山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初706号 原告：牟秀娟，女，1981年1月1日出生，汉族，户籍地济南市历城区，现住济南市历城区。 被告：山东蓝调酒店管理有限公司，住所地济南市槐荫区，统一社会信用代码91370104MA3N5TBQ22。 法定代表人：吴海滨，总经理。 原告牟秀娟与被告山东蓝调酒店管理有限公司（以下简称蓝调酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案。本院依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告牟秀娟，被告蓝调酒店公司的法定代表人吴海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牟秀娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除2019年9月27日双方签订的《房屋经营托管协议》。2.判令蓝调酒店公司支付2020年10月1日至2020年12月31日租金18900元，自2021年1月1日起至房屋交还之日止租金另行计算。因蓝调酒店公司已支付2020年11月1日至2021年3月31日的租金，故牟秀娟庭审中不再要求此部分。3.判令蓝调酒店公司支付牟秀娟违约损失50400元。4.判令蓝调酒店公司承担案件受理费用。牟秀娟当庭增加诉讼请求：要求蓝调酒店公司撤离房屋内配置的电器（电视机、机顶盒、电热水壶、智能门锁拆除后需安装成房屋交付时的普通防盗门锁、空调）、家具（沙发、茶几、床、床垫、床头柜、挂画、窗帘）。事实与理由：2019年9月27日，牟秀娟、蓝调酒店公司签订《房屋经营托管协议》，蓝调酒店公司承租牟秀娟及其子女所有的济南市历城区北园大街华福维嘉公寓XXXX、XXXX、XXXX的3套公寓房，协议签订后牟秀娟就将房屋交付给蓝调酒店公司使用。双方商定免租期三个月即2019年10月1日至2019年12月31日，后蓝调酒店公司将房屋整改及蓝调酒店公司配套需要的物品折抵2020年1月1日至2020年8月31日的租金改成合计11个月的免租期；牟秀娟是在蓝调酒店公司承诺租赁5年，租金按协议履行的情况下，不得己做出的让步。签订协议后，蓝调酒店公司支付了一个月租金，按照协议约定应当在2020年10月5日前支付当月租金，蓝调酒店公司以各种理由未支付，2020年11月5日蓝调酒店公司亦应当支付当月租金，蓝调酒店公司亦没有支付，期间牟秀娟多次催要，蓝调酒店公司均不支付，蓝调酒店公司实际占用原告房屋已达14个月之久，其实际经营也已经达到12个月多，牟秀娟并没有按照协议约定取得房屋租金收入，蓝调酒店公司严重违约行为致使《房屋经营托管协议》已经没有继续履行的意义。蓝调酒店公司的行为给牟秀娟带来极大的伤害，造成了极大的损失。为维护牟秀娟的正当权益，特向法院提起诉讼。 蓝调酒店公司辩称，第一、托管合同有明确的违约责任，蓝调酒店公司没有违约，不存在可以解除合同的情形，故不同意解除房屋托管合同。第二、关于租金，因为疫情减免多长时间，蓝调酒店公司听法院判决，如果判决一天不减就全部支付，如果判决减免两个月就从交的房子里面直接扣除。第三、蓝调酒店公司不同意支付违约金，因为互相都不承担违约责任，合同第六页、第七页的第11条、12条、14条都有明确的、详细的解读。 本院经审理认定事实如下： 2019年9月27日，牟秀娟（甲方）与蓝调酒店公司（乙方）签订《房屋经营托管协议》，约定甲方将位于济南市历城区华府国际公寓1座XXXX、XXXX、XXXX号房屋交由乙方用于服务式公寓出租经营，期限为自2019年10月1日起至2024年9月30日止，2019年10月1日至2022年9月30日的月租金为2100元，2022年10月1日至2024年9月30日的月租金为2310元，本合同签订之日至2020年9月1日共计11个月为装修免租期（开庭时双方确认，实际免租期为3个月，即2019年10月1日至2019年12月31日，其余8个月即2020年1月1日至2020年8月31日，为蓝调酒店公司为涉案房屋配置物品，折抵为租金），房租自2020年9月1日开始计算，付款方式为月付，乙方于当月1-5日前支付到甲方指定银行账户。协议第10条对违约责任进行约定：一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，即构成违约，需向对方支付违约金2000元。