吉林省洮南市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0881民初182号 原告：卑德，男，1949年7月23日出生，汉族，退休工人，住吉林省洮南市。 原告：刘立文，男，1967年10月14日出生，汉族，无职业，住吉林省洮南市。 原告：赵树彬，男，1949年3月6日出生，汉族，退休工人，住吉林省洮南市。 原告：时卓，男，1974年1月26日出生，汉族，无职业，住吉林省洮南市。 原告：张燕燕，女，1985年11月7日出生，汉族，无职业，住吉林省洮南市。 被告：洮南市家美公司有限公司。住所：吉林省洮南市双河西路路北（兴安街以东）。 法定代表人：张文艳，该公司经理。 委托诉讼代理人：回晓英，该公司职员。 被告：刘荣莉，女，出生年月日不祥，汉族，退休教师，住洮南市。 被告：丁一夫，男，1950年9月15日出生，汉族，无职业，住吉林省洮南市。 被告：孙士福，男，1950年3月11日出生，汉族，无职业，住吉林省洮南市。 被告：李广民，男，出生年月日不祥，汉族，住吉林省洮南市。 被告：孟繁玉，男，出生年月日不祥，汉族，住吉林省洮南市。 被告：洮南市人民政府团结街道办事处安泰社区居民委员会。住所：吉林省洮南市团结西路。 法定代表人：陶琦，该办事处主任。 委托诉讼代理人：钱超楠，该办事处党工委副书记。 委托诉讼代理人：刘睿熙，该委员会委员。 被告：洮南市物业管理中心。住所：吉林省洮南市政务大厅。 法定代表人：张晓明，该中心主任 委托诉讼代理人：周宏斌，吉林梓辛律师事务所律师。 原告卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕（以下简称卑德等五人）与被告洮南市家美公司有限公司（以下简称家美公司）、刘荣莉、丁一夫、孙士福、李广民、孟繁玉、洮南市人民政府团结街道办事处安泰社区居民委员会（以下简称安泰社区）、洮南市物业管理中心（以下简称管理中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕，被告被告家美公司法定代表人张文艳及其委托诉讼代理人回晓英、丁一夫、孙士福、安泰社区的委托诉讼代理人钱超楠和刘睿熙、管理中心的委托诉讼代理人周宏斌到庭参加诉讼。被告刘荣莉、李广民、孟繁玉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕向本院提出诉讼请求：1、要求确认“物业管理服务合同”为无效合同；2、要求家美公司退回非法收取卑德、刘立文的物业费、门禁进入费1099.97元；3、要求家美公司更新被人为损坏、弄脏的车辆起落杆；4、本案的诉讼费用由家美公司、刘荣莉、丁一夫、孙士福、李广民、孟繁玉、安泰社区、管理中心承担。事实和理由：家美公司、刘荣莉、丁一夫、孙士福、李广民、孟繁玉、安泰社区、管理中心私下于2019年12月1日签订了“物业管理服务合同”，利民小区业主对家美公司得进驻不知情，业主委员会没有召开业主大会选聘物业服务公司，没有召开全体业主大会选票通过，没有业主大会的会议记录，更没有全体业主中的半数以上业主给予业主委员会签订委托代理书，业主委员会便以委托代理人的身份参与签订了“物业管理服务合同”。家美公司、刘荣莉、丁一夫、孙士福、李广民、孟繁玉、安泰社区、管理中心的行为不仅违反了洮南市人民政府办公室文件【洮政办法〔2010〕6号】，洮南市人民政府办公室关于印发洮南市物业管理办法的通知中的第二十条及第二十条中第三项、第四项、第五项：经业主、业主大会同意，业主委员会代表业主行使权利……，更是违反了2019年物业管理条例实施细则（最新版）中第三条：国家提倡业主通用公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第十一条及第十一条第四项明确指出选聘和解除物业服务企业由业主共同决定，以上所述可以说明卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕诉讼家美公司、刘荣莉、丁一夫、孙士福、李广民、孟繁玉、安泰社区、管理中心签订的“物业管理服务合同”完全属于无效合同是有法可依的，家美公司、刘荣莉、丁一夫、孙士福、李广民、孟繁玉、安泰社区、管理中心完全没有法定理由进行签订“物业管理服务合同”，存在欺诈行为，其目的是收取利民小区众多业主钱财，由家美公司依照非法形成的无效合同进行违法收费，实属合同诈骗。家美公司张文艳非法进驻利民小区后伙同三名雇佣员工（申铁奇、张有才、张宝）利用政府安装的门禁设施黑恶行为，先是违法物业管理条例中第四十九条私自改变门禁设施进行加装立柱，在四个门的车辆进出栏杆中间加装铁立柱，由申铁奇往栏杆中间部位涂抹黄甘油和废弃油，其目的就是防止众多业主从栏杆中间进入，逼迫众多业主违心买人行进出门的卡扣，很多业主对其做法很不满意，依然从栏杆中间进入小区，很多人身上蹭了油，衣服都无法穿了，迫使众多业主不得不违心购买卡扣，不买卡扣的确是无法回家门。张文艳又让把守西门的张有才和张宝拦截本小区不交门禁费的车辆进入小区，先是实施登记，后来完全不让进了，利民小区周边小区有汽车的业主交给张文艳门禁费就随便进出利民小区，可以看出张文艳为了敛财是不折手段，把利民小区变成了洮南市公共停车场了，门禁设施是洮南市人民政府安装的，本意是控制外来人员及外来车辆随意进入小区内，不是控制本小区业主进入小区的，门禁设施成为了张文艳等人实施长期控制业主进入小区的工具，长期限制业主人身自由的工具，长期敛财的工具，长期实施黑恶行为的工具！！！