辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8644号上诉人（原审被告）：大连幸福万家市场有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区向阳街15商**。法定代表人：张清海，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘吉权，辽宁海通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连泉城置业有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区登峰街道启新街**。法定代表人：郑全兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：白禹龙，辽宁智库律师所事务所律师。委托诉讼代理人：刘士霄，辽宁智库律师事务所实习律师。原审被告：大连旅掌柜商贸有限公司，住所地，住所地辽宁省大连市旅顺口区长江路****iv>法定代表人：赵红宇，该公司经理。上诉人大连幸福万家市场有限公司（以下简称“幸福万家公司”）因与被上诉人大连泉城置业有限公司（以下简称“泉城置业公司”）、原审被告大连旅掌柜商贸有限公司（以下简称“旅掌柜公司”）租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。幸福万家公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；泉城置业公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定案件基本事实不清，违反法律规定。1.本案有两个争议焦点，一是幸福万家公司是否未按期缴纳租金；二是如果幸福万家公司未按时缴纳租金，是否因自身责任引起，幸福万家公司是否构成违约以及应否承担违约责任。如果幸福万家公司未缴纳租金的原因是泉城置业公司责任，泉城置业公司要求幸福万家公司承担违约责任，以及一审判决依据的法律事实存在明显错误。一审判决查明本案存在两个租赁合同，即双方在工商局登记备案的2016年7月20日合同和双方另行签订的2016年7月27日合同。按照双方向法庭提供的正式发票及泉城置业公司的统计，都确定双方是按照登记备案的合同履行的租金约定。幸福万家公司在被通知解除合同时并不拖欠租金。如果按泉城置业公司所称双方实际履行的是2016年7月27日合同，那就意味着除正式发票确定的付款外，双方还有另外交易模式和交易金额，一审法院此节未予查明。如果存在新的交易情况，对于发票以外的付款问题，即使是应付金额确定了，付款方式也未确定，而付款方式的确定，必须是泉城置业公司的责任。泉城置业公司在一审期间未就上述问题举证，即便幸福万家公司想缴纳租金，也无法实施，因此幸福万家公司违约未交纳租金的事实不存在。本案发生的原因是泉城置业公司因拖欠相关款项，导致房屋产权发生变更，其想提前解除租赁合同。在合同履行期限内，泉城置业公司多个部门领导多次找到幸福万家公司，要求幸福万家公司停止经营，泉城置业公司不收租金；加之，双方已经初步达成协商减低租金数额的合意，幸福万家公司才暂时停止支付租金。即使如此，幸福万家公司在被通知停止经营时，也不欠付租金。幸福万家公司同意解除合同，是为了方便泉城置业公司向第三方移交房屋，但是幸福万家公司并未同意放弃追究泉城置业公司违约责任的权利。双方之后的争议，实际是泉城置业公司单方违约导致的后果，一审判决对此也未审查。泉城置业公司以幸福万家公司拖欠租金为由解除合同是其借口。一审判决以幸福万家公司违约为由判令幸福万家公司承担违约责任，没有事实和法律依据。2.泉城置业公司知道幸福万家公司已将房屋出租给案外46名经营业户，无论判决结果如何均会影响到其他当事人的有关权利；如法院判决解除双方的租赁合同或认定当事人违约，则应依法追加实际经营业户作为案件当事人参与本案诉讼，否则判决结果会引起社会争议，程序违法。泉城置业公司辩称，幸福万家公司的上诉主张没有事实和法律依据。具体意见如下：一、根据合同约定内容及实际履行行为，泉城置业公司与幸福万家公司均实际履行2016年7月27日签订的《租赁合同》及此后的三方《协议书》和《补充协议一》。1.双方签订的多份合同均明确约定履行2016年7月27日签订的《租赁合同》。2016年7月20日签订的《房屋租赁合同》是幸福万家公司为办理公司注册工商登记的合同，并未实际履行。该合同已被在后签订的《租赁合同》等取代。2016年7月27日签订的《租赁合同》第16.1条约定“本协议是双方就场地租赁达成的最终协议，与此前任何书面或口头约定不一致的，以本协议为准”，故双方已约定备案的《房屋租赁合同》已被取代，应履行该《租赁合同》。