天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终255号上诉人（原审被告）：天津市天汇房地产开发有限公司，住所地天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团路东侧。法定代表人：潘伟，总经理。委托诉讼代理人：郭永娜，天津晟曌律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欣媛，天津晟曌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李祯祥，男，1985年8月13日生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李靖，天津法政牛津律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司天津静海支行，住所地天津市静海区静海镇静文路。主要负责人:齐新，该行行长。委托诉讼代理人：孙晓东，天津君朋律师事务所律师。上诉人天津市天汇房地产开发有限公司（以下简称天汇公司）因与被上诉人李祯祥、原审第三人中国建设银行股份有限公司天津静海支行（以下简称建设银行静海支行）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2020）津0118民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天汇公司上诉请求：1．撤销原判，依法改判驳回李祯祥的原审全部诉讼请求或发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由李祯祥承担。事实与理由：一、因不可抗力等因素的情形存在，导致逾期交付商品房，并非天汇公司违约造成，天汇公司不应当承担违约责任。二、即便在认定天汇公司需要承担违约责任的情况下，天汇公司承担违约责任的上限是已付房款的2%，一审判决要求天汇公司承担银行贷款利息既缺乏合同依据，也超出了天汇公司承担违约责任的上限，事实上反而形成了李祯祥因此获益的后果。三、契税、维修资金、登记费已经交付至对应的行政管理部门，且已向李祯祥出具了发票等票据，返还主体不应是天汇公司。四、本案中建设银行静海支行是无独立请求权第三人，李祯祥与银行之间的贷款合同纠纷不应在本案中一并处理，一审程序违法。且一审判决天汇公司对银行贷款承担连带责任没有事实和法律依据，适用法律错误。李祯祥辩称，天汇公司违约的事实清楚，侵害了李祯祥的合法权益，李祯祥起诉时天汇公司尚未交付房屋，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。建设银行静海支行述称，请求驳回上诉，维持原判。李祯祥与建设银行静海支行签订借款合同，如需解除借款合同，应由天汇公司与李祯祥共同归还贷款才能办理解除抵押预告登记。李祯祥向一审法院起诉请求：1、解除李祯祥、天汇公司签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0200499），由天汇公司配合李祯祥办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续；2、请求判令天汇公司返还李祯祥首付款1194185元；3、解除李祯祥与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，判令天汇公司赔偿李祯祥截止到2020年11月份的已还贷本金93000元、利息113575.87元，本息损失合计206575.87元，剩余贷款本息由天汇公司偿还给第三人；4、依法判令天汇公司赔偿李祯祥契税损失28299.79元、公共维修基金损失20941元、产权登记费损失80元；5、依法判令天汇公司向李祯祥支付违约金62825.55元（总房款的3%）；6、诉讼费、保全费等由天汇公司承担。一审法院认定事实：2018年3月6日，李祯祥、天汇公司签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：2017-0200499），合同约定李祯祥购买天汇公司开发的坐落于天津市静海区××路××号楼××号房屋，房屋建筑面积155.01平方米，总价款2094185元。合同第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。天汇公司于2019年9月30日前将符合上述条件的商品房交付李祯祥使用。如遇免责事项，不能履行合同的，按变更合同处理。合同第五条约定除遇免责事项外，天汇公司未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，李祯祥有权向天汇公司追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定的，李祯祥（乙方）在向天汇公司（甲方）追究已付款利息的同时，还有权按照附件补充协议的约定，追究天汇公司违约责任。双方《补充协议》第五条约定，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%；买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任；买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。