新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终496号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘宪民，男，1967年7月2日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢新，男，1954年4月1日出生，汉族，伊犁州盐业公司退休职工，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 上诉人刘宪民因与被上诉人卢新租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初4492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人刘宪民、被上诉人卢新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘宪民上诉请求：1．撤销一审判决，驳回卢新要求其支付租金150,000元及利息的诉讼请求；2．支持其一审反诉请求，判决卢新返还租金150,000元并赔偿损失（以鉴定结论为准）。事实和理由：1．2015年7月8日，其与卢新签订《租赁合同》，根据合同约定卢新将案涉院落出租给其，租期为2016年1月1日至2026年1月1日的10年。当时卢新给其提供了院落权属人原伊犁地区632电台与卢新的合同。其承租案涉院落后，为了经营投入了大量的人力、物力、资金，对院落进行了新建、翻新、改造，但在2016年4月25日，新疆新闻出版广电局632台（以下简称632台）向其发出书面停工的通知，接到通知，其才知道卢新与632台的租赁合同即将到期。632台明确卢新不得转租并且责令停工。卢新在无权处分的情况下骗其签订租赁合同，依据法律规定双方合同无效，一审判决合同有效严重侵犯其合法权益。2．因卢新的欺诈行为，导致双方合同无法正常履行，合同目的不能实现。632台不认可转租行为，自2016年4月，其承租后一直无法办理营业执照，直到2018年10月其在多方努力下，才办理了营业执照。故自双方签订合同至2018年10月，卢新无权主张租赁费，其已付租金应当依法退还。且卢新签订合同后并未及时清理狗圈等，长达一年之久，本案没有证据证实卢新续签合同后向632台缴纳租金，卢新向其主张租金不应得到法院支持。卢新应当返还其已付租金150,000元。3．由于卢新的过错导致合同无法履行，卢新应当承担由此造成的全部损失，其承租后对院落投入数百万元进行改造、改建、装修，一审审理中，其提起反诉的同时提交鉴定申请，但一审法院以另案诉讼为由不予并案审理其反诉请求属于程序有误。 卢新辩称，2015年7月8日，其与刘宪民签订了《租赁合同》，将632台东侧的院落（40多间）租赁给刘宪民，年租金100,000元。合同履行中，刘宪民欠付2017年2月1日至2018年7月31日止的租金150,000元。营业执照是刘宪民拖着不办，其催促刘宪民付清房租，刘宪民说办理营业执照就给其付清租金，其遂替刘宪民办理了营业执照，但营业执照办理后刘宪民仍然不付租金，为此其才起诉至伊宁市人民法院。从合同签订之日起，没有个人或集体通知刘宪民停止经营，刘宪民一直使用租赁院落至今，且在未经其同意的情况下将案涉院落转租与案外人。院落的狗圈不影响正常营业，刘宪民未经其允许自行将狗圈拆除，其将通过诉讼解决该部分的损失。 卢新向一审法院起诉请求：1．刘宪民支付其自2017年2月1日至2018年7月30日止的租金150,000元；2．刘宪民支付自2018年8月1日至付清之日止的银行同期贷款利率。 刘宪民向一审法院反诉请求：1．请求确认其与卢新于2015年签订的《租赁合同》无效；2．请求判令卢新退还其租金150,000元（2016年1月1日至2017年6月30日）；3．请求判令卢新赔偿其损失1,000,000元（对院落中原有房屋的改造、维修、平整）。 一审法院认定事实：1996年7月5日，卢新（乙方）与原伊犁地区632电台（甲方）签订《土地租赁合同》。约定：甲方将东至胶合板厂围墙，南至林带，西至锅炉房后林带，北至肠衣厂约七亩地租赁给乙方，其中一部分用于办企业，其余可作种植、养殖基地，承租期为贰拾年（自一九九六年八月一日至二零一六年七月三十日），租赁期满后，乙方投资的厂房及设备等，由双方协商妥善处理。 2015年7月8日，卢新作为出租方（甲方）与刘宪民（乙方）签订《租赁合同》，协议约定：一、租赁范围：甲方将位于伊宁市632台东侧的院落（40多间）租赁给乙方使用，面积约8亩；二、租金条款：租赁期限从2016年1月1日起至2026年元1月1日止，本合同所指租赁范围租金为每年100,000元（拾万元整），合同签订之日起乙方向甲方支付租金，甲方要给乙方出具收款凭据；三、甲方的权利和义务：甲方在承租期内与此地的所有者之间的纠纷（包括合同的签订、续约等）不得影响到乙方的正常经营；四、乙方需按国家相关规定办理相关经营手续，合法经营；五、不可抗力和例外：如因国家正常变化，上级要求或其他不可抗力造成本合同终止，按国家征收政策进行赔偿，甲乙双方各占50%（注：乙方新增固定资产）；附则：乙方使用自来水、电产生的费用由乙方自付。 