湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终711号上诉人（原审被告）：武汉某美食风暴公司，住所地武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道**。被上诉人（原审原告）：陈某，男，1987年11月14日出生，汉族，住武汉市黄陂区。上诉人武汉某美食风暴公司因与被上诉人陈某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初3854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任公开开庭进行了审理，上诉人美食风暴公司的负责人钟琦、被上诉人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美食风暴公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、本案一、二审诉讼费用全部由陈某承担。事实与理由：一、本案履约保证金兼具补偿性和惩罚性，一审判决将其等同为违约金的定性属于法律适用错误。一审法院已认定陈某构成违约，根据涉案《租赁合同》第十一条的约定，陈某交付的20,000元履约保证金，其无权要求美食风暴公司进行返还，美食风暴公司有权不予返还。二、即使认定本案履约保证金为违约金性质（不构成自认），陈某违约且未提出该履约保证金过高应予调整的证据及请求，美食风暴公司有权不退还该履约保证金。三、2020年6月6日陈某才将商铺交还给美食风暴公司，望减扣一个月的租金。陈某辩称，商铺里面已经没有我的东西了，商铺里面的东西也是美食风暴公司负责整理清空的，所以不存在我还占用商铺。我没有违约所以对方不应要求收缴履约保证金一事。陈某向一审法院起诉请求：1．法院依法判决美食风暴公司退还2020年2月至2020年4月共计三个月店铺租金20,400元、店面押金20,000元、进场费20,000元，共计60,400元；2．本案诉讼费用由美食风暴公司承担。事实与理由：陈某于2019年3月11日与美食风暴公司签订店铺租赁合同，地，地址位于武汉市东湖生态旅游风景区东湖海洋世界某档口同期限1年，陈某为承租方，美食风暴公司为出租方。店铺实际合同周期2019年5月1日—2020年4月30日截止满1年。店铺原本正常经营，2019年10月美食风暴公司无理强制给我方店铺断水断电，强制要求我方从原来B5店铺搬迁到某号铺，如果不搬强制解除合同退场，因店铺投资比较大，设备购买比较多，再加上从5月开业到10月份才做了6个月生意，故无奈顺从美食风暴公司无理要求搬迁到某号铺。因2020年1月开始新型冠状病毒疫情，店铺无法正常营业，店铺周围所有大门紧闭，美食风暴公司无法提供正常经营场所给我方，所有人都居家隔离同时店铺合约到期。本应该提前3个月（2020年2月份）提出合同期满不续租申请，办理退场手续，由于疫情原因无法办理手续，何时复工都没有确定，都是不可抗因素。2020年5月1日美食风暴公司通知可以复工复产，本人第一时间在5月1日向美食风暴公司提出申请不续租退场申请，同时申请退还本人押金20,000元，因疫情原因店铺无法经营同时申请退还已缴纳未经营的3个月店铺租金（2020.2—2020.4）20,400元，同时因收取进场费20,000元（贰万）一并退还给我方。因多次与美食风暴公司协商无果，美食风暴公司单方面下发各种单方解除合同通知函，本人无法接受美食风暴公司以强欺弱，无正当理由扣除押金，租金，进场费，所以请求法院判决。美食风暴公司一审辩称，1．陈某至今并未按照合同约定办理退场手续，案涉租赁房屋至今被其占用，故应驳回陈某的诉请。2．依据合同规定，陈某应在合同到期日前三个月办理相应的退租手续，故陈某违反合同约定，不应退还履约保证金。3．我司并未收取陈某所称的进场费用，故请求法院依法驳回陈某的全部诉请，同时我司保留另行起诉要求陈某支付房屋占用期间费用的权利。一审法院认定事实：2019年3月11日，陈某（乙方）与美食风暴公司（甲方）签订《租赁合同》，合同约定的与本案相关的内容有：1．甲方将坐落于武汉市武昌区沿湖大道20号东湖海洋世界风情街B5档口（建筑面积20㎡，精装修，以下简称“案涉房屋”）出租给乙方经营五谷渔粉（更改无效）使用。2．租赁期限：1年，自2019年3月11日至2020年3月10日止（若甲方实际开业日期晚于预定开业日期时，则本合同的租赁周期起始日随之对应进行调整，即起始日为实际开业日期，结束日随之后延，合同租赁周期不变）；月租金：6,000元，租金按半年（6个月）为一期进行支付（后续租金以此类推缴纳），首期租金总额共计36,000元，乙方每个租金缴纳周期的应缴租金必须在该支付周期开始的前贰个月全数缴清；合同履约保证金为20,000元（在乙方已全面、适当履行其按本合同所应承担的责任和履行的义务的情况下，甲方须于本合同到期且乙方按要求办理退场手续并在退出本广场后的六个月内，在确保双方无任何纠纷的前提下，将本保证金按合同规定扣除相应的违约金等费用后之余额，无息归还给乙方）；物业管理费为每月2,000元，每年按12个月收取，缴纳周期同租金缴纳周期一致，按半年（六个月）为一期进行缴纳，每期物业管理费缴纳合计为12,000元；乙方日常经营中所产生的水费、电费、燃气费，能源使用费（如有）等由乙方自行承担。