江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初4551号原告：丁佳佳，男，1986年1月12日生，汉族。委托诉讼代理人：王晓鹏，江苏天左律师事务所律师。委托诉讼代理人：王扬芬，江苏天左律师事务所律师。被告：郝小谊，女，1983年8月2日生，汉族。委托诉讼代理人：康云飞，江苏纵联律师事务所律师。被告：高再花，女，1970年2月21日生，汉族。委托诉讼代理人：徐峰，江苏天之权律师事务所律师。原告丁佳佳与被告郝小谊、被告高再花房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李侠独任审理，公开开庭进行了审理。原告丁佳佳的委托诉讼代理人王晓鹏，被告郝小谊的委托诉讼代理人康云飞，被告高再花的委托诉讼代理人徐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁佳佳向本院提出诉讼请求：1.确认2020年1月10日签订的《商铺租赁合同》于2020年8月24日解除；2.两被告支付租金191971元（2019年10月26日至2020年2月8日期间为62438元，2020年2月9日至2020年8月24日期间为129533元）；3.两被告赔偿6个月租金损失120000元；4.两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：其与被告郝小谊订立《商铺租赁合同》一份，约定：其将江宁万达广场西区4栋127室商铺出租给郝小谊用于餐饮经营，合同期限自2019年10月26日起至2022年2月8日止，2019年10月26日至2020年2月8日期间租金为62438元，2020年2月9日至2021年2月8日期间租金为240000元，2021年2月9日至2022年2月8日期间租金为240000元；每6个月为一个计租期间，应在每个计租期间结束前30天支付下一计租期间租金。上述合同订立后，郝小谊没有按照约定支付应付租金。2020年4月15日，其向郝小谊送达了律师函，要求于接函后10日内将应付租金付至合同约定的银行账户，逾期不付的，双方订立的《商铺租赁合同》于前述期限届满日之次日解除，郝小谊应于合同解除后5日向其返还上述商铺。郝小谊在收到上述律师函后没有履行合同义务。郝小谊与被告高再花系合伙关系，租赁房屋用于共同经营，高再花应与郝小谊共同向其承担责任。两被告的行为已经构成违约，故诉至法院。被告郝小谊辩称：案涉商铺实际经营者以及承租人系被告高再花，其受雇于高再花，高再花委托其在《商铺租赁合同》上签字，其系职务行为，应由高再花向原告丁佳佳承担责任；无论是显名代理还是隐名代理，丁佳佳知道委托人为高再花，其不承担责任。综上，请求驳回丁佳佳对其的诉讼请求。被告高再花辩称：其与原告丁佳佳之间不存在租赁合同关系，其不是合同当事人；其并非案涉商铺的实际承租人，案涉商铺的承租人、实际经营人、占有使用人系被告郝小谊与徐某，案涉商铺于2019年12月试营业，使用郝小谊为经营者的个体工商户南京市江宁区乐茶活面馆字号经营，营业收入直接进入郝小谊账户，郝小谊与其之间并非雇佣关系，也无劳动关系；其经人介绍认识徐某，徐某称其有好的项目叫乐茶面馆，利润大，让其投资，郝小谊系徐某搭档，其对案涉商铺投资款项，并未参与经营管理，故其与郝小谊、徐某之间系投资与被投资的关系；在2020年4月前，其与丁佳佳之间无任何交集，案涉商铺的押金、转让费均由徐某支付，2020年4月6日丁佳佳找到其并添加其微信要求处理租赁事宜，其为了减少投资损失，与丁佳佳在2020年8月24日办理案涉商铺的交接手续。综上，请求驳回丁佳佳对其的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2019年6月5日，原告高再花添加案外人徐某为微信好友，徐某向高再花发送“楽茶活麺”项目介绍。2019年7月29日，高再花（受让方，乙方）与案外人贾孝田（转让方，甲方）签订《转让协议》，约定：甲方将位于江宁区商铺（以下简称案涉商铺）转让给乙方，转让期限为2019年8月10日至2020年2月8日，年租金215000元，签订转让协议当日支付2019年8月10日至2019年10月26日房租45945元，剩余2019年10月27日至2020年2月8日租金60914元于2019年9月30日前支付（用于转交房东，并协助续租，与有权出租人直接签订租赁合同）；甲方于2019年8月10日前将商铺交付给乙方使用，商铺的有权出租人为丁佳佳，甲方与有权出租人签订租赁合同期限为2018年10月6日至2020年2月8日，年租金215000元，甲方承诺租赁合同到期后，乙方能够按照原协议约定与该商铺的有权出租人继续租赁使用该商铺，期限为不低于三年，年租金不超过本协议第一条约定的租金的1.1倍为准，乙方在2019年8月10日前支付甲方商铺转让费用160000元，该商铺空转给乙方，双方协议到期后商铺内所有设施由乙方自行处置，甲方不得干预。