河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1302民初第7714号原告:河南豪盛商贸有限公司,住所地南阳市人民路鸿德购物公园1幢。统一社会信用代码：91411300783406807R法定代表人陈兰，任公司执行董事兼总经理委托代理人：葛杨鑫，女，汉族，1984年4月1日生，公司员工，特别授权。被告：潘阳，男，汉族，1981年2月11日生，户籍地河南省南阳市卧龙区，住南阳市宛城区。委托代理人：毕丰党，北京达略（南阳）律师事务所律师，一般代理。原告河南豪盛商贸有限公司(以下简称“豪盛公司”)诉被告潘阳房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年12月2日立案受理,依法适用简易程序,由审判员邢万**独任审判,于2020年12月18日公开开庭进行了审理。2020年12月22日又组织双方进行调解。原告豪盛公司的委托代理人葛杨鑫、被告潘阳及其委托代理人毕丰党到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪盛公司诉称,2019年1月日原、被告签订专柜租赁合同,约定被告承租原告位于南阳市中州路与人民路河南豪盛购物公园A区豪盛百货首一层餐饮区域实效面积192平方米租金及物业费用共计17280元/月的商业用房用于经营“宽窄巷子”品牌，合同期限2019年1月1日至2020年跃1日，每次交半年租金及管理费，逾期按日千分之五支付违约金。合同签订后，原告把上述场地交付被告使用。2020年12月31日，被告依支付2019年1-11月租金及管理费，直至2020年11月22日，被告在未通知原告也未协商情况下突然撤离上述商铺。且未付租金及物业服务费共计466214.60元。据此原告诉讼来院,请求判决被告支付原告租金112320元及违约金120787.2元；判决被告支付原告物业服务费112320元及违约金120787.2元；判决解除原被告之间的租赁合同；诉讼费由被告承担。庭审中诉求增加违约金、物业费数额，但始终未补交诉讼费用；同时撤回解除原被告之间的租赁合同。被告潘阳辩称:1、原告向被告主张租赁的行为无合同和法律依据，2、原告向被告主张物业服务费属于单方捏造的项目，不应该得到支持，3、原被告之间解除合同的行为符合法定解除条件，原告主张违约金不应该得到支持，4、应驳回原告全部诉讼请求，同时因双方合同解除，原告收取被告的质保金、押金应及时返还。同时根据我方提交证据表明，在2019年2月5日至2020年11月22日应交费用61920元，实际缴纳费用169920元，多交了108000元，请求退回多交部分。原告豪盛公司为证明其诉讼请求提交证据有：1、《租赁合同》一份，证明双方存在合同条款。租金每月8640元对准租赁合同的第三条第二个条款，物业服务费8640元其中包含综合管理费对准合同第三条第二个条款，营业管理费3600元、后勤管理费对准的合同补充协议，缴纳方式为租金及其他费用每半年缴纳一次，每次提前30天开始缴纳（租赁合同第三条第三个条款），违约金为有关费用每逾期一日，按逾期金额的千分之五计算（租赁合同第三条第四款）2、计算清单一份，证明被告所欠金额。3、照片，证明被告在我地经营时间。被告质证称：第一份证据租赁合同真实性无异议，证明方向有异议，首先从合同可以看出双方约定租金14400元每月，而不是原告主张的租金8640元每月，原告故意把租金拆分为三部分即租金、营业管理费、后勤管理费属于规避法律的行为，原告的违约金条款按逾期金额的千分之五显失公平并且具有勒索商户的意思表示，合同约定的电费是1.03元每度而实际按照每度1元收取违反了地方规定，第二份证据因为计算依据错误所以他们计算的结果必定错误；第三份证据照片真实性无异议，但是能够证明原被告双方在2020年11月22日已经解除了合同。被告潘阳为支持其辩称提交证据有：1、（1）《致商户告知书》(2019.03.19)（2）《业主及豪盛交接经营及管理执行方案》即三方协议(2019.03.25)（3）《公告》(2020.05.31)证明自2019年2月5日之后，原告无权收取被告租金，仅能收取综合管理费，且原告对此已经公告通知了被告，公告内容原告至今没有变更或废止。2、《南阳市人民政府关于印发南阳市应对疫情影响促进经济平稳运行的若干措施的通知》宛政{2020}3号证明原告应履行社会义务和责任，响应政府号召的实行房租“二免三减”即减免3、4月份2个月房租，之后3个月房租减半。对于减免的租金调减相应的房屋租赁税。原告对有权收取的综合管理费应予全部或部分减免。