北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2909号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京美廷房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区福礼路**院**楼**1-10。法定代表人：苏斌东，总经理。委托诉讼代理人：许春明，北京伯彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋世博，北京伯彦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李**，男，1986年12月21日出生，汉族，住河北省衡水市饶阳县留楚乡南善旺村**。上诉人北京美廷房地产经纪有限公司（以下简称美廷公司）因与被上诉人李**房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美廷公司之委托诉讼代理人许春明与宋世博、被上诉人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美廷公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李**全部诉讼请求，并支持我公司的一审反诉请求。事实和理由：1.一审判决认定李**因疫情防控无法进入小区，且免除李**的举证责任，属于事实认定与适用法律错误。李**称2020年3月至6月，因疫情防控一直无法进入小区，但对此并未举证，一审法院竟然将“疫情期间租客不能进小区”视为一般生活经验和北京疫情防控的实际情况，系对首都疫情防控成果的视而不见，更是对奋斗在防疫第一线的广大工作人员的不尊重。疫情防控期间，北京各小区仅是要求住户办理出入证，外地进京人员需居家隔离14天，并不存在禁止业主及租户进入小区的情形。一审法院依据李**的陈述即认定事实，违反了基本的举证规则，更不符合首都的疫情防控实际。2.涉案房屋租赁合同系因李**违约而解除，李**应向我公司支付违约金，并承担逾期支付租金的滞纳金。合同签订后，我公司按约交付房屋，履行了全部义务，李**应该按照合同约定期限足额支付房租。根据合同约定在2020年6月1日前缴纳下一季度租金27000元，但李**逾期15天仍未缴纳，并于2020年6月15日提出解约。李**应依据租赁合同第六条第三款之规定，向我公司支付滞纳金3000元。李**并未提供任何证据证明疫情导致租赁合同无法履行，其提出解除合同理由不符合法律规定和合同约定，应认定为单方提前解约，应根据租赁合同第六条第二款的约定，李**向我公司支付2个月的租金作为违约金。李**辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。李**向一审法院起诉请求：1.请求判令美廷公司（法定代表人苏斌东）退还李**支付给美廷公司（法定代表人苏斌东）的押金8000元；2.请求判令美廷公司（法定代表人苏斌东）退还李**支付给美廷公司（法定代表人苏斌东）的2020年6月16日至2020年6月30日的房租4500元。美廷公司向一审法院反诉请求：1.请求判令李**支付美廷公司违约金18000元；2.请求判令李**支付美廷公司逾期支付租金的滞纳金3000元。一审法院认定事实：租赁房屋位于北京市西城区复兴门北大街11号楼2102室（合同上记录的是11-1-2102）。2019年12月8日，美廷公司（甲方）与李**（乙方）签订《北京市房屋承租合同》合同编号：CZ20200024，内容有：“乙方声明，乙方承租房屋现在住3人，并保证最多住4人。如出现扰民现象，视为乙方违约，责任自负。房屋描述，甲方提供给乙方承租，并仅限乙方用于居住目的的房屋。位于北京市西城区复兴门北大街11-1-2102。一、承租约定。1.租赁期限，乙方承租期限为12个月，即自2020年1月1日至2020年12月31日；2.承租标准，乙方承租价格为每月9000元；3.承租押金，本合同签订之日起，乙方应向甲方交付押金，押金为8000元；4.租金交付，房屋租金交付方式为季付，须提前30日交付。具体付款日期，第二次2020年3月1日，第三次2020年6月1日，第四次2020年9月1日，余不列举。二、甲方权责。9.合同期满，乙方结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应将所收保证金全部返还给乙方。三、乙方权责。四、房屋的维护及维修。五、相关费用。六、违约责任，1.甲乙双方任何一方不遵守本合同约定提出提前解约的，合同自违约方提出之日终止（包括但不限于电话、微信、短信、告知函等形式），违约方须支付对方两个月的房租作为违约金；3.