辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终652号上诉人（原审被告）：朝阳市龙城区农村信用合作联社，住所地朝阳市双塔区长江路三段**。法定代表人：李树明，理事长。委托诉讼代理人：刘占轩，男，1991年1月12日出生，汉族，单位员工，住址朝阳市双塔区。被上诉人（原审原告）：刘小军，男，1968年2月7日出生，汉族，住址喀左县。被上诉人（原审原告）：夏增莲，女，1965年8月6日出生，蒙古族，住址喀左县。二被上诉人委托诉讼代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。原审被告：喀左县金隆园房地产开发有限公司，，住所地喀左县大城子镇法定代表人：刘文坤，董事长。委托诉讼代理人：刘文显，男，1974年7月2日出生，汉族，公司经理，住址喀左县。委托诉讼代理人：席秀臣，辽宁红枫律师事务所律师。原审被告：杜明哲，男，1972年8月13日出生，汉族，无业，住址朝阳市双塔区。原审被告：陈志华，女，1971年9月22日出生，汉族，无业，住址朝阳市双塔区。原审第三人：车仁全，男，1972年8月18日出生，汉族，农民，住址喀左县。上诉人朝阳市龙城区农村信用合作联社（以下简称龙城区农信联社）因与被上诉人喀左县金隆园房地产开发有限公司(以下简称金隆园房产公司)、被上诉人刘小军、夏增莲、杜明哲、陈志华、车仁全房屋买卖合同纠纷一案，不服喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院（2020）辽1324民初3001号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人刘占轩，被上诉人刘小军、夏增莲委托诉讼代理人王宗仁，被上诉人金隆园房产公司刘文显、席秀臣，原审被告杜明哲、车仁全到庭参加诉讼。原审被告陈志华经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙城区农信联社的上诉请求：撤销一审判决依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案抵押物的权属明确，依据物权法及其他相关法律规定，不动产物权变动，经依法登记才发生效力，被上诉人对本案作为抵押物的房屋并未办理相关登记手续，被上诉人虽然与金隆园房产公司签订了《商品房买卖合同》，但未办理房屋产权登记前仅享有债权，而不是事实物权，不能对抗上诉人所享有的抵押权。刘小军、夏增莲辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。金隆园房产公司辩称，服从一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。杜明哲、车仁全述称，表示服从一审判决。陈志华未到庭应诉、未提交答辩意见。刘小军、夏增莲向一审法院起诉请求：一、请求法院依法确认被告杜明哲、陈志华与被告金隆园房产公司签订的房屋买卖合同无效，被告杜明哲、陈志华就案涉房屋登记备案行为无效；二、请求法院依法判决确认被告杜明哲、陈志华将案涉房屋抵押给被告龙城区农信联社的行为无效，并解除案涉房屋设立的抵押权；三、原告与被告金隆园房产公司之间的商品房买卖合同合法有效，确认案涉房屋归原告所有；四、判决被告金隆园房产公司协助原告办理案涉房屋不动产登记手续。一审法院认定事实：原告刘小军与原告夏增莲系夫妻关系。2014年1月22日，被告金隆园房产公司以其开发建设的凌滨鑫苑小区三户楼房（包括案涉16幢02151号房屋）抵顶了建筑商邵振旺工程施工人工费，拨付带工人车仁全（即本案第三人）所有。被告金隆园房产公司与第三人就案涉房屋签订了《凌滨鑫苑认购意向书》，金隆园房产公司向第三人出具了购房收据。2018年8月10日，原告与第三人签订《房屋协议书》，约定第三人将案涉房屋以300000元价款出卖给原告。协议签订后，第三人将案涉房屋交付给原告占有使用。2020年11月9日，第三人就案涉房屋向被告金隆园房产公司申请更名为二原告。被告金隆园房产公司与二原告补签了《商品房买卖协议》，并为其出具了购房收款收据。现二原告在本辖区内没有其他住房。