辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终454号上诉人（原审原告）：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路**。法定代表人：魏东红，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：王立圃，男，1954年5月14日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人辽宁建和物业管理有限公司（以下简称“建和物业公司”）因与被上诉人王立圃物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初16403号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。建和物业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.判令被上诉人缴纳2009年1月1日起至2017年4月15日间的物业费计5,970.00元；3.判令被上诉人欠缴5,970.00元物业费在2017年5月1日至2020年7月1日期间恶意欠付物业费应支付违约滞纳金2,095.40元(依据物业服务合同第12条中：按每日0.3%计取违约滞纳金友情改为0.03%计取),以维护上诉人小微企业的合法权益；4.判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1.一审判决书第3页提到：“庭审过程中，上诉人提交了一份时间为2009年3月18日，甲方为沈阳现代物业管理有限公司的《地下停车位物业管理合同》，该合同第二条写明：地下：地下车位的物业管理费为每月60元同仅有甲方沈阳现代物业管理有限公司的盖章，乙方为空白”。事实上，上诉人在庭审上已向法官出示了两份业主购买地下车位的签字合同，并在法庭上各方确认了合同的真实性。提供乙方签字遮挡上复印是为维护第三方隐私，这是法官在庭审上已经认可的。上诉人在法庭上提交《地下停车位物业管理合同》内容不仅是明确物业管理费为每月60元，更要点是明确合同第五条第10款中：乙方自行办理车辆保险，车辆在停车场内发生丢失、挂碰等损伤由乙方自行负责；2.被上诉人“在庭审过程提交了一份小区物业收费员周某（现仍在该小区物业客服中心工作）所写的“证明”。该证明写明因王立圃家的车辆在停车位被他人划伤及管道滴水给其造成损失，物业主管经理刘永强和领导班子研究，免去该车位2009年至2013年的车位物业管理费（每月30元）”。被上诉人在法庭上说有自家二台车辆都被他人划伤，事实上，车辆划伤是何时发生的、划伤的证据？一个车位怎么会有二台车辆被他人划伤？被上诉人怎么证明车辆划伤是在本园区地下停车位发生的？既然是他人行为物业为什么要承担划伤的保险责任？因此，所说的“物业主管经理刘永强和领导班子研究”免去该车位2009年至2013年的车位物业管理费与合同第五条第10款中：乙方自行办理车辆保险，车辆在停车场内发生丢失、挂碰等损伤由乙方自行负责，是严重相悖的。何况原物业公司是国企，领导班子研究是不会做出与合同相悖并有损物业公司权责的荒谬决定。被上诉人爱人赵美君原沈河区纪检党员干部，已退休。在园区是原业委会副主任，极力主张并参与现代家园小区物业的业委会自治管理，10个月来（2017年4月16日至2018年2月28日），因广大业主不接受业委会物业自治管理，业主80%拒交物业费，业委会物业自治基本耗尽会所三年一百多万元的租金而放弃园区物业业主自治。被上诉人爱人赵美君将物业收费员周某从原业委会自治物业管理团队安排到新招标来的大连华安物业公司从事现代家园物业收费工作。被上诉人爱人赵美君与周某相互间存在利益关系及小恩小贿、权压（赵美君掌握周某在华安物业的现代家园工作的去与留权力）等多方因素，周某“证明”仅代表个人出于感激而讲的故事，被上诉人及周某无任何真凭实据。依据证据的法律法规，上诉人将保留追究周某、赵美君及被上诉人做假证给上诉人造成多重损失的权力。综上，一审判决认定事实不清并有误，且违反法律法规内容，严重损害了上诉人的合法权益和经济利益。因此,上诉人恳请二审法院判令被上诉人原额缴纳2009年1月1日起至2017年4月15日期间的物业费计5,970.00元、违约滞纳金2,095.40元,合计8,065.40元，或将本案发回重审。王立圃辩称，我方所拖欠物业费不是不给，是上诉人不要，不存在恶意拖欠。我每次交费都是每月30元，上诉人主张60元不存在。我没有签署过合同，对合同的其他费用不认可。关于我的车辆被划伤一事，在上诉人进驻前就已经出现过，并处理完毕，上诉人对此不够了解。一审法院认定该事实存在，且有证人证言。虽然原审判决存在瑕疵，但同意一审判决，请求维持原判。建和物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告立即支付拖欠物业管理费5,970.00元及其滞纳金;2.由被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：被告王立圃是沈阳市东滨河路28-2号2-11-1室的业主。2004年11月4日，被告王立圃与沈阳恒基房产开发集团有限公司签订了《地下停车位购买协议》，约定原告王立圃购买该地下22号停车位，金额为70，000元。但该“协议”中对停车位应交物业管理费及具体数额没有约定。第八条中写明“停车场的物业管理合同，暂由物业公司另行签订”。庭审过程中，原告提交了一份时间为2009年3月18日，甲方为沈阳现代物业管理有限公司的《地下停车位物业管理合同》，该合同第二条写明：地下：地下车位的物业管理费为每月60元同仅有甲方沈阳现代物业管理有限公司的盖章，乙方为空白。原告辽宁建和物业管理有限公司于2015年1月22日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，“合同”第十一条关于“地下车位”的收取标准为100-120元/月/个。（视实际情况收费）被告王立圃在庭审过程中提交了一份小区物业收费员周某（现仍在该小区物业客服中心工作）所写的“证明”，该证明写明因王立圃家的车辆在停车位被他人划伤及管道滴水给其造成损失，物业主管经理刘永强和领导班子研究，免去该车位2009年至2013年的车位物业管理费（每月30元）。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求辽宁建和物业管理有限公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院做出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；辽宁建和物业管理有限公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。