湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2750号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈正梁，男，1993年3月13日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈通，湖北楚智律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹壮喜，男，1960年5月21日出生，汉族，住武汉市江夏区。上诉人陈正梁因与被上诉人曹壮喜房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初8839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。陈正梁上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回曹壮喜的全部诉讼请求，支持陈正梁的全部诉讼请求；2.本案上诉费由曹壮喜承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。本案曹壮喜诉请的租金和违约金均发生在新冠疫情期间，属于不可抗力，但原审判决未适用《最高人民法院印发的通知》的规定。陈正梁承租涉案房屋是用于经营美食城，因新冠××疫情影响导致陈正梁无法经营，陈正梁迫于资金压力无法按照合同约定的期限向曹壮喜支付租金，根据该意见第五条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，陈正梁不应当对曹壮喜承担任何违约责任，曹壮喜应当返还陈正梁60000元押金。二、本案疫情期间的房租应当免除。关于新冠疫情期间的租金减免问题，应当结合租赁房屋的性质、具体用途、双方的合同约定、合同的履行情况及新冠疫情的影响程度确定。本案中，双方于2019年12月2日签订租赁合同，2020年1月23日突发公共卫生事件，在此期间陈正梁美食城刚装修完毕还未开业便无法经营。2020年4月8日解封后陈正梁所经营的美食城受疫情影响也处于亏损状态，使得陈正梁不仅没有获取收益反而受到亏损。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，结合房屋的性质以及新冠疫情对合同履行的影响程度，应当全部免除疫情封城期间（2020年1月23日-2020年4月8日共计76天）的租金，陈正梁应当支付给曹壮喜的租金为：35000元/月÷30×（217天-76天）=164500元（2019年12月2日合同签订之日至2020年7月6日合同解除之日共计217天）。陈正梁已经支付给曹壮喜租金120000元及押金60000元，两者相抵后曹壮喜应当返还陈正梁15500元。一审法院仅减免不到疫情期间一半的租金有失公允。曹壮喜辩称，陈正梁一直没有履行合同，是违约方，应当承担违约责任。曹壮喜损失巨大。请求驳回上诉，维持原判。曹壮喜向一审法院起诉请求：1.判令解除曹壮喜与陈正梁签订的《房屋租赁合同》；2.判令陈正梁向曹壮喜支付拖欠的租金195000元（租金从2019年12月5日开始计算，暂计至2020年9月4日，后续租金继续计算，直至陈正梁完全腾退之日为止）；3.判令陈正梁赔偿曹壮喜垫付的大楼设施维护费10415元；4.本案诉讼费由陈正梁承担。陈正梁向一审法院反诉请求：1.判令曹壮喜返还租金15000元；2.判令曹壮喜退还反诉人陈正梁押金6万元；3.本案诉讼费用由曹壮喜承担。一审法院认定事实：2019年12月2日，曹壮喜（出租方、甲方）与陈正梁（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：1、曹壮喜将位于武汉市洪山区鲁磨路118号国光大厦1楼（面积350平方米）房屋出租给陈正梁使用，租赁用途为商用，租赁期限为2019年12月5日至2023年12月4日止。租金标准为：2019年12月5日至2020年6月4日，租金为210000元，2020年6月5日至2020年12月4日，租金为210000，房租交付时间为每次起始时间提前7天支付。2、陈正梁有下列情形之一的，曹壮喜可终止合同、收回房屋，并没收押金：。（4）拖欠租金一个月以上。3、甲乙双方在出租或承租期内，不得随意终止合同，如乙方终止，押金不退，如甲方在承租期内违约则甲方要承担乙方在该商铺投资上的相关经济损失。合同签订后，曹壮喜将案涉房屋交付给陈正梁，陈正梁收到房屋后，将案涉房屋用于经营美食城。陈正梁向曹壮喜支付了押金60000元及租金120000元，后再未向曹壮喜支付租金，曹壮喜多次向陈正梁催要租金，陈正梁表示因新冠××疫情影响其承租的案涉房屋在疫情期间并未经营使用，要求曹壮喜减免租金，双方多次就房租缴纳及合同解除事宜进行磋商未果。2020年7月6日，陈正梁搬离了案涉房屋，但未将钥匙交还曹壮喜。