辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终712号上诉人（原审原告）：大连玖恒物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区祥龙南园17-库1号。法定代表人：李俊鑫，经理。委托诉讼代理人：金辉，男，公司员工。委托诉讼代理人：李俊辉，男，公司员工。被上诉人（原审审被告）：汪浩，男，1972年10月2日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人大连玖恒物业管理有限公司因与被上诉人汪浩物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连玖恒物业管理有限公司上诉请求：1.受和润家园小区业主委员会的委托，请求判决撤销一审判决被告给付原告自2016年12月30日至2019年12月31日止的物业费人民币4287.96元，改判为被上诉人依法承担全额欠缴物业费以及依法承担自欠费之日起的违约金。2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决被告给付原告自2016年12月30日至2019年12月31日止的物业费人民币4287.96元，违约金诉请不予支持，该判决结果违背了法律公平、公正、正义的原则。该小区只有2栋11层住宅楼7个单元7部电梯140户业主，大部分是大连建工集团和大连第三建筑公司的员工或亲属在此居住（因为该地块原来是大连第三建筑公司的厂房和办公楼），建筑面积15390.59平方米，全年物业费只有184687.08元，物业公司需要支付两个门岗6个保安，2个保洁，1个维修万能工的工资，还需要支付7部电梯的维保费、年检费、电梯电费、路灯电费等，房屋开发公司指定的前期物业公司因为亏损运营已经跑路了2家。在2014年左右小区业主就自发组建了业主大会、业主委员会，2018年又重新进行改选备案，目的就是为了维护小区全体业主的合法权益，维护小区的正常运转，维护业主的正常生活秩序。小区2号楼2单元101和102室；3单元101和102室；以及2号楼半地下夹层800多平方米的房屋都是一个产权人，产权人将房屋改做保健品公司在加工、经营、吃饭、住宿，确实对整个小区业主都有影响，小区业主通过各种渠道向政府相关部门反映问题，但是政府相关部门没有来处理和解决问题。虽然后来斯兰德公司被国家确认是诈骗公司，那么还能去追究大连市政府相关管理部门的责任吗？在大连市甘井子区政府的监管下、在老百姓的举报下一路绿灯地经营下去，究竟是谁的责任？应该处理谁？有人管吗？这件事是一个物业公司能解决的问题吗？从被告的陈述中法官应该知道斯兰德公司的违法事实早就存在，以至于发展到全国的诈骗公司，究竟是谁的责任？这样的线索甘井子区人民法院不应该查一下吗？什么是庸政、懒政、不作为？被告以此为借口、为理由拒交物业费是没有道理的，让全体交费业主来供养不交费的业主是不公平的。维权需要理性，不能拿全体业主的利益来满足自己的欲望。被告如果不满意为什么不去起诉物业公司？起诉楼下斯兰德公司？起诉甘井子区政府？起诉大连市政府？而是采取拒缴物业费的做法来损害全体交费业主的利益。物业公司在公共区域告示板上张贴收费通知，全体业主都能看到，有136户业主按时足额缴纳物业管理费用，就能证明这一事实，大家也愿意集体签名来证明前期物业公司按时在公共区域张贴收费通知。交纳物业管理费用是业主应尽的义务，大家都在关注欠费业主案件的审判结果，都在维护小区的正常运转，都在维护公平、正义。不按时履行义务的业主，理应当收到法律的制裁，承担违约责任，这样才能创建和谐、文明、有序的小区环境。现在的物业公司也不想起诉欠费的业主，形成对立矛盾，但是受业主委员会的委托必须起诉欠费的业主，追缴欠缴的物业费、违约金，追缴上来的费用用来维修小区破损的设施设备，这样才能来维护小区的公平、正义。汪浩辩称，不同意玖恒物业的上诉请求，应驳回上诉、维持原判。大连玖恒物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业费15719元（从2009年1月1日开始至2019年12月31日止）；2.请求被告承担违约金15719元整（约定按日千分之三计算，从2009年1月1日起开始计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，自2018年8月30日开始为被告所居住的大连市甘井子区和润佳园小区提供物业管理服务。2007年11月20日，被告与大连房地产开发有限公司签订《和润佳园前期物业管理服务协议》。约定由大连房地产开发有限公司委托物业管理企业为被告所有的位于“和润佳园”项目3B号楼3单元201号房屋提供物业服务，房屋面积为119.11平方米，合同约定物业费按建筑面积1元/月/平方米标准缴纳物业费。