山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终7383号上诉人（原审被告）：栖霞亚东工贸有限公司。住所地栖霞市民营经济园。法定代表人：高庆国，该公司董事长。委托诉讼代理人：刁树青，山东君腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王元章，男，1954年1月11日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：刘日明，山东正韬律师事务所律师。上诉人栖霞亚东工贸有限公司（以下简称亚东公司）因与被上诉人王元章房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省栖霞市人民法院（2019）鲁0686民初3269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。亚东公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人王元章的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。2010年1月8日上诉人与栖霞市富海工贸有限公司签订《房屋租赁协议》，由上诉人租赁栖霞市富海工贸有限公司位于栖霞市的富海大厦及附属设施用于经营，租赁期限十年，年租金30万元，协议还约定了其它条款。协议签订后，上诉人与栖霞市富海工贸有限公司依约履行至2015年8月11日，栖霞市公安消防大队以“自动消防设施损坏，未设置封闭楼梯间，缺少一部疏散楼梯”为由，责令上诉人限期改正，上诉人在改正期间发现栖霞市富海工贸有限公司出租给上诉人的富海大厦在建设竣工验收时未进行消防验收，上诉人于2015年11月20日致函栖霞市富海工贸有限公司及其法定代表人徐振义，要求解决消防问题，栖霞市富海工贸有限公司没有给出解决方案。2016年3月21日栖霞市公安消防大队作出临时查封决定，查封了上诉人经营的酒店，至此上诉人停止经营。上诉人收到查封决定书后于2016年3月24日向栖霞市富海工贸有限公司及其法定代表人徐振义发出了告知书，明确告知栖霞市富海工贸有限公司及其法定代表人徐振义因其出租给上诉人的房产在建设竣工验收时未进行消防验收而被查封，上诉人不能继续经营，租赁合同目的无法实现。栖霞市富海工贸有限公司法定代表人徐振义接函后多次与上诉人协商解决，但因无法完成对富海大厦竣工时的消防验收，致使协商无果，上诉人无法经营。因此，造成上诉人无法继续经营不能实现租赁合同目的是栖霞市富海工贸有限公司在与上诉人签订《房屋租赁协议》时隐瞒了租赁物富海大厦建设竣工时未进行消防验收的事实，栖霞市富海工贸有限公司的行为构成根本违约，依据双方签订的《房屋租赁协议》第六条“若因各种原因造成乙方(栖霞亚东工贸有限公司)不能正常经营损失的，属甲方(栖霞市富海工贸有限公司)违约，甲方应包赔乙方的一切经营损失，并按协议违约条款承担违约责任”的约定，栖霞市富海工贸有限公司构成合同根本违约。一审法院以上诉人对富海大厦内的有关设施负有维修、维护的义务及租赁协议履行五年未发生消防问题为由，认定即使是存在消防问题栖霞市富海工贸有限公司也不构成违约，该认定背离了客观事实，无视租赁物富海大厦未进行消防验收且无法进行整改的事实，导致判决错误。2.一审法院认定上诉人在与栖霞市富海工贸有限公司履行合同过程中产生分歧，在双方协商未果的情况下自行撤离租赁房屋，构成违约，应承担违约责任，该认定更是无稽之谈。上诉人与栖霞市富海工贸有限公司在协商未果的情况下，栖霞市富海工贸有限公司擅自撬开门锁进入租赁房屋，给上诉人造成重大经济损失，上诉人已就与栖霞市富海工贸有限公司房屋租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼。3.一审审理程序违法。被上诉人作为租赁合同的债权受让人参与本案诉讼，而非租赁合同的当事人，上诉人在一审诉讼中为查明事实依法申请追加栖霞市富海工贸有限公司为本案第三人，一审法院未予理睬，导致本案事实认定错误。本院审理中补充事实与理由：1.2014年12月10日富海工贸公司收到上诉人交付的2015年度的房屋租金30万元，一审判决认定上诉人未支付2015年度的租金错误。2.上诉人因与栖霞市富海工贸有限公司房屋租赁纠纷已另案向栖霞市人民法院提起诉讼，栖霞市人民法院于2020年10月29日受理该案，案号（2020）鲁0686民初3083号，该案正在审理过程中，本案应等候该案的审理结果，应依法中止审理。另外，上诉人租赁富海公司房屋的过程中，因富海公司的法定代表人及负责人还有本案的被上诉人可能涉嫌刑事犯罪，栖霞市公安局已作出栖公（翠）受案字[2020]188号案件，现在该案件正在侦查过程中，也是上诉人申请本案中止诉讼的理由。被上诉人王元章辩称，1.上诉人栖霞亚东工贸有限公司提出的消防问题完全是上诉人经营过程中造成的后果，与被上诉人无关。上诉人从2010年至2015年经营期间消防一直没有问题，消防大队进行处罚的起因是上诉人在2015年4月13日发生火灾，导致消防部门对其处罚和限期改正，与富海大厦竣工时是否消防验收毫无关系，上诉人的饭店经营状况不佳，为了不缴纳房租、违反合同约定编造的理由。2.依据双方签订的房屋租赁协议第九条的规定，上诉人租赁富海大厦后，对大楼主体进行了相关改造，消防有问题完全应由上诉人自己承担。3.上诉人陈述被上诉人私自撬开门锁进入房屋造成重大损失，完全是无稽之谈，该陈述也恰恰说明上诉人一直占用涉案房屋，却一直不支付房租。对上诉人补充的事实与理由答辩，关于交纳租金的数额问题，如果上诉人证据充分，请法院依法认定。关于另案起诉，该案与本案无关，本案不应中止诉讼。关于涉嫌刑事犯罪问题，与本案租赁关系也没有法律关系，恰恰证明上诉人一直占用富海大厦至今。被上诉人没有换锁。请求驳回上诉，维持原判。原审原告王元章向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告房屋租金180万元，违约金120万元。一审庭审后将诉讼请求减少到200万元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2010年1月8日，栖霞市富海工贸有限公司与栖霞亚东工贸有限公司签订房屋租赁协议一份，内容为：甲方（出租方）栖霞市富海工贸有限公司，乙方（承租方）栖霞亚东工贸有限公司，甲乙双方经友好平等协商，就乙方租赁甲方房屋、设施事宜达成如下协议，一、甲方将位于栖霞市，锅炉房、后院、后院三眼水井、停车场租赁给乙方（现经营中的家家悦超市、巧媳妇店除外），所属设施，乙方有使用和管理权。二、租赁期限为十年，自2010年1月8日至2020年1月7日止。三、协议签订三日内甲方撤出大楼原有人员，搬走自己现有家用设施，以便乙方装修。四、租金为每年30万元人民币，第一年租金签订协议时乙方一次付清，以后每年合同到期前一个月付清当年租金。五、甲方负责协调大厦二楼用电，由家家悦变压器接入使用，甲方原有的160千伏安的变压器，交乙方管理、维护、使用，接入160千伏安的两栋家属楼的电费由甲方收取，按时交给乙方，160千伏安的变损按使用数，双方分摊，电费由乙方直接交付电业局，甲方概不参与。六、乙方租赁甲方的房屋与附属设施，对租赁前与此有关的一切经济往来纠纷由甲方负责，乙方不负任何责任。甲方将出租给乙方的房产、土地抵押给银行，应积极协调好与银行之间的事项，保障乙方的正常经营，若因各种原因造成乙方不能正常经营，产生损失的，属甲方违约，甲方应包赔乙方的一切经营损失，并按协议违约条款承担违约责任。七、甲方负责丝绸家属房所开后面的封闭，以确保后院的安全。