辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终939号上诉人（原审被告）：岳岩，女，1964年4月23日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：邓珂，北京市京师（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李屹璐，北京市京师（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛艳玲，女，1979年10月15日生，汉族，住黑龙江省木兰县。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人岳岩因与被上诉人薛艳玲租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。岳岩上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判上诉人不承担2020年4月16日之后的剩余租金返还义务。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在合同具备履行条件的情况下，未与上诉人协商一致而单方面腾空店铺，显属恶意违约，不享有单方解除合同的权利。（一）被上诉人的行为属于恶意违约。商城早于2020年4月13日通知各业户及租户于4月17日恢复营业，被上诉人虽然通知上诉人将商铺腾空、交接钥匙，但系在租赁合同具备履行条件、案涉商铺能够正常经营的前提下搬离了店铺，被上诉人以其自身行为表明其拒不履行合同，属于明显的恶意违约。（二）本案不适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定。首先，如上所述，被上诉人的行为属于恶意违约；其次，被上诉人继续承租房屋，不存在对其显失公平的情形；最后，上诉人作为守约方，不同意解除合同是一个正常人的合理考量。在今年的形势下，出租方和承租方本应公平协商、同舟共济、共渡难关，合理分担风险。原审法院认为被上诉人“应遵循诚实信用原则予以接受以减少损失”毫无事实和法律依据。（三）被上诉人不享有法定或约定的解除权。被上诉人不存在法律规定的法定解除权，双方之间亦未约定合同的解除条件，导致约定解除或法定解除的条件未能成就。解除合同本就不是违约情形下唯一的救济手段，更不是当然的救济手段。若合同动辄可得解除，则必将引发市场秩序的混乱、交易成本的虚高和资源配置效率的低下。二、被上诉人应当承担恶意违约所造成的全部损失。参照最高法公报案例《孟元诉中佳旅行社旅游合同纠纷案》，“一方当事人提出解除合同后，在未与对方协商一致的情况下，拒绝对方提出减少其损失的建议，坚持要求对方承担解除合同的全部损失，并放弃履行合同，致使自身利益受到损害的，应自负全部责任。”根据《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第九十三条、九十四条的规定，在无法定或约定的解除情形下，合同一方当事人未与对方协商一致的，不得单方强行解除合同，并要求对方承担解除合同的全部损失。在双方没有达成一致时，任何一方当事人均应继续履行合同约定的权利和义务，违反合同约定的一方，应依据《合同法》第一百零七条的规定，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，在双方未对是否解除合同达成一致意见时，一方提出解除合同并拒绝对方减少损失的建议，坚持要求对方承担解除合同的全部损失，同时放弃履行合同，致使自身利益遭受损害的，应自行负责。被上诉人在未与上诉人协商一致时，单方强行解除合同。上诉人对此不予认可且有足够理由和信赖双方租赁合同仍在履行过程中，被上诉人应当承担商铺空置的全部责任。三、原审法院判决上诉人返还押金法律适用错误。“押金”作为履约保证金，起到担保案涉合同履行的作用。基于前述理由，被上诉人属于恶意违约，原审法院亦认定被上诉人构成违约，故本案中用于担保租赁合同履行的500元押金不应返还。另外，即使法院认定合同解除，合同应自2020年7月16日上诉人收到本案传票时解除，而案涉合同2020年7月15日就到期了，被上诉人搬离商铺时，应当能遇见因违反合同约定给上诉人造成的损失。薛艳玲辩称，不同意上诉人的上诉请求。虽然商场通知2020年4月17日开业，但整个商场环境今非昔比，如：每天缩短了2.5个小时；整个商场着火后环境没有改善和恢复；商场八个楼梯通道只开了一个，七个关门；2200个商铺1900余个不开门，人气大量减少，是往日20%的销售量。如果上诉人认为被上诉人解除合同给其带来损失，其有权通过司法救助让侵权者赔偿，被上诉人根据合同要求退租是最公平的，没有要求上诉人赔偿损失，何况一审法院已经判决扣除被上诉人一个月租金。薛艳玲向一审法院起诉请求：判令被告退还2019年12月25日至2020年7月15日已付房租25027元（45000元÷365天×203天）、押金500元。一审法院认定事实：原、被告于2018年建立租赁关系。2019年5月12日双方签订《商铺租赁协议书》，约定原告承租被告位于大连凯旋商城地下二层Ａ区商铺，套内面积10.7平方米，年租金45000元，押金500元，租期自2019年7月15日至2020年7月15日，该商铺在租赁期间的物业费由被告缴纳。合同补充条款处手书“收下一期租金定金1000元”字样。2019年5月17日原告通过微信转账方式向被告支付34500元、通过银行转账方式向被告支付10000元。2019年5月17日，原告向大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）缴纳了2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业费4104元。庭审中原告称合同签订当日，向被告支付定金500元，押金500元，双方确认该押金是2018年7月15日至2019年7月15日《商铺租赁协议书》上的押金。