成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初1818号 原告：夏洪英，女，汉族，住成都市成华区。 被告：成都美一家房地产经纪有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区。 法定代表人：贺**华。 被告：唐杰，男，汉族，住四川省蓬溪县。 原告夏洪英与被告成都美一家房地产经纪有限公司（以下简称美一家公司）、唐杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏洪英到庭参加诉讼，被告美一家公司、唐杰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，经缺席审判，本案现已审理终结。 原告向本院提出变更后的诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年5月15曰签订的两份《房屋出租委托管理合同》（成都市成华区××路××号××栋××单元××号和1807号）；2、被告支付原告截止2019年12月止的租金合计38577元；3、被告根据合同约定支付按剩佘租期租金的15%支付违约金34560元；4、请求被告二与被告一共同承担违约连带责任；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告双方于2018年5月15日签订两份《房屋出租委托管理合同》，分别出租位于成都市成华区××路××号××栋××单元××号××号××房屋。将房屋交由被告管理，管理期限自2018年5月16日起至2023年11月Ｉ5日止，共66个月，其中2018年5月16日至2018年11月15日为免租期。每套房屋租金2400元／月，总租金144000元。付款方式按年付款，被告应按合同规定付租时间提前5-10天，每12个月支付原告房屋租金，如未按时支付每日按月租金的千分之五计算滞纳金。在合同有效期内，房屋租金不作调整。在被告付租期内，房屋内所发生的水、电、煤气、光纤及物管费、卫生费等由被告承担，房屋软硬装升级及家电家具添置费用由被告承担。在管理期内，家具家电及设施设备需更换的，物品费由被告承担；管理期满，被告交房时，结清房内各项费用，根据原告意愿决定装修的拆除与赠送。被告未按照合同约定时间支付原告房屋租金，超过30天，原告有权收回房屋。若原告提前收回房屋视为违约，则赔偿被告剩佘租期内全部租金的15%作为违约金，并补偿被告装修配置二万元；若被告提前退租视为违约，则赔偿原告剩佘租租期内全部租金的15%作为违约金。按照合同约定，被告应当于2019年11月10曰前支付每套房屋一年的租金32250元，但被告并未按照合同约定支付租金，而是按月支付。被告单方面支付租金的方式为一个月的租金并上浮2%作为补偿，计算方式为32250元÷12个月×1.02＝2741元。被告于2019年11月12日支付了1806号房2741元和1807号房2741元，共5482元；2019年12月10日仅支付1807号房租2741元，未支付1806号房租。由于被告租赁房屋时有6个月的免租期，其中1个月装修期，5个月的免租金。扣除装修，被告5个月的免租期实为5年的管理费用。因原告收取租金的期限仅一年时间，故免租期相对应的只能免除一个月，即被告仅有1个月装修期和1个月的免租期不支付租金，其他月份均应当支付租金。截至2019年12月，被告实际租房18个月，扣除1个月装修期和1个月的免租期，应支付16个月租金，租金按2400元／月计算。对于1806号房屋，2400元／月×16个月＝38400元，减去已支付的15000元和最近支付的一个月房租2741元，被告应支付租金20659元；对于1807号房屋，2400元／月×16个月＝38400元，减去已支付的15000元和最近支付的两个月房租2741元，被告应支付租金17918元。以上合计租金38577元。被告未按合同约定支付全年租金，属于严重违约，且已超过30日以上，根据合同约定，原告有权解除合同并收回房屋。由于原告拒不支付两套房屋的全年租金，且1806号房屋的月租金也拒不支付，故被告的行为视为提前退租，应当对支付实际占用期间的租金，并根据合同约定第七条第7款约定，支付剩佘租期内全部租金的15%作为违约金。1806号房屋的违约金为（144000-15000-2741）×15%＝18938.85元；1807号房屋的违约金为（144000-15000-2741-2741）×15%＝18527.70元。因被告一日常支付租金由被告二私人银行帐户支付，被告一与被告二应视为帐户混用，故被告二应负被告一连带责任。 被告美一家公司未答辩、未举证、未质证，庭前提交向本院提交书面答辩意见称公司因疫情影响，导致房屋空置，租客拖欠租金，导致公司资金链断裂。现公司因为疫情不能正常办公。