山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0181民初9079号原告（反诉被告）：高自强，男，1977年7月26日出生，汉族，居民，现住山东省济南市历城区。委托诉讼代理人：禚琳，山东科润律师事务所律师。原告（反诉被告）：井维峰，男，1973年3月22日出生，汉族，居民，住山东省泰安市东平县。被告（反诉原告）：王传良，男，1969年1月10日出生，汉族，居民，住山东省济南市章丘区。被告：山东富海消防设备有限公司，住所地山东省济南市章丘区刁镇街道刘官村北300米。法定代表人：王玉玺，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：王志勇，济南章丘三剑法律服务所法律工作者。原告高自强与被告王传良、山东富海消防设备有限公司（以下简称富海消防公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高自强及其委托诉讼代理人禚琳，与被告王传良、富海消防公司法定代表人王玉玺以及共同委托诉讼代理人王志勇到庭参加了诉讼。诉讼过程中，本院依法追加井维峰为共同原告参与诉讼，公开开庭进行了审理。上述当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高自强、井维峰向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告王传良解除租房合同，被告返还租金预付款3万元；2.判令被告返还原告存放物资；3.判令被告赔偿原告损失20万元（以价格鉴定为准）；4.判令被告富海消防公司从注册地迁址，立即退出占用房屋；5.判令被告承担本案诉讼费、保全费。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为判令原被告签订的租房合同无效，返还租金预付款3万元；第二项诉讼请求变更为判令被告返还原告存放物资，若被告不返还，则赔偿200000元；放弃第三项诉讼请求。事实与理由：2009年11月24日，原、被告签订租房合同，合同约定自2019年11月24日至2020年6月24日共计7个月，租金105000元。合同签订后，在等待被告一腾房期间，原告在2019年12月6日预付租金30000元，然后将中国燃气章丘居民供暖工程施工物资存放于被告院内。被告一又将房屋另行租赁给富海消防公司作为注册公司经营场所。被告二的法定代表人与被告一为父子关系，被告二明知被告一将房屋出租给原告的情况下，仍然非法占用出租房屋办公，并注册公司，构成共同侵权，应承担连带赔偿责任。因被告强行扣留原告施工物资至今，原告于2020年9月13日向当地公安机关报案，公安民警对被告占用原告租赁场地、扣留原告存放的施工物资进行了现场拍照。据此，提起如上所诉。高自强针对其主张提供如下证据：1.《租房合同》1份，证实高自强与王传良之间存在房屋租赁合同关系。2.银行转账凭证1份，证实高自强于2019年12月6日向王传良预付租金30000元。3.出警记录1份，证实2020年9月13日高自强因王传良扣留其存放的物资，向派出所报警，公安民警对被告占用原告租赁场地、扣留原告存放的施工物资进行了现场拍照；两被告强行扣押原告施工物资，构成共同侵权，应向原告承担连带赔偿责任。4.企业信息查询1份，证实王传良又将房屋另行租赁给富海消防公司作为注册公司经营场所。5.高自强与王传良的微信聊天记录1份，证实2020年8月21日高自强要求将王传良扣留的原告施工物资运走使用，王传良明确拒绝，致使原告的施工物资至今滞留在被告处。6.照片10张，证实2020年6月11日被告王传良占用场地与房屋，并未腾空。7.于元国与中燃劳务合同、于元国与井维峰全权委托书、井维峰与高自强合作协议、中燃仓库领料单各一份，证实于元国承包中燃的劳务工程，井维峰受于元国委托与高自强签订了合作协议，由中国燃气将上述物资运输至被告院内；高自强与井维峰是实际施工人，于元国从中提取5%的管理费。王传良、富海消防公司共同辩称，1.2019年11月24日，高自强与答辩人王传良签订租房合同，合同约定高自强租赁王传良的场地及部分地上房屋，租赁期限七个月，租赁费共计105000元。合同签订后，高自强未按合同约定一次性支付全部租赁费用，仅于合同签订十余天后支付了30000元租赁费，剩余租赁费原告称租赁期间付清。答辩人王传良本着诚实信用的原则按合同约定提供了场地及房屋，高自强也将其工程物资放入租赁场地及房屋内。