山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1453号 上诉人（原审被告）：毛淑琴，女，汉族，1952年3月2日出生，住青岛市市**。 上诉人（原审被告）：杨霞，女，汉族，1978年10月9日出生，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：毛淑琴，女，汉族，1952年3月2日出生，住青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：天津隽丰物业服务有限公司青岛分公司，住所地青岛胶州市。 法定代表人：康晓冰，总经理。 委托诉讼代理人：李照钦，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 上诉人杨霞、毛淑琴因与被上诉人天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司（以下简称隽丰物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初8883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 杨霞、毛淑琴上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判上诉人不交物业费，被上诉人赔偿上诉人数次装修费经济损失等10万元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、业主有权拒交物业费，顺驰开发商变更如今天津隽丰物业时，侵犯了我的知情权，没有与我签订业主委托物业合同，因此我拒交物业费。2、现在隽丰物业收费标准以1.2元/平方米收物业费，是没有相关物价局管理部门审批原件的情况下，属于乱收费。违反了山东高院最新《物业法》规定解读第5条，我们有权拒交物业费。3、蓝水假期小区消防栓长期没水长达14年（2006年开始交房到2020年），物业至今没有提供消防合格验收报告、没有消防维护档案、没有指定安全责任人，造成火灾隐患，草菅人命，因此我的房屋属于在建工程，按法律规定不应该收取物业费。4、物业服务质量太差，我自2008年搬进小区后，物业不负责任造成我房屋浸泡长达10余年，我前后装修了数次，花了10多万，至今依然不能入住，地板长毛，墙皮脱落，造成很大的精神压力。所以物业公司未履行合同内的责任，业主有权拒交物业费，证据就是：(1)胶州消防大队商先生说验收报告最早是2010年的登记的录音。(2)今年2020年6月孙震副市长到小区处理问题！(3)今年9月2日晚7点25号楼发生了火灾！通道被堵及房间损坏照片等。消防栓没水。5、自2020年9月10日左右，我接到胶州法院传票，审判员约我到法院一个没人的房间，私下谈了十分钟，让我交物业费，她说可以给我打九折物业费，我拒交！然后在9月19日胶州法院竟然下达了判决书，没有调解、答辩，判决不合法吗 隽丰物业答辩称：原审判决正确。 隽丰物业提出诉讼请求：1、判令毛淑琴、杨霞支付隽丰物业拖欠的物业费16008.20元；2、判令毛淑琴、杨霞以拖欠物业费为基数，按照日千分之三支付自拖欠之次月起至付清欠费期间的违约金；3、本案全部诉讼费用由毛淑琴、杨霞承担。 原审法院认定事实如下： 一、毛淑琴、杨霞毛淑琴等系涉案蓝水假期小区xx号楼xx单元xx户房产的业主，于2008年8月31日入住该小区，房屋建筑面积为102.62平方米。 二、毛淑琴、杨霞毛淑琴等在2008年8月31日向隽丰物业出具确认书1份及承诺书1份，内容载明“业主本人已经全文阅读《业主临时公约》、《业主手册》的全部条款，认同条款内容，同意严格遵守。”确认书中记载了毛淑琴、杨霞所有的涉案房屋物业管理费“收费标准按售房合同建筑面积0.8元/月/平方米收取物业管理费，高层机电设施运行费0.4元/月/平方米"。 三、山东顺驰融盛职业有限公司选聘天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司为蓝水假期提供前期物业服务，双方签订《前期物业服务合同》。合同第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰/天的标准向乙方支付违约金。 四、国家企业信用信息公示系统查询结果显示：天津顺驰物业管理有限公司胶州分公司名称变更为天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司。 毛淑琴、杨霞毛淑琴等自2009年2月28日至2019年12月31日期间的物业费未缴纳。 庭审中，隽丰物业提交了计算明细。该明细上载明毛淑琴、杨霞欠费如下：1.物业费：2009年2月28日至2019年12月31日物业费16008.2元=（物业管理费0.8元/月/平米+机电设施运行费0.4元/月/平米）×130个月×102.62平米。2.违约金：拖欠物业费×千分之三，依据《前期物业服务合同》第31条，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之三每天的标准支付违约金。 原审法院所确认的上述事实，有隽丰物业提交的确认书一份，承诺书一份，《前期物业服务合同》七份，国家企业信用信息公示系统查询打印件一份等予以佐证。经庭审质证和原审法院审查，足以采信。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，隽丰物业公司接受开发商的委托，签订的《前期物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力。毛淑琴、杨霞毛淑琴等虽主张因地暖泡水造成损失，但并未否认隽丰物业公司提供物业服务的事实，隽丰物业公司并非不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵，在隽丰物业已提供物业服务的情形下，及时依约交纳物业费系毛淑琴、杨霞毛淑琴等的法定义务。故原审法院对隽丰物业主张的自2009年2月28日至2019年12月31日期间的物业服务费16008.2元，予以支持。 毛淑琴、杨霞毛淑琴等关于因地暖泡水造成损失的抗辩，不属于物业服务范围，经原审法院依法释明，毛淑琴、杨霞同意另行主张权利。毛淑琴、杨霞毛淑琴等系因财产损害责任纠纷欠付物业费，并非无故恶意拖欠交纳物业费，本着公平原则，原审法院对隽丰物业关于违约金的主张不予支持。 本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面，若业主采取拒缴物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡，业主应及时履行自己的应尽义务。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、毛淑琴、杨霞自判决生效之日起十日内支付隽丰物业自2009年2月28日至2019年12月31日期间的物业服务费16008.2元。二、驳回隽丰物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，因适用简易程序减半收取100元，由毛淑琴、杨霞负担。毛淑琴、杨霞于判决生效之日起十日内直接给付隽丰物业天津隽丰物业服务有限公司青岛分公司。 二审中，双方均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，杨霞、毛淑琴应否向隽丰物业缴纳物业费的问题。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，涉案的《前期物业服务合同》合法有效，对包括杨霞、毛淑琴在内的全体业主均具有约束力，故原审依据合同约定判决上诉人支付物业费、违约金符合法律规定。上诉人杨霞、毛淑琴以被上诉人的物业服务不规范为由，主张不支付物业费无事实及法律依据，本院不予采信。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人杨霞、毛淑琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年三月一日 书记员  翟国媛