辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1263号上诉人（原审原告）：盖福军，男，1971年5月2日出生，汉族，住辽宁省辽阳市太子河区。上诉人（原审原告）：关丽辉，女，1970年11月23日出生，满族，住辽宁省辽阳市太子河区。二上诉人委托诉讼代理人：李苏妍、王帅，系辽宁大领律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘文杰，男，1983年2月23日出生，汉族，住沈阳市东陵区。上诉人（原审被告）：周理雨，女，1984年12月30日出生，汉族，住沈阳市浑**。二上诉人委托诉讼代理人：周小实，辽宁恒生律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：杨东方，辽宁荣堃律师事务所律师。上诉人盖福军、关丽辉因与上诉人刘文杰、周理雨房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初4785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。盖福军、关丽辉上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。二审庭审中，盖福军、关丽辉表示同意一审判决第一、三项，请求改判一审判决书第二项为被上诉人赔偿上诉人实际损失90万元。事实与理由：一、一审法院认定上诉人在购买房屋时明知存在风险应承担房屋不能过户，驳回房屋升值部分差价损失，存在事实认定错误。首先，上诉人在购买房屋时，该房屋虽不具备办理过户登记的条件，但在一审起诉前已经具备了过户登记条件，至今无法办理的原因全在被上诉人一方。其次，被上诉人在收到上诉人的购房款时应当用于案涉房屋的解押手续，但被上诉人却用于其他支出，这才是不能办理过户的主要因素。上诉人已经按约定履行付款义务，而因被上诉人原因导致无法办理过户登记，被上诉人应承担合同不能履行的全部过错。二、一审法院在审理违约金的事实上仅适用合同法第107条，而未参考使用114条存在法律适用不当。一审仅根据双方签订的房屋买卖合同中关于违约的约定，判决被上诉人承担253,200元的违约金（房屋买卖合同中关于违约的约定，出卖人应退回全部已收款项并向买受人支付该房屋总成交价的20%作为违约金）。根据合同法114条约定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被上诉人个人原因恶意不履行合同约定的义务，上诉人已无法按原购买时合同的价格再购买同地段同价格的房屋，该部分房屋的差价应为上诉人实际损失。上诉人在中介询价，总差价已达到九十余万元。一审未考虑上诉人的实际经济损失，没参考合同法114条的规定，有违公平公正原则。三、一审未允许上诉人的鉴定申请，存在程序错误。为便于准确查明涉案房屋的现有实际价值，上诉人想向一审法院申请评估鉴定，但一审法院并未就该鉴定申请予以准许，存在程序适用错误。针对盖福军、关丽辉的上诉请求，刘文杰、周理雨辩称，我方不应该给付90万元的损失，因为合同中没有约定具体的办证时间，况且约定买卖合同时，我方明确告知对方房产不具备办理房证条件，价格也比市场价格便宜了20-30万元。开发商到现在也没有通知我方可以办理房产证的时间。当时是疫情期间也无法办理房证，责任不在我方。我方不同意给付90万元经济损失。对方在案涉房产居住了近两年半之久，如果合同解除，我方也存在租金损失，所以不同意支付90万元的经济损失。刘文杰、周理雨上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实与理由：一审认定事实不清，判决没有法律依据。一、被上诉人行使了解除权，那么根据合同法97条的规定，一审应当在判令上诉人返还被上诉人房款的同时，判令被上诉人搬离，将涉诉房屋返还给上诉人，现一审判决只判令上诉人返还房款，而对搬离房屋并将房屋返还给上诉人却不予判决，违反了法律的规定。二、一审判决上诉人赔偿违约金253,200元没有依据。被上诉人购买房屋时明知办不了房证，上诉人也将办不了房证的情况如实告知中介机构。正是因为暂办不了房证，上诉人的房产比当时的市场价格便宜了20-30万元。况且合同中没有约定办理房证的具体时间，开发商也没通知上诉人可以办理房证，也正值疫情期间无法办理房证，上诉人没有违约。一审判决违约金没有依据。上诉人如约交付涉诉房屋给被上诉人使用。被上诉人自2018年6月30日入住至今已近两年半时间，现双方合同解除，上诉人的房产存在租金损失。一审判决违约金数额过高，没有考虑合同的履行程度。上诉人的房屋一直被上诉人使用等相关情况，片面判决上诉人承担违约金253,200元没有依据。三、一审认定返还购房款数额错误，盖福军、关丽辉实际支付103万元，故应当返还购房款103万元。四、中介费损失1万元不应由我方承担。针对刘文杰、周理雨的上诉请求，盖福军、关丽辉辩称，房款实际给付了103万元，少付了46,000元，在一审中已经提出是对方主动给予我方房款的减免，因为我方交付房款均是应对方提出的要求早于合同约定支付，故对方给我方减免46,000元，并非我方没有按照合同约定支付。一审判决只支付总价款20%的违约金，但因对方的违约行为导致我方至今无法取得房屋所有权，现阶段我方无法再按合同约定的房款价格购买相同地段同等品质的房屋，所以我方主张对方应赔偿我方的实际经济损失暂计90万元。