河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终753号上诉人（原审原告）：邰书彩，女，1983年8月16日出生，汉族，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：薛丽涛，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曹新军，系邰书彩丈夫。被上诉人（原审被告）：陈晶，女，1981年10月13日出生，汉族，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：全威，漯河市源汇区嘉诚法律服务所法律工作者。上诉人邰书彩因与被上诉人陈晶租赁合同纠纷一案，不服河南省漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初3905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邰书彩委托代理人薛丽涛、曹新军，被上诉人陈晶委托代理人全威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邰书彩上诉请求：1、依法撤销漯河市源汇区人民法院作出的(2020)豫1102民初3905号民事判决书,依法改判或发回重审(不服金额:270599元)。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认为“被告陈晶与原告邰书彩签订的《租房合同》是当事人真实意思表示,符合法律规定,合同当事人应全面按照合同履行约定的义务”属认定事实错误。租房合同系被上诉人陈晶在未取得案涉房屋处分权的情形下,故意隐瞒事实真相,采用欺诈的方式骗取上诉人信赖,以签订房租合同的形式达到其获取不正当利益(即骗取上诉人35000元房屋转让费)之目的。对于该租房合同的效力,漯河市中级人民法院(2019)豫11民终911号民事判决书中已经作出了法律确认,即“彩蝶美容院未提交证据证明其与陈品签订的合同获得了案涉房屋权利人的追认或陈晶在合同签订后取得了案涉房屋的处分权,故上诉人(邰书彩)无法基于《租房合同》对案涉房屋占有、使用,其占有房屋的行为属非法占有。”也即陈晶与邰书彩签订的租房合同为无效合同的法律事实。原审判决却对该租房合同效力予以确认,明显与人民法院已生效判决确认的事实相违背,认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。原审判决在错误认定本案相关事实的基础上适用法律,必然导致适用法律错误。原审依据的《中华人民共和国合同法》第六十条、第百十二条,系对案涉房屋租赁合同效力及租赁合同的概念和特征进行认定的规定;第一百一十七条,系因不可抗力不能履行合同责任承担的规定;第二百二十八条,系关于出租人的权利瑕疵担保责任的规定。由此可以看出，原审判决是在预先设定本案案涉房屋租赁合同有效、导致上诉人不能占有使用房屋的原因属于不可抗力、被上诉人无责的事实基础上有选择地适用对被上诉人有利的相关法律条文,偏袒一方当事人的故意非常明显。三、被上诉人应承担缔约过失责任。案涉房屋租赁合同之所以被人民法院确认无效,系因被上诉人在签订合同时根本没有获得处分权,签订合同后也没有获得房屋权利人追认,属于无处分权人处分他人财产的行为。根据《合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋和赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条及《民法典》第五百条的相关规定,因被上诉人在出租房屋时假借订立合同,与上诉人恶意进行磋商,故意隐瞒其无权处分案涉房屋的重要事实,导致上诉人依据双方签订的租房合同对案涉房屋投入20余万元重新装修后开展美容服务不久,就被案外人(高会敏)要求搬离该房屋并于2018年6月22日提起侵权之诉,致使上诉人因此陷入诉累长达416天,期间历经一审、二审、强制执行等诉讼程序,上诉人不可避免会产生诉讼费、法律服务费、强制执行费等已实际支付的损失。因被上诉人在签订合同时存在绝对的过错,被上诉人在返还上诉人房屋转让款、租金的同时,还应当承担缔约过失责任,对上诉人的上述直接损失应当承担损害赔偿责任。综上,原审判决置人民法院已生效判决确认的事实于不顾,错误认定本案相关事实,选择性适用法律,偏袒被上诉人的意图明显,严重侵害了上诉人的合法权益。请求上级人民法院切实查清本案事实,依法作出公正裁决,以维护法律的公平正义。