新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新43民终46号 上诉人（原审原告）：吴海燕，女，1973年1月13日出生，住新疆维吾尔自治区布尔津县。 委托诉讼代理人：吴剑，新疆培达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：新疆禾木房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区布尔津县美丽峰路禾木房产办公楼（金津写字楼**）。 法定代表人：李勃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王东继，新疆新津律师事务所律师。 上诉人吴海燕因与上诉人新疆禾木房地产开发有限公司（以下简称禾木公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区布尔津县人民法院（2020）新4321民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月5日第一次公开开庭进行了审理，上诉人吴海燕及其委托诉讼代理人吴剑、上诉人禾木公司的委托诉讼代理人王东继到庭参加诉讼，于2021年2月24日第二次公开开庭进行了审理，上诉人吴海燕的委托诉讼代理人吴剑、上诉人禾木公司的委托诉讼代理人王东继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴海燕上诉请求：依法撤销布尔津县人民法院（2020）新4321民初771号民事判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：一、一审法院认定房屋租赁起止时间错误。禾木公司第一组证据“转让承诺书”的日期是2019年5月22日，即吴海燕是2019年5月22日开始起租禾木公司房屋的，合同租赁期限一年应当是2020年5月21日到期。吴海燕实际租赁日期就是2019年5月22日，按照交易习惯一年租期是2020年5月21日到期，合同是禾木公司提供的格式条款合同，依据法律规定对格式条款发生争议的应当按照通常释义予以解释，有两种以上解释的应当作出不利于提供格式条款的一方解释。二、一审法院认定房屋租赁合同解除时间的起算点错误。本案中吴海燕于2020年6月20日就找到禾木公司的业务经理苏宁要求退房，且苏宁同意退房款90,558元，让吴海燕将房屋打扫干净。受新冠肺炎疫情影响，本案中的房屋在喀纳斯景区，房屋租赁合同经营饭馆的合同目的根本就无法实现，合同解除的时间应从2020年6月20日起算。同时根据禾木公司一审中出示的第五组证据“收据”，和禾木公司原法定代表人栾晓波的通话录音证实吴海燕和禾木公司办完退款申请后，让打扫房屋后将钥匙给禾木公司职工吴晓勇，栾晓波让吴晓勇不承认收到钥匙的事实，证实禾木公司在虚假陈述事实。三、禾木公司经理苏宁的行为构成职务行为，禾木公司应当按照约定退还90,558元，根据《民法总则》第170条、第179条的规定，禾木公司的业务经理苏宁是吴海燕于2019年5月开始租赁房屋后一直联系的负责人，系职务行为，吴海燕有理由相信苏宁的行为是职务行为，应当视为吴海燕和禾木公司形成新的退房屋租赁费协议，禾木公司应当按照其公司出具的申请退款单上的数额给予退款。同时该退款申请单苏宁签字后只让吴海燕手机拍照，未给付原件，根据法律规定，控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实，一审中，禾木公司未向法院出示该份证据。四、关于一万元押金的问题。吴海燕将押金收据丢失，一审中出示证据证实禾木公司收到一万元押金，一审法院未认定也是不正确的。根据电话录音证据可以证实禾木公司收到吴海燕一万元押金，根据经营惯例必须缴纳押金才能租赁房屋。综上，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条的规定，本案中受疫情和防控措施内地来疆人员需要隔离的影响，没有人来新疆喀纳斯景区旅游。吴海燕在喀纳斯租赁房屋已经无法实现合同目的而无法履行，吴海燕可以根据不可抗力原则规定请求禾木公司全部给予退款，但是鉴于吴海燕和禾木公司经理苏宁就退款一事已经达成协议，苏宁也已经出具90,558元退款申请单，视为双方形成新的约定，按照新达成的协议约定履行。因此要求禾木公司90,558元及押金10,000元。一审法院仅按照2020年9月4日立案日期开始解除合同退吴海燕4个月房租显然违背国家关于本次疫情不可抗力的政策，请求二审法院给予公正公平判决。 禾木公司辩称，1．