山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终155号上诉人（原审原告）：刘超，男，1986年1月8日出生，汉族，住滕州市荆善安居**。委托诉讼代理人：李敏，山东滕国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱思凤，女，1962年10月23日出生，汉族，住滕州市。被上诉人（原审被告）：钱辉伟，男，1977年9月3日出生，汉族，住滕州市。上诉人刘超因与被上诉人朱思凤、钱辉伟案外人执行异议之诉一案，不服山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初5065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。刘超上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，刘超身份属于龙泉街道欧庄居集体经济组织成员。从龙泉派出所登记的户籍信息看，刘超的居住，居民身份证登记的户籍地也是龙泉街道欧庄居**，也是涉案房产的登记地。一审法院认定了刘超户户籍的迁入行为，不认可该居委会的集体经济组织成员，可刘超户户籍的迁入行为是合法迁入，不是违法迁入，是经过龙泉街道欧庄居委会及龙泉派出所经调查核实后刘超手续齐备符合条件，于2012年12月5日批准将刘超的户户籍从级索镇级索村**迁入至龙泉街道欧庄居**，又以此户籍地办理户籍地办理了居民身份证。院使用法律错误。（一）、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形：“损坏社会公共利益”，认定刘超与钱辉伟买卖协议无效，实属适用法律错误。（1）2011年元月4日，钱辉伟作为售房方甲方与作为购房方乙方刘超就已签订的售房协议，协议约定甲方将其滕州市房屋出售给乙方，住房八间、配房四间、面积为340㎡，房屋售价244,000元，乙方将房款交付给甲方，甲方即刻将房屋所有权和使用权转移给乙方，双方签字确认，钱辉伟的前妻李汶汶也作为甲方签字，特别是本案的朱思凤当初作为证明人签字进行证明。（2）入住9年后，刘超准备将该房出售潘丰明，并于2020年1月17日与潘丰明签订《房屋买卖合同》，为打消潘丰明的顾虑，确保出售该房真实性，钱辉伟在该合同上作为见证人签字确认：本人钱辉伟转让给刘超的房子真实有效，如弄虚作假愿承担法律责任。不难看出，该协议的签订是双方的真实意思表示，是双方的自愿行为，并没有“损坏社会公共利益”，一个简单房屋买卖行为，何来的“损坏社会公共利益”，明显看出，一审法院错误的使用该条法律。（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案看：1、在滕州市人民法院依法查封涉案房产之前双方就签订合法有效的书面买卖合同。双方买卖合同签订的时间是2011年元月4日，早于滕州市法院于2011年11月21日作出的（2011）滕民初字第5651号民事裁定书、协助执行通知书对涉案房产的查封时间，且上面已经陈述该协议的签订是双方的真实意思表示，是双方的自愿行为，并没有“损坏社会公共利益”；2、在滕州市人民法院依法查封涉案房产之前买房人刘超已经支付全部价款。售房协议签订后刘超积极筹款，3天后即2011年元月7日刘超将筹集好的244,000元现金购房款一次性支付给钱辉伟，有证明人何某在场，同时钱辉伟向刘超出具244,000元的收款收据。3、在滕州市人民法院依法查封涉案房产之前买房人刘超已经合法占有该不动产。（1）、收到房款当天即2011年元月7日钱辉伟向刘超交付房屋，刘超将房屋进行装修，安装暖气，购置家具、家电开始入住。（2）、刘超入住后向龙泉街道欧庄居委会递交申请及售房协议，要求办理户口迁移手户口迁移手续，庄居委会及龙泉派出所经调查核实后刘超手续齐备符合条件，于2012年12月5日批准将刘超的户籍从级索户籍从级索镇级索村**迁入至龙泉街道欧庄居**，籍地办理了居民身户籍地办理了居民身份证。，刘超准备将该房出售潘丰明，并于2020年1月17日与潘丰明签订《房屋买卖合同》，为打消潘丰明的顾虑，确保出售该房真实性，钱辉伟在该合同上作为见证人签字确认。当然因潘丰明最终没有支付完房屋余款，房子暂时还属于刘超所有。4、该房至今没有办理过户手续，责任在于售房方钱辉伟。由于钱辉伟的原因，该房至今没有办理房产证，也就无法办理过户到刘超名下，因此无法办理过户手续的责任不在买房人刘超。很明显，刘超的诉请完全符合这条规定，而一审法院却不予采纳，适用法律错误。三、一审中，上诉人提交大量且详实的证据，一审法院予以忽视。