江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4601号上诉人（原审被告）：沈春亮，男，1976年12月8日出生，住江苏省扬州市刊江区。委托诉讼代理人：徐振邦，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗红，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宿迁水韵城商业经营管理有限公司,住所地江苏省宿迁市西湖路**。法定代表人:朱昌如，该公司董事长。上诉人沈春亮因与被上诉人宿迁水韵城商业经营管理有限公司（以下简称水韵城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈春亮上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回水韵城公司诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由水韵城公司负担。事实和理由是：1.关于516溜冰场租赁费用计算有误，2019年3月24日沈春亮提交退户申请书交给水韵城公司，水韵城公司也于2019年5月6日同意沈春亮退铺。2019年9月19日水韵城公司处制作的工作联系单可以看出沈春亮2019年3月已经提交退户申请，水韵城公司同意沈春亮退铺，在庭审中水韵城公司也认可对溜冰场被其上锁41天的事实，因此沈春亮认为物业费应扣掉41天，合计42708元（每月31250/30*41）。关于电费，水韵城公司一审提交的电费表明显与实际不符，电表不能反映是516溜冰场的电表。关于水费，单据时间是2019年10月4日，双方认可闭店时间2019年5月6日，该水费表也不能反映是沈春亮溜冰场使用的水表。2.关于童话岛，2020年1月应水韵城公司的要求闭店，也因为疫情原因，直至2020年5月底水韵城公司才通知可以营业，所以一审判决童话岛仅扣两个月的物业费不公平，应按照实际时间扣减三个月。3.关于保证金，双方曾约定516溜冰场的履约保证金100000元抵扣物业费。即使双方因未重新签订租赁合同但双方之间的租赁合同已经于2019年5月6日解除，故一审法院应当直接将履约保证金抵扣所欠的物业管理费。童话岛也缴纳了履约保证金100000元。水韵城公司因为涉及诉讼案件有200多件，且水韵城公司均为被告，案件也未执行完毕，水韵城公司已无力偿还沈春亮的保证金，为了节约司法资源及维护沈春亮的合法权益，应将保证金抵扣相应物业费。综上，请求二审依法支持沈春亮的上诉请求。水韵城公司二审未到庭参加诉讼。水韵城公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令沈春亮向水韵城公司支付房屋租金5355.5元及物业费672824元、水费11122.04元、电费21424元，共计710724.54元，并支付违约金（违约金以710724.54元为基数自起诉之日起按日利率0.5%计算至实际付清之日止）；2.本案诉讼费、保全费由沈春亮承担。庭审中水韵城公司增加诉讼请求为：判令沈春亮支付516溜冰场2020年5月7日至2020年8月7日物业费共计93750元，判令沈春亮支付童话岛店铺2020年5月1日至2020年7月30日物业费共计91800元，以上增加物业费合计185550元，并判令沈春亮支付违约金（违约金以185550元为基数，自2020年8月1日起按照日利率0.5%计算至实际付清之日止）。一审法院经审理查明认定事实如下：2015年12月25日，水韵城公司（甲方）与沈春亮（乙方）签订《宿迁用世水韵城开店条件书》，约定店铺名称为宿迁童话岛儿童乐园，租赁合同期间为2015年12月25日至2020年12月24日。店铺位于3F-07，店铺面积为1020㎡。租金收取采取营业额扣点模式，第一年为营业额扣点20%，第二年扣点21%，第三年扣点22%，第四年扣点23%，第五年扣点24%，物业管理费30元/月/㎡。其他费用（包括但不限于使用本对象所发生的水，电，煤气，通信，设备利用等费用）。租赁用途为娱乐。履约保证金为100000元。