浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初15516号原告：章宜娜，女，1976年8月1日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：林永年，浙江高名律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦霞，1955年7月16日出生，汉族，住杭州市西湖区，系原告母亲。被告：冯秀花，女，1965年8月12日出生，汉族，住诸暨市。被告：章国燕，男，1947年8月27日出生，汉族，住诸暨市。两被告共同委托诉讼代理人：周国平，浙江新兴律师事务所律师。第三人：郦志均，男，1964年9月24日出生，汉族，住诸暨市。原告章宜娜与被告冯秀花、章国燕，第三人郦志均返还原物纠纷一案，本案立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告章宜娜及其委托诉讼代理人林永年、陈锦霞，被告冯秀花、章国燕及两被告共同委托诉讼代理人周国平、第三人郦志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章宜娜向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即向原告腾退坐落于诸暨市××街道××村棋盘房屋（地号：40-01-023，建筑面积：38.71平方米）；二、判令两被告将非法改建的涉案房屋恢复原状。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令两被告按原涉案房屋面积，按诸暨市场价格进行相应的赔偿。事实和理由：涉案房屋为诸暨市××街道××村棋盘住宅，面积38.71平方米，系原告祖上遗留财产。1997年4月25日，原告父亲章生才去世，涉案房屋由原告与母亲陈锦霞共同继承。之后，因原告不在诸暨工作生活，母亲大多时间也在杭州生活，去诸暨老宅居住也多有不便，故陈锦霞将该房屋委托表姐胡亚莲代为照看托管。期间，因章生才的哥哥章生法滋事，还将房屋门敲破等而吵闹，为此事母亲陈锦霞还向当地派出所报过案，派出所要求其恢复原状。为防止章生法此类事情发生，陈锦霞与表姐胡亚莲订立一份虚假协议即《关于转让房产的协议书》。而实际是委托照看托管，目的仅是防止章生法再滋事捣乱，而非真实买卖房屋，表姐胡亚莲也并未支付房屋转让款，更未办理过户登记手续，陈锦霞也一直未告知原告此事。后由于胡亚莲丈夫重病在身，胡亚莲无经济来源，家庭困难，出于同情，陈锦霞将此后一段时间的租金收益也归胡亚莲，作为陈锦霞给胡亚莲照看托管房屋的报酬。该状况直至2019年冬，胡亚莲去世。2020年6月，章国燕突然电话通知原告及母亲陈锦霞，说胡亚莲的儿子郦志均将涉案房屋以8.3万元价格转让冯秀花（章国燕的妻子），要求原告配合办理过户手续。至此，原告才得知郦志均擅自将原告所有的房屋转让给被告。期间由于疫情不便，2020年6月5日，原告返回诸暨察看房屋状况，发现该房屋已被两被告擅自违法改建，将原告与母亲共有的涉案房屋即老宅原两间（其中一间带阁楼）已被拆除，墙面与被告的房屋连通，改建后已自行使用。为此原告立即报警，在村书记主持下协商未果，原因是郦志均始终拒绝出面。综上，原告认为：1.涉案房屋为原告章宜娜与母亲陈锦霞共同共有，陈锦霞未经原告同意，无权擅自处分。根据合同的相对性原则，出卖人和买受人的合同效力范围不及于房屋的共有人，陈锦霞与胡亚莲即便签订了所谓《关于转让房产的协议书》对原告亦不发生效力。故该房屋的物权并未发生变动。2.意思表示真实是民事法律行为应当具备的基本条件，陈锦霞与表姐胡亚莲没有买卖涉案房屋的真实意思，陈锦霞与胡亚莲之间就涉案房屋的真实意思表示是照看托管行为。3.被告未经原告同意，且未办理任何行政审批手续的情况下，擅自侵占、改建涉案房屋的行为，不但已经严重侵犯了原告的合法权益，也是违反法律法规的违建行为。为此，原告特向法院提起诉讼。