江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1583号上诉人（原审被告）：李振胜，男，1973年11月16日出生，汉族，住江苏省徐州市徐州经济开发区。委托诉讼代理人：王继丰，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹亮，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李强强，男，1985年2月25日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：董春雨（系李强强配偶），女，1987年2月23日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：郭燕，徐州市云龙区先锋法律所法律服务工作者。上诉人李振胜因与被上诉人李强强房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初7816号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。李振胜上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；二、由被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：第一，一审判决中对相关事实的认定不清，甚至存在严重错误。被上诉人在诉状中对相关事实的描述系虚假陈述，严重误导一审判决。根本不存在所谓“一直未联系签订买卖合同”“拒绝交付房屋”、“多次找到李振胜，告知房屋已另行卖掉”“持续违约至今”等等。事实是：被上诉人李强强当时明知涉案房屋系小产权，仍然认购期房，属于自陷风险，自身存在过错。后来上诉人依照政策要求，办理了国有土地使用权手续，并完成了楼盘开发。同时，与被上诉人等一起缴纳认购金的客户都愿意按照正规商品房价格办理购房手续；此后，售楼处人员也数次通知被上诉人前来签署正式房屋买卖合同，但被上诉人以各种理由百般推拖，坚持按照小产权房价格购买，是被上诉人不考虑合同赖以订立的客观情势发生了不可预见之异常变动，导致原来认购价格的基础丧失，若继续维持原认购，将有悖于诚信，并导致显失公平的后果；是被上诉人一直拖着拒绝变更、也未书面提出终止认购申请，是意图谋非法私利，存在严重错误认知，系其自身违约，而非上诉人违约，一审法院的认定有悖于客观事实，存在错误。上诉人不存在拒绝交付涉案房屋行为(此房屋并未出售，按目前市场价格，可售予被上诉人，立即办理手续)，在长达多年期间，数次催促被上诉人前来办理正式购房手续和补交剩余房款未果(该行为实际上已给上诉人造成资金流动性损失何止5万，应给予被上诉人相应惩罚，而非制裁上诉人)的情形下，上诉人完全可以依据认购书第3条进行处置和不予退还认购金，目前根本不存在侵犯被上诉人权利的情况；一审枉顾该事实，致认定失实、判决错误，请二审予以纠正。第二，一审在送达和程序安排方面存在瑕疵。上诉人没有委托其他公民代为处理诉讼事宜，进而其他自然人亦无权代为接收法律文书；一审法院负有审查涉案代理权是否属实、是否合法、是否存在有效指定代收人的职责；上诉人认为一审法院在传票、判决书送达等些环节存有疏忽、违规，进而缺席审理，做出不利判决，这导致上诉人未能出庭陈述申辩，权利受到侵害；也令法律失去严谨性和应有温度，请求二审法院查明事实后依法处理。第三，一审法院在举证责任分配、证据采信、法律适用方面明显不当。被上诉人负有对自己提出主张，提供证据的责任；但在关于何方违约、是否提出终止认购、上诉人拒绝履行义务、合同目的无法实现、利息起算是否合法合理等方面，均没有进行充分举证，一审法院仅凭其单方陈述，就草率认定相关事实，臆断独行，判决有失公允，上诉人定将维权到底。被上诉人不履行合同义务，且有不符合约定的情形下(拒签订正式合同、数次拒接电话、不回短信、无理谩骂、威胁恐吓砸断售楼人员双腿的违法事实)，协商未果的责任完全在其自身。一审法院没有查明，在被上诉人欺骗性虚假陈述、无人因该交易获利前提下，判定上诉人承担返还义务，并赔偿利息损失，明显法律适用错误。综上，一审法院认定和依据事实不足。在被上诉人没有充分举证情况下，一审法院将无关联的事实混淆为法律事实，并予以认定是极其错误的，请求二审法院依法纠正，将案件发回重审或改判。李强强辩称，1、上诉人依据的上诉事实没有事实根据，上诉的请求依法不能成立。2011年12月24日双方签订房屋认购书，当时售楼处的工作人员明确的说，上诉人开发的房子是正规的商品房，签订认购书之后被上诉人缴纳了认购金5万元，购买被上诉人开发的润和花园13号楼1单元501室住房及13号楼1单元07号车库，并约定上诉人应以书面通知的形式通知被上诉人办理房产买卖手续，事实上，被上诉人在交了5万元认购金后，上诉人从未通知被上诉人去签订买卖手续，被上诉人多次找上诉人及所开发楼盘的售楼处要求办理买卖手续，均未果，上诉人在上诉状中陈述的均不是事实，上诉人也从未督促被上诉人办理购房手续。2、一审诉讼期间，法院多次通知上诉人领取应诉手续及参加开庭，上诉人也接到了法院的通知，表示将应诉的材料邮寄给案外人朱孝开，送达程序是合法的，每一次送达一审法院均有录音，上诉人陈述的送达程序存在瑕疵没有事实及法律依据。综上，一审法院事实认定客观真实、判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。李强强向一审法院提出诉讼请求：1、判令李振胜返还购房认购金5万元及利息(以5万元为本金，按照银行贷款利率从2011年12月24日计算至李振胜实际返还之日)；2、案件受理费及其他费用由李振胜承担。一审法院认定事实：李强强陈述李振胜开发铜山区开发的润和花园项目，李强强到项目售楼处咨询，经工作人员介绍决定购买小区房屋。