福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初4755号 原告：林铃，女，1986年10月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：衷孙连、詹祝权，福建合立律师事务所律师。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾城市广场商业中心13号楼B-360，统一社会信用代码91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛。 被告：福州中夏房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路9号东二环泰禾广场2号楼泰禾中心第22层的编号为01的单元，统一社会信用代码913501000874170782。 法定代表人：龙宇飞。 被告：泰禾集团股份有限公司，住所地福建省三明市梅列区徐碧，统一社会信用代码91350000155584573M。 法定代表人：黄其森。 被告：福建和缘房产租赁股份有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#1楼42层12室，统一社会信用代码91350100MA31Y8NA7C。 法定代表人：蒋依灶。 被告：福建和缘房产租赁股份有限公司福州晋安分公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇化工路北侧东二环泰禾城市广场东区C地块2#楼3层16商务办公，统一社会信用代码91350111MA33YAYJX4。 负责人：蒋依灶。 上列福建和缘房产租赁股份有限公司及其福州晋安分公司的共同委托诉讼代理人：陈**，男，该单位员工。 原告林铃与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）、福州中夏房地产开发有限公司（以下简称中夏房产公司）、泰禾集团股份有限公司（以下简称泰禾集团）、福建和缘房产租赁股份有限公司（以下简称和缘房产租赁公司）、福建和缘房产租赁股份有限公司福州晋安分公司（以下简称和缘房产租赁晋安公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年11月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告林铃的委托诉讼代理人衷孙连、詹祝权，被告和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安公司的共同委托诉讼代理人陈**到庭参加诉讼。被告泰禾酒店、中夏房产公司、泰禾集团经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林铃向本院提出诉讼请求：1、判令被告泰禾酒店向原告支付租金37,559元（暂按第二个租赁年度租金总额75118元标准计算，从2020年3月1日起暂计至2020年8月31日，此后租金继续照此标准计至判决之日止）；2、判令被告泰禾酒店向原告支付逾期支付租金的违约金16651.1元（按房价款总额1,251,961元的日万分之一标准计算，从每期租金逾期支付之日起暂计至2020年8月20日，此后违约金继续照此计至被告将全部拖欠的租金支付给原告之日止）；3、判令被告和缘房产租赁公司、被告和缘房产租赁晋安公司将与被告泰禾酒店签订的《房屋租赁合同》项下的租金支付给原告（从判决之日起至租赁合同履行完毕之日止）；4、如被告泰禾酒店与被告和缘房产租赁公司、被告和缘房产租赁晋安公司约定的租金标准或租赁期限低于原告与被告泰禾酒店签订的《房屋租赁委托合同》约定的租金标准或委托期限，则不足部分租金由被告泰禾酒店一次性予以补足支付给原告；5、判令被告中夏房产公司及被告泰禾集团对被告泰禾酒店的义务承担共同或者连带责任；6、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：被告泰禾集团是一家从事住宅地产和商业地产开发的大型知名上市公司。福州东二环泰禾城市广场项目对外以泰禾集团的品牌开发、运营、推广。大量购房者出于对泰禾集团的品牌信任，涌向福州东二环泰禾广场项目投资、兴业。被告中夏房产公司是泰禾集团下属的关联公司，负责东二环泰禾城市广场东区C地块项目的开发销售，泰禾集团及中夏房产公司等在该项目的开发过程中，大肆宣传该项目有五年委托租赁，超30%收益保障等。基于对被告的品牌信任及宣传允诺，2017年6月2日原告与被告中夏房产公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的晋安区岳峰镇化工路北侧东二环泰禾城市广场东区C地块2#楼03层16商务办公房屋（下称“该房屋”），每平方米23765.39元，建筑面积52.68平方米，购房款总额为1251961元，该价格远高于周边楼盘的市场价格。被告泰禾酒店是泰禾集团下属的关联公司。