辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终232号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈会来，女，1978年10月5日出生，汉族，律师，住阜新市海州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阜新市细河区四合镇中心小学，住所地四合镇四合路。法定代表人：李晓艳，该校校长。委托诉讼代理人：马贤野，男，1980年10月15日出生，蒙古族，住阜新市太平区，该校工作人员。上诉人陈会来与被上诉人阜新市细河区四合镇中心小学（以下简称四合镇中心小学）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈会来向本院提出上诉请求：1.撤销阜新市细河区人民法院作出的(2020)辽0911民初1291号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，依法支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；3.由被上诉人承担本案的诉讼费用。理由：一、一审法院确认的案由错误。一审法院将本案的案由确定为房屋租赁合同纠纷，上诉人认为是错误的，本案的案由应当确定为承包合同纠纷。根据上诉人与被上诉人在2012年3月22日签订的《四合镇中心小学附属幼儿园承包合同》的内容来看，是承包合同的法律关系，不是单纯的房屋租赁合同的法律关系。上诉人于2008年就与被上诉人签订了幼儿园的承包合同，由于幼儿园的旧址需要建设细河区青少年活动中心，因此将幼儿园搬迁至教学楼的楼内一楼，重新签订了案涉的承包合同。被上诉人之前经营幼儿园多年，由于多种原因，自愿将其经营的幼儿园承包上诉人继续经营管理。上诉人直接接手了在园的40多名幼儿及相关的设备、设施、房屋等。上诉人承包幼儿园后，进行了20多万元的资金投入。合同约定继续使用被上诉人的幼儿园办学许可证办园。这些都能说明案涉的合同是承包关系，不是租赁房屋的关系。二、一审法院错误的采信被上诉人提供的证据。被上诉人提供的证据2阜新市教育局文件与本案没有关联性，幼儿园已经年检合格，不存在被取缔的情况，一审法院却对此份证据予以确认，是错误的，此份证据不应当被采信。上诉人提供的证据3阜新市细河区监察委员会文件，一审法院对该份证据予以确认是错误的。上诉人认为此份证据与本案没有关联性。此份证据是内部文件，没有外部化，对外不产生任何法律效力。上诉人为此特意去细河区监察委员会进行了咨询、核实，发布该文件的负责人明确告知，该文件只是内部文件，只是一个指导意见，该文件并没有要求学校对外不准出租房屋，不准学校对外承包幼儿园。三、一审法院对上诉人提供的证据不予采信，属于适用法律错误。上诉人提供的证据与本案均有关联性，符合证据的三性，应当被采信。四、一审法院的法律观点不当。一审法院认为，案涉的合同名为承包，实为租赁，双方间为房屋租赁合同关系，上诉人认为其法律观点不当。上诉人承包了被上诉人原来一直经营的幼儿园，不是仅仅租赁上诉人的房屋。幼儿园的名称使用的是上诉人的名称，实际上是承包了被上诉人经营的附属幼儿园，上诉人使用被上诉人的资质（办学许可证）进行办园。被上诉人使用幼儿园的名义，向上级争取60万元的学前教育专项资金，该60万元资金已经拨付给了被上诉人，可是被上诉人将专项资金60万元进行了侵吞、挪用，上诉人为了要回60万元专项资金，已经诉至人民法院，可是法院判决不管，认为上诉人起诉，没有主体资格，告知上诉人向有关部门举报。这些情况都能说明案涉的承包合同不是单纯的房屋租赁关系，如果是单纯的租赁关系，上级部门是不可能拨付60万元专项资金对于幼儿园进行建设改造的。案涉的合同是承包合同的法律关系。签订案涉合同时，口头约定承包期是15年，因此上诉人才对幼儿园进行了20多万元的投资，才没有约定合同到期后装修款等如何分担的事情。合同约定，上诉人有优先承包权，也能说明，上诉人打算长期承包幼儿园的。现被上诉人无故不按照合同的约定，履行续签合同，属于违约，理应承担相应的法律责任。一审法院对本案不能正确运用法律思维对本案进行判决，恳请二审法院予以纠正。一审法院认为上诉人的答辩意见及诉讼请求没有事实与法律依据，是不正确的。上诉人的答辩意见及诉讼请求有事实及法律依据。五.一审法院适用法律错误。