江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初10952号原告：赵志前，男，1984年10月23日出生，汉族，户籍所在地江苏省兴化市。委托诉讼代理人：赵倩瑶，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄淑婷，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告：朱大双，男，1992年6月22日出生，汉族，住无锡市滨湖区。原告赵志前与被告朱大双房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵志前的委托诉讼代理人黄淑婷，被告朱大双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵志前向本院提出诉讼请求：1.判令朱大双支付租金6000元（1500元／月×4月），并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款的利息；2.判令由朱大双支付违约金4500元（1500元／月×300%）；3.本案诉讼费由朱大双承担。事实和理由：2018年8月13日，双方在无锡链家房地产经纪有限公司签订《无锡市房屋租赁合同》，约定由朱大双向赵志前承租其位于无锡市××号××号房屋，租期为5年，每月租金1500元，押一付六，租金按照合同约定的支付日期。合同签订后，朱大双按照合同向赵志前支付了租金和押金。2020年2月中旬，赵志前接到物业管家的电话得知房子发生了火灾，与朱大双联系处理无果。按照合同约定，朱大双应于2020年5月10日缴纳2020年5月10日至11月10日合计6个月的房租，但朱大双直至6月16日才支付了租金1500元，并电话联系赵志前称不再续租。按照双方签订的《无锡市房屋租赁合同》之相关约定，提前退租需提前90日通知对方，并按月租金的300%支付违约金，同时，赵志前的房屋因火灾至今无法正常使用和再次出租。赵志前为维护的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。朱大双辩称，1.朱大双退租的原因是房屋发生火灾，属于不可抗力。火灾后，朱大双已经把房子恢复成火灾前的样子，也已经补给赵志前5个月的房租，6月16日交的最后一次房租是截止到7月25日的房租。8月11日赵志前来无锡跟朱大双商讨，提出只要把房子恢复原状就可以，但因为疫情，朱大双也没有办法继续承租；2.赵志前也存在违约的情况，房屋交付的时间超过了合同约定的时间十天，超过十天朱大双可以单方解除合约；3.合同履行中，由于合同约定的支付日期有错误，朱大双要求其更改，但赵志前不同意更改；4.火灾发生后，朱大双提出要帮赵志前将房屋出租或卖出，但赵志前不同意。因此要求驳回赵志前的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：无锡市××号××号房屋登记在赵志前名下。2018年8月，房屋出租方（甲方）赵志前与房屋承租方（乙方）朱大双签订《无锡市房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容为：1.房屋坐落于无锡市××号××室，建筑面积88.41平方米；2.租赁用途：居住；3.房屋租赁期自2018年12月25日至2023年12月24日，共计5年。甲方应于2018年11月13日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡、电卡、燃气卡后视为交付完成；4.租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；5.租金标准及支付方式：租金每月人民币1500元，年租金90000元；6.租金押1付6，各期租金支付日期：2018年11月13日、2019年5月10日、2019年11月10日、2020年5月10日、2020年11月10日、2021年5月10日、2021年11月10日、2022年5月10日、2022年11月10日、2023年5月10日；7.押金：1500元，乙方应于支付第一笔租金当日一并支付给甲方，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；8.除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；9.经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；10.租赁期内，甲方需提前收回的该房屋的，或乙方需提前退租的，如不符合单方解除条件的，若双方协商一致解除合同的，除应征得对方的同意外，还应提前90日通知对方，并按月租金的300%向对方支付违约金；甲方还应退还未发生的租金；11.乙方有权对房屋进行装修、转租、安全问题由乙方承担。合同附件一，双方在交房确认表中签字明确房屋交房日期为2018年11月13日，同时该表载明：对上述情况，乙方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接受。2020年1月18日，无锡市××号××室发生火灾，经消防部门调查认定，起火部位位于九龙仓碧玺Ａ区××号××室内，起火点位于南侧中间卧室席梦思床西侧床尾处，起火原因未电吹风机长时间烘烤引燃周围可燃物引起的火灾。火灾发生后，赵志前妻子王艳与朱大双之间的微信聊天内容如下：6月10日。王艳：你好，提醒一下要交房租了。朱大双：30号，星期二。王姐这边让你老公加我微信，或者把老公微信给我。让管家打我电话。王艳：我已经帮你把物业联系好了，你直接过去找他，把水费付掉就行。朱大双：钱下午给到你们。6月14日。王艳：租金还没有到。