湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1690号上诉人（原审被告）：侯明操，男，1995年3月15日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：张博，湖北南君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈干，湖北南君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汉口银行股份有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区建设大道**武汉商业银行大厦。法定代表人：陈新民，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊瑛，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：刘文斌，男，1970年10月28日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。被上诉人（原审第三人）：胡红琴，女，1971年2月2日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。被上诉人（原审第三人）：武汉天安担保有限公司，住，住所地湖北省武汉市汉阳区琴断口街锅顶山一村**/div>被上诉人（原审第三人）：胡红星，男，1974年12月21日出生，汉族，住湖北省汉川市。被上诉人（原审第三人）：谢红霞，女，1976年9月3日出生，汉族，住湖北省汉川市。上诉人侯明操因与被上诉人汉口银行股份有限公司（以下简称汉口银行）、刘文斌、胡红琴、武汉天安担保有限公司（以下简称天安公司）、胡红星、谢红霞申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初9970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯明操上诉请求：一、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初9970号民事判决，发回重审或依法改判驳回汉口银行诉讼请求；二、本案诉讼费用由汉口银行承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认为侯明操受到海南省居民家庭购买住房限制实际上是直接否定了海南省人才引进政策。侯明操2017年6月28日毕业于北京石油化工学院，属于人才引进范畴。2018年6月10日签订购房合同时，符合海南省人民政府文件中的人才引进的条件，购买商品房不受限购政策限制。因此，侯明操具备购房资格，可以随时落户并完成后续的过户手续。2.一审法院认定侯明操购房后不能办理房屋权属变更登记是自身原因造成的属于认定事实错误。侯明操具备购房资格，但案涉房产未办理房产证、按揭未清偿，因案涉房产办完房产证后该房产即被查封，导致侯明操无法办理后续过户手续，可见该房产无法办理后续手续根本不是侯明操自身的原因。二、一审法院基于上述错误的事实，根据《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）款认定侯明操不能办理房屋权属变更登记是由其自身原因造成的，进而判决继续执行该房产，明显适用法律错误。三、汉口银行涉嫌与刘文斌串通损害侯明操的利益。汉口银行在案涉房产房产证刚办理完毕并准备进行后续房屋权属变更登记时恢复执行，并立即对房产进行查封，时机把握得如此精准以至于侯明操交付全部房款并实际占有使用案涉房产后无法取得房产所有权、无法收回房款，利益受到极大损害。案涉房产办理了按揭贷款，汉口银行作为金融机构很容易了解到刘文斌贷款情况，在起诉及执行时就知道或应当知道刘文斌在海南省拥有该房产。如该房产在2017年被执行，侯明操不可能去交易该房产，但汉口银行在2017年故意不执行该房产，直到案涉房产交易完成付款和办证后，才于2019年1月8日恢复执行。汉口银行辩称：一、一审法院认定事实清楚，侯明操不符合海南省人才引进政策，没有落户资格，即使侯明操有落户资格，实际上也没有落户，但根据政策规定只有在侯明操完成落户取得海南省落户后才可以自落户之日起在购房方面享受本地居民同等待遇。二、一审法院适用法律正确，侯明操明知海南省已经出台限购政策，在不符合条件的情况下仍然购房，导致无法办理过户手续，属于应归责于侯明操的原因。三、侯明操认为汉口银行涉嫌与刘文斌串通损害其利益，没有任何证据支持。反之，侯明操与刘文斌恶意串通，转移房产，逃避执行，严重损害汉口银行金融贷款资金安全。刘文斌、胡红琴、天安公司、胡红星、谢红霞未发表辩称意见。汉口银行向一审法院起诉请求：一、判令准许继续执行登记于刘文斌名下位于海南省××区长××路××号××楼××室不动产；二、本案诉讼费由侯明操承担。一审法院查明：2014年12月11日，胡红琴与汉口银行签订《个人借款合同》，贷款人民币500万元，期限一年。