江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民初466号原告（案外人）：淮安永泰科技有限公司，统一社会信用代码91320891MA1PAQEX6J,住所地江苏省淮安市淮海西路179号1幢。法定代表人：张红飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚国先，淮安六仁律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈志伟，男，1964年11月13日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：杨海滔，江苏典筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张元新，江苏典筑律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏弘瑞房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320000768299310B,住所地江苏省南京市建邺区应天大街837号8幢201室。法定代表人：徐朝瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨永芳，男，江苏弘瑞房地产开发有限公司总经理。原告淮安永泰科技有限公司（以下至判决主文前简称永泰公司）与被告陈志伟、第三人江苏弘瑞房地产开发有限公司（以下简称弘瑞公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告永泰公司的委托诉讼代理人尚国先，被告陈志伟的委托诉讼代理人杨海滔、张元新，第三人弘瑞公司的委托诉讼代理人杨永芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销淮安市中级人民法院（2020）苏08执异47号执行裁定书；2.确认淮安市鸿基雅园13幢13-1室、13-2室、13-16室、13-17室、13-18室5套房屋归原告所有；3.判决不得执行淮安市鸿基雅园13幢13-1室、13-2室、13-16室、13-17室、13-18室5套房屋；4.判决解除对淮安市鸿基雅园13幢13-1室、13-2室、13-16室、13-17室、13-18室5套房屋的查封措施；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：贵院在执行陈志伟与弘瑞公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2020）苏08执25号执行裁定，查封了淮安市鸿基雅园13幢13-1室、13-2室、13-16室、13-17室、13-18室5套房屋。原告根据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议，贵院于2020年9月14日作出（2020）苏08执异47号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。淮安市鸿基雅园二期13幢13-1室、13-2室、13-16室、13-17室、13-18室5套房屋在贵院查封前，原告已与第三人弘瑞公司签订了合法有效的书面买卖合同，案涉房屋已网签至原告名下，异议人已支付全部购房款。上述房屋虽然未办理过户登记，但不是因买受人自身原因导致的，原告对未能办理案涉房屋产权转移登记手续不存在主观过错。本案中，案涉房屋为门面房，对门面房是否处于占有状态的认定，应有别于住宅等其他商品房。占有是使用、收益、处分并列的一种状态，占有不同于使用，没有使用不等于没有占有。原告购买的5套案涉门面房，门前道路及水电管道等配套设施至今尚未齐备，故原告未实际使用案涉房屋进行经营。但第三人已经将案涉房屋交付给原告，原告对案涉房屋取得实际控制，对案涉房屋已经完全处于合法占有状态。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告对案涉房产享有足以排除法院强制执行的民事权益。原告为淮安经济技术开发区管委会下属的全资国有公司，本案亦涉及国有资产流失问题，请贵院支持原告诉请。被告陈志伟辩称：1.原告并未向弘瑞公司直接支付购房款，弘瑞公司的委托付款导致被告工程款债权无法实现。弘瑞公司分别于2019年5月7日、2019年7月1日向原告出具《委托付款申请》，而此时被告与弘瑞公司的建设工程施工合同纠纷正在淮安仲裁委员会审理过程中，弘瑞公司为逃避债务，委托原告将购房款汇入淮安经济技术开发区新港办事处财政所村级集体资金结算专户，原告并未将购房款直接支付给弘瑞公司。结合原告提供的2019年7月3日弘瑞公司出具的《收据》及2019年7月8日《网上转账支付操作凭证》，弘瑞公司在未收到购房款的情况下，即向原告出具收款收据，双方之间存在串通的可能，弘瑞公司委托付款的行为最终导致被告工程款债权无法实现，损害了被告利益。2.弘瑞公司并未向原告交付案涉房屋，原告也无证据证明其已实际占有案涉房屋。原告2020年9月3日在执行异议案件谈话时陈述：“房屋不具备交付条件，房屋全部登记在开发商名下，房屋未办理分户验收……”。原告在诉状中也陈述案涉5套门面房，门前道路及水电管道等设施尚不齐备。