中华人民共和国北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执异81号案外人：陈为群，男，1962年10月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：陈晨（陈为群之外甥女），女，1985年12月18日出生，汉族，住北京市海淀区。申请执行人：北京三象天和工程项目管理中心（有限合伙），主要经营场所北京市通州区中街2号院3号楼A区104。执行事务合伙人：高航海。被执行人：北京圆明园花园别墅有限公司，住所地北京市海淀区海淀乡肖家河后营村。法定代表人：周海斌。被执行人：康迪莱克公司（THECONTINETALGROUPINC），住所地美国旧金山市六十一大街**。法定代表人：鲍勃·威尔逊。本院在执行北京三象天和工程项目管理中心（有限合伙）（以下简称三象天和中心）与北京圆明园花园别墅有限公司（以下简称圆明园公司）、康迪莱克公司（THECONTINETALGROUPINC）借款合同纠纷一案[执行依据：（2000）年二中经初字第00850号和（2002）高民终字第232号民事判决书；执行案号：（2004）二中执字第719号]过程中，案外人陈为群向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈为群称，请求中止对位于北京市海淀区XXX号房即北京市海淀区XXX室（以下简称案涉房屋）所占用土地使用权的执行并解除查封。事实与理由为：陈为群于2002年4月13日与被执行人圆明园公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，并于2003年7月15日交清全部购房款，且自2002年至今一直居住使用该房屋。此前因圆明园公司提供的资料不全，导致陈为群无法办理不动产权属证书，故陈为群向北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）提起诉讼，海淀法院作出（2007）海民初字第7417号民事判决书，陈为群已申请强制执行，现海淀法院已立（2018）京0108执恢2103号恢复执行。本院在（2004）二中执字第719号案件的执行过程中查封了圆明园公司名下的土地使用权，案涉房屋位于查封的土地上，导致房管部门无法为陈为群办理不动产权属证书，故提出本案异议。本院查明，本院在执行（2004）二中执字第717号、第718号、第719号三案过程中，查封位于北京市海淀区XXX房屋公寓楼A-P120、A-P121、A-N118、A-N119、A-N922、A-M110、D-M116、M107的房产（产权证号：京房外证字第**）及上述房产所对应的土地使用权[土地使用权证号：京国用（93出）字第096号]。2008年1月24日，本院向北京市建设委员会作出（2004）二中执字第716、717、718、719号协助执行通知书，载明因案涉查封的上述房产面积不明确，故请协助查明上述查封房产的面积。同年4月9日，北京市建设委员会向本院回函，载明上述协助执行通知书所列需查询面积的房屋房号与圆明园花园项目在该单位登记的房屋房号不符。2018年8月16日，本院查封圆明园公司名下位于北京市海淀区XXX的土地使用权[土地使用权证号：京国用（93出）字第XXX号]。另查明，陈为群与圆明园公司商品房预售合同纠纷一案，海淀法院于2007年4月18日作出（2007）海民初字第7417号民事判决书，判决：“一、北京圆明园花园别墅有限公司在本判决生效后，按房屋权属登记机关要求，将XXX号房屋产权登记需由该公司提供的文件、证件、材料交产权登记机关备案；二、北京圆明园花园别墅有限公司在本判决生效后，向陈为群出具办理XXX号房屋立契过户手续所需资料，并协助陈为群到产权机关办理上述房屋的房地产权属登记手续；三、北京圆明园花园别墅有限公司于本判决生效后七日内，支付陈为群迟延备案违约金三万二千五百二十元零五分”。该判决书查明部分载明：“2002年4月13日，圆明园公司（出卖人）与陈为群（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为WNO：XXX号，约定陈为群购买圆明园公司开发建设的位于北京市海淀区XXX号房一套，建筑面积125.56平方米，每平方米5180元，购房总款650401元。合同载明：该房屋建设工程规划许可证为‘2003规建字0144号’，施工许可证号为‘00（建）2003・0986’，商品房预售许可证号为‘京房售字（2003）103号’。