高再花向贾孝田支付租房押金20000元。高再花于2019年7月31日向徐某支付100000元，于2019年8月2日向徐某支付200000元。徐某分别于2019年8月10日、8月13日向贾孝田支付了2019年8月10日至2019年10月26日案涉商铺房租45945元以及转让费用160000元。2019年9月6日，高再花向南京江宁万达广场商业管理有限公司支付案涉商铺装修保证金5000元。在案涉商铺经营的“楽茶活麺”餐饮店于2019年12月开始试营业，被告郝小谊在店内从事经营管理。2020年1月10日，原告丁佳佳（出租方，甲方）与郝小谊（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将案涉商铺出租给乙方经营餐饮，面积约129.44平方米；租期自2019年10月26日起至2022年2月8日止，2019年10月26日至2020年2月8日租金为62438元，2020年2月9日至2021年2月8日租金为240000元，2021年2月9日至2022年2月8日租金为240000元，每6个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前30天向甲方支付下一计租期的租金，其中第一个计租期（自租期开始日至2021年8月8日），乙方应当在合同签订后的3日内向甲方支付；乙方应当在本合同签订同时向甲方一次性交纳租金保证金20000元，租赁期满如乙方未违约则甲方应将租金保证金无息退还给乙方；本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该商铺墙面、地面装修完整性的前提下，将该商铺交还甲方；因乙方原因导致其未能在本合同解除或终止后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的商铺交还甲方的，由此造成甲方与第三方的一切损失，由乙方自行承担，每延期一天，乙方还向甲方支付合同解除或终止时日租金水平双倍的占用费；乙方应按时交纳房屋租金及其他费用；租赁期内，乙方擅自解除本合同，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并赔偿甲方相当于3个月租金的经济损失，乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。该份合同抬头处承租方栏由郝小谊自行书写名字并注明身份证号码，郝小谊在落款处承租方栏下方的法定代表人栏签名并注明联系电话。丁佳佳收到自贾孝田处转来的押金20000元，未收到前述合同约定的租金。2020年4月，丁佳佳委托江苏天左律师事务所王晓鹏向郝小谊发送律师函。2020年4月15日，王晓鹏通过微信向郝小谊指定的江苏纵联律师事务所律师康云飞发送了律师函。函件载明：通知郝小谊于接函后10日内将应付租金182438元（2019年10月26日至2020年8月8日）付至合同约定的银行账户，逾期不付的，双方订立的《商铺租赁合同》于前述期限届满日之次日解除；并于合同解除后5日向丁佳佳返还商铺。后康云飞代表郝小谊向丁佳佳回函，载明：自2019年8月10日至今，高再花租赁案涉商铺并实际支付租金，郝小谊代表高再花与丁佳佳在2020年1月10日的《商铺租赁合同》上签字，该合同系事后补签用于工商登记，现正式将实际承租人高再花披露给丁佳佳，作为工作人员的郝小谊不承担民事责任，丁佳佳应发函至高再花以取得通知解除权的效果。2020年5月，丁佳佳以郝小谊为被告向本院提起本案诉讼。审理中，郝小谊申请通知高再花为第三人参加诉讼，丁佳佳申请追加高再花为被告参加诉讼，后本院依丁佳佳申请通知高再花参加诉讼。另查明，案涉商铺所有权人为南京方圆建设工程材料检测中心（以下简称检测中心），丁佳佳自检测中心处租赁案涉商铺，租期至2020年2月8日。丁佳佳2019年5月31日与贾孝田签订《房屋租赁合同》，将案涉商铺出租给贾孝田，租赁期限从2019年6月1日至2020年2月8日。2020年1月20日，检测中心将案涉商铺租赁给南京四季印象酒店管理有限公司（以下简称四季公司），租期自2020年2月8日起至2022年2月7日止，四季公司同意丁佳佳履行与郝小谊间的《商铺租赁合同》。还查明，郝小谊于2018年6月22日注册个体工商户南京市江宁区乐茶活面馆，经营场所位于南京市江宁区，经营的餐饮店名亦为“楽茶活麺”。该个体工商户于2020年6月10日核准注销。顾客在案涉商铺内用餐扫码支付的餐费付至郝小谊账户。