广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 (2021）桂1081民初73号 原告：王继满，男，1988年8月27日出生，壮族，户籍所在地广西百色市田阳区。 原告：陆燕燕，女，1990年5月4日出生，壮族，户籍所在地广西靖西市。 被告：广西嘉元房地产有限责任公司，住所地广西靖西市新靖镇城东路1051号。 法定代表人：凌福远，该公司董事长。 原告王继满、陆燕燕与被告广西嘉元房地产有限责任公司（以下简称“嘉元房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王继满、陆燕燕到庭参加诉讼，被告嘉元房地产公司经传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王继满、陆燕燕向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金40040.9元（2020年1月1日起截止至2020年8月4日）2、请求判令被告退回原告多付房屋套内建筑面积差2.81平方米面积款13356.5元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》以下称该合同，该合同约定：被告将位于靖西市出售给原告：房号为6栋1单元1101号，房屋单价为4753.22元每平方米，129.4平方米，总房价款为615067元；同时该合同第十一条约定，被告应于2019年12月30日前向原告交付该住宅房；如逾期交房，按照该合同第十二条第一种方式处理。随后，原告按照被告的要求，以首付款加公积金贷款的方式付清了房款， 2 原告付清全部房款后，一直等待被告按期交房，但截至2020年8月4日被告尚未向原告交付，延期交房天数已达217日。按照合同第十二条逾期交付责任所列的第1种方式，逾期交房超过90日以后，原告有权解除该合同，现原告选择继续履行合同。按照该条款方式处理，被告需向原告按日计支付全部房价款日万分之三的违约金，即（2020年1月1日起，截至2020年8月4日）按217日共计40,040.86元，以后违约金另计至被告交付房屋为止。2020年8月5日，原告接到被告交付房屋通知，原告实地检验测量房屋发现实测套内建筑面积是106平方米，而《商品房买卖合同》（以下简称合同）中预测套内建筑面积108.81平方米，按照合同第十三条面积差异处理的规定，合同约定面积与产权登记面积的面积误差比绝对值在3%以内（含3%），每平方米价格保持不变，房屋总价款按产权登记面积调整，据实结算房价款（不计息），多退少补。鉴于现在被告未办理不动产证，没有产权登记面积，原告请求按实际面积进行多退少补，被告应退回原告多付房屋套内建筑面积差2.81平方米面积款13,356.54元。原告认为，被告逾期交房的行为，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，依照该合同第二十七条争议解决方式，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告暂时放弃请求判令被告退回原告多付房屋套内建筑面积差2.81平方米面积款13,356.5元的诉讼请求，涉及到该项诉求的事实和理由也一并撤回。 原告在举证期限内向本院提交如下证据：1.原告的身份证复印件，证明：原告的诉讼主体资格；2.《商品房买卖合同》，证明：与被告有买卖合同关系，买卖合同中有交房起止日期还有交房后的房子产权归属权，按合同书第十二条第一种处理方式有违约金的计算天数和方式。证明2019年12月30日前向买受人交付该商品房；3.《靖西市商品房买卖合同登记备案证明》，证明：原告有买商品房的事实；4.交付首付款后被告向原告出具的收据发票，证明：原告2018年10月15日交了首付款187,067元；5、个人购房借款/ 3 担保合同。证明:原告跟工商银行靖西市支行办理按揭贷款的事实，2019年3月4日签订合同；6、交房通知书，该通知书上记载2020年8月5日至2020年8月8日进行集中交房。 被告嘉元房地产公司书面辩称，自约定交房之日2019年12月30日至起诉之日2020年6月8日止共计160日，期间案涉房屋所在项目因不可抗力停工155天（异常天气停工50天、中考高考管控停工14天、春节放假停工7天、疫情管控停工84天）应予扣除，实际逾期5天，按约定计算方式计算违约金为589.9元；此外，按日万分之二或日万分之三计算违约金过高，也应依法减免。事实和理由：一、案涉房屋所在项目因不可抗力停工155天，应免除被告相应部分违约责任。（一）《商品房买卖合同》（下称《合同》）约定的交房日期为2019年12月30日，在此之前因中考、高考停工和异常天气等不可抗力导致案涉房屋所在项目停工长达64天，交房日期应由2019年12月30日顺延至2020年3月3日。1、2018年5月至2019年12月30日，案涉房屋所在项目异常天气停工50天。