广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再215号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：广州市共青河贸易有限公司，住所地广东省广州市越秀区广园东路1881号广园致友汽配城分场自编A办18号。法定代表人：简嘉明，总经理。委托诉讼代理人：赵华林，广东安法律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁亚茹，广东安法律师事务所律师。再审申请人(一审原告、二审上诉人)：刘奕麟，男，1992年2月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。再审申请人广州市共青河贸易有限公司(以下简称共青河公司)与再审申请人刘奕麟商品房预售合同纠纷一案，不服本院(2018)粤01民终5号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年4月26日作出（2018）粤民申9346号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。共青河公司申请再审称，再审请求：1.撤销一、二审判决；2.驳回刘奕麟的诉讼请求。事实与理由：一、二审判决酌情扣减共青河公司逾期办证违约责任300天与其认定的事实相矛盾，且违背双方之间的约定。共青河公司根据房管部门的要求办理房屋管理系统更改手续，由于房管部门的原因导致共青河公司近两年时间无法办理初始登记，根据案涉《补充协议》第八条第5项的约定应免除共青河公司责任。二、对于扣减办理地下室土地出让金所花费的时间，二审判决的认定与事实不符。因房管部门一直未完成房屋管理系统的更改，导致后来政府出台新政策，共青河公司需要重新签订《土地出让合同》，新政策的出台，是共青河公司无法预计到的，本案计算逾期办证违约天数时，应扣除因新政策原因补缴土地出让金、重新测绘、重新签订《土地出让合同》所耗费的时间。刘奕麟申请再审称，再审请求：判决支持其一审诉讼请求。事实与理由和答辩意见如下：一、共青河公司认为涉案房屋迟延办证的原因是“出现了行政主管部门变更管理系统和政策变更要求缴交出库土地出让金的两种情形”、“是行政管理机关延误造成的”、“是共青河公司无法预见的”、“应当免责”的说辞和理由严重缺乏事实和法律依据。1.共青河公司对涉案楼盘需要在办理初始登记（即大确权）时进行14楼以上楼层编号的理顺工作且该工作存在较一般商品房项目的状况复杂具有明显预见牲．共青河公司应当提早安排协商相关工作。(1)共青河公司早在2008年通过拍卖取得涉案楼盘开发经营权之前，就清楚知道涉案楼盘是个烂尾楼盘，拍卖前已存在部分已售、已预留回迁安置等多种状态的房屋(见刘奕麟二审提交的《广州市国有土地使用权出让公告》，下称“拍卖公告”)，且同意接受“拍卖公告”及2008年共青河公司为取得涉案楼盘与广州市国土资源和房屋管理局签订的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》及附件(下称“2008年出让合同”，见共青河公司一审证据11)关于要求其负责、解决、承担涉案楼盘有关“拆迁补偿安置、小业主购房、已售房屋合同登记等问题及由此引起的一切纠纷”的规定条件。(2)“2010年10月12日广州市国土资源和房屋管理局发给房地产交易登记中心的《关于御江苑项目楼盘明细表相关问题的函》”已明确涉案楼盘14楼以上在大确权时需理顺楼层编号且明文“抄送”了共青河公司。(3)共青河公司在2010年10月26日与刘奕麟签署的购房合附件七第十三条也明确约定房屋楼层编号要调整。2.