在租赁期间，高自强称他所承包的工程出现变故，与相对方工程款结算不利等原因，一直未付给答辩人剩余的租赁费，但其物资至今仍一直占用着辩人的场地、房屋（高自强自行锁着室内物资）。2.高自强在租赁期间一直未支付答辩人租赁费，为此王传良多次向高自强催要，高自强称相对方的工程款结算不及时暂时资金周转紧张，并称“我有这么多钢管等材料放在你院子里也能顶上剩余租赁费用，你不用担心不给你钱，日后一并结算等等”。在租赁期间高自强多次拉走物资及其他用品等（2020年7月份拉走床等生活物资；2020年9月份拉走电线等物资），答辩人未有任何扣留、扣押的行为。2020年9月份高自强告诉答辩人称他要打110报警说物资因未付租赁费被王传良扣押了，他说报警是做给工程相对方看的，以便能跟对方索要工程款，希望答辩人配合。3.高自强诉状中所称的答辩人另行将此场地租赁给富海消防公司事实不存在。富海消防公司是答辩人王传良的儿子王玉玺设立，公司于2020年5月底刚注册成立，成立伊始公司并没有实际的对外业务和工程，仅仅是将公司注册地登记为山东省济南市章丘区刁镇刘官村北300米，公司的铭牌悬挂于此场地，并没有实际占用该场地和房屋，不会对高自强的物资存放造成任何影响和不便，没有任何侵权行为，未给高自强造成经济损失，高自强诉称明显不能成立。据此，王传良提出反诉请求：1.判令反诉被告支付房屋、场地租赁费及租赁期间的水、电费等共计200000元及其利息；2.本案涉诉费用由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告将诉讼请求变更为：判令反诉被告支付租金235000元及电费5000元。王传良、富海消防公司针对其反驳、反诉提交如下证据：1.高自强与王传良聊天记录1份，证实高自强未按合同约定支付场地租赁费；自2020年6月24日后，每月租金涨为2万元。2.发票12张，证实自2019年11月24日至2020年9月24日，反诉被告在租赁期间使用了电费5387元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.王传良与王玉玺系父子关系，王玉玺系富海消防公司的法定代表人。2020年5月21日，王玉玺注册成立富海消防公司，住所地为山东省济南市章丘区刁镇刘官村北300米。2.2019年10月，沧州市中原劳务有限公司（甲方）与于元国施工队（乙方）签订《内部劳务管理合同》。合同约定，沧州市中原劳务有限公司将承包的山东省济南市章丘区的气代煤工程劳务项目承包给于元国施工队具体施工。其后，于元国与井维峰签订《全权委托书》，于元国将该工程交由井维峰具体施工。2019年10月2日，井维峰与高自强签订《合作协议》，双方共同出资承接于元国承接的章丘刁镇燃气入户工程，所产生的费用双方均担，利润均分。3.2019年11月24日，王传良（出租人、甲方）与高自强（承租人、乙方）签订《租房合同》。合同主要内容为：王传良将其坐落于刁镇街道刘官村东北角向北约700米路东的厂地出租给高自强，租赁期限7个月，自2019年11月24日至2020年6月24日，租金105000元一次性支付，支付方式为现金、微信或转账。合同第一条规定：租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各自应承担的费用；乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。合同第三条第二款第一项规定：甲方应保障租赁期间的水电畅通无间断，乙方使用的电费由乙方承担。合同签订后，王传良将场地内部分房屋和场地交付高自强使用，高自强将工程施工物资存放至该场地内，并占用部分房屋供施工人员居住使用。2019年12月6日，高自强通过微信向王传良支付租金30000元，剩余租赁费一直未付。4.2020年1月下旬，王传良通过微信向高自强催要租赁费未果。2020年春节因突发疫情等原因，涉案工程未能按时施工，直至2020年7月份恢复施工。合同到期后，王传良于2020年7月20日微信告知高自强，“因其违约，租金自合同到期后由每月15000元涨至20000元”。同时，因高自强未及时支付租金，王传良拒绝高自强使用存放其场地的施工物资，双方发生争议。2019年9月13日，高自强与王传良因涉案厂房租赁问题发生口角，高自强向刁镇派出所报警。经调解，双方无法通过协商解决，刁镇派出所建议双方通过法律途径解决。5.涉案合同涉及的土地及房屋未经主管部门办理合法用地和规划审批手续。