新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终438号 上诉人（原审被告）：新疆一龙印刷有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**开泰北路东一巷**。 法定代表人：谢作领，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘丹，新疆四至律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新市区鲤鱼山北路东工汽车修理厂，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路赛博特汽车城C10-2-02/div> 经营者：尹亮，男，1981年7月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：段文文，新疆元正盛业律师事务所律师。 原审被告：林芝，女，1980年12月6日出生，汉族，无固定职业，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：刘丹，新疆四至律师事务所律师。 上诉人新疆一龙印刷有限公司（以下简称一龙印刷公司）因与被上诉人新市区鲤鱼山北路东工汽车修理厂（以下简称东工修理厂）、原审被告林芝合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初4223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭于2021年2月4日开庭进行了审理。上诉人一龙印刷公司的委托诉讼代理人刘丹，被上诉人东工修理厂的委托诉讼代理人段文文，原审被告林芝的委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一龙印刷公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，发回重审或改判驳回东工修理厂的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院以征收导致租赁合同不能正常履行，双方应分担剩余租期的装修残值为由，并结合“相关照片及证人证言”认定涉案厂房装修补偿款的装修项目是东工修理厂完成，并以此认定我公司支付涉案厂房全部装修款的70%没有事实和法律依据，涉案厂房的拆迁没有影响东工修理厂使用租赁房屋，双方的租赁合同已于2018年1月14日因期满而解除，租期届满前东工修理厂并未因拆迁提前向我公司移交房屋，东工修理厂租赁权益未因拆迁受影响。东工修理厂称因拆迁导致双方的租赁合同提前解除，却不能提供提前解除及向我公司移交房屋的证据，说明东工修理厂在租期届满前一直在使用房屋，拆迁并没有影响租赁权。东工修理厂提供的照片及证人证言不具有证明效力，不应被采信。首先，照片呈现的静态物品都无法确认和本案有任何关联性，一审法院却以此认定东工修理厂装修的事实，实属认定事实不清；其次，东工修理厂提供的三名证人证言均不能证明补偿的地面装修是东工修理厂装修的事实。三名证人证言所称装修范围都没有地面装修，而补偿装修的款项就是地面装修；三名证人称均称没有签订装修合同，不记得准确装修款总额，却都称至今仍拖欠装修款，但却无法准确说明欠款总额，真如三名证人所称，2015年装修，至今已长达4年未足额支付装修款，连合同总额和欠款总额都不能准确记忆，其陈述不符合正常逻辑，更不是客观事实。根据方夏估价字第（2017）0608号房地产估价报告最后一页即可看出装修补偿项目非东工修理厂装修，补偿明细是部分木地板及环保地坪胶，涉案厂房是我公司在2008年与其他车间及办公楼一起建设，并统一进行的环保胶地面装修，通过评估报告中另外一个车间及办公楼的装修补偿明细可以看出都是统一风格的环保胶地面装修，而且补偿成新率都是85%，这也可以说明涉案车间的装修和另外一个车间及办公楼的装修时间都是在2008年统一完成，而东工修理厂租赁涉案车间是在2014年12月，如是东工修理厂2014年12月进行装修，其成新率肯定高于另外一个车间和办公楼，以此也可以显现出涉案厂房的地面是出租时自带的装修。