鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0303民初4318号原告：鞍山永康机电五金建材城管理有限公司，住所：鞍山市四达路**。法定代表人：蔡祈参，该公司总经理。委托诉讼代理人：隗琦，辽宁仁锦合律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫雪，辽宁仁锦合律师事务所律师。被告：鞍山新永丰电脑印务有限公司，，住所：鞍山市铁**二一九路******法定代表人：王忠涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：李龙，辽宁弘扬律师事务所律师。被告：王忠涛，男，汉族，1970年7月21日出生，住址：，住址：鞍山市铁**iv>委托诉讼代理人：李龙，辽宁弘扬律师事务所律师。原告鞍山永康机电五金建材城管理有限公司诉被告鞍山新永丰电脑印务有限公司及被告王忠涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告鞍山永康机电五金建材城管理有限公司的委托诉讼代理人隗琦和闫雪、被告鞍山新永丰电脑印务有限公司的委托诉讼代理人李龙，及被告王忠涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鞍山永康机电五金建材城管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与第一被告之间的不定期租赁合同且被告腾空租赁房屋后返还给原告；2、判令二被告支付租金（占用使用费）1084318元和物业费147235元共1231553元（暂计至2020年9月17日，实际计至被告返还房屋之日）及利息(按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算）；以上1-2项共计1231553元；3、判令诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告增加要求被告承担保全担保费2494.87元的诉讼请求，同时原告明确租金起止时间是2016年3月17日至2020年9月17日；2016年3月17日至2018年3月16日租金为0；后续每年按原合同约定的527551元减去5间自营商铺即419136元；物业费的起算时间为2016年3月17日至2020年9月17日。事实与理由：原告系管理鞍山永康机电五金建材城的物业公司，被告一系鞍山永康机电五金建材城的租户，被告一的唯一股东为被告二即个人独资企业，2016年3月17日双方签订《商铺租赁合同》租期24个月，由被告租用原告管理的商铺共计25间，原告依约履行合同，向被告提供符合要求的房屋供其使用（25间）并提供了物业服务（除租赁的25间外及被告自营的5间共30间）但被告并未按期交纳租金（25间商铺）及物业费（30间商铺）。租赁合同期满（24个月）后，原被告之间为不定期租赁关系，而被告一直继续使用以上的商铺2年多，截至2020年9月17日，被告共欠原告租金（占用使用费）1084318元、物业费147235元。原告多次上门及发律师函向被告催收欠款，但均无果。原告认为，双方签订的《商铺租赁合同》及租赁关系合法有效，被告拒不支付租金(占用使用费）、物业费的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益，而且按照合同约定原告有权要求被告承担因诉讼而产生的律师费。故原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求，担保费不予承担，诉讼费由原告承担。经审理查明：2016年3月17日，原告与被告鞍山新永丰电脑印务有限公司签订《鞍山永康机电五金建材城二期商铺租赁合同》附件各一份（以下简称《租赁合同》）一份，约定：原告将坐落于鞍山达道湾经济开发区四达路30号鞍山永康机电五金建材城二期内30间商铺出租给被告鞍山新永丰电脑印务有限公司使用；租赁期限为24个月，自2016年3月17日至2018年3月16日；租赁期限内租金为0元；乙方（被告鞍山新永丰电脑印务有限公司）应在甲方（原告）通知进场装修期限内，办理完毕承租商铺的进场装修手续，并在办理手续当日，按建筑面积人民币1.8/平方米/月的标准向甲方缴纳其租赁商铺的首年度物业管理费；同时乙方应在合同租赁期限内的第10个月内缴纳第二年度物业费、第22个月内缴纳第三年度物业费；乙方须在签订本租赁合同并缴纳商铺租金及市场综合费用的同时，根据乙方租赁商铺的数量缴纳经营管理保证金按人民币666元/间的标准，总计两万元。在该《租赁合同》的附件《租赁清单》中约定：以上乙方租赁的商铺具体为A9-1至A9-10、A9-15至A9-27、A9-32至A9-34、A10-3至A10-6；合计租赁面积为1363.27平方米，合计年租金为527551元。同日，原告与被告王忠涛签具《鞍山永康机电五金建材城二期商铺租赁确认单》一张，该《确认单》约定合计经营保证金为20000元，被告支付10000元，剩余10000元后补；垃圾清运费后补。上述合同签订后，被告依约承租使用上述商铺，并向原告缴纳了第一年度的物业费29447元。被告于2018年4月购买了其承租30间商铺中的A9-10、A9-15至A9-18号5间商铺。另查，在《租赁合同》约定的租赁期限届满后，原告与被告鞍山新永丰电脑印务有限公司并未重新签订租赁合同。该《租赁合同》期限届满后，被告鞍山新永丰电脑印务有限公司至今仍在继续承租使用剩余的25间商铺。再查，被告鞍山新永丰电脑印务有限公司在缴纳了首年度的物业费后，未在向原告缴纳任何物业费。上述事实，原告提供的证据有：1、原告与被告鞍山新永丰电脑印务有限公司于2016年3月17日签订的《租赁合同》、《租赁清单》及《确认单》复印件各一份；2、《辽宁增值税电子普通发票》一张。两被告共同提供的证据有：1、原告与被告鞍山新永丰电脑印务有限公司于2016年3月17日签订的《租赁合同》及《租赁清单》各一份；2、物业费《收款收据》一张。以上证据，经过庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。对于原告提供的四份视频证据，及两被告提供的马荣兰的通话录音和照片；因上述证据均无其他直接证据予以佐证，故本院依法不予采信。对于被告提供的四份商品房销售合同、四张购房发票、四张付款凭证及主体变更协议，因与本案无关，且无法证明被告关于返还二楼商铺的主张，本院依法不予采信。本院认为，根据原告与被告鞍山新永丰电脑印务有限公司签订的《租赁合同》，能够证明，原告与被告鞍山新永丰电脑印务有限公司租赁关系存在。