辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽01民终438号上诉人（原审被告）：陈子平，男，1962年10月8日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：叶小芳，女，1988年1月16日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人（原审被告）：叶小芳，女，1988年1月16日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：黄达，男，1965年7月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王瑞，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李义，男，1960年7月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王瑞，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马玉久，男，1963年4月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王瑞，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱启威，男，1957年3月4日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王瑞，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。上诉人陈子平、叶小芳因与被上诉人黄达、李义、马玉久、朱启威诉房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院作出的（2020）辽0114民初12391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈子平、叶小芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：上诉人已经使用案涉房屋二十年，由于2020年受到新冠疫情影响，酒店有四、五个月没有经营，被上诉人应减免4个月的租金12万元。原房屋仅为车库，经上诉人装修改造之后用于饭店经营。酒店的扩建、改造和装修都由上诉人完成，上诉人在该酒店投入500余万元。被上诉人对于上诉人投入的损失应该予以赔偿。被上诉人起诉主体错误，请求法院维护上诉人合法权益。被上诉人辩称：同意一审法院判决。被上诉人向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告陈子平和被告叶小芳给付四原告已拖欠的租金，共计人民币240000元（欠毎位原告人民币60000元）；2.请求判令被告陈子平和被告叶小芳给付四原告所欠租金的利息（以所欠租金人民币240000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年6月30日起计算至付清之曰止)；3.请求判令解除四原告与被告于2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议，限期返还房屋；4.请求判令被告限期将承租房屋恢复原状或承担恢复原状的费用；5.请求判令被告给付四原告自2020年7月1日至实际返还出租房屋之日的租金及利息（四户房屋年租金为人民币520000元；每户房屋的年租金为人民币130000元；每户房屋的日租金为人民币356元）；6、被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，被告叶小芳与被告陈子平二人共同经营乐山饺子城（营业执照登记名称为：沈阳市于洪区鑫鹤雨轩饺子城）。自2000年开始二被告向四原告租赁位于沈阳市于洪区-4门四处门市房用于经营乐山饺子城，期间双方多次续签房屋租赁合同。2018年6月30日双方再次签订《房屋租赁合同》，约定将上述案涉房屋继续租赁给被告使用，租赁期限三年，从2018年6月30日起至2021年6月30日止。合同第三条房屋租金、交纳方式及其他约定：“1、房屋租金及交纳方式，第一年（2018年6月30日至2019年6月30日）每户每年房屋租金为壹拾贰万元整（12万元），四户合计肆拾捌万元整（48万元），乙方应在2018年6月30日前一次性付清全年租金。第二年（2019年6月30日至2020年6月30日）每户每年房屋租金为壹拾贰万元整（12万元），四户合计肆拾捌万元整（48万元），乙方应在2019年6月30日前一次性付清全年租金。第三年（2020年6月30日至2021年6月30日）每户每年房屋租金为壹拾叁万元整（13万元），四户合计伍拾贰万元整（52万元），乙方应在2020年6月30日前一次性付清全年租金。2、……。3、乙方应按照国家的规定进行合法经营，有系列情况之一的，甲方单方予以终止合同，收回房屋：……（3）乙方未按时交纳租金的；……如果出现上述情况之一的，乙方应在事情发生后30天内将承租房屋交给甲方，未能按时交付承租房屋所造成损失由乙方承担。”合同第七条其他约定：“1、合同到期或因乙方违约导致提前解除合同，甲方对乙方的装修及其他所产生的费用不予补偿。”合同签订后，案涉四处房屋继续由二被告租赁使用至今，二被告于2019年9月30日给付四原告2018年6月30日至2019年6月30日期间租金480000元，于2019年7月12日仅给付四原告2019年7月1日至2019年12月31日期间租金240000元。之后原告多次向被告索要欠付租金，被告一直未予给付，双方于2020年5月9日达成《补充协议》，主要内容为：“经双方友好协商，由于疫情原因甲方给予乙方房租减免两个月，减免方式为原房租合同日顺延两个月终止，原终止日期顺延两个自然月终止。（原终止日期是6月30日现顺延到8月30日）。”当日双方又达成《付清房租协议》，约定：“由于疫情影响经双方友好协商，乙方欠甲方房租分三次还清：1、2020年8月15日前付24万（2020年1月1日-2020年6月30日房租）。2、2020年10月15日前付26万（合同金额的50%。2020年6月30日-2020年12月30日房租）。3、2021年1月15日前付26万（合同金额的50%。2021年1月1日-2021年6月30日房租）。