辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终261号上诉人（原审原告）：大连德泰物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区中华西路**601，统一社会信用代码：91210211687091278M。法定代表人：卢文通，总经理。委托诉讼代理人：李晓春，辽宁米盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祯龙，男，该公司员工，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人（原审被告）：张树田，男，1947年6月6日生，汉族，户籍地黑龙江省勃利县。委托诉讼代理人：李楠，辽宁崇光律师事务所律师。上诉人大连德泰物业服务有限公司（以下简称“德泰物业”）因与上诉人张树田物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德泰物业上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二一审判决第一项有效，并判令张树田给付我公司诉讼请求中的其他费用，即物业管理费193,189元和滞纳金121,508元，合计314,697元；三、上诉费由张树田承担。主要事实与理由：一、一审判决对案涉房屋物业费的起算时间认定错误。2010年11月22日，开发单位大连北亚房屋开发有限公司（以下简称“北亚公司”）、大连荣泰房地产开发有限公司（以下简称“荣泰公司”）与大连东方天禹钢结构工程有限公司（现已更名称为大连东方天禹建设工程有限公司，以下简称“东方天禹公司”）签订《以房抵款协议书》，将房屋抵顶给东方天禹公司，东方天禹公司指定张树田为房屋接收人，并要求北亚公司以张树田名义出具房屋出库单。当日，北亚公司即以张树田名义出具了房屋出库单。此时案涉房屋已具备交接条件，但张树田因自身原因并未领房。后在2011年5月14日，张树田才领房并与我公司签订《物业管理服务合同》，合同明确约定物业费自2010年11月22日起计算。由于未及时领房是张树田自身原因导致，在此期间我公司也一直为案涉房屋提供物业服务，且双方物业服务合同已明确约定物业费起算时间，应视为张树田对该事实的认可，故案涉房屋的物业费应自2010年11月22日起计算。二、一审判决对案涉房屋物业费时效问题认定错误。我公司提交的新证据可以证明，在2013年4月22日已对张树田欠付的2010年11月22日至2013年11月21日的部分物业费发函催缴，2014年4月19日我公司又对2010年11月22日至2014年11月21日的部分物业费进行催缴，更进一步证明物业费的起算时间应为2010年11月22日。后张树田在2014年8月12日支付10,000元物业费，该费用说明中标注为补缴前期物业费，也能代表张树田对之前欠付所有物业费的认可。故一审法院认定该部分物业费已过诉讼时效是错误的。即便是按照一审法院所认定的，应从2011年5月16日签订物业合同开始计算物业费，张树田前期所欠的全部物业费也未超过诉讼时效。三、一审判决对案涉房屋应交物业费面积认定错误。因案涉房屋实际面积与产权证面积不一致，阁楼部分未计入产权面积内。房屋实际面积为264.4平方米，且在出库单、抵债协议和物业合同中也明确写明房屋面积为264.4平方米，张树田对此并无异议，故物业费面积应按实际面积计算。四、一审判决未支持我公司主张的违约金没有事实及法律依据。物业合同中对违约金有明确的约定，即滞纳金为日3‰。即便法院认为违约金约定过高，也应按照相关法律予以适当调整，而不应全部驳回。在一审中，我公司已经主动降低违约金为总欠付金额的30%，完全合理，应予支持。张树田辩称，不同意德泰物业的诉讼请求，请求依法发回重审或依法改判驳回德泰物业的诉讼请求。主要答辩意见：一、一审认定的物业费起算时间没有问题。德泰物业提交的2010年11月22日出库单只是其内部审批流程，没有我签字，且未能体现将出库单实际交付给我的时间。至于德泰物业所说的因为我的原因未领房与事实不符。