湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2765号上诉人（原审被告）：童群，男，1967年5月12日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：沈华祥，湖北利源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨东升，男，1953年9月23日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：王博，湖北炽升律师事务所律师。上诉人童群因与被上诉人杨东升房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初6063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。童群及其委托诉讼代理人沈华祥，杨东升的委托诉讼代理人王博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。童群上诉请求：一、查明事实，依法改判；二、本案一审和二审诉讼费由杨东升承担。事实和理由：一、2020年4月8日后童群返回武汉，承租房屋仍被围不能正常经营，2020年4月27日童群与杨东升协商，考虑到童群缴纳租金但未能实际使用（2月、3月）的事实，双方同意续租，杨东升减免两个月租金。2020年4月29日杨东升反悔并报警，要求童群腾退房屋。2020年5月5日后承租房屋外的围墙虽然拆除，当童群开门营业时杨东升再次报警、阻拦，致使童群无法正常使用承租房屋，双方共同委托第三方协调，童群要求杨东升返还己缴2月、3月租金、赔偿童群装修损失，杨东升口头同意但迟迟不予履行，后童群只要开门营业杨东升不是报警、拦门就是堵塞门锁锁芯，以致杨东升起诉。二、一审判决对租金和房屋占用费的裁判没有依据。2020年3月15日至4月7日武汉因疫情未解封，童群无法返汉，无法使用承租房屋。2020年4月8日至同年5月5日童群承租房屋外的抗疫围墙未拆除，亦导致童群无法使用承租房屋。按照公平原则，童群最高只分担此间一半的租金损失。自2020年5月5日至11月5日，童群开门营业杨东升报警、阻拦，虽经第三方协调但杨东升不履行约定，后童群开门营业杨东升不是报警、拦门就是堵塞门锁锁芯，导致童群无法正常使用承租房屋，因此该期间的租金损失，因杨东升的过错依法应由杨东升承担。童群至今未腾退房屋的原因有两点，一是杨东升的过错导致童群至今无法使用房屋，二是一审法院未受理反诉和童群的起诉导致童群的权益没有得到保护。三、童群向一审法院提交调查申请（公安机关出警记录）被拒。童群于一审庭审中提交书面答辩状称“如杨东升仍坚持解除双方租赁合同，答辩人将依法反诉，请求杨东升返还租金、赔偿答辩人损失的责任”。因杨东升当庭表示坚持解除双方的《房屋租赁合同》，童群当庭提交《反诉状》，并于当日向一审法院提交起诉状等材料，但至2021年1月4日一审法院仍未受理童群起诉，一审程序违法，片面理解童群关于合同解除的意思表示，确认合同解除、童群腾退缺乏事实依据、有失公正。杨东升辩称：一、一审判决未遗漏事实。二、童群于2021年1月16日方腾退房屋，应支付此前的房屋占用费。三、一审程序合法。请求驳回上诉，维持原判。杨东升向一审法院起诉请求：1.请求依法解除杨东升、童群之间的房屋租赁合同关系；2.请求依法判令童群向杨东升返还占用的江岸区台北××号1-1门面房；3.请求依法判令童群向杨东升支付2020年3月15日至2020年7月14日期间的房屋租金15,200元；4.请求判令童群从2020年7月15日起按月租金3,800元标准向杨东升支付房屋占用费，直至童群向杨东升返还房屋时止；5.本案诉讼费由童群承担。一审法院认定事实：杨东升系位于武汉市江岸区台北××号******房屋的所有权人。2016年12月14日，杨东升作为甲方与童群作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：“……甲方现将台北××号1-1门面租给乙方作为经营使用，经双方协商达成如下协议，共同遵守。一、租赁期限为壹年，即从2016年12月15日至2017年12月14日。二、租赁标准及支付方法：1.乙方在合同期内押金柒佰整，月租金3348元按季度交纳租金；2.租赁费以人民币现金支付给甲方按照先交押金、租金后使用房屋的原则，乙方与甲方签订租赁合同当日支付季度租金押金每季度末提前五日支付下季度租金…5.受物价上涨因素，下年度租金涨幅为百分之八……另：如合同期满后，甲方不在武汉，本合同顺延……”该合同签订后，童群每季度向杨东升支付租金。2019年12月17日，童群按照每月3,800元的标准向杨东升支付了截止至2020年3月14日的房租。此后，因该房屋前围栏未拆除及疫情期间房租减免事宜双方未能达成一致意见，童群未再向杨东升支付房屋租金，且童群与杨东升亦未就该诉争房屋进行交接。一审法院另查明，江岸区台北街道云林社区居民委员会出具《证明书》一份，载明：“因今年疫情原因位于台北××号门面前的防疫栏板于2020年5月5日正式拆除。期间无法正常营业。”一审庭审中，杨东升及童群均认可双方签订的《房屋租赁合同》中约定的“如合同期满后，甲方不在武汉，本合同顺延”是指顺延至下一个一年期的合同。杨东升亦认可童群的房屋租金已足额缴纳至2020年3月14日。一审法院认为，杨东升与童群签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，应为合法有效。双方当事人均认可合同中约定的“如合同期满后，甲方不在武汉，本合同顺延”是指顺延至下一个一年期的合同即合同租赁期为2018年12月15日至2019年12月14日。因2019年12月14日后童群继续缴纳一个季度租金并占有使用该租赁房屋，杨东升亦收取了房屋租金，故应视为该合同继续顺延一年，即自2019年12月15日至2020年12月14日。