广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初40859号原告深圳市大鹏新物业发展有限公司，住所深圳市龙岗区。委托诉讼代理人徐博瀚，特别授权。委托诉讼代理人林岳梅，女，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，公司员工，特别授权。被告卢耀珍，男，1945年7月12日出生，香港特别行政区居民。原告深圳市大鹏新物业发展有限公司与被告卢耀珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐博瀚、林岳梅，被告卢耀珍到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告诉称：2006年3月2日，原告同深圳市龙岗区大鹏镇迎宾路千禧大厦的建设单位深圳伟隆基实业有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由原告为千禧大厦提供物业管理服务，原告收取物业管理费、水电费、本体维修基金等费用，标准为：管理费2.69元/㎡/月，本体维修基金0.25元/㎡/月，水电费按照供电、供水部门的商业单价标准。被告系千禧大厦复式××房屋的实际使用人，该房屋建筑面积为243.92㎡，该房屋的管理费、水电费、本体维修基金等费用此前一直都是由被告直接向原告支付，原被告已形成事实上的物业服务关系，原告一直根据《物业管理服务合同》积极履行相关权利义务，依约为被告提供完善的物业管理服务。但被告自2016年4月起便无故拖欠千禧大厦复式××房屋的物业管理费、水电费、本体维修基金等各项费用，至2020年8月止共计拖欠人民币39056元。此外，被告在未征得原告的同意下，擅自在千禧大厦外墙进行破坏、装修、改装、安装太阳能板，破坏了整栋大厦的墙面的整体结构及美观，并存在严重的安全隐患。被告的行为对原告的物业服务与管理造成了严重的妨害，并损害了其他业主的共同利益。原告认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定，原被告已形成事实上的物业服务关系，被告应向原告支付物业管理费等各项费用，被告拖欠相关费用以及擅自装修、破坏整栋大厦墙面整体结构的行为已严重侵犯了原告的合法权益。基于此，原告特向人民法院提起诉讼，望人民法院依据法律公正裁判，支持原告的全部诉请。请求判令：1、判令被告立即向原告支付2016年5月份至2020年8月份的物业管理费34112元；2、判令被告立即向原告支付2016年4月份至2020年4月份的水电费1772元；3、判令被告立即向原告支付2016年5月份至2020年8月份的本体维修基金费用3172元；4、判令被告立即向原告支付物业管理费、本体维修基金逾期支付利息3000元（利息按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自相关款项逾期支付之日起开始计算，应计至款项付清之日止，至起诉之日暂计为3000元）；5、判令被告将千禧大厦被其破坏的墙面以及私自装修、私自安装的太阳能板恢复原状，或支付恢复的费用，费用暂计为25万元；6、依法由被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称：一、原告单方面与深圳市伟隆基实业有限公司签订的物业管理服务合同是违法的无效合同，根据《物业管理条例》第二、三条规定，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，管理维护等活动；按照深圳市中级人民法院民事判决书2018粤03民终14121号终审判决结果，本人已经按照法院判决执行缴纳了该房屋尾款。因此本人自始至终对千禧大厦××房屋拥有合法所有权和合法居住权，因疫情原因未能亲自回国办理房屋过户手续，而陈南生却借此机会，指使其手下财务人员无视国家法律，拒绝接受本人委托赖粤茂女士代为缴纳房屋管理费，非要本人到现场缴纳管理费，并且恶意指使其电工将千禧大厦××房间全部断水断电，很明显，这家深圳市大鹏新物业发展有限公司不是千禧大厦广大业主选聘来的物业服务企业，而是陈南生另外注册的一家不具有合法资质的带有黑社会性质的非法机构。在国内外疫情严重期间，竟然不顾基本的民生对本人房屋停水断电，这种行为已经触犯国家刑法，应对其涉黑涉恶行为依法追究其刑事责任。二、关于房屋管理费问题，在未选聘到有资格的物业管理企业之前，本人愿意按照之前的标准缴纳房屋管理费，而不需要缴纳滞纳金，因为本人委托赖粤茂女士去缴纳，是陈南生指使其财务人员拒绝接受，非要本人到现场缴纳。水电费请法院判决本人无需交给这家非法的深圳市大鹏新物业管理公司，交由合法的电力和水务单位收费，这家非法的深圳市大鹏新物业管理有限公司也无资格无权利收取水电费。另外，因为断电导致不能安装管道燃气所产生的额外安装费一万元，因由原告承担。三、而至于原告称本人私自加装太阳能板，符合国家新能源的发展要求，没有损坏其他业主的共同利益，而且安装太阳能板的时候是经过原开发商老板毕传友（荷兰华侨）同意的，若陈南生不喜欢，我可以拆除，也可以对墙面做恢复原貌及美观化处理；至于说要赔偿拆除太阳能板和修复墙面费用25万，本人无法接受。