安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖17民终166号 上诉人（原审原告）：黄琴，女，1988年8月10日出生，汉族，住安徽省东至县。 委托诉讼代理人：谈笑林，东至县大渡口镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：程志中，男，1974年5月25日出生，汉族，住安徽省东至县。 上诉人黄琴因与被上诉人程志中房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省东至县人民法院(2020)皖1721民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄琴上诉请求：1、请求依法撤销(2020)皖1721民初2928号民事判决,改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：1、一审判决对导致售房协议书无效的责任认定错误，被上诉人作为出卖方应承担全部缔约过失责任；2、售房协议因违反法律规定而无效，责任完全在被上诉人，被上诉人应承担上诉人相关经济损失，包括装潢费和房屋价格上涨费；3、一审对利息认定不清，不应按3.85%计算。上诉人在农村商业银行贷款支付给被上诉人，利率7.917%，应以实际发生的利率计算利息。 黄琴向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款380000元及利息（利息自2014年4月1日起按年利率15.4%计算利息）；2、判令被告承担其出售房屋后原告进行装修的损失费用36000元；3、判令被告给付原告因房产价格上涨的损失10万元；4、判令本案的诉讼费由被告承担。 一审法院查明：2014年3月31日，黄琴与程志中签订《售房协议书》，约定：“一、程志中在胜利镇环城南路拥有一幢三层居民楼，销售给黄琴，面积以集体土地使用证为准；二、售房价格标准：380000元整；三、付款方式：首付款130000元整，余额在协议书签字后，三年内分批付清；四、黄琴首付款付后，该幢楼房使用权归黄琴使用，但黄琴余款付清时，程志中过户给黄琴集体土地使用证；五、以后，该幢楼房，在镇规划拆迁或价格升值时，归黄琴所有，程志中无权干涉；六本协议一式两份，程志中、黄琴各执一份，即日起签字生效。”当日，程志中将讼争房屋交给黄琴使用。合同签订后，黄琴夫妇依约分批支付给程志中购房款380000元，其中于2014年6月21日支付150000元，2017年1月23日支付20000元，2018年3月4日支付60000元，2019年1月25日支付两笔分别为130000元和20000元，上述购房款付清后，程志中于2020年11月18日出具收条，说明：“收到裴秋平（黄琴丈夫）购房款380000元，此购房款已全部付清，无其他债务情况”。该收条的落款日期为2014年6月21日，系程志中根据购房时的大概时间写的。另查明，案涉房屋系农村宅基地自建房，座落于东至县胜利镇方村村子角组，土地使用权人为程志中，土地使用证号为东集用（2013）第1465号，使用权类型为批准拨用宅基地，使用权面积为247.34Ｍ2。程志中为安徽省东至县胜利镇方村村村民，黄琴夫妇为安徽省东至县村民。再查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年11月20日贷款市场报价利率为：1年期ＬＰＲ为3.85%。 一审法院认为，案涉房屋位于安徽省东至县胜利镇方村村，土地性质系集体土地。黄琴夫妇户籍地为东至县，非方村村集体经济组织成员。根据我国农村房地一体的基本原则，农村房屋买卖必然同时处分该房屋所占有的宅基地，而农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，非本集体经济组织成员无权取得。本案中黄琴不是案涉房屋所在地集体经济组织成员，其从程志中处购买案涉房屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的强制性规定，当属无效。故黄琴与程志中签订《售房协议书》应认定为无效。因案涉合同无效，依据该合同取得的财产，应当予以返还，故黄琴应退还程志中案涉房屋，程志中收取的380000元购房款应当返还给黄琴。但在案涉房屋买卖过程中，买卖双方均应知晓法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，故黄琴与程志中对于合同无效均有过错，各自应当承担相应的责任。对于黄琴要求程志中返还购房款380000元的诉求，本院予以支持，但黄琴主张依据年利率15.4%计算利息损失没有法律依据，该利息损失应当按照全国银行间同业拆借中心公布的2020年11月20日贷款市场报价年利率3.85%酌情确认，并依据给付购房款的时间分段计算。关于黄琴诉请程志中赔偿其房屋装修损失费及房价上涨损失费用。