辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终234号上诉人（原审被告）：于晓光，男，1976年2月7日出生，汉族，个体，住址葫芦岛市龙港区。被上诉人（原审原告）：李曼，女，1986年2月14日出生，汉族，无业，住址凌源市。被上诉人（原审被告）：凌源市佳城房地产开发有限公司，住所地凌源市南大街（兴隆小区7#30号门市）。法定代表人：杨玉春，经理。委托诉讼代理人：张振忠，辽宁红山律师事务所律师。上诉人于晓光因与被上诉人李曼、凌源市佳城房地产开发有限公司（以下简称佳城房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2019）辽1382民初4030号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人于晓光，被上诉人李曼、佳城房产公司委托诉讼代理人张振忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于晓光的上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由是：上诉人公司已经收到合同约定的抵帐房，一审法院认定合同没有履行错误，上诉人出售房屋是经佳城房产公司同意，且佳城房产公司为李曼办理更名登记，出具了收款收据，房屋权利义务已经依法转移并生效。李曼辩称，买房时已将房款交给佳城房产公司财务室，不知道本案纠纷，当时佳城房产公司杨玉春经理告知不久可以网签。佳城房产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与佳城房产公司的电梯安装工程没有履行，实际合同已解除，上诉人已将拨付房屋退回，佳城房产公司也未收到房款，与买受人没有形成买卖房屋合意。李曼向一审法院起诉请求：请求判令被告佳城房产公司与本人签订的房屋买卖合同继续履行；如不能履行房屋买卖合同,则退回全部购房款并支付利息（360,003元）；被告承担诉讼费用。一审期间，李曼变更诉讼请求为：要求佳城房产公司、于晓光退还房款并支付利息。一审法院认定事实：案涉房屋凌源市滨河花苑B区7#1单元1002室系由被告佳城房产公司开发建设。2017年8月31日，被告佳城房产公司作为甲方与苏州贝斯特快速电梯有限公司朝阳分公司作为乙方（法定代表人于晓光）签订了电梯设备合同、电梯安装合同、电梯安装配合合同。合同约定：甲方将佳城滨河花苑项目的电（扶）梯设备购销、电梯的安装及电梯安装配合委托乙方，甲方的付款方式为以房抵款，抵房价格为每平方米3950元的基础上下浮5%，此价格含营业税。合同签订后，被告佳城房产公司给被告于晓光拨付了房屋抵顶电梯购销、安装等工程款。2017年10月7日，通过姜姐中介介绍被告于晓光作为出售人与原告作为买受人签订房屋买卖定金协议，该协议约定：被告于晓光将位于凌源市，建筑面积91.14平方米，以价格236,900元出售给原告李曼，交款方式为一次性付款，2017年10月8日交付房款。当日原告给付被告于晓光购房定金10,000元，被告于晓光为原告出具了收据，该收据载明：“人民币10,000元整，此款系滨河花苑7#1单元1002室购房定金，收款人于晓光签名捺印。”2017年10月8日，原告给付被告于晓光剩余购房款226,900元，被告于晓光为原告出具收据两张，该收据载明：“人民币186,900元整，此款系滨河花苑7#楼1单元1002室房款，收款人于晓光签名捺印。”及“人民币4000元整，此款系滨河花苑7#1-1002室房款，收款人于晓光签名捺印。”同时，被告佳城房产公司为原告出具专用收款收据,该收据载明：收款事由为B区7#1单元1002室，91.14㎡×3950元/㎡，金额为360,003元。并在该收据中注明：于晓光（更名），此房款不退。另查明，被告佳城房产公司与被告苏州贝斯特快速电梯有限公司朝阳分公司法定代表人于晓光所签订电梯设备合同、电梯安装合同、电梯安装配合合同并未实际履行。后被告佳城房产公司又与辽宁常宇电梯有限公司签订了电梯买卖及安装合同，被告佳城房产公司开发建设楼房的电梯工程，已由辽宁常宇电梯有限公司施工完毕。被告佳城房产公司已将拨付给被告于晓光包括涉案房屋在内的所有抵顶电梯安装工程款的房屋收回。本案在庭审中，经一审法院与被告于晓光通过移动电话联系查明，被告于晓光认可其所代表的公司与佳城房产公司签订的电梯设备、安装合同没有履行，佳城房产公司给其拨付二十余套房屋抵顶工程款，其将其中三套房屋卖给了原告等人，并收取了卖房现金，出具了收据。实际房屋的价格应以其出具的收据为准，佳城房产公司虽为原告出具了收据，但该收据的数额是其与开发公司最终结算的数额。一审法院判决认为，依据被告于晓光与原告李曼签订房屋买卖定金协议的约定，原告向被告于晓光支付了236,900元购房价款购买了涉案房屋。而被告于晓光对涉案房屋系基于被告佳城房产公司与苏州贝斯特快速电梯有限公司朝阳分公司法定代表人于晓光签订电梯设备合同、电梯安装合同、电梯安装配合合同，所约定的以房抵顶工程款取得的处分权，现因该电梯设备合同、电梯安装合同、电梯安装配合合同并未履行已实际解除，按其合同以房抵款的约定亦已解除，且以房抵款包括涉案房屋在内的所有房屋已被被告佳城房产公司收回，被告于晓光未实际取得出售涉案房屋的所有权或处分权。同时，原告与被告佳城房产公司并未达成房屋买卖的合意，被告佳城房产公司并非案涉房屋买卖协议的相对方，被告于晓光与原告所签订的房屋买卖协议对房屋所有权人被告佳城房产公司并不产生法律约束力。