辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2244号上诉人（一审被告）：沈阳市城建房地产开发集团有限公司,住所地沈阳市铁西区凌空一街6号。法定代表人：谭成，该公司经理。委托诉讼代理人：宋以龙，辽宁昊星律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：于海泳，男，1969年3月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（一审原告）吕彦秋，女，1974年2月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人沈阳市城建房地产开发集团有限公司因与被上诉人于海泳、吕彦秋商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初3835号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。沈阳市城建房地产开发集团有限公司上诉请求：请求依法撤销沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初3835号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回一审法院重审；二、本案一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院事实审查不清，适用法律错误，依法应当改判或发回重审。本案案涉房屋实为上诉人对外存在债权债务关系，双方为了解决债权债务关系问题，上诉人以案涉房屋进行抵债，同时办理了相关抹账手续，被上诉人并未实际向上诉人支付过任何款项。现上诉人与被上诉人未签订《商品房买卖合同》且案涉房屋未进行过房，鉴于不动产物权的特殊性，代物清偿协议并未实际履行完毕。一审法院直接适用商品房买卖的相关法律规定明显事实审查不清适用法律错误。2、一审法院判令上诉人以购房款总额562440元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向被上诉人支付逾期办证违约金没有合同及法律依据。一审法院判令上诉人支付逾期办证违约金的金额也远远高于上诉人实际损失，一审判决适用法律错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，法院可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准起计算，但不是必须按此起计算。法院应行使裁量权，确定违约金赔偿数额标准。3、被上诉人诉请金额超过一审判决支持部分的诉讼费不应由被上诉人承担。被上诉人于海泳、吕彦秋辩称，同意一审法院判决。于海泳、吕彦秋向一审法院起诉请求：1、要求沈阳市城建房地产开发集团有限公司协助其办理皇姑区鸭绿江北街3-7号2-17-1室房屋权属证书。2、要求沈阳市城建房地产开发集团有限公司支付逾期办证违约金30万元。（违约金自2012年7月27日至2020年3月10日止，以已付房款562440元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率基准上浮30%计算。）一审法院认定事实：2010年1月26日于海泳、吕彦秋与沈阳市城建房地产开发集团有限公司签订了《房屋认购预定书》，约定：于海泳、吕彦秋认购沈阳市城建房地产开发集团有限公司开发的城建北尚花园A6栋2单元17层1号商品房一套，建筑面积130.80平方米，购房款一次性付房屋总价款562440元，自本协议签订之日起18个月后方可办理产权，双方未约定违约责任。于海泳、吕彦秋于协议签订当日向沈阳市城建房地产开发集团有限公司支付了全部购房款，沈阳市城建房地产开发集团有限公司于2017年7月14日将房屋交付给于海泳、吕彦秋使用。因房屋产权证迟迟未得到办理，于海泳、吕彦秋向法院提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。虽然于海泳、吕彦秋与沈阳市城建房地产开发集团有限公司只签订了《房屋认购预定书》，未签订《商品房买卖合同》，但于海泳、吕彦秋已向沈阳市城建房地产开发集团有限公司支付了全部购房款，沈阳市城建房地产开发集团有限公司也向于海泳、吕彦秋交付了房屋。双方已履行了合同的主要义务，故商品房买卖合同关系已成立，且系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。沈阳市城建房地产开发集团有限公司在案涉房屋的销售中存在不规范问题，对促成纠纷负有全部责任。关于违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，于海泳、吕彦秋与沈阳市城建房地产开发集团有限公司在签订《商品房认购预定书》时，双方未对违约责任作出约定，且案涉房屋当时尚未竣工完成，沈阳市城建房地产开发集团有限公司应自2017年7月14日向于海泳、吕彦秋交付房屋之日起90日内，即2017年10月12日起以于海泳、吕彦秋支付的全部购房款562440元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向于海泳、吕彦秋支付的逾期办证违约金。于海泳、吕彦秋本次诉讼要求违约金计算至2020年3月10日本次起诉之日止，该院依法准许。关于于海泳、吕彦秋主张要求沈阳市城建房地产开发集团有限公司协助办理房屋产权证书的诉讼请求。沈阳市城建房地产开发集团有限公司作为案涉房屋的开发建设和销售单位，负有协助于海泳、吕彦秋办理房屋产权证书的义务。但目前案涉房屋尚未签订备案合同，欠缺办理房屋产权证书的行政审批要件，故该院对于海泳、吕彦秋本次的该项诉讼请求不予支持。关于沈阳市城建房地产开发集团有限公司提出的于海泳、吕彦秋的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩。于海泳、吕彦秋本次逾期办证违约金的全部诉请没有超过诉讼时效的情形，该院对沈阳市城建房地产开发集团有限公司这一抗辩不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳市城建房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告于海泳、吕彦秋逾期办证违约金（以购房款562440元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，期间为自2017年10月12日计算至2020年3月10日止）。二、驳回双方当事人其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6212元（原告已预交），由被告沈阳市城建房地产开发集团有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供沈阳保力达贸易中心出具的放弃产权说明及财务账表，证明案涉房屋实为上诉人与案外人沈阳保力达贸易中心存在债权债务关系，为抹账而产生的结果，被上诉人未向我方支付任何款项。被上诉人质证意见为不知道是抹账房屋，我们直接从开发商手中购买的。本院对于该证据应结合全案证据予以综合考查后予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出上诉人以案涉房屋进行抵债，同时办理了相关抹账手续，被上诉人并未实际向上诉人支付过任何款项。现上诉人与被上诉人未签订《商品房买卖合同》且案涉房屋未进行过户，鉴于不动产物权的特殊性，代物清偿协议并未实际履行完毕。一审法院直接适用商品房买卖的相关法律规定明显事实审查不清适用法律错误的上诉主张，本院审理期间，上诉人主张给沈阳保力达贸易中心抹账562440元，但被上诉人提供的《商品房认购预订书》及《销售不动产统一发票》均未能反映案涉房产系抹账房，一审法院适用商品房买卖的相关法律规定并无不当。上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出一审法院判令上诉人以购房款总额562440元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向被上诉人支付逾期办证违约金没有合同及法律依据的上诉主张，双方当事人在《商品房认购预订书中》未就逾期办证的违约金进行约定，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定予以判决并无不当。上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，沈阳市城建房地产开发集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6212元，由上诉人沈阳市城建房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 姜会军审判员 金 鑫二〇二一年三月三日书记员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。