湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2581号上诉人（原审原告）：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区福保街道益田路**益田创新科技园****。法定代表人：周世平，董事长。委托诉讼代理人：杨鹿君，安徽天贵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡汉明，男，1963年8月7日出生，汉族，现住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：刘开桂，湖南首选律师事务所律师。原审第三人：浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司，注册地湖，注册地湖南省浏阳市金沙中路**湖南省浏阳市鑫岛明珠**鑫岛集团。法定代表人：周汝红，董事长。原审第三人：周汝红，男，1975年2月8日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原审第三人：周建虹，女，1969年7月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原审第三人：曾显达，男，1967年10月6日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原审第三人：李飞鸿，女，1967年8月13日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原审第三人：长沙鑫鹏置业股份有限公司，住所地湖南省，住所地湖南省浏阳市金沙中路**法定代表人：周汝红，董事长。上诉人红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭创投公司）因与被上诉人胡汉明、原审第三人浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称鸿宇公司）、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、长沙鑫鹏置业股份有限公司（以下简称鑫鹏公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省浏阳市人民法院(2020)湘0181民初11940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人红岭创投公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.支持红岭创投公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、红岭创投公司对涉案房产享有抵押权，并已经生效判决确认。2015年1月，红岭创投公司委托华融湘江银行股份有限公司长沙分行（以下简称华融银行长沙分行）向鸿宇公司出借2亿元，鸿宇公司以其名下浏阳市北正南路东侧鸿宇城B区（二期）的546套房产及其所占土地作抵押，并办理抵押登记。后因鸿宇公司到期未偿还借款，红岭创投公司向湖南高院起诉，该院作出（2016）湘民初5号民事判决，该判决第三项确定红岭创投公司对前述抵押物及其所占范围内的土地使用权拍卖、变卖所得变价款在本金2亿元及其相应利息范围内优先受偿，该判决现已生效，其既判力和约束力应得以尊重，非经法定程序不得中止执行和变更。二、一审法院判决超出法律规定。一审法院（2020）湘0181执异194号执行裁定书第一项认定胡汉明对涉案房产的拆迁安置权优先于红岭公司的抵押权，与湖南高院（2016）湘民初5号民事判决第三项确定的内容相冲突，胡汉明的主张应当按照审判监督、第三人撤销之诉或其他程序处理。且根据民诉法第227条规定，执行异议程序系程序审查，异议人理由成立的仅为中止执行，异议人的实体请求不应在执行异议程序中进行确认，执行异议之诉亦只能就现有权利外观进行审理，作出确权认定。三、一审法院判决适用法律错误。1.一审法院适用的《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》已失效，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》亦被修订，其中第七条已被删除，因此，法院据以作出裁判的法律法规已全部失效。2.一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条主张拆迁人的安置房取得权优先于消费者购房的权利，针对的是对拆迁一房多卖时的利益平衡。3.胡汉明并未证明签订合法有效的书面买卖合同，亦未证明房屋是唯一用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定的情形。4.浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室浏房证办告字[2020]第1号、第2号公告系具体行政行为已申请复议，本案应中止审理，且安置面积已经远超摘牌时公告的面积。被上诉人胡汉明辩称：一、湖南高院（2016）湘民初5号民事判决系在胡汉明不知情也未参与的情形下作出，故胡汉明提起了执行异议。二、红岭创投公司主张一审判决超出法律规定的观点不成立。1.胡汉明对涉案房屋享有的补偿安置权应优先于上诉人抵押权保护是中止执行的前提，且一审判决并未处理上诉人的抵押权，一审判决符合法律规定。2.一审法院判决鸿宇公司为胡汉明办理不动产权登记，符合民诉法司法解释第三百一十二条的规定。三、红岭创投公司主张一审判决适用法律错误的观点不能成立。