《补充协议》第十五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实顺延履行交付房屋等义务：1、遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上，38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；2、因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等（包括但不限于战争等类似军事行动、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、雾霾、限（断）电、水、管制、征用、规划变更或地方共建设施、配套设施建设）而造成施工调整或不能施工；3、施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；4、因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的30日内告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内告知买受人。2018年3月23日，天汇公司为李祯祥开具天津增值税普通发票证实天汇公司收到李祯祥首付款1194185元；2018年5月17日，天汇公司为李祯祥开具天津增值税普通发票证实天汇公司收到李祯祥剩余房款900000元（李祯祥向第三人所贷款项），天汇公司对此亦无异议。庭审中天汇公司认可收到李祯祥交纳的专项维修基金20941元、契税28299.79元及房屋所有权登记费80元。2018年4月4日，李祯祥与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：120740800-2012-20181186515），合同约定李祯祥向第三人借款900000元，借款期限为300个月，还款方式为等额本金还款，暂不收取提前还本违约金及缩短借款期限违约金，用于购买案涉房屋并以案涉房屋办理抵押预告登记。后第三人直接一次性向天汇公司支付900000元。借款合同第十九条约定，本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房屋有关质量、条件、权属或其他事宜发生纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行；借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务；贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。截止到2020年11月9日，李祯祥已向第三人偿还贷款本金93000元、利息113640.18元，合计206640.18元。现李祯祥主张要求天汇公司赔偿其截止到2020年11月9日的已还贷本金93000元、利息113575.87元，本息损失合计206575.87元。另查，2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2017）9号文件《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，载明：于2017年8月25日至9月10日，停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。2017年10月1日，美丽天津一号工程清新空气行动分指挥部发出津气分指函（2017）075号文件，载明：按照《天津市2017-2018年秋冬大气污染综合治理攻坚行动方案》要求，2017年10月至2018年3月期间，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业，房屋拆迁（拆除）施工，水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水利工程土石方作业。2018年9月10日，天津市建设工程质量安全监督总队发出津建质安总（2018）72号文件，载明全市所有在建项目，要加大文明施工管理力度，严格落实施工扬尘治理的相关要求，确保工地整洁美观。在建项目必须严格执行夜间施工的有关规定，未取得《夜间施工许可证》的项目，禁止夜间施工。2020年1月24日零时，天津市启动了重大突发公共卫生事件一级响应。截止本案一审辩论终结前，天汇公司未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，亦未向李祯祥交付房屋。庭审中李祯祥主张：1、我方损失已超过合同约定的违约金，违约金不足以弥补李祯祥损失，天汇公司应支付李祯祥已偿还的贷款本息；2、借款合同第十九条系格式条款，加重了李祯祥责任，借款合同解除后，再由李祯祥承担责任不符合公平原则，商品房买卖合同的解除责任在天汇公司，应由天汇公司承担还款责任。庭审中天汇公司主张其因2017-2019年高考（共计6天）、静海区高温天气（共计61天）、政府停工令（共计207天）、重大公共卫生事件（共计134天）、重污染天气（共计66天）等因素导致延期交房，李祯祥对此均不予认可。一审法院认为，一、关于天汇公司迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，李祯祥是否有权行使合同约定解除权的问题。李祯祥、天汇公司之间签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，应受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。李祯祥依约履行了交付全部房款的义务，天汇公司未按合同约定的交房日期（2019年9月30日前）交付房屋。本案中天汇公司主张其因政府停工令、高温天气等因素导致停工474天，其逾期交房存在免责事由，而李祯祥对此均不予认可。