辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终191号上诉人（原审原告）：赵海滨，男，1980年10月26日生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：井琳，辽宁谨思律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王洪清，男，1964年4月14日生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：邢鹏，辽宁聿海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晟，辽宁聿海律师事务所律师。上诉人赵海滨与上诉人王洪清房屋买卖合同纠纷一案，均不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初1718号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵海滨上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判支持赵海滨的原审全部诉讼请求。事实和理由：一、原审认为合同不成立属法律适用错误。1.赵海滨提交的收条、电话录音、公安机关的询问笔录及建设工程施工合同、半岛印象二期项目抵房明细，是双方房屋买卖合同成立生效的有力证据。赵海滨提交的收条，内容已经具备《中华人民共和国合同法》第十二条规定的主要条款，包括当事人的名称、买卖明确的标的房屋、价款、通过贷款的行使履行、违约责任等，且王洪清已经收取了赵海滨交付的定金。当事人证明买卖合同成立，主要通过两种途径：(1)证明合同成立的法律要件已经具备；(2)证明合同已经履行且为相对人所接受。本案中，赵海滨已经通过相关证据证明合同成立，但原审仍然认定合同不成立。原审认为收条仅能明确欲购房屋价款及房号，未写明出卖人，即没有与王洪清建立明确的房屋买卖关系的意思表示，该认定有误。赵海滨提供的上述证据，可以形成完整的证据链，证明合同成立生效。2.原审认为本案的争议焦点为房屋买卖合同关系是否成立，适用法律错误。原审错误将取得物权作为债权成立的要件。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原审对不动产物权变动的原因与结果未进行区分。合同是否有效，从签订之日就已经确定，而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力。通过合同的履行来决定合同效力的观点，不符合认知规律。合同的效力不能通过合同的履行来决定，合同的效力独立存在。在合同生效而不动产物权变动未成就的情况下，应依法认定合同有效，保护合同当事人的债权请求权。原审错误认为王洪清必须取得案涉房屋所有权后，才能使合同成立生效，否则王洪清无法履行合同，致使房屋买卖合同不能成立。二、原审判决未查清事实。原审认定王洪清向公安机关提交建设工程施工合同及半岛印象二期项目抵房明细两份文件，属于事实不清。庭审笔录和公安机关询问笔录，均不能证明是王洪清向公安机关提交的。据赵海滨了解，两份文件均是公安机关自行调取。三、原审判决认定王洪清帮助协调促成交易的事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同的规定，赵海滨与王洪清签订的合同不是居间合同。赵海滨与王洪清的合同完全符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同的规定，是房屋买卖合同。因王洪清出售的房屋是第三人抵债房屋，所以需要签订三方协议办理物权转移相关手续。王洪清辩称，不同意赵海滨的上诉请求。王洪清上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判王洪清返还赵海滨购房款100,000元。事实和理由：本案原审已经查明，赵海滨与王洪清之间的经济纠纷是基于赵海滨与案外人宋得作之间的房屋买卖而成立的，赵海滨只向王洪清支付了100,000元款项，另60,000元支付给了案外人宋得作，故原审判决王洪清承担全部160,000元的责任无事实依据。原审应依法追加案外人宋得作为本案第三人却无故不追加，加重了王洪清的责任。赵海滨辩称，不同意王洪清的上诉请求。赵海滨向一审法院起诉请求:1.被告返还定金160,000元，赔偿违约损失100,000元；2.被告承担所有诉讼费用。一审法院认定的事实：原告赵海滨交付案外人宋得作60,000元，欲购买大连泉城置业有限公司所有的半岛印象编号28-1-0101房屋，后该事宜交由被告王洪清处理。2017年6月20日，为原告买卖该房屋事宜，原、被告拟与第三人大连泉城置业有限公司签订“第三方协议”。随后，原告交付被告100,000元，并为被告书写《收条》，内容为：“今收到赵海滨关于半岛28号楼1单元101室房屋预定金（100,000）（壹拾万）。该套房屋总房款为700,000元（柒拾万元）成交，不得有任何疑义，如有变动由收款人负责解决并双倍赔偿[补：截止当前共支付160,000（壹拾陆万元），余款待交房后贷款结清]”落款收款人处有被告王洪清签字确认。此后“第三方协议”未能达成。另查，2019年10月8日，原告赵海滨起诉被告王洪清履行交付案涉房屋，于2019年11月15日提出撤诉申请，当日，一审法院作出民事裁定，准许赵海滨撤诉。