山东省广饶县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0523民初334号 原告：广饶艾德置业有限公司。住所地：广饶县经济开发区广凯路**（同和大厦）。统一社会信用代码：9137052308715209XF。 法定代表人：寇慧卿，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李金凤、王敬敬，山东鲁成律师事务所律师。 代理权限详见授权委托书。 被告：李凯旋，男，1995年12月7日出生，汉族，现住博兴县。 被告：王志颖，女，1997年9月19日出生，汉族，现住博兴县。 原告广饶艾德置业有限公司与被告李凯旋、王志颖商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广饶艾德置业有限公司的委托诉讼代理人王敬敬到庭参加了诉讼，被告李凯旋、王志颖经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广饶艾德置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年3月25日签订的备案号为海通·乐安郡0453号的《商品房买卖合同》及附件、补充协议，并由被告协助原告办理撤销商品房预销售合同登记备案等有关解除合同的手续；2、判令原告不再向被告交付位于广饶县；3、判令被告向原告返还代偿款项587301.45元，并支付自2020年11月5日起至判决确定的返还之日止的利息损失（以587301.45元为基数，按照年利率5.005%计算）；4、依法判令被告支付原告违约金116402.40元；5、依法判令被告支付原告律师代理费8000元；6、依法判令原告从应返还被告的购房款中扣除代偿款项587301.45元及利息、违约金116402.40元、律师代理费8000元；7、案件受理费及其他诉讼费用均由被告负担。原告依据的事实和理由：2019年3月25日，二被告购买原告开发的广饶县海通·乐安郡小区第8幢2单元1101号住宅一套及附属-2-28号储藏室，并与原告签订了备案号为海通·乐安郡0453号的《商品房买卖合同》一份及附件四份、补充协议一份。房屋总价款776016元，付款方式为银行按揭贷款；并约定如因被告逾期偿还贷款本息而致使原告履行代为偿还贷款本息的保证责任，给原告造成的包括但不限于向银行承担的代偿责任、违约责任、律师费、诉讼费等损失，由被告承担，原告有权在被告交纳的房款中做相应扣除，不足部分原告有权进行追偿。并且原告有权单方面解除合同，收回该商品房，因此产生的利息、罚息及相关费用由被告承担，同时一次性支付原告总房款15%的违约金。被告必须在原告履行其保证责任后30天内，协同原告办理有关解除合同的手续。另外，双方还约定了协商不成的争议，依法向人民法院起诉；合同中载明的地址是准确的通邮地址。 合同签订后，被告支付了首付款196016元，并于2019年4月23日办理了银行按揭贷款58万元，由原告提供阶段性连带责任保证。自2020年6月份开始，因被告多次逾期不还贷款，银行从原告的保证金账户扣款两次后，于2020年11月4日将被告的全部贷款余额一次性扣划，共计扣划代偿款项587301.45元。原告多次向二被告追偿未果，故发生争议。 二被告未答辩未质证亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2019年3月25日，二被告购买原告开发的广饶县海通·乐安郡小区第8幢2单元1101号住宅一套及附属-2-28号储藏室，并与原告签订了备案号为海通·乐安郡0453号的《商品房买卖合同》一份及附件四份、补充协议一份。双方约定房屋总价款为776016元，付款方式为首付196016元，剩余580000元银行按揭贷款。其中附件四合同补充协议第四条约定：“非因出卖人原因买受人要求单方解除本《商品房买卖合同》或因买受人违约，出卖人解除合同的，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额，剩余房款退还给买受人……”。《补充协议》第四条第7项约定：“如果出卖人为买受人向“贷款机构”申请按揭贷款提供阶段性连带责任保证的，买受人在“贷款机构”发放贷款后，逾期偿还贷款本息而致使出卖人履行了代为偿还贷款本息的保证责任，由此给出卖人造成的损失，包括但不限于向银行承担代偿责任、违约责任、律师费、诉讼费、以及出卖人申请财产保全而请诉讼保全担保公司提供担保而产生的诉讼保全担保费或投保诉讼财产保全责任险所产生的保险费、利息（按一年期贷款基准利率上浮30%计息）等损失由买受人负责赔偿，出卖人有权在买受人缴纳的房款中做相应的扣除，不足部分出卖人有权追偿。出卖人享有下列权利：（1）有权单方面解除本合同，收回该商品房，因此产生的利息、罚息及相关费用由买受人承担，买受人一次性支付出卖人总房款15%的违约金；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……” 另查明，2019年4月23日，二被告作为借款人、原告作为保证人与中国工商银行股份有限公司广饶支行签订《个人购房借款/担保合同》，二被告向该行按揭贷款580000元，贷款期限为360个月。原告提供的保证方式为连带责任保证、抵押，保证范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金。