湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终248号上诉人（原审原告）：郴州市景天房地产开发有限公司。法定代表人：曹先友，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈郁庆，湖南省楚瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许强，男，1993年10月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：李飞，湖南金鸥律师事务所律师。原审第三人：贺武文，男，1973年7月27日出生，汉族。上诉人郴州市景天房地产开发有限公司（以下简称景天公司）因与被上诉人许强、原审第三人贺武文房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2020）湘1023民初1859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和调查询问双方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。景天公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认2020080700010号网签商品房买卖合同无效；3.一、二审诉讼费用由许强负担。事实和理由：一、王丽萍与景天公司撤销60620508商品房买卖合同备案，不能推定王丽萍与景天公司解除了商品房买卖合同，王丽萍的授权委托书未明确解除买卖合同。二、王丽萍以在景天公司购买的美景天城（二期）3栋20层3-2101号房屋抵债给贺武文，达成的以物抵债协议不合法。即使达成了以物抵债，也只能说明王丽萍将购买美景天城的房屋出售给贺武文，贺武文再将房屋出售给许强，应当向税务部门交纳相应税费。贺武文利用其是美景天城项目部的股东，指使网签经理曹某将属于王丽萍的房屋直接网签给许强，是以合法形式掩盖非法目的，为无效合同。三、许强的购房款既没有汇入美景天城项目部账户，也没有汇入景天公司。景天公司不认可许强与美景天城项目部的买卖。许强是2020年3月13日通过他人账户转款300000元给贺武文，而网签合同显示签订的时间是2020年8月18日。综上，请求二审法院纠正一审错误判决。许强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，景天公司上诉的目的是拖延时间，制造诉累，其上诉的事实与理由均不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。贺武文述称，景天公司是恶意诉讼，为了拖延时间、推卸责任。景天公司向一审法院起诉请求：1、确认2020080700010号网签商品房买卖合同无效；2、本案诉讼费用由许强承担。一审法院认定事实：2018年12月11日，案外人王丽萍与景天公司签订《商品房买卖合同》，预购景天公司开发的永兴便江美景天城（二期）3栋20层3-2101号房，并一次性支付了房款436817元，合同备案号60620508。因案外人王丽萍需偿还美景天城项目股东即第三人贺武文的债务，2020年7月14日王丽萍与贺武文签订《抵债协议》，将案涉房屋和美景天城3栋2001号号两套房屋作价1100640元抵偿给贺武文还债。同时，案外人王丽萍因人身自由受限，委托贺武文办理案涉房屋撤销备案合同、代签字、接受询问等事项。同年10月22日，案外人王丽萍又向景天公司出具《授权委托书》：“委托人王丽萍已将美景天城3栋20层3-2001号、3栋21层3-2101号两套房屋抵押给了贺武文。因委托人人身自由受限，不能前往贵公司办理解除商品房买卖合同手续（包括网签手续）以及委托人将房屋转让给其他人的相关手续、签订合同、收取房款等一切手续，现依法委托贺武文前去办理，请贵公司予以接洽”。2020年7月17日，贺武文代王丽萍和景天公司向永兴县不动产登记中心递交《商品房买卖合同撤销申请书》和《商品备案合同撤销审批表》，该申请主要内容为：“甲方郴州市景天房地产开发有限公司与乙方王丽萍于2018年12月11日签订了坐落于永兴县××镇××路的美景天城项目的《永兴县商品房买卖合同》，合同备案号为60620508，经甲乙双方协商一致，现特向永兴县不动产登记中心共同申请撤销商品房买卖合同备案（网签），同时共同申明双方所签订的《永兴县商品房买卖合同》作废，并承诺本申请书填写内容是真实意思表达，保证提交材料的真实、合法、有效。如因隐瞒真实情况、提供虚假材料或因撤销（变更）所发生的任何不良后果及所引起法律责任，均由双方申请人承担”。2020年8月18日，许强与景天公司美景天城项目部就案涉房屋签订《永兴县商品房买卖合同（现售）》，合同网签号为2020080700010号，许强以每平方米3810元的单价购买案涉房屋，许强通过他人于2020年3月13日向贺武文银行账户转款300000元作为购房首付款，同日，美景天城项目部向许强出具收到300000元房款收据。合同双方就合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、房屋登记、物业管理、其他事项等进行了具体约定，合同尾部出卖人处盖有景天公司美景天城项目部公章，买受人处由许强签名捺印。许强依合同约定收到案涉房屋。尔后，因案涉房屋买卖合同未盖景天公司公章无法办理房屋产权证书，双方发生纠纷，景天公司遂诉至法院。另查明：1、景天公司经永兴县市场监督管理局登记成立的非公有制企业，法定代表人曹先友，注册资本叁仟万元，经营范围为房地产开发、销售；物业管理服务等。景天公司为开发永兴县城沿江东路“便江?美景天城”项目，设立“郴州市景天房地产开发有限公司便江?美景天城项目部。”该项目由贺武文、案外人刘某及曹艳（景天公司法定代表人曹先友的女儿）三大股东均等出资合伙经营。2014年11月9日，景天公司作为甲方与乙方贺武文、刘某、曹艳三大股东代表“景天公司美景天城项目部”，就案涉房地产开发项目签订《房地产开发合作协议》。甲乙双方就项目概况、合作形式、权利义务、项目相关资料手续的移交、其他约定及其他事宜进行了具体约定。