安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终484号 上诉人（原审被告）：耿凯,男,1979年8月17日出生,汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被上诉人（原审原告）：淮南市安民物业管理有限公司,住所地安徽省淮南市田家庵区国庆中路锦绣广场****,统一社会信用代码91340400795090336A(1-1)。 法定代表人:柴家花,该公司总经理。 委托诉讼代理人:贾继光,该公司法务。 委托诉讼代理人:关成龙,该公司法务。 上诉人耿凯因与被上诉人淮南市安民物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初5073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 耿凯上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回淮南市安民物业管理有限公司一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、一审适用法律错误，一审判决认为“建设单位依法与物业服务企业签订的《淮南.奥林花园物业服务委托合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费”是错误的。根据国务院《物业管理条例》第二十四条规定，本案中，建设单位前期物业单位是顺昌物业，建设单位重新选取本案淮南市安民物业管理有限公司作为物业服务单位并签订委托合同，属于擅自采用协议方式选聘物业服务企业，违反《物业管理条例》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的《淮南.奥林花园物业服务合同》违反了法律和行政法规的强制性规定，合同无效，还应受到行政处罚。2、《淮南.奥林花园物业服务合同》无效，不能约束耿凯。根据《物业管理条例》第二十五条规定和《安徽省物业管理条例》第四十六条的规定，耿凯既没有和建设单位签订由合肥顺昌物业公司更换为淮南市安民物业管理有限公司的合同，也未和淮南市安民物业管理有限公司签订物业管理合同，双方之间未形成物业管理合同关系，淮南市安民物业管理有限公司无论对奥林花园是否提供了物业服务，耿凯都没有义务按照合同约定支付物业费，更构不成对淮南市安民物业管理有限公司的违约，淮南市安民物业管理有限公司无权要求耿凯支付物业费。综上，请求二审法院支持耿凯上诉请求。 淮南市安民物业管理有限公司辩称，本案是物业服务合同纠纷，关于物业招标的问题与本案无关，且淮南市安民物业管理有限公司手续齐全。 淮南市安民物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令耿凯支付拖欠的物业管理费10831元(1元/平方米,共计84个月+公摊每月5元)；2、本案诉讼费用由耿凯承担。 一审法院认定事实：耿凯系安徽省淮南市田家庵区室业主，房屋建筑面积123.95平方米。2014年11月16日淮南市安民物业管理有限公司与淮南市城乡建设开发有限公司签订了《淮南·奥林花园物业服务委托合同》一份，内容为：“项目名称：淮南·奥林花园小区，合同编号：（淮安物字）2012-Ａ05，委托方（甲方）：淮南市城乡建设开发有限公司，受托方（乙方）：淮南市安民物业管理有限公司，物业名称：淮南·奥林花园小区，座落位置：淮南市田家庵区人民南路东侧、舜耕中路北侧，合同期限：本合同为原合肥顺昌物业管理公司服务期后另续合同,期限为肆年,自2014年10月1日起至2018年7月31日止。合同到期后,各项物业服务工作运转正常,若委托方对物业服务无异议,本物业合同继续顺延，收费标准：高层1.26元／月／平方米”，2014年11月18日签订了《委托收款书》，内容为：“委托收款书合肥顺昌物业管理公司淮南分公司已于2014年10月1日将淮南市奥林花园小区物业管理服务正式交接给淮南市安民物业管理有限公司,特委托淮南市安民物业管理有限公司作为我单位合法委托代理收款单位,授权其代表我单位对该小区交接之前业主所欠物业管签订理服务费进行代收款工作。委托人：合肥顺昌物业管理公司淮南分公司盖章2014年11月18日受托人：淮南市安民物业管理有限公司盖章214年11月18日”，合同生效后，淮南市安民物业管理有限公司司对淮南·奥林花园提供了物业管理服务。耿凯尚欠10831元物业管理费未按时交纳。 一审认为，建设单位依法与物业服务企业签订的《淮南·奥林花园物业服务委托合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，双方虽未签订书面的物业服务合同，但自淮南市安民物业管理有限公司与淮南市城乡建设开发有限公司签订《淮南·奥林花园物业服务委托合同》后，淮南市安民物业管理有限公司对淮南·奥林花园提供了物业服务，耿凯称2013年至2019年淮南市安民物业管理有限公司没有提供任何服务的答辩意见不予采纳。耿凯作为业主未能按照合同约定支付物业服务费已构成违约，淮南市安民物业管理有限公司有权要求耿凯支付物业服务费。本案中，淮南市安民物业管理有限公司要求耿凯支付2013年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费10831元，一审认为，因耿凯当庭认可其未支付2013年1月1日之后的物业服务费，且淮南市安民物业管理有限公司当庭确认物业服务费的收费标准实为每月每平方米1元，未超过服务价格登记证的约定，符合法律规定，即耿凯尚欠淮南市安民物业管理有限公司2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费为10411.8元（1元/平方米/月×84个月×123.95平方米），依法予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决：一、耿凯于本判决生效后十日内一次性支付淮南市安民物业管理有限公司2014年11月16日至2019年12月31日期间的物业服务费10411.8元；二、驳回淮南市安民物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费71元，减半收取计35.5元，由耿凯负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。 本院归纳本案二审争议焦点为：关于耿凯是否应当向淮南市安民物业管理有限公司支付物业管理服务费问题。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《物业管理条例》规定“业主应当根据物业管理服务合同的约定缴纳物业服务费用”。本案中，淮南市安民物业管理有限公司与建设单位淮南市城乡建设开发有限公司签订《淮南.奥林花园物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定为合法有效。耿凯上诉认为《淮南.奥林花园物业服务委托合同》违反了《物业管理条例》无事实和法律依据，本院依法不予支持。耿凯作为奥林花园小区的业主，在享受淮南市安民物业管理有限公司提供的物业服务后，应按《物业管理条例》缴纳物业管理服务费。如耿凯认为小区的物业服务管理存在不足，可以向物业管理单位提出意见，而不应采取拒不缴纳物业费的方式。综上，一审判决认定耿凯支付淮南市安民物业管理有限责任公司物业管理服务费并无不当。对于耿凯上诉认为其不应当缴纳物业管理服务费的上诉请求本院依法不予支持。 综上，耿凯上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由耿凯负担。 本判决为终审判决。 审判长  桂华雷 审判员  王雪霞 审判员  李 侠 二〇二一年三月四日 法官助理倘余山 书记员杨海波 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。