2015年7月8日，卢新出具收据一张，注明：“今收到房租费现金肆万元整，2015年6月-12月。” 2015年9月12日，卢新给刘宪民出具收条一张，注明：“今收房租费现金壹拾万元整（从2016年元月1日至12月31日止），收款人卢新。” 2016年10月6日，卢新出具收条一张，注明：“收到房租款壹万元整。” 2016年4月25日，632台出具停工通知书一份，载明：“卢新，你所租赁的632台靠北约7亩地块租赁于2016年7月30日到期，按1996年7月5日签订的《土地租赁合同》约定，你方在租赁地块新建房屋未与我方有任何协商。按《合同法》有关规定：合同生效期间，你方享有土地使用权，但未经我方允许，不能私自改变土地用途和面貌，不能转租。因此，你处今年新建的房屋我方不予承认，现责令停工，由此造成的后果自负。” 2017年7月29日，卢新（乙方）与632台（甲方）签订《土地租赁合同》。约定：甲方将本台7亩土地出租给乙方，乙方将承租土地作为农家乐经营使用；租期2016年8月1日起，至2017年7月31日止，租赁期为壹年；每年租金于11月30日前一次性付清。 2017年7月29日，卢新（乙方）与632台（甲方）签订《土地租赁合同》。约定：甲方将本台7亩土地出租给乙方，乙方将承租土地作为农家乐经营使用；租期2017年8月1日起，至2018年7月31日止，租赁期为壹年；每年租金于11月30日前一次性付清；当乙方需改变承租土地的使用性质、欲将承租土地转让给第三方或需在租赁范围内扩建时，要事先征得甲方的同意。 2017年7月29日，632台给伊宁市市场监督局琼库勒克市场监督所出具证明一份，注明：“兹有632台将本台靠东7亩土地租于卢新、刘宪民仅用于经营农家乐使用的情况属实。此证明仅用于卢新、刘宪民办理工商营业执照之用，办理过程中产生的一切费用由卢新、刘宪民自行承担。”同时，卢新（甲方）与刘宪民（乙方）签订补充协议，约定：1．甲乙双方必须严格执行合同；2．乙方只限农家乐经营及与餐饮相关产业经营；3．乙方在经营期间发生债权债务由乙方自行处理。 2019年10月3日，632台出具情况说明一份，注明：“伊宁市人民法院：关于贵院受理的卢新与刘宪民租赁合同纠纷一案，本台作为租赁土地产权所有方，将有关情况说明如下：一、本台与卢新19**年7月5日签订的租赁期为20年的《土地租赁合同》于2016年7月30日到期。期间，2016年卢新在租赁区域内动工改造和建设，因此，本台于2016年4月25日向卢新发出书面《停工通知单》送达租赁地负责人员，并电话告知停工事宜。二、本台与卢新20**年7月29日补签了租赁期为1年的《土地租赁合同》，合同于2017年7月31日到期。同时，2017年7月29日签订了2017年8月1日至2018年7月31日的《土地租赁合同》，现已到租赁期，此后，本台再无与卢新签订任何租赁合同的情况属实。” 2020年3月24日，刘宪民（甲方）与马林全（乙方）签订《农家乐承包合同协议书》，就乙方承包经营甲方农家乐事宜达成如下协议：乙方承包经营期限为自2020年4月15日至2023年4月15日。 一审法院认为，关于卢新与刘宪民签订的租赁合同是否有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，首先，卢新作为承租人与632台签订《租赁合同》，租期至2018年7月31日。其次卢新又将该租赁物转租给刘宪民，双方签订《租赁合同》的租赁期限至2026年1月1日。结合632台给伊宁市市场监督局出具的证明可以证实电台对争议双方之间的转租合同予以认可。故卢新与刘宪民签订的《租赁合同》自2018年7月31日之前合法有效，之后的部分应当无效。因2018年7月31日之前的租赁行为合法有效，刘宪民理应支付卢新租赁费，故刘宪民要求卢新返还2016年1月1日至2017年6月30日租赁费150,000元不予支持。关于刘宪民是否应当支付卢新20**年1月1日至2017年6月30日的租赁费及利息。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”2015年7月8日卢新与刘宪民签订的租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且在2018年7月31日之前双方的转租行为是合法有效的，刘宪民就应按合同约定支付该期间的租赁费。合同约定年租金100,000元，卢新给刘宪民出具的三份收据证实自2015年6月至2016年12月31日共支付房租140,000元，支付2017年1月的房租10,000元，故刘宪民尚欠卢新20**年2月1日至2018年7月30日止的租金150,000元。同时，刘宪民还应支付租赁期间届满后即2018年8月1日起的租金利息，故对卢新要求刘宪民支付租金150,000元及利息的诉讼请求予以支持。刘宪民辩称该房租交付至2017年6月，无事实及依据，不予采纳。关于刘宪民要求卢新赔偿损失的主张是否成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同的法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中，反诉诉讼请求的事实基础是合同无效，本诉诉讼请求的事实是租赁合同有效期间的租赁费，二者的事实基础并不相同。