辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终211号上诉人（原审被告）：邓玉起，男，1949年1月1日出生，汉族，住鞍山市。被上诉人（原审原告）：浙江**夏物业管理有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市高新区千山路**。法定代表人：刘立新，经理。委托诉讼代理人：陈权，辽宁律鑫事务所律师。上诉人邓玉起因与被上诉人浙江**夏物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称华夏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初3979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓玉起上诉请求：1、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，要求鞍山市中级人民法院撤销或改判一审判决，判处华夏物业公司履行物业服务义务。采取补救措施，恢复人行道、施工破坏的楼前甬道恢复原状、恢复绿地草坪、解除废品集散地的租用协议恢复草坪、修复西大门脱落墙皮。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，请求主审法官亲临现场勘查，来判定华夏物业公司该不该进行补救，达到买卖公平，实现法律上公正。2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，一审法院不应支持华夏物业公司，要求中级人民法院撤销一审判决。3、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条诉讼时效三年，要求法院按此条酌情判决。4、华夏物业公司起诉书诉求截止时间2020年4月16日，判决书上是2020年8月31日，要求中级人民法院改判回2020年4月16日。5、本案诉讼费用由华夏物业公司承担。事实与理由：一、一审法院从发出传票到发出判决书的全过程都存在问题，公平公正审理过程全面缺失。传票是2020年9月8日发出我是9月10日晚进户门发现粘贴的传票，粘贴人既不敲门也不打电话通知。判决书是2020年9月27日生成，我2020年11月11日在进户门发现粘贴的判决书，同样不敲门不打电话通知。这说明在丢失或发现晚的情况下会被缺席审判或错过上诉期。11月11日我立即前往法院确认送达日才没有错过上诉时效。通过追问才知道是华夏物业公司粘贴并拍照留证。审理过程中我递交反诉状法院诉讼立案窗口不受理，让我找审理法官迟晓娜，必须迟晓娜法官同意才能立案。法官办公室电话永远无人接听，我千辛万苦在迟法官审案期间在法院走廊堵住二次，交流几十秒钟都是不同意反诉，说与本案无关。再到立案窗口请求窗口工作人员找窗口领导汇报我的立案请求，不予理睬也不同意打电话给领导。无奈时间紧迫无法反诉立案只能参加庭审。不能反诉立案成功，那么根据上次2015年铁东区法院2015铁东民初三初字第748号、鞍山市中级法院（2015鞍民三终字第00314号的判决情况我判断是不会有一丝丝公平。立山区法院审判员不知什么因素会判决被告人全面败诉，法院本案法官和华夏物业公司联合起来强买强卖，把本案判决成现交钱后维权。他们抓住普通老百姓维权艰难，诉讼费用高甚至高过判决额，只能忍了的心理做出不公平，不公正的判决。上诉人目前没有查到哪条法律条款规定物业管理服务必须先交费后维权。反诉状是2020年9月21日匆忙起草在辽宁科技大学附近打印赶往法院提交多次不受理（反诉状作为附件1）。二、华夏物业公司起诉状中物业费追交时间2013年4月16日（此分公司工商注册核准时间2013年9月16日）起至2020年4月15日。我到法院负责本案接待的调解室告知2014年12月31日前己经鞍山市铁东区人民法院及鞍山市中级人民法院受理完毕鞍山市中级法院人民法院已经终审判决。要求法院告知原告重新起诉，原告起诉的时间段、金额都要变动。法院没有采纳，也没告知我。只在庭审中我提出时法官才说改一下就行，极力维护原告，对诉状内容极不严肃。判决书中案件受理费减半收取123.5原告已预缴247元），247元是原起诉状的受理费，更改时段及金额后受理费就应该不是247元。老百姓的一分钱也是辛勤赚来的（附件2华夏物业公司起诉状）。三、从2015年7月1日（2015年6月底铁东区法院判决后物业公司人员向我要判决款，说法院判物业公司胜诉，我告诉物业公司人员可以申请法院执行局执行）起至2020年9月10日（看到华夏物业鞍山分公司起诉我欠物业费一案的传票），在这6年时间段没有任何方式催交物业费，如电话、上门告知、书面通知。