辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终176号上诉人（原审被告）：阜新桑港物业管理有限责任公司，住所地阜新市细河区西环路**11门。法定代表人：桑虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：李奇，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：阜新市细河区天成国际小区业主委员会，，住所地阜新市细河区天成国际小区****责任人：程红，女，该委员会主任。上诉人阜新桑港物业管理有限责任公司与被上诉人阜新市细河区天成国际小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阜新桑港物业管理有限责任公司上诉请求：1、请求法院依法撤销阜新市细河区人民法院(2020)辽0911民初1610号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。2、请求法院判令被上诉人支付所欠物业费用。3、请求法院判令本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、业主委员会不具备诉讼主体资格依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定，其他组织可以作为民事诉讼当事人，结合《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第四十条规定，其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。根据《中华人民共和国物业管理条例》的相关规定，业委会是指物业管理区域内业主的代表组织，代表业主的利益，向社会各方面反映业主的意愿和要求，并监督物业管理运作的一个组织。条例并没有赋予被上诉人享有财产的所有权和支配权，所以被上诉人本身没有独立财产，不符合我国民事诉讼法律关于诉讼主体的程序性规定，不能擅自以自己的名义提起诉讼。按《中华人民共和国物业管理条例》第十五条的规定，被上诉人作为业主大会的执行机构，其职责范围并不包括不经业主大会授权即可进行提起民事诉讼。选聘或解聘物业服务企业必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，被上诉人并没有证据证明取得业主大会的授权。二、原判决有关业主范围方面事实认定错误天成国际小区B座物业与A座物业自始分别独立管理各自物业区域，阜新桑港物业管理有限责任公司自2013年4月1日一直独立管理B座至今，除两栋楼共用自来水泵房、供热泵房和两个变电所，以及共摊相关产生费用外，其他物业管理事务方面均为各自独立管理。根据以上事实可以认为，1.阜新桑港物业管理有限责任公司自始为天成国际小区B座物业管理负责公司2.天成国际小区A座与B座物业管理区域为独立划分，天成国际小区B座物业解聘与选聘权利归B座业主所有，而并非归2019年12月成立的业主委员会全部业主所有。在B座占建筑物总面积半数的业主且总人数过半数的业主同意，才可以共同决定解聘B座物业，2019年12月成立的业主委员会没有此权利。并且经过走访征求B座业主意见，填写物业征求意见表可知B座有70%入住业主不承认现有业主委员会，以及不同意更换物业。因此一审法院根据物权法七十六条规定，对有权共同决定B座物业服务企业解聘与任聘的业主范围认定错误。三、合同违约问题。阜新桑港物业管理有限责任公司系天成国际小区建设单位委托的物业服务企业，自2013年4月1日至今一直管理B座物业。2020年1月20日，业主委员会与阜新市宏远物业管理有限责任公司签订《天成国际小区物业管理服务合同》，委托乙方对小区实行物业管理，委托管理期限为3年，自2020年1月1日起至2023年12月23日止。业主委员会在阜新桑港物业管理有限责任公司与小区建设单位合同存续期间与其他物业服务公司签订新物业管理服务合同，委托其他物业管理公司替代桑港物业管理有限责任公司进行物业管理公司，其之前并未达成一致协议，此行为属于违约行为。四、被上诉人未支付物业欠款。2020年4月23日阜新市细河区天成国际小区业主委员会发布业主通知，称从2020年4月1日起天成国际小区B座业主要暂停向桑港物业公司缴物业费。致使4月1日至今，桑港物业公司未收到此期间业主物业费，业主委员会此行为侵害桑港物业管理有限公司合法权益，应当支付此期间所欠的B座物业费用178643元。并且在2019年10月1日至2020年10月31日，天成国际小区共产生公共设施费用94283元，由A座承担的一半47141.5元至今还未付款。以及2018年10月20日至2019年6月5日的供热泵房、自来水泵房设备更换、维修费用共47768元，由A座承担的一半23884元，A座也仍未付款。基于以上欠款，桑港物业管理有限责任公司以及发过催缴通知，但仍未收到欠款，现请求予以支付。综上所述，为维护合法权益，根据我国相关法律规定，向贵院提起上诉，恳请贵院支持上诉请求。被上诉人辩称，一、请求法院驳回上诉，维持原判。判令上诉人立即向业主委员会或阜新市宏远物业管理有限公司办理交接手续同时从阜新市细河区天成国际小区撤离。二、案件受理费由上诉人承担。事实与理由：一、业主委员会是业主大会的执行机构，其成立完全符合法律规定程序。业主委员会的职责就是执行业主大会的决定，维护全体业主的合法权益，所以完全具备诉讼资格，原审已经查明。二、一个物业管理区域只能由一个物业管理企业提供物业服务，原开发建设单位将一个小区分别委托给两个物业服务企业进行物业服务本身就是一种违规行为。三、按照《辽宁省物业管理条例》第五十三条、《国务院物业管理条例》第二十六条规定，业主委员会与宏远物业公司签订的合同完全合法有效。业主大会决定选聘物业服务企业之后前期物业合同自动终止。四、上诉状所称被上诉人未支付物业欠款与本案无关。阜新市细河区天成国际小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、判令被告依法移交天成国际小区B座物业管理权。