广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1065号被上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处。法定代表人：昌某1。委托诉讼代理人：汤少华，广东博敦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕，广东博敦律师事务所律师。上诉人（原审被告一）：丁杰，男，汉族，1968年7月27日出生，住湖北省天门市皂市××××××××××，公民身份证号码429××××××××××××796。上诉人（原审被告二）：丁驰，男，汉族，1993年11月4日出生，住广东省深圳市龙岗区×××××，公民身份证号码429××××××××××××819。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：张德惠，广东标远律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘冠杰，广东标远律师事务所实习律师。上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司因与上诉人丁杰、丁驰物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。深圳市彩生活物业管理有限公司上诉请求：1.请求依法改判二被上诉人向上诉人支付逾期交纳物业服务费的违约金（以每月实际应缴物业服务费金额为基数，按每日万分之五，从2018年7月10日起计至2020年6月30日）；2.一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人没有全面履行物业服务合同的事实错误，依法应当改判。一审法院以“原告没能提供公开公示所收取的物业服务费收支情况、没有结算物业服务项目支出和收取酬金的证据”为由，认定上诉人没有全面履行物业服务合同，构成违约。上诉人认为该认定无理据。对于公开公示所收取的物业服务费收支情况的问题，上诉人已通过多种方式向被上诉人公布了物业管理费用收支账目。上诉人被选聘为迪亚花园小区的物业服务企业后，即在小区内设立了专门机构（物业管理处）负责小区物业的日常管理工作，被上诉人可随时前往物业管理处查询物业服务费用的收支账目，其也可通过线上登入“彩生活APP”查询物业服务费的缴费情况。此外，涉案小区在2016年9月17日成立了业主委员会，业主委员会可监督和协助物业企业履行物业服务合同，若上诉人未公布或拒绝公布服务费的收支情况，业主委员会不可能不采取相应措施。综上，上诉人不但已向被上诉人公开了物业服务费收支情况，而且可随时公开。在没有其他证据证明上诉人未公布物业服务费收支情况的前提下，一审法院仅仅以上诉人没有提供公开公示物业服务贷收支情况的证据，认为足以证明上诉人没有全面履行合同，属认定事实错误。对于结算物业服务项目支出和收取酬金的问题。首先，本案双方签订的《前期物业管理服务协议》中并未约定上诉人需向被上诉人结算物业服务项目支出，不存在承担该违约责任的问题。即使上诉人与惠州市粤阳房地产开发有限公司签订的《迪亚花园前期物业服务委托合同》中约定酬金制计费方式，结算物业服务项目支出和收取酬金的问题也不属本案的审理范围，应另案诉讼。其次，物业小区服务管理应当由物业管理企业与小区业主共同参与、协助与配合，但上诉人服务期间，涉案小区一直不具备实施制计费方式的条件，酬金制计费方式并未实际履行。按照酬金制的计费方式，上诉人每年按应收物业费的10%的比例提取酬金，无需承担亏损的风险及不利后果，这对上诉人是有利的。但涉案小区实际入住率不到20%，存在大量业主长期拖欠物业费、公摊费的客观事实，上诉人每月收取的物业费（平均7万元左右）远远不够每月支付保安服务公司、清洁服务公司、负责绿化的公司的费用（约13万元），以及小区服务人员的工资、社保，日常维护，法定税费等费用，存在严重亏损。若采取酬金制，上诉人每年从已收到的物业费中提取应收的物业服务酬金后，剩余的资金完全不够《迪亚花园前期物业服务委托合同》中约定的应承担的开支：物业服务工作中的服务人员的工资、社会保险和福利费、共用部位共用设施设备的日常维护和保险费、清洁卫生费、绿化养护费、外墙清洗消杀费、秩序维护费、服务企业办公及固定资产折旧费、税费及物业服务企业利润等。在业主未协助与配合承担不足部分费用的情形下，酬金制完全没有实际操作的可能性。因此，对于结算物业服务项目支出和收取酬金的问题，上诉人无过错。一审法院未支持上诉人请求被上诉人支付违约金的诉讼请求，上诉人认为该判决无理据，应当依法改判。