北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终81号上诉人（原审被告）：辽宁建新房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区宁山东路**。法定代表人：刘洪滨，总经理。上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区城建房地产开发总公司，，住所地沈阳市皇姑区嫩江街**法定代表人：毕文进，总经理。上诉人（原审被告）：沈阳鹏臣房地产开发有限公司，住，住所地沈阳经济技术开发区沈辽西路**/div>法定代表人：王晓平，总经理。上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：郑杰，北京市天同（深圳）律师事务所律师。上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：于胜，北京市天同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：净雅食品股份有限公司，住所，住所地北京市丰台区丰北路****楼****div>法定代表人：张桂君，董事长。被上诉人（原审原告）：辽宁净雅餐饮管理有限公司皇姑分公司，营业场所沈阳市皇姑区黑龙江街32号。负责人：张永舵，董事长。上列二被上诉人之委托诉讼代理人：蒋硕，北京市浩天信和律师事务所律师。上列二被上诉人之委托诉讼代理人：柳青青，北京市浩天信和律师事务所实习律师。上诉人辽宁建新房地产开发有限公司（下称建新公司）、沈阳市皇姑区城建房地产开发总公司（下称城建公司）、沈阳鹏臣房地产开发有限公司（下称鹏臣公司）因与被上诉人净雅食品股份有限公司(下称净雅公司)、辽宁净雅餐饮管理有限公司皇姑分公司（下称皇姑分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初37191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。建新公司、城建公司、鹏臣公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回净雅公司、皇姑分公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、皇姑分公司于2013年11月10日要求解除《租赁合同》时，辽宁省沈阳市皇姑区黑龙江街32号新北小区6号楼地下一层至地上五层（下称涉案房屋）不存在“无法正常营业等不能正常使用”情形，其不享有约定或法定解除权。皇姑分公司借口执行事项擅自解除合同，本质系利用房屋查封事由转嫁商业风险，已构成根本违约，应自行承担损失。一审判决认定皇姑分公司有权解除合同、建新公司与城建公司应承担违约责任，认定事实不清，适用法律错误。（一）辽宁省铁岭市中级人民法院（下称铁岭中院）对涉案房屋并未采取实物查封行为，涉案房屋亦并未实际发生被处置的风险，更未出现“无法正常营业等不能正常使用的情形”，铁岭中院的谈话笔录中仍是说涉案房屋有可能被拍卖，未造成皇姑分公司不能正常使用涉案房屋，这份笔录也是皇姑分公司主动找法院所做笔录，属于恶意的促成解除合同条件成就，不应发生效力。一审法院认定解除合同条件成就，有悖双方合意。1.皇姑分公司解除合同时，房屋使用未受到任何限制；2.《补充协议》已经明确了对抵押物处置风险的安排，皇姑分公司恶意促成“影响正常营业”的“条件”，有违基本诚信；3.被抵押房屋仅占租赁面积的极小部分，不影响皇姑分公司对租赁物的实际使用；4.退一步而言，即便认为皇姑分公司基于其与法院的谈话笔录有理由相信继续履行合同存在风险，皇姑分公司也应当依据《合同法》第68、69条的规定，主张不安履行抗辩权、中止合同履行，在建新公司、城建公司不能提供担保以及消弭风险的情况下方可解除合同。（二）因受中央反腐政策及经济形势的影响，高档餐饮行业遇冷导致经营不善，是皇姑分公司解除租赁合同的根源。