辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终339号上诉人（原审被告）：矫立国，男，1966年3月28日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连亿泉程达物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街******。法定代表人：吕正坤，总经理。委托诉讼代理人：吴波，女，该公司员工，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：任丽萍，辽宁住邦律师事务所律师。上诉人矫立国因与被上诉人大连亿泉程达物业管理有限公司（以下简称“亿泉程达物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初3384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人矫立国上诉请求：一、撤销一审判决内容；二、案件受理费由亿泉程达物业承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均存在错误。我居住小区的开发单位不负责任，造成18栋高层楼1600余户十年无法办理房证。所以，小区物业管理前几年是开发商指派的物业公司，临近合同到期被开发商解聘。开发商又指派另一物业公司进驻小区，服务了一段时间，不知什么时候，亿泉程达物业又来了。在第二个物业进驻后直至离开也没有收取物业服务费。按照规定：“没有竣工验收的房屋，物业费由开发商承担”，所以也就没有把物业费放在心上。当时，由于亿泉程达物业和开发商指派的物业公司没达成共识，互不相让，无法交接，小区乱作一团。我们根本就不知道是否应该正常缴费。我常年在父母家居住侍候老人，不经常回来居住。作为物业公司催费，应该电话通知或将催费单子张贴在我的房门上，让我了解欠费情况。我从没得到过催缴物业费的通知。亿泉程达物业于2020年起诉，追缴2019年7月28日前的物业费，根据相关法律规定，2016年7月29日前的欠费已过诉讼时效，故，我要求只缴纳相应的诉讼时效内所欠的物业费。被上诉人亿泉程达物业辩称，不同意矫立国的上诉请求。关于诉讼时效的问题，我公司在一审期间提交了2016年、2017年在小区物业公告栏里边张贴的物业费催收的通知，二审中补充追加2018年在物业公告栏张贴物业催费通知。我公司每年都会张贴该通知，对小区的每一位业主都会发生法律效力，不管业主是否在小区居住。本小区是由于开发商的原因导致消防未验收合格，未办理房产证，与我公司没有任何关系。我公司按照物业服务合同的约定提供了物业服务，业主应当按照合同的约定支付物业费用。亿泉程达物业向一审法院起诉请求：矫立国立即支付物业管理服务费人民币5,290元（自2014年3月20日至2019年7月28日）及违约金人民币4,232元，共计人民币9,522元。一审判决认定事实：大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称“安邦北湾小区业委会”）于2013年5月19日成立。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司。2013年7月14日，安邦北湾小区业委会与原告签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，主要约定由原告对大连市安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。合同期限为三年。物业服务费收费标准，住宅1元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主及使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费及其他服务费的，按逾期规定处理；逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，安邦北湾小区业委会出具证明一份，证明原告实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年3月20日，该小区业主委员会又与原告签订《物业管理服务合同》，约定了原告的物业服务范围为大连市甘井子区樱花北园1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、21、22、25号楼以及甘南路50、52、54、58、62号楼，物业服务费收费标准为住宅1元/平/月，公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。2019年7月25日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就原告撤离案涉小区的相关事宜，向原告发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前（含当日）小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由原告负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，原告有权进行催缴和收取。经查，原告已于2019年7月28日撤离案涉小区。被告系甘井子区甘南路安邦樱花北园13#1-7-3房屋业主，房屋面积82.28平方米，被告欠缴2014年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费。2016年1月5日、2017年3月1日，被告在案涉小区公告栏发布通知，通知欠缴物业费的业主到物业缴纳物业费。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与安邦北湾小区业委会签订的物业服务合同对原、被告双方均有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费。关于被告主张本案已过诉讼时效的主张，因原告提供证据证明其于2016年1月5日、2017年3月1日在公告栏发布了催缴物业费通知，故本案未超过法定的诉讼时效，对于被告的该节抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，被告应当向原告缴纳2014年3月20日至2019年7月28日期间的物业费5,290元（1元×82.28平×64个月+1元×82.28平÷30天×9天）的诉讼请求一审法院予以支持。