被告冯秀华、章国燕共同辩称，涉案房产系原告父亲于1979年11月17日分家析产所得，此时原告父亲母亲已经结婚，所以该财产是夫妻共同财产。1997年4月25日，章生才死亡后，原告母亲于1997年9月5日以5000元的价格将涉案房产转让给第三人母亲，当时已经付清房款。同日，陈锦霞将房产及分家的集体土地建设用地使用权证交付给胡亚莲，该房产转让协议书因此有效，理由有下1.涉案房产系章生才、陈锦霞的夫妻共同财产，陈锦霞本能享有二分之一的份额，加上陈锦霞从章生才处继承的四分之一的份额，所以实际上陈锦霞享有四分之三的份额，根据物权法第97条规定，陈锦霞完全有权处分涉案财产。同时根据物权法第15条规定，显然陈锦霞与胡亚莲之间签订的房产转让协议书应该有效。原告认为房产转让协议书是虚假的协议，实际为陈锦霞给胡亚莲的委托托管没有任何依据也不符合事实。故在房产转让协议真实有效的情况下，原告要求被告腾退房产没有事实和法律依据。2.涉案房产是第三人母亲死亡后，第三人郦志均于2019年9月19日将涉案房产以8.3万元的价格转让给被告冯秀花，双方签订了买房协议。被告已支付房款，第三人也将涉案房产及相应证件交付给被告。3.陈锦霞将房产出让给胡亚莲以及被告修建房屋二十几年的时间里，原告方在诉前从未对涉案房产处置、使用提出任何异议，原告实际也是默认对涉案房产买卖转让之事实。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人郦志均陈述称，1.其与原告母亲陈锦霞之间就涉案房产存在买卖合同关系，根本不存在原告所诉称的房屋托管关系。其母亲与原告父亲系表姐弟关系，两家关系一直比较好，原告一家一直在杭州工作生活，后原告父亲去世，原告母亲于1997年5月将他们所有的老家的涉案房产以5000元的价格卖给了第三人，当时第三人是以母亲胡亚莲的名义购买的，郦时礎写的房屋转让协议，第三人将房款交给母亲胡亚莲，胡亚莲又将房款交给原告母亲后，双方在房屋转让协议上签字，第三人母亲的签字也是第三人签的，双方签字后原告母亲也将房屋的土地使用证、分家纸等原件交给第三人。后上述房产一直由第三人占有、使用、收益、修缮。2.原告母亲与第三人之间的房屋买卖合同是合法有效的。原告母亲与第三人之间的房屋买卖系双方的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应合法有效，受法律保护。虽原告没有在协议上签字，但原告与原告母亲一直是一起生活的，对其母亲将涉案房产出卖给第三人的事实应该是知情的，且涉案房产当时的价格5000元也是比较高的。另出卖二十多年来，原告和其母亲也多次回到过老家，均未就上述房产向第三人主张过任何权利，故原告要求返还上述房产无事实和法律依据。3.第三人有权将涉案房产转让给冯秀花，与原告无关。多年来，第三人虽对房屋进行多次修缮，但房屋实在太过老旧，去年，第三人发现房屋出现破损情况，考虑到自己已拥有几处房产，修缮的话又需要花费一笔不小的费用，故将房产卖给了冯秀花，后由冯秀花对上述房产进行了原拆原建。综上，要求法庭驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告针对其诉讼主张向本院提供了如下证据：一、土地登记审批表一份，证明坐落于诸暨市××街道××村住宅房（地号为40-01-023，建筑面积38.71平方米）为章生才户所有。经质证，两被告和第三人对真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，对其中的农村宅基地权源证明有异议，该房屋为1979年10月17日分家所得，应视为夫妻共同财产，章生才和陈锦霞都是居民户口。二、死亡证明一份，证明章生才于1997年4月25日去世，法定继承人为陈锦霞、章宜娜。经质证，两被告和第三人对该证据均无异议。三、买房协议复印件一份，证明2019年9月19日冯秀花与郦志均签订买卖协议，将属于原告的涉案房屋以8.3万元的价格转让给冯秀花。经质证，两被告和第三人对该证据均无异议。