江苏省宜兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0282民初7600号 原告：张小牛，男，1961年1月1日生，汉族，住宜兴市。 委托诉讼代理人：孟元强，江苏孟元强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟叶，江苏孟元强律师事务所律师。 被告：潘俊峰，男，1975年1月11日生，汉族，住宜兴市。 被告：曹**英，女，1977年4月26日生，汉族，住宜兴市宜城街道宏兴城市。 委托诉讼代理人：潘俊峰，男，1975年1月11日生，汉族，住宜兴市，系曹**英配偶。 被告：周亚琴，女，1966年10月22日生，汉族，住宜兴市。 委托诉讼代理人：刘威，宜兴市氿氿法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：蒋佳妤，宜兴市丰义法律服务所法律工作者。 原告张小牛与被告潘俊峰、曹**英、周亚琴案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张小牛的委托诉讼代理人孟叶、被告周亚琴的委托诉讼代理人蒋佳妤到庭参加诉讼，被告潘俊峰、曹**英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张小牛向本院提出诉讼请求：1.请求停止对坐落于宜兴市××镇××号房屋（正新嘉苑15号店面）执行; 2.请求确认宜兴市××镇××号房屋（房权证号1××7号）为原告张小牛所有;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月28日，张小牛与潘俊峰签订房屋买卖合同，购买潘俊峰所有的坐落于宜兴市××镇××，张小牛按约支付了全部价款。2020年3月23日，本院根据周亚琴的申请查封了潘俊峰名下上述房屋，张小牛对此提出执行异议被驳回，故其诉至本院，认为其在查封前已合法占有房屋，未办理过户事宜系因潘俊峰委托王其民为代理人办理过户事宜，王其民拖延办理，非因其本人怠于办理。 被告潘俊峰、曹**英共同答辩称，案涉房屋其于2013年卖给张小牛，张小牛在此后七年内未要求办理过户手续，后因其与周亚琴的纠纷，房屋被查封。 被告周亚琴答辩称，案涉房屋系因张小牛自身原因未办理过户手续，张小牛与潘俊峰之间的买卖协议不足以对抗不动产登记中心的对外公示，请求驳回原告的诉讼请求。 张小牛为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.（2019）苏0282民初248号民事调解书、（2019）苏0282执6681号执行裁定书、（2020）苏0282执异64号执行裁定书，证明提起本案诉讼的原因。 2.房屋买卖协议、房产证、房地产平面图、土地使用权证、收条、银行取款凭条、公证书，证明其与潘俊峰之间的房屋买卖关系，潘俊峰委托王其民代理办理房产过户事宜。 3.供用水合同、房屋租赁协议、水电费缴费凭证，证明其将房屋租赁给他人的事实。 潘俊峰、曹**英对证据1、2无异议，对证据3不清楚。周亚琴对证据1真实性无异议，对证明目的不予认可；对证据2中收条、银行取款凭条、公证书真实性无异议，关联性有异议，无法证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”；对证据2中房屋买卖协议、房产证、房地产平面图、土地使用权证，证据3真实性、关联性有异议，认为即使证据2是真实的，仅能证明房屋现登记在潘俊峰名下，与张小牛无关；对证据3无法确认，亦不能达到证明目的。 因双方当事人对证据1真实性均无异议，本院对证据1予以确认；对于证据2，因潘俊峰系该组证据直接当事人，潘俊峰对其真实性予以认可，本院对该组证据予以确认；对证据3，经本院与承租人电话核实，对该证据予以确认。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月28日，潘俊峰与张小牛签订房屋买卖协议一份，约定张小牛购买潘俊峰合法拥有的坐落于宜兴市××镇××号房××，产权证第1000081019号，价格58万元，张小牛于2012年12月28日支付20万元定金，潘俊峰办理好房产证、土地证并将13-15号房屋房产证独立登记时，协助张小牛办理产权过户手续，办理产权过户手续时张小牛将余款38万元支付给潘俊峰；潘俊峰应在2012年12月28日将房产交付张小牛。 2013年3月13日，潘俊峰与宜兴水务集团有限公司签订供用水合同（居民用水），开通了案涉房屋的居民用水。 同年6月13日，潘俊峰出具收条一份，确认收到张小牛购房款共计58万元。