广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤01民终25632号 上诉人（原审被告）：蔡煜生，男，1979年3月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 委托诉讼代理人：程耀宇，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋松，男，1988年9月15日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：卓水锦，广东天穗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓玲，广东天穗律师事务所律师。 原审被告：广州市天河区沙河派隆服饰辅料商行，住所地：广州市天河区沙河龙岗路**首层之8、之**。 经营者：余建龙。 委托诉讼代理人：程耀宇，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 上诉人蔡煜生与被上诉人蒋松、原审被告广州市天河区沙河派隆服饰辅料商行（以下简称：派隆商行）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人蔡煜生不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初15175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡煜生上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，并改判驳回蒋松的全部诉讼请求；二、本案一审、二审的全部诉讼费用由蒋松承担。事实与理由：一、蒋松应承担交易不成的全部责任，一审法院认定蔡煜生对合同交易不成功负有责任属于认定事实不清。根据一审法院查明的事实，蒋松在本次交易前已明知案涉商铺所在的万佳商业批发广场管理处从2018年1月起不允许商铺租户转租，从2018年2月起不允许办理商铺转让过户手续，即万佳广场不允许蔡煜生转租案涉商铺也不允许蔡煜生转让过户案涉商铺。在蒋松明知上述事实的情况下，仍以低于市场价的价格与蔡煜生建立租赁合同关系，短期内无法办妥变更登记手续是蒋松应当预见的后果。2019年2月，蔡煜生明确向蒋松表示可以马上办理过户手续，但蒋松此时却拒不办理过户手续，还要求大幅度减少原来双方协商一致的交易金额。事实上，本次交易不成的原因是商铺租金的市场价格有降低的趋势，蒋松不愿再以原协商一致的价格承租涉案商铺。其次，蒋松作为一审原告应当承担举证不利的法律后果，蒋松起诉主张蔡煜生违约，其应当对办理变更承租人登记的期限承担举证责任，但是蒋松无法证明双方协商一致的变更承租人登记的期限。本案是租赁合同纠纷，而非不动产权的买卖交易，变更承租人登记的主要目的是为了获得优先承租权，从获得优先承租权的角度，只要在蔡煜生蔡煜生的原租赁期限内（2023年9月22日前）办理变更承租人变更登记即可。二、蒋松对此交易不成而导致蔡煜生的损失，应当承担赔偿责任。蔡煜生与蒋松自2018年3月达成租赁协议至今已超过两年，蔡煜生为保证能随时履约，涉案商铺一直处于空置状态，蔡煜生多次向蒋松表示可以先使用涉案商铺，但蒋松均因自身原因并未使用。案涉商铺的空置给蔡煜生造成了重大的损失。一审仅以蔡煜生未提出反诉为由不予认定或处理蔡煜生在案涉合同交易中所受损失，不仅不利于定纷止争。 蒋松二审答辩称：一审查明事实基本清楚，适用法律基本正确，请求驳回蔡煜生的上诉请求。事实和理由：一、涉案商铺属于违法建设物业，涉案合同属无效合同，蔡煜生恶意隐瞒该事实，致使交易存在诸多不确定风险。二、蔡煜生恶意隐瞒涉案商铺无法“过户”（转租）以及属于违法建设的事实，应承担交易不成的全部过错责任。三、蔡煜生主张蒋松的行为造成其损失，该主张没有事实和法律依据。 蒋松一审诉讼请求：1.蔡煜生立即向蒋松双倍退还定金100万元；2.蔡煜生向蒋松支付逾期退还定金的利息（以50万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年12月11日起计至实际退还之日止）；3.