河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1867号上诉人（原审原告、反诉被告）：卫文芳，女，汉族，1971年9月13日出生，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：尚军港，河南言东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑建芳，河南言东方律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州成洛实业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）康宁街亚新广场******，统一社会信用代码91410100MA44N09N9X。法定代表人：郭文杰，总经理。委托诉讼代理人：完庆中，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦冬，北京华泰（郑州）律师事务所律师。上诉人卫文芳与上诉人郑州成洛实业有限公司（以下简称“成洛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初10992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月24日公开开庭审理了本案。卫文芳及其委托诉讼代理人尚军港、郑建芳，成洛公司的委托诉讼代理人完庆中到庭参加诉讼，本案现己审理终结。卫文芳上诉请求：改判支持其一审全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人逾期缴纳租金的行为不构成违约，不应当承担违约责任。上诉人受疫情影响经营困难逾期支付租金的行为不构成根本违约，属于法律规定的不可抗力。二、被上诉人应当双倍返还保证金。三、被上诉人恶意断电的行为构成根本违约，应承担100%的违约责任，一审判决被上诉人承担40%的责任，既不合理，也不合法。被上诉人的行为是导致合同无法正常履行的根本原因，属于根本违约。四、被上诉人应当赔偿上诉人店内的设备及物品损失。成洛公司辩称，一、卫文芳长期拖欠租金，经公司多次催交后，其拒不支付，属于根本违约，公司有权根据合同的约定解除合同。二、在卫文芳出现根本违约的情况下，公司根据租赁合同第7.3条和23.4条等条款的约定，有权采取停电措施属于正当行为。三、卫文芳在一审中所提供的证据无法证明其实际损失，各方面证据属于其自行制作无原件、装修合同、支付凭证等证据相印证。综上，本案的产生根源是卫文芳单方面违约所导致，公司完全根据合同的约定采取了相应的措施，属于租赁合同赋予的正当权利。成洛公司上诉请求：一、撤销原判，改判支持其全部反诉请求，驳回卫文芳全部诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、卫文芳长期拖欠租金，经上诉人催要，其拒不支付属于根本违约，因此，原审对其长期拖欠租金的行为认定为不构成根本违约，属于认定错误。3月份郑州己经全面复工，其饭店也己开业，到8月份仍拒不支付租金。二、卫文芳长期拖欠租金，上诉人根据合同约定有权采取停电措施，属于正当行为，因此，原审认为上诉人短暂的、临时性的停电措施属违约行为，应承担40%的赔偿责任，属于认定错误。三、契约精神是民商事领域的根本要求，卫文芳违反合同约定，应按照合同约定和法律规定承担违约责任。四、相关同类判决均认为，在租赁合同有约定的情况下，承租人拖欠租金，出租人根据合同约定采取停电措施，属于正当行为，不属于违约行为。五、仅凭卫文芳单方面提供的无原件及其他证据佐证的情况下，原审认定加盟费、装修费共计448,180元，属于事实认定错误。六、由于卫文芳违约导致租赁合同解除，根据合同约定，上诉人有权不予退还履约保证金，原审判决对此认定错误。七、在卫文芳单方面违约和上诉人不存在违约的情况下，上诉人提起反诉请求应当支持，以体现契约精神。卫文芳辩称，被答辩人提到的案例对本案没有任何参考意义。本案的特殊性是因为新冠肺炎疫情导致的不可抗力事件，与被答辩人提供的参考案例不具有可比性，更不具有参考性。其次，根据答辩人提供的参考案例显示，法院的裁判观点一致认为出租人在未经过合法的司法途径解决的情况下，私自采取断水断电，对商铺强制清场处理的非法手段，强迫承租人搬走并强制解除合同的行为，属于违法违约行为，应当承担违约责任，并赔偿承租人的经济损失。再次，根据各级法院裁判案例，法院的裁判观点一致认为新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件不可预见不能避免，不能克服系不可抗力。对于疫情期间的租金应当免除或者是减半收取，已缴纳的租金、保证金以及押金应当退还。出租方不能以承租方逾期缴纳租金为由强制解除租赁合同，答辩人卫文芳不构成违约。