江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终3157号上诉人（原审被告）：陈如海，男，1955年12月30日出生,汉族，住泰州市姜堰区。被上诉人（原审原告）：江苏姜堰农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913212001419478711，住所地泰州市姜堰区姜堰大道**。法定代表人：洪其华，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐小景，该公司顾高支行行长。委托诉讼代理人：丁海月，该公司资产保全部职员。原审第三人：王艮凤，男，1963年6月18日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原审第三人：缪印群，男，1995年9月27日出生，汉族，住泰兴市。上诉人陈如海因与被上诉人江苏姜堰农村商业银行股份有限公司及原审第三人王艮凤、缪印群房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院(2020)苏1204民初3033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈如海上诉称：一、请求依法改判江苏姜堰农村商业银行股份有限公司（下简称姜堰农商行）将案涉厂房按2007年的协商承诺以98000元出售给上诉人，或赔偿上诉人相应经济损失；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人所租厂房租赁时间是从2004年4月1日至2006年8月30日止，此间上诉人已履行了协议，不欠租金；二、租房到期后，上诉人欲退回厂房，并要求对方缴纳土地使用费，2007年春节后，经过协商，被上诉人方的凌华春、丁士红、俞扬龙约定此厂房以98000元出售给上诉人，但是后来被上诉人又将房屋拍卖给他人，从拍卖厂房之日起，影响了上诉人合法权利，因为厂房在上诉人租赁使用的土地上，厂房在2001年8月29日抵押财产转让协议中是没有土地使用权的，在协议中第四条规定是要向政府交纳土地使用费的；三、在（2020)苏1204民初3033号案件中，上诉人申请要求姜堰农商行的当事人丁士红、凌华春、俞扬龙出庭还原历史真像，他们均未到庭，这是不公正的。综上，姜堰农商行是纠纷的制造者，请求维护上诉人的合法权利。姜堰农商行辩称：一、银行不能私自转让财产，转让必须经过拍卖等程序，因此被上诉人工作人员不可能答应上诉人私下转让财产及其他价格事宜，后案涉厂房拍卖时姜堰农商行也通知了上诉人参加竞拍，但上诉人没有去，该厂房后来被他人竞拍取得；二、本案是房屋租赁合同纠纷，上诉人侵占农商行厂房拒不搬出，多年未给付厂房租金是事实，自2006年9月以来上诉人不仅未支付租金的情况下使用了房屋，还长期获得租金收益，应退还厂房并支付租金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人王艮凤、缪印群二审中未向本院陈述诉讼意见。姜堰农商行一审诉讼请求：一、判决陈如海给付从2006年9月1日至2020年6月30日的房屋租金89916元，并给付自2020年7月1日至实际迁出之日的房租；二、陈如海立即搬出并交还厂房；三、陈如海承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2001年8月29日，原姜堰市顾高农村信用合作社（现为姜堰农商行顾高支行）与原姜堰市华阳布厂签订抵押财产转让协议，约定由原姜堰市华阳布厂将价值2300000元的抵押财产转让抵算贷款。上列转让的财产包括原姜堰市华阳布厂的生产车间即本案争议厂房。争议厂房无建筑规划许可证。2006年12月23日原华阳布厂注销登记。2004年4月1日，原姜堰市顾高农村信用合作社与陈如海签订厂房租赁协议，约定将原姜堰市华阳布厂转让的厂房一幢租给陈如海使用，租金6500元/年，出租期限从2004年4月1日至2006年8月30日。租赁到期后，双方未再签订厂房租赁合同，陈如海一直占用该厂房至今。2006年8月10日，泰州市姜堰区顾高镇人民政府（甲方）与许德茂、李元善（乙方）签订土地租赁协议一份，协议约定，乙方租用甲方原华祥公司（华阳布厂）范围内的土地，用于兴办工业；租期从2006年9月1日起至企业存续期为止。企业停止运转时应自行清除建筑物，将土地无条件由甲方另行处理；租用面积11102.22平方米，包含争议厂房占用的土地，年租金44408.88元（4元/年/平方米）。