案涉房屋是通过抵帐得来，签订的物业合同时间为2011年5月14日，我方缴纳入门费时间也是2011年5月17日，首次缴纳物业费时间为2011年5月18日。一系列的流程均符合房屋交付的一般流程，因此案涉房屋是2011年5月17日交付。二、对于诉讼时效问题。我已经交付了2011年5月17日至2012年5月16日的物业费，2012年8月至2014年5月16日之间的物业费已经超过了诉讼时效，德泰公司并没有向我主张过，且在2013年中旬时我也因为产权问题搬离案涉房屋。因此2012年8月至2014年5月16日之间的物业费部分属于超过时效，部分是与我无关的。三、关于物业费面积认定。案涉房屋实际面积是164.03平方米，至于物业管理合同中面积写的262.4平方米，因房屋并没有办理产权登记，甲方也不可能清楚房屋具体面积。德泰公司主张以262.4平方米计算物业费与房产登记的面积是相违背的，应提供相应的证据证明案涉房屋实际为262.4平方米，否则物业费的收缴应以房屋的实际产权登记面积为准。我与德泰物业就房屋的面积曾经达成一致，是以200平方米计算物业费。四、违约金问题。违约金不应支持，一审判决认定正确。德泰物业与房屋开发商本就是关联企业，德泰物业清楚北亚公司将案涉房屋出售给了陈全新，完全清楚案涉房屋涉嫌刑事案件。上诉人张树田上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法发回重审或改判驳回德泰物业诉讼请求；三、上诉费、诉讼费由德泰物业承担。主要事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，《中南大厦B座物业管理服务合同》并非我本人签订，一审判决仅以张爱莉系我女儿并持有身份证复印件就认定张爱莉有代理权是对法律适用的错误。合同签订之初，我方在黑龙江老家生活并不在大连，案涉房屋是经过抵债而来，过程复杂，我方不可能清楚抵债的过程。我只是房屋的接收人，在整个过程中既不清楚案涉房屋的存在，也未曾使用过房屋，甚至不是房屋的所有权人。按照合同法第四十八条的规定，张爱莉的签字行为应是无效的。其次，物业费应由业主进行缴纳，案涉房屋的业主为陈全新。德泰物业提交的电费收据，缴费名头并不是我，而且电费金额极低，正常居住使用的房屋不可能每年的电费仅为百元左右甚至不足百元，近两年更没有电费产生。该证据与我无任何关联性，也完全有可能是陈全新缴纳。因为陈全新在案涉大楼中有多套房屋，与北亚公司、物业公司甚至刘本善等存在着各种关联关系。关于电费的事实就是案涉房屋一直无人居住，东方天禹公司与陈全新均不允许对方居住，要等待刑事案件的结果。二、一审法院对我的证据不予采纳，未考虑到实际情况，导致判决不公。案涉房屋的刑事案件在2013年就已经立案，房屋现在也处于被查封状态，也是无人居住。我也在一审中请求中止审理，本案的民事审判应该待刑事案件的侦查完毕后、确认真正的房屋所有人后再由所有权人缴纳，因为案涉房屋现不存在使用人的情况。开发商的一房二卖导致房屋涉及刑事案件，案涉房屋的物业费应由开发商自行承担。再者，所有权人陈全新的房屋为何由我居住使用，一审判决也未查清。三、一审法院自始至终也没有审理德泰物业的诉讼请求，要求支付物业服务费是否合理，德泰物业是否真实提供了物业服务，或是依据合同已经停止了物业服务。德泰物业辩称，不同意张树田的上诉请求，上诉请求与事实不符，于法无据，应予驳回。主要答辩意见：一、张树田称《物业管理服务合同》并非本人签订、代理行为未经本人追认应为无效、不应缴纳物业费的观点与事实不符，且不符合法律规定。该房屋通过《以房抵款协议书》抵顶给东方天禹公司后，东方天禹公司指定张树田为房屋接收人。当时东方天禹公司的实际控制人为张禹，与张树田是父子关系，而签订合同的张爱莉与张树田为父女关系。基于三方之间的直系亲属关系，并有委托书予以佐证，且张树田也曾多次以其名义缴纳过该案涉房屋的物业费和电费，应视为对物业服务合同的认可，张爱莉的代理行为有效。张树田即为案涉房屋的合法占有人，应当缴纳物业费。二、张树田称其未曾使用过案涉房屋不应缴纳物业费的观点也于法无据。双方的物业服务合同对物业费及缴费时间已有明确约定。