另查明，2015年1月12日，被告杜明哲、陈志华就案涉房屋办理了房屋所有权预告登记。2015年1月15日，被告杜明哲与案外人许莹、张秀清三人作为甲方，与作为乙方的金隆园房产公司签订《协议书》，约定乙方按甲方要求，将乙方御水蒂王小区的包括案涉房屋在内的73套住宅做抵押，向银行办理1310万元的贷款，用于归还乙方欠甲方的1310万元借款。协议书中载明：“上述贷款的办理，实质上是乙方归还甲方借款而进行的银行贷款融资行为，其抵押73套住宅，是按银行贷款的要求在甲方未支付房款的情况下，乙方将73套住宅按照甲方指定暂时网签到许莹（23户）、杜明哲（25户）、张秀清（25户）三人的个人名下，其产权没有发生真正的转移，仍归乙方所有”。2016年5月23日，被告杜明哲与被告龙城区农信联社签订了《借款合同》，约定杜明哲从朝阳市龙城区农村信用合作联社借款1,200,000元。同日，杜明哲、陈志华与龙城区农信联社签订《抵押合同》，约定其以包括案涉房屋在内的7户房屋为上述借款作抵押。2016年5月24日，被告龙城区农信联社就案涉房屋办理了抵押权预告登记。一审法院所确认的上述事实，有该院（2020）辽1324民初2251号民事判决书，原告提供的《凌滨鑫苑认购意向书》、《商品房买卖协议》、《房屋协议书》、《协议书》、房源表、收款收据两张、无房证明、水费收据、电费收据等，被告提供的《借款合同》、《抵押合同》、房屋预告登记证、龙城区人民法院（2018）辽1303民初1377号民事判决书及当事人陈述载卷佐证，并经开庭质证审查可以采信。一审法院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。本案中，原告与被告金隆园房产公司签订的《商品房买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。《最高人民法院民二庭第4次法官会议纪要》关于以物抵债协议的性质与效力法官会议意见明确“合同法第25条规定，承诺生效时合同成立。该条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。就以物抵债而言，在我国法律没有规定代物清偿制度，而当事人对合同成立又无特别约定的情况下，应当认为其系诺成合同，自双方意思表示一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件”。本案中，案外人邵振旺承建被告金隆园房产公司的凌滨鑫苑小区工程，被告金隆园房产公司按照工程进度将包括案涉房屋在内的三户楼房拨付给邵振旺，邵振旺又将案涉房屋拨付带工人车仁全，这是双方真实意思表示，应认定抵账行为成立。且以房抵账行为发生在案涉房屋抵押权预告登记之前，车仁全已取得了案涉房屋的物权期待权。后车仁全将案涉房屋转让给原告，被告金隆园房产公司向原告出具收款收据，并与原告签订《商品房买卖协议》，履行其以房抵账的附随义务，故原告亦取得案涉房屋的物权期待权。虽被告杜明哲就案涉房屋办理了房屋所有权预告登记，但依据其与案外人许莹、张秀清、被告金隆园房产公司签订的《协议书》中述明的内容，是为了符合银行贷款要求暂时将案涉房屋网签至杜明哲名下，杜明哲与喀左县金隆园房地产开发有限公司就案涉房屋成立的房屋买卖合同并非双方的真实意思表示。故原告主张与被告金隆园房产公司之间的房屋买卖合同有效，并要求被告金隆园房产公司协助办理不动产登记的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于原告主张的其他诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、原告刘小军、夏增莲与被告金隆园房产公司之间的商品房买卖合同有效；二、被告金隆园房产公司于本判决生效后十日内，协助原告刘小军、夏增莲办理位于喀左县凌滨鑫苑16栋02151房屋不动产登记手续。三、驳回原告刘小军、夏增莲的其他诉讼请求。案件受理费5988元，减半收取2994元，由被告金隆园房产公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，本案诉争焦点是：一、买受人刘小军、夏增莲与金隆园房产公司签订的商品房买卖合同是否有效；二、买受刘小军、夏增莲主张金隆园房产公司协助办理案涉房屋的不动产登记手续是否应予以支持。