江苏省常州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0492民初2338号原告：常州戚墅堰经济开发区经济发展有限公司，住所地常州市东方东路****，统一社会信用代码913204057437304774。法定代表人：史奕平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐翃，江苏常仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱技平，江苏常仁律师事务所律师。被告：常州新亿房地产开发有限公司，住，住所地常州市新**通江大道****一社会信用代码913204117206689304。法定代表人：张八生，该公司董事长。委托诉讼代理人：时轶，江苏宏银律师事务所律师。原告常州戚墅堰经济开发区经济发展有限公司（以下简称“经发公司”）与被告常州新亿房地产开发有限公司（“新亿公司”）委托合同纠纷一案，原告经发公司于2017年10月16日向本院提出诉讼，本院于2018年10月8日作出（2017）苏0492民初2300号民事判决书。后因新亿公司不服该判决提起上诉，常州市中级人民法院以案件基本事实不清为由，发回本院重新审理。本院于2019年9月9日重新立案，并另行组成合议庭于2019年11月25日进行了听证，于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告经发公司的委托诉讼代理人徐翃及被告新亿公司的委托诉讼代理人时轶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告经发公司向本院提出诉讼请求为：1.请求依法判令被告向原告返还因代售潞城小区的住宅、储藏室（车库）所取得的房款，计人民币24789795元；2.判令被告就上述债务向原告支付利息，利息标准按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，起息日自2012年8月3日起至被告实际付清全部房款之日止，其中截至2017年10月10日利息为7535581.52元。事实与理由：2005年9月28日，经发公司以原江苏常州戚墅堰经济开发区管委会（以下简称“戚墅堰开发区管委会”）名义与新亿公司签订《房产代理销售合同》，指定新亿公司为潞城小区项目的独家销售代理，销售面积为15000平方米。2010年7月8日，经发公司与新亿公司签订《房产代理销售合同》，继续指定新亿公司为潞城小区项目的独家销售代理，销售面积为132户。《合同法》第四百零四条规定“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”。同时根据上述合同约定，新亿公司应当在收到房款两日内及时缴入经发公司指定的账户。但截至2013年4月8日，新亿公司仅上交代售房款13354810元。根据经发公司所提交的天衡会计师事务所（特殊普通合伙）常州分所的财务结算咨询报告，新亿公司在同期已销售的房款收入为38144605元。故新亿公司自2013年4月8日至今还拖欠经发公司房款24789795元。另根据新亿公司的收据，其所收取的最后一笔房款是2012年8月1日，因新亿公司未在收到房款后两日内交付给经发公司，故应当自2012年8月3日起按照中国人民银行同期同档贷款利率标准支付利息损失。被告新亿公司辩称，1.我方在案件审理过程中多次提到原告主体资格不适格的问题，但均没有得到正面答复。虽然原、被告签订了房屋的代理销售合同，但是至今原告都没有提供合法的所有权依据。根据《物权法》和《不动产权登记条例》的规定，原告要主张代销售房屋的房款，就必须提供土地使用权的登记证书、建设许可、开工许可、规划许可、销售房屋许可。如果原告不能提供，原告不能作为适格主体来主张该销售房屋的房款，我们认为应当由政府作为适格主体主张。2.被告既是该小区的房屋代售人，也是该房屋的建设施工主体，原告至今还拖欠被告建设工程款，原告在尚未结算工程款及利息的情况下，单独主张代售房款是不符合合同约定的，因合同中本来明确了代售房款可用于建筑工程的约定，应将建设工程款与代售房款一并处理。3.对于代售房款的核算，应当在销售合同、收款收据、购房人信息三份原件作为依据来计算代销款项，因单位已将原始销售资料移交给原告或街道，故应由原告提供原始的销售资料用以审计。