浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3326号上诉人（原审被告）：章海英，女，汉族，1933年4月11日出生，住浙江省嘉善县。上诉人（原审被告）：沈学尉，女，汉族，1966年12月4日出生，住浙江省嘉善县。上诉人（原审被告）：沈学年，女，汉族，1969年4月16日出生，住浙江省嘉善县。三上诉人共同委托诉讼代理人：薛文荣，男，汉族，1967年5月20日出生，住浙江省嘉善县。系沈学年丈夫。被上诉人（原审原告）：翁丽芳，女，汉族，1977年12月26日出生，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：薛岭，嘉善县天成法律服务所法律工作者。上诉人章海英、沈学尉、沈学年因与被上诉人翁丽芳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初1842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。章海英、沈学尉、沈学年上诉请求：撤销浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初1842号民事判决，依法改判。事实和理由：一、本案为章海英、沈学尉、沈学年请求翁丽芳搬迁，不是拆迁办或其他部门所为。因此，是否需进行拆迁评估，主动权完全由章海英、沈学尉、沈学年掌控。一审认为翁丽芳经营的店是独立的补偿主体，存有错误，该店所处房屋仅系章海英、沈学尉、沈学年房屋中的一间。所有评估均系对章海英、沈学尉、沈学年财产的估价。且本案双方的合同已到期，原则上章海英、沈学尉、沈学年无须给翁丽芳补偿。章海英、沈学尉、沈学年从人道主义出发可以给予适当补偿。但一审法院将店内所有评估款全部判给翁丽芳，存有错误。二、翁丽芳自2005年12月15日起租，合同5年。2010年12月15日到期，合同不再续订。出租之前，章海英、沈学尉、沈学年对该门面房水、电、吊顶、涂料、地砖、移门、卷帘门等均有装修，经法院查实，翁丽芳也无任何装修依据。三、针对一审判决书中第八页说明如下：装修评估明细表3中较好装饰水电设施补偿是按章海英、沈学尉、沈学年拆迁房合法建筑面积以统一固定价75元/平方米计算得出1147.50元；第9、10项，收银台和玻璃柜两个大件完好无损全部可拆卸并被翁丽芳搬到新店继续使用。评估中的场地36.02平方米(两个门面场地9平方米*2+主卧房面场地18.02平方米)，原本场地不予补偿，章海英、沈学尉、沈学年房屋在25年前被嘉善政府扩宽中山西路时拆迁过一次，现门面店外中山西路一半宽的马路方圆都是章海英、沈学尉、沈学年的原建筑地盘，此非翁丽芳所称的经过翁丽芳修缮才获得补偿。水泥场地（630元）是章海英、沈学尉、沈学年原来浇好的。四、围绕一审判定章海英、沈学尉、沈学年补偿翁丽芳的16402元剖析如下:1.翁丽芳和章海英、沈学尉、沈学年共有部分:装修评估明细表1及附属物补偿表中的第2项地砖918元，第3项护墙2240元，第4项中涂813元，第11项护墙257.6元，第12项移门隔断1425.6元,第13项卷帘门904.8元，6项合计6559元。共有财产成为双方争议焦点，承租人无法出示任何装修票据。对于有章海英、沈学尉、沈学年原来装修在内的项目，未作相应扣除。2.属于章海英、沈学尉、沈学年的财产或翁丽芳已经完损无缺搬走的部分:第6项白水池80元(原有)，第8项“样品展示柜”2520元,第9项“收银台”1404元，两大件已被翁丽芳搬进新店继续使用，水电设施补偿1147.5元，场地630元，电视、宽带760元(原有，现在移动也不需要费用)，七项合计6541.50元，理应不在诉讼范围内。3.可参考补偿翁丽芳的部分:第5项监控300元,第7项灯座200元,第10项壁橱160元,第14项广告牌600元，第15项彩钢瓦屋面248元，空调移机400元，合计1908元。上述三项合计15008.5元，与一审所认定的存在差价:1393.5元。一审法院所列第2-15项合计9540.5元，实际结算8147元，存在1393.50元的差价。综上，一审将16402元全部判给翁丽芳，存有错误，请求二审予以纠正。翁丽芳辩称，一、一审系按照评估机构的评估进行判决，并未侵犯房东任何权益。