四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终317号 上诉人（原审原告）：周兵，男，1981年12月7日出生，汉族，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人：李俊强，四川坤宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭林，四川坤宏律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘李霞，女，1989年12月11日出生，汉族，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人：李俊强，四川坤宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭林，四川坤宏律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：夹江县锦泰房地产开发有限公司，住所地：四川省夹江县漹城镇薛村村6、7社。 法定代表人：翟建华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王京星，四川佛都律师事务所律师。 上诉人周兵、刘李霞因与上诉人夹江县锦泰房地产开发有限公司（以下简称锦泰公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服四川省夹江县人民法院（2020）川1126民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周兵、刘李霞上诉请求：撤销一审判决，改判锦泰公司支付逾期交房违约金10341元（在一审判决1699.89元基础上增加8641.11元），一、二审诉讼费用由锦泰公司负担。事实和理由：周兵、刘李霞于2018年6月27日和2019年1月3日与锦泰公司签订住宅和车位的《商品房买卖合同（预售）》，约定锦泰公司应于2020年1月30日前交付且交付房屋具备合同约定的交房条件，但锦泰公司在不具备交房条件情况下于2020年1月20日向业主发出按期交房通知，后因锦泰公司拖延不办理竣工验收备案表，被夹江县住建局于2020年4月9日通知责令限期整改后才于2020年4月13日完成竣工备案。一审法院认定从2020年1月24日至3月25日期间属于新冠疫情期间为不可抗力导致合同不能履行，并以1月24日离合同约定的履行到期日还有7天时间，主动扣除了1月24日至30日的7天时间，从2020年4月2日开始计算违约金不当，属于事实不清，适用法律错误。一、关于一审认定扣除24日至30日7天合同未到期时间的问题。一审只强调新冠疫情管控从2020年1月24日开始，但忽略了如果没有新冠疫情，1月24日-30日是法定春节放假期间，正常情况下也不能进行相关备案工作，只要在2020年1月23日最后一个工作日前锦泰公司未能办理完毕竣工备案事宜，其在合同约定的交房时间2020年1月30日肯定不能达到合同约定的交房条件，故这7天不能扣除；二、关于新冠疫情影响是否应当免责的问题。双方合同约定应该在2020年1月30日前完成竣工备案取得竣工验收备案表，一审认定从2019年11月19日开始备案就算履行合同义务，是以过程代替结果，属于事实不清、认定错误。2020年1月24日至30日是春节假期，从1月24日开始备案工作肯定要停止，故在2020年1月23日最后一个工作日未履行完合同义务，就应当认定锦泰公司系迟延履行合同义务，24日开始的新冠疫情是在其迟延履行合同义务所致，故本案中新冠疫情不能免除锦泰公司的违约责任。三、一审直接以四川省将二级响应调整为三级响应时间作为疫情消除时间属于事实不清。根据合同法117条的精神，根据不可抗力影响有全部免责或部分免责，本案中，锦泰公司在不具备条件情况下向业主发交房通知形成欺诈，在管控期间仍然在办理交房，未按合同约定及时告知业主新冠疫情对办理备案工作的影响，未在合同约定时间内向业主提交疫情影响的证据，未提交证据证明疫情对办理备案工作产生怎样的影响，一审仅根据疫情响应公告就认定在一级响应、二级响应期间整个备案工作完全不能进行，进而免除锦泰公司的责任，有违事实和法律规定。 