浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）浙0602执异7号异议人（利害关系人）广发银行股份有限公司杭州分行，住所地浙江省杭州市延安路**。负责人毛锦。委托代理人（一般代理）冯坚、劳晓洁，浙江大公律师事务所律师。申请执行人杭州银行股份有限公司绍兴分行，住，住所地浙江省绍兴市越城区中兴中路**/div>法定代表人陈予。委托代理人（特别授权代理）欧洋洪，浙江点金律师事务所律师。被执行人浙江广科药业有限公司，住所，住所地浙江省绍兴市袍江工业区三江路div>法定代表人孙海芳。被执行人孙海芳，男，1958年1月18日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。被执行人夏慧芳，女，1975年12月4日出生，住浙江省安吉县。第三人温州德庄资产管理有限公司，住所，住所地温州市永嘉县南城街道广场路开元嘉园****div>法定代表人章建勇。第三人浙江亚光针织印染有限公司，住所地绍，住所地绍兴市柯桥区齐贤街道官湖沿村v>法定代表人肖国英。委托诉讼代理人（特别授权代理）：丁雪倩，女，系公司员工。第三人温州银行股份有限公司杭州分行，住所地杭，住所地杭州市下城区仙林桥直街**仙林大厦v>负责人潘复生。本院在执行申请执行人杭州银行股份有限公司绍兴分行（以下简称“杭州银行”）与被执行人浙江广科药业有限公司（以下简称“广科药业”）、孙海芳、夏慧芳金融借款合同纠纷一案中，异议人（利害关系人）广发银行股份有限公司杭州分行（以下简称“广发银行杭州分行”）向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，并通知温州德庄资产管理有限公司（以下简称“德庄公司”）、浙江亚光针织印染有限公司（以下简称亚光公司）、温州银行股份有限公司杭州分行（以下简称温州银行）作为本案第三人参加异议审查，本案现已审查终结。异议人广发银行杭州分行异议称：申请执行人杭州银行与被执行人孙海芳等金融借款合同纠纷一案，贵院在执行（2014）绍越商初字第981号生效民事判决过程中于2020年12月8日发布《绍兴市越城区人民法院关于绍兴市越城区中兴南路共计84处房产（含室内固定装饰装修）（第一次拍卖）的公告》，根据该公告，贵院将拍卖绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆（以下简称“孙海芳博物馆”）名下坐落绍兴市越城区××路××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××03号1-4室等84处商业房地产（含室内固定装饰装修）（以下简称“涉案房地产”）。异议人认为，贵院本次拍卖行为侵害了异议人的合法权益，同时贵院拍卖的室内固定装饰装修属于异议人所有，故提出异议，请求依法停止对涉案房地产本次拍卖。具体事实与理由如下：第一，贵院本次拍卖侵害了异议人作为承租人的优先购买权。2012年3月，异议人与孙海芳博物馆签订《房屋租赁合同》，孙海芳博物馆将坐落于绍兴市××路××号××层，193-217号二层的房地产出租给异议人，租赁期限为10年，自2012年4月1日起至2022年3月31日止。本次拍卖的房产系该《房屋租赁合同》项下的租赁房屋的一部分，异议人系拍卖房产的合法的承租人。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”异议人作为承租人，依法享有以同等条件优先购买的权利。贵院在明知异议人是承租人且带租拍卖的情况下，仍在公告中披露无优先购买权人，严重侵害了异议人作为承租人的优先购买权。第二，本次拍卖侵害了异议人另案主张租金已付清的实体权利。就异议人是否已向孙海芳博物馆付清租金问题，异议人之前已提起了执行异议并提起了执行异议之诉，后经浙江省高级人民法院再审审理后作出（2019）浙民申1055号民事裁定，该民事裁定认为，广发银行对租金支付事实所提的异议涉及实体争议，并非执行异议之诉的审理范围，可以另案理直。根据上述裁定的认定，对于异议人租金是否支付的事实，涉及实体争议，需要通过民事诉讼另外解决。