北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终706号上诉人（原审被告）：北京洪福房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇一街6号（管委会办公楼）。法定代表人：刘汉林，经理。上诉人（原审被告）：北京华轩新天地科技有限公司，住所地北京市朝阳区曙光西里甲1号16层A-1908。法定代表人：扈立升，经理。上诉人（原审被告）：刘汉林，男，1960年6月9日出生，汉族，住天津市南开区。三上诉人之共同委托诉讼代理人：郝强，北京市开创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩红，女，1967年6月18日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：李铮，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莹，北京市中伦文德律师事务所律师。原审第三人：嘉裕房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区嘉林路甲1号。法定代表人：陈鸿枝，董事长。委托诉讼代理人：郑伯奎，男，1988年2月22日出生，嘉裕房地产开发有限公司职员，住北京市密云区。委托诉讼代理人：徐玉婷，女，1992年3月28日出生，嘉裕房地产开发有限公司职员，住安徽省安庆市潜山县。上诉人北京洪福房地产开发有限公司（以下简称洪福公司）、北京华轩新天地科技有限公司（以下简称华轩公司）、刘汉林因与被上诉人韩红，原审第三人嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初62640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洪福公司、华轩公司、刘汉林上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审法院（2019）京0105民初62644号和（2019）京0105民初62640号两份民事判决书论理相互矛盾，如果不顾两份《北京市商品房预售合同》而仅凭一份《协议书》主张权利，应该是一个案件，如果考虑两份买卖合同，就应该先处理房屋买卖合同。韩红的收据没有收款人签名，也没有转账记录，也没有韩红取现记录，故韩红购房款1328562元并未支付。华轩公司临时借用刘汉林个人账户和借用洪福公司代开收据方式收取郭凯房款，是为了不影响华轩公司与嘉裕公司的施工合同，刘汉林不应成为本案责任主体，嘉裕公司应当成为本案责任主体。刘汉林签署《协议书》是被胁迫，并非其本意。韩红辩称：同意一审判决，不同意洪福公司、华轩公司、刘汉林的上诉请求。嘉裕公司述称：嘉裕公司没有与韩红签订合同，也没有委托华轩公司卖房，亦未收取购房款，合同是假合同。韩红向一审法院起诉请求：1.判令洪福公司、华轩公司、刘汉林连带返还韩红购房款1328562元；2.判令洪福公司、华轩公司、刘汉林连带向韩红支付补偿金929993元；3.判令洪福公司、华轩公司、刘汉林连带向韩红支付上述款项按年利率24%为标准计算的违约金。一审法院认定事实：2013年3月15日，韩红、郭凯作为甲方与刘汉林作为乙方签订《协议书》，主要内容为：韩红及其儿子郭凯于2010年9月14日分别向乙方购买北京市朝阳区将台西路×号嘉裕苑小区×幢×层×号和嘉裕苑小区×幢×层×号两套房屋，甲方于2010年9月21日将两套房屋购房款3468852元交给了乙方，乙方开具收据。