陕西省渭南市中级人民法院 民事判决书  (2021)陕05民终14号 上诉人(原审原告)：党小良，男，1980年3月3日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：柴晓君，陕西西岳律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陕西华苑置业有限公司，住所地陕西省渭南市临渭区。法定代表人：齐增全，系华苑公司执行董事。委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬丽娇，陕西哲智律师事务所实习律师。上诉人党小良因与被上诉人陕西华苑置业有限公司（以下简称华苑公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初3956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人党小良及其委托诉讼代理人柴晓君，被上诉人华苑公司的委托诉讼代理人段晓梅、姬丽娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。党小良向本院提起上诉请求：1、请求撤销原判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金91221.9元。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人违反《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，在未取得建设主管部门竣工验收的《竣工备案表》，无法出具国家规定及合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，强行违规交房，应承担违规交房的违约责任。一审法院未认定被上诉人强行违规交房的行为，酌定认可公告交房的公告期为30天无事实依据和法律依据。本案中双方当事人在合同中约定违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人任何时间都可主张，只有当债务人明确表示不履行时，债权人才“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，本案违约金请求权的诉讼时效应自上诉人向法院起诉之日起向前推算三年。2、被上诉人明知道逾期交房将会支付违约金，便在未取得竣工验收备案的情况下通过公告方式强行违规交房，时至今日被上诉人并未向上诉人交付合同约定竣工验收的房屋，被上诉人违规交房的行为持续存在。当下建筑市场不规范，诉讼时效作为程序性权利，应当发挥司法审判确立市场经济诚信价值取向的应有功能，保护守约一方利益，严惩开发商的失信行为。3、一审程序违法。一审法院对上诉人提出的增加要求被上诉人将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理房产证的诉讼请求未予合并审理，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定；一审审理过程中主动审查诉讼时效，违反了《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条。在一审开庭前，华苑公司并没提出诉讼时效抗辩，一审法院告知上诉人若对方当庭答辩超过诉讼时效会当庭审查，经审查上诉人提交的证据无法实现自己的主张，建议上诉人撤诉。一审法院主动审查诉讼时效，并要求上诉人主动撤诉，又以超过诉讼时效为由判决驳回诉讼请求错误，属于程序违法。华苑公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律得当，应予维持。1、关于程序违法的问题，上诉人陈述人民法院主动审查时效不属实，真实的情况是，人民法院先就双方纠纷进行调解时，作为华苑公司的代理人便提出本案相关请求已经超过诉讼时效，应依法予以驳回。此时，一审法院为了减轻诉累与上诉人进行谈话向其解释了相关的法律规定，该过程系法官向当事人解释法律的行为，并非上诉人主张的法官主动审查诉讼时效。2、上诉人称华苑公司强行违规交房不是事实，公司在交付房屋时对每位业主告知了房屋的情况并各位业主也对自己房屋的质量进行了核查，在对房屋质量无争议的情况下签订了房屋交接书，该交接程序合法。3、关于交房公告期30日系以法院生效判决确定的。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。