湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终341号上诉人（原审被告）：湖南省藏福美术馆，住所地：湖南省。法定代表人：沈秀英，馆长。委托诉讼代理人：颜海燕，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南省妇女儿童活动中心，住所地：湖南省长沙市东风路**。法定代表人：黄平。委托诉讼代理人：王海波，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南省藏福美术馆因与被上诉人湖南省妇女儿童活动中心房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湖南省藏福美术馆上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第五项；2、改判被上诉人赔偿上诉人地面、墙面、摄像头和电路维修费9920元及误工损失9万元；3、判令被上诉人向上诉人支付房屋占用费9万元；4、被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人提供的工程承包合同故意将施工工期延后；2、涉案房屋存在漏水，被上诉人未履行维修义务和保障租赁物符合约定用途的义务，上诉人有权行使同时履行抗辩权且要求被上诉人赔偿；3、被上诉人和案外人利用上诉人的经营场地开展公益活动，被上诉人需承担相应责任。湖南省妇女儿童活动中心辩称,一审认定事实清楚,适用法律正确。湖南省妇女儿童活动中心向一审法院起诉请求：1、判令解除双方的不定期房屋租赁合同；2、判令湖南省藏福美术馆支付未支付的2019年末拖欠租金6533元及从2020年1月1日起暂计至2020年7月8日止的租金57927元（已减免疫情防控期间一个半月租金）共计64450元，和按每月12174.3元计算至腾退房屋之日止的租金；3、判令湖南省藏福美术馆支付租赁房屋期间应支付而未支付的水电费共计1104.27元；4、判令湖南省藏福美术馆搬离湖南省妇女儿童活动中心所有的位于湖南省长沙市开福区东风19号湖南省妇女儿童活动中心办公楼附楼二楼；5、本案诉讼费用由湖南省藏福美术馆承担。湖南省藏福美术馆向一审法院提出反诉请求：1、判令湖南省妇女儿童活动中心退还租房押金10000元；2、判令湖南省妇女儿童活动中心赔偿地面、墙面、摄像头及电路维修费9920元以及误工损失90000元；3、判令湖南省妇女儿童活动中心支付房屋占用费90000元；4、湖南省妇女儿童活动中心承担本案诉讼费用；以上合计199920元。一审法院认定事实：2012年9月12日，湖南省妇女儿童活动中心（出租方、甲方）与藏福阁文化中心（承租方、乙方，后登记为湖南省藏福美术馆）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将其位于办公楼附二楼以北全部租赁给乙方作开展艺术沙龙之用，除双方另有约定，乙方不得改变房屋用途，合同期内不得转租；2、租赁期限自2012年9月8日起至2017年9月8日止；3、每年租金7万元，合同期内按每年3%递增。租金每半年支付一次，合同签订之日需提前预付半年租金35000元，以后需提前10天预付下半年租金；4、乙方自本合同签订之日向甲方支付相当于1个月租金计5000元作为押金，合同期内，如乙方不按期交纳租金，视为自动解除合同，押金不退。合同期满，如不续约，甲方向乙方无息退还押金。5、任何一方违约，需向对方交纳3个月租金作为违约金。合同签订后，湖南省妇女儿童活动中心向湖南省藏福美术馆交付了房屋，湖南省藏福美术馆向湖南省妇女儿童活动中心支付了押金5000元和当期租金，并接收房屋用为其经营场地。