北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）京03民终4033号上诉人（原审原告）：李爽，女，1985年11月15日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：韩飞宇，北京市善邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许晨，女，1966年4月11日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：王政，北京卓海律师事务所律师。上诉人李爽因与被上诉人许晨租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初1307号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李爽上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行审理。事实和理由：1.原审法院认为许晨系代理刘晨夫妇签订合同，并且李爽订立合同时候是明知的是错误的。李爽与许晨签署合同时许晨并没有明确表明其与刘晨夫妇是代理关系，并且也不能通过合同中列明的实际居住人的条款而否定合同主体关系，即租赁合同的双方当事人为李爽与许晨。2.根据本案的情况，法院应当通知实际居住人刘晨夫妇到庭参加诉讼并查清事实情况，并且向李爽释明并追加刘晨夫妇为本案被告。3.如果李爽起诉合同签订主体因主体不适格被驳回起诉，那么在没有办法获取实际居住人身份情况的前提下，李爽没有办法获取刘晨夫妇的主体身份信息，将面临立案困难的情况，民事主体的合法权益不能得到法律的保护，有违法律精神和原则。许晨答辩称，同意一审裁定，不同意李爽的上诉请求和理由。李爽向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方签订的房屋租赁合同，许晨立即返还租赁房屋：2.请求判令许晨支付迟延支付租金的违约金6.9万元（按月租金4.6万元的10%计算15天）；3.请求判令许晨支付解除合同的违约金4.6万元：4.请求判令许晨支付至实际返还租赁房屋之日的房屋使用费用（以合同约定租金为标准计算）及违约金（以每日月租金10％标准计算）；5.请求判令许晨支付至实际返还租赁房屋之日租赁房屋产生的水、电、电话、电视收视、燃气及上网等费用；6.本案诉讼费用由许晨承担。庭审中，李爽明确其诉讼请求为：1.请求判令解除双方签订的房屋租赁合同：2.请求判令许晨支付迟延支付租金的违约金6.9万元（按月租金4.6万元的10%计算15天)；3.请求判令许晨支付解除合同的违约金4.6万元：4.判令许晨支付物品保管费。自2019年12月7日至实际将物品搬走之日止，按照月租金4.6万元的50%计算；5.诉讼费由许晨承担。一审法院认定事实：李爽（出租人，甲方）与许晨（承租人、乙方）于2018年4月20日签订《北京市房屋租赁合同》，第一条（一）房屋坐落于北京市顺义区天柱东路×号院×区×号楼×至×层×，建筑面积421平方米；（二）房屋权属状况：甲方持有不动产权登记证，房屋所有人姓名李爽，已设定了抵押。第三条（一）房屋租赁期限自2018年6月7日至2020年6月6日，共计2年。第四条（一）租金标准及支付方式：46000元/月，租金总计1104000元。支付方式：现金押一付六，各期租金支付日期2019年4月21日、2018年12月1日、2019年6月1日、2019年12月1日。（二）押金46000元。第五条租赁期内的下列费用中，（7）（12）由甲方承担，（1）（2）（3）（4）（6）（10）由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同；1.迟延交付房屋达15日的2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达15日的2.欠缴各项费用达10000元的3.擅自改变房屋用途的4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的7.擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同工解除情形。第十条违约责任（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金10%每天标准支付违约金。第十二条其他约定事项实际居住人刘晨。关于本案实际承租方即许晨主体资格是否适格问题，双方存在争议。许晨主张本案的实际承租人是案外人刘晨和王熙岩夫妇，故许晨不具有本案被告的主体资格，理由为许晨是代理王熙岩夫妇签订租赁合同，李爽当时对此明知。房屋租金的交纳者和涉诉房屋的使用者均是王熙岩夫妇，许晨没有实际使用房屋。李爽称其知道王熙岩夫妇住在房屋内，签合同时王熙岩夫妇和许晨都在，且听说许晨是王熙岩家里公司的会计。