河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3107号上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路**，统一社会信用代码：91410182077832817Q。法定代表人：贾飞，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邱盼盼，女，该公司员工。委托诉讼代理人：冯玉洁，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨欣，女，汉族，1995年12月5日出生，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：李燮，河南经东律师事务所律师。上诉人郑州恒林置业有限公司因与被上诉人杨欣房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人郑州恒林置业有限公司的委托诉讼代理人冯玉洁、被上诉人杨欣的委托诉讼代理人李燮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州恒林置业有限公司上诉请求：1、依法发回重审、撤销或改判荥阳市人民法院作出的（2021）豫0182民初505号民事判决书为：“驳回被上诉人杨欣的全部诉讼请求”；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人杨欣承担。事实与理由：一、被上诉人不具有合同解除权的法定事由和约定事由。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人须在2023年2月13日前，将取得房地产开发项目交付使用备案证明文件的商品房交付被上诉人使用。上诉人愿意履行合同义务，现交付期限未到，上诉人无任何违约情形。上诉人在一审中自己提供的公众号截图证据也明确显示，“无理由退房”属于要约邀请，对“无理由退房”的具体权利义务需要在后续的签订商品房买卖合同过程中加以明确约定，不构成合同内容。可见，上诉人对“无理由退房”政策已对被上诉人进行了明示，被上诉人对此内容完全知悉。上诉人不存在隐瞒、欺骗等行为。一审法院在本院认为部分也认定上诉人并未存在违约行为，而被上诉人存在未依约支付购房款的情形，被上诉人未提供任何证据证明上诉人违约，所以，其不具有合同解除权的法定事由和约定事由。二、“无理由退房”广告宣传是要约邀请，不构成合同内容，对双方不具有拘束力。上诉人不能依据“无理由退房”解除商品房买卖合同。2015年恒大集团对全社会召开的“无理由退房”新闻发布会，公布了“无理由退房”的楼宇范围是全国所有楼盘住宅，实施原则为签署正式的商品房买卖合同及“无理由退房”协议书之日起至办理入住手续前，均可“无理由退房”。被上诉人购买的是商铺，不在上诉人的“无理由退房”的适用范围，其次，双方只签订了商品房买卖合同，未签订“无理由退房”承诺书、“无理由退房”协议书，“无理由退房”不构成合同内容，对双方不具有拘束力。上诉人不能依据“无理由退房”解除商品房买卖合同。“无理由退房”政策不应成为违约者的保护伞，而只应是购买居住用房的诚信购房者的避风港。三、人民法院应准确判断当事人是否享有合同解除权，引导树立市场经济条件下契约意识和契约精神，防止通过法院判决的形式，助长有违诚信原则的恶意毁约行为。随着房地产市场发生变化，部分二、三线城市房地产市场由卖方市场向买方市场逐步转变，违背诚实信用的现象大量存在，房地产市场行情变化与法院的受案数量、案件类型、裁判尺度、司法政策等有着直接关系，人民法院应准确判断当事人是否享有合同解除权，引导树立市场经济条件下契约意识和契约精神，防止通过法院判决的形式，助长有违诚信原则的恶意毁约行为。人民法院应密切关注因房地产价格下跌产生的群体性事件，防止产生连锁反应。在《全国法院民商事审判工作会议纪要》中第三条，关于合同纠纷案件的审理中谈到，合同是市场化配置资源的主要方式，合同纠纷也是民商事纠纷的主要类型。人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。要根据诚实信用原则，合理解释合同条款、确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系，审慎适用合同解除制度，强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建。杨欣辩称：一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。具体理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》和《商品房买卖合同》应当解除，上诉人应当返还被上诉人已支付的购房款、维修基金及其他费用共计737754元。1.被上诉人有权依法行使约定解除权。根据一审中被上诉人提交的第二组证据，上诉人在微信公众号上宣传其“无理由退房”政策，被上诉人基于其“无理由退房”的优惠政策购买涉案房屋。所谓的“退房”，实质是买卖双方之间的合同解除，在法律层面上，开发商和购房人均有解除合同的权利。开发商和购房人解除合同的方式有约定解除和法定解除两种，上诉人宣称和执行的“无理由退房”政策为约定解除，根据《合同法》第一百二十五条关于“合同文义解释”的规定，其文义可理解为“若购房人不愿完成本次交易，开发商有义务向购房人提供退房服务”。