安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0603民初78号 原告：李银宝，男，1971年7月出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：纪梦华，女，1980年10月出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述二原告共同的委托诉讼代理人：赵玉宏，安徽北方之光律师事务所律师。 上述二原告共同的委托诉讼代理人：李祥，安徽北方之光律师事务所律师。 被告：淮北凯玛置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山南路东帝景翰园帝景大厦****。 法定代表人：张俊震，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付薇薇，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫明星，安徽镜远律师事务所律师。 原告李银宝、纪梦华与被告淮北凯玛置业有限公司（简称凯玛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序,于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告纪梦华及其与李银宝共同的委托诉讼代理人赵玉宏、李祥、被告凯玛公司的委托诉讼代理人闫明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李银宝、纪梦华向本院提出诉讼请求：1.依法解除李银宝、纪梦华与凯玛公司签订的合同编号为第1412300030号的《商品房买卖合同》；2.判令凯玛公司返还李银宝、纪梦华购房款279361元及截至2020年9月25日利息96380元，合计375741元，2020年9月26日起利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至房款返还完毕之日止；3.本案诉讼费用由李银宝、纪梦华承担。事实与理由：2014年6月28日，李银宝、纪梦华支付10万元认购金，认购凯玛公司开发建设的位于淮北市商品房。双方于2014年12月30日签订了合同编号为第1412300030号的《商品房买卖合同》。合同约定，李银宝、纪梦华购买凯玛公司开发建设的位于淮北市商品房，房屋建筑面积为25.1平方米，单价15512.39元／平方米，总价款389361元，李银宝、纪梦华在2014年12月30日前支付首期款279361元，余款11万元按揭贷款支付，于2015年1月28日前申请办理商业贷款，凯玛公司应在2016年9月30日前将房屋交付李银宝、纪梦华，房屋交付使用后365日内办理房地产权属证书。 合同签订当日，李银宝、纪梦华又支付179361元购房款，共计支付279361元首付款，履行了约定的付款义务。2015年5月26日，凯玛公司收回李银宝、纪梦华的两张收据，重新出具金额279361元的销售不动产统一发票。因凯玛公司没有取得永利广场商业项目的银行按揭贷款，李银宝、纪梦华至今未能办理商业贷款。双方对按揭贷款支付剩余购房款事宜也未达成一致意见。根据《商品房买卖合同》关于凯玛公司应在2016年9月30日前将房屋交付李银宝、纪梦华，并在房屋交付后365日内办理房地产权属证书的约定，凯玛公司应在2017年9月30日将办理权属登记所需的契税证、房屋所有权证和土地使用权证等资料提供给产权登记机构。但是，凯玛公司至今没有提供，导致李银宝、纪梦华至今未能办理房地产权属证书，李银宝、纪梦华与凯玛公司签订《商品房买卖合同》的目的至今无法实现。 综上所述，凯玛公司不能提供产权登记资料的行为构成根本违约，且导致李银宝、纪梦华至今未能办理房地产权属证书，《商品房买卖合同》具备依法解除的情形。为维护李银宝、纪梦华的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向法院提起诉讼，请求依法支持李银宝、纪梦华的全部诉讼请求。 凯玛公司在庭审中口头辩称，一、涉案合同不存在解除事由，依法不应予以解除，凯玛公司也无需向李银宝、纪梦华返还相应的房款及利息。（一）本案未出现合同约定的解除事由。双方于2014年12月30日签订商品房买卖合同，该合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。