湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0116民初317号原告：武汉中百百货有限责任公司，住所地武汉市江汉区江汉路**，统一社会信用代码91420100761236122K。法定代表人：胡文斌，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈伟，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冲，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。被告：武汉庆源餐饮服务有限公司，住，住所地武汉市东西湖区常青花园小吃城一社会信用代码91420112679124412F。法定代表人：陈忠。委托诉讼代理人：王桂枚，该公司财务。原告武汉中百百货有限责任公司（以下简称中百百货公司）与被告武汉庆源餐饮服务有限公司（以下简称庆源饮服公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中百百货公司的委托诉讼代理人陈伟、刘冲，被告庆源饮服公司的委托诉讼代理人王桂枚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中百百货公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付2020年1月、5月、6月租金72000元，及逾期付款违约金6159元（暂计至2020年9月24日，具体按照万分之五每日的标准计算至实际支付之日止）；2.判令被告支付2019年11月至2020年7月欠缴的水电费19035.93元，及逾期付款违约金2025.4元（暂计至2020年9月24日，具体按照万分之五每日的标准计算至实际支付之日止）；3.判令被告支付单方解除合同违约金40791元；4.判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月10日，原告与被告签订房屋租赁合同，向被告出租位于黄陂××××号商场（购物中心）一层铺位。合同约定租期3年，自2018年8月10日至2021年8月9日，租金标准为第一年、第二年30000元/月，第三年31942.5元/月，水电、燃气、空调、通讯等费用由承租方自行承担。合同第3.1.3条约定，承租方于每月起始5日内支付当月租金，第3.3条约定承租方于每月25日支付当月应付水电等费用；第7.2.2条约定，乙方单方解除合同的，应于合同解除后5日内向甲方支付本合同未履行期间剩余租金及物业费的10%作为补偿；第9.3条还约定承租方迟延支付租金及合同约定费用的，每逾期一日，应按未付款项万分之五的标准支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁商铺，但被告自2019年12月开始欠付水电费，2020年2月开始欠付租金，经原告多次催收仍然拒不支付，并于2020年7月10日向原告发出终止合同申请书。被告单方解除合同且拒不支付水电费及租金的违约行为，损害了原告的合法权益。被告庆源饮服公司辩称，一.双方确实于2018年7月10日签订了物业租赁合同，由被告承租原告位于黄陂大道××商场××层铺位，从事餐饮业。2020年初，新冠疫情突袭武汉，武汉宣布封城，使得包括餐饮业在内的所有经营行业遭受到毁灭性的打击。被告名下包括黄陂店在内的几家餐饮店只好纷纷关门歇业。到4月上旬，武汉解封。被告根据原告的要求开始复工复市，重新开门营业。但受疫情影响，经营十分惨淡，营业额很低，扣除工资、原材料成本等，毫无利润，根本无力支付租金及水电费用。到6月份，这种状况扭转无望，导致企业亏损严重，已经无力继续经营下去。被告向原告建议利用现有门店转行经营服装，原告回复该门店不能经营服装，但该门店现在已经在经营童装。在与原告多次沟通无果后，被告向原告提出解除合同的请求，没有得到正式的答复，而如果继续经营下去，被告势必遭受更大的损失。因此答辩人依法行使法定解除权，解除了与原告订立的租赁合同，并及时通知了原告。事后，被告及时撤店清退，并将租赁场所完整地交付给原告。二.被告欠交2020年1、5、6三个月租金的事实确实存在，但是是有原因的：1月份的租金数额计算有误。原告要求被告支付1月份30000元整月的租金，未考虑1月23日起因封城被告有9天没有营业，这9天属于“不可抗力”的原因，这9天的租金（约900元）应予免除。原告出于响应复工复产的号召，要求被告按时恢复餐饮业，便主动提出减免5、6两个月的租金，5月份按60%计18000元，6月份按80%计24000元。