湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0223民初896号原告：中国工商银行股份有限公司攸县支行，住所地湖南省攸县联星街道胜利社区建设路43号。负责人：彭炜莱，该银行行长。委托诉讼代理人：周志民，湖南恒昌律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：段妙红，湖南恒昌律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：何金兰，女，1978年1月9日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：刘华林（系何金兰丈夫），男，1977年11月13日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。被告：攸县东兴房地产开发有限责任公司，住所地湖南省攸县江桥街道西阁社区大安组33号。法定代表人：肖斐然，系该公司董事长。原告中国工商银行股份有限公司攸县支行（以下简称“中国工商银行攸县支行”）与被告何金兰、攸县东兴房地产开发有限责任公司（以下简称“东兴房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行攸县支行的委托诉讼代理人段妙红、被告何金兰及其委托诉讼代理人刘华林均到庭参加了诉讼，被告攸县东兴房地产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国工商银行攸县支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判令被告何金兰偿还借款本金504144.03元、利息（含罚息）151994.99元，本息（含罚息）合计656139.02元（利息、罚息暂计至2020年6月10日，此后的利息按借款合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）；3、判决被告何金兰承担原告为实现上述债权所支付的律师代理费65614元；以上两项合计721753.02元；4、判令原告对被告何金兰向原告提供抵押的位于湖南省攸县××镇××巷路××广场××号楼××房产（预购商品房抵押权预告登记证明号：攸房预城关镇字第2××8号）在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、判令被告东兴房地产公司对上述全部债务承担连带保证责任；6、判令上述被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告明确第一项诉请为：判令解除原告与被告何金兰签订的《个人购房借款合同》。事实和理由：2012年7月24日，原告与被告签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告何金兰发放贷款人民币73万元，借款期限10年。同时，为确保合同的履行，被告何金兰以其位于湖南省攸县××镇××巷路××广场××号楼××号房产（预购商品房抵押权预告登记证明号：攸房预城关镇字第2××8号）房屋作为抵押担保，同时被告东兴房地产公司对上述贷款承担连带清偿责任。上述合同生效后，原告依约履行了放款义务，但被告何金兰未依约履行还款义务，截至2020年6月10日被告何金兰仍拖欠本金311774.56元、利息151994.99元。根据《个人购房借款／担保合同》第十四条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布借款合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。原告催收未果，原告为维护合法权益，故诉至法院。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、原告营业执照、负责人身份证明、负责人身份证复印件各1份，拟证明原告主体资格；2、被告身份证、户籍资料、离婚证、企业信用信息公示报告复印件各1份，拟证明被告主体资格；3、个人商用房贷款申请表复印件1份，拟证明该笔贷款系被告真实意思表示；4、个人购房借款/担保合同复印件1份，拟证明原、被告之间的借款、抵押担保合同关系；5、个人贷款借款凭证复印件1份，拟证明借款事实；6、预购商品房抵押权预告登记证明复印件1份，拟证明抵押事实；7、还款明细复印件1份，拟证明被告欠款、违约的事实；8、委托代理合同、票据复印件各1份，拟证明原告为实现债权产生律师费的事实。被告何金兰辩称:1、在办理购房按揭等活动中，原告与开发商即被告二勾结并欺骗答辩人，造假资料，不实宣传，导致答辩人购买涉案东华商业广场5号楼109号房产；2、原告监管不力，专款未专用违约在先，造成答辩人的不动产权证无法办理，出现断供；3、近年市场行情不佳及疫情影响，经济一时出现困难，答辩人只愿意支付剩余的借款本金，并宽限一定的时间；4、原告诉请答辩人支付余下的借款利息、罚息、律师代理费，答辩人不予支付。被告何金兰为支持自己的抗辩意见，向本院提供了如下证据：攸县商品房买卖合同复印件1份，拟证明何金兰与攸县东兴房地产开发有限责任公司签订的购房合同中的约定，原告没有尽到预售款监管义务，未按约定时间办理产权证。被告攸县东兴房地产开发有限责任公司未作答辩，亦未向本院提供证据。本院在庭审中组织当事人质证，被告何金兰对原告证据的质证意见有：对证据1、2、4、5、6、7、8没有异议；对证据3个人住房贷款申请表有异议，其中的部分内容如工作单位、月收入是假的。原告对被告何金兰的证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的及部分内容的关联性有异议，办理房产证是被告东兴房地产公司的义务，原告是依据借款合同约定向被告何金兰发放按揭贷款。本院经审核，原告中国工商银行攸县支行提供的证据1、2、4、5、6、7及证据8中的委托代理合同均符合证据的有效要件，本院均予以采信；对证据3及证据8中的律师费收据，需结合其他证据综合认定。被告何金兰提供的商品房买卖合同1份予以采信，但证明目的需综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月10日，被告何金兰因购房需要向原告申请贷款，2012年7月24日,原告中国工商银行攸县支行（贷款人）与被告何金兰（借款人）、东兴房地产公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款金额为73万元，贷款期限120个月，还款方式为按月等额本息还款法，每月10日为还款日，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率,上浮15%确定;贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。