浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4668号 上诉人（原审被告）：嵊州市正大国际新城开发有限公司，住所地嵊州市三江街道迪贝路151号，统一社会信用代码913306835623704920。 法定代表人：袁远，董事长。 委托诉讼代理人：朱勇，浙江三惟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江**太物业服务有限公司，住所地杭州市江干区景芳五区景苑公寓内，统一社会信用代码91330104255430256P。 法定代表人：丁光强，董事长。 委托诉讼代理人：申铁旗，浙江乾盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：竺旦颖，浙江乾盛律师事务所律师。 原审被告：嵊州市城市建设投资发展集团有限公司，住所地嵊州市三江街道官河南路575号2幢901室，统一社会信用代码913306837252350930。 法定代表人：马晓洲，董事长。 委托诉讼代理人：钱阳杨，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 上诉人嵊州市正大国际新城开发有限公司(以下简称“正大公司”)因与被上诉人浙江**太物业服务有限公司(以下简称“华太公司”)、原审被告嵊州市城市建设投资发展集团有限公司(以下简称“城投公司”)物业服务合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭,经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。上诉人正大公司的委托诉讼代理人朱勇、被上诉人华太公司的委托诉讼代理人竺旦颖、原审被告的委托诉讼代理人钱阳杨到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人正大公司上诉请求：撤销一审判决第一项，直接改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人非案涉物业服务费用承担的责任主体，一审判令上诉人承担责任错误。1.一审判决适用《物业管理条例》第四十一条的规定，认定在物业交付前物业服务费用由建设单位即上诉人承担。但本案的物业不属于尚未交付给物业买受人的物业，不适用上述条例规定。2.案涉房屋为保障性住房，根据土地使用权出让合同等约定，从房屋产权角度，案涉房屋在项目规划经政府审批通过开始施工始，其产权已属于政府所有，相当于开发商领取房屋预售许可证与买受人签订预售合同确定其权利一样，而政府的权利是在土地出让时即已确定的，故其性质属于开发商、建设单位与政府根据土地出让合同等约定进行联合开发。因此，政府是案涉保障性住房的业主，根据《嵊州市保障性住房运行管理暂行办法》规定，自2014年起，保障性住房的所有权人和管理人为原审被告。故原审被告才是案涉保障性住房的业主，根据物业管理条例规定及谁受益谁付费的原则，原审被告是本案争议物业管理服务费用的责任承担主体。二、一审判决认定“案涉房屋于2019年11月验收合格，故案涉房屋在2019年11月前的物业费应由被告正大公司承担”并据此判决错误。1.一审判决在查明事实部分已认定“2016年4月7日，正大新城国际二期工程完成竣工验收备案手续。”此表明包括案涉房屋在内的整个工程项目已经于2016年4月7日前综合验收合格，该综合验收合格包括了保障性住房验收合格。2.一审判决前述认定的案涉房屋于2019年11月验收合格，此验收合格是物业公司接受原审被告等委托的代表业主性质的验房合格，不是法定意义上的验收合格。物业公司既不是法定的验收职能部门和职能单位，无权验收，其验收也不具备验收的法律效力。一审判决将此验房报告作为法定验收报告显然错误。3.案涉房屋参照《嵊州市廉租住房建设(配建)装修标准》验收指的是房屋装修即室内装修的验收标准，而不是整体工程和案涉房屋整体质量。《嵊州市廉租住房建设(配建)装修标准》也不适用，实际执行的是浙江省统一的《公共租赁住房装饰装修基本要求》。4.