天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终126号上诉人（一审被告）：钟玲巧，女，1963年10月20日出生，汉族，住河北省保定市清苑区。被上诉人（一审原告）：周燕芬，女，1958年9月21日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王丽媛（周燕芬儿媳），住天津市南开区。上诉人钟玲巧因与被上诉人周燕芬房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初8653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钟玲巧上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判上诉人支付被上诉人租金2000元；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人给被上诉人出具的6000元欠条中，包括2020年5月1日至13日共12天的租金2000元以及以一个月租金计算的押金4000元。上诉人已经向被上诉人交付了至租赁合同解除日的全部房租，双方已经解除合同，上诉人无需再交纳押金。2．一审法院判决上诉人支付三个月的租金赔偿被上诉人的损失缺乏依据。本案上诉人因家庭特殊情况提前解除租赁合同，认可向被上诉人支付4000元违约金以弥补对方损失。实际上，被上诉人在上诉人搬走后几天即将房屋另行出租，没有造成房屋闲置等损失。3．一审法院对于违约金问题没有向双方当事人释明，导致当事人对违约金过高或过低不能提出相应意见，违反合同法规定，违反法定程序。周燕芬辩称，上诉人拖欠的费用都出具了欠条，被上诉人主张的经济赔偿都是因房屋租赁关系而产生，违约责任在合同上写得很清楚，其他的损失被上诉人并未主张。综上，请求驳回上诉，维持原判。周燕芬向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告2020年5月13日至2020年8月12日的租金6000元；2．判令被告支付原告违约金8000元；3．判令被告支付原告应承担的中介费2000元；4．判令被告支付原告经济补偿金4000元；5．判令被告与原告终止合同，被告将登记在案涉房屋的营业执照地址迁走；6．本案诉讼费用由被告负担，并直接给付原告。一审诉讼期间，原告申请撤回上述第五项诉讼请求。一审法院认定事实：原、被告系房屋租赁合同关系。涉诉房屋坐落天津市南开区××路××东里××，产别为私产，所有权人为周燕芬。2020年5月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，出租方（甲方）为周燕芬，承租方（乙方）为钟玲巧，居间人（丙方）为天津链家宝业房地产经纪有限公司，约定：房屋租赁期限自2020年5月13日至2021年5月12日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金标准为4000元／月，支付方式为按季支付，押一付三，各期租金支付日期为2020年5月13日、2020年8月13日、2020年11月13日、2021年2月13日；甲乙双方应各自向丙方支付相当于半月租金的居间服务费，甲方应向丙方支付居间服务费2000元，乙方应向丙方支付居间服务费2000元。合同第三条第（二）款约定，押金为4000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第九条第（二）款约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金；如未提前30日通知对方，则需再行承担相当于月租金100%的违约金。周燕芬儿媳王丽媛代理周燕芬在出租人（甲方）处签字并按捺手印，钟玲巧在承租人（乙方）处签字并按捺手印，案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司在居间人（丙方）处加盖公章。合同签订当日，周燕芬的儿媳王丽媛给钟玲巧出具收条，载明：今收到钟玲巧交来承租南开区××路××东里××的房屋押金4000元整，租金12000元整。同时，钟玲巧给周燕芬出具欠条两张，其中一张载明：本人（承租方）钟玲巧欠周燕芬关于承租南开区××路××东里××房屋租金4000元，并承诺于2021年2月13日24时前结清该笔款项。另一张载明：本人（承租方）钟玲巧欠周燕芬房屋租金2000元，并承诺于2020年8月13日24时前结清该笔款项。另外，周燕芬称其交付案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司中介费4000元，钟玲巧对此无异议，并称签订合同时周燕芬称中介费不需钟玲巧支付。双方于2020年8月14日签订《房屋交割清单》，确认周燕芬已收房；钟玲巧已结清涉诉房屋水电费、煤气费及采暖费，屋内物品已交接。一审庭审中，钟玲巧称于2020年7月19日告知周燕芬不再租赁涉诉房屋，于2020年7月25日搬离涉诉房屋，双方于2020年7月28日在中介协商解除合同事宜未达成一致意见；周燕芬表示卡内剩余电费24.36元同意退还钟玲巧。另外，周燕芬主张钟玲巧在租期内拆改墙面以及丢失屋内物品（空调1台、燃气灶及抽油烟机1套）支付经济补偿金4000元，钟玲巧对此不予认可，述称当时拆的是壁橱，已向周燕芬丈夫支付2000元，没有空调，燃气灶是钟玲巧后配的，搬走时燃气灶及抽油烟机都给周燕芬留下了；钟玲巧提供收据三张，要求周燕芬支付更换暖气费用775元，对此周燕芬不予认可，称此前有暖气片无需更换，且钟玲巧更换的是二手的。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同履行期间，被告钟玲巧明确向原告周燕芬提出不再租赁涉诉房屋并搬离，已构成预期违约，应承担违约责任。因双方于2020年8月14日对涉诉房屋进行交接，故一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月14日解除。关于原告要求被告偿还欠付的涉诉房屋租金6000元一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告承诺其中欠租金4000元于2021年2月13日24时前结清该笔款项，原告同意的前提是基于双方的租赁合同关系存续状态做出的让步，双方租赁合同关系由于被告违约提前解除，给原告造成损失的，该款项属于原告的实际损失，被告应当予以赔偿。故，原告该诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于原告主张的违约金，根据合同第九条第（二）款的约定，租赁期内，乙方（承租方）需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，如未提前30日通知对方，则需再行承担相当于月租金100%的违约金。被告自认首次于2020年7月19日告知原告不再履行合同，并未按合同约定提前30日履行通知义务，故被告应承担违约金8000元。根据合同第三条第（二）款的约定，合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。故，将被告交付原告的押金4000元冲抵后，被告应支付原告违约金4000元。关于中介费一节，依据合同约定，原、被告应各自向案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司支付相当于半月租金的居间服务费。合同签订后，原告自述已将全部中介费4000元交付案外人，属于原告的单方付款行为，且该费用属于案外人应收取的居间服务费。原告主张被告支付中介费2000元，不符合合同约定，一审法院不予支持。原告主张被告支付经济补偿金，原告未提交证据证明其损失，被告亦不认可，一审法院不予支持。被告要求原告支付更换暖气费用775元，证据不足，一审法院亦不予支持。另外，原告应将被告交付的剩余电费24.36元退还被告。一审法院判决：一、本判决生效后十五日内，被告钟玲巧给付原告周燕芬租金6000元；二、本判决生效后十五日内，被告钟玲巧给付原告周燕芬违约金4000元；三、本判决生效后十五日内，原告周燕芬退还被告钟玲巧电费24.36元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元（已减半收取），由原告周燕芬负担206元，由被告钟玲巧负担94元，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告周燕芬。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案上诉人与被上诉人签订的租赁合同对租赁期间、租金标准、违约责任均进行了明确约定，被上诉人亦向居间人支付了合同约定应由双方分担的居间服务费。合同签订时，被上诉人已另行出具欠条，载明欠被上诉人房屋租金共计6000元，被上诉人未依约支付，一审法院判令其支付并无不当。上诉人未按合同约定提前30日通知对方而解除合同，一审依据其违约事实、被上诉人实际损失等情形判令其支付的违约金数额并无不妥，本院予以确认。上诉人主张违约金数额过高，未提供充分证据予以证实，其主张本院不予采信。综上所述，钟玲巧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由钟玲巧负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年三月九日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……