江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初14568号原告：洪丹，男，1970年6月16日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：杜东平，江苏润众律师事务所律师。被告：张家港市钱江贸易有限公司，住所地张家港市锦丰镇（江苏扬子江国际冶金工业园锦绣路3号）。法定代表人：戴鸣芳，总经理。委托诉讼代理人：曹凯，该公司员工。原告洪丹与被告张家港市钱江贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2021年1月12日、1月18日公开开庭进行了审理。原告洪丹的委托诉讼代理人杜东平、被告张家港市钱江贸易有限公司的委托诉讼代理人曹凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪丹向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告2016年3月26日与被告签订的租赁合同；2、判决被告向原告支付房屋租金201600元、违约金35660元；3、判决被告搬离后将张家港市天和公馆M106号商铺交还原告；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判决解除原被告于2016年3月26日签订的租赁合同，被告搬离后将张家港天和公馆M106号商铺以良好适租状态交还原告。2、判决被告给付原告截止2020年9月30日的租金167154元和违约金35600元（该租金中已扣除原告收到被告的8332型老板油烟机、9B52型老板灶具、S228老板电蒸箱、R028老板电烤箱、WB721型老板洗碗机各一台的价款5899元、3680元、9020元、9347元、6500元；在该违约金中已扣除原告在签约后已收到的被告给付的1万元现金），并按每半年交纳租金72600元的标准向原告交纳自2020年10月1日起至被告将张家港天和公馆M106号商铺以良好适租状态交还原告之日止的租金（暂计算至2021年3月31日租金72600元）。3、判决被告返还原告代被告交纳的上述商铺自2019年1月1日起至2020年12月31日期间的物业费12986元。事实和理由：曹凯是被告的股东、监事，2016年3月26日，曹凯代表被告与原告签订1份租赁合同，约定：“被告向原告租赁张家港市天和公馆M106号商铺，用于被告办公与商用，租赁期限6年，自2016年4月1日起至2022年3月31日止。被告应当支付原告如下租金：2016年4月1日起至2016年9月30日止期间租金5万元；2016年10月1日起至2017年3月31日止期间租金6万元；2017年4月1日起至2017年9月30日止期间租金6万元；2017年10月1日起至2018年3月31日止期间租金6万元；2018年4月1日起至2018年9月30日止期间租金6.6万元；2018年10月1日起至2019年3月31日止期间租金6.6万元；2019年4月1日起至2019年9月30日止期间租金6.6万元；2019年10月1日起至2020年3月31日止期间租金6.6万元；2020年4月1日起至2020年9月30日止期间租金7.26万元；2020年10月1日起至2021年3月31日止期间租金7.26万元；2021年4月1日起至2021年9月30日止期间租金7.26万元；2021年10月1日起至2022年3月31日止期间租金7.26万元。被告应当按期支付租金及各项税费，如果被告逾期超过5日仍未支付租金，则被告需按照年租金的10%向原告支付违约金。如果被告逾期超过10日仍未支付租金，可以视为被告违约，原告有权解除租赁合同并要求被告支付违约金。被告应当在签订租赁合同时向原告缴纳1万元作为保证金，租赁合同终止时，如果被告没有任何违约且没有拖欠相关税费，1万元保证金无息返还被告。租赁期满未能续约或租赁合同因解除等原因提前终止的，被告应当于租赁期满或合同终止后10日内，将租赁物清扫干净、搬迁完毕，将租赁的房屋、设备设施及附属物以良好、适租的状态交还给原告。”签订租赁合同后，被告根据租赁合同的上述约定采用现金方式给付原告保证金1万元，原告根据租赁合同的上述约定将上述商铺交付被告使用。2016年7月14日，曹凯代被告支付原告租金5万元，2016年4月1日起至2016年9月30日止期间的5万元应付租金，被告已经全部付清。2016年11月25日，曹凯代被告支付原告租金5万元和1.5万元，2016年10月1日起至2017年3月31日止期间的6万元应付租金，被告已经全部付清，且被告的已付款项，仍然剩余5000元。