2013年3月8日，湖南省妇女儿童活动中心（出租方、甲方）又与藏福阁文化中心（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：1、甲方将其位于办公楼附二楼以南全部租赁给乙方作开展艺术家艺术品展览、交流、洽谈、创作之用，除双方另有约定，乙方不得改变房屋用途，合同期内不得转租；2、租赁期限自2013年3月8日起至2017年9月8日止；3、每年租金6万元。租金每半年支付一次，合同签订之日需提前预付半年租金30000元，以后需提前10天预付下半年租金；4、乙方自本合同签订之日向甲方支付相当于1个月租金计5000元作为押金，合同期内，如乙方不按期交纳租金，视为自动解除合同，押金不退。合同期满，如不续约，甲方向乙方无息退还押金。5、任何一方违约，需向对方交纳3个月租金作为违约金。合同签订后，湖南省妇女儿童活动中心向湖南省藏福美术馆交付了房屋，湖南省藏福美术馆向湖南省妇女儿童活动中心支付了押金5000元和当期租金，并接收房屋用为其经营场地。前述两份合同于2017年9月8日到期后，双方未续签合同，仍按原合同维持事实租赁关系,湖南省藏福美术馆仍按原合同约定租金标准支付租金。自2020年1月1日起，湖南省藏福美术馆未向湖南省妇女儿童活动中心支付租金。后因政策调整，涉案租赁房屋作为党政机关及事业单位办公用房应予收回，双方就协商解除不定期租赁协商未成，2020年4月3日，湖南省妇女儿童活动中心向湖南省藏福美术馆发出《律师函》，告知湖南省藏福美术馆：因“中心”为一类公益事业单位，不能对外出租，无法继续签订租赁协议，且之前多次通知解除租赁并要求腾交房屋，但你方拒不履行。截至2020年3月底，你尚欠租金共计43,046元，现同意免除2019年展会期间50天房租20,290.5元，及新冠肺炎病毒疫情一个半月房租18,261.45元，应付租金4,494.05元。并要求湖南省藏福美术馆在收到《律师函》后15天内支付拖欠租金，搬离租赁房屋，逾期将依法维权。湖南省藏福美术馆收到《律师函》后，双方仍未就租赁关系解除等事项达成协议，湖南省妇女儿童活动中心遂诉至该院。本案在审理过程中，双方于2020年9月1日签订《协议》一份，约定：湖南省妇女儿童活动中心同意湖南省藏福美术馆在2020年10月10日前搬出房屋，如湖南省藏福美术馆按期搬出房屋，则湖南省妇女儿童活动中心免除2020年9月1日至2020年10月10日期间租金。后湖南省藏福美术馆实际于2020年10月30日向湖南省妇女儿童活动中心移交租赁房屋。庭审中，双方认可2017年9月9日至2019年12月31日期间，湖南省藏福美术馆欠交租金6,523元，但湖南省藏福美术馆该租金当时已协商减免。湖南省妇女儿童活动中心则主张当时协商减免及《律师函》所载明的租金减免均是以双方以此达成协议并履行为前提，而双方未达成协议，故实际没有减免。另查明，2018年，湖南省妇女儿童活动中心对其家属楼进行了“三供一业”分离改造，改造内容为厨房、卫生间、阳台及外墙排水管的改造，卫生间防水处理，楼道照明改造，墙壁粉刷、楼梯扶手防锈处理、一楼宿舍大门扩建等，改造虽未包括租赁房屋，但管道改造需经过租赁房屋，庭审中，湖南省妇女儿童活动中心认可管道施工期间，湖南省藏福美术馆停止了营业。另湖南省藏福美术馆主张南栋房屋交付后不久开始漏水，反映后维修过一次但未解决，湖南省妇女儿童活动中心认可漏水事实，但主张只是在连续下雨的雨季才会发生，因漏水原因未查明未彻底解决。再查明，2018年，由湖南省妇女儿童活动中心与今日女报主办，长沙市开福区花城小学、长沙市湖湘自然科普中心及留芳书画交流中心协办，利用湖南省藏福美术馆的经营场地举办了一场公益活动，湖南省藏福美术馆据此向湖南省妇女儿童活动中心反诉主张场地使用费90000元。一审法院认为，一、租赁关系解除问题。就涉案房屋租赁双方签订的《房屋租赁合同》到期后，双方未续签合同，仍按原《房屋租赁合同》履行义务，合同到期后，双方形成了不定期的事实租赁关系，湖南省妇女儿童活动中心有权随时解除租赁。