广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38724号原告深圳市某某科技有限公司（反诉被告），住所地深圳市龙岗区法定代表人苏某某。委托代理人陈某某，广东华商律师事务所律师。委托代理人杨某某，广东华商律师事务所律师。被告深圳市某某制品有限公司（反诉原告），住所地深圳市龙岗区法定代表人王某某。委托代理人刘某某，广东广荣律师事务所律师。第三人深圳市龙岗区某某实业发展有限公司，住所深圳市龙岗区法定代表人杨某某。委托代理人陈某某，广东如智律师事务所律师。委托代理人郑某某，广东如智律师事务所实习律师。原告深圳市某某科技有限公司（以下简称某某公司）诉被告深圳市某某制品有限公司（以下简称某某公司）、第三人深圳市龙岗区某某实业发展有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院决定合并审理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈某某，被告委托代理人刘某某，第三人委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》无效；2.被告向原告退还租赁押金、水电押金合计142400元及逾期违约金；3.本案诉讼费由被告承担。原告诉称事实与理由：深圳市龙岗区某某工业园未取得建设规划许可证。2012年6月8日，某某工业园所有权人第三人与被告签订租赁合同，后被告将某某工业园部分转租给包括原告在内的各次承租人。2020年3月，第三人告知原告因被告拖欠租金，第三人要求确认租赁合同无效并收回租赁物业。现原告向法院起诉提出上述诉讼请求。被告辩称：1.同意确认原告与被告签订的《租赁合同》无效，同意向原告退还租赁押金、水电押金合计142400元；2.因合同无效，故不存在违约责任。被告反诉请求法院判令：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》无效；2.原告支付被告深圳市龙岗区（面积约为3900㎡）的2020年5月1日至2020年9月30日的房屋占有使用费408000元；3.原告从2020年10月1日起就深圳市龙岗区（面积约为3900㎡）和宿舍第二栋第1-3层（面积约为1200㎡）按每月81600元的标准向被告支付房屋占有使用费至原告将房屋返还给被告之日止；4.原告将深圳市龙岗区（面积约为3900㎡）和宿舍第二栋第1-3层（面积约为1200㎡）返还给被告；5.本案诉讼费由原告承担。被告诉称事实与理由：双方于2015年签订《租赁合同》，约定原告向被告承租位于深圳市龙岗区（面积约为3900㎡）和宿舍第二栋第1-3层（面积约为1200㎡），合同期限到2021年5月30日。原告自2020年5月开始拒不支付租金，故被告提出上述反诉请求。原告辩称：1.原被告商签订的租赁合同依法无效；本案中，原告作为实际占有涉案厂房的次承租人，在案涉租赁合同无效的情况下，负有将涉案厂房的占有使用费交付给业主即本案的第三人的义务。原告已向第三人缴纳2020年5月至今的占有使用费，无需再向被告支付2020年5月到11月11月份的占有使用费。2.2020年5月份起，第三人已实际控制案涉厂房，并与原告签订了租赁合同及和解协议书，第三人向原告收取了占有使用费，第三人已实际收回了案涉厂房，被告要求原告将案涉厂房交付给被告没有事实和法律依据。3.被告系二房东，并非案涉厂房的所有权人，且被告自2020年1月份起没有向第三人缴纳租金，也未向原告垫付2020年5月份至今的占有使用费，因此原告无需再向被告支付2020年5月至11月份乃至以后的厂房占有使用费。综上，请求法院驳回被告全部反诉请求。第三人称：1.第三人曾诉请本诉原告支付案涉物业占用费，案号为（2020）粤0307民初10995号，在该案的审理过程中，第三人撤回对本案原告的起诉。2.在（2020）粤0307民初10995号案件中，本诉原告与第三人已经就案涉物业的使用、占用费的给付及归还等达成一致协议，由第三人直接收取原告等实际物业使用人的占有使用费。本院经审理认定事实如下：2012年6月18日，第三人与被告签订租赁合同。约定第三人将其所有的位于深圳市龙岗区，宿舍14栋，面积共计34880平方米以及电梯、电压器等配套设备出租给被告使用。2012年9月10日，原被告签订《租赁合同》，约定被告将上述工业园其中的厂房第二栋第1-3层，宿舍第2栋第1-3层出租给原告使用。当日被告收取原告租赁押金、水电押金合计142400元。租期届满后，双方于2015年10月1日再次签订《租赁合同》，约定原告续租案涉房屋，押金持续有效。原告持续占有案涉房屋至今。2020年3月，第三人告知原告因被告拖欠租金，第三人主张租赁合同无效并要求收回租赁物业。后第三人向本院起诉被告及案外人深圳市某某有限公司（以下简称某某公司），案号为（2020）粤0307民初10995号，第三人在该案中主张该被告及案外人某某公司支付房屋占有使用费（其中，包括2020年1月至2020年4月期间房屋占有使用费，2020年5月起按被告实际占有的面积计算房屋占有使用费）及资金占用费。2020年5月1日起至今，原告直接向第三人支付房屋占用使用费，第三人实际控制了案涉房屋。案涉房屋所在某某工业园无房屋产权登记证明以及建设工程规划许可证。2020年12月24日，本院作出（2020）粤0307民初10995号民事判决书，判决确认第三人与被告签订的《房屋租赁合同》无效、被告及案外人某某公司迁出深某某工业园、被告及案外人某某公司向原告支付自2020年1月至2020年4月期间的房屋占用使用费2025832元、被告及案外人某某公司向第三人支付2020年5月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费、第三人向被告退还保证金100万元。被告不服该判决，提起上诉。本院认为，根据当事人提交的证据，可以证明本案所涉物业所有权人为第三人深圳市龙岗区某某实业发展有限公司，因该物业无房屋产权登记证明及建设工程规划许可证，，故原告与被告签订的《租赁合同》依法无效。因合同无效取得的财产应当予以返还，故原告主张被告退还租赁押金，水电押金共计142400元，本院予以支持。原告主张逾期违约金，没有法律依据，本院不予支持。关于被告主张原告返还本案所涉物业，以及自2020年5月1日至原告返还房屋之日止的房屋占有使用费问题。因第三人自认其已实际控制案涉房屋，原告自2020年5月1日起至今径直向第三人支付房屋占有使用费，且第三人并未依据房屋租赁合同向被告主张案涉物业上述期间的房屋占用使用费；故案涉物业不存在返还问题，被告该反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市某某科技有限公司与被告深圳市某某制品有限公司签订的《租赁合同》无效;二、被告深圳市某某制品有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某科技有限公司退还租赁押金、水电押金共计142400元；三、驳回被告其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费3148元（原告已预缴3692元)，反诉案件受理费3710元（被告已预缴）；由被告负担6858元，原告可在本判决生效后向本院申请退费3692元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费3148元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  艾小亮二〇二一年三月十八日书记员  陈树秋