山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁05民终16号 上诉人（一审被告）：苏惠民，男，1969年5月1日出生，汉族，自由经营者，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：刘玲玲，东营华海法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：常咸珍，男，1956年7月3日出生，汉族，住东营市黄三角农高区。 被上诉人（一审原告）：马苏州，男，1970年2月12日出生，汉族，个体经营者，住东营市。 委托诉讼代理人：李欣，东营市东营君安法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审被告）：马卫海，男，1976年12月5号出生，汉族，个体，住东营市。 上诉人苏惠民因与被上诉人马苏州、马卫海农村土地承包合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2020）鲁0502民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对案件进行了公开审理。上诉人苏惠民及其委托诉讼代理人刘玲玲、常咸珍，被上诉人马苏州的委托诉讼代理人李欣，被上诉人马卫海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 苏惠民提出上诉请求：一、依法撤销东营市东营区人民法院(2020)鲁0502民初3397号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，认定证据不足。1、一审法院按照被上诉人马苏州提交的东营区六户镇田庄村村民委员会与马建军签订的《建设用地承包合同》认定涉案土地田庄村委员会承包给马建军20年租期属于认定事实不清。案件审理期间，上诉人申请一审法院自东营市自然资源局东营分局东城自然资源所调取的证据中，也存在上述证据。调取的上述合同内容虽一致，但落款处是空白的，而被上诉人马苏州庭审中提交的上述证据落款处载明“2010年6月28日”，并当庭表述该证据形成于2010年6月28日。上诉人认为该证据形成时间与被上诉人马苏州表述不一致，属于后期修改签订的瑕疵证据，甚至是后期形成的虚假证据。该证据的真实性和合法性直接导致本案被上诉人马苏州对涉案土地是否有合法的出租权问题，若被上诉人马苏州没有涉案土地的合法出租权，则双方形成的租赁合同就没有事实基础。2、一审中上诉人自东营市自然资源局东营分局东城自然资源所调取的东营经济技术开发区2019年一、二季度卫片数据汇总表、2019年一、二季度违法图斑情况说明以及2019年3月16日下达整改通知记录图片足以证明被上诉人马苏州最晚在2019年3月1日已经知晓涉案土地大面积系农用耕地，不允许用作工业或商业用地，此时上诉人对土地的硬化修整刚刚开始，被上诉人马苏州已经知晓土地性质属于耕地问题却未告知上诉人，致使上诉人投入巨大资金进行地面硬化却无法实现经营目的，被上诉人马苏州隐瞒土地性质造成上诉人浪费投资，该损失被上诉人马苏州应予赔偿。且被上诉人马苏州明知上诉人租赁涉案土地的目的为硬化地面后用于大型车辆停放业务，却隐瞒土地性质没有及时止损，放任上诉人继续投资使用，以达到收取租金的私人目的，该隐瞒行为已经违反了诚实信用原则，不仅造成上诉人财力、物力、人力的浪费，导致后期复耕时社会资源的浪费，更是发生本案纠纷的直接原因，一审法院以上诉人实际占有使用期间计算租金，未考虑被上诉人马苏州隐瞒土地性质的主观恶意，于上诉人不公。3、一审中上诉人提交的视频资料显示车间内部至今仍存放着被上诉人马苏州的物品，租赁期间上诉人未能使用2车间。