湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8449号上诉人（原审被告）：湖南新兴电器控制设备有限公司，住所地湖南省长沙市天心区大托镇新路村长沙天心工业园新岭路**。法定代表人：段碧兰，执行董事。委托诉讼代理人：彭方顺，湖南方顺联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市视巢信息科技有限公司，，住所地深圳市宝安区新安街道创业二路**法定代表人：黄亮。委托诉讼代理人：郭效雷，湖南淡远律师事务所律师。原审第三人：吴新军，男，1973年1月17日出生，汉族，住长沙市天心区。原审第三人：宋建国，男，1969年7月17日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人湖南新兴电器控制设备有限公司（以下简称新兴公司）因与被上诉人深圳市视巢信息科技有限公司（以下简称视巢公司）、原审第三人吴新军、宋建国商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新兴公司上诉请求：撤销一审判决第一项；依法重新改判，驳回被上诉人对上诉人的起诉；本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定关键事实错误，被上诉人并未与上诉人签订《认购协议书》，《退还房款协议》同样不是被上诉人签订的，亦无任何证据证明是由被上诉人委托两位原审第三人与上诉人签订。二、原审将本案定性为商品房销售合同纠纷错误，本案实为债务纠纷，上诉人与两位原审第三人存在债权债务关系，吴新军为了其债权能顺利实现，要求上诉人与其签订《认购协议书》认购14套工业地产项目用房，纯属以其作为偿债的担保，以有效防范风险；三、原审第一项违法，依法应予撤销。被上诉人视巢公司辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、程序合法、适用法律正确、裁量幅度得当、应予以维持原判。一、被答辩人上诉认为答辩人与吴新军、宋建国之间的委托代理关系不能成立，进而认为原审原告主体不适格的理由不能成立，本案原审原告主体适格；二、被答辩人与答辩人之间签订的《认购协议》具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，一审法院事实认定清楚、适用法律正确，被答辩人的上诉理由无事实及法律依据；被答辩人诉称其与吴新军、宋建国之间存在债权债务关系，案涉房屋仅仅只是对相应债权的担保更无事实依据。三、被答辩人诉称其与吴新军、宋建国之间存在债权债务关系，案涉房屋仅仅只是对相应债权的担保更无事实依据。视巢公司向一审法院起诉请求：1、新兴公司向视巢公司支付购房款6053400元及利息764148元（后续利息以6053400元为基数，按月息1.5%的标准计算，从2019年7月13日起计算至全部款项偿清之日止）；2、新兴公司承担本案受理费。一审法院认定事实：2016年11月28日新兴公司（甲方）与吴新军（乙方）签订《认购协议书》，其内容载明：乙方认购甲方物业为新兴企业中心Ａ栋501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512、513、514房产，建筑面积1822.33㎡（实际面积以房地局实测为准，按本协议第二条约定单价结算总房款，多退少补）；该房产认购单价为3000元／㎡，总房款为人民币5466990元；乙方向甲方支付认购该房产定金5466990元作为预定保证金，乙方所缴纳定金将于乙方签订《商品房产买卖合同》时转为购房款。甲方承诺保留乙方该房产购买权至2017年1月27日，乙方须于此日前，携本协议至甲方销售部，签订《商品房产买卖合同》时一次性付清全部房款5466990元。此协议乙方必须保密，价格不得对外公开，应付定金5466990元，于本协议签订后两日内支付到位......。本协议一式二份，甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力。本协议自甲、乙双方签字之日起生效，在双方签订《商品房产买卖合同》后本协议失效。吴新军即乙方持有的《认购协议》加盖了视巢公司的公章。新兴公司即甲方持有的《认购协议》未加盖视巢公司的公章。吴新军在庭审中陈述：当时签订《认购协议》时因视巢公司在深圳，后来补盖公章时新兴公司称找不到合同了。上述协议签订后，宋建国于2016年11月30日、12月1日分别向唐新伟转账3466990元、2000000元（以上共计5466990元），2016年12月1日新兴公司出具一张《收据》，内容载明：今收到吴新军转来新兴企业中心购房款定金（由宋建国转入）5466990元。涉案项目坐落天心区××路××号××楼××室，预售证号为2016-0529，发证时间为2016年10月25日。此后新兴公司将上述《认购协议》约定的14套房产中的9套房屋又出售给其他主体，分别签订了如下商品房买卖合同：1、2018年4月19日新兴公司与湖南国轩泓生物科技有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529506），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层506房以878142元（单价为6,384.17元/㎡）的价格出售给湖南国轩泓生物科技有限公司。2、2018年4月27日新兴公司与长沙新依商务信息咨询有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529508），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层508房以654530元（单价为5,800元/㎡）的价格出售给长沙新依商务信息咨询有限公司。3、2018年4月27日新兴公司与长沙和甜建筑设备租赁有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529514），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层514房以919956元（单价为6,200元/㎡）的价格出售给长沙和甜建筑设备租赁有限公司。4、2018年6月13日新兴公司与湖南国轩泓生物科技有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529505），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层505房以787100元（单价为5,793.89元/㎡）的价格出售给湖南国轩泓生物科技有限公司。5、2018年6月21日新兴公司与长沙奕岭电子科技有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529511），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层511房以803873元（单价为6,269元/㎡）的价格出售给长沙奕岭电子科技有限公司。6、2018年6月21日新兴公司与长沙景易成电子科技有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529512），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层512房以918722元（单价为6,269元/㎡）的价格出售给长沙景易成电子科技有限公司。