河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1158号上诉人(原审原告):郑州江泰物业管理有限公司，住所地郑州市**京广南路****楼。法定代表人：朱智庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓朝华，上海君澜（郑州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：侯国军，男，汉族，1955年9月17日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：范文帅，河南金纬律师事务所律师委托诉讼代理人：张晓丽，河南金纬律师事务所实习律师。上诉人郑州江泰物业管理有限公司因与被上诉人侯国军房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法适用独任审理方式对案件进行了审理。本案现已审理终结。郑州江泰物业管理有限公司上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人缴纳的履约保证金不应从应付款项中扣减；一审没有判令被上诉人支付水电费属于认定事实不清；一审减少物业费的认定没有事实依据；一审酌定违约金，判决驳回上诉人要求被上诉人支付实际付清之前的违约金显失公平。故请求二审依法纠正。侯国军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。郑州江泰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求确认原被告2017年3月31日签订的《江泰天宇国际商铺租赁合同》于2009年8月31日解除并交还房屋；2.判令被告向原告支付拖欠的合同价款610342元，物业服务费381553元、水费3279元、电费11761元及延期支付违约金（自2009年9月1日起按拖欠费用的金额为基数计算至付清之日止，按照一年期贷款市场报价利率四倍计算）；3.判令被告向原告支付解除合同违约金376288元；4.本案诉讼费用判由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月31日，原告江泰物业与被告侯国军签订《江泰天宇国际商铺租赁合同》一份，约定：原告将位于郑州市二七区京广路58号江泰天宇国际2号楼1层并由原告编号2#01、02、07、08、09、10、11、12、13、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32、33的商铺租赁给被告用于经营零售、餐饮，租赁面积1315.69㎡，租赁期限33个月，自2017年4月1日起至2019年12月31日止，免租期限（物业费正常缴纳）自2017年4月1日至2017年10月31日止，商铺的合同月价款为144726元，包括月应付租金为92098元、月应付市场推广费26314元、月应付商业管理费26314元，每3个月为一个缴费期，以预付形式支付，每期结束前提前一个月缴清下期的全部价款；签订合同时，被告须一次性向原告交纳人民币144725.9元作为履约保证金，对于被告违反合同规定，拖欠租金、费用或损坏物业造成原告损失又不及时补交费用或赔偿的，原告有权直接从履约保证金中抵扣相应金额，被告还必须及时如数补足履约保证金，否则原告有权终止本合同，不退还履约保证金，并有权向被告追补相关的费用及由此引致的原告的损失；被告同意按江泰天宇国际物业管理服务协议规定按时支付物业管理费及履约保证金，并服从该协议内的所有规定；水、电、气、暖、通讯及相关税费由被告自行承担，并由被告向物业公司或相关单位自行交纳；在被告按约定缴纳物业管理费及使用该商铺有关费用的情况下，原告提供商业街区公共区域的照明、清洁卫生、保安、车位等常规营业条件，并协助办理消防备案工作；被告应自行承担和按时缴纳政府税收规定的税款和费用，被告应按时缴纳该商铺的约定应缴款项和经营使用该商铺时应缴纳的其他费用；原告因商业街区共用设备设施增加或维修保养、工程、改造需在该商铺内施工时，被告应积极配合，不得妨碍正常施工，施工期间涉及的各类经营费用原告不予承担；被告对内外铺门前的车位具有使用权，但要服从所属物业管理公司统一安排；本合同生效之日起60个工作日内天然气入铺，天然气管理表后由被告管理；租赁期间，被告拖欠应缴款项（包括按缴费时间即提前一个月缴费）或物业管理费等任何由原告收取的费用（包括代收代缴的费用），被告每逾期一天，按拖欠金额每日3%累加计算滞纳金；3日内被告没有补齐全部费用（含滞纳金），原告有权终止本合同，收回被告店铺的使用权，不予退还履约保证金；被告拖欠任何价款或管理费、违约金等任何由原告收取的费用（包括代收代缴的费用）超过3天，且累计超过7天，视为被告根本违约，原告有权终止本合同、收回被告商铺的使用权、不予退还履约保证金、要求被告付清所有的欠款欠费，并按本合同有效期合同价款总额的20%收取被告违约金，同时造成原告损失的还应赔偿原告全部损失。合同签订后，原告即将房屋交付被告使用，被告支付履约保证金144726元。