此后，双方于2016年9月签订的《协议书》第1条约定“鉴于：泉城置业公司与旅掌柜公司于2016年7月27日签订《租赁合同》……”、双方于2018年签订的《补充协议一》第1条约定“鉴于：泉城置业公司与旅掌柜公司于2016年7月27日签订《租赁合同》……”，均明确双方就案涉房屋租赁事宜履行的是2016年7月27日签订的《租赁合同》。2.双方实际履行行为均是依据2016年7月27日签订的《租赁合同》及此后的《协议书》和《补充协议一》。首先，双方实际执行《租赁合同》约定的11年租期，即自2016年8月1日起至2027年7月31日止，而非备案的《房屋租赁合同》约定的截至2019年7月28日的三年租期。备案合同期满后，幸福万家公司仍依据《租赁合同》租用房屋及支付租金。其次，《租赁合同》及附件《房租缴费明细表》明确约定了租金数额及支付方式，幸福万家公司亦按此缴纳租金，即2017年的租金，幸福万家公司支付泉城置业公司200万元，支付泉城置业公司指定的员工李某账户217335元；2018年的租金，幸福万家公司支付泉城置业公司160万元，支付李某账户467049元及467048元，该已付款数额与前述合同及明细表约定完全一致，上述款项不是按照备案的《房屋租赁合同》约定每年支付120万元。二、因幸福万家公司逾期支付租金达到合同约定的解除条件，泉城置业公司有权据此解除合同，并追究幸福万家公司的违约责任。幸福万家公司所称的房屋权属变更、要求其停止经营、减免其租金等，没有事实依据，也与幸福万家公司违约导致合同解除事宜无关。1.幸福万家公司逾期支付租金天数已超过30天，达到合同约定的解除条件，泉城置业公司有权解除合同，并要求幸福万家公司承担违约责任。2.案涉房屋至今登记在泉城置业公司名下，未发生权属转移，泉城置业公司从未要求幸福万家公司停止经营，也未同意减免其租金，幸福万家公司的主张没有事实依据，亦与泉城置业公司依约解除合同无关，依法不应得到支持。三、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，次承租人不是必须要参加诉讼，只是可以参加诉讼。而且，泉城置业公司不知道幸福万家公司转租、分租房屋的情形，幸福万家公司主张泉城置业公司已经知晓其转租、分租房屋事情没有依据。另外，根据合同相对性，幸福万家公司与泉城置业公司之间存在房屋租赁合同关系，但是泉城置业公司作为房屋所有权人，与次承租人不存在合同关系。案涉租赁合同因幸福万家公司原因解除后，幸福万家公司与次承租人之间签订的合同相应解除。即使存在次承租人，也应由幸福万家公司进行清退以及承担清退次承租人的损失和费用。旅掌柜公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。泉城置业公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告幸福万家公司签订的《租赁合同》及《补充协议一》于2019年11月1日解除；2.判令被告幸福万家公司将位于大连市旅顺口区半岛印象项目登峰街道向阳街11商1号、13商1号、13商3号、15商1号经营场地（包括房屋内及外墙面）恢复原状并返还原告；3.判令被告幸福万家公司支付欠交租金76383元；4.判令被告幸福万家公司支付逾期租金的违约金，以775430元为基数，按照日万分之三的标准，自2019年7月15日起至实际付清之日止；5.判令被告幸福万家公司支付合同解除违约金547782元（已发生租金5477815元*10%）；6.判令被告幸福万家公司支付一次性优惠租赁赔偿金1500000元；7.确认履约保证金300000元归原告所有；8.判令被告幸福万家公司按10000元/日标准，支付自2019年11月2日起至实际返还经营场地之日止场地占有使用费；9.判令被告旅掌柜公司对被告幸福万家公司应付的上述费用承担连带给付责任；10.判令本案诉讼费由二被告共同承担。一审法院认定事实：2016年7月27日，原告泉城置业公司（甲方）与被告旅掌柜公司（乙方）签订房屋《租赁合同》，约定原告将其坐落于大连市旅顺口区半岛印象项目登峰街道向阳街11商1号、13商1号、13商3号、15商1号经营场地出租给旅掌柜公司，建筑面积约为17356.83㎡；第三条租赁期限、交付时间及经营期限租期为10年10个月，即自2016年8月1日起至2027年5月31日止。如甲方延期移交房屋，则乙方开业日可以相应顺延；经营场地移交日为2016年7月31日，乙方先行预交300000元保证金；乙方自经营场地移交日起开始计算租金。……第四条租金及其他费用4.1租金及支付租金：双方约定2016年8月1日至2018年5月31日，租赁场地租金为2217335元/年。自2018年6月1日开始至2019年5月31日，该租赁年度租金单价标准为0.40元/日*平方米（建筑面积），此后每租赁年度租金单价标准在0.40元/日*平方米（建筑面积）基础上增加0.05元/日*平方米。