河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0191民初2022号原告：河南宝晟物业管理有限公司，住所地郑州市管城区商城东路20号，统一社会信用代码914101046659777133。法定代表人：梁文。委托诉讼代理人：张黎，河南博颂律师事务所律师。被告：郭雅品，女，1974年7月29日出生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：李玉明，河南新良明律师事务所律师。原告河南宝晟物业管理有限公司与被告郭雅品物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张黎、被告委托诉讼代理人李玉明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费23797.44元及违约金6656元（从2017年1月1日起至实际支付之日止按每天应缴费用的万分之四计算违约金，暂计算至2020年12月31日），以上共计30453.44元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月1日，原告与高新锦华苑业主委员会签订物业服务合同，合同期限为2015年11月1日到2018年10月31日，约定：由原告向高新锦华苑小区提供物业服务，物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人。商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2元向乙方缴纳物业服务费。合同约定业主和物业使用人逾期缴纳物业费的从逾期之日起按每天应缴费用的万分之四缴纳滞纳金。2018年10月22日，原告与高新锦华苑业主委员会又续签物业服务合同，合同期限为2018年11月1日到2021年10月31日，约定物业服务内容和服务费用同上。被告郭雅品为高新锦华苑37号楼附1号的业主，物业面积共247.89㎡，按照协议约定，被告应当按时向原告交纳物业费，但自2016年11月1日起被告以各种理由拒交物业费，截止到2020年10月31日，共欠费48个月，欠费金额23797.44元，经原告多次催缴未果。现特向人民法院提起诉讼。被告辩称，1、物业费缴纳主体已变更，被答辩人应向锦豫川酒店黄**军主张物业费用，其起诉主体错误。16年8月1日，郭雅品与黄**军签订房屋租赁协议，约定物业管理费由其经营的锦豫川酒店承担支付，物业管理费也由物业公司一直与黄**军协商缴纳，双方对缴费已形成惯例，原告应当向黄**军主张权利。2、被答辩人没有证据证明其提供了合同约定的物业服务，其诉讼请求应予驳回。首先，被答辩人提交的两份物业服务合同不足以证明其履行了合同，提供了合同约定的物业服务。其次，被答辩人未提供保洁服务，答辩人门前清洁卫生，垃圾收集和清运由业主自行完成。然后，被答辩人也未征询服务意见，按照物业服务合同约定，物业公司每年至少一次征询业主对物业服务意见，征询率需达到60%以上，答辩人四年来没有收到一次征询意见书。最后，被答辩人未提供安保服务。锦豫川酒店黄**军在没有付清物业管理费和房屋租金的情况下，不经同意，偷运酒店相关物品，被答辩人没有任何管理人员对此进行阻止和询问，也未通知业主。根据服务合同约定，被答辩人有义务维护公共秩序，包括巡视，门岗执勤等。被答辩人没有尽到物业管理职责，导致答辩人造成重大经济损失，答辩人有权拒绝缴纳相关物业管理费用。3、被答辩人起诉超过法定诉讼时效，应裁定驳回其起诉。2015年11月1日与高新锦华苑业主委员会签订物业服务合同约定合同终止时间为2018年10月30日，其起诉主张2017年以前的物业费已经超过3年法定诉讼时效。经审理查明:2015年11月1日，原告作为乙方，高新锦华苑业主委员会作为甲方，签订《高新?锦华苑物业服务合同》一份，约定：甲方将锦华苑小区委托于乙方进行物业管理服务，物业名称:锦华苑，物业类型：住宅、商业，座落位置：郑州市高新区金梭路、石楠路、金菊街、雪松路区域内。服务事项如下：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外上下水管道、化粪池等；公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；负责向业主、物业使用人收取相关费用。委托管理期限3年，自2015年11月1日至2018年10月31日本协议自然终止。乙方须按下列约定，实现管理服务目标：房屋外观、设备运行、房屋及设施、设备的维修、养护等管理服务事项达到附件1的目标要求。全体业主或业主委员会成员对乙方的满意率达到80%。本物业管理公共服务费，多层住宅由业主按其拥有建筑面积0.7元/月/㎡向乙方交纳；高层住宅由业主按其拥有建筑面积1.35元/月/㎡向乙方交纳；商业用房由业主按其拥有建筑面积2.00元/月/㎡向乙方交纳；幼儿园由业主按其拥有建筑面积0.95元/月/㎡向乙方交纳。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之四交纳违约金。协议期满乙方全面履约不存在过错，且70%以上的业主和业委会成员均对乙方服务满意的情况下，乙方拥有优先续约权。