2020年1月14日，原告到公安机关报警，在公安机关询问时，原告自称“2016年11月6日，我通过我战友认识宋得作，他是旅顺口区半岛印象小区的建筑商，他帮半岛印象盖房子，半岛印象拿房子抵钱，我跟宋得作认识之后，我就想从他手中买一套抵债房，一共700,000元，我先交了60,000元的定金，中途建筑商更换为王洪清。2017年6月20日，我和王洪清在星海广场半岛印象的总部签订第三方协议，支付100,000元并给我打了收条……”“他承诺我7天后拿到第三方协议，过了一个星期之后，我没有拿到第三方协议……”。被告认可在原告收条签名一事，并向公安机关提交《建设工程施工合同》及《半岛印象二期项目抵房明细》，载明2017年6月20日，发包人（甲方）大连泉城置业有限公司与承包人（乙方）大连晟方建筑劳务有限公司签订《建设工程施工合同》，工程名称为“半岛印象”二期项目36#、38#、40#、41#、43#、45#、50#、K12#及K13#施工；乙方授权“王洪清（身份证号2102191964××××××××）为项目负责人，全权办理本工程相关全部事宜，包括但不限于项目工程管理，文件签收及工程款的领取等事宜。”该合同附件《半岛印象二期项目抵房房源明细》，其中，第一套房屋信息：房屋编号28-1-0101，面积85.82平方米，单价7,150元，总价613,613元，即为本案争议房屋，并称案涉房屋无销售许可证。诉讼过程中，原告向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2020年4月29日作出（2020）辽0212民初1718号之一民事裁定，查封被告王洪清价值200,000元的财产。原告交纳保全费1520元。2020年7月24日，经原告申请，一审法院作出民事裁定，解除上述保全措施。为查明本案事实，涉案案外人应当到庭，但经一审法院释明，原、被告拒绝追加案涉“宋得作”及“大连晟方建筑劳务有限公司”到庭。庭审中，原告明确案涉房屋实际所有权归属第三方大连泉城置业有限公司，被告通过第三方抵债形式取得，故必须通过三方协议才能将房屋转移到原告名下。原告坚持诉讼请求，认为双方买卖房屋合同成立有效，若合同不成立，按照合同约定或合同法规定，被告须承担缔约过失责任，按照定金罚则双倍返还；被告认可收到100,000元，同意返还100,000元，认为双方未成立有效的合同关系，且原告有过错。经一审法院主持调解，双方当事人未达成一致意见。一审法院认为，本案争议焦点为：1.原、被告房屋买卖合同关系是否成立有效以及法律后果；2.被告责任范围。通过庭审查明，可以确认原告在交付案外人宋得作以及被告购房款时，案涉房屋的权属归于案外人，是否抵债或者成功抵债以及抵债相对人均处于无法确定状态，因此原告欲购该房需要先行签订“第三方协议”，该节事实，原、被告均知情。所以此条件下，原告为被告书写收条时，仅能明确欲购房屋价款及房号，未写明出卖人，即没有与被告建立房屋买卖关系明确意思表示。结合收条的罚则部分是收款人承担责任，说明“第三方协议”条件下形成的收条，其内容及意义确非直接证明二人间建立买卖关系。另外，通过原、被告在公安机关的陈述，进一步证实该收条形成初衷是被告帮助协调促成“第三方协议”的签订和完成原告的房屋买卖。因此，本案中，在无明确合意的证据辅佐下，争议收条不能证明原、被告间房屋买卖合同关系成立。经一审法院释明后，原告表示如若合同不成立，则按照约定要求被告承担双倍返还的缔约损失，由于缔约损失责任应以本案实际发生的损失为据，即利息损失，故一审法院对原告主张的损失标准不予支持。关于被告责任范围争议，因被告签字愿意承担宋得作转交的原告购房事宜包括收款60,000元，原告作为债权人无异议，应当认定该债务转移有效，对被告抗辩只返还原告100,000元的意见，于法无据，一审法院不予支持。依此，原告的缔约损失应以160,000元为基数，自被告签收之日2017年6月20日起算。根据《最高人民法院关于印发的通知》，自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，自此之后贷款利息的基本标准应改为“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”。据此，原告所请求利息应以2019年8月20日为界加以区分，该日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第四十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款的规定，判决：一、被告王洪清于判决生效之日起十日内返还原告赵海滨购房款160,000元；二、被告王洪清于判决生效之日起十日内赔偿原告赵海滨利息损失，即以160,000元为基数，自2017年6月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款项实际清偿之日止；三、驳回原告赵海滨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由被告王洪清负担；保全费1520元，由原告赵海滨负担。二审期间，赵海滨提供2020年1月13日微信截图，拟证明王洪清委托代理人邢鹏律师给赵海滨发过要交房及要求支付房款的微信，赵海滨明确回复希望按照收条内容办理贷款支付。