新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终435号 上诉人（原审原告）：范吉义，男，1960年6月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：孟淑贤，女，1961年6月2日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：张雅雯，新疆星河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李忠文，男，1967年10月16日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区哈密市三道岭。 被上诉人（原审被告）：张辉，男，1966年11月3日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区福海县福海镇。 被上诉人（原审被告）：刘义好，男，1969年3月29日出生，汉族，新疆新天律师事务所律师，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 被上诉人（原审被告）：李艳，女，1979年10月16日出生，汉族，职业不详，住安徽省宿州市萧县。 被上诉人（原审被告）：赵永新，男，1959年10月27日出生，汉族，潞安新疆煤化工能源公司退休职工，住新疆维吾尔自治区哈密市三道岭。 被上诉人（原审被告）：郑丽，女，1961年10月15日出生，汉族，潞安新疆煤化工能源公司退休职工，住新疆维吾尔自治区哈密市。 被上诉人（原审被告）：扈哲，女，1962年3月13日出生，汉族，卡子湾水泥厂退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 被上诉人（原审被告）：于丽英，女，1971年10月14日出生，汉族，职业不详，住新疆维吾尔自治区哈密市三道岭。 被上诉人（原审被告）：胡友安，男，1962年2月14日出生，汉族，兵团建工设计研究院退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**。 上诉人范吉义因与被上诉人李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初5807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范吉义上诉请求：1．维持（2019）新0104民初5807号民事判决第一项、第二项；2．依法撤销（2019）新0104民初5807号民事判决书第三项、第四项判决，并依法改判李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安支付我房屋占有使用费164,166.7元及利息70,200元。事实和理由：1．我并没有将李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安租赁房屋的部分区域交由第三方使用，也未将房屋的一半面积又出租给他人。给第三方办理居住证是基于社区的要求，且是在我多次要求李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安办理居住证，他们推脱不予办理，并让我自行找他人代替办理的情况下，无奈才找第三人办理了居住证，但并未将出租的房屋交由第三人使用或转租。2．一审判决认为《房屋租赁合同》中不涉及两间办公室及工人宿舍，双方之间成立了新的房屋租赁合同关系，该部分租金在本案中不予处理没有法律依据。3．我与李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安《房屋租赁合同》第十三条违约条款明确约定，逾期交付租金，应支付滞纳金。一审法院在认定李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安使用了承租房屋，并拖欠房屋占有使用费的情况下，驳回我关于资金占用期间的利息的诉讼主张没有事实和法律依据。 刘义好辩称，1．一审判决九个投资人作为案件的被告与法律规定不符，赵永新未经全体股东同意，将涉案公司注销，并伪造我和其他股东签字，违反了《中华人民共和国公司法》的相关规定，我们只在对公司投资的金额范围内承担责任；2．我认可与范吉义之间的租赁关系，但在租赁期间，是范吉义的过错才导致我方所开设的公司财产遭受巨大损失，且范吉义在我方要从公司厂房搬离设备时，出面阻拦公司搬迁，由此造成的损失应由范吉义承担；3．范吉义给我们承租的房屋没有相关产证，导致我方没办法办理公司生产的相关手续，致使公司没有办法正常营业，给我方造成的损失应该由范吉义承担。 张辉辩称，其答辩意见与刘义好一致。 扈哲辩称，其答辩意见与刘义好一致，并补充说其在2014年就已将公司的股权转让给了赵永新，我对公司注销的情况不知情。 李忠文、李艳、赵永新、郑丽、于丽英、胡友安未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 范吉义向一审法院起诉请求：1．请求确认《房屋租赁合同》无效；2．判令李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安立即将房屋内所有设备及办公用品搬离，逾期造成损失由李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安承担；3．判令李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安支付2015年5月6日至2018年7月10日房屋占有使用费164,166.7元及利息70,200元；4．判令李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安支付2014年6月1日至2018年7月10日占用两间办公室及工人宿舍使用费（400元／月）共计19,600元及利息2,340元；5．由承担本案所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年5月6日，范吉义与刘义好签订《房屋租赁合同》，将坐落在宣仁墩金沙二巷6号建筑面积420平方米的房屋出租给刘义好，租赁期限从2014年5月6日至2019年5月6日。租金：2014年至2015年5月6日租金45,000元；2015年至2016年5月6日租金55,000元；2016年5月6日以后租金随行就市，以本房屋周围五家出租户为基数，取平均值作为年租金，每年的租金确定后，立即支付，付款方式为转账或现金。承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。租赁房屋的用途为：生产、加工、销售水泥外加剂及法律允许加工产品，租赁房屋的维修由范吉义承担。