北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3011号上诉人（原审原告）：北京橡树林酒店管理有限公司，住所地北京市西城区中新佳园二区18号楼自然层第1-3层。法定代表人：王久兴，顾问。委托诉讼代理人：王长江，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：范鲁飞，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京御德房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区知春里甲10号楼603室。法定代表人：余丹，总经理。委托诉讼代理人：王丽萍，北京市宝鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昊，北京市宝鼎律师事务所实习律师。上诉人北京橡树林酒店管理有限公司（以下简称橡树林公司）因与被上诉人北京御德房地产开发有限公司（以下简称御德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初23510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。橡树林公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判橡树林公司支付2020年1月1日至2020年12月6日租金2799297.85元且无需支付逾期付租违约金，诉讼费由御德公司承担。事实与理由：橡树林公司主张其2017年第一、二季度租金共多付117616元，应当抵扣2020年1月1日至2020年12月6日部分租金，一审法院认为橡树林公司多支付的租金不应当予以抵扣不符合法律规定；一审认定橡树林公司在合同约定的付款条件不成就时也应付款，但根据双方《房屋租赁合同》约定其支付租金前提条件是御德公司提供与当季租金相同金额的符合国家相关规定的发票，因御德公司提供的发票中有一张不符合要求导致应当支付日期延迟，故其在此情况下不应支付2020年第一季度租金且未违约，一审该项认定不符合合同约定，亦与判决中违约金支付期间观点相悖。御德公司未提交书面答辩意见。御德公司向一审法院起诉请求判决：1.双方签订的《房屋租赁合同书》及两份补充协议在2020年12月6日解除；2.橡树林公司支付2018年4月1日至2020年12月6日期间的欠付租金人民币12883034.77元；3.橡树林公司按照应付租金金额的0.3%/日计算标准，向御德公司支付逾期付款违约金，自逾期之日起至欠付租金还清之日止（暂算至2020年12月6日逾期付款违约金为3772955.24元）；4.橡树林公司承担与本案的诉讼费用。一审法院认定事实：御德公司提供的建设工程规划许可证附件（2004规建字0558号）显示，建设位置为宣武区（现西城区马连道13号）的建设项目，包括10#、12#及裙房、2#车库1段，建筑规模61066.75平方米，地上22层，地下2层。中共中央直属机关事务管理局房地产管理处出具的证明显示：北京市西城区中新佳园二区18号楼商业楼系其单位自有房产，房产证在办理中。现租赁给北京御德房地产开发有限公司使用，租期自2010年4月7日起至2020年12月6日止。御德公司出示的房屋租赁合同显示，2010年4月7日，中共中央直属机关物业服务中心（甲方）与御德公司（乙方）签订合同，约定乙方承租甲方宣武区（现西城区）中新佳园二区18号楼（商业楼），商业楼建筑面积12982.07平方米（含地下一层2792.5平方米，地上一至三层10189.57平方米）。租赁期限自2010年4月7日起至2020年12月6日止（2010年4月7日至12月6日为清盘结算及装修期），每年12月7日至下一年的12月6日为一个租赁年度，租赁期满后，如乙方需继续租赁，须提前60天书面向甲方提出申请，甲方在合同期满前30日内向乙方正式书面答复。2010年7月20日，御德公司（出租方，甲方）与橡树林公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方自愿将租赁标的——北京市西城区中新佳园二区18号楼自然层第1-3层（含4楼200㎡，负1楼300㎡及水、电、气、消防、电梯等相关配套设施、设备，房屋建筑面积8300㎡）租赁给乙方经营使用，租期15年，从租赁标的按合同标准正式交付乙方的次日起开始计算。