黄琴未提供充分的证据证明房屋装修损失费及房价上涨损失费用的真实存在及具体金额，故本院对于该诉求不予支持。关于程志中辩称黄琴应向其支付2014年3月至返还房屋时止的房屋占有费用。程志中未提供相应证据，也未提起反诉，故对于该辩论意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告黄琴与被告程志中于2014年3月31日签订的《售房协议书》无效；二、被告程志中于判决生效之日起十五日内返还原告黄琴380000元及利息（利息自2014年6月21日起按150000元依据年利率3.85%计算至2017年1月22日止，自2017年1月23日起按170000元依据年利率3.85%计算至2018年3月3日止，自2018年3月4日起按230000元依据年利率3.85%计算至2019年1月24日止，自2019年1月25日起按380000元依据年利率3.85%计算至清偿之日止）；三、原告黄琴于判决生效之日起十五日内将位于东至县胜利镇方村村子角组的三层居民楼予以腾退，交付给被告程志中使用；四、驳回原告黄琴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8960元，减半收取4480元，由原告黄琴负担1180元，由被告程志中负担3300元。 二审期间,上诉人黄琴提供了10万元的银行贷款合同、还款结息凭据，证明银行贷款利率为7.917%，偿还利息8160.89元。被上诉人对此事实予以认可，辩称该10万元贷款系被上诉人担保，后被上诉人予以偿还，上诉人对该偿还事实无异议，认为该10万元系双方之间的借贷关系。本院对一审查明的购房及支付购房款事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的售房协议，违反了法律法规的强制性规定，售房协议无效，一审认定对案涉合同效力认定正确。合同无效后产生的法律后果即返还购房款、退还房屋以及相关损失的赔偿。关于购房款的利息损失，一审按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率一个时间节点3.85%酌情确认不符合法律规定，因该利息的计算规定系从2019年8月20日开始，2019年8月19日以前均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付逾期付款利息计算，应予以纠正。关于上诉人10万元贷款的利息,上诉人支付了利息8160.89元，系实际发生的损失，被上诉人应予赔偿。后被上诉人将该10万元予以偿还，因该10万元又涉及双方之间另一法律关系，在本案购房款判项中不直接扣除，双方可另行协商处理。关于上诉人诉请被上诉人赔偿其房屋装修损失费，因房屋装修属实，该费用难以确定，本院根据诉请金额及案情酌定1万元。 综上所述，上诉人黄琴的部分上诉人请求及理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省东至县人民法院(2020)皖1721民初2928号民事判决第一项、第三项，即“原告黄琴与被告程志中于2014年3月31日签订的《售房协议书》无效、原告黄琴于判决生效之日起十五日内将位于东至县胜利镇方村村子角组的三层居民楼予以腾退，交付给被告程志中使用”； 二、变更安徽省东至县人民法院(2020)皖1721民初2928号民事判决第二项，即被告程志中于判决生效之日起十五日内返还原告黄琴380000元及利息（利息自2014年6月21日起按150000元依据年利率3.85%计算至2017年1月22日止，自2017年1月23日起按170000元依据年利率3.85%计算至2018年3月3日止，自2018年3月4日起按230000元依据年利率3.85%计算至2019年1月24日止，自2019年1月25日起按380000元依据年利率3.85%计算至清偿之日止）为“程志中于判决生效之日起十五日内返还黄琴380000元及利息（其中15万元自2014年6月21日起、2万元自2017年1月23日起、6万元自2018年3月4日起、5万元自2019年1月25日起，至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付逾期付款利息，2019年8月20日至该购房款付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止）”； 三、程志中于判决生效之日起十五日内赔偿黄琴贷款利息损失8160.89元及房屋装修损失费1万元； 四、驳回原告黄琴的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8960元，减半收取4480元，二审案件受理费4314元，合计8794元，由上诉人黄琴负担4314元，由被上诉人程志中负担4480元。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  王 珺 二〇二一年三月十二日 书记员  刘 铮