北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终736号上诉人（原审被告）：王明远，男，1957年7月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：柏崇毅（王明远之妻），1960年2月8日出生，蒙古族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京市东屿物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区地安门东大街******。法定代表人：王晓彤，董事长。委托诉讼代理人：顾宝荣，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李社英，女，该公司员工。上诉人王明远因与被上诉人北京市东屿物业管理有限责任公司（以下简称东屿公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初32586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法由审判员胡新华独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人王明远及委托诉讼代理人柏崇毅，被上诉人东屿公司的委托诉讼代理人顾宝荣、李社英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明远上诉请求：1.撤销一审民事判决第一、第二项，发回重审或改判；2.东屿公司履行双方签订的《物业管理服务委托合同》、对涉案房屋内部和外部共用公共区域存在的质量问题进行修缮修理；3.东屿公司承担不履行《物业管理服务委托合同》而给王明远造成房屋存在安全隐患不能正常使用而另寻他房居住造成额外费用支出等经济和精神上的各种损失和损害给予承担；4.诉讼费用由东屿公司承担。事实和理由：1.东屿公司追缴物业费超过诉讼时效，请求法院驳回东屿公司该项请求。2.一审中王明远提供了各种证据，证明了东屿公司未履行《物业管理服务委托合同》中约定的物业公司应尽的有偿和无偿服务的相应义务（保修和日常维修及协调落实监督验收等事项），东屿公司不作为给王明远造成极大经济损失，精神上带来极大伤害，王明远有正当理由的情况下，有权拒绝缴纳东屿公司所提及的物业费。3.请求法院责成东屿公司继续履行物业管理合同服务义务。物业公司出售的是各种服务，业主给予的报酬是物业费。东屿公司故意不给王明远提供保修和维修等服务就是不履行物业合同中规定的应尽的法律服务义务，东屿公司自始至终提供不出自2006年以来年15年中的任何证据来证明已经对王明远进行了相应的服务。4.2004年王明远入住该房以来，由于东屿公司不履行相关保修和维修等义务，导致王明远遭受巨大经济损失。东屿公司辩称：同意一审判决，不同意王明远的上诉请求。东屿公司向一审法院起诉请求：1.判令王明远向东屿公司支付2010年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6948元；2.判令王明远向东屿公司支付2010年1月1日至2019年12月31日的生活垃圾清运费300元；3.判令王明远向东屿公司支付违约金735.8元。一审法院认定事实：2004年8月23日，东屿公司作为乙方与王明远作为甲方签订《物业管理服务委托合同》，约定由东屿公司为涉案房屋提供物业服务，涉案房屋建筑面积为59.69平方米。生活垃圾清运费30元/户/年，按京价（收）字（1999）第253号文件的规定收取。物业费计算表显示物业费收费标准为每月每建筑平方米0.97元。乙方应在每年8月23日前，依照本合同的约定向乙方按时交纳当年的物业费。甲方违反合同约定，拖欠物业管理服务费，乙方有权向甲方催缴并从逾期之日起每天按总金额的千分之三收取违约金。庭审中，双方均认可王明远为涉案房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为59.69平方米。经询，王明远认可合同约定的物业费、垃圾清运费的收费标准。庭审中，王明远表示东屿公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，东屿公司表示其通过张贴缴费通知单、律师函及上门等方式向王明远催要，并提交律师函照片、生效判决书等予以佐证。王明远表示其未居住在涉案房屋内，也未收到过催要的通知。庭审中，王明远表示东屿公司在服务上存在其抗辩意见中表述的各种问题及房屋存在质量问题，并提交照片、住宅质量保证书、房屋验收单、业主公约、物业管理委托合同、住宅使用说明书等予以佐证，并表示建设方北京市东城区住宅发展中心出具的住宅质量保证书中明确写明：我中心已委托东屿公司对本住宅楼的保修负责协调、落实、监督、验收，说明东屿公司是具有维修义务的。东屿公司不认可王明远的意见，表示涉案房屋的质量问题应由建设方解决，其主要负责协调，已经就房屋质量问题帮助王明远与开发商协调了，已经按照合同约定提供了物业服务。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。东屿公司与王明远签订的《物业管理服务委托合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。各方当事人均应当按照约定履行各自的义务。东屿公司按照合同约定为涉案房屋提供了物业服务，王明远应支付物业费。关于王明远提出的涉案房屋存在质量问题，东屿公司未进行维修和处理的抗辩意见，房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，王明远可通过合法途径另行解决。关于王明远主张的东屿公司的物业服务存在其他诸多问题等抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从王明远提供的现有证据而言，难以证明东屿公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，一审法院不予采信。关于王明远主张的东屿公司的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，东屿公司提交律师函、生效判决书等证据，说明其在积极的行使自己的权利，故一审法院对于王明远关于诉讼时效的抗辩意见不予采信。现东屿公司按照《前期物业管理服务合同》主张物业费、生活垃圾清运费，并不违反法律规定，东屿公司要求王明远支付2010年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6948元及生活垃圾清运费300元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于东屿公司主张的违约金，王明远系因物业服务中存在的问题及房屋质量问题与东屿公司进行沟通，并非恶意欠缴，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、王明远于判决生效之日起七日内支付北京市东屿物业管理有限责任公司2010年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6948元；二、王明远于判决生效之日起七日内支付北京市东屿物业管理有限责任公司2010年1月1日至2019年12月31日期间的生活垃圾清运费300元；三、驳回北京市东屿物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审庭审中，王明远提交照片、视频、燃气公司购气证明、电费证明，证明王明远自2007年夏季搬走后，未在涉案房屋居住，且东屿公司物业服务不达标。东屿公司未提交新证据。经本院组织双方交换证据并质证，东屿公司对王明远提交新证据的证明目的均不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：王明远上诉主张东屿公司物业服务不达标，因此不应交纳物业费。对此本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循公平、等价有偿原则。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋业主应当按照国家有关规定和当事人之间的约定及时交付物业费用。根据双方签订的《物业管理服务委托合同》，东屿公司为案涉小区的物业服务提供方，王明远系涉案房屋的业主，无论2007年夏季后是否实际居住，均应视为享受到东屿公司提供的物业服务，王明远理应交纳相应物业费。关于王明远主张的东屿公司提供物业服务不合格一节，其未提供充分证据予以证明东屿公司提供的物业服务达到应减免的程度，本院不予采信。王明远提出的涉案房屋存在质量问题，与本案并非同一法律关系，王明远可另行通过合法途径解决。对于诉讼时效，双方因物业服务合同履行形成持续性债权债务关系，东屿公司亦提交相关证据证明其积极主张债权，王明远主张本案已过诉讼时效，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采纳。一审法院根据双方当事人陈述及提交的证据、物业费的收费标准等，认定王明远应支付涉案物业费及垃圾清运费，具有事实及法律依据，本院依法予以维持。本院希望双方能够通过共同努力，促使案涉小区的物业服务形成良性循环，营造出美好的居住环境。综上，王明远的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费216元，由王明远负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡新华二〇二一年三月十二日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌书 记 员 郑海兴