7、2018年6月21日新兴公司与长沙景易成电子科技有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529513），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层513房以918722元（单价为6,269元/㎡）的价格出售给长沙景易成电子科技有限公司。8、2018年9月12日新兴公司与长沙麦伦仪嘉饰品有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529504），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层504房以869440元（单价为6,400元/㎡）的价格出售给长沙麦伦仪嘉饰品有限公司。9、2018年11月7日新兴公司与长沙市天心区雷蓝便利店签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20160529503），合同约定：新兴公司将座落于天心区新岭路88号5层503房以770000元（单价为6,477.66元/㎡）的价格出售给长沙市天心区雷蓝便利店。上述房产已备案登记至相关主体。2019年7月12日吴新军、宋建国作为甲方，新兴公司作为乙方签订《退还房款协议》，内容载明：鉴于2016年11月28日，甲方购买乙方开发的位于新兴企业中心A栋501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、511、512、513、514共计14套房产，建筑面积为1822.33平方米，并与乙方签订《认购协议》。协议签订后，甲方于2016年11月30日、12月1日先后通过宋建国银行账户转账支付全部购房款5466990元。后委托乙方将503、504、505、506、508、511、512、513、514等9套房屋，建筑面积为1210.68平方米，另行出售给第三人并办理了房屋过户登记手续，现经双方友好协商，达成如下协议：1.甲乙双方一致确认结算503、504、505、506、508、511、512、513、514等9套房屋，建筑面积为1210.68平方米，应退购房款为6053400元（1210.68平方米*5,000元/平方米，其中乙方已收购房款5369900元，未收购房款683500元），乙方另行向甲方支付按已收购房款5369900元计算的利息764148元。不再计息。2.乙方承诺于2019年8月份开始每月30日前支付50万元，2020年1月25日（春节前）前全部结清。还款顺序为先本后息。若2020年1月25日（春节前）前未按约定结清全部款项，则剩余未还款本金金额按月息1.5%计息。3.乙方承诺2020年1月25日（春节前）前按甲方要求将509、510两套房屋进行网签备案登记至甲方委托人视巢公司名下。4.本协议自甲、乙双方签字盖章之日生效，本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，二份具有同等法律效力。上述协议签订后，新兴公司未依约履行义务，视巢公司诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《认购协议书》、《退还房款协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。视巢公司及第三人吴新军、宋建国均认可涉案房屋系视巢公司委托吴新军（宋建国）购买而与新兴公司签订《认购协议书》、《退还房款协议》，且《退还房款协议》中亦明确了吴新军、宋建国的委托人是视巢公司。视巢公司因此可直接行使吴新军、宋建国对新兴公司的相应权利。故视巢公司依照上述协议向新兴公司主张权利并无不当。新兴公司关于视巢公司主体不适格的辩称，一审法院不予支持，但吴新军、宋建国不得就本案纠纷以自己名义再向新兴公司主张涉案债权。本案中，视巢公司委托吴新军购买新兴公司开发的位于天心区××路××号××房屋并支付了约定的购房款共计5466990元。根据《退还房款协议》的约定，吴新军、宋建国委托新兴公司将503、504、505、506、508、511、512、513、514共计9套房屋另行出售给其他主体，双方确认新兴公司应退购房款6053400元，并约定新兴公司另行支付按已收购房款5369900元计算的利息764148元。但新兴公司未依照《退还房款协议》的约定履行退款义务，应承担继续履行及其他违约责任。现视巢公司要求新兴公司向其给付上述协议约定的购房款6053400元、利息764148元的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。关于后续利息，视巢公司主张后续利息以6053400元为基数，按月息1.5%的标准计算，从2019年7月13日起计算至全部款项偿清之日止，双方约定的利息计算标准不违反法律规定，一审法院予以认定。关于利息的起算时间，综合双方约定及本案实际情况，一审法院酌情认定后续利息以6053400元为基数，按月息1.5%的标准计算，从2020年1月26日起计算至全部款项偿清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、限湖南新兴电器控制设备有限公司于本判决生效后十日内向深圳市视巢信息科技有限公司偿付购房款6053400元、利息764148元及后续利息（后续利息以6053400元为基数，按月息1.5%的标准计算，从2020年1月26日起计算至全部款项偿清之日止）；二、驳回深圳市视巢信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费59522元，减半收取29761元，由新兴公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第九百二十五条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，吴新军与新兴公司签订的《认购协议书》以及吴新军、宋建国与新兴公司签订的《退还房款协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，《退还房款协议》第三条约定新兴公司承诺2020年1月25日前按吴新军、宋建国要求将509、510两套房屋进行网签备案登记至吴新军、宋建国委托人视巢公司，并且视巢公司及吴新军、宋建国均认可双方存在委托代理关系，故《认购协议书》《退还房款协议》应当直接约束视巢公司和新兴公司，新兴公司应履行其约定的义务。新兴公司上诉主张吴新军、宋建国与新兴公司之间不存在委托代理关系，视巢公司主体不适格，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，《认购协议书》已经明确了所购商品房的具体房号、建筑面积、单价、总房款、付款方式、违约责任等，且新兴公司已按约定收受了宋建国的购房款，后吴新军、宋建国又与新兴公司签订《退还房款协议》，因此，涉案《购房协议书》应为商品房买卖合同，双方之间已形成事实上的商品房买卖合同关系。一审判决予以认定，并无不当。新兴公司上诉主张不应定性为商品房销售合同纠纷而应定性为债务纠纷，本院不予认定。综上所述，新兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59522元，由湖南新兴电器控制设备有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长  柳江**审  判  员  符建华审  判  员  刘 刚二〇二一年三月十日法官助理范璐书记员（兼）  范 璐