辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1516号上诉人（一审原告、反诉被告）：辽宁东泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈阳棋盘山国际风景旅游开发区望滨村。法定代表人：刘昕，该公司经理。委托诉讼代理人：邵利，男，1962年11月14日出生，汉族，系该公司工作人员，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：董志良，男，1944年8月11日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市沈河区。被上诉人（一审被告、反诉原告）：孙刚英，男，1968年9月23日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：白丹，辽宁龙格律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄紫霄，辽宁龙格律师事务所实习律师。上诉人辽宁东泰房地产开发有限公司因与被上诉人孙刚英房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初11529号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。辽宁东泰房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销(2020)辽0103民初11529号判决书中孙刚英的反诉请求。2、支持上诉人一审的请求，判令被上诉人支付尾款。3、判令被上诉人承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：上诉人于2005年与飞龙城际公寓的开发商沈阳东泰实业有限公司签订了建筑工程承揽合同，合同明确约定，由沈阳东泰实业有限公司负责各项工程开发手续的办理，并且由上诉人负责该项目的建筑工程施工。工程承揽合同签订时，该项工程已经办好了四证，拿到了《施工许可证》。并且按照约定，沈阳东泰实业有限公司须将飞龙城际公寓的7到23层给上诉人，抵作工程款。但是，沈阳东泰实业有限公司为了逃债，故意拖延销售许可证的办理。上诉人发现了沈阳东泰实业有限公司这一图谋后，立即将其告上法庭。请求依法宣告沈阳东泰实业有限公司破产，因为沈阳东泰实业有限公司破产的第一个法律后果就是破产办证。以上的事实真相，充分说明，上诉人把抵债的房产卖给被上诉人，不是以开发商的身份卖房的，飞龙城际公寓的办证权是沈阳东泰实业有限公司而不是上诉人，被上诉人要求上诉人为其办理产权登记，上诉人只是将其抵债房产再一次转让给被上诉人。但是，根本办不了产权登记，被上诉人这一要求无法实现。二、一审判决上诉人与被上诉人所签订的买卖合同无效，并且判决上诉人返还卖房款，被上诉人退房。这样的判决既不合情也不合法，理由是：第一、上诉人是把抵债房产卖给被上诉人的，商品房买卖合同订立时，被上诉人已经对此有所了解。第二、上诉人所提起的申请沈阳东泰实业有限公司破产办证已经充分证明了这一点。如今，法院已经成立了清算组，一切办证都要等到破产终结之后才能进行。因此，被上诉人所买的房产不是办不了产权，而是要等到这个破产程序终结之后才能办理。第三、上诉人卖给被上诉人的房产时，被上诉人对办理产权登记不能确定时间这一情形是知道的，而且，上诉人也没有欺骗被上诉人，一审判决上诉人返还已经收取的房款既没有法律依据，也没有事实依据。第四、以上所诉同时也证明了，上诉人将其抵债房产卖给被上诉人，合同有效。而且，房产已经交付被上诉人支配和实际使用长达12年之久。退一万步说，即使是要判令上诉人返还卖房款，被上诉人退房，也应当考虑被上诉人已经实际上占有使用了12年这个事实。因此，一审这样的判决是一个不讲情理和法律的判决。第五、被上诉人于2008年6月30日签订的买房合同，2020年底已经过去了12年之久，被上诉人请求判决买卖合同无效已经过了诉讼时效。对此，一审不应当判决予以确认。因此，上诉人请求二审查明事实，撤销一审判决，并判决支持上诉人的诉讼请求。被上诉人孙刚英辩称：一、辽宁东泰房地产开发有限公司上诉请求二审法院，撤销（2020）辽0103民11529号判决书中孙刚英的反诉请求，属于法律上的不能，应予驳回。二、辽宁东泰房地产开发有限公司上诉状所主张的内容，缺少证据、自相矛盾、违背事实。2008年6月30日，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是由上诉人提供的格式合同，是辽宁省建设厅及省工商行政管理局联合监制的文本，合同形式及合同内容记载的案涉房屋土地使用权、建设用地规划许可等情况均可以确认事实：上诉人是以商品房的开发主体出售案涉房屋。上诉人在上诉状中否认其开发主体的身份，是为了逃避责任的说辞，没有证据支持，违背基本事实，与其原审一审、二审及重审一审中的法庭陈述相矛盾（其数次庭审中均称：案涉整栋房屋是由上诉人与沈阳东泰实业有限公司联建的，双方在联建过程中约定销售和建设的手续由沈阳东泰实业公司负责办理，因沈阳东泰的法定代表人犯诈骗罪入狱，至今不能明确办理权属证明的时间）；上诉人否认其开发主体的身份，与其在其他案件中已由生效判决查明确认的事实相矛盾。