锦泰公司辩称，我公司没有迟延履行合同义务，按双方签订的合同交房时间是2020年1月30日，只要在此时间前公司交付房屋都不存在迟延的情形，周兵、刘李霞认为公司迟延履行的时间点前置到1月23日不符合合同约定，从1月23日启动疫情到30日，排除疫情的影响，我公司完全可以办完所有的手续，政府部门也都会按时完成手续的办理，疫情属于不可抗力，一审认定的事实是符合客观事实的，我公司不存在违约行为，请求驳回周兵、刘李霞的上诉请求。 锦泰公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回周兵、刘李霞的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由周兵、刘李霞负担。事实和理由：一、一审认定从2020年4月2日至4月13日逾期期间因锦泰公司原因所致与事实不符，锦泰公司逾期取得竣工验收备案是由于疫情不可抗力导致相关部门未能如期完成竣工备案流程所致，锦泰公司不应当承担违约责任。1.锦泰公司的交付符合法律规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，只要房屋经过竣工验收取得竣工验收报告即具备向业主交付房屋的法定条件，业主就可以正常的交付、占有使用房屋，并不存在因取得竣工验收备案超过合同约定期限就导致房屋不符合竣工验收要求或房屋存在质量问题的情形，经竣工验收交付的房屋不会影响业主对于房屋的正常占有使用；2.根据一审查明的事实，竣工验收备案程序除锦泰公司参与外，还需要设计、监理、地勘、施工等工程单位提供大量资料，涉及住建、自然资源、消防、人社、造价、人防、气象、房地产管理、房屋质量监督等若干部门在完成各自备案流程后，住建部门方可最后出具竣工验收备案表，锦泰公司从2019年11月19日开始报送竣工验收，为竣工验收开展了大量工作，正是由于在此期间发生了新冠疫情，除疫情防控以外的相关社会活动全面中止，停工停业导致需多部门、多单位共同协同完成的竣工备案工作无法开展，这并非锦泰公司的主观故意或重大过失等自身原因造成的延误，根据最高院关于妥善审理疫情民事案件的指导意见规定，疫情或疫情防控措施导致出卖人不能按期限交付房屋的，当事人请求解除合同的人民法院不予支持。疫情属于不可抗力，周兵、刘李霞都在家躲避不应当苛求锦泰公司及其他部门的工作人员仍要冒生命危险去开展工作；3.锦泰公司在疫情期间一直反复协调各有关部门加快备案流程，这些工作得到相关主管部门的认可，所以有关部门才为锦泰公司出具了相关证明，证明因疫情导致相关批准手续暂缓办理，疫情风险降低后，随着复工复产，政府相关部门加快竣工备案流程办理，并在2020年4月13日取得竣工验收备案，这一时限并非锦泰公司所能控制，且在复工复产初期政府部门面对疫情导致的大量积压工作有序恢复情况下，也并非属于过分迟延，如该判决生效，必将导致其他业主的跟风效仿，锦泰公司为此承担巨额损失，因疫情导致交房延迟的问题在夹江及乐山整个房地产行业均较为突出，如都参照一审判决的方式来认定，必然会给乐山房地产行业的发展造成重大影响。二、一审认定的违约金不符合法律规定。违约金是对因对方违约给守约方造成损失的弥补，无损失即无补偿。根据最高法院关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十二条的规定，违约金超过造成损失30%的应适当减少，合同约定违约金比例为已付房款每日万分之二计算，已达到年利率7.3%，远远超过同期银行市场年利率3.85%的上限，从计算的违约金实际金额来看，案涉房屋计算的月违约金已达到3500元，远远超过同地段同类房屋租金1000元/月上限，周兵、刘李霞未举证证明其损失存在及金额，应当承担举证不能的法律后果。 周兵、刘李霞辩称，本案不适用民法典，锦泰公司存在违约行为，节假日不上班是常态，公司称节假日加班进行处理应当提供证据，疫情影响不应该作为不可抗力的理由，公司在上诉状中陈述的事实与其自己提交的证据矛盾；关于违约金是否过高的问题，一审不调整违约金是正确的，商品房买卖合同是公司提供的格式合同，违约金比例是公司自己载明的，这点从所有业主的合同中都可以证实，业主按约定交付了房款，但在合同约定的时间内没有收到合同约定的房屋，一审按照相关的银行利率和惩罚性条款作出不调整违约金的意见是正确的，利息也没有超过相关规定的最高利率，关于违约金一审处理正确，请求二审维持。 周兵、刘李霞一审诉讼请求：1.判令锦泰公司向周兵、刘李霞支付2020年1月31日至2020年4月13日逾期交房违约金人民币：已付款（648287元+60000元）×0.0002×73天=10341元；2.判令本案诉讼费用由锦泰公司承担。 