首先，根据国务院《物业管理条例》第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当衣服承担相应的法律责任。”上诉人未能履行物业服务合同的约定并导致被上诉人人身、财产完全受到损害的情形下，才需承担相应的法律责任，但本案上诉人为被上诉人提供服务期间，并未导致被上诉人人身、财产安全受到损失，无需承担不利的法律后果。其次，根据《前期物业管理服务协议》第十条：“违约责任：一、甲方（上诉人）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（被上诉人）有权要求甲方限期改正，因故意或重大过失逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；…”，可知上诉人未达到管理服务质量约定目标且因故意或重大过失逾期未改正给被上诉人造成损失时，上诉人才需承担违约责任。公开公示物业费收支情况及结算物业服务项目支出并不属双方约定承担法律责任的事由。最后，根据《前期物业管理服务协议》第一条可知，上诉人的主要义务为“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”，被上诉人的主要义务为“依据本协议向甲方（上诉人）缴纳物业管理费用”。被上诉人逾期未缴纳物业费的行为构成根本违约。上诉人已依约提供了以上相应服务，即便未按时公布物业服务费收支情况、未进行结算，也不能以此免除被上诉人的违约责任。综上，上诉人无需承担违约责任，被上诉人应当向上诉人支付逾期交纳物业服务费的违约金。被上诉人应向上诉人支付2018年4月10日至2020年6月30日期间逾期交纳物业服务费的违约金7132.49元。根据《前期物业管理服务协议》第四条第六项、第十条第四项，可知被上诉人每次交纳费用的时间为当月10日前，被上诉人逾期交纳费用的，从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至交纳全部费用之日止。因此，被上诉人自2018年7月10日起开始逾期交纳物业费。其每个月应缴纳的物业服务费为1586.58元，以每月实际应缴物业服务费金额为基数，按每日万分之五，从2018年7月l0日起计至2020年6月30日的违约金为7132.49元（2018年7月为第一个月，第一个月应缴物业服务费金额为1586.58元，违约金=1586.58元×万分之五×30日/月；2017年5月为第二个月，第二个月应缴物业服务费金额为1586.58元×2，第二个月违约金=1586.58元×2×万分之五×30日/月；第三个月违约金=1586.58元×3×万分之五×30日/月，以此类推到2020年6月30日共24个月，每月的违约金相加为7139.61元，再减去第一个月多计算9天的费用：1586.58元×9×万分之五=7.12，违约金为7132.49元，可用等差数列求和公式计算）。综上所述，一审法院认定上诉人没有全面履行物业服务合同的事实错误，被上诉人应当向上诉人支付逾期交纳物业服务费的违约金。为此，上诉人恳请二审法院查明事实，依法改判。丁杰、丁驰针对彩生活物业公司的上诉未提交答辩意见，不影响本院审理。丁杰、丁驰上诉请求：l.撤销原审判决，改判驳回被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司的全部诉讼请求；2.判令本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决关于酬金制下的业主交纳的物业管理费的所有权性质认定错误，并将物业费的所有权与管理权混同。1.酬金制下的业主交纳的物业管理费的所有权属于全体业主，不属于物业公司。迪亚花园小区实行的是酬金制的物业服务模式，这是物业服务合同有明确约定的，可以认定。《物业服务收费管理办法》第九条规定“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式”，该法条规定的如果物业费有结余，是由业主享有，即说明物业费的所有权人实际是业主，而不是物业公司。物业公司仅对其约定的酬金享有所有权，而对于物业费是代为保管并用于业主的物业支出的，代为保管和支出并不改变物业费的所有权性质。2.酬金制下的物业公司在物业服务期间收取业主的物业费实际是业主委托物业公司保管并用于物业支出，在物业公司终止物业服务后，物业公司即不再具有代收物业费的权利。在一审判决中，法院认为不管是酬金制还是包干制，业主都应该交纳物业费给物业公司。这是不正确的。酬金制的物业服务模式下，物业费的所有权人是全体业主，物业公司在服务期间已经收取了物业费后用于了物业支出，即物业服务支出只有在其提供物业服务期间才会发生，在物业公司终止服务后，是没有物业服务支出了，则物业公司不再具有代收并将物业费用于物业服务支出。