北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3614号上诉人（原审被告）：杨宏洲，男，1968年9月26日出生，汉族，住河北省三河市。委托诉讼代理人：刘锐，北京市世纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京置能科技发展有限公司，住所地北京市通州区贡院街1号院1号楼二层206-33室。法定代表人：杨斌，执行董事。委托诉讼代理人：张传凤，北京市阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚楠，北京市阳光律师事务所实习律师。上诉人杨宏洲与被上诉人北京置能科技发展有限公司（以下简称置能科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初8691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨宏洲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回置能科技公司的全部诉讼请求，诉讼费由置能科技公司承担。事实与理由：杨宏洲主张其在合同到期后已经告知置能科技公司不再续租，置能科技公司长时间不主动收回房屋、不主张租金不合常理，一审法院应当认定杨宏洲已经口头通知不再续租的事实；一审判决明显减轻了置能科技公司的举证责任，过度放大了杨宏洲的交房瑕疵；杨宏洲认为置能科技公司的部分诉讼请求已经超过法定时效。置能科技公司辩称，同意一审判决。置能科技公司向一审法院起诉请求判决：1.杨宏洲支付自2017年9月20日起至2020年6月8日止的房屋占用费69510元；2.诉讼费用由杨宏洲承担。一审法院认定事实：2016年9月19日，水利电力出版社印刷厂（出租人、甲方）与杨宏洲（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，房屋坐落于北京市丰台区嘉园二里26-5-601号。第二条租赁期限约定为，房屋租赁自2016年9月20日至2017年9月19日。第三条租金及押金约定为：租金标准：2100元，租金总计：人民币25200元，付款方式：银行汇款，付款时间：按付款方式第一个月的15日之前付款。押金：人民币同以前，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数还给乙方。第六条房屋收回的验收约定为，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋；乙方应于租赁期满后次日12点前，将承租房屋及附属设施，设备交还甲方。第七条合同解除约定为，乙方不按照约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同，并有权追究其法律责任。第九条其他约定为，租赁期满，双方未重新签订租赁协议，乙方应在租赁期满次日中午12点前将所租房屋完好交还甲方，否则视乙方同意甲方自租赁期满次日中午12点起有权自行进入并收回房屋，乙方自动放弃房屋内乙方所留存物品，甲方可自行处置，如租赁房屋设施、设备有损坏或有欠费等情况，甲方有权向乙方进行追索。上述合同签订后，置能科技公司将涉诉房屋交付给杨宏洲居住使用。杨宏洲已经支付截至2017年9月19日的房屋租金。水利电力出版社印刷厂于2017年10月13日经北京市工商行政管理局西城分局核准名称变更为置能科技公司的现名称。置能科技公司另提交《关于中国江河房地产开发公司等5家企业分别并入中国水利投资公司等2家企业有关问题的复函》；中国水利电力对外公司与中国人民银行机关事务管理局签订的《谅解备忘录》《成方街33号院拆迁补偿补充协议》《房产置换及补偿协议书》以证明该公司有权出租使用涉诉房屋。杨宏洲对此予以认可。一审中，杨宏洲称2017年9月19日租赁合同到期后，其于2017年9月19日搬离涉诉房屋。在合同到期前，其曾前往置能科技公司工作人员周毅家并告知周毅，因房租上涨不再租赁涉诉房屋，到期后让置能科技公司自行找开锁公司开锁收回房屋。之后其搬至三河市居住。置能科技公司对此不予认可，其认为租赁合同到期后，杨宏洲作为承租人应向置能科技公司交还房屋钥匙，杨宏洲未与置能科技公司办理房屋交接手续，杨宏洲应支付房屋使用费。一审法院于2020年6月8日组织双方前往涉诉房屋进行现场勘验。现场勘验过程中，杨宏洲表示房屋内无与其有关物品，其没有涉诉房屋钥匙，置能科技公司可自行进入；置能科技公司表示该公司亦没有涉诉房屋钥匙。在此情况下，置能科技公司自行撬锁进入涉诉房屋。进入涉诉房屋后，杨宏洲认可房屋内设施与其搬离时一致。涉诉房屋内有快递箱一个（快递箱上记载“收件人曾伟，186XXXXXXXX，预计到达时间：2018/10/02”），八喜冰淇淋盒一个（盒面上记载“2018-04-01”），可口可乐瓶一个（瓶面上记载“20181027”）。