安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初811号 原告：张晨，女，1990年8月21日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：胡先会，该公司经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 原告张晨与被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方城市广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晨，被告东方城市广场公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晨向本院提出诉讼请求：1.依法判令东方城市广场公司支付张晨租金31031元及违约金1132.6元，共计32163.6元；2.本案的全部诉讼费用由东方城市广场公司承担。事实和理由：张晨和东方城市广场公司经友好协商于2015年5月4日签订委托经营管理合同，约定张晨将位于淮北市淮海中路与孟山路交汇处城市广场1栋（东方城市广场）1层XXX、XXX号铺位委托东方城市广场公司经营管理，委托经营期限自2016年1月1日至2027年12月31日，东方城市广场公司承诺自托管第四年开始向其支付约定的经营收益作为租金。但时至今日，东方城市广场公司已拖欠2020年4个季度的经营收益，张晨多次催要，东方城市广场公司始终以各种理由拒绝支付。现张晨依据相关法律规定诉至法院，望依法支持其诉讼请求。 东方城市广场公司辩称，一、张晨与东方城市广场公司签订的委托租赁管理合同第四条经营收益及支付方式约定：“第四年第五年乙方每年分别按照购房总价的9%、10%支付当年的经营收益”。但是，合同约定的总房价与张晨实际支付的购房总价不一致，本案应当以张晨实际支付的购房总价为基数计算经营收益。本案张晨实际支付的购房总价为345550元，故张晨的主张租金数额缺乏事实依据。二、东方城市广场公司请求法院判决减免租金。从张晨诉称看，其诉讼请求的租金、违约金为新冠肺炎疫情期间及后疫情期间的租金、违约金。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求涉案商铺在内诸多商家均不能开业经营，这是众所周知的事实，属于政府的强制性要求。东方城市广场公司无法经营的情形属于不可抗力，不属于东方城市广场公司责任。3月底开始，商铺虽然部分恢复营业；但是后疫情期间商场仍然有较为严格的防控措施，商场没有顾客，没有营业额或营业额严重减少。加之电商的冲击，实体店经营受到了前所未有的影响，这是众所周知的事实，也是本案当事人签订委托管理合同时候不可预见的。因此，双方约定的租金明显过高，对东方城市广场公司是显失公平的。东方城市广场公司请求法院结合案件的实际情况，根据不可抗力的规定以及公平原则变更合同，免除疫情期间的租金，变更减少或免除东方城市广场公司疫情以外期间的应当给付部分租金的50%以上并免除全部违约责任。三、自第四个租赁年度起，东方城市广场公司已经支付了30235元租金。因此，张晨的部分请求与事实不符，东方城市广场公司请求法院准许部分或全部免除租金并免除违约金有事实和法律依据，请法院依法查明案件事实并依法公正判决。 本院经审理认定事实如下：张晨系城市广场1栋（东方城市广场）1层XXX、XXX号铺位的业主。购房合同约定的该商铺总价分别为331320元、358230元，但张晨实际支付购房款分别为166320元、179230元。 2015年5月4日，张晨（甲方、委托方）与东方城市广场公司（乙方、经营方）签订委托经营管理合同两份，分别约定：甲方同意将坐落于淮北市淮海中路与孟山路交汇处的备案名即城市广场1栋（东方城市广场）1层XXX、XXX号铺位委托乙方经营，该两处商铺总建筑面积均为9.47平方米，购买合同总价分别为331320元、358230元；委托经营期限均自2016年1月1日起至2027年12月31日止，共12年；甲、乙双方约定本合同委托经营期间，托管经营收益与支付方式如下，托管的第一年至第三年（即：2016年、2017年、2018年）乙方无须向甲方支付经营收益；自托管的第四年起至第七年（即2019年、2020年、2021年、2022年）乙方每年分别按照购房合同签约总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益；自第八年至第十二年根据物业收益执行9:1分成，即甲方拥有实际物业收益的90%，乙方拥有实际物业收益的10%；支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户；在合同履约期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任；乙方逾期支付甲方该商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向甲方支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金；因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付不少于按委托经营标的总价值（甲方签定的购房合同总价款）的20%计算的违约金等内容。在合同履行过程中，东方城市广场公司按照张晨实付购房款为基数计算应付的经营收益，2020年的每月经营收益为2591.63元。东方城市广场公司已向张晨支付经营收益至2020年1月31日，此后的经营收益未再支付，张晨催要未果，遂提起本案诉讼。 上述事实，有张晨提交的委托经营管理合同、商品房买卖合同及当事人陈述在卷予以证明，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院认为，张晨与东方城市广场公司签订的委托经营管理合同，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 根据合同约定，2020年东方城市广场公司应当按照购房合同签约总价的9%向张晨支付当年的经营收益。张晨主张的“租金”即合同约定的经营收益。东方城市广场公司拖欠2020年2月1日至12月31日共计11个月的经营收益28507.93元（166320元×9%÷12个月×11个月＋179230元×9%÷12个月×11个月）没有支付，构成违约。按照合同约定，东方城市广场公司除应补偿张晨所欠经营收益外，并按日计算支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金。2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，导致涉案商铺所在商场经营收入减少，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免东方城市广场公司2020年2月至3月的经营收益及相应的违约金。故东方城市广场公司应当向张晨支付经营收益23324.67元。双方约定经营收益支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入张晨指定的银行账户。故2020年4月至6月的经营收益7774.89元应于2020年4月15日前支付，2020年7月至9月的经营收益7774.89元应于2020年7月15日前支付，2020年10月至12月的经营收益7774.89元应于2020年10月15日前支付。张晨诉请按照已付房款总价的20%支付违约金，缺乏事实和法律依据，根据双方的约定，张晨有权要求东方城市广场公司以欠付的经营收益总额为基数，按日万分之一的标准支付违约金。截至2020年10月15日，东方城市广场公司应付违约金为212.25元（以本金7774.89元为基数，按照日万分之一的标准，从2020年4月16日起计算至2020年10月15日；以本金7774.89元为基数，按照日万分之一的标准，从2020年7月16日起计算至2020年10月15日）；此后的违约金，以本金23324.67元为基准，按照日万分之一的标准继续计算至款项付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条规定，判决如下： 一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内支付张晨经营收益23324.67元及至2020年10月15日的违约金212.25元，并自2020年10月16日起，继续按照日万分之一的标准支付违约金至经营收益付清之日止。 二、驳回张晨的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费604元，减半收取计302元，由张晨负担81元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担221元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟娇 二〇二一年三月十二日 法官助理仲安琪 书记员张艺馨 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。