辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1017号上诉人（原审被告）：陈海升，男，1975年1月30日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：张勇，辽宁健坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈崇，男，1965年2月3日生，满族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘淑梅（系沈崇妻子），女，1966年4月4日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。上诉人陈海升因与被上诉人沈崇物权保护纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初3471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈海升上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判，判决驳回被上诉人要求上诉人腾退房屋的诉讼请求2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋早已经由被上诉人的父母卖给上诉人，上诉人与被上诉人的父母于2006年4月4日签订了卖契，上诉人向被上诉人的父母缴纳了购房款，并缴纳了办理房屋产权所产生的一切税费，被上诉人的父母也将案涉房屋的所有权证以及房屋交付给上诉人，由上诉人实际占有、使用。上诉人在实际居住期间也交纳了相关物业费等有关费用。上诉人居住多年，无论是被上诉人的父母还是被上诉人在其父母去世后多年来均没有对上诉人购买、居住房屋的事实提出任何异议。根据《物权法》第二百四十一条之规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。据此上诉人有权占有案涉房屋，被上诉人无权要求上诉人予以腾退。二、原审法院以“《物权法》第二百四十一条规定基于合同的有权占有系指依法确认有效的合同，上诉人无证据证实房屋卖契被确认为有效”为由，判决上诉人腾退房屋于法无据。首先，物权法并没有规定基于合同的占有必须是被依法确认为有效的合同，该条款明确规定是基于合同关系等产生的占有。其次，原审法院认为卖契没有经过房改前原产权单位瓦房店市汽车轴承厂的同意，被上诉人父母与上诉人签订的卖契属无权处分，因此该卖契属于无效，并根据《物权法》第二百四十一条规定，认为上诉人无权占有。上述认定没有事实根据与法律依据。根据合同法的规定，合同无效的法定标准是违反法律、行政法规。本案中没有任何证据能够证实卖契违反了法律、行政法规。原审法院以卖契没有经过原产权单位同意为由认定卖契无效是错误的。而被上诉人之前也没有提出确认卖契无效的诉讼请求。那么很明显，上诉人就是属于基于合同关系产生的占有的情形，上诉人有权占有房屋，法院判决上诉人腾退房屋显然是错误的。沈崇辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求是不合法合理。沈崇向一审法院起诉请求：1.要求被告立即腾退原告房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告沈崇与被告陈海升系亲属关系。位于瓦房店市(建筑面积50.43平方米)的案涉房屋系房改房，原产权人是瓦房店市汽车轴承厂，房改前由原告的父亲沈如云租赁使用，房改后原告父亲沈如云购买了案涉房屋，并于2011年6月23日办理产权登记，房权证号为瓦房权证岭私字第**。2017年原告的父亲沈如云多次公告挂失原产权证并补办，案涉房屋产权证号从201105283号依次变更为201709001303、201709001773、201709005736。原告母亲陈淑媛于2016年10月17日去世，父亲沈如云于2018年12月27日去世。原告沈崇作为继承人继承案涉房屋并于2××9年1月3日办理产权登记，产权证号变更为2××9大连瓦房店不动产权证第09000150号。原告沈崇继承案涉房屋后补交了2015年至2××9年的卫生费并缴纳了2××9年供暖改造费、取暖费。本案审理期间被告陈海升自认案涉房屋曾租赁给案外人盖中同、刘静使用，后双方解除租赁，案涉房屋钥匙已交还被告陈海升，被告陈海升是案涉房屋的实际控制人。另，被告陈海升向本院提交一份2006年4月4日签订的卖契，载明“甲方沈如云，原县轴厂重高对面家属楼，面积大约50平方，三楼，已卖给乙方陈海升定价为叁万伍仟元整，款项已于二00六年四月四日一次交清，以七九年房证为据，房已交给乙方，特此证明。”被告陈海升持有房权证号为瓦房房权证岭私字第××的权证原本。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，是确定不动产物权归属和内容的基本依据，对不动产物权的归属具有推定的证据效力。本案原告依据继承法和物权法的相关规定依法办理案涉房屋的产权变更登记，在没有充分证据推翻案涉房屋物权登记的法律效力的情况下，案涉房屋的所有权人应当认定为本案原告，本案原告对案涉房屋享有的所有权受法律保护，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，任何单位和个人不得侵犯。本案被告在庭审时已自认系案涉房屋的实际控制人，其辩称基于与原告的父母签订的卖契有权占有、使用案涉房屋，案涉房屋系房改房，该卖契订立于房改前原告父亲沈如云承租案涉房屋期间，此时房屋产权人为原瓦房店市汽车轴承厂，该卖契未经原瓦房店市汽车轴承厂同意，原告父亲沈如云签订该卖契属无权处分，《物权法》第二百四十一条规定基于合同的有权占有，系指依法确认有效的合同，但本案被告现无证据佐证该卖契被依法确认为有效，不能认定被告对案涉房屋的占有系有权占有，应承担举证不能的法律后果，该理由一审法院不予采信。另被告针对案涉房屋从未办理过产权变更登记，未取得案涉房屋所有权，基于卖契形成合同之债，该合同之债不能优先于原告对案涉房屋的所有权，因所有权是完全物权，具有排他性，被告基于卖契形成的合同之债可通过被继承人债务清偿纠纷另行主张权利。综上，原告主张被告作为案涉房屋实际控制人腾退案涉房屋的请求，于法有据，应予支持。据此，一审法院判决:被告陈海升于判决生效之日起十五日内将位于位于东长春路二段137号2单元3层3号房屋(房权证号：2××9大连瓦房店不动产权证第**，建筑面积50.43平方米)腾退给原告沈崇。案件受理费150元，由被告陈海升承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，是确定不动产物权归属和内容的基本依据，对不动产物权的归属具有推定的证据效力。案涉房屋产权现办理在被上诉人名下，在没有充分证据推翻案涉房屋物权登记的法律效力的情况下，案涉房屋的所有权人应当认定为被上诉人。被上诉人作为所有权人对案涉房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，其提起本案诉讼具有法律依据。上诉人是案涉房屋现实际控制人，上诉人抗辩主张其占有、使用案涉房屋是基于其与被上诉人父母签订的卖契，并主张依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，其有权继续占有案涉房屋。案涉房屋为房改房，卖契签订于房改前被上诉人父亲沈如云承租房屋期间，当时沈如云作为公房承租人对案涉房屋享有的为承租使用权而非所有权，公房使用权转让须得到产权人的同意，否则无效，但现有证据无法证明案涉卖契已经过当时的房屋产权人即案外人瓦房店市汽车轴承厂的同意，应属无效。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定的“基于合同关系等产生的占有”系指有效合同，本案不符合适用该条的情形，一审未予支持上诉人的抗辩意见并无不当。上诉人主张被上诉人父母在签订卖契时是出售未来房屋的产权，依据为被上诉人父母交付房产证原件以及交付房屋的行为，但上诉人的该主张仅为推测，卖契中并无出售未来房屋产权的约定，上诉人的此项主张不能成立。关于上诉人主张其已经支付房屋相关款项一节，与本案处理结果无直接关联性，上诉人可以另行主张权利。综上所述，上诉人陈海升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人陈海升负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 唐庆福审判员 范瑞瑶二〇二一年三月五日书记员 王丽秋