江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2437号上诉人（原审原告）：王连根，男，1976年12月22日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被上诉人（原审被告）：沈和凤，女，1971年4月23日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：周腊梅，江苏常明律师事务所律师。委托诉讼代理人：高滔，江苏顺超律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：虞粉香，女，1978年10月25日生，汉族，溧阳市人，户籍地溧阳市。上诉人王连根因与被上诉人沈和凤、虞粉香确认合同无效纠纷一案，不服溧阳市人民法院(2019)苏0481民初6897号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。王连根上诉请求：1.撤销一审判决，依法确认两被上诉人于2018年12月3日签订的《常州市存量房买卖合同》无效；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，基本事实。2017年4月7日，上诉人和被上诉人沈和凤签订《房屋买卖协议书》，被上诉人沈和凤将座落于溧阳市××花园××幢××单元××室住房出售给上诉人，房价为125万元，上诉人于2017年9月对该房进行装修，2017年12月，上诉人、上诉人的儿子和被上诉人虞粉香入住该房。上诉人支付给被上诉人沈和凤五笔房款，被上诉人沈和凤均出具收条给上诉人。交付房屋过程中，被上诉人沈和凤一再反悔，要求涨价，2017年8月29日，经协商，沈和凤、王连根、虞珏、任保荣在沈和凤所持《房屋买卖协议书》中作补充，补充中注明：“经双方协商，满二年过户时乙方（指王连根）愿意补贴甲方（指沈和凤）贰万元整”。2019年8月，有人电话上诉人要求还钱，上诉人问被上诉人虞粉香后方知道：两被上诉人于2018年12月3日网签了座落于溧阳市××花园××幢××单元××室的《常州市存量房买卖合同》，办理了被上诉人虞粉香个人所有的房屋所有权证，被上诉人虞粉香个人将该房屋进行了抵押借款。两被上诉人明知上诉人和被上诉人沈和凤签订《房屋买卖协议书》，又网签房屋买卖合同，并共同隐瞒上诉人是房屋所有人的事实，共同过户到被上诉人虞粉香一人所有，严重侵害了上诉人的合法权益，根据我国《民法通则》第154条的规定，两被上诉人于2018年12月3日网签的关于座落于溧阳市××花园××幢××单元××室的《常州市存量房买卖合同》属于无效。第二，两被上诉人在庭审中都表示房款履行的是上诉人和被上诉人沈和凤于2017年4月7日签订的《房屋买卖协议书》，即履行的是被上诉人沈和凤将座落于溧阳市××花园××幢××单元××室住房出售给上诉人的协议；两被上诉人于2018年12月3日网签了座落于溧阳市××花园××幢××单元××室的《常州市存量房买卖合同》，约定房价为95万元，以此办理了被上诉人虞粉香个人所有的房屋所有权证，但未实际履行该合同，因此，两被上诉人于2018年12月3日网签座落于溧阳市××花园××幢××单元××室的《常州市存量房买卖合同》属于虚假意思表示，损害了上诉人的合法权益，根据我国《民法总则》第一百四十六条第一款规定，两被上诉人于2018年12月3日签订的关于座落于溧阳市××花园××幢××单元××室的《常州市存量房买卖合同》属于无效。沈和凤辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。虞粉香未发表答辩意见。王连根向一审法院起诉请求：1.确认沈和凤与虞粉香于2018年12月3日签订的关于坐落于溧阳市××花园××幢××单元××室的《常州市存量房买卖合同》无效；2.本案的诉讼费由沈和凤、虞粉香负担。一审法院认定事实：2017年4月7日，王连根、沈和凤、中介虞珏和任荣保四人签订房产买卖协议书，主要约定“甲方：沈和凤乙方：王连根……甲方供奥体国际花园六区五幢2-2603室的房屋面积124平方米；房价为人民币壹佰贰拾伍万元；付款方式：先付定金叁万元，余额在2017年4月11日前付贰拾万，2017年5月前付伍拾柒万，余额肆拾万在交房时，剩余伍万元甲方在领到权证办理委托公证付清；交房时间：开发公司交房时即交户；过户时间定于待乙方权证满两年即刻过户；其他：（1）此房价不包含配套维修基金、电梯等领钥匙的费用，都由乙方付，（2）权证面积在正负一个平方内按此合同总额，超过一个平方（含一个平方）按实际面积每平方10322.58元算，多退少补”。在签订该合同时，王连根提出权证满两年后过户可以省钱，经协商同意后在合同中注明权证满2年后进行过户，同时根据三方陈述，约定的过户时间应为2019年9月。