辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终510号上诉人（原审原告）：郭淑杰，女，1968年10月12日出生，汉族，住辽宁省康平县。委托诉讼代理人：张琦，辽宁冠迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈文宇，男，1985年10月24日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王一楠，女，1986年6月19日出生，汉族，系陈文宇爱人，住沈阳市于洪区。上诉人郭淑杰因与被上诉人陈文宇房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初5604号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭淑杰上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人返还上诉人5万元或发回重审；2.一、二审案件诉讼费用和律师费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院违反“意思自治”、“不告不理”的原则，认定事实错误，适用法律错误，应当予以纠正。一审法院对于5万元款项性质认定错误。且在说理及判决部分认定上诉人违约并处以违约金，违反了“不告不理”的原则，有失公平公允，应当予以纠正；二、一审法院对于双方是否违约的事实认定错误。且判决认为案涉合同未履行给被上诉人造成损失，但被上诉人并未主张损失，也未提供证据加以佐证何种损失，损失大小。一审法院擅自认定损失数额，于法无据，与事实不符，应当予以纠正。综上所述，一审法院有认定事实不清，适用法律不当的错误。请求依法改判，支持上诉人的上诉请求。陈文宇辩称，1.在整个案件过程中，上诉人一次次违约，一次次推迟付款时间，我方在履约初期也一步步退让，同意上诉人的延期付款要求。因此，本案我方并非不向上诉人销售房屋，而是对方违反合同约定，导致其根本性违约使合同无法继续履行；2.定金5万元是合同约定的。而依据合同约定，该定金转化为房款是有条件的，但事实上，对方始终未向我方支付首付款及第二笔款项，未履行合同义务，应适用定金罚则。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。郭淑杰向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原被告之间签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》；2.请求法院判令被告返还原告购房款5万元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2020年1月17日，原告与被告签订《沈阳市存量房屋买卖合同》，合同约定原告从被告处购买位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积127.73平方米，房屋总价107万元。付款方式为合同签订当日交付定金1万元，3日内交付定金4万元。买受人于卖方撤销抵押还款时将第一笔购房款/首付款230,000元（不包含前期支付的定金）自行支付给出卖人。买受人于房屋过户时将第二笔购房款/首付款290,000元在沈阳市房地产交易资金管理有限公司托管。买受人以商业贷款方式申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人/沈阳市房地产交易资金管理有限公司托管；买受人拟贷款金额为500,000元。合同第十一条约定：1.卖方具体解押时间以2月份预约成功时间为主，买方无条件配合；2.3月10日之前付清第二笔首付款，房款成交合同金额为1,070,000元；3月10日-4月1日收到第二笔首付款，房款成交合同金额1,080,000元；3.卖方要求买方4月1日前付清第二笔首付款，如超期未履行，卖方有自主处理房产进行再出售的权利，出售成功，原买方所付房款由出卖方无条件返还（不含利息）；如未出售，原买方有优先购买权；4.买方不得以非正当理由不购买此房屋，卖方不得以非正当理由不出售此房屋，双方不可以以非正当理由停止交易；5.若此合同无效，承诺退还双方中介费。合同签订后，原告向被告支付定金50,000元。2020年1月17日，双方签订《补充协议》，内容为：一、买方贷款如期没有办理下来，居间方无条件将所有费用退还给买卖双方（不含其中产生的利息）。二、如果该房屋在2020年4月1日前买方没有继续履行合同导致合同中止的情况下，卖方有权处理该房屋转售他人，并且返还买方全部款项（此款项由卖方再次交易成功后交付买方）。买方不得收取卖方任何利息及其他费用。另查明，被告于2020年1月19日经由房产中介机构与原告协商配合办理解抵押事宜，原告表示年后再行办理，再给付首付款。2020年3月10日之前原告未按合同约定支付第二笔首付款，双方经由中介多次沟通联系，原告多次将付款的时间推后，被告做出让步，最后双方协商确定4月10日之后支付首付款则按1,080,000元履行。2020年4月21日，原告仍未支付首付款，原告经由房产中介机构与被告协商仍要求按1,070,000元履行合同，被告不同意，被告要求按合同约定1,080,000元履行。