广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23401号上诉人（原审原告）：曾国良，男，1969年10月5日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：曾国强，男，1964年5月23日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：张雪，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王美丽，女，1980年10月3日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。委托诉讼代理人：肖军生，男，身份证住址广东省中山市石岐区，经由广东省罗定市船步镇云罗村民委员会推荐。原审第三人：朱焕璋，女，1971年3月15日出生，汉族，户籍地址广东省广州市海珠区。上诉人曾国良、曾国强因与被上诉人王美丽、原审第三人朱焕璋物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾国良、曾国强上诉请求：撤销一审判决，改判为1.王美丽户及同住人搬迁并交还广州市白云区太和镇丰福路358号7××房给曾国良、曾国强；2.王美丽支付房屋占用费（从2017年4月起，按每月1800元/月计至迁出之日止）；3.一审受理费、二审上诉费用由王美丽负担。事实与理由：一、本案所涉《协议书》是不真实的。1.王美丽提供的《协议书》，并不是曾某本人的签名，由于曾某已去世，也无法向曾某核实其签名是否曾某本人的亲笔签名。曾国良、曾国强认为该协议书中“曾某”字样的字迹不是曾某本人签名的字迹。2.王美丽提供的《协议书》格式不合规，不是买卖合同的常见格式。作为处理房屋此等重大财产的买卖协议，该协议书的内容也过于简单，既没有写明买卖双方的身份证号，也没有按捺指模，自我称谓也有违普通人的一般常识。协议中的立据人王美丽与见证人潘某是夫妻关系，潘某不是合格见证人。3.王美丽在签订《协议书》后长达十余年内，从未要求办理房屋过户登记手续，也从未要求作为房屋产权人的曾国良、曾国强追认该协议，不符合常理。曾国良、曾国强以13万多元的成本获得涉案房屋，而《协议书》仅以6.5万元不及成本一半的价格出售也明显低于正常价格。因此，不排除协议是王美丽、潘某为自己利益而造设的证据的嫌疑。因此，在王美丽没有取得房产证原件、没有曾国良、曾国强委托曾某的委托书、没有曾某出具的收款收据、没有合格见证人的情况下，王美丽提供的证据之间不能形成有效证据链，一审法院仍认定《协议书》真实有效，属于认定事实错误。一审法院依据该《协议书》作出判决亦有违民诉法证据印证规则。二、本案不属于表见代理。根据《民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。1.王美丽无任何证据可证实在签订协议时，曾国良、曾国强作出过同意曾某出售房屋的表示。2.王美丽既没有取得房产证原件、产权人身份证复印件、曾国良、曾国强对曾某授权的委托书，也没有曾某出具的收款收据，更没有中介公司作居间人或其他合格见证人的情况下，即判断曾某为表见代理人欠缺说服力，是不合逻辑的。基于上述事实，本案不符合法律规定的“相对人有理由相信行为人有代理权”的情形，不符合表见代理的条件。王美丽无任何证据证实曾国良、曾国强是明知王美丽占用了房屋，也无证据证实曾国良、曾国强知道协议的存在。曾国良、曾国强一直持有自己房屋的房产证，从未想过房屋存在被转让的风险，也从未收到过任何通知使曾国良、曾国强知悉房屋已转让的事情，因此曾国良、曾国强根本无从知晓、无从推测自己的房屋在从未授权别人出售房屋、没有收取任何房款的情况下，在持有房产证的情况下，发生房屋被转让的情况。一审法院认为曾国良、曾国强没有对房屋提出异议即视为对曾某与王美丽签订的协议的认可，这是证据不足，认定事实错误。一审法院直接认为应视为曾国良、曾国强对协议的认可，是违法加重曾国良、曾国强责任的行为。三、本案协议不属于有效协议。