江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初6242号原告：刘可，男，1984年3月23日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：徐凌芝，女，1989年7月1日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区，系原告刘可妻子。被告：王文婷，女，1988年3月18日出生，汉族，住江苏省金坛市。委托诉讼代理人：王保祥，男，1963年10月2日出生，汉族，住江苏省金坛市，系被告王文婷父亲。原告刘可与被告王文婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告刘可的委托诉讼代理人徐凌芝，被告王文婷的委托诉讼代理人王保祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘可向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的房屋租赁合同；2.判令被告返还装修费64260元；3.判令被告将房屋恢复原状后返还给原告，另承担自2020年10月1日起至房屋实际返还之日止的占有使用费（参照合同约定租金标准计算）；4.判令被告支付2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金；5.判令被告支付相当于第一个租赁年度租金标准的违约金24956.36元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月5日，原、被告签署《南京万达茂公寓租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，双方对租期、租金、装修费等事项进行了约定。租赁合同签署后，被告未能按时支付房屋租金。现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告王文婷辩称，1.对于原告提出的支付租金以外的其他诉讼请求均不同意；2.因受到疫情影响，原告应当免除疫情期间三个月的租金；3.原告主张的违约金标准过高；4.被告希望继续履行租赁合同，但原有租金标准应当下降。经审理查明：原告系南京市栖霞区某某大道XXX号X幢XXX室房屋（以下简称案涉房屋）所有权人。2017年3月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签署租赁合同一份，双方约定：甲方将案涉房屋出租给乙方用于经营酒店，租期自南京万达茂项目对案涉房屋交付日次日起计算，交付日以万达茂出具的交付通知书上的日期为准，租期10年。房屋建筑面积为30.6平方米，单价为16311.34元/平方米；双方约定公寓租金1-3年为房屋总房款的5%，4-5年为总房款的5.5%，6-7年为总房款的6%。8-9年为总房款的6.5%，第10年为总房款的7%；双方约定，第一年只需交纳9个月的租金，前3个月交纳一次，后6个月交纳一次。第二年起每6个月交纳一次。每次于届满前一个月支付，先租后用；甲方房屋为E户型，建筑面积30.6平方米，甲方应按照2100元/平方米的价格向乙方支付装修款；租赁期届满后，如乙方不再续租，则需将房屋内所有的硬装、软装以及家电归还甲方。归还甲方的所有硬装、软装、家电以租赁期间使用年限的正常折旧为标准。租赁合同签署后，原告分别于2018年10月1日、10月2日向被告支付装修费44260元、20000元，合计64260元。双方一致确认2018年10月1日至2018年12月31日为免租装修期，自2019年1月1日起计算租金。另查明，案涉房屋系毛坯交付，被告在南京万达茂商业中心租赁大量房屋用于酒店经营，并将包括案涉房屋在内的承租房屋按照酒店统一风格进行了装饰装修。截止至本案立案之日，被告已逾期支付两期租金。审理中，本院赴案涉房屋处进行了查看，被告将案涉房屋墙面、地面进行了装修，并添置了空调、音响、窗帘、毛巾架、卫浴用品架、洗面池、镜子、卫生间排风扇、抽水马桶、床及床头背景墙、床头柜、电视、灯具、电视柜、椅子、沙发凳等物品。此外，被告在装修时将案涉房屋与隔壁734室房屋之间的墙体拆除，并将734室部分面积圈入案涉房屋内进行了整体装修。经对案涉房屋现有装修进行询价，案涉房屋内部形成附和的装饰装修及安装工程折旧后的造价为27923.91元。