湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终18号上诉人（原审被告、反诉原告）：王薇，女，1988年4月15日出生，汉族，黑龙江省黑河市人，住湖南省湘潭市雨湖区，现住湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：罗一粟，湖南绥之律师事务所律师。委托诉讼代理人：方显仁，男，1955年3月27日出生，汉族，湘潭县人，退休干部，住湖南省湘潭市雨湖区，现住湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨灿，女，1976年10月9日出生，汉族，湘潭县人，现住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄小平，湖南弘一律师事务所律师。上诉人王薇因与被上诉人杨灿物权保护纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2020）湘0321民初1300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员李亚勤担任审判长，与审判员李焱、审判员李明智组成合议庭，刘俊峰担任法官助理，书记员王丽担任记录，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人王薇上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审。2、一二审诉讼费，鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对本案法律关系界定错误；一审中，被上诉人杨灿已追认案外人杨波于2016年8月16日同上诉人王薇签订的《门面租赁合同》。杨灿与王薇成立的租赁合同关系自始有效，杨灿不仅享有合同收租的权利，也应承担合同约定的义务，如违反合同约定理应承担违约责任。案外人杨波与杨灿成立代理关系，其在合同履行中的行为产生的法律后果直接由杨灿承担。一审中已查明上诉人分别于2016、2017年先后两次向杨波支付杨波、杨灿门面租金10万元和2018年1月10日杨波与彭慧经调解离婚，因夫妻俩未就租金事宜协商一致，导致上诉人经营受到干扰的事实。基于上述法律关系和本案查明的事实，被上诉人未履行合同约定，违约在先，理应排除干扰继续履行合同，上诉人无需向被上诉人支付租金。2、一审法院对本案基本事实认定错误。一审判决认定上诉人以伪造杨灿签名、标注日期为2017年6月30日的《门面租赁合同》抗辩门面租赁未到期，请求继续履行该份合同的事实错误，存在逻辑硬伤，事实上，上述合同系由案外人杨波交由杨灿签字后，同上诉人达成的有效协议，代替了2016年8月16日的那份合同，上诉人认为基于杨灿与杨波间成立的表见代理关系，2017年6月30日签订的《门面租赁合同》对合同双方有约束效力。3、一审法院存在严重程序违法，依法应当发回重审。一审中，上诉人书面申请追加杨波作为诉讼第三人，从本案涉及的合同签订及履行过程中的事实来看，案外人杨波同本案的处理结果之间存在高概率的利害关系，符合民事诉讼法第五十六条追加为第三人的法定条件，一审法院并未裁定驳回申请。被上诉人杨灿答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持，上诉人伪造租赁合同，干扰司法，理应得到惩戒。原审原告杨灿向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2019车9月至2020年6月共计10个月租金25000元（按现行每年3万元租金计算）；2、判令被告支付原告由于被告在原告门面上喷漆封门损失1万元；3、判令被告返还原告门面，恢复原状；4、判令被告承担本案的鉴定费用5600元及诉讼费、公告费、财产保全费、保函费等费用。事实与理由：原告拥有位于湘潭县××路××号门面。2016年8月，原告的哥哥杨波将原告的门面租给被告王薇做眼镜店，租期到2019年8月31日止。但原告从未收到过被告的租金。门面租赁期满后，被告王薇仍将其眼镜等物品置于原告的门面里，拒绝搬走，也不交付租金。2020年3月，原告将门面租给易新亮从事电信业务，租金3万元一年。2020年3月2日易新亮进场装修，没想到被告采用暴力方式阻拦其搞装修，被告与易新亮发生冲突进行报警处理。2020年4月21日易新亮再次进场装修，被告采用门面上焊铁封门、喷漆恐吓、砌墙堵门的方式阻拦易新亮二次装修，致使装修不成。因此，易新亮拒绝支付原告租金，至今为止，原告的门面仍被被告砌了砖墙封住，给原告造成巨大损失。