2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对大连市西岗区菜市街1号火灾现场予以封闭。封闭范围为警戒标志以内的区域。禁止任何人擅自进入封闭区域，违者依法追究相应法律责任。同日，大都会公司向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知。大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。嗣后，大连大都会物业管理有限公司向凯旋商城全体业主发出停业通知并安排经营业户在凯旋广场上甩卖货物。2020年3月22日，大连市西岗区消防救援大队经调查后，作出西消火认字【2020】第0002号《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。2020年6月19日，大连市公安消防局作出大消火复字【2020】第0006号《火灾事故认定复核决定书》，认定大连市西岗区消防救援大队作出的西消火认字【2020】第0002号《火灾事故认定书》认定主要事实清楚、证据确实充分、程序合法，起火原因认定正确，予以维持。另查，2020年2月因新冠疫情的发生，凯旋商城一直停业。2020年4月17日，凯旋商城恢复开业。原告于2020年1月9日以微信方式向被告提出退租事宜，未果。2020年4月14日、18日原告以微信方式告知被告商铺已清空，交接钥匙。一审法院认为，原告和被告签订的《商铺租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。由于大连市西岗区菜市街1号大连凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情的发生，商城延期开业，原告租赁的商铺无法正常经营，2020年4月17日才恢复开业，此期间原告无营业收入，合同未实际履行。因此，根据公平原则，在案涉商铺不具备经营条件期间，即2019年12月25日至2020年4月16日期间原告已付的租金14055元（45000元/年÷365天×114天，取整）被告应予返还。2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除，原告应继续履行合同，现原告已明确表示不履行合同且于2020年4月18日搬离案涉商铺，应承担相应的违约责任。同时，原告已腾空店铺并要求被告接收，被告应遵循诚实信用原则予以接收以减少自身损失。因双方未对承租方提前解除合同及相应违约责任作出约定，而双方合同期限至2020年7月15日届满，一审法院酌定原告按30日租金承担赔偿责任，剩余2020年5月17日至2020年7月15日期间预付租金7397元（45000元/年÷365天×60天取整）被告应返还原告。以上被告应返还原告租金共计21452元（14055元+7397元）。原告主张返还租金合理，予以支持。一审法院判决：一、被告岳岩于判决生效之日起十日内返还原告薛艳玲租金21452元、押金500元。二、驳回原告薛艳玲其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取218.75元（原告已预交），由原告薛艳玲负担18.75元，被告岳岩负担200元。本院二审期间，上诉人岳岩提交了一份拍摄于本案二审期间的案涉店铺照片，拟证明被上诉人2020年4月18日搬离案涉店铺后，该店铺仍未出租，上诉人存在可得利益损失。上诉人还提交了一份2020年7月21日上诉人和其他承租人之间的微信聊天记录截图，拟证明被上诉人薛艳玲在双方合同关系终止后，在案涉店铺张贴该店铺存在合同纠纷的告示，对上诉人另行出租案涉店铺造成干扰。被上诉人对该两份证据的关联性均提出异议。本院认为，第一份证据不能证明案涉店铺至今未另行出租系被上诉人提前终止合同的原因所致；第二份证据亦与本案诉争缺乏关联性，如上诉人有证据证明被上诉人存在其他侵权行为给上诉人造成损失，可另行诉讼主张权利。双方当事人对原审已查明的案件事实均无异议，经二审审查，本院对原审已查明的案件事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案针对上诉人上诉主张其不予返还2020年4月18日起至案涉租赁合同到期之日2020年7月15日期间的租金这一上诉请求进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，对于非金钱债务，如果存在法律上或者事实上不能履行、不适于强制履行等情况，不能强制要求当事人继续履行合同。本案中，2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已经消除，薛艳玲本应继续履行合同，但其在租赁期限届满前即已向法院起诉要求解除合同、返还租金，已明确表示不履行合同，并分别于2020年4月14日、18日以微信方式告知岳岩商铺已清空，交接钥匙，案涉《商铺租赁合同》在事实上已不能继续履行，租赁合同的性质也不适于强制要求薛艳玲继续履行，但薛艳玲应当承担不继续履行合同的违约责任。现结合案涉租赁合同的剩余租赁期限及前述具体案情，对于薛艳玲交还商铺后的剩余租金，本院认为，原审酌定扣除30日租金作为薛艳玲单方解除合同应承担的违约责任，判令上诉人岳岩返还剩余2020年5月17日至2020年7月15日期间预付租金7397元，并无不当。对于案涉押金500元应否予以返还的问题，薛艳玲已经承担了单方解除合同违约金，在岳岩未能举证证明薛艳玲有其他违约行为的情况下，一审判令其返还押金500元亦并无不妥。综上所述，岳岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元（上诉人岳岩已预交），由岳岩负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年三月一日书记员  钟梓瑞