但本次拍卖，贵院在公告中直接明确“2021年4月之后租金由买受人向承租人收取”，侵害了异议人通过民事诉讼另案主张租金已付清的实体权利。第三，本次拍卖侵害了异议人对其装修资产的所有权。本次拍卖包括拍卖房地产的室内固定装饰装修部分，但对于固定装饰装修部分具体指哪些没有进行明确，同时本次拍卖披露的绍兴上虞中意房地产评估咨询有限公司出具的虞中意房估（2020）字第ＳＦ075号《房地产估价报告》亦没有对固定装饰装修部分具体指哪些进行明确。异议人认为，异议人系本次拍卖房地产的承租人，事实上由异议人对拍卖房地产进行了装修，相关的室内固定装饰装修的所有权人为异议人。贵院对拍卖房地产的固定装饰装修部分的所有权人未进行核实同时在本次拍卖中亦未明确具体的固定装修的范围，造成将对异议人所有的装修资产进行拍卖，侵害了异议人对其装修资产的合法所有权。综上，异议人认为，异议人系本次拍卖房地产的承租人，本次拍卖未将异议人认定为优先购买权人且明确“2021年4月之后租金由买受人向承租人收取”，侵害了异议人的优先购买权和通过民事诉讼另案主张租金已付清的实体权利。同时，本次拍卖未能查清拍卖装饰装修部分的所有权归属，该部分室内固定装饰装修系异议人所有。为了维护异议人的合法权益，异议人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定对执行行为和执行标的提出书面异议，恳请贵院依法裁定。异议审查中，异议人陈述，因贵院已经主动修改了本次拍卖公告，将异议人列为了优先购买权人，故撤回第一个异议理由。申请执行人杭州银行称，第一，广发银行杭州分行认为执行法院侵害其另案主张租金已付清的实体权利的异议理由不能成立。1、（2017）浙0602执异118号生效执行裁定已经明确广发银行杭州分行应支付2018-2022年租金。2、关于涉案房产中13处房产2019-2020年度的租金，（2020）浙06民终2267号生效判决已明确判令广发银行杭州分行应另行直接支付给上述房产的抵押权人。德庄公司关于上述房产2018-2019、2020-2021年度租金的诉请也已由(2020)浙0602民初7973号民事判决予以支持。因此，涉案房产中除二楼10间无抵押房产的租金应由执行法院统一扣押和处理外，其余有抵押房产的租金在房产权属未发生变动前，应由抵押权人收取。3、对于拍卖公告中关于“2021年4月之后租金由买受人向承租人收取”的表述，因该年度租金支付截止日为2021年3月31日，故杭州银行对该拍卖公告内容现不提出异议，但如果截至2021年3月31日本次拍卖仍未成交的，杭州银行保留收取相应租金并依法提出异议的权利。具体由法院依法裁定。第二，广发银行杭州分行认为执行法院侵害其对装修资产的所有权的理由不成立。1、案涉《房屋租赁合同》第十六条第三款明确约定：“乙方(广发银行)在迁出房屋时，内部装修除可移动部分外，归甲方(孙海芳)处置”，故合同到期后装修所有权应归孙海芳。若司法处置成交，虽广发银行杭州分行可以继续使用至合同到期，但买受人有权取得装修的所有权，不存在侵害广发银行对装修的所有权。2、根据民通意见和民法典关于添附的规定，即便案涉房产确系广发银行杭州分行装修，该装修的所有权也应归房产所有权人，至于损害赔偿或违约责任应由广发银行杭州分行向孙海芳另行主张。案涉租赁合同的签订时间为2012年，杭州银行抵押登记时间为2014年，即有装修的抵押，故杭州银行的抵押优先权包括房产及装修，法院有权处置。综上所述，广发银行杭州分行的执行异议请求不能成立，请求依法驳回。第三人德庄公司称，广发银行关于本次拍卖侵害了异议人另案主张租金已付清的实体权利之主张，没有任何事实和法律依据。本次司法拍卖标的的租赁合同相关事宜，已由绍兴市越城区人民法院及绍兴市中级人民法院（2020）浙06民终4518号、（2019）浙06民终2267号生效判决审理确定。《拍卖公告》中注明“2021年4月之后的租金由买受人向承租人收取”，并未侵害异议人的实体权利，该《拍卖公告》的内容与生效判决书确认的事实及认定的法律关系相符。第三，被答辩人异议称本次拍卖侵害了其对装修资产的所有权，没有事实依据。