3、《申请书》、《聊天记录》证明因2019年2、3月因豪盛百货业主和原告之间因经济纠纷导致被告经济受损，被告在2019年4月27日向原告主张损失的事实。4、《被告与原告管理人员微信聊天记录》证明原告向被告主张欠付的费用总额（含租金）为146592元的事实及原告起诉不实的事实。5、交通银行《转账凭证》共三张证明1、被告在2019年1月1日至2020年11月22日，被告向原告支付费用126400元。证明2、从2018年6月15日至2020年10月20日，共向原告缴纳水电费350158元。证明3、上述费用汇入原告指定的人员周雪、赵菲菲的个人银行账号。6、水电费收据三份证明1、原告长期按照每度电一元向被告收取电费的事实。证明2、截至2019年12月21日，被告共用电387685度，支付电费387685元。证明3、截至2020年11月24日，被告共用电483249度，支付电费483249元。证明4、自2019年12月21日至2020年11月24日不到1年时间内被告共用电95564元（因疫情闭店四个月，月均用电约13652元）7、《2020年度南阳市阶梯电价目录》证明1、南阳市工商业用电价格区间在0.57253元至0.61053元之间。证明2、原告按每度电1元向被告长期收取电费属于违法行为，对多收取的电费原告应退还给被告（自2017年10月开始计算）。8、《收款收据》证明原告应退还租金押金20000元、质保金5000元，共计25000元。9、《南阳市宛城区委督查室回复》2020年10月30日南阳市宛城区委督查室对网友在南阳市市委书记留言箱所提问题的回复，可以证明原告经营不善、濒临倒闭，属于严重违约方的事实。原告质证称:1、证据第一项告知书和本案无关，因为这是说和业主之间的关系，现在说的是和商户之间的关系，第二项也与本案无关，第三项公告也是与本案无关，公告也是给业主之间的关系，和本案无关。2、证据这是提倡性问题不是强制性的。3、证据聊天记录中有堵门事件这件事情需要进一步核实。4、证据我们签的有合同还是应该按照合同中的条款来说。5、证据这三张转账凭证我们需要和财务核实是不是这么多费用。6、证据水电费收据也需要和我公司财务原底对照，而且电费与此案无关吧。7、证据也与此案无关。8、收款收据被告可以拿着他的原件去我公司与财务核实。9、证据也与此案无关。结合原被告陈述、举证、质证，本院综合认证如下：原告提交的证据1租赁协议、补充协议，被告对真实性无异议，本院对协议予以确认，对租金、综合管理费、营业管理费、后勤管理费等项目数额约定明确具体，被告提出规避法律指向不明，意见不予认定。证据2仅是赔偿项目计算方法，证据3结合原被告陈述可认定2020年11月22日被告潘阳停业事实。被告潘阳提交的第一组证据,《致商户告知书》系业主单方面发布，《业主及豪盛交接经营及管理执行方案》虽三方均在协议有签字，但商户仅为见证方，且涉及各方均未实际履行到位。《公告》为原告向未签约业主发布，但未把铺位实际分割交付业主，更多是督促业主续签合同目的。被告潘阳未提交业主催收租金或要求腾房的证据，不足以以此拒付租金及费用。被告潘阳提交的第二、四组证据，《南阳市人民政府关于印发南阳市应对疫情影响促进经济平稳运行的若干措施的通知》、《被告与原告管理人员微信聊天记录》，商铺作为非国有房屋用于出租，政府“鼓励业主（房东）减免租金，具体减免额度由双方协商确定”，聊天记录中原告公司吴意华提出解决方案，但潘阳予以明确拒绝，应视为未达成一致意见。结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款予以适当减免。被告潘阳提交的第三组证据，仅有赔偿申请未有其他证据佐证，且未提出反诉请求，本院不予审查。被告潘阳提交的第五组证据1，证明交纳租金至2019年11月，原告认可该事实，本院予以确认。被告潘阳提交的第五组2、3，第六组、第七组证据，系原告交纳水电费情况，双方均未对水电费用交纳诉讼费用，本院不予审查。被告潘阳提交的第八组证据，被告潘阳持有原告豪盛公司收款收据原件，可认定原告收取质保金5000元，租金押金20000元。综上所述，本院确认法律事实如下：2018年1月1日甲方（出租方）河南豪盛商贸有限公司与乙方（承租方）张景丽及委托代理人潘阳签订《租赁合同》、《豪盛百货宽窄巷子合同补充协议》，2019年1月29日承租方替换为潘阳，重新签订上述两份合同，合同1.1甲方将位于河南省××路与××交叉口豪盛百货首一层区域的实效面积192㎡出租给乙方，乙方同意承租。合同1.2乙方的经营业种为餐饮，经营品牌为宽窄巷子未经甲方书面许可，乙方不得自行改变上述经营业种、品牌及经营区域，不得向任何第三方转让其在本合同中的权利和义务，不得将场地转租、转赠给任何第三方，不得与任何第三方共同使用该场地。