假如合同合法有效，物业可以针对外来人员及外来车辆进行登记制度，但无权限制本小区业主及本小区业主车辆进入小区，其行为既无法依据，也无合同依据，严重侵犯了众多业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》释义的第三十五条中明确规定，妨害物权或者妨害可能妨害物权的，权利人可以请求排除或者消除妨害。原告无数次向业主委员会，团结街道办事处、安泰社区、物业中心反映家美公司在利民小区的所作所为，可业主委员会，团结街道办事处、安泰社区、物业中心均不作为，都认为家美公司有自主管理权，对家美公司采取的做法是不闻不问，完全支持，包庇保护！！！卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕为维护自身的合法权益起诉至法院，请依法判决。 家美公司：家美公司是合法的进入利民小区的，是与利民小区业主代表签订的合同，家美公司不同意卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕的诉讼请求。 丁一夫：丁一夫是利民小区业主委员会的委员，这个委员也不是丁一夫自愿当的，是安泰社区半年来一票一票推举的，卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕是无事找事。丁一夫不同意卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕的诉讼请求。 孙士福：孙士福是利民小区业主委员会的委员，这个委员是安泰社区选的，本案诉争事项与孙士福无关。 安泰社区辩称：利民小区属于安泰社区辖区，共有990多户。利民小区在2018年以前属于弃管小区，安泰社区依据法律法规和上级要求帮助利民小区成立了业主委员会。经市里推荐社区协调，利民小区业主委员会与家美公司签订了物业管理服务合同，物业费为每月每平方米0.38元。截止2021年2月22日利民小区共990户业主中，633户业主已经交纳物业费，交纳物业费的比例达到64%。家美公司在签订物业管理服务合同后即在利民小区内进行了公告，告知了全体业主。安泰社区认为卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕的诉讼请求不成立，应予驳回。 物业中心：物业中心是城管局下属不以营利为目的事业单位。利民小区共有十六栋楼，住户大概是1200户，原服务的公司是乐邦物业公司，由于大多数的业主不缴纳物业费，导致乐邦物业公司无法经营，终止物业服务，造成利民小区一千多户物业弃管，后来，安泰社区协调有家美公司按照最低收费标准进入利民小区进行物业服务。利民小区没有业主委员会，通过安泰社区指导推选出了代表，家美公司与推选出来的代表（即本案五个自然人被告）签订的本案诉争的物业管理合同，本案的合同实质是本案五个自然人被告以代表人的身份与家美公司签订的合同，约束的是全体的业主，安泰社区和物业管理中心虽然在合同上盖章，但不是合同的相对人，是服务监管履职的表现，不应该列为本案被告。对合同主张无效的行为应当由过建筑面积一半的业主同意，办案原告五个人不能代表，物业公司服务的一千多户，本案原告只是五个人，没有权利不能代表其他人。五个原告中有三个人没有缴纳物业费，家美公司已经向他们提起诉讼，即将开庭。卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕所起诉的合同起止时间是2019年12月1日至2020年11月末，该合同已经履行完毕，双方没有明确表示解除该合同，应延续该合同。综上，希望法院驳回卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕的诉讼请求，保护其他业主的合法权益。 经审理查明：洮南市利民小区坐落在洮南市宏声西路古树南街，是由16栋商住楼房组成的的商住一体小区，有住户1000户左右，属安泰社区辖区。管理中心是政府为洮南市范围内各小区物业得到有效管理，规范小区物业管理行为而专门成立的一个部门。由于洮南市利民小区没有实际行使职权的业主委员会，小区物业物业缺乏实际有效的管理，在管理中心、安泰社区协调、指导下，推选出利民小区住户刘荣莉、丁一夫、孙士福、李广民、孟繁玉（即本案五名自然人被告）为代表成立了利民小区业主委员会，并代表利民小区业主委员会与家美公司签订了“物业管理服务合同”。“物业管理服务合同”的内容为“…委托方（甲方）：利民小区业主委员会物业服务企业（乙方）：洮南市家美物业有限公司…物业服务期限为1年，自2019年12月1日至2020年11月30日。1、本物业区域物业服务收费按照多层住宅0.38元/㎡/月；商业按居民标准收取物业费。…4、一车一杆50元/年，一人一卡10元/年。…第十六条服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续一年。”，以及其他相关事宜。