江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏02执异14号异议人（案外人）：贾小玉，女，1989年3月15日生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：何卫明，江苏江民律师事务所律师。申请人：南通建工集团股份有限公司，住所地南通市崇川区段家坝路**。法定代表人：张向阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱长春，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丹，江苏法德东恒律师事务所律师。被申请人：江阴润泽置业有限公司，住，住所地江阴市长江路****/div>法定代表人：董清，该公司执行董事。。委托诉讼代理人：杨孟龙，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文璇，北京市盈科（徐州）律师事务所实习律师。在本院审理南通建工集团股份有限公司（以下简称南通建工公司）与被申请人江阴润泽置业有限公司（以下简称江阴润泽公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人贾小玉对本院查封江阴润泽公司开发的坐落于江阴市香樟公馆玫瑰园83房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证。本案现已审查终结。经审查查明：本院于2020年受理南通建工公司与江阴润泽公司建设工程施工合同纠纷一案后，南通建工公司向本院提出财产保全申请，要求冻结江阴润泽公司名下的银行存款11500万元或查封、扣押相应价值的财产，并已提供担保。本院于2020年10月16日作出（2020）苏02民初702号民事裁定书。裁定：冻结江阴润泽置业有限公司名下的银行存款11389.4829万元或查封、扣押相应价值的财产。同年10月27日，本院派员前往江阴市不动产登记中心，查封了江阴润泽公司名下的坐落于江阴市××共计48套房产，包括玫瑰园83号房产，案外人贾小玉遂提出执行异议。案外人贾小玉提出异议称，其于2020年7月31日与江阴润泽公司签订商品房买卖合同（先签订了认购协议），购买江阴润泽公司开发的玫瑰园编号为83号的单元商品房，房屋建筑面积为284.41平方米，总房款为582万元，同年7月24日其支付了20万元定金。签订合同后，贾小玉一方分别于2020年7月31日支付155万元，2020年8月31日支付100万元，2020年9月24日支付307万元，合计向江阴润泽公司支付了全部582万元购房款。2020年10月18日，江阴润泽公司向贾小玉交付了涉案房屋。贾小玉收取了房屋钥匙并已开始装修。2021年1月4日润泽公司向贾小玉开具了购房款总金额582万元的增值税发票及住宅。因此，江阴市××号房屋已由贾小玉购买并已支付全部购房款，且已实际接收房屋，该房屋应属贾小玉所有，因房屋被法院查封，贾小玉对于房屋未能办理过户手续无任何过错。请求本院依法解除对其购买的江阴市××号房屋的查封措施。贾小玉为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：与江阴润泽公司签订的认购协议、商品房买卖合同、银行转账凭证、江阴润泽公司开具的收据、增值税发票、住宅使用说明书、住宅质量保证书等证据材料。南通建工公司辩称，异议人的申请不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定的三个条件。异议人与江阴润泽公司签订合同及履行合同过程中都存在重大过错，异议人和江阴润泽公司签订合同没有网上备案，是私下签订的合同，对南通建工的利益造成严重侵害。对于商品房买卖合同、收据的真实性难以确认。应对异议人提供的证据材料进行严格审查，不能仅以异议人和江阴润泽公司之间形成的书面材料来确认案件事实，异议人还应当提供充分的证据来证明主张。对贾小玉提交的证据材料，南通建工认为，一、对于认购协议上因没有签署时间不能确定时间；认购协议中异议人处的签名与异议人提交的商品房买卖合同上的签名明显不一致。二、认购协议书案涉房屋单价和总价与商品房买卖合同中价格不一致，相差73万多，明显不合理。三、商品房买卖合同是异议人与江阴润泽公司签订的，对真实性无法确认。四、对于收据和付款凭证，部分付款人不是异议人。江阴润泽公司述称，一、案外人贾小玉对其异议申请所涉被保全财产即玫瑰园83号房屋享有足以排除执行的民事权益，2020年7月31日，其与贾小玉签订编号为2020073101的《商品房买卖合同》，将江阴玫瑰园83号房屋出售给贾小玉，该合同系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规之强制性规定，内容合法有效。后贾小玉付清全部购房款，其亦已向贾小玉交付该房屋，然因其统一代缴购房契税款的银行账户被法院依据（2020）苏02执保300号之二保全裁定书予以冻结，但该保全措施属于保全错误，导致包括贾小玉在内的众多购房人迄今无法办理过户登记。鉴此，依据法律规定，贾小玉对法院保全的江阴市××号房屋享有足以排除执行的民事权益，其异议请求依法应予支持。二、申请保全人南通建工公司在江阴润泽公司并无欠付工程款的情形下，恶意起诉主张未到期债权并申请财产保全，系错误保全。根据江阴润泽公司与南通建工公司之间的《建设工程施工合同》，江阴玫瑰园三期工程合同价款为24357万元，采用工程进度节点方式支付工程价款，竣工验收及提供完成的结算资料后付完成工程量的80%，结算后付结算金额的95%，工程质量保修金为结算价的5%于保修期满支付。