湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10206号上诉人（原审被告）：深圳市之平物业发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东晓街道布吉路**中设广场**6F。法定代表人：余绍元，执行董事。委托诉讼代理人：樊红普，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑雯，北京盈科（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：湖南林苑置业发展有限公司，住所，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路**div>法定代表人：洪青，董事长。委托诉讼代理人：孔娟，湖南天弘远律师事务所律师。上诉人深圳市之平物业发展有限公司（以下简称之平物业公司）因与被上诉人湖南林苑置业发展有限公司（以下简称林苑置业公司）车位纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。之平物业公司上诉请求：1、判令撤销一审判决第一项，驳回林苑置业公司的全部诉讼请求。2、判令由林苑置业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。（1）地上）地上停车位本质属于建设用地使用权法院认定林苑置业公司对地上停车位享有使用、收益权，认定事实错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、第三条第二款的规定，本案所涉及的地上停车位，应属于全体业主共有。首先，其本质上属于建设用地使用权，开发商向业主出售房屋后，建设范围内土地使用权归属全体业主，故地上停车位的权益应归全体业主共同享有。其次，开发商按照规划建设的地上停车位，系开发商建设的小区公共附属设施，该设施应归属全体业主。最后，涉案停车位不属于计算容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续，不属于专有权的专有部分。基于上述理由，开发商在销售商品房后仍以约定方式保留相应的土地使用权，无法律依据。（2）一审法院对诉争地上停车位范围和数量认定错误。案涉地上停车位数量应为142个，其中以黄色线为标准划分停车位数量132个，以红色地砖为标准划分停车位数量10个。一审中，林苑置业公司确认其投资建设的车位共计99个，其中规划车位60个，建设在环线绿化带上的车位39个。之平物业公司认为，针对以红色地砖为标准划分的停车位，其所在位置为涉案小区三期综合楼前坪，根据《林之苑小区总平面图》可知该区域有规划车位15个，该部分车位应属于林苑置业公司主张的60个规划车位范围内。一审法院将该10个红砖划分车位排除在涉案地上停车场范围之外，认定涉案小区地上停车位实际数量为132个，认定错误。2、一审法院适用法律不当。一审法院适用物权法第七十四条规定，将原本应属于全体业主的地上停车位认定归属为林苑置业公司，适用法律错误。另外，依据物权法第七十四条第二款对建筑区划内规划停车位按当事人之间的意思自治处理，涉案小区三期综合楼地上停车场规划车位仅为60个，实际上地上停车位数量远远超过60个，超出的82个车位（包括建设在环线绿化带的39个）均为非规划车位，对该部分非规划车位的归属也依据前述法律规定进行认定，于法无据。3、一审法院超出诉讼请求范围作出判决，违反法定程序。涉案小区地上停车位包含非规划车位，实际总数量为142个，林苑置业公司在一审中仅主张99个地上停车位的使用权和收益权，一审法院直接确认林苑置业公司对涉案小区地上停车场整体享有使用、收益权，超出了林苑置业公司的诉讼请求范围，违反了“不告不理”原则。林苑置业公司辩称，请求依法驳回之平物业公司的上诉请求，维持一审判决。1、本案中，林苑置业公司已与业主通过协议方式约定地上规划车位使用权的归属，小区全体业主一致同意将未列入商品房建筑面积分摊部分的公共部分与公共房屋部分所有权归出卖人所有，符合物权法第七十四条第二款的规定，林苑置业公司有权要求享有地上停车位收益权。首先，林苑置业公司与小区业主在双方签订的《合同补充协议书》中第九条约定，地上，地上停车位使用权权等均应由林苑置业公司享有。其次，物权法第七十四条第二款隐藏的前提是开发商对地上规划停车位享有处分、收益权，林苑置业公司通过协议方式约定由其享有车位所有权，其当然有权主张地上规划停车位收益权。从实际做法及现实情况来看，由于车库、车位和住宅的配套比例不同，不同业主享有的住宅面积不同，商品房销售状况不同等原因，车库、车位归业主共有很难具有操作性，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，既容易操作，也可以避免纠纷。2、涉案小区实际可用车位为132个，一审法院认定并无不当。首先，之平物业公司委托公证过程中，公证员根据“以黄色线为标准划分停车位和以红色地砖为标准划分停车位”的常规原则来认定停车位，并未将涉案小区停车位的实际使用情况考虑进去，也未考虑部分地上停车位系物业公司自行处置。其次，公证视频资料体现了实际情况，即自交房以来，涉案小区业主已同意将综合楼前坪停车位作消防通道，任何车辆都不得停入。3、一审判决并未超出林苑置业公司的诉讼请求。