辽宁省灯塔市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1081民初2778号原告（反诉被告）：周明，女，汉族，1955年2月8日出生，住址灯塔市。被告：王恩宇，男，1970年2月15日出生，住址灯塔市。被告（反诉原告）：金福威，女，1975年9月21日出生，住址灯塔市。委托诉讼代理人：刘宝训，灯塔市旺盛法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：侯继著，辽阳市企业法律顾问协会执行会长。原告并反诉被告周明与被告王恩宇、被告并反诉原告金福威买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告周明，被告王恩宇，被告金福威及其委托诉讼代理人刘宝训、侯继著到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周明向本院提出诉讼请求：一、判令二被告给付原告买冷库款40万元及法定利息。二、本案全部诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2014年3月24日，原告与于冠军签订买卖冷库及楼房协议书，于冠军将其私有的座落在灯塔市沈旦堡镇后高村冷库两处及楼房一处，转卖给原告名下，一处冷库30米长×9米宽×6米高；另一处冷库18米长×5米宽×4米高，楼房一处共二层，约220平方米，及80KW变压器一台，议价135万元。协议签订后，原告到工商部门办理了营业执照更名手续，更名为：灯塔市周明冷库。2017年12月25日，原、被告签订买卖冷库协议书，双方约定：原告将其自有的座落在灯塔市沈旦堡镇后高村冷库两处（面积30米长×9米宽×6米高；18米长×5米宽×4米高）及楼房一座（两层，约220平方米），及80KW变压器一台、输送带一台、冷冻机一台、拍子200个左右、手推车2台转让给二被告；转让价格为100万元，被告于2017年12月25日支付原告20万元，于2018年5月1日支付10万元，于2018年12月30日支付10万元，于2019年12月30日支付20万元，2020年12月30日支付20万元，2021年12月30日支付20万元；同时被告以其所有并经营的沈旦堡镇后高村鱼塘两处（面积12.9亩）作为抵押，若被告未能按期支付任何一期转让款，以上抵押的鱼塘经营权归原告所有到鱼塘承包期满时止；被告必须配合原告办理清理鱼塘并办理相关手续，同时，被告将所购冷库及附属设施所有权归还原告，所付前期转让款归原告所有等等。上述冷库及楼房均无照。协议签订后，被告已经支付原告三笔转让款共40万元，自2019年12月30日起，被告没有履行付款协议。至此，被告构成违约，给原告造成很大经济损失。为了保护原告的合法利益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法通则》等相关法律规定，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告王恩宇辩称：答辩人不同意解除2017年12月25日与被答辩人签订的买卖冷库协议书，理由是：一、答辩人与被答辩人2017年12月25日签订的买卖冷库协议书是双方的真实意思表示，互相之间并没有欺诈或胁迫行为。答辩人在购买冷库时，就明知其冷库院内的楼房一座两层约220平方米，是没有房照的，被答辩人在卖答辦人冷库时，也明确告知该两层楼房是没有房照的。因此说，答辩人与被答辩人2017年12月25日签订的买卖冷库协议书是合法有效的。二、该冷库自答辩人购买至今接近3年的时间，答辩人都是在正常经营的过程中，虽然于兆亮于2017年12月26日使用非法手段将冷库院内的二层楼房办理了房照，但实际上并没有影响我们经营。因此，答辩人不同意解除合同，请求法院判令答辩人继续履行原协议继续经营该冷库。被答辩人购买冷库的20万元欠款，同意立即给付。被告金福威辩称：原告要解除与被告金福威、王恩宇买卖冷库协议没有法律依据，本案应当认定为无效或可撤销的合同。(一)本案的合同标的物冷库2个、二层楼房220平方米一座及其他附属设施，座落于灯塔市农村集体的土地上，原告是灯塔市烟台街道建设大街康福碧城社区，依据法律法规规定和最高人民法院关于城镇居民购买农村房屋的买卖协议应当认定无效，原告与案外人于兆亮的买卖协议，属于无效的行为，那么原告与被告王恩宇金福威的《买卖冷库协议书》应属于无效。依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条:任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本案集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。