湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初288号原告：罗琦，女，1997年2月5日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人:余正飞，湖南风云律师事务所律师，系原告罗琦的特别授权代理人。被告：张家界唯读房地产集团有限公司，统一社会信用代码为91430800727984522R,住所地：张家界市永定区回龙路居委会金海岸。法定代表人：李唯读。职务：董事长。委托诉讼代理人：秦昌猛，湖南天门律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙章海，男，1968年9月22日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。系被告张家界唯读房地产集团有限公司的员工。系被告张家界唯读房地产集团有限公司的特别授权代理人。原告罗琦与被告张家界唯读房地产集团有限公司（以下简称唯读公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗琦的委托诉讼代理人余正飞、被告唯读公司的委托诉讼代理人秦昌猛、龙章海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗琦向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理不动产产权证；2、判令被告支付原告逾期办证违约金至实际办理不动产产权证之日止（违约金从2018年9月24日至2020年10月30日暂计算为27169元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、合同：1、被告唯读公司系唯读逸臣中央住宅小区项目开发商；2、2016年4月8日，原告与被告签订编号为201400263-1901《张家界市商品房买卖合同》，合同载明：房屋位置：张家界市永定区唯读逸臣中央住宅小区项目C栋3-1901号房；房屋价款：353761元；产权办理：买方委托被告办理；房屋交付：2015年9月30日前；产权登记：出卖人应在2017年6月30日前完成项目综合验收并备案；竣工验收备案后90日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。二、履行：（一）原告履约：按约定向被告支付了房屋价款；按约定向被告足额支付了权证办理的税、规费（买受人应缴纳的部分）；（二）被告履约：2015年9月30日前，被告向原告交付房屋；未办理房屋不动产权证书。三、违约：根据双方签订的《张家界市商品房买卖合同》约定，被告应为原告房屋办理房屋不动产权证书，但截至原告起诉时止，被告未给原告房屋办理不动产权证书，严重损害了原告的合法权益。四、权利主张：原告主张从2018年9月24日开始按照每日万分之一计算违约金。综上，请求人民法院依法裁判。被告唯读公司辩称，1、产生逾期办证的原因，由于逸臣中央的项目为三个地块组成，即老汽车站和三园宾馆、赵锦华门面，因老汽车站土地来源于国资委对国有资产的处置，国资委处置的国有资产中并未包括三园宾馆及个人的私有门面。在项目立项后，规划部门要求统一整体进行开发，因三个地块中的另两块土地未走土地征收程序，造成项目完工后无法办证。被告认为该原因属于政府职能部门的政策性变更，属于无法抗力的原因造成的；2、违约金应该是预定的违约损害赔偿金，应当以守约方的损失为前提，原告购买的房屋已经交付，办理产权证与否，对其未造成实际的经济损失，因此原告的诉求缺乏事实依据；3、如认为被告有违约行为，那么双方约定的违约金过高；4、逾期时间计算至2021年1月5日较为合理；5、被告公司属优质房地产开发企业，考虑该楼盘有900多户业主，法院应从社会稳定角度综合评判。查明的事实根据当事人的主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2016年4月8日，原告罗琦作为买受人与张家界唯读房地产开发有限公司作出出卖人签订一份《张家界市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为唯读.逸臣中央住宅小区中第C栋3-1901号房，房屋建筑面积80.62平方米，房屋总价款353761元，已于2016年2月29日一次性付清；合同第十条约定：出卖人应当在2017年6月30日前，完成项目综合验收并备案，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准）、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十八条约定：出卖人应在商品房竣工验收备案后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理，即买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告罗琦按合同约定履行了全部合同义务，并交纳了契税、维修基金。唯读公司已将原告罗琦所购房屋交付罗琦使用，但唯读公司至今未办理相关权证。2020年12月17日，唯读公司向张家界市人民政府呈送《请求将“逸臣中央”项目违规建设问题比照问题楼盘政策执行的报告》，请求市政府同意对本项目建设主体有关违反规划许可的建设行为比照“问题楼盘”政策执行，以尽快给业主办理不动产权证。张家界市人民政府批复原则同意纳入问题楼盘处理方式处理。2021年1月，张家界市中心城区开发楼盘办证遗留问题协调处理领导小组下发张处遗发（2021）1号《关于张家界文化影视城、逸臣中央、冠君2号公馆项目办理不动产权证和部分开发商代收契税、维修资金未代缴有关问题的会议纪要》，同意将逸臣中央项目比照问题楼盘相关政策处理，由市自然资源和规划局完善土地和规划手续。国务院《不动产登记暂行条例》颁布以后，张家界市于2016年6月13日停止受理土地使用权办证申请，同年6月25日挂牌成立不动产登记中心，开始按照新规办理不动产登记。罗琦所诉违约金的计算方式为：房款总金额×逾期天数×万分之一。2018年6月，张家界唯读房地产开发有限公司在工商部门变更登记为张家界唯读房地产集团有限公司。上述事实，有当事人的陈述及原告提交的《张家界市商品房买卖合同》、交款票据、发票及被告提交的报告、会议纪要等证据在卷证实，足以认定。双方有争议的事实，是原告罗琦是否已交付办证的费用。原告罗琦主张已交付，但未提交交款收据，诉称交款收据已遗失。被告唯读公司认为没有交付。本院认为，根据双方签订的《张家界市商品房买卖合同》中第十六条约定，关于住宅专项维修资金和办理房屋所有权证、土地使用权证有关的税费交存的约定。在签订本合同的，买受人应缴纳的物业维修资金和交易契税由买受人自行缴至相关部门，如委托代办房地产相关手续的买受人应当办理收房手续前交纳办理房屋所有权证、土地使用权证的有关税费。买受人未按规定交纳上述费用的，出卖人不得将房屋交付买受人，并不予办理相关权证。原、被告均承认由被告代办房屋相关权证，且被告唯读公司已将房屋交付给原告罗琦，故本院认为，办证费用已交付。判决的理由与结果本院认为：原告罗琦与被告唯读公司签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。涉案合同约定唯读公司应为罗琦办妥房屋所有权证和土地使用权证，故办妥涉案房屋不动产权属证书是唯读公司应当履行的合同义务。依照合同约定，唯读公司应于2017年6月30日前，完成项目综合验收并备案，项目综合验收包括竣工验收，故唯读公司应在2017年6月30日后的90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。唯读公司未按期办证的主要原因是在项目建设中存在违反规划许可的行为，唯读公司主张未按期办证系政府职能部门的政策性变更，构成不可抗力，理由不当，该辩称观点本院不予采纳。涉案合同约定因唯读公司的原因致使未在约定的期限内办妥涉案房屋不动产权属证书，唯读公司应当以已付购房款为基数，给原告罗琦支付违约金。本案中，唯读公司提出违约金约定过高，请求适当调减。对此，原告罗琦未提供证据证实因唯读公司的逾期办理房屋不动产权证的行为给原告罗琦造成的实际损失，综合考虑本案合同履行情况以及唯读公司在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期办证违约金计算标准由日万分之一下调为日万分之零点三。违约金的计算时间应从2018年9月24日开始计算。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告张家界唯读房地产集团有限公司为原告罗琦办理逸臣中央住宅小区C栋3-1901号房屋的不动产权证；二、被告张家界唯读房地产集团有限公司自2018年9月24日起按日万分之零点三的标准向原告罗琦支付逾期办证违约金至不动产权证办妥之日止，暂计算至2020年10月30日为8140元（353761元×767天×万分之0.3=8140元），限本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告罗琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。案件受理费480元，简易程序减半收取240元，由被告张家界唯读房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇二一年三月五日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。