同日，宜兴市公证处出具公证书一份，对潘俊峰委托王其民为代理人，办理案涉房屋转让事宜进行公证。公证书载明：王其民全权代表潘俊峰签订转让房产的房屋转让协议、办理土地使用权变更及房屋所有权过户手续，王其民为此而签署的有关文件及办理的有关事项潘俊峰均予承认；委托期限期限自2013年6月13日至本事项办毕时止。 同年11月1日，张小牛与案外人吴昊签订房屋租赁协议，约定张小牛将案涉房屋出租给吴昊经营使用，租赁期限3年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止，房屋租金为每年2.3万元。后张小牛又与案外人杨建签订房屋租赁协议，约定将房屋出租杨建，租用期限3年，自2017年3月1日至2019年3月1日，房屋租金每年3万元。2020年7月1日，朱志萍（系张小牛配偶）与付万星签订房屋租赁协议，同意将案涉房屋出租给付万星居住使用，租赁期限自2020年7月1日起至2021年6月30日止，租金每年3.3万元。 2019年1月23日，本院对周亚琴诉潘俊峰、曹**英民间借贷纠纷一案出具(2019)苏0282民初248号民事调解书，确认潘俊峰、曹**英至2020年2月8日前归还周亚琴本息70.8万元，该款分期归还。 后潘俊峰、曹**英未能按调解书履行付款义务，周亚琴向本院申请强制执行。执行程序中，本院根据周亚琴的申请作出（2019）苏0282执6681号执行裁定书，查封潘俊峰名下位于宜兴市××镇××号房屋（所有权证号：××）及相应国有土地使用权。对此，张小牛向本院提出执行异议，认为上述房屋系其所有，请求中止对该房屋的执行，依法解除对其所有的房屋的查封措施。同年7月28日，本院作出（2020）苏0282执异64号执行裁定书，认为案涉房屋在长达7年的时间里，一直未办理过户登记手续，张小牛提出的王其民出具的情况说明理由并不充分，尚不足以证明系非因其自身原因未办理过户登记，故驳回张小牛的异议请求。据此，张小牛诉至本院。 本案争议焦点为：1.本案诉争房屋是否可认定为张小牛所有？2.张小牛对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 张小牛认为，房屋为其所有，未办理过户并非因其本人原因，其多次要求王其民办理过户，王其民一直没有时间，其没有过错。为此，其申请王其民到庭作证，王其民陈述称，其和张小牛是朋友，当时张小牛请他帮忙做潘俊峰的代理人代为办理房屋过户手续，这样就不用潘俊峰亲自到场，方便办理过户事宜。房屋买卖协议签订后以及之后两三年，张小牛都电话联系其要求办理过户手续，因其没有时间，所以未能办理。去年和前年张小牛均未要求其办理过户手续。潘俊峰、曹**英对王其民的陈述无异议。周亚琴认为王其民的陈述无法证明未办理过户非张小牛自身原因，无法达到证明目的。 关于争议焦点一：本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。本案中，张小牛与潘俊峰虽然存在房屋买卖关系但所涉房屋登记在潘俊峰名下，根据物权公示公信原则，应认定为系潘俊峰所有。 关于争议焦点二：本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张小牛提供的证据可以证明其在本院查封案涉房屋前与潘俊峰签订了购买涉案房屋买卖合同，该合同无法律规定的合同无效的情形，应属有效合同。根据收条、银行取款凭条、供用水合同、房屋租赁协议等证据，可以证明张小牛在法院查封前已实际支付全部价款且开通居民用水并将房屋租赁给他人，已合法占有该房屋。但是，王其民系张小牛的朋友，受张小牛委托作为潘俊峰的代理人代为办理案涉房屋过户手续，目的就是方便办理过户事宜，即王其民属于张小牛可以联系并支配的人员，张小牛陈述王其民在长达七年的时间均无时间办理过户事宜，明显不合常理。且结合王其民的陈述，张小牛在最近两年并未要求其办理过户事宜，可以认定张小牛怠于办理案涉房屋的过户登记，未办理过户登记系因张小牛自身原因所致。据此，张小牛不具备法律规定的其权利足以能够排除执行的情形。综上，张小牛的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回张小牛的全部诉讼请求。 本案案件受理费9600元，由张小牛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  周馨 人民陪审员  周洁 人民陪审员  许霞 二〇二一年三月二日  法官助理陆妍 书记员周祺 本案援引法律条款 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以再判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。