后因乙方问题，未能按照合同约定交付房屋，延迟交房日期已达18个月，并且乙方至今对交房问题未有确定时间，乙方已造成严重违约，现甲方提出退房，要求乙方全额退款，并赔偿由此造成的一切经济损失，经双方协商，现达成如下协议：一、乙方同意退还甲方两套房屋房款共计3468852元，给甲方造成的一切损失，乙方同意给予补偿，补偿金同意按照房款总额3468852元的70%计算，共计2428196元，即乙方需支付甲方房款及补偿金5897048元；二、双方约定房款及补偿金按4个月分批支付，2013年3月20日前支付50万元，2013年4月30日前支付150万元，2013年5月31日前支付389.7万元；三、乙方必须按约定支付款项，如有违约，乙方需按日支付甲方违约金，自逾期之日起，违约金按当期还款金额的千分之二计算。协议下方甲方代理人处签有“郭玉林”字样，乙方处签有“刘汉林”字样。经询，韩红称郭玉林系其丈夫、郭凯之父；洪福公司、华轩公司、刘汉林对此予以认可。庭审中，刘汉林对《协议书》的真实性认可，但表示系在郭玉林的胁迫下签订的。2018年10月14日，韩红、郭凯作为甲方与刘汉林作为乙方签订《补充协议书》，主要内容为：甲乙双方于2013年3月15日签订了《协议书》，甲方要求乙方退还购房款并赔偿损失，支付违约金，但乙方并未实际履行，为保障乙方权益，双方签订本补充协议：1.乙方同意继续履行《协议书》;2.因洪福公司实际收取了购房款，刘汉林作为洪福公司法定代表人同意洪福公司为乙方在《协议书》项下的义务承担连带责任；3.乙方同意促成北京华轩新天地建设工程投资有限公司（以下简称华轩建设公司）为乙方、洪福公司在《协议书》及本补充协议项下承担连带责任。洪福公司、华轩公司、刘汉林对《补充协议书》的真实性认可。当日，华轩建设公司出具《保证函》，主要内容为：1.2013年3月15日，韩红、郭凯与刘汉林签订了《协议书》，韩红、郭凯要求退回其向刘汉林购买的两套房屋，要求刘汉林全额退款，刘汉林同意退款并赔偿损失、支付违约金，但刘汉林未能履行；2.2018年10月14日，韩红、郭凯与刘汉林签订了《补充协议书》，刘汉林同意继续履行《协议书》，洪福公司同意为刘汉林在《协议书》项下的义务承担连带责任......华轩建设公司为此作出不可撤销的保证担保，为刘汉林、洪福公司在《协议书》、《补充协议书》项下的义务承担连带责任。洪福公司、华轩公司、刘汉林对《保证函》的真实性认可。庭审中，韩红为证明其购房情况提交《协议》、《北京市商品房预售合同》、《收据》。其中，《协议》载明：嘉裕公司作为甲方与华轩建设公司作为乙方于2011年4月18日达成一致意见，乙方为嘉裕苑项目完成A、B、C栋后续工程进行分阶段全额垫资施工......双方同意以项目相应面积的房产抵付工程款......销售工作由乙方指示，由甲方同意负责对外销售......，落款日期为2011年4月18日。《北京市商品房预售合同》载明：韩红从嘉裕公司处购买北京市朝阳路将台西路×幢×层×号房屋，购房款合计为2214270元，签订合同当日付房款133万元，余款网签时一次付清，落款日期为2010年9月14日。《收据》载明：2010年9月21日收到购房款1328562元，收款单位处有洪福公司公章。庭审中，嘉裕公司对《协议》、《北京市商品房预售合同》的真实性均不认可。洪福公司、华轩公司、刘汉林对上述证据的真实性认可，并称华轩公司代嘉裕公司售房，由洪福公司代开收据，但韩红并未实际缴纳购房款。洪福公司、华轩公司、刘汉林为证明其公司仅为代收购房款的事实提交《收据》等。经询，洪福公司、华轩公司、刘汉林主张《协议书》中载明的补偿金、违约金标准过高，要求法院予以酌减。此外，洪福公司、华轩公司、刘汉林主张华轩公司代嘉裕公司售房，韩红和嘉裕公司的买卖合同关系尚未解除或撤销，韩红不应越过房屋买卖合同关系向洪福公司、华轩公司、刘汉林主张购房款。另查，2019年1月24日，华轩建设公司更名为华轩公司。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，韩红依据2013年3月15日的《协议书》要求刘汉林退还购房款1328562元并支付补偿金929993元。虽刘汉林辩称该《协议书》是在胁迫之下签订的，但其就此并未举证，法院对此不予采信。《协议书》是刘汉林与韩红、郭凯的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于该《协议书》项下的补偿金，是几方关于退房补偿达成的一致意见，不属于法院可调整的违约金范畴，法院对洪福公司、华轩公司、刘汉林提出对此进行调整的意见不予采纳。