四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川08民终8号 上诉人（原审原告）：赵晗，男，1976年11月27日出生，汉族，现住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：侯光华，四川蜀道律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：贾学琴，女，1980年3月16日出生，汉族，现住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：侯光华，四川蜀道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大足森地物业发展有限公司，住所地重庆市大足区宏声广场三楼西面山区三层3E24、3E37，统一社会信用代码915002252037500638。 法定代表人：曾平，公司总经理。 被上诉人（原审被告）：周伟，男，1977年8月24日出生，汉族，现住广元市利州区。 委托诉讼代理人：蒋斌，四川天称律师事务所律师 被上诉人（原审被告）：李文姬，女，1953年9月16日出生，汉族，现住广元市利州区。 委托诉讼代理人：蒋斌，四川天称律师事务所律师 原审第三人：广元市四通投资理财信息咨询服务有限公司，住所地四川省广元市利州区利州西路。 法定代表人：杨芳，公司执行董事。 上诉人赵晗、贾雪琴因与被上诉人大足森地物业发展有限公司（以下简称“大足森地物业公司”）、周伟、李文姬、原审第三人广元市四通投资理财信息咨询服务有限公司（以下简称“广元四通投资公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初2352号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵晗、贾雪琴上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求；本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院审理程序错误。本案一审审理过程中，被上诉人向法庭出具了一审法院（2018）川0802民初5864号民事判决书，拟证明被上诉人在房管部门登记公示的《房屋买卖合同》被法院撤销，双方的买卖失去基础。鉴于此，上诉人向法庭质证称该案上诉人应当参加诉讼而未参加，将提出第三人撤销之诉，随后上诉人就该案提出了第三人撤销之诉，并将相应的文书提交给了法庭。依照法律规定，本案的事实认定应当依据另案判决确定的，应当中止审理，待另案判决作出后再恢复审理，但是本案一审法庭明知上诉人提出了撤销之诉，仍将可能被撤销的裁判文书作为裁判依据据以判决，明显为程序错误。 周伟、李文姬答辩称，一审认定事实清楚，程序合法。一审中涉及周某与上诉人签订的该份合同是无效的，之前周某与大足物业签订商品房买卖合同的主要目的是为杨城和韩后会借款100万元提供担保，周某与大足物业公司之间没有形成真实的房屋买卖合同，签订合同时周某没有取得案涉房屋的所有权，大足物业公司也没对买卖合同的行为、以及跟本案上诉人签订的购房行为进行追认，基于此案涉涉及的购房协议是无效的，因此一审法院对于本案的法律关系以及在另案涉及的（2020）川0802民撤3号认定的事实中均认定了大足物业与周某之间并未形成买卖合同关系。周某与杨城和韩后会之间形成的是民间借贷法律关系，上诉人要求确认案涉房屋归上诉人所有无事实和法律依据，请二审维持原判。 大足森地物业公司答辩称，上诉人请求撤销一审民事判决，是没有事实依据和法律依据的。首先，周某在生前曾与被上诉人大足森地物业公司签有备案的《商品房买卖合同》，但在（2018）川0802民初5864号民事判决中认定，该《商品房买卖合同》不是真实的买卖合同，实际为借贷合同的担保合同。在王大生非法吸收存款案中，体现出周某在其中出借给杨城的款项中，系受害人。其次，案涉房屋合同网签备案，买方是周某，在网签备案中，他只获得优先购买权，并未获得房屋的不动产权，由于周某生前所出借杨城款项真实的意思是出借资金挣利息，而非购房，所以，法院审理认定备案的商品房买卖合同不成立，因此上诉人从周某处买受该房屋就失去了基础。再次，上诉人既然与周某达成购房协议，协议中明确约定要通过开发商收款，但是上诉人并未照此办理，未将购房款转至我方公司的账户，也未将购房款转至周某的名下。最后，上诉人与被上诉人周伟、李文姬之间的买卖关系，被上诉人大足公司根本不知情，上诉人入驻装修时才知道情况，属于强行入住，当时要求其出示入驻依据被拒绝，在一审诉讼时才知道实情。 广元四通投资公司未提交相关答辩意见。 赵晗、贾雪琴向一审法院提出诉讼请求：1、确认利州区××路××号房屋为原告所有；2、判令被告及时为原告办理产权登记；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月3日原告赵晗、贾绍琴（贾学琴）经广元市四通投资理财信息咨询服务有限公司介绍，购买位于广元利州区××街道××路××号××商品房，原告委托了赵玉全与被告广元四通投资公司员工陈丹签订了《购房协议》，协议约定：周某将位于广元市利州区××街道××路××号××商品房（建筑面积93.36平方米）卖给原告，商品房单价每平方米3700元，总价款345432元。