广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2426号上诉人（原审被告、反诉原告）：李胜利，男，1951年8月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王汉彬，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市聚益物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区淘金路****。法定代表人：江淦洋，总经理。委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。上诉人李胜利与被上诉人广州市聚益物业管理有限公司（以下简称聚益物业）房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人李胜利不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人李胜利的委托诉讼代理人王汉彬以及被上诉人聚益物业的委托诉讼代理人郭斐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李胜利上诉请求：1.依法撤销广州市荔湾区人民法院(2020)粤0103民初8304号民事判决第一、二、三、四、七判项；2.依法驳回聚益物业的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由聚益物业承担。事实和理由：1.李胜利对涉案房屋的居住使用并非是由与聚益物业签订有关租赁合同而形成，其对涉案房屋的居住使用是在几十年前由政府房管部门安排以及此后与业主天主教广州教区签订有关租赁合同而维持至今。对此，聚益物业作为业主的管理人不应违背事实以及出于私利而随意解除李胜利和业主一直以来所固定的租赁关系。另外，李胜利无论是对业主的承租或是这两年对聚益物业的承租过程中，都依约依时向其交付有关租金和维护房屋的安全使用，不存在任何违约和违法的行为。因而，聚益物业认为或要求彼此租赁关系的解除没有道理和理由。其次，李胜利认为，一审判决判令李胜利“一次性支付2020年5月起至2020年6月16日止的房屋租金(租金标准按每月1580元计算)”和“支付2020年6月17日起至交还房屋之日止的房屋占有费(房屋占有费参照原租赁合同租金标准每月1580元计算)”给聚益物业的处理存在错误。因为，聚益物业虽然对承租房屋其中一间房于2019年4月发生倒塌后，在2020年4月才给予维修，但该维修行为并没有完成，其现有状况根本不能让李胜利得以正常居住使用。而且，一审法官亦亲自到现场查看，对这间房屋楼层落塌在维修时虽架铺钢板但四周地面并没有给予认真的修缮。并且，这间房屋内的东南面墙面因楼上严重浸水而墙面大面积霉黑脱落并长有青苔。因此，李胜利认为，对这间完全不能居住使用的房屋，一审法院没有理由和依据判令李胜利交该部分租金和房屋占用费。2021年2月3日开庭，李胜利当庭提出增加上诉请求：请求聚益物业返还押金2874元。事实与理由：一审法院判令李胜利交还场地，应当对押金进行处理，一审并未处理，请求二审对此予以处理，李胜利我方一审期间没有就返还押金提出反诉，但已对押金数额已提交相应证据予以证明，对方也对押金数额予以认可。聚益物业辩称，不同意李胜利的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：请求法院驳回上诉，维持原判。对李胜利当庭增加的上诉请求，发表答辩意见如下：1.二审增加的上诉请求，李胜利在一审反诉时并未提出，其在二审期间提出该请求不符合相关法律规定；2.一审期间李胜利主张不同意解除合同，二审上诉状中同样坚持不解除合同，一审、二审对合同解除的问题并没有发生变化，不同意就押金返还问题在二审中直接进行处理。一审期间调解阶段，聚益物业在调解方案中提出过返还押金的事宜，在对方同意解除合同的前提下，聚益物业可以用押金抵扣拖欠租金，聚益物业也没有打算没收对方押金，但该诉请聚益物业不同意在二审阶段予以处理。聚益物业于2020年8月5日向一审法院起诉请求：一、依法判决确认聚益物业、李胜利之间的不定期租赁关系在2020年6月16日解除；二、依法判决李胜利(含同住人员)搬出广州市xx区xx街xx号后座301房，将该房屋腾空交还给聚益物业；三、依法判决李胜利向聚益物业支付自2020年4月1日起至交还房屋之日止的房屋租金及占用费(该租金及占用费按照每月人民币1580元计算，暂计至立案当日该占用费为人民币6575元。)