江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终172号上诉人（原审被告）：胡泓今，男，1974年4月29日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：于海，江苏简恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：溧阳睿宇实业有限公司,住所地溧阳市南渡镇工业集中区36号。法定代表人：黄伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李春杰，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王保同，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。原审被告：夏俭红，女，1986年1月7日生，汉族，住南京市溧水区。上诉人胡泓今因与被上诉人溧阳睿宇实业有限公司（以下简称睿宇公司）、原审被告夏俭红房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院(2019)苏0481民初6249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。胡泓今上诉请求依法改判，事实和理由：1.本案涉租赁合同，因违反法律强制性规定而无效。一审中，被上诉人始终没有拿出完整的建设规划许可；同时，其所出示的房产证也是在诉讼过程中2019年9月份才取得。那么，在出租房屋时被上诉人并无正规的产权证明以及建设规划证明，其所提供的租赁房屋明显不符合条件。此外，被上诉人是以精密机械以及铁路制品的使用用途来进行环保申报的。而本案涉及到油漆、电镀等家具方面的制作。在环保局给被上诉人的回复当中是明确禁止从事涉及电镀、油漆方面的作业的。因为被上诉人的过错，导致双方签订的房屋租赁合同无效，使得上诉人的合同目的完全无法实现，由此造成的经济损失应当由被上诉人全部承担。2.关于一审判令上诉人腾退涉案的2号厂房，实际上该厂房在2019年6月1日已经被被上诉人非法收回，不存在腾退的问题。3.被上诉人非法留置扣押上诉人的价值两百余万元的物品、设备。2019年6月1日之后的全部责任应当由被上诉人自行承担，故一审判决认定上诉人应当承担房屋闲置的损失系适用法律错误。4.涉案2号厂房是无固定租赁期限的。对于无固定期限的租赁合同，一审法院给予六个月的闲置损失与相关判例完全不符。被上诉人睿宇公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.关于租赁合同的效力，一审判决认定合同有效是完全正确的，上诉人所说其合同目的无法实现是没有依据的。关于项目环评，与本案没有关系。因为被上诉人所获环评本身就包含油漆项目，也正是因为这一点，上诉人才来租赁被上诉人的房屋。2.关于2号厂房腾退问题，一审中，法院和上诉人到现场时都看得到，2号厂房还堆满了上诉人的一些物料。至今，2号厂房二楼的一个办公室还堆放着上诉人的家具。原审被告夏俭红二审未作陈述。睿宇公司向一审法院起诉请求：1.确认睿宇公司与胡泓今所签订厂房租赁合同于2019年6月1日解除；2.判令胡泓今立即搬离腾退涉案厂房；3.判令胡泓今支付2019年6月1日起至实际返还厂房之日期间厂房占有使用费、设备使用费、环评分摊费、物业费（其中3号厂房使用费110000元/月、2号厂房油漆车间及办公室使用费26400元/月、设备使用费17000元/月、环评分摊费2000元/月、物业费6200元/月）；4.判令胡泓今支付免租期租金55000元、支付厂房闲置损失409200元[（55000元/月+13200元/月）*6个月=409200元]；5.判令胡泓今支付水电费36953.5元；6.判令胡泓今支付律师费42000元；7.夏俭红对上述债务承担连带清偿责任；8.胡泓今、夏俭红承担本案诉讼费用。一审中，睿宇公司变更诉讼请求为：1.