河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终420号上诉人（原审原告）：胡静秋，女，汉族，1962年8月12日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王蒙，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄博，上海市海华永泰（郑州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：大商集团郑州新玛特购物广场有限公司，住所地郑州市**二七路**。法定代表人：吕伟顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晨晓，该公司员工。委托诉讼代理人：赵玲玲，河南九同律师事务所律师。上诉人胡静秋因与上诉人大商集团郑州新玛特购物广场有限公司（以下简称“新玛特公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初10049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人胡静秋的委托诉讼代理人王蒙、薄博，上诉人新玛特公司的委托诉讼代理人杨晨晓、赵玲玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。胡静秋上诉请求：1.撤销一审民事判决书，2.改判支持上诉人的全部诉讼请求，即被上诉人向上诉人支付租金339825.96元、违约金75516.88元和滞纳金（滞纳金按照欠付租金的一倍计算，自2020年1月1日起至实际清偿之日止），并判令被上诉人将承租房屋恢复原状（其中房屋租金部分不服金额为83137.3元，违约金部分为11344.72元，合计94482.02元），或发回重审；3.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）被上诉人应当按照合同约定标准足额向上诉人支付租金并以此标准计算违约金。1.上诉人未对被上诉人的履行提异议，不能认定对合同条款进行了变更。2.上诉人根本无需向被上诉提供发票。一审法院认定16、17号房屋的租金由被上诉人按照基础租金标准承担责任系认定事实错误，应判决被上诉人按照合同约定标准承担责任，法院扣减一个月租金无事实和法律依据。（二）一审法院认定的滞纳金计算标准过低，无法弥补被上诉人对上诉人造成的损失。被上诉人的私自退租行为给上诉人带来极大损失，包括空置期费用、重新出租的中介费用、恢复原状费用，其应按照合同约定向上诉人支付滞纳金以填平损失。上诉人起诉时已将滞纳金标准进行调减。二、一审审理程序错误，遗漏上诉人的诉讼请求“判令被告将承租房屋恢复原状”。新玛特公司辩称，一、我方一致按照合同约定履行，并未变更。从2015年开始，我方代替对方到税务局代开发票。因合同约定滞纳金计算标准过高，一审法院依据公平公正原则予以调整，胡静秋称滞纳金计算标准过低的理由不能成立。二、新冠肺炎疫情的发生，我方经营受到重创，应减免租金。三、我方向胡静秋发出合同解除函，告知交接日期，胡静秋未前去交接，相应后果应由其承担。新玛特公司上诉请求：1.撤销一审民事判决并改判；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月1日解除，一审认定的合同解除时间、租金支付期间及数额有误。双方的《房屋租赁合同》约定，上诉人作为承租人在房屋租赁期间内可以提出退房，提前2月通知出租方并赔偿2月租金作为违约金即可。2020年3月30日，上诉人通过EMS快递向被上诉人发出了退房告知函，上诉人在退房告知函中明确告知被上诉人于2020年4月1日解除合同并办理退房交接手续，逾期未办理视为被上诉人已接收房屋。被上诉人2020年3月31日签收函件，故双方之间合同已于2020年4月1日解除，一审法院认定合同解除时间有误，上诉人不应承担2020年4月1日之后的租金。二、××肺炎疫情系不可抗力，受该疫情影响，企业经营特别困难导致合同目的无法实现解除合同，请求法院酌定给予上诉人减免租金三个月。胡静秋辩称，一、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，2020年4月1日合同并未解除。对方提交的邮单无法显示其邮寄的到底是不是解除合同通知，一审法院认定的合同解除时间无误。二、新玛特公司拖欠租金违约在先，疫情爆发在后，涉案房屋为个人所有，不适用租金减免。胡静秋向一审法院起诉请求：1．判令解除原被告双方的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付租金339825.96元，违约金75516.88元，滞纳金288629.92元（自欠付租金之日起暂计至2020年9月；自2020年9月后至实际清偿之日止，酌情按照日租金的一倍计算滞纳金）；3.判令被告将承租房屋恢复原状；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年6月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将自己名下位于郑州市二七区金博大城三楼精品廊16、17号房出租给被告（房产证号**××**），租赁期限为13年，自2011年1月1日至2023年12月31日止；被告每月10日前向原告支付当月租金，如有拖欠，每天按日租金2倍加收滞纳金；被告在租金期内提出退房，应提前2个月通知原告并赔偿两个月的租金作为违约金；租赁期间因不可抗力致使房屋不能使用，合同自然终止，互不承担责任；合同期满被告不再续租，原告有权将房屋恢复到房产证上的位置，如未履行恢复工作，每日按日租金2倍加收滞纳金；本协议租金部分分为基础租金和浮动租金两部分，其中浮动租金为租金总额的28%，并根据原告到税务部门代开税务发票所产生的相关税费的调整而调整，每年更新一次。2015年2月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将自己名下位于郑州市二七区金博大城3楼精品廊03号房出租给被告（房产证号**××**），租赁期限自2015年3月1日起至2023年9月30日止；被告每月10日前向原告支付当月租金，如有拖欠，每天按日租金2倍加收滞纳金；被告在租金期内提出退房，应提前2个月通知原告并赔偿两个月的租金作为违约金；租赁期间因不可抗力致使房屋不能使用，合同自然终止，互不承担责任；合同期满被告不再续租，原告有权将房屋恢复到房产证上的位置，及被告租房时原告交给被告房屋的原状，如超期未履行恢复工作，每日按日租金2倍加收滞纳金。同日，原、被告又达成补充协议，约定租赁合同所涉及的租金需开正式的房屋租赁发票，该事项由被告办理，因开票产生的一切税费均由被告承担；租金按年度支付，被告开具发票。依双方合同附件显示，16、17号房2020年1月1日至2020年12月31日年租金为175032.96元，浮动租金68068.373元，合计243103.333元；03号房2020年1月1日至2020年12月31日年租金210000元。合同签订后，原告即将约定的房屋交付被告使用，被告支付了2019年12月之前的租金，且在2019年度一直按照约定的基础租金的标准向原告支付租金，被告自2020年1月1日起未再向原告支付租金。