关于天汇公司主张的停工天数是否成立的问题，一审法院分析如下：1、因高考属于每年定期举行的大型考试，不属于天汇公司不可预见之情形，故该因素导致的停工，一审法院不予扣除；2、高温天气不属于天汇公司施工中不可预见之情形，一审法院亦不予以扣除；3、《美丽天津一号工程指挥部[2017]9号文件》、《美丽天津一号工程清新空气行动分指挥部津气分指函（2017）075号文件》所涉及停工天数198天，因上述文件发布于李祯祥、天汇公司订立《天津市商品房买卖合同》前，天汇公司应对此已知晓，故上述文件对天汇公司不适用；天津市建设工程质量安全监督总队发出的津建质安总（2018）72号文件未载明天汇公司需停止施工作业，故该文件亦对天汇公司不适用；4、因新冠肺炎疫情因素发生于天汇公司延期交房之后，天汇公司迟延履行期间产生的免责事由不予扣除；5、天津市发布的重污染天气应急响应措施旨在保障生态环境质量、公众身体健康，相关限制施工措施的采取会对工程施工进度造成不同程度的影响，故因此而停工对工程施工进度的影响不可归责于天汇公司，由此造成的延期交房，天汇公司可免除相应的违约责任。一审法院根据双方合同签订时间、约定交房时间及本案实际情况认定，天汇公司免责天数为33天，扣除免责天数后，天汇公司逾期交房已超过90日。现李祯祥以起诉方式通知天汇公司行使合同约定的解除权并无不当，故一审法院对李祯祥要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》，由天汇公司配合李祯祥办理涉诉房屋退网签及退预告登记等相关手续的诉请予以支持，天汇公司主张李祯祥解除合同必须发送书面通知、办理合同备案注销及抵押登记注销等手续的意见一审法院不予采纳。二、关于李祯祥与第三人签订的借款合同是否应予解除的问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，在李祯祥、天汇公司签订的《天津市商品房买卖合同》已判令解除的情况下，李祯祥从第三人处借款支付购房款的目的已无法实现，李祯祥请求解除案涉《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。三、关于李祯祥主张天汇公司返还首付款、赔偿各项费用并支付违约金是否成立的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李祯祥、天汇公司签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，天汇公司应返还李祯祥已付购房首付款1194185元；李祯祥要求天汇公司赔偿已交纳的契税损失28299.79元、公共维修基金损失20941元及产权登记费损失80元的诉请符合法律规定，一审法院予以支持；关于李祯祥主张的违约金问题。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》之约定，因天汇公司逾期交房已超过90日，故天汇公司需按已付房款的2%支付违约金，即41883.7元，现李祯祥主张违约金按照已付房款的3%计算于法无据，一审法院不予支持。四、关于李祯祥已支付给第三人的贷款本息，天汇公司应否给付及借款合同解除后剩余贷款本息由谁承担还款责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中借款合同生效，第三人直接向天汇公司一次性支付900000元。故借款合同解除后，天汇公司应给付李祯祥主张的截止到2020年11月9日的已还贷本金93000元、利息113575.87元并由天汇公司承担向第三人偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下自2020年11月10日起的剩余全部贷款本息的义务。五、关于李祯祥是否应偿还剩余贷款本息的问题。李祯祥与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定：“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务”，故李祯祥在天汇公司未将剩余贷款本息偿还第三人的情况下，李祯祥仍应承担偿还义务，李祯祥所述借款合同第十九条系格式条款加重其责任，借款合同解除后，再由李祯祥承担责任不符合公平原则的主张一审法院不予采纳。一审法院判决：“一、解除原告李祯祥与被告天津市天汇房地产开发有限公司于2018年3月6日签订的《天津市商品房买卖合同》；并由被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内配合原告李祯祥办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续；二、解除原告李祯祥与第三人中国建设银行股份有限公司天津静海支行于2018年4月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告李祯祥首付款1194185元并赔偿原告李祯祥契税损失28299.79元、公共维修基金损失20941元及产权登记费损失80元，以上共计1243505.79元；四、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告李祯祥已还贷款本金93000元、利息113575.87元，以上共计206575.87元；五、被告天津市天汇房地产开发有限公司、原告李祯祥于本判决生效后十五日内连带偿还第三人中国建设银行股份有限公司天津静海支行《个人住房（商业用房）借款合同》项下自2020年11月10日起的剩余全部贷款本息；六、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告李祯祥违约金41883.7元；七、驳回原告李祯祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9208元、保全费5000元，由被告天津市天汇房地产开发有限公司承担。”