江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7791号上诉人（原审被告、反诉原告）：王超，住睢宁县。委托诉讼代理人：姚旭，江苏晋陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李赋宁，江苏千秋业律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：江苏福禄食品有限公司，统一社会信用代码91320324089327172D，住所地睢宁县现代农业示范区菁华北路西侧**。法定代表人：邢雅丽，该公司经理。委托诉讼代理人：张蒙，江苏茂通律师事务所律师。上诉人王超因与被上诉人江苏福禄食品有限公司（以下简称福禄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2020）苏0324民初5108号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王超的上诉请求：1.撤销(2020)苏0324民初5108号民事判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院错误认定被上诉人交付的房屋满足上诉人使用安全需要。1.一审法院作出上述认定的主要依据是《建筑消防设施检测报告》，但该报告是在房屋出租以后于2019年8月检测的报告，而涉诉房屋早在2016年就办好了不动产权证，且早已使用。该报告是对被上诉人3#、1-b#厂房检测出具的，而“3#、1-b#厂房”不是涉案房屋；该报告是南京安天下消防技术服务有限公司出具，报告中没有附该公司的检测资质和检测人员的资质，因此该报告不具有合法性，不能作为证据使用。2.根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。而一审法院错误理解《房屋租赁合同》第8条第3款的约定，将“保证乙方经营的安全需要”。“经营的安全”不仅是“保证乙方使用的安全需要”，还包括不能出现安全事故、房屋各种证件齐全，以及能够办理行政许可手续，保证正常经营，而不被行政处罚、取缔。一审法院将“经营”换成“使用”，减轻了被上诉人的义务。合同载明，租赁给上诉人的房屋用为“经营幼儿园、辅导班、艺校”，足以说明被上诉人明知其出租的房屋是属于群体性的公众聚集场所，而群体性活动场所的消防安全标准应高于一般标准。尤其是幼儿园、辅导班、艺校等对消防设施的要求更为严格。因此，租赁合同“保证乙方经营的安全需要”理解应符合双方签订合同的本意——出租的房屋应符合开办幼儿园、辅导班、艺校的消防验收设施标准。3.上诉人租赁房屋目的是开办幼儿园。由于被上诉人不能提供基础消防验收合格证明，导致上诉人不能获得开办幼儿园的行政许可。被上诉人作为企业，应明知经营类场所对消防设施的要求。但其出租的房屋不符合开办幼儿园的标准，导致上诉人不能合法办学。上诉人租赁该房屋的目的是开办幼儿园，因被上诉人提供房屋的消防设施不达标，导致上诉人不得不缩小规模，开办临时看护点。但是临时看护点只允许存在三年时间，只要三年内具备开办幼儿园的条件，仍可以获得行政许可，否则会被取缔。一审法院以上诉人开办两年临时看护点，认定被上诉人交付的房屋消防基础设施可供上诉人前期正常经营是错误的。二、一审法院错误认定办理消防证是上诉人的义务而被上诉人仅负协助义务。1.上诉人提供的电话录音和现场谈话录音能够证明，双方在签订房屋租赁合同时，上诉人就要求被上诉人提供涉诉房屋消防验收合格证明，被上诉人承诺什么证件都有，能够提供，并以已经办好房屋产权证佐证。在签订租赁合同时，被上诉人承诺提供消防验收合格证明，后来在不能提供的情况下，承诺办理消防验收合格证明并积极付诸行动，是其在积极履行合同约定的义务。也就是说，合同中约定的消防设施应当由被上诉人提供并符合上诉人经营幼儿园需求。但一审法院错误认定被上诉人是为协助上诉人办证而做出的回应。2.本案所说的消防证是指基础消防验收合格证明，只要有此证明，上诉人办理行政许可的条件就具备，如果被上诉人告知上诉人涉诉房屋基础消防设施不能使用、没有消防验收合格证明，上诉人是不会租赁涉案房屋的。3.租赁合同中所提及的消防升级，指在被上诉人提供的消防设施满足经营幼儿园需求标准的基础上，如果上诉人进一步升级，则由上诉人负责。并非由上诉人将被上诉人房屋的消防设施升级至经营幼儿园的标准。此外，消防升级需要有合格且能够正常使用的基础消防设施，而被上诉人交付的房屋，整栋楼的消防不能使用，上诉人无法进行消防升级。三、基于被上诉人的严重违约行为，致使上诉人签订租赁合同的目的难以实现。上诉人在被上诉人迟迟不履行合同义务、拒绝提供符合经营幼儿园需求的消防设施时，基于先履行抗辩权而未支付后续的租赁费用。