其中，2019年5月27日，靖西市区更是遭遇了百年一遇的特大暴雨袭击，案涉房屋所在项目毗邻江边，更是重灾区，停水停电停工8天。2、2018年和2019年中考、高考期间，靖西市相关政府部门下发通知，明令各在建工程考试期间全天24小时停止施工，因考试停工累计14天。（二）2019年12月30日至被被告起诉时止，期间春节放假7天，紧接着因新冠疫情影响案涉项目停工，直至2020年4月23日仍未能全面复工，因春节放假和疫情停工累计长达91天。春节放假期间爆发的新冠疫情，对全国各行业均造成了巨大的经济损失，尤其是房地产行业的冲击力更是显而易见的，因疫情导致房地产企业倒闭的不在少数。案涉项目施工人员户籍地多为外地，疫情期间又与春节相重合，虽然靖西政府相关部门于2020年2月22日印发了《靖西市房屋建筑及市政基础设施工程疫情防控期间全面复工实施方案》，但由于防疫物资紧缺，实行政府统一管控，且返回项目工地的外地工人仍被要求居家隔 4 离等原因，因此实际复工时间漫长。至2020年4月23日，施工项目仍未能实现全面复工。其间，被告为加快复工，向市工商联等部门努力争取，积极协调，采购复工防疫物资，做好防疫保障措施，在保证施工工人生命安全和工程质量的情况下，竭尽所能尽早复工。新冠疫情为不可抗力，被告亦深受其害，停工期间遭受了巨大的经济损失，案涉项目工期因疫情影响停工长达88天。以上因考试管控、异常天气、春节放假和疫情管控等不可抗力导致案涉项目停工155天，根据《合同》第十二条约定，交房时间应相应顺延155天，顺延期间责任应予免除。二、退一步讲，就算没有不可抗力的原因致交房延期，原告诉请的违约金存在计算方式错误，违约金约定过高，应予减免。根据双方签订的《合同》第十二条关于逾期交付责任的约定，逾期交房违约金存在以90日之内和超过90日两种处理标准，两种处理标准不做累加。故此，即使根据双方的《合同》约定，逾期在90日内的违约金按照每日万分之二计算，逾期90日后的违约金按每日万分之三计算，而并非被被告主张的全部按每日万分之三计算。此外，按每日万分之二或每日万分之三计算违约金，违约金过高，应予减免。此外，案涉项目业主绝大多数采用公积金按揭贷款的方式支付购房款，银行按揭贷款延迟至2018年底支付到账，有些甚至迟至2019年4月份才支付到账，客观上也对案涉项目的顺利进行造成了一定的障碍。 综上，被告认为：被告不能按期交房，存在不可抗力和其他客观因素，被告亦因不可抗力遭受了巨大的经济损失；同时，被告不惜成本地加大建设投入和加快竣工验收，尽可能地缩短竣工验收的期间，已为原告早日收房竭尽所能。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4点规定“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”广西高院发布的《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关 5 民事纠纷的指导意见》第13条也有相关免责规定。因此，本案被告不能按期交房的责任应予相应免除或全部免除。三、原告要求退回多付套内面积差2.81平方无凭据，法院不应支持。目前新天地6#住宅楼已完成竣工验收，依据广西国航测绘有限公司出具的不动产实测绘成果报告书，原告所购房产6栋1单元1101号房实际套内面积108.81平方，与预售测绘结果套内面积相符，不存在应退面积差额的情况。因此请求法院不予支持原告此项诉求。 围绕诉讼请求原告依法提交了证据，被告提供书面答辩状、营业执照副本和不动产实测绘成果计算书，但未到庭参加诉讼，视为其放弃一审诉讼期间对原告提供的证据进行质证权利。原告提供的证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据1营业执照副本，经原告质证无异议，该份证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证；被告提供的证据2不动产实测绘成果计算书，由于该份证据主要是针对原告的第二项诉求进行抗辩而提供的，原告在庭审中已撤回该诉求，故本院不主持原告对该份证据进行质证，也不予审查认定。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原、被告于2018年10月10日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于靖西市，房号为：6栋1单元1101号，单价为平方米4753.22元每平方米，总购房款615067元。同时该合同第十一条约定,被告应于2019年12月30日前向原告交付该套房;如逾期交房,按照该合同第十二条第一种方式处理。随后,原告按照合同约定以首付款加公积金贷款的方式付清了房款。但被告在2020年7月30日才向原告发出交房通知书，要求原告在2020年8月5日至2020年8月8日进行集中交房。从2019年12月31日起至2020年8月4日，延迟交房天数达218日。