河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3615号上诉人（原审原告、反诉被告）：王飞，男，1988年7月7日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：杜振蒲，河南泰豫恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜伊西，河南泰豫恒律师事务所实习律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：张强，男，1987年4月11日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：杜振蒲，河南泰豫恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜伊西，河南泰豫恒律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙伟东，男，1974年11月8日出生，汉族，住河南省新郑市。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘建丽，女，1975年8月22日出生，汉族，住河南省新郑市。上诉人张强、王飞因与上诉人孙伟东、刘建丽租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2021）豫0184民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人张强，王飞及其委托诉讼代理人杜振蒲、杜伊西，上诉人孙伟东、刘建丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙伟东、刘建丽上诉请求：1、依法撤销(2021)豫0184民初352号民事判决书中第一项判决结果，依法改判张强、王飞支付占用孙伟东、刘建丽房屋费用180000元，并支付违约金40000元，赔偿孙伟东、刘建丽物品损失15000元；2、本案的上诉费用由张强、王飞承担。事实与理由:原审判决认定事实部分错误，张强、王飞应当支付9个月的房屋占用费用180000元;张强、王飞提前解除合同，存在违约行为，应当向孙伟东、刘建丽支付违约金40000元;张强、王飞对屋内物品未尽妥善保管义务，造成物品损坏，应当赔偿物品损失15000元。一、张强、王飞房租交至2020年9月9日，之后仍占用房屋，给孙伟东、刘建丽造成租金损失应当向孙伟东、刘建丽支付占用房屋费用。经过一审庭审查明，一审法院认定孙伟东、刘建丽与王飞、张强之间的转租合同于2020年9月1日终止。也就是说在2020年9月1日前，双方合同依然成立并有效，不管张强、王飞是否正常经营，张强、王飞占用房屋，应当支付该期间占用房屋的费用。一审法院对张强、王飞占用房屋事实也予以认定，却判决张强、王飞应付2019年8月28日至2019年9月10日期间的租金40000元，与查明事实相互矛盾。二、张强、王飞未按合同约定履行义务，提前解除合同，应当向孙伟东、刘建丽支付违约金。孙伟东、刘建丽与张强、王飞于2019年3月9日签订《房屋租赁合同》约定:租赁期限3年，自2019年3月9日至2022年3月8日止。张强、王飞在一审庭审中主张2019年8月份已与孙伟东、刘建丽联系表示不再租用房屋。但孙伟东、刘建丽对此不予认可，且没有证据显示双方有解除合同的合意。在没有证据证明孙伟东、刘建丽同意解除合同的情况下，张强、王飞单方解除合同构成违约，应当支付违约金。一审法院认定“根据现有证据不能查明哪一方存在违约”认定事实错误。孙伟东、刘建丽已将涉案房屋及物品交付张强、王飞，已经按照合同约定履行合同义务，孙伟东、刘建丽不存在违约行为。三、张强、王飞使用涉案房屋及屋内物品期间，没有尽到妥善保管义务，给孙伟东、刘建丽造成物品损失，应当按照交接清单上减少项目及价格进行赔偿。孙伟东、刘建丽在将涉案房屋及屋内物品交付张强、王飞使用时，双方签有物品交接清单。张强、王飞未按照《房屋租赁合同》约定将屋内物品清点后交付孙伟东、刘建丽，因张强、王飞保管不善、使用不善，导致物品损坏。