吴海燕与案外第三人就案涉房屋的租赁转让对禾木公司于2019年5月22日签订的租赁合同的年限没有直接关联性，因此吴海燕主张的从2019年5月22日开始计算租赁时间和租赁费用缺乏事实和法律依据。2．苏宁并不是禾木公司的工作人员，其行为不能够代表禾木公司，因此苏宁是否与吴海燕就案涉房屋租赁合同收取解除合同的申请，不具有法律效力。吴海燕单方向苏宁提出解除合同的意向未被禾木公司接受。3．一审法院认定吴海燕受疫情影响合同应当解除缺乏基本事实依据，至今为止，吴海燕租赁禾木公司案涉房屋办理的营业执照仍然处于存续状态，导致禾木公司无法再把案涉房屋租赁给他人，禾木公司也无法自行使用，因为案涉房屋的营业执照是吴海燕经营的阿勒泰贾登峪景区一家亲烧烤鱼庄，只有吴海燕可以利用案涉房屋进行经营，吴海燕认为不能实现合同目的，过错责任不在禾木公司，是否属于经营上的事项，与禾木公司之间的租赁合同不存在任何关联。综上，请求驳回吴海燕的上诉请求。 禾木公司上诉请求：依法撤销布尔津县人民法院（2020）新4321民初771号民事判决，驳回吴海燕的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院判决解除双方之间的租赁合同并向吴海燕退还房租45,279元缺乏事实证据和法律依据。双方之间的房屋租赁合同在履行过程中，禾木公司没有发生违反合同约定的行为，且提供的租赁物房屋也完全符合约定和法律规定，吴海燕单方主张解除合同并没有提供有效的证据来证明禾木公司有违约行为或者租赁物不符合双方的约定和法律规定，因此，一审法院在此种情况下判决解除双方之间的租赁合同并退还房租缺乏事实证据和法律依据，对禾木公司不公平。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持禾木公司的上诉请求。 吴海燕辩称，答辩意见与上诉状的意见一致，另外，吴海燕和禾木公司第一年签订的房屋租赁合同是2019年5月22日，合同到期后，双方没有签订书面合同，根据合同法的规定，租赁期限六个月以上的应当采用书面形式，未采用书面形式的视为不定期租赁，承租方可以随时要求解除。 吴海燕向一审法院起诉请求：1．解除与禾木公司的房屋租赁合同（口头协议）；2．禾木公司退还吴海燕租赁费90,558元及押金10,000元。 一审法院认定事实：2019年5月22日依拉向禾木公司出具内容为“新疆禾木房地产开发有限公司，兹有依拉租赁贾登峪××处，面积174.15平方米。现本人将此房转租给吴海燕，对租赁房屋的室内外装修无偿归公司所有。本人同意贵公司给吴海燕办理商铺租赁手续。现本人承诺：此商铺属本人自愿转租，为此发生任何财务纠纷事宜均由本人负担，与贵公司无关。”的转让承诺书。同日，吴海燕作为乙方与禾木公司作为甲方签订了《租赁协议书》约定，甲方将其开发建设的位于喀纳斯景区贾登峪商业××号门面房屋1间租赁给乙方使用……乙方未按约定的期限足额向甲方交纳租赁费的，甲方有权单方面解除协议并直接收回租赁给乙方的房屋和商铺……双方商定，本协议书所涉房屋租赁期限是2019年1月1日至2019年12月31日止，房屋租金为114,939元……协议书需经甲方盖章、乙方签名并在乙方一次性缴纳完租金后生效。2019年12月26日禾木公司向吴海燕出具了内容为“今收到吴海燕房租135,837元贾登峪××房租。”的收据。一审法院认为，（一）吴海燕与禾木公司的房屋租赁合同（口头协议）是否能解除。本案中吴海燕在起诉中自认2019年12月末，双方依照交易习惯，口头约定2020年继续租赁该门面，于2019年12月26日将2020年的租赁费135,837元一次性交付，并且禾木公司于2019年12月26日向吴海燕出具了收据，吴海燕与禾木公司口头签订的《房屋租赁合同》，是双方在平等、自愿的基础上，经协商一致签订的，合同未违反法律规定，未损害国家及他人的权益，为有效合同，双方均应按合同约定履行合同。现吴海燕主张解除与禾木公司签订的《房屋租赁合同》问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定当事人依照合同法第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现吴海燕起诉要求解除租赁合同，说明吴海燕与禾木公司就合同解除未达成一致意见，吴海燕以其行为表示不愿再继续履行合同，该义务也不宜强制执行，租赁合同的意义已不存在，合同不适合继续履行，故双方的租赁合同应当解除。（二）吴海燕主张禾木公司退还租赁费90,558元及押金10,000元是否有依据。