辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终696号上诉人（原审被告）：杨成民，男，1968年9月11日生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：高晓红，辽宁君连律所事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连绿城物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区石桥街**。法定代表人：陈军喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘宏亮，男，该公司员工。委托诉讼代理人：董清，辽宁峰慧律师事务所律师。原审第三人：大连建筑构件工程有限责任公司，住所，住所地大连市甘井子区迎金路**div>法定代表人：付延华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘正龙，男，该公司职员。上诉人杨成民因被上诉人大连绿城物业管理有限责任公司（以下简称绿城公司）、原审第三人大连建筑构件工程有限公司（以下简称大连构件公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2019年10月17日作出（2019）辽0204民初19号民事判决，杨成民不服该判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月26日作出（2019）辽02民终9940号民事裁定，撤销上述判决，发回重审。重审后，大连市沙河口区人民法院于2020年10月23日作出（2020）辽0204民初2180号民事判决，杨成民向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨成民的委托诉讼代理人高晓红、被上诉人绿城公司的委托诉讼代理人刘宏亮、董清到庭参加诉讼，原审第三人大连构件公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨成民上诉请求：1、撤销（2020）辽0204民初2180号民事判决第一项、第二项；2、撤销（2020）辽0204民初2180号民事判决第三项、第四项、第五项中的利息给付部分；3、改判继续履行2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》；4、改判本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违约在先，其无权要求解除《房屋租赁合同》。在案涉《房屋租赁合同》的租赁期内，被上诉人于2017年10月停止向上诉人租赁区域内供水，在庭审中被上诉人给出的停水原因是因为“看水表的工人不干了”，而“不干了”的原因是被上诉人不再给其发工资了，被上诉人之前能够给看水表工人正常发工资，到2017年10月就不给工人发工资进而导致案涉租赁区域停水。说到底还是因为被上诉人的原因导致停水，是被上诉人一方违约在先。被上诉人诉称其在停水之前通知和提示过上诉人，代理人认为其所谓的通知和提示，是被上诉人明目张胆地明确停水、违约的意思表示。面对被上诉人的违约（预期违约）如果改变不了停水的事实，上诉人自然要在租金的给付上和被上诉人讨价还价,而双方就上述问题长时间没能达成一致进而诉诸法院。而一审法院认可了被上诉人关于停水系客观原因导致的辩解，进而认定被上诉人不存在先期违约行为是错误的。该节事实的错误认定严重影响本案的正确裁判。依据合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者租金的,出租人可以解除合同”本案的事实是被上诉人停水违约（预期违约）在先，上诉人迟延缴纳租金有正当理由。故一审法院依据该条判处解除《房屋租赁合同》无事实依据和法律。二、被上诉人停水违约行为在先且仍在继续，上诉人延缓支付租金是对其停水行为的对抗，不应支付租金利息。案涉《房屋租赁合同》的租金标准以及付款方式，是双方在被上诉人正常供水前提下按约定和交易习惯履行的，被上诉人违约停水，使案涉房屋在使用上造成不便，一定程度上损害了上诉人的承租权，导致双方在租金的给付方式上长时间未达成一致，上诉人自始至终想依照合同约定履行合同，从未否认过按照合同使用房屋的事实，也从未表示过拒绝支付租金，只是行使对被上诉人停水的违约行为的抗辩权，来争取被上诉人恢复供水、正常履约。上诉人没有正常履行支付租金行为是因为被上诉人违约在先，上诉人不应支付租金利息。三、案涉《房屋租赁合同》约定场地范围内房屋笼统不确定，不具有可执行性。案涉的场地范围内存在被上诉人新建房屋，无论该新建房屋与原有的房屋错落相连，对于案涉出租场地内的房屋《房屋租赁合同》所附图纸以及档案存放的规划图纸都不能明确具体地与现场一一对应，且无法分辨哪些是原有的，哪些是上诉人自建的。另外，上诉人提交的尹修春的证明，无论上诉人与其是否具有亲属关系都不能以二人的关系作为认定该证明“不具有真实性，没有证据效力”的依据，依据我国民事诉讼相关法律即使尹修春系与上诉人存在利害关系人，该证据只是不能作为单独认定案件事实的依据，在有当事人陈述以及其他证据相佐证的情况下是可以作为定案依据的，更何况其曾经身份是被上诉人的法定代表人。