江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7876号上诉人（原审原告、反诉被告）：武沛修，男，1953年11月19日生，汉族，住江苏省睢宁县。上诉人（原审原告、反诉被告）：史艳丽，女，1979年10月25日生，汉族，住江苏省睢宁县。二上诉人共同委托诉讼代理人：宋静，江苏千秋业律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：武献宇，男，1979年3月13日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：杨志宏，江苏金合（睢宁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王小石，男，1976年11月17日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：王辉，江苏熊运栋律师事务所律师。上诉人武沛修、史艳丽、武献宇因与被上诉人王小石确认合同无效纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2020）苏0324民初3722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。武沛修、史艳丽上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判武沛修、史艳丽返还购房款20万元。2.一、二审诉讼费用由王小石承担。事实与理由：一、一审认定武沛修、史艳丽明知武献宇欠王小石60万元并同意该60万元抵扣购房款属于认定事实错误。二、一审法院判决武沛修、史艳丽返还武献宇所欠王小石的借款本息60万元适用法律错误。三、本案的本诉是房屋买卖合同纠纷，王小石和武献宇的民间借贷纠纷不应该作为反诉一并审理，一审法院程序错误。王小石辩称，武沛修和史艳丽所述王小石和武献宇串通欺骗其二人的行为不存在，本案所涉房屋买卖合同，系双方真实意思表示，王小石也就该房屋支付了相应的对价，其中一部分是经商议抵偿武献宇在签订协议之前欠王小石的借款60万元，余款20万元王小石通过银行转账的方式交付，所以才有了武沛修、史艳丽三人于2019年5月11日书写的收条，收条明确备注购房款是以现金及转账的方式，备注的现金形式是以物抵债，并不是武沛修、史艳丽所说的王小石和武献宇串通，王小石没有交付现金的行为。通过一审王小石向法庭提供部分转账给武献宇的转账记录来看，武献宇欠王小石的借款是真实存在的。武献宇辩称，同意武沛修、史艳丽的上诉意见。武献宇上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判武献宇返还王小石购房款20万元。2.王小石承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定事实和适用法律错误。本案在买卖合同无效的情况下，一切恢复原状，武献宇和王小石之间的原债务纠纷应该继续作为民间借贷纠纷处理，不应该作为房屋买卖合同纠纷处理。本案本诉是房屋买卖合同纠纷，而王小石提出的反诉实际包括上述60万元的民间借贷纠纷，不属于同一法律关系，应当另案处理。王小石辩称，武献宇欠王小石民间借贷款项是真实存在的，且受法律保护的，基于此，武献宇和武沛修、史艳丽就房屋作价抵偿同王小石达成一致意见，且已实际实施，因涉案房屋系小产权房，对于武献宇及武沛修、史艳丽主张合同无效，王小石没有意见，一审就返还购房款及根据过错责任分配房屋增值部分，有事实和法律依据，武献宇的上诉理由不成立。武沛修、史艳丽辩称，同意武献宇的上诉意见。武沛修、史艳丽、武献宇向一审法院提出诉讼请求：1.确认武沛修、史艳丽、武献宇与王小石于2019年5月11日签订的《房屋买卖合同》无效；2.王小石承担案件受理费等费用。王小石向一审法院提出反诉请求：1.判令武沛修、史艳丽、武献宇返还王小石购房款800000元、装修款6000元，计806000元及利息（以8000000元为本金自2019年5月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）2.武沛修、史艳丽、武献宇赔偿王小石损失（房地产增值部分）200000元。3.