天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6982号上诉人（一审被告）：刘少雄，男，1954年3月16日出生，汉族，住天津市武清区。被上诉人（一审原告）：王春颖，男，1975年4月7日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：张春山，天津雍阳律师事务所律师。上诉人刘少雄因与被上诉人王春颖房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初4575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘少雄的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王春颖的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由王春颖承担。事实与理由：1.一审法院认定王春颖与刘少雄是房屋买卖合同关系，就认定该房屋买卖合同有效，但刘少雄2000年因公负伤，签订涉案协议时处于伤病恢复期，其神志不完全清楚且诉争房屋是夫妻共同财产，并非刘少雄个人所有，刘少雄出售房屋的行为没有经过配偶追认，合同无效。2.王春颖的起诉超过诉讼时效期间。3.一审判决适用法律错误。一审判决认定刘少雄基于房屋买卖合同有效及王春颖不存在违约行为属于适用法律错误。一审判决没有深入追究双方签订协议的因果关系及签订房屋买卖协议前后间的关联。被上诉人王春颖辩称，不同意刘少雄的上诉请求。涉案合同合法有效。没有付清剩余房款的责任不在于王春颖。本案没有超过诉讼时效。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王春颖向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘少雄履行编号为28980-007764的《天津市房产买卖协议》，将武清区机外场路华成1-1-201室、房地证编号为“津字第××”的房屋变更登记至王春颖名下；2.诉讼费由刘少雄承担。一审法院认定事实：2015年7月8日，王春颖、刘少雄签订了《天津市房产买卖协议》，约定刘少雄将其坐落于天津市武清区机外场路华成1-1-201房产（住宅，建筑面积136.01平方米，房屋所有权证号××）出售给王春颖，价款60万元，双方同意以银行贷款方式支付房价款，其中首付18万元，申请银行贷款42万元。为履行上述协议，王春颖于2015年7月9日向刘少雄的资金监管账户打款18万元。之后王春颖与中国银行股份有限公司天津南开支行签订了《个人二手住房贷款（抵押）合同》，贷款合同约定贷款发放的条件之一为“相应的担保合同已生效，担保已有效设定”。王春颖代理人向一审法院申请律师调查令向贷款银行调查取证关于贷款因何未发放事宜，贷款银行答复“该笔贷款未办理过户手续，未办理抵押手续，故银行未放款”。关于2015年双方为什么未办理过户手续，王春颖表示“当要进行过户手续时，王春颖与刘少雄一起第二次去房管局才发现房子处于查封状态，无法办理过户手续”，刘少雄表示“因为签合同的时候房管局发现房子属于查封状态，就要收回所有的合同，但王春颖手里为什么有合同就不知道了，房管局的态度就是后面的程序都不应该再履行了”。但根据一审法院依刘少雄申请向武清区不动产登记部门的查询结果显示，涉案房屋未曾被查封过。根据刘少雄提交的天津市河北区人民法院于2016年8月出具的行政判决书（2015）北行初字第83号判决书显示，案外人刘少理、刘少专、刘绍庄、刘绍利因不服天津市国土资源和房屋管理局于2012年12月3日作出的房屋所有权转移登记起诉天津市国土资源和房屋管理局、第三人刘少雄，于2015年4月2日在一审法院提起行政诉讼，经一审法院报经天津市第一中级人民法院指定管辖，天津市第一中级人民法院指定天津市河北区人民法院管辖，天津市河北区人民法院经审理认定案外人刘玉强申请办理房屋所有权转移登记时已按规定提交了相关文件，天津市国土资源和房屋管理局按法定程序为刘少雄作出的房屋权属登记的行政行为事实清楚、证据充分，适用法律、法规正确，符合法定程序，依法驳回了案外人刘少理、刘少专、刘绍庄、刘绍利的诉讼请求。一审庭审中，刘少雄主张其为限制行为能力人并申请证人李某1、李某2出庭作证，另向法庭提交了2015年12月18日签发的残疾证。刘少雄质证认为残疾证发证日期为2015年12月，证明即使刘少雄有残疾也是从2015年12月才开始的。从庭审中刘少雄本人当庭陈述案情事实，当庭陈述自己主张的思维能力来看，刘少雄具有完全的民事行为能力。王春颖对两位证人陈述的质证意见为刘少雄是否具有民事行为能力靠证人是无法证明的，而且涉案合同是刘少雄亲自到房管局去签署的，所以两位证人的证言都不具有真实性，有利害关系。为反驳刘少雄行为能力欠缺的主张，王春颖向法庭提交了（2015）武民一重字第29号和（2016）津01民终2536号民事判决书，判决书显示2015年11月13日一审法院开庭审理（2015）武民一重字第29号案件，刘少雄并无法定代理人也未委托诉讼代理人，（2016）津01民终2536号案件审理中也无法定代理人且未委托诉讼代理人。2020年1月14日刘少雄就涉案房屋向一审法院提起返还原物的诉讼，后于2020年6月3日撤诉。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订的《天津市房产买卖协议》是否有效；二、王春颖至今未付剩余房款的行为是否构成违约；三、王春颖的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于本案的争议焦点一，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，无民事行为能力人和限制民事行为能力人需要由法定代理人代理实施民事法律行为，或经法定代理人同意、追认。