河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终230号上诉人（原审原告）：孙玉珍，女，1937年6月30日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：李书平，男，1959年9月5日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。系原告孙玉珍之子。被上诉人（原审被告）：许昌汉威置业有限公司，住所地许昌市魏都区民营科技园**（五星公司办公楼**）。法定代表人：孙虎刚，任总经理。委托诉讼代理人：张建伟，男，1983年10月28日出生，汉族，该公司法务。上诉人孙玉珍因与被上诉人许昌汉威置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初6071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人孙玉珍上诉请求，1、请求在依法确认被上诉人合同违约的前提下，赔偿因违约合同给上诉人造成的损失25217.23元（贰万伍仟贰佰壹拾柒元贰角叁分）。2、请求判令本案的一审诉讼费和本次上诉费由被上诉人承担。上诉事实和理由如下：一、上诉请求：1、请求在依法确认被上诉人合同违约的前提下，赔偿因违约合同给上诉人造成的损失25217.23元（贰万伍仟贰佰壹拾柒元贰角叁分）。2、请求判令本案的一审诉讼费和本次上诉费由被上诉人承担。二、上诉事实与理由：在本案的《民事判决书》中，法庭对本案的判决裁定所依据的法律法规有缺失；采信被上诉人提供的层高依据属偷换概念；给付上诉人的补偿金额与诉求差距太大。没有做到“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。”1、法庭应严格依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定进行依法裁定。在本案的《民事判决书》中，法庭虽然参照《合同法》、《民事诉讼法》对被上诉人作出了赔偿裁定，但是法庭没有依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）进行裁定被上诉人的违法责任。虽然《解释》只对商品房面积作出了明确规定，没有对商品房的层高作出明确规定，但是其中明确指出：“合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理。”这里已经明确无误地指出：对购房合同违约的，属于空间不足、层高不足的参照面积不足的规定进行处理。即：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由××返还××，面积误差比超过3％部分的房价款由××双倍返还××。也就是属于3％以内的××给予××价格补足，对超出3％部分，由××双倍返还××。对空间不足的，也应比照此原则执行，这才是依法依规的裁定。被上诉人回避《解释》中的明确界定，指出“原告要求按照体积误差的比例要求被告承担赔偿责任没有法律依据”，这是明显地在推脱责任，是违反《合同法》第六十条的规定。法庭应责成被上诉人要遵守诚信履行原则，要诚信履行自己签订的合同约定的义务．依照《合同法》第一百零七条的规定，被上诉人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。法庭没有运用《解释》中的处理原则，对空间不足这一核心赔偿诉求作出适当的法律裁定，造成对本案的裁定没有体现出公平公正的判决结果。从网上搜集的相同案例看，有许多法庭都是依照《解释》进行裁定，由开发商按照层高差数，计算赔付金额予以赔偿起诉人。2、法庭应驳回被上诉人“原告也没有证明层高差对该房屋价值及使用造成的伤害”的悖论．裁定被上诉人全面履行自己应该履行的义务，不能偷换概念，推卸责任。既然开发商承认层高违约，就不能借用符合《住宅设计规范》来偷换合同违约的事实，开发商在签订合同时把层高签订成3米，而在交房时变成是2.9米，这些证据确凿无误。不能用在合同中没有签订层高事宜为借口进行搪塞，被上诉人所称“房屋实际层高为2.9米，已经达到且优于居住使用要求，没有对原告造成实质性影响，原告也没有证明层高差对该房屋价值及使用造成的伤害”的说辞纯属诡辩，上诉人购买的3米层高的房屋，被上诉人却交付2.9米层高的房屋，层高是否造成伤害和影响居住质量，住户最有发言权。把层高2.9米与层高3米的房屋进行比较，2.9米层高的房屋有明显的压抑感和不舒服的感觉，这是事实。上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》时，对3米层高也是在双方认可的情况下才签订的购房合同，这都是双方真实意思的签署，被上诉人理应按照3米的层高交付房子。层高不足，理应退还差价，合理合法。符合《住宅设计规范》的普通住宅层高宜为2.8米是一回事，执行合同不诚信而造成违约是另一回事，两者不能混淆。违约必须负责，依照法规，必须赔偿。偷换概念，只是为了躲避赔偿。法庭采信这一悖论，就会对上诉人失去公平公正。在商场花钱买30码的鞋，商场却給成29码的鞋，合不合脚，只有穿鞋人自己知道，外人说不影响舒适度，那是不诚信的表现。3、法庭应裁定被上诉人足额赔偿上诉人的诉讼请求。原判决已经认定许昌汉威置业有限公司预售房屋鹿鸣湖一号悦府11号楼1单元403房合同有效且存在合同违约事实。但上诉人认为法院“原告主张被告赔偿的诉讼请求，合理部分应予支持”的比例太低，“酌定被告应向原告支付违约赔偿金2000元”太少，仅占上诉人诉求赔偿损失的7.93％，如果扣除上诉人负担的191元案件受理费，仅占赔偿损失的7.17％，与赔偿诉求相差太大，上诉人认为应依法足额赔偿诉讼请求。同时，既然一审裁定许昌汉威置业有限公司的“行为构成了违约”，被上诉人就应该承担一审的全额案件受理费431元，而不能让上诉人再承担191元的案件受理费，上诉人认为此项处理有违公平公正，没有显示出起诉人是本起民事诉讼案的胜诉一方。