皇姑分公司实际是将其自身的商业风险，通过“制造”合同解除条件的方式转嫁给建新公司、城建公司、有违诚实信用原则，根本原因是净雅大酒店经营不善，与涉案房屋执行情况毫无关联。二、北京科正资产评估有限责任公司（下称评估公司）未经现场勘验，仅依据皇姑分公司单方提供且未经庭审质证确认的材料就出具相应评估报告，程序上存在瑕疵，并且评估报告记载内容存在大量实质错误，不应予以采信。更为荒谬的是，皇姑分公司在2014年提起本案诉讼时，自行核算主张的装修、设备设施补偿金才2917.691346万元，而涉案评估报告却得出资产现值为4097.15万元的结论，也充分印证评估报告并不准确。经过复核，我们发现装修改造工程存在大量不属于评估范围的内容，但纳入了最终的评估结论，其中，净雅公司将其他工程项目的装修费用加入到本案涉案房屋项目中来，至少有300多万元不应纳入评估结论，还有就是存在可移动拆卸的东西，并不是净雅公司主张的装修与不可拆卸资产的投入范围，我们核算大约也有380余万元需要扣除。三、一审判决建新公司、城建公司赔偿2917.691346万元装修损失并支付1200万元违约金，系错误分配双方责任，并且远远高于皇姑分公司的实际损失，应予以纠正。如前所述，皇姑分公司不享有约定或法定解除权，其擅自搬离涉案房屋、拒不支付后续租金，已构成根本违约，应自行承担一切损失，建新公司、城建公司不应赔偿其任何装修损失违约金。退一步而言，即使皇姑分公司的解除权能够成立，由于评估报告存在重大瑕疵，不应采信，应重新确定皇姑分公司的合法装修损失。更为重要的是，皇姑分公司主张的装修损失赔偿足以涵盖其实际损失，一审判决在支持皇姑分公司装修赔偿诉请的同时，又酌定了1200万元高额违约金，缺乏法律依据，应予以纠正。皇姑分公司留下来的装修对我们而言没有实际利用价值，自皇姑分公司撤场后，我们因为继续沟通合同相关事项将涉案房屋闲置两年，其中涉案房屋中的地下一层因为受到了净雅公司、皇姑分公司的破坏至今处于闲置状态，另行出租的涉案房屋中的2.3.4层也都进行了装修，我们没有利用净雅公司、皇姑分公司装修的残值，我们现在无法办理建设工程竣工验收也无法办理房产证，因为涉案房屋地下一层本来是人防工程但遭到了净雅公司、皇姑分公司的违法改建，相关城管部门也下达了强制拆除的通知，请求法院酌情减除我们应承担的违约金。净雅公司、皇姑分公司辩称：同意一审判决，不同意建新公司、城建公司、鹏臣公司的上诉请求和理由。我们享有租赁合同约定的解除权。铁岭中院在2013年11月10日、14日分别与我们进行了两次谈话，谈话内容均是明确告知涉案房屋存在查封、抵押，且法院依据申请执行人申请进行评估拍卖，并要求房屋的使用人、承租人进行腾空，而作为被谈话人的我们是具有配合法院执行工作的义务。案件的强制执行不是我们恶意促成的。2014年2月，铁岭中院明确张贴了公告，该公告并不是与我们单方谈话，而是公开张贴的公告，该公告里说明了评估工作已经完成，要求所有的使用人和承租人对房屋进行腾空，更加印证了应法院要求，我们应该腾空涉案房屋，无法继续使用。建新公司、城建公司、鹏臣公司与铁岭市城市信用社（下称信用社）之间的就涉案房屋所在乐成大厦的回租问题常年处于纠纷状态，现建新公司、城建公司、鹏臣公司主张其可以通过其他方式达成乐成大厦继续使用是不成立的。无论是依据双方签订的《租赁合同》及《补充协议》，还是依据《合同法》的相关规定，我们均享有合同解除权。在装修损失问题的认定上，我们认为在之前的诉讼中，建新公司、城建公司、鹏臣公司就已经多次提出过异议，但是在案件被发回重审中，建新公司、城建公司、鹏臣公司没有配合评估公司完成评估，涉案房屋自2014年起就已经被建新公司、城建公司、鹏臣公司完全接收，涉案房屋的状况完全在建新公司、城建公司、鹏臣公司掌握中，因此我们认为建新公司、城建公司、鹏臣公司无权对评估结论提出异议。现在我们手里的资料已经越来越少了，我们已经穷尽举证责任，现有的证据中不包含解聘员工的费用，所以说现有证据已经是不完全的，我们的损失高达5100余万元。现有证据可以证实乐成大厦现在的5至20层做出租使用，涉案房屋中的1.2.3.4层分别予以出租，也均是在我们装修的基础上。净雅公司、皇姑分公司向一审法院起诉请求：1.