且刘宪民的租赁行为现尚在持续阶段，因此，反诉与本诉之间没有因果关系。刘宪民的该项反诉请求应另行起诉，其诉权并未消灭。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，判决：一、刘宪民于判决生效之日起十日内支付卢新20**年2月1日至2018年7月30日止的租金150,000元。二、刘宪民支付卢新自2018年8月1日起至实际付清之日止以150,000元为基数的利息（2018年8月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。三、驳回刘宪民的反诉请求。本诉案件受理费4100元，由卢新负担863元，刘宪民负担3237元。反诉案件受理费减半收取1650元，由刘宪民负担。 二审中，刘宪民申请证人王成林出庭，王成林出庭作证称：其系刘宪民的雇员，从刘宪民进驻租赁的院落，卢新豢养的狗就在院里，直到2016年10月才将狗清走，其中卢新还占用2间房屋。卢新对证人证言的真实性不予认可，认为狗在后院，不影响农家乐正常经营。院落有40多间房屋，其与刘宪民口头约定留2间存放家具，但实际只使用1间。刘宪民对证人证言的真实性认可，并称卢新豢养的十余条藏獒，其在万般无奈的情况下以10,000元的价格购买，其留下2条，其余的狗均送予他人。本院认为，证人王成林系刘宪民工作人员，所述情况无其他证据佐证，卢新对证人证言的真实性又不予认可，且上述证言不足以反驳卢新要求支付租金的主张，对其真实性、关联性和证明力均不予采信。 本院审理中，刘宪民提交中止诉讼申请书、2020年11月3日伊宁市人民法院接收起诉材料清单、民事起诉状各一份。刘宪民递交的起诉状载明的诉讼请求为：判定刘宪民与卢新于2015年7月8日签订的租赁合同无效，并赔偿给其造成的各项经济损失。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：一、案涉合同效力问题；二、刘宪民已付租金应否予以退还。三、一审法院未予并案审理刘宪民的反诉请求是否属于程序有误。 关于争议焦点一。关于卢新与刘宪民签订的租赁合同效力问题，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）第十五条的规定，并结合本案查明的事实认定卢新与刘宪民签订的租赁合同自2018年7月31日之前合法有效，之后的部分无效，但2020年修正后的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对第十五条进行了删除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，承租人卢新将案涉房屋转租给刘宪民，承租人卢新经过出租人同意（一审法院已对出租人同意转租进行了阐述，在此不再赘述），将租赁物转租给次承租人刘宪民。由此，在转租行为下，产生出租人632台和承租人卢新之间的租赁合同、承租人卢新与次承租人刘宪民之间的租赁合同双重法律关系。根据上述法律规定，应当认定承租人卢新与次承租人刘宪民签订的租赁合同合法有效，转租超期部分对出租人632台不具有法律约束力。 关于争议焦点二。如上所述，承租人卢新与次承租人刘宪民之间的租赁合同合法有效，经审理查明刘宪民实际使用案涉院落至今，但其租金只交纳至2017年1月，故卢新要求刘宪民支付2017年2月至2018年7月30日止的租金，一审法院予以支持并无不当。刘宪民上诉称因卢新拖延办理营业执照至2018年10月28日，在此之前的租赁费其不应当交纳，已付租金应予退回。对此主张刘宪民未提供充分有效的证据证明其申请办理过营业执照，且结合双方《租赁合同》第四条“乙方（刘宪民）需按国家相关规定办理相关经营手续，合法经营”的规定，本院对刘宪民的该上诉主张不予采纳。刘宪民要求卢新返还2016年1月1日至2017年6月30日租赁费150,000元无事实及法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三。一审审理中，刘宪民提出反诉请求，请求确认合同无效，卢新赔偿其损失。一审法院认为刘宪民的反诉诉讼请求的事实基础是合同无效，本案本诉诉讼请求的事实是租赁合同有效期间的租赁费，且刘宪民的租赁行为现尚在持续阶段，认为刘宪民的反诉请求应另行起诉，此认定并未违反法律规定，刘宪民的民事诉讼权利仍保留，且刘宪民向本院递交的中止审理申请材料证明其于2020年11月3日已经就其主张向伊宁市人民法院提起诉讼，故本院对刘宪民关于一审未并案审理其反诉请求程序有误的上诉主张不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，但在适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中存在修正前后衔接适用问题，但裁判结果正确，故对刘宪民的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由刘宪民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芦梦璇 审 判 员 何学涛 审 判 员 张瑀歆 二〇二一年三月九日 法官助理 李婉雨 书 记 员 韦 丽