江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣05民终249号上诉人（原审被告）：张青红，女，1980年7月27日出生，汉族，住江西省分宜县。上诉人（原审被告）：易骏敏，男，1978年3月17日出生，汉族，住江西省分宜县。被上诉人（原审原告）：分宜信洋房地产经纪有限公司，住所地江西省分宜县钤山东路232号。法定代表人：陈文锦，该公司经理。上诉人张青红、易骏敏因与被上诉人分宜信洋房地产经纪有限公司（以下简称信洋公司）居间合同纠纷一案，不服江西省分宜县人民法院（2020）赣0521民初1980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭，经当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张青红、易骏敏上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判张青红、易骏敏不需支付佣金；2.一、二审诉讼费用由信洋公司承担。事实和理由：一、本案是居间合同，应适用《中华人民共和国合同法》第二百四十七条的规定，一审判决将“居间人未促成合同成立”，认定为“居间合同未得到完全履行”，据此作出的判决错误。二、一审判决没透过现象看《看房确认书》的本质。如果《看房确认书》就是本案中的合同，那么也是一份充满了欺骗性的合同，是以合法的形式掩盖其非法目的的合同。三、一审判决说理荒谬，相互矛盾。信洋公司辩称，张青红、易骏敏的上诉请求没有任何依据，《看房确认书》是张青红、易骏敏本人签字，应该按确认书上约定的内容来履行义务。张青红、易骏敏刻意避开信洋公司与其他中间公司签订合同，存在违约，并非信洋公司不愿意办理后续手续。请求驳回上诉，维持原判。信洋公司向一审法院起诉请求：判令张青红、易骏敏向信洋公司支付佣金1.7万元。一审法院认定事实：2019年8月，张青红、易骏敏因购房需要与信洋公司工作人员联系询问房源。同年8月25日，张青红、易骏敏在信洋公司工作人员陈文锦的陪同下，由原房主的亲戚开门，至分宜县帝景观澜小区20栋1单元302室察看该房屋，张青红在房屋内签署看房确认书，该看房确认书载明“本人于2019年8月25日在贵店陈文锦交易员的陪同下，实地察看了由贵店提供的编号为A413、坐落在分宜县帝景观澜的房屋。本人如果最后成交该房屋同意向信洋房地产经纪有限公司支付最后成交价的1%为中介佣金，本人或本人家属假如私下成交此房屋，愿接受贵公司双倍中介佣金的索赔。”该看房确认书下方印有缩小字体备注“在签订本看房确认书之日起陆个月内，如本人与信洋地产所曾介绍的上述房屋的房东（业主，交易对象），无论以何种方式（包括在其他中介代理机构成交）及任何价格私下成交，本人应按该房屋买卖成交合同金额的2%向信洋地产支付违约金。（本确认书所述之‘本人’包括本人的代理人，直系亲属、同事、朋友及各关联方）。”同时，张青红、易骏敏还当场通过陈文锦的手机拨打了原房主的电话，询问了案涉房屋的相关事宜及价格，并与原房主互留联系方式。此后至同年8月30日，陈文锦陆续向张青红提供其他房源信息，并就案涉房屋询问其购买意向，张青红表示“最近不看房了”“缓缓存点钱”“年底再看”，未再通过信洋公司就案涉房屋进行进一步磋商。2019年9月2日，易骏敏（作为买方）与原房主邹琛（作为卖方）、居间方罗文珍签订二手房买卖居间合同，约定邹琛将案涉房屋出售给易骏敏，房价款85万元，双方同意于同年9月4日到房产交易中心办理过户手续。2019年9月4日，张青红、易骏敏与原房主夫妇邹琛、赵青签订存量房交易合同，约定买卖双方通过经纪机构居间介绍，张青红、易骏敏受让案涉房屋，房屋转让款为85万元。同日，双方向分宜县房地产交易所申请办理案涉房屋所有权及国有建设用地使用权的转移登记，该不动产登记申请审批表上注明代理机构为钤阳房产，原房主邹琛、赵青的代理人为陈勇。2019年9月10日，案涉房屋所有权变更登记至张青红、易骏敏名下。2020年7月20日，原房主邹琛出具声明，表示在居间方罗文珍的促成下，其夫妻与张青红、易骏敏签订了二手房买卖居间合同，将案涉房屋出售给张青红、易骏敏，其除了委托罗文珍作为居间人外，另委托了分宜立洋房地产经纪有限公司、新余市仙女湖房地产经纪有限公司分宜分公司作为居间方，除此之外，未委托其他人作为居间方。另查明，信洋公司于2020年7月9日以张青红、易骏敏违约为由向本院提起诉讼，要求张青红、易骏敏向其支付违约金1.7万元，经开庭审理后，信洋公司于2020年9月24日申请撤诉，一审法院予以准许。一审法院认为，本案属居间合同纠纷。张青红、易骏敏委托信洋公司寻找房源，并在信洋公司工作人员带看过程中签署看房确认书，看房确认书中明确了张青红、易骏敏在信洋公司工作人员的陪同下实地看房，并就中介佣金及违约条款进行了约定，符合居间合同的法律特征，双方形成居间合同法律关系。