广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1617号上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市锐华仰忠商场发展有限公司，住所地广州市越秀区西湖路**首层（市场地址：越秀区西湖路54-58号首层新仰忠精品商场）。法定代表人：何秀容。委托诉讼代理人：莫锐敏，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：严泽军，男，汉族，1976年12月9日出生，住址湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周倩炜，广东诚挚（广州）律师事务所律师。上诉人广州市锐华仰忠商场发展有限公司（以下简称锐华公司）因与被上诉人严泽军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。锐华公司上诉请求：l.撤销一审判决第一项，依法改判严泽军向锐华公司支付自2016年12月1日至2019年10月29日期间的租金(按每月19032元计)；2.依法改判严泽军向锐华公司支付自2016年12月6日起至债务完全履行完毕之日止以应付未付租金为基数，按每日千分之二计算的滞纳金；3.本案诉讼费用全部由严泽军承担。事实和理由：一审判决认定严泽军已经搬离涉案房屋属于事实认定错误。事实上，截止2019年10月29日前，严泽军并未搬离涉案房屋。一、严泽军从未向锐华公司交还涉案商铺，且锐华公司多次向严泽军发函催收租金，严泽军多次签收函件，且并未提出其已经交还商铺。因此，认定严泽军一直使用涉案商铺，且同意支付租金才符合常理。二、涉案房屋业主广州市第某某中学(以下简称第某某中学)并未向严泽军收回涉案商铺。严泽军自述于20l7年2月左右，把商铺的钥匙交给第某某中学，但根据第某某中学的复函，可知第某某中学对严泽军主张的2017年2月交还钥匙并不确认。而且第某某中学在函件中表明，截止2017年11月31日，严泽军仍然未搬离涉案房屋；且在2017年11月31日后，第某某中学也并未自行向严泽军收回涉案商铺。三、在锐华公司与第某某中学的纠纷中，锐华公司已经明确提出严泽军还在使用涉案商铺，是涉案商铺的实际使用人。一审法院未将严泽军列为该案的第三人，未在该案中查明涉案商铺的实际使用情况。在锐华公司与第某某中学的(2017)粤0104民初5568号案纠纷（以下简称5568号案）的审理过程中，锐华公司曾经向一审法院提出严泽军还在使用涉案商铺，并向一审法院提供了锐华公司与严泽军签订的《广州市房屋租赁合同》等证据。由于一审法院遗漏了关键第三人严泽军，5568号案一审审结后，锐华公司向广州中院提起了上诉。2.由于一审遗漏了关键第三人严泽军，锐华公司已经向广州中院提起上诉。广州中院于2018年5月8日签收后尚未处理。现一审法院又以严泽军没有在前述纠纷中被增列为第三人为由，推定严泽军已经搬离商铺，该推定无事实和法律依据。综上所述，一审法院判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法查清事实，撤销一审判决第一项，改判支持锐华公司的全部诉讼请求，以维护锐华公司合法权益。严泽军辩称：坚持一审庭审意见。一、对于锐华公司所称的发函催收租金，仅是锐华公司的单方行为，不代表严泽军认同该行为。因为涉案商铺的业主第某某中学已经告知严泽军无需向锐华公司缴纳租金，详见《关于收回文德路北路XX号自编X号物业（夹层、阁楼）的正式通知》。严泽军是充分尊重业主的意见，而且一审法院认为严泽军收到涉案业主通知后不再缴纳租金，符合常理。二、从5568号案的判决及笔录可以看出，当时锐华公司并没有将严泽军列为该案的被告，可见严泽军在该案的诉讼期间已搬离了涉案的租赁场地，因此一审法院才认为锐华公司是有意起诉严泽军的。