新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终60号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈德祥，男，1973年10月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：李娟，新疆新靖律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：卢东雷，男，1982年11月10日出生，汉族，住河北省泊头市。 原审第三人：新疆万海房产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市建国西路**油运基地北门**（67区3丘59栋1层商业1）。 法定代表人：苏海英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：安建刚，男，该公司员工。 上诉人陈德祥因与上诉人卢东雷、原审第三人新疆万海房产经纪有限公司（以下简称“万海房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初2311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人陈德祥及其委托诉讼代理人李娟，上诉人卢东雷，原审第三人万海房产公司的委托诉讼代理人安建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈德祥上诉请求：撤销一审判决第三项，改判卢东雷支付保全费1,055元。事实和理由：上诉人一审第二项诉讼请求包含申请财产保全费1,055元，且上诉人在一审中提交了保全费票据，该费用应由卢东雷承担。 卢东雷辩称，一审判决错误，卢东雷不应承担保全费。 万海房产公司述称，同意陈德祥的上诉请求。 卢东雷上诉请求：1．撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人主张上诉人双倍返还定金的诉讼请求；2．撤销原审判决第五项，改判支持上诉人反诉请求，上诉人不返还50,000元定金。事实和理由：一、一审认定事实错误。根据合同约定，被上诉人向上诉人付清房款后双方再办理过户登记，但被上诉人至今未付清剩余房款。上诉人配合被上诉人办理案涉房屋网签手续后，该房屋只能过户至被上诉人名下，但被上诉人仍拒绝履行付款义务，其行为已构成违约。因被上诉人在上诉人通知的宽限期内仍不支付剩余房款，故上诉人通知被上诉人解除合同。二、一审适用法律错误。被上诉人未按合同约定履行支付剩余房款的先合同义务，上诉人有权拒绝办理过户，且在上诉人宽限的合理期间内被上诉人仍不履行付款义务其行为已构成违约。上诉人向被上诉人发出解除合同的通知后被上诉人亦向上诉人通知解除合同，故双方解除合同的意思表示一致。现案涉房屋已将网签登记在被上诉人名下，可以保障其实现合同目的，一审法院认定合同无法履行系由上诉人造成属适用法律错误。 陈德祥辩称，1．虽然双方签订的《房屋买卖合同》约定剩余房款于定金交付后三日内支付，但签订合同时双方口头约定可以晚两天付款。2020年4月12日，原审第三人又与被上诉人协商，其同意上诉人可迟延交付房款，故双方就剩余房款交付时间进行了变更，被上诉人主张上诉人逾期支付剩余房款的行为已构成违约，并要求解除合同没有事实和法律依据。2.2020年4月14日，因原审第三人发现被上诉人存在一房二卖行为，故与其发生纠纷并报警，并于2020年4月15日凌晨将案涉房屋的网签登记在上诉人名下。3.2020年4月15日上诉人主动与被上诉人协商，双方到房管局支付剩余房款同时办理过户登记，被上诉人却以通知合同解除为由拒绝办理。4．一审判决适用法律正确。被上诉人一房二卖的行为主观上存在故意，应适用定金罚则，双倍返还定金。 万海房产公司述称，不认可卢东雷的上诉请求，万海房产公司与陈德祥签订合同时就约定边交钱边办理过户登记，后万海房产公司通知双方去房管局边交钱边办理过户登记时发现卢东雷又将案涉房屋出售给案外人，为了避免卢东雷违约，万海房产公司就要求其一同到房管局办理过户登记，卢东雷报警称万海房产公司抢其房产证，但案涉房屋房产证在双方签订购房合同时就已交给了万海房产公司，故卢东雷不讲诚信。 陈德祥向一审法院起诉请求：1．解除原、被告之间房屋买卖合同，被告双倍返还原告定金100,000元，并承担中介费7,000元；2．被告承担本案诉讼费及其他费用。 卢东雷向一审法院提出反诉请求：1．解除双方于2020年4月10日签订的《房屋买卖合同》；2．确认反诉被告支付的定金50,000元不予退还；3．