辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12877号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海雅太医院管理有限公司，住所地浦东新区万祥镇宏祥北路********。法定代表人：许琦敏，该公司经理。委托诉讼代理人：李晓琳，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳飞，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁省电子研究设计院有限公司，住所地沈阳市，住所地沈阳市和平区中山路**法定代表人：林菁，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏伟斌，辽宁以勒律师事务所律师。委托诉讼代理人：路德胜，男，1955年5月3日出生，汉族，该公司工作人员。上诉人上海雅太医院管理有限公司（以下简称雅太公司）因与上诉人辽宁省电子研究设计院有限公司（以下简称设计院公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。雅太公司上诉请求：1.请求贵院依法撤销（2019）辽0102民初1718号民事判决书第一、第三、第四项，将本案依法改判，改判支持上诉人的诉讼请求并驳回被上诉人的反诉请求；2.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。理由如下：1.本案租赁协议解除的根本原因是，案涉房屋土地性质为“机关”，雅太公司无法获得经营医院所需的医疗机构执业登记许可。设计院公司将土地性质为“机关”的房屋作为“商业网点”出租给雅太公司，属于根本违约行为，导致合同目的无法实现。合同目的能否实现取决于房屋本身能否经营医院，一审法院认为合同因雅太公司内部原因解除是错误的，系未查清本案事实。设计院公司明知承租案涉房屋目的是开办盈利性综合医院，且明知案涉房屋土地性质为“机关”，却故意隐瞒房屋的土地性质，将案涉房屋作为“商业网点”出租给雅太公司，不仅没有履行告知义务，并且故意隐瞒房屋被查封的事实，违反诚实信用原则，属于根本违约，导致合同目的不能实现。雅太公司和设计院公司法定代表人林菁的短信和微信可以证明，雅太公司提出解除合同的理由是：房屋土地性质是“机关”，不是一审法院认定的雅太公司内部原因，设计院公司未提供证据证明雅太公司的内部原因足以导致合同目的不能实现，应承担举证不能的责任。2.一审法院认定双方系协商解除合同，并认定解除日期为设计院公司回复雅太公司发送的《解除合同通知书》之日（即2018年12月28日），一审法院未查清本案事实，存在严重错误。如果法院认定双方协商解除合同，双方在2018年8月31日已经解除合同，设计院公司通过律师函已经确认合同解除的事实。退一步讲，即便双方没有协商解除合同，因合同目的不能实现，雅太公司有权行使法定解除权，2018年10月24日雅太公司向设计院公司发出《解除合同通知书》，最迟在2018年10月25日设计院公司收到《解除合同通知书》时，合同已经解除。3.双方在2018年8月31日解除合同后，2018年9月30日，设计院公司已收回房屋。从2018年9月30日开始，由设计院公司雇佣的门卫继续看守房屋，房屋已由设计院占有控制，雅太公司既没有占有房屋也没有使用房屋，根据合同约定，雅太公司有权要求退还已付租金，设计院公司至少应退还2018年9月30日以后的房屋租金及保证金50万元。4.一审认定案涉房屋的土地性质为“机关”是合同解除的原因之一，但未判决设计院公司支付违约金是错误的，设计院公司故意隐瞒土地性质、隐瞒房屋被查封的事实，导致合同目的不能实现，应向雅太公司承担违约责任并支付违约金。设计院公司在签订合同前未如实告知房屋状况，格式条款不能作为其逃避违约责任的抗辩。5.一审法院判决雅太公司将案涉房屋恢复原状是错误的，该判决内容与一审法院的询问笔录相互矛盾。房屋不能用于经营医院，房屋交付后，雅太公司未对房屋进行任何装修，该事实有一审法院的询问笔录为证，雅太公司不应承担恢复原状的责任。设计院公司称房屋内有打孔，是雅太公司造成的，一审法院找到拟为房屋提供装修设计服务的公司进行询问，该公司称未对房屋进行打孔，一审法院的判决与询问笔录体现的客观事实明显相互矛盾，雅太公司未对房屋进行打孔，不应承担恢复原状的责任。设计院公司辩称，本案解除《房屋租赁合同》的起因是雅太公司因内部原因未按照合同约定按时支付房租，构成合同违约在先；在协商未果的情况下雅太公司以土地不能实现合同目的为由提起诉讼在后，真实目的是其为逃避应承担的违约责任，一审法院对上述事实的认定证据确凿，符合客观实际。设计院公司上诉称：1.请求依法撤销沈阳市和平区人民法院2020年7月30日作出的(2019)辽0102民初1718号民事判决第二项；2.请求依法判决被上诉人支付实际承租期（2018年6月6日至2018年12月28日）尚未缴纳的房租45.8万元；3.请求依法判决被上诉人支付违约金110万元；事实理由如下：1.根据《房屋租赁协议》的约定，设计院公司作为合同履行的守约方无需将雅太公司已经支付的保证金予以返还。