至于严泽军提出的在该案遗漏被告的情况，严泽军认为目前该案判决已经生效，而且锐华公司作为该案的原告，自身并没有注意审查具体被告的情况、个数，所以该问题是锐华公司的个人原因，不影响本案及5568号案的事实认定，因此恳请二审法院驳回锐华公司的上诉请求。锐华公司于2020年1月13日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.严泽军向锐华公司支付自2016年12月1日至实际返还涉案商铺之日即2019年10月29日止的租金（按每月19032元计）；2.严泽军向锐华公司支付自2016年12月6日起至债务完全履行完毕之日止滞纳金（以应付未付租金为基数，按每日千分之二计算）。一审法院经审理认定事实如下：2013年5月3日，锐华公司（乙方）与第某某中学（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区文德北路XX号自编X号房屋（含夹层阁楼）出租给乙方作商业用途，房屋建筑面积约250平方米（首层面积182平方米，夹层阁楼面积68平方米），租期自2013年5月3日至2016年5月2日，其中2015年5月3日至2016年5月2日期间，每月租金115555元；租金支付方式为按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金付款方式缴付租金给甲方等。同日，锐华公司（乙方）与第某某中学（甲方）签订《补充协议》，约定甲方同意乙方在本合同期内分租或转租。2013年5月9日，锐华公司、严泽军签订《广州市房屋租赁合同》，约定锐华公司将越秀区文德北路XX号自编X号13房出租给严泽军作商铺用途使用，建筑面积13.5平方米，租期自2013年5月4日至2016年4月30日，其中最后一年每月租金额为19032元，租金按月结算，由严泽军在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给锐华公司等。同日，双方另签订《补充协议》，约定严泽军须在签订合同之日向锐华公司交纳相当于两个月租金额共32956作为履约保证金；租赁期满后，若严泽军在租赁期内没有损坏上述档位的整体结构（包括档位装修）以及原属锐华公司的设施，以及没有其他违约行为，锐华公司将在严泽军结清一切应付给锐华公司的租金及水、电等费用后十天内无息退还履约保证金给严泽军；租赁期满或提前解除合同，严泽军完整交还上述档位给锐华公司，一切镶嵌在档位内的附属设施一律不得拆走，严泽军如有损坏，须对锐华公司作出赔偿；严泽军必须于每月5日前向锐华公司交纳租金，超过当月5日，每天罚滞纳金2%，超过当月12日，则双方即视为解除本合同，锐华公司停止供应水电并收回上述档位等。锐华公司于2013年5月4日将涉案商铺交付严泽军（经营字号为广州市越秀区某某轩工艺美术品店）使用。严泽军按每月19032元的标准向锐华公司交纳租金至2016年11月30日。严泽军自述于2017年2月份左右，把商铺的钥匙交给第某某中学，但没有办理交接手续。另查，2015年10月15日、2016年3月29日，第某某中学分别向锐华公司发出《关于收回出租物业的通知》、《关于收回出租物业的函》，内容均为：上述合同期届满后，须收回该物业，请锐华公司做好有关撤场及交接工作等。2016年3月31日，第某某中学召集包括严泽军在内的租户召开会议，告知涉案商铺在合同期限届满后收回。2016年4月28日，第某某中学向锐华公司发出《关于文德路XX号自编X号房屋租赁场地交接事宜的函》，内容为：请锐华公司于2016年5月3日将涉案房屋交还给第某某中学等。2016年10月31日，第某某中学向锐华公司发出《关于收回出租物业的函》，内容为：结合租户的实际情况，由锐华公司提出申请，第某某中学向教育行政部门转交申请后，得以延长租期半年（延长期至2016年11月2日），亦由于第某某中学用地紧张，须收回该物业自用，届时须收回该出租物业，请锐华公司及时通知现租户有关情况，做好撤场准备及交接工作等。