沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0102执异63号案外人叶开利，男，1974年1月16日出生，汉族，黎族，住海南省昌江黎族自治县。委托代理人袁进，系海南正凯律师事务所律师。申请执行人孙凤华，女，1952年11月25日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人张继洲，系辽宁昊星律师事务所律师。被执行人黄仲哲，男，1968年1月6日出生，朝鲜族，住沈阳市东陵区。被执行人李玉秀，女，1968年12月2日出生，朝鲜族，住沈阳市东陵区。被执行人李玉华，女，1972年1月3日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。被执行人黄太明，男，1990年8月20日出生，朝鲜族，住沈阳市和平区。被执行人沈阳锐鼎隆贸易有限公司，住所地沈阳市近海经济区保税路2号A4-312室，统一社会信用代码91210122578352619T。法定代表人黄仲哲。在本院执行申请执行人孙凤华与被执行人黄仲哲、李玉秀、李玉华、黄太明、沈阳锐鼎隆贸易有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人叶开利在执行过程中对本院查封行为提出书面异议，请求解除对位于解除对海口市海秀路57号金龙小区103E号房屋的首轮查封措施[沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102执3011号执行裁定书]，排除对涉案房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人叶开利称，案外人向海口市不动产登记中心查询海口市海秀路57号金龙小区103E房（以下简称涉案房屋）不动产信息，发现贵院于2017年7月10日以（2017）辽0102执3011号执行裁定书，首轮查封该房屋。案外人于2017年6月28日与李玉秀签订《二手房屋买卖合同》购买该房屋，支付了绝大部分购房款，并从2017年6月起占有、使用至今。相关事宜如下：一、案外人妹夫吴宏太购买涉案房屋旁边的103F号房，认识李玉秀哥哥，进而认识李玉秀及其丈夫黄仲哲。吴宏太买房后对亲戚介绍时，案外人也想在海口买房，便让他留意有便宜、合适的房产以便购买。2017年6月中旬，黄仲哲以从事海产品冷链物流生意缺乏流动资金为由，欲转让涉案的103E号房屋，吴宏太得知这一消息，便打电话给案外人并介绍了房屋情况，并说“房屋只是抵押给银行，把几万块钱还了就没有问题。机会难得，过了这个村就没有那个店”。处于对吴宏太和妹妹的信任，案外人同意购买，并委托吴宏太办理相关手续。二、2017年6月28日，李玉秀与案外人签订《二手房屋买卖合同》，约定案外人以43万元的价款，购买李玉秀所有的涉案房屋。该合同由李玉秀、黄仲哲签字后寄回海口。三、因黄仲哲急需用钱，吴宏太于2017年6月20日转账给黄仲哲20万元。李玉秀在辽宁沈阳，于2017年6月21日向吴宏太出具公证后的委托书寄回海口，委托吴宏太出卖房屋及办理其他手续。2017年6月23日，吴宏太持公证书向海口市不动产登记中心查询，证明涉案房屋抵押给银行，现房未查封。2017年6月23日吴宏太转账给黄仲哲10万元；同日代李玉秀还建设银行抵押贷款余额48684.84元，取回房屋所有权证原件；代李玉秀支付2012年6月至2017年6月期间物业欠费4490元；2017年7月13日转账给黄仲哲3万元。案外人通过吴宏太代付的方式，共计向黄仲哲账户支付购房款383174.84元。2017年11月2日，李玉秀出具《收条》，确认收到上述购房款。四、2017年6月20日，黄仲哲即委托其朋友王武，将涉案房屋钥匙交与吴宏太，案外人实际从当日起即占用该房屋。2018年1月，案外人完成涉案房屋的装修，并入住至今。五、2017年7月初，案外人向房管机关申请过户登记，但房管机关答复该房屋涉及夫妻共同财产，需要黄仲哲本人到场或公证授权委托书方能办理。吴宏太将该情况反馈给黄仲哲，黄仲哲又说已经与李玉秀离婚，涉案房屋归李玉秀所有，不需要他本人出面办理。经多番交涉，李玉秀于2017年11月7日在辽宁诚信公证处办理《离婚协议书》复印件、身份证复印件与原件一致的公证文书。