广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1699号上诉人（原审被告）：黄荣军，男，1961年6月3日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县。委托诉讼代理人：张旭，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄秀育，女，1964年4月6日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县。委托诉讼代理人：黄荣军，男，1961年6月3日出生，汉族，身份证住址同上，系黄秀育的配偶。被上诉人（原审原告）：钟雪金，女，1974年7月28日出生，汉族，身份证住址广州市开发区。被上诉人（原审原告）：钟爱民，男，1973年1月31日出生，汉族，身份证住址广州市开发区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张杜娟，广东明浩律师事务所律师。原审第三人：钟嘉宝，女，1997年6月30日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。原审第三人：钟嘉满，女，1998年10月28日出生，汉族，身份证住址广州市萝岗区。两原审第三人共同委托诉讼代理人：张杜娟，广东明浩律师事务所律师。原审第三人：黄建加，男，1987年10月16日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县。原审第三人：黄建标，男，1993年2月8日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县。上诉人黄荣军、黄秀育与被上诉人钟雪金、钟爱民、原审第三人钟嘉宝、钟嘉满、黄建加、黄建标确认合同无效纠纷一案，因上诉人黄荣军、黄秀育不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄荣军、黄秀育上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、二、三项内容，依法改判驳回钟雪金、钟爱民的全部诉讼请求或发回重审；2.请求钟雪金、钟爱民承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。钟雪金、钟爱民陈述其在宅基地证上兴建一栋四层高的楼房中的三楼房屋，但该宅基地证及《存档情况表》记载层数为一层。根据查明的事实，一审判决认定“钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满交付给黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标使用的门牌号码为广州市xx区xx路xx巷xx号第三层房屋与钟雪金名下的萝字第NO.01xxx91号《农村（圩镇）宅基地使用证》载明的只有1层的房屋并非为同一幢房屋。”既然钟雪金、钟爱民主张确认合同无效，则钟雪金、钟爱民对于自己的主张需承担对应的举证责任，根据一审时规划部门的回函可知，宅基地证地址与涉案地址不是同一地址。如举证不能的，则需承担对其不利的法律后果。一审判决本院认为部分“钟雪金、钟爱民、黄荣军、黄秀育、钟嘉宝、钟嘉满、黄建加、黄建标均无举证证实其合法享有广州市xx区xx路xx巷xx号第三层房屋的所有权，亦未举证证实该房屋依法办理了规划报建审批手续，故涉案协议不具有法律效力。”的结论，显然逻辑混乱。同理，钟雪金、钟爱民起诉主张合同无效，则应由其举证，而不是将举证责任归为黄荣军、黄秀育。其次，本案房屋履行了合法的报建手续修建涉案房屋，通过一审法院查明的事实及广州开发区和自然资源局与广州市规划和自然资源局黄埔区分局回函上述地址未履行报建审批手续。因此根据《中华人民共和国城乡规划法》规定，属于违章建筑，在行政主管部门处理完毕之前，法院应依法不予受理或驳回起诉。钟雪金、钟爱民辩称，一、不同意黄荣军、黄秀育的上诉请求，请二审法院驳回上诉，维持原判。二、钟雪金名下的萝字第NO．01xxx91号《农村(圩镇)宅基地使用证》载明的房屋与门牌号为广州市xx区xx路xx巷xx号第三层房屋为同一幢房屋（一）广州市xx区xx街荔红社区居民委员会及广州市公安局黄埔区分局均证明钟雪金名下的萝字第NO．011291号《农村（圩镇）宅基地使用证》载明的房屋与门牌号为广州市xx区xx路xx巷xx号第三层房屋为同一幢房屋。（二）基于历史遗留原因，广州开发区规划和自然资源局与广州市规划和自然资源局黄埔区分局给一审法院出具的复函载明仅为无法判断广州市xx区xx路xx巷xx号房屋与x镇xx村xx西街xx号3号房屋是否为同一幢房屋，而且涉案房屋原本属于广州市白云区，后因行政区域发生了变更，可能由于历史原因无法找到历史档案，而一审法院据而得出上述房屋并非为同一幢房屋的结论值得商榷。（三）《房屋转让协议书》明确约定的双方交易的宅基地房屋即为《农村（圩镇）宅基地使用证》（萝字第NO．