沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初9378号原告：中国光大银行股份有限公司沈阳分行，住所地：辽宁省沈阳市和平区和平北大街**，统一社会信用代码：91210000701794237K。负责人：王守坤，该行行长。委托诉讼代理人：李**,系中国光大银行股份有限公司沈阳分行员工。被告：高孟非，男，1983年9月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李曼，系銘旗纳律师事务所律师委托诉讼代理人：郑淑杰，系銘旗纳律师事务所律师被告：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住，住所地：辽宁省沈阳市沈河区团结路**（**）一社会信用代码：912101037643692111。法定代表人：房圣超原告中国光大银行股份有限公司沈阳分行与被告高孟非、沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国光大银行股份有限公司沈阳分行代理人李**，被告高孟非委托诉讼代理人李曼、郑淑杰经本院合法传唤，到庭参加诉讼，被告沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国光大银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：诉讼请求：诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2014年5月19日签订的编号为36410916000183号《个人贷款合同（抵押、保证）》；2.判令被告高孟非偿还原告贷款本金人民币218,487.14元，贷款利息、罚息、复利合计353.89元，总计218,841.03元（以上本息截止日为2020年1月6日）,并自2020年1月7日起，按《个人贷款合同（抵押、保证）》约定的计息办法给付原告中国光大银行股份有限公司沈阳分行贷款利息、罚息、复利至实际清偿之日止；3.请求法院判令被告高孟非在合同范围承担抵押担保责任及原告对抵押房产享有优先受偿权；4.请求法院判令被告沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司在合同范围承担连带保证责任；5.请求法院判令上述被告承担本案全部法律费用。事实与理由一、贷款合同成立及生效情况1.合同签订情况：2009年7月3日原告与被告签订了编号为36410916000183号《个人贷款合同》（摘自合同第9页）。2.贷款本金：被告高孟非向原告中国光大银行股份有限公司沈阳分行申请贷款28万元（摘自合同第10页第4项，贷款金额）。3.贷款期限：360个月，即自2009年8月11日至2039年8月11日（摘自借据）。4.合同执行利率：贷款年利率按照央行公布的基准利率5.94%下浮30%执行，本合同首期贷款利率为4.158%（注：如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行）（摘自合同第10页第6项，贷款利率）。5.罚息利率：同时约定借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%（摘自合同第11页第7项，罚息利率）。6.复利：贷款人有权依照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利。（摘自合同第1页第六条）7.还款方式：按月等额还本付息（摘自合同第11页，贷款偿还）。8.欠款情况：截止至2020年1月6日，被告尚欠原告贷款本金人民币218,487.14元，贷款利息、罚息、复利合计353.89元，总计218,841.03元。8.抵押担保范围为：合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用（摘自合同第2页第二章第十四条）。9.抵押物：于洪区10.抵押登记手续：该房产已办理了预告抵押登记手续。11.保证担保范围为：合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项（摘自合同第4页第三章第二十三条）。保证责任方式：连带保证责任。保证期间：保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止（摘自合同第12页第12项，保证担保方式）。其他：如借款人未按本合同的约定履行其还款义务，贷款人无需事先向借款人或其他任何第三人提出付款要求或对借款人或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁，或采取任何其他措施以实现债权，即可直接要求保证人履行其在本合同项下的保证责任。如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利。被告高孟非辩称：一、针对原告第一项诉讼请求的答辩意见被告高孟非同意解除与原告光大银行签订的编号为36410916000183号《个人贷款合同》。高孟非于2009年与顺意福莱英签订《商品房买卖合同》约定，购买顺意福莱英开发的坐落于于洪区房屋，并以该房屋做抵押与原告签订了案涉《个人贷款合同》，顺意福莱英为该合同的保证人，其后于2009年8月17日就该案涉房屋办理了抵押权预告登记。因案涉房屋无法办理交接手续，顺意福莱英与高孟非协商一致解除了双方签订的《房屋买卖合同》。顺意福莱英后将购房款退还给高孟非，并由其一直偿还光大银行的案涉贷款。高孟非认为，《房屋买卖合同》已经解除，依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，案涉贷款合同因合同目的无法实现，应予解除，因此其亦向法院提起反诉要求解除与原告签订的《个人抵押合同》。故针对原告此项诉讼请求，被告予以同意。二、针对原告二、三、四、五项诉讼请求的答辩意见原告二、三、四、五项诉讼请求无事实与法律依据。法院依法予以驳回因案涉《商品房销售合同》已经高孟非与顺意福莱英协商解除，顺意福莱英亦将购房款退还给高孟非，案涉《个人贷款合同》的还款义务也由顺意福莱英一直履行。故应由顺意福莱英继续履行《个人贷款合同》项下的还款义务。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原被告均同意解除《个人贷款合同》，该购房贷款的本金和利息应由出卖人即顺意福莱英返还给担保权人即光大银行。