北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初20124号原告（反诉被告）：北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会，住所地北京市丰台区。负责人：曾川，主任。委托诉讼代理人：庄须龙，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝海幻，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京大平腾业物业服务有限公司，住所地北京市丰台区文体路**。法定代表人：刘冰，董事长。委托诉讼代理人：高航，女，北京大平腾业物业服务有限公司职工。委托诉讼代理人：冷有平，男，北京大平腾业物业服务有限公司职工。原告（反诉被告）北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会（以下简称6号院业委会）与被告（反诉原告）北京大平腾业物业服务有限公司（以下简称大平物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员綦宗霞独任审理，公开开庭进行了审理。6号院业委会委托诉讼代理人庄须龙、蓝海幻，大平物业委托诉讼代理人高航、冷有平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。6号院业委会向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方在2016年6月13日签订的《物业管理委托合同》于2019年5月31日终止；2.判令大平物业将物业办公用房腾退并将该办公用房、监控设备移交给6号院业委会；3.判令大平物业向6号院业委会支付物业办公用房的占有使用费9116.4元（自2019年6月1日起至实际交付之日止，每日按75.97平方米*4元/天计算，即日租金303.88元）；4.大平物业退还小区公共物业收益剩余款76889.33元；5.诉讼费由大平物业承担。事实和理由：6号院业委会与大平物业于2016年6月13日签订《物业管理委托合同》（合同编号：16-06-01），合同约定6号院业委会将靛厂路6号院住宅小区委托给大平物业实行物业管理服务，委托管理期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止。在委托管理期间，6号院业委会向大平物业提供了物业管理用房，大平物业另在小区内物业管理用房的北侧自建了工具物料库（临建彩钢房）。6号院业委会在《物业管理委托合同》到期前已明确告知大平物业不再与其续约物业管理委托，大平物业在《物业管理委托合同》终止后也将有关材料向6号院业委会进行移交，但一直未移交物业管理用房等。此外，2015年11月1日至2016年12月1日期间的车位费收支、平房经营出租收支、小区日常运营维护开支费用汇总后，公共物业收益剩余款一直未返还。大平物业辩称，1.原则上认可《物业管理委托合同》于2019年5月31日到期。但合同未履行完毕，涉及往来经费结算尚待结清需时间，移交物业时双方已经协商确认签字说明。2.原则上同意移交物业办公场所和监控，但在尚未结清往来经费之前，6号院业委会应提供办公场所，我单位进行收、退费办公使用。3.关于物业用房问题双方已在移交物业时签字确认暂不移交，2019年5月31日物业合同到期后，双方约定按程序已达成移交物业事宜并办理了签字确认手续。确认暂不移交物业用房及监控室，因小区监控室与物业办公室走一个门进出。签字仪式是6号院业委会副主任张福德带领委员黄诚及新接管物业的工作人员4人参加，黄诚签字的移交书如果6号院业委会不承认已交接签字确认的文书，等于合同到期至今尚未办理移交手续，更不存在我公司占用物业用房的问题，况且小区监控服务实际一直由我公司垫付经费进行实际上的保障并交纳电费。4.不存在返还公共物业收益款的问题。6号院业委会提供的交接单，不是我公司签字确认的数据，显示的是新业委会与原业委会进行交接的内容，与我公司无关，应当向原业委会主张。另外，6号院业委会的诉讼请求超过诉讼时效。根据交接单的时间，其于2017年1月就已经知道收益情况，但至起诉前，均未向我公司主张过返还收益。6号院业委会所提出的收条证据只适用于平房租赁合同，该项诉讼请求也已经超过诉讼时效。5.对方不具备主体资格。一是对该物业用房无法律依据证明其是产权人，二是原空军军通局未向原业委会做任何移交手续，而且原业委会也未向6号院业委会做房屋移交手续。另外，该房屋实际上是原空军军通局出资购买的北京华诚达房地产开发公司建设指标，由于双方买卖协议没有履行完付款手续，致使该房屋无法得到产权证明。大平物业向本院提出反诉请求：1.