四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3401民初272号 原告：文建明，男，汉族，住四川省西昌市。 原告：刘启芬，女，汉族，住四川省西昌市。 以上二原告委托诉讼代理人：彭天荣，四川鑫天律师事务所律师（特别授权）。 被告：西昌市佳旺贸易有限公司，住所地四川省西昌市。 法定代表人：马家恒，总经理。 第三人：重庆三峡融资担保集团股份有限公司成都分公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都。 负责人：张伟峰，经理。 原告文建明、刘启芬诉被告西昌市佳旺贸易有限公司（以下简称：佳旺公司）、第三人重庆三峡融资担保集团股份有限公司成都分公司（以下简称：重庆三峡成都分公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告文建明和原告刘启芬的委托诉讼代理人彭天荣与被告西昌市佳旺贸易有限公司的法定代表人到庭参加诉讼，第三人重庆三峡成都分公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：当庭对诉讼请求的顺序进行变更为：1、依法判令被告和第三人涤除设立在位于西昌市××乡××村××组的产权证为西昌市房权证监证字第0××6号、0××5号、0××0号、0××1号房屋的抵押权；2、依法判令被告协助原告文建明将位于西昌市××小区××宿舍××单元××楼××号××室××厅房屋一套（建筑面积：99.97平方米，监证号0010285）、门市一间12号（建筑面积：31.10平方米，监证号0010290）办理房屋产权过户变更登记至原告名下；3、依法判令被告协助原告刘启芬将位于西昌市××小区××宿舍××单元××楼××号××室××厅房屋一套（建筑面积：99.97平方米，监证号0010286）、门市一间11号（建筑面积：58.48平方米，监证号0010291）办理房屋产权过户变更登记至原告名下。事实和理由：2000年4月10日，两原告与被告签订《房屋销售合同》，被告将其位于西昌市××小区××宿舍××单元××楼××号××室××厅房屋一套（建筑面积：99.97平方米）、门市一间12号（建筑面积：31.10平方米）以191067.60元的价格出卖给原告文建明；将3单元3楼2号3室2厅房屋一套（建筑面积：99.97平方米）、门市一间12号（建筑面积：58.48平方米）以314196.40元的价格出卖给原告二刘启芬。合同约定：被告在收到原告的购房款后，被告应在房地产交易所、房产监理部门办理好有关手续，其产权即归原告所有，受法律保护。办理产权证所发生的费用，按规定由原被告双方承担相应交纳的税费，土地证统一办理。合同签订后，被告将涉案房屋交付给了原告，原告于2000年11月7日向被告支付了购房款，但被告并未办理过户手续。2015年，原告为了维护自身利益在西昌市人民法院提起诉讼，但第三人重庆三峡成都分公司一直对案涉房屋设立了抵押权，故原被告在法院的主持下进行了调解确认了《房屋销售合同》有效。2020年10月30日，四川省高级人民法院判决第三人重庆三峡成都分公司对位于西昌市××乡××村××组的产权证为西昌市房权监证字第0××5号、0××6号、0××0号、0××1号房屋的抵押权不能对抗原告的物权期待权，但至今被告仍未为原告办理房屋产权过户变更登记，第三人在案涉房屋上的抵押权依然存在。故原告为维护自身合法权益，特依据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。 被告佳旺公司辩称：公司因多年未经营，营业执照已被吊销。对原告起诉的事实无异议，房屋早已卖给原告，只是未办理过户登记手续。 第三人重庆三峡成都分公司未到庭亦未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人重庆三峡成都分公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼亦未提供证据，视为其放弃质证、举证的权利。原告提交的证据：第一组证据：《房屋销售合同》两份、收据一张。证明目的：文建明、刘启芬购买了西昌市××宿舍，并且支付了合理对价。第二组证据：（2015）西昌民初字第620号《民事调解书》一份、（2015）西昌民初字第619号《民事调解书》一份。证明目的：文建明、刘启芬与西昌市佳旺贸易有限公司签订的《房屋销售合同》合法有效。第三组证据：房屋信息摘要、案涉房屋的房产证复印件、（2020）川民再353号《民事判决书》一份、（2019）川民再139号民事判决书一份。