文书内容湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书鄂0103民初10433号原告：秦萍，女，1967年9月2日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：罗国梁，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪洁，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：湖北建安房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区姚家岭紫荆花苑紫沙路29号。法定代表人：凃伟刚，经理。委托诉讼代理人：邓力，湖北元申律师事务所律师。原告秦萍诉被告湖北建安房地产开发有限公司（以下简称建安房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦萍的委托诉讼代理人罗国梁、杨雪洁，被告建安房产公司的委托诉讼代理人邓力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除秦萍与建安房产公司之间签订的《商业用房委托经营管理合同》；2.判令建安房产公司按合同约定标准归还所租用的商业用房；3.判令建安房产公司支付租金218995元（暂计算至2020年6月15日，最终金额以实际交房日为准）；4.判令建安房产公司支付迟延支付租金的违约金65698.5元（以欠付租金数额30%支付违约金）；5.判令建安房产公司清缴使用承租房屋产生的水电费、燃气费、物业管理费等费用；6.本案诉讼费等各项费用由建安房产公司承担。诉讼过程中，秦萍自愿申请撤回上述第2、第5项诉讼请求。事实与理由：2012年10月10日，秦萍（甲方）、建安房产公司（乙方）签订《商业用房委托经营管理合同》一份（下称委托经管理合同）。双方约定，甲方将本人所有的紫晶城一至三层商业用房一层1012号房屋（建筑面积51.22㎡）出租给乙方；租赁期限自2011年7月1日起至2023年6月30日止，共计12年；免租期自2011年7月1日起至2011年12月31日止（装修期包括在内）；第一年租金（2012年租金）为购买总价的7%，即102008元。租金每年递增一次，增幅5%。支付方式为按年支付，首期租金（即2012年1月1日至12月30日）提前于合同签订后3日内一次性支付；后续租金于上期末3天内一次性支付；乙方应如期如数将租金支付给甲方。乙方无正当理由逾期向甲方交付租金的，每逾期一日，需按当月租金总计的0.3%支付滞纳金。逾期超过30天，视为乙方单方面违约，甲方有权收回商铺。合同订立后，秦萍依约交付了商铺，但建安房产公司却未按合同约定如期如数支付租金，虽经多次催要，建安房产公司仍未如数支付租金。根据合同约定，建安房产公司单方违约，秦萍有权要求解除合同并收回商铺。截止2020年，建安房产公司应当支付租金共计1043126元，实付824131元，欠付租金计218995元，应按合同约定结清欠缴租金并承担违约责任。建安房产公司辩称，1.建安房产公司与秦萍之间的《委托经营管理合同》尚未到期，建安房产公司租金已支付至2019年12月31日，自2020年起，因受疫情影响，租赁双方关于租金支付标准尚未协商一致，导致租金暂未支付，不能因此认定建安房产公司根本性违约，秦萍无权要求解除合同及归还房屋；2.鉴于租赁期间中山大道地铁施工打围及网络电商对实体商业经营造成的不利影响，租赁双方已经达成一致，对合同履行期限内租金不再按合同约定进行递增。建安房产公司克服经营困难多年来一直在支付租金，秦萍亦未提出过异议，故秦萍要求建安房产公司支付租金差额没有法律依据，按欠付租金30%比例计付违约金，标准过高；3.租金系按年度支付，即便秦萍认为租金存在差额损失，亦应当在每年度租金到期后一年内及时主张权利，其于2020年才提起本案诉讼，相关诉请已超过法定诉讼时效期间，不应得到支持；4.受疫情影响，建安房产公司和实际经营人遭受巨大损失，对于疫情期间及之后的租金支付标准及支付时间，秦萍一直不与建安房产公司进行协商，导致2020年开始租金未付。当前，建安房产公司已经同大部分业主就租金减免达成一致。秦萍应考虑疫情实际影响，按照相关法律规定对建安房产公司进行租金减免并继续履行合同；5.诉争房屋的水电、燃气、物业管理等费用在合同期限内不由秦萍承担，也无任何证据显示欠费导致其受到损失，该项诉请没有事实依据。综上，请求依法驳回秦萍的全部诉请。根据当事人陈述及经审查确认的证据，秦萍诉称的2012年10月10日同建安房产公司签订《委托经营管理合同》，将名下紫晶城1012号房出租给建安房产公司用于商业经营，以及租赁双方针对租赁期限、租金给付及逾期缴付租金违约责任作出的合同约定属实。建安房产公司对于承租房屋后已实际向秦萍支付租金824131元的事实不持异议，本院均于认定。另查明，按《委托经营管理合同》租金支付条款的约定，建安房产公司2012年度应付租金102008元，此后每年按增幅5%计算，2013年度应付租金为107108元、2014年度为112463元、2015年度为118086元、2016年度为123990元、2017年度为130189元、2018年度为136698元、2019年度为143533元，合计974075元。建安房产公司于2012、2013年度，实际向秦萍分别支付租金102008元、2014、2015、2016年度，分别支付租金103353元、2017年度支付租金103349元、2018、2019年度分别支付租金103352元，合计824131元，合同约定应付租金与实付租金之间差额为149944元。