浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4607号 上诉人（原审被告）：梁西东，男，1974年5月15日出生，汉族，住新昌县。 上诉人（原审被告）：梁桂浓，女，1944年1月25日出生，汉族，住新昌县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：俞凯植，浙江瀛傲律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨锰钢，浙江瀛傲律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：石美娟，女，1959年9月18日出生，汉族，住新昌县。 被上诉人（原审原告）：石爽爽，女，1985年1月27日出生，汉族，住新昌县。 被上诉人（原审原告）：石程超，男，1991年5月6日出生，汉族，住新昌县。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：姜学文，浙江新希望律师事务所律师。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈梓妤，浙江新希望律师事务所实习律师。 上诉人梁西东、梁桂浓因与被上诉人石美娟、石爽爽、石程超房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2020）浙0624民初3406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁西东、梁桂浓上诉请求：依法撤销一审判决。事实和理由：一审法院认为，双方的房地产买卖契约因违反法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同，要求上诉人返还被上诉人152079.13元系认定事实不清，适用法律错误。该房屋的买卖是被上诉人主动要求上诉人立协议，而且还经过房管局、土管局等部门批准同意，属于合法行为；本案的房屋买卖与其他集体土地买卖是不同性质的，实际上本案的房屋买卖已经将集体土地的性质进行了改变，与出让土地相当。另根据法律法规规定，双方的房产买卖只要是善意取得即合法有效，而且被上诉人的行为有违诚实信用原则，故被上诉人的理由应当不予支持。综上，请求二审法院查明事实后依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 石美娟、石爽爽、石程超辩称，一、农村集体经济组织成员不得向非本集体经济组织成员转让或出售农村宅基地上的房屋，因上诉人不属于上石演村集体经济组织成员，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，双方签订的房屋买卖协议属于无效合同。二、根据被上诉人在一审中提供的房屋产权登记情况以及现状是比较清楚的，新昌县城关镇上石演村地号为024306-1，新政房（1988）字第6号的房屋，土地性质为集体土地使用权，并且一审中双方对此均予以确认，过户行为并不改变土地性质。三、被上诉人是否违反一户一宅原则与本案没有关联性，石中欢后续购买国有划拨土地并建造房屋没有违反一户一宅原则，且该事实与本案房屋买卖合同纠纷没有关联性。四、有关行政案件的相关规定并不适用于本案，不管涉案房屋是否办理过户登记，均不影响本案因合同无效而导致双方当事人承担相应的过错责任。五、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，对于造成本案房屋买卖合同无效的过错责任问题，在房屋买卖协议签订之时，上诉人非被上诉人所在村集体经济组织成员，作为购买人与被上诉人签订集体土地房屋买卖合同，存在相应过错。一审法院判决被上诉人承担90%的过错赔偿责任，该责任认定较为合理。原审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 石美娟、石爽爽、石程超向一审法院起诉请求：1.依法确认石中欢、石美娟与被告梁西东签订的《房地产买卖契约》无效，并由两被告返还三原告房屋折价补偿款182580.2元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1998年3月3日，梁桂浓（乙方）代理被告梁西东与石中欢（甲方）签订了房屋买卖协议，协议约定：甲方将坐落在新昌县城关镇上石演村地号为024306-1，新政房（1988）字第6号的房屋产权证的全部房屋折价70000元卖断给乙方；乙方在正式买卖协议签字之日付房款40000元，余款在甲方搬出房屋后支付，甲方须在1998年12月31日前搬出；乙方付余款时，甲方将产权证交给乙方等。该协议签订后，被告梁西东支付了购房款70000元，石中欢将上述房地产交付给梁西东使用。1999年10月28日，石中欢、石美娟与被告梁西东签订了房地产买卖契约，1999年12月被告梁西东办理了房屋所有权证，权证号为新房权证2000字第0××7号，房屋所有权人为梁西东，建筑面积为193.35平方米。2020年案涉房屋所在上石演村适逢旧村改造。2020年8月10日，被告梁西东作为被拆除房屋所有人就包括案涉房屋在内的全部房屋及其他财产与新昌县七星街道办事处签订《房屋货币补偿协议》，合法建筑面积228.04平方米，确权外面积52.49平方米，总计补偿金额2378537元（其中住宅房屋价值1777775元、装修价值68412元、附属物价值30017元、住宅房屋临时安置费27364.8元、住宅房屋搬迁补偿费8560.80元、房屋签约腾空奖励费45608元、自行解决周转用房奖励费22804元、住宅房货币补偿奖励费360759.28元，争先签约奖30000元、其他款项金额7236元）。另查明：案涉房屋原系登记在石中欢、石美娟名下的农村房屋，石中欢与石美娟系夫妻，生育子女石爽爽、石程超，石中欢于2009年12月14日死亡；被告梁西东就新昌县七星街道上石演村原属石中欢、石美娟所有的房屋上自行添附了34.69平方米；被告梁西东、梁桂浓非原告石美娟所在村集体经济组织成员，被告梁西东系梁桂浓之子。 