江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初10532号原告：程志华，男，1979年8月16日出生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：朱佳祥，江苏谟仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴一帆，江苏谟仕律师事务所实习人员。被告：姜莹，女，1990年11月16日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：许阳，江苏储君律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜华强，江苏储君律师事务所律师。原告程志华与被告姜莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程志华的委托诉讼代理人朱佳祥、吴一帆，被告姜莹的委托诉讼代理人杜华强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程志华向本院提出诉讼请求：1.判令姜莹支付拖欠的房屋租赁费54160.5元、代缴电费4607.2元，上述两笔款项共计58767.7元；2.判令姜莹承担逾期违约金1251元（暂算至2020年11月30日，自2020年9月14日起至实际给付之日止，以54160.50为基数按日万分之三计算）；3.本案诉讼费用由姜莹承担。事实和理由：2020年6月4日，双方签订《写字楼租赁合同》，姜莹承租时代国际B栋精装办公室，房号806室，面积约296平方米，租赁期限自2020年7月15日至2023年7月14日止。根据约定，房屋年租金不含税216642元，押金51319元，租金按三个月(计54160.50元)预先支付。姜莹应于签订协议当日支付押金、房租，后续支付时间为到期前一个月。合同履行中，姜莹未能按约于2020年9月14日前支付2020.10.15-2021.1.14租金，并拖欠2020年8-10月的电费空调费4607.2元。程志华催要后，姜莹至今没有支付。姜莹拖欠租金的行为已构成违约，且根据合同第三条第3项约定，每逾期一天，按欠付金额的万分之三支付违约金。程志华为维护合法权益，故诉至法院，要求判如所请。姜莹辩称，1.对于房租54160.50元无异议，对于普通电费无异议，但是对于空调使用费3611.2元有异议，空调使用费是按0.2元每平方每天计算得出，而在姜莹与案外人陈翔军的聊天记录中可以显示姜莹仅使用了一台空调且有一个机器面板是坏的且也并非每天都使用空调，因此空调使用费应按实际使用的电数予以计算；2.空调使用费的条款系程志华为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与姜莹协商的格式条款，程志华在提供该格式条款时并未履行提示或说明义务，不合理的加重了对方的责任，因此该条款不应成为该合同的内容或者应认定该条款为无效条款；3.本案是因双方关于空调使用费的异议才产生，因此姜莹并非恶意违约，请求法院酌情减少违约金。本院经审理认定事实如下：2020年6月4日，出租方（甲方）程志华与承租方（乙方）姜莹签订《写字楼租赁合同》1份，约定的主要内容为：1.甲方同意将无锡市时代国际B栋精装办公室出租给乙方，位于该楼**1间，房号**，面积约296平方米；2.甲乙双方约定，甲方于2020年7月15日向乙方交付办公室，乙方验收合格后视为交付。租期叁年，租赁日期自2020年7月15日起至2023年7月14日止；3.甲、乙双方约定，该办公室年租金(不含税)总计为人民币216642元整，根据乙方要求，并开具相应的收款凭据。此租金已包含公共卫生及安全、物业管理、保洁费等费用；4.租金支付实行先付后用，三个月一付，每次提前三十日(以租赁日期计)支付每三个月的租金，计54160.50元。乙方支付租金的方式如下：转账。延期作违约处理，承担每日万分之三的违约金；5.甲方提供商业用电给乙方使用，甲方负责配电房连接到乙方租赁办公室内，并安装经供电部门检验合格的照明电表和动力电表，甲方向乙方提供商业用电，电费按1元每度电收取，并开具收款凭证，无其他附加费用。中央空调电费按0.2元每平方每天(每年的4月和10月不收取)收取。公共部位用水用电已包含在租金内，不再另外分摊收取。上述《写字楼租赁合同》中“按0.2元每平方每天”下方有下划线。审理中，经双方核对，姜莹尚未支付2020年10月15日至2021年1月14日的租金为54160.5元，尚未支付2020年8月至9月的普通电费996元（不含中央空调电费）。案外人陈翔军通过微信向姜莹催讨租金及电费时，姜莹曾向陈翔军表示，“老板老板，你说这个电费我们家就用你家一个空调，你跟我一个月要一千八又要不开不了口啊，是不是啊？关键那个面板都用不了”、“空调我们都没有开”。审理中，程志华陈述：合同中单独对中央空调使用电费进行约定是因为这种办公大楼的空调是机组用电，多个办公室共用一个外机，只要外机转动即会产生电费，大业主没有给小业主安装独立的空调电表，都是根据外机转动产生的电费计算进行分摊的，因此在合同里订立了0.2元每平方每天。空调有空调单线，与办公室用电线路不同。本院认为，程志华与姜莹签订得《写字楼租赁合同》系双方的真实意思表示，应为有效。程志华与姜莹签订《写字楼租赁合同》后，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。房屋租赁合同履行过程中，姜莹未按照合同约定支付房屋租金及普通电费，应承担相应的违约责任，现程志华要求姜莹支付拖欠的租金及普通电费符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于中央空调电费，该收费标准与租金收费标准一样应是经双方协商后的结果，且该收费标准下方标注有下划线，故不存在免除程志华责任、加重姜莹责任和排除其主要权利的情形,不属于格式条款法定无效的情形，故该收费标准的约定应为有效，姜莹提出的中央空调电费应按照实际使用的电数予以计算的抗辩意见，与合同约定不符，本院不予采纳。关于违约金，程志华的主张符合合同约定，本院予以支持，姜莹提出要求调整违约金的抗辩意见，与合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：姜莹应于本判决发生法律效力之日起十日内向程志华支付租金54160.5元、电费4607.20元及逾期利息损失（以54160.5元为基数，自2020年9月14日起至实际给付之日止，按每日万分之三计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取计650元（程志华已预交），由姜莹负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向程志华支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李琪霖二〇二一年三月十日书记员  赵蕴怡本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。