江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终707号上诉人（原审被告、反诉原告）：江西海峰物业服务有限公司，住所地江西省上饶市铅山县河口镇城南社区信州西路******，统一社会信用代码：91361102MA386LFY3M。法定代表人：徐中攀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐成龙（系该公司股东），男，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西羽晟置业有限公司，住所地江，住所地江西省上饶市铅山县河口镇峰顶山路**信用代码：91361124MA37PB582Y。法定代表人：吴志清，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜琦，该公司法律顾问，特别授权代理。上诉人江西海峰物业服务有限公司（以下至判决主文之前简称为海峰物业）因与被上诉人江西羽晟置业有限公司（以下至判决主文之前简称为羽晟置业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省铅山县人民法院（2020）赣1124民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人海峰物业上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项，驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案不存在被上诉人无法联系上诉人的情况，被上诉人也未举证证明。被上诉人仅提供了一份“邮寄凭证”，不足以证明其无法联系上诉人。双方在物业合同中并未约定双方的通讯地址、未限定唯一的联系方式，也未约定地址变更的通知义务；二、合同法规定了合同的法定解除和约定解除，上诉人自合同签订生效并在住建部门备案后，未出现合同法定解除的行为，被上诉人不具备解除合同的权利。本案中，虽然双方签订了前期物业服务合同，备案后已生效，但上诉人提供物业服务的前置程序是被上诉人作为建设单位已完成了施工项目的竣工验收、并按法律规定达到了物业的交付条件，且还需双方之间完成物业的承接验收手续后，物业公司才具备合同义务的履行基础，而被上诉人并未达成此基础；三、本案中，被上诉人不具备合同解除权，而上诉人享有合同解除权，该解除权限应由上诉人自行决定。被上诉人羽晟置业答辩称，1、双方签订物业合同后，上诉人从未履行过合同义务；2、上诉人在签订合同后更改公司地址未告知被上诉人，致使被上诉人无法与其取得联系，有被退回的催告函件为证；3、上诉人违反诚信原则，存在欺骗行为且其公司股东与现法人均是亲属关系，海峰物业前法定代表人即大股东徐成龙因多起经济案件已被列入失信名单，如继续履行合同将严重损害被上诉人的利益；4、客观方面，上诉人自身管理混乱、服务态度恶劣、商业信誉严重丧失，已无履约能力；5、双方已无继续履行合同的可能。2019年6月，被上诉人因无法联系上诉人，在急需物业公司进场提供前期物业服务的情况下已按法定程序重新招投标其他物业公司提供相关物业服务，并在铅山县住建局备案登记，对此上诉人从未提出任何异议，也未与被上诉人取得联系。事后还多次恶意带人到被上诉人处闹事，严重损害被上诉人的利益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。羽晟置业向一审法院起诉请求：1．请求判决解除双方签订的《信江学府前期物业管理服务合同》及《物业管理补充协议》；2．判决海峰物业赔偿羽晟置业经济损失10,000元；3．本案诉讼费由海峰物业承担。海峰物业向一审法院反诉请求：1．请求判令被反诉人继续履行《信江学府前期物业管理服务合同》及《物业管理补充协议》，并配合办理物业的承接验收及交付物业管理用房；2．判令被反诉人立即支付前期物业进场开办费用80,000元；3．本案诉讼费用及反诉费用均由被反诉人承担。一审法院认定事实如下：2018年12月12日，甲方江西羽晟置业有限公司与乙方江西海峰物业服务有限公司签订了《信江学府前期物业管理服务合同》，约定由乙方提供信江学府小区的前期物业管理，服务期限到第一次业主委员会成立并选聘完后续物业公司止，双方在同日又签订了《物业管理补充协议》。2019年6月，羽晟置业以无法联系海峰物业当时的法定代表人徐成龙、且徐成龙为失信人员为由，单方面宣布解除与海峰物业签订的《信江学府前期物业管理服务合同》及《物业管理补充协议》。后，羽晟置业又将信江学府小区前期的物业管理服务交由上饶市浩天物业服务有限公司提供。2020年2月29日，徐成龙与上饶市浩天物业公司的相关人员在信江学府因物业进驻小区之事爆发冲突。2020年4月13日，羽晟置业向一审法院提起诉讼，要求解除与海峰物业签订的物业合同及补充协议，后撤诉。现羽晟置业再次起诉，要求解除合同。另查明，一审法院审理期间，双方发生多次纠纷并报警处理。2018年12月21日，海峰物业的住所由上饶市信州区凤凰中大道******变更为上饶市铅山县河口镇城南社区信州西路******。2020年5月9日，海峰物业的法定代表人由徐成龙变更为徐中攀。徐成龙系失信人员。一审法院认为，双方签订物业管理服务合同及其补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。补充协议的签署页有双方代表人员签字并加盖公司公章，双方代表人员与物业管理服务合同中双方代表人员一致，可见双方补充问题进行过充分协商，补充协议虽未加盖法人章，但不影响该协议的效力。本案中，海峰物业公司地址进行变更的重大事项未告知羽晟置业，致使羽晟置业在需要海峰物业履行前期义务时难以联系上海峰物业，羽晟置业无奈重新招聘了物业公司，从而引发了本案纠纷。物业管理服务合同具有长期性和特殊性，双方须融洽相处才具有合同继续履行的可能性，而双方之间因本案纠纷已多次发生冲突并发展到警方介入处理的程度，双方之间很难再和谐共处，强制双方继续履行合同对双方及业主均不利，因此本案合同以解除为宜。合同解除后海峰物业可就其损失另行主张。羽晟置业在未与海峰物业解除合同的情形下重新招标，存在过错，故对其要求海峰物业赔偿重新招标损失10,000元的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）江西羽晟置业有限公司与被告（反诉原告）江西海峰物业服务有限公司于2018年12月12日签订的《信江学府前期物业管理服务合同》以及《物业管理补充协议》；二、驳回原告（反诉被告）江西羽晟置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）江西海峰物业服务有限公司的反诉请求。本诉案件受理费200元，减半收取计100元，由原告（反诉被告）江西羽晟置业有限公司负担；反诉案件受理费1,800元，减半收取计900元，由被告（反诉原告）江西海峰物业服务有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，因双方未在前期物业服务合同正本及补充协议中对海峰物业进场时间作出明确约定，羽晟置业也未提供明确证据证明因其无法通知海峰物业而导致海峰物业错过进场时间，但羽晟置业在2019年7月25日与上饶市浩天物业服务有限公司签订了新的物业管理合同，这一行为导致羽晟置业与海峰物业之间的合同再无法实现合同之目的，故而一审法院判决案涉物业服务合同解除并无不妥。因海峰物业在一审中提出的诉请是要求继续履行案涉合同，故一审法院对合同解除后的违约责任承担未予审理，海峰物业可就其损失另行主张。综上所述，上诉人江西海峰物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,800元，由上诉人江西海峰物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杜依霖审判员  周富华审判员  蔡 霞二〇二一年三月十六日书记员  刘雅琦