后被告于2020年3月30日撤出租赁房屋，但未与原告办理交接手续。原、被告协商无果，原告诉至本院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告双方签订的租赁合同系真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告在租赁期内单方撤出租赁的房屋，但未与原告办理交接手续，被告主张已于2020年4月10日解除合同，举证不力，本院不予采信，被告未按合同约定期限支付租金，现原告要求解除双方的租赁合同，本院予以支持，合同解除后，被告应当向原告返还房屋，按双方合同约定，房屋应恢复到房产证上的位置及租房时房屋的原状。原告要求被告支付2020年1月至2020年9月的房屋租金，本院予以支持，考虑新冠肺炎疫情的影响，本院酌定扣减租金一个月。结合合同约定及被告之前的履行情况，可以认定租金应按照基础租金的标准执行，原告辩称被告之前一直按照基础租金的标准交付，认为被告已经构成合同违约，但是原告之前对此从未提出异议，16、17号房屋2020年的基础月租金应为每月14586.08元，03号房屋月租金为17500元，共计32086.08元，故被告应向原告支付2020年1月1日至2020年9月30日期间的租金（扣减一个月租金后）为256688.64元。被告提前退房，依合同约定应支付两个月租金作为违约金，即64172.16元。原告诉请的滞纳金计算标准过高，本院仅支持以每月欠付租金为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2020年1月1日起按月计算至实际清偿完毕之日止，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告胡静秋与被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司于2011年6月15日、2015年2月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡静秋支付欠付房屋租金256688.64元及滞纳金（滞纳金以每月欠付租金为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2020年1月1日起分别计算至实际清偿完毕之日止）；三、被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡静秋支付违约金64172.16元；四、驳回原告胡静秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10840元，减半收取5420元，由被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司负担3000元，原告胡静秋负担2420元；余额退回原告胡静秋。本院二审期间，当事人围绕上述请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明，2020年3月30日，新玛特公司向胡静秋的住址“郑州市金水区地润路12号30号楼1号”邮寄“退房告知函”，3月31日邮寄单显示“已签收，他人代收”。自2020年1月份开始，新玛特公司未向胡静秋支付租金。对当事人二审争议的其他事实，本院认定同一审法院查明的事实。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于新玛特公司上诉称双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月1日解除的上诉理由，本案中，合同明确约定乙方在租金期内提出退房，应提前2个月通知甲方并赔偿两个月的租金作为违约金，故在2020年3月31日胡静秋收到新玛特公司向其邮寄的“退房告知函”之日起，即为新玛特公司在租金期内向胡静秋提出退房，故双方的《房屋租赁合同》应于2020年5月31日解除，新玛特应按照约定向胡静秋赔偿两个月的租金作为违约金。胡静秋称未收到“退房告知函”的辩称，不予采信。一审法院综合考虑新冠肺炎疫情的影响，酌定扣减租金一个月，处理并无不当。故新玛特公司关于合同解除时间及租金支付期间、数额的理由部分成立。关于租金标准，一审法院结合合同约定和新玛特公司之前履行情况，认定租金按照基础租金标准执行，有事实依据。胡静秋关于租金异议的理由不能成立，其该项上诉请求不予支持。故一审法院认定16、17号房屋和03号房屋的月租金共计32086.08元，本院予以采纳。故新玛特公司应向胡静秋支付2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金（扣减一个月租金后）为128344.32元，违约金（两个月租金）为64172.16元，胡静秋一审诉讼请求中主张的超出部分不予支持。关于胡静秋主张的滞纳金计算标准，应以每月欠付租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2020年1月1日起分别计算至实际清偿之日止，超出部分，不予支持。故胡静秋的该项上诉理由不能成立。关于胡静秋上诉主张房屋恢复原状的上诉理由，根据双方合同约定，“。合同期满被告不再续租，原告有权将房屋恢复到房产证上的位置，及被告租房时原告交给被告房屋的原状。”，上诉人胡静秋有权自行恢复。综上所述，上诉人大商集团郑州新玛特购物广场有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；上诉人胡静秋的上诉理由不能成立，应予驳回。一审处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初10049号民事判决第一项、第三项、第四项，即：“解除原告胡静秋与被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司于2011年6月15日、2015年2月9日签订的《房屋租赁合同》”、“被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡静秋支付违约金64172.16元”、“驳回原告胡静秋的其他诉讼请求”；变更河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初10049号民事判决第二项为：“大商集团郑州新玛特购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向胡静秋支付欠付房屋租金128344.32元及滞纳金（滞纳金以每月欠付租金为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2020年1月1日起分别计算至实际清偿完毕之日止）”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10840元，减半收取5420元，由上诉人大商集团郑州新玛特购物广场有限公司负担1482元，上诉人胡静秋负担3938元。二审案件受理费8275元，由上诉人胡静秋负担4607元，上诉人大商集团郑州新玛特购物广场有限公司负担3668元。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二一年三月十五日书记员  李 昊