确认睿宇公司与胡泓今所签订厂房租赁合同于2019年6月1日解除；2.判令胡泓今立即搬离腾退涉案2号厂房；3.判令胡泓今支付2019年6月1日起至2020年2月29日止3号厂房占有使用费88万元、3号厂房物业费4万元，2019年6月1日起至2号厂房实际归还之日止的2号厂房使用费、设备使用费、环评分摊费、物业费（2号厂房油漆车间及办公室使用费26400元/月、设备使用费17000元/月、环评分摊费2000元/月、物业费1200元/月）；4.判令胡泓今支付3号厂房免租期租金55000元、支付2号厂房闲置损失79200元（13200/月*6个月=79200元）；5.判令胡泓今支付水电费36953.5元；6.判令胡泓今支付律师费42000元；7.夏俭红对上述债务承担连带清偿责任；8.胡泓今、夏俭红承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2019年1月23日，睿宇公司（出租方、甲方）与胡泓今（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定睿宇公司将自有的位于溧阳市南渡镇工业集中区36号土地上3号厂房租赁给胡泓今使用，租赁厂房面积一层建筑面积5000平方米，二层建筑面积5000平方米（厂房目前只有一层，二层由甲方投资建设完成后交付乙方使用，甲方计划在乙方入驻一层厂房后6个月内开始建设二层厂房……如果乙方租赁使用甲方油漆房或在甲方厂区新建油漆房，油漆房所在厂房的租赁事宜适用本合同约定。该合同相关内容为：1、关于租赁期限，租赁期限为72个月，其中一层厂房租赁从2019年3月1日起算，至2025年2月28日终止；二层租赁期从甲方交付乙方时间起算，终止时间和一层厂房终止时间一致。2、关于租赁厂房的交付，甲方一层厂房现状交付乙方装修使用（二层厂房建设完成后现状交付乙方），一层厂房甲方均给予乙方1个月的免租期（从2019年3月1日起算），二层厂房甲方给予乙方1个月的免租期（从甲方交付乙方使用之日起算）。3、关于租赁费用，租金：前24个月，租金标准为11.00元／平方米／月，即年租金为1320000.00元人民币（大写：壹佰叁拾贰万元整；不含税价）；25-48个月，租赁标准为12.10元／平方米／月，即年租金为1452000.00元人民币（大写：壹佰肆拾伍万贰仟元整；不含税价）；49-72个月，租赁标准为13.31元／平方米／月，即年租金为1597200.00元人民币（大写：壹佰伍拾玖万元柒仟贰佰元整；不含税价）；甲方不提供租赁发票，如乙方需要开具发票，乙方承担甲方因开具发票而产生的税费。4、关于履约保证金，乙方应支付相当于2个月租金（即：220000.00元，大写：贰拾贰万元）的履约保证金，其中：2019年3月1日前，乙方应向甲方支付相当于一层厂房1个月房租的履约保证金（即55000元，大写伍万伍仟元整）；二层厂房使用前……。合同期满，如乙方无违约行为，甲方应全额无息退还乙方，如乙方违约导致甲方解除合同，甲方有权没收全部保证金。5、关于定金，定金：本协议签署后15日内，乙方支付甲方定金165000.00元（相当于一层厂房3个月租金标准），乙方正式使用一层厂房后，该定金中55000.00元（相当于一层厂房1个月租金标准）转为履约保证金，余款转为一层厂房房租。6、关于租赁费用的支付，租金：乙方应在交房前一次性支付2个月房屋（该房屋由定金转化），其余房租每3月支付一次，每次支付3个月房租，房租先付后用，每次提前30日支付；物业管理费：每3个月支付一次，每次提前30日支付（同房租一起支付）；水费：乙方每月10日前缴清上月水费；电费：乙方在每月10日前预付2万元电费。7、关于合同终止，在租赁期限内，若遇乙方物业费、水电费超过10日，甲方有权停水停电，或停止乙方使用租赁厂房内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金30日，甲方有权提前解除本合同。