刘少雄提交的证据不足以证明其在签署《天津市房产买卖协议》时民事行为能力存在欠缺，且根据王春颖方提交反驳证据能够证明刘少雄在《天津市房产买卖协议》签署之后的2015年11月13日能够独立参与法院庭审，故对刘少雄提出的其民事行为能力欠缺的主张不予采信。另刘少雄主张其出售房屋的行为没有经过家人追认，但在庭审中刘少雄、刘少雄对签署《天津市房产买卖协议》时有刘少雄妻子李占英陪同的事实陈述一致。综上，王春颖、刘少雄双方签署的《天津市房产买卖协议》合法有效，双方均应遵照履行。关于本案的争议焦点二，虽然合同文本中有“当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变”的约定，但根据王春颖提交的证据来看，王春颖已经与中国银行股份有限公司天津南开支行签订了《个人二手住房贷款（抵押）合同》，合同中就贷款发放条件有明确约定，且根据贷款银行就未发放贷款原因进行的答复来看，未发放贷款的原因系房屋未办理过户手续和抵押登记手续，而非因王春颖自身资质问题未批准。结合双方庭审中的陈述以及涉案房屋在此期间正因案外人就权属登记问题与天津市国土资源和房屋管理局、刘少雄进行行政诉讼。在行政诉讼生效裁判文书未出具之前，武清区不动产登记部门不予办理房屋产权转移登记手续具有高度盖然性。综上，王春颖未按合同约定一次性付清房款并非导致双方合同至今未履行完毕的原因，而是买卖标的物的权属登记是否准确当时存疑。综上，刘少雄主张王春颖至今未付剩余房款的行为构成违约，一审法院不予采信。关于本案的争议焦点三，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。刘少雄系（2015）北行初字第83号判决书案件的当事人之一，其应当知晓涉案房屋权属登记行政案件生效裁判文书的生效时间，并应根据房屋交易的流程基于合同目的的实现，履行通知、协助办理过户手续，但刘少雄未提交证据证明其何时履行了通知过户的义务，而是于2020年1月14日向一审法院提起返还原物的诉讼。综合涉案房屋一直由王春颖占有、使用的事实以及刘少雄负有通知王春颖涉案房屋具备过户条件而王春颖拒绝履行合同的举证责任，本案的诉讼时效应自刘少雄提起返还原物的起诉状送达王春颖之日起算，故对刘少雄主张王春颖的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院不予采信。综上，涉案房屋已无过户障碍，王春颖主张继续履行合同的诉讼请求应予支持。故依照《中华人民共和国民法总则》第二十一条、二十二条、一百四十三条、一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、刘少雄于判决生效之日起20日内将武清区机外场路华成1-1-201室（房地证津字第××号）房屋变更登记至王春颖名下，王春颖予以协助配合，过户产生的契税等费用由王春颖缴纳；二、王春颖于判决生效之日起20日内支付刘少雄剩余房款420000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由刘少雄承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘少雄申请证人韩国华出庭作证，证明刘少雄委托韩国华处理涉案房屋买卖和出租的所有事宜，王春颖找到韩国华想要承租刘少雄的房屋，但不知道后来为什么双方签订了房屋买卖协议。王春颖质证意见：对于证人证言不予认可。本院认证：证人韩国华的证言并非二审期间的新证据，本院不予采信。经审查，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：第一，涉案《天津市房产买卖协议》的效力问题；第二，王春颖的起诉是否超过诉讼时效期间。关于争议焦点一，第一，刘少雄对于其在涉案协议中签字的真实性无异议，但主张其因公负伤，系限制民事行为能力人。对此，本院认为，刘少雄提交的残疾证发证日期记载为2018年12月18日，晚于涉案合同签订时间，且残疾证没有记载伤情；另外，在本次诉讼中，刘少雄本人到庭应诉，没有法定代理人，结合刘少雄提交的证据和身体状况，不能认定刘少雄为限制民事行为能力人。第二，刘少雄主张涉案房屋系夫妻共同财产，因没有刘少雄配偶的追认，故涉案协议无效。因刘少雄自认在房管局签订涉案协议时，刘少雄配偶在场，故足以认定刘少雄配偶对于涉案协议是知晓的，且现并无证据证明刘少雄配偶提出过异议，故刘少雄的该项主张亦不成立。第三，刘少雄主张双方之间系房屋租赁关系，而非房屋买卖关系，理据不足。一审判决认定涉案《天津市房产买卖协议》至今未履行完毕的原因并非王春颖未按合同约定一次性付清房款，该认定并无不当，且王春颖自认现已将剩余42万元房款交至一审法院，涉案协议能够继续履行。刘少雄关于协议效力的主张，理据不足，本院不予采信。关于争议焦点二，刘少雄自认与涉案房屋相关的诉讼至2019年结束，刘少雄虽主张自签订涉案协议后一直要求王春颖办理过户手续，但对此未提交证据证明。一审法院以2020年1月14日刘少雄就涉案房屋提起返还原物之诉的起诉状副本送达王春颖之日起计算诉讼时效，并无不当。王春颖的起诉未超过诉讼时效，刘少雄该项上诉主张，理据不足，本院不予采信。综上所述，上诉人刘少雄的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘少雄负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年三月八日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……