该公司立即撤离做好移交工作；2、诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实，原告阜新市细河区天成国际小区业主委员会于2019年12月1日成立，任期时间5年，阜新市细河区住房和城乡建设局于2019年12月31日进行备案。被告阜新桑港物业管理有限责任公司系天成国际小区建设单位委托的前期物业服务企业，自2013年4月1日起管理该小区B座楼至今。2019年12月15日，原告召开全体业主大会，以书面征求意见的形式，经户数及面积都超过总数二分之一的业主同意，引入阜新市宏远物业有限公司为该小区进行物业服务。2020年1月20日，原告作为甲方与乙方阜新市宏远物业管理有限责任公司签订《天成国际小区物业管理服务合同》，委托乙方对小区实行物业管理，委托管理期限为3年，自2020年1月1日起至2023年12月31日止（试用期2020年1月1日至3月31日）。因被告拒绝撤离并移交材料，原告及社区工作人员多次沟通无效。阜新市细河区玉龙街道办事处于2020年6月15日向细河区住建局发出《关于天成国际小区物业问题的函》，希望行政主管部门协调解决。阜新市细河区住房和城乡建设局于2020年6月19日向被告发出《责令限期撤离通知》，通知被告在接到通知之日起7日内进行改正，与业主委员会办理完成交接手续后，撤离天成国际物业管理区域，如逾期不撤离，将记入诚信档案，并根据《辽宁省物业管理条例》规定进行处罚。但被告至今未撤离天成国际物业管理区域，也未与阜新市宏远物业有限公司办理交接手续。原审法院认为，物权法第七十六条规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，可以共同决定选聘和解聘物业服务企业。同时，物权法第八十一条也规定了对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。因此，本案原告阜新市细河区天成国际小区业主委员会决定选聘阜新市宏远物业管理有限责任公司为物业服务企业，程序合法，与之签订的物业管理合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，应为有效。《辽宁省物业管理条例》第五十三条规定，业主大会决定自行管理或者选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止二十日前，向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交下列资料和财物，办理完交接手续：（一）物业承接查验档案；（二）物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；（四）清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据；（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。本案被告阜新桑港物业管理有限责任公司作为前期物业服务企业，在小区业主选聘新物业服务企业后，应当撤离并办理交接手续。但经物业行政主管部门责令，被告仍拒不撤离，其行为已经违反了上述法律规定。综上，原告的诉讼请求具有事实及法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条规定，原审法院作出如下判决：被告阜新桑港物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内与阜新市宏远物业有限公司办理交接手续后，从阜新市细河区天成国际小区撤离。案件受理费100元，减半收取50元，由被告阜新桑港物业管理有限责任公司承担。（原告已预交）二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，关于被上诉人阜新市细河区天成国际小区业主委员会的诉讼主体资格的问题。第一，其系依法成立并向政府房管行政主管部门备案；第二，系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会与物业管理企业签订与物业管理的合同、履行合同；第三，依法接受法律监督，代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉……既然法律赋予业主委员会在一定范围内相应的权利义务，则在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位。关于业主委员会是否有权解除前期物业服务合同的问题，根据相关法律规定，管委会有决定选聘或续聘物业管理企业的权利。业主委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。本案中，该小区物业管理企业是开发企业聘请的，在业主委员会成立之前，业主一旦购房就应该接受该物业管理企业的管理。但业主委员会成立后有权召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，共同决定选聘和解聘物业服务企业，其行为符合法律规定，应予支持。关于业主委员会是否违约的问题。《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。这样的规定，就是以法规的形式规定了前期物业合同的解除条件，授予了业主委员会终止前期物业合同，另行选聘物业管理企业的权利。故业主委员会不存在违约的情形。至于上诉人提出的物业费用及其他费用的问题，因在原审中上诉人并未提出反诉也未抗辩主张权利，故本案不予审理。综上所述，上诉人阜新桑港物业管理有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人阜新桑港物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴晓东审判员  乔丹青审判员  于 丽二〇二一年三月十日书记员  马雨佳