河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终3545号上诉人（原审原告）：王丽娜，女，1981年3月9日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：潘良煜，男，1983年5月5日出生，彝族，住址同上。系王丽娜的丈夫。被上诉人（原审被告）：河南省省直机关房屋建设开发公司许昌分公司，住所地许昌市许继大道中段。法定代表人：季辉，该公司经理。委托诉讼代理人：宋旷怡，男，1983年4月18日出生，汉族，住郑州市金水区，该公司员工。上诉人王丽娜因与被上诉人河南省省直机关房屋建设开发公司许昌分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初3219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王丽娜的委托诉讼代理人潘良煜、被上诉人河南省省直机关房屋建设开发公司许昌分公司的委托诉讼代理人宋旷怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王丽娜上诉请求：1.依法撤销原判，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判。1.一审法院没有充分尊重双方当事人的契约自由平等精神原则，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，具有法律效力，双方应该按照合同约定履行各自的权利和义务。在违约金方面，被上诉人确实支付过一次违约金，该违约金是经双方多次协商在被上诉人作出相关承诺后达成的一致意见，此次违约金的支付并不能免除被上诉人的后续违约责任，更不影响上诉人对被上诉人违约责任的追究，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第5页，第五条，对面积差异的处理是约定用产权登记面积与合同面积对比。但是截至目前上诉人并未取得产权证书，即上诉人产权登记面积仍是一个未知数，被上诉人不能以一个未知数与合同约定面积进行比较来要求上诉人补交房款。根据《商品房买卖合同》第17页，附件二，在计算放款时，同样应该遵照约定的测量依据的数据计算，而不能依据合同约定之外的其他测量标准做得出的数据。无论是新的测量依据的出台还是其他测量依据的存在，并不能直接改变双方合同约定的内容；2.被上诉人有失诚信原则。上诉人合同中房屋购买价格已经包含外墙保温层价格，如果被上诉人要求上诉人对该房屋因保温层多出的1.75平方米的面积进行购买的话，相当于要求上诉人对房屋保温层进行了二次购买。河南省省直机关房屋建设开发公司许昌分公司辩称，1.根据上诉人购房合同第15条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。我公司已经向买方进行了赔偿，并且在这个证据中显示有银行回执单，还有退款明细。对违约金这一问题，应根据契约精神进行处理；2.关于上诉人所说的测绘问题，是由许昌市房管局下属的奇升测绘有限公司进行测绘的，这是委托第三方进行的，所有的规定也是根据第三方的规定进行的，我方没有权参与或者是干预测绘。王丽娜向原审法院起诉请求：1.判决被告支付原告违约金1837.5元(参照首次360天违约金517.6元,计算截止时间为2018年9月3日被告通知领办理产权资料时，517.6元/360天*(3*365天+183天)=1837.5元);2.判决被告支付原告误工费、交通费等费用1500元;3.判决被告取消补交房款的不合理要求，继续履行合同，无偿协助原告完成产权登记;4.本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2013年11月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为许富花园第2幢东起1单元3层东户房屋。该商品房建筑面积共125.35平方米。第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2.（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。第八条交付期限。出卖人应当在2014年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.经双方协商，由出卖人办理预购商品房预告登记，费用由买受人承担。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1.提交许昌仲裁委员会仲裁。合同签订后，被告于2014年3月31日向原告交付房屋。根据合同约定，被告应当自商品房交付使用后360日内（即2015年3月26日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但因被告省直机关房屋建设公司许昌分公司未按照合同约定将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致该小区业主无法办理房屋产权登记。经该小区业主委员会与被告协商，被告同意截止2015年8月份逾期未办理产权登记的违约行为进行违约金支付。并于2015年9月14日出具情况说明，该份说明载明：房产证大约2016年3月办理完毕。2015年9月22日，被告省直机关房屋建设公司许昌分公司支付原告王丽娜违约金517.6元。2018年9月3日，被告通知许富花园小区业主领取相关材料后可以办理房产登记手续，但因房屋测绘成果（报告）面积与购房合同面积不一致，无法办理房产登记。2018年9月6日，被告通知许富花园小区业主补交房款差价后才能办理产权登记。因原告无法办理房产登记，形成本案纠纷，原告诉至本院。另查明，2011年9月20日，被告省直机关房屋建设公司许昌分公司委托许昌奇升测绘有限公司对许富花园小区进行面积预测，许昌奇升测绘有限公司出具的房产预测报告载明：“预测依据：1.本次预测所依据的有关法律、法规。《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》建住房[2002]74号；2.本次预测采用的技术规范中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000、GB/T17986.2-2000）”。