河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终977号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：贠金莉，女，1980年8月8日出生，汉族，现住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：刘恩，系上诉人贠金莉丈夫，男，1979年9月12日出生，汉族，现住安阳市文峰区。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：刘恩，男，1979年9月12日出生，汉族，现住安阳市文峰区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：安阳市铜城物业服务有限公司，住所地安阳市灯塔路与平原路交叉口东北角灯塔路2号院。法定代表人：孟昭洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹威，大沧海律师事务所律师。上诉人贠金莉、刘恩因与被上诉人安阳市铜城物业服务有限公司（以下简称铜城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初4626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘恩、被上诉人委托诉讼代理人曹威参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人贠金莉、刘恩上诉请求：1.撤销安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初4626号民事判决第一项、第四项，改判确认被上诉人《前期物业管理服务协议》无效，驳回被上诉人的诉讼请求；2.判令被上诉人公开企业年度审计报告和税务审计报告；3.判令被上诉人赔偿二上诉人各项损失一万元；4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决存在以下事实认定和法律适用问题。一、被上诉人虚假陈述没有认定。被上诉人一审中陈述“在上诉人住处张贴通知告知可以到被上诉人处升级电梯卡”以证明不影响上诉人电梯卡使用属于虚假陈述。实际情况是上诉人数次主张升级电梯卡却遭到被上诉人拒绝，一审判决据该陈述进行了事实认定是错误的。另外，二上诉人已经超额缴纳了2021年度物业费用。二、被上诉人没有尽到约定义务导致上诉人的损失应当予以赔偿。被上诉人提交的证据中，有对外来人员及业主配套设施的维修项目等物业服务，由于被上诉人没有尽到应尽的义务导致上诉人产生的损失应当由被上诉人承担。铜城物业公司辩称，1.物业公司已经履行物业管理委托合同书约定义务，向上诉人提供服务，上诉人同时应当履行缴纳物业管理费的义务。按合同约定上诉人应交纳2019年2月1日-2021年1月31日物业费为4644.9元，其实际交纳3344.32元，剩余1300.58元未交纳。上诉人称因物业公司原因而使其不能正常使用电梯的情况不属实，在本案物业服务期间，电梯正常运行。一审中被上诉人提交的证据证明上诉人一直是正常使用电梯。2.上诉人主张的损失是其自身的原因造成的，对此被上诉人并无过错，不应当承担赔偿责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。安阳市铜城物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令二被告支付自2019年2月1日起至2021年1月31日止的物业管理费1300.58元及滞纳违约金5283.57元；2.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：1．安阳市铜城置业有限公司开发建设了位于本市××××与灯塔路交叉口东北角的阳光嘉苑住宅小区。2011年9月26日，安阳市方正招标采购服务有限公司组织“阳光嘉苑小区”前期物业管理服务项目招投标，原告铜城物业公司中标。2011年9月28日，原告铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司签订《阳光嘉苑前期物业管理委托合同》一份，合同约定委托管理期限2011年10月1日至2016年9月30日止，2016年8月30日，原告铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司重新签订《阳光嘉苑前期物业管理委托合同》，关于物业管理服务费用，约定物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层建筑1.35元／月／平方米，6层以下的物业服务费按1.25元／月／平方米计算。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金。合同约定原告铜城物业公司应定期向全体业主和物业使用人公布收支账目。2．被告贠金莉、刘恩系夫妻关系，二被告系阳光嘉苑住宅小区3号楼2层A西户业主，其房屋建筑面积为154.83平方米。2019年5月9日、2019年12月30日、2020年3月26日，原告铜城物业公司通过在被告贠金莉、刘恩住处房门张贴通知方式向二被告发出催缴物业费通知，告知二被告及时到物业办公室交纳所欠物业费，如资金不到位，请先到物业办公室升级电梯卡。