杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0103民初454号 原告：杭州中北花园房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区。 法定代表人：顾飞，董事长。 委托诉讼代理人：姚张燕、张若晴，北京中伦（杭州）律师事务所律师。 被告：北京博鳌纵横网络科技有限公司，住所地：北京市海淀区。 法定代表人：陈晓丹。 原告杭州中北花园房地产开发有限公司与被告北京博鳌纵横网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年10月9日向本院提起诉讼。经诉前调解未果，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告杭州中北花园房地产开发有限公司委托诉讼代理人姚张燕、张若晴到庭参加诉讼。被告北京博鳌纵横网络科技有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本案作缺席审理。 原告杭州中北花园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认房屋租赁合同已于2020年8月8日解除；2、判令被告向原告补交优惠期租金（2018年6月11日至2019年6月10日）179369元；3、判令被告支付欠付的房屋租金624132元（计算至2020年8月8日合同解除之日）及逾期支付房屋租金的违约金197504元（暂计至2020年9月8日，请求被告支付至其实际付款之日止）；4、判令被告支付违约金385874元；5、判令被告支付原告装修恢复费43340元；6、判令原告有权没收被告支付的租金保证金401667元，原告无需返还；7、判令被告立即腾退房屋、按租赁合同约定恢复原状，并自逾期腾退之日（即2020年8月9日）起支付房屋占用费270640元（暂计算至2020年9月8日，支付至实际腾退之日）；8、判令诉讼费由被告承担。 审理过程中，原告杭州中北花园房地产开发有限公司明确其第4项诉讼请求为：判令被告支付合同解除违约金385874元；撤回第5项诉讼请求；变更第7项诉讼请求为：判令被告立即腾退房屋，并自逾期腾退之日（即2020年8月9日）起支付房屋占用费270640元（暂计算至2020年9月8日，支付至实际腾退之日）。 事实和理由：2018年6月11日，原告与被告就杭州市上塘路15号武林时代商务中心7层01-04室（名义楼层武林时代8层01-04室）签订了武林时代上午中心房屋租赁合同。合同约定租期自2018年6月11日起至2021年6月10日止；租金实行先付后用的原则，第一年为租金标准为5.2元/日/平方米，之后租赁年度按上一年租金标准的3%递增。在租赁期限内，被告应按照每3个月为一个支付租期向原告支付各期租金。租赁期限内的以后各期租金应于上期租金到期前至少提前十五天支付，且房屋租赁合同附件三中详细列明了租金明细及支付时间。但被告在租赁合同履行期内逾期支付多期租金连续超过30日，且经原告催告被告仍未支付。根据租赁合同第17.3条，原告有权单方解除合同，被告应当承担以下责任：（1）根据租赁合同第6.2条补交优惠期租金；（2）支付租金并根据租赁合同第18.4.2条约定，被告每逾期一天，应按所欠款项千分之二向原告偿付违约金；（3）支付剩余租期租金25%的违约金，但不得低于三个月的当期租金金额；（4）原告有权没收保证金；（5）且被告应自原告解除当日腾退租赁房屋，逾期应按终止前日租金标准的二倍支付占用费。 原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均由约束力，双方均应诚信履行。因被告逾期支付租金已经构成严重违约，给原告造成了重大经济损失，依法应当承担违约责任，原告有权按合同约定解除租赁合同，故提起诉讼。 被告北京博鳌纵横网络科技有限公司未答辩，亦未提交证据。 原告杭州中北花园房地产开发有限公司为证明其主张的事实，向本院提交房屋租赁合同、房屋所有权证明、租金付款通知单、租金、违约金支付催告函及送达凭证、租赁合同解除及清退通知、保证金凭证、腾退情况照片、房屋交接材料、租赁合同解除及清退通知张贴照片等作为证据。经本院审查，除合同解除及清退通知张贴照片真实性本院不予采信外，其他证据来源合法，客观真实，与本案事实相关，真实性本院予以确认。 依上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实： 2018年6月11日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订房屋租赁合同。合同约定：甲方出租给乙方的房屋为武林时代8层01－04室。该名义楼层系甲方自行编排，地名办批准房号为上塘路**武林时代商务中心****；该房屋建筑面积为766.54平方米，该建筑面积作为整个租赁或续租期限内计算租金、物业服务费等费用的依据；甲方于2018年6月11日前将该房屋以现状交付给乙方使用，该日期为交付日（也即租赁起始日）；乙方须于交付日到位于武林时代商务中心业主处办理租赁房屋的交接手续并按本合同附件三和附件四支付或缴纳所有相关费用；本合同租赁期限共36个月，自2018年6月11日起至2021年6月10日止；该房屋第1个租赁年度的年租金1275524元（含增值税），该租金水平已考虑给予乙方的装修期优惠，只有乙方根据合同约定履行全部义务且没有违约行为、合同项下的租赁期限依约履行完毕两个条件同时满足，乙方才能享受优惠租金；一旦乙方不符合要求，乙方应立即补足优惠部分的租金，即甲方将按照优惠前的租金标准收取相应租金，即按5.2元／平方米×所租面积×2018年6月11日至2019年6月10日期间天数计算收取租金；如果因乙方原因导致合同终止，乙方不享受第一年租金优惠，甲方将按优惠前的租金标准向乙方收取相应的租金；双方约定该房屋租金1年内不变，双方同意第2个租赁年度按第1个租赁年度优惠前的租金标准即5.2元／平方米的3%的递增幅度递增租金，第三个租赁年度双方同意按上一租