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据上述规定，在无权处分的情况下，合同效力待定，经权利追认后方生效，而一审法院认为即使曾某无权处理，其与王美丽签订的协议仍然有效，是明显对法律理解错误。一来协议是否曾某本人签名无法确定，曾国良、曾国强认为不是曾某的签名。其次，即使该协议是曾某本人签名，在曾某未取得曾国良、曾国强追认的情况下，曾某签订的协议也是出于效力待定状态。另根据《民法典》第一百七十一条规定，代理人没有代理权、超越代理权或代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此无论根据旧法《合同法》还是新法《民法典》，无权代理的合同均属于效力待定合同，一审法院认为案涉协议有效，是适用法律错误。四、王美丽应该搬迁交还房屋。根据《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。曾国良、曾国强作为涉案房屋的产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，无论发生以下三种情况中的任何一种，曾国良、曾国强均有权利收回房屋，向王美丽主张要求其搬迁及支付房屋使用费的请求。1.如果涉案《协议书》是不真实的，则王美丽占用房屋是无依据的非法占用房屋，王美丽应搬迁及支付费用。2.如果涉案《协议书》构成表见代理，则曾国良、曾国强有权要求解除《协议书》，王美丽仍应搬迁。《协议书》内称王美丽欠2万元，占全部价款的30.7%，在王美丽无任何证据证明其已付清款项的情况下，即使该协议被法院认定对曾国良、曾国强有约束力，也已符合《合同法》第九十四条和第一百六十七条规定解除合同的条件，在解除合同的情况下，曾国良、曾国强有权收回房屋。3.如果涉案《协议书》是无权代理，则该协议书对曾国良、曾国强没有约束力，曾国良、曾国强有权要求收回房屋，这请求也符合法律规定，应获得法院支持。一审法院认为该《协议书》即使是曾某无权代理的情况下，也属有效，王美丽不是非法占有人使用房屋，从而不支持曾国良、曾国强的诉讼请求，不切实解决纠纷，违背民事诉讼法第二条的立法目的，与定纷止争的法律精神相悖。王美丽二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意曾国良、曾国强的上诉请求。一、关于《协议书》的真实性问题。王美丽与曾某签订的《协议》为双方当面所签，并有潘洪华在场鉴证；结合王美丽已经支付购房款的事实可以认定，《协议书》是真实的。曾国良、曾国强否认上述签名的真实性，应举证予以证实。曾国良、曾国强在上诉状中仅称其无法核实签名的真实性，曾国良、曾国强“认为”曾某的签名不是曾某的签名，恰好表明了曾国良、曾国强以曾某已经死亡，难以进行笔迹鉴定，抱定死无对证的心态，试图虚假陈述。二、关于曾国良、曾国强称曾某不构成对其代理的问题。曾国良、曾国强的陈述与事实不符，涉嫌虚假陈述、虚假诉讼。（一）王美丽购买涉案房屋已达十七年，如果王美丽仅仅是租赁房屋，则多年以来曾国强、曾国良未有证据证实王美丽曾经向其缴纳过租金。十七年时间里，曾国良、曾国强未向王美丽主张过任何权利，反而是王美丽曾向人民法院起诉，请求判令曾国良、曾国强办理过户手续，履行合同义务。一审判决认定曾某有代理权是正确的，表见代理也是有权代理的行为，法律后果归属于被代理人，曾国良、曾国强应当履行《协议书》约定的合同义务。（二）关于房屋对价是否公平的问题。曾国良、曾国强二审提交证据称，其购房共计花费了112292.6元，而转售给王美丽仅6.5万元，此为不合理对价。曾国良、曾国强作为原告，对其早已持有的证据无正当理由未向一审法院提交，现向二审法院补充提交，已经明显超过了举证期限，其所提交的证据不应被法庭采纳。该证据的真实性存疑，王美丽从未见过上述单据，曾国良、曾国强从未提出过上述问题，具体真实性由法院认定。即便上述单据是真实的，也不能据此认定为不合理对价。一是房产的价格具有市场波动性，虽然在长时间来看是持续上涨的，但受各种因素在短时间内是可能下跌的，曾国良、曾国强以6.5万元将涉案房屋出售给王美丽是符合当时的市场价格的。因为当时涉案房屋所在的白云区太和镇丰泰小区因开发商欠债跑路，造成严重烂尾，也是白云区著名的烂尾小区。且当时全国及广东省房地产市场也是极为低迷。二是当时曾国良与其父亲经营的五金厂倒闭，急需资金。