江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7608号上诉人（原审原告）：徐州彭启生物科技有限公司,住所地徐州市泉山区三胞广场**楼**。法定代表人:耿淑兰。委托诉讼代理人：段超，江苏苏锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：田有为，江苏苏锦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：耿艳民，男，1981年8月16日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：徐州金豌豆建筑工程有限公司，住，住所地徐州市云龙区复兴北路张良宫综合楼**/div>法定代表人：耿艳民。被上诉人（原审被告）：胡平，男，1967年5月11日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：江苏电广建筑装饰工程有限公司，住所地徐，住所地徐州市云龙区**综合楼**v>法定代表人：胡电广。上诉人徐州彭启生物科技有限公司（以下简称彭启公司）因与被上诉人耿艳民、徐州金豌豆建筑工程有限公司（以下简称金豌豆公司）、胡平、江苏电广建筑装饰工程有限公司（以下简称电广公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人彭启公司的委托诉讼代理人段超、田有为到庭参加诉讼，本案现已审理终结。彭启公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决支持上诉人一审的各项诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。一审认定事实错误。事实与理由：1.一审认定“被告胡平、耿艳民以四被告名义与原告签订了《商铺租赁合同》”，此认定是故意掩盖真实主体的错误认定，事实是胡平和耿艳民是房屋的真实租赁人，并不是以谁名义，金豌豆公司的实际控制人是耿艳民，电广公司的实际控制人是胡平。一审认为耿艳民和胡平不能代表电广公司缔约，并认定上诉人无权向电广公司主张权利有误。合同的承租方耿艳民是独立主体，金豌豆公司也是独立主体，是由实际控制人耿艳民控制，耿艳民也是该公司法人，耿艳民代签合法有效；胡平是独立承租人，电广公司的实际控制人也系胡平，胡平替电广公司签署合同合法有效。2.一审证据认定及证明责任分配错误，被上诉人辩称上诉人未交付房屋，一审法院认为上诉人未完成举证责任，该认定错误。首先，被上诉人举证的通话录音、微信语音、微信截图，皆可证实被上诉人的招租以及上诉人多次催促交租金的事实等。上诉人举证的电话录音等证据可证实被上诉人找设计公司测量、设计，如未交付不可能测量设计。其次，一审法院将举证责任分配给上诉人也是错误的。3.一审法院适用法律错误。一审法院认为上诉人和房屋所有人的租赁合同已撤销，上诉人未向房屋所有人支付租金和赔偿损失，故无权和被上诉人解除合同。该认定违反合同相对性原则。上诉人和房屋所有人的房屋租赁合同与涉案租赁合同是相互独立的，房屋所有权人是否向上诉人要房租以及撤销合同后的违约金、补偿与被上诉人无关，即使房屋所有权人不向上诉人要房租和赔偿，也不能惠及被上诉人。被上诉人和上诉人是合同相对方，该合同已成立并生效，按法律规定不解除就应给付租金，一审法院既不判决解除合同又不判决给付租金，显然矛盾。涉案房屋空置至今，房屋所有权人欲装修该房时，仍有人以给付租房定金为由，阻拦房屋所有权人施工，一审法院判决不解除合同，假如被上诉人继续向他人收取定金或继续向外转租该房，责任如何承担。此外，承租人经催告后在合理期限内不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金，也可解除。一审不判决解除合同，就应判决给付所有租金。《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确规定：“人民法院审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，强化对守信者诚信行为的保护，提高违法违约成本”。一审判决系滥用审判权怂恿违约，上诉人为租房和帮被上诉人招商付出的数十万元谁来赔付。耿艳民、金豌豆公司、胡平、电广公司均未到庭，亦未提交书面答辩意见。彭启公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除彭启公司与耿艳民、金豌豆公司、胡平、电广公司签订的租赁合同；2.