湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终405号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北长业地产开发投资有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区22MB地块高科技产业园**楼**。法定代表人：刘显露，该公司董事长。委托诉讼代理人：张小欧，湖北华隽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈华杰，男，1987年1月20日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：蔡亮，湖北法辉律师事务所律师。上诉人湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长业地产公司）因与被上诉人陈华杰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初4176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。长业地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持长业地产公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈华杰承担。事实与理由：1.陈华杰自2019年4月起就未按约定支付租金，其违约行为发生在新冠疫情之前，陈华杰无权援引不可抗力来解除合同。因此，双方合同解除系协商解除而非法定解除。双方合同解除时间应为长业地产公司收到一审法院起诉状副本之日即2020年8月21日，而非陈华杰发出解除《告知函》的时间即2020年6月30日。2.根据政策规定，只有中小微企业才有资格享受“免三减六”的政策，而案涉租赁合同签订主体为陈华杰，陈华杰为自然人而非中小微企业或个体工商户。因此，一审法院依据该政策，对陈华杰的租金进行减免，属于认定事实错误。3.合同约定的每日千分之三的违约金计算标准是双方协商一致的结果，也未违反法律法规等强制性规定。因此，一审判决认为长业地产公司未举证证明存在其他损失，进而调低违约金计算标准，属于认定事实错误。4.陈华杰在无单方合同解除权的前提下，长业地产公司当然有权拒绝接收案涉商铺。一审法院认为是长业地产公司怠于接收案涉商铺，因此认定对房屋占有使用费长业地产公司需承担70%的责任无事实依据。陈华杰辩称，请求驳回上诉，维持原判。1.2019年4月至本案诉讼前期间双方的纠纷已经诉讼程序处理，而非不可抗力；2.租赁合同虽然是陈华杰个人名义签订，但是用于开办中小微企业；3.长业地产公司怠于接收商铺，一审进行责任分担正确。陈华杰向一审法院起诉请求：1.解除陈华杰与长业地产公司签订的《商铺租赁合同》；2.本案诉讼费由长业地产公司承担。长业地产公司向一审法院提出反诉请求：1.确认陈华杰与长业地产公司签订《长投·汉口年华商铺租赁合同》及补充协议于2020年8月21日解除；2.陈华杰向长业地产公司支付自2019年10月2日至2020年8月21日租金人民币341,313.14元；3.陈华杰向长业地产公司支付逾期违约金合计人民币235,502.12元（其中第四季度逾期付款违约金为100,932.30元，以96,126元为基数，按每日千分之三的标准，自2019年9月16日计算至实际支付之日止，暂计算至2020年8月31日；第五季度逾期付款违约金为74,401.52元，以96,126元为基数，按每日千分之三的标准，自2019年12月17日计算至实际支付之日止，暂计算至2020年8月31日止；第六季度逾期付款违约金为48,159.13元，以96,126元为基数，按每日千分之三的标准，自2020年3月17日计算至实际支付之日止，暂计算至2020年8月31日；第七季度逾期付款违约金为12,009.17元，以52,671.78元为基数，按每日千分之三的标准，自2020年6月16日计算至实际支付之日止，暂计算至2020年8月31日止）；4.陈华杰立即将案涉房屋恢复原状并交还至长业地产公司；5.陈华杰按照月租金32,042元的标准向长业地产公司支付自2020年8月21日至实际返还房屋之日止的房屋占用费；6.反诉诉讼费由陈华杰承担。一审法院认定事实：位于武汉市江岸区后湖南路**长投汉口年华**/单元**商****、26室-28室的房屋所有权人为长业地产公司。长业地产公司系国有企业。2017年10月16日，长业地产公司（甲方）与陈华杰（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，乙方同意按本合同约定，承租武汉市江岸区温馨路与后湖南路交汇处（项目地址）汉口年华（项目名称）第6栋第2层第1-7号、第6栋第2层第26-28号商铺（以下简称案涉商铺），乙方承租的该商铺建筑面积为640.84平方米；乙方承租的该商铺用于经营（业态类别）体育培训，乙方承租该商铺所经营的品牌为迅鹰体育服务俱乐部；本合同租期为7年，包含租赁起始日后的经营免租期（若有），不包含租赁起始日前的装修免租期；本合同项下之开业日期暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；乙方以建筑面积为基数向甲方支付合同租期内的租金，第1、2个租赁年度每月租金32,042元，第3、4个租赁年度每月租金33,965元，第5、6个租赁年度每月租金36,003元，第7个租赁年度每月租金38,164元；项目的租金一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），本季末结束前15个日历天内预付下季度的费用；乙方若拖欠租金、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。