广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终4587号上诉人（原审原告）：惠州大亚湾华宇物业管理有限公司,住所地:惠州大亚湾澳头进港西路丰华大厦。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：郑永南、杨柱，广东法村律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张永宁，男，汉族，1975年8月13日出生，户籍地址：广东省惠州市大亚湾区**********************。身份证号码：445************215。上诉人惠州大亚湾华宇物业管理有限公司因与被上诉人张永宁物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3936号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾华宇物业管理有限公司上诉请求：1、请求二审人民法院撤销（2019）粤1391民初3936号民事判决书依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由:一、物业管理费是附随于物业的管理对价，被上诉人应承担涉案物业2012年1月-2019年7月间欠缴的全部物业管理及此期间的公摊水电等费用。物业管理费系上诉人为涉案物业提供管理服务所应收取的服务对价，性质上是附随于涉案物业的费用，其缴纳义务应由物业所有权人或使用人承担。如被上诉人在受让房产时与上任业主未对物业管理费的承担作出明确约定，物业管理费的缴纳义务应伴随着不动产物权转移而由新业主即被上诉人承继。另外，上诉人系通过司法拍卖的方式取得涉案物业的所有权，根据交易习惯及法拍规则，法院一般会在司法拍卖公告中予以释明:拍卖标的办证、过户及移交时所涉及的相关税、费、土地出让金及拍卖标的所涉及的欠费等均由买受人承担。因此，上诉人认为，被上诉人应承担涉案物业2012年1月-2019年7月间欠缴的全部物业管理及此期间的公摊水电等费用。二、被上诉人未对违约金进行答辩，一审判决免除被上诉人的违约责任与相关法律规定不符，另外对争议标的金额不予认可更不是免除违约方违约责任的法定事由。在一审过程中，被上诉人从未针对违约金提出任何抗辩。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，在合同约定的违约金标准未违反强制性法律规定的前提下，人民法院调整违约金应当以当事人提出请求为前提，一审判决在被上诉人未提出违约金抗辩的前提下，主动对违约金进行免除显属错误。其次，被上诉人在一审庭审中自述，其拒不缴纳物业管理费的理由是“认为与上诉人间不存在任何物业服务合同关系”，上述理由系针对合同基础关系是否成立的抗辩，而并非一审判决所认定的“对物业管理费的数额不予认可”，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被上诉人的抗辩理由显然不能成立，则应支持上诉人的诉讼请求。再者，即使被上诉人对物业管理费的数额不予认可，该理由也并非免除违约方违约责任的法定事由，不应以此为由免除被上诉人的违约责任。上诉人已依约妥善履行物业服务合同，十余年来兢兢业业为丰华大厦的业主提供完善的物业服务，取得一众业主的好评，而对于部分业主未按时缴纳物业费的行为，上诉人一般给予最大程度的宽容和理解，但被上诉人捏造各种理由，数年来恶意拖欠物业费的行为，实在有违诚实信用原则，被告无奈才诉至法院。综上，被上诉人拒不缴纳物业费的行为，实则上已经构成违约，客观上导致了上诉人资金占用的损失，依法应对被上诉人的违约行为予以惩戒并对上诉人作出经济补偿。如对争议标的不予认可被认定为免除违约方违约责任的事由，违约成本将变得微不足道，一纸合同根本无法保障守约方的合法权益，更助长恶意违约的不良风气，市场经济将严重失序。故此，上诉人特提起上诉恳请法院依法改判支持上诉人的全部诉请，以维护上诉人的合法权益。被上诉人张永宁未提交答辩意见。原审原告惠州大亚湾华宇物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付2012年1月-2019年7月期间的物业服务费33124元及违约金（以每月欠缴的物业费为计算基数，自实际逾期之日起按每日万分之五的标准计算至全部款项付清之日止，暂计至2019年7月31日约为22988.06元）；二、请求判令被告向原告支付2012年1月-2019年7月期间的公摊水、电费共5326.63元；三、判令本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2005年5月6日，原告华宇物业公司作为乙方与案外人惠州市大亚湾华宇实业有限公司作为甲方签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对甲方开发建设的丰华大厦及停车场物业实施前期物业管理服务,合同第十二条约定,物业服务费商场按建筑面积每月每平方米8元收取，写字楼按建筑面积每月每平方米5元收取。每月5日前收取物业费。合同还约定其他事项。2017年2月17日，被告张永宁购得位于大亚湾xxx，建筑面积121.41平方米，房屋产权证为粤（2017）惠州市不动产权第xxxx**，权利人张永宁。