江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终74号上诉人（原审被告）：江苏恒宇房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市贾汪区桃花岛西50米。法定代表人：李世峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李阳阳，江苏浩然风律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁洁，女，1985年5月17日出生，汉族，住江苏省徐州市经济开发区。委托诉讼代理人：谭淑颖，江苏苏淮师事务所律师。上诉人江苏恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）因与被上诉人宁洁商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院(2020)苏0305民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒宇公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判或发回重审，并由宁洁负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审置认定事实于不顾“颠倒黑白”予以认定，让上诉人大跌眼镜。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房超过360日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。”合同附件补充协议第五条第一款明确约定：“按照本合同约定，买受方有权单方面解除合同，并行使解除权的，买受方应当在解除权发生之日起15日内行使；逾期不行使的解除权消灭”，对双方约定的解除权行使期限这一事实原审法院已经查明。根据双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，交房时间为2018年12月31日前，被上诉人最迟应在2020年1月15日前行使(360天+15天)，然而被上诉人在此期间既未向上诉人提出解除合同的请求，也未向法院提起诉讼要求解除，直至2020年6月15日才起诉要求解除，很明显被上诉人行使解除权的期限早已超过。根据我国《合同法》第95条相关规定：“法律规定或当事人约定解除行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消失。”因此，原审法院应认定被上诉人行使合同解除权丧失。二、原审法院认定被上诉人享有法定解除全是错误的。本案上诉人逾期交房是不争的事实，但本案的关键是：出现这种情况是否可以解除合同，这个要具体情况具体分析。就本案而言，上诉人认为被上诉人是不享有合同解除权的。理由为：1.双方就合同解除权问题已有约定，这一事实原审已查明，既然如此，就应该尊重双方的约定，而不是擅自判决解除。2.原审认为被上诉人享有法定解除权，其主要理由就是合同目的不能实现，在此上诉人想问是否就房屋何时能交付或不能交付这一事实进行查明?如果没有，试问原审怎么知道不能实现合同目的的呢?而事实上，涉案房屋将于2020年底就能交付。因此，上诉人对于涉案房屋的交付虽有违约行为，但并非最终不能不能实现合同目的，且合同对涉案房屋逾期交付的救济方式已有相应约定。被上诉人也未能提交有效证据证明上诉人存在其它根本违约或其它不能实现合同目的之情形。3.退一步讲，即便上诉人享有法定解除权，再有法定和约定均存在的情况下，应优先适用约定解除权条款，而非直接使用法定解除权。因为合同是双方真实意思表示，充分体现了意思自治原则，这也是合同法的精髓所在。这一点从合同法的条款设置上也可以说明，《合同法》第93条规定是约定解除权条款，第94条才是法定解除权条款，这同时也说明了约定解除权和法定解除权的适用是有先后顺序的。三、原审判决适用法律错误。根据上述理由，可以得出原审法院适用法定解除条款即《合同法》第94条是明显错误的，应当适用《合同法》第93条、第95条之规定。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。宁洁辩称：案涉商品房买卖合同无排除法定解除权行使的约定，上诉人以所谓的约定解除权为由，主张被上诉人不能行使法定解除权于法无据，其主张不应予以支持。案涉商铺至今不具备交付条件。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。宁洁向一审法院起诉请求:1.确认解除本案商品房买卖合同；2.恒宇公司返还购房款266000元及利息暂定22878元（以266000元为基数，按照合同约定的4.35%的年息自2018年7月20日起计算至2020年7月20日止，2020年7月20日之后仍未履行的依然按照合同约定的4.35%的年息计算利息），违约金2660元（总房款266000元×1%），共计291538元；3.本案案件诉讼费由恒宇公司承担。