辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终449号上诉人（原审被告）：国袖，女，1986年8月8日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：芦海涛，系辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子傲，系辽宁卓政律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：皮立伟，男，1988年11月23日出生，汉族，住址沈阳市和平区。被上诉人：沈阳市中联房管家房产代理有限公司，住所地沈阳市铁**建设东路**（1807）。法定代表人：朱淑华，系该公司经理。委托诉讼代理人：高超，女，汉族，1992年6月1日出生，住址辽宁省调兵山市，系公司员工。上诉人国袖因与被上诉人皮立伟、沈阳市中联房管家房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初11875号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。国袖的上诉请求：一、判令撤销铁西区法院(2020)辽0106民初11875号民事判决，发回重审或依法改判；二、由被上诉承担诉讼费用。事实和理由：一、一审认定上诉人违约错误第一，上诉人对屋内部分物品更换是经过被上诉人同意认可的，更换后的物品也是事先经过与上诉人沟通同意后购买的；第二，房屋钥匙上诉人是按照房屋买卖合同规定的时间交给了中介，上诉人已经按约定履行交付房屋义务；第三，上诉人已经结清了水、电、煤气费用。一审法院对上述三点未查清事实，据此认定上诉人违约错误。M邮Email电话Phone9地4928官网WebiteInzzldzhuozhenglaw.com400-109-1349辽宁省沈阳市龙河区青年大街1号市府恒降广场23楼www.zhuozhenglaw.comZEAZONE卓政律师事务所ZEAZONELAWFIRM二、一审判定违约金严重高于实际损失屋内更换的物品，比如小洗衣、沙发、窗帘滑道，都是用过好多年的旧物件，根本不值几个钱。而且，上诉人也一再表示可以给屋内恢复原状。实际损失的价值根本达不到一审判定违约金42390元数额，实际损失不会高于5000元。因此，一审据此判定违约金42390元，违反法律规定。皮立伟辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。我没有同意拆换屋内的物品，是原装修，我不可能同意。造成房屋多处损坏，上诉人没有按约定将钥匙交给我。后来中介通知我之后发现屋里有变化，我拒收钥匙。屋里跟我当时说的不一样了。屋里已经发生了变化。所以我不能收房。后来我找中介跟上诉人沟通了，中介说对方不同意见面。上诉人没有结清水电煤气费，是我结清的，电费是上诉后上诉人结清的。上诉人答应我的东西给我更换了。将小洗衣机拆除，壁挂的，拆除后就有窟窿了。按合同约定应当承担违约责任。油烟机和之前我看的不一样，也给我更换了。沈阳市中联房管家房产代理有限公司辩称，同意一审判决。我方已经履行了居间义务。我方积极协调双方，但是双方不太配合，签订的合同第四条第十四款，任何一方违约都应赔偿。房主把钥匙交到中介就走了，只能中介陪同客户去验房。皮立伟向一审法院的诉讼请求为：1、被告国袖赔偿原告损失26910元；2、被告国袖支付违约金42390元；3、被告中联房管家退还中介服务费5000元；4、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2020年6月2日，原告皮立伟作为买方（乙方）与作为卖方的被告国袖（甲方）、作为居间方的中联房管家（丙方）签订《不动产买卖合同》。合同约定乙方购买甲方所有的坐落于沈阳市浑南区旭辉御府H7#2-20-2的不动产，不动产建筑面积89.93平方米，成交价格为1413000元。甲乙双方应于2020年9月1日前完成不动产过户登记，甲方应于收到总房款三日后将不动产交付给乙方。合同第四条第4款约定：“甲方应于不动产过户登记之日起7日内将原有户口迁出，并应配合乙方办理因购买该不动产而需办理的落户事宜。甲方应按合同约定交付不动产及附属设施并保留原装修，交付前应将煤气、水、电、暖气、物业、有线、电话、宽带等费用结清。若甲方不能按合同约定向乙方交付不动产，或因甲方原因无法将不动产售予乙方的，逾期交付不动产之日起7日后，乙方有权追究甲方的违约责任，并有权解除合同，甲方应向乙方双倍赔偿定金，按不动产成交价的3％向乙方支付违约金，退回乙方已支付的所有费用及款项。”合同第九条第4款中约定：“此成交价格包括空调×3、电视柜×1、沙发×1、茶几×1、餐桌×1、餐椅×4、衣柜×3、书桌×1、仓房×1（C082）、小洗衣机×1”。