辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2280号上诉人（原审被告）：沈阳房联股份有限公司，住所地沈阳市和平区哈尔滨路**。法定代表人：陈炜天，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋以龙，辽宁昊星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘晓丹，女，1980年6月10日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：佟金玲，上海段和段(沈阳)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾宇光，男，1979年4月10日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：佟金玲，上海段和段(沈阳)律师事务所律师。上诉人沈阳房联股份有限公司（以下简称“房联公司”）因与被上诉人刘晓丹、曾宇光商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初4356号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭本案进行了审理。本案现已审理终结。房联公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判令上诉人支付逾期办证违约金的金额过分高于被上诉人实际损失，一审判决适用法律错误，请求按照合同约定的逾期交房违约金的比例(按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金)进行调整。本案中被上诉人无任何实际损失，上诉人已将案涉房屋交付被上诉人实际占有、使用，被上诉人已实现了房屋的使用价值，上诉人并未对被上诉人享有的物权造成任何影响；且在一审过程中，被上诉人并无任何证据证明逾期取得产权证给其造成了何种实际损失，更不用说具体损失的大小，其主张的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，对违约金的计算标准和数额应当综合全案情况以及被上诉人的实际损失综合确定；由此，恳请贵院在综合考量被上诉人对于所受实际损失的举证情况等因素的基础上，在法律规定的范围内行使裁量权，对一审法院判决的违约金数额予以调整。刘晓丹、曾宇光辩称，双方在签订商品房买卖合同时，未约定逾期办证违约金，被上诉人已经交付全部商品房购房款并已经实际使用该房屋，根据商品房买卖合同司法解释第18条规定，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书合同未约定违约金或损失金额难以确定的可以安装已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算，涉案房屋在一审中被上诉人提交的不动产登记中心的档案记载，该房屋由上诉人抵押给盛京银行股份有限公司沈阳滨河支行，上诉人设定抵押权并在签订房屋认购协议书时，隐瞒被上诉人并以各种理由拖延不配合被上诉人办理房屋权属登记备案，上诉人应于房屋交付使用的2015年9月8日按照约定计算1080日即到2018年8月22日内将办理权属登记，由上诉人提交的资料报产权机关给案涉房屋登记备案，所以上诉人的设定抵押行为与办理权属登记备案冲突，所以其办证是因上诉人原因不能办理。刘晓丹、曾宇光向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付逾期办理房屋权属登记违约金人民币93116.67元；支付以1341130为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年8月23日起计算至2019年8月19日的利息和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行之日止的利息，以上利息现合并暂计至2020年4月15日，为93116.67元；2、案件诉讼费、保全费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月3日，原被告双方签订了《“城建璞邸”房屋认购协议书》，约定刘晓丹购买被告开发的城建璞邸房屋一处，具体位置：12栋1单元4层2号，房屋面积150平方米，价款1161700元。交房日期为2014年10月31日前。协议签订后，刘晓丹按约定支付了购房款。2015年4月12日，因延期交房，刘晓丹与被告协商退房。2015年9月7日，原、被告双方重新签订一份《“城建璞邸”房屋认购协议书》，约定刘晓丹购买被告开发的城建璞邸房屋一处，具体位置：5栋1单元2层1号，房屋面积157平方米，价款1351500元。同时约定被告应于房屋交付使用后1080日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。该协议签订后当日，刘晓丹支付了全部购房款，被告亦出具了两份收款收据。被告于2015年9月8日将房屋交付给刘晓丹，刘晓丹办理了相关入住手续。2017年11月24日，刘晓丹与被告再次签订一份《“城建璞邸”房屋认购协议书》，约定刘晓丹购买被告开发的城建璞邸房屋一处，具体位置：5栋1单元2层1号，房屋面积157.78平方米，价款1341130元。同时约定被告应于房屋交付使用后1080日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。2018年5月30日，被告开具正式发票，金额为1341130元。截止原案开庭审理之时，双方仍未签订商品房买卖备案合同，被告亦未将涉案房屋办理权属登记证明需要由开发商提供的资料报房产登记机关备案。一审法院认为，原、被告于2015年9月7日及2017年11月24日签订的两份《“城建璞邸”房屋认购协议书》，意思表示真实、明确、具体，具备了商品房买卖合同的必要内容，且买受方履行了付款义务、出卖方履行了交房义务，双方已形成了商品房买卖合同关系。协议书中约定，被告应于房屋交付使用后1080日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。案涉房屋于2015年9月8日交付使用，故应于第1080天，即2018年8月23日之后承担相应的不能协助办理权属证书的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故本案中，被告应根据购房款总额1341130元，从2018年8月23日起，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。经计算2018年8月23日到2019年8月19日违约金为57699.82元，2019年8月20日到2020年4月15日为35416.85元，两项合计93116.67元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告沈阳房联股份有限公司于本判决书发生法律效力之日起10日内，给付原告刘晓丹、曾宇光“城建璞邸”5栋1单元2层1号房屋2018年8月23日到2020年4月15日的逾期办证违约金93116元。如果被告沈阳房联股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2152元，减半收取1076元，由被告沈阳房联股份有限公司负担；保全费960元，由被告沈阳房联股份有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人房联公司与被上诉人刘晓丹签订的两份《“城建璞邸”房屋认购协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。依照协议约定，房联公司应在房屋交付使用后1080日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。截至本院二审审理期间，房联公司仍未履行上述合同义务，依法应当承担相应违约责任。关于房联公司提出一审法院判令逾期办证违约金的金额过分高于实际损失，适用法律错误，请求按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金标准进行调整的上诉主张。首先，本案争议双方在认购协议书中并未就逾期办证违约金作以约定，属于当事人对合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定确定违约金计算标准并无不当，本院予以确认；其次，房联公司虽主张一审法院判令违约金金额过分高于刘晓丹、曾宇光的实际损失，但并未提供充分证据予以证明，应当承担相应举证不能的不利后果。故对上诉人提出的上述主张，本院不予支持。综上所述，上诉人房联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2152元，由上诉人沈阳房联股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 赵 钺审判员 王 虹二〇二一年三月四日书记员 蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。