二、评估时沈学年和评估机构工作人员一起到房屋现场，相关评估材料也是经过沈学年签字确认的，翁丽芳并未参与评估，章海英、沈学尉、沈学年为何在评估当时不提出异议，直至现在才提出异议。三、涉案房屋在翁丽芳之前还有其他人承租，有关物品都是由翁丽芳的上家留下的，卷帘门等的价款在翁丽芳受让时翁丽芳已将价款支付给上一承租户。且受让后翁丽芳又重新进行了装修，并将卷帘门换掉了。请求二审驳回上诉，维持原判。翁丽芳向一审法院起诉请求判令：1.章海英、沈学尉、沈学年支付给翁丽芳将房屋住改非补助17367.25元（章海英、沈学尉、沈学年将15.46平方米出租给翁丽芳为营业房，在评估中多补偿了拆迁款：住改非补助费69469×25%=17367.25元，应当归翁丽芳所得）；2.章海英、沈学尉、沈学年支付给翁丽芳商办停业补助费10000元；3.章海英、沈学尉、沈学年支付给翁丽芳装修费14612元（根据评估机构评估结果）；4.章海英、沈学尉、沈学年支付给翁丽芳附属物费用1790元，（根据评估机构评估附属物宽带移机、有线电视、空调移机、水泥场地）。一审法院认定事实：案涉房屋位于嘉善县魏塘街道中山××路××号，就该房屋租赁事宜，嘉善县人民法院于2020年5月9日另案受理了原告章海英、沈学尉、沈学年诉被告翁丽芳房屋租赁合同纠纷一案，并作出了（2020）浙0421民初1496号民事判决书（已生效），该判决书事实摘要如下：“案涉房屋位于嘉善县魏塘街道中山××路××号，不动产登记所有权人为沈培镛、沈瑞春，沈培镛、沈瑞春现均已去世。沈瑞春生前与章海英系夫妻关系，沈瑞春生前与章海英生育二女儿即沈学尉、沈学年。沈瑞春与沈培镛系兄弟关系，沈培镛生前与卢士芬系夫妻关系，沈培镛生前与卢士芬生育有沈京勇、沈奇志二儿子。卢士芬、沈京勇、沈奇志均向本院提交书面说明，证明‘案涉房屋涉及沈培镛部分份额已与章海英、沈学尉、沈学年达成了买卖协议，沈培镛份额已全部转让，且章海英、沈学尉、沈学年已履行了付款义务，故均放弃作为本案原告的起诉权利’。2005年12月15日，翁丽芳与章海英签订《房屋租赁合同》，约定将位于××街××号门面房（东间）出租给翁丽芳使用，月租金500元，半年一付，租期五年，到期后双方未签订新合同，租金现在是每月800元，翁丽芳租金交至2019年12月15日。对此沈学尉在2019年6月5日向翁丽芳出具收条一份，载明“收到金银加工店交来房租4800元，自2019年6月15日--12月15日止”。2020年3月，章海英向翁丽芳发出《催搬通知书》一份，表示“租房合同于2019年12月15日到期，12月17日沈学尉第一次给你告知门面不再出租了要求近期收回并让你抓紧时间另找门面于春节后落实搬迁，我们同意适当补偿你，你却坚持让我们本次拆迁赔偿额全部给你，最终达不成一致意见。今年3月1日再次座谈你却丝毫不让又失败告终。为不影响你的业务正常经营，现房东特此书面通知你：要求你最晚于2020年4月20日前腾空交还等”。但翁丽芳仍未能及时腾退，章海英、沈学尉、沈学年遂诉至本院，要求判如诉请。该案诉讼期间，翁丽芳于2020年6月25日将案涉房屋的钥匙交付给章海英、沈学尉、沈学年。”本案中，一审查明事实如下：翁丽芳自2005年开始租赁案涉房屋，其与章海英签订过数次租房协议。案涉租赁房屋面积为15.46平方米。翁丽芳租赁后，对店面进行了装饰装修，开设了金银加工店，并办理营业执照（临时执照），登记名称为“嘉善县魏塘街道翁丽芳饰品店”（经营者翁丽芳）。后翁丽芳与隔壁开设茶叶店的何雅文共同对水泥场地进行了维修。2018年6月15日租房协议到期后，双方未再续订，翁丽芳继续使用案涉房屋。2019年，章海英、沈学尉、沈学年的房屋被列为拆迁对象。2019年10月，嘉善县住房和城乡建设局委托嘉兴中瑞信房地产评估有限公司对案涉房屋进行了评估。2019年11月24日，沈学年作为代表在嘉善县中心城区“棚户区”改造项目房屋征收产权调换明细清算表上签字，被征收房屋地址：中山××路××号，被征收房屋评估和奖励补偿补助明细中包含装修评估价53960元，附属物32609元，住改非补助69469元，商办停业补助20000元。