河南省中牟县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0122执异65号案外人：雍景?三和郡业主自救委员会。负责人：黄丽华。委托代理人：赵庆利，河南赵庆利律师事务所律师。申请执行人：河南全盛建设工程有限公司，住所地郑州经济技术开发区明湖办事处梁湖社区**楼****，统一社会信用代码91410100798242091A。法定代表人：路鑫雨。委托代理人：马卫强，河南官渡律师事务所律师。委托代理人：陈新志，系该公司员工。被执行人：河南盛煌实业发展有限公司，住，住所地郑州市中牟县城**经三路纬一路南府佑花园4A-201/div>法定代表人：赵坤。本院在执行河南全盛建设工程有限公司(以下简称全盛公司)与河南盛煌实业发展有限公司(以下简称盛煌公司)建设工程合同纠纷一案中，案外人雍景?三和郡业主自救委员会向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2021年3月3日进行了听证审查，案外人的代理人赵庆利，申请执行人的代理人马卫强、陈新志到庭参加听证，被执行人未到庭参加听证。本案现已审查完结。案外人称：请求法院停止司法拍卖或将拍卖位于雍景?三和郡小区内的五套房产、一套商铺（具体房号是XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、8#楼商铺XXX）所得款项按房产面积以每平方2160元给付案外人。事实和理由：案涉房产所在小区是盛煌公司于2011年投资开发建设的，在建设期间，盛煌公司开始预售该小区商品房，黄丽华等三百余户倾其所有并举债购买了该小区房产。2013年盛煌公司因资金等问题停建，涉案小区所建商品房成为烂尾楼，多年过去，众业主望楼兴叹，为维权多次上访，成为中牟县极不稳定的社会因素之一。在此背景下，在中牟县人民政府、中牟县住房保障和房地产管理局等部门的关心下，于2016年11月批准成立了雍景?三和郡业主自救委员会。众业主按所购商品房的面积大小另外出资，作为“烂尾楼”续建工程的资金，开始续建余下工程。涉案房产被法院查封时是“烂尾楼”状态，而拍卖时却是可入住的商品房，司法拍卖的涉案房产涉及众业主集资续建的房产，案外人作为续建房产的发起者、组织者及续建“烂尾楼”施工合同的签订者和履行者，有责任也有义务维护全体业主的权益。另外，盛煌公司开发建设的雍景?三和郡住宅小区涉诉的案件较多，除本案外另有多套房产被郑州市中级人民法院和郑州市航空港区人民法院查封并拍卖，且在处置上述房产时，均考虑了申请人的合理诉求，按每平方米2160元的标准，将自救款支付给申请人。案外人提供的证据：证据1、中牟县人民政府牟政会纪[2017]2号专题会议纪要、中牟住房保障和房地产管理局牟房[2016]164号文件；证明雍景?三和郡业主自救委员会具有主体资格，中牟住房保障和房地产管理局下发164号文件成立雍景?三和郡业主自救委员会，中牟县人民政府专题会议纪要对这一成立行为予以确认。证据2、郑州市中级人民法院民事判决书一份；该判决当中明确显示了案涉的住宅小区楼盘是由雍景?三和郡业主自救委员会自救成功，众业主集资而建，证明雍景?三和郡业主自救委员会对法院拍卖的房产享有部分权益。证据3、郑州市中级人民法院和郑州航空港区法院执行笔录两份；证明执行笔录当中涉及的房产均是雍景?三和郡小区的楼盘在司法拍卖上述房产的时候均按每平方2160元的标准扣除了自救款。证据4、雍景?三和郡业主自救委员会与河南贤坤实业有限公司签订的施工合同一份；证明双方签订施工合同之后，双方按合同履行进行了自救，并且已经续建完工。申请执行人辩称：一、异议人的民事诉讼主体不适格，没有参与民事诉讼活动的资格。我国民事诉讼主体包括自然人、法人和非法人组织。首先异议人不属于自然人和法人；其次根据民法典的规定非法人组织应当按照依法进行登记，而异议人并未依法登记，所以，异议人作为无设立依据、未经登记的所谓“组织”，其并不具有民事主体，没有资格参与民事诉讼活动。二、全盛公司申请执行盛煌公司是基于我们之间的建设工程施工合同形成的债务，根据法律规定，我公司对所建房屋有优先受偿权。异议人从事小区续建等工作是基于盛煌公司的委托进行的，是代表盛煌公司实施的，且续建之前涉案房屋已被法院依法查封，其后果应由盛煌公司承担。法院有权执行盛煌公司的财产、异议人基于盛煌公司的委托进行续建而对盛煌公司形成的债权是一般债权，其可以向盛煌公司主张，而无权排除本案执行。综上，异议人作为非民事主体，无资格参与民事诉讼活动，其基于盛煌公司的委托从事的行为应归属于盛煌公司，其主张返还的价款是其基于盛煌公司委托而产生的债权债务关系，与我公司无关。请求依法驳回异议人的异议申请。申请执行人提供的证据：证据1、盛煌公司于2016年12月8日出具的授权委托书一份；证明雍景?