本案原告出卖的冷库不是乡(镇)企业，也不是农村公益事业的建设也不是村民住宅，依据《土地管理法》第二条第三款规定任何单位和个人不得侵占，买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。原告的行为违反上述法律规定，因此，原告与二被告的《买卖冷库协议书》因违反法律强制性规定，属于无效行为。本案原告存在严重违约行为。原告与二被告的《买卖冷库协议书》第4项中约定，本协议书签订后乙方有自主经营权，甲方无权干涉。同时甲方保证所转让的冷库无产权争议，若发生争议，导致乙方无法经营，则甲方应当返还乙方所支付的全部转让款，并由甲方承担乙方所造成的损失。(损失额按市场评估价格确定)甲方赔偿损失后冷库及附属设施归甲方。本案原告在与二被告签订《买卖冷库协议书》时隐瞒事实。原告与二被告签订买卖协议时间是2017年12月25日在该时间以前合同标的物中的二层楼房建筑面积是229平方米的产权已登记至案外人于兆亮和唐丽君名下，构成原告违约。合同应认定无效。合同无效应当依据《合同法》第五十条规定，恢复原状，返还二被告已付的购冷库款40万元及为经营和修缮的投资损失82,286.08元。本案二被告无过错，也无违约行为。二被告自合同签订之日起依据合同约定的时间向原告支付了买冷库及房屋款。关于2019年12月30日到期的二被告未支付，是于2019年12月初，二被告得知原告向被告隐瞒事实。在买卖冷库协议书中的二层楼建筑面积220平方米的房屋已登记到案外人于兆亮和唐丽君名下。其保证的财产无争议的承诺属欺诈行为。所以说二被告终止向原告支付购冷库协议约定的款项。二被告不构成违约。本案是原告构成严重违约。应当认定该协议无效。被告金福威反诉称：一、请求依法确认反诉原告金福威与反诉被告周明于2017年12月25日签订的“买卖冷库协议书”无效，依法予以撤销。二、反诉被告周明返还反诉原告金福威购冷库款21万元，并赔偿金福威因此造成的经济损失15万元。三、反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告金福威和本诉被告王恩宇是合伙关系，于2017年12月25日反诉被告称其在灯塔市有冷库2个，其中面积长30米×宽9米，高6米一个，长18米×宽5米，高4米的一个，及楼房一座，二层(约220平方米)，并附80KW变压器一台，输送带一台，冷冻机一台，拍子200左右个，手推车2台。卖给金福威和王恩宇，作价100万元，分期付款。于2017年12月25日付20万元，2018年5月1日付10万元，2018年12月30日付10万元，2019年12月30日付20万元，2020年12月30日付20万元，2021年12月30日付20万元，计100万元。合同第4项约定，本协议签订后乙方有自主经营权甲方无权干涉。同时甲方保证所转让的冷库无产权争议，若发生争议，导致乙方无法经营，则甲方应当返还乙方所支付的全部转让款，并由甲方承担乙方由此造成的损失。损失额按市场评估价格确定。甲方赔偿乙方损失后，冷库及附属设施归甲方。合同签订后，金福威和王恩宇经营至2019年12月份，意外得知，反诉被告与反诉原告金福威和本诉被告王恩宇买卖冷库协议中称的所有权，该楼房在反诉被告与反诉原告金福成和本诉被告王恩宇签订买卖协议前已登记在案外人于兆亮、唐丽君名下。反诉被告隐瞒事实行为构成一方以欺诈手段、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真意思情况下，订立的合同。受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。另外反诉被告是灯塔市城镇居民，依法不能够购买农村集体土地上的房屋。依据《土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案标的物建设在农村集体土地上，未经依法批准，被告转卖冷库行为构成以其他形式非法转让土地的行为，属于违反法律强制性规定，因此导致买卖合同无效。另外依据《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准，使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。本案反诉被告所卖给反诉原告金福威和本诉被告王恩字的冷库二个、二层楼房一座、及附属设施等，均建设在农民集体的土地上。又没有经过依法批准，因此反诉被告处分行为涉及非法转让村集体土地行为，亦属于法律强制性规定，应属无效。综合以上反诉被告与反诉原告冷库买卖协议因违反土地管理法的规定，应认定为无效，由于反诉被告隐瞒事实给金福威和王恩宇造成重大误解，并且反诉被告有欺诈嫌疑，该协议依法应予以撤销。原告周明反诉答辩称：不同意金福威的反诉请求，我没有违约，是二被告违约。