被上诉人依法应该赔付给上诉人造成的损失25217.23元。按照与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人购房价格为每平方米6557.89元，层高为3米，换算为每立方米为2185.96元，房屋总体积为合同的约定面积115.36平方米×合同约定的层高3米，计算等于346.08立方米，实际总体积等于约定面积115.36平方米×实际层高2.9米，计算等于334.544立方米。因此，该房屋实际减少房屋体积为：合同约定房屋总体积346.08立方米-实际房屋总体积334.544立方米，计算等于总房屋体积减少了11.536立方米。实际减少的房屋体积11.536立方米×每立方米购买价格2185.96元，就等于上诉人因房屋层高减少造成的损失为25217.23元。为了与起诉书的起诉金额保持一致，上诉人没有按照“属于3％以内的××给予××价格补足，对超出3％部分，由××双倍返还××”的办法计算。综上所述，一审法院认定被上诉人的层高违约事实清晰准确，但适用法律有失偏颇偏，没有依法公平裁决。被上诉人许昌汉威置业有限公司答辩称，1、商品房的面积和层高（体积），是两个完全不同的概念，商品房买卖是以面积计价，并非是体积计价，上诉人要求按处理面积差的标准和方法处理层高差没有法律依据，2、上诉人并无证据表明层高差对该房屋的使用和价值造成的损害，3、双方并未就层高未达到约定标准是否应予赔偿和赔偿金额进行约定，上诉人也未证明其实际损失的存在，其诉求不应得到支持。但是一审判决后，我方本着息诉止争和维护良好客户关系的目的，没有就本案提起上诉，请求法院维持原判。上诉人（原审原告）孙玉珍向一审法院起诉请求：1、请求判令被告承担因违约合同给原告造成的损失25217.23元（贰万伍仟贰佰壹拾柒元贰角叁分）。2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月28日，程淑芳（乙方）与被告许昌汉威置业有限公司（甲方）签订鹿鸣湖壹号二期悦府房屋定制协议书，约定：“乙方定制房屋位于许昌市××魏××与××路交叉口鹿鸣湖壹号二期．悦府项目11号楼1单元4层03号房屋，定制面积115.36平方米，付款方式为按揭，优惠后总房款为788040元，最终价款以签订正式商品房买卖合同实算价格为准。”2017年6月25日，程淑芳向被告支付房屋定制金。2017年12月2日，程淑芳与原告孙玉珍签订更名审批单，该房屋户名更换至原告名下。2017年12月11日，原告（××）与被告（××）就位于许昌市东城区魏文路以西、永昌大道以南、清苑路以北澜园第11幢东起1单元4层403号房屋签订编号为201719822商品房买卖合同一份，约定：“该商品房层高为3米，建筑层数地上32层，预测建筑面积115.36平方米，单价每平方米6557.89元，总价756518元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即双方自行约定：以房管部门产权登记面积为准，房款多退少补；××应当在2020年5月31日前，将经验收合格的商品房交付××使用。”双方未就层高约定违约条款。2017年3月23日，许昌市城乡规划局向被告许昌汉威置业有限公司颁发包含案涉项目11#楼在内的许昌市建设工程规划许可证，澜园11#楼立面设计图纸及建筑设计总说明均显示该楼房屋层高为2.9米，设计文件于2017年4月审查合格。2020年5月29日，澜园11#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收合格。另查明：鹿鸣湖壹号二期．悦府项目与澜园系同一项目。我国《住宅设计规范》5.5.1项内容为：住宅层高宜为2.8米。一审法院认为，本案原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。被告许昌汉威置业有限公司与原告签订房屋买卖合同时约定层高为3米，但交付给原告的房屋层高为2.9米，被告的行为已构成了违约。原告主张被告赔偿的诉讼请求，合理部分应予支持。虽然房屋层高未达到合同约定的标准，但符合国家相关住宅设计规范，且双方当事人在合同中就层高不符合约定是否应予赔偿及违约赔偿标准均未作出相关约定，结合本案的实际情况，法院酌定被告应向原告支付违约赔偿金2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告许昌汉威置业有限公司于判决生效后五日内赔偿原告孙玉珍2000元。二、驳回原告孙玉珍的其他诉讼请求。案件受理费431元，减半收取计216元，由原告孙玉珍负担191元，被告许昌汉威置业有限公司负担25元。二审期间双方当事人均无新证据出示。本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。本院认为，本案中，虽上诉人孙玉珍与被上诉人许昌汉威置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定商品房层高为3米，被上诉人许昌汉威置业有限公司交付上诉人孙玉珍的涉案商品房层高为2.9米，没有达到约定的高度，但因双方当事人对层高不达标的违约责任无明确约定，故原审结合本案案情并考虑层高不足给业主造成的实际损害情况，酌定被上诉人许昌汉威置业有限公司支付上诉人孙玉珍赔偿金2000元并无不当。综上所述，上诉人孙玉珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费431元，由上诉人孙玉珍负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二一年三月五日书记员  付艳娜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口