河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫17民终457号上诉人（原审原告）：上蔡县致远物业管理有限公司。住所地：河南省驻马店市上蔡县卧龙办事处北街时代广场**。法定代表人：徐艳丽，该公司经理。委托诉讼代理人：李文慧，河南博建律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱义礼，男，1949年1月20日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：朱建威，系父子关系。上诉人（原审被告）：朱建威，男，1975年6月18日出生，汉族，住址同上。上诉人上蔡县致远物业管理有限公司因与上诉人朱义礼、朱建威物业服务合同纠纷一案，不服河南省上蔡县人民法院（2020）豫1722民初4687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上蔡县致远物业管理有限公司法定代表人徐艳丽及委托诉讼代理人李文慧，上诉人朱建威及作为上诉人朱义礼的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上蔡县致远物业管理有限公司上诉请求：维持一审判决第一项、撤销第二项，改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：一审法院未支持其请求的电梯耗能费认定事实错误。朱建威、朱义礼作为其管理的小区的业主，应当交纳电梯耗能费887.65元。其在一审中已提交了该小区每年收取的电梯耗能费是280元的票据，提交了该小区内其他业主2019年的收费发票及二被上诉人于2018年向上诉人交纳的每年280元的票据，因其收取该项费用是按原鑫锋物业的收费标准执行，其有充分的证据证实该项诉讼请求成立，一审法院不予支持，认定事实错误。朱义礼、朱建威答辩称：上蔡县致远物业管理有限公司是违规收费，上蔡县致远物业管理有限公司注册资金是100万元，属于四级收费资质，物业费应该是0.35元每平方（已包含税、费），但上蔡县致远物业管理有限公司超标收费，每平方收了0.6元，没有按照国家标准收费。朱义礼、朱建威上诉请求：撤销一审判决，改判驳回上蔡县致远物业管理有限公司诉讼请求或发回一审法院重审。事实与理由：上蔡县致远物业管理有限公司没有履行物业管理的服务工作，其所居住的时代广场小区实质上是独栋商品楼，整个面积不足3万平方米，没有绿地、树木、没有配置消防通道、消防器材，没有设专人24小时值勤，小区内公共区域公共楼道保洁服务三天打鱼两天晒网，没有提供必要的物业管理服务工作，无权收取物业管理费。其居住的小区是原开发商的亲属，即徐艳丽夫妇二人于2019年办理的物业公司，是二人于2019年办理的物业公司，前期二人没有任何资质，还是借用他人资质。按行业规范该公司是四级收费标准，应为每月每平方米0.35元，已包含税费，上蔡县致远物业管理有限公司不应按照每平方米0.6元收取物业费。一审法院予以支持，违反法律规定。上蔡县致远物业管理有限公司针对朱义礼、朱建威的上诉请求答辩称：其是与建设单位签订管理服务合同的公司，该公司成立符合法律规定。物业服务合同对物业主具有约束力，其按合同内容行使权利和义务，向业主提供服务，管理井井有条，尽到了管理责任。该小区从2017年原上蔡县鑫锋物业服务有限公司开始服务至今，除了朱义礼、朱建威之外，没有任何人对其服务提出不满意的意见，均按照合同约定按时缴纳物业费。朱义礼、朱建威的理由不能代表全体业主，主张的事实不能成立。其对小区的物业费收取合理，而且偏低。根据物业服务合同约定，高层建筑物业服务收费是每平方米0.98元，但其考虑到该小区内有一部分是拆迁户，对拆迁户的收费，没有按照合同向业主收取，而是按每平方米收取0.6元价格。在其服务的整个区域内均是偏低的，现在根本就不存在每平方米应按0.35元收费的情况，就连上蔡县城内经济适用房不带电梯的物业收费也是每平方米0.5元。本案小区是高层带电梯的物业服务，朱义礼、朱建威上诉理由完全是为了不缴纳物业费找理由，不能成立。上蔡县致远物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令朱义礼、朱建威支付从2019年7月15日-2020年12月31日的物业服务费、电梯公共耗能费共3289元。