江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏03民终1247号 上诉人（原审被告）：王大伟，男，1973年11月10日出生，汉族，住邳州市。 被上诉人（原审原告）：徐州沪铁物业管理有限公司，住所地徐州市。 法定代表人：朱玉磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜海莉，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡海言，江苏景来（云龙）律师事务所律师。 上诉人王大伟因与被上诉人徐州沪铁物业管理有限公司（以下简称沪铁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院(2020)苏0382民初6994号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人王大伟，被上诉人沪铁物业公司的委托诉讼代理人杜海莉、胡海言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王大伟上诉请求：驳回沪铁物业公司物业费及滞纳金诉求。 事实和理由：王大伟于2015年购买翰林华府116号商铺，总价值40万元。其中王大伟出资11.5万元，土地出让金6万多元，王福华出资10万元，王志伟出资10余万元，王志伟是施工方负责人。由于涉及遗留下来的树木和车辆赔偿问题，开发商张乐（同时又是物业公司委托负责人）口头承诺免去王大伟物业费。签订商品房买卖合同时，王志伟、张乐、王大伟同时在场，张乐口头承诺不要王大伟物业费。四年间，商品房一直处于闲置状态，水、电消费基本为零，没有进行装修，也没有产生生活垃圾。公共水电费15元/月，环卫费5元/月，装潢管理费200元/户，装潢垃圾清运费1.5元/平方米等不应予以支持。从2015年到2019年，沪铁物业公司从未讨要物业费。沪铁物业公司变更过二次老板，其在交接过程中存在严重失误，经营不规范，不应把过错转嫁到王大伟身上。 沪铁物业公司辩称，一、涉案物业服务协议系沪铁物业公司与王大伟所签，根据合同相对性，应由王大伟缴纳相关公共服务费及公告水电费共计5655元。二、根据物业协议，王大伟不按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，沪铁物业公司有权自逾期之日每日加收千分之三的滞纳金。三、王大伟所提及口头承诺免除物业费的事情，沪铁物业公司未收到开发商的任何通知，沪铁物业公司对此不予认可。另一审法院未支持沪铁物业公司垃圾清运费等费用，王大伟不应对此提出上诉。综上，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 沪铁物业公司向一审法院起诉请求：1.王大伟支付拖欠的物业服务费5955元及滞纳金（2016年3月26日至2017年3月25日以951元为本金，2017年3月26日至2018年3月25日以1902元为本金，2018年3月26日至2019年3月25日以2853元为本金，自2019年3月26日起以3804元为本金计算至实际给付之日止，均按照每天0.3%计算）；2.王大伟承担诉讼费用。 一审法院认定的事实：案外人徐州康泽置业有限公司开发了邳州市官湖镇翰林华府小区，王大伟系官湖镇翰林华府小区1单元116号商铺业主，该房屋面积为99.07㎡，王大伟于2015年3月26日签收上房通知单，但至今尚未实际使用及装修该商铺。 2013年12月4日，徐州康泽置业有限公司作为甲方，沪铁物业公司作为乙方签订物业管理服务合同，约定：将甲方开发的翰林华府委托给乙方实行前期物业管理服务，委托期限至业主委员会成立之日止；物业管理费自开发商发出交房通知书之日起开始计收并预先缴纳，逾期每天加收5‰的滞纳金；商业和小高层物业服务费按0.8元/㎡/月，公共水电费15元/户/月，环卫费5元/户/月，装潢管理费200元/户，装潢垃圾清运费1.5元/㎡/户。 2015年3月27日，沪铁物业公司作为甲方，王大伟作为乙方签订前期物业管理服务协议，约定：商铺公共服务费为0.8元/㎡/月，公共电费分摊15元/户/月；前期物业管理费自乙方上房之日起计算，乙方未入住期间的物业管理费由乙方全额承担；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收3‰的滞纳金。王大伟自上房至今物业费未缴纳，现沪铁物业公司诉至一审法院主张2016年3月26日至2021年3月25日5年的物业管理费用。 一审法院认为，沪铁物业公司与王大伟签订物业服务合同后，对王大伟提供了物业管理服务，物业服务合同关系成立。该合同内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。双方均应按约定全面履行合同义务。 关于物业服务费用。沪铁物业公司主张自2016年3月26日至2021年3月25日5年的费用，根据合同约定，公共服务费按0.8元/㎡/月收取，为4755元（99.07㎡×5年×12月×0.8元/㎡/月）。关于沪铁物业公司主张的共用水电费。双方签订的物业服务合同约定公共电费分摊为15元/户/月，则2016年3月26日起至2021年3月25日应交纳的共用水电费为900元（5年×12月×15元/户/月）。上述两项合计5655元。 关于沪铁物业公司主张的生活垃圾处理费。首先物业服务合同中并无关于垃圾处理费的约定，沪铁物业公司仅在与徐州康泽置业有限公司签订的合同中进行约定了环卫费，沪铁物业公司与徐州康泽置业有限公司关于收取环卫费的约定，不能约束王大伟。且王大伟自上房之日起并未使用、装修涉案的商铺，因此，对于沪铁物业公司主张王大伟应交纳的生活垃圾处理费，一审法院不予支持。 关于滞纳金，首先，双方约定的违约金计算方式为每日千分之三，该数额明显过高，应予以调整，2019年8月20日前按月息2%予以支持，自2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。根据沪铁物业公司主张的滞纳金基数：2016年3月26日至2017年3月25日以951元为本金计算，2017年3月26日至2018年3月25日以1902元为本金计算，2018年3月26日至2019年3月25日以2853元为本金计算，自2019年3月26日起以3804元为本金计算。 王大伟辩称其不欠沪铁物业公司物业费，该小区的开发商用其土地建的房子，当时地上还有树，开发商和其约定不用交物业费，证据不足，一审法院不予采信。综上，遂判决如下：一、王大伟于判决书生效之日起十日内支付徐州沪铁物业管理有限公司物业管理服务费5655元及违约金（2016年3月26日至2017年3月25日以951元为本金按照月利率2%计算，2017年3月26日至2018年3月25日以1902元为本金按照月利率2%计算，2018年3月26日至2019年3月25日以2853元为本金按照月利率2%计算，2019年3月26日至2019年8月19日以3804元为本金按照月利率2%计算，自2019年8月20日起以3804元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际给付之日止）。二、驳回徐州沪铁物业管理有限公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。 本院认为，案涉物业服务合同内容具体明确，意思表示真实，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，在沪铁物业公司提供了物业服务后，业主应缴纳相应的物业费用。王大伟上诉主张开发商同意免除物业费，沪铁物业公司不予认可，王大伟未能就其该事实主张提供证据予以证实，且王大伟主张承诺的基础系基于征地遗留树木及车辆赔偿问题，主张的口头承诺是施工方的口头承诺，故王大伟该辩称不能对抗沪铁物业公司基于合同约定主张的物业费给付诉请。王大伟自上房后持续性未交物业费，依照案涉物业服务管理协议，上诉人关于其房屋闲置且沪铁物业公司2015年到2019年未向其讨要过物业费的主张不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人王大伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王大伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 史善军 审 判 员 汤孙宁 审 判 员 王素芳 二〇二一年三月五日 法官助理 仝 斌 书 记 员 李 雯