一审法院当庭拨打号码为186XXXXXXXX的电话，接听电话者称其是曾伟，2018年经朋友介绍承租涉诉房屋，居住大概半年时间，2018年6月初至2018年年底，以现金方式支付过房屋租金。一审法院当庭拨打杨宏洲电话，杨宏洲称以前认识一个叫曾伟的人，之前给过曾伟房屋钥匙，曾伟有时候上那住，曾伟没有向其支付过房租。一审法院认为，依据已查明的事实，置能科技公司将涉诉房屋出租给杨宏洲居住使用。关于双方有争议的2017年9月20日至2020年6月8日的房屋使用费，法院从以下几方面考虑：第一，置能科技公司在北京市丰台区至少有20套房屋进行出租收益，有专门工作人员负责出租事宜，置能科技公司于2019年12月20日就20套房屋提起房屋租赁合同纠纷，其中多套房屋出现置能科技公司工作人员代被告签署发生争议的房屋租赁合同，置能科技公司无法提交相应证据证明被告授权置能科技公司工作人员代为签署上述房屋租赁合同；多名承租人反映搬离房屋时无法与置能科技公司工作人员取得联系，置能科技公司工作人员未到场办理交接手续等其他与本案类似的情况；第二，租赁合同到期后，承租方有义务将房屋腾退并返还给出租人。本案中，杨宏洲称其口头告知置能科技公司工作人员其已搬离涉诉房屋，让置能科技公司工作人员自行撬锁收房，而未实际履行交还房屋的义务，显属不妥。第三，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。租赁期满或合同解除后，承租方有义务将房屋腾退并返还给出租人，出租方有权收回房屋也有义务及时接收房屋避免扩大损失。本案中，房屋租赁合同中明确约定了租赁期限为自2016年9月20日至2017年9月19日止；租赁期满或合同解除后，置能科技公司有权收回房屋；杨宏洲应于租赁期满后次日12点前，将承租房屋及附属设施，设备交还置能科技公司。杨宏洲不按照约定时间支付租金达5日的，置能科技公司有权单方解除合同，并权有追究其法律责任。租赁期满，双方未重新签订租赁协议，杨宏洲应在租赁期满次日中午12点前将所租房屋完好交还置能科技公司，否则视杨宏洲同意置能科技公司自租赁期满次日中午12点起有权自行进入并收回房屋，杨宏洲自动放弃房屋内杨宏洲所留存物品，置能科技公司可自行处置，如租赁房屋设施、设备有损坏或有欠费等情况，置能科技公司有权向杨宏洲进行追索。也就是说，在承租方不按照约定时间支付应缴租金达5日的或者在2017年9月19日租赁期满后，置能科技公司有权收回房屋。而置能科技公司未提交充分证据证明其在2019年12月20日起诉前采取相应措施收回涉诉房屋，反而在此期间一直放任这种状态持续，既不查验房屋状况也不收回房屋，时隔两年多时间后起诉要求杨宏洲支付上述期间的房屋使用费。综上，对于置能科技公司主张的2017年9月20日以后的房屋使用费，法院将结合本案的实际履行情况、杨宏洲对于涉诉房屋的实际使用情况、现场勘验的房屋现状、双方对于房屋未进行交接的过错程度等因素，根据公平原则，酌情确定杨宏洲应向置能科技公司支付房屋使用费的具体数额。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。置能科技公司于2019年12月20日起诉要求杨宏洲支付自2017年9月20日起至2020年6月8日止的房屋占用费的诉讼请求，未超过诉讼时效，故杨宏洲关于诉讼时效的抗辩，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、杨宏洲于判决生效之日起十日内向北京置能科技发展有限公司支付房屋使用费35700元；二、驳回北京置能科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，依法订立的合同对双方均有约束力，双方均应按照约定履行合同义务。本案中，置能科技公司与杨宏洲之间形成房屋租赁合同关系，双方在合同到期不续租的情况下应当完成租赁房屋的交接，置能科技公司作为出租人应当及时合理的收回租赁房屋，杨宏洲作为承租人亦应承担将租赁房屋妥善交回的义务。但根据本案查明事实，杨宏洲在一审中答辩中自述仅以口头形式通知置能科技公司到期不再续租并未将租赁房屋钥匙交回，而置能科技公司亦未能及时履行收回房屋的义务，双方在租赁房屋交接过程中的行为均存在欠妥之处，故一审法院结合合同的实际履行情况、现场勘验的房屋现状、双方对于导致房屋未进行正常交接后果的过错程度等因素，酌情认定了杨宏洲应向置能科技公司支付房屋使用费的具体数额，公平合理。经本院审查，置能科技公司的诉讼请求不存在超过法定时效的情形，一审法院对杨宏洲提出的时效抗辩意见未予采纳，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费693元，由杨宏洲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年三月十二日法官助理  方浩然书 记 员  王远征