辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终171号上诉人（原审被告）：张彬辉，男，1972年11月15日出生，住所地：沈阳市沈河区。上诉人（原审被告）：程倩，女，1985年2月10日出生，住所地：沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：辛玲，女，汉族，1959年6月11日出生，住沈阳市沈河区，系程倩的母亲。被上诉人（原审原告）：沈阳佳尊物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区新隆街****。法定代表人：陈玉麟，系总经理。委托诉讼代理人：郑娇，系辽宁瀛沈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东来，男，1976年5月22日出生，汉族，住址沈阳市大**，单位工作人员。上诉人程倩、张彬辉因与被上诉人沈阳佳尊物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初3831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。程倩、张彬辉的上诉请求：1、请求撤销沈河区人民法院(2019)辽0103民初3831号判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求，判令被上诉人从恢复提供门禁和电梯服务之日(2019年3月)起收取物业费；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、判决书对物业纠纷的基本事实及原由表述错误，判决结果缺乏基本的事实依据。判决书载明审理了四个不是上诉人提出抗辩物业服务纠纷了的事实，一是园区水质不好的问题，二是井盖破损的问题，三是同区业主物业费多交和少交不平衡的问题，四是房屋质量与维修的问题，这四个问题，一审时上诉人根本就没有提出来作为抗辩不交物业费的事实和理由。二、上诉人提出对2年物业费纠纷的二个焦点答辩事实和理由未审理。一是商品房买卖时答应减免1年(2016.10-2017.9年度)物业费且上诉人已提交过减免物业费凭证，系被上诉人工作人员更替和疏漏而单方面否定，上诉人提交了相关的证人证言以及存根凭证等证据；二是在出现减免物业费纠纷后，上诉人当时提出将有争议的年度物业费解决争议后再处理，愿意预交下年度2017.10-2018.9的物业费，但被上诉人不收，要求必须二年的费用一并交纳，并停了上诉人的门禁和电梯卡服务，导致答辩人无法进入14楼的家中居住，物业服务纠纷焦点之二是针对未提供门禁和电梯卡服务，而判决书却以不是上诉提出自来水、井盖、房屋维修等其他事实而支持原告提供物业服务。三、上诉人的权益被上诉人严重侵犯。被上诉人于2017年10月不提供门禁和电梯物业服务造成上诉人无法居住，直至2019年3月开庭后，法官指出物业方不对后，经被上诉人的律师联系，才重新提供门禁和电梯卡服务(刷了半年卡)，期间造成上诉人花费租房费用15000元。沈阳佳尊物业管理有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。如果我们收了上诉人的钱，我方会给开收据的。物业缴费是不允许断档交的，必须要有延续性，断档交我们不收，物业是不能因为不交物业费而给业主停电梯卡的。我们是守法的企业，不可能有这种违法行为。一、。关于物业费优惠券。1、物业费优惠券的申领和发放由保利达地产佳伴（沈阳）有限公司负责，不是被上诉人，被上诉人仅是接收物业费优惠券为业主办理抵顶。2、物业费优惠券不是人人享有的，需要按载明的要求使用原件办理减免，有效期为两年，过期作废，从入住第二年开始使用，如果上诉人有权，他们可以自领取物业费优惠券之日起两年内的任何时间，可以凭原件到物业公司要求抵顶2016年10月1日之后的任何一期相应金额的物业费；3、物业费优惠券原件相当于钱，交原件相当于交钱，因此交券的业主并没有少交物业费一说。二，关于上诉人程倩、张斌辉缴纳物业费情况。根据上诉人与保利达地产佳伴（沈阳）有限公司签订的买卖合同约定，入住时间为2015年9月30日，实际入住时间为2016年5月26日，上诉人在办理入住时缴纳的2015年10月1日至2016年9月30日物业费，但是2016年10月1日至今欠费。上诉人一审自诉让亲戚代为向被上诉人递交的物业费优惠券原件，但是一审中并没有提供该证人到庭。三、关于被上诉人催收物业费情况，根据物业服务合同约定，物业费是上打租缴纳，同时物业服务合同或法律没有规定业主欠费后物业公司必须立即马上催收物业费。