根据该《租赁合同》的约定，2016年3月17日至2018年3月16日间的约定租金为0元。该《租赁合同》约定的租赁期限届满后，原告与被告鞍山新永丰电脑印务有限公司未另行签订租赁合同。根据“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期”的法律规定，对于原告关于解除该《租赁合同》并腾空租赁商铺的诉讼主张，本院依法予以支持。原告对于被告鞍山新永丰电脑印务有限公司在约定的租赁期满后继续使用租赁物的行为并未提出异议，故双方间于2016年3月17日所签订的《租赁合同》继续有效，因此，对于2018年3月17日以后的租金，应按照原《租赁合同》的约定，故对于原告关于要求被告鞍山新永丰电脑印务有限公司给付2018年3月17日至2020年9月17日间租金1084318元的诉讼请求，本院依法不予支持。根据《租赁合同》的约定，被告鞍山新永丰电脑印务有限公司在使用租赁物期间，应按每平1.8元的标准，向原告缴纳物业管理费。在被告鞍山新永丰电脑印务有限公司已经缴纳一年物业费的情况下，被告鞍山新永丰电脑印务有限公司尚欠原告自2017年3月17日至今的物业费未缴纳，因此，对于原告关于要求被告鞍山新永丰电脑印务有限公司给付物业费本金及利息的诉讼请求，应分段计算：2017年3月17日至2021年3月16日期间的物业费本金应为117788元（1363.27平方米×1.8元/平方米/月×48个月=117788元）；对于物业费的给付期限，根据《租赁合同》的约定，第二年度的物业费应在2017年1月16日前给付；第三年度的物业费应在2018年1月16日前给付；以此类推，第四年度的物业费应于2019年1月16日前给付；第五年度的物业费应于2020年1月16日前给付。因此，对于原告主张的物业费利息亦应分段计算，即2017年1月17日至2018年1月16日间的利息，以物业费本金29447元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2018年1月17日至2019年1月16日间的利息，以物业费本金58894元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年1月17日至2019年8月19日间的利息，以物业费本金88341元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日至2020年1月16日间的利息，以物业费本金88341元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算；2020年1月17日至2020年3月16日间的利息，以物业费本金117788元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算。对于2021年3月17日至实际腾房之日止的物业费，被告应以每月2454元（1363.27平方米×1.8元/平方米/月=2454元）为标准给付原告。对于被告鞍山新永丰电脑印务有限公司关于其已于2018年3月前将二楼的12间商铺返还给原告，及2020年4月以后不再使用租赁商铺的诉讼主张，因其未能就此主张提供确实充分的证据，本院依法不予支持。根据原告提供的《辽宁增值税电子普通发票》，能够证明，原告因诉讼保全花费担保费2494.87元，对于原告关于要求被告鞍山新永丰电脑印务有限公司承担此费用的诉讼主张，本院认为，对于该笔费用，应由原被告按比例承担，被告鞍山新永丰电脑印务有限公司应承担10%，即249.4元。对于原告关于要求被告王忠涛对于上述物业费及担保费款项承担给付责任的诉讼主张，经查，被告鞍山新永丰电脑印务有限公司为一人独资有限责任公司，被告王忠涛系其唯一的股东，在被告王忠涛未能提供证据证明被告鞍山新永丰电脑印务有限公司财产独立于其自己财产的情况下，其应对被告鞍山新永丰电脑印务有限公司债务承担连带责任。故对于原告的该项诉讼主张，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告鞍山永康机电五金建材城管理有限公司与被告鞍山新永丰电脑印务有限公司于2016年3月17日签订的《鞍山永康机电五金建材城二期商铺租赁合同》；二、被告鞍山新永丰电脑印务有限公司应于本判决生效后十五日内腾空从原告处承租的25间商铺（需腾空的商铺序号为A9-1至A9-9、A9-19至A9-27、A9-32至A9-34、A10-3至A10-6）；三、被告鞍山新永丰电脑印务有限公司应于本判决生效后十日内给付原告截止至2021年3月16日的物业费本金117788元及利息（利息亦应分段计算，即2017年1月17日至2018年1月16日间的利息，以物业费本金29447元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2018年1月17日至2019年1月16日间的利息，以物业费本金58894元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年1月17日至2019年8月19日间的利息，以物业费本金88341元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日至2020年1月16日间的利息，以物业费本金88341元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算；2020年1月17日至2020年3月16日间的利息，以物业费本金117788元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算）；四、被告鞍山新永丰电脑印务有限公司应自2021年3月17日开始，按照每月2454元的标准向原告支付物业费至实际腾空25间商铺为止；五、被告鞍山新永丰电脑印务有限公司应于本判决生效后十日内给付原告保全担保费用249.4元；六、被告王忠涛对于本判决第三项、第四项及第五项所确定的义务承担连带给付责任；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15884元，保全费5000元，合计20884元，原告自行承担18795元，被告鞍山新永丰电脑印务有限公司承担2089元，该款原告已预交，被告鞍山新永丰电脑印务有限公司应在履行本判决所确定的义务时加付2089元给原告；被告王忠涛对该款的给付常丹连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  衣丽洁人民陪审员  潘洺萱人民陪审员  胡 宇二〇二一年三月十七日书 记 员  吴禹瑶