装修评估明细表1记载：“金银加工店”共14项合计9540.5元；装修评估明细表3第8项较好装饰水电62.68平方米金额4701元，第9项“样品展示柜”2520元，第10项“收银台”1404元；附属物评估明细表第2项“宽带移机”3门1050元，第3项“有线电视”3户1230元，“空调移机”4只1600元，第13项“水泥场地”1260元。其中涉及翁丽芳的“宽带移机”1门，“有线电视”1户，“空调移机”1只。现案涉房屋已腾退，租金已付清。案涉房屋征收补偿款已由章海英、沈学尉、沈学年领取。翁丽芳于2020年4月在嘉善县中山西路788号以“嘉善翁丽芳饰品店”为字号重新经营金银加工店。一审法院认为，出租人与承租人之间虽然有国家征收行为的介入，但双方之间仍为普通租赁合同法律关系，当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同的约定，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，按照国家法律规定处理。经过庭前释明，翁丽芳亦同意按照租赁合同关系主张各项请求。本案争议焦点如下：1.住改非补助款及商办停业补助费。根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。一审认为，案涉房屋被征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，因此承租人并非征收补偿对象，不享有征收补偿合同权利，无权请求分割征收补偿款，且不能依据征收补偿项目名称来确定承租人的损失。因此，住改非补助及商办停业补助均系在征收案涉房屋中政府部门基于房屋土地用途的变化以及征收政策的规定，补偿给产权人的费用，翁丽芳作为承租人主张分割没有法律依据，一审不予支持。2.装饰装修损失。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方签订的租房协议于2018年6月15日到期，后双方未续订，故2018年6月16日起双方的租赁关系为不定期租赁。虽双方在协议中未约定装修事宜，但翁丽芳租赁章海英、沈学尉、沈学年房屋已有15年有余，沈学尉亦是上门收租，对翁丽芳的装饰装修从未提出过异议，因此可认定章海英、沈学尉、沈学年同意翁丽芳的装修行为。虽然案涉租赁合同经一审生效判决确认已解除，但是出租人提出解除的原因也是基于案涉房屋因政府征收无法继续使用，系不可归责于双方的事由。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。关于装饰装修残值损失，一审认为：首先，因翁丽芳认可案涉房屋在征收过程中的评估报告，就装修残值损失已经政府征收部门委托的第三方机构进行评估，客观公正，无需另行举证、另行评估。其次，对章海英、沈学尉、沈学年抗辩提出的装修评估中有部分装饰是章海英、沈学尉、沈学年出租前已存在的意见，庭审中本案双方对于案涉房屋出租前后的状态陈述不一致，但也均未举证证明；结合本案查明的事实，翁丽芳租赁案涉房屋已长达15年，并经过同意后对案涉房屋进行了适当的装修，对案涉房屋的正常使用、经营行为进行了必要的修缮，而租赁期间章海英、沈学尉、沈学年未对案涉房屋进行过修缮；且评估报告指向的评估对象是房屋内现有的装饰装修，即便如章海英、沈学尉、沈学年所述出租前已进行过装修，但后期已被翁丽芳的重新装饰修缮物覆盖；故对于章海英、沈学尉、沈学年的上述抗辩，不予采信。第三，结合评估报告记载及庭审陈述情况，认定翁丽芳的装饰装修损失如下：装修评估明细表1涉及金银加工店的评估值9540.5元，装修评估明细表3中第8项较好装饰水电按照案涉商铺面积测算后为1147.5元，第9、10项合计3924元，附属物评估明细表中宽带移机一门、有线电视一户、空调移机一只费用合计1160元，水泥场地630元；上述合计16402元。综上，考虑到政府部门对章海英、沈学尉、沈学年作为产权人一方已按照评估报告对装修残值和附属物进行合理的补偿，从公平原则出发，一审酌定翁丽芳的装饰装修损失16402元，由章海英、沈学尉、沈学年给予补偿。另，翁丽芳于2020年6月25日将案涉房屋的钥匙交付给章海英、沈学尉、沈学年，其于2020年4月已在嘉善县中山西路788号重新营业，故不存在停业停产损失。