乙方免租金装修期为4个月，从租赁标的正式交付确认之次日开始计算。第一年至第三年租金合计：1344.22万元，第四年至第六年租金合计：1411.43万元，第七年至第九年租金合计：1482万元，第十年至第十二年租金合计：1556.1万元，第十三年至第十五年租金合计：1633.91万元。租金每3个月结算一次，乙方应按合同约定，将租金支付到甲方以书面形式向乙方指定的银行账户，除特殊情况外，甲方不再另行通知。乙方在向甲方支付租金约定时间前15天，甲方应预先向乙方提供相同金额的符合国家相关规定的发票，否则乙方租金支付时间顺延。本合同签订后15个工作日内，乙方分两次将保证金120万元支付到甲方以书面形式向乙方指定的银行账户，在双方合同终止后，由甲方在合同终止后5个工作日内，无息全额将保证金退还给乙方。合同第六条约定，甲方除租赁标的外，另须免费在租赁标的负一楼提供约300㎡的地下面积作为乙方设备、后勤用房，提供租赁标的四楼约200㎡的屋顶面积供乙方免费使用。本合同终止或租赁期满后的一个月内，乙方应将租赁标的完好无损（因自然属性或合理使用导致的损害除外）交回甲方，乙方对租赁标的的固定装修不得拆除、人为损坏，且甲方对该装修部分不做任何形式补偿，但甲方违约导致合同解除的除外。合同第14.5.1约定，乙方不按本合同约定的时间和金额向甲方交纳租金超过30日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁标的。15.1约定，租赁期内，因乙方违约导致本合同终止的，应向甲方支付违约金100万元。若甲方直接损失超出了乙方支付的违约金，则损失超过违约金的部分乙方也应进行赔偿。15.3约定，因乙方欠缴租金及各项费用超过15个工作日，每逾期一日按应缴纳金额千分之三支付违约金。2011年1月24日，御德公司（出租方，甲方）与橡树林公司（承租方，乙方）签订补充合同，约定甲方同意将乙方免租期在原约定基础上延长六个月，即将乙方免租期延至2011年6月30日，同时确定乙方租金从2011年7月1日开始正式起算。主合同租期顺延至2026年6月30日（主合同每期租金缴纳时间均顺延）。乙方不得以任何形式再提出延期要求。……五、乙方注册公司资本金在2011年6月30日前增资不少于500万元，并报甲方、中直物业中心（产权方）备案。……七、本合同签订后，乙方在5个工作日内向甲方支付保证金120万元后，合同生效。八、乙方向甲方支付首期租金时，以本合同第七条约定的保证金120万元冲抵租金，未冲抵的多余部分保证金顺延至次期租金中予以冲抵。2012年3月22日，御德公司（出租方，甲方）与橡树林公司（承租方，乙方）签订补充合同，约定租金交纳时间现明确为：乙方需在每次租赁期上一月底前，将下季度租金支付到甲方以书面形式向乙方指定的银行账户。乙方不按合同约定的时间和金额向甲方缴纳租金及各项费用，年度累计超过30日，按合同第14.5项执行。双方确定商业楼负一楼乙方使用场地建筑面积为1081平方米，乙方支付781平方米使用面积租金，另300平方米由甲方免费提供给乙方无偿使用（附件一：负一楼场地平面图）。负一楼现每期（三个月）租金为35633.13元，租金并入原合同租金总额。负一楼起租时间为2012年4月1日起，与原合同租期一致。合同履行过程中，御德公司于2020年5月26日向橡树林公司发送解除房屋租赁合同之通知书，该通知载明：“鉴于贵司欠付我司北京市西城区中新佳园二区18号楼第1-3层房租，我司现声明如下：2010年7月20日贵我双方签订了房屋租赁合同，后又签订了补充合同。我司将上述房屋出租给贵司，并约定了租金等内容。因海淀法院向贵司出具协助执行通知书，要求贵司不得向我司给付租金，直至应支付的租金数额达到863.5万元，对上述租金予以冻结。截止2019年12月，上述房屋租金已达海淀法院要求贵司冻结支付给我司的房租金额，故我司曾向贵司发函联系、督促贵司及时履行已冻结足额后应付租金的付款义务，但贵司均予以拒绝。因此依据贵我双方签订的房屋租赁合同第14.5.1条约定，贵司不按照本合同约定的时间和金额向我司缴纳租金超过30日，我司有权单方解除合同，收回租赁标的。因贵司的违约行为致使我司无法实现订立合同的目的，故依据房屋租赁合同书的相关约定，我司通知贵司正式解除贵我双方签订的房屋租赁合同及补充合同。