01xxx91号）所载明的房屋，且在庭审中黄荣军、黄秀育亦提供了《农村（圩镇）宅基地使用证》（萝字第NO．01xxx91号）原件。经质证核实，该原件内容与钟雪金、钟爱民在广州开发区城市建设和房地产档案馆的查册内容一致。另外，在一审庭审中，黄荣军、黄秀育均确认钟雪金、钟爱民交付予其的房屋为广州市xx区xx路xx巷xx号xx楼，并且[萝字第NO．011291号]《农村（圩镇）宅基地使用证》所载明的地址已变更为广州市xx区xx路xx巷xx号。（四）钟雪金、钟爱民提交的广州供电局有限公司黄埔供电局出具的涉案房屋电费缴纳信息表载明该处房屋的电费缴纳账户的开户人初期为钟雪金、钟爱民，此后变更为黄荣军、黄秀育的内容。结合上述内容，可佐证钟雪金、钟爱民将涉案房屋交付予黄荣军、黄秀育后，黄荣军、黄秀育一直占有使用涉案房屋的事实。三、黄荣军、黄秀育因不具备广州市黄埔区萝岗街南一经济合作社集体经济组织成员资格身份而不得购买宅基地房屋，钟雪金、钟爱民与黄荣军、黄秀育之间签订的《房屋转让协议书》违反法律的效力性强制性规定而无效。综上所述，钟雪金名下的《农村（圩镇）宅基地使用证》（萝字第No．01xx91号）载明的房屋与门牌号为广州市xx区xx路xx巷xx号xx楼为同一幢房屋，钟雪金、钟爱民与黄荣军、黄秀育之间签订的《房屋转让协议书》因违反了法律的效力性强制性规定而归于无效，黄荣军、黄秀育的诉请缺乏事实基础与法律依据，不应得到二审法院支持，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。钟嘉宝、钟嘉满述称，与钟雪金、钟爱民意见一致。黄建加述称，与黄荣军、黄秀育意见一致。黄建标二审期间未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。钟雪金、钟爱民于2019年11月12日向一审法院起诉请求：1.判令钟雪金与黄荣军之间关于广州市xx区xx路xx巷xx号xx楼的房屋转让合同无效；2.判令黄荣军腾空并交还位于广州市xx区xx路xx巷xx号xx楼的房屋；3.本案案件受理费由黄荣军承担。钟雪金、钟爱民一审当庭变更诉讼请求为：1.判令钟雪金、钟爱民与黄荣军之间关于广州市xx区xx路xx巷xx号xx楼的房屋转让协议无效，钟雪金、钟爱民向黄荣军返还转让款12万元；2.判令黄荣军、黄秀育腾空并交还位于广州市xx区xx路xx巷xx号xx楼的房屋给钟雪金、钟爱民；3.本案案件受理费由黄荣军、黄秀育承担。一审法院经审理查明：2006年6月1日，甲方钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满与乙方黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标共同签订了一份《房屋转让协议书》（以下简称涉案协议），约定：甲方与乙方就广州市xx街xx村xx圩xx壹巷x号第三层房屋转让事宜，双方本着互惠的原则，自愿达成协议如下：一、甲方自愿将位于路××）第三层房屋（占地面积67.5平方米）全部转给乙方黄荣军，自此，该房屋永远属于乙方所有。二、甲方的上述房屋共作价120000元，乙方已一次性全部交清给甲方，且该房已由甲方交付给乙方使用。三、甲方上述房屋的［萝字第××号］《农村（圩镇）宅基地使用证》原件，已由甲方交给乙方保管，该土地使用权归乙方使用。四、上述房屋如遇征收或拆迁等，该房屋的拆迁费补偿及各种补贴等全部归乙方所有。同时，甲方应协助乙方享有有关权利。五、协议签字生效，具有法律效力。涉案协议签订后，黄荣军、黄秀育向钟雪金、钟爱民支付了12万元，钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满将涉案房屋交付给黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标使用至今。广州开发区城市建设和房地产档案馆出具的存档情况表载明“萝岗镇萝岗村萝岗圩河西1街3号土地使用权人为钟雪金，用地面积为67.5平方米，建筑面积为67.5平方米，层数1层，证号为萝穗郊（萝）字11xx1号”。发证时间为1996年8月5日的萝字第NO.10xxx91号农村（圩镇）宅基地使用证存根载明“宅基地座落在萝岗村××西××街××、萝岗镇××村萝岗圩社，使用人为钟雪金，面积67.5平方米”。2019年9月26日，广州市xx区xx街荔红社区居民委员会在该存根复印件上加盖了印章并注明“现门牌为广东省广州市xx区xx路xx巷xx号xx楼”。广州市公安局黄埔区分局于2020年7月2日出具的《门牌地址调查情况》载明“我辖区位于广州市xx区xx镇xx村xx圩河西xx街xx号建有一处房屋，此建筑物所在地块是属于村民钟雪金（宅基地使用证号：萝字第NO0xxx91号）所有。宅基地使用证发放日期：1996年8月5日。后因门牌变更，该地地址变更为广东省xx市xx区xx路xx巷xx号，并由广州市xx区xx街荔红社区居民委员会于2019年9月26日在房地产档案黏贴纸复印件上确认并盖章。该房屋地址经核查门牌编列为广州市xx区xx路xx巷xx号”。