湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初8085号原告：湖南富兴置业发展有限公司，住所地长沙市开福区蔡锷北路411号金地大厦4层整层。法定代表人：许海。诉讼委托代理人：贺伟，系公司员工。诉讼委托代理人：闫婧，系公司员工。被告:北京水孩子教育科技有限公司,住所地北京市海淀区远大路1号-1层D12号.法定代表人：袁虎筱。原告湖南富兴置业发展有限公司诉被告北京水孩子教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成由审判员李建科担任审判长，人民陪审员彭斌、刘艳红参加的合议庭公开开庭进行了审理，原告湖南富兴置业发展有限公司委托代理人贺伟到庭参加了诉讼，被告北京水孩子教育科技有限公司经本院传唤未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告湖南富兴置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告北京水孩子教育科技有限公司（以下简称水孩子公司）支付2020年2月1日至2020年6月30日欠付的租金313410元（62682元/月*5），逾期利息65816元（欠付租金313410*逾期天数210*逾期利息1‰）;欠交的物业费101000元（20200元/月*5），逾期利息21210元（欠付物业费101000元*1‰），以上共计462937元；2、判令被告支付装修免租期4个月与经营免租期4个月的租金，共计468640元；3、判令被告已支付的保证金137160元不予退还；4、判令被告承担合同解除违约金175740元。以上共计1282976元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2016年6月29日签订《租赁合同》，合同约定被告在下一个租金周期前10日向原告湖南富兴置业发展有限公司（以下简称湖南富兴置业发展有限公司）支付下一周期的租金，根据《租赁合同》第7.3条约定，被告需在缴纳周期第一个月5日前向管理公司即原告支付下一个物业周期的物业费，截止到2020年8月31日，被告未向原告支付2020年2月1日至6月30日的租金313410元及物业费101000元，逾期7个月，根据《租赁合同》第24.6条约定，被告须向原告支付欠付金额1‰的迟延履行违约金，则租金及物业费的迟延履行违约金共计87026元。原告给与被告4个月的装修免租期及4个月的经营免租期，共减免租金468640元（58580元/月*8），根据《租赁合同》第24.14条约定，若因被告违约导致合同终止的，被告应补交装修期及经营期减免的全部租金，即被告应补交租金468640元。被告保证金共137160元，根据《租赁合同》24.4条约定不予退还。根据《租赁合同》第24.16条约定，被告违约导致合同解除的，还应当承担月租金3倍的合同解除违约金，即175740元。以上被告须向原告共计支付1282976元。综上所述，原告曾经多次向被告主张上述费用，但被告拒不支付，为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告北京水孩子教育科技有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提出书面答辩意见。经审理查明：富兴世界金融中心是原告湖南富兴置业发展有限公司开发的项目，原告与被告北京水孩子教育科技有限公司双方于2016年6月29日签订了《租赁合同》，约定原告将位于长沙市开福区××路××段××号××购物中心××层××号商铺租给被告，租赁期限为计租期之日起96个月，第一个租约年到第三个租约年的月租金总额为58580元，第四个租约年月租金总额为62681元，第五个租约年月租金总额为67086元（以下略），租金按三个月为一个交纳周期，被告应在上一个周期最后一个月20日前向原告一次性足额支付下一周期租金。被告向原告支付117160元作为履约保证金，合同履行完毕，原告无息退还，如被告未履行合同各项付款义务，原告有权从履约保证金中相应扣除。被告还应交纳租赁商铺的物业管理费，每月物业服务费标准为20200元，被告需在缴纳周期第一个月5日前向原告支付下一个物业周期的物业费。被告租赁商铺约定交付日为2016年11月30日，自交付日起120日为被告装修免租期，此期间被告无需承担租金，但应承担商铺的水、电、燃气、热力等费用。合同违约责任第24.6条约定，被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，被告应当向原告或管理公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；迟延超过15日，原告有权单方解除合同。第24.4条约定，双方确认，本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同项下之履约保证金。第24.14条约定，双方特别明确，被告妥善履行本合同是原告给予被告装修期和优惠租金政策的前提。如因被告原因导致本合同提前解除终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），则被告应当在本合同终止后7日内按月租金标准补交装修期的优惠和减免的全部租金。