八、乙方在承租后，另办营业执照，甲方应积极配合。甲方的营业执照，由于甲方使用与乙方无关，与甲方的营业执照有关的债权债务由甲方负责，不能妨碍乙方经营，否则由此给乙方造成的损失由甲方赔偿，与乙方营业执照有关的债权债务由乙方负责，与甲方无关，否则因此给甲方造成的损失由乙方赔偿。九、乙方在保证大楼主体结构安全的前提下，可以根据需要对大楼内进行相关改造，大厦内有关设施的维修、维护，由乙方自行负责。改造期间，甲方负责安排熟悉大楼结构的相关人员、协助乙方，其工作人员工资由乙方负责。十、乙方将大楼设施、物品同甲方一起清点、登记，作出明细表，甲乙双方确认签字后各持一份，乙方装修中拆除的所用不用设施、物品由甲方签单拉走处置，乙方不能自行处置，合同到期时乙方按照明细表所列移交给甲方。并保证甲方原有的设施、物品能正常使用，否则予以赔偿。乙方承租期内购置的物品由乙方自行处置，甲方概不负责接收。十一、租赁期内乙方不得转租。十二、租赁期内甲乙双方均不得违约，如果甲方违约，支付给乙方200万元人民币违约金，并支付乙方装修费用和剩余租赁时间的经营损失。若乙方违约，支付同等违约金给甲方，且装修费用自负。十三、乙方在租赁期间，发生的债权债务和涉及法律的有关问题均和甲方无关，甲方栖霞市富海工贸有限公司法定代表人王元章签字，并盖章，乙方栖霞亚东工贸有限公司法定代表人高庆国签字，并盖章。2018年12月28日，栖霞市富海工贸有限公司与王元章签订债权转让协议书一份，内容为：债权转让协议书，甲方（债权转让方），栖霞市富海工贸有限公司，乙方（债权受让方）王元章，第一条，甲方和栖霞亚东工贸有限公司于2010年1月8日签订了房屋租赁协议，由于栖霞亚东工贸有限公司违约，未能按合同约定交纳房屋租金，甲方将追究栖霞亚东工贸有限公司欠缴租金和违约金的权利，依法转让给乙方，乙方同意受让该债权，由该债权引起的一切权利义务由乙方承担，与甲方无关。第二条，债权转让后，甲方将债权转让事宜书面通知栖霞亚东工贸有限公司。第三条，甲方承诺上述债权合法、有效，不存在任何瑕疵，甲方未就该租赁合同给栖霞市亚东工贸有限公司出具任何书面协议，导致该债权无法追偿，如果甲方就该租赁合同给栖霞亚东工贸有限公司出具书面协议或者相关证据，导致该债权乙方无法追偿，甲方应当支付给乙方违约金200万元，本协议自双方签字盖章之日起生效，甲方栖霞市富海工贸有限公司蓝纯签字，并加盖公章，乙方王元章签字。2018年12月30日，栖霞市富海工贸有限公司，将债权转让通知书，通过顺丰邮寄给被告的法定代表人高庆国，债权转让通知书的内容为：栖霞亚东工贸有限公司，根据我公司和贵公司于2010年1月8日签订的房屋租赁协议，贵公司欠交我公司租金及违约金，根据我公司与王元章于2018年12月30日签订的债权转让协议书，贵公司欠我公司租金及违约金的债务，于2018年12月30日起依法转让给了王元章，请接到该通知书后依法向王元章履行相关义务。特此通知，栖霞市富海工贸有限公司加盖公章。一审庭审中被告提交2015年8月11日栖霞市公安消防大队责令限期改正通知书，在2015年8月11日的消防监督检查中，存在消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，未设置封闭楼梯间、缺少一部疏散楼梯、自动消防设施损坏等问题。2015年11月20日，栖霞亚东工贸有限公司致函栖霞市富海工贸有限公司、徐振义，要求对消防中发现问题问题进行解决消防问题。2016年3月21日，栖霞市公安消防大队作出临时查封决定书，查封栖霞市庆华酒店，查封场所的范围为酒店一楼、二楼配电盘，查封期限为2016年3月21日15时至2016年4月20日15时。2016年3月24日栖霞亚东工贸有限公司向栖霞市富海工贸有限公司、徐振义发出告知书，因出租房屋的房产在建设竣工验收时未进行消防验收，因临时查封决定书直接导致不能实现合同目的，望接函后给予答复并解决。