因此，弘瑞公司并未将案涉房屋实际交付给原告。执行异议程序中，经法官现场勘察，案涉房屋目前处于空置状态，原告并未提供证据证明其已实际占有案涉房屋。因此，在法院查封之前原告并没有实际占有案涉房屋。综上，原告并未向弘瑞公司直接支付购房款，也无证据证明其已实际占有案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告对案涉房屋的权利并不能排除被告的强制执行，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人弘瑞公司同意原告诉讼请求。本院经审理查明，陈志伟与弘瑞公司建设工程施工合同纠纷一案，淮安仲裁委员会于2020年1月13日作出（2018）淮仲裁字第0410号裁决书，裁决：一、弘瑞公司于本裁决送达后15日内向陈志伟支付工程款2847970.62元；二、弘瑞公司于本裁决送达后15日内向陈志伟支付工程款逾期付款利息，其中，以2300466.36元为基数，自2013年10月12日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以741659.1元为基数，自2014年10月17日起至2015年10月11日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以341659.1元为基数，自2015年10月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以370829.55元为基数，自2017年10月17日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本案仲裁费用34513元，由陈志伟负担10019元，弘瑞公司负担24494元（陈志伟已预付，弘瑞公司直接给付陈志伟）。裁决生效后，因弘瑞公司未履行生效裁决确定的义务，陈志伟申请强制执行，本院于2020年3月9日立案执行，案号为（2020）苏08执25号。依据陈志伟的申请，本院于2020年6月24日作出（2020）苏08执25号执行裁定书，裁定查封弘瑞公司网签至个人名下的淮安市鸿基雅园18幢103室、201室、203室、301室、601室、803室、804室、903室、1004室共9套房屋，网签至永泰公司名下的淮安市鸿基雅园13幢13-1室、13-2室、13-16室、13-17室、13-18室共5套房屋。同日，本院向淮安经济技术开发区住建局送达执行裁定书和协助执行通知书，要求该局协助查封弘瑞公司上述14套房屋，查封期限为三年，查封期限自2020年6月24日起至2023年6月23日止。2020年8月20日，本院将上述查封裁定重新打印，并邮寄给相关案外人。案外人永泰公司提出异议，对淮安市鸿基雅园13幢13-1室、13-2室、13-16室、13-17室、13-18室房屋主张所有权，要求停止对该套房屋的执行并解除查封。异议审查中，本院于2020年9月3日与永泰公司等七名异议人谈话，承办法官询问案涉房屋有无取得备案验收证明时，七异议人表示：“房屋不符合交付条件，没有备案证明。本来约定2018年12月30日交付，到现在开发商都没有通知我们拿房子，开发商人都找不到了。”2020年9月14日，本院作出（2020）苏08执异47号执行裁定书，裁定驳回永泰公司的异议请求。永泰公司遂提起本案诉讼。另查明，2020年9月3日，本院作出（2020）苏08执监12号执行裁定书，将该案指定淮安经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）执行。开发区法院于2020年9月11日立案，案号为（2020）苏0891执1408号。同年12月29日，该院裁定终结该案本次执行程序。再查明，2019年4月3日，永泰公司与弘瑞公司签订《商品房买卖合同》2份，约定永泰公司购买弘瑞公司开发的鸿基雅园13幢13-1室、13-2室商铺，建筑面积分别为30.47平方米和35.58平方米，售价分别为411345元和480330元，均于2019年4月3日前支付全部房款。2019年5月5日，弘瑞公司向永泰公司出具了购房发票2张，称收到上述两套房屋的全部房款。同年5月7日，弘瑞公司向永泰公司出具《委托付款申请》，要求永泰公司将购买的鸿基雅园13-1室、13-2室、16-1室、16-6室、16-7室、16-11室6套商铺房款合计3818070元汇入淮安经济技术开发区新港办事处财政所村级集体资金结算专户开立的10210188000124118账户。同日，永泰公司将3818070元汇入淮安经济技术开发区新港办事处财政所村级集体资金结算专户开立的10210188000124118账户。2019年5月7日，弘瑞公司向永泰公司出具收据，称收到上述6套房屋的购房款。2019年4月18日，永泰公司与弘瑞公司签订《商品房买卖合同》3份，约定：永泰公司购买弘瑞公司开发的鸿基雅园13幢13-16室、13-17室、13-18室商铺，建筑面积分别为49.92平方米、45.37平方米、55.92平方米，售价分别为673920元、612495元、754920元，均于2019年4月18日前支付全部房款。2019年7月1日，弘瑞公司向永泰公司出具了购房发票3张，称收到上述三套房屋的全部房款。