上海市第三中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）沪03行终105号 上诉人(原审原告)上海物资(集团)总公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人秦青林。 上诉人(原审原告)上海晶通化轻发展有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人何诚。 两上诉人共同委托代理人孙亚军，上海市中广律师事务所律师。 两上诉人共同委托代理人张娣，上海市中广律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)上海市自然资源确权登记局，住所地上海市黄浦区。 法定代表人宋唯。 委托代理人谷骥。 委托代理人朱俊。 原审第三人上海市虹口区公房资产经营有限公司，住所地上海市虹口区。 法定代表人乐吉伟。 原审第三人苏州国信集团旺顺进出口有限公司，住所地江苏省太仓市。 法定代表人赵炜。 委托代理人曹巍，江苏新中远律师事务所律师。 上诉人上海物资(集团)总公司(以下简称物资公司)、上海晶通化轻发展有限公司(以下简称晶通公司)诉原上海市不动产登记局(因行政机构改革，上海市自然资源确权登记局现承继本市不动产登记职责，以下简称市登记局)房地产抵押登记一案，不服上海铁路运输法院(2018)沪7101行初436号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月22日裁定中止审理，于2021年2月20日恢复审理，并于2021年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人物资公司、晶通公司的共同委托代理人孙亚军、张娣，被上诉人市登记局的委托代理人谷骥、朱俊，原审第三人苏州国信集团旺顺进出口有限公司(以下简称国信公司)的委托代理人曹巍到庭参加诉讼。原审第三人上海市虹口区公房资产经营有限公司(以下简称虹口经营有限公司)经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。 原审查明：因原上海市化工轻工总公司(原审此处为原上海市化轻化工总公司，文字有误，本院予以纠正。以下简称化轻公司)承租的上海市武昌路101-103(单)号建筑面积126.18平方米、黄浦路107-121(单)号建筑面积492.08平方米的直管公房的拆迁事宜，原上海市虹口区公房资产经营公司(以下简称虹口经营公司)作为拆迁人与化轻公司分别于1993年8月26日、1996年3月1日签订《动迁协议书》《动迁补充协议书》，约定虹口经营公司以出租本市虹口区物华路XXX号6层房屋(以下简称系争房屋)的形式安置化轻公司。虹口经营公司与化轻公司储运公司于1996年3月1日签订《非居住用房租赁合同》，将系争房屋出租给化轻公司储运公司使用。虹口经营公司与化轻公司于2000年11月27日又签订合同编号为虹(2000)租登137号《上海市房屋租赁合同》，租赁期自2000年11月1日起至2010年10月31日止。原上海市虹口区房地产登记处(以下简称原虹口登记处)于2000年12月19日作出《房屋租赁合同登记备案证明》对虹(2000)租登137号《上海市房屋租赁合同》予以备案。虹口经营公司于2002年转制更名为虹口经营有限公司。2003年3月15日，本市物华路XXX号1-6层、地下室房屋权利人由虹口经营公司变更为虹口经营有限公司。2003年10月8日，物资公司针对化轻公司作出《关于同意变更物华路XXX号承租户的批复》称：“……经研究同意将你公司承租的虹口经营公司的办公用房变更为化轻公司改制企业‘晶通公司’并承担房屋租金及相关费用。”2005年，虹口经营有限公司与晶通公司签订《上海市房屋租赁合同》，租赁期限自2005年8月1日起至2015年7月31日止。化轻公司于2014年注销后，其注销保结单位为物资公司。虹口经营有限公司与晶通公司于2015年8月1日签订晶通16ZL-065号《上海市非居住房屋租赁合同》，由晶通公司继续承租系争房屋。 2013年1月28日，国信公司与上海卓优嘉汇科技有限公司(以下简称卓优公司)、虹口经营有限公司签订编号为GXWS13WDJH002号《代理进口协议》，约定卓优公司委托国信公司代理进口电子产品，虹口经营有限公司应卓优公司要求，将坐落于虹口区物华路XXX号4、6、8层办公房地产(房地产权证编号：虹XXXXXXXXXX、虹XXXXXXXXXX)抵押给国信公司，作为卓优公司所欠国信公司款项的担保。