辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1530号上诉人（原审被告）：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街**。法定代表人：谢超，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许广和，男，1963年11月30日出生，汉族，现住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：姜颖，辽宁希望律师事务所律师。上诉人沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称“奥园新城公司”）因与被上诉人许广和商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初4517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。奥园新城公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.请求二审法院依法驳回一审被上诉人的全部诉讼请求；3.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审被上诉人的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，依法应当驳回其全部诉讼请求；二、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，应为合法有效。上诉人已经依约履行全部合同义务，无任何违约行为，法院判令上诉人进行维修并赔偿30万元没有合同依据，且被上诉人没有证据证明其诉请；三、一审法院认定“奥园公司应当按照《整改方案》的内容对房屋存在的问题进行维修整改”是错误的；四、一审法院遗漏沈阳市第十四建筑工程公司这个主体，对上诉人在一审时的追加申请不予准许是错误的；五、案涉房屋在合同约定的2013年时，已经达到交付条件，一审原告可以使用，其未使用的责任不在上诉人，而系其自身原因造成的；六、一审法院以结合同等地段商业用房的租金标准，确定每年租金10万元，并参照此标准判决损失30万元不成立。许广和辩称，一、关于上诉人提出的诉讼时效问题。上诉人认为2013年10月，其将案涉房屋交付至起诉时已超过诉讼时效是没有事实和法律依据的。被上诉人按合同约定及上诉人通知的时间到案涉房屋处履行验房义务时，就房屋存在的明显质量瑕疵已及时提出异议，上诉人也与施工单位就存在的问题出具了《整改方案》，对房屋存在的质量瑕疵的事实进行了确认，并承诺维修整改，但维修方案中并未明确维修整改完毕的时限，那么何来的诉讼时效起算点，何来的超过诉讼时效？况且被上诉人在此期间不停的找上诉人要求解决问题，但上诉人公司频繁更换领导，多次承诺整改却无一次兑现，其工作人员还告知就算维修耽误了交房也会赔偿延期交房违约金的。被上诉人一直认为奥园公司作为有一定知名度的开发商不会推卸责任，但上诉人却利用被上诉人的善良和弱势，而今又以诉讼时效等各种理由来抗辩。请开发商扪心自问，哪个购房人花二百多万元购买门市房是为了让房屋闲置、给自己平添如此多的麻烦来和开发商对簿公堂？二、上诉人提出：买受人未在30日内出示法定鉴定机构的有效检测报告既视为房屋质量合格。被上诉人认为此约定应为在买卖双方对房屋是否存在质量问题意见不一致时，才需要法定的鉴定机构来出具有效的检测报告。而本案买受人已在验房时提出了房屋存在的质量瑕疵问题，并且就存在的问题上诉人也找到施工方出具了整改方案，即上诉人对房屋存在质量问题的事实已经进行了确认，理应就房屋的质量瑕疵承担相应的责任；三、商品房买卖合同补充协议8.5条约定：对除房屋主题结构存在安全隐患；其他严重质量缺陷致使房屋不能正常居住使用之外的质量瑕疵，买受人无权退房，但出卖人应及时予以返修或保修。被上诉人要求上诉人对房屋存在的质量问题进行维修整改与合同约定并不相悖，而是要求上诉人履行合同约定的维修义务。《维修整改方案》虽然是沈阳第十四建筑工程公司出具，但十四建公司是上诉人的建筑商，与被上诉人没有任何法律关系。如果不是奥园公司要求十四建公司出具的整改方案，被上诉人作为购房人是无法取得《维修整改方案》的，上诉人作为房屋的开发商对其开发房屋承担相应责任是其法定的义务，难道购房人不向开发商主张权利而是去向建筑商甚至材料供应商去主张权利吗？