本案设计院公司已经按约将租赁房屋以现状交付给雅太公司并如实提供并告知了房屋土地等相关信息，设计院公司已经履行了租赁合同房屋出租方的义务,不存在违约情形。而雅太公司没有按照合同约定按时支付房屋租金,根据《房屋租赁协议》第四条的约定,雅太公司未按合同约定的付款时间按时足额支付租金的,保证金不予返还；租赁时间未能达到十年的,保证金不予退还。根据一审法院查明的事实,本案系因雅太公司内部原因致使合同无法继续履行在先,后雅太公司隐瞒该事实又以土地登记用途等理由起诉法院。雅太公司在签订《房屋租赁协议》时就已经明知租赁物的现状并予以认可，并在2.3条款中明确确认：在签订本协议前，乙方（被反诉方）已就租赁物的用途与目的等各项专门性问题，自行咨询法律建筑设计消防文物等各方面具有专门知识的人员，对本协议约定事项的具体含义以及存在的风险已经完全知晓并认可。承租方（被反诉人）自身违反该合同条款约定，承租方（被反诉人）应自行承担能否办理相关手续的商业风险，雅太公司应自行承担相应风险,无权要求设计院公司返还保证金。2．雅太公司应按照实际租赁时间支付房屋租金,一审法院未按实际租赁期限计算应付租金,二审法院应予以改判。一审法院认定雅太公司实际承租期为7个月,而雅太公司实际只支付了6个月的房屋租金。再结合本案不论是按照房屋租赁合同约定,还是合同解除的原因,设计院公司均不存在违约及过错情形,人民法院按照雅太公司实际租赁使用期限支付租金,即符合法律规定也符合房屋租赁合同的约定,合情合理,二审法院应依法予以改判。3.设计院公司与雅太公司签订《房屋租赁协议》后，雅太公司未按照协议约定履行义务，构成违约,其作为违约一方无权单方解除协议.雅太公司应按照合同约定支付违约金。2018年6月6日，设计院公司与雅太公司签订《房屋租赁协议》。协议签订后，设计院公司依约向雅太公司交付了租赁房屋。雅太公司支付了275万元租金和50万元保证金以后，未按照合同约定在签署协议后的两个月内即2018年8月5日之前，支付约定的剩余半年租金275万元，并表示公司经营困难，无力继续支付房屋租金，将不再继续履行合同。故雅太公司行为已经构成根本违约，应当承担违约责任。根据《合同法》及最高人民法院2019年11月8日发布的法【2019】254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三部分关于合同纠纷案件的审理(二)关于合同履行与救济中46条【通知解除的条件】明确规定:只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同.不享有解除权的一方向另一方发出解除通知,另一方即便未在异议期限内提起诉讼,也不发生合同解除的效果.人民法院在审理案件时,应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或法定的解除权来决定合同应否解除,不能仅以受通知一方在约定或法定的异议期内未起诉这一事实就认定合同已经解除.48条也规定违约方不享有单方解除合同的权利.本案雅太公司既无合同法定及约定解除权，也未按照合同约定按时支付租金，构成违约，应承担违约责任。雅太公司医院答辩称；1.案渉房屋土地性质为“机关”，无法取得消防验收合格证明，根本无法开办医院，租赁合同因设计院公司违约无法履行，租赁合同目的不能实现，雅太公司有权行使法定解除权解除租赁合同，租赁合同因设计院公司违约解除，雅太公司有权要求退还保证金，设计院公司主张无需退还保证金的理由无事实及法律依据。2.2018年9月30日，设计院公司已收回房屋，从2018年9月30日开始，由设计院公司雇佣的门卫继续看守房屋，房屋已由设计院实际占有并控制，雅太公司既没有占有房屋也没有使用房屋，租赁合同目的因设计院违约无法实现而解除，雅太公司不应继续支付租金，设计院公司应返还雅太公司已缴纳的租金275万元。雅太公司与案涉房屋的门卫康永祥、杨文华的劳务合同期限为2018年7月1日至2018年9月30日，雅太公司在2018年9月28日向两人发送劳务关系终止通知。在雅太公司与门卫康永祥、杨文华的劳务关系终止后，由设计院公司雇佣康永祥、杨文华看守房屋并向两人支付工资，房屋已于2018年9月30日由设计院公司收回。从本案客观事实来看，在2018年9月30日，房屋已由设计院公司实际占有并控制，视为房屋已经交付给设计院公司，合同在事实状态上已经解除。雅太公司不应继续支付租金，设计院公司应返还雅太公司已缴纳的租金275万元。3.设计院公司应向雅太公司承担违约责任并支付违约金，无权要求雅太公司支付违约金。