天汇公司在二审期间提交证据如下：1、电话录音，证明契税、专项维修基金在合同解除后，可以依法退给李祯祥，不属于李祯祥的实际损失，退还主体分别是天津市静海区税务局和天津市房屋维修基金管理中心而非天汇公司；证据2、快递凭证，证明天汇公司在约定的交房日期前告知李祯祥变更交房日期，双方关于交房日期的合同内容已经变更为交付通知书后确定的日期；证据3、涉案房屋区域房价截图，证明涉案房屋购买时合同价约为每平方米13509.9元，与现房价相比，房屋降价差价38万余元，李祯祥在解除合同退款后立即购买同等房屋，不但没有损失，反而有38万余元的余额，不符合因产生实际损失而获得赔偿的法定情形；证据4、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，证明天汇公司已于2020年12月15日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，涉案项目的房屋在陆续办理业主进驻手续，涉案合同具备履行的条件，不符合不能实现合同目的的情形。经质证，李祯祥的质证意见为：对证据1的真实性、证明目的不认可；对证据2的真实性无异议，但认为告知函是天汇公司单方出具，系单方告知行为，没有对双方的合同内容进行任何更改，而且告知函明确载明涉案房屋将要延期交付，也即天汇公司已经告知李祯祥其将存在违约行为；对证据3的真实性、关联性均不认可；对证据4的真实性认可，但与本案无关联性，即使天汇公司取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，也不影响李祯祥行使约定解除权。建设银行静海支行对天汇公司的证据认为与其无关，不发表质证意见。本院经审查认为，天汇公司提供的证据均不能达到其证明目的，本院对其欲通过上述证据主张的待证事实不予认定。李祯祥、建设银行静海支行未提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，李祯祥、天汇公司之间签订的《天津市商品房买卖合同》《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法确认有效。李祯祥依约履行了交付全部房款的义务，天汇公司应按合同约定的交房日期（2019年9月30日前）交付房屋，现天汇公司逾期交房，其主张存在免责事由，应扣除474天，但其提供的证据不足以支持其主张，一审法院根据双方合同签订时间、约定交房时间及本案实际情况酌情认定天汇公司免责天数为33天并无不当，本院予以维持。现扣除免责天数后，天汇公司逾期交房仍超过90日。故一审法院依据法律规定以及双方合同约定，对李祯祥要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》，由天汇公司配合李祯祥办理涉诉房屋退网签及退预告登记等相关手续的诉请予以支持，并无不当，本院予以维持。天汇公司主张因不可抗力等因素的情形存在，导致逾期交付商品房，并非天汇公司违约造成，天汇公司不应当承担违约责任，双方所签合同不应解除，依据不足，不予支持。另天汇公司主张交房日期变更为交付通知书确定的日期，因天汇公司于2019年9月19日向李祯祥邮寄的告知函，系单方意思表示，李祯祥并不认可，双方对此并未达成合意，故不予支持。天汇公司主张2020年12月15日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，涉案合同具备继续履行的条件，不存在合同目的不能实现的情形，不同意解除合同，要求继续履行，因天汇公司取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的时间距双方合同约定的交房日期已超过一年之久，天汇公司明显违约，李祯祥享有合同约定的解除权，故天汇公司上述主张不符合法律规定，不予支持。因双方所签的商品房买卖合同解除，且根据双方补充协议的约定，因出卖人原因导致合同解除的，出卖人负有向买受人返还代缴税费的义务，故天汇公司应返还李祯祥已交纳的购房首付款1194185元以及其代收的契税28299.79元、公共维修基金20941元、产权登记费80元。天汇公司主张契税、维修基金、登记费已经交付至对应的行政管理部门，且已向李祯祥出具了发票等票据，返还主体不应是天汇公司，应由相关的行政管理部门返还，依据不足，不予支持。因天汇公司逾期交房已超过90日，依照双方之间的商品房买卖合同的约定，天汇公司需按已付房款的2%支付违约金，即41883.7元。天汇公司关于银行贷款利息与违约金不应同时支持的上诉主张，依据不足，本院不予支持。至于本案将商品房买卖合同与商品房担保贷款合同一并处理是否程序违法的问题，一审判决基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，将各方当事人之间的纠纷一并解决，处理方式并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人”，天汇公司在本案商品房买卖合同解除后，负有向建设银行静海支行返还剩余贷款本息的义务，天汇公司上诉主张其不应承担相应的返还义务依据不足，本院不予支持。综上所述，天汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24906元，由天津市天汇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年三月二日书记员  梁哲琦