合同第11条对单方解除合同有如下约定：在托管经营期内，任何一方违约，欲提前解除本合同，应当提前30日书面通知相对方，取得对方同意后方可解除合同；任何一方严重违约，致使本合同目的无法实现的，守约方有权解除合同，并要求违约方支付违约金。协议第14条约定，因不可抗力导致本合同不能正常履行的，甲乙双方互不承担违约责任。本合同项下“不可抗力”指以下事实：本合同各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本合同不能履行的自然灾害、战争、政府行为、社会异常事件等。甲乙双方应当立即互相协商，以寻求公平的解决办法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度。 蓝调酒店公司于2021年1月14日支付2020年11月1日至2021年1月31日的租金，于2021年2月1日支付该月份的租金，于2021年3月1日支付该月份的租金。蓝调酒店公司辩称，因与牟秀娟就疫情减免房租协商未果，故延迟支付了租金；因牟秀娟中途将涉案房屋门锁更换，导致蓝调酒店公司额外支付2000多元门锁更换费，故将2020年10月份房租直接扣除未支付。 涉案房屋华府国际公寓1座XXXX、XXXX、XXXX号，分别由牟秀娟之女刘某1、牟秀娟本人、牟秀娟之子刘某2购买，并与出卖人山东华福置业有限公司签订了《房屋买卖合同》，刘某1、刘某2均未成年，其《房屋买卖合同》由牟秀娟代签。涉案房屋现由蓝调酒店公司经营，用于客房住宿。 本院认为，一、关于合同效力：牟秀娟与蓝调酒店公司签订的《房屋经营托管协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照协议约定履行义务。 二、关于是否应解除《房屋经营托管协议》：牟秀娟主张，蓝调酒店公司不按约定交纳租金，严重违约，致使合同已无继续履行的意义。本院认为，我国自2020年1月底爆发新型冠状病毒肺炎疫情，牟秀娟、蓝调酒店公司均无法预见。本案双方当事人为减免租金问题协商未成，蓝调酒店公司未支付租金，牟秀娟起诉后，蓝调酒店公司除扣除2020年10月1日至2020年10月31日期间一个月的租金外，已交纳了2020年11月1日至2021年3月31日的租金，2020年1月1日至2020年8月31日的租金以涉案房屋配置物品折抵。牟秀娟以蓝调酒店公司严重违约为由要求解除协议，无法律依据，对该项诉讼请求不予支持。 三、关于牟秀娟要求蓝调酒店公司支付2020年10月1日至2020年10月31日、2021年4月1日至房屋交还之日止的租金、撤离房屋内配置的电器、家具：针对新冠疫情，国家发展和改革委员会《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金”。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》对租赁合同减免租金等也规定了指导意见。涉案房屋虽不是国有房屋，蓝调酒店公司亦未提交证据证实疫情防控给其造成的实际损失，但疫情管控必然给蓝调酒店公司造成实际影响。结合济南市的疫情形势，根据公平原则和对民事诉讼主体平等保护原则，酌情免除蓝调酒店公司1个月的租金，即2020年10月1日至2020年10月31日的租金。故对牟秀娟要求蓝调酒店公司支付2020年10月1日至2020年10月31日租金的诉讼请求，本院不予支持。因双方《房屋经营托管协议》并未解除，不存在交还房屋问题，故牟秀娟要求蓝调酒店公司支付2021年4月1日至房屋交还之日止的租金、撤离电器及家具的请求，本院不予支持。 四、关于牟秀娟要求蓝调酒店公司支付违约损失50400元：双方在协议中已约定，遇有不可抗力导致本合同不能正常履行的，双方互不承担违约责任，并对不可抗力作了解释。而我国发生的新冠疫情，符合双方约定的不可抗力情况且发生在协议履行期间，故牟秀娟该项请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回牟秀娟的诉讼请求。 案件受理费2417元，减半收取计1208元，由牟秀娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  王   文   芳 二〇二一年三月十日 法官助理  李祺祺书记员李美霞