雅太公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告与原告签订的《房屋租赁协议》于2018年9月21日解除；2、依法判令被告返还原告已支付的第一年度上半年租金2750000元及保证金500000元；3、依法判令被告向原告支付租金及保证金资金占用期间利息53000元（暂计至2018年11月2日，以3250000元为基数，按人民银行同期贷款利率，从2018年6月21日起计算至实际付清之日止）；4、依法判令被告向原告支付违约金1100000元；5、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求第1项要求确认被告与原告签订的《房屋租赁协议》于2018年8月31日解除设计院公司向一审法院反诉请求：1、确认反诉原告于反诉被告《房屋租赁协议》于2019年1月2日解除；2、判令反诉被告支付反诉原告房屋租金1143698.39元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金1100000元；4、判令反诉被告将房屋损坏的部分恢复原状；5、判令反诉被告自付费用注销在承租房屋地址注册的公司、电话、宽带；6、依法判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：被告系沈阳市和平区中山路**及**房屋的所有权人。2018年6月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定：乙方作为投资人欲租用甲方所有的房屋成立沈阳雅太医院管理有限公司（以下简称新公司），根据法律的相关规定，双方在平等自愿的基础上，就甲方商业网点出租事宜，签订本协议。第一条租赁物基本情况及用途。1.1甲方同意将位于沈阳市和平区中山路108号及108-2号的两处房屋及其附属建筑物出租给乙方用于注册新公司。待新公司注册完成并取得营业执照后，甲方同意乙方将其在本协议项下的权利义务转让给新公司，并配合签署相应的合同。1.2租赁物包括：（1）位于沈阳市和平区中山路**的建筑面积为6261平方米；（2）位）位于沈阳市和平区中山路**的建筑面积为270平方米3）上述租赁物所占用土地上的任何附属建筑物。1.4乙方承诺租赁物仅用于开展医疗服务经营项目。第二条租赁房屋的特别约定乙方在决定租赁该房屋前，明确知晓并确认以下事项：2.1乙方已经多次到房屋现场进行了实地的勘验，明确知晓该房屋现状及其房屋的文物属性并予以确认。乙方自愿对该房屋现有装修状态及租赁房屋内遗留的设施、设备、物品等完全承接，并承诺自行对房屋内相关物品、设施、设备等进行清理和处置。乙方进行上述行为时不得损害甲方及他人的权利和利益。乙方承诺保证新公司按照房产证、土地证的面积和范围依法依规的进行装修，不得随意扩建改建，不得损害房屋的文物结构，并保证装修设计依法依规依约定进行，相关装修费用乙方自行承担。2.3乙方确认：签订本协议前，乙方已经就房屋原状、房屋现状及实际租赁用途与目的等各项专门性问题，自行咨询法律、建筑、设计、消防、文物等各个方面具有专业知识的人员，对本协议约定事项的具体含义以及存在的风险已经完全知晓并认可。2.4甲方的声明和承诺2.4.1甲方向乙方提交的包括但不限于以下各类文件、资料、材料均为真实、准确、有效。2.4.1.3有关租赁物的产权证、他项权证以及相关文件；2.4.1.7应乙方或新公司的要求提供与本次租赁协议有关的文件或材料。2.5甲方声明并承诺甲方为租赁物的唯一所有人，除向乙方披露的已设置抵押权外，租赁物上无其他权利负担。租赁期限共十年，至2018年12月1日起至2028年11月30日止，若由于甲方原因导致装修免租期未能于2018年11月30日结束，则租赁期限按照甲方所导致装修延长的期限予以顺延。本合同所指租赁期间包括装修免租期。3.2租金标准：第一年至第三年的租金标准：年租金合计为550万元。第四年至第六年的租金标准：年租金合计为600万元。第七年至第九年的租金标准：年租金合计为650万元。第十年的租金标准：年租金合计为700万元。第四条租金支付方式4.3.1乙方于签署协议后的三个工作日内向甲方支付第一个租赁年度的半年度租金275万，于签署协议后的两个月内向甲方支付第一个租赁年度的剩余半年度租金275万。4.3.2剩余租赁期限内，新公司于下一个租赁年度起始日提前一个月向甲方支付该租赁年度的租金。4.3.3除甲方违约或租赁房屋发生不能续租的情形外，若乙方或新公司未能按照上述约定的付款时间按时足额支付租金，经甲方书面通知后30日内仍未履行的，甲方有权单方终止协议并不承担任何违约责任，乙方或新公司需按照实际使用时间交纳租金，并承担约定的违约责任，甲方已收取的租金及租赁保证金不退。4.3.4若乙方或新公司未按上述约定按期足额缴纳租金的，每逾期一天，按照逾期天数应付租金额的130%支付，逾期超过30天的，甲方有权单方解除协议，乙方单独解除协议的，乙方应补足租金并支付违约金，如该等违约金不足以补偿甲方因此造成的实际损失，则乙方应当予以补足。4.3.5甲方于收到乙方缴纳的保证金和第一个租赁年度的半年度租金275万后15日内将租赁房屋腾空交付给乙方。无论何时签订此协议，均从2008年6月1日起至2018年11月30日为免租装修期，用于乙方装修。若由于甲方原因导致装修免租期未能于2018年11月30日结束，则租赁期限按照甲方所导致装修延长的期限予以顺延。如因乙方原因租赁时间未能达到十年以后，乙方应支付上述免租房屋租赁期间的房屋租金，房屋租金按照第一年的房屋租金按月计算，保证金不予退还。4.3.6甲方向乙方交付租赁房屋后，乙方提出解除协议的，已经缴纳的房屋租金不予退还，但由于租赁房屋质量问题或瑕疵导致乙方提出解除协议的情形除外。第五条保证金及其他费用5.1.1本协议自签署后的三个工作日内，乙方应向甲方支付50万元履约保证金，作为乙方全面履行协议的保证。