本院经审理认定案件事实如下：2005年9月28日，原戚墅堰开发区管委会与新亿公司签订《房产代理销售合同》1份，约定戚墅堰开发区管委会指定新亿公司为潞城小区一期项目的独家销售代理，销售戚墅堰开发区管委会指定的住宅，销售面积共计15000平方米，销售基价确定为1980元/平方米。合同同时约定：合同代理期限为12个月，自2005年10月1日至2006年9月30日；在合同到期前15天内，如双方均未提出反对意见，合同代理期限自动延长6个月；新亿公司的代理佣金为所售的潞城小区一期项目价目表成交额1.5%；戚墅堰开发区管委会同意由新亿公司收取房价款，并在扣除新亿公司应得佣金与工程款后，将其余款项返还给戚墅堰开发区管委会，同时对客户因买卖合同违约而没收的定金，由双方五五分成。2010年7月8日，经发公司与新亿公司签订《房产代理销售合同》1份，约定经发公司指定新亿公司为潞城小区项目的独家销售代理，销售经发公司指定的住宅，销售面积共计132户，销售基价确定为2500元/平方米,储藏室为1800元/平方米。合同同时约定：合同代理期限为12个月，自2010年7月1日至2012年6月30日；在合同到期前15天内，如双方均未提出反对意见，合同代理期限自动延长6个月；新亿公司在收到房款后两日内及时缴入经发公司指定账户；新亿公司的代理佣金为所销售的潞城小区项目价目表成交额的2.5%，佣金采取分期支付的方式。另查明，新亿公司作为潞城花苑一、二期项目的代建方，曾就委托代建事宜与委托方签订书面协议，根据委托协议，新亿公司应对代建项目享有以下权益：代建成本、代建项目让利分成、代建项目垫付资金利息、代建管理费。审理中，新亿公司提交了《委托代建潞城花园二期安置房的协议书》，双方对潞城花苑二期安置房的费用结算方式约定为：1.经发公司代建部分所需资金均由其支付，但所付资金总额在竣工前不超过70%，具体由双方共同协商，其余由新亿公司垫付，竣工后两年内付清；由新亿公司所垫付的资金，从竣工之日起经发公司按同期银行贷款基准利率再上浮10%计算利息；2.新亿公司以总建筑面积50元/㎡收取代建（含监理费用），施工单位按国家标准定额决算，让利部分由经发公司、新亿公司按照6:4比例收益，支付方式为按工程进度支付。又查明，因双方无法就委托代建、代售款项达成一致意见，常州市武进区潞城街道办事处委托天衡会计师事务所（特殊普通合伙）常州分所对潞城小区代建项目及潞城花苑安置房代售项目进行专项审计，2017年9月30日该所出具的第一份财务结算咨询报告载明：截止2017年5月31日潞城小区代建项目结算明细为代建成本114122473.3元、工程款优惠让利分成871379.04元、代建管理费4068416.6元、代垫工程利息552643.72元、已付代建工程款96736200元、欠付代建工程款22878712.66元；新亿公司代售潞城小区安置房结算情况为：代售安置房38144605元、已上交安置房款13354810元、新亿公司尚需支付安置房款24789795元。本院（2017）苏0492民初2300号判决作出后，新亿公司不服而提出上诉，常州市武进区潞城街道办事处再次委托天衡会计师事务所（特殊普通合伙）常州分所对上述项目进行专项审计，该所于2018年11月12日出具天衡常专字【2018】00257号专项审计报告，该报告载明：一、委托代建项目部分结算明细为：1.代建成本：经核实经发公司、施工单位共同确认的《工程结算审核定单》及相关合同、支付凭证，该项费用为110730782.49元；2.代建项目让利分成949714.8元；3.代建管理费4056726元；4.代建项目垫付资金利息：（1）利率按同期贷款基准利率（6个月、短期）确认；（2）计息截止以判决发布之日2018年10月8日确认；（3）根据代建协议，一期以竣工验收时审定工程总价（包括经确认的代建费用）减已付工程款为计息基数，二期项目由于客观原因主体完后停工较长时间，经结算双方协商确定，按代建协议规定的应付款进度，主体完工支付决算金额的40%、竣工支付全部工程总价作为计息基数。经计算，代建项目垫付资金利息计算为3788074.79元（利率已加计10%）。5.潞城小区支付代建工程款97036200元；6.其他事项：根据已提供的潞城花园二期5＃地块安置小区9＃、10＃房工程补充协议，应计停工损失431400元、竣工奖励6000元。以上1-6项代建费用共计为119962698.08元，在此基础上减去潞城街道已支付代建工程款97036200元、经发公司垫付金土地工程款3109090.88元、经发公司垫付诉讼费123750元及经发公司房款转工程款6502044元，故新亿公司应收代建费金额为13191613元。