江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初1509号原告：王术锋，男，1972年9月27日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：周珩，江苏鼎助律师事务所执业律师。被告：许杰，男，1969年1月3日出生，汉族，住无锡市惠山区。原告王术锋与被告许杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。王术锋的委托诉讼代理人周珩，被告许杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王术锋向本院提出诉讼请求：判令许杰支付停产停业损失59064.2元、搬迁奖励11813元、装修赔偿款37930元、装修补贴37930元。事实与理由：许杰将其名下房屋出租给其经营使用；后案涉房屋拆迁，许杰与拆迁办就拆迁安置补偿达成协议；其享有部分拆迁利益，遂诉至法院，望判如所请。被告许杰辩称：其和王术锋签订的租赁合同在2015年就到期了，但王术锋一直未归还房屋，对于王术锋的诉讼请求，其不予认可。经审理查明：一、关于租赁合同的签订情况2005年，王术锋与许杰、蒋荣兴等8人签订了8份门面房租赁合同，租赁西尤路8间房屋用于经营旅馆。除蒋荣兴外，王术锋向许杰等7人租赁房屋的二、三层，其中许杰房屋为西尤路15号。合同均签订于2005年11月30日，合同内容一致。本案合同为王术锋与许杰签订，双方约定租赁期限自2005年12月20日至2015年12月19日；经双方协商，同意王术锋打通8间房屋墙身；王术锋如需转让，须征出租方同意，由出租方直接与第三方签订租赁协议，转让费用由王术锋与第三方自行协商；合同期满后，王术锋在同等条件下享有优先承租权，如王术锋不再需要承租房屋，则应在合同期满前三个月通知出租方，并在合同期满后将房屋无条件归还出租方。关于2015年后的租赁合同签订情况，王术锋提供了一份其和许杰的租赁合同，该合同约定的租赁期限未2017年12月20日至2018年12月19日，年租金11500元，提前一个月先付后租，到期如不支付租金，每超时一个月加租金500元；关于转让及续租的约定与前一期合同内容一致；该合同特别约定：出租人的原装饰费用，待拆迁时再商量。合同落款处为许杰和王术锋签名。王术锋称该合同落款处许杰的签名为许杰父亲代签。许杰对该合同不予认可，并称其父亲也对签字予以否认。二、租赁合同履行情况王术锋租赁房屋用于经营惠山区西漳金杰旅馆。王术锋占有房屋至2020年2月10日实际拆迁时。目前，案涉房屋已拆迁完毕。王术锋主张其租金支付至2019年3月。王术锋提供了八户出租人中詹兴华配偶尤士新的收条，收条时间从2016年至2018年，王术锋称八户租金是由尤士新统一收取的，据了解，许杰租金由许杰父母领取。许杰称2015年之前的租金由其父母领取，2015年之后的租金其父母说不清了，其未实际取得租金；2015年租赁合同到期，其就要求王术锋搬离，但王术锋不愿意离开。关于装修，许杰向本院提供了无锡西漳建筑公司的证明，载明案涉房屋底层系业主原有装修，二三层由业主提供主材辅材，该公司负责施工；租赁时，其仅同意王术锋打通墙体，其他装修一律不予认可。王术锋称其2005年租赁8间房屋时，房屋内有一定的装修；8户每间都配有卫生间，有马桶和台盆；蒋荣兴一楼有卷帘门，一至三楼有楼梯扶手，后门还有一扇门；在租赁过程中，因其经营需要，在征得房东同意的情况下，将2、3楼整体打通，重新装修用作经营旅馆，且更换了防火后门；遗留下的原装修只有蒋荣兴的卷帘门和楼梯扶手；装修共有三次，2005年承租时装修了一次，租赁过程中又装修了一次，2016年翻修了一次；合同约定的拆迁时商量房东原装修指的是拆迁时，对原房东的马桶台盆费用协商。审理中，王术锋提供了其子网上购买宾馆用具及卫浴洁具的材料，证明装修事实。王术锋对上述证据不予认可，对王术锋装修事实不予确认，并称出租时就是装修好的，其还为王术锋加装了一间卫生间没有算在租赁面积里，但王术锋同意每年多交600元，但除第一年外，之后再没有多付600元租金；另外，其还装了防盗门和一至三楼的楼梯扶手。三、拆迁情况2018年9月19日，堰桥街道拆迁办发布告住户书，通告惠山区政府对凤翔路快速化改造工程项目征收范围内国有土地上的房屋实施征收，征收范围包括西尤路案涉房屋；房屋补偿实施基准价为23334元/平方米（一层），一层调整系数为100%，二层调整系数为50%，三层调整系数为35%；征收不生产或不营业的非住宅房屋，结合不生产、不营业的实际情况，按照不超过征收房屋评估价格（不包括装修及附属物）3%给予停产停业损失补偿；征收生产或营业中的非住宅房屋，按照被征收房屋评估价格（不包括装修及附属物）5%-8%给予停产停业损失补偿；被征收房屋产权人和经营者对停产停业损失分配有约定的，从其约定，没有约定的，由产权人和经营者协商确定；对于在征收补偿方案明确的签约期限内签约搬迁并提前交房的被征收房屋产权人和经营者，按照被征收非住宅房屋评估价格（不包括装修及附属物）的1%分别给予提前搬迁奖励；拆过签约期限签约搬迁并交房的，以每日等额递减5%计算。