故韩红依据该协议要求刘汉林退还购房款1328562元并支付补偿金929993元，于法有据，法院予以支持。对韩红主张的违约金，法院根据《协议书》的约定，结合刘汉林的违约情况等因素酌情支持以2258555元为基数，按年利率8%的标准计算自2013年6月1日至实际支付之日止的违约金。关于洪福公司应否承担责任的问题。法院认为，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，刘汉林作为洪福公司法定代表人，其对外以洪福公司的名义签订《补充协议书》，并在该协议中明确表示洪福公司对《协议书》承担连带责任，故洪福公司应对刘汉林的前述债务承担连带责任。关于华轩公司应否承担责任的问题。法院认为，华轩建设公司向韩红出具《保证函》，作出为刘汉林、洪福公司在《协议书》、《补充协议》项下的义务承担连带保证的意思表示，其应受《保证函》的约束，后华轩建设公司更名为华轩公司，华轩公司应为华轩建设公司的债务承担责任，故华轩公司应为刘汉林、洪福公司的前述债务承担连带责任。关于洪福公司、华轩公司、刘汉林提出的华轩公司代嘉裕公司售房、韩红不应越过房屋买卖合同关系而要求其承担责任的意见。法院认为，韩红与刘汉林就退房事宜达成一致意见，且韩红在本案中依据该合意主张其权利，至于房屋买卖合同关系是否成立以及履行细节、是否解除等问题，与本案无关，故法院对洪福公司、华轩公司、刘汉林该意见不予采纳。关于嘉裕公司提出的公章鉴定申请，对本案待证事实无意义，法院对此不予准许。据此，一审法院判决：一、刘汉林、北京洪福房地产开发有限公司、北京华轩新天地科技有限公司于判决生效后七日内连带退还韩红购房款1328562元；二、刘汉林、北京洪福房地产开发有限公司、北京华轩新天地科技有限公司于判决生效后七日内连带支付韩红补偿金929993元；三、刘汉林、北京洪福房地产开发有限公司、北京华轩新天地科技有限公司于判决生效后七日内连带支付韩红以2258555元为基数，按年利率8%的标准计算自2013年6月1日至实际支付之日止的违约金；四、驳回韩红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由刘汉林、北京洪福房地产开发有限公司、北京华轩新天地科技有限公司负担（韩红已交纳，刘汉林、北京洪福房地产开发有限公司、北京华轩新天地科技有限公司于判决生效后七日内支付韩红）。一审案件受理费24868元，由刘汉林、北京洪福房地产开发有限公司、北京华轩新天地科技有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。二审中，洪福公司、华轩公司、刘汉林提交以下证据：1.刘汉林银行账户交易明细、刘汉林在东亚银行的交易明细、华轩公司在东亚银行的账户明细、华轩公司在东亚银行的进账单、华轩公司在东亚银行的信汇凭证，证明2010年9月29日刘汉林将200万元及800万元一并转给华轩公司，东亚银行进账凭证显示华轩公司2010年9月29日收到刘汉林个人账户转账800万元，刘汉林存在私户公用的情况。2.嘉裕公司和北京市建筑装饰设计工程公司签订的施工合同补充条款，证明施工单位和嘉裕公司约定销售收入优先用于垫资工程款。华轩公司配合嘉裕公司销售房屋并代收房款。3.嘉裕公司、北京市建筑装饰设计工程公司、华轩公司三方合作协议，证明北京市建筑装饰设计工程公司的权利义务由华轩公司承接。4.2011年4月18日嘉裕公司与华轩公司协议，证明华轩公司与嘉裕公司一直以房款折抵工程款。5.（2013）高民初字第3706号民事判决书，证明杨德（原嘉裕公司总经理）表示嘉裕公司财务管理不规范，华轩公司向杨德、杨德妻子和其控股公司支付款项，该笔款项都是代嘉裕公司收款。6.企业信用信息网打印页，证明郭玉林身份是国有企业高层管理干部，郭玉林借用其妻子和儿子的名义签订合同。