因对方违约造成合同无法履行，中介费应由对方承担。盖福军、关丽辉向一审法院起诉请求：1.二被告立即返还原告购房款1,076,000元；2.二被告支付原告中介费损失10,000元;3.二被告赔偿原告经济损失暂计900,000元；4.本案全部诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实:二被告购买了位于沈阳市东陵区房屋，并于2015年办理了房屋抵押贷款。2018年6月24日，二原告、二被告与沈阳跃凡房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：卖方为二被告，买方为二原告，房屋地址为沈阳市东陵区沈本一街7-4#3-5-1；房屋抵押情况：兴业银行，贷款逾期约为490,000元；总房款1,266,000元；付款方式为按揭付款；二原告于2018年6月24日支付定金50,000元；二原告于2018年6月30日支付第一期房款叁拾伍万元；第二期房款400,000元由二原告以贷款的方式过户给二被告；二原告于银行审批房款后支付剩余房款；二原告于房证下来7日内支付剩余房款466,000元；当日买卖双方办理房屋交接手续；二被告于支付第一期房款时腾出该房屋并通知二原告进行验收交接。关于违约责任，合同约定：二被告逾期交付房屋或者未能按时履行合同约定的其他义务；每逾期一天，按该房屋成交价的1%向二原告支付违约金：逾期15天，二原告有权不再购买该房屋，二被告应退回全部已收款项并向二原告支付该房屋总成交价的20%作为违约金。合同还约定：基于沈阳跃凡房地产有限公司已促成买卖双方签订本合同，义务已经完成，并也提供了居间服务，二原告同意于本合同签订当日向沈阳跃凡房地产有限公司支付10,000元作为佣金。2020年4月5日，二原告与二被告签订《房屋补充协议书》，该协议书约定：1、二原告于2018年6月24日支付二被告房屋定金50,000元；2、二原告于2018年6月30日支付二被告房款350,000元；3、2018年8月22日支付二被告房款216,000元；4、二原告于2018年12月25日支付二被告房款170,000元；5、二原告于2020年1月2日支付二被告房款200,000元；6、二原告于2020年2月11日支付二被告房款90,000元，合计1,076,000元；至此二原告购买此房屋向二被告已付房款共计1,076,000元，剩余190,000元尾款由二原告以贷款方式过户给二被告，二原告于银行审批房款后支付该房屋剩余房款；在开发商具备办理房证前，二被告应当确保此房屋无任何抵押欠款。如有陈欠，则视为二被告违约，按照合同条款执行。二原告于2018年7月4日入住涉案房屋。现房屋具备办理房证条件，因二被告未能偿还房屋贷款导致房屋至今不能办理过户手续。故二原告起诉来院。另查明，二原告因购买涉案房屋向沈阳跃凡房地产经纪有限公司支付居间服务费10,000元。一审法院认为，二原告与二被告签订的《房屋买卖合同》与《房屋补充协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照上述合同及协议的约定履行各自的义务。现涉案房屋已具备办理房产证的条件。但二被告因未足额偿还银行贷款，不能办理解押手续，从而导致涉案房屋无法办理不动产所有权证，使二原告无法取得房屋所有权。故二被告的行为构成违约，根据双方合同约定“逾期15天，二原告有权不再购买该房屋”,现原告提出返还购房款赔偿损失，行使了解除权，故双方签订的房屋买卖合同及补充协议于本案立案之日即2020年4月26日解除。又根据合同关于违约责任的约定：“应当退回全部已收款项并向二原告支付该房屋总成交价的20%的违约金”。故对原告主张返还购房款1,076,000元诉讼请求予以支持。关于原告主张经济损失900,000元中的253，200元予以支持，对于超出部分，于法无据，不予支持。关于原告主张的房屋价格上涨的损失，因二原告在购买房屋时，涉案房屋不具备办理房证的条件，现具备条件后的房屋价格与不具备办理房产证条件时的价格不具有可比性。现合同解除的责任虽然在于二被告，但二原告对房屋抵押及办证条件等事项亦明知，仍然购买，亦应当承担一定的风险。因此结合二原告在购房时的主观因素、二原告已在涉案房屋内居住一年、双方已经约定违约责任等因素，对于房屋上涨的损失，不予支持。对原告主张赔偿中介费10,000元诉讼请求，因房屋买卖合同解除、中介费的损失系因二被告违约而导致，故予以支持。一审法院判决：一、被告刘文杰、周理雨于本判决生效之起10日内返还原告盖福军、关丽辉购房款1,076,000元;二、被告刘文杰、周理雨于本判决生效之起10日内赔偿原告盖福军、关丽辉违约金253,200元；三、被告刘文杰、周理雨于本判决生效之起10日内赔偿原告盖福军、关丽辉中介费损失10,000元；四、驳回原告盖福军、关丽辉其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,914元，保全费5,000元，均由被告刘文杰、周理雨承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘文杰、周理雨提供:银行转账明细，证明盖福军、关丽辉实际交付房款103万元，其中包括银行转账98万元，现金5万元。盖福军、关丽辉对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，盖福军、关丽辉确实支付了103万元房款，刘文杰、周理雨减免了剩余的房款46,000元。