江苏省徐州市贾汪区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏0305执异13号 异议人（被执行人）：徐州德客城置业有限公司，住所地江苏省徐州市贾汪区。 法定代表人：袁某，该公司经理。 申请执行人：湖南鸿源电力建设有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区。 法定代表人：旷某，该公司经理。 本院在执行湖南鸿源电力建设有限公司（以下简称湖南鸿源公司）申请执行徐州德客城置业有限公司（以下简称徐州德客城公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人徐州德客城公司对（江苏）苏北（2020年）（房估）第533号房地产司法鉴定估价报告不服，向本院提出书面异议。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，湖南鸿源公司与徐州德客城公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年12月28日作出了（2017）苏0305民初2985号民事判决书，判决：一、驳回徐州德客城公司的诉讼请求。二、徐州德客城公司于本判决生效二十日内给付湖南鸿源公司工程款1803799.46元及违约金（以1073626.15元为本金从2017年4月14日计算起按照年息24%计算至付清为止，以730173.31元为本金从2017年9月1日计算起按照年息24%计算至付清为止）三、驳回湖南鸿源公司的其他诉讼请求。徐州市中级人民法院于2020年6月5日作出(2019)苏03民终1058号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2017年8月17日，本院根据湖南鸿源公司的申请，作出（2017）苏0305民初2985号民事裁定，查封了徐州德客城公司名下位于贾汪区山水大道北侧XXX房屋。 根据湖南鸿源公司的申请，本院于2020年8月5日立案强制执行，案号为（2020）苏0305执1383号。在本案执行过程中，本院于2020年10月5日委托江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司对被执行人徐州德客城公司名下位于贾汪区山水大道北侧XXX商铺进行评估。2020年12月22日江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司作出（江苏）苏北（2020年）（房估）第533号房地产司法鉴定估价报告。2020年1月7日，本院向徐州德客城公司送达司法鉴定估价报告。 徐州德客城公司提出异议称，江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司出具的“房地产估价报告”，一是评估方式不合理，评估报告采用收益法作为估价的方法不合理，应该采用市场法，结合市场对涉案房屋进行合理的估价。二是评估价格不合理，涉案房屋评估价格与异议人同类型房屋销售价格相差巨大，故异议人认为此份评估报告评估出来的价格，明显偏低，没有客观真实地反映涉案房屋的实际价格。综上，异议人为维护自身的合法权益，请求重新对涉案房屋进行评估。 申请执行人湖南鸿源公司辩称，不同意异议人的异议请求。 另查明，2020年12月22日江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司作出（江苏）苏北（2020年）（房估）第533号房地产司法鉴定估价报告，评估内容：一、估价委托人：徐州市贾汪区人民法院。二、房地产估价机构：江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司。三、估价目的：估价目的是为司法拍卖房地产提供市场价值参考依据而评估被拍卖房地产的市场价值。四、估价对象：1、估价对象范围，估价对象为位于贾汪区山水大道北侧XXX商业房地产包含建筑物价值（含室内装饰装修）和分摊土地使用权价值。2、估价对象基本状况，估价对象为位于贾汪区山水大道北侧XXX商业房地产；估价对象作为商业使用，建筑规模适中，使用性较优。3、土地基本状况：（1）土地四至：东临水渠路，西临永福路，南临山水大道，北临鲁尔大道。（2）土地使用权状况：估价对象所分摊的土地为国家所有，土地终止日期为2053年05月31日。（3）土地开发程度：估价对象宗地内达到通上水、通下水、通路、通电、通讯、供气、供暖、土地平整“七通一平”的开发程度，基础设施完备程度优。4、建筑物基本状况：（1）层数：估价对象总层数为5层，估价对象分别位于第1层、第2层、第3层。（2）建筑结构：估价对象建筑物为钢筋混凝土结构。（3）设施设备：估价对象建筑物内有给水、排水、通风等设施设备，总体来说，设施设备较齐全且均完好。（4）装饰装修：经评估人员实地查勘了解，估价对象室内均为简单装修。（5）层高：估价对象层高适中，能够满足人们对建筑物内部立体空间的需求。（6）空间布局：估价对象部分墙体已经打掉，为商业用房，布局合理，使用方便，目前已出租。（7）建成时间：估价对象所在建筑物建成于2015年。（8）使用及维护状况及完损状况：至价值时点，估价对象所在建筑物约有5年房龄，维修养护状况较优，总体来说，建筑物是完好的。五、价值时点：本次价值时点为二〇二〇年十一月十日（第一次实地查勘日）。六、价值类型：1、本次估价的价值类型为市场价值。