双方合同第十五条关于产权登记的约定为：‘出卖人应当在房屋交付使用后1095日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起90日内，将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的5％向买受人支付违约金。’2003年7月15日，陈为群交清其全部购房款650401元。对此，圆明园公司无异议。2003年7月7日，圆明园公司为陈为群办理入住手续”。陈为群向海淀法院申请执行，海淀法院立案执行后，于2018年11月29日作出（2018）京0108执恢2103号执行裁定书，裁定“将北京圆明园花园别墅有限公司名下位于北京市海淀区XXX号房屋办理权属登记至陈为群名下”。又查明，（2004）二中执字第719号案件执行过程中，原申请执行人中国银行股份有限公司北京市分行将案涉债权转让给三象天和中心，三象天和中心向本院申请变更其为该案申请执行人。本院经审查，于2019年12月27日作出（2019）京02执异1159号执行裁定书，裁定变更三象天和中心为该案申请执行人。本院审查过程中，案外人陈为群提交以下证据证明其主张：一、陈为群与圆明园公司于2002年4月13日签订的《商品房买卖合同》及《商品房预售登记备案表》，约定陈为群向圆明园公司购买案涉房屋，房屋所在土地使用权证号为京国用（93出）字第XXX号，价款为650401元，并于2003年5月16日做了商品房预售登记备案，证明陈为群与圆明园公司在本院于2018年8月16日查封XXX号土地使用权前签订了合法有效的房屋买卖合同并做了预售登记备案；二、圆明园公司于2002年4月5日为陈为群开具的购房首付款发票，首付款金额为130401元，剩余52万元房款为银行贷款支付，有贷款合同、贷款支付凭证及贷款结清证明为证。上述证据证明陈为群已向圆明园公司支付了全部购房款650401元；三、圆明园公司于2003年2月27日为陈为群出具的《入住（入伙）通知书》，通知陈为群办理入住案涉房屋手续；北京大华邦物业管理有限责任公司于2003年7月7日为陈为群开具的物业费收据，以及2006年11月8日开具的物业费、照明费收据；北京颐光新源科技有限公司于2015年至2020年代陈为群向北京首欣物业管理有限责任公司和北京瑞赢酒店物业管理有限公司海淀分公司缴纳物业费的发票；北京颐光新源科技有限公司出具的书面说明，载明陈为群系该公司的创始人和技术工程师，案涉房屋物业费在该公司报销范围内，由该公司直接向物业公司缴纳物业费并接收开具的发票；北京首欣物业管理有限责任公司出具的书面证明，载明陈为群已交清案涉房屋2007年至2016年的全部费用；北京瑞赢酒店物业管理有限公司圆明园花园别墅管理处出具的书面证明，载明陈为群已结清案涉房屋2017年至2020年的物业服务费用。上述证据证明陈为群在本院于2018年8月16日查封096号土地使用权前已经实际入住使用案涉房屋；四、海淀法院于2007年4月18日作出的（2007）海民初字第7417号民事判决书及2018年11月29日作出（2018）京0108执恢2103号执行裁定书，证明陈为群一直积极主张圆明园公司为其办理案涉房屋过户登记手续，尚未过户不是陈为群的原因造成的；五、马连洼派出所和北京瑞赢酒店物业管理有限公司圆明园花园别墅管理处分别出具的书面证明，载明北京市海淀区XXX号房与北京市海淀区XXX室为同一住址。本院认为，《中华人民共和国民法典》第三百五十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。综合海淀法院（2007）海民初字第7417号民事判决书查明的事实以及本案现有证据，可以认定案外人陈为群在本院查封XXX号土地使用权之前，已经与被执行人圆明园公司签订合法有效的购买案涉房屋书面合同并合法占有使用该房屋，且已支付全部购房价款，陈为群对案涉房屋及所占用的土地使用权未办理过户登记亦无过错。综上，案外人陈为群对案涉房屋所占用土地使用权享有足以排除本院执行的实体权利，对于其所提异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于北京市海淀区XXX号房即北京市海淀区XXX室所占用土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 侯成成审 判 员 连 强审 判 员 贾奕良二〇二一年三月五日法官助理 夏 宁书 记 员 桑 林