后因二被告多次出现逾期情形，中国工商银行股份有限公司广饶支行分别于2020年9月28日、2020年11月4日从原告的保证金账户扣划13538.86元、3352.2元，并于2020年11月4日将剩余全部贷款余额570410.39元一次性扣划完毕，三次共计扣划587301.45元。 再查明，2020年10月20日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）为：一年期LPR利率为3.85%，上浮30%为年利率5.005%。原告就本案支付山东鲁成律师事务所律师代理费8000元。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》，广饶县居民家庭住房合同备案情况查询结果，原告及二被告与中国工商银行股份有限公司广饶支行签订的《个人购房借款/担保合同》，中国工商银行一手住房购置贷款还款明细，中国工商银行交易凭证，山东鲁成律师事务所与原告签订的委托代理合同、山东增值税专用发票、中国银行国内支付业务收款回单及原告的当庭陈述在案为凭，足以认定。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》，原、被告与中国工商银行股份有限公司广饶支行签订的《个人购房借款/担保合同》，均是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应按照合同的约定履行义务。二被告购买原告开发的海通·乐安郡小区第8幢2单元1101号住宅房及附属-2-28号储藏室，并在中国工商银行股份有限公司广饶支行办理了按揭贷款并由原告提供阶段性担保，理应按照约定逐月偿还借款本息。二被告在偿还按揭贷款过程中多次发生逾期情形，已经构成违约。中国工商银行股份有限公司广饶支行因二被告逾期还款，依照《个人购房借款/担保合同》的约定从原告的保证金账户共计扣划587301.45元，该损失应由二被告承担。原、被告在《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》中约定，非因出卖人原因买受人要求单方解除本《商品房买卖合同》或因买受人违约，出卖人解除合同的，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额，剩余房款退还给买受人；如果出卖人为买受人向“贷款机构”申请按揭贷款提供阶段性连带责任保证的，买受人在“贷款机构”发放贷款后，逾期偿还贷款本息而致使出卖人履行了代为偿还贷款本息的保证责任，由此给出卖人造成的损失，包括但不限于向银行承担代偿责任、违约责任、律师费、诉讼费、以及出卖人申请财产保全而请诉讼保全担保公司提供担保而产生的诉讼保全担保费或投保诉讼财产保全责任险所产生的保险费、利息（按一年期贷款基准利率上浮30%计息）等损失由买受人负责赔偿，出卖人有权在买受人缴纳的房款中做相应的扣除，不足部分出卖人有权追偿；出卖人有权单方面解除本合同，收回该商品房，因此产生的利息、罚息及相关费用由买受人承担，买受人一次性支付出卖人总房款15%的违约金；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。根据上述约定，原告关于要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》并由二被告配合原告解除登记备案的诉讼请求，原告关于不再向二被告交付涉案房屋的诉讼请求，原告要求二被告返还代偿款项并支付利息、违约金及律师费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。二被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，系对自身诉讼权利的处分，应当承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广饶艾德置业有限公司与被告李凯旋、王志颖签订的备案号为海通·乐安郡0453号的《商品房买卖合同》及附件、补充协议，二被告于本判决生效后三十日内协助原告办理撤销商品房预销售合同登记备案等解除合同的相关手续； 二、原告广饶艾德置业有限公司不再向被告李凯旋、王志颖交付位于广饶县； 三、被告李凯旋、王志颖于本判决生效后十日内一次性返还原告广饶艾德置业有限公司代偿款项587301.45元及利息（以587301.45元为本金基数，自2020年11月5日起至实际给付之日止，按年利率5.005%计算）； 四、被告李凯旋、王志颖于本判决生效后十日内一次性支付原告广饶艾德置业有限公司违约金116402.40元； 五、被告李凯旋、王志颖于本判决生效后十日内一次性支付原告广饶艾德置业有限公司律师代理费8000元； 六、上述第三、四、五判项所列款项，由原告广饶艾德置业有限公司从应当返还被告李凯旋、王志颖的购房款中扣除。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11561元，减半收取5780.5元，由被告李凯旋、王志颖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  高德亮 二〇二一年三月三日 书记员  杜兆洁 附本判决书适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。