江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5173号上诉人（原审原告）：无锡市滨湖区荣巷街道勤新股份经济合作社，住所地无锡市滨湖区荣巷街道钱姚路**。负责人：张乐天，该合作社社长。委托诉讼代理人：田方，江苏双汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：段中喜，男，1974年1月17日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：杨蓉，江苏吴韵律师事务所律师。上诉人无锡市滨湖区荣巷街道勤新股份经济合作社（以下简称勤新合作社）因与被上诉人段中喜房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初7778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。勤新合作社上诉请求：撤销一审判决，依法改判段中喜支付租金或发回重审。事实和理由:1.段中喜租赁房屋期间，虽然存在2015年6月16日雨水管破裂的事实，但段中喜的实际损失并未进行鉴定,时任资产部长的任晓明在《红木家具损失单》上签字，并非是认可损失数额，而是作为一种处理意见，然后报单位进行审批，只能证明确实存在损失的事实。而其最后基于水管破裂原因，具体损失数额等原因未审批通过该赔偿。故任晓明的签字不能作为证明损失的原因以及其同意赔偿的依据。2.2016年8月30日涉案房屋发生火灾，房屋修缮工作在2017年2月之后已经完成。2018年1月5日，段中喜就已经拿到钥匙并实际使用该房屋，重新计算租金时间应当是2018年1月5日而非2018年7月2日。并且，涉案房屋发生火灾，也是因为段中喜在房屋内违规使用机器导致的，双方租赁合同明确，房屋只用于存放家具使用。综上，一审判决认定事实错误。被上诉人段中喜辩称，勤新合作社主张的事实与理由，都已经过一审法院查明，不存在事实认定错误的情况，请求驳回上诉。勤新合作社向一审法院起诉请求：1.判令段中喜支付2015年5月1日至2019年10月31日的租金238356.16元及逾期利息(逾期利息计算方式：以4.5万元为基数自2015年11月1日起，以3万元为基数自2016年5月1日起，以28356.16元为基数自2018年1月5日起，以4.5万元为基数自2018年5月1日起，以4.5万元为基数自2018年11月1日起，以4.5万元为基数自2019年5月1日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止)。一审法院认定事实：一、租赁房屋情况。无锡市钱胡路88号-K房屋所有权人为江苏惠灵顿勤新集团有限公司（以下简称惠灵顿公司）。惠灵顿公司系无锡市滨湖区荣巷街道勤新社区居民委员会（以下简称勤新居委会）设立的村办企业。勤新居委会就88号-K部分房屋以勤新合作社名义对外与段中喜签订租赁协议。二、租赁合同订立情况。勤新合作社与段中喜于2015年5月1日签订房屋租赁合同一份，约定：段中喜向勤新合作社租赁钱胡路88-K（北幢三楼东）房屋，建筑面积约为1500平方米；租赁期限为5年，从2015年5月1日至2020年4月30日止；年租金为9万元，采取先付后用的原则，年租金分二次支付，订立合同时先付半年租金即5万元，余款每半年支付一次；段中喜支付保证金2万元，不作为房屋租赁费用，房屋租赁合同结束后，房屋及附属设施完好无损后退还保证金；甲方同意免去该房屋自合同签订之日起6个月的租赁费（房屋装修期在免租内）。三、租赁合同履行情况。租赁合同签订后，勤新合作社向段中喜交付了出租房屋。2015年6月16日大雨天气，涉案房屋发生雨管爆裂致房屋内大面积渗水，房屋内的木质家具受损。段中喜提供《红木家具损失单》一份，载明“因下大雨雨管爆裂厂区内大面积渗水，致成品缅甸花梨木山水沙发一套、大如意沙发一套等，半成品博古架23套、圈椅46张等油漆脱落、家具严重变形等，估价损失396000元，请领导核实给予相应的补偿”。任晓明在该损失单下方签署“情况属实，同意在房屋租赁费中给予相应的补偿，补偿价202500（即两年零三个月房租）”的内容并签名。勤新合作社对《红木家具损失单》的真实性无异议，证明目的不予认可，当时和段中喜协商处理过此事，任晓明确实将情况上报给了勤新合作社并希望促成调解，但是段中喜的家具受损系暴雨积水造成，勤新合作社对此无过错，不应承担赔偿责任，具体损失也没有经过勤新合作社的确认，补偿金额过高，故该方案最终未获批准，故不能仅凭任晓明的签字就推定同意补偿202500元。一审中，段中喜申请任晓明出庭作证。任晓明陈述：原来在勤新社居委工作，担任资产部部长。段中喜与勤新社区的租赁合同纠纷，主要问题在落水管破损后水漏到了房屋内。正常情况下落水管是安装在室外，但是涉案房屋跨度大，有一段从室外走到了室内。下大雨落水管破损，段中喜过来反映情况，派了工作人员去现场查看情况属实。后来段中喜拿了损失单过来，写了40万元左右损失，谈了几次，后来谈下来20万元左右，任晓明就把对红木家具损失处理意见写在纸上，等领导审批。