当事人将争议诉诸法院是为了解决争议，本案案涉《房屋租赁合同》规定的笼统粗略且双方存有争议，依照一审判决盲目地解除合同、进行清算和腾退，不仅不具有操作性，还会引发新的争议。四、停水的违约行为现在仍在继续。上诉人迟延支付租金是对其停水行为的对抗，且没有理由来支付租金利息。在停水期间，上诉人为了正常生产经营高价向他人购买商业用水和生活用水，超出正常水价数倍，给上诉人造成了损失。同时上诉人基于2016年案涉房屋的租赁合同中租期直至动迁时为止，对案涉房屋进行了装修和改造，投入了大量的财力和物力，本案被上诉人单方解除合同，损害了被上诉人的预期利益，对于上诉人的装修损失应由被上诉人支付装修以及改造的相应补偿。绿城公司辩称,不同意上诉人的上诉请求。本案中案涉租赁合同合法有效。对方欠缴租金经催告后仍拒不缴纳是事实，在此前提下，本案上诉人已构成租赁合同项下的根本违约。第一，被上诉人根本不存在任何的违约行为。首先停水行为不单与被上诉无关，而且停水行为的时间节点也发生在上诉人欠缴房屋经催告后仍不缴纳之后，同时在租赁合同项下，承租人缴纳水费或者电费与案涉房屋的租赁没有关联性，与本案被上诉人无关。案涉租赁区域的供水是由案涉小区的锅炉房供给，而锅炉房隶属于案外人和通物业管理有限公司，也是案涉小区的供暖公司。本案上诉人缴纳水费也是根据其与案外人协商安装的水表计费交给案外人，与本案被上诉人无关联性。一审庭审中上诉人也自认其将水费交付案外人，因此停水不是上诉人拒交租金的借口。被上诉人自催告上诉人催缴租金之后，上诉人拒不缴纳，已构成违约。第二，被上诉人自2017年起诉索要案涉区域的租金，历经几次庭审，时间跨度较长，在此过程中对于欠缴的主体，上诉人根本没有及时主动向被上诉人缴纳以及继续履行合同的诚意。从另案关于案涉区域可见一斑。上诉人在原一审中也自认，另案的租金已进入强制执行阶段。即便如此，上诉人都从未给付被上诉人10-2号区域的租金及占用费。庭审中上诉人对该租赁合同项下拒不缴纳租金的代理观点多次变更，先以案涉合同无效，后又有效；然后认为被上诉人无资质出租，最后又以停水认为被上诉人违约，穷尽各种方法作为拒缴租金的借口。第三，在租赁合同项下，因拒不缴纳租金而形成的利息与缴纳租金一并是上诉人的主要义务，也是被上诉人作为守约方的正当权益，因此上诉人的第二项上诉请求无法律及事实依据，应予以驳回。关于案涉区域和场地，根据双方租赁合同协议附有的草图，双方履行多时的租赁合同，已充分证明案涉区域明确即所附草图的范围之内，完全具有可执行性。另外案涉出租地的房屋应定义为非法临建无产权，根据双方租赁合同第八条的约定，不准乱搭乱建。上诉人在本案多次庭审中将证据张冠李戴至开庭庭审之日止仍未缴纳租金，不腾退案涉土地及房。大连构件公司未参加庭审，亦未提交书面意见。绿城公司向一审法院起诉请求：1.判令解除绿城公司与杨成民2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》，杨成民给付绿城公司大连市沙河口区周水前石桥街2017年租金2万元及利息、2018年租金11万元及利息（利息均自2017年12月1日至2018年12月31日按照中国人民银行人民币同期贷款利率计付）、杨成民给付绿城公司大连市沙河口区西北路石桥街10号部分区域房屋及场地（以下简称石桥街10号部分区域）的2017年租金5万元、2018年至腾退之日止的占用费及利息（租金5万元的利息，按照中国人民银行人民币同期贷款利率计付，占用费的利息，自2018年1月1日起以每年10万元租金标准按照中国人民银行人民币同期贷款利率计付）；2.杨成民腾退石桥街10号部分区域的房屋及场地。绿城公司在一审庭审结束后，向一审法院书面申请撤销2018年石桥街10号-2租金的诉讼请求。一审法院认定事实：大连构件公司系大连市沙河口区西北路石桥街**国有土地使用权人、大连市沙河口周水前石桥街10-1（房地号62-10-**）房屋所有权人、10号-2（丘地号62-10-22）房屋所有权人及国有土地使用权人。2004年6月8日，大连构件公司（甲方）与绿城公司（乙方）签订协议，约定甲方将沙河口区西北路石桥街10号部分区域中的部分房屋、场地、设施等移交乙方管理，乙方应按照国家相关规定办理各种手续，管理所得利润归乙方，管理中所发生的费用由乙方自负。协议还约定了双方其他的权利义务。2005年3月20日，大连构件公司出具《授权书》一份，载明“经股东会研究决定，将本公司位沙河口区号的产权房屋1000平方米、场地4000平方米，授权由绿城公司管理”。2010年6月17日，大连构件公司出具证明，内容为:“兹证沙河口区号原木构件二厂厂内所有的砖瓦平房已于2004年6月8日转交给绿城公司经营使用（包沙河口区号-1），此前本公司没有转交给任何人使用，特此证明”。2016年8月4日，绿城公司（甲方）与杨成民（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将大连市沙河口区西北路石桥街10号部分区域出租给乙方，范围为甲方将图纸中标注的红线区域的房屋、场地（具体内容见双方共同确认的草图）；双方应执行大连构件公司与甲方2004年6月8日签订协议的四、五、六、七、九条内容，租赁期限自2016年3月1日至产权单位拆迁止，年租金10万元，合同签订时一次性付清；租赁期间甲方如有合理原因欲解除合同应提前30日通知乙方，乙方应同意并积极配合，并将乙方已交的租金按实际使用天数收取，余额返还给乙方；如乙方有正当理由需要解除合同时，应在30日前通知甲方，甲方已收取的租金不予退回。