湖南省湘潭县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0321执异16号异议人（案外人）：何铁军，男，1960年4月9日出生，汉族，湖南省湘潭市人，身份证住址湘潭市岳塘区。异议人（案外人）：康顺春，女，1959年3月18日出生，汉族，湖南省湘潭市人，系何铁军之妻，住址同上。申请执行人：湖南湘潭天易农村商业银行股份有限公司，住所地湘潭县易俗河镇云龙路495号。法定代表人：曾国平，该公司董事长。被执行人：杨曙光，男，1962年8月26日出生，汉族，湖南省湘潭市人，身份证住址雨湖区。被执行人：周福莲，女，1970年9月27日出生，汉族，湖南省湘潭市人，身份证住址雨湖区。本院在执行湖南湘潭天易农村商业银行股份有限公司（以下简称“天易农商行”）申请执行杨曙光、周福莲金融借款合同纠纷一案过程中，作出了（2018）湘0321执326号之三执行裁定书，查封了被执行人杨曙光所有的位于岳塘区××乡××市场××栋××号的房屋（房屋权证号：0××5号，建筑面积：212.81平方米）和所有的位于岳塘区××乡××市场××栋××号的房屋（房屋权证号：0××6号，建筑面积：212.81平方米）。异议人何铁军、康顺春认为该批发市场Ｄ栋116号房屋已归其所有，遂提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。异议人何铁军、康顺春称，异议人夫妻于2012年3月18日与谭某某签订《房屋买卖协议》，异议人以398000元购买了位于岳塘区××乡××市场××栋××号房屋。由于谭某某是向被执行人杨曙光购买的该房屋，因政策原因谭某某没有办理产权过户手续。谭某某转让给异议人以后，仍然不能办理产权过户，故异议人夫妻与杨曙光、周福莲于同年10月18日又签订了《房屋买卖协议》，为了少交税费，在该协议注明的房屋买卖成交价为288000元，异议人实际支付的购房款是398000元，双方针对该《房屋买卖协议》于同年10月30日在湘潭市岳塘区公证处办理了（2012）湘潭岳证字第124号公证书。依现有的政策可办理不动产登记手续，异议人办理时，房产登记中心审核过程中发现岳塘区××乡××市场××栋××号的房屋已于2019年被法院查封，但异议人未得到任何通知。现涉案房屋已归其所有，故提起书面异议，请求解除对上述涉案房屋的查封。异议人提交了房产证、两份《房屋买卖协议》、公证书、证明、收条、存款凭证等材料。申请执行人天易农商行称，不动产物权的登记、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力。不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权获得保护的依据。异议人与被执行人杨曙光于2012年10月18日签订了房屋买卖协议，但直至2019年法院对该房屋查封时，一直未予办理过户登记手续，涉案房屋的买卖不发生物权变动的效力，涉案房屋的所有权仍归属于被执行人杨曙光，法院有权继续采取执行措施。异议人与被执行人杨曙光因签订《房屋买卖协议》之间产生债权债务关系，法院在依法拍卖、变卖涉案房产后，异议人可依法要求被执行人予以赔偿，但在本案中，不得对抗法院的执行行为。异议人作为房屋的购买人，在购买涉案房屋时明知该房屋不能办理过户手续而购买，应承担由此带来的风险，故本案不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。另外法院依据生效的法律文书对被执行人杨曙光名下的房产采取查封的执行措施，并无不当。异议人作为案外人，法院对涉案房产予以查封无需通知异议人，也无法通知异议人。综上所述，异议人的异议请求不能成立，请法院继续对涉案房屋进行拍卖、变卖。被执行人杨曙光、周福莲未提出申辩意见。本院查明，天易农商行与杨曙光、周福莲金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月21日作出（2017）湘0321民初797号民事判决书，判决：一、周福莲、杨曙光在本判决生效后十日内偿还天易农商行借款2300000元及利息、罚息（以2300000元本金为基数，利息自2015年12月27日起按月利率7.5208‰计算至2016年11月2日，利息及罚息从2016年11月3日起按月利率10.5291‰计算至付清之日止）；二、如周福莲、杨曙光未按期履行清偿义务，天易农商行对周福莲所有的位于湘潭市岳塘区××村××号××层住房房产（房屋所有权证号：潭房权证岳塘区字第2××9号）拍卖、变卖后的所得价款在贷款本金2300000元及利息、罚息范围内优先受偿。