辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终100号 上诉人（原审被告）：辽宁中珠房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区铁东街道河闸社区天琴湾小区**楼**。 法定代表人：许德来，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王**，男，1987年3月13日出生，汉族，辽宁中珠房地产开发有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：李斯斯，女，1989年10月31日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。 上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司因与被上诉人李斯斯房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2020）辽1102民初1817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王**到庭参加了诉讼。被上诉人李斯斯经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。 辽宁中珠房地产开发有限公司二审上诉请求及理由：一、依法撤销双台子区人民法院（2020）辽1102民初1817号民事判决书；二、依法驳回被上诉人的原审请求；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审法院适用法律错误，上诉人没有违反购房合同约定，造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的原因：是因为双台子区政府不履行合同的原因造成的，属于不可抗力的原因。具体事实是：双台子区政府没有按照当时与答辩人签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同（二）中第四项、第六项履行而造成的。双台子区政府没有按照合同把“电力外网”接入小区是造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的主要原因。综上所述，请求二审法院依法查清事实，判如上诉人所求。 李斯斯一审诉称：1、被告给付延期交房违约金7482元；2、被告给付办房照不能的违约金6543.12元；3、被告给付涉诉费用。事实和理由：原告于2013年4月31日与被告签订商品房买卖合同，购买了被告开发建造的位于中珠天琴湾7号楼1单元601室房屋，房屋建筑面积131.62平方米，总房款为411116元，合同约定2014年9月30日前交房入住，原告于2016年4月1日办理入住，被告延期交房违约金22487.17元（547天×41.11元/天）。被告只给原告2014年9月30日至2015年9月30日的延期交房违约金15005元，其余2015年10月1日至2016年4月1日间的延期交房违约金7482元未给付。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书双方同意按第3项处理：即“因出卖人的原因，买受人在上述工作日不能取得房屋产权证的，出卖人自90个工作日届满之日起向买受人支付已付房款日万分之零点一违约金，直至办理完毕”。现在原告购买的房屋已入住多年，而被告至今不能按合同规定向产权登记机构提交办理房照的所需资料，造成原告的房屋至今不能办理房照。故此，原告多次找被告协商，要求被告按合同规定给付逾期交房及逾期办理房照不能的违约金，而原告拒绝给付违约金。无奈，原告起诉至法院。庭审中，原告撤回第一项诉请，法院认为，原告在本案诉讼期间对被告撤回第一项诉请，是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，予以支持。 辽宁中珠房地产开发有限公司一审辩称：1、原告提出的赔偿数额是在没有任何事实依据的情况下提出的无理要求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。2、被告没有违反购房合同约定，造成被告房屋所有权证书没有办理下来的原因是因为政府不履行与被告签订的合同规定的义务，属于不可抗力的原因。3、如果被告存在违约行为，也应以2018年1月25日签订的网签合同为准，该份合同约定的房屋登记的期限是交付房屋之日起1年内。 一审法院审理查明：原、被告于2013年12月11日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建造的位于中珠天琴湾二期7号楼1单元601室房屋，套内建筑面积131.62平方米，原告交纳购房款金额411116元。《商品房买卖合同》第15条约定，因出卖人的原因，买受人在上述90个工作日内不能取得房屋产权证的，出卖人自90个工作日届满之日起，向买受人支付已付房款日万分之0.1的违约金，直至办理完毕。2018年1月25日双方又重新签订了一份商品房买卖合同（预售），双方关于房屋备案与登记重新作出了约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”。另查，被告于2016年4月1日通知原告办理入住。原告起诉要求计取违约金截止日期为2020年8月10日，按照《商品房买卖合同（预售）》约定，扣除合同约定办理房照天数365天，原告主张被告实际违约天数为1338天，被告对原告主张的违约天数予以认可。 一审法院审理认为，当事人协商一致，可以变更合同。原、被告于2018年1月25日重新签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，视为对原合同的变更，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于被告是否存在违约行为及违约金的数额认定问题，原、被告已在《商品房买卖合同（预售）》中对房屋备案与登记以及违约金的计算方式重新做了明确约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”，原告于2016年4月1日办理入住，原告起诉要求计取违约金截止日期2020年8月10日，按照合同约定，扣除合同约定办理房照天数365天，原告主张被告实际违约天数为1338天，该违约天数被告予以认可，故被告应以411116元为基数按照日万分之0.1向原告支付违约金，数额为5500.73元（411116元×0.1/10000元×1338天）。关于被告在庭审中抗辩称未按合同约定为原告办理房屋所有权证书系政府原因、系不可抗力，且提交了其与盘锦市双台子区人民政府签订的《盘锦市铁东新城项目合同书（补充合同二）》以证明其辩解，但其提供的合同不足以证明其逾期给原告办理房屋所有权证书的原因系由于市政基础设施（配电外网）建设不到位造成的，且依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款相关规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告所述情况不属于不可抗力，故被告的抗辩不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：被告辽宁中珠房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性给予原告李斯斯违约金5500.73元。如果未按本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由被告辽宁中珠房地产开发有限公司承担。 本案争议的焦点：上诉人应否支付违约金。 围绕本案争议的问题，上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司的意见同其上诉意见。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人提出其不应支付违约金的上诉请求，《中华人民共和国民法典》第五百九十三条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理”。本案中，上诉人认为当地政府在其开发的房地产项目中存在违约行为，是造成上诉人不能为被上诉人办理房照的原因，对此上诉人不应承担违约责任，不应支付违约金的主张。由于合同具有相对性，因合同一方当事人不履行义务，另一方有权要求相对方承担违约责任。根据上述法律规定，如上诉人认为是第三人的原因而引起的违约，可另行主张权利。据此，上诉人的上诉理由不成立，不予支持。 综上，一审判决并无不当，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 原 野 审判员 李宝明 审判员 郭安福 二〇二一年三月一日 书记员 于 畅 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。