辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终928号上诉人（原审被告）：大连实达房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区大连湾镇宋家村。统一社会信用代码91210200744353626T。法定代表人：金春君，该公司董事长。委托诉讼代理人：李巍，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘甲明，辽宁仕鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王剑，男，1983年X月X日生，汉族，住址大连市中山区。委托诉讼代理人：朱宁波，辽宁壹品律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦子木，辽宁壹品律师事务所律师。上诉人大连实达房地产开发有限公司（以下简称“实达公司”）因与被上诉人王剑商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初11263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。实达公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求。2.一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，本案上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖关系，案涉房屋系上诉人抵顶给案外人大连云翔建设集团有限公司（以下简称“云翔公司”）的抵债房。1.结合一审中上诉人提供的合同、收款收据（记载经办部门为云翔，结算方式为抵账）以及字条等证据，可以看出上诉人已经将案涉房屋抵顶给云翔公司，由云翔公司处置，上诉人协助云翔公司办理售房手续。上诉人仅配合云翔公司为购房人办理签订合同以及开具发票等相关手续，上诉人不具备作为出卖人最重要的收取房款的权利，故上诉人并不是真正意义上的房屋出卖人。2.被上诉人一审中陈述自认其将房款交给了云翔公司，可以看出被上诉人对于并不是从上诉人处购买房屋是明知的。根据正常的购房交易流程，买受人应该将房款交给卖方而不是一个第三方。至于被上诉人说明是在上诉人的指示下交付给云翔公司的，但在一审中并未提供相关的证据证明，应该承担举证不利的后果。二、一审法院同案不同判。对于本案相同案情，已有生效法律文书（2018）辽02民终9980号民事判决书确认双方不是商品房买卖合同关系而驳回购房人的诉讼请求。因此请求二审法院驳回被上诉人王剑的诉讼请求。王剑辩称，不同意上诉人的上诉请求，原判事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、双方并无争议的基本事实是王剑在实际施工人(也就是云翔公司)的介绍和带领下到开发商处与实达公司签订了房屋买卖合同,实达公司向买房人出具了“付款人是王剑，收款人是实达公司,且实达公司确认全部款项收讫,付款方式为抵债云翔”的收款收据。在此基础上，王剑将全款交付给了云翔公司,该节事实与原审查明的事实基本一致。上诉人的意见是建立在法律认识错误的基础上,错把其与云翔公司之间的债务纠纷和可能存在的抵债关系认定为其与买房人王剑之间的法律关系。首先,实达公司未举证证明其与云翔公司之间存在着以房抵债关系和案涉房屋在抵债清单中;其次,即便有抵债合同以及案涉房屋在抵债合同中,但实达公司未办理房屋过户登记并交付房屋给云翔公司,故房屋的所有权依然在实达公司手中。即原抵债合同双方在场确认下共同参与签订的案涉房屋的《房屋买卖合同》应当是对原先抵债合同的变更。上诉人的法定代表人亦认可此购房款用于四号楼水电项目,上诉人仅以收款收据上标注的“云翔”和“抵债”为由主张自己不是房屋的出卖人,于法无据。二、抵债关系的主要特征是双方或各方存在先前的已到期的债务关系,且并不存在对应价款的现金流动。而本案中，买房人王剑是刚需的购房人,其与实达公司和施工人都不存在任何债务关系,也是实际付出了合同约定的购房款，故双方的房屋买卖合同应当是双方意思的真实表示,被上诉人已完全履行了合同义务并无过错,而上诉人至今未按合同约定交付案涉房屋,应当依法和合同约定承担违约责任。王剑向一审法院起诉请求：被告给付逾期交房违约金，自2014年1月1日起至2019年5月20日为296,393.52元。一审法院认定事实：2012年11月9日，原告与被告签订《海景居购房合同书》，合同约定原告购买的房屋为海景居的5号楼1单元16层4号房（工程号），总房款为502,788元人民币，房款于2012年11月9日一次性支付，被告于2013年12月30日前交付房屋，逾期交付被告按总房款日万分之三赔偿买受人。2012年11月9日，被告为原告开具了专用收款收据，该收据记载了付款单位（交款人）为原告，收款单位（领款人）为被告，收款事由为房款，金额为502,788元，结算方式为抵账，经办部门为云翔。