同日，抵押权人国信公司和抵押人虹口经营有限公司就本市虹口区物华路XXX号4、6、8层房屋签订抵押合同。2013年1月29日，虹口经营有限公司的委托代理人徐雯和国信公司的委托代理人唐纪明向原虹口登记处提交《上海市房地产登记申请书》及《企业法人营业执照》《委托书》《身份证》《房地产权证》《代理进口协议》《抵押借款合同》等附件材料，申请办理本市物华路4、6、8层房屋余额抵押登记。原虹口登记处同日受理后，于2013年2月4日核准登记，抵押登记证明号为虹XXXXXXXXXXXX(以下简称被诉抵押登记)。(2017)苏05民初83号民事判决书载明，国信公司因出口代理合同纠纷向江苏省苏州市中级人民法院(以下简称苏州中院)起诉卓优公司及虹口经营有限公司，该院于2015年9月1日作出(2014)苏中商初字第0081号民事判决：一、卓优公司于判决生效之日起十日内偿付国信公司垫付的货款、代理费、银行费用人民币(以下币种均为人民币)14,660,160.01元，并支付相应的垫款利息198,198.47元；二、若卓优公司未能按期足额履行上述付款义务，国信公司有权以虹口经营有限公司名下坐落于本市虹口区物华路XXX号6层，抵押登记号为虹XXXXXXXXXXXX项下的房地产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。虹口经营有限公司不服提起上诉，江苏省高级人民法院(以下简称江苏高院)于2016年6月12日作出(2016)苏民终440号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案执行过程中，晶通公司提出执行异议，苏州中院于2017年12月5日作出(2017)苏05民初83号民事判决书，判决驳回晶通公司全部诉讼请求。晶通公司不服，提起上诉。该案二审仍在审理过程中。根据XXXXXXXXXXXX号《上海市不动产登记簿房地产权利限制状况信息》，系争房屋上有上海市虹口区人民法院(以下简称虹口法院)司法轮候查封，期限为2016年5月12日起至2019年5月12日止。物资公司、晶通公司以市登记局作出被诉抵押登记时未尽严格审查义务导致晶通公司房屋使用权受损为由诉至原审，请求确认市登记局所作出的被诉抵押登记违法，并予以撤销。 原审认为：原上海市不动产登记局作为本市不动产统一登记机构，系本案适格被告。本案中，原虹口登记处于2013年1月29日受理国信公司及虹口经营有限公司的房地产抵押登记申请后，经审查，于2013年2月4日核准被诉抵押登记，程序合法。系争房屋登记在虹口经营有限公司名下，虹口经营有限公司与抵押权人国信公司就系争房屋等签订抵押合同，市登记局审核企业法人营业执照、委托书、身份证、房地产权证、代理进口协议、抵押合同等材料后，认定申请登记手续完备、递交材料齐全，符合房地产抵押登记相关规定，遂作出被诉抵押登记，认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确。物资公司、晶通公司称系争房屋产权人应为上海虹房(集团)有限公司(以下简称虹房集团)，但并未提供充分证据证明，且与现有房地产权登记相悖，难以采纳。物资公司、晶通公司认为，系争房屋是公有非居住房屋，化轻公司因拆迁安置而取得系争房屋的承租使用权，物资公司系化轻公司的注销报结单位，晶通公司经物资公司同意现实际承租系争房屋，市登记局办理被诉抵押登记未征得物资公司、晶通公司同意，侵害其永久承租使用权。对此，原审认为，虽然系争房屋为动迁安置的非居住租赁房屋，但相关法律法规并未规定系争房屋的产权人办理抵押登记需要征得承租使用人同意，系争房屋也并不属于法定不得进行抵押登记的房屋，物资公司、晶通公司对系争房屋的承租使用权并不构成阻却房地产抵押登记的法定事由，物资公司、晶通公司的上述意见缺乏法律依据，原审亦难以采纳。综上，物资公司、晶通公司的诉讼请求无事实和法律上的依据，原审难以支持。需要指出的是，虹口经营有限公司认为被诉抵押登记合法有效，同时认可物资公司、晶通公司对动迁安置房屋即系争房屋的承租使用权应得到保障，如果物资公司、晶通公司认为其租赁使用权受到损害的，可另行寻求解决途径。