湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0117民初336号原告：詹珍珍，女，1988年12月22日生，汉族，湖北省人，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：谭永涛，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。被告：武汉市佳阳商贸发展有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻汉施路，统一社会信用代码94120117783158655W。法定代表人：陶冬珍，该公司经理。委托诉讼代理人：刘奥，湖北丰海律师事务所律师。原告詹珍珍与武汉市佳阳商贸发展有限公司（以下简称佳阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员潘应军独任审判，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告詹珍珍的委托诉讼代理人谭永涛、被告佳阳公司的委托诉讼代理人刘奥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹珍珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房违约金（违约金以总房款425915元为基数，从合同约定交付之日2018年3月30日起以日万分之二计至满足约定交房条件之日止；暂计至起诉之日为86290.38元）。2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告就其购买佳阳翠湖里（备案名：佳阳-新城港都）商品房一事，与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》（下称“合同”），合同第九条“交房期限及条件”约定，被告应于2018年3月30日之前将符合条件的商品房交付原告使用。但截至原告起诉之日，案涉商品房仍未达到法定及约定的交付条件：首先，案涉商品房的供电、给水仍为临时用电、用水，供电配套工程及供水工程仍处于未按设计要求建成状态。其次，临时用电、用水常有电压不稳，水压不足的情况发生，导致原告无法正常居住，无法达到正常使用条件。最后，案涉商品房未能在约定的时间完成商品房项目竣工交付使用相关手续。综上，被告交付的房屋不符合合同约定的交付条件，损害了原告权益，故原告诉至法院，希望判如所请。被告佳阳公司辩称：1、案涉房屋已取得竣工验收备案证明书，代表房屋达到了合同约定的交付条件，即使应当计算违约金，也应当截止到房屋取得竣工验收备案证明书之日止；2、案涉房屋在交付时能够使用水电，不影响业主正常使用，被告不应当承担违约金，或者违约金比例予以下调；3、原告买房存在面积差，被告已向原告退还面积差价，购房款应当以发票金额为准。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经庭审质证，被告佳阳公司对原告詹珍珍提交的《武汉市商品房买卖合同》、（2019）武仲裁字第000002057号裁决书的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为上述证据不能达到其证明目的，仲裁委的仲裁不公正，与人民法院的生效判决不一致，应当以人民法院的判决意见为准；对网络截图和视频有异议，认为交付房屋时已接通临水临电，水质也检测符合用水标准，房屋可供业主正常使用。原告詹珍珍对佳阳公司提交的业务回单、购房发票、入伙通知书、快递回执、“新城港都”3号楼工程竣工验收备案证明书、水费发票、电费发票、水表、电表照片、“佳阳新城港都”小区水质检测报告、业主入伙签到表的真实性无异议，对告知书有异议，认为告知书的对象是被告并非原告；对《国有建设用地土地使用权出让合同》、2019《新建住宅供电配套工程供电方案答复函》、《工作联系函》、安全日志、监理日志、施工现场图片的真实性有异议，认为上述证据与原告无关联性，被告作为房地产开发公司在建房时应当具有预见性，并承担相应风险。对上述无异议的证据，本院依法予以采信。对上述有异议的证据，本院认为，网络截图和视频资料只是案涉楼盘的业主对被告的违约行为进行投诉的真实反映，对上述证据的真实性本院予以确认，但被告应承担的违约责任应按照本院查明的事实进行判定。关于告知书、《国有建设用地土地使用权出让合同》、2019《新建住宅供电配套工程供电方案答复函》、《工作联系函》系被告为解决施工过程中具体事项与相关单位进行工作联系以及答复的记录，对其真实性本院予以采信。关于安全日志、监理日志、施工现场图片，上述证据系被告进行施工的记录，对其真实性本院予以采信，但是否扣减违约天数应当结合具体案情进行认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月23日，詹珍珍（买受人）与佳阳公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：150141821），合同约定：买受人购买出卖人开发的位于武汉市新洲区阳逻经济开发区平江西路佳阳新城港都小区第3、4幢3号楼1单元29层4号房，建筑面积122.37平方米，该商品房单价为每平方米3500元，总金额428295元，合同第九条约定：出卖人应当在2018年3月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5.供电：采用独立计费；6供水：采用独立计费，给水管至厨房或卫生间（离水管井最近之处）。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。合同第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了全部购房款项，因房屋实测面积与合同面积存在误差，被告于2018年12月21日向原告退还房屋差价2380元，被告向原告开具购房发票金额为425915元。