抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初1519号原告（反诉被告）：张克非，男，1977年3月9日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：伞宝强，系辽宁民威律师事务所律师。被告（反诉原告）：周正鑫，男，1978年12月24日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：梅琳，系辽宁鞍大律师事务所律师。被告（反诉原告）：李兆军，男，1968年11月26日出生，汉族，住辽宁省阜新市细河区。委托诉讼代理人：梅琳，系辽宁鞍大律师事务所律师。被告（反诉原告）：张兴国，男，1973年2月17日出生，汉族，住抚顺市东洲区。委托诉讼代理人：梅琳，系辽宁鞍大律师事务所律师。原告张克非与被告周正鑫、李兆军、张兴国租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张克非及其委托诉讼代理人伞宝强、被告周正鑫及其委托诉讼代理人梅琳、李兆军、张兴国委托诉讼代理人梅琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张克非（反诉被告）诉称：2018年4月9日，原告与三被告签订《彩丰庄园租赁承包合同》，后又于2018年7月I6日签订了《补充协议》，约定原告将自己经营的抚顺彩丰庄园经营管理权承包给三报告进行经营管理，承包期限为五年。承包合同约定：承包租金及付款方式为：2018年4月1日至2020年3月31日，两个年度年租金为人民币贰拾万元整，2020年4月1日至2021年3月31日，每年租金为人民币贰拾贰万伍千元整，2021年4月1日至2023年3月31日，每年租金均为人民币贰拾伍万元整。付款方式为：2018年自进场之日起，付当年租金的一半即人民币十万元整，剩余本年度租金在当年七月底前付清，此后租金在每年4月1日和7月1日分两次付清。并约定：乙方必须对果树科学维护、正确管理，保证果树正常生长。协议终结，向甲方移交时，如有缺损或病株，乙方需按政府补偿标准给甲方一次性补偿。合同履行至今，三被告未能依约履行合同义务，按期交纳2020年上半年租金112500元。原告考虑到今年受新冠疫情影响，主动将上半年租金降至75000元，三被告仍不主动履行给付租金的义务。另，原告在被告经营管理期间发现，由于被告日常管理不到位，怠于对山庄内果树进行维护，导致出现大量病死植株，造成大量经济损失。综上，经与三被告多次协商给付租金及赔偿经济损失无果，原告依法向贵院提起诉讼，请贵院在查清事实的基础上，依法判令：一、三被告立即共同给付原告租金75000元；二、请求判令三被告共同赔偿原告因管理不善造成的山庄果树损失；三、全部诉讼费用由被告承担。对于被告周正鑫、李兆军、张兴国的反诉请求，现答辩如下：1、从反诉原告的反诉请求来讲，反诉被告基于解决纠纷尽快让山庄恢复到经营轨道的理念出发，同意解除与反诉原告签订的租赁合同，但解除之日为本案判决生效之日或者调解书送达之日，而非反诉原告主张的2020年3月17日；2、反诉原告所陈述的事实与理由中刻意避开了涉案租赁合同是基于合同双方真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规相关强制性规定，即不存在合同法第52条规定的合同无效的情形，反而一直强调反诉被告存在设立山庄过程中具有资质审批不健全等情形，那么我方需要说明的是彩丰山庄的用地、规划、建设均符合法律规定，我方有足够的证据证明自己的主张，那么在没有证据证明我方山庄存在法律瑕疵导致经营权租赁合同不能履行的情况下，反诉原告依据主观臆测在事实与理由的陈述中恶意损毁我方的经营资质，显示其违反合同约定，违反诚信原则，违反契约精神，综上所述在反诉被告同意解除租赁合同的情况下，希望法庭考虑反诉被告的答辩意见，将租赁合同解除日确定为生效法律文书确定之日。