辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终42号上诉人（原审原告）：林秀杰，女，汉族，1961年10月30日出生，住辽阳县。被上诉人（原审被告）：徐光伟，男，汉族，1966年10月21日出生，住辽阳县。被上诉人（原审被告）：崔壮，男，汉族，1994年9月5日出生，住辽阳县，系崔常明之子。委托诉讼代理人：石忠余，辽宁石忠余律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔闯，女，汉族，1985年2月7日出生，住辽阳县，系崔常明之女。被上诉人（原审被告）：徐井波，男，汉族，1966年2月5日出生，住辽阳县。被上诉人（原审被告）：王秋菊，女，汉族，1964年6月11日出生，住辽阳县。上诉人林秀杰因与被上诉人徐光伟、崔壮、崔闯、徐井波、王秋菊确认合同效力纠纷一案，不服辽阳市辽阳县人民法院（2020）辽1021民初2345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。上诉人林秀杰，被上诉人徐光伟、徐井波、王秋菊、被上诉人崔壮的委托诉讼代理人石忠余到庭参加诉讼。被上诉人崔闯经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现审理终结。林秀杰上诉请求：1、依法撤销辽阳县人民法院（2020）辽1021民初2345号民事判决书。2、依法改判确认上诉人与被上诉人徐光伟所签订的对位于辽阳县鼎豪家园小区3楼904号楼房的买卖行为有效；确认崔常明与被上诉人徐井波、王秋菊所签订买卖楼房的行为无效。3、一审和二审的诉讼费用，甶被上诉人崔壮、崔闯、徐井波、王秋菊负担。事实和理由：一、关于争议房屋的所有权是徐光伟还是崔常明的问题。事实上争议的楼房是被上诉人徐光伟所分得的28套中的一套，其有权出售，崔常明根本无权出售。辽阳县人民法院依法调取的徐光伟与崔常明的会计张振福询问笔录，证明林秀杰所购买的房屋肯定在徐光伟所分得的28户楼房中。二、本案争议楼房的面积和价格问题。本案争议楼房面积为85.6平方米，崔常明与徐井波、王秋菊却将楼房面积写成80.56平方米，2017年时，鼎豪家园的楼房每平最低2,500元，而上诉人却以每平方米1,612元（13.8万元）85.6平方米，这明显低于当时市场价格，价格浮动超过30%。崔常明将徐光伟所有的楼房卖给徐井波、王秋菊，崔常明与被上诉人徐井波、王秋菊恶意串通，损害上诉人林秀杰的利益，违反了《合同法》第52条第3项的规定，所以崔常明与徐井波、王秋菊之间签订《房屋买卖协议》是无效的。另外本案争议的房屋不是“一房二卖”，所以买卖合同的效力与谁先居住无关。所以，林秀杰与徐光伟间对位于辽阳县鼎豪家园小区3楼904号楼房的买卖行为是有效的。一审判决以“合同相对性”判决林秀杰申请确认崔常明与徐井波、王秋菊所签订的对位于辽阳县鼎豪家园小区3楼904号楼房的买卖行为无效的诉请予以驳回也是错误的。崔常明与徐井波、王秋菊间恶意串通，损害了林秀杰的利益，林秀杰有权申请确认崔常明与徐井波、王秋菊所签订的对位于辽阳县鼎豪家园小区3楼904号楼房的买卖行为无效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第52条第3项和《中华人民共和国民法总则》第153条之规定，应判决确认林秀杰与徐光伟间对位于辽阳县鼎豪家园小区3楼904号楼房的买卖行为有效；确认崔常明与徐井波、王秋菊间对位于辽阳县鼎豪家园小区3楼904号楼房的买卖行为无效。一审法院认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销辽阳县人民法院（2020）辽1021民初2345号民事判决书，并依法改判，支持上诉人的上诉请求。徐光伟辩称，我认为上诉人的合同有效。王秋菊辩称，坚持一审判决。徐井波辩称，坚持一审判决。崔壮辩称，坚持一审判决。崔闯未参加诉讼亦未提交书面答辩意见。林秀杰向一审法院诉讼请求：徐光伟与崔常明系合伙关系，在辽阳县合伙开发建设鼎豪家园小区并经协议书和审计报告，各自分得所开发的商品房。2013年1月28日，徐光伟将其分得的3号楼904号85.6平方米房屋以23万元卖给林秀杰，林秀杰付清全部购房款，并取得房屋钥匙。此后林秀杰发现崔常明又将该房屋卖给徐井波、王秋菊夫妻。故向法院提起诉讼，诉求如下：1、请求法院依法确认林秀杰与徐光伟的买卖行为有效。2、依法确认崔常明与徐井波、王秋菊的买卖行为无效。3、由被告方承担诉讼费用。徐光伟一审辩称，林秀杰所述情况属实，同意林秀杰的诉讼请求。徐井波、王秋菊一审辩称，答辩人不同意林秀杰的诉请。涉案房屋系答辩人于2017年11月18日以人民币13.8万元的价格从开发商崔常明处购买，并已实际交付由答辩人居住二年。购买房屋时，答辩人与崔常明签订了房屋买卖合同，崔常明给答辩人开具了收款收据，故答辩人与崔常明之间签订的买卖合同合法有效，请求法院依法驳回林秀杰的诉请。崔壮、崔闯一审辩称，第一、林秀杰与徐光伟达成的房屋买卖协议是无效的：1、涉案房产的所有权人并不是徐光伟。2、涉案房产五证不全。根据最高人民法院关于审理商品房若干意见第二条规定，林秀杰与徐光伟签订的购房协议违反法律规定。