派隆商行、蔡煜生共同连带承担上述债务；4.派隆商行、蔡煜生承担案件诉讼费用。 一审法院经审理查明：2016年11月15日，作为甲方/档主的蔡煜生与作为乙方/租方的蒋松签订《档口租赁合同》，约定：甲方兹有广州沙河万佳三楼5A302档（即案涉商铺），甲方现将本档口租给乙方经营服装（女时装）……一、租用期限：自从农历2017年正月初一起至农历2017年腊月三十止（租期为一年）；二、租用租金：租期间甲方收取乙方335000元，租赁期间，公司管理费、广告费、水电费、办证费、档口地租、地税、国税一切由乙方负责；三、付款方式：租金一次性付清，乙方在签订合同时付清给甲方；……五、乙方必须遵守市场的消防防火以及各项规章制度，按规定摆好服装品种、数量，按规定时间开、关档……以上如有违规导致罚款、停业，一切责任由乙方负责并追究法律责任；……八、合作期满如乙方需继续租用，应提前15天向甲方说明，甲方在市场同等条件下可给予优先安排，或另行协议；否则甲方有权在合同期满前15天在本档口听门顶标贴招租广告，乙方无权过问；……九、签订合同时，乙方必须交保证金10000元，作为档口的执照、灭火器、卷闸、门锁等设施押金，期满甲方验收无损，押金原数（无息）退还给乙方，如有损坏，按照市价赔偿等条款。 2018年3月21日，蒋松的前妻谢娅以银行转账方式向蔡煜生支付50万元[注：蒋松提供的《中国农业银行个人结算业务申请书》（已出示原件）显示：申请人全称为谢娅、账号或地址为62×××73、开户行名称为农业银行广东广州沙河支行（以下简称A账户），收款人全称为蔡煜生、账号或地址为62×××86、开户行名称为广东广州工行十三行路支行（以下简称B账户），金额为50万元等内容；但未显示款项用途。谢娅于2019年10月22日到庭确认上述款项是从其账户支付给蔡煜生的，并称该笔款项是当时向蔡煜生支付的购买案涉商铺的定金，其不参加本案诉讼，亦不主张该笔款项50万元的实体权利，该笔款项的权利由蒋松自行向蔡煜生、派隆商行主张]。蔡煜生确认收到上述款项50万元，但认为《中国农业银行个人结算业务申请书》没有显示上述款项的性质是定金。 蒋松提供了微信聊天记录、录音光碟及书面整理材料、照片等证据；蔡煜生提供了2015年12月30日签订的《合同》、2018年8月22日、9月10日作出的致“5A区302档”的《限期整改通知》等证据。 为查明案件事实，一审法院向正汉公司发函查询以下问题：一、蒋松提供的“广州市天河区沙河万佳商业批发广场”于2017年12月28日作出的《通知》是否真实？如真实，你单位最早于何时发出上述《通知》并在何处张贴上述《通知》？该《通知》中关于“停止办理商铺转让过户手续”的内容指的是何种意思？该《通知》中的“不得以任何形式转租……停止办理转让过户手续”的起止时间是何时间段？如有相关材料（包括照片等）请全部复印提供给一审法院；二、“万佳广场管理处”于2018年8月22日、9月10日作出的《限期整改通知》（共2份）及“万佳商场管理处”于2019年5月23日、8月21日作出的《告知书》（共2份）是否真实？案涉商铺从2018年至今的经营使用情况如何？案涉商铺最早于何时停止营业？于何时恢复营业（使用人是何人）？如有相关材料请全部复印提供给一审法院；三、《管理制度》是否真实？其中第二条规定的《营业证》是什么（请提供样式给一审法院）？四、蔡煜生是否曾向你单位提交申请办理案涉商铺的承租人变更登记的相关材料？如有，其于何时向你单位提交？你单位的处理结果如何？你单位于何时将处理结果告知蔡煜生？如有相关材料请全部复印提供给一审法院；五、在办理承租人变更登记手续前，蒋松是否可进驻案涉商铺进行经营？如未办妥上述变更登记手续之前，新承租人入场经营有何后果？正汉公司函复一审法院如下：一、“广州市天河区沙河万佳商业批发广场”于2017年12月28日作出的《通知》真实；《通知》于2017年12月28日张贴于我场公告宣传栏上（见附件1）；二、“万佳广场管理处”于2018年8月22日、9月10日作出的《限期整改通知》（共2份）及“万佳商场管理处”于2019年5月23日、8月21日作出的《告知书》（共2份）真实；经查，万佳商业批发广场5A302（即案涉商铺），于2018年2月21日起至2020年6月22日止，一直未开门营业（见附件2）；三、《管理制度》真实（见附件3）；四、未收到案涉商铺的承租人变更登记的相关材料；五、关于租赁权变更，根据我司与承租方签署的《广州市房屋租赁合同》补充协议第六条第2款，未经甲方同意，乙方擅自将租赁合同项下的权利、义务转让给第三人的，该等转让行为无效，甲方有权解除租赁关系（见附件4）等内容。