辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4129号上诉人（原审被告）：沈阳东昊地产有限公司，住所地法库县双台子乡双台子村。法定代表人：张希才，该公司总经理。委托诉讼代理人：李飞，该公司员工。委托诉讼代理人：周忠生，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李菲，女，1975年7月8日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：杨海贤，男，1971年12月17日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：辽宁四维房地产代理有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江南街**（7门）。法定代表人：黄世维，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：沈阳瑞铭房地产代理有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街**。法定代表人：孙瑞，该公司总经理。上诉人沈阳东昊地产有限公司（以下简称“东昊公司”）与被上诉人辽宁四维房地产代理有限公司（以下简称“四维公司”）、被上诉人李菲、杨海贤、沈阳瑞铭房地产代理有限公司（以下简称“瑞铭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初13285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。东昊公司上诉请求:1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人李菲、杨海贤的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与东昊公司并未成立商品房买卖合同关系，原审却判令解除，没有法律依据；二、被上诉人诉请东昊公司承担责任的请求权基础不明确。原审认定东昊公司作为委托人来承担四维公司对被上诉人的赔偿责任，故意忽略了签订《商品房认购协议》的主体是瑞铭公司，不符合事实及法律规定；三、东昊公司不应承担返还购房款的责任。四维公司、李菲、杨海贤、瑞铭公司均未提交书面答辩意见。李菲、杨海贤向一审法院起诉请求：1.请求解除同被告东昊公司的房屋买卖合同；2.被告东昊公司返还原告购房款510800元，并自2018年11月13日起至实际退款之日止，按照同期银行贷款利率支付利息；3.请求被告瑞铭公司、四维公司就退还购房款及利息承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:二原告系夫妻关系。2018年10月2日，原告李菲作为认购方(乙方)与作为出售方(甲方)的被告瑞铭公司签订《商品房认购协议书》约定：认购房屋名称为大学经典1号楼1单元27楼1号(建筑面积88.98平方米)；付款方式为银行按揭贷款(商贷/公积金)；付款金额为乙方应在签署本认购书的同时，一次性向甲方支付定金人民币50000元整，该定金在乙方全面履行本认购书和签署《商品房买卖合同》后，抵作乙方的购房价款；2018年10月9日补交首付款354022元，此房不退、不换、不更名。当日，原告李菲向被告瑞铭公司支付定金50000元。同年11月13日，原告通过他人信用卡向被告瑞铭公司支付首付款460813元。原告总计向被告瑞铭公司支付购房款510813元。另查，被告东昊公司作为甲方与作为乙方的被告四维公司曾签订《房地产销售代理协议书》约定：甲方指定乙方为在沈阳((地区的独家销售代理，销售甲方指定的，由甲方在延河街77号兴建的大学经典项目4栋楼。被告东昊公司在该协议书上加盖了合同专用章及法定代表人张希才名章。被告四维公司在此协议书上加盖了合同专用章及法定代表人黄世维名章。再查，被告瑞铭公司成立于2017年6月16日，股东为沈明男和孙瑞。被告四维公司成立于2018年11月20日，股东为沈明男和黄世维。又查，沈明男于2020年8月27日因职务侵占罪被一审法院判处有期徒刑五年八个月，并责令沈明男退赔被害单位辽宁四维房地产代理有限公司人民币三百三十四万一千七百九十八元。但未实际退赃给被告四维公司。沈明男在皇姑分局经侦大队询问笔录中自述：“2018年9月中旬，黄世维告诉我带着团队去沈阳大学经典售楼处销售房产。当时，我们约定，黄世维去谈开发商如东昊公司，我带领团队入驻售楼处卖房子，然后，我们平分团购费50000元的利润。黄世维说客户的购房款我们自己收，因为当时黄世维注册的四维公司营业执照还没办下来，没法让客户打款，(他)就和我说，先用我瑞铭公司的建设银行个人账户进行收房款。我一共收取了11名客户的钱，交易明细为…….第四笔客户是李菲的，第一次是2018年10月2日刷POS机交了50000元，第二次是2018年11月13日刷POS机交了460813元，共计交了510813元，该笔钱其中50000元在2018年11月20日，我转给我姐，让其转给王赞。