虽被告佳城房产公司为原告出具了收款收据，但其并未实际收取原告李曼的购房款，亦未实际交付案涉房屋且，收款收据所载明的房屋价款只是其与被告于晓光代表的公司履行电梯设备、安装合同以房抵顶工程款的最终结算凭证，故佳城房产公司与原告之间并没有形成事实和法律上的商品房买卖关系。因此，原告要求被告佳城房产公司退还全部购房款360,003元并支付利息的诉请，无事实根据和法律依据，一审法院不予支持。关于原告要求被告于晓光退还全部购房款360,003元并支付利息的诉请，因被告于晓光与原告签订房屋买卖协议，并收取原告购房价款，现房屋买卖协议已无法履行，合同目的不能实现，该房屋买卖协议已实际解除，被告于晓光应按实际收取的原告236,900元房屋价款承担返还责任，并应自收取房款之日起即2017年10月8日向原告支付利息损失。被告于晓光经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利，由此产生于己不利的法律后果，应由其自行承担，一审法院依法可缺席判决。一审法院判决如下：一、被告于晓光于本判决生效后十日内，返还原告李曼购房款236,900元并支付利息（利息起止日期自2017年10月8日起至购房款付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告李曼的其他诉讼请求。案件受理费6700元，由原告李曼负担1846元，被告于晓光负担4854元。二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，本案诉争焦点是：买受人李曼主张佳城房产公司退还购房款360,003元并支付利息、于晓光退还实际收取的购房款并支付利息是否应予以支持。经查明，案涉房屋由佳城房产公司开发建设，因其与苏州贝斯特快速电梯有限公司朝阳分公司法定代表人于晓光签有《电梯设备购销安装合同》，约定结算方式为“以房抵债”，案涉房屋是拨付抵债房之一。2017年10月7日，通过“姜姐中介”于晓光作为该房屋出售人与买受人李曼签订了《房屋买卖定金协议》，其中约定：于晓光将位于凌源市，建筑面积91.14平方米，以价格236,900元出售给李曼，交款方式为一次性付款，2017年10月8日交付房款。当日李曼给付于晓光购房定金10,000元，于晓光出具了《收款收据》。2017年10月8日，李曼与于晓光到佳城房产公司财务室交付购房款226,900元，佳城房产公司为李曼出具《专用收款收据》载明：收款事由为B区7#1单元1002室，91.14㎡×3950元/㎡，金额为360,003元，并注明“于晓光（更名），此房款不退”，且加盖佳城房产公司专用章、佳城房产公司杨玉春经理签字；于晓光也为其出具《收款收据》，佳城房产公司杨玉春经理承诺李曼，不久可办理合同网签事宜。另查明，佳城房产公司与苏州贝斯特快速电梯有限公司朝阳分公司签订的《电梯设备购销安装合同》未实际履行，后佳城房产公司与辽宁常宇电梯有限公司签订了电梯买卖及安装合同，现已安装施工完毕。佳城房产公司已将拨付给于晓光的“以房抵债”房屋收回。上述事实，已经庭审质证确认，双方均未予以否认。案涉房屋出售人于晓光与买受人李曼签订了《房屋买卖定金协议》，约定了出售房屋的具体位置、面积、价款以及交款方式，并于次日结清了全部房款236,900元，双方已形成法律意义上的《商品房买卖合同》，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，且于晓光出具《收款收据》载明的购房款金额与李曼实际交付的购房款一致，结合其与开发商存在“以房抵债”合同关系，故于晓光应为该购房款的实际支取人。佳城房产公司是案涉房屋的开发所有人，其协助于晓光为买受人李曼查验案涉房屋，责成财务部门收取房款，出具《专用收款收据》，并具体注明了金额、用途、加盖财务专用章，足以使买受人信赖案涉房屋的真实性，促成房屋交易实现，且佳城房产公司经理杨玉春承诺买受人李曼，不久可办理合同网签事宜。虽佳城房产公司与买受人李曼未签订《商品房买卖合同》，但其协助于晓光完成了房屋债权转让的合同内容、履行售房义务，在其案涉房屋不能交付时也未及时通知买受人李曼，造成买受人李曼的合同目的不能实现，应承担违约责任。据此，案涉“以房抵债”房屋不能交付，致使买受人李曼的合同目的不能实现，构成法定解除条件，佳城房产公司与于晓光应共同承担退还购房款的违约责任，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款(四)项、九十七条规定的情形。综上，于晓光的上诉人请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款(四)项、九十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、撤销凌源市人民法院（2019）辽1382民初4030号民事判决的第一项；二、维持凌源市人民法院（2019）辽1382民初4030号民事判决的第二项；三、上诉人于晓光、被上诉人佳城房产公司于本判决生效后十五日内，共同承担退还被上诉人李曼购房款人民币236,900元，并自2017年10月8日起至购房款付清之日止计付利息，其中，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；一审案件受理费6700元、二审案件受理费4854元，共计11,554元，其中，3851元由被上诉人佳城房产公司负担、6503元由上诉人于晓光负担、1200元由被上诉人李曼负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年三月二十日书记员  毕 雪（法官助理代）