宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初983号 原告（反诉被告）：周冰，男，1984年10月26日出生，汉族，住浙江省。 委托诉讼代理人：王晓春，上海汇业（宁波）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王启浩，男，1985年1月8日出生，汉族，住浙江省上虞市。 委托诉讼代理人：毛丹东，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王稼秾，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 第三人：张宇杰，男，1992年11月7日出生，汉族，住浙江省余姚市。 原告周冰与被告王启浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。在诉讼过程中，被告王启浩向本院提起反诉，本院依法予以准许，进行了合并审理，于2020年7月27日、8月20日进行了庭前会议，并公开开庭审理了本案。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序独任审理。为了查明案件事实，本院依法追加张宇杰为第三人参加诉讼。本院于2021年3月11日进行了庭前会议，并公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人、第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉部分 原告周冰向本院提出诉讼请求：1.判令双方继续履行于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同书（一）》；2.判令被告归还原告租金5万元；3.判令被告赔偿原告转租损失6万元；4.判令被告向原告支付违约金57？000元；5.判令被告赔偿原告装修及经营损失10万元；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告自愿变更第1项诉请为要求解除《房屋租赁合同书（一）》，并撤回第3项诉请。事实和理由：2019年5月10日，原被告双方签订了《房屋租赁合同书（一）》，被告把位于镇××街道××路××号××楼××部分店铺（用途：商业经营；建筑面积：150平方米）出租给原告，租赁期限为2019年4月26日至2024年11月30日。原告支付了2019年4月26日至2020年4月24日的租赁费，之后原告发现经营店铺的建筑面积实际不足75平方米，远低于双方合同约定的面积，被告存在明显的欺诈行为。2020年3月31日，被告以原告未支付租金为由向原告送达了《立即腾退房屋通知书》，并于当日解除了双方签订的《房屋租赁合同书（一）》，妨碍原告的正常承租经营，被告的行为造成了原告较大的经营损失。 被告王启浩辩称，其同意解除合同，但不存在欺诈行为。其从张宇杰转租过来，与张宇杰签订的房屋转租协议中也明确了房屋的具体情况，包括地址和面积，原告与被告签订合同中再次对房屋具体情况进行了描述，原告本人在房屋租赁前也进行了实地查看，未对房屋面积提出质疑，事实上该房屋是一楼原始结构的基础上将其隔为两层，因为一层楼层较高，隔出的二楼层高可供经营正常使用，实际也是原告在使用，故实际租赁面积有150平方米。本案是由于原告根本违约在先，根据原告与被告签订的合同第三条约定，2020年4月25日至2021年4月24日的年租金10万元，应于2020年4月24日前支付，逾期10天支付的，被告有权收回使用权，第十条也约定了原告未按合同约定支付租金，被告有权终止合同，收回房屋，并向原告主张违约。事实上，原告未在2020年3月5日前支付租金，故被告在3月7日通过短信告知原告已迟延支付租金，并要求支付租金，但原告在合理期限内仍未支付，构成根本违约。在催讨无果后，被告于3月31日在原告租赁的房租下张贴了立即腾退房屋通知书，但并未采取停水停电、更换门锁、破门而入等手段进行强制腾退，亦无任何影响其正常经营的行为。综上，原告诉请的各项费用均无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 第三人张宇杰陈述称，其对原被告提供的证据均无异议，但不知道面积有150平方米。当时签订三方协议的时候，不是把全部面积转让给原告，总面积大概有400平方米，具体面积不到300平方米，签订三方协议的主要目的在于转让费。 反诉部分 反诉原告王启浩向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同书（一）》；2.判令反诉被告立即腾退位于宁波××镇××街道××路××号××楼××部分店铺，并支付自2020年4月25日起至实际腾退之日按年租金10万元计算的房屋占有使用费及按年5？364元计算的物业费（以上两项暂算至2020年6月7日，房屋占有使用费12054.79元，物业费646.62元，暂合计12？