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条第二款规定，“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”；第三条第一款规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”王传良与高自强签订《租房合同》，将未取得合法用地和规划手续的地上建筑物出租，违反上述规定，依法应认定为无效。其次，根据《解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”如上所述，涉案租房合同无效，高自强仍应参照合同约定的租金标准1.5万元/年支付王传良占用使用费。参照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”涉案合同到期后，双方未终止合同，王传良仅以微信的方式通知高自强租金变更为2万元/月，未经高自强认可，因此合同期满后的占用费仍应参照合同约定计算。王传良要求按2万元/月计算，理由不当，本院不予支持。高自强要求返还预付租金3万元，理由不当，本院亦不予支持。再次，根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百一十四条规定，“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第一百三十二条规定，“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”参照租房合同约定，高自强未及时足额支付租金，构成违约，事实清楚。高自强未按合同履行义务，王传良应通过合法途径作出处理，其擅自扣留高自强施工材料，侵害了高自强的合法权益。故，高自强要求返还其存放的施工材料，理由正当，本院予以支持。第四，如上所述，涉案合同无效，高自强仍应参照合同约定1.5万元/月计付王传良场地、房屋占有使用费。综合考虑2020年上半年疫情严重无法施工的事实，以及合同期满后王传良未及时与高自强终止合同、高自强亦未通过有效途径与王传良办理终止合同或续签事宜，直至2020年11月份高自强提起诉讼。故，王传良、高自强对此造成的后果均负有不可推卸之责任。据此，参照高自强占用的时间以及上述因素，本院酌定高自强计付王传良11个月的场地房屋占用使用费为宜应计16.5万元，扣除高自强已经支付的3万元，尚应支付王传良占有使用费13.5万元。王传良主张过高部分，理由不当，本院不予支持。同时，合同约定高自强租赁期间使用的电费自行承担，但王传良针对其5000元电费的主张，未能提供有效证据证实和区分高自强具体使用电的度数及费用，依法承担举证不能的法律后果，本院不予支持。第五，根据《民法总则》第一百七十六条规定，“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”第一百七十七条规定，“二人以上依法承担按份责任，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。”涉案工程由高自强、井维峰合伙承包施工，并约定投资、利润均分。故，高自强、井维峰应依法共同享有权利和履行相应义务。高自强与王传良签订合同过程中，对场地的占用面积、房屋的使用间数均未作明确约定，根据合同相对性原则，高自强、井维峰主张富海消防公司构成共同侵权，并要求富海消防公司从注册地迁出、退出占用房屋，承担连带赔偿责任，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上，依据上述法律规定，以及《中国人民共和国合同法》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告高自强与被告王传良于2019年11月24日签订的《租房合同》无效。二、被告王传良返还原告高自强、井维峰存放在涉案合同院内的施工物资（见照片明细）。三、反诉被告高自强、井维峰支付反诉原告王传良场地、房屋占有使用费13.5万元。上述款项，于判决书生效之日起十日内履行。四、驳回原告高自强、井维峰的其他诉讼请求。五、驳回原告高自强、井维峰对山东富海消防设备有限公司的诉讼请求。六、驳回反诉原告王传良过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元（减半收取），由原告高自强、井维峰负担1394元，被告王传良负担981元。反诉案件受理费2450元，反诉原告王传良负担1072元，反诉被告高自强、井维峰负担1378元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  乔振洲二〇二一年三月二十四日法官助理王博书记员巩宇