辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终5392号上诉人（原审原告、反诉被告）：大河普惠投资管理有限公司沈阳分公司，住所地辽宁省沈阳市和平区文艺路**（1502）。负责人：艾翠平，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷茹霞，女，1993年10月18日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：贾雪，女，1992年7月17日出生，汉族，该公司员工，住吉林省公主岭市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁日报传媒集团有限公司，，住所地沈阳市沈河区中山路**法定代表人：丁宗皓，该公司董事长。委托诉讼代理人：李法婕，北京市中伦文德（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬粤宝，北京市中伦文德（沈阳）律师事务所实习律师。上诉人大河普惠投资管理有限公司沈阳分公司（简称大河公司）因与被上诉人辽宁日报传媒集团有限公司（简称辽宁日报）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初606号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。大河公司上诉请求：请求返还房屋租赁保证金和损失的利息。事实与理由：一审判决并无合理依据，根据民事诉讼法举证分配原则，被上诉人在一审案件中应负担上诉人在房屋租赁协议终止后，依旧占用房屋的举证责任，如果不能证明，则应承担举证不利的后果。而在一审案件中，被上诉人并无有效证据证明上诉人在房屋租赁协议终止后，所以上诉人在此请求改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人辽宁日报答辩：一审法院对于“房屋租赁协议终止后，依旧占用房屋”的事实认定无误。首先，一审庭审中，被答辩人已经对2018年2月1日自案涉房屋搬离大量物品予以自认。其次，答辩人已经就被答辩人2017年4月20日至2018年2月1日期间占用房屋提交了以下证据：物品出入证存根，证明被答辩人直至2018年2月1日才将剩余物品从诉争房产搬出；案涉房屋照片，根据2018年1月19日拍摄的案涉房屋状况照片，被答辩人在上述时点仍有桌椅、嵌入式前台等物滞留；QQ聊天记录，系答辩人工作人员王婷与被答辩人工作人员薛鹤之间的聊天记录，证明：2017年8月25日，被答辩人尚占用答辩人车位，未履行其付随义务；2018年1月19日，被答辩人尚有滞留物品占用案涉房屋；记账凭证，系答辩人对于被答辩人停车证押金退还的记账凭证，证明2018年2月24日，被答辩人才将滞留车辆挪走并办理停车证押金的退还手续；国家企业信用信息公示系统信息，证明被答辩人直至2018年1月19日才将工商注册地址迁出。以上事实答辩人已经完成了举证责任，证据能够证明房屋租赁协议终止后，被答辩人依旧占用房屋。最后，一审判决分配举证责任正确。法院具以认定案件事实的依据是：“其（被答辩人）未举证证明占有使用房屋系经过被告（答辩人）允许”，据上文所述，答辩人已经完成了举证，而被答辩人未能举证证明其主张。一审法院举证责任分配正确，在答辩人已经举证证明答辩人主张的前提下，被答辩人未能举证对答辩人举证主张的事实予以有效反驳，应当承担不利后果。二、原判决适用法律正确，应予维持。根据上文所述，被答辩人在房屋租赁协议终止后仍然占用房屋，构成《房屋租赁合同》项下的违约。其违约行为导致答辩人在双方房屋租赁协议终止后无法对案涉房屋行使权利，对被答辩人造成了损失。2017年4月21日至2018年2月1日期间，被答辩人因答辩人之违约行为，不能对案涉房屋使用收益，被答辩人应当对该部分损失承担赔偿责任。大河公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告返还房屋租赁保证金204532.67元和损失暂定500元（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2017年5月15日起至实际给付之日止）；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。辽宁日报向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告于判决生效之日起十日内向反诉原告支付逾期交还的房屋使用费806127.33元（自2017年4月20日至2018年2月1日止，按每天每平方米5元计算，总计1010660元，扣除租赁保证金204532.67元）；2.请求法院判令反诉被告于本判决生效之日起十日内向反诉原告支付自2018年2月1日起逾期支付房屋使用费产生的利息42329.85元（暂计至2019年3月11日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）；3.请求法院判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，2015年8月26日，被告辽宁日报传媒集团有限公司（甲方）与原告大河普惠投资管理有限公司沈阳分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋为沈阳市和平区青年大街356号（和平区文体路北1号地块）“东北传媒文化广场”写字楼8层1单元A室即801A，建筑面积约为721.9平方米。租赁期自2016年4月21日至2017年4月20日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。如乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。房屋的年单位房租为每平方米1364元，年房租984671.6元。