广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1572号上诉人（原审被告）：戴玲，女，住湖北省黄梅县。被上诉人（原审原告）：刘义，男，住广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：罗洁，广东信耀律师事务所律师。上诉人戴玲因与被上诉人刘义合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院(2020)粤0118民初2352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。上诉人戴玲，被上诉人刘义及其委托诉讼代理人罗洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人戴玲上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案所有诉讼费用由刘义承担。事实与理由：一、戴玲与刘义签订的《合伙出资购房协议书》约定了涉案房屋需要在办理完产权登记后的两年之后才能进行买卖。一审判决无视该合同约定，判决戴玲返还刘义的出资款，属于事实认定错误和法律适用错误。《合伙出资购房协议书》第十条第l项，明确写明“如该房屋在办理完产权登记后两年后可以买卖”，而现在房子还未办理产权证，刘义随意违约，要求退出，要求戴玲返还其出资款，并且申请查封涉案房屋。该行为将导致涉案房屋更加难以买卖，双方的投资目的不能实现，也加重了戴玲的经济负担。二、戴玲确实在微信中表示过，自己会想办法把刘义出资的钱还给刘义，可是戴玲现在经济上确有压力，一审法院一次性判决戴玲支付20多万，会让戴玲更加困难。被上诉人刘义辩称：同意一审判决处理，不同意戴玲的上诉请求。事实与理由：刘义与戴玲于2018年签订的《合伙出资购房协议书》第十二条明确约定，在双方协商一致的情况下，可以变更或者解除合资购房的协议。对于戴玲提出认为必须在涉案房屋办理完产权登记两年之后才能进行买卖，是其对协议没有作充分了解。刘义于2020年2月21日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.戴玲向刘义返还合资购房款共计228997元；2.戴玲承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月3日，戴玲（甲方）与刘义（乙方）签订《合伙出资购房协议书》，约定：一、甲乙双方共同投资并以甲方名义购买房屋一套，该房屋位于广州市增城区新塘镇永和永宁街赏柏一街誉山国际北苑花漫里4号1705房，面积83.92平方米，房产总价款141万元。二、出资金额、出资比例：该房屋首付款共700000元，分四期缴纳，现甲乙双方已缴纳前2期首付，其中，第一、二期首付甲方已按当期首付款的2/3出资完毕，乙方已按当期首付款的1/3出资完毕，剩余两期首付款，甲乙双方将严格按照付款时间及甲方2/3的比例、乙方1/3的比例完成付款，否则，由此产生的一切损失由违约方承担。三、产权比例：该房屋所有权归甲乙双方共有，甲乙双方是该房屋实际上的产权人，甲乙双方共同享有对该房屋占有、使用、收益及处分的权利。甲方不得单独对该房屋进行任何形式的侵占、破坏、转卖、出租、担保及赠与等。双方确认：甲方享有该房屋2/3的产权份额，乙方享有该房屋1/3的产权份额。……五、房地产权证署名、办理、保管该房屋的房地产权证办理在甲方名下，房地产权证由甲方依法办理但须交由乙方保管。……十、该房屋出卖及优先购买权行使……3、若任意一方想终止合资购房，应得到另一方同意，并以终止合作时对方所占房屋份额的市场价购买对方所占房屋份额。十一、甲乙双方以按揭贷款的方式购买该房屋，具体约定如下：1、名义借款人为甲方；2、按揭贷款的金额为710000元，期限为30年；3、该房屋每月的贷款本息由双方轮流负责还款，由甲方开始，甲方连续负责一年月供后则轮流到乙方连续负责6个月，按此方式轮流还款直至贷款结清或房屋出售，双方各自负责的月供还款部分由双方独立进行清偿。4、在一方没有及时清偿时，另一方方可以为保全房屋价值或避免不必要的损失代为清偿，代为清偿方可以要求另一方偿还相应金额移清偿金额对应的房屋产权份额。等内容。刘义于2017年9月14日分别通过POS机转账50000元、42294元，于2017年11月24日向戴玲分别转账2452元、70000元，于2018年9月14日向戴玲转账43570元，于2019年1月28日向戴玲转账3875元，于2019年2月27日向戴玲转账3875元，于2019年3月31日向戴玲转账3875元，于2019年5月4日向戴玲转账3875元，于2019年5月31日向戴玲转账3875元，2019年6月29日向戴玲转账3875元，合计231566元。另，戴玲于2017年11月24日通过银行转账方式向刘义返还了2574元。一审另查明，广州市规划和自然资源局于2020年6月10日出具的《产权情况表》记载：广州市增城区永宁街赏柏一街4号1705房的产权人是戴玲，建筑面积为84.78平方米，未缮证，合同状态为预告，登记字号为19登记12407159，登记日期2019年6月24日。