四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1622民初234号 原告：彭勇，男，1970年6月22日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：文志同，武胜县星月法律服务所法律工作者。 被告：四川昂阳教育科技有限公司，住所地成都市武侯区天府三街**新希望国际******，统一社会信用代码91510000056090471F。 法定代表人：彭健，公司经理。 被告：彭健，男，1984年10月8日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告：马华，女，1986年7月5日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告彭勇与被告四川昂阳教育科技有限公司、彭健、马华租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月24日公开开庭审理了本案。原告彭勇及其委托诉讼代理人文志同到庭参加了诉讼，被告四川昂阳教育科技有限公司、彭健、马华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭勇向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年4月25日签订的《房产租赁合同》；2.判决被告给付2020年1月1日至12月31日全年租金29万元；3.判决被告给付违约金15万元。事实及理由：2019年4月25日，原、被告签订了《房产租赁合同》，约定原告将其所有的位于武胜县××镇××路××号××栋××单元××号××广场××楼营业用房整体出租给被告，租期10年，前五年每年租金为29万元，后五年租金递增至每年30余万元，每6个月提前支付半年租金，如未按期付清房屋租金，原告有权收回房屋并转租给他人，被告的装修不予拆旧。原、被告任何一方违约，将承担违约金15万元。合同签订后，原告将房屋交付给被告用于教学使用至今，而被告仅支付了2019年半年租金，自2020年1月1日以后的租金至今未支付。2020年8月22日，原告向被告发送了《催款通知》，要求被告给付下欠租金，被告彭健及马华于2020年8月26日出原告提出书面申请，并承诺每月支付4万元租金，但被告仍未履行承诺，其行为严重违约，为此，特诉讼至法院，请予依法判决。 被告四川昂阳教育科技有限公司未作答辩。 被告彭健未作答辩。 被告马华未作答辩。 原告彭勇围绕诉讼请求依法提交的证据：1、身份证复印件，拟证明原、被告系适格的诉讼主体；2、房屋租赁合同，拟证明原告将其所有房屋租赁给被告，约定前五年每年租金为29万元，后五年租金递增。若被告未按时付清租金，原告有权收回房屋并转租他人，合同中也约定了违约金为15万元；3、催款通知，拟证明原告于2020年8月22日向被告发出催收租金通知，但被告至今未支付租金；4、房租延期申请，拟证明被告收到原告的催收通知后于2020年8月26日向原告提出书面申请，要求延期支付租金，并承诺每月向原告支付4万元租金；5、解除房屋租赁合同通知书，拟证明原告于2020年11月26日向被告发出了解除合同通知书，并要求被告方给付租金29万元，但被告至今未给付租金，房屋至今被告仍在使用。被告四川昂阳教育科技有限公司、彭健、马华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院对原告彭勇提交的提交的证据进行综合评判后，作出如下认定，原告彭勇提交的证据形式合法、内容真实，与本案争议事实存在关联性，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告彭健系被告四川昂阳教育科技有限公司的法定代表人，被告彭健与马华系夫妻关系。 2019年4月25日，原告彭勇（甲方）与被告四川昂阳教育科技有限公司（乙方）签订了《房产租房合同》，约定甲方将其所有的位于武胜县××镇××路××号××栋××单元××号××广场××楼营业用房共计952.25平方米租赁给乙方，租赁期限10年，即从2019年6月30日至2029年6月30日止。合同第二条约定租金及支付方式为：2019年6月30日至2024年6月30日，每年租金29万元；2024年6月30日至2025年6月30日，租金30.45万元；2025年6月30日至2026年6月30日，租金31.97万元；2026年6月30日至2027年6月30日，租金33.57万元；2027年6月30日至2028年6月30日，租金35.25万元；2028年6月30日至2029年6月30日，租金37.015万元。每年租金6个月支付一半给甲方（即每年支付房租的时间为5月30日及11月30日），如未按期付清房屋租金，甲方有权收回房屋并转租他人，乙方的装修不予折旧，所有不能拆除，在租期内，乙方无论经营或停业，租金必须按时交付给甲方，如因乙方原因对甲方造成损失，由乙方承担一切损失。甲方在乙方按时缴纳租金的情况下不得将房屋转租他人，因此造成的损失由甲方承担。合同第九条约定：乙方应按甲方指定的银行帐号向甲方支付租金和押金。合同第十条违约责任约定：甲乙双方任意一方违反以上条例，将承担违约金15万元。合同签订后，原告彭勇将案涉房屋交付给被告四川昂阳教育科技有限公司使用。被告四川昂阳教育科技有限公司在使用期间仅支付了2019年6月30日至2019年12月31日的租金，至今未交付2020年1月1日以后的租金。 2020年8月22日，原告彭勇向被告四川昂阳教育科技有限公司发出《催款通知》，载明：“贵公司至今未按合同约定时间向出租方彭勇支付2020年全年房屋租金款项，经多次催缴，但贵公司仍未按合同履行义务，现特发此告知书：1、必须在2020年8月底前付清全年款项。