河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2846号上诉人(原审原告、原审反诉被告)：赵玉乐，女，汉族，1989年2月13日出生，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王聪亚，河南豫商律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙懿凡，河南豫商律师事务所实习律师。上诉人(原审被告、原审反诉原告)：郑州御邦置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区经南三路与第八大街交汇处恒大绿洲综合楼。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托代诉讼理人：邵奥利，女，汉族，1991年11月14日出生，住郑州市惠济区常青路**院**楼**,系该公司员工。上诉人赵玉乐、郑州御邦置业有限公司（以下简称“御邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初18448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法采取独任审理方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵玉乐上诉请求：1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初18448号民事判决书第二项，改判为“被上诉人退换上诉人首期租金19581元，驳回被上诉人全部反诉请求”；2.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初18448号民事判决书第四项，改判为“被上诉人退换上诉人设备增容费7000元”；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。御邦公司在反诉时仅要求支付2019年12月21日至合同解除之日的租金,一审判决却要求赵玉乐支付自2019年10月1日至2020年8月31日的租金，超出了御邦公司的诉讼请求。赵玉乐不应向御邦公司支付租金，赵玉乐与御邦公司口头约定“恒大广场正式开业、恒大广场自营电影院正式开业前不用支付房租”。该口头协议也不仅针对赵玉乐一家商户，截止目前入驻恒大广场的所有商户在恒大广场正式开业前都免收房租。赵玉乐与御邦公司所签《房屋租赁合同》系御邦公司提供的格式合同，该合同关于“租金起算时间”的约定涉嫌故意误导商户，与御邦公司的口头承诺存在严重不符。御邦公司收取赵玉乐的设备增容费应当退还，御邦公司收取赵玉乐设备增容费借口是商场和电影院马上开业，设备需要增容，可至今商场和电影院也没有开业，且赵玉乐与御邦公司合同解除，赵玉乐也无需支付设备增容的费用。御邦公司辩称，一审判决未超出我方的反诉请求，我方反诉时仅要求赵玉乐支付2019年12月21日至合同解除之日的租金，系因赵玉乐已支付首期租金2019年9月21日至2019年12月20日共计3个月的租金。自2019年12月21日之后赵玉乐不再支付租金，故一审判决并未超出我方的诉讼请求。赵玉乐自2019年7月16日收房后，于2019年9月21日开业，一直经营至2020年9月底，因此一审判决赵玉乐向我方支付租金有事实和法律依据。关于设备增容费7000元，因该费用并非我公司收取，故也不应由我公司退还。御邦公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初18448号民事判决书第三项；2.一、二审诉讼费由赵玉乐承担。事实和理由：御邦公司不应向赵玉乐退还租赁保证金52216元。首先，赵玉乐拒绝继续履行《房屋租赁合同》，并向法院起诉要求解除合同，赵玉乐为该合同的违约方。且双方在合同中约定，御邦公司有权从租赁保证金中抵扣赵玉乐应支付给御邦公司的款项及赵玉乐使用房屋但未结清的其他费用，包括但不限于租金、物业管理费、水电费、取暖费、空调使用费、违约金及赔偿金等，截止赵玉乐起诉之日，其尚欠物业费47915元、水电费22438.57元，共计70353.57元，已经超出赵玉乐支付的租赁保证金的金额。赵玉乐辩称，御邦公司应当退还赵玉乐租赁保证金52216元，首先，赵玉乐并没有违反《房屋租赁合同》的约定，该合同的违约方是御邦公司。双方2018年11月签订商铺租赁合同至今,恒大广场还是没有正常开业。消防不过关，营业证没有正常下发，从2018年至今商场一直处于招商阶段，御邦公司承诺的开业时间是一推再推。目前赵玉乐和恒大广场已经撤店，御邦公司应当退还租赁保证金。赵玉乐向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订房屋租赁合同并退还已支付首期租金19581元、保证金52216元、安装电量增容设备费用7000元，共计78797元；2、判令被告赔偿原告损失，合作经营费13万元、品牌使用费15000元、管理费8000元，共计153000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。御邦公司向一审提出反诉请求：1.判令赵玉乐支付自2019年12月21日至合同解除之日的租金；2.本案反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年8月20日，御邦公司向赵玉乐出具收据，载明：兹收到赵玉乐交来恒大广场三层商铺（6）号租赁保证金52216元，2018年10月1日至2018年12月31日租金19581元。2018年11月6日，出租人御邦公司（甲方）与承租人赵玉乐（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落在郑州市经开区经南三路与经开第七大街交汇处西南角［自定编号为恒大广场三层商铺（6）号］出租给乙方使用，房屋建筑面积为307.15平方米，甲方将该房屋出租给乙方作“餐饮”用途，主要经营白总管藤椒豆花鸡。租赁期限为5年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止。租金、物业管理费及水电费、取暖费、空调使用费等自该房屋交付乙方之日开始计算。