孙伟东、刘建丽自行撬开涉案房屋后清点物品，将缺少和损坏的物品清点记录，并根据交房时双方签订的交接清单计算物品损失价值，张强、王飞应当照价赔偿。综上所述，一审法院认定事实部分错误，请求依法撤销并改判，维护孙伟东、刘建丽的合法权益。张强、王飞辩称，一、房屋租赁合同已于2019年8月28日解除，对方主张180000元房屋占用费的诉讼请求不成立。王飞、张强在2019年8月28日因所承租的房屋违反《消防法》的规定、出租方不提供房产证原件等原因，已与孙伟东、刘建丽联系表示不再租用房屋，对方表示同意并要求打扫卫生。于是王飞、张强派人将房屋打扫干净后，把自己的东西全部搬出，但刘建丽后来以家中有事为由一直没有接收钥匙，要求将钥匙放在隔壁御濞堂(老板为刘建丽的妹妹，刘建丽常去该店)。王飞、张强不再使用该房屋，租赁合同已经解除，承租人履行了解除合同后返还房屋的义务，出租人应当履行退还押金的义务。出租人在已经同意解除合同、要求打扫房屋的情况下，又因自己的过错不交接房屋钥匙产生的后果，不应由承租人承担。在合同解除后，后续房屋不再使用的情况下，不存在孙伟东、刘建丽所称的房屋占用一年时间产生180000元的占用费，出租人本身对房屋空置一年的状况负有全部责任。王飞、张强二人早已解除合同，后期的房屋情况与二人无任何关系，其主张的180000元房屋占用费用不成立，请求法院依法予以驳回。二、王飞、张强系合法行使法律规定的单方解除权，不存在违约的情况，不应承担40000元的违约金。自2019年3月9日王飞、张强实际使用案涉房屋后，薛店镇派出所民警多次到店内告知二人，该房屋消防验收不达标，若无法在规定时间内验收合格，将不能开展营业活动。孙伟东、刘建丽在签订合同时刻意隐瞒该房屋存在的消防问题，在王飞、张强多次向其反映该情况后也没有采取任何措施尽快解决问题。《消防法》第13条第3款规定:依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。在派出所多次口头警告不能继续营业后，因无法实现签订租赁合同的目的，王飞、张强二人无奈向孙伟东、刘建丽通知解除该租赁合同。《民法典》第563条规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同:…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;…。且庭审中孙伟东、刘建丽称将原先的华清池影院足道全部注销后才交给王飞、张强，与事实不符。经国家企业信息信用公示系统查询，足韵堂实际上在2019年5月31号核准挂牌，租赁合同是自2019年3月起，王飞、张强等人使用华清池的门头经营了两个月。双方签订的租赁合同中显示“一、本协议出租的标的物为该房屋的装修，装饰和所有店内的足浴设备，用具以及厨房、员工宿舍。”王飞、张强在承租店面后，没有对任何装饰装修改动，薛店镇派出所多次警告消防验收不达标，是由于该建筑以及该店铺装修的问题。本案中，因为消防验收不达标，刘建丽、孙伟强在订立合同时隐瞒该情况，并且在王飞、张强多次请求解决该问题时一直不采取解决措施，导致无法继续营业，客观上不能实现合同目的。因此，王飞、张强于2019年8月28日向孙伟东、刘建丽发出了解除合同的通知，应孙伟东、刘建丽的要求，派人打扫卫生，搬出自己所有的物品，并且归还钥匙。因此不属于违约，而是单方行使法定解除权，不应当承担40000元的违约金。三、房屋内正常折旧损耗的物品，王飞、张强不应承担赔偿费用，孙伟东、刘建丽主张的物品损失赔偿费用15000元的诉讼请求不成立。《民法典》第710条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。本案中房屋在租给王飞、张强二人时，本就已经是使用过的旧物品，在二人租赁期间，按照约定正常使用物品产生的正常损耗，不应当承担赔偿责任。在解除合同后二人已经将房间打扫干净，不再实际使用，作为出租人的孙伟东、刘建丽，在同意解除合同并要求打扫卫生后，验收过一次房屋要求修水泵之后又失去联系，也不退还押金。