反诉诉讼费由武沛修、史艳丽、武献宇承担。一审法院经审理查明：2019年5月11日，武沛修、史艳丽、武献宇和王小石签订了房屋买卖合同，双方约定武沛修、史艳丽、武献宇自愿将属于他们所有的、坐落在睢宁县睢城镇苏源社区南韩组的房屋及地面上的附着物出售给王小石，总价款为80万元。当日，王小石从其银行卡中向武沛修转款20万元，武沛修、史艳丽、武献宇也于当日写下收款80万元的收条交给王小石。该收条的具体内容为：“收条今收到购房款（现金及转账）共计捌拾万元整（￥800000）此据收款人武沛修史艳丽武献宇（均签名并捺指印）2019.5.112019.5.11”。一审另查明，该涉案房屋所占用的土地系集体土地，土地证号码为【睢土集用（2005）第50859**】，土地所有权人为睢宁县农民集体，土地使用权人为王范华。王范华系武沛修配偶，系武献宇母亲。武献宇和史艳丽系夫妻关系。王范华于2017年4月因病去世。王范华的继承人除了丈夫武沛修和儿子武献宇外，还有其女儿武宏艳。一审中，因为双方对房屋的市场价和拆迁安置价无法达成一致意见，经王小石申请，法院依法委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司徐州分公司进行评估。2020年8月31日，该公司分别作出了（江苏）金宁达恒（2020）（房估）字第D011号和D012号房地产估价报告，上述报告显示涉案房屋的市场价值为90.95万元、拆迁安置价为84.82万元。一审还查明，涉案房屋已于2020年9月初被有关机关作为拆迁安置房予以拆除。一审法院认为，双方当事人对双方签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，该买卖合同无效均予认可，法院予以确认。武沛修和史艳丽是否知道武献宇用欠王小石借款60万元折抵购房款60万元的问题。签订合同的当日，王小石向武沛修的银行账户上转款20万元，当日武沛修、史艳丽、武献宇书写的收据总额为80万元，并注明包括现金和转账，武沛修、史艳丽、武献宇系成年人，具有完全的民事行为能力，应当认识到自己书写收据的结果，如果在不知道武献宇用60万元借款折抵购房款的，在王小石没有给付现金的情况，是不可能出具收款金额为80万元的收据，故认定武沛修、史艳丽对武献宇以借款折抵购房款是形成一致合意的。折抵购房款的60万元应当由谁返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：因为合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。涉案合同系无效合同，双方应当返还因该合同取得的财产，鉴于涉案的房屋已经被有关机关依法拆除，对该房屋，王小石无法返还。武沛修、史艳丽和武献宇收到的购房款应当返还，虽然其中包含武献宇的借款，但对借款折抵购房款，武沛修和史艳丽是同意的。该借款的原始借据已经销毁，由于王小石和武献宇的来往账目较多，且来往的账目中也有王小石转款给史艳丽的记录，对确定的借款金额为60万元是如何形成的，及原借款的时间和本金、利息等情况均无法确定，加上借款的原始借据已经销毁，王小石已经无法另行向武献宇主张权利，故在该笔借款已经转化为购房款的情况下，由武沛修、史艳丽和武献宇返还比较妥当，也不违反法律规定。如果武献宇有证据证明支付给王小石的利息超过法律规定的，可凭有效证据另行主张权利，关于武献宇主张60万元借款中包含赌博款的问题，因为其未向法庭举证，无法予以认定。关于涉案房屋的升值金额如何确定的问题。鉴定机构出具的报告显示涉案房屋的市场价值为90.95万元、拆迁安置价为84.82万元，市场价高于拆迁安置价，应当以较高的价格确定涉案房屋的目前价值。王小石主张涉案房屋的市场价90.5万元不包括建筑在土地使用权以外的89.91平方米，该89.91平方米的房屋没有评估。江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司徐州分公司作出的（江苏）金宁达恒（2020）（房估）字第D011号房地产估价报告中明确认“根据现场勘测总建筑面积421.70平方米，本报告根据委托方要求结合合法土地登记面积与宗地图，将合法登记面积上建设的房屋设定为合法建筑面积，据此设定的合法建筑面积331.79平方米，剩余建筑面积89.91平方米参照附着物进行评估”。