广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2501号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏丹，女，1977年11月20日出生，满族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：詹欢欢，女，1983年11月12日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：邵挺杰，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张呈熙，广东天杰律师事务所律师。上诉人苏丹因与被上诉人詹欢欢租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初39993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏丹上诉请求：1.判令詹欢欢支付欠缴的住宅管理费434.00元，空调水泵费377.60元，水费46.90元，合计858.50元；2.判令詹欢欢支付住宅管理费滞纳金184.70元；3.判令詹欢欢承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：2016年10月24日，苏丹与詹欢欢共同签署了《租赁合同》，约定由苏丹向詹欢欢出租坐落于广东省广州市天河区华成路8号之二1706房屋，租赁期限自2016年10月24日至2017年10月23日，租金为每月6400.00元。上述合同期内，经双方协商一致，自2017年1月24日起房租上涨至6500.00元，同时由詹欢欢增加押金200.00元。合同期限届满后，双方未重新签署新的租赁合同或补充协议，詹欢欢仍向苏丹承租租赁物业，且双方确认自2017年10月24日起租金上涨至6700.00元，同时由詹欢欢增加押金400.00元，除此以外，有关租赁事宜，双方仍按《租赁合同》继续执行。2018年8月23日，按照双方约定，詹欢欢应缴纳2018年8月24日至2018年9月23日期间的租金及相关费用，但苏丹迟迟未收到上述费用，随后苏丹通过短信、微信、电话等多种方式催促詹欢欢支付，但詹欢欢均以各种理由推脱，最后直接不再回复苏丹任何信息。2018年9月14日，苏丹为维护自身的合法权益，更换了租赁物业的门锁，同时苏丹发现，詹欢欢在未征得苏丹告同意的情况下，擅自对租赁物业进行了装修。2018年10月9日，在苏丹毫不知情的情况下，詹欢欢竟破坏了租赁物业的房门，随后苏丹向公安机关报案。根据《租赁合同》第十条第一款约定：“租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。”苏丹认为，詹欢欢至今仍未支付住宅管理费、空调水泵费、水费及相关费用，其行为已构成违约，双方之间的租赁关系已解除，詹欢欢应当按照合同约定承担相应的违约责任。租赁物业的物业管理处两年来一直联系不上詹欢欢，遂联系苏丹，要求缴纳詹欢欢拖欠的住宅管理费、空调水泵费、水费等相关费用，表示长期拖欠的行为影响了该物业管理处的绩效，苏丹于2020年8月26日代詹欢欢缴纳了上述费用。在一审法院(2018)粤0106民初29286号判决、本院(2019)粤01民终17278号判决和一审法院(2019)粤0106民初39993号判决的事实查明部分，法院均已查明詹欢欢存在未依约支付租赁期间的住宅管理费、空调水泵费、水费的违约行为。综上，请求判如所请。被上诉人詹欢欢答辩称：1.一审判决事实认定清楚，判决合法合理，苏丹提出的上诉请求没有法律依据，应当予以驳回；2.苏丹在一审中提出的诉求包括上诉中的诉求，其在上诉过程中提出新的证据，该证据出具日期均在2020年8月26日即一审判决作出前，不属于二审新证据，因此苏丹提交证据的行为违反法律规定，其请求应当予以驳回。苏丹向一审法院起诉请求：1.詹欢欢支付2018年8月24日至2018年9月14日期间的租金4913.33元；2.詹欢欢支付逾期交付租金的违约金共计79806元；3.詹欢欢支付逾期交付押金的违约金38786元（以月租金6400元为基数,按照每日百分之二的标准自2016年10月23日计算至2016年10月24日为128元；以月租金6500元为基数，按照每日百分之二的标准自2017年1月23日计算至2017年11月4日为37050元；以月租金6700元为基数，按照每日百分之二的标准自2017年10月23日计算至2017年11月4日为1608元）；4.詹欢欢支付欠缴的电费487.56元（已代缴），水费46.90元（未代缴），空调水泵费377.60元（未代缴），住宅管理费434元（未代缴）；5.詹欢欢支付住宅管理费滞纳金184.70元（未代缴）；6.