河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2978号上诉人(原审被告、原审反诉原告)：河南鼎力钢结构检测有限公司，住所地郑州市中原区长江路与西三环路交叉口东南角**。法定代表人：侯立新，该公司总经理。委托诉讼代理人：张慕飞，河南新舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：河南哈桑食品有限公司，，住所地郑州市中原区西三环路**法定代表人：倪淼，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡东，河南华融律师事务所律师。上诉人河南鼎力钢结构检测有限公司（以下简称“鼎力公司”）因与被上诉人河南哈桑食品有限公司（以下简称“哈桑公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初8656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。河南鼎力钢结构检测有限公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初8656号民事判决，改判鼎力公司与哈桑公司于2018年3月9日签订的《办公楼租赁合同》于2019年7月1日解除；鼎力公司支付哈桑公司租金3.33万元（自2019年6月1日计算至2019年7月1日）；鼎力公司向哈桑公司交纳的10万元租赁押金减抵3.33万元租金后退还鼎力公司，或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由哈桑公司承担。事实和理由：鼎力公司与哈桑公司于2018年3月9日签订的《办公楼租赁合同》已于2019年7月1日经哈桑公司微信书面通知送达鼎力公司当日合法解除。合同解除后，鼎力公司不应当再向哈桑公司支付租金。一审判决认为租赁合同一直未依法解除，仍支付哈桑公司2019年7月1日之后的租金属于事实认定错误。本案因哈桑公司原因导致的扩大部分租金损失（2019年7月1日至2020年11月20日）全部由鼎力公司承担明显无事实及法律依据，属于违法裁判。本案2020年11月10日哈桑公司向一审法院提交的起诉状要求解除案涉租赁合同，一审法院却判决2020年11月20日解除，完全没有事实及法律依据。哈桑公司在鼎力公司未按约交纳租金的情况下于2019年6月13日非法收回房屋，扣留鼎力公司全部办公用品及生产经营设备。2021年1月12日，一审法官也去勘查现场查看实际情况，鼎力公司的全部办公服务器中及生产经营设备均在哈桑公司仓库处扣留，不允许鼎力公司拉走，鼎力公司对哈桑公司的侵权行为保留另行起诉的权利。一审法院适用法律不当，且未合理分配双方举证责任。河南哈桑食品有限公司辩称，答辩人与鼎力公司在2018年3月9日经充分协商签订的《办公楼租赁合同》依法成立，不违背法律法规的强制性规定，为有效合同，应当受到保护。关于鼎力公司称双方租赁合同已于2019年7月1日自答辩人向鼎力公司发出微信通知时予以解除的意见无事实及法律依据。2019年7月1日，答辩人发微信通知鼎力公司交纳第二租赁年度的租金，不是解除租赁合同的意思表示，答辩人发出通知后，鼎力公司未置可否，答辩人也没有实施收回房屋、清理物品的行为。后答辩人在2019年8月21日又向鼎力公司发出通知，鼎力公司负责人周宜民、张连杰均告知答辩人因其股东内部有矛盾，纠纷正在诉讼中，处理好后继续租赁，有设备和押金不用怕，双方均未有解除合同的意思表示，后因鼎力公司股东间纠纷一直未妥善处理，鼎力公司收到答辩人催交租金的通知后不支付租金，严重侵害答辩人利益，故答辩人依法提起诉讼。鼎力公司在上诉状中自认自己未交纳租金已构成违约，但在一审诉讼中从未认为自己存在违约行为，反称答辩人有多项违约事实。因双方合同未解除，鼎力公司不清理自己的机器设备及办公室，损失完全是鼎力公司造成，答辩人无过错。一审法院认定租赁合同于2020年11月20日解除有充分的事实及法律依据。鼎力公司在结清有关租赁费用后可随时将自己设备搬离，答辩人不予干涉。河南哈桑食品有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告在2018年3月9日签订的《办公楼租赁合同》；2、请求依法判令被告支付拖欠的租金60万元（租金计算至2020年11月30日）；3、诉讼费用及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月9日，原告（出租方甲方）、被告（承租方乙方）签订的《办公楼租赁合同》一份，主要约定：出租房屋坐落位置：郑州市中原区长江路与西三环交汇处东南角哈桑穆斯林食品有限公司厂区南楼。租赁时间：乙方租用该办公楼期限为6年，自2018年6月1日至2024年5月31日；甲方于2018年3月31日前将办公楼修缮完成交付给乙方，2018年4月1日至2018年5月30日为乙方装修期，装修期内甲方免收租金；租金标准：租金每年为40万元，每半年支付一次，需提前20天支付到甲方指定账户，另付押金10万元；本合同有效期内任何一方违约，对方都有权提出解除本合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。