湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0107民初1092号原告：刘胜萍,女,汉族,1990年1月2日生,原武汉市青山区维多利亚休闲西餐吧登记经营者，户籍地湖北省麻城市，原告:王述,男,汉族,1981年2月7日生,原武汉市青山区维多利亚休闲西餐吧实际经营者，户籍地武汉市武昌区，共同委托诉讼代理人：李志刚，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。共同委托诉讼代理人：秦丽，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。被告：武汉市青山公园管理处，住所地武汉市青山区和平大道**。法定代表人：陈锋，该管理处主任。委托诉讼代理人：王斌，湖北豪邦律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：吴义奎，湖北豪邦律师事务所律师（特别授权代理）。原告武汉市青山区维多利亚休闲西餐吧（以下简称维多利亚西餐吧）、刘胜萍、王述与被告武汉市青山公园管理处（以下简称青山公园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，维多利亚西餐吧工商登记被注销，故不再以此字号为当事人参与本案诉讼。原告王述及其与原告刘胜萍的共同委托诉讼代理人李志刚，被告青山公园的委托诉讼代理人王斌、吴义奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘胜萍、王述向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告经济损失1000000元并承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月10日，原告刘胜萍与被告青山公园签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，约定：甲方（青山公园）自愿将坐落于武汉市青山区和平大道1544号砖混结构、使用面积306㎡的一处房屋（以下简称案涉房屋）及水电设施等附属物，以租赁方式提供给乙方（刘胜萍）用以餐饮经营，租赁期限自2014年10月5日起至2017年10月4日止。合同签订后，被告将该房屋交付。刘胜萍及其丈夫即原告王述利用该房屋共同经营维多利亚西餐吧。为此，两原告耗资30余万元对房屋进行了装修改造，同时采购了大量餐饮、娱乐设备并安装了中央空调。但经两原告多次催促，被告青山公园一直未能提供案涉房屋的合法产权证明和消防验收证明。两原告经营维多利亚西餐吧期间，消防安监部门多次以未通过消防验收为由要求原告停业整改。为保障正常经营，原告出资自行采购安装消防设施并进行了消防验收评估。但因青山公园无法提供案涉房屋合法产权证明，消防部门不能为原告办理消防验收手续。此外，原告申办卫生、税务等经营所需的相关证照也因被告未能提供房屋产权证而未能完成，导致维多利亚西餐吧始终未能实现合法经营常态化，对原告造成了实际影响和损失，以致拖延支付房租。2016年10月31日，青山公园强行对案涉房屋断水、断电，致使维多利亚西餐吧彻底停业。此后青山公园将维多利亚西餐吧及刘胜萍、王述诉至法院，主张腾退并催要租金。青山法院作出（2016）鄂0107民初2289号民事判决，确认双方针对案涉房屋签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》无效。现两原告认为租赁合同无效系因被告青山公园过错所致，被告应赔偿因合同无效所造成的所有损失，故诉至法院主张判如所请。本案审理期间，原告刘胜萍、王述将诉请主张损失赔偿金额下调为500000元。被告青山公园辩称：1、王述并非案涉房屋租赁合同当事方，我方也未将该房屋交付王述，其作为本案原告主体不适格；2、原告诉称因我单位未向其提供案涉房屋产权证明以致其无法办理维多利亚西餐吧的消防验收，属于其主观臆断。我方于2014年12月即已明确告知原告案涉房屋没有产权证的事实，但直至我方因其欠缴房租而提起解约、腾退之诉前，原告从未对此提出过异议，其采购消防设施及消防验收评估所产生的相关费用不应由我方承担；3、原告在签订案涉房屋租赁合同时并未向我方说明其承租房屋的具体用途，合同也未约定我方提供案涉房屋产权证的义务，原告未尽到基本注意义务，应对该租赁合同无效的后果承担主要责任；4、案涉房屋所有权证并非原告申办经营相关证照所必须资料，维多利亚西餐吧于2015年8月完成工商注册登记，说明案涉房屋至迟于此时已具备开展相关经营所需条件，原告因经营不善而造成的损失与我方无关；5、原告在案涉租赁房屋内添设的附着物及设备，我方确认不再延续使用，该部分物品应由原告自行拆除，相关费用成本由原告自行承担。