文书内容淮安市淮阴区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0804执异12号异议人（案外人）：邹义祥，男，汉族，1973年9月10日出生，住淮安市淮阴区。申请执行人：朱有才，男，汉族，1964年7月26日出生，住淮安市清江浦区。被执行人：周立宏，男，汉族，1970年2月26日出生，住淮安市淮阴区。本院在执行朱有才与周立宏民间借贷纠纷一案,案外人邹义祥于2020年12月25日对本院查封淮安市淮阴区沈阳路西侧、钱江路南侧A区18号楼101室的房屋（以下简称异议房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。朱有才与周立宏民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月20日作出（2017）苏0804民初6500号民事裁定：查封周立宏名下淮安市××区××路西侧、××路南侧A区18号楼101室的房屋。本院于2018年2月24日作出（2017）苏0804民初6500号民事判决：一、周立宏应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱有才支付借款本金人民币179.5万元，并支付资金占用期间的逾期利息（利息自2017年11月20日起至实际给付之日止，以179.5万为基数，按年利率6%计算）。二、驳回朱有才其他诉讼请求。案件受理费22800元，财产保全费5000元，合计27800元，由周立宏负担25955元，其余1845元由朱有才负担。上述民事判决书生效后，因周立宏未能主动履行，根据朱有才申请，本院于2018年4月8日立案执行，执行案件号（2018）苏0804执1130号。后朱有才申请撤回执行申请，本院裁定终结本次执行。本院于2020年7月1日恢复执行，执行案号为（2020）苏0804执恢343号，本院于2020年12月24日作出（2020）苏0804执恢343号执行裁定：查封被执行人周立宏名下位于淮安市××区××路西侧、××路南侧××区××楼××室、××室的房屋，限额人民币230万元。于同日张贴相应的查封公告案外人邹义祥提出异议称：请求中止对异议房屋的执行，包括强制进行评估和拍卖等。事实与理由：淮阴区人民法院在执行（2020)苏0804执恢343号裁定书过程中，查封并拟拍卖异议房屋，因该房屋属于邹义祥所有，继续执行该房屋可能会侵害邹义祥的合法权益。2009年12月31日，淮安市中博实业发展有限公司（以下简称中博公司）为抵冲淮安市钢成建设工程有限公司（周立宏）的工程款，将异议房屋由被执行人周立宏以101万元转卖给邹义祥，当时，邹义祥便将首付40万元现金给被执行人周立宏。2010年1月20日，邹义祥向被周立宏出具了一份书面还款计划，承诺该房屋欠款61万元在2010年12月20日一次性结清。后因周立宏迟迟未协助邹义祥办理该房屋买卖变更登记手续，于是，在2010年12月14日邹义祥又向周立宏电传一份催告的书面函，要求周立宏履行办理异议房屋的买卖相关手续，以及告之如因周立宏过错对该房屋买卖手续没有办齐，导致邹义祥不能履行还款计划，则邹义祥不承担任何过错。2010年12月30日，中博公司与邹义祥签订了《商品房买卖合同》，并又出具一份该异议房屋系抵冲被执行人周立宏的工程款，由周立宏转卖给邹义祥，其房款均由周立宏收取的证明。2010年12月31日，邹义祥付清该房屋余欠款61万元给周立宏。自2009年12月31日被执行人周立宏将上述房屋交付给邹义祥后，邹义祥便对该房屋进行了装修并实际使用至今。由于中博公司所开发该地块房屋系温州工业园区的厂房，后因其开发资金链断裂，老板吴绍明跑路，以致邹义祥更加无法办理过户登记手续。根据《最高人民法关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，邹义祥在法院查封系异议房屋之前己经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款并合法占有该房屋至今长达十一年之久。法院在查封被执行人周立宏的财产时，将邹义祥的财产也列入查封范围予以执行，明显错误。特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提出书面异议，请立即中止对上述财产的执行，切实维护异议人的合法权益。申请执行人朱有才答辩称：邹义祥的异议不能成立。朱有才在诉讼中申请保全查封的时候，就提供了异议房屋的买卖合同复印件。后来因为该房屋没有进行产权登记，在网上登记也没有查到，因此没有在房屋登记部门进行保全。从中博公司与周立宏的商品房买卖合同上看，该房屋产权在周立宏名下，在执行中法院就依法进行了查封。被执行人周立宏未答辩。本院查明：异议房屋位于淮安市××区××路西侧、××路南侧地块上，系中博公司开发，其所占地块的使用权人为中博公司，该土地性质为国有建设用地使用权，该地块上面所有的房屋包括异议房屋均未进行产权初始登记。现异议人邹义祥占有使用异议房屋经营厂房。本院于2020年8月16日裁定受理中博公司破产清算一案。中博公司破产管理人对于破产财产核查的初步意见中，认为异议房屋是中博公司与邹义祥签订买卖合同，备注为“抵钢成公司建设工程款”。原告邹义祥为证明对涉案商铺有排除执行的权利，提供以下证据原件：第一组证据：1、2010年12月30日邹义祥与中博公司签订的关于异议房屋的商品房买卖合同一份；2、同日中博公司出具的证明，证明主要内容为：异议房屋为抵冲淮安市钢成建设工程有限公司（周立宏）工程款房屋，该房屋由周立宏转卖给邹义祥，商品房买卖合同由中博公司与邹义祥签订，房款全部由周立宏收取。