安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终662号上诉人（原审被告）：蚌埠禹会建设投资有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市红旗一路**秀水新村（二村）**楼社区用房，统一社会信用代码91340300684953450L。法定代表人：沈如强，该公司总经理。委托诉讼代理人：金伟，安徽辉泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕，安徽辉泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽瑞康物业集团有限公司，住所，住所地安徽省蚌埠市万达广场****楼****社会信用代码913403006742061952。法定代表人：高超，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋加志，安徽国梦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蚌埠冠宜置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市燕山路与迎宾大，住所地安徽省蚌埠市燕山路与迎宾大道交叉口340300584578534J。法定代表人：薛君南，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛学超，该公司副总经理。上诉人蚌埠禹会建设投资有限责任公司（以下简称禹会建投公司）因与被上诉人安徽瑞康物业集团有限公司（以下简称瑞康公司）、蚌埠冠宜置业有限公司（以下简称冠宜公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。禹会建投公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回瑞康公司对禹会建投公司的诉讼请求。事实与理由：冠宜公司未将冠宜大厦2＃楼交付给禹会建投公司，禹会建投公司亦未实际使用2＃楼，禹会建投公司不应承担本案物业费用。冠宜公司和禹会建投公司签订的《采购合同》第五条约定双方房屋交付的标准为“交钥匙”，但截止2020年5月8日前，冠宜公司及瑞康公司也未将房屋钥匙交付禹会建投公司。《物业管理服务委托合同》第二十五条亦约定，业主或物业使用人支付物业费的前提条件是“办理房屋交付手续”。瑞康公司及冠宜公司所举证据均不能证明禹会建投公司已拿到房屋钥匙及办理房屋交付手续。2020年4月28日禹会建投公司和瑞康公司签订《冠宜大厦2号楼物业服务管理合同》约定了双方的相关权利义务，其中物业管理期限约定为2020年4月1日至业主委员会成立之日选聘新物业服务企业止。2020年5月8日，禹会建投公司和瑞康公司、冠宜公司办理2＃楼资产移交手续，三方签署《资产移交资料清单》，移交内容包括资产、基本资料、验收资料、以及“钥匙”等相关内容。从上述事实可以看出，禹会建投公司接收2＃楼的时间应为2020年5月8日，物业服务费用应从2020年5月8日交纳，一审法院判决禹会建投公司从2＃楼办理产权证时间交纳物业服务费，与事实不符，也无法律依据。另，禹会建投公司未实际使用2＃楼，即使应当交纳物业服务费，根据《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》的规定，半年以上未入住且月用电量不足2度的普通商品空置住房，其前期物业公共服务费按房屋所在小区相应等级物业费标准的10%优惠，一审法院按100%计算物业费，显然没有依据。瑞康公司辩称，禹会建投公司上诉理由不能成立，禹会建投公司与冠宜公司买卖的是现房不是期房，双方签订采购合同之后禹会建投公司经常带客户看房子，可以看出禹会建投公司实际支配了房屋，其利用与冠宜公司的手续不规范，否认其没有拿到房屋，有悖事实。2020年5月8日禹会建投公司、冠宜公司、瑞康公司三方签订了移交材料清单，是在一审法院审理期间为了明确各方责任，对于以前的交接做了书面的确认，而不是交接的开始，不能以最终确认单认定双方交接房屋的时间点。一审法院以双方办理产权证的时间为物业费划分的时间点已经最大限度的保护了禹会建投公司的权利。禹会建投公司认为物业费应按90%的标准收取，属于适用法律错误。