文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终219号上诉人（原审被告、反诉原告）：镇江新今达房地产开发有限公司，住所地镇江新区大港港龙小区１幢**。法定代表人：许宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：茹珊，北京市中银（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏天，男，1988年7月17日生，汉族，户籍地南京市雨花台区。委托诉讼代理人：邓健，北京盈科（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴超，北京盈科（镇江）律师事务所律师。上诉人镇江新今达房地产开发有限公司（以下简称“新今达公司”）因与被上诉人夏天房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初40号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。新今达公司上诉请求：撤销镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初40号民事判决，依法撤销原审判决，依法判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；依法判决被上诉人向上诉人支付自2018年4月1日至2019年3月30日止的房屋占有使用费74341.36元，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。请求法院依法组织调解，被上诉人向上诉人支付自2019年4月1日起自房屋实际退还之日的房屋占有使用费，被上诉人腾退镇江新区东丰路******房屋返还给上诉人。事实和理由：1.案涉房屋租赁合同签订时，上诉人以明示的方式告知被上诉人对房屋的装饰装修，必须在装修前十天经得上诉人书面同意后方可装修。涉案房屋的装饰装修未经上诉人同意。2.一审已查明案涉租赁房屋为临时建筑，建设工程规划许可证已过有效期，因而房屋租赁合同无效。相关解释规定，承租人未经出租人同意装饰装修，相关费用由承租人负担。另根据江苏省高院关于审理城镇房屋租赁问题的相关解释的规定，被上诉人至今仅归还涉案房屋一把钥匙，未腾退房屋，房屋内仍有被上诉人的全部物品及大型设备，上诉人对房屋的使用权和使用费无法实现，因此房屋使用费应计算至实际返还房屋时止。被上诉人未举证证明房屋质量问题影响其经营使用，故被上诉人应全额负担房屋占有使用费。夏天辩称：上诉人的上诉请求及上诉状载明的事实理由不能得到支持。理由如下：1.本案合同无效的过错方在于上诉人而非被上诉人。首先上诉人作为房屋的出租方且作为专业的房地产开发公司，对于房屋的相关手续是否取得等事项应当相对于普通人承担更为严格的法律责任。其次，被上诉人的母亲夏如兰签订案涉合同时并不知晓相关事实，双方签署的房屋租赁合同文本中并没有直接注明涉案房屋没有取得建设工程施工许可证的内容，且合同文本中涉及到消防验收手续的文字表述也仅表示租赁期间内可能不能办出，被上诉人母亲年龄较大且并非专业法律人员或房地产从业人员，对于相关房屋的建筑手续要求（比如：临时建设工程施工许可证与建设施工许可证的区别）是不清楚的，相关签署的房屋租赁合同文本也是上诉人提交的格式文本，上诉人对于该部分影响被上诉人权益的内容也没有进行相关标识和说明。2.虽然一审判决认定的金额，对于被上诉人实际上是不利的；本案一审审理时间近两年，对于房屋装饰装修损失的评估时间基准日也是在2020年，实际上双方在2018年3月就已协商解除涉案合同，时间对于房屋装饰装修的评估价值的影响是巨大的，也是递减的。同时对房屋装饰装修的损失实际上也要考虑双方租赁合同的实际履行情况，被上诉人在涉案房屋存在严重漏水的情况下，尤其对涉案房屋用于足疗经营的影响是巨大的，但被上诉人仍然按双方合同约定的标准全额支付的租金，无论是根据房屋实际使用现状还是双方租赁合同约定，出租的房屋都应当具备合同约定的使用用途和基本性能。