2016年11月22日，第某某中学向锐华公司发出《关于催告交还出租物业的函》，内容为：请锐华公司于2016年11月30日前将涉案物业腾空交还锐华公司等。2016年12月7日，第某某中学委托律师向锐华公司发出《律师函》，内容为：要求锐华公司于2016年12月11日前将涉案物业交还第某某中学等。第某某中学于2017年2月20日向一审法院提起诉讼，请求：1.判令锐华公司立即将广州市越秀区文德北路XX号自编X号（含夹层阁楼）剩余的未交还部分（约为207.3平方米）物业腾空交还给第某某中学；2.判令锐华公司向第某某中学支付自2017年1月1日起至实际交还上述物业之日止的场地使用费。一审法院在审理过程中，依法增列商铺的实际使用人：广州市越秀区城某画廊、广州市越秀区七某某画廊、广州市越秀区紫某某画廊、广州市越秀区美某某工艺美术品店、广州市越秀区天某某工艺品店、广州市越秀区兰某某工艺美术品店、广州市越秀区丹某某工艺品店、广州市越秀区三某某文化用品商店（普通合伙）、广州市越秀区文某某某画廊为该案第三人参加诉讼。第某某中学及锐华公司在该案一审庭审过程中均未向一审法院提出遗漏实际使用人的情况。一审法院于2018年3月30日作出（2017）粤0104民初5568号民事判决书，判决：一、广州市锐华仰忠商场发展有限公司、广州市越秀区城某画廊、广州市越秀区七某某画廊、广州市越秀区紫某某画廊、广州市越秀区美某某工艺美术品店、广州市越秀区天某某工艺品店、广州市越秀区兰某某工艺美术品店、广州市越秀区丹某某工艺品店、广州市越秀区三某某文化用品商店、广州市越秀区文某某某画廊应在判决发生法律效力之日起7日内将广州市越秀区文德北路XX号自编X号房屋（含夹层阁楼，但不包括业已交还的42.7平方米）腾空交还给第某某中学。二、广州市锐华仰忠商场发展有限公司应在判决发生法律效力之日起7日内向第某某中学支付自2018年1月1日起至实际履行上述第一项判决之日止的房屋使用费（每月按92304.9元计）。三、驳回第某某中学的其他诉讼请求。锐华公司自述于2019年10月29日将包括涉案商铺在内的场地交还给第某某中学。2020年6月24日，第某某中学函复一审法院，内容为：2017年11月31日（原文如此），严泽军告知该校，由于该校与锐华公司的租赁期限届满，其准备退出涉案铺位，但锐华公司拒不接纳其交还的钥匙，严泽军希望直接将该铺位交还该校；该校考虑到与严泽军之间并无租赁合同关系，遂建议其将钥匙交还锐华公司，再由锐华公司交还该校；据该校日常现场巡查掌握的信息，涉案铺位在2017年11月31日之后就一直空置并上锁等。一审法院认为：锐华公司、严泽军自愿签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》均合法有效，双方均应依约履行。双方约定的租期届满后，严泽军继续使用涉案商铺，锐华公司继续收取租金，故双方为不定期租赁关系。在涉案物业的产权人第某某中学提出要求收回涉案场地后，严泽军提出不再继续承租的意思表示，符合常理。虽然锐华公司、严泽军之间没有就涉案商铺办理交接手续，但在一审法院审理（2017）粤0104民初5568号案件过程中，一审法院依法增列商铺的实际使用人为第三人参加诉讼后，在一审庭审过程中，锐华公司与第某某中学并未向一审法院提出遗漏实际使用人的意见。该案一审判决后，锐华公司在上诉状中又提出一审法院遗漏通知严泽军作为实际使用人参加诉讼的意见，明显是为了拖延诉讼进程，意图尽可能长时间使用涉案场地而不交还给第某某中学。结合第某某中学在本案中给一审法院的回函，足以认定锐华公司对严泽军已搬离涉案商铺的事实是明知的。锐华公司作为出租人和管理人，明知严泽军已经搬离涉案商铺的情况下，应当采取适当措施防止损失的扩大，却在第某某中学多次要求交还场地甚至提起诉讼的情况下，依然拒绝交还，导致扩大的损失，应由锐华公司自行承担。关于严泽军要求锐华公司返还租赁保证金的反诉请求，据其自述双方的租赁关系于2016年12月结束，故在2020年3月5日向一审法院提出反诉请求，已超过诉讼时效，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条的规定，于2020年9月1日作出如下判决：一、驳回广州市锐华仰忠商场发展有限公司的诉讼请求。