本院经审理查明：2014年3月24日，原告周明与于冠军签订一份买卖冷库及楼房协议书，于冠军将其私有的座落在灯塔市沈旦堡镇后高村冷库两处及楼房一处，转卖给原告名下，一处冷库30米长×9米宽×6米高；另一处冷库18米长×5米宽×4米高，楼房一处共二层，约220平方米，及80KW变压器一台，议价135万元。协议签订后，原告到工商部门办理了营业执照更名手续，更名为：灯塔市周明冷库。2016年9月20日，原告周明与于兆亮签订一份买卖冷库协议书，周明将上述冷库两处及楼房一座二层卖给于兆亮名下，议价为100万元，附80KW变压器一台、输送带一台、拍子200个、手推车2台。于冠军系于兆亮之子。后因于兆亮无能力支付周明价款，双方于2017年11月30日签订一份解除《买卖冷库协议书》合同书，双方同意解除于2016年9月20日签订的买卖冷库协议。2017年12月25日，原告与被告王恩宇、金福威签订买卖冷库协议书，双方约定：原告将其上述冷库两处（面积30米长×9米宽×6米高；18米长×5米宽×4米高）及楼房一座（两层，约220平方米），及80KW变压器一台、输送带一台、冷冻机一台、拍子200个左右、手推车2台转让给二被告；转让价格为100万元，被告于2017年12月25日支付原告20万元，于2018年5月1日支付10万元，于2018年12月30日支付10万元，于2019年12月30日支付20万元，2020年12月30日支付20万元，2021年12月30日支付20万元；同时被告以其所有并经营的沈旦堡镇后高村鱼塘两处（面积12.9亩）作为抵押，若被告未能按期支付任何一期转让款，以上抵押的鱼塘经营权归原告所有到鱼塘承包期满时止；被告必须配合原告办理清理鱼塘并办理相关手续，同时，被告将所购冷库及附属设施所有权归还原告，所付前期转让款归原告所有等等。上述冷库及楼房均无照。协议签订后，二被告每人支付前三笔转让款20万元，共计40万元。2017年12月26日，于兆亮、唐丽君将上述《买卖冷库协议》内的楼房一处领取了辽（2017）灯塔市不动产权第0008629号不动产权证书，载明：权利人：于兆亮、唐丽君；共有情况：共同共有；座落：沈旦堡镇后高大人村；不动产单元号：211081107217JC00513F00010001；用途：农村宅基地/住宅；宗地面积200㎡/房屋建筑面积213.86㎡；总层数2层。上述事实，有当事人陈述、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业机读档案登记资料、买卖冷库及楼房协议书、买卖冷库协议书、解除《买卖冷库协议书》合同书、买卖冷库协议书、辽（2017）灯塔市不动产权第0008629号不动产权证书等相关证据在卷佐证，并经当庭质证，可以认定。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告周明与被告王恩宇、金福威达成的买卖冷库协议，双方意思表示真实，没有违反法律强制性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款”的规定，二被告应当积极给付价款，不应无理拖欠。故原告根据协议约定要求二被告给付买冷库款40万元的诉讼请求合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，二被告应给付欠款利息，因双方未对逾期付款作出约定，可自起诉之日（2020年10月16日）起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。关于被告金福威要求确认双方买卖冷库协议无效并要求原告赔偿经济损失的反诉请求，因双方签订买卖冷库协议时，涉案冷库中包含的房屋并未取得不动产权证，原告没有向二被告隐瞒事实，不构成违约；双方签订买卖冷库协议之后，案外人取得了房屋不动产权证，属另一法律关系，本案不予审理；综上，被告金福威的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王恩宇、金福威于本判决生效后十日内给付原告周明冷库款40万元，并自起诉之日（2020年10月16日）起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。二、驳回被告金福威（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告王恩宇、金福威负担；反诉费3650元，由被告（反诉原告）金福威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  董玉胜人民陪审员  高耀君人民陪审员  崔萌萌二〇二一年三月八日书 记 员  任胜男附：本案所适用的法律、法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。