河北省承德市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）冀08民终810号 上诉人（原审原告）：刘宗伟，男，1986年6月17日出生，满族，个体，住河北省承德市宽城满族自治县。 委托诉讼代理人：高立君，河北高立君律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱振芳，男，1958年1月1日出生，满族，个体，住河北省承德市宽城满族自治县。 被上诉人（原审被告）：张翠珍，女，1961年9月26日出生，满族，个体，住河北省承德市宽城满族自治县。现住河北省承德市宽城满族自治县。 委托诉讼代理人：任秋宇，河北伸正律师事务所律师。 上诉人刘宗伟因与被上诉人朱振芳、张翠珍房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省宽城满族自治县人民法院（2020）冀0827民初2699号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘宗伟上诉请求：1、撤销宽城满族自治县人民法院做出的（2020）冀0827民初2699号民事裁定书，并判决支持上诉人的一审诉讼请求；2、由二被上诉人承担相关诉讼费用。事实和理由：上诉人认为一审法院在实施认定上存在部分不清与错误，导致上诉人合法的诉讼请求没有得到应有的法律保护。一、一审法院认为，“但现涉案房屋仍在平泉市人民法院查封期间，对该房屋是予以拍卖还是予以解封尚不明确”。上诉人认同涉案房屋已被平泉市人民法院查封是事实，但平泉市人民法院今后“对该房屋是予以拍卖还是予以解封”并不影响被上诉人的违约事实，也改变不了被上诉人“违反了《购房合同》中第五条第1项的约定”的违约事实。因此，无论涉案房屋今后是被拍卖还是解封与本案都无利害关系，不影响上诉人诉求被上诉人赔偿违约金的合法性质。今后涉案房屋如被平泉市人民法院拍卖，上诉人可要求被上诉人解除合同返还价款等，同样涉及到被上诉人需要向上诉人支付违约金，所以即使出现拍卖该房产并不影响“违约赔偿”的性质，也改变不了被上诉人的违约事实。今后涉案房屋如被平泉市人民法院解封，上诉人可要求被上诉人为其办理不动产过户登记手续等，但被上诉人违约是事实，因此解封该房产也不影响“违约赔偿”的性质，也改变不了被上诉人的违约事实。据此，二被上诉人违约已是不争的事实，依法应承担违约责任，与“该房屋是予以拍卖还是予以解封尚不明确”没有利害关系与必然联系，因此，一审法院认为的“故本院认为原告主张被告违约并给付赔偿为时尚早，应在上述问题明确处理方案后再行主张”，不能成立，故请依法判令二被上诉人立即支付违约金。二、一审法院认为，“现乙方是否付清全部房款，尚有待核实”，但经上诉人庭后与王建柱核实《收款条》，王建柱已将涉案房屋房款全部结清，二审王建柱也可当庭作证证实这一点。现上诉人请求就此事予以核实，请求提交由被上诉人朱振芳出具的《收款条》证据与上诉人的合伙人王建柱的《收款条》（同为朱振芳出具）证据，以证明已付清购房全款94万元。另有上诉人刘宗伟与被上诉人朱振芳通话录音一份也可以证明“乙方”已付清全部房款（附一录音）。综上所述，一审法院以“但现涉案房屋仍在平泉市人民法院查封期间，对该房屋是予以拍卖还是予以解封尚不明确”与“现乙方是否付清全部房款，尚有待核实”为由，驳回上诉人的合法诉求，明显不当。根据上述事实，请求支持上诉人的上述诉求。 被上诉人朱振芳答辩称，上诉人的上诉请求依法不能成立，请法院查明事实，驳回上诉。一、案涉房屋属于上诉人及王建柱共同购买，该底商属于一个整体，不能分割，王建柱经与答辩人协商，已将自己50%份额调换至其他底商，不能办理房产等手续，并非是答辩人原因。2018年8月25日，刘宗伟与王建柱共同购买了答辩人投资的位于平泉市，层高一层4.2米，二层3.6米，三层3.6米，地下**，每层75平米共计四层300平米，每平米3133元，共计94万元，共同卖予二人。于2019年2月3日，与答辩人正式签订《购房合同》，本案上诉人分四次单方支付47万元购房款。2020年5月份，上诉人、王建柱、答辩人才知道房屋被平泉法院查封。