1.根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和第八条的规定，本案属于民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，所以适用当时的法律、司法解释的规定。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条体现的是房屋安置协议优于买卖合同，并非上诉人理解的针对的是拆迁安置房一房多卖时的利益平衡。3.拆迁安置补偿权是一种物权，其是建立在原住宅物权丧失的基础上。物权法第三条便体现了对被征收人原住宅所有权的保护，拆迁安置补偿权事实上是所有权保护的延伸，并非债权，属于特种物权或准物权。拆迁安置补偿协议是一种具有特定指向的特种合同，不属于一般的房屋买卖合同。四、本案无需以红岭创投公司的行政复议结果为依据。涉案房屋系胡汉明的产权调换房屋，胡汉明依约付清了超面积购房款，鸿宇公司与红岭创投公司未经胡汉明同意，在涉案房屋上设立抵押权，在湖南高院诉讼时隐瞒事实，损害了胡汉明的利益，无论红岭创投公司与浏阳市城市房屋和补偿管理办公室行政复议一案的结果如何均不影响本案的审理。五、胡汉明提起案外人执行异议之诉并向湖南高院提起的第三人撤销之诉，均是合法的救济途径，两种途径不冲突。六、胡汉明的房屋被拆迁安置时间远远早于红岭创投公司的抵押权，胡汉明的权利形成是在2013年，红岭创投公司的抵押权形成是在2015年，对此胡汉明已经提供了房产证原件、征收补偿协议、调换房确认书等证据证实。原审第三人鸿宇公司、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司未到庭陈述，亦未向本院提交书面陈述意见。红岭创投公司向一审法院起诉请求：1.撤销湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181执异194号执行裁定书；2.准许执行位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋；3.案件诉讼费、差旅费、律师费等由胡汉明承担。一审法院认定事实：湖南省高级人民法院在审理红岭创投公司与鸿宇公司、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司及华融湘江银行股份有限公司长沙分行金融借款合同纠纷一案中，于2016年6月3日作出（2016）湘民初5号民事判决，该判决书的主要内容是：一、自本判决生效之日起十日内，鸿宇公司向红岭创投公司偿还借款本金2亿元及相应利息（利息自各笔贷款发放之日起至还清之日止，按年利率24%计算）；二、红岭创投公司有权就位于浏阳市北正南路东侧的国有土地使用权［权证号：浏国用（2014）第0××6号］拍卖、变卖所得价款在本金6500万元及相应利息范围内优先受偿；三、红岭创投公司有权就位于浏阳市淮川办事处北正南路东侧鸿宇城Ｂ区的546套在建建筑物及该在建建筑物所占用范围内的土地使用权拍卖、变卖所得价款在本金2亿元及相应利息范围内优先受偿；四、红岭创投公司就周汝红所持有的鸿宇公司66%的股权拍卖、变卖所得价款在本金13200万元及相应利息范围内享有优先受偿权，就曾显达所持有的鸿宇公司34%的股权拍卖、变卖所得价款在本金6800万元及相应利息范围内享有优先受偿权，周汝红、曾显达在承担相应担保责任后可以向鸿宇公司追偿；五、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司就上述第（一）项所述债务向红岭创投公司承担连带清偿责任，其承担相应责任后，有权向鸿宇公司追偿；六、驳回红岭创投公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1159175元，由红岭创投公司负担19175元，鸿宇公司、周汝红负担1140000元。上述判决生效后，红岭创投公司向湖南省高级人民法院申请强制执行，该院立案执行，执行案号为（2016）湘执15号。2016年8月15日，湖南省高级人民法院作出（2016）湘执15号执行裁定，裁定将该案指定由湖南省冷水江市人民法院执行。湖南省冷水江市人民法院于2016年8月19日立案执行，执行案号为（2016）湘1381执747号。2016年8月22日，湖南省冷水江市人民法院向鸿宇公司、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司送达执行通知书，责令其于接到该通知之日起三日内履行生效判决所确定的义务。同日，湖南省冷水江市人民法院作出（2016）湘1381执747号执行裁定，裁定冻结、划拨鸿宇公司、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司的银行存款251246115元或者查封、扣押、提取相应价值的其他财产。2017年2月17日，湖南省冷水江市人民法院作出（2016）湘1381执747号之一执行裁定，裁定终结本次执行程序。2019年4月9日，湖南省冷水江市人民法院作出恢复执行通知书，决定恢复红岭创投公司与鸿宇公司、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司金融借款合同纠纷一案的执行。2019年4月10日，湖南省冷水江市人民法院作出（2019）湘1381执恢54号执行裁定，裁定查封鸿宇公司、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司名下位于浏阳市淮川办事处北正南路东侧鸿宇城Ｂ区××在建工程面积66657.17平方米及其所占国有土地使用权（权证号：浏国用2014第0××**），面积13747平方米。