甲、乙双方约定，已向甲方支付的房屋租赁保证金204532.67元视为本合同保证金，乙方不再重复交纳。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在乙方工商登记地址迁出后无息归还乙方。乙方向甲方支付的租赁保证金在合同期满及终止前不可冲抵租金，在租赁合同期满、被依法解除或自行终止时，在乙方向甲方结清所有费用、并将租赁房屋恢复原状并经甲方验收七日内，由甲方向乙方无息返还。如果乙方有费用未和甲方结清的，甲方可以从保证金中予以扣除，保证金可以扣除的费用包括但不限于拖欠的租金、滞纳金、违约金、房屋复原费、对房屋的损害赔偿费、拖欠的管理费、水电费等，保证金不足扣除的，乙方应当补足。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的七日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米/天向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2015年8月26日，被告辽宁日报传媒集团有限公司（甲方）与大河普惠投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同变更协议》，约定乙方原租赁单元为7层1单元A室及8层1单元A室及701A、801A，变更为乙方租赁单元为8层1单元A室即801A。2015年10月31日，被告辽宁日报传媒集团有限公司（甲方）与大河普惠投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同变更协议2》，约定：甲方出租乙方的沈阳市和平区青年大街356号（和平区文体路北1号地块）“东北传媒文化广场”写字楼8层1单元A室即801A变更为7层1单元A室即701A。2016年3月26日，被告为原告出具价款为保证金204532.67元的收款收据。另查明，2017年3月29日，原告向被告递交《退租申请书》，载明“因合同租期届满，我司不再续租，故按合同约定自动终止。我司承诺2017年4月20日前将房屋返还甲方……”。后原告陆续搬离诉争房屋，自2017年4月20日不再经营，但尚有部分物品（桌椅、沙发、办公用品）存放于房屋内，直至2018年2月1日原告才将遗留物品全部搬走。2018年1月19日原告将公司注册地址迁出。一审法院认为,房屋租赁合同及变更协议，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应依照合同约定履行各自的权利义务。原告于2017年3月29日提出退租申请，被告收到该申请并予以认可，双方租赁关系在合同期限届满后解除。关于原告主张返还的租赁保证金，双方租赁合同已解除，被告已实际腾空诉争房屋，并将公司工商注册地址迁移，故被告应予返还。关于反诉原告主张的2017年4月20日至2018年2月1日期间房屋占用费，反诉被告虽从2017年4月20日起不在诉争房屋经营，但仍有大量物品占有使用房屋，其未举证证明占有使用房屋系经过被告允许，而被告在该期间怠于行使权利，造成损失的扩大，故双方对于该期间的租金损失各应承担50%的责任。依照原合同约定的租金标准，2017年4月21日至2018年2月1日期间占有使用费为771550.89元（984671.60元÷365天×286天），反诉被告应支付反诉原告该期间占有使用费385775.44元（771550.89元×50%）。扣除反诉原告应返还的保证金204532.67元，反诉被告仍需支付反诉原告房屋占用费181242.77元（385775.44元-204532.67元）。关于原告主张的保证金利息损失以及反诉原告主张的占用费利息，均无事实及法律依据，均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告大河普惠投资管理有限公司沈阳分公司的诉讼请求；二、反诉被告大河普惠投资管理有限公司沈阳分公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告辽宁日报传媒集团有限公司2017年4月21日至2018年2月1日期间房屋占用费181242.77元；如反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回反诉原告其他反诉请求。本诉案件受理费4376元（原告已预交），由原告承担；反诉案件受理费6142元（反诉原告已预交），由反诉原告承担4180元，反诉被告承担1962元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，大河公司请求辽宁日报返还保证金的请求属于大河公司不同意一审法院确定的保证金冲抵部分案涉房屋占用费的观点。大河公司虽从2017年4月20日起不在诉争房屋经营，但二审中自认尚有部分物品（桌椅、沙发、办公用品）存放于房屋内，直至2018年2月1日大河公司才将遗留物品全部搬走。大河公司（乙方）与辽宁日报（甲方）签订的《房屋租赁合同》7.房屋返还时的状态7-1约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的七日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米/天向甲方支付该房屋占用期间的使用费。大河公司未举证证明占有使用房屋系经过辽宁日报允许，故一审法院按照辽宁日报与大河公司在大河公司占用案涉房屋期间的各自过错程度，确定本案双方对于该期间的租金损失各应承担50%的责任并无不当。综上所述，大河普惠投资管理有限公司沈阳分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6338元，由上诉人大河普惠投资管理有限公司沈阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年三月十七日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。