3、林秀杰所称于2013年1月28日购买涉案房产，没有签订书面买卖合同。收款收据上没有收款人，不具有客观真实性。4、林秀杰从买房到现在已达六年时间，在本案徐井波买房装修入住后，林秀杰一直没有提出异议。第二，林秀杰提出崔常明与徐井波买卖协议无效没有事实和法律依据，其请求确认该协议无效，主体不适格，不符合合同法第52条规定的五种情形。第三、答辩人不是本案争议的当事人，因为崔常明在死后没有留下任何遗产，答辩人不负有崔常明承认任何债务的民事责任和义务。综上，请法院依法驳回林秀杰的诉讼请求。一审法院认定的事实，徐光伟与崔常明（2019年3月25日去世），自2012年开始合伙开发辽阳县鼎豪家园小区。2017年11月18日，崔常明与徐井波、王秋菊签订房屋买卖协议，由崔常明将本案争议商品房以人民币13.8万元的价格卖给徐井波、王秋菊夫妻，二人向崔常明交付了购房款，并装修入住。2019年1月10日，林秀杰提出该房屋系徐光伟2013年1月28日卖给林秀杰的，诉至法院并提出前列诉求。徐光伟与崔常明开发鼎豪家园小区未办理工商登记成立房地产开发公司，且至今未办理土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，预售销售许可证。一审法院确认的上述事实，有当事人的陈述，有徐井波、王秋菊提供的辽阳县鼎豪家园物业有限公司加盖公章的房屋买卖专用收款收据、与崔常明签订的房屋买卖协议，以及辽阳县公安局刘二堡镇派出所出具的崔常明户口注销登记、刘二堡镇河北村民委员会出具的关于崔常明继承人情况说明证据等予以佐证。一审法院认为，自然人间设立、变更、终止民事权利和民事义务的民事行为，应当遵循诚实、信用原则。林秀杰起诉时提供了专用收款收据一张（上面载明收款时间为2013年1月28日、交款人林秀杰、人民币贰拾叁万元整、交款事由3#904房款全款、交款人林秀波），证明其在2013年1月28日全款购得徐光伟与崔常明合伙开发商品房后分得的28套中的一套（3#楼904号）。徐光伟提供辽宁天亿会计师事务所2014年11月14日作出的（2014）008号审计报告用以证明其所售房屋为其本人所有。经审查，认为林秀杰与徐光伟的买卖行为在审计报告结论做出之前，该行为系在徐光伟与崔常明合伙开发期间发生的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第一款第（三）项规定，不违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为有效。徐光伟与崔常明合伙开发房地产并对外向林秀杰出售，未办理相关手续和许可证，违反了法律规定，该民事行为属无效民事法律行为。林秀杰不是崔常明与徐井波、王秋菊就鼎豪家园小区**楼**房屋签订的买卖协议的合同相对人，也没有证据证明该合同双方侵犯了其合法权益，故对林秀杰申请确认崔常明与徐井波、王秋菊所签订的对位于辽阳县鼎豪家园小区3#楼904号商品房一处的买卖行为无效的请求予以驳回。为保护公民的合法权益，维护社会秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第一款第（三）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、确认林秀杰与徐光伟间对位于辽阳县鼎豪家园小区3#楼904号商品房的买卖行为无效。二、驳回林秀杰的其他诉讼请求。案件受理费100.0元，公告费800.00元，合计900.00元，由林秀杰负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认，二审事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。上诉人林秀杰不能提供崔常明与徐井波、王秋菊之间签订《房屋买卖协议》是无效的相关证据，崔常明与徐井波、王秋菊之间签订《房屋买卖协议》亦无违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院驳回其诉讼请求并无不当。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，徐光伟、崔常明向外出售房屋均系个人行为，而不是房地产开发企业。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》认定徐光伟与崔常明合伙开发房地产并对外向林秀杰出售，未办理相关手续和许可证，违反了法律规定，该民事行为属无效民事法律行为明显不当，应予纠正。另，一审法院确认林秀杰与徐光伟间对位于辽阳县鼎豪家园小区3#楼904号商品房的买卖行为无效，无事实和法律依据，亦违背了法院不告不理原则，应予纠正。综上所述，上诉人林秀杰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销辽阳市辽阳县人民法院（2020）辽1021民初2345号民事判决书。二、驳回林秀杰的诉讼请求。一审案件受理费100元，公告费800元；二审案件受理费100元，均由上诉人林秀杰负担。本判决为终审判决。审判长 李 鹏审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二一年三月二日法官助理王静书记员田甜