确认净雅公司、皇姑分公司与建新公司、城建公司、鹏臣公司签订的《租赁合同》及其《补充协议》于2013年11月15日解除；2.判令建新公司、城建公司支付租赁标的物装修及添附设备设施补偿金29176913.46元并支付违约金20000000元；3.判令鹏臣公司对上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2010年10月28日，净雅公司（承租人、乙方）与建新公司、城建公司（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定：租赁房地产位于沈阳市皇姑区黑龙江街32号新北小区6号楼地下一层至地上五层，甲方同意乙方将租赁房地产用于开展与办公、餐饮相关的经营活动；本协议所约定的租期为15年10个月，自2010年11月1日起至2026年8月31日止；租金和物业费，一至五层每平方米每天1.9元，地下一层每，地下**每平方米每天010年11月30日前乙方应支付甲方2010年11月1日至2012年8月31日租期的租金和物业费5949390.5元，2012年9月1日起至2013年8月31日乙方应支付甲方租金和物业费6068378.31元，以后每年租金和物业费在上一年度基础上递增2%；双方同意租金和物业费应按如下期限支付：第一次付款时间为2010年11月30日前，第二次付款日期为2012年8月31日前，第三次支付时间为2012年11月30日前，此后，依次类推，每三个月支付一次租金和物业费，数额为该年度租金和物业费的四分之一；合同签订后三日内，乙方向甲方支付保证金500000元，此部分费用包含在乙方于2010年11月30日前向甲方支付的租金和物业费内，并在租赁合同履行后转化为乙方应支付的2010年11月1日至2012年8月31日期间的租金和物业费；甲方应于2010年11月1日前将租赁房产场地腾空并向乙方按照约定标准进行交接；甲方保证对租赁房产拥有合法产权，同时承诺于2011年8月31日前完成本合同项下租赁房产之房产证的办理，甲方保证租赁房产可作本协议约定的经营用途，并在乙方需要时及时提供相应的产权证明手续；在租赁期限内，乙方应在经营范围内独立办理工商营业执照，自主经营，独立承担法律责任；在租赁期内，乙方可设立项目公司以在租赁房产内从事经营活动，届时经甲方同意后，乙方将本协议中的权利义务转让给该项目公司，由项目公司履行本协议项下对甲方承担的全部义务及责任；甲方保证租赁房产在签订本合同时未被查封也未被抵押，以及不存在因第三方主张权利而影响本协议项下乙方使用，且保证租赁房产不在已由房管部门公布的拆迁范围内；订立本协议租赁房产实际交付之前或同时，租赁房产已被查封或抵押，或者在租期内因房屋产权纠纷使乙方无法正常承租使用房屋的，乙方有权选择提前终止本协议，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失及要求甲方按本协议相关条款承担相应的违约责任。签订上述合同后，双方依约履行。净雅公司、皇姑分公司净雅公司交纳了合同项下的各项费用，建新公司、城建公司亦交付了租赁房屋。后皇姑分公司成立，其以本案租赁房屋为营业场所登记注册。2011年，城建公司、建新公司（甲方）与净雅公司（乙方）及皇姑分公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意，乙方将原合同中的权利义务转让给丙方，由丙方作为合同主体继续履行原合同中乙方相应的权利义务，乙方承担丙方不能按约履行合同义务的连带责任；本协议未涉及原合同条款的，仍执行原合同条款，本协议与原合同具有同等的法律效力。另查，双方签订上述合同之前，2006年6月，城建公司因借款将沈阳市皇姑区黑龙江街32号甲1层全部、5层至20层（包括本案诉争的部分租赁标的物）抵押给信用社。2010年6月1日，铁岭中院出具（2010）铁执字第40号民事裁定书，裁定将本案诉争标的物所在楼宇予以查封。