四川省珙县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1526民初138号 原告：汪静，女，1986年6月6日出生，汉族，住址四川省珙县，现住珙县。 被告：珙县天富房地产开发有限公司，住所地珙县巡场河西文鑫路******。统一社会信用代码：91511526662765635B。 法定代表人：秦永高，总经理。 委托诉讼代理人：吴世军，公司员工。 原告汪静与被告珙县天富房地产开发有限公司（以下简称天富房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪静、被告天富房产公司的法定代表人秦永高，及委托诉讼代理人吴世军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汪静向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2011年1月25日签订的珙县商品房买卖合同合法有效，由被告协助原告办理房屋备案，协助原告办理产权变更登记及不动产权证；2.按照合同约定绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告，产权登记面积小于合同登记面积9.42㎡，被告应支付原告9.42㎡×2766×2＝52111.44元；3.判令被告支付购房款资金利息41783.82元；4.判决被告返还五通费7460元、办证费契税6797元、大修基金5743元；5.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第二、三、四项的诉讼请求。事实和理由：2010年11月，汪静、唐状向被告购买位于珙县××镇××街××段××花园小区××幢××单元××号商品房××，原合同约定建筑面积103.81㎡，按照2766元／㎡单价，总金额为287139元。2011年11月入住。其中合同部分约定：一、分期付款：首付87138元，余款由开发商协助购房者办理银行按揭贷款支付开发商；二、商品房不能办理产权登记的由出卖人承担全部责任。三、按照合同约定绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告。被告现在备案登记面积94.39㎡，合同面积103.81㎡，小于合同登记面积9.42㎡。因被告所开发的天富花园小区有违规超建950㎡和未缴纳相关部门必缴费用，并未向相关部门提供房屋竣工图。综合以上被告个人原因导致天富花园整个小区大部分购房者未能办理住房贷款。从购房后至今，原告多年来多方奔走，无法单个自行办理产权登记手续。 被告天富房产公司辩称：1.双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，但系原告不配合被告到银行办理贷款，是原告恶意拖欠房款至今，导致不能办证，故请求判令解除原、被告双方签订的《珙县商品房买卖合同》；2.如法院判令不解除合同，则原告要支付购房尾款，同时要按银行同期贷款利率支付利息，未付清房款不同意办证；3.合同约定的五通费、契税及维修基金我司已代收，但五通费已交到相关部门，不能退还，契税和维修基金同意纳入已付房款计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理查明：被告天富房产公司于2007年6月8日经珙县工商行政管理局登记成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2011年1月20日珙县住房和城乡规划建设局对天富房产公司开发的天富花园房地产项目发放（珙）房预售证第30号《商品房预售许可证》，该证载明：售房单位为珙县天富房地产开发有限公司，项目名称为天富花园，房屋坐落地点：珙县巡场镇滨河西街北一段。2010年9月1日珙县天富花园经竣工验收合格。 原告汪静与案外人唐状在婚姻关系存续期间，于2011年1月25日与天富房产公司（出卖人）签订《珙县商品房买卖合同》。主要内容：第一条、第三条、第四条约定买受人购买出卖人建设的位于珙县××镇××街××段××花园××幢××单元××号商品房，房屋建筑面积共103.81㎡，单价为2766元／㎡，总金额287138元；第五条面积确认及面积差异处理约定……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2（1）种方式进行处理，即面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；第六条付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款，即分期付款：首付捌万柒仟壹佰叁拾捌元整，余款贰拾万元购房者在银行办理购房贷款；第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第八条交付期限。