江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终111号上诉人（原审被告）：无锡市恒达星湖湾房产有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道锦旺路。法定代表人：张根荣，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋菁菁,江苏法舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘锡海，男，1974年3月8日生，汉族，住无锡市锡山区。被上诉人（原审原告）：汪雪莲，女，1976年1月11日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：刘锡海，系汪雪莲配偶。原审被告：无锡星湖投资有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘街道芙蓉五路。法定代表人：丁国英,该公司总经理。上诉人无锡市恒达星湖湾房产有限公司（以下简称恒达公司）因与被上诉人刘锡海、汪雪莲，原审被告无锡星湖投资有限公司（以下简称星湖投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2020)苏0205民初4278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒达公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判其无须再支付违约金。事实与理由：刘锡海、汪雪莲未提供证据证明因逾期交房所造成的损失，房屋买卖合同约定的违约金显然高于所造成的损失，人民法院应予调整。因此，除已支付的违约金外，其无须再支付违约金。刘锡海、汪雪莲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘锡海、汪雪莲向一审法院起诉请求：1.判令恒达公司、星湖投资公司连带赔偿刘锡海、汪雪莲延迟交房违约金30800元(违约金以房款689733元为本数，按照日万分之一利率标准，暂计算至2020年7月31日)及恒达公司未按承诺支付逾期交付违约金而应双倍支付的违约金22000元；2.判令恒达公司、星湖投资公司连带赔偿刘锡海、汪雪莲未如期交付房屋附属设施违约金5320元；3.判令恒达公司、星湖投资公司连带赔偿因未按承诺赔付所产生的违约金5320元。一审法院认定事实：一、2016年10月22日，出卖人恒达公司与买受人刘锡海、汪雪莲签订商品房买卖合同（预售）（合同备案号201704030022），约定刘锡海、汪雪莲购买恒达公司开发的位于无锡市锡山区××街道××路××路××幢××单元××号房屋，房屋总价为689733元。该合同第六条约定：房屋总金额中包含装修款0元；合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、2.该商品房已取得房屋测绘报告；合同第十条约定：商品房相关设施设备交付条件，房屋“交付时”，对于房屋供水、排水系统、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等七项附属设施应达到相应的交付条件，未达到相应条件的，应当采取补救措施，并按照1元／天／项向买受人支付违约金。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条、补充协议第七条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同及补充协议还约定了其他事项。合同签订后，刘锡海、汪雪莲支付了房款。二、2018年6月30日恒达公司未将符合合同约定交付条件的案涉房屋交付给刘锡海、汪雪莲。2020年7月3日无锡市锡山区建设测绘有限公司出具《无锡市房屋建筑面积测绘成果》（实测），确认花海家园（三期18#房）房屋建筑面积测绘及计算说明。2020年7月24日，无锡市锡山区住房和城乡建设局向恒达公司发出关于花海花园三期18号房通过交付使用竣工验收的通知，载明：花海花园三期18号房及地下车库18号部分建设项目已全面竣工，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。恒达公司于2020年7月24日制作了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，向刘锡海、汪雪莲通过EMS邮寄了房屋交付通知书，要求刘锡海、汪雪莲在2020年7月27日办理交付手续。刘锡海、汪雪莲未履行收房手续。三、刘锡海、汪雪莲认可已收到恒达公司已支付违约金23104元。四、2019年9月，恒达公司向18栋房屋所有业主做出承诺：自2019年8月31日起，恒达公司每月20日前按合同约定支付18栋所有业主当月违约金，无需每月登记，直接打入业主账户。