浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初10184号原告（反诉被告）：绍兴市镜湖新区开发集团有限公司（原绍兴市城北新城建设投资有限公司），住所地绍兴市越城区凤林西路**主楼15类**。法定代表人：吕文杰，总经理。委托诉讼代理人：宋佳婧，浙江金道（绍兴）律师事务所律师。被告（反诉原告）：虞叔兰，女，1986年11月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：蒋绍伸，浙江中绍律师事务所律师。委托诉讼代理人：周坚强，男，1986年4月14日出生，汉族，住绍兴市越城区。系被告丈夫。原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司（以下简称镜湖开发公司）与被告虞叔兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案受理后依法适用简易程序审理。诉讼中，被告虞叔兰提起反诉，本院依法予以受理。本案于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋佳婧、被告委托诉讼代理人蒋绍伸、周坚强到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告镜湖开发公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的租金63047元，并支付因迟延交付房屋租金产生的违约金192180元（违约金计算至款清之日止，截至2020年11月30日共计156118.96元，计算方式详见清单）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年7月26日签订一份《房屋租赁合同》约定由被告承租绍兴市曲屯家苑梅山路20号临街房屋，年租金为222000元租赁期限为2018年8月1日-2023年7月31日。同时合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期一天，按应付年租金额的5‰向原告支付违约金，并约定于每年租期开始前30天（即每年7月2日）支付租金。被告于2019年7月27日支付了2019年8月至2020年7月的租金185973元，剩余36027元至今未付；于2020年7月29日和7月30日分别支付了2020年8月至2021年7月的租金100000元和39480元，剩余27020元至今未付。截止2020年11月30日，被告共计拖欠租金63047元、违约金156118.96元。该款经原告多次催讨，被告皆推诿不付，故提起诉讼，请求支持原告诉请。被告虞叔兰辩称：1、被告并未拖欠原告租金，更不存在因迟延交付房屋租金产生的违约金，原告的诉请均应予以驳回。2、对事实和理由部分，原、被告双方在2018年7月26日签订的房屋租赁合同约定的内容是原告将涉案房屋租给被告，该份合同系原告提供的格式合同。上述该份合同涉及的临街房屋，被告至今都没看到过该房屋的产权证，据被告了解，该房屋的产权证至今都没办理过，对合同的有效性存疑。3、被告超额缴纳了房屋租金，不存在原告所诉的没有缴纳租金的情况。4、被告曾于2019年7月20日向原告发函要求原告按照实际面积计算房屋租金后告知被告，被告也将立即缴纳相应租金，但原告迟迟未答复被告，也未催要过租金。5、被告于2019年7月27日向原告缴纳了2019年8月至2020年7月的实际面积计算的租金185973元，于2020年7月29日、30日向原告缴纳了2020年8月至2021年7月减去减免部分后的实际面积计算的租金139480元。6、原告除了向被告发出过告知书外，从未有其他向被告催要租金的意思表示到达过被告处，且该告知书是在被告缴纳完2年的实际面积计算租金后发出的，原告阐述的多次催讨不是事实，被告皆推诿不付更不符合事实。综上所述，请求驳回原告的全部诉请。同时虞叔兰提出反诉诉讼请求：一、判令将反诉原、被告于2018年7月26日签订的《房屋租赁合同》中的房屋面积变更为一层面积129.3㎡，二层面积约129.3㎡；二、判令将反诉原、被告于2018年7月26日签订的《房屋租赁合同》中的年租金变更为182309元；三、判令反诉被告立即退还反诉原告多缴的租金56026元，并支付该款自起诉之日起至法院判决确定履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、判令本案本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告于2018年7月26日签订由反诉被告提供的《房屋租赁合同》一份，双方约定由反诉原告承租绍兴市曲屯家苑梅山路20号临街房屋（一支二层），一层面积约158.28㎡，二层面积156.62㎡，租赁期限为五年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止，租赁期间内每年租金为222000元整。