河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2479号上诉人（原审原告）：河南鸿宝物业服务有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：平明，董事长。委托诉讼代理人：李禺君，河南中涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高文丰，河南中涵律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王涛，男，1973年12月9日出生，汉族，住郑州市中原区。上诉人河南鸿宝物业服务有限公司（以下简称鸿宝物业公司）与上诉人王涛物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初27502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月24日公开审理了本案。上诉人鸿宝物业公司的委托诉讼代理人高文丰、李禺君，上诉人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿宝物业公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.判决王涛向鸿宝物业公司支付2017年1月16日至2020年12月31日的物业费128224.35元；3.判令王涛向鸿宝物业公司支付自2017年1月16日起至实际清偿之日至违约滞纳金（以物业费本金为基数，按照年利率15.4%，暂计算至2021年1月1日为49054.58元；4.判令本案督促程序申请费955元，由王涛承担；5.一、二审的诉讼费用由王涛承担。事实和理由：河南鸿宝置业有限公司（以下简称鸿宝置业公司）于2017年1月16日就向王涛交付了房屋，鸿宝物业公司也于2017年1月16日就开始为王涛的房屋提供物业服务，王涛的物业费应当从2017年1月16日开始计算。1.王涛与河南鸿宝置业公司签订的商品房买卖合同约定的交房时间是2017年1月16日，王涛以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房，该理由不是其拒收的理由。王涛拒收不影响房屋已经交付的认定。2.鸿宝物业公司于2017年1月16日鸿宝置业向该小区业主交付后就开始为王涛等业主提供物业服务，鸿宝物业公司也应当于此时开始收费。3.王涛应于2017年1月16日缴纳物业费而不能以未实际收房为由拒交。二、鸿宝置业公司与鸿宝物业公司签订的《郑州市前期物业服务合同》对王涛有约束力，王涛应当根据合同约定按照6元/月/平方米自2017年1月16日交物业费。三、由于业主办理房屋产权证的时间由业主自己控制，一审判决以王涛自己办理房产证的时间即2018年5月29日作为计算物业费的起算时间，违反合同约定和《民法典》规定的公平、诚实信用原则。四、王涛应当按日千分之三向鸿宝物业公司支付逾期支付物业费的违约金，鸿宝物业公司减按年15.4%（减少标准近10倍）应当予以支持。五、本案督促程序申请费955元属于诉讼费用，就当由败诉方王涛承担，一审法院判定该笔费用由鸿宝物业公司承担不符合法律规定。王涛辩称，一、鸿宝物业公司未提供质价相符的物业服务，其提供的物业服务存在严重瑕疵，王涛有权拒绝支付物业服务费。二、鸿宝物业公司的收费标准违反《郑州市物业服务收费管理办法》的规定，其主张的物业服务费收取标准缺乏依据。三、鸿宝物业公司要求支付的违约金和督促程序申请费缺乏依据。四、案涉小区至今不具备交房和入住条件，王涛一直未收房，且未与鸿宝物业公司签订物业服务合同，同时王涛已就鸿宝置业公司虚假宣传一事投诉至郑州市金水区市场监督管理局，现已立案调查。王涛上诉请求：1.撤销原审判决，直接改判驳回鸿宝物业公司的诉讼请求，或发回重审；2.本案全部诉讼费用由鸿宝物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误，鸿宝物业公司制定的物业收费标准远高于本市法律规定，其收费不合法、不合规。二、鸿宝物业公司履行物业服务合同存在重大瑕疵，王涛不交物业费具有正当的、合理的理由。三、诉争小区内至今未接通市政自来水，饮水安全存在严重问题，基本生活设施缺失，根本不具备交房入住条件，故王涛一直未收房，并未与鸿宝物业公司签订物业服务合同，与建设单位签订的《商品房买卖合同》中关于物业服务合同的条款均系格式条款，而且选定鸿宝物业公司为物业服务企业的程序违规，故王涛签订的有关物业服务条款无效。鸿宝物业公司辩称，一、本案物业收费标准6元/平方米/月是鸿宝置业公司通过招投标方式依法与鸿宝物业公司签订《郑州市前期物业服务合同》所确定的，并且已经在郑州市住房保障与房地产管理局备案，是符合规定的。二、鸿宝物业公司提供的物业服务符合鸿宝物业公司与鸿宝置业公司签订的《郑州市前期物业服务合同》约定，王涛所称存在重大瑕疵与事实不符。