天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终602号上诉人（原审被告、反诉原告）：王兆清，女，1963年10月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐占国，天津瀚洋律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张玉生，男，1962年5月22日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐占国，天津瀚洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：田瀚卿，男，1991年7月19日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：高晓禹，天津金华达律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司天津津城支行，营业场所天津市和平区小白楼街大沽北路111号。负责人：刘虹，行长。委托诉讼代理人：沈鸥，男，该行职员。上诉人王兆清、张玉生因与被上诉人田瀚卿、原审第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行（以下简称建行津城支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初21376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王兆清、张玉生的委托诉讼代理人徐占国，被上诉人田瀚卿的委托诉讼代理人高晓禹，原审第三人建行津城支行的委托诉讼代理人沈鸥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王兆清、张玉生上诉请求：1.依法撤销天津市滨海新区人民法院(2020)津0116民初21376号民事判决书第三项、第五项,改判支持上诉人的反诉请求，异议金额为55万元;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院事实认定错误。上诉人、被上诉人于2018年6月27日签订的《房产交易合同》第二条付款方式中的第二项是无效约定。1.双方约定以房抵房款属于以物抵债协议,属于债务履行届满前的约定,依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会纪要》）第45条规定,参照《物权法》、《担保法》规定,属于因违反法律的禁止性规定,对当事人之间不应产生约束力。《九民会纪要》第45条明确规定:“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议,抵债物尚未交付债权人,债权人请求债务人交付的,因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保,人民法院应当向其释明,其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明当事人仍拒绝变更诉讼请求的,应当驳回其诉讼请求,但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。2.最高人民法院民二庭庭长杨临萍曾于2015年12月24日在《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》一文中详细阐述:“关于债务履行期届满前约定的以物抵债。债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定,由于债权尚未到期,债权数额与抵债物价值可能存在较大差距,如果此时直接认定该约定有效,可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定,不确认该情形下签订的以物抵债协议效力。”