山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终317号上诉人（原审原告）：高德昌，男，1964年10月17日出生，汉族，德州市经济开发区金光小额贷款股份有限公司员工，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：夏凌霄，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安静，女，1978年11月20日出生，汉族，德州经济技术开发区博师静博幼儿园园长，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：张远图，北京市京师（德州）律师事务所律师。上诉人高德昌因与被上诉人安静房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1491民初1650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高德昌上诉请求：1.请求撤销德州经济技术开发区人民法院作出的（2020）鲁1491民初1650号民事判决书，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定房屋使用权仍未确定属于认定事实错误。1.德州经济技术开发区社会事业服务中心教体文旅部作为回收幼儿园房屋使用权的相关政府部门，于2020年9月21日向一审法院的致函《关于墅香苑小区配套幼儿园相关问题的说明》中已明确，案涉幼儿园房屋的使用权目前仍在房地产公司手中。2.房地产公司已将案涉房屋出卖给高德昌，德州经济技术开发区人民法院作出的（2019）鲁1491民初2054号民事判决书及德州市中级人民法院作出的（2020）鲁14民终1232号民事判决书中均明确认可开发商与高德昌签订的《房屋买卖合同》合法有效，高德昌享有房屋收益权。故此，高德昌享有案涉房屋收益权。二、安静有义务腾空房屋。生效的德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初2054号民事判决书已判令安静有义务自判决生效之日起十日内腾退房屋。三、安静无权占有案涉房屋。1.安静举办的幼儿园并非适格的幼儿园主体。《中华人民共和国民办教育促进法》第十二条规定，“民办学校取得办学许可证后，进行法人登记，登记机关应当依法予以办理。”《山东省学前教育机构登记注册管理办法》第十五条规定，“非营利性民办学前教育机构取得《登记注册合格证》和《民办学校办学许可证》后，按照有关规定到民政部门办理民办非企业单位登记或到机构编制部门办理事业单位法人登记。营利性民办学前教育机构需到工商部门办理企业法人登记。公办学前教育机构取得《登记注册合格证》、民办学前教育机构取得《登记注册合格证》和《民办学校办学许可证》，并取得法人资格后，方可招生。”案涉幼儿园至今未办理法人登记，并非适格的幼儿园。2.案涉房屋使用权政府并未收回，即便收回，也并非直接交由安静举办幼儿园。《德州市人民政府关于印发德州市居民住宅区配套建设中小学校、幼儿园管理办法的通知》第三十条规定，“该办法实施前已建成的居民住宅区配建有中小学校、幼儿园的，应当将使用权等移交给当地政府，由教育和体育部门组织办学。”案涉房屋即便由政府收回，也是优先由政府举办公立幼儿园，未能举办公立幼儿园，则由政府重新招标举办普惠幼儿园。且举办成普惠幼儿园，政府并非免收房租。故此，安静至今无权占有案涉房屋。四、安静应按照原租赁合同约定的租金向高德昌支付房屋占用费及违约金。1.在政府尚未收回使用权举办幼儿园时，政府无权收取案涉房屋租金，相关权利人仍为原使用权人即高德昌，安静有义务向高德昌支付房屋占用费。2.安静应按照原租赁合同约定的租金标准向高德昌支付房屋占用费及违约金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，原租赁合同中的租金支付方式、金额及违约金承担方式均为结算和清理条款，房屋租赁合同解除后，高德昌有权按照原租赁合同约定的租金标准向安静主张房屋占用费及违约金。