湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1754号上诉人（原审被告）：杨鹏，男，1991年5月5日出生，汉族，住宁乡市玉潭镇××号。上诉人（原审被告）：肖璇，女，1991年7月23日出生，汉族，住宁乡市玉潭镇××号。被上诉人(原审原告)：戴汉平，女，1981年6月16日出生，汉族，住宁乡市流沙河镇罘罳村新建组**。委托诉讼代理人：甘伟，湖南严明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎鸽远，湖南严明律师事务所实习律师。上诉人杨鹏、肖璇因与被上诉人戴汉平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初7945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨鹏、肖璇上诉请求：1.撤销湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初7945号民事判决书第一、二、三项，并依法予以改判；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审认定事实错误、适用法律错误、认定法律关系错误,单方面认可被上诉人戴汉平的主张,是不公平的判决。一审判决的错误如下：1.一审法院判决认定“戴汉平以826800元的价格购买杨鹏、肖璇共同所有的位于××乡××街道××社区××路××号××栋××室房屋”事实错误。客观情况为该房屋系肖璇单独所有,并非上诉人杨鹏与肖璇共有。2.被上诉人起诉的主体错误,上诉人杨鹏并非本案的适格被告,根据《房屋买卖合同》显示,出售方为上诉人肖璇,并非上诉人杨鹏,依据合同的相对性原则,上诉人肖璇为适格的被告,而上诉人杨鹏并非本案的适格被告。3.本案《房屋买卖合同》中约定的26800元定金系被上诉人戴汉平转账借给上诉人肖璇的款项,上诉人杨鹏并未实际收到。根据定金合同和借款合同均是实践性合同,定金或借款从一方实际收到定金或借款之日起生效,上诉人杨鹏并未实际收到《房屋买卖合同》中约定的26800元款项。因此,被上诉人无权要求上诉人杨鹏承担《房屋买卖合同》中约定的26800元款项双倍返还的责任。4.被上诉人戴汉平本人即为长沙信义房地产经纪有限公司的股东,持股比例为40%,任职职务为监事,其本人并非具有真实的购房意愿,而是为了抢占上诉人肖璇××乡××街道××社区××路××号××栋××室房屋的房源。适逢上诉人肖璇经济紧张,需要资金周转,故以此房源为载体,双方签订了虚假的《房屋买卖合同》,由被上诉人戴汉平向上诉人肖璇提供资金暂时周转,周转期为4个月,从2020年6月2日至2020年10月1日。时间到期后,当时上诉人与被上诉人协商延期一个月,却不愿出具书面同意的材料,故上诉人一直处于被动地位。5.关于追加的定金22000元,该款项系上诉人肖璇向被上诉人戴汉平所增加的借款,上诉人所签字的《房屋买卖定金收条》均系被上诉人戴汉平提供的格式文本,收条中所约定的两笔“定金”的真实性质并非定金,而是借款。故不应当依据《中华人民共和国担保法》第八十九条的定金条款进行判决。6.《房屋买卖合同》中约定的所谓“甲方须向经纪方即时支付经纪佣金人民币8300元整”,被上诉人并未实际支付该笔佣金,只是基于其系长沙信义房地产经纪有限公司的股东身份,以及实际的经营者,其以公司名义出具了一份收款收据,假称收到了被上诉人戴汉平交纳的8300元购房佣金。故上诉人对于该8300元的佣金不承担赔偿责任,且上诉人已经支付的8300元所谓的“经纪佣金”应当予以返还。综上所述,本案名为房屋买卖合同关系,实为民间借款合同关系。双方签订的《房屋买卖合同》并非双方的真实意思表示,而是为了达到其他目的,而签订的虚假的《房屋买卖合同》,该《房屋买卖合同》不具有法律效力,对合同双方不具有法律上的约束力。本案一审法院在两位上诉人未出庭澄清事实的情况下,仅凭被上诉人一方的一面之词和所谓的“合法证据”,就做出了(2020)湘0124民初7945号判决,这对上诉人极为不公的,上诉人对此判决也是极为不服的。