双方还约定了其他权利义务。2016年11月30日，大连构件公司向绿城公司签订《授权书》，将石桥街的制材车间委托绿城公司经营管理。2016年12月12日，绿城公司（甲方）与杨成民（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将石桥街10号-2（前西北路市场）的制材车间房屋一、二层，面积2000多平方米出租给乙方，达成协议如下：租赁期限为1年，自2017年1月1日至2017年12月31日，租金12万元整；双方应执行大连构件公司2016年11月30日甲方授权书的全部内容。双方还约定了其他权利义务。2016年12月12日，绿城公司向杨成民出具专用收款收据一份，金额10万元，收款事由：2017年沙区石桥街10-2号房租。2017年5月4日，绿城公司向杨成民出具专用收款收据一份，金额5万元，收款事由：2017年房租。2018年2月26日，绿城公司将杨成民诉至一审法院，将大连构件公司列为第三人，诉讼请求为杨成民将所占用的石桥街10号-2的制材车间一层、二层房屋腾退给绿城公司并支付占用期间的使用费，自2018年1月1日起至实际腾退之日止按每平方米每天0.5元计算。一审法院作出一审判决，内容为：杨成民于判决生效之日起三十日内将大连市沙河口区石桥街10-2号的制材车间一层、二层房屋腾退给绿城公司，并于判决生效之日起十日内向绿城公司支付自2018年1月1日起至实际腾退之日止按每日328.77元计算的占有使用费。该判决已经大连市中级人民法院（2018）辽02民终8339号民事判决予以维持。一审法院认为,绿城公司与杨成民于2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。绿城公司于2017年9月28日起向杨成民催缴租金，杨成民至今未向绿城公司支付租金，违反了合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，绿城公司有权解除合同，故绿城公司要求解除其与杨成民于2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。杨成民抗辩绿城公司对其承租房屋停水导致杨成民从2017年10月至今一直从别处借水使用，认为绿城公司存在先期违约行为。绿城公司解释停水系客观原因导致，绿城公司已在停水之前将相关情况向杨成民进行了通知和提示。故一审法院认为，绿城公司对停水原因已做出合理解释，且绿城公司在停水之前已向杨成民催缴租金，绿城公司不存在先期违约行为，停水不能成为杨成民拒付租金的理由。杨成民在一审法院审理期间提出调证申请，因其申请调取的案涉房屋水表记录及水费缴纳情况的证据对证明绿城公司存在先期违约行为的待证事实无意义，故一审法院对其申请不予准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。案涉房屋租赁合同解除后，绿城公司有权要求杨成民腾退房屋，支付所欠租金，逾期支付租金的利息具有损失赔偿的性质，故绿城公司亦有权要求杨成民赔偿逾期支付租金的利息损失。杨成民提交的绿城公司于2016年12月12日向其出具的10万元的收据（备注收款事由2017年沙区石桥街10-2号房租）以及绿城公司于2017年5月4日向其出具的5万元的收据（备注收款事由2017年房租），证实杨成民总计支付石桥街、石桥街10号部分区域2017年租金15万元。杨成民尚欠2017年石桥街10号-2租金2万元；尚欠石桥街10号部分区域2017年租金5万元及2018年至实际腾退之日止的租金（按每年租金10万元标准，不足一年按每日租金10万元÷365天=273.97元标准计付）。绿城公司向一审法院书面申请撤销2018年石桥街10号-2租金11万元的诉讼请求，是其对自身权利的处分，一审法院予以照准。绿城公司主张杨成民欠付的2017年石桥街10号-2部分的租金2万元、石桥街10号部分区域2017年租金5万元及2018年至实际腾退之日止的租金，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于绿城公司主张利息损失的起算时间，绿城公司与杨成民于2016年12月12日签订的《房屋租赁合同》中约定，石桥街10号-2房屋租赁期限为1年，自2017年1月1日至2017年12月31日，租金12万元整，合同未约定支付租金期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，杨成民应当在届满一年时支付租金，故杨成民应于2017年12月31日付清石桥街10号-2的2017年所欠租金2万元，逾期支付租金的利息损失应自2018年1月1日起算。现绿城公司主张自2017年12月1日至2018年12月31日按照中国人民银行人民币同期贷款利率计付利息，对2018年12月31之后利息未予主张，一审法院对其自2018年1月1日至2018年12月31日按照中国人民银行人民币同期贷款利率计付利息的诉讼请求，予以支持。绿城公司与杨成民于2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》中约定，石桥街10号部分区域的租赁期限自2016年3月1日至产权单位拆迁止，年租金10万元，合同签订时一次性付清，结合绿城公司在2017年9月催缴租金的事实，可以认定杨成民应于2017年8月4日付清石桥街10号部分区域2017年所欠租金5万元，即该部分逾期支付租金的利息损失应自2017年8月5日起算。