2020年6月30日，王建柱与我协商让我换楼，2020年6月30日签订了《换楼协议》，上诉人迟迟不同意，答辩人尽最大努力为购买人争取利益，但上诉人不予配合，导致不能过户并非答辩人原因。二、该房屋虽然查封，但裁定明确说查封期间可以办理不动产登记，可以出售房屋，答辩人不存在主观违约的事实。三、上诉人主张违约请求事项，依法不能成立。民事诉讼请求，除有事实理由外，还应有法律依据予以支持，本案案由是房屋买卖合同纠纷，所依据的法律规定为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，但根据双方之间签订的《购房合同》第六条约定，此合同为临时协议，在办理房屋产权及土地证时，更换正式合同。意思是，符合房屋产权登记条件时，由购买人与房屋产权登记人另行签订正式的《商品房买卖合同合同书》，并备案至房产主管部门，办理产权登记手续，这是协议明确约定的过户条件。本案的4号楼整幢房屋产权登记证书已经办理完毕，并已颁发了《不动产权证》，因答辩人只是房屋承建的实际投资人，上诉人与答辩人之间签订的协议，并不是正式的《商品房买卖合同书》。所以，本案不能适用上述法律规定，来确认答辩人存在违约情形。四、上诉人并不存在损失情况。上诉人已于2018年8月25日对该房产实际受领并占用，虽然现在未办理产权登记过户手续，但从未影响原告对该房屋使用，原告不存在损失费用。五、一审裁定认定的“该房屋在平泉市法院查封期间，对该房屋是予拍卖还是予以解封尚不明确等原因”确实存在，现在无法确认。综上事实，答辩人不存在违约情节，请驳回诉讼请求。 被上诉人张翠珍答辩称，1、答辩人并非案涉合同的当事人，根据合同相对性原则，答辩人无合同履行义务。2、买卖房屋款并未用于夫妻共同开支，全部房款已交付平全市法院执行局，答辩人无任何收入。综上意见，一审法院认定是夫妻共同承担法律责任属于认定事实错误，诉答辩人为一审被告无依据，请法院查明事实，驳回对答辩人的起诉。 刘宗伟向一审法院起诉请求：1、依法判令被告的违约责任，赔偿原告在签订《购房合同》前400000元购房款的利息11158元，在签订《购房合同》后470000元购房款的利息42300元，两项共计53458元，要求被告一次清偿。2020年8月3日后利息（2350元/月）按月支付，计至被告给原告办理不动产登记证时（以不动产登记证签发时间）截止。2、本案诉讼费和其他与诉讼有关的费用由被告承担。 一审法院认为：原被告双方签订的《购房合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关的法律规定，合法有效。被告朱振芳违反了《购房合同》中第五条第1项的约定，（甲方承诺并保证销售的房屋所有权是完整的，不存在产权纠纷和其他债务债权纠纷），已构成违约。被告朱振芳与被告张翠珍系夫妻关系，该《购房合同》系在婚姻存续期间签订的，且部分房款打到了被告张翠珍名下银行卡上，故涉案房屋的纠纷问题由被告朱振芳、张翠珍夫妻共同承担法律责任。但现涉案房屋仍在平泉市人民法院查封期间，对该房屋是予以拍卖还是予以解封尚不明确。该房屋系原告刘宗伟与王建柱共同购买，购房合同约定“付款方式及期限，现金与转账一次性付清，甲方（朱振芳）全权负责给乙方（刘宗伟、王建柱）办理土地证、房产证”，现乙方是否付清全部房款，尚有待核实。现涉案房屋由原告占有使用，故本院认为原告主张被告违约并给付赔偿为时尚早，应在上述问题明确处理方案后再行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告刘宗伟的起诉。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案系房屋买卖合同纠纷，刘宗伟诉请要求朱振芳、张翠珍承担违约责任并赔偿相应的购房款利息。但现涉案房屋仍在平泉市人民法院查封期间，对该房屋的处置结果尚不明确，本院就本案目前不宜作出相关处理，应待上述问题明确处理方案后再行主张。 综上，刘宗伟请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  王 芳 审 判 员  陈德军 审 判 员  范 典 二〇二一年三月十八日 法官助理  赵 宇 书 记 员  龚舒一