三、鸿宝物业公司与鸿宝置业公司签订的《郑州市前期物业服务合同》对王涛具有约束力。四、涉案小区是否接通市政自来水与鸿宝物业公司无关，不影响王涛缴纳物业费。鸿宝物业公司向一审法院起诉请求：1.判决王涛支付拖欠的自2017年1月16日起至2020年12月31日的物业服务费128224.35元；2.判令王涛支付违约金（以应支付的物业费为本金，按照年利率15.4%，自应支付之日计算至实际清偿之日，暂计算至2021年1月1日为49054.58元）；3.判令王涛承担本案督促程序申请费955元；4.本案诉讼费由王涛承担。一审法院认定事实：2015年2月12日，王涛作为买受人与案外人鸿宝置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，载明：王涛购买位于金水××、××号房屋，建筑面积共449.91平方米；合同信息备案号为150××××****；出卖人应当在2017年1月16日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。自本合同约定的交付期限或出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给买受人，同时买受人应承担交付日起的物业管理等各项费用;本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件四载明：房屋达到交付条件后，出卖人发出房屋交付书面通知（出卖人没有提前或延后交房的，以本合同第八条的约定作为房屋交付的书面通知，出卖人无需再另行通知；出卖人提前或延后交房的，应另行发出房屋交付书面通知），双方应按约定的或另行通知的时间和地点办理房屋交付手续；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为河南鸿宝物业服务有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费方式为包干制，物业服务收费价格为6元/月.平方米（建筑面积）。价格构成包括人员成本、设备维护成本、园林养护成本、运营成本等和经业主同意的其他费用。本合同签订前买受人已详细阅读并认可《前期物业服务合同》和《临时管理规约》中约定内容，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，签订《前期物业服务合同》等。王涛在该商品房买卖合同及附件上签字捺印予以确认，案外人河南鸿宝置业有限公司在该合同及附件上加盖印章。鸿宝物业公司作为物业服务企业（乙方）提交其与案外人鸿宝置业公司作为开发建设单位（甲方）签订的《郑州市前期物业服务合同》一份，载明：“…第一部分物业项目基本情况第一条本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：名称鸿宝园林玉兰苑A区（一期），类型为普通住宅、别墅、商业，座落位置为郑州市金水××、××路东，建筑面积为114081.49平方米，区域东至索须河、南至鸿业路、西至金槐路、北至鸿兴路。…第三部分物业服务标准第四条乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务…第四部分物业服务期限第五条前期物业服务期限自2014年4月9日至新的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。第五部分物业服务费用第六条本物业区域物业服务收费为包干制。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳具体标准如下：多层洋房6元/平方米/月；…第八条物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年物业服务费。此后按半年一次交纳，具体时间为每期物业服务费到期后的最后一个月交下一期物业服务费。…第八部分违约责任第二十一条…业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照每日千分之三的标准承担相应的滞纳金…”，鸿宝物业公司及案外人河南鸿宝置业有限公司均在该协议上加盖印章。2020年6月13日，鸿宝物业公司向王涛出具《物业费催缴通知函》并向王涛邮寄，该通知函载明：“你系鸿园玉兰苑项目24幢1号商品房业主，鸿宝物业公司（以下简称“我司”）系该项目物业管理单位。根据我司与鸿宝置业公司签订的《郑州市前期物业服务合同》约定，截止本通知函发出之日，你共拖欠我司2017年1月16日至2020年12月31日以下费用：（1）物业费：共计人民币127798.45元；（2）车位费：共计人民币5040元；（3）违约金：共计人民币197192.05元；上述欠款共计人民币330030.5元；依据……特此函告！”