湖南省汝城县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1026执异11号 案外人：朱婷，女，1983年12月3日出生，汉族，住湖南省汝城县。 案外人：邓学成，男，1984年12月16日出生，瑶族，住湖南省汝城县。 申请保全人：湖南汝城农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省郴州市汝城县某某镇某某大道**。 法定代表人：何桂峰，该公司董事长。 被保全人：郴州市今朝房地产开发有限公司，住，住所地：汝城县卢阳镇锦堂村陈家组/div> 法定代表人：谭应林，该公司总经理。 在本院执行湖南汝城农村商业银行股份有限公司（以下简称汝城农商行）与刘泽浩、刘显贵、郴州市今朝房地产开发有限公司（以下简称今朝公司）金融借款合同纠纷的财产保全过程中，案外人朱婷、邓学成对本院（2020）湘1026财保38号民事裁定书不服，向本院提出书面异议，请求解除对汝城县房产证初始登记字第1***8号房产汝城县某某中心*层F*号商铺的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人朱婷、邓学成称：汝城县人民法院已受理被申请人诉刘泽浩、刘显贵、今朝公司金融借款合同纠纷一案，并出具了（2020）湘1026执保38号裁定书，裁定查封了已网签至申请人名下的汝城县某某中心*层F*号房产。申请人已经于2020年1月18日收付了上述房屋，但申请人刚刚得知法院将该房屋查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，目前申请人已经支付全部价款并实际占有，虽然未办理过户登记手续，但申请人对此没有过错，所以不应查封申请人购买的房屋，请求支持申请人异议所请，撤销上述法律文书。 申请保全人汝城农商行称：具体情况请法院依法核实。我公司在2020年6月30日向贵院申请了诉前财产保全，贵院作出（2020）湘1026财保5号民事裁定冻结了今朝公司房产。之后在2020年11月12日又就涉案房产（房产证号：汝城县房权初始登记字第1***8号，不动产单元号：43****05，房地坐落：汝城县某某镇某某大道与某某路交汇处1****1栋F*）向贵院申请诉前财产保全，后提起民事诉讼。 被保全人今朝公司称：朱婷、邓学成于2020年1月8日与今朝公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于汝城县某某路以北某某路以东某某购物中心*层F*号商铺，购房总价款814658元，付款方式：一次性付款，买受人应在2020年6月30日前支付该商品房全部价款；房屋总价款已按约在2020年6月30日前支付完毕，且2020年2月2日出租给本公司作为汝城某某酒店餐厅经营使用至今；按照程序公司已将购房发票开出来，税务局才于2020年7月1日将办证联络函开好，但2020年7月份就被申请保全人查封，才无法办理过户。朱婷、邓学成确实已取得了该套房产的所有权，对该套房产应予以解除查封。 本院查明：2020年11月12日，经汝城农商行提出诉前财产保全申请，本院作出了（2020）湘1026财保38号民事裁定书，执行过程中，本院于2020年11月12日查封了被申请人郴州市今朝房地产开发有限公司名下坐落于汝城县某某镇某某大道与某某大道交汇处1****1栋的项下房产188处（不动产登记证号：汝城县房权证变更登记字第0****44、0****45、0****46、0****47、0****48、0****49、0****50、0****51、0****52、0****53、0****54、0****55、0****56、0****82、0****83、0****84、0****85、0****86、0****87、0****88、0****89、0****90、0****91、0****92、0****93、0****94、0****95、0****96、0****97、0****98、0****99、0****00、0****01、0****02、0****03、0****04、0****05、0****06、0****07、0****08、0****09、0****10、0****11、0****12、0****13、0****14、0****15、0****16、0****17、0****18、0****19、0****20、0****21、0****22、0****23、0****24、0****25、0****26、0****27、0****28、0****29、0****30、0****31、0****32、0****33、0****34、0****35、0****36、0****37、0****38、0****39、0****40、0****41、0****42、0****43、0****44、0****45、0****46、0****47、0****48、0****49、0****50、0****51、0****52、0****53、0****54、0****55、0****