广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤20执异118号 异议人（案外人）:陈映强，男，1976年1月11日出生，汉族，住广东省普宁市。 委托诉讼代理人：魏永才，广东凯行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何惠怡，广东凯行律师事务所实习律师。 异议人（案外人）：谭日洪，男，1958年4月13日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：魏永才，广东凯行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何惠怡，广东凯行律师事务所实习律师。 异议人（案外人）：罗瑞兴，女，1963年5月16日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：魏永才，广东凯行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何惠怡，广东凯行律师事务所实习律师。 申请执行人：阮进洲，男，1946年10月23日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：潘敏萍，广东盈隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雅洁，广东盈隆律师事务所律师。 被执行人：蔡锦文，男，1967年1月27日出生，汉族，住广东省中山市。 被执行人：马达辉，女，1969年6月18日出生，汉族，住广东省中山市。 被执行人：蔡子扬，男，1991年12月16日出生，汉族，住广东省中山市。 被执行人：中山市东升镇三鸟批发市场有限公司，住所地广东省中山市东升镇同茂村“八十亩”。 法定代表人：蔡锦文。 被执行人：中山市东升商业广场发展有限公司，住所地广东省中山市葵兴路。 法定代表人：蔡子扬。 在本院执行申请执行人阮进洲与被执行人蔡锦文、马达辉、蔡子扬、中山市东升镇三鸟批发市场有限公司（以下简称三鸟批发公司）、中山市东升商业广场发展有限公司（以下简称东升商业广场公司）民间借贷纠纷一案[执行案号：（2020）粤20执380号]中，陈映强、谭日洪、罗瑞兴对本院查封三鸟批发公司名下位于中山市东升镇同茂工业大道3号御京明珠花园的商铺的执行行为不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭公开进行听证，陈映强、谭日洪、罗瑞兴的委托诉讼代理人魏永才、何惠怡，申请执行人阮进洲的委托诉讼代理人潘敏萍到庭参加了听证，被执行人蔡锦文、马达辉、蔡子扬、三鸟批发公司、东升商业广场公司未到庭参加听证。本案现已审查终结。 陈映强、谭日洪、罗瑞兴称，请解除对位于中山市东升镇同茂工业大道东3号御京明珠花园包含XXX卡在内的118个商铺的查封，该118个商铺不作为（2020）粤20执380号案被执行财产。事实和理由：陈映强、谭日洪、罗瑞兴于2019年1月16日与三鸟批发公司协商一致并签订《和解协议》，约定将包括前述118个商铺以抵账的方式抵顶过户给陈映强、谭日洪、罗瑞兴。2019年8月28日，三鸟批发公司与陈映强、谭日洪、罗瑞兴已经签订了合法有效的买卖合同，并在中山市商品房网签备案网上办理了网签备案手续，2019年12月29日办理收楼手续，全额缴纳商铺维修基金，并与中山市金联物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，上述商铺已全部交付给陈映强、谭日洪、罗瑞兴合法占有使用并对外出租。由于三鸟批发公司多次拖延，陈映强、谭日洪、罗瑞兴多次采用信函方式催告要求三鸟批发公司办理产权过户登记手续未果后，陈映强、谭日洪、罗瑞兴也于2020年4月20日向法院起诉要求办理产权过户登记手续。陈映强、谭日洪、罗瑞兴对涉案的不动产的权利符合法律规定，能够排除执行，请求法院予以支持。陈映强、谭日洪、罗瑞兴向本院提交：1.和解协议书；2.不动产登记查询结果；3.商品房买卖合同、网签备案结果；4.不动产增值税发票；5.收楼通知书；6.前期物业管理服务协议；7.商铺租赁合同；8.通知记录。 申请执行人阮进洲辩称，异议人的异议请求不符合法律规定。