根据异议人与被执行人签署的《房屋租赁合同》第十六条第3款约定：“乙方在迁出房屋时，乙方内部装修物除可移动部分外，归由甲方处置”。本次拍卖已保障了异议人的租赁利益，带租拍卖，在异议人迁出房屋时，乙方内部装修物除可移动部分外，归由甲方处置。显然本次拍卖载明“含室内固定装饰装修”符合上述《房屋租赁合同》的约定，并未侵害异议人的所有权。综上，被答辩人的执行异议没有事实和法律依据，请求依法驳回。第三人亚光公司称，第三人对本案异议不发表意见，请求法院依法裁定。第三人温州银行未发表意见。本院查明：坐落绍兴市越城区××路××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××03号1-4室等84处商业房地产登记于个体工商户孙海芳博物馆名下（业主为被执行人孙海芳），其中坐落中兴南路203号201-217室、227-249室的40处房产的登记抵押权人为杭州银行，抵押起始日期为2014年1月26日；坐落中兴南路213号2、4室，215号1-4室，217号1、2室的8处房产的登记抵押权人为广发银行股份有限公司绍兴分行（以下简称“广发银行绍兴分行”，经债权转让相应权利现已由亚光公司享有），抵押起始日期为2013年6月6日；坐落中兴南路205号2、3室，207号3-5室，209号3-5室，211号2-4室，213号1、3室的13处房产登记抵押权人为渤海银行股份有限公司绍兴支行（以下简称“广发银行绍兴分行”，经债权转让相应权利现已由德庄公司享有），抵押起始日期为2013年12月19日；坐落中兴南路197号3、4室，199号1、3、4室，201号1、3-5室，203号1-4室共13处房产的登记抵押权人为温州银行，抵押起始日期为2013年3月25日。另有坐落中兴南路203号218-226室、250室的10处房产未设定抵押登记。2012年4月，孙海芳博物馆与广发银行杭州分行签订《房屋租赁合同》1份（并附证照明细、财产移交清单、平面图各1份），载明出租方（甲方）为孙海芳博物馆、承租方（乙方）为广发银行杭州分行，双方约定甲方同意将坐落在绍兴市××路××号××层，193-217号二层的房地产出租给乙方；租赁期限共10年，自2012年4月1日起至2022年3月31日止；该房屋首、二年租金为475万元（含税），自第3年起。每年的年租金（含税）在前一年基础上递增4%,租金自2012年4月1日开始计算；租金按年度结算，由乙方在每年的4月1日前缴付本年租金给甲方；甲方应于合同生效之日起10个工作日内，将该房屋交付给乙方；在合同第十一条“关于装修和改变房屋结构的约定”中，双方明确约定“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需事先征得甲方书面同意，费用由乙方负担，甲方应积极配合”；在合同第十六条“租赁期满及房屋收回的验收与退场”中，双方明确约定“乙方在迁出房屋时，乙方内部装修物除可移动部分外，归甲方处置”；合同同时对双方其他权利义务事项作了约定。合同签订后，甲方按约交付了租赁物，该租赁物现由广发银行杭州分行辖属的绍兴分行实际占有使用。2014年9月2日，孙海芳博物馆（甲方）与广发银行杭州分行（乙方）签订编号为2014001的《补充协议》1份，就乙方指定广发银行绍兴分行向甲方提前支付租赁合同约定的租赁期限项下自2015年4月1日至2018年3月31日期间的租金等事项作了约定。按该补充协议约定及孙海芳博物馆于同日向广发银行绍兴分行出具相关授权委托书，广发银行绍兴分行于2014年9月3日汇付广科公司8863579.83元，于2014年9月26日汇付浙江鉴湖律师事务所50万元。2015年8月26日，孙海芳博物馆（甲方）与广发银行杭州分行（乙方）又签订编号为2015001的《补充协议》1份，就乙方指定广发银行绍兴分行向甲方提前支付《房屋租赁合同》项下2018年4月1日至2022年3月31日期间的租金等事项作了约定。依据上述《补充协议》及孙海芳博物馆于同日向广发银行杭州银行出具的授权委托书，广发银行绍兴分行于2015年8月26日向孙海芳博物馆转账支付12519227.57元、116757.46元。