综上,双方在《房产交易合同》中约定的以物抵债协议,由于违反法律的效力强制性规定,属于无效的民事法律行为,约定的内容对双方当事人不产生任何法律约束力。3.双方签订《房产交易合同》后,没有就贻成豪庭房屋（以下简称贻成豪庭房屋）办理交接过户手续。根据我国《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有约定的除外。所以双方关于以贻成豪庭房屋抵顶170万元没有发生法律效力,且房屋是被上诉人自己出售的。被上诉人应该支付上诉人售房差价款165万元。二、原审判决认定双方签订的《补充协议》是对原《房屋交易合同》付款方式的约定变更,由原约定的部分实物置换变更为出售后以货币支付，却要上诉人承担更多售后款损失,有矛盾之处。1.上诉人出售的房款260万并没有因被上诉人出售贻成豪庭房屋而改变,双方没有变更原《房屋交易合同》总价款。2.被上诉人所售贻成豪庭房屋仍然登记在其名下,其享有所有权、处分权，上诉人无权处分该房产，仅是双方协商同意出售贻成豪庭房屋。对于被上诉人提出的110万元出售价格,上诉人也是同意的。虽然上诉人觉得价格很低,但是考虑被上诉人处分自己房产且用于偿还塘沽珠江里房屋贷款，所以同意。被上诉人认为其出售的贻成豪庭房屋属于上诉人,还低价出售且与案外人李加泽签订一个没有实际履行的《房产交易合同》以掩盖自己赚取差价目的,然后将房屋以132万元价格出售给案外人赵鹏。贻成豪庭房屋真正出售人是被上诉人,所以其在掌控下的房产出售金额不足以给付上诉人房屋差价部分，应该由被上诉人补足。而原审法院却擅自依职权判决上诉人与被上诉人关于珠江里房产售价为218万元是错误的。上诉人与被上诉人关于珠江里房产售价应该为260万,是不能够通过法院判决方式、法官依职权调价,这个售价不违反法律、不受法律强制性规定调整。被上诉人应该按照260万元支付房款,已支付205万,尚欠55万。综上所述,原审法院事实认定错误,做出对上诉人不公平判决,请求二审法院改判支持上诉人的反诉请求，支付上诉人剩余55万元房款，并同意办理过户手续，但不同意承担50%的手续费。田瀚卿辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。建行津城支行述称，目前上诉人在本行的贷款已由被上诉人还清，不再参与双方纠纷，同意配合出具办理结清手续，同意一审判决。本诉原告田瀚卿向一审法院起诉请求：1.依法确认田瀚卿与王兆清、张玉生2018年6月27日签订的《房产交易合同》合法有效；2.依法判令王兆清、张玉生注销珠江里房屋的银行抵押他项权证手续，田瀚卿垫付的款项由法院判决；3.依法判令王兆清、张玉生将珠江里房屋过户至田瀚卿名下，因办理房屋过户手续所产生的费用由双方各承担50%；4.本案诉讼费用由王兆清、张玉生承担。反诉原告王兆清、张玉生向一审法院反诉请求：1.判令田瀚卿支付购房款165万元；2.诉讼费用由田瀚卿负担。一审法院认定事实：王兆清、张玉生系夫妻关系，诉争的珠江里房屋登记在王兆清名下。王兆清、张玉生与田瀚卿、案外人高桂香（田瀚卿之母）于2018年6月27日签订《房产交易合同》一份，约定田瀚卿购买珠江里房屋，价款260万元。该合同第二条付款方式约定：1.买方在签订本合同之时直接支付卖方定金人民币50万元，该笔定金在买卖双方办理产权过户手续之日自动抵作等额房款。2.买方名下的贻成豪庭房屋折合人民币170万元予以卖方。3.剩余尾款人民币40万元买方于2018年10月31日前结清。2018年8月22日，田瀚卿与王兆清签订《补充协议》一份，约定：珠江里房屋于2018年9月20日腾空，交付钥匙和房屋，房屋至迟不超过2019年2月5日完成过户。买方于2018年8月22日支付卖方部分房款10万元。2018年10月21日，双方又签订《补充协议》一份，约定：王兆清、张玉生同意田瀚卿贻成豪庭房屋以110万元出售，由田瀚卿全权做主，此房屋所卖款项用来偿还王兆清兴业银行信托和珠江小区建设银行尾款。珠江里房屋购房所有税费由王兆清和田瀚卿共同负担，每人承担费用的一半。珠江里房屋房产证放在田瀚卿处，王兆清兴业银行卡和存折存放在田瀚卿处。