贵司在收到本函之日起，将上述房屋腾空交付我司，并支付截止到将上述房屋腾退之日的租金、违约金等相关费用。”御德公司表示，2020年1月3日御德公司已将2020年第一季度租金相应发票交付橡树林公司，根据合同约定橡树林公司应在2020年1月18日前支付该季度租金1270633.12元。根据合同约定，橡树林公司应在2020年3月底前支付2020年第2季度房租1270633.12元。虽多次催要，橡树林公司至今未付上述两部分房租。橡树林公司逾期付租已超双方约定的30日期限，御德公司有权解除合同收回房屋。为此，御德公司提交了北京增值税专用发票13张、催款函两份。其中，13张增值税发票中12张开票日期为2020年1月3日，金额为120万元，1张开票日期为2020年1月19日，金额为70633.12元。催款函一显示，2020年3月12日御德公司向橡树林公司发送催款函：根据合同约定，2020年第1季度应付租金1270633.12元贵司应在我司2020年1月4日开具发票之日起15日前支付，但贵司至今未能及时足额履行支付租金的义务，已严重违反合同约定，构成违约，应当承担违约责任。我司郑重通知贵司请于收到本函之日起五日内，一次性足额支付我司上述欠付租金及违约金198218.28元。另贵司函请减免2020年2月1日至2020年4月30日期间租金的请求，我司已转达房屋产权方，其如有函复，我司将及时告知贵司。落款处有被告相关人员签收。催款函二显示，2020年3月25日，原告向被告发送催款函：一、我司已于2020年3月12日向贵司发出一份催款函，就贵司拖欠我司2020年第一季度租金事宜，主张权利，予以催收。但贵司当日签收后，至今未向我司补交第一季度租金。二、鉴于贵司上述严重违约行为，我司要求贵司于收到本催收函之日起五日内，向我司交付全部第一季度应付租金1270633.12元及相应违约金。同时，请贵司于收到本催收函之日起十日内，向我司交付全部第二季度应付租金1270633.12元。如贵司再次逾期，我司将依据法律规定及合同约定，通过法律途径并采取一切必要的法律救济措施（包括但不限于解除合同、主张损失赔偿等）。另鉴于贵司之前收到我司第一季度发票却不予支付租金的严重违约行为，我司将在收到贵司第二季度全部租金后十日内，向贵司开具相应发票。落款处有橡树林公司相关人员签收。针对御德公司的意见，橡树林公司表示，2020年第1季度租金数额无误，增值税发票的真实性认可，但最后一张发票1月19日才开具，房租需一并支付无法分笔支付，即使橡树林公司1月20日收到，最后付款期限是2月5日，这时新冠肺炎疫情已发生。催款函的真实性认可，2020年第2季度租金未付的原因在于御德公司未开具发票，且根据国家规定，疫情原因我方可申请免除2020年上半年3个月租金，所以我方未付租金具有合法理由。为证明其主张，橡树林公司提供了网页打印件、小微企业查询网页打印件。其中，网页打印件显示，2020年2月7日，北京市国资委网站刊发的市国资委关于落实京政办发﹝2020﹞7号文减免中小微企业房租的通知：各市管企业，为贯彻落实京政办发﹝2020﹞7号文，切实减免中小微企业房租，现就市属国有企业减免中小微企业租金事项通知如下：……3.免收租金的情形，是指中小微企业承租京内市属国有企业房产从事生产经营活动，包括开办便民设施等，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份租金。减收租金的情形，是指中小微企业承租京内市属国有企业房产用于办公用途的，减收2月份租金的50%。4.市属国有企业作为房屋出租方，承租方为非国有企业，又转租给符合减免政策规定的中小微企业的，鼓励其为租户减免租金，对此给非国企经核实造成实际损失的部分，非国有企业可与市属国有房屋产权单位协商解决。2020年4月20日，北京市国资委网站刊发的市国资委关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则：本次减免房租的实施主体为市国资委监管的市一级企业及其所属各级国有及国有控股子企业。……承租京内市属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收3月、4月两个月租金。