新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终508号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王双江，男，1979年6月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县。 委托诉讼代理人：郭富强，新疆怀泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈永华，男，1962年4月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔺伟华，男，1975年3月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：秦启勇，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 上诉人王双江因与被上诉人陈永华、蔺伟华房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区新源县人民法院（2020）新4025民初2134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人王双江及其委托诉讼代理人郭富强、被上诉人陈永华、蔺伟华及其委托诉讼代理人秦启勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王双江上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，判决陈永华、蔺伟华退还其租金13万元、支付设施折旧费20万元、承担违约金6万元。事实和理由：1．双方签订协议中虽未明确由陈永华、蔺伟华负责租赁所需的经营许可等事项，但在特定区域出租资产，应当符合合法经营条件，否则不具有每年10万元租金的商业价值。现经有关部门认定租赁房屋为违建，不能经营，陈永华、蔺伟华应当退还已收取的租金，并对其已经投入资产进行折价赔偿。2．2016年4月其投入30万元，事隔三年，现存价值应当议价或评估，法院酌定的方法应当合理，并符合实际。3．本案合同因陈永华、蔺伟华违约而解除，陈永华、蔺伟华应当承担违约责任。 陈永华、蔺伟华辩称，1．其与王双江签订的是房屋租赁协议，合同约定其义务是交付房屋，至于王双江是否经营、是否得到行政许可等与其无关，王双江要求退还租金于法无据。2．双方对于合同解除后的装饰、装修并没有约定折损条款，一审法院判决其承担折旧费不合理、不合法，对此准备上诉，但因故未提交上诉状。3．其按照约定交付了房屋，合同未约定其有办证义务，其不存在任何违约行为，王双江要求其承担违约责任没有依据。 王双江向一审法院起诉请求：1．要求解除双方签订的《那拉提雪玲山庄房屋租赁协议》；2．判令陈永华、蔺伟华返还2019年租金10万元及退还押金3万元（当庭变更）；3．要求陈永华、蔺伟华承担违约金6万元（当庭变更）；4．判令陈永华、蔺伟华返还相关装修、安保等费用20万元。 陈永华、蔺伟华向一审法院反诉请求：1．要求解除双方签订的《那拉提雪玲山庄房屋租赁协议》；2．判令王双江支付拖欠的房租款7万元（2017年3万元、2018年2万元、2019年2万元）；3．判令王双江支付租金5万元（2019年10月15日至2020年10月15日）；4．王双江承担拆除违建彩钢棚人工费8000元；5．王双江承担违约金3万元。 一审法院认定事实：2015年10月15日王双江与陈永华、蔺伟华签订《那拉提雪玲山庄房屋租赁协议》，约定由王双江租赁陈永华、蔺伟华经营的那拉提雪玲山庄房屋，租赁期自2015年10月15日至2020年10月15日。每年租金10万元。王双江自合同签订之日须交满一年租金并交押金5万元。王双江在承包第一年必须投入资金用于改造设施。双方协商，如有一方违约，赔偿年租金的30%，在合同期内如有不可抗拒的因素陈永华、蔺伟华按折旧赔付王双江投入资金。合同签订后王双江向陈永华、蔺伟华交租金至2019年度，并向陈永华、蔺伟华交押金5万元，期间陈永华、蔺伟华向王双江退还押金2万元。 2016年4月1日王双江投入30万元对那拉提雪岭山庄进行装修，装修内容为：客房、厨房、餐厅改水电、地面、墙面更新等；山庄里所有墙面重新美化；餐厅门口做200平方米水泥地面等。 另查明，2019年11月6日新源县XXX领导小组办公室向伊犁州新源国有林管理局发出提醒函，要求在11月15日前对那拉提森林公园大门西侧雪岭山庄内彩钢棚拆除完毕。陈永华、蔺伟华在规定期限内进行拆除，陈永华、蔺伟华并未实际支出拆除费用。 庭审中王双江提供2019年8月24日、2019年9月2日与陈永华的通话录音及文字材料，证实王双江在“山上”与陈永华协商办理特行证及10月份本案争议房屋可能拆迁事宜。王双江要求退还租金及押金的情况。 一审法院认为，王双江与陈永华、蔺伟华签订的《那拉提雪玲山庄房屋租赁协议》已到期，现双方均要求解除该协议，故对该主张予以支持。王双江主张陈永华、蔺伟华返还2019年租金10万元，认为陈永华、蔺伟华未配合其办理特行证等造成王双江无法经营，庭审中王双江未举证证实相关部门不允许其经营的证据，且王双江提供的两段录音中也明确表示自己在“山上”即山庄内，双方在协议中也未对办理证件进行约定，故对王双江的该主张不予采信。王双江主张退还押金3万元，因双方协议已解除故对该请求予以支持。王双江主张陈永华、蔺伟华返还相关装修、安保等费用20万元，陈永华、蔺伟华对该请求不予认可，根据双方约定，在合同期内如有不可抗拒的因素陈永华、蔺伟华按折旧赔付王双江投入资金，2020年度因特殊原因，王双江实际未完全经营，且陈永华、蔺伟华提供的照片（夏天拍摄）显示房屋上锁，部分被褥、桌椅在屋内堆放、毡房已拆除，陈永华、蔺伟华对王双江提供的装修合同及安保措施不予认可，但双方在合同约定王双江在承包第一年必须投入资金用于改造设施，王双江也在2016年至2019年期间经营，故结合本案实际情况，酌定陈永华、蔺伟华按折旧退还王双江投入设施的资金3万元。