湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终519号上诉人（原审原告）：谢盛华，男，1960年2月1日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：李建华,系湖北武银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张元康,系湖北武银律师事务所律师。上诉人（原审原告）：谢先桃，女，1954年4月13日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：李建华,系湖北武银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张元康,系湖北武银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阮感想，男，1960年3月27日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区,委托诉讼代理人：赵前进，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷滤，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘亮，男，1979年6月12日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区,委托诉讼代理人：赵前进，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷滤，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄亮，男，1992年4月3日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区,委托诉讼代理人：赵前进，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷滤，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。原审第三人：武汉鑫江景房屋征收服务有限公司，住武汉市硚口区铁桥北村特**安厦花园********。法定代表人：陈志利，系该公司执行董事。上诉人谢盛华、谢先桃因与被上诉人阮感想、刘亮、黄亮，原审第三人武汉鑫江景房屋征收服务有限公司（以下简称鑫江景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初5905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任公开开庭进行了审理，上诉人谢盛华、谢先桃及委托诉讼代理人李建华、张元康，被上诉人阮感想、刘亮、黄亮的委托诉讼代理人赵前进、殷滤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢盛华、谢先桃上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由阮感想、刘亮、黄亮承担。事实与理由:1、一审判决认定涉案房屋于2020年9月拆除与事实不符，认定谢盛华、谢先桃不享有拆迁权益错误。拆迁利益来自于诉争房屋，拆迁利益不能脱离原房屋及土地性质而独立判定。2、案涉《房屋转让协议书》违反国家强制性规定应当自始无效，双方应相互返还财产，但一审判决未对该《房屋转让协议书》是否无效作出判定。3、驳回谢盛华、谢先桃全部诉请，即为变相认可阮感想、刘亮、黄亮获取拆迁权益，等同于判定《房屋转让协议》有效，缺乏法律依据。被上诉人阮感想、刘亮、黄亮答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人鑫江景公司未到庭参加诉讼，庭后亦未提交书面意见。2020年9月18日，谢盛华、谢先桃诉至一审法院，请求：1、判令谢盛华、谢先桃、阮感想、刘亮、黄亮2016年12月7日签订的《房屋转让协议书》无效；2、阮感想、刘亮、黄亮向谢盛华、谢先桃退还房屋（房屋坐落于武汉市汉阳区下黄金口村101、102号），谢盛华、谢先桃向阮感想、刘亮、黄亮退还购房款90万元；3、诉讼费用由阮感想、刘亮、黄亮承担。事实与理由：谢盛华、谢先桃在武汉市汉阳区永丰街黄金口村合伙出资建成了一栋占地面积约150平方米、建筑面积约450平方米的三层楼房。