另查明，本院于2015年1月9日立案受理原告广发银行绍兴分行与被告广科药业、孙海芳博物馆、孙海芳、夏慧芳金融借款合同纠纷一案。诉讼中，根据广发银行绍兴分行申请，本院轮候查封了孙海芳博物馆名下位于绍兴市越城区××路××号××室，215号1-4室，217号1、2室的房产。2015年3月25日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，就广发银行绍兴分行对上述8处抵押房产经折价或拍卖、变卖所得价款享有的优先受偿权进行了确认。本院出具（2015）绍越商初字第590号民事调解书予以确认。2015年4月29日，根据广发银行申请，本院对该调解书立案执行，执行案号为（2015）绍越执民字第1514号，执行中，因广发银行将调解书项下的债权转让给亚光公司，本院于2015年9月30日裁定变更亚光公司为该案的申请执行人。2017年2月10日，本院作出（2015）绍越执民字第1514-6号执行裁定书，裁定拍卖孙海芳博物馆名下抵押于广发银行绍兴分行的8处房产。本院在审理原告渤海银行与被告广科药业、绍兴市市政工程有限公司、孙海芳博物馆、孙海芳、夏慧芳金融借款合同纠纷一案中，于2015年1月23日向案外人广发银行杭州分行送达了（2014）绍越商初字第3793号协助执行通知书，要求执行内容为：扣留孙海芳博物馆在广发银行杭州分行的租金人民币5137600元（包括到期及未到期租金）。该行监察室副主任签收后在协助执行通知书回执上书写了相应回执。此后，本院作出（2014）绍越商初字第3793号生效民事判决书，就渤海银行对上述13处抵押房产经折价或拍卖、变卖所得价款享有的优先受偿权进行了确认。因各被告未自觉履行，根据渤海银行申请，本院对该判决立案执行，执行案号为（2015）绍越执民字第1761号。2017年2月10日，本院作出（2015）绍越执民字第1761-5号执行裁定书，裁定拍卖孙海芳博物馆名下抵押于渤海银行的13处房产。因债权转让，本院还于2020年7月31日裁定变更德庄公司为该案被执行人。温州银行与广科药业、孙海芳、夏慧芳、绍兴县成功机械制造有限公司金融借款合同纠纷一案，杭州市下城区人民法院作出的（2014）杭下商初字第1506号民事判决已发生法律效力，判决就温州银行对上述13处抵押房产经折价或拍卖、变卖所得价款享有的优先受偿权进行了确认。此后，根据温州银行申请，杭州市下城区人民法院已对该判决立案执行，执行案号为（2015）杭下执民字第238号。还查明，原告杭州银行与被告广科公司、孙海芳、夏慧芳金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理。诉讼中，本院于2014年3月31日依据（2014）绍越商初字第981号民事裁定书及相应的协助执行通知书，在绍兴市房地产管理处财产保全轮候查封了孙海芳博物馆名下的上述84处房产，并已在执行阶段办理了续封，现该查封已转化为首轮查封。2014年11月25日，本院作出（2014）绍越商初字第981号民事判决书，就杭州银行对孙海芳博物馆所提交的40处抵押房产经折价或拍卖、变卖所得价款享有的优先受偿权进行了确认。该判决生效后，因各被告未自觉履行，原告向本院申请强制执行，本院于2015年3月17日立案受理，执行案号为（2015）绍越执民字第917号。在该案及本院（2015）绍越执民字第1514号、1761号案件执行过程中，本院于2015年8月7日一并委托一家评估公司对孙海芳博物馆名下分别在广发银行绍兴分行、渤海银行、杭州银行抵押的房产的市场价值进行了评估，评估公司于2015年8月9日进行了实地勘验。2017年2月10日，本院作出（2015）绍越执民字第917号-2号执行裁定书，裁定拍卖被执行人孙海芳博物馆名下坐落于绍兴市越城区××路××号××室共计50处房产，以清偿债务。上述执行裁定书在中兴南路203号201-250室房产处张贴后。异议人广发银行向本院提出案外人执行异议，要求本院依法许可对孙海芳博物馆名下坐落于绍兴市越城区××路××号××室共计50处房产（在该案对应执行异议裁定中本院简称“涉案房产”）拍卖，且拍卖成交后买受人需受案外人与被执行人孙海芳博物馆于2012年3月签订的《房屋租赁合同》及上述两份《补充协议》的约束。