因此一审法院判决上诉人承担法律责任没有突破合同的相对性；四、上诉人称案涉房屋2013年达到交房条件，被上诉人就可以使用，未使用或有损失其责任与上诉人无关。我想问上诉人，那个购房人投资了230万买的商铺不想尽快产生收益？被上诉人已多次与上诉人就维修问题进行沟通，每次上诉人都以领导更换需从新报修审批或需要与十四建公司协商等理由推脱。后期被上诉人甚至妥协想自己维修，却被要求补交从合同约定的交房时间起的所有物业、水电、取暖等费用，否则不给房屋钥匙。房屋存在质量瑕疵难道是购房人的过错吗？被上诉人拒绝缴纳以上费用，上诉人也拒绝给办理交房手续，案涉房屋及房屋钥匙一直由上诉人掌控，导致购房者陷入了收房收不了，退房退不了，有房用不了的尴尬境地。现案涉房屋因无人管理，除了整改方案中列举的质量瑕疵外，墙面又出现多处裂痕及返潮现象。一审法院组织双方实地勘察时，案涉房屋的消防柜甚至还未安装消防水管及水枪，这样的门市房消防能合格吗，具备使用条件吗？案涉房屋的地理位置好，并且为独栋商铺，却因上诉人开发的房屋存在质量瑕疵又不履行维修义务，给被上诉人造成了巨大损失。从合同约定的交房时间至今被上诉人的损失无论以租金损失还是以资金占用损失甚至以延期交房违约金计算其损失都不止30万。被上诉人作为一位普通的购房人现只想通过法律途径尽快解决问题，减少房屋价值的损失。综上，被上诉人恳求二审法院维持一审法院判决，维护购房者的合法权益。许广和向一审法院起诉请求：1.判令被告对案涉房屋进行维修整改；2.判令被告赔偿原告损失65万元；3.诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：2012年9月1日，原告许广和与被告奥园公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告许广和购买被告奥园公司开发的位于沈阳市苏家屯区建筑面积321.21平方米的房屋一处，商品房用途为商业，房屋价款2,373,696元。出卖人应当在2013年10月30日前，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。补充协议8.5条：房屋交付时存在质量缺陷的，出卖人应当按照合同约定的交付标准及时进行维修，但除下列情形外，不影响交付：1.房屋主体结构存在安全隐患；2.其他严重质量缺陷致使房屋不能正常居住、使用的。买受人对交付商品房的质量有争议，向出卖人主张赔偿或退房的权利，则应于出卖人通知交房期限届满日30日内向出卖人出示法定鉴定机构的有效检测报告，否则，将视为买受人放弃要求赔偿或退房的权利，并与出卖人继续履行《合同》，不出示或逾期无法出示的，均视为该房屋质量合格，买受人应按前述第8.4条的约定承担不按期收房的责任。对属于1、2项约定之外的质量瑕疵，买受人无权退房，但出卖人应及时予以返修或保修。2013年10月，原告在收房时发现案涉房屋存在质量问题，遂向被告提出异议。2013年11月28日，沈阳市第十四建筑工程公司（施工单位）奥园项目部针对3#网点包含案涉房屋在内的5套房屋出具了《3#商业网点工程整改方案》，载明上述5套房屋整体存在的主要问题有：土建工程：1、框架柱不垂直，框架柱表面不垂直有6处，其中5处存在刮大白面不垂直、抹灰面不垂直及混凝土胀模产生的不垂直，有一处是钢筋绑扎及在支护模板时模板没有调直操作不到位所产生。2、墙面垂直度超差：墙面垂直度超差有3处，其中2处刮大白面及抹灰面垂直度超差，主要是在抹灰施工中垂直度控制不到位所产生，有一处是在砌筑填充墙施工中垂直度控制不到位所产生。3、墙面裂纹：墙面裂纹有9处，根据现场检查发现墙面裂纹大部分在洞口周围处，形成裂纹方向呈“上八字”及“下八字”属于建筑工程常见的质量通病裂纹。4、墙面空鼓：墙面空鼓有16处，墙面空鼓主要是抹灰面层空鼓，根据空鼓范围分析是在抹灰施工中操作不当，界面剂涂刷不到位等因素造成。5、卫生间天棚露钢筋：天棚露钢筋有4处，卫生间天棚露钢筋头的是卫生间板的弯锚钢筋过长，超出浇筑混凝土表面所造成。水暖工程：1、外排水管道开裂1处；2、卫生间排水管不垂直6处。电气工程：1、电气配套设备不完备及电表箱扣盖损坏；2、无等电位：无等电位的有10个卫生间；3、开关、插座损坏、安装不合理及松动。地面。地面工程及天棚工程走廊抹灰地面有裂纹；2、天棚有漏点痕迹。其他工程：1、消防工程存在消防箱损坏及消防设施没有安装的问题；2、弱电安装不齐全（网线等没有安装）；3、门工程：存在进户门密封胶条缺失；4、窗工程：⑴窗户位置设计、安装不合理；⑵窗合页套管缺失；⑶窗压条缝隙大；⑷窗风撑不灵活，开关不严。