市场价值是估价对象适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。2、本次估价的价值包含建筑物价值（含室内装饰装修）和分摊土地使用权价值。3、由于估价委托人提供的资料有限，本次估价未能确定估价对象是否存在抵押权之外的其他优先受偿权，根据《房地产估价规程》和估价目的，本次估价不考虑估价对象原有抵押权之外的其他优先受偿权及查封因素。七、估价原则：本次估价遵循的估价原则主要为：独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则及最高最佳利用原则。1、独立、客观、公正原则，遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。2、合法原则，遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。3、价值时点原则，遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。4、替代原则，遵循替代原则。评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。5、最高最佳利用原则，遵循最高最佳利用原则。评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。八、估价依据：（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件，1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）；2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《的决定》第三次修正）；3.《中华人民共和国土地管理法》（第三次修正，2019年8月26日颁布，2020年1月1日起执行）；4.《中华人民共和国资产评估法》全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日发布，自2016年12月1日起实施。5.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（根据2014年7月29日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订）；6.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号，1990年5月19日施行）；7.《司法鉴定程序通则》（司法部令第132号，2016年5月1日起施行）；8.《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（2010年8月16日最高人民法院审判委员会第1492次会议通过）法释〔2011〕21号，自2012年1月1日起施行。（二）本次估价采用的技术规程：1.《房地产估价规范》（国标GB/T50291-2015）；2.《房地产估价基本术语标准》（国标GB/T50899-2013）。（三）估价委托人提供的有关资料：1.《徐州市贾汪区人民法院司法鉴定委托书》；2.《房地产权登记信息表》复印件；3.估价委托人提供的其他相关资料。（四）房地产估价机构掌握的有关资料：1.估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料；2.估价对象所在地统计资料；3.估价对象所在地城市规划资料；4.估价对象所在地城市基础设施基本情况资料。（五）注册房地产估价师实地查勘、调查所获取的资料：1.注册房地产估价师实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料；2.注册房地产估价师实地踏勘和调查收集的有关估价对象建筑物状况资料；3.注册房地产估价师实地拍摄的有关估价对象土地利用、建筑物状况、周边环境的照片；4.注册房地产估价师实地踏勘和调查收集的估价对象所在地方房地产销售、租赁等方面的房地产市场状况资料；5.注册房地产估价师实地踏勘和调查收集的估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料。九、估价方法：1、估价方法的适用性分析合理公正的估价必须遵循一定的估价程序和适当的估价原则，科学地使用估价方法。选用估价方法时，应根据估价对象及其所在房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。（1）比较法适用于同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，特别是存量成套住宅，由于数量较多，可比性较强，宜选用比较法估价。估价对象为商业房地产，房地产市场上交易量较多，根据《房地产估价规范》，同类房地产有较多交易的房地产应选用比较法估价，故本次选用比较法进行估价。（2）收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产，特别是公寓、写字楼、旅馆、商店等。估价对象为具有收益的房地产，故本次选用收益法进行估价。（3）成本法适用于新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，对于很少发生交易而限制了比较法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，也适用于成本法估价。