广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24512号上诉人（原审被告）：朱惠珍，女，1957年9月10日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：林庆生，广东粤广律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁某明，男，1984年3月16日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，系朱惠珍儿子。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街****。法定代表人：陈穗欣，该所所长。委托诉讼代理人：陈灿城，该所员工。原审被告：广州市海珠区声艺食杂店，住所，住所地广州市海珠区革新路**div>经营者：朱惠珍。委托诉讼代理人：林庆生，广东粤广律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁某明，男，1984年3月16日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，系朱惠珍儿子。上诉人朱惠珍因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称海珠物业一所）、原审被告广州市海珠区声艺食杂店（以下简称声艺食杂店）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。朱惠珍上诉请求：1.撤销一审判决，改判朱惠珍继续与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处(房管站)（以下简称房管站）之间的租赁关系；2.如不能续租，请求房管站解决安置朱惠珍一家的住房问题、赔偿经营损失及多次装修房屋的费用；3.一二审诉讼费均由海珠物业一所承担。事实和理由：一、海珠物业一所向朱惠珍及声艺食杂店送达的相关文书对其不发生法律效力。根据一审判决，2019年10月8日前双方的租赁合同关系合法有效，海珠物业一所于2018年12月25日至2019年1月22日期间将广州市海珠区革新路XX号房屋（以下简称涉案房屋）通过公开招租方式出租给第三方，损害了朱惠珍及声艺食杂店的合法权益，朱惠珍及声艺食杂店的优先承租权应予以保护。（一）朱惠珍及声艺食杂店就涉案房屋存在租赁关系的相对方是房管站，即使合同到期变更为不定期租赁关系，房管站仍按照习惯向朱惠珍收取租金（系由房管站委托第三方公司每月向朱惠珍银行账户主动扣款）。首先，海珠物业一所在2019年1月向朱惠珍发送《公开招租通知书》及就其主张的2019年3月22日单方面解约的《关于解除房屋租赁关系的通知》(朱惠珍及声艺食杂店均未收到)时，均非以房管站的名义，也未有表明双方之间的关系。一审庭审中，海珠物业一所才向法院提交房管站被撤销及其享有管理涉案房屋权限的材料。海珠物业一所此前从未主动披露甚至发函的通知中也未有提及，因此其所发通知对朱惠珍及声艺食杂店不发生法律效力，朱惠珍及声艺食杂店未能参加网上挂牌公开招租，责任在于海珠物业一所。其次，一审虽认定涉案合同解除的时间是2019年10月8日，但在此之前双方的租赁合同合法有效。2019年8月之前出租方都是主动收租，双方对于延续租赁关系均认可，即使2019年8月之后，朱惠珍及声艺食杂店都是保持扣款账户有钱可以缴纳租金，但海珠物业一所自身不予划扣。最后，海珠物业一所在公开招租期间，即2018年12月25日至2019年1月22日将涉案房屋出租给第三方时，双方租赁关系仍未解除，应受保护，海珠物业一所的行为严重损害了朱惠珍及声艺食杂店的优先承租权。二、涉案房屋具有特殊的历史性，是属于政府安置给朱惠珍一家居住使用的。涉案房屋原是朱惠珍方搭建的简易木屋，用于生活及经营小本生意。1965年政府承诺帮助朱惠珍修建房屋，改造成两层楼后，政府原地安排回原址居住，朱惠珍一家人向政府缴纳管理费，并非传统意义上的纯租赁关系，房管站有详细记录可证明从上世纪以来涉案房屋一直由朱惠珍一家人居住。2012年双方签订的合同系当时房管站以朱惠珍一家人一直在经营小本生意为由，将涉案房屋由住宅变更为非住宅，以商用用途的方式增加租金，从租金的增收可反映出涉案房屋是由住宅改为非住宅的，双方只签订的是一年租期的临时合约，一旦不做商业用途便回归住宅用途的租金，当时房管站有承诺过，双方实际上不属于非住宅的租赁合同关系。此外，一审开庭笔录中也记录了朱惠珍陈述为续租之事确有找过海珠物业一所，并非朱惠珍声明的放弃过优先承租权。另，朱惠珍拿到涉案房屋后没有申请过福利分房，广州市政府推行经济解困房政策时朱惠珍没有报名申请，现有证据亦可以证明朱惠珍一家在广州是无房户。