2、限贵司收到告知书后3日内公司法人必须亲自到场处理，否则我将保留或行使合同赋予我的权益。” 2020年8月26日，被告彭健（欠款人）和马华（担保人）共同向原告彭勇出具《房租延期申请》，载明：“由于昂阳教育受疫情影响，公司资金困难，现申请房租从2020年9月开始，每月付4万整，至2021年7月止，2021年8月补齐前面所欠房租，所欠房租明细：2019.12.1欠14.5万，2020.6.1欠14.5万，2020.12.1欠14.5万，合计共欠43.5万。担保人马华，欠款人彭健。” 2020年11月26日，原告彭勇向被告四川昂阳教育科技有限公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明：“合同履行期间，你无正当理由拒不支付房屋租金，经我多次催告后，你仍拒不履行支付租金的义务，根据我国《合同法》相关规定，我作为出租人有权解除我们之前签订的《房产租赁合同》，因此，我现依法通知你：一、自本通知函发出之日起，你我之间签订的《房产租赁合同》解除，请你在收到书面通知后2日内（最迟在2020年11月29日12时前）搬出出租屋。二、若你在上述期限内不搬出上述房屋，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求你承担相应的损失。”同日，被告四川昂阳教育科技有限公司收到此通知书。 另查明，案涉房屋至今仍由被告四川昂阳教育科技有限公司使用。 本院认为，原告彭勇与被告四川昂阳教育科技有限公司签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。双方应依约全面履行自己的义务。原告彭勇已依约交付了房屋。被告四川昂阳教育科技有限公司应按照约定期限支付租金。按照双方的约定，被告四川昂阳教育科技有限公司应于2019年11月30日前支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金14.5万元，并于2020年5月30日前支付2020年7月1日至2020年12月31日前的租金14.5万元。但被告四川昂阳教育科技有限公司未在合同约定的期限内交付租金，且在收到催款通知书后，逾期仍未支付，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，原告彭勇有权解除租赁合同，因此，原告彭勇要求解除双方于2019年4月25日签订的《房产租房合同》符合法律规定，本院予以支持。被告四川昂阳教育科技有限公司于2020年11月26日收到《解除房屋租赁合同通知书》后至今未提出异议，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”的规定，双方签订的《房产租房合同》已于2020年11月26日解除。 2020年8月26日，被告四川昂阳教育科技有限公司的法定代表人即被告彭健向原告彭勇出具《房租延期申请》，但庭审中，原告彭勇明确表示不同意其延期申请。被告四川昂阳教育科技有限公司在未取得原告彭勇的同意其延期交付租金的情况下，一直未交付租金，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告彭勇与被告四川昂阳教育科技有限公司签订的《房产租房合同》虽已于2020年11月26日解除，但至今被告四川昂阳教育科技有限公司仍在使用案涉房屋，因此，原告彭勇要求被告四川昂阳教育科技有限公司支付2020年1月1日至12月31日租金29万元的理由成立，本院予以支持。 本案中被告四川昂阳教育科技有限公司欠付租金确已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方签订的《房产租赁合同》中约定违约金15万元，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”的规定，双方违约金约定标准过高，庭审中，原告彭勇并未提供其实际受损证据，其损失应限于被告四川昂阳教育科技有限公司未能及时支付租金可能导致的资金占用利息，因此，违约金按照全国银行间同业拆借中心公布一年期贷款市场报价利率3.85%的1.3倍即5.005%计算较为合理。因原告彭勇于2020年8月22日向被告四川昂阳教育科技有限公司发出催款通知，要求被告四川昂阳教育科技有限公司于2020年8月底前付清全年款项，因此，原告彭勇主张的违约金应从2020年9月1日起以29万元为基数按年利率5.005%计算至款项付清之日止。 庭审中，原告彭勇虽提交了被告彭健（欠款人）和马华（担保人）于2020年8月26日共同向其出具的《房租延期申请》，但原告彭勇对该申请不予认可，且《房产租赁合同》系原告彭勇与被告四川昂阳教育科技有限公司签订的，根据合同相对性，原告彭勇要求被告彭健和马华支付租金的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告彭勇与被告四川昂阳教育科技有限公司签订的《房产租房合同》于2020年11月26日解除； 二、被告四川昂阳教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭勇2020年1月1日至2020年12月31日止的房屋租金29万元及违约金（违约金计算方法：从2020年9月1日起以29万元为基数按年利率5.005%计算至租金付清之日止）； 三、驳回原告彭勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费7900元，减半收取3950元，由被告四川昂阳教育科技有限公司负担（原告已垫付，在本判决书生效执行时由被告直接支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张玲 二〇二一年三月九日 书记员  余丽