同日，双方签订《水韵城商铺租赁合同》，合同第二十七条第六款约定“保证金，不能用来冲抵应付的收益，或者冲抵所欠甲方的其他债务”，合同第三十三条约定“乙方应付的收益、管理费、其它费用以及保证金等所欠甲方的债务，不及时交付的情况，对未交纳部分，每天加收0.5%的滞纳金”。2018年1月8日，水韵城公司（甲方）与沈春亮（乙方）就另一处租赁场地签订《宿迁用世水韵城开店条件书》，约定店铺名称为516溜冰场，租赁期间为2018年1月8日至2021年1月7日。店铺位于4F-15/17/18/19/20，面积1025㎡。费用收取方式采取物业管理费与保底营业额扣点两者取其高，物业管理费每年375000元，保底营业额150万元/年，营业额扣点25%作为租金及物业管理费。乙方按月预付物业管理费31250元。其他费用（包括但不限于使用本对象所发生的水，电，煤气，通信，设备利用等费用）。履约保证金由5F-09铺516溜冰场合同履约保证金转入100000元。同日，双方签订《水韵城商铺租赁合同》，合同条款均为格式条款，同上述童话岛租赁合同一致。一审法院另查明，水韵城公司（甲方）与沈春亮（乙方）签订《516轮滑租赁协议》，就516轮滑搬迁经营达成协议，协议第二条约定“该区域的男女卫生间交由乙方使用，乙方负责水、电费用及正常维修费用”，协议第三条约定“乙方在甲方交付基础装修完成之日起15天内完成其他装修及改造，具备营业条件，9月20日前交付五楼场地，同时甲方给乙方一个月的开业宣传期，免交租金”。一审法院再查明，双方就516溜冰场的租赁问题进行协商，协商内容为“516溜冰场，原商铺在五楼区域因规划调整，搬至四楼，于2018年1月8日四楼重装开业，开业后由于面积减少、橱窗展示、股东之间的问题，经营处于亏损状态，费用一直存在拖欠现场，在此期间陆续停止物业服务未营业合计为41天，2019年3月份店铺已至我司提交退铺申请，经公司同意后于2019年5月6日闭店退铺，目前尚欠我司物业费16万元、欠电费16824元、物业费11141.56元，合计金额187965.56元。后商户又到我司洽谈意向重新签约商铺，先完成原516退铺手续并缴纳所有欠款，后与我司签订新合同。今沟通双方达成以下协议，原516停止物业服务期间减免30天物业费金额31250元，另店铺10万元履约保证金抵扣所欠物业费，剩余56715.56元于2019.10.8前缴纳完毕，新合同需在2019.10.20前签约，否则以上政策将给予作废”。一审法院认为，双方之间的租赁合同依法成立且合法有效。沈春亮作为承租方，应按照合同约定及时支付租金。因沈春亮承租两个商铺，一审法院就两个商铺的租赁情况分别分析如下。对516溜冰场，因水韵城公司于2019年5月6日同意沈春亮闭店退铺，故涉案租赁合同于2019年5月6日协议解除，沈春亮应支付2019年5月6日之前的租金。对前期五楼尚欠租金为46250元，沈春亮予以认可，予以确认。后期2018年1月8日至2019年5月6日（共计16个月）的租金，双方对租金的支付方式约定按月预付物业管理费31250元，故沈春亮尚欠物业管理费500000元（31250元/月*16个月）。因双方在《516轮滑租赁协议》中约定免除沈春亮一个月租金，故沈春亮尚欠物业管理费468750元（31250元/月*15个月）。沈春亮已付款355000元，故沈春亮尚欠物业管理费160000元（468750+46250-355000）。沈春亮虽辩称履约保证金100000元用于冲抵物业管理费，未得到水韵城公司认可，且双方商铺租赁合同约定的履约保证金需沈春亮将开店铺位恢复原状，返还给水韵城公司，且履行完毕合同所规定的一切义务之后才在3个月内返还保证金，故沈春亮辩称不予支持，沈春亮可在履行完毕合同义务后另行起诉水韵城公司主张返还履约保证金。对童话岛租金，因涉及疫情期间导致无法正常营业，造成沈春亮营业损失，沈春亮辩称减免租金及物业管理费，根据公平原则，一审法院酌定减免2个月物业管理费，自2019年11月1日至2020年7月30日共计9个月，减免2个月为7个月，即物业管理费30600元/月*7个月=214200元，故沈春亮尚欠童话岛的租金为5355.5元，管理费为214200元，因沈春亮已给付15176元，冲抵物业管理费，尚欠199024元。