双方已对房屋的产权登记方面进行了明确约定，李银宝、纪梦华主张以未办理房产证为解除合同的依据并不成立。事实上，目前涉案房产总房产证已经办理完毕，分户产权证也已经在办理过程中。李银宝、纪梦华所谓签订合同的目的无法实现的说法也并不成立。（二）本案未出现法定的合同解除事由。李银宝、纪梦华就涉案房屋的占有、使用、处分、收益权已经得到实现，办理房产证仅系合同的从义务，况且目前已经可以办理了，所以并不存在李银宝、纪梦华所称签订合同的目的无法实现的情形。根据2014年12月30日李银宝、纪梦华与淮北永利商业运营管理有限公司（简称永利商管公司）签订的永利广场商铺委托运营管理合同，李银宝、纪梦华已经将涉案房屋的经营权委托给永利商管公司，涉案房屋的占有、使用、处分、收益权已经实现，且依据该合同第五条第七款之规定，凯玛公司一次性支付了李银宝、纪梦华前5年的租金收益。由此可见，李银宝、纪梦华已实际享受了涉案房屋所带来的利益，收益权已经得到实现，故并不存在所谓签订合同目的无法实现的情形。 二、涉案房屋目前已经能够办理商业贷款，并非不能办理，前期未能办理商业贷款是由于银行政策信贷政策的改变，属于不可归责双方的事由，也并非凯玛公司所致。在不能办理按揭贷款期间，凯玛公司从未要求李银宝、纪梦华补足剩余房款，或者变更相应的尾款支付方式，凯玛公司一直就该问题与各商业银行进行沟通，目前已经取得了淮北农村商业银行信泰支行（简称农商行信泰支行）准入资格，涉案的房屋已经可以办理按揭贷款。故李银宝、纪梦华以此要求解除合同并不成立。退一步讲，即使出现了所谓的合同解除事由，那么依据双方签订的商品房买卖合同第九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，李银宝、纪梦华应最迟于2016年10月3日前行使解除权，但其二人并未在相应期限内行使该权利，其合同解除权依法已经丧失。李银宝、纪梦华邮寄《解除商品房买卖合同通知》的签收情况显示“龙翠平代收”，并未直接送达凯玛公司。 综上，本案既未出现约定的合同解除事由，也未出现法定的合同解除事由，李银宝、纪梦华也并未在限期内行使合同解除权。涉案合同不应解除，凯玛公司也无需返还李银宝、纪梦华购房款及相应利息，请求法院依法驳回李银宝、纪梦华的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年6月28日，李银宝、纪梦华支付10万元认购金，认购凯玛公司开发建设的位于淮北市商品房。2014年12月30日，双方签订了编号为第1412300030号的《商品房买卖合同》，主要内容：李银宝、纪梦华购买凯玛公司开发建设的位于淮北市相山区房屋；建筑面积25.1平方米，单价15512.39元／㎡，总价389361元；李银宝、纪梦华在2014年12月30日前支付全部房价款的71%计279361元，余款应于2015年1月28日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款；凯玛公司应当在2016年9月30日前将经综合查验备案的商品房交付李银宝、纪梦华使用，在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。当日，李银宝、纪梦华支付购房款179361元，共计支付279361元首期款。2015年5月26日，凯玛公司收回李银宝、纪梦华的两张收据，出具金额279361元的销售不动产统一发票。 签订商品房买卖合同当日，李银宝、纪梦华（甲方）与永利商管公司（乙方）签订永利广场商铺委托运营管理合同，约定甲方购买的永利广场3035号商铺收益占比2.6403‰，甲方同意并自愿委托乙方运营管理该商铺，乙方对永利广场进行整体规划，按照合理业态业种分布要求，以优惠的租金、优质的服务、规范的管理培育市场，甲方购买的商铺通过统一招商、统一运营和管理，委托运营管理期限10年，自2014年12月25日至2024年12月24日，签订本合同时，乙方已经一次性支付甲方前五年的租金收益，委托经营期内第六年至第十年，即自2019年12月25日起至2024年12月24日，商铺租金支付方式为每半年支付一次，年租金收益=该楼层的年租金收益×该店铺的收益占比×应得比例（90%），合同期满后，甲方只享有商铺所有权，无独立经营及租赁权，需另行与商业管理公司签订委托经营管理合同等内容。2018年2月3日，涉案永利广场开业。