吉林省桦甸市人民法院民事判决书（2021）吉0282民初384号原告：桦甸市神州物业管理有限公司，住所地吉林省桦甸市明华街永胜胡同神州花园小区。法定代表人：周某，总经理。委托诉讼代理人：杜某，该公司副总经理。委托诉讼代理人：常某，该公司管理主任。被告：李某，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：许某（系李某丈夫），住吉林省桦甸市。原告桦甸市神州物业管理有限公司（以下简称神州物业公司）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告神州物业公司的委托诉讼代理人杜某、常某，被告李某及其委托诉讼代理人许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。神州物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李某给付2017年1月1日至2020年12月31日物业服务费3727.72元；2.诉讼费用由李某承担；3.逾期违约金6121元。共计9848.72元。本案诉讼过程中，神州物业公司放弃逾期违约金6121元的诉讼请求。事实和理由：李某系桦甸市XX小区XX号楼XX单元XX室业主，2017年1月1日至2020年12月31日物业费每月每平方0.9元，面积86.29㎡，费用计算方法是：面积（86.29㎡）×欠费月数（48个月）×每月每平方0.9元=应交费用3727.72元，逾期违约金6121元，共计：9848.72元。神州物业公司虽多次催要，但李某仍拒交，故诉至贵院，请依法判令支持神州物业公司诉讼。李某辩称，一、神州物业公司首先违约：1、业主验房、取钥匙都是由神州物业公司办理，神州物业公司当时没有尽告知义务，直接关系到违约，侵犯业主知情权，致使房屋未解决问题成堆，业主至今无法入住；2、神州物业公司预收物业费用，违反物业管理条例，请求法庭责令退回预收物业费用，并向所有预收物业费用的业主公开赔礼道歉；3、不知道为什么收费这么高，与桦甸高档小区一样，要求提供相关明细条款，公布于众，让所有业主知晓；4、房屋发现问题神州物业公司不解决，推脱搪塞，业主没有办法，买了房，无法入住；5、根据合同第四章第七条第五款，“按合同每天清扫卫生，室外每天清扫”，现实际一周清扫二次，室外没人管理；6、XX是住宅小区，但是神州物业公司服务下的住宅小区内各种车辆随意停：特种车辆、危险车长期停放小区内，严重危害业主生命安全，卡车、客车到处都是，工程车任意停放小区内部，小区成了工程车售卖市场；7、神州物业公司服务下的XX小区脏乱差，业主付高档小区的服务费，结果无人服务或低标准服务；8、2015年至今6年，小区无绿化，到处杂草丛生、污水遍地，小区任由建筑垃圾堆放，晴天灰、雨天泥；9、合同没有注明小区区域范围，神州物业公司怎么服务、怎么收费；从小区乱象看神州物业公司违约（附图）。鉴于神州物业公司违约行为，物业服务合同是无效合同。二、鉴于神州物业公司服务存在严重问题，业主必须清楚明白知道神州物业公司各项服务情况，需要神州物业公司提供证据材料如下：1、物业服务合同、物业服务等级、物业服务内容、物业服务标准；2、物业收费项目、收费依据、收费方式、收费起始时间、价格举报电话、安全生产应急预案；3、小区公共区域，公共部位、公共设施的收益明细；4、公共区域设施设备养护记录、设施设备的年检手续、建筑物及附属设施的维修资金筹集使用情况明细；5、配套设施和管网工程竣工图、竣工验收的资料；6、国家的供水供电单位委托收取水电费的委托书；7、收费项目、收费依据、收费标准、收支明细；8、小区的停车管理方案，人员配置；9、建筑物区划车位车库的处分情况；10、业主对物业公司的满意度调查表，满意度的明细；11、相关部门的检查合格准许使用的文件；12、对公共区域的绿化部位的养护记录；13、对楼体外墙、楼顶防水的养护记录，物业服务用房的使用情况；14、神州物业公司管理XX小区的营业执照；15、XX小区的建筑区域总平面图；16、神州物业公司管理XX小区的管理人员持证上岗的上岗书；18、神州物业公司管理XX小区的管理规约；19、神州物业公司管理XX小区的服务人员的基本情况，职责分工，联系方式；神州物业公司管理XX小区的投诉机制；20、诉讼费由神州物业公司承担；21、要求街道成立业主委员会，为我们维权。三、当事人请求法庭判令神州物业公司履行以下义务：1.根据民法，桦甸市XX小区与神州物业公司之间合同关系于2018年9月30日结束，因此李某与神州物业公司合同关系于2018年9月30日终止，神州物业公司于2018年9月30日以后主张无效，不予支持。2、根据民法第一百八十八条规定，诉讼时效期间为2018年1月6日至2018年9月30日终止，神州物业公司其他主张无效，不予支持。3、由于神州物业公司维修服务不到位，至今无法入住，无房可住，只能租房居住，判令神州物业公司恢复维修李某的房屋，解决房屋存在问题（消防栓堵门，入户门开不开；门损坏、窗损坏、窗户安装倾斜左右相差5厘米、内墙损坏、没有装修，XX是棚改简装房，附图说明；其它问题在神州物业公司验收单上有，不一一列出），以期待早日入住；4、由于房子问题严重，至今不能入住，李某另外租房子住，请求法庭判令神州物业公司赔付房屋租金每月500×64个月＝32000元，违约金64000元，共计96000元。