山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14376号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛艺腾商贸有限公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：尚汝芳，董事长。 委托诉讼代理人：于斌，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建朋，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛圣能投资有限公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：王书斌，执行董事。 委托诉讼代理人：卢翔，北京恒都（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李红，北京恒都（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛艺腾商贸有限公司（以下简称艺腾公司）、上诉人青岛圣能投资有限公司（以下简称圣能公司）因合同纠纷一案，均不服青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初5225号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 艺腾公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判支持艺腾公司的诉讼请求；2、本案一二审案件受理费、反诉费、评估费等费用全部由圣能公司承担。事实与理由：艺腾公司已经将涉案房地产交付给圣能公司，要求圣能公司支付涉案房地产的房产税、城镇土地使用税及垫付的工资，事实清楚，依据充分，应予以支持。1、圣能公司与艺腾公司于2014年6月25日签署了《延安房地产交接情况确认文件》，约定圣能公司同意接受安置艺腾公司四名员工，文件明确附件包括《值班人员安置意见》和《2014年市场值班人员情况及工资福利待遇明细》。艺腾公司在一审中提交了圣能公司员工签字确认的职工考勤表及职工签字的领取工资记录，圣能公司应当按照约定予以支付。2、圣能公司在（2018）鲁0203民初1202号一案中对《关于请求研究批复延安土地调整规划性质的函》认可真实性，并认为已经按照约定付清艺腾公司缴纳的税费，在双方的微信记录中圣能公司一直认可其拖欠或者认为已经支付，能够说明土地使用税及房产税由圣能公司承担，按照相关税收规定，土地使用税及房产税亦由实际使用人承担。双方自2014年6月交接后，因为圣能公司的原因一直未能过户，艺腾公司代为垫付相关税费，圣能公司应当支付给艺腾公司。3、艺腾公司已经于2014年6月将涉案房地产交付给圣能公司，不存在违约行为，不应承担没有交付的赔偿责任。4、艺腾公司已将涉案房地产交付给圣能公司，一直到2019年8月22日之前，均是由圣能公司进行实际控制和管理，2019年8月22日员工与圣能公司发生了争执，该种情况并非艺腾公司非法强占，过错不在艺腾公司，是由圣能公司违约并拖欠各项费用所致，亦可视为圣能公司放弃管理和占有。因此，即使有损失，该损失也不应由艺腾公司承担。 圣能公司答辩称，1、在一审2019年9月26日庭审过程中，艺腾公司代理律师已明确说明“因目前并不符合向被告交付的条件，故该房产目前涉案房地产在我方控制下”。艺腾公司现上诉主张已于2014年6月交付涉案房产违背基本事实，严重违反诚实信用原则及禁止反言原则，其反言陈述不应采信，且应当接受法院的处罚。2、在艺腾公司强占涉案房屋且未支付房屋收益以及占用使用费的情况，无权要求圣能公司承担4名员工工资及各项福利待遇费用。双方于2014年6月25日签署的《延安房地产交接情况确认文件》虽有“乙方同意接受安置甲方四名员工”约定，但该约定的前提是艺腾公司将涉案房地产交付给圣能公司，但艺腾公司直至现在也未将涉案房地产交付，艺腾公司在自身严重违约的情况下，根本无权要求圣能公司接受安置四名员工，更不用说为艺腾公司的员工承担工资及各项福利待遇费用。3、艺腾公司要求支付涉案房地产土地税和房产税毫无法律和事实依据。双方之间针对税费承担问题从未有任何约定，艺腾公司的主张无任何事实和法律依据。结合本案事实，艺腾公司至今未将涉案土地及房产转移登记至圣能公司名下，甚至至今强行霸占涉案房地产拒绝交付，圣能公司既不是涉案房地产的登记所有权人也不是实际使用人，艺腾公司无权向圣能公司主张该部分费用。综上，艺腾公司的上诉请求没有事实依据与法律依据，应当依法予以驳回。 圣能公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持圣能公司的全部反诉请求；2、一二审诉讼费、评估费等全部费用由艺腾公司承担。