辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2306号上诉人（原审被告）：大连华丰金山花园房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区黄山路3A、3B号，统一社会信用代码：91210200570880476R。法定代表人：崔迎喜，执行董事。委托诉讼代理人：秦芳菲，辽宁仕鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄秀，辽宁仕鹏律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张广春，男，1980年3月15日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：李森，女，1981年6月28日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：岳泉林，辽宁诚高律师事务所律师。上诉人大连华丰金山花园房地产开发有限公司因与被上诉人张广春、李森商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初9590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。大连华丰金山花园房地产开发有限公司上诉请求：改判原审判决第一项为上诉人给付被上诉人逾期办证违约金18648.44元。事实和理由：一、违约金制度应遵循损害填补原则，被上诉人并未举证证明因上诉人违约所造成的实际损失，且迟延办证并非上诉人原因导致，故原审认定的违约金比例不适当。上诉人认为，应结合合同履行情况、过错程度，依据公平原则将违约金标准调减至日万分之零点八，以达到双方利益的平衡。上诉人虽然逾期办理产权登记，但也仅使被上诉人未能及时取得房产证，被上诉人并未举证证明其所受到的实际损失，因此应当认为因上诉人的该项违约并未给被上诉人造成损失或损失轻微，按照违约赔偿的损害填补原则，即使原审认为购房合同系由上诉人主导制定应当已充分考虑了己方利益，但也应当结合上诉人在违约事由出现后一直积极履行办证义务，并未怠于履行使违约状态持续；而且迟延办证并非上诉人原因导致等因素，调减违约金计算标准。二、因上诉人逾期办证期间受到新冠××疫情等不可抗力因素影响，其中自市疫情指挥部第3号令实施至主管部门通知复工的60天期间内，上诉人为履行办证义务的相关工作无法继续，但上诉人仍积极履行达到办证条件，故应当酌定扣减该60天逾期违约期间的相应责任。上诉人在上述受疫情影响（即2020年2月1日至3月31日共计60日）期间无法复工正常工作，办证相关的各项程序也无法继续进行。根据最高法妥善处理涉疫情民事案件意见精神，法院应从平衡各方利益角度，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。三、法院应以上诉人向登记部门递交全部申请材料之日作为上诉人逾期办证违约责任的截止日，此时上诉人的办证义务应视为全部履行完毕，至于递交材料之后行政部门的相关审核、登记、制证等期限利益损失不应由上诉人承担，原审以备案日期作为截止日缺乏法律依据。上诉人原审中已提交于2020年8月20日前已将案涉小区房屋办理初始登记的申请材料全部提交至办证登记部门，并取得有效的收件回执的证据，逾期办证违约责任应当截止到上诉人收到该回执即2020年8月20日。张广春、李森辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。具体答辩意见：一、上诉人逾期办理房屋权属证书违约金应按照商品房买卖合同约定的日万分之一标准计算。1、逾期办理产权登记系上诉人原因导致，案涉建设工程因上诉人在消防等方面未满足法定的竣工验收条件，无法向产权登记机关提交竣工验收备案登记手续，取得初始登记证书，导致小区业主无法在双方合同约定的办证期限内办理房屋权属证书。上诉人在原审过程中也没有提交非因上诉人原因迟延办证的相关证据材料，或即使因第三人原因造成上诉人违约，也不能免除上诉人向被上诉人承担违约责任。2、被上诉人坚持按照日万分之一标准主张计算违约金。双方签订的商品房买卖合同中已经明确约定了逾期办理房证的违约金标准，该合同条款是上诉人为重复使用而预先拟定的格式条款，并非双方协商，上诉人在事先拟定格式条款时已经充分考虑了办证所需要的时间和上诉人自身利益。并且，上诉人逾期办理房产证必然会导致业主产生损失，违约金既具有赔偿对方损失的性质，也具备惩罚违约方的性质。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干解释》第18条，其中对于损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案被上诉人按照合同约定的日万分之一标准主张权利，折算年利率仅为3.6，远低于司法解释规定的标准。二、案涉合同约定的办证期间未受到疫情等不可抗力因素影响，上诉人以此主张部分免责于法无据。根据最高人民法院关于依法妥善审理若干问题的指导意见，当事人主张适用不可抗力免除部分或全部责任的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。在原审过程中，上诉人未提交证据证明其未完成竣工验收工作而受到了不可抗力的影响，无法继续进行。三、上诉人承担违约责任的截止日期应以上诉人通知被上诉人可以办理权属登记之日为准。双方合同约定出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。