新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)新2301执异25号 案外人：新疆首钢投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市石河子西路与翠岸路交汇处新疆嘉迪科技大厦**楼****。 法定代表人：马朝辉，系公司董事长。 委托诉讼代理人：米文，新疆鼎信旭业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王一龙，男，系公司办公室主任。 申请执行人：贺炎松，男，1980年1月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 被执行人：新疆嘉迪投资有限公司，，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市石河子西路与翠岸路交汇处新疆嘉迪科技大厦**楼****房 法定代表人：周巨幸，系公司董事长。 被执行人：周巨幸，男，1961年3月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 本院在执行贺炎松与新疆嘉迪投资有限公司、周巨幸民间借贷纠纷一案中，案外人新疆首钢投资有限公司于2021年3月3日对本院查封的位于昌吉市137区2丘2栋第D4号楼6层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号房产提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人新疆首钢投资有限公司称：案外人于2017年3月20日与被执行人新疆嘉迪投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于昌吉市137区2丘2栋第D4号楼6层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号房产，案外人按照合同约定支付购房款并办理交付手续，但被执行人新疆嘉迪投资有限公司因税控盘被锁无法开具购房发票，迟迟不给予案外人办理产权过户手续。案外人认为该房产属案外人所有，故对法院执行该房产提出执行异议。 申请执行人贺炎松对案外人的异议不认可，认为法院的执行行为合法。 被执行人新疆嘉迪投资有限公司、周巨幸对案外人的异议表示认可。 本院查明，贺炎松与新疆嘉迪投资有限公司、周巨幸民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后公开开庭进行审理，并于2019年11月16日作出（2019）新2301民初6815号民事判决，判令：一、被告周巨幸于本判决生效后十日内向原告贺炎松偿还借款409,178元；二、被告周巨幸于判决生效后十日内向原告贺炎松支付违约金20,000元；三、被告周巨幸于判决生效后十日内向原告贺炎松支付律师代理费20,000元；四、被告周巨幸于判决生效后十日内向原告贺炎松支付诉讼保全费3,270元；五、被告新疆嘉迪投资有限公司对上述款项承担连带清偿责任。本案受理费4,600元，原告贺炎松负担774元，被告周巨幸、新疆嘉迪投资有限公司负担3,826元。被告周巨幸不服一审判决提起上诉，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院于2020年5月9日依法主持调解，双方当事人自愿达成（2020）新23民终624号民事调解协议，约定：一、上诉人周巨幸偿还被上诉人贺炎松各项费用共计412,377元，于2020年8月1日前支付200,000元，于2020年10月1日前支付剩余212,377元；如上诉人周巨幸未按上述期限及金额履行任何一笔付款义务，则上诉人周巨幸向被上诉人贺炎松支付432,377元；二、原审被告新疆嘉迪投资有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、被上诉人贺炎松自愿放弃一审其他诉讼请求；四、一审案件受理费4,600元，由贺炎松负担；二审案件受理费800元，减半收取400元，由上诉人周巨幸负担。调解协议生效后，申请执行人贺炎松因被执行人周巨幸、新疆嘉迪投资有限公司拒不履行生效法律文书所确定的给付义务向本院申请强制执行，本院于2020年10月30日依法作出（2020）新2301执3697号执行裁定，并于2020年11月4日对登记在被执行人新疆嘉迪投资有限公司名下位于昌吉市137区2丘2栋第D4号楼6层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号房产在昌吉市房地产管理局办理了轮候查封手续，查封期限自2020年11月4日至2023年11月3日。 