广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初30240号原告：林某某，男，汉族，身份证住址广东省揭阳市揭东县。委托诉讼代理人：刘某某，广东宏泰律师事务所律师。被告：谢某某，男，汉族，身份证住址重庆市忠县。委托代理人：余某，广东利众律师事务所律师。原告林某某与被告谢某某房屋租赁合同纠纷一案，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本院依法适用普通程序，公开开庭进行独任审理。原告委托代理人刘某某、被告谢某某及委托代理人余某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林某某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令确认双方于⒛18年12月1日签订的《房屋租赁协议》无效;2.请求人民法院判令被告赔偿原告因房屋拆迁导致的停业经济损失人民币480000.00元;3.请求人民法院判令被告赔偿原告因房屋拆迁导致的家具设各损失人民币86000.00元;4.请求人民法院判令被告赔偿原告因房屋拆迁导致的装修损失费人民币1550000.00元(房屋建筑面积为3100平方米,按照开发商对涉案房屋拆迁回购价即每平方米500元的标准来计算,计算方式为:3100×500=1550000元);5.请求人民法院判令被告退还原告租赁押金人民币50000.00元;6.请求人民法院判令被告以开发商对房屋拆迁回购价为准，优先转售100平方米的房屋给原告；7.本案的诉讼费用由被告承担。原告当庭增加一项诉讼请求：被告支付原告搬迁补偿费64229元。被告谢某某辩称，1.原、被告签订的《房屋租赁协议》已到期，原告的合同目的已实现，原告诉请被告赔偿因房屋拆迁导致的装修损失、停业经济损失、家具设备损失没有事实和法律依据。2、被告并没有对涉案房屋进行全面实质装修。3、原告并没有在涉案房屋中添置家具，即便原告添置了家具，因租赁合同期限届满，合同目的实现，且家具属动产，原告无权向被告主张赔偿。4、原、被告签订的《房屋租赁协议》系无效合同，因此合同中关于将拆迁回购房产优先转让给原告100平方米的约定无效，因此原告无权向被告主张权利。经审理查明：2018年12月1日，原告林某某与被告谢某某签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于龙岗区（历史遗留编号：605-0104-27006Ａ）整栋房屋出租给原告。第二条，被告同意原告将该房屋改为公寓对外出租，租赁期间原告有权以分租形式给第三方。第三条，租赁期限自2018年12月1日至2019年2月29日，每月租金25000元，自2019年3月1日起直至旧改拆迁之日为止，期间无递增，每月租金为28000元。第十一条，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；如因国家建设、不可抗力因素，被告必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知原告。备注条款注明，1.租房押金为五万元，预付款壹拾万元作为每月租金逐月进行抵扣，不足抵扣的当天将剩余租金补齐；2.因旧改政策给原告带来经济损失，被告承诺对此作出补偿，补偿标准以开发商对该房屋拆迁回购价为准，优先转售100平方米给原告。2018年12月1日，原告向被告支付租房押金5万元，预付款10万元。2018年12月3日原告与案外人黄某某、付某某、支某某签订《装修改造工程全包合同》，将涉案租赁房屋的水电安装改造及室内外装修工程承包给其建设，总工程款为1517020元。2018年12月7日至2019年10月27日，原告共计向黄某某、付某某转账131万。2019年11月1日经对账，原告确认尚欠黄某某等三人207020元装修款未付。此外原告与案外人林某某签订《家具购销合同》，购买相应的家具设备等用于涉案租赁房屋以作公寓出租使用，并分六次共计向林某某转账86000元作为家私款。2019年8月，被告张贴《通知》，内容为“现因本栋政府拆迁，从2019年9月1日起无须交付租金，所有租客须在2019年9月29日前全部搬走，如未搬离所有的财产损失及后果自负”。双方确认原告支付了截止到2019年8月的租金。2019年8月31日，被告与秦某、秦某某等八人（乙方、被搬迁人）与深圳市融策置业有限公司（甲方，以下简称融策置业公司）签订《龙腾工业区（一期）城市更新项目拆迁补偿安置协议》，约定乙方位于深圳市龙岗区的房地产及构筑（附属）物中的27.58%（即885.73平方米）是该协议的标的房屋。标的房屋中永久性建筑物建筑面积为885.73平方米（占测绘报告建筑面积的27.58%）；钢构建筑面积为129.01平方米（占测绘报告建筑面积的50%）；附属物Ｃ1水池为4.88平方米，Ｃ2水泥地为71.33平方米，Ｃ3水泥地为56.42平方米（附属物均各占测绘报告面积的50%）。被告对标的房屋所占份额为24.36%，面积215.72平方米。甲方搬迁乙方标的房屋，乙方自愿选择产权置换补偿＋货币补偿，应乙方要求，甲方对标的房屋中建筑面积为620.01平方米的永久性建筑部分给予产权置换补偿。货币补偿部分包括以下内容：1.永久性建筑物补偿，给予乙方货币补偿的标的房屋中永久性建筑物的建筑面积为265.72平方米，补偿金额为人民币4782960元；2.临时建筑物（构筑物）补偿合计金额为人民币794086元；3.装修补助费，按标的房屋建筑面积向乙方支付装修补助费1085155元；4.搬迁补偿费，按标的房屋建筑面积向乙方支付搬迁补偿费64229元。2020年4月24日，被告等八人与深圳市融策置业有限公司签订《房屋交接确认书》，确认被告等八人将《龙腾工业区（一期）城市更新项目拆迁补偿安置协议》中约定的房屋移交给融策置业公司。庭审结束后，被告提交书面《情况说明》，主张涉案房屋由被告与案外人肖思华共同向庄奇伟购买，面积约3100平方米，此后两人又加建400平方米左右，涉案物业面积约3500平方米。被告与肖思华将名下份额转让给22户，整栋物业共有业主共计24户，所有业主将涉案物业委托给被告整体出租给原告，涉案物业的租金收入，是按照各业主的面积比例分配给各业主的。上述事实，有当事人的当庭陈述、房屋租赁协议、家具购销合同、银行交易流水、微信聊天记录、收据、拆迁补偿安置协议、补充协议、情况说明等证据证明。本院认为，涉案租赁房屋尚未取得合法产权证书，亦无建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告双方签订的《房屋租赁协议》应为无效合同。原告请求确认房屋租赁协议无效、被告返还租赁押金5万元，本院予以支持；原告主张按照合同约定要求被告以开发商对房屋拆迁回购价为准，优先转售100平方米给原告，因合同无效，该项请求本院不予支持。根据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告主张被告将明知会拆迁的房屋出租给原告使用，存在过错，本院认为，双方签订的《房屋租赁协议》约定的租金支付标准为“自2019年3月1日起直至旧改拆迁之日为止，每月租金为28000元”，该约定可以看出，原告应当清楚2019年3月1日之后租赁房屋随时有可能被拆迁，原告向被告缴纳租金至2019年8月31日，并实际使用至2019年8月31日之后。原告在明知2019年3月1日后会随时拆迁的情况仍然进行装修，且实际使用至2019年3月1日之后，原告主张被告赔偿原告因拆迁导致的停业经济损失、家具设备损失、装修损失、搬迁补偿费均没有事实和法律依据，本院均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认原告林某某与被告谢某某于2018年12月1日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告谢某某向原告林某某退还租赁押金50000元；三、驳回原告林某某的其他诉讼请求。上述付款义务人应于判决生效之日起三日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24128元（原告已预交），由原告林某某负担23571元，由被告谢某某承担557元。由被告承担部分，被告应于判决生效之日起三日内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王 晓 蓉二〇二一年三月九日书记员 易由页恒