惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初92号原告：深圳市中民物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区××××××××××××××××。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：宋义成，系该公司职员。委托诉讼代理人：鲁全坤，系该公司职员。被告：游小英，女，汉族，1971年4月24日出生，住四川省岳池县×××××××××，身份证号码：512×××××××********。原告深圳市中民物业管理有限公司与被告游小英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋义成和鲁全坤、被告游小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付拖欠的物业管理费565.26元、公摊费60元、水费108.36元合计733.62元；2、判决被告承担本案的诉讼费、公告费、保全费、担保费等全部诉讼费用。事实和理由：2020年1月，经惠州市大亚湾西区××××××××第二届第二次业主大会表决通过，原告受聘为大悦花园提供物业管理服务，大悦花园第二届业主委员会与原告签订了《物业服务合同》。从2020年4月1日开始，原告在大悦花园提供物业管理服务，服务满意度较上任物业公司大幅提高，小区面貌焕然一新，获得业主的好评。被告是大悦花园8栋1106的业主，被告实际使用了原告的物业服务，但并未按时缴纳物业管理费等相关费用，截止2020年8月31日，被告的欠费情况如下：物业管理费565.264元、公摊费60元、水费108.36元合计733.62元。被告拖欠费用的行为，已经构成违约，并影响了原告对小区的服务能力，根据《物业服务合同》约定，原告负责对欠费业主提起诉讼进行追讨，败诉方除补缴物业管理费用外，还应当承担胜诉方合理的维权费用，以及每日千分之三的标准计算缴纳违约金。鉴于被告欠费严重，原告依据合同特诉讼至贵院，请求依法裁判。被告辩称，我方暂时拒交物业费的理由有:一、2020年3月份全国疫情严重时期，大悦花园业主委员会通过招投标方式选聘物业，到目前90%业主认为业主委员会选聘中民物业公司的招标行为无效。其一，《物业管理条例》规定：通过招投标的方式选聘物业服务企业，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。而大悦花园业主委员会选聘中民物业公司的投标人数实际少于3人。其二，选聘中民物业进入大悦花园业并没有街道行政主管部门批准。其三，2020年3月7日大悦花园业主委员会与中民物业公司在大悦花园小区签署合同时甲方代表人是刘琴芳，实际当天刘琴芳并没到现场，由陈绪辉代签，而大悦花园业主并没有授权陈绪辉签字。综上，业主委员会选聘中民物业公司行为不符合我国相关法律规定，业主委员会选聘中民物业公司的招标行为无效。二、原告2020年4月份入住大悦花园每户的电公摊费是7.89元，而5月份公摊费私自提高至12元，被告随意收取电公摊费，导致业主无法确定如何缴交物业管理费，被告没有公示收取公摊费12元的明细，也未召开业主大会征求业主意见，该收费的依据何在？三、消防设施无法正常使用，原告自2020年4月份入住本小区至今，物业消防检查记录都是异常的，消防栓放不出水来，存在严重的安全隐患，多次与原告反馈消防问题未能解决。四、小区绿地被改变使用用途、破坏、践踏、占用，大悦花园4栋商铺门前公共绿地被破坏挖除掉，擅自改变规划，原告工作存在失职。2020年4月12日晚，原告放行一辆挖机进入小区挖除绿地，明知小区不需挖机施工，但未阻止导致小区绿地破坏，原告有义务劝阻，但不去阻止，未采取补救措施，目前也未恢复原有的绿地面貌。五、原告工作人员在4栋地下室使用燃气罐做饭，多次劝说仍然继续，安全隐患极大，私拉乱接水电，容易引起火灾。原告不顾及安全问题，不但没有保障安全还制造隐患。六、大悦花园2栋靠外侧一楼商铺门前的下水道几乎没有打扫过，油污、米饭、垃圾满地都是，路过时连个下脚的地方都没有。如果每周清理一次也不会脏到一层厚厚油污。l栋与2栋之间外出小道及垃圾桶边长期积水，水泥地面长满绿藻，这都是长期不清理的现象，每日物业巡查不管卫生，连续几个月也未能改善，卫生越来越差。七、大悦花园4栋一楼电梯口左侧通往地下室门禁一直未修，门禁卡长期失效，一些打广告、发宣传单的人随便进出。八、原告从未公示过一次物业服务费用的收支账目，业主曾多次要求公示收支账目，均遭拒绝。按合同第八条约定，公共收益双方按约定的比例存入共管账户，应公示共管账户收入，至今没有公示。九、电梯口走廊通道屋顶面、墙面、楼梯间顶面，粉刷层白灰脱落，地下室积水严重，长期得不到维修，墙面被水浸泡。