同日，弘瑞公司向永泰公司出具《委托付款申请》，要求永泰公司将购买的鸿基雅园13-16室、13-17室、13-18室、14-1802室、16-301室、16-603室、16-701室、16-1304室、16-4室9套商铺房款合计5467205元汇入淮安经济技术开发区新港办事处财政所村级集体资金结算专户开立的10210188000124118账户。同年7月3日，弘瑞公司向永泰公司出具收据，称收到上述9套房屋的购房款。同年7月8日，永泰公司将5467205元汇入淮安经济技术开发区新港办事处财政所村级集体资金结算专户开立的10210188000124118账户。还查明，第三人弘瑞公司已取得案涉房屋预售许可证，商品房预售许可证号为淮房预售证2016001号。案涉房屋至一审开庭时尚未办理竣工验收手续，亦未办理房屋交付手续。本院认为，本案争议焦点为：1.原告对案涉5套房屋是否享有所有权；2.如原告不享有所有权，其对案涉房屋是否享有足有排除强制执行的民事权益。关于原告对案涉5套房屋是否享有所有权问题。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，因案涉5套房屋系第三人弘瑞公司建造，根据上述法律规定，案涉5套房屋应属第三人弘瑞公司所有。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中，原告永泰公司虽然与第三人弘瑞公司签订了《商品房买卖合同》，购买案涉的5套房屋，因案涉房屋未办理竣工验收手续，不具备办理初始权登记条件，案涉房屋至今未登记在原告永泰公司名下，原告并未取得案涉房屋的物权，案涉房屋不属原告所有，原告永泰公司主张案涉房屋属其所有无事实和法律依据。关于原告对案涉房屋是否享有足有排除强制执行的民事权益问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因原告系企业法人，且原告购买的房屋系营业房，其非商品房消费者，审理本案应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。首先，关于原告有无在本院查封前签订合法有效的书面买卖合同问题。本案中，原告于2019年4月3日与弘瑞公司签订《商品房买卖合同》，购买弘瑞公司开发的鸿基雅园13幢13-1室、13-2室商铺。后原告又于2019年4月18日与弘瑞公司签订《商品房买卖合同》，购买弘瑞公司开发的鸿基雅园13幢13-16室、13-17室、13-18室商铺。而本院查封案涉5套房屋的日期为2020年6月24日。因弘瑞公司出售案涉房屋时已取得商品房预售许可证，且本院查封案涉房屋在原告购房之后，故应当认定原告在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于原告在本院查封前有无合法占有案涉房屋问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”本案中，案涉房屋未办理竣工验收手续，依法不符合交付条件。在本院查封案涉房屋前，原告与第三人并未办理案涉房屋交付手续。本案庭审中，第三人弘瑞公司亦明确表示该公司未与原告办理案涉房屋交付手续。原告在一审中未向本院提供其于本院查封前合法占有案涉房屋的证据材料。故应当认定原告在本院查封前并未合法占有案涉房屋，原告主张已合法占有案涉房屋无事实依据。对被告关于原告未实际占有案涉房屋的答辩意见，本院予以采纳。第三，关于原告有无支付案涉房屋全部价款问题。永泰公司与弘瑞公司签订《商品房买卖合同》后，根据弘瑞公司出具的《委托付款申请》，分别于2019年5月7日、7月8日将案涉5套房屋的全部价款汇入弘瑞公司指定的收款账户，弘瑞公司向原告出具了收款收据和发票。虽然原告支付的购房款未直接汇入弘瑞公司账户，且存在弘瑞公司在未收到购房款时向原告出具收款收据和发票的情况，但因为原告系根据弘瑞公司的要求将购房款汇入指定账户，且弘瑞公司向原告出具了收款收据和发票，被告陈志伟答辩时只是认为原告未向弘瑞公司直接付款，并未否认原告支付房款的事实，故应认定原告已支付了案涉房屋的全部价款。第四，关于案涉房屋未办理过户登记是否系买受人自身原因问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，商品房未经验收或者验收不合格，不得交付使用。本案中，因案涉房屋未办理竣工验收手续，尚不具备交付条件，原告未办理案涉房屋的权属登记手续，非原告自身原因，原告对此并无过错。综上所述，原告永泰公司虽然于本案查封前与第三人弘瑞公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，未办理案涉房屋过户手续亦非其自身原因，但由于其未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，其对案涉房屋不享有所有权，亦不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决如下：驳回原告淮安永泰科技有限公司的诉讼请求。一审案件受理费30264元，由原告淮安永泰科技有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费用。审 判 长  董国华审 判 员  刘群英人民陪审员  周亚玲二〇二一年三月四日法官 助理  朱永荔书 记 员  程 莹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。