2、本案诉讼费用由朱义礼、朱建威承担。一审法院认定事实：朱义礼、朱建威系上蔡县时代广场小区的业主,该房屋建筑面积72.13平方米。上蔡县致远物业管理有限公司系上蔡县时代广场小区物业服务公司。2016年3月21日，朱义礼与河南忠广置业有限公司签订拆迁合同书，合同书约定河南忠广置业有限公司全权负责朱义礼位于北街北段路东的房产证号为上籍字第**，土地证号为25022**的旧房拆除重建工程。后朱义礼选四套房，303号房101.54平方米、208号房127.16平方米、708号房127.16平方米、212号房97.25平方米。现303号房由朱义礼居住，708号房由朱建威居住，212号房和208号房出租。2017年5月28日,河南忠广置业有限公司与上蔡县鑫锋物业服务有限公司签订《时代广场前期物业服务合同》一份，物业费收费标准为高层住宅0.98元/月?平方米。2019年7月15日,河南忠广置业有限公司与上蔡县致远物业管理有限公司签订《物业服务合同》一份,约定河南忠广置业有限公司选聘上蔡县致远物业管理有限公司实行物业管理;委托管理期限为2019年7月15日起至业主委员会成立之日止;物业费收费标准为高层住宅0.98元/每平方米。后上蔡县致远物业管理有限公司对拆迁户以0.6元/平方米的标准收取物业费。该合同已向上蔡县住房和城乡建设局备案。上述合同签订后,上蔡县致远物业管理有限公司为涉讼小区业主提供了相关物业服务,一直延续至今,并按约定的标准向小区业主收取物业费,但朱义礼、朱建威自2019年7月15日起至今一直未交纳物业服务费、电梯公共耗能费。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。河南忠广置业有限公司与上蔡县致远物业管理有限公司签订的《物业服务合同》一份对全体业主均具有约束力。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外,还需要小区全体业主共同努力,共同遵守相关规定和约定,环境品质才能不断地保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多,不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理,而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。上蔡县致远物业管理有限公司按约为涉讼小区提供物业管理服务,朱义礼、朱建威在使用其房屋期间,未能按约交纳相应的物业管理费,经催要仍拒绝交纳,其行为显然与法相悖,依法应承担相应的民事责任,上蔡县致远物业管理有限公司要求其支付物业服务费的请求于法有据,应予支持。关于朱义礼、朱建威提出的收费标准过高问题，上蔡县致远物业管理有限公司未提供充分证据予以佐证,不予支持。关于朱义礼、朱建威反映的其他物业管理问题,因朱义礼、朱建威未提交充分证据材料,不予采信。朱义礼、朱建威在上蔡县时代广场小区708号房面积127.16平方米，303号房101.54面积平方米，合计228.7平方米，2019年7月15日-2020年12月31日的物业费为：228.7平方米×0.6元×17.5月=2401.35元。对于上蔡县致远物业管理有限公司诉请的要求朱义礼、朱建威支付电梯公共耗能费，因为按合同约定,共用设施的照明等按实际发生额由业主按专有面积比例分摊,由于未能提供该小区或是上蔡县致远物业管理有限公司所居住楼或是所居住单元电费实际发生额及计算方式,所以本案对上蔡县致远物业管理有限公司的该项主张因证据不足不予支持。应当指出,物业公司的服务具有公共性,收取物业费除用于企业自身运转外,还用于整体物业设施的维护保养、维持小区正常秩序所必需的费用,个别业主拒交物业费的行为,不仅损害物业公司的利益,也损害了其他正常交费业主的利益,不利于物业整体管理。小区整体环境的维护和改善需要物业公司和业主的良好配合,一方面,上蔡县致远物业管理有限公司作为物业公司,应明确自己的定位系服务型企业,作为服务型企业,在服务过程中,应加强与自己的服务对象即业主的沟通,努力提高自己的服务质量,进而改善与业主的关系,不断改进和完善自己的工作。在业主反应服务不到位的情况下,应当深刻反思自身服务存在的问题,通过整改、提升服务质量来赢得业主的认可,让业主主动交纳物业费,尽量避免通过起诉，依赖法院审判来收取物业费;另一方面,业主也应提高自身素质,主动学习法律知识,提升法律知识储备,提高法律意识,了解业主与物业服务企业之间的权利义务关系。