合同附件1为物业管理服务质量标准；附件2为物业费的组成。合同附件1约定：乙方须对共用设施设备进行日常管理和维修维护（依法应当由专业部门负责的除外）。非特殊原因垃圾每日清运1次。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每一年清掏1次，发现异常及时清掏。2018年10月22日，原告河南宝晟物业管理有限公司与郑州高新技术开发区高新锦华苑业主委员会再次签订《高新?锦华苑物业服务合同》，约定委托期限三年，自2018年11月1日至2021年10月31日，其他内容不变。被告系园区37号楼附1号业主，房产面积247.89平方米。2016年7月20日，被告郭雅品与郭玉品、王跃斌、毕爱芳作为甲方，黄**军作为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日止，在此期间物业管理费由乙方黄**军承担。黄**军作为证人出庭作证时称，2016年其与原告方协商五折缴纳物业费，退租时与原告方协商时原告改为要求八五折缴纳，双方未协调达成一致意见。原告与被告因物业费缴纳未协商一致，于2020年12月4日向本院提起诉讼。另查明，原告曾于2020年11月23日向被告发短信，催缴2020年11月30以前的物业费。以上事实由《高新?锦华苑物业服务合同》、收费通知单（存根）、环境部保洁工作区域划分表、清理化粪池疏通下水管道费用发票、《房屋租赁合同》、证人证言、短信及当事人陈述在案佐证。原告提交收费通知单（存根），欲证明：原告河南宝晟物业管理有限公司分别于2017年12月31日、2018年12月31日、2019年12月31日、2020年10月31日向被告催缴物业费，自2016年11月1日至2020年10月31日，被告尚欠原告物业费共计23797.44元。被告质证称，仅在2020年11月收到催缴2021年物业管理费的短信通知，并在2020年12月一次缴纳2021年的全部物业费。原告提交环境部保洁工作区域划分表、道路清洁专用动作、卫生检查表、排污费发票、垃圾收储发票和服务协议、大范围停电应急预案、工程技术部工作手册、配电室巡查记录表、宝晟物业设备维修工作单、照片等证据，证明其已尽到物业服务义务。被告提交了物业服务合同、锦豫川酒店照片、房屋租赁合同、证人证言，证明原告未尽到物业服务义务。双方对对方提交的证据均不予认可。本院认为：高新区锦华苑业主委员会与原告签订的《高新?锦华苑物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对该小区的全体业主具有约束力。被告作为该小区业主，在原告提供物业服务后，有向原告缴纳物业费用的义务。被告以房屋已出租为由辩称物业费缴纳主体变更缺乏法律依据，故本院对其辩称不予采信。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效。本院认为，原告提交的收费通知单（存根）系其单方制作，被告不认可收到，故不能据此认定诉讼时效中断。但原告2020年11月23日向被告发送催缴物业费用的短信被告予以认可，应当视为诉讼时效中断的时间，故原告主张2017年11月23日之前的物业费已超过3年诉讼时效，本院仅审查从2017年11月24日至2020年11月23日的物业费。该物业服务合同约定商业用房的物业费标准为2元/月/㎡，因原告在庭审中明确本次诉请的物业费截至日期为2020年10月31日，故被告应支付给原告从2017年11月24日至2020年10月31日止的物业服务费用为247.89×2×35+247.89×（2÷30）×7=17467.98元。多出部分，本院不予支持。被告辩称原告无证据证明其提供了合同约定的物业服务。本院根据庭审查明，宝晟物业公司提交的证据能够证明其已按物业服务合同的约定履行了自身义务，被告虽对其物业服务质量有异议，但其所提交的证据不足以证明其证明目的，故被告在接受物业服务后，应按合同约定的标准支付物业费。原告主张被告支付违约金6656元（从2017年1月1日起至实际支付之日止按每天应缴费用的万分之四计算违约金，暂计算至2020年12月31日），结合本案案情，本院认为合同约定的标准过高，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金为2117元，之后被告应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际清偿之日。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告郭雅品于本判决生效后十日内支付原告河南宝晟物业管理有限公司物业服务费17467.98元（从2017年11月24日至2020年10月31日止）及违约金2117元（暂计至2020年12月31日，之后的违约金以未支付物业服务费为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；驳回原告河南宝晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取281元，由原告河南宝晟物业管理有限公司负担111元，被告郭雅品负担170元。本判决为终审判决。审判员  陈晓菲二〇二一年三月十七日书记员  王 炜