河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2364号上诉人（原审被告）：饶子要，男，1960年8月29日出生，汉族，住河南省郑州市。被上诉人（原审原告）：郑州市长城房屋开发集团有限公司，住所地郑州市中原区。法定代表人：申仕禄，董事长。委托诉讼代理人：曹亚伟，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨贺飞，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人饶子要因与被上诉人郑州市长城房屋开发集团有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初8893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月23日公开审理了本案。上诉人饶子要、被上诉人长城公司的委托诉讼代理人曹亚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。饶子要上诉请求：撤销原审判决，查清事实后依法调解或发回重审。事实和理由：一、一审程序错误。饶子要未收到传票，被临时通知开庭，没有时间递交答辩状及证据。二、双方签订《商品房买卖合同》并约定付款，应依法依序履行。饶子要多次要求签订《商品房买卖合同》及办理贷款，均被长城公司拒绝，要求饶子要必须接受格式合同及附加条款，构成胁迫行为。三、长城公司骗取饶子要订金2万元，饶子要多次要求退款，均被拒绝，饶子要无奈交了30%房款，并签订《认购协议书》。协议约定的交房日期，长城公司拒不交房，要求再交20万元，并收回《认购协议书》，重新签订《先行入住协议》，饶子要无奈又交了83987元，签订《房屋先行交付协议》。协议中未约定手续办理时间限制，十年时间饶子要经济损失惨重。长城公司辩称，一、案涉房屋符合法定销售条件，各项手续齐全，《先行交付协议》合法有效。二、《房屋先行交付协议》具备房屋买卖合同的主要内容，长城公司已依约向饶子要交付案涉房屋八年之久，饶子要也已经实现了其先行入住之目的，长城公司有权要求其支付剩余房款。综上，饶子要的上诉没有任何事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求查明事实，依法驳回饶子要的上诉请求。长城公司向一审法院起诉请求：1.判令饶子要向长城公司支付剩余购房款493619元；2.本案诉讼费用由饶子要负担。一审法院认定事实：长城公司（甲方）与饶子要（乙方）签订落款日期显示为2013年3月29日的《房屋先行交付协议》一份，该协议约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：因甲方房屋开发销售手续仍在办理之中，故甲乙双方现无法签订正式的《商品房买卖合同》，亦无法办理相关备案和按揭贷款手续，依照双方订立的《申请认购协议》，根据乙方的入住请求，甲乙双方现就房屋先行交付事宜，经充分协商，自愿订立如下协议：甲方同意在乙方按本协议履行相关付款义务后，将乙方根据《申请认购协议》所认购的“长城·阳光新城”小区6号楼11层04号房屋（暂测建筑面积137.5平方米），先行交付给乙方入住使用。根据《申请认购协议》约定，乙方认购房屋的单价6077.37元／平方米，总房款为人民币捌拾叁万伍仟陆佰叁拾柒元整（￥835637）。乙方选择银行按揭方式付款，乙方签署本协议书时支付认购金251650元，剩余首付款83987元于本协议书签订之日起三日内付清，剩余按揭贷款500000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方同时提交办理银行按揭所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续。甲方保证在乙方付清上述款项及其他相关费用后，将乙方所认购的房屋先行交付给乙方使用。甲方房屋开发销售手续办妥后，应及时通知乙方，并与乙方签订《商品房买卖合同》，办理相关手续。乙方如系以按揭贷款的方式购买房屋，在双方签订《商品房买卖合同》后，如因乙方原因不能办理按揭贷款，则乙方同意按甲方的要求，全额支付所有购房款，甲方有权按上述约定的方式收回房屋。庭审中，饶子要陈述其于2013年3月27日接收涉案房屋。长城公司先后于2016年5月17日、2019年4月18日、2019年8月21日取得相关《国有土地使用权证》《建筑工程规划许可证》《郑州市商品房预售许可证》。诉讼中，饶子要陈述其大概于2019年9月份收到长城公司有关涉案房屋签订商品房买卖合同的通知，因双方对《商品房买卖合同》相关条款的签订产生争议，至今未与长城公司签订《商品房买卖合同》。