实际工作中，物业公司本着人性化服务的理念，并没有严格执行上打租，在统计业主欠费时，往往采取的是下打租的方式。在催收的问题上，一般坚持不影响诉讼时效，不发律师函催收的原则。因此针对上诉人，被上诉人梳理欠费业主的时候，自2017年以来多次电话口头短信催收，在2018年又以律师函的形式催收。四、关于物业费收费标准，1、上诉人与被上诉人在物业服务合同中明确约定收费标准每月每平2.4元。保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为促进销售，自愿为买受人提供三年的物业费补贴，补贴周期为2015年10月1日至2018年10月1日，补贴金额为每月每平米0.4元。补贴方式面向全体业主。2、该补贴政策与物业费优惠券不是一个问题，补贴政策适用于全体业主，不需要业主持有或凭借任何凭据即可享用。物业费优惠券仅限于部分符合条件的业主。假如按业主理解的应该是开发商和物业公司是一体的，可以直接走账，那么也就不存在物业费优惠券后面约定那么多的使用限制和条件了。只要持有物业费优惠券复印件，被上诉人就为他们抵顶物业费，这个解释显然与该券的使用规则不符。沈阳佳尊物业管理有限公司向一审法院的诉讼请求为：1、请求法院判决被告支付的2016年10月1日至2018年9月30日的物业费3897.6元，逾期交纳违约金6102.4元，共计10000元。2、请求法院判决被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实，张彬辉、程倩系沈阳市沈河区沈水东路****房屋所有人，该房屋建筑面积为81.2m。原告是具有资质的物业服务公司，其为被告所在园区(保利达.翠堤湾)提供了物业服务。物业费收取标准为2.4元/m/月。原告实际提供了服务。被告张彬辉、程倩从2016年10月1日至2018年9月30日未交纳物业费共计24个月：物业费为3897.6元。原告催要未果，起诉至一审法院。一审法院认为:原告沈阳佳尊物业管理有限公司是张彬辉所在园区的物业服务企业，为包括张彬辉在内的业主提供物业服务，双方还签订了《前期物业管理服务合同》《保利达翠堤湾业主(临时)管理规约》。被告张彬辉、程倩接受了沈阳佳尊物业管理有限公司提供的服务，故双方存在着约定的和事实上的物业服务合同关系。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，法院予以支持。对被告张彬辉、程倩提出其在购房时，有老客户带新客户活动，可减免物业费，对该情况原审法院已向原告了解：如业主在购房时确实参加了该活动，开发商会出具减免物业费的凭证，物业公司可凭开发商出具的凭证减免业主的物业费，且减免部分由开发商承担。原案中张彬辉未提供该可减免物业费的原始凭证，因此，对张彬辉的该抗辩理由，原审法院不能支持。对张彬辉提出的其他的涉及房屋质量与维修的相关问题，因原告并非房屋买卖关系的主体，对房屋并无质量担保及维修的义务，其与原告并无直接关系，其不能成为张彬辉不交纳物业费的理由。在原案审理过程中，虽然原告提交了相关的证据，证明其已履行了物业管理服务职能，但办案法官与法官助理仍于2019年4月18日，以购房人的名义前去“保利达.翠堤湾”小区进行实地考察，通过现场查看，看到园区比较整洁，保安人员工作尽职负责，业主机动车有序进出，未发现电动车及其他车辆乱停乱放的等情况，整个园区外观状态较好。原审法院认为，原告在履行物业服务义务过程中可能存在一些不尽完善的地方，需要改进，但业主不能因此而拒绝交纳全部物业费。园区存在的一些问题，其需要开发商等其他多部门共同协调解决，物业公司依据的是其与业主签订的“服务合同”“管理规约”来收取物业费的，业主按约交费，物业按约服务，这样双方才能形成良性循环，小区的各项管理服务才能日趋完美。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高园区居民居住的生活质量，这些都需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解，共建美好家园。一审法院判决：一、被告张彬辉、程倩于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳佳尊物业管理有限公司2016年10月1日至2018年9月30日物业费3897.6元；二、驳回原告沈阳佳尊物业管理有限公司的其他诉讼请求及被告张彬辉、程倩的其他抗辩意见。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张彬辉、程倩负担。