北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1133号上诉人（原审原告、反诉被告）：王源，男，1994年7月26日出生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京天蓬商贸有限公司，住所地北京市丰台区北甲地路**院**楼**419-2。法定代表人：秦桂香，经理。委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。上诉人王源因与被上诉人北京天蓬商贸有限公司（以下简称天蓬商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（以下简称一审法院）所作（2020）京0115民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王源上诉请求：撤销一审判决书第五项，改判我向天蓬商贸公司支付恢复原状所造成的损失25789.5元，由天蓬商贸公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月27日，我与天蓬商贸公司签订《商铺租赁合同》，承租天蓬商贸公司底商，面积72.5平方米，租期为2018年8月15日起至2022年8月14日止。后本案双方于2019年1月8日签订《补充协议》，约定天蓬商贸公司将四个商铺地下空间租赁给我经营，租期自2019年2月15日起至2021年2月14日止，年租金230000元，我租赁上述地址房屋后投入资金进行装修改造，但在办理相关审批手续过程中发现，天蓬商贸公司所出租的上述地下室并未取得规划许可证，导致我因无法就地下室办理相应手续而无法正常经营。一审法院据此认定双方签订《补充协议》无效，并认定天蓬商贸公司应对签订合同承担70%的责任，对此我不持异议。依据一审法院的责任认定，对于恢复原状的费用亦应考虑双方责任比例，且我的装修均经过天蓬商贸公司的同意。现一审法院仅对我投入装修费用的返还进行了责任划分，但对恢复原状的费用并未进行责任划分，对此我认为该笔费用亦应由被上诉人承担70%的责任，即60175.53元，同时对于恢复原状的鉴定费亦应按照上述责任比例进行分担。天蓬商贸公司辩称，同意一审判决。王源向一审法院起诉请求：1．判令双方于2019年1月8日签订的《补充协议》无效；2．判令天蓬商贸公司返还王源装修损失203600元；3．判令天蓬商贸公司返还王源房屋租赁押金57000元；4．判令天蓬商贸公司返还王源代为支付的消防罚款30000元；5．判令本案鉴定费16600元及诉讼费由天蓬商贸公司承担。天蓬商贸公司向一审法院提出反诉请求：1．判决解除王源与天蓬商贸公司于2018年5月27日签订的《104商铺租赁合同》，2018年12月31日和2019年1月8日签订的《补充协议》；2．判决王源支付天蓬商贸公司2019年8月15日至2019年9月11日期间的商铺租金23333元；3．王源赔偿天蓬商贸公司因其私自拆改商铺需要恢复原状所造成的经济损失85965.03元；4．判决王源支付天蓬商贸公司违约解除租赁合同违约金75000元；5．本案反诉费、鉴定费8000元由王源承担。一审法院认定事实：2018年5月27日，天蓬商贸公司（甲方）与王源（乙方）签订《104商铺租赁合同》，约定天蓬商贸公司将位于北京市大兴区鹿华路5号院2号楼104商铺1层（以下简称104商铺）出租给王源经营水果配送。租期自2018年7月15日起至2022年8月14日止，免租期为2018年7月15日至2018年8月14日。合同第4.1条约定，租期前两年年租金300000元，后两年315000元。合同第4.2条约定，每六个月为一个缴租期，乙方应在每个缴租期到期前30日前向甲方一次性足额支付下个缴租期的租金。合同第5.1条约定，合同签订时乙方向甲方支付定金人民币50000元，商铺交付后定金自动转为押金。押金作为乙方承租该商铺履行合同全部义务的保证形式之一，合同期满或解除且乙方按约定交还商铺后，甲方予以退还（不计息）。如乙方应承担违约责任，则甲方有权从押金中予以扣除，不足部分甲方有权继续追偿。合同第5.2条约定，合同履行期间，发生押金扣除的情形时，甲方有权从乙方后期所缴纳的款项中优先用于补足押金，不足部分甲方有权继续追偿，由此造成的损失由乙方承担。合同第8.2.4条约定，乙方自行办理所承租商铺装修、经营涉及到的规划、环保、卫生、消防、工商、税务等国家规定的申请报批手续，所产生的相关费用由乙方承担，如办理以上手续时，需甲方亲自到场协助办理或可以以授权的方式代为办理时，甲方应积极配合。合同第10.1.2条约定，乙方欠缴租金、服务费、水电费等相关费用，逾期交费时间超过30日或一年内累计逾期超过三次（不含三次）以上的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付欠付费用。