江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终925号上诉人（原审被告）：朱华青，女，1979年9月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：孙志，江苏律轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋磊，江苏律轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘健，男，1983年9月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：汤小平（系社区推荐），男，1969年12月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原审被告：清江浦区人人房屋信息咨询服务中心，住所地淮安市繁荣路南侧****。负责人：王梅，该服务中心经营者。上诉人朱华青因与被上诉人刘健、原审被告清江浦区人人房屋信息咨询服务中心（以下至判决主文前简称人人房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初8559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱华青上诉请求：撤销一审判决第二项，并改判作出公正裁决；本案诉讼费用由刘健承担。事实与理由：2020年10月15日，上诉人收到人人房产中介王梅要求办理房屋过户的通知，当时上诉人正在外出差，上诉人将出差情况告知了王梅及刘健，在此期间上诉人从未表示过不履行合同；上诉人一直在积极履行合同，为提前解除房屋上的银行抵押上诉人特意借款20万元；刘健在合同履行过程中存在违约，合同约定的首付款是25万元，但刘健只支付了23万元；一审确定的违约金缺乏事实依据，根据一审法院调查情况看，涉案房屋的房价处于下降后平稳运行状态，房价并未上涨，刘健的损失仅限于25万元的利息损失。刘健答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判；上诉人以出差为由多次拒绝刘健办理过户的要求，构成违约；一审确定的违约金有充分的事实依据。人人房产中介答辩称，根据正常的二手房交易流程，因贷款要经过银行审批，时间上不好确定，一般都是口头约定待贷款审批通过后口头通知办理手续；贷款审批通过后，王梅多次与上诉人联系，但上诉人一再拖延。刘健向一审法院提出诉讼请求：1.要求朱华青返还购房款23万元；2.要求朱华青返还购房定金2万元；3.要求朱华青承担约定的违约金72000元；4.要求朱华青承担诉讼保全时发生的保单保险费5000元；5.要求朱华青承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：诉争房屋位于淮安市清江浦区，该房屋所有权证书上登记所有权人为朱华青。2020年9月20日，刘健（乙方、买方）、朱华青（甲方、出卖方）在人人房产中介（丙方，居间方）签订《房屋买卖合同》，约定“甲方将坐落于淮安市清江浦区房屋出售给乙方，房屋产权证面积为44.84平方米……经双方协商，此房屋成交价为柒拾贰万元整（￥720000元整），乙方预付购房定金贰万元整（￥20000元整）（过户时抵房款）……双方须在签订合同后的6个工作日内，将贷款所需材料交到丙方。乙方在9月23日前支付首付款贰拾伍万元整（￥250000元整），剩余房款肆拾柒万元整（￥470000元整）（金额以银行贷款审批金额为准），待办理委托公证、过户手续、贷款放款时一次结清（放款时间以银行放款时间为准）……甲方违约则赔偿乙方双倍的购房定金，乙方违约则购房定金不退，任何一方擅自终止本合同，应向守约方支付总房款10%的违约金，并向丙方支付总房款2%的居间服务费。以下情形均属违约1、甲乙双方签字代表夫妻双方及家人行为，如配偶或家人在办理贷款、过户（公证）时不提供相关材料或不配合签字等，由签订该合同人承担违约责任……甲乙双方签订完本合同即表明丙方已完成居间事务。”刘健、朱华青、人人房产中介的经营者王梅在合同上签名，人人房产中介在合同上盖章。合同签订当天，刘健向朱华青支付购房定金2万元，朱华青向刘健出具定金收条。2020年9月23日，刘健向朱华青支付首付款23万元，朱华青向刘健出具首付款收条。刘健与朱华青已依约在合同签订后的六个工作日内配合人人房产中介办理贷款审批手续。涉案的《房屋买卖合同》中并未约定具体的过户时间。庭审中人人房产中介表示在签订合同时双方曾口头约定，因银行贷款审批时间未定，刘健与朱华青先配合人人房产中介办理银行贷款审批手续，待银行贷款审批下来后再确定过户时间。2020年10月15日，人人房产中介的经营者王梅告知朱华青刘健贷款已审批下来，要求朱华青将涉案房屋解押，并协商次日去办理过户手续，朱华青表示要去外地，下周才回来。2020年10月19日，王梅再次要求朱华青将涉案房屋解押，并协助刘健办理过户手续，朱华青挂掉电话后短信回复“回来联系”。2020年10月21日，王梅询问朱华青何时回来，并表示无故拖延时间系违约行为，朱华青回复“你从现在开始你就自己认定我违约吧……我只能说我跟你无法沟通……恕不奉陪你的无聊信息与通话，一切有合同”。后王梅于2020年10月22日、10月25日、10月26日、10月27日、11月6日多次联系朱华青未果。刘健遂于2020年11月9日诉至一审法院。一审庭审中、刘健、朱华青一致确认涉案的《房屋买卖合同》已解除。一审法院在审理过程中，刘健申请财产保全，要求冻结朱华青名下银行存款45万元或者查封、扣押价值相当的财产（保全限额45万元），并提供了担保，一审法院已依法采取相应保全措施。