2020年5月9日，国家发改委会同住房城乡建设部等八部门刊发发改投资规﹝2020﹞734号文：……推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房租租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。小微企业查询网页打印件显示，橡树林公司在相关网站登记的小微企业名录中。针对橡树林公司的意见，御德公司表示，即使2020年第1季度房租中7万余元对应的一张发票1月19日才重开，但1月3日开具的120万元发票并无问题，橡树林公司最晚应在1月18日支付相应租金，当时新冠肺炎疫情尚未发生，橡树林公司以疫情原因作为逾期付租的理由不成立。橡树林公司一直未付租情况下，2020年3月底我方未再向橡树林公司出具第2季度房租的发票。橡树林公司提供网页打印件的真实性均认可，证明目的不认可。涉案房屋产权人并非市国资委文件中规定的市属国有企业，橡树林公司无权依据文件内容主张免租。针对免租事宜，御德公司还强调，2020年3、4月份双方曾就免租问题进行过沟通，我方也将橡树林公司的免租申请告知了中直物业中心，但中心当时并未同意该申请。直至2020年7月才同意免租1.5个月，并要求提供相关材料。御德公司将此情况告知橡树林公司后，橡树林公司并未提供免租申请及材料。为此，御德公司提交了双方及中直物业中心往来的相关函件，该部分函件显示：2020年3月7日，橡树林公司向御德公司发函表示，因新冠疫情原因，申请免除2020年2月1日至4月30日期间3个月租金；2020年4月2日，中直物业中心向御德公司回函表示，橡树林公司提出的免除2020年2月至4月租金的要求应由双方之间根据合同相对性原理协商解决。即使新冠疫情造成一定影响，但并非绝对导致无法履行支付租金的义务；2020年4月9日，御德公司向橡树林公司发函表示：“我方已将你方申请减免租金的申请书面告知产权人，现产权人明确回函表示不同意减免租金。故贵司请于收到本函后5日内一次性、足额支付2020年第1、2季度租金，否则将依法采取法律救济措施。”2020年7月20日，御德公司向橡树林公司发函表示：“近日房屋产权人中直物业中心通知因疫情影响，在符合条件的前提下，可以酌情申报减免1.5个月房租，为确保能够及时申报，需要：1.提供属于中小微企业的相关证明文件。2.提供具体1.5个月租金的减免申请函件。并请在收到函件15日内，提交相关文件，逾期未提供视为放弃租金减免的权利。”橡树林公司未提供要求的相关文件。对此，橡树林公司表示，橡树林公司与产权人之间并无直接关系，橡树林公司要求御德公司给予3个月免租，对方仅同意给1.5个月免租，故未提供相关申请及材料，橡树林公司担心提交材料就等于同意仅免租1.5个月。另查，御德公司表示，除上述2020年1月以后房租未付外，橡树林公司还存在多次逾期付租情况：橡树林公司2019年5月17日才支付2018年第1季度的部分租金770633.12元。2018年第2季度至2019年年底期间，橡树林公司除在2019年年底支付了259431.66元房租外，其余863.5万元租金至今未付。为此，御德公司出示了律师函及邮单，该部分证据显示，2019年3月20日，御德公司通过律师向橡树林公司发送函件要求支付2018年第1季度租金差额770633.12元及违约金92475.97元，并要求在海淀法院执行冻结的租金863.5万元满额后，橡树林公司应按合同约定足额支付房租。对此，橡树林公司表示，律师函及邮单的真实性认可，但证明目的不认可。2019年5月17日才支付2018年第1季度的部分租金770633.12元的情况属实，但该情况系双方协商一致的结果（橡树林公司未就双方协商一致环节提供证据）。未付上述863.5万元租金的情况属实，但未付租的原因在于海淀法院向橡树林公司发送了协助执行通知书，要求不得向御德公司支付该部分租金。为此，橡树林公司出示了3份海淀法院的协助执行通知书，通知书要求橡树林公司不得向御德公司给付租金直至应付租金数额达863.5万元，冻结期限至2021年3月11日止。要求冻结期间对被冻结款项由橡树林公司负责保存，不得向其他任何单位（个人）支付，亦不得挪作他用，具体支付方式按海淀法院通知执行。对此，御德公司表示，协助执行通知书的真实性认可，即使橡树林公司依据止付通知书未付租不构成违约，但橡树林公司并未按法院要求留存相应租金，而是将租金擅自转走。而且2019年12月底冻结租金数额已满863.5万元后，橡树林公司未支付2020年1月以后的房租。