新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)新01执异45号 案外人：范金虎，男，1970年10月13日出生，汉族，新疆彩源有限责任公司经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王璐，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。申请人：中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。负责人：骆驰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘瑞，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马娟霞，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。被申请人：新疆亿峰通达房地产开发有限公司，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。法定代表人：桂弘，该公司执行董事。在本院审理的中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司（以下简称长城资产管理公司新疆分公司）与乌鲁木齐市赣商小额贷款有限公司（以下简称赣商小贷公司）、新疆亿峰弘业投资集团有限公司（以下简称亿峰弘业公司）、新疆亿峰通达房地产开发有限公司（以下简称亿峰通达公司）、桂弘、吴检凤、新疆西北招标有限公司（以下简称西北招标公司）不良债权追偿纠纷一案中，案外人范金虎对本院因保全查封的亿峰通达公司名下位于乌鲁木齐市沙依巴克区、103室（以下简称涉案商铺）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人范金虎称，2016年6月24日，我与亿峰通达公司签订了《商品房预售协议》，约定亿峰通达公司将其开发的涉案商铺出售给我，其中102室商铺预测面积为100平方米、103室商铺预测面积为112.21平方米，单价每平方米8,000元，总价款为1,697,680元；4个车位定金502,320元；合计金额220万元。当日，我向亿峰通达公司缴纳了全部购房款及车位定金。2016年9月5日，双方补签了《商品房预售合同》。2016年11月，亿峰通达公司向我交付了上述涉案商铺。我于2018年开始通过出租的方式使用涉案商铺至今，但由于未经竣工验收及消防等原因未能办理产权证。2019年12月，涉案商铺具备办理产权证书的条件，并于12月27日办理了首次登记。为明确我所购商铺的准确面积，2020年4月，我又与亿峰通达公司签订《商品房买卖合同》（现售），办理了网签备案手续，并缴纳了涉案商铺契税、印花税，但在办理涉案商铺不动产权证书过程中，我发现贵院对涉案商铺进行了查封。我作为涉案商铺的购买方，虽未取得权利证书，但于2016年6月签订了购房合同，交纳了全部购房款，并于2016年11月占有涉案商铺至今。根据相关法律规定，贵院的诉讼保全行为是错误的，请求依法解除对涉案房屋的查封措施，中止对涉案商铺的执行。长城资产管理公司新疆分公司称，案外人范金虎提供的证据不能证明其在本案查封之前与亿峰通达公司签订了合法有效的买卖合同及合法占有了涉案商铺，我方在2020年4月2日前往涉案商铺实地查看时，涉案商铺均为闲置，与案外人所称已经交付其使用的情况不符。另外，案外人范金虎自身存在过错未能在合理期限内行使权利促成产权变更登记，其在2016年签订合同，但未办理预告登记，法院在无预告登记情况下查封涉案房屋，该法律后果应当由案外人范金虎自行承担。综上，案外人范金虎的异议理由不符合法律规定，请求法院依法予以驳回。被执行人亿峰通达公司未提交书面陈述意见。本院经审查查明，本院在审理长城资产管理公司新疆分公司与赣商小贷公司、亿峰弘业公司、亿峰通达公司、桂弘、吴检凤、西北招标公司不良债权追偿纠纷一案中，长城资产管理公司新疆分公司于2019年9月25日向本院提出财产保全申请，要求查封赣商小贷公司、亿峰弘业公司、亿峰通达公司、桂弘、吴检凤、西北招标公司名下价值58,553,740.58元的财产。本院遂于2019年9月29日作出（2019）新01民初248号民事裁定书，裁定查封赣商小贷公司、亿峰弘业公司、亿峰通达公司、桂弘、吴检凤、西北招标公司名下价值58,553,740.58元的财产。依据该执行裁定书，本院于2019年10月11日作出（2019）新01执保102号协助执行通知书，查封了亿峰弘业公司名下新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市位于新疆维吾尔自治区的53处房产及相对应的土地使用权；查封期限三年，自2019年10月11日至2022年10月10日。