在甲方以传真或信函或短消息等方式通知乙方之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁厂房内的财产，并在解除合同的通知发出之日起5日后，将拍卖留置的财产用于抵偿乙方应付租金和违约金。如因乙方违约导致甲方提前解除本合同，或乙方违约提前解除本合同，或乙方违约导致诉讼发生的，乙方赔偿甲方由此产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。8、关于租赁厂房的返还，乙方逾期不迁离或不返还租赁厂房的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回厂房，强行将租赁场地内的物品搬离租赁厂房，且不负保管责任。本合同提前终止或有效期届满后30日内，如乙方仍有物品未搬离租赁厂房，自第31日起，视为乙方放弃物品的所有权，甲方有权处置，乙方不得异议。睿宇公司在该份合同出租方处加盖公章，胡泓今在承租方处签名确认，夏俭红在承租方担保人处签名确认。合同签订当日，睿宇公司与胡泓今、夏俭红签订《厂房租赁合同之补充协议》一份，该协议主要约定：1.1乙方租赁甲方厂房进行生产经营，应依法办理环保手续，投资建设环保设施设备，合法合规进行生产经营。1.3乙方投资建设烤漆房和相关环保设施前，甲方同意将现有烤漆房和环保设施设备租赁给乙方使用。在获准在二楼建设烤漆房和相关环保设备的情况下，如现有烤漆房不能满足乙方生产需求，或甲方因经营需要收回烤漆房自己使用，甲方可提前3个月通知乙方终止现有烤漆房和环保设施设备租赁事宜，乙方接到通知后应及时以乙方名义或甲方名义投资建设烤漆房和相关环保设施。1.4乙方利用甲方油漆环评资质进行生产期间，甲方环评费用分10年分摊，环评验收前每月分摊2000元，环评验收后每年分摊50000元。乙方使用油漆房面积分摊环评费用，上述环评分摊费用先付后用，环评验收前上述环评分摊与房租同期支付，环评验收后每年支付一次，每年提前30天支付下一年分摊费用。甲方不提供环评分摊费用的发票。2.1甲方在溧阳市南渡镇工业集中区36号土地2号厂房建设有烤漆房（面积1000平方米），乙方因生产经营需要，向甲方提出租赁烤漆房的请求。4.1烤漆房租赁期间，乙方按8500元／月标准支付甲方设备租赁使用费，即年租赁使用费为102000元人民币；设备租赁费先付后用，支付时间与主合同约定的房租支付时间相同。4.2烤漆房租赁期间，乙方按主合同约定的条件（包括房租标准、支付时间、保证金、违约责任等）租赁烤漆房所在厂房部分或全部面积。4.3烤漆房租赁期间，乙方承担烤漆房车间的易耗品和水电费。4.6烤漆房日常由乙方管理使用，甲方有使用需求时，乙方应优先满足甲方使用；甲方厂区内其他第三方有使用需求时，使用时间由乙方安排。乙方有权根据承担的环保费用、设备租赁费、油漆房房租、维修维护保养费用、废固处理费用、易耗品、水电费等进行综合核算油漆房的使用成本，向甲方和第三方收取使用费。6.1本补充协议未约定之条款，适用厂房租赁合同之约定。6.2夏俭红为乙方担保人，保证乙方履行本合同项下的全部义务。睿宇公司法定代表人黄伟及胡泓今、夏俭红在该补充协议上签名确认。2019年3月1日，睿宇公司与胡泓今、夏俭红签订《厂房租赁合同之补充协议（二）》，该协议主要约定：一、补充协议1第二条第2.1项修改为：租赁甲方在溧阳市南渡镇工业集中区36号土地2号厂房（以下简称“油漆车间”），租赁面积2000平方米（包括一层车间1800平方米，二层办公室200平方米，租赁期满，乙方需按甲方要求恢复原样）。油漆车间的租赁期间同油漆房的租赁期间（即无固定期限），如现有烤漆房不能满足乙方生产需求，或甲方因经营需要收回烤漆房自己使用，甲方可提前3个月通知乙方终止现有烤漆房和环保设施设备租赁事宜，油漆车间租赁期间同时届满。甲方同意将由油漆车间内现有的生产设备拆除后放置在油漆车间一角，暂不使用。如甲方由生产需求，乙方同意优先提供同类设备给甲方免费试用。2.1租金：油漆车间租赁价格同主合同约定的房租价格相同。乙方应在2019年3月1日前一次性支付3个月房租，其余房租每3个月支付一次，每次支付3个月房租，房租先付后用，每次提前30日支付。