浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初5101号原告：陆国平，男，1965年11月28日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：赵捷、刘想想，浙江学通律师事务所律师。被告：绍兴稽山置业有限公司，住所地绍兴市越城区亭山立交桥南（临）**办公楼。法定代表人：张明，执行董事。委托诉讼代理人：丁继胜，浙江大公律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘胜男，女，1990年10月26日出生，汉族，住上海市青浦区，系公司员工。原告陆国平诉被告绍兴稽山置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月14日和2021年3月2日两次公开开庭进行了审理。原告陆国平及其委托诉讼代理人赵捷，被告委托诉讼代理人丁继胜两次到庭参加诉讼。被告委托诉讼代理人严明炬（后被撤销授权）到庭参加第一次庭审，被告委托诉讼代理人刘胜男到庭参加第二次庭审。本案鉴定（评估）时间为2020年11月30日至2021年2月1日，现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、被告赔偿原告房屋差价损失暂计350万元（具体以评估为准），并支付自起诉之日起至实际款清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为被告赔偿原告房屋差价损失暂计96.96万元（具体以重新评估损失为准），并支付自起诉之日起至实际款清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实与理由：2014年1月28日，原告陆国平与被告签订了《协议书》、《样板房销售协议》各一份，约定原告购买被告开发的绍兴滨江稽山翡翠园翡园9幢101室（样板房）及相关家具、家电、装修、地毯等，约定售价645万元整。原告依约交付了购房款全款，后原告向贵院起诉被告要求交房，诉讼中发现被告将原告房屋抵押给了案外人，原告变更诉讼请求要求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款的规定解除购房合同，要求被告承担一倍以内的赔偿责任，贵院作出了（2019）浙0602民初7279号民事判决书，经原告上诉，最终绍兴市中级人民法院作出了（2020）浙06民终922号民事判决书，适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。而根据该条司法解释规定，原告除可主张解除合同，返还已付购房款及其利息、要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任外，原告仍可要求被告赔偿损失，损失为该房屋现在的价格与原告购房时房价的差价。为维护自身合法权益，原告根据民事诉讼法规定，特向贵院起诉，望判如所请。被告辩称：一、被告与原告之间的商品房买卖合同纠纷业经贵院及绍兴市中级人民法院一审、二审且分别作出（2019）浙0602民初7279号、（2020）浙06民终922号民事判决，二审判决已生效且正在执行过程中，双方之间就房屋买卖所涉及的纠纷已处理完毕。本案与生效判决为相同当事人、同一案件事实、同一诉讼标的，即所涉案件事实关系前诉与后诉一致，原告前后两次起诉基于一致的请求权基础，即都主张了损失赔偿。前案第三项诉讼请求为“判令被告赔偿已付购房款一倍的金额即645万元”，为赔偿主张；本案第一项诉请为“判令被告赔偿原告房屋差价损失暂计350万元”，也为赔偿主张，前后案均涉及损失赔偿，应视为前案已包括了关于损失赔偿的全部主张，即使有未主张的损失应视为原告已放弃。由于前后案都是基于一致的请求权基础，故根据民诉法第一百二十四条第（五）项“一事不再理”规定，本案不应重复受理，依法应驳回原告起诉。二、退一步讲，即使案件可受理，原告主张的差价损失赔偿的请求亦依法不应得到支持。1、涉案商品房在前案一审开庭前即处于抵押已解除、可过户可交付的状态，（2020）浙06民终922号民事判决对此事实已予确认，认定被告和原告之间的《商品房买卖合同》可以继续履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条虽规定守约方有权要求赔偿损失，但该规定的适用前提是“合同目的不能实现”、“无法取得房屋”，所以在合同可履行、房屋可交付的情况下，不适用该解释第8条。2、合同解除的，当事人不能请求可得利益赔偿。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”从规定可见，合同解除后的损害赔偿首先包括了因恢复原状而发生的损害，因合同解除的法律效果就是要将当事人之间的权利义务关系恢复到合同订立前的状态，恢复原状作为合同解除的首要责任，其目的就在于通过当事人之间相互返还已履行的财产，恢复到当事人的财产原始状况；但如通过返还财产的办法仍不足以使当事人的财产关系恢复到原来状态，还有其他因订立、履行合同或返还财产等实际支出的费用，就需借助损害赔偿予以补救，所以合同解除的损失赔偿主要为因返还财产支出的必要费用、为订立合同或履行合同而造成的财产实际损失等，也即所受损失，但解除合同的损害赔偿不包括对可得利益损失的赔偿。3、本案不适用《合同法》第113条。《合同法》第113条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条所规定的前提是“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”给对方造成损失的。就本案而言，抵押在一审开庭前已解除、房屋可交付可过户，已不存在被告“不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形，在合同可履行且被告愿意履行的情况下，原告仍选择解除协议，应视为其已主动放弃协议继续履行而能够获得的利益，即使存在房屋差价而不能获得，是原告主动选择的结果，责任在原告，因此，本案的赔偿损失范围不应包括可得利益损失，不能适用《合同法》第113条。综上，被告无须承担差价赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2014年1月28日，原告陆国平（乙方）与被告绍兴稽山置业有限公司（甲方）签订《协议书》一份，约定乙方向甲方预定绍兴滨江稽山翡翠园翡园9幢101室商品房，房屋售价折后总价645万元，乙方在本协议签订时支付定金400万元（签订《商品房买卖合同》时可转为房款的一部分），乙方需在2014年1月28日至2014年2月15日持本协议到绍兴滨江稽山翡翠园现场销售中心签订《商品房买卖合同》，并按贷款机构根据其资信情况所作的要求支付房款。