四、照片三张，证明两被告擅自将原告与其母亲共有的两间带二层阁楼的老宅违法拆除改建了现房屋，改建后自行使用。经质证，两被告与第三人认为被告购买涉案房屋时，涉案房屋已经基本倒塌，故两被告是重新修建了该房屋，并没有拆除原告的老房子。五、公证书一份，证明原告与陈锦霞同意将案涉房屋登记在原告名下并经过公证的事实。经质证，两被告和第三人对证据本身真实性无异议，但认为该公证书是2020年6月9日出具的，原告隐瞒了将涉案房产出卖的事实，不能达到原告的证明目的。六、常住人口登记表一份，证明原告系一家人的事实。经质证，两被告和第三人对该证据未提出无异议。被告冯秀华、章国燕为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据：七、分家单一份，证明涉案房屋系章生才于1979年10月17日分家所得，此房屋应属于章生才、陈锦霞的共同财产。经质证，原告认为分家单系真实的，但与本案无关，土地审批登记表上确定是按户所有，应以土地登记审批表政府确认的在地上物权权属一栏为准，按户所有，户为原告、陈锦霞、章生才；第三人未提出异议，认为分家单是转让协议签订后陈锦霞给第三人母亲的。八、关于转让房产的协议书一份，证明章生才于1997年4月25日死亡后，陈锦霞于1997年7月5日将涉案房屋以5000元的价格转让给胡亚莲，胡亚莲当日付清了房款，陈锦霞将涉案房屋及分家单交付给胡亚莲的事实。经质证，原告认为协议书上的名字确实陈锦霞所签，但胡亚莲没有签字，主文中“商定房价……即时生效”是后面添加的，当时没有的；第三人认为因为胡亚莲不识字，所以胡亚莲的名字是其所签，对该份证据无异议。九、买房协议一份，证明胡亚莲死亡后胡亚莲的儿子郦志均于2019年9月19日以8.3万元的价格转让给两被告，第三人于当日交付房屋的事实。经质证，原告认为其不知情，该协议没有经过原告同意；第三人无异议。十、收条一份，证明冯秀花于2019年9月19日支付给第三人购房款8.3万元的事实。经质证，原告认为其不知情，是被告与第三人之间的交易；第三人无异议。十一、集体土地建设用地使用证一份，证明第三人出卖房屋当日将集体土地建设用地使用证原件交付被告冯秀花的事实。经质证，原告和第三人对真实性均无异议。十二、证明一份，证明案涉房屋于2019年3月倒塌，第三人将房屋出卖给被告冯秀花后，冯秀花对案涉房屋进行修建，并未违建行为，对此冯秀花支出房屋维修费8万多元的事实。经质证，原告认为社区居民委员会不能证明案涉房屋高度、有无扩建以及有无抬高等事实，农村建房需要建设局审批，其认为被告没有经过审判，且涉案房屋并没有倒塌，与证明内容不符；第三人无异议。第三人郦志均针对其陈述内容，向本院提供证明二份（证据十三），证明胡亚莲死亡的事实。经质证，原告认为其不知情，被告无异议。上述证据经庭审交换和质证，本院认为，证据一、二、三、五、六、七、九、十、十一、十三，各方当事人均未对真实性提出异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。证据四，系原告提供的房屋现状照片，本院予以确认，对房屋改建前情况，因无其他证据佐证，本院不予认定。证据八，结合庭审调查情况，本院对该协议书真实性予以确认，对该协议书由陈锦霞、郦志均代胡亚莲签字的事实予以认定。证据十二，盖有诸暨市陶朱街道三都社区居民委员会印章，本院对该证据系该社区出具的事实予以认定，对于证明目的，本院将结合其他证据再作综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：章生才与陈锦霞系夫妻，生育有一女即原告章宜娜，章生才于1997年4月25日死亡。章生才与章生法系兄弟，1997年10月17日，该两人在大队干部和房叔参与下就母亲赡养及房屋财产问题签订分单一份，其中老屋二间归章生才所有，新屋一间归章生法所有，由章生法补充章生才屋款500元。1992年7月，涉案房屋登记于章生才户名下，集体土地建设用地使用证编号为诸集建（92）字第16-0017号，该证载明：土地使用者章生才，地址诸暨市××镇××村，地号40-13-131，土地类别50，用地面积38.71平方米，其中建筑占地38.71平方米，用途住宅，四至东至章国燕屋、南至地、西至道新桥北路、北至章国燕屋。