王兆清所欠兴业银行信托和建设银行尾款必须由田瀚卿与王兆清一起去还款。双方协商田瀚卿追加购买珠江里房屋定金25万元给王兆清，其中兴业银行信托，由两人一起去还款。上述《房产交易合同》及两份《补充协议》签订后，田瀚卿陆续给付王兆清、张玉生购房款95万元，珠江里房屋已交由田瀚卿居住使用。2018年10月21日，田瀚卿与案外人李加泽在居间方万仕联（天津）房地产经纪有限公司居间下签订《房屋买卖居间服务合同》，约定田瀚卿将登记在其名下贻成豪庭房屋以110万元出售给案外人李加泽，并收取购房定金7万元。后案外人李加泽将贻成豪庭房屋出售案外人赵鹏，价款为128万元。2019年2月21日，田瀚卿根据案外人李加泽的指示，与案外人赵鹏签订《天津市存量房屋买卖协议》，将贻成豪庭房屋过户到案外人赵鹏名下，房屋价款为128万元。案外人李加泽将售房款中的103万元给付田瀚卿，与前期支付的定金共计为110万元。另查，田瀚卿之母高桂香在原审庭审后出具说明一份，载明“我是田瀚卿的母亲，在房产交易合同上有我的签字，这次田瀚卿起诉我同意，我知晓田瀚卿的起诉要求履行合同、房产过户等诉讼请求。如法院判决房屋过户到田瀚卿名下我认可，合同上虽有我的签字，实际上是给田瀚卿买房子”，高桂香并提供了户口本对双方关系予以证明。田瀚卿亦向一审法院出具说明一份，载明“我愿意给王兆清名下的天津市滨海新区杭州道珠江里房屋的建设银行的剩余贷款垫付偿还，偿还后对于超过的房款部分，我再另行起诉解决。对于被告王兆清、张玉生的违约违法行为，其应承担十万元违约金，我不在本案中主张，我保留诉讼权利，可以另行诉讼解决。”再查，2019年6月3日，王兆清、张玉生向一审法院提起诉讼，要求撤销双方于2018年10月21日签订的《补充协议》第一条和第二条。该案审理中，根据王兆清、张玉生的申请，一审法院委托天津同章房地产土地资产评估有限公司对贻成豪庭房屋进行了价格评估，估价报告载明贻成豪庭房屋在2018年10月21日的市场价值为148.7万元，单价为16299元每平方米。该案经一审法院审理，认为王兆清、张玉生与田瀚卿签订的《房产交易合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规等强制性规定，合法有效。王兆清、张玉生并未提供证据证明其在签订《补充协议》时，存在违背其真实意思表示或处于危困状态、缺乏判断能力等情形的证据，亦未提供直接证据证实田瀚卿与他人存在恶意串通行为；且根据房屋估价报告，贻成豪庭房屋在2018年10月21日市场价值为148.7万元，田瀚卿以110万元将该房屋出售的行为，系在王兆清、张玉生授权下的处分行为，不存在严重低于市场价格的情形，不违反法律规定。据此，一审法院作出（2019）津0116民初27601号民事判决，驳回王兆清、张玉生的诉讼请求。王兆清、张玉生不服该判决，提起上诉。天津市第三中级人民法院经审理作出（2019）津03民终3143号民事判决，驳回上诉，维持原判。庭审后，经各方当事人协商同意，田瀚卿于2020年11月4日将其持有的贻成豪庭房屋售房所得款110万元交付建行津城支行，并垫付贷款不足部分13.325348万元，王兆清在建行津城支行的贷款本息及其他应交纳费用已经全部结清。田瀚卿向一审法院提交书面申请，不再要求王兆清、张玉生偿还贷款，对垫付部分款项由法院处理。一审法院认为，本案争议焦点为：1.双方之间签订的《房产交易合同》第二条是否有效；2.贻成豪庭房屋出售后所得款项与原双方约定抵顶房款数额之间的差额部分应如何处理；3.王兆清、张玉生是否应当办理珠江里房屋抵押权注销手续并将房屋过户至田瀚卿名下，所需费用如何负担；4.王兆清、张玉生要求田瀚卿支付购房款165万元的反诉请求能否得到支持。关于争议焦点1，双方于2018年6月27日签订《房产交易合同》第二条是关于付款方式的约定，即双方协商田瀚卿购买珠江里房屋价款260万元，除以货币方式支付90万元外，还以贻成豪庭房屋折价方式支付170万元，此系双方真实意思表示，未违反法律规定，亦不属于抵押担保法律关系，且双方撤销权诉讼生效裁判已经确认该《房产交易合同》有效，故王兆清、张玉生要求确认该条款无效的主张，不予采信。对田瀚卿要求确认《房产交易合同》有效的诉讼请求，予以支持。