十、原告工作人员执勤期间睡觉。十一、原告强行停业主水电方式进行催缴管理费，5月份开始经常停水、停电，影响业主正常生活，引起业主气愤不及时缴交管理费。十二、5栋地下室违建房屋，该房己被大亚湾房产局、西区执法队、住建局多次警告不允许住宿，存在安全隐患，原告不听劝告，仍不搬离。9栋商铺及小区洗车场，私搭乱建，擅自改变用途，原设计停车位及绿化却变成营利的洗车场，小区四周敞开监管不到位，人员杂乱，不宜建洗车场，常有不明身份的人、车辆进入小区，存在安全隐患问题。十三、大悦花园4栋18层楼电梯道共用照明灯长期损坏一直未修。花草树木缺水干死，衣物随意晾在绿化树上，花草被破坏、践踏、占用。乱摆乱放物业不去管，燃气罐小区内、电梯内到处随时可见。广告牌到处乱摆放，占用绿地、破坏绿地。承重墙随意开孔、受破损，商铺门前花坛绿化树被砍，要求物业追查并恢复原状，至今未得到解决。小区内车辆乱停放。十四、被告未与原告签订服务合同，原告及业主委员会也从未快递或电话通知过被告更换物业，更不清楚物业管理费用的计算标准，如何交物业管理费用，所以不产生违约金。由于中民物业的严重失职和疏于管理，本人未得到应有的物业服务，房间漏水反映多次未能解决，小区环境遭受严重破坏，公共设施设备损坏不维修，发生火灾扑救有障碍，本人只能按照中民物业所提供的服务水平和服务质量支付合理的物业费用，要求按照正常收费标准酌减50%交纳物业费用。本院经审理认定事实如下：2020年3月7日，原告与大亚湾大悦花园业主委员会签订一份《大悦花园物业管理服务合同》，约定的主要内容如下：一、甲方将大悦花园委托于乙方实行物业管理，类型为商住小区，坐落于大亚湾**龙海三路。委托管理期限为三年，2020年4月1日起至2023年3月31日止。二、物业管理服务费，本物业管理区域物业服务收费按包干制方式，住宅物业1.2元/月·平方米（不含公共水电费），公共水电部分按实际产生参照惠州市物价部门规定按栋按户实施分摊。物业服务费按月交纳，业主或承租人应在当月15日前交纳当月费用。三、违约责任，甲方业主不按合同约定缴纳物业服务费及相关费用的，按每日0.3%加收违约金，并承担乙方通过法律途径向其追缴物业费所产生的费用（该费用包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、鉴定费、执行费等）。合同还约定了双方的其他权利义务。被告购买了位于惠州大亚湾西区大悦花园8栋1106号房并于2015年5月14日办理了不动产登记，该商品房属于住宅，建筑面积为78.53平方米。被告自2020年4月至2020年8月31日期间有6个月未向原告交纳物业服务费，原告催款未果，遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。另查，被告于原告起诉后缴清了水费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告公司具备物业管理的资质，其与大亚湾大悦花园业主委员会签订的《大悦花园物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，对业主具有法律约束力，本院予以认定。关于物业费的计算问题。原告作为涉案物业的管理方，履行了对涉案物业的管理及维护义务，被告应当向原告支付物业服务费用。故被告应向原告支付2020年4月至2020年8月31日期间共计6个月的物业管理费565.26元。被告辩称物业公司存在管理不善等问题，但未能充分举证证明物业公司服务瑕疵已达到根本违约程度，故在物业公司履行了物业服务后，被告应当依约履行缴纳物业服务费义务。原告作为一家物业服务企业，理当在管理服务过程中认真听取业主的意见，及时发现问题并进行整改，以便更好地为小区业主提供服务。关于公摊费的问题。原告提供有效票据予以证实该部分费用的支出，且该部分费用在实务中是确实存在的，应当予以支持。合同约定，公共水电部分按实际产生参照惠州市物价部门规定按栋按户实施分摊。后经原告与业主委员会协商确定，按每户每月12元的标准计付公摊水电费，并未损害涉案小区业主的利益。故原告诉求被告支付2020年4月至2020年8月31日的公摊费60元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：被告游小英应于本判决生效后十日内向原告深圳市中民物业管理有限公司支付物业管理费565.26元、公摊费60元。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告游小英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  邓赛花二〇二一年二月二十三日书记员  邹晓婷