第一年租金应于2018年7月24日前一次性付清，同时反诉原告应在2018年7月24日前交纳合同履约保证金50000元。同时反诉原告将上述款项汇至反诉被告指定的房屋租金及履约保证金收款人处，户名为绍兴市灵洁物业管理有限公司，账号为1953********，开户行为中国农业银行股份有限公司绍兴梅山支行。另第一年租金222000元反诉原告于2018年7月18日支付给了灵洁物业。2019年7月20日反诉原告经测量发现租赁房屋实际面积仅为263.8㎡左右，远远低于合同约定的314.9㎡，遂于当日向反诉被告发函要求反诉被告在收到《函》之日起3日内按照实际面积计算房屋租金后告知反诉原告，反诉原告将立即交纳租金。时至2019年7月27日，反诉被告迟迟未回复反诉原告也未向反诉原告催要租金，反诉原告根据实际面积计算租金后于当日向灵洁物业交纳2019年8月至2020年7月的租金185973元。2020年7月29日至2020年7月30日期间，反诉原告向灵洁物业交纳2020年8月至2021年7月的租金139480元。嗣后反诉原告收到灵洁物业的告知书，始知反诉被告仍要求反诉原告交纳合同约定的房屋租金且未曾理会反诉原告的《函》。另2020年12月26日反诉原告收到法院起诉材料邀请专业人士对租赁房屋进行面积测量后得知租赁房屋实际一层套内净面积为123.9㎡，二层套内净面积为123.9㎡，一层套中净面积为129.3㎡，二层套中净面积为129.3㎡，远低于合同约定的314.9㎡，而反诉原告却承担314.9㎡计算的房屋租金222000元，明显属于显失公平的，给反诉原告带来了巨大的经济损失。综上所述，反诉原、被告于2018年7月26日签订的《房屋租赁合同》应予以变更且反诉被告应退还多缴纳的租金事实清楚，证据充分。为维护反诉原告的合法权益，诉至法院，望支持反诉原告反诉请求。反诉被告镜湖开发公司辩称：案涉房屋的面积均经过专业机构的测量，在合同中也约定一层面积约为158.28平方米，二层面积约为156.62平方米，反诉原告在拍卖时对面积大小也均已知晓，故不存在反诉原告所称的显失公平的情况。原告（反诉被告）及被告（反诉原告）围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提交了房屋租赁合同1份、网上银行电子回单8份、房屋服务用房示意图、房地产估价报告、房屋建筑面积测绘成果书各1份、房屋租赁权竞投会文本资料、竞投人登记表、身份证复印件、授权委托书、竞投协议各1份、建设工程规划许可证1份，被告（反诉原告）提交了房屋租赁合同复印件1份、《函》复印件、《函》创建属性、《函》内容与创建属性操作演示视频、EMS快递底单、快递查询单各1份，因该组证据无法证明原告（反诉被告）已收到被告（反诉原告）所发的上述函件，故本院对其证明力不予认定。中国银行交易流水明细清单2份、告知书复印件1份、租赁房屋实拍图1份，本院对上述证据的真实性予以认定，证明内容结合本案案情进行综合认定。被告（反诉原告）提供的平面图打印件1份，无具有相应测绘资质的机构盖章，故对该证据不予认定。经审理本院认定，2018年7月26日，原告（反诉被告）镜湖开发公司（原绍兴市城北新城建设投资有限公司，甲方）与被告（反诉原告）虞叔兰（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定甲方将位于绍兴市区××屯××路××号临街房屋（一至二层）出租给乙方，一层面积约158.28㎡，二层面积约156.62㎡，租赁期限自2018年8月1日起至2023年7月31日止，租金共计111万元，每年租金222000元。合同载明：乙方在签约前已对甲方出租的房屋性质、权属、结构、现状等作了充分了解，愿意承租上述房屋，并自行处理好相邻关系。同时约定：房屋租金一年一付，先付后用，第一年租金应于2018年7月24日前一次性付清，其后租金均须在每年租期开始前30日向甲方支付。乙方逾期支付租金的，每逾期一天，按应付年租金额的5‰向甲方支付违约金，逾期支付超过20天，甲方有权解除合同并收回房屋，履约保证金不予退还。上述合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了案涉房屋。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付第一年租金之后分别于2019年7月27日支付租金185973元，2020年7月29日支付租金100000元，2020年7月30日支付租金39480元。另查明，根据绍兴市炬鑫勘测规划设计有限公司出具的《房屋建筑面积测绘报告》，本案案涉房屋对应的一层p104号建筑面积为158.28㎡，套内建筑面积128.52㎡，分摊面积29.76㎡，二层p204号建筑面积为156.62㎡，套内建筑面积127.17㎡，分摊面积29.45㎡。