山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终867号 上诉人（原审被告）：淄博大方新材料科技有限公司。住所地:山东省淄博高新区民祥路**。统一社会信用代码：91370303579382465Y。 法定代表人：杨特立，董事长。 委托诉讼代理人：朱明广，男，1969年2月9日生，汉族，系该公司职工，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：张军利，山东小又小律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘云，女，1964年7月4日生，汉族，住山东省淄博市博山区。 委托诉讼代理人：曹培峰，男，1964年1月12日生，汉族，住山东省淄博市博山区,系原告刘云之夫。 委托诉讼代理人：范纪洪，山东科力律师事务所律师。 上诉人淄博大方新材料科技有限公司（以下简称大方公司）因与被上诉人刘云租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0391民初3167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人大方公司上诉请求：一、撤销（2020）鲁0391民初3167号民事判决书，发回重审或者改判；二、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认为淄博市博山区人民法院给上诉人送达（2017）鲁0304执恢362号执行裁定书之后，上诉人就应该知道或者应当知道向刘云支付租金，上诉人认为这一认定是片面和错误的。因为在该份执行裁定中，上诉人不是其中一方当事人或者协助者，该份裁定没有要求上诉人应当履行的权利和义务，该裁定书不具有作为被上诉人通知上诉人应当交付租金的证明作用。2.被上诉人刘云在2020年1月向法院提起民事诉讼，上诉人不确定应当将租金交付给案外人吉澳公司还是被上诉人，只能等待判决结果确定再支付租金。在此期间，道路通行问题一直没有解决，案外人广志公司在2020年11月开始在道路上挖沟、筑墙阻止通行，导致上诉人无法再使用出租房屋。3.因为道路通行受阻，上诉人在2020年12月4日短信通知被上诉人刘云在24小时内不能解决通行问题，解除双方的租赁合同。被上诉人至今未解决道路通行问题，租赁合同已经解除，租金只能计算到2020年12月4日，上诉人认为一审法院判决支付租金到2021年3月1日明显不当。4.判决上诉人支付违约金没有合同依据。上诉人与吉澳公司补充签订的协议中取消违约金约定了滞纳金，因此被上诉人诉求违约金没有事实和法律依据。 被上诉人刘云辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分。1.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此上诉人的上诉理由于法无据；2.在山东省淄博市博山区人民法院（2017）鲁0304执恢362号执行案件中，法院拍卖公告明确注明涉案道路是共用，如果山东广志公司存在阻碍借道通行的行为，系山东广志公司侵权，上诉人应对山东广志公司提起侵权诉讼。3.根据博山法院的执行裁定，刘云已经在2018年2月5日取得房屋的所有权，因此《房屋租赁合同》下的权利义务应当依法由刘云享有和负担，因此一审法院判决上诉人支付违约金做法正确。请求二审法院判决驳回上诉维持原判。 刘云向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付房屋租金148512元(自2020年3月2日计算至2021年3月1日)、向原告支付违约金93562元（以欠付的租金148512元为基数，按日千分之三计算，自2020年2月15日计算至2020年9月15日），合计242074元；2、判令被告按上述标准支付自2020年9月16日至实际付款之日的违约金；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年12月23日，吉澳公司与大方公司签订《房屋租赁合同》一份，约定吉澳公司将座落在淄博高新区民祥路151号院内建筑面积为1300平方米的3号钢结构车间租赁给大方公司作为生产和办公使用，合同有效期为十年（2012年3月1日至2022年3月1日）；在本租赁合同期限内，租金付款以人民币支付，厂房租金为每月每平方米按建筑面积8.5元，该价格为前叁年度的房屋租赁价，后7年租金按年2%上浮；合同签订生效后一次性缴纳年度房租，以后提前20天缴纳房租，违约后按3‰日缴纳违约金；双方还约定了其他事项。