2019年8月25日，原告通知被告因其拖欠租金、物业费等，于2019年8月31日解除合同，后被告搬离了租赁房屋，双方合同于2019年8月31日解除。截至2019年8月31日，原告共支付房屋租金2284178元，未支付物业管理费。后原、被告协商无果，原告诉至本院。另查明：1、原告曾发布广告称建设“江泰·童星城”项目，郑州市城乡规划局二七分局于2016年8月18日至2016年8月31日、2017年1月13日至2017年1月25日对其建设工程（建筑）规划许可证进行了两次批前公示，显示二期项目为1个3层集中商业建筑和1个3层独栋建筑。2017年6月12日至2017年6月23日，又进行了第三次批前公示，之后原告于2017年9月6日取得江泰天宇国际二期项目的建设工程（建筑）规划许可证，设计图纸显示5－8号楼为公寓式酒店，5－7号楼一层局部为商铺，9－20号楼为酒店，21号楼为商业。2、被告承租涉案房屋后，曾于2019年4月向原告反映楼上有漏水情况，但未获解决。3、因原告方施工，致被告租赁房屋部分被挡。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对其均具有约束力，原被告双方应当按照约定履行义务。合同履行过程中，原告通知被告于2019年8月31日解除合同，被告即搬离了房屋，原告要求确认合同于2019年8月31日解除，本院予以支持。在合同履行期内，被告欠付租金，原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。因原告方二期工程施工，至被告承租房屋部分被挡，影响了被告的正常经营，租金应适当减少，原告主张被告支付租金时已酌情免除被告2个月租金，本院予以确认。截至2019年8月31日，租金共计2894520元，原告已支付2284178元，还应支付610342元。关于物业费，根据双方租赁合同约定，物业费按江泰天宇国际物业管理服务协议规定支付，依此标准为10元/月/平方米，被告共应交纳381550元，因原告提供的物业服务存在瑕疵，本院酌情减少为325000元。鉴于被告已支付履约保证金144726元，双方约定被告拖欠租金、费用，原告有权从保证金中抵扣，故上述金额可与保证金抵扣。关于违约金，合同约定标准过高，本院酌情予以减少，且原告主张的延期付款违约金与解除合同违约金系重复计算，本院仅支持按原告实际损失的10%计算违约金，即79061.6元。综上，被告共应支付原告869677.6元。原告主张的水、电费，举证不力，本院不予支持。被告辩称原告存在欺诈行为，因被告所做的广告宣传内容并非合同内容，项目的具体规划应以审批为准。而原告与被告签订合同时，已进行了规划批前公示，故不能认定原告构成欺诈，被告的答辩意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告郑州江泰物业管理有限公司与被告侯国军于2017年3月31日签订的《江泰天宇国际商铺租赁合同》于2019年8月31日解除；二、被告侯国军于判决生效之日起十日内支付原告郑州江泰物业管理有限公司869677.6元；三、驳回原告郑州江泰物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费17249元，减半收取8624.5元，由被告侯国军负担5422.5元，原告郑州江泰物业管理有限公司负担3202元，余款8624.5元退回原告。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《江泰天宇国际商铺租赁合同》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应依约履行各自义务。关于本案争议的履约保证金及违约金问题，本院综合评价如下。无论是履约保证金还是违约金，其约定的主要目的在于约束当事人双方依约履行合同义务。案涉《江泰天宇国际商铺租赁合同》第3.4条对履约保证金的退还作出了约定，即“对于乙方（侯国军）违反本合同规定，拖欠租金、费用或损坏物业造成甲方损失又不及时补交费用或赔偿的，甲方有权直接从履约保证金中抵扣相应金额”。故一审判决用履约保证金抵扣侯国军欠付的相关费用并无不当。关于案涉违约金的认定问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。人民法院在判决违约金时，应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。本院经审查认为，在适用违约金时应该坚持以补偿性违约金为主,以惩罚性为辅的原则。基于公平正义理念的填补损失,主要目的在于使守约方的损失能获得实质、完整、迅速的填补。本案中，一审依据在卷证据，综合考量全案案情，结合当事人过错及损失情况，对违约金酌定的标准并无不当。上诉人的其他上诉理由，因其未提供充分、有效的证据予以证明，本院依法不予认可。综上所述，上诉人郑州江泰物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12496.8元，由上诉人郑州江泰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 蕾二〇二一年三月二日书记员 袁玉梅