陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终74号 上诉人（原审被告）：洛南县乐多超市，住所地洛南县。 经营者：周某甲，男，汉族，居民，住西安市未央区。 委托诉讼代理人：郭鑫，陕西书宝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：屈洛军，男，汉族，居民，住洛南县。 被上诉人（原审原告）：左建玲，男，汉族，居民，住洛南县。 上诉人洛南县乐多超市因与被上诉人屈洛军、左建玲房屋租赁合同纠纷一案，不服洛南县人民法院(2020)陕1021民初1270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洛南县乐多超市上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，被上诉人承担诉讼费。事实和理由：被上诉人在3月24日至4月30日之间不能提供基本用电量，违约在先，故上诉人不应缴纳5月4日之后房租，也不应承担违约金；上诉人对用电是民用还是商用并不知情，供电局通知中所指“用户”应是被上诉人，停电的过错不在上诉人；合同目的无法实现是被上诉人导致的；一审对叶子龙的调查取证程序违法。 屈洛军、左建玲辩称，上诉人未按规定交电费导致停电，且上诉人明知用电性质，解除合同是上诉人违约。一审程序合法。 一审法院认定事实：2018年5月4日，屈洛军、左建玲（甲方）与周某甲（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于洛南县广电家属区楼下院内停车场地下室所有的房屋租赁给乙方周某甲使用。该合同第三条约定，乙方确认承租的房屋为商用；第四条约定，双方约定租赁期限为10年，自2018年5月5日起到2028年5月4日止；第五条约定，本合同租金标准第一年租金为12万元整。自第二年开始租金每年15万元，在租期内前三年不变，自第四年开始以后每三年递增一次，增幅为5％；第六条2项约定，甲方为乙方租赁场地设独立水表、电表，水费、电费按照国家标准执行，由相关部门定期收取。第七条第3项约定，甲方应保证乙方营业场基本用电量。第十二条约定，本合同双方签字盖章后生效。如有未尽事宜，经双方协商一致后，可另签订补充协议。2019年8月12日双方书面约定违约责任，约定:乙方不按照合同确定日期缴纳甲方租金，应承担甲方年租金总额的日违约金5‰计算。二原告将房屋交付给周某甲，周某甲完成对租赁房屋的装修后，于2018年7月17日以洛南县乐多超市为字号登记办理了营业执照，同年8月18日开始经营乐多超市。周某甲按约定已向二原告付清了2020年5月4日前的房屋租金。周某甲作为被告洛南县乐多超市的经营者，在装修期间及经营超市期间，均以二原告提供的以周某乙为户名的电表使用缴费，双方因使用电的问题未发生争议。2020年3月13日，商洛供电局洛南分局向周某甲送达通知，以客户变更用电用途后未按照要求向供电部门申请用电变更，XX超市XX居XX户计费，要求补交少计电量差价电费23606.22元，并交纳违约使用电费处罚47212.44元，如用户拒缴纳上述费用，供电部门将于3月24日对该用户进行停电处理。周某甲签收该通知后，同意交纳差价电费，不同意交纳罚金，原告屈洛军经周某甲告知有关情况后，双方与商洛供电局洛南分局相关工作人员协商处理该事，商洛供电局洛南分局于2020年3月24日对周某甲经营的洛南县乐多超市进行了停电处理。2020年4月30日前，周某甲将超市内的经营物品等搬迁移走，超市停止经营。2020年4月30日、5月19日周某甲同人两次到原告屈洛军住处，找到原告屈洛军要求解除合同、交付钥匙，屈洛军以电不通为由拒绝接收钥匙，要求周某甲恢复电力后原告再接收钥匙。2020年7月3日，原告屈洛军给供电部门缴纳了差价电费23606.22元，供电部门当日恢复供电。2020年9月16日，双方当事人就交付租赁房屋达成一致意见，周某甲将所租赁原告房屋的房门钥匙交给原告屈洛军、左建玲，二原告接受。 一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人协商一致,可以解除合同。合同解除后,尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二原告要求被告支付二原告自2020年5月4日起至2020年9月16日按每日417元计算的租金55044元。本案中，原、被告于2018年5月4日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。双方对租金事宜进行了约定，被告应按照约定支付租金，但被告仅支付房租至2020年5月4日前。双方通过协商，于2020年9月16日，就交付租赁房屋达成一致意见，被告洛南县乐多超市经营者周某甲将所租赁被告房屋的房门钥匙交给原告屈洛军、左建玲，二原告接受。虽然周某甲两次到原告处协商解除合同交还租赁房屋事宜，原告因出租房屋已经停电而拒绝接收钥匙未果，双方签订的合同并未解除，被告应当按照合同的约定向原告交纳房租费。按照合同约定，被告乐多超市应该按照年租金150000元支付二原告自2020年5月4日至同年9月16日的房租。考虑到在合同履行过程中，被告洛南县乐多超市于2020年4月30日前已经搬走物品、停止经营，后周某甲曾经2次与原告协商解除合同交还租赁房屋事宜。