如法院不认可两份补充协议，并不影响承租人主张租赁权，承租人要求继续履行《房屋租赁合同》，且应认定租金已支付至2022年3月31日。本院立案审查后，于2017年12月22日作出（2017）浙0602执异118号执行裁定书，认可案外人广发银行杭州分行与孙海芳博物馆之间签订的《房屋租赁合同》对今后的受让人应具有约束力，并就该案争议的焦点即案外人广发银行提出的已按《房屋租赁合同》及两份《补充协议》约定付清涉案房产全部租金之异议请求能否成立问题进行了具体评议：“本院在（2014）绍越商初字第981号案件诉讼过程中已于2014年3月31日查封了涉案房产，而案外人与孙海芳博物馆之间的两份《补充协议》均签订于涉案房产查封之后，且该两份《补充协议》中约定的提前支付租金、减少租金标准等内容明显减少了被查封房产的价值，属于对涉案房产设定新的权利负担之行为，故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，上述两份《补充协议》依法不得对抗本案申请执行人杭州银行，对今后的受让人亦无约束力。同时，因根据广发银行杭州分行与孙海芳博物馆租赁合同约定，涉案房产2018年4月1日之后的租金现尚未届支付期限，故结合本案实际，本院认定广发银行杭州分行仍应按租赁合同约定支付2018年4月1日之后的租金。”据此本院裁定如下：一、案外人广发银行股份有限公司杭州分行的执行异议请求部分成立，本院在执行中应保障案外人根据与绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆签订的《房屋租赁合同》对绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆名下坐落于绍兴市越城区××路××号××室房产所享有的租赁权，案外人有权在租赁期内阻止向受让人交付上述房产，并应按该合同约定支付上述房产2018年4月1日之后的租金；二、驳回案外人广发银行股份有限公司杭州分行的其他执行异议请求。广发银行杭州分行对该异议裁定不服，向本院提起诉讼，请求确认该行对中兴南路203号201-250室房产享有已付清租金的租赁权（租期至2022年3月31日）；判决许可对上述50处商铺带原告已付清租金的租赁权进行执行。本院经审理后作出（2018）浙0602民初858号民事判决，判决驳回广发银行杭州分行的诉讼请求。广发银行杭州分行不服向绍兴市中级人民法院提起上诉。该院经审理作出（2018）浙06民终2848号民事裁定书，认为该案中广发银行提出的核心诉请为确认2015年8月26日《补充协议》项下的租金已全部支付完毕，该诉讼请求的性质属于履行《房屋租赁合同》项下的内容，为给付之诉。因其与阻却执行的诉讼目的无关，不属于案外人执行异议之诉案件的审理范围。据此，绍兴市中级人民法院裁定撤销本院（2018）浙0602民初858号民事判决；驳回广发银行杭州分行的起诉。广发银行杭州分行对二审裁定仍不服，向浙江省高级人民法院申请再审，该院经审查后于2019年6月19日作出（2019）浙民申1055号民事裁定书，裁定认为：“案外人以租赁权请求排除执行的并非请求排除一切执行措施，案外人作为租赁权人只能请求排除不带租拍卖（或者腾退等移交占有的执行措施）……执行法院确认《房屋租赁合同》的真实性并以之作为确定租赁关系存续期间和租金支付条件的依据，对广发银行排除不带租拍卖（准许带租拍卖）的请求予以支持。而在抵押权设定后、查封后，广发银行再与出租人签订的《补充协议》并非排除抵押权或者查封债权执行的依据。本案在实质上也不能视为广发银行的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回。最后广发银行对租金支付事实所提的异议涉及实体争议，但这一异议并非本案执行异议之诉的审理范围，可以另案理直。”据此，浙江省高级人民法院裁定驳回了广发银行杭州分行的再审申请。