一审法院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，石中欢、石美娟与被告梁西东签订了房地产买卖契约，因案涉房屋系农村房屋，被告梁西东、梁桂浓非原告石美娟所在村集体经济组织成员，虽案涉房屋已交付，并办理了过户登记手续，但该房地产买卖契约因违反法律、行政法规的强制性禁止规定仍应属无效。原告诉请确认房地产买卖契约无效，该院予以支持。原被告因无效合同取得的财产应当予以返还，并按各自过错承担相应责任。由于本案案涉房屋适逢旧村改造，依被告梁西东于2020年8月10日订立的房屋征收货币补偿协议，包括案涉房屋在内的从石中欢、石美娟处转让所得全部财产被征收，被告梁西东实际已经丧失了对案涉房屋等全部财产的支配权，客观上已无法返还，故可依法按照对应拆迁补偿款折价补偿。综观本案所涉房地产买卖契约，石中欢、石美娟明知案涉房屋无权处分，仍主动与被告梁西东订立协议，其较被告有较大过错，应承担较多过错责任。而作为案涉房屋初始拥有者的石中欢、石美娟，自愿与被告梁西东签订房地产买卖契约并交付了房屋，而且也收取了被告梁西东按约定支付的全部购房款，在此情况下，原告又以协议无效为由主张房屋权利，有违诚实信用原则，其更应对被告梁东西所产生的信赖利益损失承担主要责任。结合本案实际，原告应返还被告梁西东购房款，被告梁西东应返还原告对应房屋补偿款，由此给被告梁西东造成的经济损失，由原告承担90％的过错赔偿责任。关于本案折价补偿款确定。依照法律规定因无效合同取得的财产不能返还则应当折价补偿，故对应补偿款应以取得的财产价值为限。此价值应包括但也仅限于房屋价值、装修价值、附属物价值之和。故作为财产不能返还的折价补偿款总额为1876204元(177775+68412+30017)。但1876204元折价补偿款总额对应的是包括被告自行添附34.69平方米的房屋面积，为此按比例，确定本案对应财产折价补偿款总额为1590791.28元（1876204元÷228.04平方米×193.35平方米）。本案对应可归属被告的款项为425916.88元【（2378537-1876204）×193.35÷228.04】。综上，该院确认：由于石中欢、石美娟与被告梁西东签订的房屋买卖协议归属无效，原告应返还被告梁西东购房款70000元，被告梁西东应返还原告房屋等财产折价补偿款1590791.28元，由此给被告梁西东造成的经济损失为1520791.28元（1590791.28-70000），由原告承担90％的过错赔偿责任，计1368712.15元。原告诉请返还房屋，客观上已无可能，该院依法调整为支付折价补偿款。案涉财产依2020年8月10日被告梁西东与新昌县七星街道办事处签订《房屋货币补偿协议》可得的对应拆迁补偿款2016708.16元（1590791.28+425916.88）由被告梁西东领取。被告梁西东返还原告石美娟、石爽爽、石程超财产折价补偿款1590791.28元，原告石美娟、石爽爽、石程超返还被告梁西东购房款70000元，赔偿被告梁西东经济损失1368712.15元，两者冲减后，被告梁西东尚需支付原告石美娟、石爽爽、石程超152079.13元。现对原告诉请合理部分，该院予以支持，对不合理部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认石中欢、石美娟与被告梁西东就新昌县七星街道上石演村原属石中欢、石美娟所有的房屋（房屋建筑面积193.35平方米）达成的房屋买卖协议无效；二、被告梁西东领取上述第一项判决主文确定的房屋对应拆迁补偿款，且于判决生效后十日内向原告石美娟、石爽爽、石程超支付152079.13元；三、驳回原告石美娟、石爽爽、石程超其他诉讼请求。案件受理费3952元，依法减半收取1976元，财产保全费1420元，合计诉讼费3396元，由原告石美娟、石爽爽、石程超负担596元，被告梁西东负担2800元,于判决生效后七日内向该院缴纳。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，根据被上诉人在一审中提交的相关证据材料可知，涉案房屋系经上石演村委会同意批准建造，结合新昌县七星街道办事处对上石演村进行旧村改造和拆迁安置的实际情况，可以认定涉案房屋的土地性质为农村集体土地。由于上诉人梁西东并非上石演村集体经济组织成员，其与石中欢、石美娟签订的房地产买卖契约显然违反了国家法律法规的强制性规定，依法应当认定无效，根据该无效的房地产买卖契约所取得的财产应当予以返还。即使相应财产在房管部门已办理转移登记手续，但该财产系基于无效的房地产买卖契约而取得，也应当予以返还。梁西东基于无效房地产买卖契约所取得的涉案房产应当返还给被上诉人，现由于涉案房产被政府拆迁而无法返还，则应返还相应的拆迁补偿款，被上诉人亦应返还梁西东购房款。另外，经双方签订的房地产买卖契约被依法确认为无效后，除相互返还财产外，当事人还应对由此产生的损失按各自过错承担相应责任。石中欢、石美娟作为涉案房屋的出卖人，明知农村房屋仅能在同一集体经济组织范围内流转的情况下，将涉案房屋卖给梁西东，在得知涉案房屋拆迁后，被上诉人又诉请法院确认房地产买卖契约无效并要求返还折价补偿款，显然有违诚实信用原则，故被上诉人应对梁西东因协议确认无效及返还拆迁补偿款而产生的损失承担主要的过错责任。一审考虑到双方当事人的过错程度，确定由被上诉人对梁西东的损失承担90%的赔偿责任并无不当，本院予以照准。 综上所述，上诉人梁西东、梁桂浓的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3342元，由上诉人梁西东、梁桂浓负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 瑶 审 判 员  梅 云 审 判 员  茹赵鑫 二〇二一年三月三日 法官助理  王宇宁 书 记 员  孙心怡