贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终593号上诉人（一审被告、反诉原告）：张俊，男，1973年12月10日出生，汉族，江苏省丹阳市人，现居住广东省深圳市南山区。上诉人（一审被告、反诉原告）：张彩娣，女，1947年10月25日出生，汉族，江苏省丹阳市人，现居住广东省深圳市宝安区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：谷涛，男，1968年4月8日出生，汉族，贵州省凯里市人，现居住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告、反诉被告）：邹黔蓉，女，1968年10月24日出生，汉族，贵州省凯里市人，现居住贵州省凯里市。一审被告（反诉原告）：张芳，女，1977年7月14日出生，汉族，江苏省丹阳市人，现住湖北省黄石市。上诉人张俊、张彩娣因与被上诉人谷涛、邹黔蓉及一审被告（反诉原告）张芳房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初12768号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人张俊、张彩娣上诉请求：⒈撤销一审判决，判令驳回被上诉人诉讼请求；⒉判决确认案涉《房屋买卖协议》未生效；⒊判令被上诉人返还案涉房屋，支付房屋占用费56400元（自2012年10月19日起算，按照租金600元/月计算，暂计至2020年9月30日，最终金额计至被反诉人退还房屋之日止）；⒋两审受理费由被上诉人承担。事实及理由如下：一、一审对案件基本事实没有查明。1、案涉房屋原系凯里市华联厂房改房，用地性质属于划拨的国有土地，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时该房屋仍然属于划拨取得的国有土地，依法不得转让。被上诉人与张锁富同属于华联厂员工，对此事实完全知情，故双方签订房屋买卖合同时，约定房屋允许买卖时由被上诉人缴纳有关费用后，上诉人一方配合办理房屋过户手续。2、根据双方约定，房屋允许买卖时，被上诉人承担缴纳有关费用的义务，但被上诉人以房屋受让吃亏为由，不愿缴纳费用，经张锁富生前多次沟通，被上诉人仍拒不按约定缴纳费用，张锁富生前迫于华联厂的多次催告自行缴费18340.85元办理了有关手续，被上诉人明显构成根本违约。3、按照双方约定的义务，案涉房屋可以过户时，被上诉人应当先缴纳费用办理获得案涉房屋的《准入许可证》后，上诉人才可配合被上诉人办理过户手续，但直到上诉时止，被上诉人均未支付该笔费用，被上诉人没有履行房屋过户的在先义务。二、一审适用法律有误。1、案涉协议签订时房屋处于法律禁止交易状态，该协议虽成立但并未生效，双方约定允许交易时由被上诉人支付有关费用后正式完成房屋交易，该有关被上诉人义务的约定明显属于协议生效条件，而被上诉人拒不履行该义务，显然合同生效的条件并未成就，因此被上诉人要求上诉人履行房屋过户义务没有法律依据。2、上诉人依法享有先履行抗辩权。一审在被上诉人不履行义务的前提下仍判决上诉履行义务与法律规定不符。3、即使案涉协议合法有效，但因被上诉人没有履行缴纳有关费用的义务，因此其主张上诉人履行配合过户义务，须先支付上诉人己缴费用并依约承担违约责任，上诉人方可履行相应义务。一审判决上诉人单方面履行义务而未判决被上诉人履行义务且承担违约责任，有违公平原则。三、一审审理程序有瑕疵。张锁富生前与其妻张彩娣育有一儿一女，即张俊和张芳，因此张锁富去世后其继承人张彩娣、张俊、张芳应当作为本案上诉人一方的共同当事人，一审法院应当依法追加张芳为一审被告，但一审法院仍然在张芳未列为被告的情况下审理并作出判决，显然程序违法。被上诉人谷涛、邹黔蓉及一审被告张芳在二审期间未提交书面的答辩意见。谷涛、邹黔蓉向一审法院起诉请求：⒈依法确认原告谷涛与张锁富于2006年5月10日签订的《房屋买卖协议》有效；⒉依法判决三被告协助原告谷涛、邹黔蓉办理位于凯里市房屋过户登记义务（房产证号“凯房权州房字第**”）；⒊依法判决被告协助原告谷涛、邹黔蓉办理凯里市房屋的《房地产准入许可证》。