这就是酬金制和包干制的区别。包干制的物业费的所有权是物业公司，即使物业公司终止了服务，在其提供服务期间业主应当交纳的物业费照样属于物业公司，因此包干制的物业公司即使终止了物业服务仍然可以请求业主支付欠费。但酬金制下的物业费不是物业公司的，而其服务期间的服务费用已经支付完毕，所以在其服务期间的业主欠费不能再交给物业公司，否则就是不当得利。3.如果被上诉人在服务期间还有物业服务费用没有结清，即业主所交物业费不够其支付全部物业服务费用，则其应当提供证据并与业委会进行结算，但本案中被上诉人没有提供相关证据证明其服务期间还有服务服务支出尚有缺口。因此，酬金制下的物业合同终止后，对于物业费的处理应该是物业公司与业委会进行结算，如果物业费有结余的应当移交给业委会，如果有亏欠的才可以在欠费范围内向业委会或者业主催收。在本案中，法院在被上诉人没有提交任何可以证明其在服务期间尚有未结清的物业服务支出以及与业委会进行结算的前提下，就径行判决业主向物业公司支付欠缴物业费，如果物业公司并没有未结清物业服务支出，则该判决所判令支付的物业费将成为物业公司的不当得利，这会使法院判决内容失去合法性。4.物业服务合同没有约定被上诉人可以在终止服务后继续收取物业费。被上诉人与开发商签订的前期物业服务合同里，仅约定了在物业服务期间可以收取物业费，没有约定即没有授权物业公司在终止服务后仍具有收取业主物业费的权利，因此，被上诉人在终止物业服务后仍收费亦无合同依据。综上所述，被上诉人在终止物业服务后，要向业主收取物业费，得提供其物业服务期间的全部物业支出及账目，由于被上诉人在5年多的服务期间从未按照合同约定以及法律规定进行过账目公布，因此对其物业服务支出甚至需要进行查账、审计，排除其私吞业主物业费的可能，在明确了其确有物业服务费缺口才能向业主主张物业费。二、本案中的上诉人丁杰并非房屋产权人，一审判决其承担物业费责任于法无据。三、被上诉人多收取上诉人的押金3000元、测绘费4000元、电费7544.05元共14644.05元应在物业费里抵扣。1.《前期物业管理服务协议》第十条第三款约定“甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还多收费用”，因此，上诉人主张被上诉人收取的押金3000元、测绘费4000元、电费7544.05元且被上诉人在之前也同意抵扣物业费的共14644.05元在上诉人主张的物业费里扣除。以上费用，被上诉人的项目主任均曾同意扣除，由于双方有口头约定，且被上诉人也未向上诉人收取物业费，因此上诉人认为该费用已抵扣物业费。现被上诉人在开庭时不承认，有违诚实信用，是对业主的欺骗。2.关于押金3000元，是上诉人装修时付给被上诉人的。业主装修交押金，这是常识，且上诉人还有被上诉人开给装修公司的收据，足以证明被上诉人是没有退还这部分钱的。一审判决对此没有做任何认定。3.关于测绘费4000元。被上诉人截留业主测绘费，并承诺以测绘费抵扣物业服务费。上诉人向开发商惠州市粤阳房地产开发有限公司支付了测绘费4000元，后开发商交给被上诉人，由被上诉人统一退还业主。但被上诉人仅退还了部分业主，没有退还给上诉人，被上诉人称将用该4000元抵扣物业费，且被上诉人没有提交其已经将4000元付给上诉人的任何证据。4.关于电费7544.05元。被上诉人在2017年12月前并未正式装修并入住小区，但因被上诉人擅自接电使用导致产生电费7544.05元。上诉人在2017年12月正式开始装修，在此前从未在别墅用电，产生高额电费的原因是被上诉人在未经上诉人允许下，在上诉人的变压器上安装插座，供被上诉人的聘请的保安、清洁工、物管人员充电，导致上诉人无故支付高额电费，被上诉人应赔偿该部分费用或直接用于抵扣物业费。四、物业费计费面积不应包含上诉人别墅的架空层部分面积，应按291.14平方米计算物业费，一审判决也未对此进行任何认定。被上诉人在2018年6月24日出具的物业费收据显示上诉人2016年11月到2018年7月缴纳的物业费为18342.03元，折算每月为873.43元，按每平方米3元计算可得实际计费面积为291.14平方米，即并未将架空层部分面积237.72平方米包含在内。从上诉人收楼以来，被上诉人一直是按照291.14平方的计费面积收取物业费用，从双方的实际履约情况可认定双方对交费面积达成了一致约定。因此2018年8月至2019年12月的物业服务费应为14848.14元。五、被上诉人未按物业服务合同约定的服务内容和质量提供物业服务，有证据证明，一审以业主没有直接证据以及未向政府部门反映未予认定该事实是错误的。1.上诉人提交的被上诉人与开发商签订的前期物业服务合同对物业服务的内容和质量有明确约定。