判令6号院业委会履行向小区业主催缴物业费、供暖费的合同义务，在靛厂路6号院小区张贴公告，向6号楼、10号楼业主催缴物业费、供暖费；2.判令6号院业委会支付2017年6月1日至2019年5月31日垃圾桶管理费14400元，并支付滞纳金（以14400元为基数，按照日千分之五标准，自2017年6月1日起至实际付清之日止）；3.判令6号院业委会支付2017年6月1日至2019年5月31日的小区红线以外新增绿化面积养护费11000元，并支付滞纳金（以11000元为基数，按照日千分之五标准，自2017年6月1日起至实际付清之日止）；4.判令6号院业委会支付监控设备主机主板和视频线路更换费用5145元、地、地下供水管道和阀门更新费用1169元、消防设施设备更新费用2240元、锅炉房整改费用2100元、自2019年6月至2020年9月监控室电费1760元；5.反诉费由6号院业委会负担。针对反诉请求，6号院业委会辩称，不同意大平物业反诉请求。大平物业可以随时张贴催缴公告，我们同意派人跟其工作人员下户催缴。垃圾桶管理费已经在收益剩余款中扣除。红线外的绿化面积自2017年8月29日始由市政维护。监控设备主机主板和视频线路更换费用5145元、地、地下供水管道和阀门更新费用1169元、消防设施设备更新费用2240元、锅炉房整改费用2100元均不认可，未经过我们同意进行更换，也没有实际证据证明所产生的费用。对于电费是否为监控室产生的电费没有证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年6月13日，北京市丰台区靛厂路6号院军通局小区业主委员会（甲方）与大平物业（乙方）签订《物业管理委托合同》（合同编号：16-06-01）约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将靛厂路6号院住宅小区委托乙方实行物业管理服务，订立本合同。坐落位置北京市丰台区靛厂路6号，东至万丰路西侧绿化带、南至丰台区水衙沟路、西至海军住宅小区、北至302医院住宅小区，占地面积7728平方米，建筑面积12143.76平方米，附属用房266平方米，合计保障面积12409.76平方米，住宅楼2栋、地、地下储藏室75间天停车位91个、绿化面积1400平方米、垃圾桶3个、化粪池2个、消防栓2个、路灯9个、楼宇对讲8个、自供暖锅炉房1座、取暖燃气锅炉1吨/2台、安防中控室1间、小区业委会办公室1间。负责向业主和物业使用人（甲方）收取下列费用依据：（一）业主和物业使用人（甲方）应承担的费用：1.物业管理服务费1.1元/建筑平方米*月；2.安全防范设施设备运行维护费0.05元/建筑平方米*月；3.消防设施设备日常运行维护费0.05元/建筑平方米*月；4.生活垃圾处理费每户3元/月、36元/年，清运费每户30元/年，合计每户66元/年；5.锅炉供暖由乙方负责，采暖费每建筑平方米30元；6.公共设施能源费收费标准：单元楼内公共部位照明能源费按户分摊，单元楼外园区（小品）景观照明能源费由甲方承担；（二）甲方应承担的费用：1.小区照明路灯、节日彩灯、公共线路、供电设备损耗电量电费，依据甲乙双方查表人员共同签字认定的查表清单，由甲方按月支付乙方；2.小区3个收纳垃圾桶管理费，由甲方按每月每桶200元/个*3个=600元/月*12月=7200元，合同签订后甲方一次性支付给乙方；3.小区红线以外新增绿化面积养护费，由甲方按北京市园林管理一级养护标准每平方米10元/㎡/年*550㎡=5500元，合同签订后甲方一次性支付乙方；4.小区房屋及公共设施设备按甲乙双方合同约定的应属公共维修基金范畴的开支经费，由乙方拟制上报年度大、中修维修计划及实施方案；5.甲方和业主及物业使用人逾期交纳物业管理费以及应承担的相关费用按以每天千分之五的比例交纳滞纳金；6.在合同履行期间，如遇政府政策性（水、电、暖、气等）调价，甲方应按政策规定给予乙方补贴。委托管理期限3年，自2016年6月1日至2019年5月31日。在合同生效期间向乙方提供不低于150平方米物业管理用房，其中包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤（产权属甲方），由乙方无偿使用，物业办公用房52.2平方米，工具物料库60平方米（临建彩钢房），本项依据为北京市人民政府（2010年4月20日政府）令第219号文件。当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费时，甲方应协助乙方负责催交，直至业主缴纳为止。房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1.房屋共用部位的小修、养护费用由乙方承担，大中修、更新费用由甲方承担；2.房屋共用设施、设备小修、养护费用由乙方承担，大中修、更新费用由甲方承担；3.