以此类推，上限为0.8元/日*平方米，达到0.8元/日*平方米后，均按照0.8元/日*平方米收取……。支付：乙方在本协议签订之日向甲方支付300000元保证金，2017年3月10日前支付房租金500000元，2017年6月10日前再支付租金500000元，2017年9月10日前再支付租金500000元，2016年8月1日-2018年5月31日期间剩余租金717335元于2017年12月10日前一次性支付完毕。2018年5月15日及11月15日前支付下一年度半年房租金，此后每年均在5月15日及11月15日前预付下半年度租金，甲方收款的同时应提供给乙方收款凭证……。第五条履约保证金5.1乙方须于2016年7月30日前向甲方一次性交纳履约保证金300000元。甲方开具收款收据。5.2如因乙方逾期支付租金、水电费等费用或因乙方原因致使甲方或其他第三人蒙受损失或出现消费者投诉并产生罚款、违约金、赔偿金等，乙方现同意甲方有权直接从履约保证金中抵扣…本合同期满或者提前解除届满三个月后，如乙方完全履行本合同或甲方未因乙方承包期间产生任何未决债务、纠纷，亦无需由乙方承担的任何责任，甲方将一次性无息返还剩余履约保证金。如有确需乙方承担的费用，甲可从保证金中抵扣相应金额……。5.4双方确认，本合同4.1.1条约定的2016年8月1日至2018年5月31日期间的租金是甲方基于乙方按本合同约定的全部租赁期限承租给予的优惠，甲方在该租赁期内为乙方预留了十个月的装修期和招商期，因此，如乙方承租年限不足三年，即如在2020年6月1日前因乙方原因提前解除或终止本合同或未经甲方同意另行转租（全部或部分）的，则乙方不再享有全部前述优惠，乙方应一次性赔偿甲方现金1500000元。第六条经营场地的使用及交还6.1.1甲方保证房屋移交时，房屋现有的水电暖气已接通，在租赁期间，乙方如需增加水电等许可使用量，应当取得甲方同意……6.2.2乙方自行安装的设备、设施、装修出现破损，乙方应自行及时修复，在甲方书面通知规定日期内仍未修复的，甲方有权委托相关单位进行维修，所需一切费用由乙方承担……。6.7.1乙方应当于本合同期满之日的次日（合同提前解除的，乙方应当于甲方发出书面通知之日起三日内），将该经营场地及其设施保持完好交还甲方，乙方的财产（不包括第6.6.3所列的装修和财产）由乙方自行运出本经营场地，并拆除乙方的各种标志、文字、符号等，同时交出所有钥匙。6.7.2乙方应该保证，在将该经营场地房屋交还给甲方时，房屋应处于正常使用后的状态……。6.7.3乙方未按期交还房屋或未按合同约定对损坏做以修复的，或未按合同约定移除全部乙方物品的，每逾期一日，按10000元/日的标准支付该经营场地占用费并承担本协议约定的其他费用的赔偿金。乙方财产经甲方要求限期移除后仍未移除的，视为乙方放弃所有权，由甲方处置，乙方需承担甲方向后一承租方逾期交铺的违约责任及甲方处置乙方遗留物品所发生的费用，并赔偿由此给甲方造成的其他实际损失。6.7.4乙方同意，本合同期满或因任何原因提前解除的，乙方的装修（包括装饰装修、不可移动财产以及虽可移动但移动将造成甲方建筑物损坏的财产，本合同中统称为装修），未经甲方事先书面同意而添置的，甲方不予补偿，无偿归甲方所有，如甲方要求乙方拆除、清运、恢复原状的，乙方应在第6.6.1条约定的期限内拆除并恢复原状。除此之外，乙方不得拆除、移动，装修无偿归甲方所有，甲方无需给予任何补偿。如经甲方事先书面同意的乙方装修，在本合同解除或终止时，除甲方书面通知要求乙方予以拆除、清运、恢复原状的外，乙方不得拆除、移动，双方同意按下列方法处理：（1）合同期满的，无偿归甲方所有，甲方不给予任何补偿；（2）因甲方原因导致合同提前解除的，甲方只对经甲方事先书面同意和确认的乙方之装修和不可移动财产的残值予以补偿；（3）因乙方原因合同提前解除或终止的，装修及不可以移动财产无偿归甲方所有，甲方无需给予任何补偿。第十一条违约责任和合同的解除11.1甲方逾期移交该经营场地，每逾期一日，应当按乙方已付租金的万分之1向乙方支付违约金。除此之外，甲方不承担任何其他责任。11.2乙方未按本合同约定交纳租金或逾期履行任何一项有期限要求的义务的，每逾期一日，应当承担应付款项万分之3的违约金，逾期达30日仍未交清的，甲方有权解除合同，本合同另有约定的除外。11.4（4）乙方未按本合同约定期限交纳租金，每逾期一日，承担欠付款项万分之3的违约金，逾期达30日仍未交清的，甲方有权解除合同。11.5凡是因乙方违反本合同导致本合同解除或终止的，乙方应当向甲方承担本合同已发生租金金额10%的违约金，同时乙方还应承担履约保证金和剩余租金不予退还的责任。11.6甲方在合同期内保障乙方权益，在乙方履行合同租金情况下，不能以任何形式解除合同，如甲方违约单方解除合同，需向乙方赔付当年整年租金及乙方对商场投入的全部装修款。