二、驳回严泽军的反诉请求。本案本诉受理费16766元，由广州市锐华仰忠商场发展有限公司负担；反诉受理费290.7元，由严泽军负担。本院二审期间，各方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：在（2018）粤0104民初5568号案的审理期间，锐华公司于2018年3月14日向一审法院提交《民事答辩状》及《追加第三人申请书》，答辩意见中载明分租户严泽军自2016年12月1日起既不交还铺面给锐华公司，也拒不向其交纳租金和其他相关费用，请求判令第某某中学承担其遭受的上述租金和费用损失；等等。《追加第三人申请书》中以广州市越秀区教育局后勤产业服务中心在事实上是物业的真正管理人，是物业的直接利害关系人以及越秀区教育局后勤产业服务中心滥用行政权力，导致锐华公司分租户严泽军既不交还商铺，又拒绝缴纳租金和相关费用为由，向一审法院申请追加越秀区教育局后勤产业服务中心为该案第三人。该案于2018年3月19日庭审，一审法院并未将严泽军列为该案第三人，锐华公司和第某某中学对此并未提出异议；锐华公司在庭审时陈述案涉房屋由其承租之后全部出租给该案第三人使用。二审庭询中，锐华公司、严泽军均确认双方存在的租赁合同为不定期租赁合同，在合同履行期间均未向对方提出要求解除合同。严泽军陈述租金缴至2016年12月，这之后至2017年2月期间的租金用押金予以抵扣。锐华公司陈述双方没有就押金退还问题产生过争议，也没有退还押金给严泽军，认为严泽军的租金仅交至2016年11月30日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案争议焦点如下：锐华公司是否有权要求严泽军向其支付2016年12月1日至案涉商铺返还之日的租金及滞纳金。对此，本院分析如下：一、锐华公司与严泽军在原租赁合同约定的租期于2016年4月30日届满后，严泽军继续使用案涉房屋，锐华公司没有提出异议，双方之间形成了不定期租赁合同关系。在案涉房屋的产权人第某某中学明确要求锐华公司于2016年12月11日前交回案涉房屋后，锐华公司与严泽军之间的不定期租赁关系已无继续履行的基础。在锐华公司丧失继续转租案涉房屋并收取租金的权利的前提下，严泽军对锐华公司要求其继续支付租金的主张享有合法抗辩权。二、在（2017）粤0104民初5568号案审理期间，锐华公司向一审法院提交的《民事答辩状》及《追加第三人申请书》虽提及严泽军的欠租和拒不交还商铺行为，但并未要求一审法院追加严泽军为该案第三人，仅要求第某某中学及广州市越秀区教育局后勤产业服务中心对严泽军拒付的租金和费用承担责任；后在该案庭审时，锐华公司与第某某中学均未向一审法院提出遗漏严泽军为该案第三人的意见，锐华公司在该案庭审中陈述其将房屋出租给一审法院依法增列的第三人时亦未提及严泽军。根据第某某中学就本案一审向一审法院的回函，案涉商铺在2017年11月31日之后就一直空置并且上锁。一审法院综合上述事实，认定严泽军已搬离了涉案商铺，锐华公司在明知严泽军已搬离的情况下，未及时收回涉案商铺导致损失扩大，应自行承担相应后果，并无不当。综上，锐华公司要求严泽军向其支付2016年12月1日以后的租金及滞纳金的上诉主张，依据不足，本院不予支持。至于锐华公司以其向第某某中学支付的场地占用费中包含了严泽军使用的商铺为由要求严泽军向其支付租金的意见。本院认为，这属于锐华公司与第某某中学之间的关系，应由锐华公司与第某某中学自行结算，本院对此不予采纳。综上所述，锐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16766元，由广州市锐华仰忠商场发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年三月五日书记员  陈婷婷郭蔚琳