江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终50号上诉人（原审原告）：董海波，女，1969年12月13日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：袁秀秀，北京盈科（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地在徐州市民主南路****。法定代表人：王广备，该公司总经理。上诉人董海波因与被上诉人徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力公司）民间借贷纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董海波上诉请求：1.在原判决基础上，判令董海波对同力公司提供担保的房屋橙黄时代彩园10-2-302、10-2-402、10-3-301、10-3-401.10-3-501、10-3-101、10-1-102、10-1-101、10-3-102、10-1-602、10-2-601、10-2-602、10-3-502、10-1-107、10-1-109、10-1-115、10-1-119室房产享有优先受偿权；2.一、二审诉讼费用由同力公司承担。事实和理由：一、董海波与同力公司签订《商品房买卖合同》并办理网签备案的真实意思表示是将涉案房产作为借款的担保，属于非典型担保，董海波对涉案17套房产拍卖所得价款应当优先受偿。一审法院已查明同力公司因工程建设所需向董海波借款，双方的真实意思系民间借贷，双方签订《商品房买卖合同》并办理网签备案真实目的是为借款担保，同力公司也认可董海波对涉案房产享有优先受偿权。涉案房产已办理了网签备案，具有公示作用及对抗第三人的效力，能够限制该担保房产的转让或其他处分权，依据契约自由原则，该担保合同的效力应予认定。二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。该规定系针对“名为买卖，实为借款”情况专门作出，在不支持买卖合同的同时，明确赋予出借人另一种权利救济途径，即拍卖担保房产以实现债权的权利，该权利是具体的、明确的、排他的、无条件的，是保护出借人对担保财产优先受偿的直接法律依据。同力公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。董海波一审起诉请求：1.请求判令同力公司偿还董海波借款本金6113132.8元，利息4301730元(利息暂计算至2017年12月)，共计10414862.8元，其余利息另行主张)；2.判令董海波对同力公司提供担保的房屋橙黄时代彩园10-2-302、10-2-402、10-3-301、10-3-401、10-3-501、10-3-101、10-1-102、10-1-101、10-3-102、10-1-602、10-2-601、10-2-602、10-3-502、10-1-107、10-1-109、10-1-115、10-1-119室房产享有优先受偿权；3.本案的诉讼费由同力公司承担。事实和理由：同力公司因经营需要，于2014年5月21日、2014年5月26日、2014年5月27日分别与董海波签订借款合同，向董海波借款300万元、200万元、300万元，借款年利率均为24%，按季付息，借期半年。同力公司以其所有的橙黄时代彩园上述房产作为抵押担保，并办理了网签手续。董海波按约向同力公司支付了借款本金。借款到期后，董海波多次向同力公司催要借款本息，同力公司仅偿还了部分本息，董海波为维护合法权利，特起诉至法院。一审法院审理查明：2014年5月21日，董海波（乙方）与同力公司（甲方）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款300万元，借款期限自2014年5月21日至2014年11月21日止，如乙方付款时间与借款期限不一致，以实际付款日为借款的开始日，借款期限相应延长，年利率24%，利息共计36万元，按季付息。以橙黄时代彩园10-2-302、10-2-402、10-2-502、10-3-301、10-3-401、10-3-501、10-3-101、10-1-102、10-1--101作为抵押；甲方到期还本付息，逾期不还向乙方按天支付千分之五的违约金；乙方签订合同之日起，两日内付款，到期后一周内办理注销手续，如违约向甲方按天支付千分之五的违约金。如甲方违约，所有上房办理相关手续全部费用由甲方承担。合同约定了其他权利义务。2014年5月22日，同力公司出具加盖同力公司印章的借据一份，载明：徐州市同力创展房地产有限公司2014年5月22日从董海波处借到300万元，年利率24%，定于2014年11月22日前偿还。同日，董海波通过招商银行将270万元付至同力公司账户，董海波通过交通银行将30万元付至同力创展房地产奎山分公司。董海波称当日扣除22.5万元利息。