辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终160号上诉人（原审被告）：孟娜，女，满族，1990年12月10日生，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：谢长松，男，汉族，1989年11月17日生，系上诉人丈夫，住址同上。被上诉人（原审原告）：车晓洁，女，汉族，1985年3月15日生，住辽宁省大连市中山区。上诉人孟娜因与被上诉人车晓洁房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟娜的上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。理由：1、双方合同中交易金额为45000元，押金1000元。2、本案提到20000元的装修费用。被上诉人主张是好处费，因双方表达不一致，法院判决是租金费用，上诉人表示不理解。3、这20000元跟本案没有关系，也是双方达成共识，没有强买强卖，而且是一次性的。4、因为失火和疫情的影响所造成的的损失不应由业主承担，业主的损失更大，同时业主更不想失火，疫情更是没有想到。5、在火情过后、疫情结束迎来了凯旋商场营业，被上诉人没有把商场的门店钥匙给上诉人，依然在占用(视频、照片为证)。被上诉人说不要了，结果庭审之后全部搬走(视频为证、微信聊天记录为证)。6、凯旋商场开业时间为2020年4月17日，最终2020年9月26日钥匙得以归还。被上诉人所说的好处费合同上是不存在的，应该是装修费。被上诉人车晓洁辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。理由：被上诉人不认可20000元是装修费。店铺所谓的装修几个小柜子和架子，这些装修5000块钱都不到。上诉人也认可是租用店铺才产生的这个费用。关于这20000元，是谁用这个店铺谁支付的，上诉人收回店铺时也应支付被上诉人20000元。车晓洁向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告2019年12月25日至2020年3月24日所预付的租金11250元；2、判决被告返还原告租赁押金1000元；3、判决被告返还原告好处费20000元及利息(按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2019年3月25日起至实际给付日止)。一审法院经审理查明，原告和被告于2019年3月24日签订《商铺租赁协议书》，被告将位于大连凯旋商城地下二层Ａ区商铺出租给原告，租期1年自2019年3月25日至2020年3月24日，年租金45000元，签约当日付22500元，2019年8月25日前付22500元，押金1000元。当日，原告支付给被告半年租金22500元，同时另支付20000元，后于2019年8月25日支付半年租金22500元。2019年12月25日，凯旋商城地下一层发生火灾。次日，大连大都会物业管理有限公司(以下简称大都会公司)向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，具体开放理货、清扫店铺内卫生时间，另行通知。因受疫情影响，各施工单位、材料厂家均未开工，导致我司设备恢复工作暂时无法开展，待2月10日复工后立即开展设备设施恢复工作，请各位业户给予理解和支持。目前我司员工正常上岗，进入现场巡视，排查安全隐患，统计设备损失情况，并全面开展公共设施消毒通风工作。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令(第1-5号)，避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知。延期营业期间，我们将密切关注疫情的变化，与各施工厂家保持密切沟通，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作，并持续做好商场设施的消毒和防疫工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区(中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域)刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损(毁)、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损(毁)、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。大都会公司发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。一审法院认为，原告和被告的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。协议约定的年租金45000元，但原告多付给被告20000元，对该20000元的性质，原告称是好处费，被告称是装修费，双方说法不一，且均无证据佐证，一审法院按照租金处理，双方实际租金为65000元。案涉商铺所在的凯旋商城发生火灾后，商城整体停业，后又发生新冠××疫情，凯旋商城根据政府疫情防控规定继续停业，并且因疫情导致商城未能及时对因火灾损坏的设备设施予以维修恢复，扩大了火灾造成的影响，直至2020年4月17日商城恢复营业，此期间原告承租的商铺不具备使用功能。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”和第一百二十一条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告应当保证案涉商铺在租赁期间能够正常经营使用，即使因案外人的责任发生火灾导致停业，被告也应承担返还相应预付租金的责任。即便将疫情作为不可抗力加以考虑，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第2款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”在双方不能协商一致的情况下，一审法院根据上述规定及公平原则，确定被告应退还原告2019年12月25日至2020年3月24日不能经营期间的租金，计65000元÷365天×91天=16205元(取整)，及押金1000元。原告超出部分的诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告孟娜于判决生效之日起十日内退还原告车晓洁17205元；二、驳回原告车晓洁的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取312元(原告已预交)，由原告车晓洁负担197元，被告孟娜负担115元。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点一是案涉20000元款项性质如何认定及应否返还，二是被上诉人已付的2019年12月25日至2020年3月24日期间租金及押金是否应予返还。关于第一个焦点问题，本院认为，案涉《商铺租赁合同》中约定的年租金45000元，但被上诉人多付给上诉人20000元，对该20000元的性质，双方说法不一。上诉人主张是装修费，被上诉人不予认可，称案涉商铺只有小柜子和架子，装修不足5000元。因上诉人并未能提供案涉商铺装修的费用证明，也未能说明为何被上诉人承租案涉商铺需要支付商铺装修费，故本院对该款项为装修费的陈述不予采信。被上诉人称该20000元为好处费，但未能对此予以证明，也未能说明承租案涉商铺需要交纳好处费的理由。因双方均未能对20000元的性质提供充分证据予以证明，本院对该20000元款项性质不予认定。一审将该款项认定为租金，有违合同约定，亦与双方当事人陈述相矛盾，本院予以纠正。因案涉租赁合同中并未约定此笔款项，被上诉人亦未能提供返还依据，故本院对被上诉人车晓洁以好处费为由主张返还案涉20000元款项的诉讼请求不予支持。如车晓洁有相应证据和返还依据，可另案诉讼解决。关于第二个焦点问题，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定,“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被上诉人已支付该期间的全部租金，上诉人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间被上诉人无法正常使用案涉房屋。本案中，案涉租赁合同租期为自2019年3月25日至2020年3月24日，即在凯旋商城恢复开业前案涉商铺已经租期届满，故上诉人应向被上诉人返还2019年12月25日至2020年3月24日期间租金11219元（45000元÷365天×91天取整）及押金1000元，共计12219元。一审对此认定有误，本院予以纠正。综上，孟娜的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3506号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3506号民事判决第一项为：孟娜于判决生效之日起十日内退还车晓洁12219元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回车晓洁的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取312元（车晓洁已预交），由车晓洁负担193元，孟娜负担119元；二审案件受理费230元（孟娜已预交），由车晓洁负担146元，孟娜负担84元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年三月五日书记员  苏 锐