广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初4145号 原告柳州市某某有限公司，住所地：广西柳州市。 法定代表人毕某，该公司经理。 委托代理人邓林琦，上海宇钧律师事务所律师。 被告梁某某，男，1964年9月3日出生，汉族，住广西柳州市。 委托代理人秦元，广西万益（柳州）律师事务所律师。 委托代理人秦宇瑶，广西万益（柳州）律师事务所实习律师。 原告柳州市某某有限公司诉被告梁某某租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告柳州市某某有限公司的委托代理人邓林琦，被告梁某某及委托代理人秦元、秦宇瑶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告柳州市某某有限公司诉称，原告向广西某某有限公司承租了位于柳州市某某路某某号的厂房和空地，打造为“某某文化产业园”。被告因经营之需，租用了该园区某区某栋某号前的空地。双方于2018年3月13日签订了《租赁合同》，合同约定：租赁面积为610平方米。租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日止。合同期间，空地租金为每平方米22元/月，每月共计13420元；物业服务费每月2元/㎡，每月共计1220元；水电费据实缴纳。被告应按月支付，在每月的10号前将当月租金及物业服务费支付至原告指定账户。如被告违约，原告不予退还其支付的履约保证金。被告逾期交纳租金和物业服务费的，则需每日按逾期金额的1‰向原告支付违约金。原告已按约定将该物业移交被告使用，但被告却未能履行按时向原告支付租金及物业管理费的义务，且合同期限届满后仍不搬离，继续使用该租赁物业至今。据统计被告已欠原告租金292600元，物业服务费40260元，原告多次催收未果，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付租金292600元（计至2020年9月30日止）；2、被告向原告支付物业服务费40260元（计至2020年9月30日止）；3、被告向原告支付违约金94503元；以上三项合计427363元。 被告梁某某辩称：请求法院驳回原告的全部诉请，诉讼费由原告承担。1、原告无权向被告主张租金和物业管理费，原告和被告签订的租赁合同记载的柳州市某某路某某号某某文化园某区某栋某号空地经被告向柳州市不动产档案管理中心查询，并没有该空地存在，作为租赁合同的租赁标的本身，在法律上不存在，且原告也不是某某文化园的产权主体，其无权就文化园进行使用权、租赁权、经营管理权的处置，由于该租赁合同记载的租赁期限是2019年12月31日，合同期限已到期，该合同实际是无效合同，原告无权向被告主张租金；2、原告向被告主张物业管理费，由于其不是合法租赁主体，答辩意见同第一点。 经审理查明，2018年3月13日，原告柳州市某某有限公司与被告梁某某签订《租赁合同》，约定原告将位于柳州市某某路某某号“某某文化产业园”某区，空地面积合计610平方米的场地出租给被告使用，租赁期限从2018年1月1日至2019年12月31日止。被告逾期交纳租金累计超过三十天（原告不需催告），或连续两个月欠交水、电、物业费或其他相关费用及滞纳金的，原告有权解除合同并收回租赁物业，履约保证金不退还，由此产生的一切后果由被告承担。空地面积租金按每月22元／㎡计，每月租金合计13420元；门面的物业服务费为每月2元／㎡，每月物业服务费合计1220元。租金按月交付，即于当月的10日前将当月租金交纳至原告财务或转入原告指定账户。合同签订之日被告须向原告一次性支付履约保证金30000元，该保证金不计利息，原告足额收到被告保证金之日计算合同履行时间。在租赁期限届满时，被告无违约行为的，被告搬离租赁物业并将该物业交还原告后十日内，原告一次性返还给被告。被告在租赁期间所发生的一切服务性费用（包括但不限于水费、电费、电信宽带费用、物业管理费、公共设施维护及清洁费等）均由被告自行承担，如因被告拖欠上述费用导致原告利益受损的，被告应承担赔偿责任，且原告有权不退还被告履约保证金。被告自行搭盖或增加使用面积，需向原告提出书面申请并协商增加面积部分的租赁费用，获得原告书面许可并交纳增加面积的租金费用后使用。租赁物业的装修由被告自行付费，自行申报消防验收及其他相关法律法规规定的验收，原告为被告提供必要的文件材料。被告经营的项目如涉及公共安全需取得相关部门批准的，被告应取得批文并报原告备案，否则原告有权解除合同，履约保证金不退还。