湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1103民初548号 原告:李刚，男，1982年4月4日出生，汉族，现住永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：艾礼平，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：唐华山，男，1955年4月16日出生，汉族，现住永州市冷水滩区。 第三人：永州市四平置业投资开发有限公司，住所地永州市冷水滩区湘江东路商贸街路口（滨江明珠），统一社会信用代码：XXXXX。 法定代表人：冯四平，系公司执行董事。 第三人：冯四平，男，1966年4月1日出生，汉族，现住永州市冷水滩区。 原告李刚与被告唐华山、第三人永州市四平置业投资开发有限公司、冯四平执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李刚及其委托诉讼代理人艾礼平、被告唐华山到庭参加诉讼，第三人永州市四平置业投资开发有限公司、冯四平经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李刚向本院提出诉讼请求:一、请求依法撤销（2020）湘1103执异274号执行裁定书，并解除对位于永州市冷水滩区××道北侧猎豹东侧“龙居花苑”：2-706号房的查封，终止执行；二、所有诉讼费用由被告承担。 事实和理由：本案执行查封的财产位于永州市冷水滩区××道××号房系原告所有。2014年11月14日，原告与第三人（被执行人）永州市四平置业投资开发有限公司签订了《龙居花苑-商品房买卖合同》，合同约定由原告购买第三人永州市四平置业投资开发有限公司开发的位于永州市冷水滩区××道××号××房××，并由第三人负责办理房产证和土地使用权。合同签订后，原告立即向第三人支付了55万元购房款和其他办证费用，第三人于2018年将房产交付给原告占有、使用。原告多次催促第三人办理房屋过户手续，第三人拖延不配合。该房产原告支付了合理对价，且已实际交付使用，应属原告所有。 （2020）湘1103执异274号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。被告与第三人民间借贷纠纷民事判决生效后，第三人拒不履行判决内容，被告向法院提起执行申请，法院在执行过程中查封位于永州市冷水滩区××道××号房。原告认为，第三人将其所有的房屋出售给原告，且原告已支付对价并实际占有，该房屋不能产权过户是第三人导致，原告已经善意取得该房产。根据相关法律规定，原告对上述财产享有合法权利，并且足以排除被告对上述财产的执行。因此，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告唐华山辩称，法院在（2020）湘1103执异274号执行裁定书已查清本案事实，且适用法律正确，程序合法，原告起诉的理由根本不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人永州市四平置业投资开发有限公司、冯四平未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状。第三人永州市四平置业投资开发有限公司、冯四平书面辩称，一、第三人永州市四平置业投资开发有限公司于2014年11月14日出卖位于永州市冷水滩区××道××路东侧“龙居花园”2栋2单元7xx号房是事实，该《商品房买卖合同》合法有效，位于永州市冷水滩区××道××路东侧“龙居花园”2栋2单元706号房也在2018年3月交付给原告李刚使用，该房产属李刚所有。第三人公司在2013年6月17日与匡代章、张效资等九户签订旧房改造协议，拆除旧房后，并于2014年9月11和12日取得建设工程规划许可证号为建规（地）字第永（2014）0036号和永（凤）国用（2014）第000074号国有土地使用证进行开工建设，并设立项目部用于建设和售房使用，2014年11月14日，第三人与原告李刚签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告李刚购买第三人开发的位于永州市冷水滩区××道××路东侧“龙居花园”2栋2单元7xx号房产，合同签订后，李刚向第三人公司法定代表人冯四平支付55万元的购房款（含其他费用）。第三人开发的房产也在2018年2月9日已取得商品房预售许可证，并在2018年3月左右陆续交付给拆迁户和原告李刚等使用，按照法律规定，第三人与原告签订的买卖合同合法有效。 二、该房产没有办理产权登记手续，是因政府相关部门一直没有进行验收，和没有进行自来水、用电开户，以及因第三人公司经营困难没有解除在建工程抵押贷款，无法办理产权登记手续。