本合同期满后，乙方需继续租用的，应于有效期满之前6个月提出续租要求，由甲乙双方协商是否续租，如续租，在同等条件下，乙方有优先承租权，如不续租，则甲方退还押金。合同签订后，原告将涉案办公楼交付给被告租用，被告按合同约定交付房租至2019年5月31日，并交纳租赁押金10万元。因被告未按合同约定时间交付第二租赁年度的前半年租金，原告单位熊进书于2019年7月1日通过微信向被告单位周宜民发出通知：“鼎立公司：你公司房租2019年5月31日已到期，我单位已多次催缴仍未支付，现我单位默认你公司单方违约，你公司所交押金不予退回，即日我单位将自行收回房屋并进行清理，清理时，不会保管你公司任何物品，由此造成的一切损失由你公司承担。若你公司有意续租，则需与我单位另立新的租赁合同，租金从新合同签订之日起计算缴纳，同时需再次缴纳房屋押金。”诉讼中，被告称原告于2019年6月13日收回了涉案租赁房屋并另行租赁给他人使用。原告称在本案起诉前原告一直没有收回涉案房屋，等待被告支付租金继续使用，原告是在2020年11月20日才将涉案房屋出租他人，在此之前，涉案房屋及场地一直闲置。一审法院认为，原、被告签订的《办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违背法律法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护，双方均应严格按约定履行自己的合同义务。在第一个租赁年度届满前，被告未按合同约定提前交纳第二租赁年度的前半年租金，其行为系违约行为，应承担违约责任，原告要求被告按合同约定支付相应租金。被告称原告于2019年6月13日收回涉案房屋并另行出租给他人使用，原告也无权要求2019年6月13日之后的房屋租金，对上述观点，被告未进行相应举证，且原告对其观点亦不予认可，故原审法院对被告的抗辩意见不予采纳。因被告未举证证明原告收回涉案房屋并对外转租的时间节点，加之双方之间的租赁合同未依法解除，原审法院根据原告的陈述确认双方于2018年3月9日签订的《办公楼租赁合同》于2020年11月20日解除，被告应按合同约定租金标准支付合同解除前所欠租金共计589041.1元；被告称其在接到原告通知后已回应同意解除双方租赁关系，双方之间的租赁合同已于2019年7月1日正式解除，但未提供证据予以证明，原审法院对被告的观点不予采纳。根据合同约定，被告交付给原告的10万元系押金而不是定金，该定金可在合同解除、被告无违约行为时由原告予以返还，在被告出现违约时，该押金可冲减租金、违约金或赔偿原告损失，在目前被告拖欠原告租金的前提下，其反诉要求被告退还10万元押金条件不具备，原审法院不予支持。原告收取被告租金应给被告开具发票，但该行为系税务机关强制征税的一种表现方式，被告反诉要求原告给其开具租金发票不属于人民法院受理民事诉讼的范围，被告反诉由原告给其开具租金发票的请求，原审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、原告河南哈桑食品有限公司、被告河南鼎力钢结构检测有限公司于2018年3月9日签订的《办公楼租赁合同》于2020年11月20日解除；二、自判决生效之日起十日内，被告河南鼎力钢结构检测有限公司支付原告河南哈桑食品有限公司租金589041.1元（自2019年6月1日计算至2020年11月20日）；被告河南鼎力钢结构检测有限公司所交10万元押金抵减其应支付的上述租金；三、驳回原告河南哈桑食品有限公司过高部分的诉讼请求；四、驳回被告河南鼎力钢结构检测有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，反诉费1150元，共计6050元，原告河南哈桑食品有限公司负担55元，被告河南鼎力钢结构检测有限公司负担5995元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，哈桑公司与鼎力公司于2018年3月9日签订的《办公楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当按照合同履行义务。哈桑公司依据合同约定将涉案房屋提供给鼎力公司使用，鼎力公司未依据合同约定时间交纳房租，构成违约。哈桑公司于2019年7月1日通过微信向鼎力公司周宜民发出通知后，鼎力公司并未实际搬离房屋，双方的租赁合同并未实际解除。一审庭审时哈桑公司陈述于2020年11月20日将涉案房屋出租给河南画饰界文化传播有限公司，二审审理期间哈桑公司提交的《办公楼租赁合同》亦证明其与河南画饰界文化传播有限公司租赁期间为2020年11月20日至2026年11月20日。故哈桑公司与鼎力公司的租赁合同应于2020年11月20日解除。综上所述，哈桑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9358元，由河南鼎力钢结构检测有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 任 璐二〇二一年三月十一日书记员 王文华