西  安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西  安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初7475号 原告（反诉被告）：陕西安顺物业管理有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：史焕萍，执行董事兼总经理。委托代理人：张慧超，陕西东瑞律师事务所律师。委托代理人：杨阳，陕西东瑞律师事务所律师。被告（反诉原告、反诉第三人）：西安得百曼酒店有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：李广勤，执行董事兼总经理。委托代理人：索文利，陕西明萌律师事务所律师。委托代理人：裴相蓉，陕西明萌律师事务所律师。被告（反诉原告、反诉第三人）：陕西凯泰投资管理有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：杨增斌，执行董事。委托代理人：索文利，陕西明萌律师事务所律师。委托代理人：裴相蓉，陕西明萌律师事务所律师。原告陕西安顺物业管理有限公司（以下简称“安顺公司”）与被告西安得百曼酒店有限公司（以下简称“得百曼公司”）、陕西凯泰投资管理有限公司（以下简称“凯泰公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陕西安顺物业管理有限公司委托代理人张慧超、杨阳与被告西安得百曼公司有限公司、陕西凯泰投资管理有限公司共同委托代理人索文利、裴相蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西安顺物业管理有限公司诉称, 其与被告凯泰公司2020年1月1日签订《前期物业服务合同》，约定其为凯泰公司提供物业服务，凯泰公司支付物业费。同日，其与二被告又签订《物业管理服务三方协议书》，约定由得百曼公司履行前期物业服务合同约定的权利与义务，并约定若得百曼公司不缴纳物业费时，由凯泰公司承担连带责任。自2020年6月起，被告未按约缴纳物业费，多次催要未果，现要求：1、判令二被告支付原告物业费227859.93元（2020年6月至12月期间）并支付违约金暂计51498.3元，暂共计279358.23元；2、判令二被告承担本案诉讼、保全费。  被告西安得百曼酒店有限公司、陕西凯泰投资管理有限公司共同辩称，原告计算的物业费金额227859.93元正确，原告并未向其提供过物业服务，其无需支付物业服务费，加之帝标大厦B座21、23层已出售，不应计算该部分物业费；即使其应向原告支付物业服务费，原告主张的违约金也过高，要求降低，不同意原告诉讼请求。被告陕西凯泰投资管理有限公司反诉称，反诉被告安顺公司曾系“帝标大厦”小区物业管理公司，自“帝标大厦”交付使用时就入驻该小区。2010年，反诉原告凯泰公司通过拍卖购得“帝标大厦”B座房产，开始自管、自建该部分，相应的物业服务除水电费由安顺公司代收代缴外，均由凯泰或得百曼公司提供，水、电公共设施均由安顺公司管理。2019年12月，反诉被告安顺公司经常以“未签订物业合同”为由无故停水停电，阻挡小区大门，导致凯泰公司租户两家酒店无法正常经营，在此胁迫下，其无奈与反诉被告安顺公司签订了《前期物业服务合同》、《物业管理服务三方协议书》，现要求：1、撤销其与反诉被告、反诉第三人签订的《物业管理服务三方协议书》；2、要求反诉被告向其返还“帝标大厦”电梯保养费18000元；3、反诉被告承担反诉费。针对被告凯泰公司反诉原告安顺公司辩称，其与凯泰公司签订的《前期物业服务合同》、《物业管理服务三方协议书》系双方协商讨论确定，意思表示真实，合法有效，不存在其胁迫反诉原告签订上述合同的情形；反诉原告要求返还的电梯相关费用，根据合同约定系反诉原告自行承担，不在其应提供的物业服务范围内，不同意反诉请求。针对被告凯泰公司反诉第三人西安得百曼公司述称，凯泰公司反诉所述的事实属实，同意凯泰公司的反诉请求。