江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0582民初572号原告：张家港中昂地产有限公司，住所地张家港市凤凰镇凤凰大道中昂朗润营销中心二楼。法定代表人：徐亢，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴昊，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谢盛杰，男，该公司工作人员。被告：杨忠伟，男被告：吕后燕，女原告张家港中昂地产有限公司（以下简称中昂地产公司）与被告杨忠伟、吕后燕商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月3日公开开庭进行了审理，原告中昂地产公司的委托诉讼代理人吴昊、被告杨忠伟到庭参加诉讼，被告吕后燕无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。原告中昂地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告杨忠伟、吕后燕解除房屋认购协议；2、判令被告杨忠伟、吕后燕协助原告办理注销合同备案手续；3、判令原告有权没收被告杨忠伟、吕后燕已支付的定金50000元；4、判令被告杨忠伟、吕后燕承担本案诉讼费用。审理中，原告中昂地产公司将诉讼请求调整为：1、判令原告与被告杨忠伟、吕后燕解除房屋认购协议；2、判令被告杨忠伟、吕后燕协助原告办理注销合同备案手续；3、判令被告杨忠伟、吕后燕承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告杨忠伟、吕后燕于2019年6月20日签订了认购协议书，两被告认购原告开发的位于张家港北侧的朗樾名邸6幢106房屋，政府批准的规划用途为住宅，建筑面积为128.26平方米，优惠后每平方米房屋建筑面积的单价为14561元，房屋总价款为1867717元。双方签订认购协议后，原告为两被告办理了房屋备案登记，但截止至起诉日，原告多次要求两被告履行办理按揭贷款的合同义务，均遭两被告拒绝。原告认为两被告违反认购协议书的约定，原告有权要求解除认购协议书，要求两被告办理注销房屋备案手续并有权没收定金。被告杨忠伟、吕后燕辩称，1、两被告已经按照认购协议书的约定交纳了50000元定金，上述定金也已在原告中昂地产公司的要求下在2019年6月28日转为购房首付款，认购协议书在上述时间即自动失效；2、在网签预售合同时，原告中昂地产公司未及时提前申报网签，导致网签合同未能在2019年6月28日签约成功，在原告中昂地产公司的游说下，两被告先行支付了购房首付款（包括转为首付款的50000元定金），原告中昂地产公司称待网签合同下来后，再通知两被告来签约；3、2019年7月22日，网签合同下来之后，原告中昂地产公司通知两被告过来签约，两被告在签约时发现原告中昂地产公司承诺并且在备案合同中明确有的60.38平方米地下室，在预售网签合同中没有体现，这样的合同对于将来不动产的交付及使用具有隐患，两被告积极找原告中昂地产公司协商，没有得到回复，两被告迫于无奈向信访部门反映，原告中昂地产公司在被房产管理部门约谈后，被动的将60.38平方米的地下室申报了网签；4、在2019年9月20日原告中昂地产公司提供的新合同中，两被告发现原告中昂地产公司将合同条款做了更改，并且附属的平面图存在错误，上述情形将给两被告带来经济损失；5、原告中昂地产公司提供的商品房买卖合同中，所有条款都是原告中昂地产公司单方制定的，未与两被告协商，内容多为霸王条款，权利义务不平等，有失公平，就上述问题，两被告一直与原告中昂地产公司沟通协商，原告中昂地产公司一直以高傲、强势、冷漠、消极的态度回复称合同是该公司统一制定的，不可能协商更改，并称首付款已付，合同必须签，两被告认为原告中昂地产公司提供的商品房买卖合同存在欺诈销售、乘人之危等问题；6、认购协议书在法律性质上属于预约协议，并非对正式合同的最终确定，是为签订正式合同所做的磋商准备，在签订正式合同前，两被告享有继续磋商的权利，预约协议的意义是为在公平诚信原则下继续进行磋商，将双方一致的意思以合同条款的形式固定下来，反之双方基于各自利益考虑，无法就正式合同条款达成一致的意思表示，致使合同不能签订，则属于不可归责于双方的原因，不在认购协议书所指的违约情形内；7、认购协议书上的定金已转为首付款说明两被告已正常履约，认购协议已失效，因双方无法就正式合同协商一致，原告中昂地产公司不愿在公平、平等、诚信原则下签订正式合同，又不愿退还两被告全部购房首付款并赔偿两被告实际损失，原告中昂地产公司的诉讼行为属于滥用诉权，构成恶意诉讼。