上诉人提交了被上诉人在物业服务期间被上诉人管理小区在卫生、安全、水质、设施设备等各个方面的现场照片，这些照片能够十分明显的看出小区物业服务的质量问题，例如出水管的水是黑色的，保安睡觉、监控室设备瘫痪、小区发生盗窃案三十多起、小区内垃圾成堆、树木枯萎、路灯损坏近一半未维修、违建成灾，有109户业主因违章搭建被住建局采取冻结房产交易的强制措施等等，这些都是直接的证据。也正是因为被上诉人的物业管理太差引发业主强烈不满，业主才召开业主大会重新选聘了物业公司。一审认定上诉人没有被上诉人物业服务质量极差的直接证据，是不顾事实。《前期物业管理服务协议》第二、三条、第十一条第一款“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”，《合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”上述被上诉人提供服务期间的问题足以说明被上诉人履行合同存在重大瑕疵，己构成严重违约。既然被上诉人没有按照物业合同约定提供服务，自然不需要按预算收取的物业费支出，没有那么多支出就不能收取那么多物业费，否则被上诉人构成不当得利。上诉人提出减少一半物业费依法有据，上诉人的另一半物业费可以交给全体业主，且上诉人已将物业费交给了业委会。被上诉人无论主张多少物业费，均需要对服务期间的物业费进行结算后缺口才能主张。六、一审将被上诉人提交的终止服务后交的水费认定为服务期间的水费予以公摊缺乏事实依据。被上诉人提供的发票支付水电费计费时段为2020年1月1日至1月31日，发票上的支付时间为2020年3月17日，银行回单上显示的是在2020年3月13日向惠阳供水公司支付了30627元，并非被上诉人主张业主缴纳的2018-2019年期间的费用。并且被上诉人有多家物业服务公司，无法证明该支付款项是向涉案小区提供服务期间支付的水电费，被上诉人未提供小区水费的抄表证据。一审判决支持被上诉人主张的公摊费没有事实依据。综上所述，一审判决认定事实错误，法律适用不当，恳请贵院查明本案事实后撤销一审判决，依法进行改判。彩生活物业公司提交答辩意见称，被答辩人的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。一、被答辩人拒付物业费的理由缺乏事实和法律依据。2014年3月3日答辩人与惠州市粤阳房地产开发有限公司签订的《迪亚花园前期物业服务委托合同》，约定的服务模式是为酬金制，但被答辩人在收楼时，与答辩人签订了《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》发生在《迪亚花园前期物业服务委托合同》后，且为答辩人与被答辩人双方直接约定。依照《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务费用的内容，双方约定的是包干制的服务模式。同时，答辩人也是按包干制在提供服务。本案一审审理时，答辩人围绕涉案物业未实行酬金制的事实进行过充分论述，在此不在赘述，详见一审阶段答辩人《代理词》。因此，被答辩人以《迪亚花园前期物业服务委托合同》为由，主张涉案物业为酬金制服务模式，缺乏事实依据。对被答辩人拒付物业费的主张，一审法院不予支持，理由充分。按时缴纳物业服务费是被答辩人的法定义务，且该法定义务与物业服务模式无关。据此，被答辩人以涉案物业属酬金制为由拒付物业费缺乏法律依据。另，依双方签订的《前期物业管理服务协议》第一条第二项第四款约定，被答辩人应依约向答辩人交纳物业管理费用。纵观《前期物业管理服务协议》全文，不但没有被答辩人可以拒付物业服务费的情形，反而通过该协议第四条第六项和第十条第四项内容，约定了被答辩人不按时缴纳物业服务费应承担相应的违约责任。综上，一审法院认定被答辩人拒付物业服务费属违约的事实清楚，法律适用正确。二、两被答辩人应承担本案的法律责任。根据一审审理查明的事实，两被答辩人属父子关系，不动产登记在丁驰名下，但被答辩人丁杰与答辩人签订《前期物业管理服务协议》并收楼。根据合同相对性、丁杰收楼使用及两者为近亲属关系等事实，两被答辩人依法均应承担本案的法律责任。三、被答辩人要求在本案物业费中将押金3000元、测绘费4000元及电费7544.05元进行抵扣，即缺乏事实，也不合常理。一审时，被答辩人认为本案存在抵扣物业服务费的情形，但均缺乏相关证据，依法应承担举证不能的责任。在装修押金的问题上，首先被答辩人提供的《收据》（见被答辩人一审第四组证据）显示收款方为惠州市华之美装饰工程有限公司，并非答辩人。其次《收据》中手写的文字“代收装修押金”反映了被答辩人凭收据可让收款方退回装修押金。最后，被答辩人并无证据证明收款方将装修押金交给了答辩人。即便收款方将装修押金交了答辩人，答辩人也一定会出具相应金额的票据。