宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民终161号上诉人（原审被告）：宁夏星海房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区平罗县。法定代表人：张军，宁夏星海房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：姚学瑾，宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：郭占清，男，1955年11月10日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区平罗县。委托诉讼代理人：马丽荣、金慧，宁夏大潮人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贺兴胜，男，1967年8月16日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区平罗县。上诉人宁夏星海房地产开发有限公司因与被上诉人郭占清、贺兴胜房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初3908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宁夏星海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚学瑾，被上诉人郭占清及其委托诉讼代理人马丽荣、金慧，被上诉人贺兴胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁夏星海房地产开发有限公司的上诉请求：1.撤销（2020）宁0221民初3908号民事判决，改判驳回郭占清原审对宁夏星海房地产开发有限公司的全部诉讼请求；2.本案一审诉讼费、保全费、二审诉讼费由郭占清、贺兴胜承担。事实和理由：宁夏星海房地产开发有限公司未向郭占清出售过房屋，郭占清未将所谓的购房款交付给具有出售资质的宁夏星海房地产开发有限公司，郭占清在明知涉案房屋系新建商品房需具有资质的开发商销售未与宁夏星海房地产开发有限公司签订正式的书面商品房买卖预售合同。郭占清与贺兴胜签订的《商品房预售合同》是在涉案房屋所在楼正在施工中未取得商品房预售许可资质时所签，该合同是贺兴胜为了缓解工程款压力变相寻求资金的借款合同，并非真实的房屋买卖意思表示。涉案《开发工程管理协议》系宁夏星海房地产开发有限公司与贺兴胜签订，双方权利义务不及于郭占清，宁夏星海房地产开发有限公司与郭占清不存在事实和法律上的商品房买卖合同关系。原审法院认定贺兴胜挂靠宁夏星海房地产开发有限公司的商品房预售许可资质，可以销售涉案房屋无事实和法律依据。贺兴胜与宁夏星海房地产开发有限公司签订的《开发工程管理协议》明确约定的是贺兴胜挂靠的是宁夏星海房地产开发有限公司的房地产开发资质，不是商品房预售许可资质，其仅有开发涉案星海山水名居29号楼B段工程的收益权利，不具有销售房屋的权利。协议中约定只有取得商品房预售许可证后方可对外销售，该房屋当时未竣工也未备案定价，其销售房屋的行为无效且显失公平。宁夏星海房地产开发有限公司没有同意、追认郭占清与贺兴胜签订的合同，双方达成的单价3500元/平方米损害宁夏星海房地产开发有限公司的利益，该定价未获得宁夏星海房地产开发有限公司的认可，根据《城市房地产开发经营管理条例》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，宁夏星海房地产开发有限公司没有义务协助办理房屋产权登记手续。原审判决认定事实错误，适用法律错误。郭占清辩称，郭占清与贺兴胜签订涉案《商品房买卖合同》时，虽然涉案房屋处于正在施工中，但在本案一审庭审前涉案房屋已经取得了商品房预售许可资质，涉案房屋已经交付给郭占清，宁夏星海房地产开发有限公司明知贺兴胜没有资质，无视法律的强制性规定，将涉案工程分包给贺兴胜，让贺兴胜自筹资金，承担开发建设的所有费用，授权贺兴胜销售涉案房屋，宁夏星海房地产开发有限公司以未收取涉案房款为由不认可涉案房屋买卖合同的理由不能成立。由于宁夏星海房地产开发有限公司与贺兴胜签订了涉案《开发工程管理协议》，导致贺兴胜对外销售涉案工程的房屋，致使购房人认为贺兴胜有销售资格，对于贺兴胜销售房屋的后果应由宁夏星海房地产开发有限公司承担，宁夏星海房地产开发有限公司应当协助购房人办理房屋产权手续，宁夏星海房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回宁夏星海房地产开发有限公司的上诉请求贺兴胜辩称，与郭占清的答辩意见一致。郭占清向一审法院提出诉讼请求：1.判令××29号楼B段2单元8层802室房屋及15平方米地下室（房屋价值28万元）属于郭占清所有；2.判令贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司与郭占清签订正式的《商品房买卖合同》；3.判令宁夏星海房地产开发有限公司协助郭占清办理房屋产权过户手续；4.判令贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司支付郭占清逾期交房违约金14000元；5.本案的诉讼费由贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司承担。一审法院查明：宁夏星海房地产开发有限公司系××29#楼B段工程（案涉房屋包含其中）的开发商。2013年10月22日，贺兴胜（乙方）与宁夏星海房地产开发有限公司（甲方）签订《开发工程管理协议》一份，约定贺兴胜挂靠宁夏星海房地产开发有限公司的商品房预售许可资质，以该工程的项目经理，即实际施工人，承建××29#楼B段工程，按房屋销售总价1.2%向宁夏星海房地产开发有限公司上缴管理费。该协议第三条双方权利与义务第1款第（6）项约定，协助乙方处理好开发、销售等管理事宜；第（8）项约定对乙方所投资的项目销售过程、售后服务和工程保修进行监督；第十条约定乙方销售的房屋，必须具备水、暖（壁挂炉、温控器）、电、天然气、有线电视通，严禁壁挂炉向买房人另行收费……，协议还约定了双方的其他权利义务。