2006年8月31日，许德茂、李元善与陈如海签订租赁协议，约定许德茂、李元善将其租赁土地中的原姜堰市顾高农村信用合作社资产房屋（即租赁给陈如海的厂房，面积为763.6平方米）占用部分租赁给陈如海，同时协议第五条约定，乙方（即陈如海）在甲方（许德茂、李元善）租赁的土地上，所建的房屋或购买的房屋要确保安全生产，平时要维修，在日常生产中必须按照国家安全法、国家消防法、国家劳动保护法组织生产经营等，如房屋长期不维修或其他原因造成的事故，甲方不负任何责任，由乙方自己承担。2011年7月18日，姜堰农商行与戚成进签订资产转让协议，约定将位于顾高镇顾高村原姜堰市华阳布厂抵押的一幢厂房转让给戚成进，资产转让费140000元。陈如海自2009年开始将争议厂房的一部分租给王艮凤存放家电，王艮凤向陈如海支付截止2020年6月30日的租金58500元，另支付修房费360元。自2020年8月1日起陈如海将厂房的一部分租给缪印群，口头约定租金6200元/年。陈如海曾经于2019年1月另案起诉，要求姜堰区农商行返还陈如海已缴纳的租金78000元、房屋维护费用82000元，合计160000元。一审法院已于2019年4月判决驳回陈如海的诉讼请求。一审法院认为，姜堰农商行从原华阳布厂取得争议厂房的权利，其有权处置争议厂房。协议约定厂房租赁期截止2006年8月30日，期满后陈如海一直占用并将部分厂房转租他人，侵害姜堰农商行的权利。姜堰农商行要求陈如海交还租赁厂房并支付占用期间的使用费，符合法律规定，法院应予以支持。王艮凤、缪印群应当配合陈如海完成交还义务。依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决：一、陈如海于判决生效之日起三十日内腾空并向姜堰农商行交还位于顾高镇团结路原华阳布厂的生产车间厂房，王艮凤、缪印群应当配合陈如海完成上列义务；二、陈如海在履行上列义务时向姜堰农商行支付从2006年9月1日起至实际交还期间按6500元/年的标准计算的占用争议厂房的使用费。案件受理费2048元，减半收取计1024元，由陈如海负担。二审中，除一审已经提交的证据外，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院审理后，对一审查明的事实予以确定。本院二审中，对本案纠纷进行了调解，由于本案纠纷产生时间较长、历史原因复杂，各方当事人未能达成调解协议。本案二审争议焦点是：一、本案所涉房屋的租赁关系如何确认；二、陈如海是否应当支付案涉房屋的租金。关于本案所涉房屋的租赁关系如何确认。本院认为，租赁合同关系是本案的基础法律关系，也是本案确定各方权利义务关系的主要依据。本案被上诉人与上诉人2004年4月1日签订的厂房租赁协议合法有效，双方当事人均应当依照协议约定履行。根据协议约定，被上诉人将原姜堰市华阳布厂转让的厂房租给陈如海使用，租金6500元/年，出租期限从2004年4月1日至2006年8月30日。租赁合同期限届满后，承租人应返还租赁物，这是承租人所负担的基本合同义务。承租人逾期不返还租赁物的，应当依法承担法律责任。对于双方当事人继续认可租赁关系的，根据租赁合同默示更新的规定，租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人任何一方均可以随时终止合同。本案中，租赁合同到期后，双方未再签订新的租赁合同，在出租人要求返还租赁房屋时，租赁合同默示更新的情形也随着出租人要求收回出租厂房而消失。承租人应当在出租人要求返还租赁房屋时，及时履行返还租赁房屋的义务，陈如海继续占用使用案涉租赁厂房属于无权占有。关于承租人陈如海是否应当支付案涉房屋的租金。本院认为，除另有约定外，使用租赁物应当依法支付租金。上诉人以案涉房屋所占用的土地为其租赁的土地、被上诉人的工作人员曾经答应以98000元将房屋出售给其致使其支付了房屋维修费为由，未继续支付承租房屋租金，根据上述对案涉租赁合同关系的法律分析，陈如海继续占用使用租赁厂房属于无权占有，其诉称观点不能成立，陈如海应当参照原租赁合同支付延长期间的房屋租金。一审法院确定的租赁费用并无不当，本院予以确认。此外，对于上诉人所称的改判姜堰农商行将案涉厂房按2007年的协商承诺以98000元出售给其或赔偿相应经济损失等上诉请求，部分诉求其已经在2020年9月3日一审法院庭审中当庭表示不在本案中解决，部分诉求与本案不属于同一法律关系难以一并审理，其可以依据相应证据，另行依法主张民事权利。综上，上诉人陈如海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2048元，由上诉人陈如海负担。本判决为终审判决。审判长  吴宏文审判员  李 霖审判员  宗 雯二〇二一年三月一日书记员  鲍星辰