上述事实，有《南京万达茂公寓租赁合同》、不动产权证书、工作记录、视频、询价清单、银行电子回单，当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立合同，自成立时生效。在本案中，原、被告签署的租赁合同系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。对于原告的各项诉讼请求，本院分别认定如下：1.关于租赁合同解除及租金问题。在本案中，被告作为案涉房屋承租人，其主要合同义务应体现为按期支付租金。虽然被告辩称因受到疫情影响导致经营困难，不同意解除租赁合同，但疫情仅系特定期间的经营影响因素，而截止至本案立案之日，被告已逾期支付两期租金，应视为对合同主要义务的违反，应当承担由此产生的违约责任。因被告已逾期支付两期租金，且在本案法庭辩论终结前亦未能补齐拖欠租金，故原告起诉要求解除租赁合同，有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于租赁合同的解除时间，因被告于2020年11月5日签收了本院送达的应诉材料，故本院将租赁合同的解除时间依法认定为2020年11月5日。经计算，截止至2020年11月5日，被告应支付的租金金额为14904.5元（24956.36元/年÷12个月×7个月+24956.36元/年÷12个月÷30天×5天）。考虑到被告承租案涉房屋用于酒店经营，新冠疫情爆发导致的出行限制、旅游市场遇冷等情形对于酒店行业的正常经营产生重大影响，该情况系双方在订立合同时无法预见的重大突发不可抗力事件，不可归责于原、被告。综合被告经营酒店的行业特点、本地疫情防控政策、市场行情等因素，本院酌定被告在支付租金时减免1.5月的租金3119.54元(24956.36元/年÷12个月×1.5个月)。扣除疫情期间减免租金后，被告仍应向原告支付租金11784.96元（14904.5元-3119.54元）。2.房屋恢复原状返还及占有使用费问题。在本案中，原告向被告支付了装修费用于装修，应视为原告同意被告对案涉房屋进行装饰装修。在租赁合同并无明确约定的情况下，原告无权要求被告将案涉房屋整体恢复原状。但经本院实地查看，被告在装修时将案涉房屋与734室房屋之间的墙体拆除，并将734室房屋部分空间划入案涉房屋，被告又未举证证明其行为征得了原告同意，故被告应将案涉房屋与734室房屋间的墙体恢复原状。此外，因租赁合同已经解除，被告应当将案涉房屋腾空返还给原告并承担自2020年11月6日起至房屋实际返还之日止，按照租赁合同约定租金标准计算的占有使用费。3.关于装修费。在本案中，被告系按照酒店统一风格进行装修，该装修与满足一般使用标准的通用房屋装修存在差异，且被告在装修中擅自拆除了案涉房屋与隔壁房间的墙体，墙体恢复后对原告利用现有装饰装修亦产生不利影响。此外，原告系基于与被告签订租期长达10年的租赁合同而支付了装修费，而租赁合同在仅履行两年左右即因被告违约解除，原告支付装修费从而向被告收取租金收益的合同目的亦难以实现。故本院上述案件情况确定，在将形成附和的装饰装修及安装工程价值扣除后，被告向原告返还装修款36336.09元（64260元-27923.91元）。4.关于违约金。原告在本案中主张被告承担相当于一年租金标准的违约金，其实质是要求被告承担合同提前解除对其造成的包括空置损失在内的相应损失。基于双方并未对于损失赔偿标准进行约定，故本院综合案涉房屋出租的难易程度、市场行情等因素，酌定被告赔偿原告相当于1个月租金标准的损失2079.7元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告刘可与被告王文婷签署的《南京万达茂公寓租赁合同》于2020年11月5日解除；二、被告王文婷于本判决生效之日起七日内向原告刘可支付租金11784.96元；三、被告王文婷于本判决生效之日起七日内将南京市栖霞区某某大道XXX号X幢XXX室房屋与734室房屋间的墙体恢复，并在墙体恢复后将733室房屋腾空返还给原告刘可，另承担自2020年11月6日起至房屋实际返还之日止，参照合同租金标准计算的占有使用费；四、被告王文婷于本判决生效之日起七日内向原告刘可返还装修费36336.09元；五、被告王文婷于本判决生效之日起七日内赔偿原告刘可赔偿损失2079.7元；六、驳回原告刘可的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2334元，减半收取1167元，由原告刘可自行负担591元，由被告王文婷负担576元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  林志栋二〇二一年三月九日法官助理唐亚萌书记员杨莉