被告没有及时支付租金，是因为这期间虽然被告已经恢复营业且已相当努力，但因仍在严重的疫情期间，经营十分萧条惨淡，入不敷出，无力支付相应的租金；此期间因经营、租金、水电费用等问题正与原告进行协商，被告从未表示拒绝支付上述租金及有关费用，只是因协商尚未有定论而迟延履行了自己的相关合同义务。原告要求被告支付水电费，其中包括2020年2、3、4、5、6共5个月的水电费。但2、3月份及4月中旬复工之前，被告没有进行任何经营活动，哪来水电费用？5、6月份因疫情，被告正遭遇前所未有的困境，原告应响应政府的相关要求，减免相关费用。如前所述，被告经营十分困难，每多营业一天，不仅不能带来利益，反而加重了债务负担，不得已只好提前终止合同的履行。为了解除合同，被告首先出于尊重原告的善意，多次与其协商解除合同事宜，但均未得到正面回复，被告不得已只有依法和依约来行使法定解除权，提前终止了房屋租赁合同。新冠疫情完全可以认定为“不可抗力”，被告享有单方解除合同的权利，且不负违约责任，不应支付违约金。被告在与原告签订租赁合同之日支付了履约保证金50000元，租赁合同依法解除后，被告应当退还该保证金及该保证金自2020年6月30日起至今的利息（按每天万分之五计息）。该保证金可在扣除被告应付租金、水电费用，将剩余款项予以退还。原告还应退还自2018年门店装修起至2019年10月收取的不合理的“水电管理费”及利息（按每天万分之五计息），支付占用我方装修剩余价值的金额及产生的利息。经审理查明，2018年7月10日，中百百货公司（甲方、出租方）与庆源饮服公司（乙方、承租方）签订物业租赁合同，由乙方租赁甲方位于黄陂××××号商场（购物中心）一层铺位，计租面积以租赁场地建筑面积221平方米为依据，租赁期限为3年，自2018年8月10日至2021年8月9日。如有免租期，租金起算日为装修免租期满之日的次日。装修免租期为60天，即2018年8月10日至2018年10月8日。该场地（首年）月租金标准为135.75元/平方米，从第三年起，每年在上一年的基础上递增5%，即：第一年（2018年8月10-2019年8月9日）、第二年（2019年8月10日-2020年8月9日）月租金标准为135.75元/平方米，月租金为30000元，年租金为360009元；第三年（2020年8月10日-2021年8月9日）月租金标准为142.5元/平方米，月租金为31492.5元，年租金为377910元。租金按月支付，在每月起始前5日内支付当月租金。乙方经营所需的水电人气空调通讯等一切费用由乙方自行承担，乙方按甲方或相关公用事业单位部门要求及时缴纳其在租赁区域内的相关费用，否则乙方自行承担延误缴费所造成的一切后果。水电费如由甲方代收代付，甲方按当期国家统一收费标准加收合理电损费用收取。如乙方租用或共用甲方空调，乙方还需向甲方支付空调使用费，空调使用费按5元/平方/月，共221平方米（1105元/月），一年收取4个月的空调使用费（即7、8、9、10月）。为确保乙方全面履行本合同，乙方应于合同生效日前向甲方支付履约保证金60000元。在租赁期间，履约保证金可以作为甲方对乙方延迟支付租金、物业管理费或其他费用及水、电等公用事业费用的扣款。本租赁合同期满或提前终止的，在乙方结清所有应付费用，并按约定的期限将租赁场地交换甲方之日满三个月，甲方扣除本合同规定的应由乙方承担的费用、赔偿甲方损失（若有）及其他应付费用后，甲方将剩余履约保证金无息一次性退还乙方。租赁期间，因重大自然灾害等以及其他不可抗力事件，导致一方或双方全部或部分不能履行本合同项下的义务，受影响的一方不承担违约责任。如不可抗力事件使一方或双方无法履行本合同达30天以上时，任何一方均可以解除本合同，不承担违约责任。乙方应自合同解除之日起7日内将租赁场地交还甲方，甲方将应退的履约保证金及乙方已缴但未使用完毕的租金、物业管理费及其他费用退还予乙方。如不可抗力事件的影响在30天内消除，本合同应立即恢复履行。合同签订后，庆源饮服公司向中百百货公司缴纳履约保证金50000元，租赁相关物业进行经营。在经营过程中，中百百货公司向庆源饮服公司发出缴费通知单，记载庆源饮服公司欠缴2019年11月16日-12月6日水电费5049.65元、2019年12月7日-2020年1月13日水电费7875元、2020年1月14日-4月15日水电费3222.11元、4月16日-5月15日水电费952.14元、5月16日-6月15日水电费1251.91元、6月16日-7月15日水电费685.12元。庆源饮服公司欠缴中百百货公司2020年1-6月的租金。因受疫情影响，中百百货公司免除庆源饮服公司2020年2、3、4月的租金,对1月的租金足额计为30000元，对5月的租金按60%计为18000元，对6月的租金按80%计为24000元。2020年5月2日，中百百货公司通过微信致函庆源饮服公司，称“受新冠疫情影响，为保障消费者用餐安全，我商场作为黄陂区重点商业企业，按照有关部门要求严格履行复工复产的各项管理规定。