2017年6月16日，曹凯代被告支付原告租金5万元，2017年4月1日起至2017年9月30日止期间的6万元应付租金，被告仅支付了5.5万元，尚剩余5000元租金没有及时支付。根据租赁合同第三条之约定，被告应当按照该期应付租金6万元的10%向原告支付违约金6000元。2017年10月25日，曹凯代被告支付原告租金5万元，2017年10月1日起至2018年3月31日止期间的应付租金6万元，尚剩余15000元租金没有及时支付。根据租赁合同第三条之约定，被告应当按照该期应付租金6万元的10%向原告支付违约金6000元。2018年5月2日，曹凯代被告支付原告租金5万元，2018年4月1日起至2018年9月30日止期间的应付租金6.6万元，尚剩余3.1万元租金没有及时支付。根据租赁合同第三条之约定，被告应当按照该期应付租金6.6万元的10%向原告支付违约金6600元。2019年4月22日，曹凯代被告支付原告租金5万元，2018年10月1日起至2019年3月31日止期间的应付租金6.6万元，尚剩余4.7万元租金没有及时支付。根据租赁合同第三条之约定，被告应当按照该期应付租金6.6万元的10%向原告支付违约金6600元。2020年1月23日，曹凯代被告支付原告租金5万元，2019年4月1日起至2019年9月30日止期间的应付租金6.6万元，尚剩余6.3万元租金没有及时支付。根据租赁合同第三条之约定，被告应当按照该期应付租金6.6万元的10%向原告支付违约金6600元。2019年10月1日起至2020年3月31日止期间，被告应当向原告支付租金6.6万元，但被告至今没有支付。根据租赁合同第三条之约定，被告应当按照该期应付租金6.6万元的10%向原告支付违约金6600元。2020年4月1日起至2020年9月30日止期间，被告应当向原告支付租金7.26万元，但被告至今没有支付。根据租赁合同第三条之约定，被告应当按照该期应付租金7.26万元的10%向原告支付违约金7260元。因被告共计7次逾期超过10日未付清应付租金，截止2020年9月30日，被告仍然结欠原告租金201600元即：6.3万元6.6万元7.26万元20.16万元。根据租赁合同第三条之约定，原告有权解除租赁合同、要求被告支付原告应付租金201600元和违约金35660元（即：6000元+6000元+6600元+6600元+6600元+6600元+7260元=45660元，扣除被告已付保证金1万元，被告应当支付原告违约金35660元）、要求被告搬离后将张家港市天和公馆M106号商铺交还原告。被告张家港市钱江贸易有限公司辩称：1、双方在经过香港城招商办2016年3月26日签订的《商业用房租赁协议》合法有效，但是在2017年6月根据香港城招商办当年房租根据市场行情降价200-300元/年每平方，因原告本人长期在外地，无法当面签订补充合同，电话里达成口头协议房租每年10万元，原合同作废。2017年后直至2019年每年正常过来收取房租，或者电话要取房租未提出异议，2019年度最后一笔房租以中联皇冠25栋601室5件套老板电器货款抵扣。2、店铺在2018年4月份左右重新装修开业后，左隔壁搬来做大理石石材翻新材料的，经常在店铺门口占道经营，门口搅拌化工材料一次5吨，几百个水桶，气味刺鼻影响店面正常经营，多次向香港城物业、原告反映，原告回应人在外地解决不了为由不予解决，严重影响我店面的正常运作。后经街道办、城管大队、工商联合执法于2019年11月份才关闭。2019年11月起香港城原二手家电、家具市场拆迁，全部搬到我店面右侧占道经营，违背了当初商业街的招商计划，市场脏乱不堪，废水直流，严重影响老板电器以及我店面形象生意，以至于店面后期不能正常运作。在2019年11月我跟原告提出抗议如不能商铺店面右侧隔壁变成二手家电、家具占道经营、污水直流的问题，我会于2019年度房租到期后搬离并提出索赔请求，原告接电话后没有正面答复，也没有解决情况，属于事实违约，现提出退还原告押金1万元整，赔偿被告展台、顶地、门头、索赔清单内容还在收集中。3、因原告未给被告开房租发票，导致曹凯个人向钱江贸易公司借款部分不能销账，现要求原告在7日内开出房租发票。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年3月26日，洪丹（出租人、甲方）与张家港市钱江贸易有限公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》1份，合同主要内容为：甲方将坐落于张家港市天和公馆M106号商铺出租给乙方，总建筑面积以产权登记的建筑面积为准。