共青河公司在涉案楼盘14楼以上楼层编号调整事项办理中存在未符合立案受理条件及需补正资料等情形，其认为存在“行政管理机关延误造成的”说法缺乏事实依据，(1)共青河公司提供的2012年6月、8月及2013年6月三份房管部门出具的“收件凭证”(见共青河公司一审提交的证据11)均显示申请办理的业务事项是“更改房屋管理系统数据”，这不能证明该三份申请均是关于“14楼以上房屋楼层编号调整事项”，因为房屋测绘面积等其他数据更改也可能涉及“房屋管理系统数据更改”问题，广州市住房和城乡建设委员会于2016年6月14日出具的穗建房产函【2016】1960号《关于御江苑相关问题的复函》(以下简称“住建委复函”)仅明确共青河公司2013年6月的申请是关于“修改房屋管理系统中的楼盘明细表楼层编号数据”事项、广州市国土资源和规划委员会于2016年6月8日出具的穗国土规划协查【2016】229号《关于(2016)粤01民终字第1589、1595、2898—2900、2904—2905号的复函》(下称“土规委复函”)完全未明确此间题；(2)该三份“收件凭证”并非立案受理凭据，也均明确显示“我窗口将在三个工作日内决定是否受理该案。属退案处理的，三个工作日内电话通知退件。……若需补正资料的，我局将作退案处理，待补正后再予以审核立案。…”。“土规委复函”提及2012年6月申请并未正式立案、“住建委复函”中也明确提及在修改楼盘编号数据时“请开发企业补充提交了资料”，这与共青河公司辩称“主管部门除申请书未要求共青河公司交纳任何材料”的说法完全不相符。由此可见，假设共青河公司前述三次申请均是关于楼层编号更改的“同一事项”，其也应当是在申请办理该“同一事项”时因未符合行政部门办理要求和条件导致出现了“未被立案”及／或“退案”情况，共青河公司当前所述及证据完全不能证明是行政部门责任导致其迟延办理。3.共青河公司主张因存在办理涉案楼盘土地出让金补交情况而要求全部免责缺乏事实和法律依据。(1)共青河公司在2008年通过拍卖取得涉案楼盘经营开发权时就明确知道涉案楼盘内部分空间的土地出让金存在“暂缓征收”(避难层、转换层、地下室等部分)和“未计收”(第42、43层部分)的情况(见共青河公司一审证据11及刘奕麟一审证据11)。(2)共青河公司因为明确预见到存在需要补交土地出让金的可能，在2010年10月26日与刘奕麟签订的购房合同中针对性明确了涉及“土地出让金补交”时要给予共青河公司“90个工作日宽限期”的约定，为此，刘奕麟也实质上对共青河公司给予了90个工作目的豁免；(3)共青河公司一直辩称“补交土地出让金是受政策变动影响”并主张“由此延误房产证办理应当免责”。实质上，根据2015年5月26日共青河公司与广州市国土资源和房屋管理局签署的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》(下称“2015年出让合同”，见共青河公司一审证据15)第三条、第四条及附件可见，共青河公司迟至2015年7月才完成补交土地出让金工作，是由于出现“建设项目建筑面积或用途发生调整”及“出让金价款调整”，而其“建筑面积或用途发生调整”的依据是“《关于调整建设工程规划许可证的复函》．(穗规函【2014】3433号、4379号、6407号)及测O7CH88141020000019号”，即是关于共青河公司2014年擅自变更涉案楼盘1-8楼层的室内功能布局和用途的事情(见刘奕麟一审证据13)，从2008年出让合同与2015年出让合同对比也可见商业、办公楼等面积均发生了明显的调整变化，由此可见，共青河公司关于土地出让金补交的“免责”理由与事实明显不相符，土地出让金的补交明显存在因共青河公司擅自变更有关楼层用途的自身因素导致的情况。4．共青河公司在本案中既不存在免责的法定事由也不存在约定的免责情形。(1)根据《合同法》第117条的规定，共青河公司不存在具有不可抗力的免责法定事由情形，目前共青河公司辩称导致迟延办证的楼层编号变更、土地出让金补交等情形均是共青河公司在与刘奕麟签订合同前、甚至是竞拍接手开发涉案楼盘时就明确知道和预见的，这些情况都不属于“不能预见、不能避免”等不可抗力情况，对于房地产开发这项综合复杂的经营，这是共青河公司作为开发商面临的普遍性经营和商业风险。(2)目前证据材料无法证明共青河公司一直辩称延迟办证的情形是“行政管理机关延误”造成的，如果说共青河公司只要向行政管理机关提交了申请便属于已完成自身义务的履行且可以“免责”，而无须对其所提交申请是否符合行政管理机关办理要求和条件负责，这明显违背了合同约定及“诚实信用”原则。