安静辩称，涉案房屋是墅香苑小区的幼儿园用房，属于该小区的公共配套设施，配套幼儿园属于公共教育资源，德州德兴来群房地产开发有限公司作为开发商，不得将该房屋出售给个人，高德昌并非涉案幼儿园房屋的产权人，安静与高德昌签订的出租协议已由法院生效判决予以解除，涉案幼儿园房屋使用权自2019年8月1日起应收归当地政府，对于2019年8月1日之后的房屋占用费，高德昌无权向安静主张，依法应驳回高德昌的诉讼请求。一、2016年1月6日，山东省教育厅、山东省机构编制委员会办公室、山东省财政厅、山东省国土资源厅、山东省住房和城乡建设厅《关于印发山东省城乡居住区配套幼儿园规划建设及管理使用的若干意见的通知》（鲁教基发〔2016〕1号）规定“配套幼儿园建成并验收合格后，应实行“交钥匙”工程。开发建设单位须在3个月内，无偿将幼儿园交给当地教育行政部门管理；配套幼儿园属于公共教育资源，未经批准，任何单位或个人不得擅自拆改或闲置，严禁出租、出售、转让、抵押或改变用途。”2019年6月29日，德州市人民政府《关于印发德州市居民住宅区配套建设中小学校、幼儿园管理办法的通知》（德政发〔2019〕4号）第三十条“……该办法实施前已建成的居民住宅区配建有中小学校、幼儿园的，应当将使用权等移交给当地政府，由教育和体育部门组织办学。”该办法自2019年8月1日起施行。德州经济技术开发区社会事业管理部、住房和建设管理部于2019年8月13日向德州德兴来群房地产开发有限公司下达《关于收回小区配套幼儿园的告知函》，对2019年8月1日之前已经建成的配套幼儿园限期一个月内收回使用权，并将使用权移交给社会事业管理部。由于开发商迟迟未移交，于2019年10月31日再次下发《催办通知》，要求11月15日之前将墅香苑小区配套幼儿园的使用权无偿移交社会事业管理部。本案涉案幼儿园房屋是墅香苑小区的公共配套设施，根据上述省、市文件规定，开发商不得将涉案房屋出售给个人，应按照德州市人民政府文件规定，将使用权移交给现在的教育行政主管部门：德州经济技术开发区社会事务服务中心教体文旅部（德州经济技术开发区体制改革后的新名称）。即，自2019年8月1日起，涉案幼儿园房屋已不再属于开发商，更不属于上诉人高德昌，而是应当收归当地政府。二、上诉人高德昌与安静签订的《北京博师幼儿园出租协议》已由生效的德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初2054号案件判决解除，安静与高德昌之间已不存在房屋租赁合同关系。虽然高德昌与开发商签订了《房屋买卖合同》，本案高德昌无法取得涉案幼儿园房屋的所有权，故其不能再基于房屋租赁合同关系向安静主张房屋占用费及违约金，也无权要求安静腾退房屋，因为高德昌并没有取得涉案幼儿园房屋的所有权，至于高德昌与开发商基于所谓“房屋买卖合同”关系所产生的债权债务问题应向开发商另行主张，与安静无关。三、安静开办的北京博师静博幼儿园已于2017年7月20日取得德州经济技术开发区社会事业管理部颁发的《山东省学前教育机构登记注册合格证》。2017年12月30日，德州经济技术开发区社会管理部《关于公布2017年普惠性幼儿园名单的通知》（德经开社〔2017〕504号）确认，包括安静开办的博师幼儿园在内的33家幼儿园通过政府评估验收，公布为“普惠性幼儿园”，在前一次诉讼中，安静将该文件作为证据提交，已被德州市中级人民法院（2020）鲁14民终1232号民事判决书予以认定（详见该判决书第19页）。故，高德昌称“安静举办的幼儿园并非适格的幼儿园主体”无事实依据。至于政府将涉案幼儿园房屋收回后如何组织办学，如何确定房租，不应是高德昌关心的问题，而且与其本案向安静主张房屋占用费及违约金也毫无关系。四、根据已生效的德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初2054号民事判决书第9页“因自2019年8月1日涉案房屋使用权涉及政府收回，租金暂计算至2019年8月1日。2019年8月1日之后的占用费，待涉案房屋使用权属确定后可另行主张。”