原告认为被告张永宁是涉案房屋的业主，但该物业自2012年1月起至今一直拖欠原告物业服务费及公摊水、电费，至2019年7月，被告共欠物业费33124元，公摊水电费5326.63元，共计38450.63元。为此，原告遂向本院起诉，主张上诉诉讼主张。被告认为，涉案房屋是2014年5月26日收楼的，不同意支付此前的物业管理费。为此，原告遂向本院起诉，主张上述诉讼权利。另查明，原告华宇物业公司于2006年5月29日取得三级物业管理企业资质证书。2005年4月29日，大亚湾区物价局出具一份《复函》，你公司物业管理费是属于市场调节价的范畴，物业服务收费标准主要通过和物业服务合同的当事人协商确定。……2019年11月18日，案外人惠州市大亚湾华宇实业有限公司出具一份《说明》，……经我司与惠州大亚湾华宇物业管理有限公司协商一致，议定丰华大厦写字楼部分物业实际按3元每平方计算物业管理费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告华宇物业公司作为丰华大厦的物业管理公司，享有向丰华大厦的业主收取物业管理费的权利。被告张永宁作为位于大亚湾xxxxx号房的业主，应当向物业公司缴纳物业管理费。因原告没有提供证据证实被告实际占有使用涉案房屋的时间，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，应承担举证不能的法律后果。被告在2017年2月17日取得涉案房屋的所有权证，本院认为被告应缴纳物业管理费时间从2017年2月17日开始计算，较为符合客观事实。原告主张2012年1月-2017年2月17日期间的物业费由被告负担，证据不足，没有事实依据，本院不予支持。同理，被告张永宁认为其无需缴纳物业费的抗辩，没有事实依据，本院不予支持。因此，被告应支付2017年2月至2019年7月份的物业管理费共计10556元（364*29）及公摊水电费共计1964.5元。关于违约金的问题。本院认为，由于原被告对涉案物业的缴费时间、缴费金额等产生意见分歧。原告要求被告支付物业费及物业费共计61438.69元，缺乏事实依据，被告张永宁有理由拒不支付相应的物业费。为此，原告主张被告支付逾期缴纳物业管理费违约金的主张，没有事实依据，本院不予支持。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张永宁自本判决生效之日起7日内向原告惠州大亚湾华宇物业管理有限公司支付2017年2月至2019年7月的物业服务费共计10556元及公摊水电费共计1964.5元；二、驳回原告惠州大亚湾华宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费667.98元，由被告张永宁负担136.13元，原告惠州大亚湾华宇物业管理有限公司负担531.85元。本院二审审理期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系物业服务合同纠纷，本案二审争议焦点是：一、被上诉人应缴纳物业服务费的起始时间；二、被上诉人是否应当支付违约金。具体分析如下：关于被上诉人应缴纳物业服务费的起始时间问题。被上诉人作为位于大亚湾澳头安惠大道22号丰华大厦509号房的业主，应当自房屋交付之日起向物业公司缴纳物业管理费。因被上诉人于2017年购买涉案房屋，但上诉人没有提供证据证明涉案房屋的具体交付日期，一审法院以被上诉人取得涉案房屋的所有权证为缴纳物业服务费的起算时间，并无不当，上诉人请求自2012年1月至2017年2月的物业费，证据不足，本院不予支持。关于违约金的计算问题。被上诉人未按合同约定缴纳物业服务费，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《前期物业服务委托合同》的约定，违约金自逾期之日起每日按所欠费用的千分之三计算，该违约金标准确属过高，本院酌情违约金确定为每日千分之一的标准计算，故被上诉人应当按每日千分之一的标准向上诉人支付逾期交付物业服务费的违约金。综上，上诉人惠州大亚湾华宇物业管理有限公司的上诉部分有理，对于有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3936号民事判决第二项；二、变更广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3936号民事判决第一项为：张永宁自本判决生效之日起7日内向惠州大亚湾华宇物业管理有限公司支付2017年2月至2019年7月的物业服务费共计10556元及违约金（以月欠款金额为基数，按每日千分之一的标准计算至付清之日止）、公摊水电费1964.5元。三、驳回惠州大亚湾华宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费667.98元，由张永宁负担136.13元，惠州大亚湾华宇物业管理有限公司负担531.85元。二审案件受理费1335.96元，由惠州大亚湾华宇物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年三月十五日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