即便共青河公司未来可以证明属于行政管理机关原因导致，根据《合同法》第121条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，共青河公司也应当在向刘奕麟承担相应责任后另行依法与第三方解决，而非是其抗辩免责的理由，否则，刘奕麟因此遭受的损失在法律上丧失了救济途径，违背了法律公平原则。二、综合至目前证据看，共青河公司违反合同约定逾期办证均仍因其自身原因造成。如刘奕麟提交的证据显示，除了前述所说的共青河公司在早就预见到楼层编号调整、原部分空间土地出让金未缴清情况下未做好商业经营预案导致违约外，共青河公司还擅自变更御江苑项目1-8楼层的室内功能布局和用途，造成整幢大楼面积数据发生变化、重新测绘的测量成果报告书又与房管部门系统数据不相符(见刘奕麟证据12、13)，进而进一步延误了办证工作，这也是共青河公司在2012年办理13楼以下房屋初始登记时使用的是立测字1101112009测绘报告、后来14楼以上房屋(即刘奕麟房屋所处位置)先后使用了2014年07CH88l41020000019号、2015年07CH88150817000048号两个测绘报告的原因(见共青河公司一审证据5、13及刘奕麟一审证据7)，“住建委复函”中所述“因规划调整，共青河公司于…，并于2014年12月30日取得测绘成果(测字07CH88141020000019号)”以及“土规委复函”中所述联在楼盘表数据与实测数据一致的情况下，开发商可按相关法律法规规定，备齐相关材料申请办理涉案房屋的所有权初始登记”等内容也印证了前述共青河公司因自身原因造成迟延办证的情况。共青河公司至今对2014年和2015年为何两次出具测绘报告的原因一直没有作出清晰，或是语焉不详。三、共青河公司申请发回再审称：二审判决判令酌情扣减共青河公司逾期办证违约责任300天与其认定的事实相矛盾，且违反双方之间的约定。关于此点，刘奕麟明确认为所有违约责任均在共青河公司。自此至终，刘奕麟认为因为违约责任完全是由于共青河公司的责任原因所造成，对应此300天不应予以减免。既然高院已做民事裁定发回再审，且共青河公司也认为酌情扣减共青河公司逾期办证300天与其二审认定的事实相矛盾，且违背双方之间的约定。那么，本次高院发回再审，刘奕麟恳请法院应责令共青河公司仍然按双方合同约定为最根本的审理依据，据实予以对刘奕麟的赔偿额度增加此300天的计算；购房合同当事主体是共青河公司和刘奕麟，国家从规范房地产市场和确保购房者应受保障的相关权利，法规对办理房产证期限做出了明确规定，此项旷日持久漫长延期办理房产证的结果从各事项、各环节一切显而易见明确违约责任均在共青河公司；刘奕麟是购房者应受保护保障购房者利益的严重受损方，刘奕麟是既完全尽到责任且无任何过错。况且，作为购房消费者，消费者的依法权益应当受到保护。合同的契约精神亦应当受到维护。根据合同法：就应严格依照合同进行赔偿此项之全部。根据共青河公司与刘奕麟自愿签订的《商品房预售合同》中第二十二条第二款，乙方委托共青河公司办理产权登记的；如因共青河公司未履行相关义务照成乙方不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产证》的，共青河公司应自逾期之日的次日开始，按标准向乙方支付违约金的约定，这条款的前提前置条件：(如因共青河公司为履行相关义务造成)，对应这一句，实质共青河公司向政府、房管局的申办过程已毫无疑问即为履行相关义务的重要部分，共青河公司已在合同明确违约责任自担。这是共青河公司对履行合约的最终决定之一。共青河公司一再堆砌理由称，根据房管局部门的要求办理房屋管理系统更新，是由于房管部门的原因导致漫长时期无法办理初始登记，表达的明确意思无非是推卸因政府因素、行政管理部门拖延办理责任因素而导致共青河公司不能履约。刘奕麟对此完全不予同意，综合各环节，也已经过法院调查取证，刘奕麟坚持认为此过错和办证不成的责任明显归于共青河公司。既然上所述共青河公司在对应该合同条款已明确就义务承担责任就应该对合同当事方(刘奕麟)完全履行责任包括违约后的经济承付责任。至于共青河公司认为的所为政府行政管理部门的拖延办理所形成，刘奕麟对此说辞绝对不予认同。