另查明，长城公司根据郑州市郑房测绘队出具的《郑州市房屋面积测绘报告书》陈述饶子要购买房屋测绘面积为为136.45平方米。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第一条规定“商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，长城公司与饶子要签订的《房屋先行交付协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，故该协议应当认定为商品房买卖合同。2019年8月21日，饶子要取得上述房屋的《郑州市商品房预售许可证》，故案涉《房屋先行交付协议》应认定为有效。本案中，饶子要辩称涉案《房屋先行交付协议》系受胁迫签订，但除口头陈述外未提交关于其系受胁迫的书面证据材料，且饶子要庭审陈述其已向长城公司支付涉案房屋购房款335637元，故饶子要该辩称意见，原审法院不予采信。从双方签订《房屋先行交付协议》载明内容及庭审陈述看，双方对于长城公司销售房屋时，未取得商品房预售许可证明、长城公司的销售行为在签订案涉《房屋先行交付协议》存在违法性是明知的。故饶子要应对其明知长城公司销售的房屋未取得商品房预售许可证明的情况下，购买长城公司销售房屋的行为承担相应的法律后果。本案中，长城公司在饶子要仅支付部分房款的情况下即将约定房屋进行交付，饶子要亦实际入住涉案房屋长达七年，且在该期间未向长城公司支付剩余房款。即长城公司已履行协议约定的主要义务将协议约定房屋交付给饶子要，而饶子要亦实现了先行入住的主要合同目的。对于长城公司要求饶子要支付相关房款的诉讼请求，原审法院认为，长城公司已实际将案涉房屋进行交付，《房屋先行交付协议》虽约定“待签署《商品房买卖合同》之日，饶子要提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合长城公司到指定银行办理相关手续”，但因双方对《商品房买卖合同》相关条款的签订产生争议，饶子要至今未与长城公司签订《商品房买卖合同》，且饶子要亦未向法庭提交其述称的办理涉案房屋按揭贷款以支付剩余房款的相应证据材料，原约定的按揭贷款能否实现无法确定；基于前述，案涉《房屋先行交付协议》是双务合同，双务合同的主要意义在于确立并运行对待给付义务的规则，所谓对待给付义务，即基于利益的交换而形成的双方给付互为依赖的义务关系，当事人承担义务的目的在于获得对方给付义务，义务的对待关系又称为义务的对价关系。长城公司已履行协议约定的主要义务，饶子要亦实现了先行入住的主要合同目的，长城公司要求饶子要在占有协议约定房屋长达九年之久的情况下，要求饶子要支付剩余房款，并无不当。依据《房屋先行交付协议》约定单价，并结合郑州市郑房测绘队出具《郑州市房屋面积测绘报告书》的测绘房屋面积，计算饶子要应向长城公司支付的剩余房款为493620元［136.45平方米＊6077.37元（房屋每平方米单价）-335637元（已付购房款）］，故长城公司要求饶子要支付剩余房款493619元，符合法律规定，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第一条、第二条、第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：饶子要于判决生效之日起十日内支付给郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款493619元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4353元（已减半收取），由饶子要负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。饶子要与长城公司签订的《申请认购协议》是预约合同，长城公司当时未办理预售许可证，双方之间无法形成合法有效的房屋买卖合同关系。但根据双方签订的《房屋先行交付协议》的内容，长城公司收受部分购房款并向饶子要交付了合同约定的房屋。长城公司取得《郑州市商品房预售许可证》后，《房屋先行交付协议》应认定为有效协议。双方的权利义务可以通过《申请认购协议》、《房屋先行交付协议》的内容确认。一审法院根据上述协议内容的约定，认定饶子要应当支付剩余房款，并无不当。对于饶子要的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，饶子要的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8704元，由饶子要负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  郑志军二〇二一年三月三日书记员  刘 佳