2017年6月2日被告泰禾酒店与原告签订了《房屋租赁委托合同》约定：“原告委托被告泰禾酒店代为与开发商办理交房手续，并处理该房屋租赁事宜，委托期限五年，自2018年12月1日至2023年11月30日止，被告泰禾酒店保证原告自起租日起可获得的五年租金总共为购房款总额的30%，被告可以对外出租但是不得低于双方约定的租金标准，如不足该标准部分，由被告泰禾酒店负责补足，如被告泰禾酒店逾期支付租金超过30日，每延迟一日按房价款总额的日万分之一向原告支付逾期违约金，并如数支付当月租金。 被告和缘房产租赁公司、被告和缘房产租赁晋安公司系该房屋的实际承租方及使用方，向被告泰禾酒店支付租金。在前述合同签订过程中，被告泰禾集团作为“泰禾广场”注册商标的所有人，将其具有影响力的注册商标给中夏房产公司及泰禾酒店，用于返本销售及售后包租以及违法宣传等，而且也未尽到监督合法使用等职责，同时也未报商标局备案，应依据我国《商标法》第四十三条等规定承担责任。被告中夏房产公司作为案涉房屋的开发商，为了融资及销售，违反了2001年《商品房销售管理办法》第十一条关于房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售以及售后包租或者变相售后包租的方式销售商品房的规定以及《房地产广告发布规定》第四条关于房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺的规定，在案涉房屋销售前后大肆宣传允诺买房“5年委托租赁，超30%收益保障”，该承诺促使原告接受高于商品房价格购买案涉房屋，收取高于市场租金标准的购房款返还及租金收益。另被告中夏房产公司为了规避前述法律规定，利用关联公司将捆绑销售的《商品房买卖合同》及包租的《房屋租赁委托合同》拆开分别签订，同时在前述合同履行过程中，被告泰禾酒店及被告中夏房产公司不但收取被告和缘房产租赁公司、被告和缘房产租赁晋安公司向其支付的租金，而且长期拖欠应支付给原告的租金，已严重侵害原告的合法权益。综上：原告为维护自身合法权益，特依据法律的相关规定提起诉讼，请求贵院依法查清事实，支持原告所请为盼！ 被告泰禾酒店提交的书面答辩状辩称，1、原告未提供任何证据证明租金欠付情况，因此其要求支付租金没有依据。2、即使存在逾期租金，因受疫情影响，属于不可抗力导致合同履行不能，且目前被告经营困难，请求法院依据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一）》的通知第三条第（一）款“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，予以减免。3、被告客观上已无能力支付后续租金，请求法院依法解除《房屋租赁合同》。四、违约金计算基数过高，请求法院予以调整。即使存在逾期租金，原告实际损失的仅仅是逾期租金的利息损失，因此违约金计算基数应以实际逾期租金数额为基数，原告以购房款总额为基数远远超过了其所发生的实际损失，请求贵院予以调整。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。” 被告泰禾集团提交的书面答辩状辩称，1、原告提起本案诉讼要求被告泰禾酒店向其支付租金并承担违约责任系基于其与泰禾酒店签订的《房屋租赁委托合同》，而答辩人并非案涉《房屋租赁委托合同》的主体，根据合同相对性原则，原告要求答辩人承担共同或连带责任没有合同根据。2、答辩人与被告泰禾酒店系两个独立的民事主体，原告将其与答辩人购买的房屋出租给泰禾酒店系其自主决策的行为，与答辩人并无关联。综上，请求法院驳回原告对答辩人的所有诉讼请求。 被告和缘房产租赁公司与和缘房产租赁晋安公司辩称，1、答辩人不是本案适格被告。原告以被告泰禾酒店未依约履行支付租金义务要求各被告履行支付租金之义务。由于本案中，原告将案涉房屋出租给被告泰禾酒店，被告泰禾酒店再将案涉房屋出租给答辩人，因此原告仅与被告泰禾酒店存在租赁合同关系，答辩人亦仅与被告泰禾酒店存在租赁合同关系，与原告不存在任何租赁合同关系，因此答辩人不是本案的适格被告，原告将答辩人列为被告既无合同依据，也无法律依据，请求贵院驳回原告对答辩人的起诉。2、因答辩人与原告不存在任何租赁合同关系，故对于原告与被告泰禾酒店之间租金纠纷的具体情况，以及原告与被告中夏房产公司、被告泰禾集团之间的情况，答辩人并不清楚。3、根据合同相对性之原则，即使被告泰禾酒店确实存在拖欠原告租金之情形，原告仅有权要求作为合同相对方的被告泰禾酒店支付租金以及承担本案诉讼费、保全费，而无权要求答辩人向其支付租金，更无权要求答辩人承担本案诉讼费及保全费。4、答辩人已向被告泰禾酒店支付了租金。本案中，答辩人合法地从被告泰禾酒店处承租了案涉房屋，并且已经向被告泰禾酒店支付了租赁期至2021年4月30日止的租金。即使答辩人要将本应支付给被告泰禾酒店的租金直接支付原告，如果判决的时间早于2021年4月30日，原告也无权向答辩人主张在2021年4月30日之前的租金。综上所述，原告对答辩人的起诉无合同和法律依据，请求贵院依法驳回原告对答辩人的起诉。以上答辩意见。 被告中夏房产公司庭后提交书面答辩状辩称，1、原告提起本案诉讼要求被告泰禾酒店向其支付租金并承担违约责任系基于其与泰禾酒店签订的《房屋租赁委托合同》，而答辩人并非案涉《房屋租赁委托合同》的主体，根据合同相对性原则，原告要求答辩人承担共同或连带责任没有合同根据。2、答辩人与泰禾酒店系两个独立的民事主体，原告将其与答辩人购买的房屋出租给泰禾酒店系其自主决策的行为，与答辩人无关。