况且，如果共青河公司既已认定是政府行政管理部门、房管部门的责任，应是共青河公司依行政各法向政府提出提起，与我作为小业主无任何关联。共青河公司而并不由此而作为违约责任和履行义务的推卸；四、关于房屋更改管理系统事宜：性质只是房管部门是依照规定接受办理，共青河公司应依足规定，交齐应交款，递足完整无误无缺项材料办理。不能理解为有所谓房管部门和共青河公司之间主动与被动的性质问题。办理未果的事实如存在无论过程如何都只能归于共青河公司未履行义务部分。关于“办结时间”：实际已发生不能办结，共青河公司应知晓而预见不能办结此项会导致共青河公司违约。从“理应将可能预见的风险预留合理的办证时间”的要素要求，共青河公司完全没有作为做到确保。同时，共青河公司应尽快向房管部提出相关并更加应该及时告知合同当事方刘奕麟这是共青河公司不言自喻和理所当然本应必要做到和采取办法，可是恰好相反，共青河公司一概并年逾复午没有做到，由此刘奕麟根据事实坚持认为：严重延期办理房产证和出证并违约的所有责任完全应归于共青河公司完全承担。依法理和逻辑，因此共青河公司如果认为责任在政府行政部门或房管局，这是共青河公司和政府行政部门或房管局的法律关系问题；此与共青河公司实现和刘奕麟所签订合同条款的落实及因不能履约，违反上已述及的对应违约的法律责任和支付违约金事宜毫无关联。在漫长的时间内仍未能实施该项办结：是共青河公司不履行义务任由其违约结果发生的客观效果。刘奕麟向一审法院起诉请求：判令共青河公司向刘奕麟支付自逾期向房地产登记机构申请办理广州市越秀区南堤二马路38号1807房的房屋产权证之日起至该房屋办理产权登记证明之日止的违约金（从2014年1月24日至2015年12月3日每日按房价总额的0.05%计算）。一审法院认定事实：2010年10月26日，刘奕麟（乙方、买方）与共青河公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方所购商品房为甲方以出让方式取得位于越秀区南堤二马路36-40号地段投资建设的御江苑第17层1707房，房屋地址：越秀区南堤二马路38号1707房；该商品房合同约定建筑面积共90.92平方米，其中套内建筑面积67.9平方米；该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米27122.37元，总金额2465966元，甲方同意乙方按分期付款方式支付房款，其中首期款自本预售合同网上签订之日起2日内（不超过5日）支付全部房价款的30%，金额739790元；2011年1月27日前，支付全部房价款的30%，金额739790元；第三期在2011年4月27日前支付去全部房价款的40%，金额986386元…甲方应当在2012年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同；等。该合同的附件七为《本合同的补充协议》，其中约定：乙方应在办理该商品房的收楼手续时，按甲方的要求办理产权登记的相关手续，包括应向甲方提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须之文件，如乙方委托代理人与甲方共同办理《房地产权证》，乙方应向代理人交齐一切应由乙方提供的文件，乙方或乙方的代理人应按甲方书面通知的期限与甲方共同前往房管部门办理《房地产权证》，如因乙方或房管部门的原因造成甲方无法按合同第二十一条的约定与乙方共同办理《房地产权证》，甲方不承担任何责任；如甲方在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致甲方确实无法按本合同约定的时间与乙方一起办理房地产转移登记，乙方同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，乙方不追究甲方的违约责任，超过宽限期后，甲方仍不能与乙方一起办理房地产转移登记的，甲方按本合同第二十二条的约定承担违约责任；本补充协议与买卖合同具有同等法律效力，买卖合同条款与本补充协议条款有冲突的，以本补充协议条款为准等。