一审法院认为，曹壮喜与陈正梁签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。曹壮喜诉请要求解除与陈正梁签订的《房屋租赁合同》，陈正梁表示同意，对曹壮喜该项诉请，一审法院予以支持。陈正梁辩称案涉《房屋租赁合同》已于2020年7月7日解除，但未提交证据证明双方已就2020年7月7日解除案涉合同达成一致意见，陈正梁的该项辩称意见，一审法院不予采信。陈正梁已向曹壮喜支付了120000元租金，之后再未支付租金，陈正梁本应向曹壮喜支付欠付的租金129667元（自2019年12月5日起租之日起至2020年7月6日腾退之日租金计算为：35000元/月÷30*214天=249667元，减去陈正梁已支付的120000元），但本案中陈正梁承租案涉房屋的主要目的是用于经营美食城，双方签订的合同系商业用房租赁合同，因受疫情及疫情防控措施影响导致陈正梁在疫情期间无法正常经营使用案涉房屋，依照《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”规定，一审法院结合案涉合同实际履行情况，以及疫情对案涉合同履行的影响力大小，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌情免除陈正梁支付疫情期间的租金40000元为宜。综上，陈正梁还应向曹壮喜支付租金89667元（129667元-40000元）。故对曹壮喜要求陈正梁支付租金的诉讼请求，一审法院部分予以支持。对曹壮喜主张的超出部分及陈正梁要求曹壮喜返还租金15000元的请求,一审法院不予支持。曹壮喜要求陈正梁向其赔偿垫付的大楼设施维护费，但其提交的证据不足以证明曹壮喜垫付了大楼设施维护费，曹壮喜该项诉请无事实依据，一审法院不予支持。曹壮喜在一审庭审中要求陈正梁向其支付水电费和物业费，因其在起诉时未主张该两项费用，也未提交充足的证据证实曹壮喜垫付了该两项费用，故对曹壮喜的该项主张，一审法院亦不予支持。关于曹壮喜应否向陈正梁退还押金60000元，一审法院认为，案涉合同约定：陈正梁拖欠租金达一个月以上的，曹壮喜可终止合同并没收押金，本案中，陈正梁迟延支付租金已达一个月以上，曹壮喜本可依照合同约定没收押金60000元，但本案中系因疫情及疫情防控措施导致陈正梁资金周转困难、营业收入明显减少，陈正梁也多次就房租缴纳和减免事宜与曹壮喜进行磋商，陈正梁并非恶意拖欠租金，一审法院综合考虑合同履行情况、双方的过错程度，疫情及疫情防控措施对违约行为的原因力大小，根据公平原则、诚实信用原则及原因与责任成比例原则，酌情确定曹壮喜在扣除押金40000元后向陈正梁返还押金20000元为宜，对陈正梁要求曹壮喜退还押金的反诉请求，一审法院予以部分支持。综上所述，陈正梁应向曹壮喜支付的租金为89667元，扣除曹壮喜应向陈正梁返还的押金20000元，陈正梁还应向曹壮喜支付租金69667元（89667元-20000元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除曹壮喜与陈正梁于2019年12月2日签订的《房屋租赁合同》；二、陈正梁于判决生效之日起十日内向曹壮喜支付租金69667元；三、驳回曹壮喜的其他诉讼请求；四、驳回陈正梁的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2191元，由曹壮喜负担1096元，由陈正梁负担1095元；一审案件反诉费838元，由曹壮喜负担419元，由陈正梁负担419元。二审中，双方均未提交新的证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对此，本院评判如下：关于本案是否应适用不可抗力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，双方合同约定租赁期限为2019年12月5日至2023年12月4日止，2019年12月5日至2020年6月4日租金为210000元，房租交付时间为每次起始时间提前7天支付。在2019年12月，陈正梁就未按照约定的时间节点足额支付第一期租金，因此在发生疫情之前陈正梁就已经构成违约，依照上述法律规定，本案不应当适用不可抗力。关于是否应全额减免疫情期间的租金以及曹壮喜是否应向陈正梁全额返还押金的问题。如前所述，因本案不适用不可抗力，因此陈正梁应当全额支付疫情期间的租金。因陈正梁拖欠租金一个月以上，按照合同约定，曹壮喜有权不退还押金。一审法院基于公平原则考虑，酌情免除陈正梁支付疫情期间的租金40000元，并酌情判决曹壮喜向陈正梁返还押金20000元并无不当。陈正梁的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，陈正梁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1541.68元，由陈正梁负担。本判决为终审判决。审判员  危永波二〇二一年三月二日法官助理邱冠群书记员张思远