《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》针对的是普通的商品住房，本案是办公楼，不适用该规定，且瑞康公司也没有按照办公楼的收费标准收取物业费，而是按照公寓楼的标准计算，也充分保护禹会建投的利益。综上，禹会建投公司上诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉，维持原判。冠宜公司未作答辩。瑞康公司向一审法院起诉请求：1.依法判决冠宜公司支付自2016年1月1日起至2016年6月30日止2号楼物业费266227元；2.依法判决冠宜公司、禹会建投公司共同支付自2016年7月1日起至2019年12月31日止2号楼物业费2070661元；3.依法判决冠宜公司、禹会建投公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年5月8日，瑞康公司与冠宜公司签订了《冠宜国际大厦物业管理服务委托合同》，约定了由瑞康公司向冠宜大厦提供物业服务，商业按建筑面积每月每平方米3.2元收取物业费标准及空置房按照90%交纳物业费的标准等内容。工程竣工验收报告上显示，冠宜大厦2号楼于2015年12月4日竣工验收合格。2015年12月30日的接收单上载明，冠宜公司已将钥匙交付给瑞康公司。2016年7月28日，冠宜公司与禹会建投公司签订《采购合同》，约定由禹会建投公司购买冠宜大厦2号楼房产，冠宜公司应在2017年6月30日前将上述房产交付乙方使用，冠宜公司将上述房屋锁匙交给禹会建投公司则视为冠宜公司已将房屋交付禹会建投公司使用等内容。2017年9月，冠宜公司与禹会建投公司完成了产权过户登记手续。另查明，冠宜大厦2号楼建筑面积为22712.4平方米。其一至三层是商铺，面积是3230.29平方米，物业费收取标准为3.2元每月每平方米。四至二十七层是公寓办公楼，面积是19482.11平方米，物业费收取标准为2元每月每平方米，故每月物业费应为（3230.29平方米x3.2元+19482.11平方米x2元=49301.148元）。空置房的物业费为49301.148元x90%=44371.033元。一审法院认为，瑞康公司与冠宜公司签订了《冠宜国际大厦物业管理服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。2015年12月30日，冠宜公司将钥匙交付给瑞康公司，瑞康公司依约为冠宜大厦提供物业服务，冠宜公司理应向瑞康公司支付物业服务费用。故法院对瑞康公司要求冠宜公司支付自2016年1月1日至2016年6月30日的物业费予以支持。冠宜公司抗辩称冠宜大厦项目竣工验收至2017年12月期间，都是冠宜公司自主对该小区进行物业管理，因接收单上载明2015年12月30日冠宜公司已将钥匙交付给瑞康公司，且瑞康公司提供的入户通知单也证明瑞康公司在2015年12月30日，已经为冠宜大厦提供物业服务了。故法院对冠宜公司的抗辩意见不予采纳。冠宜公司与禹会建投公司于2016年7月28日签订了《采购合同》，其中约定冠宜公司将房屋锁匙交给禹会建投公司则视为冠宜公司已将房屋交付禹会建投公司使用，但冠宜公司未提供相应证据证实双方履行了交接手续。且双方于2017年9月办理了产权过户手续，故自2017年10月起，应由禹会建投公司向瑞康公司交纳物业管理服务费。故法院对瑞康公司要求冠宜公司承担自2016年7月1日至2017年9月的物业费及禹会建投公司承担自2017年10月至2019年12月31日的物业费的诉请予以支持，对冠宜公司、禹会建投公司共同承担自2016年7月1日至2019年12月31日的物业费的诉请不予支持。禹会建投公司抗辩称其至今未拿到钥匙，房屋未实际交付，其不应承担物业费，因冠宜公司与禹会建投公司已经于2017年9月办理了产权过户手续，故法院对禹会建投公司的抗辩意见不予采纳。综上，冠宜公司应承担自2016年1月1日计算至2017年9月共计21个月的物业费为44371.033元x21个月=931791.693元。禹会建投公司应承担自2017年10月至2019年12月31日共计27个月的物业费为49301.148元x27个月=1331131元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、蚌埠冠宜置业有限公司于本判决生效之日起给付安徽瑞康物业集团有限公司物业服务费931791.693元（自2016年1月1日起计算至2017年9月止）；二、蚌埠禹会建设投资有限责任公司于本判决生效之日起给付安徽瑞康物业集团有限公司物业服务费1331131元（自2017年10月起计算至2019年12月31日止）；三、驳回安徽瑞康物业集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29234元，减半收取14617元，由蚌埠冠宜置业有限公司6014元负担，由蚌埠禹会建设投资有限责任公司负担8603元。