付款方式：原告签协议将付给周某17万元，待周某到建设局办理原告网签及备案手续，原告付清全部余款。 2014年11月3日原告贾学琴向赵玉全转账200500.00元，赵玉全通过其中国农业银行6228××××3378向广元四通投资公司员工陈丹账户6228××××7111转账170000.00元。赵玉全中国农业银行6228××××3378向广元四通投资公司法定代表人杨芳转账30000.00元。同日陈丹向原告出具收据一张，内容为：“今收到赵晗贾绍琴交来购买雍江皇庭项目商品房16-6房款（面积93.39㎡）预付款壹拾柒万元整。附注：陈丹代周某收房屋预付款”。 2015年5月23日周某与原告委托代理人赵玉全又签订一份《购房协议》，协议约定：周某将位于广元利州区××街道××路××号××商品房（建筑面积93.36平方米）卖给原告，商品房单价每平方米3700元，总价款345432元。原告在签订协议时间向周某预付房款壹拾柒万元，周某在收到预付款时向原告交付房屋。原告付给周某90%即叁拾壹万零捌佰捌拾捌元后，原告有权对房屋进行装修。待周某在建设局将网签及备案手续办理到原告名下时，原告付清全部余款。原告只承担自己购房应当缴纳的税费。原告违约退房，周某将原告所交的预付款作为违约金，不退换给原告。周某两年内不能在建设局将网签及备案手续办理到乙方名下，或者不能够将房屋产权办理到原告名下，原告有权退房，周某退还原告已付房款外，还将赔偿原告装修费用损失，该损失约定为20万元。广元四通投资公司对周某履行合同承担连带责任。 2015年5月23日广元四通投资公司向原告出具130000.00元收据一份，附注：代周某收。 2015年5月25日赵玉全通过中国农业银行6228××××3378向广元四通投资公司曹**贵6228XXXXXXXXXXX1361转账100000.00元。 另查明：2014年5月12日周某与大足森地物业发展有限公司广元分公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号（2014）0500251，周某购买大足森地物业发展有限公司位于广元市利州区××街道××路××小区××幢××号××，建筑面积93.36㎡，总价440066.00元。 一审法院于2019年8月21日作出的已生效（2018）川0802民初5864号的民事判决书确认的事实：周某与大足森地公司广元分公司签订的三份《商品房买卖合同》，双方的真实意思是为借款提供担保，而不是商品房买卖合同，故一审法院对周某与大足森地公司广元分公司签订的三份商品房买卖合同予以解除。 一审法院认为，关于原告要求请求确认利州区××路××号房屋为原告所有及办理产权登记的问题。首先，原告赵晗、贾学琴与周某签订的购房协议是基于周某与大足森地公司广元分公司签订的三份《商品房买卖合同》而取得所涉诉房屋；其次，根据已生效的（2018）川0802民初5864号的民事判决书确认周某与大足森地公司广元分公司签订的三份《商品房买卖合同》予以解除。因此，本案诉争的房屋周某丧失处分权，房屋所有权属大足森地公司广元分公司。综上，原告要求请求确认利州区××路××号房屋为原告所有及办理产权登记的诉讼请求，缺乏证据，应不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回原告赵晗、贾学琴的诉讼请求。 根据当事人在本院审理时提供的证据，本院查明：案外人杨城、韩后会通过原审第三人广元市四通投资理财信息咨询服务有限公司向周某融资100万元，以位于广元市利州区××街道××路××小区××房产在内的三套共282.2平方米的房产设定抵押。双方于2014年5月13日签订借款合同和抵押担保合同，周某于合同签订当日向扬城转款100万元。此前一日，周某作为乙方与被上诉人大足森地物业发展有限公司广元分公司签订了合同编号为（2014）0500250、（2014）0500251、（2014）0500257的三份商品房买卖合同。2014年5月23日，大足森地物业发展有限公司广元分公司向周某出具收据三张，载明案涉三套房屋的价款已付清，其中案涉房屋的价款为440066元。2014年11月3日，本案上诉人赵晗、贾绍琴委托赵玉全与原审第三人广元四通投资理财信息咨询服务有限公司（员工陈丹，以周某委托代理人身份）签订了《购房协议》，协议约定：周某将位于广元市利州区××街道××路××号××商品房（建筑面积93.36平方米）卖给上诉人，总价345432元。付款方式为签协议时上诉人支付给周某17万元，待周某到建设局办理原告网签及备案手续付清全部余款。后上诉人通过赵玉全向广元四通投资理财信息咨询服务有限公司员工陈丹、杨芳、曹**贵转款共30万元。2015年5月23日，周某与上诉人的委托代理人赵玉全签订一份《购房协议》，协议约定：周某将位于广元利州区××街道××路××号××商品房（建筑面积93.36平方米）卖给上诉人，商品房单价每平方米3700元，总价款345432元。上诉人在签订协议时向周某预付房款壹拾柒万元，周某在收到预付款时向上诉人交付房屋。上诉人付给周某90%后，上诉人有权对房屋进行装修。待周某在建设局将网签及备案手续办理到上诉人名下时，上诉人付清全部余款。