吴海燕主张与禾木公司协商一致达成了解除合同的约定，禾木公司应当向其退款90,558元及退还押金10,000元，未提供有效证据予以证实，但综合考虑布尔津县租赁市场的实际情况及吴海燕租赁涉案房屋是依托喀纳斯旅游做餐饮，新冠疫情暴发确实对旅游造成了一定的影响，酌情禾木公司在合同解除后，向吴海燕退还四个月租金45,279元（135,837元÷12月×4个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除吴海燕与新疆禾木房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同；二、新疆禾木房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向吴海燕退还房租45,279元；三、驳回吴海燕的其他诉讼请求。案件受理费2,311.16元，减半收取1,155.58元，由吴海燕负担635.25元（已交纳），新疆禾木房地产开发有限公司负担520.33元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 禾木公司向本院提供如下证据：证据1-1、阿勒泰贾登峪景区一家亲烧烤鱼庄工商登记基本信息1张，证据1-2、阿勒泰贾登峪景区一家亲烧烤鱼庄详细登记信息2张。证明：吴海燕租赁禾木公司案涉房屋于2019年6月14日依法登记的阿勒泰贾登峪景区一家亲烧烤鱼庄到目前为止仍然处于存续经营状态，说明吴海燕并没有与禾木公司有解除租赁合同的意思表示，同时由于吴海燕对案涉房屋进行登记后，该房屋不可能由吴海燕以外的第三人取得该经营地址。 吴海燕质证意见，对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。工商登记信息是否注销与本案房屋租赁合同解除的法律关系没有关联性和因果关系，该组证据也不属于我国民事诉讼法规定的新证据。 本院的认证意见，该组证据系打印件，且与本案无关联性，无法支持禾木公司的证明目的，本院对该组证据不予确认。 经吴海燕向本院申请，请求调取禾木公司收取吴海燕10,000元押金的证明。证明：吴海燕已向禾木公司交纳押金10,000元。本院向孙莲莲进行了询问，并制作询问笔录一份，并向禾木公司调取相关证明，禾木公司向本院提供由吴海燕书写的证明一份。 吴海燕质证意见，对询问笔录以及证明均认可，与吴海燕出示的录音证据内容一致，禾木公司收到了吴海燕10,000元押金并未退还，当时应该是禾木公司给吴海燕出具证明，但是吴海燕不懂写错了。 禾木公司质证意见，对询问笔录的真实性认可，证明系第一次看到，但是该证明未表述清楚押金是否退还，只是说了条子的问题，条子是否找到押金是否退还均不清楚。 本院的认证意见，对于询问笔录，可证实孙莲莲系禾木公司的销售人员，本院对孙莲莲系禾木公司销售人员的事实予以确认。对于证明，该证明系吴海燕本人自行书写并交付禾木公司，并非系禾木公司向吴海燕出具的押金丢失证明，无法支持吴海燕主张其已经向禾木公司交纳押金10,000元的证明目的，本院对该证明目的不予确认。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 另查明，孙莲莲系禾木公司的销售人员。 本案的争议焦点：1．吴海燕与禾木公司之间的房屋租赁合同（口头协议）约定的承租起止时间为何时。2．吴海燕与禾木公司之间的房屋租赁合同（口头协议）应否解除。3．禾木公司应否向吴海燕退还房租及押金，数额是多少。 本院认为，吴海燕与禾木公司之间的房屋租赁合同（口头协议）系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。 关于吴海燕与禾木公司之间的房屋租赁合同（口头协议）约定的承租起止时间为何时。吴海燕于2019年12月26日一次性向禾木公司交纳了下一年度的案涉房屋租金135,837元，禾木公司于同日向吴海燕出具收据，双方口头约定吴海燕于2020年继续租赁案涉房屋，说明双方对继续租赁案涉房屋已经达成了合意，且吴海燕已向禾木公司交纳了2020年度的房租，说明双方对案涉房屋的租赁期限约定为一年，故，吴海燕与禾木公司之间的房屋租赁合同（口头协议）约定的承租起止时间为2020年1月1日起至2020年12月31日止。对于吴海燕认为双方未采用书面形式签订房屋租赁合同应当视为不定期租赁的意见，本院不予采信。对于吴海燕认为其于2019年5月22日起租案涉房屋，合同期限为一年，应当于2020年5月21日到期的意见，根据双方签订的《租赁协议书》第十四条“双方商定，本协议书所涉房屋租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日止。”的约定，双方虽然系2019年5月22日签订的《租赁协议书》，但是已经对案涉房屋2019年度的租赁期限进行了明确的约定，故，本院对吴海燕的该项意见不予采信。 关于吴海燕与禾木公司之间的房屋租赁合同（口头协议）应否解除。