绿城公司主张石桥街10号部分区域2018年至返还之日止的租金利息，自2018年1月1日起以每年租金10万元标准按照中国人民银行人民币同期贷款利率标准计付的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此自2019年8月20日起，对于绿城公司主张的利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七之规定，判决：一、解除原告大连绿城物业管理有限公司与被告杨成民2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》；二、被告杨成民于判决生效之日起三十日内将大连市沙河口区西北路石桥街10号部分区域房屋及场地（以原告大连绿城物业管理有限公司与被告杨成民2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》约定的范围为准）腾退给原告大连绿城物业管理有限公司；三、被告杨成民于判决生效之日起十日内支付原告大连绿城物业管理有限公司大连市沙河口区周水前石桥街10号-2房屋2017年租金2万元及利息（自2018年1月1日起至2018年12月31日止，按照中国人民银行人民币同期贷款利率计付）；四、被告杨成民于判决生效之日起十日内支付原告大连绿城物业管理有限公司大连市沙河口区西北路石桥街10号部分区域房屋及场地2017年租金5万元及利息（自2017年8月5日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行人民币同期贷款利率计付；自2019年8月20日起至被告腾退之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；五、被告杨成民于判决生效之日起十日内支付原告大连绿城物业管理有限公司大连市沙河口区西北路石桥街10号部分区域房屋及场地2018年至被告腾退之日止的租金（按每年租金10万元标准，不足一年按每日租金273.97元标准计付）及利息（自2018年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行人民币同期贷款利率计付；自2019年8月20日起至被告腾退之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；六、驳回原告大连绿城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9635.66元，由被告负担（原告已预付，由被告在支付原告上述款项时一并支付）。本院二审期间，被上诉人提交10号区域现场临建房屋照片11张，拟证明是临建房屋，双方合同约定不允许乱搭乱建，是上诉人占用被上诉人的土地自行建筑，均是非法建筑。上诉人对照片的真实性没有异议，但认为照片上反映的并不是临时建筑，有些是用水泥和砖混搭建成的，被上诉人提交的照片与一审时上诉人提交的照片有重合，该照片只能反映杨成民在该场地搭建的部分建筑。本院对该证据的真实性予以采信。双方对一审查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出的被上诉人停止供水违约在先，其无权解除合同且停水仍在继续，延缓支付租金是对停水行为的对抗，不应支付利息的上诉理由。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”双方于2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》约定，石桥街10号部分区域的租赁期限自2016年3月1日至产权单位拆迁止，年租金10万元，合同签订时一次性付清，则上诉人最晚应于2017年8月4日支付2017年度租金10万元，而上诉人仅支付5万元。上诉人在一审庭审及上诉状中称被上诉人从2017年10月开始停止供水，而根据被上诉人提供的证据显示被上诉人于2017年9月28日起向上诉人催缴租金，上诉人亦未能提供证据证明停止供水早于2017年8月4日或9月28日。双方合同第五条约定甲方（被上诉人）负责提供电源、电表，乙方（上诉人）按表计量向甲方缴费（每月27日-30日），乙方欠缴电费甲方有权停止供电，垃圾由乙方负责清理并承担费用。合同中未约定被上诉人负责提供水源。二审庭审中，被上诉人称上诉人的供水来源为案外人，由上诉人向案外人交纳水费，其向上诉人发出停水通知系代案外人发出通知，也是向小区内业主履行的物业服务义务。上诉人亦未能提供其向被上诉人交纳水费及供水义务在于被上诉人的相关证据。由此，上诉人关于停止供水违约在先，其通过延缓支付租金方式行使抗辩权的主张依据不足，本院不予采纳。上诉人作为承租人未按合同约定金额履行支付租金的义务，在出租人催缴后仍不支付，被上诉人作为出租人有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及第二百二十七条的规定解除案涉租赁合同，一审法院判令合同解除并以此判令上诉人腾退租赁物并支付利息并无不当。综上所述，杨成民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9635.66元，由杨成民负担。本判决为终审判决。审判长 杨 威审判员 孙利颖审判员 谢燕鹏二〇二一年三月四日书记员 葛美玲