湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终694号上诉人（原审原告）：闵九洲，男，1953年2月10日出生，汉族，武汉市人，户籍住址武汉市东西湖区，现住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：万瑞、郭涛，均系北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉集家公寓管理有限公司，住所地武汉市硚口区利北二村祥和公寓**楼****，统一社会信用代码：9142010330337961XP。法定代表人：喻三元，总经理。委托诉讼代理人：杨梅、胡楼，均系该公司员工。上诉人闵九洲因与被上诉人武汉集家公寓管理有限公司（以下简称集家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初2839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制，由审判员丰伟独任审理。本案现已审理终结。闵九洲的上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判集家公司向闵九洲支付（退还）提前使用的4个月空置期租金12,000元（3,000元/月×4个月）、违约金26,800元和律师费6,000元；2、本案全部诉讼费均由集家公司承担。事实及理由：双方签订的租赁合同虽约定集家公司可以提前使用6个月的空置期租金权益，但是该权益行使的前提是集家公司依约履行承租满6年的合同义务，因为租赁合同约定租期是6年，且明确记载“每执行满一年提供1个月的空置期免租”，闵九洲正是基于对集家公司能够承租满6年的信任，才同意给予集家公司可以提前使用6个月空置期。但是，集家公司以疫情为由拒不向闵九洲支付2020年3月至5月共计3个月的租金。虽国家鼓励非国有经营性资产出租人减免租金，但是，集家公司在疫情期间仍然正常使用房屋，且其作为租房中介公司，其收入并未受到疫情影响，集家公司仍在收取下游次承租人的租金。集家公司无正当理由拒不支付拖欠的租金，又在2020年5月未经闵九洲同意单方通过微信告知闵九洲欲解除合同，但又未与闵九洲办理正式的房屋退租交接手续，系严重的根本违约行为。集家公司应承担违约责任。集家公司应向闵九洲支付提前使用的4个月空置期租金。并应当按照租赁合同约定向闵九洲支付26,800元的违约金及承担闵九洲为此支出的律师费。集家公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。闵九洲向一审法院起诉请求：1、解除闵九洲与集家公司签订的《房屋托管合同》及《补充协议》；2、集家公司支付租金9,900元（3,300元/月×3个月），逾期利息209.88元（以9,900元为基数，按照日利率万分之二之标准，自逾期之日2020年4月1日起暂计算至2020年7月16日止，并计算至实际清偿之日止）；3、集家公司补足因提前使用空置期产生的租金13,200元（3,300元/月×4个月）；4、集家公司支付违约金26,800元；5、集家公司支付律师费6,000元；6、集家公司负担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年6月1日，闵九洲（甲方）与集家公司（乙方）签订《房屋托管合同》，约定甲方提供位于武汉市东西湖区将军一路将军新村一期11幢1单元301室的房屋（以下简称涉案房屋），乙方提供装修、家具及房屋租赁管理服务；租赁期限为78个月，空置期为180天（自2018年6月2日起至2024年12月1日止），计租期为72个月（自2018年12月2日起至2024年12月1日止），2018年12月2日至2021年12月1日期间的租金为3,300元/月，2021年12月2日至2024年12月1日期间的租金为3,400元/月，半年一付。该合同同时约定，乙方延迟缴纳租金达到30个工作日以上，经甲方书面催告，无故仍不缴纳租金的，甲方有权解除合同；乙方逾期支付相关费用，每逾期一日，需按拖欠费用的万分之二支付滞纳金；违约方应赔偿对方由此产生的实际经济损失，包括但不限于律师费、交通费、鉴定费及法院受理费等。该合同另在第十一条手书“如因乙方自身原因导致合同无法履行，甲方可收到6个月空置期加两个月租金共计26,800元的违约金”。2019年11月26日，双方签订《补充协议》，约定变更租金标准，自2019年12月2日至2024年12月1日的租金由3,300元/月变更为3,000元/月，由半年付变更为季付。