河南省焦作市马村区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0804民初26号原告：桑金刚，男，汉族，1980年10月17日出生，现住焦作市马村区。委托诉讼代理人：吕洪兴，河南光裕律师事务所律师。被告：高磊，男，汉族，1984年1月9日出生，现住焦作市修武县。委托诉讼代理人：袁新莉，女，汉族，1985年12月26日出生，住址同上，系被告妻子。原告桑金刚（以下简称原告）与被告高磊（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人吕洪兴、被告及其委托诉讼代理人袁新莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桑金刚向本院提出诉讼请求：请求判令被告偿还原告室内及楼梯地板砖、外墙瓷砖维修费用2,000元、恢复墙体费用1,000元、卷拉门维修费用600元、门店招牌和室外铁楼梯拆卸费用1,000元、2020年1月15日至2021年1月15日租金10,000元，以上合计14,600元。庭审中原告变更诉请：1.被告支付2020年1月15日至2021年1月15日租金10,000元；2.根据合同第五条约定被告按照年租金10,000元的20%赔偿原告损失即2,000元。事实与理由：2015年12月15日原、被告双方协商一致，原告将前岳村村门前门面房西边第一家承租给被告，并自2015年12月15日至2021年1月15日（含1个月的装修期）签订为期五年的房屋租赁合同。被告在租赁期第四年未告知原告不再租赁该房屋的情况下，于2019年12月17日偷偷搬离租赁房屋后，告知原告不再租赁房屋。此后，原告多次电话联系被告沟通解除合同和房屋损坏维修的事宜均被拒绝，致使合同至今未解除，原告无法将房屋再对外出租。为维护原告合法权益，特诉至法院。高磊辩称，1.合同签订租期为2016年1月15日至2021年1月15日；2.被告在承租第四年房租未到期时告知了原告不再承租该房屋，并将家具搬到另一个家具店出售；3.原告从未电话沟通过该房屋需要修复问题，仅就电费沟通过，也从不存在原告所述被告态度恶劣等行为；4.2019年12月18日左右，原告已经让其他人到方庄店内将钥匙取走，之后原告未就房屋修复问题与被告联系。近一年后原告爱人及家人去方庄店内拉走两张床（支付了650元订金，仍余3,000元未支付），被告将原告在修武法院起诉后，才引起本次诉讼。对原告起诉，被告认为双方合同已经解除，钥匙原告已经拿走，原告所述与事实不符，诉请不合理，不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告所举房屋租赁合同一份，对被告所举照片两张、微信聊天截图一张，上述证据客观真实，且与本院具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：1.原告所举照片9张，证明房屋目前的状态，被告未将承租房屋恢复原状；被告认为图6、图8、图9不是原告自己的房屋，与本案无关，而从图片也看不出原告房屋有哪些损坏；本院认为，图6、图8、图9无其他证据佐证，不能证明与本案有关联性，本院不予采信，对其他图片中显示的楼梯扶手、招牌、铁梯、门等，被告认可均留给原告，可知被告退租后确实未对承租房屋恢复原状。2.对被告所举两份录音，证明原告已经将钥匙取走，租赁合同已经解除；原告认为与原告母亲的录音与本案无关，不应采信，而与原告的录音并未证明合同已经解除，反而证明了被告对房屋未进行修复，双方存在争议，包括原告向其索要租金的事实；本院认为，被告爱人与原告母亲的录音与本案无关，本院不予采信，而原告与被告爱人的录音，可以证明原告确已将钥匙取走，双方关于房屋修复问题、购床款问题反复沟通，对该份录音本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年12月15日，原、被告签订了《租房合同》，出租人（甲方）为原告，承租人（乙方）为被告。约定：甲方将位于安阳城乡前岳村门面房西头第一家的房屋出租给乙方。租赁期限在扣除一个月装修期后，自2016年1月15日起至2021年1月15日止，租期五年。租金10,000元/年，按年度交纳，另付押金1,000元，第二次交纳租金时间为2017年12月15日支付。合同第三条第三项约定，“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其涉及规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。”关于违约责任，合同第五条约定，“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金。（2）“未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损害房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；”。合同签订后，原告即将房屋交付被告使用，被告对承租房屋进行装修装饰，开始经营家具生意。2019年12月17日，被告通过微信告知原告不再承租房屋。后原告委托他人从被告处将案涉承租房屋的钥匙取走，并对外招租。双方因承租房屋修复问题，多次沟通未果，现纠纷成诉。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订租赁合同系双方当事人真实的意思表示，不违背法律、行政法规的规定，应为有效合同。关于合同是否已经解除，根据合同约定租赁期限自2016年1月15日起至2021年1月15日为期五年，被告作为承租人，由于自身原因在租赁期限未届满的情况下，于2019年12月单方提出解除租赁合同，并搬离承租房屋，虽然被告违约再先，但原告委托他人将房屋钥匙取走，并对外招租的行为，已表明与被告达成解除租赁合同的合意。因此，双方签订的租赁合同已经于2019年12月解除。据此，对原告要求被告支付2020年1月15日至2021年1月15日的租金本院不予支持。对原告主张的房屋修复，损失并未实际发生，但案涉承租房屋确实尚未修复，双方在录音中多次就房屋修复问题沟通未果，根据合同第五条约定，被告应向原告按照租金的20%支付违约金。因此，对原告主张被告应当支付违约金2,000元的诉请本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：被告高磊于本判决生效之日起三日内支付原告桑金刚违约金2,000元；二、驳回原告桑金刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费83元，由被告高磊负担25元，由原告桑金刚负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  刘建斌二〇二一年三月一日书记员  柴英英河南省焦作市马村区人民法院民事判决书（附页）（2021）豫0804民初26号（2021）豫0804民初26号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。