此外，因被上诉人明确拒绝履行合同义务，其行为已经导致上诉人为经营幼儿园投入的巨额费用成为损失，且无法获得可期待利益。上诉人基于此主张被上诉人承担违约责任、赔偿损失属于合法合理诉请，但一审法院错误认定上诉人为违约一方，未支持上诉人的本诉抗辩意见及反诉的诉请。被上诉人福禄公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。一、被上诉人提供的房屋符合《房屋租赁合同》的约定。1.上诉人主张涉案房屋的《建筑消防设施检测报告》不能作为定案依据不能成立。《建筑消防设施检测报告》有检测机构的检测专用章。《建筑消防设施检测报告》的制作符合国家相关规范，该检测公司有相关资质，其出具的《建筑消防设施检测报告》合法。2.上诉人租赁该房屋，是为了开办学前看护点，而且上诉人也正常经营了两年。该看护点只是因为自身性质及政策而被取缔，上诉人准备申报幼儿园。正常经营的两年中，如果被上诉人提供的房屋不能满足上诉人的需要，上诉人也不可能不提出，这足以证明被上诉人提供的房屋符合合同约定。上诉人为了将看护点升级为幼儿园而增加的需求，并非合同的约定。二、对于办理消防证及消防升级的义务，一审法院认定准确，符合事实与法律。上诉人与被上诉人之间的合同已经明确表明，若乙方（上诉人）因经营需要而引起的消防升级，应由乙方自行办理，费用由乙方承担。上诉人正是为了经营需要而升级看护点，将基础消防设施升级，并办理消防证，适用该条约定，这本就是合同中约定的上诉人自身的义务。被上诉人拥有涉诉房屋合法产权，基础消防完全达到了上诉人的使用目的。上诉人将二次升级的义务强加给被上诉人没有法律与事实依据。福禄公司的一审诉请：1.解除原被告签订的房屋租赁合同；2.被告应支付2019年租金250000元及2020年租金75000元，并支付延期付款滞纳金（以300000元为本金，按照月息2分，从2019年6月11日起计算至履行之日止）；3.本案的诉讼费由被告承担。王超的一审反诉请求：1.福禄公司赔偿王超损失200万元；2.福禄公司返还王超前期房屋租金20万元；3.反诉费由福禄公司承担。一审法院认定事实：2017年5月26日，原告江苏福禄食品有限公司的法定代表人邢雅丽作为甲方与被告王超作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定将原告所有的位于睢宁县建筑面积约2300平方米的房屋出租给被告，用于经营幼儿园、辅导班、艺校。租赁期限自2017年6月10日至2027年6月9日，共计10年。租金及支付方式为2017年租金共计30万元，租金采取先付后租的方式，每个租赁年度执行前两个月支付，租金于2019年6月9日前保持不变，之后每年的租金按周围房屋租金进行市场定价。第八条甲方的权利和义务……8.3甲方提供房产及设备的现状条件（即出租时的现状），应保证乙方的安全需要。乙方因经营需要而引起的营业执照、环保、消防升级、用电增容、广告等，均由乙方自行办理，费用由乙方承担。……第十条其他10.1租赁期间，乙方应严格遵守消防安全、生产安全、综合治理等工作的相关规定，服从政府有关管理部门的管理，并承担相应的责任。第十二条违约责任12.1租赁期间，乙方逾期交付租金等相关费用，每逾期一天，应按日向甲方支付应缴费用的1%作为滞纳金，乙方逾期交付租金等相关费用超过10天的，甲方有权采取停止供电、供水等措施，由此造成的一切后果由乙方承担，乙方逾期交付租金等相关费用满15天的，甲方有权提前解除本合同，乙方应偿付剩余年度的租金总合作为违约金，……12.3因不可抗力或政府规划、拆迁等行为致使本合同不能正常履行时，不视为违约。双方应按照实际租用天数结清租金及水电费等。合同签订后，原告将该房屋交付被告，被告王超用该房屋开办经营童之梦幼儿园（学前看护点），并按约支付了2017年6月10日至2018年6月9日的租金及2018年6月10日至2019年6月9日的租金。2020年春节过后，因新冠××的原因，被告的幼儿园招生受到影响。后因被告仅支付2019年6月10日至2020年6月9日的租金5万元，剩余250000元租金迟迟未予支付，原告遂提起本案诉讼，要求解除涉案租赁合同，并要求被告支付2019年度剩余的租金250000元及2020年度的三个月的租金75000元。庭审中，被告提供其本人及代理人韩雪峰与原告的法定代表人邢雅丽及其丈夫王禄于2019年6月20日至2020年5月28日就涉案租赁房屋的消防验收合格证明及租金问题进行协商的电话录音及现场谈话录音共十份，旨在证明原告未能按照合同约定“保证乙方经营的安全需要”，向被告提供涉案房屋的消防验收合格证，被告不支付租金是行使先履行抗辩权，没有违约。