辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终342号上诉人(原审被告)凌源市广益房地产开发有限公司，住所地凌源市红山路西段**。法定代表人刘国军，该公司经理。委托诉讼代理人王成山，该公司员工。委托诉讼代理人康学丽，凌源市济安法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)黄文天，男，1985年7月29日出生，汉族，住凌源市。委托诉讼代理人贡海洋,辽宁昌鉴律师事务所律师。上诉人凌源市广益房地产开发有限公司因合同纠纷一案，不服凌源市人民法院(2019)辽1382民初3178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人凌源市广益房地产开发有限公司（以下简称广益房产公司）委托诉讼代理人王成山、康学丽，被上诉人黄文天委托诉讼代理人贡海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄文天向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告交付位于凌源市房屋；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月10日，原告从杨永福处转让位于凌源市房屋，原、被告签订了房屋买卖合同，被告出具了全款收据。2016年6月，原告要求被告交付房屋，被告以有纠纷为由拒绝交付。原告认为原、被告已签订房屋买卖合同，被告也为原告出具了收据，被告有交付房屋的义务。广益房产公司在一审中辩称：我公司已经将该房屋全款拨付给王成山了，这个房子是王成山的，不是我公司的。原告为支持其诉请，向本院提交了商品房买卖合同、收款收据、贷款保证金收据、协议书、视听资料、证人证言；被告为支持其辩解意见，向一审法院提交了公安机关立案告知书、支据、证明、还款计划协议。上述证据符合证据属性，形式和来源符合法律规定，与本案待证事实具有关联性本院予以确认。一审法院认定事实如下：广益房产公司开发建设凌源市龙泰豪府小区。2015年4月1日，广益房产公司的销售经理王成山(甲方)与杨永福(乙方)签订协议书，协议书的主要内容为：甲方用龙泰豪府小区11#1单元301、302、401、402、502、602室，面积总644.4m3，单价4400元/m2地下室面积51.48，单价1200元/m3住宅楼给乙方，总价计2,897,136元。乙方供应甲方同等价值的商砼和沙子。该协议书还约定了其它内容。其后，经原、被告及杨永福协商，原告购买上述凌源市龙泰豪府小区11栋1单元301、302室房屋。原告(买受人)与广益房产公司(出卖人)签订了两份《商品房买卖合同》，两份合同的主要内容为：买受人购买出卖人建设的凌源市龙泰豪府小区11幢01031、01032号住宅；建筑面积为91.82m2、115.19m3；商品房单价均为4,400元/m3；地；地下室分别只23S为.28m×1200=11,136元，8.75m2×1200=10,500元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2015年12月30日前，将商品房交付买受人使用。合同还约定了其它内容。两份合同加盖了广益房产公司公章并有王成山、黄文天签字。2015年3月10日，广益房产公司为原告出具了两份专用收款收据，两份收款收据载明：交款人均为黄文天，收款单位均为广益房产公司，金额分别为415,144元、517,336元，收款事由分别为：11-1-301室91.82m2×4400元/m2、地、地下室98m2×1200元/m2；11-1-302室115.19m2×4400元/m、地、地下室85m2×1200元/m2。两份收款收据上加盖了广益房产公司财务专用章、交款人处黄文天签字。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。本案案外人杨永福给被告广益房产公司开发的龙泰豪府小区供应建筑材料，被告拨付楼房以抵顶等值数额材料款；杨永福与广益房地产公司达成协议后，又经原告、被告和杨永福三方协商，杨永福将取得的抵账房屋让与原告，原告与被告直接签订《商品房买卖合同》，同时被告为原告出具了抵账房屋价值的收款收据，从上述事实来看，形式上为商品房买卖合同法律关系，实际上，真实的民事法律关系为：被告以案涉房屋抵顶欠付杨永福材料款，杨永福又将案涉房屋让与原告黄文天，以抵顶所欠黄文天相应债务，三者之间形成连环代物清偿民事法律关系。该民事行为不违反法律、行政法规的强制性规定，法律关系合法有效。原告与被告签订《商品房买卖合同》，同时被告为原告出具了抵账房屋价值的收款收据，说明被告以房屋抵顶欠付杨永福材料款和杨永福欠付原告黄文天债务均在各方认定房屋价值范围内得以清偿。