辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1935号上诉人（原审原告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地辽宁省大连保税区海宁路****。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：彭英，女，1973年2月11日出生，汉族，户籍所在地四川省蓬安县，现住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：母小英（系彭英丈夫），男，1974年1月4日生，汉族，户籍所在地四川省蓬安县，现住址同上。原审被告（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号**/div>法定代表人：王宝林，该公司董事长。上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华集团）因与被上诉人彭英、原审被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林集团）申请执行人执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宜华集团上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判支持宜华集团一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误。1、彭英不是真实的房屋购买人。彭英与宝林公司会计翁君合存在金钱往来，翁君合向彭英汇款摘要显示配电站工程、围墙工程、付工程款，因翁君合是宝林公司会计，说明彭英与宝林公司存在业务往来。故彭英与宝林公司签订的合同并不是真实的商品房买卖合同，而是帮助宝林公司逃避执行或者是宝林公司欠付彭英工程款而签订的虚假买卖合同，结合不符合常理的银行流水证明彭英不是真实的房屋买受人。2、商品房买卖合同在实质内容上不符合合法有效的要件。案涉房屋是抵押物，依据合同法第52条和物权法第191条第2款之规定，宝林公司未经抵押权人同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，不受法律保护，被上诉人也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该商品房买卖合同不是合法有效的合同，不符合“合法有效”的要件。3、彭英不符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。（1）银行流水不能证明是案涉房屋的购房款，另案中，何先锋主张其购买的金港路300号1单元15层3号的房屋是在母小荣处购买，那么彭英提供的银行流水无法证明系支付案涉房屋的购房款。（2）银行流水本身也不具有支付购房款的合理性。银行流水从2014年3月持续到2014年7月，每笔钱不超过5万，在银行卡有足够余额的情况下，每次取款几万，不符合正常的生活习惯。彭英辩称,不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。房款是从母小荣（注：彭英丈夫）的卡里取的现金支付房款，双方于2014年9月26日签订的商品房买卖合同，签订合同时是以现金形式支付的购房款，一审时已提供银行流水予以佐证。宝林集团未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。宜华集团向一审法院提出诉讼请求：1、准许执行位于金州区的房屋；2、诉讼费由彭英、宝林集团承担。一审法院认定事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，宜华集团将宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出(2015)大民二初字第00068号民事判决书，判令宝林集团支付宜华集团剩余工程款46547216元，宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出(2016)辽民终721号民事判决书，判告宝林集团于判决生效后15日内支付宜华集团剩余工程款46547216元，于判决生效后10日内返还宜华集团工程质量保证金7009440元，宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；宜华集团于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，金州区人民法院负责该案执行。案涉房屋于2017年12月5日被法院查封。2012年5月和2015年3月，宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了抵押贷款。2013年5月7日，宝林集团取得案涉房屋的商品房预(销)售许可证。2014年9月26日，彭英与宝林集团签订商品房买卖合同，购买宝林集团位于金州区.02平方米的房屋，约定当日付清总房款806203元；同日，宝林集团为彭英出具房款收款收据；2015年1月19日，宝林集团为彭英出具全款销售不动产统一发票；案涉房屋是彭英在大连地区唯一住房。彭英提供其丈夫母小荣中国农业银行账户明细清单，标注清单中2014年3月24日至7月24日多笔现金支取记录，合计82万余元，主张用于交纳购房款。宜华集团提供的宝林集团盛京银行对账单显示2015年12月至2016年1月与彭英账户有交易往来记录。彭英对金州区人民法院的执行行为提出异议，金州区人民法院裁定中止对位于金州区房屋的执行，宜华集团遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【(2005)执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，彭英仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。