辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4125号上诉人（原审被告）：孙连胜，男，1987年7月21日出生，汉族，住辽宁省本溪市明山区。被上诉人（原审原告）：苗玉荣，女，1975年10月7日出生，汉族，住辽宁省盖州市。被上诉人（原审原告）：李明，男，1974年8月17日出生，汉族，住辽宁省盖州市。委托诉讼代理人：逯俊成，系辽宁丰华律师事务所律师。上诉人孙连胜因与被上诉人苗玉荣、李明房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初4794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙连胜上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审程序违法，认定事实不清。2019年8月7日上诉人孙连胜和卫娜两人共有的位于沈阳市浑南区的房屋卖给苗玉荣、李明，根据中介及苗玉荣、李明指定签订了格式合同，约定关于户口迁出的相互矛盾条款，签订合同时，该房产下并无户口，故该相关条款是无效格式条款。后被上诉人和中介告知上诉人由于限购政策，必须将户口迁至该房产才能买卖，经双方协商2019年8月14日上诉人应被上诉人要求将户口迁至该房产，合同签订后上诉人给被上诉人减免了1500元房款，并提前一个月交房。（该房租金约每月2000元），实际上双方已经根据被上诉人的需求更改了合同内容并实际履行了该合同，实现了被上诉人的利益最大化，被上诉人没有提出过着急迁户口的需求，只是希望提前入住，2020年4月3日，上诉人已经将户口迁出，此时二被上诉人才提出要求上诉人支付晚迁户口的违约金，并拒不支付尾款1万元。所以一审判决事实认定错误。苗玉荣、李明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持一审判决。苗玉荣、李明向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告逾期迁移户口违约金38,675元；2.判令被告承担案件受理费用。一审法院认定事实，原、被告于2019年8月7日签订沈阳市存量房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的位于沈阳市浑南区房屋，建筑面积64.66平方米，房屋价款85万元。双方约定房屋交付时，出卖人需保证该房屋地址下无任何户口存在，且将房屋的相关费用全部结清，买受人从本合同约定的购房款中留存1万元作为户口迁出保证金，出卖人迁出原有户口后于物业交割当日，由买受人自行支付给出卖人。出卖人于2019年12月31日前迁出原有户口，出卖人逾期迁出原有户口，则每逾一日，出卖人按照房屋总价款的万分之五支付违约金；如买受人逾期支付户口迁出保证金，则每逾一日，买受人按照房屋总价款的万分之五支付违约金。合同第十一条其他约定：“1、关于户口：出卖人承诺在房屋交接后2019年12月31日前将户口迁出，保证在房屋交付前不再迁入任何户口，如出卖人承诺不实，应承担房屋总价款的10%违约金。”。合同签订后，原告向被告支付房屋价款84万元，留存1万元迁移户口保证金。被告向原告交付房屋，双方办理了房屋过户手续。被告于2019年8月14日将户口迁入涉案房屋，2020年4月3日将户口迁出，原告苗玉荣、李明因被告孙连胜违约，未支付迁出保证金1万元。孙连胜于2020年4月17日因上述款项未付将苗玉荣、李明另案诉至本院，本院已于2020年9月21日作出（2020）辽0112民初4344号民事判决书，判令苗玉荣、李明支付孙连胜购房尾款10,000元及利息（自2020年4月4日起至2020年9月11日止，按中国人民银行同期存款活期利率计算）。一审法院认为，原、被告签订的沈阳市存量房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应履行恪守。双方已交接了案涉房屋并已办理房屋过户手续，履约过程基本顺利，唯留有迁移户口事宜未能妥善解决，故而成讼。鉴于双方已明确约定被告迁移户口期限为2019年12月31日，时间约定并无含糊歧义之处，但被告于2020年4月3日方才履约完毕，其违约事实明晰，应承担违约责任。被告提出签订合同当时其户口未在案涉房屋名下，因而签订合同关于迁移户口一项应为无效，该项抗辩主张明显缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。被告另又提出因出现新冠××疫情，不可抗力期间应该扣除65天的意见，对此一审法院认为，双方约定的户口迁移期限为2019年12月31日，新冠疫情于2020年初在沈阳地区爆发，爆发时间点不在合同约定正常履行期内，即如被告正常履行迁移户口义务，则新冠××疫情爆发前已履约完毕，故即使出现疫情导致户口迁移无法办理，亦是因被告单方违约所致，故被告要求按照不可抗力处理的意见，一审法院不予采纳。关于违约金具体数额问题。双方在迁移户口违约金问题上共有两处约定，其一处为合同第五条（三）约定买受人从本合同约定的购房款中留存10000元作为户口迁出保证金，出卖人迁出原有户口后于物业交割当日，由买受人自行支付给出卖人。出卖人于2019年12月31日前迁出原有户口，出卖人逾期迁出原有户口，则每逾一日，出卖人按照房屋总价款的万分之五支付违约金；如买受人逾期支付户口迁出保证金，则每逾一日，买受人按照房屋总价款的万分之五支付违约金。其二处为合同第十一条其他约定：“1、关于户口：出卖人承诺在房屋交接后2019年12月31日前将户口迁出，保证在房屋交付前不再迁入任何户口，如出卖人承诺不实，应承担房屋总价款的10%违约金。”。对于上述两处均是对同一事项进行约束，但违约金分别取值为每逾一日按房屋总价款的万分之五，及房屋总价款的10%，前后存在矛盾，应视为该项违约金的计算方式约定不明确。鉴于原告未能提供有效证据证明被告违约行为给其造成损失，一审法院综合考虑双方约定及被告违约程度(逾期4个月零3天)及守约方是否存在损失等因素，综合认定以原、被告约定的迁出户口保证金10000元作为违约金较为公平合理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，一审法院判决如下：一、被告孙连胜于本判决生效后十日内给付原告苗玉荣、李明逾期迁移户口违约金10000元；二、驳回原告苗玉荣、李明的其他诉讼请求。案件受理费767元，由被告孙连胜承担。二审中，本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供:银行流水，拟证明：合同签订后上诉人给被上诉人减免了1500元房款。被上诉人质证意见：真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行约定义务。根据合同约定，上诉人应当于2019年12月31日前将其户口迁出涉案房屋，但上诉人于2020年4月3日才将户口迁出，超出了合同约定期限，其迟延迁出户口的行为，构成违约。关于违约金的标准，因双方在合同中对于逾期迁出户口违约金存在前后相处不同约定，属违约金标准约定不明确，一审法院综合考量本案违约期间及实际损失情况，酌定以双方约定的迁出户口保证金10,000元作为违约金，并无不当。关于上诉人提出实际减免房款1500元并提前一个月交房，双方更改了合同内容并实际履行的上诉主张，被上诉人否认对于户口迁出违约约定作出变更，上诉人亦未能提供充分证据证明双方在签订房屋买卖合同后，再次对户口迁出内容达成新的合意，故上诉人的该项主张，本院不予支持。综上所述，孙连胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费767元，由上诉人孙连胜负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 杨 帆审判员 吕长辉二〇二一年三月十六日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。