（2019）浙民申1055号民事裁定书作出之后，德庄公司于2019年12月6日向本院起诉被告广发银行杭州分行、广发银行绍兴分行、第三人孙海芳博物馆，诉请：一、判令被告广发银行杭州分行、广发银行绍兴分行立即向原告支付2019年4月1日至2020年3月31日中兴南路的十三套房产（中兴南路205号2室、3室、207号3室、4室、5室、209号3室、4室、5室、211号2室、3室、4室、213号1室、3室）的租金985315.22元，并赔偿利息损失（从2019年4月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际支付之日止）；二、本案相关诉讼费用均由二被告承担。本院于2019年12月6日立案受理后，经审理于2020年6月5日作出（2019）浙0602民初11455号民事判决，判决：一、被告广发银行杭州分行应于本判决生效之日起十日内向原告德庄公司支付租金744371.7元，并支付利息损失（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月6日起计算至实际履行完毕之日止）；二、驳回原告德庄公司的其他诉讼请求。广发银行杭州分行不服该判决向绍兴市中级人民法院提起上诉，该院经审理认为：“理解物权法第一百九十七条规定，应当认为是抵押权人未能将抵押物查封等重要事实通知应当清偿法定孳息的义务人，同时义务人对上述事实又不明知，义务人向抵押人善意清偿了相应孳息，则抵押权人无权收取该孳息。反之，则抵押权人有权向义务人收取，义务人清偿行为不能对抗抵押权人的请求权。本案抵押物已于2014年3月31日被查封的事实清楚，上诉人系包括涉案抵押物在内的孙海芳博物馆名下房屋承租人，其下级行又系房屋实际使用人且本身拥有博物馆部分房屋的抵押权，分属于三家银行的博物馆抵押房产委托一家评估机构评估，评估机构又现场进行了实地勘察。同时，2015年1月23日，原审法院根据渤海银行绍兴分行的财产保全申请，向上诉人发送了协助执行通知，要求其扣留孙海芳博物馆在其处租金。结合上诉人系专业金融机构等案件其他情况，理应认定其明知涉案抵押物被查封的事实。在此情况下，上诉人仍向抵押人清偿租金，不能对抗被上诉人基于抵押物被查封后其享有的法定孳息请求权。据上所述，被上诉人向上诉人请求收取抵押物被查封后的法定孳息，符合物权法第一百九十七条规定，原审法院予以支持并无不当。本案不动产抵押物查封应视为物权法第一百九十七条规定的抵押财产扣押情形。上诉人的上诉请求不能成立。”据此于2020年8月5日作出（2020）浙06民终2267号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。上述异议及诉讼程序结束之后，本院又于2020年12月1日作出（2015）绍越执民字第917-3号执行裁定书，裁定拍卖孙海芳博物馆名下坐落于绍兴市越城区××路××号××室××室，199号1室、3室、4室，201号1室、3室、4室、5室，203号1室、2室、3室、4室共计13处房产，以清偿债务。本院还依法委托绍兴上虞中意房地产评估咨询有限公司对孙海芳博物馆名下上述84处商业房地产市场价值进行了评估。评估公司于2020年11月19日出具虞中意房估（2020）字第ＳＦ075号《房地产估价报告》，确定估价房地产在价值时点的市场价值为76126610元，上述房产内的固定装修市场价值（不含可移动家具电器）为2327642元，合计为78454252元。估价报告中记载的“估价对象实物状况”为：估价对象位于绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆，钢混结构，外墙部分涂料和墙砖，部分墙体设玻璃幕墙，铝合金窗。房屋总层数4层，估价对象所处1-2层。估价对象房屋内部被重新分割并统一装修，安装中央空调，估价对象一层地面铺设地砖，石膏板吊顶，墙面墙砖，设有前台背景，设全明玻璃门；估价对象二层地面铺设地砖，办公室及会议室铺设地毯，顶部为部分石膏板吊顶部分铝塑板吊顶，墙面部分铺设墙纸部分乳胶漆部分铺设墙砖；楼梯铺设地砖，设木扶手。估价对象采光、通风、日照良好，周边环境良好，保养情况较好，现出租给广发银行绍兴分行用作经营办公场所。