山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终716号上诉人（一审被告）：孙正伟，男，1969年9月22日出生，汉族，住烟台市莱山区。被上诉人（一审原告）：烟台外贸第二冷藏厂，住所地烟台市芝罘区幸福南路**。诉讼代表人：烟台外贸第二冷藏厂破产清算组。委托诉讼代理人：张岩，山东凯平律师事务所律师。上诉人孙正伟因与被上诉人烟台外贸第二冷藏厂对外追收债权纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孙正伟上诉请求：请求二审法院依法改判或发回重审；应给上诉人减免部分房租；对剩余房租应缓交；应赔偿上诉人经济损失350000元；不应支付逾期利息；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审未考虑上诉人系单位下岗职工，下岗期间被上诉人未给上诉人支付最低生活保障。租赁涉案房屋可减免租金，补贴己用。2.被上诉人申请破产清算未告知上诉人，其隐瞒欺诈的行为导致上诉人继续向租赁物添附和增加投资，严重损害了上诉人的利益。3.上诉人在租赁期间免交和缓交得到认可，故不应承担逾期利息。上诉人于庭审补充称，我原是单位职工，和其他租户不一样，现在这个岁数没有生活来源了，妻子也下岗了。被上诉人烟台外贸第二冷藏厂答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1.上诉人要求减免、缓交房租及不支付逾期利息无法可依，且会损害全体债权人利益；2.上诉人主张被上诉人应赔偿其35万元经济损失属于反诉范畴或二审提出的新主张，不应审理，且即便有损失，也应在管理人对其申报的债权不予确认之后才能向法院提起诉讼；3.上诉人应得的经济补偿已公示并领取，不存在不清楚企业破产的事实。一审原告烟台外贸第二冷藏厂向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判令被告交还承租房屋及场地；3.判令被告支付租金134000元、逾期利息27364.06元（均计算至2019年10月30日）及自2019年10月31日起至还房之日止仍按3500元/月计算的租金。对双方当事人无异议的事实，一审法院认定如下:2014年4月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于烟台市芝罘区幸福南路11号的5间网点房（面积152平方米）及场地250平方米出租给被告，租赁期共3年，原告从2014年5月1日将出租房屋交付被告使用，至2017年4月30日收回；年租金42000元，缴纳期限为每半年支付，先付后用；租赁期间的水、电费用，由原告按照有关规定的标准收取，被告接到收费通知单后，五日内足额交纳给原告，逾期不交原告有权对其停止供应水电；房屋租赁期间，房屋的修缮由被告自行负责，被告不得对所租房屋的建筑结构布局以及电源线路等进行改造，如需改造，需书面申请，经原告同意，方可施工；被告无故拖欠房屋租金和水电暖费等达半月的，原告有权解除合同，收回出租房屋，原告因此所受损失由被告负责赔偿；原、被告双方自合同签订之日起，双方都不得以任何条件擅自变更或解除，如有一方违约，向对方赔偿停租期间造成的经济损失；合同期满后，双方不再续签租赁合同，被告在10日内不与原告办理交接手续的，原告有权立即无条件强制收回租赁房屋，并对房屋内一切设施与物品享有完全的处置权，被告不得再向原告提出任何主张；房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成被告损失，原、被告双方互不承担责任；因市政建设要拆除或改造已租赁的房屋，使原、被告双方造成损失，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按使用时间计算，多退少补；被告租赁房屋南15米、东18米场地，面积250㎡，若被告在场地上建构筑物，必须符合安全要求，保证施工质量，在合同期内出现任何安全问题均由被告负责；土地使用税费在现有基础上由原告承担，若上涨，上涨部分由被告承担；在合同期内，若原告收回被告所租赁的场地，被告需无条件搬离该场地。合同签订后，原告依约向被告交付合同项下的网点房及场地，由被告占有使用至今。2014年8月26日，原告因资不抵债向烟台市中级人民法院申请破产清算，烟台市中级人民法院于2014年10月28日裁定受理并指定清算组为破产企业管理人，并于2015年11月9日宣告原告破产。庭审中，原告提供自行制作的计算说明1份，据此主张被告自2015年5月1日计算至2019年10月30日共计4年6个月间，产生租金189000元，扣除被告于2016年3月24日付款30000元、2018年7月9日付款5000元、2019年7月25日付款20000元后，共计欠付租金额为134000元，被告当庭予以认可。另原告主张经计算产生的利息共计27364.06元，被告不同意支付。一审法院认为，本案争议焦点一为《房屋租赁合同》是否应当解除。原、被告签署的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效。双方依约履行至期限届满后，被告继续使用租赁物，原告亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知被告。