四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1502民初1105号 原告：三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸**D街区******，统一社会信用代码91511500089882870D。 负责人：罗超。 委托诉讼代理人：陈胜高，男，1984年9月20日出生，汉族，住四川省兴文县，系公司员工。 被告：黄萍岚，女，1972年7月30日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司【以下简称“三和佳（成都）物业宜宾分公司“】诉被告黄萍岚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法向双方当事人送达了适用小额诉讼程序告知书，双方均未提出异议。2021年3月9日本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭审理了本案。原告三和佳（成都）物业宜宾分公司的委托诉讼代理人陈胜高及被告黄萍岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费、生活垃圾处理费1096.38元；2.判令被告支付原告物业服务费、生活垃圾处理费违约金603.01元，共计1699.39元；3.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：我公司接受四川宜宾华富·戎州兴城第一届业委会委托，负责戎州兴城小区的物业管理工作，在与业委会于2018年4月1日签订了《戎州兴城小区物业服务合同》，按照合同约定从物业服务计收之日起以预付费的形式按半年向乙方缴纳，业主应于上半年期间满5日内缴纳次半年物业服务费。逾期未缴纳，经催告后仍未缴纳的，承担违约责任，违约金按每日2‰的标准向业主或物业使用人进行收取。被告是小区业主，住房面积116.82平方米，按照1元/㎡/月支付相应的物业服务费和生活垃圾清运处置费5元/月，协议签订后，原告依约保质保量地完成了各项物业服务和生活垃圾清运处置工作。但被告从2019年4月1日开始拖欠物业服务费和生活垃圾清运处置费，截止2019年12月31日已累计拖欠9个月物业服务费及生活垃圾清运费共计1096.38元。经原告多次催收无果。现诉至法院，请求判如所诉。 被告黄萍岚辩称：1、原告不按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。小区安保形同虚设，三道大门随意让人进出；单元大楼的防盗门出现故障、小区楼道路灯损坏，原告未及时维修；小区管理混乱，汽车乱停乱发；小区清洁不到位。2、我多次向原告反映以上存在的问题，维护正当的权益，要求原告进行整改，但原告一直不改正，故在原告改正错误之前，我有权拒绝支付物业服务费用，原告刚接管小区时做到了每天清扫楼道、更换损坏的路灯，所以我及时交纳了15个月的物业费，但原告从2019年起没有恰当履行物业服务义务且原告取得物业服务合同时，尚无资质，我未在物业服务合同上签字，原告也未进行公示，案涉合同不符合法律规定。3、因原告不能适当履行物业服务义务，给我生活带来诸多不便，并造成一定的经济损失和精神损害，我的正当权益得不到维护和保障。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照复印件、准予变更登记通知书、被告身份证复印件、戎州兴城验收情况登记表、《物业服务合同》等证据，被告黄萍岚性向本院依法提交了录音光盘及录音翻译六份。对双方当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告黄萍岚系华富•戎州兴城7栋3单元9楼3号房屋的业主，该房屋面积为116.82平方米。2018年3月28日，宜宾市翠屏区戎州兴城华富小区业主委员会（甲方）与成都三和佳物业服务有限公司宜宾分公司（乙方）签订《宜宾华富戎州兴城小区物业服务合同》，该合同约定：“合同期限为叁年，自2018年4月1日至2021年3月31日止。第一条、物业服务项目包括：1、对小区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的养护和管理。2、对小区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、清掏化粪池、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、供水系统等）的养护、管理和运行服务。3、对小区规划红线内属配套服务设施的养护和管理。4、对小区公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5、对小区消杀，公共区域绿化等。6、对小区交通、车辆行驶、停泊及管理。7、对本小区实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区治安工作。8、为本小区业主提供社区文化娱乐服务。9、做好本小区物业及物业管理档案、资料的建立、保存；第二条、委托区域范围：戎州兴城所有住宅物业、商业物业、车库全部的物业服务；第三条、物业管理服务费及其管理：经甲乙双方协商决定，本小区物业服务费按照如下标准收取：1、电梯住宅按照每平方1元/月；2、商业物业费（住改商）每平方2元/月。乙方通过加大投入，一年后提高物业服务质量和服务效率达到二分之一以上的业主满意后电梯住宅物业服务费由1元/平方/月调整为1.2元/平方/月。3、生活垃圾处置费根据政府部门相关规定按5元/户/月计算，由乙方代环卫部门收取。……4、业主的物业服务费从物业服务计收之日起以预付费的形式按半年向乙方缴纳。业主应于上半年期满前5日内交纳次半年物业服务费。逾期未交纳的，乙方以书面通知、电子邮件、手机短信等书面形式催告业主在合理期限内交纳。经催告后仍未交纳的，承担违约责任。违约金按每日2‰的标准向业主或物业使用人进行收取。后原告为华富•戎州兴城小区提供物业服务。2019年12月31日，原告撤出华富•戎州兴城小区。被告自2019年4月1日至2019年12月31日期间未向原告缴纳物业服务费、生活垃圾处理费。 另查明：2018年6月11日，成都三和佳物业服务有限公司宜宾分公司更名为三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院依法撤销。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，宜宾市翠屏区戎州兴城华富小区业主委员会与原告三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司签订的《物业服务合同》，对小区业主即本案被告具有法律约束力，被告应按合同约定履行自己的义务。鉴于前述，关于被告黄萍岚辩称其未在《物业服务合同》上签字，对其没有约束力，本院不予采纳。本案中，原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应及时缴纳物业服务费及生活垃圾处理费。原告诉请被告交纳2019年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾处理费1096.38元，被告未提供证据证明其已向原告交纳过该期间的物业服务费、生活垃圾处理费，原告的该项诉求符合合同约定，本院予以支持。被告黄萍岚以原告未按合同约定提供物业服务，违约在先，且一直不整改为由拒交物业服务费，并提交了通话录音予以证实，本院认为，根据本院在同类案件中查明的事实，原告在提供物业服务时存在一定瑕疵，这些瑕疵系一般违约行为，并未构成根本性违约，故被告拒交物业服务费用的抗辩理由不能成立。 关于原告主张的违约金问题。根据本院查明的事实，原告在其诉请的业主欠费期间所提供的物业服务存在一般瑕疵，未全面履行合同义务，故原被告双方均存在违约行为。为督促原告提高物业服务水平，共同营造和谐小区，本院酌情认定原被告双方互负同等违约责任。因此，对原告的违约金请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释［2009］8号第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告黄萍岚于本判决生效之日起5日内支付原告三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司2019年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾处理费共计1096.38元； 二、驳回原告三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司的其他诉讼请求。 如被告黄萍岚未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄萍岚负担。此款原告已预交，原告同意由被告直付原告。 本判决为终审判决。 本案生效后,负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  曹 静 二〇二一年三月十一日 法官助理  蒋倩倩 书 记 员  雷秋兰