故原告诉请由高孟非偿还贷款本金和利息罚息、复利的主张，无事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。针对原告诉请“高孟非在合同范围承担抵押担保责任及对抵押财产行使优先受偿权的诉讼请求”，被告认为，顺意福莱英为案涉贷款合同的保证人，原告要求高孟非承担担保责任无依据。同时，案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，预告登记仅具有对抗效力，不产生抵押权登记的效力，故其要求就抵押物优先受偿的请求无事实与法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2009年7月3日，原告与被告高孟非（借款人、抵押人）、沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司（保证人）签订了编号为36410916000183号《个人贷款合同（抵押、保证）》（摘自合同第9页）。贷款本金：被告高孟非向原告中国光大银行股份有限公司沈阳分行申请贷款28万元（摘自合同第10页第4项，贷款金额）。贷款期限：360个月，即自2009年8月11日至2039年8月11日。合同执行利率：贷款年利率按照央行公布的基准利率5.94%下浮30%执行，本合同首期贷款利率为4.158%（注：如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行）（摘自合同第10页第6项，贷款利率）。罚息利率：同时约定借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%（摘自合同第11页第7项，罚息利率）。复利：贷款人有权依照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利。（摘自合同第1页第六条）还款方式：按月等额还本付息（摘自合同第12页）。抵押担保范围为：合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用（摘自合同第2页第二章第十四条）。抵押物：于洪区10.保证担保范围为：合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项（摘自合同第4页第三章第二十三条）。保证责任方式：阶段性连带保证责任。保证期间：保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止（摘自合同第12页第12项，保证担保方式）。其他：如借款人未按本合同的约定履行其还款义务，贷款人无需事先向借款人或其他任何第三人提出付款要求或对借款人或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁，或采取任何其他措施以实现债权，即可直接要求保证人履行其在本合同项下的保证责任。如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利.2.2009年8月17日，于洪区房产办理抵押权预告登记.3.合同签订后，原告如约发放贷款。贷款生成后被告孙旭按期偿还贷款。欠款情况：截止至2020年1月6日，被告高孟非尚欠原告贷款本金人民币218487.14元，利息353.89元。4.沈阳市于洪区法院作出的判决（2019）辽0114民初10279号民事判决书判令“确认位于沈阳市于洪区房屋归原告周鸿鹏所有。”沈阳市中级人民法院（2019）辽01民终12762号民事判决书判令‘维持沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初10279号民事判决第一项，即“一、确认位于沈阳市于洪区房屋系原告周鸿鹏所有。”’上述事实，除当事人陈述外，另有《个人贷款合同（抵押、保证）》、民事判决书、贷款借据、房地产登记受理凭证、欠息清单等证据证明，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司已于2019年7月16日与高孟非解除商品房买卖合同，高孟非已将房屋退回沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司。本案房屋买卖主合同已经解除，且各方对贷款合同的解除均无异议，故贷款合同也应予以解除。故对原告此项诉讼请求，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，上述合同解除后，沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司应将所收的房屋贷款返还中国光大银行股份有限公司沈阳分行。故本案房屋贷款应由沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司返还。故对原告此项诉讼请求，本院予以支持。本案中合同约定的抵押物仅办理了抵押预告登记，尚未获得现实的抵押权，故中国光大银行股份有限公司沈阳分行对抵押物不享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国光大银行股份有限公司沈阳分行与被告高孟非、沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司于2009年7月3日签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》；二、被告沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次返还高孟非所欠中国光大银行股份有限公司沈阳分行截止至2020年1月6日，被告高孟非尚欠原告贷款本金人民币218487.14元，利息353.89元。（以上本金及利息、罚息、复息截止至2020年1月6日）；并自2020年1月7日起按《个人贷款合同（抵押、保证）》约定的计息办法给付原告中国光大银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、罚息、复息至本判决实际偿还之日止；三、驳回原告中国光大银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4583元，由被告沈阳顺意弗莱英房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李学佳人民陪审员  赵 丹人民陪审员  宁 丽二〇二一年三月一日法官助理杨璐书记员宋娇娇本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。