正汉公司随函提供上述附件，即附件1.上述《通知》张贴于招聘信息栏的照片打印件；附件2.照片，显示：“5A302”的编号，关闭的门上张贴《告知书》，“11:24”“2018-03-04星期日”“万佳女装批发市场”的定位等；附件3.《万佳服装批发广场入场经营需知》，其中包括：档口所有经营人都必须办理《营业证》，凭证进出、经营及办理业务（该条款下方显示三张《万佳服装批发广场营业证》的样式，分别为档主证、负责人证、普通营业证且证件上均有照片粘贴处、姓名栏及档号栏等内容）等内容；附件4.《补充协议》（协议样式），约定：第六条租赁权变更：1.租赁期限内，乙方（即承租人）如需将租赁合同项下的权利义务转让给第三人的，须向甲方（即出租人）提交书面申请，由甲方对第三人的主体资格、经营条件、诚信记录等方面进行审查，符合条件的经甲方同意方可变更第三人为新承租方，并由第三人与甲方重新签订租赁合同；2.未经甲方同意，乙方擅自将租赁合同项下的权利、义务转让给第三人的，该等转让行为无效，甲方有权解除租赁关系等条款。蒋松对上述复函及其附件发表以下质证意见：对问题一的真实性无异议，如正汉公司所述，蒋松提交的《通知》是真实的，该证据可证明案涉商铺的经营管理方即正汉公司不同意派隆商行、蔡煜生将案涉商铺转租给蒋松的事实，而非蒋松不同意履行合同，派隆商行、蔡煜生刻意隐瞒该事实，反复告知蒋松称案涉商铺可以过户，并在未签订合同的情况下要求蒋松继续付款；对问题二的真实性无异议，如正汉公司所述，蔡煜生从2018年2月开始就未开门营业，且被正汉公司处罚；而蒋松是在2018年3月21日才与蔡煜生建立合同关系，即蔡煜生在与蒋松建立合同关系之前已经因自身原因受到正汉公司处罚，蔡煜生关于其因蒋松原因导致被处罚的陈述不属实；即便该陈述属实，蒋松与蔡煜生既未订立正式合同，又未明确合同价款等主要条款，且在未经正汉公司同意的情况下，蒋松也不可能入场经营；对问题三的真实性无异议，《万佳服装批发广场入场经营需知》可证明蒋松若要入场经营，必须要在正汉公司处办理《营业证》、签署《经营服务承诺书》等，这更加证明没有经过正汉公司同意，蒋松无法入场经营；对问题四的真实性无异议，可证明蔡煜生并未向正汉公司申请将案涉商铺的承租人变更为蒋松，反而一再欺骗蒋松称案涉商铺可以办理“过户”并要求蒋松付款，蔡煜生显然存在欺诈行为；对问题五的真实性无异议，可证明未经正汉公司同意，蔡煜生无法将案涉商铺转租给蒋松，这也是合同无法履行的根本原因。派隆商行、蔡煜生对上述复函及其附件发表以下质证意见：对真实性、合法性、关联性均予以认可；上述证据充分证明派隆商行、蔡煜生庭审陈述的意见属实；1.正汉公司关于问题一的回复证明蒋松与蔡煜生一致认可延期办理承租人变更登记手续；正汉公司在复函中仅基于《补充协议》（协议样式）回复“未经甲方同意，擅自转租无效”，正汉公司并未明确表示2017年12月28日的《通知》是否依然执行，更未明确回复案涉商铺不可以转租，正汉公司在万佳广场内长期设有房屋中介公司，其核心即是撮合商铺的转租交易，正汉公司发布《通知》只是基于其内部管理和招商需要，在2018年1月1日之后的短暂几个月内不允许转租；今年在疫情的影响下，存在大量商户“弃档”的现象，现在承租商户要求转租，正汉公司是积极配合的；事实上，蔡煜生在2018年年底告知蒋松支付尾款并要求其配合办理承租人变更登记手续，是因为蔡煜生已和正汉公司进行沟通并获得正汉公司的同意，故本案并非系无法办理承租人变更登记手续导致的纠纷，而是由于市场行情变化，蒋松不愿履行已达成的合意导致的纠纷，正是由于蒋松的不配合，正汉公司才未收到案涉商铺承租人变更登记的相关材料；2.