附属配套建筑设施的维修、养护费用由乙方承担，大中修、更新费用由甲方承担；4.公共绿地的养护费用由乙方承担，改造、更新费用由甲方承担；5.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护、大中修、更新费用由甲方承担；6.消防设施设备更新（如更新灭火器）费用由甲方承担。合同期满本合同自然终止，甲乙双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。本合同自签字之日起生效。2016年12月下旬，新一届业委会即6号院业委会成立。2019年5月25日，6号院业委会委员黄诚与大平物业办理交接：其中物业用房载明待结清拖欠物业费、取暖费后移交。住户地下室电表，业委会、物业、业主三方查表后充值单元共用电表。双方确认业主拖欠物业费、供暖费共计422467.94元。合同到期后，双方未再续签物业委托合同。2019年7月12日，6号院业委会向大平物业发送《关于限期移交物业管理用房及锅炉房的通告》载明：由于我委与你公司签订的《物业委托管理合同》已经期满终止，而且从2019年6月1日起你公司已经不再给本小区提供物业服务，我委对你公司拒绝移交物业管理用房和锅炉房问题，特将以下意见予以通告。一、根据《物业管理条例》第三十九条和《北京市物业管理办法》第二十七条规定，你公司以业主欠费、以及与军通局供暖协议纠纷案没有结案为由，拒绝移交物业管理用房和锅炉房的做法是违法行为。二、请你公司按照有关法律法规规定的方式和渠道，与欠费业主进行物业费清算和追缴，并于2019年7月31日前向我委移交小区物业管理用房和锅炉房，停止侵害全体业主合法权益。三、若不能在法律规定的时限内完成移交，你公司应当承担由此所产生后果的法律责任，我委并保留按照周边房屋租价300%收取物业管理用房和锅炉房超期占用费用的权利。2019年8月30日，北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处城市管理办公室组织各方召开6号院业委会与物业纠纷协调会。6号院业委会诉求物业合同到期后物业用房、监控及锅炉房等设备依法依规进行交接。大平物业称，部分业主欠费，因还未交齐物业费，不同意移交物业办公用房和锅炉房。监控室与物业办公用房相邻，要从一个门进出，所以也不能移交。丰台区房管局称：1.锅炉房涉法涉诉，不属于全体业主所有，有产权归属，要交给军代局，等法院判决。2.办公用房问题，不考虑以前，尽业主委员会职责和义务，对欠费业主要协助物业进行交接。3.业委会应该给物业提供办公用房，结算往来经费使用以便结清所有拖欠物业费用，办理物业办公用房移交。6号院业委会称：1.同意提供一间办公用房，放保险柜和财务收费。2.会后业委会再次商议一下关于给物业提供办公用房事宜，再答复。2020年5月10日，6号院业委会再次发出《关于依法限期移交小区物业管理用房及视频监控设备的通告》。另查，2016年12月20日，北京市丰台区靛厂路六号院军通局小区业主委员会与大平物业签订《靛厂路六号院（空军）财务收支移交结算表》载明，车位收入89600元、车位支出5305元、平房租金34530元、小区生活垃圾桶管理费7200元、小区红线以外绿化管理费5500元、小区锅炉房漏雨整修改造费12544元、锅炉供热故障循环泵更换11000元（改造方案预算37600元，现改造一台泵）、6、10号楼地下室电卡预交费用10000元（2013年8月15日-2016年12月18日）；需业委会承担尚未开支情况：1.锅炉运行安全自控系统更换39852元，2.锅炉供热故障循环泵备泵更换26600元；综合上述收支情况汇总6129元。6号院业委会称交接表中总收益为124130元（即车位费和租金），扣除3个年度垃圾桶管理费21600元、14个月红线外绿化管理费7791.67元、小区锅炉房漏雨整修改造费12544元、车位划线支出5305元外，剩余76889.33元应予以返还。大平物业称此交接单，显示的是新业委会与原业委会进行交接内容，与大平物业无关，其相应向原业委会主张。锅炉安全自控系统更换和锅炉循环泵系统增容改造费用，大平物业已经实际支出。原业委会已经同意并通过委托大平物业记账的方式来确认双方的经济往来，大平物业的收入和支出都有记账，与大平物业的收益情况能够印证。同时，6号院业委会返还收益的诉讼请求超过诉讼时效。6号院业委会按照其提供的与原业委会的交接单来主张返还收益，即使存在应返还的收益，其最迟于2017年1月就已经知道收益情况，但至起诉之前，其均未向大平物业主张过。大平物业为证明其主张提交以下证据：1.2015年11月1日至2016年12月31日《现金日记账使用登记表》，其中2016年12月16日应支付大平物业锅炉房解决供暖不热及对锅炉房系统改造费用（1）供暖循环泵更换37600元（2）锅炉运行安全自控系统更换39852元（3）锅炉房漏雨整修改造费12544元。