现杨东升坚持要求解除与童群签订的《房屋租赁合同》，童群在庭审中亦表示同意解除合同，故一审法院确认双方间的《房屋租赁合同》于法庭辩论终结时即2020年11月5日解除。因双方《房屋租赁合同》解除，童群继续占有使用诉争房屋已无事实与法律依据，故一审法院对杨东升要求童群腾退位于武汉市江岸区台北××号2单元1层1室房屋的诉讼请求予以支持。关于房屋租金及占用费问题。因疫情影响，自2020年1月23日起至2020年5月5日，童群未能正常使用涉案房屋，属不可抗力，对此双方均没有过错。一审法院根据公平原则及本案合同履行的实际情况，酌定疫情期间的房租损失应由杨东升、童群分担。因童群已经按3,800元每月的标准足额支付租金至2020年3月14日，故自2020年3月15日起至2020年11月5日间的房屋租金共计29,386.67元（3,800元/月*7月+3,800元/月÷30天*22天），一审法院酌定童群需向杨东升支付20,000元。现因童群在法庭辩论终结后仍未腾退房屋，故童群应按每月3,800元的标准向杨东升支付自2020年11月6日至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、杨东升与童群签订的《房屋租赁合同》于2020年11月5日解除；二、童群于判决生效之日起10日内向杨东升腾退位于武汉市江岸区台北××号2单元1层1室的房屋；三、童群于判决生效之日起10日内向杨东升支付2020年3月15日至2020年11月5日期间的房屋租金20,000元；四、童群于判决生效之日起10日内按每月3,800元标准向杨东升支付自2020年11月6日起至实际腾退之日止的房屋占用费；五、驳回杨东升的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费370元减半收取185元,由童群负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。童群所提证据1为《交结清单》。童群所提证据2为明伟证言（“2020年7月左右，童群让我去协调，双方达成一致，杨东升同意赔偿童群违约金、童群腾退。后来因价格不能达成一致，双方没有谈妥。”）童群所提证据3为池望华证言（“我是开锁的，2020年7月16日童群请我去开锁，他的钥匙插不进去，被胶堵住了。”）童群主张以上证据可以证实：1.案涉房屋已于2021年1月16日腾退；2.童群与杨东升达成了口头和解因杨东升反悔协议未履行；3.杨东升采取各种方式阻碍童群经营，应予赔偿。杨东升对童群所提证据1和2的真实性无异议，对证据3的真实性有异议，对证据1的证明目的予以认可，对证据2和3的证明目的均有异议。本院对当事人无异议的书证予以确认，对证言的证明力将结合全案予以判断，补充查明以下事实：1.童群已于2021年1月16日将案涉房屋腾退。2.一审卷宗庭审笔录记载，童群当庭辩称“对于第一条解除租赁合同，如果杨东升坚持解除合同，我方同意解除，也同意腾退，我方将另行起诉。自2020年7月16日开始，童群并未在承租房屋里居住，也并未使用该房屋。（详情见民事答辩状）”3.一审卷宗记载，童群提交了短信记录、锁头的照片、个人活期账户交易明细作为证据，一审庭审完成对上述证据的质证后一审法院询问双方是否有其他证据提交，童群表示没有。4.一审卷宗庭审笔录记载，一审法院向双方调查2020年5月6日后童群是否继续经营的事实。童群表示：“没有，五一我回老家去了，等我回武汉后，杨东升报警了。”杨东升自认具体报警时间为2020年4月29日和5月6日，但杨东升否认堵塞锁芯，表示对此事不知情。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的《房屋租赁合同》有效，租赁期限尚未届满，杨东升一审起诉请求确认《房屋租赁合同》解除，童群于2020年11月5日一审庭审答辩时明确表示“对于第一条解除租赁合同，如果杨东升坚持解除合同，我方同意解除，也同意腾退，我方将另行起诉”。无论是童群的书面答辩状或以上当庭陈述，均不包含“同意解除”以另行起诉立案成立为前提的意思，童群关于一审法院误解其立场径行确认合同解除欠缺依据的上诉意见，无事实依据，本院不予采信。2020年11月5日合同解除前，双方受合同约束，童群依约向应杨东升支付租金。一审法院考虑新冠××疫情及相关措施对合同履行的影响，依照公平原则，酌定部分减免童群在合同期内的租金，合法合理，本院予以维持。合同解除后童群仍占有案涉房屋，应向杨东升支付2020年11月6日至实际腾退之日止的房屋占用费。童群一审提交的照片、二审申请证人所述证言，只能证实其于2020年7月份为案涉房屋更换锁具，无法证实杨东升实施堵锁眼的行为导致其无法正常使用案涉房屋。童群关于杨东升导致其无法正常使用案涉房屋从事营业活动故其不应承担房屋占用费的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采信。一审法院参照双方租赁合同约定的租金标准计算房屋占用费，合法合理，本院予以维持。童群二审申请的证人所述证言表明，经证人居某，双方并未就房屋腾退、租金清算等事宜达成一致。童群关于一审法院遗漏其上诉状第一点所称事实的上诉意见，无证据证实，本院不予采信。童群一审庭审未主张反诉，其是否另行提起诉讼、是否立案受理与本案无关。一审法院已经对童群所称杨东升报警一事进行了调查，童群并未在法定期间内向一审法院提出调查申请。童群关于一审程序违法的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，童群的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由上诉人童群负担。本判决为终审判决。审判员  吴伶俐二〇二一年三月八日法官助理胡海洲书记员彭倩雯