四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川10民终192号 上诉人（原审被告）：内江市鸿通房地产开发有限公司，住所地四川省内江市市中区黄家湾居民小区**** 社会统一信用代码9151100005822113X0。 负责人：吴成权，经理。 委托诉讼代理人：李毅，四川融众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廖素英，女，汉族，1976年8月8日出生，四川资中县人，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：杨辉，资中县明心寺法律服务所法律工作者。 上诉人内江市鸿通房地产开发有限公司（以下简称“鸿通公司”）因与被上诉人廖素英买卖合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2020）川1002民初2853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿通公司的委托诉讼代理人李毅、被上诉人廖素英及其委托诉讼代理人杨辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 鸿通公司上诉请求：1.撤销（2020）川1002民初2853号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定基本事实错误。一审法院认定上诉人存在未完全告知行为违反了先合同义务属违约系基本事实认定错误。1.根据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，上诉人没有义务将配套幼儿园无偿移交政府；2.依据上诉人已取得案涉幼儿园《不动产所有权证》，证明了案涉幼儿园产权归属于上诉人。且上诉人取得案涉幼儿园的《商品房预售许可证》，证明上诉人有权对外转让案涉幼儿园产权；3.依据法律规定，本案案涉幼儿园的所有权的设立、变更、转让和消灭必须经依法登记才发生法律效力，而上诉人取得案涉幼儿园所有权已经登记，且已取得《不动产所有权证》，因此所有权归属上诉人；4.内江市城乡规划局于2013年6月3日作出的内规管[2013]26号文件第十条“该项目配套建设幼儿园（11号楼）建筑面积1420.91平方米，建成后产权无偿移交市政府”不具有合法性。该条也不具有合同效力。二、本案被上诉人系未按期签订《商品房买卖合同》导致违约，因此已付定金不应当再返还被上诉人。一审法院认定原告主张返还定金的诉讼请求“合法有据”系适用法律错误。被上诉人交纳定金时，双方已经明确，需要2020年5月30前签订正式《商品房买卖合同》，但由于被上诉人在行政机关办理教育许可手续受阻，其于2020年7月底向上诉人主张退还定金，可以看出被上诉人没有在约定期间签署《商品房买卖合同》，对上诉人已经构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，被上诉人“无权要求返还定金。”因此，上诉人的上诉请求不应得到人民法院的支持。 廖素英辩称：1.一审法院认定事实准确，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求；2.根据双方达成的合同行为，双方达成的定金50万元是有收据的，在上诉人合同里面应该明确告知幼儿园的性质。根据一审出具的证据均能说明其所涉幼儿园应该是归属于内江市人民政府，因此一审认定被上诉人被隐瞒了这事实于法有据，上诉人的上诉理由不成立。 廖素英向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除双方的合同；2.请求法院判令被告返还定金给500,000元；3.因本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2020年5月18日，廖素英通过案外人田勇的银行卡账户向被告转款500,000元，同日，鸿通公司出具收款收据一份，载明收到廖素英500,000元，收款事由载明为：春天公园城幼儿园定金（注：春天公园城幼儿园现状买卖合同总价10,000,000元，定金500,000元，廖素英在2020年5月30日前签订正式合同，过期合同总价作废）。至起诉时双方未签订任何书面合同。 另查明，鸿通公司于2016年7月27日取得内江市松山南路北侧春天公园城11号楼、16号楼的商品房预售许可证，内江市公安局经济开发区分局交通派出所出具了春天公园城11号楼的地址××路××号××栋。案涉春天公园城幼儿园坐落于内江市市中区××路××号××栋××号××号××号，鸿通公司于2020年5月25日取得了上述房屋的不动产权登记，产权证号分别为川（2020）内江市不动产权第0××3号、川（2020）内江市不动产权第0××2号、川（2020）内江市不动产权第0××1号，均载明为权利性质为出让／市场化商品房，房屋规划用途为幼儿园。另查明，内江市城乡规划局于2013年6月3日作出内规规管［2013］26号文件，载明“该项目配套幼儿园（11号楼）建筑面积1420.91平方米，建成后产权无偿移交市政府”，被告亦陈述收到了该份文件。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”、第二十一条“承诺是受要约人同意要约的意思表示”之规定，本案中原告以交付定金500,000元的方式，被告以出具收款收据的方式双方达成了于2020年5月30日以10,000,000元购买案涉房屋的合意，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”之规定，被告在双方达成购买案涉房屋的合意中，未如实告知原告内江市城乡规划局于2013年6月3日作出的内规规管[2013]26号文件的内容，导致原告在未知晓该文件的情况下作出了交付定金的意思表示，被告的此未完全告知行为违反了先合同义务属违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，收受定金方不按约履行时，支付定金方方可要求双倍返还定金，如前所诉，因被告违反先合同义务的违约行为，导致原告在知晓后不愿意继续签到案涉商品房买卖合同，故原告提出请求判令被告返还原告廖素英定金500,000元的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。原告廖素英提出的解除案涉合同的诉讼请求，虽双方在庭审中对此诉讼请求均无异议，因双方仅建立了交纳定金的意思表示，且廖素英已提出的要求被告返回定金的诉讼请求，双方亦尚未签订后续的书面合同，故无须解除。对原告诉称及被告辩称提出的案涉房屋的所有权属问题，不属于本案审理的范围，本案中不予审理。 一审法院判决：一、被告内江市鸿通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告廖素英500,000元；二、驳回原告廖素英的其他诉讼请求。 二审中，被上诉人廖素英向本院提交了内江市人民政府关于配套幼儿园移交相关事宜的会议纪要，证明关于配套幼儿园应该属于公民或惠民幼儿园应当移交，符合相关规定。 上诉人的质证意见是：真实性无异议，合法性和关联性、证明目的有异议。内江市人民政府无权以会议纪要的形式让上诉人将案涉房屋无偿移交政府所有，且会议纪要也没有载明移交的幼儿园包含案涉幼儿园，上诉人是否向人民政府移交案涉房屋应当具有相应的合同和法律依据。不论是哪一级人民政府或者主管部分，均没有权利要求上诉人将案涉房屋无偿移交。 本院的认证意见是：该证据具有真实性，但与本案无关联。本院不予认可。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是案涉定金50万元是否应予退还。 本案中，双方当事人在磋商订立商品房买卖合同的过程中，鸿通公司收取了廖素英的购房定金。此时鸿通公司已经知道廖素英购买房屋的用途是私人办幼儿园，但未如实告知内江市城乡规划局于2013年6月3日作出的内规规管[2013]26号文件的内容。根据查明的事实，廖素英不愿意签订合同的原因是该案涉房屋不能开办私人幼儿园，不能实现其购房目的。在该问题无法解决的情况下，廖素英有权选择不购买案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第二款“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，鸿通公司应当将收取的定金返还给廖素英。因此，一审法院判令鸿通公司返还廖素英定金500,000元并无不当。鸿通公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，鸿通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,800元，由上诉人内江市鸿通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  何 骏 审 判 员  易小峰 审 判 员  夏 欣 二〇二一年三月五日 法官助理  苏 月 书 记 员  钟 凯 陈炫洲