故，根据《合同法》第五条“公平原则”、第六条“诚实信用原则”的规定及《合同法》第九十三条、第九十七条关于合同解除的有关规定，被上诉人提出退房要求，即符合了双方约定的解除条件，涉案《郑州恒大山水城商品房认购书》和《商品房买卖合同》即应解除，被上诉人应退还上诉人已支付的购房款、维修基金及其他费用共计737754元。2.关于“无理由退房”政策的法律性质问题。上诉人认为其“无理由退房”政策属于“要约邀请”的理由不成立，其一，如前所述，被上诉人系基于上诉人宣传的“无理由退房”优惠政策购买了涉案房屋，即被上诉人与上诉人签订涉案合同是以上诉人作出无理由退房的承诺为前提的；其二，上诉人在微信公众号上广泛并多次宣传其“无理由退房”政策，被上诉人有理由相信“无理由退房”政策系上诉人的承诺内容；其三，在一审被上诉人提交的第三组证据“郑州市中级法院（2020)豫01民终5272号民事判决书”中，根据上诉人自己的上诉请求内容，上诉人认为“‘无理由退房’是上诉人赋予符合一定条件的买受人可随时主张‘退房’的权利，一审法院将其认定为约定解除，即便按照约定解除来理解，也应以双方之间签订有《商品房买卖合同》为前提，将‘无理由退房’视为《商品房买卖合同》的组成部分，买受人方可行使约定解除权。”（第2页倒数第10行起)这表明，上诉人自己也认可“无理由退房”政策可以视为《商品房买卖合同》的重要组成部分，而本案双方已经签订了《商品房买卖合同》，应当适用“无理由退房”政策，赋予被上诉人约定解除权。3.关于上诉人与被上诉人是否有违约行为问题。（1）被上诉人是否有违约行为不影响被上诉人依法行使合同解除权。其一，如前所述，本案中被上诉人依法行使约定解除权系基于上诉人关于“无理由退房政策”的承诺；其二，根据《合同法》第九十三、九十四条的规定，合同解除的事由有约定事由和法定事由，并不一定都是基于合同当事人的违约行为。（2）被上诉人不存在违约行为，涉案《商品房买卖合同》中关于违约金的格式条款属于无效条款。如前所述，所谓的“退房”，实质是上诉人赋予被上诉人的一种约定解除权，但上诉人在明确宣传其“无理由退房”政策的同时又在涉案《商品房买卖合同》规定“违约条款（第七条）”，上诉人以违约金形式和格式条款对其“无理由退房”政策作出限制购房人权利的解释，既违反一般性理解，又违反公平原则和诚实信用原则，属于我国《合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，故上诉人对“无理由退房”政策的解释及《商品房买卖合同》中的违约金条款对被上诉人不具有约束力。即，被上诉人在无力支付下余房款而主张“退房”的时候，不构成违约。综观全案可以看出，在购房人无力支付下余房款提出退房请求时，上诉人便会不断寻找各种理由拖延退房并声称购房人可以缓期付款，故意将购房人引入其设置的所谓违约金条款，随后，一旦购房人提出退房请求，上诉人则声称购房人已违约，不适用“无理由退房”政策，上诉人恶意侵害购房人权益的行为明显违背其“无理由退房”政策的优惠理念和核心内涵，违背诚实信用原则。二、上诉人“无理由退房”政策也适用于购买商铺。1.关于上诉人一审中提交的证据“2015年4月15日恒大集团《关于全面实施无理由退房的重大决定》文件”。被上诉人认为：其一，该文件发布于2015年4月15日，距今已有五六年之久，上诉人微信公众号公布的信息系公司最新信息，相比较而言，应该采信上诉人微信公众号公布的信息，而上诉人微信公众号上并未对“无理由退房”政策限制为“住宅”，相反，在其微信公众号上对“无理由退房”政策宣传的页面可见“商铺销售”的相关宣传内容；其二，该文件系恒大集团内部文件，被上诉人在签订涉案房屋认购书和买卖合同时对该文件并不知晓，上诉人没有证据证明在签订涉案房屋认购书和买卖合同时，上诉人向被上诉人出示或告知过该文件，上诉人也没有证据证明被上诉人在签订涉案房屋认购书和买卖合同时已经明确知晓并理解该文件内容；其三，上诉人的辩解理由明显违背诚实信用原则。通过一审中被上诉人提交的第三组证据(两份判例）可见，即便针对“住宅”，上诉人也会寻找各种借口来抗辩不适用“无理由退房”政策。2.关于双方未签订《无理由退房协议书》问题。本案中，上诉人与被上诉人未签订《无理由退房协议书》的后果不能归责于被上诉人。上诉人与被上诉人双方签订《郑州恒大山水城商品房认购书》时，上诉人应当与被上诉人签订《无理由退房协议书》，并明确约定无理由退房的条件，以期能够让购房者了解无理由退房的情形。但本案中，因上诉人销售人员未能告知被上诉人相关无理由退房流程事宜，也未主动出示《无理由退房协议书》，才导致双方未能签订《无理由退房协议书》，故未签订《无理由退房协议书》的后果不能归责于被上诉人。三、上诉人的行为明显违背诚实信用原则。上诉人在其上诉状中声称被上诉人提起诉讼系恶意利用“无理由退房”政策，违背诚实信用原则。恰恰相反，本案中，上诉人的行为明显违背诚实信用原则。这一点，前文已有详述，此处不再赘述。归纳几点：一是上诉人通过新闻媒体和微信公众号向公众广泛宣传其“无理由退房”优惠政策，以凸显其在房地产开放行业中的优势地位，促进销售；二是上诉人在合同中恶意设定矛盾的违约金格式条款，侵害购房者权益；三是上诉人故意拖延退房，让购房者陷入“想退房时必然已违约”之境地；四是上诉人在合同签订过程中故意不出示或不签订《无理由退房协议书》，后期以此抗辩不适用“无理由退房”政策。综上所述，本案一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。