合同签订后，刘奕麟依约向共青河公司支付了全部购房款，并由共青河公司出具发票收取。2012年12月29日，刘奕麟签署涉讼房屋的《御江苑收楼表格》，记载其接收单元锁匙（包括单元大门锁匙、房门锁匙门禁系统锁匙等）、管理文件及收楼文件（包括业主公约及前期物业管理协议、住宅质量保证书、住宅使用说明书等）等。2015年11月26日，刘奕麟、共青河公司到房管局部门递件，同年12月3日，涉案房屋登记至刘奕麟名下。一审另查明：2010年10月12日，广州市国土资源和房屋管理局向市房地产交易登记中心发出穗国房市函【2010】66号《关于御江苑项目楼盘明细表相关问题的函》，写明：御江苑项目原第7层和第8层之间有一层结构转换层，当时预售时未计入一层自然层，未编层数，本次预测算计为一层自然层，层数编为第8层；原第13层为避难层，当时预售时计做一层自然层，本次预测算也计为一层自然层，但层数编为第14层，根据贵中心核实情况，本项目已售房屋均位于原第14层以上，基于上述原因，已售房屋中原14层以上（含14层）的房屋现预测层数均增加了一层，但实际交易部位不变等。此外，广州市中级人民法院在审理相关案件过程中，分别向广州市住房和城乡建设委员会、广州市国土资源和规划委员会发函调查涉讼房屋办理更改房屋管理系统的相关情况。广州市住房和城乡建设委员会于2016年6月14日向广州市中级人民法院出具了编号为穗建房产函[2016]1960号的《关于御江苑相关问题的复函》，其中载明：一、《关于御江苑项目楼盘明细表相关问题的函》中“待实测、确权时再理顺楼层”的“确权”是指“大确权”，即产权初始登记；二、非标准化案件是依公民、法人以及组织申请立案的。原广州市国土资源和房屋管理局（以下简称原市国土房管局）为畅通公民、法人以及组织反映问题的渠道，将不能纳入标准化业务管理的案件过非标准化方式立案办理，以解决行政相对人的实际问题。2012年6月25日、2012年8月20日、2013年6月26日，共青河公司向原市国土房管局提交非标准化案件申请，并办理了立案，案号分别为FB2012026、FB20120360、FB20130869；三、FB20130869号非标准案件的受理时间为2013年6月26日，共青河公司提交该非标准案件要求按照实测成果修改御江苑项目在房屋管理系统中的楼盘明细表楼层编号数据。由于楼层编号数据变更涉及已售、已查封、已预留回迁安置等多种状态的房屋，且御江苑为烂尾楼盘活、纳入房屋管理系统重启销售的案件，案情复杂，涉及利益主体较多，该案处理过程中，市房地产交易登记中心等数据核对部门根据交易登记数据安全需求，请开发企业补充提交了资料，并反复核对数据，2014年4月24日最终完成系统数据修改。该标准化案件的处理时间超出一般案件；四、FB20130869号非标准案件所依据的实测成果为测字110112009号测绘成果。因规划调整，共青河公司于2014年10月20日委托广州市房地产测绘院调整测绘，并于2014年12月30日取得测绘成果。广州市国土资源和规划委员会于2016年6月8日向一审法院出具了编号为穗国土规划协查[2016]229号的《关于（2016）粤01民终字第1589、1595、2898-2900、2904-2905号的复函》，其中载明：一、2012年6月25日，共青河公司向原市国土房管局申请办理更改房屋管理系统事宜，预收件编号为FB20120268，经查该案未正式立案。2012年8月16日，该公司再次向市国土房管局申请更改房屋管理系统事宜，预收件编号为FB20120360，于2012年8月20日立案受理，立案编号为FB120820675864。2013年6月26日，该公司向国土局申请实测数据变更事宜，预收件编号为FB20130869，于2013年6月27日立案受理，立案号为FB130627770036；二、在楼盘表数据与实测数据一致的情况下，开发商可按相关法律规定，备齐相关资料申请办理涉案房屋的所有权初始登记；等。一审法院认为，刘奕麟与共青河公司自愿签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。因上述《本合同的补充协议》是作为《商品房预售合同》附件七内容，因此，该补充协议的内容应视为该合同的组成部分。