辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1568号原告（案外人）：张淑娟，女，1953年6月5日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：栗子翔，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告（申请执行人）：高仁海，男，1978年1月17日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：张丹丹，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琳琳，辽宁同方律师事务所律师。第三人（被执行人）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区丁香街**。第三人：张志勇，男，1963年6月19日出生，汉族，捕前住沈阳市皇姑区。原告张淑娟与被告高仁海、第三人辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合公司”）、张志勇案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张淑娟的委托诉讼代理人栗子翔，被告高仁海的委托诉讼代理人张丹丹、张琳琳到庭参加诉讼。辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张淑娟向本院提出的诉讼请求：1.撤销本院作出的（2020）辽01执异725号执行裁定；2.请求确认沈阳市苏家屯区7门房屋所有权归原告所有，并停止执行该房屋；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告高仁海与第三人联合公司、张志勇民间借贷纠纷一案，依据（2015）沈中民一初字第34号民事调解书，于2016年6月29日立案执行，2020年1月17日公告查封位于沈阳市苏家屯区7门房屋。2011年8月7日，原告与第三人联合公司签订《商品房买卖合同》，但因第三人联合公司原因导致该项目无法办理竣工验收手续，原告迟迟无法办理房屋产权证。原告签订合同后支付了全部的房屋转让款2,385,200元，并实际占有使用案涉房屋。2018年4月24日，沈阳市苏家屯区人民政府作出的沈苏政发【2018】14号文件确认案涉房屋的产权归王吉福所有，但实际房屋所有人为原告张淑娟。第三人联合公司在向人民政府申报材料时因申报失误，将原告所有的案涉房屋错误登记在王吉福名下，第三人联合公司已出具《房屋登记变更明细表》作为证明向有关部门申请变更，确认房屋所有权为原告张淑娟所有。原告张淑娟在被告申请查封案涉房屋前，已与第三人联合公司签订了《房屋买卖合同》，支付了全部购房款，且合法占用使用，并非原告原因未办理过户，符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的条件，请求法院支持原告的诉讼请求。高仁海辩称，原告张淑娟并非案涉房屋的买受人，真实买受人为案外人高淑静，其于2015年8月10日与联合公司签订了《房屋买卖合同》，同日联合公司为其开具收款收据并办理入住手续。原告张淑娟在人民法院查封房屋前未实际占有使用案涉房屋。查封时，案涉房屋处于出租状态，出租人高淑静与承租人付东伟于2019年7月11日签订《租赁合同》，用于经营火锅店。同时，原告不能证明其已支付全部购房款。综上，原告并非案涉房屋的真实买受人，恳请法院依法驳回其诉讼请求。联合公司、张志勇未出庭发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高仁海与联合公司、张志勇民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月21日作出（2015）沈中民一初字第00034号民事调解书，内容为：一、高仁海与联合公司、张志勇三方共同确认自协议签订之日联合公司尚欠高仁海借款本金人民币3,000万元及利息1,100万元，共计4,100万元；二、联合公司于2015年9月30日前偿还高仁海人民币500万元;三、联合公司于2015年12月31日前偿还高仁海人民币3200万元；上述第二、三款项如按期给付，高仁海放弃尚欠人民币400万元款项的权利。如不能按期给付，仍按照借款本金人民币3000万元及利息人民币1100万元计算借款金额，逾期利息以尚欠本金数额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日;四、被告张志勇对以上调解书主文第二、三项应由联合公司偿还给高仁海借款本金及利息承担连带给付责任;五、各方当事人对本案再无其他纠纷。因联合公司到期未偿还欠款，高仁海向本院申请强制执行。本院于2020年1月17日查封了位于沈阳市苏家屯区7门房屋（以下简称“案涉房屋”）。张淑娟对查封案涉房屋的裁定不服，向本院提起执行异议。本院于2020年8月31日作出（2020）辽01执异725号执行裁定，驳回案外人张淑娟的异议请求。张淑娟不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2011年8月7日，张淑娟与联合公司签订的《商品房买卖合同》约定：张淑娟购买沈阳市苏家屯区第15幢（座）7门号房，建筑面积276.52平方米，单价8626元/平方米，总价款2,385,200元。付款方式为买受人在合同签订当日一次性交纳购房款2,385,200元整。2011年7月15日，张淑娟通过浦发银行向第三人联合公司的银行账户汇款1,300,000元。同年8月7日，张淑娟现金支付给第三人联合公司1,085,200元。2014年6月30日，联合公司为张淑娟开具了案涉房屋的《商品房准住通知书》。2015年8月17日，联合公司为张淑娟开具专用收款收据记载，15#7门、23#9门购房款伍佰零捌万伍仟贰佰元整。2019年7月11日，案外人高淑静与付东伟签订《房屋租赁合同》约定：高淑静（甲方）将案涉房屋出租给乙方只能作为四川火锅经营使用，租期5年，即2019年9月11日起至2024年9月10日止。房屋租金每年交付一次，全年租金35万元。再查明，2018年4月24日，沈阳市苏家屯区人民政府下发的沈苏政发﹝2018﹞14号《沈阳市苏家屯区人民政府关于准予唯美尚品权属登记的通知》中载明：“一、基本情况。我区‘唯美尚品’项目位于苏家屯区，由联合公司开发建设。业主2010年-2012年办理入住，该项目共32栋，总建筑面积144,657.01平方米。因开发商与施工方联系不上的原因，导致该项目无法办理竣工验收手续，业主无法办理《房屋所有权证》。2015年3月6日市领导批示将唯美尚品项目29栋，共计1065套房屋列入市解遗办证范围。……三、《房屋登记明细表》和11栋楼认定表（详见附件）……苏家屯区银杏路28-15号认定表记载：7门购房人王吉福，面积276.52（平方米）。”本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人张淑娟就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院根据原告高仁海的申请，于2020年1月17日查封了案涉房屋。虽然原告张淑娟与联合公司于2011年8月7日签订了《商品房买卖合同》，联合公司于2014年6月30日为张淑娟开具了《商品房准住通知书》。但案涉房屋现由案外人高淑静出租给付东伟使用，张淑娟提交的刘永安的证言也佐证了案涉房屋被案外人占有使用的事实。沈苏政发﹝2018﹞14号《沈阳市苏家屯区人民政府关于准予唯美尚品权属登记的通知》的附件认定表中载明，案涉房屋的购房人为王吉福，面积276.52（平方米）。故原告张淑娟亦不能证明非因其自身原因导致未能办理过户登记。综上，张淑娟不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告张淑娟的诉讼请求。案件受理费25,882元，由被告辽宁联合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  杨帆审判员  单立审判员  谢宏二〇二一年三月十五日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。