辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1817号上诉人（原审被告）：孟繁胜，男，1965年5月18日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：孟繁强（上诉人弟弟），汉族，1970年4月1日生，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连鼎润物业服务有限公司，住所地大连市甘井子区张前路********。法定代表人：杨宇飞，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：宗宇，辽宁东亚律师事务所律师。上诉人孟繁胜因与被上诉人大连鼎润物业服务有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初5662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孟繁胜上诉请求：1.撤销一审判决，依法判令被上诉人与上诉人同时履行各自的义务，即被上诉人履行漏雨、渗水房屋的维修义务，上诉人缴纳物业费义务。主要事实和理由：1.被上诉人在接管本小区之初，上诉人就向被上诉人报告房屋漏雨、渗水的问题，要求进行维修。被上诉人至今仍不作为，根据《物业管理委托合同》第二章委托管理事项第四条和第四章，双方权利义务第十四条的规定，维修义务是被上诉人的合同义务。故被上诉人违约在先，上诉人不交物业费在后，上诉人不交物业费与被上诉人不履行《物业管理委托合同》确定的义务存在因果关系。2.被上诉人提供物业服务及处置上都存在瑕疵，给上诉人造成较大的财产损失，要求上诉人全额支付物业费并不公平，没有根据收取费用与服务质量相适应的原则。被上诉人亦应当承担相应的违约责任。3.上诉人提供的视频，只想证明房屋漏雨、渗水的事实存在，以求一审法院判令被上诉人履行《物业管理委托合同》确定的义务，不是主张被上诉人进行损害赔偿，一审法院在审理过程中出现了认识偏差，与上诉人的主张不符。4.《物业管理委托合同》中提到消防设施，这在一审法院中提到过，这既是在合同中所签订的内容，也是上诉人自己家中安全方面最大的隐患。被上诉人在一审法院中所提交的情况说明与事实严重不符。被上诉人大连鼎润物业服务有限公司不同意上诉人孟繁胜的上诉请求，主要答辩意见如下：被上诉人履行了物业服务管理合同规定的服务行为，上诉人作为小区的业主应当依据物业服务合同缴纳物业费。上诉人提出的房屋漏雨、渗水问题，被上诉人依职权已申请公共维修资金对小区的房屋进行过维修，上诉人所提出的赔偿请求不是本案审查范围。关于上诉人所提出的消防设施，我方已在相关行政机关签订了消防安全承诺，亦在小区设置有消防水箱，上诉人未提供任何证据证明该消防设施无法使用。大连鼎润物业服务有限公司向一审法院起诉请求：被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间物业管理服务费2766.42元及违约金（截至2020年4月10日的违约金为31.2元，自2020年4月11日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。一审法院经审理查明，2019年1月，原告与大连市沙河口区星海·甲天下住宅小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定业主委员会将位于大连市沙河口区天下小区物业项目委托原告进行物业管理，委托期限自2019年1月1日至2022年12月31日，委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用环境卫生的清洁卫生及垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取物业管理服务费；业主和物业使用人无正当理由不交物业费超过一年的，乙方有权诉诸法院，并要求欠费者承担诉讼费和违约金。合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。案涉房屋位于大连市沙河口区，房屋产权人为被告孟繁胜、曹善群，二人系夫妻关系，为共同共有，建筑面积为153.69平方米，于2006年取得产权。被告同意由其一人承担案涉房屋的物业费的相关责任。被告未交纳该房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2766.42元（153.69平方米×1.5元/平方米/月×12个月）。一审法院认为，大连市沙河口区星海甲天下住宅小区业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原告及小区全体业主均具有约束力，被告作为小区业主，应按合同约定履行交费义务。现被告尚欠自2019年1月1日至2019年12月31日的物业费2766.42元，原告主张其交纳的诉讼请求合理，予以支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该项主张，不予支持。关于被告提出的抗辩，被告应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。故判决如下：一、被告孟繁胜于判决生效之日起十日内给付原告大连鼎润物业服务有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2766.42元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告负担。二审中，上诉人提交一份手机中微信通话记录作为新证据，微信记录显示：上诉人在与被上诉人工作人员通话中强烈要求缴纳物业费，但物业经理不同意，说等所有账目公布后再行缴纳。此证据拟证明不是上诉人不履行缴费义务，而是被上诉人在年底公布收支情况前不收取上诉人的物业费。而且，在上诉人起诉业主委员会的另案中，业主委员会到目前为止仍未能出示财务报表等文件，说明被上诉人至今未履行财务收支公示义务，上诉人仍不应缴费。被上诉人对上诉人新证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为从对话内容来看，物业经理明确年底会向业主公布费用收支情况，且被上诉人已将物业收费情况于年底悬挂在物业办公室门口向小区业主公布，不存在上诉人陈述的其主动要交物业费被上诉人不收的情形。对于上诉人的新证据，本院认为，上诉人欠缴2019年1月1日至2019年12月31日的物业费，其作为新证据提交的是其与被上诉人工作人员于2019年7月份的聊天内容。从聊天内容可知，被上诉人工作人员当时允许上诉人待年底公布财务支出信息后再行缴费。被上诉人在一审时已举证证明其于当年年底张贴公布了2019年财务收支情况，上诉人应当在年底补缴2019年全年的物业费。现上诉人无据证明被上诉人同意其在2019年财务收支情况公布后仍不用缴纳当年物业费，应当承担举证不能的法律后果。至于上诉人与案外人业主委员会之间的诉讼，因被执行人不是本案被上诉人，不能因该案尚未执行就得出本案被上诉人未履行公布2019年财务收支情况，进而上诉人得以暂不缴纳物业费的结论。故上诉人的新证据不能证明其上诉主张成立，本院不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。本案中，被上诉人是案涉小区的物业服务单位，上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系。被上诉人在诉争期间为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约定标准交纳物业费，逾期未交，构成违约，被上诉人要求上诉人给付拖欠的物业费有合同和法律依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持。上诉人拒绝交纳物业费的主要理由是其房屋漏雨、渗水，被上诉人未给予及时维修。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，对于被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的服务义务的，上诉人有权要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人未在一审提起反诉，本案二审对此不予审理，上诉人可另诉要求被上诉人履行维修义务或承担违约责任。上诉人以此为由拒付物业费于法无据，二审不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孟繁胜负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年三月十一日书记员  任建芳