林苑置业公司的诉讼请求为“依法确认林苑置业公司享有湘水一城地上停车位的使用权及收益权”，一审判决结果也是“确认林苑置业公司对位于长沙市雨花区湘水一城小区地上停车场享有使用、收益权”，判决结果与诉讼请求一致。林苑置业公司向一审法院起诉请求：1、确认林苑置业公司享有湘水一城地上停车位的使用权及收益权；2、判决之平物业公司返还林苑置业公司2019年1月5日湘水一城地上停车位收益权实际交还林苑置业公司之日止地上停车位全部收益；3、判决之平物业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：林苑置业公司系涉案小区的开发商。该小区于2004年开发建设，共分为三期；一、二期规划地上车位应业主的请求予以封闭，代之以园林绿化，实现小区人车分流管理；小区三期综合楼于2009年开始建设，2012年交付使用。2012年6月，林苑置业公司将涉案小区地上车位60个及在环线绿化带上的39个车位，共计99个车位进行整合，投资建设成为小区三期综合楼地上停车场；交由涉案小区（一、二、三期）的前期物业公司长沙林苑物业管理有限公司进行服务管理。2018年12月14日，长沙市雨花区湘水一城业主委员会与之平物业公司签订的《物业服务合同》约定，长沙市雨花区湘水一城业主委员会委托之平物业公司提供涉案小区域内物业共用部分的维修、养护、管理及共用设施设备的运行、维修、养护和管理等物业管理服务。2018年12月21日，长沙市雨花区湘水一城业主委员会向原物业公司长沙林苑物业管理有限公司发出的《关于移交物业管理权的工作联系函》载明：“请贵司于12月26日前做好与我业委会进行小区相关的财务、资产、资料、设备等的移交工作”。2019年1月5日，之平物业公司接管涉案小区地上停车场的管理，向业主和用户收取停车费；林苑置业公司认为该地上停车场使用权和收益权为其所有，于2019年4月15日，2019年11月22日发函给之平物业公司，要求之平物业公司退还涉案小区地上停车场未果，遂于2020年1月2日向该院提出诉讼，请求裁决。另查明，一、林苑置业公司与小区业主就出售涉案小区房屋签订了《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，其中《长沙市商品房买卖合同》中第十四条约定：“共有权益的约定。买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他买受人的合法权益。对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利而不履行义务。双方对共有权益的约定如下：1.该商品房所在楼栋的外墙面使用权归本楼栋全体业主共有；2.该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用全体业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务费用归全体业主共有；3.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体业主共有；4.该商品房所在楼宇的命名权属于出卖人所有；5.该商品房所在小区的命名权属于出卖人所有。”《合同补充协议》第九条约定：“双方同意本合同第十四条补充如下：1.买受人同意：（一）建筑区划内顶层买受人与出卖人达成的《商品房买卖合同》中……；（二）上述（一）项所述部分，……；（三）未计入商品房建筑面积分摊的公共部位与公共房屋部分，包括但不限于运动中心、综合楼、学校、幼儿园、停车场（地上（地上及地下套建筑，其所有权（占有、使用、收益、处分）属于出卖人。2.顶层买受人对其他住宅单位与之面积、范围相对应的专属部分屋面、露台的使用需符合《业主临时规约》的规定”。二、2012年6月14日，林苑置业公司与湖南华云智能科技有限公司签订《工程承包合同》约定，由湖南华云智能科技有限公司承包林苑置业公司开发湘水和天下室内外交通标线及保安值班不锈钢岗亭交通设施工程，总价款46000元。2012年7月17日，林苑置业公司与湖南华云智能科技有限公司签订《岗亭采购协议》约定，林苑置业公司向湖南华云智能科技有限公司购买不锈钢半圆型艺术岗亭，价格26000元。2015年11月，林苑置业公司就涉案小区停车场智慧建设与北京车行神洲科技有限公司、北京悦畅科技有限公司签订《ETCP合作协议》及《补充协议》。三、林苑置业公司提交的长沙市房地产测绘队《勘测成果表》（测绘宗号：201204240003）载明：申请人湖南林苑置业发展有限公司；坐落描述：雨花区韶山南路1号湘水一城综合楼；勘测结论该房系预测转实测，规划审批总层数为35层，其中地上33层，地下，地下**结构，批建面积地上部分为39788.81平方米，地下，地下部分为5693平方米。现实勘该房屋，层数为地上33层，地下，地下**结构，建筑面积为46368.44平方米，实勘面积与批建面积的差异系4-33层部分阳台封闭计算全面积及计算所致。房屋设计用途：-201为地下车库（其中部分为人防车库），-202、-203为人防设施用房，-101为地下车库，101～103、106～109，201、205、206、301、304、305为商业，104、202、203、302、303为储藏室，105、204、112、207、306为小区公用楼梯间，110、111、208为公共卫生间，4-33层为公寓。房屋建设基本符合规划审批图纸要求，且建在自有土地红线范围内。