701.41元）；3.判令反诉被告支付违约金3万元。诉讼过程中，反诉原告自愿撤回腾退的诉请，并变更第3项诉讼请求为违约金5万元，计算从2020年4月25日起至2020年6月10日止的占有使用费和物业费。事实与理由：反诉原告与张宇杰曾签订《房屋租赁合同书》一份，2019年5月10日，反诉原、被告、张宇杰三人签订《房屋转让协议》一份，张宇杰将其从反诉原告处承租的位于庄市街道××路××号××楼××的涉案房屋（面积150平方米）的权利义务转让给反诉被告。同日反诉原、被告签订《房屋租赁合同书（一）》一份，约定了租赁房屋的年租金、支付时间及相关违约责任等。根据该合同第三条第二款的约定，反诉被告应于2020年2月24日前支付下一年的租金，该条还约定了“乙方租金必须如期支付，逾期支付拾天视为违约，甲方有权当即收回房屋租赁使用权”，即反诉被告若在2020年3月5日前仍未支付租金的，反诉原告有权解除合同并要求其腾退。2020年3月7日，反诉原告给反诉被告发送短信告知其根据合同约定已迟延支付下期租金，催促其于3月8日前交纳，但截至2020年3月底，反诉被告仍未支付。2020年3月31日，在催讨房租无果后，反诉原告在反诉被告租赁房屋外墙上张贴了一张《立即腾退房屋通知书》，要求反诉被告腾退占用的商铺，但并未采取停水停电、更换门锁等一系列导致反诉被告无法正常经营的手段。反诉被告对此未予理睬并将反诉原告诉至镇海区人民法院。双方间租赁合同关系明确，依据合同约定反诉被告已迟延支付租金超过10天，经催告后在合理期限内仍未支付，属于根本违约，反诉原告有权解除合同并要求其立即腾退房屋、支付房屋占有使用费以及房屋占有使用期间物业费并支付违约金。 反诉被告周冰辩称，其同意解除合同，是由于被告违约。被告与房屋实际所有人租赁关系已经终结，被告丧失租赁权，因此，被告无权要求原告腾退，原告不同意腾退，原告与房屋实际所有人于2020年7月已经签订租赁合同。被告无权再收取房屋占有使用费，按照合同约定，由原告支付物业费。其交到了2021年4月25日的租金，已经交给了张宇杰，但被告拒收，庭后原告会向张宇杰要求返还。 第三人张宇杰陈述称，三方协议约定由其承担保证金5万元，该5万元没有支付，但其与被告之间租赁合同的保证金3万元已支付了，被告未退回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将在下文予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下： 2019年5月10日，转让方甲方张宇杰、受让方乙方周冰、出租方丙方王启浩签订了一份《房屋转让协议》，约定了以下主要内容：甲方将位于镇××街道××路××号××楼××部分店铺一间（面积150平方米）转让给乙方使用，其他装饰装修物归乙方所有，转让价格为45万元；甲方于2019年7月15日前将上述店面整理干净交付给乙方使用，乙方将本年度房屋租赁费8.7万元支付给甲方，支付时间为2020年3月7日前；甲方承诺该店铺租赁费用已经支付至2020年4月24日；甲方保证乙方与丙方签订房屋租赁合同，同时甲方承担乙方与丙方签订的主合同期间（2019.4.26-2024.11.30）该租赁房屋使用保证金5万元。 2019年5月10日，出租人甲方王启浩与承租人乙方周冰签订了一份《房屋租赁合同书（一）》，约定了以下主要内容：租赁房屋坐落于镇××街道××路××号××楼××部分店铺，用途商业经营，建筑面积150平方米，租赁合同期限为2019年4月26日至2024年11月30日止；为确保出租房屋设施完好以及租赁合同期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳5万元作为房屋使用保证金，待合同期满后，乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（不计算利息）；2019年4月26日至2022年4月25日三年期内，年租金为10万元，2022年4月25日至合同止，年租金10.5万元，每年涨幅为5%，租赁费交付期限为下年合同到期前两个月支付，按年支付，甲方确定乙方租赁费已交付至2020年4月24日，乙方租金必须如期支付，逾期支付10天视为违约，甲方有权当即收回房屋租赁使用权，如造成甲方损失，甲方有权向乙方提出赔偿要求，并追究违约责任；物业费目前按照每平方米2.98元缴费，总面积150平方米，物业费总计5364元／年；如乙方需要转租，则必须获得甲方的书面同意，且由甲方与新的乙方重新签订新的房屋租赁合同，转让过程中发生的转让费跟甲方无涉，按原合同条款执行。 2020年3月31日，以原告未付保证金和租金为由，被告向原告发出通知：1.解除双方于2019年4月签订的《房屋租赁合同》；2.原告于2020年4月1日24时前立即腾退所占用的商铺，并据实支付各项费用。 另查明，由于疫情原因，被告同意原告迟延一个月交付租金，并免除半个月租金。 本院认为，当事人应依照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本诉部分 针对原告周冰的各项诉请，本院分析认定如下： 1.