江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终135号上诉人(原审被告)：徐州得正物业管理有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区淮海西路延长段41号305室。法定代表人：王谦，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏德志，江苏彭邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：石亭亭，江苏彭邦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：冉小青，女，1994年5月7日生，汉族，住河南省夏邑县。原审被告：上海铂生建设管理咨询有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇秀山路8号3幢1层K区2003室。法定代表人：罗琼，该公司总经理。上诉人徐州得正物业管理有限公司（以下简称得正公司）因与被上诉人冉小青及原审被告上海铂生建设管理咨询有限公司（以下简称铂生公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院作出的（2020）苏0311民初5006号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人得正公司委托诉讼代理人魏德志、石亭亭、被上诉人冉小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。得正公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由冉小青承担。事实和理由：一、一审法院酌定得正公司赔偿冉小青8000元错误。1.冉小青未提供损失计算方式以及相关证据，一审酌定得正公司赔偿冉小青损失8000元，没有事实和法律依据。2.冉小青一审提交的得正公司招商宣传材料，是得正公司早期宣传资料。冉小青考察商铺及签订合同期间，得正公司没有以“家乐福”名义进行招商宣传，得正公司不存在不实宣传情形。冉小青知道“鹏泰超市”进驻且持欢迎态度，其系受益方，不存在损失。一审认定铂生公司存在不实宣传行为，对冉小青经营活动造成影响，结合铂生公司宣传的品牌实际入驻情况、冉小青租赁面积、缴费标准及其实际租赁仅四月余等因素，酌定得正公司向冉小青赔偿损失8000元，属于认定事实错误。3.得正公司与冉小青应依租赁合同履行各自的权利、义务，合同未对相关品牌入驻作出明确约定。4.冉小青因自身原因投资失败，疫情影响仅为部分原因，一审判决显失公平。二、一审未受理得正公司反诉，违反法律规定。1.一审得正公司提起反诉，要求冉小青支付免租期租金，但一审法院没有受理。2.在案情相似的(2020)苏0311民初1387号、（2020)苏0311民初1381号案件中，得正公司提起反诉，一审法院受理反诉请求，并进行实体审理。3.本案一审法院未受理得正公司反诉，并对得正公司反诉诉请事项进行评价，认定冉小青提前解除合同并无过错，违反不诉不理原则，损害得正公司合法权益，不利于得正公司另行主张权利。三、一审认定冉小青对《商铺租赁合同》于约定租赁期间届满前解除并无过错、得正公司无权以免租期租金为由拒绝退款或予以抵扣，加重了得正公司负担，损害得正公司合法权益。1.对于疫情带来的损失，冉小青和得正公司应共担风险。2.冉小青经营项目系零售行业。2020年2月24日徐州疫情防控已调整为二级响应，对于从事零售业的冉小青影响较小。冉小青未提供任何证据证明其因疫情原因解除合同，除冉小青之外的绝大部分商户都在继续经营。3.得正公司与冉小青签订的租赁合同期限为3年，合同约定装修期目的系激励租户依约履行合同。如冉小青不能按期履行，依租赁合同6.1条约定，冉小青租赁期不满提前撤场，得正公司享有追究装修期租金的权利。该约定无前提限制，得正公司有权向冉小青主张装修期租金。4.租赁合同的租期为三年，冉小青仅承租8个月。冉小青于2020年6月提出解除合同，非系疫情因素，而是为减少损失，应属违约行为，得正公司可依约主张装修期租金。