被告（反诉原告）周正鑫、李兆军、张兴国辩称：原告张克非2018年4月9日与我们三人签订《彩丰庄园租赁承包合同》时，双方确认了彩丰山庄的现状。2019年9月，在庄园进入淡季我们就找到原告张克非与其沟通庄园经营情况，与原告商讨过与第三方合作引进庄园经营项目的意向，提及过庄园相关手续，我们认为实际经营二年过程中诸多方面均与原告当初承诺不符。双方出租之初谈到庄园全部面积达到300母，果树等经济作物产值足以支付果园人工费及养护费用，庄园经济价值高，我们才愿意承租。双方在租赁协议中要求一直由赖学文夫妇负责管护，果园收益完全可以支付人员费用及养护成本，但我们经过2018年一年的经营发现，收益并没达至其承诺的那样，为此我们与其沟通，因成本过高辞退了赖学文夫妇，原告表示同意。我们在经营过程中遇到的情况与原告所述明显不符，关于果树的损失赔偿，我们已按相关管理要求进行养护，原告在与我们签订承包合同时，部分果树可能存在潜在疾病，尽管答辩人努力维护无法避免因气候、环境、病虫害造成的病株与死亡，但不能视为我们管理不善。庄园实际承包土地90母，地上建筑物并没有相关规划审批手续，我们经营存在巨大风险。因我们了解情况后，认为原告在出租彩丰庄园时未如实陈述，没有将真实情况告知我们，我们做出了承租的错误判断。果树存在诸多虫害，承包一年尽力养护，在看护人不变的情况下，依然没有改善果树大量病虫害死亡的结果。我们在经营过程中，与教育机构、旅游团体、企事业单位合作，在欲形成固定、长期合同时，对方均要求我们提供彩丰庄园的相关资质，而我们在承租时只有营业执照信息。直到2019年合作方要求我们出具关于庄园的规划、用地相关手续，我们为此找过原告，要求原告提供，原告口头答复手续都没有问题，但一直未出示过。2020年3月16日，周正鑫与原告通过微信沟通具体的土地使用性质，原告只是答复“租赁的100多母第一个30年租期还有12年，还有十亩交了土地出让金。”我们认为出示租赁物相关权属凭证是出租人的义务，保证租赁房屋符合约定用途的基本前提条件之一。如果没有办法提供租赁物权属凭证，租赁合同可能存在不合法，没办继续履行。我们认为在2020年3月16日双方沟通土地问题存在争议的情况下，我们有权利要求不再继续履行租赁承包协议，不再支付租金。转至2020年又逢疫情，庄园一直不能营业，2020年3月原告与我们就租金问题进行多次沟通，原告不正面回答我们的扩权，只是要求我们支付租金。在此期间到春季种植季，原告4月份带工人进入庄园对果树及农作物进行管护，5月1日由原告接管庄园，并直接更换门锁，故我们要求取回私人物品。我们认为，因今年疫情影响庄园没办法开展营业，根据《彩丰庄园租赁承包合同》第三条第2项约定“因地震、战争、政府行为等不可抗力终止协议，双方互不补偿。”综上，我们不同意支付原告租金75000元，也不同意赔偿果树损失。被告（反诉原告）周正鑫、李兆军、张兴国反诉称：2018年4月，我们三人与被反诉人张克非签订《彩丰庄园租赁承包合同》，约定将位于抚顺市高湾经济区园经营管理权委托我们三人经营管理，实际为租赁合同关系。合同约定期限为五年，2018年4月1日至2023年3月31日。2018年4月1日至2020日3月31日租金为每年人民币20万元，2020年4月1日至2021年3月31租金为22.5万元，2021年4月1日至2023年3月31日租金为每年25万元。租金为每年4月1日、7月1日两次付清。我们租赁山庄的目的是为了结合市场需求在常规经营项目之上增加针对教育机构假期组织游学活动、企事业单位开展团建拓展活动及其他组织的各项大型集体活动。我们自承租以后积极经营彩丰山庄，2018年通过多方沟通联系，在经营上取得了进展，多次接待各教育团体、旅行团体及企事业单位的大型活动。2019年开始我们开展了面向更广泛社会团体组织的合作计划，在推广过程中，客户多次向我们询问经营主体及相关资质是否完备合法。我们找到被反诉人了解相关情况，得到答复一切手续没问题。