四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0113民初43号 原告：袁华阳，男，1980年4月21日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：康梅，四川思勉律师事务所律师。 被告：罗伦发，男，1977年10月23日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：黄强，成都市青白江区大弯法律服务所法律工作者。 被告：何晓珊，女，1977年11月29日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：向永正，四川蜀皓律师事务所律师。 原告袁华阳与被告罗伦发、何晓珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁华阳的委托诉讼代理人康梅、被告罗伦发的委托诉讼代理人黄强、被告何晓珊及其委托诉讼代理人向永正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁华阳向本院提出诉讼请求：1．终止袁华阳与罗伦发之间的《商铺租赁合同》；2．罗伦发与何晓珊立即腾退位于青白江区××道××段××号××＃××＃××＃××＃××商铺；3．罗伦发与何晓珊向袁华阳支付房屋占用费，从2020年8月8日起，按照每月14242元标准计算至罗伦发、何晓珊实际向袁华阳交还租赁房屋之日止；4．罗伦发、何晓珊向袁华阳支付未付租金53644.87元；5．罗伦发向袁华阳支付违约金14242元；6．罗伦发支付袁华阳为维护自身权益所支出的律师费10000元；7．罗伦发、何晓珊付清腾退房屋前产生的水电、垃圾清理、物业管理费；8．本案诉讼费用由罗伦发、何晓珊共同承担。事实和理由：2015年9月14日，出租人袁华阳与承租人罗伦发签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期五年自2015年9月15日至2020年9月15日，租金每月7121元，按半年向出租人预付租金，首次租金于本合同签订当日支付，以后租金于每期租金届满前10日内支付。合同还约定，若承租人逾期7日未支付租金，出租人有权解除合同，并按照月租金标准2倍支付违约金。租赁合同期满后，承租人拒不腾退房屋超过3日的，按合同约定租金双倍标准支付房屋占有费。截止2020年10月20日，罗伦发仅支付截止2020年2月1日租金，且合同到期后也拒绝腾退涉案租赁商铺，严重损害袁华阳利益。后袁华阳发现2020年8月8日，罗伦发将涉案商铺非法转租给何晓珊，并由何晓珊占有使用至今。袁华阳依据双方签订的《商铺租赁合同》和相关法律规定诉至法院，请求法院支持袁华阳的全部诉讼请求。 罗伦发辩称，涉案房屋已于2020年8月8日在袁华阳工作人员在场情况下转租给何晓珊，明确告知之后的租金由何晓珊负担，袁华阳与何晓珊形成了不定期的租赁合同。袁华阳诉请终止租赁合同和要求罗伦发腾退房屋既无事实依据也无法律规定，应当驳回。罗伦发每半年支付一次租金，并将房屋租金交至2020年2月。2020年2月至7月期间的租金之所以没有支付，不是罗伦发不愿意支付，而是涉案房屋从2018年7月开始就出现严重漏水的问题，给房屋装饰装修等造成损害，而袁华阳一直未处理好。罗伦发为了经营，避免安全隐患，垫付费用进行了维修，并主张用垫付的维修费用抵扣未付租金。但袁华阳要求罗伦发先支付租金，双方没有对具体金额协商好，罗伦发才没有及时向袁华阳支付租金。根据法律规定，出租人违反维修义务，罗伦发作为承租人有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付租金，并不够成违约。因此，袁华阳主张的违约金即双倍租金不能成立，而且违约金标准也过高。至于律师费，双方没有关于律师费的约定，其请求不符合法律规定，应当驳回。对于袁华阳主张的其他诉讼请求，请求法院依法判决。 何晓珊辩称，2020年8月8日，经与罗伦发以及袁华阳的工作人员张敏、兰勇协商一致，罗伦发将房屋转租给何晓珊。此后何晓珊一直与袁华阳一方协商，因为袁华阳提出的合同格式条款过于苛刻，双方至今未能签订书面合同。但何晓珊据此与袁华阳形成了不定期的房屋租赁合同，袁华阳如果主张终止合同要给予何晓珊合理期限并对何晓珊的投入进行赔偿。请求法院查明事实，判决继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了商铺租赁合同、律师函及其邮寄凭证、房产证、转让协议、通话录音、房屋租赁合同、微信聊天记录、装饰装修合同等证据，罗伦发还申请证人李某、陈某出庭作证，本院组织当事人进行了质证。经审查，上述证据和证人证言能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月14日，袁华阳（甲方、出租人）与罗伦发（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其所有的成都市青白江区华金大道二段418号附24#、25#、26#、27#商铺出租给乙方以用于经营茶楼，租赁期限为2015年9月15日至2020年9月15日，租金为每月7,121元。双方约定，乙方按半年向甲方预付租金，并于每期租金届满前10日内支付；乙方向甲方交纳6,000元作为保证金，租赁期满或合同终止时，甲方确认乙方无拖欠租金、水、电、气等费用以及损坏商铺等情形后5日内无息退还；租赁期满双方未续签合同的，合同即终止，届时乙方须在3日内将商铺退还甲方，如逾期腾退商铺，按合同约定租金价格的双倍支付实际占用商铺费用；租赁期间内未经甲方书面同意，乙方不得转租，否则甲方有权立即解除合同并且不退还保证金；乙方逾期7日未支付租金，甲方有权解除合同，并要求乙方按照月租金标准的2倍支付违约金。 