安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖07民终50号上诉人（原审原告）：安徽翔鹰建设有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜都大道中段**。法定代表人：童静，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱光胜，铜陵市铜官区西湖镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：铜陵市郊区人民政府，住所，住所地安徽省铜陵市铜都大道南段**div>法定代表人：刘磊，铜陵市郊区人民政府区长。委托诉讼代理人：桂兆金，安徽良实律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹昌伟，安徽景旺律师事务所律师。上诉人安徽翔鹰建设有限责任公司（以下简称翔鹰公司）因与被上诉人铜陵市郊区人民政府（以下简称郊区政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市郊区人民法院(2020)皖0711民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。翔鹰公司的委托诉讼代理人朱光胜，郊区政府的委托诉讼代理人桂兆金、曹昌伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翔鹰公司的上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持翔鹰公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由郊区政府承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。一审法院未查明双方约定的回迁房具体面积、实际交付总面积和一层总面积，对双方约定的回迁方式认定错误。回迁协议及补充协议中双方约定的回迁面积为1865.5平方米，其中一层约定交付面积487.02平方米，一层实际交付面积为280余平方米。一审法院未认定郊区政府违约，并认为多余面积应按照货币补偿方式解决显属不当。一审法院未处理翔鹰公司要求办理已回迁房产权登记手续的诉讼请求，属于漏判。2.一审判决适用法律不当。一审法院单方面考虑郊区政府的后履行抗辩权，而未考虑翔鹰公司合法享有的不安抗辩权，对郊区政府是否有特定房屋可继续交付的事实没有查明，却以翔鹰公司未支付余款为由判决驳回诉讼请求显失公平。翔鹰公司在明知郊区政府无法提供后续房源，且多次催告郊区政府而无法获得答复的情况下，依法享有不安抗辩权。郊区政府辩称，翔鹰公司存在严重违约行为，郊区政府不存在违约行为，根据2013年6月25日双方签订的房屋拆迁产权调换安置补充协议的约定，翔鹰公司应当先向郊区政府支付结构差价和超面积房款，待全部房款支付完毕后，郊区政府才有义务交付房屋及办理过户手续，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回翔鹰公司的上诉请求，维持原判。翔鹰公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令郊区政府立即再交付罗家村山庄综合楼一层195.7平方米的安置房或支付对等补偿款352.26万元；2.判令郊区政府立即支付其房租损失150万元（从2014年1月1日起至2020年5月1日，以195.7平方米一层门面计算，之后继续计算至实际交房之日）及电费70万元，合计220万元；3.判令郊区政府立即办理罗家村综合楼一层至三层回迁房交付手续、办证手续并协助其办理房屋过户手续；4.判令郊区政府承担违约金20万元；5.诉讼费由郊区政府承担。一审法院查明：2009年12月28日，郊区政府（拆迁人、甲方）与翔鹰公司（被拆迁人、乙方）签订一份《房屋拆迁产权调换安置协议》，协议约定：第一条、乙方被拆迁房屋产权证登记建筑面积1267.46平方米。第二条、乙方房屋拆迁补偿选择产权调换安置方式。第四条、甲方同意给予乙方被拆迁房屋、装潢、附属物、搬迁补助费等共计人民币1370000元，甲方在协议双方签字后十五日内付给乙方1270000元，余款在乙方将其它所有房屋、附属物腾空交给甲方拆除后一次性全部付清，乙方不再提出其它任何要求。第五条、出让土地补偿费按国家有关土地法规另行处理。第六条、甲方同意提供给乙方在郊区法院北边、新建商业综合楼菜市场一楼(沿铜都大道)约500平方米、北端二、三楼各约383平方米，合计1266平方米办公用房为产权调换安置房（待施工图纸审定后签订补充回迁安置房协议）。第七条、违约责任。第八条、协议在履行过程中，甲乙双方不得违约。如有违约，由违约方向守约方支付违约金20万元。2013年6月25日，郊区政府与翔鹰公司签订一份《房屋拆迁产权调换安置补充协议》，补充协议约定：为了落实甲乙双方于2009年签订的《房屋拆迁产权调换安置协议》，现就有关安置事宜，经甲乙双方协商签订条款如下：一、甲方应安置乙方办公用房面积1267.46平方米，回迁地点罗家村山庄综合楼。实际安置面积1865.5平方米，其中：一层为487.02平方米、二层690.63平方米、三层687.92平方米，超出面积598.11平方米。二、乙方拆迁产权调换安置面积1267.46平方米，应找结构差价145513元，三层超面积每平方米价格3300元，计房款1973763元，两项合计房款2119276元。此款在交钥匙前一次性支付给甲方。三、原甲乙双方签订的房屋拆迁协议第五条中，关于乙方要求土地补偿问题，现经市国土局协调不再另行补偿。2013年8月6日，翔鹰公司向郊区政府作出承诺，内容为：根据2013年6月双方签订的《房屋拆迁产权调换安置补充协议》第二条约定，我公司应找结构差价145513元，三层超面积房款1973763元，扣除郊区政府应付我公司停产停业损失费、补偿欠款等492427.72元，合计1626848.28元。交房截止日期为2013年12月30日，我公司承诺此款在交房前一次性支付到位，如不能按时交付，可委托铜陵市建设投资控股有限公司在支付森浩置业开发、翔鹰公司总承包的车站二期安置点回购款中直接代扣，支付给郊区政府。