湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终642号上诉人（原审被告、反诉原告）：欧东南，男，1958年8月19日出生，汉族，住湖南省资兴市。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢细田，男，1963年9月12日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：欧东南，男，1958年8月19日出生，汉族，住湖南省资兴市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖勇进，男，1970年11月21日出生，汉族，住湖南省资兴市。上诉人欧东南、谢细田因与被上诉人廖勇进合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2020）湘1081民初1080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人欧东南、上诉人谢细田的委托诉讼代理人欧东南，被上诉人廖勇进到庭接受询问调查。本案现已审理终结。欧东南、谢细田上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审案件受理费、实际损失评估费以及本案全部费用由廖勇进负担。事实和理由：1.廖勇进于2009年8月从欧东南、谢细田处购得新房和旧房各一半，2010年1月欧东南、谢细田告知廖勇进旧房办证需办证费用每平方米400多元，廖勇进当即表示旧房就不办理三证了，同时在2016年通过双方协商，廖勇进也同意旧房不办三证，故现旧房没有办三证的责任应由廖勇进承担。一审判决欧东南、谢细田支付廖勇进违约金10000元没有事实依据。2.如果廖勇进认为购买涉案房产遭受了损失，那么欧东南、谢细田可用90000元将涉案房产购回。3.本案已超过诉讼时效。从2011年至2018年廖勇进从来没有提出旧房需办理三证一事。廖勇进辩称，一审判决认定事实，适用法律正确，应予维持。涉案房屋已购买多年，欧东南、谢细田未按合同约定办理不动产权证，只要办理好不动产权证，廖勇进将按合同约定支付未支付的购房款2000元。廖勇进向一审法院起诉请求：1.判令欧东南、谢细田为廖勇进办理不动产房屋所有权证；2.判令欧东南、谢细田承担违约责任并赔偿廖勇进违约金10000元；3.案件受理费由欧东南、谢细田负担。欧东南、谢细田向一审法院反诉请求：1.撤销双方签订涉案购房合同旧房部分，涉新房部分有效；2.本案诉讼费用由廖勇进负担。一审法院认定事实：2009年5月8日，作为甲方的欧东南、谢细田与作为乙方的廖勇进签订了一份购房协议，具体内容为：“甲方在╳╳镇╳╳街原╳╳服务公司后面和老╳╳局这边第╳楼有住房一套（新房和旧房各1半），甲、乙双方到该房查看验收，价格是伍万元。现甲、乙双方到该房查看验收通过协议特订以下几点：一、乙方签订协议时，需交购房定金壹万元，到6月和7月每个月交壹万元给甲方（共叁万元），其余到09年农历年底交清（乙方留贰仟元，待甲方办好三证再交）；二、甲方负责办好房产证、契证、土地使用证给乙方，但办证的一切费用都由乙方负责出（指该房办证票据费用）；三、水电上户由甲方负责安装到户门口，所需费用由甲方承担，室内装修包括水、电、门窗等都由乙方负责，费用也是乙方出，但甲方要把新房的地板粉好；四、因乙方进门是从老粮食局这边上，粮食局院内所有的公共设施，乙方有权享受原来老粮食局这边购房户的同等待遇，如有争议，甲方必须出面搞好。本协议一式两份，甲、乙双方各执壹份，希共同遵守，如单方违反本协议，则违反协议这方应付对方的违约金壹万元。”协议签订当天，廖勇进向欧东南支付了购房订金10000元。之后，廖勇进分别于2009年8月19日、9月28日、2010年1月1日、2月10日、4月18日、8月8日、2016年5月向欧东南、谢细田支付购房款5000元、5000元、9000元、6000元、5000元、5000元、3000元，共计38000元。现因欧东南、谢细田未将涉案房屋为廖勇进办理房屋过户手续，遂而引发纠纷，廖勇进诉至人民法院。