一审法院向广州开发区规划和自然资源局与广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函查询广州市xx区xx路xx巷xx号xx楼房屋及萝岗村萝岗圩河西1街3号房屋的规划报建及所有权人等相关情况。2020年6月8日上述单位向一审法院出具《关于提供〈协助调查函〉涉及xx路xx巷xx号房屋及xx村xx河西xx街xx号房屋相关情况的复函》，该复函载明以下主要内容：暂查无广州市黄埔区xx路xx巷xx号房屋的规划报建审批记录，暂查无该房屋产权办理手续记录；暂查无广州市xx区（原xx区）xx镇xx村xx圩河西xx街xx号房屋的规划报建审批记录。经查开发区房地产档案管理系统，查得“xx镇xx村xx圩河西xx街xx号”以萝穗郊（萝）字11xx1号办理过不动产登记，层数为1层，建筑面积为67.5平方米，土地使用权和房屋所有权人为钟雪金，核发了萝字第NO.01xx91号《农村宅基地使用证》。因材料有限，无法判断广州市黄埔区萝塱路三巷6号房屋与萝岗镇萝岗村萝岗圩河西1街3号房屋是否为同一幢房屋。庭审时，钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满均确认钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满实际交付给黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标使用的房屋现在的门牌号码为广州市xx区xx路xx巷xx号第三层房屋，并确认该栋四层房屋的第一、二、四层房屋均属于案外人出资所建，与本案无关。钟雪金与钟爱民于1996年11月20日登记结婚，钟嘉宝、钟嘉满是钟雪金与钟爱民的女儿。黄荣军与黄秀育于1985年4月2日登记结婚，黄建加、黄建标是黄荣军与黄秀育的儿子。经一审法院释明，黄荣军、黄秀育、钟嘉宝、钟嘉满、黄建加、黄建标均表示，如法院认定涉案协议无效时，其他相关的权利义务均另案处理，不在本案处理。以上事实，有萝字第NO.01xx91号《农村（圩镇）宅基地使用证》《房屋转让协议书》《关于提供〈协助调查函〉涉及xx路xx巷xx号房屋及xx村xx圩河西xx街xx号房屋相关情况的复函》《门牌地址调查情况》、结婚证、户口本及双方当事人的陈述等证据证实。一审法院认为，钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满、黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标均确认钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满交付给黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标使用的房屋现在的门牌号码为广州市xx区xx路xx巷xx号第三层房屋，并确认广州市xx区xx路xx巷xx号是一栋四层房屋，而钟雪金名下的萝字第NO.01xx91号《农村（圩镇）宅基地使用证》及广州开发区城市建设和房地产档案馆出具的存档情况表均载明xx镇xx村xx岗圩河西xx街xx号房屋为只有1层的房屋，且广州开发区规划和自然资源局与广州市规划和自然资源局黄埔区分局给一审法院出具的复函载明其无法判断广州市黄埔区萝塱路三巷六号房屋与xx镇xx村xx岗圩河西xx街xx号房屋是否为同一幢房屋。上述证据证实，钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满交付给黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标使用的门牌号码为广州市黄埔区萝塱路三巷6号第三层房屋与钟雪金名下的萝字第NO.011291号《农村（圩镇）宅基地使用证》载明的只有1层的房屋并非为同一幢房屋。钟雪金、钟爱民、黄荣军、黄秀育、钟嘉宝、钟嘉满、黄建加、黄建标均无举证证实其合法享有广州市xx区xx路xx巷xx号第三层房屋的所有权，亦未举证证实该房屋依法办理了规划报建审批手续，故涉案协议不具有法律效力。涉案协议无效，行为人因该无效协议取得的财产，应当予以返还。故黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标应共同将广州市黄埔区萝塱路三巷六号第三层房屋腾空并返还给钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满。钟雪金、钟爱民应共同向黄荣军和黄秀育返还12万元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年10月28日判决如下：一、钟雪金、钟爱民、黄荣军、黄秀育、钟嘉宝、钟嘉满、黄建加、黄建标于2006年6月1日共同签订的《房屋转让协议书》无效；二、黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标于本判决发生法律效力之日起三十日内共同将广州市xx区xx路xx巷xx号第三层房屋腾空并返还给钟雪金、钟爱民及钟嘉宝、钟嘉满；三、钟雪金、钟爱民于本判决发生法律效力之日起三十日内共同将12万元返还给黄荣军、黄秀育。