从法律关系上，被告有向杨永福交付房屋的义务，杨永福有向原告黄文天交付房屋的义务；而经过三方协商，以合同形式确定了被告直接向原告交付房屋的义务。故原告要求被告交付凌源市房屋的诉讼请求，有事实依据和法律依据，应当予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决如下：被告凌源市广益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告黄文天交付凌源市龙泰豪府小区11栋1单元301室、302室住宅房屋。案件受理费100元，由被告凌源市广益房地产开发有限公司负担。宣判后原审被告广益房产公司不服，向本院提起上诉。上诉人请求：撤销凌源市（2020）辽1382民初3178号民事判决书，依法改判。事实和理由：原审判决适用法律错误，认定事实不清，程序违法。在本案中原审原告黄文天与上诉人签订售房合同时明确知道是顶账房屋且该房屋已经交付给建筑商王成山，上诉人只是按照和建筑商的约定进行配合网签，并没有向被上诉人黄文天交付房屋的义务。另外案涉房屋在王成山与案外人杨永福之间存在纠纷，并且已将杨永福列为网逃，现刑事案件正在侦查中，本案应中止审理。被上诉人黄文天辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求维持二审判决。首先，王成山与杨永福之间存在合同关系，杨永福和被上诉人之间亦存在合同关系，后经三方协商，杨永福将取得的涉案房屋让与被上诉人，上诉人与被上诉人双方签订了商品房买卖合同，将涉案房屋出售给被上诉人，事实上三者之间形成了连环代物清偿法律关系，上诉人广益房产公应当履行合同义务向上被上诉人交付涉案房屋。第二、上诉人称涉案房屋已经拨付给王成山，且涉案房屋不再是上诉人所有，其辩解不成立。根据民法典第209条规定，不动产物权的变更经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，因此上诉人文益房产公司享有涉案房屋的所有权，排除三方之间的代物清偿法律关系不说，对于涉案房屋的两份商品房买卖合同及收款收据均加盖了上诉人的公章，王成山在代理人处签字，而上诉人的法定代表人刘国军对王成山的行为予以认可。因此广益房产公司应当按照合同约定履行义务，向被上诉人交付房屋。第三、一审时原告提交的视听资料证据，王成山在录音中明确表示杨永福之间的欠账，杨永福供不够商混，也是王成山去找杨永福之间的欠账，这都是与原告黄文天无关。该录音系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人均应恪守合同的诚信原则。第四、在连环代物清偿法律关系中，黄文天对于杨永福的债权已经转化为涉案房屋的购房款。至此，杨永福和黄文天之间的债务已经在涉案房屋价值范围内得以清偿。至于王成山与杨永福之间的债务属于另一法律关系，王成山应当另案向杨永福主张权利，但其二者之间的法律关系与黄文天无关。第五、根据《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第10条，法院在审理经济纠纷案件过程中，应对与本案有牵连但不是同一法律关系的刑事犯罪嫌疑线索，材料进行移送，民商事案件应继续审理。杨永福与王成山之间的法律关系与本案即不是同一法律关系，据此本案应继续审理，且本案不存在《民事诉讼法》第150条规定的本案必须以另一案件审理结果为依据的情形，因此上诉人主张与我方的民事纠纷中止审理的主张于法无据，不能成立。二审中双方当事人均未提交新的证据，一审判决所认定的事实本院予以认定。本院认为：本案案外人杨永福从王成山处取得抵账房屋，又将该房屋转抵给被上诉人黄文天，债务转移已形成。而王成山的行为又是代表上诉人的职务行为，故王成山的行为后果应由上诉人承担。尤其是王成山与杨永福签订协议书后，双方又签订了还款计划协议，此说明杨永福与王成山之间的债务已形成新的债务关系，与抵债房屋已没有关系了。虽然黄文天的房屋是因抵账所得，但其经王成山与上诉人签订了《商品房买卖合同》，而且上诉人为黄文天出具了购房收据。黄文天便与上诉人形成了房屋买卖关系，上诉人应履行《商品房买卖合同》的义务，即交付涉案房屋的义务。另，在一审庭审中，上诉人辩称，涉案房屋已拨付给王成山，与上诉人没有关系了，而涉案房屋已经由王成山抵账给杨永福，杨永福又转账抵给黄文天，那么上诉人亦应履行涉案房屋的交付手续。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不充分，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人凌源市广益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘永志审判员  王海娇二〇二一年三月十二日书记员  贲 娜（法官助理代）