江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7569号上诉人（原审被告）：孙玉梅，女，1975年8月3日生，汉族，居民，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司，住所地徐州市泉山区三环西路开元四季新城**会所105。负责人：王艳，该公司经理。委托诉讼代理人：曹倩，江苏翰公律师事务所律师。上诉人孙玉梅因与被上诉人浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司（以下简称开元物业徐州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初2696号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人孙玉梅、被上诉人开元物业徐州分公司的委托诉讼代理人曹倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙玉梅上诉请求：1、撤销（2020）苏0311民初2696号民事判决书，依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对事实物业服务单位查实不明。1、虽然被上诉人与开元四季小区业主委员会2012年12月30日签订的《开元四季社区物业管理服务委托合同》延长至2016年12月30日，但事实证明自2017年1月1日起，物业管理服务费收费单位为浙江开元物业管理股份有限公司徐州城西分公司（以下简称开元物业徐州城西分公司），而非被上诉人，从而证明在开元四季新城一二三期事实物业服务单位为开元物业徐州城西分公司。2、从天眼查网站查证，开元物业徐州城西分公司与被上诉人虽然法定代表人均为王艳，但统一社会信用代码、纳税人识别号、工商注册号、组织机构代码均不同，证实被上诉人与开元物业徐州城西分公司不是同一个法律主体，因此被上诉人无权主张2015年1月至2019年12月间的物业服务费。二、被上诉人自2007至2016年间的公共收益收入、公共能耗费、物业服务管理费节余部分、车位管理费等收入属于全体业主所有，应折抵业主部分物业服务管理费。1、被上诉人自2007至2016年间的公共收益收入与支出未公示和接受业主监督，此项收入应属于全体业主所有；2、《开元四季社区物业管理服务委托合同》第二十条第8款中约定：“每年向全体业主和物业使用人公布一次服务管理费用收支账目情况；自觉接受甲方对物业服务管理费使用情况，物业使用人使用公共物业等乙方取得收益的财务收支情况的监督”被上诉人一直未公示物业服务管理费的收支、节余和用途。3、《开元四季社区物业管理服务委托合同》第二十二条第三款中约定：“公共能耗费：本合同约定的公共能耗费均已包含在上述物业服务管理费用中，甲方同意乙方实行物业服务费包干制，但由于乙方采取节能措施带来的能耗节余或管理费用超支等均由乙方自行承担。”被上诉人收取的公共能耗费应返还业主。三、一审法院对上诉人所住的开元四季新城B11-1-402室因漏水无法居住的事实及责任认定错误，被上诉人是此次房屋维修组织者、受托人、物业管理者，对房屋维修有过程跟踪及质量验收的权利和义务，被上诉人必须承担全部责任。四、一审法院对被上诉人在提供物业服务期间，造成消防系统瘫痪、水淹车库及车辆等重大问题不予审理，属于偏袒行为，有失公平公正，被上诉人不能以缺失的服务进行全额收费，这是不对等的。五、一审送达程序违反法律规定，公告送达需要受送达人下落不明或者其他当时无法送达的，本人家庭就很清晰明确，物业服务合同的纠纷上写明了本人的居住地点，所以适用公告送达明显错误，不应该由上诉人承担公告费用。综上，一审法院查明事实不清，被上诉人应先按照《开元四季社区物业管理服务委托合同》、《关于开元四季一二三期物业管理服务的补充协议》中约定向所有业主、物业使用人公示2007年-2016年12月间的所有公共收益收支及退还节余、退还违规收取公共能耗费、上诉人的财产损失，责成物业承担责任或将以上费用折抵上诉人应缴纳的物业服务费。开元物业徐州分公司辩称，一、涉案物业服务合同期满后，被上诉人继续为小区提供物业服务，业主接受，形成事实上的物业服务合同关系，物业费应继续按原约定标准支付。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，若物业服务合同期满，业主委员会未明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，应认定双方之间形成事实上的物业服务合同关系。