物业公司不愿意催收物业费应该是怕业主要求物业公司做好服务工作及整改对业主的侵害等问题，物业公司会无言面对业主也怕发生争辩远远躲着有意见的业主。法庭上物业公司委托代理人提供绿色智慧城小区有2300户业主，只有300户欠费，想说明大部分业主都缴费了。但事实是物业费和车位费是绑定的，必须一次交清一年的两种费用，否则车位收回再给期待车位的几百位无车位的业主。如果不绑定收费会有百分八十以上业主拒缴物业费的。本案起诉时间段8年，也就是说8年后，才想起300户业主欠费赶快借助法院往回要。本案应该是全国首例8年后才追要物业费的企业，一般物业公司早己破产或者撤离了。那华夏物业公司是如何维持运行呢，是通过违法侵占人行道的车位费、侵占草坪开辟废品集散地的租用费、侵占小区全体业主的公共维修基金隐形收入、配合外来施工项目的隐形收入、小区广告费、非法占地的立体停车场收费、偷漏企业税费等。华夏物业公司在有被赶走的情况下赶紧通过法院追收物业费准备撤离，在消除被赶走风险后（业主委员会因此集体辞职，街道居委会现在代理业委会）物业公司为了配合这起集体性质诉讼案才把从南门到西门再到北门的环小区一半的多年破烂不堪行车道加铺一层柏油。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，人民法院应予支持。此条款定义：《经书面催交》是人民法院应予支持本案《物业服务纠纷案中提起诉讼企业》的必须前提条件，无此条件《经书面催交》人民法院不能支持本案物业公司的追缴诉求。《鞍山市城市住宅区物业管理补充规定》中物业费超过三个月没有交纳的可通过仲裁或法院起诉。《国家物业管理条例第六十七条》欠缴物业费，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的企业可向人民法院起诉。上述两条都是为了支持中小物业管理企业的发展及时收缴物业费，使企业更好运营。为什么物业公司和业主委员会不及时做工作收缴物业费8年后才提出诉求，法庭注意到了吗？另外这类诉讼是浪费人民法院的资源，人民法院不能做恶劣企业的保护伞，不应立案。一审判决书中第4页本院认为，物业公司已实际提供物业服务邓玉起以未曾催收物业费为由对抗。不予支持邓玉起不认同，这是偷换概念。四、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。华夏物业公司的部分诉求法院不应支持。2015年、2016年的诉讼时效己过。五、一审判决书第4页关于邓玉起辩称非法占用住宅区人行道，非法改成停车位谋取不义之财一节。本院。不予支持，我提出反诉就是预防法官把这种侵害事实抛出本案，把这种侵害隔离本案。物业管理公司是提供物业服务这个商品，物业公司保障业主及家人出行安全畅通是物业公司要提供的服务，难道小区人们出行安全不是物业管理的商业义务及服务内容。非法霸占住宅区人行道，非法改成停车位谋取不义之财。坑害住宅区行人，尤其老人和儿童。真是丧尽天良，这是鞍山市唯一敢霸占住宅区人行道的物业管理公司，无疑是图财害命。业主及家人在住宅区的人行道上行走是最高权力任何物业合同及物业服务都不能侵犯。造成这一侵害问题是各方利益分配的纠结问题，老百姓个人无能为力，只能拒绝交纳物业费来抗争，一审被告本人真的希望一审华夏物业公司能够主动通过法律程序维护企业的权益，可惜邓玉起等待六年。这一侵害是最重要抗辩理由。《鞍山市物业管理条例（2010新版》第二十二条规定、《辽宁物业管理条例2018年2月1日起执行》第六条规定不得妨碍和影响行人正常通行，此抗辩理由成立。一审判决书第4页关于邓玉起辩称管理缺失。不予采信。我提出必须采信反驳理由：1、管理缺失，施工破坏的楼前甬道没有恢复原状。甬道高低不平、凸凹严重，对老年人、儿童、行走不便的人困难和伤害。《国家物业管理条例实施细则》第五十二条。供暖企业施工。挖掘道路的，应当及时恢复原状。我居住的F2楼前及F3楼前甬道破坏已经7年多了，而且越来越严重。造成这种后果是华夏物业公司没有尽到管理责任，从施工方案、开工管理、过程管理、工程验收完全放任，没有尽到物业服务的责任，这种外部企业在本小区施工是由华夏物业公司负责施工单位入住管理并且必须负责施工监督、按原状验收的。物业公司验收后就要负责全部责任。这就是不当得利需要承担的后果。这抗辩理由必须采信。2、公共绿地被圈占成花园、耕地是物业公司不负责造成，是日常不对草坪进行管理维护造成。很多业主对此极为不满，为此2016年2月24日由智慧城业主委员会、智慧城社区、华夏物业公司联合发布声明要治理绿地问题，但是只是做做样子，过后什么工作没做绿地被侵占更多、更严重。