陕西省渭南市中级人民法院 民事判决书  (2021)陕05民终19号 上诉人(原审原告)：韩渭良，男，汉族，1972年11月5日出生，住陕西省渭南市临渭区。被上诉人(原审被告)：陕西华苑置业有限公司，住所地陕西省渭南市临渭区。法定代表人：齐增全，系华苑公司执行董事。委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬丽娇，陕西哲智律师事务所实习律师。上诉人韩渭良因与被上诉人陕西华苑置业有限公司（以下简称华苑公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初4568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人韩渭良、被上诉人华苑公司的委托诉讼代理人段晓梅、姬丽娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩渭良提起上诉请求：1、撤销一审判决中关于逾期交房违约金超出诉讼时效的认定，改判被上诉人支付逾期交房违约金8955.5元。2、依法判令被上诉人支付延期办理房地产权属证书违约金3936.5元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，诉讼时效中断的，应从中断时起，诉讼时效期间重新计算，诉讼时效期间为3年。上诉人在多次讨要延期交房违约金无果的情况下，在2019年1月9日与绿茵苑小区数十名业主向渭南市信访局人民来访大厅进行了信访，反应华苑公司延期交房拖欠违约金事实，当时信访局接待人员接待了业主代表韩渭良、任某某、金小涛，其他人在信访大厅等候。工作人员说联系开发商，2019年1月11日上午，业主和开发商见面进行了沟通，有业主代表任某某作证。这一事实足以说明上诉人在2019年1月9日通过政府部门主张过延期交房违约金，诉讼时效中断。新的诉讼时效应从2019年1月9日起重新计算，一审立案时间为2020年8月25日，并未超出诉讼时效。华苑公司辩称，上诉人所称的时效应从2019年1月9日起算没有法律依据，也与事实相违背。上诉人从未向华苑公司请求过迟延交房违约金，其在起诉时提出请求明显超过法律规定的保护期限，应承担败诉的风险。应当驳回上诉人的上诉请求。韩渭良向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付延期交房违约金15057.1元（从2017年4月1日计算至2017年9月1日）；2.依法判令被告支付延期办理房地产权属证书违约金3936.5元;3.案件受理费276元由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月24日，原告韩渭良与被告华苑公司于渭南怡泽园小区签定《渭南市商品房买卖合同》约定：原告购买被告建设的位于渭南市临渭区仓程路北段XX苑小区第4幢1单元1404号房屋（房屋代码131608），房屋建筑面积为132.99平方米，每平米售价为2960元，房屋总价为393650元；付款方式及期限为原告在本合同签订后一次性支付房款393650元；交付期限为被告在2016年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府政策调整原因或市政原因；出卖人延期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将涉案商品房交付原告，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.5的违约金；产权登记的约定为被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原、被告双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。《渭南市商品房买卖合同（附件四合同补充协议）》约定：各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任；如遇出卖人延期交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）。合同签订后，原告按约向被告交付了全部房款393650元。2016年12月31日，被告未按照合同约定交房。2017年5月27日，被告分别在渭南日报及其网站发布交付公告“XX苑一期住宅将于2017年5月31日开始交房，交房顺序依次为3#、2#、1#、4#、5#，有关交房事宜通知如下：办理时间：2017年5月31日起（上午9:00-12:00下午2:00-5:00）办理地点：XX苑物业办公室”。2018年3月5日，渭南鸿鑫物业管理有限公司将涉案房屋交付给原告并签署楼宇交接书。2019年11月6日，华苑置业业主向渭南市长信箱反映“陕西华苑置业渭南市XX苑工程违法违规问题”：1、开发商在未达到交房条件下，逾期一年多强行违规交房。交房至今两年多上述问题全未解决，至今未见开发商有任何处理办法。2、开发商应与交房90日内为业主办理房产证，但时至今日仍未办理，并且没有提出任何解释说明或者处理意见。3、房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图等证件资料，业主收房时并未见到以上材料，广大业主对工程质量监督单位检验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容至今不知情。2020年8月25日，原告将被告诉至本院成讼。一审法院认为，本案的争议焦点为：第一、被告华苑公司向原告韩渭良交付涉案房屋是否为逾期交付行为；第二、原告的起诉是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点。本院认为，原告韩渭良与被告华苑公司签订的《渭南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，该合同为有效合同，合同双方均应按照合同约定全面适当地行使权利、履行义务。根据该合同及其补充协议的约定，被告最迟应当在2017年4月1日前向原告交付房屋，被告未在该时间前向原告交付涉案房屋的行为属于违约。被告在2017年5月27日通过渭南日报及企业网站发布“2017年5月31日起开始交房” 的公告行为符合双方合同约定。但因双方对履行合同时适用公告时的送达期限没有约定，加之法律亦没有该类公告情形的送达期限的明确规定，故本院酌定被告发布该交房公告的送达期间为30日，该公告送达至被告之日为2017年6月27日。被告华苑公司在本案中主张确定实际交房日期时应当再行扣除施工时整改、天气等原因造成停工的时间，本院认为被告在涉案建设工程施工期间发生整改、天气等原因的停工，均不属法律规定的不可抗力事由，亦不属于双方合同约定的应予扣除相应时间的情形，故本院对被告该辩称意见不予采纳。综上，本院确定被告向原告实际履行涉案房屋交付的时间为2017年7月1日，被告向原告交付涉案房屋系逾期交付行为，被告构成违约。