陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2021)陕06民终232号 上诉人（原审原告、反诉被告）：延安佳华苑酒店有限责任公司。住所地：延安市宝塔区永盛路口。统一社会信用代码：91610600698438249X。法定代表人：苗延军，该公司总经理。委托诉讼代理人：高小敏、呼蓉蓉，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：延安滚石文化娱乐有限公司。住所地：延安市宝塔区。统一社会信用代码：91610600779931860X。法定代表人：赵海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭敏，陕西菲格律师事务所律师。原审被告：贺海雄。委托诉讼代理人：郭敏，陕西菲格律师事务所律师。上诉人延安佳华苑酒店有限责任公司（以下简称“佳华苑公司”）与被上诉人延安滚石文化娱乐有限公司（以下简称“滚石公司’）、原审被告贺海雄房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2020）陕0602民初3666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人佳华苑公司的委托诉讼代理人高小敏、呼蓉蓉、被上诉人滚石公司及其与贺海雄的共同委托诉讼代理人郭敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。  上诉人佳华苑公司的上诉请求：1、请求依法撤销一审法院判决将本案发回重审或依法改判(第一项改判为：解除上诉人与被上诉人签订的《承包经营合同》、《承包经营合同 (补充合同)》、及佳华酒店一楼大厅的租赁合同；改判第二项为：依法判令被上诉人搬离所租赁房屋，办理移交手续，恢复房屋原状；改判第三项为：依法判令被上诉人支付上诉人欠付的租金1750万元(租金暂计算至2020年11月5日)，违约金350万元，租金实际要求被上诉人支付至搬离恢复原状之日；改判第四项为：依法判令被上诉人支付上诉人拖欠的水电费1745122元(计算至2020年7月)及8月、9月、10月水电费44890.8元。2、本案一审、二审的诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院未支持上诉人一楼大厅的租金属于事实认定不清、法律适用错误。二、一审法院认定被上诉人欠付上诉人的租金时未对佳华酒店一楼大厅的租金进行认定，且计算租金时计算至2020年4月5日与事实不符，违约金的计算基数也存在错误。三、一审法院认定受新冠疫情影响未能按合同约定支付租金，属于不可抗力，酌定减免2个月房屋租金。但是上诉人也是从案外人承租的涉案房屋，案外人并未减免上诉人疫情期间租金，一审法院判决免除被上诉人疫情期间两个月资金违反了公平公正原则，因此也不应当予以减免被上诉人两个月租金。四、上诉人起诉后，被上诉人在涉案租赁房屋内继续进行经营，8月-10月产生水电费合计：44890.8 元。其中8月份14065.9元,9月份15915.7元，10月份14909. 2元，该部分水电费被上诉人应当支付给上诉人。上诉人在二审中提交的新证据足以证明上诉人主张一楼的计算租金日期为2014年1月1日开始。被上诉人在涉案房屋内继续经营2020年8月至2021年1月产生水电费95632.8元。 被上诉人滚石公司辩称：一审法院清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求与事实不符，予以驳回，关于上诉人主张的佳华酒店一楼的租金认定，双方在一审庭审中就该事实进行过举证质证，事实上双方没有签订合同，没有履行过租赁的事实，故上诉人主张该部分租金及其他相关费用无事实和法律依据，应当驳回。原审被告贺海雄辩称：一审法院清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求与事实不符，予以驳回。  上诉人佳华苑公司向一审法院起诉请求：一、请求依法解除原、被告双方签订的《承包租赁合同》及《补充协议》，并要求被告搬离所租赁房屋，恢复房屋原状；二、请求依法判令两被告支付拖欠租金至实际搬离之日，暂计算至2020年7月，已拖欠租金为17058333.38元，实际要求支付至被告搬离恢复原状之日；三、请求依法判令两被告支付拖欠的水电费至实际搬离之日，暂计算至2020年7月，已拖欠的水电费共计1745122元；四、请求依法判令两被告支付拖欠的空调使用费至实际搬离之日，暂计算至2020年7月共计443626.67元；五、请求依法判令两被告支付拖欠租金的违约金共计5117500元；六、本案诉讼费用、财产保全费由两被告承担。