因此,上诉人认为一审法院(2020)湘0124民初7945号判决存在事实认定错误、适用法律错误、法律关系认定错误,故请二审人民法院依法改判支持上诉人的上诉请求,维护上诉人的合法权益。戴汉平辩称，一审认定事实清楚,适用法律正确,上诉人所诉没有事实和法律依据,应当驳回上诉,维持原判,具体理由如下,一审认定事实清楚,涉案房屋系上诉人杨鹏和肖璇的共同财产,因其未按合同约定交房,两上诉人应共同对答辩人承担违约责任。涉案房屋的不动产登记簿上虽然只登记了上诉人肖璇一个人的名字,并不能依此认定涉案房屋即为上诉人肖璇单独所有的房屋。实际上,该房屋属于上诉人杨鹏与肖璇夫妻关系存续期间的共有房屋,房屋买卖事宜一直由上诉人杨鹏和肖璇共同与答辩人协商、共同签署《房屋买卖合同》、共同收取定金,这一系列行为均说明房屋属于上诉人杨鹏和肖璇共同所有,两人共同对房屋进行处置,故上诉人杨鹏系本案适格的当事人,现两上诉人不按约定交房,构成违约,应共同对答辩人承担违约责任。《房屋买卖合同》系两上诉人与答辩人的真实意思表示,买卖合同真实合法有效,上诉人诉称合同实为民间借贷合同,纯属杜撰,完全没有事实和法律依据。两上诉人与答辩人在平等、自愿、协商一致的基础上,签署了《房屋买卖合同》,合同签署时,答辩人即按合同约定向两上诉人支付了26800元定金,两上诉人也向答辩人出具了房屋买卖定金收条,故答辩人向两上诉人支付的款项系基于房屋买卖合同支付的购房定金,并非借款。合同签订后,两上诉人以资金困难为由,要求答辩人增加定金,双方充分协商后,答辩人于2020年6月12日又向两上诉人支付了22000元定金,两上诉人收到定金后,向答辩人出具了房屋买卖定金收条。2020年10月2日约定交房前,两上诉人多次与答辩人沟通交房前银行还贷、物业交接等手续办理及交房时间等事宜,答辩人与两上诉人系真实的房屋买卖关系,并非其他目的。上诉人诉称合同实为民间借贷合同,纯属杜撰,完全没有事实和法律依据。《房屋买卖合同》签订时,答辩人并非长沙信义房地产经纪有限公司的股东,涉案房屋是其他经纪人向答辩人提供的房源,答辩人支付的佣金8300元损失应当由两上诉人承担。2020年6月2日《房屋买卖合同》签订时,答辩人并非长沙信义房地产经纪有限公司的股东。同时,两上诉人委托案外人帮其发布房屋出售信息,答辩人从案外人处了解到信息,通过案外人看房,签订房屋买卖合同,同样应当按照长沙信义房地产经纪有限公司的要求支付佣金,且答辩人已于合同签订当天实际支付了佣金8300元,现因两上诉人违约,故两上诉人应当按照合同约定向答辩人赔偿8300元佣金损失。戴汉平向一审法院起诉请求：1.判决解除戴汉平与杨鹏、肖璇签订的《房屋买卖合同》；2.判令杨鹏、肖璇立即向戴汉平双倍返还购房定金97600元；3.判令杨鹏、肖璇向戴汉平支付佣金8300元和律师费用5000元；4.本案诉讼费、保全费等由杨鹏、肖璇承担。一审法院认定事实：2020年6月2日，戴汉平与杨鹏、肖璇签订了《房屋买卖合同》，合同约定：1、戴汉平以826800元的价格购买杨鹏、肖璇共同所有的位于××乡××街道××社区××路××号××栋××室房屋；2、在签署本合同时，戴汉平支付定金26800元；3、戴汉平同意杨鹏、肖璇居住到2020年10月1日，2020年10月2日，由杨鹏、肖璇交付房屋给戴汉平；4、如出现违约，双方所有经纪佣金由违约方全部承担；5、违约方承担守约方因实现权力而支付的包括但不限于律师费、诉讼费等支出；合同还对其他事项进行了约定。戴汉平按合同约定，当场向杨鹏、肖璇支付了26800元定金，另外还向长沙信义房地产经纪有限公司支付了8300元的佣金。后杨鹏、肖璇要求戴汉平追加支付定金，戴汉平同意后又于2020年6月12日向杨鹏、肖璇支付了22000元的定金，两次合计支付了48800元的定金。2020年10月2日，杨鹏称因其母亲不同意出售房屋等原因，不能交付房屋，要求解除双方签订的房屋买卖合同并愿意赔偿戴汉平的损失。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。戴汉平、杨鹏、肖璇签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案中，肖璇、杨鹏未按合同约定交付房屋，构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。