否则，一经发现，甲方有权解除本合同，乙方保证金、押金及已交租金等不予返还，并向乙方追偿所造成的所有损失。合同2.1本合同期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止，共2年。合同3.1乙方租赁场地应按实效面积192㎡向甲方交纳相关租赁费用。3.2乙方首次应交纳租金人民币75元/㎡/月，合计8640元/月；综合管理费15元/㎡/月，合计2880元/月；…电费按照1.03元/度核算费用，若遇政府电费上调，双方另行约定。3.3乙方按每次预付半年的方式提前30日向甲方交纳租金及其他费用，前二年每次缴纳金额为人民币69120元；缴纳日期为合同签订后3日内，以后缴纳日期为提前一个月缴纳下期半年租金及费用。3.4乙方必须按期足额缴纳上述费用；若乙方未在规定期限交纳有关费用，每逾期一日，按逾期金额的千分之五向甲方支付违约金，直至甲方按本合同约定提前解除本合同。水电费按场地实际发生额支付（乙方需单独装表）。…合同4.4本合同因期满或提前解除而终止，乙方退场并结完各种费用后，甲方在3个月后全额无息退还租金押金及商品质量保证金。合同8.5合同期满后，甲方若继续出租场地，乙方在同等条件下享有优先权。…乙方若不续租，应提前3个月通知甲方，并在合同期满时将场地完好交付甲方…《豪盛百货宽窄巷子合同补充协议》补充条款实效面积192㎡，营业管理费3600元，后勤管理费2160元。备注3、乙方按每次预付半年的方式提前30日向甲方交纳租金及其他费用，前两年每次缴纳金额为人民币34560元；交纳日期为合同签订后3日内，以后缴纳日期为提前一个月缴纳下期半年租金及费用。2017年9月12日原告豪盛公司向被告潘阳收取质保金5000元，租金押金20000元；2018年12月12日至2020年1月6日被告潘阳先后共计支付租金126400元，至此2019年11月前租金均已支付到位。其后租金及管理费均未支付。2020年11月22日被告潘阳主动停业撤离。本院认为,原、被告协商签订的租赁合同依法成立有效,被告潘阳为合同承租人,按照约定使用承租房屋，理应按照约定时间承担相应付款义务。被告辩称2019年2月5日原告豪盛公司因与商铺业主合同到期且《业主及豪盛交接经营及管理执行方案》、《公告》表明无权再收取租金，实际上《业主及豪盛交接经营及管理执行方案》签订后原告豪盛公司因故未能将铺面分割交付业主，导致方案履行处于停滞状态，原告豪盛公司仍整体托管上述铺面，被告潘阳得以正常开展经营至主动停业撤离。2019年12月1日至2020年12月31日合同期间内,原告仍有权诉请要求付清欠付的租金、综合管理费等符合法律规定,本院予以支持。即被告潘阳本应于2019年5月1日支付2019年6月1日至2019年12月31日欠付租金及管理费各8640元，2019年12月1日支付2020年1月1日至2020年6月30日欠付租金及管理费各51840元，2020年5月1日支付2020年6月1日至2020年12月31日欠付租金及管理费各51840元，欠付租金合计112320元、管理费合计112320元，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款、《南阳市人民政府关于印发南阳市应对疫情影响促进经济平稳运行的若干措施的通知》的相关规定，兼顾公平原则给予被告潘阳减免租金两个月计17280元、减免管理费两个月的80%计13824元，实际被告潘阳仍应偿付租金95040元，管理费98496元。因被告潘阳交付的质保金、租金押金兼具欠款及后续费用押金和违约金的双重性质,故被告已付质保金、租金押金应首先抵充其欠付费用,以25000元抵充欠付租金。同时本案争议发生系多方面因素的影响，不能单方面归因于原告或被告过错，故此原告豪盛公司请求偿付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定,判决如下:一、被告潘阳判决生效之日起十日内支付原告河南豪盛商贸有限公司租金95040元（含质保金、租金押金25000元）。二、被告潘阳判决生效之日起十日内支付原告河南豪盛商贸有限公司管理费98496元。三、驳回原告河南豪盛商贸有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4147元（已减半收取）,保全费1970元由被告潘阳负担4117元,原告河南豪盛商贸有限公司负担2000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  邢万**二〇二一年三月二日书记员  袁雪阳