江苏省南京市溧水区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0117执异64号异议人（案外人）：黄金宣，男，1975年5月18生，汉族，住福建省南安市。委托代理人：李桂军，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。委托代理人：谢长江，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。申请保全人：南京市第八建筑安装工程有限公司，住所地江苏省南京市溧水区永阳街道南门口巷**。法定代表人：夏木生，该公司董事长。委托代理人：袁爱萍，江苏宁创律师事务所律师。被保全人：南京金塔溧都房地产开发有限公司，住所地溧水区林场金牛北路**。法定代表人：陆敬跃，该公司董事长。本院在审理南京市第八建筑安装工程有限公司（以下简称八建公司）与南京金塔溧都房地产开发有限公司（以下简称金塔溧都公司）建设工程合同纠纷一案中，异议人黄金宣针对本院诉讼保全的洪蓝镇××溧都××室不动产提出异议。本院受理后，依法组成合议庭，并于2020年12月25日召开听证会进行审查。异议人黄金宣及其委托代理人李桂军、谢长江，申请执行人八建公司委托代理人袁爱萍参加听证。现本案已审查终结。异议人黄金宣提出异议，请求解除对洪蓝镇××溧都××室不动产的查封。事实和理由：南京市溧水区人民法院于2014年8月1日查封了洪蓝镇××溧都××室的房屋，案号为（2014）溧民初字第1794号。该房屋实际已经于2013年4月21日由金塔溧都公司出售给异议人。2013年4月21日异议人与金塔溧都公司签订商品房预售合同，并于2013年5月7日依约全额付清房款，金塔溧都公司向异议人出具了房款收据。同时，金塔溧都公司、南京元通物业管理有限公司、异议人三方分别签订了《前期物业管理合同》和《临时管理规约》，后金塔溧都公司直接将房屋交付给异议人。因金塔溧都公司一直不能提供办理产权转移的手续，导致该房产一直未能办理产权转移登记。直到今年异议人经向南京市溧水区不动产登记中心查询后才发现房屋已于2014年8月1日因八建公司申请财产保全，贵院裁定查封。异议人认为，该房屋系异议人早在查封之前就已全款购买，并实际交付使用，只是由于金塔溧都公司经营出现问题未能如期办理房屋所有权转移登记，但不能因此而改变异议人与金塔溧都公司签订的《商品房预售合同》的有效性及异议人对购买房屋所享有的所有权。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，现提出书面异议，请求贵院解除对洪蓝镇××溧都××室的保全查封。为证明其主张，异议人听证中提交《溧水县商品房预售合同》、《前期物业服务合同、临时管理规约》、收据等证据，听证后补充提交企业信用信息公示报告两份、备案机关意见书、物业费缴纳收据、李国良、杨国旗、周祥分别出具的情况说明及签署录像视频资料、发货单、黄金宣与李国良结算流水、2013年发南京清单、欠条、《阳明山庄外墙石材料合同》、《阳明山庄外墙石材安装费及辅料合同》、李国良债权申报材料、房屋钥匙及现场查看照片、溧都桂苑10幢06室及16幢08室购房合同等证据。申请执行人八建公司称，异议人的异议申请不能成立，请求查明事实予以驳回。事实和理由：一、异议人黄金宣异议申请不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。理由如下：1、该预售房协议未经网签与房管局备案预售登记，异议人黄金宣不具有优先权和无排权；2、案涉房屋并未交付，异议人黄金宣未实际占有、使用案涉房屋。收到法院的听证通知后，申请执行人前往涉案房屋勘察，目前该房屋仍处于空置状态。异议人如认为已经实际占有该不动产，应当提供案涉房屋的住宅质量保证书、房屋交接单和自2013年4月21日至今期间的物业费、水、电费支付凭证、房屋装修等相应证据证明其实际占有案涉房屋。3、异议人提供的证据不足以证明其已经支付购房价款。异议人支付价款的凭证仅是2013年5月7日金塔溧都公司出具的手写收据，并未提供支付购房款的付款凭证和购房发票，收款收据不能证明已经支付购房款。且异议人提交的收款收据与合同约定于2013年4月21日之前支付700000元首付款不符。这些情形不符合房屋买卖的交易习惯，应当认定异议人未支付全部购房价款。4、即便认定异议人与金塔溧都公司的预售合同有效，异议人足额支付了购房款，但亦系异议人因自身原因未办理过户登记手续。异议人与金塔溧都公司于2013年4月17日签订预售合同，案涉房屋在申请执行人施工完工交付金塔溧都公司后即符合办证条件，异议人未在合理时间办理案涉房屋登记存在过错。案涉房屋于2014年8月1日查封，期间经过2次续封，时间长达8年之久，一直怠于行使权利，从未要求金塔溧都公司办理任何登记手续，异议人一直没有发现案涉房屋被查封明显与有违常理，亦属于其自身原因和过错导致未办理登记，相关责任由其自身承担。