2.3履约保证金：乙方应支付相当于2个月租金（即44000.00元，大写：肆万肆仟元）的履约保证金，其中：2019年3月1日前，乙方应向甲方支付相当月一层厂房1个月房租的履约保证金（即22000元，大写：贰万贰仟元整）；自2020年3月1日前，乙方支付剩余履约保证金（即22000元，大写：贰万贰仟元整）。合同期满，如乙方无违约行为，甲方应全额无息退还乙方。如乙方违约导致甲方解除本合同，甲方有权没收全部保证金。三、主合同第五条5.2项“物业管理费”修改为：租赁期间，甲方提供厂区物业管理（包括门卫、厂区卫生、厕所保洁，不包括安全保卫），乙方应按1元人民币／平方米标准支付物业管理费，即乙方每月支付甲方物业管理费7000元。物业管理费每3个月支付一次，每次提前30日支付（同房租一起支付）。四、主合同第五条第5.3项“水费”修改为：乙方在每月10日前缴清上月水费。五、主合同第五条第5.4项“电费”修改为：乙方在每月10日前预付2万元电费。睿宇公司在该协议上加盖公章并由授权代表签字确认，胡泓今、夏俭红在该协议上签名确认。2019年4月20日，睿宇公司与胡泓今、夏俭红签订《厂房租赁合同之补充协议（三）》，该协议主要约定：一、补充协议1第二条第2.1项修改为：甲方在溧阳市南渡镇工业集中区36号土地2号厂房建设有烤漆房（面积1000平方米；内有烤漆设备；如果乙方生产需要扩大面积，按实际使用面积计算）和二楼办公室（面积200平方米），乙方因生产经营需要，向甲方提出租赁烤漆房的请求。甲方同意按本补充协议约定的条件将烤漆房租赁给乙方共同使用。二、补充协议2约定与上述内容不一致的，以本次约定内容为准。三、本补充协议从2019年4月1日起生效。四、其他事宜，仍按主合同和补充协议1、补充协议2合同条款约定执行。睿宇公司在该协议上加盖公章并由授权代表签字确认，胡泓今在该协议上签名确认。本案一审争议焦点为：1.案涉《厂房租赁合同》及相关补充协议的效力、解除时间；2.案涉《厂房租赁合同》及相关补充协议解除的责任归属；3.胡泓今尚应支付的3号厂房租金及相关费用金额是多少；4.胡泓今尚应支付的2号厂房租金及相关费用金额是多少。一审法院认为，关于案涉《厂房租赁合同》及相关补充协议的效力、解除时间。睿宇公司陈述，根据租赁合同先付后用提前30日支付租金的约定，2019年6月1日至8月31日期间的租金应当在2019年5月1日前付清，事实上直至2019年6月1日胡泓今仍未付清该时间段内的租金及相关费用，故胡泓今的行为构成违约，睿宇公司主张合同解除之日为2019年6月1日。胡泓今辩称，睿宇公司出租案涉厂房时未提供厂房的权属证明且隐瞒了未获得生产油漆环评许可的事实导致胡泓今无法实现合同目的，睿宇公司的行为构成违约，同意合同解除时间为2019年6月1日。对此，该院认为根据《最高人民法院》第二条以及《江苏省高级人民法院》第二条、第三条之规定，睿宇公司在2017年8月22日取得了建设工程规划许可证（溧规建字第320481201730053号），2019年9月3日取得了不动产权属证书［（2019）溧阳市不动产权第0××4号］，均在本案法庭辩论终结前，应当认定案涉《厂房租赁合同》及相关补充协议有效，因睿宇公司及胡泓今均认可租赁合同及补充协议在2019年6月1日解除，该院予以确认。关于案涉《厂房租赁合同》及相关补充协议解除的责任归属。一审中，睿宇公司主张其在2019年4月30日向胡泓今发出付款通知，要求胡泓今在2019年5月30日前付清2019年6月至8月的房租和其他费用共计254700元；2019年5月4日向胡泓今发出催款通知，要求胡泓今在2019年5月5日12时前付清2019年6月至8月的房租和其他费用共计254700元，并提出根据合同先付后用提前30日付款的原则将在2019年5月5日下午暂停胡泓今使用案涉3号车间及油漆车间、油漆车间二楼办公室的使用；2019年5月31日，再次向胡泓今送达催款通知，告知胡泓今若截至2019年5月31日24时前仍未付清所结欠的房租和其他费用共计254700元，将有权提前解除租赁合同；2019年6月1日，向胡泓今发出《解除厂房租赁合同通知》，告知胡泓今截至2019年6月1日胡泓今拖欠房租已满30日构成严重违约，故决定提前解除租赁合同及其补充协议，并就租金支付、租赁厂房内财产的留置等事宜进行具体通知。