宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民终327号上诉人（原审被告）：宁夏星海房地产开发有限公司。法定代表人：张军，宁夏星海房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：姚学瑾，宁夏鑫源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仇建军，男，1960年12月13日出生。被上诉人（原审被告）：贺兴胜，男，1967年8月16日出生。上诉人宁夏星海房地产开发有限公司因与被上诉人仇建军、贺兴胜房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初3486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宁夏星海房地产开发有限公司上诉请求:1.撤销一审判决并改判驳回仇建军一审对宁夏星海房地产开发有限公司的全部诉讼请求；2．本案一审诉讼费、保全费、二审诉讼费由仇建军、贺兴胜承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。合同具有相对性，宁夏星海房地产开发有限公司与仇建军并不存在事实和法律上的商品房买卖合同关系；一审判决认定贺兴胜挂靠宁夏星海房地产开发有限公司的商品房预售许可资质，可以销售案涉房屋，无任何事实和法律依据；对案涉房屋仇建军与贺兴胜签订的商品房预售合同，宁夏星海房地产开发有限公司并没有同意也没有追认，未获得宁夏星海房地产开发有限公司的认可。宁夏星海房地产开发有限公司没有义务协助办理案涉房屋产权登记手续，也不认可一审判决的事实认定。二、一审判决适用法律错误。案涉房屋所在的29号楼B段工程于2019年底方才竣工并具备交付条件，宁夏星海房地产开发有限公司于2019年12月26日才取得商品房预售许可证。仇建军与贺兴胜签订的《商品房预售合同》系在宁夏星海房地产开发有限公司都还未取得商品房预售许可证的情况下签订，该合同中也没有详细的约定商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式，并不具备商品房买卖合同关系的形式要件。仇建军辩称，贺兴胜依据其与宁夏星海房地产开发有限公司之间的《开发工程管理协议》有权处置案涉房屋，仇建军与贺兴胜签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，应属合法有效。宁夏星海房地产开发有限公司上诉称未收到仇建军房款、案涉房屋出售的价格也不符合其规定的价款、无义务为仇建军办理涉案房屋产权手续，这些说法均不成立。贺兴胜辩称，一审判决应予维持。仇建军一审诉讼请求：1.判令贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司为其办理案涉房屋产权证；2.本案的诉讼费、保全费由贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司承担。一审法院查明：宁夏星海房地产开发有限公司系某小区B段工程（案涉房屋包含其中）的开发商。2013年10月22日，贺兴胜（乙方）与宁夏星海房地产开发有限公司（甲方）签订《开发工程管理协议》一份，约定贺兴胜挂靠宁夏星海房地产开发有限公司的商品房预售许可资质，以该工程的项目经理，即实际施工人，承建某小区B段工程，按房屋销售总价1.2%向宁夏星海房地产开发有限公司上缴管理费。该协议第三条双方权利与义务第1款第（6）项约定：协助乙方处理好开发、销售等管理事宜；第（8）项约定：对乙方所投资的项目销售过程、售后服务和工程保修进行监督；第十条约定：乙方销售的房屋，必须具备水、暖（壁挂炉、温控器）、电、天然气、有线电视通，严禁壁挂炉向买房人另行收费……；协议还约定了双方的其他权利义务。2014年3月17日，仇建军（乙方）与贺兴胜（甲方）签订了《商品房预售合同》一份，约定：乙方预购甲方开发建设中的某小区房屋，房屋建筑面积130平方米，单价每平方米2000元，计26万元，地下室面积10平方米，单价每平方米1000元，计1万元，总计房款270000元；签订预售合同时首付定金118500元，下欠房款151500元，于2015年12月30日前付清。合同还约定了其他权利义务。2014年3月至2018年9月6日，贺兴胜给仇建军出具收据五张，内容为购房款（其中三张注明以工资抵顶房款）、购房差价及地下室款、物业储备金。案涉房屋贺兴胜于2019年年底交付仇建军，房屋内的水、电已改造完毕，厨房、卫生间已装修。另，案涉房屋备案在宁夏星海房地产开发有限公司名下，案涉房屋于2019年年底竣工，于2019年12月26日取得商品房预售许可资质。案涉房屋建筑面积为133.06平方米。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据贺兴胜与宁夏星海房地产开发有限公司签订的《开发工程管理协议》的约定，贺兴胜挂靠宁夏星海房地产开发有限公司的商品房预售许可资质，可以销售案涉房屋。根据庭审查明，贺兴胜雇佣仇建军为其工作后，欠付仇建军工资用案涉房屋抵顶，故双方签订了《商品房预售合同》。双方于2018年9月对欠付工资进行了结算后，仇建军补交了房屋差价、地下室款及物业储备金等，贺兴胜于2019年年底将房屋交付仇建军。故仇建军与贺兴胜签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应予以保护。案涉房屋至今未履行办理产权登记手续。故对仇建军要求贺兴胜办理案涉房屋产权登记手续的诉讼请求，予以支持。因宁夏星海房地产开发有限公司系案涉房屋的开发商，故应与贺兴胜协助仇建军办理案涉房屋产权登记手续。审理中，仇建军与贺兴胜就案涉房屋单价为每平方米3326.79元达成一致意见。应尊重当事人在意思自治原则的基础上达成的协议。权利义务是对等的，享受权利的同时必须承担义务，在办理案涉房屋产权登记手续时，如仇建军下欠购房款，应积极清偿。贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司的辩解意见没有事实、证据支持，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助仇建军办理上述房屋的产权登记手续。案件受理费3875元、保全费2670元，共计6545元，由贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据贺兴胜与宁夏星海房地产开发有限公司签订的《开发工程管理协议》约定，贺兴胜可以销售案涉房屋，宁夏星海房地产开发有限公司对于贺兴胜持有案涉房屋钥匙并实际管理案涉房屋的行为一直未表异议，宁夏星海房地产开发有限公司关于其对贺兴胜销售案涉房屋不知情或者不认可的主张明显不符合其实际行为，故本院不予采信。案涉房屋已经交付给仇建军，仇建军也已对案涉房屋进行装修使用，并支付了合同约定的价款，且案涉房屋的商品房预售许可资质于2019年12月26日已取得。3326.79元/平方米是仇建军与贺兴胜在本案一审时达成的新的约定，该约定不能否认仇建军已经按照合同当时的约定支付了全额房款的事实，也不能以此作为宁夏星海房地产开发有限公司不办理过户手续的抗辩主张。为保护交易安全，一审判决宁夏星海房地产开发有限公司为仇建军办理过户手续并无不妥。综上所述，上诉人宁夏星海房地产开发有限公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由上诉人宁夏星海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 莉审判员 张建兴审判员 周虎林二○二一年三月二十三日法官助理 马正萍书记员 董宁亚附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。