2018年2月4日，山东省淄博市博山区人民法院依法拍卖淄博高新技术开发区民祥路151号(现民祥路149号)一宗土地及两处地上房产[原不动产权证书号：淄国用(2012)第F00907号，03-1021916/淄国用(2012)第F00907号，03-1021917；现不动产权证书号：鲁(2019)淄博高新区不动产权第0000689号]。2018年2月5日,刘云竞得上述土地及两处地上房产，2018年2月7日，山东省淄博市博山区人民法院作出(2017)鲁0304执恢362号执行裁定书一份，裁定：一、坐落于淄博市高新技术开发区宗土地及两处地上房产的所有权归买受人刘云所有，财产权自本裁定送达买受人时起转移；二、买受人刘云可持本裁定到财产管理机构办理产权过户登记手续。2018年4月8日，山东省淄博市博山区人民法院向大方公司送达《通知》一份，该通知的主要内容为：博山法院在执行刘云与被执行人山东博通工程机械有限公司、滕修徽、淄博金泰混凝土有限公司民间借贷纠纷一案中，于2018年2月5日依法拍卖了滕修徽所有的坐落于淄博高新技术产业开发区宗土地及两处地上房产，刘云以最高价竞得，该房产及土地使用权归买受人刘云所有，望你在接到此通知后30日内迁出房屋。2018年6月20日，山东省淄博市博山区人民法院向大方公司送达了(2017)鲁0304执恢362号执行裁定书。大方公司已向吉澳公司支付了截至2020年3月的租金，原告认为被告大方公司应当在其竞拍涉案土地及厂房后开始向其支付租金，为此于2020年1月9日向一审法院第一次提起诉讼，一审法院于2020年8月25日制作了（2020）鲁0391民初127号判决书，判决被告大方公司支付原告刘云自2018年6月21日至2020年3月1日的租金241332元。对于自2020年3月2日至2021年3月1日的应付租金被告至今仍未付，为此原告提起此次诉讼，提出了上述诉讼请求。庭审中，被告提交案外人山东广志建设有限公司于2020年7月15日给其发送的通知一份，想要证实：该案外公司要求被告公司停止借道通行，因被告公司不是产权人，已经告知广志公司，应当与原告即出租人刘云协商，解决道路通行的问题，因为上述道路是唯一道路，如不解决通行问题将造成公司停产，因此被告公司在该问题未解决前，停止支付租金。原告质证后称因为坐落于民祥路151号后面的二处房产所有产权人均为案件原告，而且原告在竞买时法院拍卖公告中也明确注明道路是共用的，因此该份通知广志公司无权下发，而且对该份通知的真实性原告也无法确认；假设存在该份通知，也属于广志公司与被告之间的纠纷，与原告无关；而且作为案件的原告，从来没有收到广志公司以及被告发出的该份通知，被告以及广志公司也从没有与原告对此问题进行过协商，因此该份证据不具有真实性、关联性、合法性，对案件不具有证明力。被告提交手机短信截屏一份，想要证实其公司工作人员朱明广通过手机短信方式在2020年12月4日向原告发送彩信，通知原告,山东广志建设有限公司已经禁止被告公司通行，而原告刘云与广志公司至今未解决道路通行问题，被告公司通知原告刘云，如收到通知后24小时之内还不能解决通行问题，解除与其之间的租赁合同。原告质证后称，经与原告本人核实，原告从未收到该份彩信，而且从彩信内容来看，不能证明原告有任何违约行为。因此该份证据对本案无证明力。被告提供2019年11月30日被告与原出租人淄博吉澳实业有限公司签订的2019年度、2020年度房租支付协议一份，想要证实双方约定2020年度（2020年3月1日至2021年2月28日）的房租支付方式，按照每季度支付一次的方式交纳，是对原合同约定租金支付方式进行了变更，在双方均不违约的情况下，应当按照该支付协议计算和交纳房租及滞纳金。