2019年4月11日，湖南省冷水江市人民法院向浏阳市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封鸿宇公司所有的位于浏阳市淮川办事处北正南路东侧鸿宇城Ｂ区××栋住宅546套；查封期限为2019年4月11日-2022年4月10日（其中包含鸿宇城项目二期Ｂ5栋1123号房屋）。2020年6月29日，湖南省高级人民法院作出（2020）湘执协25号执行裁定，裁定（2016）湘民初5号民事判决书由湖南省浏阳市人民法院执行。一审法院于2020年7月24日立案执行，执行案号为（2020）湘0181执5618号。2020年7月30日，一审法院作出（2020）湘0181执5618号执行裁定，裁定冻结、划拨鸿宇公司、周汝红、周建虹、曾显达、李飞鸿、鑫鹏公司的银行存款251246115元（利息及申请执行费未计算在内）或者查封、扣押、提取其价值相当的财产。2020年10月28日，胡汉明向一审法院提出异议，请求：1.依法确认位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋属于胡汉明的征收安置产权调换房屋，应给予办理不动产产权登记手续。2.确认胡汉明对位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于红岭创投公司所享有的担保物权。3.中止针对浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋的一切执行行为。一审法院于2020年11月10日作出（2020）湘0181执异194号执行裁定书，裁定如下：1.胡汉明对位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于红岭创投公司所享有的抵押权；2.对位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋中止执行；3.驳回胡汉明要求办理不动产产权登记的异议。红岭创投公司不服该裁定，于2020年12月3日向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，1.坐落在浏阳市××路××宿舍（土地证号为浏国用2004第5××3号）一单元四楼4**房屋系胡汉明所有。因浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目，需征收拆迁胡汉明所有的前述房屋。2012年6月20日，浏阳市征收办（房屋征收部门，简称甲方）与胡汉明（被征收人，简称乙方）签订《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议（住宅）》，该协议约定：被征收房屋坐落于浏阳市××路××宿舍××单元××楼，房屋产权证号0×**，登记面积111.89㎡，合法建筑面积为111.89㎡；乙方自愿选择产权调换方式，产权调换实行回迁安置，安置房位于本征收项目二期范围所建安置房的一至五栋，乙方可选安置房楼层4至28层，甲方应安置乙方房屋面积为128.67㎡，乙方自愿选择建筑面积约为134.85㎡的安置房，超面积6.18㎡，乙方同意按以下方式补交超面积购房款：超面积在20㎡以内的，乙方按2800元／㎡支付超面积购房款，超面积在20㎡以上的，由乙方按该安置楼盘开盘市场销售优惠价92折支付超面积购房款等；付款方式：本协议补偿总额106159元，协议签订后7日内，甲方支付乙方88855元，余款17304元，暂不支付，待乙方在接收产权兑换房屋时再进行结算，互相找补差价。2012年9月17日，上述项目地块由鸿宇公司摘牌竞得并进行开发建设。2013年11月23日，浏阳市征收办出具编号为480《浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城区改造项目征收安置产权调换房确认书》，被征收人胡汉明楼栋与户型Ｂ5-4，面积134.85㎡，楼层选定壹拾壹楼，胡汉明在该确认书上签字。2020年3月9日，浏阳市征收办发布《关于北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目二期住宅房屋交房的公告》，选择Ｂ5栋住宅的被征收人于2020年3月24-25日办理交付手续，安置明细表载明Ｂ5栋1123号房胡汉明。办理交付手续后，胡汉明于2020年3月30日向鸿宇公司缴纳物业维修资金11929元。随后，胡汉明对Ｂ5栋1123号房屋进行了装修，现已入住。2.胡汉明的B5栋1123号房屋实测面积为140.35㎡，超面积购房款为32704元，核减预留余款17304元，应缴15400元；2020年3月18日，胡汉明向浏阳市城市建设集团有限公司转账支付了差价15400元，现胡汉明已支付了全部购房款。一审法院认为，申请执行人提起执行异议之诉的，人民法院应当审查案外人是否系权利人，是否享有足以排除强制执行的权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述条款对不动产买受人的物权期待权给予了特殊保护。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，优先于抵押权等优先受偿权。第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，通过所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议的被拆迁人，对于补偿安置房屋所享有的民事权益优先于其他购房消费者。