关于买受刘小军、夏增莲与金隆园房产公司签订的商品房买卖合同的效力问题。经查明，2014年1月22日，金隆园房产公司按工程进度将包括案涉房屋在内的3户房屋拨付给建筑商邵振旺，其又将案涉房屋拨付给分包劳务的车仁全以抵顶人工费，车仁全将该房屋出售给刘小军、夏增莲。期间，金隆园房产公司为车仁全出具了《凌滨鑫苑认购意向书》、购房《收款收据》，又为刘小军、夏增莲出具了购房《收款收据》，并与刘小军、夏增莲签订了《商品房买卖协议》。上述事实各方均无异议，体现了各方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，且“以房抵债”行为形成于案涉房屋抵押权预告登记的2016年5月20日之前。据此，应认定“以房抵债”行为以及双方所签订的《商品房买卖协议》合法有效。本案车仁全通过“以房抵债”形式取得案涉房屋债权，是对其付出人工费的对价交换，有金隆园房产公司出具的《凌滨鑫苑认购意向书》、购房《收款收据》佐证，车仁全将案涉房屋转让给刘小军、夏增莲，是对其拥有的民事实体权利即案涉房屋债权的合法处分，且金隆园房产公司向买受人出具《收款收据》、签订《商品房买卖协议》的事实表明，金隆园房产公司是明知并认同的，符合(2016)最高法民终484号公报指导案例认定的裁判意见，即以物抵债协议应以尊重当事人的意思自治为基本原则，只要双方当事人意思真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。“以房抵债协议”属诺成性合同，双方形成合意，该合同生效，应视为实际施工人与开发商之间履行债权交易，结算了案涉房款，已为最高法院公报案例及“九民会议精神”认同，并作为认定此类案件的基本审判指导原则。因此，买受人刘小军、夏增莲与金隆园房产公司签订的商品房买卖合同不违反法律法规、最高法院公报案例及审判指导意见，于法有据，本院予以支持。关于买受刘小军、夏增莲主张金隆园房产公司协助办理案涉房屋的不动产登记手续是否应予以支持问题。买受人刘小军、夏增莲与金隆园房产公司签订的《商品房买卖协议》属双方当事人协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，且刘小军、夏增莲向该债权所有人车仁全支付了购房款，金隆园房产公司向其出具了《收款收据》，买受人刘小军、夏增莲已对该房屋占有居住使用，取得了房屋的物权期待权，买受人刘小军、夏增莲主张金隆园房产公司协助其办理产权登记手续，是金隆园房产公司履行房屋债权交易的附随义务，也是其应承担合同权利义务的对等责任，并无不当。龙城区农信联社虽然与杜明哲等借款人签订了包括案涉房屋在内的抵押协议，并于2016年5月20日对案涉房屋办理了预告抵押登记，但均发生于买受人刘小军、夏增莲购房行为之后，且金隆园房产公司明知案涉房屋已抵帐出售，又另行办理抵押借款，龙城区农信联社未对抵押房产尽到审慎的审查义务，双方均存在过错。买受人刘小军、夏增莲为实现购房消费者权利，要求金隆园房产公司协助办理案涉房屋的不动产登记手续，是基于合同权利义务内容主张债权请求，并非主张案涉房屋的物权变动，并无不当，不违反法律规定以及最高法院《九民会议纪要》精神，于法有据，本院予以支持。此外，经查明，目前案涉房屋未处于人民法院裁定查封状态。二审期间，龙城区农信联社没有提交证据证明，买受人刘小军、夏增莲与金隆园房产公司签订的《商品房买卖合同》具有无效情形，且刘小军、夏增莲主张金隆园房产公司协助办理案涉房屋不动产登记手续的债权请求权，有悖于法律法规以及最高法院审判指导意见，龙城区农信联社的抗辩理由，混淆了债权请求权与物权变动的法定要件，于法无据，本院不予支持。综上，龙城区农信联社的上诉理由不能成立，应予驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，其中，2900元由龙城区农信联社负担、2900元由金隆园房产公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年三月四日书记员  毕 雪（法官助理代）