且租赁土地内水渠、果树占据大量面积被上诉人马苏州不允许更改，远远达不到上诉人租赁涉案土地的面积要求，一审法院按整片土地面积判令上诉人支付实际使用期间的租金显失公平。4、一审法院以东城自然资源所复耕时间(2020年4月)认定上诉人使用该区域土地至2020年4月30日与事实不符。上诉人在2019年多次受到被上诉人马苏州实施的停电、堵门等扰乱经营的违法行为，因土地性质问题，上诉人经营的大型车辆在2019年12月份即被强制迁出，已经无法实现经营目的。一审法院按复耕时间计算上诉人实际使用土地的租金没有事实依据。 补充：一、上诉人与被上诉人马苏州形成的土地租赁关系属于无效合同。涉案纠纷明显系被上诉人马苏州隐瞒土地性质，甚至是其没有部分土地的处分权造成。被上诉人马苏州无权处分部分土地，且明知涉案土地含有大面积耕地却隐瞒土地性质，欺骗上诉人与其达成土地租赁合同，侵害了村集体农耕用地合法权益，属于无效合同，双方达成的合同自始无效，被上诉人马苏州应返还上诉人已交的土地租金并赔偿建设损失。 二、该合同即使不能认定为“无效合同”，但因为被上诉人马苏州隐瞒土地性质的原因，上诉人已经无法实现合同目的。南部土地的耕地性质问题已经决定了上诉人租赁涉案土地经营大型停车场的目的无法实现，该合同即使解除，被上诉人马苏州也应返还上诉人之前缴纳的租金并承担上诉人各项损失。 三、关于合同中承包期限问题。马建军同东营区六户镇田庄村村民委员会签订的时间是2010年6月28日，期限至2030年6月27日止。马苏州同马建军签订的时间是2014年3月1日，并享受合同规定的一切权利与义务。苏惠民同马苏州的开始时间是2019年2月1日，期限二十年。由此看出马苏州同苏惠民的租赁时间从2019年2月1日至2039年1月31日了，超出了原合同规定的期限8年零7个月的时间。 四、关于土地的使用性质问题。苏惠民租赁马苏州建设用地及交款时间为2019年1月24日。缴纳承包费30万元，剩余部分25万元在半年后补交。2019年3月16日东营市自然资源局东营分局东城自然资源所已向马苏州下达了整改通知，要求复耕清理完毕26亩。实际上苏惠民租赁时间不到2个月马苏州就知道了东城自然资源所要求复耕并清理活动板房及停车场的通知，苏惠民从2019年8月20日开始陆续给马苏州以现金及微信形式共计支付23万元。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，马苏州应当承担违约责任。 三、关于苏惠民主张达不到约定的使用面积问题。既然苏惠民主张达不到约定的使用面积的抗辩一审不予采信，那么马苏州也使用了场地中面积18平方米的房屋两间及三分之一的小厂房是法院判决书中认定的事实，说明苏惠民的说法和要求是正确的，应予以更正。对马苏州主张的利息请求，一审法院不予支持也是正确的。 四、关于缴纳租金问题。2019年1月24日，苏惠民已缴纳现金30万元，半年后应补缴剩余部分25万元，半年后苏惠民陆续支付马苏州23万元，共计支付53万元，另有2万元没有支付。 五、返还租金问题。1、被上诉人一开始便知晓南部土地不允许作为建设用地经营使用，应返还上诉人缴纳的租金530000万元并赔偿机械费和材料费355937.6万元。2、被上诉人马苏州隐瞒信息无权要求上诉人继续缴纳租金。上诉人最多只需缴纳2019年3月16日之前的实际使用费用63605.23元。3、2019年7月8日东城自然资源所再次向被上诉人马苏州下达通知，以东城自然资源所出具的《2019年一、二季度违法图斑情况说明》落款时间2019年7月8日计算，上诉人仅需缴纳土地使用费226955.03元。4、2019年12月25日东营自然资源所强制上诉人撤出院内车辆及板房。上诉人仅需缴纳土地使用费472702.53元。被上诉人马苏州有多次时间条件终止与上诉人的合同关系，却一再隐瞒，造成上诉人投资进一步扩大并浪费，仅仅为了达到被上诉人马苏州个人的经济收入目的，由此可以看出其隐瞒土地性质的主观恶意以及造成的直接财产损失。 