告为维护自身合法权益，遂诉至法院。原审反诉原告王薇向一审法院提出反诉请求：1、判令被告赔偿原告为经营、租赁门店投入的装修设计费损失，由被告按70%责任比例承担207620元(29600元×70%=207620元)；2、判令被告返还第二年租金50000元及押金5000元；3、依法确认被告构成违约，并依法向原告支付延期违约金(以500元/天为基数，自2018年9月1日计算至实际移交租赁标的给原告之日止)；4、依法确认双方《门面租赁合同》有效，排除被告对原告所租赁门面的妨害，保障租赁合同继续履行。事实与理由：从被告杨灿的起诉状及证据可以证实，被告杨灿通过其哥哥杨波将房屋租赁给原告。杨波与杨灿之间成立委托代理关系，杨波所作与租赁事宜相关行为，法律后果依法应当由杨灿承担。原告分别于2016年8月16日向被告支付五万元租金，2017年6月30日年再次向被告支付五万元租金并由原、被告双方达成新的《门面租赁合同》。2018年1月10日，杨波与其前妻离婚，房屋由人民法院判归前妻彭慧所有。2018年8月起彭慧依据人民法院《民事调解书》将租赁标的两间房屋隔开。原告同杨波及彭慧协商未果，无法再继续经营。被告在双方租赁关系存续期间，未能依法提供租赁标的供原告使用已经构成违约，应当依法按照《门面租赁合同》第十条，按年租金的1%的每日违约金标准，向原告支付延期违约金，并退还押金。此外，原告拟定按照双方《门面租赁合同》中约定的五年期限来经营眼镜店，花费数月时间投入大量成本对门面进行装修、设计，却由于被告的违约而变得毫无意义。被告至今未能妥善处理，导致门店违约状态持续至今，依法应当赔偿原告投入的装修、设计费损失。此外，因被告违约导致原告停产营业至今的营业损失，原告在本次诉讼中暂时不予主张，诉讼权利予以保留。综上，原告在本案中并无任何过错，却遭受巨大损失。请求人民法院综合本案事实，依法支持反诉原告所主张的诉讼请求。原审法院认定的事实：原告（反诉被告）杨灿于2004年3月31日取得位于湘潭县××镇××路中保综合楼1、2楼面积为107.12平方米门面的产权，房产权证号为潭房权证湘潭县字第0×**号。2016年8月16日，原告（反诉被告）杨灿之兄杨波（甲方）与被告（反诉原告）王薇（乙方）签订一份《门面租赁合同》，合同约定：第一条、门面房的位置、面积、装修设施情况：1、甲方出租给乙方的门面房位于凤凰中保综合楼，门面编号：337两个店面，面积为214.24。……第二条、租赁期限、用途：1、本合同租赁期限为自2016年9月1日起至2019年8月31日止。甲方正式交时门面房于乙方使用的时间是2016年8月16日。2、租期届满,乙方如需续租,应在租赁期届满二个月之前向甲方提出书面申请,经甲方同意后,重新签订租赁合同。同等条件下,乙方享有优先承租权。并且甲方不得擅自以高于等同市场价格恶意续租给乙方,房租价格如需调整增长不能高于一年房租的10%。3、本门面房租赁用途:眼镜店。第三条、合同押金、租金、租赁期相关费用及税金：1、合同生效以后，乙方向甲方交付押金5000元。合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同届满之日起三日内退还乙方全部押金。2、乙方应按年交纳租金，租金为50000元／年。……第四条、房屋维修及改造：1、甲方承担租赁物的维修义务。租赁期内，甲方主动提出维修的，须提前七日书面通知乙方，乙方应积极配合。第五条、房屋的转让与转租：1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该租赁物；甲方出售房屋须在6个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。受让方在合同未到期期间应履行本合同中甲方职责直至合同到期。如受让方拒不履行，并给乙方带来经营上的经济损失由甲方全权赔偿，并赔偿乙方装修和该年房租。2、乙方可将租赁物转租第三人。需征得甲方同意，有关转租的条件及程序事宜由甲乙双方另行协商。……第十条、本承租商铺特殊情况：据甲方所提供的相关产权证（复印件），两个门面产权人为杨波和杨灿两人，如甲方其中一人签订本合同产生的各种纠纷由甲方签字人全权负责。杨波在合同甲方处签名并捺印，被告（反诉原告）王薇在合同乙方处签名并捺印。合同签订后，被告（反诉原告）王薇即租用上述约定的门面开展经营。庭审过程中，原告杨灿已明确对杨波签订上述合同的行为予以追认。2017年7月20日，被告（反诉原告）王薇依据一份伪造“杨灿”签名、标注日期为“2017年6月30日”的《门面租赁合同》，在湘潭县市场监督管理局注册登记成立湖南中雅光学眼镜有限责任公司（自然人投资或控股），王薇为法定代表人。