辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终169号上诉人（原审被告）：凌源市广益房地产开发有限责任公司，住所地凌源市红山路西段**。法定代表人：刘国军，总经理。委托诉讼代理人：康学丽，凌源市济安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张玉春，女，1970年1月27日出生，满族，无业，住址凌源市。被上诉人（原审原告）：姚晶晶，女，1993年3月15日出生，汉族，无业，住址河北省保定市雄县。上述二被上诉人委托诉讼代理人：孙艳侠，辽宁红山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄文天，男，1985年7月29日出生，汉族，个体，住址凌源市。委托诉讼代理人：贡海洋，辽宁昌鉴律师事务所律师。上诉人凌源市广益房地产开发有限责任公司（以下简称广益房产公司）因与被上诉人张玉春、姚晶晶、黄文天房屋买卖合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2020）辽1382民初2764号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人康学丽，被上诉人张玉春及其委托诉讼代理人孙艳侠，被上诉人黄文天委托诉讼代理人贡海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广益房产公司的上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由是：张玉春与广益房产公司签订售房合同时知道是抵帐房，且该房屋已交付给建筑商王成山，广益房产公司只是按照和建筑商约定配合网签，此后张玉春没有将房款缴纳给广益房产公司，也没有将房款缴纳给实际抵帐人王成山，广益房产公司履行义务完毕，广益房产公司没有义务向张玉春、姚晶晶交付房屋。张玉春、姚晶晶辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从一审法院判决。黄文天辩称，服从一审法院判决。张玉春、姚晶晶向一审法院起诉请求：确认原告与第一被告广益房产公司签订的商品房买卖合同无效；解除原告与被告黄文天签订的商品房买卖合同，要求黄文天返还购房款320,000元人民币，并自2015年4月24日起赔偿原告占用房款至返还时的利息损失（利息约5万元）；被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：二原告系母女关系，2015年4月，原告张玉春经他人介绍得知被告黄文天在凌源市龙泰豪府有抵账房需要出售，经协商同意购买该抵账房并将涉案房屋房款320,000元交付给被告黄文天。2015年4月23日，被告黄文天为原告张玉春出具了收款收据，该收款收据载明：今收到龙泰豪府11-1-402房款人民币320,000元。原告张玉春、被告黄文天分别在该收款收据中签名、捺印。被告黄文天收到房款后与原告张玉春、姚晶晶共同到广益房产公司凌源市龙泰豪府售楼处办理相关购房手续。同日，原告姚晶晶作为买受人与被告广益房产公司作为出卖人签订了商品房买卖合同（预售），该合同主要内容为：该商品房为龙泰豪府11#1单元4层01042号，预测建筑面积共115.19平方米，商品房单价为4,400元/㎡，总价款506,836元；付款方式及期限为一次性付款，买受人应当在2015年4月23日前支付该商品房全部价款；出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当自本合同签订日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将登记备案情况告知买受人。在该商品房买卖合同（预售）中出卖人处被告广益房产公司加盖了合同专用章及法定代表人名章，买受人处原告姚晶晶签名、捺印。合同签订后，原告要求被告广益房产公司交付涉案房屋未果。一审法院判决认为，被告黄文天通过抵账方式获得了被告广益房产公司开发的凌源市龙泰豪府的涉案房屋，其将所获得的涉案房屋出售给原告并收取了房款320,000元，收取房款后与原告共同在被告广益房产公司凌源市龙泰豪府售楼处签订了商品房买卖合同（预售），虽被告广益房产公司在所签订该商品房买卖合同中并未实际收取涉案房款，但其在明知被告黄文天已收取房款的情况下仍与原告姚晶晶签订了商品房买卖合同（预售），该行为应视为其依据商品房买卖合同中所约定的“一次性付款，买受人应当在2015年4月23日前支付该商品房全部价款”行为的默认，同时也是对被告黄文天取得涉案房屋处分权的确认。现因被告广益房产公司违反所签订的商品房买卖合同中约定的向原告姚晶晶交付涉案房屋的义务，致使不能实现该商品房买卖合同的目的，故原告姚晶晶与被告广益房产公司签订的商品房买卖合同（预售）应予解除。关于原告诉请，因该商品房买卖合同并不存在法定的合同无效情形，且被告黄文天与原告姚晶晶之间并不存在商品房买卖合同关系，故原告的主张缺乏依据，应由被告广益房产公司承担给付原告姚晶晶房款及利息损失的责任。