在一审中孙伟东、刘建丽也没有举证明确涉案房屋内物品详细、确切的情况，也无法确定具体损失金额，因此王飞、张强不应承担赔偿物品损失15000元。四、出租人在合同签订时利用优势地位，与承租人签订诸多对承租人不利的格式条款。合同第“十一、乙方在承租期间，房屋室内外，水电，门窗、墙壁、灯具、管道维修全部由乙方负责。”“十二、乙方承租期间，室内的足浴设备，电视、空调、投影机的维护、固定电话、网线费用全部由乙方承担。”《民法典》规定了出租人应当履行租赁物的维修义务，但是孙伟强、刘建丽在签订合同时对该加重承租人义务的不利条款没有作出特殊标识、加粗、加黑等，该条款应当无效。综上所述，双方签订的合同因违反《消防法》的规定，导致无法实现合同目的，王飞、张强二人行使法定的单方解除权，通知到孙伟东、刘建丽二人，二人未提出异议，要求王飞、张强打扫干净房屋。王飞、张强搬出所有自己的物品，并留人在房屋内打扫干净卫生后，刘建丽本人检查了房屋情况，接收了钥匙。房屋内物品的正常损耗也不应当由王飞、张强承担。承租人已经履行了自己的义务，出租人应当退还40000元押金。王飞、张强向一审法院起诉请求：1、孙伟东、刘建丽退回租赁合同中王飞、张强已交付的押金40000元；2、本诉案件受理费由孙伟东、刘建丽承担。孙伟东、刘建丽向一审法院提出反诉请求：1、王飞、张强支付孙伟东、刘建丽2019年9月9日-2020年6月9日期间房屋占用费180000元（月租金20000元×9个月），并支付违约金40000元；2、王飞、张强支付水电费7283.5元；3、王飞、张强赔偿物品损失15000元（根据2020年6月物品财务明细单上损坏或者缺少的物品价值粗略计算约15000元）；4、反诉案件受理费由王飞、张强承担。一审法院认定事实：2018年1月1号，（出租方、甲方）刘永治与（承租方、乙方）孙伟东签订《租房协议》，主要内容为：一、甲方将新郑市薛店镇府后街中段路南门面房两间共四层房屋租予乙方使用。自2018年元月1日起至2028年元月1日，租期10年。一年租金肆万圆整，上打租，甲方收房屋租金另打收到条。二、在租用期内甲方不得干扰乙方正常使用房屋，租期内甲方不得私自上涨房屋租金，租期过后按每年房屋租金递增10%。三、在租用期内，乙方如需改造或装修、甲方不得干涉。协议签订后，乙方享有转让权，无论任何人从乙方转接经营此门面房，乙方均享有该门面房的转让收益权，甲方不得以任何理由阻止。四、在租用期内，乙方负责:水费、电费等费用。五、由于政府、自然灾害等客观原因造成本合同被迫中止，甲方应退还乙方剩余房租金。六、在租期到期后，甲乙双方有权终止合同、乙方有优先权继续租用，若欲续租应提前30天通知甲方，甲方同意后，乙方需提前10日续交下期房租，到期不交甲方有权终止协议。七、本协议一式一份，自签订之日起产生法律效力，双方需严格遵守，如有未尽事宜由双方协商解决。备注：1、租金按每年12月20日前付清。2、双方均不得以任何理由违约，否则需支付对方违约金伍拾万元整。甲方刘永治、乙方孙伟东分别签名。2019年3月7日，（出租方、甲方）孙伟东、刘建丽与（承租方、乙方）王飞、张强、任丽红签订《租赁合同》一份，主要内容为：经甲、乙双方友好协商，甲方同意将位于薛店镇××大道与××交叉口向西100米路南的华清池影院足道店面出租给乙方，现就相关事宜达成如下协议:一、本协议出租的标的物为该房屋的装修，装饰和所有店内的足浴设备，用具以及厨房、员工宿舍。二、租赁期限为叁年，自2019年3月9日至2022年3月8日止。三、甲方将华清池影院足道店出租给乙方，租金为每年贰拾陆万元整(小写:260000元)，(含员工宿舍租金贰万元/年，小写:20000元)，上述费用包含房租、装修、装饰及设备费。已向客户预收的足浴业务费，甲方不得再要求乙方支付任何其它费用。四、租金支付方式为:乙方向甲方采用押2付2方式支付，即押金肆万元(小写:40000元)及两个月租金肆万元(小写40000元)，以后按每两个月支付一次租金，注:(员工宿舍租金于签订合同之日起一个月内付清)，如乙方逾期支付租金超过半个月，则由乙方承担违约金肆万元(小写:40000元)，本合同终止。五、甲、乙双方于2019年3月7日在第一期租金交付后，足浴店经营权交接给乙方后，甲方不得干涉乙方的经营活动。