二、异议人对案涉房屋不享有物权或物权期待权。申请执行人的建设工程优先受偿权，优先于异议人的普通债权受偿，即便异议人享有物权期待权，申请执行人享有的建设工程优先受偿权仍然优先于物权期待权受偿。三、即便认为异议人对案涉房屋享有物权或者所有权，但异议人非用于居住购买案涉房屋，同样不能排除申请执行人保全、查封和执行案涉房屋的权利。不论异议人签订的合同效力，是否支付购房款，异议人自合同签订后，并未实际用于居住，其不符合《异议复议规定》第二十九条排除执行的情形。四、申请执行人请求法院查明异议人和金塔溧都公司之间是否存在伪造证据材料、恶意串通、转移财产情形，以逃避法律责任。为证明其主张，异议人听证后补充提交金塔溧都公司与邢焱荃就案涉房产2018年5月30日签订的《租赁合同》一份。本院查明，本院在审理（2014）溧民初字第1794号八建公司与金塔溧都公司建设工程合同纠纷一案中，八建公司提出诉讼保全申请，本院于2014年8月1日作出（2014）溧民初字第1794号民事裁定书，裁定：对金塔溧都公司价值2000万元的财产进行查封、扣押或冻结。同日，本院向溧水区房管所送达（2014）溧民初字第1794号民事裁定书和协助执行通知书，对溧都桂苑9幢1室、16幢7室、2幢03室进行实际查封，期限2年，自2014年8月1日至2016年7月31日。该案判决两次后被发回重审，重审期间本院分别于2016年7月26日作出（2015）溧民初字第1791-2号民事裁定书，2017年8月3日作出（2017）苏0117民初4036号民事裁定书，对上述房产予以续封。2020年7月22日，本院再次以（2017）苏0117民初4036号案件对上述房产续查封。根据调取的不动产登记资料，本案查封至2024年7月31日，该查封为首查封。2020年12月21日，南京市中级人民法院就上述案件作出（2019）苏01民终2816号民事判决书，判决：一、撤销江苏省南京市溧水区人民法院(2017)苏0117民初4036号民事判决；二、南京金塔溧都房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向南京市第八建筑安装工程有限公司支付工程款16428913.45元及利息(以16428913.45元为基数，自2019年5月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、南京市第八建筑安装工程有限公司在本判决生效之日起十日内向南京金塔溧都房地产开发有限公司支付违约金485000元。四、驳回南京市第八建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求；五、驳回南京金塔溧都房地产开发有限公司的其他反诉请求。上述判决生效后，八建公司向本院申请强制执行，本院已于2021年2月5日立案受理，执行案号为（2021）苏0117执261号。另查明，异议人黄金宣与被执行人金塔溧都公司签订了合同编号为溧房预售合字××号的《溧水县商品房预售合同》，合同预售人落款中除加盖金塔溧都公司印章外，同时载明法定代表人张元柱并加盖其印章，合同签署时间载明为2013年4月21日。合同中约定：金塔溧都公司将洪蓝镇××溧都××室不动产预售给黄金宣；房屋建筑面积329.42平方米，单价为6995元／平方米，总价款合计2304204元；黄金宣应于2013年4月21日前支付700000元，于2013年12月30日前支付1604204元；金塔溧都公司应于2013年12月31日前向黄金宣交付该商品房；合同签订后10日内金塔溧都公司应通过南京市网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至溧水县房管所备案；备案后，且在合同签订后30日内，双方应按照规定办理商品房预售合同登记备案手续。截至目前，上述合同并未在房管部门办理备案登记。后金塔溧都公司向黄金宣出具了2304204元的手写收据，收据落款日期为2013年5月7日。异议人对预售合同签订、案涉房屋及购房款交付等经过陈述如下：2010年李国良以泉州澳盛石业有限公司和福建省泉州远泰石业集团有限公司的名义承接了南京频明物资有限公司(以下简称频明公司)在南京元通置业有限公司（以下简称元通公司）开发的阳明山庄项目外墙石材装饰工程，李国良为该工程向异议人购买石材。因频明公司一直拖欠李国良工程款，导致李国良拖欠异议人工程款。频明公司、元通公司、金塔溧都公司系关联公司，实际控制人均为张元柱。后经李国良推荐，2013年4月21日，异议人与金塔溧都公司在溧都桂苑售楼部就案涉房产签订《商品房预售合同》等合同，频明公司法定代表人杨国琪、阳明山庄项目工程负责人周祥、李国良均在场。因张元柱不在南京，付款手续没有办理。2013年5月7日，异议人与李国良、杨国旗、周祥到阳明山庄售楼处，先由李国良向异议人出具2304204元工程款收条，再由金塔溧都公司向异议人出具同等数额购房款收据，确认收到异议人案涉房产全部购房款。