证明目的：重庆三峡成都分公司对涉案房屋的抵押权不能对抗原告的物权期待权，应当涤除。被告佳旺公司对原告提交的三组证据的三性均无异议。被告佳旺公司无证据提交。本院经审查认定如下：原告提交的证据客观真实，来源及方式不违反法律规定，与本案存在关联性，本院均予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告文建明、刘启芬系夫妻关系。2000年4月10日，原告文建明、刘启芬（乙方）分别与被告佳旺公司（甲方）签订二份《房屋销售合同》，主要约定：根据甲方企业当前的发展和需要情况，经总公司董事会研究决定，西昌市佳旺公司所修的职工宿舍作为出售，购方要求购买此房，经双方协商达成以下协议：1、文建明购买佳旺公司位于西昌市××小区××宿舍××单元××楼××号××室××，建筑面积99.97平方米，单价1050元／平方米；门市1间12号，建筑面积31.1平方米，单价2768.50元，房款价格总额191067.60元；2、刘启芬购买佳旺公司位于西昌市××小区××宿舍××单元××楼××号××室××，建筑面积99.97平方米，单价920元／平方米，门市1间11号，建筑面积58.48平方米，单价3800元，房款价格总额314196.40元。2、产权管理，甲方在收到乙方购房金后，甲方应在房地产交易所，房产监理部门办理好有关手续，其产权即归乙方所有，受法律保护。办理产权证所发生的费用，按规定由甲乙双方各承担相应交纳的税费，土地证统一办理。2000年11月7日,原告文建明向被告佳旺公司支付了全部购房款505264元，但被告未办理房屋过户登记。 2013年9月17日，成都宏昌食品有限公司与大连银行签订《流动资金借款合同》，约定成都宏昌食品有限公司向大连银行借款4000万元，重庆三峡成都分公司提供保证担保，四川攀星绿色食品集团有限公司和被告佳旺公司向重庆三峡成都分公司提供抵押反担保。2015年1月26日，原告刘启芬诉被告佳旺公司要求依法确认原告与被告签订的《房屋销售合同》有效，本院于2015年3月10日作出（2015）西昌民初字第619号《民事调解书》，确认原告刘启芬诉被告佳旺公司于2000年4月10日签订的《房屋销售合同》合法有效。2015年1月26日，原告文建明诉被告佳旺公司要求依法确认原告与被告签订的《房屋销售合同》有效，本院于2015年3月10日作出（2015）西昌民初字第620号《民事调解书》，确认原告文建明诉被告佳旺公司于2000年4月10日签订的《房屋销售合同》合法有效。 2015年4月15日，成都市中级人民法院作出（2014）成民初字第2107号民事判决书，其中判决重庆三峡成都分公司对佳旺公司文建明、刘启芬购买的产权证为西昌市房权监证字第0××5号、0××6号、0××0号、0××1号房屋享有抵押权。文建明、刘启芬向该院提起再审，该院于2019年10月9日作出（2019）川01民再139号民事判决书，再审认为，文建明、刘启芬与佳旺公司于2000年4月10日所签《房屋销售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。签订该合同后，文建明、刘启芬即付清全部购房款，并占有使用案涉房屋至今。该房屋一直未办理过户登记，原因在于办理房屋产权登记后，即一直存在佳旺公司用该房屋为他人设立抵押权及被人民法院查封的情形，客观上导致文建明、刘启芬不能办理产权过户登记。因此，对于未办理过户登记，文建明、刘启芬无过错，其作为消费者购买不动产所享有的物权期待权，依法应当受到保护。重庆三峡成都分公司就案涉房屋虽办理了抵押权登记，但其抵押权设立于2013年10月30日，时间远在文建明、刘启芬签订购房合同及占有案涉房屋之后，且其作为专业的开展贷款担保业务的商事主体，对于抵押物是否存在权利负担，更应尽到审慎审查义务。案涉房屋十多年来一直由文建明、刘启芬占有、使用，其权利外观显示的控制人为文建明、刘启芬，但重庆三峡成都分公司并未对此予以审查即办理案涉房屋的抵押，存在较大过错。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”因此，重庆三峡成都分公司对案涉房屋所享有的抵押权当然不得对抗文建明、刘启芬就案涉房屋所享有的物权期待权。对原审判决关于重庆三峡成都分公司享有案涉房屋（权证号：西房权监证字第0××5号、0××6号、0××0号、0××1号）优先受偿权的判项应予以撤销，文建明、刘启芬此项再审主张成立。重庆三峡成都分公司不服再审判决，向四川省高级人民法院提起上诉，该院于二0二0年十月三十日作出判决，驳回上诉，维持原判。