辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2209号上诉人（原审被告）：孙江丽，女，1977年7月19日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：福佳物业管理有限公司，住所地大连市西岗区山庄北二街**。法定代表人：门文妍，该公司经理。上诉人孙江丽因与被上诉人福佳物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙江丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审中的诉辩请求。主要事实和理由：一、一审判决书与我当庭答辩出入很大，重要的诉求一字没有，断章取义。1.我家卧室窗户墙体漏雨、透寒严重，一下大雨家里就漏水，十年了，自己住又不能重新装修，装修2次，一下雨又泡完了。2.小区服务严重不到位，消防没有，水枪、水带、消防拴更没有，每年都有几次火情，高层消防车水上不去，都是从居民家里取水灭火的。顶楼违建太多，安全隐患巨大。小区没有门禁，没有监控，没有路灯，没有保安，只有2个停车收费员。小区几乎没有外墙围档，入室盗窃时有发生，车辆集体被砸已发生多起。小区绿化没有，到处是菜地花园，遍地狗屎，路面破损严重。3.物业没有公示物业费、广告费收支情况，严重侵犯业主知情权。二、被上诉人出示的管理委托合同约定，管理期限自2015年3月1日至2020年2月29日止，在此之前的前期物业服务协议已自动终止，之前合同的物业费主张已过诉讼时效，同一小区已有生效判例，一审做出不同裁判，显失公平。三、根据司法解释的规定，业主有权请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施等违约责任，故上诉人二审请求：1.被上诉人对我家墙体彻底维修，恢复室内原装修，如果不能维修或恢复装修，请法院直接判决被上诉人赔偿现金。2.因被上诉人对于小区服务严重不到位，请求法院减免物业费，对违约金不予支持。3.被上诉人公示物业所有支出，包括向所有业主公示物业服务合同。被上诉人福佳物业管理有限公司不同意上诉人孙江丽的上诉请求，主要答辩意见如下：一、业主家漏雨、透寒的情况属于大装修维修范围，需申领专项维修基金进行维修。由于小区尚有70%业主没有缴纳专项维修基金，社区和被上诉人正在沟通每一户缴纳的情况，计划今年用专修维修基金对于房屋漏雨情况进行整体维修。二、上诉人对消防问题及合同问题存在的异议，可去行政主管部门进行投诉和处理，被上诉人提供的所有材料都是有法律依据的，不存在虚假的情况。三、上诉人应按前期物业服务协议履行责任和义务，其所说的小区现状与被上诉人主张的2012年至2019年物业费毫无关系。四、如上诉人认为家中损失应由被上诉人承担，上诉人可另行提起诉讼，与本案被上诉人主张上诉人应缴纳物业费毫无关联。福佳物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告支付拖欠物业费6815元（2012年11月1日至2019年12月31日）及违约金（自欠付之日起至实际付清之日止按日0.3%的标准计算）。一审法院经审理查明，大连市甘井子区福佳新城一期（居家园）小区业主委员会与原告签订了《福佳新城一期（居家园）物业管理委托合同》，将福佳新城一期（居家园）小区委托原告实行物业管理。2011年6月29日，原告与被告签订《前期物业服务协议》。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今，案涉小区物业费为0.95元/平方米/月。被告系大连市甘井子区福佳新城居家园25号1-22-1号房屋的业主，该房屋建筑面积83.38平方米。被告自2012年11月1日至2019年12月31日止拖欠物业费，原告多次催要，被告至今未缴纳。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位大连天意房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，以及与被告之间签订的《商品房买卖合同》，对原、被告具有约束力。原告作为案涉小区的物业服务单位，应当按照合同的约定为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业费。本案中，原告以《商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》为据，向被告主张物业费，原告主张被告给付自2012年11月1日至2019年12月31日的物业服务费6815元，符合法律规定及合同约定，予以支持。依据法律规定，对物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而非拒绝交纳物业费。同时原告也应虚心听取广大业主的意见，不断提升物业服务水平，努力为小区业主创造一个良好的生活环境。关于违约金，物业公司的服务也应不断改进和提高，违约金部分依法不予支持，但业主今后仍应按时交纳物业费。关于业主提到的消防问题，物业公司一定要加强排查。物业公司应在自己职务范围内，加强管理，履行义务，努力配合、联系好相关部门做好消防安全工作。消防问题事关人民群众生命财产安全，物业公司一定要高度重视，对在该项工作的不足部分要加强整改和弥补，消除一切消防安全隐患，保障人民群众生命财产安全。但广大业主也应当积极配合好物业公司或其他部门做好消防安全工作，从自身做起不占用消防通道，不随意堆放杂物，共同维护公共区域的干净、整洁、有序。关于电梯问题，电梯事关广大业主的出行和安全问题，物业公司作为小区内电梯的运行和维护部门，应加强对电梯的维护和管理，保障电梯运行安全。广大业主如发现电梯运行存在问题应及时反馈至物业部门，物业公司应及时解决，拖延解决的，广大业主可向相关主管部门进行举报。因电梯运行遭受人身或其他损害的，可另行主张损害赔偿。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告孙江丽于判决发生法律效力之日起十日内，向原告福佳物业管理有限公司支付拖欠的自2012年11月1日至2019年12月31日止的物业服务费6815元；二、驳回原告福佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明，上诉人在一审庭审答辩时称：“依据管理委托合同，2015年3月至2020年3月29日止，在此之前，前期物业服务协议至2015年2月25日自行终止，原告起诉第1份合同已过诉讼时效”。另查明，案涉《福佳新城一期（居家园）物业管理委托合同》约定，委托管理期限为5年，自2015年3月1日起至2020的2月29日止。本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业委托合同对业主具有约束力，物业服务企业与业主均应遵照履行。本案中，被上诉人在2012年11月1日至2019年12月31日期间为案涉小区提供了物业服务，上诉人未缴纳此间物业费是不争的事实，依照物业委托合同的约定，上诉人负有向被上诉人按时交费的义务。但由于被上诉人无据证明其曾在法定诉讼时效期间内主张过2015年2月28日之前的物业费，也未能举证证明有足以引起时效中断的法律事实的发生，上诉人在一审又对此部分物业费提出了时效抗辩，故本院认为被上诉人关于2015年2月28日之前的物业费主张已过诉讼时效，不予支持。2015年3月1日至2019年12月31日期间的物业费合计4594元（0.95元/平方米/月*58个月*83.38平方米），上诉人未提出时效抗辩，被上诉人相应的诉请有合同和法律依据，应予支持。上诉人未交纳物业费的主要理由是被上诉人提供服务质价不符。对此，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，如被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人可诉请被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这是法律赋予业主的权利，上诉人应当依法行使，而不应以拒缴物业费的方式进行对抗，这既不利于物业公司正常物业服务工作的开展，亦不利于其他正常缴费业主权益的维护，不能得到本院支持。关于上诉人要求被上诉人公示收支情况、维修房屋、赔偿损失等上诉请求，因上诉人未在一审时提出反诉主张，双方在二审中又未能对此达成调解协议，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，本院对此不予审理，上诉人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7650号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7650号民事判决第一项为：孙江丽于本判决发生法律效力之日起十日内，向福佳物业管理有限公司支付拖欠的自2015年3月1日至2019年12月31日期间的物业费4594元；三、驳回福佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费25元，合计50元，由孙江丽负担34元，由福佳物业管理有限公司负担16元。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王慧莹审判员 毕春燕二〇二一年三月十七日书记员 李 波