综上，原告诉讼请求没有法律及事实依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年9月10日，原告刘胜萍与被告青山公园签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》各一份，约定甲方（青山公园）将坐落在青山区和平大道1544号砖混结构已装修的房屋一处（使用面积306㎡）及水电设施等附属物，以租赁方式提供给乙方（刘胜萍）使用，租赁期限自2014年10月5日起至2017年10月4日止。租金按季度结算，由乙方在每季度5日前支付，乙方逾期支付租金的，除补交欠租外，每逾期一日按月租金金额的5‰向甲方支付违约金。乙方逾期一个月不交租金，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方终止租赁合同，收回房屋和设备并追缴所欠租金。合同中还载明“甲方保证上述出租房屋权属清楚。租赁期限内若发生与甲方有关的权属纠纷或债权纠纷，概由甲方负责，并承担相应法律责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。乙方保证承租的上述房屋仅作商业经营使用。”上述合同签订后，青山公园将合约案涉房屋交付刘胜萍。刘胜萍及其丈夫即原告王述遂对案涉房屋进行了装饰装修及其他经营筹备工作，并自2014年12月下旬起在该房屋开业运营西餐吧。在上述筹备期间，被告青山公园应两原告要求，向其出具多份《房屋产权证明》，均载明“武汉市青山区维多利亚休闲清吧租赁我单位绿荫广场配套用房从事经营。该房屋为青山绿荫广场配套用房，产权清楚无纠纷。其产权证正在申报办理之中”。2015年8月18日，原告刘胜萍以“武汉市青山区维多利亚休闲西餐吧”为字号办理了个体工商户登记。自2015年4月起，刘胜萍、王述屡次迟延缴付当季房租，并2016年6月后停付房租。青山公园自2016年10月31日起停止向诉争租赁房屋供应水、电，但该房屋仍由刘胜萍、王述实际占用。因双方未能就租金缴纳及房屋腾退问题达成一致，青山公园于2016年11月23日将刘胜萍、王述、维多利亚西餐吧诉至本院主张解除租赁合同、腾退案涉房屋并追要欠缴租金及占用费。本院于该案中查明，青山公园并未取得案涉房屋的不动产权属证书或办理物权变更登记，也无法提供该房屋建设工程规划许可证明，该房屋不属于青山公园享有产权的合法建筑，双方当事人所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》无效，而青山公园停水断电行为客观上导致案涉房屋无法正常使用，故根据该房屋实际使用状况对青山公园诉请主张的占用费计价标准酌情予以下调，据此作出（2016）鄂0107民初2289号民事判决，判令刘胜萍、王述、维多利亚西餐吧腾退并交还案涉房屋；向青山公园支付截至2016年10月31日的房屋占用费91561元，并从2016年11月1日起按5000元/月的标准，继续计付房屋占用费至实际腾退之日止；驳回青山公园的其他诉讼请求。该判决已于2017年8月生效。同年10月，因刘胜萍、王述、维多利亚西餐吧未履行腾退房屋及欠款偿付义务，青山公园向本院申请强制执行。案件执行期间，刘胜萍、王述提出因承租案涉房屋经营维多利亚西餐吧，投入了装饰装修及运营成本，又因租赁合同已被法院生效判决确认无效，其二人遭受了资金损失，故将青山公园诉至本院主张损失赔偿，致有本诉。本案审理期间，原告刘胜萍、王述向本院申请对“案涉房屋内装修现实价值以及该房屋内消防设施、设备等客观上不可拆卸、移动、腾退的固定物品现实价值”进行司法鉴定。鉴定程序启动后，双方当事人选定湖北中衡信资产评估有限公司（以下简称中衡信公司）为评估鉴定单位。2018年12月6日，本院组织双方当事人及鉴定人对案涉房屋进行现场勘查，对房屋内固定设施、物品进行了清点造册。在后续评估过程中，中衡信公司向本院反馈称案涉房屋装饰装修现实价值评估须以确定装修工程重置价格为前提，而该公司并无造价工程师注册执业，故建议另行委托专业工程造价咨询机构参与、配合共同完成本案鉴定工作。但因刘胜萍、王述提交的案涉房屋装修合同、装修费付款凭证等装修相关资料不完整，而青山公园对其二人主张的装修造价成本不予认可，双方亦未能就另行委托工程造价咨询机构进行造价鉴定的相关事宜达成合意，以致使评估工作延宕。2020年9月，中衡信公司以“此案涉及的消防设施、设备等相关评估所需资料缺失”为由将该次司法鉴定评估作退案处理。同年11月，经武汉光谷联合产交所主持双方当事人再次摇号，另选定湖北华盛资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称华盛公司）作为评估机构重启本案评估工作。