对物业公司有意见,应通过正当途径反映问题、行使权力,维护自身合法权益,不应通过拒交物业费来表达自己的意见。希望双方今后能够加强沟通,积极履行各自负担的义务,共同促进时代广场小区的发展,创造和谐的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,一审法院判决:一、朱义礼、朱建威于本判决生效之日起十日内支付上蔡县致远物业管理有限公司2019年7月15日-2020年12月31日的物业服务费2401.35元;二、驳回上蔡县致远物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由朱义礼、朱建威负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人上蔡县致远物业管理有限公司提交：1、业主公约，证明其对该小区制定的有规定，且对收费有相应标准；2、两张照片，证明小区环境优雅、卫生整洁；3、时代广场2020年12月份的抄电明细，证明时代小区实际入住218户；4、上蔡县供电公司的收费票据4张，证明上蔡县致远物业管理有限公司2021年1月23日交纳的2020年12月份的总电费数是80358度，价款40128.86元；5、2021年1月20日由上蔡县致远物业管理有限公司出具的一份公共耗能费的合理收费表，证明其总交电费80358度，总金额40128.86元，入住应缴纳的生活用电60074度，总金额34122.032元，差额6698.968元，该数据就是218户公共耗能费的总数额，并对朱义礼和朱建威的具体的收费标准在收费表上有明确约定，上蔡县致远物业管理有限公司的收费符合标准。朱义礼、朱建威质证称：只有电费收费发票是真的，其他四组证据都是虚假的。朱义礼、朱建威提交所居住小区照片31张，证明小区环境脏乱差，上蔡县致远物业管理有限公司没有尽到物业服务。上蔡县致远物业管理有限公司质证称：从对方提供的照片上可以反证小区环境比较整洁有序，并没有脏乱差，不能证明对方的证明目的成立。上蔡县致远物业管理有限公司自认其与朱义礼、朱建威提交所居住小区的所有业主均未签订物业服务合同，该小区尚未成立业主委员会。二审审理查明的其他事实与一审法院判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，虽然朱义礼、朱建威未与上蔡县致远物业管理有限公司签订正式的物业服务合同，但朱义礼、朱建威已实际入住该小区生活，上蔡县致远物业管理有限公司作为建设单位委托的前期物业公司提供物业服务后，朱义礼、朱建威已享受了该物业公司提供的各项服务，双方形成了物业服务合同关系，作为业主应当交纳相应的物业费。上蔡县致远物业管理有限公司管理小区之前，上蔡县鑫锋物业服务有限公司按每月每平方米0.6元标准收取物业费，朱义礼、朱建威并未提出异议，说明二上诉人事实上同意以该标准收取物业费，且该对拆迁户的物业收费标准与同时期同类小区物业费标准相比较，也相对合理。朱义礼、朱建威以上蔡县致远物业管理有限公司质资低，且没有提供约定的物业服务、管理不到位、服务质量差，应按每平方米0.35元收费为由，拒不交纳物业费，没有充分事实与法律依据。因物业服务合同系公共合同，朱义礼、朱建威作为个别业主对物业管理所作的评价，不能代表全体业主的意志，朱义礼、朱建威在本案中提交的证据也不能足以认定其主张的事实成立，故对朱义礼、朱建威的该项上诉理由不予采纳。关于上蔡县致远物业管理有限公司上诉提出的朱义礼、朱建威应当交纳公共能耗费的理由，因其提交的备案物业服务合同中没有对该项费用有明确约定，提交的其他证据也不能证明其对该项公共能耗费的具体分摊方案及计算方式、具体的收益、收支情况进行了公示或与朱义礼、朱建威另行对该项费用的收取进行了约定，故上蔡县致远物业管理有限公司的该项上诉理由缺乏事实依据及法律依据，不予采纳。综上，朱义礼、朱建威及上蔡县致远物业管理有限公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱义礼、朱建威及上蔡县致远物业管理有限公司各负担50元。本判决为终审判决。审判长  刘瑞霞审判员  丁耀东审判员  王 威二〇二一年三月一日书记员  袁慧明