被上诉人马苏州辩称，结合上诉人陈述的事实与理由，通篇来看只有两个观点，合同项目问题及合同履行期间上诉方所谓的损失问题，在本案一审过程中上诉人曾向原审法庭提起反诉后撤回，另案又单独起诉被上诉人以土地租赁合同纠纷为案由，上诉人的事实与理由按照民诉规定应当视为其单独的诉讼请求，因此上诉人的上诉理由特别是对涉案事实及诉讼请求的综合来看属于程序违法的违反诉讼行为的规定，其主观上是对合同违约责任的回避及拖延，客观上造成了司法资源的浪费，上诉人将马卫海列为被上诉人，然而上诉请求及事实理由中却未载明被上诉人马卫海的相应责任，结合一审双方共同认定马卫海与上诉人的合作关系来看，上诉人的主观目的也存在恶意串通，侵害被上诉人合法权利的行为。综上，请求二审法院驳回上诉维持原判。 被上诉人马卫海辩称，承包期间马苏州恶意隐瞒事实，要求马苏州退回租金和赔偿损失。 马苏州向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除马苏州与苏惠民、马卫海双方达成的租赁协议(合同总价款为1200万元人民币)，返还土地；2.依法判令苏惠民、马卫海支付租金320000元及利息(自起诉之日按全国银行间同业拆借利率至实际履行之日)；3.案件受理费等费用由苏惠民、马卫海承担。 一审法院认定的事实：2019年1月24日，苏惠民出具证明一份，载明：今租赁田庄村民马苏州（灵芝粉加工厂）大院，位置居于××路××西，四干渠以北，开始时间2019年2月1号，租赁时间为20年，已交现金300000元，半年后补交剩余部分250000元。马卫海以见证人的身份签名。同日，苏惠民交付马苏州300000元。后苏惠民陆续支付230000元，共支付530000元。 2019年2月，苏惠民给马卫海出具委托书，载明：今有苏惠民租赁马苏州东二路西、四干渠北田庄村土地一宗，用于建设经营大型车辆停车场，因苏惠民身份原因，现委托马卫海经营管理该停车场，马卫海权利范围包括拓展业务范围、现场人员管理、涉及停车场费用支出需要经苏惠民书面同意，否则一切后果由马卫海个人承担。 2019年7月9日，马卫海出具保证书，载明：今有马卫海租用田庄村二中大院2019年7月9号至16号上午9点前一次性付下半年租金340000元，如到期付不清，整个大院无条件交给马苏州，马卫海无权利阻拦，马卫海自愿退出。马卫海以保证人的身份签名。 2010年1月26日，东营市东营区建设局为案涉土地（原灵芝粉加工项目）出具建设项目选址意见书，建设单位为东营区六户镇田庄村，拟用地面积为45643.3㎡。2011年4月25日，该项目取得集体土地使用权，用途为工业，批准使用面积为21300㎡。2010年6月28日，东营区六户镇田庄村村民委员会与马建军签订建设用地承包合同，田庄村委会将位于村北六户镇废弃校址67.38亩（包含被批准使用的21300㎡和未被批准使用的部分）承包给马建军建设灵芝粉加工厂，承包期限20年。2014年3月1日，马苏州和马建军签订土地转让承包合同，马建军将其与东营区六户镇田庄村村民委员会签订的建设用地承包合同中确定的权利义务全部转让给马苏州。 2017年，案涉土地上有部分彩板房（约1.87亩）被确认为疑似违法用地，该彩板房后被拆除。 2019年初，经东营市国土资源局东营分局东城国土所确认，案涉土地中涉及26亩（图斑号22446）因占用耕地和建设用地被确认违法，2019年3月16日向马苏州下达整改通知，2020年4月底复耕清理完毕。 马苏州主张的租金320000元的计算方式为：年租金600000元，合每月50000元，2019年2月1日至2020年2月1日租金仍有70000元未支付，2020年2月2日至2020年6月底，被告实际使用五个月，产生租金为250000元，共计320000元。 一审法院认为，本案诉争土地约67.38亩，其中21300㎡部分经批准拨用方式取得集体土地使用权，用途为工业；其中约26亩部分因占用耕地和建设用地被东营市国土资源局东营分局东城国土所确认违法。