同日，天安公司、刘文斌、胡红星、胡红霞分别与汉口银行签订《最高额保证合同》，约定对上述债务承担最高额连带保证责任。签约后，汉口银行向胡红琴发放贷款500万元。后因胡红琴未按合同约定偿还贷款，汉口银行向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于2016年2月4日作出（2016）鄂0103财保102号民事裁定书，裁定对胡红琴、天安公司、刘天斌、胡红星、谢红霞价值550万元的财产予以查封、冻结。2016年3月，汉口银行向一审法院提起金融借款合同纠纷一案，要求胡红琴偿还借款本金、利息等，并要求天安公司、刘天斌、胡红星、谢红霞承担担保责任。2016年12月13日一审法院作出（2016）鄂0103民初1858号民事判决，判决：一、胡红琴向汉口银行偿还借款本金4993163.68元；二、胡红琴向汉口银行支付借款利息及罚息、复利（暂计算至2016年9月26日的利息501429.86元，之后利息以实际欠借款为基数，按合同约定标准计算至借款付清之日止）；三、天安公司、刘文斌、胡红星、谢红霞对上述第一、二项判决确定的胡红琴的还款义务承担连带清偿责任；四、驳回汉口银行的其他诉讼请求。宣判后，双方当事人均未上诉，该判决书发生法律效力。2017年5月24日，汉口银行就前述案件向一审法院申请强制执行。2017年11月13日，一审法院作出（2017）鄂0103执2212号执行裁定，终结一审法院（2016）鄂0103民初1858号民事判决书的本次执行程序。2019年1月9日该执行案件恢复执行程序。恢复执行后，根据汉口银行的申请，一审法院作出（2019）鄂0103执恢40号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封了登记在刘文斌名下位于海南省××区长××路××—××流××楼××室房屋。因案外人侯明操对一审法院上述查封行为提出书面执行异议，一审法院受理后于2019年6月14日作出（2019）鄂0103执异66号执行裁定，中止对登记于被执行人刘文斌名下位于海南省××区长××路××号××楼××室房屋的执行。汉口银行收到裁定书后不服，提起本案诉讼。一审法院另查明，刘文斌与胡红琴系夫妻关系，双方于1995年3月21日登记结婚。2015年2月4日，刘文斌与海南天泓基业实业有限公司签订《海口商品房买卖合同》，刘文斌购买海南省海口市××区长××路××号××＃楼××室房屋，付款方式为银行按揭贷款。2018年8月1日，海口市不动登记中心向刘文斌下发不动产权证书。2018年6月10日，刘文斌与侯明操签订《个人房屋买卖协议书》，侯明操购买坐落于海口市××区长××路××号××＃楼××室房屋，双方商定该房产的合同总价为309万元，至房屋买卖协议签订之日止，该房产尚欠银行按揭597916.55元未还清，协议签订当日，侯明操一次性支付刘文斌购房款2454085.44元，付款方式为银行转账，剩余银行按揭款由侯明操代为偿还。协议书约定，鉴于该房产因政策原因，5年内禁止出售，本协议签订时无法完成过户手续。双方确认，本协议签订5年后，达到过户条件时，在政策和法律允许范围内，侯明操要求刘文斌过户，刘文斌或刘文斌继承人应无条件积极协助办理过户。2018年6月11日，侯明操向海口市不动产登记中心查询案涉房屋的登记信息，显示抵押状态为“期房已抵押、现房未抵押”，查封状态为“期房未查封、现房未查封”，异议状态为“期房无异议、现房无异议”，限制状态为“房屋未限制”。当日，刘文斌、胡红琴与侯明操就案涉房屋办理了交接手续，侯明操与物业服务中心签订《前期物业管理服务协议临时管理规约》。2018年6月29日，刘文斌、胡红琴向案外人蒋唏出具《委托收款函》，委托蒋唏代为收取侯明操支付的案涉房屋的购房款。2018年7月2日，侯明操向蒋唏转账支付案涉房屋购房款2454085.44元。随后，刘文斌尚欠的银行按揭贷款由侯明操代为偿还。再该房所有权人仍为刘文斌。一审法院还查明，2017年7月26日，2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发[2018]29号），该通知第四条规定，“海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭人员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。”2018年5月13日中国共产党海南省第七届委员会第四次全体会议通过《百万人才进海南行动计划（2018—2025年）》，该文件第二十一条规定，“放开人才落户限制。具有全日制大专以上学历、中级以上专业技术职称、技师以上职业资格或执业资格的人才，可在我省工作地或实际居住地落户。各类高层次人才、硕士毕业生、‘双一流’高校和海外留学归国本科毕业生，以及拥有重大科研成果的创新人才、产品符合重点产业支持方向的创业人才可在我省任一城镇落户。”侯明操于2017年6月28日毕业于北京石油化工学院，截止2019年12月16日，侯明操尚未在海南省落户，亦未与海南省的单位企业签订固定期限劳动合同。