审理中，郝小谊申请证人徐某出庭作证，徐某陈述：案涉商铺的店名为乐茶活面，我是店经理，高再花是投资人，郝小谊是员工，负责人事和对外事项；我出面与贾孝田协商，高再花与贾孝田签订转让合同，经营案涉商铺，支付给贾孝田的转让费以及房租均由高再花转给我，我再转给贾孝田指定的银行账户，押金20000元由高再花直接支付给贾孝田现金；郝小谊系2019年11月入职，因办理营业执照需要签订长期租赁合同，我出面联系签订新的租房协议，签订合同时高再花不在，委托郝小谊与丁佳佳签订租赁合同；2020年1月刚接触丁佳佳的时候丁佳佳不知道贾孝田把房屋租给高再花，在签订新的租房协议前我还有贾孝田、丁佳佳一起见面协商过租赁的事情，丁佳佳知道转让协议，当时协商的是将前面的协议转到后面的合同，押金也是之前贾孝田转到我们这边，其中还有一段重叠的租期，也以新的合同为准；丁佳佳在合同签订后在微信里和我说过要2019年10月至2020年2月的租金，要了好几次，当时我没有说高再花支付房租，我告知丁佳佳是高再花在支付房租是在3月说不做的时候，没有向丁佳佳支付过租金；2020年3月，高再花说不做了，后面人都走了，商铺一直锁着没做，我有一把钥匙，高再花也有。丁佳佳陈述：租赁房屋事宜确系徐某与其协商，签订租赁合同时其认为承租人就是郝小谊，不知道后面还有高再花，如其知道是高再花实际承租，其不可能与郝小谊签订合同。2020年8月24日，丁佳佳与高再花签订《交结单》，载明：关于江宁万达4-127室交结，今收到高再花4-127钥匙一把，屋内现有设施丁佳佳提供4-127室暂时存放，等丁佳佳出租后高再花于3日内自行搬走，丁佳佳不负责保管。上述事实，有《转让协议》、《商铺租赁合同》、律师函、回函、不动产权证、收条、收据、交易明细表、《交结单》、当事人陈述等证据材料证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告郝小谊应否在本案中承担责任。《商铺租赁合同》抬头处承租方栏由郝小谊自行书写其姓名以及身份证号码，落款处郝小谊在法定代表人栏签名，可以认定郝小谊系合同相对方。郝小谊在案涉商铺内对“楽茶活麺”餐饮店从事经营管理，该店的经营收入进入其账户，不能排除其就“楽茶活麺”餐饮店仅存在劳务关系。关于高再花应否在本案中承担责任。受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，被告高再花虽与案外人贾孝田签订《转让协议》受让案涉商铺，并对案涉商铺内经营的“楽茶活麺”餐饮店押金、租金、人员工资等进行出资，但大部分款项并非其直接支付，且其在郝小谊与原告丁佳佳签订《商铺租赁合同》前并未参与该份租赁合同的协商事宜。即便如郝小谊所称其受高再花委托与丁佳佳签订合同，现无充分证据证实丁佳佳在与郝小谊订立合同时知道郝小谊与高再花之间的代理关系，在郝小谊以回函方式向丁佳佳披露高再花后，丁佳佳仍然选择以郝小谊为被告提起本案诉讼，应当视为其选定的相对人为郝小谊，选定后不得变更选定的相对人。丁佳佳认为郝小谊与高再花系合伙关系，应共同向其承担责任的意见，因《商铺租赁合同》系其与郝小谊签订，高再花并非该合同的相对方，对该意见本院不予采纳。综上，高再花在本案中不承担责任。因未能支付案涉商铺的租金，丁佳佳于2020年4月15日向郝小谊发送律师函，通知如未能在接函后10日内支付租金双方订立的《商铺租赁合同》于前述期限届满日之次日解除。郝小谊未能在合同约定期限即签订后三日内支付租金，在收到律师函后又未能在宽限期内支付租金，丁佳佳通知解除合同，郝小谊回函仅对丁佳佳要求其承担责任提出异议，未对丁佳佳主张的解除理由提出异议，故《商铺租赁合同》于2020年4月26日解除，对丁佳佳请求确认合同于2020年8月24日解除的请求本院不予支持。关于丁佳佳主张的2019年10月26日至2020年8月24日期间租金，2019年10月26日至2020年8月24日期间按照合同约定标准租金应为192958.55元，酌情考虑合同解除前新冠肺炎疫情以及防控措施对餐饮业的影响，本院酌情减免一个月租金20000元，认定郝小谊向丁佳佳支付租金172958.55元。关于丁佳佳主张的6个月租金损失，结合案涉商铺的性质、用途及本案违约情形，本院酌情认定为40000元。案涉商铺尚有押金20000元在丁佳佳处，该款系履约保证金，是对履行租赁合同的担保，其担保范围包括欠付的租金、费用以及承担相应的违约责任，因此已经交付的押金应与租金或者损失相折抵。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郝小谊于本判决发生法律效力之日起10日内向原告丁佳佳支付租金172958.55元，赔偿损失40000元，合计212958.55元，扣除押金20000元，还应支付192958.55元；二、驳回原告丁佳佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费6059元，财产保全费1682元，合计7741元，由原告丁佳佳负担案件受理费2361元、财产保全费286元，由被告郝小谊负担案件受理费3698元、财产保全费1396元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李 侠二〇二一年三月五日法官助理  石洪槟书 记 员  王 素