被告西安得百曼公司有限公司反诉称，反诉被告安顺公司曾系“帝标大厦”小区物业管理公司，自“帝标大厦”交付使用时就入驻该小区。2010年，反诉第三人凯泰公司通过拍卖购得“帝标大厦”B座房产，开始自管、自建该部分，相应的物业服务除水电费由安顺公司代收代缴外，均由凯泰公司提供，水、电公共设施均由安顺公司管理。2019年12月，反诉被告安顺公司经常以“未签订物业合同”为由无故停水停电，阻挡小区大门，导致凯泰公司租户两家酒店无法正常经营，在此胁迫下，其无奈与反诉被告安顺公司签订了《物业管理服务三方协议书》，现要求：1、撤销其与反诉被告、反诉第三人签订的《物业管理服务三方协议书》；2、要求反诉被告向其返还“帝标大厦”电梯质检费3256元、维修配电费及水泵费3000元、（东芝）电梯维修费2541.88元、地下水箱的机械浮球阀更换费用1800元、消防中控室和消防泵房换锁费500元、水泵止回阀维修费600元，合计11697.88元；3、反诉被告承担反诉费。针对被告得百曼公司反诉原告安顺公司辩称，其与得百曼公司签订的《物业管理服务三方协议书》系双方协商讨论确定，意思表示真实，合法有效，不存在其胁迫反诉原告签订上述合同的情形；反诉原告要求返还的电梯相关费用，根据合同约定系反诉原告自行承担，不在其应提供的物业服务范围内；反诉原告要求返还的其他维修费，因反诉原告作为业主未缴纳大修基金，故该部分维修费应由被告自行承担；反诉原告要求的500元换锁费，系反诉原告私自恶意破坏了中控室的门锁后向其赔偿的费用，不同意反诉请求。针对被告得百曼公司反诉第三人西安凯泰公司述称，西安得百曼酒店有限公司反诉所述的事实属实，同意西安得百曼酒店有限公司的反诉请求。经审理查明,原告安顺公司（甲方、物业管理企业）与被告凯泰公司（业主、乙方）签订落款日期为2020年1月1日的《前期物业服务协议》，载明：“物业名称：帝标大厦，乙方产权面积：22933.38平方米，房屋类型：商用，物业管理服务内容与标准为：房屋公共部位的维护和管理，房屋公共设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，交通秩序与车辆停放；收费标准为1.6元每平方米每月；计费起始从2020年1月1日起由乙方按时缴纳。乙方应在每月20日前向物业公司缴纳当期物业服务费及其它相关费用。逾期未交的，甲方有权收取违约金，即从逾期之日起未交纳部分按每天千分之五的违约金收取。甲方不提供乙方帝标大厦B座（22933.38平方米）楼内公共区域及相关配套设施设备的服务。B座楼内的公共保洁，电梯年检、维保、能耗、用电等相关费用及服务由乙方自理。此类费用不在甲方收取的物业管理费中包含。乙方在未缴纳所属房产的房屋专项维修基金前，帝标大厦公共区域、配套的共用资产，共用设施设备的维修，更新、改造等相关费用，乙方必须按产权面积分摊费用。如果甲方提供的物业服务质量不合格，代表甲方没有履行物业合同，乙方可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失，但不能以此为由拒交物业费。乙方违反本协议约定，不按约定的缴费标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方及时支付，迟交或欠交的费用，逾期支付的，甲方每日按迟交或欠费金额的千分之五收取违约金。”该合同后附《帝标大厦临时管理规约》及落款日期为2020年1月1日的被告凯泰公司的出具《承诺书》，载明：“本公司为帝标大厦B座22933.38平方米的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本公司声明如下：确认已详细阅读陕西安顺管理有限公司制定的帝标大厦临时管理规约……本公司同意承担违反本临时规约的相应责任，并同意对物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任；本公司同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时规约承诺书并送交物业管理服务企业，建设单位或物业管理服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。”