辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1063号上诉人（原审被告）：鞍山佳仁房地产开发有限公司，住所地鞍山市铁**千山西路**。法定代表人：王忠伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：石磊，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李博。上诉人鞍山佳仁房地产开发有限公司因与被上诉人李博商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初4124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鞍山佳仁房地产开发有限公司的上诉请求：1．撤销一审判决，不服一审判决支付第五期首付款及违约金合计19,365元，依法改判或者发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定的事实、适用法律和判决结果错误。上诉人不同意一审认定支付被上诉人第一项判决内容支付第五期首付款19,365元及剩余违约金。因为原审法院判决属于认定错误，上诉人已经提供对方签字认可的收款收据，该收据约定了同意在2-3个月后支付第五期首付款19,365元，并同意扣除物业费、电梯费及电费（见收款收据），同意免收违约金。另外被上诉人尚欠上诉人代为垫付截止到2020年10月16日电费131.5元，上诉人已经将上述费用扣除完毕，故上诉人无违约行为，原审不应该予以支持被上诉人的请求。被上诉人李博辩称，同意原审法院判决。李博向一审法院起诉请求：1．请求判令鞍山佳仁房地产开发有限公司支付给李博逾期办理产权证书违约金1,936.55元，首付款19,365元及违约金5,848.23元（2019年12月31日至起诉之日止），共计27,149.78元；2．本案诉讼费全部由鞍山佳仁房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2015年10月30日，李博与鞍山佳仁房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定李博购买鞍山佳仁房地产开发有限公司开发建设的鞍山市铁西区房屋一处，产籍号2-50-338-3101，建筑面积86.67平方米，总房款387,311元。同时李博与鞍山佳仁房地产开发有限公司又签订了返还首付款补充协议，协议主要约定：李博购买（阳光金郡）5号楼3单元10层1号商品房，返款金额为首付款（不超过总房款的25%），即96,827元。鞍山佳仁房地产开发有限公司在李博银行贷款发放之日起，将李博所交纳的25%购房首付款，分四年五期全额返还给李博，详见还款计划书。签署正式购房合同后，如鞍山佳仁房地产开发有限公司未能按约定期限支付分期返款超过30日的，李博有权要求鞍山佳仁房地产开发有限公司按该期返款金额的1%（按日千分之一）计算违约金。李博与鞍山佳仁房地产开发有限公司同时签订了返款计划，返款计划约定：首付款共分5期返清，分期付款自2015年10月30日至2019年11月30日止，共返还首付96,827元，按返款协议违约条款执行。返款计划如下：第一期鞍山佳仁房地产开发有限公司于李博银行贷款发放之日或者交纳全部购房款后的次月15日返还李博19,367元。第二期鞍山佳仁房地产开发有限公司于2016年11月30日返款19,365元。第三期鞍山佳仁房地产开发有限公司于2017年11月30日返款19,365元。第四期于2018年11月30日返款19,365元。第五期于2019年11月30日返款19,365元。第五期返款到期后鞍山佳仁房地产开发有限公司至今未给付李博。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。依据双方签订的返款计划，第五期返款时间为2019年11月30日，应返款19,365元，现鞍山佳仁房地产开发有限公司至今未付李博此款，显然违约，故该院对李博要求鞍山佳仁房地产开发有限公司给付第五期返款19,365元的请求依法予以支持。关于首付款违约金一节，在返还首付款补充协议中虽约定，如鞍山佳仁房地产开发有限公司未能按规定期限支付分期返款超过30日的，李博有权要求鞍山佳仁房地产开发有限公司按该期返款金额的1%计算支付违约金，但该约定的违约金合年利息36.5%，在李博没有提供证据证明实际损失的情况下，应当适当调整，该院认为应按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的四倍计算为宜。李博主张违约金自2019年12月31日起计算至起诉之日即2020年10月27日止在法律规定的合理范围内，该院予以确认。故对李博请求的合理部分，该院予以支持。关于鞍山佳仁房地产开发有限公司抗辩称应当在首付款中扣除物业费等及免收违约金一节，在首付款的收款收据中，虽载明李博“同意扣物业费电梯费、电费，同意延期付款免收违约金”，但同时亦约定了被告“约2-3个月后打款”给李博。该收款收据的出具时间为2019年11月30日，但鞍山佳仁房地产开发有限公司至今未将款项给付李博。在鞍山佳仁房地产开发有限公司未按照约定履行自身义务的情况下，李博亦不再同意按照该约定履行。故对鞍山佳仁房地产开发有限公司的此项抗辩，该院不予采纳。关于李博要求鞍山佳仁房地产开发有限公司支付逾期办证违约金1,936.55元一节，鞍山佳仁房地产开发有限公司于2015年底或者2016年将标的房屋交付李博，鞍山佳仁房地产开发有限公司未按照合同约定的在房屋交付使用后90日内为李博办理房地产权属证书，已违反合同约定，应当承担迟延办理房地产权属证书的违约责任，被告抗辩李博的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效。该院认为，李博应当知道被告逾期办理房地产权属证书已侵害其权益，但李博并未提供证据证明其就逾期办理房地产权属证书一事向鞍山佳仁房地产开发有限公司主张过权利。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”李博起诉时已超过诉讼时效，并无诉讼时效中止或中断的情形，故对鞍山佳仁房地产开发有限公司的抗辩，该院予以采纳。对李博的该项诉讼请求，该院不予支持。综上，一审法院据此判决：一、鞍山佳仁房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付李博第五期返款19,365元及违约金（以19,365元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的四倍，自2019年12月31日起计算至2020年10月27日止）；二、驳回李博的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（李博已预交），由鞍山佳仁房地产开发有限公司负担，此款由鞍山佳仁房地产开发有限公司在履行上项义务时加付李博。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为一审法院判令上诉人承担第五期首付款及违约金是否正确。上诉人与被上诉人于2015年10月30日签订《商品房买卖合同》、《返还首付款补充协议》、《返款计划》、《鞍山佳仁房地产开发有限公司返还首付款补充协议》，约定就被上诉人购房首付款96,827元，由上诉人分5期返还，其中关于第五期19,365元，上诉人应于2019年11月30日向被上诉人返还。双方同时约定如上诉人未能按规定期限支付分期购房款超过30日的，被上诉人有权要求其按该期返款金额每日千分之一的标准计算支付违约金。本院认为上述约定为双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。虽然被上诉人曾在2019年11月30日由其母亲刘杰代签收款收据，明确在返还购房款19,365元范围内“同意扣物业费、电梯费、电费，同意延期付款免收违约金、约2～3后打款至以下账号，以银行交易记录实际到账为准”，但之后上诉人并未按照该收据内容将扣除物业费、电梯费、电费之后的剩余款项向被上诉人给付，亦即上诉人并未通过履行收款收据中约定的内容以消灭《商品房买卖合同》、《返还首付款补充协议》、《返款计划》、《鞍山佳仁房地产开发有限公司返还首付款补充协议》中的返还第五期购房款的义务，被上诉人有权要求上诉人履行返还第五期购房款并支付违约金，一审法院判令上诉人承担第五期首付款及违约金并无不当。关于上诉人提出的应扣除物业费、电梯费及电费的主张，因与本案并非同一法律关系，故本院对该主张不予支持，双方可另行解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元，由上诉人鞍山佳仁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二一年三月十六日法官助理许辉书记员金明佳