辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终264号上诉人（原审原告）：廉久伟，男，1968年7月21日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王明伟，辽宁金佳策律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏文林，辽宁同泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阜新绿地顺天置业有限公司，住所地阜新市细河区人民大街北段**6门。法定代表人：马昕，该公司董事长。委托诉讼代理人：王美懿，北京天驰君泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁姗姗，北京天驰君泰（沈阳）律师事务所律师。上诉人廉久伟因与被上诉人阜新绿地顺天置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人廉久伟的委托诉讼代理人王明伟、夏文林，被上诉人阜新绿地顺天置业有限公司委托诉讼代理人王美懿、袁姗姗到庭接受询问。本案现已审理终结。廉久伟上诉请求：1、请求改判(2020)辽0911民初963号民事判决书中的第二项。2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由:一、商品房买卖合同对违约金约定极低应予调整，判决不应维持。上诉人与被上诉人签订的细河区龙湖路66-3151商品房买卖合同，总房款380150元，约定迟延办证违约金38元，按0.01%计算，既不是按日，也不是按年，而是不论多长时间办证都是38元，这难道还不算违约金约定过低吗?一审判决称合同对违约责任已作明确约定，那为何不按合同约定判支付违约金38元呢?是不是觉得这样判上少得可怜的违约金自己也难为情呢?起诉5套商品房，作出5份判决书，审判人员不同，但作出的判决完全相同，文字和标点一点不差，简单复制，均以率先作出判决的(2020)辽0911民初967号为正本。调整违约金应以实际损失确定。实际损失包括利息损失和跌价损失；利息损失按照《房屋买卖合同司法解释》第十八条规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额(确认单写明“抵和美240万”)参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。跌价损失按绿地委托代理人庭上自认的绿地委托售楼公司售楼员郭连华证实的最相类似的房价，与原商品房买卖合同价格相减差价800元/m2。以上观点，上诉人在代理词和补充代理词中均已做出阐述。阜新绿地顺天置业有限公司辩称，一、阜新绿地对于案涉房屋没有办理房屋产权登记并无过错，不应承担违约责任。廉久伟在原审起诉状和庭审过程中自认案涉房屋是顶账房。与正常购买的商品房不同，对顶账房的操作有着相对特殊的行业惯例，即廉久伟需在确定后续购房者后再由阜新绿地为该购房者办理网上备案登记的更名，再为该购房者出具办理房屋产权登记的相关手续，从而将房屋直接办理至购房者名下。该类操作节省的是廉久伟的经济成本，廉久伟经营建设工程装修公司多年，必然熟知此类操作流程。另，廉久伟自认案涉房屋用于投资，但投资行为和后果却受市场等多方面因素影响，因其一直未能将案涉房屋对外出售，从而未向阜新绿地主张过办理房屋产权登记的请求。故，阜新绿地对案涉房屋尚未办理房屋产权登记是没有过错的，不应承担违约责任。二、廉久伟依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条相关规定主张利息损失缺乏事实依据且适用法律错误。适用上述条款的前提是合同对逾期办理房屋产权登记的违约责任没有约定，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条可知，双方已明确约定了逾期办理房屋产权登记的违约责任：“买受人不退房，由出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金”。即然双方签订的合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，就应当尊重当事人意思自治，关于逾期办理房屋产权登记的违约责任应当按照合同约定的计算标准确定。三、廉久伟关于跌价损失的主张缺乏事实依据和法律依据。第一，需要澄清的是，廉久伟在上诉状中关于“跌价损失按绿地委托代理人庭上自认的绿地委托售楼公司售楼员郭连华证实的最相类似的房价，与原商品房买卖合同价格相减差价800元/m2”的陈述严重背离事实，在一审庭审中阜新绿地委托代理人并未发表过相关陈述，具体可见庭审笔录。第二，一审庭审中，廉久伟曾向法庭提交的所谓置业顾问郭连华的“书证”仅是一纸“户型解读”和一张名片，其中手写文字的真实性根本无法证实。更何况，根据房地产行业的市场规律和“一房一价”原则，每一个房屋的价格都是独立的，每一个房屋在不同时间段都可能产生一定程度的价格波动，廉久伟也自认该证据产生于2020年1月20日当天，不能代表每一个时间段的不同房屋价格。因此，该证据的产生毫无客观性可言，所谓的差价即跌价损失无任何事实依据，当然也没有相关法律对此作出规定，且该跌价损失并未实际发生。因此，廉久伟对于跌价损失的主张应当承担举证不能的法律后果。综上，廉久伟的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。廉久伟向一审法院起诉请求：廉久伟向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告商品房买卖合同、网上登记合法有效。判令被告继续履行合同，协助原告办理细河区龙湖路66-3151商品房过户登记手续，赔偿房款利息（利息以房款380150元为基数，自2015年12月1日起以年利率6%计算至实际履行之日止），赔偿迟延过户跌价损失72800元（91平米×800元）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：阜新绿地顺天置业有限公司与沈阳和美信业投资有限公司共同投资经营“阜新绿地剑桥”地产。