关于被告广益房产公司称承认原告与其签订的商品房买卖合同无效，给付房款及利息损失与其无关，不应承担连带责任的辩解，缺乏依据，其抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、解除原告姚晶晶与被告广益房产公司于2015年4月23日签订的商品房买卖合同（预售）；二、被告广益房产公司于本判决生效后十五日内，给付原告姚晶晶房款320,000元并支付利息（利息起止日期自2015年4月23日至房款付清之日，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告张玉春、姚晶晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3050元，由被告广益房产公司负担。本院二审期间，上诉人广益房产公司提交了《协议书》、《凌源市公安局立案告知书》、《支据》、《证明》各1份。上述广益房产公司出具的证据证明问题是：一、王成山与杨永福签订的《协议书》以证明，案涉6套房屋属于与杨永福抵顶商砼，并约定如未能准时供应商砼需无条件收回；二、《凌源市公安局立案告知书》以证明，杨永福涉嫌合同诈骗已为公安机关正式立案，现已列为在逃人员；三、《支据》以证明，杨永福委托他人支取案涉5套房屋的合同、收据；四、杨永福出具的《证明》以佐证，案涉6套房屋的款项由黄文天取走。张玉春、姚晶晶的综合质证意见是，王成山与杨永福签订的《协议书》是他们经济往来的内部约定，内容没有涉及黄文天，张玉春、姚晶晶是从黄文天处买房，购房款也交给黄文天了，故该《协议书》对房屋买受人没有约束力；《凌源市公安局立案告知书》和《支据》证据与房屋买受人无关；杨永福出具的《证明》，对其真实性有异议。黄文天的综合质证意见是，王成山与杨永福签订的《协议书》与黄文天无关，且没有约束力；《凌源市公安局立案告知书》表明杨永福涉嫌合同诈骗，已为公安机关正式立案，但不影响民事案件审理；《支据》后半部分内容的真实性有异议，与黄文天一审期间提交的，其与王成山等人的电话记录内容不一致；杨永福出具的《证明》其真实性不能确认。本案合议庭对广益房产公司提交的证据当庭进行质证，经研究评议认定如下，《凌源市公安局立案告知书》表明杨永福涉嫌合同诈骗，已为公安机关正式立案，其真实性各方均无异议，本院予以确认，但不影响本案民事诉讼审理；对王成山与杨永福签订的《协议书》、杨永福委托他人出具的《支据》和杨永福出具的《证明》，因杨永福未出庭质证，无法核实内容真实性，其证明效力不能确认，本院不予采信。本院认为，本案诉争焦点是：案涉房屋买受人应向谁主张返还购房款。案涉房屋买受人张玉春、姚晶晶与黄文天协商一致，购买其拥有的抵帐房，双方虽未签订商品房买卖合同，但买受人一次性将约定的购房全款320,000元交付于黄文天，并出具了《收款收据》，具体载明案涉房屋小区名称、楼层和房间号，双方均无异议，已形成事实上的商品房买卖合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。案涉房屋交易已得到广益房产公司认同，且与买受人签订了《商品房买卖合同》，但未实际收取购房款，广益房产公司的行为是对其“以房抵债”经营活动的确认，并履行约定的附随义务，但案涉“以房抵债”房屋最终未交付于黄文天，黄文天也不能实现房屋交付义务，致使房屋买卖合同目的不能实现，作为合同相对人黄文天应返还320,000元房款，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款(四)项、九十七条规定的情形。广益房产公司与买受人签订《商品房买卖合同》，是履行“以房抵债”的附随义务，其未向买受人实际收取购房款，也未出具过《收款收据》，其与买受人签订《商品房屋买卖合同》不具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，不构成法律意义上的商品房买卖合同。广益房产公司与建筑商、建筑商与材料商等之间的“以房抵债”纠纷，与本案非同一法律关系，各方可另行主张权利。一审法院判决认定“解除房屋买受人与广益房产公司签订的《商品房买卖合同》”与本案买受人张玉春、姚晶晶起诉请求不一致，适用法律存在瑕疵，应予以纠正。综上，广益房产公司的上诉人请求成立，应予以支持，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款(四)项、九十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、撤销凌源市人民法院（2020）辽1382民初2764号民事判决；二、被上诉人黄文天于本判决生效后十五日内，给付被上诉人姚晶晶房款320,000元，并自2015年4月23日至房款付清之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；驳回被上诉人张玉春、姚晶晶的其他诉讼请求；一审案件受理费3050元、二审案件受理费6100元，共计9150元，其中，1150元由上诉人广益房产公司负担、8000元由被上诉人黄文天负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年三月十日书记员  毕 雪（法官助理代）