正汉公司关于问题二的回复证明案涉商铺因蒋松的原因长期空置属实，蒋松已支付的50万元无法弥补蔡煜生的损失，故蔡煜生无需返还蒋松已支付的50万元；正汉公司已明确案涉商铺于2018年2月21日起至2020年6月22日止一直未开门营业；案涉商铺未开门营业的原因是蔡煜生为保证能随时履约、使案涉商铺一直处于空置状态，蔡煜生多次向蒋松表示可以先使用案涉商铺，但蒋松均因自身原因未使用，案涉商铺的空置给蔡煜生造成重大损失；根据蔡煜生提交的《档口租赁合同》可知，案涉商铺2017年的租金为33.5万元，此金额未包含向万佳广场交纳的租金，根据蔡煜生提交的《合同》，蔡煜生在2018年3月至2019年9月期间需向万佳广场交纳的租金为170628元（月租金为8652元的期间共7个月，月租金为9172元的期间共12个月），显然，案涉商铺自2018年2月21日起至今空置的损失已远超50万元，故蔡煜生无需返还蒋松已支付的50万元。 另查明，一审法院在受理（2020）粤0106民诉前调153、155、160号申请人程亚玉与被申请人何圆、申请人彭细毛与被申请人叶秀长、申请人朱晓慧与被申请人陈洪豹房屋租赁合同纠纷三案后，依法向广州市规划和自然资源局发函查询以下问题：广州市先烈东路143号建筑物（万佳广场）的产权登记情况及合法规划报建、规划验收情况如何？广州市规划和自然资源局函复一审法院如下：一、经查，你院来函所指的广州市先烈东路143号建筑物（万佳服装批发市场）无相关产权登记情况；二、经查，上述地址建筑物经原市规划局天河区分局以《建筑管理行政处罚决定书》[（96）穗城规天处字第174、256号]、《违法建设行政处罚决定书》[穗城规天处字（1998）第223号]、《违法建设行政处罚变更通知书》[穗城规天监发字（1998）第278、551号]进行了违法建设处理，保留临时使用，国家建设、城市规划管理需要时必须无条件无偿自行拆除；后原市规划局天河区分局以《建设工程规划许可证》（穗天规饰证[2003]53号）许可该建筑物外立面临时装修工程；三、经与你院沟通，为便于提供该址（广州市先烈东路143号）的详细产权登记信息，建议你院可直接前往中心六区不动产登记中心档案利用窗口进行查询，我局将积极配合开展相关工作等内容。 一审法院在受理（2020）粤0106民初6326号原告杨柳与被告王艺霖房屋租赁合同纠纷一案后，依法向广州市规划和自然资源局发函查询以下问题：广州市先烈东路143号万佳广场一楼4街85档的产权登记情况及规划报建、规划验收情况如何？有无相应的建设工程规划验收合格证？是否经合法报建、验收？广州市规划和自然资源局函复一审法院如下：一、根据你院来函提供地址“广州市先烈东路143号万佳服装批发市场一楼4街85档”，经查询我局档案系统，提供规划审批情况如下：广州市汽车集装箱运输公司（以下简称汽车公司）未经规划部门批准于1996年、1997年间擅自在广州市先烈东路143号兴建1幢单层商业铺位、兴建单层B、C2幢和加建A幢第二层商业铺位以及擅自加建二、三层框架结构商铺，经原市规划局天河分局出具行政处罚决定书进行处罚（穗城规天处字[1996]第174号、穗城规天处字[1996]第256号、穗城规天处字[1998]第223号），同意罚款保留临时使用，国家建设、城市规划管理需要与调整后的用地性质不符时无条件无偿自行拆除。1997年间汽车公司擅自在原铺位加建第二层（部分三层）建筑，由于侵占建筑间距退缩范围，原市规划局天河区分局出具行政处罚决定书告知汽车公司无条件拆除（穗规天处字[1999]第53号）；二、经查广州市房地产档案管理系统，查无你院来函所述地址的相关产权登记信息；经与你院经办人员沟通，为提供该址（广州市先烈东路143号）的详细产权登记信息，建议你院直接前往我市中心六区不动产登记中心档案利用窗口查询，我局将积极配合开展相关工作等内容。 在上述两份复函中，广州市规划和自然资源局随函向一审法院提供原广州市城市规划局天河区规划分局作出的上述文件：附件1.于1996年4月25日作出致被处罚单位汽车公司的（96）穗城规天处字第174号《建筑管理行政处罚决定书》，其中包括：地址为先烈东路**；据查，汽车公司在先烈东路143号，未经城市规划行政主管部门批准，于1996年3月间，擅自兴建壹幢单层商业铺位，建筑面积1800平方米；上述建设行为……构成违法建设；……现作出如下处理：一、对汽车公司违法兴建的上述建筑物，按违法建筑面积1800平方米计算，合并处以每平方米50元的罚款；另对违法建设单位责任人处以100元现金罚款，不得报销；罚款金额共计90100元；二、对违法建设面积1800平方米按建筑工程造价的5%补缴市政费36000元；三、……罚款后保留临时使用，国家建设、城市规划管理需要或与调整后的用地性质不符时必须无条件无偿自行拆除，并具结公证等内容。