本案中，涉案小区业主未反对被上诉人继续提供物业服务，且接受了物业服务，双方在物业合同期满后已形成事实合同关系。根据权利义务对等原则，被上诉人有权收取相应物业费。关于物业费的收费标准，因涉案物业服务合同期限届满，新合同尚未签订，在双方未协商收费标准的情况下，涉案小区业主应按原约定支付物业服务费用。2、因涉案物业服务合同的主体是被上诉人，同时涉案小区所属的社区出具的证明能够证明涉案小区一直由被上诉人提供物业服务，根据合同相对性原则，被上诉人有权向涉案小区业主收取物业服务费。二、上诉人要求被上诉人返还收取的公共能耗费无事实和法律依据。根据涉案物业服务合同第二十二条第三款约定，公共能耗费已包含在物业费中，被上诉人从未单独收取过公共能耗费。关于公共收益收支情况，被上诉人已按照合同约定进行公示，上诉人无权要求用公共收益折抵物业服务费。三、上诉人主张由被上诉人承担其房屋漏水的责任无事实和法律依据，上诉人的房屋漏水是房屋质量问题，其应向房屋出卖人主张权利，属房屋买卖合同纠纷，本案是物业服务合同纠纷，上诉人要求在本案中一并审理无事实和法律依据。四、上诉人主张被上诉人的服务存在缺陷的上诉理由，无事实和法律依据，物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，一审法院已查明被上诉人已按照合同约定提供物业服务的事实。上诉人应按照合同约定的标准缴纳物业费。综上，一审法院认定事实清楚，判决合理合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。开元物业徐州分公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判决孙玉梅支付2013年9月至2019年12月所欠物业费共计6879.58元及滞纳金3923.01元，合计10802.59元；2、由孙玉梅承担本案的诉讼费用。一审法院查明：孙玉梅系徐州市开元四季新城******房屋的所有权人（业主），该房屋建筑面积为130.6平方米。2012年12月份，开元物业徐州分公司作为乙方与作为甲方的徐州市开元四季社区业主委员会订立《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》一份。合同约定：乙。合同约定：乙方提供服务管理的受益人为本物业区城内的全体业主和物业使用人，全体业主、物业使用人和乙方均应履行本合同并承担相应的责任;原告服务管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理;共用设施、设备的维修、养护、运行和管理;公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序,包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防控制；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业服务管理费；2.公共能耗费；业主和物业使用人房屋专有自用部位、自用设施（备）的维修养护，在当事人提出委托时，乙方与当事人应协商委托事宜并订立书面协议；物业一期服务费：高层物业1.2元/月/平方米；委托服务管理期限为自2013年1月1日至2014年12月19日。2015年12月28日，开元物业徐州分公司作为乙方与作为甲方的徐州市开元四季社区业主委员会又签订了《关于开元四季一二三期物业管理服务的补充协议》一份，该协议约定将《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》的履行期延长至2016年12月30日。以上物业服务合同签订后，开元物业徐州分公司对孙玉梅所在小区进行了物业管理。本案庭审中，开元物业徐州分公司陈述涉案物业服务费用按0.7元/月/平方米收取，因孙玉梅欠缴讼争物业服务费未交，开元物业徐州分公司遂起诉来院。一审法院认为，开元物业徐州分公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订的物业服务合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该物业服务协议对全体业主均具有法律约束力。关于开元物业徐州分公司主张的物业服务费及滞纳金的问题。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务。