查封措施为轮候查封。2020年4月，长城资产管理公司新疆分公司再次申请本院对亿峰通达公司名下位于乌鲁木齐市沙依巴克区13处商业（共计4281.16㎡）及对应土地使用权进行查封。本院遂于2020年4月20日再次作出（2019）新01执保102号协助执行通知书，查封被申请人亿峰通达公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区“七季城”商住小区的13处房产，其中包括涉案商铺，查封期限三年，自2020年4月20日起至2023年4月19日止。另查明，2016年6月24日，案外人范金虎（买受人）与亿峰通达公司（出卖人）签订《商铺预售协议》，约定：出卖人自愿将涉案商铺出售给买受人，合计212.21平方米，单价为每平方米8,000元，总价1,697,680元。签订协议之日，买受人一次性向出卖人交付购房款220万元（其中房款1,697,680元、4个车位定金502,320元）。买受人付清房款后，出卖人负责办理产权登记的相关事宜。当日，范金虎通过银行转账方式共向亿峰通达公司支付购房款220万元。2016年9月5日，案外人范金虎（买受人）与亿峰通达公司（出卖人）签订两份《商品房预售合同》，双方约定，买受人购买涉案商铺，预测涉案商铺102室的建筑面积为100平方米，单价为每平方米8,000元，总金额80万元一次性支付；预测涉案商铺103室的建筑面积为112.21平方米，单价为每平方米8,000元，总金额897,680元一次性支付。2017年7月18日，亿峰通达公司向范金虎出具购买商品房的发票，金额共计1,697,680元。2020年4月1日，案外人范金虎（买受人）与亿峰通达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（现售），双方约定，买受人购买涉案商铺，实测涉案商铺102室的建筑面积为93.93平方米，单价为每平方米8,000元，总金额751,440元。同年4月2日，案外人范金虎（买受人）与亿峰通达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（现售），双方约定，买受人购买涉案商铺，实测涉案商铺103室的建筑面积为110.86平方米，单价为每平方米8,000元，总金额886,880元。2020年4月3日，范金虎分别向税务部门缴纳涉案102、103商铺的契税、印花税。2020年3月21日，范金虎缴纳维修基金109,426.80元。2016年11月13日，范金虎办理了涉案商铺入住手续，缴纳了物业费，并于2018年1月22日将涉案商铺对外出租至今。再查明，位于乌鲁木齐市沙依巴克区“七季城”商住小区**楼竣工验收时间为2016年10月10日，该7号楼于2014年2月15日取得商品房预售许可证，首次登记时间为2019年12月27日。以上事实有（2019）新01民初248号民事裁定书、（2019）新01执保102号协助执行通知书、《商铺预售协议》《商品房预售合同》《商品房买卖合同》、广发银行股份有限公司乌鲁木齐分行营业部国内支付业务收款回单、新疆增值税普通发票、税收完税证明、住宅专项维修资金专用收据、入住通知单、收据、商品房预售许可证、竣工验收报告、询问笔录等证据存卷为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人范金虎基于对涉案商铺享有所有权对本院被保全财产提出书面异议，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定进行审查。本案经审查，案外人范金虎与亿峰通达公司在本院查封涉案商铺之前即与亿峰通达公司签订书面买卖合同并支付了全部价款，且在本院查封之前已合法占有该不动产。至于未办理涉案商铺过户登记手续的原因系因涉案房屋在符合办理登记条件时已被法院查封所致，故范金虎作为涉案房屋买受人对涉案房屋提出的异议请求，符合法律规定的情形，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》（2020年修正）第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对新疆亿峰通达房地产开发有限公司名下新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市位于新疆维吾尔自治区、103室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   黎 剑审  判  员   邓 颖审  判  员   陈晓春二 〇 二 一 年 三 月 十 日书  记  员   郭婷婷