合同第10.1.3条约定，因甲方原因导致合同解除的，甲方应当支付乙方相当于当期三个月租金的违约金。第10.2.4条约定，因乙方违约导致合同解除的，乙方应当支付甲方相当于当期三个月租金的违约金。（甲方有权没收乙方押金，押金不足三个月部分乙方应补足。）合同第13.5条约定，乙方不得将商铺转租给第三方。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更或超出本合同约定用途使用租赁商铺。合同附件三租金支付表载明，第3期租金应于2019年7月14日支付。2018年12月31日，天蓬商贸公司（甲方）与王源（乙方）签订《补充协议》，约定天蓬商贸公司将位于北京市大兴区鹿华路5号院2号楼101、102、103、104等四个商铺的地下闲置空间（以下简称地下空间）租给乙方使用。庭审中，双方一致认可该协议并未实际履行。2019年1月8日，双方就上述地下空间再次签订《补充协议》（以下称《补充协议2》），约定租期自2019年2月15日至2021年2月14日，租金为每年230000元，押金为57000元。协议第三条约定，甲方不提供任何手续给乙方，乙方自行办理该地下空间储存货物或经营水果超市装修（包含水电基础设施改造等）、经营涉及到的规划、环保、卫生、消防工商、税务、城管、街道等国家规定的申请报批手续，所产生的相关费用由乙方承担，与甲方无关。协议第四条约定，乙方装修及使用该地下空间出现重大责任事故或与第三方发生的债务及其他纠纷等一切责任，由乙方自行承担。如果因此给甲方造成经济损失的，乙方应当承担赔偿责任。第七条约定，甲乙双方协商一致可以终止协议，需提前三个月通知对方，双方互不承担违约责任，终止使用前正常计算租金，乙方应保证该地下空间干净、整洁，并恢复104商铺一层原始面貌（104一层至地下空间楼道拆除、楼眼按原有结构封死），同时不能与第三方有债务纠纷，否则甲方有权不退还乙方押金。第八条约定：本协议中的约定内容以及违约条款与《104商铺租赁合同》中所约定的内容以及违约责任相互独立，不相互影响。《104商铺租赁合同》中所约定的内容以及甲乙双方应承担的责任义务以及违约责任不变，与本协议不发生冲突。上述合同签订后，天蓬商贸公司向王源交付了104商铺及地下空间。王源投入资金对地下空间进行装修改造，并对104商铺及地下空间进行拆改，搭建楼梯。经评估鉴定，该地下空间装修残值为203600元，鉴定费16600元；104商铺恢复原状所需费用为85965.03元，鉴定费8000元。一审庭审中，天蓬商贸公司称因王源存在多种违约行为，其于2019年8月29日通过微信向王源发出了解除合同的通知，并在2019年9月11日封锁104商铺。经询，天蓬商贸公司与王源均一致认可《104商铺租赁合同》已于2019年9月11日解除，地，地下空间的租金已交至2019年8月14日存在拖欠情况。另，王源分别向天蓬商贸公司缴纳了104商铺押金50000元及地下空间押金57000元，现两笔押金均在天蓬商贸公司处未予退还，天蓬商贸公司与王源均同意以上述两笔押金抵扣王源应支付给天蓬商贸公司的款项。王源向一审法院提交了《行政处罚缴款书（收据）》，载明，2019年5月20日北京源立嘉农商贸有限公司因“其他公安罚没收入”缴纳罚款30000元，处罚决定书编号：兴公（消）行罚决字［2019］第42628号。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，两份《补充协议》所约定出租的地下空间并未取得建设工程规划许可证，故该两份《补充协议》均属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故对于天蓬商贸公司要求解除补充协议的诉讼请求，一审法院不予支持。就《补充协议2》，一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，天蓬商贸公司作为房屋出租方，明知涉案地下空间未取得规划许可而对外出租，存在过错，应对合同无效造成的损失承担主要责任。而王源作为承租人，对其所承租的涉案地下空间是否有相关许可未尽审慎注意义务，亦应承担相应责任。故《补充协议2》无效后，天蓬商贸公司应退还王源就该合同交纳的押金，并承担涉案地下空间的装修损失。王源应向天蓬商贸公司缴纳其占有使用地下空间而产生的占有使用费用，并支付因其拆改涉案房屋产生的恢复原状的经济损失。经评估鉴定，地，地下空间的装修残值为203600元方均认可该鉴定结果。一审法院按照主次责任，判决王源自行承担61080元，天蓬商贸公司承担142520元。关于地下空间的占有使用费用，因王源与天蓬商贸公司均认可此部分“租金”已交至2019年8月14日，双方对此并无争议，故一审法院不持异议。