江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初4828号原告：无锡华仁酒店物业服务有限公司，住所地无锡太湖西大道**华仁逸景国际大厦**。法定代表人：伊宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈美霞，江苏双汇律师事务所律师。被告：任红明，男，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：任晓芸，系任红明之女。原告无锡华仁酒店物业服务有限公司（以下简称华仁物业公司）与被告任红明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告华仁物业公司的委托诉讼代理人陈美霞，被告任红明及其委托诉讼代理人任晓芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华仁物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2018年7月1日至2018年12月31日的物业管理费3281.80元、水电费941元，及迟延履行违约金（以4222.80元为基数，自2018年8月6日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。诉讼中，华仁物业公司变更诉讼请求为：判令被告支付自2018年7月1日至2018年12月31日的物业管理费3281.80元，及迟延履行违约金（以3281.80元为基数，自2019年1月6日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。事实和理由：被告从无锡太阳置业有限公司处购得**单元**号商铺，建筑面积45.56平方米。2018年4月4日，原告和被告就该商铺物业管理服务签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供物业服务，被告按照建筑面积每月每平方米12元支付物业费，每月收缴，次月5日前交清，逾期交纳的，被告需从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。被告自2018年7月1日起就未按约定缴纳物业服务费。截至2018年12月31日，结欠物业费用合计3281.80元。因约定的违约金较高，原告自愿调整按照年利率6%计算迟延履行期间的利息损失。原告按约履行了管理义务，但被告却拒不履行缴费义务。经原告多次催收无果，故诉至本院。任红明辩称，不认可原告主张的物业费收费标准，商业的物业服务费没有国家标准，系由双方协商，其和原告协商过，但协商不通。根据协议，物业五级服务标准指导价为0.9元，原告按住宅服务标准提供物业服务，却按商铺服务标准收取物业服务费。开发商向其交房时间是2018年4月4日，物业费应从2018年4月4日起开始缴纳。本院经审理认定事实如下，任红明系中山路**号**室（建筑面积为45.58平方米，商业）的所有权人。2018年4月4日，甲方华仁物业公司与乙方任红明签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，非住宅物业费为按建筑面积每月每平方米12元，交纳费用时间为办理入住时，每次交纳费用时间为每月收缴，次月5日前交清；并约定不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，华仁物业公司有权要求任红明补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。协议落款乙方处任红明签名后手写“注：因开发商没有按交房手续程序办理房屋交付，至2018.4.4才开始办理房屋验收及交付手续”，华仁物业公司盖章后手写“注：乙方注明区为乙方单方面自行注明”。同日，任红明在《凤凰天街商户管理规约》承诺书上签名。该规约载明，根据合同规定，所有业主或使用人业主在每半年度的第一个月的第一周按时缴交的凤凰天街物业管理费，收费标准为12元/月/平方米。2018年4月4日，任红明向华仁物业公司交纳物业费3282元，华仁物业公司开具的收据载明系2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业费。任红明认为其应自2018年4月4日收房起交纳物业费，提供了原告任红明、周月珍、任晓芸与被告无锡太阳置业有限公司商品房销售合同纠纷一案的民事判决书（无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初7747号），载有任红明、周月珍、任晓芸于2018年4月4日接受了房屋。华仁物业公司质证认为对真实性无异议，但2017年年底通知集中交房，整栋楼物业费起算时间是从2018年1月1日开始，因为任红明与开发商、物业之间有矛盾，所以物业服务协议是推迟到4月4日签的，但也应当从2018年1月1日起算物业费。上述事实，有商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、凤凰天街商户管理规约、公函、付款通知单、民事判决书及双方当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，华仁物业公司与任红明签订的前期物业管理服务协议对双方的权利义务、违约责任等主要内容作了约定，且不违反有关法律规定，合法有效，双方应按约定履行。任红明对华仁物业公司主张的物业费收费标准有异议，但其亦认可商业的物业费实行市场调节价，需由业主和物业服务企业协商约定，事实上双方签订的前期物业管理服务协议及商户管理规约中对物业费收费标准均进行了约定，因此对任红明所述未协商通，被逼所签的说法，本院不予采信。任红明在协议落款处手写内容也未体现对协议中物业费收费标准的约定有异议，任红明主张物业费收费标准异议的理由不能成立，本院不予支持。对华仁物业公司主张按建筑面积每月每平方米12元支付物业费的意见，本院予以支持。任红明辩称其应自2018年4月4日收房起交纳物业费，结合前期物业管理服务协议签订的时间，前期物业管理服务协议关于办理入住时交纳费用的约定，本院对该辩称意见，予以采纳。对华仁物业公司主张自2018年1月1日起支付物业费的意见，本院不予支持。为减少当事人诉累，华仁物业公司已收取的2018年1月1日至4月3日的物业费1695.58元，在本案中予以抵扣。任红明未按约交纳物业费，应承担相应的违约责任。华仁物业公司主动降低违约金的计算标准，不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：任红明于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡华仁酒店物业服务有限公司物业费1586.22元（至2018年12月31日），及违约金（自2019年1月6日起至实际给付之日止，按年利率6%计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由任红明负担。该款已由无锡华仁酒店物业服务有限公司预交，任红明于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付无锡华仁酒店物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李家先人民陪审员  胡敏奇人民陪审员  薛崇恩二〇二一年三月九日书 记 员  胡晓月本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。