租赁期限自2016年4月1日起至2022年3月31日，共陆年。第一年度，2016年4月1日起至2016年9月30日止期间租金5万元；2016年10月1日起至2017年3月31日止期间租金6万元；第二年度，2017年4月1日起至2017年9月30日止期间租金6万元；2017年10月1日起至2018年3月31日止期间租金6万元；第三年度，2018年4月1日起至2018年9月30日止期间租金6.6万元；2018年10月1日起至2019年3月31日止期间租金6.6万元；第四年度，2019年4月1日起至2019年9月30日止期间租金6.6万元；2019年10月1日起至2020年3月31日止期间租金6.6万元；第五年度，2020年4月1日起至2020年9月30日止期间租金7.26万元；2020年10月1日起至2021年3月31日止期间租金7.26万元；第六年度，2021年4月1日起至2021年9月30日止期间租金7.26万元；2021年10月1日起至2022年3月31日止期间租金7.26万元。乙方逾期超过5日未支付租金，乙方需按照年租金的10%向原告支付违约金。乙方逾期超过10日仍未支付的可视为被告违约，甲方有权解除租赁合同并要求被告支付违约金。本合同签订的同时乙方需向甲方缴纳1万元作为保证金，租赁合同终止时，乙方如没有任何违约且没有拖欠相关税费的情况下，甲方无条件返还保证金。租赁期满未能续约或租赁合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后十日内将租赁的房屋、设备设施及附属物以良好、适租的状态交还给原告。合同签订后，被告交付保证金1万元，原告张家港市天和公馆M106号商铺交付被告使用。被告分别于2016年7月14日支付租金5万元、于2016年11月25日支付租金5万元、于2017年6月16日支付租金1.5万元、于2017年10月25日支付租金5万元、于2018年5月2日支付租金5万元、于2019年4月22日支付租金5万元、于2020年1月23日支付租金5万元，上述已付租金共计36.5万元。另查明，原告于2020年12月22日支付自2019年1月1日起至2020年12月31日止的物业管理费12986元。以上事实，有《租赁合同》、房屋所有权证、银行交易明细清单、收据及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方合同约定，被告逾期超过10日未支付租金，原告有权解除合同并要求被告支付违约金，故原告要求被告支付违约金并解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当将承租的房屋返还给原告。经核算，截止2020年9月30日被告尚结欠原告租金167154元及违约金35660元。按照双方签订的合同约定，被告承租期间的物业费由被告承担，故原告要求被告支付物业费的请求，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除原告洪丹与被告张家港市钱江贸易有限公司于2016年3月26日签订的《租赁合同》。二、被告张家港市钱江贸易有限公司将张家港市天和公馆M106号商铺(房屋所有权证号：张房权证杨字第××号)清空后返还给原告洪丹。三、被告张家港市钱江贸易有限公司应支付原告洪丹截止到2020年9月30日的租金167154元及违约金35660元；之后的租金，自2020年10月1日起至实际返还房屋之日止按145200元/年的标准计算。四、被告张家港市钱江贸易有限公司应给付原告洪丹物业管理费12986元。上述第二、三、四项限被告于本判决生效之日起10日内履行。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2429元由被告张家港市钱江贸易有限公司负担，该款原告已预交，由被告在履行本判决时直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  申佩二〇二一年三月五日书记员  高澜张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：62×××69。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××69。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。