综上，一审依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、章海英、沈学尉、沈学年于判决生效后十日内向翁丽芳支付装饰装修损失16402元；二、驳回翁丽芳的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费664元，减半收取332元，由章海英、沈学尉、沈学年负担105元，翁丽芳负担227元。二审中，章海英、沈学尉、沈学年提供了下列证据：证据一，照片打印件一组，证明章海英、沈学尉、沈学年房屋的瓦屋顶和东边外墙涂料合计1393.5元，都是漏评后补项目，评估报告单未评估给章海英、沈学尉、沈学年。翁丽芳经质证认为，中涂和瓦屋面本即为章海英、沈学尉、沈学年所有，一审并未判给翁丽芳所有。其他关于监控、广告灯箱、彩钢瓦屋面广告等都是翁丽芳所有的。证据二，关于国有土地上房屋征收与补偿法规政策，证明评估报告中的样品展示柜和收银台这两个大件已被翁丽芳完好无损地搬入新店，故不应补偿给翁丽芳。翁丽芳经质证认为，章海英、沈学尉、沈学年没有证据证明，拆迁办已将该两个项目予以评估，并将款项支付给章海英、沈学尉、沈学年，而该两项目系翁丽芳所有，应当补偿给翁丽芳。本院认证意见：章海英、沈学尉、沈学年提供的第一组证据系照片打印件，且其上内容不足以证明其主张的事实，本院不予认定。章海英、沈学尉、沈学年提供的第二组证据系法规政策，仅凭该政策并不能证明章海英、沈学尉、沈学年所主张的翁丽芳搬走相关物品的事实。二审中翁丽芳未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：章海英、沈学尉、沈学年应否补偿翁丽芳装饰装修损失，如应补偿，相应的金额如何确定。虽然本案双方签订的租赁合同已到期，但翁丽芳继续使用，出租人也未提出异议，根据法律规定，双方构成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。虽然翁丽芳非房屋征收补偿合同的当事人，但其与章海英、沈学尉、沈学年之间存在房屋租赁关系，对于装饰装修残值损失的补偿问题，应当依照双方的合同或法律规定处理。本案双方在协议中未约定装饰装修。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。翁丽芳租赁章海英、沈学尉、沈学年房屋已有15年有余，沈学尉亦是上门收租，对翁丽芳的装饰装修从未提出过异议，可以推定章海英、沈学尉、沈学年同意翁丽芳的装修行为。案涉租赁合同解除的原因也是案涉房屋因政府征收无法继续使用，系不可归责于双方的事由。现政府部门已按照评估报告就装修残值和附属物对章海英、沈学尉、沈学年作出补偿，一审适用上述法律规定认定章海英、沈学尉、沈学年对翁丽芳的装饰装修残值损失予以一定的补偿，并无不当。关于应补偿的金额。鉴于政府征收部门已对案涉房屋进行评估，一审以相关评估报告为依据认定金银加工店的装饰装修残值损失，并无不当。章海英、沈学尉、沈学年上诉认为一审对于装修评估明细表1中涉及金银加工店的评估值计算错误，一审系根据翁丽芳申请法院调取的材料所认定，章海英、沈学尉、沈学年一审庭审中对该表的真实性也未提出异议，一审认定装修评估明细表1记载“金银加工店”共14项合计9540.5元，不存在计算错误的问题。章海英、沈学尉、沈学年还认为装修评估表中有部分装饰并非翁丽芳所为而是章海英、沈学尉、沈学年所为，故不应补偿给翁丽芳。结合本案查明的事实，翁丽芳租赁案涉房屋已长达15年，并经同意对案涉房屋进行了适当的装修，对案涉房屋的正常使用、经营行为进行了必要的修缮。章海英、沈学尉、沈学年认为部分装饰在章海英、沈学尉、沈学年出租前已存在，对此未提供有效证据证明，且评估报告所指向的对象是现有装饰装修，即便如其所述出租前其已进行过装修，后期也已被翁丽芳的重新装饰修缮物覆盖。章海英、沈学尉、沈学年又称部分物品已被翁丽芳搬离，但对此并未提供有效证据证明。一审结合评估报告，综合案件实际，酌定由章海英、沈学尉、沈学年补偿翁丽芳装饰装修损失16402元，也无不当。综上所述，章海英、沈学尉、沈学年的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费664元，由上诉人章海英、沈学尉、沈学年负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二一年三月一日书记员 陈 诚书记员 高奇佳14-13-