一审法院以剩余租期内的装修残值双方进行承担，却判决支付涉案厂房装修补偿款1,441,735元的70%没有事实和法律依据。退一步讲，即使东工修理厂进行了装修，租期内一直经营使用，并未提前向我公司移交房屋，租期内装修价值已经使用完毕，所以不存在剩余装修残值的问题，即使存在装修残值，也应是在装修价值范围内的剩余未使用期间的残值，而非全部补偿款的70%。一审法院以我公司未能证明东工修理厂实际搬迁的日期为由认定支付停产停业损失没有事实和法律依据。东工修理厂作为房屋承租人，有义务证明因拆迁导致提前搬离及向我公司移交房屋的事实，该举证责任在东工修理厂，而非让我公司举证证明一个未发生的事实。一审法院以东工修理厂丧失优先续租权为由判令支付设备拆迁补偿款没有事实和法律依据。双方的租赁合同中并未约定因不能续租应向东工修理厂补偿设备拆装运输费。我公司在涉案的厂房内未安装需要拆装的设备，双方的租赁合同中明确约定，厂房内的设施均是我公司所有，如东工修理厂需进行安装设施设备，需征得我公司同意，东工修理厂从未向我公司提出过有安装设备的需求，实际也未在厂房内安装大型设备，不存在拆装运输的问题。租期届满东工修理厂应在合理期限内腾退厂房，不管是否征迁，东工修理厂都应腾空，即使存在拆装运输也应由东工修理厂自行承担。综上，请求二审法院公正判决。 东工修理厂辩称，不同意一龙印刷公司的上诉请求。我修理厂具备获取拆迁补偿的事实依据及法律依据。首先，本案应当属于房屋拆迁补偿纠纷，并非租赁合同纠纷。我修理厂作为承租人享有拆迁补偿当中的装修补偿、停产停业损失补偿、拆装运输补偿具有事实依据及法律依据。其次，涉案房屋是我修理厂装修，是本案的基本事实。根据租赁合同的约定，有一个月的免租期，就是双方协商的装修豁免期。一龙印刷公司在一审庭审时称租赁房屋是库房，没有对房屋进行过装修，同时对我修理厂的装修也提出了异议，就证明装修行为是我修理厂完成的。我修理厂申请的三名证人均证明了我修理厂有过装修行为。我修理厂提供的装修前后图片清楚的反映了房屋由毛坯房装修为豪华修理厂的对比情况。一龙印刷公司以拆迁掉的房屋否认装修事实，属于极不诚信的表现。请求驳回上诉。 林芝述称，同意一审判决中对我的判项部分，同意一龙印刷公司的上诉请求。 东工修理厂向一审法院起诉请求：判令一龙印刷公司支付房屋装修补偿款1,441,735元、设备拆装运输补偿375,451元、停产停业损失补偿600,000元，上述合计2,417,186元。 一审法院认定事实：2014年12月17日，东工修理厂（作为乙方）与一龙印刷公司（作为甲方）签订一份工业厂房租赁合同。该合同所约定的主要内容为：一、租赁期限：1．厂房租赁期限为参年，自2014年12月15日起至2015年1月14日为免费租用期，2015年1月15日至2018年1月14日止为有偿租赁期。2．租赁期满，甲方租赁厂房没有发生变性、搬迁、土地征购等情况，乙方在同等条件下有优先承租权；但需要本租赁期结束前30日内向甲方提出书面申请，双方另行签订租赁合同，租金按当时周边价格收取；如双方不能就新的租赁合同达成一致，则本合同到期时将自行终止。3．本合同期限届满前，乙方应提前做好腾空厂房的准备，并保证将在租赁期满时将租赁厂房完全按交接时的标准移交甲方。二、租金及支付方式：1．每年租金为人民币60万元整，不包括水、电、暖、租赁税金、院落卫生及安全保卫（免费使用监控摄像）。2．乙方在租赁厂房前需安装独立水、电表、水电费每月按实际使用金额交甲方财务部代缴；网络及通讯由乙方自行安装；暖气费：30元／平方米×2542＝76,526元（如政府原因使天然气价格上调，则暖气费价格随之上调）。3．