该份报告显示的涉案房屋建筑面积125.35㎡、公摊面积26.5㎡。2014年9月30日，《许昌市住房和城乡建设局关于商品房初始登记房屋产权面积有关问题的意见》载明：为解决办理商品房初始登记过程中，外墙保温层是否计算产权面积、房屋测绘面积大于建设工程规划面积时，房屋登记机关如何登记办证的问题，根据上级有关政策，参照省内其他地市做法，结合我市实际，对于商品房初始登记房屋产权面积有关问题提出以下意见。一、依法测量原则房屋产权面积的计算标准是《房屋测量规范》，房屋测绘机构应当依照测量规范测量房产面积。二、据实测量原则商品房的外围尺寸，应当测量到商品房外墙皮，即测量到外墙有粉刷层或者保温层的外侧，外墙的装饰装修部分不包括在内。四、生效时间自2014年10月1日起，新建商品房项目房屋测量以及初始登记依照本意见执行。2018年9月3日，被告通知许富花园小区业主领取相关材料后可以办理房产登记手续。2018年10月9日，原告王丽娜为办理房屋产权登记委托许昌奇升测绘有限公司对其房屋进行面积测绘。许昌奇升测绘有限公司出具的许昌奇升测绘有限公司测绘成果（报告）显示建筑面积为127.1㎡，分摊面积28.24㎡，套内建筑面积98.86㎡。第二次的测绘结果相比第一次的测绘结果为：套内建筑面积增加了0.01㎡，公摊面积增加了1.74㎡。面积误差共计1.75㎡。原告王丽娜认为两次测绘产生误差的原因为：自2015年7月1日后，由于被告未按照合同约定将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致在办理房屋产权登记时，房屋测绘公司依据《许昌市住房和城乡建设局关于商品房初始登记房屋产权面积有关问题的意见》将房屋外部保温层作为公摊面积计算在内，因此导致公摊面积增加了1.74平方米。由于被告的违约行为，导致原告在办理房屋产权登记时对于增加的部分需要补齐房款后才能办理。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，根据原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定，交房时间为2014年3月1日前，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。即在2015年2月26日前，被告需要将办理权属登记的相关资料向产权登记机关备案。根据2014年9月30日许昌市住房和城乡建设局下发的《许昌市住房和城乡建设局关于商品房初始登记房屋产权面积有关问题的意见》文件载明，商品房的外围尺寸，应当测量到商品房外墙皮，即测量到外墙有粉刷层或者保温层的外侧，外墙的装饰装修部分不包括在内。该文件自2014年10月1日起，新建商品房项目房屋测量以及初始登记依照本意见执行。即便被告未出现逾期向产权登记机关备案相关材料的情况，房屋测算的依据也应当按照《许昌市住房和城乡建设局关于商品房初始登记房屋产权面积有关问题的意见》执行，同样也会导致原告房屋测绘公摊面积的增加。同时，根据《商品房买卖合同》的约定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。案涉房屋的建筑面积误差为1.75㎡，面积误差比绝对值在3%以内，原告应当按照约定据实结算房价款。故原告在未按照合同约定补齐房款的情况下要求被告协助原告办理产权登记的诉讼请求，无法律及事实依据，该院不予支持。关于违约金的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金3.经双方协商，由出卖人办理预购商品房预告登记，费用由买受人承担。被告省直机关房屋建设公司许昌分公司已经按照合同约定于2015年9月22日支付原告王丽娜违约金517.6元。故原告要求被告支付违约金1837.5元的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。关于误工费、交通费的问题。原告未提供相关证据予以证明，故原告要求被告支付误工费、交通费1500元的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。据此，判决驳回原告王丽娜的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王丽娜负担。本院二审期间，上诉人向本院提交如下证据：许继社区出具的会议纪要记录两页。证明被上诉人存在违约行为。被上诉人质证认为，这份记录的内容是当时社区组织给业主协商解决问题的过程，证明力不强，是打印件没有人签字，不能实现上诉人的证明目的，不应采信。对当事人争议的事实，本院认定如下：该证据虽加盖有公章，但缺少单位负责人及制作材料的人员签名或者盖章，不符合法律规定的形式，故对上诉人提交的会议记录不予认定。被上诉人河南省省直机关房屋建设开发公司许昌分公司在二审中未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：一审判决驳回上诉人的诉讼请求是否有事实根据及法律依据。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《商品房买卖合同》的约定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。案涉房屋的建筑面积误差为1.75㎡，面积误差比绝对值在3%以内，上诉人应当按照约定据实结算房价款。而该面积的增加是因为自2014年10月1日起实施的文件中的相关规定，并非被上诉人的原因。关于违约金，被上诉人已经于2015年9月22日按照合同约定按已付房价款的0.1%支付上诉人王丽娜违约金517.6元。上诉人再次要求被上诉人支付违约金，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于上诉人的其他请求，因没有相应证据加以证明，本院亦不予支持。综上，王丽娜的上诉理由，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王丽娜负担。本判决为终审判决。审判长 李 杰审判员 朱雅乐审判员 张 靖二〇二一年三月十八日法官助理田宜诺书记员杨甜甜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口