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，张树田以未曾使用为由拒绝缴纳物业费并无依据。而且从2013年至2019年，案涉房屋有多张以张树田和房屋使用人开具的电费发票，说明案涉房屋一直处在实际使用状态中。三、张树田认为案涉房屋因涉嫌刑事案件被查封、不应缴纳物业费的观点显属错误。张树田已与我公司办理了交房手续并签订物业合同，张树田享有对该房屋的合法占有和实际使用权。张树田也未提交案涉房屋最终确权的生效法律文书和因此备案合同对张树田使用案涉房屋有障碍的相关证据。另，案涉房屋因涉嫌刑事犯罪被查封，该案件尚在刑事侦查过程中，既未对案涉房屋确权，也未影响张树田的实际使用。德泰物业向一审法院起诉请求：一、张树田支付2010年11月22日起至2019年11月21日的物业管理费405,029元及滞纳金121,508元，合计526,537.70元；二、张树田承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实，德泰物业提供《中南大厦B座物业管理服务合同》一份，该合同的委托方（甲方）为张树田，受托方（乙方）为德泰物业，双方就甲方将中南大厦B座写字间委托给乙方试行物业服务有关事宜签订本合同。合同约定，物业费按建筑面积16元/平方米/月计收，面积262.4平方米，年物业费总额50,381元或按调整后的物业费标准执行。电费及电损按实际使用数1.2元/度计收，如遇国家电费价格调整，提前通知业户按新标准执行，交费办法：甲方预交电费押金1,000元/间，待合同终止后无息返还，当月电费按实际使用量交纳。收费方式：按年收取，按季结算。合同第三章第二条第3款第（1）项约定，1614房间的物业服务费按房屋建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的面积计算，批复之后以产权部门核定的建筑面积为准。停车（场）库车位物业服务费以个为单位计收。（2）甲方在签定合同之日期起将当年费用金额交清，逾期将按日向甲方加收应交纳总费用3‰的滞纳金，超过30天仍未交费，乙方将停止物业服务，甲方同意乙方拒绝甲方使用乙方的公共设备设施。（5）当年合同期最后一个月向乙方缴纳次年所有费用，逾期按日向甲方加收交纳总费用3‰的滞纳金。超过30天仍未交费，乙方将停止物业服务，甲方同意乙方拒绝甲方使用乙方的公共设备设施。委托服务期限为2010年11月22日至2022年12月31日。该合同的签订时间为2011年5月14日。该合同甲方签章处张树田的签名非张树田本人书写，系张树田女儿张爱莉书写，同时其女儿在法人或授权签字人处签有自己的名字。德泰物业同时提供有张树田的身份证复印件及张爱莉的身份证复印件各一张，在张树田身份证上书写有如下内容“本人张树田委托张爱莉办理中华西路28#1-16-14.28#16跃17商品房事宜。授权人张树田”。张树田对德泰物业提供的上述证据均不予认可，称其从未委托过其女儿张爱莉与德泰物业签订上述合同，授权委托书的签字也不是其本人签字，也不对《中南大厦B座物业管理服务合同》及授权委托书进行追认。案涉房屋系北亚公司开发，荣泰公司用该房屋抵顶东方天禹公司工程款，三方达成了以房抵款协议书，东方天禹公司指定张树田为房屋接受人。2010年11月22日，北亚公司出具案涉房屋出库单，业主为张树田。德泰物业以此主张张树田是于2010年11月22日接收的案涉房屋。张树田对案涉房屋的由来及出库单的真实性予以认可，但认为德泰物业提供的是房屋出库单，并不能证明案涉房屋于房屋出库当天交付给了张树田。张树田提供专用收款收据一张，该收款收据系德泰物业出具，收款日期为2011年5月17日，收款事由是入门费，金额为2,100元，张树田称其是当天接收了案涉房屋，而德泰物业则称该入门费是门的费用，并不能证明张树田接收房屋的时间。根据大连市不动产登记中心出具的查询结果，案涉房屋现无登记信息，仅有商品房合同备案信息，权利人为陈全新，备案时间为2012年3月12日，房屋建筑面积为164.03平方米。案涉房屋现处于被查封状态，查封机关为沈阳市公安局，查封期限自2019年8月12日至2021年8月11日。