上诉人辩称其基于建筑工程承揽合同抵账取得房屋的说法，即没有证据证明，也与生效判决确认的合作开发事实相违背；辩称被上诉人在签订《商品房买卖合同》时，了解从上诉人处所购买的是抵账房，知道不能确定办证时间更是无视法律及事实的狡辩。上诉人在上诉状中，先称根本办理不了产权登记，被上诉人的要求无法实现；又称一切办证都要等破产终结之后才能进行，其说法前后矛盾，不可采信。三、被上诉人关于合同无效的请求权依法不受诉讼时效的限制。四、一审判决认定事实清楚正确、适用法律恰当，应予维持。双方即已签订《商品房买卖合同》，上诉人作为出卖方收取了价款，基于合同相对性，应当向被上诉人承担作为开发主体的办理权属登记的义务。其自始未将案涉房屋未取得预售许可证的情况告知孙刚英，至今仍未能取得预售许可证，且多次在庭审中明确案涉房屋办理不了产权登记，违反了相关法律规定，导致合同自始无效，一审判决在认定事实清楚正确基础上，判令其承担返还已付房款及利息并给付一倍已付房款的赔偿责任，既有事实依据，也符合法律的规定，符合双方合同的约定，应予维持。上诉人今日补充的上诉请求没有依法在上诉期限内提出，不应予以支持。辽宁东泰房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、责令孙刚英立即支付2008年6月30日双方签订的《协议》购买飞龙·城际公寓908房间，面积为85.64，余额房款167521元，并按银行利率支付利息（自2012年6月30日起至购房款付清之日止，按现行贷款利率计算）。2、判令孙刚英承担本案诉讼费。孙刚英向法院提出诉讼请求：1、请求确认双方2008年6月30日签订的《商品房买卖合同》无效；2、请求判令沈阳东泰实业有限公司返还已付购房款267530元及利息（以217530元为基数，自2008年6月30日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以50000元为基数，自2010年1月26日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、请求判令沈阳东泰实业有限公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，即267530元；4、判令沈阳东泰实业有限公司承担本案的本诉及反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2008年6月30日，辽宁东泰房地产开发有限公司作为卖方，孙刚英作为买方双方签署《商品房买卖合同》一份，约定孙刚英购买位于沈阳市沈河区，该商品房的用途为住宅，建筑面积85.64平方米。约定该商品房单价为人民币每平方米5080元，总金额435051元。付款方式为分期付款，首付217530元，其余款分四次付清（即2012年6月30日之前）。商品房买卖合同签订当日，孙刚英向辽宁东泰房地产开发有限公司支付首付款217530元，辽宁东泰房地产开发有限公司将诉争房屋交付孙刚英使用。2010年1月26日，孙刚英再次向辽宁东泰房地产开发有限公司缴纳购房款50000元。因孙刚英未支付剩余房款，辽宁东泰房地产开发有限公司起诉至法院。截至本案重审庭审之日，未取得案涉房产的预售许可证。在庭审中，孙刚英认可将案涉房屋返还给辽宁东泰房地产开发有限公司。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效；第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中截至庭审之日，辽宁东泰房地产开发有限公司仍未取得案涉房屋商品房预售许可证，故双方签订的《商品房买卖合同》无效。孙刚英主张辽宁东泰房地产开发有限公司返还已付购房款及利息、赔偿损失具有法律依据，数额合理，该院予以支持。辽宁东泰房地产开发有限公司的诉讼请求于法无据，该院不予支持。鉴于案涉《商品房买卖合同》因无效而解除，依法孙刚英应将案涉房屋返还给辽宁东泰房地产开发有限公司。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、辽宁东泰房地产开发有限公司与孙刚英于2008年6月30日签订的《商品房买卖合同》无效；二、辽宁东泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还孙刚英购房款267530元及利息（以217530元为基数，自2008年6月30日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以50000元为基数，自2010年1月26日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、辽宁东泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付孙刚英赔偿款267530元；四、孙刚英于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市房屋返还给辽宁东泰房地产开发有限公司；五、驳回辽宁东泰房地产开发有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5370元、反诉案件受理费5494元，由辽宁东泰房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提出证据如下：证据一、与案外人沈阳东泰合作协议，证明：上诉人是投资人和施工管理者，是合法的主体之一，但不是办理销售许可证主体，案外人是办证主体。