河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1415号上诉人（原审被告）：徐航宾，男，1993年5月27日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：李嘉欣，河南言东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵素平，河南言东方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李中奇，男，1969年4月8日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：丁建华，河南中豫律师事务所。委托诉讼代理人：申红宾，河南中豫律师事务所。原审被告：徐洪华，男，1969年1月27日出生，住浙江省东阳市。上诉人徐航宾因与被上诉人李中奇、原审被告徐洪华房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初10032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人徐航宾的委托诉讼代理人李嘉欣、赵素平，被上诉人李中奇的委托诉讼代理人丁建华到庭参加诉讼，原审被告徐洪华经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。徐航宾上诉请求：1.请求撤销一审民事判决；2.改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定涉案房屋存在漏水情况，致使被上诉人合同目的无法实现，属于事实认定错误。案涉合同解除原因系因被上诉人店铺生意不好，无法继续经营，并非房屋漏水所致。1.被上诉人反映的漏水区域，系公共部分，不属于上诉人出租的专有部分。对共有部分的漏水，被上诉人应向物业协商解决，不得因此要求解除合同。2.房屋专有部分的轻微渗水并不影响被上诉人的正常生产经营，并不必然导致合同解除。房屋交付时，专有部分并不存在漏水。上诉人向被上诉人支付6000元维修费，让其对专有部分的渗水问题进行维修，对维修过后再次出现渗水问题，上诉人不应重复承担责任，被上诉人目的只是为拖延缴纳房屋租金。二、一审法院酌定上诉人向被上诉人支付50000元经济损失，无事实和法律依据，应予以改判。三、被上诉人至今欠付上诉人租金119832元，因被上诉人单方解除合同给上诉人造成空租期损失30余万元以及清理现场垃圾的损失19414元，以上损失系被上诉人违约造成，应由被上诉人承担赔偿责任。李中奇辩称，一、一审法院关于房屋漏水认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。被上诉人一审提供的证据材料、证人证言、升龙商业公司申请维修基金情况均能证明诉争房屋存在漏水。被上诉人租赁房屋系用于经营餐饮，上诉人拒绝维修，导致合同目的不能实现，应当解除合同并退还定金。上诉人称被上诉人因生意不好，无法继续经营无证据支持。二、被上诉人为经营餐饮，对承租房屋进行装修、购置经营所需，花费巨大。上诉人在明知被上诉人申请鉴定情况下，仍将诉争房屋出租，导致新的承租人在装修过程中对需要鉴定勘验的现场破坏，应认定上诉人对鉴定不能存在过错，承担相应损失，一审法院酌定5万元损失有事实和法律依据。三、上诉人上诉要求被上诉人支付租金并承担赔偿责任的请求，不属于二审法院的审理范围。其在一审未就该部分提起反诉，应依法予以驳回。徐洪华未答辩。李中奇向一审法院起诉请求：1、依法判令原、被告之间2017年7月3日签订的房屋租赁合同自2020年1月10日解除；2、依法判令二被告退还原告2017年7月3日缴纳的承租保证金60000元；3、依法判令二被告赔偿原告因租赁其房屋产生的经济损失150000元；4、依法判令本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：位于金水区××水路××区××房××号房屋的所有权人为被告徐航宾。2017年7月3日，原告（承租方、乙方）与徐航宾（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方合法拥有坐落于郑州市曼哈顿××水路××区××房××向北这××边380.91平方米的房屋出租给乙方经营使用。租赁用途为乙方租赁的该房屋用于经营餐饮。租赁期限5年，房屋租赁期自2017年8月1日至2022年7月31日止。免租期为2017年7月1日至2017年7月31日止。该房屋建筑面积为380.91平方米，每平米/70元一个月（税后租金），每月租金为人民币26664元整，每次需提前30日向甲方支付商铺租金，乙方应交60000元保证金，合同到期后，该保证金无息退还给乙方，乙方应将有有效的收款凭证退还甲方。租金为半年付，自第二个租赁年度（含第二哥租赁年度）起，年租金在上一个租赁年度基础上每年递增6%，直至合同租赁期限结束。甲乙双方因执行本合同有发生争议，应友好协商解决，如协商未果，任何一方有权向该房屋所在地的人民法院起诉。合同还对其它事项作了详细约定。在出租方（甲方）落款处显示：“徐洪华代徐航宾”。同日，被告徐洪华出具一份《收条》，载明:今收到李中奇交来租曼哈顿G区303号向北这一边租房保证金陆万元正（￥60000.00）。原告向本院提出鉴定申请，申请对涉案房屋装饰、装修现值损失作出司法鉴定及餐饮公司预期利润损失作出鉴定。2020年11月6日，河南信则资产评估有限公司前往现场，发现案件现场被一教育机构正在装修中，案件原房屋装饰、装修评估范围、材料已无法确定。致使该评估鉴定工作无法进行，该鉴定机构退回了本次的鉴定工作。升龙商业公司运营主管证人陈某到庭接受陈述称，基本上下雨被告都会向其反映房屋漏水情况，原告于2020年1月20日向物业管理公司申请撤场，实际搬离日期在2020年3月23日。一审法院认为，原告与被告徐航宾签订《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。针对原、被告双方争议的焦点，本院分别评析如下：关于合同解除问题。本案中，结合证人证言及庭审情况，本院认为涉案房屋确实存在漏水情况，致使原告合同目的不能实现。原告于2020年3月23日实际搬离涉案房屋，故原、被告之间2017年7月3日签订的《房屋租赁》合同于2020年3月23日解除。关于保证金退还问题，因原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月23日解除，合同解除后，被告徐航宾应退还原告保证金60000元。关于原告的经济损失。被告在鉴定期间擅自将房屋出租给第三人，导致鉴定不能进行，被告存在过错。且因涉案房屋存在漏水情况导致原告的合同目的不能实现，本院酌定原告的经济损失为50000元。依据合同相对性原则，原告与被告徐航宾签订房屋租赁合同，故原告主张被告徐洪华承担责任，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告之间2017年7月3日签订的《房屋租赁》合同于2020年3月23日解除；二、被告徐航宾于本判决生效后十日内向原告李中奇退还保证金60000元；三、被告徐航宾于本判决生效后十日内向原告李中奇赔偿经济损失50000元；四、驳回原告李中奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2225元，由原告李中奇负担1059元，被告徐航宾负担1166元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据查明的事实，涉案租赁房屋存在漏水，被上诉人李中奇主张合同目的无法实现的理由成立，李中奇于2020年3月23日搬离涉案房屋，一审法院确认上诉人徐航宾与被上诉人李中奇之间于2017年7月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月23日解除，有事实和法律依据。徐航宾该项上诉理由不能成立。上诉人徐航宾在合同履行过程中存在违约行为，在合同解除后，应承担退还定金并赔偿损失的违约责任。因上诉人在鉴定期间擅自将该房屋出租，致使鉴定不能，上诉人存在过错，一审法院酌定由上诉人向被上诉人支付经济损失50000元，处理并无不当。关于徐航宾上诉理由中被上诉人欠付租金等的情况，不属本案处理范围，不予采纳。综上所述，徐航宾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人徐航宾负担。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二一年三月八日书记员  焦天华