一审提交的证据二：钱辉伟作为售房方甲方与刘超作为购房方乙方签订《售房协议》证明：1、该协议签订的时间是2011年元月4日，早于滕州市法院于2011年11月21日作出的（2011）滕民初字第5651号民事裁定书、协助执行通知书对涉案房产的查封时间。2、钱辉伟的前妻李汶汶也作为甲方签字。3、特别是本案的朱思凤当初作为证明人签字进行证明。说明售房协议是客观真实的。证据三：钱辉伟向刘超出具244,000元的收款收据。证明：售房协议签订3天后即2011年元月7日刘超将244,000元现金购房款一次性支付给钱辉伟，说明刘超支付全部价款。证据四：证明人何某出庭作证。证明：全程参与双方签订售房协议的过程，签订协议是真实的，刘超支付24.4元的全部房款的真实的，钱辉伟向刘超交付房屋是真实的，刘超合法占有该不动产也是真实的。证据五：刘超的户籍登记证明和身份户籍登记证明和身份证。后向龙泉街道欧庄居委会递交申请及售房协议，要求办理户口迁移手续，龙泉户口迁移手续，及龙泉派出所经调查核实后刘超手续齐备符合条件，于2012年12月5日批准将刘超的户籍从级索镇级索村户籍从级索镇级索村**迁入至龙泉街道欧庄居**，了居民身份证。进户籍地办理了居民身份证。动产。证据六：刘超作为售房方甲方与潘丰明作为购房方乙方签订《房屋买卖合同》。证明：入住9年后，刘超于2020年1月17日与潘丰明签订《房屋买卖合同》，为打消潘丰明的顾虑，确保出售该房真实性，钱辉伟在该合同上作为见证人签字确认：本人钱辉伟转让给刘超的房子真实有效，如能虚作假愿承担法律责任。因潘丰明最终没有支付完房屋余款，房子暂时还属于刘超所有，再次证明刘超合法占有该不动产，其是涉案房产的真正主人。一审法院，对上诉人提交大量详实的证据不予采信错误。四、钱辉伟提供虚假证言，应追究其相关责任。2020年6月15日钱辉伟在执行笔录中称“2010年3月25日的房屋买卖合同是假的，我没有收到刘超的房款，刘超也没有居住，当时是规避法院查封，2016年1月21日，刘超带人胁迫我签字，根本没有实质性交易”。其证言明显是虚假的，第一、2010年3月25日的房屋买卖合同根本不存在，原合同是2011年元月4号所签，第二、原合同不叫房屋买卖合同叫《售房协议》，第三、刘超已将房款交付给他，有其收房款收据，还有现场证人，第四、刘超有居住事实，有户口迁入证明、户籍登记的地户口迁入证明、户籍登记的地址为涉案房登记的地点，登记的地点，第五、当时2011年不存在法院查封情况，何来规避法院查封，第六、2016年1月21日的合同最后一句备注：由于原合同遗失，本合同为甲乙双方补签，合同说的十分清楚，何来的刘超带人胁迫签字。对其提供虚假证言，妨碍执行行为的做法，法院应予以严惩，应对其“拘留、罚款或追究刑事责任”的处罚。滕州市人民法院2020年7月25日已经对类似情况的王xx因“如何向出卖人支付房款作虚假证言”以（2020）鲁0481司惩XX号作出10,000元罚款的决定书。故刘超与钱辉伟签订的房屋买卖合同有效，刘超对涉案房屋完全享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请要求停止对涉案房屋的执行完全有法律依据，应予支持，其诉请要求涉案房归其所有，有法律依据，亦应支持。综上，一审法院判决事实不清、适用法律错误，采用证据不当。被上诉人朱思凤辩称，一审判决事实清楚，请求维持原判。被上诉人钱辉伟辩称，上诉人是从别处迁居过来的，不享受欧庄居委会福利待遇，只有长久居民才享受。刘超向一审法院起诉请求：一、判决立即停止对钱辉伟名下的位于滕州市房屋的强制执行，并解除对上述财产的查封；二、判决确认钱辉伟名下的位于滕州市房屋属于原告所有；三、案件诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：朱思凤诉钱辉伟民间借贷纠纷一案，依据朱思凤申请，一审法院于2011年11月21日作出（2010）滕民初字第5651号民事裁定书，查封钱辉伟所有的位于滕州市住房一套。2011年12月22日，一审法院作出（2011）滕民初字第5651号民事判决书，判决：一、钱辉伟偿还朱思凤借款本金244,000元；二、钱辉伟支付给朱思凤逾期还款利息（以本金100,000元为基数，按同期银行贷款利率四倍计算，自2011年4月4日起至判决确定履行之日止；以本金144,000元为基数按同期银行贷款利率四倍计算，自2011年11月5日起至判决确定履行之日止）。该判决生效后，朱思凤向一审法院申请执行。2013年10月22日，一审法院作出（2012）滕法执字第1280号执行裁定书，查封钱辉伟所有的位于滕州市住房一套，并于2013年10月28日在该院落大门上张贴封条。后分别于2014年10月27日、2015年10月26日。2018年10月25日续行查封，并张贴封条。2020年7月23日，刘超提出书面异议，请求解除对滕州市房屋的查封。