之后，双方合同未再继续履行。还查明，原告于2020年4月5日将购房款550,000元打入特定帐户用于贷款审批。原告贷款已经面签合格。一审法院认为，原告与被告签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定卖方具体解押时间以2月份预约成功时间为主，买方无条件配合，3月10日之前付清第二笔首付款，房款成交合同金额为1,070,000元，3月10日-4月1日收到第二笔首付款，房款成交合同金额1,080,000元。根据查明的事实，原告未按合同约定时间支付首付款，多次推迟支付首付款的时间，在被告做出让步同意原告推迟的情况下，属双方合议变更合同主条款。但2020年4月21日之后，原告再次针对已确定的合同总价款“1,080,000元”要求变更，在双方未达成新合议的情况下，原告即应按照双方约定时间按期支付首付款1,080,000元，其未支付即构成违约，现双方均要求解除合同，本院予以支持。关于合同解除的后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方曾协议变更合同主条款，但未约定新的违约金计算方式，而原、被告在《沈阳市存量房屋买卖合同》中既约定了定金也约定了违约金。其约定的定金性质应为违约定金，违约定金系以定金担保合同义务之履行，在一方当事人根本违约时适用定金罚则。本案中，原告虽系违约方，但通过双方的多次协商过程及原告将550,000元存入贷款用特定帐户的行为可以看出，原告要求按原价1,070,000元购买房屋并非从根本上不想继续购买房屋，其没有根本违约的主观恶意，但其迟延履行造成双方合同解除的确给被告造成一定的经济损失。综合本案情况，本院酌情判令原告给付被告30,000元作为违约金，被告应将剩余20,000元予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告与被告于2020年1月17日签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》；二、被告陈文宇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭淑杰返还定金20,000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，减半收取525元，由被告负担150元，由原告自行负担375元。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《沈阳市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。本案双方当事人的诉争焦点为：案涉合同解除的原因及其法律后果应如何处理。关于案涉合同解除的原因问题，本院认为，通过本案庭审调查及《沈阳市存量房屋买卖合同》等证据显示，双方在合同中约定卖方具体解押时间以2月份预约成功时间为主，买方无条件配合，3月10日之前付清第二笔首付款，房款成交合同金额为1,070,000元，3月10日-4月1日收到第二笔首付款，房款成交合同金额1,080,000元。而后，上诉人未按合同约定时间支付首付款，多次推迟支付首付款的时间，在被上诉人多次做出让步同意推迟的情况下，属双方合议变更合同主条款。后双方协商确定4月10日之后支付首付款则按1,080,000元履行。但直至2020年4月21日，上诉人仍未支付首付款，而是再次针对已确定的合同总价款“1,080,000元”要求变更，在双方未达成新合议的情况下，上诉人并未依总价款1,080,000元履行支付首付款义务。故案涉合同解除的原因系上诉人的上述违约行为所致，被上诉人并无过错。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于合同解除后的法律后果应如何处理问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因上诉人在履行合同过程中存在违约行为，其应承担相应的违约责任。而案涉合同第六条第（三款）约定：“买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。”第六条第（七款）约定：“买卖双方协商一致，构成根本违约情形时，选择以下违约罚则（二选一）：……如买受人违约，则买受人支付的定金不予退还；买卖双方支付总价款的20%作为违约赔偿金……”。由此可以认定，双方在合同中不仅约定了定金罚则条款，亦约定了违约金条款。在此情况下，一审法院结合本案的实际情况及为减少当事人诉累，酌定将上诉人支付的5万元定金中的3万元作为违约金并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，郭淑杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由上诉人郭淑杰负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  周 濛审判员  赵 智二〇二一年三月十日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。