王双江主张陈永华、蔺伟华支付违约金，是因为陈永华、蔺伟华未按口头约定办理相关证件，造成王双江无法经营，王双江未举证证实，且双方在协议中对办理相关证件并无约定，故对该请求不予以支持。陈永华、蔺伟华反诉王双江支付历年拖欠房屋租金7万元，庭审中未举证证实。王双江在庭审中提供微信转账记录及收条证实，向陈永华、蔺伟华支付2019年的租金10万元，陈永华、蔺伟华并无异议，故对该反诉请求不予支持。陈永华、蔺伟华要求王双江支付2019年10月15日至2020年10月15日期间的租金5万元，王双江辩称因特殊情况并未经营，陈永华、蔺伟华不予认可。本案双方签订的租赁协议日期至2020年10月15日，王双江也曾于2020年7月5日提起诉讼，可以推定王双江实际占用租赁房屋至2020年7月5日。本案争议的租赁物经营上有一定的季节性，一般都是4月至10月期间经营，2020年受特殊情况影响，对王双江的经营造成一定的影响，且王双江已于2020年7月5日提起诉讼，综合本案实际情况，酌定王双江向陈永华、蔺伟华支付租金3万元。陈永华、蔺伟华主张王双江承担拆除彩钢棚人工费8000元，因该费用陈永华、蔺伟华并未实际支付，且王双江不予认可，故对该请求不予支持。陈永华、蔺伟华主张违约金，因王双江未交2020年的租金且提前解除协议，本案协议在履行至2020年时发生不可抗力事件，且本案争议的房屋位于那拉提景区范围内，具体经营时间具有季节性，故对陈永华、蔺伟华的该请求不予支持。王双江租赁陈永华、蔺伟华的位于那拉提景区的房屋从事旅游经营，双方作为生意伙伴本应互相理解、互相合作，经多次调解，双方争议较大，始终无法达成和解，也希望在日后双方能够互相互谅，寻找共同点，化解双方的矛盾，为县域经济复苏贡献一份力量。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除王双江与陈永华、蔺伟华签订《那拉提雪玲山庄房屋租赁协议》；二、陈永华、蔺伟华于判决生效十日内向王双江退还押金3万元；三、陈永华、蔺伟华于判决生效十日内向王双江支付投入设施折旧费3万元；四、王双江于判决生效十日内向陈永华、蔺伟华支付房屋租金3万元；五、驳回王双江的其他本诉请求；六、驳回陈永华、蔺伟华的其他反诉请求。本诉案件受理费7150元，减半收取3575元，由王双江负担2925元，由陈永华、蔺伟华承担650元；反诉案件受理费3460元，减半收取1730元，由陈永华、蔺伟华负担1455元，由王双江负担275元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。王双江提交如下证据：1．新源县公安局那拉提景区派出所于2020年11月15日、2020年11月24日出具的《证明》两份，拟证明2019年雪玲山庄因没有消防证、特种行业许可证等，派出所要求停业。2．新源县那拉提镇出新庄园营业执照复印件一份，拟证明其与陈永华、蔺伟华之间不是租赁关系，是承包关系。3．（2020）新40民终1377号民事判决书一份，拟证明该案例也是因出租方没有提供消防手续，法院判决全额退还已缴纳的租赁费。陈永华、蔺伟华质证意见：对上述证据的真实性、合法性均无异议，但与本案的关联性及证明目的不予认可。认为双方合同没有约定其有办证义务。本院认为，陈永华、蔺伟华对上述证据的真实性、合法性无异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但无其他证据佐证陈永华、蔺伟华有办证义务以及双方之间是承包关系，故对上述证据与本案的关联性不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明：王双江当庭陈述，雪岭山庄内的彩钢棚系其经陈永华同意后所建。 本院认为，本案争议焦点是：一、案涉合同解除后，一审对退还租金及设施折旧费的认定是否适当；二、陈永华、蔺伟华是否存在违约行为。 关于争议焦点一。本案王双江与陈永华、蔺伟华对解除双方的《那拉提雪玲山庄房屋租赁协议》均无异议，但王双江认为合同解除系因陈永华、蔺伟华未办理特种行业许可证且房屋被有关部门认定违建，致使其停业，其交纳2019年的租赁费10万元应予退回。对此王双江未提供充分有效的证据证明双方约定由陈永华、蔺伟华负责办理经营所需的相关手续，及其申请办理过特种行业许可证，陈永华、蔺伟华未予协助的事实，且庭审查明雪岭山庄内违建的彩钢棚系王双江自建，故王双江要求陈永华、蔺伟华返还2019年租赁费10万元无事实及法律依据，本院不予支持。 王双江主张合同解除后应赔偿其设施折旧费20万元。本案中，双方对合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，如上所述，本案王双江未提交证据证明案涉合同系因陈永华、蔺伟华违约导致合同解除，一审法院综合考虑山庄的经营具有一定的季节性及2020年受新冠肺炎疫情影响等因素，酌定陈永华、蔺伟华给予王双江设施折旧费3万元并无不当。 关于争议焦点二。案涉《那拉提雪玲山庄房屋租赁协议》双方约定的租期为五年，王双江未支付2020年的租赁费，并诉至法院提前解除合同，且未提交证据证明陈永华、蔺伟华存在违约事实，故王双江主张陈永华、蔺伟华承担违约金6万元没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，王双江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6250元，由王双江负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芦梦璇 审 判 员 何学涛 审 判 员 张瑀歆 二〇二一年三月十六日 法官助理 李婉雨 书 记 员 韦 丽