2018年3月20日，佳阳公司向詹珍珍邮寄了《商品房入伙通知书》，詹珍珍收到了入伙通知并于2018年10月19日办理了收房手续。案涉房屋在向业主交付时供水供电为临时水电。2018年7月20日，佳阳公司取得了案涉房屋《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，2020年10月4日，“佳阳新城港都”小区正式通水。2020年11月17日，国家城市供水水质监测网武汉监测站对案涉房屋供水出具水质检测报告，水质经检测各项指标达到生活饮用水卫生标准。从“佳阳新城港都”项目交房至今，小区业主均按居民用水、居民用电标准支付水电费，佳阳公司承担了居民用水用电与商业用水用电的差额部分。另查明，佳阳公司2010年11月13日签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定“佳阳新城港都”项目地块的交付条件为“高压电和供水管到该地块红线边”，但直至2019年5月31日后，供电接驳点才到项目地块红线边。本院认为：原告詹珍珍与佳阳公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。针对本案争议焦点，本院评判如下：一、关于佳阳公司是否逾期交房的问题。本院认为，合同约定的交房时间为2018年3月30日前，而被告直至2018年7月20日才取得竣工验收备案证明书，被告未在合同约定的交房期限内将符合合同约定的商品房交付给原告构成了违约，应当承担相应的逾期交房违约责任。被告关于房屋在取得竣工验收备案证明书之日起达到了合同约定的交房条件的主张，因被告交付房屋时接入的系临时用电，未达到合同约定的交房条件，在2020年10月4日才接入城市供水管网正式供水，供电至今仍为临时用电，故其该项辩称意见本院不予采纳。被告辩称因施工工地被淹属于不可抗力，遭遇不可抗力因素的日期应当予以扣减的意见，因受天气影响导致工期延期是被告在开发建设项目时应承担的施工风险，而适用不可抗力免责事由必须是遭受重大自然灾害为条件，故施工工地被淹并不属于不可抗力，不能以此免责，该辩称意见本院不予支持。二、关于逾期交房违约金如何计算的问题。合同第十一条约定被告逾期交房的，应当按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”据此，人民法院在调整合同约定的违约损失计算方法时，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、违约方的过错程度、逾期利益、客观情况等因素进行认定。1、关于原告的实际损失。案涉房屋虽未达到正式供水供电，但实际已接入临时水电，并不影响业主对房屋的占有、使用权益，业主在合同约定的交付时间可以收房正常入住。同时被告承担了居民水电与商业水电的差额部分，原告未能证实临水临电影响其正常生活并造成相应的损失，故应以本院查明的事实来综合认定原告的损失。2、关于被告的过错程度。一般来说，违约金既有弥补守约方因对方违约遭受损失的功能（即补偿性功能），又有督促当事人诚信履行合同的功能（即惩罚性功能）。对于违约方具有违约故意的情形，人民法院应当发挥违约金的惩罚性功能，督促违约方早日履约，而对于违约方其非因自身等客观原因导致违约的，则不应过分强调惩罚性功能。鉴于被告在受让案涉土地时，土地的水电接驳点并未达到土地出让合同约定的标准，被告因非完全自身原因导致案涉房屋逾期正式供水供电，故本案的违约金以填补守约方的损失为主。3、关于合同履行情况与预期利益。具体到本案而言，合同约定有多项交房条件，正式供水供电仅是合同约定交付的条件之一，被告未能在合同约定的时间内向原告交付符合合同约定的房屋，构成了违约，但此类违约行为可以通过向有关行业单位申请办理正式供水供电的形式来完善履约行为，故该违约行为不属于根本违约行为。被告在2020年10月份已正式通水，亦表明其积极履行合同义务的态度，现被告已接通正式用水，供电亦不影响业主正常生活，在计算被告的违约金比例时，应当考虑被告为履行合同采取的一些积极方式来实现合同目的，如不考虑上述因素不加区分的适用合同约定的违约金比例则有失公平，也会导致被告在已违约的情形下消极应对，损害业主利益，不利于矛盾纠纷的化解。综合考量上述因素，结合本案合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，依照公平原则，以违约造成的损失为基准，本院酌定违约金计算标准为0.015‰/日为宜。被告关于约定的违约金标准过高、请求人民法院予以调减的辩称意见，符合法律规定，本院予以支持。被告应向原告支付逾期交房违约金，以房屋实际总价425915元为基数，按0.015‰/日的标准，计算至案涉房屋正式供电之日止。原告要求被告佳阳公司支付逾期交房违约金（违约金以总房款425915元为基数，从合同约定交付之日2018年3月30日起以日万分之二计至满足约定交房条件之日止）的诉讼请求，本院予以部分支持，对超出上述计算标准的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市佳阳商贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告詹珍珍支付违约金6510.06元（自2018年3月31日暂计算至2021年1月13日止），并以425915元为基数，按0.015‰/日的标准，支付自2021年1月14日计算至案涉房屋满足约定交付条件之日止的违约金。二、驳回原告詹珍珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1958元，减半后收取979元，由原告詹珍珍负担400元、被告武汉市佳阳商贸发展有限公司负担579元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  潘应军二〇二一年三月十五日书记员  汪 婵