2020年3月，由于疫情原因，我们与被反诉人就租金及合同内容多次协商，我们也提出过对承包土地的相关土地使用手续予以明确，需要被反诉人出示，但被反诉人一直没有提供过土地及其他任何合法手续。我们私下多方了解得知：被反诉人承包的彩丰庄园并没有完备合法的土地使用手续，只有与抚顺高湾农场友爱分场签订的90亩土地承包合同，年限从2003年1月1日至2032年12月31日，承包期为30年。实际上，彩丰庄园占地约139012平方米（约合208.52亩，实际包含种植区域大于208亩），按被反诉人土地承包合同来看，彩丰山庄为违法占地、多项房屋涉及违建。我们今年才知道实际情况，如果彩丰庄园为违法占地、违法建筑，违反法律、行政法规的强制性规定，无法提供相应资质与合法手续，我们无法与第三方合作，我们的租赁目的无法实现，在经营过程中存在巨大风险，租赁合同无法继续进行，我们要求自2020年3月17日起解除合同。综上，我们认为：被反诉人应根据租赁合同履行权利义务，租赁物应符合国家法律规定，不得损害国家或社会公共利益，也不能违反国家法律与行政法规的强制性规定。因此，我们反诉要求：1、终止合同履行，自2020年3月17日解除租赁合同；2、本案全部诉讼费由被反诉人承担。本院经审理查明：原告张克非系抚顺彩丰庄园个体工商户。2018年4月9日，原告张克非作为甲方（出租方），被告周正鑫、李兆军、张兴国三人作为乙方（承租方）签订《彩丰庄园租赁承包合同》，约定：甲方将位于抚顺市高湾经济区园经营管理权委托乙方经营管理，承租期限为5年，2018年4月1日至2023年3月31日。2018年4月1日至2020日3月31日两个年度年租金人民币20万元，2020年4月1日至2021年3月31年租金为22.5万元，2021年4月1日至2023年3月31日每年租金为25万元。2018年自进场起付当年租金一半10万元整，剩余本年度租金于当年7月底前付清。此后租金为每年4月1日和7月1日分两次付清。关于履约责任，双方约定：1、承租方确认山庄目前现状，并在经营期内保持不改变主体结构，因经营需要改变结构增加建设项目，需征得甲方同意后方可实施，甲方不予补偿。承包范围不包含四合院东北角甲方自住房，北山全部及部分果树地间隙甲方保留作为中草药实验区。2、违约责任：在合同履行中甲乙双方单方面终止合同，应给予对方协议未尽年限租金总额的50%作为违约金补偿对方；乙方合伙人按照相应比例与李兆军共同承担违约责任。因地震、战争、政府行为等不可抗力终止协议，双方互不补偿。5、承包期内，乙方必须按照管理程序对果树进行剪枝，打药，施肥，蔬果等必要的田间作业，确保经营期满，果树无病害，不缺株，状态良好。6、庄园原有员工赖文学夫妇维持原薪酬和工作岗位不变，由承租方管理并支付薪酬。7、出租方现有库存物料和家禽，按照市场价乙方收购，并在2018年4月30日前全额支付给甲方。此外，双方就庄园移交设备清单及物料作为合同附件进行了明确，并由双方签字。2018年8月16日，双方再次签订《抚顺彩丰庄园农场移交补充协议》约定：农场现有全部农业机械、农业工具（详见附表二），乙方必须正确使用及时维修，始终保持良好状态。在终结协议向甲方移交时，如有缺损或不能使用，按当时同样商品价格向甲方一次性赔偿。农场所有果树、品种、株数及状态、树龄详见附表一，乙方必须对果树科学维护，正确管理，保证果树正常生长。协议终结向甲方移交时，如有缺损或病株，乙方需按政府补偿标准给甲方一次性补偿。该《补充协议》附表一《抚顺彩丰庄园农场果树分布统计表》列表注明了树种、位置、株数、树龄及备注等。从2019年8月至2020年3月期间，被告周正鑫通过微信与原告张克非联系，表示需了解彩丰庄园区域、面积、土地使用性质等情况，欲与第三方合作经营，且因新冠疫情不可抗拒原因要求降低土地租金，原告张克非表示同意，并同意将2020年租金降由原定22.5万元降至15万元，要求被告周正鑫2020年4月1日前交纳上半年租金，下半年租金于7月1日前交纳，被告周正鑫未予接受，要求年底前支付租金。