另查明，涉案房屋由新房和旧房两部分组成，其中：新房位于资兴市╳╳镇╳╳街╳╳小区╳╳楼╳号，该房屋房产证号为资房权证私字第000╳╳╳58号，建筑面积34.33平方米，房屋所有权人为欧东南，土地权属性质为出让，该房屋土地使用权证号为资G国用（2009）第╳号，土地使用权面积9.18平方米，土地使用权人为欧东南，该房办理了契证，纳税人为欧东南。新房的房产证、土地使用证、契证均登记在欧东南名下，欧东南已将新房的三证交给廖勇进；旧房系欧东南、谢细田从李某某处购得，位于资兴市╳╳镇╳╳街原粮╳╳局院内，由李某某改造而成，未办理相关产权手续。现涉案房屋由廖勇进居住使用。在开庭审理过程中，因欧东南、谢细田明确表明涉案旧房未办理产权登记，且现无法办理产权登记，经向廖勇进释明，廖勇进不同意变更诉讼请求，也不同意仅就新房进行过户，并要求新旧房一同进行过户。一审法院认为，本案系合同纠纷。一、廖勇进的诉讼请求能否得到法律的支持。关于廖勇进要求欧东南、谢细田为其办理房屋所有权证的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第一百一十条第（一）项的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，双方于2009年5月8日签订的购房协议是双方当事人自愿签订，是双方真实意思表示，且未违反法律规定，因此，该购房协议合法、有效，双方应按照该购房协议行使权利和履行义务。现廖勇进已依约向欧东南、谢细田支付购房款共计48000元，欧东南、谢细田应依约为廖勇进办理产权登记。但在合同履行过程中，欧东南、谢细田已为新房部分办理了产权登记，旧房部分未办理产权登记，并明确表示旧房部分无法办理产权登记，同时，经法院释明，廖勇进既不同意变更诉讼请求，也不同意仅就新房部分进行过户，并坚持要求欧东南、谢细田新旧房一同为其过户，现考虑到欧东南、谢细田系将新旧房作为整体向廖勇进进行出售，且在客观上欧东南、谢细田无法就旧房部分为廖勇进办理产权登记，因此，欧东南、谢细田在事实上无法就涉案整体房屋为廖勇进办理产权登记，故对廖勇进的该诉请依法不予支持。关于廖勇进要求欧东南、谢细田支付廖勇进违约金10000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，廖勇进已依约向欧东南、谢细田支付购房款共计48000元，欧东南、谢细田应依约为廖勇进办理产权登记。但因欧东南、谢细田未就旧房办理产权登记，且明确表示旧房部分无法办理产权登记而导致无法就涉案整体房屋为廖勇进办理产权登记，其行为已构成违约，依法依约应承担相应的违约责任，即向廖勇进支付违约金10000元，故对廖勇进的该项诉请予以支持。至于欧东南、谢细田提出的旧房产权证由李某某负责办理，其属于因不可抗力而致使合同目的不能实现的答辩意见，一审法院认为，本案中，欧东南、谢细田出售给廖勇进的旧房系从案外人李某某处购得，因案外人未办理产权证而导致其履行不能，不属于不可抗力，根据合同相对性原则，廖勇进从欧东南、谢细田处购房，应由欧东南、谢细田为其办理产权登记，故对该答辩意见不予采纳。至于欧东南、谢细田提出的廖勇进出尔反尔，旧房已错过了移民避险办证的最佳时期，该责任应由廖勇进承担的答辩意见，一审法院认为，欧东南、谢细田未就廖勇进同意旧房不办证的情况提供证据予以证实，故对该答辩意见不予采纳。二、廖勇进的诉讼请求是否超过了诉讼时效。欧东南、谢细田认为，本案超过了诉讼时效。一审法院认为，本案中，欧东南、谢细田已向廖勇进交付了涉案房屋，欧东南、谢细田已实现了对涉案房屋的占有使用，廖勇进要求欧东南、谢细田为其办理房屋所有权证的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。同时，根据生效裁判文书查明的事实，欧东南、谢细田在履行购房协议过程中因房屋漏水、房屋尾款支付及办证等问题产生纠纷，且根据欧东南、谢细田提供的手机短信聊天记录，双方曾于2018年8月就涉案房屋过户问题进行过交涉，但未果，至廖勇进起诉之日并未超过三年的诉讼时效规定。因此，廖勇进的诉讼请求未超过诉讼时效。三、欧东南、谢细田的诉讼请求能否得到法律的支持。关于欧东南、谢细田要求撤销双方于2009年5月8日签订的原老╳╳局旧房部分的购房合同的诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条关于撤销权的规定，无证据表明双方签订的旧房部分的购房合同存在撤销的情形，且双方签订的购房协议属合法、有效的合同。