2020年7月30日一审法院作出（2020）鲁0481执异130号执行裁定书，裁定驳回案外人刘超的异议请求，刘超不服该裁定，诉至一审法院，请求判如所请。庭审中，刘超为支持其主张提交下列证据。证据一、《售房协议》一份（原件）。证明目的：协议约定将甲方将涉案房屋出售给乙方，售价244,000元。签订时间是2011年元月4日，早于法院2011年11月21日作出的（2011）滕民初字第5651号民事裁定书、协助执行通知书对涉案房产的查封时间。钱辉伟的前妻李汶汶也作为甲方签字。朱思凤当初作为证明人签字进行证明。说明售房协议是客观真实存在的。朱思凤质证意见为：对该《售房协议》真实性、合法性、证明目的均有异议，该协议系虚假的，不存在真实交易。钱辉伟对该份协议也是予以否认。该《售房协议》为何是24.4万，因为钱辉伟欠我24.4万元，当时签订《售房协议》是为了双保险，保证我的24.4万能全部回来，刘超与他签订这个协议，之前我不认识钱辉伟，钱辉伟是刘超的朋友，刘超介绍钱辉伟到我这里拿的钱，所以刘超也有这个义务帮我要回这个钱。协议是签了，但是没有付给钱辉伟钱，就是为了借的我的24.4万元钱，我也有条子。房子查封了9年了，刘超今年前后才把这个房子卖了，如果刘超从2011年就入住的话不现实。《售房协议》上的我的签名是我所签。钱辉伟质证意见：朱思凤所说属实，当时就是为了保证朱思凤的24.4万元才签订的这个协议，上面的签字是我所签。证据二、收款收据一份（原件）。证明目的：售协议签订后原告于2011年元月7日将244,000元现金一次性支付给钱辉伟。刘超已按售房协议的约定支付全部价款。钱辉伟质证意见为：我没一次性收到过这个24.4万元房款，当时写这个条子是为了让卖房子这个事真实些，收据是我写的，但钱我没收到。朱思凤质证意见为：对收据真实性无异议，钱辉伟否认收到购房款24.4万元，因此该收到条是虚假的。证据三、刘超的户籍登记证明和身份证（原件户籍登记证明和身份证（原件）欧庄居委会递交申请及售房协议，要求办理户口迁移手续，该居委会于2户口迁移手续，5日批准将刘超的户籍从级索镇级索村1624户籍从级索镇级索村**迁入至龙泉街道欧庄居**，证。进一步证明户籍地办理了居民身份证。思凤质证意见为：对二份证据的真实性无异议。对合法性有异议。户籍迁移手续系原告提供的虚假的20户籍迁移手续系原告提供的虚假的2011年的购房协议和身份证办理的，月5日户口迁入时间是2012年12月5日，1年11月21日第一次查封之后，并不能排除执行。身份证办理时间是2020年7月24日，是近期办理的，原告声称已迁户在欧庄居是空挂户，不具有权利不负担义务，不属于本村集体经济组织成员。钱辉伟质证意见为：对户籍真实性无异议，在2019年12户籍真实性无异议，一个协议。我认为他是在2011年查封之后才把户口迁过来的。证据四、《房屋买卖合户口迁过来的。入住9年后，刘超准备将此房出售潘丰明，并于2020年1月17日与潘丰明签订《房屋买卖合同》，为打消潘丰明的顾虑，钱辉伟在合同上作为见证人签字确认，钱辉伟转让给刘超的房子真实有效，如弄虚作假愿承担法律责任。因潘丰明最终没有支付完房屋余款，房子暂时还属于原告所有。再次证明原告合法占有该不动产，其是涉案房产的真正主人。钱辉伟质证意见为：这个协议是2020年1月17日刘超带几个人，因我在驾校上班，刘超找到我让我在空白合同上写一段话，当时写的内容是我写的。我当时写这个原因，我就想着反正法院查封了，我就是写了也是无效，所以我就写了。朱思凤质证意见为：对协议真实性、合法性、关联性均有异议。原告并非房产所有权人，无权处分涉案房产及宅基地。证据五、交纳煤气、水电费缴纳证明。证明目的：房屋交付之后一直由刘超所有，先由刘超居住，后由他朋友潘丰明借住，之后再将房屋卖给潘丰明。钱辉伟质证意见为：原告称是2020年8月7日交的这些费用，从案发之后我一直在家居住着。他交这些费用是为了打这个官司。当时刘超找我说，快过年了日子不好过，他说房子可抵押出去，他意思是能给我10万元，说我们那边可能要拆迁。刘超说抵押必须房产证明和电费得在他潘丰明名下，我只能这样办的，谁知道这期间把房子卖了。朱思凤质证意见为：如果天然气本子从2011年交到至今才能说明刘超实际入住了，这个本子是现在办理的。对缴费证真实性无异议，对电子普通发票系复印件，不符合证据形式要件，对二份证据的合法性有异议，行政机关出证之前只是进行形式审查，并不进行实质审查。原告提交这二份证据不能证实潘丰明实际入住。证据六、钱辉伟身份证复印件、潘丰明身份证复印件。当时刘超将房产出售给潘丰明时，为了保证转卖的真实性，由钱辉伟在售房协议上签字确认，售房协议是真实的。同时由他提交身份证复印件，以及潘丰明身份证与钱辉伟身份证复印在同一页上，说明签字的真实性。钱辉伟质证意见为：这也是2020年1月17日刘超带几人到我上班地方，在空白合同上写一段，把我身份证复印到空白纸上。