二、委托代售安置房项目结算明细为：1.应收房款：新亿公司代售潞城小区安置款为38144605元、新亿公司共支付潞城街道代售房款13354810元、在此基础上再扣除直接支付给潞城街道的房款529400元及已转为支付代建工程款的房款6502044元，故新亿公司应返还房款金额为17758351元(38144605元-13354810元-529400元-6502044元);2.应收房款应计利息：按照（2017）苏0492民初2300号民事判决书，对未缴付的代售房款17758351元自2017年10月1日至2018年10月8日、按照短期贷款基准利率4.35%计算利息为798237.88元；3.应付售房佣金：一期安置房按1.5%计算、二期安置房按2.5%计算，应付佣金共为819880.56元，故新亿公司欠缴安置房款金额为17736708.32元（17758351元+798237.88元-819880.56元）。审理中，对于天衡常专字【2018】00257号专项审计报告所确认的结算项目，原告经发公司认为该报告是双方共同参与结算审核的，故对该报告的审核结果予以认可，在结算新亿公司在本案中应返还的款项时，同意将审核报告所确定的各项委托代建费用予以扣除，但对新亿公司超出该份审核报告的要求不予认可。新亿公司对各结算项目发表意见如下：一、对委托代建项目部分：1.代建成本、代建项目让利分成、代建管理费予以认可；2.对潞城街道支付代建款项的金额为96736200元没有异议；3.对代建项目垫付资金利息不予认可，其对代建管理费未计算利息，且潞城花苑二期项目系于2009年5月27日主体完工，并于2013年10月29日竣工验收，垫付工程款均应自2009年5月27日主体完工计算利息，而不应仅以垫付工程款的40%从2009年5月27日计算利息。为此，新亿公司向本院提交了其主张的利息计算表，其中代建管理费利息为2179186.47元、潞城花苑一、二期安置房利息为11758071.14元；4.对（2017）苏04民终2060号民事判决书中确定由经发公司支付给案涉项目施工方金土地建设集团有限公司的工程款3109090.88元不应作为垫付款项计算，因新亿公司并未委托原告对外支付工程款；5.对（2017）苏0492民初2300号案件中经发公司支付的诉讼费123750元，不应作为原告垫付款项在其应付代建费用中扣除，因该案已被发回重新审理，审理报告无权分配诉讼费负担金额；6.对房款转工程款的金额为6502044元存在异议，应以相关人员签字的文件为准；7.对停工损失431400元和竣工奖励6000元予以认可。二、对委托代售安置房部分：对各项明细均不予认可，应以销售合同、收款收据、购房信息三份原件作为依据来计算代销款项。还查明，常州市武进区潞城街道办事处向本院出具证明一份，其载明：原戚墅堰开发区管委会与原常州市戚墅堰区潞城街道在行政体制设置上为“两块牌子、一套班子”，戚墅堰开发区管委会与新亿公司首次订立《房产代理销售合同》后，原戚墅堰开发区管委会作为委托方的权利义务均由经发公司承担，故之后签订的《房产代理销售合同》即以经发公司作为委托主体。本院认为，一、关于原告的主体资格问题。案涉两份《房产代理销售协议》先后由原戚墅堰开发区管委会、经发公司与新亿公司签订，在戚墅堰开发区管委会与新亿公司首次订立合同后，戚墅堰开发区管委会在案涉合同中的权利义务由经发公司继受，对此常州市武进区潞城街道办事处亦出具了相应证明，故经发公司有权向新亿公司主张案涉《房产代理销售协议》项下的合同权利。二、关于案涉合同项下房产代理销售款项的认定问题。根据合同约定，新亿公司受托从事潞城花苑小区住宅的销售工作，合同中对新亿公司受托销售住宅的面积、户数及其他权利义务进行了明确约定，在委托事项完成后，新亿公司作为受托方应按照约定的条件返还销售款、结算销售佣金。审理中，虽新亿公司对天衡常专字（2018）00257号财务结算咨询报告所载明的“委托代售安置房”相关款项不予认可，并认为应当以销售合同、收款收据、购房人信息三份资料原件作为依据来计算代理销售款项，但从案涉房产代理销售协议的履行情况来看，系由新亿公司与房产买受人签订合同并实际收取款项，故新亿公司如对财务结算咨询报告存在异议，应由其提供原始的销售资料予以证明，新亿公司认为其已向委托方完整地移交了销售资料，未提供充分证据予以证明，本院不予采信。