根据前述《商品房预售合同》的约定“甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”以及《补充协议》关于“如甲方在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致甲方确实无法按本合同约定的时间与乙方一起办理房地产转移登记，乙方同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，乙方不追究甲方的违约责任，超过宽限期后，甲方仍不能与乙方一起办理房地产转移登记的，甲方按本合同的约定承担违约责任”的约定可见，刘奕麟、共青河公司双方在签订合同时即已充分预见到共青河公司在办理涉案房屋的房地产权证时可能面临需补交土地出让金等事项，因而由刘奕麟再给予90个工作日的宽限期。现刘奕麟已依约向共青河公司支付了全部购房款，共青河公司将上述房屋交付给刘奕麟后，共青河公司未能在上述《商品房预售合同》约定的180个工作日内及补充协议约定的90个工作日的宽限期内为刘奕麟办理房地产权证，显已构成违约，应当承担迟延办证的违约责任。根据双方签订《商品房预售合同》及《本合同的补充协议》，故逾期办证违约金起算天数为上述《商品房预售合同》约定的180个工作日内及补充协议约定的90个工作日的宽限期之次日即2014年1月22日。刘奕麟自愿从2014年1月24日起计算违约金，一审法院予以照准。此外，根据广州市中级人民法院在相关案件二审查明事实以及相关行政部门的复函内容显示，共青河公司在办理大确权时确实存在因更改房屋管理系统业务的办理，而导致其无法递交资料申请办理涉案楼盘项目14层及以上房屋的初始登记的情形。从该业务办理的立案受理至办结期间来看，又明显超出了行政机关办理正常案件的合理工作时间，由于在此项业务的办理过程中，除房管局原因外，亦包含了申请方共青河公司的相互配合，以及共青河公司补充提交资料、对于多项数据需进行变更和核对等其他多种因素；而且，共青河公司作为案涉烂尾楼盘的竞买人，在重新预售涉案房屋时已经清楚知道房屋存在调整楼层等情形，其作为提供买卖合同的开发商，理应对可能预见的风险预留合理的办证时间，因此，共青河公司对于由此所造成的迟延办证亦负有一定过错责任。综上，结合刘奕麟的实际损失，兼顾非因共青河公司的特殊因素，以及共青河公司自身存在的过错责任，根据公平合理原则，一审法院酌情判令扣减共青河公司逾期办证违约责任300天。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第三款的规定，于2017年4月24日作出如下判决：一、共青河公司应在该判决发生法律效力之日起十日内一次性向刘奕麟支付自2014年1月24日起至2015年11月26日止的逾期办证违约金（以2465966元为基数及上限，按每日万分之五的标准，上述期间总天数扣减300天计付）。二、驳回刘奕麟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费12110元，由刘奕麟负担6055元，共青河公司负担6055元。共青河公司和刘奕麟均不服一审判决，向本院提起上诉。刘奕麟上诉请求：1.依法改判一审判决第一项，判令共青河公司承担自2014年1月24日起至2015年11月26日止全部天数的逾期办证违约金，不在该期间总天数中扣减300天（以2465966元为基数，按每日万分之五的标准，300天的违约金共计人民币369894.9元）；2.本案一审、二审诉讼费用由共青河公司承担。共青河公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项内容，判决共青河公司不承担逾期办证违约金；2.本案一、二审诉讼费用由刘奕麟承担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对双方的上诉请求和理由，本案二审的争议焦点为：（一）本案应否中止审理；（二）更改房屋管理系统以及增加土地出让金是否能作为共青河公司逾期办证的免责事由。