2019年11月8日，淮北市建设工程质量监督站对永利广场工程出具监督验收意见：建设单位组织的竣工验收行使程序符合要求，各方提供的资料基本齐全，工程竣工验收通过交付使用后发生的一切质量问题由建设单位负责处理，并按规定追究责任单位质量责任和经济赔偿。 2020年9月28日，凯玛公司取得位于相山区淮海中路85号永利广场1幢的不动产权证。2020年10月22日，农商行信泰支行（甲方）与凯玛公司（乙方）签订《住房及商用房按揭合同协议书》，主要内容：甲方同意对乙方开发的永利广场商品房的购房人提供商用房按揭贷款，具体购房人指与甲、乙双方签订《按揭借款合同》的借款人；甲方对该项目提供的按揭贷款最高限额为人民币2亿元，按揭额度有效使用期自2020年10月22日至2022年10月22日，期满未使用的额度经甲方同意以后可以展期；甲方应按照《按揭贷款合同》的约定及时发放贷款，并负责将贷款发放到借款人在甲方开立的结算账户上，并支付至乙方本项目的资金监管账户中。 2020年11月10日，李银宝、纪梦华制作《解除商品房买卖合同通知》，称因凯玛公司的原因，所有房屋至今未能办理商业贷款，双方对付款方式不能达成一致意见，导致合同无法继续履行，也未能办理房地产权属证书。双方签订《商品房买卖合同》无法继续履行，也不能达到其购买房屋的目的。现通知凯玛公司，解除双方于2014年12月30日签订的编号为第1412300030号的《商品房买卖合同》，凯玛公司在收到通知之日起七日内退还已付的首期购房款279361元，并按照年息6%的标准支付资金占用期间的利息。纪梦华于2020年11月13日将该通知交付快递公司，邮寄至凯玛公司的住所地，次日送达。 以上事实，有李银宝、纪梦华提交的商品房买卖合同、购房款收据、销售不动产统一发票、解除商品房买卖合同通知、邮政快递单、快递信息截图、竣工验收报告、房地产权登记信息、（2019）皖0603民初2308号民事判决书、凯玛公司提交的商品房买卖合同、永利广场委托运营管理合同、不动产权证、情况说明、（2019）皖0603民初2352号民事判决书、（2019）皖06民终1075号民事判决书、（2020）皖民申4898号民事裁定书、住房及商用房按揭合同协议书、永利广场租赁合同三份、永利广场开业记录均具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。 本院认为，李银宝、纪梦华与凯玛公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：涉案商品房买卖合同应否予以解除；如应解除，凯玛公司应返还的房款数额及利息如何确定。 李银宝、纪梦华要求解除涉案商品房买卖合同，凯玛公司不同意，故双方不符合协商一致解除合同的情形。商品房买卖合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。双方并未约定此种情况下买受人享有解除商品房买卖合同的权利。 李银宝、纪梦华称，因凯玛公司没有取得永利广场商业项目的银行按揭贷款，其二人至今未能办理商业贷款，凯玛公司至今没有将办理权属登记所需的契税证、房屋所有权证和土地使用权证等资料提供给产权登记机构，导致其二人至今未能办理房地产权属证书，其购买涉案商铺的合同目的无法实现。凯玛公司提交的证据能够证明，凯玛公司已经取得涉案商铺所属楼房的总产权证书，以及购买永利广场商铺的购房人可以向农商行信泰支行申请贷款，李银宝、纪梦华将涉案商铺的经营权委托给永利商管公司经营管理，涉案商铺的占有、使用、处分、收益权已经得到实现。因此，李银宝、纪梦华上述解除商品房买卖合同的理由均不成立，本院不予认定。 综上所述，李银宝、纪梦华要求解除其二人与凯玛公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。商品房买卖合同不解除，凯玛公司即无需返还李银宝、纪梦华购房款，亦无需支付相应利息。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李银宝、纪梦华的诉讼请求。 案件受理费6936元，因本案适用简易程序审理，减半收取3468元，由李银宝、纪梦华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟秀芳 二〇二一年三月一日 书记员  钱盈君 附法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。