2020年12月8日，本院在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布了《绍兴市越城区中兴南路共计84处房产（含室内固定装饰装修）（第一次拍卖）》的《竞买公告》及相应附件。该次拍卖起拍价为54918000元，2021年1月9日因无人竞买而流拍。此后，本院又于2021年1月19日在上述平台上发布了《绍兴市越城区中兴南路共计84处房产（含室内固定装饰装修）（第二次拍卖）》的《竞买公告》及相应附件。其中记载的拍卖对象为位于绍兴市越城区××路××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××号××室××03号1-4室等84处房地产（含固定装饰装修）。在《竞买公告》第一条“拍卖标的”中，本院还用加粗黑体及红体字特别注明“本次拍卖为带租赁的拍卖。租赁期限共10年，自2012年4月1日起至2022年3月31日止，租期、租金详见租赁合同，2021年4月前租金不归买受人，之后租金由买受人自行向承租人收取，合同中租金需扣除小房东部分租金，占比约为14.5%，具体金额以合同或生效法律文书为准。在确权裁定送达后自行交接。”在《竞买公告》第四条“特别提醒”中，本院用加粗红体字注明：“（一）拍卖标的物以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。”另在该条中用加粗黑体字注明：“（五）固定装修价值为评估节点时价值，具体以租期到后实际交付为准，如有出入，买受人不得另行主张权利。”本院已将上述评估报告及孙海芳博物馆与广发银行杭州分行之间所签订的《房屋租赁合同》作为《竞买公告》附件一并上传。2021年2月5日，该次拍卖以43940000元成交。在上述第一次拍卖公告发布之后，广发银行杭州分行于2020年12月30日再次向本院提出执行异议，本院执行实施人员于2021年1月7日对广发银行杭州分行代理人制作了询问笔录，就其所提执行异议相关事项进行了进一步释明，明确告知广发银行杭州分行：关于第一点异议“优先购买权问题”，本院在拍卖公告中已经明确写明为带租赁拍卖，且在后台系统中设置了优先购买权人，广发银行可通过报名竞买来实现其优先购买权。关于第二点异议“租金问题”，本院及上级法院包括异议裁定书、判决书、再审裁定书在内多份生效法律文书已经明确，故本次不再移送审查处理。关于第三点异议“装修问题”，首先从程序上，案外人提出执行异议，若有多个事由的，应当一并一处，广发银行在2017年已经向本院提出异议且已经裁决，针对统一执行行为，不再重复受理。其次，本次拍卖为带租赁拍卖，作为承租人只能请求排除不带租拍卖或要求其腾退、交付等执行措施提出执行异议，装修作为添附物与不动产一并拍卖符合法律规定及市场交易习惯，且根据房屋租赁合同。租期到后，不可移动的内部装修归被执行人所有，现异议人未能举证租赁合同中止等情形发生，至于最后拍卖后装修款的分配，是后续程序解决的问题，故对此本院认为不构成案外人异议。广发银行杭州分行对上述答复意见仍不服，坚持要求将所提异议移送审查，遂致本案争议发生。异议人广发银行杭州分行为证明其异议主张成立，向本院移交了以下证据：1、拍卖公告文件打印件1份。2、异议人与孙海芳博物馆之间签订的《房屋租赁合同》复印件1份3、《补充协议》复印件2份。4、（2019）浙民申1055号民事裁定书复印件1份。5、《房地产估价报告》打印件1份。6、广发银行杭州分行与浙江天工装饰工程有限公司签订的《建设工程施工合同》1份。申请执行人杭州银行为反驳异议人的主张，向本院提交了以下证据：1、（2017）浙0602执异118号执行裁定书复印件1份。2、（2020）浙06民终2267号、（2020）浙06民初7973号民事判决复印件各1份。3、异议人与孙海芳博物馆之间签订的《房屋租赁合同》复印件1份。本院认为，本案中，第一，就本次拍卖是否侵害异议人广发银行杭州分行另案主张租金已付清的实体权利问题。在本院（2017）浙0602执异118号执行异议案件审查过程中，异议人已经提出异议，要求本院对孙海芳博物馆名下位于中兴南路的商铺带租拍卖，并支持其关于租金已支付至2022年3月31日的异议请求。