我一共收取了6074627元，转给王赞、王淑荣、黄世维共计2782829元，其中有100000元是出事后，我给黄世维转过去的，还有3291798元没给公司，我个人花了。”黄世维在皇姑分局经侦大队询问笔录中自述：“我之前和东昊公司的负责人贝洪峰谈好了相关销售事宜，就在2018年9月初，来到沈阳市皇姑区大学经典售楼处二楼的东昊公司办公室和东昊公司的工作人员签署这份合同(销售协议)，这份合同是东昊公司起草的，当时，东昊公司有一个叫李菲(李飞)的在场，合同一式两份，东昊的工作人员盖了东昊的合同专用章及法人名章，我盖上了四维公司的合同专用章及法人名章。(四维公司)在2018年7月前发起成立的，当时，还没有批下来，我就提前用了(提前使用四维公司合同专用章)。我和沈明男应该是雇佣关系，我雇佣沈明男。沈明男代表我，实际上就是东昊公司的销售商，全权负责售大学经典楼业务。沈明男在售楼处售楼的时间是2018年9月末到2019年3月末或4月末。我和沈明男当时口头约定，让沈明男收取团购费、定金、首付款及全款后转给我，然后，我再分利，原来约定的是50000元团购费中，我给沈明男20000元-35000元的利润，该笔利润就是沈明男卖方的利润。”一审法院认为，依据民事诉讼法相关规定，当事人有答辩、向法庭陈述及举证、质证的权利。一审法院依据原告及被告东昊公司、被告瑞铭公司、四维公司的陈述，结合经审查确认的证据，认定本案事实，并依法作出裁判。公民、法人的合法的民事权益受法律保护。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人在替委托人处理事务时致第三人损害的，委托人应承担赔偿责任。本案被告东昊公司与被告四维公司签订《房地产销售代理协议书》时，被告四维公司尚未进行登记注册，而被告四维公司的法定代表人黄世维提前使用了四维公司的合同专用章与被告东昊公司签订了《房地产销售代理协议书》，被告东昊公司知道或者应当知道被告四维公司在未取得资质的前提下而与其签订《房地产销售代理协议书》，故双方均存在过错，但双方签订的《房地产销售代理协议书》系双方当事人真实意思表示，并已实际履行，虽签订协议时，四维公司尚未进行登记注册，但四维公司成立后，对此协议内容并未提出异议，应视为四维公司对《房地产销售代理协议书》法律后果的追认，故该协议合法有效。因原告购买涉案房产时，四维公司尚未成立，故四维公司法定代表人黄世维与沈明男协商以沈明男经营的瑞铭公司的名义收取原告房款，又因黄世维自认被告四维公司与沈明男之间是雇佣关系，故沈明男的行为系被告四维公司的职务行为。依前所述，被告东昊公司委托被告四维公司销售案涉房产，被告四维公司在销售过程中，因其销售人员沈明男收取原告的购房款大部分用于个人消费，造成原告的经济损失，对此作为委托人的被告东昊公司应承担相应的民事责任。现原告要求与被告东昊公司解除房屋买卖关系，并要求被告东昊公司退还购房款510800元、支付资金占用期间的利息，理由正当，证据充分，依法予以支持。关于原告提出要求被告四维公司和被告瑞铭公司就返还购房款及利息承担连带责任的主张。因原告该主张，无事实和法律依据，故一审法院不予支持，但被告四维公司在未取得营业执照的前提下与被告东昊公司签订《房地产销售代理协议书》，且其因其销售人员沈明男收取原告的购房款大部分用于个人消费，被告瑞铭公司在明知被告四维公司未取得营业执照而借用其银行账户收取原告购房款的行为均属违法行为，故被告四维公司和被告瑞铭公司对被告东昊公司应承担的法律后果承担补充责任。关于东昊公司应否承担本案民事责任问题。庭审中，东昊公司主张，原审法院认定本案构成表见代理是错误的，且法律明确规定公司不应为个人私刻公章骗取财物的行为承担责任。对此，一审法院认为，首先，表见代理是指虽行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。本案中，通过庭审调查可知，李菲、杨海贤系在东昊公司开发楼盘的售楼处购买的案涉房屋，且当时接待李菲、杨海贤的工作人员手持印有沈阳东昊地产有限公司置业顾问的名片及加盖沈阳东昊地产有限公司印章的商品房买卖合同，在此情况下，李菲、杨海贤有充分的理由相信该行为人是具有代理权的，本案符合表见代理的构成要件及法律特征；其次，通过庭审中东昊公司、四维公司及瑞铭公司的自认可知，东昊公司委托四维公司作为案涉房屋所在项目的销售代理，后四维公司又委托瑞铭公司代为销售，收取团购费。且瑞铭公司又为李菲、杨海贤出具收款三联据；第三，东昊公司虽主张其并未收到李菲、杨海贤交纳的购房款，但其事后又未及时到公安机关进行报案，该行为明显有悖于常理。一审法院对东昊公司的该主张不予支持。关于瑞铭公司提出的与原告之间并没有合法有效的房屋买卖合同，也没有与东昊地产签订代理销售协议。沈明男是四维公司的工作人员，其收款及签约行为均是代表四维公司，瑞铭公司没有进行任何的经营行为，也没有收取原告任何费用，均是沈明男以个人名义办理的pos机收取款项，该费用均直接进入沈明男个人账户。