合同签订后，原被告双方按照约定于2020年9月1日前完成不动产过户登记，但被告在收到总房款后并未将该房屋钥匙交付给原告，而是于2020年8月23日将钥匙交到中联房管家，原告在庭审（2020年10月15日）前拒绝领取涉案房屋钥匙。另查明，被告将买卖合同第九条第4款约定的沙发和小洗衣机搬走，被告辩称是为原告更换新的，庭审中被告承认沙发更换的事实（原告并不认可更换的沙发为新的），但被告将小洗衣机拆除后并未安装新的洗衣机，且因该小洗衣机原是壁挂在卫生间瓷砖墙面上，拆除后墙面留有孔洞。被告亦将客厅窗帘杆、卫生间折叠晾衣架、衣挂钩等拆除，使得拆除后的墙面同样留有大小不等的孔洞。再查明，被告于2020年7月17日缴纳水费80元，但原告提供的沈阳浑南水务集团有限公司开具的2020年9月5日收据显示，截止2020年9月5日，水费欠费33.2元；被告于2020年9月17日缴纳电费180元，缴费后余额0.91元。又查明，2020年6月2日，被告中联房管家从原告处收取10000元信息服务费，并为原告出具收条。庭审中，被告中联房管家称10000元中有5000元为代办费，将其交给代办贷款的相关人员，但未提供相关证据予以证明。以上事实，有原告的陈述以及原告提供的《不动产买卖合同》、案涉房屋破坏各处的前后对比照片、被告房管家公司员工马佐豪和被告国袖丈夫杨昊晔的通话录音、案涉房屋水、电欠费单据，被告水、电、煤气交费截屏等证据材料在卷为凭，经庭审质证，予以确认。一审法院认为，依法成立的合同应当受法律保护，双方均应当按照合同约定履行义务。本案原、被告于2020年6月2日签订的《不动产买卖合同》，系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行合同义务。该合同已对涉案房屋的钥匙交付、房屋内附属设施及房屋内其他物品的交付进行了明确约定。本案被告未按约定将房屋钥匙直接交付给原告，而是交给中联房管家、被告在交付房屋时未及时将水电费结清、未按照合同约定保留原装修，同时，被告对屋内的附属设施进行拆除，又将明确约定的应留给原告的沙发进行更换，对小洗衣机进行拆除，被告的上述行为均构成违约，应承担违约责任。因此被告应按照合同约定，即按不动产成交价的3％向原告支付违约金42390元。关于原告请求被告赔偿损失26910元的主张。因合同约定的违约金已足够弥补原告所受之损失，因此对于原告另行主张被告赔偿其损失的请求，不予支持。关于原告请求被告中联房管家退还中介服务费5000元的主张。对于中联房管家收取的10000元服务信息费，其庭审中自认5000元为代办费，但其未能举证证明该项费用的合理用途。被告收取5000元代办费缺乏事实和法律依据，应予退还，故对于原告的该项主张，予以支持。综上所述，依据,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告国袖于本判决生效之日起十日内支付原告皮立伟违约金42390元；二、被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司于本判决生效之日起十日内退还给原告皮立伟代办费5000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1658元，由被告国袖承担。二审中，被上诉人皮立伟提交了煤气费收据、照片作为新证据，证明煤气灶和油烟机进行了更换。上诉人质证意见：煤气费收据我方都交过，证明不了欠费。我们在一审提供了交费的收据不欠费。煤气灶和油烟机证据超出了诉讼请求，在一审诉讼中没有提。原审第三人质证意见：没有异议。本院对上述证据将综合全案进行认定。本院依法确认一审法院查明的事实。本院认为，本案三方当事人所签订的《不动产买卖合同》，系各方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。该合同中，对涉案房屋的交付、房屋内附属设施及房屋内其他物品的交付、违约责任等均进行了明确约定。本案上诉人未按合同约定将房屋交付给原告且未按照合同约定保留原装修，对屋内的附属设施进行了拆除，构成违约，应当承担违约责任，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人提出对屋内部分物品更换是经过被上诉人同意认可的，更换后的物品也是事先经过与上诉人沟通同意后购买的主张，因未提供相关证据证明，本院不予采信；上诉人提出一审判定违约金严重高于实际损失一节，因合同明确约定了违约金的承担方式，故一审依约判决并无不当；上诉人的其它上诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1658元，由上诉人国袖负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二一年三月三日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。