6号院业委会称此流水为其个人制作，真实性不认可。2.北京椿晟热力有限公司出具的《空军锅炉循环泵改造方案》（2016.10.27）《改造费用表》（2016.10.28）；北京椿晟热力有限公司与大平物业签订的《空军锅炉房循环泵改造协议》（2016.1030）《改造费用表》（2016.10.30）、支出凭单、发票（名称为大平物业，金额为11000元）证明改造总费用为37600元。6号院业委会对真实性无异议，但称锅炉房不属业主所有，该费用不应由业委会承担，且发票载明的金额为11000元，不能证明其已实际支出另外26600元。3.大平物业申请前业委会主任冯国忱到庭作证。冯国忱称，原业委会未设立单独账户，由大平物业代为记账。双方办理交接时，待支付费用尚未支付，大平物业后来是否支付不清楚。6号院业委会称其已经向大平物业催收并提交以下证据：1.与大平物业法定代表人冷有平的微信截图，载明：“1月13日下午14:30冷总您好！新业委会全体成员与原业委会主任冯国忱同志交接，今天上午已经完成。涉及到需要业委会支付尚未支付的经费，先行一律停止支付。何时、如何支付，待春节后，业委会吃透情况，讨论决定后，再通知您！谢谢！”“明白”。冷有平对该证据不予认可，6号院业委会亦表示无法提供原始载体。2.2017年3月14日收条一张，载明：关于北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区设立账号的通知，已收到。通知内容：大平物业：北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区已于2017年3月13日在华夏银行设立账号。开户银行名称，华夏银行北京公主坟支行；账户名称：北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区；账号：×××。请从即日起，将所有属于北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区（业主）的经费，均支付入此账户。大平物业签收人王伯坤。大平物业对收条不予认可。在6号院业委会诉大平物业、北京创新方圆科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，大平物业认可王伯坤系其公司财务人员，但无权签收此通知，且签字是在6号院业委会的诱导下所签，王伯坤看完签字内容后即找到6号院业委会主任，称其签字无效。6号院业委会提交《关于靛厂路6号院住宅区业主委员会活动有关事项的通知》（2019）京0106民初16915号民事判决书、（2020）京02民终667号民事判决书证明：1.锅炉房的产权单位是中国人民解放军空军装备部驻北京地区军事代表局，维修费与6号院业委会无关；2.冯国忱与大平物业结算时任期已满且此时业委会没有任职条件的成员，其认可关于锅炉房维修的支出无效且没有证据证明大平物业确实存在支出。大平对判决书真实性无异议，不认可证明目的；对通知真实性不认可，证明目的亦不予认可。6号院业委会提交丰台绿化队《说明》、照片等证明其于2018年8月将规划红线外约550平方米的绿地移交给丰台区园林局养护，从2017年9月2日以后大平物业不再管理该绿地，大平物业无权再向其主张绿化面积养护费。大平物业对证据真实性不予认可，称6号院业委会从未告知将绿地移交给丰台绿化队管理，亦未办理交接，直至合同到期其一直对该绿地进行管理。6号院业委会称移交给丰台绿化队后其口头告知大平物业，大平物业对此不予认可。6号院业委会提交电表照片若干、地、地下室电表存量确认表证明大平物业应将**院业委会预交的电费10000元予以返还平物业对上述证据均不予认可，并提交双方确认的地下室电表存量确认表、购电发票证明在双方交接后其已将电费充值，并称前述10000元早已支出，且在与前业委会交接时予以确认，与此次交纳电费费用不是一笔费用。大平物业提交以下证据：1.2018年12月3日金额为3500元发票一张、2019年9月14日金额为1645元发票一张，证明其为更换监控支出5145元。6号院业委会称大平物业更换监控未经过同意。第二张发票发生在合同到期后，其占用监控室期间，属于无因管理产生，应另案解决。2.2019年3月5日关于6、10号楼生活用水管道多处马蜂眼状漏水、6号楼西侧顶部外墙砖大面积开裂应大修的情况报告、黄诚签收该报告的签收单、发票三张（2018.3.28、2017.11.2、2017.8.29）证明其支出地下供水管道和阀门更新费用1169.3元。6号院业委会对此不认可，称未同意大平物业大修用水管道，申请时间与发票时间不符。3.大平物业提交关于更换消防灭火器的申请、业委会委员宋文明签收申请签收单、关于接受市政对锅炉房安全大检查的情况报告、业委会委员宋文明签收申请签收单、整改通知等证明其支出消防设施、设备更新费用2240元、锅炉房改造费用2100元。