此后，翔鹰公司实际已搬迁至安置房办公，因翔鹰公司没有向郊区政府支付该1626848.28元房款，双方并未办理房屋交接手续及产权过户手续。郊区政府委托铜陵市建设投资控股有限公司代扣此款亦未成功，故郊区政府于2017年6月起诉翔鹰公司，要求翔鹰公司立即支付欠款，铜陵市郊区人民法院已作出（2017）皖0711民初502号民事判决。一审法院认为：拆迁产权调换安置面积为1267.46平方米，郊区政府已实际交付翔鹰公司的产权调换面积为1267.46平方米。《房屋拆迁产权调换安置补充协议》中约定的“实际安置面积1866.57㎡”，其中已包含产权调换安置面积1267.46平方米，其余多出的面积则是按照房屋拆迁货币补偿方式解决，故郊区政府并未违约。若双方当事人在以后办理产权登记过户过程中，认为郊区政府未能按照协议交付“实际安置面积1866.57㎡”，其面积不足部分可通过其他处理方式予以解决。翔鹰公司未能按照《房屋拆迁产权调换安置补充协议》中的约定和承诺及时给付房款，且在铜陵市郊区人民法院（2017）皖0711民初502号民事判决生效后至今未能履行给付房款义务，郊区政府以此拒绝同翔鹰公司办理回迁房交付手续等，不违反法律规定，郊区政府行使后履行抗辩权的主张成立。综上所述，一审法院认为双方在自愿的基础上签订的《房屋拆迁产权调换安置协议》及《房屋拆迁产权调换安置补充协议》，系真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照协议履行。翔鹰公司要求郊区政府再交付罗家村山庄综合楼一层195.7平方米的安置房或支付对等补偿款352.26万元等诉讼请求无事实依据，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决：驳回安徽翔鹰建设有限责任公司的诉讼请求。案件受理费53258元,由安徽翔鹰建设有限责任公司负担。本院二审期间，翔鹰公司向本院提交了2013年4月22日的安置房回购协议一份，证明在回购房屋时，一层只有280平方米，郊区政府明知一层没有达到安置补充协议约定的487.02平方米。郊区政府质证意见：安置协议和补充协议是双方充分协商的结果，回购协议上记载一楼86.87平方米（实际占地面积为281平方米），翔鹰公司对相差的面积是明知的，且翔鹰公司在工程未竣工前就已经擅自使用，表明其对房屋安置的面积及位置是认可的，安置补充协议是根据回购和认购协议签订的。本院认证意见：对回购协议的真实性予以认可。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明如下事实：铜陵市郊区人民政府与铜陵新业房屋开发有限责任公司关于案涉拆迁安置签订了两份认购合同，其一，郊区政府回购面积为1465.42㎡，一楼为86.87㎡（实际一楼占地面积为281㎡），回购价格2550元/㎡，一楼回购总价221518.5元；其二，郊区政府认购罗家村山庄·新天地D座1层网点，面积为204.3㎡，成交单价为18000元/㎡，总价3677400元。结合当事人的陈述、答辩，本案二审的争议焦点为：1.双方当事人在履行安置协议及补充协议过程中是否存在违约行为；2.翔鹰公司要求郊区政府交付195.7平方米安置房或者支付相应折价补偿款352.26万元是否有依据；3.翔鹰公司要求郊区政府办理安置房交付手续、办证手续及协助办理过户手续能否得到支持；4.翔鹰公司主张的20万元违约金、150万元房租损失及70万元电费损失是否有依据。本院认为，2013年4月份，郊区政府与铜陵市新业房屋开发有限责任公司签订的《安置房回购协议》和《罗家村山庄·新天地认购合同》，郊区政府以回购和认购的房屋用于拆迁安置，回购协议第一条注明“一楼86.87㎡（实际一楼占地面积为281㎡）”，同时注明“实际面积以登记面积为准”，认购合同第一条注明“认购罗家村山庄·新天地D座一层网点，建筑面积204.3㎡”。2013年6月25日，郊区政府与翔鹰公司签订《房屋拆迁产权调换安置补充协议》，约定一层安置面积为487.02㎡。2018年7月17日，郊区政府向铜官区人民法院出具《关于铜官区人民法院协助查询通知书复函》，该复函上载明“罗家村山庄·新天地D座1层办公用房（铜房初登2014073111号，权证字号2014026699号，建筑面积86.92平方米）”。翔鹰公司自认网点房的面积为204.4㎡。综上，郊区政府共向翔鹰公司交付安置房面积为291.32㎡（86.92㎡+204.4㎡），与安置补充协议约定的一层安置面积相差195.7㎡。但由于安置的网点房与原约定的单价不相同，一楼实际安置房的总价超过了依据安置协议约定的一楼面积487.02㎡的总价，翔鹰公司实际获得的利益已超过安置协议约定的应获得利益。并且，翔鹰公司向郊区政府承诺安置补偿协议约定的房屋结构差价和超安置面积房款在交房前一次性付清，现郊区政府已将房屋交付翔鹰公司使用，但翔鹰公司未能支付一、二、三层结构差价和三层超面积安置的房款，经郊区政府起诉后，翔鹰公司仍未能支付，翔鹰公司存在违约行为。因此，翔鹰公司要求郊区政府再交付195.7㎡安置房，违反双方约定及自身承诺，有违诚实信用原则,故依法不予支持。翔鹰公司要求郊区政府在不能交付195.7平方米安置房时，则应支付相应的折价款352.26万元，因再交付安置房的基础已不存在，且该价款的计算没有事实依据，依法不予支持。翔鹰公司在未能支付一、二、三层结构差价和三层超面积房款的情况下，要求郊区政府协助办理一层至三层的交付手续、办证手续和过户手续，有违双方约定和其自身承诺，郊区政府以此作为抗辩理由于法有据，故对翔鹰公司的该项上诉请求不予支持。翔鹰公司主张的150万元房租损失及70万元电费损失缺乏事实依据，依法不予支持。综上所述，翔鹰公司的上诉请求和理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53258元，由安徽翔鹰建设有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇二一年三月三日法官助理王小江书记员汪颖附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。