附件2.于1996年9月19日作出致被处罚单位省汽车集装箱运输公司、责任人林海生的（96）穗城规天处字第256号《建筑管理行政处罚决定书》，其中包括：地：地址为天河区先烈东路**hellip;…查省汽车集装箱运输公司在天河区先烈东路143号，未经城市规划行政主管部门批准，于1996年6月间，擅自兴建B、C两幢单层和加建A幢第二层商业铺位，建筑面积5415平方米；上述建设行为……构成违法建设；……现作出如下处理：一、对省汽车集装箱运输公司自行设计、施工，违法兴建的上述建筑物，按违法建筑面积5415平方米计算，合并处以每平方米80元的罚款；另对违法建设单位责任人林海生处以100元现金罚款，不得报销；罚款金额共计433300元；二、对违法建设面积5415平方米按建筑工程造价的5%补缴市政费108300元；三、……罚款后保留临时使用，国家建设、城市规划管理或小区地段综合治理整顿需要时必须无条件无偿自行拆除，并具结公证等内容。附件3.于1998年6月22日作出致被处罚单位汽车公司的穗城规天监发字[1998]第278号《违法建设行政处罚变更通知书》，其中包括：地址为：地址为天河区沙河先烈东路**送我分局关于“申请减轻违建处理”的文收悉；经市城监天河大队查，你单位未经城市规划管理部门办理有关建设工程报建手续，于1996年5月间，擅自将车间改建为铺位，经城监部门核实，合计建筑面积784平方米，违反了国家及广州市城市规划管理的法律、法规规定，我局并以“穗城规天处字[1997]第237号”文作出处理；现根据你单位所申述的具体情况，经研究作如下变更处理：原我局“穗城规天处字[1997]第237号”文第一条变更为每平方米处以50元罚款，合计金额共39200元，补交市政建设费为1580元，其余各项仍按“穗城规天处字[1997]第237号”文执行等内容。附件4.于1998年9月7日作出致被处罚单位汽车公司的穗城规天处字[1998]第223号《违法建设行政处罚决定书》，其中包括：地址为天河：地址为天河区先烈东路**ip;…查汽车公司在先烈东路143号，未经城市规划行政主管部门批准，于1997年1月间，擅自加建第二、三层框架结构商铺，建筑面积2104平方米；上述建设行为……构成违法建设；……现作如下处罚决定：一、对汽车公司违法兴建的上述建筑物，按违法建筑面积2104平方米计算，合并处以每平方米100元的罚款；另对违法建设单位责任人处以100元现金罚款，不得报销；罚款金额共计210500元；二、对违法建设面积2104平方米按建筑工程造价5%补缴市政费31560元；三、……罚款后保留临时使用，国家建设、城市规划管理需要时必须无条件无偿自行拆除等内容。附件5.于1998年12月22日作出致被处罚单位汽车公司的穗城规天监发字[1998]第551号《违法建设行政处罚变更通知书》，其中包括：地址为天河区先：地址为天河区先烈东路**关于“申请减轻违建处理”的文收悉；经市城监天河大队查，你单位未经城市规划管理部门办理有关建设工程报建手续，于1997年1月间，擅自加建第2、3层框架结构铺位，合计建筑面积2104平方米，违反了国家及广州市城市规划管理的法律、法规规定，我局并以“穗城规天处字[1998]第223号”文作出处理；现根据你单位所申述的具体情况，经研究作如下变更处理：原我局“穗城规天处字[1998]第223号”文第一条变更为每平方米处以50元罚款，合计金额共105700元，其余各项仍按“穗城规天处字[1998]第223号”文执行等内容。附件6.于1999年4月14日作出致违法建设单位汽车公司的穗规天处字[1999]第53号《违法建设行政处罚决定书》，其中包括：违法事实：……查你单位在天河区先烈东路143号地段，于1996年11月间，擅自在铺位上加建第二层（部分三层）建筑，建筑面积为3820平方米，侵占建筑间距退缩范围；处罚依据：上述行为……构成违法建设，其违法建（构）筑物严重影响城市规划的实施；……现作如下行政处罚决定：对汽车公司违法建设的严重影响城市规划的上述建筑物，违法建筑面积3820平方米，限于接到本处罚决定书之日起15日内，无条件自行拆除，整饰现场，恢复原貌等内容。附件7.