江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初10729号原告：无锡奕淳物业服务有限公司，住所地无锡市南湖大道******，统一社会信用代码91320200752023010N。法定代表人：杭爱平，该公司总经理。委托诉讼代理人：周宇明，江苏梁溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁承玺，江苏梁溪律师事务所律师。被告：严学萍，女，1964年8月6日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告无锡奕淳物业服务有限公司（以下至判决主文前简称奕淳物业公司）与被告严学萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告奕淳物业公司的委托诉讼代理人周宇明、梁承玺，被告严学萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奕淳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令严学萍立即支付自2019年1月1日始至2021年6月30日的物业服务费、公共能耗费、电梯使用费共计5768元(2.4×80.11×30)；2.判令严学萍承担相应的逾期支付违约金(以1154元为基数，自2019年1月1日至实际履行之日按每日千分之三计算；以1154元为基数，自2019年7月1日至实际履行之日按每日千分之三计算；以1154元为基数，自2020年1月1日至实际履行之日按每日千分之三计算；以1154元为基数，自2020年7月1日至实际履行之日按每日千分之三计算；以1154元为基数，自2021年1月1日至实际履行之日按每日千分之三计算)；3.本案诉讼费由严学萍承担。事实和理由：严学萍系永通公寓2-2302号房屋的产权人，案涉房屋面积为80.11平方米。2013年3月24日，其与严学萍签订《前期物业管理服务协议》，约定由奕淳物业公司对永通公寓进行物业管理，物业费收费标准为1.55元/月/平方米、公共能耗费0.35元/月/平方米、电梯使用费0.5元/月/平方米。严学萍入住后，物业服务费等费用仅缴纳至2018年12月31日，之后即一直未缴。2020年5月14日，其向严学萍发送催款通知，催讨物业服务费等费用，但严学萍至今仍未支付。为此，其只得提起诉讼并提出前列诉求，谨请人民法院依法予以支持。被告严学萍辩称：一、奕淳物业公司未能证明已按物业管理服务协议的全部约定履行物业服务,因此,奕淳物业公司请求严学萍向其支付物业费的诉讼请求没有事实根据，请求法院依法驳回奕淳物业公司的诉讼请求。根据有关法律规定，对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担证明责任,奕淳物业公司应该首先履行好服务而收费,而不是签订了合同而收费。根据规定,服务不好、捆绑缴费、收费不符合标准这三种情况下业主可以拒绝缴纳物业服务费。二、奕淳物业公司枉顾事实和诚信原则,非但违约在先,而且长期不作为、态度恶劣，在小区内一手遮天,已严重侵害了严学萍的各项正当权益和人身安全,对此奕淳物业公司应承担全部责任，奕淳物业公司在违约期间应对严学萍的物业费减免、以及承担严学萍的各项正当权益及本案全部诉讼费用。由于2015年奕淳物业公司在业主入户装修期间的不作为引起严学萍与邻里之间纠纷,和严学萍在小区内喂养流浪猫事宜,与奕淳物业公司发生矛盾，经过派出所多次协调才得以解决,因此,奕淳物业公司怀恨在心,对严学萍处处刁难,严学萍家里墙体漏水多次报修,但奕淳物业公司置之不理。2020年4月3日，其2302室家里墙体漏水再次向奕淳物业公司报修,奕淳物业公司说10天内给答复,但10天过后没有回应，其再次报修遭到奕淳物业公司无理由的拒绝。时隔不久其接到奕淳物业公司的催款通知书,内容要求其支付物业费以及滞纳金，其接到通知书再次向奕淳物业公司提出报修,遭到奕淳物业公司无理由的围攻殴打，要求奕淳物业公司赔偿精神损失费40000元,以及承担所有的医疗费用。三、奕淳物业公司除违约之外,还涉嫌违法,侵害业主利益,涉嫌偷税漏税请求据实维护业主的正当权益。小区公共区域的经营性收入应归全体业主所有，但奕淳物业公司私自侵占本该属于所有业主共有的公共区域的经营性收入,如停车位收入、广告收入(电梯间、楼道、小区出入口等)、租金收入等。并且没有向业主公布其收入的流向,应扣除必要成本后冲抵物业费,或转入小区公共维修基金内,并定期向业主公布收支情况。另外,业主缴纳的物业费、车位月租费用等,奕淳物业公司只开收据拒绝开发票,涉嫌偷税漏税。根据法律规定，有先后履行程序先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求，奕淳物业公司没有举证证明履行了合同义务,应当承担举证不能的法律后果。另外,小区内的管理十分混乱,外来车辆胡乱停放,外来人员自由进出小区每家每户和各个楼层,无人问津。业主自家门口经常失窃,有业主曾经为失窃报过警,失窃物品粘贴在电梯里,但奕淳物业公司对失窃之事视而不见、置之不理。小区院内没有一条平整的道路,很多老人生怕摔跤,都不敢进入小区园内散步,小区院内没有一个正规的活动区域,也没有可以踱步休闲的场所。因此,请求法院依法驳回奕淳物业公司不合理的诉讼请求。其不会交物业费，也不会支付违约金，因为是奕淳物业公司违约在先。本案在审理中，奕淳物业公司陈述，其公司工作人员在2020年4月15日上门查看漏水情况，但是严学萍拒绝让工作人员进入。对此，严学萍陈述，其于4月14日去物业办公室,遭到他们的全体拒绝,其根本不知道奕淳物业公司会在一夜之间改变主意于4月15日会上门来维修。奕淳物业公司为了逃避不履行服务、不作为的违约责任,在严学萍不知情的情况下上门拍照,提供假证。本院认为，奕淳物业公司与严学萍签订的《物业使用守则》及其所包含的《前期物业管理服务协议》等内容，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。严学萍是合同项下权利义务一方实际享有者和承担者，在接受了奕淳物业公司提供的物业服务后，依法应当按约支付相应的物业服务费用。关于严学萍提出的奕淳物业公司没有按约履行物业服务义务，并且违约在先的主张，但严学萍未能提供确切依据证明。关于严学萍提出的要求奕淳物业公司赔偿精神损失费、承担所有医疗费用的意见，属于侵权纠纷与本案不属同一法律关系，本案不予理涉，严学萍可另行依法主张。关于严学萍提出的奕淳物业公司涉嫌违法,侵害业主利益,涉嫌偷税漏税等意见，不属于本案审理范围，严学萍可另行依法主张，可向相关部门反映。综上，严学萍拒付、减免物业服务费用的主张，缺乏依据，本院不予支持。奕淳物业公司确实已经提供了物业服务，其按约向严学萍主张自2019年1月1日起的物业服务费、公共能耗费、电梯使用费并不违反法律规定，本院予以支持。关于严学萍是否支付违约金的问题，本院认为，奕淳物业公司提供的物业服务中多少也存在着一些问题，结合本案之实际情况，对奕淳物业公司要求严学萍支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。物业服务企业除了对单个业主负责外，还涉及对整个小区、全体业主的全部物业服务内容负责，业主在对物业公司提供的服务存在异议时，应及时向物业公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题。物业公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。综上，奕淳物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、严学萍于本判决生效之日起10日内向无锡奕淳物业服务有限公司支付自2019年1月1日起至2021年6月30日止的物业服务费用共计5768元；二、驳回无锡奕淳物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元(已由无锡奕淳物业服务有限公司预交)，由严学萍负担，严学萍于本判决生效之日起10日内将所负担的诉讼费直接支付给无锡奕淳物业服务有限公司。本判决为终审判决。审判员  张国元二〇二一年三月十二日书记员  陆敏艳本案援引法律条款《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。