反诉被告向昌吉市房管局提出申请，申请撤销在昌吉市房管局不动产登记系统中，登记的关于涉案合同的草拟。 一审法院认定事实：2020年4月10日，被告（反诉原告）卢东雷作为甲方，原告（反诉被告）陈德祥作为乙方，第三人新疆万海房产经纪有限公司作为丙方签订一份《房屋买卖合同》。合同内容：1．房屋基本情况：甲方将位于昌吉市69区230栋1单元102室，产权证号为XXXX号，建筑面积95.60平方米，包括房屋的附属设施一并现状交付。甲方保证该房产合法，权属清楚，未设置抵押，未被查封，甲方对该房有处置权；2．房款和过户的税费承担：过户时买卖双方产生的营业税、个人所得税、契税等由乙方承担，房屋成交价格为不低于700,000元；3．购房款的支付：乙方购房方式为全款支付，乙方将全部房款支付甲方后，甲方将房屋过户乙方，合同签订当日乙方支付定金50,000元，定金到账3日内支付剩余款项650,000元，甲方收到所有房款后的当日，立即给乙方办理过户手续。当日不能办结的，顺延到下一个工作日；4．房屋交付：甲乙双方同意过户当日，由甲方将房产交付乙方，甲方将房屋各项费用结清；5．丙方居间任务的时间：甲乙双方房屋和购房均分别给付完毕之后才算任务；6．中介费的支付：由乙方承担并合同签后立马给付丙方等。签订合同当日，陈德祥向卢东雷支付定金50,000元，因陈德祥筹备资金需要时间第三人给卢东雷打电话取得了卢东雷的同意，双方电话里口头约定2020年4月14日下午在房管局通过大额转账渠道一次性交付剩余650,000元房款，并过户房屋。14日当日，陈德祥和第三人发现卢东雷早在2020年3月26日将涉案房屋卖给案外人陈**，并收取陈**10,000元定金的事，因此双方发生纠纷，当日没有顺利办成交付房款并过户事宜，2020年4月15日凌晨，在第三人的操作下双方在房管局官方网站上申请了房屋所有权转移登记申请书，2020年4月15日，卢东雷在微信聊天中以陈德祥没有按照合同约定给付定金三日之内未付剩余房款为由拒绝与陈德祥沟通，并告知陈德祥解除合同，定金50,000元不予退还。陈德祥认为卢东雷“一房二卖”的行为构成根本违约，目的是侵占原告的定金，故诉至一审法院。卢东雷则认为陈德祥未付清房款就要求过户的行为构成违约，自己有权拒绝，应解除合同，定金不予退还，并向一审法院提起了反诉。昌吉市人民法院审理的（2020）新2301民初2308号原告陈**诉被告卢东雷的房屋买卖合同纠纷一案中，卢东雷与陈**就涉案房屋签订一份《房屋买卖合同》，收取陈**定金10,000元。现陈**要求卢东雷继续履行合同，并承担50,000元违约金。卢东雷以对方拒不支付房款，合同违约为由提起反诉，请求解除合同，不予返还定金。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，依法成立的合同，受法律保护。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）提出解除合同的诉讼请求，是双方均同意解除2020年4月10日签订的《房屋买卖合同》的真实意思表示，符合法律规定，予以支持。针对原告陈德祥要求被告卢东雷双倍返还定金即100,000元以及承担中介费7,000元的诉讼请求，被告卢东雷明知道涉案房屋在昌吉市房管局办理了网上预约登记手续后，只能卖给原告，无法向他人出售的后果，又单方面告知原告解除合同、不退定金，并拒绝与原告沟通。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，被告卢东雷作为造成合同不能履行的过错方，应当向原告陈德祥双倍返还定金即100,000元。买卖合同约定的定金不足以补偿一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失，法院应予以支持，但本案中原告已要求被告双倍返还定金，双倍返还定金100,000元已足以弥补原告所产生的中介费损失7,000元，故原告要求被告承担中介费7,000元的诉讼请求，不予支持。反诉原告不予返还定金50,000元的诉讼请求不予支持。因本案中的《房屋买卖合同》已不具备继续履行的条件，故反诉原告要求反诉被告向昌吉市房管局提交申请，申请撤销在昌吉市房管局不动产登记系统中登记的关于涉案合同的草拟的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持，反诉被告应协助反诉原告撤销预告登记。遂判决：一、解除原告陈德祥与被告卢东雷于2020年3月26日签订的《房屋买卖合同》；二、被告卢东雷向原告陈德祥返还双倍定金100,000元，于判决生效十日之内向原告陈德祥返还；三、驳回原告陈德祥的其他诉讼请求；四、反诉被告陈德祥于判决生效之后三日内协助反诉原告卢东雷撤销房屋预告登记；五、驳回反诉原告卢东雷的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 卢东雷提交如下证据： 1．