原告据此认为，按照该合同第十二条逾期交付责任所列第1种方式,逾期超过90日以后,原告有权解除该合同,现原告选择继续限行合同。按照该条款方式处理,被告需向原告按目计支付全部房价款万分之三每日的违约金,即（2020年1月1日起,截 6 至2020年8月4日)按217日共计40,040.86元。原告认为,被告逾期交房的行为,违反了双方所签订的《商品房买卖合同》,给原告造成了巨大的经济损失。遂向本院起诉，提出如诉请求。 本院认为，原、被告双方通过自愿、平等协商，于2018年10月10日签订的《商品房买卖合同》，内容是双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，诚实守信地全面履行各自的义务。在履行合同过程中，原告依约向被告付清房款615,067元，全面履行了合同约定的付款义务，而被告却未按合同约定的时间即于2019年12月30日前向原告交付房屋，已构成违约，依法应当承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告从2019年12月31日起至原告起诉的2020年8月4日止，逾期交房天数为218天，原告主张迟延交房天数为217天，少计算1天，本院视为原告自动放弃权利。根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被告逾期交房的，逾期超过90天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。对于被告在向本院递交的书面答辩状中提出合同约定按日万分之三计算违约金过高，要求本院予以减免。本院认为，被告对此并未向本院提交相关证据证实双方约定的违约金过分高于逾期交房对原告造成的损失，故对其该项辩解，本院不予采纳，但从公平的角度考量原、被告双方的利益，权衡被告逾期交房给原告造成的经济损失以及当地同地段同类房屋租金的标准，并参照本院对涉及同一小区同一时间段的同类案件的判决结果。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，本院酌情按日万分之二点二计算违约金。即被告应支付的违约金为29，363.30元（615,067元×217天×0.00022），原告主张超过部分，本院不予支持。 对于被告提出的涉案项目施工期间出现异常天气，中考、高考、电路维修，以及2020年春节放假、新冠疫情影响等停工共155天，应当顺延工期 7 和免除部分违约责任的辩解，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，本院认为，天气因素对施工进度确实有影响，但风雨天气均属正常天气现象，被告作为一家具备专业技术的房地产开发商，在拟定房地产开发工期时，就应当根据当地的天气记录，预见未来天气状况，同时，对中、高考、电路维修等临时停工的时间亦应作出以合理预计，以确保项目在约定的工期内顺利完工。因此，风雨天气、中考、高考、电路维修停工等不构成不可抗力。至于因疫情的停工，因2020年1月底新冠肺炎疫情的爆发，是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，确属不可抗力，但在本案中，被告应于2019年12月30日之前交房而未能交房，其迟延履行的行为发生在不可抗力的疫情之前，属于“迟延履行后发生不可抗力”的情形，根据上述法条的规定，不能免除责任。综上，对于被告提出的涉案项目施工期间出现异常天气，中、高考停工，以及春节放假、疫情影响等，应当顺延工期和免除部分违约责任的辩解意见，理由不成立，本院不予采纳。 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃一审诉讼期间的举证、质证及抗辩的权利，本院依法缺席判决。 关于本案诉讼费的负担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，本案诉讼费由本院根据双方的胜负比例负担。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款、第五百九十条、《中华人民共和国民事讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 8 被告广西嘉元房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告王继满、陆燕燕支付逾期交房违约金29，363.30元； 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费801元，因适用简易程序审理，减半收取计401元，由原告王继满、陆燕燕负担294元（原告已预交567元，多交273元退回原告），被告广西嘉元房地产有限公司负担107元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 蒙泽峰 二〇二一年三月一日 法官助理 杨彩莲 书 记 员 谭庆康