一审法院认定以下案件事实：夹江县住房和城乡建设局于2017年12月20日向锦泰公司颁发了锦泰.棕榈银滩项目建设用地规划许可证，于2018年1月11日向锦泰公司颁发了锦泰.棕榈银滩二期建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。2018年5月4日，夹江县行政审批局向锦泰公司颁发了锦泰.棕榈银滩二期、地下室《商品房预售许可证》。 2018年6月27日，锦泰公司作为出卖人，周兵、刘李霞作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2018062700008，约定买受人向出卖人购买位于夹江县××道××段××号锦泰.棕榈银滩二期7幢1单元12楼4号住宅，测绘建筑面积122.83平方米，其中套内建筑面积101.94平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积20.89平方米。该商品房按建筑面积计算，单价为5283.51元，总价款：陆拾肆万捌仟玖佰柒拾肆元整。2019年1月3日，锦泰公司作为出卖人，周兵、刘李霞作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2019010300018，约定买受人向出卖人购买位于夹江县××道××段××号锦泰.棕榈银滩二期9幢2单元-1楼638号车位，测绘建筑面积29.06平方米，其中套内建筑面积14平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积15.06平方米，该商品房总价款为陆万元整。上述两份合同第十条约定：出卖人应当于2020年1月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件。该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4.满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，合同不解除，自约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；第十四条约定：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第二十四条约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的，一方当事人应当及时告知另一方当事人并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。 上述合同签订后，周兵、刘李霞依约向锦泰公司支付了购买住房的款项648974元，车位款60000元。2020年2月20日交房时，因面积差异，锦泰公司退还周兵、刘李霞购房款687元，周兵、刘李霞实际交付的购房款（含车位）为708287元。 2019年11月14日，锦泰.棕榈银滩二期工程经建设单位夹江县锦泰房地产开发有限公司、勘察单位江西省勘察设计研究院、设计单位四川创想博世建筑设计有限公司、施工单位四川珠峰建筑工程有限公司、监理单位乐山市鸿嘉建设工程监理咨询有限公司验收合格。2020年1月20日，锦泰公司向周兵、刘李霞邮寄了《交房通知书》，通知于2020年1月30日交房，周兵、刘李霞收到该《交房通知书》。交房时，周兵、刘李霞认为房屋质量有问题，未接收房屋，直到2020年2月20日，锦泰公司才向周兵、刘李霞交付了所购商品房。 锦泰.棕榈银滩二期工程竣工验收合格后，锦泰公司于2019年11月19日启动竣工验收备案工作。夹江县建筑工程质量监督站、夹江县市政建设服务中心、夹江县房地产管理所、夹江县住房和城乡规划建设局城市建设股分别于2019年11月20日、2019年11月26日、2019年11月29日、2019年12月2日对锦泰.棕榈银滩一、二期工程竣工验收完成审核，并在《住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收申报表》中“表部门意见栏”由负责人签署同意并加盖了印章。2019年11月26日，夹江县市政建设服务中心出具（2019）014号城市园林绿化工程验收合格证，确认锦泰.棕榈银滩项目绿化建设工程符合绿化工程验收要求。2019年12月4日，夹江县住房和城乡规划建设局出具夹住建消验字【2019】第0011号《关于锦泰.