詹欢欢支付逾期不交出承租房屋的违约金1340元（依据合同第11条第5款的约定，即月租金20%）；7.詹欢欢支付恢复租赁房屋原状的费用（当庭变更）；8.詹欢欢返还苏丹3张小区门禁卡（当庭变更）；9.詹欢欢向苏丹支付租赁税费9084元（未代缴）；10.詹欢欢承担本案的诉讼费用。詹欢欢提出反诉请求：1.苏丹退还詹欢欢押金13400元；2.本案受理费由苏丹承担。一审法院认定事实：2016年10月24日，苏丹（出租人/甲方）与詹欢欢（承租人/乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的广东省广州市天河区华成路*房出租给乙方使用，建筑面积为62.95平方米，用途为住宅，月租金为6400元，租赁期自2016年10月24日起至2017年10月23日，共计12个月；租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月开始的第24日前缴纳下月租金；乙方于2016年10月24日前向甲方缴纳12800元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；双方协商水费、电费、管理费、有线电视费、水电公摊费由乙方支付，该条下方手写“租赁期间产生租赁税费承租人承担”；乙方应依约按期交纳房屋租金、押金，未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分组或与他人互换房屋使用，乙方保证不改变房屋用途。不得在承租的房屋内安装或使用超过水、电表容量的任何水电设备及储存有危险、易燃等违禁物品，或在该物业内进行非法行为。乙方因正常使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意。乙方于租约期满、解除合约或终止合约时，应即时迁出及交还该物业（连同原配置的设备）给甲方，如乙方在租约期满、解除合约或终止合约后三日内仍于该物业内有任何遗留物品，甲方有权作出处置。如乙方须继续承租房屋，乙方应当提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。在租赁期内，乙方逾期交付租金、押金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金。租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额百分之二十收取违约金。房屋家私清单载明：电：24182.7，水：370。大门钥匙一把，门卡一张……詹欢欢对其中税费承担的手写内容不予确认，认为只有苏丹的签名，没有其签名，可能为事后添加。苏丹称詹欢欢存在违约装修、逾期支付租金、水电费等费用的违约情形，并提交以下证据予以证明：1.违约金计算表；2.租赁合同；3.活期历史明细清单；4.微信聊天记录截图，微信聊天记录显示：（2018年9月8日16:04苏）“已过期半个月，上月房租怎么还没有转账呢”（2018年9月8日16:17詹）“我问下，稍等”（2018年9月12日15:41苏）“已过期18天，请问上月房租怎么还没转账”（2018年9月12日16:13苏）“物业欠费700元”5.用电情况账单；6.交款通知书；7.报警回执；8.房屋出租前后对比照片；9.广州嘉福物业管理有限公司出具的说明，说明载明：2018年9月14日，抄得1706房水度数506吨，电度数为33515.8度；10.发票，发票载明电费（20180801-20181001）为551.57元，用户编号08600600439。詹欢欢对证据2、3、4、7、9、10的真实性予以认可，对其他证据均不予认可。2018年10月11日，苏丹、詹欢欢双方均报警，苏丹在询问笔录中陈述：“……已经15天没有交租金，再不交的话我就收回房子了，对方也没回我，于是我过了三、四天我就到物业那里把詹欢欢的门卡停了，又过了三天（约9月l4日）詹欢欢还是没有联系我，于是我就用备用钥匙把房间门打开，自己将房间大门的其中一个锁换掉了（房间大门是两个锁）……房间内没有其他东西，就只有我租给詹欢时留下的部分家私，其余就没有东西了，所以我也没有打扫，就直接住了……”詹欢欢在询问笔录中陈述：“直到我9月中旬，房东发信息给我说我这个月的房租没有交，我就跟对方说我可能是忘记交了，并跟对方说我会尽快交给房东，9月15日，我出差回家，准备开门进房间的时候，发现我门锁被更换了，导致我无法回家，第二天我致电给房东苏丹问她是否更换了我的门锁，对方也承认……”经一审法院询问，詹欢欢称涉案房屋在交付给其时墙体颜色是白色或米白色，交付后，其更改过墙体颜色、刷过墙，因涉案房屋有人居住，其不具备将房屋墙体颜色恢复原状的条件。詹欢欢称因苏丹在2018年9月换了锁，之前的钥匙已经不能使用，门禁卡有两张，一张卡给了其同事找不到了。苏丹称涉案房屋有两个锁，其只更换了一把锁，钥匙在詹欢欢手中的那把锁并没有更换。