文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终78号上诉人（原审被告）：镇江深国投商用置业有限公司，住所地镇江市桃园新村**，统一社会信用代码913211007802565409。破产管理人：江苏江成律师事务所。负责人：黄友定。委托诉讼代理人：孙亮，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：易长川，江苏江成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：解荣贵，男，汉族，1970年10月2日出生，住镇江市。委托诉讼代理人：李平，江苏学益律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴剑，江苏学益律师事务所实习律师。上诉人镇江深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）因与被上诉人解荣贵商品房买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。深国投公司上诉请求：请求撤销镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初2177号民事判决。判决驳回解荣贵的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由解荣贵负担。事实与理由：案涉房屋的测绘面积已经有房产测绘资质的单位测绘为面积33.76平方米，并依测绘结果进行产权登记。未交付的11.67平方米已用于电梯口通道，已客观不能履行，故请求依法裁判。解荣贵答辩称：电梯是案外人永辉超市承租房屋后，为使用方便，占用了包括被上诉人的面积，该电梯不是建筑物规划意义上的公共设施，是上诉人擅自更改原交付给发证部门的内部分割图进行测绘并登记备案，故在涉房屋面积未登记在其他权利人名下时，完全可以重新向发证部门报备新的分割图，将未交付的面积登记在被上诉人名下。解荣贵向一审法院提出诉讼请求：1、判令确认不动产权面积为11.67平方米所有权归解荣贵所有并由深国投公司协助将45.43平方米的位于东方伟业广场2幢1018号房屋不动产权登记至解荣贵名下。后变更为：判令确认东方伟业广场2幢1018号房屋面积除不动产权面积33.76平方米以外的11.67平方米房屋面积归解荣贵所有；2、本案诉讼费用由深国投公司承担。一审法院认定事实如下：2013年4月1日，解荣贵与深国投公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定深国投公司将其所有的位于东方伟业广场2幢1018号房屋出售给解荣贵，房屋面积45.43平方米，房屋价格1152302元。合同签订后，解荣贵与深国投公司签订商铺委托租赁管理合同一份，约定解荣贵将其所购买的房屋授权深国投公司全权行使该房屋所属商铺的出租和经营管理权利。之后，深国投公司与案外人江苏永辉超市有限公司签订租赁合同一份，约定深国投公司将包括解荣贵所购买的房屋在内的商业物业出租给江苏永辉超市有限公司作为商业经营之用，租赁期间20年。该份租赁合同中约定，由深国投公司根据江苏永辉超市有限公司的设计方案提供两台一层至负一层上下人行道电扶梯，该扶梯实际占用了解荣贵所购买房屋的部分面积。2015年8月21日，解荣贵与深国投公司签订《协议》一份，约定解荣贵所购买的东方伟业广场2幢1018号房屋因江苏永辉超市有限公司电梯口改造，占用解荣贵所购房屋面积11.67平方米，深国投公司给付解荣贵该11.67平方米面积差额补偿款349282元，自2015年9月20日起分12个月付清。2016年1月27日，解荣贵、深国投公司双方在《协议》上补充约定：在深国投公司未付清面积差额及补偿款之前，改造部分面积所有权仍归解荣贵所有。2017年8月30日，深国投公司因不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务，并明显缺乏清偿能力，镇江市中级人民法院依法受理深国投公司破产清算案，并于2017年8月31日作出（2017）苏11破申12号之一民事裁定书，指定镇江市润州区人民法院进行审理。2017年9月20日，镇江市润州区人民法院作出（2017）苏1111破3号决定书，指定江苏江成律师事务所为深国投公司破产管理人。2017年11月30日，镇江市润州区人民法院作出（2017）苏1111破3号裁定书，宣告深国投公司破产。解荣贵与深国投公司签订的《商品房买卖合同》生效后，解荣贵依约给付深国投公司购房款1152302元。2020年7月2日，深国投公司管理人协助解荣贵办理了中山北路1号东方伟业广场2幢1018号房屋33.76平方米的不动产权证（证号：（2020）镇江市不动产权第0043756号）。