辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终816号上诉人（原审被告）：葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人王敏，该公司总经理。委托诉讼代理人刘官竹，辽宁大鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡志，女，1963年10月15日出生，汉族，退休工人，住兴城市。委托诉讼代理人韩浩，辽宁卢宏律师事务所律师。原审被告：葫芦岛中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人王永玲，该公司总经理。上诉人葫芦岛市中维房地产开发有限公司（以下简称中维房地产）因与被上诉人胡志、葫芦岛中维置业有限公司（以下简称中维置业）商品房销售合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2020）辽1403民初2237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。葫芦岛市中维房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘官竹，胡志的委托诉讼代理人韩浩到庭参加诉讼。葫芦岛中维置业有限公司经传唤未到庭。本案现已审理终结。中维房地产上诉请求：1．撤销一审判决书第二、三、四项或者发回重审；2．由胡志承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决错误，胡志无权要求中维房地产办进产权证书及开具发票。中维房地产不应承担迟延办证的违约金。胡志因欠付中维房地产购房尾款、物业费，导致双方无法签订《商品房买卖合同》及购房发票，而《商品房买卖合同》及购房发票是办理房屋产权证书的必要手续。故无法办理房产证的主要原因是因胡志未交全购房款，而非中维房地产的过错所致。请二审法院维护中维房地产的合法权益，支持上诉请求。胡志辩称，胡志于2013年11月22日交纳购房尾款并入住。中维房地产未在法定时间内配合胡志办理房屋权属证书，应当承担违约责任。胡志与中维房地产存在商品房买卖合同关系，胡志已交付了购房款，中维房地产有义务为胡志开具购房发票，并配合胡志办理房屋权属证书。中维房地产所述的购房尾款，是其单方认定的增平费用，胡志不认可。若最终经权威部门认定需要补交，可以通过双方互负债务折抵。物业费与本案纠纷不是同一案由，应另行解决。涉案小区有些业主已交纳了增平费用，签订了商品房买卖合同，但中维房地产仍无法配合这些业主办理房屋权属于证书，可见合同和发票不是办理权属证书的必要手续，无法办理权属证书的责任不在胡志。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。中维置业未答辩。胡志向一审法院起诉请求：1．请求依法确认胡志与中维房地产之间形成的兴城市“绿野海岸小区5号楼商品房买卖合同关系，判令中维房地产履行为胡志开具商品房销售发票并协助办理房屋产权登记的合同附随义务。2．请求依法判令中维房地产、中维置业给付胡志迟延办理房屋产权登记的房屋权属证书的违约金以购房款315880元为基数，自2011年9月29日起至法院判决确定给付之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算。截止至起诉之日的违约金187699.05元。3．中维房地产、中维置业对上述违约金的给付负连带责任。一审法院认定事实：2010年7月5日、2011年5月25日，兴城市人民法院、兴城市公安局分别作为甲方与作为乙方的中维置业签订《代理协议书》，合同约定甲方将职工集资房事宜委托给乙方全权处理，同时约定房价、竣工交付日期、房款交付方式及代理费用等内容。2011年9月29日，胡志与中维置业签订《购房协议书》，合同约定由胡志购买位于绿野海岸小区5号楼西户商品房一套，同时对面积、交房日期、单价及交款方式等进行了约定，面积119.2平方米，单价2650元/平方米。该协议书第六条载明：交款方式：签订本协议两日内交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清。截止2011年9月30日前，如乙方不能交足房款总额的90%，甲方退还乙方已交定金及利息计贰拾贰万元整。第七条载明：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字（盖章）后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废，未尽事宜，双方协商解决。协议签订后，胡志按照约定全额交纳了购房款315880元。2013年11月22日，胡志办理入住，交纳了地热费、有线电视入户费、燃气初装费等各项费用。截止胡志起诉，中维房地产仍未为胡志办理房屋权属证书。胡志诉至法院，请求中维房地产、中维置业支付逾期办证违约金。一审法院认为，一、对于中维置业是否应承担责任的问题，本案中，中维置业与兴城市人民法院、兴城市公安局签订《代理协议书》，代理胡志等人购买中维房地产开发建设的位于兴城绿野海岸小区的商品房，后又与胡志签订《购房协议书》，但中维置业并非事实商品房买卖关系的当事人，胡志将所有购房款均缴纳给中维房地产，故中维置业对履行商品房买卖中发生的纠纷不应承担违约责任。第二、对于胡志要求确认与中维房地产存在商品房买卖合同关系的诉讼请求，因对于此请求中维房地产予以认可，故直接对此予以确认。三、对于胡志主张中维房地产履行为胡志办理房屋产权登记的合同附随义务的诉讼请求，因中维房地产在答辩时明确表示胡志购买的房屋已经可以到产权部门办理房屋所有权证手续，故对于胡志的此项诉讼请求予以支持，但如果真正在办理房屋所有权证时，房屋产权部门认为中维房地产缺少必要材料或者必要条件无法办理房屋产权证的情况除外。四、对于中维房地产是否应承担迟延办理房屋产权证的责任问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中胡志于2013年11月22日办理了入住，故中维房地产应于2014年2月20日起承担未能取得房屋权属证书的违约责任，具体以胡志实际交纳的房款数额为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决生效之日止。