根据一审法院查明的涉案房屋漏水原因，上诉人应当减免租金，一审判决中也没有让上诉人承担该部分责任，因此，一审判决的结果从实体上考虑是相对公平的。3.被上诉人在2018年12月已将涉案房屋的钥匙交还给上诉人，且已停止经营。2019年之后的租金不应承担。4.对于上诉人二审中增加的上诉请求，既没有事实依据更不在二审法院应当审理的范围之内，应当不予以理涉。如果上诉人愿意一次性支付全部的赔偿款项，代理人庭后愿意和被上诉人协调解决双方未尽事项。夏天向一审法院起诉请求：1.确认夏如兰与新今达公司2016年11月26日签订的房屋租赁合同于2018年3月底解除;2.判令新今达公司赔偿损失462781.03元（房屋装修装饰损失359527.03元+经营损失103254元）;3.判令新今达公司承担本案的诉讼费、保全费、鉴定费等。新今达公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令夏天支付自2018年4月1日起至2019年3月30日期间的租金74341.6元;2.反诉诉讼费由夏天承担。一审法院认定事实，2014年5月20日，新今达公司取得建设项目东丰路商业街1#、2#商业的临时建设工程规划许可证，但至今未能办理建设工程规划许可证。2016年11月26日，夏如兰（乙方）与新今达公司（甲方）签订了一份房屋租赁合同，约定：1.甲方出租给乙方房屋镇江新区东丰路26号2栋105室作为开设美容养生会所使用，建筑面积201.18平方米，房屋类型为综合建筑钢混结构；2.甲方于2017年1月1日向乙方交付房屋，房屋正式交付之日为双方派代表到现场签署房产交付确认书之日；租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日止，计租期自2017年1月1日开始；3.关于租金支付方式和期限，房租第一租赁年度至第二租赁年度（2017年1月1日至2018年12月31日）的租金为73403.80元，每三个月租金为18357.70元；第三租赁年度至第四租赁年度（2019年1月1日至2020年12月31日）年租金为77074.00元，每三个月租金为19268.50元等；房屋租金先付后用，乙方应在每月25日前向甲方预付下三个月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的千分之五支付违约金；首期房屋租金18357.70元（2017年1月1日至2017年3月31日），乙方在本合同生效后10天内一次付清，2017年3月25日前支付下三个月房屋租金；4.合同生效之日起七天内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金15000元，甲方收取保证金后向乙方开具收据；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；5.关于房屋使用要求和维修责任，租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态，甲方应减少对乙方使用房屋的影响；乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；乙方若需进行内部装修分割或者增设附属设施、设备的，装修费方案须提前10天征得甲方同意后方可施工，乙方施工按规定自行办理质检、消防等手续，甲方应予配合；乙方自行装修部分的维修责任由乙方负责；若乙方在租赁期内提前退租或本合同租赁期终止，乙方自行装修部分所涉及费用甲方不作任何补偿；6.关于房屋返还，乙方应在本合同终止（提前终止、期满或解除）当日返还房屋，且经及甲方验收认可，甲乙双方须办理房屋收回验收确认手续（附件三），确认书签署之日为房屋正式收回之日；未经甲方同意逾期返还房屋，每逾期一日，乙方应按3元/平方米/天向甲方支付房屋占用期间使用费；经甲方书面同意的改造，乙方直接按实际状态交还房屋即可，无须恢复原样；如属乙方擅自装修，乙方应恢复原样返还房屋；因房屋装修、拆除给甲方房屋结构造成损坏或损失的，由乙方负责修复或赔偿，并按发生时当年租金的20%向甲方支付违约金；7.