就相关事实，双方举证情况如下：李爽提交2018年5月31日签署的《物业交接单》，乙方（承租人）处手写签名“王熙岩”,许晨称无法核实真实性。关于租金的支付情况，双方一致确认租金已经交付至2019年11月6日。根据李爽提交的银行转账记录，租金的支付人为刘晨和王熙岩。李爽提交其丈夫刘元第与王熙岩的微信沟通记录，内容为双方沟通关于房屋腾退问题。许晨对真实性认可，对证明目的不认可，理由：王熙岩认为合同有效期只要在交租金就还可以接着住，虽然说定了搬家时间，但是需要双方到场确认。李爽提交《物品清点确认单》，记载：经许晨委托人刘晨清点，存放在万通天竺新新家园×区×业主李爽家的所有物品无丢失及损坏，并确保日后可能发生的丢失及损坏，与李爽无关。清点人：刘晨，业主：李爽。日期2020年8月17日。李爽提供刘晨的手机号，一审法院于庭审中当庭拨通该电话号码，电话对方称：写过物品清点确认单，我跟王熙岩是夫妻，房子原来是我们在住。许晨提交《情况说明》，记载：我是王熙岩（身份证号码×××），贵院审理的李爽诉许晨房屋租赁合同纠纷一案所涉及的房屋（顺义区万通天竺新新家园×区×）是我当初委托许晨帮我签署的房屋租赁合同。我是实际承租人，当时该房屋也是我居住的，租金也是我缴付业主的，诉状中许晨的电话号码136XX******也是我本人的手机。本次诉讼与许晨无关。证明人：王熙岩，2020年9月14日。李爽称对该《情况说明》的真实性无法核实，且不认可证明目的。许晨提交中介机构王晓宇的《证明》，记载：“我是北京墅生活房地产经纪有限公司的经纪人王晓宇，当时是我们公司作为中介方，把顺义区万通天竺新新家园×区×，介绍给王熙岩家租住的。我可以证明，这个房子一直是王熙岩夫妇在住，许晨仅是签署合同时来过我们店里，当初都是王熙岩爱人在谈的租房细节。关于业主李爽让王熙岩夫妇搬走的过程，我大概就能想起来一个经过，我记得是10月底的一个中午，业主李爽给我打电话，说房租到期，约我去一趟，当时王熙岩夫妇都没在家，阿姨跟孩子在家，业主给租客他们打电话，双方电话中也闹得不愉快，中间这个租金情况，我也不清楚，最后业主就从阿姨那把钥匙给收走了，阿姨就走了。走了之后业主李爽就把那个钥匙放在物业了，也是我跟他去的，应该是当天业主李爽就把租客他们那个佛像给打包了，让我交给王熙岩夫妇，我说我给不了，他非得放我们这边，当时我也没收，业主李爽他就第二天送我们店里了，放在我们店门口了。第二次就是业主李爽让我去作证，就说让给我录个像，那个具体时间我忘了，应该是12月中旬，我就一直录像，他们雇的人在打包，因为时间太长了，我那个手机坏了，也卖掉了，录像也不在了。因为是公司行为，所以我不能签字，但我可以随时出庭，把我知道的情况向法官陈述。”李爽称事情经过差不多是这样的。一审法院认为，本案的争议焦点为许晨的主体资格问题。本案双方在合同中明确备注实际居住人为刘晨，且李爽自述签订合同时刘晨、王熙岩夫妇均在场；另根据王晓宇的书面《证明》，李爽基本认可“许晨仅是签署合同时来过我们店里，当时都是王熙岩爱人在谈的租房细节”的事实。因此，一审法院确认李爽签署合同时明知合同的实际承租人是刘晨和王熙岩，许晨仅是代为签署合同；合同履行过程中，是刘晨夫妇在实际居住房屋，且房屋租金始终是由刘晨夫妇向李爽直接交纳；在租赁双方因解除合同并腾退发生纠纷时，亦是由李爽和刘晨夫妇直接交涉。综合整个租赁过程，均是由刘晨夫妇在与李爽实际履行，许晨仅有一次出面签署合同，此后未再参与合同的履行、解除及腾退等环节。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。结合本案查明的事实，李爽在签署合同时明知许晨与实际承租人刘晨夫妇之间的代理关系，因此，涉案租赁合同应直接约束李爽和案外人刘晨、王熙岩。许晨与李爽之间并无实际租赁关系，李爽依据房屋租赁合同要求许晨承担责任，缺乏事实依据和法律依据，应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回李爽的起诉。二审期间，各方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。根据本案审理查明的事实，系王熙岩夫妇与中介商谈租房的细节，许晨仅是出面签署租赁合同，签订合同时王熙岩夫妇亦在场，合同中注明了房屋实际使用人是刘晨，李爽提交的物业交接单中系王熙岩签字，租金为王熙岩夫妇支付给李爽，在协商房屋腾退、合同解除事宜时，亦是王熙岩夫妇与李爽沟通，故在整个租赁过程中，均是由王熙岩夫妇在实际履行合同，许晨仅是代理王熙岩夫妇签订合同，且李爽在签订合同时对此应明知，故租赁合同应直接约束李爽和王熙岩夫妇，许晨与李爽并无实际租赁关系。李爽要求许晨承担租赁合同下的责任，无事实和法律依据，一审法院裁定驳回并无不当。李爽因案涉租赁合同发生的纠纷，可与王熙岩夫妇另行解决。综上，李爽的上诉请求及理由不能成立，一审法院裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  张海洋二〇二一年三月二日法官助理  俞 洁法官助理  王世洋书 记 员  赵 宇