协议签订后，2017年4月7日（即合同签订当日），沈和凤出具收条一份，该收条载明：“今收到王连根购奥体国际花园6区5幢2-2603（西北角幢之最西边的这套），定金人民币叁万元（¥30000）”。2017年4月8日，沈和凤出具收条一份，该收条载明：“今收到王连根房款贰拾万整”。2017年5月4日，沈和凤出具收条一份，该收条载明：“今收到王连根房款伍拾柒万元整”。2017年5月12日，沈和凤出具收条一份，该收条载明：“今收到王连根房款贰拾万整”。2017年8月29日，经协商，沈和凤、王连根、虞珏、任保荣补写协议，该协议中注明：“经双方协商，满二年过户时乙方愿意补贴甲方贰万元整”。2017年8月30日，沈和凤出具收条一份，该收条载明：“今收到王连根房款和配套费、物业费共贰拾贰万伍仟柒佰元整”。2018年5月7日，沈和凤出具收条一份，该收条载明“今收到王连根房款伍万元整，不动产证已交给王连根保管”。三方均确认以上房款实际履行的系2017年4月7日王连根与沈和凤签订的房产买卖协议，且款项均由虞粉香通过现金或转账向沈和凤支付，同时王连根和虞粉香均认可房款来源于王连根和虞粉香原先房子出售的款项、王连根父母给的50万元及虞粉香父母给的10万。2018年12月3日，沈和凤与虞粉香签订常州市存量房买卖合同，合同约定房屋价格为95万元，并于2018年12月4日办理房屋产权变更登记，在不动产权属登记申请表附记中载明“除申请人外无其他共有人虞粉香”，并按照房屋总计价1307108.58元缴纳了相关的税费（沈和凤称按照交易所电脑上显示的价格进行的缴税）。2019年3月25日，案涉房屋设定最高额抵押（180万元，他项权人：陈艳梅），抵押期限自2019年3月25日至2020年3月25日。对此，虞粉香称2018年12月7日进行第一次抵押（50万），2018年12月20日进行第二次抵押（100万元），2019年3月25日进行了第三次抵押（120万元）。关于常州市存量房买卖合同的签订及案涉房屋过户情况，沈和凤陈述称：大概是过户的前一个礼拜，虞粉香打电话称需要买车，用我的房产证去贷款，后经咨询虞粉香不还钱我要承担责任并拒绝了虞粉香。过户前两三天虞粉香再次联系要求过户，我跟她说必须要带身份证、户口本、结婚证，她要和王连根双方到场。虞粉香说她老公在外面的没有空，我跟她说如果要贷款的话，一定要他的老公过来的，虞粉香微信告知问了她老公了，说不贷款。我说如果不贷款，把材料给我，可以过户到虞粉香一人名下。后来我向虞粉香要了600元去调取首套房证明，后来因政策变化，只需要夫妻一方带着对方身份证户口本、结婚证原件就可以调取，这600元没用到也没有退给虞粉香，直接抵做办网签的费用，第二天就帮虞粉香做了网签并过户。期间我一直没有和王连根本人联系过，因为王连根在外面，都是虞粉香直接和我联系，而且所需要的材料虞粉香通过微信都给我了。虞粉香陈述称，我在过户前的大概一个星期左右联系沈和凤想做贷款的，因为房子没有过户，我就问沈和凤能不能出面，用房子做一下贷款，沈和凤过了两天跟我说不可以。后我问她房子能不能直接过户到我名下，沈和凤回复可以过户到我一个人名下，但是要做网签。之前的第一份合同是在两个中介的见证下王连根和沈和凤签的合同，过户到我名下必须要中介同意的，同时也要通过我老公。沈和凤说她是中介，可以把其他人绕开直接做网签，我问她需要什么证件，她说身份证、结婚证、户口本，因为这些都在家，我晚上就拍给她了。过户那天办手续，沈和凤让我给她600元，说可以快一点。过户当天，张学兵转给我2万元，我就把原本约定的过户支付的两万元转账给沈和凤。因为沈和凤是中介也帮人做贷款，之前跟她购买房子的时候，她出尔反尔，我担心沈和凤过完户之后让我做贷款，我就跟她说问过我老公了，他不做，但实际上我没有问过王连根，王连根也不知道这个事情。沈和凤微信中载明的虞粉香与沈和凤的微信记录显示：1、虞粉香在2018年12月2日向沈和凤提供王连根和虞粉香的身份证、户口本、结婚证、房产证照片。2、后沈和凤就是否贷款与虞粉香沟通（2018年12月2日21:50分开始），期间沈和凤问虞粉香要做过户贷款吗？虞粉香称“先过户，等我老公回来在决定做贷款不，要贷款还是找你”，后沈和凤告知过户贷款的话要先贷款手续再过户，除非以后办理抵押贷款，但是利息会高一点，虞粉香称“我问问我老公”，后又答复“刚才问了，他不做”。3、2018年12月2日22:00后，沈和凤告知虞粉香“明天我陪你去调证明”并通过语音告知“你把你老公的身份证、你的身份证、户口本、结婚证等全带好”。2018年12月3日沈和凤询问虞粉香“什么时候有空陪你去”，在9:02分之后的微信聊天记录中显示，沈和凤收取虞粉香600元，称会转给别人，不拿一分钱。4、2018年12月4日虞粉香与沈和凤协商办理过户的时间，后虞粉香通过微信转账向沈和凤支付剩余的2万元。