文书内容辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽14民终190号上诉人（原审被告）：兴城市铂翔房地产开发有限公司，住所地兴城市龙兴路**。法定代表人：郑亚辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：山屹，辽宁山盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王东兴，男，1982年1月2日出生，汉族，无业，住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：高志慧，辽宁杨洪伟律师事务所律师。上诉人兴城市铂翔房地产开发有限公司因与被上诉人王东兴因商品房销售合同纠纷一案不服兴城市人民法院（2019）辽1481民初2998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了此案。兴城市铂翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人山屹，王东兴及委托诉讼代理人高志慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兴城市铂翔房地产开发有限公司上诉请求：撤销兴城市人民法院作出的(2019)辽1481民初2998号民事判决第一判项，将此案发回重审。事实及理由：一、本案事实不清，因为一审法院出现了同案不同判的问题。1、被上诉人王东兴等系列购房合同纠纷案件均已超过诉讼时效，依法应予以驳回。王东兴、刘淑媛、宋志臣、李军等人起诉我兴城市铂翔房地产开发有限公司(以下简称兴城铂翔公司)商品房销售合同纠纷案件，其销售合同均是在2011年、2012年间签订的。合同书第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意协商解决”。按照合同第十五条的约定，假定买受人认为自签订合同之日起290日内铂翔公司未办理备案，属于合同违约，则应从第291天开始或者找铂翔公司协商，或者起诉，主张自己的权利，否则三年后则超过诉讼时效。而王东兴等人的系列案件，均在超过三年诉讼时限后起诉的，为此一审法院应依法予以驳回。2、同是一审法院，同是一模一样的案件，一审法院出现两种不同的判决。2019年8月15日，兴城法院对同一小区居住的居民张某某提起的合同纠纷案件下发(2019)辽1481民初2352号民事判决书，“本院认为，张云卫与兴城铂翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，该合同合法有效。依照合同规定，兴城铂翔房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案诉争房屋交付的时间是2013年8月31日，兴城铂翔房地产开发有限公司报备档案材料的截止日期应当为2014年6月17日，张某某依照合同的规定，向兴城铂翔房地产开发有限公司主张权利的开始时间应当从2014年6月18日起三年内行使，张某某直到2019年才向兴城铂翔房地产开发有限公司主张权利，其起诉，已超过诉讼时效，本院对兴城铂翔房地产开发有限公司主张的张某某起诉已超过诉讼时效的主张，予以支持。”显然，张某某与本案被上诉人不仅同在一个小区，而且同一买卖事实，同一法律关系，同一类案件，但结果相反，判决结果天壤之别!二、一审法院对上诉人“持续侵权的事实”认定，没有法律或合同依据。1、本案系合同纠纷，只有合同违约行为，不存在侵权行为。2、合同约定290日期满后双方协商，这个协商的约定是双务的，不是一方的义务，为此是否有过协商行为需要双方举证。3、即便是双方都没有遵从合同的约定进行协商，也是双方违约，不是一方违约，应由双方来共同承担责任，不应判定由我上诉人一方承担责任，否则有失法律的公平公正。4、一审判决对上诉人“持续侵权的事实”认定，没有法律依据。三、一审法院认定我公司行为违约，证据不足。铂翔公司早在2018年5月份就为观海国际小区的全体居民办理了房照，至今已过了二年有余。几千户的居民都办理了房证，而只有被上诉人王东兴等几户，既没有找铂翔房地产开发有限公司领取大确权的房证，也没有及时办理小确权的房证，这个事实证明我铂翔房地产开发有限公司没有违约，没有责任。综上所述，上诉人请求二审法院查清事实，明确责任，依法撤销一审判决，将本案发回重审!王东兴答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，依法应当驳回。首先，关于上诉人主张的同案不同判的问题。经查，案外人张兴华起诉本案上诉人兴城市铂翔房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，兴城市人民法院于2019年8月15日作出（2019）辽1481民初2352号民事判决书。该案中，根据双方签订的商品房买卖合同第15条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该案交房时间为2013年8月31日，合同约定的办理权属登记的时间为2014年6月17日，可以办理房屋权属登记的时间为2015年10月8日，兴城市铂翔房地产开发有限公司存在延期办理权属登记的违约情形。但案外人在庭审中自认其从入住到2019年期间，没有向本案被告兴城市铂翔房地产开发有限公司主张过权力。因此一审法院认定案外人的诉请超过诉讼时效期间。与之不同的是，答辩人在诉讼时效期间内，一直在向上诉人主张权利。因此不存在超过诉讼时效期间的问题。