判令耿艳民、金豌豆公司、胡平、电广公司向彭启公司支付租金90万元、滞纳金10万元，合计100万元；3.本案诉讼费用由耿艳民、金豌豆公司、胡平、电广公司负担。一审法院查明，2019年4月14日，胡平、耿艳民以耿艳民、金豌豆公司、胡平、电广公司四方名义与彭启公司签订《商铺租赁合同》。该《合同》主要约定：1.耿艳民、金豌豆公司、胡平、电广公司承租徐州市湖北路滨湖花园三期C9号楼部分商铺（1-106室至3-1j11室），建筑面积合计3822.69平方米。2.租赁期限自2019年6月25日起至2029年6月24日止，耿艳民、金豌豆公司、胡平、电广公司须于缔约一周内支付半年租金90万元及租赁保证金40万元，逾期付款按应付款的1%计算滞纳金。该《合同》无电广公司签章。2019年5月21日，彭启公司负责联系租赁事宜的人员耿培峰通过电话与胡平联系：“耿：滨湖这边怎么弄，散了还是怎么弄？胡：小耿怎么说的。耿：他说中午还给你打电话说呢。你们今天明天钱一分打不出来怎么弄。滨湖说今天最后一天，你们现在连基本押金都没打，我给配点都行。现在一分不打，他说黄山垅那里没有给他钱，他的钱没有出来。胡：我还在医院，放弃又影响不好。耿：他的钱没有出来……你赶快给他联系一下，商量个结果给我，人家那边今天要我回话。”2019年5月25日，耿培峰再次通过电话联系胡平：“耿：你让人给我见面，你怎么想的？胡：我要是不参与吧他不会弄。不行我占点也行，主要我没有时间弄。耿：其实我认为就是前期投资的问题，一个是押金还有半年的租金，租金他要是都租出去钱都出来了，耿明哪？胡：把垃圾清理一下，吊个顶。谁租谁装修，还让我们弄吗？耿：对，就是前期这个半年，只要租金能出来就行了。胡：一般租出去以后，谁租谁交半年的押金、租金。耿：对，他们交点押金再交点租金就够了……现在你叫这个人见我，怎么给他说？是让他拿钱介入股份还是怎么弄？……胡：让他占股份也行。耿：你们可以专门成立个管理公司。胡：那这一块你给他说一下，他两三个人放在一块弄，有一个专管管理的。耿：他能管理起来不，你们考虑把他替换下耿明能行不，耿明要是能拿钱，让耿明管不就行了……耿明管理耿明占有股份不就行了吗？他拿钱他占股份，谁拿钱谁占股份，你们共同操作这个事就是了……胡：这个钱绝对不能让耿明沾手，他在现场管理，多给他点钱就是了。耿：他也沾不了手，你们所有租金就从租金走了，不让他沾手，他拿钱占股份在里面不就行了。胡：行。耿：那这个租金我怎么给他说？租金有这合同，就实事求是给人说好吗？胡：租金我给他说先让他拿20万出来，等收的租金过来不就都交了吗，谁租谁装修。耿：你们得弄点钱清理一下。胡：清理再说，现在先凑着把押金交上……”2020年8月7日，彭启公司以诉称理由诉至法院。一审庭审中，彭启公司提交《合同撤销证明》复印件。其内容为“因客观原因导致合同履行不能，经徐州市滨湖花园房地产开发有限公司和徐州彭启生物科技有限公司友好协商，现双方自愿撤销2019年4月14日双方签订的商铺租赁合同。原合同中的所有条款自动失效，以此为据”。彭启公司另陈述，彭启公司与租赁房屋所有权人徐州市滨湖花园房地产开发有限公司于2019年10月签订该《证明》，彭启公司现并未支付租金或赔偿款，双方尚在进行协商。至法院作出判决时，彭启公司未能应法院要求提交其与徐州市滨湖花园房地产开发有限公司签订的租赁合同。一审庭审中，胡平陈述，其系电广公司的法定代表人胡电广之父，因出差未能到庭参加诉讼。一审法院认为，合同具有相对性。耿艳民、胡平以耿艳民、金豌豆公司、胡平、电广公司名义与彭启公司签订《商铺租赁合同》，但电广公司并未在该《合同》上签章，现有证据也无法证明耿艳民、胡平有权代电广公司缔约，故电广公司并非《商铺租赁合同》的当事人，彭启公司在本案中无权向该公司主张权利。出租人应当按照约定交付租赁物，承租人应当按照约定的方法使用租赁物并按约支付费用。胡平辩称彭启公司并未交付房屋，彭启公司在庭审中也未能就实际交付房屋完成举证证明责任。并且，彭启公司提交的《合同撤销证明》证明，其与房屋所有权人已将双方租赁合同撤销，自始不发生法律效力，彭启公司也并未向房屋所有权人支付租金或赔偿损失。故彭启公司无权要求解除合同,并要求耿艳民、金豌豆公司及胡平承担支付租金、赔偿损失的民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条规定，遂判决驳回彭启公司的诉讼请求。二审期间，上诉人彭启公司向本院提交以下证据：1.