2020年4月14日，原告张克非与被告周正鑫通过微信联系雇用工人对果树进行剪枝，需在山庄住宿。2020年4月30日，原告张克非再次表示可将2020年租金降至12万元，双方未达成一致意见，原告张克非告知被告周正鑫：因看守人员2020年4月30日将撤离山庄，山庄无人看守，原告张克非将于2020年5月1日与被告周正鑫交接接收山庄，被告周正鑫未予同意。事后，双方纠纷一直未能解决，2020年6月8日，原告张克非遂以租赁合同纠纷将被告周正鑫、李兆军、张兴国诉至本院，要求被告周正鑫、李兆军、张兴国共同给付原告租金75000元，并共同赔偿因管理不善造成的山庄果树损失。被告周正鑫、李兆军、张兴国同时提出反诉，要求终止合同履行，自2020年3月17日解除租赁合同。因原、被告双方意见分歧很大，本院调解未成。在诉讼过程中，原告张克非申请对彩丰庄园内果树死亡原因及价值鉴定，双方经抚顺市中级人民法院技术处选定抚顺市森源资产价格评估有限公司对彩丰庄园内果树死亡进行评估，2020年11月16日，抚顺市森源资产价格评估有限公司出具《评估报告》，确认抚顺彩丰庄园内寒富苹果树及葡萄死亡株数为1911株，价值225627.50元（具体见《评估价值汇总表》，原告张克非支付评估费5000元。对以上的寒富苹果树及葡萄的死亡原因未能鉴定，原、被告双方也均未能选定其他有相关资质的鉴定对果树死亡原因进行鉴定。本院所确认的上述事实，有原告提交的抚顺彩丰庄园营业执照、《彩丰庄园租赁承包合同》、《抚顺彩丰庄园农场移交补充协议》及其附表一《抚顺彩丰庄园农场果树分布统计表》、附表二农业机械、农业工具等，以及抚顺彩丰庄园的果树状况视频、照片、双方微信联系截屏、抚顺市森源资产价格评估有限公司出具《评估报告》等，被告提供的《土地承包合同》复印件、《抚顺市高湾种畜农场国有土地使用权出让合同》复印件、双方微信联系截屏、抚顺彩丰庄园宣传单、百度地图区域图等证据，以及原、被告双方的庭审笔录在案为凭，以上证据经庭审质证及本院审查，可予采信。本院认为，本案原、被告双方所签订的《彩丰庄园租赁承包合同》及其《抚顺彩丰庄园农场移交补充协议》，系双方当事人真实的意思表示，原告张克非系该庄园的个体经营人员，有权利对该庄园向外出租并获取租金利益，故该租赁承包合同合法有效。被告周正鑫、李兆军、张兴国三人与原告张克非协商签订租赁承包合同时，并未要求出租方出示该庄园区域、面积、土地使用性质等相关手续问题，属于对合同相关事项约定不明。在合同履行过程中，被告周正鑫、李兆军、张兴国因欲与第三方合作以增加经济效益，在向原告张克非要求出示该庄园区域、面积、土地使用性质等相关手续时，才得知该庄园情况未能达到与第三方合作所要求的条件，加之要求减少及延期给付租金未能如愿，双方发生纠纷，在对方提起诉讼后，反诉要求解除租赁合同终止，原告张克非同意解除租赁合同，故本院对原、被告双方解除租赁全同的请求应予准许，关于解除租赁合同的时间，被告周正鑫、李兆军、张兴国要求至2020年3月17日止，原告张克非认为本案判决生效之日止，而2020年3月至2020年5月份期间，双方对于减少及延期给付租金问题仍在进行协商，双方均未明确解除租赁合同，考虑被告周正鑫、李兆军、张兴国在反诉状中提出解除租赁合同的具体时间为2020年8月4日，原告张克非表示同意解除租赁合同的时间为2020年8月24日开庭审理时，故租赁合同解除时间应确定至2020年8月24日止。被告周正鑫、李兆军、张兴国应向原告张克非支付2020年1月1日起至2020年8月24日止期间的租金，租金计算标准应按双方协商减少租金原告张克非所同意的12万元标准计算，即77890元。关于原告张克非要求被告周正鑫、李兆军、张兴国赔偿因很容易不善造成的山庄果树损失，原告张克非认为该损失为60万元，被告周正鑫、李兆军、张兴国不予认可，认为该损失与其无关，经原告张克非申请，经抚顺市中级人民法院技术处选定抚顺市森源资产价格评估有限公司对彩丰庄园内果树死亡进行评估，确认抚顺彩丰庄园内寒富苹果树及葡萄死亡株数为1911株，价值225627.50元，被告周正鑫、李兆军、张兴国对该鉴定结论仍不予认可，但抚顺市森源资产价格评估有限公司具备相应的评估鉴定资质，该评估鉴定程序合法，在鉴定过程中，本院已通知被告周正鑫、李兆军、张兴国参与鉴定机构选定及现场勘验，故本院对该鉴定结论予以采信。