同时，根据欧东南、谢细田提出的反诉事实与理由以及其援引的法律条款，其该项诉请实质为要求解除双方于2009年5月8日签订的旧房部分的购房合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，首先，双方于签订购房协议时并未约定行使合同解除权的条件，且双方未就解除购房协议达成一致意见。其次，欧东南、谢细田以旧房产权证由案外人负责办理为由，不属于不可抗力，且根据合同相对性原则，欧东南、谢细田向廖勇进出售房屋，为廖勇进办理房产登记属于其应有义务。再次，就涉案房屋办理产权登记问题上，欧东南、谢细田属于违约方。因此，欧东南、谢细田要求解除旧房部分的购房合同不属于法定行使合同解除权的情形。鉴此，对欧东南、谢细田的该项诉请不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）欧东南、谢细田于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）廖勇进支付违约金10000元；二、驳回原告（反诉被告）廖勇进其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）欧东南、谢细田的全部反诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告（反诉原告）欧东南、谢细田负担；反诉案件受理费80元，减半收取计40元，由被告（反诉原告）欧东南、谢细田负担。”本院二审期间，欧东南、谢细田提交了2018年8月27日欧东南与廖勇进之间的短信记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：该证据不是新证据，同时廖勇进对欧东南发送的短信进行回复的内容为对欧东南发送的短信内容不予认可，故该证据不能证明欧东南、谢细田的证明目的即廖勇进不要欧东南办理不动产权证，违约责任应由廖勇进承担。本院对该证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、本案是否超过诉讼时效；二、一审判决欧东南支付廖勇进违约金10000元是否有事实依据。关于焦点一。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，涉案购房协议发生于2009年5月，双方在履行购房协议中因房屋漏水、购房尾款支付、办证等问题发生了争议，从欧东南在一审提供的短信聊天记录可知双方于2018年8月就涉案房屋办证问题进行了交谈未果。廖勇进于2020年7月6日向一审法院提起诉讼，未超过三年诉讼时效。因此，一审判决认定廖勇进的起诉未超过诉讼时效，并无不当。关于焦点二。一审判决认定涉案购房协议合法有效正确，本院予以确认。涉案购房协议约定：欧东南、谢细田负责办好房产证、契证、土地使用证给廖勇进；廖勇进留房款2000元待办好三证再交；如果单方违反本协议，那么违反协议者应付对方违约金10000元。本案中，涉案购房款为50000元，廖勇进已向欧东南、谢细田支付购房款48000元，欧东南、谢细田应按约定为廖勇进办理不动产权登记，但是欧东南、谢细田仅就新房部分办理了不动产权登记，未就旧房部分办理不动产权登记。故欧东南、谢细田的行为构成违约，应承担违约责任。一审按照合同约定的违约金数额，判决欧东南、谢细田支付廖勇进违约金10000元，符合合同约定，并无不当。欧东南、谢细田关于一审对违约金的认定没有事实依据的主张不能成立，本院不予支持。对于欧东南、谢细田提出对涉案房产没有过户所产生的实际损失进行评估鉴定申请，与本案不具有关联性，不予准许。综上所述，欧东南、谢细田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人欧东南、谢细田负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇二一年三月八日法官助理 黄小峰书 记 员 高幸丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。