云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初10670号原告：昆明康源房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市官渡区世纪城忆春苑********。法定代表人：李莹，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵彦林，云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。被告：封世明，男，1956年12月8日生，汉族，住重庆市巴**。原告昆明康源房地产开发有限公司与被告封世明商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日受理后，依法适用简易程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵彦林到庭参加了诉讼。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的合同编号为：福缇（房）1087号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，撤销商品房备案登记号：ＫＭ2014122900769（合同标的为：403880元）；2.判决被告向原告支付违约金80776元（按合同标的403880元的20%计算），并承担因解除合同、处置房产等产生的律师费10000元、保全担保费1600元；3.本案的案件受理费、保全费2539元均由被告承担。事实与理由：2014年12月29日，被告封世明以贷款方式购买原告开发的位于盘龙区房屋，双方签订了《商品房购销合同》以及《合同补充协议》。2015年1月23日，被告向中国工商银行股份有限公司昆明关上支行（以下简称工商银行）申请贷款，原、被告和工商银行共同签订了《个人购房借款担保合同》，原告为被告的借款提供阶段性连带保证。在履行《个人购房借款／担保合同》期间，被告自2018年起出现逾期未归还银行借款的违约行为，经工商银行催告，被告一直怠于归还银行借款本息，原告于2018年起为被告清偿银行贷款本息。2019年2月27日，银行起诉被告立即清偿所欠款项，原告为被告的全部债务承担连带保证责任。据此，根据原、被告双方签订的《合同补充协议》的约定，现原告有权解除《商品房购销合同》、《合同补充协议》，收回涉案房屋自行处置，造成的相关损失及违约责任应由被告承担，同时，原告为实现债权而支出的所有费用依约应由被告承担。综上所述，根据《民事诉讼法》及其相关司法解释的规定，为维护原告的合法权益特向法院提起诉讼，恳请贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告未到庭亦未提交书面答辩状，视为放弃其答辩、举证、质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，原告提交的证据材料形式合法，且与本案具有关联性，故本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认案件事实如下：2014年12月19日，原、被告签订《商品房购销合同》，被告购买原告位于福缇岛小区3幢22层2201号房屋，被告支付首付款123880元，付款日期为2014年12月29日，其余购房款280000元向工商银行贷款支付；该合同第八条约定：如被告自本合同约定的应付款期限届满后的次日起逾期45天，被告需按每天壹佰元向原告承担违约责任，超过90天被告仍未付欠款的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应向原告支付按该套房总价款的5%的违约金。同日，原、被告签订《合同补充协议》，约定：被告因违反对银行等第三方的承诺，导致原告须向第三方承担担保责任的，被告同意原告依据本协议或其他约定直接自治处置合同项下的房产用于赔偿原告向第三方承担的责任；处置房产的款项扣除被告应向原告承担的各种可能发生的费用（包括但不限于违约金、评估费、拍卖佣金、律师费、诉讼费、公证费、送达费等）后剩余部分无息返还被告，不足部分，被告仍应向原告继续承担赔偿责任；另外，补充协议还约定，属于《商品房购销合同》第八条约定的情形的按该条承担违约金，其他情况的，被告还应向原告支付购房款总额20%的违约金。2014年12月29日，原、被告就涉案房屋进行了备案登记。2015年1月23日，原告作为保证人、被告及案外人施昌会作为借款人与贷款人工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向工商银行贷款280000元用于购买福缇岛小区3幢2201号房屋，原告作为保证人为合同项下的债务承担阶段性连带责任保证，保证期间为正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。后因被告未按期归还银行贷款，银行提起诉讼，经法院判决后，工商银行于2020年9月24日出具《情况说明》，说明原告代被告在2020年9月24日向工商银行偿还贷款本息77390.03元、律师费600元、保全费1349元及诉讼费3977元，共计83316.03元。原告诉至本院产生律师费10000元、保全担保费1600元。另查明，本案被告尚未与原告办理前述购买房屋的接房手续。本院认为，本案的争议焦点为原告是否有权解除合同？《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当按合同约定履行，合同及协议中明确约定若被告违反对银行等第三方的承诺，导致原告向第三方承担责任的，原告有权解除合同及自治处理房产。现被告未按期归还贷款且原告已履行了代被告偿还贷款的担保义务，被告构成违约，故对于原告要求解除合同、撤销备案登记诉请本院予以支持。对于原告主张的违约金，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原告作为被告向银行贷款的保证人，在被告不能还款时履行保证责任是其合同义务，而非是原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，且银行在被告办理完毕贷款手续后已将贷款支付给了原告，原告通过格式条款的约定让被告在承担完毕银行要求承担的违约责任后再向原告二次承担违约责任没有法律依据，故原、被告对于采用银行按揭方式逾期还款所约定的违约责任的格式条款即《商品房购销合同》第八条第一款第3项和补充协议第十一条第3款因加重了被告的责任而无效，本院对于原告据此要求被告承担违约金的诉请不予支持。对于原告主张的律师费，双方有过合同约定且原告提交了律师费发票，故对原告的诉请本院予以支持。对于原告主张的保全担保费，本院认为，双方合同中并无约定，且保险费并非因保全必须产生的费用，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告昆明康源房地产开发有限公司与被告封世明于2014年12月29日签订的《商品房购销合同》及其补充协议；二、被告封世明于本判决生效之日起十日内协助原告昆明康源房地产开发有限公司办理撤销位于昆明市盘龙区买卖合同登记备案手续（合同备案登记号：ＫＭ2014122900769）；三、被告封世明于本判决生效之日起十日内向原告昆明康源房地产开发有限公司支付律师费10000元；四、驳回原告昆明康源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4285元（适用简易程序已减半收取），保全费2539元，由被告封世明承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。审判员  江丽二〇二一年三月三日书记员  颜青