具体的计算方法为自2014年2月20日起至法院判决确定给付之日止，以315880元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。五、对于胡志要求中维房地产为其开具商品房销售发票的诉讼请求，胡志虽然已经交纳了《购房协议书》中约定的购房全款，但《购房协议书》中明确载明：面积119.20平方米，最终以产权部门测量为准，庭审中中维房地产提供证据证明胡志购买的房屋面积有增平，应该交纳增平款，但经审查增平款的数额低于中维房地产应向胡志支付延期办理房屋所有权证书的违约金数额，故中维房地产应该为胡志开具商品房销售发票，但在中维房地产向胡志支付延期办理房屋所有权证书的违约金时可直接抵顶胡志应缴纳的增平款。六、对于中维房地产抗辩称“原被告双方未签订《商品房买卖合同》，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，双方对迟延办理房屋权属证书的违约金也没有约定。”的抗辩理由，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条约定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，也就是说该解释所调整的合同并不是特指房产部门备案的正式的商品房买卖合同，故对于中维房地产的此项抗辩理由不予支持。对于中维房地产辩称“办理房屋产权证书并非是答辩人的单方义务，而是需要胡志与中维房地产相互配合，现胡志尚未将增平的房款交付中维房地产，因胡志欠付增平款、物业费，故无法签订购房合同及开具发票，而该两份手续是办理房屋产权的必要材料，所以无法如期办理房屋产权证书是因胡志导致，中维房地产不应承担迟延办证的违约责任。”的抗辩理由，双方签订《购房协议书》后，胡志按照约定缴纳了《购房协议书》中约定的房屋总价款并于2013年11月22日办理入住，而中维房地产是胡志缴纳全款并办理入住后约2016年才对房屋进行重新测量，中维房地产所称的胡志没有交清全款是指胡志没有缴纳增平后的增平款，且中维房地产没有出示有效的证据证明中维房地产告知了胡志房屋重新测量后有增平并且需要补交增平款的事实，同时结合本院审理的其他已经缴纳了增平款及签订正式房屋买卖合同的案件来看，截至本案胡志起诉，中维房地产仍未协助胡志办理房屋产权证，故由此可见，中维房地产是否通知胡志签订合同及开具发票与中维房地产是否满足相关条件为胡志办理房屋产权证明无关，故对于中维房地产的此项抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认胡志与葫芦岛市中维房地产开发有限公司存在兴城绿野海岸小区5号楼西户（802）商品房买卖合同关系。二、葫芦岛市中维房地产开发有限公司于判决生效后十日内为胡志开具商品房销售发票。三、葫芦岛市中维房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助胡志到相关部门办理房屋所有权证书，但如果在办理房屋所有权证时，房屋产权部门认为被告中维房地产缺少必要材料或者必要条件无法办理房屋产权证的情况除外。四、葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付胡志未能取得房屋权属证书的违约金，标准为自2014年2月20日起至法院判决确定给付之日止，以315880元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。五、驳回胡志对于被告葫芦岛中维置业有限公司的诉讼请求。六、驳回胡志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4053元，由葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中维房地产提供辽（2020）兴城不动产权第**房屋产权证书，证明涉案房屋已经完成了初始登记，自2020年4月17日购买人可以正常办理权属证书，也证明该房屋符合交房条件。对此证据陈立新没有异议，本院依法予以采信。本院对一审查明的事实予以确认，二审另查明，2016年1月20日中维房地产公司取得绿野海岸小区销售许可证。本院认为，对于上诉人中维房地产上诉提出被上诉人胡志无权要求中维房地产协助胡志办理房屋产权证书及开具发票，中维房地产不应承担迟延办证的违约金的上诉请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（修正前第十八条）规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中涉案房屋为预售房屋，胡志于2013年11月22日对涉案房屋办理了入住手续，依据上述规定中维房地产应于2014年2月20日起承担办理房屋权属证书的责任。因中维房地产于2016年1月20日取得案涉小区商品房（预）售销许可证，致使2014年2月20日案涉房屋无法办理权属证书，故中维房地产自该日起应承担起逾期办证的违约责任。对于中维房地产提出“因胡志欠付增平款、物业费，导致无法签订购房合同及开具发票，而该两份手续是办理房屋产权的必要手续，所以无法如期办理房屋产权证书是因胡志导致，中维房地产不应承担迟延办证的违约责任。”的上诉理由，胡志按照《购房协议书》中的约定交付了房屋总价款并于2013年11月22日办理入住，而中维房地产是胡志缴纳全款并办理入住后才对房屋进行重新测量，中维房地产没有出示有效的证据证明已告知胡志房屋重新测量后有增平并且需要补交增平款的事实，中维房地产亦无证据证明增平款及物业费的交纳会影响到房屋产权证书的办理，故不能认定胡志存在过错或违约导致不能办理房屋权属证书。本案中中维房地产违约在先，原审认定中维房地产向胡志支付延期办理房屋所有权证书的违约金时可直接抵顶胡志应缴纳的增平款，处理公平适当。故原审判决中维房地产应为胡志开具发票并协助胡志办理房屋所有权证书，并承担胡志未能办理房屋产权证书的违约责任并无不当。对于中维房地产的上诉请求，本院不予支持。综上所述，中维房地产的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4053元，由葫芦岛市中维房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钟金芹审判员  王艳春审判员  孔凡义二〇二一年三月十六日书记员  王 婵本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……