被告另提供睢宁县教育局的通知一份、行政处罚决定书一份及被告向原告的法定代表人出具的答复函一份，旨在证明被告开办的童之梦学前看护点教学楼未按规定配置火灾自动报警、自动灭火系统等消防措施，于2019年11月19日被徐州市公安消防支队睢宁县消防支队罚款5000元。并因原告未能提供涉案出租房屋的消防安全合格证明，导致被告开办的幼儿园无法办理注册，面临被取缔，导致被告损失惨重，遂提起反诉，要求原告赔偿其因此给原告造成的损失200万元及退还租金20万元，并申请对被告的损失数额进行司法评估。原告提供南京安天下消防技术服务有限公司就原告公司3#、1-b#厂房出具的建筑消防设施检测报告一份，检测时间为自2019年8月13日至2019年8月19日，经检测，该工程建筑消防设施合格。原告另提供睢宁县睢河街道办事处于2020年7月1日下发的睢河办发（2020）29号文件《关于开展学前儿童看护点清理取缔工作的通知》及原告的法定代表人与被告2020年8月6日的聊天截图各一份，旨在证明被告开办的幼儿园尚不具有办学许可证，仅为学前看护点。且截至2020年8月份仍有学生在内培训上课。原告认为其向被告交付涉案出租房屋时已经提供基础消防设施，被告开办幼儿园所需要的消防升级及消防验收合格证应当由被告自身办理，原告不应承担该项义务。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方均应全面履行各自义务。本案原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，房屋租赁合同依法成立并生效。本案原、被告双方在合同中明确约定了租金的支付方式以及时间，经原告催要，被告仅支付2019年度的租金50000元，剩余250000元租金至今未有给付。根据双方的约定，被告应于每个租赁年度执行前两个月支付下一年度的租金，逾期交付租金等相关费用满15天的，原告有权提前解除合同，故原告主张解除合同的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，被告仍应按照合同约定支付租赁期间的租赁费用，双方约定租金为每年300000元，故被告还应支付原告2019年度租金250000元及2020年6月10日以后原告暂主张至2020年9月9日的三个月租金75000元。被告辩称的因原告未按约提供消防验收合格证、其未支付租金系行使先履行抗辩权的意见，法院认为，双方在租赁合同中约定“甲方提供房产及设备的现状条件（即出租时的现状），应保证乙方的安全需要。乙方因经营需要而引起的营业执照、环保、消防升级、用电增容、广告等，均由乙方自行办理，费用由乙方承担。”被告称原告交付的房屋不具备其使用的安全需要，但从原告提供的建筑消防设施检测报告及被告正常经营使用了涉案房屋两年时间并未出现因房屋质量产生安全事故及被告支付了相应的租金中可以看出，原告交付该房屋时是满足被告使用的安全需要的，被告申请开办幼儿园导致消防条件需要升级，根据合同的约定，应当由被告自行办理，费用由被告自行承担，原告以其房屋出租时的现状租赁给被告开办幼儿园，被告对该房屋在出租时的现状应有充分的考察和了解，如该房屋存在不能满足其开办幼儿园所需要的消防设施（条件），被告可以不租赁涉案房屋，其在租赁使用了两年之久后，又以涉案房屋不能满足开办幼儿园所需要的消防条件为由拒绝支付房屋租赁费，该辩解意见无事实和法律依据，法院不予采纳。虽然原告的法定代表人邢雅丽及其对象王禄在与被告方的通话及谈话过程中，存在许诺办理消防证的情形，但这只是在被告催促下原告为协助被告办证而回应的，办理消防证及消防升级是合同约定给被告的义务，不能因为原告为促进合同履行而答应协助被告办理消防证，而将消防升级的义务转嫁给原告。被告辩称的因疫情期间被告近四个月没有经营，应当减免部分租金的诉讼请求，法院认为，新冠疫情的发生系不可抗力因素且确实为被告的经营带来了相应的损失，为平衡双方当事人的利益，根据国家相关政策原则及睢宁县疫情的实际情况以及双方对出现不可抗力情况的约定，法院酌定减免被告2019年度两个月的租金即50000元，故被告应当给付原告2019年度的租金应为200000元（250000元-50000元）。关于原告要求被告支付延期履行滞纳金的请求，法院认为，双方在租赁合同中约定“每逾期一天，应按日向甲方支付应缴费用的1%作为滞纳金”，双方约定的滞纳金过高且双方就租金支付及消防验收事宜一直在进行协商，延期履行滞纳金应自2019年6月10日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于反诉原告提出的反诉请求，法院认为，反诉原告租赁反诉被告的房屋并开办了学前看护点及培训班等正常经营了两年，可以看出反诉被告所交付房屋的消防基础设施可供反诉原告的前期正常经营使用。