保障性住房的验收职能部门是保障性住房的主管部门嵊州市城乡建设局，其已经于2016年1月25日对案涉房屋进行验收合格，体现在《建设工程竣工规划核实征求意见表》中，建设局领导已在保障性住房验收意见栏签字通过验收，此为保障性住房已验收合格的合法依据。一审判决以该证据系复印件未予认定，但在嵊州市人民法院(2020)浙0683民初2152号案件是认定的。且因案涉房屋系保障性住房，与此相关的所有法律文书、手续即原件均由管理部门建设局及原审被告保管，上诉人不持有原件并不能否定该客观事实。5.由建设局(原审被告)委托第三方物业公司出具的验收报告即证据13虽没有法律意义的验收效力，但可以直接证明如下事实：（1）证明案涉房屋早已由建设局(原审被告)接收，即交付；（2）从内容反映，这是第二次验收，第一次验收发现问题已经整改。因房屋已经综合验收合格，业主收房时发现的质量问题是作为房屋交付后的质量整改性质认定处理，即属于质量保修义务，而不是代替或否定法定的验收合格。三、一审判决存在的其他错误。1.证据认证和事实认定方面。（1）对于上诉人提交的《建设工程竣工规划核实征求意见表》以复印件未予认定，相应的保障性住房已经验收合格的事实也未予以认定。（2）一审判决采信《嵊州市保障性住房运行管理暂行办法》，但在事实认定中未按照该文件规定认定原审被告的保障性住房产权人、管理人的业主身份及其工作职责-负责保障性住房房源接收工作。（3）一审判决认定事实中对被上诉人提供了哪些物业服务未作出事实认定，但在本院认为部分及判决中却直接认定和判决。（4）一审判决在本院认为部分对上诉人辩称的案涉房屋已实际交付的抗辩意见以未提供充足证据佐证为由不予采纳。而对此既有2019年12月起由原审被告在支付物业管理费的客观事实证实，也由原审被告提供的验房报告证实。上述事实和证据结合已充分证明房屋已实际交付，具体可由被上诉人处查得第一次拿钥匙的时间，即初检时间，或由原审被告自己进行实事求是的陈述。2.理解适用法律方面。（1）对于物业费的计算，被上诉人仅提供电梯保养的检测报告及电梯维护单据，没有提供另外物业服务的证据。这个服务内容在住宅物业应当提供服务的内容(具体可见物业服务合同约定)中占比应该连5%都不会到，但一审判决却酌情确定为70%，毫无根据。与嵊州市人民法院(2020)浙0683民初2152号案件比较，该判决将物业已提供全部服务的保障性住房因空置而酌情确定为60%，相对合理、公平。而本案判决结论显失公平。（2）对于上诉人提出的诉讼时效问题，一审判决认为未约定物业费的缴费时间，所以未过诉讼时效。但上诉人与被上诉人签订的前期物业服务合同明确约定物业费缴纳方式为按月缴纳，而根据物业管理条例和物价局文件规定是实行预收制的，因此，以起诉立案的2020年4月9日往前推三年，2017年4月9日前的费用显然已超过诉讼时效而不受法律保护。综上，一审判决因在证据采信认定、事实认定、适用法律等方面均存在错误，导致判决错误，请求二审法院依法改判。 被上诉人华太公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，请求驳回上诉人的上诉请求。第一，被上诉人有权就案涉房屋收取物业费，其中理由在一审判决书里已作详细阐述，上诉人对这一点也未有异议（其只是认为责任承担主体应为原审被告城投公司）。第二，对于案涉房屋的物业费承担主体这一问题，被上诉人认为上诉人未提供充足证据证明案涉房屋已实际交付，且案涉房屋于2019年11月验收合格，因此一审判决上诉人承担案涉房屋自2016年6月24日起至2019年11月30日止的物业费并无不妥。如果上诉人能够证明其已实际交付，法院判决相应物业费应由原审被告城投公司承担，被上诉人也无意见。第三，关于物业费的计算，根据上诉人与被上诉人签订的前期物业服务合同第十九条的约定，空置房的物业管理服务费，建设单位按合同第十九条第二款约定标准的100%向乙方(即被上诉人)交纳。一审法院酌定按照标准收费的70%对案涉房屋收取物业费，已经充分考虑了上诉人提到的实际因素，这一标准已经兼顾了各方权益，不应再有降低。第四，关于诉讼时效问题。双方并未约定物业费的缴费时间，收费标准以每月每平方米来计算，这一约定仅是对收费标准的约定，而非对缴费时间的约定。而且，物业费为连续产生，故本案不存在超出诉讼时效的问题。