舟山市普陀区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0903执异3号 异议人（案外人）：戴晓波，男，1978年3月8日出生，汉族，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人（特别授权）：林国文，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈芸琦，浙江导司律师事务所律师。 申请执行人：民泰商业银行股份有限公司朱家尖小微企业专营支行，住所地舟山市普陀区朱家尖街道大洞岙金沙路**。 负责人：任文波，行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：曹昕，系银行职员。 被执行人：应正林，男，1965年7月5日出生，汉族，住宁波市江**。 被执行人：陈**萍，男，1966年3月20日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被执行人：浙江昌海置业有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道沙田街**昌正商务大厦**。 法定代表人：胡国辉。 本院在执行申请执行人民泰商业银行股份有限公司朱家尖小微企业专营支行与被执行人应正林、陈**萍、浙江昌海置业有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人戴晓波认为被执行人浙江昌海置业有限公司名下位于舟山市普陀区××街道××路××号××广场××号××号××号××号房产拍卖款中813610元为其所有，故向本院提出书面异议。本院于2021年1月28日立案受理，依法组成合议庭对此案进行审查，并于2021年2月8日公开听证。异议人戴晓波的委托诉讼代理人林国文和陈芸琦、申请执行人民泰商业银行股份有限公司朱家尖小微企业专营支行、被执行人应正林、浙江昌海置业有限公司到庭参加听证，被执行人陈**萍经本院合法传唤未到庭。本案现已审查终结。 异议人称，异议人与被执行人浙江昌海置业有限公司于2019年3月28日签订了关于舟山市普陀区××街道××路××号××广场××号××号××号××号房产的房屋租赁合同，租赁期限为2019年4月1日起至2028年6月30日止。被执行人浙江昌海置业有限公司对异议人隐瞒了租赁房产上存在抵押权登记一事，导致法院强制拍卖涉案房产时异议人无法继续承租。本院在执行过程中委托第三方评估公司对涉案房产和涉案房产装修部分进行了分别评估，评估价值分别为8479000元和1162300元，合计为9641300元。本院于2020年12月29日通过淘宝网司法拍卖平台对涉案房产进行拍卖并成交，成交价分别为：春天广场三层9号1651643元、春天广场三层10号1349105元、春天广场三层11号2500877元、春天广场三层12号1247287元，总计6748912元。根据拍卖成交价与评估价的比例70%计算，异议人认为涉案房产拍卖款中装修部分执行款为813610元。 异议理由主要有三：第一、异议人是涉案房产的装修的行为人，基于装修所有权所形成的拍卖款应归异议人所有；第二、涉案房产实际为应正林所有，申请执行人民泰商业银行股份有限公司朱家尖小微企业专营支行作为被执行人被执行人浙江昌海置业有限公司的债权人无权主张；第三、申请执行人民泰商业银行股份有限公司朱家尖小微企业专营支行抵押权登记在装修之前，对装修部分导致的增值部分不享有优先受偿权。为此，异议人认为被执行人浙江昌海置业有限公司名下位于舟山市普陀区××街道××路××号××广场××号××号××号××号房产拍卖款中813610元为其所有。 异议人向本院提交房屋租赁合同复印件一份、舟山安达资产评估有限公司出具评估报告、司法拍卖网截图一张、应正林出具的减免租金申请复印件一份、银行交易电子回单复印件一份。 申请执行人浙江民泰商业银行股份有限公司舟山朱家尖小微企业专营支行认为，第一、涉案房产装修应归属于浙江昌海置业有限公司，且装修部分拍卖款应由抵押权人优先受偿；第二、被执行人浙江昌海置业有限公司是经登记合法成立的公司，处置名下房产清偿抵押权符合法律规定，与应正林是否实际控制无关。为此，申请执行人认为应驳回异议人的异议请求。 被执行人应正林、浙江昌海置业有限公司认为，异议人存在延迟支付涉案房产租金的情况，而浙江昌海置业有限公司在履行租赁合同时不存在违约情况。为此，二被执行人均认为由本院对异议人的异议请求依法裁定。 