上诉人于2016年入住案涉房屋，所在小区物管即广元市泰昌物业服务有限公司于2020年4月12日出具证明称“兹证明利州区雍江皇庭小区16-6业主赵晗（身份证号;510811197611××××）从2016年1月1日起在我公司缴纳物业服务费至今无欠费”。2018年10月17日，被上诉人周伟、李文姬（周某法定继承人即之子、之妻）以扬城、韩后会、大足森地物业发展有限公司及其广元分公司以及广元市四通投资理财信息咨询服务有限公司为被告提起民间借贷诉讼，主张上述被诉四人承担偿还借款100万元及其资金利息。一审法院于2019年8月21日作出（2018）川0802民初5864号民事判决书，判决“一、解除周某与被告大足森地物业发展有限公司广元分公司签订的合同编号为（2014）0500250、（2014）0500251、（2014）0500257的三份商品房买卖合同…”，同时判决扬城、韩后会偿还借款100万元及其资金利息，由大足森地物业发展有限公司在70万元房屋内承担连带清偿责任。大足森地物业发展有限公司及其广元分公司不服，向本院提起上诉。因周伟、李文姬在本院审理时明确表示仅向该二上诉人主张70万元（不分本、息），该二上诉人表示同意，故撤回上诉。本院于2020年3月24日作出（2020）川08民终94号民事裁定书裁定准予大足森地物业发展有限公司及其广元分公司撤回上诉。 同时查明：1、本案上诉人称房管部门备案的（2014）0500251商品房买卖合同显示周某购买该房时是全款支付，本案上诉人才与其签订了购房协议并支付了全部房款且实际居住多年，而在本案上诉人未参加该案诉讼的情况下，一审法院（2018）川0802民初5864号民事判决认定包括周某出售给上诉人的案涉房屋在内的三套房屋抵押担保权丧失，从而损害了本案上诉人的合法权利，故于2020年7月22日向一审法院提起第三人撤销之诉，一审法院于2020年12月31日作出（2020）川0802民撤3号民事判决书，判决“驳回原告赵晗、贾学琴的诉讼请求”，赵晗、贾学琴已就该判决提起上诉。2、四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802刑初636号关于王大生非法吸收公众存款罪一案的刑事判决书中查明“证人周某的证言，证明周某在四通公司投了100万元，直接转给了用款人杨城，同时，杨城用位于广元市利州区××街道××路东侧雍江**庭的三套房子与周某签订了买卖合同（合同双方为大足森地物业发展有限公司广元分公司和周某），后周某将其中一套卖给了赵晗，价款为34万元，但周某没有收到钱。”“被告人王大生的供述与辩解…关于周某的情况是，当时杨城需要在四通公司融资借款100万元，周某要投资100万元，我们就让周某直接将100万元转给了杨城，杨城并用利州区上西雍江**庭的三套房子与周某签订了买卖合同”。 本院认为，大足森地物业发展有限公司广元分公司虽提供包括案涉房屋在内的三套房给周某是为杨城、韩后会在周某处借款100万元担保，但其与周某签订的是房屋买卖合同，且向周某出具了购房款已付清的证明（收据），房屋也备案到周某名下。上诉人在案涉房屋已备案到周某名下时，先与广元市四通投资理财信息咨询服务有限公司（陈丹）以周某名义签订《购房协议》，后又与周某补签了一份《购房协议》，约定上诉人购买案涉房屋。上诉人在将款绝大部分房款支付给广元市四通投资理财信息咨询服务有限公司三名员工后入住该房，其顺利入住说明其需取得房屋之钥匙和水电气开通（需购买人的身份证件）是经过大足森地物业发展有限公司广元分公司和周某同意或认可的，且从上诉人2016年起入住该房至相关诉讼发生前无人提出异议，故，虽一审法院在它案中以不构成买卖而是抵押为由判令解除了案涉周某与大足森地物业发展有限公司广元分公司签订的房屋买卖合同，但在周某具有房屋所有权人的权利表象且上诉人并不清楚案涉房屋实为抵押，且案涉房屋未设定其他物权时，其与周某签订的购房协议应当继续履行，其物权请求权应当得到保护。 因周某在与上诉人签订购房协议后并未收到购房款，在周某与大足森地物业发展有限公司广元分公司签订的房屋买卖合同被解除后，上诉人应直接向大足森地物业发展有限公司广元分公司支付购房款，在其支付购房款后取得房屋所有权。上诉人向广元四通投资理财信息咨询服务有限公司员工陈丹、杨芳、曹**贵所转款应另案解决。 综上，根据二审查明的案件事实，一审判决实体处理不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初2352号民事判决； 二、上诉人赵晗、贾雪琴在向被上诉人大足森地物业发展有限公司支付购房款440066元后即取得位于广元市利州区××街道××路××号房屋所有权； 三、被上诉人大足森地物业发展有限公司在上诉人赵晗、贾雪琴付清购房款三十日内协助上诉人赵晗、贾雪琴办理完不动产权属登记。 一审案件受理费6480元，由上诉人赵晗、贾雪琴负担4480元，被上诉人大足森地物业发展有限公司负担2000元；二审案件受理费6480元，由上诉人赵晗、贾雪琴负担4480元，被上诉人大足森地物业发展有限公司负担2000元（被上诉人大足森地物业发展有限公司应负担部分，在执行中品迭） 本判决为终审判决。 审 判 长 夏 茂 中 审 判 员 李   林 审 判 员 徐 小 雁 二〇二一年三月十七日 法官助理 康 小 莲 书 记 员 刘骁（代）