杨欣向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的编号为0001108的《郑州恒大山水城商品房认购书》和编号为XY18003782623号《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已支付的购房款、维修基金及其他费用共计737754元及利息64636元，以上本息合计802390元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月17日、2018年1月18日，原、被告先后签订了《郑州恒大山水城商品房认购书》和《商品房买卖合同》，约定原告购买被告郑州恒大山水城四区一期3号楼商业1单元1-2层117号房一套，付款方式为分期付款，原告于2018年1月18日支付购房款343099元，于2019年1月13日支付购房款343099元，于2020年1月13日支付购房款343099元，于2021年1月13日支付购房款343099元，于2022年1月13日支付购房款343099元，于2023年1月13日支付购房款571831元。原告逾期付款的，应自应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之一的违约金。被告应在2023年2月13日前交付涉案房屋，现涉案房屋尚未交付给原告。合同签订后，原告于2018年1月17日向被告支付首付款（含定金）343099元，于同日缴纳维修基金及其他8457元，于2019年12月10日支付购房款150000元，于2019年12月15日支付购房款193099元，于2020年11月4日支付购房款43099元，以上款项共计737754元。一审法院认为，原、被告签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》系预约合同，《商品房买卖合同》签订后，原、被告的具体权利义务由本约合同即《商品房买卖合同》进行约束，《郑州恒大山水城商品房认购书》的目的已经达成，效力终止。关于《商品房买卖合同》是否解除问题，被告在新闻媒体及其公众号上多次宣传其“无理由退房”的优惠政策，即被告应当在购房人提出解除合同退房时，为购房人提供退房服务，但本案中，原告要求无理由退房时，被告以原告所购房屋系商业用房，不属于“无理由退房范围”为由不予退还原告房款，但被告未提交证据证明其已完全履行了向原告明示“无理由退房”还附有其他条件的义务，故被告对“无理由退房”政策的解释对原告不具有约束力，原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。因原告并未提供其向被告主张过解除合同的充分证据，因此本案以原告起诉后向被告送达起诉手续之日即2021年1月19日为通知合同解除之日，故本案所涉商品房买卖合同于2021年1月19日解除。合同解除后，因本案所涉房屋尚未交付给原告，因此被告应当向原告返还购房款及维修基金等共计737754元，对原告该诉讼请求，一审法院予以支持。最后是关于原告所诉的利息问题，应当视为原告的损失，一是损害赔偿应当以过错责任原则予以认定，二是本案被告并未存在违约行为，而原告存在未依约支付购房款的情形，三是从本案《商品房买卖合同》的约定内容来看，双方约定有违约金条款，被告当庭在答辩意见在中也进行了主张，故原告所主张的利息与合同中约定的原告逾期付款违约金可相互抵销，因此对原告该诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨欣购房款及维修基金等共计737754元；二、驳回原告杨欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5912元，原告杨欣负担323元，被告郑州恒林置业有限公司负担5589元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2018年1月17日、2018年1月18日，双方当事人先后签订了《郑州恒大山水城商品房认购书》和《商品房买卖合同》，约定杨欣购买上诉人开发建设的郑州恒大山水城四区一期3号楼商业1单元1-2层117号房一套；合同签订后，被上诉人向上诉人支付首付款、维修基金及其他等共计737754元。因被上诉人认购的郑州恒大山水城项目在新闻媒体及其公众号上多次宣传其“无理由退房”的优惠政策。但本案中，被上诉人要求无理由退房时，上诉人以被上诉人所购房屋系商业用房，不属于无理由退房范围为由不予退还房款。但上诉人并未提交相应的证据证明其已向被上诉人明示“无理由退房”还附有其他条件，不能证明被上诉人已明知上诉人所称的无理由退房适用条件及受限制的情形；且上诉人也不能证明双方未能另行签订《无理由退房协议书》的责任在于被上诉人。故此，一审法院认定上诉人对“无理由退房”政策的解释对被上诉人不具有约束力，并认定以被上诉人起诉后向上诉人送达起诉手续之日即2021年1月19日为通知合同解除之日、案涉商品房买卖合同于2021年1月19日解除，并无不当。综上所述，郑州恒林置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11824元，由上诉人郑州恒林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二一年三月三日书记员  张 好