张树田称其接收案涉房屋进行使用的过程中，案外人陈全新曾到案涉房屋以登记权利人的名义要求张树田腾退房屋，张树田与开发商沟通无果，在2013年中旬搬出案涉房屋后再没有对案涉房屋进行使用，并且东方天禹公司与案涉大厦其他存在相同情况的人员一起至公安局报案，并提供大连市公安局甘井子分局2013年11月25日大公（甘）刑立告字[2013]5805号立案告知书一份证明其观点，该立案告知书内容为“孔祥平、东方天禹：经审查大连市公安局甘井子分局大连天兴房地产开发有限公司合同诈骗案一案有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决定立案侦查，立案决定书大公（甘）立字[2013]5811号案件编号A2102111000002013110054，特此告知。”立案告知书中“东方天禹”四个字系手填，且有修改痕迹即由“宇”字更改为“禹”字。张树田对此的解释为因当时报案的人数多，办案警官以其中一个报案人即孔祥平下立案通知书，后期东方天禹公司至公安局要求公安局出具立案告知书，办案警官向东方天禹公司出具了立案通知书并将东方天禹的名字填写了上去，现该案已移送至沈阳市公安局。根据德泰物业提供的编号为0039819号专用收款收据，张树田曾于2011年5月18日向德泰物业支付了38,400元的物业费；根据德泰物业提供的编号为0052908号非经营性收款收据，张树田曾于2014年8月12日向德泰物业支付了10,000元物业费，收款事由标记为“补前期物业费”。德泰物业称，案涉房屋面积262.4平方米，张树田是按照16元/平方米/月的标准支付了2010年11月22日至2011年10月7日的物业费。张树田则称，其是2011年5月17日接收的房屋，房屋的面积虽然是262.4平方米，但登记面积为164.03平方米，经与德泰物业协商一致，案涉房屋按照200平方米计收物业费，交纳的38,400元是按照16元/平方米/月的标准支付了2011年5月17日之后一年的物业费。后期交纳的10,000元，是房屋权属产生纠纷后，案外人刘本善与张树田沟通，承诺会尽快将房屋产权办理至张树田名下，张树田才支付了10,000元，但支付了10,000元后，并没有将案涉房屋交由张树田使用。在本案审理过程中，德泰物业提供2013年至2018年数张专用收款收据作为证据，上述专用收款收据的收款事由均为代收电费，付款单位有大连东方天禹建设工程有限公司（2012年6月25日至2013年6月24日）、张树田（2017年3月1日补2013年6月24日至2014年4月24日、2018年6月25日至2018年8月24日、2018年8月25日至2018年10月24日）、大连良盈达国际贸易有限公司（2014年10月24日至2016年10月31日）、1614（2016年12月25日至2017年4月24日、2017年10月25日至2017年12月24日）、大连东方乾泰酒店管理有限公司（2017年4月25日至2017年6月24日、2017年6月25日至2017年10月24日）。除上述专用收款收据外，德泰物业另提供发票一张，该发票系德泰物业向东方天禹公司出具，开票日期为2019年3月28日，货物或应税劳务、服务名称为供电代收电费，金额为100元。德泰物业称中南大厦B座有单独的变电所，中南大厦B座用电系先由德泰物业代交，交完后向每户收取，然后根据产权人或使用人的要求向付款单位开具收款收据。张树田认为专用收款收据系德泰物业自行书写，真实性不予认可，而发票的名头为东方天禹公司，与张树田无关。另，德泰物业提供催费照片拟证明其在2015年6月2日、2017年3月10日、2018年10月20日、2019年11月7日采取在案涉房屋门上张贴物业费缴纳通知函或律师函的方式向张树田催缴物业费，张树田称其从未看到过上述文件，因在德泰物业张贴催缴照片时张树田已从案涉房屋搬出。一审法院认为，本案有如下争议焦点：（一）德泰物业提供的《中南大厦B座物业管理服务合同》的效力问题。对于案涉的物业管理服务合同，德泰物业、张树田均认可系张树田的女儿张爱莉以张树田名义与德泰物业订立的合同，双方争议的问题是该代理行为对张树田是否发生效力。