逾期罚息在原借款利率基础上加收50%确定。其中第十条约定保证人承担保证责任的范围为全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。第十四条对违约责任作了如下约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；……第十七条约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。……。第二十七条约定保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。贷款人依据合同约定宣布贷款提前的，保证期间为贷款提前之日起两年。同时对贷款抵押进行了约定，被告何金兰自愿以其位于湖南省攸县××镇××巷路××广场××号楼××号房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记（攸房预城关镇字第2××8号）。2012年7月24日，原告如约向被告何金兰发放了贷款73万元，但被告何金兰未能按合同约定履行还款义务，截至2020年6月10日被告何金兰有48期未按约还款,拖欠原告到期贷款本金311774.56元、利息151994.99元。原告催收未果，故诉至本院。另查明，原告中国工商银行攸县支行就本案诉争事项曾于2020年10月19日向本院起诉，后因未在法定期限内预交诉讼费被本院裁定按撤诉处理。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。1、原告中国工商银行攸县支行与被告何金兰、东兴房地产公司签订《个人购房借款／担保合同》，系各当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各当事人均应全面履行合同约定义务。原告如约发放借款后，被告何金兰没有按照贷款合同约定按时偿还贷款本息，应承担本案违约责任。被告何金兰多期违约，迟延履行主要债务，经原告催收后仍未履行，且双方签订的借款合同中约定了解除合同的条件，被告何金兰的违约致使解除合同的条件成就，故本院对原告要求解除与被告何金兰签订的《个人购房借款合同》，由被告何金兰偿还贷款本金504144.03元及利息（含罚息）151994.99元（利息暂算至2020年6月10日，之后的利息及罚息按合同约定利率计算至实际还款日止）的诉讼请求，均予以支持。2、关于律师费，案涉借款合同虽对律师费等费用的负担有约定，但原告请求65614元过高。本院认为应结合本案的案情、难易程度等因素，按被告何金兰应偿还的借款本金及已产生的借款利息共计656139.02元为基数×3%计收律师费为宜，即19684.17元，对原告超出的诉请不予支持。3、原告请求对被告何金兰向原告提供抵押的位于湖南省攸县××镇××巷路××广场××号楼××号房屋（预购商品房抵押权预告登记证明号：攸房预城关镇字第2××8号）在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”,第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条第二款“当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”的规定，案涉房屋仅进行了抵押预告登记，抵押权预告登记不等同抵押登记，预告登记的权利人享有的是当抵押登记条件成就或者约定的期限届满时办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人的处分，但并非享有现实抵押权；且原告并未举证证明该房屋已办理了所有权首次登记及不存在预告登记失效的情形，故原告主张对被告何金兰办理抵押预告登记的房屋拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的请求，本院不予支持。4、因被告何金兰违约，根据保证合同的约定及相关法律规定，被告东兴房地产公司应对主合同项下借款本息承担连带偿还责任，故原告请求被告东兴房地产公司承担连带偿还责任的诉讼请求，本院予以支持。5、被告何金兰提出“个人住房贷款申请表内容有假”，即使属实，何金兰作为申请方在上面签名时可以核对并更正，且该表格有瑕疵不能否定何金兰贷款购房的真实意思，也不影响借款合同的效力；另原告在借款合同中的主要义务是发放贷款，办理房屋不动产权证并非原告的义务，因此，被告何金兰抗辩不支付余下的借款利息、罚息、律师代理费的理由不能成立。综上所述，原告中国工商银行攸县支行提出的第一、二项诉讼请求，本院予以支持;提出的第三、五项诉讼请求，予以部分支持;提出的第四项诉讼请求，不予支持。被告东兴房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）、（四）项、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条、第四十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司攸县支行与被告何金兰于2012年7月24日签订的《个人购房借款合同》；二、限被告何金兰在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司攸县支行借款本金504,144.03元并支付截至2020年6月10日的利息（含罚息）151,994.99元（2020年6月10日之后的利息及罚息按合同约定利率计算至实际还款日止）；三、由被告何金兰在本判决生效之日起十日内乡原告中国工商银行股份有限公司攸县支行支付律师费19,684.17元；四、被告攸县东兴房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带偿还责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司攸县支行的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,018元，减半收取5509元，由被告何金兰、攸县东兴房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。上诉费直缴湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户；账号：8101××××0181；开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  彭运林二〇二一年三月十八日法官助理刘艳飞书记员贺咸钰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；借款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。