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告泰禾酒店、中夏房产公司、泰禾集团未到庭应诉，视为放弃质证权利。对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据经庭审质证的证据及到庭当事人的陈述，本院认定事实如下： 2017年6月2日，原告与被告中夏房产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款1251961元购买中夏房产公司开发的晋安区岳峰镇化工路北侧东二环泰禾城市广场东区C地块2#楼03层16号商务办公房屋，建筑面积52.68平方米。同日，原告就该房屋与泰禾酒店签订《房屋租赁委托合同》，约定原告（甲方)委托泰禾酒店（乙方)代为处理房屋租赁事宜，委托期限为五年，自2018年12月1日至2023年11月30日止；甲方同意以2018年12月1日为起租日，自起租日起开始计算租金；在委托期间乙方可将房屋按照市场价格出租给第三方使用，但乙方保证甲方自起租日起第一个租赁年度可获得租金62598元（相当于购房合同总价5%),第二、第三、第四个租赁年度均可获得租金75118元（相当于购房合同总价6%)，第五个租赁年度可获得租金87637元（相当于购房合同总价7%)，如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则上述租金总额相应调整；乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推；乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等。合同订立后，双方依约履行合同义务。泰禾酒店于2019年3月28日向原告支付了2018年12月至2019年2月份租金15649.50元，于2019年7月12日支付了2019年3月至5月份租金15649.50元，于2019年9月30日支付了2019年6月至8月份租金15649.50元，于2020年3月17日支付了2019年9月至11月份租金15649.50元，于2020年6月1日支付了2019年12月至2020年2月份租金18779.50元。后泰禾酒店未再支付自2019年12月1日起的租金，原告催索无果遂诉至福州市晋安区人民法院，后由福州市中级人民法院指定本院审理。 诉讼过程中，本院根据原告的财产保全申请，于2020年12月7日作出（2020)闽0103民初4755号民事裁定书，裁定冻结被告泰禾酒店、中夏房产公司价值54210.10元的财产，并采取保全措施于2020年12月8日冻结了中夏房产公司的账户存款54210.10元。原告为此支出财产保全申请费562元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与泰禾酒店签订的《房屋租赁委托合同》虽名为委托，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为租赁，订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系缔约双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。泰禾酒店主张其逾期支付租金系受“新冠肺炎”疫情影响，但未提供证据证明疫情或者疫情防控措施直接导致其与原告签订的租赁合同不能履行，故泰禾酒店主张适用不可抗力的规定部分或者全部免除其责任，依据不足。另，泰禾酒店如主张合同不能继续履行，要求予以解除，应提出诉求，而泰禾酒店在本案审理过程中，并未提起反诉，其可另行提出主张。泰禾酒店承租诉争房屋后，未支付自2020年3月起的租金，根据租赁合同关于第二个租赁年度可获得租金75118元的约定，原告诉请泰禾酒店支付2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金37559元（75118元/12个月×6个月），本院予以支持。原告诉请泰禾酒店按上述标准继续计付租金至判决之日止，根据租赁合同关于房屋租金每三个月结算一次，并在计租日起满三个月后的15个工作日内支付的约定，2020年9月1日至2020年11月30日期间的租金支付期限（2020年12月20日前）巳经届满，泰禾酒店应向原告支付该期间的租金18779元（75118元/12个月×3个月）。自2020年12月1日起的租金支付期限尚未届满，原告诉请泰禾酒店支付该部分租金，缺乏依据，不能支持，应待合同约定的租金支付期限届满后，另行主张。综上，泰禾酒店应向原告支付2020年3月1日至2020年11月30日期间的租金56338元（37559元+18779元）。泰禾酒店逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任，故原告诉请泰禾酒店支付逾期付款违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准，泰禾酒店抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，应以实际拖欠的租金金额作为计算基数。