湖南省妇女儿童活动中心2020年4月3日向湖南省藏福美术馆发出《律师函》通知租赁解除后，双方又于2020年9月1日就房屋交还达成了《协议》，应认定双方形成的事实租赁已于2020年9月1日协商解除，湖南省妇女儿童活动中心诉请解除事实租赁关系，予以支持。因在案件审理过程中，湖南省藏福美术馆已向湖南省妇女儿童活动中心交还房屋，湖南省妇女儿童活动中心要求搬离房屋的诉讼请求已经实现，该院不再处理。事实租赁经协商解除后，湖南省妇女儿童活动中心应退还湖南省藏福美术馆所交押金10000元。二、租金及占用费的支付问题。湖南省藏福美术馆欠交2019年12月31日前的租金6,523元，及湖南省藏福美术馆自2020年1月1日起未向湖南省妇女儿童活动中心的事实已经该院查证属实，湖南省妇女儿童活动中心主张支付，具有事实依据，予以支持。经本院核算，其中附二楼以南部分按年租金60,000元的标准，从2020年1月1日起计算至2020年10月30日交还房屋之日止的租金和占用费为50,000元。附二楼以北部分，按合同的递增约定，2020年1月1日至2020年9月8日期间为合同履行的第八个年度，递增后年租金标准为86,093元，计算该期间的租金及占用费为59308元（86,093元÷12个月×8个月＋86,093元÷12个月÷30天×8天）；2020年9月9日起至2020年10月30日交还房屋之日止的期间为合同履行的第九个年度，递增后年租金标准为88676元，计算该期间的租金及占用费为12562元（88676元÷12个月÷30天×51天）。因双方未就2019年12月31日前所欠租金6523元减免达成协议，故湖南省藏福美术馆主张该租金已减免没有事实依据，不予采信。湖南省妇女儿童活动中心虽在《律师函》告知湖南省藏福美术馆应交2020年3月底之前的应付租金为4,494.05元，但前提是湖南省藏福美术馆应当在收到《律师函》后15天内支付拖欠租金和搬离租赁房屋，而湖南省藏福美术馆并未接受湖南省妇女儿童活动中心提出的上述方案，故双方未按上述方案达成协议，湖南省藏福美术馆将此作为租金支付依据，与本案事实不符，不予采信。2020年9月1日双方虽在《协议》中约定由湖南省妇女儿童活动中心免除湖南省藏福美术馆2020年9月1日至2020年10月10日期间的租金，但约定免租的条件湖南省藏福美术馆在2020年10月10日前按期搬出房屋，而湖南省藏福美术馆未按约定搬出房屋，其约定的免租条件未成就，故湖南省藏福美术馆仍应向湖南省妇女儿童活动中心支付上述期间的租金及占用费。综上，湖南省藏福美术馆仍应向湖南省妇女儿童活动中心支付租金及占用费的总额为128,393元。但是，本案中还存在依法应当减免租金的情形，对湖南省藏福美术馆抗辩的租金减免事由，该院评析如下：第一、因新型冠状肺炎病毒疫情防控的不可抗力影响应减免租金。本案出租的房屋属于国有房屋，根据国家发改委等8部委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号）有关实施房屋租金减免的规定，湖南省妇女儿童活动中心应免除湖南省藏福美术馆2020年上半年3个月租金，即附二楼以南部分租金15,000元和附二楼以北部分租金21523元（86,093元÷12个月×3个月），合计36,523元。第二、经该院查明，湖南省妇女儿童活动中心于2018年对其家属楼进行了“三供一业”分离改造时，因管道改造施工需经过湖南省藏福美术馆租赁的经营场所，因此导致湖南省藏福美术馆停业期间，应免除湖南省藏福美术馆的租金支付义务。本案中，因双方均未就工程改造致湖南省藏福美术馆的实际停业时间进行举证，该院酌情依据《工程承包合同》约定的工期时间（2018年9月13日-2018年10月23日）作为计算免除租金的依据，即附二楼以南部分为6667元（60000元÷12个月÷30天×40天），附二楼以北部分按合同履行的第七年度递增后年租金标准为83,585元计算租金为9,287元（83,585元÷12个月÷30天×40天），共计15954元。