贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初1318号 原告支建平，男，1977年5月16日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人卿宪华，该公司董事长。 委托诉讼代理人赵霞林，系贵州朗意律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人赵月颖，系贵州朗意律师事务所律师，一般授权代理。 原告支建平与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理，原告支建平，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告支建平向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告办理并交付涉案商品房不动产登记证书；二、判令被告支付原告逾期办证违约金暂定119631.22元；三、本案诉讼费由被告承担。 经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告支建平于2012年7月4日与被告瑞丰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告瑞丰房开公司开发的位于毕节市七星关区。房号为7-2510，总价327667.00元，合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2013年5月31日前向原告交付商品房。第八章第二十二条二约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记、本条三（一）约定出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；该项（二）还约定约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定2处理；1、约定日期起日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的／承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人伋不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起日内退还买受人已付款，并按支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1%的违约金。本条三（四）双方同意按下列第2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，委托费用／元由买受人承担。 合同签订后，原告依照合同约定，向被告交付了购房款327667.00元，并交纳了公共维修基金、契税等费用。被告于2013年10月31日向原告交付了涉案商品房。出卖人至今不具备办理商品房产权转移登记相关的条件。 对上述没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，并委托原告办理产权证书。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定的期限2017年5月31日前，如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告合理诉讼请求，本院予以支持。 被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，本院予以支持。如前所述，违约金的起止时间，因被告提供的证据，不能证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已按期履行告知原告的义务，原则上应从双方约定交付日期之次日2017年6月1日计算至被告取得办理商品房转移登记有关文书提交办证机关并告知原告之日止。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故从原告向本院提交诉状主张权利之日2020年9月30日（立案之前曾交社区调解）回溯3年，即2017年9月30日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。 关于违约金的计算标准问题，双方在合同中约定日0.1%（折合月3%）过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额327667.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，对原告主张的违约金以原告已付购房款总额327667.00元为基数，从2017年9月30日至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日至被告取得办理商品房转移登记有关文书提交办证机关并告知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 原告主张被告交付涉案商品房不动产权证书的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。 据此，依照依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，第五百八十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效十日内支付原告支建平违约金；违约金数额以房屋总价327667.00元为基数，从2017年9月30日至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日至被告取得办理商品房转移登记有关文书提交办证机关并告知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 二、驳回原告支建平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1346.00元由原告支建平负担574.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担772.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李华忠 二〇二一年三月三日 书记员  王 旭