本院另查明，本院查封的位于昌吉市137区2丘2栋第D4号楼6层1号（产权证号为新[2018]昌吉市不动产权第0XXXX号新[2018]昌吉市不动产权第XXXX号）、2号（产权证号为新[2018]昌吉市不动产权第0XXXX号新[2018]昌吉市不动产权第XXXX号）、3号（产权证号为新[2018]昌吉市不动产权第0XXXX号新[2018]昌吉市不动产权第XXXX号）、4号（产权证号为新[2018]昌吉市不动产权第0XXXX号新[2018]昌吉市不动产权第XXXX号）、5号（产权证号为新[2018]昌吉市不动产权第0XXXX号新[2018]昌吉市不动产权第XXXX号）、6号（产权证号为新[2018]昌吉市不动产权第0XXXX号新[2018]昌吉市不动产权第XXXX号）、7号（产权证号为新[2018]昌吉市不动产权第0XXXX号新[2018]昌吉市不动产权第XXXX号）、8号（产权证号为新[2018]昌吉市不动产权第0XXXX号新[2018]昌吉市不动产权第XXXX号）、9号（产权证号为新[2018]昌吉市不动产权第0XXXX号新[2018]昌吉市不动产权第XXXX号）房产均登记在被执行人新疆嘉迪投资有限公司名下。 本院又查明，案外人新疆首钢投资有限公司与被执行人新疆嘉迪投资有限公司分别于2017年3月20日签订了九份《商品房买卖合同》，合同约定：新疆嘉迪投资有限公司将位于昌吉市137区2丘2栋第D4号楼6层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号房产以每平方米4,500元的价格（合计5,073,615元）售予新疆首钢投资有限公司。关于位于昌吉市137区2丘2栋第D4号楼6层1号房产的《商品房买卖合同》，双方约定付款方式为分期付款，新疆首钢投资有限公司于2017年4月6日前付清全部购房款的58.04%，即350,894.25元；剩余购房款41.96%，即253,680.75元待装修完成办理完房产证后十四天内一次性支付。位于昌吉市**2丘**第**楼****************、9号房产的《商品房买卖合同》，双方约定付款方式为一次性付款，房款共计4,469,040元。案外人新疆首钢投资有限公司于2017年1月22日向被执行人新疆嘉迪投资有限公司通过新疆昌吉农村商业银行网银转账支付购房预付款4,500,000元，被执行人新疆嘉迪投资有限公司于当日出具4,500,000元收据一张。案外人新疆首钢投资有限公司于2017年4月6日通过新疆昌吉农村商业银行网银转账的方式向被执行人支付购房款319,934.25元，被执行人新疆嘉迪投资有限公司于2017年4月5日提前向案外人出具了319,934.25元收据一张。2017年3月20日，案外人与新疆嘉迪建筑安装工程有限公司签订《商品房装修合同》，新疆嘉迪建筑安装工程有限公司对新疆嘉迪科技大厦D4#楼第6层全部房屋提供装修，合计装修款1,352,964元。案外人新疆首钢投资有限公司分别于2018年4月27日、2018年6月28日、2018年8月13日通过兴业银行网银转账的方式分三次向新疆嘉迪建筑安装工程有限公司支付装修款共计1,312,375元。案外人于2018年6月13日在装修工程竣工验收表上签字盖章，验收意见载明：达到入住条件，同意验收合格。2018年12月25日，案外人与昌吉市嘉迪物业服务有限公司签订《物业服务合同》，目前使用上述房产办公。另，案外人向本院提交被执行人新疆嘉迪投资有限公司于2019年7月31日向新疆首钢投资有限公司出具的回函一份，载明“函件中要求我公司务必于7月底前办理完毕贵公司所购买的位于昌吉市137区2丘2栋第D4号楼6层1号-9号商品房产权登记手续，基于我公司目前存在一些问题，暂不能给贵公司办理相关手续。……因公司税控盘于2018年被锁，购房发票一直无法出具，是未及时办理产权登记手续的原因之一……” 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院查封的位于昌吉市137区2丘2栋第D4号楼6层2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号房产虽然登记在被执行人名下，但案外人已在本院查封前与被执行人签订了合法的《商品房买卖合同》，且已向被执行人全额缴纳购房款，并实际占有使用该房产。案外人以其在查封前已购买上述房产对查封房产享有实际所有权为由提出排除执行异议的请求符合相关法律依据，本院予以支持。另，关于案外人提出执行异议的位于昌吉市137区2丘2栋第D4号楼6层1号房产，案外人虽与被执行人签订了《商品房买卖合同》，并实际占有该房产，但并未全额支付购房价款。该房产登记在被执行人名下，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。本院查封位于昌吉市137区2丘2栋第D4号楼6层1号房产符合法律规定。故案外人以其在查封前已购买位于昌吉市137区2丘2栋第D4号楼6层1号房产对查封房产享有实际所有权为由提出排除执行异议的请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 一、中止对位于昌吉市137区2丘2栋第D4号楼6层2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号房产的执行； 二、驳回案外人新疆首钢投资有限公司的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 贾怀勇 审 判 员 吴莉莉 审 判 员 徐新军 二〇二一年三月十二日 法官助理 刘 倩 书 记 员 杨琛子