至于原房主是否委托信洋公司出售案涉房屋，与双方之间的居间合同法律关系无关，张青红、易骏敏关于信洋公司无原房主的委托构成无权代理，其有权解除合同的意见于法无据，一审法院不予支持。本案的争议焦点为，看房确认书中关于张青红、易骏敏私下成交案涉房屋愿接受信洋公司双倍中介佣金索赔及按合同成交金额的2%支付违约金的约定是否合法有效，张青红、易骏敏是否应向信洋公司支付佣金1.7万元。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案看房确认书中关于双倍佣金索赔及违约金的约定系信洋公司为重复使用而预先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款，从内容上看其加重了被告支付佣金的义务，一定程度上排除了张青红、易骏敏自主选择服务提供者的权利，从形式上看其中关于违约金的约定不仅没有采用足以提醒对方注意的方式反而缩小了相关字体，信洋公司亦未举证证明其就上述格式条款向张青红、易骏敏履行了提示、说明义务，故上述条款应当认定为无效。本案双方形成居间合同法律关系，信洋公司作为二手房中介机构即居间方，主要义务系向张青红、易骏敏即委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，主要包括提供房源信息、协助看房、促使房屋买卖合同成立、协助办理过户及银行按揭等事宜。根据已查明的事实，信洋公司已履行了向张青红、易骏敏提供房源信息、协助看房、与原房主取得联系等义务，但张青红、易骏敏最终通过其他途径与原房主签订了存量房交易合同并办理了过户手续，居间合同未得到完全履行，张青红、易骏敏并未举证证明信洋公司在履行合同的过程中存在损害其利益的行为，故信洋公司可就其已提供的服务向张青红、易骏敏主张相应的佣金。根据信洋公司提供的居间服务内容，一审法院酌定张青红、易骏敏应向其支付的佣金为房屋最终成交金额的0.5%，即4250元（85万元×0.5%），对于超出部分，一审法院不予支持。综上，信洋公司要求张青红、易骏敏支付佣金4250元的诉讼请求于法有据，予以支持，对于超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、张青红、易骏敏于本判决生效之日起十日内支付分宜信洋房地产经纪有限公司佣金4250元；二、驳回分宜信洋房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，减半收取计113元，由分宜信洋房地产经纪有限公司负担88元，张青红、易骏敏负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案属居间合同纠纷。本案争议的焦点是：张青红、易骏敏的行为是否构成跳单，应否承担责任。本案中，张青红、易骏敏与信洋公司签订的《看房确认书》属于居间合同性质，该确认书约定的内容，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据看房确认书的约定，衡量买方是否跳单违约的关键，是看买方是否利用了中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成跳单违约。本案中，原产权人虽然通过几家公司挂牌出售同一房屋，但信洋公司是第一家向张青红、易骏敏提供房源信息的中介公司，在信洋公司的带领下张青红、易骏敏首次去现场看房，并当场通过信洋公司与卖房人电话取得联系并进行了沟通，同时通过信洋公司获取了卖房人的电话。信洋公司履行了促进交易的义务，张青红、易骏敏在与信洋公司签署《看房确认书》时，已经享受到一定的居间服务，获得了有关意向房屋的基本信息、机会等，后经信洋公司多次与张青红联系，陆续向张青红提供其他房源信息，并就案涉房屋询问购买意向时，张青红均予以推拖。其后通过案外人居间就案涉房屋与原产权人签订了二手房买卖居间合同和存量房交易合同，但张青红、易骏敏未提供有效证据证明其是否实际向案外人支付了居间费用。故，张青红、易骏敏构成跳单违约，理应向信洋公司支付佣金。一审判决酌定由张青红、易骏敏向信洋公司支付4250元佣金，适用法律虽然有瑕疵，但信洋公司对一审判决并未提起上诉，视为其认可一审的判决结果，故对一审判决予以维持。张青红、易骏敏的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，张青红、易骏敏的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张青红、易骏敏负担。本判决为终审判决。审判长  赵志刚审判员  艾力钊审判员  赵卫珍二〇二一年三月一日书记员  杨 玲