当你用一生的积蓄满怀期待的买了一套房子，但它是几年都住不进去的房子。希望法律能给予我们希望。5、按神州物业公司起诉状所述，物业费3727.72元，违约金6121元，超过本金2倍。且神州物业公司在先违约，主张无效，不予支持。6、由于房屋不合格，当事人一直追找神州物业公司，神州物业公司推脱搪塞，请求法庭判令神州物业公司履行责任，解决问题。7、一楼收取电梯费不合理，判令神州物业公司退回已经收取的电梯费，保证今后不再收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.神州物业公司提供的小区业主委员会登记备案证书2份，李某对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认；2.神州物业公司提供的物业服务委托合同2份、催缴物业费通知（照片2张），上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，李某虽有异议，但未提供足以反驳的证据，故本院对上述证据予以采信；3.李某提供的业主档案1份、收据3张、维修工程派工单5张，神州物业公司对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认；4.李某提供的照片18张、调取证据申请书1份，该证据无法证明李某欲证明的事实，在没有其他证据佐证的情况下，本院对其欲证明的事实不予确认；5.李某提供的租房协议1份，本院无法认定该证据的真实性及与本案的关联性，故本院在本案中对该证据的真实性及关联性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李某系桦甸市XX小区XX号楼（高层住宅）XX单元XX室业主，房屋建筑面积86.29平方米。XX小区由神州物业公司进行物业管理并提供物业服务，小区业主委员会与神州物业公司签订的物业服务委托合同约定：高层住宅房屋由神州物业公司按建筑面积每月0.9元/㎡向业主或物业使用人收取。李某未交纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3727.73元（计算方式：建筑面积86.29平方米×0.9元/每平方米每月×48个月）。本院认为，神州物业公司与李某所在小区业主委员会签订的物业服务委托合同不违反法律规定，合同有效，该物业服务委托合同对全体业主具有约束力。神州物业公司为XX小区提供了物业服务，李某作为该小区的业主接受了神州物业公司提供的物业服务，理应履行给付物业服务费的义务，其拒绝给付物业服务费，损害了神州物业公司及其他已交纳物业服务费的业主的权益，构成违约。故神州物业公司要求李某给付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。按物业服务委托合同约定计算的李某应交纳物业服务费数额为3727.73元，神州物业公司自愿按照3727.72元主张，且在本案诉讼过程中自愿放弃逾期违约金的诉讼请求，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，亦未侵害对方当事人的合法权益，本院予以准许。李某抗辩的房屋问题（消防栓堵门、入户门打不开，门损坏、窗损坏、窗户安装倾斜、内墙损坏、没有装修）系其与房屋出卖人即开发商履行房屋买卖合同过程中产生的问题，应与房屋出卖人协商解决。李某抗辩所称的神州物业公司物业服务存在严重的问题（小区脏乱差、车辆随意停放、垃圾随意堆放、无绿化杂草丛生、未按合同约定清扫卫生等）、一楼收取电梯费不合理，因其所提供的证据不足以证明其上述抗辩主张，本院无法采纳，如物业公司确实存在服务瑕疵，其可通过建议或投诉的方式促使神州物业公司加以改进、全面及时的履行物业服务义务，而不足以成为其拒交物业服务费的理由。神州物业公司与XX小区业主委员会分别于2015年10月1日、2018年10月1日签订物业服务合同，委托管理期限分别为2015年10月1日至2018年10月1日、2018年10月1日至2021年9月30日，李某抗辩称XX小区与神州物业公司之间的合同关系于2018年9月30日结束、诉讼时效期间为2018年1月6日至2018年9月30日没有事实及法律依据，本院无法采纳。李某抗辩称由于房子质量问题导致其至今不能入住而租房居住，要求神州物业公司赔偿其房屋租赁费32000元、违约金64000元，因其提供的证据不足以证明其上述主张，且在本案中未提起反诉，故本院在本案中对李某的该主张不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：李某于判决生效之日给付桦甸市神州物业管理有限公司物业服务费3727.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 王红波二〇二一年三月十七日书记员 刘晓华