湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初8592号原告：长沙洛妮商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道福祥路72号蜜城家园22栋203房，统一社会信用代码91430104MA4L4DEE4G。法定代表人：赵静，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。被告：粟某某，男，汉族，1965年12月3日出生，住湖南省邵阳市大祥区。被告：李某某，女，汉族，1976年12月17日出生，住长沙市天心区。两被告共同委托诉讼代理人：廖名安，湖南九天阳律师事务所律师。第三人：长沙金栋房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道尖山村金鸡咀组168号，注册号×××26。法定代表人：张栋。原告长沙洛妮商业管理有限公司（以下简称“洛妮公司”）与被告粟某某、被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2019年12月3日，本院依法作出（2019）湘0104民初15813号民事判决。原告长沙洛妮商业管理有限公司、被告粟某某、被告李某某不服本院判决，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。2020年3月26日，湖南省长沙市中级人民法院依法作出（2020）湘01民终1423号民事裁定，裁定撤销本院（2019）湘0104民初15813号民事判决，将此案发回本院重审。本院受理后，依职权追加长沙金栋房地产经纪有限公司（以下简称“金栋公司”）作为第三人参与诉讼，并依法适用普通程序由审判员徐琼担任审判长，与人民陪审员王桂喜、廖柯共同组成合议庭公开开庭进行了审理，由书记员邓欣担任庭审记录。原告洛妮公司的委托诉讼代理人陈晶晶，被告粟某某、被告李某某及两被告共同委托诉讼代理人廖名安到庭参加了诉讼，第三人金栋公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告洛妮公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付购房款587000.00元；2.请求依法判令由被告向原告支付逾期付款违约金114288.90元（自逾期付款之日，每日按未付款的万分之三，暂计算至2019年10月21日）；3.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：被告粟某某、李某某于2017年11月30日与原告签订《商品房买卖合同（二手房）》，购买原告位于长沙市岳麓区××栋××层××号商品房，总价款为1175642元。两被告在2017年11月30日向原告支付首期购房款588642元后，未再按合同约定如期支付第二笔购房款587000元。经原告多次催告仍未支付。被告拒不支付购房款的行为严重损害了原告的合法权益，为维护自身权益，特向法院提起诉讼。被告粟某某、李某某共同辩称：原告所依据的2017年11月30日签订的合同是虚假的，合同约定的权利义务被告不认可。原告和第三人金栋公司之间是一种委托销售关系，两被告将购房款70万元汇至金栋公司账户的银行流水都是真实的，原告主张金栋公司没有将70万汇到原告账户，是其内部的结算关系，两被告作为购房者并不清楚，两被告只知道根据合同要求付款，两被告支付70万是符合客观事实的。按照合同约定的总价款，还有475642元房款没有支付，我们愿意按照合同约定按揭付款。第三人金栋公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告洛妮公司向本院提交的证据本院认定如下：证据一营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、证据二粟某某、李某某身份证复印件、证据五《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》、EMS邮寄底单、补充证据六中国建设银行股份有限公司个体中心出具的情况说明及电脑截屏、补充证据七不动产登记受理凭证、补充证据八销售推荐服务合同的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对被告粟某某、被告李某某共同向本院提交的证据一《商品房买卖合同》（2017年10月31日）、证据二不动产产权转移登记证书、证据三银行转账明细及收据、补充证据六评估报告的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对原告向本院提交的证据三《商品房买卖合同》（2017年11月30日）以及被告粟某某、被告李某某共同向本院提交的补充证据五《商品房定购书（二手房）》、补充证据七《商品房买卖合同》（2017年11月30日）的真实性，在本院审理查明及认定部分予以综合阐述。对原告向本院提交的证据四转账凭证、收据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，但不能达到原告的证明目的。对被告粟某某、被告李某某共同向本院提交的证据四手机录音，因无法核实其真实性，本院不予采信。对本院在案件审理过程中依职权调取的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》（2019年8月7日）的真实性、合法性、关联性予以确认。根据本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：案外人成都鹏瑞置业营销代理有限公司（以下简称“鹏瑞公司”）系原告洛妮公司的关联公司，被告粟某某与被告李某某系夫妻关系。