一审法院认为，刘健、朱华青签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。因庭审中双方一致确认涉案合同已解除，朱华青亦同意返还购房款，故刘健要求朱华青返还购房款23万元以及定金2万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于朱华青是否存在违约行为。合同中虽未约定过户的具体时间，但是根据人人房产中介庭审陈述及其与朱华青的聊天记录，结合二手房买卖的通常交易习惯，应为支付定金、支付首付款、贷款审批、办理过户、发放贷款的顺序，现刘健已按约支付定金、首付款及办理贷款审批，朱华青理应按照顺序协助刘健办理房屋过户手续。现朱华青以不接电话、不回信息的方式消极对待阻碍合同的顺利进行，致使刘健购买涉案房屋的合同目的无法实现，朱华青应承担相应的违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现刘健选择适用违约金条款，要求朱华青支付违约金符合法律规定，应予支持。关于违约金的具体数额。合同中约定守约方有权要求违约方按房屋总价款的10%支付违约金，朱华青虽辩称违约金数额过高请求法院调整，其并未提供证据证明，结合相关房屋价格及近期房价上涨的事实，兼顾合同履行情况和违约金惩罚性特点以及合同中并未约定过户时间致使双方此后产生争议，故一审法院酌情确认违约金为6万元。关于刘健主张的保单保险费，因该笔费用并非必然发生，且合同中并未约定由违约方承担，故对刘健主张的保单保险费不予支持。关于朱华青辩称刘健未足额支付首付款，存在违约。合同中虽约定定金2万元（过户时抵房款）、首付款25万元，合同中亦约定2万元定金转为购房款，9月23日前支付首付款25万元，贷款数额为47万元，结合合同内容，可以认定双方约定的首付款为25万元（包含2万元定金），现刘健已向朱华青支付25万元，并未违反约定，并不存在违约行为。关于人人房产中介应否承担连带责任。一审法院认为，人人房产中介向刘健报告了订立合同的机会、协助磋商促使刘健与朱华青签订合同并陪同办理贷款审批手续等，已经履行了居间方的主要义务，买卖双方产生矛盾并非因居间人怠于传达双方意图导致，人人房产中介对此不存在过错，故刘健要求被告人人房产中介承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、朱华青于判决书生效之日起十日内向刘健返还定金2万元、购房款23万元。二、朱华青于判决书生效之日起五日内支付刘健违约金6万元。三、驳回刘健的其他诉讼请求。案件受理6730元，减半收取3365元、保全费2770元，合计6135元，由刘健负担1090元，朱华青负担5045元。本院二审期间，朱华青提交如下证据：1.从先河中介房源信息内网打印的一张信息表，显示案涉房屋楼下同一户型的出卖底价是70万元；从58同城打印的交易信息，显示华都公寓成交价是14189元/㎡。2.朱华青与朱某某的微信聊天记录，证明朱华青借款用于房屋解押。3.朱华青与刘某1、刘某2、赵某的微信聊天记录，证明10月中下旬其在忙于工作。4.朱华青与刘健的聊天记录，证明朱华青在积极处理纠纷，没有拉黑对方。刘健质证意见是，证据1不认可，不足以证明争议事实，与本案无关联系；证据2不能证明朱华青借钱是为了房屋解除抵押；其他证据与本案无关联性。人人房产中介质证意见是，根据行情房屋价格普遍上涨，不存在房屋降价，案涉房屋有阁楼，不认可证据1；关于朱华青借钱问题，案涉房屋一直没有解除抵押。刘健提交其本人及母亲的手机通话记录，显示刘健与其母亲多次打电话给朱华青，但一直没有接通。朱华青质证意见是，不知道刘健母亲的手机号码，其没接刘健电话，但短信告知在培训。人人房产中介未发表质证意见。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于违约方如何确定。双方在合同中虽然约定2万元定金在过户时抵房款，但同时约定刘健在9月23日前支付首付款25万元，余款47万元待贷款放款时一次性结清，朱华青在接收2万元定金后，也出具了收到23万元的收条，根据双方合同约定及实际履行情况，可以认定双方约定的25万元首付款中包含定金，故朱华青关于刘健未足额支付首付款构成违约的主张不能成立。10月15日人人房产中介将银行贷款审批通过的信息告知朱华青，并要求朱华青尽快协助办理产权过户，根据一、二审阶段刘健及人人房产中介提交的证据，可以证明刘健、人人房产中介多次联系朱华青，但朱华青一直以出差为由拒绝。朱华青称在此期间其一直在外地出差，未提交证据证明，本院对其主张的未及时办理过户具备合理事由不予采信。关于朱华青提交的向案外人借款的聊天记录，从证据内容上看不出借款与案涉买卖存在关联，而且至今案涉房屋也未解除房屋抵押登记，故对朱华青的证明目的不予采信。综上，现有证据可以证明朱华青无故拖延办理房屋产权过户，构成违约。关于一审确定的违约金数额是否合理。一审系基于案涉房屋价格上涨确定的违约金，且在审理期间走访了相关中介机构并形成调查笔录，朱华青对调查笔录的真实性未表异议，从调查笔录内容上看，案涉房屋价格存在明显上涨，一审根据调查情况酌情确定的违约金数额有充分的事实依据。二审阶段朱华青提交的证据1，真实性无从确认，不能实现其证明目的。综上所述，朱华青的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人朱华青负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  蒋其举二〇二一年三月五日法官助理  张 登书 记 员  赵晓文