华夏物业公司没有提供最基本的商业物业服务，卖给业主一个不合格的物业服务商品。此抗辩必须采信。（附件3联合声明）3、华夏物业公司带头破坏绿地租给废品收购人员作为集散地，可想而知物业公司如何能维护好绿地草坪，如何管理和恢复被侵占其他草坪，这就是审法官强调物业公司提供的物业服务，让人心寒。此项抗辩必须采信。七、一审判决书第4页关于邓玉起辩称西大门。不予支持一审法官判定墙皮脱落原因不明、无法确定是华夏物业公司服务不到位所致、质量问题尽到协调、不能成为责任主体。这些判定都不成立，十几年的小区，建筑商早已交接完毕由华夏物业公司全权负责管理公共建筑、住宅区楼房外墙及楼顶。达到大修标准走专项维修基金由华夏物业公司负责管理实施。西大门2平米墙皮是老化自然脱落，达不到大修标准只能是华夏物业公司出钱维修。只有2平米墙皮（厚度涂料）脱落而且是园区门面，拖了5年多时间都不维修，华夏物业公司的服务可见一斑。这2平米墙皮问题本是园区很小很小的服务缺失，提出此项抗辩是为了堵死华夏物业公司他们集团套取专项维修基金。2019年他们钻维修基金绿色通道空子，安排中标企业（三座大门中标额40万元）施工前的7天公示期，我经历艰难困苦最后还是通过市长信箱反映问题，他们让步剥离出西大门，工程结算26万元2平米墙皮价值14万元。为了防止他们可能再合伙钻维修基金管理的空子要求物业公司必须修复这2平米墙皮。2018年他们公示220万元用维修基金要安装监控系统，中标企业准备施工前公示期被我阻拦成功，项目被取消。这种只想弄钱的企业能做好物业服务，此项抗辩必须采信。八、判决书中滞纳金（自起诉之日至判决指定付款之日止）我个人认为从法院终审判决之日起合理，判决书送达之日更合理，这一时间债权才认定，负债人才知道判决认定的债务。九、一审判诀只维护原告权益，忽视和掩盖物业公司的违约责任，对缺失服务的补救和整改的责任。这是玩弄法律技巧亵渎法律公平原则，助长物业公司强买强卖。因此申请鞍山市中级人民法院撤销或改判确认华夏物业公司的违约责任，承担补救一审华夏物业公司抗辩的几项应该做好的服务工作。作出公平公正判决。华夏物业公司辩称，同意一审法院判决,请求维持原判。华夏物业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令邓玉起向华夏物业公司支付2015年1月1日起至2020年8月31日止共31个月物业费6898元，合计金额6898元；2、请求依法判令邓玉起向华夏物业公司支付2015年1月1日起至2020年8月31日止，物业费逾期滞纳金7553.52元（根据物业服务合同第五章第二十一条约定；鞍山市绿色智慧城小区业主逾期未交纳本合同第二十一条约定物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金）；3、本案的诉讼费由邓玉起承担。一审法院认定事实：华夏物业公司为鞍山市绿色智慧城小区的物业服务公司，邓玉起系华夏物业公司所管理的鞍山市绿色智慧城小区业主。邓玉起所在小区的鞍山市绿色智慧城业主委员会与华夏物业公司签订了《物业管理服务合同》两份，协议主要约定：华夏物业公司为邓玉起居住小区提供了合同约定物业服务项目并约定收费标准普通住宅为0.7元每平米，邓玉起房屋面积为144.92平方米，邓玉起欠费时间2015年1月1日起至2020年8月31日止。邓玉起对欠费时间、欠费金额及房屋面积无异议。另查，绿色智慧城业主委员会召开业主大会后，绿色智慧城业主委员会于2018年4月17日向华夏物业发出继续为绿色智慧城小区提供物业服务的通知。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。邓玉起所在小区业主委员会与华夏物业公司签订的两份《物业管理服务合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。华夏物业公司在合同约定期间，按合同约定为绿色智慧城小区提供了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，邓玉起应按合同约定履行交纳物业费的义务。邓玉起对欠费事实无异议，故对邓玉起欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为每平米0.7元/月，电梯费每户每月30元收取，邓玉起欠缴时间2015年1月1日起至2020年8月31日止，共计68个月，邓玉起应缴纳物业费为0.7元/月/平×144.92平×68个月=6898元。