河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终96号上诉人(原审原告)：河南远达置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路**附**，统一社会信用代码91410100785065487X。法定代表人：杨朵，总经理。委托诉讼代理人：李筱静、张鹏，河南金色阳光律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：海丽丹，女，汉族，1982年9月24日出生，住址郑州市金水区。上诉人河南远达置业有限公司（以下简称远达公司）因与被上诉人海丽丹房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初21211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，本案现已审理终结。远达公司上诉请求：一、依法撤销河南省郑州市金水区法院（2020）豫0105民初21211号民事判决书第二、五项，查明事实依法改判为支持上诉人的一审全部诉讼请求或发还重审。二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以案涉房产目前无抵押信息为由，不支持上诉人要求海丽丹配合办理注销预抵押登记的诉讼请求错误。1.上诉人诉请的是被上诉人配合办理案涉房屋的预抵押登记注销手续，不是抵押登记注销手续。2.案涉房屋没有抵押登记不能免除被上诉人配合办理预抵押登记注销的义务。3.上诉人一审向法庭提交的2020年7月15日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示：案涉房屋均于2014年1月26日办理预售商品房预抵押登记，权利人为交通银行股份有限公司河南省分行，抵押金额分别为78万元、73万元、87万元、56万元、56万元、60万元、52万元，即案涉房屋均存在预抵押登记，被上诉人海丽丹是预抵押人，上诉人主张解除《商品房买卖合同》，依法有权要求被上诉人海丽丹配合办理预抵押登记注销手续。二、一审判决以“格式化条款”、“约定违约金过高”、“房地产市场房屋价格客观上的上涨原告并无损益的情形”为由，对上诉人主张的违约金、利息、房屋价值损失不予支持错误且无任何事实与法律依据。1.导致上诉人解除《商品房买卖合同》的根本原因，是被上诉人的违约行为造成的。首先，海丽丹未按时足额支付银行贷款导致上诉人保证金账户被光大银行扣划，其次，上诉人一审提交的交通银行出具的《关于河南远达置业有限公司被扣保证金的情况说明》中，“……由于海丽丹自2016年2月以后拖欠贷款，根据我行和远达公司签订的《保证合同》约定条款条件，我行从远达公司保证金账户先后扣款1271856.03元。”海丽丹未履行还款义务，上诉人将代海丽丹偿还银行借款。上诉人已经无法实现合同目的。根据相关法律规定及上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人海丽丹违约应当承担违约责任，按约定向上诉人支付违约金，故上诉人主张违约金事实清楚，于法有据。2.《商品房买卖合同》版本就是建设部制作的，均是格式化条款，只要合同中的格式化条款无合同法四十条规定的情形，均为有效条款，一旦签订，对合同各方均有约束力。上诉人与被上诉人约定的违约金标准为：按全部代偿款项每日万分之五计算，符合一般的合同违约计算标准。一审法院在被上诉人未出庭答辩的情况下，未做任何论述，径行认定违约金标准明显过高，无事实依据。3.上诉人实际为被上诉人海丽丹代偿了银行借款，被上诉人海丽丹未在约定期限偿还该笔款项，上诉人按银行同期贷款利率向被上诉人海丽丹主张代偿款资金占用期间的利息于法有据。4.众所周知，目前写字楼的价格一路下跌。被上诉人海丽丹购买上述涉案房屋时的单价最低是13050.4元，上诉人一审提供了金水法院对案涉房屋同楼同层相近房屋的询价报告显示，房屋单价为9461元，差额为3589.1元，证明了上诉人解除合同后客观上存在房屋价值损失的事实。其次，上诉人请求解除合同、返还房屋，因上述涉案房屋已交付被上诉人海丽丹适用，现如今被上诉人对涉案房屋内、外结构进行了部分施工变动，已经不是涉案房屋出售、交付使用时的原状，影响房屋的再次销售价格。如果使房屋恢复原状，必定要采取其他补救措施，证明上诉人有权要求被上诉人赔偿房屋价值损失。故此，因被上诉人海丽丹的违约行为导致《商品房买卖合同》解除，上诉人按照合同法第九十七、一百零七、一百一十三条，向被上诉人海丽丹主张违约金、利息、房屋价值损失于法有据、应予支持。三、一审判决“第二项”：被告海丽丹于判决生效后二十日内配合原告办理注销《商品房买卖合同》的预告登记和备案信息手续，并将房屋返还给原告与“第三、四项”存履行时间的先后不同错误。综上，请求判如所请。海利丹辩称：一、答辩人不同意解除合同。