据此，睿宇公司认为案涉《厂房租赁合同》及相关补充协议的解除原因在于胡泓今未及时缴纳租金及费用。胡泓今陈述2019年4月30日的《付款通知单》已经收到，2019年5月4日的《催款通知单》、2019年5月31日的《催款通知单》均未收到。为此，睿宇公司陈述上述两份催款通知单均通过微信向胡泓今发送并提交了微信截图加以证实，胡泓今对睿宇公司所述事实予以认可。对此，该院认为，根据《厂房租赁合同》5.1之约定，胡泓今应每3个月支付一次租金，每次支付3个月房租，房租先付后用，每次提前30日支付，现胡泓今在睿宇公司多次催要后直至2019年6月1日前仍未付清2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金及相关费用，故应当认定案涉《厂房租赁合同》的解除系因胡泓今的过错所致。关于胡泓今尚应支付的3号厂房租金及相关费用金额。睿宇公司主张胡泓今共应支付3号厂房的费用如下：1.2019年6月1日至2020年2月29日期间的占有使用费963751.14元（4867.43平方米*11元/平方米/月*9个月*2）；2.3号厂房物业费43806.87元（4867.43平方米*1元/平方米/月*9个月）；3.3号厂房免租期租金55000元。理由如下：1.根据《厂房租赁合同》13.2“乙方逾期不迁离或不返还租赁厂房的，应向甲方加倍支付租金”的规定，3号厂房每月占有使用费用应当以加倍计算；2.根据睿宇公司提交的其与首睿（常州）机电科技有限公司签订的《厂房租赁合同》及签收表，睿宇公司于2020年3月1日将案涉厂房交付给首睿（常州）机电科技有限公司使用，故3号厂房的占有使用费用应计算至2020年2月29日；3.根据《厂房租赁合同》第二条、第三条的约定以及公平原则，免租的前提需完整履行72个月租赁期限，现因胡泓今未租满72个月，故3号厂房不能免租一个月。胡泓今辩称：1.睿宇公司无证据证实胡泓今占用3号厂房至2020年2月29日故胡泓今无需承担3号厂房占有使用费；2.睿宇公司应当举证证明逾期退房所遭受的实际损失而不得根据《厂房租赁合同》的约定来要求胡泓今加倍支付租金；3.3号厂房免租期一个月系合同明确约定，无需以履约72个月为前提。一审中，睿宇公司同意按照3号厂房的实际面积4867.43平方米计付费用胡泓今、夏俭红亦表示认可。对此，该院认为，一方面，睿宇公司与首睿（常州）机电科技有限公司签订《厂房租赁合同》的时间为2019年12月24日并约定租赁时间自2020年2月1日起计算，现睿宇公司主张依据签收表计算3号厂房的占有使用费至2020年2月29日，缺少事实和法律依据；另一方面，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，睿宇公司在通知胡泓今解除合同后未及时将案涉厂房出租减少损失，胡泓今亦未尽早将存放在厂房内的相关设备、财物迁离，故双方均存在一定过错。结合《江苏省高级人民法院》第二十六条“因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的，人民法院不予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”的规定以及《厂房租赁合同》13.2“乙方逾期不迁离或不返还租赁厂房的，应向甲方加倍支付租金”的约定，并综合考虑睿宇公司和胡泓今的过错、2020年疫情影响等因素，该院酌情认定租金损失、物业费计算期限为6个月，即租金损失为321250.38元（4867.43平方米*11元/平方米/月*6个月），物业费为29204.58元（4867.43平方米*1元/平方米/月*6个月）。