该《补充协议》另行手书“此补充协议至2024年中止，如乙方再提出房租降低的要求，视为乙方违约，此补充协议作废，以原始合同为准”。《房屋托管合同》签订后，闵九洲已将涉案房屋交付给集家公司使用，集家公司支付闵九洲房租直至2020年3月1日，之前的房租已结清。集家公司未支付押金。2020年5月底，闵九洲收到集家公司腾退房屋的微信。现闵九洲诉至一审法院，要求如诉称。闵九洲为诉讼支出律师费6,000元。一审法院认为，关于解除《房屋托管合同》及《补充协议》的诉请。鉴于双方对此均无异议，一审法院予以确认。关于租金的诉请。第一，集家公司支付闵九洲房租直至2020年3月1日，该公司于2020年5月底告知闵九洲腾退房屋，故应支付闵九洲2020年3月至2020年5月租金。第二，租金标准已通过《补充协议》变更为3,000元/月。闵九洲诉称，《补充协议》已约定“如集家公司有违约行为，《补充协议》作废，以原合同为准”。但事实上，《补充协议》中仅约定“如集家公司再提出房租降低的要求，视为违约，此补充协议作废，以原始合同为准”，此约定仅就再次降低租金而言，与闵九洲的诉称意见并不相同。故一审法院依据《补充协议》之约定，依据3,000元/月计算租金。集家公司应支付闵九洲租金9,000元（3,000元/月×3个月）。关于逾期利息的诉请。鉴于集家公司未支付租金，构成违约，故应依据《房屋托管合同》之约定，向闵九洲支付逾期利息。鉴于《补充协议》已约定租金按季支付，故逾期利息应以9,000元为本金，依据日万分之二之标准，自2020年6月1日起计算至实际清偿之日止。关于补足空置期租金的诉请。双方已在《房屋托管合同》中明确约定了房屋空置期，闵九洲的该项诉请，无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于违约金的诉请。虽然《房屋托管合同》已约定违约金为26,800元，但该违约金已超过闵九洲实际损失的30%，属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的“过分高于造成的损失”的情形，故应依据闵九洲实际房租损失的30%认定违约金为2,700元（9,000元×30%）。关于律师费及诉讼费的问题。虽然《房屋托管合同》约定了律师费、诉讼费由违约方承担。但鉴于闵九洲诉请的金额共计56,109.88元（9,900元＋209.88元＋13,200元＋26,800元＋6,000元），一审法院实际判决金额共计11,700元（9,000元＋2,700元），故律师费及诉讼费亦应按比例分担。集家公司应负担闵九洲为诉讼所支出的律师费1,251元、诉讼费45元，剩余部分由闵九洲自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除闵九洲与武汉集家公寓管理有限公司签订的《房屋托管合同》及《补充协议》；二、武汉集家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付闵九洲租金9,000元、违约金2,700元及逾期利息（以9,000为本金，依据日万分之二的标准，自2020年6月1日起计算至实际清偿之日止）；三、武汉集家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付闵九洲律师费1,251元；四、驳回闵九洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元（已减半收取，闵九洲已预缴），由闵九洲负担171元，武汉集家公寓管理有限公司负担45元。二审期间，闵九洲、集家公司均未提交新证据。本院经审理查明，闵九洲、集家公司均对一审法院审理查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，闵九洲的上诉理由及请求，本院评判如下：关于闵九洲上诉认为集家公司应补足空置期租金的问题。因双方签订的《房屋托管合同》仅约定房屋空置期，并未约定提前解除合同应补足空置期租金，故闵九洲该上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于闵九洲上诉认为集家公司应全额承担违约金26,800元和律师费6,000元的问题。虽《房屋托管合同》约定违约金及律师费的问题，但一审法院考虑闵九洲的实际损失情况酌情予以调整并无不当，故闵九洲的该项上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元（闵九洲已预缴），由闵九洲负担。本判决为终审判决。审判员  丰伟二〇二一年三月三日法官助理严洁书记员彭毅磊