被告（反诉原告）虞叔兰于2018年7月18日就案涉房屋招租投标时在投标人声明中确认：本人经过对竞投标的的现状审慎调查后，认为竞投标的描述及揭示的风险与实地状况和权利状况与本人的独立判断相一致，完全知悉并接受竞投标的的所有真伪、瑕疵、缺陷及由此造成的一切风险损失及逾期利益的不获得。对自己所享有的权利和承担的义务清楚明白，对前述文件已充分的理解且无异议，同意并接受前述文件约定的约束。本院认为，本诉部分：原告镜湖开发公司与被告虞叔兰签订的《房屋租赁合同》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，原、被告应按约履行合同义务。根据合同约定，被告应在每年租期开始前30日即每年7月2日前向原告支付下一期租金共计222000元，逾期支付租金的，每逾期一天，按应付年租金额的5‰向原告支付违约金。由于被告仅于2019年7月27日向原告支付租金185973元，尚有2019年8月至2020年7月租金36027元未付；仅于2020年7月29日支付租金100000元、2020年7月30日支付租金39480元，尚有2020年8月至2021年7月租金27020元未付（已扣除因疫情免缴的3个月租金55500元），故被告尚欠原告2019年8月至2021年7月的租金共计63047元未付，现原告要求被告支付该未付租金，符合法律规定，本院予以支持。同时，因被告未按上述合同约定的付款时间支付相应的租金，已经构成违约，原告有权依据合同约定向被告主张违约金。但原、被告合同约定的违约金计算标准过高，本院根据被告违约情形及原告损失情况等案情实际，对违约金金额酌情调整为5500元（暂计算至2020年11月30日，此后以本金63047元自2020年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际履行之日止），原告主张合理部分，本院予以支持。对被告关于按照房屋实际面积计算房屋租的抗辩，在反诉部分予以具体阐释。被告关于案涉房屋未办理产权证的抗辩，根据原告提供的建设工程规划许可证可知案涉房屋已取得建设工程规划许可证，不属于违章建筑，故对被告该项抗辩本院不予采纳。反诉部分：反诉原告主张案涉房屋实际面积与合同载明的面积不同，对此本院评判如下：首先，根据反诉被告提供的《房屋建筑面积测绘报告》载明，案涉房屋对应的一层p104号建筑面积为158.28㎡，套内建筑面积128.52㎡，分摊面积29.76㎡，二层p204号建筑面积为156.62㎡，套内建筑面积127.17㎡，分摊面积29.45㎡。其中一层、二层的房屋建筑面积均与反诉原、被告签订的房屋租赁合同载明面积一致。反诉原告所主张的房屋面积，系该房屋套内面积，但由于房屋所在建筑物存在公用部分，如走廊、楼梯等部位，该部分面积系全体业主共同使用，故在房屋产权登记以及房屋买卖或房屋租赁合同中，所记载房屋建筑面积不仅仅指房屋的套内面积，亦包括该房屋所分摊的建筑物公用面积。现反诉原告以房屋套内面积少于合同约定面积主张变更合同约定及减少租金，于法无据，本院不予支持；其次，根据反诉原告在投标租赁案涉房屋时出具的投标人声明中确认，反诉原告已对竞投标的的现状审慎调查，认为竞投标的描述与实地状况和权利状况与其判断相一致，完全知悉该房屋的状况。同时，双方签订的租赁合同亦载明，反诉原告在签订案涉房屋租赁合同前已对该房屋性质、权属、结构、现状等作了充分了解，愿意承租上述房屋。故反诉原告在签订案涉房屋租赁合同前，应当对上述房屋面积情况有充分了解，现反诉原告又主张房屋面积与合同约定不符要求变更合同、退还租金，有违诚实信用原则，故对其各项反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告虞叔兰应于本判决生效之日起十日内向原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司支付租金63047元，并支付违约金5500元（暂计算至2020年11月30日，此后以本金63047元自2020年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际履行之日止）；二、驳回原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告虞叔兰的反诉请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2294元，由原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司负担1577元，由被告虞叔兰负担717元，应由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院付清。反诉受理费减半收取2438元，由反诉原告虞叔兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵 钦二〇二一年三月八日书记员 黄美娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。