因为我已经支付了近70%的房屋款项，履行了大部分的义务，至于我与银行之间的履行情况是另外一个法律关系，不应当是解除合同的条件，银行划扣上诉人的款项是上诉人与银行之间的法律关系。二、即使合同解除，一审判决返还我的款项也不正确。1.我的首付款是4658766元，根据银行的借款合同，从2013年12月31日—2016年2月底，我已经向银行支付了1311617.52元的本息，我支付的全部房款总计5970383.52元。2.2014年1月10日?银行已经将首付款以外的50%房款即4620000元支付给上诉人，至此上诉人已经得到了全部房款9278766元。3.作为上诉人应当返还给我的款项是首付款加银行从我交通银行划扣的按揭款减去银行划扣上诉人的127185.03元，最终上诉人返还我的款项应是4658766+1311617.52-1271856.03=4698527.49元。三、因为银行已将首付款后剩余的50%的款项支付给了上诉人，另外结合我与银行的借款合同尚欠银行200多万元，该款项应由上诉人直接返还银行即可。四、一审从始至终未通知我参加诉讼，所以一审程序错误。综上所述，答辩人请求贵院查清事实的基础上驳回上诉人的请求。远达公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方于2013年9月9日、10日签订的合同编号为D13001419470号、D13001419530号、D13001419534号、D13001419741号、D13001419715号、D13001419717号、D13001419982号《商品房买卖合同》；2、判令《商品房买卖合同》解除后五日内，被告协助原告办理注销编号为D13001419470号、D13001419530号、D13001419534号、D13001419741号、D13001419715号、D13001419717号、D13001419982号的《商品房买卖合同》的预告登记、预抵押登记、备案信息手续，并将房屋返还原告；3、判令被告向原告支付违约金602358.82元；4、判令被告返还扣划的贷款本息1271856.03元；5、判令被告支付原告扣划款利息175687.99元（第三、五项暂计至起诉日，主张至清偿日止）；6、判令被告赔偿原告房价损失3975516元；7、原告主张的第三、第四、第五、第六项款项从首付款中扣减；8、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。一审法院认定事实：一、2013年9月9日-2013年9月10日，原被告签订七份编号分别为D13001419470号、D13001419530号、D13001419534号、D13001419741号、D13001419715号、D13001419717号、D13001419982号的《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买由原告开发的位于郑东新区十里铺街东、商铺路南A幢8层802、803、804、807、808、809、810号房屋，价款分别为1579229元、1466343元、1748362元、1121208元、1121208元、1201332元、1041084元，首付款50％，余款以商业贷款方式支付。合同附件四：合同补充协议中第三条第6项约定：（1）如果原告为被告提供阶段性贷款担保的，被告未能按照按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将被告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）被告没有按第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。原告有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代被告向按揭银行支付的全部款项。（3）如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，则被告除应照本条前款约定向原告还款、赔偿、及支付补偿金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。被告应按照本合同的有关约定承担违约责任。合同亦对其他事项进行了约定。二、2013年12月31日，被告就上述七套房屋房款在交通银行股份有限公司河南省分行办理按揭贷款，双方签订《个人借款合同》。原告与交通银行股份有限公司河南省分行签订《保证合同》，原告为被告借款的阶段性连带责任保证人。三、2020年3月10日，交通银行股份有限公司河南省分行出具《关于河南远达置业有限公司客户被扣保证金的情况说明》，载明：被告于2013年12月31日与我行签订了《个人购房借款／担保合同》，合计贷款金额4620000元，用于购买由河南远达置业有限公司开发的位于郑东新区商都路5号附5号1号楼8层802-804、807-810号房屋，以所购房屋提供抵押，并办理了预抵押登记，同时由河南远达置业有限公司提供阶段性连带责任保证。