我认为他让我如何写我就如何写，我认为是法院查封已成事实，这期间房子我一直居住，我也没给潘丰明房屋钥匙。朱思凤质证意见同钱辉伟质证意见。证据七、证人何某证言。内容为：大约十几年前，我通过刘超认识的朱思凤。钱辉伟去找刘超，他们商量房子的事，朱思凤当时有个公司，在那签订的售房协议。签完协议后给了10万元钱，因为最早的时候没有钱辉伟的妻子的名字，一部分资金没给。钱辉伟妻子签完字后付的15万元左右。朱思凤质证意见为：因证人与原告系朋友与本案有利害关系，对证言真实性有异议。钱辉伟否认收到房款，原告有义务继续对交付房款举证。钱辉伟质证意见为：对证言有异议，不真实。朱思凤提交证据：证据一、原告在提出执行异议时向执行局提交的身份证及户口页复印件一份（原件在滕州市法院户口页复印件一份（原件在滕州市法院执行局）议卷宗调取。从内容上看，截止到2020年1月17日原告身份证及户口本信息所显示的户籍地仍是山东省户口本信息所显示的户籍地仍是山东省滕州市级索镇，了龙泉街道欧庄村，但属于空户口迁入了龙泉街道欧庄村，有承包地，对于欧庄村集体不负有权利、不承担义务，不属于欧庄村集体经济组织成员。刘超质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议。被告的证明目的与本案无关。钱辉伟质证意见为：原告户籍最早是级索镇的，他现在如何办的户籍最早是级索镇的，一审法院认为，刘超的户籍虽迁入滕州市龙泉街道欧庄居民委户籍虽迁入滕州市龙泉街道欧庄居民委员会，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民住宅用地、经乡（镇）人民政府审核批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理”。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份关系密切关联，非本集体经济组织成员无权取得。刘超非龙泉街道欧庄居集体经济组织成员，根据法律规定，非本集体经济组织成员购买宅基地的合同，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形。据此，刘超与钱辉伟签订的房屋买卖协议无效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”刘超与钱辉伟签订的房屋买卖合同无效。刘超对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请要求停止对涉案房屋的执行，无法律依据，依法应予驳回。其诉请要求确认涉案房屋归其所有，无法律依据，亦应驳回。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告刘超的诉讼请求。案件受理费4960元，由原告刘超负担。本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是村居集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权。宅基地使用权承载着社会保障的功能，该权利在财产权性质之外还具有身份上的要求，即权利主体须限于本集体组织的成员。刘超与钱辉伟所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房买卖合同，在涉案房屋被一审法院查封前，刘超原不是滕州市龙泉街道欧庄居民委员会居民，不具备该区域内购房权利。钱辉伟将在集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本集体组织的刘超，双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国土地管理法的强制性规定，该合同应认定为无效。因此，一审认为刘超非本集体经济组织成员购买宅基地的合同，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，据此认定刘超与钱辉伟签订的房屋买卖协议无效，符合法律规定。故，刘超对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请要求停止对涉案房屋的执行，诉请确认涉案房屋归其所有，无法律依据，一审予以驳回，并无不当。综上所述，刘超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4960元，由上诉人刘超负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  崔兆军审判员  杜兆锋二〇二一年三月五日书记员  史安伟