辽宁建和物业管理有限公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院做出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告辽宁建和物业管理有限公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。因被告未缴纳地下停车位的管理费，原告诉至本院。一审法院认为，根据原告辽宁建和物业管理有限公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》、与沈阳现代物业管理有限公司签订的《债权转让协议》及与现代家园业主委员会签订“现代家园物业管理服务交接明确书”，其对在“现代家园”小区服务期间及该园区所有业主所拖欠的2005年至2017年4月15的物业管理费享有请求权。关于本案被告王立圃所欠的车位物业费。本案中，原告主张被告拖欠2009年1月1日至2017年4月15日的车位物业费，其主张与被告实际交费的情况不符。根据被告提交的交费“收据”，其2014年的车位物业费360元其已交纳。且根据被告抗辩，2014年之前的车位物业费，因自家车辆在停车位上受损，当时的物业公司领导已同意免去并以此折抵被告车辆损失，因此从2014年开始被告又继续缴纳车位物业费，后期因双方对车位费收取标准发生矛盾，所以才未能交纳。对此，本院经与一直在该园区物业从事收费工作的周某核实，其称，王立圃所说的情况属实，而且是当时的领导班子研究决定的，存在车辆损失折抵车位费的情况，因此，对被告王立圃提出的其在2014年前的车位费已折抵完毕并不欠费的抗辩意见，本院予以采纳，被告所欠车位物业费的时间为2015年至2017年4月15日。关于被告王立圃地下停车位2015年至2017年4月15日的收费标准。根据被告王立圃所提交的交费“收据”，2015年之前，其家的22号停车位每年收费均为360元，即每月30元。但从2015年1月，原告辽宁建和物业管理有限公司开始为被告所在小区提供物业服务，根据2015年1月22日辽宁建和物业管理有限公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定“地下车位”的收取标准为100-120元/月/个，同时标注视实际情况收费，故此时已不存在每月30元的收费标准，根据原告向同小区其他业主收取地下停车位物业费的标准，本院确定被告王立圃22号地下停车位自2015年起至2017年4月15日每月的物业费为60元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，被告没有按时交纳车位物业费系因为与原告在交费标准及上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，判决如下：一、被告王立圃于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司2015年至2017年4月15日地下车位物业费1710元。（每月60元，共计2年零4.5个月）二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司及被告王立圃的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元,由被告王立圃承担。二审中，上诉人向法庭提供如下证据：1.收款收据2张，证明被上诉人在地下停车场22号车位，一个车位停两台车，因此车被划伤是个人停车行为造成的;2.2016.11.3上诉人给业委会、会所经营单位致函，证明明确业委会成员欠付物业费情况。欠付内容由物业楼宇管理员周某提供，并将函送至业委会副主任刘玉成;3.上诉人与会所经营单位柳总微信转发截图，证明明确业委会成员欠付物业费情况;4.我方给社区、街道致函4份，证明我方委托工作人员周某送达给上述单位涉及内容均是业委会成员欠付物业费情况，包括被上诉人拖欠车位物业费情况;5.上诉人法定代表人魏东红2019.11.17与周某的谈话录音，证明周某不想出庭作证，周某证言不应该在法庭上被采用。王立圃对上述证据的质证意见：1.真实性没有异议，但是卡是给我女儿办卡是临时办的，不是经常回来，因此上诉人主张的一个车位停两台车不属实，同时办卡是在2016年，车划伤是在2009-2013年期间，该问题已经解决完毕，因此与本案无关；2.我爱人在大街上看过上诉人发过函，但是上诉人没有明确欠费人、金额，如果上诉人明确，我肯定与他理论；3、4.我方不清楚；5.录音是上诉人的法定代表人和周某私人之间的谈话，该录音仅能证明周某不能出庭作证，不能否认周某在一审法院提交的材料。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为：上诉人要求被上诉人给付2009-2013年期间的地下车位物业费及滞纳金的诉请能否得到支持。关于上诉人要求被上诉人给付2009-2013年期间的地下车位物业费的问题。庭审中，虽上诉人向法庭提供收款收据、致函、微信转发截图等证据材料，用以证明被上诉人的车辆被划伤系其个人停车行为造成的，与物业公司无关。且物业公司多次给业委会、会所经营单位致函，明确包括被上诉人爱人在内的业委会成员的欠付物业费情况，由此证明物业公司没有免除2009-2013年期间的地下车位物业费，对此，本院认为，一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经审查，上述证据中的收款收据与其证明问题并无关联。而致函、微信转发截图等证据均是上诉人的单方制作，并未得到被上诉人的确认或认可，故上诉人所提供的上述证据无法证明其所要证明的问题，其应承担举证不能的法律后果；另一方面，通过一审中证人周某（一直在园区内从事物业费收费工作）出具的证明，可以证明存在用被上诉人车辆损失折抵2009-2013年期间的地下车位物业费的情况。同时，结合原物业公司仅收取被上诉人2014年度的物业费，而未收取之前的物业费，更能印证被上诉人及周某所述的情况属实。鉴于此，上诉人要求被上诉人给付2009-2013年期间的地下车位物业费的诉请不应得到支持，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人要求被上诉人给付拖欠物业费滞纳金的上诉主张，本院认为，通过本案庭审调查显示，被上诉人在2015年后未按时交纳车位物业费系因在交费标准上与上诉人存在争议，而并非其主管恶意欠费，故一审法院驳回上诉人的该项诉请并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，建和物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辽宁建和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年三月七日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。