合同载明附件：一、租赁区域位置图；二、经营场地测绘报告；三、甲方交屋条件及设备设施清单；四、乙方证件资料。合同签订当日，旅掌柜公司向原告交纳履约保证金300000元，原告依约向旅掌柜公司移交合同约定的案涉场地。2016年9月12日，原告泉城置业公司（甲方）与被告幸福万家公司（丙方）及旅掌柜公司（乙方）共同签订《协议书》，约定将“2016年7月27日签订的《租赁合同》”简称为“原《合同》”，乙方在承租场地设立丙方幸福万家公司，并办理工商信息登记手续。三方经友好协商，同意由幸福万家公司（丙方）接替旅掌柜公司（乙方）继续履行乙方与甲方所签订“原《合同》”，并就“原《合同》”项下乙方之权利义务由丙方概括承受及合同履行的相关事宜。基于上述事实，现甲、乙、丙三方经友好协商，就由丙方接替乙方继续履行此前甲方与乙方所签订的原合同，并就原合同项下乙方之权利义务由丙方概括承受及合同履行的相关事宜，特订立本协议，以资信守。一、三方确认：自本协议签订之日起，原《合同》项下乙方之权利、义务由丙方概括承受，由丙方取得原《合同》中乙方的地位，成为原《合同》中的“乙方”。由丙方享有、承担原《合同》中“乙方”的权利、义务，甲丙双方负责继续履行原《合同》。由丙方按照原《合同》约定继续向甲方付款，并由甲方向丙方开具发票。本协议签订前乙方已履行的各项义务，视为丙方已向甲方履行的义务并由乙方承担相应责任；本协议签订前甲方已向乙方履行的义务，视为甲方已向丙方履行的义务，并由乙方就丙方履行原《合同》事宜向甲方承担连带保证责任。二、除本协议另有约定外，原《合同》的权利义务等其他所有内容均不发生任何变更。乙方、丙方不履行原《合同》或者履行合同不符合约定的，丙方应当向甲方承担违约责任；甲方不履行原《合同》或履行原《合同》不符合约定的，甲方应当向丙方承担违约责任。三、乙、丙方承诺，为了丙方公司的设立及办理相关工商登记手续，甲方配合与丙方就该房屋另行签订了《租赁合同》并不实际履行，关于该房屋租赁事宜均按原合同及本协议约定执行……。该协议针对2016年7月27日双方签订租赁合同第四条租金及其他费用，缀附《半岛印象11商、13商1、13商3、15商1房租缴费明细表》，载明租赁区间、年租金合计、交租金额和实际付款方式（向原告公司账户及指定账户付款金额）四项。其中，2016年7月27日，为履约保证金300000元交租日期。租赁区间2016年8月1日至2018年5月31日的年租金合计2217335元，交租日期分四次，为2017年3月10日、6月10日、9月10日、12月10日，交租金额依次为500000元、500000元、500000元、717335元；租赁区间2018年6月1日至2019年5月31日的租金2534097元，交租日期分两次，2018年5月15日及11月15日，交租金额依次为1267049元和1267048元；租赁区间2019年6月1日至2020年5月31日的年租金合计2850859元，交租日期分两次，2019年5月15日和11月15日，交租金额依次为1425430元和1425429元……，直至第十年的相关事项。《协议书》及后缀明细表均有原告、幸福万家公司及旅掌柜公司盖章。2018年9月19日，幸福万家公司因商场下雨受潮向原告出具《幸福万家家居商场因下雨受潮损失概况报告》，载明因2018年8月20日大雨，导致其经济损失500000元，请求对漏雨及潮湿造成的损失给予租金上的减免或补偿。为此，原告（甲方）与幸福万家公司（乙方）签订《补充协议一》，写明鉴于2016年7月27日签订的《租赁合同》以及原、被告签订的三方《协议书》（以下统称“原合同”），针对2018年夏季漏雨对幸福万家公司的损失及维修延误经营等相关事宜，订立如下协议，一、漏水补偿1.双方同意以变更原合同租赁期限、租金支付时间的方式以弥补乙方因附件一所列的漏水及维修等造成的全部损失。关于该漏水及维修等损失及赔偿事宜双方一次性彻底解决，乙方不再就该漏水及维修等损失及赔偿事宜向甲方主张任何权利及费用。2.变更后的租赁期限为十一年，即自2016年8月1日起至2027年7月31日止，变更后的2018年及之后租赁年度的租金支付时间为：2018年7月15日及2019年1月15日前支付下一年度半年房租金，此后每年均在7月15日及次年1月15日前预付下半年度租金。3.双方确认，本协议为双方就解决该漏水及维修等损失及赔偿事宜所达成的最终唯一协议，此协议取代以前双方就有关问题所有的口头或书面的约定或承诺。二、缴付租金截至本协议生效之日，乙方尚欠甲方租金共计人民币167049.00元，乙方同意自本协议生效之日起三日内一次性付清该部分欠付租金，否则每逾期一天，按照原合同第十一条相关约定承担违约责任。三、本补充协议与原合同约定不一致之处，以本补充协议为准，本补充协议未约定的，仍按原合同约定履行。