根据该约定，计算违约金的截止期限应为买受人可以办理房屋权属证书。上诉人主张其于2010年8月20日将办理初始登记的材料提交至办证部门，但办证部门必然需要对上诉人提交的材料进行审核确认，符合办理初始登记的规定并发放初始登记证书。故应将上诉人于2020年9月1日以张贴公告的方式告知房屋可以办理权属证书之日，认定为其已经全面履行了可以办理产权登记义务之日。张广春、李森向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金32170.66元（自2019年11月1日起至2020年9月1日止，共计305天，以已支付房屋价款1054776元日万分之一标准计算）。一审法院认定事实：2017年9月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的甘井子区金山园19号1单元11层1号房屋，总房款1054776元；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。被告于2017年11月26日将案涉房屋交付给原告。被告于2018年1月29日为原告出具了金额为1054776元的结算款发票，备注“结算款发票”。2020年7月29日，大连市甘井子区住房和城市建设局向大连市不动产登记中心出具《证明》，内容载明：依据辽宁省自然资源厅《关于推进已售商品房不能办理产权证问题化解工作的指导意见》（辽自然资发[2019]18号）文件精神，由大连华丰金山花园房地产开发有限公司开发建设、大连经济技术开发区规划建筑设计院设计、大连华丰建筑工程有限公司施工、大连方圆建设监理有限公司监理的金龙路旧区改造项目A区（华丰·金山花园）工程，建筑面积269554.23平方米（1#-48#）共48栋楼，根据鉴定部门出具的鉴定报告，该项目工程地基基础及上部承重结构的施工质量满足设计及相关验收规范要求。2020年8月20日，大连市不动产登记中心向被告出具《不动产登记收件回执》，登记类型为商品房项目房地产权首次登记。2020年9月1日，被告在原告所属小区单元门上张贴《华丰金山花园办理房产证通知》，通知原告可以办理房产证。大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年1月31日发布《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令第3号》；辽宁省统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作总指挥部于2020年7月25日发布《辽宁省统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作总指挥部令第14号》；大连市统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作指挥部于2020年7月31日发布《大连市统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作指挥部令第13号》；大连市甘井子区住房和城市建设局与大连市甘井子区建筑安全监督站于2020年3月31日向被告下发《恢复施工安全监督告知书》；大连市卫生健康委员会发布快讯《8月30日上午，市政府新闻办举行新冠××疫情防控工作第四十八次集中发布会》。大连市防汛抗旱指挥部办公室于2020年7月17日发布《关于做好防御强降雨工作的通知》；大连市甘井子区防汛抗旱指挥部办公室于2020年8月2日发布《关于做好强降雨应对工作的通知》；大连市防汛抗旱指挥部办公室于2020年8月12日发布《关于落实市领导指示精神，做好防御强降雨工作的通知》。一审法院认为，根据本案原、被告的诉辩理由及双方提供的证据分析，本案的争议焦点为被告是否存在逾期办证行为及违约金计算的起止时间。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告未按约履行协助原告办理房屋所有权登记义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，因被告未能依约协助原告办理产权登记，导致原告未及时取得房屋权属证书，不能正常充分的行使房屋权利，被告应当根据合同约定向原告支付逾期办证违约金。关于违约金计算的起始时间问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。自该两年期限届满至次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金”。一审法院认为，此处“房屋交付之日”应为房屋实际交付给原告的日期，即2017年11月26日，故被告应自2019年11月26日起承担违约金，告主张的其他期间，因无事实及法律依据，不予支持。关于违约金计算的截止时间问题。本案中，原、被告所签《商品房买卖合同》约定“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。”根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，被告对于具体办证时间负有通知义务。经一审庭审查明，被告于2020年9月1日在案涉小区内张贴公告通知原告可以办理权属证书，故原告主张违约金计算至2020年9月1日有事实及法律依据，予以支持。关于被告辩称应以竣工验收等效证明文件或被告向办证机关递交初始登记材料的时间为截止日期，该辩称意见不符合合同约定，亦无事实和法律依据，故不予采纳。