其中合作形式第3项约定，“乙方负责项目的开发建设、投资与房屋销售等具体，事项承担与项目相关的全部土地出让金及税费，并独立享有项目销售的收益”。2、本案证人曹某系美景天城项目部工作人员，负责网签合同和房产证代办等工作。其陈述，案涉房屋是曹某经手办理的网签合同，是先撤销旧业主王丽萍的网签合同后，再与新业主许强签订案涉房屋买卖合同，且网签成功了，像这类房屋变更业主的情况，以前也发生过，曹某是得到项目部股东贺武文等人的同意按程序办理许强的网签房屋买卖合同的。证人许某、刘某的陈述与曹某的陈述基本相吻合。一审法院认为，本案认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点：一、景天公司与案外人王丽萍的房屋买卖合同是否解除；二、许强的房屋买卖合同是否无效。关于焦点一。本案中，案外人王丽萍购得景天公司预售的房屋后，因需偿还第三人贺武文的债务，委托贺武文办理解除案涉房屋买卖合同或将案涉房屋转让他人并收取房款等事宜，尔后，景天公司与案外人王丽萍虽未签订书面解除房屋买卖合同，但根据本案查明的事实，尤其是景天公司与案外人王丽萍双方于2020年7月17日共同向永兴县不动产登记中心提交的《商品房买卖合同撤销申请书》中的内容表明，景天公司要求撤销其与王丽萍之间的房屋买卖合同，并申请明该合同作废，此后，其与王丽萍的买卖合同被撤销网签合同，并与许强网签成功。至此，景天公司要求解除与王丽萍的房屋买卖合同的意思表示已明确，因此，法院确认景天公司与案外人王丽萍已解除房屋买卖合同。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十二条对无效合同作了明确规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，景天公司主张许强的房屋买卖合同无效，则该合同应当符合合同法第五十二条规定的情形。景天公司主张合同无效，认为贺武文是在无权代理的情况下签订2020080700010号商品房买卖合同，违反了合同法第四十八条的规定，该合同对景天公司不发生效力。一审法院认为，景天公司为开发美景天城项目，成立美景天城项目部。2014年11月9日，景天公司与项目部及三大股东贺武文、曹艳、刘某签订的《房地产开发合作协议》约定，美景天城项目部负责项目的开发建设、投资与房屋销售等具体事项，承担与项目相关的全部土地出让金及税费，并独立享有项目销售的收益。根据该约定，第三人贺武文作为项目的三大股东之一，与其他股东共同经营管理该项目，其指示项目部相关工作人员将案涉房屋出售给许强，并与许强签订《商品房买卖合同（现售）》，是其职权范围内的职务行为，许强有理由相信美景天城项目部的行为是代表景天公司的行为。因此景天公司主张该理由不能成立。景天公司还认为，该（现售）网签商品房买卖合同为了逃避缴纳国家税款，是以非法形式掩盖非法目的，损害了国家利益，违反了合同法第五十二条的规定，合同无效。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，现有法律、法规未明确禁止办理房屋更名，案涉《商品房买卖合同（现售）》约定的权利义务本身并未违反法律法规规定，许强实际已经支付大部分房款，且许强亦已接受房屋，因此景天公司主张《商品房屋买卖合同（现售）》违反法律法规规定为由主张合同无效的理由不成立。综上所述，案涉《商品房买卖合同（现售）》，应视为景天公司与许强之间签订的合同，系双方真实意思表示，不具有合同无效的情形，应认定有效。一审判决如下：“驳回原告郴州市景天房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取80元，由原告郴州市景天房地产开发有限公司负担。”二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。另查明，王丽萍与景天公司签订的《商品房买卖合同》约定每平方米价格3,810元。本院认为，本案的争议焦点是，一、王丽萍与景天公司签订的《商品房买卖合同》是否解除；二、许强与景天公司美景天城项目部签订的《商品房买卖合同》是否有效。关于焦点一。虽《授权委托书》未明确委托贺武文解除《商品房买卖合同》，但贺武文与王丽萍签订的《抵债协议》明确约定了以房抵债，并由贺武文全权办理房产的过户手续，且撤销购房合同备案的前提是先解除购房合同，故一审认定王丽萍解除了与景天公司的《商品房买卖合同》并无不当，景天公司上诉认为王丽萍与景天公司签订的《商品房买卖合同》未解除的理由不成立，本院不予支持。关于焦点二。景天公司与景天公司美景天城项目部签订的《房地产开发合作协议》约定，景天公司美景天城项目部享有项目销售的收益。许强支付的购房款虽早于《商品房买卖合同（现售）》的签订时间转账至贺武文的银行账户，但景天公司美景天城项目部向许强出具了收款收据，认可了该笔收款，又为许强办理了购房合同的备案。景天公司关于许强既未向景天公司付款也未向景天公司美景天城项目部付款，且付款时间早于购房合同备案时间，《商品房买卖合同（现售）》应无效的上诉理由不成立，本院不予支持。景天公司上诉还认为《商品房买卖合同（现售）》是以合法形式掩盖非法目的，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应为无效合同。本院认为，许强购买单价与王丽萍购买单价一样，均为每平方米3,810元，许强亦已支付大部分购房款，可见双方并不是以极低价格或虚构价格交易，《商品房买卖合同（现售）》约定的权利义务本身并未违反法律法规规定，是否逃避税款，应由相关职权部门在查清事实的基础上依法处理，本案系民事纠纷，不宜处理。故景天公司主张《商品房屋买卖合同（现售）》违反法律法规规定为由主张合同无效的理由不成立。一审认定许强与景天公司美景天城项目部签订的《商品房买卖合同》有效，处理正确。综上所述，郴州市景天房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人郴州市景天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 李建湘审判员 杨利平二〇二一年三月四日法官助理韩淑静书记员梁慧婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。