被上诉人滚石公司向一审法院提出反诉请求：一、请求贵院确认被反诉人与反诉人签订的《承包经营合同》内关于出租“酒店地下室负一层”的相关条款无效；二、请求确认《承包经营合同》租金应为104000元/年，请求贵院判令被反诉人向反诉人返还因《承包经营合同》内部分约定无效而多支付的租金共计6960000元（租赁面积共计约1911平方米（1661＋50＋200），负一层面积约1661平方米，占总面积的87%，故应返还的年租金为800000元×87%＝696000元/年）或将上述资金抵扣因案涉合同产生的其他费用；三、请求贵院依法判令被反诉人向反诉人支付因《承包经营合同》内关于出租“酒店地下室负一层”的条款无效，反诉人造成的剩余装修损失共计1000000元（具体金额以鉴定结果为准）；四、维修租赁物楼上及院内漏水区域或承担相关维修费用及由此给反诉人造成的经营损失（具体金额以鉴定结果为准）；五、反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2010年4月6日，佳华苑公司与滚石公司签订《承包经营合同》（被告贺海雄在法定代表人一栏中签名），合同约定佳华苑公司自愿将其酒店地下室负一层和大楼西北角一楼一大间房、后院二楼办公室三间。租赁期限自2010年4月10日至2022年12月31日止，免租期120天，租金为800000元/年。佳华苑公司应保证滚石公司承包经营期间的水、电、天然气、中央空调的正常使用（佳华苑公司免费提供滚石公司每年的制冷和取暖，电费按照电力局收费标准收取，热水及算来水费按每月1000元收取）。2012年8月6日，佳华苑公司与滚石公司签订《承包经营合同补充合同》，合同约定佳华苑公司愿将其酒店大厅吧台以每年200000元出租给滚石公司，租期从2012年8月6日开始，水电装表按延安市地方标准执行，空调制冷、制热使用费每年10000元。合同履行期间，滚石公司陆续支付佳华苑公司房屋租赁费2600000元。以上事实，有《承包经营合同》、《补充合同》及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，原告与被告滚石公司签订的《承包经营合同》、《补充合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方应依约全面实际履行。原告依约向滚石公司交付了所租赁房屋，滚石公司应按照合同约定按时支付原告房屋租赁费、水电费及空调制冷、制热使用费，现滚石公司逾期支付上述款项，构成违约，原告有权解除合同，滚石公司对此亦无异议，故对原告提出解除其与滚石公司签订的《承包经营合同》、《补充合同》及由滚石公司搬离所租赁房屋的诉请，本院依法予以支持。因原告与滚石公司签订的《承包经营合同》中明确约定承租方在承包期内所添附的物品，可移动而不损坏承包物的，承租方自行搬离，不能移动或移动将损坏租赁物的，全部无偿移交出租方。故滚石公司应依照合同约定进行搬离，对原告提出由滚石公司恢复原状的诉请，本院依法不予支持。关于滚石公司欠付房屋租赁费、水电费及空调制冷、制热使用费具体数额问题。首先关于房屋租赁费，原、被告对延安佳华苑酒店地下室负一层及大楼西北角一楼一大间房、后院二楼办公室太平间、酒店大厅吧台租赁相关事宜无异议，本院依法予以确认。延安佳华苑酒店地下室负一层及大楼西北角一楼一大间房、后院二楼办公室三间年租金为800000元，算至2020年4月5日，共产生租赁费8000000元，扣除120天免房租，实际产生租赁费7733333元；酒店大厅吧台年租金200000元，算至2020年4月5日，共产生租赁费1533333元；以上两项合计9266666元，扣除已支付2600000元，滚石公司实际欠付租赁费数额为6666666元。原告依据延安市宝塔区人民法院（2019）陕0602民初7479号民事判决书主张由滚石公司按照年租金1500000元支付佳华苑酒店一楼大厅的房租以及从何时开始支付依据不足，对原告该项诉请，本院依法不予支持。滚石公司辩称其将房租按时支付给原告公司前法人高庆元，无事实及法律依据，本院依法不予采信。关于欠付水电费，结合滚石公司KTV经营情况及原告提供的相关票据，对原告主张1745122元本院依法予以确认。7月份以后产生的水电费，原告未提供证据证明，本院依法不予支持。关于欠付空调制冷、制热使用费，因原、被告在补充合同中明确约定该费用为每年10000元，原告起诉主张该项费用高出部分，本院依法不予支持。滚石公司以原、被告间约定违约金数额过高为由请求本院予以减少，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及其他综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金数额调整为所欠租赁费总额即6666666元的20%。滚石公司在履行合同过程中，受新冠疫情影响未能依合同约定支付房租，属于不可抗力，本院酌定免除2个月房屋租金即166667元。本案被告贺海雄虽然在《承包经营合同》及《补充合同》中签字确认，但《承包经营合同》中贺海雄签字处在法定代表人一栏，结合贺海雄时任滚石公司法定代表人以及原告催交租金而签发的《工作外联函》的相对方为滚石公司而非贺海雄个人，据此，应认定贺海雄在《承包经营合同》及《补充合同》中的签字应认定为职务行为，与其个人无关，贺海雄并非该案适格当事人，应驳回原告对贺海雄的起诉。