张树田称，其未授权张爱莉，对张爱莉的行为也不进行追认，案涉物业管理服务合同对其不发生效力。一审法院认为，《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。张爱莉系张树田的女儿，与德泰物业签订物业管理服务合同时携带张树田身份证复印件并且复印件上书写有授权张爱莉委托办理案涉房屋事宜的相关表述，德泰物业基于张爱莉与张树田的亲属关系以及张爱莉提供的上述文件，有理由相信张爱莉有代理权，一审法院认为张爱莉的代理行为有效，案涉物业管理服务合同成立并发生法律效力。（二）关于合同履行的相关问题。1、案涉房屋的交付时间。德泰物业主张案涉房屋的交付时间为2010年11月22日，提供房屋出库单证明其观点；张树田则主张房屋交付时间为2011年5月17日，提供入门费专用收款收据证明其观点。一审法院认为，根据德泰物业、张树田提供的证据以及庭审情况，应认定案涉房屋的交付时间为2011年5月17日，理由如下：首先，德泰物业提供的房屋出库单系北亚公司要将案涉房屋出库给张树田的内部审批流程，该出库单上未有张树田签字，也未体现将出库单实际交付给张树田的时间。其次，德泰物业未提供相关证据证明案涉房屋已于2010年11月22日交付给张树田，也未提供相关的证据证明开发商已通知张树田在一定期限内收房，但张树田一直未收房。最后，德泰物业与张树田签订物业管理服务合同的时间为2011年5月14日，交纳入门费的时间是2011年5月17日，首次交纳物业费的时间是2011年5月18日，张树田主张其2011年5月17日接收房屋符合房屋交付的一般流程。综上，一审法院认为，案涉房屋的实际交付时间为2011年5月17日。2、张树田已经交纳物业费应认定为哪个期间物业费的问题。本案中张树田曾支付过两次物业费，分别为2011年5月18日38,400元，2014年8月12日10,000元。德泰物业称按照双方间物业管理服务合同的约定，张树田支付了11.5个月（48,400元÷16元/平方米/月÷262.4平方米）的物业费，即2010年11月22日至2011年11月7日期间的物业费。张树田则主张案涉房屋是按照200平方米计收物业费，张树田支付了2011年5月17日至2012年5月16日的物业费38,400元（16元/平方米/月×200平方米×12个月）。一审法院认为，按照双方物业管理服务合同的约定，张树田应在签订合同之日期起将当年费用金额交清，收费方式为按年收取，且虽然合同当中约定了收费标准，但同时也约定了“或按调整后的物业费标准执行”，张树田的陈述与合同约定相符，也符合常理，而按照德泰物业的陈述，张树田首次交纳的物业费应是支付了9.1个月（38,400元÷16元/平方米/月÷262.4平方米）的物业费，不仅与合同约定相悖，也不符合常理，故一审法院对张树田的陈述予以采纳，德泰物业、张树田在履行合同中已经对物业费标准进行了调整，即张树田按照房屋面积200平方米向德泰物业交纳物业费，而张树田支付的38,400元物业费则是支付的2011年5月17日至2012年5月16日的物业费。张树田于2014年8月12日支付了10,000元物业费，其支付的是2012年5月17日至2012年8月19日的物业费。（三）案涉房屋的物业费是否应由张树田支付的问题。张树田称，在其使用案涉房屋的过程中，案外人陈全新以其系房屋所有权人为由多次要求张树田搬出案涉房屋，张树田在沟通无果的情况下于2013年中旬搬出案涉房屋，之后的物业费不应由其承担的问题。一审法院认为，首先，张树田自2011年5月17日接收案涉房屋后，案涉房屋一直由其占有、使用及收益。其次，张树田称案外人陈全新要求其搬出案涉房屋，但张树田对此并未提供相关的证据证明，张树田虽称其已就案涉房屋被诈骗一事到公安机关报案，公安机关已经立案，但现未有相关民事或刑事判决对案涉房屋的所有权进行认定并要求张树田搬离案涉房屋，也未提供相关的证据证明其已从案涉房屋搬出以及实际搬出的时间。