赁年度的租金标准按3%的幅度递增租金；租金实行先付后用的原则，乙方应按每3个月为一个支付租期向甲方支付各期租金；首期租金支付时间为2018年6月11日前，租赁期限内的以后各期租金应于上期租金到期前至少提前十五天支付；乙方须于2018年6月11日前向甲方支付租赁保证金401667元；若合同终止或提前终止，乙方未能按照合同规定向甲方返还房屋的，视为乙方违法占用该房屋，乙方应每天按终止前日租金标准的二倍向甲方支付占用费，且甲方双方同意，甲方有权自行或授权物业公司或第三方采取更换钥匙、强制腾退、停水停电等措施，因采取上述措施造成的损失均由乙方自行承担；甲方有权进入该房屋，对乙方遗留的其他物品及货品搬离该房屋并将房屋重新租予其他租户；乙方逾期支付租金及其他费用连续超过30日的，甲方有权单方解除合同；乙方逾期支付租金、物业服务费、租赁保证金等，每逾期一天，应按所欠款项千分之二向甲方偿付违约金；甲方依据合同约定单方解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，且乙方还应向甲方支付违约金或赔偿金，违约金或赔偿金的标准为剩余租期租金的25%，但不得低于三个月的租金金额；甲方根据合同解除本合同的，有权优先从已付租金或任何保证金中将所有损失及开支扣取受偿。双方还对合同其他条款进行了约定。协议签订当日，被告足额向原告支付了第一期租金318881元及保证金401667元，正式入驻使用承租房屋，至2020年3月10日的租金均按期支付，但此后未再支付任何款项。2020年7月17日，原告向被告曾确认过的地址送达租金、违约金支付催告函，要求其支付所欠租金及违约金，但该函件因被告原因未妥投。2020年7月28日，原告再向被告的控股股东寄送该函件，该邮件妥投，但被告未按原告要求及时偿付租金等。鉴于此，原告于2020年8月7日向被告控股股东寄送租赁合同解除及清退通知，告知被告双方合同于到达之日起解除，原告将没收保证金并另行出租该房屋，要求被告收到通知起3日内向原告结清租金、违约金等各项费用。被告于2020年8月8日收到函件后，仍未向原告支付任何款项，其办公设备仍留存在承租房屋内，至今未向原告交还承租房屋。 本院认为，根据原告所举证据，原、被告之间的房屋租赁成立。被告逾期支付租金已超过30日，符合合同中约定的原告单方解除合同的条件，且解除合同的通知亦于2020年8月8日送达被告，故应确认案涉合同于2020年8月8日解除。 根据合同约定，如果因被告原因导致合同终止，被告应补足原告给予被告第1年优惠部分的租金，现原告诉请被告支付优惠租金179369元，本院予以支持。 根据查明的事实，被告欠付原告2020年3月11日至2020年8月8日的租金624132元，该部分租金被告理应支付。被告逾期未付租金，依约被告应承担逾付租金的违约责任，但双方约定的该项违约金标准过高，本院酌情调整至按年利率6%的标准支付违约金，故此被告应支付原告违约金34663元。 根据双方合同的约定，被告交纳的租赁保证金是作为被告履行合同义务的担保，因此在被告违约应承担责任时，保证金应用于抵扣被告的相关欠付款项，原告主张没收该保证金的请求本院不予支持。 案涉租赁合同解除，被告未及时腾退房屋应依法承担相应的占用使用费，但原告计收占用使用费的标准过高，本院酌情调整为按双方约定的租金支付标准计算。另，原告主张的占用使用费期限是2020年8月9日至实际腾退之日。原告寄送给被告的解除函件中已告知被告未及时腾退将采取强制腾退措施，且双方合同也约定原告享有强制腾退的权利，但案涉房屋至今未腾退，原告对占用损失的扩大亦有一定的过错。依前述意见，结合双方在此过程中的过错程度，综合考虑确定被告支付原告计至2020年12月8日的占用使用费，此后的房屋占用损失由原告自行承担。 因被告原因导致合同解除，原告要求被告支付相当于三个月租金标准的违约金，符合双方合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。 被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理，由此产生的不利后果由其自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州中北花园房地产开发有限公司与被告北京博鳌纵横网络科技有限公司签订的房屋租赁合同于2020年8月8日解除； 二、被告北京博鳌纵横网络科技有限公司支付原告杭州中北花园房地产开发有限公司应补足的优惠房租179369元； 三、被告北京博鳌纵横网络科技有限公司支付原告杭州中北花园房地产开发有限公司计至2020年8月8日的租金624132元； 四、被告北京博鳌纵横网络科技有限公司支付原告杭州中北花园房地产开发有限公司计至2021年3月2日的逾期支付租金的违约金34663元，此后以未付租金为基数，按年利率6%的标准计至租金付清时止； 五、被告北京博鳌纵横网络科技有限公司自2020年8月9日起按双方合同约定的租金支付原告杭州中北花园房地产开发有限公司计至2020年12月8日的房屋占用使用费，暂计至2020年9月8日为131091元； 六、被告北京博鳌纵横网络科技有限公司支付原告杭州中北花园房地产开发有限公司合同解除违约金385874元； 前述第二至第六项共计1355129元，与保证金401667元抵扣后，被告北京博鳌纵横网络科技有限公司还应支付原告杭州中北花园房地产开发有限公司953462元，于本判决生效后十日内支付； 七、驳回原告杭州中北花园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23274元，减半收取11637元，由原告杭州中北花园房地产开发有限公司负担6249元，被告北京博鳌纵横网络科技有限公司负担5388元。 原告杭州中北花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告北京博鳌纵横网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 徐 远 二〇二一年三月二日 书记员 黄渭莉 8-