一审法院适用《合同法》第二百一十二、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第十条、第十二条对本案进行判决，是错误的，本案不是租赁合同的法律关系，不应当适用租赁合同的法条对本案进行判决。综上所述，一审法院在采信证据、认定事实及法律适用等方面均存在错误，恳请二审法院依法纠正一审法院的错误判决，维护法律的权威与公正。被上诉人四合镇中心小学答辩称：一、请求人民法院确认上诉人与被上诉人于2012年3月22日签订的《四合镇中心小学附属幼儿园承包合同》解除合同的效力。上诉人辩称本案为承包合同纠纷不是房屋租赁合同，我们认为无论是承包合同还是租赁合同，按照双方签订的合同时限已经到期便可以终止。争辩此事毫无意义，上诉人不能强词夺理，寻找各种理由继续霸占学校公共资源；二、请求执行细河区法院的裁判结果，令上诉人按规定时间腾迁、搬离我校并按原状归还我校教学楼一楼西侧（南三个教室，不含少先队室，北三个办公室及一间教室）；三、要求上诉人承担非法占用期间的房屋租赁费（2020年6月-2021年2月共计九个月，8000÷12×9等于6000元），结清2017年1月1日-2019年12月31日被告使用期间的水费、电费总计6000元；四、上诉人辩称享有办园的优先权，但优先办园是指在学校决定继续办园，有同等条件竞争的前提下的优先。根据目前学校现状及上级的指示精神，学校决定暂时停办幼儿园，因此不存在优先条件。至于是否继续开办幼儿园，决定权不是上诉人，学校从未承诺上诉人可以长期办园，办园时间应严格按照合同执行；五、上诉人提到的60万专项资金使用的问题，早已经中法终审结案，与本次合同纠纷案无关；六、本案由上诉人承担诉讼费用。四合镇中心小学向一审法院提出诉讼请求：1．确认原告与被告于2012年3月22日签订的《四合镇中心小学附属幼儿园承包合同》解除；2．判令被告搬离并归还租赁的房屋；3．被告给付非法占用期间即2020年6月1日到2020年11月19日的房屋租赁费3,666元，给付2017年1月1日到2019年12月31日的水、电费共6,000元。事实和理由：2012年3月22日原告与被告签订了《四合镇中心小学附属幼儿园承包合同》一份，原告将学校教学楼一楼西侧（南三个教室，不含少先队室，北三个办公室及一间教室）租给被告陈会来做幼儿园办学使用；学生如人数10人至30人，承包金额每年8,000元；承包时间自2012年6月1日起至2020年6月1日止；被告负责学生厕所及厨房建设；被告在使用期间水电费自负。现原告与被告签订的房屋租赁合同履行期间已届满，原告决定不再出租房屋，被告应返还房屋。反诉原告陈会来向一审法院提出诉讼请求：1．判令续签《四合镇中心小学附属幼儿园承包合同》；2．如判令解除该承包合同，判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失290,000元。事实和理由：2012年3月22日反诉原告与反诉被告签订了《四合镇中心小学附属幼儿园承包合同》一份，反诉原告承包教学楼一楼西侧幼儿园；承包期自2012年6月1日起至2020年6月1日止；合同到期后，若反诉原告继续承包，在同等条件下优先考虑反诉原告，反诉被告如无故不让反诉原告办幼儿园，需赔偿100,000元。反诉原告承包幼儿园后前期投入资金150,000元对幼儿园进行装修改造，在2017年6月为迎接三星级检查又投入8,500元。2020年由于疫情，反诉原告按照国家要求一直处于停园状态。2020年5月反诉原告与反诉被告沟通要求续签承包合同被拒，造成反诉原告经济损失。一审法院经审理查明，1.2012年3月22日四合镇中心小学与陈会来签订《四合镇中心小学附属幼儿园承包合同》一份，主要内容为：四合镇中心小学将学校教学楼一楼西侧（南三个教室，不含少先队室，北三个办公室及一间教室）租给陈会来做幼儿园办学使用；幼儿园学生如人数为10人-30人，承包金额为每年8,000元，租金从2013年1月1日起交纳；承包时间为2012年6月1日至2020年6月1日止；四合镇中心小学负责学生厕所及厨房建设；陈会来负责室内外装修及装饰，资金由陈会来负责，但改动原建筑及装饰时需四合镇中心小学同意。陈会来不承包后应恢复建筑及设施原样，或征求四合镇中心小学同意后不再恢复；陈会来使用期间水电费自负；合同到期后，陈会来若继续承包，在同等条件下可优先考虑陈会来；四合镇中心小学无故不让陈会来办园，需赔偿陈会来100,000元；如出现人为力量不可抗拒情况时，四合镇中心小学不对陈会来进行赔偿。