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 原审被告城投公司辩称，一、一审判决以《物业管理条例》四十一条为依据判决上诉人承担物业费用，适用法律正确。本案所涉房产是按保障性住房配建，但关于物业费的缴纳并未有特别法律规定。在此情况下，仍应当按一般房地产缴纳物业费的方式进行。二、在正式移交前，嵊州市房地产管理中心(原嵊州市房地产管理委员会)或其他政府部门并非当然系本案所涉房地产业主。正大公司按相关保障性用房标准配建相应房地产无偿提供相关政府部门，系正大公司在土地成功拍卖后对相关政府部门所做出的承诺，是其单方需履行的义务，而非是与政府之间的联合开发，相关政府部门并未进行任何投资，并不当然取得该房地产的所有权，联合开发与事实不符。同时据原审被告向嵊州市房地产管理中心处了解，作为按保障性用房标准配建的房产移交，必须先由房地产公司列出房产具体位置、房号、面积清单并交付移交对象(移交对象在收到清单后方才知道哪些房产是按保障性用房标准配建的)，经移交对象验收合格后由移交对象与房地产公司共同在房产清单上盖章确认，再由房地产公司协助移交对象办理不动产权证，才算正式移交完成。三、本案所涉房地产的验收不仅要符合一般建设工程项目的验收，而且还需符合双方明确约定的验收条件以及标准。根据建设工程相关法律规定，建设工程项目均需进行综合验收并进行备案，但本案所涉房地产并非用作商品房买卖用途，除了按一般的建设工程项目进行验收外，还应当符合双方明确约定的验收条件以及标准。根据2010年9月1日正大公司与嵊州市自然资源和规划局(原国土资源局)签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十四条“本地块内按不低于住宅建设面积2%的标准配建套型在65-75平方米的保障性住房，验收合格后无偿提供给嵊州市房地产管理委员会”的约定，以及土地使用规划设计条件中“中标单位须在本地块内按不低于建筑面积2%的标准配建套型在65-70平方米的保障性住房，建设要求参照《嵊州市廉租住房建设(配建)装修标准》，经验收合格后无偿提供给嵊州市房地产管理委员会”的约定，已经明确了本案所涉房地产除了按照一般建设工程所需进行的综合验收外，还需根据《嵊州市廉租住房建设(配建)装修标准》进行装修的验收。正大公司提供的《建设工程竣工规划核实征求意见表》或者其他验收文件仅是对建设工程必须验收的内容进行验收，其并无相应证据证明已按双方约定进行验收。既然双方在合同中对于验收内容以及标准进行了明确的约定，那就对双方当事人均有约束力，正大公司以规划验收合格验收标准来衡量本案所涉房产的装修验收标准，显然是违反合同约定的。同时，根据双方约定并结合本案各方当事人提交的证据，符合约定的验收标准合格时间为2019年11月，原审被告并未支付2019年11月份之后的物业费，且该部分费用也不应由原审被告承担。故一审判决对该事实认定正确。 华太公司向一审法院起诉请求：1.判令被告正大公司支付原告未售空置房自2016年5月1日起至2019年11月30日止的物业管理服务费211990元及利息(自起诉之日起至判决确定履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失)；2.判令被告城投公司对上述物业管理服务费承担连带还款责任；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年9月1日，被告正大公司与嵊州市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同一份，约定被告正大公司以2.49亿元取得嵊州市城南R/C2010-07号出让地块的国有建设用地使用权，出让年期为商业40年、住宅70年，并约定被告正大公司须按不低于住宅建设面积2%的标准配建套型在65-70平方米的保障性住房，经验收合格后无偿提供给嵊州市房地产管理委员会。土地使用规划设计条件的说明第8条规定：中标单位须在本地块内按不低于住宅建设面积2%的标准配建套型在65-70平方米的保障性住房，建设要求参照《嵊州市廉租住房建设(配建)装修标准》，经验收合格后无偿提供给嵊州市房地产管理委员会。