编号为穗天规饰证[2003]53号的《广州市城市规划局天河区分局审批表》，其中包括：建设单位为广州市国营汽车集装箱运输公司，建设项目名称为商场外立面临时装修工程1宗，建设位置为天河区先烈东路万佳服装批广场，建设规模为“地上：3层（部分1;地上共1200平方米”；附图及附件名称：一、附图：建筑施工图1份；二、附件：（1）建筑功能指标明细表1份；（2）建设工程报建审核书1份；（3）广州市建设工程测量记录册1份等内容。 蒋松对上述两份复函及其附件发表以下质证意见：对真实性无异议，由法院依法审核；若案涉商铺属于违法建筑，则蒋松与蔡煜生的合同关系应属无效，派隆商行、蔡煜生未如实向蒋松告知案涉商铺的产权情况，理应按照一倍定金50万元的标准向蒋松返还款项；若案涉商铺具有合法产权证或具有建设规划许可手续，则蒋松与蔡煜生的合同关系有效，现因派隆商行、蔡煜生隐瞒案涉商铺不允许“过户”（市场管理方不同意转租）的事实，且蒋松与蔡煜生尚未签订正式书面租赁合同，对合同主要条款也无法达成一致意见，故合同因蔡煜生违约而无法继续履行，派隆商行、蔡煜生理应按照双倍定金100万元的标准向蒋松退还款项。派隆商行、蔡煜生对上述两份复函及其附件发表以下质证意见：对真实性、合法性、关联性均予以认可；根据上述复函可知，广州市先烈东路143号建筑物（万佳服装批发市场）虽无相关产权登记情况，但是此建筑违法建设在行政处罚处理后，已确认“保留临时使用”，且后原市规划局天河区分局以《建设工程规划许可证》（穗天规饰[2003]53号）许可该建筑物外立面临时装修，故广州市先烈东路143号建筑物属于合法的临时建筑，合法临时建筑中商铺的租赁不存在法律规定的无效情形，是有效的，应当受到法律保护。 各方当事人还发表以下意见：1.关于50万元的性质。蒋松称其在付款时已备注款项性质是定金（即蒋松于2018年3月21日向余建龙发送内容为“万佳3楼5A302档口收购定金注意查收”的微信），且蒋松向蔡煜生要求退还该50万元时，蔡煜生自称定金不予退还，即蔡煜生已自认该款项的性质是定金。蔡煜生则称其从未认可该款项性质是定金，蒋松向中介人员余建龙表述上述款项的性质没有意义；根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金应当以书面形式约定，蒋松没有证据显示其与蔡煜生就该款项的性质作出约定，故该款项的性质不能认定为定金。2.关于办理案涉商铺的承租人变更登记手续的期限问题。蒋松称双方口头约定在其支付定金后一个月内办理过户手续，此后其作出退让、同意最迟于2018年8月前办理过户手续，但仍然无法办理；派隆商行、蔡煜生在无法办理过户手续的情况下，于2018年10月通知蒋松入场经营，但由于无法办理过户手续，蒋松无法确定市场管理方是否允许其进场经营等，这大大增加蒋松的经营风险；且当时距离双方约定的过户时间已过去5个月，即租期减少5个月，案涉商铺的价值也相应减少，但蔡煜生要求蒋松按照原定价格支付尾款，故蒋松拒绝。蔡煜生则称没有证据证明双方约定在蒋松支付预付款后一个月内办理承租人变更登记手续，且蒋松明知办理上述手续存在不确定因素；现有证据未显示双方对合同价格、办理承租人变更登记手续的时间达成一致意见，蔡煜生主张期限为2019年春节前（即2019年2月5日前）。3.蒋松称其最早于2019年10月6日知道《通知》的内容。4.蒋松称其主张定金的利息从2018年12月11日起算的理由是其已于2018年12月11日要求派隆商行、蔡煜生退还定金，但派隆商行、蔡煜生均没有退还款项。5.蒋松称其要求派隆商行对蔡煜生的债务承担连带责任的理由和依据为派隆商行是本次交易的中介方，蒋松通过派隆商行的介绍知悉案涉商铺的相关情况，且是通过派隆商行获取蔡煜生的收款账号，双方的商谈也是在派隆商行处，派隆商行作为中介方没有如实告知案涉商铺的情况，故蒋松要求派隆商行承担共同连带责任。 另，根据本案查明的事实，一审法院向蒋松释明蒋松与蔡煜生成立的是租赁合同关系，询问蒋松是否需要变更诉讼请求。蒋松表示不变更诉讼请求。 一审法院认为：本案是蔡煜生在向其他案外人承租案涉商铺之后将案涉商铺转租给蒋松的租赁合同纠纷。从本案查明的事实看，蒋松与蔡煜生关于“买卖”案涉商铺的实质是蔡煜生在其向案外人承租案涉商铺的剩余租期内将案涉商铺转租给蒋松。