关于争议焦点2，依据双方撤销权诉讼生效裁判，田瀚卿出售贻成豪庭房屋合同的行为有效，所得售房款为110万元。双方产生争议的主要原因是：出售贻成豪庭房屋所得110万元与《房产交易合同》中约定折合170万元珠江里房屋房款之间的差额如何处理，在签订《补充协议》时以及后续履行过程中并未进行明确约定，且在诉讼中意见相左。经一审法院询问，对实际所得110万元与约定折合170万元之间产生的差额部分，双方无法达成一致意见。田瀚卿主张根据《补充协议》出售贻成豪庭房屋系受王兆清、张玉生委托，且二人对110万元的价格明知并认可，故实际售价对双方《房产交易合同》中折合170万元房款的约定不产生影响，实际产生的差额应由王兆清、张玉生自行承担；王兆清、张玉生则认为《房产交易合同》签订后，由于田瀚卿并未按约定将贻成豪庭房屋过户，也没有实际交付房屋，导致王兆清、张玉生无法自行处分该房屋，故虽然知道以110万元的价格出售低于当时的市场价格，也只能签订《补充协议》委托田瀚卿出售，故实际出售价格与约定折合房款价格之间实际产生的差额，应由田瀚卿负担并应给付王兆清、张玉生。对此一审法院认为，双方协商签订《补充协议》将贻成豪庭房屋出售，实际上是对《房产交易合同》付款方式的约定变更，由原约定的部分实物置换变更为出售后以货币支付，即由王兆清、张玉生原可通过取得贻成豪庭房屋所有权的方式抵顶价款，变更为取得该房屋出售后的价款，双方约定售房所得款用于偿还珠江里房屋贷款，也说明田瀚卿陆续支付95万元房款后，由于珠江里房屋贷款未能清偿，导致无法办理抵押权注销及房屋过户手续，为此双方订立《补充协议》，是为了完成珠江里房屋的后续交易流程，实现过户的最终目的。王兆清、张玉生在签订协议之时，对贻成豪庭房屋出售价格与原约定折抵价格存在较大差额，会对其财产权益产生较大影响等事项应属明知，故其作为珠江里房屋的出售方、贻成豪庭房屋出售的委托方，对房屋处分后实际所得价款的减少，应当负有比合同相对方更加审慎的注意义务，就差额部分有权与田瀚卿协商予以明确，但其未在《补充协议》中明确约定，后虽然另案提起撤销权诉讼，但请求并未得到支持，故应当对房款实际差额部分承担主要责任。田瀚卿虽系按照王兆清、张玉生的委托处分贻成豪庭房屋，但其作为交易的相对方，对于房款差额处理应明确约定，亦应负有一定的提示和注意义务，故应当对房款实际差额部分承担一定责任。故一审法院对双方均要求对方承担差额部分房款的主张，均不予全部支持。本案诉讼中，经双方协商，田瀚卿已经将110万元售房款全部用于偿还王兆清银行贷款，并在此基础上垫付了不足部分13.325348万元，王兆清所欠银行贷款已经全部结清。且田瀚卿不再要求王兆清、张玉生偿还银行贷款，并表示其垫付的款项由法院裁判。鉴于上述事实和意见，综合考虑全案情况，为减轻各方诉累，尽快化解双方纠纷，依据上述责任划分，认定田瀚卿垫付的款项即为其应承担的差额部分款项，计入珠江里房屋价款之中并认定为已全部给付王兆清、张玉生。对于其余差额部分，由王兆清、张玉生自行承担。故一审法院最终认定应由田瀚卿负担且已经支付的珠江里房屋购房款共计218.325348万元，对于差额部分损失，由王兆清、张玉生自行负担。对争议焦点3，根据上述理由，应当认定田瀚卿已履行《房产交易合同》及《补充协议》项下全部付款义务，且珠江里房屋贷款已经清偿，王兆清、张玉生应依约履行将珠江里房屋过户至田瀚卿名下的合同义务。故对田瀚卿的该主张予以支持。庭审中，双方均同意各承担50%过户费用，准许。对于争议焦点4，因田瀚卿在诉讼过程中始终同意将110万元偿还贷款并愿意垫付不足部分，并已于庭审后实际履行完毕，且一审法院对房款差额部分的责任划分已经作出认定，故对王兆清、张玉生的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条的规定，判决：“一、确认原告田瀚卿与被告王兆清、张玉生于2018年6月27日签订的《房产交易合同》合法有效；二、被告王兆清、张玉生于本判决生效后十五日内将天津市滨海新区塘沽珠江里房屋抵押权注销，若二被告不予配合办理，原告可自行至第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行处取得贷款结清证明办理上述手续；三、被告王兆清、张玉生于抵押权注销后十五日内协助原告田瀚卿将天津市滨海新区塘沽珠江里房屋过户至田瀚卿名下，若二被告不予配合，原告可自行办理上述手续，过户费用由原告、二被告各负担50%；四、驳回本诉原告田瀚卿的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王兆清、张玉生的反诉请求。