2007年6月28日，大连房地产开发有限公司与大连明远物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定大连房地产开发有限公司选聘大连明远物业管理有限公司对和润家园实行前期物业服务，住宅部分的物业服务费为每月每平方米1元，合同期限为自2007年6月28日起至业主委员会选聘物业管理公司之日止。合同签订后，大连明远物业管理有限公司在和润佳园小区实际进行物业服务。2014年6月20日，大连明远物业管理有限公司现大连房地产开发有限公司发出《告知函》，告知双方的合同已于2014年6月28日到期，根据实际情况，到期后将和润佳园物业服务移交给大连房地产开发有限公司。大连明远物业管理有限公司撤出小区后，大连房地产开发有限公司选聘大连益嘉物业管理有限公司继续为和润佳园小区提供物业服务。2014年9月29日，大连房地产开发有限公司与大连益嘉物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定合同期限自2014年8月7日起至业主委员会选聘新的物业管理公司止。住宅部分物业费标准为每月每平方米1元。2014年10月12日，双方签订《补充协议》，约定：由于第一任大连明远物业管理有限公司因各种原因退出和润家园小区的管理和经营，小区业主及物业使用人欠缴的物业管理费用由大连益嘉物业管理有限公司负责收取和催缴。收取和催缴上来的费用归大连益嘉物业管理有限公司所用，该笔费用主要用于物业管理区域内相关设施设备的维修以及养护。合同签订后，大连益嘉物业管理有限公司实际为和润佳园小区提供了物业服务。2018年大连益嘉物业管理有限公司撤出案涉小区。2018年8月30日，大连房地产开发有限公司与原告大连玖恒物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2018年9月1日起至业主委员会与新选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效之日止，合同自动终止。2018年9月10日，大连房地产开发有限公司（甲方）、原告大连玖恒物业管理有限公司与大连益嘉物业管理有限公司（丙方）签订《前期物业服务合同补充协议》，约定大连玖恒物业管理有限公司与、大连益嘉物业管理有限公司负责物业小区现场的工作交接，大连益嘉物业管理有限公司退出“和润佳园”小区项目的管理和收费工作，业主及物业使用人欠缴的物业管理费用由大连玖恒物业管理有限公司负责收取和催缴，收取和催缴上来的该笔费用归大连玖恒物业管理有限公司所有，相关的备案手续由大连玖恒物业管理有限公司负责办理。后，和润佳园小区成立了第一届业主委员会。原告与大连市甘井子区和润佳园小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务期限为五年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止，待五年后和下一届业委会续签。住宅部分的物业费标准为1元/月/平方米。被告欠缴2009年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。原告于2019年12月30日向被告发出律师函，催收被告欠缴的物业费。被告在本案中提出了诉讼时效抗辩，原告除律师函外，未提供向被告催缴物业费的其他证据。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与大连房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与大连市甘井子区和润佳园小区业主委员会签订《物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。原告自2018年8月30日为被告所在小区提供物业服务，被告理应向原告缴纳2018年8月30日至2019年12月31日期间的物业费。对于原告主张的该段期间的物业费请求本院予以支持。至于2018年8月30日之前的物业费，因提供服务的物业公司并非原告，故原告应就其系权利主体提供相应的证据。就2014年9月29日至2018年8月30日大连益嘉物业管理有限公司提供服务期间的物业费，因原告、大连房地产开发有限公司、大连益嘉物业管理有限公司于2018年9月10日签订的《前期物业服务合同补充合同》对于该段时间业主及物业使用人欠缴的物业费的归属问题作出了明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定，系大连益嘉物业管理有限公司将其对被告享有的债权转让给了原告，且原告通过诉讼的行为告知了被告。被告应向原告缴纳2014年9月29日至2018年8月30日期间的物业费。