河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1726民初855号原告：河南万洲置业有限公司，住所地河南省泌阳县花园街道办事处铜山湖大道尊悦酒店**。统一社会信用代码：91411726094458628U。负责人：付明启，该公司法定代表人。委托诉讼代理人:张远，河南盘古律师事务所律师。被告：王旭，男，1985年3月12日出生，汉族，，住所地河南省泌阳县被告：赵薇薇，女，1983年6月1日出生，汉族，，住所地河南省泌阳县二被告委托诉讼代理人：王岳，北京市鼎弘律师事务所律师。原告河南万洲置业有限公司（以下简称万洲公司）与被告王旭、赵薇薇确认合同效力纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万洲公司委托诉讼代理人张远、被告赵薇薇及二被告委托诉讼代理人王岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万洲公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认2021年1月29日被告的解除《商品房买卖合同》通知书无效；2.原被告签订的《商品房买卖合同》有效，被告继续履行合同；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月8日，原被告双方在自愿的情况下，依泌阳县房管所提供的示范文本签订了《商品房买卖合同》一份。原告将自己开发的泌阳县壹号公馆17号2单元20层2004号房屋，以建筑面积133.77平方米每平方米5045.97元共计675000元的价款出售给被告。完工后经实测建筑面积与预售面积比值未超过3%。可是，2021年2月2日原告收到被告快递解除合同通知书一份，被告以所购房屋建筑面积误差比绝对值超过3%为由通知原告解除《商品房买卖合同》。原告认为，双方合同首页对什么是房屋的建筑面积及套内建筑面积已有解释说明：建筑面积不可能等于套内建筑面积，这是众所周知的事实。双方所签合同使用的原泌阳县房管所提供的示范文本，该合同版本输入建筑面积时，自动出现套内建筑面积等同数字及分摊共有面积为零，原告无法更改，该事实有房管部门可以证实。双方签订合同自愿，双方约定以建筑面积计价内容真实有效，双方当然应当以建筑面积交付房屋，实测建筑面积未少于国家规定的3%的范围，被告权益未受到任何损害。合同中出现的套内建筑面积等于建筑面积及分摊共有面积为零非原告真实意思表示。合同第十三条面积差异处理（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对比值其中有一项超出3%，买受人有权解除合同的理解不应当包括套内建筑面积的比值。为此，原告没有违约行为，被告也没有受到任何损害。被告通知解除合同的理由不能成立，请依法确认被告向原告发出的解除《商品房买卖合同》无效，判令被告继续履行该合同。被告王旭、赵薇薇辩称，对于原告提出的第一个诉讼请求及第二个诉讼请求，均与确认合同无效无关，不属于确认合同无效的审理范围。本院经审理认定案件事实如下：原告万洲公司系泌阳县壹号公馆开发商。2019年3月8日，被告王旭、赵薇薇作为买受人与作为出卖人的万洲公司签订《商品房买卖合同》，合同约定“……第二章第三条3．该商品房为第一条规定项目中的壹号公馆17号2单元20层2004号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4．该商品房的房产测绘机构为泌阳县百佳房地产测绘有限公司，其预测建筑面积共133.77平方米，其中套内建筑面积133.77平方米，分摊共有建筑面积0.00平方米。该商品房共同部位见附二……第三章第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款2．按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5045.97元，总价款为人民币675000元……第五章面积差异处理方式第十三条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。……2．根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同……3．根据第六条按照套计价的……4．双方自行约定……”。合同签订后，被告支付了房屋价款。2021年1月29日，被告王旭、赵薇薇向原告万洲公司邮寄解除《商品房买卖合同》通知书一份，内容为河南万洲置业有限公司：出卖人河南万洲置业有限公司（以下称贵司）与买受人王旭、赵薇薇，于2019年3月8日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：BY19000770）（以下简称“合同”），约定买受人王旭、赵薇薇购买贵司开发建设的尚东壹号公馆17幢2单元20层2004号房屋一套，房屋坐落于泌阳县××与××交叉口东北角。合同第十三条面积差异处理约定：“商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。2．根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同”。现基于贵司在楼内张贴的房屋建筑面积计算成果表【竣工】，买受人购买房屋的套内建筑面积误差比绝对值远远超出3%。依据双方合同第十三条第2款第（2）项之约定，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，贵司依约应在15日退还买受人已支付的全部房款（含贷款部分），并自买受人付款之日起，按0.6%计息给付利息。