2016年12月7日谢盛华、谢先桃又与阮感想、刘亮、黄亮签订《房屋转让协议书》，约定谢盛华、谢先桃将该房出售给阮感想、刘亮、黄亮，房价款为90万元，签订协议时房款一次性付清。该房屋已于2006年被黄金口村双登双录户主为谢盛华、谢先桃，编号登记为黄金口村101号、102号，拆迁编号为B207号（2020年新拆迁编号为B221号），谢盛华、谢先桃信息已在第三人处登记备案。谢盛华、谢先桃认为，谢盛华、谢先桃与阮感想、刘亮、黄亮签订的《房屋转让协议书》违反法律规定，应为无效，双方因合同无效取得的财物应相互返还。据此，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定诉至贵院，请依法判如所请。阮感想、刘亮、黄亮一审辩称：三人配合房屋拆除前拍照存档签署了有关文件，拍照后房屋已经拆除，房屋不存在。谢盛华、谢先桃诉求没有任何意义。且在数年时间内没有提出任何异议，现反悔属于严重的不诚信、违背公序良俗，违反民事基本法律原则，其诉求不应该被支持。武汉鑫江景房屋征收服务有限公司经一审法院传票传唤无正当理由未到庭陈述意见。一审认定事实：谢先桃和谢盛华系姐弟关系，二人均系武汉市硚口区城市户口，均非黄金口村村民。阮感想、黄亮和刘亮均系农村户口转为城市户口，也均非黄金口村村民。2006年，谢盛华、谢先桃从黄金口村村民吴克雄手中购买宅基地一块，后在该宅基地上投资兴建三层楼房屋一栋，建筑面积约为450平方米。谢盛华、谢先桃购买宅基地和建设房屋投资人民币25万元左右，后投资200,000元左右对房屋进行装修后居住使用。谢盛华、谢先桃兴建上述房屋时未办理规划审批手续，房屋建好之后也未取得权属证明。房屋建好之后谢盛华居住使用其中三分之一的面积至2011年搬走、谢先桃一家居住使用其中三分之二的面积至2013年搬走，谢盛华、谢先桃搬走后均将房屋出租。其中谢先桃的部分出租给案外人王军峰。2016年谢盛华、谢先桃觉得诉争房屋所在位置居住使用不方便，计划将房屋出售，便挂在58同城网上出售。同年11月左右，阮感想、刘亮、黄亮通过网上出售信息与谢盛华、谢先桃沟通购房事宜，双方谈妥房屋出售价为人民币900,000元。2016年12月7日，谢盛华、谢先桃作为卖方与买方阮感想、刘亮、黄亮签订《房屋转让协议书》一份，约定：卖方于2006年8月21日，购买了武汉市汉阳区永丰街黄金口村42号村民吴克雄的一块宅基地（见2006年8月21日村民还建宅基地转让协议书一份），经过卖方谢盛华、谢先桃二人合伙出资建成了一栋占地面积约150平方米，建筑面积约450平方米的三层楼房，现该房屋已于2006年被黄金口村委会双登户主为谢盛华、谢先桃二人共有，现因卖方与买方友好协商，卖方将上述房屋转让给买方所有，具体内容如下：一、卖方自愿将坐落在武汉市汉阳区永丰街黄金口村下黄金口101号102号，拆迁编号B207号，三层楼，占地面积约150平方米，建筑面积约450平方米的住房一栋全部转让给买方所有。转让价格为人民币玖拾万元整，此款在签订本协议后由买方一次性付清。二、卖方保证转让的房屋已经在黄金口村经过“双登双录”在卖方名下，保证上述房屋权属无纠纷，未抵押或转让他人，也没有被法院查封，如因上述原因造成本合同无法履行或给买方造成损失的，则属于卖方违约，由卖方承担全部违约责任。买方支付上述全部房款后，则完全享有上述房屋的全部产权，如今后该房屋遇国家或集体拆迁征用，则全部拆迁权益归买方所有，需卖方配合时，卖方应无条件予以协助，否则视为违约。另外，卖方另行向买方出具一份不可撤销的授权委托书，在该房屋拆迁时，由买方直接持授权委托书与拆迁部门签订一切文书，并由买方享受全部拆迁权益。三、卖方转让后，该房屋内现有的物品、日常用具能搬走的全部搬走，该房屋内承租户根据卖方与承租户原定的租期到期后，由买方收取租赁费用。四、违约责任：本协议签订后即具有法律效力，任何一方不得反悔，如任何一方反悔，违约方应向守约方支付购房总计价款30%的违约金。如该违约金不足以弥补守约方的实际损失的，则违约方还应赔偿守约方的实际损失。实际损失的计算标准，双方同意按该房屋拆迁时还建房市场价格计算。五、被协议一式二份，经双方签字后生效，双方各持一份。协议下方谢盛华、谢先桃签名捺印、阮感想签名捺印。同日，阮感想、刘亮、黄亮通过刘亮账户转账人民币900,000元至谢先桃账户。后阮感想、刘亮、黄亮继续将诉争房屋出租给案外人王军峰使用至2020年年初。关于拆迁，诉争房屋于2014年纳入拆迁范围，2015年入户测量，武汉市汉阳区永丰街黄金口村“城中村”综合改造宣传册载明，外来户、小产权房拆迁安置补偿办法中小产权购置户需提供原始的房屋购买协议等。就本案诉争房屋，阮感想、刘亮、黄亮委托刘亮于2020年9月1日签署房屋验收单同意房屋拆除，并在拆迁办签署空白《武汉市汉阳区黄金口村综合改造房屋拆迁安置补偿协议书》一份。