该院认为，文建明、刘启芬对案涉房屋买卖关系的事实的真实性予以支持。对重庆三峡成都分公司在办理案涉房屋抵押登记的过程中存在过错，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于案涉抵押权的效力问题，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞审判监督程序若干问题的解释》第四十二条：“案外人不是必要的共同诉讼当事人的，仅审理其对原判决提出异议部分的合法性，并应根据审理情况作出撤销原判决相关判项或者驳回再审请求的判决；撤销原判决相关判项的，应当告知案外人以及原审当事人可以提起新的诉讼解决相关争议。”的规定，本案仅应审查重庆三峡成都分公司对案涉房屋是否享有优先受偿权，并对此作出相应裁判。就案涉抵押权的效力问题，一审法院再审判决并未对此作出评判，对此争议，在原审判决相应判项被撤销后，相关当事人可通过另诉予以解决。为此，原告文建明、刘启芬向本院提起诉讼。 本院认为，原告文建明、刘启芬与被告佳旺公司签订的《房屋销售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，且有本院生效法律文书确认。原告文建明、刘启芬向被告佳旺公司支付了全部购房款，被告佳旺公司向原告文建明、刘启芬交付了房屋。双方应恪守履行合同义务，即办理房屋的产权变更登记，但佳旺公司未按《房屋销售合同》的约定为文建明、刘启芬办理房屋过户登记，而将案涉房产用于抵押登记，其行为存在过错，应承担主要责任。重庆三峡成都分公司作为专业开展担保业务的商事主体，对于抵押物是否存在权利负担，未尽到审慎审查义务，案涉房屋十多年来一直由文建明、刘启芬占有、使用、收益，但其并未对此予以审查即办理案涉房屋的抵押，其行为亦存在过错，应承担相应责任。 根据相关生效判决确认重庆三峡成都分公司对案涉房屋所享有的抵押权不得对抗文建明、刘启芬就案涉房屋所享有的物权期待权,重庆三峡成都分公司再审上诉理由不能成立，并对原审判决关于重庆三峡成都分公司享有案涉房屋（权证号：西房权监证字第0××5号、0××6号、0××0号、0××1号）优先受偿权的判项予以撤销，文建明、刘启芬此项再审主张成立。现原告文建明、刘启芬明确要求继续履行与被告佳旺公司的《房屋销售合同》，并办理案涉房屋的过户登记，故被告佳旺公司与第三人重庆三峡成都分公司就案涉房屋设定的抵押登记已不具有实质意义。在此情况下，原告诉请依法判令被告和第三人涤除设立在位于西昌市××乡××村××组的产权证为西昌市房权证监证字第0××6号、0××5号、0××0号、0××1号房屋的抵押权，并要求被告佳旺公司办理案涉房屋的产权过户变更登记，本院予以支持。 被告重庆三峡成都分公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告西昌市佳旺贸易有限公司、第三人重庆三峡融资担保集团股份有限公司成都分公司于本判决生效之日起三十日内共同涤除在位于西昌市××乡××村××组的产权证为西昌市房权证监证字第0××5号、0××6号、0××0号、0××1号房屋上设定的抵押权人为重庆三峡融资担保集团股份有限公司成都分公司的抵押登记； 二、被告西昌市佳旺贸易有限公司应于涤除上述抵押后的十五日内配合原告文建明办理位于西昌市××小区××宿舍××单元××楼××号××室××厅房屋一套（建筑面积：99.97平方米，监证号0010285）、门市一间12号（建筑面积：31.10平方米，监证号0010290）房屋产权变更过户登记至原告文建明名下； 三、被告西昌市佳旺贸易有限公司应于涤除上述抵押后的十五日内配合原告刘启芬办理位于西昌市××小区××宿舍××单元××楼××号××室××厅房屋一套（建筑面积：99.97平方米，监证号0010286）、门市一间11号（建筑面积：58.48平方米，监证号0010291）房屋产权变更过户登记至原告刘启芬名下。 案件受理费18300元，减半收取计9150元，由被告西昌市佳旺贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行，包括原告所垫付的诉讼费。申请执行的期间为二年。 审判员  解光伟 二〇二一年三月一日 书记员  马寒枫 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与事实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。