希望和业主协商延期付款，对于不同意延期付款的业主，如房屋内有租户我公司同意业主和现有租户自行成交，三方签署的合同解除。如该房屋没有租户，我公司同意和业主解除合同。 被告唐杰未答辩、未举证、未质证，庭前亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，原告系成都市成华区××路××号××栋××单元××号和1807号房屋业主。 2018年5月15日，原告（甲方委托方）和被告美一家公司（乙方管理方）签订《房屋出租委托管理合同》，约定原告将成都市成华区××路××号××栋××单元××号房屋委托被告出租管理。合同第二条管理期限：1、管理期为自2018年5月16日起，至2023年11月15日止，共陆拾陆个月，其中2018年5月16日到2018年11月15日为免租期，合同管理期满，根据客户需要，乙方有权原价续租不超过三个月时间。2、管理期满，在同等条件下，乙方有优先续约权。第三条管理房屋租金：1、甲乙双方协商，乙方管理甲方房屋，每月租金为2400元／月，总租金144000元。付款方式按年付款。乙方应按合同规定付租时间提前5-10天，每12个月支付甲方房屋租金，如未按时支付每日按月租金的千分之五计算滞纳金。2、在合同有效期内，房屋租金不予调整。5、甲方于2018年5月16日前，将该房屋交付给乙方。第六条乙方的权利义务：6、乙方未按照合同约定时间支付甲方房屋租金，超过30天，甲方有权收回房屋。第七条其他：7、若甲方提前收回房屋视为违约，则赔偿乙方剩余租期内全部租金的15%作为违约金，并补偿乙方装修配置贰万元整。若乙方提前退租视为违约，则赔偿甲方剩余租期内全部租金的15%作为违约金。合同附表记载付款日期为：第一次付款2018年5月16日2400元；第二次付款2018年5月26日12600元；第三次付款2019年11月10日32250元；第四次付款2020年11月10日32250元；第五次付款2021年11月10日32250元；第六次付款2022年11月10日32250元。补充条款：1、2018年5月16日至2019年11月15日乙方支付甲方租金15000元，之后每年付32250元；2、该房屋甲乙双方同意带租约转让买卖。 2018年5月15日，原告（甲方委托方）和被告美一家公司（乙方管理方）签订《房屋出租委托管理合同》，约定原告将成都市成华区××路××号××栋××单元××号房屋委托被告出租管理。合同第二条管理期限：1、管理期为自2018年5月16日起，至2023年11月15日止，共陆拾陆个月，其中2018年5月16日到2018年11月15日为免租期，合同管理期满，根据客户需要，乙方有权原价续租不超过三个月时间。2、管理期满，在同等条件下，乙方有优先续约权。第三条管理房屋租金：1、甲乙双方协商，乙方管理甲方房屋，每月租金为2400元／月，总租金144000元。付款方式按年付款。乙方应按合同规定付租时间提前5-10天，每12个月支付甲方房屋租金，如未按时支付每日按月租金的千分之五计算滞纳金。2、在合同有效期内，房屋租金不予调整。5、甲方于2018年5月16日前，将该房屋交付给乙方。第六条乙方的权利义务：6、乙方未按照合同约定时间支付甲方房屋租金，超过30天，甲方有权收回房屋。第七条其他：7、若甲方提前收回房屋视为违约，则赔偿乙方剩余租期内全部租金的15%作为违约金，并补偿乙方装修配置贰万元整。若乙方提前退租视为违约，则赔偿甲方剩余租期内全部租金的15%作为违约金。合同附表记载付款日期为：第一次付款2018年5月16日2400元；第二次付款2018年5月26日12600元；第三次付款2019年11月10日32250元；第四次付款2020年11月10日32250元；第五次付款2021年11月10日32250元；第六次付款2022年11月10日32250元。补充条款：1、2018年5月16日至2019年11月15日乙方支付甲方租金15000元，之后每年付32250元；2、该房屋甲乙双方同意带租约转让买卖。 以上两份合同签订后，原告即按照约定将案涉两套房屋交付被告美一家公司对外租赁。 庭审中，原告认可被告于2020年1月7日将成都市成华区××路××号××栋××单元××号房屋退还至原告。被告于2020年3月10日将成都市成华区××路××号××栋××单元××号房屋退还至原告。 现原告起诉状记载认可截止2019年12月，针对成都市成华区××路××号××栋××单元××号房屋，被告实际计租期限为16个月，已经支付租金金额15000元和近期支付租金2741元。针对成都市成华区××路××号××栋××单元××号房屋，被告实际计租期限为16个月已支付租金金额15000元和近期支付租金5482元。 另查明，被告美一家公司的法定代表人原为被告唐杰、2018年3月23日该公司的雷发科、余欢两位股东变更为周红梅和唐杰。2020年3月11日，该公司股东周红梅和唐杰变更为贺**华，并且公司法定代表人变更为贺**华。