胡鸳莲（胡亚莲）与第三人郦志均系母子关系，胡鸳莲于2017年2月18日死亡。1997年9月5日，原告母亲陈锦霞与第三人郦志均母亲胡鸳莲（由第三人郦志均代为签字）签订关于转让房产的协议书一份：兹有原前宅村村民章生才（户主，已于九七年四月二十五日病故），妻子陈锦霞（系中外全资杭州兴隆人造花有限公司在职人员），以上称甲方，前宅村村民胡亚莲，称乙方，现甲方愿将所有房产平房半楼两间，面积为38.71，四至为东至章国燕屋、南至地、西至道新桥北路、北至章国燕屋，转让给乙方，商定房价为人民币五千元，于一九九七年九月五日由乙方付清全部房款，房产为乙方所有，此协议书即时生效。该协议由案外人郦时礎执笔。协议签订后，陈锦霞将分家单和集体土地建设用地使用证原件交付胡鸳莲，后案涉房屋一直由胡鸳莲占有使用。2019年9月19日，第三人郦志均与被告冯秀花签订买房协议一份，载明：今有三都社区前宅自然村村民郦志均有多余房屋一间，（此屋原主人是前宅村章生才所有，土地证号为诸集建（92）字第16-0017号，土字号40-13-131，面积38.71平方，于1997年转让给前宅村村民胡亚莲所有，红本土地证四至分明，有书面手续）。现因胡亚莲已亡故，有其儿子郦志均继承。现经郦志均和三都社区棋盘村冯秀花双方协商后，郦志均愿以捌万叁仟元价格卖给冯秀花所有。付款为一次性付清。郦志均、冯秀花各把房屋一切书面产权证及资料和款项交给中间人处理，各自付清后签字生效，一式二份，双方各执一份，口若无凭，特立此书面协议，永无反悔。当日，第三人郦志均出具收条一份，载明：今收到棋盘村自然村村民冯秀花买房款，现金捌万叁仟元整。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为，原告章宜娜要求两被告腾退涉案房屋是否具有事实及法律依据？首先，原告主张案涉房屋系托管给第三人郦志均母亲胡鸳莲，两被告及第三人郦志均主张案涉房屋系陈锦霞出卖给胡鸳莲，第三人并向本院提供了由原告母亲陈锦霞签字确认的关于转让房产的协议书。本院认为，胡鸳莲系案涉房屋所在集体经济组织成员，故该协议书未违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，胡鸳莲及第三人郦志均占有使用涉案房屋具有合法依据，原告诉称的托管事实及协议虚假无相关依据，本院不予采信。其次，由于两被告系案涉房屋所在集体经济组织成员，被告冯秀花与第三人郦志均签订的关于案涉房屋的买房协议亦应认定合法有效，故被告冯秀花基于该买房协议占有使用案涉房屋亦具合法性。第三，自原告母亲陈锦霞与胡鸳莲签订转让房产协议书后，案涉房屋即由胡鸳莲使用，且陈锦霞亦将涉案房屋的分家单和集体土地建设用地使用证原件交付胡鸳莲，此间20多年来，原告并未提交证据证明其在此期间曾向第三人或其母亲主张权利或索要过房屋，且第三人郦志均在与被告签订协议后亦将涉案房屋的分家单和集体土地建设用地使用证原件交付被告冯秀花，故被告冯秀花购买涉案房屋时有理由相信第三人郦志均有权处分案涉房屋。综上，原告诉请要求被告腾退房屋、赔偿损失的请求，理由不足，本院不予支持。原告申请对案涉转让房产协议书中胡亚莲签名是否系当年时间以及协议书倒数第二行“商定房价为人民币五千元，于一九九七年九月五日由乙方付清全部房款，房产为乙方所有，此协议书即时生效”是否是二次书写进行鉴定，本院认为，陈锦霞在庭审中明确承认该名字系其所签，且本院已在上文对该合同效力进行论述，原告的该申请并不影响本案判定，故本院不予准许。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告章宜娜的全部诉讼请求。本案案件受理费80元,依法减半收取40元，由原告章宜娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 员 李冠军二〇二一年三月二十四日法官助理 严周菲书 记 员 赵翊如