六、乙方在经营足浴店期间，足浴店的水电费等各项营业产生的费用由乙方自行承担。七、乙方支付租金后即取得足浴店所有权，自行办理营业执照和工商税务相关手续。八、乙方在接手后，若对足浴店进行改造，必须经过甲方的同意，方可进行装修和改造(主体结构不能改变)，相关费用乙方自理。九、租赁期限到期后，若续签，在同等条件下，乙方享有优先权。十、甲方在经营期间所办理的会员卡，乙方应保证他们所享有出租前的同等待遇。十一、乙方在承租期间，房屋室内外，水电，门窗，墙壁、灯具、管道维修全部由乙方负责。十二、乙方承租期间，室内的足浴设备，电视、空调、投影机的维护、固定电话、网线费用全部由乙方承担。十三、乙方在经营期间，不得从事违法经营活动。十四、室内所有物品，不得人为损坏或遗失，否则照价赔偿。十五、未尽事宜，另行协商，此合同式两份，甲、乙双方签字生效。十六、附:装修、装饰和店内的足浴设备，用具清单。甲方(签字):刘建丽、孙伟东；乙方(签字):王飞、张强、任丽红。上述2019年3月7日《租赁合同》后附物品财务明细单，张强、刘建丽、任丽红在清单上签名，王飞、张强及孙伟东、刘建丽对于双方在签订合同后已按清单上在载明物品交接这一事实予以认可。孙伟东、刘建丽认可，王飞、张强已支付涉案房屋2019年3月7日至2019年9月9日期间的房屋租金。孙伟东、刘建丽提交新郑市城镇用水管理所水费征收通知单一份，证实：王飞、张强欠付2019年7月－2019年11月期间水费1368.5元未交纳。孙伟东、刘建丽提交电费账单一份，证实：王飞、张强欠付2019年8月份店面电费未交纳。庭审中王飞、张强陈述2019年9月10日之后二人没有在涉案房屋内经营，但庭审调查证实孙伟东、刘建丽并未收到房屋钥匙。2020年9月1日孙伟东、刘建丽自行换锁，将房屋另出租给第三方高超营、马永伟用于经营“华御龙足”足疗店，孙伟东、刘建丽另行出租给第三人前，孙伟东、刘建丽未与王飞、张强对店内剩余物品进行核对交接，也未留存相关照片、视频、物品清单等资料。另查，位于新郑市××××西段南侧的涉案房屋登记所有权人为刘永治。以上事实，有当事人的陈述、《租房协议》、《租赁合同》、华清池影院租到物品财务明细单、电费收据、水费征收通知单、《通知书》、本案庭审笔录等证据足以证实。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，刘永治与孙伟东、刘建丽于2018年1月1日签订《租赁协议》，刘永治将其位于新郑市薛店镇府后街中段路南的房屋出租给孙伟东、刘建丽经营“华清池足道店”，后孙伟东、刘建丽与王飞、张强于2019年3月7日签订《租赁合同》，孙伟东、刘建丽将涉案房屋转租给王飞、张强经营“足韵堂”足疗店，上述租赁合同均为涉案当事人的真实意思表示，均合法有效。合同双方均应按合同约定行使权利、履行义务。孙伟东、刘建丽已向王飞、张强交付涉案房屋，庭审中王飞、张强陈述2019年9月10日之后二人没有在涉案房屋内经营，但未有证据证实王飞、张强向孙伟东、刘建丽交还房屋钥匙，孙伟东、刘建丽也未收到房屋钥匙，2020年9月1日孙伟东、刘建丽自行换锁，将房屋另出租给第三方高超营、马永伟用于经营“华御龙足”足疗店，故孙伟东、刘建丽与王飞、张强之间的转租合同于2020年9月1日终止。孙伟东、刘建丽要求王飞、张强支付水、电费7283.5元，2019年3月7日合同第六条约定租赁期间的水电费由乙方承担，根据孙伟东、刘建丽提交的新郑市城镇用水管理所水费征收通知单和电费账单，能够证实王飞、张强下欠2019年8月份水费1368.5元、电费4075.02元，共计5443.52元，故王飞、张强应支付下欠水电费5443.52元。庭审调查证实在2019年8月28日—2019年9月10日期间王飞、张强并未向孙伟东、刘建丽交还房屋钥匙，即使按王飞、张强所称在此期间没有在涉案房屋内经营，但毕竟王飞、张强仍占有房屋且未将屋内自己的物品移走，综合考虑这些情况，该院认为2019年8月28日—2019年9月10日期间王飞、张强应付的房屋租金为40000元，该40000元可与王飞、张强交纳的押金40000元相冲抵。