四、本补充协议经双方盖章之日起生效，本补充协议一式三份，甲方持两份、乙方执一份，均具有同等法律效力。附件一：（1）漏雨维修项目（参考乙方2018年9月19日提报的“幸福万家家居商场因下雨受潮损失概况报告”）；（2）房租缴费明细表。原告及幸福万家均在尾部盖章确认。根据7月27日《租赁合同》及《协议书》和《协议书一》，幸福万家公司按照协定的原告公司账户及指定账户，累计向原告支付租金21笔，金额合计5401432元。其中，于2017年3月14日、6月30日、9月30日、12月29日各支付租金500000元，于2018年5月31日两次支付租金300000元及500000元；于2019年1月9日、1月31日、2月27日、3月8日、3月29日、4月15日、7月15日（两次付款），依次支付租金400000元、200000元、40000元、60000元、40000元、60000元、650000元，合计向原告公司账户支付租金14笔，金额4250000元。通过案外人（包括单位）向原告指定的公司出纳员李某50001013010015001个人账户支付租金7笔，即于2018年1月25日、1月26日、7月2日、12月7日、12月20日，依次支付租金200000元、17335元、300000元、167049元、400000元，于2019年5月1日、5月15日，分别支付20000元和47048元，合计金额1151432元。原告向幸福万家公司共计开具发票金额4250000元。截至2019年7月15日，幸福万家公司欠付租金775430元（2019年8月1日至2020年1月31日），同年10月31日，原告向幸福万家公司发出《解除合同通知函》，写明解除案涉合同、限期腾退经营场地以及违约责任等，11月1日送达。2020年3月6日，原告再次向幸福万家公司发出《通知函》，要求腾退经营场地以及承担违约责任等。另查，2016年7月20日，原告（甲方、出租方）与幸福万家公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉15商1号的房屋（建筑面积16510.29平方米）出租给乙方使用，年租金1200000元，租赁期限自2016年7月29日至2019年7月28日止。租金交纳时间为：2017年3月10日、6月10日、9月10日、12月10日，2018年5月15日、11月15日，共分六次付清。该合同在大连市旅顺口区市场监督管理局登记备案。2016年8月31日，幸福万家公司成立，住所地登，住所地登记在案涉房屋内v>再查，2016年8月1日，原告与旅掌柜公司进行房屋交接，双方在《公建验收交接单》盖章并附有实物图，确认案涉经常场地交接原状，该经营场地现处于歇业状态。庭审中，幸福万家公司认可其租金支付时间及金额与7月20日《房屋租赁合同》约定不符，认可原告提交的14笔付款事实，坚持李某收款与本案无关，以及双方履行备案《房屋租赁合同》的意见，同意解除合同，但否认自己违约，并认为原告请求中违约金存在重复计算，标准过高，且未给予一定的腾退时间，表示装修损失另行解决；原告认为幸福万家公司的给款情况与7月27日《租赁合同》及协议基本一致，且存在违约行为，要求解除合同，坚持诉讼请求；旅掌柜公司认为根据三方《协议书》的约定，幸福万家公司履行合同与己无关，不同意承担连带责任。诉讼期间，一审法院组织证据交换，双方对所签署合同及协议内容（包括序号），以及合同缀附的房屋交接原状、示意图和租金交费明细均未提异议，争议焦点主要为：1.双方实际履行的合同是原告主张的7月27日《租赁合同》抑或幸福万家公司主张的7月20日《房屋租赁合同》；2.证人李某收取款项是否为租金；3.原告发出的《解除合同通知函》是否有效；4.原告请求的违约金标准是否过高，是否存在重复计算；5.旅掌柜公司是否承担连带给付责任。一审法院认为，经双方质证和一审法院认证，认定原告主张的待证事实成立，由此确认原、被告之间签订的7月27日《租赁合同》及概括转让《协议书》系当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规效力性强制性规定，该《租赁合同》及三方《协议书》合法有效。根据《协议书》，幸福万家公司承继旅掌柜公司在《租赁合同》的权利义务，并在实际履行中，针对房屋漏水等问题，于2018年9月19日，与原告签订《补充协议一》，变更前合同承租期限及租金支付时间，以一次性解决履行中发生的漏水等损失问题，该条款的变更，并不影响其他条款的效力，故《租赁合同》、《协议书》及《补充协议一》对双方均有拘束力。按照《补充协议一》的约定时间，截至2019年7月15日，幸福万家公司应付原告租金6176862元，实际支付5401432元，欠付租金775430元（2019年8月1日至2020年1月31日），该节事实清楚，证据充分，其行为依法构成违约，应当承担违约责任。