文书内容湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书鄂0103民初10692号原告（反诉被告）：潘水清，男，1958年10月15日出生，汉族，住武汉市硚口区,委托诉讼代理人：王士永，北京市浩天信和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨曦，北京市浩天信和（武汉）律师事务所律师。被告(反诉原告)：钟燕，女，1975年5月15日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：王影，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙骅，北京大成（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）潘水清与被告（反诉原告）钟燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。潘水清的委托诉讼代理人王士永、杨曦，钟燕及委托诉讼代理人王影、龙骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘水清向本院提出诉讼请求：1.判令钟燕继续履行2017年6月2日与潘水清签订的《房屋租赁合同》；2.判令钟燕向潘水清支付租金1215000元；3.判令钟燕向潘水清支付自2020年6月15日起至实际付清租金之日止的逾期违约金（以欠缴租金1215000元为基数，按每日1%，暂计至2020年9月30日止为1287900元）；4.判令钟燕承担案件受理费、保全费等诉讼费用。事实与理由：2017年6月2日，潘水清与钟燕签订《房屋租赁合同》一份，约定潘水清将其位于武汉市江汉区双洞正街16号原大京都宾馆房屋整体出租给钟燕作为酒店经营使用；租赁期限十年，自2017年7月1日起至2027年6月30日止；第一、二、三年年租金为2200000元，第四、五、六年年租金为2430000元，第七、八、九年年租金为2580000元，租金总价内已含物业管理费；租金支付方式按先交租后使用的原则，由第二年开始每6个自然月支付一次租金；若钟燕拖欠租金、水电费或其他任何费用，每逾期一日，按实欠租金1%支付逾期违约金直至付清欠付款项之日止。钟燕应于2020年6月15日向潘水清支付2020年7月1日至2020年12月31日的租金1215000元，然而钟燕至今未支付该笔租金。为维护潘水清合法权益，特具状起诉。钟燕辩称，1.承租人愿意继续履行合同。因受疫情影响，钟燕经营的酒店发生严重经济困难，经多次申请，潘水清同意将2020年7月1日至2021年6月30日的年租金按1500000元计算，并给予2020年7月1日至8月7日共计1个月零7天的免租期。承租方希望出租方再多给予几个月的免租期。之后钟燕分别于2020年10月9日、11月9日、11月10日按约定支付了租金750000元，已超额支付2020年度租金；2.疫情之前钟燕从未欠付过租金，在与潘水清协商降低租金及延长免租期限后，钟燕及时筹集了租金并予支付，并无恶意拖欠租金的意图，也尽量按照约定支付了租金，故不应支付违约金；3.钟燕经营出现巨大亏损，2021年各地仍在限制出行，希望潘水清在原免租期的基础之上一共给予四个月的免租期；4.出租人原定租金标准约为96元/㎡，已远远高于同地段50元/㎡标准，对于过高的租金标准，应当予以下调；4.根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，可以部分或者全部免除责任，承租人可以请求减免租金、延长租期或者延期支付租金，且因疫情欠付租金的，不应承担违约责任。综上，请求法院给予钟燕四个月免租期，并按照1500000元的年租标准计算2020年11月1日至2021年6月30日的租金，并调低2021年6月之后的租金，将租金缴纳时间变更为每三个月支付一次。潘水清提出的诉讼主张没有事实和法律依据，应当予以驳回。钟燕向本院提出反诉请求：1.判令变更《房屋租赁合同》第三条第1款及《房租缴纳时间进度表》的约定，将2020年11月1日至2021年6月30日的租金由1620000元变更为1000000元（按照年租金1500000元计算）；2.