合同签订当日缴纳7万元押金，待租赁期满，经甲方检查房屋完好无损后退还。三、厂房的装修及改造：1．厂房内所有设施（如暖气、配电箱、消防栓全部属甲方不动产）经双方签字确认，作为本合同有效附件，租赁期间，该附件所列附属设施与厂房一并出租给乙方使用。2．乙方如需对所租厂房进行改造、装修、安装设施设备的，改造及装修工程由乙方自行实施，乙方应在施工前将改造或装修设计方案及图纸提交甲方，在征得甲方同意后方得施工，其工程所发生的一切费用由乙方自行承担。3．如政府任何主管部门对租赁厂房后期装修提出整改要求，乙方须依法修改其装修，并承担整改装修费用。4．乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围，擅自装修房屋或者增设附属设施的，乙方经甲方通知后应尽快恢复原状，并承担由此造成的实际损失与责任。5．本合同期满或提前终止时，乙方对厂房实施的改造、装修及安装的设备设施等，应在向甲方交还房屋之前进行拆除并恢复原状，如因拆除给甲方财产造成损失的，乙方应予以赔偿。在签订上述租赁合同后，东工修理厂为了自己的经营使用对该房屋进行了装修，但未向一龙印刷公司上报装修方案。2017年4月26日，乌鲁木齐经济技术开发区管理委员会（头屯河区人民政府）作出乌鲁木齐经济技术开发区二期“退二转三”项目土地、房屋及附着物征收决定。2017年8月25日，新疆方夏房地产土地评估有限公司出具一份方夏估价字（2017）0608号房地产估价报告，该评估明细表对一龙印刷公司于2017年5月8日的评估结果为：房产20,943,528.86元、土地20,072,637.96元、构筑物8,573,135.13元、设备拆装运输1,501,804.53元、停产停业期限6个月，租金（2倍）3,637,458元，合计54,728,564.49元。在该估价报告中，对一龙印刷租赁一龙印刷公司的印刷车间所记载的内容为：建筑面积2,541.6元平方米，原值1,696,159.63元，成新率85％，净值1,441,735.69元，同时备注：部分木地板及环保胶地面。2017年9月8日，乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）房屋征收与补偿管理办公室（土地征收管理办公室）（作为甲方，简称经济开发区征收办）与一龙印刷公司（作为乙方）、林芝（作为丙方）签订了开发区二期“退二转三”金融城项目土地、房屋征收补偿协议。该协议所约定的主要内容为：一、甲方征收乙、丙双方土地、房屋位于开发区二期XXX号。二、房屋补偿：甲方征收乙、丙双方有产证房屋3幢，共计征收房屋面积7926.44平方米，房屋及其他附着物补偿款共计18,304,160.1元。三、构筑物及其他辅助设施补偿：甲方征收乙、丙双方场地平整拉运土方、水泥地坪、铁艺围墙、装修、绿化等附着物，附着物补偿款共计8,573,135.13元。四、设备拆装运输补偿：甲方一次性补偿乙、丙双方设备拆装运输费1,501,804.53元；五、停产停业损失补偿：甲方一次性补偿乙、丙双方6个月2倍（12个月租金）的停产停业损失3,637,458元；六、搬迁期限：经甲、乙、丙三方协商，乙、丙双方于2017年11月30日前完成搬迁工作，并将房屋腾空交付甲方；七、补偿款支付方式：甲方给予乙、丙双方实行一次性全货币补偿，土地、房屋补偿款共计54,728,564.49元。根据一龙印刷公司提供的《征收补偿分配协议》，一是甲方向乙方支付土地、房屋征收补偿款24,728,564.49元；二是甲方向丙方支付土地、房屋征收补偿款30,000,000元；甲方在本协议签订后20个工作日内先行向乙方支付14,728,564.49元，向丙方支付30,000,000元，剩余10,000,000元暂不支付，待乙、丙双方于2017年11月30日前完成搬迁工作，并将房屋腾空交付甲方后，甲方在10个工作日之内向乙、丙双方支付。