3、本院在（2018）苏0804执1130号执行案件中于2018年5月23日对朱有才、周立宏的谈话笔录一份，周立宏在笔录中称异议房屋不是周立宏的房产，早就卖给了他人。4、孙如军于2021年1月20日出具的书面证明，主要内容为：关于异议房屋已抵给周立宏，周立宏后转给他人，中博公司不知情，中博公司于2017年9月20日出具的情况说明有误，以本次说明为准。第二组证据：1、周立宏于2009年12月31日出具的40万元收条、2010年12月31日出具的61万元房款收条（上注明“房款已结清”）、邹义祥的中国银行淮安淮阴支行的交易明细（此系打印件）；2、周立宏于2021年1月14日在上述2010年12月30日中博公司出具的证明复印件下方写“原收到邹义祥温州工业园A18号楼101室购房款（2009年12月31日40万元现金，2010年12月31日中行转账61万元），房款全部结清”；3、2010年1月20日邹义祥出具的还款计划，主要内容为异议房屋转让价格为101万元，在2009年12月份首付40万元，欠款于2010年12月20日一次性结清，邹义祥称后来付清余款61万元后，周立宏将该原件返还邹义祥；4、2010年12月14日邹义祥向周立宏传真发送《书面函》，主要内容为：你我口头协商“将异议房屋以101万元人民币出售给我（邹义祥），付40万元人民币后，办理房屋买卖相关手续”，并制定了余款还款计划，现首付款已付，但房屋手续没有任何进展，因此在手续办好之前，不能履行原付款计划。第三组证据：1、淮阴区益友手套加工厂的营业执照，上面反映经营者为邹义祥，注册日期为2014年5月28日，经营场所为淮阴区温州工业园A区18号楼101室即异议房屋处；2、一组手电费收据等，电费收据从2010年10月开始按年交纳至今，上面加盖有中博公司财务专用章或淮安市温州工业园项目开发有限公司财务专用章；水费明细上反映的地址为异议房屋，用户名称为邹义祥，时间从2015年开始。3、孙如军于2021年2月25日出具的书面证明，主要内容为：其于2007年至2013年在中博公司工作，负责收电费，其中异议房屋邹义祥厂房的电费从2009年至2013年由其代为收取。申请执行人朱有才为证明自己辩称，提供了以下证据：1、日期为2009年12月31日中博公司与周立宏关于异议房屋的买卖合同复印件，该合同尾部中博公司印章不清楚，称是2017年从中博公司取得的，原件应该在中博公司；2、2017年9月20日加盖中博公司公章的、并有孙如军签名的《房屋买卖情况说明》，主要内容为关于包括异议房屋在内的三套温州工业园房屋，由周立宏购买并签订三份合同，周立宏将其中的18号楼107室转卖他人，101室、102室至今没有通过中博公司转移他人，仍在周立宏名下，周立宏仍有15万元购房款未付，朱有才称该证明系孙如军出具、加盖公章。上述证据亦为朱有才申请本院对异议房屋进行查封时向本院提交的证据。本院认为：本院虽然于2017年11月10日就作出对异议房屋的保全裁定，但并未实施查封行为，在2020年12月24日作出执行裁定书并进行查封公告之日，本院才开始对异议房屋查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，异议房屋系“不具备初始登记条件”的建筑，但仍然具有使用价值，中博公司因建设而取得异议房屋的使用价值，中博公司可以按现状将房屋进行转让。本案中，第一，邹义祥在本院查封之前已与中博公司签订了关于涉案房屋的书面买卖合同。第二，邹义祥提供的关于在该房屋中成立淮阴区益友手套加工厂及水电费的收据，能够证明邹义祥在本院查封之前已合法占有使用异议房屋。第三，中博公司在与邹义祥签订买卖合同当日，出具书面证明由邹义祥将房款支付给周立宏，这是三方同意的付款方式。邹义祥提供的周立宏出具的两份收条，朱有才均没有异议，结合邹义祥提供的其他证据相互印证，能证明邹立祥与周立宏约定购房款为101万元、且邹立祥已全部支付给周立宏。故邹义祥已按约定付清了全部购房款，该时间亦在法院查封前。第四，朱有才认为该房屋属于周立宏，提供的2009年12月31日中博公司与周立宏关于异议房屋的买卖合同复印件，该复印件无原件核实，真实性无法确认，即使该合同是真实的，与邹义祥提供的一系列证据亦不矛盾，反而能够证明中博公司先将异议房屋抵工程款方式与周立宏签订买卖合同，后周立宏将该房屋转卖给邹义祥，中博公司知晓并同意，又直接与邹义祥签订买卖合同的事实；至于朱有才提供的孙如军签字、加盖中博公司公章的证明，因为孙如军前后出具几份内容相互矛盾的证明，且与书面证据及客观事实相矛盾，故对其证明不予采纳。综上，在本院查封异议房屋前，邹义祥已与中博公司签订了书面的买卖合同、按约定支付了全部购房款、并从2010年实际占有使用异议房屋至今，邹义祥对异议房屋享有合法的占有使用权利；而被执行人周立宏已在法院查封前将异议房屋转卖给邹立祥、收取全部价款并交付了房屋，异议房屋也从未登记在周立宏名下；故邹义祥对该房屋享有足以排除对周立宏执行的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下：中止对位于淮安市淮阴区沈阳路西侧、钱江路南侧A区18号楼101室的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向淮安市淮阴区人民法院提起诉讼。审 判 长  钱晓晖人民陪审员  王永梅人民陪审员  陈晓华二O二一年三月五日书记员张云