整栋房屋四至墙界为自墙，分户后各户四至墙界为共墙。建筑时间按竣工验收单确认。房屋其它情况见成果表。其中《共有建筑面积分摊方案》载明：共有建筑面积范围。一、栋分摊：外墙水平投影面积的一半；二、功能分摊：1.第1层楼梯03；2.第1-3层楼梯02、楼梯01、第3层楼梯03、屋顶层楼梯02、楼梯01；3.第1层楼梯04；4.第1层楼梯05；5.第2层楼梯04、第3层楼梯04；6.第2-3层楼道05、风井；7.第4-33层楼道01、楼梯02、楼梯01；8.地下2层楼梯01-楼梯04、风井、地下、地下**楼梯01地下1层楼梯02-楼梯04、风井。本案在审理过程中，林苑置业公司将第二项诉讼请求明确为：2019年前三季度涉案小区地上停车位的收益为173218.49元，其中第一季度51718元，第二季度37275元，第三季度84225.49元。之平物业公司则认为经核实涉案小区地上停车位有132个，不是林苑置业公司主张的99个车位；为此之平物业公司提供了长沙市华湘公证处(2020)湘长华证内字第4761号《公证书》。一审法院认为，一、关于涉案小区地上停车场使用权及收益权的归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该院认定林苑置业公司对涉案小区地上停车场享有使用、收益权。其理由如下：首先，涉案小区地上停车场属可由建设单位和业主自由约定权利归属的范围。依据长沙市房地产测绘队出具的《勘测成果表》《共有建筑面积分摊方案》《平面图》所查明的事实，涉案小区地上停车场未占用小区公共道路或其他共有场所，又未计入业主公共分摊面积；因此，涉案小区地上停车场属于《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款所规定的调整范围，可由开发商和业主自由约定车位归属。其次，林苑置业公司与小区业主已明确约定地上停车场归属林苑置业公司。按照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，在处理建筑区划内规划停车位归属争议时，应当尊重当事人的意思自治。本案中，林苑置业公司与各业主在《合同补充协议书》中约定了小区地上停车场归属林苑置业公司，物业管理机构受托管理并收费。该约定有关地上停车场的部分是协议双方的真实意思表示，也是双方对地上停车场权属的协商处理，对合同当事人均具有法律约束力，应按照协议约定确定各自的权利义务。之平物业公司认为仅部分业主签订了上述合同与协议，不能代表全体业主处分权利，但未提交反证予以证实，即没有证据证明本案所涉楼栋的业主与林苑置业公司签订了相关合同或协议未对本案所涉小区地上停车场的权利进行处分，故之平物业公司的辩称，该院不予采纳；之平物业公司认为业主与林苑置业公司签订的《合同补充协议》关于“买受人同意未计入商品房建筑面积分摊的公共部分与公共房屋部分，其所有权属于林苑公司”的约定系格式合同，应当认定为无效。该院认为，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效。在本案中，林苑置业公司与业主签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中明确约定了公摊部分及未计入公摊部分的所有权或使用权归属，该约定并未有明显的免除林苑置业公司的主要义务，排除业主的主要权利的意思表示，故之平物业公司的辩称，该院不予采纳。其三，涉案小区地上停车场是由林苑置业公司投资建设，根据谁投资、谁受益的原则；林苑置业公司应享有对涉案小区地上停车场的使用、收益权。综上，涉案小区地上停车场应归属林苑置业公司，该地上停车场林苑置业公司虽未能办理产权登记，但并不能就此排除其使用、收益的权利，林苑置业公司对涉案小区地上停车场享有的使用、收益权应当得到确认和保护。因涉案小区地上停车场是小区的一部分，依据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”的规定，不得与小区其他区域进行分割管理，之平物业公司作为业主委员会招标选聘的物业服务公司依法享有对小区物业（含小区地上停车场）的管理权。二、有关涉案小区地上停车场收益分配的问题。涉案小区业主委员会招标选聘之平物业公司提供小区物业服务，并于2019年1月5日将涉案小区地上停车场管理权移交之平物业公司，之平物业公司虽享有对涉案小区地上停车场进行统一经营和管理的权利，但林苑置业公司对涉案小区地上停车场应有收益权；之平物业公司在管理期间向停放在涉案小区地上停车场的车辆收取车位使用费，获得的实际收益应与林苑置业公司进行分配；故林苑置业公司将深圳市之平物业发展有限公司作为本案之平物业公司并无不当，之平物业公司辩称其主体不适格，该院不予采纳；因之平物业公司与林苑置业公司之间未就涉案小区地上停车场收益分配事项协商一致，且涉案小区地上停车场所收费用还涉及其他公共停车位的收费，故林苑置业公司要求之平物业公司返还涉案小区地上停车场收益的请求本案不宜一并处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认湖南林苑置业发展有限公司对位于长沙市雨花区湘水一城小区地上停车场享有使用、收益权；二、驳回湖南林苑置业发展有限公司其他诉讼请求。案件受理费40元，由深圳市之平物业发展有限公司负担。