关于被告主张根据《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号），其不应为物业费承担主体的意见。因一审法院认定案涉合同合法有效，据此原告有权依据物业服务合同为案涉小区提供物业服务，并依据物业服务合同向被告主张物业费。且依据《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制业服务为的通知》（大价发【2016】19号），《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号）已于2016年5月1日起废止。据此，被告的该节抗辩意见于法无据，一审法院不予采纳。关于被告辩称原告提供物业服务不到位的相关意见，一审法院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张被告支付违约金一节，一审法院认为，从被告当庭举证来看，原告的服务亦非毫无瑕疵，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但从公平角度出发，一审法院对于原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第九条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告矫立国于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2014年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币5,290元。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告矫立国负担。二审中，亿泉程达物业提交照片及U盘，拟证明其于2018年2月26日张贴催缴通知催缴2018年度物业费。矫立国不予认可。经审查，本院对一审判决认定的亿泉程达物业2016年1月5日、2017年3月1日催缴物业费以外的事实均予以确认。本院另查明：亿泉程达物业在一、二审中提供了在案涉小区张贴的2016年1月5日《关于收缴2016年度物业费的通知》、2017年3月1日《通知》、2018年2月26日《关于收缴2018年度物业费的通知》的照片。从照片显示的通知内容看，2016年、2018年的通知内容为告知业主缴纳当年物业费，而2017年通知除缴纳当年物业费外，包含了请求业主及时缴纳拖欠的往年物业费的内容。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》系由安邦北湾小区业委会与亿泉程达物业签订，内容不违反法律法规强制性、效力性规定，该合同对包括矫立国在内的全体业主具有约束力。根据该物业服务合同，亿泉程达物业向案涉小区提供物业服务，矫立国应按照案涉物业服务合同约定的1元/平方米/月的标准缴纳物业费。矫立国主张物业交接混乱、不知道应否正常缴费，不构成其拒缴物业费的正当理由，本院不予支持。根据案涉物业服务合同的约定，案涉小区的物业费为每季度首月10日前向业主及使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费及其他服务费的，按逾期规定处理。据此，案涉小区业主最迟应在每一季度结束前缴纳本季度的物业费。具体到本案，矫立国应于2014年3月31日前缴纳当季未缴部分，于2014年6月30日、2014年9月30日、2014年12月31日、2015年3月31日、2015年6月30日、2015年9月30日、2015年12月31日、2016年3月31日、2016年6月30日、2016年9月30日、2016年12月31日、2017年3月31日、2017年6月30日、2017年9月30日、2017年12月31日、2018年3月31日、2018年6月30日、2018年9月30日、2018年12月31日、2019年3月31日、2019年6月30日缴纳当季物业费，并于2019年9月30日前缴纳截至当季2019年7月28日亿泉程达物业退出案涉小区之前的物业费。根据亿泉程达物业提供的张贴通知的照片，其在2016年1月、2018年2月张贴的通知中没有催缴之前拖欠物业费的意思表示；而其提供的2017年3月1日的通知虽包含要求业主缴纳2017年前拖欠的物业费，但照片无法显示通知的具体公示位置，亦未明确拖欠物业费业主明细及拖欠金额；亿泉程达物业提供的电子数据也无法准确反映拍摄时间。在矫立国不认可收到或看到前述三份通知的情况下，不能构成有效催缴行为，无法产生诉讼时效中断的法律后果。亿泉程达物业于2020年3月27日向一审法院递交诉讼材料，诉请矫立国支付2014年3月20日至2019年7月28日的物业费。依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》中关于诉讼时效的规定，亿泉程达物业关于2014年3月20日至2016年12月31日之间物业费的诉请，已超过诉讼时效，不应支持。一审判决对于诉讼时效的认定不当，本院予以纠正。故，矫立国应向亿泉程达物业缴纳2017年1月1日至2019年7月28日的物业费2,545.19元（1元/平方米/月×82.28平方米×30个月+1元/平方米/月÷30天×82.28平方米×28天）。综上所述，矫立国上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初3384号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初3384号民事判决第一项为矫立国于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连亿泉程达物业管理有限公司2017年1月1日至2019年7月28日的物业服务费2,545.19元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币25元，由大连亿泉程达物业管理有限公司负担13元、矫立国负担12元；二审案件受理费50元，由大连亿泉程达物业管理有限公司负担26元、矫立国负担24元。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 毕春燕审判员 王家永二〇二一年三月一日书记员 曾 悦