安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖01执复12号 复议申请人：王晓军，男，1963年2月6日出生，汉族，住辽宁省营口市站**。 委托诉讼代理人：郑德权，安徽徽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡文雪，安徽徽天律师事务所律师。 申请执行人：范卫群，女，1957年9月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被执行人：安徽科丰蓝藻生物技术有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区聚云路**白天鹅国际商务中心办公室1902、1904，统一社会信用代码91340100MA2NLUTG31。 法定代表人：彭捷来，该公司总经理。 被执行人：陈勇，男，1964年11月12日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 复议申请人王晓军不服安徽省合肥市蜀山区人民法院作出的（2020）皖0104执异51号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 安徽省合肥市蜀山区人民法院立案执行的申请执行人范卫群与安徽科丰蓝藻生活科技有限公司、陈勇民间借贷纠纷一案中，异议人王晓军对合肥市蜀山区人民法院拍卖其承租的被执行人陈勇名下位于合肥市政务区××华府××室房产提出异议。 王晓军异议称，其与被执行人陈勇在蜀山法院查封前就存在租赁关系，根据双方于2015年12月1日签订的租赁合同，约定租赁期限为20年，自2015年12月1日至2035年12月1日。承租人在签订合同后，对于原本的毛坯房进行了装修，同时约定房屋完成装修后在租赁期限内出租人不得解除合同。执行法院未按规定依法调查案涉房屋使用、装修及租赁情况，也没有给异议人一个异议申请期，导致异议人不知道房屋被拍卖，如果继续执行对异议人的房屋装修价值和租赁权产生严重不利影响，损害异议人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条的规定，人民法院应当对案涉房屋进行详细调查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，不动产的承租人在法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的租赁权，此租赁权具有对抗受让人的法律效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，如法院无法保障20年的租赁关系存续，应除去租赁权后再继续对抵押房产进行拍卖。同时应考虑到异议人对房屋进行豪华装修的客观实际，对装修价值进行评估，并支付给装修的出资人。 综上，异议人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求：一、立即中止该案的执行，并撤回对案涉恒大华府9幢601房屋的拍卖；二、依法保护异议人的租赁权及房屋装修的合法财产，保障房屋继续租赁至2035年12月1日，到期后，对装修继续评估作价。 蜀山区人民法院查明，范卫群与安徽科丰蓝藻生物科技有限公司、陈勇民间借贷纠纷一案以及谢玉群与安徽科丰蓝藻生物科技有限公司、陈勇民间借贷纠纷一案，两案判决生效后，被执行人未主动履行生效法律文书所确定的义务，合肥市蜀山区人民法院依法执行。2019年12月10日，该院依法在被执行人陈勇所有的位于合肥市政务区××华府××室房屋处张贴了查封公告，在公告中明确标明“如果被查封的房屋有承租户，请于十日内向本院提交书面承租协议，逾期视为该房屋无承租户”。2019年12月23日，该院依法作出（2019）皖0104执恢351号执行裁定书，裁定拍卖被执行人陈勇所有的位于合肥市政务区××华府××室房屋，后该涉案房屋被第三人吴定兵竞价购得，该院于2020年3月30日向第三人吴定兵送达了（2019）皖0104执恢351号之一执行裁定书（强制过户），完成物权转移手续，于2020年5月20日办理了相关登记手续，执行程序已经终结。后异议人王晓军向合肥市蜀山区人民法院对该房屋的拍卖提出执行异议（执行异议申请书的落款时间为2020年9月20日）。 蜀山区人民法院认为，异议人提出执行异议的，应当在执行程序终结之前予以提出，现该套涉案房屋已经由第三人依照法定程序所购得，且该涉案房屋的物权已经发生转移，并办理了相关产权登记手续，该执行行为及执行程序均已终结，故异议人的请求事项已经超过法定的期限，对其异议请求，应当予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第十七条之规定，裁定驳回异议人王晓东的异议请求。 