估价对象为商业房地产，建成于2015年，根据《房地产估价规范》，本次估价不适用成本法估价。（4）假设开发法适用于具有开发或在开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法评估的房地产。估价对象建成于2015年，为成熟可用的商业房地产，维护保养较优，根据《房地产估价规范》，本次估价不宜选用假设开发法进行评估。根据注册房地产估价师掌握的资料，结合《房地产估价规范》，最终确定本次采用比较法和收益法进行评估。2、估价技术路线：比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法的估价技术路线为：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立比较基准；（4）进行交易情况修正；（5）进行市场状况调整；（6）进行房地产状况调整；（7）求取比较价值。计算公式为：估价对象比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法的估价技术路线为：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立比较基准；（4）进行交易情况修正；（5）进行市场状况调整；（6）进行房地产状况调整；（7）求取比较价值。计算公式为：估价对象比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法，估价对象所在区域的商业用房长期租赁市场已经形成，通过市场调查获取有关房地产租赁市场资料，市场租金较为平稳，故本次在采用收益法评估时，考虑年收益有一定比例的增长，以此估算该估价对象房地产的客观价值。根据注册房地产估价师掌握的资料，结合《房地产估价规范》，最终确定本次采用比较法和收益法进行评估。十、估价结果：注册房地产估价师根据本次估价目的，按照国家规定的技术标准和程序，在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”的前提下，采用比较法和收益法进行评估，经过对估价对象进行专业分析、测算和判断，最终确定估价对象于价值时点的市场价值评估结果为：小写（人民币）：￥230.36万元，大写（人民币）：贰佰叁拾万叁仟陆佰元整。十一、注册房地产估价师：尹某（注册号：XXX）、尤某（注册号：XXX）。十二、实地查勘期：二〇二〇年十一月十日和二〇二〇年十二月十八日。十三、估价作业期：二〇二〇年十一月十日至二〇二〇年十二月二十二日。十四、估价报告使用期限：本次估价报告使用期限应自估价报告出具之日起壹年内有效，即自二〇二〇年十二月二十二日起至二〇二一年十二月二十一日止。 针对徐州德客城公司的异议，江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司五日内作出了书面说明。一、评估方式合理，异议不成立。理由是：根据《房地产估价规范》，结合本次估价目的及估价对象情况，遵循估价原则，本次估价选用比较法和收益法两种评估方法进行评估，符合规范的要求。二、评估价格合理，异议不成立。理由是：本次估价比较法采用的可比案例为在价值时点同类物业的正常的市场交易价格，收益法采用的租金为在价值时点同类物业正常的市场客观租金，并通过相关因素修正，得到估价对象的价值。考虑估价对象所在区域该类物业的租售比，釆取加权平均值确定估价对象单价，并给予比较法较大权重70%,收益法较小权重30%，评估得出估价对象价值，估价对象的评估结果是客观合理的。根据本次估价目的，按照国家规定的技术标准和程序，在满足估价报告中“估价的假设和限制条件”的前提下，遵循估价原则，根据估价师的现场走访和电话咨询调查，进行专业分析、测算和判断，最终确定估价对象的市场客观价值，出具的评估报告中的估价方法选用是合适的，评估结果是客观合理的。本院于2021年1月28日向徐州德客城公司送达了上述书面说明，徐州德客城公司未提异议。 还查明，江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司具有一级土地、房地产评估资质，注册房地产估价师尹某（注册号：XXX）、尤某（注册号：XXX）具备土地、房地产评估资质。徐州德客城公司未提供任何证据。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、二十三条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。江苏苏北土地房地产资产评估测绘咨询有限公司及其评估人员具备相应资质，异议人没有提供证据证明评估程序严重违法，此种情况下，申请重新评估与法律规定不符。且资产评估送达异议人后，异议人未提出异议。因此，异议人徐州德客城公司的异议请求，理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、二十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人徐州德客城置业有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江苏省徐州市中级人民法院申请复议。 审判长  刘德刚 审判员  卢增吉 审判员  王秀富 二〇二一年三月十九日 书记员  赵 田