依此，原告向幸福万家公司发出《解除合同通知函》，符合《租赁合同》约定的解除条件，应当有效。根据《解除合同通知函》的送达时间，一审法院确认《租赁合同》及《补充协议一》于2019年11月1日解除。关于幸福万家公司的抗辩意见，认为双方实际履行备案《房屋租赁合同》，原告具有违约行为，因证据不足，不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”据此，截至合同解除之日，幸福万家公司欠付租金76383元，应予支付。原告要求从2019年7月15日起按照日万分之三支付违约金，符合合同约定，一审法院应予支持，但应以合同解除之日实欠租金76383元为基数计算，超额部分，不予支持；关于优惠租赁赔偿金1500000元的请求，按照合同约定，被告在承租时，原告免收10个月房租，作为依约履行的优惠条件，同时约定，被告出现违约情形将赔偿原告1500000元损失。该项约定为当事人意思自治，在被告违约时，当属于原告发生的损失，且低于合同约定的实际损失，故一审法院对原告该项请求应予支持；关于合同解除违约金的请求，按照合同约定，违约解除合同时，违约方将按照已发生租金的10%支付合同解除违约金。截至11月1日，原、被告已发生租金5477815元，按照10%的标准，幸福万家公司应支付合同解除违约金547782元（5477815元*10%）。该项违约金与欠付租金76383元违约金是基于两种不同违约行为设定，二者相加，并未超过原告整体损失即（1500000元优惠赔偿金+76383租金+10000元/日场地占用使用费）的30%，因此，一审法院对原告的该项请求予以支持；关于履约保证金不予返还的请求，按照约定，履约保证金是用于抵扣承租方给不特定的案外人造成的损失及违约责任，否则将依约无息返还。该保证金实际属于承租方对案外人的履约保证，与原、被告履行合同无关。尽管合同中约定，承租方违约时归原告所有，但实属改变了原有性质，具备违约金惩罚属性，与约定不符。况且，无论是租金迟延违约还是合同解除违约，均设置相应的违约金，将履约保证金再纳入违约金范畴，属于重复计算。现原告未提供抵扣证据，因此，原告要求判令归其所有，依据不足，对该项请求不予支持；关于原告提出恢复原状予以腾退以及场地占用使用费的请求问题，合同解除后，幸福万家公司应当返还案涉经营场地。根据合同6.7.1……将该经营场地及其设施保持完好交还甲方（原告），乙方的财产（不包括第6.6.3所列的装修和财产）由乙方自行运出……同时交出所有钥匙，以及合同6.7.4条约定的装修范围及处理方式，说明除了原告书面通知拆除外，在原告发出解除通知3日内，被告应当将经营场地及其设施保持完好予以交还。本案中，原告未主张装修部分归其所有，而是要求其恢复交接时的状态予以返还，该请求与幸福万家公司而言，应当低于合同约定的损失，一审法院照准。至于幸福万家公司辩称房屋存在装修损失表示另行解决，因属其私权处分，与本案无关，不予考虑。由于恢复原状的请求涉及拆除等工作，与合同约定3日交付时间的条件不符。故结合幸福万家公司成立的目的和双方履行合同情况，为避免损失扩大，一审法院酌定自解除之日起15日内，幸福万家公司将案涉场地恢复原状并返还原告，逾期未能交还，应当按照约定标准支付原告场地占用使用费。因此，从2019年11月16日起，幸福万家公司按照10000元/日的约定标准支付原告场地占用使用费，至返还之日止；对旅掌柜公司辩称幸福万家公司承继其合同权利义务，履行情况与己无关的意见，因与三方《协议书》第一条约定的文义不符，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十九条、第八十八条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院判决：一、原告大连泉城置业有限公司与被告大连幸福万家市场有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议一》于2019年11月1日解除；二、被告大连幸福万家市场有限公司于判决生效之日起十五日内将位于大连市旅顺口区半岛印象项目登峰街道向阳街11商1号、13商1号、13商3号、15商1号经营场地（包括房屋内及外墙面）恢复原状并返还原告大连泉城置业有限公司；三、被告大连幸福万家市场有限公司于判决生效之日起十日内支付原告大连泉城置业有限公司租金76383元；四、被告大连幸福万家市场有限公司于判决生效之日起十日内支付原告大连泉城置业有限公司逾期租金的违约金，以76383元为基数，按照日万分之三的标准，自2019年7月15日起至实际付清之日止；五、被告大连幸福万家市场有限公司于判决生效之日起十日内支付原告大连泉城置业有限公司合同解除违约金547782元；六、被告大连幸福万家市场有限公司于判决生效之日起十日内向原告大连泉城置业有限公司支付一次性优惠租赁赔偿金1500000