浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初4380号 原告：黄贤慕，男，1994年11月7日出生，汉族，户籍所在地永嘉县，现住温州市鹿城区。 被告：杭州桐庐迪佛房地产开发有限公司，住所地：桐庐县城南街道春江路文苑小区****。 法定代表人：刘武。 原告黄贤慕诉被告杭州桐庐迪佛房地产开发有限公司（以下简称迪佛房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案受理。依法由审判员方向明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄贤慕到庭参加诉讼；被告迪佛房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告黄贤慕向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《浙江省商品房买卖合同》；2、被告向原告退还全部已付364000元购房款及按照同期银行贷款利率计算的利息57554元（2017年3月17日至2020年7月14日共1215天，364000×4.75%÷365×1215）；3、被告向原告退还交房时收取的物业专项维修资金4314.96元；4、被告向原告支付违约金10111.92元（按照已付房款364000×3‰×926）；5、被告向原告赔偿因迟延交房导致原告被迫支出的房租45595元；6、被告承担全部案件受理费。事实和理由：原被告于2017年3月16日签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告以6616.97元／每平方米的单价，364000元的总价向被告购买位于桐庐县××镇××幢××室××商品房××。合同中约定被告应当在2017年8月31日前交付房屋；被告逾期交房不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同；被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的0.3%向买受人支付违约金。合同中还约定，被告承诺于2017年12月31日之前取得房屋权属证书交付给原告；约定之日起180日内，出卖人交付权属证书或者登记证明的，按已付房价款万分之0.3承担违约责任；约定之日起180日以后，出卖人不能交付权属证书或登记证明的，按“买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金”。合同还约定，凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件退房的，买受人可以选择按该办法第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。该合同成立并生效后，原告于2017年3月11日向被告支付购房定金30000元，于2017年3月16日支付购房款334000元。在此期间，因被告交房遥遥无期，原告于2018年3月10日向被告邮寄送达书面《解除合同通知书》。但被告既拒绝解除合同又拒绝交房，合同未来前途未卜，原告被迫等待；直至约定交房日期已逾两年，被告于2019年9月21日才通知原告交房，并在结算约定的违约金时强行以物业专项维修基金、建筑面积差异房款等由头扣除款项，原告迫于无奈只能签字收房。而这区区1895元违约金，被告直至2020年3月9日才向原告支付。原告在这两年多的时间内居无定所，另行付出了高昂的房屋租金等额外支出。按合同约定，被告至迟应于2017年12月31日前为原告办理房屋权属证书，而被告交房都已拖到了2019年9月21日，一直拖延至2020年7月27日被告才通知原告前去办理房产证。 原告认为，原告已经积极履行了缴纳全部房款的合同义务，反观被告，不仅迟延交房逾期751天，且迟延办理房屋权属证书逾期926天，已经严重违约，严重侵犯了原告的合法权益，致使该合同目的不能实现，根据合同约定第十七条，凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》（本合同签订时施行有效的为2011年11月25日起实施的版本）第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。现原告为维护自己的合法权益，决定排除适用被告提供的格式合同中关于约定解除的第十六条，而选择适用该合同的第十七条，现被告不仅没有在协议约定的时间内办妥上述证件，甚至逾期926天之久，已经完全符合该合同约定的第十六条的情形，故原告提出的诉讼请求完全合法合理。再者，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告的严重违约行为已经构成法定解除的条件，原告诉请解除合同并赔偿损失，理应受到法律支持。特诉请人民法院依法判决支持原告的各项诉讼请求，以保护原告合法的民事权利。 原告为证实其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、商品房买卖合同、定金收据、房屋尾款收据、增值税发票各一张、银行POS小票两张。证明原告支付定金30000元、与支付房屋尾款共计364000元；2、交房通知书、物业维修基金的收据、春江公馆收楼交费一览表，证明原告在2019年9月21日签字收房并缴纳物业维修基金4314.96元；3、解除合同通知书及快递面单，证明2018年3月9日原告向被告邮寄解除合同通知书，并要求被告赔偿利息；4、房屋租赁合同4份、银行明细、转账记录，证明2017年8月31日开始到2019年9月17日止，因开发商没有按时交房，原告在外租赁房屋居住，额外支付的房租是45595元；5、通知，证明被告在2020年7月15日才通知办理产权证书，延迟了926天。 被告迪佛房产公司未应诉答辩，也未提交证据材料。 因被告未对原告提交的证据材料提出质证意见，本院经审核，对原告提交的证据1、2、3、5均予以确认，对证据4与本案无关联性，本院不予确认。 