八、双方责任与义务：若乙、丙双方未能按照本协议中约定的时限将土地、房屋腾空交付甲方，甲方根据乙、丙双方逾期时间，每日按照乙、丙双方总补偿款的1％收取违约金，甲方可直接从乙、丙双方补偿款中扣除。甲、乙、丙三方如任何一方有本协议其它违约事项，将承担本协议补偿总额5％的违约金。另外，该协议中所涉及的相关补偿事项是依据新疆方夏房地产土地评估有限公司出具的方夏估价字（2017）0608号评估报告作出。一审法院认为，东工修理厂与一龙印刷公司所签订的工业厂房租赁合同系双方当事人的真实意思表示形成，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。本案双方所争执的焦点问题是：一、东工修理厂所主张的装修补偿款的支付问题；二、东工修理厂所主张的停产停业损失和设备拆装运输补偿款的支付问题。一、关于装修补偿款的支付问题。东工修理厂要求一龙印刷公司支付装修补偿款1,441,735元，一龙印刷公司拒绝支付，在涉案房屋被征收的情况下，由于该房屋被征收导致双方的租赁合同不能正常履行，该原因是不可归责于双方的事由造成，因此，对剩余租期内的装修残值损失，应当按照公平原则在双方之间进行分担。就本案举证的情况来讲，东工修理厂所租赁的房屋最初为印刷车间，东工修理厂为了自己的经营需要对涉案的房屋进行了装修，结合相关照片及证人证言，涉案房屋的装修应当主要由东工修理厂予以完成，因此，一审法院酌定一龙印刷公司向东工修理厂支付装修补偿款的70％，即1,441,735元×70％＝1,009,214.5元。二、关于停产停业损失和设备拆装运输补偿款的确定问题。《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第三十六条规定，被征收房屋的生产经营者不是被征收人的，停产停业损失补偿应当支付给生产经营者，需要提供停产停业损失证明材料的，由生产经营者承担。从本案所查明的情况来看，一龙印刷公司和林芝与经济开发区征收办签订征收补偿协议的日期为2017年9月8日，协议约定的搬迁完毕日期为2017年11月30日前。一龙印刷公司辩解东工修理厂实际使用房屋至2018年4月底，但并未提供相应的证据予以证实，根据本案目前所掌握的证据，结合征收补偿协议所确定的履行期限，同时考虑东工修理厂合理的搬迁时间，一审法院酌情确定由一龙印刷公司向东工修理厂支付2个月的停业损失，具体为双倍租金，即60万元÷12个月×2×2＝20万元。由于房屋征收，使东工修理厂丧失了在租赁合同正常履行时所享有的同等条件下的优先续租权，且东工修理厂所提供的征收评估报告中也补偿了一定数额的设备拆装运输补偿款，因此，对东工修理厂所主张的合理的设备拆装运输补偿款也应当予以支持。在具体的支持数额上，由于东工修理厂所提供的评估报告和征收协议，是针对一个整体而作出，针对东工修理厂的设备拆装运输款尚不明确，在此情形下，一审法院根据东工修理厂自身的经营特点并结合评估报告，酌情确定设备拆装运输补偿款为3万元。关于林芝在本案中的责任承担问题。由于林芝与东工修理厂并未签订租赁合同，林芝并不是本案租赁合同的相对人，故对东工修理厂要求林芝承担责任的诉讼请求法院不予支持。判决：一、一龙印刷公司向东工修理厂支付房屋装修补偿款1,009,214.5元，于判决生效后十日内付清；二、一龙印刷公司向东工修理厂支付停产停业损失20万元，于判决生效后十日内付清；三、一龙印刷公司向东工修理厂支付设备拆装运输补偿款3万元，于判决生效后十日内付清；四、驳回东工修理厂要求林芝承担责任的诉讼请求；五、驳回东工修理厂的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一龙印刷公司提交下列证据：情况说明一份，用于证明东工修理厂将涉案租赁标的物占有使用至2018年5月才搬迁交付。东工修理厂对上述证据的真实性认可，但认为该证据与本案之间没有关系。