陈华杰向长业地产公司支付了一季度的租金96,126元及租赁保证金64,084元。2019年10月10日，长业地产公司以陈华杰未交租金为由诉至该院，请求陈华杰支付2019年4月2日至2019年10月1日租金人民币192,252元。2020年7月30日，该院作出（2019）鄂0102民初12452号民事判决书，判决陈华杰应当向长业地产公司支付2019年4月2日至2019年10月1日租金192,252元。2020年6月30日，武汉迅鹰体育发展有限责任公司向长业地产公司发出《告知函》，内容为“……现陈华杰租赁该商铺以迅鹰体育服务俱乐部的商户经营，自新冠疫情爆发，致使陈华杰经营的迅鹰体育服务俱乐部无法继续经营，不能正常履行合同，至此，陈华杰向贵公司郑重函告：立即解除与贵公司签订的《商铺租赁合同》，请贵公司收到此函后三日内派人接收商铺，退还我方费用，逾期未接收商铺的，视为贵公司已经接收商铺……”。同日，陈华杰搬离了案涉商铺。长业地产公司亦于当日收到该告知函。陈华杰向一审法庭陈述，因双方没有办理商铺交接手续，而案涉商铺属于路边开放商铺，如果不采取锁门的措施可能会导致偷盗等意外事故，为了保护案涉商铺不被破坏，故将案涉商铺大门锁上。案涉商铺里仍留有陈华杰的部分物品。2020年7月6日，陈华杰通过电话与长业地产公司员工沟通退铺一事。2020年10月13日，长业地产公司接收了案涉商铺。另查明，2020年6月29日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发布第24号通告，内容为“……四、校外合规教育培训机构经属地区疫情防控指挥部评估认定通过后，可以有序线下复课，时间不早于7月10日……”。一审法院认为，陈华杰与长业地产公司于2017年10月16日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。因受新冠××疫情影响，陈华杰承租案涉商铺用于线下体育培训无法正常经营，陈华杰于2020年6月30日向长业地产公司发出解除合同告知函并搬离了案涉商铺，陈华杰以已明确表示和行为表明不再继续履行合同，案涉租赁合同实际已无法继续履行，故该院确认陈华杰与长业地产公司于2017年10月16日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除。关于是否应当予以免除新冠××疫情期间的租金的问题。根据2020年2月8日《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》关于“对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收，6个月房租减半”之规定及2020年5月15日《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持……”之规定，本案中，长业地产公司作为国有企业将房屋租赁给陈华杰用于经营，陈华杰要求执行新冠××疫情期间3个月的租金免收、6个月租金减半的政策，符合党中央、国务院关于统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展的工作部署以及湖北省委、省政府的工作要求的精神，故对陈华杰的意见予以采纳，免去2020年2月至4月的租金，2020年5月至6月的租金减半。陈华杰应当向长业地产公司支付2019年10月2日至2020年6月30日租金160,210元（32,042元×3个月30天+32,042元÷2×2个月）。关于违约金，《商铺租赁合同》约定陈华杰应当先付租后用铺，本季末结束前15个日历天内预付下季度的费用，若拖欠租金，应向长业地产公司支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算。现陈华杰未向长业地产公司支付租金，应当按照合同约定向长业地产公司支付逾期付款违约金。关于逾期付款违约金的标准，长业地产公司主张按照合同约定的日千分之三的标准计算逾期付款违约金，陈华杰认为约定的违约金标准过高，要求该院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因长业地产公司未举证证明其存在其他损失，故该院认定其损失为逾期付款期间欠付的租金及资金占用损失，合同约定按日千分之三的标准计算逾期付款违约金过分高于长业地产公司的损失，故该院酌定将逾期付款违约金标准调减至年4%。陈华杰应向长业地产公司支付逾期付款违约金计算如下：以96,126元（2019年10月至2019年12月租金）为基数，按年4%，从2019年9月16日计算至实际支付日止；以32,042元（2020年1月租金）为基数，按年4%，从2019年12月17日计算至实际支付日止；以32,042元（2020年5月至2020年6月租金）为基数，按年4%，从2020年3月17日计算至实际支付日止。关于房屋占有使用费，《商铺租赁合同》解除后，陈华杰应当将案涉商铺恢复原状交还给长业地产公司。虽案涉商铺中仍留有陈华杰的部分物品，但陈华杰在解除双方租赁合同后积极联系长业地产公司交还商铺，长业地产公司一直未接收，直至2020年10月13日才接收案涉商铺，长业地产公司怠于接收商铺的行为对损失的扩大有一定责任，故该院认定房屋占用损失长业地产公司承担百分之七十，陈华杰承担百分之三十。陈华杰应当向长业地产公司支付房屋占有使用费28,196.96元｛[32,042元÷2（2020年7月房屋占有使用费比照合同约定的2020年6月租金标准减半收取）+32,042元×2个月13天]×30%｝。