广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终11186号上诉人（原审原告）：东莞市虎门镇金洲股份经济联合社，住所地：广东省东莞市虎门镇金洲南坊村前路**，统一社会信用代码：N2441900618117825W。负责人：谭泰宁。委托诉讼代理人：方木辉，广东彰显律师事务所律师。委托诉讼代理人：万笑雯，广东彰显律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市亿洲实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇连升中路**虎门国际购物中心第**楼第****，统一社会信用代码：914419006731210182。法定代表人：谭少波，该公司董事长。上诉人（原审被告）：东莞市虎门国际购物中心有限公司，住，住所地：广东省东莞市虎门镇连升中路**虎门国际购物中心第**楼第******一社会信用代码：914419006924362772。法定代表人：谭少波，该公司董事长。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李惠江，广东通盈律师事务所律师。上诉人东莞市虎门镇金洲股份经济联合社（以下简称金洲经联社）因与上诉人东莞市亿洲实业投资有限公司（以下简称亿洲公司）、东莞市虎门国际购物中心有限公司（以下简称国购公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限东莞市亿洲实业投资有限公司、东莞市虎门国际购物中心有限公司于判决发生法律效力之日三十日内向东莞市虎门镇金洲股份经济联合社返还位于东莞市***********广场用地。二、驳回东莞市虎门镇金洲股份经济联合社除诉请2、诉请4、诉请5中案涉道路占有使用费以外的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件上述与案涉广场用地相关的诉请涉及的受理费为4025元，由东莞市亿洲实业投资有限公司、东莞市虎门国际购物中心有限公司负担。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初561号民事判决书。金洲经联社上诉请求：（一）撤销原审判决第二项，改判亿洲公司、国购公司向金洲经联社支付案涉广场用地的占有使用费（按50000元/月，自2020年3月1日计算至实际返还之日止）。（二）本案诉讼费由亿洲公司、国购公司承担。事实和理由：双方达成调解，亿洲公司、国购公司已于2020年3月1日将返租的场地返还给了金洲经联社，相应的占有使用费及利息计算至2020年3月1日，亿洲公司、国购公司至今未归还案涉广场用地，还搭建临时停车场取得租赁物收益，原审法院不予支持2020年3月1日之后的占有使用费没有依据。案涉广场用地为12000㎡，金洲经联社按照50000元/月计算，已低于同时期同地段土地租赁费用。亿洲公司、国购公司辩称：案涉广场用地使用权是其依法有偿取得，是为整个虎门国际购物中心项目服务的，金洲经联社主张按照50000元/月计算占有使用费没有依据。亿洲公司、国购公司上诉请求：（一）撤销原审判决第一、第二项，改判驳回金洲经联社的全部诉讼请求。（二）本案诉讼费由金洲经联社承担。事实和理由：1.原审判决认定双方就案涉广场用地存在事实上的租赁合同关系错误，案涉广场用地及地上建筑物等是亿洲公司、国购公司依据《投资开发协议》获得的投资回报。案涉广场用地已由亿洲公司、国购公司投资进行了建设，不再是单纯的土地。《房地产租赁合同》约定除了金洲经联社分得的35000㎡的建筑物外，其余的建筑物、构筑物都归亿洲公司、国购公司所有，《房地产租赁合同》是双方对《投资开发协议》约定的物业划分进行了明确和细化，理应得到遵守。原审法院认定《房地产租赁合同》只能对物业租赁事项作出约定，不能对物业划分事项作出约定以及该合同对物业权益的划分不能与《投资开发协议》约定相冲突没有根据。《房地产租赁合同》没有对案涉5号地块征地补偿款分配进行约定，不足以得出案涉广场用地不是划分给亿洲公司、国购公司。《房地产租赁合同》也未对案涉广场用地的租金进行约定。2.即使双方存在事实租赁关系，原审法院认定该租赁关系已解除，亿洲公司、国购公司需返还案涉广场用地错误。原审法院认定双方存在事实租赁关系的依据是《投资开发协议》和《房地产租赁合同》，《房地产租赁合同》虽然解除了，但《投资开发协议》并未解除。《房地产租赁合同》约定的租赁标的仅是35000㎡建筑物，不包含案涉广场用地，双方在另案民事调解书中也对此进行了确认，案涉广场用地并非依附于《房地产租赁合同》。3.原审法院判令亿洲公司、国购公司返还案涉广场用地时，对案涉广场用地上的建筑物等不予处理违背公平原则。