关于焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；”本案系刘奕麟与共青河公司因涉案房屋引起的纠纷，与进入再审案件的诉讼标的物均不相同，共青河公司以另案的再审结果对本案审理结果有重大影响为由要求本案中止审理，不符合上述法律规定的应当中止诉讼的情形，故对共青河公司该主张本院不予采纳。关于焦点二，首先，双方在补充协议第八条第3项中已明确约定：如甲方在办理产权登记时出现补交土地出让金的客观情况，乙方同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，乙方不追究甲方责任。故在合同签订时，共青河公司对可能因补交土地出让金导致办证迟延的情况已有所预见，刘奕麟也亦同意给予共青河公司90个工作日的宽限期，现共青河公司上诉主张免责没有依据，一审法院对此处理正确，本院予以维持。其次，根据双方补充协议第八条第5项约定：“非因甲方原因造成乙方不能按时办理《房地产权证》的，甲方不承担任何责任。”本案中，房管部门更改房屋管理系统业务的办理确实是导致房地产权证办理迟延的一个原因。但除此之外，共青河公司亦存在一定过错。一审法院对此已作详细阐述，本院不再赘述。因此，一审法院根据公平合理原则，酌情判令扣减共青河公司逾期办证违约责任300天，属行使其自由裁量权，并无明显不当，本院予以维持。至于刘奕麟二审提交的证据，不足以证明其主张，本院不予采信。综上所述，刘奕麟、共青河公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12110元，由上诉人刘奕麟负担6055元，上诉人广州市共青河贸易有限公司负担6055元。再审中，当事人没有提交新的证据，对于原审查明的事实均无异议，再审予以确认。本院再审认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案再审争议的焦点为：一、涉案房屋房产证的延期办理能否归责于共青河公司；二、如何扣减违约天数。针对焦点问题一，共青河公司主张更改房屋管理系统数据及因新政策出台而补缴土地出让金致办证迟延是共青河公司无法预见的因素，对此不应承担延期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。”共青河公司举证已三次向广州市国土资源和房屋管理局递件更改房屋管理系统数据，二审中，相关行政机关也均复函确认收到三次递件，复函内容虽未反映因需补正资料致产生三次递件，但共青河公司作为配合行政机关办理大确权的相对人，相较刘奕麟而言，明显具备专项业务能力，应能根据行情走势合理预估风险，其面对复杂客观情形未能事先充分预见可能的风险预留合理办证时间，对于迟延办证理应承担相应责任。共青河公司主张更改房屋管理系统的办理期间应当全部免责，理由不能成立。针对焦点问题二，已查明事实与现有证据显示，非标预收件编号为FB20120360的业务应于2012年9月20日前办结，非标预收件编号FB20130869的业务应于2013年8月8日前办结，而行政机关最终办理更改房屋管理系统的时间是2014年4月24日，远超出其上述承诺的办结期限，明显不合理。鉴于案涉烂尾楼盘活重启销售产生的多重数据造成该业务的办理流程复杂，共青河公司又未能提供证据排除其自身因素造成行政机关迟延办结的可能性，致难以区分共青河公司与行政机关在迟延办结更改房屋管理系统数据中的具体责任。二审据此酌情扣减共青河公司逾期办证违约责任300天，平衡了双方当事人的利益，符合公平原则，未有不妥。共青河公司在办理产权登记的过程中，出现了增加地下室土地出让金的补缴情形，该情况在双方合同约定范畴之内，依约应给予共青河公司90个工作日的宽限期。一、二审对此理由阐述充分，本院再审不予赘述。综上所述，共青河公司、刘奕麟再审请求不能成立，本院再审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，判决如下：维持本院(2018)粤01民终5号民事判决。本判决为终审判决。审判长  刘广芳审判员  张 怡审判员  周国庆二〇二一年三月九日书记员  黄雪微