河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫06民终180号上诉人（原审原告）：牛福勤，男，1975年1月15日出生，汉族，住广东省深圳市龙湖区。被上诉人（原审被告）：鹤壁市新世纪置业有限公司，住所地河南省鹤壁市黎阳路东段（淇滨公安分局对面）。法定代表人：李生财，该公司董事长。委托诉讼代理人：李长江，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：余秀清，河南明星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王淑娴，女，1992年10月2日出生，汉族，住河南省鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：薛富铭，河南华融律师事务所律师。第三人：鲁光焰，男，1969年10月25日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：张勇，河南文硕律师事务所律师。上诉人牛福勤因与被上诉人鹤壁市新世纪置业有限公司（以下简称新世纪公司）、王淑娴、第三人鲁光焰定金合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2020）豫0611民初2832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。牛福勤上诉请求：1.依法纠正一审法院关于“本案不属于房屋买卖合同，应当属于定金合同纠纷”的事实，系认定错误，改判确定牛福勤与新世纪公司之间的《御景城邦团购房预定协议》属于房屋买卖合同。2.依法撤销一审判决第二项，改判认定新世纪公司与王淑娴签订的《商品房买卖合同（预售）》无效。3.一、二审诉讼费由新世纪公司、王淑娴负担。事实和理由：1.牛福勤与新世纪公司于2013年10月31日签订的《御景城邦团购房预定协议》中已经明确分别约定了房屋基本状况（楼号、楼层、单元、房屋位置、单价、面积、总价）、房屋销售方式、房屋价款、房屋付款方式、付款期限和房屋交付时间等内容，完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且新世纪公司已经按合同约定收取了牛福勤20万元的购房款，占总购房款35%以上，牛福勤已经具备后续向银行申请按揭贷款的购房条件，2014年9月新世纪公司取得商品房预售许可证明，2014年11月10日开发商鹤壁市建设集团有限公司出具《证明》一份，2015年7月16日新世纪公司向牛福勤出具《承诺书》一份，已表明因新世纪公司单方违约原因造成牛福勤无法签订《商品房买卖合同》，且新世纪公司一审开庭已当庭认可此事实。故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，牛福勤与新世纪公司签订的合同应为有效的商品房买卖合同。2.牛福勤与新世纪公司签订的《御景城邦团购房预定协议》和新世纪公司与王淑娴签订的《商品房买卖合同（预售）》所涉及的房产为同一套房产。新世纪公司与王淑娴签订的《商品房买卖合同（预售）》实质上是以房做为债务担保，本质上是债权债务关系。以房做为债务担保签订的该合同，属于恶意串通，严重侵害了牛福勤的合法权益。根据合同法第五十二条之规定，应当被认定为无效合同。综上，请二审支持牛福勤上诉请求。新世纪公司辩称，认可牛福勤上诉状第一项请求的事实和理由。第二项基本认可，新世纪公司和王淑娴之间没有真实的商品房买卖合同关系，与王淑娴签订的商品房买卖合同是为李林江与鲁光焰之间200万元借款提供担保，新世纪公司与王淑娴之间不存在真实合同意思表示，王淑娴也没有交付房款。另外，新世纪公司认为牛福勤上诉状第二项请求应为确定商品房买卖合同不是合同双方真实意思表示。王淑娴辩称，牛福勤上诉请求和上诉状内容与一审起诉状内容一致。1.本案牛福勤没有提供涉案房屋的合同及相关证明，并且涉案房屋与牛福勤无关联性，根据牛福勤提供的协议可以明确认定为定金合同，与王淑娴与新世纪公司签订的买卖合同不是同一法律关系。2.牛福勤应与新世纪公司发生合同关系，鲁光焰已将买房款交付给新世纪公司且房屋已办理了备案，与王淑娴无关。鲁光焰述称，同意王淑娴答辩意见，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。牛福勤向一审法院起诉请求：1.确认牛福勤与新世纪公司签订的《御景城邦团购房预定协议》有效；2.确认新世纪公司与王淑娴签订《商品房买卖合同》无效；3.