开元物业徐州分公司具有从事物业管理服务的资质，为案涉小区提供了物业管理服务，孙玉梅为该小区业主，负有及时给付开元物业徐州分公司物业服务费的义务。故，对于开元物业徐州分公司要求孙玉梅交纳物业服务费的诉请，依法予以支持。至于孙玉梅庭审中抗辩称：“其自2015年之后未再交物业费，已交纳了3、4年，2012年至2015年的物业费已经交纳完毕”，因其未能举证证明，开元物业徐州分公司对此亦不予认可，对孙玉梅该项抗辩不予采信。关于孙玉梅主张“其居住的小区单元天井盖开了，多次向物业反映未果，天井盖被打开导致其房屋内严重漏水”、“小区垃圾不能及时清理，蚊虫非常多，小区大门随便进出，如同虚设”、“物业服务意识差，工作不积极，车辆管理混乱”等问题予以拒绝缴纳应交物业服务费的抗辩，一审法院认为，此类问题属于物业管理服务问题，但由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的接受度完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面，此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。开元物业徐州分公司在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准。业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由，故，开元物业徐州分公司要求孙玉梅支付其物业服务费6879.58元（即自2013年9月1日起至2019年12月31日止期间的物业服务费130.6×0.7×76-68.34=6879.58）的诉讼请求，有相应事实和法律依据，依法予以支持。同时，鉴于物业公司在提供物业服务过程中确实存在需要改进的问题，为督促其提高物业服务水平，钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷的角度出发，从而构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，对开元物业徐州分公司主张的滞纳金请求不予支持。本案在公告期间，孙玉梅主动来院参与诉讼，庭审中其提出“居住的房子在顶层，1单元和2单元之间有夹缝，漏水情况严重，小区业主经共同协商申请维修基金，开元物业徐州分公司未经任何公告就招标进行维修，维修三年至今漏水仍然严重，无法正常居住”的抗辩观点，因以上观点属于房屋质量问题，与本案所涉物业服务合同纠纷非同一法律关系，在本案中亦不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、孙玉梅应于判决生效后十日内支付浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司物业服务管理费6879.58元；二、驳回浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。二审中，孙玉梅向本院提交如下证据：1、第一组证据，工商局出具的查询资料一份，缴费单据一份。证明原告诉讼主体不适格。合同显示的相对方为开元物业徐州分公司，收费的却是城西分公司，是两个截然不同的单位。2、照片一组，证明开元物业徐州分公司履约期内存在重大问题，说明上诉人与业委会第21条约定的保洁安保道路园林绿化设备保养维护，保安人员缺失导致园内车辆违停，由于开元物业徐州分公司缺乏维修和维护，导致道路损毁严重，由于开元物业徐州分公司设备维修保养职能缺失，对于雨季防洪防汛无超前措施和预想，导致2018年8月18日大水淹车库和库内车辆，由于开元物业徐州分公司设备维修保养缺失，导致小区内消防系统及设施瘫痪，地下车库排水设施的运行及质量状况开元物业徐州分公司的管家也是就物业视而不见不理不睬，保洁和安保服务缺失，大门形同虚设，进出自由，由于安保和绿化服务缺失，竟然无人阻止一台32吨的汽车吊私自拉院，开元四季E12-3-101室拆除原有的封闭阳台，并用木质栏杆拉一个大院子，鱼池来自园区公共绿化水源。户主陈静作为上诉人项目的经理，私拉乱建、毁绿违章，侵占公共资源的行为导致带头作用，导致开元四季大量违建的事实发生。开元四季一二三期共有99部电梯、广告、饮水机、快递柜、衣物柜、无人售卖机，自2007到2009年期间，公用收入、公共能耗费、物业服务管理费结余部分、车位管理费收入属于全体业主所有。