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，虽然侯明操与刘文斌就案涉房屋签订了《个人房屋买卖协议书》，但该房产交易行为未经房地产管理部门办理交易手续，未进行房屋权属变更登记，即侯明操、刘文斌就案涉房屋进行的买卖行为尚未产生物权变动的效力。案涉房屋所有权人仍然是刘文斌。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，根据中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，侯明操与刘文斌签订《个人房屋买卖协议书》时，侯明操尚不能在海南省海口市购买住房，且双方签订协议时对当地政府的限购政策是明知的，侯明操购买刘文斌名下房产，不能办理过户登记是侯明操自身原因造成。侯明操称，海南省人民政府2017年7月26日发布《海南省引进人才落户实施办法》及2018年5月13日海南省委七届四次全会通过的《百万人才进海南行动计划》的相关规定，侯明操符合海南省人民政府文件中的人才引进的条件，购买商品房不受限购政策限制，可以随时落户并完成后续的过户手续一节，该文件第二十一条规定，“放开人才落户限制。具有全日制大专以上学历、中级以上专业技术职称、技师以上职业资格或执业资格的人才，可在我省工作地或实际居住地落户”，并未确定不受非本省户籍居民家庭购买住房的限制。因此，侯明操的辩称意见，一审法院不予采信。综上，坐落于海口市××区长××路××号××＃楼××室房屋所有权人系刘文斌，虽然侯明操与刘文斌签订《个人房屋买卖协议书》，侯明操购买上述房屋，支付购房款项、使用房屋，但因侯明操非海南省户籍居民，属于当地政府限制购买住房范畴，侯明操购房后不能办理房屋权属变更登记是自身原因造成的，该房产权利人仍然属于刘文斌，侯明操的购房行为不能排除汉口银行对上述房产的强制执行。天安公司、刘天斌、胡红星、谢红霞经传票传唤拒不到庭应诉，应承担举证不能的法律责任。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决：准予执行（2016）鄂0103民初1858号民事判决书对被执行人刘文斌名下的坐落于海口市××区长××路××号××＃楼××室（权证号：琼海口市不动产权第**）房屋的执行。一审案件受理费1000元，公告费260元，合计1260元，由侯明操承担（此款汉口银行已预付，侯明操应于判决生效后十日内支付给汉口银行）。本院二审期间，当事人未提交新证据，本院确认一审查明的事实属实。侯明操补充陈述称：刘文斌就案涉房产办理了琼（2018）海口市不动产权第0088516号证书后未将原件交付给侯明操。对上述陈述本院将结合全案予以评判。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，二审争议焦点为侯明操就案涉房产是否具有排除执行的民事权利。人民法院以（2019）0103执恢40号之一执行裁定书及协助执行通知书查封案涉房屋时，侯明操不是该执行标的物的所有权人，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定审核其是否具有排除执行的民事权利，适用法律正确。就案涉房产，刘文斌与侯明操于2018年6月10日签订了《个人房屋买卖协议书》，其中明确记载“鉴于该房产因政策原因，5年内禁止出售，本协议签订时无法完成过户手续”，可见侯明操在交易时主观上对于其办理权属证书、取得案涉房屋所有权所存在的障碍明知且容忍。客观上，海南省相关政府部门发文明确案涉房屋所在区域为限购区域，购房人员若“非本省户籍居民家庭”则需“提供至少一名家庭人员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明”。然而，截至2019年12月16日侯明操尚未在海南省落户，亦未与海南省的单位企业签订固定期限劳动合同，侯明操在案涉房产被查封前并无购房资格。综合以上情形，一审法院认定侯明操就其未能在查封前办理权属证书存在过错，事实依据充分。刘文斌在取得案涉房产的权属证书后是否及时将其交付给侯明操，并不会对上述过错的认定产生影响，本院对侯明操关于刘文斌未及时交付证书原件故对未取得案涉房产的权属证书无过错的上诉意见不予采信。侯明操一审所提《海南省引进人才落户实施办法》、《百万人才进海南行动计划》均非针对房地产限购政策的文件，未明确人才引进时被引进的人才购房是否受限购政策的影响。但无论如何理解上述政策，因截至2019年12月16日侯明操尚未在海南省落户其在购房时并不具有购房资格，其对未能办理权属证书仍有过错。本院对侯明操关于因其符合人才引进条件、故而对未能办理权属证书无过错的上诉意见，不予采信。侯明操并非无过错的物权期待权人，就案涉房产不享有排除执行的民事权利。综上所述，侯明操的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由侯明操自行承担。本判决为终审判决。审判长  吴伶俐审判员  张文浩审判员  申光伟二〇二一年三月十八日法官助理胡海洲书记员彭倩雯