上诉人主张的所谓同案不同判，无事实和法律依据，盖主张依法不应予以支持。其次，由于上诉人兴城市铂翔房地产开发有限公司未能办理房屋产权登记备案属于持续违约并侵害了答辩人的合法权益，故一审法院认定从上诉人兴城市铂翔房地产开发有限公司可以办理房屋产权备案的时间即2018年5月23日计算诉讼时效符合法律规定，上诉人的上诉请求无事实和法律依据。综上，鉴于原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王东兴向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即为原告办理位于兴城市观海国际小区A23号楼3单元601室的房屋的所有权证，并赔偿损失（截止2018年10月8日为165,575.95元）（以311，233.00元为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，支付期限至2012年5月13日起至房屋所有权证办理完毕之日止。）2、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院查明，2011年7月31日，王东兴与兴城铂翔公司签订商品房买卖合同，合同编号：481106012。出卖人为兴城铂翔公司，买受人为王东兴。房屋的基本情况是第A23幢3单元601室，面积93.56平方米，每平方米3326.56元，总价款311233元。王东兴一次性付款。交付期限，出卖人应当在2011年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1，该商品房验收合格。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：协商解决。2011年12月11日，王东兴办理了入住手续，开始使用该案涉房屋。兴城铂翔房地产开发有限公司向有关机关申请备案的材料及时间如下：            时间               备案材料               备案机关                  2008.7.9              施工图设计文件、多子项工程表              兴城市城乡建设局                  2010.6.25              质量监督申请受理书              兴城市建筑工程质量监督站                  2010.6.26              安全监督申请受理书              兴城建设工程施工企业管理站                  2010.10.15              消防设计备案              葫芦岛消防局                  2013.11.18              工程环保验收合格证              兴城环保局                  2015.4.21              工程竣工验收规划验收申请表              城乡规划局局长批准时间为2016年4月22日                                建设工程规划核实合格证              发证时间为2016、4、22、兴城市城乡建设局                  2017.9.4              消防竣工验收备案              葫芦岛市消防局                                市政基础设施工程竣工验收报告、开发建设项目验收报告              兴城建设综合开发办公室  2018年                  2018年字第3号              房屋和建筑施工安全生产验收备案表              备案部门注未写明时间                                建设工程竣工档案初验合格证              兴城市城建档案管理部门  2018.1.4                                房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书              兴城市城乡规化建设局注：未写年份，5.7      2018年5月23日，本案诉争房屋已办理房屋产权证，权利人为兴城铂翔房地产开发有限公司。2020年5月8日，兴城市不动产登记中心出具证明，内容为：兴城铂翔房地产开发有限公司开发建设的观海国际一期、二期住宅A16、A17、A20、A21、A22、A23、A24、A25#楼，于2010年11月30日向我单位报送了预告商品房权属登记备案手续材料。一审法院认为，王东兴与兴城铂翔公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实的意思表示，该合同合法有效。依照合同约定，兴城铂翔公司应当在房屋交付使用后290日内，将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案。本案诉争的房屋，王东兴办理入住的时间是2011年12月11日，因此，兴城铂翔公司向有关机关办理备案手续的截止时间应当是2012年9月25日。本案争议的焦点：1、本案是否超过诉讼时效？兴城铂翔公司主张王东兴的起诉，已超过诉讼时效的诉讼主张，因未办理房屋产权登记的备案属于持续违约并侵害王东兴的权益，且兴城铂翔公司已办理备案并能够办理登记的时间为2018年5月23日，故应从该时间起算诉讼时效。