为此，御德公司提交了录音，录音中御德公司员工表示橡树林公司的钱应按法院要求留在公司账上。御德公司员工表示，钱到了公司账上后会被转到重庆公司。橡树林公司对该录音的真实性认可，但仍强调其系按海淀法院要求未向御德公司付租金。橡树林公司还表示，橡树林公司曾向御德公司支付240万元保证金，其中120万元已作为租金抵扣，剩余120万元保证金也可作为租金抵扣。2017年第1、2季度，橡树林公司应付租金2423650元，实付租金2541266.24元，多付117616.47元，应折抵房租。为此，橡树林公司提交了房租支付情况表、应付租金与实付租金对比图、转账凭证、电子回单。其中，房租支付情况表、应付租金与实付租金对比图系橡树林公司自行汇总制作。转账凭证、电子回单显示，2017年1月至6月期间，橡树林公司向御德公司支付租金共计2541266.24元。对此，御德公司表示，橡树林公司虽曾于2010年7月、2011年1月分别支付保证金120万元，但2010年7月支付的120万元保证金按约定不能抵扣房租，2011年1月支付的120万元已抵扣相应房租。房租支付情况表、应付租金与实付租金对比图均不认可。转账凭证、电子回单的真实性认可，2017年支付1、2季度房租时双方对数额均认可，我方也开具了发票，2017年房租已结清，且橡树林公司该部分主张已过3年诉讼时效，不同意橡树林公司抵扣房租的意见。关于时效中止、中断情况，橡树林公司称其无相关证据。经查，橡树林公司于2020年8月21日谈话笔录中第一次提到2017年1月至6月期间多付房租117616元。又查，2020年12月2日，中直物业中心（甲方）、御徳公司（乙方）、橡树林公司（丙方）签署房屋交还协议约定，鉴于乙方承租甲方管理的中新佳园二区18号商业楼事宜于2010年4月7日签订房屋租赁合同，并签订补充协议。乙方将租赁房屋中门牌号为北京西站南路76-6、建筑面积8300平方米的房屋转租给丙方。为交还房屋、减少甲方损失，三方协商一致约定：本协议签订后，2020年12月7日乙、丙双方之间、甲乙双方之间不再具体办理交还和交接手续，2020年12月7日乙、丙双方之间，甲、乙双方之间视为自动交还和交接。2020年12月7日之后，甲、乙双方之间房屋租赁关系终止。在同时满足以下条件时，甲方同意减免乙方转租给丙方的对应的房屋1.5个月的房屋租金61.75万元：1.乙方、丙方于2020年12月6日前向甲方提出减免房租申请并按甲方要求提供相关证明文件（丙方小微企业证明）；2.丙方于2020年12月31日之前将房屋腾空并实际交付给甲方。乙方亦同时同意减免丙方1.5个月的房屋租金61.75万元。乙方应负责与丙方结清该房屋截至2020年12月6日期间的水费、电费等。一审中，双方均认可案涉房屋已实际于2020年12月6日腾退完毕交还中直物业中心。橡树林公司未支付2020年1月1日至12月6日期间的房租。关于违约金。御德公司主张，按合同约定向橡树林公司主张逾期付款违约金。橡树林公司表示，不同意支付违约金，并强调御德公司主张的违约金标准过高。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据御德公司提供的建设工程规划许可证、中共中央直属机关事务管理局出具的证明可知，涉案房屋具有相应建设工程规划许可手续，房屋建成后交由中直物业中心管理并对外出租。中直物业中心有权将涉案房屋租予御德公司，租期自2010年4月7日起至2020年12月6日止。根据上述查明的事实可知，御德公司从中直物业中心承租涉案房屋后，将房屋转租给橡树林公司实际使用，双方所签房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效。但双方所签合同约定的部分转租期超出了原租赁合同约定的租期，该部分租期（2020年12月7日至2026年6月30日）应属无效。关于合同解除问题。如上所述，双方所签租赁合同、补充协议中，御德公司将涉案房屋租予橡树林公司，租期至2020年12月6日前的部分合法有效，对双方均有约束力。本次诉讼中，双方虽针对2020年5月26日御德公司向橡树林公司发送书面解除通知的问题产生争议，并各自陈述了己方意见。但根据2020年12月2日所签房屋交还协议约定、房屋实际腾退的情况可以认定，双方在诉讼过程中另已协商一致于2020年12月6日解除彼此间的房屋租赁合同及补充协议。