关于合同履行过程中，王飞、张强或孙伟东、刘建丽是否违约问题，双方各执一词，根据现有证据不能查明哪一方存在违约，故在本诉中王飞、张强要求孙伟东、刘建丽退还押金40000元，没有事实和法律依据，该院不予支持。在反诉中，孙伟东、刘建丽要求王飞、张强支付违约金40000元的反诉请求，该院亦不予支持。庭审调查证实2020年9月1日孙伟东、刘建丽自行换锁，将房屋另出租给第三方高超营、马永伟用于经营“华御龙足”足疗店，在孙伟东、刘建丽将房屋另行出租给第三人前，孙伟东、刘建丽未与王飞、张强对店内剩余物品进行核对交接，也未留存相关照片、视频、物品清单等资料，因此该院无法确认孙伟东、刘建丽转租给第三人时涉案房屋内物品详细、确切的情况，也无法确定孙伟东、刘建丽的具体损失金额，故孙伟东、刘建丽要求王飞、张强赔偿物品损失15000元的反诉请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、反诉被告王飞、张强应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告孙伟东、刘建丽房屋租金40000元（可与王飞、张强交纳的押金40000元相冲抵）；二、反诉被告王飞、张强应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告孙伟东、刘建丽水电费5443.52元；三、驳回原告王飞、张强的诉讼请求；四、驳回反诉原告孙伟东、刘建丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元减半收取为400元，反诉案件受理费2467元，共计2867元；由原告（反诉被告）王飞、张强负担863元；由被告（反诉原告）孙伟东、刘建丽负担2004元。本院二审期间，王飞、张强申请证人任某出庭。孙伟东、刘建丽质证称，证人所述不属实。证人说把钥匙交给刘建丽，没有见到，孙伟东给张强、王飞打电话，让张强、王飞来清点物品。本院经审查认为，王飞、张强申请出庭的证人任某是王飞、张强经营“足韵堂”足疗店员工，与王飞、张强存在利害关系，其证言无其他证据印证，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，经核实，王飞、张强二审未缴纳上诉费用，依法按王飞、张强撤回上诉处理。本案二审围绕孙伟东、刘建丽的上诉请求审理。孙伟东、刘建丽与王飞、张强于2019年3月7日签订《租赁合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效。王飞、张强陈述2019年9月10日之后二人没有在涉案房屋内经营，没有充分证据证明王飞、张强向孙伟东、刘建丽交还房屋钥匙并办理交接房屋的手续，因此，一审法院认定双方之间的租赁合同于2020年9月1日孙伟东、刘建丽自行换锁将房屋另行出租时终止并无不当。孙伟东、刘建丽在一审答辩中认可王飞、张强租金交至2019年9月9日，关于孙伟东、刘建丽主张的王飞、张强应当支付2019年9月9日至2020年6月9日9个月，每月租金2万元，共计18万元的房屋占用费用问题。王飞、张强2019年9月9日未经营案涉房屋，王飞、张强未与孙伟东、刘建丽办理交还房屋钥匙、交接房屋、设备的相关手续。但根据孙伟东、刘建丽一审提交的录音证据，孙伟东、刘建丽催促交钥匙、核对物品，若有损耗照价赔偿等，并未表示不同意解除双方的租赁合同。2019年9月9日之后，王飞、张强没有在涉案房屋内经营，双方因为交接手续等存在争议，一审法院根据本案实际情况，酌情认定王飞、张强支付房屋租金为40000元。因已经酌情认定王飞、张强提出解除合同但未办理退房手续期间的租金，故对于孙伟东、刘建丽主张王飞、张强违约解除双方租赁合同应当承担4万元违约金的上诉理由，本院不予支持。王飞、张强应向孙伟东、刘建丽支付的租金40000元与王飞、张强交纳的押金40000元相冲抵。综上所述，孙伟东、刘建丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2004元，由孙伟东、刘建丽负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二一年三月十五日书记员  刘 洋