如得正公司不能追索装修期租金，冉小青实际使用8个月商铺，减掉4个月装修期租金和疫情减免1个月租金，冉小青实际只需交纳3个月租金。冉小青投资失败系自身原因，不应归咎于疫情和得正公司。若得正公司关于装修期租金的主张无法得到支持，相关合同约定难以履行，得正公司的损失不能得到补偿。最后，《商铺租赁合同》6.1条系保证、激励冉小青按期履行合同，现冉小青无法按期履行，得正公司依约主张装修期租金，符合客观事实及法律规定。综上，一审认定冉小青提前解除合同并无过错，属事实认定错误。四、一审判决可能会引发系列纠纷。冉小青所在商场有百余家商户，如其余商户均起诉要求赔偿，则会引发群体性案件。综上，一审在无损失依据的情况下酌定赔偿金额，认定冉小青提前解除合同无过错，显失公平。请求二审法院查明事实支持得正公司上诉请求。一审认定得正公司存在不实宣传，并据此酌定赔偿冉小青8000元的损失。该宣传资料产生时间为2018年8月29日到2019年2月18日，本案合同签订时间为2019年10月1日，冉小青2019年8月开始对涉案商铺进行考察。冉小青在一审提交的得正公司不实宣传的证据，并不源于冉小青本人，该材料来源于(2020)苏0311民初1387号案件及(2020)苏0311民初1381号案件。得正公司招商初期确以“家乐福”字样进行对外宣传，但在冉小青承租涉案商铺时，得正公司已与家乐福解约，得正公司已不再使用“家乐福”字样对外招商、宣传。一审认定得正公司存在不实宣传，属认定事实不清或完全错误。被上诉人冉小青辩称，其到涉案商场考察时，家乐福超市围挡已经建立。铂生公司招商人员称家乐福会进驻该商场，并承诺冉小青其租赁的店铺正对家乐福超市电梯。冉小青一审提供的部分照片拍摄于2019年8月考察期间，照片显示存在家乐福等品牌的招牌及围挡。基于家乐福等品牌会进驻该商场的认识，冉小青与得正公司签订《商铺租赁合同》。冉小青营业两个月以后，才得知鹏泰超市代替家乐福超市进驻该商场。2020年2月，疫情已经降为二级响应，该商场保安仍禁止冉小青营业并将其驱逐。直至2020年3月1日，冉小青店铺才正常营业。冉小青向一审法院提出诉讼请求：1.判令得正公司和铂生公司赔偿虚假宣传的租金差价22840元、围栏施工所致损失4459元、因经常性停电所致损失4459元；2.判令得正公司返还租赁保证金20643.2元、商业营运管理费保证金7251元及预交电费707元；3.本案的诉讼费用由得正公司和铂生公司承担。一审认定事实：铂生公司受得正公司委托就徐州市新淮海路淮海新天地商业广场对外招商，铂生公司在制作的招商手册中对外宣传相关知名品牌企业将入驻广场，但部分品牌实际并未入驻。2019年8月21日，冉小青与得正公司签订HS-201908010号《徐州淮海新天地商业广场商铺租赁合同》。双方主要约定：1.冉小青承租得正公司所有的徐州市商铺用于经营“37度生活美学”，建筑面积为120.85平方米，租赁期间自2019年10月1日起至2022年9月30日止。2.得正公司提供四个月装修免租期，即2019年10月1日起至2020年1月31日止，如冉小青于租期未届满时撤场，得正公司保留主张装修免租期租金的权利。3.第一年固定租金为91036.31元（月固定租金7586.36元），第二年固定租金为136741.78元（月固定租金为11395.15元），第三年固定租金为143799.42元（月固定租金为11983.29元），首期租金为33717.15元（2019年10月1日至2020年4月30日）。4.商业营运管理费按照每月每平方米30元收取，每月合计3625.5元，租赁期内合计为130518元，首期商业营运管理费为25378.5元（2019年10月1日至2020年4月30日）。5.冉小青还应于缔约之日起五日内交纳租赁保证金20643.2元、商业营运管理费保证金7251元。双方缔约后，冉小青向得正公司交纳租赁保证金20643.2元、商业营运管理费保证金7251元，此后陆续交纳相应租金及商业营运管理费。2020年1月23日上午10时，湖北省武汉市因新型冠状病毒感染的××疫情而封城。2020年1月24日（农历除夕），江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应。