最后，根据德泰物业提供的电费专用收款收据及发票，案涉房屋一直有相关人员交纳电费，张树田在2017年、2018年均交纳过电费，张树田称上述专用收款收据系德泰物业自行制作，一审法院认为，德泰物业、张树田双方的物业管理服务合同约定，电费由张树田向德泰物业交纳，交纳完电费后，德泰物业出具相应的收款收据，若实际交款人与张树田无关，其要求德泰物业以张树田名义出具专用收款收据显与常理不符。东方天禹公司曾于2019年3月28日为案涉房屋交纳了100元的电费，而案涉房屋是应东方天禹公司的要求交付给张树田，张树田所主张的刑事立案也是由东方天禹公司报案，这与张树田的东方天禹公司与张树田无关的陈述相矛盾。综合上述情况，一审法院认为，张树田主张的其已于2013年中旬搬出案涉房屋的观点依据不足，一审法院不予采纳。德泰物业依据与张树田签订的物业管理服务合同，要求作为房屋使用人的张树田支付物业费，有事实和法律依据，一审法院予以支持，张树田应向德泰物业交纳2012年8月20日至2019年11月21日的物业费278,613元（16元/平方米/月×200平方米×87个月+16元/平方米/月×200平方米÷30天×2天）。关于张树田抗辩的诉讼时效问题，一审法院认为，德泰物业提供照片证明其已通过在案涉房屋门上张贴物业费缴纳通知单的形式要求张树田支付物业费，但根据德泰物业提供的照片，其最早是在2015年6月2日张贴物业费缴纳通知书，根据双方物业管理服务合同的约定，张树田应于当年合同期最后一个月缴纳次年所有费用，故2012年8月20日至2014年5月16日的物业费应超过诉讼时效，一审法院不予支持。故张树田应支付德泰物业的物业费金额为211,840元（278,613元-16元/平方米/月×200平方米×20个月-16元/平方米/月×200平方米÷30天×26天）。关于德泰物业要求张树田支付违约金的诉请，一审法院认为，虽然案涉物业管理服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故一审法院对德泰物业要求张树田支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张树田于判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连德泰物业服务有限公司物业费211,840元。二、驳回原告大连德泰服务有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,533元（原告已预付，已减半收取），由原告大连德泰物业服务有限公司负担2,709元，被告张树田负担1,824元，被告张树田负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，德泰物业提供一组照片，拟证明德泰物业在2013年4月22日和2014年4月20日催缴案涉房屋的物业费。张树田不予认可，认为相机的时间完全是可以调整，且相机里只有这四张照片，并不是完整记录整个催费过程的时间段，是德泰物业为了在一审庭审后弥补时效问题调整相机后又拍了照片。由于张树田未提供证据证明该照片系德泰物业后期补拍，本院对该组照片予以采信。张树田申请本院调取其于2013年10月向公安机关报案的报案记录，拟证明陈全新等人在2013年中旬抢过案涉房屋以及报警情况。因案涉房屋涉及的刑事案件尚在侦查阶段，且张树田并未提供其在接收案涉房屋后搬离房屋以及将案涉房屋的钥匙交回北亚公司或与其他人办理房屋交接的证据，因此，张树田申请调取的该证据无调查收集必要，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条，本院对该申请不予准许。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院补充查明，德泰物业曾于2013年4月22日和2014年4月20日在案涉房屋门上张贴物业费交纳通知单，分别催缴2010年11月22日至2013年11月21日、2010年11月22日至2014年11月21日期间的物业费。德泰物业与张树田在二审中一致确认张树田于2011年5月领房。本院认为，本案张树田系《以房抵债协议书》约定的房屋接受人，其女儿携载有“张树田委托张爱莉办理中华西路28#1-16-14.28#16跃17商品房事宜。