理由在于：房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用和收益、承租人支付租金的合同。租赁房屋的交付使用是合同双方利益关切所在，亦是租赁合同的核心实质内容。双方在房屋交还协议中明确约定2020年12月7日，双方之间不再具体办理交还和交接手续，双方之间视为自动交还和交接，双方还明确约定结清房屋截至2020年12月6日期间的水费、电费等费用，证明双方均认可2020年12月7日起不再有房屋继续交付使用的必要。不仅如此，涉案房屋2020年12月6日已实际交还中直物业中心的情况，亦证明了双方协商一致不再继续房屋租用合作的事实。因此，法院认定双方所签房屋租赁合同及补充协议于2020年12月6日解除，御德公司相应诉讼请求，具有事实基础和法律依据，法院予以支持。橡树林公司称双方合同仍未解除的意见，与上述房屋交还协议约定、橡树林公司实际返还房屋的情况不符，法院不予采纳。关于2018年4月至2019年12月期间租金的问题。根据上述查明的事实可知，双方均认可该段时间橡树林公司尚欠御德公司租金863.5万元未付，法院对此予以确认。但橡树林公司未付该部分房租系基于海淀法院发送的协助执行通知书所载止付要求，冻结期限至2021年3月11日才届满。橡树林公司在协助执行通知书冻结期满或海淀法院提前解除相应保全措施后，才需向御德公司支付该部分房租。御德公司在本次诉讼中要求橡树林公司支付该部分房租的诉讼请求，法院暂不予支持。橡树林公司合理的抗辩意见，法院予以采纳。关于2020年1月1日至2020年12月6日期间租金的问题。根据上述查明的事实可知，该段时间橡树林公司未向御德公司支付任何租金，法院对此予以确认。橡树林公司作为承租人本应向御德公司支付2020年1月1日至12月6日期间的房租4734413.85元。但根据双方在房屋交还协议中约定的御德公司同意减免橡树林公司1.5个月房租61.75万元的约定、御德公司同意折抵橡树林公司已交120万元保证金的情况核算后，橡树林公司应付该段时间租金数额为2916913.85元。御德公司租金诉讼请求中的相应部分，法院予以支持。橡树林公司虽要求减免3个月房租，但其提供的相关文件作为依据并不充分，且与协议中约定确认仅减免1.5个月租金的情况不符，对其该部分意见，法院不予采纳。关于2017年1月至6月期间房租多付117616.47元抵扣与否的问题。根据合同约定的租金标准、支付周期约定，对照橡树林公司提供的该段时间实际支付房租的凭证可知，2017年第1、2季度橡树林公司应付租金为2423650元，实付租金2541266.24元，确存在多付相应款项的情况。橡树林公司本有权要求御德公司将相应款项予以退还或在未付租金中予以折抵。但根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。橡树林公司作为承租人对合同约定的租金标准应明知，而其付款后至少在2017年7月1日应当知道前两个季度所付租金存在多付部分款项的事实，亦即应当知道其权利受损以及义务人的情况。御德公司明确提出时效抗辩，橡树林公司未提供证据证明截至2020年6月30日三年时效届满前，存在诉讼时效中止或中断情形，应由橡树林公司承担相应不利后果。橡树林公司要求抵扣未付房租的意见，法院不予采纳。橡树林公司称其在本次诉讼进行过程中才发现多付房租，并据此主张时效起算的意见缺乏法律依据，法院不予采纳。关于逾期付租违约金的问题。如上所述，橡树林公司暂未支付2019年12月以前的863.5万元房租具有合理理由，御德公司要求橡树林公司承担逾期支付该部分房租的违约金，缺乏事实基础及法律依据，法院不予支持。如上所述，橡树林公司确存在逾期支付2020年1月至12月期间房租的情况，对逾期支付该部分房租违约金问题，法院详细分析如下：2020年第一季度房租逾期问题。根据双方租赁合同、补充协议的约定可知，租金按季度支付，橡树林公司需在每季租期开始的上一月底前支付租金。双方还约定橡树林公司支付租金约定时间前15日，御德公司应预先提供相同金额的发票，否则橡树林公司付租时间顺延。根据该部分约定，橡树林公司支付租金有两个条件：第一，每季度开始前一月的月底前；第二，御德公司已提供相同金额的发票。