同日，原告陆国平（乙方）与被告绍兴稽山置业有限公司（甲方）签订《样板房销售协议》1份，协议约定：乙方购买滨江稽山翡翠园翡园9幢101室商品房，该商品房目前作为翡翠园项目样板房对外展示。一、双方约定的总价中，包含样板间内的软装配饰、家具（详见清单）。甲方同意在该商品房约定交付时间，将该样板房内的软装配饰、家具（详见清单）交付给乙方。二、双方一致同意，翡园9幢101室交房时间约定在2017年6月30日前，在这之前翡园9幢101室作为样板房仍然正常对外开放。三、乙方所购买的商品房在作为样板房对外展示期间，甲方负责做好现场家具、软装配饰的保护，并在交付后对家具及配饰的破损进行维修。四、本协议作为甲乙双方签订的《商品房买卖合同》附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。上述合同签订后，原告陆国平于2014年1月28日向被告支付房款400万元，于2014年2月28日支付房款100万元，于4月1日支付房款40万元，于6月17日支付房款105万元，合计支付购房款645万元。2017年5月23日，被告向原告邮寄《通知函》1份，载明：你们于2014年1月28日与我公司签订稽山翡翠园翡园9幢101室商品房的认购协议书，根据协议书约定你们应当在2014年1月28日至2014年2月15日与我公司签订《商品房买卖合同》，但截止本函发出之日，你们未按约签订《商品房买卖合同》。鉴于此，我公司真诚催告并要求你们于2017年5月25日前到我公司销售展示中心（绍兴市二环南路168号）签订《商品房买卖合同》及相关协议，并办理交房手续。如未在上述约定时间内签订《商品房买卖合同》及相关协议的，你们应当承担相应的责任和法律后果。此后因案涉房屋存在进水等问题，故原、被告未完成房屋交接，亦未签订《商品房买卖合同》。2018年12月11日，被告办理了案涉房屋的房屋产权证书。2019年3月，被告将案涉房屋抵押给案外人中国工商银行股份有限公司绍兴分行并办理了相应的抵押权登记，抵押期限自2019年3月27日至2022年3月27日。经原告申请，本院依法委托浙江绍兴博越房地产资产评估有限公司对案涉稽山翡翠园翡园9幢101室房产的市场价值进行评估（价值时点为2019年8月22日）。该公司出具评估意见为案涉房产在价值时点的市场价值为7419600元（住宅毛坯5963900元、固定装饰装修1364500元、室内动产91200元）。原告预付评估费15919元。另查明，陆国平、案外人钱玉宏曾于2019年7月23日向本院起诉绍兴稽山置业有限公司，要求绍兴稽山置业有限公司签订合同、交付房屋并办理过户，支付购房款645万元的利息损失，支付装修、家具修复费用；因在诉讼中查询得知被告将案涉房屋抵押给了案外人，故变更诉讼请求为要求解除协议，绍兴稽山置业有限公司返还购房款645万元及利息，并赔偿已付购房款一倍的金额即645万元。本院于2020年1月19日作出（2019）浙0602民初7279号民事判决书，判决：一、原告陆国平与被告绍兴稽山置业有限公司于2014年1月28日签订的《协议书》、《样板房销售协议》于2019年8月22日解除；二、被告绍兴稽山置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陆国平返还购房款6450000元，并支付利息1816069.37元（暂计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后利息按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）；三、驳回原告陆国平、钱玉宏的其他诉讼请求。判决作出后，陆国平、钱玉宏不服该判决上诉于绍兴市中级人民法院。绍兴市中级人民法院于2020年5月6日作出（2020）浙06民终922号民事判决书，判决：一、维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初7279号民事判决第一、二项；二、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初7279号民事判决第三项；三、绍兴稽山置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陆国平购房款645000元；四、驳回陆国平、钱玉宏的其他诉讼请求。上述生效判决确认，该案一审庭审时，绍兴稽山置业有限公司实际已消除了案涉房屋的抵押。以上事实由原告提供的（2019）浙0602民初7279号和（2020）浙06民终922号民事判决书复印件各1份，本院依法委托浙江绍兴博越房地产资产评估有限公司出具的评估报告书1份、评估费电子发票1份及当事人的庭审陈述予以证实。被告未向本院提交证据。本院对上述证据予以认定。评估报告书系法院委托鉴定出具，程序合法，本院对原告要求重新鉴定的申请不予准许。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第八条规定，“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。前述生效案件中，原告根据上述司法解释规定主张了解除合同、返还已付购房款及利息，以及不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，原告陆国平基于上述司法解释规定，要求被告绍兴稽山置业有限公司赔偿损失即房价上涨的差价损失；因原告主张的赔偿损失在前述生效案件中并未主张，故本院对被告认为原告系重复诉讼的意见不予采信。双方争议的焦点为原告主张的房价上涨差价损失能否支持的问题。本院认为，根据（2019）浙0602民初7279号和（2020）浙06民终922号生效判决可知，该案一审庭审时，被告实际已消除了案涉房屋的抵押，案涉房屋交付及过户在当时已不再有障碍，被告亦同意办理房屋交付及过户；而房价上涨损失系合同履行后的可得利益损失，在房屋可交付可过户且被告同意配合的情况下，原告仍选择解除双方的房屋买卖合同，可以认为原告放弃了合同继续履行情况下的可得利益即房价上涨差价利益，故原告主张房价上涨差价损失的诉请，本院不予支持。原告主张的差价损失利息，本院亦不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陆国平的诉讼请求。本案案件受理费13496元、财产保全费5000元，由原告陆国平负担。评估费15919元，由原告陆国平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  谢慧娟人民陪审员  郭伯海二〇二一年三月十日书 记 员  陈 柠?本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。