据此，原审依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，于2018年10月29日判决如下：驳回物资公司、晶通公司的诉讼请求；案件受理费人民币50元由物资公司、晶通公司共同负担。 上诉人物资公司、晶通公司上诉称：本市物华路XXX号6层建筑面积674.51平方米系争房屋属于公有非居住的直管公房，并非为动迁安置的非居住租赁房屋。虹国资[2001]37号《关于上海市虹口区公房资产经营公司存量净资产归属的批复》、虹房(集团)(2001)字第(111)号《关于四川北路XXX号等房产产权处理的批复》以及有关虹口经营公司资产评估报告等，可以证明系争房屋产权归虹房集团，房屋永久使用权已出售给上诉人。系争房屋的房地产权证记载的权利人、房屋类型错误。对于公有非居住的直管公房(其性质与公有居住的直管公房一致)，目前我国没有法律规定房屋权利人可以擅自抵押。相关刑事判决也认定系争房屋产权属于虹房集团。虹房集团曾向苏州中院提出执行异议申请，主张虹房集团是系争房屋的权利人，要求苏州中院暂停执行。同时，虹房集团起诉虹口经营有限公司要求确认系争房屋的所有权，虹口法院裁定驳回虹房集团的起诉。虹口经营有限公司办理抵押登记时提交的委托书中委托期限为2013年1月29日至办妥止，没有明确委托期限的截止日期，虹口经营有限公司没有提供其法定代表人的身份证明，双方递交的申请书没有加盖公章，其中房地产价值一栏填写的61,260,000元没有提供评估的材料，被上诉人没有询问上诉人的意见，对申请人提交的材料也没有制作笔录确认材料的真实性，故未尽到审慎审查的义务。虹房集团是系争房屋的权利人，卓优公司要求虹口经营有限公司作抵押担保，也是抵押借款的当事人，属于与本案有利害关系的第三人，原审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人虹房集团及卓优公司。本案系裁定发回重审的案件，原审法院仍指派原审判人员继续审理本案，违反了《最高人民法院关于适用的解释》第七十五条第一款之规定。现虹口经营有限公司拒绝与上诉人重新签订租赁合同，也拒收上诉人支付的租金。被上诉人对系争房屋作出的被诉抵押登记违法，给上诉人的合法权益造成巨大损失，应当予以撤销。请求撤销原审判决，支持上诉人的原审诉讼请求或者发回重审。 被上诉人市登记局辩称：不动产登记簿记载的系争房屋的权利人为虹口经营有限公司，其有权抵押系争房屋。上诉人是系争房屋的承租人，我国相关法律没有规定不动产权利人抵押不动产需经承租人同意。抵押合同的效力经生效民事判决确认。被诉抵押登记认定事实清楚、证据确凿、程序合法、适用法律正确。相关刑事判决不具有对系争房屋的不动产确权的效力，虹房集团虽对系争房屋的权属提起过民事诉讼，但虹口法院依法裁定驳回起诉。系争房屋现有虹口法院、苏州中院、上海市虹口区监察委员会等四次查封。请求维持原判。 原审第三人虹口经营有限公司在二审中未发表意见。 原审第三人国信公司述称：同意被上诉人意见。 经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院依法予以确认。 本院另查明：虹口经营公司于1997年9月17日取得沪房地虹字(1997)第001724号房地产权证，系本市物华路XXX号地下室、底层东、西间、2至6层房地产权利人。因虹口经营公司转制更名为虹口经营有限公司，虹口经营有限公司对上述房地产申请变更登记，于2003年3月15日取得沪房地虹字(2003)第004839号房地产权证，房地产权证的权利范围与前证一致。同日，虹口经营有限公司对本市物华路XXX号8层房屋取得沪房地虹字(2003)第004836号房地产权证。原虹口登记处于2013年2月4日作出被诉抵押登记，房地产抵押权人：国信公司，房地产权利人：虹口经营有限公司。房地产坐落：物华路XXX号4、6、8层。原虹口登记处分别于同年4月17日、5月21日注销8层、4层房屋的抵押登记。目前系争房屋分别被虹口法院、苏州中院、上海市虹口区监察委员会轮候查封。 本院还查明：2017年7月，物资公司、晶通公司诉至原审，请求确认被诉抵押登记违法并予以撤销。原审于2017年8月24日作出(2017)沪7101行初508号行政裁定，驳回物资公司、晶通公司的起诉。物资公司、晶通公司不服提起上诉。2018年1月10日，本院作出(2017)沪03行终805号行政裁定，撤销原审裁定，指令原审继续审理。 