判令变更《房屋租赁合同》第三条第2款b项租金支付时间及《房租缴纳时间进度表》的约定，将2020年7月1日至2027年6月30日的租金支付时间从“每6个自然月支付一次房屋租赁租金”变更为“每3个自然月支付一次房屋租赁租金”；3.本案诉讼费用由潘水清承担。事实和理由：2017年6月2日，钟燕与潘水清签订《房屋租赁合同》一份，约定由钟燕承租潘水清位于本市××××号房屋用于酒店经营。2020年为配合政府抗击新冠××疫情，钟燕承租的酒店长期停业。复工后，酒店营收断崖式下跌，亏损极为严重。经租赁双方协商，潘水清同意减免租金，对2020年7月1日至2021年6月30日年租金按1500000元计算，并给予1个月零7天的免租期，但疫情对酒店行业冲击过于巨大，钟燕经营的酒店仅房租一项已无力承担，还要额外负担人员工资、水电、设施折旧、资金成本等。遭遇不可抗力如仍继续按照原合同条款履行对承租方明显不公平，加之2021年疫情仍然持续，全国范围内旅客尽量减少出行，导致钟燕资金周转困难，结合本案实际情况及最高人民法院关于审理涉疫案件的指导意见，应当对计租标准、支付方式予以合理变更，特此反诉。潘水清针对反诉辩称，1.租赁合同条款明确约定了承租人的付款进度及租金支付方式，具有约束力。现钟燕单方要求予以变更租金支付标准及支付方式，违反合同约定；2.潘水清从未与钟燕协商过减免租金事宜，也从未同意降低租金标准，钟燕的反诉主张与客观事实不符；3.最高人民法院的指导意见是针对疫情期间的租金，并非疫情后的租金减免。目前武汉市各项经营活动均正常开展，钟燕所称经营困难等情形系其自主经营行为，与合同没有关联，其依据不可抗力请求变更合同不符合事实。即使发生不可抗力也不会导致合同不可履行，故钟燕的反诉请求没有合同与法律依据，依法应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘水清系坐落于本市江汉区双洞正街16号3-7层房屋所有权人（建筑面积2112.75㎡）。2017年6月2日，潘水清（甲方）与钟燕（乙方）签订《房屋租赁合同》一份（含房租缴纳时间进度表），主要约定：甲方同意将涉案房屋原大京都宾馆整体出租给乙方作为酒店经营使用；租赁期限10年，自2017年7月1日至2027年6月30日，其中免租期7个月（2017年7月1日至2018年1月31日）；第一至三年年租金为2200000元、第四至六年年租金为2430000元；第七至十年年租金为2580000元。租金总价内已含物业管理费；合同签订之日，乙方向甲方支付1100000元作为履约保证金，正式交付房屋之日再补齐1100000元，共计2200000元用于冲抵首年租金。租金按先交租后使用的原则，由第二年开始每6个自然月支付一次，支付时间为下期支付日提前15日内（其中2020年6月15日应付2020年7月1日至12月31日租金1215000元）；乙方拖欠租金每逾期一日，按实欠租金1%向甲方支付滞纳金，至租金缴清之日止；租赁期内，因不可抗力造成合同不能履行的，甲、乙双方结清费用后，合同自然终止，双方互不担责……上述合同订立后，潘水清依约向钟燕交付了出租房屋，由后者用于酒店经营。合同履行过程中，武汉发生新冠××疫情，钟燕经营的酒店曾自2020年3月4日起的一个月时间，被本市某福利院租用，由此获取租金739200元。受疫情持续性影响，酒店经营状况不佳，租赁双方曾就租金减免事宜进行过协商。2020年8月12日，潘水清以大京都宾馆名义向钟燕送达《第二次租金催缴通知书》一份，主要写明，2020年6月15日前应付下半年租金1215000元，减除上半年疫情免租37天，还应付1004306元。收到通知后，钟燕分别于2020年10月9日、11月9日、11月10日累计向潘水清付款750000元。对于2020年7月1日至2021年6月30日年租金，钟燕认为已同潘水清达成合意按1500000元标准收取，故钟燕已实际支付的2020年7月1日至12月31日的半年度租金750000元，连同免除的37天租金，已超额支付当期应付租金，不存在违约行为，同时要求基于疫情考虑给予其免租期四个月并调整后期租金及支付方式和时间。潘水清则认为租赁双方从未针对租金减免进行过协商，且在本案中主张的应付租金为疫后租金，不应适用减免政策，钟燕所付750000元实为违约金而非租金。双方由此发生争议，导致本案诉讼。本院认为，潘水清与钟燕签订的《房屋租赁合同》合法有效。潘水清依约交付房屋，钟燕亦应依约支付租金。