现告知各餐饮商户，按照市区有关上级部门关于恢复餐饮堂食的有关要求，贵司需严格落实恢复堂食前的相关准备工作，完善手续，提供相关资质证明，并获得市区有关上级部门的批准后，方可开放堂食。对未按照要求取得相关资质认证的经营商户，由于私自开放堂食引起的一切后果，由各餐饮商户自行承担”。2020年6月11日，庆源饮服公司通过微信向中百百货公司致“情况说明”，称“今年4月中旬复工至今，营业额从几十元到几百元不等，目前实在无法按贵司的要求5月交付原租金的60%，6月份交付原租金的80%。恳请贵司考虑疫情对经济的巨大冲击，多给一些扶持政策”。2020年7月1日，庆源饮服公司通过微信向中百百货公司致函，称“由于疫情原因，我司（永和黄陂店）自元月22日关店至4月中旬，按贵司要求复产，贵司承诺2-4月免交租金，5月以后根据疫情再定政策，6月中旬贵司单方面通知5月以后租金按原租金的百分之60至80交付，我司没有信心继续合作，于6月28日按贵司要求停止营业，请贵司尽快将押金退回我司为感”。2020年7月9日，中百百货公司通过微信向庆源饮服公司致函，称“关于贵司合同无以为继的原因：1、由于新冠疫情对贵我双方的正常经营均造成了较大影响，本着互惠互利、携手共赢的原则，我司已对贵司租金作出2020年2-4月免租，5月按60%收取、6月按80%收取的减免政策，予以大力支持贵司经营。2、在我司给予贵司以上费用减免支持至今，贵司不仅拖欠我司2020年疫情以后的租金42000元（5月18000元、6月24000元），4-6月份水电费5426.16元，且拖欠在疫情爆发之前，2020年1月租金30000元，2019年12月-2020年1月的水电费12924.65元。以上费用共计90350.81元均未支付。在继续履行合同上，未能表达出贵司的基本诚意。3、2020年6月29日，贵司在没有向我司出具任何正式书面申请的情况下，单方面撤除并运走合同标的店的所有设备设施及物料，对我司的后续经营造成了严重影响。鉴于以上情况，贵司已明显存在违约行为。如贵司继续恶意拖欠以上应缴费用，我司将保留追偿及诉讼的权利。关于履约保证金的退还：按照《物业租赁合同书》第三条第3.9.4款，贵司在结清所有应付费用并完成合同终止手续后，我司将按照合同约定，进行履约保证金的全额返还。请贵司尽快缴清以上拖欠费用，并尽快出具正式书面合同终止申请函，避免因合同继续执行所产生的租金、费用对贵司的影响”。2020年7月10日，庆源饮服公司通过微信向中百百货公司发送终止合同申请，称“由于疫情原因我公司亏损惨重，无力继续经营，申请终止与贵公司物业租借合同”。该终止合同申请的落款时间是2020年6月30日。2020年8月6日，北京天达共和（武汉）律师事务所接受中百百货公司的委托，指派万维、陈伟律师向庆源饮服公司发送律师函，称“贵司自2019年12月开始拖欠水电费及租金，截至2020年7月9日，贵司拖欠租金、水电费共计90350.81元。此外，贵司在没有向中百百货出具任何正式书面申请的情况下，于2020年6月29日撤除店内所有设备设施及物料，并于2020年6月30日单方面向中百百货提出终止合同，贵司行为已构成严重违约。请贵司在收到本函件后7日内，向中百百货足额支付欠缴租金及水电费，并按合同约定支付违约金”。另查明，因新冠××疫情影响，2020年1月24日，湖北省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年4月8日，武汉市防控限制措施取消。本院认为，“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。为防控新冠××疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界采取了相应疫情防控措施，由于新冠××疫情的发生具有突发性，当事人在缔约时难以预见，对于因此不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。国家对突发公共卫生事件采取分级应急响应机制。对于新冠××疫情，一般情况下根据当事人住所地或合同履行地省级人民政府启动重大突发公共卫生事件响应的时间来作为不可抗力的起算点。当事人住所地或合同履行地在武汉市的，从湖北省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应之日（2020年1月24日）起至政府防控限制措施取消之日（2020年4月8日）止。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，庆源饮服公司在履行与中百百货公司的《物业租赁合同》过程中，发生了新冠××疫情的不可抗力，其起止时间为2020年1月24日至2020年4月8日。