到期不还乙方愿承担法律责任。”上述补充协议签订后，被告仍未按上述约定给付租金，经协商，双方于2020年8月23日再次达成《协议书》，协议约定：“一、乙方从2020年9月1日起付给甲方当月房租每月4万元。二、乙方从2020年9月1日起分期给付陈欠房租每月4万元整（总额24万元）。其中2020年9月1日给付2万元，10月1日给付6万元，其余每月按4万元。（合计每月乙方支付甲方当月和陈欠房租8万元）。三、2021年2月20日前结清陈欠房租。四、2021年3月30日前一次性付清下半年房租24万整（即2021年2月30日至2021年8月31日租金）、五、双方如有争议以此合同为准。六、如果不能按时付款，按原合同执行。”上述协议签订后至今，二被告未按照协议约定支付原告陈欠租金，原告诉至法院。一审法院认为，根据相关的法律规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告陈子平经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据其他当事人的陈述以及提供的证据对本案的案件事实予以认定。四原告与二被告之间于2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》、于2020年5月9日签订的《补充协议》、《付清房租协议》、于2020年8月23日签订的《协议书》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性的规定，合法有效，对订立双方均具有法律约束力。本案中，《房屋租赁合同》约定，2019年6月30日前一次性付清全年（2019年6月30日至2020年6月30日）租金480000元，被告仅给付原告2019年7月1日至2019年12月31日期间租金240000元。之后双方就陈欠房租两次达成补充协议，最终双方约定延期及分期支付陈欠租金，但被告至今仍未按约给付租金，被告已构成违约，因此，被告应给付原告拖欠的2020年1月1日至2020年6月30日期间租金240000元，并承担相应的违约责任。关于原告主张租金占用期间的利息，双方虽签订补充协议对陈欠租金给付期限进行变更，但同时约定如不能按时付款，按原合同执行，故被告应按照《房屋租赁合同》约定给付期限2019年6月30日计算至实际给付之日止的租金的利息，本院酌情2019年8月20日前利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告提出因疫情防控导致收益下降，主张减少租金的抗辩，因按照合同约定租金付款期限为2019年6月30日前付清，该期限前疫情并未发生，且经协商一致，就疫情影响原、被告双方达成过两次补充协议，对租金给付以延期、分期方式予以宽限，但被告仍未按照约定给付租金，故被告该抗辩理由，不予支持。关于原告主张解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案涉房屋租赁合同中双方明确约定被告未按期支付租金，原告单方有权终止合同。现被告未按《房屋租赁合同》及补充协议约定期限支付租金，原告依约享有解除权，故原告主张解除《房屋租赁合同》及补充协议，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告应腾退案涉房产，并支付2020年7月1日至实际腾退之日止的租金及房屋占有使用费，按照每年520000元的标准支付。关于合同解除后，原告主张恢复原状或承担恢复费用的诉讼请求，因双方就房屋出租时系毛坯房的事实均无异议，被告承租房屋期间一直用于经营饭店，被告承租后即进行了装修，双方签订的房屋租赁合同第七条约定：“1、合同到期或因乙方违约导致提前解除合同，甲方对乙方的装修及其他所产生的费用不予补偿。”综上可知，原告应明知且同意被告对承租房屋进行装修，且关于恢复原状双方之间并无约定，原告并未就房屋原状及恢复原状所需费用予以举证证明，综上，原告该项请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告主张装修残值损失问题，因租赁合同对此进行明确的约定，且合同的解除系被告违约导致，故被告该主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告黄达、李义、马玉久、朱启威与被告陈子平、叶小芳之间关于位于沈阳市于洪区-4门四处门市房的《房屋租赁协议》及补充协议；二、被告陈子平、叶小芳于本判决生效之日起十日内将租赁的位于沈阳市于洪区-4门四处门市房腾空返还给原告黄达、李义、马玉久、朱启威；三、被告陈子平、叶小芳于本判决生效之日起三十日内向原告黄达、李义、马玉久、朱启威给付2020年1月1日至2020年6月30日期间租金240000元及欠付租金的利息（利息计算方式：以本金240000元为基数，自2019年6月30日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告陈子平、叶小芳按照每年520000元的标准支付原告黄达、李义、马玉久、朱启威房屋占有使用费，从2020年7月1日至实际腾退之日止；五、驳回原告黄达、李义、马玉久、朱启威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5431.5元，由被告陈子平、叶小芳负担。本院认为，当事人的合法权益应予保护。2018年6月30日，邰军威、程晓华、朱启威、马玉久与上诉人陈子平、叶小芳签订租赁合同，将案涉房屋出租给上诉人陈子平、叶小芳。但本案中原审原告为黄达、李义、马玉久、朱启威，与租赁合同的出租人并不相同。因邰军威、程晓华、朱启威、马玉久将房屋共同出租给上诉人，上诉人将房屋整体用于经营饺子城，因此本案为必要共同诉讼。本案中原审原告主张解除合同，但其并不是租赁合同的相对方，原审原告主体不适格。故一审法院裁判错误，应予纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院作出的（2020）辽0114民初12391号民事判决；二、驳回黄达、李义、马玉久、朱启威的起诉。一审案件受理费5431.5元，退回黄达、李义、马玉久、朱启威；二审案件受理费2700元，退回陈子平、叶小芳。本裁定为终审裁定。审判长 单 立审判员 周 濛审判员 杨 帆二〇二一年三月八日书记员 刘圆芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。