根据上述查明的事实可知，御德公司2020年1月3日已将当季租金中120万元对应的发票交付橡树林公司，橡树林公司至迟应在2020年1月18日前支付该部分租金，而此时北京的疫情尚未对本案所涉房屋租赁合同的履行构成实质影响，但橡树林公司未支付该部分租金，已明显逾期构成违约。橡树林公司称房租不能分笔支付的意见不仅与常理不符，亦与双方此前合同履行过程中分笔支付租金的实际情况不符。橡树林公司称疫情影响其支付该部分租金的意见，与客观事实亦不相符。对其该部分意见，法院均不予采纳。所以，橡树林公司应按合同约定标准支付相应违约金。但橡树林公司对违约金标准明确提出抗辩，双方均未就该部分违约导致损失向法院举证的情况下，法院根据橡树林公司逾期支付该部分租金的事实、结合双方合同约定标准、橡树林公司过错程度等情况，依法酌情确定橡树林公司应付违约金标准。违约金起算日期根据约定自1月19日起第15个工作日届满之次日（即2020年2月15日）起算。对御德公司相应诉讼请求中的合理部分，法院予以支持。不合理部分，法院不予支持。2020年第二季度开始至合同解除前租金逾期的问题，根据上述查明的事实，橡树林公司确未按时支付相应租金，但该段时间的租金因疫情影响、发票开具、租金减免等分歧，双方始终相持不下且均有一定过错，对御德公司主张橡树林公司逾期支付该部分租金并据此要求支付违约金的诉讼请求，法院不再支持。根据上述查明的事实，御德公司开具的2020年第一季度房租发票中部分发票开票日期为1月19日，结合双方约定收到发票后15日付款及北京疫情发生、发展的情况，对御德公司主张橡树林公司逾期支付该部分租金并据此要求支付违约金的诉讼请求，法院亦不再予支持。橡树林公司虽在抗辩意见中提及装修、预期可得利益损失，但其明确未提出反诉，且已另案起诉，法院不在本案中予以处理。据此，一审法院于2020年12月判决：一、确认北京御德房地产开发有限公司与北京橡树林酒店管理有限公司2010年7月20日所签租赁合同、2011年1月24日所签补充合同、2012年3月22日所签补充合同，均于2020年12月6日解除；二、判决生效之日起七日内，北京橡树林酒店管理有限公司向北京御德房地产开发有限公司支付2020年1月1日至12月6日期间欠付的租金2916913.85元；三、判决生效之日起七日内，北京橡树林酒店管理有限公司向北京御德房地产开发有限公司支付逾期付租违约金（以120万元为基数，自2020年2月15日起至实际付清日止，按每日万分之三标准计算）；四、驳回北京御德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延期履行期间的债务利息。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，御德公司与橡树林公司签订的房屋租赁合同及补充协议中截至2020年12月6日前部分系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效。一审法院根据双方实际于2020年12月6日腾退交还房屋的履行情况，认定上述合同于2020年12月6日解除，并无不当。橡树林公司应就截至上述解除日期之前的租金及逾期违约金承担给付义务。橡树林公司虽主张应将其于2017年第一及第二季度多支付的租金117616元用于抵扣其所拖欠的2020年1月1日至2020年12月6日期间的租金，但御德公司在一审中已经明确对2017年第一及第二季度的给付事实提出时效抗辩，在橡树林公司未能提供证据证明存在诉讼时效中止或中断情形的情况下，一审法院对于橡树林公司要求抵扣的主张位于采纳，并无不当。橡树林公司虽主张因御德公司提供的其中一张发票不符合要求导致租金支付日期延迟，故其橡树林公司在此情况下不应支付2020年第一季度租金且未构成违约，但根据双方约定及御德公司已在2020年1月3日将当季租金中120万元对应发票交付橡树林公司的事实，橡树林公司至少应及时支付相应部分租金，其不予支付的行为明显构成违约，橡树林公司所述疫情影响该部分租金的意见亦与客观事实不符，一审法院综合考虑合同约定和橡树林公司过错程度酌定了该公司应支付的违约金金额和支付起算日期，公平合理。综上，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4819元，由北京橡树林酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年三月十五日法官助理  方浩然书 记 员  王远征