至于反诉原告申请开办幼儿园，消防需要升级改造，双方在合同中明确约定应当由反诉原告自行办理并支付相应的费用，反诉原告要求反诉被告承担消防升级的义务、提供其开办幼儿园所需要的消防验收合格证明显然没有依据，故反诉原告要求反诉被告赔偿其无法办理开办幼儿园的行政许可手续、幼儿园面临取缔的损失并退还租金的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，遂判决：一、解除江苏福禄食品有限公司与王超于2017年5月26日签订的房屋租赁合同；二、王超支付江苏福禄食品有限公司2019年度租金200000元、2020年度三个月的租金75000元并支付延期付款滞纳金（延期付款滞纳金以200000元为本金，自2019年6月10日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以75000元为本金，自2020年6月10日至实际履行之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回江苏福禄食品有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王超的反诉请求。案件受理费减半收取3088元，反诉费12200元，合计15288元，由江苏福禄食品有限公司负担288元，王超负担15000元。二审期间，上诉人提交下列证据材料：证据一：照片一组，证明被上诉人提供的房屋所处的整栋楼的基础消防不合格，相应的消防栓不完备，水管无法通水，起不到消防作用。证据二：固定资产盘点记录表1份、2017-2020年的票据，证明上诉人租赁被上诉人房屋目的是开办幼儿园。在2017年至2020年期间，陆续对房屋进行装饰装修和购置各项用品支出了2136532元。证据三：涉诉房屋房产证复印件一份，证明租赁房屋的建筑面积是11443.29平方米，而检测报告中的房屋建筑面积是10835.08平方米，通过比较两组数据，进一步证明检测报告所指向的房屋并非本案涉诉房屋。被上诉人质证认为：证据一，该组照片是上诉人自行拍摄，只是拍摄时的情况，不代表交付时的情况，不能证明被上诉人提供的涉案涉案房屋消防基础不合格。证据二，只能证明上诉人对所租赁的房屋进行了装修，如果上诉人租赁该房是为了开办幼儿园，应当在租赁两年之内提交申办幼儿园的申请，这足以证明上诉人租赁该房屋的时候，只是单纯为了开办看护点。证据三，上诉人仅以面积有些许差别认定消防检测报告不属于上诉人租赁的房屋不符合事实。因为消防检测报告明确的检测地点是3#、1-b#厂房，该地点就是上诉人租赁房屋的地点，消防监测报告和房产证有些许面积差，属于业务合理的差别范围。一审查明事实二审予以确认。上诉人主张，被上诉人提供的房屋不符合消防安全要求，属于违约方，应当向上诉人承担违约责任；被上诉人不予认可，并认为其提供的房屋符合合同约定，被上诉人没有违约。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。房屋租赁合同第8.3条约定，“甲方（福禄公司）提供房产及设备的现状条件（即出租时的现状），应保证乙方（王超）的安全需要。乙方因经营需要而引起的营业执照、环保、消防升级、用电增容、广告等，均由乙方自行办理，费用由乙方承担。”从租赁合同的约定来看，被上诉人出租的涉案房屋是其拥有合法产权的房屋，且出租物的状况是“现状”。作为具有完全民事行为能力的上诉人，在承租涉案房屋时，应当对涉案房屋的整体进行充分的考察和了解，对涉案房屋的“现状”应当是清楚的。根据本院查明的事实，被上诉人已经按照租赁合同的约定将涉案房屋“现状”交付于上诉人，故可以认定被上诉人已经完成了合同约定的交付义务。至于在履行租赁合同过程中，上诉人因自身经营，需要办理“营业执照、环保、消防升级、用电增容、广告”等事宜，按照租赁合同约定应由上诉人承担，并由上诉人承担相关费用。本案中，上诉人因自身经营，需要进行消防升级，根据合同约定显然是上诉人的义务，并非被上诉人的义务，被上诉人仅具有配合的义务。由于被上诉人按照租赁合同履行了义务，故上诉人主张被上诉人违约本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人王超的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，本院对一审判决依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6176元，由上诉人王超负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  苏 团二〇二一年三月四日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