不动产单元号：2××8，预测建筑面积：85.17平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋东××； 不动产单元号：2××7，预测建筑面积：108.13平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋××； 不动产单元号：2××7，预测建筑面积：85.17平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋东××； 不动产单元号：2××6，预测建筑面积：85.17平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋东××； 不动产单元号：2××5，预测建筑面积：85.17平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋东××； 不动产单元号：2××3，预测建筑面积：98.86平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋东××； 不动产单元号：2××4，预测建筑面积：100.05平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋东××； 不动产单元号：2××1，预测建筑面积：121.83平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋××； 不动产单元号：2××7，预测建筑面积：89.78平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋××； 不动产单元号：2××9，预测建筑面积：89.23平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋××； 不动产单元号：2××5，预测建筑面积：89.78平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋××； 不动产单元号：2××8，预测建筑面积：89.23平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋××； 不动产单元号：2××9，预测建筑面积：89.17平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋××； 不动产单元号：2××5，预测建筑面积：95.93平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋××； 不动产单元号：2××9，预测建筑面积：89.78平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋××； 不动产单元号：2××0，预测建筑面积：87.36平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋东××； 不动产单元号：2××9，预测建筑面积：87.36平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋东××； 不动产单元号：2××9，预测建筑面积：98.86平方米，房屋坐落：××区××街××号楼××单元××层××号，网签地址：辽阳市××区××街××栋东××。 案外人郭晓凤以其是位于辽阳市××区××楼××单元××号房屋（不动产单元号：2××8，预测建筑面积：85.17平方米，网签地址：辽阳市××区××街××栋东××）的实际所有权人为由，向本院提出异议申请。另查明，2017年9月24日异议人郭晓凤与被执行人辽阳金峤房地产开发有限公司签订《××居诚意金认筹申请表》，于同日异议人郭晓凤向被执行人交纳诚意金2万元；2021年2月5日异议人郭晓凤与被执行人签订《网签备案认购书》，于同日异议人郭晓凤向被执行人交纳68,873.00元。 本院经审查认为，人民法院执行的依据是发生法律效力判决书、调解书、裁定书等。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条一项：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”因被执行人辽阳金峤房地产开发有限公司未能履行法院调解书所确定的偿还义务，依据该规定，本院依法对其名下的财产予以查封，程序合法，本院应予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”异议人郭晓凤的异议请求不符合该上述法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人郭晓凤的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；如与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  徐海红 人民陪审员  李传海 人民陪审员  刘 琦 二〇二一年三月十九日 书 记 员  富 皎