云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云05民终87号上诉人（原审被告）：云南白地房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530500568818219G。住所地：云南省保山市隆阳区永昌镇永昌路（新华小区）。法定代表人：张自国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：姚卫果，云南春裕律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：徐文，男，1953年2月15日出生，汉族，隆阳区人，户籍地为隆阳区，现住隆阳区。委托诉讼代理人：杨双桥，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王从妮，云南吉昌律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。上诉人云南白地房地产开发有限公司因与被上诉人徐文合同纠纷一案，不服云南省保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初4478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。云南白地房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销（2020）云0502民初4478号民事判决第二项判决内容，依法改判。2、判决被上诉人按默示价支付给上诉人房租费至实际移交房屋为止。3、判决被上诉人恢复房屋原状，办理房屋移交。4、判决被上诉人赔偿打伤上诉人法定代表人张自国的损失。5、一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清：上诉人与被上诉人于2015年11月10日至2018年11月10日双方签订的《房屋使用权买卖合同》已在云南省保山市中级人民法院执行裁定书（2019）云05执异83号，载明了现异议人（徐文）的房屋使用权限已届满，房屋使用权已不复存在。明示了法律及合同的事实，下级法院否定上级法院的生效判决是荒谬，应当按租房交易习惯审理，被上诉人默示租房关系，已经交租房定金403824.00元，每月支付给上诉人。如被上诉人的安娜柯琳美肤中心生意不好、因疫情的影响，被上诉人应当恢复房屋原状，双方办理房屋移交手续，互相找补。一审违背了法律明示或默示的立法目的与宗旨，是认定事实不清。二、一审判决适用法律不当：一审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，明显不当。一审庭审时，上诉人的法定代表人张自国及其委托代理人全程参与，庭审结束后还在庭审笔录上签字捺手印，适用缺席判决违背基本事实。一审判决依照的《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条虽然表面上看不出任何问题，但被一审主审法官错误的应用，也属于适用法律不当。一审判决虽然列出了《中华人民共和国合同法》第一百零七条，但没有按照法条规定判决被上诉人采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案使用权期限届满后，使用权已不复存在，被上诉人应该立即交还房屋，恢复学区房原状，双方履行义务，有先后顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”被上诉人应该先履行义务，然后才应该上诉人履行义务，要说违约，也是被上诉人先违约，上诉人依照法律行使抗辩权是完全符合法律规定的。一审判决上诉人承担违约金，是适用法律不当。三、被上诉人应该向上诉人交纳房租费至实际移交房屋为止。使用权期限届满后，使用权已不复存在，被上诉人至今仍在房屋内开展经营活动，不退还房屋，双方发生纠纷。既然房屋所有权不属于被上诉人，使用权期限届满后，被上诉人就应该按默示价向上诉人交纳房租费至实际移交房屋为止。四、被上诉人应该赔偿上诉人法定代表人张自国被打伤的损失：被上诉人为了达到继续在房屋内开展经营活动的目的，邀约社会闲杂人员到永昌路102号汉庄建筑公司办公室二楼走道殴打张自国，将张自国打伤，兰城派出所至今未解决，张自国伤情未好，虽然被上诉人打伤张自国是另一个法律关系，但与本案有千丝万缕的联系。所以，被上诉人应该赔偿张自国被打伤的损失。一审判决认定“由其本人另案起诉”，不予处理，令人无法信服。徐文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。徐文向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告限期赔付原告双倍房屋使用权总价款71.6万元及收益金9.1648万元（35.8万元×12.8%×2），合计80.7648万元。2、本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月12日，原被告签订了《房屋使用权认购书》一份，约定“原告认购被告位于建设路76号杏花苑Ｄ栋Ｄ-1房屋，认购使用权面积126.31平方米，认购期限3年，认购价格为35.8万元，定金为10万元，于2015年11月12日签署《房屋使用权买卖合同》时一次性支付购买使用权房款35.8万元（含已付认购定金10万元），该房屋属学生的周期房，被告只销售该房屋三年使用权，学生三年、六年毕业后，甲方（被告）将乙方（原告）购买房屋使用权的全款及三年收益金12.8%、六年收益金17%—次性返还”。当天，原告向被告支付了定金10万元。