2012年12月12日，原告与被告正大公司签订嵊州正大新城国际前期物业服务合同一份，约定由原告为嵊州正大新城国际小区提供物业服务，委托管理期限为自本合同签订之日起至首届业主委员会成立且与原物业管理公司终止合同或新物业管理公司签订的物业服务合同生效时止；合同第十九条约定，本物业管理服务费：住宅由业主按其拥有的产权登记建筑面积每月每平方米2.00元(含电梯、水泵、庭院景观等公共设施设备的能耗费)向乙方(即原告华太公司)交纳；空置房的物业管理服务费，建设单位按合同第十九条第二款约定标准的100%向乙方交纳(交纳时间自房屋交付使用开始)；业主按合同第十九条第二款约定标准的100%向乙方交纳【交纳时间自甲方(即被告正大公司)《入伙通知书》规定的入伙之次月起开始计收，甲方《入伙通知书》规定的入伙之日起至业主开始计缴物业管理费期间的物业管理费由建设单位按合同第十九条第二款规定标准交纳】。2016年4月7日，正大新城国际二期工程完成竣工验收备案手续。2016年6月24日，被告正大公司与原告签订物业移交验收接管协议书，约定正大新城国际小区物业交接验收的内容，包括了案涉房屋。2019年11月26日，浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司向嵊州市住房和城乡建设局出具验房报告一份，载明“我公司受贵局委托对正大新城国际小区40套保障房于2019年11月12日进行了再次复检，经全面检查的结果是以前存在的问题已全部整改完成，已符合收房条件”。正大新城国际小区二期工程中15号楼3楼至12楼的40套房屋全部系保障性住房，房屋建筑面积共计2465平方米，该批房屋至原告起诉前仍处于空置状态，亦未交纳物业管理服务费。 一审法院认为，本案的焦点之一是原告是否有权就案涉房屋收取物业费。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同合法有效，本案中被告正大公司作为建设单位，其与原告签订的前期物业服务合同，对原、被告及全体业主均具有约束力。从前期物业服务合同约定看，该合同并未约定将案涉房屋在前期物业服务范围内予以剔除，根据其第二条约定的物业座落位置、占地面积、建筑面积，案涉房屋亦涵盖在前期物业服务合同中；从物业实际交接手续来看，被告正大公司亦已将案涉房屋的物业管理移交给原告；从合同履行来看，综合原告提供的电梯定期检验报告、维保单、物业移交验收接管协议书等证据，足以证明原告实际为案涉房屋提供了物业服务，故原告有权就案涉房屋收取物业费，对被告正大公司提出案涉房屋属于保障性住房，自有出入口，不属于正大国际新城小区，不属于前期物业服务合同的约束范围的抗辩主张，该院不予采信。本案的焦点之二是欠缴的物业费应由谁承担。根据物业管理条例第四十一条规定，已竣工但尚未出售或尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，所以物业费支付的分割点通常是物业交付时间，交付前由建设单位交纳，交付后由物业买受人交纳。被告正大公司抗辩项目竣工验收合格即为交付，该院认为，案涉房屋性质虽为保障性住房，但根据原、被告提供的证据资料，未明确约定该房屋无需交付，亦未约定房屋自项目竣工验收合格之日起即视为交付，且房屋不同于一般商品，房屋验收、交付是业主的重要权利，在无书面约定的情况下，排除业主的该项权力显失公平，故案涉房屋与普通商品房一样，在工程整体竣工验收后，应有房屋验收、交付环节。被告正大公司辩称案涉房屋实际已交付，但其未提供充足证据予以佐证，故对该抗辩意见，该院不予采纳。退一步讲，即使是验收合格即视为交付，按照案涉房屋的土地使用规划设计条件规定，案涉房屋验收标准参照《嵊州市廉租住房建设(配建)装修标准》，故案涉房屋的验收亦非整体项目的竣工验收，其验收包含了装修验收，经审理查明，案涉房屋于2019年11月验收合格，故案涉房屋在2019年11月前的物业费应由被告正大公司承担。对物业费的起算日期，被告正大公司与原告办理正大国际新城小区包含案涉房屋物业的移交接管手续的时间为2016年6月24日，故原告诉请的物业费的起算日期应为2016年6月24日，原告诉请自2016年5月1日起算无事实依据，该院依法予以调整。经审核，被告正大公司拖欠物业费为203263.9元(2465平方米×2元/月/平方米×41.23月)。