被告贠金莉、刘恩已向原告铜城物业公司交纳2019年2月1日至2020年1月31日期间物业费1672.16元，交纳2020年2月1日至2021年1月31日期间的物业费1672.16元，交纳2021年2月1日至2022年1月31日期间的物业费1672.16元。3．2018年4月28日，原告贠金莉报警称其挂在电动车车把上的包找不到了，内有手机、充电器和1200元现金。安阳市公安局文泰分局民警出警并出具接处警登记表载明构不成案件，属遗失。4．原告铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司的法定代表人均是孟昭洪。一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，建设单位铜城置业公司在业主、业主大会选聘物业服务企业之前有权选聘物业服务企业，并应当签订书面的前期物业服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，铜城物业公司与铜城置业公司签订的《物业管理委托合同书》属于前期物业服务合同，该合同对阳光嘉苑小区全体业主均有约束力，铜城物业公司与二被告之间存在物业服务合同关系，二被告应当交纳物业服务费。二被告辩称铜城物业公司与铜城置业公司违反法律规定主张物业服务合同无效，法院认为，招投标效力问题属于另一法律关系，法院对此不做处理。铜城物业公司为阳光嘉苑小区业主提供了物业管理服务，二被告作为接受物业服务的业主，应当承担交纳物业服务费的义务。二被告按照合同约定应当交纳2019年2月1日至2021年1月31日期间物业费为4644.9元（1.25元×154.83平方米×12个月×2），二被告已经交纳了3344.32元，剩余1300.58元未交纳，原告主张被告交纳自2019年2月1日起至2021年1月31日止的物业服务费1300.58元，法院予以支持。关于电梯运行费是否应当扣除的问题，经审查认为，电梯运行费属于合同约定的物业服务费的重要组成部分，原告已依照合同约定提供了电梯运行服务，多次告知二被告升级电梯卡，二被告辩称其的电梯卡无法使用，其未乘坐电梯，应当扣除电梯运行费的意见，证据不足，法院不予支持。关于原告铜城物业公司主张的违约金问题，因其在实施物业服务管理期间，存在一定瑕疵，二被告未按约定支付物业费有一定的原因，故原告铜城物业公司要求二被告支付逾期支付物业费违约金的诉讼请求，法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。原告铜城物业公司与安阳市铜城置业有限公司签订的物业管理服务合同约定原告铜城物业公司应定期向全体业主和物业使用人公布收支账目，故原告铜城物业公司理应向全体业主公布物业费收支使用情况，故反诉原告刘恩、贠金莉有权查阅阳光嘉苑小区物业费收支原始记账凭证、会计账簿，铜城物业公司应在小区公示栏公布阳光嘉苑小区物业费收支明细。反诉原告刘恩、贠金莉主张公开企业年度审计报告、税务审计报告，无法律依据，不予支持。反诉原告刘恩、贠金莉主张其放在电动车上的包被盗，铜城物业公司存在过错，应赔偿其财产损失1万元，公安机关在接处警登记表上载明构不成案件，属于遗失，二反诉原告提交的证据不能证明丢失财物的价值，不能证明铜城物业公司存在过错，二反诉原告的该项诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告贠金莉、刘恩于判决生效之日起十日内给付原告安阳市铜城物业服务有限公司2019年2月1日至2021年1月31日期间的物业服务费1300.58元；二、准许被告贠金莉、刘恩向原告安阳市铜城物业服务有限公司查询安阳市文峰区中华路与灯塔路交叉口东北角阳光嘉苑小区物业费收支原始记账凭证、会计账簿；原告安阳市铜城物业服务有限公司在阳光嘉苑小区公示栏公布阳光嘉苑小区物业费收支明细；三、驳回原告安阳市铜城物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告贠金莉、刘恩的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费25元，诉讼费共计50元，原告安阳市铜城物业服务有限公司负担25元，被告贠金莉、刘恩负担25元。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，被上诉人为案涉阳光嘉苑小区业主提供了物业管理服务，二上诉人作为业主实际接受了物业服务，应当承担交纳物业服务费的义务。电梯运行费属于物业服务费的重要组成部分，如果上诉人未能正常使用电梯，应当及时与物业服务企业联系解决，特别是在双方因物业服务费纠纷已经进行了一次诉讼之后，上诉人仍以被上诉人未告知其升级电梯卡致其不能使用电梯为由拒绝交纳电梯使用费，本院不予支持。且上诉人主张的“数次升级电梯卡却遭到被上诉人拒绝”亦未提交证据予以证实。一审法院依据查明的事实作出的判决并无不当。综上，上诉人贠金莉、刘恩上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人贠金莉、刘恩负担。本判决为终审判决。审判长  闫学海审判员  赵红艳审判员  江松涛二〇二一年三月十日书记员  楚世龙