2015年11月17日，贺兴胜与郭占清签订《商品房预售合同》一份，约定贺兴胜将××B段29号楼2单元802室房屋以单价每平方米2151元，共计28万元出售给郭占清，房屋面积130平方米；签订预售合同时首付定金28万元；合同还约定甲方（贺兴胜）售给乙方（郭占清）的商品房交房时间以宁夏星海房地产开发有限公司交工之日起开始计算。合同签订后，2015年11月至2015年12月期间，贺兴胜给郭占清出具三张购房款收据，共计金额为275000元，郭占清当庭陈述实际支付贺兴胜购房款205000元，贺兴胜认可收到8万元购房款。贺兴胜于2019年年底将案涉房屋交付郭占清，现郭占清正在装修中。另查明，案涉房屋备案在宁夏星海房地产开发有限公司名下，案涉房屋于2019年年底竣工，于2019年12月26日取得商品房预售许可资质。案涉房屋建筑面积为138.91平方米（套内面积121.63平方米、分摊面积17.28平方米）。在审理过程中，郭占清与贺兴胜对案涉房屋的单价达成一致意见，每平方米3500元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据贺兴胜与宁夏星海房地产开发有限公司签订的《开发工程管理协议》的约定，贺兴胜挂靠宁夏星海房地产开发有限公司的商品房预售许可资质，可以销售案涉房屋。根据庭审查明，郭占清与贺兴胜签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且案涉房屋的商品房预售许可资质于2019年12月26日已取得，故郭占清与贺兴胜签订的《商品房预售合同》是有效合同。贺兴胜现已将案涉房屋交付郭占清，并在装修中，说明贺兴胜履行了交房义务，但案涉房屋至今未办理产权登记手续。因宁夏星海房地产开发有限公司系案涉房屋的开发商，故应与贺兴胜给郭占清出具案涉房屋相关手续（签订商品房买卖合同）并协助办理产权登记手续。案涉房屋产权登记手续办理完毕后，所有权属郭占清所有。庭审中，郭占清与贺兴胜均称就已支付的购房款未结算，但郭占清与贺兴胜就案涉房屋单价为每平方米3500元达成一致意见。法院尊重当事人在意思自治原则的基础上达成的协议。案涉房屋建筑面积为138.91平方米，郭占清应以每平方米3500元，支付下剩购房款。权利义务是对等的，享受权利的同时必须承担义务，办理案涉房屋的产权登记手续时，郭占清应积极付清下剩购房款。因双方对地下室的位置、面积、单价没有明确约定，对郭占清主张地下室的所有权，依法不予支持。因郭占清与贺兴胜对逾期交房没有约定违约责任，对郭占清主张的违约金14000元，依法不予支持。贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司的辩解意见没有事实、证据支持，依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内给郭占清出具位于××29号楼B段2单元802号房屋的相关手续，并协助办理产权登记手续；案涉房屋产权登记手续办理完毕后，所有权属郭占清所有；二、驳回郭占清的其他诉讼请求。案件受理费2855元，由郭占清负担136元，由贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司负担2719元。保全费1920元，由贺兴胜、宁夏星海房地产开发有限公司负担。本院二审期间，宁夏星海房地产开发有限公司、贺兴胜均未提交新的证据。郭占清提交××机动车管理所业务流水查询单两页、××车辆管理所业务流水查询一页、二手车销售统一发票一页，证明郭占清在贺兴胜的指示下将××捷豹车过户到贺兴胜女儿贺某某名下，将××速腾牌轿车过户至王某某名下。涉案房屋支付了现金20.5万元，其余房款以车辆抵顶41.6万元，另付现金6万元，合计款项47.6万元包括本案在内的三套房屋。宁夏星海房地产开发有限公司对该组证据的合法性没有异议，对真实性、关联性及证明目的不发表意见，与宁夏星海房地产开发有限公司无关。贺兴胜对该组证据的三性及证明目的均没有异议。本院对郭占清出示的证据，分析认为上述证据均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。针对双方争议的事实，本院认定如下：郭占清及案外人郭学刚通过案外人郭占清的账户于2014年9月22日向贺兴胜的账户转款40万元；案外人在贺兴胜的指示下将××捷豹车、××速腾牌轿车过户至他人名下，贺兴胜认可上述款项及车辆均系支付郭占清、郭某甲、郭某乙的三套房屋购房款。一审中，贺兴胜与郭占清达成新的房屋单价，二审中，贺兴胜仍认可郭占清就涉案房屋购房款已支付完毕。本院查明其他的事实同一审法院查明事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据贺兴胜与宁夏星海房地产开发有限公司签订的《开发工程管理协议》的约定，贺兴胜可以销售案涉房屋，宁夏星海房地产开发有限公司对于贺兴胜持有涉案房屋钥匙并实际管理涉案房屋的行为一直未表异议，宁夏星海房地产开发有限公司关于其对贺兴胜销售涉案房屋不知情或者不认可的主张明显不符合其实际行为，故本院不予采信。涉案房屋已经交付给郭占清，郭占清也已对涉案房屋进行装修使用，并支付了合同约定的价款，且涉案房屋的商品房预售许可资质于2019年12月26日已取得。3500元/平方米是郭占清与贺兴胜在本案一审时达成的新的约定，该约定不能否认郭占清已经按照合同当时的约定支付了全额房款的事实，也不能以此作为宁夏星海房地产开发有限公司不办理过户手续的抗辩主张。为保护交易安全，一审判决宁夏星海房地产开发有限公司为郭占清办理过户手续并无不妥。综上所述，宁夏星海房地产开发有限公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费5500元，由上诉人宁夏星海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李学军审判员 薄晓霞审判员 马玉兰二〇二一年三月八日书记员 吴学花附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。