企业类型由自然人投资或控股变更为自然人独资。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息及工商信息资料；2、《房屋出租委托管理合同》两份；3、转款记录等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信和认定。 本院认为，原告将租赁房屋交付给被告美一家公司对外出租，被告按照约定收取租金并支付给原告，双方实际构成房屋租赁合同关系，并非委托关系，应按照房屋租赁相关法律规定认定双方权利义务。原告和被告美一家公司签订的《房屋出租委托管理合同》合法有效，约束各方当事人。 关于解除合同问题。现原告主张解除和被告美一家公司签订的两份《房屋出租委托管理合同》，且被告书面回复同意解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现被告美一家公司逾期未按照合同约定向原告支付相应期间租金，故原告主张解除案涉两份《房屋出租委托管理合同》符合法律规定，本院予以支持。 关于支付租金问题。针对成都市成华区××路××号××栋××单元××号房屋，因存在免租期6个月即2018年5月16日至2018年11月15日，鉴于案涉房屋于2020年1月7日收回，故应从2018年11月16日至2020年1月7日计算租金，共计13个月22天，按照月租金2400元计算，应付租金总额32960元（2400元／月×13个月＋2400元／月÷30天×22天），实际支付租金17741元（15000元＋2741元），剩余租金为15219元（32960元-17741元）。 针对成都市成华区××路××号××栋××单元××号房屋，因存在免租期6个月即2018年5月16日至2018年11月15日，鉴于案涉房屋于2020年3月10日收回，故应从2018年11月16日至2020年3月10日计算租金，共计15个月25天，按照月租金2400元计算，应付租金总额38000元（2400元／月×15个月＋2400元／月÷30天×25天），实际支付租金20482元（15000元＋5482元），剩余租金为17518元（＝38000元-20482元）。合计剩余租金总额为32737元（＝17518元＋15219元）。原告主张被告美一家公司支付剩余租金32737元的诉讼请求成立，本院予以支持。超过部分，不予支持。 关于违约金问题。关于支付违约金问题。根据《物业委托管理合同》第七条乙方的权利：2、乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋固定租金回报。合同期未满，乙方要求提前终止合同的，赔偿甲方租期内总租金的15%作为违约金并将该房屋装修归甲方所有，乙方不得要求甲方补偿装修款。现因被告系逾期支付租金，原告主张解除和被告签订的《物业委托管理合同》，而前述条款针对被告提前终止合同而承担违约责任的情形，并非被告迟延支付租金而应当承担违约责任的条款。原告援引该条款主张被告支付违约金，本院不予支持。但被告因迟延支付租金行为，构成违约，综合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定针对案涉两套房屋，被告支付违约金为未付租金总额32737元的15%即约为4910.55元，对于原告超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 关于被告唐杰承担连带责任问题。被告美一家公司的法定代表人原为被告唐杰、2018年3月23日该公司的雷发科、余欢两位股东变更为周红梅和唐杰。2020年3月11日，该公司股东周红梅和唐杰变更为贺**华，并且公司法定代表人变更为贺**华。企业类型由自然人投资或控股变更为自然人独资。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现原告主张被告唐杰承担连带责任，不符合前述法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告夏洪英和被告成都美一家房地产经纪有限公司签订的全部《房屋出租委托管理合同》； 二、被告成都美一家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏洪英支付房屋租金32737元； 三、被告成都美一家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏洪英支付违约金4790.55元； 四、驳回原告夏洪英的其他诉讼请求。 案件受理费1628元，减半收取计814元，由被告成都美一家房地产经纪有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年三月六日 书记员  王加琦