关于长业地产公司要求陈华杰将案涉商铺恢复原状并交还的诉讼请求，因案涉商铺已交还长业地产公司，故该院对此不作处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈华杰与长业地产公司于2017年10月16日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除；二、陈华杰于判决生效之日起五日内向长业地产公司支付租金160,210元；三、陈华杰于判决生效之日起五日内向长业地产公司支付违约金（以96,126元为基数，按年4%，从2019年9月16日计算至实际支付日止；以32,042元为基数，按年4%，从2019年12月17日计算至实际支付日止；以32,042元为基数，按年4%，从2020年3月17日计算至实际支付日止）；四、陈华杰于判决生效之日起五日内向长业地产公司支付房屋占有使用费28,196.96元；五、驳回陈华杰的其他诉讼请求；六、驳回长业地产公司的其他反诉请求。本诉案件受理费23,898元减半收取11,949元，由陈华杰负担5,974.50元，长业地产公司负担5,974.50元。反诉案件受理费4,784.08元（已减半），由陈华杰负担2,562.86元，长业地产公司负担2,221.22元。二审中，当事人没有提交新的证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。另查明，陈华杰租赁案涉房屋系从事经营性活动，公司名称为武汉迅鹰体育发展有限公司，注册资本10万元，从业人员3人。本院认为，关于案涉租赁合同解除时间。陈华杰于2020年6月30日以武汉迅鹰体育发展有限责任公司名义通知长业地产公司解除租赁合同，理由为新冠疫情导致不能正常履行合同。由于陈华杰与长业地产公司订立的租赁合同为7年的长期租赁合同，故新冠疫情以及相应管控措施虽导致陈华杰暂时不能经营，但并不直接导致其合同目的不能实现。此时陈华杰不享有合同解除权，其通知长业地产公司解除租赁合同，不产生合同解除的效力。后陈华杰向一审法院起诉，请求解除合同，长业地产公司亦提起反诉，请求确认本案租赁合同于2020年8月21日解除，此时双方均有意解除合同，故应当认定本案租赁合同于2020年8月21日解除。关于陈华杰应支付的租金及违约金。本案租赁合同于2020年8月21日解除，陈华杰应向长业地产公司支付自2019年10月2日至2020年8月21日租金。由于陈华杰租赁房屋用于经营武汉迅鹰体育发展有限责任公司，享有《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》所规定的政策支持，故应免除陈华杰2020年2月至4月的租金，对其2020年5月至8月的租金予以减半。据此，陈华杰应支付的租金为187,445.7元（32,042元×4个月+32,042元×3个月21天÷2）。鉴于《商铺租赁合同》约定的违约金过高，一审法院酌情将逾期付款违约金调减至年利率4%，符合法律规定。陈华杰应向长业地产公司支付逾期付款违约金为：以96,126元（2019年10月、11月、12月租金）为基数，按年4%，从2019年9月16日计算至实际支付日止；以32,042元（2020年1月租金）为基数，按年4%，从2019年12月17日计算至实际支付日止；以32,042元（2020年5月、6月租金）为基数，按年4%，从2020年3月17日计算至实际支付日止;以27,235.7元（2020年7月、8月租金）为基数，按年4%，从2020年6月16日计算至实际支付日止。关于陈华杰应支付的房屋占有使用费。案涉租赁房屋未于租赁合同解除之日完成交付，但陈华杰搬离案涉房屋后积极联系长业地产公司交还商铺，并起诉请求解除合同，长业地产公司在对此明知的情形下，直至2020年10月13日才接收案涉商铺，显系怠于采取减损措施。考虑到陈华杰尚有部分物品未搬离案涉房屋，一审法院确定陈华杰对房屋占用损失承担30%责任并无不当。陈华杰应当比照租金标准按30%比例向长业地产公司支付2020年8月22日至10月13日的房屋占有使用费16,982.26元。综上，长业地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初4176号民事判决；二、陈华杰与湖北长业地产开发投资有限公司于2017年10月16日签订的《商铺租赁合同》于2020年8月21日解除；三、陈华杰于本判决生效之日起五日内向湖北长业地产开发投资有限公司支付租金187,445.7元；四、陈华杰于本判决生效之日起五日内向湖北长业地产开发投资有限公司支付违约金：以96,126元（2019年10月、11月、12月租金）为基数，按年4%，从2019年9月16日计算至实际支付日止；以32,042元（2020年1月租金）为基数，按年4%，从2019年12月17日计算至实际支付日止；以32,042元（2020年5月、6月租金）为基数，按年4%，从2020年3月17日计算至实际支付日止;以27,235.7元（2020年7月、8月租金）为基数，按年4%，从2020年6月16日计算至实际支付日止；五、陈华杰于本判决生效之日起五日内向长业地产公司支付房屋占有使用费16,982.26元；六、驳回陈华杰的其他诉讼请求；七、驳回长业地产公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费23,898元减半收取11,949元，由陈华杰负担5,974.50元，湖北长业地产开发投资有限公司负担5,974.50元。反诉案件受理费减半收取4,784.08元，由陈华杰负担2,870元，湖北长业地产开发投资有限公司负担1,914.08元。二审案件受理费23,898元，由陈华杰负担7,966元，由湖北长业地产开发投资有限公司负担15,932元。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二一年三月八日法官助理庄敏书记员黄雪纯