2015年11月10日，原被告签订了《房屋使用权买卖合同》，合同中约定“乙方（原告）所购使用权房屋为现房，坐落于保山市隆阳区（商铺），建筑结构为砖混，建筑楼层为3层，该房屋使用权面积为126.31平方米；房屋使用权期限为3年（自2015年11月10日至2018年11月10日）；房屋使用权总价款为35.8万元，支付方式为签订《房屋使用权买卖合同》当日一次性付清（含定金）；乙方（原告）购买房屋使用权按照合同规定年限到期后，乙方（原告）不再享有该房屋的使用权；甲方（被告）在7日内返还本合同中乙方（原告）支付的总价款，并支付给乙方（原告）合同总价款12.8%的收益金；房屋交付时间为乙方（原告）付清全款后获得房屋使用权，在2015年11月10日前，甲方（被告）将房屋、钥匙移交给乙方（原告）；该合同到期后，甲方（被告）未按约定返还乙方（原告）房屋使用权总价款，乙方（原告）可凭此合同要求甲方（被告）赔付双倍房屋使用权总价款，并到房屋产权管理中心办理房屋变更手续，将房屋产权变更为乙方（原告）所有，办证所产生的各种税、费由甲方（被告）承担；甲方（被告）未按约定支付乙方（原告）收益金的，乙方（原告）有权要求甲方（被告）支付双倍收益金的赔偿；合同根据约定的年限，到期自动解除。”合同还对房屋权属、使用方式、合同终止的违约责任、争议处理等相关事项进行了约定。合同签订当天，原告按合同约定向被告支付了剩余价款25.8万元，被告按合同约定向原告交付了房屋及钥匙。原告接手房屋后，将该房屋用作“安娜柯琳美肤中心”的经营场所。2017年4月云南省保山市中级人民法院受理了黄国维与云南白地房地产开发有限公司、云南汉庄建筑工程有限公司、张鹏民间借贷纠纷一案，并根据黄国维的财产申请查封了云南白地房地产开发有限公司的两宗房地产［1、土地使用权证号：隆国用（2013）第××号，房权证号：保山权证隆阳区字第**；2、土地使用权证号：隆国用（2013）第××号，房权证号：保山权证隆阳区字第00066988号］，原告使用的案涉房屋在被查封该两宗房地产范围内。2018年9月，原被告对案涉房屋的产权买卖进行过协商，但双方未能达成一致。2018年11月10日原被告签订的《房屋使用权买卖合同》合同到期后，被告未按约定返还给原告房屋使用权总价款358000元及收益金45824元，原告也未向被告退还案涉房屋。2018年11月27日黄国维与云南白地房地产开发有限公司、云南汉庄建筑工程有限公司、张鹏民间借贷纠纷一案由云南省保山市中级人民法院立案执行，2019年12月4日本案原告徐文向该院提出执行异议，要求解除对前述房地产的查封。同月18日该院作出（2019）云05执异83号执行裁定书，驳回了徐文的异议请求，徐文不服，于2020年4月7日向该院提起了案外人执行异议之诉，2020年6月22日该院作出（2020）云05民初52号民事判决，判决驳回了徐文的诉讼请求。该案宣判后，徐文未提出上诉。2020年8月20日，原告诉至一审法院并提出前述诉讼请求。目前，原告仍在占用本案所涉房屋。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原被告的约定，双方签订的《房屋使用权买卖合同》根据约定的年限，到期自动解除。合同到期后，原告负有向被告退还房屋的义务，被告则负有向原告返还价款并支付收益金的义务；但合同到期后，原被告均未履行各自的合同义务，现原告根据双方关于违约责任的约定要求被告双倍赔付价款、双倍支付收益金的诉讼请求，符合合同约定，但该违约责任的约定过分高于造成的损失，应适当予以调整，结合本案实际情况，违约金按价款与收益金之和的30%确定较宜，具体为121147.20元［（358000元＋358000元×12.8%）×30%］，故对原告的诉讼请求，一审法院予以部分支持。与此同时，双方的合同到期后，已自动解除，故原告应当履行向被告交还案涉房屋的合同义务。对于合同期满后，原告仍占用案涉房屋的费用问题，因被告未提出反诉请求，故本案不予处理，由被告另案起诉。被告法定代表人人身损害赔偿问题不属于本案处理范畴，由其本人另案起诉。被告的其他辩解部分成立，一审法院部分采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由原告徐文向被告云南白地房地产开发有限公司交还位于隆阳区（商铺）。二、由被告云南白地房地产开发有限公司向原告徐文返还价款358000元、支付收益金45824元及违约金121147.20元，合计524971.20元。上列一、二项于判决生效后十五日内履行完毕。二审中，上诉人向本院提交：通知一份，欲证实一审判决后，上诉人发通知给徐文，要求徐文支付2018年11月10日合同到期后霸占房屋进行经营活动的房租，并通知徐文应及时恢复房屋原状，办理房屋移交手续。被上诉人质证意见：三性及证明目的均不认可，通知系上诉人自行草拟，内容与事实不符，与本案无关联性，我方没有收到通知。本院认为，上诉人提交的证据因其未提起反诉与本案无关联性，本院不予采信。二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人提出由被上诉人支付房租费及恢复房屋原状的请求。因该两项请求上诉人在一审中并未提起反诉，故在二审中本院不予审查处理。关于上诉人提出被上诉人打伤上诉人公司法定代表人应赔偿损失的请求。因该请求与本案不属于同一法律关系，本院不作审查处理，上诉人的法定代表人如需主张，可另案起诉。关于上诉人提出一审判决适用缺席判决的法律不当问题。因一审存在笔误，已作出裁定予以补正。关于上诉人提出一审判决上诉人承担违约金不当的问题。因双方签订的合同到期后，上诉人未按合同的约定返还被上诉人房屋使用权价款及支付收益金，上诉人的行为已构成违约，一审法院结合案情，判决违约金按房屋使用权价款及收益金之和的30%予以确定，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23752元，由上诉人云南白地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈继鹏审判员  施 红审判员  张乾勋二〇二一年三月三日书记员  张明亮