北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3572号上诉人（原审被告）：刘璐，女，1984年8月6日出生，住吉林省吉林市丰满区。被上诉人（原审原告）：张立红，女，1980年8月6日出生，住北京市顺义区。上诉人刘璐因与被上诉人张立红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初18355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法由审判员赵霞适用独任制开庭进行了审理。上诉人刘璐，被上诉人张立红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘璐上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回张立红要求给付租金及违约金的诉讼请求；2.维持一审判决第三项。事实和理由：一、一审查明事实中有遗漏，合同第九条第（二）项约定因不可抗力导致本合同无法继续履行，本合同自行解除。本合同能够认定系因疫情不可抗力自动解除，刘璐无需支付租金，更不涉及违约。二、一审适用法律错误，应当综合对刘璐的法定免租期予以认定。1、双方对于免租期有微信协商及约定，并达成一致，应当予以认可。2、刘璐的免租请求，有法定事由、有相应政策法规依据，应当得到法院的支持。三、张立红存在非法侵占刘璐抵押金6770元的行为事实，应当立即返还刘璐。张立红辩称，我提供了房屋尽到了我的义务，虽然我对原审判决不满意但考虑到疫情原因我没有上诉，现同意一审判决，不同意刘璐的上诉请求。张立红向一审法院起诉请求：1.要求刘璐给付租金24500元；2.要求刘璐赔偿违约金17412元；3.要求刘璐赔偿免租期租金6770元；4.诉讼费由刘璐负担。一审法院认定事实：2019年5月14日，张立红（甲方）与刘璐（乙方）签订《商业地产租赁合同》，约定：租赁房屋位于顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧1#办公用房，房屋面积111.29平方米，房屋租赁期自2019年6月15日起至2025年6月14日止，房屋免租期从2019年5月15日至2019年6月14日止；租金标准第一年计每月租金6770元，第二个租赁年度每月租金7447元……；合同签订当日乙方向甲方支付定金6770元，乙方在本合同签订之日起3日内交齐首期租金和押金，定金转为首期租金的一部分……；租金每6个月支付一次，每年的6月1日、12月1日之前向甲方支付房租；押金13540元，与首笔租金一起支付；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1.不按照约定支付租金达十日的……；乙方有约定的情形的，应按月租金的两倍向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失；合同还约定了其他权利义务。刘璐向张立红支付押金6770元。刘璐租赁涉诉房屋用来进行艺术培训工作。刘璐应当在2020年6月1日支付2020年6月15日至2020年12月14日的租金。2020年6月9日，双方通过微信联系租金事宜，内容为：刘璐：姐姐，你能给我2月免租期么？我实际属于半年没营业了！多了我也不跟你提，就2月就行！张立红：美女，你这样行吗？因为说实话吧，我这房我有贷款，另外一个呢，免俩我也有点费劲，要不然这样也行，我给你俩月也行，你能不能就是六年到期我就给你六年零俩月不得了吗？你现在这房租该给我，到时候你多使俩月，你看这样行不行？就是我给你延期，到就是六年零两个月，你看行吗？刘璐：不是，我是现在困难，如果现在不困难就不需要延期了呀姐姐。张立红：行，我明白了，要不然你这样吧，你这回给我少给一个月了，下次再少给一个月的，这样咱俩都能渡过难关。刘璐：我的意思是完两个月交房租，我最近没开学，现在没钱哦。……张立红：行，那我知道了，你这样吧，要不然你那你就先少给我俩月完了下回呢，你要能多给我一个就多给我一个，你看着办吧，说实话我知道你不容易，那你就看着办吧。那你看着办，要不然你就，这回你就能给我，你就给我，给不了我呢，完了你就下回。知道你这人挺好，要能给我就给我了，你看吧，你要是在有困难你就咋办就咋办吧，反正我自己再想点办法，没事。……刘璐：谢谢姐姐！我晚一阵给你，最多不超过两个月，只要我收学费，马上给你交房租。2020年9月12日，刘璐：姐姐，我肯定租不了了，昨天跟您说的时候，您说话太快了！根本不给我解释的机会，当然，您也是有您的考虑！