湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初1022号原告：雷迎春，女，1982年12月22日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告：周文标，男，1979年3月3日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：雷迎春（系周文标之妻），女，1982年12月22日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告：王志洪，1974年9月11日出生，汉族，住湖南省冷水江市。原告雷迎春、周文标（以下简称原告）与被告王志洪（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷迎春暨原告周文标的委托诉讼代理人，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷迎春、周文标向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《长沙市房屋租赁合同》；2.被告返还租用房屋；3.被告支付从2020年9月至2021年1月的房屋租金39200元；4.被告支付使用承租房屋产生的水、电和燃气等费用暂计200元（起诉之日计算至被告返还所占用房屋之日止）；5.被告支付物业管理费暂计771元（暂计至2021年1月的物业管理费，实际要求计算至被告返还占用房屋及搬走房屋内家具之日）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年6月25日，被告因经营公司（湖南云智付科技有限公司、湖南花脸智服科技有限公司、湖南海豚智付科技有限公司、湖南楚云赋科技有限公司）需要而与原告雷迎春、周文标签订《房屋租赁合同》，合同约定原告雷迎春、周文标将其位于湖南省长沙市雨花区××路××号××广场××栋××房（以下简称案涉房屋）出租给被告，房屋租期为2019年6月15日至2020年6月14日，其中2019年5月1日至2019年6月14日为免租期，房屋月租金9800元，逾期支付租金的，按每日未付部分的2倍支付违约金。合同签订后，被告未按期支付租金以及水、电、燃气、物业管理等费用，已构成根本性违约，严重损害原告雷迎春、周文标的合法权益，原告已于2021年1月12日发出《解除合同通知书》。按照合同规定，原告雷迎春、周文标可以不退还押金。此外，被告使用该房屋所发生的物业管理等费用应由被告承担。综上，原告雷迎春、周文标为维护自身合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告辩称：1.被告同意支付2020年9月15日至2020年12月1日的租金。2.被告已缴纳2020年12月31日之前的物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告雷迎春、周文标系夫妻关系。2019年5月24日，原告雷迎春、周文标（甲方），被告（乙方）以及湖南新环境房地产经纪有限公司（丙方）共同签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将案涉房屋出租给乙方使用，用途为办公，租赁期限自2019年6月15日起至2020年6月14日止，租金9800元/月，按季度支付。乙方向甲方缴纳押金9800元，房屋租赁期间产生的水电费、燃气费、物业管理费等费用由乙方支付。乙方逾期缴纳上述有关费用达一个月时，甲方有权向乙方追收上述有关费用。乙方提前解除或未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠天数双倍计算租金作为违约金，超过10天则甲方有权解除合同，收回房屋和终止合同，押金作为违约金赔偿给甲方。房屋内留置的一切物品乙方在2日内自行处置，否则视为弃物。”《房屋租赁合同》还约定了其他内容。《房屋租赁合同》签订后，被告租赁案涉房屋用于湖南云智付科技有限公司，湖南花脸智服科技有限公司，湖南海豚智付科技有限公司、湖南楚云赋科技有限公司的经营。案涉房屋的唯一进出通道为一扇玻璃门，玻璃门门锁为指纹锁。2020年6月14日,《房屋租赁合同》到期后，被告继续租赁案涉房屋。2020年9月15日，被告便未再支付房租。原告雷迎春催租未果后，告知被告其将对案涉房屋的玻璃门上锁，被告仍表示无钱交租后，原告雷迎春于2020年12月1日对玻璃门上锁。同日，被告将玻璃门的指纹锁密码告知原告雷迎春，原告雷迎春对密码进行了更改。另查明：（一）庭审中，原告雷迎春、周文标撤回第4项诉讼请求。（二）案涉房屋系由登记在原告周文标名下坐落于长沙市湘府中路18号德思勤城市广场××号房屋，以及登记在案外人周友木（系原告周文标之父）名下坐落于长沙市湘府中路18号德思勤城市广场××地块8－17002号房屋组成。