董海波（乙方）与同力公司（甲方）签订《回购协议》，约定：一、甲方在完全满足本协议第三条条款之前提条件下，甲方有权于2014年11月21日前向乙方以原价345万元回购乙方2014年5月21日向同力公司购买位于：徐州市泉山区奎山路商品房橙黄时代彩园10-2-302、10-2-402、10-2-502、10-3-301、10-3-401、10-3-501、10-3-101、10-1-102、10-1-101，总面积690.41平方米，乙方需无条件接受回购，到期后，协助办理相关手续，逾期一周，乙方向甲方支付违约金壹拾万元整。二、由回购所产生的所有费用(包括税费，过户费用等)由甲方承担，均与乙方无关。三、回购条件：1.甲方于2014年8月21日前退还乙方22.5万元购房款(第一次)；2.甲方于2014年11月21日前退还乙方300万元购房款(第二次)。以上累计还款项为322.5万元整。四、如甲方未能达到本协议所规定之有效回购条件，即确认为甲方放弃回购，原乙方购房合同继续有效，到期之日后所发生购房相关税费滞纳金等费用由甲方承担。董海波称上述借款完成后，同力公司于2014年8月21日还款22.5万元，其中付息16.65万元，偿还本金5.85万元。董海波（乙方）与同力公司（甲方）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款200万元整，借期自2014年5月26日至2014年11月26日止，共6个月。如乙方付款时间与借款期限不一致，以实际付款日为借款的开始日，借款期限相应延长；年利率24%，利息共计24万元，按季付息。以橙黄时代彩园10-1-602、10-2-601、10-2-602、10-3-502作为抵押；甲方不到还款期限提前还款的，应多支付一个月利息作为违约金。乙方提前索款，应提前一个月书面通知甲方，不足借款期限的，应免收甲方一个月的利息作为违约金。甲方到期还本付息，逾期不还向乙方按天支付千分之五的违约金。乙方签订合同之日起，两日内付款，到期后一周内办理注销手续，如违约向甲方按天支付千分之五的违约金。如甲方违约，所有上房办理相关手续全部费用由甲方承担。合同约定了其他权利义务。2014年5月26日，同力公司出具加盖同力公司印章的借据一份，载明：徐州市同力创展房地产有限公司2014年5月26日从董海波处借到200万元，年利率24%，定于2014年11月26日前偿还。同日，董海波通过招商银行将200万元付至同力公司账户，同力公司将15万元付至董海波账户。董海波（乙方）与同力公司（甲方）签订《回购协议》，约定：一、甲方在完全满足本协议第三条条款之前提条件下，甲方有权于2014年11月26日前向乙方以原价224万元回购乙方2014年5月22日向同力公司购买位于：徐州市泉山区奎山路商品房橙黄时代彩园10-1-602、10-2-601、10-2-602、10-3-502，总面积463.29平方米，乙方需无条件接受回购，到期后，协助办理相关手续，逾期一周，乙方向甲方支付违约金壹拾万元整。二、由回购所产生的所有费用(包括税费，过户费用等)由甲方承担，均与乙方无关。三、回购条件：1.甲方于2014年5月27日前退还乙方12万元购房款(第一次)；2.甲方于2014年8月27日前退还乙方12万元购房款(第二次)；3.甲方于2014年11月27日前退还乙方200万元购房款(第三次)。以上累计还款项为224万元整。四、如甲方未能达到本协议所规定之有效回购条件，即确认为甲方放弃回购，原乙方购房合同继续生效，至2014年11月27日如产生购房相关税费的滞纳金等费用，由甲方承担。董海波称上述借款完成后，同力公司于2014年8月27日还款15万元，其中付息11.1万元，偿还本金3.9万元。董海波与同力公司签订《借款合同》，同力公司向董海波借款300万元，借期自2014年5月27日至2014年11月27日止，共6个月，年利率24%，利息共计36万元，按季付息。以橙黄时代彩园10-1-107、10-1-109、10-1-114、10-1-115、10-1-119作为抵押。合同其他内容同上述合同。2014年5月27日，同力公司出具加盖同力公司印章的借据一份，载明：徐州市同力创展房地产有限公司2014年5月27日从董海波处借到300万元，年利率24%，定于2014年11月27日前偿还。同日，董海波通过招商银行将292万元付至同力公司账户，董海波通过中国银行将8万元付至同力创展房地产奎山分公司。董海波称当日扣除18万元利息。董海波（乙方）与同力公司（甲方）签订《回购协议》，约定：甲方在完全满足本协议第三条条款之前提条件下，甲方有权于2014年11月27日前向乙方以原价336万元回购乙方2014年5月27日向同力公司购买位于：徐州市泉山区奎山路商品房橙黄时代山水丽庭10-1-107、10-1-109、10-1-114、10-1-115、10-1-119，总面积230.22m²，乙方需无条件接受回购，到期后，协助办理相关手续，逾期一周，乙方向甲方支付违约金壹拾万元整。