华盛公司于同年12月对案涉房屋再次进行了现场勘测，针对房屋内装修等资产市场价值进行了评估工作，并出具了鄂华盛评报字[2021]第082号资产评估报告，评估结果明细表中明确案涉房屋内“固定基础装修资产”（含消防、监控系统等）及“其他项”（材料运费、工程设计管理费等）原值总计399139元，现净值总计273662元（评估基准日为2020年12月30日）。上述测评过程中，原、被告皆未对华盛公司所采用的评估方法或评估对象内容提出异议主张。上述事实，有原、被告所签《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、本院（2016）鄂0107民初2289号民事判决书、华盛公司鄂华盛评报字[2021]第082号资产评估报告等证据以及当事人的陈述等在案佐证。此外，经本院调阅（2016）鄂0107民初2289号案件卷宗资料显示，刘胜萍、王述曾于该案中提交武汉市公安局青山区分局红钢城街派出所于2015年8月17日对维多利亚西餐吧所作日常消防监督检查记录及责令整改通知书，但其中内容均载明该餐吧存在消防安全违法行为和火灾隐患，具体为“缺少消防器材”。本案庭审中，原、被告对此事实亦予以确认。截至本判决作出之日，原告刘胜萍、王述尚未腾退交付案涉房屋，该房屋仍由两原告实际占用。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案原告刘胜萍、王述向被告青山公园承租使用案涉房屋用以家庭经营，现就该房屋租赁合同无效对其所造成的损失后果主张赔偿责任，诉争纠纷仍属合同法调整范畴，两原告诉讼主体适格。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告青山公园作为案涉房屋出租方，对该房屋权属状况理应明晰，而其在明知该房屋尚未取得所有权证的情况下与原告签订《房屋租赁合同》，并就房屋权属问题予以明确承诺，其对于因房屋权属缺漏可能导致的缔约责任、履约风险等法律后果应当是清楚并有预判的，但直至本院受理关联案件并就案涉房屋租赁合同效力进行审查时，被告青山公园仍未能完成该房屋不动产权证的申报补办，对导致合同无效存在明显过错。虽然原告刘胜萍、王述在协约、签约过程中未充分尽到审慎注意义务，亦存在一定过失，但案涉房屋租赁合同无效的主要责任仍应归责于被告青山公园。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告刘胜萍、王述在实际使用案涉房屋期间，对该房屋进行了装饰装修并添置了部分附合于房屋主体的设施、设备等固定物品，客观上已不具备腾退的条件，拆除后亦难有再利用价值，而被告青山公园已明确表示不续用该部分附合物，故此双方应按导致合同无效的过错分担该部分物品现值损失。本院在鉴定评估机构已就此作出的资产评估报告基础上，结合装修施工及物品采购成本原值、投入经营使用时长、双方合约房屋租赁期限以及两原告延期占用案涉房屋等因素，酌定被告青山公园向原告刘胜萍、王述支付物品损失赔偿款220000元。另，原告刘胜萍、王述诉称因被告青山公园未提供案涉房屋所有权证导致无法其二人无法及时办理餐吧经营所需证照，由此造成运营损失，但并未就此主张提交有效关联证据。庭审中，两原告自认为申办相关证照的责任主体，而其二人所经营的维多利亚西餐吧实际于2014年12月开业，并于2015年8月即已办讫工商执照，经营期间确实曾因存在消防隐患被辖区公安机关责令整改，但“缺少消防器材”的消防安全违法行为显然难以归咎于被告青山公园或案涉房屋权证缺漏，而原告亦未能就此作出充分合理的解释说明。被告青山公园因两原告欠缴案涉房屋租金而自行断绝水电供应，其行为虽有不当之处，但在关联案件中已对此行为后果予以说明并于该案裁判中予以考量，不能以此倒推被告对原告运营损失承担赔偿责任。两原告针对维多利亚西餐吧经营损失的诉讼主张，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉市青山公园管理处于本判决书生效之日起十日内向原告刘胜萍、王述支付损失赔偿款220000元；二、驳回原告刘胜萍、王述的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8800元，由原告刘胜萍、王述负担4928元，被告武汉市青山公园管理处负担3872元。案件评估鉴定费10000元，由原、被告各负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长 刘 洋人民陪审员 刘 波人民陪审员 张 粟二〇二一年三月十一日书 记 员 廖云鹏