安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖11民终87号 上诉人（原审原告）：黄哲琪，男，1991年9月13日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 被上诉人（原审被告）：滁州碧辉房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市乌衣镇洪武东路**，统一社会信用代码91341103MA2NBR0484。 法定代表人：张铭宗，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐红,该公司员工。 上诉人黄哲琪因与被上诉人滁州碧辉房地产开发有限公司（以下简称碧辉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初2793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄哲琪上诉请求：1.撤销一审判决，改判碧辉公司赔偿装修差价暂计10000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2.碧辉公司按样板房的标准进行整改；3.诉讼费用由碧辉公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误。一、首先,既然原审法院认为本案双方交易标的物为精装修房屋,双方之间只有商品房预售合同法律关系,而不存在装饰装修法律关系,那么合同中双方已经对房屋单价及总额进行约定,所多出来的部分自然是房屋装修总价,如果原审法院认为不是装修总价,那也应该查明差额部分属于何种财产性质,构成本案房屋价款的具体组成部分,并且原审法院既不向碧辉公司进行核实,也忽略本案重要事实,本案碧辉公司在政府的备案公示价格中明确本案涉案房屋装修单价为3000元/m,经过简单的数学运算也可得出本案装潢单价为3000元/m,与备案情况一致,原审法院既不查明事实,也在黄哲琪无法调取的情况下不要求碧辉公司明确该部分价格属于何种性质实属事实不清。二、原审法院在本院认为中表示“样板房的装修标准不构成案涉房屋买卖合同的组成部分,不应视为碧辉公司为签订案涉合同提出的要约”实属严重违反法律规定,诉争装修价格对本案商品房的买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,按常理来说,碧辉公司销售时亦应当就装修档次、价格问题向购房者做出说明及允诺,碧辉公司的样板房当然构成对黄哲琪的要约。三、原审法院要求黄哲琪对样板房进行封存属于举证责任倒置,无论从事实还是法律角度,本案商品房样品房的设计、装修,实际控制均在碧辉公司手中,应当由碧辉公司承担举证责任,而原审法院认为黄哲琪未对样板房进行封存完全属于恶意加大其举证责任,属本末倒置。既然样板房已不存在,黄哲琪要求按照3000元/m的精装修单价,赔偿装修损失,符合行政法规的规定,亦有合同依据。四、在本案一审庭审过程中,黄哲琪已就与本案类似已生效的判决提交给原审法院,并且已经生效的大量判决均与本案情况相同,原审法院无视最高人民法院“同案同判”的要求,既不进行同案检索,且拒绝黄哲琪要求鉴定的诉求属于严重违反法律规定。 碧辉公司辩称，一、黄哲琪要求碧辉公司退还涉案房屋装修价款无事实和法律依据。1.案涉商品房系综合总价根据合同约定，碧辉公司交付的房屋是按买卖合同附件三所约定的带装修的不可分割的商品房，而非价格简单相加的毛坯及装修，双方之间只有商品房预售合同法律关系，不存在装饰装修法律关系；2.开发商对于其开发建设的房屋本身具有自主定价权，并非简单的装修成本，碧辉公司根据规定对房屋价格进行政府备案，附件三明确了装修标准及设备，双方已就装修标准达成一致意见，碧辉公司也履行事先告知义务，满足了消费者的知情权。双方当事人自愿签订了买卖合同，对房屋装修总价及交付标准达成一致，碧辉公司不存在违约行为；3.案涉合同第四条明确约定总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测面积不一致的原因外，不再变动。合同未约定装修费用的平方单价但明确了全装修总价，买卖合同系双方自愿签订，是双方当事人的真实意思表示，且案涉房屋总价亦未超过备案价格，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，碧辉公司交付的房屋符合合同附件三的装修标准，黄哲琪对房屋装修进行鉴定无必要性及合理性。二、黄哲琪要求碧辉公司按样板房的标准进行整改无依据。补充协议第五条第一款及告知书中均明确“出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装修与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准”。故样板房不是交付标准，交付房屋装修情况与样板房不完全一致实属正常，碧辉公司不负有按照样板房整改义务。三、本案双方签订的买卖合同及价格备案文件均未约定装修费用的平方单价，但明确了全装修总价，双方对房屋总价款已达成一致意见，不应变更。全装修总价与不包含装修总价之间的差价并非指装修成本，而是房屋的销售价格，开发商在不违背价格政策的前提下对房屋销售价及装修价有自主定价权。请求驳回上诉，维持原判。 黄哲琪向一审法院提出诉讼请求：1.