二、由回购所产生的所有费用(包括税费，过户费用等)由甲方承担，均与乙方无关。三、回购条件：1.甲方于2014年5月27日前退还乙方18万元购房款(第一次)；2.甲方于2014年8月27日前退还乙方18万元购房款(第二次)；3.甲方于2014年11月27日前退还乙方300万元购房款(第三次)，以上累计还款项为336万元整。四、如甲方未能达到本协议所规定之有效回购条件，即确认为甲方放弃回购，原乙方购房合同继续生效，至2014年11月27日如产生购房相关税费的滞纳金等费用，由甲方承担。董海波称上述借款完成后，同力公司于2014年8月27日还款18万元，其中付息16.92万元，偿还本金1.08万元；2015年6月18日还款160万元，其中付息376432.8元，偿还本金1223567.2元，尚余本金1585632.8元。截止2017年12月18日，同力公司尚欠借款本金6113232.8元（2716500+1811000+1585632.8）元，利息4301730元（2010210+1340140+951380）。董海波与同力公司就橙黄时代彩园的10-2-302、10-2-402、10-2-502、10-3-301、10-3-401、10-3-501、10-3-101、10-1-102、10-1-101、10-1-602、10-2-601、10-2-602、10-3-502、10-1-107、10-1-109、10-1-114、10-1-115、10-1-119室共16套房子签订《商品房买卖合同》，并在网上进行备案，同力公司就该16套房子向董海波开具发票。一审法院认为：对于债务数额问题。董海波与同力公司之间的借款合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在本金中预扣利息的，应以实际借款金额为本金计算利息。董海波称2014年5月22日实际借款金额为300万元减去当日扣除的22.5万元的利息，2014年5月26日实际借款金额为200万元减去当日扣除的15万元利息，2014年5月27日借款金额为300万元减去当日扣除的18万元利息，现董海波主张按实际借款金额作为本金及计算利息的依据，该院予以支持。经计算，截止2017年12月18日，同力公司尚欠借款本金6113232.8元，利息4301730元。对于让与担保的问题。债务人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。让与担保产生优先受偿效力的要件之一是当事人已经按照约定完成了财产权利变动的公示方式,而不动产物权变动的公示方式为登记。本案中，董海波与同力公司就涉案房屋仅签订书面合同，进行网上备案登记，并未办理房屋权属的过户登记，故其无权参照担保物权的规定对涉案房屋主张优先受偿权。综上，该院依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、同力公司应于判决发生法律效力之日起十日内向董海波偿还借款本金6113232.8元及利息4301730元（利息计算至2017年12月18日）；二、驳回董海波的其他诉讼请求。案件受理费84289元，公告费470元，保全费5000元，合计89759元，由同力公司负担，同力公司于判决生效后七日内交纳至该院。二审期间双方当事人均未提供新证据。本院另查明，董海波不在职业放贷人名录中，其在套路贷虚假诉讼智能预警系统中的风险等级为1，2013年以来董海波起诉的民间借贷纠纷一审案件为2件。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：董海波与同力公司之间的借贷合同系双方当事人的真实意思表示，所约定的权利义务内容不违反法律法规的强制性规定，董海波已履行了出借涉案借款的义务，故涉案借贷合同合法有效，同力公司应及时履行偿付借款的义务。董海波与同力公司为保证双方之间借贷合同的顺利履行，签订了案涉《商品房买卖合同》，但并未就相关网签的房产办理登记。诉讼中，董海波主张其对于网签的商品房享有优先受偿权。对此本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。即登记决定不动产物权的设立、变更、转让和消灭是否生效，亦即不动产物权的各项变动均必须登记，不登记者不生效。而对商品房买卖合同进行网签备案，系房地产监管行政部门为维护房地产市场交易秩序而采取的监督管理措施，只是对房地产买卖双方签订商品房买卖合同事实的记录，并不产生物权法规定的预告登记亦或物权变动的效力，故董海波对涉案网签房产不享有优先受偿权。董海波的上诉请求以及事实理由均不能成立，本院依法不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1360元，由董海波负担。本判决为终审判决。审 判 长 张建民审 判 员 单德水审 判 员 曹 辛二〇二一年三月九日法官助理 郑雪岩书 记 员 李昱莹