德州市中级人民法院（2020）鲁14民终1232号民事判决书第21页“相关主体尚未明确高德昌在2019年8月1日之后是否继续合法享有涉案房屋的使用权，进而影响到高德昌能否继续享有收取涉案房屋租金的权利，一审法院在本案中对于高德昌提出的支付2019年8月1日之后租金的主张暂不处理并无不当。”从上述两份生效的民事判决书来看，德州两级法院均认为涉案房屋自2019年8月1日涉及政府收回，对于高德昌在前一次诉讼中要求安静支付2019年8月1日之后租金的主张均未支持。目前，德州经济技术开发区相关政府职能部门正在对涉案房屋使用权收回中，房屋使用权的具体归属仍未确定，但可以肯定的是高德昌不会取得涉案房屋的物权凭证——不动产权证书，高德昌无权再主张2019年8月1日之后的房屋占用费及违约金。高德昌向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法判令安静向高德昌支付房屋占用费55万元（自2019年8月1日起至2020年7月31日止），及自2020年8月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（按每年55万元计算）；2.请求贵院依法判令安静向高德昌支付违约金（以实际欠付占用费为基数，自2019年8月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；3.诉讼费、保全费、保全保险费由安静承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一、《北京博师幼儿园出租协议》一份，证据二、《房屋买卖合同》一份，证据三、德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初2054号民事判决书、山东省德州市中级人民法院（2020）鲁14民终1232号民事判决书各一份。以上证据共同证明安静有义务腾空房屋，高德昌有权在案涉房屋使用权确定后向安静主张房屋占用费。证据四、2020年6月2日德州经济技术开发区社会事业管理部出具的《关于墅香苑小区配套幼儿园相关问题的说明》一份，证明2020年9月21日，德州经济技术开发区社会事业服务中心教体文旅部向德州经济技术开发区人民法院致函《关于墅香苑小区配套幼儿园相关问题的说明》一份，证明政府部门明确案涉房屋使用权至今未移交，案涉房屋使用权明确，高德昌有权收回房屋。安静质证认为，对证据一真实性没有异议，安静与高德昌曾经签署过该协议，但是该协议法院已经判决解除，故不应作为主张房屋占用费的依据。对证据二的真实性无异议，曾经高德昌与开发商签订过该合同，但是该合同据我方了解已经作废。且该合同并没有备案手续，高德昌基于该买卖合同无法取得案涉幼儿园房屋的所有权。该买卖合同现在应与王英杰已经签署合同，应该是尚未备案，也无法办理备案。对证据三真实性无异议，开发区法院的判决对于2019年8月1日之后的租金因房屋权属问题没有支持，且高德昌现在也未取得涉案房屋的所有权，双方签订的合同已经在判决书中明确表示解除。即使腾退房屋，也不是给高德昌腾退房屋。对证据四真实性无异议，但该份说明明确显示根据相关文件，该幼儿园的使用权应无偿交付当地教育行政部门，使用权是在房屋开发商手中，并非高德昌手中，高德昌无权主张房屋占用费。开发商迟迟不移交配套幼儿园的使用权也损害了社会公众利益。安静为反驳高德昌的主张，提交证据五份，证据一、民事判决书两份，证明高德昌与安静因案涉幼儿园房屋租赁合同纠纷已经被德州经济开发区人民法院、德州市中级人民法院审理并作出判决，高德昌与安静签订的《北京博师幼儿园出租协议》已经解除。证据二、《山东省城乡居住区配套幼儿园规划建设及管理使用的若干意见》（鲁教基发【2016】1号），该文件系山东省教育厅、山东省机构编制委员会办公室、山东省财政厅、山东省国土资源厅、山东省住房和城乡建设厅于2016年1月6日印发，根据该意见规定，以出让方式确定国有土地使用权的居住区，需要配套幼儿园的，教育和规划部门要确定配套建设幼儿园的用地规模、建设规模、建设期限、投资来源等，明确幼儿园建成后的移交条件和交房时间，作为规划条件和开发项目建设条件，在土地出让方案中予以明确；教育部门应要求土地使用权取得人提交项目用地承诺书，并对承诺书的履行进行监督。