原告已于2014年10月28日进入破产程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条之规定，人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产，《房屋租赁合同》约定的租赁期自2014年5月1日起至2017年4月30日且到期后转为不定期租赁，被告亦认可并未如约按期交纳租金，已构成违约。现原告要求确认双方间《房屋租赁合同》已解除，被告交还承租房屋的主张，于法有据，法院予以支持。本案争议焦点二为原告是否应对被告的投资增值部分进行补偿。原、被告签署的《房屋租赁合同》第七条第3项约定：“合同期限满后，双方不再续签租赁合同……原告有权立即无条件强制收回租赁房屋，并对房内一切设施及物品享有完全的处置权。被告不得再向原告提出任何主张”；第十条约定：“1、……若被告在场地上建构筑物，须符合安全要求……3、在合同期内，若原告收回被告所租赁的场地，被告需无条件搬离该场地。”双方对自愿签署的合同，应恪守履行，该合同约定的租赁期限为2014年5月1日起至2017年4月30日，合同已经期满，且被告投资增添的建筑物已自行使用多年，应由被告对其自行建构部分的增值及损失均自行承担，现要求原告进行补偿于约不合，法院不予支持。本案争议焦点三为原告主张的2015年5月1日至11月1日间的租金是否已过诉讼时效。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条规定：“债务人对外享有债权的诉讼时效，自人民法院受理破产申请之日起中断。债务人无正当理由未对其到期债权及时行使权利，导致其对外债权在破产申请受理前1年内超过诉讼时效期间的，人民法院受理破产申请之日起重新计算上述债权的诉讼时效期间。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中，烟台市中级人民法院于2014年10月28日受理原告的破产申请，并于2015年11月9日宣告原告破产，故原告对被告享有的债权发生诉讼时效中断，诉讼时效期间从破产程序终结时起重新计算，故原告主张的的租金未过诉讼时效。本案争议焦点四为原告主张逾期利息损失的诉讼请求是否应得到支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百七十四条的规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定“年租金42000元，缴纳期限为每半年支付，先付后用”，被告自2015年5月1日起不再按期交纳租金，已构成违约。原告现就被告欠付的租金额主张逾期利息，于法并无不合，法院予以支持。经法院根据认定的租金数额、被告支付租金的时间和金额、逾期利息计算标准计算截至2019年10月30日的逾期利息为21420元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条及前述援引法律条款之规定，一审法院于2020年8月7日判决：一、确认原告烟台外贸第二冷藏厂与被告孙正伟于2014年4月24日签订的《房屋租赁合同》已解除。二、限被告孙正伟于本判决生效之日起10日内交还原告烟台外贸第二冷藏厂幸福南路11号网点房5间（152平方米）及场地250平方米。三、限被告孙正伟于本判决生效之日起10日内偿付原告烟台外贸第二冷藏厂租金134000元、逾期利息21420元（暂计算至2019年10月30日）及自2019年10月31日起至还房之日止仍按3500元/月计算的租金。四、驳回原告烟台外贸第二冷藏厂的其他诉讼请求。如果被告孙正伟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台外贸第二冷藏厂。案件受理费3527元，由原告烟台外贸第二冷藏厂负担130元，被告孙正伟负担3397元。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》权利义务明确，形式要件完备，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应依约履行合同义务。依据合同约定：合同期满后，双方不再续签租赁合同，被告在10日内不与原告办理交接手续的，原告有权立即无条件强制收回租赁房屋，并对房屋内一切设施与物品享有完全的处置权，被告不得再向原告提出任何主张。据此，双方并未对装修残值费用作出明确约定，而被上诉人享有完全处置权，至本案起诉时合同租赁期限已届满，上诉人提出对方应对房屋装修费用给予补偿，与约不合，也与事实不符，不予支持。关于逾期利息应否支付，经查，上诉人自2015年5月1日起再未缴纳租金；涉案合同对租赁期间、租金作出明确约定，故其行为已构成违约，一审依据《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日）和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）确认上诉人应承担逾期的利息计算方式及数额，于法有据。上诉人主张其免交和缓交租金得到被上诉人许可，却未提交确实充分的证据证实，被上诉人亦未予认可，故不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3527元，由上诉人孙正伟负担。本判决为终审判决。审判长 孙 威审判员 张秀波审判员 付景波二〇二一年三月四日书记员 田欣琦