综上所述，请求驳回原告中昂地产公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年6月20日，中昂地产公司（甲方）与杨忠伟、吕后燕（乙方）签订《认购协议书》1份，主要内容：乙方确认其已了解并实地查看，甲方出售物业的周边环境、规划、坐落、结构及相关设备配套等情况，现经甲、乙双方本着平等自愿的原则，经双方共同协商后，签订本认购协议，具体内容约定如下：一、认购物业：乙方认购位于【中昂·朗樾】6幢106室物业单位，建筑面积128.26平方米（最终以政府职能部门实际测量面积为准），单价15880元／平方米，总房款2036769元整。二、签订本认购书之时，乙方须支付定金50000元整，该定金在甲、乙双方签署《商品房买卖合同》时，乙方支付的定金将不计息全额自动转为《商品房买卖合同》约定的购房首期款。三、乙方享有的购房优惠：1、付款方式选择按揭贷款。2、优惠明细：准时签约优惠9.17折（169052），签约时送车位抵用券一张40000元，折后单价为14561元／平方米，折后总价为1867717元。以上优惠乙方须在自签署本《认购协议书》之日起8个自然日内与甲方签订《商品房买卖合同》，并按约定支付房款及完全按揭手续方得享受，否则甲方有权单方取消上述所有优惠，余款办理银行按揭（备注：按揭贷款的年限、额度最终审批权在银行）。四、乙方在签署本《认购协议书》之日起8个自然日内（即2019年6月28日前）携带本认购书、定金收据、首付款、身份证原件到甲方销售中心签署《商品房买卖合同》和《业主临时规约》。五、若乙方未在本《认购协议书》第四条约定时间内与甲方签署《商品房买卖合同》（含附件）及《业主临时规约》的，即视为乙方放弃此次认购，乙方所认购的物业单位，甲方勿需通知乙方自行决定处理，定金不予退还。六、甲方已向乙方全面告知当地购房政策要求，乙方也已明确知悉相关规定，并确定乙方自身及其家庭情况符合购房条件，乙方同意此后不得以不符合购房条件为由要求退还定金或退房，相关损失由乙方自行承担。七、因政策（包括但不限于金融机构放贷政策等）或法律法规或其他非甲方原因（包括但不限于乙方征信授信状况不良、存在贷款受限条件等），导致乙方不能在约定时间获得按揭贷款的，不构成乙方可以解除本《认购协议书》或《商品买卖合同》并要求退还定金的理由。除非甲方书面认可乙方的其它付款，否则乙方应直接支付相应房款。八、及甲方其它任何宣传资料等均仅为购房参考，不构成合同要约及内容，双方关于所购房屋的权利义务以《商品房买卖合同》(含附件)约定为准……十、本协议一式三联，乙方持一联，甲方持有两联，均具同等法律效力。在双方正式签订《商品房买卖合同》后，此认购协议同时失效，并由甲方收回；十一、乙方已详细阅读上述条款并确认该条款为本人真实意思表示，不存在欺诈、显失公平、乘人之危等可撤销或可变更的情形。中昂地产公司在甲方处加盖了该公司合同专用章，杨忠伟、吕后燕在乙方处签字捺印。另查明，杨忠伟认为中昂地产公司于2019年7月22日提供的《商品房买卖合同》中未提及地下室，向张家港市信访局投诉。张家港市信访局将信访事项转交张家港市住房和城乡建设局处理，该局于2019年9月2日向杨忠伟回复如下：接到您的反映后，我局房产管理部门立即安排有关工作人员进行调查核实。经查阅中昂朗樾项目6幢设计方案，该项目6幢106下叠设计有地下室，且符合产权面积计算条件，物价备案中也明确赠送地下室。预售合同中未体现地下室内容，将给以后的房屋交付、不动产登记及使用、处置留下隐患，经与开发商中昂地产公司沟通协调，开发商同意在合同中明确地下室内容。又查明，中昂地产公司于2019年9月20日提供了修改后的《商品房买卖合同》以供双方签约，杨忠伟、吕后燕认为该合同中虽然体现了地下室内容，但仍然存在诸多问题，比如：付款期限仍停留在2019年7月5日，未作出修改；合同附属的平面图显示为5-6层，与实际不符；合同中关于商品房的权利瑕疵均为空白，应写明抵押权的具体内容；合同约定在出现面积误差与规划变更、设计变更等情形下，买受人因此退还房屋时，出卖人按照银行同期存款利率支付利息不合理，应该按照房贷利率计算；合同约定由开发商收取契税不合理，应由业主自行向国税部门缴纳，不应由开发商代收代缴；合同第八条约定的逾期付款违约责任不合理，因为银行贷款流程不由买受人控制，如果买受人不能办理贷款，开发商应该全额退还首付款，不应设定违约金。中昂地产公司在诉讼中称关于付款期限及平面图的问题均可以根据实际情况予以更改，但对于其他事项，不同意作出更改。再查明，杨忠伟、吕后燕已按《认购协议书》约定交付中昂地产公司购房定金50000元。还查明，涉案房屋已经于2019年7月22日办理了《商品房买卖合同》网上备案登记手续。以上事实，有《认购协议书》、张家港市住房和城乡建设局出具的《受理告知书》与《信访事项的回复》、《商品房买卖合同》、付款凭据、网上备案登记资料打印件、调查笔录以及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本案立案案由虽为房屋买卖合同纠纷，但依照原告中昂地产公司诉请的内容，结合审理中查明的事实，本院据实将本案案由调整为商品房预约合同纠纷。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案商品房预约合同纠纷所涉法律事实发生于民法典施行前，故应适用当时的法律规定。