张俊、张彩娣、张芳向一审法院提起反诉请求：⒈判令解除《房屋买卖协议》；⒉判令被反诉人退还涉案房屋；⒊判令被反诉人支付房屋占用费56400元(自2012年1219日起算，按照租金600元/月计算，暂计至2020年9月30日最终金额计至被反诉人退还房屋之日止)；⒋反诉受理费由被反诉人承担。一审法院认定的事实：原告（反诉被告）谷涛、邹黔蓉系夫妻。被告（反诉原告）张彩娣与张锁富系夫妻，被告（反诉原告）张俊、张芳系二人生育的子女，张锁富于2018年2月14日病故。2006年5月10日，原告谷涛（乙方）与张锁富（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定张锁富将产权登记在其名下的位于凯里市房屋（57.03㎡）出卖给谷涛，协议主要内容：1、甲方张锁富将房屋卖给乙方谷涛，甲方不干涉乙方的使用权及转卖权，以后所遇一切有关事项由乙方负全责。2、买卖时间为2006年5月1日,一次性买卖费为人民币29500元，该款在甲方交房时，乙方一次性付清给甲方。3、甲方在收到乙方全额房款后，将房屋所有权证交给乙方。4、由于房改而产生的补交土地收益差额及产权契税、完税凭证、收容费有关此房的一切费用全部由乙方承担。5、甲、乙双方当事人签字即生效，与甲乙双方子女及家庭其他人无关，甲乙双方任何一方如违约，要向另一方赔偿6万元违约金。协议签订当日，谷涛支付张锁富购房款29500元，张锁富并向谷涛出具收条一张，同时将房屋及房屋产权证、完税凭证交付给谷涛，谷涛与邹黔蓉就此在该房居住、管理使用至今近14余年。2012年12月19日，张锁富、张彩娣交纳相关费用后取得涉案房屋的《准入许可证》并自己持有。后谷涛、邹黔蓉要求张彩娣等配合办理房屋过户登记未果，而引发本案诉讼。庭审中，反诉原告自愿放弃其第三项诉讼请求。另查明，案涉房屋属于房改房，原产权单位是原凯里市华联厂，经州房改办批准购买，张锁富个人产权比例为100%，房屋产权类别为私产，房屋所有权证编号为：凯房房权证州房字第**房屋所有权人为张锁富。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。对于本诉原告谷涛、邹黔蓉的诉讼请求，根据查明的事实，谷涛与被告张彩娣之夫张锁富双方就涉案房屋买卖事宜签订的《房屋买卖协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，该协议即为合同，是双方当事人的真实意思表示，且涉案房屋在出卖之前出卖人张锁富已取得100%产权，在诉讼之前也已取得市场准入证，谷涛、邹黔蓉按照《房屋买卖协议》约定支付全部购房款并入住涉案房屋和保管登记在张锁富名下的房屋所有权证、契税完税凭证原件至今，本诉被告在本诉原告起诉之前并未向原告主张权利，现亦未举证证明协议具有无效的法定情形，对协议的真实性、合法性及有效性予以确认。因卖房人张锁富已病故，被告张彩娣、张俊、张芳作为与张锁富具有特定身份关系的人，有配合原告办理涉案房屋过户手续的义务。故本诉原告谷涛、邹黔蓉关于确认协议有效、并由张彩娣、张俊、张芳配合办理房屋过户登记的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。本诉原告当庭放弃第三项诉讼请求，系其对自己权利的自由处分，予以准许。对于反诉原告张彩娣、张俊、张芳的反诉请求，因涉案协议具有合同的性质，而合同的解除，是基于订立合同的目的不能实现并符合法定或约定解除条件。但据查明的事实结合合同的实际履行情况，一方卖房并将房屋及产权证、完税证凭证交付买房人，而买房人亦依约足额支付购房款并占有、管理、使用涉案房屋至今，双方房屋买卖行为已履行完毕，合同目的已实现。协议中关于因该房所产生的一切费用由买房人承担的约定，并非附条件生效的约定。反诉原告如认为反诉被告未依约承担因该房所产生的费用构成违约，则应合理合法主张反诉被告承担相应违约责任。故，本案并不具有合同解除的条件，对反诉原告主张解除涉案《房屋买卖协议》的诉请不予支持。进而，对其要求退还房屋及支付房屋占用费用的诉请亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、本诉原告谷涛与本诉被告张彩娣之夫张锁富于2006年5月10日签订的《房屋买卖协议》有效。二、本诉被告张彩娣、张俊、张芳在本判决生效后三十日内协助本诉原告谷涛、邹黔蓉办理位于凯里市房屋（产权证号：凯房权房权证州房字第**过户手续。