棕榈银滩商住小区项目建设工程消防验收意见书》，其意见为综合评定该工程消防验收合格(不含二装)。2020年1月24日，根据新型冠状病毒肺炎疫情防控形势，四川省启动突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应。2020年2月12日，锦泰公司向夹江县自然资源局出具《情况说明》，内容为：“夹江县锦泰房地产开发有限公司（以下简称我公司）开发的锦泰.棕榈银滩项目，于2019年11月经建设、勘察、设计、施工、监理五方责任主体全面竣工验收合格。我公司已将验收资料按流程向相关职能部门进行了提交。规划手续提交至贵局后，由于受新冠肺炎疫情等不可抗力因素的影响，导致相关批准手续暂缓办理，未能如期取得《竣工验收备案表》。目前除规划手续外其他竣工验收事项已全部通过审批，我公司在贵局的指导下积极完善相关资料，以便规划手续尽快获得贵局批准，尽早取得《竣工验收备案表》。特此说明!”夹江县自然资源局签署“情况属实”并加盖了单位印章。2020年2月26日，四川省疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应调整为二级响应。2020年2月28日，四川省卫健委公布新冠疫情分区分级情况，夹江为低风险区。2020年3月25日，四川省应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部发出《关于应急响应级别调整为III级后进一步做好疫情防控工作的通知》（川疫指发〔2020〕37号），该通知指出2020年3月25日，全省新冠肺炎疫情应急响应级别由II级调整为III级。该通知第四条提出“全面恢复经济社会秩序。各市(州)要在做好防止疫情反弹工作的同时，全面恢复生产生活秩序”。2020年4月9日，夹江县住房和城乡建设局向锦泰公司发出夹建管[2020]第10号《夹江县建设工程责令整改通知书》，载明：“接群众投诉、举报，你单位参与建设的锦泰.棕榈银滩商住小区项目在交房过程中存在以下问题：1.工程竣工验收后未按规定向夹江县住房和城乡建设局备案；2.部分房屋出现质量问题。现责令你单位一是在疫情解除期间，立即持相关竣工验收资料向我局申办过程竣工验收备案书……。”2020年4月13日，夹江县住房和城乡建设局向锦泰公司出具夹住建备[2020]06号《竣工验收备案书》，其中“工程基本情况”页载明：工程名称：锦泰.棕榈银滩商住小区，备案原由：本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定完成了竣工验收，现报送竣工验收备案。负责人：翟树林，建设单位为夹江县锦泰房地产开发有限公司，落款日期为：2019年11月19日；“竣工验收备案文件”页载明，内容：“1.建设工程施工许可证或开工报告；2.建设工程规划许可证及竣工验收报批审查意见；3.四川省建设工程施工图设计文件审查合格书；4.法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；…….;11.工程竣工验收报告；……17.视具体工程按规定应提交的其他文件”。本工程的竣工验收备案文件已于2020年4月13日收讫，文件齐全；“竣工验收备案部门意见”页载明：备案部门意见：准予备案，并加盖有夹江县住房和城乡建设局竣工验收备案专用章，落款时间为2020年4月13日。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同签订后，周兵、刘李霞向锦泰公司支付了购买商品房的全部价款，按照合同约定，锦泰公司应于2020年1月30日前向周兵、刘李霞交付所购商品房，且交付的商品房应取得建筑工程竣工验收备案表，但事实上直到2020年4月13日，锦泰公司才取得竣工验收备案表，客观上存在逾期，也即合同约定的交房时间届至时，周兵、刘李霞所购商品房并不具备交付条件。关于锦泰公司应否承担逾期交房的违约责任问题。首先，从竣工验收备案书“竣工验收备案文件”页所记载的内容可以看出，在申请竣工验收备案阶段，锦泰公司应提交的文件多达十余项，且很多文件需要相关职能部门审核确认，锦泰公司完成该项工作客观上需要一定时间；其次，根据锦泰公司提交的竣工验收备案书“工程基本情况”页所记载的内容，锦泰.棕榈银滩商住小区项目于2019年11月14日经竣工验收合格后，锦泰公司于2019年11月19日即启动了竣工验收备案工作。