5.1.2若租赁期内，乙方违约，经双方确认，甲方有权从履约保证金中直接扣除乙方欠付的租金、滞纳金、违约金、损失赔偿金及其他相关费用，不足部分，乙方应在7日内补足保证金。5.1.3协议期满，乙方没有违约行为的，甲方与本协议期满之日起15个工作日内无息返还乙方所交的保证金。第六条房屋返还与收回。6.1协议期满之日或协议解除之日，甲乙双方应共同查验房屋，乙方可以拆除装修可动部分，不可动部分归甲方所有。6.2乙方配合甲方共同验收返还房屋并签订《返还房屋验收单》之日，视为房屋正式返还给甲方之日。若因甲方拒绝或者延误配合验收房屋，导致乙方延期返还房屋的，乙方无需支付逾期占用使用房屋的任何费用。6.3、若乙方拒绝或延误配合甲方验收房屋，每延期返还一日，乙方按照当年约定的日租金130%支付逾期违约金并从保证金中扣除。6.4.1本协议期满或解除后超过15日，经甲方书面通知后乙方仍然未能按规定期限与甲方办理房屋交接手续的，甲方有权直接打开房门，收回房屋。第七条房屋修缮责任7.3乙方欲对房屋进行维修、改建或装修，应事先征得相关部门的书面同意；相关具体的维修、改建、装修方案应经过相关部门审核同意后实施。第八条房屋使用特别约定8.3乙方在装修工程开工之前应将装修方案提交相应的职能部门，获得批准后方可施工。乙方租用房屋维修、装修工程需自行报相关部门审批验收。若本协议有效期内的任何时间，政府任何主管部门对租赁房屋的维修、装修提出任何整改要求，乙方均须按照政府主管部门的要求修改其装修。若因此而使甲方权益遭受损害，甲方有权要求乙方赔偿其所有损失。8.7乙方不得擅自拆改、破坏房屋的主体结构及主要结构，不得擅自修改或破坏房屋配套的相关的公共设备（如供电、供水、供煤气、供暖等工程）。乙方需要对房屋的非主体结构进行必要的更改，应当履行政府审批手续（如需），并且将验收合格手续提交甲方备案存档。8.8甲方愿意乙方一起协助新公司获得为开展经营所需的主要政府审批及许可，并取得相应的业务资质。8.9甲方协助提供新公司进行租赁登记及办理相关手续时所需的资料。8.11甲方将协助新公司确认租赁物的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，并就租赁物全部通过消防验收提供协助。第十条协议解除与终止10.1.1各方违反本协议已经明确约定的守约方可以单独解除的条款的内容，协议自守约方发出解除协议通知之日起解除。10.1.2一方违反协议其他约定，经守约方催告整改而没有整改或整改不符合要求的，守约方有权单方解除协议，协议自守约方按照本协议约定送达地址发出解除通知之次日正式解除。第十一条违约责任特别约定11.3本协议对违约行为及责任有具体约定的按照约定执行，没有具体约定的，任何一方违反协议约定，经对方催告，拒不改正或改正不符合协议约定或法律法规、政策规定的，均应承担当年房屋租金总金额20%的违约金；若经对方2次催告，拒不改正或改正不符合协议约定标准，或不符合法律法规、政策规定的，守约方有权提前解除协议。11.4若由于甲方或乙方或新公司违反其在本协议项下的任何义务、声明和承诺等导致任何一方发生任何直接或间接的损失，违约方应当对给守约方所造成的任何及全部损害予以赔偿。造成重大违约或根本违约的，守约方一并可以提出解除合同之请求。11.6租赁期满或协议解除时，乙方需进行电话注销、宽带注销、公司注销等相关事项，若自租赁期满之日或协议解除之日起30日内，乙方没有履行上述任意一项义务，甲方有权采取措施强制注销，相关注销发生的费用及损失由乙方承担。11.7全部损失含义本协议约定的违约方赔偿守约方全部损失包括但不限于：租金、损失费以及房屋占用费、恢复原状费、修复费、诉讼费、保全费、公证费、评估费、拍卖费、律师费等基于违约方行为导致守约方因此发生的一切费用支出。协议签订后，原告向被告支付了租金2750000元和保证金500000元。2018年6月20日，原告出具保证函，函中载明鉴于：1、被告和原告于2008年6月6日签署了《房屋租赁协议》，约定被告将位于沈阳市和平区中山路108号及108-2号的两处房屋出租给原告用于注册新公司。2、根据《房屋租赁协议》的约定，待新公司注册完成并取得营业执照后，被告同意将原告在前述《房屋租赁协议》项下的权利义务转让给新公司，并配合签署相应的合同。为确保自前述承租方变更后出租方在《房屋租赁协议》项下的权利得以顺利实现，保证人在此同意作出如下保证：自租赁物的承租方由原告变更为新公司之日起，保证人就新公司根据《房屋租赁协议》以及后续签署的变更合同应履行的责任和义务向被告提供无条件且不可撤销的连带责任保证。2018年7月31日，雅太（辽宁）医院有限公司在工商局予以了注册，注册地址为沈阳市，注册地址为沈阳市和平区中山路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2018年8月，原告与中国建筑东北设计研究院有限公司签订了一份《建设工程设计合同（一）》，合同约定设计费总价包干90万元，中国建筑东北设计研究院有限公司按合同约定予以了履行，但原告未支付费用，故中国建筑东北设计研究院有限公司未向原告交付设计图纸。