根据此押金的性质和目的，被答辩人在装修完后，也会依票据金额向答辩人要求退还，根本不存在多收的可能性。若是因其装修不当进行的扣减，这也与被答辩人认为多收取的概念和性质完全不一样，且其不同意的情况下，相应押金的票据不可能会不存在。在测绘费的问题上，被答辩人在上诉状终表示‘上诉人向开发商惠州市粤阳房地产开发有限公司支付了测绘费4000元，后开发商交给被上诉人，由被上诉人统一退还给业主’，明显反映了答辩人未收取该款项，不是合同相对方；也未有相应协议，不构成债务转移，被答辩人无权向答辩人主张。在电费上，更是不合常理，被答辩人主张属实的话，即便答辩人不予改正或支付该款项，被答辩人当时一定会向有关部门投诉或举报。另外，如以上情形存在又未得到解决，被答辩人也不可能会等到答辩人提起本案诉讼时才主张，更会在之前应缴纳物业服务费时要求抵扣。据此，被答辩人的主张均不属实。四、被答辩人主张按291.14㎡计算缺乏理据。被答辩人主张因之前是按291.14㎡计算物业服务费的，即现在也只能按此面积计费，这与双方的约定不符。根据《前期物业管理服务协议》第四条第二项第一款“住宅按建筑面积每月每平方米3元”规定，被答辩人主张缺乏事实依据。五、被答辩人认为答辩人未依约提供物业服务的主张，缺乏事实依据。被答辩人认为，涉案小区长期存在卫生、安全、水质、设施设备等方面的问题，为此提供了无法证明时间、地点及真实内容的照片。根据《广东省物业管理条例》第五十五条规定，物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻无效的，物业服务企业、业主委员会应及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。本案被答辩人所述情形如果真实存在，答辩人不可能不知，处理结果不当或未处理，包括被答辩人在内的业主不可能不依法向有权主管部门报告，相关部门也不可能不予介入处理。本案中，被答辩人未提供有效的能证明答辩人存在过错的直接证据，更未提供向有权部门报告要求处理的有效证据。此外，物业服务工作具有长期性，服务内容及品质不达标的相关证据不存在不易收集的客观情况。综上，一审法院不予认定该事实完全符合法律的规定。六、被答辩人认为与答辩人终止服务后不应再支付公摊水费，该主张错误。被答辩人认为2020年3月17日向供水部门支付的30627元是2020年1月份水费，而答辩人又没主张2020年1月份的水费，因此该笔费用一审法院不应支持。涉案小区供水部门采用总计总收形式收取水费，不提供抄表到户服务。答辩人在服务合同外先行代付涉案小区的总水费，之后按每户实际数额向业主收取。供水部门抄计涉案小区总水表的时间不固定，但每月下旬会抄计一次，时段为上次抄计到本次抄计的区间，该区间内实际用水量为当次用水量，即存在跨月计量的事实。因而，2020年3月13日答辩人向供水部门支付的30627元水费，计量的时间段为2019年12月26日至2020年1月27日，答辩人为方便统计，按2019年12月份的水费并向各业主进行收缴。同时，所有业主在彩惠人生APP中均可查看到相应用水量。本案中，答辩人的《欠费明细表》对各业主的实际用水量也均有统计。因此，被答辩人理由与事实不符，其不予支付该时段的水费缺乏理据。综上，被答辩人的所有上诉请求均与事实不符，依法应全部驳回其上诉请求。彩生活物业公司向原审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费、公摊费及水费等合计32118.61元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金6639.84元（按每日万分之五计算，从欠费之日起计至2020年6月30日）；3.由被告承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实：原告于2014年3月3日与惠州市粤阳房地产开发有限公司签订《迪亚花园前期物业服务委托合同》，以酬金制方式承接惠阳区惠澳大道旁（心境山水郡）迪亚花园物业服务，合同期限为三年，具体时间以惠州市粤阳房地产开发有限公司通知业主正式搬离入伙手续的通知单载明的入伙时间为准；原告与被告一丁杰于2016年8月12日签订有《前期物业管理服务协议》。被告一为案涉小区业主，所购房屋C1601，房产建筑面积528.86平方米，于2016年8月12日竣工验收，由开发商于2017年5月间统一向业主邮寄《收楼通知书》。被告房屋于2016年10月27日办理了不动产登记，被告二丁驰为涉案房屋权利人，且二被告为父子关系。根据《前期物业管理服务协议》约定，原告为包括被告在内的所有业主提供物业服务，物业服务费按每月3元/平方米计收，公摊费按实际发生额由业主房屋建筑面积进行分摊；业主按月交纳物业服务费，并于每月10日前交纳；逾期交纳，每逾期一日，按交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。