后因金塔溧都公司资金原因，溧都桂苑项目未能及时开发完成，该公司被取消了对外开具购房发票，后续购房手续已经无法办理。2014年初金塔溧都公司将案涉房屋的钥匙交给了异议人。2017年底，溧都桂苑工程容缺办理了竣工验收备后，异议人于2018年3月18日缴纳了物业费，领取了电卡。另，本院在执行（2019）苏0117执175号南京金泉基础设施投资发展有限公司与金塔溧都公司借款合同纠纷一案中，于2021年1月20日裁定拍卖案涉房产。对拍卖房产调查时，邢焱荃提交与金塔溧都公司就案涉房产签订的《租赁合同》一份，载明签约日期为2018年5月30日。合同中约定：金塔溧都公司将案涉房产出租给邢焱荃用于居住及仓储；月租金3000元，租赁期自2018年6月1日起至2028年6月1日止；租金以现金方式一次性支付，房租已付清。2021年1月21日金塔溧都公司在执行谈话笔录中对该租赁关系认可。而评估现场调查照片显示该房产空置，为毛坯状态。再查明，金塔溧都公司2008年4月16日设立，2014年5月9日前法定代表人为杨国琪，此后变更为张元柱，2014年7月1日又由张元柱变更为陆敬跃。金塔溧都公司2012年、2013签订的多份商品房预售合同中预售人金塔溧都公司处载明的法定代表人均为张元柱，并加盖张元柱印章。本院认为，本案为案外人异议，所争议焦点为异议人黄金宣对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于该问题，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定予以审查。异议人的异议符合上述两条规定之一即能排除本案执行。其中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，第一，关于书面买卖合同和款项交付。异议人与被执行人虽形式上签订了书面的商品房预售合同，但该合同并未在房管部门备案，双方也没有按照合同约定的时间和方式交付购房款及履行其他义务。异议人称，房屋价款2304204元的支付，系因金塔溧都公司的关联公司频明公司及元通公司所欠李国良工程款，李国良又欠异议人石材款，经各相关方同意，以上述欠款抵扣购房款。因此，异议人与被执行人形式上为房屋买卖关系，实质上为以房抵债关系。但双方签订的预售合同并未体现真实的抵债关系，相关方也未签订书面的抵债协议，所抵债务异议人也未能提供充分证据予以证明。即使双方以房抵债关系成立，因所涉债务并非被执行人自身的债务，也非用于被执行人经营，而是其关联公司频明公司和元通公司因阳明山庄项目所欠债务，该抵债行为无疑导致被执行人大额财产的不当减少，客观上降低了被执行人偿债能力，损害了申请执行人等债权人的合法权益。因此，异议人基于抵债建立的房屋买卖关系而享有的案涉房屋转移登记请求权，不能优先于申请执行人的债权。第二，关于异议人有无在查封前占有案涉不动产。所谓占有，即对所涉不动产管理和支配。案外人提供案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。本案中，案涉房产一直空置，异议人至今未实际入住使用。异议人在与被执行人签订预售合同同时与物业公司签订的《临时管理规约》并不代表异议人此时已对案涉房产实际占有。异议人称在2014年初已拿到房屋钥匙，但未能提供相关交房手续或其他证据等予以证明，其所提供的物业费缴纳凭证，时间为2018年3月18日，在本院对案涉房产查封之后。因此，本院认定异议人并未在本院查封之前合法占有该不动产。第三，关于异议人所购商品房是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。该规定的目的系为了优先保护普通购房消费者生存权，在适用上应理解为买受人在案涉房屋所在地长期居住，且其在该地区无其他能够用于居住的房屋。本案异议人居住地在福建省，并非长期居住在溧水区或南京市，其购买案涉房屋并非基于生存所需，而是用于清偿债务，不符合所购案涉房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的规定。综上所述，异议人黄金宣的异议请求，既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也不符合第二十九条的规定，其依法不享有排除本院对案涉房产强制执行的民事权益。故对于异议人黄金宣的异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回异议人黄金宣的异议请求。本裁定送达后立即生效。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向南京市溧水区人民法院提起诉讼。审 判 长  秦启辉审 判 员  朱 波人民陪审员  曹庆荣二〇二一年三月五日书 记 员  喻 洋