综合上述逻辑，被拆迁人对拆迁安置房屋所享有的民事权益，同样优先于抵押权等优先受偿权，足以排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行。本案中，胡汉明基于其于2012年6月20日与浏阳市征收办签订的合法有效的《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议（住宅）》，取得了对涉案房屋的拆迁安置权益，并按约支付了超面积部分的购房款，已实际合法占有涉案房屋并在该房屋居住生活，故一审法院认定胡汉明对涉案房屋享有的权益相较红岭创投公司的抵押权更应受优先保护，该权益足以排除强制执行，对该涉案房屋应中止执行，一审法院对红岭创投公司请求准许执行鸿宇城项目二期B5栋1123号房屋的诉讼请求不予支持。此外，关于红岭创投公司请求撤销湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181执异194号执行裁定书的诉讼请求，因本案为申请执行人执行异议之诉，撤销执行异议裁定书不属于本案的审理范围，且《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条对执行异议之诉后执行异议裁定的效力问题作出了规定，一审法院已向红岭创投公司进行了释明，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：驳回红岭创投电子商务股份有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由红岭创投电子商务股份有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为胡汉明对涉案房屋享有何种民事权益，其权益能否排除红岭创投公司的强制执行。第一，关于胡汉明对涉案房屋享有何种民事权益的认定。首先，胡汉明于2012年6月20日与房屋征收部门签订的《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议（住宅）》系双方真实意思表示，其内容不违法法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。胡汉明基于该协议获得了对约定的回迁安置房屋的请求权，该权利是胡汉明用其原房屋的产权置换获得安置房屋的产权，实质是其被拆迁房屋物权的延伸。其次，胡汉明基于房屋征收补偿协议可获得128.67㎡的安置房，涉案房屋面积为140.35㎡，现胡汉明已经按约定价格支付了超出部分面积的购房款，基于涉案房屋的不可分性，胡汉明因产权调换方式享有的不动产权益应及于该超出部分。第二，关于胡汉明对涉案房屋享有的民事权益能否排除红岭创投公司强制执行的问题。1.从法律和司法解释规定的权利顺位来看，胡汉明对涉案房屋享有的民事权益具有优先性。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条和第二条的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”这两条分别规定了房屋的无过错买受人和商品房消费者的物权期待权对金钱债权的优先性。再者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”可见，被拆迁人对补偿安置房屋的请求相较于房屋买受人的权利更具优先性。综上，同一房屋上各权利人的顺位应为：被拆迁人的请求权＞消费者的物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权，因此，胡汉明对涉案房屋的请求权优先于红岭创投公司对涉案房屋的抵押权。2.从权利形成的时间而言，胡汉明对涉案房屋的权益早于红岭创投公司对涉案房屋的抵押权。胡汉明自2013年1月9日与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议起，便对涉案房屋享有相应的请求权，而红岭创投公司对涉案房屋的抵押权自2015年办理抵押登记之时方取得。3.从权利的性质而言，胡汉明对涉案房屋的权益事关其基本的生活居住利益，红岭创投公司对涉案房屋享有的仅为担保其金钱债权实现的抵押权，两者相较，胡汉明的居住权益更需保护。因此，一审法院认定胡汉明对涉案房屋的民事权益足以排除红岭创投公司的强制执行并无不当，本院予以维持。第三，关于相关司法解释适用的问题。首先，根据2020年12月29日最高人民法院发布的《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》的规定，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）于2021年1月1日废止，但本案一审判决于2020年12月26日作出，一审法院适用前述司法解释并无不当。其次，根据2020年12月29日《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》（法释〔2020〕17号）的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）被修改，并于2021年1月1日起实施，故一审法院适用修改前的司法解释进行裁判并无不当。红岭创投公司关于一审法院适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人红岭创投电子商务股份有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人红岭创投电子商务股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二一年三月十二日法官助理苏逢连书记员林巧