河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初236号原告：河南建业泰宏置业有限公司，住所地郑州市**马寨镇东方路**，统一社会信用代码：91410100558317058C。法定代表人：焦笑言，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨磊、郭艳丽，河南中亨律师事务所律师。被告：甄培杰，男，1988年12月15日出生，汉族，身份证住址河南省漯河市郾城区。原告河南建业泰宏置业有限公司（以下简称建业泰宏公司）与被告甄培杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告建业泰宏公司的委托诉讼代理人郭艳丽到庭参加诉讼，被告甄培杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建业泰宏公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2017年9月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17003612504）；2.判令被告将所有《商品房买卖合同》原件、发票、收据等全部购房手续退还原告，并于本案《商品房买卖合同》解除后15日内协助原告办理有关《商品房买卖合同》注销预售商品房买卖预告登记、注销预售商品房抵押权预告登记、撤销合同备案信息等合同解除手续，无正当理由不予协助，每逾期一天应向原告支付本合同项下房款万分之五的违约金；3.判令在扣除原告代偿款项外，被告还应承担违约金及其它损失赔偿金暂计17168.276元（1.解约违约金2756.65元、2.以代偿金额1082325.20为基数自2020年12月24日起至《商品房买卖合同》被确认解除之日止按每日0.05%计算代偿补偿金，暂计算至2021年1月3日为5411.626元；3.律师费损失9000元）；4.本案诉讼费用均由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年9月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003612504），根据《商品房买卖合同》约定：被告自愿购买由原告开发并销售的位于二七区××铁路南、××西××幢（座）1层101号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积117.1平方米，合同总金额1483555元，首付款445555元应于2017年9月28日支付，剩余款项1038000元，被告通过商业贷款方式进行支付，约定付款时间为2017年11月12日。原告截止目前首付款仅支付210205元，尚欠付首付款296000元。另因被告未按约支付涉案房屋的购房按揭贷款款项，中国农业银行股份有限公司郑州中原支行（以下简称农行中原支行）将甄培杰和建业泰宏公司作为被告提起金融借款合同纠纷诉讼，经郑州市中原区人民法院审理后做出（2020）豫0102民初6839号民事判决书，判决：1、被告甄培杰自判决书生效后十日内偿还农行中原支行借款本金1009931.1元及利息（利息包括：1.截止2020年9月24日的利息47159.51元、罚息417.64元、复利1572.51元；2.2020年9月24日起至本息实际清偿之日止利息含逾期利息、罚息，按照《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的罚息、复利计算方式计付）；二、建业泰宏公司对本判决第一项还款义务承担连带还款责任，其承担还款责任后，有权向被告甄培杰追偿；三、驳回原告农行中原支行的其他诉讼请求。案件受理费7169元（已减半收取），由甄培杰、建业泰宏公司负担。判决生效后，甄培杰未按上述民事判决书确定的义务履行，原告于2020年12月24日代甄培杰结清涉案房屋贷款本息及诉讼费共计1082325.2元（其中贷款本息1075156.2元，诉讼费7169元）。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条第6款约定，自原告代被告偿还所有担保贷款本息之日起，被告构成根本违约，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》及附件自动解除。另其欠付购房首付款行为亦构成合同解除条件。因被告违约造成合同解除，其应按照《商品房买卖合同》约定履行返还购房贷款本息、赔偿金、补偿金、违约金义务，及协助办理合同解除注销手续、返还合同、票据等附随义务。为维护合法权益，故原告依法提起诉讼，望判如所请。被告甄培杰未到庭应诉、质证、答辩，亦未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年9月28日，原告建业泰宏公司（出卖人）与被告甄培杰（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003612504）一份，约定的主要内容为：被告购买原告开发并销售的位于二七区××铁路南、××西××幢（座）1层101号房屋，合同约定建筑面积共117.1平方米，总金额为1483555元；付款方式为：2017年9月28日现金支付445555元应于，剩余1038000元以商业贷款方式支付，约定付款时间为2017年11月12日。七、××逾期付款的违约责任：(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。该商品房买卖合同还附有附件一、二、三、四等，其中附件四中约定：四6.如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：(1)××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。(2)××没有按本条第(1)小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。