辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终305号上诉人（原审被告）：李洪军，男，1983年8月5日出生，汉族，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：李斌，男，1957年3月26日出生，汉族，住辽宁省法库县，系上诉人父亲。委托诉讼代理人：王丽丽，系辽宁银冈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵贤，女，1954年1月3日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。上诉人李洪军因与赵贤农村房屋买卖合同纠纷一案，不服法库县人民法院（2020）辽0124民初1785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现己审理终结。李洪军上诉请求：1、请求法院依法撤销法库县人民法院于2020年10月26日作出的(2020)辽0124民初1785号民事判决书，并依法改判上诉人无需向被上诉人返还任何款项，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判决一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。首先，被上诉人对于案件事实的陈述存在矛盾，其主张的返还款项的事实也不真实。被上诉人诉称同上诉人为同事关系，这一陈诉并非事实。而其诉称上诉人因购房缺钱向其借款人民币350000元的事实也是虚假的。庭审过程中被上诉人又变更了其所陈述的案件事实，将350000元系借款的陈述又变更为购房款项。该款项最初为购房款项的确是事实，但被上诉人对于款项性质表述的前后变化足见其对法院存在不实陈述，因此其案件审理过程中被上诉人的表述存在不确定性，不应当作为案件审理的事实认定的依据。其次，该购房款人民币350000元已经冲抵了被上诉人应当向上诉人支付的工程款，因此上诉人无返还款项的义务。上诉人在一审庭审过程中已经明确告知法院，上诉人将自行施工的部分建筑工程挂靠在被上诉人经营的建筑公司名下，因此相关工程的部分工程款均通过其公司转付给上诉人。上诉人收到本案涉及的该购房款后，被上诉人又提出不再购买该房屋，并提出该款用于抵顶其应当向上诉人支付的工程款，因此该款早已抵顶工程款。而2016年、2017年被上诉人陆续向上诉人支付了大额工程款，如果上诉人真是拖欠购房款不予返还，那么被上诉人早就应当从工程款中把该款项扣除。因此，原审判决对于350000元已经抵顶工程款的事实不予确认是错误的。第三，假设该款项没有抵顶工程款，那么被上诉人提起的诉讼已经超过诉讼时效。上诉人已经明确了该款是购房款而并非借款，这一点被上诉人已经予以确认。故如果被上诉人付款后没有收到房屋，是必然向上诉人主张返还款项的，而绝不会在长达六年的时间内没有主张自己的权利。而原审判决认定，双方并未约定涉案款项的返还期限，进而认定被上诉人主张并未超过诉讼时效，这是对法律的不当适用。因此，假设款项并未抵顶工程款，那么被上诉人依照该《收条》提起诉讼也已经超过诉讼时效。赵贤辩称，要求维持原判。赵贤向一审法院起诉请求：1.要求被告返还购房预付款35万元，并支付逾期还款的利息损失，利率按中国人民银行同期贷款利率计算，时间从2018年1月13日起至全部款项给付完毕时止；2.由被告承担本案诉讼费用。2012年3月29日被告与原告口头约定，向原告出售法库县大孤家子镇大孤家子村厂房一处，原告支付预付款35万元，被告出具收条一份，后因该厂房系农村集体房产，原告系城镇户口，无法办理更名过户到原告名下，双方的房屋交易解除，但被告迟迟没有返还35万元，为此起诉至法院。一审法院认定事实：2012年3月29日，原、被告达成口头协议，约定被告将坐落于辽宁省法库县大孤家子镇大孤家子村厂房一处出售给原告，当日，被告为原告出具收条一份，写明：“今收到赵贤购房款叁拾伍万元整”，落款处有被告签名，之后，原、被告所达成的上述房屋买卖合同没有继续履行，原告称多年来多次向被告催要无果，故以要求被告返还购房款35万元，并支付逾期还款的利息损失为由起诉至法院。一审法院认为，结合原、被告在庭审中的诉辩，案涉35万元款项的认定为农村房屋购房款，故本案结案案由变更为农村房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”本案中，原、被告买卖的系农村房屋，农村房屋的买卖必然涉及到土地使用权的转让，根据上述法律规定，农村土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。而原告并非案涉房屋土地使用权所属集体经济组织成员，其与被告之间的农村房屋买卖合同，因违反法律、法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告从原告处取得的购房款35万元应当返还，故对于原告的该部分诉请，依法予以支持。关于原告要求的被告支付逾期还款的利息损失，因原、被告违反法律强制性规定买卖集体所有土地上房屋，均存在过错，应当各自承担相应的责任，故对于其该部分诉请，不予支持。关于被告抗辩的案涉35万元购房款抵顶原告拖欠被告的工程款，因其并无相关证据提供，故依法不予采信。关于被告要求继续履行案涉房屋买卖合同，因该合同已被依法确认为无效，故对于被告的该项主张，依法不予支持。关于被告抗辩原告的起诉已超过诉讼时效，因原、被告双方就案涉款项的返还未约定给付期限，被告也未提供证据证明原告的起诉已超过诉讼时效，故对于该项抗辩，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条之规定，判决如下：一、被告李洪军于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告赵贤购房款350000元；二、驳回原告赵贤要求被告李洪军支付逾期还款的利息损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告李洪军负担。本案二审查明事实与一审基本一致。本院认为，本案纠纷性质为农村房屋买卖合同纠纷，农村房屋的买卖涉及到房屋附属土地使用权的转让，因农村土地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份关系相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。而本案房屋买卖合同的买方并非案涉房屋土地使用权所属集体经济组织成员，原审关于该合同因违反法律、法规的强制性规定，应属无效的认定正确。上诉人应将被上诉人交纳的预付款35万元予以返还。关于上诉人提出该款应与被上诉人拖欠上诉人的工程款相互抵销的主张，因其对所主张被上诉人应付其工程款的事实并未提供证据予以证明，故原审对上诉人该主张未予采信，并无不当。关于上诉人提出被上诉人起诉己超过诉讼时效的主张，因上诉人与被上诉人双方就案争款项的返还期限并未进行约定，根据法律规定，对未约定期限的债务，权利人有权随时主张，故原审对上诉人该主张未予采信，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人李洪军负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二一年三月九日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。