苏惠民与马苏州签订土地承包合同后用于建设经营大型车辆停车场，其中21300㎡部分改变了土地原工业用途，违反了土地行政管理性规定，但不足以导致该部分租赁合同的无效；其中约26亩部分占用耕地和建设用地，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效；故马苏州与苏惠民签订土地承包合同部分有效，部分无效。对于有效部分，在马苏州按照合同约定交付苏惠民场地后，苏惠民应按照合同约定支付马苏州租金；对于无效部分，因苏惠民已实际占有使用并获益，按照公平和等价有偿的原则，应参照合同约定支付占有使用费。合同履行过程中，苏惠民迟延履行支付租金的主给付义务，经马苏州催要后仍不履行，构成根本违约；马苏州请求解除土地租赁合同的有效部分，一审法院予以支持；无效部分按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定予以返还。 马苏州未举证证明其与苏惠民对租金和占有使用费有新的约定，马卫海仅系见证人和苏惠民的经营管理人，马卫海单方出具的保证材料和录音材料中马卫海对租金和对场地使用费的变更事项没有证据证明征得了苏惠民的同意或追认，故租金和占有使用费参照双方合同的约定，一审法院确认为每年550000元。双方租赁合同中对整个场地的交付及使用没有特别约定，合同签订后马苏州即将整个场地交付给苏惠民使用，在使用过程中苏惠民从未提出过交付不完全的问题，视为马苏州已经按照合同约定全面交付；对于马苏州自认的面积18平米的房屋两间及其使用的三分之一的小厂房，马苏州、苏惠民均未提交证据证明有其他的约定，马卫海则当庭陈述大厂房和小厂房在洽谈时约定不由苏惠民使用；故苏惠民主张的达不到约定的使用面积的抗辩，一审法院不予采信。关于马苏州主张的租金和占有使用费，2019年2月1日至2020年1月31日尚有20000元未支付，参照合同约定年租金和使用费550000元计算每月为45833元，2020年2月1日至4月30日的费用为137499元；因案涉土地在2020年4月底复耕清理26亩致使苏惠民不能使用，租金和使用费按照比例每月予以扣除17686元，2020年5月1日至6月30日的费用为56294元。因马苏州、苏惠民对合同无效部分均存在过错，马苏州也使用了场地中面积18平米的房屋两间及三分之一的小厂房，故对马苏州主张的利息请求，一审法院不予支持。马卫海系苏惠民的经营管理人，马苏州提交的视频资料中马卫海自认其系苏惠民的合伙人不能对抗两人共同签订的授权委托书，马苏州未提交其他证据予以佐证两人系合伙关系的事实，故马苏州要求马卫海承担责任的主张，一审法院不予支持。苏惠民关于马苏州以隐瞒欺诈手段与其订立租赁合同主张，证据不足，一审法院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认马苏州与苏惠民2019年2月1日签订的租赁协议中约26亩部分无效，其余部分有效；二、解除马苏州与被告苏惠民2019年2月1日签订的租赁协议中有效部分，被告苏惠民于判决生效之日起十日内返还马苏州位于××路××西，四干渠以北（原灵芝粉加工厂）大院（面积约67.38亩）的场地；三、被告苏惠民于判决生效之日起十日内支付马苏州2019年2月1日至2020年6月30的使用费213793元；四、驳回原告马苏州其他诉讼请求。案件受理费93800元，减半收取46900元，由原告马苏州负担23450元，被告苏惠民负担23450元。 二审中上诉人苏惠民提交自己与被上诉人马卫海2019年12月20日通话录音一份。证明：上诉人在涉案场地的车辆及板房在2019年12月25日前经东城自然资源所强制要求已经清出，不产生后续的土地使用费用。 被上诉人马苏州质证认为，对真实性及证明目的不认可，该证据则属于上诉人方的自说自证，无任何效力。 