(3)如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应按本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，××应按照本合同的有关约定承担违约责任。九7.本合同履行过程中，无论何种原因导致合同解除的，××均应将所有合同原件、发票、收据等全部购房手续原件退还出卖人。××应积极配合出卖人办理向房地产主管部门申请解除、终止本合同的相关手续（包括但不限于撤销合同备案信息、注销预告登记证明等）。若××在接到出卖人通知之日起15日内无正当理由不提供配合协助的，导致出卖人无法另行销售该商品房的，每逾期一天应当向出卖人支付本合同项下房款万分之五的违约金。合同后办理了合同网签备案手续，案涉房产的登记坐落位置为：二七区双铁路南、四季路西8号楼1号楼1层101。2019年6月12日，办理了预售商品房买卖预告登记[豫（2019）郑州市不动产证明第0171758号，权利人：甄培杰]。2019年7月10日办理预售商品房抵押权预告登记[豫（2019）郑州市不动产证明第0231573号，权利人：中国农业银行股份有限公司郑州中原支行，抵押金额：103.80万元]。被告分别于2017年8月5日、2017年8月11日和2017年9月27日分三次缴纳购房款10000元、10000元和129555元，共计149555元。2017年10月13日，被告与农行中原支行签订《个人购房担保借款合同》，原告系该合同保证人。合同约定农行中原支行向被告提供上述住房的案件贷款1038000元，上述房产为抵押物，原告自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任。后农行中原支行向被告发放了上述贷款，并于2017年11月14日按合同约定直接将上述贷款汇入原告账户。因被告未按合同约定及时偿还贷款，农行中原支行遂将甄培杰、建业泰宏公司诉至法院，河南省郑州市中原区人民法院经审理作出（2020）豫0102民初6839号民事判决书，判决：一、被告甄培杰自本判决生效之日起十日内偿还原告农行中原支行借款本金1009931.1元及利息（利息包括：1.截止2020年9月24日的利息47159.51元、罚息71.40元、复利1572.51元；2.2020年9月24日起至本息实际清偿之日止利息含逾期利息、罚息，按照《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的罚息、复利计算方式计付）；二、建业泰宏公司对本判决第一项还款义务承担连带还款责任，其承担还款责任后，有权向被告甄培杰追偿；三、驳回原告农行中原支行的其他诉讼请求。案件受理费7169元（已减半收取），由甄培杰、建业泰宏公司负担。上述判决于2021年1月4日生效。因甄培杰未按上述生效民事判决书确定的义务履行，原告于2020年12月24日向农行中原支行转账偿还上述款项。2021年1月4日，农行中原支行出具《结清情况说明》，证明建业泰宏公司于2020年12月24日代甄培杰还款人民币1082325.2元（其中归还本息1075156.20元，诉讼费7169元），甄培杰在农行中原支行的贷款已结清。因本案纠纷，原告实际支出4500元代理费。本院认为，原告建业泰宏公司与被告甄培杰签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告在合同履行期间，未能及时偿还案涉房产的按揭贷款，造成农行中原支行诉至法院要求提前全部偿还贷款，在法院判决生效后仍未履行还款义务，产生原告履行保证责任代偿欠款的后果，根据合同约定，原告有权要求解除本案《商品房买卖合同》，故对原告主张判令解除合同的请求本院予以支持，并确认合同于原告起诉之日即2021年1月5日予以解除。同时，根据合同约定，在合同解除后，被告有义务退还原告所有合同原件、发票、收据等全部购房手续原件，并有义务在原告通知被告之日起15日内协助原告办理有关撤销合同网签信息、预售商品房买卖预告登记、预售商品房抵押权预告登记等相关手续，本案中，原告虽未提交专门的通知手续，但原告提起诉讼亦属于通知的范畴，被告如不履行协助义务，应当按合同约定承担相应责任，故对原告该部分请求本院予以支持，但为避免原告怠于行使权力而造成损失扩大，对原告要求被告支付未履行协助义务违约金的期间本院酌定限制为三个月内。因被告存在违约，被告应当支付违约金或违约损失。原告主张的违约金，截止2021年1月5日的代偿款赔偿金为7035.11（1082325.2元×0.5‰×13天），解约违约金为2164.65元（1082325.2元×0.2%）。原告主张的律师费4500元，系原告的实际损失，本院亦予以支持。关于原告主张的逾期未付首付款的解约违约金，经查，原、被告双方约定首付款付款时间为2017年9月28日，还约定逾期超过30日，原告有权解除合同，但原告在被告逾期超过30日的一年内未要求解除合同，解除权已消灭，其已无权再以此事由要求解除合同，亦无权以此主张解约违约金。因此，对原告该部分主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百七十七条、第五百八十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告河南建业泰宏置业有限公司与被告甄培杰于2017年9月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17003612504）于2021年1月5日予以解除；二、被告甄培杰于本判决生效之日起十五日内将其所持有的所有《商品房买卖合同》原件、发票、收据等全部购房手续原件退还原告河南建业泰宏置业有限公司，并协助原告办理有关《商品房买卖合同》撤销合同网签信息等合同解除手续，如被告未履行协助义务，自本判决生效之日起第十六日开始三个月内按每日741.78元（1483555元×0.5‰）向原告支付违约金；三、被告甄培杰于本判决生效之日起十日内支付原告河南建业泰宏置业有限公司违约金及其他损失赔偿金共计13699.76元；四、驳回原告河南建业泰宏置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取114元，由原告河南建业泰宏置业有限公司负担25元，由被告甄培杰负担89元。本判决为终审判决。审判员  陈会阳二〇二一年三月七日书记员  闫 其