被告物业水电费由原告代收代缴。被告自2018年7月1日一直拖欠物业管理服务费、公摊费，原告经催收未果后，于2020年8月5日向原审法院提起诉讼。另查明，原告公司是成立于2002年的具有物业服务资质的物业服务企业，与案涉小区开发商签订《迪亚花园前期物业服务委托合同》后已办理备案登记在册。被告每月应缴物业服务费为1586.58元，自2018年7月1日起计至2019年12月31日止按其所购房产建筑面积应计算拖欠的物业服务费为28558.44元（528.86平方米×3元/平方米/月×18个月）；原告提供的缴费发票佐证，并列明《迪亚花园客户欠费明细单》证明，被告应承担的实际发生公摊水电费为4468.73元、水费为2264.6元。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十二条、第二十五条、第四十一条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：丁杰、丁驰应于本判决发生法律效力之日起十五日内向深圳市彩生活物业管理有限公司支付自2018年7月1日至2019年12月31日止的物业服务费25385.28元、公摊费4468.73元及水费2264.6元，合计32118.61元。本案受理费384元（已减半收取），由丁杰、丁驰负担。二审中，彩生活物业公司提交了证据：惠州惠阳供电局电费付款明细、惠州水务集团惠阳有限公司铁湖供水分公司水费付款明细。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉意见，本案二审争议焦点是：1.丁杰、丁驰是否应向彩生活物业公司交纳物业费用；2.彩生活物业公司请求违约金是否应予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故涉案《迪亚花园前期物业服务委托合同》对小区全体业主具有普遍约束力。《物业管理条例》第三十五条、第四十一条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案《前期物业管理服务协议》属合法成立合同，合同当事人应当依约履行。彩生活物业公司提供了物业服务，丁杰、丁驰作为业主，履行合同约定按时支付物业服务费用，关系到整个小区的正常运作，不论是包干制或者酬金制的物业计费方式都不是业主拒缴物业服务费的正当理由，再者，关于物业服务费用结算的纠纷，已有另案在处理。丁杰、丁驰主张彩生活物业公司履行物业服务存在各种问题，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定主张权利，无权以此为由拒交物业服务费。虽丁杰并非涉案房屋权利人，但其与丁驰系父子关系，且丁杰作为业主与彩生活物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，故原审认定丁杰、丁驰应共同向彩生活物业公司支付物业服务费等并无不当，本院予以维持。签订于2014年3月3日的《迪亚花园前期物业服务委托合同》约定了酬金制的物业管理服务费的收取方式，但在实际履行过程中，彩生活物业公司没有提供公开公示所收取的物业服务费收支情况、没有结算物业服务项目支出和收取酬金，业主也没有提供证据证明其有要求物业公司公开公示并结算上述项目。关于这个问题，彩生活物业公司辩称其已向业主公开了物业服务费收支情况，业主可登陆“彩生活APP”查询物业费的缴费情况，可自行前往物业管理处查询物业服务费用的收支账目，但物业费的缴费情况并不足以说明全部的物业服务资金的项目，而且彩生活物业公司并未提供证据证明其已进行公开公示物业服务项目支出和收取酬金情况，彩生活物业公司自身存在违约情况。原审法院对彩生活物业公司的违约金请求不予支持，处理正确，本院予以维持。原审法院关于物业服务费、公摊费及水费的处理正确，本院予以维持。丁杰、丁驰要求在本案物业费中抵扣押金3000元、测绘费4000元及电费7544.05元，未提出反诉，本案不予审查。综上所述，深圳市彩生活物业管理有限公司、丁杰、丁驰的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费818元，由深圳市彩生活物业管理有限公司负担50元，由丁杰、丁驰负担768元。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年三月九日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美