苏丹当庭变更诉讼请求称不要求詹欢欢返还钥匙，但小区门禁卡要求返还，能还一张是一张，另外那张如果丢失就赔偿50元。苏丹当庭将恢复原状的诉讼请求变更为詹欢欢支付恢复原状的费用。苏丹、詹欢欢同意水费、电费、管理费、空调水管等费用按照自然天数平均分摊。苏丹、詹欢欢庭后向一审法院书面确认涉案房屋的恢复原状的装修费用为9067.5元，包含：1.电梯、走廊通道、房间面积、固定家具、活动家具做保护措施1670元；2.铲除墙面旧底灰1837.5元；3.墙面扇灰、涂刷底胶2205元；4.墙面打磨、涂刷立邦牌五合一环保内墙乳胶漆2205元；5.淤泥杂物清运费及卫生清理费500元；6.办理装修施工进场相关资料手续费650元。一审另查明，2018年12月24日，詹欢欢向一审法院提起诉讼，请求判令苏丹赔偿147205元，一审法院于2019年7月15日作出（2018）粤0106民初29286号民事判决，查明，租赁合同约定的租赁期限到期后，詹欢欢继续承租涉案房屋，且未签订新合约，后月租涨至6700元，押金增至13400元。认定苏丹给予的交接时间确实不足租赁合同的第十条第8项的约定的清场时间，处置方式稍有不妥，结合本案案情，考虑到詹欢欢违约在先，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定苏丹的过错比例为20%，故判令：一、苏丹自判决发生法律效力之日起十日内，向詹欢欢支付2680元；二、驳回詹欢欢的其他诉讼请求。詹欢欢对判决不服，向本院提起上诉，本院于2019年9月24日作出（2019）粤01民终17278号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。一审法院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同。现双方均确认在原租赁合同期限届满后，双方未签订新合同，詹欢欢继续租赁涉案房屋，故该租赁合同继续有效，双方均应依约履行。苏丹于2018年9月14日更换了门锁，以实际行动收回了涉案房屋，故双方租赁合同应于该日解除。因此苏丹请求詹欢欢支付逾期交还房屋违约金缺乏理据，一审法院不予支持。詹欢欢虽称双方合同已于2018年8月23日解除，但所举证据不足以证明其主张，应承担举证不能之责，故詹欢欢应向苏丹支付2018年8月24日至2018年9月14日期间的租金，苏丹主张上述期间租金4913.33元属于其对自身权利的处分，一审法院予以支持。关于押金。詹欢欢未经苏丹同意对涉案房屋墙面进行了改变，故苏丹有权依据合同约定解除合同，并没收詹欢欢支付的押金作为违约金。关于逾期支付租金、押金的违约金。詹欢欢承租涉案房屋期间存在逾期支付租金的情形，但合同履行近2年，苏丹未举证证明其曾对此提出异议，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。关于水电费、空调水泵费、管理费、管理费滞纳金。苏丹所举发票足以证明其已代缴涉案房屋电费，且计费期间属于詹欢欢承租期间，双方均同意水费、电费、管理费、空调水管等费用按照自然天数平均分摊，故詹欢欢应向苏丹支付电费400.33元（551.57÷62×45）。关于其他费用，苏丹未举证证明其已代詹欢欢缴纳上述费用，故一审法院对苏丹其他费用的主张不予支持。苏丹可待上述费用发生后另行向詹欢欢主张。关于恢复原状损失。詹欢欢未经苏丹同意即将涉案房屋墙面进行更改、装修，违反了合同约定，应向其支付恢复原状损失，双方确认该损失为9067.5元，詹欢欢应向苏丹赔偿。关于租赁税费。苏丹未举证证明其已代詹欢欢缴纳上述费用，故一审法院对苏丹其他费用的主张不予支持。苏丹可待上述费用发生后另行向詹欢欢主张。关于门禁卡。房屋家私清单载明苏丹交付的物品中含门卡一张，詹欢欢称门禁卡有两张，涉案租赁合同已解除，其已无占用门禁卡的合法依据，故应将上述两张门禁卡归还苏丹。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起5日内，詹欢欢向苏丹支付2018年8月24日至2018年9月14日期间的租金4913.33元；二、自判决发生法律效力之日起5日内，詹欢欢向苏丹返还电费400.33元；三、自判决发生法律效力之日起5日内，詹欢欢向苏丹返还门禁卡两张（如不能返还则按照补办的价格进行赔偿）；四、自判决发生法律效力之日起5日内，詹欢欢向苏丹赔偿恢复房屋原状损失9067.5元。五、驳回苏丹的其他诉讼请求。六、驳回詹欢欢的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3290元，由苏丹负担2872元，詹欢欢负担418元；反诉受理费68元，由詹欢欢负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审期间，上诉人苏丹向本院提交证据：1.