陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕04民终145号 上诉人（原审被告暨反诉原告）：西安市国美电器有限公司。住所地：西安市雁塔区。统一社会信用代码：9161011372626980XL。 法定代表人：董晓红，系该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王富建，系该公司员工。 委托诉讼代理人：郑敏，系该公司员工。 被上诉人（原审原告暨反诉被告）：陕西明快商业管理有限公司。住所地：西安市高新区。统一社会信用代码：91610131322322408R。 法定代表人：张月红，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：任强，北京市惠诚（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王珂，北京德恒（西安）律师事务所律师。 上诉人西安市国美电器有限公司因与被上诉人陕西明快商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省泾阳县人民法院（2020）陕0423民初2476号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人西安市国美电器有限公司上诉请求：1、撤销陕西省泾阳县人民法院（2020）陕0423民初2476号民事判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决解除双方之间租赁合同及支付违约金错误，租赁合同应继续履行；其要求免租的诉请应予支持。 被上诉人陕西明快商业管理有限公司辩称：一审判处正确，应驳回上诉，维持原判。 陕西明快商业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判决原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除，并由被告立即将租赁房屋返还给原告；二、判令被告向原告支付自2020年3月至被告搬离并将租赁房屋返还原告之日止的租赁费用（暂计算至2020年8月为25万元），并支付违约金5万元；三、本案诉讼费由被告承担。 西安市国美电器有限公司向一审法院反诉请求：要求法院判决原告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议，并根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款之规定，依法变更租赁合同约定的2020年1月至同年3月间的租赁费用标准为：2020年1月租赁费用为0元，2020年2至3月间租赁费用为5万元（其已支付的判决原告返还或者冲抵其他月份租赁费用）。 一审法院认定事实：2019年1月4日，原告（反诉被告）明快公司（以下简称“甲方”）与被告（反诉原告）国美公司（以下简称“乙方”）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、甲方将泾阳县XX街XX城XX楼（现大唐购物中心）一幢1层1129号商铺出租给乙方商用，租赁期限自2019年3月1日起至2029年2月28日止；二、自乙方接收房屋之日起90天为免租期，自2019年3月1日起至2019年5月31日止；三、本合同项下承租房屋的建筑面积为1460平方米（见附件五：房屋平面图）；四、租赁费用包括固定保底租赁费用与超额销售计提租赁费用两部分：固定保底租赁费用为1.13元/天/平米，50000元/月，600000元/年，固定保底租赁费用采用先付后用的形式按季支付，具体支付时间：乙方在前一期租赁费用期满前15日内向甲方支付下一期租赁费用；五、首期固定保底租赁费用支付时间及方式：乙方在甲方交付房屋后30个工作日内向甲方支付首期固定保底租赁费用15万元，首期固定保底租赁费用的计算期为2019年6月1日至2019年8月31日；六、租赁房屋交付时间：2019年3月1日；七、乙方无正当理由逾期交付租赁费用超过30日，且在甲方以书面形式通知乙方交付租赁费用后10个工作日内乙方仍未支付租赁费用的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方1个月的租赁费用，此赔偿为一次性的最终全部赔偿。”同年4月1日，明快公司、国美公司及明快泾河新城分公司签订《三方协议》，三方一致同意自2019年6月1日起原合同中租赁费用、水电费、空调制冷、供暖费由国美公司按照原合同约定的标准、支付周期、支付方式直接支付给明快公司委托的明快泾河新城分公司，由明快泾河新城分公司按照原合同约定的发票开具时间、发票开具类型、税率等向国美公司开具相应的发票；国美公司已向明快公司支付的租赁费用及水电费、空调制冷、供暖费，明快泾河新城分公司不得再要求国美公司重复支付，国美公司向明快泾河新城分公司支付了相应的租赁费用和水电费、空调制冷、供暖费，即视为国美公司已履行了原合同的相应义务。上述房屋租赁合同签订后，明快公司于2019年2月25日将涉案租赁房屋交付国美公司，国美公司在完成前期准备工作后即开始经营，并按照合同约定将租赁费用支付至2020年2月29日。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情全国爆发，同年1月26日-27日，陕西省人民政府、咸阳市人民政府启动突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应，涉案商铺所在的大唐购物中心在泾阳县人民政府的要求下于2020年1月26日暂停营业，3月2日，涉案商铺恢复营业。在此期间，国美公司于2月3日、2月8日、5月11日致函明快公司请求免除不少于三个月的租赁费用，明快公司以复函形式仅同意免除2月份（一个月）的租赁费用。5月30日，明快公司致函要求国美公司自收到本函之日起5日内支付2020年3月至5月固定保底租赁费用，7月14日，明快公司再次致函要求国美公司于7月20日前支付2020年3月至8月固定保底租赁费用25万元（已免除一个月租赁费用），但国美公司均未向明快公司支付租赁费用。7月29日，明快公司发出解约通知函，通知国美公司双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除，要求国美公司支付全部拖欠费用，并在合同终止之日后7日内（即2020年8月7日之前）交还租赁房屋，7月30日，国美公司收到该解约通知函。8月13日，国美公司通过电子转账形式向明快泾河新城分公司支付涉案房屋租赁费用50000元，8月14日，明快泾河新城分公司将该款退回。2020年8月14日，明快公司诉至本院。