关于被告辩称原告应举证证明系“因出卖人责任”导致逾期办证一节。一审法院认为，被告作为出卖人负有“在约定的期限内向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料”的合同义务，被告既未举证证明其已在约定的期限内向产权登记机关报送办理产权登记所需的材料，亦未举证证明其未在约定的期限内报送材料存在免责事由，据此应当认定为系因被告责任导致逾期办证。被告的抗辩理由无事实和法律依据，不予采纳。关于被告辩称因受新××炎疫情、台风强暴雨等恶劣天气影响，应予扣除相关期限一节。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，如前所述，被告应当在房屋交付之日起两年内办理房屋所有权登记，即于2019年11月25日前办理，因此，被告所主张的2020年发生的新××炎疫情或恶劣天气影响均发生在被告迟延履行办证行为之后，一审法院认为，被告不能以此作为免除或部分免除其责任的理由，对被告此项抗辩意见不予采纳。对于被告应按何种标准向原告支付相应的违约金一节。根据原、被告所签《商品房买卖合同》第十五条约定，如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。一审法院认为，该合同条款系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，非经原、被告双方协商。原告在购买房屋时对该合同条款只能被动接受，没有对合同条款协商和变更的可能。因此，应当认为，被告在预先拟定该格式条款时已经充分考虑了办证所需时间和己方利益。现被告违反由其主导制定的合同条款，要求原告举证证明其损失，并要求降低违约金标准至日万分之0.5，缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于被告辩称物业费、电费由被告垫付，应予抵扣一节，尽管可能存在被告垫付上述费用的情形，但因法律对此并无特别规定，被告不能因此减免违约金，且根据合同的相对性，物业费及电费的收费主体并非被告，故被告的此项抗辩理由无事实和法律依据，不予采纳。综上，被告应以已付总房款为本金，按日万分之一的标准，自2019年11月26日至2020年9月1日止，向原告支付逾期办证违约金。经计算，被告应支付的违约金为29639.21元（1054776元×1/10000×281天），故对原告的诉讼请求予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告大连华丰金山花园房地产开发有限公司自判决发生法律效力之日起十日内给付原告张广春、李森逾期办证违约金29639.21元。二、驳回原告张广春、李森的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元（原告已预付，已减半收取），由原告承担32元，被告大连华丰金山花园房地产开发有限公司承担270元。二审中双方当事人均未提交新证据，且对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点一是应否对案涉《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金标准予以调整，二是应否因疫情等不可抗力因素对违约期间扣除60天，三是逾期办证违约责任的截止日如何认定。关于第一个焦点问题，本院认为，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。此项条款系由上诉人预先拟定，并经双方协商一致达成，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少，本案上诉人并未举证证明双方所约定的日万分之一的违约金标准过分高于其因逾期办证给被上诉人所造成的损失，应承担举证不能的后果。故上诉人主张双方合同约定的违约金标准过高要求予以调整，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题，上诉人主张因逾期办证期间发生新冠疫情，属于不可抗力，影响办理产权登记手续，因此请求在计算逾期期间时扣减60天，本院认为，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。适用不可抗力部分免责，应当就不可抗力直接导致民事义务部分不能履行的事实承担举证责任。而本案中，上诉人迟延履行办理产权登记的义务发生在新××炎疫情影响之前，因此无法免除其责任。故上诉人提出对违约期间扣除60天的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第三个焦点问题，上诉人主张以向登记部门递交全部申请材料之日作为逾期办证违约责任的截止日，本院认为，案涉房屋何时具备办理产权的条件，上诉人负有向被上诉人告知的义务，其于2020年9月1日在案涉小区内张贴公告通知业主可以办理权属证书，应视为其于2020年9月1日才履行了告知义务。在此之前，上诉人并未采取其他方式通知案涉小区业主。上诉人主张以向登记部门递交初始登记材料的时间为截止日期，既不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，大连华丰金山花园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费267元，由大连华丰金山花园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年三月二十五日书记员  孙雨宁