文书内容淮安市淮阴区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0804执异15号异议人（案外人）：陈庆华，女，汉族，1969年8月7日出生，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：丁和珍，淮安市淮阴区嘉信法律服务所法律工作者。申请执行人：朱有才，男，汉族，1964年7月26日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：章振忠，淮安市清江浦区大成法律服务所法律工作者。被执行人：周立宏，男，汉族，1970年2月26日出生，住淮安市淮阴区。本院在执行朱有才与周立宏民间借贷纠纷一案,案外人陈庆华于2021年2月18日对本院查封淮安市淮阴区沈阳路西侧、钱江路南侧A区18号楼102室的房屋（以下简称异议房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2021年3月15日进行公开听证。现已审查终结。朱有才与周立宏民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月20日作出（2017）苏0804民初6500号民事裁定：查封周立宏名下淮安市××区××路西侧、××路南侧××区××楼××室、××室的房屋。本院于2018年2月24日作出（2017）苏0804民初6500号民事判决：一、周立宏应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱有才支付借款本金人民币179.5万元，并支付资金占用期间的逾期利息（利息自2017年11月20日起至实际给付之日止，以179.5万为基数，按年利率6%计算）。二、驳回朱有才其他诉讼请求。案件受理费22800元，财产保全费5000元，合计27800元，由周立宏负担25955元，其余1845元由朱有才负担。上述民事判决书生效后，因周立宏未能主动履行，根据朱有才申请，本院于2018年4月8日立案执行，执行案号（2018）苏0804执1130号。后朱有才申请撤回执行申请，本院裁定终结本次执行。本院于2020年7月1日恢复执行，执行案号为（2020）苏0804执恢343号，本院于2020年12月24日作出（2020）苏0804执恢343号执行裁定：查封被执行人周立宏名下位于淮安市××区××路西侧、××路南侧××区××楼××室、××室的房屋，限额人民币230万元。于同日张贴相应的查封公告案外人陈庆华提出异议称：请求停止对异议房屋的强制执行措施，并停止对异议房屋的查封。事实与理由：淮阴区人民法院在执行（2020)苏0804执恢343号执行裁定书及查封公告，所涉的异议房屋，该房屋的初始购买人为周立宏，2013年周立宏将该房屋转让给异议人陈庆华。陈庆华先后分三次将案涉购房款给付了周立宏，即2013年3月14日转账30万元、2013年3月27日转账70万元及现金11890元，共计1011890元。周立宏当即将异议房屋交付陈庆华。因案涉淮安市温州工业园的开发项目审批手续不完整，至今无法办理产权登记手续，该房屋无初始登记，一直无法将异议房屋变更登记至陈庆华名下。陈庆华取得异议房屋后，开发商及周立宏再未对该房屋行使过任何权利，陈庆华随即对该房屋占有并行使权利，租赁给他人使用。现承租人告知陈庆华，淮阴区人民法院张贴（2020）苏0804执恢343号执行裁定书及查封公告，采取的执行强制措施严重损害了陈庆华的利益，现请求停止淮阴区人民法院（2020)苏0804执恢343号执行裁定书对异议房屋采取的执行强制措施，并依法解除对异议房屋的查封。申请执行人朱有才答辩称：陈庆华和周立宏之间没有关于异议房屋买卖的事实，法院查封是正确的，请求维护法院对异议房屋的查封。被执行人周立宏未答辩。本院查明：异议房屋位于淮安市××区××路西侧、××路南侧地块上，系淮安市中博实业发展有限公司（以下简称中博公司）开发，其所占地块的使用权人为中博公司，该土地性质为国有建设用地使用权，该地块上面所有的房屋包括异议房屋均未进行产权初始登记。本院于2020年8月16日裁定受理中博公司破产清算一案。中博公司破产管理人对于破产财产核查的初步意见中，认为异议房屋是中博公司与周立宏签订买卖合同，备注为“抵钢成公司建设工程款”。