北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终3419号上诉人（原审被告）：北京长丰基业房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区西绒线胡同**楼**。法定代表人：贾传友，董事长。委托诉讼代理人：李生来，男，北京长丰基业房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审原告）：丁源，男，1996年2月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：丁辉，北京德和衡律师事务所律师。上诉人北京长丰基业房地产经纪有限公司（以下简称：长丰公司）因与被上诉人丁源房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初30035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人长丰公司之委托诉讼代理人李生来、被上诉人丁源之委托诉讼代理人丁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长丰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，我方不同意一审判决确定的合同解除日期，我方认为应该为2020年4月18日；且由于丁源违约，所以关于租金及押金我方均不予退还。事实和理由：一、我方与丁源签订合同及补偿条款从未明确表示同意丁源将此房作为经营家庭旅馆使用；在我方与丁源依法签订的合同中未将疫情纳入不可抗力，丁源于2020年2月10日告知我方按照不可抗力因素解除合同，我方不同意；且我方在3月12日多次与丁源沟通房屋交接事宜，丁源以不退房租和押金为由拒绝交还钥匙，截止2020年4月18日，我方联系房东开门，因此应将2020年4月18日确定为解除日期；二、丁源在合同期内不交纳房租，提前终止合同已经构成违约，其剩余押金及租金已经不足支付200%的违约金，因此，由于丁源违约，所以涉及本案的相关租金及押金我方均不应予以退还。丁源辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。丁源向一审法院起诉请求：1.请求确认双方于2019年4月21日签署的《房屋租赁协议》及《附加协议》于2020年1月23日解除；2.长丰公司返还我已支付的租金24900元（从2020年1月26日起算至4月25日止，每月8300元）；3.长丰公司返还我支付的房屋押金8300元；4.长丰公司承担我为实现债权而支出的律师费及诉讼费共计5000元。一审法院经审理认定事实如下：2019年4月21日，长丰公司（出租方、甲方）与丁源（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，主要内容为：第一条、房屋基本情况。该房屋坐落于20号楼2门709号。房屋为2室1厅1卫的楼房，建筑面积约52.57平方米，使用面积约49平方米。第五条、租赁期限：自2019年4月26日至2022年3月25日。第六条、租金：8300元/月，该房屋租金1年不变。租金支付方式为季付。租金支付时间：2019年4月21日、2019年7月11日、2019年10月11日、2020年1月11日、2020年4月11日依次类推。第七条、房屋租赁保证金。（一）甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金8300元。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第九条、房屋的交付及返还。（一）甲方应于2019年4月21日前将房屋按约定条件交付给乙方。（二）租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。……第十二条、合同的解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。……2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋损坏、灭失或造成其他损失的。同日，长丰公司（出租方、甲方）与丁源（承租方、乙方）签署《附加协议》，约定：1.甲方同意乙方承租此房屋进行转租（长租或短租）。2.如因房东原因导致乙方无法对此房屋进行转租（长租或短租）或涉及邻居投诉举报，影响到乙方无法正常对外转租（长租或短租），导致合同无法正常履行，则甲方应对外转租此房屋。合同签订后，长丰公司依约将涉案房屋交付给丁源用作经营家庭旅馆。丁源依约向长丰公司支付了押金8300元，并支付租金至2020年4月25日。2020年2月10日，丁源通过微信通知长丰公司工作人员：因疫情严重致未能开工、无法上班，无法继续承租，申请用不可抗力条款解除租赁合同。长丰公司工作人员回复称：跟主管说了，得上班后跟公司申请，2月15日我们上班。审理中，关于交房时间，双方陈述不一致。丁源称2020年2月10日通知解除合同时便要求长丰公司取钥匙，但长丰公司以不在北京为由拒绝领取，3月10日丁源将钥匙放在涉案房屋门前地垫下，长丰公司本身也有钥匙，后来长丰公司收回房屋也是用的自己的钥匙。长丰公司称，2月10日以及与丁源沟通的全程均未接到丁源要求交房的通知，3月份其与丁源就租房事宜协商未果，故只能等到合同约定的租金支付日（4月11日）丁源仍不交纳租金的三日后再收房，4月18日其找房东拿钥匙后收回的房屋。以上关于交房的陈述双方均未提交证据予以佐证。另查，因新冠肺炎疫情，2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年2月1日，北京市住房和城乡建设委员会发出《关于物业企业进一步加强新型冠状病毒感染肺炎疫情期间住宅区出入管理的通知》，要求各物业服务企业加强小区的出入管理，快递、外卖等人员原则上不得进入住宅区。2020年2月9日，北京市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组办公室发出通告，要求各居住小区实行严格的封闭式管理，外来人员和车辆原则上不得进入小区。2020年4月30日零时起，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。一审法院认为，长丰公司与丁源签订的《房屋租赁协议》及《附加协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。合同履行过程中，新冠肺炎疫情于2020年1月底开始在全国范围内爆发，北京市住建委和北京市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组先后在2020年2月初出台新冠疫情防控措施，要求各居住小区实行严格的封闭式管理，外来人员和车辆原则上不得进入小区。涉案房屋为经营性用房，因此丁源的合同目的无法实现。丁源于2020年2月10日以微信形式告知长丰公司解除合同，理由正当，法院予以支持。丁源要求判令合同解除时间为2020年1月23日，缺乏证据，法院不予采信。合同解除后，丁源未及时履行将涉案房屋交还长丰公司的义务，应承担一定的过错责任。丁源要求长丰公司返还租金的主张，法院结合本案的实际履行情况予以酌定。丁源系因不可归责于双方的原因解除合同，其要求长丰公司返还房屋押金的诉讼请求，法院予以支持。丁源要求长丰公司承担律师费，没有合同及法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京长丰基业房地产经纪有限公司与丁源于2019年4月21日签订的《北京市房屋租赁合同》及《附加协议》于2020年2月10日解除；二、判决生效之日起七日内，北京长丰基业房地产经纪有限公司返还丁源租金12450元；三、判决生效之日起七日内，北京长丰基业房地产经纪有限公司返还丁源押金8300元；四、驳回丁源的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，长丰公司与丁源签订的《房屋租赁协议》及《附加协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。合同履行过程中，新冠肺炎疫情于2020年1月底开始在全国范围内爆发，北京市住建委和北京市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组先后在2020年2月初出台新冠疫情防控措施，要求各居住小区实行严格的封闭式管理，外来人员和车辆原则上不得进入小区。基于涉案合同的内容及房屋用途，本案应属于因疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的情况，丁源的合同目的无法实现，故丁源可以主张解除合同。丁源于2020年2月10日以微信形式告知长丰公司解除合同，一审法院认定该日期为合同解除日，并无不当。合同解除系因疫情及疫情防控措施，不可归责于合同双方，丁源主张解除合同，不构成违约。合同解除后，长丰公司应当返还房屋押金及丁源预付的租金。长丰公司上诉不同意返还押金并主张丁源构成违约，缺乏依据。结合本案案情以及房屋的客观使用状况，一审法院对长丰公司返还租金的数额酌情予以确定，并无不妥。长丰公司上诉不同意退还租金，依据不足，本院不予支持。长丰公司主张未同意丁源将涉案房屋用作经营家庭旅馆，但根据《房屋租赁协议》及《附加协议》的内容，长丰公司同意转租，且协议注明长租或短租，故对于长丰公司的主张，本院不予采信。综上所述，长丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费319元，由北京长丰基业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二一年三月一日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越