本院业已作出（2017）浙0602执异118号生效执行裁定书，裁定：“一、案外人广发银行股份有限公司杭州分行的执行异议请求部分成立，本院在执行中应保障案外人根据与绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆签订的《房屋租赁合同》对绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆名下坐落于绍兴市越城区××路××号××室房产所享有的租赁权，案外人有权在租赁期内阻止向受让人交付上述房产，并应按该合同约定支付上述房产2018年4月1日之后的租金；二、驳回案外人广发银行股份有限公司杭州分行的其他执行异议请求。”此后，绍兴市中级人民法院在（2020）浙06民终2267号生效民事判决书中也已明确认定“本案抵押物已于2014年3月31日被查封的事实清楚，上诉人系包括涉案抵押物在内的孙海芳博物馆名下房屋承租人，其下级行又系房屋实际使用人且本身拥有博物馆部分房屋的抵押权，分属于三家银行的博物馆抵押房产委托一家评估机构评估，评估机构又现场进行了实地勘察。同时，2015年1月23日，原审法院根据渤海银行绍兴分行的财产保全申请，向上诉人发送了协助执行通知，要求其扣留孙海芳博物馆在其处租金。结合上诉人系专业金融机构等案件其他情况，理应认定其明知涉案抵押物被查封的事实。在此情况下，上诉人仍向抵押人清偿租金，不能对抗被上诉人基于抵押物被查封后其享有的法定孳息请求权。据上所述，被上诉人向上诉人请求收取抵押物被查封后的法定孳息，符合物权法第一百九十七条规定”。本院在本次拍卖《竞买公告》中载明“本次拍卖为带租赁的拍卖。租赁期限共10年，自2012年4月1日起至2022年3月31日止，租期、租金详见租赁合同，2021年4月前租金不归买受人，之后租金由买受人自行向承租人收取，合同中租金需扣除小房东部分租金，占比约为14.5%，具体金额以合同或生效法律文书为准。在确权裁定送达后自行交接”与上述生效执行裁定及判决的内容相符，并无不当，异议人该项异议缺乏依据，本院不予支持。第二，就本次拍卖是否侵害异议人对其装修资产的所有权问题。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十五条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本次拍卖系带租拍卖，而根据作为拍卖公告附件的异议人与孙海芳博物馆所签订的《房屋租赁合同》第十一条、第十六条之约定，在租赁期内，异议人作为承租人负有不得随意破坏租赁房屋固定装修的合同义务；在租赁期满后租赁标的内的固定装修应归出租人所有。据此，本院对涉案房产及房产内固定装修予以一并拍卖，亦无不当。其次，本院执行实施人员也已明确告知异议人“至于最后拍卖后装修款的分配，是后续程序解决的问题”，并在拍卖公告中特别注明“固定装修价值为评估节点时价值，具体以租期到后实际交付为准，如有出入，买受人不得另行主张权利。”充分保障了异议人的相应权利，故异议人该项异议也缺乏依据，本院不予支持。第三，本案中，异议人作为承租人，在其提出前次执行异议后，本院已保障其带租拍卖的权利，其再就租金及装修问题所提异议，本质系对拍卖公告内容表述存在异议，并不能直接产生排除拍卖标的物执行之效力，故本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定予以审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条之规定，裁定如下：驳回异议人（利害关系人）广发银行股份有限公司杭州分行的执行异议。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 张 剑审判员 董建敏审判员 赵志明二〇二一年三月五日书记员 俞聪聪本案援引的相关法律和法规《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。