另查明，案外人杨波之妻彭慧曾于2017年12月5日向本院起诉，请求判决与杨波离婚。本院于2018年1月10日组织双方进行调解并达成离婚协议，作出了（2017）湘0321民初2433号民事调解书，该调解书确认杨波自愿于彭慧还清湖南湘潭天易农村商业银行贷款本息之日起10日内，协助彭慧将位于湘潭县××镇××路南侧房号为030301、010105、020105的房产过户至彭慧名下。上述房产就包含租赁给被告（反诉原告）王薇、登记在杨波名下面积为107.12平方米的门面。此后，因杨波与彭慧就门面租金的收取问题协商未果，导致被告（反诉原告）王薇的经营受到干扰。又查明，2019年9月1日，杨波（甲方）与被告（反诉原告）王薇（乙方）签订的《门面租赁合同》到期后，被告（反诉原告）王薇未搬离租赁的门面，也未再支付租金。2020年3月1日，原告（反诉被告）杨灿与案外人易新亮签订一份《门面租赁合同》，合同约定甲方杨灿将位于××镇××路××号，建筑面积共107.12平方米（其中第一层50.83平方米，第二层56.29平方米）的门面出租给乙方易新亮，租赁期限为一年，自2020年3月1日起至2021年3月1日止，每年租金30000元。合同签订后，案外人易新亮在看门面和对门面进行装修时，遭到彭慧和被告（反诉原告）王薇等人的阻挠。随后，原告（反诉被告）杨灿与易新亮解除了上述《门面租赁合同》，并由杨灿退还了30000元门面租金。案涉门面大门也被砌筑的砖墙及焊接件封闭。原审法院认为：本案本诉部分争议焦点为：房屋租赁合同到期后赔偿租金及返还租赁房屋等物权保护问题，本案案由应为房屋租赁合同纠纷暨物权保护纠纷。现结合本案案情逐项分析如下。一、从房产权证及杨波与被告王薇于2016年8月16日签订的《门面租赁合同》第十条可以看出，被告王薇明知所租赁的两个门面分属杨波与原告杨灿各自所有。在杨波仅提供房产权证复印件且无原告杨灿授权委托书的情况下，被告王薇仍与其签订《门面租赁合同》并开展经营。本案中，原告杨灿已明确对上述合同效力予以追认，且并未就合同期限内门面被出租的问题向杨波和被告王薇主张权利，这是原告杨灿对自己民事权利的处分。二、租赁合同期限届满，被告王薇作为承租人应当返还租赁的门面。返还的租赁门面应当符合按照约定或者租赁门面的性质使用后的状态。本案原告杨灿所提交2016年8月16日签订的合同中没有约定返还时的状态，但是被告王薇返还的门面应当符合门面使用后的状态。三、租赁房屋逾期租金的计算标准。本案中，被告王薇在租赁期限届满后，拒绝返还原告杨灿的门面，反而以伪造“杨灿”签名、标注日期为“2017年6月30日”的《门面租赁合同》抗辩门面租赁未到期，请求继续履行该份《门面租赁合同》。被告王薇的上述抗辩理由不能成立，依法应赔偿原告杨灿门面租赁期限届满后的租金损失。原告杨灿主张参照2020年3月1日与案外人易新亮签订的《门面租赁合同》中所约定每年30000元标准自2019年9月计算至2020年6月。首先，该计算标准系原告杨灿可得利益损失，且每年30000元的租金亦符合门面所在地的市场行情。其次，参考被告王薇所提供伪造“杨灿”签名的《门面租赁合同》中年租金50000元的计算标准，可认定原告杨灿的门面每年30000元租金系合理范围内的计算标准。因此，原告杨灿主张门面租赁期限届满后10个月的租金损失25000元，依法应予支持。四、原告杨灿主张由被告王薇赔偿在门面上封门喷漆损失10000元，于法无据，法院不予支持。关于本案反诉部分。反诉原告王薇提起反诉据以依据的是伪造“杨灿”签名、标注日期为“2017年6月30日”的《门面租赁合同》，且主张签订该合同的行为系杨波的表见代理行为。表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，反诉原告王薇不能证实该合同上“杨灿”的签名系反诉被告杨灿之兄杨波所签，即不能证实杨波系行为人，也不能证明杨波实施了让反诉原告王薇相信其有代理权的代理行为。因此，反诉原告王薇主张标注日期为“2017年6月30日”的《门面租赁合同》中，杨波实施了表见代理行为，法院依法不予采信。另外，反诉原告王薇提起反诉据以依据的标注日期为“2017年6月30日”的《门面租赁合同》所承租的门面面积仅为2016年8月16日签订的《门面租赁合同》承租面积的一半，但每年租赁价格相同，且在原合同执行尚不足一年时间的情况下，反诉原告王薇同意解除原合同而接受高出一倍的租金，有悖常理，该份《门面租赁合同》真实性不能采信。经向反诉原告王薇释明，反诉与本诉双方当事人依据的不是同一个合同，不属于同一法律关系，已裁定驳回本案反诉。