本案在审理过程中，国美公司于2020年9月15日、10月15日通过电子转账形式向明快泾河新城分公司支付涉案房屋租赁费用共计25万元，扣除明快公司减免的一个月租赁费用，视为国美公司已将租赁费用支付至2020年8月31日，但之后的租赁费用至今未付。 一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的解除权主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告（反诉被告）明快公司与被告（反诉原告）国美公司签订《房屋租赁合同》后，明快公司按照约定履行了自己的义务，但国美公司将涉案房屋租赁费用支付至2020年2月29日，之后的租赁费用截止明快公司起诉之日已拖欠六个月，在此期间，明快公司多次书面通知国美公司支付拖欠租赁费用，国美公司均不予支付。2020年7月29日，明快公司向国美公司发出解约通知，国美公司在收到该解约通知后仍不支付租赁费用，根据双方签订的《房屋租赁合同》，明快公司向国美公司发出的解约通知合法，双方签订的《房屋租赁合同》在国美公司签收解约通知后于2020年7月31日解除。涉案租赁合同解除后，国美公司无权继续占有涉案租赁房屋，故明快公司要求国美公司返还涉案租赁房屋的诉讼请求应予以支持。根据本院查明事实，国美公司已将拖欠明快公司2020年3月至2020年8月的租赁费用支付完毕，故对明快公司诉请要求国美公司支付2020年3月至8月的租赁费用之诉讼请求本院不予支持，但国美公司应按照合同约定的租赁费用标准向明快公司支付2020年9月1日起至涉案租赁房屋实际返还之日止的使用费。因国美公司逾期支付租赁费用的行为已构成违约，根据双方签订的租赁合同约定，国美公司应支付明快公司违约金50000元。对国美公司辩称其迟延支付租赁费用系新冠疫情之不可抗力事由造成的，明快公司无权解除合同，并反诉要求明快公司继续履行合同和变更租赁费用标准为“2020年1月租赁费用免收、2月和3月租赁费用减半”一节，虽然国美公司受新冠肺炎疫情影响从2020年1月26日至同年3月1日闭店停业营业给其造成一定的经济损失，但明快公司作为非国有中小企业已经免除国美公司1个月租赁费用，且国美公司在新冠疫情不可抗力情形消失后仍迟延支付房屋租赁费用长达6个月（至明快公司起诉之日），亦并未主动对明快公司通知解除合同一事提出异议，加之其未提交因疫情导致资金周转困难或者营业收入明显减少的相关证据，故对国美公司的此节辩称理由本院不予采纳，对其反诉请求依法予以驳回；对国美公司辩称根据《三方协议》，明快公司已委托明快泾河新城分公司收取租赁费用，明快公司无权要求其支付租赁费用之辩称理由，本院认为，涉案房屋的出租人系明快公司，其有权向国美公司主张租赁费用，故对国美公司的此节辩称理由本院不予采纳。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陕西明快商业管理有限公司与被告（反诉原告）西安市国美电器有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；二、由被告（反诉原告）西安市国美电器有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）陕西明快商业管理有限公司涉案租赁房屋即泾阳县XX街XX城XX楼（现大唐购物中心）一幢1层1129号商铺，并按照50000元/月向原告（反诉被告）陕西明快商业管理有限公司支付2020年9月1日起至实际搬离并交回租赁房屋之日止的使用费；三、由被告（反诉原告）西安市国美电器有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）陕西明快商业管理有限公司支付违约金50000元；四、驳回原告（反诉被告）陕西明快商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）西安市国美电器有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6135元，反诉受理费1150元，以上共计7285元，减半收取计3642.50元，由被告（反诉原告）西安市国美电器有限公司全部负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人西安市国美电器有限公司提交证据1、商函及邮寄签收凭证、建设银行客户回单、发票，欲证明其已经履行支付租赁费用的义务，对方也出具了相应的发票，依约不能要求解除合同及支付违约金；证据2、网上新闻资讯，欲证明一审认定2020年2月新冠疫情消除错误；证据3、国美零售盈利警告报告、网上家电行业资讯，欲证明新冠疫情致使其营收下降，符合免租的约定及政策规定。被上诉人陕西明快商业管理有限公司质证后认为，对证据1的真实性认可，证明目的不认可；对证据2、证据3的真实性及证明目的不认可。对以上证据认定如下：对于证据1，因上诉人支付租金30万元的行为发生在其上诉之后，不能依此认定被上诉人放弃追究其违约责任，故仅对该组证据的真实性予以认定；对于证据2，一审并未认定新冠疫情于2020年2月份消除，上诉人于2020年3月1日后已按照相关政策正常经营，一审认定“国美公司在新冠疫情不可抗力情形消失后仍迟延支付房屋租赁费用长达6个月（至明快公司起诉之日）”符合本案实际，故对该组证据不予认定；证据3与本案无直接关联性，被上诉人已按照相关政策对上诉人进行了适当免租，故对该组证据不予认定。 被上诉人陕西明快商业管理有限公司未提交新证据。 经审理查明，一审查明事实符合案件实际，且双方对一审查明事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：双方之间租赁合同是否应当继续履行，一审判处是否正确。关于上诉人西安市国美电器有限公司提出一审判决解除双方之间租赁合同及支付违约金错误，租赁合同应继续履行及要求免租的诉请应予支持的上诉理由，经查，上诉人西安市国美电器有限公司虽因新冠疫情影响，于2020年1月26日至3月1日停业，但在此期间，被上诉人陕西明快商业管理有限公司按照相关规定已免除其1个月的租赁费用，上诉人西安市国美电器有限公司于2020年3月1日后开始营业，应当按照约定支付租赁费用，但其在被上诉人陕西明快商业管理有限公司多次书面通知其支付拖欠租金、解除合同后仍不支付，已构成违约，一审认定双方租赁合同于2020年7月31日解除正确，所作判处并无不当，故该上诉理由不能成立，不予支持。 综上，上诉人西安市国美电器有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7285元，由上诉人西安市国美电器有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘煜阳 审判员  王 亮 审判员  李为纲 二〇二一年三月十日 书记员  段 希 附相关法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……