2．四合镇中心小学提供阜新市教育局文件1份，证明四合镇中心小学幼儿园因验收不合格被教育局取缔。陈会来认为与本案无关，幼儿园已经教育局年检完毕。原审法院对该份证据予以确认，认定事实如下：2017年7月11日阜新市教育局学前科组织专家对四合镇中心小学幼儿园进行幼儿园达标验收检查，检查结果未达标。3．四合镇中心小学提供阜新市细河区监察委员会文件，证明学校房屋不得私自出租，四合镇中心小学不能再与陈会来续签合同。陈会来认为该文件为内部文件，内容不合理，不能成为四合镇中心小学拒绝续签合同的理由。原审法院对该份证据予以确认，认定事实如下：2020年5月6日阜新市细河区监察委员会发布《关于对查处应磊违纪违法案件中暴露出问题的整改意见》阜细监［2020］5号，第3项明确：对全区教文旅局系统各单位房屋出租情况进行一次彻底清查，严格按照国家关于机关事业单位办公用房使用、出租具体规定要求进行全面整顿，建立整改台账、清单，逐一销号处理。4．陈会来提供《办园申请报告》、《幼儿园筹设批复意见书》各1份，票据7张，《聘用合同书》5份，证明：陈会来开办幼儿园投入装修资金150,000元，为迎接三星级检查投入资金8,500元，承包合同到期后因不能继续办幼儿园预计赔偿职工35,000元，上述费用中的190,000元（150,000元+5,000元+35,000元）应由四合镇中心小学赔偿。四合镇中心小学不予认可。原审法院认为该组证据不能证明陈会来开办、经营幼儿园实际投入资金金额，不能证明因不能续签合同遭受的实际损失金额。本院对该组证据不予确认。5．陈会来提供四合镇中心小学的《一封信》，证明四合镇中心小学向社会通告暂办幼儿园，不再与陈会来续签合同。四合镇中心小学没有异议。原审法院对该份证据予以确认。6．陈会来提供《办园许可证》、《食品经营许可证》、《关于开展阜新市校办幼儿园达标工作的通知》、《自查报告》、细河区财政局《关于下达各学校经费指标的通知》、（2018）辽09民终804号民事判决书、（2018）辽09民终905号民事裁定书、《保证书》、《申请书》、谈话节选、电话录音各1份，幼儿园旧址照片3张，二星级幼儿园照片1张。四合镇中心小学不予认可。原审法院认为与其诉讼主张无关，不予确认。原审法院认为，四合镇中心小学与陈会来签订《四合镇中心小学附属幼儿园承包合同》，将教室出租给陈会来做幼儿园办学使用，名为承包，实为租赁。双方间为房屋租赁合同关系，该合同关系是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。根据双方合同约定，合同履行期至2020年6月1日。合同到期后四合镇中心小学明确表示不再将教室出租。四合镇中心小学与陈会来间的房屋租赁合同关系已经于2020年6月1日终止。本院对四合镇中心小学要求确认合同解除的请求不予支持。承包合同中仅约定“陈会来若承包，在同等条件下可优先考虑陈会来”，陈会来请求与四合镇中心小学续签承包合同无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”及第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，陈会来应向四合镇中心小学返还承租的房屋即四合镇中心小学教学楼一楼西侧南三个教室、北三个办公室及一间教室，陈会来在合同到期后继续使用租赁的房屋拒绝返还为无权占用，该行为侵犯了四合镇中心小学的合法权益，本院对四合镇中心小学要求陈会来按承包合同约定的租金标准支付至2020年11月9日非法占用期间的损失3,666元的主张予以支持。四合镇中心小学请求陈会来给付2017年1月1日至2019年12月31日期间按2000元/年计算的水、电费共6,000元的主张，因未提供证据证明陈会来拖欠水、电费及拖欠的具体金额，本院不予支持。关于陈会来请求四合镇中心小学赔偿损失问题。《四合镇中心小学附属幼儿园承包合同》约定四合镇中心小学无故不让陈会来办园，需赔偿陈会来100,000元。四合镇中心小学在合同到期后决定不再将教室出租给陈会来，不属于合同约定的无故不让陈会来办园的情形，陈会来要求四合镇中心小学按合同约定赔偿100,000元无事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定：“承租人经同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，陈会来经四合镇中心小学同意对教室进行了装饰装修，但双方未约定合同期满后装饰装修费用的负担问题。