2018年8月10日，被告向原告发出（2018）辽格律函字第039号《律师函》，函中载明：……合同签订后，被告完全按照协议的约定履行了义务，原告支付了275万元租金和50万元保证金以后，未按照合同约定在签署协议后的两个月内即2018年8月5日之前，支付约定的剩余半年租金275万元，原告已经构成违约。现向原告发出律师函，通知原告从收到本律师函之日起缴纳约定的剩余半年租金275万元，收到本律师函之日起30日内未足额缴纳租金的，被告将按照协议约定，解除双方签订的《房屋租赁协议》，单方强行收回房屋。同时，被告已经收取原告的租金和保证金不予退还。并且原告还应赔偿房屋的装修损失。2018年8月16日，原告法定代表人许琦敏给被告法定代表人林菁打电话称其内部股东会有变化，租金将由变更后的控股股东来付租金，原告不能垫付该笔租金，该付的罚金，同意按合同条款履行等内容。2018年8月31日，原、被告双方法定代表人亦进行了电话沟通，原告法定代表人称因其内部一些问题，致使这个项目无法做下去了，要终止该协议，原告会给被告发函。同日，原告给被告《回函》，称已收到被告委托辽宁格莱瑞律师事务所于2018年8月10日出具的《律师函》，现回函告知如下：1、鉴于本公司投资设立的新公司雅太（辽宁）医院有限公司已于2018年7月31日设立并取得营业执照，因此自2018年7月31日起本公司在该《房屋租赁协议》项下的权利义务已经转移至新公司，新公司成为《房屋租赁协议》的合同当事人，应当由新公司继续向贵司履行支付租金的义务；2、若新公司未依约向贵司履行支付租金的义务，对于贵司根据协议约定单方解除《房屋租赁协议》的行为，本公司无异议。在此情形下，鉴于该租赁房屋系新公司办公所用，由新公司配合在协议解除日及时向贵司返还该租赁房屋；3、本公司在协议签署后至2018年7月31日期间按约及时、足额支付了相应款项，无任何违约行为，因此无需向贵司承担任何违约责任。2018年9月1日，原告向被告发出《声明函》，声明如下：1、本公司已于2018年8月31日就贵司委托辽宁格莱瑞律师事务所于2018年8月10日出具的律师函发送了回函，郑重声明了本公司的立场和态度。2、本公司再次声明，鉴于本公司投资设立的新公司雅太（辽宁）医院有限公司已于2018年7月31日设立并取得营业执照，因此自2018年7月31日起本公司在该《房屋租赁协议》项下的权利义务已经转移至新公司，新公司成为《房屋租赁协议》的合同当事人，应当由新公司继续向贵司履行支付租金的义务。3、尽管基于前述事实，若贵司应坚持认为本公司为《房屋租赁协议》的合同当事人，本公司同意贵司根据协议约定单方解除《房屋租赁协议》，对贵司的该等解约行为并无异议，协议解除时间为2018年8月31日（即本公司向贵司回函之日），但该等同意并不表明本公司自认构成《房屋租赁协议》项下的承租人。4、依据前述第3项解除《房屋租赁协议》的情形下，鉴于该租赁房屋系新公司办公所用，故应由新公司向贵司返还租赁房屋，本公司不承担该等房屋返还义务。2018年9月11日，被告向原告送达了（2018）辽格律函字第043号《律师函》，函中载明：一、依据双方签订的合同约定，“乙方于签署协议后的三个工作日内向甲方支付第一个租赁年度的半年度租金275万，与签署协议后的两个月内向甲方支付第一个租赁年度的剩余半年度租金275万”。合同中没有约定新公司应承担第一年下半年度的房屋租金，另外，根据合同相对性，被告没有与任何新公司签订合同，新公司不可能作为履行合同义务的主体，向被告履行义务。再有，到目前为止没有任何个人或经济组织替代原告向被告履行缴纳房屋租金的义务，原告违约是无可争辩的事实。二、关于原告同意解除合同之意见我所认为：合同系因原告违约而解除，并非双方合意而解除，本合同的解除是依据原告根本违约，造成合同无法继续履行。另外，解除合同不等同于交付房屋，原告至今没有交付房屋。依据双方签订的合同约定“乙方配合甲方共同验收返还房屋并签订《返还房屋验收单》之日，视为房屋正式返还给甲方之日”。合同明确约定是乙方即原告承担返还房屋之义务，而没有约定新公司负有返还房屋的义务，故贵公司应承担返还房屋的义务。现通知原告在收到本律师函3日内配合被告签订《返还房屋验收单》。依据合同约定，如果原告拒绝或延误配合被告验收房屋的，每延期返还一日，原告应当按照约定的日租金130%支付逾期违约金。并且，原告经本函通知3日内，仍然拒绝配合验房交接手续的，被告将直接打开房门收回房屋。原告未能搬离租赁房屋的物品，视为原告放弃其所有权。三、关于承担违约责任的主体，根据合同条款，第一年度缴纳房屋租金的主体应该是原告，原告没能按照约定缴纳租金，理应承担违约责任。在违约条款的约定中也明确约定是乙方系原告承担责任，至于原告应承担的违约责任：1、根据合同4.3.3条款的约定，因原告未能按照约定的付款时间按时足额支付租金，被告已收取的租金及租赁保证金不退。2、依据合同4.3.4条款的约定，原告未按上述约定按期足额缴纳租金的，每逾期一天，按照逾期天数应付租金额的130%支付，故原告应向被告支付360万元。3、依据合同条款第11.3条，原告应承担当年房屋租金总金额20%的违约金，计110万元的违约金。4、原告在履行合同中，对房屋建筑进行了部分拆除和损坏，原告应当承担恢复原样的经济损失。