河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初5216号原告：杜东东，男，1991年7月30日出生，汉族，住河南省陕州区。委托诉讼代理人：薛江伟，河南宛龙律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡聚丰置业有限公司，住所地：三门峡市湖滨区虢国西路崖底街道办事处院内。统一社会信用代码：914112000689291823。法定代表人：贠富强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李欢，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：河南六顺置业有限公司，住所地：郑州市玉凤路沈庄新城社区**楼**。统一社会信用代码：9141010078340609X3。法定代表人：李德江，该公司总经理。被告：三门峡隆泰置业有限公司，住所，住所地：三门峡市湖滨区虢国西路崖底街道办事处院内社会信用代码：91411200MA3XB6G785。法定代表人：林崇周，该公司总经理。原告杜东东与被告三门峡聚丰置业有限公司（以下简称聚丰公司）、河南六顺置业有限公司（以下简称六顺公司）、三门峡隆泰置业有限公司（以下简称隆泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中原告杜东东申请撤回对六顺公司、隆泰公司的起诉，本院予以准许。原告杜东东的委托诉讼代理人薛江伟，被告聚丰公司的委托诉讼代理人李欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜东东向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年12月18日签订的商品房（置换）认购书，判令被告立即返还购房款339360元，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算利息至本息清偿完毕时止（利息暂计算至2020年12月18日为85518元），并赔偿损失107997元。以上暂计为532875元；2.第二、第三被告在未出资本息范围内对上述债务承担补充赔偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年12月18日和聚丰公司签订了商品房（置换）认购协议书一份，协议约定原告购买被告聚丰公司开发的位于三门峡市商务中心区聚丰花苑项目中的第9号楼一单元1503号房，建筑面积为121.2平方米。原告一次性向被告交纳了购房款339360元，被告聚丰公司承诺在取得房屋预售许可证后与原告签订商品房买卖合同。被告至今仍未履行合同义务，且被告开发的项目至今无进展。另经查询，被告聚丰公司的注册资本均未认缴，其股东并未出资到位。根据相关法律规定，其股东应在未出资的本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担赔偿责任。被告聚丰公司辩称，1.原告未完成合同约定的付款义务，故原告无权要求答辩人履行合同义务，无权要求解除合同，退还购房款。2.涉案土地已经由案外人通过竞买方式取得，竞买人承诺对土地上的建筑及相应的债权债务予以承担，故原告仅有权要求竞买人退还购房款。三门峡市商务中心区建设指挥部办公室与三门峡市自然资源和规划局将涉案的聚丰花园项目土地88.64亩分成两块按照土地招拍挂方式对外进行出让。三门峡市祥龙居房地产开发有限公司、三门峡盛祥观澜房地产开发有限公司分别以竞买的方式取得该两块土地，涉案土地的建筑物及相应的债权债务、房屋遗留问题等均应由竞买人负责。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”涉案土地及地上建筑物已在2019年12月3日由竞买人竞买取得，截止原告起诉之日未能履行交付义务的主体为竞买人，而非答辩人。根据《合同法》第6条规定的权利义务对等性原则，原告仅有权要求竞买人承担因不能履行交付房屋义务的责任。综上，原告未向答辩人履行付款义务，无权要求答辩人退还购房款，且涉案建筑物及相应的债权债务纠纷已经由竞买人承诺予以承担。即使双方存在房屋买卖关系，原告仅有权要求竞买人退还购房款，而非答辩人。本院经审理认定事实如下：2017年12月18日，原告杜东东（认购人、乙方）与被告聚丰公司（出卖人、甲方）签订《商品房（置换）认购书》一份，合同约定：一、认购标的的基本情况，1.1乙方所认购的商品房为甲方开发的聚丰花苑项目中的第9号楼1单元1503号房屋。1.2该商品房的建筑面积为121.20平方米。以上面积最终均以房产局测绘中心测绘面积为准。二、认购标的的价款，2.1该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币2800元/平方米，房款计人民币339360元。三、双方的权利义务，3.1乙方应当于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购款计人民币339360元（100％付款）。3.2该认购书签订之日交清尾款。3.3甲方在取得预售许可证后，通知乙方。乙方在接到甲方的签约通知次日起15日内，到销售现场与甲方签订商品房买卖合同。3.4交房时间为取得房屋预售证后两年内。四、其他约定，4.1甲方不能按约定日期交房，按有关规定承担违约责任。4.2认购书签订后客户不得以任何理由退房，如果退房要承担购房总款30％的违约金。4.3在签订正式的《商品房买卖合同》时，变更认购人的，需征得甲方的同意。4.4乙方在本认购书中提供的联系地址和联系电话是甲方通知乙方的根据，乙方保证其提供的信息准确无误。若甲方按照乙方提供的信息不能联系到乙方的，因此产生的不利后果均由乙方承担。五、附则，5.2本认购书经甲、乙双方签字或盖章后生效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。