关于原告诉请要求解除双方于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同书（一）》，因被告表示同意解除，故本院对此予以确认。 2.关于原告诉请要求被告退还部分租金5万元，原告称租赁合同面积为150平方米，但实际面积不足70平方米，故要求租金减半收取。被告抗辩称原告到实地查看过面积，但并未提出质疑，而且也有阁楼可以正常经营使用，实际面积有150平方米。本院认为，考量经营性用房租金的最主要因素，一个是地段，另一个是面积，面积的大小也决定了租金的多少。原被告之间的涉案租赁合同约定的建筑面积为150平方米，但根据当事人现场测量，原告实际测量建筑面积为78平方米，被告实际测量建筑面积为76平方米，另加阁楼面积约38平方米，由此可见，实际租赁面积比合同租赁面积几乎减少了一半，租金标准可以酌情减半。现原告要求按照年租金10万元减半收取，退回其租金5万元，于法有据，本院予以支持。 3.关于原告诉请要求被告支付违约金5.7万元，原告称被告违反合同约定提前收回房屋，需要按照合同总租金的10%支付违约金。被告抗辩称是由于原告未按照合同约定支付租金，其有权收回房屋。本院认为，按照合同约定第一年的租期为2019年4月26日至2020年4月25日，双方认可提前两个月支付下一年的租金，也就是说2020年2月26日之前应支付下一年的租金。由于疫情原因，被告同意原告迟延一个月交付租金，即原告应在2020年3月26日之前支付租金，但原告未支付，原告存在违约。而且，被告虽然张贴了腾退通知，也并未影响到原告的实际经营。综上，本院认为，原告的该诉请，于法无据，本院不予支持。 4.关于原告诉请要求被告赔偿装修及经营损失10万元，原告未提供充分证据证实自己的主张，依据不足，本院不予支持。 反诉部分 针对反诉原告王启浩的各项反诉请求，本院分析认定如下： 1.关于反诉原告诉请要求解除双方于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同书（一）》，因反诉被告表示同意解除，故本院对此予以确认。 2.关于反诉原告诉请要求反诉被告支付自2020年4月25日起至2020年6月10日止按照年租金10万的标准计算房屋占有使用费。本院认为，庭审中，本案双方当事人确认租金支付至2020年4月24日，反诉原告称其向原房东支付租金至2020年5月31日，反诉被告也称其自2020年6月1日起向原房东支付租金，因此，本院认为，反诉被告应当支付自2020年4月25日起至2020年5月31日止的租金。由于面积减少，租金标准酌情减半。再由于疫情原因，被告同意原告免除半个月租金。因此，反诉被告应支付反诉原告租金3014元。 3.关于反诉原告诉请要求反诉被告支付自2020年4月25日起至2020年6月10日止的物业费。本院认为，庭审中，反诉原告称其向原房东支付物业费至2020年5月31日，反诉被告虽称其已向原房东支付了2020年整年的物业费，但同时其也称与原房东于2020年7月1日签订新的租赁合同，根据合同相对性，反诉被告应当向反诉原告支付自2020年4月25日起至2020年5月31日止的物业费。由于面积减少，物业费标准酌情减半。因此，反诉被告应支付反诉原告物业费272元。至于反诉被告是否向原房东多支付了其他物业费，当事人可以另行处理。 4.关于反诉原告诉请要求反诉被告支付违约金5万元。按照合同的约定，如未按合同约定支付房屋租金的，应支付保证金数额的2倍，即10万元。根据上文认定的事实，反诉被告未按照约定支付房屋租金，存在违约行为，应当支付违约金。现反诉原告要求反诉被告支付违约金5万元，于法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认周冰与王启浩于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同书（一）》解除； 二、被告王启浩退还原告周冰租金50000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告周冰的其他诉讼请求； 四、反诉被告周冰支付反诉原告王启浩租金3014元、物业费272元、违约金50000元，合计53286元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 五、驳回反诉原告王启浩的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费4405元，由原告周冰负担3341元，被告王启浩负担1064元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 反诉案件受理费608元，由反诉原告王启浩负担35元，反诉被告周冰负担573元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 张发生 二〇二一年三月十七日 代书记员 李**聪