由于海丽丹自2016年2月以后拖欠贷款，根据我行和河南远达置业有限公司签订的《保证合同》约定条款要求，我行从河南远达置业有限公司保证金账户先后扣款1271856.03元。四、2020年1月10日，原告出具催款通知函，该函显示：由于被告未按时归还银行贷款，导致银行直接划扣原告账户资金1271856.03元，截止2020年1月10日，已造成原告本金及利息损失共计2097110.919元。原告催告被告收到该函3日内归还公司本金及利息损失2097110.919元，如未能在上述期限内办理归还上述款项，原告将按约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，收回房屋。原告向被告邮寄了上述通知函。五、原告提交郑州市不动产登记中心于2020年7月15日出具的《不动产登记资料查询结果证明》，显示涉案房屋于2013年10月15日办理预售商品房预告登记，权利人为海丽丹；2014年1月26日办理预售商品房抵押权登记，权利人为交通银行股份有限公司河南省分行；无抵押信息；该房产于2018年3月19日开始被多轮查封。一审法院认为，被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与交通银行股份有限公司河南省分行签订的《个人借款合同》、《保证合同》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》，原告提交的交通银行股份有限公司河南省分行出具的情况说明显示被告拖欠银行贷款，导致原告为被告代偿借款本息1271856.03元，根据原、被告合同约定，被告未按约定付清全部款项延迟达30日的，构成合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同。原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。因《商品房买卖合同》解除，被告丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，涉案房屋的预告登记因合同解除而失效，故对原告要求被告配合其办理注销合同备案登记和房屋预告登记、备案信息手续及返还房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。因涉案房产目前无抵押信息，故原告要求被告配合其办理注销预抵押登记的诉讼请求，不予支持。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同约定，被告支付首付款共计4658766元及银行贷款4620000元，鉴于原、被告双方《商品房买卖合同》已解除，原告应向被告返还其支付的购房款4658766元。关于银行划扣金额1271856.03元，有交通银行股份有限公司河南省分行出具的情况说明予以佐证，被告应向原告支付垫付款1271856.03元。关于原告诉请的违约金、利息、房价损失，原告作为房地产开发企业和格式合同的提供方，其在法律知识、信息获取方面相对于被告都存在明显优势，因该约定系双方签订合同前原告预先起草的格式化条款，约定的违约金标准明显过高，结合房地产市场房屋价格客观上的上涨原告并无损益的情形，综合本案原、被告双方合同实际履行情况，对于原告主张的违约金、利息、房价损失原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南远达置业有限公司与被告海丽丹于2013年9月9日及10日签订的合同编号为D13001419470号、D13001419530号、D13001419534号、D13001419741号、D13001419715号、D13001419717号、D13001419982号《商品房买卖合同》；二、被告海丽丹于判决生效后二十日内配合原告河南远达置业有限公司办理注销编号为D13001419470号、D13001419530号、D13001419534号、D13001419741号、D13001419715号、D13001419717号、D13001419982号的《商品房买卖合同》的预告登记和备案信息手续，并将上述房屋返还给原告；三、原告河南远达置业有限公司于判决生效后十日内返还被告海丽丹购房款4658766元；四、被告海丽丹于判决生效后十日内支付原告河南远达置业有限公司代偿款1271856.03元；五、驳回原告河南远达置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取26989元，由被告海丽丹负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审另查明：远达公司一审提交的《网络询价报告》载明，郑州市金水区人民法院在执行中国工商银行股份有限公司郑州分行（申请执行人）与海丽丹等一案中，于2020年10月9日委托阿里拍卖大数额询价平台对远达公司名下郑东新区商都路5号附5号1号楼8层806号进行网络询价，询价结果为单位面积价格9461元／㎡，询价时点为2020年10月9日，结果有效期至2021年10月9日。