经审理本院认定事实如下：2017年3月16日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买桐庐县××镇××幢××室××商品房（住宅）一套，建筑面积55.01平方米；单价为6616.97元／每平方米，总价款为364000元；物业专项维修资金首期交纳标准为78元／平方米，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取；买受人于2017年3月16日付清全款364000元；出卖人应当在2017年8月31日前交付房屋；逾期交房不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的0.3%向买受人支付违约金。合同还约定，被告承诺于2017年12月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告；被告不能在约定期限内交付权属证书的，在约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或者登记证明的，按已付房价款万分之0.3承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按买受人不退房处理，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金；合同第十七条约定，凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该办法第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。合同还约定了其他有关事项。同日，原告支付购房款364000元。 因被告未按合同约定期限交房，2018年3月10日，原告向被告邮寄了《解除合同通知书》，主要内容：一、《合同》自贵公司收到本通知书之日起解除；二、请贵公司于《合同》解除之日起15天内退还全部已付购房款364000元。但双方未办理解除合同的相关手续，被告也未退还原告购房款。2019年9月11日，被告向原告发出交房通知书，将于2019年9月17日办理交房手续。被告制作的《春江公馆收楼交费一览表》载明开发商收费情况，其中房款（建筑面积差异房款结算）应收2051元、物业专项维修资金应收4314.96元、开发商违约金应退8361元（延期交付741天）、开发商预付电费应收100元，合计应退1895元。9月21日，原告在《春江公馆收楼交费一览表》的“业主交房收付费用”处签名。同日，被告向原告出具收到物业专项维修基金4314.96元和电费预缴款100元的收据各一份，并分别注明“款项从开发商违约金中扣减”。被告尚应支付违约金1895元于2020年3月9日支付给原告。 另查明，被告通知原告于2020年7月27日前办理房产证。 本院认为，原被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同约定被告应于2017年8月31日前交付房屋，因未如期交房，原告于逾期交房180日后的2018年3月10日提出解除合同，符合合同的约定；根据原告提供的证据，可以认定该解除合同的通知被告已于当月收到，故本院认定案涉合同已于2018年3月解除；但此后双方未就合同解除后的购房款返还等进行进一步协商处理。2019年9月，被告通知交房，原告前往办理了收房手续，可认定双方达成了新的房屋买卖合同。现被告已履行了交房的义务，原告也已实际接受了案涉房屋，房屋买卖合同的主要义务已履行完毕，且案涉房屋的权属证书亦可依法办理，原告关于合同目的不能实现的诉称，与事实不符，故原告要求解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持；原告要求退还购房款、退还物业专项维修基金的诉讼请求，本院亦不予支持。 原告主张因被告迟延交房导致原告在这两年多的时间内居无定所，另行付出了高昂的房屋租金等额外支出，要求赔偿房租损失的诉讼请求，本院认为，双方签订的《浙江省房屋买卖合同》约定，被告应于2017年8月31日前交付房屋，但因未能交房，至2018年3月解除合同，对原告2017年8月31日至2018年3月期间的损失，本院结合案涉房屋的面积、所处地段及本地的租金水平、迟延交房的时间，认定被告已支付的延期交房违约金8361元已高于原告的房屋租金损失，故原告要求赔偿租金损失的诉讼请求，本院不予支持。因新达成的房屋买卖合同未对房屋权属证书的取得时间进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告应于2019年9月17日交房之日起的90日取得权属证书，但被告通知原告2020年7月27日办理权属证书，故被告应承担2019年12月16日起至2020年7月27日止224日的违约责任，本院根据原告主张按日3‰标准计算的违约金为2446.08元（364000元×3‰×224天）。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告杭州桐庐迪佛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄贤慕违约金2446.08元； 二、驳回原告黄贤慕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4262元，由原告黄贤慕负担4162元，由被告杭州桐庐迪佛房地产开发有限公司负担100元。 原告黄贤慕于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州桐庐迪佛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  方向明 二〇二一年三月十日 书记员  宋红英 ? 附：《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。