另根据锦泰公司出示的《住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收申报表》，夹江县建筑工程质量监督站、夹江县市政建设服务中心、夹江县房地产管理所、夹江县住房和城乡规划建设局城市建设股分别于2019年11月20日、2019年11月26日、2019年11月29日、2019年12月2日对锦泰.棕榈银滩一、二期工程竣工验收完成审核。又根据锦泰公司出示的（2019）014号城市园林绿化工程验收合格证、夹住建消验字【2019】第0011号《关于锦泰.棕榈银滩商住小区项目建设工程消防验收意见书》，夹江县市政建设服务中心于2019年11月26日对锦泰.棕榈银滩项目绿化建设工程完成审核，确认符合绿化工程验收要求。夹江县住房和城乡规划建设局于2019年12月4日对锦泰.棕榈银滩项目消防工程验收合格。前述事实表明锦泰公司之后逐步开展了竣工验收备案工作；第三，在开展竣工验收备案工作过程中，新冠肺炎疫情爆发，根据新冠肺炎疫情防控形势，四川省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应。新冠肺炎疫情系突发的公共卫生事件，是原、锦泰公司在履行合同过程中不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。夹江县自然资源局在锦泰公司提交的《情况说明》上签署“情况属实”并盖章，确认锦泰公司已向其提交了相关规划手续，因受新冠肺炎疫情影响导致相关批准手续暂缓办理，表明新冠肺炎疫情客观上造成了竣工验收备案工作迟延。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条以及案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十四条的约定，对因新冠肺炎疫情导致不能履行合同的，应当免除责任。疫情发生后，根据疫情防控形势，2020年3月25日四川省新冠肺炎疫情应急响应级别由II级调整为III级，社会生产生活秩序全面恢复，也即疫情对合同履行的影响已经消除，从四川省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应，至2020年3月25日期间，系因新冠肺炎疫情的影响，致使锦泰公司不能按照合同约定完成竣工验收备案，进而使案涉商品房未达到交付条件，此期间锦泰公司不应承担违约责任；第四，合同约定的交付商品房的时间为2020年1月30日前，新冠肺炎疫情发生于合同约定的履行期间，双方约定的交房期间应该从该事件发生之日中止计算，待该中止原因消除之日起，合同约定的交房期间继续计算。疫情发生时间为2020年1月24日，至合同约定的交房时间2020年1月30日，尚有7天履行期间。2020年3月25日，疫情对合同履行的影响已经消除，因此，从2020年3月26日起还应继续计算7天，也即锦泰公司应完成工程竣工验收备案工作的最迟时间为2020年4月1日。2020年3月25日后，社会生产生活秩序已经全面恢复，锦泰公司应当及时完成竣工验收备案工作，但直至2020年4月13日才完成该项工作，从2020年4月2日至2020年4月13日，此逾期期间系因锦泰公司的原因所致，其应承担违约责任；第五，案涉《商品房买卖合同（预售）》第十四条约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”虽然涉案商品房交付时间为2020年2月20日，但交付时锦泰公司尚未取得建筑工程竣工验收备案表，合同约定的交付条件尚未满足，周兵、刘李霞接收房屋的行为不影响锦泰公司应当承担的逾期交房的违约责任。 关于双方约定违约金是否过高及应否调整的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、锦泰公司约定按周兵、刘李霞已付款项每日万分之二支付违约金，根据违约金的惩罚性、损失补偿性等特点结合合同的履行情况、预期利益，同时参考同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率（LPR），综合认定双方约定的违约金不属于法定过高的情形，不予调整。 综上，2020年3月25日后，社会生产生活已经全面恢复，新冠肺炎疫情对合同履行的影响已经消除，锦泰公司应于2020年4月1日前完成工程竣工验收备案工作，但直至2020年4月13日才完成该项工作，已构成违约，对于2020年4月2日至2020年4月13日的逾期期间，锦泰公司应当按照约定向周兵、刘李霞支付违约金。