本案诉讼费由新世纪公司、王淑娴承担。一审法院认定事实：2013年10月31日牛福勤与新世纪公司签订《御景城邦团购房预定协议》一份，约定，乙方（牛福勤）预定御景城邦小区6号楼西单元十六层东户的房屋；房屋交付时间为2014年12月31日前；乙方（牛福勤）同意签订本协议时，支付定金人民币贰拾万元（￥200，000），作为甲（新世纪公司）、乙（牛福勤）双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方（牛福勤）支付的定金转为房价款。协议签订当日牛福勤向新世纪公司支付了定金200000元。牛福勤与新世纪公司至今没有签订商品房买卖合同。另查明，2015年3月20日王淑娴与新世纪公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并且在房屋管理部门进行了备案。一审法院认为，根据牛福勤提供的《政府信息公开申请延期答复告知书》，牛福勤在2018年9月25日才知道涉案房屋登记到了王淑娴名下，知道自己的权利受到了侵害，故本案的诉讼时效应从2018年9月25日开始计算。牛福勤于2020年9月10日向法院提起诉讼，牛福勤诉讼请求没有超过三年的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。本案中，牛福勤与新世纪公司于2013年10月31日签订《御景城邦团购房预定协议》，并在协议签订当日向新世纪公司支付了定金人民币200000元，作为订立商品房买卖合同的担保，本案不属于房屋买卖合同，应当属于定金合同纠纷，庭审中已向牛福勤释明。牛福勤与新世纪公司签订的《御景城邦团购房预定协议》，不违反法律规定，属有效协议。故关于牛福勤请求确认与新世纪公司签订的《御景城邦团购房预定协议》有效的诉讼请求，依法予以支持。关于牛福勤请求确认新世纪公司与王淑娴签订《商品房买卖合同（预售）》无效的诉讼请求，牛福勤与新世纪公司签订的《御景城邦团购房预定协议》，应当属于定金合同，而新世纪公司与王淑娴签订《商品房买卖合同（预售）》，已经在房屋管理部门进行了备案，属于房屋买卖合同，两份合同不属于同一法律关系，牛福勤作为与新世纪公司存在定金合同关系的当事人，无权诉请人民法院评判定金合同关系之外的王淑娴与新世纪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的效力问题，故牛福勤请求确认新世纪公司与王淑娴签订《商品房买卖合同（预售）》无效的诉请，没有事实及法律依据，依法不予支持。判决：一、牛福勤与新世纪公司于2013年10月31日签订的《御景城邦团购房预定协议》有效；二、驳回牛福勤的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：新世纪公司提交的鹤壁市公安局淇滨区分局对李林江所作询问笔录复印件，缺乏客观证据予以佐证，不能证明新世纪公司与王淑娴签订的《商品房买卖合同（预售）》不是双方真实意思表示，本院依法不予采信；鲁光焰提交的企业工商信息截屏，与本案争议焦点无关联性，本院不予采信。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。牛福勤与新世纪公司签订的《御景城邦团购房预订协议》第三条载明：“乙方同意签订本协议时，支付定金人民币贰拾万元整（￥：200000），作为甲乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款”，该合同形式和内容均符合上述法律规定，系为确保今后正式缔约房屋买卖合同的担保合同。因此，牛福勤请求确认该合同系房屋买卖合同，无事实及法律依据。牛福勤仅可据该合同要求新世纪公司继续履行合同即与其签订正式的商品房买卖合同，或在新世纪公司不能继续履行合同义务时要求其承担相应的违约责任。在牛福勤与新世纪公司之间尚未签订正式的商品房买卖合同之前，牛福勤对相关房屋尚没有物权期待权及相应债权请求权，与新世纪公司和他人订立的合同之间并无民事权利上的交叉和冲突，其请求确认新世纪公司与王淑娴签订的《商品房买卖合同（预售）》无效，没有事实和法律根据。综上所述，牛福勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由牛福勤负担。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇二一年三月三日书记员  孟祥玉附：本案援引的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。