出卖人应当在2010年11月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人：1.该商品房经验收合格；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。附件四：合同补充协议五通费7460元、办证费6243元；合同附件六：房屋共用部分大修基金补充协议约定大修金5743元。另查明，涉案房屋实际建筑面积为94.39㎡。天富房产公司于2011年11月将涉案房屋交付给原告使用至今。 经双方确认，涉案房屋以唐状名义支付了天富房产公司购房款共计107000元，其中包括契税6243元、大修金5743元、五通费7460元。庭审中，原、被告双方均同意将契税和维修基金纳入已付房款计算。涉案房屋按实测面积94.39㎡，房屋单价2766元/㎡计算，总房价为261082元，扣除已付的购房款99540元（107000元-7460元），汪静尚欠天富房产公司购房款161542元。庭审中，天富房产公司要求解除合同，汪静不同意解除合同，要求继续履行合同，并表示愿意将未付房款交入共同账户。 另查明，2007年11月21日原告汪静与案外人唐状依法登记结婚，2016年6月8日双方在珙县民政局协议离婚，《离婚协议》第三条约定“双方婚姻存续期间有住房一套位于珙县××镇××路××号××花园××栋××单元××楼××号房离婚后该住房归女方所有，房产证、土地证还在办理中，男方自愿放弃。” 为切实解决珙县天富花园小区产权证办理相关遗留问题，经天富房产公司、珙县天富花园小区业主代表叶发全、珙县巡场镇人民政府、珙县巡场镇龙祥社区共同商议，于2018年11月29日签订《共管账户协议》，确定以龙祥社区名义在珙县农商银行珙州支行开设共管账户，对珙县天富花园购房户所欠房款进行共管。《共管账户协议》载明：……三、共管账户存入的款项为：“购房欠款”，是指购房户与开发商签订购房合同之日确定的房款总价减去已付款的差额，……四、购房户按与开发商核定的“购房欠款”，在共管账户开设后60天内将所欠房款全部存入共管账户中。六、共管账户中的资金优先用于办理产权证和购买消防设施。……八、按照“成熟一户、办理一户”的原则，购房户在规定时间内交清所欠房款后进入办证程序。……九、待规定期限内交清房款的购房全部办理产权证后，共管账户中剩余资金由甲乙丙丁四方共同认可盖章后交归甲方（天富房产公司）所有。涉案房屋尚未在珙县房产管理所办理备案登记。 本院认为，关于是否解除合同及由被告协助原告办理房屋备案和产权变更登记。被告天富房产公司辩称原告恶意拖欠房款，已构成违约，要求解除合同；原告汪静不同意被告的辩称，陈述是因为被告未按合同履行协助贷款义务，原告未按时付款的责任在于被告，系被告违约在先，故不同意解除合同，要求继续履行合同。本院认为，原、被告双方签订的《珙县商品房买卖合同》中明确约定购房余款由开发商协助购房者在银行贷款交付开发商，该约定明确了对购房余款的支付开发商和购房者均负有一定的义务，现双方当事人出示的证据均不足以证实是哪方的违约行为导致未取得银行贷款，被告辩称解除合同的理由，未提供相应证据证实，被告的该项辩称无事实依据，本院不予支持。 汪静、唐状与天富房产公司签订的《珙县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋是汪静与唐状婚姻关系存续期间购买，属汪静与唐状的夫妻共同财产，双方离婚时已在离婚协议中约定将该套住房分割给汪静，故汪静作为房屋权利承受人要求被告协助办理产权过户登记等手续的理由正当。《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定，现汪静诉请天富房产公司协助其办理涉案房屋的登记备案手续，符合相关规定，此项诉讼请求，本院予以支持。但据查明事实，现汪静尚差欠天富房产公司购房款161542元，按照《共管账户协议》的约定，涉案房屋现尚未达成进入办证程序的条件，现汪静诉请由天富房产公司协助其办理产权变更登记及不动产权证，本院不予支持。原告汪静当庭撤回其他诉讼请求，系其依法行使自由处分权的行为，不违反相关法律规定，本院不持异议。 综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告珙县天富房地产开发有限公司与原告汪静及案外人唐状在2011年1月25日签订的《珙县商品房买卖合同》合法有效； 二、本判决生效后60日内，被告珙县天富房地产开发有限公司协助原告汪静到珙县房产管理所办理位于珙县××镇××街××段××花园××幢××单元××号商品房的登记备案手续； 三、驳回原告汪静的其他诉讼请求。 案件受理费1289元，由原告汪静负担1189元（已申请免交），由被告珙县天富房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  熊静 二〇二一年三月三日 书记员  师吉