本院对上述证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，盖福军、关丽辉向刘文杰、周理雨实际支付房款总额103万元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。双方当事人签订的《房屋买卖合同》《房屋补充协议书》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。刘文杰、周理雨未还清银行贷款，案涉房屋仍处于抵押状态，导致盖福军、关丽辉无法办理房屋产权证书，刘文杰、周理雨构成违约，盖福军、关丽辉依约享有合同解除权。一审法院认定“原告提出返还购房款赔偿损失，行使了解除权，故双方签订的房屋买卖合同及补充协议解除”正确，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉《房屋买卖合同》与《房屋补充协议书》解除后，刘文杰、周理雨应向盖福军、关丽辉返还购房款，同时，盖福军、关丽辉亦应将房屋腾空并返还给刘文杰、周理雨。一审法院未对返还房屋的解除后果予以处理，有失妥当，本院予以纠正。对于刘文杰、周理雨提出请求盖福军、关丽辉搬出并将房屋返还的上诉主张，予以支持。关于刘文杰、周理雨上诉主张实际收取购房款103万元，一审判决返还购房款107.6万元错误的问题，刘文杰、周理雨二审提供银行转账明细，盖福军、关丽辉对于实际付款103万元的事实亦予认可，故本院对于一审法院认定返还购房款数额予以纠正，对于刘文杰、周理雨该项上诉主张，本院予以支持。关于盖福军、关丽辉上诉主张刘文杰、周理雨赔偿房价上涨导致其无法按原房价再购买同地段同类型房屋的差价损失90万元，以及刘文杰、周理雨上诉主张盖福军、关丽辉明知房屋实际情况而购买，刘文杰、周理雨不存在违约，一审判决其承担违约金253,200元缺乏依据的问题。根据涉案合同内容、涉案房屋状况以及盖福军、关丽辉自述，可以确定合同签订时盖福军、关丽辉对于涉案房屋已办理银行贷款抵押登记且暂不具备办证条件的事实是明知的，其应当预测到存在可能无法办理房证的风险，仍然选择签订房屋买卖合同购买涉案房屋，实际购买价格亦低于同地段同类型房屋均价，且在明知刘文杰、周理雨将购房款未按约定用于办理解除抵押后，盖福军、关丽辉仍早于合同约定时间数次向刘文杰、周理雨支付购房款，实际支付金额远高于合同约定办理房证前应支付数额，相应的风险责任应由盖福军、关丽辉自行承担。而刘文杰、周理雨未按约定将购房款用于办理解除抵押，二审亦陈述至今仍无力偿还贷款，导致盖福军、关丽辉无法办理房屋产权证书，刘文杰、周理雨的行为明显违反合同约定，应当承担违约责任。一审法院全面考虑双方主观因素、涉案房屋现具备办理房证条件后房屋价格与不具备条件时的价格不具有可比性，盖福军、关丽辉已于2018年7月4日在涉案房屋实际居住至今，综合认定刘文杰、周理雨按照合同中违约责任条款约定，支付盖福军、关丽辉违约金253,200元，并无不当。盖福军、关丽辉二审亦未提交证据证明实际损失高于上述标准。综上，对于盖福军、关丽辉提出请求支付高于约定违约金标准的房价上涨损失，以及刘文杰、周理雨提出不承担违约责任的上诉主张，本院均不予支持。关于刘文杰、周理雨上诉主张不承担中介费损失1万元问题，因刘文杰、周理雨违约行为导致案涉房屋买卖合同解除，一审法院认定中介费损失系因刘文杰、周理雨违约导致，判决刘文杰、周理雨赔偿盖福军、关丽辉中介费损失1万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人刘文杰、周理雨的上诉请求部分成立，上诉人盖福军、关丽辉的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初4785号民事判决第二项、第三项，即“二、被告刘文杰、周理雨于本判决生效之起10日内赔偿原告盖福军、关丽辉违约金253,200元；三、被告刘文杰、周理雨于本判决生效之起10日内赔偿原告盖福军、关丽辉中介费损失10,000元”；二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初4785号民事判决第四项，即“四、驳回原告盖福军、关丽辉其他诉讼请求”；三、变更沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初4785号民事判决第一项“一、被告刘文杰、周理雨于本判决生效之起10日内返还原告盖福军、关丽辉购房款1,076,000元”为：“刘文杰、周理雨于本判决生效之起30日内返还盖福军、关丽辉购房款1,030,000元”；四、盖福军、关丽辉于本判决生效之起30日内腾空并返还刘文杰、周理雨坐落于沈阳市东陵区房屋；五、驳回双方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16,914元，保全费5,000元，均由刘文杰、周理雨承担；二审案件受理费33,828元，由刘文杰、周理雨负担16,914元，盖福军、关丽辉负担16,914元。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 吕长辉审判员 杨 帆二〇二一年三月九日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。