关于3号厂房是否应当免租一个月，《厂房租赁合同》中未有类似“免租期1个月以租满72个月为前提”或“未租满72个月不给予1个月免租期”的明确约定，故睿宇公司要求胡泓今支付3号厂房免租期租金55000元的请求，该院不予支持。关于胡泓今尚应支付的2号厂房租金及相关费用金额。睿宇公司主张胡泓今共应支付2号厂房的费用如下：1.2019年6月1日至2号厂房实际归还之日的占有使用费26400元/月（11元/平方米/月*1200平方米*2）；2.2号厂房设备使用费17000元/月（8500元/月*2）；3.2号厂房2019年6月1日至实际归还之日的物业费1200元/月（1元/平方米/月*1200平方米）；4.2号厂房2019年6月1日至实际归还之日的环评分摊费2000元/月；5.2号厂房闲置损失79200元（11元/平方米/月*1200平方米*6个月）。理由如下：1.根据《厂房租赁合同》13.2“乙方逾期不迁离或不返还租赁厂房的，应向甲方加倍支付租金”及《厂房租赁合同之补充协议》4.2“烤漆房租赁期间，乙方按主合同约定的条件（包括房租标准、支付时间、保证金、违约责任等）租赁烤漆房所在厂房部分或全部面积”的规定，2号厂房每月占有使用费用和设备使用费应当加倍计算；2.《厂房租赁合同之补充协议（二）》第三条约定物业费按1元/平方米/月计算，《厂房租赁合同之补充协议（三）》约定2号厂房面积按1200平方米计算，故物业费为1200元/月；3.《厂房租赁合同之补充协议》1.4约定环评分摊费2000元/月；4.根据《江苏省高级人民法院》第二十六条之规定，2号厂房的闲置损失计算六个月。胡泓今辩称，2号厂房系不定期租赁故不存在闲置损失，且睿宇公司未能提供证据证明因胡泓今占用厂房导致其不能使用的情形，故不认可睿宇公司主张的2019年6月1日至实际归还之日的2号厂房使用费、设备使用费、环评分摊费、物业费及闲置损失。对此，该院认为，虽然睿宇公司与胡泓今约定2号厂房的租赁采取无固定期限的形式，但该租赁方式并不能免除租赁合同解除后承租人未及时迁离所应当向出租人支付的闲置损失，此外，出租房屋闲置期间的租金及各项费用损失不得与房屋占有使用费重复主张。据此，结合《江苏省高级人民法院》第二十六条的规定以及《厂房租赁合同》13.2的约定，并综合考虑睿宇公司和胡泓今的过错、2020年疫情影响等因素，该院酌情认定2号厂房租金损失、物业费计算时间为6个月，即租金损失79200元（11元/平方米/月*1200平方米*6个月），物业费7200元（1元/平方米/月*1200平方米*6个月）。至于睿宇公司主张的2号厂房设备使用费及环评分摊费，因租赁合同解除后胡泓今未再继续使用睿宇公司的设备进行生产，故该院对上述两笔费用不予支持。综上，该院认为睿宇公司与胡泓今之间的租赁关系系双方真实意思表示，依法受法律保护，双方均应按约履行。因胡泓今未按约提前支付2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金及相关费用，睿宇公司要求解除案涉租赁合同，胡泓今亦表示认可，故该院对于睿宇公司要求确认睿宇公司与胡泓今所签订的《厂房租赁合同》及相关补充协议于2019年6月1日解除的请求予以支持。胡泓今尚有部分物品存放在2号厂房，故睿宇公司要求胡泓今搬离腾退2号厂房的诉讼请求，该院予以支持。案涉租赁合同解除后，胡泓今未及时将所承租3号、2号厂房内的物品及时迁离，现睿宇公司主张胡泓今支付3号厂房、2号厂房的占有使用费、物业费等相关费用，该院结合法律规定、合同约定以及当事人双方所提交的证据，酌情认定胡泓今需向睿宇公司支付3号厂房租金损失321250.38元、物业费29204.58元以及2号厂房租金损失79200元、物业费7200元。关于睿宇公司主张的2019年3月至5月水电费36953.5元，其提供了2019年3月至5月水电缴费单、微信聊天记录等证据予以证实，胡泓今对3月份的费用1823元予以认可，对4月和5月的费用认为应当与睿宇公司各半承担且5月份的费用应当扣除伙食费736元，对此，该院认为4月水电缴费单夏俭红已签字确认且胡泓今并未对睿宇公司计算的该两月水电费金额提出异议，故该院认为2019年4月、5月水电费应分别为睿宇公司主张的18605元和16525.5元，至于胡泓今提及的伙食费在水电费中扣除和水电费各半承担的意见未有合同约定，故该院对胡泓今的抗辩意见不予支持，胡泓今可另案向睿宇公司主张伙食费。