具体到本案案涉房屋存在的问题为：5-1大厅：立柱倾斜40mm、墙面空鼓、顶棚灯线处理不到位；卫生间：无等电位、排水管严重倾斜、窗户位置不合理；5-2大厅：墙面空裂、空鼓、立柱倾斜10mm；消防工程：消防箱箱面多处损坏、脱落，箱内消防水枪和水袋尚未安装；水暖工程：检验时虽已到供暖季，检验时暂未开栓；电气工程：强电配套设施不完备，部分临时照明设备缺失，多处电表箱扣盖损坏，弱电设备未安装（网线、可视电话、红外线报警等）；外围部分：进户门密封胶条大部分缺失、缺少外爬梯、外墙保温不平整、外墙修补后未刷墙面漆、外排水管开裂严重、东侧外墙破损。针对3#网点包含案涉房屋在内的5套房屋存在问题的整改方案为：1、对框架柱表面不垂直的整改措施：（1）首先把大白面及抹灰面层全部铲除掉，露出柱子的混凝土面，使用手锤及钎子轻轻铲除胀模的混凝土。把混凝土铲平后，使用高标号水泥砂浆抹灰，在抹灰前涂刷号界面剂，在抹灰时使用红外线垂直仪调整垂直度，抹灰完成后再进行全面重新刮大白施工。（2）对钢筋绑扎不垂直及在支护模板时操作不到位所产生的垂直度偏差的柱子做重点整改。这根柱子实际没有偏离受力重心，两侧偏差在40mm，如纵向受力钢筋偏位可采用小角度弯折（不应大于15度）的办法进行彻底整改，也可采用碳纤维布加固的措施进行整改，所以在处理这根柱子时必须征求用户意见后再进行整改。2、墙面垂直度超差的整改措施：（1）对2处刮大白面及抹灰面垂直度超差的整改措施。这2处墙面垂直度超差主要是在抹灰施工中垂直度控制不到位所产生，把大白面及抹灰面大面积铲除掉，重新涂刷界面剂，在抹灰时使用标准靠尺检查施工，并且在接缝处铺设网格布防止抹灰面产生裂纹，然后再进行全面刮大白。（2）对一处是在砌筑填充墙施工中垂直度控制不到位所产生的墙面整改措施，由于该处墙面偏差在30mm左右，处理措施应把这段墙体扒掉重新砌筑。在砌筑时使用网格布拉结抹灰面，然后进行全面刮大白。3、墙面裂纹的整改措施：对裂纹应采用墙面加强措施并且阻止裂纹产生，主要措施把有裂纹的墙面差除掉重新抹灰，在抹灰时使用网格布加强处理，抹平后再重新刮大白。4、墙面空鼓的整改措施：墙面空鼓有16处，把所有的空鼓墙面全部拆除掉重新抹灰，在抹灰施工中重新涂刷界面剂和用网格布做好新旧墙面接茬处理，抹平后重新刮大白。5、卫生间天棚露钢筋的整改措施：天棚露钢筋的有4处。卫生间天棚露钢筋头的是卫生间板的弯锚钢筋过长，超过浇注混凝土表面所造成，把所有裸露钢筋铲除掉使用胶泥刮平。6、水暖工程的改造措施：外排水管道裂开1处，卫生间排水管不垂直的有6处。对排水管道开裂的更换新的。卫生间排水管不垂直的重新调整垂直度，并且重新加固安装完成达到合格为止。7、电气工程的整改措施：（1）电气配套设备不完备及电表箱扣盖损坏，配备齐全缺失的设备。电表箱盖损坏的更换新的。（2）无等电位：无等电位的有10个卫生间，没有安装等电位的卫生间全部重新按装。（3）开关、插座损坏、安装不合理及松动。对检查的问题全部换新的。（按检查记录）8、地面、地面工程的整改措施抹灰地面有裂纹。地面。地面裂纹使用胶泥刮平增强有裂纹周围地面的强度。9、其他工程的整改：（1）消防工程存在消防箱损坏及消防设施没有安装的问题；（2）弱电安装不齐全（网线等没有安装）；（3）门工程：存在进户门密封胶条缺失。（4）窗工程：窗户位置设计、安装不合理；窗合页套管缺失；窗压条缝隙大；窗风撑不灵活，开关不严。上述整改方案出具后，奥园公司至今未对案涉房屋存在问题进行维修整改，现房屋仍处于空置状态。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应受合同约束。沈阳市第十四建筑工程公司奥园项目部针对包含本案案涉房屋在内的3#网点五套房屋存在的问题出具《整改方案》，证明案涉商品房存在质量问题的事实是客观存在的，被告奥园公司作为开发单位向原告交付的房屋未能符合合同约定，而后始终怠于履行维修义务，故奥园公司应按照《整改方案》的内容对房屋存在的问题进行维修整改。关于奥园公司辩称原告没有在交房期限届满30日内向其出示法定鉴定机构的有效监测报告，应视为原告放弃要求赔偿或退房的权利，且视为该房屋质量合格的问题，因案涉房屋存在多处质量问题，并不能因上述抗辩理由而免除其应承担维修房屋的义务，且至今奥园公司对房屋存在的问题仍未整改维修，故对奥园公司主张原告的诉求已超过诉讼时效，本院不予采纳。