河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3224号上诉人（原审原告）：陈怡霖，女，1978年6月6日出生。委托诉讼代理人：刘培强，河南国基律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州万科荣成房地产开发有限公司。法定代表人：尹瑞章，该公司总经理。委托诉讼代理人：薄菊梅，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟昂，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。原审被告：郑州万科商业管理有限公司。法定代表人：朱锐。上诉人陈怡霖因与上诉人郑州万科荣成房地产开发有限公司（以下简称万科荣成公司）及原审被告郑州万科商业管理有限公司（以下简称万科管理公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初8774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月8日公开开庭审理了本案。上诉人陈怡霖及其委托诉讼代理人刘培强，上诉人万科荣成公司的委托诉讼代理人李伟昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈怡霖上诉请求：要求二审直接改判支持陈怡霖不低于30万元的赔偿损失的诉讼请求。主要事实和理由：1.原审把万科荣成公司无商品房预售许可证的过错与陈怡霖没有尽到注意义务等同，明显有失公正。2.陈怡霖原审提出50万元经济损失索赔，二审改为30万元，已作出重大让步，应该得到支持。万科荣成公司对陈怡霖的上诉答辩称：1.限购政策的出台并非万科荣成公司所能控制，万科荣成公司没有过错；2.陈怡霖因没有购房资格无法购房，应自行承担责任；3.陈怡霖四年前不要求退房，现在因疫情情况申请退房，又至今未举证证明其存在损失，对其诉讼请求不应支持。万科荣成公司上诉请求：依法撤销（2020）豫0122民初8774号民事判决书第二项，改判陈怡霖承担自2020年8月3日起至实际偿还之日止的利息，本案诉讼费由陈怡霖承担。主要事实和理由：1.本案中，原审法院在认定双方均存在主观过错的情况下，单方面加重万科荣成公司的责任负担，判决万科荣成公司承担陈怡霖缴纳购房款至今的利息，明显有违公平原则。商品房作为大宗资产买卖，消费者在购买时应当尽到审慎注意的义务，陈怡霖出于投资性购房需求与万科荣成公司签订《合同签约确认单》，此后却将150多万元购房款转进万科管理公司并办理商业黑金卡。在签约主体与收款主体不一致的情况下，陈怡霖仍然选择付款，该行为表明陈怡霖此时已知道万科荣成公司在当时未取得商品房预售许可证，但其仍然愿意等待万科荣成公司办理相关手续，万科荣成公司对此并无欺骗行为。2.限购政策出台后，陈怡霖仍然要求万科荣成公司为其保留房源且以业主身份享受万科荣成公司提供的福利，导致万科荣成公司错过了最佳的售房时机，时至今日已遭受了巨大的经济损失。不仅如此，2020年8月3日万科荣成公司已经明确愿意退还首付款时，陈怡霖拒绝提供个人收款账户，存在延长退款时间以获取利息的主观恶意。3.陈怡霖在万科荣成公司取得预售许可证后仍表示购买商品房，亦表示同意继续履行合同，预售证对陈怡霖已不存在任何影响。陈怡霖希望解除认购关系的实质原因是片区房屋价格下跌，但陈怡霖投资性购买商品房，其本质是一种商事行为，应当由陈怡霖承担其商事行为的后果，即应由陈怡霖承担扩大部分的损失。陈怡霖对万科荣成公司的上诉答辩称：陈怡霖不知道万科荣成公司没有预售许可证，万科荣成公司发现自己过错后，一再表示想办法解决，才造成退房和解除合同一再推迟至今的局面，对方没有任何证据证明陈怡霖存在投机行为。万科管理公司未到庭陈述意见。陈怡霖向一审法院起诉请求：1．解除双方房屋买卖合同关系，对方连带返还陈怡霖购房款1547964元及利息；2．赔偿陈怡霖因丧失购房机会损失600000元；3．本案诉讼费由对方承担。一审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2016年9月20日，陈怡霖作为买受人在《合同签约确认单》上签字，《合同签约确认单》主要内容为：房号96#101，建筑面积270.75㎡，单价28219.04元，合同总价款7640306元，付款方式商业贷款，首付款金额1530306元，首付款比例20.03％，贷款金额6110000元，贷款比例79.97％，已付款100000元，应付款合计1447964元，陈怡霖在买受人处签字，曾语丽在置业顾问处签字，郭潜在收款人处签字。2016年9月20日，万科管理公司出具收款回执，回执显示：收款单位万科管理公司，金额1447964元，收款人：郭潜；2017年8月8日，万科荣成公司出具收款回执，回执上显示，收款单位：郑州万科荣成房地产开发有限公司，收款内容：万科荣成兰园1号地96号楼1-101（预收款）。2016年9月20日，陈怡霖在万科荣成公司出具承诺书上签字，主要内容：其承诺，在万科荣成公司通知包括但不限于短信、电话、EMS方式签约之日起五日内签订《商品房买卖合同》，其在卖方通知签约之日起5日内未能签订《商品房买卖合同》的，视为本人放弃购买房屋，出卖人有权扣除已付房款的5％作为违约金，房源另行出售。2017年6月30日万科荣成公司取得案涉房屋预售许可证。又查明，2017年5月3日郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步落实住房调控政策的通知》，主要内容：郑州市住房限购区域调整为：…中牟县…，在上述限购区域内，实施限购政策，陈怡霖因符合限购政策，不具备购房资格。2019年9月18日，万科荣成公司向陈怡霖发出催签通知书，主要内容：尊敬的陈怡霖女士，您于2017年4月21日认购我公司开发的房屋，经我司多次催告，您仍未与我公司签订正式《商品房买卖合同》，现通知您于2019年9月30日前，前往万科荣成兰乔圣菲售楼部与我公司签订正式的郑州《商品房买卖合同》，如您逾期，我公司将不再保留您认购的商品房，房屋另售，且您交纳的定金我公司将不予返还。