被答辩人郑州成洛实业有限公司的强制断电，对商铺强制清场并搬走店内的设备、物品的行为属于违法违约行为，该行为是也是导致本案房屋租赁合同无法继续履行的根本原因，被答辩人应当为此承担百分之百的违约责任，并赔偿答辩人卫文芳因此导致的所有的经济损失。卫文芳向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的《租赁合同》；2、判令被告赔偿原告各项经济损失暂计1,411,628.02元；3、判令被告向原告双倍返还合同项下履约保证金99,736元；4、本案的受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用由被告承担。成洛公司向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人支付租金、经营管理费、占用费、违约金、拆除费、仓租费等相关费用合计460,000元；2、判令反诉人不予返还履约保证金49,868元；3、判令被反诉人承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于郑州乐享茂的B区1层112号商铺出租给原告作为餐饮使用；计租日为2019年6月4日；租赁期限自2019年6月4日至2022年6月3日；2019年6月4日至2020年6月3日租金为44619元/月，2020年6月4日至2021年6月3日租金为46850元/月，以季度为一个交租期，原告应当在每个交租期最后一个月的15日前向被告一次性足额支付下个交租期的基本租金；原告在该房屋内经营品牌为多瑞小镇融合西餐厅；合同签署当日，原告应当向被告支付49868元作为履约保证金；经营管理费为20元/月/平方米（按租赁面积计算），原告应当自进场日起交纳经营管理费，租赁期间内的经营管理费的支付方式与租金的方式相同；自进场之日起，原告应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用，原告应按照公用事业部门或被告的收费通知按时足额交纳；本合同因原告违约而提前终止的，则被告有权没收合同项下履约保证金，本合同因被告违约而提前终止的，被告应当无息双倍返还合同项下的履约保证金；原告延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟1日，应当向被告支付相当于欠费金额2‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，被告有权单方解除合同；原告延迟交纳合同项下租金、经营管理费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过被告书面催告，原告仍不交纳的，被告可以对该房屋暂停部分或全部能源供应，直至原告履行付款义务为止；合同签订后，被告即将案涉房屋交付原告使用，原告与江苏鼎食文铭餐饮管理有限公司于2019年3月7日签订《多瑞小镇融合西餐厅特许经营合同书》，约定合同期限为三年。原告依合同约定交纳营销策划费用98,000元、保证金20000元、装修费337280元、采购食材设备等147346.9元。合同签订后，原告装修房屋支出12900元。后原告依约定向被告支付了房屋租金、经营管理费，支付了履约保证金49868元。2020年5月7日，被告向原告发出《租费催缴通知》，称截止2020年4月30日，原告欠租金及经营管理费121346元，要求原告于2020年5月15日前付清所有款项。原告分别于2020年5月15日、2020年5月28日、2020年6月10日、2020年6月28日支付了共计6万元。2020年6月28日，被告向原告发出《通知函》，称2020年3月复工后其多次与原告沟通在疫情期间减免17天租金和经营管理费，一直未得到原告的确认，经多次催缴，原告仍以疫情期间减免费用较少为由拒绝缴纳应付租金，截至2020年6月28日欠缴租金及费用合计227646元，故通知原告支付履行违约金33624.53元，并有权对租赁房屋停水停电，要求原告于2020年7月5日前付清所有应付款项，否则可要求解除合同。2020年7月2日，被告对原告承租的房屋采取了停电措施，原告即将店铺上锁，不再经营，并退回了顾客的会员充值金。2020年7月17日，被告向原告发出《解除合同通知函》，称截至2020年7月16日，原告欠缴租金及费用136023元，违约40269.13元，严重违反租赁合同约定，故通知原告于当日解除租赁合同。2020年8月4日，被告向原告发出《关于租赁场所限期撤场的通知书》，称其将于2020年8月7日对租赁场所进行清场，届时原告在该房屋内遗漏的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为放弃了所有权及一切权利，其有权予以处置。2020年8月11日，被告将原告承租房屋的门锁打开，将店铺内部分物品、设备搬至其仓库，后将涉案房屋的装修拆除。