北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2862号上诉人（原审被告）：北京迅达伟业投资管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清澄名苑****楼**3-2003。法定代表人：宋萍，总经理。委托诉讼代理人：宋云超，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷焕朝，北京市金台律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京航空旅游专修学院，住，住所地北京市大兴区永华路**/div>法定代表人：宋岩，院长。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕健，北京兴展律师事务所律师。上诉人北京迅达伟业投资管理有限公司（以下简称迅达伟业公司）因与被上诉人北京航空旅游专修学院（以下简称航空旅游学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（以下简称一审法院）所作（2020）京0115民初13740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。迅达伟业公司上诉请求：撤销一审判决；改判驳回航空旅游学院的诉讼请求或发回重审；一审、二审诉讼费全部由航空旅游学院承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。我公司于2020年5月9日向航空旅游学院发出通知要求其于2020年6月20日前完成清退工作，但航空旅游学院于2020年10月14日才将租赁房屋交付于我公司。航空旅游学院以学年收取学费，疫情发生是在下半年，而航空旅游学院早已在上半年收取学费，并非合同履行困难。涉案房屋一直存放航空旅游学院学生的用品和物品，我公司同样无法使用。我公司作为民营企业，在2020年12月同样向出租房按年缴纳土地租金。一审判决造成我公司两方面损失。二、一审法院适用法律错误。我公司与迅达伟业公司确认2020年10月14日完成租赁房屋交付。我公司未参与航空旅游学院经营及教学。航空旅游学院未将收取的学费退还学生，其没有实际损失。一审法院以“酌情”方式判决我公司退还租金，使得我公司承担双方租金损失。航空旅游学院辩称，同意一审判决。航空旅游学院向一审法院起诉请求：1.请求判令迅达伟业公司返还航空旅游学院已付自2020年2月1日起至2022年7月31日期间的租金1900000元（租赁房屋实际使用时间自2017年8月1日至2020年1月31日，共计30个月）；2.请求判令迅达伟业公司向航空旅游学院支付停产停业补偿、搬家费、工程配合奖等补偿款项（以评估单位确定的数额为准）；3.本案诉讼费由迅达伟业公司负担。一审法院认定事实：2016年12月15日，航空旅游学院（乙方）与迅达伟业公司（甲方）签订《租赁校舍协议书》，约定：一、租赁校舍地点：甲方位于北京市大兴区永华路2号的学生公寓1号楼、2号楼；二、租赁年限：租赁期限五年，自2017年8月1日至2022年7月31日止；三、租赁费用：每年租赁费800000元，五年租赁费合计4000000元；四、双方的责任和义务约定有：（二）乙方：1、乙方负责宿舍楼内床、桌椅、柜、空调、电视、热水器等学生住宿和生活设施的购置，合同期满后，乙方购置的物品由乙方收回；4、乙方自合同签订之后30日内，向甲方提前支付租金共计3000000元，剩余的1000000元租金于2021年10月30日前支付；五、其他约定有：2、由于不可抗力提前中止租赁协议，需提前三个月通知对方，甲方按800000元/年返还乙方。合同签订后，航空旅游学院按照800000元/年的标准，交纳占有使用费至2022年7月31日。2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部（以下简称：拆腾指挥部）给迅达伟业公司发送告知书，告知：为了加快实施大兴新城规划，大力推进黄村镇芦城地区农村集体经营性建设用地入市试点工作，改善村民居住环境，推动产业升级，相关单位于2017年11月起对大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目范围内在非住宅房屋进行拆除腾退。贵单位院落内房屋及地上物属于被拆除腾退对象，指挥部前期考虑到学生分流实施困难等因素，对其暂缓腾退。现为推进拆除腾退工作，请贵单位配合相关单位，停止招生工作、尽快完成学生分流，并对院中商住户进行清理、清退。2020年5月8日，迅达伟业公司向航空旅游学院发出通知书，该通知书显示：为了加快实施大兴新城规划，大力推进农村集体经营建设用地入市试点，推动产业升级，改善首都整体环境，本公司在收到“大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部”的拆除腾退《告知书》后，2020年5月7日上午9点，又参加了黄村镇政府召开的拆除腾退推进工作大会，镇主要领导出席会议并阐述了拆除腾退工作的全局性、重要性、紧迫性，必须强力加紧推进工作，同时布置了完成工作的时间节点，讲明了相关政策和法规。