定金2,000元，承租人在2014年5月已交给出租人，承租人交押金5,000元。合同解除的条件，有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1．承租人不交付或者不按约定交付租金达三个月以上；2．承租人所欠各项费用达10,000以上；3．未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4．承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或者设备严重损坏的；5．未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6．未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；7．承租人在承租房屋进行违法活动的。有下列情形之一，承租人有权解除本合同：1．出租人迟延交付出租范围叁个月以上；2．出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋……。合同签订后，李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安支付了押金5,000元，第一年租金45,000元。范吉义将房屋交付给李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安。2014年6月25日，李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安共同设立了大陆新桥公司，经营场地为案涉租赁房屋。2015年李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安仅支付10,000元租金后再未支付任何款项。2016年4月底，社区要求办理居住证，范吉义遂将租赁房屋的部分区域交由第三方使用存放配电箱、钢管等物品，由该第三方办理居住证。该第三方离开后，范吉义于2016年冬天将房屋一半面积出租给乔加奎，年租金20,000元。2018年6月，征收办拆除了房屋的房顶。7月，李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安雇佣车辆搬运物品、材料等，范吉义以未交清租金阻拦。2018年6月12日，大陆新桥公司组成清算组，清算公司债权债务。清算小组负责人：赵永新，清算组成员：郑丽、胡友安、张辉、刘义好、李艳、扈哲、于丽英、李忠文。同年8月2日，大陆新桥公司注销。审理中，范吉义陈述2014年6月与赵永新口头约定使用二楼的两间房屋作为办公室和工人宿舍，每间400元。李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安认为办公室和工人宿舍在房屋内，属于附属物，不应支付租金。另，范吉义出租的房屋未取得建设规划手续。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉租赁物未取得建设规划手续，故范吉义与刘义好所签订的《房屋租赁合同》无效。对范吉义确认无效的请求，一审法院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定，公司清算时，清算组应当按照《中华人民共和国公司法》第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案清算组明知范吉义系大陆新桥公司的债权人，未履行将公司解散清算事宜书面通知范吉义的清算义务，存在过失，导致范吉义无法向大陆新桥公司主张债权，李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安作为清算义务人应承担赔偿责任。范吉义主张李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安立即将房屋内所有设备及办公用品搬离，一审法院认为，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故范吉义的该项请求应予支持。范吉义主张李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安支付2015年5月6日至2018年7月10日拖欠房屋占有使用费164,166.7元及租赁利息70,200元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于房屋使用面积及期间，2016年5月，范吉义将部分场地交给第三人使用用于办理居住证，又于2016年冬天将含该部分约一半面积出租给乔加奎，故一审法院认定自2016年5月起李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安仅占用房屋的一半。另，2018年6月征收办拆除了房屋房顶，《房屋租赁合同》目的已不能实现，故一审法院仅支持范吉义主张至2018年6月间的占有使用费。关于占有使用费的标准，租赁合同约定2015年-2016年5月6日租金为55,000元，2016年5月6日后租金随行就市，但双方未能协商出租金标准，按照交易习惯应当以2015年至2016年5月6日租金标准认定2016年后的租金，李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安应当以此标准支付房屋占有使用费。核算为102,291.67元（55,000元＋55,000元×1／2×25个月÷12月／年－1万元），对范吉义多主张的部分不予支持。范吉义主张李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安支付租金利息70,200元于法无据，一审法院不予支持。范吉义主张李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安支付2014年6月1日至2018年7月10日占用两间办公室及工人宿舍（400元／月）共计19,600元及利息2,340元，范吉义陈述本案《房屋租赁合同》不涉及两间办公室及工人宿舍，故范吉义与李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安间成立新的房屋租赁合同关系，一审法院在本案中不予处理。赵永新、刘义好、张辉、胡友安、扈哲、李忠文的辩解意见无事实依据，一审法院不予采信。郑丽、李艳、于丽英未到庭视为放弃抗辩权利。