故海珠物业一所作为由广州市海珠区住房和建设水务局委托管理的第三方机构，均非营利机构，其是代表了人民赋予权力的政府部门来管理、处置涉案房屋，其应尊重历史、尊重事实。且如果必须要收回涉案房屋，应另行安排住房供朱惠珍一家居住。海珠物业一所辩称，一审判决正确，请求二审予以维持。一、关于朱惠珍认为海珠物业一所主体不适格问题。首先，海珠物业一所于2013年1月25日出具了一份机构改革文件，里面载明将原本广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、第二管理处撤销，成立了海珠物业一所、海珠物业二所。朱惠珍称海珠物业一所没有主动向其告知，但实际上只是因为更换了名称，合同主体仍未变。即便海珠物业一所工作人员确实未向其及时告知，但该消息在租户之间也会流传，因为涉案房屋所在地段不只朱惠珍一户的公房租户。二、关于公开招租过程中朱惠珍优先承租权的问题。朱惠珍称未收到公开招租通知书，一审庭审时海珠物业一所已质证，虽公开招租通知书不是朱惠珍本人签收，但朱惠珍也承认收到过，故海珠物业一所已经送达公开招租通知书，是朱惠珍自身未参与公开招租，导致优先承租权无法实现，责任不在海珠物业一所。三、关于朱惠珍就涉案房屋属于直管房、属于政府安置的性质的主张。涉案房屋如果是政府安置性质的行搭建的无门牌、地址的、地址的房屋无产权。涉案房屋属于非住宅性质，非社会保障房，海珠物业一所通过盘活国有资产来保值增值，合理合法。综上，请求二审维持一审判决，驳回朱惠珍的全部上诉请求。海珠物业一所于2019年9月20日向一审法院起诉请求：1.确认海珠物业一所与朱惠珍关于涉案房屋的租赁关系已于2019年3月22日解除；2.朱惠珍及声艺食杂店立即腾空并搬出涉案房屋，交还给海珠物业一所；3.朱惠珍及声艺食杂店按照2254元/月的标准支付自2019年3月22日起至交还房屋之日止的房屋占用费，暂计至2019年8月31日，朱惠珍应支付房屋占用费及违约金为5998元（其中，已收取朱惠珍租金至2019年8月31日，每月租金1127元，占用费及违约金已经核减已缴纳的租金）；4.朱惠珍及声艺食杂店承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：根据涉案房屋的不动产登记查册表显示，涉案房屋的产别为直管公房，所有权人为广州市房地产管理局，所有权来历为1965年接管后改建。2012年9月25日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处（出租人、甲方）与声艺食杂店（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区革新路XX号全间部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积14.09平方米；租赁期限从2012年9月1日至2013年8月31日，月租金1127元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方不得将房屋转让、转租、转借或擅自调换使用；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月25日，广州市海珠区人民政府出具了《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》，其中载明了将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入区住建水务局。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与海珠物业一所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定：委托海珠物业一所在广州市海珠区海幢（宝岗大道以东，同福东路以北）、江南中、滨江、素社、新港、赤岗、江海、南洲、华洲、琶洲、官洲等11条行政街范围内承担协同开展直管房产权管理工作、直管房租金收缴和租赁管理等事项。一审庭审中，双方确认上述合同到期后未续签。但海珠物业一所按照1127元/月的标准收取朱惠珍的租金至2019年8月，之后没有再收取。海珠物业一所为证明其主张，提供了不动产登记查册表、《广州市直管房（非住宅）租赁合同》、《公开招租通知书》、《关于解除房屋租赁关系的通知》、照片等。其中，《关于解除房屋租赁关系的通知》主要内容为：声艺食杂店于2019年3月29日前到海珠物业一所处办理该房屋的退租手续，腾空交回房屋，并缴清所产生的水费、电费、物业管理费等相关费用等，落款的时间为2019年3月20日。