现天衡常专字（2018）00257号财务结算咨询报告系在经发公司所取得的入户调查资料的基础上进行审计，具有客观性，报告中列入统计范围的潞城花苑一、二期房产共计为130户，其并未超出合同所约定的销售面积及户数，并已根据新亿公司的意见进行了相应款项的剔除，故本院对该财务结算咨询报告所确认的新亿公司应返还委托代售款项数额为17736708.32元予以认定。三、关于新亿公司所主张的法定抵销权问题。审理中，新亿公司主张经发公司尚结欠其委托代建项目费用，并主张在本案中一并处理，对此应视为新亿公司以抗辩的方式行使法定抵销权。根据《合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案中，经发公司尚有委托代建潞城花苑小区款项未支付，在双方互负金钱之债的情况下，新亿公司提出抵销，且其不属于法律规定或者按照合同约定不得抵销的情形，故本院对新亿公司行使法定抵销权的意见予以采信。对于新亿公司应享有的各项委托代建费用，虽新亿公司未提供相应的证据予以证明，但鉴于经发公司对（2018）00257号财务结算咨询报告所确认的代建费用为119962698.08元予以认可，故对其无异议的部分本院予以确认。对于新亿公司主张的代建项目垫付资金利息，双方在合同中明确约定代建项目垫付资金自竣工之日起按同期银行贷款基准利率上浮10%计算，现新亿公司亦未举证证明潞城花苑二期工程主体完工时其基于委托事项而实际支付的工程款已超过财务结算咨询报告所确定的40%，故新亿公司主张潞城花苑二期项目全部工程款自主体完工之日起计算利息，不符合合同约定，本院不予支持；对新亿公司主张因经发公司的过错导致项目竣工时间迟延而产生的损失，如其持有证据可另行主张权利。对于新亿公司主张的代建管理费利息，根据合同约定，代建管理费的支付方式为按工程进度支付，经审查潞城花苑一、二期项目分别于2006年12月31日、2013年10月29日竣工验收，经发公司依约至迟应在竣工验收次日起按建筑面积支付代建管理费，新亿公司主张自其逾期之日起支付利息损失的主张，于法有据。根据新亿公司提交的代建管理费利息清单，其主张的利率标准并未过高，本院予以确认。经计算截止2018年10月8日代建管理费利息应为2123714.03元。据此，新亿公司应享有的各项代建费用共计为122086412.11元，扣除结算咨询报告所确认的已付代建工程款97036200元、经发公司所支付的金土地工程款3109090.88元及房款转工作款6502044元，截止2018年10月8日经发公司尚应向新亿公司支付代建费用15439077.23元。故新亿公司在行使法定抵销权后，截止2018年10月8日其尚应向经发公司返还的款项金额为2297631.09元，其中2018年10月9日起的利息应以1499393.12元（2297631.09元-798237.88元）为基数予以计算。对于结算咨询报告所扣除的（2017）苏0492民初2300号案件受理费123750元，因该案已被发回重审，相应诉讼费应由本院根据规定在当事人之间确定负担比例，经发公司主张作为垫付费用在新亿公司应享有的代建费用中扣除，没有法定及约定依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第三百九十六条、第四百零一条、第四百零四条、第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告常州新亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告常州戚墅堰经济开发区经济发展有限公司返还售房款及截止2018年10月8日所产生的利息合计2297631.09元，并支付2018年10月9日起产生的利息（以1499393.12元为基数，自2018年10月9日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告常州戚墅堰经济开发区经济发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费203427元、保全费5000元，合计208427元，由原告常州戚墅堰经济开发区经济发展有限公司负担189109元，被告常州新亿房地产开发有限公司负担19318元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  夏 慧人民陪审员  刘洪良人民陪审员  俞 珺二〇二一年三月五日书 记 员  马佳璐