3．乙方有下列情形（不限于）之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，且不退还乙方已缴纳的所有款项：不按照约定支付租金、履约保证金、物业管理费及本合同约定等款项达15日以上的；欠缴费用，且在收到欠缴通知书后15日内仍未支付的；无故停业、歇业累计超过7天等。4．租赁期满，乙方在同等条件下有优先承租权，且必须在租赁期满前的3个月内向甲方提出书面申请，双方可根据本合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同；若乙方不愿意继续承租或甲方不愿意继续出租的情况下，甲、乙双方需在合同期满3个月前签订末期退场协议，若乙方在合同期满3个月前既不签订续约/旧合同又不签订末期退场协议的，则视为乙方违约。甲方有权不予退还乙方已缴纳的保证金，押金等款项。5．本合同在履行过程中若发生争议，甲乙双方应协商解决，协商不成的，由甲方公司所在地人民法院管辖。合同签订当日，陈某向美食风暴公司支付了履约保证金20,000元、半年租金及管理费48,000元。2019年4月2日，陈某（乙方）与案外人武汉锦上房地产顾问有限公司签订《服务协议》，协议内容有：甲乙双方就协助乙方租赁东湖风景区美食街商铺，用于经营五谷鱼粉等的事宜友好协商签订本协议；租赁条件：租赁面积、租金等以最终租赁合同为准；委托期限：自2019年4月1日起至2019年5月31日止；服务佣金：乙方与业主签订租赁合同15天内，一次性向甲方支付20,000元作为服务佣金。乙方开具等额收据。协议签订当天，陈某向案外人武汉锦上房地产顾问有限公司支付了东湖风景区美食街租赁服务费20,000元。2019年11月29日，美食风暴公司向陈某发送《解除合同通知书》，内容有：“……我司已于2019年9月10日向贵方下发了催缴下个支付周期（具体周期为：2019年11月1日至2020年4月30日）的租金及管理费用等费用的催缴单，在催缴单中载明的最晚缴款日期为2019年9月17日。截至2019年11月28日我司仍未收到贵方应当缴纳的租金及管理费等。鉴于贵方不能按照双方签订的《租赁合同》的约定及催缴通知单上要求按期、足额缴纳租金以及管理费的违约行为，现我司根据双方之间签订的《租赁合同》约定特通知如下：一、我司将于2019年11月29日依《租赁合同》第9.1条及项下9.1.1款的约定行使合同解除权，届时我司将解除双方签订位于武汉市武昌区沿湖大道20号东湖海洋世界风情街长廊内B5号档口的《租赁合同》以及其他附属合同、协议等，且贵方须补齐欠缴的租金及管理费，另我司有权要求贵方承担逾期支付租金、管理费等的违约责任。二、我司将于2019年11月30日准时收回贵方承租的档口，请贵方做相关物品的清理工作，以免造成不必要的损失。贵方逾期拒不搬离的我司将采取强制手段予以清场处理，届时一切法律后果均由贵方承担。三、我司将依据双方签订的《租赁合同》中第3.1条及项下各款、第3.2条及项下各款、第6.3.5款、第9.1条及项下各款、第9.5条及项下各款以及第11.3条及项下各款等合同约定保留追究贵方违约责任的权利”。2019年12月2日，陈某（乙方）与美食风暴公司（甲方）签订《补充协议》，甲乙双方于2019年3月11日签订案涉房屋续租的《租赁合同》，内容为：现甲乙双方就《租赁合同》中未尽事宜签订本补充协议。1．乙方更换档口铺位，由档口B5更换到某号档口。2．由于更换档口，甲方同意按照乙方工程要求进行改造并承担相关费用。3．原《租赁合同》约定，乙方租金为6,000元/月，管理费2,000元/月；现经甲乙双方协商，甲方给予乙方减免优惠，减免时间：2019年11月1日至2020年4月30日（六个月），减免金额：1,200元/月；既优惠后费用为租金4,800元/月、管理费2,000元/月。同日，陈某（乙方）与美食风暴公司（甲方）签订《租金延期缴纳补充协议》，鉴于乙方不能按照双方签订的档口《租赁合同》按期、足额缴纳租金及综合服务管理费。经甲乙双方平等、友好协商，就乙方延期缴纳租金及综合服务管理费事宜达成以下补充协议：1．乙方因资金周转困难可暂缓3个月的档口租金及综合服务管理费为20,400元。2．乙方延期缴纳租金及综合服务管理费20,400元，应当于2019年12月31日前一次性足额补齐。3．乙方在上述期限内未能足额补齐欠缴租金及综合服务管理费的，视为根本违约。甲方享有单方解除档口租赁合同的权利。4．甲方行使上述单方解除合同的权利时，应向乙方下发解除合同通知书，并在通知书下发之日起即刻行使单方合同解除权。当日，陈某向美食风暴公司转账支付了20,400元。2020年4月25日，美食风暴公司向商户发送《复工复产通知》，内容有“我司现已收到海洋乐园通知，美食风暴东湖美食街将于2020年5月1日（周五）复工，请各位商户安排好相关复工工作，逾期不开业者按照合同处理等”。2020年4月28日，美食风暴公司也通过微信向陈某及东湖海洋世界园区内的所有商户发送了复工复产的通知及相应要求。