根据合同约定，锦泰公司应按日向周兵、刘李霞支付已付房款万分之二的违约金，即锦泰公司应当支付周兵、刘李霞的违约金为708287元×0.0002×12天=1699.89元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、锦泰公司于本判决生效后十日内向周兵、刘李霞支付逾期交房违约金1699.89元。二、驳回周兵、刘李霞的其他诉讼请求。案件受理费58元，由周兵、刘李霞负担48元，由锦泰公司负担10元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。本案争议焦点为：一、锦泰公司是否存在逾期交房的违约行为，如存在逾期时间应当如何确定？二、合同对逾期交房违约金的约定是否过分高于损失，是否应当调减？ 一、关于锦泰公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期时间应当如何确定的问题。第一、案涉两份商品房买卖合同约定锦泰公司应于2020年1月30日前向买受人交付商品房且交付时应取得建筑工程竣工验收备案表；第二、锦泰公司虽于2020年1月20日向周兵、刘李霞邮寄交房通知要求其于1月30日前办理交房，事实是截止2020年1月30日，案涉房屋虽经竣工验收合格，但锦泰公司尚未取得竣工验收备案表，不具备合同约定的交付条件，直到2020年2月20日锦泰公司向周兵、刘李霞交付房屋时仍不具备交付条件，锦泰公司客观上存在未按约定时间交房的事实；第三、锦泰公司于2020年4月13日取得竣工验收备案表，合同约定的其他交付条件均已具备，尽管周兵、刘李霞于2020年2月20日收房，因不具备交付条件不属于有效交付，在2020年4月13日交付条件具备后才属于向买受人有效交付所购商品房；第四、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”2020年1月24日距合同约定的交房时间尚差7天时，新冠疫情爆发，为疫情防控需要，四川省启动突发公共卫生事件一级响应，疫情属于不可抗力事件给社会生产生活秩序带来影响，客观上造成相关单位工作非正常开展，锦泰公司工程虽在2019年底已竣工验收合格，但要取得竣工验收备案表还需要住建、自然资源、消防、人社、造价、人防、气象、房地产管理、房屋质量监督等多部门提供资料、完善手续才能完成，疫情这一不可抗力事件给锦泰公司完成竣工验收备案造成影响，锦泰公司应当免除相应的迟延交房责任；第五、四川省疫情防控措施从2020年3月25日起调整为三级响应，社会生产生活秩序全面恢复，疫情影响合同履行的因素已经消除，锦泰公司应当按约及时履行合同的交付义务，但锦泰公司交房的时间应当相应顺延疫情影响合同履行的时间，合同原约定在2020年1月30日交房，疫情爆发的当天1月24日虽已开始春节放假，锦泰公司在24日前未取得竣工验收备案但并未到合同约定的交房时间不能认定其已属于违约，即使没有疫情锦泰公司可能在30日不具备交房条件、可能存在违约行为，没有疫情的发生逾期的时间也可能缩短，疫情的发生客观上延长了锦泰公司完成备案的时间延长了逾期交付的时间，因疫情导致备案时间的延长系不可抗力造成的，不应当认定为锦泰公司的违约行为，但扣除疫情影响时间后锦泰公司仍存在延期办理竣工验收备案的事实即逾期交付的事实，属于违约行为，应当承担相应的违约责任；第六、扣除疫情影响时间后，一审确定的锦泰公司逾期交付的时间为2020年4月2日至13日共12天时间并无不当，本院予以确认。 二、关于合同对逾期交房违约金的约定是否过分高于损失是否应当调减的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”双方当事人在合同中明确约定逾期交房违约金根据已付房款日万分之二计算，逾期交房给买受人造成的损失为租金损失，按约定违约金计算的租金约为3000元/每套房每月、360元/车位每月，不属于过分高于本地租金行情的约定，本院综合考虑违约金的补偿性和惩罚性，结合合同履行情况等对合同约定的违约金不予以调整。 综上，周兵、刘李霞、锦泰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由周兵、刘李霞负担50元，由夹江县锦泰房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅晓兰 审 判 员 周文勤 审 判 员 伍 健 二〇二一年三月四日 法官助理 朱保见 书 记 员 唐 颖