故对戴汉平请求肖璇、杨鹏双倍返还购房定金97600元的诉讼请求予以支持。戴汉平根据协议约定主张佣金8300元由杨鹏、肖璇承担，于法有据，法院予以支持。关于律师费，法院根据本案实际情况，酌情支持3000元。关于戴汉平支付的财产保全费用1074元，依法应由杨鹏、肖璇承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除戴汉平与肖璇、杨鹏签订的《房屋买卖合同》；二、肖璇、杨鹏于判决生效之日起十日内双倍返还戴汉平购房定金97600元；三、肖璇、杨鹏于判决生效之日起十日内支付戴汉平所付佣金及律师费11300元；四、驳回戴汉平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2518元，减半收取1259元，财产保全费1074元，由肖璇、杨鹏负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了两组证据，证明第一组证明房产信息。证明被上诉人房产中介。并不是正常的买房购房的人。是为了占有房源借的款项。第二组转账记录截图。证明，我方向其支付的佣金，其实诉称砍头息。被上诉人对证据三性均有异议，被上诉人不是公司股东，签订合同时，我方从企业信息至2020年12月1日变更之后才是股东，之前并不是。第二，上诉人出售的房屋是与戴占进行沟通，是自己购买意向，并不是自己房源，所以才要支付佣金。第三，上诉人提交的8300元佣金根据买卖合同的约定，向公司支付相关的佣金，双方是真实的买卖关系。被上诉人向本院提交了两份证据，证据一，在国家企业信息公示系统上下载打印的长沙信义房地产经纪有限公司营业信息，证明被上诉人签订合同时不是股东。证据二，被上诉人与上诉人聊天记录，证明双方系真实买卖关系。上诉人对被上诉人提交的证据三性无异议，但对证明目的有异议，2020年12月1日，变更之前就实际是股东。被上诉人所说的戴占与被上诉人是亲属关系。对证据二，真实性无异议，上诉人的老婆跟被上诉人的聊天，由于我方处于劣势情况下作出的。对在二审中提交的证据无法达到其证明目的本院不予以采信，对被上诉人在二审中提交的新证据与本案具有关联性且能够达到其证明目的本院予以采信。对一审法院查明的案件事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方是否构成房屋买卖合同关系；2、被上诉人杨鹏是否为本案适格的当事人；3、上诉人是否应当返还佣金。关于争议焦点一：被上诉人为证明双方构成房屋买卖合同关系，提交了《房屋买卖合同》、定金收条、微信聊天截图、收款收据证明双方就买卖房屋达成合意并交付定金的情况以及双方在案涉房屋在交付产生争议后，双方就房屋是否交付以及后期处理事项的联系情况，上述证据能够形成证据链条，证明双方买卖房屋的真实性。而上诉人主张为民间借贷关系，并未提交借款合同、利息如何支付等双方就民间借贷存在的的相关证据，应当承担举证不能的不利后果，故一审法院认定双方构成房屋买卖合同关系正确，应予维持。关于争议焦点二：涉案房屋虽然登记在上诉人肖璇个人的名下,但该房屋属于上诉人杨鹏与肖璇夫妻关系存续期间的共同财产，双方对案涉房屋构成共同共有关系,房屋买卖事宜一直由上诉人杨鹏和肖璇共同与被上诉人协商、共同签署《房屋买卖合同》与收取定金,上诉人杨鹏系本案适格的当事人,一审法院列杨鹏为原审被告并无不当。关于争议焦点三：因两上诉人的违约行为导致案涉房屋的交易并未完成，而被上诉人向中介机构长沙信义房地产经纪有限公司支付了佣金8300元，并提交了相关证据予以证明，该佣金是由于两上诉人违约行为导致的被上诉人的损失，该损失应当由两上诉人承担。综上所述，杨鹏、肖璇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2518元，由杨鹏、肖璇负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  姚贤辅审判员  符建华二〇二一年三月十七日书记员  孙 娇