2018年11月21日，虹口法院作出(2018)沪0109民初17943号民事裁定，对虹房集团起诉虹口经营有限公司的所有权确认纠纷，以系争房屋被司法查封为由裁定驳回虹房集团的起诉。虹房集团不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2018年10月18日作出(2018)沪02民终9295号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。 2019年7月9日，江苏高院对晶通公司不服(2017)苏05民初83号民事判决提起的案外人执行异议上诉一案作出(2018)苏民终781号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 2020年3月31日，虹口法院作出(2019)沪0109刑初381号刑事判决，判决乐吉伟犯贪污罪，判处有期徒刑十一年，并处罚金一百万元。乐吉伟不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2020年11月25日作出(2020)沪02刑终514号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。上述生效刑事判决认为涉案的物华大楼4层、6层房屋的产权虽登记在虹口经营有限公司名下，但实际上仍属于虹房集团所有，产权、收益划归虹房集团，由虹房集团委托虹口经营有限公司经营、管理、代收租金。 以上事实，有上诉人、被上诉人提供的房地产登记信息以及相关生效裁判文书予以证明。 本院认为：被上诉人市登记局依法具有作出被诉抵押登记的法定职权，并在法定期限内办理被诉抵押登记，上诉人对作出被诉抵押登记的职权依据及执法程序没有异议，本院予以确认。综合各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点并评判如下： 一、关于系争房屋是否禁止抵押的问题。上诉人认为系争房屋系公有非居住的直管公房，没有相关法律规定权利人可以擅自抵押，且虹房集团是系争房屋的权利人，虹口经营有限公司并非系争房屋的权利人，属于有争议的财产，也不得抵押。被上诉人市登记局认为，虹口经营有限公司提供的房地产权证可以证明该公司是系争房屋的权利人，对系争房屋办理抵押登记并无禁止性的规定。对此，本院认为，虽然系争房屋系因拆迁安置由晶通公司承租，在虹口经营公司改制为虹口经营有限公司期间，上海市虹口区国有资产管理办公室在2001年12月亦明确系争房屋资产归属虹房集团所有，故就系争房屋的权属而言确实存在特定性，但虹口经营公司自1997年取得系争房屋的房地产权证并在2003年3月因改制更名为虹口经营有限公司后变更登记继续持有系争房屋的房地产权证，这一事实亦客观存在。因此，就不动产权利人的认定而言，根据当时生效的《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。故系争房屋的不动产权利登记的权利人始终为虹口经营有限公司。虹口经营有限公司于2013年1月将系争房屋抵押担保，当时生效的《中华人民共和国担保法》第三十四条规定“下列财产可以抵押：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物……”，第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”。第三十七条第(四)项规定，下列财产不得抵押：所有权、使用权不明或者有争议的财产。就本案而言，被上诉人市登记局在作出被诉抵押登记的审核过程中，对被抵押房屋是否属于禁止抵押情形，亦依法进行了审查，虹口经营有限公司提供的系争房屋的房地产权证及房地产登记簿记载的信息一致，被上诉人据此认定虹口经营有限公司为系争房屋的权利人，系争房屋不属于法律、行政法规规定的“不得抵押”之财产，认定事实并无不当。通观全案事实，上诉人主张系争房屋禁止抵押，并以为由要求撤销被诉抵押登记，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。 二、关于被上诉人市登记局办理被诉抵押登记时是否尽到审慎审核义务的问题。上诉人主张，上诉人享有永久使用权，被上诉人在办理被诉抵押登记时应当征求上诉人的意见，对申请抵押登记文件也未尽审慎审核义务。