56、0****57、0****58、0****59、0****60、0****61、0****62、0****63、0****64、0****65、0****66、0****67、0****68、0****69、0****70、0****71、0****72、0****73、0****74、0****75、0****22、0****23、0****24、0****25、0****26、0****27、0****28、0****29、0****30、0****31、0****32、0****33、0****34、0****35、0****36、0****37、0****38、0****39、0****40、0****41、0****42、0****43、0****44、0****45、0****46、0****47、0****1、0****2、00****97、0****00、0****01、0****02、0****03、0****04、0****05、0****06、0****07、0****11、0****24、0****35、0****36、0****37、0****38、0****57、0****59、0****60、0***59、0****0、0****3、0****4、0****5、0****6、0****7、0****0、0****1、0****8、0****9、0****80、0****81、0****82、0****83、0****84、0****85、0****86、0****87、0****1、0****08、0****09、0****10、0****13、0****15、0****16、0****22、0****27、0****28；湘汝城县不动产权第00***0、00****1、00****2、00****3、00****4号；汝城县房权初始登记字第1***8号）。之后，汝城农商行于提起诉讼，案件目前尚未审结。2021年2月22日，本院受理了朱婷、邓学成的案外人异议申请，朱婷、邓学成提出：查封的汝城县某某购物中心*层F*号房即汝城县某某镇某某大道与某某路交汇处1****1栋F*（1*1）（房产证号：汝城县房权初始登记字第1***8号，不动产单元号：43****05）朱婷、邓学成已支付全部价款并收付实际占有，属于其个人合法财产，不应被执行，并向本院提交了汝城县商品房买卖合同（预售，合同编号183686）、中国建设银行的客户回单及转账凭条、收款收据、华融湘江银行转账业务回单、税收完税证明、购房发票、房产土地办证联系单、照片、租赁合同等证据。从朱婷、邓学成提交的证据显示：朱婷、邓学成于2020年1月8日与今朝公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于案涉房屋，购房总价款814658元，付款方式：一次性付款，买受人应在2020年6月30日前支付该商品房全部价款。朱婷、邓学成向本院提交的中国建设银行的客户回单及转账凭条、收款收据、华融湘江银行转账业务回单、购房发票及房屋租赁合同，反映：朱婷、邓学成已按约支付全部房价款并自2020年2月2日起将案涉房屋出租并获取收益；朱婷于2020年1月8日缴纳了印花税、契税，同年4月21日由今朝公司开具了发票，2020年7月1日国家税务总局汝城税务局第二税务所开具了《房产、土地办证联系单（办证联）》。经汝城农商行提出诉前财产保全申请，本院于2020年7月1日以（2020）湘1026财保5号之一民事裁定书对包含案涉房屋在内的今朝公司名下房屋进行了查封，朱婷、邓学成至今未能办理不动产登记手续。 本院认为，在本院查封前，朱婷、邓学成已与今朝公司签订了商品房买卖合同，该合同合法有效，也已按照合同约定支付了全部价款，并且自2020年2月2日起已经合法占有并实际使用出租该商铺，缴纳了相关购房税费，在办理房产过户登记的过程中，因查封行为导致朱婷、邓学成无法过户，系非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，案涉的汝城县某某购物中心*层F*号即汝城县某某镇某某大道与某某路交汇处1****1栋F*（1*1）（房产证号：汝城县房权初始登记字第1***8号，不动产单元号：43****05）符合应该排除执行的情形。本院认为朱婷、邓学成的异议主张有事实和法律依据，本院依法予以支持，足以排除针对被申请人为今朝公司的法院查封行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对汝城县某某购物中心*层F*号即汝城县某某镇某某大道与某某路交汇处1****1栋F*（1*1）（房产证号：汝城县房权初始登记字第1***8号，不动产单元号：43****05）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 黄工友 审 判 员 何波纲 审 判 员 邓启章 二〇二一年三月五日 法官助理 黄学敏 书 记 员 李航宇 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。