事实与理由：一、一审法院以圣能公司未支付剩余1600万元转让价款、未取得房地产所有权为由，判决圣能公司无权主张租金收益（占有使用费）属事实认定错误。圣能公司能否主张租金经营收益与是否取得房地产所有权、是否支付剩余1600万元转让款无关。因此，艺腾公司主张依据先履行抗辩权的规定，在圣能公司未支付剩余1600万元的情况下不应主张租金收益的抗辩意见也无事实和法律依据。1、圣能公司与艺腾公司签订的《房地产协议书》中约定的履行顺序为圣能公司取得房地产使用权、收益权、管理权的顺序在先，艺腾公司协助过户涉案房地产以及圣能公司在过户同时支付1600万元转让款的顺序在后。2、《房地产协议书》明确约定圣能公司买断的房地产权益为使用权、收益权，且只有在政府不收回土地情况下，艺腾公司才协助圣能公司办理过户，即收益权、使用权与所有权相互独立，圣能公司取得房地产使用权、收益权不以取得房屋所有权为前提。3、《房地产协议书》第三条第4款约定：“在乙方支付第二笔款后，甲方立即将该房地产的房地产权证正本交付给乙方，自该日起该房地产的全部收益归乙方所有。”该约定印证了圣能公司取得房地产收益权（占有使用费）与房地产是否过户，是否支付剩余1600万元款项无关。（2018）鲁0203民初1202号案件以及（2019）鲁02民终3723号案件查明，圣能公司支付第二笔款项（1000万元）的时间为2014年2月25日。因此，结合上述约定圣能公司取得房地产收益权的时间应为2014年2月25日，圣能公司的主张具有事实和法律依据。4、双方2014年6月25日签订《延安房地产交接情况确认文件》以及《值班人员安置意见》，明确约定艺腾公司应于2014年6月25日将涉案房地产整体交付给圣能公司，上述文件也没有将房地产过户以及剩余1600万元的支付作为交付房地产的前提条件。再次印证了涉案房地产使用权、收益权等与房地产过户无关。5、（2018）鲁0203民初1202号案件以及（2019）鲁02民终3723号案件系双方针对房地产过户及余款支付的争议，与房地产收益权、使用权无关。上述案件仅仅变更了房地产过户与余款支付的履行顺序，并没有调整圣能公司取得房地产收益权、使用权的时间，并没有将圣能公司取得房地产所有权、支付剩余1600万元转让款设置为取得房地产收益权、使用权的前提条件。艺腾公司仅能以圣能公司未支付1600万元作为依据拒绝办理房地产过户，而不能据此拒绝赔偿圣能公司的租金收益。二、艺腾公司未依照相关约定于2014年6月25日整体交付房地产，同时艺腾公司自认占用涉案房地产，艺腾公司构成违约，应当承担违约责任赔偿圣能公司损失。同时，一审法院已经就相应的租金收益损失进行司法鉴定，应当依照鉴定结论确认圣能公司损失。综上，一审法院以圣能公司未取得房地产所有权，未支付剩余1600万元转让款为由，驳回圣能公司的反诉请求无事实和法律依据，属事实认定错误。圣能公司的反诉请求符合事实与法律，应当予以支持，望二审法院判如所请。 艺腾公司答辩称，一、圣能公司在（2018）鲁0203民初1202号案中的起诉状、反诉答辩状中，自认涉案房地产已经交付，在《延安房地产交接情况确认文件》盖章确认收到涉案房地产，生效法律文书已经查明，艺腾公司已经按约定向圣能公司交付涉案房地产。不存在艺腾公司强占涉案房地产导致圣能公司不能出租的事实。1、（2019）鲁02民终3723号生效判决书已经查明并认定，艺腾公司已经于2014年6月25日交付给圣能公司涉案房产，圣能公司尚未支付完第二笔款（含违约金3006684元）。2、圣能公司在（2018）鲁0203民初1202号案起诉状称：艺腾公司将房地产腾空并于6月25日整体交付给圣能公司。3、根据交接书约定，圣能公司负责安置四名员工，而员工出勤表自2014年7月圣能公司员工马兴业即开始签字，进行实际的管理，充分证明艺腾公司已经将房屋整体交付给圣能公司。4、圣能公司在（2018）鲁0203民初1202号的反诉答辩状确认：圣能公司事后也接受该房地产并承担相关税费及看护人员的费用。5、圣能公司已经实际承担了2018年1月以前的安置员工费用、税费，（2018）鲁0203民初1202号、（2019）鲁02民终3723号判决书亦对上述事实予以了确认。二、圣能公司在上诉状中认为2014年2月25日第二笔款已经支付完毕，与事实不符，第二笔款中尚有36万元以及300余万元违约金没有支付，约定收益归其所有的前提条件并未成就。三、艺腾公司并没有非法占有涉案房地产。艺腾公司已于2014年6月25日将涉案房地产交付给圣能公司，一直到2019年8月22日之前，均是由圣能公司进行实际控制和管理。因为（2018）鲁0203民初1202号、（2019）鲁02民终3723号案执行，圣能公司不推进过户，也不支付剩余1600万元，拒不支付违约金，但艺腾公司还要继续无休止地垫付圣能公司负责安置的四名员工的工资、福利费用，无休止地垫付土地使用税和房产税，而圣能公司却一直占有涉案房地产，使得艺腾公司的损失不断扩大。