辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终516号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘思野，男，1990年4月1日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：孙宇阳，辽宁群诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳业权置地房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。法定代表人：翁旭阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李铮，辽宁恒生律师事务所律师。上诉人刘思野因与沈阳业权置地房地产开发有限公司（以下简称“业权公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘思野上诉请求：一、变更沈阳市于洪区人民法院作出的（2020）辽0114民初1504号民事判决第二项为改判驳回被上诉人的诉讼请求或将案件发回重审。二、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、上诉人有理由相信争议门斗不计入房屋建筑面积或属于赠送的附属设施。该商品房为连体式别墅，双方签订合同时房屋已经建成，一层的前后门斗均已存在，被上诉人作为专业的房屋开发企业，应熟知商品房销售程序和测绘规范。其在与上诉人签订合同之前已委托沈阳市房产测绘中心依照其提供的施工图纸对房屋建筑面积进行了初步测绘，暂确定销售面积为165.62平方米，签订合同时将该图纸作为合同附图，并按照该面积收取了上诉人房款。另外，该房屋同时赠送了车库及前后园田等设施。上述合同内容及被上诉人在签订和履行合同过程中的行为，足以表明前后两个门斗所对应的面积款不在其预期的房屋价款之内，也足以使上诉人确信该前后门斗不计入房屋建筑面积或属于赠送的附属设施。上诉人也正是基于上述认知和理解，才最终签订了合同。二、原审判决认定事实和适用法律错误双方补充协议中“当产权登记面积与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款。”的约定适用的前提应为销售预测所依据的合同附图与办证实测依据的规划设计图纸及实际建成商品房的结构一致，应为在测量范围不变的情况下仅因建筑施工而导致的面积误差。不应机械的理解为，无论因何种事由，只要出现销售面积与办证面积不一致的情况即应适用本条约定，而是应当查清产生问题的原因，分清责任，之后再确定是否适用。现因被上诉人两次测绘提供的标本不一致，导致测绘范围出现变化，进而出现面积差异，过错完全在于被上诉人，其应承担相应的责任。故本条约定不具有适用的基础，不应作为裁判的依据。综上，原审法院没有认真分析双方的交易过程和房屋的实际情况，仅依照对合同和补充协议的字面理解，即认定争议门斗面积不属于赠送面积，属于认定事实错误。退一步讲，被上诉人在申请房屋预售面积测绘时没有按照规划和设计提供房屋附图，导致沈阳市房产测绘中心在进行产权登记实测时因前后门斗的存在而增加了办证面积。双方在签订合同过程中，被上诉人也没有按照规划设计向上诉人展示合同附图，在销售过程中也没有向上诉人明示争议门斗是否计入建筑面积和收取房款。故而造成上述矛盾和本案纠纷的过错完全在于被上诉人，上诉人不存在任何过错。即使在上诉人没有充分证据证明争议门斗属于赠送面积的情况下，亦不能免除因被上诉人过失行为而需要其承担的后果和责任，更不能在上诉人没有任何过错的情况下，将因其自身失误而造成的风险和损失转嫁给上诉人。所以尽管被上诉人需要按照新的测绘面积为上诉人办理房证，但仍无权要求上诉人补交面积差价款。本案争议的实质为上诉人购买商品房中的合同约定面积和初始备案登记面积相差5.34平方米的利益归属问题，而该矛盾系因被上诉人违反合同约定或自身过失造成，与上诉人无关，后果理应由其承担。业权公司辩称，一、答辩人从未向被答辩人承诺案涉房屋门斗属于赠送部位。二、案涉房屋合同约定面积和产权登记面积发生差异，不是答辩人的原因导致的。签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋尚未竣工验收，属于预售商品房。2012年，房产部门在其出具的商品房买卖合同附图上标注：依图纸测算审核，仅供签订商品房买卖合同时使用，最终价款结算依据的房屋建筑面积以日后实测为准，可见该图并非最终确定的房屋状况，合同面积也可能与房屋实际面积存在差异。答辩人只能按照房产部门预测面积销售房屋，否则无法办理合同备案。在办理房屋初始登记前，测绘部门对房屋建筑面积进行实测，出具了房屋建筑面积测算审核分层分户表，作为案涉房屋的产权登记面积。三、答辩人与被答辩人就面积差异的处理方式有明确约定。四、依据公平原则，被答辩人理应为其实际占用并将计入产权登记面积的房屋支付对价。本案类似的三个已结案件，答辩人对于面积差价款的主张均在二审中获得法院的支持，且被告人在判决生效后主均主动补齐了面积差价款，其中一名被告向辽宁省高级人民法院申诉，省法院裁定驳回其再审申请。刘思野向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理房屋所有权证书；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金人民币2555元。反诉原告业权公司向一审法院提出诉讼请求：1.反诉被告立即向反诉原告给付所购房屋面积差价款68726元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年9月30日，刘思野与业权公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定刘思野从业权公司处购买位于沈阳市于洪区1门商品房，建筑面积为198.56平方米，单价为12870元，总房款为2555467元。合同第八条约定的交付时间为2014年12月30日。合同第十五条约定，业权公司应当在商品房交付使用后1300日内，将办理权属登记需由业权公司提供的资料报产权登记机关备案。