辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终4608号上诉人（原审原告）：王嵩，女，1982年6月21日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：刘谦峰，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳龙之梦置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁**建设西路******。法定代表人：童锦泉，该公司经理。委托诉讼代理人：周雪，女，1982年1月26日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：韩露，女，1983年6月3日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁**。上诉人王嵩因与被上诉人沈阳龙之梦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初7215号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王嵩上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：被上诉人、沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司发布公函约定的合作期限不少于一年对我方不具有约束力。我方不是发布公函当事人，对发布公函及终止协议均不知情。沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司未将我方的13498元租赁保证金交付被上诉人是基于被上诉人逾期支付3125万元租金的违约事实和合同终止协议，责任不是上诉人。沈阳龙之梦置业有限公司辩称，请求维持原判。王嵩向一审法院起诉请求：1.被告返还兴隆转入的保证金13498元和租赁保证金共计13908元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2016年7月15日，原告向沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司交纳租赁保证金5400元；2016年7月15日，原告向沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司交纳质量保证金5000元；2016年7月17日，原告向沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司交纳租赁保证金1450元；2018年6月14日，原告向沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司交纳租赁保证金1648元。被告、沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司、沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司签订终止协议，鉴于甲、乙、丙三方于2015年12月20日签订的《租赁合同》（商业23万平方米），截止2018年7月31日，被告逾期支付租金已达人民币3125万元，逾期已达761天，构成违约，达成以下协议。4、自交接之日前的所有关于乙方（沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司）的债权债务以及包括但不限于银行、合作伙伴、供应商、员工、水费、电费、空调费、能耗费等债务，由乙方自行解决，因乙方解决不成致使甲方停业并受到追索造成的损失，由乙方承担全部责任。2018年8月4日，被告、沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司发布公函，公函内容为上海长峰集团和沈阳兴隆集团于2012年签订房屋租赁协议，2018年8月2日双方终止了房屋租赁合同，合同内约定的各自承担与合同终止日前后相应的债权债务，由上海长峰集团收回经营权，将租赁物业交还沈阳龙之梦置业有限公司，该场地现有在岗员工由龙之梦接收，现有在场经营商户可继续与龙之梦合作，并重新签订合同。四、关于保证金、质保金、装修押金：在场经营的商户向兴隆支付的合同保证金、质保金、装修保证金的，在完成与铁西龙之梦大都汇签订租赁合同后，且合作期限不少于一年，能提供财务开具的相应收据的可直接将此部分转为租金，并以免租形式补充到合同中。原告原系沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司租户。原告作为承租方（乙方）被告作为出租方（甲方）签订房屋租赁合同，约定原告承租沈阳龙之梦大都汇B1层B1F8-015号房屋，房屋类型为商业，经营化妆品。租赁期限自甲方同意免租装修期届满次日起的期间，即2019年9月1日至2020年8月31日。自免租装修期满后的次日起，该房屋的租金按如下方式收取：固定租金+物业费之和4636元/月（租金4443元/月，物业费193元/月）与10%扣点两者取其高。乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以时间在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金410元。兴隆卡转入保证金13498元，用于抵扣2020.6.3-2020.8.31租金及物业费。合同第12.4约定：乙方单方面终止合同的，甲方有权不返还乙方全部款项，乙方除应补交免租期租金外，还应承担下属违约责任（1）如乙方在本合同生效后六个月内终止本合同的，乙方应向甲方付足商铺六个月的租金和六个月的物业管理费，补交免租期租金及物业管理费，并向甲方支付相当于本合同未到期租金30%的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。（2）如乙方在本合同生效后六个月后要求终止本合同的，乙方应补交免租期租金及物业管理费，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额30%的违约金或相当于三个月租金的违约金以其中较高者为准，但乙方终止本合同距合同期满之日起不足三个月的，违约金为剩余期间的租金。2019年8月29日，原告向被告交纳租赁保证金410元。2020年3月11日，原告以新型冠状病毒疫情防控措施导致租赁商铺目的不能实现为由提出撤场，后原被告双方于2020年3月31日提前终止租赁关系。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原被告经协商一致提前终止了房屋租赁合同。合同解除后，被告应将原告于2019年8月29日向其交纳租赁保证金410元退还。关于原告主张的转入的兴隆保证金13498元问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据被告提供的证据可知，在原告与被告签订一年期租赁协议的情况下，被告才将原告向沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司交纳的保证金转为租金以免租期的形式用于抵扣2020年6月3日至2020年8月31日期间的租金及物业费。原告提供的证据只能证明原告向沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司交纳保证金13498元，不能证明被告确已收到了此部分保证金，原告举证不足，应承担相应的不利后果，故对其要求被告返还其向沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司交纳保证金13498元不予支持。一审法院判决：一、被告沈阳龙之梦置业有限公司于判决生效后十日内返还原告租赁保证金410元；二、驳回原告王嵩的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148元，减半收取74元，由被告沈阳龙之梦置业有限公司承担25元，原告王嵩承担49元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。现上诉人与被上诉人双方在租赁期限届满前经协商提前终止了上述合同。一审判令被上诉人返还上诉人租赁保证金410元并无不当。关于上诉人要求被上诉人返还兴隆转入的保证金13498元的诉讼请求，因上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定，兴隆卡转入保证金13498元用于抵扣2020.6.3-2020.8.31租金及物业费，现双方于2020年3月31日提前终止租赁关系，上诉人未能履行租期一年的租赁期限，故兴隆卡转入的保证金13498元未能用于抵扣2020.6.3-2020.8.31租金及物业费，而实际上该笔款项亦非被上诉人收取，故该笔费用的本质并非剩余租金，一审对该诉讼请求未予支持并无不当。综上，上诉人王嵩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费148元，由上诉人王嵩负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年三月十二日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。