对物业费的收费标准，前期物业合同仅约定了正常已售房屋和未售空置房的收费标准，未约定保障性住房的收费标准，考虑到案涉房屋为15号楼3楼至12楼的全部房屋，15号楼除了一、二楼外全部为案涉保障性住房，位置较为集中，且直至起诉前一直为空置状态，故较之正常交付、使用的房屋，所需的物业服务主要为电梯等公共设施的维护、保养，相对物业管理成本较低，为平衡各方权益，该院酌定按照标准收费的70%对案涉房屋收取物业费，故被告正大公司应支付物业费为142284.73元。对原告要求被告城投公司对本案物业费承担连带责任，缺乏法律依据，该院不予支持。对被告正大公司抗辩原告部分诉讼请求已超过诉讼时效，该院认为，原、被告未约定物业费的缴费时间，根据法律规定，原告可随时要求支付，但需要给予对方合理的准备期间，本案中，原告以起诉的方式催讨物业费，未超过诉讼时效，故该院对该抗辩不予采信。因被告正大公司逾期支付案涉房屋物业费，应承担相应的违约责任，故对原告诉请自起诉日起至判决确定履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，未超过合理范畴，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、正大公司支付华太公司自2016年6月24日起至2019年11月30日止的物业服务费142284.73元，并支付该款自2020年4月9日起至判决确定履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，款限判决发生法律效力后二十日内付清。二、驳回华太公司其余诉讼请求。 二审中，正大公司提交了：浙建设[2011]249号文件一份，以证明适用的规范性文件和法律适用的问题，其中第四条规定公共租赁住房的装饰装修应与建设工程同步设计、同步施工、同步交付使用，故无需单独验收。华太公司质证认为：该证据不符合新的证据的条件，且验收也应包括对装饰装修的验收。城投公司质证认为：不属于新的证据，与本案无关，双方在合同中具体明确了装修的验收标准，本案所涉房产并非政府主导投资，只是上诉人对政府作出的承诺。本院经审查认为，上诉人提供的该组材料系规范性文件，不能证明与本案的关联性，故本院不予采纳。 二审中，华太公司、城投公司没有提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审诉讼过程中上诉人对于案涉房屋属于本案所涉物业服务范围没有异议，故作为物业服务企业的被上诉人有权就案涉物业服务费用主张相应权利。 虽案涉房屋的性质为保障性住房，但该房屋的权利人应以实际交付作为认定权利转移事实的依据；上诉人主张案涉房屋在项目规划经政府审批通过开始施工始，其产权已属于政府所有，故2014年起政府是案涉保障性住房的业主，明显缺乏依据，本院不予采纳。上诉人又主张包括案涉房屋在内的整个工程项目已经于2016年4月7日前综合验收合格，该综合验收合格包括了保障性住房验收合格；但结合一审中查明的事实，直至2019年11月26日浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司向嵊州市住房和城乡建设局出具验房报告中才明确案涉房屋符合收房条件，因此一审以该时间作为认定上诉人可以办理移交手续的依据，并无不当。上诉人主张案涉房屋早已由原审被告接收，缺乏充分证据予以证明，且也未得到原审被告的认可，故本院也不予采纳。 至于上诉人提出的物业费计算问题，因案涉房屋为空置房屋，一审结合物业服务的实际酌情确定为70%的物业费，并无不妥。上诉人与被上诉人之间的物业服务合同虽约定物业服务费交纳时间自房屋交付使用开始，但并未明确具体的交纳时间及对应的数额，且所涉物业费系在同一合同项下在一定期间内基于同一原因而形成的继续性债权，即使存在分期计算的情况，但实际上还是具有整体性和关联性，因此，上诉人主张部分物业费超过诉讼时效的上诉理由，本院亦不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费据实调整为3146元，由上诉人嵊州市正大国际新城开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二一年三月十二日 书记员 余建维