本院查明，异议人与被执行人浙江昌海置业有限公司于2019年3月28日签订了关于舟山市普陀区××街道××路××号××广场××号××号××号××号房产的房屋租赁合同，租赁期限为2019年4月1日起至2028年6月30日止。异议人于2019年4月1日按房产租赁合同缴纳2019年7月1日至2020年6月30日租金440163元和押金50000元。之后，被执行人浙江昌海置业有限公司将涉案房产移交异议人租赁使用至涉案房产拍卖成交日止。被执行人应正林于2020年5月30日书面同意减免涉案房产的租金4个月（从2020年7月1日起至2020年10月31日止）。 因被执行人浙江昌海置业有限公司未在（2020）浙0903民初424号民事判决书所确定履行期内归还借款本金486万元及利息的义务，本院于2020年9月17日裁定拍卖被执行人浙江昌海置业有限公司所有的舟山市普陀区××街道××路××号××广场××号××号××号××号房产。经异议人申请，本院在征求各方当事人同意后决定保留异议人的租赁权拍卖，并对涉案房产的价值进行了委托评估（不包括装修部分价值）。浙江方舟资产评估有限公司于2020年9月10日对涉案房产出具了浙方评报字（2020）第263号评估报告，确定涉案四套房产的评估总价为8479000元。异议人于2020年10月16日向本院明确表示不再继续履行房屋租赁合同，并承诺在涉案房产拍卖成交之日起十日内腾退涉案房产内装修、动产等财产。 鉴于异议人反悔的事实，本院撤回带租房产的拍卖。本院于2020年11月24日委托舟山安达资产评估有限公司对涉案房产的装修部分进行了评估。舟山安达资产评估有限公司于2020年11月24日出具了舟安评报字（2020）第239号评估报告，确定装修部分评估价为116.23万元。本院于2020年11月27日对涉案房产及装修整体进行了再次拍卖，并于2021年1月14日以6748912元的成交价确权给买受人。 本院认为，第一、因装修已添附在涉案房产上，故应归属于被执行人浙江昌海置业有限公司。首先，异议人与被执行人浙江昌海置业有限公司签订的房屋租赁合同中未明确约定添附物的所有权归属，应依法进行判断。《房屋租赁合同》7-3中载明“属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。由乙方增加的装修设施，在不破坏房体安全并恢复租赁时原状的前提下，乙方可拆除。”。本院对戴晓波、陈伟芬的多次执行调查笔录中均要求异议人腾退涉案房产内装修，异议人逾期未腾退。其次，抵押权依法设立后，抵押财产被添附，抵押人对添附物享有所有权。涉案房产抵押权设立时间为2019年1月28日，而涉案房产装修时间在租赁合同签订日2019年3月28日之后。异议人对涉案房产进行了装修，装修财产与涉案房产已形成添附，所有权归属于抵押人浙江昌海置业有限公司。 第二、异议人因涉案房产所有权人未告知抵押权登记一事所造成的合同损失需另行诉讼进行主张。异议人合同损失是否存在和损失大小，均需要对双方在履行租赁合同过程的违约情况进行认定方可确定。异议人对涉案房产拍卖款中813610元的主张，未能取得各方当事人的一致认可，亦缺乏相关法律依据。异议人认为其合同权益受到损害的，可以另行起诉予以主张。 第三、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记方才发生效力。涉案不动产产权登记在被执行人浙江昌海置业有限公司名下，本院应当按照不动产登记簿来判断产权所有人。被执行人应正林是否为被执行人浙江昌海置业有限公司的实际控制人不影响涉案不动产所有权的判断。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，异议人戴晓波所主张的涉案房产为被执行人应正林所有的主张不能成立。 第四、申请执行人浙江民泰商业银行股份有限公司舟山朱家尖小微企业专营支行对涉案房产主张抵押权效力不及于装修添附价值增加部分。装修添附价值所对应的拍卖款应当清偿被执行人浙江昌海置业有限公司的普通债务，并不能直接交由异议人领取。 综上所述，本院对异议人的异议请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款、第二十五条第一款的规定，裁定如下： 驳回异议人戴晓波的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向舟山市中级人民法院申请复议。 审 判 长  童 憬 审 判 员  江 涛 审 判 员  於昭辉 二〇二一年三月四日 代书记员  林美芝