在本次交易之前，蒋松曾在万佳广场承租至少三个商铺（即案涉商铺、“5A305”“5A322”），其理应知悉万佳广场管理方的各项规定和市场交易惯例，且从双方约定到万佳广场的市场部办理案涉商铺的“过户”手续等事实和日常生活经验亦可判断，蒋松理应知道蔡煜生并非将案涉商铺的产权过户给蒋松，蒋松起诉时及在本案审理中主张其与蔡煜生成立案涉商铺买卖合同关系违反诚实信用原则，对其上述陈述不予采信。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。从一审法院另案向规划部门调查取证的上述资料可知，万佳广场属于违法建设，其中大部分建筑物在行政主管部门作出处罚后保留临时使用，“于1996年11月间，擅自在铺位上加建第二层（部分三层）建筑，建筑面积为3820平方米”的建筑部分被责令“无条件自行拆除，整饰现场，恢复原貌”。考虑到建筑物保留临时使用仍属于没有办理合法规划报建手续的情形，据此认定蒋松与蔡煜生关于案涉商铺的租赁合同关系无效。 从本案查明的事实看，蒋松与蔡煜生并未就本次交易签订书面合同，且其双方一直是通过“五哥”（注：各方当事人均称“五哥”即是余建龙）协商沟通交易相关事项，蒋松于2018年10月9日才接到蔡煜生的电话，且直至2019年1月8日才向“五哥”索要蔡煜生的联系电话但当天并未与蔡煜生取得联系。蒋松于2018年3月21日发送的内容为“万佳3楼5A302档口收购定金注意查收”的微信以及于2018年7月20日发送的内容为“五哥你好，5A302八月份再过不了户我这边就先不要了，主要原因是我资金都做备货毛领冬装大衣了，暂时周转不过来了，实在不好意思了”的微信的接收人均是“五哥”而非蔡煜生，即现有证据并未显示蒋松与蔡煜生就上述款项50万元的性质及办理案涉商铺的承租人变更登记手续的期限已达成合意。结合蒋松在农历2017年正月初一起至腊月三十止承租案涉商铺的事实及蔡煜生称案涉商铺的位置在万佳广场管理处旁边并提供了相关照片予以证明的情况及蒋松于2018年1月19日向“五哥”发送内容为“……我还问一下市场部，他给不给我过户。……”的微信的事实，一审法院采信蔡煜生关于蒋松在本次交易前应已知道“广州市天河区沙河万佳商业批发广场”于2017年12月28日作出的《通知》的内容的陈述。在蒋松和蔡煜生进行本次交易前均已明知上述《通知》的内容的情况下，一审法院认定案涉商铺在蒋松于2018年3月21日支付上述款项50万元后一直没有办妥承租人变更登记手续是其双方应当预见的后果且双方对于本次交易不成功均负有责任。至于后来蒋松与蔡煜生于2019年2月28日、3月4日两次见面，均是对案涉商铺一直未办妥承租人变更登记手续、如继续交易如何确定转租价格及何时能办理承租人变更登记手续等问题进行协商但未能达成一致意见。综上，一审法院认为无论蒋松支付的上述款项50万元的性质如何，由于蒋松与蔡煜生的租赁合同关系无效且其双方对本次交易不成功均负有责任，因此，蒋松主张蔡煜生退还已付款项50万元，一审法院予以支持。对于蒋松主张双倍返还定金的请求，一审法院不予支持。至于蔡煜生抗辩称其损失已超过50万元的问题，由于其没有提出反诉，本案对此不予调处。 关于蒋松主张蔡煜生支付逾期退还上述款项的利息问题。从蒋松与蔡煜生上述两次见面协商的情况看，其双方直至2019年3月4日仍在协商如何继续交易的相关问题，且蒋松到万佳广场市场部询问案涉商铺能否“过户”的问题后还于2019年3月12日致电告知蔡煜生称案涉商铺无法“过户”并要求蔡煜生退还已付款项50万元，一审法院认为，其双方至此已无继续交易的意愿，蔡煜生理应在合理期限内（一审法院从公平原则出发酌情认定以5天为宜）将蒋松已付的上述款项退还给蒋松，否则，应从2019年3月18日开始赔偿蒋松的利息损失。蒋松主张上述利息以50万元为本金计至实际退还之日止，并无不妥，一审法院予以支持。其中，2019年3月18日至8月19日期间的利息损失按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际退款之日止的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付。对于蒋松主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。 关于蒋松要求派隆商行对蔡煜生的上述债务承担连带责任问题。