现诉争房屋已被拆除。谢盛华、谢先桃诉至一审法院请求判如所请。一审另查明，谢盛华1987年结婚，1989年生育一子，其配偶于2013年1月18日去世，后谢盛华未再婚。谢先桃与田柏生于1979年10月登记结婚至今。一审认为：谢盛华、谢先桃与阮感想、刘亮、黄亮于2016年12月7日就诉争房屋签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示。协议签订后，阮感想、刘亮、黄亮依约支付了购房款、谢盛华、谢先桃依约将房屋交付，双方就上述《房屋转让协议书》已经履行完毕。现诉争房屋已经因拆除而灭失，已不涉及对于诉争房屋所在集体土地的使用问题，案涉房屋利益已转化为房屋拆迁补偿利益。关于房屋拆迁补偿利益的分配，双方在转让协议书中明确约定房屋拆迁利益归买方所有。关于诉争房屋拆迁利益分配的效力，谢盛华、谢先桃非系村民，其所建造的房屋在拆迁政策中也不适用村民的拆迁政策，其并不享有因为村民身份所应享有的权益，谢盛华、谢先桃在房屋转让协议书中对于拆迁利益的处分并不必然无效，因此转让协议书中关于诉争房屋拆迁利益分配的约定并不必然无效。其次，谢盛华、谢先桃在出售房屋时已清楚诉争房屋即将拆迁，双方在转让协议书中对于诉争房屋拆迁利益归买方所有进行了明确约定，现因诉争房屋拆迁，谢盛华、谢先桃在拆迁利益面前希望通过确认合同无效来获取拆迁利益明显有违诚实信用原则。最后，诉争房屋已于2020年9月拆除，谢盛华、谢先桃要求返还诉争房屋已无返还基础，综上，对于谢盛华、谢先桃请求判令谢盛华、谢先桃、阮感想、刘亮、黄亮于2016年12月7日签订的《房屋转让协议书》无效，阮感想、刘亮、黄亮向谢盛华、谢先桃返还房屋，谢盛华、谢先桃退还阮感想、刘亮、黄亮购房款人民币900,000元的诉讼请求均不予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回谢盛华、谢先桃全部诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币6,400元（此款谢盛华、谢先桃已交纳），由谢盛华、谢先桃负担。二审中，谢盛华、谢先桃提交如下三份证据：证据一2020年10月2日录像及2020年10月9日现场照片。拟证明涉案房屋并非2020年9月拆除。证据二短信、录音。拟证明鑫江景公司并未认可被上诉人为拆迁对象，已暂停办理拆迁手续，拆迁款项亦未实际发放。证据三黄金口村队长吴志文2008年给谢先桃开具的电费收据。拟证明谢先桃曾经在黄金口村居住，外来户身份得到村领导认可。阮感想、刘亮、黄亮质证认为：证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可，且不能达到其证明目的。证据二的真实性不予认可，且该短信发生于一审判决后，不能达到其证明目的。证据三不能达到其证明目的。2020年9月，案涉房屋已移交给拆迁办，拆迁办随后对房屋进行了拆除。拆迁款尚未发放的原因是拆迁程序还未办理完毕。本院认为，谢盛华、谢先桃提交的上述三份证据与本案审理不具有直接关联性。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明：2020年11月24日，一审第一次开庭审理中，谢盛华、谢先桃已知悉案涉房屋因“城中村改造”已被拆除。经一审当庭释明后，谢盛华、谢先桃未申请变更诉讼请求。本院认为，本案应围绕谢盛华、谢先桃的上诉请求及理由进行审理。谢盛华、谢先桃诉讼请求“判令案涉《房屋转让协议书》无效；阮感想、刘亮、黄亮向谢盛华、谢先桃退还案涉房屋，谢盛华、谢先桃向阮感想、刘亮、黄亮退还购房款90万元”。根据本案查明的事实，谢盛华、谢先桃与阮感想、刘亮、黄亮于2016年12月7日就诉争房屋签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，且已履行完毕多年。现诉争房屋因“城中村改造”已拆除灭失，谢盛华、谢先桃在拆迁利益面前希望通过确认合同无效来获取拆迁利益明显有违诚实信用原则，且双方之间的合同效力既涉及谢盛华、谢先桃对诉争房屋所在土地的取得，亦关联该房屋所在土地现有性质，谢盛华、谢先桃并未提交该土地现有性质的相关证据，一审判决基于案件的实际情况，对谢盛华、谢先桃的诉讼请求不予支持并无不当。谢盛华、谢先桃的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,800元，由谢盛华、谢先桃负担。本判决为终审判决。审判员  安林锋二〇二一年三月二日法官助理杨雨竹书记员熊云