本院对上述证据认定如下：因双方对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，但该证据对于双方争议的涉案装修添附物的实际装修情况并无证明力，本院对该证据的证明力不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一龙印刷公司与东工修理厂之间签订的《工业厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，系有效合同。本案中，东工修理厂向法院主张一龙印刷公司支付装修补偿款、设备拆装运输补偿款、停产停业损失补偿款，上述内容均不属于双方签订的《工业厂房租赁合同》中约定的权利义务，亦不属于对租赁合同履行引发的争议，双方争议的问题实际为涉案厂房内的装饰装修设施及附属物实际由谁出资，征迁部门补偿的装饰装修、设备拆装运输、停产停业损失等补偿费用应当如何分配，一审法院将本案案由认定为租赁合同不妥，结合当事人的诉讼请求及本案争议的问题，本案涉及拆迁安置补偿行为引发的补偿费用分配问题及双方之间的租赁法律关系，本案案由认定为合同纠纷更为合适。本案的争议焦点为：东工维修厂主张一龙印刷公司支付装修补偿款、设备拆装运输补偿款、停产停业损失补偿款有无依据，数额应当如何确认。对此本院分析如下：2017年9月8日，经济开发区征收办与一龙印刷公司、林芝签订了涉案厂房的征收补偿协议，因涉案厂房被征收，一龙印刷公司与东工修理厂之间的厂房租赁合同无法继续履行，上述征迁行为属于不可抗力，一龙印刷公司与东工修理厂不能履行涉案合同以及不能续签合同的原因不应规则于双方。征迁部门对于东工修理厂承租的厂房内的装饰装修附属设施进行了补偿，对于因征迁行为导致的装饰装修补偿款如何分配的问题，一龙印刷公司与东工修理厂之间的合同中并未约定，对该部分的征迁补偿费用的分配问题，应当结合涉案合同的装修条款、履行情况、被征迁厂房的装修投入资金等因素，根据公平原则综合确定。本案中，一龙印刷公司上诉认为涉案厂房内的装饰装修均由其投入，相对应的征迁补偿款项不应向东工修理厂给付，通过庭审调查及当事人陈述证实，涉案厂房在出租前，一龙印刷公司在涉案厂房内开展的经营活动为印刷，涉案厂房出租后，东工修理厂开展的经营活动为车辆维修，从日常逻辑及生活经验法则亦能判断，东工修理厂从事修理车辆的经营活动必须对厂房进行装饰装修及改造，添附有利于经营活动的机械设备及附属设施，东工修理厂从2014年开始占有使用涉案厂房，截至涉案厂房被征收，一龙印刷公司并未在此期间对涉案厂房有过装修添附行为，双方合同中也约定了东工修理厂对涉案厂房进行装修的条款，东工修理厂在庭审中提交的照片内容亦反映了涉案厂房的装修现状，同时，一龙印刷公司在本案审理过程中并未举证证实对涉案厂房进行装修投入的相关证据，因涉案厂房被征迁时，评估机构并未对一龙公司出租涉案厂房前的装修投入与东工修理厂承租涉案厂房后的装修投入进行明确，结合本案查明事实和相关证据材料，根据公平原则，一审法院对涉案厂房内的装饰装修添附物对应的征迁补偿款进行酌情分配，并无明显不当，本院予以维持。对于征迁部门补偿的设备拆装运输补偿款、停产停业损失补偿款的分配问题，征迁涉案厂房必然会影响经营者的正常经营活动，征迁部门向一龙印刷公司补偿了的搬迁拆卸费用及停产停业损失，东工修理厂承租的涉案厂房作为被征迁厂房的一部分，东工修理厂作为承租涉案被征迁厂房的经营者，涉案厂房被征迁，其搬离涉案被征迁厂过程中必然会产生拆卸搬迁费用及停产停业损失，一审法院酌情确认上述费用并无不当，本院予以维持。一龙印刷公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上，一龙印刷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,952.93元，由一龙印刷公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 姚 雷 审判员 瞿佩茹 二〇二一年三月四日 书记员 李玉涛