本院认为，合同的成立在于合意达成，即当事人的意思一致，合同即告成立。原告中昂地产公司与被告杨忠伟、吕后燕于2019年6月20日签订的《认购协议书》是原、被告双方就涉案房屋买卖达成的初步意向，意思表示真实，内容合法，系有效合同。尽管《认购协议书》对涉案房屋面积、房款、定金等进行了约定，但并未对付款期限、房屋交付期限等商品房买卖合同的主要条款进行约定。此外，涉案《认购协议书》第四条约定“乙方在签署本《认购协议书》之日起8个自然日内（即2019年6月28日前）携带本认购书、定金收据、首付款、身份证原件到甲方销售中心签署《商品房买卖合同》”，据此，即使双方当事人履行了《认购协议书》，仍需签订《商品房买卖合同》并完成相关手续，双方签订的《认购协议书》是为将来双方签订《商品房买卖合同》所作的事先约定，故《认购协议书》的合同性质应为预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。相对于商品房买卖合同来说，认购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此，在继续进行的磋商中，如果一方违反公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，则构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所确定的违约范围内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。具体到本案中，被告杨忠伟、吕后燕虽然未与原告中昂地产公司订立《商品房买卖合同》，但该原因不可归责于被告杨忠伟、吕后燕，具体理由如下：首先，《认购协议书》虽然约定被告杨忠伟、吕后燕应于2019年6月28日前签署《商品房买卖合同》，但原告中昂地产公司并未提供证据证实其在2019年6月28日前即向被告杨忠伟、吕后燕提供了《商品房买卖合同》的合同文本以供其签署；其次，原告中昂地产公司虽然于2019年7月22日向被告杨忠伟、吕后燕提供了《商品房买卖合同》的合同文本，但该合同中未明确约定地下室，且依照被告杨忠伟、吕后燕提供的证据材料，可以证实该问题将给今后的房屋交付、不动产登记及使用、处置带来影响，此时双方未能订立本约，不可归责于被告杨忠伟、吕后燕；再次，在政府主管部门就地下室问题介入后，原告中昂地产公司虽然在2019年9月20日的《商品房买卖合同》文本中写明了地下室面积，但是该合同中关于付款期限的约定及附属平面图的内容存在明显错误，此时双方未能订立本约，亦不可归责于被告杨忠伟、吕后燕；最后，在原告中昂地产公司同意就付款期限的约定及附属平面图的内容进行修改后，双方基于各自的利益考量，关于合同其他某些条款在磋商过程中仍不能达成一致的意思表示，致使双方不能订立《商品房买卖合同》，则属于不可归责于双方的原因。因原、被告双方订立预约合同的根本目的在于订立本约合同，现双方无法订立本约合同即《商品房买卖合同》，原告中昂地产公司与被告杨忠伟、吕后燕订立《认购协议书》的合同目的落空，原告中昂地产公司有权解除双方间订立的《认购协议书》，对原告中昂地产公司主张解除其与被告杨忠伟、吕后燕间《认购协议书》的请求，本院予以支持。因双方未能签署《商品房买卖合同》的原因不可归责于被告杨忠伟、吕后燕，原告中昂地产公司称已收取的50000元定金应不予退还，缺乏事实及法律依据，原告中昂地产公司理应将已收取的50000元定金返还给被告杨忠伟、吕后燕。关于原告中昂地产公司要求被告杨忠伟、吕后燕配合办理合同备案注销手续的问题，本院认为，虽然原告中昂地产公司已经就诉争房屋进行了《商品房买卖合同》网上备案登记，但被告杨忠伟、吕后燕并未在《商品房买卖合同》上签字、盖章，《商品房买卖合同》未在双方间成立生效。关于《商品房买卖合同》网上备案注销的问题，被告杨忠伟、吕后燕并无合同及法律上的配合协助义务。原告中昂地产公司的该项诉请，缺乏合同及法律依据，本院碍难支持。就该问题，原告中昂地产公司应自行与行政主管部门沟通处理。被告吕后燕未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，由此引起的不利后果应由其自行承担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及其他相关法律法规之规定，判决如下：一、解除原告张家港中昂地产有限公司与被告杨忠伟、吕后燕于2019年6月20日签订的《认购协议书》。二、驳回原告张家港中昂地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21610元，减半收取计10805元，由原告张家港中昂地产有限公司与被告杨忠伟、吕后燕各半负担，被告杨忠伟、吕后燕应负担部分限于本判决生效后10日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  任清敏二〇二一年三月三日书记员  陈荣燕