一审法院查明：2018年7月20日，恒宇公司（出卖人）与宁洁（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同号为JW35347），合同约定：宁洁购买恒宇公司开发的位于徐州市贾汪区将军大道以西商业1幢1单元2104号商品房，面积为26.68平方米，总价款为266000元，宁洁于2018年7月20日前一次性支付该商品房的全部价款。合同第十一条约定恒宇公司应当于2018年12月31日前向宁洁交付合同约定的该商品房。合同第十二条约定恒宇公司未按约定时间向宁洁交付商品房的，逾期在360日之内的，恒宇公司按日计算向宁洁支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过360日后，宁洁有权解除合同，应书面通知恒宇公司。恒宇公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还宁洁已付全部房款，并自宁洁付款之日起，按照4.35%计算给付原告宁洁利息，同时，恒宇公司按照全部房价款的1%向宁洁支付违约金。合同第二十九条约定“合同附件与本合同具有同等的法律效力”。合同附件十一《补充协议》第二条“合同解除的补充约定”第一款约定，宁洁有权单方面解除合同并行使解除权的，宁洁应当在解除权发生之日起15日行使，逾期不行使的，视为放弃解除权。宁洁案本合同第十三条的约定解除合同的，应在双方办理房屋交接手续时书面提出，否则视为放弃该项权利。2018年7月20日，宁洁向恒宇公司支付购房款266000元。另查明，2020年5月5日，宁洁向被告恒宇公司寄送“解除商品房买卖合同，返还购房款、给付利息及违约金通知书”，恒宇公司于2020年5月6日签收。一审认为：宁洁、恒宇公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应当合法有效，双方均应严格按照该合同的约定，全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在双方履行合同过程中，宁洁已按照合同的约定全面履行了自己的义务，恒宇公司未能按约定期限向宁洁交付房屋，双方由此产生纠纷。因恒宇公司至今未能向宁洁交付商铺，宁洁无法使用所购商铺对外经营，可视为恒宇公司的违约行为致使不能实现合同目的，已构成根本违约，故宁洁享有法定解除权。宁洁以恒宇公司未按约交房而终止履行商品房买卖关系为由已向该公司邮寄了解除合同的通知书,恒宇公司已经收到宁洁的解除合同通知书,宁洁已向恒宇公司履行了告知义务。结合本案实际情况，宁洁与恒宇公司之间签订的《商品房买卖合同》已无继续履行的必要，应予以解除。恒宇公司辩称双方签订的《商品房买卖合同》应当继续履行，宁洁未按合同附件补充协议约定期限行使解除权，其已丧失行使合同解除的权利，于法无据，不予采纳。因宁洁与恒宇公司签订的《商品房买卖合同》已无继续履行的必要，恒宇公司应当向宁洁返还购房款266000元。因恒宇公司未能按期履行交房义务致使宁洁不能实现合同目的，已构成根本违约，恒宇公司应当按照合同的约定承担相应违约责任，并按照约定向宁洁支付利息。鉴于恒宇公司已经逾期超过360日仍未交付房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定的逾期超过360日后，宁洁有权解除合同，应书面通知恒宇公司。恒宇公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还宁洁已付全部房款，并自宁洁付款之日起，按照4.35%计算给付宁洁利息。同时，根据恒宇公司按照全部房价款的1%向宁洁支付违约金的规定，恒宇公司应向宁洁支付违约金266000元×1%=2660元。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、宁洁与恒宇公司签订的《商品房买卖合同》自2020年5月25日起解除；二、恒宇公司于判决生效之日起十日内返还宁洁购房款266000元及利息（以266000元为基数，支付自2018年7月20日起至实际给付之日止的利息，按年利率4.35%计付）；三、恒宇公司于判决生效之日起十日内支付宁洁违约金2660元；四、驳回宁洁的其他诉讼请求。案件受理费5674元，由恒宇公司负担。二审期间,双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：案涉《商品房买卖合同》并未有排除法定解除权行使的约定，恒宇公司以双方存在约定解除权为由，主张宁洁不能行使法定解除权，于法无据，本院不予采纳。案涉《商品房买卖合同》约定恒宇公司向宁洁交付商铺的时间为2018年10月31日前，但案涉商铺至今不具备交付条件。由于商铺不同于普通住宅，基于商铺的商业经营属性，宁洁主张恒宇公司严重逾期交付案涉商铺致使其购买商铺的经营目的不能实现，本院予以采纳。宁洁解除案涉《商品房买卖合同》，要求恒宇公司返还购房款并承担违约责任的请求，本院予以支持。综上，上诉人恒宇公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5674元，由上诉人江苏恒宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪佩建审判员  秦国渠审判员  张 洁二〇二一年三月九日书记员  陈思雅