案件进入执行程序后，本院于2019年3月4日依法委托淘宝网司法拍卖平台拍卖被执行人周福莲所有的位于湘潭市岳塘区××村××号房屋，竞买人以1884000元的最高价竞得。后本院于2019年3月19日作出（2018）湘0321执326号之三执行裁定书，查封了被执行人杨曙光所有的位于岳塘区××乡××市场××栋××号的房屋（房屋权证号：0××5号，建筑面积：212.81平方米）和所有的位于岳塘区××乡××市场××栋××号的房屋（房屋权证号：0××6号，建筑面积：212.81平方米），查封期限为三年。异议人何铁军、康顺春准备办理Ｄ栋116号房屋过户登记时发现被查封，遂向本院提起书面异议。另查明，杨曙光于2002年6月5日办理了位于岳塘区××乡××市场××栋××号房屋的不动产权证，权证号为潭房权证湘潭市字第0××6号，登记的所有权人为杨曙光。（2017）湘0321民初797号民事判决书载明，杨曙光与周福莲系夫妻关系。2019年3月22日本院找周福莲执行谈话时，周福莲称，涉案房屋登记在其夫杨曙光名下，大概在2007年卖给别人，因为过不了户，双方在公证处办理了公证。异议人提交的证据显示，2012年3月18日甲方（卖方）谭某某与乙方（买方）何铁军签订了房屋买卖协议，约定：“甲方自愿将坐落在岳塘区板塘乡街道金马水果市场路东边二栋的房屋一套，面积212.81㎡，房屋权证号0××5编号Ｄ栋116号转让给乙方，双方议定成交价格为398000元，……”。同年10月15日甲方谭某某与乙方何铁军签订了房屋补充条件，约定：“甲方居住在岳塘区××乡××市场东边第二栋116号房屋一套，面积212.81平米出售给何铁军。一、甲方在原有三层房屋上加建的第四层房屋75平米，估价3万余元，送给乙方何铁军作房屋过户和公证费用。……三、付款方式乙方第一次付款28.8万元给甲方，其余部份于2012年12月底之前全部付清给甲方（欠11万元）。乙方付清房款后，甲方应将两证和钥匙交付给乙方……”。2012年12月22日谭某某出具收条称，今收到何铁军全部房屋款398000元。因该房屋是谭某某向杨曙光购买后再转卖给异议人，故此同年10月18日甲方（卖方）杨曙光、周福莲与乙方（买方）何铁军、康顺春又签订房屋买卖协议，约定：“甲方自愿将坐落在岳塘区板塘乡街道金马果品食杂批发市场Ｄ栋116号的房屋一套，面积212.81㎡，房屋权证号0××6，编号建房注册号43003转让给乙方，双方议定成交价格为288000元……”。甲乙双方及在场人均在该协议上签字盖章。同日杨曙光与何铁军签订了委托书，委托何铁军为杨曙光合法代理人，何铁军在办理涉案房屋过户、征收、代收房款有关手续时所签署的所有文件杨曙光均予以承认。又因当时无法办理产权过户登记，故于同年10月30日杨曙光、周福莲、何铁军、康顺春向湖南省湘潭市岳塘公证处申请对《房屋买卖协议》、《委托书》予以公证，同日岳塘公证处作出了（2012）湘潭岳证字第124号《公证书》，对《房屋买卖协议》、《委托书》均予以公证。2021年2月27日湘潭高新区双马街道新站社区居民委员会出具证明，证实何铁军一家6人自2012年12月至今一直常住在湘潭高新区××街道××社区××市场××栋××号（现8栋8号）。同年3月3日谭某某出具证明，称其于2007年向杨曙光购买位于岳塘区××乡××市场××栋××号房屋，后于2012年3月18日与何铁军签订《房屋买卖协议》，谭某某又将该房屋出卖给何铁军，何铁军于2012年12月22日以现金方式向谭某某支付了全部房屋款项，何铁军已实际入住。签订《房屋买卖协议》时因谭某某笔误，将权证号0××6、编号Ｄ栋116错误写成了权证号0××5、编号Ｄ栋114。本院认为，在涉案房屋被人民法院查封之前的2012年，异议人与被执行人签订了《房屋买卖协议》，并且办理了公证，全额支付了购房款，购买后一直居住使用至今。没有过户的原因是当时过户条件不具备，属于历史遗留问题，不能认定属于异议人（买受人）自身原因。异议人提交的证据已经形成完整的证据链，能够证明其已经实际取得涉案房屋所有权，对该房屋享有排除强制执行的权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于岳塘区××乡××市场××栋××号房屋（房屋权证号：0××6号，现在位置为湘潭高新区双马街道新站社区金马水果市场8栋8号）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向湘潭县人民法院提起诉讼。审 判 长  赵紫剑人民陪审员  朱立华人民陪审员  陈楚银二〇二一年三月二十三日书 记 员  毛里莎附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。