关于胡泓今所述2019年3月1日至2019年5月31日期间所付租金及相关费用已超过应付金额，而睿宇公司认为胡泓今并未足额支付该时间段内相应费用，因睿宇公司诉请未包含上述时间内的费用胡泓今亦未要求就多支付部分进行扣减，故该院对该笔费用不予处理，若有争议双方可另案主张。睿宇公司依据《厂房租赁合同》11.6“如因乙方违约导致甲方提前解除本合同，或乙方违约提前解除本合同，或乙方违约导致诉讼发生的，乙方赔偿甲方由此产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）”之约定，要求胡泓今承担律师费42000元并提交了委托代理合同、律师费发票等证据予以证实，该院予以认可。夏俭红作为承租方担保人在案涉《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同之补充协议》、《厂房租赁合同之补充协议（二）》上签名确认，故其应当对胡泓今因案涉厂房租赁所负债务承担连带清偿责任，夏俭红辩称的只对主合同解除前胡泓今的合同义务承担连带责任的意见该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院》第二条规定，该院遂判决：一、确认溧阳睿宇实业有限公司与胡泓今签订的《厂房租赁合同》及相关补充协议于2019年6月1日解除；二、胡泓今于判决生效之日起十日内搬离腾退溧阳睿宇实业有限公司2号厂房；三、胡泓今于判决生效之日起十日内向溧阳睿宇实业有限公司支付3号厂房租金损失321250.38元、物业费29204.58元以及2号厂房租金损失79200元、物业费7200元，并承担2019年3月1日至2019年5月31日期间的水电费36953.5元、律师费42000元；四、夏俭红对胡泓今的上述债务承担连带清偿责任，夏俭红承担保证责任后可以向债务人胡泓今追偿；五、驳回溧阳睿宇实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14999元，由溧阳睿宇实业有限公司负担8172元，胡泓今、夏俭红负担6827元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，当事人应按合同约定全面履行各自义务。案涉租赁合同及补充协议系睿宇公司与胡泓今、夏俭红真实意思表示，合法有效。关于上诉人胡泓今主张案涉租赁合同及补充协议因签订之时睿宇公司尚未取得建设工程规划许可证、房屋产权证而无效，因睿宇公司已在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证、不动产权属证书，上述租赁合同及补充协议应当认定为有效，胡泓今的上述主张缺乏法律依据，不能成立。当事人各方均确认案涉租赁合同及补充协议于2019年6月1日解除，胡泓今作为承租人应在合同解除后将案涉厂房返还出租人睿宇公司。但是，胡泓今至今尚有部分设备、材料堆放在睿宇公司2号厂房，一审法院判令胡泓今腾退房屋并无不当。同时，因胡泓今在合同解除后，仍占有使用睿宇公司房屋，一审法院判令胡泓今赔偿睿宇公司相应损失符合法律规定。关于胡泓今主张睿宇公司非法扣留其设备造成相应损失应予赔偿，一方面胡泓今未对其主张提供相应证据证明，另一方面胡泓今亦未提起反诉要求睿宇公司承担赔偿责任，故本院对其主张不予理涉。综上，胡泓今的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14999元，由上诉人胡泓今负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年三月十二日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青