2015年9月28日，沈阳和美信业投资有限公司以房抵债、代为战红君偿还廉久伟借款240万元，以委托书形式授权廉久伟处分其拥有的4宗“阜新绿地剑桥”房产。后原告廉久伟不满意该4宗房产要求予以调换，经沈阳和美信业投资有限公司与阜新绿地顺天置业有限公司商议决定，将原4宗房产置换为6宗“阜新绿地剑桥”房产。2015年11月19日被告阜新绿地顺天置业有限公司与原告廉久伟签订了商品房买卖合同，将阜新市细河区龙湖路66-3151等6户商品房顶账售予廉久伟。2015年12月1日被告将66-3151等5户商品房在阜新市房地产行政管理部门网上备案并实际交付。后被告一直拒绝向原告提供包括发票在内的一切办理房产证手续，长达4年之久，导致原告至今未能取得66-3151商品房房产证。根据《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。因此，被告应继续履行66-3151房屋买卖合同约定，协助原告办理过户登记手续。由于被告没有按约定及时办理产权登记，造成房款利息损失。现房价已由2015年的4100元/平米，降至3300元/平米，差价800元/平米，造成迟延过户跌价损失72800元（91平米×800元），上述两项损失，应由被告赔偿。阜新绿地顺天置业有限公司承认原告廉久伟在本案中所主张的事实，但认为对于未办理产权登记并无过错，可以随时出具办理房屋产权登记的手续，原告主张的转售房屋的利息损失和房屋跌价损失明显缺乏事实依据和法律依据，请求贵院依法驳回这两项诉讼请求。一审法院认为：被告阜新绿地顺天置业有限公司承认原告廉久伟在本案中主张的事实，故对廉久伟主张的事实予以确认。原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。本院对于原告要求被告继续履行合同，协助办理商品房过户登记手续的诉讼请求依法予以支持。原告要求确认网上备案登记合法有效，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院依法不予审理。因双方签订的商品房买卖合同对于未办理房产证应承担的违约责任已作了明确约定，且房屋已经实际交付，原告要求未办理房屋登记造成的房款利息损失及迟延过户房屋跌价损失无事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告廉久伟与被告阜新绿地顺天置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，继续履行；被告阜新绿地顺天置业有限公司于本判决发生效力之日起三十日内协助原告廉久伟办理细河区龙湖路66-3151商品房所有权登记手续；二、驳回原告廉久伟其他诉讼请求。案件受理费3581元，减半收取1790.5元，由被告阜新绿地顺天置业有限公司承担。（原告已预交）本院二审期间，各方当事人未提供新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应予确认，双方应按合同约定全面履行合同。本案中上诉人主张被上诉人应赔偿上诉人房款利息及迟延过户跌价损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。第十九条，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，具体到本案，2015年11月19日被上诉人阜新绿地顺天置业有限公司与上诉人廉久伟签订了商品房买卖合同，将阜新市细河区龙湖路66-3151等商品房顶账售予廉久伟。2015年12月1日被上诉人将阜新市细河区龙湖路66-3151等商品房实际交付，后被上诉人未向上诉人提供包括发票在内的一切办理房产证手续，导致上诉人至今未能取得阜新市细河区龙湖路66-3151等商品房房产证，被上诉人应承担逾期办证违约责任，即向上诉人支付逾期办理房地产权属证书违约金。因违约金的目的在于补偿因违约造成的损失及督促效果，同时考虑合同约定的逾期责任共付房价款的0.01%与上诉人长时间无法取得房地产权属证书的实际情况，应认定为按固定比例计算违约金数额极低的情况，为明显不公平、双向义务不对等，系被上诉人免除或限制自己责任的无效格式条款，故本院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照合同中约定及交易习惯，调整为按照已付购房款总额380150元为本金，于交付房屋一年后即2016年12月1日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付房款利息，故上诉人主张被上诉人应支付上诉人房款利息的上诉请求符合法律规定，本院予以支持，上诉人主张的迟延过户跌价损失无法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初963号民事判决第一项；二、撤销阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初963号民事判决第二项；三、被上诉人阜新绿地顺天置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付上诉人廉久伟逾期办理房地产权证书违约金（以购房款总额380150元为基数，自2016年12月1日起计算至2019年8月19日止支付利息，利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止支付利息，利息按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率利息计算）。四、驳回上诉人廉久伟其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3581元，减半收取1790.5元，由上诉人廉久伟承担895.25元，由被上诉人阜新绿地顺天置业有限公司承担895.25元；二审案件受理费3581元，由上诉人廉久伟承担1790.5元，由被上诉人阜新绿地顺天置业有限公司承担1790.5元。本判决为终审判决。审判长  苑明珠审判员  朱有明审判员  杨晓光二〇二一年三月十五日书记员  范云鹏