四、依据合同第11.6条的约定“租赁期满或协议解除时，乙方需进行电话注销、宽带注销、公司注销等相关事项。若自租赁期满之日或协议解除之日起30日内，乙方没有履行上述任意一项义务，甲方有权采取措施强制注销，相关注销发生的费用及损失由乙方承担”，故原告应注销在租赁房屋地址上注册的任何公司，同时要进行电话、宽带等注销。2018年10月24日，原告向被告发出了《解除合同通知书》，该通知书中载明：租赁协议签订后，我司依照约定，已支付第一年度上半年租金275万元及保证金50万元。在新公司办理设立医院所需的政府审批许可及业务资质时，审批机关因租赁物土地使用权证的用途为“机关”，拒绝发放《消防验收合格证明》，同时贵司亦未提供办理设立医院所需的政府审批许可及业务资质须提交的《环保验收合格证明》等材料，贵司未履行协助新公司获得为开展经营医院所需的政府审批许可及业务资质的义务，导致新公司无法获得开展经营医院所需的政府审批许可及业务资质。另沈阳市和平区人民法院2018年8月发布《拍卖通知书》，将拍卖租赁协议约定的租赁物。我司与贵司订立租赁协议，旨在将租赁物用于开展医院经营，而贵司作为租赁物提供方，应确保租赁物符合合同约定并可用于双方约定的租赁用途，现租赁物无法用于医院经营，使得租赁协议的合同目的无法实现，且租赁物已被法院查封并进行拍卖，故我司特向贵司再次通知如下：1、我是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除与贵司订立的租赁协议；2、贵司返还我司已支付的租金和保证金共计325万元，并按照当年房屋租金总金额的20%向我司支付违约金，并赔偿我司因此遭受的损失；3、就贵司已交付的房屋，2008年10月29日上午9时，我司将配合贵司共同办理房屋验收返还，请贵司派人前往租赁物所在地点办理。逾期不接收，视为房屋已返还。2018年10月29日，原告到涉诉房屋处办理房屋交接，但被告未到场。2018年12月28日，被告给原告《复函》，函中载明：贵司2018年10月24日《解除合同通知书》收悉，现就相关事宜答复如下：一、贵司违约在先，无权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除权。……合同签订后，我司按照协议的约定履行的义务。贵公司支付了270万元租金和50万元保证金以后，未按照合同约定在签署协议书后的两个月内即2018年8月5日之前，支付约定的剩余半年租金270万元，贵公司已构成违约。虽经我司于2018年8月10日和2018年9月11日两次发出律师函催款，贵司仍未支付后半年租金，贵司已经确认无法继续支付租金的原因系因贵司经营不善，无法继续履行房屋租赁协议，进而请求我司同意解除合同，现贵司以我司交付租赁物无法办理消防证明及许可等理由，将责任无理推向我司，有违商业道德与诚信。例如，房屋性质登记为机关与无法办理消防验收手续并无必然关联，即使是机关用房也须符合消防规范，何来无法办理消防证明一说，此事实只能说贵司对租赁物的使用未达到消防验收标准。至于房屋被法院查封一事，我司已经出具辽宁省高级人民法院的再审裁定书，该裁定书裁决中止原判决的执行，故并未对租赁物的使用造成影响。另外，沈阳市中级人民法院已经纠正了下级法院超标的查封的错误。租赁房屋的查封已经解除，该房屋仍可正常使用。二、民事主体无权单方为他人设定义务。贵司要求我司与指定时间配合你司收房的要求，缺乏法律依据。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第二款规定“沉默只有在有法律规定，当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”。贵司逾期支付租金，经我司两次催缴后，竟然单方要求解除合同，并单方设定还房日期，我方不予认可。因贵司单方行为给我方造成的损失及风险，将全部由贵司承担。三、贵司主张返还已付租金和定金并主张违约金的要求，缺乏事实和法律依据，我司不予认可。考虑双方系经德高望重的前辈介绍达成房屋租赁协议，为不使介绍人为难，现我司同意与贵司解除房屋租赁合同，但因贵司违约在先，且房屋由贵司使用至今，故已付租金、定金不予返还，违约金我司可以放弃。综上，根据租赁合同及合同法第九十四条的规定，只有我司才享有单方解除权，贵司作为违约方无权单方解除合同。考虑贵司经营困难，确实无力继续支付房屋租金，现我司同意解除房屋租赁合同，已付租金、定金不退，违约金可以放弃。双方另行确定时间交接房屋。如贵司不同意我司上述意见，则我司收回解除合同的意见。另查明：2016年1月14日，沈阳万丰电子工程有限公司将被告及北方重工集团有限公司起诉至本院。本院于2017年7月27日作出（2016）辽0102民初617号民事判决书，判决被告给付沈阳万丰电子工程有限公司工程款965086.18元及返还履约保证金300000元。宣判后，被告上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2017年10月30日作出（2017）辽01民终9239号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后被告向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2018年7月24日作出（2018）辽民申2232号民事裁定书，裁定指令辽宁省沈阳市中级人民法院再审本案，再审期间，中止原判决的执行。