元；七、被告大连幸福万家市场有限公司于判决生效之日起十日内支付原告大连泉城置业有限公司场地占用使用费，按10000元/日标准，自2019年11月16日起至实际返还经营场地之日止；八、被告大连旅掌柜商贸有限公司对被告大连幸福万家市场有限公司应付的上述费用承担连带给付责任；九、驳回原告大连泉城置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38186元，由原告大连泉城置业有限公司负担5800元，被告大连幸福万家市场有限公司、被告大连旅掌柜商贸有限公司负担32386元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案主要争议焦点是幸福万家公司是否欠付泉城置业公司租金，以及幸福万家公司应否向泉城置业公司承担违约责任。关于幸福万家公司是否欠付泉城置业公司租金。本院认为，该节事实的认定关键在于审查幸福万家公司与泉城置业公司实际履行的是泉城置业公司与旅掌柜公司于2016年7月27日签订的《租赁合同》，还是泉城置业公司与幸福万家公司于2016年7月20日签订的《房屋租赁合同》。2016年9月12日，泉城置业公司（甲方）、旅掌柜公司（乙方）与幸福万家公司（丙方）签订的《协议书》载明：“鉴于甲方与乙方于2016年7月27日签订了《租赁合同》（以下简称‘原《合同》’）约定乙方承租甲方坐落于大连市旅顺口区半岛印象项目登峰街道向阳街11商1号、13商1号、13商3号、15商1号经营场地；乙方已于2016年在该房屋内设立了大连幸福万家市场有限公司即丙方，并办理了工商信息登记等手续”、“三方经友好协商，同意由丙方接替乙方继续履行乙方与甲方已签订《租赁合同》及相关事宜……”、“乙、丙方承诺，为了丙方公司的设立及办理相关工商登记手续，甲方配合与丙方就该房屋另行签订了《租赁合同》并不实际履行，关于该房屋租赁事宜均按原合同及本协议约定执行”。而根据本案已查明的事实显示，除上述租赁合同外，泉城置业公司与幸福万家公司另行签订的《租赁合同》即为双方于2016年7月20日签订的《房屋租赁合同》。按照上述2016年9月12日《协议书》约定的内容分析，2016年7月20日的《房屋租赁合同》应系泉城置业公司为了配合幸福万家公司的设立及办理工商登记手续签订的，并不实际履行，案涉房屋租赁事宜均按原合同即2016年7月27日签订的《租赁合同》及2016年9月12日《协议书》约定执行。而且，幸福万家公司因2018年夏季漏雨给其产生的损失及维修延误经营等事宜，与泉城置业公司订立的《补充协议一》载明的“鉴于2016年7月27日签订的《租赁合同》以及泉城置业公司、幸福万家公司与旅掌柜公司签订《协议书》（以下统称‘原合同’）……；”、“双方同意变更原合同租赁期限、租金支付时间的方式……”、“变更后的租赁期限为十一年，即自2016年8月1日至2027年7月31日止，变更后的2018年即以后租赁年度的租金支付时间为：……”，结合2016年7月27日签订的《租赁合同》中约定的租赁期限“租期为10年10个月，即自2016年8月1日起至2027年5月31日止”等内容，以及旅掌柜公司在2016年7月27日的《租赁合同》签订当日向泉水置业公司按该合同约定交纳履约保证金30万元的事实，亦可佐证泉城置业公司与幸福万家公司实际是按2016年7月27日的《租赁合同》履行的权利义务。至于幸福万家公司提出按照双方在一审提供的发票和泉城置业公司统计的付款情况可以确定双方是按照登记备案的2016年7月20日的《房屋租赁合同》履行的租金约定的上诉意见，本院认为，幸福万家公司自认其提供的付款时间、付款次数、发票开具时间与所认可的2016年7月20日的租赁合同约定并不一致；而且，即便按照幸福万家公司认可的泉城置业公司统计的14笔租金金额和支付时间，也与2016年7月20日的《房屋租赁合同》约定的租金金额和支付时间不同。故幸福万家公司该项上诉意见，依据不足，本院不予采纳。综上分析，应当认定泉城置业公司与幸福万家公司实际是按2016年7月27日的《租赁合同》履行的权利义务。在此基础上，按照2016年7月27日的《租赁合同》、2016年9月12日的《协议书》及幸福万家公司与泉城置业公司签订的《补充协议一》（附《半岛印象11商1、13商1、13商3、15商1房租缴费明细表》）约定的租金标准和金额计算，自2016年8月1日至一审确认的双方合同解除之日即2019年11月1日，幸福万家公司应向泉城置业公司支付租金合计5477815元。按照泉城置业公司自认的幸福万家公司已付租金总额5401432元计算，幸福万家公司尚欠泉城置业公司租金76383元。幸福万家公司虽不认可泉城置业公司所述的部分付款，但亦表示如按2016年7月27日的《租赁合同》计算租金，则其同意一审认定的欠付租金金额。由此，一审认定截至上述合同解除之日，幸福万家公司欠付泉城置业公司租金76383元正确。