根据《中华人民共和国合同法》第八十二条之规定，被告对大连益嘉物业管理有限公司的抗辩权可以向原告行使，被告当庭提出了诉讼时效抗辩，原告理应就本案存在诉讼时效中止、中断的情形提供证据。因原告提供证据证明其于2019年12月30日以律师函的形式向被告催缴物业费，故自2016年12月30日至2019年12月30日期间的物业费未超过法定的诉讼时效。2016年12月30日之前的物业费业已超过法定诉讼时效，本院不予保护。综上，被告应向原告缴纳2016年12月30日至2018年8月30日期间的物业费。就2009年1月1日至2014年9月28日即大连明远物业管理有限公司提供服务期间的物业费，因原告未就该段期间存在债权转让之情形提供相应的证据，故本院对于原告主张的该段期间的物业费请求不予支持。综上，被告应交纳2016年12月30日至2019年12月31日期间的物业费4287.96元（1元×119.11平×36个月），对于原告诉讼请求合理部分本院予以支持。关于被告辩解的大连斯兰德公司在被告楼下，严重影响被告生活的问题，本院认为，因被告未举证证明大连斯兰德公司具体在被告楼下经营的时间，无法确认本院认定的2016年12月30日之后该公司还持续在被告楼下进行经营，故，被告的该项抗辩意见本院不予采纳。关于逾期交纳违约金一节，虽然案涉《物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，一审法院遂依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第七十九条、第八十二条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告汪浩于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连玖恒物业管理有限公司物业服务费人民币4287.96元（自2016年12月30日至2019年12月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连玖恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币293元（原告已预交，已减半收取），由被告负担25元，由原告自行负担268元。被告负担部分，自本判决发生法律效力之日起10日内给付。本院二审期间，上诉人提供情况说明、证明材料，拟证明物业公司每年、每季度都向业主催缴物业费。被上诉人不予认可。由于证明材料属证人证言，证人未到庭作证，业委会出具的情况说明也未载明相关催缴事宜，不予采信。玖恒物业提供（2020）辽0211民初5761号民事判决，拟证明该案件支持其全部的物业费。由于该案系其他业主与玖恒物业的物业服务合同纠纷，且该业主亦未提出诉讼时效抗辩，与本案无关，不予采信。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案一审判决并不存在违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，因此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本院二审仅围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案二审争议焦点为被上诉人应否支付2009年1月1日至2016年12月29日期间的物业费及违约金。根据已经查明的事实，上诉人自2018年8月30日开始为案涉小区提供物业服务，在此之前，提供物业服务的单位分别为大连明远物业管理有限公司、大连益嘉物业管理有限公司。由于上诉人未提供证据证明其与大连明远物业管理有限公司就2009年1月1日至2014年9月28日的物业费达成相关协议，上诉人向被上诉人主张该期间的物业费依据不足，一审法院未予支持并无不妥。而对于大连益嘉物业管理有限公司提供物业服务的2014年9月29日至2016年12月29日期间的物业费，由于上诉人已经与大连益嘉物业管理有限公司达成《前期物业服务合同补充协议》约定上诉人负责收取和催缴业主欠费，且上诉人已经向被上诉人告知该债权转让行为，因此，上诉人有权予以收取。但上诉人提交证据不足以证明大连益嘉物业管理有限公司或上诉人在2019年12月30日前向被上诉人主张过权利，因此，一审法院认定主张该部分物业费已超过诉讼时效并无不当，予以确认。至于上诉人主张的违约金，一审法院基于物业提高服务质量、缓和矛盾等考虑、驳回该节请求并无不妥，不予调整。综上所述，大连玖恒物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费586元，由大连玖恒物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年三月二十三日书记员  陈彩虹