6号院业委会对此不认可，称锅炉养护费与业主无关，业主只需按每平方米30元交纳供暖费，且大平物业未提交证据证明其实际支出该费用。4.电费发票、明细证明其支出监控室自2019年6月至2020年8月电费1650元。6号院业委会对证据真实性认可，关联性不认可，认为与本案无关，其曾要求调取监控记录，大平物业称监控损坏，坏了不产生电费。经现场勘验，监控室与物业办公用房使用同一门进出，均由大平物业控制房屋钥匙。6号院业委会办公室一间与物业用房、大平物业租赁6号院业委会的平房连在一起。关于监控，其中11个摄像头用于小区，4个摄像头安装在小区东墙上用于租赁平房使用，大平物业安装的电动门亦使用同一电表计费。庭审中，大平物业称6号院业委会未按照协调会要求给其提供一间办公用房。6号院业委会称其本意不是提供一间办公用房，而是提供一个工位，但大平物业不同意。现其愿意提供一个工位给大平物业，大平物业称只要6号院业委会提供一个工位就同意将办公用房和监控设备移交。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。6号院业委会与大平物业之间的《物业管理委托合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。根据合同约定委托管理期限自2016年6月1日至2019年5月31日，合同到期后双方权利义务终止，大平物业应将占用的物业办公用房及监控设备返还给6号院业委会。6号院业委会委员黄诚曾承诺大平物业待收齐业主拖欠的物业费、供暖费后再交还，故对其要求大平物业给付占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。现双方均同意6号院业委会给大平物业提供一个工位用于收取费用，大平物业亦同意将办公用房和监控设备交还，本院均不持异议。关于大平物业应返还的收益，应以2016年12月20日大平物业与前业委会签订的交接单为准，对于已支出费用，双方已进行确认，6号院业委会无权要求返还，对于尚未开支费用，大平物业未提交相关证据证明。关于2017年6月1日至2019年5月31日垃圾桶管理费、2017年6月1日至2019年5月31日新增绿化面积养护费，根据合同约定，合同签订后6号院业委会需将垃圾桶管理费、新增绿化面积养护费一次性交给大平物业，且从合同履行情况看，因原业委会未设立账目，部分收益一直由大平物业持有，大平物业后期亦未将上述费用返还，故对大平物业的该项诉讼请求，本院不予支持。监控室一直由大平物业控制，电费亦应由大平物业承担。关于监控设备主机主板和视频线路更换费用5145元、地、地下供水管道和阀门更新费用1169元、消防设施设备更新费用2240元、锅炉房整改费用2100元，6号院业委会不予认可，大平物业亦未提交充足证据予以证明，故对该项诉讼请求，本院不予支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。6号院业委会于2016年年底与原业委会交接时即对大平物业处掌管部分收益知情，即使6号院业委会于2017年3月14日通过向大平物业送达账号变更通知向大平物业主张过权利，但至2020年6月向本院提起诉讼时已超过三年诉讼时效，故对6号院业委会要求大平物业返还费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会与北京大平腾业物业服务有限公司于2016年6月13日签订的《物业管理委托合同》于2019年5月31日终止；二、北京大平腾业物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内将物业办公用房腾退并将该办公用房、监控设备移交给北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会；三、北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会于本判决生效之日起七日内协助北京大平腾业物业服务有限公司向小区业主催缴物业费、供暖费；四、驳回北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会、北京大平腾业物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5097元，由北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会负担（已交纳）;反诉案件受理费915元，由北京大平腾业物业服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 綦宗霞二〇二一年三月十九日法官助理 王 鹏书 记 员 申 璐