2017年5月19日，案外人鹏瑞公司与第三人金栋公司签订《长沙ＣＯＣＯ蜜城物业销售推介服务合同》，合同约定鹏瑞公司委托第三人金栋公司独家销售推介长沙市岳麓区福祥路72号ＣＯＣＯ蜜城二手房物业项目。2017年8月23日，被告粟某某通过中国建设银行转账向第三人金栋公司支付定金1万元，同日，第三人金栋公司出具收据，载明：今收到粟某某交来ｃｏｃｏ蜜城X栋X号定金1万元。2017年8月30日，被告李某某、被告粟某某通过中国建设银行及兴业银行转账向第三人金栋公司支付定金9万元，同日，第三人金栋公司出具收据，载明：今收到李某某交来ｃｏｃｏ蜜城X栋X号定金9万元。2017年10月31日，原告洛妮公司（甲方、卖方）与被告粟某某（乙方、买方）、被告李某某（乙方、买方）在ＣＯＣＯ蜜城物业项目售楼部签订《商品房买卖合同（二手房）》，合同约定了由乙方购买甲方位于长沙市岳麓区××栋××层××号商品房，建筑面积为91.83平方米，每平方米房屋建筑面积单价为12802.37元，总价款为1175642元。合同第五条付款方式及期限约定：（一）签订本合同前，乙方已向甲方支付定金10万元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款或首付款；（二）乙方采取下列第2种方式付款：2.按揭付款。乙方在2017年10月31日前支付首付款人民币588642元，剩余房款587000元以银行按揭方式申请贷款。合同第六条逾期付款的处理约定：（2）逾期超过三十日后，甲方有权解除合同。甲方未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款的同日内向甲方支付违约金。该合同还就其他事项进行了约定。同日，被告粟某某、被告李某某通过中国建设银行及兴业银行转账向第三人金栋公司支付首期房款599900元，以现金交付方式支付给第三人金栋公司100元，金栋公司于该日出具收据，载明：今收到李某某、粟某某交来ｃｏｃｏ蜜城X栋X号楼款60万元。审理过程中，被告粟某某、被告李某某向本院提交一份落款日期为2017年11月30日的《商品房定购书（二手房）》，该合同约定由两被告向原告购买涉案房屋，并约定房屋定金为10万元，两被告应于2017年12月3日前签订正式的房屋买卖合同。两被告对该定购书上其签名的真实性不予认可。原告洛妮公司（出卖人）向本院提供其与被告粟某某、被告李某某（买受人）于2017年11月30日签订的《商品房买卖合同（二手房）》，该合同列明第三人金栋公司系原告洛妮公司的委托销售经纪机构。合同内容上仅对付款方式及期限进行了变更，其他内容与双方于2017年10月31日签订的前述买卖合同一致。该合同付款方式及期限约定：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10万元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款或首付款；（二）买受人采取下列第2种方式付款：2.分期付款。买受人在2018年1月9日前分2期支付该商品房全部价款；其中，买受人于2017年11月30日前首期支付该商品房购房款588642元，买受人于2018年1月9日前首期支付该商品房购房款587000元。分期付款方式下，乙方可自筹资金或向银行贷款，但乙方的付款义务与自筹资金及银行贷款结果无关，乙方应按约定期限支付分期款。该合同签订当日，原告通过ＰＯＳ机分两笔共计收款588642元，付款银行为中国农业银行和招商银行，该两笔款项的付款凭证上虽附有被告粟某某与被告李某某的签名，但两被告均对该签名的真实性不予认可，原告在庭审中亦对其真实性无法确认。同日，原告开具一张10万元定金收据和588642元房款收据，收据上均未加盖原告公司公章，两被告在庭审中主张从未收到上述两份收据。2019年8月21日，原告与两被告共同到不动产登记中心办理了上述房屋的产权过户登记，两被告取得了湘（2019）长沙市不动产权第0××8号的不动产权证书。现因两被告经催告至今未向原告支付剩余的购房款，故原告诉至本院。另查明：1.被告粟某某、被告李某某向本院提供一份落款时间同样为2017年11月30日的《商品房买卖合同（二手房）》，该合同内容与原告洛妮公司向本院提交的落款时间为2017年11月30日的《商品房买卖合同（二手房）》一致，但两份合同中原告所加盖公章及印章的位置明显不一致，两被告的签名笔迹和位置亦存在明显差异；2.本院依职权向长沙市不动产登记中心调取了原、被告双方在该中心对涉案房屋进行备案登记的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，其签订时间为2019年8月7日，该合同中关于付款方式的约定为：双方约定该不动产转移的全额价款按下列第2种方式支付：（2）商业贷款付款：双方约定乙方（粟某某、李某某）应于本合同签订之日起1日内支付首期房款人民币588642元，余款587000元由买方向银行申请以贷款方式付清。3.原、被告均对落款时间为2017年10月31日的《商品房买卖合同（二手房）》的签名真实性无异议，对本院依职权调取的落款时间为2019年8月7日的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》的签名真实性无异议，对落款时间为2017年11月30日的《商品房买卖合同（二手房）》的签名真实性，两被告有异议；4.