辽宁省朝阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽13民终512号 上诉人（原审被告）：马秀芹，女，1966年3月1日出生，汉族，农民，住喀左县。 委托诉讼代理人：季桂新，辽宁红枫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘彩芝，女，1952年9月3日出生，汉族，农民，住喀左县。 委托诉讼代理人：刘久义（被上诉人弟弟），男，1958年3月30日出生，汉族，住辽宁省喀左县。 委托诉讼代理人：周铁军，辽宁思达律师事务所律师。 上诉人马秀芹因与被上诉人刘彩芝房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省喀左县人民法院（2020）辽1324民初2559号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年1月13日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马秀芹及其委托诉讼代理人季桂新、被上诉人刘彩芝的委托诉讼代理人刘久义、周铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马秀芹上诉请求：1、请求撤销喀左县人民法院（2020)辽1324民初2559号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人对涉案房屋不具有所有权，没有权利收取涉案房屋租金。原审判决认定“合法的租赁关系受法律保护。2012年至2015年，原告与被告陆续签订了书面的《房屋租赁合同》，且被告已向原告交付了五年房屋租金。由于上诉人继续使用涉案房屋，法院认定上诉人与被上诉人存在事实上的房屋租赁合同关系，故上诉人应当向被上诉人支付拖欠的租金”一审法院的认定是错误的。依据《合同法》第五十一条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。这里所指的处分他人财产，是指对该项财产享有合法处分权或者当事人处分财产的行为获得权利人的合法授权。否则，其行为侵犯了权利人的财产权，所订立的合同因侵犯他人的权益而无效。本案中，被上诉人对涉案房屋并无所有权，其提供不出建房证据，涉案房土地为村集体所有，涉案房屋为上诉人所建。被上诉人以上诉人建房用地系在其租赁范围内让上诉人每年给付其租金1000元，被上诉人提供的《房屋租赁合同》实际是租上诉人建房所占用土地。且被上诉人既没有取得房屋的所有权，也没有处分权，无权收取租金。因此《房屋租赁合同》应为无效合同，系非法的租赁关系。一审法院判决上诉人支付房屋租金缺少对于房屋财产权的基础事实认定，有违法律公平公正，侵犯了上诉人的合法权益。二、一审法院判决认定事实错误，证据不足一审法院判决所依据的案件事实是被上诉人提供的以下判决：喀左县人民法院（2017)辽1324民初2219号民事判决书、朝阳市中级人民法院（2018)辽13民终2221号民事裁定书、喀左县人民法院(2019)辽1324民初374号民事判决书、朝阳市中级人民法院(2019)辽13民终1522号民事判决书。而在上述的几份判决中，均未就涉案房屋的财产权进行划分。上诉人在之前的诉讼中提供：1、尤进山、吴国成（建房人）的证人证言充分证明涉案房屋是他们工程队施工建的。2、证人付某、栾某（二人系房东）。3、鲍德武（村书记）的证言证实，为证实涉案房子是在马秀芹租付某房子后2009年建的厨房，东村村委会也出具证实证明该事实。这已充分的证实涉案房屋的财产权应当归上诉人所有，判决法院对上诉人出示的证据未予认可，现上诉人对之前的判决结果申请检察院提起抗诉，以求公正。本案的争议焦点为：涉案房屋的使用权及其财产权归属问题。一审法院无视涉案房屋建房的基础事实，仅仅是依据上诉人以前误签的《房屋租赁协议》以及上述的判决书的结果，判定上诉人应当支付房屋租赁费，既没有事实依据也没有法律依据。本案中涉案房屋系上诉人马秀芹夫妇所建，上诉人在知道涉案房子土地系村所有后，就没有与被上诉人签订租赁协议。被上诉人索要租金系2017年至2020年的租金，双方没有租赁协议，且被上诉人对此房屋无任何物权、财产权权利，何谈收取该涉案房屋租金，一审法院判决系错误的。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，判处结果有失公允。 被上诉人刘彩芝辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，案涉房屋系被上诉人所建，上诉人附有向被上诉人及时给付房屋租金的义务，故原审判决正确。上诉人上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。 刘彩芝向原审法院诉讼请求：要求法院判决被告向原告交付案涉房屋，并向原告给付2017年6月28日至2020年6月28日的租金3000元。 原审法院认定：2012年6月28日，原告刘彩芝与被告马秀芹签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于喀左县客运站对过的十平方米房屋一间，租赁时间为2012年6月28日至2013年6月28日，年租金1000元，租期一年，如被告继续使用可再续合同。租赁期满后，双方陆续在2013年、2014年、2015年的6月28日续签上述租赁合同。2017年7月3日，原告向本院起诉，要求被告支付2016年6月28日至2017年6月28日的房屋租金1000元，诉讼中，原告申请撤诉，并向被告交付租金1000元。另查明，2017年10月16日，被告向本院起诉，要求撤销原、被告签订的2012年至2018年之间的《房屋租赁合同》，并要求原告返还已收取的租金5000元。2018年6月25日，本院作出（2017）辽1324民初2219号民事判决书，判决驳回马秀芹的诉讼请求。马秀芹不服，提起上诉。2018年11月20日，朝阳市中级人民法院作出（2018）辽13民终2221号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。2019年5月22日，本院作出（2019）辽1324民初374号民事判决书，判决驳回马秀芹的诉讼请求。马秀芹不服，再次提起上诉。2019年11月22日，朝阳市中级人民法院作出（2019）辽13民终1522号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查明，被告在喀左县清曲胡同处从事餐饮经营，被告用案涉房屋作为其从事餐饮经营的厨房。 原审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，2012年至2015年，原告与被告陆续签订了书面的《房屋租赁合同》，且被告已向原告交付了五年房屋租金。现被告继续使用案涉房屋，应认定原、被告之间仍存在事实上的房屋租赁合同关系，被告应当向原告支付拖欠的租金。虽被告抗辩其系在原告的欺骗下签订租赁合同、交付租金，但因被告主张撤销双方的租赁合同，要求原告返还租金的诉讼请求，已被本院的生效判决予以驳回，故本院不予采信。关于原告要求被告退还案涉房屋的诉讼请求，因原告认可其不是案涉房屋的土地所有权人和使用权人，且合同中明确约定如被告继续使用可再续合同，现被告继续使用该房，且该房系被告用于从事生产经营的重要组成部分，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告马秀芹于本判决生效后十五日内支付原告刘彩芝2017年6月28日至2020年6月28日的房屋租金3000元。二、驳回原告刘彩芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马秀芹负担。 二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人马秀芹与被上诉人刘彩芝之间是否设立了租赁合同关系的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，上诉人马秀芹于2012年至2015年间与被上诉人刘彩芝签订了书面的《房屋租赁合同》，且实际占有使用涉案房屋，被上诉人刘彩芝虽未通过房屋登记取得涉案房屋的所有权，但并不影响租赁合同效力，应认定双方设立了合法有效的租赁合同关系。租赁期间届满后，上诉人马秀芹继续占有使用该房屋，被上诉人刘彩芝未提出异议，故上诉人与被上诉人虽未续签书面的《房屋租赁合同》，但已形成事实的租赁行为，上诉人与被上诉人在此期间设立了房屋租赁合同关系，在双方未达成补充协议的情形下，被上诉人请求上诉人依照原租赁协议支付租金的请求并无不当。 综上所述，上诉人马秀芹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人马秀芹负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙树立 审判员  李耀举 审判员  华政通 二〇二一年三月二十日 书记员  郭立明 （法官助理代）