原告雷迎春、周文标陈述登记在案外人周友木名下的房屋系原告雷迎春、周文标共同出资，亦由原告雷迎春、周文标实际管理，被告对此无异议。（三）截至原告雷迎春、周文标起诉时止，被告已缴纳2020年12月31日之前的物业管理费。因被告未付清租金，原告雷迎春、周文标遂诉至本院，要求判如所请。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，以及第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。因此，《房屋租赁合同》于2020年6月14日到期后，被告继续租赁案涉房屋，原告雷迎春、周文标未提出异议，故《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，原告雷迎春、周文标可以随时解除合同。2020年12月1日，原告雷迎春将案涉房屋的玻璃门上锁后，被告于当日将玻璃门的指纹锁密码告知原告雷迎春，原告雷迎春对密码进行了更改。原告雷迎春的上锁和更改密码行为，视为原告雷迎春解除了合同，据此，本院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年12月1日解除。原告雷迎春、周文标主张被告返还案涉房屋，因案涉房屋已于2020年12月1日交由原告雷迎春、周文标实际管理和控制，被告事实上已返还案涉房屋，本院对原告雷迎春、周文标的该主张不予支持。至于案涉房屋仍存放被告的设施设备，根据《房屋租赁合同》关于“被告未按合同约定交付租金，原告雷迎春、周文标有权解除合同、收回房屋和终止合同，房屋内留置的一切物品由被告在2日内自行处置，否则视为弃物”的规定，原告雷迎春、周文标可自行对案涉房屋内的设施设备进行处理，或另案起诉要求被告腾空房屋内的设施设备，本案不作处理。原告雷迎春、周文标主张被告支付2020年9月至2021年1月的房租。本院认为，《房屋租赁合同》已于2020年12月1日解除，但被告只支付了2020年9月15日之前的房租，故被告应支付2020年9月16日至2020年12月1日期间的房租24826.66元（9800元/月÷30天×76天）。关于2020年12月2日至2021年1月31日的房租，本院认为，《房屋租赁合同》解除后，即使被告拒不腾退案涉房屋，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，因此原告雷迎春、周文标负有防止租金损失进一步扩大的法定义务。根据《房屋租赁合同》关于“被告未按合同约定交付租金，原告雷迎春、周文标有权解除合同、收回房屋和终止合同，房屋内留置的一切物品由被告在2日内自行处置，否则视为弃物”以及“被告未按合同约定交付租金，押金作为违约金赔偿给原告雷迎春、周文标”的约定，原告雷迎春、周文标除了将被告缴纳的押金抵作赔偿款外，还可自行对案涉房屋内的设施设备进行处理，否则承担后续的扩大损失。据此，本院酌情给予原告雷迎春、周文标在《房屋租赁合同》解除后1个月的时间处理案涉房屋内的设施设备，被告应参照《房屋租赁合同》关于9800元/月的租金标准以及房屋租赁期间产生的物业管理费等费用由被告支付的约定，支付2020年12月的房屋占用使用费9800元和物业费，鉴于被告已支付2020年12月的物业费，被告还需支付2020年12月的房屋占有使用费9800元。至于2021年1月1日之后的房屋占有使用费和物业费由原告雷迎春、周文标自行承担。另外，引起案涉纠纷的法律事实（如房屋租赁和合同解除等事实）发生在2021年1月1日之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因此，本案的审理应适用当时的法律、司法解释的规定，而不适用《中华人民共和国民法典》。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十九条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年12月1日解除；二、被告王志洪于本判决生效后7日内支付原告雷迎春、周文标2020年9月16日至2020年12月1日期间的房屋租金24826.66元、2020年12月的房屋占用使用费9800元；三、驳回原告雷迎春、周文标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费804元，因适用简易程序减半收取402元，由被告王志洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 苏 辉二〇二一年三月四日书记员 李春霞附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。