；四、依法判决本案受理费由李胜利承担。李胜利向一审法院反诉请求：1.聚益物业向李胜利返还2019年4月至2020年4月租金4503.77元；2.聚益物业承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：据广州市国土局房管局在1997年1月8日填发的穗房地证字第**房地产证，显示广州市xx区xx街4、6号房屋的权属人是天主教广州教区房产管理委员会，房屋所有权性质为宗教。在该房地产证登记房屋结构为：混合及砖木结构3-1／3层，建基面积为922.72㎡，总建筑面积为3144.69㎡，备注为xx区xx街4、6号与xx大街39、41号同址。2015年8月28日，天主教广州教区房产管理委员会（甲方）与聚益物业（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方同意将其中广州市xx区xx街4、6号（其他略）物业中与原租户《租赁合同》已经到期届满的部分交由乙方整体承租及管理，乙方同意整体租赁该物业作住宅用途使用。租赁期限20年，即2015年9月1日起至2034年12月31日止。2018年1月20日，聚益物业与李胜利签订《房屋出租合同》，约定：聚益物业将座落在沙面大街39号后座301房（租赁建筑面积为41.08平方米）出租给李胜利居住，房屋租赁自2018年1月1日起至2019年12月31日止（租赁期共计2年）。租赁期满，聚益物业有权收回出租房屋，李胜利应如期归还。李胜利需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向聚益物业提出书面要求，经聚益物业同意后双方重新签订租赁合同。双方约定，该租赁物每平方米每月租金为35元，月租金为1580元。第一年年租金不变，第二年起租金递增为上一年租金基础上递增10%，租金应于每月10日前支付给聚益物业。租赁期间，李胜利发现该租赁物主体结构有损坏或故障时，应及时通知聚益物业修复。李胜利在租赁期间，不得转租，如果擅自中途转租，聚益物业有权单方面解除合同并收回该租赁物，并不再退还租金和保证金。合同签订后，聚益物业依约将房屋交李胜利继续使用，李胜利按时向聚益物业交纳租金。合同期满，聚益物业、李胜利双方没续签合同，李胜利继续交租至2020年4月，后李胜利没有继续交租给聚益物业。2020年6月16日聚益物业以现场张贴方式向李胜利发出《终止合同通知书》，通知李胜利关于xx大街xx号后座301房的租赁关系终止，要求李胜利交还房屋及清缴租金等。但李胜利没有将房屋交还给聚益物业，聚益物业遂向一审法院提起诉讼。在庭审中，聚益物业、李胜利双方确认2019年4月李胜利承租的房屋其中一间房发生倒塌事件，至2020年4月才由聚益物业维修完毕，期间李胜利未能使用该部分倒塌房屋。2020年10月10日一审法院组织聚益物业、李胜利双方到现场勘验，经对倒塌房间现场测量，聚益物业在场人员及李胜利委托代理人确认倒塌房间受影响面积为2.948米×2.890米=8.51平方米。一审法院认为，聚益物业与李胜利签订的《房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。合同到期后，聚益物业、李胜利双方未能续签租赁合同，李胜利继续使用涉案房屋应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。聚益物业已于2020年6月16日向李胜利发出《终止合同通知书》，解除双方关于涉案房屋的租赁关系及收回涉案房屋，故聚益物业、李胜利双方的不定期租赁关系于当日解除。由于李胜利没有及时交还涉案房屋，聚益物业要求收回涉案房屋及要求李胜利支付至交还涉案房屋之日止占用费（参照租赁合同约定的月租金1580元标准计算）的诉讼请求，一审法院予以支持。对于李胜利在反诉中提出2019年4月至2020年4月期间涉案房屋其中一间房间发生倒塌不能使用，要求聚益物业对该期间的已付租金应予的扣减返还给李胜利。聚益物业对该期间发生的房间发生倒塌事实确认，同意将该部分不能使用的租金退还给李胜利。根据现场勘测倒塌房间面积为8.51平方米，李胜利要求按8.99平方米计算倒塌房间面积与实际不符，一审法院不予采纳。