第24.16条约定，因违约导致另一方要求解除合同的，违约方除应承担合同约定的违约金等违约责任外，还应按合同解除当月租金的3倍承担合同解除的违约责任。合同还约定，原告同意自购物中心开业次日起被告享有4个月经营免租期，经营免租期间原告减免租金。合同订立后，原告湖南富兴置业发展有限公司与被告北京水孩子教育科技有限公司各自依约履行合同义务。但自2020年1月以来，被告北京水孩子教育科技有限公司拖欠原告租金及物业管理费。原告湖南富兴置业发展有限公司多次向被告北京水孩子教育科技有限公司催缴，曾于2020年5月20日向被告发出催款通知函，催款通知函要求被告在2020年5月25日前支付欠付2020年第一季度及第二季度的租金及物业服务费，被告北京水孩子教育科技有限公司未予支付。又查明，被告北京水孩子教育科技有限公司在签订合同后向原告湖南富兴置业发展有限公司交纳了两个月的租金共计117160元作为履约保证金。经原告确认，被告拖欠了2020年2月1日至6月30日5个月的租金及物业服务费，被告北京水孩子教育科技有限公司于2020年8月已经搬离租赁的房屋。原告湖南富兴置业发展有限公司为维护自身合法权益，起诉至本院，引致本案纠纷。上述事实，有庭审笔录、当事人陈述、《租赁合同》、《复兴置业催款通知函（一）》、《复兴置业催款通知函（二）》、催款通知函等证据佐证。本院认为：原告湖南富兴置业发展有限公司与被告北京水孩子教育科技有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当依照合同约定履行义务。原告应当为被告提供租赁物及履行相应的配套措施，被告也应当按照约定支付相应的租金及物业费，并应当承担未按照约定履行合同的违约责任。关于本案的争议主要为以下两个方面:一、关于被告欠付的租金数额及物业服务费数额问题。根据原告与被告签订的《租赁合同》第9.1条约定，双方确定商铺交付日期为2016年11月30日，又根据合同第10.1条约定，自交付日120天为被告装修免租期，此期间内被告无需承担租金，计租日为装修免租期届满之日，由此可见，原告主张被告欠付2020年2月1日至2020年6月30日的租金计算标准有所不同，2020年2月1日至2020年3月31日的租金应第三个租金年月租金总额58580元计算，而2020年4月1日至2020年6月30日的租金应当为第四个租金年月租金总额62681元计算。故被告北京水孩子教育科技有限公司欠付的租金总计为：58580*2+62681*3=305203元。根据《租赁合同》第7.1条约定的物业服务费20200元／月计算，被告欠付的物业服务费为20200*5=101000元。二、关于被告承担的违约责任问题。根据《租赁合同》第24.6条的约定，被告迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告或者管理公司支付相当于欠付租金1‰的迟延履行违约金。原告于2020年5月20日向被告发出催款通知书，催款通知书中明确将被告向原告支付租金、物业服务费的履行期限延长至2020年5月25日。因而，租金及物业服务费逾期未支付的违约起算点应当自2020年5月26日起算，计算到原告所主张的2020年8月31日止，共计98天，被告需要向原告支付逾期付款的违约金共计：406203元（305203元+101000元）*1‰*98天=39808元。对于原告要求被告支付装修期免租期4个月和经营免租期4个月的租金，以及判令被告承担当月租金3倍的解除合同的违约责任，本院认为根据合同约定内容，上述主张的实现均以合同解除为前提，因本案原告湖南富兴置业发展有限公司并未向被告作出解除合同的意思表示，也未向本院提出主张解除租赁合同的诉讼请求，故本院对原告上述主张不予支持。又，根据《租赁合同》第6.2条的规定，租赁期限内，被告未履行合同各项付款义务时，原告有权从履约保证金或者该物业管理费保证金中扣除被告欠付的租金、物业服务费或其他各项费用，故对于原告主张的被告已支付的保证金117160元不予退还本院予以支持，但该保证金应当抵扣被告欠付的租金与物业费。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条的规定，判决如下：一、被告北京水孩子教育科技有限公司在本判决生效之日起10日内向原告湖南富兴置业发展有限公司支付2020年2月1日至2020年6月30日期间欠付的租金305203元和物业服务费101000元，两项合计总额406203元，此款抵扣被告的履约保证金117160元后，被告北京水孩子教育科技有限公司应实际支付289043元；二、被告北京水孩子教育科技有限公司于本判决生效之日起10日内向原告支付延期支付租金、物业管理费的违约金共计39808元；三、驳回原告湖南富兴置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16347元，由被告北京水孩子教育科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李建科人民陪审员  彭 斌人民陪审员  刘艳红二〇二一年三月四日代理书记员  刘倩妮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。