解除合同条件：经双方协商一致，可以提前终止本合同；甲乙双方同意，如存在甲方交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全的，乙方可书面通知甲方解除合同，违反合同一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分；8.关于违约责任，租赁期间，甲方不及时履行合同约定的维修养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身损害的，甲方应承担赔偿责任；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的、甲方可以要求乙方恢复房屋原状或赔偿损失；9.其他：该房屋已取得《临时建设工程规划许可证》，消防验收合格意见书正在办理中，可能在此合同期内未能办出，对此情况乙方已知晓等。上述合同签订后，夏如兰经新今达公司同意对案涉租赁房屋进行了装饰装修。嗣后，房屋出现渗漏，经夏如兰反映，新今达公司曾对案涉房屋进行过维修，但渗漏问题一直未能彻底解决。因案涉房屋渗漏影响经营，夏如兰向新今达公司提出解除合同并要求赔偿。2018年2月23日，新今达公司员工赵湘通过微信向夏如兰提出，“105室写个退租申请，把你的困难和房子的问题都写上，合同至3月份终止。但要105房租全部结清”。2018年3月15日，夏如兰向赵湘发微信称，“另外，后面房子我们如果退租，沈总让我们无偿使用，能不能写个东西给我们，只要你们出租了，我们就无条件搬让。写个东西大家心里安全些。”同日，赵湘回复称，“这个还真不能写”。2018年6月26日，赵湘又向夏如兰发微信称，“105的房租已结清，方便退房。”2018年8月27日，夏如兰向赵湘发微信称，“105还有那么多该修的没修”。赵湘回复称，“那么多修的你反正也有不满意的，还是要找公司的”。双方后因协商未果，夏如兰申请了诉前财产保全并诉至一审法院。另查明，自2017年1月1日至2019年1月2日，夏如兰实际占用并使用了案涉房屋。此后，夏如兰虽然未腾空案涉房屋，但已将钥匙交还给新今达公司，也未再继续经营。庭审中，经夏如兰与新今达公司双方确认，案涉房屋2017年1月至2018年3月租金91788.5元（租赁保证金1.5万元已冲抵租金）已结清。审理中，根据夏如兰申请，建工检测公司受一审法院委托于2019年10月1日出具案涉房屋渗水原因检测鉴定报告，检测鉴定结论为:1.现场渗水情况，（1）内墙面（屋面梁以下填充墙体）共3处存在渗水痕迹，铲除墙面粉刷发现2-（1/2）/A墙面煤矸石多孔砖表面潮湿，存在渗水现象；（2）外墙面（1/1）-(1/2)区域有2处存在渗水现象，保温板含水；2.蛭石料混凝土找坡层含水检查，所检区域蛭石料混凝土找坡层含水；3.屋面排水坡度检测：所测屋面排水坡度为0.46%~0.56%,不符合设计坡度2%的要求；4.屋面防水及细部构造检查，（1）南侧（1-1/2/A）屋面GRC线条上不已进行维修，具备防水效果、（2）所检区域屋面未设置50mm厚C20细石混凝土曾（内配φ4@150双向钢筋）、（3）屋面维修部位（2/A轴东侧，维修面积约1.44㎡）原有防水层破坏，维修后未采取有效的防水措施、（4）所检构造柱泛水处未增设附加层，防水层泛水高度190mm＜250mm，不符合《屋面工程技术规范》GB50345-2012第4.11.14条的要求、（5）所检檐口翻边泛水处未增设附加层，防水层泛水高度为140mm＜250mm,不符合《屋面工程技术规范》GB50345-2012第4.11.14条的要求；5.墙面淋水试验（1）GRC装饰板开裂，膨胀螺栓（固定GRC装饰板）部位渗水、（2）外墙孔洞部位未采取有效的防水措施，孔洞部位（空调孔等）渗水；6.墙面构造检查：所检墙面构造基本符合设计要求；7.根据现场检查、检测情况，分析房屋目前渗水原因如下，（1）主要原因a.