异议人与三鸟批发公司签订的协议书是以物抵债的普通债权债务关系，并非商品房买卖关系。异议人没有证据证明其合法占有涉案房产，异议人与被执行人存在恶意串通交付损害申请执行人利益的嫌疑。异议人称其支付价款的方式是以抵账和分红方式，我方对异议人是否真实支付价款存疑。异议人签订协议后消极履行，不行使办理登记权利。综上，请求驳回异议人的异议请求。阮进洲未向本院提交证据。 被执行人蔡锦文、马达辉、蔡子扬、三鸟批发公司、东升商业广场公司未提交书面答辩意见。 本院查明，阮进洲与蔡锦文、马达辉、蔡子扬、三鸟批发公司、东升商业广场公司民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月9日作出的（2020）粤20民初2号民事调解书已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，阮进洲向本院申请强制执行，本院于2020年6月16日依法立案执行[案号（2020）粤20执380号]。2020年6月23日，本院作出（2020）粤20执380号之一执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人蔡锦文、马达辉、蔡子扬、三鸟批发公司、东升商业广场公司的银行存款152000000元；如存款不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产。并于2020年7月16日查封涉案118个商铺。陈映强、谭日洪、罗瑞兴遂向本院书面提出前述异议请求。 另查，陈映强、谭日洪、罗瑞兴提交的《和解协议书》显示，2019年1月16日，三鸟批发公司、蔡锦文（甲方）与谭日洪、罗瑞兴、陈映强（乙方）签订和解协议，约定：合作协议所涉御京明珠花园二期合作开发乙方的投资本金及垫付款为7193万元，所得利润分红为扣除所有投入及费用后乙方实收11307万元，即甲方就合作协议应向乙方合计支付18500万元……利润分红实收11307万元以御京明珠花园二期商铺折抵方式支付……具体折抵的商铺面积、房号等相关事宜由各方另行签订抵房合同确定……。陈映强、谭日洪、罗瑞兴提交的《确认书》显示，谭日洪、陈映强（甲方）与三鸟批发公司、蔡锦文（乙方）及中山市裕东龙房地产投资有限公司就三方于2019年1月16日签订的《和解协议》确认，由三鸟批发公司在签订确认书后3个月内以御京明珠花园二期商铺办理至甲方或甲方指定人名下的方式折抵《和解协议书》确定的实收利润分红……。陈映强、谭日洪、罗瑞兴提交的商品房买卖合同、网签备案结果、不动产增值税发票显示，2019年8月28日、29日谭文龙、蔡丽玲、谭文静、陈恩琪、许芝晖、徐梓欣、黄浩霖、林灿强等作为买受人分别与三鸟批发公司签订商品房买合同，约定三鸟批发公司将涉案的118个商铺分别出售给买受人，并在中山市商品房网签备案系统办理了备案手续。三鸟批发公司向前述买受人分别开具了增值税发票。 再查，异议过程中，经本院询问蔡丽玲、许芝晖、谭文龙、谭文静，上述几人均明确表示其与三鸟批发公司签订的商品房买卖合同所购买的商铺是归其本人所有。其中除许芝晖称其向陈映强支付了购房款外，其余人均主张购房款系陈映强、谭日洪的投资分红折抵。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，陈映强、谭日洪、罗瑞兴提交的和解协议及商品房买卖合同所涉购买的房产均为商铺并非用于居住，且其也未实际向三鸟批发公司支付价款。至于陈映强、谭日洪、罗瑞兴主张依据和解协议以涉案商铺来折抵其应收的利润分红的问题，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，本案的和解协议所涉的债权系陈映强、谭日洪、罗瑞兴的投资分红，故其以和解协议约定将涉案的商铺折抵其应收分红款为由要求排除本案对涉案商铺的执行，本院不予支持。 综上，陈映强、谭日洪、罗瑞兴的异议请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回陈映强、谭日洪、罗瑞兴的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李油欢 审判员  钟国平 审判员  尹四娇 二〇二一年三月四日 书记员  刘 勇