另查明，2014年12月10日栖霞市富海工贸有限公司收到栖霞亚东工贸有限公司2015年度的房屋租金人民币叁拾万元，王元章签字。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的，只需通知债务人，即对债务人发生效力。债权转让一旦在债权人与受让人之间达成合意，即有效成立，债务人不是债权转让合同的当事人，债务人对合同债权的转让同意与否，并不影响债权转让合同的成立和生效，是否通知债务人只决定债权转让，对债务人有法律约束力，而不能决定债权转让有无效力，因此即使没有通知，在债权转让达成合意后，受让人即取得原债权人的地位，成为债权人。受让人因受让债权而具有原告资格，本案原告属于适格原告。被告从栖霞市富海工贸有限公司处租赁房屋后，在保证大楼主体结构安全的前提下，对大楼内进行相关改造，大厦内有关设施的维修、维护由被告负责，且在被告在接手租赁房屋五年内，并没有发生消防问题，即使被告所提交的消防问题存在，也不足以构成违约。栖霞市富海工贸有限公司与栖霞亚东工贸有限公司签订的房屋租赁合同合法有效，且已经实际履行五年，被告栖霞市亚东工贸有限公司在没有解除合同的情况下，双方应该按照合同履行。被告应缴纳尚未交付的五年租金150万元。关于原告主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金以后当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。栖霞亚东工贸有限公司在合同履行过程中，虽然与栖霞市富海工贸有限公司产生分歧，但是应该协商解决，在双方协商未果的情况下，自行撤离租赁房屋的行为，构成违约，应承担违约责任。针对原告的损失数额，仅仅为后续五年租金150万元无法收取，双方在租赁合同中约定违约金数额为200万元，原告起诉的违约金数额过高，法院予以调整，结合涉案的房屋租赁合同履行的实际情况，以不超过造成损失的百分之三十为宜，法院予以适当调整违约金数额为45万元为宜。被告在庭审中的起诉，至今没有提交相关证据，也没有进入诉讼程序，其与他人之间的经济纠纷可以另行解决。被告辩称理由不当，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院于2020年6月24日判决：被告栖霞亚东工贸有限公司十日内给付原告王元章租金1500000元及违约金450000元。案件受理费22800元，由被告栖霞亚东工贸有限公司负担22230元，原告负担570元。本院审理中，上诉人亚东公司提供证据1，栖霞市公安局建筑工程防火审核意见书复印件一份，出自栖霞市人民法院调取栖霞市公安消防大队的档案材料，证明栖霞市富海工贸有限公司出租给上诉人的富海大厦工程没有经过消防验收。证据2，栖霞市公安消防大队临时查封决定的档案资料复印件一份，出自栖霞市人民法院调取栖霞市公安消防大队的档案材料，证明栖霞市富海工贸有限公司出租给上诉人的富海大厦工程没有经过消防验收致使上诉人无法对消防设施整改被查封。证据3，栖霞市人民法院受理案件通知书复印件一份，出自栖霞市人民法院，证明就租赁合同纠纷，上诉人已起诉栖霞市富海工贸有限公司，案号（2020）鲁0686民初3083号。证据4，受案回执原件及复印件一份，出自栖霞市公安局，证明上诉人在租赁期间财产被盗，向栖霞市公安局报案，公安局已受理，案号（2020）栖公（翠）受案字[2020]188号。证据5，租赁费单据复印件一份，出自上诉人，证明栖霞市富海工贸有限公司收取上诉人2015年度30万元租赁费情况。经质证，被上诉人王元章称，对证据1的真实性有异议，该证据没有加盖栖霞市消防大队的印章，不予认可。对证据2的真实性无异议，该证据证实了是上诉人在经营庆华酒店时由于消防不合格被临时查封、限期整改，通过该证据也说明富海大厦当初是有消防验收合格的相关手续，否则不可能是临时查封和限期整改。