授权人张树田”字样的张树田身份证复印件以张树田的名义与德泰物业签订《中南大厦B座物业管理服务合同》。在张树田未提供证据否定该授权书的情况下，结合张树田在合同签订后缴纳入门费、物业费以及接收房屋的事实，一审法院认定该合同成立并发生法律效力于法有据，本院予以确认。张树田以张爱莉无权代理为由否认前述合同于法无据，不应得到支持。关于案涉房屋的物业费起算时间。由于德泰物业与张树田在二审中一致确认张树田于2011年5月领房，一审法院确认房屋交付时间为2011年5月17日、认定物业费应从该日起算正确，本院对此不予调整。关于德泰物业是否实际提供了物业服务。案涉物业服务合同已经约定由德泰物业提供物业服务，且张树田也未提供证据证明其他物业服务人在讼争期间为案涉房屋提供服务或者德泰物业撤离案涉小区，因此，本院认定德泰物业已经实际提供了物业服务，并有权收取物业费。关于案涉房屋物业费的负担主体。虽张树田在2011年5月17日接收房屋后，房屋于2012年3月12日备案登记在陈全新名下，但张树田未提供证据证明陈全新自2013年中旬开始实际控制房屋，也未提供证据证明将房屋交还给北亚公司或者交接给其他人。结合张树田的物业费及电费交付情况，可以认定，张树田系案涉房屋的实际占有人，应负担2011年5月17日至2019年11月21日的物业费。关于案涉房屋计收物业费的面积。由于物业服务合同约定的计收物业费房屋面积262.4平方米与房屋登记的建筑面积164.03平方米不一致，德泰物业提供的证据也不足以证明房屋实际面积为262.4平方米，一审法院按照合同约定收费方式以及张树田首次缴纳物业费数额、确定双方协商调整按照200平方米计收并不无当，应予确认。同时，按照时间顺序，一审法院将张树田2014年8月12日支付的10,000元视为2012年5月17日至2012年8月19日的物业费亦无不妥。因此，张树田欠付自2012年8月20日起至2019年11月21日的物业费。关于诉讼时效。因权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。本案德泰物业在二审中提供的证据显示，其曾在2013年4月22日和2014年4月20日向张树田催缴截至2013年11月21日和截至2014年11月21日的物业费，结合一审提供的催费照片，可以认定，德泰物业主张自2012年8月20日至2019年11月21日的物业费的请求均未超过诉讼时效。因此，张树田应向德泰物业缴纳物业费278,613元（16元/平方米/月×200平方米×87个月+16元/平方米/月×200平方米÷30天×2天），本院对德泰物业关于物业费的请求予以部分支持，对一审判决予以纠正。同时，一审法院基于促进德泰物业提高服务质量、缓和矛盾等驳回德泰物业关于违约金的请求，亦无不妥，本院不予调整。另外，关于张树田提出本案应中止审理一节，由于本案系物业服务合同案件，并非必须以案涉房屋涉及的刑事案件的审理结果为依据。因此，张树田该意见于法无据，本院不予采纳。综上，德泰物业的部分上诉请求成立，应予支持；张树田的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初2432号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初2432号民事判决第一项为：张树田于本判决发生法律效力之日起十日内支付大连德泰物业服务有限公司物业费278,613元；三、驳回大连德泰服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,533元（大连德泰物业服务有限公司预交，已减半收取），由大连德泰物业服务有限公司负担1,793元，张树田负担2,740元；二审案件受理费15,086元（大连德泰物业服务有限公司预交6,020元,张树田预交9,066元），由大连德泰物业服务有限公司负担4,551元，张树田负担10,535元。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年三月一日书记员  张 丹