由此可以看出，涉案房屋的价值90.95万元包含了建筑在土地使用权以外的89.91平方米房屋价值，王小石的辩称不予支持，涉案房屋的增值认定为10.95万元。造成合同无效的责任问题。武沛修、史艳丽、武献宇明知该房屋系集体土地上的建筑物而违法将该房屋出售给农村集体组织以外的人，王小石明知对该房屋自己没有购买权而和他人签订房屋买卖合同，双方应当承担对等的过错责任。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留山,属于农民集体所有”，第六十三条同时规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。从上述法条可以看出，对集体土地上的房屋转让是受到法律严格限制的，只有集体组织的成员才能取得集体土地的使用权，涉案的所占用的土地是集体的土地，非该集体组织的成员是没有取得该集体土地使用权的资格，王小石不是涉案房屋所占土地所有权集体组织中的成员，当然无法取得该土地使用权，故双方签订的买卖合同无效。造成合同无效双方均有责任。无效的合同自始无效,因该合同取得的财产,应当予以返还,王小石反诉要求武沛修、史艳丽、武献宇返还购房款,于法有据,予以支持。鉴于涉案房屋已经拆迁，已无返还的必要，故王小石不再承担返还涉案房屋的责任。王小石要求武沛修、史艳丽、武献宇赔偿装修款6000元及给付以8000000元为本金自2019年5月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息和赔偿损失（房地产增值部分）200000元的反诉主张，应当应综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益,买受人因此丧失的订约机会损失、买受人房屋的添附价值及双方的过错程度等因素确定损失。本案中的双方当事人承担同等的过错责任，涉案房屋的升值金额为人民币10.95万元，考虑到王小石对该房屋的窗户及地面等进行了修缮，酌定其损失为人民币5.6万元，王小石要求的其他诉请证据不足，不予支持。遂判决：一、依法确认武沛修、史艳丽、武献宇和王小石于2019年5月11日签订的房屋买卖合同无效；二、武沛修、史艳丽、武献宇于判决书生效后60日内返还王小石购房款人民币80万元；三、武沛修、史艳丽、武献宇于判决书生效后60日内赔偿王小石经济损失5.6万元；四、驳回王小石的其他反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于双方买卖协议中的60万元是否存在以物抵债，是否形成买卖双方的合意的问题。武沛修、史艳丽、武献宇与王小石签订合同当日，向王小石书写了收到现金及转账80万元的收条，而王小石当日仅向武沛修转账20万元并未支付现金，故武沛修、史艳丽、武献宇作为成年人，在未收到60万元现金的情况下，不可能出具收到现金及转账80万元的收据，且武沛修、史艳丽、武献宇在收据出具之后长达一年的时间内亦未主张相应权利，故一审法院认定武沛修、史艳丽对王小石以武献宇的借款抵扣购房款的事实形成合意并无不当，本院予以确认。关于上述60万元应否予以返还的问题。因涉案房屋买卖合同违反了法律强制性规定，故该合同无效，双方应当返还因涉案合同取得的财产，涉案房屋已被有关单位依法拆除，故王小石无需返还，但武沛修、史艳丽、武献宇对于收到的购房款应当返还。对于其中包含的武献宇的60万元借款，武沛修和史艳丽对于借款折抵购房款是同意的，且双方往来账目较多，借款的原始借据亦被销毁，故王小石已无法另行向武献宇主张权利。在该笔借款已经转化为购房款的情况下，一审法院认定应由武沛修、史艳丽、武献宇共同返还并无不当，本院予以支持。对于王小石主张的经济损失，一审法院综合考虑了各方当事人的过错责任，房屋升值金额及王小石对涉案房屋的修缮，酌定为人民币5.6万元并无不当，且各方当事人并未提出异议，故本院予以确认。综上，上诉人武沛修、史艳丽、武献宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。武沛修、史艳丽预交的二审案件受理费11800元，由武沛修、史艳丽负担；武献宇预交的二审案件受理费11800元，由武献宇负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  苏 团二〇二一年三月二日书记员  宗 正