本诉案件受理费80元，由本诉原告田瀚卿负担；反诉案件受理费减半收取9825元，由反诉原告王兆清、张玉生负担。”二审中，三方当事人均未提供新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系一起房屋买卖合同纠纷。二审期间争议焦点：关于诉争房屋办理过户手续费用的负担比例问题；关于是否支持上诉人原审反诉请求即由被上诉人再给付55万元差价款问题。关于诉争房屋办理过户手续费用的负担比例问题。本案中，双方对诉争珠江里房屋办理过户手续没有争议，上诉人仅对办理过户手续中的费用负担提出异议，认为房屋存在较大差价，过户费用应由被上诉人承担较大比例。经查，双方在补充协议中已经明确约定：“田瀚卿购买王兆清天津市塘沽区××小区××房屋所有税费由王兆清和田瀚卿共同承担，每人承担费用的一半。”该约定系当事人真实意思表示，不违反法律规定，双方在一审庭审笔录中，也均表示同意按照约定进行办理，因此上诉人在没有新证据推翻约定的情况，不应再就此提出异议。因此对该项上诉请求本院不予支持。关于是否支持上诉人原审反诉请求即由被上诉人再给付55万元差价款问题。经查，双方对于房产交易合同及两份补充协议的真实性均无异议，则该三份合同双方均应遵照执行。在实际履行中，双方约定对于珠江里房屋交易价格的组成系一部分现金房款加一套贻成豪庭房屋折合170万人民币，共同给付上诉人一方。但是，根据双方2018年10月21日补充协议第一条约定，对于贻成豪庭房屋的价格双方同意约定为110万元出售，由田瀚卿全权做主，所卖房款用来偿还王兆清兴业银行信托和珠江小区建设银行尾款。该房屋因此出售，本案一审期间110万元款项已经打入王兆清建行津城支行的账户，并由田瀚卿补缴一部分银行尾款数额后予以全部清偿房屋贷款完毕。现上诉人主张该110万元与170万元差价款60万元，减除被上诉人已支付的5万元，实际55万元差价应当由被上诉人继续支付给上诉人一方，被上诉人拒不同意。为此双方曾就该补充协议经过撤销权诉讼，后被终审裁判予以驳回。因此双方对于贻成豪庭房屋价格的变更约定不明，对于后续全部房款的组成变化没有再次约定，双方因此争执不下，成讼。一审法院本次审理就该差价款项已经阐述清楚，同时《补充协议》是双方真实意思表示，该差价出现后对交易价格影响度，直接关系上诉人的切身利益，因此上诉人具有比被上诉人应当更高的审慎和注意义务，但是双方对此均未提出异议或进行补充约定，其约定不明的法律后果应当由双方承担。一审对此认定正确，本院应予维持。对于上诉人主张房产交易合同第二条中属于以物抵债协议约定，应为无效的主张。本院分析如下，该条款属于《房产交易合同》中的对价支付条款，属于约定支付方式的内容，是双方真实意思表示，双方均同意用一套贻成豪庭房屋加一部分现金来购买上诉人的珠江里房产，不属于以物抵债情形，况且后期在补充协议中又发生履行变更，不符合《九民会纪要》相关情形规定，同时双方在几次庭审中，均对该《房产交易合同》真实性予以确认，不持异议。因此上诉人该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，王兆清、张玉生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4730元，由上诉人王兆清、张玉生负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  何日升审判员  李兴明二〇二一年三月三日法官助理刘德跃书记员吴宝玉附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；