屋面维修部位无有效防水措施，屋面细部构造（构造柱、檐口翻边处防水构造）不符合规范要求，防水层局部失效导致蛭石料混凝土找坡层含水、（2）次要原因a.固定GRC装饰板用膨胀螺栓及外墙开孔部位无有效防水措施；b.屋面排水坡度不符合设计坡度要求，排水不畅，易产生积水现象。夏如兰为此缴纳鉴定费40000元。另根据夏如兰申请，一审法院委托恒正公司对案涉房屋因漏水造成的室内装修损失及该房屋装饰装修工程残值损失进行司法鉴定。鉴定过程中，夏如兰未通知新今达公司及法院，将鉴定事项变更为对案涉房屋装饰装修的市场价值进行评估。恒正公司于2020年6月22日出具苏恒正评报字（2020）第016号资产评估报告书，评估结论为：截止评估基准日2020年1月7日，案涉房屋装饰装修的评估价值为359527.03元。该报告附表载明，房屋建筑类固定资产-装修净值210227.03元，设备类固定资产—机器设备原值199600.00元、净值149300.00元，其中设备具体包括2台规格型号为5匹的空气源热泵机组、1台规格型号为4T的圆形保温水箱、1台规格型号为3T的水箱、2台规格型号为200的水泵、2台规格型号为600的水泵、11台规格型号为KFR-35T2W/DY-C3的空调、1台规格型号为DLWE-9U的挂壁式电锅炉。夏如兰为此缴纳鉴定费24000元。该鉴定过程中，因夏如兰死亡，其子夏天作为本诉原告（反诉被告）继续参加本案诉讼。一审法院认为：夏如兰与新今达公司签订的房屋租赁合同，因新今达公司用于出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，故该房屋租赁合同应当认定为无效。因案涉房屋租赁合同无效，故不存在解除问题，对于夏天提出解除合同的诉讼请求，不予支持。签订合同过程中，新今达公司已明确告知案涉房屋未取得建设工程规划许可证及未办理消防验收手续，夏如兰明知租赁房屋产权不齐全、消防未验收合格却仍然签订租赁合同并用于经营活动，故双方均对导致合同无效均存在过错。租赁期间，夏如兰经新今达公司同意对案涉房屋进行了装饰装修，且新今达公司经夏如兰反映房屋渗漏问题后对房屋进行了维修。根据建工检测公司出具的鉴定意见，房屋渗漏的主要原因为屋面维修部位无有效防水措施、防水层局部失效和屋面细部构造不符合规范要求，次要原因中有屋面排水坡度设计不符合设计坡度要求、排水不畅，出租人新今达公司未能提供合格质量的出租房屋，对此应承担主要过错责任。房屋渗漏次要原因中，固定GRC装饰板用膨胀螺栓及外墙开孔部位无有效防水措施，此系因承租方装饰装修不当造成，故承租人对此应承担次要过错责任。关于装饰装修损失，对于未形成附合的装饰装修物，因出租人新今达公司不同意利用，故夏天应当拆除未形成附合的装饰装修物，如因拆除造成房屋毁损的，应当恢复原状。故对于夏天主张的该部分损失，不予支持。关于夏如兰在此鉴定过程中，直接对部分鉴定事项进行了变更，程序有点暇疵，但恒正公司采用现存价值法对案涉房屋装饰装修物价值出具的评估报告结论，不影响鉴定结果，故一审法院对恒正公司出具的鉴定意见予以采信。对于已形成附合的装饰装修物，根据该评估报告，截止评估基准日2020年1月7日，案涉房屋装饰装修的评估价值为359527.03元，其中装修净值210227.03元，机器设备净值149300.00元。由于挂壁式电锅炉、空调等机器设备均为未形成附合的装饰装修物，故一审法院认定案涉房屋附合装饰装修物的现值损失为210227.03元。对于已形成附合的装饰装修物，应当按照导致合同无效的过错及房屋渗漏的过错分担现值损失。根据合同签订、房屋渗漏原因、合同履行等因素，一审法院综合认定，新今达公司分担附合装饰装修物现值损失的70%，夏如兰分担30%。故新今达公司应赔偿夏天装饰装修损失147158.92元（210227.03元×70%）。关于夏天主张经营损失的赔偿请求，由于其未提交充分证据证明，其应当承担举证不能的责任，一审法院对此不予支持。夏天应自行拆除并取回其余的2台规格型号为5匹的空气源热泵机组、1台规格型号为4T的圆形保温水箱、1台规格型号为3T的水箱、2台规格型号为200的水泵、2台规格型号为600的水泵、11台规格型号为KFR-35T2W/DY-C3的空调、1台规格型号为DLWE-9U的挂壁式电锅炉。