2020年7月3日，原告屈洛军给供电部门缴纳了差价电费后当日恢复供电，恢复用电后双方至9月16日双方才就交付房屋事宜达成一致协议。故原告要求被告自2020年5月4日至9月16日按每日417元计算的租金55044元不甚合理，根据公平原则，由被告洛南县乐多超市承担两个月房屋租金较为合理，即按照年租金150000元计算，由洛南县乐多超市支付二原告自2020年5月4日至7月3日的租金25000元，其余租金损失由二原告自负。二原告要求被告支付电费差价23606.22元，虽然被告辩称用电量是被告使用属实，被告正常缴纳电费，但电力局的通知是电力局给业主“周某乙”下发的，被告与电力局没有用电合同关系，因原告不变更使用性质的原因导致停电。但经查明，实际用电主体为被告洛南县乐多超市，乐多超市实际用电也确系商业用电。因原告屈洛军2020年7月3日给供电部门缴纳了差价电费23606.22元，故该笔电费差价23606.22元依法应由被告给付原告。故对原告要求被告支付电费差价23606.22元的诉讼请求予以支持。二原告要求被告支付违约金99000元（年租金150000元×132天×5‰），根据合同约定，双方对违约金有约定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。但在庭审中，被告辩称违约金过高，最多按同期银行存款利率计算。原告主张的违约金虽然是双方合同约定的内容，但该约定的违约金明显过高，应予调整。结合本案实际情况，原告主张的违约金应当以25000元房租为基数，自2020年5月4日至给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。被告辩称，原告未提供正常用电设施，导致停电，并导致合同目的不能实现，原告严重违约，《房屋租赁合同》应于2020年4月30日解除，答辩人已经将房租交纳至2020年5月4日，并不存在拖欠房租之说。答辩人也于2020年4月22日彻底腾退房屋，无任何违约行为，故原告无权要求答辩人承担违约。因根据双方签订的合同,被告在租赁房屋后，虽然原告给被告提供的电表非原告本人名义在供电部门登记，但被告使用该电表完全能够正常用电，被告用电过程中一直以周某乙名义给供电部门交纳电费，被告对此并无异议，双方亦未发生争议，说明原告按合同约定履行了相关义务,并无违约行为；供电部门发现被告用电违规后，通知要求补交少计电量差价电费及交纳违约使用电费处罚金额,并明确告知如用户拒缴纳上述费用，供电部门将在通知10日后对该用户进行停电处理。被告的经营者签收该通知后，根据其经验也知道超市用电应按一般商业用电价交纳电费，同时双方合同中也约定电费按照国家标准执行，被告作为实际用电人未在期限内补交电费，导致供电部门对其超市停电处理，过错在被告。停电后，仍未补交电费，并将超市相关财产搬走，停止营业，后给原告送交租赁房屋钥匙，提出解除合同，原告不同意。由此可见，是否继续履行合同，实现合同目的，在于被告决定。综上，被告提出的辩解观点均不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、一百一十四条、第二百一十二条、二百二十六条之规定，判决：一、由被告洛南县乐多超市在本判决生效之日起15日内支付原告屈洛军、左建玲自2020年5月4日至7月3日的租金25000元；二、由被告洛南县乐多超市在本判决生效之日起15日内支付原告屈洛军、左建玲电费23606.22元；三、由被告洛南县乐多超市在本判决生效之日起15日内支付原告屈洛军、左建玲违约金，违约金以25000元房租为基数，自2020年5月4日至给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。案件受理费3572元，减半收取1786元，由原告屈洛军、左建玲负担1255元，被告洛南县乐多超市负担531元。 本院二审期间双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，双方对解除合同等争议已经另案处理，本案的争议焦点是：第一，合同履行期间商业用电与民用电的差价应由谁承担；第二，上诉人是否应承担2020年5月4日之后的租金及违约金。关于第一个焦点问题，不论将商业用电报为民用电的责任在哪一方，上诉人都是合同履行中的实际用电人，经营超市属商业行为，应缴纳商业用电电费，被上诉人也未承诺上诉人可以按民用电缴费，故商业用电与民用电的差价应当由上诉人承担。该差价23606.22元被上诉人已经向电力部门缴纳，上诉人理应向被上诉人返还。关于第二个焦点问题，上诉人称合同解除的原因在于被上诉人未能及时提供用电；但停电是因用户未按时交纳用电差价及罚款，电力部门作出的督促措施，上诉人接到电力部门要求缴纳用电差价及罚款通知后，双方均应及时协调处理此事，及时缴纳费用，故停电双方均有责任，上诉人所称被上诉人未能提供用电导致合同目的无法实现的观点不能成立。2020月7月3日被上诉人缴纳电费差价后用电即恢复，合同可以继续履行，故解除合同的原因在上诉人，一审判令上诉人承担2020年5月4日之后的部分房屋租金及违约金并无不当。经审查，一审对叶子龙的调查取证不存在程序违法。 综上，洛南县乐多超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1015元，由上诉人洛南县乐多超市负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年三月三日 法官助理 王 倩 书 记 员 赵 妮 1