浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初13038号 原告：宁波福尔敦酒店物业服务有限公司。统一社会信用代码：9133020357054830XH。住所地：宁波市海曙区通达路**（7-1）室。 法定代表人：张忠明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈娟，浙江共业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王银薇，浙江共业律师事务所律师。 被告：王建辉，男，1971年12月15日出生，汉族，住宁波市海曙区。 原告宁波福尔敦酒店物业服务有限公司诉被告王建辉物业服务合同纠纷一案，原告诉请判令：1.被告支付原告物业综合服务费14953.33元、公共设施日常维修费1557.64元，合计16510.97元；2.被告支付原告因拖欠物业费所产生的逾期付款违约金301.26元。审理中，原告申请撤回第2项诉讼请求。本案先期进入诉前调解程序，后因调解未果，于2020年12月9日正式立案，并依法适用小额诉讼程序由审判员卓黎黎独任审判，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。后本案转为简易程序于2021年3月1日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 被告王建辉答辩称：1.原告诉讼主体不合法。被告未与原告签订过物业服务合同，根据合同相对性原则，原告应向合同签订方业主委员会主张权利。即便业主委员会签订的合同对业主具有约束力，原告或者业主委员会应先向业主进行催收，催收不成方能起诉，但被告并未收到过原告或业主委员会的通知。2.原告不能按物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：（1）不履行制止并报告不法行为的义务。17号楼的二楼规划与设计为办公用房，相关人员恶意改变房屋性质，违反规定对承重立柱、大梁进行改造分割，对本幢高楼承重造成了严重的损害。目前二楼在违规改造和消防设施不完善的情况下，开展足浴及棋牌等“特种服务”，存在严重消防及治安隐患。因房屋内管道改道经常造成堵塞，一楼公共停车库顶长期渗漏水，更是增加了房屋安全隐患，且物业的整体环境受损。被告及其他业主一直督促原告对此进行管理，但原告拒绝履行制止并报告不法行为的义务。此外，被告楼上业主在装修过程中随意将北卧室改成厨房，并将卧室飘窗切割掉用于安装水槽，破坏了房屋的用途及主体结构，导致被告北卧室屋顶长期发霉，一直有渗漏现象无法处理，严重影响被告的生活环境和身心健康。被告向原告反映，原告却答复只影响景观情况，不影响主体结构。（2）不履行安全保卫义务。原告从未按照物业服务合同的约定对来访人员进行登记，安保人员也未进行巡逻检查。防盗设施长期损坏，监控不清晰盲区较多，车辆刮擦及财物被盗均找不到责任人。部分单元门锁损坏未及时更换，任何人都可以随便进出。（3）不履行维护公用设施的义务。道路损坏不及时维修，导致破损扩大，且对地砖、花岗石地面不按原貌修复，直接用水泥修补。原告未对地下车库排水设备进行维护保养，导致台风天积水严重，车辆浸水，电梯故障。（4）不维护消防设施，并且破坏消防设施。原告对停放在消防通道上的车辆不进行引导、管理，地，地下人防车库内堆放大量易燃易爆物品用消防通道，人防门被人为锁住，存在消防安全隐患。（5）不履行物业服务合同约定的保洁服务。小区公共部位脏、乱、差，原告整体服务不到位。（6）不履行物业服务合同约定的调查义务。原告至今都未对提供的服务进行过一次调查和沟通，未深入了解业主不交纳物业费的原因并采取方法解决问题。（7）不履行装修监管义务。物业服务合同约定原告应建立完善的住宅装修管理制度，装修前告知注意事项和实行装修巡查。2012年7月，被告楼上业主入驻装修，因原告监管不到位，施工单位野蛮施工，从厨房水龙头漏水至被告及其他业主室内，特别是被告客厅地板、墙面严重积水。被告向原告反映情况，原告一直推诿未予协调解决。后由被告自行与施工单位协调解决，期间严重影响被告的生活。（8）原告违反承诺，言而无信。原告在2011年12月竞聘小区物业公司时当场承诺如果被选聘上将对小区实行封闭式管理，进行人车分流，快递员送货会让保安一路相随，但原告却未兑现公开作出的承诺及制定的细则。（9）原告虚报物业管理费用及收支账目。根据合同约定，原告每6个月需公布一次物业服务费用和收支账目。事实上，原告一年仅公布一次，并且公布的收支费用存在虚假瞒报的情形。（10）原告的收费标准明显过高，存在高定价、低服务。首先，原告按照物业人员54人计收服务费用，实际物业人员只有29人，且都是年老体弱之人导致服务质价不相符。其次，物业服务费包含物业共有部位、公用设施设备的日常运行、维护费用，也就是包含电梯维护费和电梯用电费等，但原告还是按照楼层高低的系数收取电梯使用费，属于重复收费、乱收费，应该通过有关部门让其退还多收取的费用并且给予其通报、罚款的处理。3.被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能履行物业服务义务，服务存在严重瑕疵，给被告生活带来诸多不便，根据合同法有关规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。4.本案诉讼时效已过，原告继续主张已过诉讼时效的债权不应得到支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定以下事实： 2012年1月1日，原告与宁波市海曙区丽园馨都业主委员会签订《丽园馨都物业服务合同》一份，约定：原告为坐落于宁波市海曙区××路××弄××和白云街299弄（南区）的丽园馨都小区提供物业管理服务；委托管理服务期限为3年，自2012年1月1日至2014年12月31日止；收费标准为物业综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，南区0.45元／月／平方米，北区（高层）1.60元／月／平方米，北区（小高层）1.20元／月／平方米，公共设施设备日常维修费按建筑面积2元／平方米／年；物业综合服务费、公共设施日常维修费，一年交纳2次或1次付清，实行先交纳后服务原则。