证据3与本案无关。对证据4无异议，该证据能证明上诉人一直占用富海大厦至今，应当支付被上诉人的租金及违约金。对证据5无异议。上诉人亚东公司主张富海大厦被消防部门查封以后庆华酒店不能继续经营，上诉人留了几个人在看门。双方从2016年3月份被查封开始协商，直到2016年10月份协商不成，栖霞市富海工贸有限公司强行进入富海大厦，撬锁、换锁，搬走好多财产，上诉人再也进不去富海大厦了。现在富海大厦在富海工贸有限公司控制下，庆华酒店内部已经全部改造，据公安机关反馈，里面的财产是让栖霞市富海工贸有限公司破坏的。被上诉人王元章否认栖霞市富海工贸有限公司撬锁进入富海大厦并搬走财产的事实，主张富海大厦仍在上诉人亚东公司控制下。本院审理中，上诉人亚东公司与被上诉人王元章均认可被上诉人王元章于2014年12月10日收取上诉人亚东公司的30万元系2015年度的房屋租金。故上诉人亚东公司已经支付2010、2011、2012、2013、2014、2015年六个年度的房屋租金，共计180万元，一审法院认定上诉人亚东公司支付五个年度的房屋租金150万元数额有误，本院予以纠正。上诉人亚东公司从栖霞市富海工贸有限公司租赁富海大厦时是框架结构，由上诉人亚东公司进行整体装修，经营酒店。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，上诉人亚东公司主张因栖霞市富海工贸有限公司对富海大厦建设竣工时未进行消防验收，导致其经营的栖霞市庆华酒店被栖霞市公安消防大队予以查封，因查封行为导致上诉人不能继续经营，致使上诉人亚东公司不能实现租赁合同的合同目的，栖霞市富海工贸有限公司构成根本违约。本院认为，2016年3月21日，栖霞市公安消防大队作出临时查封决定书，查封栖霞市庆华酒店，依据的事实是2016年1月18日消防监督检查记录，该监督检查记录与上诉人亚东公司一审提交的2015年8月11日栖霞市公安消防大队责令限期改正通知书载明的内容相符。故可以看出，栖霞市公安消防大队临时查封栖霞市庆华酒店并不是因为富海大厦建设竣工时未进行消防验收。涉案的房屋租赁协议第九条约定：乙方在保证大楼主体结构安全的前提下，可以根据需要对大楼内进行相关改造，大厦内有关设施的维修、维护，由乙方负责。上诉人亚东公司作为涉案房屋改造后的经营者，应对临时查封决定书中载明火灾隐患的存在是由栖霞市富海工贸有限公司造成的承担举证责任。上诉人亚东公司二审中提供的证据，显然并不足以证明以上火灾隐患系因富海大厦建设竣工时未进行消防验收造成的，应承担举证不能的法律后果。上诉人亚东公司虽于2016年3月24日向栖霞市富海工贸有限公司、徐振义发出告知书，但仅要求对方给予答复并解决，并未提出解除合同。在双方协商未果的情况下，上诉人亚东公司未按期交纳租金构成违约，应当承担违约责任。二审中，双方均认可剩余四年的租金120万元未付，一审法院认定五年租金150万元未付错误，本院予以纠正。一审法院根据后续五年租金150万元的百分之三十调整违约金的数额为45万元过高，本院调整为20万元。综上，上诉人栖霞亚东工贸有限公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销山东省栖霞市人民法院（2019）鲁0686民初3269号民事判决；二、上诉人栖霞亚东工贸有限公司于本判决生效后十日内给付被上诉人王元章租金120万元及违约金20万元；三、驳回被上诉人王元章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22800元，二审案件受理费22230元，合计45030元，由上诉人栖霞亚东工贸有限公司负担31521元，被上诉人王元章负担13509元。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二一年三月一日书记员  赵广娜