一审判决：一、范吉义与刘义好2014年5月6日签订的《房屋租赁合同》无效；二、赵永新、刘义好、张辉、郑丽、胡友安、李艳、于丽英、扈哲、李忠文于判决生效后十日内将房屋内的所有设备及办公用品搬离；三、赵永新、刘义好、张辉、郑丽、胡友安、李艳、于丽英、扈哲、李忠文于判决生效后十日内支付范吉义房屋占有使用费102,291.67元；四、驳回范吉义要求赵永新、刘义好、张辉、郑丽、胡友安、李艳、于丽英、扈哲、李忠文支付租金利息70,200元的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。范吉义二审期间提交了以下证据：1.2020年9月23日宣仁墩村委会出具的证明一份，用于证明办理居住证是社区的要求所以才让第三人办理了居住证。刘义好、张辉、扈哲对该证明的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为该证明恰恰可证明涉案的房屋不适合居住。本院对该证明的真实性、合法性予以确认，因该证明的内容并未涉及本案涉案的房屋，故对关联性不予确认；2.2020年5月28日宣仁墩村委会出具的情况说明一份，用于证明，在签订租赁合同时赵永新、刘义好、张辉、郑丽、胡友安、李艳、于丽英、扈哲、李忠文对案涉房屋的土地性质为养殖用地，房屋无法办理产权证的事实是知道的。刘义好、张辉、扈哲对该情况说明的真实性、合法性、关联性认可，同时认为正是因为范吉义无法办理涉案房屋的产权证才导致《房屋租赁合同》无效，范吉义存在过错。本院对该证明的真实性、合法性、关联性予以确认；3.2021年1月27日宣仁墩村委会出具的证明一份，用于证明赵永新、刘义好、张辉、郑丽、胡友安、李艳、于丽英、扈哲、李忠文确实存在欠付房租的事实，且经村委会调解过。刘义好、张辉、扈哲对该证明质证认为，正是由于范吉义出面阻拦才导致公司的设备及材料没有搬离案涉的房屋，范吉义存在过错。本院对该证明的真实性、合法性、关联性予以确认；4.日期为2019年11月12日、2020年3月15日、2020年6月17日的公告费专用发票三张，用于证明本案诉讼过程中范吉义支付了费用。刘义好、张辉、扈哲对发票的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对此认为，因无法确认发票中的金额确系支付本案的公告费用，故，对该三张发票的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；5．视频光盘一张，用于证明后期对外出租了房屋与本案租赁合同所涉及的房屋是不一致的。刘义好、张辉、扈哲对视频光盘的真实性、合法性、关联性均不予认可。因该视频系范吉义单方制作，且是在相关设备及办公用品办理搬离后录制，故，本院对其真实性、合法性、关联性均不予确认。 扈哲二审期间提交了通话录音一份，用于证明在2014年已经将股权转让给赵永新，本案的责任应由赵永新承担。范吉义对该通话录音的真实性、合法性、关联性均不予认可。刘义好对该录音的真实性、合法性、关联性均予以认可。张辉对该录音没有意见。因该录音系扈哲单方制作。本院对该录音的真实性、合法性、关联性均不予确认。 刘义好、张辉二审期间未提交新证据。赵永新、郑丽、胡友安、李艳、于丽英、李忠文未到庭参加诉讼，未当庭发表质证意见，亦未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。二审期另查明，涉案房屋中的设备及办公用品已于2020年9月22日搬离完毕。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案二审期间的争议焦点为：1．范吉义要求李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安支付房屋占有使用费及利息的数额如何确定及相应的事实和法律依据；2．范吉义要求李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安支付两间办公室及工人宿舍占用使用费有无事实和法律依据。本院依据查明的事实，针对本案争议焦点问题，认定如下： 一、关于范吉义要求李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安支付房屋占有使用费及利息的数额如何确定及是否有事实和法律依据的问题。首先，关于是否应当支付房屋占有使用费及利息的问题。本案中，在《房屋租赁合同》签订后范吉义已将涉案房屋交付李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安使用，李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安在未支付租金的情况下未将房屋内的设备及办公用品及时搬离涉案房屋，一直占用涉案房屋，其应当支付占有使用费用。范吉义与李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安签订的《房屋租赁合同》中对2016年5月6日后房屋租金的数额约定不明确，且在本案中未能就租金数额协商一至，故，范吉义要求李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安支付利息的请求没有事实依据，本院不予支持；其次，关于占有使用房屋的期间问题。涉案房屋在2018年6月已被征收办拆除了屋顶，范吉义与李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行，故对涉案房屋占有使用费应当计算至2018年6月截止；最后，关于李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安实际占有使用房屋面积的问题。一审的庭审中范吉义的自述：“其依据社区的要求在本案涉案的房屋上为案外第三人办理居住证，且找了其他小厂房的人租赁涉案房屋一部分场地，让小厂房的人放东西。”故，对范吉义上诉称其没有将涉案房屋的部分区域交由第三方使用，也未将房屋的一半又出租给他人的上诉意见本院不予采信，同时本院对李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安实际占有房屋的面积为涉案房屋面积一半的事实予以确认。综上，一审判决依据《房屋租赁合同》约定的租金55,000元，以实际占用一半面积核算涉案房屋的占用使用费并无不妥本院予以维持。 二、关于范吉义要求李忠文、张辉、刘义好、李艳、赵永新、郑丽、扈哲、于丽英、胡友安支付两间办公室及工人宿舍占用使用费有无事实和法律依据的问题。范吉义称其与赵永新达成了口头约定将租赁房屋内部的两间房屋以每月400元的价格承租给大陆新桥公司，但范吉义对此未能提交充分有效的证据加以证实，故，本院对范吉义该上诉请求，不予支持。 综上所述，范吉义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,815.50元，（范吉义已预交）由范吉义负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾敏 审判员  杨扬 审判员  王辉 二〇二一年三月十日 书记员  马婷