如因业权公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，业权公司向刘思野支付已交付房款千分之一的违约金，合同继续履行。2014年10月1日，业权公司将案涉房屋向刘思野交付使用。刘思野向业权公司交付了全部房款。沈阳市房产局测绘部门实际测绘面积为203.9平方米。2017年5月2日，业权公司取得案涉房屋的产权备案登记。另查，双方签订的《补充协议》第五条约定：当产权的登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。一审法院认为，刘思野与业权公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律规定，未损害第三人权益，该合同及协议合法有效，双方均应依约履行。具体到原案，关于刘思野主张办理房证的问题。案涉房屋具备办理产权登记的条件，业权公司应当协助刘思野办理产权登记。关于逾期办证违约金的问题，业权公司应当自刘思野接收房屋（2014年10月1日）后1300日内办理案涉房屋的产权备案登记，上述日期为2018年4月23日，业权公司于2017年5月2日办理备案登记，未超过上述期限，不构成违约，刘思野要求业权公司支付逾期办证违约金的请求，原审法院不予支持。关于业权公司反诉请求刘思野补交面积差价款的问题。双方签订的《补充协议》第五条约定“当产权的登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。”因商品房买卖合同中约定的房屋面积仅是预测的面积。在实际交付房屋的过程当中，会出现预测面积与实际交付面积存在差异的情形。本案买卖合同约定的面积为198.56平方米平方米，后经沈阳市房产局测绘部门实际测绘面积为203.9平方米，两者相差5.34平方米，依约应当由刘思野补交，经计算为68726元（5.34平方米×12870元/平方米）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告业权公司于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告刘思野办理位于沈阳市于洪区1门产权登记证书；二、反诉被告刘思野于本判决发生法律效力之日起15日内向反诉原告业权公司支付面积差价款68726元；三、驳回原告刘思野其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告业权公司负担；反诉案件受理费759.10元，由反诉被告刘思野负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人与被上诉人均确认案涉《商品房买卖合同》没有约定案涉门斗是业权公司赠送上诉人的部分。本院认为，上诉人主张按照案涉《商品房买卖合同》附图的记载，案涉门斗不应计入房屋建筑面积或属于业权公司向上诉人赠送的建筑面积。案涉《商品房买卖合同》附图属于户型图，该户型图确未体现存在前后门斗，亦未体现案涉房屋室外的其他细节，仅体现了案涉房屋室内的形状和大小；上诉人与被上诉人均确认案涉《商品房买卖合同》没有约定案涉门斗是业权公司赠送上诉人的面积，按照日常生活经验法则，未约定赠送的建筑面积应属于支付费用的建筑面积。考虑上诉人据以确定其主张的案涉《商品房买卖合同》附图仅属于案涉房屋的“室内图”，故上诉人以案涉《商品房买卖合同》附图并未标注案涉门斗为由主张案涉门斗属于业权公司向上诉人赠送的建筑面积依据不足。关于上诉人主张业权公司未经其同意私自申请沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行测量并私自变更案涉房屋建筑面积的问题。案涉《商品房买卖合同》记载的案涉房屋面积为“合同约定面积”，上诉人与被上诉人现均确认：经沈阳市房产测绘中心实测绘后的面积大于“合同约定面积”，产生的原因为“合同约定面积”为沈阳市房产测绘中心依照设计图纸预测绘得出的“暂定面积”，该“暂定面积”未包括前后门斗应计算的面积，故而引发上诉人是否应向被上诉人给付所购房屋面积差价款的纠纷。上诉人与业权公司签订的《补充协议》第五条约定：当产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。上诉人对于该项约定是清楚的，业权公司申请沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行实测绘属于业权公司履行案涉《商品房买卖合同》约定的行为，沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行实测绘并变更案涉房屋的建筑面积数额属于当“产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差”时的确认行为。该确认行为符合《房产测量规范》（GB/T17986-2000）“3.2.1计算全部建筑面积的范围…d）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算…”以及《沈阳市房屋面积测量与计算细则》“6.1.1测算全部建筑面积的范围…h）与房屋相连的有两个及两个以上柱或有围护结构的门斗、门廊按柱外围水平投影面积计算…”的规定。上诉人亦有权在其认为沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行实测绘并变更案涉房屋的建筑面积得出的数据不准确时申请重新测绘，该请求属于上诉人的权利，亦无需经过被上诉人同意；上诉人在法庭向其释明其有权申请重新测绘时，明确表示不申请测绘，故上诉人以业权公司未经其同意申请沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行测量并私自变更案涉房屋的建筑面积不应作为案涉房屋产权登记面积的依据与合同约定相悖，且无法律依据，故不予支持。综上，上诉人刘思野的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘思野负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  周濛审判员  杨帆二〇二一年三月十一日法官助理刘冰青书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。