湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初1501号原告：李某，男，1983年1月5日出生，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：王**芳，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文松，湖南纲维律师事务所律师。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路159号凯通国际城，统一社会信用代码91430100097697317D。法定代表人：孙文钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：李君，女，系该公司员工。被告：长沙市东进置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦，统一社会信用代码91430102727969461J。法定代表人：孙文钦，该公司总经理。原告李某与被告长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）、长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人王**芳和被告凯通公司的委托诉讼代理人李君到庭参加诉讼，被告东进公司经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出以下诉讼请求：1、判令二被告返还原告定金2万元；2、判令二被告返还原告购房款4万元；3、判令二被告承担本案案件受理费、保全费等全部费用。事实与理由：2019年12月6日，原告与两被告签订《宇成朝阳广场商品房认购协议》，约定由原告认购宇成朝阳广场第A区2层20464号商铺，并支付2万元定金以及4万元购房款，并且被告及其业务员承诺购买该商铺后保证原告租金收入。协议签订后，受新冠肺炎疫情影响，被告的业务员及主管经理都已离职，且一直未与原告签订《商品房买卖合同》。原告了解到，被告已经将宇成朝阳广场第A区2层20464号商铺转售他人，且两被告与业主之间的购房纠纷、租赁纠纷不断，原告购买该商铺的目的已经无法实现。2020年12月8日，原告向被告发送《解除通知书》，通知解除原告与两被告2019年12月6日签订的《宇成朝阳广场商品房认购协议》，但被告至今未予以回复。为维护原告的诉讼请求，遂起诉到法院。被告凯通公司辩称，首先原告要求被告返还2万元定金没有依据。原告因其自身原因违约，没有在认购期内购买房屋，定金根据合同约定及法律规定不应退还。根据原告与凯通公司及东进公司签订的《商品房认购协议》第六条约定，如乙方即原告未在认购期内签订主合同，或违反本协议任一条款时，乙方所交定金甲方不予退还。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条之规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”合同于2019年12月6日签订，认购期为60日，在认购期内（即2020年2月6日前）疫情并没有爆发，被告凯通公司售楼部一直对外营业，原告未在合同签订后的60天认购期内至售楼部签订主合同，系其自身违约，按照合同约定及法律规定原告无权要求退还定金。其次，原告要求被告凯通公司返还4万元没有事实与法律依据，对于该主张原告起诉主体错误。该入会费是原告与案外人湖南宇成朝阳商业管理有限公司签订，被告凯通公司没有与原告签订协议收取该4万元款项，并且被告凯通公司也从未收取该4万元款项，根据合同相对性原则，被告凯通公司并非入会费的合同签订主体，也从未收取过该笔款项，原告要求被告凯通公司退还该款项无事实与法律依据。被告东进公司未到庭参与答辩。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：被告凯通公司对原告提交的认购协议、POS机刷卡凭证、定金收款收据真实性无异议，但对其证明目的有异议，本院对前述证据的真实性予以确认。凯通公司对原告提交的宇成朝阳广场部分新闻报道真实性、合法性、关联性有异议，本院对该组证据不予采信。凯通公司对原告提交的解除通知书、快递单凭证真实性、合法性、关联性不予认可，经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。原告对凯通公司提交的入会申请真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该4万元本质为购房款应予退还，对该组证据的真实性本院予以确认。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2019年12月6日，原告与两被告签订《宇成朝阳广场商品房认购协议》，约定原告认购两被告开发的位于长沙市××路××号的“美富商业中心（报建名：宇成朝阳广场）”项目的第Ａ区2层20464号商铺，预测建筑面积15.47平方米，房屋总价款为人民币3442105元。原告同意在签订本协议时，支付定金人民币20000元，作为双方签订《商品房买卖合同》的担保。该房屋的认购期为60天，原告应该在该认购期内（即2020年2月6日前）至本项目售楼部签订主合同并按照约定付款及提供资料。如双方在认购期内签订主合同，则定金转为房价款；如原告未在认购期内签订主合同，或违反本协议任一条款时，原告所交定金两被告不予退还，且两被告有权将该房屋另售他人，原告完全知晓本条款含义并同意该处理方式。同日，原告与案外人湖南宇成朝阳商业管理有限公司签订了一份《入会申请》，根据该申请的约定，在指定接待处填写“宇成朝阳商业会”《入会申请》并向湖南宇成朝阳商业管理有限公司或其指定的第三方服务机构交纳40000元团购费（此款项为会员交纳的团购费，而非预收房款）即可成为宇成朝阳商业会员。会员有权申请总房款10万元优惠，成功购铺且已享受总房款拾万元减免优惠后，即视为团购费冲抵成功，团购费则不予退还，如会员需退回（未认购前可退）在会员本人于“宇成朝阳广场”项目商业开盘当天起算，十日后凭“宇成朝阳商业会”《入会申请》、收据及身份证原件申请办理退回手续。之后，原告将定金20000元与会费40000元全部汇入案外人湖南宇成朝阳商业管理有限公司账户。2020年原告向被告凯通公司邮寄解除《商品房认购协议》通知书，要求解除认购协议。截至本案法庭辩论终结前，原、被告双方尚未签订房屋买卖合同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告与两被告之间签订的《宇成朝阳广场商品房认购协议》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为合法有效合同,双方当事人均应全面履行合同。20000元定金是否退还的问题，现原告未在协议约定的期限内与两被告签订房屋买卖合同，且未提出足够的证据证明系因两被告的原因导致协议无法履行，原告的行为已构成违约，根据双方房屋房屋认购协议的约定，20000元定金不予退还，故对原告李某请求两被告返还20000元定金的诉讼请求，本院不予支持。至于另外的40000元，经庭审查明，该40000元系原告与案外人湖南宇成朝阳商业管理有限公司签订的《入会申请》所交的会员费，且该款项亦汇入案外人湖南宇成朝阳商业管理有限公司账户，与被告凯通公司无关，对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。至于该40000元，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。本案受理费1300元，因适用简易程序，减半收取650元，由原告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周家二〇二一年三月二十六日法官助理陈莹书记员倪姗附：判决引用法律条文《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。