党小良向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告提交《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并赔偿原告逾期交房违约金91221.9元；2、依法判令被告支付原告逾期办证违约金3159.08元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月13日，原告党小良与被告华苑公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告建设的位于渭南市临渭区仓程路北段XX苑小区第4幢一单元1802号房，房屋建筑面积104.26平方米，总价款315908元；第八条约定被告应在2016年12月31日前将房屋向原告交付，但如遇特殊原因，被告可据实予以延期；第十五条约定被告应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得权属证书的，在原告不退房情况下，被告按已付房款的1%向原告支付违约金；双方另于合同补充协议中约定，如遇出卖人（被告）延期交房，买受人（原告）给予3个月谅解期（考虑春节假期因素）。合同签订后，原告按约向被告支付了315908元购房款，但被告未能于双方约定的2016年12月31日前向原告交房。2017年5月27日，被告在渭南日报及公司网站发布了交付公告，载明办理交房时间为2017年5月31日起。2018年2月28日，原告与渭南鸿鑫物业管理有限公司签署了楼宇交接书，载明该物业公司受被告华苑公司委托进行“XX苑”及沿街商业物业的管理工作，办理楼宇交接手续，但原告至今尚未取得涉案房屋的相应产权证书。一审法院认为，就原告所诉逾期交房违约金一节，被告于庭审中明确以超过诉讼时效为由提出抗辩，关于此节诉讼时效，结合当庭所查认定如下：根据合同中关于被告交房的约定及其2017年5月27日所发布的交房公告，通知办理交房时间为2017年5月31日起，该通知方式符合合同约定，依法应予确认，但双方未就公告送达的合理期限作出明确约定，相关法律亦未无明确规定的情形下，本院酌定为30日，公告经30日即视为送达，故该公告期满之日为2017年6月27日；另则，公告通知了交房地点为华苑公司绿荫物业办公室，原告应在公告期满后4日内（截止2017年7月1日前）应往上述地点办理房屋交接手续。综上，原、被告所约定交房时间为2016年12月31日，按照合同所载迟延谅解期3个月后交房时间应为2017年4月1日，被告于2017年5月27日发布交房公告之行为应视为对其义务的追认，即法定的“义务人同意履行义务”，故诉讼时效于公告期满日中断，当从2017年7月1日重新起算，为期3年。原告于庭审中主张其曾向渭南市长信箱反映“陕西华苑置业渭南市XX苑工程违反违规问题”的行为引起时效中断，但上述所反映问题的内容并无逾期交房违约金的具体主张，故该行为并不导致原告此节诉讼时效中断。本案原告的起诉日期为2020年7月28日，当庭亦无证据证明在上述期间内发生过时效中止或其它中断的事由，故对原告此节诉求予以驳回。再者，关于原告要求被告支付延期办理权属证书违约金的诉求，合同明确约定被告应于房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。而被告未提供有效证据证明其确实履行了此项义务，故应依法承担依约继续履行（办理相应产权证书）及支付违约金的法律责任，违约金数额按照合同所约定的已付房款1%计算（315908元*1%=3159.08元）；此外，被告另应按合同约定向原告提交《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》第五条，判决如下：一、限被告陕西华苑置业有限公司于本判决生效之日起30日内向原告党小良提交《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；二、限被告陕西华苑置业有限公司于本判决生效之日起30日内向原告党小良支付逾期办证违约金3159.08元；三、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费2160元，减半收取1080元，由原告党小良自行承担。二审期间，双方当事人提交了新的证据支持其主张。上诉人提交的小区照片8张、渭南鸿鑫物业管理公司向业主发出的通知，华苑公司均不予认可，也不足以证明被上诉人未按约定交付房屋持续至上诉人提起诉讼时，对证明目的不予认定；提交的维权签字确认表不足以证明其向华苑公司主张权利的事实，对证明目的不予认定;提交的免除三年物业费用的优惠卡复印件、物业管理费用缴款单，华苑公司虽对优惠卡复印件真实性不予认可，但对因延迟交房问题代业主向渭南鸿鑫物业管理有限公司缴纳物业费用，物业公司免除党小良三年物业费用的事实认可，结合物业管理费用缴款单上记载的免收物业费的事实，可以认定优惠卡复印件的真实性，故对优惠卡复印件、物业管理费用缴款单予以认定。华苑公司提交的竣工验收备案表有明确的备案部门和经办人姓名，不属于无法核对原件的复印件，予以认定。二审经审理查明：2015年5月13日，华苑公司依据与渭南鸿鑫物业管理有限公司达成的协议，向党小良发放了免除自交房公告之日起三年的物业费优惠卡，后华苑公司代业主向渭南鸿鑫物业管理有限公司缴纳物业费用，渭南鸿鑫物业管理有限公司未收取党小良的物业费用。