买受人现向贵司送达《解除通知书》，解除编号BY1900770《商品房买卖合同》，请求贵司依约将已付房款及利息退还买受人。本通知到达贵司之日起即发生法律效力。买受人（签字）：王旭赵薇薇2021年1月29日。另查明，2021年2月23日，泌阳县不动产登记服务中心向本院出具情况说明一份，该说明载明：2018年4月至2019年9月之间，根据上级部门要求，在泌阳县内首次使用房地产项目网上签约系统，因系统数据不完善，合同中“预测建筑面积”正确显示，“套内建筑面积”、“分摊共有建筑面积”为系统自动填写，房地产开发企业没有权限进行修改。同时，该情况说明亦载明，房屋的建筑面积与套内建筑面积不能相等，分摊共有建筑面积不能为零。故《商品房买卖合同》中显示房屋建筑面积和套内面积相等、分摊共有建筑面积为零的情况既不符合国家标准，也不符合实际情况，属于明显错误，造成此情况的原因和房地产开发企业无关。原告万洲公司与被告王旭、赵薇薇签订GF-2014-0171的《商品房买卖合同》属于上述情况说明中所提到的示范文本合同，原告万洲公司对于“套内建筑面积”、“分摊共有建筑面积”无权限修改。再查明，2018年10月30日，泌阳县百佳房地产测绘有限公司对壹号公馆17#楼预测建筑面积制作了楼盘表，该楼盘表显示包括二被告所购买的房屋在内的同一户型预测建筑面积为133.77，套内面积为108.93，公摊面积为24.84。后原告对该楼盘表进行了公示。2020年10月16日，泌阳县百佳房地产测绘有限公司对壹号公馆17#楼的测绘报告显示2-2004房屋的套内面积108.93平方米，分摊系数0.227231，分摊面积24.75平方米，建筑面积133.68平方米。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，无合同约定的或者法律规定的合同解除情形或者双方当事人协商一致，合同不得解除。本案中，原告万洲公司与被告王旭、赵薇薇签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点主要为被告王旭、赵薇薇是否享有单方合同解除权。二被告认为其购买的房屋的套内建筑面积误差比绝对值远远超出3%，按照合同第十三条约定，买受人享有解除权。如果仅仅依据双方的《商品房买卖合同》，被告王旭、赵薇薇购买的房屋套内面积应为133.77平方米，共有建筑面积为0，而万洲公司交付现房时二被告购买房屋套内面积仅为108.93平方米，共有建筑面积24.75平方米，出现建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超出3%。但是根据泌阳县不动产登记服务中心向本院提供的情况说明，原被告双方签订的《商品房买卖合同》为泌阳县不动产登记服务中心提供的格式合同，原告作为出卖人并没有权利对合同进行修改，即原告对于“套内建筑面积”等于“预测建筑面积”、“分摊共有建筑面积为0”无法进行修改。此外根据我国现行商品房交易习惯，共有建筑面积一般包括电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。对于多层和高层商品房而言,公用建筑面积实现了套内建筑面积的使用价值,否则,仅套内建筑面积达不到房屋的使用目的。众所周知,多层和高层商品房存在公用的建筑面积。业主对公摊面积出钱购买,系为了实现套内建筑面积的使用价值,并没有为商品房购买人带来损失。相反,如果出卖方承担公摊费用，不收取公用部位的价款,实际上是与民法所提倡的公平原则相悖的,亦违反等价有偿原则。本案中，二被告购买的“壹号公馆”商品房的公用楼梯间、电梯、走廊、水电井、楼梯帽等都属于应分摊的合理公用建筑面积，二被告作为一个理性谨慎的自然人，按常理在购买时也理应知晓。且对于二被告购买的高层商品房而言,公用建筑面积实现了其套内建筑面积的使用价值。综上，案涉房屋的建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值不应该按照双方签订的《房屋买卖合同》上约定的分摊共有建筑面积为零进行处理。依据公平原则和诚实信用原则，结合原告所进行公示的预测楼盘表被告并无异议，该两项的误差比绝对值应按照原告在壹号公馆17#楼预测建筑面积楼盘表中所公示的建筑面积和房屋实测建筑面积进行处理。案涉商品房的预测建筑面积为133.77平方米，套内建筑面积为108.03平方米，实际商品房建筑面积为133.68平方米，套内建筑面积为108.03平方米，按照双方约定的建筑面积和套内建筑面积误差比绝对值计算方法，该两项误差比绝对值均未超过3%，故二被告无权依据合同第十三条约定单方解除合同。关于原告请求继续履行合同的诉讼请求，因二被告解除合同的《通知》无效，继续履行合同则为原被告之权利义务的当然行为，其诉讼请求已为确认解除合同无效的诉讼请求所吸收，故对该项诉讼请求无需另行单独判决。综上，原告诉讼请求，理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百四十二条第一款、第四百六十五条、第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告王旭、赵薇薇于2021年1月29日向原告河南万洲置业有限公司作出的解除《商品房买卖合同》通知书无效；二、驳回原告河南万洲置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告王旭、赵薇薇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  孙炳勋二〇二一年三月五日书记员  陈兴淼