具体租金如下：2018年10月1日-2019年1月31日租金额为6527元／月；2019年2月1日-2019年9月30日为26108元／月；2019年10月1日-2020年1月31日为6854元／月；2020年2月1日-2020年9月30日为27414元／月；2020年10月1日-2021年9月30日为28785元／月；2021年10月1日-2022年9月30日为30225元／月；2022年10月1日-2023年9月30日为31737元／月。合同签订当日，乙方应向甲方支付2018年10月1日至2018年12月31日的首期租金共19581元。其他租金均按三个月为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金，甲方收到金额租金后30天内向乙方提供相应的租金发票。合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁保证金52216元，在合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账的方式无息退还乙方。该房屋暂约定在2018年10月1日前交付使用。甲方有权根据工程进展情况调整交付日期，且无须因前述调整向乙方承担任何责任。因甲方原因调整交付日期的，自房屋实际交付之日起开始计算租赁期，房屋实际交付日期与合同约定的起租日不一致的，租赁期、租金计算周期自动相应提前或顺延。乙方同意按现状承租该房屋，工程改造及费用均由乙方负责承担。因乙方违约导致本合同提前解除的，租赁保证金不予退还。该合同乙方处有赵玉乐签字，甲方处有御邦公司加盖印章。据御邦公司提交白总管藤椒豆花鸡微信公众号发布的文章及大众点评截屏显示：白总管藤椒豆花鸡（恒大广场店）于2019年9月21日开业，现已歇业关闭，客户最后一次评价日期为2020年7月4日。庭审中，赵玉乐称，御邦公司于2019年7、8月份通知其装修，其自2019年10月左右试营业至2020年8月份，并于2020年8月底撤离案渉租赁房屋，御邦公司称其于2019年7月16日向赵玉乐交付商铺，赵玉乐于2019年9月21日装修完毕后开业，并于2020年9月底撤离案渉租赁房屋。本院于2020年12月30日对案渉租赁房屋勘验，赵玉乐所租房屋经营白总管藤椒豆花鸡，现已是空置状态，仅剩餐桌隔板。2020年10月14日，赵玉乐诉至本院。2020年11月18日，御邦公司提起反诉。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同应受法律保护。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形；第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，赵玉乐与御邦公司签订房屋租赁合同，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，并受法律保护。根据赵玉乐及御邦公司提供房屋租赁合同、收据、庭审笔录及双方当事人陈述等，可以认定赵玉乐在租赁期限届满前明确表示解除合同，根据其陈述“2020年8月底撤离租赁房屋”内容及御邦公司意见，本院确认2020年8月31日为解除合同日期，故赵玉乐要求解除双方签订房屋租赁合同，根据本院查明事实，予以支持。关于租金，自2019年10月1日计算至2020年8月31日为208864元（6527×4＋26108×7），扣除已支付19581元，赵玉乐还应支付189283元，御邦公司主张超出部分不予支持。关于赵玉乐要求退还保证金52216元，因合同已解除，御邦公司继续占有该款项，于法无据，亦予以支持。关于赵玉乐要求御邦公司支付安装电量增容设备费用7000元、合作经营费13万元、品牌使用费15000元、管理费8000元，与合同约定“工程改造及费用均由赵玉乐负责承担”不一致，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认赵玉乐与郑州御邦置业有限公司签订房屋租赁合同于2020年8月31日解除；二、赵玉乐于判决生效之日起十日内支付郑州御邦置业有限公司租金189283元；三、郑州御邦置业有限公司于判决生效之日起十日内退还赵玉乐保证金52216元；四、驳回赵玉乐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4777元减半收取2388.5元，反诉案件受理费2317元，以上共计4705.5元，由赵玉乐负担3823.5元，郑州御邦置业有限公司负担882元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中赵玉乐与御邦公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。赵玉乐要求御邦公司返还增容费的上诉请求，与双方签订的《房屋租赁合同》中约定内容不符，一审法院判决驳回其该项诉讼请求并无不当。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于赵玉乐上诉称因双方口头约定“恒大广场正式开业、恒大自营电影院正式开业前不用支付房租”,故其不应向御邦公司支付房屋租金的理由，经查，2018年11月6日，赵玉乐与御邦公司签订的《房屋租赁合同》中对免租期没有约定，且赵玉乐未能举证证明双方之间存在免租的约定，赵玉乐曾于2018年8月20日向御邦公司支付租赁保证金52216元、租金19581元，后自2019年9月21日开始营业至2020年8月31日搬离之日未再向御邦公司支付任何费用，故一审判决其向御邦公司支付租金并无不当。关于赵玉乐上诉称，一审判决超出御邦公司反诉请求的理由，经查，御邦公司反诉要求赵玉乐支付2019年12月21日至实际搬离之日的租金，系因其认可赵玉乐已支付了2019年9月21日至2019年12月21日的租金19581元。一审法院从2019年10月1日计算租金至2020年8月31日，扣除赵玉乐已支付的租金19581元，并未超出御邦公司的反诉请求。关于御邦公司上诉称，赵玉乐尚有物业费、水电费未结清，不应向赵玉乐返还租赁保证金的理由，经查，御邦公司未能提供充分证据证明赵玉乐尚有物业费、水电费未结清，且双方租赁关系已于2020年8月31日解除，故一审法院判决御邦公司向赵玉乐返还租赁保证金亦无不当。综上所述，赵玉乐、郑州御邦置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5882元，由赵玉乐负担4777元，郑州御邦置业有限公司负担1105元。本判决为终审判决。审判员 任 璐二〇二一年三月三日书记员 王文华