上诉人与徐州市滨湖花园房地产开发有限公司签订的《商户租赁合同》一份，用于证明上诉人与案外人徐州市滨湖花园房地产开发有限公司签订了《商户租赁合同》，形成租赁关系，后上诉人将涉案房屋转租给四被上诉人；2.一审通话录音光盘一张，证明房屋已向四被上诉人交付。3.徐州市滨湖花园房地产开发有限公司出具的情况说明一份，用于证明彭启公司对标的物的转租具有合法依据，徐州市滨湖花园房地产开发有限公司同意彭启公司转租。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.电广公司是否为涉案《商铺租赁合同》当事人；2.彭启公司主张解除《商铺租赁合同》并支付租金应否予以支持。一、关于电广公司是否为涉案《商铺租赁合同》当事人的问题。本院认为，涉案《商铺租赁合同》虽将电广公司作为承租方列入合同乙方，但该《商铺租赁合同》落款处并未经电广公司盖章确认，胡平虽为电广公司法人胡电广之父，但并无证据证明胡平签署涉案《商铺租赁合同》已取得电广公司授权。彭启公司虽主张胡平为电广公司实际控制人，但因未能提供证据予以证明，本院不予采信。故一审法院认定电广公司并非《商铺租赁合同》的当事人，彭启公司无权依据该《商铺租赁合同》向电广公司主张权利，并无不当。二、彭启公司主张解除《商铺租赁合同》并支付租金应否予以支持的问题。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。彭启公司与胡平、耿艳民、金豌豆公司之间的《商铺租赁合同》约定“须于缔约一周内支付半年租金90万元及租赁保证金40万元，逾期付款按应付款的1%计算滞纳金。”但合同签订后，胡平、耿艳民、金豌豆公司作为合同相对人均未依照约定向彭启公司支付租金及租赁保证金，另据彭启公司提交的微信聊天记录、通话录音，胡平、耿艳民、金豌豆公司经催告仍未在合理期限内履行其支付租金的主要债务，已构成违约，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项规定，彭启公司依法可解除合同。故一审法院以彭启公司未向房屋所有权人支付租金或赔偿损失为由，认定彭启公司无权要求解除合同不当，本院予以纠正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据上所述，彭启公司与胡平、耿艳民、金豌豆公司之间的《商铺租赁合同》解除后，胡平、耿艳民、金豌豆公司应依约支付合同存续期间的租金。合同约定的租赁期限从2019年6月25日开始，基于彭启公司与徐州市滨湖花园房地产开发有限公司之间的《商铺租赁合同》约在2019年10月解除，故胡平、耿艳民、金豌豆公司应支付租金的期间为2019年6月25日至2019年10月。胡平、耿艳民、金豌豆公司虽以彭启公司未向其交付涉案房屋为由抗辩，但双方并未对涉案房屋的交付形式事先约定，且一审庭审中，胡平自认涉案房屋“是旋转门，拿东西挡住的，没有上锁”，即胡平、耿艳民、金豌豆公司可以实现对涉案房屋的占有、使用。故胡平、耿艳民、金豌豆公司以涉案房屋未交付为由拒付租金，并无事实和法律依据，本院不予采信。至于租金的支付标准，经查明，考虑到胡平、耿艳民、金豌豆公司确实未对涉案房屋实际占有、使用，本院在综合考量合同约定的租金标准以及双方合同履行情况的基础上，酌定胡平、耿艳民、金豌豆公司支付彭启公司租金20万元。综上所述，上诉人彭启公司的上诉请求部分成立，予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典时间效力的若干规定〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初4123号民事判决；二、解除徐州彭启生物科技有限公司与胡平、耿艳民、徐州金豌豆建筑工程有限公司之间的《商铺租赁合同》；三、胡平、耿艳民、徐州金豌豆建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内，给付徐州彭启生物科技有限公司租金20万元。四、驳回徐州彭启生物科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元，减半收取6900元，由徐州彭启生物科技有限公司负担1900元，胡平、耿艳民、徐州金豌豆建筑工程有限公司负担5000元；二审案件受理费13800元，由徐州彭启生物科技有限公司负担3800元，胡平、耿艳民、徐州金豌豆建筑工程有限公司负担10000元。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 苏 团审判员 胡元静二〇二一年三月一日书记员 赵 莹