金洲经联社不同意利用并要求亿洲公司、国购公司自行拆除上述建筑物客观上不能成立。上述建筑物是符合规划的，拆除违反规划要求，也导致中心无法正常营业，易引发大量纠纷，亿洲公司、国购公司未提起反诉也不影响原审法院对上述建筑物的处理。金洲经联社辩称：1.案涉广场用地和道路用地不属于亿洲公司、国购公司依据《投资开发协议》应获得的回报。2.《房地产租赁合同》“鉴于”部分第4点并未对《投资开发协议》进行变更，在未经集体决策的情况下，也不能进行变更。况且《房地产租赁合同》也已解除，有关权利义务应按照《投资开发协议》。3.案涉争议地块及地上建筑物应属于金洲经联社所有。4.本案为租赁合同关系。5.案涉用地是与35000㎡建筑物一并返租。6.亿洲公司、国购公司未对损失提起反诉，原审法院不予处理符合法律规定。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。针对案涉4、5号地中间道路用地的处理，本院已另行作出民事裁定。本判决就双方争议案涉5号地块上的广场用地进行处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对亿洲公司、国购公司、金洲经联社上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：案涉5号地块上的广场用地的使用权归属及处理。金洲经联社主张双方就广场用地存在事实上的租赁关系，亿洲公司、国购公司主张广场用地是其基于《投资开发协议》获得的投资回报。对此，本院分析如下：首先，《投资开发协议》第二条第2项约定，编号为4-2、4-3、4-4的地块及地上建筑物，在亿洲公司履行本协议第二条第11项后金洲经联社同意从签订协议之日起免费租赁给亿洲公司使用53年，以此作为亿洲公司投资该项目的回报。可见，作为亿洲公司投资回报的仅为编号为4-2、4-3、4-4地块及地上建筑物53年的免费使用权，不包含案涉广场用地。案涉4号、5号地块除了上述地块及其地上建筑物外的权益均由金洲经联社享有。其次，根据《投资开发协议》第二条第11项和第12项的约定，亿洲公司在签订合同三年内完成案涉5号地块的建筑物建设并交付金洲经联社使用（交付面积不少于35000㎡），金洲经联社须将本项目中所划分的物业及土地一起返租给亿洲公司使用二十年，租金面积按照35000㎡计算，具体返租协议双方另行签订。即对于除了作为投资回报免费租赁给亿洲公司使用53年的地块及其地上建筑物外，金洲经联社还将归属于其的物业和土地返租给亿洲公司使用二十年。由此可见，双方在对亿洲公司的投资回报以及返租给亿洲公司的物业上的期限及是否收取租金是有所区分的，金洲经联社并未在《投资开发协议》中将案涉广场用地租赁给亿洲公司使用53年。第三，双方此后签订了《房地产租赁合同》，“鉴于”部分第4条约定了金洲经联社返租给亿洲公司的范围是建筑面积不少于35000㎡，将案涉4、5号地块范围上的地上、地下全部、地下全部建筑物和构筑物扣除前述返租物业后给亿洲公司免费使用53年条存在争议，但双方已就《房地产租赁合同》的解除达成协议并申请一审法院出具民事调解书进行确认，则该《房地产租赁合同》已解除，合同解除的法律后果是未履行的，终止履行，已履行的，可以要求恢复原状。亿洲公司再以《房地产租赁合同》上述争议条款主张其对案涉广场用地有免费使用权没有法律依据。第四，根据本院上述分析，双方对案涉广场用地的使用并无进行明确约定，但实际上金洲经联社在将35000㎡建筑物返租给亿洲公司时，案涉广场用地也由亿洲公司使用至今，结合广场用地的位置及用途，原审法院采信金洲经联社的主张，认定案涉广场用地作为返租建筑物的附随场地一并出租给亿洲公司使用并无不当，本院予以维持。原审法院据此认定双方就案涉广场用地形成的事实上的租赁关系因《房地产租赁合同》的解除而解除亦无不妥，本院予以维持。第五，双方并未对广场用地的租金进行约定，金洲经联社称将广场用地租金计入返租的35000㎡中计算，但未有合同约定及其他相关证据佐证，本院不予采信。鉴于金洲经联社在履行过程中从未对广场用地的租金收取向亿洲公司提出过主张，金洲经联社诉请亿洲公司支付返还之前占有使用费依据不足，原审法院对此不予支持并无不当。至于案涉广场用地上的添附物，亿洲公司、国购公司并未对此提出反诉，双方对金额亦无法达成一致，原审法院不予处理正确。综上所述，亿洲公司、国购公司、金洲经联社的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由东莞市亿洲实业投资有限公司、东莞市虎门国际购物中心有限公司负担4025元（已预交），由东莞市虎门镇金洲股份经济联合社负担4025元。（已预交）本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二一年二月二十二日书记员 刘文婷