2018年2月5日，申请人沈阳万丰电子工程有限公司依据已发生法律效力的（2017）辽01民终9239号民事判决书，向本院申请对本案被告强制执行，本院依法向被告发出了（2018）辽0102执1097号执行案件公告。同年4月27日，本院查封了被执行人被告位于沈阳市和平区中山路108-2号及108号1-5层的房产。同年8月3日，本院依据申请执行人沈阳万丰电子工程有限公司的申请，对被执行人本案被告名下所有的房产进行评估拍卖，以实现申请人债权，为此本院向被告发出了公告，责令房屋实际占用人在2018年8月18日前迁出位于沈阳市和平区中山路108-2号的房产。后本院依据辽宁省高级人民法院（2018）辽民申2232号民事裁定书于2018年12月作出（2018）辽0102执1097号执行裁定书，终结（2016）辽0102民初617号案件的执行。2018年12月11日，本院执行裁定解除了对被执行人被告位于沈阳市和平区中山路108-2号及108号1-5层房产的查封。再查明：就涉案房屋地类用途系机关，不能用于商业用途经营医院，且在该案审理过程中，原告分别到沈阳市政务服务中心消防验收负责部门及于洪区皇姑区行政审批大厅咨询土地用途为“机关”的均不能通过消防验收。2019年7月5日，雅太（辽宁）医院有限公司办理了公司注销。以上事实有房屋租赁协议、付款凭证、土地使用权证书、和平区法院执行公告、和平区法院拍卖公告、律师函、回函、解除通知书、照片、录音光盘、复函、工商企业信息查询卡、保证函、同意书、承诺书、微信记录、声明函、民事裁定书、执行裁定书、民事判决书、房产证等证据及当事人陈述在案佐证。经庭审质证，本院予以确认。一审法院认为：本案中原告与被告签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告依约履行了交付房屋的义务，原告亦履行了给付第一个租赁年度半年度租金275万租金和保证金50万元的合同义务，但在合同的履行过程中，因原告其内部原因致使合同无法继续履行，原告法定代表人曾电话被告法定代表人要终止该合同的履行，双方因对后续问题未能达成一致意见，后原告以被告提供的租赁物土地使用证登记的地类用途为“机关”，导致新公司无法取得医疗机构执行登记许可，无法设立经营医院，使得《房屋租赁协议》的合同目的无法实现及被告在与原告签订协议时涉案房屋处于查封中，被告隐瞒该事实为由起诉来院。本院根据该事实，针对原告要求确认双方签订的《房屋租赁协议》于2018年8月31日解除的请求，经查，原告系2018年10月24日向被告发出了《解除合同通知书》，2018年12月28日，被告给原告复函中明确载明《解除合同通知书》收悉，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除之规定，依据该复函，本院认为双方签订的《房屋租赁协议》为2018年12月28日协商解除；对于原告要求被告返还其已支付的第一年度上半年租金275万元的请求，本院认为，原告租赁被告房屋，理应支付租赁费用，虽然被告提供的租赁物土地使用证登记的地类用途为“机关”，但根据合同中关于“乙方确认：签订本协议前，乙方已经就房屋原状、房屋现状及实际租赁用途与目的等各项专门性问题，自行咨询法律、建筑、设计、消防、文物等各个方面具有专业知识的人员，对本协议约定事项的具体含义以及存在的风险已经完全知晓并认可”的约定，原告已预知了合同的风险，其自身未尽到应有的审慎义务且原告提供的证据亦不足以证实其不知晓被告提供的租赁物土地使用证登记的地类用途为“机关”的事实，综合全案分析，从该协议要解除的起因看，系由于原告其内部问题致使合同无法继续履行而引发，因2018年12月28日双方解除协议，庭审中，原告陈述于2018年12月29日到涉案房屋处办理交接，但被告未到场，且根据合同中关于“协议期满之日或协议解除之日，甲乙双方应共同查验房屋，乙方可以拆除装修可动部分，不可动部分归甲方所有；乙方配合甲方共同验收返还房屋并签订《返还房屋验收单》之日，视为房屋正式返还给甲方之日。若因甲方拒绝或者延误配合验收房屋，导致乙方延期返还房屋的，乙方无需支付逾期占用使用房屋的任何费用”之约定，被告未按时到场验收视为拒收，本院按此时间确认原告承租房屋的时间并计算租金，经计算，原告承租期间为7个月，租金为320.8万元（275万元÷6个月×7个月），原告已交纳半年租金275万元，考虑原告承租房屋后并未进行经营，且在2018年10月24日就曾向被告发出了《解除合同通知书》，要求于2018年10月29日办理房屋验收返还，系被告未及时办理交接，结合上述事实，本院认为原告无需再支付一个月的租金差额部分，综上，本院对原告要求返还租金及对反诉原告要求反诉被告支付房屋租金的请求均不予支持；对于原告主张的保证金，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失之规定，合同解除后，被告应将保证金予以退还，故本院对原告的该项主张予以支持，对被告提出的不同意退还保证金的辩解不予采纳；对于原告主张的资金占用期间利息的请求，因系原告在未发现租赁物土地使用证登记的地类用途为“机关”不能开办经营性医院的前提下就率先提出要终止合同，故本院对原告的该项请求不予支持。