对于因王源拆改涉案房屋产生的恢复原状的经济损失，经评估鉴定，相应的工程造价为85965.03元，双方均认可该鉴定结果。故对于天蓬商贸公司主张王源赔偿恢复原状的经济损失85965.03元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于消防罚款，因王源未提供相应证据证实该笔罚款与本案的关联性，应承担举证不能的不利后果，故对王源主张天蓬商贸公司返还其代为支付的30000元消防罚款的诉讼请求，一审法院不予支持。又因双方于2018年12月31日签订的《补充协议》并未实际履行，故一审法院对其不再赘述。一审庭审中，天蓬商贸公司提出反诉，要求一并处理104商铺存在的争议。王源辩称104商铺的租赁合同与《补充协议2》没有关联性，不应于本案中一并处理。一审法院认为，两份合同主体一致，涉案地下空间和104商铺在空间上亦彼此相连，本诉及反诉请求所依据的事实与理由之间具有因果联系，不宜分别处理，故对于王源的辩解，一审法院不予采纳。天蓬商贸公司反诉称因王源违约导致双方签订的《104商铺租赁合同》于2019年9月11日解除。王源亦自认其仅将104商铺的租金交至2019年8月14日，《104商铺租赁合同》因欠付租金于2019年9月11日解除，故对于该合同的解除原因及时间，一审法院不持异议。根据《104商铺租赁合同》第10.1.2条、第10.2.4条之约定，王源欠付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任，即向天蓬商贸公司支付相当于当期三个月租金的违约金（天蓬商贸公司有权没收王源押金，押金不足三个月租金部分王源应补足），并支付欠缴租金。因此，对天蓬商贸公司主张王源支付75000元违约金与2019年8月15日至2019年9月11日之间欠付的商铺租金23333元的诉讼请求，符合合同约定，且不超过一审法院核算的数额，一审法院予以支持。庭审中，因天蓬商贸公司与王源均同意以押金总计107000元抵扣王源应向天蓬商贸公司支付的款项，一审法院对此不持异议。综上，一审法院于2020年11月判决：一、确认天蓬商贸公司与王源于2018年5月27日签订的《104商铺租赁合同》于2019年9月11日解除；二、天蓬商贸公司与王源于2019年1月8日签订的《补充协议》无效；三、天蓬商贸公司于判决生效后七日内向王源支付地下空间装修损失142520元；四、王源于判决生效后七日内向天蓬商贸公司支付租金23333元；五、王源于判决生效后七日内向天蓬商贸公司支付恢复原状所造成的损失85965.03元；六、王源于判决生效后七日内向天蓬商贸公司支付解除租赁合同违约金75000元；七、王源已支付给天蓬商贸公司的押金共计107000元，用以抵扣上述王源应向天蓬商贸公司支付的款项；八、驳回王源的其他诉讼请求；九、驳回天蓬商贸公司的其他反诉请求;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审诉讼中，双方当事人对除一审判决第五项外均无异议，本院亦予以认可。王源上诉主张撤销一审判决书第五项，由被上诉人承担70%的责任，即60175.53元，同时对于恢复原状的鉴定费亦应按照上述责任比例进行分担。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11)第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。该解释第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。故依据以上法律及司法解释的规定，租赁合同无效的情况下，承租人未经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修或者扩建发生的费用，应由承租人负担。本案中，天蓬商贸公司在一审诉讼中提出反诉，主张王源未经许可私自对租赁房屋进行拆改，应当承担房屋恢复原状所需费用。王源虽主张拆改租赁的房屋经过了天蓬商贸公司的同意，但未提供证据予以证明。本院认为，天蓬商贸公司对于涉案房屋恢复状费用的产生不存在过错，不应承担相应费用。经鉴定，涉案房屋拆改部分恢复原状的经济损失为85965.03元，双方当事人对该鉴定金额予以认可。因此，王源应对私自拆改租赁房屋承担全部责任，恢复原状的费用85965.03元应由王源承担。恢复原状的鉴定费亦应由王源承担。综上所述，王源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1949元，由王源负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 琪审 判 员  李汉一审 判 员  李明磊二〇二一年三月一日法官助理  郝琪琪书 记 员  刘 杉