第三人在开发过程中，因政府没有按期进行自来水的主管道安装，造成该小区到现在都没有进行水、电开户，因公司经营困难、资金周转困难，一时无力偿还银行贷款，该房产都没有办理产权登记手续。 三、法院查封的龙居花苑“2-706号”房屋与第三人公司出卖的龙居花苑“第二幢二单元7层706号”房屋系同一套房屋，“2-706号”指的就是第二幢二单元7层706号房。 四、第三人冯四平系职务行为，不承担任何责任。2014年11月14日签订的买卖合同盖有公司公章，出具的收条也公司加盖公章，冯四平的行为系职务行为，不承担任何责任。 综上，第三人同意解除该房产的冻结，并为其办理产权登记手续。 经审理查明：2014年11月14日，原告李刚（买受人）与第三人永州市四平置业投资开发有限公司（出卖人）签订《龙居花苑-商品房买卖合同》，合同约定原告李刚购买第三人公司开发的位于永州市冷水滩区××道××幢××单元××层××号房。该房屋面积约156平方米，单价3450元。房屋总价538200元。出卖人应当在房屋交付使用后二年内，买受人交清办理产权证所需费用之日起半年内办理好产权证手续。买受人的房屋仅作居住使用。第三人冯四平在出卖人法定代表人处签名。合同签订当日，原告李刚转款55万元至第三人冯四平账户。第三人冯四平向原告李刚出具收条载明收到李刚购龙居花苑房款55万元，多出的11800元用于水电开户，并加盖第三人公司公章。第三人公司于2018年6月将该房屋交付给原告使用。原告李刚2020年7月开始装修，10月入住该房屋。 本院于2017年1月6日就被告唐华山与第三人永州市四平置业投资开发有限公司、冯四平民间借贷纠纷作出（2016）湘1103民初3989民事调解书，确认第三人应于2017年6月1日前还清被告唐华山借款本息。后第三人未按民事调解书确定的内容履行义务。被告唐华山遂向本院申请强制执行。本院于2019年9月24日作出（2017）湘1103执488号之一执行裁定书，裁定查封第三人永州市四平置业投资开发有限公司所有位于永州市冷水滩区××道××号房屋（房屋预售许可证号：2019第00xx号），查封期限为3年。原告李刚于2020年12月24日以本院查封的上述房屋系其所有为由，向本院提出执行异议申请。本院于2020年12月21日作出（2020）湘1103执异274号执行裁定书，驳回原告李刚的异议请求。原告李刚不服，遂向本院提起诉讼。 另查明，本院查封第三人永州市四平置业投资开发有限公司所有位于永州市冷水滩区××道××号房屋系第三人永州市四平置业投资开发有限公司出售给原告李刚的“龙居花苑”第二幢二单元7层706号房。原告李刚在庭审中陈述，其在农村仅有一套面积很小的房屋。 本院认为，本案系执行异议纠纷。本案争议的焦点是原告李刚是否享有足以排除强制执行第三人永州市四平置业投资开发有限公司所有位于永州市冷水滩区××道××号房屋的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案原告李刚与第三人永州市四平置业投资开发有限公司签订的《龙居花苑-商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定合法有效。且系本院查封涉案房屋之前所签。原告李刚亦支付合同约定的全部购房款。原告李刚所购涉案房屋是用于居住且名下无可居住的其他商品房，仅有一套农村的小面积房。涉案房屋虽未登记在原告李刚名下，但基于生存权的需要，原告李刚享有足以排除强制执行第三人永州市四平置业投资开发有限公司所有位于永州市冷水滩区××道××号房屋的民事权益。原告李刚主张终止执行第三人永州市四平置业投资开发有限公司所有位于永州市冷水滩区××道××号房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。原告李刚主张解除查封涉案房屋，不属现阶段处理问题，原告李刚应另行主张权利，本院不作处理。因该涉案房屋不予强制执行，该（2020）湘1103执异274号执行裁定书自行失效，原告李刚主张撤销（2020）湘1103执异274号执行裁定书的诉讼请求，本院不作处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过)第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、不予执行第三人永州市四平置业投资开发有限公司所有位于永州市冷水滩区××道××号房屋（房屋预售许可证号：2019第00xx号）； 二、驳回原告李刚的其他诉讼请求。 案件受理费300元，由被告唐华山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  蒋素珍 人民陪审员  周湘英 人民陪审员  李双华 二〇二一年三月四日 代理书记员  张 清