刘义与戴玲的微信聊天记录：2019年6月27日，戴玲：“好，我还在想着这次首付怎么办啊，一下子给不了那么多啊”。刘义：“嗯，要不你和家里商量商量，这房子的事我老参合在里面那么多年也不好”。戴玲：“是的，我明白的。这次要给174282……都在想办法中。把你也弄的这么麻烦，现在又卖不掉，一直这么下去总是个事。这次的首付你还给吗？我做个预算怎么处理，和该不给你的，我可能要分批给到你可以？一下子，给不出这么多，你算下你总共给了多少，不管怎样，清清楚楚都是好的”。刘义：“这次的首付我也很困难，我现在又没有收入，不然我就不会和你说这事了，分期给的话你看下是怎么分期，最好是今年之内的分期，给回我本金就可以了，我这边算算总共给了多少”。戴玲：“好的，明白的。本不该你承担这么多的。那我就先筹这次的，心里有个底。然后剩下应该有20多万吧，想办法今年内给到你。我们对下数。我找下记录”。刘义：“第一次93735，第二次68391，第三次43570，五个月月供3785×5=19375，目前总共225071。这个月底我再加一个月月供的话总共228946”。戴玲：“等我把7月首付付了。之后还有半年时间，想办法给到你”。刘义：“好的，那我一会儿把最后一个月的月供转给你。这笔款不分期也行，你直接订个年底的日期，一次性转给我就好了”。戴玲：“好，义，谢谢你！”一审庭审中，刘义陈述以下：1.刘义主张戴玲返还的款项包括首期款及半年月供，首期款和月供款都是刘义转账给戴玲支付的，因为房屋是以戴玲的名义购买的；2.案涉房屋登记在戴玲名下，已经办理了产权证。一审审理期间，刘义申请诉讼保全，并预交诉讼保全费1670元。一审法院于2020年6月19日做出了（2020）粤0118民初2352号之一《民事裁定书》，裁定查封戴玲名下位于广州市增城区永宁街赏柏一街4号1705房的房产。一审法院认为，刘义与戴玲签订的《合伙出资购房协议书》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据刘义提供的《借记卡账户历史明细清单》及微信聊天记录显示，刘义履行了其出资的义务，且案涉房屋已预告登记于戴玲名下。现刘义与戴玲之间达成协议解除上述协议书，戴玲亦在微信中向刘义承诺返还出资款，故刘义主张戴玲返还合资购房款的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。至于戴玲应当返还的购房款金额，根据刘义庭审中陈述，刘义的购房出资款均是通过转账支付的，而《借记卡账户历史明细清单》中显示刘义向戴玲转账的金额合计为228992元（231566元-2574元），因此，一审法院认为戴玲应向刘义返还购房款228992元。对于刘义主张超出部分，一审法院不予支持。戴玲经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年10月20日作出一审判决：一、戴玲于判决发生法律效力之日起十日内向刘义返还合资购房款228992元；二、驳回刘义的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6404元，由戴玲负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，《合伙出资购房协议书》，约定：十、该房屋出卖及优先购买权行使1、如该房屋在办理完产权登记证两年后可以买卖，甲乙双方均一致同意在六个月内出售该房屋。房屋出售前，甲方应及时告知乙方卖房事宜，并经乙方同意后，办理相关买卖手续。所得房屋价款应经乙方确认同意后按出资比例进行分配，在同等条件（市场价或评估价）下，甲乙双方任何一方均有有限购买权。……十二、本协议变更或解除1、甲乙双方协商一致，可以变更或解除本协议；2、符合本协议相关条款约定的，可以变更或解除本协议；3、本协议未尽事宜，由双方协商，或签订相应补充协议，该协议与本协议具有同等法律效力。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于戴玲是否应当向刘义返还购房出资款。根据戴玲与刘义签订的《合伙出资购房协议书》第十条第三款“若任意一方想终止合资购房，应得到另一方同意，并以终止合作时对方所占房屋份额的市场价购买对方所占房屋份额”、第十二条第一款“甲乙双方协商一致，可以变更或解除本协议”。可知《合伙出资购房协议书》经过双方协商一致后可以变更或者解除。结合双方的微信聊天记录中，戴玲承诺向刘义返还出资款的表述，能够证明双方已就解除《合伙出资购房协议书》达成一致意见。该协议第十条第1款约定了如办证后两年内可以买卖，则出售的时间以及任意一方享有优先购买权，并非解除权行使期限的限制，故戴玲上诉主张涉案房屋需要在办理完产权登记后的两年之后才能进行买卖以及一次性向刘义返还出资款存在资金困难的上诉主张均不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人戴玲的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12808元,由上诉人戴玲负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年三月五日书记员 冯冠豪