江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终280号上诉人（原审原告）：张洪田，男，1964年5月16日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王启成，江苏元宁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：时友刚，男，1957年2月2日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李道海，北京市盈科(徐州)律师事务所律师。上诉人张洪田因与上诉人时友刚民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，双方均不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初3984号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张洪田及其委托诉讼代理人王启成，上诉人时友刚及其委托诉讼代理人李道海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张洪田上诉请求：1、判令时友刚在一审判决的基础上增加支付张洪田房屋拆迁补偿款317070.1元(含奖励面积和无证建筑补偿253625.5元、搬家费和预付过渡费等费用63444.6元)。2、本案的上诉费用由时友刚承担。事实和理由：1.按照协议约定，合建房屋(实际578.08㎡，签订协议时预估572平方米)，时友刚占200㎡,剩余部分(含剩余合法或者有证房屋、奖励面积、以及无证建筑)均属于张洪田享有。一审认定121.39㎡奖励面积中张洪田占78.12㎡、无证面积52.03㎡中张洪田占33.48㎡，既不符合双方约定及诚信、公平原则，还与判决中“涉案合法面积的分配参照协议约定”的表述自相矛盾；一审关于搬家费、过渡奖励等费用为人身专属性质补偿的认定有误，因该部分仍以房屋建筑面积为基础和依据，不属于人身专属性质补偿。2.一审判决适用法律错误。首先，根据合同法的规定，涉案合同无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，张洪田无权以合法面积为基础要求产权置换房屋或者相应财产价值，说明张洪田已经承担了合同无效相应的责任；其次，参照九民纪要第32条规定，根据诚实信用原则，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益，如果参照约定继续分配奖励面积和无证建筑，则必将导致时友刚超出约定构成不当得利。因此，时友刚所占200平方米之外的部分(含剩余合法面积、奖励面积以及无证建筑)均属于上诉人享有,一审的认定导致时友刚不当得利31万余元。针对张洪田的上诉，时友刚辩称，1.双方基于建房协议而引发纠纷，法律关系应该是合同纠纷，一审认定有误；建房协议关于房屋的所有权的约定，因为违反国家的强制规定而无效，故张洪田不能取得所建房屋的剩余部分的财产权益；一审认定建房协议无效，却按合同约定进行分配，自相矛盾。2.搬家费、过渡费、搬迁奖励费用，是对实际居住人因搬家拆迁而产生的过渡费用以及提前搬迁的奖励,张洪田并没有实际居住和使用房屋，无权获得该项补偿。3.不构成不当得利，合同无效的处理原则应该是双向返还使合同回到原始状态，本人愿意返还张洪田建房成本或工程款；拆迁补偿款是对宅基地使用权进行的补偿，不存在不当得利的情形。4.张洪田多处到农村投资建房且从不居住，真正目的就是为了套取国家的拆迁补偿款，获得非法利益。综上所述，张洪田的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。时友刚上诉请求：1.撤销(2019)苏0303民初3984号民事判决书，依法发回重审或改判；2.一、二审诉讼费用由张洪田承担。事实与理由：1.本案法律关系及案由适用错误，本案应是合同纠纷而非房屋拆迁补偿合同纠纷。《房屋拆迁补偿协议》的民事主体双方为时友刚和住建局，张洪田并非合同相对方、也没有取得宅基地使用权；依据相关法律规定，当事人主张的法律关系的性质与人民法院作出的认定不一致的，人民法院应当告知张洪田有变更诉讼请求的权利，张洪田不变更诉讼请求的，人民法院应当驳回其诉讼请求。2.