关于果树死亡的原因，原、被告双方均未能选定相关鉴定机构，本案果树发生死亡后，当事人也曾自行聘请相关鉴定机构及专业人员到现场查验，但表示鉴定不出死亡原因，原告张克非认为系被告周正鑫、李兆军、张兴国管理不善所造成，并提供彩丰庄园果树状况视频、照片，对其主张已经完成举证责任，被告周正鑫、李兆军、张兴国抗辩接收果园后对果树进行了剪枝、打药、除草等养护管理，但未能举证证明，尤其对原告提供的彩丰庄园果树杂草丛生、长藤植物甚至缠绕果树枝头的视频、照片不能做出合理解释，故本院对被告周正鑫、李兆军、张兴国的辩解不予采信，确认被告周正鑫、李兆军、张兴国接收庄园后并能未尽到对园内果树的妥善管理责任，而且原、被告双方签订合明确约定：“乙方必须对果树科学维护，正确管理，保证果树正常生长。协议终结向甲方移交时，如有缺损或病株，乙方需按政府补偿标准给甲方一次性补偿。”“承包期内，乙方必须按照管理程序对果树进行剪枝，打药，施肥，蔬果等必要的田间作业，确保经营期满，果树无病害，不缺株，状态良好。”此约定为原告要求被告租赁承包庄园后，能正常经营管理，使果树保持正常生长状态。寒富苹果果树的寿命一般可达30至50年左右，葡萄树的寿命相对更长，其死亡可能由多种原因所造成，但如果及时对果树进行剪枝、蔬果、打药、除草、清洁、松土、涂白等管理操作，可有效防止病虫害、××等的扩散，降低果树自然死亡比例。庭审中，被告周正鑫、李兆军、张兴国也自认接收庄园后，第一年发现果树生病，第二年生病果树数量增加，正因为被告周正鑫、李兆军、张兴国对园内果树管理不当，任果树杂草徒长，造成果树死亡比例过大，故被告周正鑫、李兆军、张兴国应当对果树死亡的损失承担主要赔偿责任。同时考虑果园如能正常管理，仍难避免会有少量果树自然死亡，正常管理果树自然死亡比例一般为20%左右，果树自然死亡损失不应由被告周正鑫、李兆军、张兴国赔偿，应酌情从中扣除，即被告周正鑫、李兆军、张兴国对园内死亡果树损失应承担赔偿责任的数额为：死亡果树损失总价值225627.50×（1-自然死亡比例20%）×主要责任70%=126351.40元。关于原告张克非主张2020年春季雇用工人剪枝费5000元，双方2020年4月14日已通过微信联系沟通，因剪枝费用发生于庄园租赁期间，应由被告周正鑫、李兆军、张兴国承担，本院对原告张克非的该项请求应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：准予原告张克非（反诉被告）与被告（反诉原告）周正鑫、李兆军、张兴国解除《彩丰庄园租赁承包合同》及其《抚顺彩丰庄园农场移交补充协议》；被告（反诉原告）周正鑫、李兆军、张兴国共同给付原告张克非（反诉被告）从2020年1月1日起至2020年8月24日期间的租金77890元、2020年春季果树剪枝费5000元，共计82890元；被告（反诉原告）周正鑫、李兆军、张兴国共同赔偿原告张克非（反诉被告）果树死亡损失126351.40元；驳回原告张克非（反诉被告）其他诉讼请求。以上款项限本判决生效之日起10日内给付，如果未按本判决指定期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5884元，由原告张克非承担1446元，被告周正鑫、李兆军、张兴国承担4438元，鉴定费5000元，由原告张克非承担1500元，被告周正鑫、李兆军、张兴国承担3500元，反诉案件受理费100元，由原告张克非与被告周正鑫、李兆军、张兴国分别承担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。审 判 长 屈 波人民陪审员 赵 红人民陪审员 洪启峰二〇二一年三月九日书 记 员 王 迪