本案的居间方应是“五哥”而非派隆商行，蒋松主张派隆商行承担上述责任缺乏依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款的规定，作出判决：一、蔡煜生于本判决发生法律效力之日起10日内，向蒋松退还已付款项50万元。二、蔡煜生于本判决发生法律效力之日起10日内，向蒋松赔偿上述款项的利息损失（以50万元为本金，其中，2019年3月18日至8月19日期间的利息损失按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际退款之日止的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）。三、驳回蒋松的其他诉讼请求。一审受理费13890元，由蒋松负担5070元，蔡煜生负担8820元。 二审审理中，蒋松提交一份万佳广场管理处2020年8月1日的《通知》一份。拟证明涉案商铺在2020年8月1日前，万佳广场管理处不同意上诉人转租。蔡煜生、原审被告派隆服饰辅料商行对该份证据三性予以认可，但是认为不能实现证明目的。万佳广场管理处2017年12月28通知不得转租，2020年8月1日通知可以转租，即转租并非绝对不允许，只需获得万佳管理处同意即可。在2020年8月1日的《通知》中，万佳广场承认存在没有按照商场规定管理商铺，说明虽然双方默契，没有在2019年春节前办理转租登记，不会影响蒋松使用商铺。蒋松买上诉人的承租期，目的是为了经营和优先承租权。基于仅需万佳广场同意，蔡煜生已经通知蒋松可以办理，这是蔡煜生与万佳广场私下沟通的结果，不能以此份通知否认在2019年1月蔡煜生通知蒋松可以变更登记的事实。对该份证据，本院予以采信，对是否能够达到证明目的将结合全案事实进行综合评断。 本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审争议焦点是：蔡煜生应否退还蒋松已付款项50万元及利息。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议，发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。 依一审法院查明事实可知，本案蒋松与蔡煜生关于案涉商铺相关约定的实质是蔡煜生将其向案外人承租案涉商铺的剩余租期转租与蒋松。一审认定蒋松应知晓其与蔡煜生相关约定并非是将案涉商铺的产权发生变更，而是蔡煜生将其承租案涉商铺的剩余租期转租给蒋松，双方成立案涉商铺租赁合同关系，并无不当，本院予以维持。 关于蒋松与蔡煜生关于案涉商铺的转租约定的效力问题。根据广州市规划和自然资源局的函复可知，万佳广场属于违法建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，一审法院认为建筑物虽为保留临时使用，但仍属没有办理合法规划报建手续的情形，进而认定蒋松与蔡煜生关于案涉商铺的转租合同关系无效，于法有据，本院予以维持。 关于蔡煜生应否退还蒋松已付款项50万元及利息。本案中蒋松与蔡煜生并未签订书面合同，双方一直是通过余建龙进行协商沟通。且依蒋松提供的《中国农业银行个人结算业务申请书》，也未显示蒋松前妻谢娅向蔡煜生转账支付的50万元的具体性质。故现有证据并未显示蒋松与蔡煜生就上述50万元款项的性质已达成合意并形成书面约定。而定金合同必须以书面的形式签订，故难以认定蒋松已付给蔡煜生的款项50万元为定金，且定金合同属于担保主合同实现而为之从合同，主合同无效，则定金合同也为无效。如前所述，蒋松与蔡煜生关于案涉商铺的转租约定已因涉案场地未办理合法规划报建手续而致无效，故蒋松已付给蔡煜生的款项50万元无论性质如何，均因双方之间的转租合同无效而无效。承上所述，双方之间的转租合同无效后，蔡煜生所取得的蒋松已付50万元款项也应返还蒋松，相应利息亦应计付退还，一审认定于法有据，本院予以维持。至于蔡煜生上诉称其损失已超过50万元的问题，由于其在一审中没有提出反诉，本院在二审程序中对此不予调处。 综上所述，蔡煜生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8820元，由蔡煜生负担。 本判决为终审判决。 审判长  戴俊英 审判员  赵云川 审判员  刘 卉 二〇二一年三月一日 法官助理张家齐 书记员黄咏欣