六、取得上述公证书后，案外人2017年11月中旬继续向房管机关申请过户，却得知涉案房屋已被辽宁省沈阳市和平区人民法院于2017年7月10日查封，2017年8月7日被沈阳市沈河区人民法院轮候查封。经联系黄仲哲、李玉秀，二人答复会尽快解决纠纷，并再三保证不会有任何问题影响房屋过户。案外人不懂相关法律规定，认为购房手续齐全房屋买卖就没有问题，便等候黄仲哲、李玉秀解决相关纠纷，却未料到涉案房屋陆续被海口市美兰区人民法院、沈阳市沈河区人民法院共计进行了七次的轮候查封。综上所述，案外人合法、善意购买涉案房屋，支付了总房款89%的购房款，且实际占有、使用至今；房屋未及时过户完全是因为李玉秀提供过户手续不全，且房屋陆续被多家法院查封所致。为保护案外人善意购买房屋的合法权益，特依法向贵院提出执行异议。申请执行人孙凤华称，第一，纵观本案案情，案外人与吴宏太将款项出借予本案被执行人李玉秀，后将案涉房屋的买卖及其他权利公证给吴宏太，系明显的借贷行为，案外人应另行诉讼，解决其与本案被执行人李玉秀欠款问题。第二，根据案外人提供的证据，并不能证明案外人在人民法院查封之前已经实际合法占有案涉房屋，也不能证明其完整支付了合同价款。证据中从转账日期、时间，包括公证书发出的时间，均可以证明其并非真实的买卖，实际为借贷法律关系。而且根据相关法律规定，其不符合规定所明示的排除执行的要件，我方认为其主张不应被支持。第三，案涉房屋为本案被执行人李玉秀所有，人民法院作出的（2017）辽0102执3011号执行裁定书根据不动产登记载明的所有权人所作出的执行行为，合法有效，应予维持。经审理查明，2016年8月17日，原告孙凤华诉被告黄仲哲、李玉秀、李玉华、黄太明、沈阳锐鼎隆贸易有限公司民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，本院作出（2016）辽0102民初8696号民事判决，达成调解协议如下：“一、原告孙凤华于2016年8月18日向本院申请解除对被告沈阳锐鼎隆贸易有限公司、黄仲哲、李玉秀、李玉华、黄太明银行存款3,260,000元的查封；二、被告黄仲哲、李玉秀、李玉华、黄太明、沈阳锐鼎隆贸易有限公司于2016年8月18日给付原告孙凤华本金254,300元，剩余本金2745700元及利息于2016年9月13日之前一次性偿还原告孙凤华（利息按两部分计算，2016年8月19日至实际还款日止的利息按月3%标准计算至实际还款日止，在偿还利息时扣除被告黄仲哲、李玉秀、黄太明、李玉华、沈阳锐鼎隆贸易有限公司已偿还的13万元）；三、双方无其他纠纷。”调解书生效后，被告李松、张巍巍未按生效法律文书履行义务，原告孙凤华向本院申请强制执行，执行案号（2016）辽0102执8696号。另查明，2020年5月18日，本院向海南省海口市美兰区人民法院送交（2018）辽0102执恢482号委托执行函，委托该法院代为继续查封被执行人李玉秀名下位于海口市××小区××房产一处，不动产权证号HK076504，建筑面积70.77平方米，原查封日期为2017年7月10日。本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有足以阻止执行的实体权利。本案中，案外人叶开利对位于海口市海秀路57号金龙小区103E号的房产的查封提出书面异议，请求解除对案涉房产的查封。经审查，案涉房产现登记于被执行人李玉秀名下，案外人虽然出具了《二手房屋买卖合同》，但合同签订的日期为2017年6月28日，而案外人提供的转账明细中，多次转账时间均在合同签订之前，且转账的款项收款人为黄仲哲，而非李玉秀，但根据案外人提供的离婚协议书，被执行人李玉秀和被执行人黄仲哲已于2017年2月17日办理离婚手续，案涉房产约定归李玉秀所有，且案涉房产亦已登记在李玉秀名下，因此案外人的转账行为无法认定为交纳案涉房产的房款。此外，案外人出具的物业费发票的交款人名称系被执行人李玉秀。综上所述，案外人提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，对于案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第十七条的规定，裁定如下：驳回案外人叶开利的异议请求。案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  祁美楠审判员  赵 博审判员  姚 宏二〇二一年三月二十二日法官助理张文蕾书记员王施越