河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6992号上诉人（原审原告）：李泓，女，汉族，1968年12月11日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：马海涛，河南祜亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁书兰，女，汉族，1948年7月15日出生，住南阳市卧龙区。被上诉人（原审被告）：杨保斗，男，汉族，1943年10月10日出生，住南阳市卧龙区，系梁书兰丈夫。上诉人李泓因与被上诉人梁书兰、杨保斗房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初7149号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李泓的委托诉讼代理人马海涛,被上诉人梁书兰、杨保斗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李泓上诉请求：撤销原判，改判支持李泓的全部诉求。事实和理由：原审适用法律错误，原审认定房屋买卖合同无效，取得的财产应该予以返还，现房屋已拆除无法返还，且房屋拆迁后无利益。根据《民法典》规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。梁书兰、杨保斗所建房屋已被确认为违章建筑，违章建筑不受法律保护且不存在法律利益，故不用折价赔偿。原审判决实质是让李泓对梁书兰、杨保斗的违法行为买单，梁书兰、杨保斗对自己的违法行为没有任何成本及后果。梁书兰、杨保斗二人的行为已构成不当得利。原审认定李泓有过错属于适用法律错误，李泓对于违章建筑没有任何故意行为，对于买卖合同没有过失行为，同时李泓的行为没有给梁书兰、杨保斗带来损失，梁书兰、杨保斗的损失是违章建筑被政府拆除，系咎由自取，且现在物价飞涨，房屋价格大涨，有南阳市中心城区商品房平均价格统计为证，李泓的可期待利益梁书兰、杨保斗应该赔偿。另补充，本案的无效法律民事行为是当年的违法建筑，该违法建筑不会因为时代的迁移及签订买卖合同变成合法建筑，买卖合同是有效合同，李泓买卖的物品合法，卖方提供的房屋致李泓目的不能实现，同时买卖协议也约定拆迁赔偿款一切利益归李泓。梁书兰、杨保斗辩称，房子是想出租的，当时李泓买的时候被上诉人已告知这房子不能卖,出于同情卖给李泓了，当时家人都不知道。被上诉人不识字，协议是李泓拿来让签的，当时没有敢按指印。为卖房被上诉人还与家人吵架，被上诉人不知道房子要拆迁，李泓已经住了很多年了，现在房子拆了李泓问被上诉人要钱，不合理。李泓向一审法院起诉请求：1.判令梁书兰、杨保斗返还李泓购房款15.5万元，房屋差价损失6万元暂定；2.诉讼费由梁书兰、杨保斗承担。一审法院认定事实：杨保斗系南阳市车站路水利水电公司退休人员，居住该公司卧龙岗家属院。2013年8月，杨保斗沿着家属院西南围墙自建上下两层房屋，每层一室一厅一厨一卫约50平方米，水电齐全，装修后出租使用。2013年，李泓找到梁书兰、杨保斗想购买一楼房屋。2013年8月13日李泓与梁书兰签订《房屋买卖合同》约定：甲方将位于车站路水利水电公司卧龙家属院，西南壹室壹厅壹厨壹卫壹楼的房屋面积-一-平方，包括屋内家具【床，衣柜，沙发一套，茶几一个】以十五万五千元的价格出售给乙方。2.乙方交清全款十五万五千元整3.甲方保证此房屋无纠纷，甲方保证自己对该房屋有处分权，保证其配偶、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利。甲方保证转让该房产不涉及第三方的权利，否则一切后果由甲方全部承担。自本合同签订之日起，此房屋所有权归李泓所有。李泓有买卖权，拆迁赔偿权及房屋产生的一切利益，甲方及其配偶，儿女不得以任何理由干涉。甲方：李泓，乙方：梁书兰，签订日期：2013年8月13日。后该房屋李泓母亲居住一年有余，去世后李泓姐姐使用。2020年8月25日，南阳市卧龙区武侯街道办事处和卧龙区城市综合执法局发布公告：“按照市、区政府老旧小区改造要求和部署，将对该小区进行提升改造。经查，该区域存在私搭乱建、违法建设行为，已涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》。现要求违法当事人于2020年8月26日前自行拆除，逾期不拆除的，相关部门将强制拆除。并由违法当事人自行承担经济损失后果和相关法律责任。”后该房屋被依法强制拆除。李泓向梁书兰、杨保斗要求返还购房款，梁书兰、杨保斗不同意，李泓诉至法院。以上事实，有李泓身份证复印件，双方陈述、李泓提交的《房屋买卖合同》、卧龙区武侯街道办事处及城市综合执法局张贴的《公告》、武侯社区街道办事处出具的《证明》。卧龙区综合执法局工作人员的《询问笔录》、拆迁房屋的照片等，梁书兰、杨保斗提交的出租广告在案佐证，并经法庭举证、质证，记录在卷。一审法院认为，李泓与梁书兰签订《房屋买卖合同》，李泓购买梁书兰、杨保斗自建的房屋，居住使用，在涉案房屋交付7年后，被行政机关认定为违章建筑并拆除，该协议书因违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效协议。《合同法》第五十八之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现在涉案房子已经被拆除，无法返还，双方均有损失，应按照过错承担责任，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。梁书兰、杨保斗自建房屋称本意用于出租，水电家具齐全，拎包入住，具有出租的意思表示。李泓购买房产，应具有谨慎注意义务，涉案房屋价格低于同期市场价，李泓提交的房屋买卖合同上也并未写明房产证号、房屋登记情况，仅写明梁书兰具有处分权以及拆迁后利益归李泓，梁书兰不得以任何理由干涉等，现房屋拆迁后无利益，李泓以梁书兰交易时欺诈李泓应承担赔偿责任，要求梁书兰、杨保斗返还转让款及赔偿损失的请求，证据不足，理由不充分，不予支持。综上，李泓要求梁书兰、杨保斗返还转让款及赔偿损失15.5万元及房屋差价6万元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李泓的诉讼请求。案件受理费2263元，由李泓负担。本院二审期间，李泓向本院提交一组新证据：南阳市房产管理局政府信息公开回复，证明2012年至2020年的南阳市中心城区商品房平均价格，该证据系李泓要求梁书兰、杨保斗返还房屋差价的依据。梁书兰、杨保斗经质证认为，对该证据的真实性无异议，与本案无关。梁书兰、杨保斗无新证据提交。本院对该份证据的真实性予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：涉案房款及损失是否应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因涉案房屋已被相关行政部门认定为违法建筑，并予以拆除，双方签订的涉案房屋买卖合同因涉案房屋系违法建筑而违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。根据上述法律规定，合同无效，基于合同取得的财产应当予以返还，涉案房屋已被拆除不存在返还问题，被上诉人收取的房款应当返还上诉人。鉴于被上诉人违章房屋出售，上诉人未尽到审慎注意义务，双方对导致合同无效均存在相应的过错，对合同无效对其各方所造成的损失应由各方自行承担。考虑到涉案房屋虽属违章建筑，但已实际交付上诉人，亦不影响其占有期间的合理使用，且上诉人已使用涉案房屋长达七年之久，根据公平原则，其应支付一定的使用费，因此，本院酌定返还购房款的50%，即77500元。综上所述，李泓的上诉请求部分成立，其合理部分应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初7149号民事判决；二、梁书兰、杨保斗于本判决生效之日起15日内返还李泓购房款77500元；三、驳回李泓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2263元，二审案件受理费4526元，合计6789元，由李泓负担3394.5元，梁书兰、杨保斗负担3394.5元。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二一年三月五日法官助理孙方超书记员杨俊