另外，海珠物业一所表示其于2019年1月3日向朱惠珍送达了《公开招租通知书》，但朱惠珍并未参加公开招租，海珠物业一所遂于2019年3月20日向朱惠珍出具了《关于解除房屋租赁关系的通知》，并于同年3月22日在涉案房屋门口张贴。朱惠珍表示其在2019年1月3日收到的《公开招租通知书》，但是之后一直联系海珠物业一所未果，具体事项也不会操作，因此就没有参加公开招租。另外朱惠珍表示没有收到海珠物业一所出具的《关于解除房屋租赁关系的通知》。另查，声艺食杂店为个体工商户，注册日期为1987年6月6日，经营场所位于广州市海珠区革新路**，经营者为朱惠珍。一审法院认为：房管站与声艺食杂店签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。海珠物业一所受广州市海珠区住房和建设水务局委托对涉案房屋所在的行政街范围承担协同开展直管房产权管理工作、直管房租金收缴和租赁管理等事项，并负责指导、协助、督促和考核第三人开展直管房管理事务性工作，故海珠物业一所有权就涉案房屋主张权利。租赁合同到期后,朱惠珍继续使用涉案房屋并按合同约定的租金标准支付了租金，故双方构成不定期的租赁关系，海珠物业一所可以随时要求解除合同。现海珠物业一所主张其于2019年3月22日向朱惠珍送达了解除房屋租赁关系的通知，双方的租赁关系应于2019年3月22日解除。朱惠珍则表示没有收到过该通知。一审法院认为，在海珠物业一所向朱惠珍发出解除房屋租赁关系的通知后，依然按照租赁合同约定的租金标准收取朱惠珍的租金至2019年8月份，且朱惠珍表示并未收到该通知，海珠物业一所提供的证据亦不足以证明朱惠珍有收到该通知，故双方的不定期租赁关系应当自海珠物业一所起诉朱惠珍的诉状副本送达给朱惠珍时解除，朱惠珍于2019年10月8日签收本案的诉讼材料，故一审法院认定双方的租赁关系于2019年10月8日解除，对海珠物业一所主张租赁关系解除的时间为2019年3月22日的请求，一审法院不予支持。合同解除后，朱惠珍应当交还房屋给海珠物业一所，但朱惠珍至今仍在使用，故对海珠物业一所要求朱惠珍腾空搬出并交回涉案房屋的请求，一审法院予以支持。鉴于朱惠珍使用涉案房屋多年，应给予其一定的搬迁时间，一审法院酌定为一个月，故朱惠珍最迟应当在2019年11月8日前搬出并交还房屋。2019年11月8日前，朱惠珍应按照租赁合同约定的租金标准支付占用费给海珠物业一所。双方确认朱惠珍缴纳租金至2019年8月，故朱惠珍应向海珠物业一所支付2019年9月1日至2019年11月8日期间的租金及占用费共计2555元（1127元/月×2个月＋1127元÷30日×8日）。朱惠珍未按上述期限搬出，自2019年11月9日起至朱惠珍实际搬出并交还房屋前，应当支付房屋占用费给海珠物业一所。对于海珠物业一所主张自2019年3月22日起计算房屋占用费的请求，一审法院不予支持。至于占用费的标准，海珠物业一所主张按照租赁合同约定的2254元/月的标准计算，上述款项包含了房屋占用费1127元及违约金1127元，但该违约金明显过高，一审法院不予采纳。一审法院酌定占用费的标准按照合同约定的租金标准上浮20%计算，即每月的占用费为1352元。关于朱惠珍、声艺食杂店的责任承担问题，声艺食杂店是个体工商户，也是涉案合同的承租人，朱惠珍为声艺食杂店的经营者。故海珠物业一所要求朱惠珍及声艺食杂店共同承担责任的请求，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年7月8日作出如下判决：一、海珠物业一所与声艺食杂店关于广州市海珠区革新路XX号全间房屋的租赁关系于2019年10月8日解除；二、朱惠珍及声艺食杂店在本判决生效之日起三十日内，搬出广州市海珠区革新路XX号全间房屋，并将该房屋腾空交还给海珠物业一所；三、朱惠珍及声艺食杂店在本判决生效之日起十日内，向海珠物业一所支付从2019年9月1日起至2019年11月8日的租金及占用费共计2555元；四、朱惠珍及声艺食杂店在本判决生效之日起十日内，向海珠物业一所支付自2019年11月9日起至朱惠珍交还房屋之日止的房屋占用费（按每月1352元的标准计算）；五、驳回海珠物业一所的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由朱惠珍及声艺食杂店共同负担。二审期间,朱惠珍提交了如下证据：证据一《朱惠珍结婚申请书、结婚证明书、单位证明、户口复印件》、证据二《刘某生等街坊证明》、证据三《房东欧某红证明》，拟证明朱惠珍与其丈夫婚后一直居住在涉案房屋并在此经营，朱惠珍的户口亦在涉案房屋；证据四、《证人郑和平证词》，拟证明朱惠珍一直想积极协商续租事宜，并未放弃过续租及优先承租的权利。