卢东雷与万海房产公司安建刚的微信聊天记录一份，拟证明卢东雷仅同意将付款时间延期至2020年4月14日上午10时30分，并要求收到剩余房款后再前往房管局办理过户登记。经质证，陈德祥对该组证据的真实性认可，对关联性、合法性及证明目的不认可，认为聊天记录载明2020年4月13日下午8时35分卢东雷与安建刚协商第二天上午在房管局办理过户登记。万海房产公司对该组证据的真实性认可，对证明的问题不认可，认为该聊天记录的时间早于万海房产公司一审提交录音的时间。 因陈德祥与万海房产公司对该证据的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。 2．昌吉市城建档案馆提供的网签办理流程登记记录一份，拟证明一审中卢东雷提交的网签登记表载明登记人系卢东雷，故其以为2020年4月10日办理的相关手续中包含网签，但案涉房屋网签系万海房产公司于2020年4月15日凌晨办理在陈德祥名下。经质证，陈德祥对该组证据的真实性认可，对关联性、合法性及证明目的不认可，认为卢东雷存在多笔房屋交易涉及多起诉讼，其称不知道网签是虚假陈述。万海房产公司对该证据真实性认可，对关联性不认可。 因陈德祥与万海房产公司对该证据的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。 陈德祥、万海房产公司二审中未提交新证据。 本院依职权向昌吉市房管局调查并制作询问笔录一份、调取案涉房屋业务办理登记一份，昌吉市房管局房产交易科科长魏华陈述：1．案涉房屋未办理预告登记，该房屋已办理了房屋产权证，不涉及办理预告登记业务；2．案涉房屋由万海房产公司于2020年4月15日凌晨1点28分在昌吉市房产交易与产权管理系统中办理了二手房网上签约业务（即网签）；3．网上签约与预告登记非同一业务；4．案涉房屋仅办理了网上签约业务，未完成网上备案业务，若当事人协商一致，万海房产公司在昌吉市房产交易与产权管理系统可办理网签注销。 经质证，上诉人陈德祥对上述证据的真实性、合法性、关联性均认可；原审第三人万海房产公司对该证据的真实性、合法性、关联性认可。上诉人卢东雷经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其对质证权利的放弃。本院对该证据的真实性予以确认。 除“2020年4月15日凌晨，在第三人的操作下双方在房管局官方网站上申请了房屋所有权转移登记申请书”外，二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明：案涉房屋未办理预告登记。2020年4月15日凌晨，原审第三人万海房产公司单方操作在昌吉市房产交易与产权管理系统办理了二手房网上签约业务，出卖人为卢东雷，买受人为陈德祥。 本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人陈德祥及上诉人卢东雷是否存在违约行为；二、涉案定金是否应当返还，如何返还；三、保全申请费如何承担。 关于焦点一，上诉人卢东雷认为根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条约定，陈德祥未在2020年4月13日前向其支付剩余650,000元购房款的行为已构成违约；上诉人陈德祥认为迟延几日支付剩余650,000元购房款系经过卢东雷确认，且卢东雷存在“一房二卖”行为，卢东雷于2020年4月15日向陈德祥发出解除合同通知的行为已构成违约。经查，首先，根据一审中万海房产公司提交的通话录音可以反映卢东雷同意陈德祥迟延支付剩余购房款，根据二审中卢东雷提交的微信聊天记录可以反映其同意陈德祥延长付款期限至2020年4月14日10时30分，一审中陈德祥提交的微信聊天记录可以反映2020年4月14日下午16时卢东雷为促成合同履行前往房管局与陈德祥协商办理案涉房屋过户登记事宜。由此可见，卢东雷对陈德祥于2020年4月14日支付剩余购房款的事实清楚亦予以认可，故对卢东雷辩称其未同意陈德祥可迟延付款的意见，本院不予采纳。其次，2020年4月14日陈德祥与万海房产公司安建刚在昌吉市房管局等卢东雷办理案涉房屋过户登记时，得知卢东雷于2020年3月26日与案外人签订《房屋买卖合同》将涉案房屋出售给案外人陈**，双方因此发生纠纷。由此可见，卢东雷“一房二卖”的行为系双方当日未能支付剩余购房款亦未办理过户登记的主要原因。