经质证，开元物业徐州分公司对第一组证据中工商登记资料真实性无异议，开元物业徐州分公司与开元物业徐州城西分公司均属于浙江开元物业管理股份有限公司，是其下属分公司；收费收据既有开元四季二期又有阳光美墅，无法体现与本案的关联性，收据的出具单位是开元物业徐州城西分公司，不能以此作为认定提供物业服务的就是开元物业徐州城西分公司。对第二组证据，未提供照片的原始载体，也未体现拍摄的地点，不符合证据的形式要件，不予认可，也达不到上诉人的证明目的，该组照片中的某些情形与现状不相符，不能以此作为认定物业服务存在问题。开元物业徐州分公司向本院提交如下证据：1、徐州市泉山区湖滨街道开元长青社区居民委员会出具的证明一份，证明涉案小区自2013年元月一日至今一直由被上诉人提供服务，被上诉人主体适格。2、浙江开元物业管理股份有限公司出具的证明，拟证明被上诉人与开元物业徐州城西分公司均是浙江开元物业股份有限公司的下属分公司。3、说明两份，证明被上诉人于2016年7月起委托开元物业城西公司代收相关费用。孙玉梅质证认为，对于证据一真实性不认可，是骗社区开的证明，对于证据二、三真实性不认可。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、针对2017年1月至2020年6月30日的物业费，开元物业徐州分公司作为原告主体是否适格的问题。2012年12月30日，开元物业徐州分公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》，物业服务合同签订后，开元物业徐州分公司对孙玉梅所在小区进行了物业管理。后双方又签订了补充协议，约定针对开元四季社区一二三期的物业服务，一致同意将上述合同期期限延长至2016年12月30日。补充协议到期后，双方虽未再签订物业服务合同，但业主未作出续聘或者另聘物业服务人的决定，开元物业徐州分公司继续为徐州市开元四季新城二期提供物业服务，实际支出了成本，徐州市开元四季新城二期小区业主接受了服务，原物业服务合同继续有效。孙玉梅所在房屋属于徐州市开元四季新城二期，在物业服务范围内，其应当支付相应的物业服务费用。一审法院判决孙玉梅按照合同约定0.7元/平方米•月向开元物业徐州分公司缴纳自2013年9月1日起至2019年12月31日止期间的物业服务费，并无不当。孙玉梅上诉主张因2017年之后开具物业费收费票据的是开元物业徐州城西分公司，证明提供物业服务的单位是开元物业徐州城西分公司，但开元物业徐州城西分公司表示其是接受开元物业徐州分公司委托代收相关费用，结合开元物业徐州分公司进驻涉案小区的物业服务合同、其提供的服务员工资料等证据，仅以物业费收费票据确认物业服务主体是开元物业徐州城西分公司，依据不足，本院不予支持。二、孙玉梅上诉主张其居住的房屋漏水，由于被上诉人拖过保修期而造成重大损失，应从物业费中抵扣。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但孙玉梅以被上诉人拖过保修期对其造成重大损失为由，主张对物业费予以扣减没有法律依据，案涉物业服务合同中对此亦无约定，本院对其要求扣减物业费的主张不予支持。三、关于孙玉梅主张公共收益、公共能耗费等收入折抵物业费，应否支持的问题。关于公共能耗费，涉案物业服务合同约定实行物业服务费包干制，孙玉梅未举证证明物业公司对其另行收取公共能耗费，其要求抵扣物业费不予支持。关于小区公共收益，小区公共收益的使用、处分涉及全体业主的权益，具体如何分配收益，应当由业主共同决定，孙玉梅要求在本案中用公共收益抵销其物业费，本院不予支持。四、关于孙玉梅主张的一审程序违法的主张是否成立的问题。经查，一审法院立案受理后，通过邮寄送达方式向孙玉梅送达开庭传票等诉讼资料，被退回后，一审法院采取直接送达方式送达，亦未联系到孙玉梅。此时，一审法院采用公告送达方式送达开庭传票，符合法律规定，并不违反法定程序，故对于孙玉梅主张的一审程序违法，其不应负担公告费的上诉主张，不能成立，本院不予支持。需要指出的是，物业服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，否则损害了其他正常交费业主的利益，亦不利于物业整体管理。同时，开元物业徐州分公司作为物业服务的提供者，应当积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为徐州市开元四季新城提供更好的物业服务。综上，孙玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人孙玉梅负担。本判决为终审判决。审判长  孙守明审判员  黄 政审判员  费 蜜二〇二一年三月一日书记员  吉彬彬