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第三十七条，《最高人民法院》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告王薇在判决生效后十日内返还原告杨灿位于湘潭县××镇××路××号中保综合楼、房产权证号为潭房权证湘潭县字第0×**号、面积为107.12平方米门面，并恢复原状（拆除阻塞门面大门的墙体及焊接件）；二、由被告王薇在判决生效后十日内赔偿原告杨灿自2019年9月计算至2020年6月共10个月的租金损失25000元；三、驳回原告杨灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费676元，减半收取338元，司法鉴定费5600元，合计5938元，由原告杨灿负担125元，由被告王薇负担5813元。二审期间，上诉人王薇提交了两组证据，证据一，《查询登记表》、杨灿房产证复印件，证明上诉人王薇于2017年7月在湘潭县市场监督管理局备案了2017年6月30日签订的《门面租赁合同》及全部附件资料，该房产证复印件只能来源于杨灿或杨波，上诉人不具备自行获取或伪造该房产证复印件的可能性，证明目的在于一审判决认定2017年6月30日的《门面租赁合同》系伪造有误。证据二，一审庭审笔录，证明杨灿于2020年8月23日才通过电话从杨波处得知其收取王薇租金的事实，其与王薇联系是在2020年，她名下门面没有交给杨波管理或租赁，是杨波擅自将门面打通后交给王薇的，证明目的在于说明杨灿的租金损失并非由王薇造成，也证明杨波属于必须参加诉讼的当事人，一审存在遗漏当事人的程序错误。被上诉人杨灿人质证认为；对证据一，复印件与原件不一致，且房产证首页“杨灿2017年7月7日”的签名系伪造，对该证据三性均有异议。对证据二，没有完整笔录，对真实性有异议，证明目的无异议。本院对上述证据分析认定如下：对第一组证据《查询登记表》和杨灿房产证复印件，真实性、合法性无异议，但2017年6月30日的《门面租赁合同》经鉴定非杨灿签名，且上诉人王薇持有该合同而不能举证证明其来源，故不能达到其证明目的，本院不予采信。对第二组证据的真实性、合法性无异议，但与本案本诉不具有关联性，本院不予以采信。经审理查明，一审判决认定的基本事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人杨灿基于物权所有人向人民法院起诉，要求上诉人王薇返还门面租赁合同到期后的原物，并承担其自门面租赁满起至起诉时止期间占用门面的租金损失，起诉并未涉及租赁合同履行期间的权利义务，故本案案由应为物权保护纠纷，一审确定的房屋租赁纠纷暨物权保护纠纷案由有误应予纠正。本案中，杨灿追认杨波与王薇于2016年8月16日签订的《门面租赁合同》，该合同到期后，杨灿与王薇并未对门面续租达成协议，王薇应当按照约定返还门面。王薇在租赁合同到期后至本案起诉时止，仍占用杨灿门面，故王薇应当赔偿杨灿其占用门面期间的租金损失，一审法院按该门面不同时期租赁合同租金数额确定租金损失有理有据，应予支持。上诉人王薇认为杨波与杨灿构成表见代理关系，是基于2017年6月30日以杨灿名义签订的《门面租赁合同》，本院认为该2017年6月30日的《门面租赁合同》经鉴定不是杨灿本人签名，且举证该合同的上诉人王薇并未举证合同上“杨灿”签名为杨波所签，上诉人也未举出其他证据证明杨波实施了构成表见代理的法律行为，故对上诉人提出本案构成表见代理的上诉理由不予采纳。上诉人王薇认为本案应追加杨波为第三人参加诉讼，而一审法院庭审中答复不予追加属程序错误的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条规定，一审法院口头裁定驳回上诉人追加第三人的申请，并记入笔录，符合程序规定。本案原告诉讼物权保护纠纷，并非租赁合同纠纷，判决结果与杨波并无利害关系，杨波非必要共同诉讼当事人，故对上诉人认为本案诉讼主体遗漏的上诉理由，本院不予采纳。也因同理，本案本诉与上诉人王薇一审提起反诉的租赁合同纠纷，不属同一法律事实和法律关系，故一审驳回上诉人王薇的反诉是正确的，上诉人有关租赁合同权利应当另行通过法律途径解决。综上,上诉人王薇的上诉理由不能成立,应予驳回。一审判决认定基本事实清楚,适用法律正确,处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费676元,由王薇负担。本判决为终审判决。审判长  李亚勤审判员  李 焱审判员  李明智二〇二一年三月二日法官助理刘俊峰书记员王丽所附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……