2019年7月13日，堰桥街道拆迁办与许杰、曹春英签订了非住宅房屋征收补偿协议，协议载明房屋评估价为2038108元，装修及附属物评估价为148516元，装修补贴费148516元，停产停业损失177322元，搬迁奖44330元；许杰应在2019年10月13日前搬迁完毕。审理中，双方均未提供许杰房屋有关的拆迁评估报告。审理中，许杰称其已取得大部分拆迁补偿款，尚有10万元未付。审理中，本院向拆迁部门调取了许杰西尤路15号评估报告，依照评估报告记载：一层面积36.72平方米，评估价格856824元；二层面积为48.6平方米，评估价为661519元；三层面积48.6平方米，评估价为519765元；二三层评估价合计1181284元。王术锋据此主张停产停业损失为1181284元*5%=59064.2元；搬迁奖励为1181284*1%=11813元。拆迁评估表显示装修重置价为148516元（其中二三层为合计84457元），成新率90%，装修现值148516元，该金额与拆迁协议记载的装修及附属物补偿和装修补贴金额一致。关于装修拆迁补偿，许杰提供了西尤路7号业主詹兴华的装修补偿价格评估表，评估表显示西尤路号装修重置价为100131元（其中二三层合计44624元），成新率85%，装修现值85111元。王术锋以评估报告为准，主张装修补偿价为37930元，装修补贴37930元。王术锋称该评估表为初步评估表，西尤路每户情况相差不大，其以此为依据主张装修的拆迁利益，现依据许杰正式的评估报告，其主张金额不作调整。许杰称该评估报告数据是不对的，其在签订拆迁协议，谈的总价是280万元，没有谈及具体分项，故不认可装修具体评估金额。以上事实有租赁合同、拆迁安置协议、告住户书、收条、评估报告以及当事人陈述等事实在卷佐证。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，许杰虽然对2015年之后的租赁合同予以否认，但许杰房屋实际使用人使用房屋的事实延续至房屋拆迁时。从许杰房屋的客观状态来说，王术锋租赁的许杰部分的房屋与其他七户打通，成为王术锋经营旅馆的一部分。2015年合同也约定了王术锋具有优先承租权。且从2015年至今业已多年，目前并无证据证明许杰向王术锋主张过因合同到期而收回房屋。故本院确认双方租赁关系存续至案涉房屋拆迁时，对于许杰主张的合同在2015年到期终止的意见，本院不予采纳。现案涉房屋拆迁，许杰作为拆迁利益受益人应当对王术锋在租赁期间因经营、装修等事实而形成的拆迁利益进行分配。关于装修补偿和装修补贴，二者在拆迁补偿协议中的金额一致，从该两项的文义来看，均是基于装修而形成的拆迁利益。从租赁目的来看，王术锋租赁房屋的目的是经营旅馆，其主张对租赁房屋进行基于旅馆功能的重新装修，具有合理性，本院予以采信。从双方陈述及本案证据来看，王术锋在租赁房屋前，案涉房屋已经存在装修。双方目前提供的证据均无法对各自的装修范围进行区分，双方应各半分享装修补偿和装修补贴。王术锋主张装修补偿和装修补贴金额未超出评估范围，本院予以确认。故本院确认装修拆迁利益为75860元。关于停产停业损失补助，该停产停业损失补助系政府基于拆迁政策的政策性补助，并非基于当事人实际损失的赔偿，并不以实际损失为基础。从政府告住户书内容来看，房屋评估价8%的停产停业损失补助中有5%系因实际经营的事实而产生。案涉房屋一直由王术锋实际经营。该5%的停产停业损失应归属于王术锋。王术锋基于案涉房屋二、三层的房屋评估价主张5%的停产停业补助59064.2元，具有合理性，本院予以支持。关于搬迁奖励，从告住户书内容来看，系对经营者和房屋产权人分别给予房屋评估价1%的奖励。在拆迁协议中，搬迁奖励也确实为房屋评估价的2%。王术锋基于案涉房屋二、三层的房屋评估价的1%主张搬迁奖励，具有合理性，本院予以支持。根据相关评估报告，本院确认金额为11812.84元。综上，王术锋应得拆迁利益为146737.04元，依照《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下：许杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付王术锋拆迁补偿款146737.04元。如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费收取计3234元，保全费1253元，由许杰负担。上述款项由王术锋预付，王术锋可自本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。许杰应于本判决发生法律效力之日十日内向本院缴纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 顾 杰人民陪审员 张 明人民陪审员 钱云霞二〇二一年三月九日法官 助理 顾正阳书 记 员 张怡婷