关于违约金，水韵城公司主张按照日利率0.5%计算，过高，根据违约金的性质为损失填补兼惩罚性原则，同时参照水韵城公司因欠付涉案商铺所有权人租金产生的违约金标准，一审法院酌情调整为日利率万分之三。关于水韵城公司主张的两个商铺的水费、电费，合同均约定由沈春亮负担，且水韵城公司已提供证据予以证实，予以确认。综上，截至2020年8月7日，沈春亮尚欠租金5355.5元，物业管理费359024元（199024+160000），水费11122.04元，电费21424元，合计396925.54元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、第二百一十二条、二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：沈春亮于判决生效之日起十日内向宿迁水韵城商业经营管理有限公司支付租金5355.5元、物业管理费359024元、水费11122.04元、电费21424元，合计396925.54元（上述费用计算截至2020年8月7日）及违约金（以305125.54元为基数自2020年3月30日起按日利率万分之三计算至沈春亮实际给付之日止，以91800元为基数自2020年8月1日起按日利率万分之三计算至沈春亮实际给付之日止）。案件受理费12144.62元，保全费4270元，合计16414.62元，由沈春亮负担11524元，宿迁水韵城商业经营管理有限公司负担4890.62元。沈春亮二审中未提供新证据。二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。二审本案的争议焦点：1.涉案的溜冰场和童话岛的租赁费用如何确定；2.溜冰场欠付的水电费数额如何确定；3.保证金是否应当予以冲抵。关于第一、二个争议焦点。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，沈春亮上诉主张溜冰场还应扣除41天物业费，主要依据是溜冰场被上锁41天事实。依据双方签订的“516溜冰场租赁问题协商内容”，该协商书载明溜冰场调整到4楼后重新开业后经营处于亏损状态，费用一直存在拖欠，在此期间陆续停止物业服务未营业合计为41天，经双方沟通水韵城公司给予减免30天的物业费，但该减免的前提条件是按照约定剩余欠款于2019年10月8日前缴纳完毕，新合同要在2019年10月20日前签约，而双方已经于2019年5月6日解除合同，欠付费用也未及时缴纳，后续也未能按照该约定继续签约，同时水韵城公司亦辩称锁门仅是为避免沈春亮关闭店铺后将东西搬走才加锁，且也无法确定具体天数，故沈春亮主张减免41天物业费亦无事实依据。沈春亮还主张因疫情应当对童话岛减免3个月费用，一审法院依据实际经营情况，根据公平原则酌定减免2个月的物业管理费并无不当，本院予以支持。对于溜冰场欠付的水电费，水韵城公司提供的水电专用计量设备，显示所用度数并计算出欠付水电费，现沈春亮虽主张该数额有误，但未能提供证据加以证实，本院对其该上诉主张不予支持。关于第三个争议焦点。本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。本案中，沈春亮主张其所交纳的保证金冲抵其所欠付的物业费、租金，而依据双方签订的《水韵城商铺租赁合同》第二十七条第六款“保证金，不能用来冲抵应付的收益，或者冲抵所欠甲方的其他债务”、第九款“本合同的期限届满，或因解约使得合同终止的情况，自乙方将开店铺位原状恢复，返还给甲方，并且履行完毕本合同所规定的一切义务之日起，甲方在3个月内将保证金无息返还给乙方”。双方在一审审理终结时所涉溜冰场和童话岛铺位尚未返还，所欠租金尚未处理完毕，故一审法院对沈春亮所交保证金未予冲抵其欠付的租金、物业费并无不当，本院予以维持。沈春亮可另行依法主张水韵城公司返还其保证金。综上，沈春亮的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11524元，由上诉人沈春亮负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  沈 阳审判员  朱 海二〇二一年三月五日书记员  陈 莹