出卖人聚丰公司盖章确认，买受人杜东东签字确认。同日，被告聚丰公司向原告杜东东出具收据，载明“收到杜东东聚丰花苑6号楼北9号楼1503号房屋339360元”。另查明，1.案涉房屋所在楼盘属于问题楼盘，至今未取得房屋预售许可证。三门峡市自然资源局将涉案楼盘所在的土地挂牌出售，三门峡盛祥观澜房地产开发有限公司、三门峡市降龙居房地产开发有限公司取得案涉房屋所在的建设用地使用权。2.杜东东于2020年12月1日向本院申请诉讼财产保全（保全标的额550000元）。请求查封聚丰公司名下位于三××商务中心××南××、南北四路××楼××单元××号（商品房预售许可证：三建房预许字（2019）第08商务号）房屋一套。本院于2020年12月2日作出（2020）豫1202执保320号民事裁定书，裁定查封聚丰公司名下位于三××商务中心××南××、南北四路××楼××单元××号（商品房预售许可证：三建房预许字（2019）第08商务号）房屋一套。保全金额以550000元为限。原告杜东东支付保全费3270元。庭审中，被告称房款系原告与三门峡圣通公司之间的借款转化而来，但未提供证据证明，且原告不予认可。审理中，原告杜东东申请变更诉讼请求，诉讼请求变更为：1.请求被告聚丰公司返还预付款271488元，双倍返还定金135744元，并赔偿损失122452.3元，以上暂计529684.3元;2.撤回对河南六顺公司、隆泰公司的起诉；3.诉讼费、保全费由被告承担。原告认为根据定金罚则原则，超过20％的款项为预付款，因为被告聚丰公司违约在先，被告聚丰公司应双倍返还定金并退还预付款并赔偿差价损失。本院认为：原告杜东东与被告聚丰公司签订的《商品房（置换）认购书》，包含了当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用日期、违约责任等内容，具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已支付了全部购房款，被告也已收受。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原、被告签订的《商品房（置换）认购书》应当认定为商品房买卖合同。因双方在签订购房合同时，涉案房产项目并未竣工，故双方所签订的商品房买卖合同应当认定为商品房预售合同，而非现房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”截止原告杜东东起诉时，被告仍未取得所出售房屋的预售许可证，双方所签订的《商品房（置换）认购书》违反了法律规定，应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告与原告杜东东签订的《商品房（置换）认购书》被认定无效，被告应当将收取的339360元房款返还给原告杜东东。关于原告请求的损失122452.3元。被告在未取得商品房预售许可证的情况下即对外销售房屋，对合同无效应承担相应的责任，赔偿原告因合同无效受到的相应损失。根据《商品房（置换）认购书》第3.3条的约定，可知原告在签订合同时对于被告没有取得商品房预售许可证这一情况是明知的，故其对合同无效也应承担相应的责任。根据双方在签订合同过程中各自的过错程度，酌定由被告以已付购房款339360元为基数、根据资金占用的时间按中国人民银行同期贷款利率的计算方式来赔偿原告的相应损失，不再按照原告请求的方式来计算损失，故原告的损失计算为：以339360元为基数，自2017年12月19日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；以339360元为基数，自2019年8月20日开始，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告请求的双倍返还定金,原、被告双方在《商品房（置换）认购书》中并未约定定金事宜，故原告要求被告双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。被告聚丰公司辩称，原告未完成合同约定的付款义务，房款系原告与三门峡圣通公司之间的借款转化而来，被告并未实际收到。本院认为，原告对于其已履行付款义务所提供的证据为聚丰公司出具的收据一份，聚丰公司对该收据的真实性无异议，其称房款系原告与三门峡圣通公司之间的借款转化而来，但并未提供证据证明。故其辩称证据不足，不能推翻原告提供的证据，故本院不予采纳。关于被告聚丰公司辩称涉案土地已经由案外人通过竞买方式取得，竞买人承诺对土地上的建筑及相应的债权债务予以承担，故原告仅有权要求竞买人退还购房款。《商品房（置换）认购书》的合同相对方为原告杜东东和被告聚丰公司，案外人三门峡盛祥观澜房地产开发有限公司、三门峡市降龙居房地产开发有限公司并不是合同的相对方，根据合同的相对性原则，原告有权向被告主张权利。故对被告的辩称意见不予采纳。综上所述，原告杜东东部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：被告三门峡聚丰置业有限公司返还原告杜东东购房款339360元并赔偿损失（损失计算方式：以339360元为基数，自2017年12月19日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；以339360元为基数，自2019年8月20日至本案判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），限本判决发生法律效力后十日内履行;驳回原告杜东东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4560元（已减半收取），保全费3270元，共计7830元，由原告杜东东负担1950元，被告三门峡聚丰置业有限公司负担5880元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员  赵云霞二〇二一年三月一日书记员  王家宁