上述事实有《商品房买卖合同》、《协议》、（2017）苏11破申12号之一民事裁定书、（2017）苏1111破3号决定书、（2017）苏1111破3号裁定书、不动产权证、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，解荣贵与深国投公司签订的《商品房买卖合同》、《协议》均系双方当事人真实意思表示，形式要件完备，内容不违反国家法律、法规规定，应确认有效。合同约定，深国投公司将其所有的位于东方伟业广场2幢1018号房屋出售给解荣贵，解荣贵依约支付了购房款，深国投公司未按合同约定将解荣贵所购45.43平方米房屋交付给解荣贵，亦未将面积差额补偿款349282元按期给付解荣贵，应承担相应的违约责任。深国投公司辩称：案涉房屋在不动产登记机关绘测备案的面积仅有33.76平方米，解荣贵诉争的11.67平方米已经成为江苏永辉超市有限公司进出的通道和扶梯位置，客观上使得该部分的面积已经无法归解荣贵所有，否则会侵害不特定多数人的利益。解荣贵与深国投公司于2015年8月21日签订的《协议》中亦约定，该11.67平方米面积差额由深国投公司以补偿款的形式给付解荣贵，故解荣贵诉请无相关权利基础，客观上也无法实现。经庭审质证，一审法院认为，深国投公司未按照合同约定在东方伟业广场2幢1018号房屋建成后及时将该房屋交付给解荣贵，并将案涉房屋地块出租给江苏永辉超市有限公司使用，致使解荣贵所购房屋11.67平方米成为超市进出电梯口通道，之后，解荣贵与深国投公司签订《协议》，深国投公司仍未按照协议约定将面积补偿款给付解荣贵，深国投公司的行为已构成违约。根据协议约定，本案诉争11.67平方米房屋的所有权仍属于解荣贵。深国投公司由于资不抵债被镇江市润州区人民法院宣告破产，并不影响涉案房屋面积的权属问题，案涉房屋不属于深国投公司的破产财产，解荣贵作为该房屋的权利人有权行使取回权。本案诉争的11.67平方米房屋面积现今虽成为案外人江苏永辉超市有限公司的电梯通道，但解荣贵依合同约定取得所有权后，并不影响江苏永辉超市有限公司的承租权。故深国投公司辩称一审法院不予采信。解荣贵与深国投公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，解荣贵已按约支付了全部购房款，故解荣贵所购买的位于东方伟业广场2幢1018号45.43平方米房屋除已办理不动产权证的33.76平方米外的11.67平方米房屋面积应当归解荣贵所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国企业破产法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认解荣贵所购买的位于中山北路1号东方伟业广场2幢1018号45.43平方米的房产除不动产权证登记的33.76平方米以外的11.67平方米房屋面积归解荣贵所有。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，解荣贵与深国投公司签订的《商品房买卖合同》、《协议》均系双方当事人真实意思表示，形式要件完备，内容不违反国家法律、法规规定，应确认有效。合同约定，深国投公司将其所有的位于东方伟业广场2幢1018号房屋出售给解荣贵，解荣贵依约支付了购房款，深国投公司应依约交付解荣贵房屋45.43平方米。但因深国投公司将相关房屋出租给江苏永辉超市有限公司，解荣贵所购房屋有11.67平方米，成为超市电梯口通道，深国投公司既变更房屋内部分割图，并经测绘部门测绘，深国投公司仅将不动产登记的面积33.76平方米交付解荣贵，该行为构成违约。此后，双方于2015年8月21日《协议》一份，约定深国投公司给付解荣贵11.67平方米面积差额补偿款349282元，2016年1月27日，解荣贵、深国投公司双方在《协议》上补充约定：在深国投公司未付清面积差额及补偿款之前，改造部分面积所有权仍归解荣贵所有。后深国投公司未支付面积差额补偿款，并由于资不抵债被镇江市润州区人民法院宣告破产。现解荣贵要求确认东方伟业广场2幢1018号45.43平方米的房产除不动产权证登记的33.76平方米以外的11.67平方米房屋面积归其所有，因案涉房屋面积并未登记他人名下，且符合深国投公司与解荣贵之间的约定，一审法院给予支持并无不当。上诉人主张的客观不能履行的理由不能成立。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人镇江深国投商用置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 铭审判员 姜 玲审判员 张玉宽二〇二一年三月十五日书记员 童 丹