2011年7月12日，建新公司、城建公司（甲方）与净雅公司（乙方）及鹏臣公司（丙方）签订《补充协议》，确认2011年7月11日，乙方得知租赁标的已于2006年6月16日抵押给铁岭市商业银行，并被辽宁省铁岭市中级人民法院查封，为解决前述问题，各方经友好协商签订协议如下：若因前述问题或与前述问题相关的其他问题造成乙方不能正常使用租赁标的（如无法正常营业等），甲方需向乙方支付二千万元人民币的违约金，乙方还有其他损失的（包括但不限于装修租赁标的的投入、解聘员工的费用、为经营租赁标的投入的其他各项成本等），由甲方负责赔偿，同时乙方有权随时解除前述《租赁合同》，并要求甲方返还乙方已支付的未使用期限的租金；丙方对甲方在本协议项下的所有责任或义务向乙方承担连带清偿责任。2013年10月9日，铁岭中院告知皇姑分公司工作人员法院欲处置抵押资产，有可能要求清空。11月10日，净雅公司及皇姑分公司向建新公司、城建公司发出《解除租约通知函》，以租赁标的物被抵押、查封，法院已告知房屋即将拍卖要求其搬出，无法在稳定承租权益基础上开展经营活动，更无法确定近期经营策略与长期战略，从而在根本上导致不能正常使用租赁标的物为由，要求从2013年11月15日起，解除双方所签《租赁合同》及相关协议。同月14日，铁岭中法院与净雅公司、皇姑分公司法律顾问徐大江谈话，再次告知净雅公司、皇姑分公司有义务配合法院在拍卖成交前腾退所租赁的房屋。同月27日，建新公司及城建公司发出《关于要求继续履行租赁合同的函》，要求继续履行双方所签《租赁合同》。后皇姑分公司撤离涉案房屋，双方发生纠纷，引发本案诉讼。再查，庭审中各方认可，司法机关未对诉争租赁标的物进行实物查封。本案在第一次审理过程中，经净雅公司、皇姑分公司申请，法院依法委托评估公司对涉案房屋装修与不可拆除的资产现值进行司法评估，结论为上述资产现值评估值为4097.15万元。现双方当事人均认可涉案房屋已经不具备重新鉴定条件。鹏臣公司提交大量发票及其缴税凭证，用以证明涉案房屋一直在正常使用，并未因查封受到影响，并提交借款凭据，用以证明其公司向民生银行借款用以解决部分涉案房屋的抵押问题。净雅公司、皇姑分公司不认可上述证据的真实性及其证明目的。净雅公司、皇姑分公司提交了室内外装饰总承包工程结算定案书、安装合同、买卖合同、付款凭证、补充协议等152份证据，证明其公司对涉案房屋进行了全方位装修，支出共计51343130.21元。建新公司、城建公司、鹏臣公司不认可上述证据证明目的，认为很多装修并不是针对涉案房屋的装修。一审法院认为：依法订立的合同具有法律约束力。净雅公司与建新公司、城建公司所签《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，建新公司、城建公司已依合同约定交付涉案房屋，净雅公司亦使用涉案房屋从事经营，双方所签租赁合同合法有效，法院予以认定。后净雅公司、皇姑分公司与城建公司、建新公司订立《补充协议》，确认净雅公司将合同权利义务转让给皇姑分公司，符合双方所签《租赁合同》的相关约定，亦不违反法律规定，法院亦予以认定。净雅公司已将合同权利义务转让给皇姑分公司，《租赁合同》一方主体已变更为皇姑分公司，故净雅公司不再享有合同权利。在双方签订上述《租赁合同》之前，诉争标的物已设定抵押，司法机关亦将涉案房屋所在楼宇查封。净雅公司、建新公司、城建公司所签《租赁合同》中，建新公司、城建公司已“保证租赁房产在签订本合同时未被查封也未被抵押，以及不存在因第三方主张权利而影响本协议项下乙方使用”。在净雅公司、皇姑分公司得知涉案房屋已被抵押查封事实后，净雅公司、建新公司、城建公司及鹏臣公司又于2011年7月12日另签订《补充协议》，具体确认租赁标的物因抵押查封造成净雅公司、皇姑分公司不能正常使用的，建新公司、城建公司应当支付违约金2000万元及损失赔偿金，鹏臣公司承担连带保证责任，净雅公司、皇姑分公司亦享有合同解除权等。建新公司、城建公司应当按照该约定履行。