关于新今达公司主张房屋租金的请求。案涉房屋租赁合同虽然无效，但出租人新今达公司仍可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。经夏如兰、新今达公司确认，案涉房屋截止2018年3月的按照约定租金标准计算的房屋占用使用费已结清。此后，双方虽然对相关问题进行过协商，但夏天称新今达公司承诺过约夏如兰无偿使用至2018年12月的抗辩意见，由于其提交证据尚不足以证明该事实，故一审法院对此不予采信。由于夏如兰实际经营至2018年12月底，参照原租赁合同约定，自2018年4月至同年12月期间的房屋占有使用费为55073.1元。但因此期间，新今达公司未能对漏水问题进行妥善处理，客观上对夏如兰的经营造成一定影响，故根据双方过错程度，夏天只需承担房屋占有使用费33043.86元（55073.1元×60%）。此后，夏如兰虽然没有将案涉房屋腾空，但已交还了钥匙，也未再继续实际经营，新今达公司也未给出具体解决方案，结合双方的过错程度，此后夏如兰不应再承担此后的房屋占有使用费。一审法院判决：一、镇江新今达房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿夏天房屋装饰装修损失147158.92元；二、夏天应于判决生效之日起十日内给付镇江新今达房地产开发有限公司房屋占有使用费33043.86元；三、驳回夏天以及镇江新今达房地产开发有限公司其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案争议焦点是:一、新今达公司是否应当承担涉案房屋装饰装修形成附和部分的损失。二、涉案房屋的实际归还日如何确定;夏天是否应当承担自2019年1月1日起至房屋实际归还之日的占有使用费。本院认为，由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，故根据相关法律规定，夏如兰与新今达公司签订的房屋租赁合同应当认定为无效。虽然涉案房屋租赁合同中约定租赁期间承租人如需要进行内部装修分隔或增设附属设备的，装修方案需提前十天征得出租人同意后方可施工，承租人自行装修部分所涉及的费用出租人不作任何补偿。但根据合同约定，夏如兰承租的涉案房屋系用于开设美容养生会所，新今达公司应当保证用于出租的房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。本案查明的事实表明，新今达公司对夏如兰承租涉案房屋后对承租房屋进行了装饰装修是明知的，且案涉房屋在使用过程中房屋出现渗漏问题后，夏如兰多次与新今达公司员工赵湘通过微信进行交涉，新今达公司均未对夏如兰的装修行为提出质疑。根据建工检测公司出具的鉴定意见，房屋渗漏的主要原因为屋面维修部位无有效防水措施、防水层局部失效和屋面细部构造不符合规范要求，次要原因中有屋面排水坡度设计不符合设计坡度要求、排水不畅，据此一审认定新今达公司未能提供合格质量的出租房屋，对此应承担主要过错责任符合法律规定。新今达公司应当依据其过错责任承担涉案房屋装饰装修形成附和部分的损失。因夏如兰在房屋出现漏水后多次与新今达公司协商，夏如兰提供的其与新今达公司员工赵湘微信聊天记录中也能反映新今达公司已表示同意夏如兰退租，因此，虽然夏如兰于2018年12月将涉案房屋的钥匙交还给上诉人后，没有将案涉房屋腾空，但其又在涉案房屋中实际经营至2018年12月底，故一审根据双方过错程度，判决夏天承担自2018年4月至同年12月期间房屋占有使用费33043.86元，2019年之后的房屋占有使用费不再承担符合法律规定。综上所述，镇江新今达房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8242元，由镇江新今达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 谢 铭审判员 张玉宽二〇二一年三月十六日书记员 周旻晶