2020年3月27日，江苏省人民政府决定自2020年3月27日24时起，将新型××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。2020年4月8日零时起，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通，离汉人员凭湖北健康码“绿码”安全有序流动。疫情期间，冉小青与得正公司签订《商铺租赁补充协议》，约定得正公司减免冉小青2020年2月的租金，但冉小青应按约支付商业营运管理费等其他费用。2020年6月初，冉小青向得正公司书面申请退租，得正公司于2020年6月10日予以同意。但得正公司认为，冉小青于2019年1月1日至2020年6月9日期间应支付租金83918.24元，已付租金及租赁保证金54360.35元，尚欠租金29557.89元，冉小青于上述期间内应支付商业营运管理费30212.5元，已付商业营运管理费及保证金32629.5元，可退商业营运管理费2417元。冉小青对此不予同意，双方就退款金额未能达成一致。2020年9月8日，冉小青以诉称理由将得正公司、铂生公司诉至法院。一审法院认为，合同具有相对性，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，冉小青与得正公司签署涉案《商铺租赁合同》，该合同合法有效，对双方具有约束力。冉小青就该合同履行过程中产生的纠纷应向得正公司主张权利。铂生公司与冉小青不存在合同关系，并且冉小青就其主张的围栏施工实际持续存在及系得正公司与铂生公司所为并未完成举证证明责任。故对于冉小青关于铂生公司应在本案中承担民事责任及得正公司应赔偿围栏施工所致4459元损失的主张，不予支持。冉小青主张得正公司在缔约期间存在虚假宣传而应赔偿租金差价22840元。涉案《商铺租赁合同》合法有效，其约定的租金标准系冉小青与得正公司真实意思表示，冉小青主张变更租金标准依据不足，不予支持。但是，铂生公司受得正公司委托对外宣传、招商，而冉小青也向得正公司交纳商业营运管理费，故铂生公司对外宣传所产生的相应法律后果应由得正公司予以承担。冉小青于本案中所举证据并不能证明铂生公司存在扩大宣传的主观恶意，但能够证明铂生公司确实存在不实宣传的行为，对冉小青的经营活动造成一定影响，故得正公司作为出租人及对外宣传的委托方，应当对冉小青承担一定的赔偿责任。冉小青对因不实宣传而导致的损失举证不足，结合铂生公司宣传的品牌实际入驻情况、冉小青的租赁面积、交费标准及其实际租赁仅四月余（2020年2月至6月初）等因素，并考虑到得正公司已减免相应租金及新冠疫情本身对经营所造成的影响，酌定确认得正公司向冉小青赔偿损失8000元。冉小青主张得正公司因经常性停电而应赔偿损失4459元并返还预交电费707元。冉小青对其确因停电受有损失及数额以及超交电费均未完成举证证明责任，故对该两项主张均不予支持。冉小青主张得正公司应返还租赁保证金20643.2元、商业营运管理费保证金7251元，得正公司则主张冉小青提前解除合同，按约应支付免租期2019年10月1日起至2020年1月31日止的租金及后续欠付的租金及商业营运管理费，上述保证金不应退还或应予以扣减。对于免租期租金，涉案《商铺租赁合同》相关条款的含义应为，如因冉小青违约导致合同于约定的租赁期间未届满前解除，则得正公司有权依约要求冉小青赔偿免租期租金。而事实上，铂生公司受得正公司对外招商时存在不实宣传，给冉小青带来相应损失，加之冉小青承租期间发生新冠疫情，合同履行受到较大影响。故冉小青对涉案《商铺租赁合同》于约定的租赁期间未届满前解除并无过错，得正公司无权以免租期租金为由拒绝退款或予以抵扣。对于欠付租金及管理费，得正公司于双方解除合同时书面自认已收到冉小青支付的租金33717.15元（54360.35元-20643.2元）、商业营运管理费25378.5元（32629.5元-7251元），折算为三个月的租金及七个月的商业营运管理费。按照双方约定，免租期及2020年2月均不支付租金但应支付商业营运管理费，故冉小青应自2020年3月1日起支付租金、自2019年10月1日起支付商业营运管理费，而涉案《商铺租赁合同》于2020年6月9日解除，故冉小青尚欠2020年6月1日至9日的租金及2020年5月1日至6月9日的商业营运管理费，经核算欠付数额合计8084.87元。