第三、租赁过程中，租赁房屋虽存在漏水，但湖南省藏福美术馆未就漏水影响其经营的时间、程度、范围等进行举证证明，故对湖南省藏福美术馆以房屋漏水为由提出的租金减免的抗辩理由不予采信。综上，湖南省藏福美术馆应向湖南省妇女儿童活动中心支付租金及占用费的总额为128393元，减去湖南省妇女儿童活动中心应免除湖南省藏福美术馆租金52477元，湖南省藏福美术馆应向湖南省妇女儿童活动中心支付租金及占用费75916元。三、起诉后因湖南省藏福美术馆已结清了水电费，湖南省妇女儿童活动中心自愿放弃该项诉讼请求，该院予以准许。四、湖南省藏福美术馆反诉的因工程改造的维修费用赔偿及停业损失问题。经该院查明，湖南省妇女儿童活动中心实施“三供一业”分离改造工程施工工期为2018年9月13日-2018年10月23日，而湖南省藏福美术馆提供的大理石护理费的发票时间是2019年3月6日，购买墙漆等墙面维修用品的单据时间是2019年7月7日，上述费用发生均不在上述施工工期期间或施工结束后的合理期间，不能证明其费用发生与湖南省妇女儿童活动中心的施工影响相关，至于其主张的摄像头及电路维修费，未举证证明，故对其要求赔偿上述费用的反诉请求不予支持。另湖南省藏福美术馆提供了其与他人签订的两份展览合同，拟证明其在2018年8月26日至9月9日和2020年8月5日至19日期间本有两场展出，按合同约定应有90,000元展览收入，而因湖南省妇女儿童活动中心实施“三供一业”分离改造工程致其合同取消，据此反诉主张90,000元营业损失赔偿。经该院审查，两份展览合同约定的展览时间均不在改造工程的施工工期内，不能证明其取消展览与湖南省妇女儿童活动中心的施工有关联，故对其要求赔偿上述营业损失的反诉请求不予支持。五、湖南省藏福美术馆反诉的场地使用费问题。经该院查明，湖南省妇女儿童活动中心和今日女报作为主办方，确实利用其经营场地开展了公益活动，但属于其与公益活动举办方所形成的另一事实上场地使用合同关系，不在本案审理范围，湖南省藏福美术馆可依据相关事实向事实场地使用合同的相对方另案主张。综上判决如下：一、确认湖南省妇女儿童活动中心与湖南省藏福美术馆就位于办公楼附二楼以北、以南全部房屋形成的事实租赁关系于2020年9月1日协商解除；二、湖南省藏福美术馆于本判决生效后十日内向湖南省妇女儿童活动中心支付租金及占用费人民币75916元；三、湖南省妇女儿童活动中心于本判决生效后十日内退还湖南省藏福美术馆押金人民币10000元；四、驳回湖南省妇女儿童活动中心的其他诉讼请求；五、驳回湖南省藏福美术馆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费719元（已减半收取），反诉受理费2149元（已减半收取），合计2,868元，由湖南省妇女儿童活动中心承担50元，由湖南省藏福美术馆承担2818元。二审过程中,上诉人提交双方于2020年11月20日签订的《补充协议》,拟证明双方就房屋搬离事宜重新达成协议。被上诉人对该证据的三性无异议。本院认为,上诉人提交的《补充协议》，形式合法、内容真实，能够证明双方当事人就房屋搬离事宜重新达成协议，本院予以采纳。本院二审查明：1、上诉人与被上诉人于2020年11月20日签订《补充协议》，该协议主要内容为：基于2020年9月1日签订的协议，签订本补充协议。被上诉人同意上诉人移交房屋的时间从2020年10月10日推迟至2020年10月31日之前，其余按照之前的协议履行。假如今后上诉人对涉案房屋的装饰装修残值提出补偿或其他请求，以上免除的房租金额应当做相应的扣减。2、上诉人于2020年10月31日之前搬离涉案房屋。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于维修费赔偿和误工损失的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，湖南省妇女儿童活动中心实施“三供一业”分离改造工程施工工期为2018年9月13日至2018年10月23日，而湖南省藏福美术馆提供的大理石护理费的发票时间是2019年3月6日，购买墙漆等墙面维修用品的单据时间是2019年7月17日，上述费用发生均不在上述施工工期期间或施工结束后的合理期间，现有证据无法证明上述费用发生与湖南省妇女儿童活动中心的施工影响相关。