故王东兴的起诉，未超过诉讼时效，对兴城铂翔有限公司以王东兴起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。2、兴城铂翔公司是否在2012年9月25日前提供资料报产权登记机关备案办理了权属登记？兴城铂翔公司虽在2018年5月23日前向有关机关申请备案，但备案确定的时间为2018年5月23日，在该时间前未能办理备案系兴城铂翔公司未向王东兴履行合同义务，应对王东兴承担违约责任。从兴城铂翔公司提供的向有关机关申请备案的材料及时间上能够证明其未按照合同约定时间办理备案手续，已构成违约。故兴城铂翔公司以向政府机关积极递交备案手续不存在违约行为的抗辩，不予采纳。虽然兴城铂翔公司确认2018年5月23日本案诉争房屋可以办理房屋产权证，对此认可，但导致王东兴在2012年9月26日至2018年5月23日期间不能办理房屋产权证，其权利受到侵害。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因此，兴城铂翔公司承担违约责任的方式是向王东兴按照法律规定支付违约金。另双方虽约定了存在争议应协商解决，但该约定不影响双方协商不成后或发生争议后可直接向人民法院主张的权利。故王东兴要求兴城铂翔公司赔偿损失（以311233元为基数，从2012年9月26日起至2018年5月23日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）的主张，予以支持。根据中国人民银行2003年12月10日公布银发［2003］251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于逾期贷款利息计算办法，经计算其违约金金额为125404.98元（计算办法详见附表）。故王东兴要求兴城铂翔公司赔偿损失165575.95元的请求，予以支持125404.98元。关于王东兴要求兴城铂翔公司办理位于兴城市观海国际小区A23号楼3单元601室的房屋的所有权证，因该房屋现已具备办理房屋产权证相关手续，且王东兴在庭审中放弃此项诉讼请求，视为王东兴放弃自己的诉讼权利，其行为不违反法律相关规定，对王东兴的此项主张予以确认。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、兴城铂翔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付王东兴违约金125404.98元。二、驳回王东兴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5968元，由兴城铂翔房地产开发有限公司负担4518元，由原告王东兴负担1450元。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据，本院认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，王东兴与兴城铂翔房地产开发有限公司于2011年7月31日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。在《商品房买卖合同》中双方约定：“出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：协商解决。”本案中，王东兴主张其案涉房屋的交付使用时间为2011年12月11日。以房屋交付290日后的日期为2012年9月25日。因此，铂翔公司应在2012年9月25日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则构成违约。经一审查明，兴城铂翔房地产开发有限公司已办理备案并能够办理登记的时间为2018年5月1日。可见，在2012年9月25日兴城铂翔房地产开发有限公司即已违约。双方合同约定，如果王东兴不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方“协商解决”，而不是由兴城铂翔房地产开发有限公司按日向王东兴赔付违约金。故此，因兴城铂翔房地产开发有限公司的违约行为，王东兴获得了“一时性债权”而非“持续性债权”。换言之，因兴城铂翔房地产开发有限公司在2012年9月25日构成违约，王东兴的合法权益受到了损害，其于当日获得了与兴城铂翔房地产开发有限公司进行协商，进而请求兴城铂翔房地产开发有限公司进行损害赔偿的权利王东兴与兴城铂翔房地产开发有限公司的房屋交付时间于2011年12月11日，故自2012年9月25日起，王东兴即已知晓其权利受到了侵害。本案中，王东兴未举证证明其向兴城铂翔房地产开发有限公司主张过权利。王东兴在本案中的起诉已经超过了诉讼时效。汪**的诉讼请求应不予支持。综上所述，兴城铂翔房地产开发有限公司的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销兴城市人民法院（2019）辽1481民初2998号民事判决；二、驳回被上诉人王东兴的诉讼请求。一审案件受理费5968元，由王东兴负担；二审案件受理费2808元，由王东兴负担本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 李春学审判员 朱 丹二〇二一年三月五日法官助理孙敬伟书记员王田芃本判决书援引的相关法律条款：1、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。”2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……”