异议人陈庆华为证明对涉案商铺有排除执行的权利，提供以下证据原件：第一组证据：2010年3月29日中博公司与周立宏签订的关于异议房屋的《商品房买卖合同》一份。称证据来源为周立宏将异议房屋转卖给陈庆华，将该合同原件给付陈庆华。第二组证据：1、2013年3月12日陈庆华与周立宏签订了关于异议房屋的《房屋转让协议书》一份，下方有杨继胜、杨军在“见证人”处签名。2、杨继胜、杨军的书面证明及杨军到庭作证，证明述《房屋转让协议书》上见证的事实。3、2013年3月15日的30万元收据、2013年3月27日的70万元收据，均注明事实为“购房款”，下方签名为“周”。4、陈庆华中国农业银行尾号为7973银行卡交易明细两页，（2018）苏08民终1736号民事判决书上提及的朱有才在该案中向法院提供的pos机刷卡流水（该pos机号与陈庆华银行转账的对方账号一致，系周立宏所有的）。5、2021年1月20日孙如军出具的情况说明，主要内容为：关于异议房屋已抵给周立宏，周立宏后转给他人，中博公司不知情，中博公司于2017年9月20日出具的情况说明有误，以本次说明为准。该组证据旨在证明异议人陈庆华与周立宏签订了关于异议房屋的《房屋转让协议书》，并支付了转让款，同时该组证据形成锁链否定了2017年9月20日孙如军、中博公司出具的房屋情况说明。第三组证据：1、2019年11月1日陈庆华与案外人李七郎签订的《房屋租赁合同》。2、异议房屋中李七郎堆放货物的照片两张，异议房屋中用电线路照片三张。3、陈庆华中行尾号5150银行卡2017年7月11日至2021年1月11日交易流水明细，反映2018年11月9日收取李夫玉房租36000元，2019年11月15日收到杨晓杰转账38400元，2021年1月1日收到李七郎转账38400元。4、李七郎、李夫玉、杨晓杰、邹义祥出具的书面证明，李七郎到庭作证，并出示2015年11月1日的租金收据原件。5、2018年5月22日法院对朱有才和周立宏代理人谈话笔录一份。上述证据旨在证明陈庆华在异议房屋被法院查封之前已经取得该房屋并实际占有，并对该房屋行使权利。申请执行人朱有才为证明自己辩称，提供了以下证据：1、2017年9月20日加盖中博公司公章的、并有孙如军签名的《房屋买卖情况说明》，主要内容为关于包括异议房屋在内的三套温州工业园房屋，由周立宏购买并签订三份合同，周立宏将其中的18号楼107室转卖他人，101室、102室至今没有通过中博公司转移他人，仍在周立宏名下，周立宏仍有15万元购房款未付，朱有才称该证明系孙如军出具、加盖公章。2、中博公司第一次债权人会议，管理人对异议房屋核查为“周立宏”。朱有才申请本院对异议房屋进行查封时向本院提交的为2010年3月29日中博公司与周立宏签订的关于异议房屋的《商品房买卖合同》复印件及上述2017年9月20日中博公司孙如军出具的《房屋买卖情况说明》。本院认为：本院虽然于2017年11月10日就作出对异议房屋的保全裁定，但并未实施查封行为，在2020年12月24日作出执行裁定书并进行查封公告之日，本院才开始对异议房屋查封。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行的标的不属于被执行人的责任财产，人民法院应当停止对该标的的执行。本案中，第一，陈庆华在本院查封之前已与周立宏签订了异议房屋的书面买卖合同。第二、陈庆华提供的转账记录、收据能证明陈庆华已按约定向周立宏支付了全部转让款。第三，陈庆华提供的与案外人李七郎的书面租赁协议、转账记录及相应的证人证言，相互印证，能够证明在法院查封前陈庆华已占有使用了异议房屋。综上，异议房屋属于“不具备初始登记条件”的建筑，被执行人周立宏与中博公司签订了关于异议房屋的买卖合同，虽然现有证据不能证明周立宏确实以抵工程款方式向中博公司支付了相应的款项，但该房屋具有财产价值，在法院查封前周立宏已将该房屋转让给异议人陈庆华并实际交付，陈庆华也支付了全部购房款，因此，异议房屋不再属于周立宏的责任财产，不能将此房屋再作为周立宏的责任财产予以执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下：中止对位于淮安市淮阴区沈阳路西侧、钱江路南侧A区18号楼102室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向淮安市淮阴区人民法院提起诉讼。审 判 长  钱晓晖人民陪审员  王永梅人民陪审员  陈晓华二〇二一年三月十八日书记员房静雯