上述协合同签订后，原告将涉案场地交付被告使用，因被告未按约定支付租金，原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 另查明，2017年3月20日，原告柳州市某某有限公司与广西某某有限责任公司签订《租赁合同》，约定广西某某有限责任公司将位于柳州市某某路某某号的公司厂房及空地等现有物业出租给原告经营。租赁面积合计33154平方米，其中建筑面积18154平方米，空地面积15000平方米。租赁期限从2016年4月1日至2036年3月31日止。合同有效期内，原告在承租期间转租给第三方的，应承担对第三方的管理责任，如第三方对物业的主体结构造成损坏，影响到建筑安全的，由原告承担赔偿责任。 以上事实，有当事人的陈述、《租赁合同》、法庭审理笔录等证据材料在案佐证，足以认定。 本院认为，原告柳州市某某有限公司与被告梁某某于2018年1月5日签订的《租赁合同》标的为建筑面积210㎡，空地面积为400㎡，而双方于2018年3月13日签订《租赁合同》标的为空地610㎡，根据庭审中双方的陈述可知被告实际租赁的是空地，故双方实际履行的是2018年3月13日签订《租赁合同》，根据双方签订的两份合同的内容载明有门面的物业费及自行搭盖的内容，同时被告在庭审中抗辩系原告同意其在空地上搭建建筑物，原告在庭审中对此不置可否，故视为原告明知并同意被告在涉案空地构筑了建筑物。被告主张其搭建的建筑物为违章建筑，但没有产权登记并不等于系违章建筑，故被告未提供充分证据予以证实其观点，应承担举证不能的不利后果，且双方2018年3月13日签订《租赁合同》的标的系空地而非建筑物，故原告柳州市某某有限公司与被告梁某某于2018年3月13日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，双方应当按照诚实信用原则全面履行各自的义务。关于原告主张的租金，根据原告提供的收据可以证实，被告已经缴纳租金至2018年11月，2018年12月仅缴纳2640元。而合同于2019年12月31日到期，故被告应向原告支付2018年12月至2019年12月的租金共计171820元，原告该项诉请超过部分缺乏依据，本院不予支持。若原告认为被告在合同到期后仍占用涉案场地，则另行主张占用费。 关于原告主张的物业服务费。根据原、被告签订的租赁合同约定，门面的物业服务费为每月2元/㎡，每月物业服务费合计1220元。被告在租赁期间所发生的一切服务性费用（包括但不限于水费、电费、电信宽带费用、物业管理费、公共设施维护及清洁费等）均由被告自行承担，如因被告拖欠上述费用导致原告利益受损的，被告应承担赔偿责任，且原告有权不退还被告履约保证金。本案中，因被告亦明知其租赁涉案空地需要搭建建筑物，且合同亦约定了门面的物业管理费，故被告应依约承担相应的物业管理费。原告主张被告支付2018年1月至2020年9月的物业管理费共计40260元，根据被告提供的转账记录，被告已经向物业公司支付了物业费6161.5元，且双方合同于2019年12月31日到期，故被告应向原告支付2018年1月至2019年12月期间尚欠的物业管理费23118.5元（1220元×24个月-6161.5元），原告该项诉请超过部分缺乏依据，本院不予支持。 关于原告主张的违约金。根据原、被告于2018年3月13日签订的租赁合同约定，如被告逾期交纳租金的，在租赁当月最后一天过后，被告需每日按逾期金额的1‰向原告支付违约金。因被告对该违约条款不予认可，虽然被告拖欠租金的行为构成违约且按合同约定保证金不退，但原告长期未催收租金亦属于怠于行使权利导致损失扩大，故本院综合本案案情考虑双方在合同履行过程中的过错程度及保证金的约定情况酌情支持被告按照2018年12月至2019年12月期间拖欠租金数额的2％向原告支付违约金即3436.4元（171820元×2％），原告该项诉请超过部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告梁某某向原告柳州市某某有限公司支付租金171820元。 二、被告梁某某向原告柳州市某某有限公司支付物业费23118.5元。 三、被告梁某某向原告柳州市某某有限公司支付违约金3436.4元。 四、驳回原告原告柳州市某某有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费7710元（原告已预交），由原告柳州市某某有限公司负担4131元，由被告李毅负担3579元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  黎柳明 人民陪审员  杨萍彦 人民陪审员  韦 莉 二〇二一年三月三日 代书 记员  邓李娜