广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初22474号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区××××××、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所律师。被告：鲁医峰，男，1982年6月18日出生，汉族，身份证住址新疆维吾尔族自治区阿勒泰市××××××××××，公民身份号码654××××××××××××513。被告：中山市苏杨房地产投资有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××242H。法定代表人：杨某1。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告鲁医峰、中山市苏杨房地产投资有限公司（以下简称苏杨房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行诉称，因被告鲁医峰拖欠建行中山分行购房借款本息未按时归还，苏杨房地产公司系保证人，向本院提出诉讼请求：1.被告鲁医峰立即归还贷款本金507634.39元及至还清之日止的利息、复利（利息含正常利息7276.96元、罚息118.3元且暂计至2020年6月5日，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算）；2.被告鲁医峰承担律师费用28601元；3.建行中山分行对鲁医峰所提供的抵押物（中山市××××××××××××××××××××××）处置价款享有优先受偿权；4.苏杨房地产公司对上述债务承担连带保证责任。庭审中，原告建行中山分行明确被告鲁医峰在起诉后有部分还款，截至2020年12月09日尚欠本金500658.78元、利息14746.87元、罚息150.15元、复利0元。被告鲁医峰、苏杨房地产公司经本院合法传唤而未到庭应诉，也未提交答辩状及证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：鲁医峰。签约情况：2016年8月30日，双方当事人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780705-201×××××××539001）。借款用途：购买案涉抵押房屋。贷款本金：540000元。贷款期限：2016年8月21日起至2046年8月31日止。约定还款方式：等额本息还款法。还款日为每月最后一日。贷款执行利率：浮动利率。以中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率下浮12%确定，该利率于每年的1月1日调整一次。罚息和复利计收标准：借款人未按时还清的借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日起至清偿之日止，按罚息利率和合同约定的结息方式计收利息和复利。罚息利率为贷款利率上浮50%。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，有权以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。实现债权的费用情况：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、律师费等)由借款人承担。本案中，建行中山分行委托广东雅商律师事务所律师作为本案诉讼代理人，双方约定按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万（含10万）以下：8%；10万-50万（含50万）：5%。建行中山分行为此产生了律师费28601元，该律师事务所开具了相应票面金额的律师费发票，但该项费用未实际支付。抵押担保情况：抵押物为鲁医峰以本案借款所购的位于广东省中山市××××××××××××××××××××××的房地产，约定的抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。该房地产于2016年9月16日办理了抵押登记备案手续（不动产登记证明号：DY201666037号），目前未办妥他项权证。贷款发放情况：2016年8月31日，建行中山分行向鲁医峰发放贷款540000元。欠款情况：鲁医峰从2020年1月起未能按时足额还款，截至2020年6月5日尚欠建行中山分行借款本金507634.39元、利息7276.96元、罚息118.3元。之后鲁医峰有部分还款，截至2020年12月9日尚欠本金500658.78元、利息14746.87元、罚息150.15元、复利0元。另查，2013年8月13日，苏杨房地产公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》（编号2013年建中山按字26号），约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市××××××××××的经批准命名为创馨园的商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺的贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）以及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）；保证期限从乙方与借款人签订借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。该协议未约定物保与人保并存情况下实现担保债权的顺序。本院认为，建行中山分行与鲁医峰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。鲁医峰向建行中山分行借款后未按时足额还款，已构成违约，故建行中山分行诉请提前收回全部贷款本金，并要求鲁医峰结清所欠本金、利息、罚息、复利等，本院予以支持。关于鲁医峰所欠款项的数额，有建行中山分行提供的个人贷款对账单等证据证实，鲁医峰没有提供证据反驳，本院予以确认。因建行中山分行已诉请提前收贷，故借款利息应计算至本案判决生效之日止，建行中山分行要求计算至实际清偿之日，于法无据，本院不予支持。关于贷款执行利率在基准利率被取消后的重新定价问题。合同约定的贷款利率为浮动利率,利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮12%确定，并于每年1月1日调整。现因中国人民银行已取消了基准利率，并授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月公布贷款市场报价利率（LPR），故本案贷款利率在重新定价日2020年1月1日之前,应当适用基准利率下浮12%,从2020年1月1日起,则应按“LPR+差值”的方式进行利率转换。2020年1月1日之前的执行利率为4.312%（基准利率4.9%下浮12%），2019年12月同档次LPR为4.8%，故本案贷款利率转换的差值为负48.8个基点（4.312%-4.8%=-0.488%），即自2020年1月1日起每一个利率浮动周期所适用的贷款利率应按重新定价日前一个月份公布的LPR利率减48.8个基点定价。至于律师费，合同虽约定了实现债权的律师费由借款人承担，但农业银行中山分行因本案诉讼产生的律师费28601元尚未实际支付，故农业银行中山分行诉请鲁医峰支付该项费用的诉求，本院不予支持。鲁医峰提供抵押的房产已办理抵押登记备案手续，该抵押登记具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当鲁医峰不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款就本案债权优先受偿。苏杨房地产公司是本案贷款债权的连带责任保证人，因案涉房产未办妥正式抵押登记，故苏杨房地产公司应当依约在其担保的债权范围内承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，鲁医峰的上述债务有其提供的物的担保，又有保证人苏杨房地产公司提供的保证担保，案涉合作协议书未约定以担保实现债权的顺序，故该债权应先以鲁医峰提供的抵押物予以清偿，抵押物不足以清偿的部分再由苏杨房地产公司承担连带保证责任。鲁医峰、苏杨房地产公司经本院合法传唤而不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告鲁医峰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金500658.78元及利息、罚息【截至2020年12月9日欠利息14746.87元、罚息150.15元；从2020年12月10日起至本判决生效之日止，利息以未到期本金为基数按贷款利率即重定价日（每年1月1日）前一个月公布的同档次LPR减48.8个基点计算，罚息以逾期本金为基数，复利以应付未付利息为基数，均按罚息利率（贷款利率上浮50%）计算；从本判决生效之次日起至实际清偿之日止，罚息、复利分别以实欠本金、利息为基数按罚息利率计算】。二、在本案债权范围内，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行对被告鲁医峰提供的抵押物即位于广东省中山市××××××××××××××××××××××的房地产（不动产证明号：DY201666037号）折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿权。三、被告鲁医峰的上述债务在处分抵押物后仍不足清偿的部分，由被告中山市苏杨房地产投资有限公司承担连带清偿责任；被告中山市苏杨房地产投资有限公司承担保证责任后，有权向被告鲁医峰追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9236.31元，，由原告中国建设银行股份有限公司中山市分行负担486元，被告鲁医峰、中山市苏杨房地产投资有限公司共同负担8750.31元并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  邓树青人民陪审员  段衡恒人民陪审员  许浩宏二〇二一年二月十日书 记 员  姚晓霞