同日，原告安顺公司（物业公司、丙方）与被告凯泰公司（业主方、甲方）、被告得百曼公司（承租方、乙方）签订《物业管理服务三方协议书》，载明：“甲方于2020年1月1日与丙方就甲方所合法持有的帝标大厦B座22933.38平方米的产权面积签订了《前期物业管理服务协议》，甲方于2018年12月1日与乙方就甲方所合法持有的帝标大厦B座签订了《委托管理协议》。三方一致确认，自甲方将房屋交付给乙方使用之日，由乙方履行甲丙所签署的《前期物业服务协议》中的甲方的权利义务，乙方声明及确认，并同意承继甲方在该协议项下的所有权利和义务。本协议依照《物业管理条例》第42条的规定，业主与承租方（物业使用人）约定由承租方（物业使用人）交纳物业服务费用的，从其约定，但业主要负连带交纳责任。”审理中，原告主张被告欠付2020年6月至12月期间物业费金额227859.93元，被告对该金额计算无异议，但主张因原告未曾提供物业服务，且帝标大厦B座21层及23层已出售，故该款项不应支付。原告提交工作总结、照片、收据、发票、告知函、通知，主张其已按合同约定提供了关于公共区域水、电、水箱、供电线路、绿化等所有合同约定的物业服务，被告所述其未提供物业服务不属实。被告对此不予认可，主张该证据系原告自行制作，无法证明其真实性及向被告送达过。被告提交签约当日视频、情况说明，主张涉案合同实际签订时间为2020年3月25日，涉嫌倒签；原告停水、停电，迫使被告签订《前期物业服务合同》、《物业管理服务三方协议书》，故要求撤销合同；原告对此不予认可，主张停电系变压器故障，而非原告私自断电，其从未胁迫被告签订涉案合同。原告提交微信聊天记录，主张双方涉案两份合同签订前已经过协商、讨论，不存在胁迫被告的情形；停水并非原告原因导致，双方2020年3月25日签订合同前原告一直提供物业服务；被告认可聊天记录中与李飞聊天记录的真实性，与被告会计聊天记录的仅部分认可真实性，因为内容不完整，原告与李飞协商的原因是原告此前经常断水断电、其为保证正常经营，无奈之下才与原告签订了涉案合同。被告提交电梯维保发票、电梯维修费交易单、收款收据、银行回单、照片，主张涉案合同签订以来，帝标大厦公共部分包括电梯维修、配电箱及水泵维修、水泵止回阀维修均是被告负担，相关费用（电梯保养费18000元、电梯质检费3256元、维修配电费及水泵费3000元、（东芝）电梯维修费2541.88元、地下水箱的机械浮球阀更换费用1800元、消防中控室和消防泵房换锁费500元、水泵止回阀维修费600元）应由原告向被告返还；原告对此不予认可，主张帝标大厦B座电梯相关费用按合同约定由被告自行承担，消防中控室和消防泵房换锁费500元系被告恶意破坏中控室门锁后向原告支付的赔偿，其余的维修费用时需要启动专项维修资金的，但因被告在内的516户业主未缴纳大修基金，维修费应由被告自行负担。被告提交帝标大厦房屋买卖合同、西安市存量房买卖合同，主张帝标大厦21层、23层已出售；原告对此不予认可，主张合同内容不完整，被告从未向原告告知该情况，也未在物业处备案，被告一直向原告缴纳相应楼层的物业费至2020年5月。上述事实，有前期物业服务协议、物业管理服务三方协议书、承诺书、工作总结、照片、收据、发票、告知函、通知、签约当日视频、情况说明、微信聊天记录、电梯维保发票、电梯维修费交易单、收款收据、银行回单、照片等及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告凯泰公司的签订的《前期物业服务协议》及原告与被告凯泰公司、被告得百曼公司签订的《物业管理服务三方协议书》，系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，各方应依照合同约定履行各自的义务。原、被告均认可上述协议实际签订于2020年3月25日且根据被告认可真实性的原告与李飞微信聊天记录显示上述协议系原、被告反复磋商订立，被告主张上述协议系原告胁迫签订要求撤销，因未提供充分证据佐证胁迫的事实，故对被告要求撤销《前期物业服务协议》、《物业管理服务三方协议书》的反诉请求，本院不予支持。