被上诉人陈晶辩称：首先，上诉人与被上诉人租赁合同应为有效合同，因为租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、受益，承租人交付租金的合同。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、受益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，即使出租人违反权利瑕疵担保责任，租赁合同仍然有效。就本案而言，涉案房屋登记在第三人名下，但就上诉人和被上诉人的租赁合同来讲，被上诉人拥有转让权，将房屋出租给上诉人。在长达数月的合同履行过程中，第三人并未提出异议。第二，被上诉人陈晶不是适格被告，被上诉人收取了35000元的转让费，因合同内表明转让费用三年有效，一审法院判决被上诉人返还上诉人转让费35000元，无可厚非。但2018年6月至2018年12月共计7个月的租金本不应由陈晶承担，关于这个租金，我们会另案追偿，一审法院判决并无不当。邰书彩向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告各项损失315399元；2、本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2018年1月3日原告邰书彩（乙方）与被告陈晶（甲方）签订了《租房合同》一份，该合同载明：甲方同意将盛世嘉园北区33-8A号楼12＃号商铺出租于乙方；租金按实际的租期开始交纳租房款￥1400元整；租房期限为2018年1月1日至2019年1月1日止。租期一年，租期满后按市场同期价格优先于乙方，如乙方不续租房屋所装修及设备全部归属乙方，并保留乙方对房屋的转让权，转让费甲方不得扣留；如租期未到，甲方将房屋出售，转让费用35000元三年有效；任何一方违约可按租金费的50％向守约方进行赔偿。合同签订后，2017年12月30日和2018年1月3日原告邰书彩通过农业银行和支付宝账号向被告陈晶转房屋租金16800元，转让费用35000元，共计51800元。被告陈晶将涉案房屋交付给原告邰书彩租赁使用，原告并对该租赁房屋进行装饰装修，安装空调，进行经营。2018年9月4日，案外人高会敏对涉案房屋以张文杰、漯河市源汇区彩蝶美容店（经营者为邰书彩）为被告，以侵权责任纠纷为由诉至本院，本院于2019年2月28日作出（2018）豫1102民初3366号民事判决书，该判决书查明事实是：2018年5月12日，张文杰与高会敏的丈夫关来发签订《房屋买卖合同》，购买河南开源房地产开发有限责任公司开发的位于漯河市柳江路盛世××小区33-8Ａ（西侧）一层12号13号门面房。2018年6月2日，河南开源房地产开发有限责任公司将收款收据由张文杰更名为高会敏，并与高会敏重新签订了《商品房买卖合同》。后高会敏在案涉房屋张贴搬离通知。该判决认为：高会敏与河南开源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应属有效合同。高会敏基于该《商品房买卖合同》享有涉案房屋的占有、使用权。庭审中，漯河市源汇区彩蝶美容店辩称其占有该房屋系与案涉房屋原所有权人受委托人陈晶签订有租赁合同，但未提证据证明陈晶系张文杰的受委托人，亦未提供证据证明陈晶系案涉房屋合法占有人，本院不予支持。判决：漯河市源汇区彩蝶美容店将涉案房屋返还给高会敏，并按每月1400元赔偿高会敏自2018年6月2日起至返还房屋之日止的房屋租金损失。漯河市源汇区彩蝶美容店归对该判决不服提起上诉。2019年5月22日，漯河市中级人民法院作出（2019）豫11民终911号民事判决书，该判决认为：2018年1月3日的《租房合同》系陈晶与邰书彩签订的，上诉人彩蝶美容店并未提交证据证明陈晶对涉案房屋有处分的权利，提交的支付宝转账记录收款人并非张文杰，无法证明其已向张文杰足额交纳房屋租金的主张，故上诉人彩蝶美容店应承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”上诉人彩蝶美容店未提交证据证明其与陈晶签订的合同获得了涉案房屋权利人的追认或陈晶在合同订立后取得了涉案房屋的处分权，故无法基于《租赁合同》对涉案房屋占有、使用，其占有房屋的行为属非法占有，应承担对房屋权利人造成损失的赔偿责任，判决：驳回上诉，维持原判。高会敏诉张文杰、漯河市源汇区彩蝶美容店侵权责任纠纷一案判决生效后，原告邰书彩对其装修的空调等设施予以拆除后将涉案房屋交付给原告，赔偿给高会敏占用房屋期（自2018年6月2日起14个月）的损失19600元，2019年8月12日该判决执行完毕。另查明，原告邰书彩所租赁涉案房屋用于开办漯河市源汇区彩蝶美容店，经营者为邰书彩。