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人证据交换并依法进行了质证。禹会建投公司提供的证据如下：证据一、《冠宜大厦2号楼物业服务管理合同》、资产移交资料清单、冠宜大厦2号楼费用明细表，证明案涉的物业交接手续是2020年5月8日；证据二、禹会建投公司公开招聘编外聘用工作人员拟确定体检和考察人员公告，证明冠宜公司在一审的出庭证人陈述的其于2016年8月将房屋钥匙交给禹会建投公司叶楠与事实不符。冠宜公司质证意见：证据一、对物业服务合同真实性无异议，但是达不到其证明目的，该合同系在一审诉讼期间签订，因为当时判决还未作出，物业费该谁承担没有定论，为了确定2020年的物业费应该谁来承担，三方协调后确定起算时间是签订合同时间，对于以前的物业费，合同上没有涉及，就以法院判决为准。物业合同中托管期限是2020年4月1日开始，并不是禹会建投所说的2020年5月8日，也不是移交清单上的2020年5月8日；对资产移交资料清单真实性无异议，该资料清单只是对各方以前交付的房屋以及相关资产最终确认，从该签字时间可以看出2020年5月8日，不是双方实际的交付时间；对冠宜大厦2号楼费用明细表无异议，与本案无关联。证据二、禹会区人社局公告系从禹会区政府网页打印，对真实性无异议，但是达不到禹会建投的证明目的，该公告只能说明叶楠在2017年3月30日被禹会区人社局列为编外聘用人员体检和考察名单，不能排除叶楠之前被禹会建投公司临时聘用的可能，故达不到其证明目的。冠宜公司未发表质证意见。本院认证意见：对于证据一，系三方在一审诉讼期间对于2020年4月1日之后关于物业管理的相关约定，对于本案瑞康物业主张的2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费的负担并未涉及，因瑞康公司对该证据的真实性无异议，本院仅对该组证据的真实性予以确认；对于证据二，系禹会区政府网站公告，内容客观、真实，瑞康公司对真实性亦无异议，仅认为不能排除叶楠在公告之前被临时聘用的可能，因瑞康公司对自己提出的异议并未举证证明，故本院对该证据予以确认。当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供物业服务，业主支付物业费的合同。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中瑞康公司与冠宜公司签订了《冠宜国际大厦物业管理服务委托合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，瑞康公司提供物业服务后有权依据此合同主张物业服务费。禹会建投公司上诉称，其与冠宜公司就案涉2＃楼虽办理了产权过户手续，但冠宜公司一直没有交付房屋，禹会投资公司亦没有使用房屋，故不应承担物业服务费。本院认为，冠宜公司与禹会建投公司签订的《采购合同》中约定冠宜公司将房屋钥匙交给禹会建投公司视为房屋交付使用，冠宜公司虽未举证证明将房屋钥匙交付的事实，但本案系现房销售，且双方已于2017年9月办理了产权过户手续，禹会建投已实际取得房屋所有权，其作为案涉房屋的产权人理应承担物业服务费用，一审法院判决禹会建投公司承担自2017年10月之后的物业服务费用并无不当，故禹会建投公司的该项上诉理由不能成立。关于禹会建投公司提出本案即使应当交纳物业费，也应按90%支付的意见。经查，《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》系针对普通住宅小区物业服务收费的相关规定，本案案涉房产系公寓式办公用途，并不适用该规定，故禹会建投公司该项上诉理由亦不能成立。综上，禹会建投公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14980元，由蚌埠禹会建设投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗传继审判员  穆 莉审判员  胡玉巧二〇二一年三月十日法官助理田蕾书记员夏婧楠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。