朱大双：不会吧，我问问。朱大双通过微信转账给王艳1500元。王艳：收到一个月的房租。8月2日。王艳：你好，明天我准备过去收房了，都收拾好了吗？朱大双：还没有。星期三过来吧。8月5日。王艳：你好，房子都清理干净了吗？朱大双：还没有，这两天高温加台风所有要晚两天，但是如果有人要做仓库的话完全可以。8月6日。王艳：房子收拾好了吗？钥匙和证件有没有放到链家？朱大双：昨天收拾了，还不是很干净，现在还在收拾。王艳：全部收拾好弄干净你告诉我一声，我安排时间过去。朱大双：王姐弄好了，你什么过来。王艳：你先拍个视频给我，别让我白跑一趟。朱大双：太暗了，拍不了，等有空的时候我会拍给你，墙面没办法弄，有点黑。王艳：黑的地方你打磨一下，至少别让人家看出来是有过火灾的吧。朱大双：问了，打磨的话比刷油漆还贵，等拿到赔偿之后给你刷油漆，现在完全不影响出售和出租。王艳：我看你贴瓷砖的地方也是很黑的，那里有没有洗擦干净？朱大双：今天没有水，王姐想不想继续租出去，我可以帮你找要仓库客户。王艳：不同租了，我有别的打算。审理中，双方一致确认，朱大双于2020年8月11日将案涉房屋交还赵志前。审理中，赵志前陈述：1.朱大双缴纳了2018年11月13日至2020年6月16日。在此期间足额缴付，之后就没有在交付了。根据合同约定，应该是在2020年5月10日支付下半年六个月的租金，但朱大双直至2020年6月16日才交付了一个月的租金，也就是还拖欠了5个月的租金。由于朱大双还有1500元在赵志前处，故剩余未缴纳的5个月租金，用押金抵扣一个月后，还有四个月的租金没有支付；2.房屋出租时，确实是毛坯房。火灾发生后，房屋一直空置；3.退租是朱发双提出的，退租时朱大双仅是简单粉刷，门把手和玻璃移门都是坏的。审理中，朱大双陈述：1.案涉房屋交付时是毛坯房，朱大双进行了装修。火灾后，朱大双将房屋恢复成原来的样子；2.合同约定的交房日期是2018年11月13日，但是当天仅交付了房屋，没有交付水卡；3.朱大双租赁案涉房屋后，将房屋转租给他人；4.2018年11月13日至2020年7月25日期间的租金都足额缴付了，之后就没有在缴纳过，最后一笔是2020年6月交的；5.朱大双1月份就跟房东说要退租的，是因为房子起火和疫情，既然不住了，就不存在租金。房屋从1月开始空置，也跟房东说退租了，已经付了五个月租金，从起火到6月份，再主张违约金不合理，即使违约金能够主张，希望考虑疫情影响，酌情进行调整；6.起火的原因是次承租人电器使用不当导致。本院认为，赵志前与朱大双签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，应为有效。赵志前与朱大双签订《房屋租赁合同》后，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》履行过程中，由于案涉房屋发生火灾，经双方协商后，朱大双于2020年8月11日将案涉房屋交还赵志前，故可以认定《房屋租赁合同》于2020年8月11日解除，朱大双应缴纳至2020年8月11日的房屋租金。因朱大双已经于2020年8月11日从案涉房屋中搬离，故赵志前要求朱大双继续支付房屋租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》，朱大双应于2020年5月10日支付下半年6个月的租金，但朱大双仅支付了1个月的租金，故现赵志前要求朱发双支付逾期付款利息，符合法律规定，但应截至2020年8月11日。关于违约金，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定的“租赁期内，甲方需提前收回的该房屋的，或乙方需提前退租的，如不符合单方解除条件的，若双方协商一致解除合同的，除应征得对方的同意外，还应提前90日通知对方，并按月租金的300%向对方支付违约金”，本案实际是因火灾发生后，朱大双向赵志前提出不再续租的，经双方协商一致后解除了租赁合同，故现赵志前根据合同约定要求朱大双支付违约金，本院予以支持，但考虑到朱大双在退租前将房屋恢复原状、疫情及本案实际情况，本院酌情将违约金调整为3000元，因朱大双尚有1500元押金在赵志前处，故予以抵扣。案涉房屋发生火灾系因次承租人电器使用不当导致，并非不可抗力的原因导致，朱大双在交房确认表中签字明确房屋交房日期为2018年11月13日，赵志前也不存在房屋迟延交付超过10天的情形，因此本案中不存在合同约定的朱发双有权单方解除租赁合同的情形，朱大双提出的抗辩意见，既不符合法律规定，也不符合合同约定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、朱大双应于本判决发生法律效力之日起十日内向赵志前支付2020年7月25日至2020年8月11日的租金900元及逾期利息（以6000元为基数，自2020年6月16日起至2020年8月11日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、朱大双应于本判决发生法律效力之日起十日内向赵志前支付违约金1500元；三、驳回赵志前的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，减半收取计31.5元（赵志前已预交），由朱大双负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向赵志前支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李琪霖二〇二一年三月十六日书记员  赵蕴怡本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。计算清单：月租金为1500元，每日为1500/30=50元。2020年7月25日至2020年8月11日共18天，18*50为900元。