钟燕辩称潘水清同意将2020年7月1日至2021年6月30日期间合同约定的年租金由2430000元下调为1500000元，并已足额支付上半年租金750000元，因潘水清明确否认下调租金事实，钟燕不能提供证据证明，故对此答辩意见，本院不予采纳。钟燕应缴租金标准本应按原合同约定内容确定，但受新冠××疫情影响，其从事的酒店行业经营面临特殊困难，若仍令其按原合同标准足额缴付疫情发生期间全部租金，有失公允。鉴于该期租金钟燕已先行支付，故在后期应付租金中进行适当酌减，有利于合理确定租赁双方权利义务。潘水清向钟燕下达的催款通知中明确有给予后者2020年上半年免租期37天的内容，表明租赁双方已就此达成合意，本院予以认定，结合疫情“封城”期间钟燕实际获取有租金收入739200元的情况，钟燕因疫情遭受经济损失已得到合理弥补，再行要求潘水清给予其2020年7月1日至10月30日四个月免租期，没有事实和法律依据。关于钟燕实际支付的750000元，支付时间系在收到潘水清催款通知之后，应认定为支付租金而非违约金。由此，租赁双方约定的2020年7月1日至2020年12月31日期间应付租金1215000元，扣除2020年上半年减免租金223014元（2200000元÷365天×37天）、已付租金750000元后，钟燕还应向潘水清支付241986元（1215000元-750000元-223014元）。同时，鉴于疫情对酒店行业造成的负面影响在2020年4月8日武汉“封城”管控措施解除后仍然具有持续性，钟燕营业收入明显减少，且一直在就增加租金减免幅度与潘水清之间沟通协商，其未按合同约定在2020年6月15日前足额支付当期应缴租金，具有正当免责事由，不宜认定为违约，故对于潘水清提出的违约金主张，本院不予支持。根据租赁合同约定，2021年1月1日至6月30日期间应缴租金1215000元，钟燕应于2020年12月15日前支付。在该时间节点，不可抗力因素已经消除，钟燕反诉请求按年租金1500000元标准，将2020年11月1日至2021年6月30日期间的租金由1620000元下调为1000000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于2020年7月1日至12月31日期间的租金，因钟燕迟延支付行为具有正当免责事由，故无需针对租金支付时间作出调整。对于2021年1月1日以后租金的支付，鉴于酒店行业疫后复苏需要一定时间，对租金给付方式适当进行调整，既符合行业经营状况，也有利于减轻承租方的经营压力、保障出租人的租金收益，最终达到促进租赁合同顺利履行目的，故对于钟燕请求变更租金给付方式的反诉主张，本院酌情予以部分支持，即2021年1月1日至2021年12月31日期间的租金支付方式，由6个自然月变更为3个自然月支付一次，之后的租金仍应按原合同约定方式履行。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告（反诉原告）钟燕于本判决生效之日起向原告（反诉被告）潘水清支付租金241986元；被告（反诉原告）钟燕向原告（反诉被告）潘水清支付2021年1月1日至2021年12月31日期间房屋租金的方式，由每6个自然月支付一次变更为每3个自然月支付一次；原告（反诉被告）潘水清与被告（反诉原告）钟燕于2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》继续履行；驳回原告（反诉被告）潘水清的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）钟燕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26824元，减半收取计13412元，由原告（反诉被告）潘水清负担11400元，被告（反诉原告）钟燕负担2012元；反诉案件受理费10000元，减半收取计5000元，由被告（反诉原告）钟燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 纪 承二〇二一年三月十五日书记员 熊田喆湖北省武汉市江汉区人民法院裁判文书签批表案号：（2020）鄂0103民初10692号案由：房屋租赁合同纠纷原告：潘水清被告：钟燕                          主审人                                发            2021－3-12      校对人：纪承、熊田喆拟印份数：12份