王美丽当时是冒着极大风险购买涉案房屋。在长达17年的时间里，曾国良、曾国强明知或应当知道房屋以6.5万元的价格出售却从未提出过异议，印证曾国良、曾国强对该价格是认可的。（三）曾国良、曾国强见房价上涨，便不承认房屋买卖的事实，捏造事实提起诉讼，其为谋取利益不惜作虚假陈述，进行虚假诉讼，行为恶劣。三、关于合同的效力问题。曾国良、曾国强称《协议书》为无效是错误的。首先，曾某的行为如一审判决所述，构成了表见代理，表见代理是有权代理，法律后果是《协议书》的合同义务直接约束曾国良、曾国强，曾国良、曾国强应遵照履行。其次，王美丽根据合法有效的《协议书》取得对房屋的占有，王美丽和平持续的占有房屋长达17年，具有法律依据，曾国良、曾国强不能排除王美丽对房屋的占有。再次，曾国良、曾国强称可以解除《协议书》，原因是王美丽尚欠《协议书》中约定的价款2万元，王美丽认为已支付了剩余交款2万元，在本案诉讼之前，曾国良、曾国强从未向王美丽主张过价款，反而否认《协议书》的真实性，从未催收过价款，现在却声称要解除合同，与其一贯的行为不符。四、曾国良、曾国强的整个诉讼行为违反诚信原则。《中华人民共和国民法典》第一编总则，第一张基本规定第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”诚信原则是民事活动的基本原则，民事主体从事签订履行合同尤其要奉行诚信原则。本案中，曾国良、曾国强罔顾王美丽与曾某签订《协议书》、购买案涉房产进而占有房产长达17年的事实，向人民法院进行虚假陈述，目的是为了悔约，取得因房屋价值上涨所带来的溢价。朱焕璋经本院公告传唤，未到庭发表意见。曾国良、曾国强于2020年1月7日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.王美丽及同住人搬离广州市白云区太和镇丰福路358号7××房，并按房屋现状归还给曾国良、曾国强；2.王美丽按同地段房屋租金标准向曾国良、曾国强支付案涉房屋占用费（自2017年4月起按1800元/月标准计算至实际搬离之日止），暂计至起诉之日为59400元；3.王美丽承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：广州市白云区太和镇丰福路358号7××房的登记所有权人为曾国强、曾国良两人，占有部分各为1/2。而案外人曾某是曾国强、曾国良的父亲。2002年10月20日，曾某与王美丽签订《协议书》，约定：现有广州市白云区太和镇丰泰小区云彩花园A1栋1梯7××房，房产证人曾国强、曾国良，转卖给王美丽，经房产证人同意由他父亲曾某代卖房产；房屋总金额65000元，以（已）收现金45000元，还欠20000元。一审庭审中，曾国强、曾国良与王美丽均确认，该协议书中的广州市白云区太和镇丰泰小区云彩花园A1栋1梯7××房，与广州市白云区太和镇丰福路358号7××房为同一物业。而王美丽表示，在签订该协议书时已经现金给付了购房款45000元给曾某，一个星期左右后曾某将房屋钥匙交付之后，其又将剩余的20000元购房款现金支付给了曾某，然后其在2002年11月、12月左右装修完毕之后就入住至今。但曾国良、曾国强则表示，对于曾某与王美丽签订案涉房屋买卖协议书及收取款项的事实，其均不清楚，案涉房屋是由曾某出资购买并一直由曾某进行管理，曾国良、曾国强在2017年曾某去世之前对案涉房屋交付给了谁使用、何时交付等均不清楚。同时，曾国良、曾国强提交了自行在网上查询下载的租金标准，要求王美丽按每月1800元的标准自2017年4月起支付案涉房屋的占用费，而王美丽对此并不予认可。另查，2005年9月26日，曾国强、曾国良在广东省公证处以公证的方式，向第三人朱焕璋出具了《授权委托书》，委托朱焕璋办理白云区太和镇丰福路358号7××房的如下手续及签署有关文件：1、办理房屋产权查册、登记、调档等手续；2、领取房屋产权复核函、查册、登记、调档等证明书文件；3、带（代）缴房屋办理查册、复核、调档、登记等费用。王美丽称，该授权书中提到的房屋产权复核函，就是因为案涉房屋在房管局的档案中显示是302房，而房产证是7××房，所以需要复核该房号问题，也就是因为房号的问题才导致曾国良、曾国强与王美丽双方在2005年未能过户成功。