根据《四合镇中心小学附属幼儿园承包合同》“陈会来负担室内外装修及装饰，资金由陈会来负责”的约定，陈会来要求四合镇中心小学赔偿其投入的155,000元（150,000元+5,000元）的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。陈会来以不能继续办园为由打算赔偿其聘用的职工每人7,000元，要求四合镇中心小学赔偿该笔预计支出共计35,000元的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条规定，判决：一、被告陈会来于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告阜新市细河区四合镇中心小学返还承租的教学楼一楼西侧南三个教室，北三个办公室、一间教室；二、被告陈会来于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告阜新市细河区四合镇中心小学损失3,666元；三、驳回原告阜新市细河区四合镇中心小学的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈会来的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费100元，减半收取50元，由陈会来负担。反诉费2825元，减半收取1412.5元，由陈会来负担。二审中，上诉人提供了一份与监察委负责同志的谈话录音上诉人认为是新证据。因该证据未明确录音各方身份，且与本案不具有关联性，本院不予采信。经审理查明，一审法院认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的《四合镇中心小学附属幼儿园承包合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。上诉人与被上诉人签订合同名称虽为承包，但从合同内容来看，合同中有“租金从2013年1月1日起交纳”的约定且在合同履行期限内双方无异议，因此上诉人与被上诉人之间可视为房屋租赁关系。上诉人称“幼儿园使用的是被上诉人的名称及资质（办学许可证），实际上是承包了被上诉人经营的附属幼儿园”。但上诉人提供的《阜新市幼儿园办园许可证》及《食品经营许可证》登记的园长、法定代表人（负责人）均为其自己聘任的徐忠明。上诉人称“被上诉人使用幼儿园的名义，向上级争取60万元的学前教育专项资金，该60万元资金已经拨付给了被上诉人”就此，上诉人曾以四合中心幼儿园作为原告起诉被上诉人侵犯了其对其中30万元专项资金的财产权益，阜新市细河区人民法院作出的（2018）辽0911民初189号民事判决，驳回原告诉讼请求；本院（2018）辽09民终804号民事判决，驳回上诉，维持原判。故上诉人提供的证据不足以证明上诉人与被上诉人之间的承包关系。根据上诉人与被上诉人签订合同约定，合同履行期至2020年6月1日，现已到期。合同到期后四合镇中心小学明确表示不再将教室出租，双方的租赁关系届满。依照法律规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。故一审法院判决上诉人返还租赁物合适，上诉人主张双方口头约定承包期15年没有证据证明。另外，合同中虽约定“合同到期后，乙方（陈会来）若继续承包，在同等条件下可优先考虑乙方”，但合同到期后被上诉人并未将房屋承包（租赁）给他人，且被上诉人明确表示暂时停办幼儿园，上诉人主张的优先考虑没有适用的前提，故上诉人陈会来请求与四合镇中心小学续签承包合同无事实及法律依据。关于上诉人提出的“其投入损失应由被上诉人支付”主张，因双方在合同中没有约定，上诉人亦未能提供应由被上诉人支付的证据，其主张没有依据。关于上诉人提出的“甲方如无故不让乙方办园，甲方赔偿乙方人民币十万元”的主张，因双方合同中约定的期限已经于2020年6月1日届满，不存在无故不让办园的情形，故上诉人此主张，没有依据。综上，上诉人陈会来的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2985元，由上诉人陈会来负担。本判决为终审判决。审判长 张 艳审判员 吴晓东审判员 乔丹青二〇二一年三月九日书记员 牟 赫