虽然司法机关尚未对涉案房屋进行实物查封，但建新公司、城建公司作为租赁物的出租方，应当保证承租方在租赁期间稳定正常使用租赁物，建新公司、城建公司将已被抵押、查封的房屋出租给净雅公司、皇姑分公司，并与净雅公司、皇姑分公司签订长达15余年租赁合同，后在净雅公司、皇姑分公司使用涉案房屋从事经营期间，司法机关告知净雅公司、皇姑分公司法院欲处置涉案房屋，有可能要求清空，在此情况下，净雅公司及皇姑分公司发出《解除租约通知函》，以其无法在稳定承租权益基础上开展经营活动，更无法确定近期经营策略与长期战略，从而在根本上导致不能正常使用租赁标的物为由，要求自2013年11月15日起解除双方所签《租赁合同》及相关权益，符合合同约定，法院予以确认。关于赔偿一节，评估公司对涉案房屋装修与不可拆除的资产现值进行了司法评估，确认上述资产现值为4097.15万元，上述评估报告虽在鉴定程序等方面存在瑕疵，但考虑到涉案房屋的装修已无法重新鉴定，结合净雅公司、皇姑分公司提交证据材料，考虑净雅公司、皇姑分公司对涉案房屋装修的支出费用，净雅公司、皇姑分公司要求建新公司、城建公司赔偿装修、设备设施补偿金29176913.46元，法院予以支持。关于违约金，考虑违约金的性质、功能及其净雅公司、皇姑分公司因建新公司、城建公司违约行为造成的损失情况，法院予以支持，具体数额法院酌情确定。鹏臣公司应当依《补充协议》承担连带责任。据此，一审法院于2020年8月31日判决：一、净雅食品股份有限公司、辽宁净雅餐饮管理有限公司皇姑分公司与辽宁建新房地产开发有限公司、沈阳市皇姑区城建房地产开发总公司、沈阳鹏臣房地产开发有限公司签订的租赁合同及其相关补充协议于2013年11月15日解除；二、辽宁建新房地产开发有限公司、沈阳市皇姑区城建房地产开发总公司于判决生效后七日内赔偿辽宁净雅餐饮管理有限公司皇姑分公司违约金12000000元；三、辽宁建新房地产开发有限公司、沈阳市皇姑区城建房地产开发总公司于判决生效后七日内赔偿辽宁净雅餐饮管理有限公司皇姑分公司装修、设备设施补偿金29176913.46元；四、沈阳鹏臣房地产开发有限公司与辽宁建新房地产开发有限公司、沈阳市皇姑区城建房地产开发总公司对上述债务承担连带赔偿责任；五、驳回净雅食品股份有限公司、辽宁净雅餐饮管理有限公司皇姑分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审补充查明，2020年10月28日，净雅公司与建新公司、城建公司签订的《租赁合同》第3条第二款约定：租金和物业费：一至四层（共计7400平方米），1.9元每平方米每天；五层（536平方米）：1.9元每平方米每天；地下一层（；地下**方米）：0.9元每平方米每天；第6条第四款约定：除建筑物主体结构外，甲方同意乙方因正常经营需要可对房产进行必要的改造装修，但乙方应确保其改造装修需符合有关行政主管部门的要求及履行相应的政府报批、备案程序。在乙方进行改造装修前，乙方需将改造装修方案提交甲方审批备案，如涉及消防设施设备等影响房产整体安全、质量的改造装修方案，甲方应在收到方案后7日内及时提出修改意见，否则视为认可乙方方案；第7条第五款约定：乙方在租赁期间，保证合理利用租赁房产及各项设施，对于租赁房产及各项设施尽到承租人应尽到的谨慎义务并负责维护维修，使之在正常使用状态下。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，建新公司、城建公司、鹏臣公司与净雅公司、皇姑分公司分别围绕其上诉意见、答辩意见依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。建新公司、城建公司、鹏臣公司提交：1.银行账户对账单，用以证明在2013年10月25日，鹏臣公司向银行借款1.6亿元贷款后，将其中的9900万元转到鹏臣公司的建行辽宁省分行，2013年10月28日这笔款打到银行账户后停留了2个月，直至2013年12月26日才转出，停留2个月就是为了解决建新公司、城建公司与信用社的纠纷，此后因为皇姑分公司单方发函要求解除合同并擅自搬离涉案房屋，执行和解协议因为没有意义而搁置，2013年11月时，建新公司、城建公司已经取得借款，可以解决一层和五层的抵押问题，完全能够保障皇姑分公司的承租权益；2.