湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初250号原告：张家界市中天大厦小区业主委员会。住所地张家界市永定区凤湾路口中天大厦小区。负责人：罗万琼，主任。委托诉讼代理人：张增星，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮建涛，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。被告：周晶萍，男，1958年4月6日出生，土家族，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：罗忠亮，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者。原告张家界市中天大厦小区业主委员会（以下简称中天大厦业委会）与被告周晶萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中天大厦业委会的委托诉讼代理人张增星、芮建涛、被告周晶萍的委托诉讼代理人罗忠亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中天大厦业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费30603元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年，张家界市中天大厦小区成立中天大厦小区业主委员会。2013年，原告在永定区街道办事处、张家界市房地产管理局、张家界市永定区物业管理局进行了备案。之后，原告召开业主大会，决定由业主自管物业，并通过了中天大厦业主委员会章程、中天大厦业主公约。2001年11月27日，被告周晶萍与中天置业公司签订商品房买卖合同购买了中天大厦301号商铺，面积为208.72㎡。自业主委员会成立以来，原告一直按业主公约、业主委员会章程为被告在内的所有中天大厦业主提供物业服务，为被告提供了一个良好的经营、生活环境。但自2012年6月起，被告一直未交纳物业服务费，截至2020年10月31日，已累计拖欠物业服务费合计30603元，已严重影响到原告的服务质量，原告已多次对被告进行催缴，但被告均以各种理由拒绝交纳。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告周晶萍辩称：1、本案漏列当事人，应当将实际承租人列为本案当事人；2、原告何时成立被告不知情，也没有召开业主大会，被告没有参加所谓的业主大会和就业主章程进行讨论；3、业主委员会没有履行涉案小区的物业管理义务，不具有收费权利；4、原告与被告之间没有形成物业服务合同关系，双方没有签订物业管理服务协议；5、原告收费标准不明确，几次诉讼涉案门面，前后矛盾；6、被告的涉案门面为138㎡，没有208.72㎡。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2001年11月27日，被告周晶萍与张家界市中天置业有限责任公司签订一份《商品房买卖合同》，购买张家界市××大厦××街××号商业用房，面积为135.72㎡。此后，张家界市中天置业有限责任公司委托前期物业公司明城物业服务公司对中天大厦的物业服务进行管理。被告周晶萍向物业公司交纳物业费用至2011年11月。2008年以来，被告周晶萍将门面租赁给案外人屈天燕经营凤湾大药房。2012年，因服务中天大厦的物业服务公司退出中天大厦的物业管理，中天大厦处于无物业公司管理状态。此后，被告周晶萍及其实际承租人屈天燕未再交纳物业服务费。2013年6月，中天大厦业主委员会成立，并在北正社区居委会、永定办事处、张家界市房地产管理局进行了备案。2013年6月，中天大厦业主大会召开，中天大厦业主大会作出了以下决定：1、选举产生由李学军等9日组成的业主委员会；2、大会表决通过中天大厦业主委员会章程及议事规则；3、通过中天大厦业主公约；4、物业管理由业主委员会自治。其中，业主公约第十三条规定自觉按规定缴纳应付的各项物业管理服务费用。2018年10月，中天大厦小区业主委员会换届，2018年12月，张家界市永定区物业管理服务局下发《关于烟草新城等三个小区业主委员会备案结果的通报》，中天大厦小区业主委员会的组成为：主任罗万琼，副主任余大静、李发山，委员刘涛、杨湘斌、谌杰、熊伶俐。自2013年6月中天大厦小区业主委员会决定小区物业自管以来，中天大厦业主委员会成立了物管部，聘请了相关保洁、保安、水电工、财务人员、网管等对小区进行物业管理。因被告周晶萍及承租人屈天燕在经营凤湾大药房过程中自中天大厦小区业主委员会决定自管物业以来，一直未交纳物业管理费用，中天大厦小区业主委员会于2019年9月在小区公示栏里张贴了《催缴物业管理费及水费通知》，内容为：各位业主及商铺：请欠缴物业管理费及水费的业主和商铺，在见到本通知后，于5个工作日内将欠缴的物业管理费及水费交到物业办公室。其中，凤湾大药房物业费为200元×87月=17400元，2012年6月至2019年8月。中天大厦小区业主委员会自决定自管物业以来，对于中天大厦的商铺按每平方米1.45元的标准进行收费。上述事实，有当事人的陈述、中天大厦小区业主委员会备案申请资料、中天大厦小区业主委员会换届备案申请资料、张家界市永定区物业管理服务局文件、商品房买卖合同、欠缴物业服务费明细表、中天大厦物业费收入与费用明细、中天大厦小区房屋、电梯维修费用明细、催缴物业费通知、照片、通知、租赁合同等证据予以证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，依照法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会作为业主在物业管理活动中的代表，其依照法律和职权所作出的物业管理方面的决定，对小区内的全体业主具有法律约束力。如果业主认为业主大会的决定侵害了其合法权益，可以请求人民法院予以撤销。本案中，业主大会做出的自管物业的决定不违反法律的禁止性规定，其为满足自身运营需要按照每平方米1.45元收取商业门面的物业费用标准，在物价部门批准的适度范围之内。原告履行了物业服务，从权利义务对等的角度出发，业主有责任按既定标准向原告支付物业服务费用。被告做为小区业主，对业主大会作出的自管物业的决定既未提出异议并申请人民法院予以撤销，在享受了物业服务带来的便利的同时又不履行物业服务费的支付义务，违背了诚实信用原则，也侵害了其他正常交费业主的合法权益。故原告中天大厦业委会要求被告周晶萍按每平方米1.45元的标准支付拖欠的物业服务费，理由正当，但中天大厦业委会作出自管物业的决定时间是在2013年6月，其主张周晶萍交纳2013年6月以前的物业服务费，理由不当，被告交纳物业服务费的时间应从2013年6月开始起算。同时，原告认为被告周晶萍的物业面积为208.72平方米，其提交的证据证实周晶萍的专有部分面积仅有135.72平方米，没有证据证实被告周晶萍享有的专有部分物业面积为208.72平方米，故对于原告中天大厦业委会主张的要求被告周晶萍交纳超出135.72平方米物业面积的物业费的请求，本院不予支持。被告周晶萍辩称，本案漏列当事人，应当追加实际承租人为共同被告参加诉讼，因业主是交纳物业费的义务人，实际承租人并不是必须参加诉讼的共同被告，故对于被告周晶萍的辩称观点，本院不予采纳。物业服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，原告中天大厦业委会作为物业服务的提供者，也应积极采取措施，提高其服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第二百八十六条、第九百三十七条、第九百四十四条的规定，判决如下：一、被告周晶萍向原告张家界市中天大厦小区业主委员会支付自2013年6月25日至2020年10月31日期间的物业管理服务费17317元（135.72×1.45元×88个月=17317元），限本判决生效后五日内履行完毕；二、驳回原告张家界市中天大厦小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费566元，适用简易程序减半收取283元，由被告周晶萍负担116元，原告张家界市中天大厦业主委员会负担167元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  覃遵辉二〇二一年三月三日法官助理王飞代理书记员  周美辰附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第二百八十条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第二百八十六条业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。