原、被告协商无果，遂诉至本院。一审法院认为，本案原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告向原告交付了房屋供原告使用，原告应当按合同约定支付租金、经营管理费等各项费用，原告自2020年3月3日起仅支付被告6万元，未再支付剩余租金及各项费用，系违约行为，应当承担违约责任，被告向原告催缴租金及各项费用并无不当，但考虑到疫情原因，原告未能正常营业，其迟延支付部分租金，不应认定为构成根本违约，被告在原告未按约支付租金及费用的情况下，应当通过合法途径进行追索与救济，其于2020年7月2日停电致原告不能正常营业，亦构成违约。故对于被告反诉要求原告支付租金、经营管理费、违约金的反诉请求，本院予以支持，占用费、拆除费、仓租费，被告未提供证据，本院不予支持，原告支付被告租金应截至2020年7月2日止，之后的租金及占用费用，被告无权要求原告诉支付。考虑到疫情原因，原告未能正常营业，本院酌情减免原告一个月租金及经营管理费，故依此计算，原告还应向被告支付租金76088元、经营管理费12773元，并自2020年7月3日起至实际清偿之日止支付违约金，合同约定违约金计算标准过高，超过一年期贷款市场利率四倍部分，本院不予支持。在被告对租赁房屋采取停电措施后，又于2020年8月11日对租赁房屋进行清场，已实际收回房屋，此举造成原告装修及设备损失，对此，被告应承担40%的赔偿责任。根据原告提供的有效证据，原告支付加盟费、装修费共计448180元，鉴于原告租赁房屋及加盟经营期限均为三年，原告已使用租赁房屋经营一年，扣除相关折旧费用，本院酌定被告赔偿原告96000元。原告主张的退会员充值金损失，不属于原告的经营损失，本院不予支持。鉴于原、被告均存在违约，原告交纳的履约保证金被告应予退还，依本案实际可冲抵为租金（冲抵后租金为26220元）。被告搬走原告店内设备、物品，原、被告尚未清算，双方可另行清算后再行主张权利。鉴于双方租赁合同已实际无法继续履行，原告要求解除租赁合同，本院予以支持。判决：一、解除原告卫文芳与被告郑州成洛实业有限公司于2019年4月15日签订的《租赁合同》；二、原告卫文芳于判决生效之日起十日内支付被告郑州成洛实业有限公司房屋租金26220元、经营管理费12773元，共计38993元，并自2020年7月3日起至实际清偿之日止，按一年期贷款市场利率的四倍支付违约金；三、被告郑州成洛实业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告卫文芳损失96000元；四、驳回原告卫文芝其他诉讼请求；五、驳回被告郑州成洛实业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18402元，减半收取9,201元，由原告卫文芳负担8,576元，被告郑州成洛实业有限公司负担625元；反诉费4,100元，由原告（反诉被告）卫文芳负担350元，被告（反诉原告）郑州成洛实业有限公司负担3,750元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院认定如下：卫文芳提交了收据、清单、销售单及转账凭证一组，对其真实性被上诉人各方提出异议，对其关联性及证明目的，本院结合全案证据材料及当事人各方庭审陈述，综合予以考量和认定。一审认定的案件事实清楚，本院经审理，查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据支持，否则应当承担举证不力的法律后果。当事人签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。成洛公司将房屋交付卫文芳使用，卫文芳未按合同约定交付租金、经营管理等费用，显属违约，考虑疫情持续的时间，原审法院酌减卫文芳一个月的租金及管理费用后，按双方合同约定计算，判令卫文芳还应向成洛公司支付下欠租金76,088元、经营管理费15,748元，履约保证金49,868元冲抵所欠付的租金，并对双方约定的违约金进行调整，本院认为处理适当予以支持，卫文芳称其不存在违约行为的上诉理由不予采信。卫文芳拖欠租金后，成洛公司对其承租房屋采取了停电措施，并对房屋进行了清场和收回房屋，原审法院认为考虑疫情给市场经营活动带来的困难和影响，解除合同给卫文芳造成了部分装修等损失，结合双方合同履行的具体情况，以及成洛公司采取的上述停电措施欠妥等情形，酌定成洛公司对卫文芳的损失承担96,000元的责任，本院亦予以支持，成洛公司称其不应当承担责任的上诉理由不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由卫文芳负担5,782元，由郑州成洛实业有限公司负担8,898.70元。本判决为终审判决。审判员  姚振勇二〇二一年三月十日书记员  李 妍