本院经审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，远达公司一审提交的《不动产登记资料查询结果证明》，显示涉案房屋于2014年1月26日办理预售商品房抵押权登记，权利人为交通银行股份有限公司河南省分行，交通银行股份有限公司河南省分行出具的《情况说明》显示该行同意在案涉债务结清后，办理抵押权注销登记，故远达公司上诉请求海丽丹协助办理注销预售商品房抵押权登记理由正当，本院予以支持。关于海利丹应否赔偿远达公司房屋贬值损失及具体金额问题。远达公司一审提交的《网络询价报告》显示阿里拍卖大数额询价平台对案涉房屋同楼层房屋进行网络询价，询价结果为单位面积价格9461元／㎡，故远达公司主张案涉房屋由于海丽丹的违约给其造成了房屋价值损失，海丽丹应赔偿案涉房屋价值损失的理由正当，本院对合理部分予以支持。经核算，案涉802号房屋贬值损失为（13050.4－9461）×121.01=434353.29元，803号房屋贬值损失为（13050.4－9461）×112.36=403304.98元，804号房屋贬值损失为（13050.4－9461）×133.97=480871.92元，807号房屋贬值损失为（13200－9461）×84.94=317590.66元，808号房屋贬值损失为（13200－9461）×84.94=317590.66元，809号房屋贬值损失为（13200－9461）×91.01=340286.39元，810号房屋贬值损失为（13200－9461）×78.87=294894.93元，以上损失共计2588892.83元应由海利丹赔偿。关于海利丹应否赔偿远达公司代偿款利息问题。根据合同约定远达公司承担担保责任后，海利丹应在远达公司向其送达告知函之日起3日内将远达公司代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，远达公司自2016年6月12日始陆续承担案涉房屋担保责任，代海利丹偿还银行钱款共计1271856.03元，但远达公司于2020年1月10日才发函要求海丽丹归还本息，鉴于远达公司未及时向海利丹主张代偿款及损失，其对自身损失的扩大存在责任，故本院酌定海利丹支付代偿款利息以代偿款1271856.03元为基数，自2020年1月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至代偿款付清之日止）；关于海利丹应否赔偿远达公司违约金问题。本案中，远达公司已主张海利丹支付房屋贬值损失和代偿款利息损失，本院根据案涉合同的具体履行情况，考虑双方约定的违约金标准明显过高，且已支持海利丹赔偿远达公司的相应损失，故对远达公司主张海利丹支付违约金的主张不予支持。综上所述，河南远达置业有限公司的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初21211号民事判决第一项；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初21211号民事判决第二、三、四、五项；三、被上诉人海丽丹于本判决生效后二十日内配合上诉人河南远达置业有限公司办理注销编号为D13001419470号、D13001419530号、D13001419534号、D13001419741号、D13001419715号、D13001419717号、D13001419982号的《商品房买卖合同》的预告登记、预售商品房抵押权登记、备案信息手续，并将案涉房屋返还给河南远达置业有限公司；四、被上诉人海丽丹于本判决生效后十日内支付上诉人河南远达置业有限公司代偿款1271856.03元及利息（利息以代偿款1271856.03元为基数，自2020年1月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至代偿款付清之日止）；五、被上诉人海丽丹于本判决生效后十日内支付上诉人河南远达置业有限公司案涉房屋贬值损失2588892.83元；六、上诉人河南远达置业有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人海利丹首付款4658766元；七、驳回上诉人河南远达置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取26989元，由被上诉人海利丹负担17293元，上诉人河南远达置业有限公司负担9696元；二审案件受理费26989元，由被上诉人海利丹负担14699元，上诉人河南远达置业有限公司负担12290元。本判决为终审判决。审判员  邵晓斐二〇二一年三月十一日书记员  米 彦