此期间庆源饮服公司向中百百货公司缴纳租金的义务可以免除，中百百货公司已经免除了庆源饮服公司应缴纳的2020年2、3、4月的租金，但2020年1月24日至1月31日的租金7742元（30000元÷31天×8天）亦应免除，故庆源饮服公司应向中百百货公司缴纳2020年1月的租金22258元。武汉市人民政府于2020年5月9日颁布了《武汉市鼓励各类经营性房屋业主减免租金的政策措施》，要求落实武汉市已出台实施的对承租市、区国有资产类经营用房的中小微企业、个体工商户“3个月房租免收、6个月房租减半（即3免6减半）”政策。鼓励引导非国有资产类经营用房比照国有资产类经营用房“3免6减半”政策，为承租中小微企业、个体工商户减免租金，具体由市场租赁双方协商确定。结合本案中庆源饮服公司经营餐饮受新冠疫情的重大影响而导致营业额下降的实际情况，虽然中百百货公司已经对庆源饮服公司应缴纳的2020年5月、6月的租金调整为按60%、80%收取，依据相关政策，可以调整为均按50%收取。即庆源饮服公司应向中百百货公司缴纳2020年5月、6月的租金计30000元。以上庆源饮服公司应向中百百货公司缴纳租金共计52258元。关于庆源饮服公司欠缴水电费的问题。虽然新冠××疫情突发，但庆源饮服公司仍在使用水电，故应向中百百货公司缴纳水电费。其欠缴期间应为2019年11月16日至2020年6月29日（庆源饮服公司实际停止经营之日），而中百百货公司水电费计收至2020年7月15日，2020年6月16日至2020年7月15日的水电费是685.12元，平均计算2020年6月16日至2020年6月29日的水电费是319.72元（685.12元÷30天×14天）。即自2019年11月16日至2020年6月29日，庆源饮服公司欠缴水电费18670.53元（5409.65元+7875元+3222.11元+952.14元+1251.91元+319.72元）。2020年2月8日，湖北省人民政府办公厅颁布《关于印发应对新型冠状病毒××疫情、支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》，要求减轻企业负担，降低生产成本。结合本案中庆源饮服公司经营餐饮受新冠疫情的重大影响而导致营业额下降的实际情况，可对其欠缴的水电费下调10%计收。故庆源饮服公司应向中百百货公司缴纳水电费16803.48元。关于违约金的问题。庆源饮服公司在新冠××疫情突发之前就已经欠缴2019年11月16日-2020年1月13日的水电费及2020年1月的租金，但因此期间其履约保证金可以足额支付所欠款项，中百百货公司可以自行抵扣应收款项，故庆源饮服公司此期间不构成违约；新冠××疫情突发后，庆源饮服公司因不可抗力不能履行合同并通知解除合同，不构成违约。故对中百百货公司要求庆源饮服公司支付逾期缴纳水电费、租金的违约金、支付单方解除合同的违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于履约保证金的问题。庆源饮服公司与中百百货公司在合同约定在租赁期间及本合同终止后，履约保证金可以抵作租金及水电费，故该50000元履约保证金应冲抵庆源饮服公司欠缴的水电费16803.48元、租金52258元。如此，庆源饮服公司还应向中百百货公司支付19061.48元。关于庆源饮服公司提出的要求中百百货公司提出的要求中百百货公司退还2018年门店装修起至2019年10月对方收取的不合理的“水电管理费”及利息、支付占用装修剩余价值的金额及产生的利息的补充答辩意见，因该意见系在法庭辩论终结之后提出，庆源饮服公司也没有在法庭辩论终结前提出反诉，故本院在本案中对此节不予审理，庆源饮服公司可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十四条第一款、第四百六十五条、第五百零九条、第五百九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告武汉庆源餐饮服务有限公司向原告武汉中百百货有限责任公司支付水电费16803.48元、租金52258元，与50000元履约保证金冲抵后，被告武汉庆源庆源餐饮服务有限公司还应向原告武汉中百百货有限责任公司支付19061.48元。此款于本判决生效后五日内付清。二、驳回原告武汉中百百货有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1550元，由被告武汉庆源餐饮服务有限公司负担138元，原告武汉中百百货有限责任公司负担1412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郑建华二〇二一年三月三日书记员  董 洁