合同签订后，罗伦发依约承租商铺用于经营“缘茗缘”茶楼，向袁华阳支付了保证金6000元并将租金支付至2020年2月。2020年8月8日，罗伦发、何晓珊与受袁华阳委托的张敏、兰勇在“缘茗缘”茶楼内协商合同续签事宜，罗伦发提出将涉案商铺转租给何晓珊，由何晓珊与袁华阳签订租赁合同。张敏、兰勇在当日拿出一份未署名的《房屋租赁合同》交给何晓珊。当日，罗伦发与何晓珊签订《转让协议》，载明自2020年8月8日起，罗伦发将缘茗缘茶楼转让给何晓珊，之后茶楼有关债务由何晓珊承担。何晓珊于当日接手经营并实际占用涉案商铺至今，但何晓珊对袁华阳一方提供的合同文本中的一些具体条款提出异议而一直未与袁华阳签订正式的书面租赁协议。2020年10月初，张敏向何晓珊的合伙人陈某发微信询问何晓珊何时签订合同。2020年10月14日，袁华阳委托律师向罗伦发发出《律师函》，要求罗伦发返还商铺并支付应付未付租金。 另查明，2018年7月，涉案商铺曾出现漏水，导致茶楼内的木地板、墙纸被损坏。罗伦发为此重新购置地板、墙纸而产生了费用。2019年12月，袁华阳对涉案商铺进行了维修。 本院认为，袁华阳与罗伦发签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据现已查明的事实，2020年8月8日，罗伦发将涉案商铺转租给何晓珊，袁华阳对此知悉并将一份未署名的《房屋租赁合同》交由何晓珊，应视为袁华阳对罗伦发转租行为的认可，涉案《商铺租赁合同》在租赁期限届满前继续有效。关于袁华阳与罗伦发之间的关系，涉案《商铺租赁合同》已于2020年9月15日到期，之后双方亦未续签合同，袁华阳在合同早已终止的情况下要求终止双方《商铺租赁合同》的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。现罗伦发并未继续占有使用涉案房屋，袁华阳要求罗伦发腾退涉案房屋的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。根据合同约定和法律规定，罗伦发应及时足额向袁华阳支付租金，袁华阳亦应履行作为出租人的维修义务并确保房屋及室内设施的安全。罗伦发在履约期间未及时向袁华阳支付租金，应向袁华阳支付2020年3月1日至9月15日期间尚未支付的租金46,286.5元（6个月×7,121元/月＋15天×7,121元/30天）。袁华阳主张按月租金标准的2倍要求罗伦发支付违约金，该违约金标准过分高于罗伦发逾期付款给袁华阳造成的损失，结合罗伦发的抗辩意见，本院酌情支持违约金4,000元。袁华阳在履约期间未及时处理涉案房屋漏水问题，给罗伦发造成了垫付维修费用的损失，现双方合同已经解除，为避免诉累，本院将袁华阳应承担的损失赔偿责任纳入本案一并处理。罗伦发关于垫付维修费用的举证中，不能证明承租期间更换排气扇、灯泡等设施的费用以及2017年6月更换木地板的费用与房屋漏水之间的因果关系，对该部分的损失主张不予支持。结合罗伦发举证更换木地板、墙纸等设施的情况，本院酌情支持4,500元。袁华阳主张罗伦发存在擅自将涉案商铺转租给何晓珊的违约行为，没有事实依据，应将收取的6,000元保证金退还给罗伦发。涉案《商铺租赁合同》未约定律师费的负担，袁华阳主张的律师费10,000元没有合同依据，本院不予支持。袁华阳未举证证明罗伦发在承租期间存在拖欠水电、垃圾清理、物业管理费等费用的情况，也没有证据表明其因此而导致其民事权益受损，故对其主张的要求罗伦发支付水电、垃圾清理、物业管理费等费用的诉讼请求，本院不予支持。罗伦发在本案中应支付的租金和违约金，在扣除袁华阳应当承担的损失和应当退还的保证金后，罗伦发还应向袁华阳支付39,786.5元。关于袁华阳与何晓珊之间的关系，在袁华阳与罗伦发之间的合同于2020年9月15日到期后，罗伦发、何晓珊均未与袁华阳签订书面的房屋租赁合同，何晓珊无权继续占有使用涉案商铺，袁华阳有权要求何晓珊腾退房屋并支付房屋占有使用费。故本院对袁华阳要求何晓珊立即腾退涉案商铺的诉讼请求予以支持。至于占有使用费，本院参照此前袁华阳与罗伦发之间的月租金标准确定为7,121元，由何晓珊按此标准支付2020年9月16日到实际腾退房屋之日期间的占有使用费。袁华阳亦未举证证明何晓珊在占有使用期间存在拖欠水电、垃圾清理、物业管理费等费用的情况，故其要求何晓珊支付水电、垃圾清理、物业管理费等费用的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。 依照原《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞11号）第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、罗伦发在本判决生效之日起十五日内向袁华阳支付租金、违约金共计39,786.5元； 二、何晓珊在本判决生效之日起十五日内向袁华阳腾退成都市青白江区华金大道二段418号附24#、25#、26#、27#房屋； 三、何晓珊在本判决生效之日起十五日内向袁华阳支付房屋占有使用费（该占有使用费自2020年9月16日起，按照每月7,121元，计至实际腾退房屋之日）； 四、驳回袁华阳的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,075元，由袁华阳负担275元，罗伦发负担500元，何晓珊负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  江 铮 二〇二一年三月十二日 法官助理  李定峰 书 记 员  郑 勉