沈明男职务侵占的行为已经认定为犯罪，并判令向四维公司退赔赃款，其犯罪手段应由其个人承担刑事责任，其中涉及瑞铭公司的部分不应在此民事案件中进行重复的考量。一审法院认为应依据沈明男职务侵占查明的事实认定东昊地产及四维公司应承担何种民事责任，排除了瑞铭公司，故瑞铭公司不应在本案中承担责任的主张，因沈明男以其经营的瑞铭公司的名义收取二原告购房的定金及首付款，并出具了收款收据，被告瑞铭公司在明知被告四维公司未取得营业执照而借用其银行账户收取原告购房款的行为属违法行为，故对其主张，不予支持。关于四维公司提出本案案由为商品房买卖合同纠纷，原告的请求权基础来自于原告认为存在的商品房买卖合同关系，如原告此前所称原告于购房前根本不知有四维公司存在，四维公司与本案中也从未收取购房款或签订任何合同，原告既然按照权利外观、表见代理要求东昊公司承担责任，在透过东昊公司与四维公司的内部约定，要求四维公司对外承担责任，就没有基本的法律逻辑，不属于同一法律关系，原告诉请四维公司承担连带责任也没有法律依据，原告在购房时未尽审慎义务，同时也不符合表见代理的要件，故本案四维公司不应该承担民事责任的主张，因四维公司在未取得营业执照的前提下就与东昊公司签订《房地产销售代理协议书》，属违法行为，一审法院对四维公司的该主张亦不予支持。关于东昊公司、瑞铭公司和四维公司提出的因本案涉及刑事犯罪，应裁定驳回起诉的主张，虽本案涉及刑事犯罪，但该案经法院判决案外人沈明男的定案罪名为职务侵占，而非诈骗，且在该刑事案件的处理中沈明男对案涉赃款并未予以退还，故本案不应适用《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，一审法院对东昊公司、瑞铭公司和四维公司的上述主张不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十五条之规定，判决：一、解除原告李菲、杨海贤与被告沈阳东昊地产有限公司之间的房屋买卖关系。二、被告沈阳东昊地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李菲、杨海贤购房款510800元。三、被告沈阳东昊地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李菲、杨海贤购房款510800元的利息(自2018年11月13日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。四、被告沈阳瑞铭房地产代理有限公司、辽宁四维房地产代理有限公司对本判决第二、三项确定的金钱给付内容承担补充责任。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费8908元、保全费3270元（原告均已预交），均由被告沈阳东昊地产有限公司承担，由被告沈阳瑞铭房地产代理有限公司、辽宁四维房地产代理有限公司承担补充责任。二审期间，上诉人提交：刑事申诉书一份，证明四维公司在针对沈明男刑事一案提出的判决异议，四维公司在申诉材料中提到其委托沈阳瑞铭公司的沈明男推销大学经典项目的团购费，沈明男利用其推销团购费事宜私自收受客户首付款及定金，后期占为己有。李菲、杨海贤、四维公司、瑞铭公司未质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的诉争焦点为：东昊公司应否承担本案的民事责任。关于东昊公司应否承担本案民事责任问题。庭审中，虽东昊公司主张，一审法院认定本案构成表见代理是错误的，且法律明确规定公司不应为个人私刻公章骗取财物的行为承担责任。对此，本院认为，首先，表见代理是指虽行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。本案中，通过庭审调查可知，李菲、杨海贤系在东昊公司开发楼盘的售楼处购买的案涉房屋，且当时接待李菲、杨海贤的工作人员手持印有沈阳东昊地产有限公司置业顾问的名片及加盖沈阳东昊地产有限公司印章的商品房买卖合同，在此情况下，李菲、杨海贤有充分的理由相信该行为人是具有代理权的，本案符合表见代理的构成要件及法律特征；其次，通过庭审中东昊公司、四维公司及瑞明公司的自认可知，东昊公司委托四维公司作为案涉房屋所在项目的销售代理，后四维公司又委托瑞铭公司代为销售，收取团购费。且瑞铭公司又为李菲、杨海贤出具收款三联据；第三，东昊公司虽主张其并未收到李菲、杨海贤交纳的购房款，但其事后又未及时到公安机关进行报案，该行为明显有悖于常理。综上，一审法院判决作为被代理人身份的东昊公司承担本案民事责任并无不当，本院对东昊公司的该项上诉主张不予支持。综上所述，沈阳东昊地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8908元，由上诉人沈阳东昊地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  姜会军审判员  金 鑫二〇二一年三月十日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。