依据我国《合同法》相关规定，一审法院已认定《建房协议》无效，则相关约定也应无效，张洪田投入的是建房款而不是“房屋”，故应返还其建房款及相应利息，一审法院以“资金物化为房屋”分配补偿款，前后矛盾；无效合同的处理以恢复原状为原则，不应当赔偿期待利益，一审法院适用公平原则认为由时友刚获得全部的补偿利益将会导致双方权利义务严重失衡于法无据，时友刚所获拆迁利益，是基于被拆迁者宅基地，不能与建房成本相比较，故拆迁安置的价格不能作为房屋价值的衡量标准，且一审法院数额计算错误，第二项搬迁奖励面积及无证面积是针对被拆迁人提前搬迁的奖励，具有人身属性，不应分配。另，一审判决结果会使张洪田获得巨大非法利益，据了解及查询相关司法文书，发现张洪田为职业农村建房投资人，专门到农村找当地农民合作建房，从未入住，目的就是为了套取国家的拆迁补偿款，非法获益。针对时友刚的上诉，张洪田辩称，1.一审的案由是准确的，双方确因合作建房补偿款引发纠纷，且本案案由不影响双方权利义务状况。2.张洪田因承担合同无效带来的损失：合法面积对应补偿价为5750元每平方米，而安置房屋市场价大约在8500元每平方米，若仅给建房费用则显失公平，应按约平均分配。3.时友刚所签系房屋征收补偿协议，本质上是对房屋占有使用、收益等财产利益的补偿，而不是宅基地。张洪田向一审法院起诉请求：1.判令时友刚支付张洪田合建房屋拆迁补偿款1972225.9元（含张洪田应分得合建房屋的合法面积补偿1176795元，装潢等附属物补偿33993.8元，搬迁奖励补偿、搬家费和预付过渡费761437.1元）；2.本案受理费及保全费等诉讼费由时友刚承担。一审法院认定事实：2007年12月6日，时友刚（甲方）与非本村集体组织内成员张洪田（乙方）签订一份《建房协议书》，双方约定，甲乙双方本着友好合作利益共享的原则经协商在坐落于，东西17.57，南北16.25；甲方提供532平方土地使用权，乙方出资建房，建成二层砖混结构楼房（不包括水电安装）；所建房屋立体分割中间墙为两家共同，甲方占160平方房屋产权，乙方占372平方产权，误差不得大于2平方米；甲方负责处理本村四邻亲属地方关系，配合乙方建房及办理产权，土地使用权等过户手续，手续费用由乙方支付；协议生效后，甲乙方不得单方终止合作，否则赔偿对方十倍的投资款项。该协议下方另有一手写内容：“注：甲方，160平方按有房产证算。”双方在该协议上签字并按捺指纹，并有中间人张锡军（现已去世）签字。上述合同签订后，张洪田按照约定在时友刚提供的宅基地上出资建设房屋，其中40㎡的老宅作为一层的一部分。房屋建成后，张洪田从未在涉案合建房屋内居住。张洪田称当时投入约200000元。2019年7月11日，因翠屏山片区改造二期项目需要，徐州市云龙区住房和城乡建设局（甲方）与被征收人时友刚（乙方）签订编号为0026566的《房屋征收补偿协议》一份，协议第一条约定：被征收房屋座落于云龙区，产权性质为私房，用途为住宅，建筑面积为829.32㎡，用地面积592.37㎡；第四条约定：乙方被征收房屋补偿总额为6379103元，其中房屋价值4768590元、附属物106787元、拆迁、过渡、奖励等费用1503726元。上述房屋征收补偿前，房屋及土地现状调查表中现状平面示意图显示，被征收房屋包括东西长17.7米，南北宽分两段，一段为16.33米，一段为15.53米,均为上下两层砖混结构的房屋以及一层长3.44米、宽2.12米的房屋。其中长17.7米、宽16.33米的两层楼房属于涉案合建房屋（包含40㎡老宅）在《徐州市翠屏山片区改造二期项目合法面积确认单》中载明：产权人时友刚，土地面积592.37㎡，合法面积829.32㎡（592.37×1.4），搬迁奖励面积214.07㎡，无证面积（1-2层剩余砖混）91.75㎡，公示总面积1135.14㎡，附属物：829.32㎡×100元/㎡=82932元，无证建筑：91.75㎡×260元/㎡=23855元，合计金额106787元。根据翠屏山片区改造项目（二期）政策摘要，房屋实际面积大于宅基地或者居民建房用地许可证面积1.4倍的，按宅基地或者居民建房用地许可证面积1.4倍认定为合法面积；被征收合法非成套住宅房屋（房地综评）基准价为5750元/㎡。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。双方签订的建房协议违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张洪田投入的资金物化为翻建后的房屋，该房屋被征迁拆除后，其财产形态转化为征迁补偿收益折款。时友刚已与征收部门签订房屋征收补偿协议且已实际取得拆迁补偿款，对于张洪田应得的份额，时友刚应支付给张洪田。对于时友刚抗辩的仅应返还建房款的意见，一审法院认为，涉案合建房屋获得的拆迁补偿款远远超出当时的建房成本，仅是返还张洪田当时投入的资金，由时友刚获得全部的补偿利益将会导致双方权利义务严重失衡，故一审法院对其抗辩意见不予采纳。