对此，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案泰禾酒店逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、泰禾酒店的过错程度等因素，认定以泰禾酒店逾期履行的租金金额作为计算违约金基数更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，泰禾酒店应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五的标准向原告计付逾期付款违约金。原告主张泰禾酒店逾期支付各期租金，提供了中国建设银行个人活期账户交易明细及个人账户收入交易明细佐证，该交易明细可以证明泰禾酒店逾期支付各期租金的事实及逾期天数。泰禾酒店对该交易明细的真实性未提出异议，本院予以认定。泰禾酒店逾期支付各期租金，原告请求泰禾酒店支付其逾期支付各期租金的违约金，本院予以支持。关于违约金的计算期间，根据合同关于租金每3个月结算一次，每满3个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定，泰禾酒店应于2019年12月15日前支付2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金15649元，逾期超过30日仍未支付，应自2020年1月15日起计算支付违约金至实际支付该租金之日即2020年3月17日止（共62日）的逾期违约金485元(15649元×0.5‰×62日）；泰禾酒店应于2020年3月15日前支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金15649元，逾期超过30日仍未支付，应自2020年4月15日起计算支付违约金至实际支付该租金之日即2020年6月1日止（共46日）的逾期违约金688元(15649元×0.5‰×46日）。上述巳付租金的逾期违约金共计元845元(485元+360元），泰禾酒店应当支付。2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金18779元（75118元/12个月×3个月），泰禾酒店应于2020年6月15日前支付，逾期超过30日未支付的，应自2020年7月20日起计付违约金直至该部分租金付清之日。同理，泰禾酒店应于2020年9月15日前支付2020年6月1日至2020年8月31日期间的租金，并自2020年10月20日起计付违约金；于2020年12月15日前支付2020年9月1日至2020年11月30日期间的租金，并自2020年12月20日起计付违约金。之后租金的违约金依约尚未产生，原告可待产生后另行主张。原告以中夏房产公司违反法律法规采取售后包租方式销售诉争房屋为由，要求中夏房产公司对泰禾酒店上述支付租金、违约金等债务承担连带责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定，连带责任由法律规定或者当事人约定。本案中，中夏房产公司、泰禾集团并非案涉租赁合同的缔约主体，租赁合同未约定其权利义务。故原告诉请中夏房产公司对泰禾酒店应履行的租赁合同中的债务承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持，原告与中夏房产公司之间的商品房销售合同关系，属另一法律关系。原告与和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安公司之间亦无合同关系，且无证据证明和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安公司作为使用人有拖欠使用费，故原告诉请判令和缘房产租赁公司、和缘房产租赁晋安公司将和缘房产租赁公司与泰禾酒店签订的《房屋租赁合同》项下自判决之日起至租赁合同履行完毕之日止的租金直接支付给原告，缺乏依据，本院亦不予支持。泰禾酒店、中夏房产公司、泰禾集团经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林铃支付2020年3月1日至2020年11月30日期间的租金56338元，并以每期（三个月）租金18779元为基数，按每日万分之五标准分期（第一期自2020年7月20日起、第二期自2020年10月20日起)计付逾期付款违约金至款项付清之日止； 二、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林铃支付往期已付租金的逾期违约金845元； 三、驳回原告林铃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1155元，由原告林铃负担577.50元，由被告福州泰禾酒店管理有限公司负担577.50元。财产保全费562元，由被告泰禾酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 傅建勇 二〇二一年三月九日 法官助理 林 熠 书 记 员 马艳珍 附：一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一曰起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。