当时房屋没有建设。2011年12月24日，李强强签订编号为RH024的认购书一份，内容为：兹有乙方李强强自愿认购甲方在铜山区开发的润和花园房产，享有该项目房产优先购买权及甲方指定的相关销售优惠政策。相关细节如下：1、乙方自愿交给甲方认购金伍万元，该认购金在甲乙双方签署房产买卖合同时转入房款。2、乙方所认购房号为13-1-501，该房暂测建筑面积110.15平方米，车库13-1-07号，暂测建筑面积6.17平方米。13-1-501原价247287，优惠后220300,13-1-07，原价6170，优惠后5553。相关该房销售单价及最终面积等细节以甲乙双方签署房产买卖合同为准。3、乙方应在接到甲方通知后三日内办理房产买卖相关手续，逾期甲方有权对该套房产另行销售，退还乙方已交认购金。4、如因乙方原因终止该套房产的认购权，乙方应及时向甲方提出书面终止认购申请，甲方承诺在接到该终止认购申请后15日内无息全额退还乙方所交认购金。5、本认购书最终解释权归甲方所有，未尽事宜甲乙双方协商解决。6、本认购书一式两份，甲乙双方各执一份。认购书左下方甲方处盖有李振胜的私章，乙方处有李强强的签字。当日，李强强交纳认购金5万元，李振胜出具编号为7286787的收据一份，载明缴款单位李强强，收款方式转账，金额5万元，收款事由为认购金13-1-501、储13-1-07，单位盖章处盖有李振胜私章。李强强陈述上述认购书与收据中李振胜的私章是事先盖好的，当天并没有见到李振胜本人，售楼处工作人员称房屋2012年底可以交付。2012年底发现房屋被政府拆掉了，因为没有土地证，2013年左右在售楼处见过李振胜，李振胜说正在协调。后涉案房产重新建设又被拆除，目前已经盖好已经住人了。认购书中的房屋、地下室已经卖给他人，地下室已被他人装修。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，李强强与李振胜于2011年签订认购书，李强强已按认购书的要求支付认购金5万元，李振胜开具了收据，李振胜应按照认购书的约定通知李强强办理房产买卖相关手续，但截至目前，涉案小区已经建好，李振胜并未及时通知李强强办理相关买卖手续，李强强主张涉案房屋与地下室被售与他人，无法实现合同目的，其要求李振胜退还认购金5万元，有事实与法律依据。另，因李振胜违约致使合同目的不能实现，李振胜应支付款项被占用期间的利息损失，具体计算方式如下：以欠款50000元为本金，自2011年12月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以未支付的认购金为本金，自2019年8月20日起至债务实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。遂判决：李振胜于判决生效之日起十日内返还李强强购房认购金50000元，并支付逾期付款利息（以欠款50000元为本金，自2011年12月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以50000元为本金，自2019年8月20日起至债务实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二审中，李振胜提交了如下证据：1、2014年11月10日关于催收房款和签约的通知书，证明在2014年案涉房产已经基本完工，并通知李强强缴纳剩余房款及签订正式房屋买卖合同。2、国家企业信用信息公示系统公示报告一份，徐州市铜山区2013-81号地块国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书一份，证明在2013年10月23日李振胜通过其控制的徐州安可特房地产咨询服务有限公司取得涉案房屋上的国有建设用地使用权。2011年签订认购书的时候，所建房屋系小产权房，认购书上的价格也是按照当时小产权房的市场价格暂定的，在2012年上诉人所建的房屋被政府拆除，在2013年取得建设用地使用权后又重新建设的，2014年年底基本完工。李强强对上述证据质证如下：1、对催收房款和签约通知书的真实性、合法性、关联性均有异议，从未接到李振胜以任何形式通知的签约通知。2、对国家企业信用信息公示无异议，该份信息显示安可特公司成立于2008年3月6日，但是2011年双方在签订房屋认购书时李振胜是以个人名义签订的，而并非是以公司名义，所以李强强在一审时以李振胜个人作为被告起诉，要求个人承担责任。对挂牌出让成交确认书真实性待法院核实，但是与李振胜应承担本案的返还责任没有关联性。二审中李强强没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，李振胜、李强强签订的认购书是一种预约合同，目的在于签订本约合同，李强强缴纳的认购金具有定金的性质。本案中，李强强按照约定支付了认购金，但在案涉小区已经建好的情况下，本约合同未签订，且李振胜未能举证证明系李强强责任，李振胜应当返还认购金。对于其已经履行案涉认购书相关义务的主张，因无充分证据支持，本院不予采纳。一审法院认定李振胜应返还李强强购房认购金并支付逾期付款利息，有事实及法律基础，本院予以支持。关于李振胜主张的一审开庭传票未有效送达，导致其未能出庭陈述申辩，权利受到侵害的问题。经本院查明，案外人朱孝开经李振胜同意代李振胜接收法院传票并告知李振胜，应当视为传票有效送达，本院认为一审审理过程中程序并不违反法律。综上，李振胜的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由上诉人李振胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年三月十六日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