第三，根据一审中陈德祥提交的微信聊天记录可以反映2020年4月15日上午陈德祥联系卢东雷协商办理案涉房屋交钱过户登记事宜，卢东雷以陈德祥未按合同约定期限支付剩余650,000元购房款为由向陈德祥发出解除合同的通知，并表示拒绝与其沟通房屋买卖事宜，陈德祥亦向卢东雷发出解除合同的通知。陈德祥在合同约定的期限内其银行账户中存款已大于650,000元，其可随时向卢东雷履行支付剩余购房款的合同义务，因卢东雷存在“一房二卖”行为，作为买受人的陈德祥基于对大额交易的顾虑，主张双方在房管登记部门通过银行大额转账U盾边办理过户登记边支付剩余购房款符合常理。因2020年4月14日未能支付剩余购房款亦未办理过户登记的过错方非陈德祥，且陈德祥于2020年4月15日联系卢东雷协商办理交钱过户登记事宜的时间点未超过一般大众的朴素认知及法律容忍的合理期限。综上，陈德祥积极履行合同的行为不构成违约，卢东雷于2020年4月15日单方解除合同亦拒绝与陈德祥沟通的行为致使合同目的无法实现，构成违约。 关于焦点二，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，卢东雷作为收受定金的一方，因其单方解除合同的违约行为致使合同目的无法实现，亦未履行合同约定义务应当双倍返还定金。一审认定卢东雷向陈德祥返还定金100,000元并无不当，本院予以维持。 关于争点三，根据《诉讼费交纳办法》第六条、第十条、第四十三条的规定，保全申请费属于诉讼费范畴，当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。本案中，双方当事人均在法定期间内向本院提出上诉，不适用上述情形，为减轻当事人诉累、降低诉讼成本、节约审判资源，二审中予以处理。本院认为保全申请费系陈德祥为维护自身合法权益所作的必要支出，应予以支持，一审法院未予处理不当，本院予以纠正。 “网上签约”指房地产管理部门为规范房地产企业销售行为，防止开发企业“捂盘”以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统；“预告登记”指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型，二者并非同一法律行为的不同名称。本案中，卢东雷反诉请求申请撤销在昌吉市房管局不动产登记系统中登记的关于案涉合同的草拟，根据二审中卢东雷提交的网签办理流程登记记录及本院依职权调取的证据反映，万海房产公司于2020年4月15日凌晨单方在操作昌吉市房产交易与产权管理系统办结了案涉房屋的网上签约，故卢东雷的一审反诉请求第三项实为申请撤销案涉房屋已办结的网上签约。一审法院认定案涉房屋买卖合同已不具备继续履行条件，支持卢东雷该项反诉请求并无不当，但表述存在瑕疵。根据本院二审查明事实，案涉房屋未办理预告登记，双方当事人亦予以认可，虽然双方当事人均未对一审判决第四项内容提出上诉，为减轻当事人诉累、降低诉讼成本、节约审判资源，故本院予以纠正。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初2311号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项，即“一、解除原告陈德祥与被告卢东雷于2020年3月26日签订的《房屋买卖合同》；二、被告卢东雷向原告陈德祥返还双倍定金100,000元，于判决生效十日之内向原告陈德祥返还；三、驳回原告陈德祥的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告卢东雷的其他诉讼请求。”； 二、变更新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2020）新2301民初2311号民事判决第四项为：“上诉人陈德祥自本判决生效之日起三日内协助上诉人卢东雷撤销昌吉市69区2丘30栋二单元1层102室办理的网上签约。”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,220元，（已减半收取，由上诉人陈德祥预交），一审反诉案件受理费25元（已减半收取，由上诉人卢东雷预交），合计1,245元，由上诉人卢东雷负担；二审案件受理费2,350元（上诉人陈德祥预交50元，上诉人卢东雷预交2,300元），由上诉人卢东雷负担；保全申请费1,055元（由上诉人陈德祥预交），由上诉人卢东雷负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 周美蓉 审 判 员 王雪梅 审 判 员 高 峰 二〇二一年三月三日 法官助理 雷 鸣 书 记 员 马丹妮