涉案《商铺租赁合同》解除后，在扣除上述欠费后，得正公司应向冉小青返还租赁保证金及商业营运管理费保证金合计19809.33元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条规定，一审法院判决：一、徐州得正物业管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向冉小青返还租赁保证金及商业营运管理费保证金合计19809.33元，并赔偿损失8000元，前述共计27809.33元；二、驳回冉小青的其他诉讼请求；如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1309元，减半收取654元，由徐州得正物业管理有限公司负担。本案二审期间争议焦点为：1.一审认定本案损失数额8000元是否正确。2.得正公司有关一审未受理反诉不当的主张能否成立。3.得正公司有关免租期租金的相关主张能否成立。二审中，上诉人得正公司提交铂生公司招商人员与冉小青微信聊天截图打印件两张，证明冉小青2019年11月6日已知道鹏泰超市将会进驻，得正公司不存在“家乐福”等品牌进驻的不实宣传。冉小青一审提供的得正公司不实宣传的证据不是来源于其本人，无法证明得正公司对冉小青存在不实宣传。被上诉人冉小青质证意见:证据真实性认可。该证据形成于2019年11月6日，此时《商铺租赁合同》已签订。此前，铂生公司宣传家乐福超市将会进驻。这一宣传内容促使冉小青与得正公司签订租赁合同。合同签订后，冉小青才得知家乐福超市不会进驻，与之前的宣传不符，故存在不实宣传。二审中，冉小青未提交新证据。本院对得正公司二审提交的证据真实性予以认定。一审法院查明的上述事实，本院予以确认。本院认为：一、一审认定冉小青损失8000元是否正确的问题得正公司与冉小青签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。冉小青所举宣传材料证明铂生公司以“家乐福”入驻等名义进行宣传，对冉小青签约及经营活动造成一定影响。由于冉小青对因不实宣传而导致的损失数额没有举证，一审法院结合铂生公司宣传的品牌实际入驻情况、冉小青的租赁面积、交费标准及其实际租赁时间等因素，考虑到得正公司已减免相应租金及新冠疫情本身对经营所造成的影响，最终酌定本案冉小青的损失数额为8000元，并无不当。二、得正公司有关一审未受理其反诉的主张问题首先，现有材料不能反映得正公司一审提起了反诉请求，得正公司有关反诉主张无法查明。退一步讲，即使得正公司一审准备提起反诉，一审法院根据冉小青的诉请对相关事项的认定与得正公司准备反诉的内容存在交叉，也不能据此认为一审判决违反“不告不理”的原则。其次，如果得正公司认为其有必要向冉小青主张相关权利，不妨碍得正公司另行主张相关权利。综上，得正公司有关一审未受理反诉程序不当的主张不能成立。三、得正公司有关冉小青支付免租期租金的主张得正公司和冉小青签订的《商铺租赁合同》中6.1和6.2约定，得正公司为冉小青提供四个月装修免租期，即2019年10月1日起至2020年1月31日止，此期间内免收租金，如冉小青于租期未届满时撤场，得正公司保留主张装修免租期租金的权利。本案得正公司主张冉小青提前解除合同、应支付免租期2019年10月1日至2020年1月31日止的租金。本院认为，该《商铺租赁合同》中关于装修期免收租金的条款，根据文义理解，应解释为因冉小青违约导致合同提前解除，得正公司有权要求冉小青支付免租期租金。根据上述查明的事实，本案合同解除主要因得正公司、铂生公司的过错，故得正公司无权主张冉小青另行支付免租期期间的租金。综上所述，上诉人得正公司的上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1309元，由徐州得正物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 崔金城审判员 胡元静二〇二一年三月十八日书记员 金宇婷