但对于案涉房屋在房管局档案中是否显示为302房的问题，曾国良、曾国强并未给出明确回复。一审诉讼中，曾国良、曾国强提交了广州供电局发送的短信，拟证实案涉房屋的水电登记在曾国良、曾国强名下，但王美丽也提交了收据拟证实其缴交案涉房屋的物业管理服务费及水电费等事实。再查，2019年6月3日，王美丽向一审法院提起诉讼，要求确认案涉与曾某签订的协议有效并要求曾国强、曾国良办理过户。一审法院以（2019）粤0111民初22249号案立案受理。但因该案转为普通程序之后，王美丽未补交案件受理费而被一审法院裁定按撤诉处理。2019年12月16日，王美丽以相同主张向一审法院再次提起诉讼，一审法院经诉前联调未果后，以（2020）粤0111民初8520号案立案受理，但之后其以曾国良、曾国强已提起本案诉讼为由向一审法院申请了撤诉。上述事实，有协议书、公证书、授权委托书、不动产登记查册表、民事裁定书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：本案为物权保护纠纷，曾国良、曾国强以其并未授权其父亲曾某出售案涉广州市白云区太和镇丰福路358号7××房，曾国良、曾国强与王美丽不存在房屋买卖合同关系，王美丽无权占有该房屋为由，要求王美丽搬离房屋并支付占有使用费。但王美丽则提交了其与曾国良、曾国强的父亲签订的《协议书》，拟证实其已经购买了案涉房屋，对案涉房屋系合法占有使用。一审法院认为，虽案涉房屋现登记的产权人为曾国良、曾国强，而王美丽与曾国良、曾国强父亲曾某所签订的《协议书》并无曾国良、曾国强的签名确认，但鉴于与王美丽签订该《协议书》的相对方为曾国良、曾国强的父亲，且协议书中有注明是经曾国良、曾国强同意由曾某代为出售房屋，而曾国良、曾国强并未举证证实该协议约定的购房款65000元是远低于正常市场价格的不合理低价，故应当认定王美丽在签订案涉协议时为善意第三人，王美丽有理由相信曾某系有权代表曾国良、曾国强出售案涉房屋。而在该协议签订之后长达十七年之久的期间内，曾国良、曾国强作为案涉房屋登记的产权人并未就该协议书提出异议，亦未在该长达十七年的期间内对王美丽占有使用案涉房屋的事实提出异议，亦无证据证实其或其父亲与王美丽就案涉房屋订立的是租赁关系并收取租金，故曾国良、曾国强的上述行为与常理严重不符，应当视为其对曾某与王美丽签订案涉房屋买卖协议书的认可，即应认定为曾国良、曾国强同意将案涉房屋出售给王美丽。退一步而言，即使曾某以自己名义向王美丽出售案涉房屋的行为并未得到曾国良、曾国强的授权和追认，曾某的行为不构成表见代理，在此情形下曾某向王美丽出售案涉房屋的行为构成无权处分行为，但该无权处分行为并不影响曾某与王美丽签订的案涉《协议书》的合同效力，王美丽依照该合同占有使用案涉房屋具有合同依据，不足以认定为非法占有使用案涉房屋。综上，曾国良、曾国强要求王美丽搬离案涉房屋并支付至实际搬离之日止的占用费，缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持。第三人朱焕璋经一审法院依法公告传唤，期满未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第四十九条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，于2020年7月24日作出一审判决：驳回曾国强、曾国良的全部诉讼请求。本案受理费1286元，由曾国强、曾国良负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，曾国强、曾国良表示，涉案房屋由其两人出资在1993年8月2日向广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司购买，购买房屋后交由曾某管理，曾某未在涉案房屋居住，听说过曾某将房屋出租了，曾国强、曾国良没有过问涉案房屋的使用情况，也多年没去过涉案房屋，在曾某去世后想找回涉案房屋，发现王美丽居住在房屋内，遂要求王美丽搬离或购买房屋，由于购买价格没有达成一致意见，王美丽为此向一审法院提起过诉讼；在房管局查册的房地产证存根中，太和镇丰福路358号7××房号有加重书写的“7”，登记申请表中由3XX涂改为7××；房产证原件一直由曾国强、曾国良持有。