浙江省青田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1121民初3455号 原告：青田辰光物业管理有限公司，统一社会信用代码91331121MA28J21548，住所地浙江省丽水市青田县瓯南街道辰光大厦****。 法定代表人：何雅君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：舒春晓，浙江五洲律师事务所律师。 被告：郑燕，女，1984年2月15日出生，汉族，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：叶伟海，青田县江南法律服务所法律工作者。 原告青田辰光物业管理有限公司（以下简称辰光物业公司）与被告郑燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，因本案案情复杂，由简易程序（小额诉讼程序）依法转为普通程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人舒春晓、被告郑燕的委托诉讼代理人叶伟海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即支付物业费4702元及利息（利息从2018年12月31日开始计算，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：依法判决被告立即支付物业费4702元及利息（利息从起诉之日起按年利率3.85%计算）。 事实和理由：被告所有的房屋坐落在青田县××小区××，该房屋建筑面积为138.28平方米。该小区的物业服务从2018年1月1日开始均由原告提供。原告与被告所在小区业主委员会在2018年3月8日签订了物业管理合同，合同约定内容如下：本住宅区物业管理服务费按如下标准收取（1）住宅楼物业每平方米1.2元／每月；（2）商业物业服务费每平方米0.6元／月；（3）车位每个360元／年；（4）柴间每个120元／年；（5）物业面积均按房产证上的建筑面积计算。原告于2019年12月21日向被告发出了催讨物业服务费的通知，载明要求被告在通知8日内缴纳物业费合计4702元，但被告至今没有缴纳物业费。综上所述，原告与被告小区的业主委员会签订物业服务合同，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，应认定合法有效，对包括被告在内的业主具有法律约束力。原告已经按照服务合同约定履行了相应的义务，被告也应当按照合同约定支付物业费。 被告郑燕辩称，一、按照合同约定的计算标准，我方两年确需缴纳物业费4702元，既然需要缴纳全额的物业费，那么我们应当享有合同约定标准内的物业服务，但原告没有按合同履行，与合同约定的标准差距明显，我方认为原告主张全额物业费及利息的诉求，法院不应予以支持。根据权利义务对等原则，2018年、2019年期间的物业费，应予以减少。二、答辩人认为原告并没有按照约定履行合同，存在严重违反合同的行为。1.门岗值班人员对外来人员与车辆没有做到先登记后放行，尤其是疫情期间，没有对外来人员做到量体温、看绿码和登记就让其自由出入，对小区业主存在重大的安全隐患；2.小区房屋外墙挂满了空调外机，存在重大安全隐患，这个安全隐患至今仍然存在的；3.小区公共部分及绿化任由小区业主进行人为破坏，到现在还是养花种菜；4.原告方未经被告同意就擅自禁停被告及家人的4张电梯门禁卡，导致被告及家人无法正常出入；5.2幢3单元老人从29楼乘坐电梯时，电梯突然下坠至8楼后停止，造成老人跌倒摔伤。尤其是这个电梯事情是频频发生，很多业主都被困在这个电梯里面；6.原告没有在公示窗公示相关的管理服务项目、服务标准、服务内容、收费标准；7.小区车辆乱停放没有人出面管理制止；8.卫生未能及时清理，公共游乐设施的损坏没未能及时修复；9.住宅存在违章搭建情况；10.工作人员未规范着装未挂牌上岗。我方认为这些问题已经严重影响了小区内所有业主也是包括本案的被告生活质量和生命财产安全，答辩人只能通过拒绝缴纳物业费的方式来维护自身的权益；三、我方提出来的要求：1.希望原告方能够严格按照高湾绿园小区物业管理合同的标准来执行，对现有存在的安全隐患，尽快予以排除；2.尽快恢复被告及家人的电梯门禁卡，保证被告及家人的正常出行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、高湾.绿园房屋可交付确认单、催缴物业服务费通知单照片，经被告质证均无异议，本院予以认定。原告提交的1-3视频，本院认为并不能证明该小区住户都有门卡。原告提交的4-6视频，本院认为能够证实该小区装有车辆识别系统。原告提交的物业管理合同、电梯门禁卡数据采集信息4张，本院认为上述证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，能够证明相关待证事实，本院予以认定。原告提交的来访人员、车辆登记表4份（系光盘视频7-9）、特种设备使用标志（2018年、2019年）、2幢1单元、2幢2单元电梯维护保养报告（2018年、2019年、2020年）、2幢1单元、2幢2单元电梯定期检验报告（2018年、2019年、2020年）、F8N99445编号的2020年维护保养报告、F8N99457编号的2019年的电梯定期检验报告、违章整改通知书5份、视频10，本院对其真实性予以认定，该证据的证明力，本院将在后文予以论述。原告提交的商品房买卖合同系复印件，其中确有载明前期物业管理为丽水市正达物业管理有限公司，但仅凭该份合同并不能证明原告所主张的2014-2017年的前期物业是丽水市正达物业管理有限公司，期间小区空调外挂、违章搭建都是该物业公司管理过程中形成的，故本院对该份证据不予认定。原告提交的2018年、2019年工作人员名单，被告不予认可，其未提交其他证据予以佐证，本院不予认定。被告提交的证据13个音频，本院对其真实性均予以认定，但关于该组证据的证明力，本院将在后文予以论述。被告提交的微信群的聊天截图，本院无法查实其真实性，不具有证据的效力，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系案涉青田县鹤城街道高湾绿园小区的物业公司，被告郑燕系该小区2幢1单元2601室业主，其住宅面积为138.28平方米，车位1个。