业主或物业使用人于每年1月履行当年上半年交纳义务，每年7月履行下半年交纳义务，逾期交纳物业服务费的，按千分之五收取滞纳金。 2014年2月22日，原告与宁波市海曙区丽园馨都业主委员会签订《物业服务合同补充协议》一份，其中第四条约定：业主专有建筑内发生偷窃等现象，业主应及时向公安机关报案，根据警方认定的事实，如果原告没有正常履行服务合同约定的职责，主要责任为原告，如果原告正常履行了物业服务合同约定的职责，主要责任在业主；在分清责任的基础上，业主可以向原告提出相应的减免物业服务费用的申请，业主委员会对于业主的申请予以支持，减免的费用原则上不能超过本年度业主应缴费用；本补充协议有效期为1年，自2014年1月1日至2014年12月31日止。后双方又于2014年12月30日约定同意此补充协议延长至2016年12月31日。2016年12月15日，双方再次约定因换届原因，合同顺延半年至2017年6月30日，以确保小区平稳过渡。 2017年4月26日，原告与宁波市海曙区丽园馨都业主委员会又签订《丽园馨都物业服务合同》一份，约定：委托管理服务期限为3年，自2017年7月1日至2020年6月30日止；物业综合服务费、公共设施日常维修费，一年交纳1次，实行先交纳后服务原则，业主或物业使用人于每年1月履行当年交纳义务，收费标准不变。 上述合同签订后，原告为丽园馨都小区提供物业管理服务至今。被告系宁波市海曙区房屋的业主，其房屋的建筑面积111.26平方米，为高层住宅。被告未支付该房屋自2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业综合服务费14953.33元（111.26平方米×1.60元／月／平方米×84个月）、公共设施日常维修费1557.64元（111.26平方米×2元／平方米／年×7年）。 庭审中双方确认，被告已交纳自2012年1月1日至2018年12月31日期间的电梯电费。另被告称其系2019年9月才收到原告催收物业费的通知，此前原告从未向其催收。 以上事实由原告提供的《丽园馨都物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》等证据及原、被告的庭审陈述等予以证明。 本院认为：宁波市海曙区丽园馨都业主委员会与原告签订的数份《丽园馨都物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对全体业主均具有约束力。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主也应当按照物业服务合同的约定交纳物业管理服务费。关于本案诉讼时效问题，因原告未能提供充分有效的证据证明其在2019年9月前向被告主张过上述费用，结合物业服务合同关于物业费半年一付的约定，原告主张的2016年6月30日前的物业综合服务费及公共设施日常维修费已过诉讼时效，本院不予支持。2016年7月1日至2016年12月31日期间的上述费用，虽然合同约定应于2016年7月交纳，但按照惯例，该时间段的费用可于2016年12月31日服务期满后支付，故2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业综合服务费5340.48元（111.26平方米×1.60元/月/平方米×30个月）及公共设施日常维修费556.30元（111.26平方米×2元/平方米/年×2.5年），于2019年9月被告收到催收通知时发生诉讼时效中断，该些费用未超过诉讼时效。关于被告提出的电梯电费问题，本院认为，被告已自愿交纳了相应的电梯电费，现被告未能举证证明原告收取的电梯电费存在违法违规情况，故对于其抗辩意见本院不予采纳。关于被告提出的17号楼二楼办公用房改造成娱乐场所，因被告未提供证据证明该场所存在非法经营的情形，且原告对此亦无执法权，被告以此主张原告未按约履行合同义务，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于被告提出的安保、道路损坏、地、地下人防车库及消防通道停车洁等物业管理服务质量问题，被告提供的照片具有瞬时性特点，无法证明问题持续存在，被告并未提供充分的证据予以证实，故对被告上述抗辩意见本院亦不予采纳。对于被告提出的财物被盗、停放小区内的车辆被碰擦却无法查明侵权人等，对此被告未提供相关证据证明，即便存在该些事实，亦系由第三人实施的侵权行为所致，而原告亦仅对小区已经安装的监控探头实施物业管理，至于监控探头如何安装应由开发商或业主委员会决定。对于被告提出的其楼上业主装修时将卧室改成厨房导致被告北卧室屋顶长期发霉，一直有渗漏现象无法处理等，系第三人侵权所致，被告可向第三人主张权利，故对该抗辩意见本院不予采纳。对于被告提出的原告收费只开收据不开发票等问题，因不属于人民法院民事案件处理范围，故本院不予审查。 综上，原告有权要求被告支付自2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业综合服务费用5340.48元及公共设施日常维修费556.30元。原告诉请的自2012年1月1日至2016年6月30日期间的物业综合服务费用及公共设施日常维修费，因已过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》（2018年7月2日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告王建辉于本判决生效之日起十日内支付原告宁波福尔敦酒店物业服务有限公司物业综合服务费5340.48元、公共设施日常维修费556.30元，合计5896.78元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费220元，减半收取110元，由原告宁波福尔敦酒店物业服务有限公司负担85元，被告王建辉负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 卓黎黎 二〇二一年三月五日 代书记员 应锦姣 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。