该合同上加盖了利民小区业主委员会、家美公司、安泰社区、管理中心公章，刘荣莉、丁一夫、孙士福、李广民、孟繁玉在该合同上签名。该合同签订后，利民小区业主委员会、家美公司实际履行该合同至今。 另查明，卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕（及本案五名原告）中卑德、刘立文已经按“物业管理服务合同”的约定交纳了物业费，赵树彬、时卓、张燕燕未按“物业管理服务合同”的约定交纳物业费。 认定上述事实的证据有： 卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 光碟一张、物业管理服务合同2份（复印件）、洮南市家美物业有限公司收费票据2张（复印件存卷）、洮南市昌盛物业服务有限公司出具的物业费发票2张（复印件存卷），证明：在选聘物业公司之前要开业主大会，经过业主共同确定委托业主委员会签订合同，但是他们没有。家美公司没有开具正式发票，都是白条，后来拿出一个昌盛物业的发票。光碟证明业主委员会主任也承认没有召开业主大会，没有经过全部业主的授权，就签订了合同。两份物业管理服务合同，一个有利民小区业主委员会的公章，一个没有，且没有签订日期，该合同有毛病，合同不成立。 管理中心质证意见：虽然合同没有落款时间，但是合同也有履行期限，到期以后没有解除双方自动延续一年，双方形成了一个新的物业合同。合同最后标注了社区、物业中心，物业中心和安泰社区是监管单位，告物业中心和安泰社区是违法的。安泰社区提供的物业合同已经明确加盖业主委员会的公章，业主委员会是代表全体业主，那么应该是起诉业主委员会，不能起诉委员。五个原告在地位上有差别，三个没交物业费，两个交了。光盘作为证据不符合证据要求，涉及证人证言的证人应该出庭作证。 安泰社区质证意见：与管理中心质证意见质证意见相同。 家美公司质证意见：与管理中心质证意见质证意见相同。补充：昌盛物业公司和家美公司是一家企业，是昌盛物业公司把家美公司收购了。 丁一夫质证意见：丁一夫不知道证据从哪来的，不知道是咋回事。 孙士福质证意见：去年签的合同，今年没签。 家美公司、刘荣莉、丁一夫、孙士福、李广民、孟繁玉、安泰社区、管理中心未提供证据。 上述证据，卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕、家美公司、丁一夫、孙士福、安泰社区、管理中心对其真实性均无异议，且来源合法，与本案事实有关联，能够证明案件基本事实，本院予以确认和采信。 根据卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕的诉讼请求和家美公司、丁一夫、孙士福、安泰社区、管理中心的答辩意见，归纳本案争议焦点：1、应否确认利民小区业主委员会与家美公司签订的“物业管理服务合同”为无效合同？2、家美公司应否退回收取卑德、刘立文的物业费、门禁进入费1099.97元？3、家美公司应否更新被人为损坏、弄脏的车辆起落杆？ 本院认为：卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕要求确认利民小区业主委员会与家美公司签订的“物业管理服务合同”为无效合同，要求家美公司退回收取卑德、刘立文的物业费、门禁进入费1099.97元，要求家美公司更新被人为损坏、弄脏的车辆起落杆的三项诉讼请求，其中要求确认利民小区业主委员会与家美公司签订的“物业管理服务合同”为无效合同的诉讼请求是要求家美公司退回收取卑德、刘立文的物业费、门禁进入费1099.97元，以及要求家美公司更新被人为损坏、弄脏的车辆起落杆诉讼请求的前提。确认利民小区业主委员会与家美公司签订的“物业管理服务合同”的行为无效应当符合法定的无效情形，即该行为是无民事行为能力人实施的民事法律行为，是行为人与相对人以虚假表示实施的民事法律行为，是违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为，是违背公序良俗的民事法律行为，是行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为等等无效行为。卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕所提供的证据（如上所列）不足以证明利民小区业主委员会与家美公司签订的“物业管理服务合同”的行为存在以上无效情形。卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕要求确认确认利民小区业主委员会与家美公司签订的“物业管理服务合同”为无效合同的诉讼请求，证据不足，本院不予支持，相应的要求家美公司退回收取卑德、刘立文的物业费、门禁进入费1099.97元，以及要求家美公司更新被人为损坏、弄脏的车辆起落杆的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕的全部诉讼请求。 案件受理费100.00元，减半收取计50.00元，由原告卑德、刘立文、赵树彬、时卓、张燕燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。 审判员  卢伟光 二〇二一年三月三日 书记员  刘明玥