青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2020）青0104民初5505号原告：李国钰，男，土族，1965年6月4日生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。被告：青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司），统一社会信用代码：91630000710584469A（1-1），住所地：西宁市城**东交通巷**银泰大厦。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔新，男，汉族，1987年7月7日生，公民身份号码：×××,青海银泰物业管理有限责任公司经理，住青海省西宁市。被告：青海银泰物业管理有限责任公司（以下简称银泰物业），统一社会信用代码：91630100757441852U（1-1），住所地：西宁市城**东交通巷**银泰大厦**。法定代表人：葛建浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔新，男，汉族，1987年7月7日生，公民身份号码：×××,青海银泰物业管理有限责任公司经理，住青海省西宁市城中区礼让街****。原告李国钰与被告青海海宏房地产有限责任公司、青海银泰物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李国钰、被告青海海宏房地产有限责任公司、青海银泰物业管理有限责任公司委托诉讼代理人崔新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李国钰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告青海海宏房地产有限责任公司因未履行三方协议书给原告应承担的违约金13290.42元；2、判令被告违约给原告造成的损害赔偿金2000元；3、判令被告青海银泰物业管理有限责任公司对上述债务部分承担连带责任；4、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月，原告与被告海宏公司签订《西宁市商品房预售合同》，由原告购买被告海宏公司投资开发的位于西宁市××区房屋一套，约定被告海宏公司应于2011年12月31日前向原告交付房屋，而被告逾期交房491天构成违约。为此，原告于2014年9月将被告海宏公司诉至西宁市城西区人民法院，法院审理后作出（2014）西民一初字942号民事判决书，即被告青海海宏房地产有限责任公司向原告支付延期交房、天然气未开通等违约金19217.46元。为使被告海宏公司履行该生效民事判决支付违约金义务，原告与二被告签订《三方协议书》，约定：甲方（海宏公司）承担原告应交纳的2015年9月1日至2019年8月31日的全部物业费给被告银泰物业；本协议约定的履行周期内，若物业公司发生更替，由甲方向新的物业公司支付物业费，直至4年届满，甲方不得以物业公司更换为由拒绝支付；甲方按以上协议条款履行完毕后，丙方（原告）不得再追究甲方延期交房的违约责任。若甲乙双方未按本协议条款履行义务的，使丙方受到物业公司追索物业费，则视为甲方单方终止本协议，甲方依照法院判决向丙方履行违约金支付义务。2017年8月，因被告银泰物业退出该小区，未按《三方协议书》履行相应义务，原告被逼无奈向新接管的阳光恒昌物业服务股份有限公司交纳了2017年8月15日至2019年8月31日的物业费4116元。故诉至法院，请求依法判如所请。被告青海银泰物业管理有限责任公司、青海海宏房地产有限责任公司辩称，二被告对签订的折抵物业费的协议无异议，同意按协议约定的折抵期限将撤场后未履行的物业服务的物业费返还给原告，但无法赔偿原告所述的违约金。本院经审理认定事实如下：2014年9月4日，原告因与被告海宏公司房屋买卖合同纠纷一案向本院起诉，本院受理后，于2014年11月10日作出（2014）西民一初字第942号民事判决书，判决被告海宏公司支付原告李国钰逾期交房违约金17007.46元，天然气未接通到户违约金2210元，共计19217.46元。2015年9月7日，原告与二被告签订《三方协议书》，协议约定：自2015年9月1日起至2019年8月31日共4年（2014年9月1日-2015年8月31日物业费甲方已经减免），丙方（李国钰）物业由甲方（海宏公司）代为向乙方（银泰物业）支付，乙方不得向丙方收取物业费；本协议约定的履行周期内，若物业公司发生更替，由甲乙双方共同与新的物业公司做好协商，由甲方向新的物业公司支付物业费，直至4年届满，甲方不得以物业公司更换为由拒绝支付，甲乙双方应主动负责与新物业公司协调解决费用支付问题，与丙方无关；甲方按以上协议条款履行完毕后，丙方不得再追究甲方延期交房的违约责任，若甲乙双方未按本协议条款履行义务的，使丙方受到物业公司追索物业费，则视为甲方单方终止本协议，甲方依照法院判决向丙方履行违约金支付义务。协议签订后，被告银泰物业按三方协议的约定履行了协议，自2015年9月1日至2017年8月14日未收取原告的物业管理费。2017年8月15日，被告银泰物业因故撤场，导致该协议未履行完毕，原告多次找被告协商返还物业费的相关事宜未果，原告遂诉至法院，致使纠纷产生。另查明，2020年2月25日，原告向阳光恒昌物业服务股份有限公司交纳2017年12月1日至2019年12月31日的物业费共计4116元。上述事实有原、被告陈述，原告提交的民事判决书、《三方协议书》、阳光恒昌物业服务股份有限公司收据经庭审质证、认证予以认定。本院认为，原告与被告海宏公司、银泰物业签订的《三方协议书》系当事人真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按约履行义务并享受权利。协议签订后，被告海宏公司按其与被告银泰物业的约定，交由被告银泰物业履行协议中折抵物业费的相关义务，但2017年8月15日，被告银泰物业提前撤场，未按协议履行完相关义务，按照协议约定“若甲乙双方未按本协议条款履行义务的，使丙方受到物业公司追索物业费，则视为甲方单方终止本协议，甲方依照法院判决向丙方履行违约金支付义务”，被告海宏公司作为协议一方当事人，理应按协议约定承担相应责任，故原告要求被告青海海宏房地产有限责任公司承担违约金13290.42元的诉讼请求应予支持；关于原告要求被告因违约给其造成的损害赔偿金2000元的诉讼请求，因原告未提交相关证据予以佐证，故不予支持；关于原告要求被告青海银泰物业管理有限责任公司承担连带责任的诉讼请求，因三方协议中明确约定“甲方依照法院判决向丙方履行违约金支付义务”，故青海银泰物业管理有限责任公司不应承担连带责任。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告青海海宏房地产有限责任公司给付原告李国钰违约金13290.42元，于判决书生效后三十日内履行；二、驳回原告李国钰的其他诉讼请求；三、驳回原告李国钰要求被告青海银泰物业管理有限责任公司承担连带责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元，已减半收取91元，由被告青海海宏房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 员 王红霞二〇二一年三月二日法官助理 马 娟书 记 员 崔雪莹附：1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。