在艺腾公司申请强制执行之后仍不履行相关合同义务情况下，尤其是仍不支付四名安置员工的工资和福利费用，应当视为圣能公司放弃管理和占有，更谈不上利用厂房收益处分，而如果因为圣能公司欠费导致员工离开，必将导致涉案房地产无人看管。因为涉案房地产尚未过户至圣能公司，艺腾公司也并未取得1600万元剩余合同款、违约金及其他费用，势必进一步损害艺腾公司的利益。因此，艺腾公司在圣能公司放弃管理和占有的情况下，艺腾公司作为涉案厂房所有权人，只能被动重新进行管理。2019年8月22日圣能公司与看管人员发生了争执，但该种情况并非艺腾公司非法强占，过错不在艺腾公司，是由圣能公司违约并拖欠各项费用所致，因此，即使有损失，该损失也不应由艺腾公司承担。四、房地产估价报告不应作为支持圣能公司反诉请求的依据，艺腾公司认为不应该进行估价。即使法院委托评估，本次房地产估价本身也存在诸多瑕疵和问题，不能作为判案依据。退一步讲，假如先前存在非法强占，圣能公司也从未主张过损失，即使存在亦已经超过诉讼时效，亦不应予以支持。 艺腾公司向一审法院提出诉讼请求：1．圣能公司支付拖欠的各项费用403259.23元及利息；2．本案诉讼费、保全费由圣能公司承担。 圣能公司向一审法院提出反诉请求：1．艺腾公司赔偿圣能公司房地产租金收益损失1200万元；2．诉讼费用由艺腾公司承担。一审审理中圣能公司变更诉讼请求为：1．艺腾公司赔偿圣能公司自2014年2月25日起至2019年12月25日止涉案房地产租金收益损失11361300元；2．圣能公司保留另案诉讼要求艺腾公司赔偿2019年12月26日起至实际交付涉案房地产日止的房地产租金收益损失的诉讼权利；3．反诉费46900元、评估费29542元全部由艺腾公司承担。 一审法院查明事实： 1．2007年7月12日，青岛海艺家纺有限责任公司（甲方，以下简称海艺公司）与圣能公司（乙方）签订《房地产协议书》，约定经甲乙双方友好协商，就乙方买断海艺公司（原青岛刺绣厂、青岛电脑刺绣厂改制）位于市**延安房地产全部权益事宜达成本协议，供双方信守；房地产坐落青岛市市北区延安；甲、乙双方同意乙方以3600万元买断该土地及地上房产的全部权益，乙方将按下列规定支付此款项；1、双方签订合同后5天内，乙方向甲方支付定金100万元……2、由于本协议房地产因贷款已被抵押给工商银行市北支行并已由该行申请法院查封，在甲方与债权人签订偿还债务及债权人同意解除抵押和查封的协议后3日内，乙方向甲方付款900万元……3、当甲方完成本宗土地由划拨国有土地办理变更为出让国有土地后5日内，乙方再向甲方支付人民币1000万元；4、当甲方协助乙方或乙方指定方通过公开挂牌出让的方式竞买摘牌取得本宗土地使用权并办理完毕本宗土地房地产出让手续之日起5日内，乙方再向甲方支付1600万元。若乙方或乙方指定方未能在公开挂牌出让中摘牌宗得本总土地使用权，则在拍卖程序结束且乙方取得政府收回该土地支付的土地及地上物的补偿款的之日起5日内，乙方再向甲方支付1600万元。乙方买断的本协议房地产权益包括房地产的使用权、收益权和取得政府收回该土地支付的土地及地上物的补偿款的权利，以及在政府近期不收回土地的情况下，经乙方要求，甲方应尽快将该土地过户给乙方或乙方指定方；在乙方支付第二笔款之日起60天内，甲方应负责将该房地产全部腾空；在政府近期不收回土地的情况下，经乙方要求，甲方应尽快将该房地产过户给乙方或乙方指定方，但由此发生的一切税费由乙方承担，则本协议买断款即转为房地产转让款，乙方不需再支付任何价款。 2．2014年6月25日，海艺公司（甲方）与圣能公司（乙方）签订《延安房地产交接情况确认文件》载明，一、甲方根据与乙方达成的口头协议，于2014年5月31日腾空了延安房地产，并于2014年6月25日将该房地产整体交付给乙方；三、乙方同意接受安置甲方四名员工，具体事宜执行甲方提交的《值班人员安置意见》和《2014年市场值班人员情况及工资福利待遇明细》。院内房间共70户钥匙已交付给值班室；附件：1．值班人员安置意见原件。2．2014年市场值班人员情况及工资福利待遇明细原件。3．青岛市国家税务局通用电子发票2014年6月20日水费发票复印件。4．青岛市国家税务局通用机打发票2014年6月14日电费发票复印件。 《值班人员安置意见》载明，延安项目甲乙双方市场交接完毕后，甲方退出市场管理。乙方接管后，甲方留4名值班人员继续履行责任，由乙方进行管理。乙方自2014年7月1日负责对甲方职工进行考核。……2、乙方自2014年8月开始，每月6日前将职工上月所有费用（包括：工资、保险费、公积金、福利等）拨到甲方账户内。乙方按每月每人3500元标准拨付预支费用，每年12月底双方进行结算，多退少补。……4、甲方负责发放职工的工资、福利等并交纳保险费、公积金。 