上诉人也未能提供证据证明其摄像头和电路维修费损失，故对其要求赔偿上述费用的诉请不予支持。湖南省藏福美术馆提供的两份展览合同约定的展览时间均不在“三供一业”分离改造工程的施工工期内，无法证明其取消展览与湖南省妇女儿童活动中心的施工存在因果关系。故一审法院未支持湖南省藏福美术馆维修费赔偿和误工损失的诉请，符合法律规定，本院予以确认。二、关于房屋漏水的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋虽存在漏水，但湖南省藏福美术馆提供的现有证据无法证明房屋漏水对其正常经营造成影响，故一审法院对湖南省藏福美术馆以房屋漏水为由提出的租金减免的抗辩理由不予采信，符合法律规定，本院予以确认。三、关于房屋占用费的问题。本案中，湖南省妇女儿童活动中心和案外人今日女报作为主办方，利用湖南省藏福美术馆经营场地开展了公益活动，但该房屋占用费系湖南省藏福美术馆与湖南省妇女儿童活动中心和案外人今日女报形成的另一场地使用合同关系，不属于本案审理范围，故对于该房屋占用费，湖南省藏福美术馆可另案主张。四、关于租金的问题。2020年9月1日，双方签订《协议》，约定由湖南省妇女儿童活动中心免除湖南省藏福美术馆2020年9月1日至2020年10月10日期间的租金，但约定免租的条件系湖南省藏福美术馆在2020年10月10日前按期搬出房屋。双方又于2020年11月20日签订《补充协议》，约定被上诉人同意上诉人移交房屋的时间从2020年10月10日推迟至2020年10月31日之前。上诉人于2020年10月31日之前搬离涉案房屋。因此，2020年9月1日至2020年10月30日的租金经本院核算，其中附二楼以南部分按年租金60,000元的标准，从2020年9月1日起计算至2020年10月30日交还房屋之日止的租金和占用费为10,000元（60,000元÷12个月×2个月）。附二楼以北部分，按合同的递增约定，2020年9月1日至2020年9月8日期间为合同履行的第八个年度，递增后年租金标准为86,093元，计算该期间的租金及占用费为1913元（86,093元÷12个月÷30天×8天）；2020年9月9日起至2020年10月30日交还房屋之日止的期间为合同履行的第九个年度，递增后年租金标准为88676元，计算该期间的租金及占用费为12562元（88676元÷12个月÷30天×51天）。因此，湖南省藏福美术馆应向湖南省妇女儿童活动中心支付租金及占用费为51441元。（75916元-10,000元-1913元-12562元）综上所述，湖南省藏福美术馆的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5881号民事判决第一、三、四、五项；二、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5881号民事判决第二项为：湖南省藏福美术馆于本判决生效后十日内向湖南省妇女儿童活动中心支付租金及占用费人民币51441元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费719元（已减半收取），反诉受理费2149元（已减半收取），合计2,868元，由湖南省妇女儿童活动中心承担50元，由湖南省藏福美术馆承担2818元。二审受理费5288元，由湖南省藏福美术馆负担4000元，湖南省妇女儿童活动中心负担1288元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 龙 峰二〇二一年三月五日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。