原告主张房款全部按照被告指示交给案外人云翔公司。被告出具原告办理手续时的字条，其中载有被告公司原法定代表人李胤峤签字备注“用于四号楼水电项目”和该公司当时开票人李巍签字备注“此房源应在云翔公司盖章后方可生效”。一审法院认为，本案关键在于原、被告之间是否存在真实的房屋买卖关系，本案被告提供证据无法认定原告与案外人云翔公司存在借贷或其他非真实意图购买案涉房屋的法律关系，且被告原法定代表人亦认可此购房款用于四号楼水电项目，被告仅以收款收据上标注的“云翔”和“抵账”字样不足以形成对原告具有真实购房意图的有效抗辩，故原告在缴纳购房款后向被告主张逾期交房的违约金符合双方合同约定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告大连实达房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，给付原告王剑自2014年1月1日起至2019年5月20日止的逾期交房违约金296,393.52元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5746元（原告已预付），由被告负担。本院二审期间，上诉人实达公司提交了三份证据：（1）实达公司和案外人云翔公司于2012年11月26日签订的《关于解决抵顶工程款房屋超额问题的协议书》，拟证明案涉房屋系抵顶给云翔公司支付工程款；（2）云翔公司于2013年10月14日出具的《声明》，证明内容同上；（3）（2018）辽02民终9980号民事判决，拟证明与本案相同案情，已有生效判决确认双方之间不是真实房屋买卖合同关系。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人王剑对前述证据中的证据一和证据二的真实性不认可，对证据三的真实性认可，但对关联性有异议。对于前述证据，本院认定如下，（1）上诉人实达公司提交的证据一和证据二分别系与案外人云翔公司签订的协议书以及案外人云翔公司出具的材料且该材料中仅有盖章，未有经办人或负责人签名。故本院对该两份证据的真实性以及证明内容均不予采信；（2）（2018）辽02民终9980号民事判决，与本案不具有关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：二审中，王剑称其将案涉房屋的全部购房款实际交给案外人侯勇。本院确认上述事实有二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为实达公司与王剑之间是否存在真实的房屋买卖合同关系以及实达公司应否向王剑给付逾期交房违约金。针对该焦点问题，本院认为，从目前已查明的事实以及现有证据来看，实达公司与王剑之间不存在真实房屋买卖合同关系，王剑以此为由主张逾期交房违约金，于法无据。具体理由如下：首先，从王剑自认的购房过程来看，王剑在一审庭审自认称在看房时结识案外人侯勇，侯勇称其为实达公司建房且工程款未结算，可以让王剑在实达公司处购买相对优惠的房屋，亦在发表辩论意见时认可案涉房屋系实达公司与云翔公司之间抵顶工程款的抵债房屋。同时，王剑在二审答辩时亦称在案外人云翔公司的介绍和带领下到实达公司处，与实达公司签订了案涉购房合同书。且实达公司出具的收款收据中明确记载“结算方式为抵账，经办部门为云翔”。由此可见，王剑购买案涉房屋时，系与案外人侯勇直接沟通，而非直接与实达公司进行洽谈，且王剑购房当时已知道案涉房屋系抵债房屋；其次，从王剑自述的支付购房款对象来看，王剑在一审庭审时称受实达公司的指示交给云翔公司，但未能提供证据予以证明。在二审时，王剑称将购房款直接支付给案外人侯勇，侯勇系云翔公司的工作人员，但亦未能提供证据予以证明。无论王剑将案涉房款实际交给云翔公司还是侯勇，王剑均认可其未将案涉房屋的购房款交付给实达公司。而王剑作为购房人未将购房款直接支付给出卖人实达公司的行为，显然有悖于一般购房者的正常交易流程。由此可见，本案实际情况应为，实达公司将案涉房屋抵顶给云翔公司，实达公司只是协助云翔公司办理售房手续，实达公司没有收取房款的权利，实达公司不是真正意义上的房屋出卖人。由上分析，案外人云翔公司或者侯勇系在没有取得房屋权属证书的情况下将抵债房屋出售给王剑，并让实达公司直接与王剑签订房屋买卖合同，这种行为属于规避法律行为。因此，实达公司与王剑之间不存在真实的房屋卖合同关系，王剑主张以案涉购房合同书及收款收据为据向实达公司主张逾期交房违约责任，无事实和法律依据，一审法院支持王剑的诉请，显失妥当，本院依法予以纠正。综上所述，实达公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初11263号民事判决；二、驳回王剑的诉讼请求。一审案件受理费5746元，由王剑负担；二审案件受理费5746元（大连实达房地产开发有限公司已预交），由王剑负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年三月九日书记员  张 宁