2018年3月8日，原告作为乙方，青田县高湾绿园小区业主委员会作为甲方，签订了《高湾绿园小区物业管理合同》，约定：乙方对青田县高湾绿园小区提供物业管理，物业类型为商住，合同期限为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。物业管理服务费按如下标准收取：（1）住宅楼物业每平方米1.2元/每月；（2）商业物业服务费每平方米0.6元/月；（3）车位每个360元/年；（4）柴间每个120元/年；（5）物业面积均按房产证上的建筑面积计算。后原告一直为该小区提供物业服务至今。 原告曾通过张贴《缴费通知单》方式，向被告催交物业服务费。该通知单中载明被告2018年全年物业费2351元，2019年全年物业费2351元，合计4702元。落款日期为2019年12月21日。庭审中，被告郑燕确认2018年、2019年欠费总计4702元。 本院认为，原告辰光物业公司与青田县高湾绿园小区业主委员会签订的《高湾绿园小区物业管理合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，对全体业主具有法律约束力，故该《高湾绿园小区物业管理合同》对本案被告郑燕具有法律约束力。《高湾绿园小区物业管理合同》中约定，高层住宅：1.2元/月.平方米，车位每个360元/年。经计算，2018年1月1日至2019年12月31日，被告郑燕物业费共计4702元。 关于被告提出的物业服务质量抗辩，结合审理情况，本院评析如下：1.被告辩称来往车辆及人员出入没有登记存在，但其提交的证据并不能证明上述情形属于常态，且从原告提交的证据来看，原告是存在对外来车辆及人员进行登记的，故本院对该项抗辩主张不予支持；2.被告辩称小区房屋外墙空调外机悬挂及安装在公共场所。本院认为，因本小区存在前期物业管理公司，上述情形系何时形成，被告未提交证据证明，故本院对此抗辩不予支持；3.被告辩称公共绿化部分被人为破坏用于种菜，从原、被告提交的证据来看确实存在种菜情形，但地点为别墅区，其拍摄时间均为2020年，不能证实2018年、2019年是否存在上述行为，故对该抗辩不予支持；4.被告抗辩物业公司停用了其电梯门禁卡，根据原告提交的2-1-2601电梯门禁卡的数据采集信息来看，该户所持有的4张电梯门禁卡在2018年、2019年均在有效期限内，且本院根据被告提交的3张电梯门禁卡进行了核实，上述情形属实；5.被告辩称老人乘坐电梯时因电梯突然失控下滑导致老人跌倒受伤，怀疑电梯没有及时维护、维修造成，存在安全隐患。本院认为被告提供的该视频无法证实电梯下滑导致老人跌倒受伤，且仅以此怀疑电梯没有及时维护、维修，结合原告提供的2幢1单元、2幢2单元电梯维护保养报告（2018年、2019年、2020年）、2幢1单元、2幢2单元电梯定期检验报告（2018年、2019年、2020年）、F8N99445编号的2020年维护保养报告、F8N99457编号的2019年的电梯定期检验报告，该抗辩本院不予支持；6.被告辩称原告未按合同约定在公示窗公示物业管理服务项目、服务内容、服务标准、收费标准等内容。本院认为原告未公示上述内容，并不影响被告接受物业服务；7.被告辩称车辆未有序停放。本院认为仅凭原告提交的视频证据，不能证明上述情形属于常态，本院对该项抗辩主张不予支持；8.被告辩称杂物未能及时清理、公共游乐设施损坏未及时修复。但杂物清理、公共游乐设施损坏的修复具有周期性，仅凭被告提交的证据，无法证明上述服务存在瑕疵；9.被告辩称存在违章搭建。本院认为，对违法建设行为物业公司应及时予以劝阻，并及时向主管部门报告。根据原告提交的违章整改通知书，可以确认原告采取了劝阻行为，但其并未提交证据证明向主管部门进行了报告，应承担举证不能的不利后果，故本院认为原告的相应措施并不到位，该项服务存在瑕疵；10.《高湾绿园小区物业管理合同》中约定物业服务人员挂牌上岗，仪表整洁规范。被告辩称工作人员未规范着装未挂牌上岗，但其提交的证据并不能证明上述情形属于常态，故本院对该项抗辩主张不予支持。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”一般认为，物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵等情况，才属于前述规定的“正当理由”，业主方可不缴纳物业费。本案中，被告并不能证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故其不能拒绝缴纳物业服务费。但同时，其主张的事由又具有一定的正当性，故本院综合本案案情，酌情减少被告应缴纳的物业费金额，为原金额的95%，即4466.9元。关于原告主张的利息，物业管理合同中并未约定物业费的具体付款时间及违约责任，原告庭审中变更利息从起诉之日起（2020年11月26日）按年利率3.85%计算，本院认为属合理请求，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告郑燕于本判决生效之日起十日内支付给原告青田辰光物业管理有限公司物业服务费4466.9元及利息（自2020年11月26日起至款项清偿之日止按年利率3.85%计算）； 二、驳回原告青田辰光物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告郑燕负担47.5元，原告青田辰光物业管理有限公司负担2.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  赖 骏 审 判 员  叶莉丽 人民陪审员  祁玲珍 二〇二一年三月十日 代书 记员  刘钊滢 ? 附本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过） 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条?民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。