租赁期内乙方应按照本合同第三条第3款及时交纳房租，每延迟1日交纳租金的应支付甲方滞纳金200元，如租金拖欠超过5日的，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，乙方应及时将屋内物品清走，如超过5日屋内仍有乙方的物品，则视为乙方已经遗弃，同时乙方须支付甲方两个月的房租作为违约金，如乙方账户租金及押金不足违约金时甲方有权继续追缴；5.如因不可抗力的因素导致本合同无法履行的，双方互不承担违约责任。七、送达。八、争议解决。九、合同生效。”因双方为续签合同，李**之前支付给美廷公司的押金8000元转为案涉合同的押金。美廷公司收到李**支付的租赁房屋截至2020年6月30日前的全部租金。2020年6月13日，李**微信美廷公司员工告知进不去租赁房屋所在小区。2020年6月15日，李**微信美廷公司员工询问因为疫情退房退半个月房租及押金。同日，李**收到美廷公司员工通过微信发出的《限期支付租金通知函》，内容为：“致李**，阁下与我司于2019年12月5日签署了合同编号为CZ20200024的《房屋出租承租合同》，……合同签署后，阁下按约分批向我司支付租金至2020年6月30日，阁下本应于2020年6月1日前向我司支付2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金，然，经我司多次催告，阁下至今仍未支付前述租金。阁下逾期支付租金的行为，已构成违约，应当承担相应违约责任。有鉴于此，我司特向阁下作出如下函告，1.请阁下于收到本函件之日起三日内向我司指定账户支付租金27000元及截至实际支付之日违约金3000元；2.若阁下未按本函要求支付租金的，我司将有权解除合同，要求阁下限期搬离，将房屋恢复原状，并按实际占有时长支付租金，同时，按合同约定支付两个月房租的违约金；3.如阁下对本函内容有任何异议，请在收到本函后两日内联系我司指定人员。”2020年6月15日，美廷公司收到李**交还的案涉房屋钥匙。诉讼中，李**表示“在案涉房屋内已经没有其物品了，剩余的空调等物品已经和美廷公司业务员沟通不要了”，美廷公司表示“2020年8月1日，已经将案涉房屋出租给他人”。就法院进行的询问，李**称“住到2020年春节前。春节回老家了，过完年三月份回来时不让进小区，我就联系了被告的业务员，我问如果不交租金怎么办，业务员答复用押金抵。我就缴纳了4、5、6三个月的租金，交完后仍然无法入住，我就住到别的地方了。6月份新发地疫情发生后，我就向被告提出退房，通过打电话的方式，也用微信的方式通知被告退房，退押金。被告回复退不了。被告还发给我一告知函。6月15日我把钥匙交还给了被告，案涉房屋里没有我的物品了，我安装的空调也不要了”。美廷公司称“原告进不去小区和业务员联系的事情我不清楚，且西城区的小区没有封闭，案涉房屋的小区没有封闭，我们没有接到任何通知。原告3月份向我方缴纳了4、5、6月份的租金。原告应于6月1日缴纳房租，我公司催促原告交房租，原告让再等等，新发地疫情出现后，原告才提出要退房。6月15日我公司给原告发送了告知函，向原告主张单方解除合同的违约金”。2020年初，我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。一审法院认为，李**与美廷公司签订的《北京市房屋承租合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。李**向美廷公司正常支付了截至2020年6月30日以前的租金，合同履行至2020年6月初时，北京市再次因新冠肺炎疫情防控将重大突发卫生事件调至二级响应。李**就其“因疫情防控不能进小区”的陈述虽需举证证明，但鉴于该举证确有困难，法院综合实际防控情况及一般生活经验，对李**的陈述予以采信。李**通过微信通知美廷公司提出退房，构成单方解除合同，属合同无法正常履行导致合同目的不能实现而解除合同，且李**及时向美廷公司交还了租赁房屋，故法院确认双方租赁合同于2020年6月15日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行。美廷公司应将押金、剩余租金返还李**，对李**的诉讼请求，法院予以支持。美廷公司要求李**偿付违约金及滞纳金的反诉请求，依据不足，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、判决生效之日起五日内，北京美廷房地产经纪有限公司返还李**押金8000元；二、判决生效之日起五日内，北京美廷房地产经纪有限公司返还李**剩余租金4500元；三、驳回北京美廷房地产经纪有限公司的反诉请求。