自2020年始，建安房产公司未再向秦萍支付租金。还查明，建安房产公司承租案涉房屋后，将其转租于第三方用于餐饮业经营，并经秦萍认可。本院认为，秦萍向建安房产公司交付诉争房屋，后者定期向前者支付租金，双方签订的《委托经营管理合同》实质为房屋租赁合同。该合同依法成立并具有法律效力，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。建安房产公司辩称与秦萍订立合同后，经双方口头协商，取消了每年按5%递增租金的约定，秦萍予以否认，建安房产公司不能提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，租金仍应按原合同约定标准履行。关于租金给付请求是否已超过法定诉讼时效期间，秦萍诉称因建安房产公司长期未按期足额支付每年度租金，故其后一年度所付租金中包含有清偿前期欠缴租金的数额，基于该清偿行为，每次租金的支付均会发生诉讼时效中断的法律后果。建安房产公司最后一次清偿行为发生在2019年10月，故没有超过诉讼时效期间。但从租金实际给付情况看，建安房产公司向秦萍支付租金具有明显规律性，即2012-2016年度，租金均为一次性给付，数额固定并与年度租金金额相当，2017-2019年度，租金均分为四次给付，每次给付金额基本均等，累计金额亦与年度租金金额相当。基于一般生活认知，上述租金应为建安房产公司所支付的当年度租金，并不具有清偿往欠租金的意思表示，秦萍对此理应知晓。故秦萍关于建安房产公司对租金实行滚动清偿的诉讼主张，与客观事实不符，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。据此，建安房产公司未按合同约定增幅足额支付年度租金，秦萍应及时就差额部分主张权利。对于2013-2016年度租金增幅差额共计49577元（2016年度租金支付时间为2016年1月14日），秦萍均未能提供证据证明诉讼时效发生中断的事实，故在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，法定一年诉讼时效期间已经届满，秦萍针对该部分租金丧失胜诉权。2017年度以后的租金增幅差额，均未超过三年法定诉讼时效期间，故本院予以支持。依《委托经营管理合同》约定，建安房产公司后续租金应于上期末前3天内一次性向秦萍交付，建安房产公司至本判决作出之日，仍未向秦萍支付2020年度租金及前期租金差额，已超过30日，秦萍依约有权解除合同。合同自本案起诉状副本向建安房产公司送达之日即2020年10月28日发生解除效力。2020年1月1日起至合同解除之日，建安房产公司欠缴租金数额为124697元（2020年度租金150710元÷365天×302天），连同2017—2019年度应付增幅租金差额100367元（149944元-49577元），共计225064元（124697元+100367元）。2020年1月23日至4月8日，因受新冠××疫情影响，建安房产公司出现经营困难的情况客观存在，如仍令其足额缴纳疫情期间租金则有失公平，故本院酌定建安房产公司对该时段应付租金负担50%，即15897元（2020年度租金150710元÷365天×77天×50%）。综上，截止2020年10月28日，建安房产公司累计欠付租金209167元（225064元-15897元）。合同解除后，建安房产公司不能及时向秦萍返还承租房屋的，应参照合同约定租金标准继续支付房屋占有使用费。建安房产公司迟延支付租金构成违约，应向秦萍支付违约金。秦萍低于合同约定的每日0.3%标准、主张以建安房产公司迟延支付租金给其造成的实际损失为基础，按30%比例计算违约金，符合双方合同履行情况及公平、诚实信用原则，本院予以支持。据此，建安房产公司应付违约金数额为62750元（209167元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告秦萍与被告湖北建安房地产开发有限公司2012年10月10日签订的《商业用房委托经营管理合同》于2020年10月28日解除；被告湖北建安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告秦萍支付房屋租金209167元；被告湖北建安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告秦萍支付房屋占有使用费（以2020年度应付租金150710元为基数，按每年增幅5%，自2020年10月29日起计算至实际返还房屋之日止）；被告湖北建安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告秦萍支付违约金62750元；驳回原告秦萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5570元，减半收取2785元，由被告湖北建安房地产开发有限公司负担（此款原告秦萍已垫付本院，被告湖北建安房地产开发有限公司随同上述判决第二项应付租金一并向原告秦萍支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 纪 承二〇二一年三月一日书记员 熊田喆湖北省武汉市江汉区人民法院裁判文书签批表案号：（2020）鄂0103民初10433号案由：房屋租赁合同纠纷原告：秦萍被告：湖北建安房地产开发有限公司                          主审人                                发            2021－2-28      校对人：纪承、熊田喆拟印份数：12份