根据聚益物业与李胜利签订的《房屋出租合同》约定月租金1580元除以承租面积41.08平方米乘以8.51平方米乘以12个月聚益物业应退回该部分租金3927.69元给李胜利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年10月30日判决如下：一、确认广州市聚益物业管理有限公司与李胜利关于广州市xx区xx街xx号后座301房的不定期租赁关系于2020年6月16日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，李胜利（含同住人员）将广州市xx区xx街xx号后座301房房屋腾空交还给广州市聚益物业管理有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，李胜利一次性支付2020年5月起至2020年6月16日止的房屋租金（租金标准按每月1580元计算）给广州市聚益物业管理有限公司。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，李胜利支付2020年6月17日起至交还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费参照原租赁合同租金标准每月1580元计算）给广州市聚益物业管理有限公司。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市聚益物业管理有限公司退还2019年4月至2020年4月期间多收租金共3927.69元给李胜利。六、驳回广州市聚益物业管理有限公司其他诉讼请求。七、驳回李胜利其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元及反诉费25元，由李胜利负担50元，广州市聚益物业管理有限公司负担25元。二审中，当事人未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，根据一审法院现场勘测照片显示，8.51平方米的房屋加设了钢结构的屋顶。李胜利主张一审判决认定聚益物业2020年4月对涉案房屋倒塌部分“维修完毕”，并不等于符合居住、使用条件，至今涉案房屋仍不能居住，墙壁还是发霉长草状态，故聚益物业不应当收取倒塌面积8.51平方米的租金及使用费。聚益物业主张涉案房屋已有百年历史，建筑物属于砖土结构，部分墙体发霉是历史建筑的特点，且涉案建筑物属于文物保护单位，对其外立面的修缮需要文物单位审批。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、李胜利与聚益物业之间的租赁合同关系是否应当解除；二、2020年5月起至交还房屋之日止的租金及房屋占用费标准应如何确定。关于争议焦点一。李胜利虽主张其基于房管部门安排及此后与产权人签订租赁合同而居住使用涉案房屋至今，但李胜利一直系基于租赁关系居住使用涉案房屋。在聚益物业向产权人租赁涉案物业并与李胜利签订《房屋出租合同》后，李胜利与聚益物业之间已形成新的租赁关系。在合同约定的租赁期限届满后，双方之间形成不定期租赁关系，双方均有权随时解除合同。在聚益物业书面通知李胜利解除不定期租赁关系的情况下，双方之间的不定期租赁关系于通知之日解除。李胜利上诉主张聚益物业基于私利无理解除其与房屋所有权人一直以来的租赁关系，但在李胜利未与房屋所有权人存在其他约定的情况下，李胜利与房屋所有权人之间已不存在租赁关系。聚益物业通知解除的是聚益物业与李胜利之间的不定期租赁关系，故李胜利的上述主张明显与本案事实不符，本院不予采纳。一审判决认定聚益物业、李胜利双方之间的不定期租赁关系于2020年6月16日解除，李胜利应将涉案房屋腾空交还聚益物业，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。经一审法院现场勘测，涉案房屋倒塌面积为8.51平方米，双方在一审期间均确认聚益物业于2020年4月维修完毕。根据现场照片显示，涉案房屋倒塌面积部分已经加设钢结构屋顶，结合涉案房屋属于历史建筑的特点，涉案房屋在修复后已符合基本使用条件。一审法院认为应按照《房屋出租合同》约定的租金标准，即1580元/月计算2020年5月起至交还房屋之日止的租金及房屋占用费，并无不当，本院予以维持。李胜利的上诉请求不成立，本院不予支持。关于李胜利在二审期间要求聚益物业返还押金的主张。由于李胜利在一审期间并未将该主张作为反诉请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”由于双方无法在二审期间就押金返还问题达成调解，且聚益物业不同意该主张由二审法院一并审理，故李胜利可就押金问题与聚益物业协商解决或另行起诉，本院对其该项上诉请求不作处理。综上所述，李胜利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李胜利负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年三月四日书记员  熊盈颖