对于奥园公司申请追加沈阳市第十四建筑工程公司作为被告参加诉讼的请求，因奥园公司作为案涉房屋的开发商，系《商品房买卖合同》的权利、义务主体，沈阳市第十四建筑工程公司并非《商品房买卖合同》的主体，与本案亦不属同一法律关系，故本院不予准许。关于原告主张未能使用房屋的损失，因奥园公司怠于对房屋进行维修，确实影响了原告使用或出租房屋，故对造成原告的损失奥园公司应予赔偿。原告于2013年10月就案涉房屋向被告提出异议，其主张自2014年至2020年6月的租金损失时间过长，原告于2020年9月2日诉至本院，自原告起诉之日前三年即自2017年9月3日起至2020年9月2日的损失本院予以支持，超过的部分本院不予支持。另结合同等地段商业用房的租金标准，确定每年租金为10万元，故原告的损失参照该租金标准予以确定，金额为30万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条规定，判决如下：一、被告沈阳奥园新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内按照《3#商业网点工程整改方案》的内容对原告许广和所有的位于沈阳市苏家屯区建筑面积321.21平方米的房屋进行维修。二、被告沈阳奥园新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告许广和损失30万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告许广和其他诉讼请求。案件受理费5,150元，已减半收取，由原告许广和负担2,250元，被告沈阳奥园新城置业有限公司负担2,900元。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。关于上诉人提出其已依约履行全部合同义务，无任何违约行为，故一审法院判令其对案涉房屋进行维修没有合同依据的上诉主张，本院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案中，虽上诉人已按合同约定完成房屋交付义务，但其应保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求。而根据本案庭审调查及案涉项目的建筑商沈阳市第十四建筑工程公司奥园项目部针对包含案涉房屋在内的3#网点五套房屋存在的问题而出具的《整改方案》等内容显示，被上诉人在接收房屋时就发现案涉房屋存在房屋主体的框架柱出现倾斜、墙面倾斜等质量问题，虽事后被上诉人多次与上诉人协商维修事宜，但因上诉人怠于履行维修义务而至今未果，故一审法院判决上诉人按照《3#商业网点工程整改方案》的内容对案涉房屋进行维修并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出一审法院参照与案涉房屋同等地段商业用房的租金标准，判令其赔偿30万元损失无证据支持的上诉主张，本院认为，因上诉人怠于履行案涉房屋的维修义务，确实影响了被上诉人使用或出租房屋，故被上诉人因未使用房屋的租金损失应予赔偿。同时，鉴于被上诉人的该项请求属于债权范畴，应受到诉讼时效的限制，故一审法院根据本案的实际情况并参照与案涉房屋同等地段商业用房的租金标准，保护被上诉人因未使用房屋的三年租金损失并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人要求维修房屋的诉讼请求已超过诉讼时效的上诉主张，本院认为，因请求维修房屋系属物权请求权，其不受诉讼时效的限制，且被上诉人自发现案涉房屋存在质量问题后，亦一直向上诉人主张该项权利。故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出一审法院遗漏沈阳市第十四建筑工程公司为本案当事人的上诉主张，本院认为，因沈阳市第十四建筑工程公司并非案涉《商品房买卖合同》的主体，与本案不属同一法律关系，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，沈阳奥园新城置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,300元，由上诉人沈阳奥园新城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年三月十二日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。