本院二审期间，上诉人之平物业公司向本院提交了《商品房买卖合同》两份，拟证明林苑置业公司与小区部分业主签订的《商品房买卖合同》并未约定地上停车位归出卖人所有。被上诉人林苑置业公司对《商品房买卖合同》的真实性、合法性无异议；但对关联性提出异议，因为本案争议的地上停车位属于三期综合楼停车位，三期是综合楼10栋，之平物业公司提供的《商品房买卖合同》的业主是3栋（二期）、7栋（一期）的，并非10栋业主，所以在《商品房买卖合同》中并未约定地上停车位，不能达到其证明目的。本院认为，该《商品房买卖合同》系被上诉人林苑置业公司与涉案小区部分业主所签订，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。同时，上诉人之平物业公司向本院提交了以下参考案例:1、最高人民法院（2017）最高法民申2817号民事裁定书；2、重庆市高级人民法院（2016）渝民终7号民事判决书；3、长沙市中级人民法院（2020）湘01民终5615号民事判决书。其提出，与本案同类情况，最高人民法院、重庆市高级人民法院、长沙市中级人民法院均判决地上停车位归全体业主共有。被上诉人林苑置业公司则认为，重庆市高级人民法院（2016）渝民终7号民事判决和最高人民法院（2017）最高法民申2817号民事裁定，支持地上规划停车位归小区业主共有的依据是《重庆市物业管理条例》，而湖南并没有类似规定。长沙市中级人民法院（2020）湘01民终5615号民事判决是根据长沙市自然资源规划局的复函及原长沙市城乡规划局对该小区的分摊面积及地上停车位是否纳入业主的土地使用权分摊进行的回复，是针对小区具体情况作出的判决，不能代表所有小区的地上规划停车位，均归小区业主共有。本院认为，以上生效民事判决，本院将进行识别和比对，以决定在本案中是否予以参考。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。综合上诉、答辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：涉案小区地上停车位使用权及收益权的归属，应如何认定？本院对此评判如下：1、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。本案中，涉案车位系地上停车位，不能办理产权登记，不属于物权法第六章专有部分，其本质上仍应认定为建设用地使用权。2、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。根据该规定，被上诉人林苑置业公司在建设涉案小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随着小区房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权（包括涉案地上停车位的建设用地使用权）也随之转移，小区的共有部分建设用地使用权应归小区全体业主共同共有。3、被上诉人林苑置业公司在出售房屋时与买受人签订的《合同补充协议》中关于“停车场（地上（地上及地下套建筑，其所有权（占有、使用、收益、处分）属于出卖人”的约定，因涉案地上停车位不能办理产权登记，不能成为专有权客体，且其本质上属于转移归业主共有的建设用地使用权范畴，开发商以《合同补充协议》的形式对地上停车位的权属与买受人予以概括约定，并在销售商品房后据此主张保留该部分地上停车位的使用权、收益权，没有法律依据。4、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。本院认为，第一，理解该条文，应当结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定予以判断，因前面已作分析，在此不再详细说理；第二，对于涉案小区的60个地上规划停车位，因被上诉人林苑置业公司未举证证明小区建筑区划内的建设用地使用权（包括涉案地上停车位的建设用地使用权）没有分摊到全体业主，亦未举证证明建设成本没有分摊到全体业主，故确认该地上停车位的使用权、收益权归业主共有，更符合公平原则；第三，对于被上诉人林苑置业公司在环线绿化带上建设的39个地上停车位，因其无建设用地使用权且不能办理产权登记，本院对其要求确认该部分地上停车位使用权及收益权的请求，不予支持。综上，林苑置业公司作为涉案小区的开发商，在其将房屋出售给全体业主后，该小区范围内的建设用地使用权也已一并处分，其再就地上停车位主张使用权及收益权，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人之平物业公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院判决被上诉人林苑置业公司对涉案小区地上停车位享有使用权、收益权，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初152号民事判决；二、驳回湖南林苑置业发展有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，共计120元，由湖南林苑置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二一年三月五日法官助理向柳书记员侯也附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。