另查明，申请人鸿宝物业公司与被申请人王涛申请支付令一案，该院于2020年10月21日发出（2020）豫0105民督881号支付令，限令王涛在收到支付令之日起十五日内清偿债务或向该院提出书面异议。王涛在收到该支付令之日起十五日内向该院提出了书面异议，该院认为鸿宝物业公司未妥善履行物业服务义务，王涛提出的异议成立，并于2020年11月6日作出（2020）豫0105民督881号民事裁定书，裁定：终结本案的督促程序。该院（2020）豫0105民督881号支付令自行失效。申请费955元，由鸿宝物业服务公司负担。王涛提交郑州市国土资源局于2018年5月29日出具的房屋产权信息一份，载明：豫（2018）豫0105郑州市不动产权第0156865号，权利人王涛，坐落于金水区鸿苑路**东园区**楼****，房屋建筑面积为446.65㎡。庭审中，鸿宝物业公司与王涛均认可王涛自2017年1月16日至今未在涉案房屋内居住。王涛陈述因房屋质量问题至今仍未接收涉案房屋，其与开发商鸿宝置业公司未就涉案房屋质量问题提起诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”根据王涛与开发商鸿宝置业公司签订的商品房买卖合同，鸿宝置业公司依法选聘的前期物业服务企业为鸿宝物业公司，且鸿宝置业公司作为建设单位与鸿宝物业公司是签订有前期物业服务协议，该前期物业服务协议亦对王涛发生法律效力。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”鸿宝物业公司已按前期物业服务协议提供物业服务，王涛虽抗辩其以房屋质量问题未接收房屋，但其已于2018年5月29日办理涉案房屋的产权证书，其应自2018年5月29日起按照房屋登记面积即446.65平方米每平米每月6元支付物业服务费至2020年12月31日，计算为83076.9元。鸿宝物业公司主张的违约金，依据不足，该院不予支持。鸿宝物业公司主张王涛承担本案督促程序申请费955元的诉请，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王涛于判决生效之日起十日内支付河南鸿宝物业服务有限公司欠付的物业服务费83076.9元；二、驳回河南鸿宝物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取968元，由河南鸿宝物业服务有限公司负担518元，王涛负担450元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为：1.案涉物业费起算时间如何确定；2.物业费收费标准是否适当。关于王涛以其未收房、未与鸿宝物业公司签订物业服务合同，与鸿宝置业公司签订的《商品房买卖合同》中关于物业服务条款系格式条款，且选定鸿宝物业公司为物业服务企业程序违规意见，上诉主张其与鸿宝物业公司物业服务条款无效的意见。原审已经查明，鸿宝置业公司与王涛签订的《商品房买卖合同》有效，且鸿宝置业公司与鸿宝物业公司签订了前期物业服务协议，故根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，该前期物业服务协议亦对王涛发生法律效力。王涛虽上诉称选定鸿宝物业公司为物业服务企业程序违规，但因其未能举证，故对王涛主张其与鸿宝物业公司之间的物业服务条款无效的意见，不予确认。关于王涛称鸿宝物业收费标准高，收费不合法、不合规的上诉意见，案涉小区的物业费收费标准系前期物业服务协议所确定的，且该协议已进行登记备案，故王涛的该项上诉意见不予采纳。至于王涛以鸿宝物业公司履行物业服务合同存在重大瑕疵，其不交物业费正当合理的意见，本院认为物业服务瑕疵不构成拒缴物业费理由。关于鸿宝物业公司称鸿宝置业公司已按照合同约定在2017年1月16日向王涛交付了涉案房屋，其公司也是自该日期就向王涛提供物业服务，王涛应当自2017年1月16日起向鸿宝物业公司缴纳物业费的上诉意见，王涛以其未收房进行抗辩，但王涛已于2018年5月29日办理涉案房屋的产权证书，故原审认定2018年5月29日为物业费起算时间并无不当。关于鸿宝物业公司称王涛应按年15.4%向其支付违约金的意见，经一审查明，王涛未及时交付物业费系因双方纠纷所致，结合本案其他证据情况，本院对其该项上诉意见不予支持。另，至于鸿宝物业公司称应由王涛承担督促程序申请费955元的上诉意见，经查，《诉讼费用缴纳办法》等法规明确规定债务人对督促程序提出异议致使督促程序终结的，申请费由申请人承担。本案中，鸿宝物业公司申请督促程序，但王涛提出的异议被（2020）豫0105民督881号民事裁定书确认成立，督促程序因此终结，故本院对鸿宝物业公司该项上诉意见，不予确认。综上所述，河南鸿宝物业服务有限公司、王涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7692元，由河南鸿宝物业服务有限公司负担3846元，王涛负担3846元。本判决为终审判决。审判员  郑志军二〇二一年三月三日书记员  刘 佳