根据上级对拆除腾退工作的相关政策和要求精神，迅达伟业公司特向贵院通知如下：贵院所租用我公司的所有房屋及场地属于近期拆除腾退对象，为落实上级整体规划和相关要求，请贵院积极配合拆除腾退工作，停止在院内的一切招生和教学工作，并利用防控疫情学生不在校的时期，在2020年6月20日之前完成校址的转移工作，使学生返校时能顺利进入新院址学习，以利于稳定学生进行平稳过渡衔接，更有助于贵院的长期发展。附：大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部《告知书》”。航空旅游学院称其租用该房屋用作学生宿舍，涉案房屋因被政府列入拆除腾退范围，并因疫情影响，实际于2020年1月31日政府封门，提交围挡照片相佐证，称该日起就不让学生返校，实际不能使用涉案房屋了，其于2020年2月28日腾空涉案房屋，提交照片相佐证。迅达伟业不认可航空旅游学院主张的腾退时间，称涉案房屋内还有航空旅游学院的物品。2020年10月14日，航空旅游学院与迅达伟业公司签订1号2号公寓交接手续，载明：“2016年12月15日签订的北京迅达伟业投资管理有限公司租给北京航空旅游专修学院使用的1号2号公寓《租赁校舍协议书》，2020年1月由于新冠肺炎疫情和大兴区西片区腾退，房屋无法正常使用，大门一直封闭影响搬迁。北京航空旅游专修学院于2020年10月14日已将属于学院的所有物品全部搬走。并将1号2号公寓原有房屋于2020年10月14日交接给北京迅达伟业投资管理有限公司。”迅达伟业公司认可涉案房屋列入了拆除腾退范围。双方均认可迅达伟业公司尚未签订腾退补偿协议，亦未收到补偿款。经一审法院询问，迅达伟业公司称涉案房屋未履行规划、建设审批手续。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故航空旅游学院与迅达伟业公司于2016年12月15日签订的《租赁校舍协议书》依法属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但航空旅游学院占有使用租赁物期间，应给付占有使用费。航空旅游学院主张其于2020年2月28日腾空涉案房屋，但其所提交的证据不足以证明该主张，结合双方交接手续，一审法院确定航空旅游学院占有使用涉案房屋至2020年10月14日。因双方均认可航空旅游学院占有使用费交至2022年7月31日，现涉案的房屋及院落于2020年1月底因受新冠肺炎的影响，学校并未开学，航空旅游学院并未正常使用，2020年3月1日，拆腾指挥部已经向迅达伟业公司发出通知，告知停止招生、分流学生；2020年5月9日，迅达伟业公司亦通知航空旅游学院积极配合腾退工作，停止在校内的一切招生和教学工作，并利用防控疫情学生不在学校的时期，在2020年6月20日之前完成迁址；且至2020年10月14日航空旅游学院已经将涉案房屋实际交还迅达伟业公司。关于已经支付的占有使用费的问题，虽然合同无效，但是航空旅游学院若是实际正常使用了涉案房屋，理应支付相应的占有使用费，本案中因为受到新冠肺炎疫情的影响及涉案地块的拆除腾退的实际情况，航空旅游学院未能正常使用涉案房屋，故一审法院综合上述实际情况，酌情确定迅达伟业公司返还航空旅游学院已经交纳的占有使用费1817777.78元。双方均认可补偿协议尚未签订，航空旅游学院诉讼请求数额及项目均无法确定，经一审法院释明，航空旅游学院坚持起诉，该起诉不符合法定条件，航空旅游学院可在具备条件后，再依据该协议主张权利，故对航空旅游学院要求迅达伟业公司支付涉案房屋的停产停业补偿、搬家费、工程配合奖等补偿款项（以评估单位确定的数额为准）的诉讼请求，一审法院不予处理。综上所述，一审法院于2020年12月判决：一、迅达伟业公司于判决生效之日起十日内退还航空旅游学院已交占有使用费1817777.78元；二、驳回航空旅游专修学院的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，迅达伟业公司向本院提交了二张开具单位为北京市大兴区黄村镇后辛庄村股份经济合作社的交款收据，证明疫情期间迅达伟业公司也是正常缴纳租金，村委会也没有给其减免租金，该公司承担了双倍损失。航空旅游学院认为上述证据不是新证据，对真实性和证明目的不认可，收据看不出来是否有减免租金的情况。本院认为，迅达伟业公司提交的交款收据，欲证明村委会未给其减免租金，该证明目的与本案不具关联性，本院不予采信。本院认为，航空旅游学院与迅达伟业公司于2016年12月15日签订的《租赁校舍协议书》所租赁的房屋，未取得合法的规划审批手续，故双方签订的租赁协议依法属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但航空旅游学院占有使用租赁物期间，应给付占有使用费。一审法院在查明案件事实的前提下，综合考虑新冠肺炎的影响、涉案房屋被腾退的情况、航空旅游学院实际交还房屋的日期、涉案房屋租金的实际支付等情况，酌情确定迅达伟业公司返还航空旅游学院已经交纳的占有使用费1817777.78元，不违反法律规定和公平原则，本院予以认可。综上所述，迅达伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21900元，由北京迅达伟业投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 琪审 判 员  李俊晔审 判 员  李明磊二〇二一年三月十七日法官助理  郝琪琪书 记 员  刘 杉