2020年5月1日，陈某通过微信向美食风暴公司现场管理人员发送了《退押金申请书》，内容为“本人是与贵公司签订武汉市东湖生态旅游风景区美食城某号铺位的商铺租赁合同的陈某，由于该合同已与2020年4月30日到期，合同终止。根据合同精神，本人已将租赁期间所有费用交纳完，现特申请将合同初期缴纳的合同保证金20,000元整（人民币：贰万元整）退回！特此申请！……”；对方回复“这个需要填纸面申请书哈，这个电子版的信息我会提前跟领导汇报下”；陈某回复“先提交电子版申请。纸质版回去补给公司。如果公司急要，我从内蒙古快递寄过去。谢谢”。2020年5月25日，美食风暴公司向陈某发送《通知函》，内容为“我方已于2020年4月25日下发复工通知，通知中已明确复工日期为2020年5月1日，截至2020年5月25日，贵方已无故歇业25天。根据贵方与我司于2019年3月11日签订的《租赁合同》，合同中第9.1.3约定：无故停业、歇业累计超过7天的，甲方有权解除合同，收回房屋，且不退还乙方所缴纳的所有款项。现通知贵方于7日内办理退场手续并离场，贵方逾期拒不办理的我司将采取强制手段予以清场处理，届时一切法律后果均由贵方承担”。一审审理中，一审法院询问陈某有无通过微信提前告知美食风暴公司不续租的事宜，陈某回答称因为疫情原因没有考虑这个事，美食风暴公司通知复工后才考虑到这个事。一审法院认为，陈某、美食风暴公司签订的《租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。虽然在合同中约定的租期是2019年3月11日至2020年3月10日，但是根据陈某陈述及《补充协议》关于缴纳租金的约定，实际履行期限应为2019年5月1日至2020年4月30日。关于美食风暴公司是否应退还履约保证金的问题。陈某不同意续租，但没有提前三个月签订退场协议，虽然有疫情的客观因素，双方无法签约，但陈某也可通过微信等通信工具提前告知美食风暴公司，其未履行告知义务，故其存在违约行为。合同约定的违约责任为“不予退还保证金”，综合考虑到疫情的影响，酌情对违约金予以调整为10,000元，余款10,000元美食风暴公司应予退还。关于美食风暴公司是否应退还租金的问题。因为疫情的影响，陈某在2020年2月至4月期间无法经营，但美食风暴公司也同样因此承受损失，根据公平原则，该时间段的损失应由双方各负担一半，美食风暴公司应该退还一半的费用10,200元。关于美食风暴公司是否应该退还进场费的问题。因进场费并非美食风暴公司收取，陈某的该项主张无事实和法律依据，不予支持。综上，美食风暴公司应向陈某退还履约保证金10,000元及租金10,200元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉美食风暴餐饮管理有限公司东湖分公司应于本判决生效之日起十日内向陈某退还履约保证金10,000元；二、武汉美食风暴餐饮管理有限公司东湖分公司应于本判决生效之日起十日内向陈某退还租金10,200元；三、驳回陈某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费655元，由陈某负担400元，武汉美食风暴餐饮管理有限公司东湖分公司负担255元（此款陈某已垫付，武汉美食风暴餐饮管理有限公司东湖分公司应于本判决生效之日起十日内直接支付给陈某）。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明：陈某与美食风暴公司均认可陈某系于2020年6月6日将涉案商铺交还给美食风暴公司。本院认为，本案应围绕上诉人美食风暴公司的上诉请求和理由进行审理。陈某与美食风暴公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据《租赁合同》的约定：“若乙方（陈某）不愿意继续承租或甲方（美食风暴公司）不愿意继续出租的情况下，甲、乙双方需在合同期满3个月前签订末期退场协议，若乙方在合同期满3个月前既不签订续约/旧合同又不签订末期退场协议的，则视为乙方违约。甲方有权不予退还乙方已缴纳的保证金，押金等款项。”陈某不愿意继续承租，在合同期满前3个月没有签订末期退场协议，也未告知美食风暴公司不再承租，应视为陈某违约，美食风暴公司有权不予退还陈某已缴纳的保证金。一审法院考虑到陈某未及时履行告知义务、双方无法签约有疫情因素的影响，酌情认定美食风暴公司退还一半的保证金即10,000元，系一审法院在合理范围内的自由裁量，并无不当，本院予以维持。关于美食风暴公司上诉认为陈某2020年6月6日才将涉案商铺交还给美食风暴公司，应扣减一个月的租金。考虑到陈某于2020年5月1日已向美食风暴公司发送了《退押金申请书》，以及疫情期间陈某无法经营的具体情况，本院对美食风暴公司的该项上诉理由不予支持。综上所述，美食风暴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由武汉美食风暴餐饮管理有限公司东湖分公司负担。本判决为终审判决。审判员  安林锋二〇二一年三月八日法官助理杨雨竹书记员熊云