王晓军向本院申请复议称，一、蜀山法院执行裁定书回避了复议申请人提出的主要矛盾，案涉房屋在执行拍卖程序中错误地采用定向询价的方式进行拍卖未予纠正。蜀山法院未对房屋装修、租赁等情况进行详细调查，定向询价不含房屋装修，在法院查封前复议申请人就已承租了案涉房屋。二、蜀山法院拍卖案涉房屋没有依法通知程序违法。复议申请人已向蜀山法院提供了与被执行人陈勇2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》以及银行流水，足以证明自2015年12月1日起复议申请人就已占有使用案涉房屋，且租赁期间复议申请人对房屋进行了豪华装修，经鉴定装修价值仍高达一百多万。因复议申请人从事销售工作，出差在外，未看见公告，加之2020年初疫情爆发，复议申请人在老家隔离，法院没有通过邮寄或电话等方式通知本人，也未以任何方式通知被执行人陈勇，执行程序违法。蜀山法院未能及时履行告知义务以及新冠疫情所导致的不可抗力使得申请人无法履行执行异议，复议申请人请求未超过法定期限。三、执行法院认为该案强制执行程序终结没有事实及法律依据。1、执行程序的终结是指全案执行程序的终结，法院拍卖房屋的拍卖程序终结，并不是全案执行程序终结。2、范卫群案截至法院生效法律文书所确定的债权为20万余元，谢玉群案确定的债权5万余元，案涉房屋拍卖价款为511万余元。法院至今未将两案裁定执行终结，该两案执行程序仍在进行中。3、复议申请人作为案涉房屋的承租人在强制执行全案执行程序终结前提出执行异议的，法院应依法予以审查，蜀山法院以超过法定期限驳回异议没有法律依据。 综上，蜀山法院在对案涉房屋采取拍卖措施时未能查清是否附有租赁权，是否存在增益部分（装饰装修部分），未告知具有案涉房产租赁权的承租人，也没有通知房主，严重侵犯了承租人、产权人的权益。蜀山法院对案涉房屋采取拍卖措施确有错误，致使法院对房屋拍卖价款严重低于实际价值，不仅损害了被执行人、债权人的权益，也实际损害了承租人的权益。请求依法撤销蜀山法院（2020）皖0104执异51号执行裁定并支持复议申请人的全部异议请求。 本院查明，谢玉群与安徽科丰蓝藻生物科技有限公司、陈勇民间借贷纠纷一案【（2019）皖0104执恢351号】，蜀山法院于2019年12月10日在案涉合肥市政务区××华府××室房屋张贴查封公告。2019年12月23日，该院作出（2019）皖0104执恢351号执行裁定书，裁定拍卖被执行人陈勇名下位于合肥市政务区××华府××室（产权证号：合蜀字第**）房屋。执行过程中，该院向国家税务总局合肥市蜀山区税务局发出询价函，该局回复上述房产的询价结果为4653400元。2020年1月21日，蜀山法院在案涉房屋现场张贴拍卖公告。在第一次网络司法拍卖过程中，竞买人吴定兵以5118400元价格竞得案涉房屋。2020年3月26日，蜀山法院作出（2019）皖0104执恢351号之一执行裁定书，裁定合肥市政务区××华府××室住宅用房的所有权及相应其他权利归买受人吴定兵所有。2020年5月20日，蜀山法院向合肥市不动产登记中心蜀山分中心发出（2019）皖0104执恢351号之一执行裁定书及协助执行通知书，请求将合肥市政务区××华府××室住宅用房过户至买受人吴定兵名下，同日，该中心受理。 另查明，范卫群与安徽科丰蓝藻生物科技有限公司、陈勇民间借贷纠纷一案与谢玉群案系被执行人相同的系列案件，执行案号为（2019）皖0104执恢364号。 本院认为，复议申请人王晓军的异议诉求是基于蜀山法院查封前存在的租赁权，请求保障其作为承租人的相关权利，王晓军的异议请求系以租赁权排除法院强制执行，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查，属于案外人异议。对于王晓军的异议是否超出法定期限，应在查明事实的基础上对属利害关系人异议还是案外人异议进行认定，并据此结合案件事实判断是否超出法定期限。蜀山法院对该案执行结案情况、执行标的执行终结、执行案件终结等事实认定不清，并对异议应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项、第（五）项规定，裁定如下： 一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院作出的（2020）皖0104执异51号执行裁定； 二、发回安徽省合肥市蜀山区人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  胡明艳 审判员  杨曙华 审判员  鄢隆伟 二〇二一年三月二日 法官助理程佳豪 书记员章申鑫 附相关法律条文： 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。