四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终308号 上诉人（原审被告）：李俸吉，男，1971年5月4日出生，汉族，住所地四川省阆中市。 上诉人（原审被告）：刘清华，女，1971年3月18日出生，汉族，住所地四川省阆中市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨强，四川源正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：华侨城物业（集团）有限公司成都分公司，住所地四川省成都市金牛区华丰路66号。 法定代表人：曾云福，总经理。 委托诉讼代理人：宋飞，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔凯凯，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：谢世辉，男，1978年9月11日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人李俸吉、刘清华因与被上诉人华侨城物业（集团）有限公司成都分公司（以下简称华侨城物业成都公司）、谢世辉物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初9070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李俸吉、刘清华上诉请求：一、撤销原判并依法改判被上诉人谢世辉承担物业服务费的给付义务；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：谢世辉与李俸吉、刘清华签订《租赁合同》约定物业服务费由谢世辉缴纳，该《租赁合同》到华侨城物业成都公司进行了备案，且华侨城物业成都公司事实上收取了谢世辉在2018年8月31日前的物业服务费，故物业服务费应由承租人谢世辉缴纳。华侨城物业成都公司在一审庭审中变更诉讼请求要求谢世辉承担物业服务费，但一审法院仍然判决李俸吉、刘清华给付物业服务费程序违法，遂提起上诉。 被上诉人华侨城物业成都公司、谢世辉二审中未提交书面答辩意见。 华侨城物业成都公司向一审法院起诉请求：1.判令李俸吉、刘清华立即向华侨城物业成都公司支付从2018年9月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费49283.48元及计算至2020年5月31日的违约金12722.41元（2020年5月31日之后的违约金计算方式：以49283.48元为基数，从2020年6月1日起按日万分之六点六计算至所欠物业服务费实际付清之日止）；2.本案诉讼费及其他实现债权产生的费用由李俸吉、刘清华承担。 一审法院认定事实：2013年8月19日，成都天府华侨城商业广场管理有限公司（甲方）与深圳市华侨城物业管理有限公司成都分公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定由深圳市华侨城物业管理有限公司成都分公司为“××”提供物业服务，其中建筑区划内写字楼及商铺的物管费标准为每月每平方米13元，合同期限自2013年8月15日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时止。合同第十一条约定：物业服务费用按半年交纳，乙方提前预收，业主应在每年1月1日和7月1日之前履行交纳义务。业主逾期交纳，需按每日千分之三的费率向乙方支付违约金。2014年7月21日，李俸吉、刘清华与成都天府华侨城商业广场管理有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定李俸吉、刘清华购买成都市金牛区××路××段××号××栋××单元××层××号××号××号商业用房。上述房屋登记在李俸吉、刘清华名下，建筑面积分别为65.33平方米、57.17平方米、57.17平方米。《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为华侨城物业成都公司。买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。2015年9月2日，李俸吉、刘清华办理了交房验收手续。刘清华（甲方，出租方）与谢世辉（乙方，承租方）签订《写字楼租赁合同》，约定李俸吉、刘清华将其名下位于××中心××号总面积为179.71平方米房屋出租给乙方用于合法商务活动，租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日（免租期一个月）。合同第三条约定：物业管理费等由乙方自行按物业管理部门的要求向创想中心物业管理部门交纳，不得拖欠。李俸吉、刘清华与谢世辉于2020年4月30日解除租赁合同。谢世辉缴纳案涉房屋的物业管理费至2018年8月31日。李俸吉、刘清华欠费后，华侨城物业成都公司多次催收。本案中，华侨城物业成都公司明确将李俸吉、刘清华列为被告，作为承担物业服务费的责任主体。在庭审结束后的补充质证阶段，华侨城物业成都公司又主张将谢世辉作为承担物业服务费的责任主体，而由李俸吉、刘清华承担连带责任。在2020年9月4日一审法院再次询问时，华侨城物业成都公司再次明确将李俸吉、刘清华作为承担物业服务费的责任主体，列为本案被告，谢世辉列为第三人。