三、驳回反诉原告张彩娣、张俊、张芳的诉讼请求。本诉案件受理费已减半收取269元、反诉案件受理费605元，合计874元，由张彩娣、张俊、张芳负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。上诉人张俊、张彩娣及一审被告张芳向本院提交一份《调查取证申请书》，要求法院向华联厂调取张琐富于2012年支付涉案房屋准入许可证款的支付凭证。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为：本案买卖合同涉及的标的物是房改房（又称“已购公有住房”），是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，享受国家房改优惠政策的住宅。按“建设部1999年第69号令”《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等政策规定，职工在补足房价款、补交土地出让金等费用后，可以将房改房上市进行交易。原《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。同时，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。即自1999年10月1日《中华人民共和国合同法》实施以后，人民法院确认房改房买卖合同无效，应当严格以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性规范为依据，不能以法律和行政法规的管理性规范为依据，也不得以部门规章、地方性法规、行政规章为依据。而关于房改房上市交易的相关政策文件大多来源于国务院各部委或地方各级人民政府下发的政策文件规定，即使当时有的政策文件规定有禁止上市交易的限制，但因这些规定都属于政府为了行政管理而作出的“管理性”规定，并不属于“效力性强制性规定”的范围。且从双方签订的《房屋买卖协议》的内容看，只是约定“由于房改而产生的补交土地收益差额、产权契税及契税完税凭证、收容费有关此房的一切费用全部由乙方承担”，同时在第5条约定“甲乙双方当事人签字即生效”。并未约定以乙方缴纳上述相关费用作为合同生效的条件。因此，上诉人称房屋在双方签订《房屋买卖协议》时处于禁止交易状态，该合同无效或未生效的上诉理由不能成立。关于上诉人称“一审判决上诉人单方面履行义务而未判决被上诉人履行义务且承担违约责任，有违公平原则。”的上诉理由，经查，双方签订的《房屋买卖协议》中并未约定乙方应先履行缴纳相关交易费用后甲方才协助配合过户手续，即没有约定履行义务的先后顺序。故对上诉人提出对方未先履行缴费的合同义务而认为自己有先履行抗辩权的理由不予支持。而且，上诉人在一审提起的反诉请求中并没有要求原告应支付其为办理《准入许可证》而垫付的相关费用的诉讼请求，根据“不告不理”的诉讼规则，法院只能在当事人的诉讼请求范围内进行裁判。故上诉人认为“未判决被上诉人履行义务，有违公平原则”的理由不能成立。如果上诉人一方先垫付了按《房屋买卖协议》约定应由对方承担的费用，可以向对方追偿，双方应另行协商或诉讼解决。关于上诉人提出一审未追加张芳为被告，程序违法的问题。经查，一审庭审时，原告要求追加张芳作为被告参加诉讼，且被告张俊也当庭要求增加张芳作为反诉原告参加诉讼，张俊也当庭表示已与张芳沟通了，自己作为张芳的特别授权代理人代表张芳参加诉讼。一审判决书也已列明张芳系一审被告和反诉原告的诉讼地位。因此，上诉人认为遗漏张芳作为当事人的理由不能成立。关于上诉人张俊、张彩娣申请要求法院向华联厂调取张琐富2012年支付涉案房屋准入许可证款的支付凭证的问题，因该款项的是谁缴纳对认定《房屋买卖协议》的性质及效力没有任何影响，且根据双方诉讼请求的内容及范围，本案并不是处理双方追偿相关交易税费的纠纷，故本院不再予以调查该事项。综上所述，上诉人张俊、张彩娣的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1210元，由上诉人张俊、张彩娣承担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年三月一日书记员 杨绍鑫