彭英向作为房地产开发企业的宝林集团购买案涉商品房，系案涉商品房的消费者，在人民法院查封之前已与宝林集团签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，所购商品房系用于居住且买受人在本地区名下无其他用于居住的房屋，彭英提供的其丈夫母小荣中国农业银行账户明细清单能够证明其购房款来源，结合宝林集团在案涉房屋查封之前开具的购房发票能够证实其已支付全部房屋价款，应认定为其支付全部购房款，其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，彭英对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，宜华集团提出的彭英夫妻与宝林集团有关联和业务往来，不影响合同效力，故宜华集团的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。由于本案纠纷系由宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由宝林集团负担为宜。综上，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回原告大连宜华建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费11860元(原告已预交)，由被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本院二审审理过程中，上诉人宜华集团提交《销售不动产统一发票》（开具时间2015年1月19日，金额617187元，房号1-1-15-3号）一份，拟证明彭英与母小荣在案涉小区购买了两套房屋，根据其提供的银行取款流水无法证明其取款82万元是为了支付哪套房屋的购房款。被上诉人彭英对发票的真实性没有异议，但认为彭英的房屋购买在先，母小荣的房屋购买在后，2015年1月19日宝林集团才开具该两套房屋的发票，且一审时提供的银行取款流水显示从2014年2月开始，母小荣从银行卡中取款不止82万元，而是将近一千万元。本院认为，因彭英对宜华集团提交发票的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。但根据宜华集团的陈述，该证据系从另案中取得，且另案现正在审理过程中，故本院对该证据与本案的关联性不予确认。现双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉案件。彭英作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋并提出执行异议，其应为购买商品房的消费者购房人。消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案中彭英提出的异议请求是否足以排除宜华集团享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查彭英的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案双方当事人提交的证据审查，首先，关于彭英是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同一节。案涉房屋系2017年12月5日被法院查封，彭英提交了其与宝林集团于2014年9月26日签订的《商品房买卖合同》，该证据能够证明双方在案涉房屋被查封之前已经签订了书面合同。宜华集团上诉称案涉房屋是抵押物，宝林集团转让抵押房屋未经抵押权人同意，私自处分抵押物违反法律的强制性规定，该合同不符合“合法有效”要件。本院认为，宝林集团与彭英签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方的缔约行为发生在2014年，当时生效的《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款虽规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，但该条规定并非效力性强制性规定，因此，宝林集团转让案涉房屋的行为虽未经抵押权人同意，但宝林集团与彭英订立的合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定宝林集团与彭英在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同并无不当，宜华集团此点上诉理由不能成立。宜华集团又上诉称，彭英与宝林集团会计翁君合之间存在金钱往来，故彭英并不是真实的房屋买受人。根据一审查明的事实，在2015年12月至2016年1月期间，宝林集团与彭英之间确实有交易往来记录，但上述行为均发生在双方签订买卖合同之后，即使如宜华集团所述，彭英与宝林集团会计之间存在金钱往来，亦不能就此否定彭英的购房人身份，故宜华集团此点上诉理由亦不能成立。其次，根据一审所查明的事实，彭英所购商品房是用于居住且是其名下在大连地区唯一住房，对于此点，宜华集团并无异议。第三，关于案涉房屋购房价款的支付问题。宜华集团上诉称彭英提交的证据不能证明其已支付购房款。一审时，宝林集团与彭英均承认彭英系以现金形式支付房款，且彭英提供了其丈夫母小荣的银行账户明细清单，证明其在2014年3月24日至7月24日之间有多笔现金支取记录；根据一审查明的事实，双方在签订合同当日宝林集团即出具了房款收款收据，并于2015年1月19日出具不动产统一发票。庭审中，彭英已对其以现金形式支付房款作出合理解释，再结合一审时彭英提交的自签订合同至今的物业费发票、供暖费、燃气费、水电费收据等证据，本院认为，彭英提交的现有证据可形成证据链条，能够证明其已支付了案涉房屋的购房款，并已实际在案涉房屋中居住多年。宜华集团此点上诉理由，本院不予采纳。综合以上三点，本院认为，本案中彭英提交的证据可以证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，一审法院驳回宜华集团要求准许执行案涉房屋的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林集团负担为宜。综上所述，宜华集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11860元（大连宜华建设集团有限公司已预交），由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年三月十二日书记员  孙雨宁