王洪清对该证据的真实性没有异议，并称案涉房屋不符合贷款条件，而赵海滨在电话中只强调自己的困难，借不到钱等，王洪清已经尽到了全部责任，违约方应是赵海滨。本院对该证据的真实性予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。另查，本案二审期间，赵海滨称其没主张王洪清与宋得作之间就案涉60,000元构成债权债务转让，不清楚王洪清与宋得作之间的关系。双方对案涉房屋尚未办理预售许可证没有异议。2020年1月13日，王洪清委托代理人邢鹏律师向赵海滨发出微信，通知赵海滨在5日内准备好房款（人民币60万元），逾期不支付房款，将视为放弃购买。赵海滨回复该主张不符合收条约定，望王洪清先交房并协助办理贷款的相关手续，贷款下来后会及时结清剩余房款。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.王洪清应向赵海滨返还款项的金额；2.王洪清应否赔偿赵海滨100,000元。关于焦点一，本案双方没有签订书面房屋买卖合同，只有一份《收条》，载明“收到赵海滨关于半岛28号楼1单元101室房屋预定金（100,000）（壹拾万）。该套房屋总房款为700,000元（柒拾万元）成交……”从收条的内容看，双方对购买标的物即房号、总房款、定金等约定明确，但该《收条》没有明确剩余房款的支付时间、金额与支付方式，交房时间、办证时间等重要内容，而案涉房屋尚未办理预售许可证，不具备预售资格，无法办理按揭贷款。双方于2020年1月初通过委托代理人微信沟通要求以现金付款，逾期视为放弃购买，赵海滨仍主张协助办理贷款结清剩余房款。双方对此未能协商一致，王洪清在本案明确表示案涉房屋已经另行处理给他人，双方关于案涉房屋买卖的目的无法实现，赵海滨主张王洪清返还已支付的购房款，应予支持。关于返还的具体金额，双方均确认赵海滨向王洪清支付100,000元，另60,000元系赵海滨向案外人宋得作支付。王洪清同意返还其已实际收取的100,000元，故本案二审争议焦点在于赵海滨向案外人宋得作支付的60,000元应否由王洪清予以返还。《收条》在尾部以括号方式载明“（补：截止目前共支付160,000元，余款待交房后贷款结清）”。双方现对该收条的此项内容发生较大争议，《收条》的内容系赵海滨书写，王洪清仅在收款人处签名确认。王洪清称其在签名时没有括号中补充的内容，赵海滨则主张系当时书写，双方均未能提供相应证据。本院认为，即使括号补充的内容系王洪清签名前已经存在，也仅能表明赵海滨共支付160,000元，并不能证明宋得作将其收取的60,000元转付给了王洪清，或者三方就此60,000元形成合同义务转移的法律关系。因合同义务全部或部分转移给第三人的，需债权人、债务人、受让人主观上存在转移的意思表示并达成合意，但赵海滨在本案明确表示其没有主张王洪清与宋得作之间就案涉60,000元构成债权债务转让，不清楚王洪清与宋得作之间的关系。王洪清称其没有收到该60,000元，并称宋得作还欠其几百万元工程款。因赵海滨系向案外人宋得作实际支付60,000元，且未提供证据证明王洪清已收取该60,000元，或宋得作将该债务转移至王洪清承担，故赵海滨关于王洪清返还该60,000元的依据不足，本院不予支持，其应依法另行主张。王洪清的此节上诉理由成立，本院依法予以采信。关于违约赔偿一节，从现已查明的事实看，双方没有签订书面房屋买卖合同，《收条》的内容过于简单，在案涉房屋至今未取得预售许可证、不能通过以该房屋按揭贷款方式支付剩余房款的情况下，双方对剩余房款的支付未能协商一致。该《收条》载明的事项因不可归责于双方当事人的原因未能继续履行，赵海滨亦未举证证明其损失，仅以收条约定“如有变动由收款人负责解决并双倍赔偿”为由，主张王洪清赔偿100,000元违约损失，没有事实和法律依据，原审未予支持，并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第八十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初1718号民事判决第三项；二、变更大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初1718号民事判决第一项为：王洪清于本判决生效之日起十日内返还赵海滨购房款100,000元；三、变更大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初1718号民事判决第二项为：王洪清于本判决生效之日起十日内赔偿赵海滨上述款项的利息损失，以100,000元为基数，自2017年6月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决确认给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回赵海滨的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5200元，保全费1520元，合计6720元，由王洪清负担2585元，赵海滨负担4135元。二审案件受理费5200元，由王洪清负担2000元，赵海滨负担3200元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年三月十九日书记员  杜玉洁附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。