债务人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满与黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标各负担537.5元，钟雪金已预缴的案件受理费本院不予退费，钟爱民、黄荣军、黄秀育、钟嘉宝、钟嘉满、黄建加、黄建标应负担的案件受理费，由钟爱民、黄荣军、黄秀育、钟嘉宝、钟嘉满、黄建加、黄建标在本判决生效后十五日内向钟雪金迳付。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满系房屋所在的宅基地所属农村集体经济组织成员，黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标均非该农村集体经济组织成员。黄荣军、黄秀育确认其取得涉案房屋的使用权系基双方签订的《房屋转让协议书》。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：涉案《房屋转让协议书》是否为无效合同。《房屋转让协议书》约定：“……甲方自愿将位于路××）第三层房屋（占地面积67.5平方米）全部转给乙方黄荣军……甲方上述房屋的［萝字第××号］《农村（圩镇）宅基地使用证》原件，已由甲方交给乙方保管，该土地使用权归乙方使用”。根据一审法院向广州开发区规划和自然资源局与广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函的调查结果显示：“xx镇xx村xx岗圩河西xx街xx号以萝穗郊（萝）字11291号办理过不动产登记，层数为1层，建筑面积为67.5平方米，土地使用权和房屋所有权人为钟雪金，核发了萝字第NO.011291号《农村宅基地使用证》。”基于上述事实，可以认定本案所涉《房屋转让协议书》所转让的房屋系宅基地上盖房屋。根据“房地一体”的原则，以及《房屋转让协议书》约定“土地使用权归乙方使用”，本案所涉《房屋转让协议书》必然涉及宅基地转让。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，具有一定的社会保障功能，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。法律法规和国家政策均禁止在非同一集体经济组织成员之间进行宅基地使用权的转让，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标自签订《房屋买卖协议》至本案诉讼期间，均不是涉案宅基地所属农村集体经济组织成员，双方签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该协议应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。因此，钟雪金、钟爱民基于《房屋转让协议书》而收取的购房款12万元应予返还，黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标基于《房屋转让协议书》而取得的涉案房屋使用权亦应返还给合同相对方钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满。至于广州市xx区xx路xx巷xx号第三层房屋与萝字第ＮＯ.××号《农村（圩镇）宅基地使用证》载明的1层房屋是否为同一幢房屋，在相关行政主管部门未对此作出确认的情况下，一审法院直接认定上述房屋非同一套房屋确有不妥，本院予以纠正。另外，黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标基于《房屋转让协议书》而取得的房屋是否属于违章建筑，属于相关行政主管部门的审查范围，不影响涉案《房屋转让协议书》效力的认定以及基于合同关系的返还请求，故黄荣军、黄秀育主张涉案房屋系违章建筑，并认为本案应驳回起诉缺乏法律依据，本院不予支持。但是，需要特别说明的是，本案系基于合同相对性原则认定黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标将涉案房屋使用权返还给钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满，并非对涉案房屋合法性及房屋权属作出确认，涉案房屋的合法性及权属问题应以相关行政主管部门的认定为准。综上所述，黄荣军、黄秀育的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但处理结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由黄荣军、黄秀育共同负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年三月十七日法官助理熊盈颖书记员叶小琳