如逾期未支付，恒达公司将按违约金当月200%支付给业主。庭审中，恒达公司对于该情况予以确认。五、上海力鼎会计师事务所出具的恒达公司2016年起至2019年的年度财务报表审计报告认定，恒达公司的财务报表在所有重大方面按照《企业会计准则》的规定编制，公允反映了其财务状况以及年度经营成果和现金流量。上述事实，有商品房买卖合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书、测绘报告、无锡市锡山区住房和城乡建设局文件、房屋交付通知书及EMS查询单、付款回单、收条、恒达公司财务报表审计报告及庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，刘锡海、汪雪莲与恒达公司签订的商品房买卖合同（预售）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。恒达公司未按期于2018年6月30日交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应当按合同约定向刘锡海、汪雪莲支付延迟交房违约金。本案中双方当事人的主要争议在于：一、恒达公司应承担的逾期交房违约金应计算至何时为止？二、恒达公司是否要承担房屋附属设施未交付的违约金？三、星湖投资公司是否要承担连带责任？关于第一个争议焦点：合同约定交房日期为2018年6月30日前，现逾期时间超过180日，刘锡海、汪雪莲请求以房款689733元为基数按每日万分之一为标准计算违约金，符合双方合同的约定，该院予以采纳。因恒达公司已按商品房买卖合同（预售）约定取得房屋测绘报告及建设工程竣工验收备案证明文件，已符合房屋交付条件，并已向业主发出交付通知书，告知业主可在2020年7月27日办理交付手续，虽刘锡海、汪雪莲未实际收房，但未收房的责任不在恒达公司，恒达公司不再承担2020年7月27日后的违约金，故逾期交房违约金应计算至2020年7月27日止。扣除恒达公司已经支付的违约金，剩余未付违约金，以689733元为基数按每日万分之一计算至2020年7月27日止，恒达公司还应支付逾期交房违约金为29106.29元。因恒达公司未按承诺及时支付上述违约金，现刘锡海、汪雪莲主张按承诺约定加倍支付违约金22000元，该院予以认定。恒达公司合计还应向刘锡海、汪雪莲支付违约金51106.29元。关于第二个争议焦点：至于刘锡海、汪雪莲向恒达公司主张未按期交付房屋附属设施违约金，因附属设施的交付依附于主体建筑即所购房屋的交付，案涉房屋未交付，附属设施自然不可能交付，故附属设施未交付的违约金系延迟交房违约金的必然构成，延迟交房违约金中已涵盖了未按期交付房屋附属设施违约金，故该院对刘锡海、汪雪莲另主张延迟交付房屋附属设施违约金的诉请不予支持。关于第三个争议焦点：该院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。上述法律规定要求一人有限责任公司的股东将公司财产与个人财务严格分离，且股东应就其个人财产是否与公司财产相分离负举证责任。本案中，恒达公司提供了相关审计报告，可以反映恒达公司有独立完整的财务制度，相关财务报表亦符合会计准则的规定，且按《中华人民共和国公司法》第六十二条之规定于每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经有资质的会计师事务所审计，出具了结论明确的审计意见，未见有公司财产与股东个人财产混同的迹象，可以反映恒达公司财产与星湖公司财产相分离的事实。综上，刘锡海、汪雪莲主张星湖投资公司承担连带责任，据理不足，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、恒达公司应于判决生效后3日内向刘锡海、汪雪莲支付违约金51106.29元；二、驳回刘锡海、汪雪莲的其他诉讼请求。一审案件受理费1254元，减半收取计627元，保全费601元，合计诉讼费1228元，由刘锡海、汪雪莲共同负担158元，恒达公司负担1070元。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：案涉商品房买卖合同约定的违约金是否过高，应否调整。本院认为，违约方主张约定的违约金过高请求人民法院予以适当减少的，应当对违约金是否过高承担举证责任。恒达公司主张合同约定的违约金明显高于因其逾期交房给刘锡海、汪雪莲造成的实际损失，但未提供相关证据证明自己的主张，故其应当承担举证不能的法律后果。据此，一审法院根据双方商品房买卖合同约定认定违约金，并无不当。综上所述，恒达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1096元，由上诉人无锡市恒达星湖湾房产有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二〇二一年三月五日书记员 刘 滢