3．2016年5月16日，“青岛海艺家纺有限责任公司”更名为“青岛艺腾商贸有限公司”。 4．2016年9月13日，李某某向艺腾公司名下上海浦东发展银行账号69×××31支付202025.02元。 2017年5月16日，某房地产开发有限公司向艺腾公司名下上海浦东发展银行账号69×××31支付222195.55元。 2018年1月3日，李某某向艺腾公司名下上海浦东发展银行账号69×××31支付222236.83元。 5．2018年1月份至2019年5月份，艺腾公司分别向牟国良、刘玉信、杜恒昌、赵青山支付工资、高温费、中秋奖和春节奖、年终奖、冬季取暖补贴、全勤奖、午餐补贴、职工基本养老保险、职工基本医疗保险、失业保险、公积金等。 6．2018年4月9日至2019年7月12日，艺腾公司交纳青岛市市北区产税、城镇土地使用税。 7．2019年5月24日，本院就圣能公司与艺腾公司房地产买卖合同纠纷作出（2019）鲁02民终3723号民事判决，载有“……一审法院判决：一、青岛艺腾商贸有限公司于判决书后15日内将青岛市市北区延安（青房地权市字第××号房地产权证项下）房地产权利转移登记至青岛圣能投资有限公司名下；二、在履行上述判决的同时，青岛圣能投资有限公司支付青岛艺腾商贸有限公司剩余土地转让费1600万元；三、在履行上述第一项判决过程中所发生的由出卖方缴纳的税费（税及费的项目、数额由相关主管机关核准为据），由青岛圣能投资有限公司支付；四、青岛圣能投资有限公司于判决生效后10日内支付青岛艺腾商贸有限公司本金664万元的逾期付款违约金3654264.00元。……判决如下：一、维持青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初1202号民事判决第一、二、三项；二、变更青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初1202号民事判决第四项为青岛圣能投资有限公司于判决生效后10日内支付青岛艺腾商贸有限公司本金664万元的逾期付款违约金3654264元为青岛圣能投资有限公司于本判决生效后10日内支付青岛艺腾商贸有限公司本金564万元的逾期付款违约金3006684元；三、驳回青岛圣能投资有限公司其他上诉请求；四、驳回青岛艺腾商贸有限公司其他反诉请求。”等内容。 8．经评估，市北区延安房地产自2014年2月25日至2019年12月25日的房屋租金收益评估总价11361300元。 一审法院认为，庭审中艺腾公司自认占有案涉房地产，其主张由圣能公司支付该房地产的房产税、城镇土地使用税以及房地产交接文件中约定的员工工资，缺乏事实和法律依据，不予支持。（2018）鲁0203民初1202号及（2019）鲁02民终3723号案件的判决变更了《房地产协议书》中房地产权利人变更登记和转让费支付的履行顺序，现在双方均未履行该判决。圣能公司在未支付生效裁判文书确定的转让价款的情况下，案涉房地产未办理权利人变更登记，圣能公司尚未取得房地产所有权，其主张占有使用费缺乏事实和法律依据，不予支持。一审经合议庭评议，提交审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、驳回艺腾公司的诉讼请求；二、驳回圣能公司的反诉请求。案件受理费7349元由艺腾公司负担，反诉费46900元、评估费29542元由圣能公司负担。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，艺腾公司在一审中明确陈述“因目前并不符合向被告交付的条件，故该房产目前涉案房地产在我方控制下”，即艺腾公司认可涉案房地产由其占有。其要求由圣能公司支付该房地产的房产税、城镇土地使用税以及房地产交接文件中约定的员工工资，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于圣能公司的上诉主张，本院认为，根据（2018）鲁0203民初1202号及（2019）鲁02民终3723号民事判决确认的事实，圣能公司在支付第二笔款项存在逾期行为，而且圣能公司在（2018）鲁0203民初1202号一案起诉要求艺腾公司办理过户登记手续、却不要求交付艺腾公司涉案房地产，现圣能公司在本案中又要求艺腾公司支付巨额的占有使用费，本院不予支持。 综上所述，艺腾公司和圣能公司的上诉请求均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费54249元，由上诉人青岛艺腾商贸有限公司负担7349元、由上诉人青岛圣能投资有限公司负担46900元。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  高中日 审判员  盛新国 二〇二一年三月八日 书记员  胡浩东 书记员  李珊珊