王连根认为虞粉香、沈和凤恶意串通的理由：1、虚伪的意思表示，案涉的常州市存量房买卖合同并无实际的履行，而仅仅是为过户办理的网签手续；2、从双方行为的后果和方式来说，虞粉香与沈和凤是恶意串通损害王连根的合法权益，虞粉香与沈和凤将涉案房屋办理为虞粉香单独所有，已经侵犯了王连根合法权益，体现在不动产所有人的所有、占有、使用、收益、处分，如果王连根是房屋所有权人，王连根就有权决定是否是抵押贷款以及如何使用房屋等，因为虞粉香与沈和凤排除了王连根从物权上享有所有权，就导致了虞粉香个人可以利用涉案房屋办理抵押借款和贷款，虞粉香与沈和凤行为损害了王连根合法权益。3、沈和凤收取虞粉香600元，找关系走后门，并提前收到了房款20000元。沈和凤认为，因为以前从事中介，其中的程序都懂，所以基于帮帮忙才做的网签，沈和凤没有获得任何好处，也没有恶意串通去损害王连根的利益。另查明，沈和凤系溧阳市溧城小沈中介所的经营者（注册日期2008年11月5日），经营范围有买房、卖房、租房中介服务。王连根和虞粉香原系夫妻关系，双方于2019年11月22日登记离婚。庭审中，双方均陈述在离婚时约定案涉房屋一人一半，因实际有抵押，故只对份额做了约定而未能实际分割。一审法院认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，王连根认为虞粉香与沈和凤签订常州市存量房买卖合同并据此办理过户系恶意串通，排除王连根享有物权上的权利，损害王连根的合法权益，要求确认案涉的常州市存量房买卖合同无效。该院认为，虞粉香与沈和凤是否涉及恶意串通损害王连根的合法权益主要从以下两方面考虑：一、虞粉香与沈和凤是否有恶意串通的主观意图。首先，案涉房屋王连根与沈和凤签订房产买卖协议书，实际系由虞粉香向沈和凤支付购房款，虞粉香向沈和凤提出过户并能提供完整的网签手续材料，且在沈和凤告知虞粉香做过户贷款需要王连根到场时，虞粉香答复沈和凤“我问问我老公”“他说不做”，沈和凤基于王连根和虞粉香系夫妻关系以及上述情形，其认为虞粉香已征得王连根同意亦符合常理。其次，虞粉香在沈和凤询问是否需要做贷款及贷款选择的时候，虞粉香称询问过老公不做，结合本案王连根、虞粉香、沈和凤的关系，不足以认定沈和凤对虞粉香需要利用案涉房屋频繁做大额抵押贷款知情。最后，沈和凤认可收取虞粉香600元，但纵观过户的手续，结合房屋的价值、沈和凤收取的金额等其他情况综合分析，王连根主张的将该600元作为受益而推定沈和凤主观上有恶意，该院不予支持。综上，现有证据不足以证明沈和凤与虞粉香基于共同的目的而签订案涉常州市存量房合同损害王连根合法权益，也不足以证明沈和凤明知虞粉香意图损害王连根的利益而予以配合。二、王连根合法权益是否因沈和凤与虞粉香签订常州市存量房买卖合同而受损。首先，虽然沈和凤与虞粉香签订常州市存量房买卖合同并过户至虞粉香一人名下，但是登记产权人与房屋实际产权并不必然划等号，王连根和虞粉香在离婚时约定案涉房屋各占50%，即登记在虞粉香一人名下并未实际影响到王连根作为产权人应享有的份额。其次，虞粉香利用该房屋办理抵押贷款，直接损害王连根利益的系房屋登记到虞粉香名下后虞粉香处分财产的行为，而非沈和凤与虞粉香签订常州市存量房买卖合同的行为。综上，沈和凤在本案中虽系房屋出售者，但同时亦有从事买房、卖房、租房中介服务的经历，沈和凤在案涉房屋已经与王连根签订房屋买卖协议并约定过户时间之后，未与王连根核实的情况下提前过户至虞粉香（即王连根的妻子）名下，沈和凤确有过失之处，但综合本案的实际情况，尚不足以构成民法总则第154条的恶意串通损害他人合法权益。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条之规定，判决：驳回王连根的诉讼请求。案件受理费13300元，由王连根负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据，各方当事人对一审查明的事实均无异议，故本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，恶意串通需要双方有损害第三人的恶意，且需要恶意串通的双方事先存在着通谋。本案中，在签订案涉房产买卖协议书及常州市存量房合同时，王连根与虞粉香系夫妻关系，且双方均具有购买案涉房屋的意思表示，在此情况下由于购房款均由虞粉香通过现金或转账向沈和凤支付，且虞粉香向沈和凤提出过户并能提供完整的网签手续材料，同时王连根也未能提供充分证据证明沈和凤与虞粉香基于共同的目的而签订《常州市存量房买卖合同》损害王连根合法权益，故不足以认定虞粉香与沈和凤存在恶意串通损害王连根的合法权益。同时王连根主张《常州市存量房买卖合同》因虚假意思表示而无效也不成立，故一审法院对王连根的诉请不予支持并无不当。综上，王连根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13300元，由王连根负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 磊审 判 员  罗希夷审 判 员  袁海燕二〇二一年三月四日法官助理  潘 军书 记 员  房 敏