判令碧辉公司赔偿装修差价暂计10000元(具体金额以装修造价评估鉴定结果为准);2.碧辉公司按样板房的标准进行整改；3.碧辉公司对房屋瑕疵进行整改；4.诉讼费用由碧辉公司承担。 一审法院认定事实：黄哲琪、碧辉公司于2017年10月21日签订了《滁州市商品房预售合同》,约定黄哲琪认购碧辉公司开发建设的滁州市全椒北路239号(碧桂园.紫龙府)号《紫龙府》24幢1单元1302室,建筑面积144.51m,房屋单价为6247.19元/平方米(不包含房屋全装修价格),该房屋全装修总价为1336310元;于2019年9月10日前交付该房屋等等。合同签订后,黄哲琪按照合同约定支付了购房款。 一审法院认为，一、双方当事人交易标的物为精装修房屋，双方之间只有商品房预售合同法律关系，而不存在之外装饰装修法律关系。双方对于案涉房屋的装修费用或装修单价并未作明确约定，黄哲琪以全装修房屋总价与毛胚房屋总价的差额计算装修费用无合同依据，本案无证据证明双方合同约定的案涉房屋装修费用为上述差额，即使通过鉴定的方式确定了房屋的实际装修造价，也因合同约定的装修费用无法确定，而致使黄哲琪所主张的合同约定装修费用与实际装修价值的差额无法计算，因此黄哲琪要求碧辉公司赔偿其装修差价的主张无证据证实，应由其承担举证不能的法律后果。二、案涉《滁州市商品房预售合同》补充协议第五条约定：出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。该条明确约定了展示样板房不作为商品房的交付标准，因此，样板房的装修标准不构成案涉房屋买卖合同的组成部分，不应视为碧辉公司为签订案涉合同提出的要约，对碧辉公司不具有约束力，且黄哲琪与碧辉公司双方在签订合同时未约定涉案房屋买卖合同为凭样品买卖合同，亦未按照《中华人民共和国合同法》第一百六十八条的规定，对涉案作为展示样板房进行封存。因此黄哲琪要求碧辉公司按照样板房的标准进行整改诉请不能成立，不予支持。三、2019年9月10日碧辉公司通知黄哲琪去验房，2019年9月16日黄哲琪委托南京蔡高升工程质量检测有限公司检测，该公司出具验房报告，该报告列明涉案房屋质量瑕疵，碧辉公司虽然不认可，但无证据证明，而且碧辉公司也辩称“如确有保修范围内的瑕疵或一般质量问题，我司从未拒绝履行维修整改义务”，因此黄哲琪要求碧辉公司对于房屋瑕疵进行维修应予支持。维修标准参照《滁州市商品房预售合同》第十七条约定。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、滁州碧辉房地产开发有限公司自本判决生效后十日内对于黄哲琪购买滁州市全椒北路239号(碧桂园.紫龙府)号《紫龙府》24幢1单元1302室进行维修；二、驳回黄哲琪其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由滁州碧辉房地产开发有限公司负担。 二审中，碧辉公司提交了告知书一份。证明：黄哲琪明确知悉样板房并非该商品房的交付标准。黄哲琪质证意见：对该证据的真实性无异议，但对证明目的和关联性有异议，该告知书恰好证明碧辉公司以样板房向其发起邀约，样板房的户型装修家具等，作为房屋不可分割的一部分，当然影响本案涉案房屋的总价值。虽碧辉公司有自主定价权，但需以黄哲琪的同意为前提，而本案黄哲琪购买该房屋的前提是系基于该样板房。本院认证意见：因黄哲琪对碧辉公司提交的告知书真实性无异议，且该告知书有黄哲琪签字认可，故对该证据予以采信。 二审查明：2017年10月21日，黄哲琪向碧辉公司出具了告知书一份，主要载明：碧辉公司在该商品房所在园区内设置的样板房示范单位只作为黄哲琪感受户型、装修、家具摆设及园艺的整体效果之用，样板房示范单位展示的非封闭阳台不作为该商品房的交付标准。 当事人所举其他证据与一审一致，本院查明的其他事实与一审相同。 本院认为，黄哲琪与碧辉公司签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。本案中，黄哲琪、碧辉公司签订的商品房预售合同约定了不包含房屋全装修价和房屋全装修总价两种房屋价款，而当事人实际履行的是房屋全装修总价，案涉合同并未单独对装修费用另行作出约定，亦未对房屋价格和装修费用作出明确区分，且双方当事人已对房屋全装修总价达成一致意见，故黄哲琪要求碧辉公司赔偿装修差价无事实依据，本院不予支持。黄哲琪于2017年10月21日签字认可的告知书已明确载明“碧辉公司在该商品房所在园区内设置的样板房示范单位只作为黄哲琪感受户型、装修、家具摆设及园艺的整体效果之用，样板房示范单位展示的非封闭阳台不作为该商品房的交付标准”内容，同时，案涉商品房预售合同第十七条约定，如交付房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，黄哲琪有权要求碧辉公司予以补偿。从以上内容可以看出，样板房并非碧辉公司交付房屋装修部分的标准，黄哲琪要求碧辉公司按样板房的标准进行整改的上诉请求，无事实法律依据，本院不予支持。 综上，黄哲琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄哲琪负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  李 刚 审判员  付广永 二〇二一年三月一日 书记员  赵 严 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。