涉案工程于2020年9月16日通过竣工验收，江阴润泽公司于2020年9月20日收到竣工结算资料并同期移交审计公司进行审计。依照前述支付约定，其在2021年1月20日前完成审计即可，在竣工结算前应付工程价款计总19485.6万元，待双方共同确认审计结果后28天内支付余款（扣除5%质保金）。截止2020年10月20日，其实际已付工程价款总计216306585.41元，累计已超额支付2145.0585万元，不存在南通建工公司所称的长期欠付工程款情形。并且双方约定的审计期限尚未届满，审计结果亦未最终确定，剩余工程价款的付款条件尚不具备，南通建工公司对该部分价款并不享有支付请求权。2020年10月9日，申请保全人在不具备诉权的情况下，悍然违背双方约定的结算程序，编造虚假事实恶意主张未到期权益并申请保全。导致其无法开展正常的生产经营活动，包括无法及时向财政部门缴纳答辩人代收的业主房屋契税174.8150万元，以致众多购房人不能正常办理不动产权证书；同时，查封的房产造成销售停滞，其中多套房产已签约销售，不能按期交付，势必造成一系列问题，导致购房业主群体性信访事件；此外，上述财产保全措施还导致无法正常结算农民工工资，亦会造成农民工上访讨薪事件。综上，南通建工公司非法诉请实施的相应保全措施，不仅会给江阴润泽公司造成损失，还将给社会稳定带来严重隐患，应当予以立即解除。三、即便需要采取保全措施，鉴于申请保全人变更诉讼请求，本案财产保全亦属明显超标的额保全。本案中，申请保全人提起本案诉讼时主张的工程款数额为11389.4829万元，贵院作出的（2020）苏02执保300号之二保全裁定书亦是基于该数额对江阴润泽公司财产实施保全措施，查封江阴香樟公馆房地产48套，冻结了其全部账户，涉及财产价值约1.5亿元后因其在申请保全人起诉后又支付其工程价款1500万元，申请保全人现将其诉请金额调整至9889.4829万元。鉴此，贵院保全财产已明显超出本案诉讼标的额，且代收业主契税及案涉保全房产均为可分物，故该保全措施显属超标的额保全，依法应予解除部分保全措施。综上所述，本案财产保全错误且系超标的额保全，贾小玉就其异议申请所涉财产亦享有排除执行的民事权益，建议贵院依法支持其异议请求。对贾小玉提交的证据材料，江阴润泽公司没有异议。本院另查明，2020年7月24日案外人贾小玉与江阴润泽公司签订了认购协议，约定由贾小玉购买江阴润泽公司开发的江阴市××编号为83号单元的商品房，房屋建筑面积为284.41平方米，总房款6556641元。同日由贾小玉的男友张益峰通过银行转账方式向江阴润泽公司支付了20万元购房定金。同年7月31日双方签订了正式的商品房买卖合同，总房款调整为582万元，合同约定房屋交付时间为2020年12月30日前。签订合同后，贾小玉于2020年7月31日通过银行转账方式向江阴润泽公司支付了购房款155万元；又于2020年8月31日通过银行转账方式向江阴润泽公司支付了购房款100万元；2020年9月24日贾小玉的男友张益峰通过银行转账方式向江阴润泽公司支付了购房款307万元，合计支付购房款582万元。江阴润泽公司于收款当日均分别出具了相应金额的收款收据。2021年1月4日，江阴润泽公司向贾小玉开具了金额为582万元的增值税普通发票一张。2020年12月30日，江阴润泽公司向贾小玉交付了住宅使用说明书、住宅质量保证书。以上事实，有本院民事裁定书、协助执行通知书、查封房产清单、当事人提交的书面材料等证据在卷佐证。本案争议焦点在于：案外人贾小玉请求本院解除对涉案江阴市××号房屋查封是否成立。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案的涉案房屋因诉讼保全被法院查封，目前登记在被申请人江阴润泽公司名下，因此，案外人贾小玉请求解除对涉案房屋的查封，则应当符合以上法定条件，否则法院对涉案房屋可以依法采取查封措施。经审查，案外人贾小玉提交了其与江阴润泽公司签订的商品房买卖合同，购买了江阴润泽公司开发的江阴市××号房屋是事实，且贾小玉提交的银行转账凭单、江阴润泽公司开具的收据、增值税发票互为印证，证明贾小玉已经支付了全部购房款，结合江阴润泽公司已向贾小玉签发了住宅使用说明书、住宅质量保证书等房屋交付证书的相关事实，贾小玉已经实际接收占有了涉案房产。因涉案房屋在商品房买卖合同约定的交房日期前即被法院查封，故对于未能办理过户手续案外人贾小玉没有过错。因此，案外人贾小玉的情形符合上述解除查封的法定条件。综上，案外人贾小玉要求解除对涉案江阴市××号房屋的查封，符合司法解释的相关规定，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条、第二十八条第一款第（一）项、第二十九条和《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：解除对江阴市××号房屋的查封。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  秦小兵审判员  张圣斌审判员  刘永刚二〇二一年三月五日书记员  杨钦雅本案援引法律条文《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第二十八条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债，且对该财产又无法采取其他执行措施的；（四）债务已经清偿的；（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。第二十九条财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。