证据二、国有（出让）土地使用证，证据三、建设工程规划许可证【编号沈规建证字（95）（365）号】，证据四、建筑工程开工报告书（含有已批准的文件：《年度计划市计委95〔129号〕》；《规划许可证市规划局95〔365号〕》；《投资许可证市计委95〔0218号〕》；《中标通知书市建工局》），证明：涉案房屋有合法手续，具备办理销售许可证和房屋所有权证的条件。证据五、与涉案房屋同等户型的房屋租赁协议，证明：证明涉案房屋具有商品房的价值，购房人已经获利，公平判决应考虑。被上诉人质证意见为：所有证据都不属于民事诉讼法规定的新证据，都是在本案一审之前形成的，认为与本案二审审理程序没有关联。对上述证据被上诉人不予质证。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出其不是开发主体，开发主体应为沈阳东泰实业有限公司，其与沈阳东泰实业有限公司并非合作开发关系的上诉主张，辽宁东泰房地产开发有限公司在以往数次庭审中均称案涉整栋房屋是由上诉人与沈阳东泰实业有限公司联建的，双方在联建过程中约定销售和建设的手续由沈阳东泰实业公司负责办理，因沈阳东泰的法定代表人犯诈骗罪入狱，至今不能明确办理权属证明的时间。且上诉人不能否定与被上诉人所签《商品房买卖合同》的真实性，故上诉人提出的上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出其卖给被上诉人的房产时，被上诉人对办理产权登记不能确定时间这一情形是知道的，一审判决上诉人返还已经收取的房款没有依据的上诉主张，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可的，可以认定有效。本案中，上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时未取得商品房预售许可证明，且至今仍未取得，故一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》无效并无不当。上诉人主张被上诉人在签订合同时对办理产权登记不能确定时间这一情形是知道的，但在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二条明确约定：预售商品房批准机关为沈阳市房产管理局。故上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人主张合同无效的请求权已超诉讼时效的上诉主张，由于双方签订的《商品房买卖合同》因违反法律禁止性规定而无效，被上诉人主张合同无效的请求权不应受诉讼时效的限制。上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出一审法院判令被上诉人腾房，但未考虑被上诉人已入住十余年的上诉主张，双方签订的《商品房买卖合同》因违反法律禁止性规定而无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故一审法院判令被上诉人将案涉房屋返还给上诉人并无不当。鉴于被上诉人在签订合同时未尽到审慎注意的义务，对导致合同无效具有一定的责任，为平衡双方当事人的权益，本院对赔偿数额予以调整。综上所述，本院对辽宁东泰房地产开发有限公司的上诉请求合理部分予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初11529号民事判决第一、二、四项；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初11529号民事判决第五项；三、变更沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初11529号民事判决第三项为：辽宁东泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付孙刚英赔偿款80259元；四、驳回上诉人的其他上诉请求。一审案件受理费5370元、反诉案件受理费5494元，二审案件受理费5494元均由上诉人辽宁东泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 姜会军审判员 金 鑫二〇二一年三月八日书记员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。