但是姐姐您想想，您当初没有跟我说过，如果不继续租就不能给我免租期的话呀！如果您当时说了，那我当时的状况，取舍之间我就直接跟您说了，当时就不租了。后双方于2020年9月21日进行了涉诉房屋的交接。刘璐表示因疫情影响，培训课程从年初暂停直到2020年9月1日开课，这期间没有收入，还有大部分家长要求退费。一审法院认为，张立红与刘璐之间的《商业地产租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，法院予以确认。因受疫情影响，刘璐与张立红协商租金事宜，刘璐表示张立红同意免除2020年6月至8月的2个月租金，但结合双方微信聊天记录可以看出，张立红开始是同意延期使用两个月，后同意晚交租金和先少交一个月租金，并未明确同意免交6月到8月的租金，故法院对刘璐所主张的免交租金的事实，不予采信。双方均认可刘璐从事艺术培训，且从双方聊天记录可以看出刘璐受疫情影响存在经营困难的情形，因疫情属于不可抗力，法院依据公平原则，结合疫情防控措施情况对相关期间的租金予以适当减免，同时在刘璐应付张立红的租金中扣除刘璐已付的押金。但针对线下培训的疫情防控措施结束后，刘璐提出解除合同并实际与张立红进行了涉诉房屋的交接，刘璐已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，刘璐认为双方约定违约金过高，要求法院予以调整，法院结合本案实际情况和张立红实际损失情况对违约金予以调整。张立红要求刘璐赔偿免租期租金的请求，没有合同依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决：一、刘璐给付张立红租金一万一千零九十八元五角六分（已扣除押金），于判决生效后七日内执行；二、刘璐给付张立红违约金五千元，于判决生效后七日内支付；三、驳回张立红的其他诉讼请求。一审案件受理费五百零九元，由张立红负担四百零八元（已交纳），由刘璐负担一百零一元，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，双方均未提交新证据。审理中，双方均认可涉案租赁房屋系用于开办线下模特少儿培训。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，以及本案查明的事实，本案二审争议焦点在于：一、涉案租赁合同是否存在因新冠疫情原因无法继续履行的情形，进而张立红提前解除合同是否构成违约，应否承担违约责任；二、涉案房屋租金应否减免，以及减免数额。对于焦点一，新冠疫情及其防控措施对约定有较长合同期限继续性合同的履行通常只会造成暂时的重大障碍，而不会导致整个合同无法履行以及合同目的无法实现。就本案而言，涉案房屋租赁合同属继续性合同，期限达6年时间，刘璐使用涉案租赁房屋用于开办少儿培训，新冠疫情及其防控措施确实会对其使用造成一定影响，但尚未使得涉案合同达到不能履行的程度，且刘璐认可培训课程于2020年9月1日开课，而其于此后方提出解除合同，双方系于2020年9月21日进行交接，因此，刘璐不享有合同单方解除权，其要求提前解除合同确已构成违约。一审结合疫情对合同履行造成的影响，酌情确定其违约金数额为5000元，并无不当，本院予以维持。对于焦点二，刘璐支付租金截止至2020年6月14日，自2020年6月15日至双方合同解除即2020年9月21日期间的租金未交纳。刘璐上诉称双方曾协商一致免除其二个月租金，但依据双方微信聊天记录的内容，双方在2020年6月9日就租金问题进行协商时，在刘璐提出要求2个月免租期后，张立红先是提出可以在6年租赁期限到期后延长2个月租赁期限，后刘璐在提出经济困难最近无钱交租的情况下，张立红表示理解刘璐的困难，同意先少给两个月租金，希望下次交租金时能多给一个月就多给一个月，让刘璐看着办，从上述双方协商的经过及内容来看，张立红并未明确同意无条件免除2个月租金，其同意刘璐此次少交二个月租金是以双方继续履行涉案合同为前提和基础的，故对刘璐该项上诉主张，本院不予采纳。一审结合涉案房屋的用途、新冠疫情及防控措施对涉案合同履行的影响等本案具体情况，酌情降低刘璐应支付的租金数额，并在扣除其已付押金后，判决其向张立红支付，处理正确，本院不持异议。综上所述，刘璐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费202元，由刘璐负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 霞二〇二一年三月十五日法官助理  杨俊逸法官助理  眭 立书 记 员  王 艳