经两被告申请，本院依法委托湖南迪安司法鉴定中心对原告所提交的其与两被告签订的落款时间为2017年11月30日的《商品房买卖合同（二手房）》中买受人处“粟某某”、“李某某”签名笔迹的真实性进行鉴定，该鉴定机构于2020年12月9日出具湘迪安司鉴中心[2020]文鉴字第395号司法鉴定意见书，鉴定意见为：（1）送检的标注签订时间为“2017年11月30日”、“出卖人”为“长沙洛妮商业管理有限公司”、“买受人”为“粟某某李某某”的《商品房买卖合同（二手房）》第9页签字页上“买受人（签字、盖章）：”处“李某某”的签名笔迹与所提供样本上“李某某”的签名笔迹是同一人所写；（2）送检的标注签订时间为“2017年11月30日”、“出卖人”为“长沙洛妮商业管理有限公司”、“买受人”为“粟某某李某某”的《商品房买卖合同（二手房）》第9页签字页上“买受人（签字、盖章）：”处“粟某某”的签名笔迹与所提供样本上“粟某某”的签名笔迹是同一人所写；两被告对该鉴定意见有异议，仍坚持该合同上的签名不真实。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告粟某某、被告李某某已付购房款的认定；二、违约金的认定。关于焦点一，本院认为，首先，第三人金栋公司系原告的委托销售经纪机构，双方系委托代理关系，金栋公司在销售过程中实施的行为对外代表原告,应由原告承担民事责任。被告作为一般购房者，基于第三人金栋公司系原告的委托销售经纪机构这一身份外观向其支付了合计70万元购房款，金栋公司亦向其开具了合计70万元的定金和房款收据，并于原告售楼部处与原告签订了房屋买卖合同，原告虽不认可已收70万元房款但其未向本院提供证据证明第三人金栋公司与两被告之间存在恶意串通、损害原告利益的行为。其次，原告主张其仅通过POS机收取房款588642元，但该笔款项的付款银行为农业银行及招商银行，而两被告向第三人金栋公司支付房款的付款银行却为中国建设银行和兴业银行，两被告就同一房屋买卖事宜在已支付给金栋公司70万元购房款的情况下又向原告刷卡付款明显不符合常理，且原告开具的收据并未加盖公章，对付款凭证上两被告的签名的真实性亦无法确认，故该笔款项系金栋公司向原告支付的房款具有高度盖然性，原告如认为金栋公司侵犯其权益，可另行向金栋公司主张权利。综上，本院认为两被告向第三人金栋公司支付的70万元购房款足以认定为已付房款。对原告提出的仅收到588642元购房款的主张，本院不予认可。涉案房屋买卖合同签订后，原告已将房屋产权过户登记至两被告名下，两被告应依约向原告付清全部购房款。现因两被告至今仅向原告支付房款70万元，故两被告还应共同向原告支付剩余房款475642元，对原告诉请的超出部分，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告与被告粟某某、被告李某某之间存在有落款日期为2017年10月31日的《商品房买卖合同（二手房）》、落款日期为2017年11月30日的两份《商品房买卖合同（二手房）》以及落款日期为2019年8月7日的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，该四份合同内容在付款方式及付款期限的约定上存在不一致。现原、被告双方均对落款时间为2019年8月7日的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》（备案合同）的真实性均予以认可，则应视为双方合意变更了合同中关于付款方式及期限的约定，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应依据该合同约定履行义务。对原告提出的该合同约定系格式合同，无法更改的主张，无事实及法律依据，本院不予采纳。对原告提出的按照落款日期为2017年11月30日的《商品房买卖合同（二手房）》认定付款方式及期限的主张，本院认为，首先，原、被告双方已于2019年8月7日再行签订合同合意对付款方式及期限进行了变更，故应以此作为认定双方权利义务的依据；其次，鉴定机构虽出具了关于该合同上两被告的签名笔迹为其真实签名的鉴定意见，但从本案已查明事实上看，原告与两被告于2017年11月30日同日签订有内容相同，而签名盖章位置及笔迹却不相同的两份合同，明显与常理不符，且原、被告双方于同日还签订了定购书，双方于同一日既签订定购书又签订正式的房屋买卖合同的行为亦与常理不符，故对双方于2017年11月30日签订的商品房买卖合同的真实性本院仍存疑。综上，对原告的该主张，本院不予采纳。本院认为，根据双方签订的落款时间为2019年8月7日的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》关于付款方式的约定，两被告应以银行按揭贷款的方式支付剩余房款。因为根据二手房交易的一般习惯，买方应在卖方将房屋过户后再办理银行按揭贷款，且办理贷款至银行放款存在一定合理期限，现原告直到2019年8月21日才将房屋办理产权过户登记，故本院根据本案实际情况酌情认定两被告应按合同约定的日万分之三的标准向原告支付自房屋产权过户之日起两个月后，即2019年10月21日起至实际支付全部房款之日止的逾期付款违约金，对原告所主张的超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、限被告粟某某、被告李某某于本判决生效后十日内共同向原告长沙洛妮商业管理有限公司支付购房款475642元；二、限被告粟某某、被告李某某于本判决生效后十日内以未付购房款475642元为基数按照每日万分之三的标准共同向原告长沙洛妮商业管理有限公司支付自2019年10月21日起至实际支付全部房款之日止的逾期付款违约金；三、驳回原告长沙洛妮商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费因适用简易程序减半收取5406.44元，保全费4026元，合计9432.44元，由原告长沙洛妮商业管理有限公司承担1500元，由被告粟某某、被告李某某承担7932.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 徐 琼人民陪审员 廖 柯人民陪审员 王桂喜二〇二一年三月十五日法官助理邓欣书记员邓欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。