再查明，限购政策出台后，陈怡霖的销售顾问催促陈怡霖签订正式商品房买卖合同，但因陈怡霖未能找到更名人，双方并未签订正式商品房买卖合同，2019年、2020年，陈怡霖通过销售顾问领取业主福利。2020年8月份，双方因案涉房屋发生争议，经协商未能达成一致，陈怡霖诉至法院。一审法院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的。本案中，陈怡霖与万科荣成公司于2019年9月20日签订的《合同签约确认单》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。在合同履行过程中，因政府发布限购政策，陈怡霖被列为限购对象，致使合同目的不能实现，属于因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除，故陈怡霖要求解除双方于2019年9月20日签订《合同签约单》，原审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故陈怡霖要求万科荣成公司退还购房款1547964元，原审法院予以支持。虽然陈怡霖将购房款支付给万科管理公司，但该笔资金最终由万科荣成公司持有，并由万科荣成公司向陈怡霖出具回执，故陈怡霖要求万科管理公司退还购房款，与事实不符，原审法院不予支持。关于利息问题，因万科荣成公司未取得商品房预售许可证而出售房屋，且案涉房屋预售许可证于限购政策实施后取得，致使陈怡霖合同目的不能实现，万科荣成公司存在一定过错，故万科荣成公司应支付陈怡霖自支付购房款之日起至实际支付之日止的资金占用利息。万科荣成公司抗辩称，陈怡霖明知不具备购房资格，仍要求其保留房源，致使其遭受房屋折价，无法回笼资金，原审法院认为，万科荣成公司作为专业房地产开发公司，未取得商品房预售许可证而出售房屋，并采取规避政策措施收取陈怡霖购房款，其自身存在违规操作，其在陈怡霖合同目的不能实现上存在一定过错，该过错并不因陈怡霖作为购房者未尽到注意义务而减轻其应承担的责任，故其抗辩原审法院不予采信。关于陈怡霖主张赔偿问题，陈怡霖作为购房者，是其自身利益最佳判断者和维护者，在订立合同时对所购房屋是否具备预售许可证明负有一定注意义务，陈怡霖在订立合同时未尽到注意义务，事后得知万科荣成公司未取得商品房预售许可证，仍愿意承担风险，继续等待，且在限购政策实施后，仍作为业主领取万科荣成公司向业主发放的福利，故原审法院认定陈怡霖自愿承担因万科荣成公司未取得房屋预售可证给其带来的风险，更何况陈怡霖对其主张损失并未提供相应证据，故其要求损失的诉请，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除陈怡霖与郑州万科荣成房地产开发有限公司于2016年9月20日签订的《合同签约确认单》；二、郑州万科荣成房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还陈怡霖购房款1547964元并支付利息（以1547964元为基数，自2016年9月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回陈怡霖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11992元（已减半收取），万科荣成房地产开发有限公司负担。本院二审期间，陈怡霖提交了以下新证据：1.另案民事判决书；2、有关政府部门针对万科荣成公司无预售证售房的一系列罚款，拟证明万科荣成公司存在过错，应对陈怡霖承担责任。万科荣成公司对上述证据均不予认可，认为对其作为开发商无证开盘的行为，已经收到行政处理，不能再在民事判决中加重其责任。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第五条规定：“民法典施行前已经终审的案件，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用民法典的规定。”本案在民法典施行前已经终审，按照审判监督程序决定再审，应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。首先，关于自2020年8月3日起至实际偿还之日止的利息负担问题。本案中，陈怡霖与万科荣成公司于2019年9月20日签订的《合同签约确认单》，在合同履行过程中，因政府发布限购政策致使合同目的不能实现，被原审法院判令解除。根据当时施行的《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依照上述法律规定，并鉴于万科荣成公司存在以下过错：1.其作为专业房地产开发公司，未取得商品房预售许可证而出售房屋；2.其采取规避政策措施收取陈怡霖购房款，存在违规操作；3.其于限购政策实施后才取得案涉房屋预售许可证，影响合同目的实现，原审法院判令万科荣成公司退还陈怡霖购房款1547964元并支付利息，并无不当。万科荣成公司上诉称其于2020年8月3日曾要求陈怡霖提供个人收款账户，故不应支付此后的利息，但未提供相应的证据，应承担举证不能的法律后果。其次，关于陈怡霖二审主张的30万元损失赔偿问题，鉴于陈怡霖作为购房者，在订立合同时对所购房屋是否具备预售许可证明未尽到注意义务，事后得知万科荣成公司未取得商品房预售许可证仍愿意继续等待，及陈怡霖对其主张的有关损失并未提供有效证据，原审法院对陈怡霖关于赔偿损失的诉请不予支持，并无不当。综上所述，陈怡霖、郑州万科荣成房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11672元，由陈怡霖负担5800元，郑州万科荣成房地产开发有限公司负担5872元。本判决为终审判决。审判员  刘平安二〇二一年三月九日书记员  徐若莹