故本院对华夏物业公司要求邓玉起缴纳6898元物业费的诉讼请求予以确认。关于华夏物业公司主张邓玉起支付7553.52元的滞纳金（按日千分之三标准计算）一节，一审法院认为，华夏物业公司要求按日千分之三标准支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于邓玉起辩称自2015年1月1日起到2020年9月10日（10日户门外发现粘贴的法院传票）没有发生过一次催收过物业管理费一节。一审法院认为，物业公司已实际提供物业服务，邓玉起以华夏物业公司未曾催收物业费为由对抗华夏物业公司已实际提供的服务，显系不妥，故对邓玉起的该项辩称不予支持。关于邓玉起辩称非法霸占住宅区人行道，非法改成停车位谋取不义之财一节。一审法院认为，相关权利人可请求侵权主体承担违约责任,向其要求赔偿,但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权,亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。邓玉起可另案诉讼解决，故对邓玉起的该项辩称不予支持。关于邓玉起辩称管理缺失，施工破坏人行甬道没有恢复原状，绿地被圈占为菜地、废品集散地，认可保洁员工作，但有一项草坪拔除杂草工作没做等一节。一审法院认为华夏物业公司已实际提供物业服务，若华夏物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵问题，邓玉起作为业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。故对邓玉起的该项辩称不予采信。关于邓玉起辩称西大门门楼顶层下面墙面脱落2平米，多年未修一节。一审法院认为，墙皮脱落问题的原因不明,无法确定系物业服务不到位所致。若系房屋质量问题所引起的，物业公司应当尽到沟通协调的职责，努力积极为业主解决问题，但物业公司并不能成为解决业主房屋质量问题的直接责任主体。业主可以通过成立业主大会，向开发商主张自身权益。故对邓玉起的该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：邓玉起于该判决发生法律效力后十日内给付华夏物业公司2015年1月1日起至2020年8月31日止的物业费6898元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取123.5元（华夏物业公司已预缴247元），由邓玉起承担。二审中，当事人未提供新证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，物业服务合同是一种特殊的服务合同，它面向的是众多业主。对物业服务质量的好坏，每个业主的感受不同。对同一项物业服务，有的业主认为还可以，有的业主可能会认为不好。因此，当出现问题时，业主与物业公司之间应当积极沟通，共同解决，避免以拒交物业费的方式与物业公司进行抗衡。因为物业公司进行物业服务的资金来源主要是靠业主缴纳的物业费。如果业主都采取拒交物业费的形式，物业公司的服务质量肯定会下降，就会形成恶性循环，这样的结果就是业主和物业公司都会受到伤害。当然，如果双方无法进行沟通，出现的问题不能得到根本解决，业主可以通过业主委员会或者召开业主大会，解聘物业公司。回到本案，尽管华夏物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，但尚不构成重大瑕疵，华夏物业公司变更诉讼请求，一审庭审时邓玉起对此发表了答辩意见，对所欠物业费的事实认可，故对一审法院判决其给付拖欠的物业费正确，本院予以维持。但一审法院判决给付滞纳金不妥，本院予以纠正。综上所述，邓玉起的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初3979号民事判决；二、邓玉起于本判决发生法律效力后十日内给付浙江**夏物业管理有限公司鞍山分公司2015年1月1日起至2020年8月31日止的物业费6898元；三、驳回浙江**夏物业管理有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费247元，减半收取123.5元，由邓玉起负担25元、由浙江**夏物业管理有限公司鞍山分公司负担98.5元；二审案件受理费50元，由邓玉起负担40元、由浙江**夏物业管理有限公司鞍山分公司负担10元。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 张 雪审判员 许爱军二〇二一年三月五日书记员 赵婷婷