吴海燕与禾木公司之间的房屋租赁合同（口头协议）系一年期的短期房屋租赁合同，案涉房屋位于喀纳斯景区贾登峪处，双方约定吴海燕租赁案涉房屋用于从事快餐经营活动，该经营活动是依托阿勒泰地区喀纳斯景区旅游进行的餐饮服务活动，新冠肺炎疫情的发生以及本地区的疫情防控措施，确实对其经营活动造成了直接性和连续性的影响，导致其从事餐饮经营的合同目的无法有效实现，吴海燕也以其行为明确表示不愿意继续租赁案涉房屋，吴海燕虽不享有单方解除合同的权利，但其并不存在恶意违约的情形，受疫情及疫情防控措施的影响，如若让其继续履行合同，对其也显失公平，故，双方之间的房屋租赁合同（口头协议）应予解除。对于禾木公司认为房屋租赁合同（口头协议）不应解除的意见，本院不予采信。对于案涉合同解除的时间。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，吴海燕在未明确通知禾木公司解除合同的情况下，以提起诉讼的方式依法主张解除其与禾木公司之间的房屋租赁合同（口头协议），禾木公司于2020年9月18日收到起诉状副本，因本院确认双方之间的房屋租赁合同（口头协议）解除，案涉房屋租赁合同（口头协议）应于2020年9月18日解除。一审法院未明确合同解除的时间有误，本院予以纠正。 关于禾木公司应否向吴海燕退还房租及押金，数额是多少。因本院已确认双方的房屋租赁合同（口头协议）于2020年9月18日解除，对于2020年9月19日至2020年12月31日期间的房租38,704元（135,837元/年÷365天/年×104天），禾木公司应向吴海燕退还。同时，2020年因新疆维吾尔自治区新冠肺炎疫情的发生和本地区疫情防控措施对经营活动造成了影响，对本地区采取疫情防控措施期间的三个月租金予以酌情退还，即禾木公司还应向吴海燕退还房租33,959元（135,837元/年÷12个月/年×3个月）。故，禾木公司应向吴海燕退还房租总额为72,663元（38,704元＋33,959元）。一审法院认定禾木公司应向吴海燕退还房租的数额有误，本院予以纠正。对于吴海燕认为苏宁的行为系职务行为，禾木公司应向其退还90,558元房租的意见，虽然苏宁协助吴海燕办理了案涉房屋的租金退款申请，但是该申请并未获得禾木公司的同意，双方未能就退还90,558元的房租事宜达成一致意见，本院对吴海燕的该项意见不予采信。对于吴海燕认为禾木公司应退还其10,000元押金的意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，因现有证据无法证实吴海燕已向禾木公司交纳了10,000元租房押金，吴海燕对该主张也未能提供其他有效证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果，故，本院对吴海燕的该项意见不予采信。 根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”以及第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”的规定，案涉房屋租赁法律关系发生在《中华人民共和国民法典》施行前，除合同解除适用《中华人民共和国民法典》以外，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。 综上所述，禾木公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。吴海燕的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区布尔津县人民法院（2020）新4321民初771号民事判决； 二、确认上诉人吴海燕与上诉人新疆禾木房地产开发有限公司的房屋租赁合同（口头协议）于2020年9月18日解除； 三、上诉人新疆禾木房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人吴海燕退还房租72,663元； 四、驳回上诉人吴海燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,311.16元，减半收取计1,155.58元（上诉人吴海燕预交1,155.58元），由上诉人吴海燕负担347.29元，由上诉人新疆禾木房地产开发有限公司负担808.29元；二审案件受理费2,114元（上诉人吴海燕预交2,064元，上诉人吴海燕多预交的882元予以退还，上诉人新疆禾木房地产开发有限公司预交932元），由上诉人吴海燕负担697元，由上诉人新疆禾木房地产开发有限公司负担1,417元。 本判决为终审判决。 审判长 王      琦 审判员 胥   彩   霞 审判员 努尔古丽吾伦别克 二〇二一年三月一日 书记员 娜孜叶 尔 克马丁 1