二审期间，上诉人提供了如下新证据：1、聊天记录，证明免一年物业费的卡是售楼员的叫彤彤给我的，已将优惠卡交给被上诉人，被上诉人质证意见：聊天记录真实合法关联性均有异议，复印件，售楼员与物业公司没有任何关系，物业卡升级和物业卡停用是两个概念的事情，如果业主发现物业卡无法使用，业主可以去物业随时升级。三天一升级的事情我方不清楚。2、证人证言，上诉人一审提交的证人证言及张某当庭的表述，表明张某并未实际参与物业优惠卡的递交事宜，一审中张某的爱人明确说明是他本人去物业公司办理的物业费优惠卡减免事宜，因此我方认为证人张某不具有作证的资格，开发商所开具的物业费抵免卷可由业主在任何时间段在有效期内向物业公司出具原件，物业公司没有任何人收到过上诉人递交的抵免物业费优惠券的原件。被上诉人提交了如下新证据：物业费优惠券及翠堤湾二期收费流水账，证明被上诉人为其他业主办理过物业费优惠券抵顶物业费的事实，其中没有上诉人，说明上诉人并未交付物业费优惠券以抵顶物业费。上诉人质证意见：被上诉人所提交的收费流水账不具有合法形式，没有盖章、制表人、填表人等主要信息，该材料系电脑软件合成的表格，可以随时添删调整，没有交费人签名，真实性存疑。被上诉人提交的物业费优惠券可证实开发商与物业确实存在减免物业费的客观事实。该材料显示物业费优惠券的第二联，客户留存联也在被上诉人处，更加可以证明被上诉人全部收走了业主的物业费优惠凭证的相关证据，客观上造成业主难以举证。该材料显示，还有第三联，可以间接证实开发商已经将减免的第三联给了物业。减免物业费系商品房买卖时，开发商承诺由自己的物业减免，物业应履行为业主服务的职责。减免物业费事项原本就应该由物业和开发商直接对接办理。在优惠凭证使用时，额外单方面限制业主的权益附加条件，免除自己的义务本属违法。本院对上述证据的证明效力将结合全案统一认定，本院对一审查明的事实予以认定。本院认为：任何民事主体从事民事行为，都应当遵循诚实信用的基本原则。本案被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人依约应当交纳物业服务费。上诉人从一审到二审，一直主张已经向被上诉人提交了物业费优惠券，减免1年(2016.10-2017.9年度)的物业费（1992元），此前不欠物业费，此后的物业费也同意交纳，但被上诉人拒收。上诉人为此提供了物业费优惠券（复印件）及两份证人证言等证据，被上诉人提供了其它业主交付的物业费优惠券（复印件）及自制的收费流水账。本院认为，因物业费优惠券上注明“老购房人应在该券有效期内向物业服务中心出具此券原件，方可冲抵相应金额的物业费。物业服务中心不再给买房人开具物业费收据票据”，故一审在上诉人主张其已向被上诉人提交了物业费优惠券原件的情况下，仍要求上诉人提供原始凭证不当。综合考虑上诉人提供的物业费优惠券复印件与被上诉人提供的其他业主提交的物业费优惠券在外观、格式条款内容上均一致，且有两份相关证人证言，其中一名间接证人出庭作证，而被上诉人主张为提交物业费优惠券业主开具收据的事实并未提供任何证据证明，其提交的物业费优惠券系应当由客户留存的第二联，亦证明被上诉人的作法为收取物业费优惠券原件的事实，被上诉人亦未提供其与开发商就物业费优惠券进行结算的证据及原告没有物业费优惠券的证据，被上诉人自制的流水账亦不能证明上诉人未递交物业费优惠券的事实。结合被上诉人主张采用上打租的方式催缴物业费，但并未提供其2016年催缴上诉人交纳2016.10-2017.9物业费的证据，综上，按照民事审判的高度盖然性原则及证据优势原则，本院认定上诉人享有以物业费优惠券抵顶物业费的权利，应抵顶2016年10月-2017年9月的物业费。关于上诉人提出的其它上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初3831号民事判决第二项；二、变更沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初3831号民事判决第一项为张彬辉、程倩于本判决发生法律效力后十日内给付沈阳佳尊物业管理有限公司2017年10月1日至2018年9月30日物业费1905.6元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回当事人的其它诉讼请求。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，共计75元，由程倩、张彬辉负担40元，沈阳佳尊物业管理有限公司负担35元。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二一年三月十八日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。