江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0281民初13090号 原告（案外人）：程凯强，男，1994年5月16日生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人:何其凯，江苏维一律师事务所律师。 委托诉讼代理人:狄金炯，江苏维一律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：尤海岗，男，1979年6月6日生，汉族，户籍地邳州市，现住江阴市。 第三人（被执行人）：蒋秀娟，女，1964年6月24日生，汉族，户籍地江阴市。 第三人（被执行人）：袁留刚，男，1988年2月19日生，汉族，户籍地江阴市。 原告程凯强与被告尤海岗、第三人蒋秀娟、袁留刚案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程凯强及其委托诉讼代理人何其凯、狄金炯到庭参加诉讼，被告尤海岗，第三人蒋秀娟、袁留刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 经审理查明：尤海岗与袁锡良民间借贷纠纷一案，本院于2020年3月25日作出（2019）苏0281民初16319号民事判决：袁锡良应归还尤海岗借款18000元及利息，负担案件受理费185元。该判决发生法律效力后，根据尤海岗的申请，本院于2020年7月13日立案执行，执行案号（2020）苏0281执4161号。 在该案执行执行中，发现被执行人袁锡良已死亡，本院裁定变更其继承人蒋秀娟、袁留刚为该案被执行人，在继承遗产范围内承担责任，并于2020年7月16日依法作出（2020）苏0281执4161号执行裁定书查封了登记在被执行人袁锡良名下位于江阴市××镇××号××室房产（以下简称案涉房产）。程凯强提出异议后，本院于2020年12月8日作出（2020）苏0281执异44号执行裁定书，驳回程凯强的异议申请。 原告程凯强向本院提出诉讼请求：1.判令停止对江阴市××镇××号××室的执行；2.确认坐落于江阴市××镇××号××室的不动产归他所有；3.诉讼费由被告承担。审理中，程凯强自愿撤回第二项诉讼请求。事实和理由：案涉房产原系袁锡良（已故）所有。本院（2019）苏0281民初16319号民事判决，袁锡良对尤海岗应当承担还款义务。在该案执行中，本院于2020年7月16日查封了案涉房产，他及时提出了执行异议，但本院驳回了他的异议申请，故提起本案诉讼。理由如下：1.在人民法院查封之前，他与袁锡良已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前，他已合法占有该不动产；3.他已向袁锡良支付全部价款55.8万元；4.无法过户的原因系拆迁安置房的政策原因，非因他自身原因未办理过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，他系案涉房产的合理合法的买受人，产权归他所有，应停止对案涉房产的执行。 被告尤海岗未答辩，亦未提供证据。 第三人蒋秀娟、袁留刚未陈述。 本院查明：2015年3月18日，袁锡良作为卖方，程凯强作为买方，签订《购房协议书》一份，约定袁锡良将案涉房产（建筑面积139.95平方米，含太阳能、天然气等设施）、地下车位（**）以55.80万元出售给程凯强。由于上述房屋属拆迁安置房性质，土地证房产证只能先行办至袁锡良名下，再办理过户手续。为合理避税，双方可约定延后或正常办理过户手续，费用由程凯强承担，并约定在本协议签订日支付52.80万元，土地证房产证等过户手续办理完毕后支付3万元。同日，袁锡良出具收条一份，载明“今收到程凯强支付的购房款伍拾贰万捌仟元整（558000元）”。 2015年12月25日，袁锡良取得案涉房产的房产证（不动产权证号:××）。 2016年1月9日，袁锡良出具收条一份，载明“今有袁锡良收程卫忠房款人民币叁万元正（30000.00元），房款全部结清。” 2017年2月26日，程凯强与江阴全象装饰设计有限公司（以下简称全象公司）签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定由全象公司案涉房产进行装修，工期120天，开工日期2017年3月9日，竣工日期2017年7月9日，总价款76800元。 2017年3月17日，案涉房产在供电公司的用户名过户变更为程凯强。后程凯强一直缴纳案涉房产的电费、水费。 2021年2月22日，江阴市××镇北新社区出具情况说明一份，载明“兹有程凯强，身份证号码：32028××××，自2015年3月起一直居住在江阴市××镇××号××室。特此证明。” 同日，江阴市××镇动迁安置科出具情况说明一份，载明：“近几年，我镇因市、镇工程建设，拆迁了相关民房并建成了周北花苑、滨河家园等安置小区，规划、建设手续齐全，当时办理的用地性质为国有划拨，按当时政策，所建安置房可以办理房产证和土地证（大证，不能分割到户）。由于建设工程完善手续时间跨度较长，期间办证政策发生了变化，2016年3月起，成立不动产登记中心后只有出让土地才能办理不动产权证。为解决历史遗留问题，兑现政府承诺，维护社会稳定，2018年7月，市政府办出具会议纪要澄政办纪［2018］9号，根据纪要精神以及国土政策调整，周庄镇作为试点，补缴土地收益金后将上述土地转为出让土地，可以为拆迁安置对象分批办理不动产权证。2020年10月起，滨河家园小区可以开始办理，至今尚未办理结束。特此情况说明”。 庭审中，程凯强陈述：2016年1月份袁锡良拿到了案涉房产的房产证，袁锡良于2016年1月9日收到案涉房产尾款3万元后将房产证给他，并约定时间去办理过户手续。2016年上半年，他和他母亲、袁锡良夫妻去办理过户手续，当时只有房产证，没有土地证，工作人员告知除了房产证外，还需要土地证。后他们到江阴市××镇动迁安置科询问土地证情况，工作人员告知因为政策原因不能办理土地证，只能办理大证，不能办理小证。 另查明，袁锡良于2020年5月12日死亡并注销户口，蒋秀娟系袁锡良的配偶，袁留刚系袁锡良的儿子。 以上事实，由(2019)苏0281民初16319号民事判决书、（2020）苏0281执4161号执行裁定书、（2020）苏0281执异44号执行裁定书、《购房协议书》、江阴市不动产登记簿证明、收条、《家庭居室装饰装修工程施工合同》、江苏江南水务股份有限公司业务受理单、电费缴费明细单、江阴市公安局周庄派出所出具的证明、周庄镇北新社区居委会出具的情况说明、周庄镇动迁安置科出具的情况说明及当事人陈述等在卷佐证。 本案的争议焦点是，程凯强对涉案房产是否享有足以排除执行的权利。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，程凯强的主张符合上述四项要件情形，其对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。理由如下：1.本院于2020年7月16日查封案涉房产，程凯强与袁锡良在本院查封前已签订了合法有效的房屋买卖合同；2.根据程凯强提供的装修合同、水电费缴费明细单、北新社区居委会出具的情况说明等可以证明在本院查封前，程凯强已实际占有使用案涉房屋；3.程凯强已按照《购房协议书》的约定支付全部购房款；4.案涉房屋因土地性质原因暂时无法办理过户登记，系程凯强未能办理过户登记的客观合理的理由，符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上，程凯强对于案涉房产享有物权期待权，该权利应当优先于尤海岗的普通金钱债权予以保护。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行（2020）苏0281执4161号执行裁定书载明的江阴市××镇××号××室房屋。本院（2020）苏0281执异44号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 案件受理费255元（程凯强已预交），由尤海岗负担。原告程凯强同意其预交案件受理费由被告尤海岗向其直接支付，本院不再退还，由被告尤海岗在本判决生效之日起十日内向原告程凯强支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  浦 峥 人民陪审员  高文展 人民陪审员  徐 明 二〇二一年三月五日 法官 助理  蔡晓波 书 记 员  黄陈菊 附：相关法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。