2021年1月12日，XX苑小区1至11号楼工程在渭南市住房和城乡建设局完成了竣工验收备案。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、华苑公司是否应当承担逾期交房违约责任，若应当，如何承担。2、上诉人主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。合同约定华苑公司应当在2016年12月31日前向上诉人交付符合合同约定和法律规定的房屋，但华苑公司未按期交付房屋且提供的证据不足以证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。双方商品房买卖合同虽约定了违约金计至实际交付之日，但华苑公司于2017年5月27日以公告方式通知上诉人接收房屋，该通知方式不违反双方商品房买卖合同附件四的约定，因商品房买卖合同未约定公告送达的合理期限，原审酌定公告经30日即视为送达妥当且符合实际，本院予以确认，故该公告送达之日为2017年6月27日，同时再按照华苑公司公告通知给买受人预留准备材料的期限4日，上诉人应在公告期满后4日内办理房屋交接手续，上诉人未按此期限办理交房手续，此后房屋未交接的责任不应再由华苑公司承担。双方合同附件四第七条约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）”，应为双方约定的迟延交房违约责任的谅解期，该部分违约责任应予扣减。综上，华苑公司的逾期交房违约责任应自合同约定交房之日2016年12月31日起计算至公告通知交房的期限届满之日2017年7月1日止（181天），扣减双方当事人合同约定的3个月谅解期（90天），被告华苑公司实际违约天数为91天，应承担逾期交房违约金7186.9元（91天×0.00025×315908元）。华苑公司提出的其他停工、天气原因等不应承担违约责任的理由，不属免除其责任的合理事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告”才可免除该期间的逾期交付违约责任，华苑公司未提供证据证明其履行了告知义务，故对其该辩称意见本院不予采信。上诉人提出房屋不符合交付条件，华苑公司强行违规交房，违约金应持续计算的问题，华苑公司交付房屋时虽未完成建设工程竣工验收备案登记，但上诉人已经实际接收房屋并使用，华苑公司提交的竣工验收备案表可以证明案涉工程属质量合格的工程，故上诉人该主张事实和法律依据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一、二项规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务。本案双方约定的交房日期为2016年12月31日，以及购房人给予3个月谅解期，故华苑公司在2017年3月31日未能交房时，上诉人已知自身权利受到侵害，诉讼时效开始起算。但华苑公司于2017年5月27日就交房事宜发布公告，于2018年2月28日履行交房手续，2018年至起诉时代党小良向渭南鸿鑫物业管理有限公司缴纳三年的物业费用，均属华苑公司履行义务的行为，致诉讼时效连续中断，故上诉人自2020年7月28日起诉未超过诉讼时效。华苑公司关于本案超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。关于上诉人提出原审主动适用诉讼时效规定和未予准许增加诉讼请求程序违法的问题。被上诉人在庭审中明确提出了诉讼时效抗辩，上诉人提出原审主动适用诉讼时效规定的理由不成立。当事人在诉讼中增加诉讼请求，是否准许合并审理应由法院决定，原审进行审查后未予准许并告知当事人可另行主张权利不违反法律规定。故上诉人关于原审程序严重违法的上诉理由亦不能成立。综上所述，有新的证据证明原审判决认定事实有误，上诉人的上诉理由部分成立，成立部分应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初3956号民事判决第一、二项；二、撤销渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初3956号民事判决第三项；三、由陕西华苑置业有限公司于本判决生效之日起30日内向党小良支付逾期交房违约金7186.9元；四、驳回党小良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2160元，减半收取1080元，由党小良负担962元，陕西华苑置业有限公司负担118元；二审案件受理费2001元，由党小良负担1782元，陕西华苑置业有限公司负担219元。本判决为终审判决。   审   判   长   郝翎审   判   员   邢  维  利审判员左继刚 二〇二一年三月十六日 法官助理乔月        书记员李得瑞 1