被上诉人则主张，其对原审第三人虹口经营有限公司与国信公司提交的申请及材料已经尽到审慎审核义务，且被上诉人不需要征求上诉人的意见。对此，本院认为，《上海市房地产登记条例》(2008年修订)第十一条第一款规定，当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。第二十条第(五)项规定，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突的。第四十六条第一款规定，申请房地产抵押权设立登记，应当提交下列文件：(一)申请书；(二)身份证明；(三)房地产权证书；(四)抵押担保的主债权合同；(五)设立抵押权的合同。第四十九条规定，符合下列条件的房地产抵押权、地役权登记申请，应当准予登记：(一)申请人是设立、转让、变更、消灭房地产抵押权或者地役权的当事人；(二)申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；(三)不属于本条例第二十条第五项所列的情形。本案中，虹口经营有限公司与国信公司共同提交办理被诉抵押登记的申请，并提供了房地产登记申请书、营业执照、委托书及委托人的身份证明、房地产权证、代理进口协议、抵押合同等文件，符合上述规定，系争房屋的房地产权证与房地产登记簿的记载并无冲突，被上诉人作出被诉抵押登记已经尽到审慎审核义务，并无不当。况且，国信公司对作为被诉抵押登记行为基础的抵押民事法律关系已经人民法院生效裁判文书予以确认。因此，上诉人对虹口经营有限公司与国信公司提交文件提出的异议，依法不能成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人在审核过程中应当征求上诉人意见，亦缺乏依据，本院难以支持。上诉人依生效的刑事判决要求撤销被诉抵押登记，实质上是对不动产登记公示效力的不认可，本院亦难以支持。需要指出，上诉人对系争房屋的房地产权证记载的权利人、房屋类型等内容提出的异议，不属于本案对被诉抵押登记行为的审查范围。上诉人认为其合法权益受到侵犯造成巨大损失，可视具体情况发展依法通过协商等法律途径主张自身权利，妥善解决相关民事争议。 三、关于原审审判程序的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条第一款规定，公民、法人或者其他组织同被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼，或者同案件处理结果有利害关系的，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。本案被诉抵押登记的抵押人为虹口经营有限公司，抵押权人为国信公司，虹房集团及卓优公司与被诉抵押登记均非必须参加诉讼的当事人，原审没有追加为第三人，并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第七十五条规定，在一个审判程序中参与过本案审判工作的审判人员，不得再参与该案其他程序的审判。发回重审的案件，在一审法院作出裁判后又进入第二审程序的，原第二审程序中合议庭组成人员不受前款规定的限制。就本案而言，原审法院作出驳回物资公司、晶通公司起诉的(2017)沪7101行初508号行政裁定，本院作出(2017)沪03行终805号行政裁定，该裁定为撤销原审裁定，指令原审继续审理，并非发回重审，故上诉人对原审审判程序提出的异议，理由不能成立，本院不予采纳。 综上，上诉人要求撤销被诉抵押登记的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审裁判理由正确，本院予以确认。原审判决驳回上诉人的诉讼请求合法，应予维持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海物资(集团)总公司、上海晶通化轻发展有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张文忠 审 判 员 程 黎 审 判 员 沈莉萍 二〇二一年三月八日 法官助理 林博宸 书 记 员 杨 勖 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； ……