天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终696号上诉人（一审被告）：金宏杰,女,1971年1月30日出生,汉族,无职业，住天津市和平区。被上诉人（一审原告）：戴翼,男,1995年12月7日出生,回族,无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王富涛，天津击水（南开）律师事务所律师。上诉人金宏杰因与被上诉人戴翼房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初11236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金宏杰上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人已就续签合同达成合意，被上诉人同意续签合同，因此2020年新合同成立。上诉人生活困难，疫情期间的租金不应减免。上诉人的父亲为涉案房屋的权利人，应为案件当事人。金宏杰辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部诉讼请求。戴翼向一审法院起诉请求：1.确认原、被告租赁关系于2020年9月1日解除;2.被告返还原告2020年9月、10月未使用房屋租金14000元和押金7000元；3.原告减免并返还疫情期间2020年2月、3月、4月的租金21000元;4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2019年4月23日签订《房屋租赁合同》（以下称原合同）,约定原告向被告承租案涉房屋用于经营餐饮,房屋租赁期限一年,自2019年4月23日至2020年4月23日,月租金7000元，押金7000元。合同签订后，原告向被告支付了押金7000元。合同约定的租期届满后，原告于2020年5月1日先向被告支付宝转账支付了2020年4月24日至7月24日的房屋租金21000元和2020年4月水电物业费446元，共21446元。随后被告在同一日通过微信向原告发送了租期自2020年4月23日至2021年4月22日的租赁合同文本（以下简称新合同），并向原告表明“你看一下，没问题就写个同意，签个名字，我们就是把合同签了”。因原告未作回复，被告于2020年5月9日再次微信发送“如果觉得有什么想法，合同哪点有不同意的，我们可以商议修改，但是不签合同对我们双方都不利，我觉得尤其是你这方更是弊大于利，希望你还是抽空把租房合同签了”。当日11:15，原告发送一条语音微信，内容不明；被告在11:31回复“应该在这几天多数上午在”。查双方举证，未见此后原告签署了新合同的证据。2020年7月原告向被告支付宝转账21000元，被告确认如数收到3个月房费。2020年8月28日，原告微信通知被告将不再继续承租案涉房屋。2020年9月1日，原告派人将房屋钥匙交还被告。次日，被告向原告发送尚欠电费172.8元的微信及照片若干，表明案涉房屋内防爆玻璃一块、电路、电灯、上下水池管件有损坏要求恢复原状。庭审中，被告表示案涉房屋内还有原告垒砌的白色吧台墙体未拆除。原告同意交纳电费172.8元，房屋内未恢复原状部分同意折抵价款。现经一审法院调解，双方各持己见，仍未能达成一致。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的原合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，合同对双方具有约束力，均应依约行使权利、履行义务。原合同约定的租期届满后，虽被告采用微信方式向原告发送了租期一年的新合同文本，但证据中未见原告明确作出同意新合同条款的意思表示，仅向被告交纳了租金，被告接受。合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依照上述法律规定，应视为原合同继续有效，但租期为不定期，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故原、被告在2020年4月23日后形成不定期租赁关系，原告主张与被告解除租赁关系，属于行使法律规定的承租人随时解除不定期租赁关系的权利，鉴于双方实际交接房屋日期为2020年9月1日，一审法院确认双方不定期租赁关系已于当日解除。合同解除后，尚未履行的部分应终止履行。原告在2020年7月向被告交纳了截至2020年10月23日的租金，因其在2020年9月1日向被告交还了案涉房屋，被告应返还2020年9月1日至10月23日的租金，按月租金7000元的标准，计12367元。关于押金的退还问题，被告提交的证据可以证实原告返还的租赁物存在水电管路、垒砌的墙体未恢复原状及玻璃损坏等问题，鉴于案涉房屋已交还被告，原告亦同意折价，考虑便于执行，一审法院酌情从押金中扣除5000元由被告自行进行上述恢复维修工作，同时再从押金中扣除原告应交电费172.8元，现被告共应返还押金1827.2元。关于疫情期间的租金减免，原告承租案涉房屋经营餐饮，新冠肺炎疫情防控措施确对餐饮行业的正常经营有实际影响，对于发生疫情不可抗力期间的损失，租赁双方应本着公平原则共同分担，考虑疫情对餐饮行业的实际影响期间，酌定减免原告疫情期间1.5个月的租金共计10500元，由被告返还。一审法院判决：一、原告戴翼与被告金宏杰就天津市南开区鞍山西道花港里4-1-104两室一厅中的大间隔断北侧和小院形成的不定期租赁关系于2020年9月1日解除；二、本判决生效后十五日内，被告金宏杰返还原告戴翼2020年9月1日至10月23日期间的租金12367元；三、本判决生效后十五日内，被告金宏杰返还原告戴翼1.5个月租金10500元；四、本判决生效后十五日内，被告金宏杰返还原告戴翼押金1827.2元；五、驳回原告戴翼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，减半收取计425元，由原告戴翼负担225元，被告金宏杰负担200元，金宏杰负担部分于本判决生效后十五日内直接给付戴翼。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院判决减免疫情期间的租金是否具有事实和法律依据；二、本案是否遗漏当事人。双方当事人签订的租赁合同期满后，未能续签书面租赁合同，形成不定期租赁合同关系。依据法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，一审法院认定双方于2020年9月1日解除租赁合同，事实和法律依据充足。关于焦点一，被上诉人租赁涉案房屋经营餐饮，租赁期间因国家采取疫情防控措施，经营必然受到影响，系不可归责于双方当事人的原因，据此，一审法院酌情减免1.5个月的租金，符合法律规定，本院不持异议。上诉人主张不应减免，没有依据，本院不予支持。关于焦点二，涉案合同的签订主体为上诉人，亦由上诉人实际履行合同，上诉人主张其父为涉案房屋的权利人，本案遗漏当事人，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人金宏杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由金宏杰负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  张莹审判员  姚琦二〇二一年三月九日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……