辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1058号上诉人（原审被告）：田硕。被上诉人（原审原告）：大连万科物业服务有限公司，住所地：辽宁省大连市沙河口区新生路万客园150号，统一社会信用代码：91210200242395981T。法定代表人：张会，该公司总经理。委托诉讼代理人：任凤霞，女，该公司员工。上诉人田硕因与被上诉人大连万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初7696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田硕上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回万科物业的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由万科物业承担；3.本案移送辽宁省大连市中级人民法院处理。事实和理由：一、开发商选聘前期物业服务企业不合规，与万科物业签订的《前期物业服务合同》部分违反法律法规。1、港湾隽景建筑面积为28.5万平方米，开发商未按照《辽宁省物业管理条例》第四十一条的规定进行物业服务招投标备案，并且未公示招标、投标、开标、评标、中标等流程的相关协议；2、2017年6月30日万科物业在明知房屋未取得竣工验收合格的情况，入驻港湾隽景，在案涉房屋竣工验收前，《前期物业服务合同》中对业主有关规定的条文无效。二、万科物业强制业主签订《业主确认函》并诈骗业主物业费。根据合同法之有关规定，业主签订的《业主确认函》无效。万科物业明知房屋未竣工验收，强制收取业主一年的物业费，2019年10月9日竣工验收前的物业费应由开发商承担。万科物业收费标准过高（2.4元/平），不知定价标准何来。三、万科物业未按法律规定履行营业执照、小区的建筑区域总平面图、物业工作人员上岗证、小区管理公约、服务人员的基本情况、职责分工、物业服务合同、等级、内容、标准，收费项目、收费依据、收费标准、安全生产应急预案、小区的公共区域、部位、设备设施的收益明细及设备设施的养护记录和年检手续、建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况、配套设施和地下管网工程竣工图竣工验收资料等情况的公开公示义务。四、万科物业未按合同约定和法律规定履行服务义务。1、万科物业利用职务之便，获取不正当收益，私自在小区内公共区域投放商业广告且未进行收益公示；与电信运营商存在一定的利益勾结，业主无法选择其他运营商。2、万科物业在履行公共设施、环境卫生、停车位管理、服务管理等服务职责时工作不到位。万科物业辩称，不同意田硕的上诉请求。前期物业服务合同真实有效，对小区业主有约束力，田硕应按照合同履行缴纳物业费义务。万科物业向一审法院起诉请求：：1、田硕支付2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业费4,597.95元；2、田硕按应付款项的日万分之五的标准支付自2019年1月1日起至2020年6月30日的违约金暂为1,075.92元。以上第1、2项合计5,673.87元；3、田硕承担本案诉讼费用。一审判决认定事实：2016年10月，大连铁路房地产开发有限公司与万科物业签订《港湾隽景前期物业服务合同》，约定大连铁路房地产开发有限公司委托万科物业对港湾隽景提供前期物业服务，物业费标准为高层住宅2.4元/月·平方米，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向万科物业交纳下期的物业服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业支付违约金。田硕系港湾隽景A1栋1单元1903室的业主，房屋建筑面积为91.23平方米。2018年8月16日，田硕签署业主确认函，内容为田硕同意在业主大会聘任物业服务企业前，由万科物业提供物业服务，物业服务费标准为2.4元/月.平方米，田硕接受并遵守大连铁路房地产开发有限责任公司与万科物业签订的《前期物业服务合同》。田硕自2019年1月1日开始拖欠物业费，至2020年9月30日，田硕共拖欠万科物业物业费4,597.95元。此后，虽经万科物业书面催要，田硕拖欠至今。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。万科物业依约向田硕提供了物业管理服务，田硕即应依约向万科物业交纳物业费。截至2020年9月30日，田硕共拖欠万科物业物业费4,597.95元，故万科物业要求田硕支付上述物业费的诉求，事实清楚，证据充分，予以支持。田硕如认为万科物业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,应当根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定另行主张,田硕以物业服务存在瑕疵而拒交物业费的行为不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益,不能得到支持。关于万科物业要求田硕支付违约金一节，万科物业现仍是该小区的物业服务单位,物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障,同时考虑到万科物业在履行合同的过程中,也有需要不断完善的方面。现万科物业与少部分业主之间存在纠纷,双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和田硕每天的生活均与万科物业相关,双方矛盾须及时化解,故对万科物业此节诉请，不予支持。判决：一、田硕于本判决发生法律效力之日起十日内支付大连万科物业服务有限公司物业费4,597.95元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由田硕负担。二审中，上诉人提交了新证据：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证和关于“港湾隽景”项目办理产权的通知，拟证明欠费期间因为房屋未竣工验收，依法不应缴纳物业费；第二组：照片13张，证明物业服务存在瑕疵，小区卫生未打扫、通道被占用、广告粘贴在业主门上、绿化不达标等。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对前述证据1的真实性予以认可，但对关联性和证明事项不认可；对前述证据2的真实性、关联性和证明事项均不予认可。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人支付案涉期间的物业费。案涉《港湾隽景前期物业服务合同》系案涉小区开发商与被上诉人签订，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力”之规定，被上诉人既向案涉小区提供了物业服务，则上诉人作为业主应按前述前期物业服务合同的约定向被上诉人按时、足额缴纳物业费。上诉人所述《辽宁省物业管理条例》第四十一条、四十四条、四十五条之规定非强制性、效力性规范，不能据此否定案涉前期物业服务合同的效力。上诉人对于一审判决认定的欠费期间及房屋面积均无异议，经审查，一审判决认定的上诉人应缴物业费金额4,597.95元正确，本院予以确认。关于上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，上诉人并未依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应支持。关于上诉人提出的公共区域收入、服务事项公示等问题，案涉小区存在的广告等公共区域收入利润的取得和数额以及物业服务企业是否履行了公示义务不影响小区业主依据案涉前期物业服务合同应承担的缴纳物业费的义务；如上诉人认为存在公共区域收入未公示或资金使用去向不明等情况，可另行向被上诉人主张权利。综上所述，田硕上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人田硕负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年三月八日书记员 朱彦锡