乐成酒店营业执照、照片、信用社与乐成酒店签订的租赁协议，用以证明乐成酒店在涉案房屋所在大厦注册成立后，一直在大厦的6至20层进行经营，该部分房屋同样被抵押给信用社，信用社通过司法拍卖取得抵押房产后，乐成酒店随即向信用社回租了房屋，经营活动完全未受影响，至今仍在正常运营；3.北京腾骐资产评估有限公司（下称腾骐公司）对于评估公司的评估报告的复核意见，用以证明评估公司出具的评估报告存在如下瑕疵：（1）对综合成新率的取值缺乏依据，直接导致评估价值虚高，应将综合成新率由75%调成为50%；（2）部分材料单价取值明显偏高，直接导致装修造价至少增加7872937.64元；（3）原评估结论包括宿舍改造装修工程、地下一层装、地下**装修改造工程工程与主体装修工程重叠部分，超出评估范围，相应价值应予剔除，具体扣减金额有待进一步核查；（4）关于电气工程的造价认定前后矛盾，并且与工程结算定案书认定金额差异巨大，电气工程造价是否存在问题有待进一步核查；（5）措施费、规费、税金是以分部分项工程为合计为基数进行计算，由于工程造价进行了相应审减，措施费、规费、税金也应作相应扣减，具体扣减金额有待进一步核查；（6）受资料所限，无法评估评估报告中建筑做法及其工程的准确性，工程费用有待进一步核查。综上，复核意见为即使暂不考虑上述可能存在瑕疵有待进一步核实的项目，仅考虑材料单价取值偏高、超范围评估宿舍改造装修工程的瑕疵，也应将评估结论修正为2191.22万元；4.地下一层至地上五层的装修改造平面图、地上一层的、地上**的第一次装修改造图纸、地上**的第二次装修该改造图纸面图、五层原始平面图，用以证明评估公司出具的评估报告中存在多项装修改造工程不属于评估范围，皇姑分公司的违建部分不应纳入评估范围；5.地下一层原始平面图、地下一层原、地下**原始人防平面图、地下**装修改造平面图、地下**砼墙改造图防设施后的现状、“新北小区6号楼结构拆改情况勘查检测”检测报告、沈阳市工程建设项目行政事项清单、关于净雅公司新北6#拆除工程的几点建议，用以证明在没有取得行政审批的情况下，皇姑分公司对涉案房屋地下一层进行装修改造，破坏了原有全部人防工程，并严重破坏地下一层的主体结构，导致建新公司、城建公司、鹏臣公司至今不能取得人防竣工验收，无法取得房屋产权证；6.五层原始平面图2张、五层装修改造平面图、装修改造前后的五层外观照片、四层原始平面图2张、四层装修改造平面图、装修改造前后的四层外观照片2张、接建工程会议备忘录，用以证明皇姑分公司在未取得任何规划审批的情况下，在四层加建24平方米、五层加建767平方米房屋（即图纸中标注的方框区域）属于违法建筑，2011年3月18日，建新公司与皇姑分公司形成会议备忘录，明确净雅公司负责与皇姑区城管局、皇姑区建筑工程质量监督站、消防部门对接并解决接建工程问题；7.4份房屋租赁合同，用以证明建新公司、城建公司在2014年双方发生纠纷后，直至2015年才将涉案房屋另行出租，并且涉案房屋进行了重新装修，地下一层至，地下**至今闲置门一直在追责；8.关于违法建筑的举报答复，用以证明皇姑分公司拆改涉案房屋地下一层人防工程以及在四层、五层区域加建房屋，均未取得合法报批手续，属于违法建筑，其违法改建费用，不能转嫁给建新公司、城建公司。针对建新公司、城建公司、鹏臣公司提交的新证据，净雅公司、皇姑分公司质证意见为：对证据1的真实性予以认可，但对银行贷款的这个行为的真实性不认可，建新公司、城建公司、鹏臣公司和银行之间的借贷关系中我们不是当事人，是否存在执行和解我们是不知情的，与我们无关，且建新公司、城建公司、鹏臣公司最终没有偿还金融机构的贷款导致房产被拍卖抵债，而且如果真如建新公司、城建公司、鹏臣公司所说其有资金在银行账户内，其偿还金融机构的金融贷款是建新公司、城建公司、鹏臣公司的法定义务，与我们无关；更何况建新公司、城建公司、鹏臣公司作为与信用社纠纷项下的被执行人，执行法院开展的执行措施在2013年10月9日，执行法官主动前往我们经营地点告知我们房屋要进行评估，此后要进行拍卖这一系列执行措施，铁岭中院是合法开展执行工作的，因此我们对建新公司、城建公司、鹏臣公司提交该证据的证明目的不予认可；对证据2的真实性无法确认，因为该证据涉及其他民事诉讼，正在法院审理中，证明目的不予认可。