江苏省盱眙县人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0830执异21号异议人（案外人）：刘倩，女，1989年8月17日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。申请执行人：天之草空间科技有限公司（曾用名天之居空间科技有限公司），统一社会信用代码91320413MA1Q5UWQ81，住所地黑龙江省黑河市孙吴县。法定代表人：李凌，该公司总经理。被执行人：江苏科暖热能科技有限公司，统一社会信用代码913203123140811734，住所地江苏省盱眙县经济开发区。法定代表人：阮春波，该公司董事长。被执行人：阮春波，男，1972年6月30日出生，汉族，住江苏省盱眙县经济开发区。被执行人：邵新贵，男，1962年5月29日出生，汉族，住江苏省盱眙县经济开发区。本院在执行天之草空间科技有限公司申请执行江苏科暖热能科技有限公司、阮春波、邵新贵债权转让合同纠纷一案过程中，案外人刘倩向本院提出书面异议，本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2019年8月23日，本院对原告天之居空间科技有限公司与被告江苏科暖热能科技有限公司、阮春波、邵新贵债权转让合同纠纷一案作出（2019）苏0830民初2715号民事调解书，调解书载明：一、被告江苏科暖热能科技有限公司欠原告天之居空间科技有限公司380万元，于2019年8月30日前给付10万元，于2019年9月30日前给付20万元，2019年10月30日前给付30万元，2019年11月30日前给付100万元，2019年12月31日前给付220万元；上述还款时，从2019年4月1日起按年利率8%计算利息至实际还款之日，息随本清；被告阮春波、邵新贵承担连带责任；二、被告江苏科暖热能科技有限公司于2020年1月31日前给付原告天之居空间科技有限公司前期利息32万元（2018年4月1日至2019年3月31日本金400万元，年利率8%，利息为32万元）、本案诉讼保全担保费用9961.39元；被告阮春波、邵新贵承担连带责任；三、上述款项汇至原告天之居空间科技有限公司，账号：51×××31，开户行中国银行常州湾里支行；四、其他无争议。案件受理费46646元，减半收取23323元；保全费5000元，计28323元由被告江苏科暖热能科技有限公司、阮春波、邵新贵负担，于2020年1月31日前给付。2019年8月2日，本院根据天之居空间科技有限公司的申请，作出（2019）苏0830民初2715号民事裁定：一、冻结被申请人江苏科暖热能科技有限公司在江苏盱眙农村商业银行都梁支行账户3208300081010000032815中的存款10万元，期限一年。二、对被申请人邵新贵名下坐落于南京市××区××街道丹青路××银河湾××室、××室、××室予以查封，期限为三年。2019年8月6日，本院向南京市江宁区不动产登记中心送达了民事裁定书及协助执行通知书。根据天之草空间科技有限公司的申请，本院于2020年5月11日立案强制执行，案号为（2020）苏0830执1131号。在本案执行过程中，本院于2020年11月27日作出（2020）苏0830执1131号之三执行裁定：拍卖被执行人邵新贵所有的坐落于南京市××区××街道丹青路××银河湾××、××、××室房屋。刘倩提出异议称，请求法院中止对被执行人邵新贵所有的坐落于南京市××区××街道丹青路××银河湾××、××室房屋的查封、拍卖。贵院在执行天之草空间科技有限公司申请执行江苏科暖热能科技有限公司、阮春波、邵新贵债权转让合同纠纷一案过程中，查封并拟拍卖该案被执行人邵新贵所有的位于南京市××区××街道丹青路××银河湾××室、××室、××室房屋，并于2020年11月27日发布公告，要求被执行人或占有该房屋的案外人自该公告张贴之日起15日内迁出该房屋。如案外人对上述房屋享有所有权或租赁权而合法占有的，应于公告张贴之日起15日内书面提出执行异议。异议人早在2017年4月29日与邵新贵签订《房屋租赁合同》约定承租邵新贵所有的位于南京市××区××街道丹青路××银河湾××室、××室、××室、××室房屋，租期十年，自2017年7月1日至2027年6月30日止。合同签订后，双方依约履行，现异议人合法占有并使用案涉的113室、114室房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。异议人对坐落于南京市江宁区麒麟街道丹青路8号银河湾紫苑58幢113室、114室房屋享有合法的在先租赁权，租期内的产权变动不影响租赁合同效力，不影响承租人使用租赁物的权利，不能要求异议人强制清空、腾退、迁出该房屋。为此异议人请求贵院中止对案涉南京市江宁区麒麟街道丹青路8号银河湾紫苑58幢113室、114室房屋的查封、拍卖。并且由于异议人刘倩租赁上述113室房屋从事“小雨奶茶”，114室房屋进行“燃放中餐厅”经营活动，为避免对异议人租赁上述房屋经营行为造成损失，应中止异议人迁出该房屋，维护异议人的合法权益。本院认为，本案承租人以其在案涉不动产被查封前与被执行人订立的租赁合同提出异议，请求在租赁期内停止对案涉房产的拍卖，中止其迁出案涉房屋交付，属执行标的异议，应按民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其用益物权，不因拍卖而消灭。但即便承租人租赁在先，根据买卖不破租赁的原则，异议人只能主张在拍卖后继续使用，即有权请求停止交付，而不能在租赁期阻止拍卖。本案异议人与被执行人于2017年已签订10年租赁合同，每年支付租金15万元，案涉房屋已交付异议人占有且异议人已投资装修使用多年，目前尚在租赁期，故对其要求中止迁出案涉房屋的异议请求予以支持，但其要求停止对执行房屋的查封、拍卖，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一项、第二项之规定，裁定如下：一、中止对异议人刘倩迁出南京市江宁区麒麟街道丹青路8号银河湾紫苑58幢113、114室房屋的执行。二、驳回异议人刘倩要求中止对南京市江宁区麒麟街道丹青路8号银河湾紫苑58幢113、114室房屋查封、拍卖的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  周立新人民陪审员  陈志艺人民陪审员  王宜国二〇二一年三月二日法官 助理  祖恩燕书 记 员  万 芳附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项裁定适用于下列范围：（十一）其他需要裁定解决的事项。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。