关于第二个争议焦点。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，诉讼时效中断的，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，关于原告主张延期交房违约责任的诉讼时效期间为2017年7月2日至2020年7月1日。原告主张2019年11月6日其曾向渭南市长信箱反映“陕西华苑置业渭南市XX苑工程违法违规问题”的行为属于诉讼时效中断。本院认为，上述反映问题的内容并无延期交房违约金的相关主张，该行为不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定的情形，该行为不导致原告主张延期交房违约责任诉讼时效中断，故原告于2020年8月25日起诉要求被告承担延期交房违约责任已超过诉讼时效期间，本院对原告该诉讼请求依法不予支持。关于原告主张延期办理房地产权属证书违约责任的诉讼时效，根据双方合同的约定以及本案确认的案件事实，该诉讼时效期间为2018年6月27日起计算三年，原告于2020年8月25日起诉主张延期办理房地产权属证书违约责任的诉讼时效期间未届满。被告辩称其已经向产权登记机关提交了涉案房屋办理权属登记需提供的资料，因被告未提供证据证明其主张，加之原告亦不认可被告，故本院对被告该辩解意见不予采纳。根据双方合同的约定以及本案确认的案件事实，原告要求被告支付延期办理房地产权属证书违约金3936.5（393650元×1%）元的诉讼请求本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十九条三款、第一百零一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告陕西华苑置业有限公司在本判决生效后五日内向原告韩渭良支付迟延办理权属登记备案违约金3936.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告韩渭良的其余诉讼请求。案件受理费276元，减半收取138元，由原告韩渭良负担109元，被告陕西华苑置业有限公司负担29元。二审期间，双方当事人提交了新的证据支持其主张。上诉人提交的集体来访登记表（47人）和证人任某某的证言相互印证，可以证明其通过业主代表向渭南市政府信访部门提出请求的事实，予以认定。华苑公司提交的竣工验收备案表复印件有明确的备案部门和经办人姓名，不属于无法核对原件的复印件，予以认定。二审经审理查明：2019年1月9日，业主代表任某某、韩渭良、金小涛等47人向渭南市人民来访大厅就逾期交房等问题集体信访。2021年1月12日，XX苑小区1至11号楼工程在渭南市住房和城乡建设局完成了竣工验收备案。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、华苑公司是否应当承担逾期交房违约责任，若应当，如何承担。2、上诉人主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。合同约定华苑公司应当在2016年12月31日前向上诉人交付符合合同约定和法律规定的房屋，但华苑公司未按期交付房屋且提供的证据不足以证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。双方商品房买卖合同虽约定了违约金计至实际交付之日，但华苑公司于2017年5月27日以公告方式通知上诉人接收房屋，该通知方式不违反双方商品房买卖合同附件四的约定，因商品房买卖合同未约定公告送达的合理期限，原审酌定公告经30日即视为送达妥当且符合实际，本院予以确认，故该公告送达之日为2017年6月27日，同时再按照华苑公司公告通知给买受人预留准备材料的期限4日，上诉人应在公告期满后4日内办理房屋交接手续，上诉人未按此期限办理交房手续，此后房屋未交接的责任不应再由华苑公司承担。双方合同附件四第七条约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）”，应为双方约定的迟延交房违约责任的谅解期，该部分违约责任应予扣减。综上，华苑公司的逾期交房违约责任应自合同约定交房之日2016年12月31日起计算至公告通知交房的期限届满之日2017年7月1日止（181天），扣减双方当事人合同约定的3个月谅解期（90天），华苑公司实际违约天数为91天，应承担逾期交房违约金8955.5元（91天×0.00025×393650元）。华苑公司提出的其他停工、天气原因等不应承担违约责任的理由，不属免除其责任的合理事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告”才可免除该期间的逾期交付违约责任，华苑公司未提供证据证明其履行了告知义务，故本院对其该辩称意见不予采信。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一、二项规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》【法释〔2008〕11号】（2008年8月11日由最高人民法院审判委员会第1450次会议通过）第十四条规定：权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。本案中，双方约定的交房日期为2016年12月31日，以及购房人给予3个月谅解期，故华苑公司在2017年3月31日未能交房时，上诉人已知自身权利受到侵害，诉讼时效开始起算。但华苑公司于2017年5月27日就交房事宜发布公告、于2018年3月5日履行交房手续，属同意履行义务的行为，2019年1月9日同小区业主集体信访属向有权解决相关民事纠纷的社会组织提出保护相应民事权利请求的行为，致诉讼时效连续中断，故上诉人自2020年7月28日起诉未超过诉讼时效。华苑公司关于本案超过诉讼时效的抗辩意见不成立，本院不予采信。综上所述，有新的证据证明原审判决认定事实有误，上诉人的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初4568号民事判决第一项；二、撤销渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初4568号民事判决第二项；三、由陕西华苑置业有限公司于本判决生效之日起30日内向韩渭良支付逾期交房违约金8955.5元；四、驳回韩渭良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费276元，减半收取138元，由韩渭良负担44元，陕西华苑置业有限公司负担94元；二审案件受理费50元，由陕西华苑置业有限公司负担。本判决为终审判决。 审   判   长   郝翎审   判   员   邢  维  利审判员左继刚 二〇二一年三月十六日 法官助理乔月书记员李得瑞  1