韩红的质证意见是：对证据1至证据3的真实性、关联性及证明目的均不认可；对证据4的真实性认可，不认可关联性及证明目，证明嘉裕公司与华轩公司约定将销售款偿付工程款；对证据5的证明目的不认可，是与他人之间的债权债务关系，与韩红无关；对证据6的关联性不认可。嘉裕公司的质证意见是：对证据1的关联性及证明目的均不认可;对证据2的真实性、关联性及证明目的均不认可；对证据3至证据5的真实性认可，对关联性及证明目的不认可;对证据6的真实性、关联性及证明目的均不认可。本院对上述证据认证如下：上述证据与本案待证事实并无必然关联，对其关联性不予确认。韩红、嘉裕公司未提交二审新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为:本案各方争议焦点在于洪福公司、华轩公司、刘汉林是否应向韩红返还购房款及支付补偿金。韩红、郭凯与刘汉林签订《协议书》及《补充协议书》系各方真实意思表示，合法有效，各方应当依约履行。本案中，韩红据以主张返还购房款及支付补偿金的依据为《协议书》及《补充协议书》。首先，从《协议书》、《补充协议书》约定的内容来看，系刘汉林与韩红、郭凯作为协议双方对于购买房屋支付购房款、刘汉林未能按期交房的处理结果以及购房款的返还等问题达成的约定，该协议内容指向的焦点为购房款的返还，故可以认定《协议书》、《补充协议》中约定的款项为购房款。其次，虽洪福公司、华轩公司、刘汉林主张协议系在受胁迫下签订，不能作为返还款项的依据，一审中，洪福公司、华轩公司、刘汉林提交的录音整理材料中虽有刘汉林称“被堵在办公室”等内容，但该证据并不能直接证明本案所涉《协议》、《补充协议》系受胁迫所签。且根据《合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……”。以胁迫手段订立的合同须以损害国家利益为构成要件，才有可能导致合同无效，而对于本案并不适用。最后，虽洪福公司、华轩公司、刘汉林主张涉案款项已转入嘉裕公司账户，依现有证据，本院现无法确认款项是否已为嘉裕公司实际收取。另外，涉案款项的流转并不能成为刘汉林作为完全民事行为能力人，对其在《协议书》以及《补充协议书》中所作约定不予履行的抗辩理由。本案所涉各方主体之间如存在其他法律关系，可另行解决，而非构成本案不予退还所涉购房款及支付补偿金的理由。韩红现依照《协议书》、《补充协议书》、《保证函》要求洪福公司、华轩公司、刘汉林连带返还韩红购房款1328562元并支付补偿金929993元，于法有据，本院予以支持。洪福公司、华轩公司、刘汉林上诉提出韩红不应越过房屋买卖合同关系而要求其承担责任，刘汉林不应成为本案责任主体，嘉裕公司应当成为本案责任主体等上诉理由，于法无据，本院不予支持。洪福公司、华轩公司、刘汉林上诉提出韩红并未支付购房款1328562元，因并未提出充分有效的证据予以证明，故而本院不予采信。对韩红主张的违约金，一审法院根据《协议书》的约定，结合刘汉林的违约情况等因素酌情支持以2258555元为基数，按年利率8%的标准计算自2013年6月1日至实际支付之日止的违约金，并无不当，本院予以维持。刘汉林作为洪福公司法定代表人，其对外以洪福公司的名义签订《补充协议书》，并在该协议中明确表示洪福公司对《协议书》承担连带责任，故洪福公司应对刘汉林在《协议书》中的债务承担连带责任。华轩建设公司向韩红出具《保证函》，作出为刘汉林、洪福公司在《协议书》、《补充协议》项下的义务承担连带保证的意思表示，其应受《保证函》的约束，后华轩建设公司更名为华轩公司，华轩公司应为华轩建设公司的债务承担责任，故华轩公司应为刘汉林、洪福公司的前述债务承担连带责任。综上所述，洪福公司、华轩公司、刘汉林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24918元，由北京洪福房地产开发有限公司、北京华轩新天地科技有限公司、刘汉林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 万丽丽审 判 员 沈 放审 判 员 玄明虎二〇二一年三月四日法官助理 李延昭法官助理 陈亢睿书 记 员 任 宇