被告主张帝标大厦21层、23层已出售故该部分租金其不应支付，因被告提交帝标大厦的房屋买卖合同、西安市存量房买卖合同的真实性原告不予认可，时间亦均形成于涉案合同签订前，且被告凯泰公司2020年1月1日出具承诺书中仍载明“本公司为帝标大厦Ｂ座22933.38平方米的买受人”，故对被告的该项辩论意见，本院不予采信。因《前期物业管理服务协议》载明“甲方不提供乙方帝标大厦B座（22933.38平方米）楼内公共区域及相关配套设施设备的服务。B座楼内的公共保洁，电梯年检、维保、能耗、用电等相关费用及服务由乙方自理。此类费用不在甲方收取的物业管理费中包含”，故被告关于帝标大厦Ｂ座公共部分管理、公共设施设备维护、维修、日常保洁均是二被告负担，原告未提供物业服务的辩论意见，本院不予采信。综上，原告要求被告支付物业费227859.93元，符合法律规定，本院予以支持。因《前期物业管理服务协议》载明“B座楼内电梯年检、维保、能耗、用电等相关费用及服务由乙方自理。此类费用不在甲方收取的物业管理费中包含”，现被告凯泰公司要求原告返还电梯保养费18000元，被告得百曼公司要求原告返还电梯质检费3256元、（东芝）电梯维修费2541.88元，有悖双方约定，本院不予支持。《前期物业管理服务协议》载明“乙方在未缴纳所属房产的房屋专项维修基金前，帝标大厦公共区域、配套的共用资产，共用设施设备的维修，更新、改造等相关费用，乙方必须按产权面积分摊费用”，被告得百曼公司支出维修配电费及水泵费3000元、地下水箱的机械浮球阀更换费用1800元、消防中控室和消防泵房换锁费500元、水泵止回阀维修费600元，系因共用设施设备的维修发生的费用，现被告得百曼公司要求原告返还该费用，因原告并非该费用最终的负担义务方且与本案并非同一法律关系，故对被告得百曼公司的该项反诉请求，本院不予支持。原告主张被告私自恶意破坏中控室门锁向其赔付500元换锁费，因对其主张的该项事实未能提供相应证据佐证，现被告得百曼公司要求返还原告500元换锁费，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付违约金51498.3元，因部分配电、水泵、地下水箱的机械浮球阀等公共部位的维修系由被告自行维修，原告作为物业管理方未完全尽到修缮、服务义务，双方均有违约行为，考虑双方的过错程度及合同的履行情况，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）西安得百曼酒店有限公司、被告（反诉原告）陕西凯泰投资管理有限公司支付原告（反诉被告）陕西安顺物业管理有限公司物业费227859.93 元。二、本判决生效之日起十五日内，原告（反诉被告）陕西安顺物业管理有限公司返还被告（反诉原告）西安得百曼酒店有限公司换锁费500元。三、驳回原告（反诉被告）陕西安顺物业管理有限公司其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）陕西凯泰投资管理有限公司全部反诉请求。五、驳回被告（反诉原告）西安得百曼酒店有限公司其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5490元，保全费1567元，合计7057元，由原告陕西安顺物业管理有限公司负担957元，被告陕西凯泰投资管理有限公司、西安得百曼酒店有限公司负担6100元。（此款原告已经预付，由被告陕西凯泰投资管理有限公司、西安得百曼酒店有限公司在支付上述款项时一并支付原告）。反诉费61元，由被告西安得百曼酒店有限公司负担。反诉费125元，由被告陕西凯泰投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。          审  判  长    袁    聪                            人民陪审员    冯 万 长                            人民陪审员    李 宗 秀    二○二一年二月九日  书  记  员   邓 黎 艳1