被告提出的各项反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）延安佳华苑酒店有限责任公司与被告（反诉原告）延安滚石文化娱乐有限公司双方分别于2010年4月6日、2012年8月6日签订的《承包经营合同》及《补充合同》；二、被告（反诉原告）延安滚石文化娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于延安佳华苑酒店案涉租赁房屋，并按照合同约定办理移交手续；三、被告（反诉原告）延安滚石文化娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内一次支付原告（反诉被告）延安佳华苑酒店有限责任公司房屋租赁费6666666元及从2020年4月6日起算至实际搬离之日止的房屋占用费（年租金为1000000元，应扣除疫情时免除的166667元）、违约金1333333.2元；四、被告（反诉原告）延安滚石文化娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内一次支付原告（反诉被告）延安佳华苑酒店有限责任公司水电费1745122元；五、被告（反诉原告）延安滚石文化娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内一次支付原告（反诉被告）延安佳华苑酒店有限责任公司空调使用费80000元及从2020年8月6日起算至实际搬离之日止的空调使用费（每年10000元）；六、驳回原告（反诉被告）延安佳华苑酒店有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）延安滚石文化娱乐有限公司的反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163623元，原告（反诉被告）延安佳华苑酒店有限责任公司已预交，财产保全费5000元，两项合计168623元，实际由延安佳华苑酒店有限责任公司自行承担100000元，由被告（反诉原告）延安滚石文化娱乐有限公司承担68623元；反诉费34060元，延安滚石文化娱乐有限公司已预交，实际由延安滚石文化娱乐有限公司自行承担。二审中，佳华苑公司向法庭提交了三组证据：第一组证据水电费证明。欲证明，根据合同约定，滚石公司还应当向佳华苑公司支付2020年8月至2021年1月欠付的水电费，合计95632.8元。实际应当支付至实际搬离结算之日。第二组证据《租赁合同书》、情况说明、证明、延安市宝塔区村级会计服务中心专用收据、承诺书。欲证明滚石公司自2014年1月份起便承租了佳华苑公司位于延安市宝塔区百米大道中段永盛路口佳华国际酒店一楼大厅部分经营KTV，滚石公司应当支付佳华苑公司一楼大厅部分租金，期限为2014年1月起至滚石公司实际搬离该租赁房屋之日。第三组证据照片视频。欲证明滚石公司租赁佳华苑公司一楼大厅经营KTV从2014年1月起至今经营。经质证，滚石公司对第一组证据的三性均不认可，该证据上并没有被上诉人的签章，被上诉人从未对该部分费用进行认可，且水电费应当由相关部门发正式签发。对第二组证据的三性均不认可。租赁合同书没有原件，且合同双方当事人与被上诉人无关。上诉人想与第三方的租赁合同证明与被上诉人租赁的事实，不能成立。证明、收据、情况说明、承诺书也是上诉人与延安市XX村XX小组为达到其证明目的，当下出具的，且与本案的合同关系没有关联。对第三组证据认为不符合视听资料形式，不认可，不进行质证。贺海雄认为与其无关，不参与质证。经审查，上述证据的证明目的超出佳华苑公司在一审起诉状中的诉请，故不予评述。本院认为，本案的争议焦点是：1、案涉租赁物的一楼大厅滚石公司是否应向佳华苑公司支付租金以及起止时间如何确定。2、因受疫情影响一审法院酌情让滚石公司少支付2个月租金是否正确。佳华苑公司认为，一审法院未支持一楼大厅的租金属于事实认定不清、法律适用错误。一审法院判决免除滚石公司疫情期间两个月资金违反了公平公正原则，因此也不应当予以减免两个月租金。审理查明，2010年4月6日，诉辩双方签订的《承包经营合同》约定佳华苑公司自愿将其酒店地下室负一层和大楼西北角一楼一大间房、后院二楼办公室三间，该约定并未包含佳华苑公司主张的一楼大厅。佳华苑公司在一、二审过程中均未能提供所涉争议一楼大厅的书面合同，同时滚石公司对一楼争议部分持不同意见，故本院认为佳华苑公司主张案涉租赁物一楼大厅争议部分的租金不予支持。如佳华苑公司有新事实、新证据可另案起诉。一审法院认定滚石公司在履行合同过程中受新冠疫情影响未能依合同约定支付房租，属于不可抗力，酌定免除2个月房屋租金即166667元的事实并无不当，亦未违反公平原则。佳华苑公司主张其出租人未因新冠疫情影响向其减免房租，所以其亦不应向滚石公司减免房租的抗辩理由不能成立。综上所述，上诉人延安佳华苑酒店有限责任公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费100100元，由上诉人延安佳华苑酒店有限责任公司负担。本判决为终审判决。     审  判  长   周 海 龙审  判  员   李 欣 南审  判  员   樊    宁 二〇二一年 三月十日 法 官 助 理   刘 丹 媛书   记  员  王    霞 1