王美丽表示，其与曾某签订协议书后交房时再支付过2万元，曾某未开具收据；曾某持有房产证原件，曾某曾交付过房产证原件，2005年9月其与曾某、曾国强、曾国良到房管局办理过户手续，因在房管局登记的房号是302房未能成功办理，曾国强、曾国良遂委托朱焕璋办理复核纠错，王美丽将房产证交给了曾国良用于房号的纠正。曾国强、曾国良代理律师二审提交代理词表示2005年9月26日的授权委托书是曾某拿回家让曾国强、曾国良签名的，用于办理房号改为7××的事项，曾国强、曾国良于2005年11月11日交付证明费40元后房管局将302房更改回了7××房。二审诉讼中，曾国强、曾国良提交六份证据：证据一房地产证存根、证据二广州市私有房屋及用地登记证书、证据三广州市房屋四至墙界申报表，拟证明购房及办理房屋产权证均由曾国良、曾国强独立完成，与曾某无关；证据四发票联2张、证据五收据2张、证据六收据3张，拟证明曾国良、曾国强为购房、办证有单据可计的成本合计花费112292.6元，而王美丽主张的房屋买卖价款6.5万元仅为曾国强、曾国良有单据的成本的一半，因此王美丽主张的6.5万元为明显的不合理的低价。王美丽认为：曾国良、曾国强在二审中提交的证据不属于新的证据，应不予采纳。曾国良、曾国强提交的证据一、二、三属于国家行政机关调取的档案资料，予以确认；证据四、五、六不属于新证据，超过举证期限，且属于曾国良、曾国强持有的证据但未在一审诉讼中提供，王美丽不予质证。王美丽向本院提出调查取证申请，请求调查涉案房屋所在的白云区太和镇丰泰小区2002年前后“烂尾”的情况及房屋市场价、调查2004年至2006年拍卖的价格，拟证明其在2002年购买涉案房屋65000元属于正常市场价格。曾国强、曾国良对此表示王美丽所提申请已经超过举证期限。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的主要问题是：涉案《协议书》的效力认定。案涉房屋产权登记在上诉人曾国强、曾国良名下，被上诉人王美丽与上诉人父亲曾某2002年10月20日所签《协议书》载明经房产证人同意由父亲曾某代卖房产，一审判决认定被上诉人签订协议书时为善意第三人，有理由相信曾某系有权代表上诉人出售案涉房屋，并非没有依据。上诉人主张协议书中“曾某”的字迹不是曾某本人的签名，但并未就此提供证据予以证明，上诉人应对有关《协议书》真实性的异议承担举证不力的法律后果。依上诉人本案诉讼中陈述，其将涉案房屋交由父亲曾某管理，也曾于2005年9月签字委托朱焕璋办理房号复核纠错，基于上诉人对被上诉人十多年实际占有使用涉案房屋未提出过异议的实际情况，并无证据表明被上诉人对涉案房屋是承租使用，一审判决认定曾某出售涉案房屋给被上诉人，对被上诉人构成表见代理，符合《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，曾某出售涉案房屋的代理行为有效，上诉人应接受《协议书》所生权利义务关系约束，上诉人主张本案不属于表见代理，事实依据并不充分。表见代理并非无权代理，表见代理情形下的《协议书》，法律效果上并不因上诉人未予追认而不发生法律效力，也不属于无权处分而效力待定的合同类型。如上所述，一审判决认定被上诉人依照《协议书》占有使用涉案房屋具有合同依据，对上诉人要求被上诉人搬离案涉房屋并支付占用费的诉讼请求不予支持，处理正当。需要指出的是，本案是上诉人不认可其父所签《协议书》主张被上诉人无权居住涉案房屋提起的诉讼，并无证据表明上诉人或其父亲向被上诉人主张过2万元欠款、为此行使过合同解除权，本案所涉《协议书》也并非买受人分期付款类型的买卖合同，上诉人所提解除《协议书》、被上诉人搬离涉案房屋的上诉主张，依据并不充分。至于被上诉人向本院提出的调查取证申请，因已超过举证期限，且与本案处理并不构成实质影响，本院不予接受。综上所述，曾国强、曾国良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1286元，由曾国强、曾国良负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年三月十日书记员  吴敏玲李美琦