原告质证后称，案件原告在2018年2月已经通过法院竞拍到涉案房产，并且法院在2018年4月、6月对本案被告进行了通知，告知其所有权人变更的事实，而且在2019年1月原告也通过律师函以及短信形式通知被告所有权变更的事实，后原告在2020年1月份就房屋租赁合同问题向淄博高新区法院提起诉讼，因此作为本案的被告明知涉案的房屋租赁合同的出租方已经变更为本案原告的事实，因此被告与吉澳公司签订该份年度房租支付协议不具有合法性，侵害了原告的合法权益，因此该证据不具有合法性及关联性；同时从该份证据内容来看，也恰恰证明本案被告在明知应当向原告支付租金的情况下仍然故意违约，与吉澳公司违法签订合同，因此被告应当按照原房屋租赁合同约定向原告支付违约金。 一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，刘云竞得《房屋租赁合同》项下的涉案房产后，大方公司与吉澳公司签订的上述租赁合同的合同效力仍然存续，只是该《房屋租赁合同》项下出租人的权利义务依法应由刘云享有和承担。山东省淄博市博山区人民法院于2018年6月20日向大方公司送达了(2017)鲁0304执恢362号执行裁定书，该裁定已明确告知大方公司涉案房产所有权归买受人刘云所有，即大方公司知道或应当知道自此应向刘云支付租金，亦应根据合同约定的金额向原告支付2020年3月2日至2021年3月1日的租金148512元。因涉案租金根据合同约定应当自2020年2月15日支付（被告提供其于2019年11月30日与原出租人淄博吉澳实业有限公司签订的2019年度、2020年度房租支付协议一份，想要证实其双方已经就2020年度的租金变更为每季度支付一次，但根据博山法院于2018年4月向被告发送的迁出涉案厂房通知、同年6月发送执行裁定以及后来原告的起诉，被告的上述行为主观上并非善意，一审法院确认其上述行为不能改变原合同的内容进而减轻其合同的义务），且在一审法院就原告的第一次起诉作出判决明确支付对象后被告仍拖欠支付，其应当根据合同约定自此向原告支付违约金至实际付款之日，但合同约定的日千分之三超出了法律规定，一审法院依法按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的四倍进行计算。关于被告所称案外人山东广志建设有限公司于2020年7月15日给其发送的通知一份，要求其公司停止借道通行的情形，因法院拍卖公告中明确注明涉案道路是共用的，如果该案外人确实存在上述行为，属于法律意义上的侵权，被告可依法另行主张自己的合法权利，该事实不能成为阻却被告履行涉案租赁合同义务的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他相关法律规定，判决如下：一、被告淄博大方新材料科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘云20**年3月2日至2021年3月1日租金共计148512元。二、被告淄博大方新材料科技有限公司支付原告刘云20**年2月15日至实际付款之日的违约金（以欠付的租金148512元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的四倍进行计算），于判决生效后十日内支付。三、驳回原告刘云的其他诉讼请求。案件受理费2466元、保全费2020元，合计4486元，由被告淄博大方新材料科技有限公司负担。 二审期间，上诉人提交照片两张，主张道路堵塞，租赁物无法使用。本院认为该证据与本案无关联性，不予采信。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案中，被上诉人刘云主张的是2020年3月2日至2021年3月1日的租金。博山区人民法院于2018年6月20日向大方公司送达了(2017)鲁0304执恢362号执行裁定书，该裁定已明确告知大方公司涉案房产所有权归买受人刘云所有，即大方公司知道或应当知道自此应向刘云支付租金。上诉人主张不知应当向刘云支付后期租金的主张不成立，本院不予支持。对于上诉人主张因案外人行为导致租赁物无法使用的问题，应另行处理。一审根据原租赁合同约定，判决上诉人大方公司支付刘云租金共计148512元及违约金，认定事实清楚，判决结果并无不当。 综上所述，大方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3270元，由上诉人淄博大方新材料科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  苏坤明 审判员  赵绛帼 审判员  孟庆红 二〇二一年三月五日 书记员  王 婧