涉案房屋所在大厦经过拍卖、抵债，产权人已经变更、信用社与乐成酒店的租赁协议不能证明建新公司、城建公司、鹏臣公司的证明目的，更不能说明我们可以继续使用涉案房屋。对证据3的真实性认可，但不认可合法性与证明目的，这是建新公司、城建公司、鹏臣公司单方委托所做复核，不应作为本案定案证据，该复核意见中没有列明资产评估师、没有注册资产评估师的签字盖章以及建筑、安装相关专业注册工程造价师签章，存在明显形式瑕疵；对证据4的真实性无法核实，其中对图纸的真实性不予认可，关联性，证明目的均不予认可。《补充协议》中没有区分几次装修，建新公司、城建公司、鹏臣公司应赔偿我们的所有投入金额，宿舍区就是我们为了经营给员工承租的宿舍，而宿舍的装修也是为经营；对证据5的真实性无法确认，关联性、证明目的均不予认可，该证据与本案无关，仅凭图纸，建新公司、城建公司、鹏臣公司不能证明其实施了所谓“人防”工程；对证据6的真实性、关联性、证明目的均不予认可，建新公司、城建公司、鹏臣公司提供的证据来源为我们的设计图纸，其设计单位为天津建工集团建筑设计有限公司，该设计单位拥有中国工程设计资质等级最高的建筑工程设计资质甲级，设计单位首先要对其设计图纸的合法性负责，该建筑施工图纸不存在任何违法情况，完全符合检验标准；建新公司单方委托的机构进行勘察检测并出具的报告不应予以采纳，勘察机构均与建新公司、城建公司、鹏臣公司有关联关系，该检验报告有明显瑕疵，备忘录仅为讨论记录，并非确定结论，签字人无授权，不能代表我们，并从内容上可以看出，建新公司、城建公司、鹏臣公司对我们的接建工程完全知情且同意；对证据7的真实性、证明目的均不予认可，因为原件中无公章，原件与复印件不一致，还存在多处手写字样，故该证据的真实性存疑。涉案房屋闲置的两年正是在2013年、2014年期间，由于法院需要评估、拍卖，要求腾空涉案房屋，这也对应了我们主张的事实，并且自2015年至今，包括乐成酒店在内的其他当前承租方持续正常经营，恰恰说明我们的装修改造并非违建，行政审批均已通过审批，我们留下的不可拆卸的装修改造部分建新公司、城建公司、鹏臣公司仍在继续使用；对证据8的真实性予以认可，但不认可证明目的。同时，净雅公司、皇姑分公司提交：1.乐成酒店工商登记信息，用以证明涉案房屋现承租人辽宁建新房地产开发有限公司乐城商务酒店系建新公司下设分公司；2.乐成酒店、铁岭银行股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书，用以证明涉案房屋现承租人与出租人因租赁关系产生纠纷，本案尚在审理过程中。建新公司、城建公司、鹏臣公司质证意见为：对证据1的真实性予以认可，但不认可证明目的；对证据2的真实性予以认可，但不认可证明目的。二审审理中，经询，1.建新公司、城建公司、鹏臣公司及净雅公司、皇姑分公司均认可2012年3月，铁岭中院执行查封的是包括涉案房屋在内的乐成大厦1至20层全部房屋。2.关于净雅公司、皇姑分公司提交的装修证据中是否包含非涉案房屋装修部分，净雅公司、皇姑分公司表示不存在该种情形，之所以出现证据上写有其他地址的字样是因为在涉案房屋正式经营之前，确实在其他地点办公，此后由于其公司工作人员文化程度的问题，导致在证据材料上仍出现其他地点。3.关于是否存在可移动、可拆卸设备计入装修损失问题，净雅公司、皇姑分公司称有一部分例如屏风等是镶嵌的，是不可移动的，地毯是打在，地毯是打在地板上的制的，其公司搬离时根本没有带走，留给了建新公司、城建公司、鹏臣公司。建新公司、城建公司、鹏臣公司称其接手涉案房屋时没有发现上述可移动、可拆卸物品。4.关于《租赁合同》解除时间，建新公司、城建公司、鹏臣公司称因客观上已无继续履行合同，其公司同意解除合同，但认为应以诉讼时间节点为解除合同的时间。5.关于铁岭中院执行案件是否解决以及如何解决的问题。建新公司、城建公司、鹏臣公司称虽然从银行贷款成功，但因为没能继续履行与净雅公司、皇姑分公司的租赁合同，其公司最终选择以物抵债，包括涉案房屋在内的大厦整体拍卖，现在房屋的产权人为信用社。