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另，李**于二审审理期间提供如下证据：1.电费查询单，欲证明其于2020年2月至6月并未实际使用涉案房屋。美廷公司质证称不属于二审新证据，李**并未出示原件，无法核实真实性，即便真实，亦不认可李**的证明目的，电表数据不能代表是否实际居住。2.三张网络信息打印件，欲证明新发地疫情爆发后，月坛街道的所有小区均不允许进入，李**自涉案房屋搬出时，跟街道的书记通过电话，只让李**收拾东西，不允许进入。美廷公司质证称不属于二审新证据，且没有原件，从内容看，只能说明月坛街道被列为中风险地区，管控措施并不是禁止出入，出示出入证是可以出入的。3.李**另申请法院向北京市西城区月坛街道复北社区居委会调查涉案房屋自2020年疫情以来并未办理过出入证。经法院向北京市西城区月坛街道复北社区居委会了解情况，并未查询到李**就涉案房屋办理出入证的记录，疫情期间，除居家隔离人员应当按照隔离要求居家外，其他小区居民凭借出入证可以进出小区，租户可以凭借房屋租赁合同、身份证等材料办理出入证。对上述调查情况，美廷公司表示认可，称小区并不存在限制出入的情况，凭借出入证可以进出，李**未办理出入证系其个人原因所致，与美廷公司无关。李**认可调查情况，称春节前一直在此居住的人可以办理出入证，主张春节回家后是住不进去的。本院认为，本案中，李**与美廷公司签订的涉案房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。现合同履行过程中，李**以无法进入涉案房屋所在小区为由，于2020年6月15日将涉案房屋交还美廷公司，并提起本案诉讼，主张因不可抗力因素导致其合同目的无法实现，要求美廷公司退还押金和房租，李**应当就其主张的疫情对合同履行所造成的影响提供必要的证据予以证明。但李**未能完成其举证义务，其提供的现有证据无法证明因疫情因素导致其无法进入涉案小区；且根据本院向涉案房屋所在小区社区居委会了解的情况可见，疫情期间，小区业主及租户可在办理相应的出入手续后进出小区，并不存在强制不能进出的情况，李**应当自行承担举证不能的不利后果。李**单方解除合同的行为构成违约，一审法院认定有误，本院予以纠正。根据涉案租赁合同之约定，甲乙双方任何一方不遵守合同约定提出提前解约的，违约方须支付对方两个月房租作为违约金，考虑到李**已于2020年6月15日将涉案房屋钥匙交还给美廷公司，并于一审庭审中提出违约金过高的抗辩，本院对违约金予以酌定。鉴于2020年6月15日美廷公司已经实际收回房屋，一审法院对李**要求退还部分租金的诉讼请求予以支持，处理正确。至于美廷公司主张的逾期支付租金的滞纳金一节，虽按照合同约定，李**需于2020年6月1日向美廷公司支付2020年7月1日之后的租金，但鉴于涉案租赁合同已于2020年6月15日解除，李**已向美廷公司支付了截至2020年6月30日之前的租金，本院将李**逾期支付租金应承担的合同责任在合同解除违约金的酌定因素中一并予以考虑，酌定李**应向美廷公司支付违约金8000元；鉴于涉案合同同时约定，合同期满后乙方结清全部费用后保证金（押金）退还，本院认定上述违约金由李**所交纳的押金予以抵扣。综上所述，美廷公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25461号民事判决第二项；二、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25461号民事判决第一、三项；三、驳回李**的其他诉讼请求；四、驳回北京美廷房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费112.5元，由李**负担72元（已交纳），由北京美廷房地产经纪有限公司负担40.5元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。反诉案件受理费162.5元，由李**负担62元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院），由北京美廷房地产经纪有限公司负担100.5元（已交纳）。二审案件受理费637.5元，由李**负担304.5元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京美廷房地产经纪有限公司负担333元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年三月二日法官助理 孙春玮书 记 员 张晓鸥