租赁合同2页，拟证明双方存在租赁关系；2.房屋家私清单；3.物业服务中心出具的交款通知书，拟证明詹欢欢欠费情况；4.物业管理费滞纳金的通知书，拟证明詹欢欢欠费情况；5.物业管理出具的电费证明；6.凭证，拟证明苏丹代詹欢欢缴纳物业管理费；7.苏丹代詹欢欢缴纳物业管理费的收据。被上诉人詹欢欢发表质证意见称：证据1、2均是一审中出示过的证据，意见与一审一致；证据3-7，苏丹在上诉中提交的证据程序违法，不应当在二审中出现；证据3三性没有异议；证据4关联性有异议，滞纳金期间2018年9月14日后双方已经不存在租赁关系，不应当承担滞纳金；证据5三性没有异议；证据6、7属于一审中形成的证据，三性予以认可。二审查明，苏丹于2020年8月26日缴纳了住宅管理费434.00元，空调水泵费377.60元，水费46.90元，合计858.50元；同日，由案外人广州市嘉福物业管理有限公司礼顿阳光公寓服务中心出具收款收据载明：收到管理费（18年8-9）434元、水费（18年6-9）46.9元、分摊费（18年7-9）377.6元。又查，一审庭审中，双方均同意按照广州市嘉福物业管理有限公司礼顿阳光公寓服务中心出具的交款通知书中的住宅管理费、空调水泵费、水费的金额按照詹欢欢实际承租的天数与费用期间总天数的比例计算詹欢欢应当承担的费用。再查，二审庭审中，苏丹确认其并未代缴管理费滞纳金。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，苏丹与詹欢欢于签订涉案《租赁合同》，苏丹更换门锁，以实际行动收回了涉案房屋等相关案件事实均发生在2021年1月1日之前，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系租赁合同纠纷。苏丹与詹欢欢签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：詹欢欢是否应向苏丹支付住宅管理费434.00元、空调水泵费377.60元、水费46.90元及住宅管理费滞纳金184.70元。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条规定：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据,人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。”本案中，苏丹二审提交的垫付费用凭证等并未在举证期限内提交，但并非因故意或重大过失逾期提交，故本院予以采纳，但应对苏丹予以训诫。现苏丹提供证据证实其已付住宅管理费434.00元、空调水泵费377.60元、水费46.90元，而根据广州市嘉福物业管理有限公司礼顿阳光公寓服务中心出具的交款通知书、案外人开具的收款收据所载的情况来看，住宅管理费的计费时间段为2018年8月1日至9月30日，空调水泵费计费时间为2018年7月1日至9月30日，水费计费时间为2018年6月1日至9月30日，现苏丹已于2018年9月14日收回涉案房屋，且双方在一审庭审中均同意按照广州市嘉福物业管理有限公司礼顿阳光公寓服务中心出具的交款通知书中的住宅管理费、空调水泵费、水费的金额，同时按照詹欢欢实际承租的天数与费用期间总天数的比例计算詹欢欢应当承担的费用，故根据公平合理原则，詹欢欢应向苏丹返还代垫的住宅管理费320元、空调水泵费312元及水费41元，上述费用共计673元。至于住宅管理费滞纳金的问题，因苏丹确认其尚未代为垫付，故苏丹上诉主张詹欢欢支付住宅管理费滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另因苏丹二审提供的证据形成时间均在一审判决作出之前，故二审案件受理费由其承担。综上所述，鉴于苏丹在二审期间提供了新证据，致对一审判决认定的事实作部分变更，苏丹的上诉请求部分成立，对该部分应予支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初39993号民事判决第一、第二、第三、第四、第六项；二、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初39993号民事判决第五项；三、自本判决发生法律效力之日起5日内，詹欢欢向苏丹支付住宅管理费、空调水泵费及水费共计673元；四、驳回苏丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3009.2元，由苏丹负担2674.78元，詹欢欢负担334.42元；反诉受理费68元，由詹欢欢负担。二审案件受理费50元，由苏丹负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二一年三月一日书记员  郭 俏古文娜