一审法院另查明，2019年12月23日，深圳市华侨城物业服务有限公司成都分公司变更登记为华侨城物业（集团）有限公司成都分公司。一审庭审中李俸吉、刘清华提交创想中心幕墙渗水维修方案、处理漏水问题的函件、视频刻录光盘及照片若干，拟证明房屋漏水事实及给谢世辉造成的损失，双方多次协商解决未果。华侨城物业成都公司提交了工作联系函、维修记录、会议纪要、视频刻录光盘及照片若干，拟证明漏水发生后华侨城物业成都公司积极处理，尽到了管理职责。诉讼期间，经一审法院释明，李俸吉、刘清华认为其不应当支付违约金，同时违约金也过高。一审法院对争议焦点评定如下：1.关于李俸吉、刘清华是否应当承担责任。原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”华侨城物业成都公司与成都天府华侨城商业广场管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，依法成立，合法有效，对业主具有约束力，双方应当诚实履行。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。上述规定规定了业主与物业使用人在交纳物管费问题上的连带责任，法律尊重当事人的意愿，允许物业使用人为业主向物业服务企业履行义务，物业服务企业据此享有选择权。本案中，华侨城物业成都公司在庭审结束完毕后的补充质证阶段，要求将谢世辉作为物管费的责任主体，李俸吉、刘清华承担连带责任，不仅是要求变更当事人的地位，还是直接请求变更诉讼请求。经一审法院询问，华侨城物业成都公司确认其仍坚持原来的诉讼请求，选择由李俸吉、刘清华作为本案的责任主体，系其对权利的处分，不违反法律规定，予以确认。故虽然李俸吉、刘清华将案涉房屋租赁给谢世辉，并在合同中约定由谢世辉承担物业费，李俸吉、刘清华仍应就谢世辉在租赁合同存续期间产生的物管费承担连带责任；2.李俸吉、刘清华提出因房屋漏水造成损失的理由能否构成拒缴物业管理费的正当理由。一审法院认为，物业管理费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李俸吉、刘清华认为其合法权益因华侨城物业成都公司的不当履约行为而受到损害，应及时协商或者通过提出独立的诉予以解决，其直接作为拒交物业管理费的抗辩理由无法律依据，不予支持；3.物业服务费的欠付期间及具体金额的认定。根据一理查明的事实，华侨城物业成都公司请求李俸吉、刘清华支付2018年9月1日至2020年6月30日期间所欠的物业管理费，予以支持。其中，2018年9月1日至2019年5月31日期间物业管理费，华侨城物业成都公司自愿按照收费标准的九折计算，计算为18919.25元；2019年6月1日至2020年6月30日期间物业管理费，计算为30364.23元，两项共计49283.48元；4.关于违约金。虽然李俸吉、刘清华并非无故欠缴物业管理费，但选择的权利救济方式显属不当，考虑到华侨城物业成都公司并未举证证明其他损失，基于公平原则，一审法院酌情将违约金调整为4000元。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，原《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李俸吉、刘清华于判决生效之日起十五日内向华侨城物业成都公司支付2018年9月1日至2020年6月30日期间的物业管理费49283.48元；二、李俸吉、刘清华于判决生效之日起十五日内向华侨城物业成都公司支付因欠缴物业管理费而产生的违约金4000元；三、驳回华侨城物业成都公司其他诉讼请求。案件受理费675元，由李俸吉、刘清华负担。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，华侨城物业成都公司与成都天府华侨城商业广场管理有限公司签订的《前期物业服务合同》以及李俸吉、刘清华与谢世辉签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约履行。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条之规定，华侨城物业成都公司提供了物业服务，李俸吉、刘清华作为案涉房屋的业主应当按约缴纳物业服务费。李俸吉、刘清华上诉称案涉房屋已由谢世辉承租且在《写字楼租赁合同》中明确规定物业服务费由谢世辉缴纳，据此不应缴纳物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条之规定，物业使用人与业主约定由物业使用人缴纳物业服务费不免除业主支付物业服务费的义务，业主应承担连带交纳责任。本案中，华侨城物业成都公司选择确认由李俸吉、刘清华缴纳物业服务费系对其权利的处分，不违反法律规定，故其要求李俸吉、刘清华支付2018年9月1日至2020年6月30日期间欠付的物业服务费49283.48元，应予认可。李俸吉、刘清华上诉称一审法院在庭审后询问华侨城物业成都公司系程序违法，经本院审查，一审法院在审理过程中未有违法行为，程序合法。综上，一审法院判决李俸吉、刘清华向华侨城物业成都公司支付物服务费49283.48元以及违约金4000元正确，应予维持。 综上，上诉人李俸吉、刘清华的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费675元，由上诉人李俸吉、刘清华负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年三月六日 书记员  陈 悦