本院认为：净雅公司与建新公司、城建公司2010年10月28日签订的《租赁合同》，净雅公司、皇姑分公司与建新公司、城建公司2011年签订的《补充协议》及建新公司、城建公司与净雅公司、鹏臣公司2011年7月12日签订的《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于《租赁合同》履行主体问题，依照上述合同约定，净雅公司已将其合同权利义务转让给皇姑分公司，《租赁合同》一方主体已变更为皇姑分公司，故净雅公司已不再享有上述合同权利，亦不再履行合同义务。关于《租赁合同》提前解除的责任问题。首先，在签订《租赁合同》之前，建新公司、城建公司已经在涉案房屋上设定抵押，司法机关亦对涉案房屋所在大厦实施查封措施，建新公司、城建公司未将抵押、查封的事实告知净雅公司、皇姑分公司；其次，净雅公司与建新公司、城建公司、鹏臣公司签订《补充协议》，确认涉案房屋所在大厦因为抵押查封造成净雅公司、皇姑分公司不能正常使用涉案房屋经营时，净雅公司、皇姑分公司享有合同解除权；再次，此后铁岭中院向净雅公司、皇姑分公司明确通知要求其腾退涉案房屋，配合法院执行工作，净雅公司、皇姑分公司此时已明显不能正常继续使用涉案房屋开展经营活动，净雅公司、皇姑分公司租赁目的无法实现，租赁合同解除条件已成就，故综上，一审法院认定建新公司、城建公司承担《租赁合同》提前解除的违约责任，并无不当。建新公司、城建公司、鹏臣公司关于其不应承担《租赁合同》解除责任的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于合同解除时间问题。经查明，净雅公司、皇姑分公司有权行使合同解除权，并于2013年11月向建新公司、城建公司发出《解除租约通知函》，明确要求租赁合同从2013年11月15日解除，故一审法院认定该日期为合同解除日，事实依据充分，现建新公司、城建公司、鹏臣公司要求按照诉讼时间节点确定合同解除日期的上诉请求，与查明事实及合同约定明显不符，本院不予支持。关于合同解除的责任承担问题。首先，净雅公司与建新公司、城建公司、鹏臣公司签订《补充协议》，确认涉案房屋所在大厦因为抵押查封造成净雅公司、皇姑分公司不能正常使用涉案房屋经营的，建新公司、城建公司应当支付违约金2000万元并赔偿损失，鹏臣公司承担连带保证责任，故净雅公司、皇姑分公司有权依据合同约定在本案中要求建新公司、城建公司承担违约责任，鹏臣公司承担连带责任；其次，对于涉案房屋装修损失一节，一审审理中，评估公司对涉案房屋装修损失进行了评估鉴定，并出具了相应的评估结论确认现值为4097.15万元。虽该评估报告存在鉴定程序等方面的瑕疵，但考虑到涉案房屋此后已经进行了再装修，原有装修状况已不存在，本案标的物已不具备重新评估鉴定的条件；同时鉴于现净雅公司、皇姑分公司提出的装修损失诉讼请求仅为29176913.46元，明显低于评估公司评估结论，亦结合净雅公司、皇姑分公司在本案中就其主张的装修损失提交的证据材料，金额共计为51343130.21元，一审法院判决建新公司、城建公司向净雅公司、皇姑分公司支付装修、设备设施补偿金29176913.46元，鹏臣公司承担连带责任并无不妥。建新公司、城建公司、鹏臣公司不同意按照上述装修、设备设施补偿金数额支付的上诉理由，依据不足，本院难以支持；再次，对于违约金一节，虽净雅公司、皇姑分公司要求建新公司、城建公司、鹏臣公司支付违约金2000万元，但考虑到违约金的性质及净雅公司、皇姑分公司实际发生损失等因素，一审法院酌情确定违约金数额为1200万元，亦无不当。建新公司、城建公司、鹏臣公司不同意支付违约金的上诉理由，与合同约定明显不符，本院不予支持。综上所述，建新公司、城建公司、鹏臣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费247684.57元，由辽宁建新房地产开发有限公司、沈阳市皇姑区城建房地产开发总公司、沈阳鹏臣房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 何江恒审 判 员 孟 龙二〇二一年三月十一日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