庭审中，原告提供《装饰装修合同》一份，合同约定装修价款为156000元，该款项均未提供支付凭证；购买厨具、灯具、窗帘、空调销货清单及收据共计52324元；漯河市源汇区弘正法律服务所案件代理费收款收据二份计20000元。被告陈晶向本院提供2015年10月17日至2016年7月13日与李建涛签订的租期为半年的《租房合同》三份；2018年2月14日和16日通过支付宝账号二次向杨鹏转款14400元的电子回单二份，该回单摘要栏目注明2018年1月1日至2018年12月31日开源科技市场A13／14租金。2015年7月5日《工程施工合同》及收据一份，装修价款51000元。现原告邰书彩认为被告陈晶在未取得案涉房所有权及获得案涉房所有人授权下将房屋非法出租给原告，收取原告转让费35000元及租金，及原告因侵权被人民法院判决赔偿占用房屋期（14个月）的损失19600元，房屋装修损失156000元及设备损失67399元，案件代理费20000元和诉讼费600元，共计315399元，应由被告陈晶承担全部赔偿责任。原审法院认为，被告陈晶与原告邰书彩签订的《租房合同》是当事人真实意思表示，符合法律规定，合同当事人应全面按照合同履行约定的义务。该合同签订后，被告陈晶按合同约定将涉案房屋交付给原告，原告邰书彩按合同约定支付给被告房屋租金及房屋转让费等。本案被告陈晶（为甲方）与原告邰书彩（为乙方）签订的《租房合同》中，约定：租房期限一年，即2018年1月1日至2019年1月1日；如乙方不续租房屋所装修及设备全部归属乙方，并保留乙方对房屋的转让权，转让费甲方不得扣留；如租期未到，甲方将房屋出售，转让费用35000元三年有效等。根据合同约定原告邰书彩的租赁期限于2019年1月1日已经届满，原、被告没有续签租赁合同，因案外人高会敏对涉案房屋以张文杰、漯河市源汇区彩蝶美容店（经营者为原告邰书彩）为被告，以侵权责任纠纷为由诉至本院，本院于2019年2月28日作出（2018）豫1102民初3366号民事判决书后，只是造成原告邰书彩不能继续租赁涉案房屋的后果，且原告邰书彩实际使用涉案房屋至2019年8月份。所以，根据合同约定不能续租房屋后所有装修及设备全部归属（乙方）原告邰书彩，转让费（甲方）被告陈晶不得扣留。且庭审中原告邰书彩已认可对涉案房屋的装修物及空调等设备均已拆除拉走，故原告邰书彩请求被告陈晶赔偿装修损失156000元及设备损失67399元的诉求，本院不予支持。被告陈晶应将转让费返还给原告邰书彩。原告邰书彩所主张的案件代理费20000元和诉讼费600元没有法律依据，本院亦不予支持。对于原告邰书彩在执行本院作出（2018）豫1102民初3366号民事判决书时，向该案权利人高会敏已支付占用涉案房屋期间（从2018年6月2日起14个月）的损失19600元中，原告邰书彩向被告陈晶重复交付的2018年6月至2018年12月份共计7个月的涉案房屋租金计9800元，被告陈晶应予退还。被告陈晶对涉案7个月的租金损失可另案追偿。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国合同法》、第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陈晶在本判决生效后十五日内返还给原告邰书彩房屋转让费35000元，2018年6月至2018年12月份7个月房屋租金9800元，共计44800元。二、驳回原告邰书彩的其他诉讼请求。案件受理费6030元减半收取3015元，被告陈晶承担920元，原告邰书彩承担2095元。二审经审理查明的事实和一审相同，本院予以确认。本院认为，本案陈晶与邰书彩所签《租赁合同》合法有效，各方均应按合同约定全面履行合同义务。邰书彩依约向陈晶支付转让费和租赁期限的租金，陈晶依合同约定向邰书彩交付房屋，双方均按合同约定完成了各自的义务。但由于案外人高会敏与张文杰、漯河市源汇区彩蝶美容店侵权纠纷一案，源汇区法院作出（2018）豫1102民初3366号民事判决并强制执行源汇区彩蝶美容店，导致邰书彩不能按照合同约定的期限使用房屋，陈晶对收取的案涉房屋的转让费和剩余租赁期限的租金应退还给邰书彩。上诉人称陈晶应赔偿案涉房屋的装修费用及设备等损失，由于邰书彩不能按合同约定租赁房屋是因（2018）豫1102民初3366号民事判决被法院强制执行所造成的，因此，邰书彩请求陈晶支付赔偿损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5358.00元，由上诉人邰书彩负担。本判决为终审判决。审判长  王三超审判员  李 冲审判员  寇文启二〇二一年三月十日书记员  吕亚楠