关于幸福万家公司应否向泉城置业公司承担违约责任。如上分析，截至2019年11月1日，幸福万家公司欠付泉城置业公司租金76383元，欠付租金应属事实。但就幸福万家公司应否承担欠付租金的违约责任，幸福万家公司主张在泉城置业公司通知解除合同时其并不拖欠租金，且即便存在发票金额以外的付款，因付款方式的确定是泉城置业公司的责任，故不应认定幸福万家公司违约未付款。本院认为，根据已查明的事实可知，2019年10月31日，泉城置业公司以幸福万家公司未按照双方签订的《补充协议一》的约定，于2019年7月15日前向其支付自2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金1425430元，经多次催要后仍欠付775430元为由，向幸福万家公司发送解除合同通知函主张解除合同。《补充协议一》约定，2018年7月15日及2019年1月15日前支付下一年度半年房租金，此后每年均在7月15日及次年1月15日前预付下半年度租金。按照该《补充协议一》中所附的房租缴费明细表中载明的交租日期和交租金额计算，幸福万家公司应于2019年7月15日预付2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金1425430元。而从泉城置业公司提供的付款凭证显示，截至2019年7月15日，幸福万家公司已付清2019年8月1日之前的全部租金，仅预付2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金65万元，尚欠该期间预付租金775430元。对此，幸福万家公司应属违约。至于幸福万家公司所称泉城置业公司通知解除合同时未欠付租金，不符合事实，本院不予采纳；而其所称系因泉城置业公司在发票金额外未提出明确的付款方式的抗辩意见，因从泉城置业公司提供的付款凭证载明的付款金额、时间以及《补充协议一》中载明的“出租方指定账户”显示，幸福万家公司在2019年7月15日前已按照出租方指定账户支付过租金，并非幸福万家公司所称泉城置业公司未向其指定账户；况且，现有证据不能证实幸福万家公司曾因缴付租金需要而要求出租方提供指定账户，故幸福万家公司以此主张其未违约，证据不足，本院不予采纳。关于幸福万家公司提出泉城置业公司曾多次要求其停止经营并且不向其收缴租金，以及双方已达成减低租金数额的合意故而暂时停止支付租金的上诉主张，均无证据证实，本院不予采纳。据此分析，幸福万家公司未依约支付租金，应属违约，理应承担违约责任。关于幸福万家公司应当承担的违约责任，根据泉城置业公司、幸福万家公司及旅掌柜公司于2016年9月12日共同签订的《协议书》约定，2016年7月27日签订的《租赁合同》项下旅掌柜公司之权利、义务由幸福万家公司概括承受。根据泉城置业公司与旅掌柜公司于2016年7月27日签订的《租赁合同》第五条5.4，第六条6.7.3，第十一条11.2、11.4第（4）、11.5条款约定，泉城置业公司要求确认案涉《租赁合同》及《补充协议一》于2019年11月1日解除，幸福万家公司返还案涉场地，并支付逾期租金的违约金、合同解除违约金、一次性优惠租赁赔偿金、未按期交还房屋的场地占用使用费，具有合同依据，理应支持。但就泉城置业公司主张的违约金部分，考虑到幸福万家公司整体履约情况及截止至案涉租赁合同解除时欠付的租金金额，泉城置业公司主张的违约金总额存在过高情形。二审中，泉城置业公司亦表示为促进双方纠纷解决，同意放弃要求幸福万家公司支付合同解除违约金547782元的诉讼请求，应属对其自身权利的合法处分，本院予以照准。关于幸福万家公司提出本案应追加实际经营业主为本案当事人参加诉讼一节，本院认为，本案系出租人泉城置业公司与承租人幸福万家公司之间的租赁纠纷，即便幸福万家公司将案涉房屋转租给不同的经营业户，涉及的应系幸福万家公司与这些经营业主之间的转租合同关系。实际经营业主是否参加本案诉讼，并不影响本案处理。幸福万家公司的该项意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初1236号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项、第八项；二、撤销大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初1236号民事判决第五项、第九项；三、驳回大连泉城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38186元，按一审判决执行。二审案件受理费38186元，由大连幸福万家市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇二一年三月十五日书记员  王丽秋