开发建设单位投资或代建完成后，按照约定程序和条件，将配建幼儿园移交教育部门管理或监督使用。配套幼儿园建成并验收合格后，应实行“交钥匙”工程。开发建设单位需在3个月内，无偿将幼儿园交给当地教育行政部门管理，同时移交与幼儿园建设相关的前期手续、竣工图纸等所有档案材料。教育行政部门应及时办理幼儿园的土地、房屋登记手续。证据三、《德州市居民住宅区配套建设中小学校、幼儿园管理办法》，该管理办法系德州市人民政府于2019年6月29日印发，自2019年8月1日起实行，根据该管理办法第三十条规定，该办法实施前已建成的居民住宅区配建有中小学校、幼儿园的，应当将使用权移交给当地政府，由教育和体育部门组织办学。证据四、《关于收回小区配套幼儿园的告知函》《催办通知》及领取表（共4页），证实德州经济技术开发区社会事业管理部、住房和建设管理部分别于2019年8月13日、2019年10月31日向德州德兴来群房地产开发有限公司将墅香苑小区内配套幼儿园的使用权移交社会管理部、德州德兴来群房地产开发有限公司均收到告知函、催办通知的情况。证据五、《关于墅香苑小区配套幼儿园相关问题的说明》一份，证明德州经济技术开发区社会事务服务中心就墅香苑小区配套幼儿园相关情况于2020年9月14日呈送给管委会领导，同时说明根据相关文件规定，墅香苑小区幼儿园的使用权应当无偿交付给当地教育行政主管部门：德州经济技术开发区社会事务服务中心教体文旅部。证据六、德州经济技术开发区社会事业管理部《关于墅香苑小区配套幼儿园相关问题的说明》，该说明证实，开发商虽然尚未移交幼儿园，但是应当执行无偿委托使用的相关政策。高德昌质证认为，对证据一真实性无异议，证明目的有异议。合同解除后，根据合同法第58条规定不影响清理和结算的合法效力。安静在房屋合同解除后，并未履行生效判决，未腾空房屋，至今非法占有该房屋，理应支付相应的占用费。上述两份判决中已明确认可高德昌享有案涉房屋的收益权，之所以未判令2019年8月之后的房屋占用费，是因不确定房屋使用权是否已经明确由政府收回。现根据高德昌所提交的证据四，政府部门已明确案涉房屋的使用权并未收回，高德昌依然享有房屋的收益权。对证据二、三真实性无异议，证明目的有异议。该两份证据并非法律法规，不能作为认定高德昌是否享有权利的相关法律依据。该两份政策，最终如何具体实施现在尚不明确，唯一明确的是政府部门已经确定房屋使用权未收回，即上述政策尚未实际实施。证据四真实性无异议，证明目的有异议。证据五真实性有异议，该证据不能证明是德州经济技术开发区社会事务服务中心出具，证明目的有异议。德州经济技术开发区社会事务服务中心教体文旅部已经明确使用权尚未收回，其对于该房屋的实际收益如何进行，现尚不具备任何权利。其作为一个行政部门，无权干预法院的司法审判及强制执行。该文件仅能证明涉案房屋的使用权尚未收回，该政府部门尚不对该房屋享有任何权利。对证据六，该证据已在上一次双方纠纷案件中提交，该份证据已由中院做出相应的裁断。德州市中院并未认可该证据，高德昌对此亦不予认可。一审法院认为，本案双方当事人的主要争议焦点为：高德昌的主张有无事实及法律依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，本案中，高德昌主张安静应支付其自2019年8月1日起至2020年7月31日止期间的房屋占用费，该笔费用已经一审法院作出的（2019）鲁1491民初2054号民事判决书确定为：“2019年8月1日之后的占用费，待涉案房屋使用权属确定后可另行主张”，结合高德昌提交的证据，相关部门出具的文件仅注明会加大催促力度，而未明确涉案房屋使用权的具体归属，属涉案房屋使用权仍未确定，请求支付房屋占用费的主体及期限仍未明确，故高德昌的诉讼请求一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回高德昌的诉讼请求。