辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初2138号原告：周立华，女，1974年12月22日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：马富强，系辽宁敦证律师事务所律师。被告：王凤芝，女，1963年3月5日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：袁进发，系辽宁宸瀚律师事务所律师。第三人：沈阳市华立实业有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江新区**楼。法定代表人：张抗修，系公司经理。原告周立华与被告王凤芝、第三人沈阳市华立实业有限公司（以下简称华立公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭开庭进行了审理。原告周立华的委托诉讼代理人马富强、被告王凤芝及其委托诉讼代理人袁进发到庭参加了诉讼，第三人华立公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周立华向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告对沈阳市皇姑区111门房产至2023年3月1日期间享有使用权;2、请求法院依法确认不得让原告腾出位于沈阳市皇姑区111门房屋。事实和理由：该涉案房屋系第三人沈阳市华立实业有限公司与徐长顺、高宝林、高波处借款750万元整，因无力偿还借款，将公司名下位于沈阳市皇姑区111门房屋以抵债形式转让给徐长顺、高宝林、高波。高宝林提供了《债务协议书》及《公证书》后，于2015年4月28日原告与高宝林签订了《房屋租赁合同》，租赁地址为：沈阳市皇姑区111门，租赁期限为120个月，从2015年5月1日至2025年4月30日。2019年12月16日原告收到公告，要求原告于2020年1月6日前将房产腾空，原告认为原告所签的租赁合同在先，并且尚未到期。根据“买卖不破租赁原则”，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，因此，承租人仍有权继续占有该商铺进行经营活动；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。贵院对财产进行查封拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权，故现请法院依法支持原告诉请。被告王凤芝辩称，1、答辩人于2013年3月20日向贵院提出财产保全申请，要求查封第三人沈阳市华立实业有限公司所有的坐落于沈阳市皇姑区房屋，并提供相应担保，贵院依法作出（2013）皇民三初字第407号民事裁定书，裁定查封沈阳市华立实业有限公司银行存款87万元或者相应数额的财产。贵院依据该裁定依法查封了沈阳市华立实业有限公司坐落于沈阳市皇姑区房屋，答辩人每年均依法向贵院申请续封。2、原告诉称其2015年4月28日与高宝林签订《房屋租赁合同》租赁案涉房屋，并依据“买卖不破租赁原则”和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，要求在租赁期内继续享有承租权。答辩人认为，不论高宝林是否享有案涉房屋的出租权，在原告签订房屋租赁合同前，答辩人已经依法向法院申请查封案涉房产，并已经依法申请强制执行，因而本案属于依法查封在先，原告的租赁权不能排除强制执行，请求驳回原告的诉讼请求。第三人华立公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据各方的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月10日，第三人华立公司作为委托方出具一份《授权委托书》，受托方为高宝林，委托事项为：华立公司向高宝林授权，办理位于沈阳市皇姑区8门.9门（栋号：5，建筑面积：511平方米，房屋所有权证编号：房字第**）房产下列事宜：1、签署《房屋买卖合同》及相关法律文件；2、赴房产部门回答有关询问并填写相关询问笔录；3、赴房产部门办理房屋出售预告登记手续；4、代为办理上述房产查档、更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关法律文件；5、如在房交会期间办理出售手续，代为领取相关补贴并签署相关文件；6、如该房产动迁，代为签署《动迁补偿安置协议》等相关法律文件并领取动迁补偿款等有关款项；7、办理上述房产之水、电、煤气、供暖、物业、有线电视及与房屋相关之配套设施使用费之交纳及用户名称之变更；8、办理上述房产所占土地《土地使用权证》更名手续；9、代为交纳上述过程应缴相关税、费；10、代为开立资金监管账户，代为申请或者放弃资金监管，协助买受人办理银行贷款（或公积金贷款）、落户等全部贷款手续并代收贷款；11、赴房产部门查询房产档案并领取有关证明文件，如《房屋所有权证》上登记信息与不动产登记簿不符，代为提出更正申请，并领取修改后之《房屋所有权证》及签署相关文件；12、其它与出售上述房产有关事宜；13、如上述房产《房屋所有权证》、《契证》等证件遗失，代为办理申请补办证件手续并领取新颁发之有关证件。委托期限：壹年（2012年4月10日起至2013年4月10日止）。受托人没有转委托权。同日，华立公司法定代表人张抗修在辽宁省公证处将该《授权委托书》办理了《公证书》。2015年4月28日，原告周立华（乙方）与案外人高宝林（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落于沈阳市华山路小区106#3-111房屋出租给乙方使用，租赁期限10年，甲方从2015年5月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2025年4月30日收回。房屋月租金2000元，签订合同之日，乙方一次付清租金120000元。周立华（乙方）另与案外人高波（甲方）签订一份《房屋租赁协议》，约定，甲方将沈阳市皇姑区华山路106巷3号楼9门1层1号房屋出租给乙方，出租日期自2018年3月1日至2023年3月1日止，年租金45000元。庭审中，原告提供一份第三人华立公司于2012年3月25日出具的《债务协议书》，内容为：沈阳市华立实业有限公司法人张抗修，因公司急用资金，于二0一一年七月五日向徐长顺、高宝林、高波，借款人民币柒百伍拾万元现金，由高宝林做见证和担保人，现公司无力偿还，经公司董事会研究决定，将公司名下沈阳市皇姑区号1-1-1，房屋面积为511平方米门市以低债形式转让给徐长顺、高宝林、高波，由高宝林做担保，二0一二年四月十五日前办完转让手续，待手续完备交付后，解除双方一切债务关系，以上要做的和说的决不失信，不会失言。诉讼中，原告称给高宝林的租金交到2018年，以现金分期交的；给高波的5年租金都交完了，但什么时间交的怎么交的记不清了。另查，被告王凤芝与第三人华立公司曾因民间借贷纠纷一案诉至本院，本院作出了（2013）皇民三初字第407号民事调解书，在诉讼过程中，本院轮候查封了第三人华立公司名沈阳市皇姑区号8门、9门房产，2018年8月25日转为首封。本院在执行中于2019年12月16日作出（2018）辽0105执恢135号腾房公告，责令第三人华立公司及在该房屋实际居住的人员于2020年1月6日前将华立公司所有沈阳市皇姑区号8门、9门房产腾空。周立华提出执行异议，本院于2020年1月7日作出（2020）辽0105执异9号执行裁定书，驳回周立华的异议请求。周立华遂提起本执行异议之诉。本院认为，第三人华立公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。原告周立华虽称其系案涉房屋的承租人，房屋系从案外人高宝林、高波处租赁，并提供了“房屋租赁合同”、“房屋租赁协议”、委托书等证据材料，但委托书上载明的委托期限为2012年4月10日起至2013年4月10日止，而原告提供的租赁合同（协议）签订时间均晚于上述委托期限，故原告的证据无法证明案外人高宝林、高波有权对外出租案涉房屋，且上述证据材料仅能证明原告与案外人签订了《房屋租赁合同（协议）》，并不能证明其实际交纳了租金，也不能证明其实际租赁该房屋的起始时间，即原告并不能充分证明其占有、使用案涉房屋的合法性，故本院无法确认其在被告王凤芝申请实际查封该房屋前已对该房屋享有合法的承租权，其并不享有足以阻却执行的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告周立华的诉讼请求。案件受理费1300元，由原告自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王卫东人民陪审员  李广海人民陪审员  王丽婕二〇二一年三月一日法官助理许东燕书记员王**英