对于原告及反诉原告主张违约金110万元的请求，本院认为，原告未尽到审慎义务且提前要求解除协议违约在先，但涉案房屋确实存在不能办理消防验收，医院无法经营的情形，即使原告不提前解除协议，最终仍会无法经营而终止协议的履行，本院依据该客观事实，对原告及反诉原告的该项请求均不予支持；对于反诉原告要求反诉被告将房屋损坏的部分恢复原状的请求，因双方解除合同后，反诉被告理应将涉案房屋恢复原状，故本院对反诉原告的该项请求予以支持；对于反诉原告要求反诉被告注销在承租房屋地址注册的公司、电话、宽带的请求，经查，涉案房屋注册的雅太（辽宁）医院有限公司已于2019年7月5日办理了注销，因涉案房屋尚未安装电话、宽带，故本院对反诉原告的该项请求不予支持。对于反诉被告提出反诉原告隐瞒了租赁房屋在签订租赁协议前就已经被查封的事实，导致租赁协议的合同目的不能实现的辩解，经查，从合同的签订时间和内容上看，确实存在反诉原告未向反诉被告履行告知义务存在违约，但从反诉被告因其自身出现了问题无法继续履行合同率先提出要终止协议上看及法院将涉案房屋后期已予以了解封，无法认定系因涉案房屋查封单方面的原因造成了协议的根本解除，故反诉被告以此原因认为系导致合同解除的原因不符合客观事实，本案协议最终会解除的根本原因主要是两方面，一是原告其内部原因无法继续履行合同；二是涉案房屋土地使用证登记的地类用途为“机关”，无法通过消防验收，致使医院无法经营，这才是合同解除的根本原因；对于反诉被告提出的租赁房屋为毛坯房，反诉被告不存在损坏房屋行为的辩解，经查，双方在办理房屋交接时的实际状况无相关记载，应视为双方对房屋当时的状况是认可无异议的，现反诉原告提供的证据证实涉案房屋确存在有打孔等装修的痕迹，反诉被告无证据证明其接收房屋时确存在有打孔的事实，故双方合同解除后反诉被告应将涉诉房屋恢复原状，故本院对反诉被告的该项辩解不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海雅太医院管理有限公司与被告辽宁省电子研究设计院有限公司于2018年6月6日签订的《房屋租赁协议》于2018年12月28日解除；二、被告辽宁省电子研究设计院有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海雅太医院管理有限公司保证金500000元；三、反诉被告上海雅太医院管理有限公司于本判决生效之日起30日内将承租反诉原告辽宁省电子研究设计院有限公司位于沈阳市和平区中山路108号及108-2号房屋恢复至承租前状况；四、驳回本诉原告和反诉原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42024元，由原告上海雅太医院管理有限公司承担37401元，被告辽宁省电子研究设计院有限公司承担4623元；反诉费12375元（已减半收取），由反诉原告辽宁省电子研究设计院有限公司承担12075元，反诉被告上海雅太医院管理有限公司承担300元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决审理查明的事实予以确认。本院认为，雅太公司与设计院公司之间为房屋租赁合同关系。关于解除合同的原因及时间问题，根据双方往来函件内容确定，因雅太公司内部原因，发生雅太公司未能依据合同约定时间向设计院公司支付下年度的房屋租金，雅太公司于2018年10月24日向设计院公司发出解除合同函件，设计院公司于2018年12月28日函件同意解除合同，一审法院认定双方在2018年12月28日达成解除合同的意思表示正确。雅太公司在2018年10月发出函件中已经提出案涉房屋为机关，在该房产下不能办理消防事项，一审法院综合本案件的具体事实确定的给付租金的数额并无不当。因此，对于雅太公司认为双方解除合同时间为2018年9月21日，请求返还多支付的房屋租金，以及设计院公司上诉请求给付的房屋租金本院均不予支持。对于雅太公司主张的2018年9月30日设计院公司已收回房屋，尚无有效证据支持，本院不予采信。关于设计院公司请求给付违约金和不同意返还保证金的问题，因双方为协商解除合同以及上述确定的解除合同的时间，并结合双方房屋租赁目的为医院，而该房屋状态为机关的性质的事实，雅太公司存在着事实上不能办理消防的情况，设计院公司请求给付违约金本院不予支持。案涉合同不再继续履行，设计院公司应当返还保证金。综上所述，雅太公司和设计院公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上海雅太医院管理有限公司预交的二审案件受理费66174元，由上海雅太医院管理有限公司负担。辽宁省电子研究设计院有限公司预交的二审案件受理费66174元，由辽宁省电子研究设计院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二一年三月十一日书记员 杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。