因房屋漏水不能正常居住，因停水停电不能正常居住，由此逼迫本人在他处租住房屋产生的费用四年多下来，产生的房屋租赁费用多达25万元以上，难道陈南生愿意赔偿本人吗？四、本案是陈南生一手策划的，在疫情严重期间，恶意拒绝本人委托赖粤茂女士缴纳房屋管理费，恶意刁难本人要到现场缴纳管理费，恶意拖延房屋正常居住所引起，由此本案产生的所有诉讼费应由原告承担。综上所述，原告的请求无视国家法律，完全不顾国内外疫情防控要求，恶意浪费司法资源，借本人无法亲自回国办理房屋过户手续和缴纳房屋管理费的时机，对本人委托代理人缴纳管理费一事恶意刁难本人，依照本人请求和国内外疫情防控的客观实际，请法院依法判决。经审理查明,2005年1月19日，被告卢耀珍与深圳伟隆基实业有限公司签订了《千禧大厦认购合同》，约定由被告卢耀珍认购位于深圳市大鹏新区房屋，双方在履行合同的过程中发生纠纷，分别向法院提起诉讼，根据（2018）粤03民终14121号民事判决书以及（2020）粤0307执5709号执行裁定书，本案涉案房产千禧大厦××房已强制过户至被告卢耀珍名下。2006年3月2日，深圳伟隆基实业有限公司与原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定服务期限自2006年3月3日至2026年3月2日止；原告有权向乙方即深圳市大鹏新物业发展有限公司收取物业管理服务费、水电费、本体维修基金和政府规定的其它应收费用。因被告一直在国外，2006年后，被告委托案外人赖粤茂代为打理居住涉案房产，并由案外人赖粤茂代为缴纳管理费，双方一直按约履行至2016年4月份。2020年12月28日，法庭组织原被告双方进行庭前调查时，被告称其曾多次委托案外人赖粤茂女士向原告缴纳相关费用，原告因被告与深圳伟隆基实业有限公司存在房屋买卖合同纠纷故意设置障碍无理拒收，被告提交了其委托案外人赖粤茂向原告缴费遭拒收的视频；在法庭询问原告时，原告以案外人赖粤茂未取得被告授权为由拒绝受领物业管理等相关费用，并坚持由身在海外的被告本人回国缴纳物业管理等相关费用。在法庭要求原告限期内提供受领物业管理等相关费用的账户以便被告履行缴费时，原告亦在期限内拒不提交相关受领账户，并于庭审时明确表示不会提供相关账户。庭审中，原告未提交水电部门委托其代收水电的相关材料，亦未提交代缴凭证及被告水电费使用情况，在法庭限期内亦未提交上述材料。案件审理期间，被告已将其在楼顶安装的太阳能板拆除并做墙面恢复。以上事实，有双方提交并经质证的物业管理服务合同、房地产项目综合查询单、千禧大厦××房房产证、缴费通知单、深圳市龙岗区人民法院执行裁定书、关于日常收取的物业专项维修基金若干问题的通知、管理费收据及发票、交费被拒收视频、涉案房屋照片（楼顶、外墙）及庭审笔录为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于物业费，深圳市伟隆基实业有限公司作为建设单位与深圳市大鹏新物业发展有限公司订立的《物业管理服务合同》，属于前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主有义务按照约定向物业公司支付物业费和本体维修基金费用，即被告应支付原告2016年5月份至2020年8月份期间的物业管理费34112元、本体维修基金费用3172元，被告对此金额无异议，原告主张被告支付物业管理费34112元、本体维修基金费用3172元，本院予以支持。关于逾期利息，被告主张原告恶意设置障碍拒绝被告履行缴纳费用，根据相关证据及庭审情况，被告主张，本院予以采信，被告逾期缴纳物业管理等相关费用不构成违约，原告主张逾期利息本院不予支持。关于水电费，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，原告未提供水电等单位委托其向业主代收水电等费用的证明材料及被告水电费使用情况，应承担举证不能的法律后果，原告主张水电费，本院不予支持。关于原告诉请被告将其破坏的墙面以及私自装修、私自安装的太阳能板恢复原状，案件审理期间，被告已经将其在楼顶安装的太阳能板拆除并做墙面恢复，原告主张被告恢复原状，已无必要，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十四条规定判决如下：一、被告卢耀珍应自本判决生效之日起支付原告深圳市大鹏新物业发展有限公司2016年5月份至2020年8月份期间的物业管理费34112元、本体维修基金费用3172元；二、驳回原告深圳市大鹏新物业发展有限公司其他诉讼请求。如被告卢耀珍未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5680.84元（原告已预交），由原告承担4955.84元，被告卢耀珍承担725元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员  黄 俊人民陪审员  范彩娟人民陪审员  张雪艳二〇二一年三月十日书 记 员  邓丹玲