之后工作调动，后面发生的事情不清楚。2016年8月30日，涉案房屋发生火灾，惠灵顿公司对房屋进行灾后修复。勤新合作社提供段中喜出具的收条一份，证明段中喜于2018年1月5日收取涉案房屋的钥匙并开始实际使用，该收条载明“今收到勤新幼儿园对面2号厂房电梯电动卷帘门钥匙二把，用于三楼家具清搬，家具搬完后，应及时归还村委”。段中喜称火灾后未过火的家具抢到三楼南面的小房间堆放，村委先修缮的北面，当时让其把南面堆放的家具搬出去以便整体修缮。段中喜提供落款时间2018年7月2日的《关于租赁合同延期使用的情况说明》复印件一份，载明“……因在2016年8月30日发生了火灾，我租用的（北幢三楼东）房屋全部烧毁，至今我无法使用。现重新修建完工，为此我请求于2018年7月2日至2018年9月30日给我内部完善水电及简便装修。2018年10月8日起直接给我使用。租赁费和2015年5月1日的租赁合同及2015年6月18日的家具损失单统一进行轧算，原2015年5月1日的租赁合同给予延期和继续生效。”勤新合作社认为系段中喜单方制作，不予认可，且现在的经办人员未见过该份材料。以上事实，由房屋产权证、证明、房屋租赁合同、当事人陈述及前述证据等在案佐证。一审法院认为:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。勤新合作社与段中喜之间履行的租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，2015年5月1日至同年10月31日为免租期。2015年6月16日，涉案房屋发生雨管爆裂致房屋内的木质家具受损。段中喜向勤新社居委反映情况，任晓明派工作人员至现场核实情况属实，段中喜就损失问题与勤新社居委多次协商，任晓明出具了书面的损失处理意见，任晓明系时任资产部部长，双方多次协商接洽，段中喜有理由相信任晓明系代表勤新社居委行使职权。涉案房屋由勤新居委会以勤新合作社名义对外与段中喜签订租赁协议，故对段中喜提出勤新合作社补偿20.25万元，即两年三个月的房租的意见予以采信。2016年8月30日，涉案房屋又发生火灾，惠灵顿公司对房屋进行灾后修复。修复期间，段中喜无法对涉案房屋进行使用，故不承担租赁费用。双方对修复后交付段中喜使用时间发生争议，勤新合作社举证段中喜于2018年1月5日出具的收条一份，证明段中喜于2018年1月5日收取涉案房屋的钥匙并开始实际使用，但该收条载明系收到电梯电动卷帘门钥匙用于家具清搬，段中喜解释系将堆在三楼南面的未过火家具搬出后便于整体修缮房屋，综上法院认为段中喜的解释更合理，勤新合作社提供的上述证明不能充分证明2018年1月5日交付房屋事实。根据段中喜提供的2018年7月2日的说明，法院认为交付时间确定为2018年7月2日更合理，故段中喜不承担2016年8月31日起至2018年7月1日期间的租金。综上，2015年11月1日至2016年8月30日、2018年7月2日至2019年10月31日期间，段中喜应向勤新合作社支付租金19.5万元，因勤新合作社同意补偿租金20.25万元，故现勤新合作社主张2015年5月1日至2019年10月31日的租金和逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决：驳回勤新合作社的诉讼请求。一审案件受理费4850元，由勤新合作社负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，在段中喜租赁房屋期间，因2015年6月16日雨水管破裂导致房屋内的木质家具受损，段中喜就损失问题与勤新社居委多次协商，经时任资产部部长的任晓明派员核查情况属实，任晓明在段中喜提交的《红木家具损失单》上签署意见，明确表示同意补偿202500元（即两年零三个月房租）。任晓明系代表勤新社居委行使职权，即使段中喜的实际损失并未进行鉴定，任晓明的签字行为意思表示真实、明确，可以认定双方就段中喜的损失赔偿问题已达成一致。勤新合作社提出任晓明的签字并非认可段中喜损失及同意赔偿的上诉主张，与事实不符，本院不予支持。涉案房屋于2016年8月30日又发生火灾，房屋修缮后，虽然段中喜于2018年1月5日收取了涉案房屋的钥匙，但段中喜出具的收条载明系收到电梯电动卷帘门钥匙用于家具清搬，该收条不足以证明段中喜收取钥匙后继续使用房屋。故勤新合作社上诉主张应自2018年1月5日重新计算租金，缺乏事实依据。因勤新合作社无其他证据证明修缮后何时交付房屋，也无证据证明火灾发生系段中喜违规使用机器所致，故一审法院根据段中喜自认于2018年7月2日申请简易装修的事实，确定交付时间为2018年7月2日，并自该日起重新计算租金，并无不当。综上所述，勤新合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4850元，由上诉人勤新合作社负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  孙 宏审判员  杜伟建二０二一年三月十九日书记员  李 睿