辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2720号上诉人(原审原告)：李航，女，1971年6月3日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：曹昱，北京隆安(沈阳)律师事务所律师。上诉人(原审原告)：夏怡，女，1976年4月2日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：曹昱，北京隆安(沈阳)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深航(沈阳)置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白三街**。法定代表人：谭海付，公司总经理。委托诉讼代理人：陈琳琳，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨琪，辽宁同方律师事务所实习律师。上诉人李航、夏怡因与被上诉人深航（沈阳）置业有限公司（以下简称“深航置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李航、夏怡上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.改判被上诉人返还购房定金2万元，并承担自2018年4月28日起至实际还款之日的利息；3.被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、本案涉及的沈政办发[2018]62号文件《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》作出的日期为2018年4月15日，文件当中明确“本通知自印发之日起施行”，即相关限购政策于文件印发之日已经生效实施。而本案争议的合同签订于2018年4月21日，相应商品房买卖合同的签订和履行更在其后，标的房屋当然的适用文件规定，该文件对商品房买卖合同的订立和履行当然有实质的影响，这是非常清楚明确的。司法机构无权对规范性文件的适用、影响等作出认定和评判，原审法院的认定超越正当职权，事实上直接否定了政策法规的规范内容，这一认定破坏了政策法规的严肃性和可预测性，存在严重错误。二、原审法院以案外商品房备案为由，推测文件对涉案房屋无实质影响，这样的逻辑是荒谬的。首先，案外商品房买卖与本案是不同的法律关系，其他商品房买卖合同的备案与否与本案无关。其次，按照限购文件的规定，其他商品房的买卖如果不符合文件要求，本身也是不合规的，原审法院以一个违规行为的实施来推定另一个违规行为的可行，这样的推定逻辑极其荒谬，不但毫无正面导向作用，而且损害了司法机构的公正性和公信力。综上所述，原审法院认定事实错误，裁判结果不公平不公正，上诉人特此提出上述请求，请二审法院依法纠正原审错误，依法公正裁判。深航置业公司辩称：1、案涉合同合法有效，因此是否退房和如何履行应该按照合同约定确认。认购书第6条明确规定，因限购政策影响导致无法签署正式的商品房买卖合同，才会出现退房的情况。但是本案中虽然有限购政策，但是并没有影响买受人可以签署正式的是商品房买卖合同并办理备案登记，因为同一天上诉人共签署了12份认购合同，购买了12套房屋，其中8套房产已签署了商品房买卖合同，并办理了备案，只剩下4套未签署。充分证明限购政策并没有导致无法签署商品房买卖合同。因此并不构成退房的条件。2、上诉人提出违规问题不属于民事案件审理范畴，属于行政处理，其予上诉人是否可以退房没有影响。因此请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。李航、夏怡向一审法院起诉请求：1.被告返还购房定金2万元；2.被告承担自2018年4月28日起至实际返还款项之日的利息，按照银行同期贷款利率计算，截至2018年9月28日为445元；3.被告承担本案全部诉讼费。一审法院查明事实：2018年4月21日，二原告与被告签订《格林玫瑰湾房屋认购书》，约定买受人自愿认购。由出卖人开发的格林玫瑰湾项目1#A单元6-10房屋，建筑面积约56平方米，相应总价款为人民币836296元。签署本认购书的同时，买受人应当向出卖人交付定金人民币20000元。经双方协商，买受人同意按以下第A方式按期付款：买受人付款方式为一次性付款。买受人在签署本认购书后须在2018年4月27日前至出卖人销售部，按约与出卖人签订正式《商品房买卖合同》及相关文件，并向出卖人付清全部总房款。如因限购政策影响，导致买受人无法签署正式《商品房买卖合同》，则出卖人配合买受人办理退房手续，买受人所交纳全部房款无息退还。买受人非因限购政策导致买受人未签署正式《商品房买卖合同》的，此协议签订后，出卖人不为买受人办理任何退房调房、换名等手续。买受人处为曹昱、李航、夏怡、李磊、夏南、杜桂兰、曹祖安、曹芳菲，其中李航、夏怡签名并按有手印。同日，原告支付定金2万元，被告为其出具专用收款收据。2018年4月15日，沈阳市人民政府办公厅发布《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》沈政办发[2018]六十二号，内容为本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女、下同）在本市行政区域内拥有两套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房，非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有一套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房。现原告以因限购政策导致无法签署正式的商品房买卖合同，起诉至法院，要求被告返还购房定金及利息。另查，原告李航、夏怡于2018年4月21日另认购格林玫瑰湾项目8处房产，该8处房产分别于2018年5月4日、2018年5月5日及2018年5月6日已进行商品房买卖合同备案。曹昱是李航的丈夫，李磊是李航的弟弟，夏南是李航的母亲，杜桂兰是李航的婆婆，曹祖安是李航的公公，曹芳菲是李航的女儿，夏怡和李航系姐妹关系。夏南、李磊、杜桂兰、曹祖安、曹芳菲、曹昱出具情况说明，载明关于李航、夏怡与深航（沈阳）置业有限公司签订的格林玫瑰湾房屋认购书一事，其本人并不知情。本人未在合同上签字，未授权他人参与签署合同，也没有支付款项，该合同及款项均与本人无关。一审法院认为，原、被告双方签订的《格林玫瑰湾房屋认购书》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵守诚信原则，恪守履行。关于原告的主体问题，《商品房认购书》上除二原告外的其余买受人并未支付定金、未签名、亦没有认购涉诉房屋的意思表示，二原告应系为了应对限购而采取的手段，故二原告系《格林玫瑰湾房屋认购书》的实际买受人，具备主体资格。关于原告请求的返还定金，《格林玫瑰湾房屋认购书》虽约定，如因限购政策影响，导致买受人无法签署正式《商品房买卖合同》，则出卖人配合买受人办理退房手续，买受人所交纳全部房款无息退还。《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》沈政办发[2018]六十二号文件于2018年4月15日发布，签订《格林玫瑰湾房屋认购书》的同日即2018年4月21日二原告另认购格林玫瑰湾项目8处房产，并已对该8处房产进行商品房买卖合同备案，因此该文件并未对二原告购买涉诉房屋造成实质影响。故原告请求的返还定金及利息，缺乏事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：驳回原告李航、夏怡的诉讼请求。案件受理费312元（原告已预交），由原告李航、夏怡负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：双方签订的认购书合法有效。上诉人诉请返还定金及利息，应当证明存在不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立。上诉人主张受限购政策影响，导致其无法签订商品房买卖合同。由于本案上诉人同时与被上诉人签订另外八套房屋认购书，均按约定时间签订商品房买卖合同，并未受到新政影响，故案涉房屋并不存在受新政影响无法签订商品房买卖合同的情况。因上诉人一方原因未选择与被上诉人签订商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，上诉人诉请返还定金及利息，缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费312元，由上诉人李航、夏怡负担。本判决为终审判决。审判长 单 立审判员 周 濛审判员 杨 帆二〇二一年三月十日书记员 刘圆芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。