本案中，双方对签订无效的合资建房协议均有过错，在双方均有过错的情况下，为平衡双方之间的权利义务，兼顾公平原则，一审法院认定结合建房协议中的双方对合建房所占面积以及160平方按照有房产证算的约定进行分配拆迁利益（不含人身专属性质的补偿）更具合理性。一、关于合法面积对应的拆迁补偿款。双方合建房屋（包含老宅40㎡）应为房屋及土地现状调查表中现状平面示意图所标示的东西长17.7米、南北宽16.33米的两层房屋。该两层合建房屋实际面积为578.08㎡（17.7m×16.33m×2），在征收中认定的合法面积为404.66㎡（17.7m×16.33m×1.4），该合法面积扣除原有老房面积40㎡及协议中约定的160㎡按有房产证计算，剩余204.66㎡，对于该部分面积，张洪田享有相应拆迁利益，即房屋补偿款及附属物补偿款，经计算为1197261元（204.66㎡×5750元/㎡+204.66㎡×100元/㎡）。二、关于搬迁奖励面积及无证面积对应的拆迁补偿款。根据涉案房屋征收补偿政策，涉案两层合建房屋（包含老宅40㎡）对应的搬迁奖励面积为121.39㎡。根据诚信及公平原则，一审法院认定张洪田所占的份额约为78.12㎡（372㎡/578.08㎡×121.39㎡），故相对应的搬迁奖励面积补偿为449190元（78.12㎡×5750元/㎡）。根据涉案房屋征收补偿政策，涉案两层合建房屋（包含老宅40㎡）对应的无证面积为52.03㎡（578.08㎡-404.66㎡-121.39㎡），张洪田所占的分额约为33.48㎡（372㎡/578.08㎡×52.03㎡），对应的无证面积补偿为8704.8元（33.48㎡×260元/㎡）。三、其他相关补偿。对于搬迁、过渡、奖励等费用，因上述补偿针对的是本集体组织内的成员，张洪田并非本集体组织内的成员，且从未在涉案合建房屋内居住，且建房协议亦未作约定，故对张洪田要求时友刚支付搬迁、过渡、奖励等费用的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，遂判决：一、时友刚于本判决生效之日起十日内向张洪田支付拆迁补偿款1655155.8元；二、驳回张洪田的其他诉讼请求。二审中，时友刚提交了一份2019苏03**民初414号民事判决书，拟证明张洪田多处到农村投资建房目的是为了套取国家的拆迁款，其利益为非法利益。张洪田质证认为，真实性无异议，但是不能证明其证明目。该判决未生效，被发回重审，经泉山区法院重审后作出（2020）苏0311民初243号判决，对方支付张洪田房屋补偿款648193元。本院对原审查明的事实予以确认。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.双方之间的法律关系应如何界定；2.张洪田应否获得案涉房屋的拆迁补偿利益,如应获得，具体的比例和金额如何确定。本院认为，一、关于双方之间的法律关系应如何界定的问题。时友刚与张洪田签订协议合作建房，在所建房屋被拆迁后对拆迁补偿款的分配产生争议，故引起本诉讼；本案实质上是拆迁补偿款在民事主体间如何分配的纠纷；一审法院认定双方系房屋拆迁补偿合同纠纷关系，符合案情实际，本院依法予以确认。二、关于张洪田应否获得案涉房屋的拆迁补偿利益,如应获得，具体的比例和金额如何确定的问题。本案中，涉案合作建房合同因违反我国《土地管理法》的强制性规定而无效，但是双方关于房屋分配比例的约定系双方真实意思表示，在确定无效返还的比例时可以参照适用，现合建房屋因被拆迁而转化为了拆迁补偿款，一审法院结合建房协议中双方对合建房所占面积的约定进行分配拆迁利益并无不妥。时友刚主张只返还张洪田建房成本及利息，有违双方当初真实意思表示所达成的合意，与诚实信用原则不符，本院不予支持。无论合法面积对应的拆迁补偿款，还是奖励面积及已征面积的折价补偿款，其因合同无效的返还比例，均应参照双方合作建房之初双方关于“一方出土地使用权、一方出资，所建房屋两家共用”的意思表示以及关于所建房屋分配比例的约定，张洪田主张全额获得拆迁奖励面积和无证面积对应补偿款，本院不予支持。张洪田主张分配搬迁、过渡、奖励等费用的主张，因搬迁、过渡、奖励等费用，因其并非集体组织内部的成员，从未在涉案合建房屋内居住，且双方并未对此达成合意，故本院不予支持。综上，上诉人张洪田、时友刚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7098元，由张洪田负担6056元，由时友刚负担1042元。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  苏 团审 判 员  胡元静二〇二一年三月十五日法官助理  董新西书 记 员  赵 莹