案件受理费减半收取4650元、保全费3520元，由高德昌负担。本院二审期间，高德昌围绕上诉请求依法提交了证据一、德州德兴来群房地产开发有限公司向一审法院出具的《关于墅香苑小区幼儿园房屋情况问题的说明》一份，用以证明案涉房屋所有权、使用权、收益权均归高德昌所有，高德昌享有收取房屋收益的权利；证据二、德州经济技术开发区社会事务服务中心向德州市中级人民法院发出的《致函》复印件一份，用以证明案涉房屋使用权尚未收回，仍在开发商手中，幼儿园使用权收回前政府部门不干涉该幼儿园房屋的租金及房屋占用费的收取。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对高德昌二审提交的证据本院审核认定如下：该两份证据为出具人对涉案房产使用权的认识，能够证明出具人均不主张涉案房产的使用权，对该两份证据予以认定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一审法院判决驳回高德昌的诉讼请求是否正确。第一，虽然《德州市居民住宅区配套建设中小学校、幼儿园管理办法》第三十条规定，“该办法实施前已建成的居民住宅区配建有中小学校、幼儿园的，应当将使用权等移交给当地政府，由教育和体育部门组织办学”，但是作为涉案房屋接收部门即涉案房屋所在地教育行政主管部门的德州经济技术开发区社会事务服务中心明确，德州经济技术开发区社会事务服务中心尚未取得涉案房屋的使用权。德州德兴来群房地产开发有限公司也认可涉案房屋使用权由高德昌享有、不主张涉案房屋的使用权。安静基于其与高德昌签订的“北京博师幼儿园出租协议”从高德昌处取得涉案房屋，高德昌基于交付涉案房屋前对涉案房屋占有的事实，有权就涉案房屋向安静主张权利。第二，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”山东省德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初2054号民事判决解除了“北京博师幼儿园出租协议”，本院（2020）鲁14民终1232号民事判决维持了该一审判决。（2019）鲁1491民初2054号民事案件起诉状副本送达安静的时间为2019年11月2日，因此，应当将该日认定为“北京博师幼儿园出租协议”的解除时间。2019年8月1日至2019年11月2日期间，“北京博师幼儿园出租协议”合法有效，并没有法律限制高德昌收取该期间租金的权利，因此，安静应当按照租赁合同的约定，向高德昌支付该期间的租金。但是，本案中高德昌主张安静支付的为“房屋占用费”，并未以“北京博师幼儿园出租协议”作为其主张权利的基础，因此，对高德昌提出的安静支付2019年8月1日至2019年11月2日期间“房屋占用费”及违约金的主张，本院不予支持。第三，2019年11月3日后至一审法庭辩论终结前，安静没有合法依据占有涉案房屋，侵犯了高德昌对涉案房屋占有的权利，高德昌有权向安静主张该期间的“房屋占用费”。但是，由于“北京博师幼儿园出租协议”签订后，有关部门对于配套幼儿园的使用等出台了新的政策，所以本案不宜参照“北京博师幼儿园出租协议”约定的租金标准计算涉案房屋的占有使用费。在高德昌未就“房屋占用费”的计算标准进行评估、安静提出异议的情况下，本院无法确定“房屋占用费”的具体数额，因此，本院在本案中对高德昌提出的支付2019年11月3日至返还房屋期间“房屋占用费”的主张不予支持，高德昌可待证据充分后另行主张该部分费用。另外，违约金系以存在合法有效的合同为前提的，2019年11月3日后，高德昌与安静之间并不存在合同关系，高德昌主张2019年11月3日之后的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实错误，但判决结果正确，对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人高德昌负担。本判决为终审判决。审判长  王子超审判员  王 芳审判员  宋珊珊二〇二一年三月十二日法官助理王一琪书记员张婉芬