经质证，海珠物业一所对于上述证据材料的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明内容不予认可。朱惠珍称一直在涉案房屋居住及经营，房管站与朱惠珍签订的是非住宅性质的租赁合同，载明用作商业用途，故朱惠珍应知道涉案房屋的非住宅性质。朱惠珍主张一直想积极续租涉案房屋，也说明朱惠珍确实有收到公开招租通知书，其不可能没有收到解除通知书。声艺食杂店同意朱惠珍意见。经二审审查，一审查明的基本事实无误，本院予以确认。另查明，朱惠珍在一审期间提交了个人名下不动产登记结果查询证明，显示朱惠珍及其儿子梁某明名下没有自有产权房屋。二审期间，双方确认涉案房屋经公开竞价招租，中标价格为每月租金2489元。朱惠珍表示愿意按照公开招租中标价继续租赁涉案房屋。海珠物业一所认为朱惠珍未参加公开竞价已放弃优先承租权，不同意朱惠珍继续租赁涉案物业。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据二审诉辩意见，本案二审的争议焦点仍是海珠物业一所要求解除涉案房屋租赁关系应否支持。对此，本院分析如下：本案是房屋管理部门委托海珠物业一所管理的公有房屋租赁纠纷。朱惠珍以声艺食杂店名义与原房屋管理单位即海珠区分局第一管理处签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，明确涉案房屋作商业用途，故本案租赁合同不属于保障性住房租赁协议，仍应按照平等民事主体之间的租赁关系处理。海珠物业一所作为承接原海珠区分局第一管理处房屋管理职能的主体，依法享有和承担出租人的权利义务。朱惠珍及声艺食杂店在2012年签订的涉案租赁合同到期后未签订新的租赁合同，海珠物业一所根据相关公房管理规定和政策有权要求解除原合同期满后的不定期租赁关系并进行公开招租。朱惠珍在一审已经确认收到海珠物业一所发送的公开招租通知书，并表示其联系工作人员未果又不会操作才未参加公开招租，因此朱惠珍上诉对海珠物业一所的主体资格提出异议，并认为海珠物业一所通知对其不发生效力，理由不能成立，本院不予采纳。关于优先承租的问题。虽然《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。但《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十一条明确规定：“民法典施行前租赁期限届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院不予支持。”根据已查明的事实，本案双方签订的涉案租赁合同已于2013年8月31日到期，后朱惠珍继续使用涉案房屋并向物业一所支付租金，双方已构成不定期租赁关系。涉案合同未对优先承租权做出约定，当时的法律法规也没有对承租人的优先承租权及行使方式作出明确规定。在不定期租赁关系期间，海珠物业一所已向朱惠珍发送公开招租通知书，明确告知如有意承租房屋应当报名办理相关手续并参与交易活动，否则视为放弃承租。朱惠珍收到公开招租通知书但并未报名参加公开竞价交易，其声称联系工作人员未果又不会操作并没有充分证据证实，不足以成为未参加竞价交易的正当理由。现涉案房屋已通过公开招租竞价确定由他人中标，海珠物业一所有权要求解除与朱惠珍、声艺食杂店的不定期租赁关系。因海珠物业一所无证据证实其已有效送达解除合同通知，一审判决涉案租赁关系自起诉材料送达之日即2019年10月8日解除，并无不当。朱惠珍在二审期间才表示愿意以公开招租中标价格继续承租，海珠物业一所不予同意，本院亦没有法律依据强令双方继续维持租赁关系。对于合同解除后朱惠珍、声艺食杂店继续占有使用房屋的占用费标准，一审判决自2019年11月9日起按每月1352元的标准计付，该标准低于公开招租中标价格及市场租金参考价，因海珠物业一所未对一审判决提出上诉，本院亦予以维持。综上所述，朱惠珍上诉要求继续维持租赁关系，欠缺法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但应当指出，根据朱惠珍一二审提交的证据，涉案房屋原为租赁给朱惠珍家人居住的住宅，经批准后“住改商”，朱惠珍在涉案房屋经营声艺食杂店，家人户籍亦登记在该地址，朱惠珍及家人名下亦无自有产权房屋，亦未租住其他保障性公房，海珠物业一所作为受托协同开展直管房产权管理和租赁管理的机构，应当按照相关住房保障政策协助朱惠珍及家人妥善解决居住及生活保障问题。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱惠珍负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年三月十八日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