被上诉人张卫海质证没有意见。 被上诉人马苏州向本院提交民事裁定书一份。证明：上诉人对合同以及损失的情况起诉至东营区人民法院，后因未缴纳诉讼费按撤诉处理，该行为证实上诉人明确知道反诉及起诉的法律后果，上诉人的上诉请求及事实理由仍然为本案当时反诉及起诉的理由，该内容则违背了民事诉讼法的相关规定。 上诉人苏惠民质证认为对真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据仅证实就涉案纠纷上诉人以起诉方式追究对方违约责任及损失赔偿，因当时租赁合同效力尚未认定，合同是否解除没有明确，因一审法院以20年合同标的收取诉讼费用，上诉人因经济条件未缴纳诉讼费用。 被上诉人马卫海质证认为没有意见。 被上诉人马卫海向本院提交录音证据一宗。证明：在2019年12月25日之前自己与上诉人苏惠民已经搬出场地。应该从这个日期算。大厂房的使用一直由马苏州占有，西边的树也由马苏州占有。 上诉人苏惠民质证认为对真实性及证明目的没有异议，该证据结合上诉人提交的证据能够印证涉案土地26亩违法土地上的车辆及板房在2019年12月25日前已经全部清出，东城自然资源所不允许重新进入涉案土地，一审法院仍然计算2019年12月25日至复垦前期限内的土地租金与事实不符。同时马卫海与马苏州的录音能够显示土地内的大厂房及小厂房的一半，被上诉人马苏州并未给上诉人使用。加上一审法院被上诉人马苏州自认的两间办公室的面积，以上面积应第一年缴纳的53万元租金中予以扣除，第二年以上面积也不产生实际使用费用。 被上诉人马苏州质证认为，对于2020年1月13日的录音真实性及证明目的被上诉人不认可，对于2019年12月20日的录音上诉方已经提供过，质证意见相同，对于2020年6月份的录音通话人为马卫海及马苏州，因该录音的内容及形式均以询问的方式并未确定明确的时间、地点，因此从证据形式来看无证据效力。该组证据后附照片7张均显示相应的场地租赁及使用情况，结合被上诉人马苏州在一审庭审中与马卫海的视频可以体现截至2020年5月份、6月份、7月份，该场地被苏惠民及马卫海占用。 二审查明的事实与一审一致。 本案的焦点问题是：1、一审认定的土地租赁期限及租金是否正确；2、被上诉人在合同履行中是否有违约行为导致上诉人的损失。 本院认为，上诉人与被上诉人之间就涉案土地使用存在租赁关系，上诉人出具的证明能够证实所租赁土地的位置、面积、期限及租赁费的收取标准，同时也证实上诉人欠付被上诉人马苏州租赁费的情况，能够认定上诉人苏惠民未能及时支付土地租赁费致使被上诉人马苏州不能实现合同目的，构成根本违约，因此被上诉人提出解除土地租赁合同的诉讼请求应予支持。一审根据土地的实际用途及当事人使用的情况，并结合双方约定的土地租赁费标准，确认土地合同有效部分的标准为每年每亩55万元，合同无效部分按照实际使用时间参照合同约定支付占有使用费的认定符合案件实际及相关法律规定，本院予以确认。关于上诉人提出被上诉人马苏州对造成合同无效负有主要责任应赔偿上诉人损失的上诉理由，本院认为，在本案诉讼中，上诉人并未对被上诉人违约及自己存在的损失情况提起反诉，其请求赔偿的上诉主张与本案审理的焦点问题不同，且在本案中，没有证据证实双方在订立合同时对地上房屋使用进行过特别约定，上诉人主张被上诉人违约的证据不足，不能证实被上诉人在土地租赁合同关系中存在违约行为，故上诉人的该部分上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，原审程序合法，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费93800元，由上诉人苏惠民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨秀梅 审 判 员 魏金吉 审 判 员 晋 军 二〇二一年三月一日 法官助理 王 妮 书 记 员 刘 杨