三和郡业主自救委员会和盛煌公司是委托代理关系，雍景?三和郡业主自救委员会作为代理人其从事行为的法律后果应由盛煌公司承担。证据2、判决书（本案执行依据）；证明该判决书中第三项明确载明全盛公司享有优先受偿权。本院查明，全盛公司与盛煌公司建设工程合同纠纷一案，本院于2018年10月18日作出（2018）豫0122民初2864号民事判决：一、被告河南盛煌实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南全盛建设工程有限公司工程款4,385,898.4并支付利息(利息自2011年10月1日起至实际清偿之日止,按月利率2%计算);二、被告河南盛煌实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告河南全盛建设工程有限公司项目质保金50万元并支付利息(利息自2011年10月1日起至实际清偿之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算);三、原告河南全盛建设工程有限公司在工程款4,385,898.4元的数额范围内对被告河南盛煌实业发展有限公司开发的位于河南省中牟县雍景?三和郡小区一号楼两套房屋(编号为XXX、XXX),2号楼四套房屋(XXX、XXX、XXX、XXX),8号楼一套房屋(XXX),8号楼XXX号商铺进行折价或者拍卖的价款优先受偿。四、驳回原告河南全盛建设工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98,091元,由被告河南盛煌实业发展有限公司负担93,175元,由原告河南全盛建设工程有限公司负担4916元;保全费5000元,公告费260元,由被告河南盛煌实业发展有限公司负担。在本案执行中，本院于2019年5月22日作出（2019）豫0122执921号之一执行裁定：拍卖被执行人名下位于中牟县雍景?三和郡小区1号楼两套房屋XXX、XXX),2号楼四套房屋(XXX、XXX、XXX、XXX),8号楼一套房屋(XXX),8号楼XXX号商铺。在本院实际进行司法网络拍卖时，仅对案外人异议所涉1号楼两套房屋(XXX、XXX),2号楼三套房屋(XXX、XXX、XXX)等5套房屋挂网拍卖，其中2号楼2-1-402号房屋以65.7万元拍卖成功，其他4套房屋流拍。异议所涉1号楼1-2-101号、2号楼2-3-101、2-3-102号房屋以223.5万元变卖；1号楼1-2-102号房屋以68万元变卖。上述拍卖、变卖款项已由申请执行人于2020年9月8日领取57.1837万元、2020年9月16日领取223.5万元、68万元，共计领取348.6837万元。现异议所涉房屋仅有8号楼6号商铺未执行。包括异议所涉房屋在内的整个“雍景?三和郡”项目因被执行人盛煌公司资金断链而烂尾，引发众多购房业主纷纷上访，成为当地重大不稳定因素。为此，中牟县人民政府成立“雍景?三和郡”问题楼盘处置工作领导小组进行处置。2016年11月4日，中牟县住房保障和房地产管理局发出牟房[2016]164号文件，同意成立“雍景?三和郡”业主自救委员会。2017年1月10日中牟县人民政府专题会议同意该项目业主自发成立业主自救委员会进行该项目一期工程的收尾自救工作，由县政府金融办协调金融机构设立该项目自救专用账户。2016年12月8日，盛煌公司委托业主自救委员会自筹资金对烂尾工程项目进行续建、验收办证等事宜。经业主委员会自救，项目建设完成，成为一个正常生活小区。另查明，郑州市航空港区人民法院在执行其他债权人与盛煌公司案件中，确定业主自救委员会投入烂尾工程的续建资金为每平方米2160元。本院认为：1、“雍景?三和郡”业主自救委员会是当地政府为解决本案烂尾楼众多业主信访稳定问题批准设立的业主自救临时性自发组织，而非常设性组织，虽未经民政机关登记，但对其在与该烂尾项目有关的事项处理中的主体资格应予确认，对其提出的执行异议应当予以审查。2、对于案外人异议，应当审查案外人对涉案房屋是否享有真实合法的权利，以及该权利是否足以排除法院执行。涉案房屋原属于盛煌公司尚未卖出部分，业主自救委员会筹资完成了工程建设，在烂尾的基础上进行了工程添附，使房屋有了完整价值，其应当享有续建部分相应的权利，并对权利的真实性合法性予以确认。申请执行人对涉案房屋享有的优先受偿权仅及于尚未全部完工的烂尾前部分，对案外人添附续建部分不应当涉及。案外人对其添附价值主张权利本应当予以保护，但涉案5套住房已经执行完毕，仅剩一套商铺，其应保护的权利可集中于该商铺执行变现后予以实现。综上所述，案外人对涉案房屋添附价值部分享有真实合法的权利，其权利的应当通过商铺的执行变现实现，不应排除执行，如有不足，另行处理。案外人权利可依据其主张的每平方米2160元进行衡量计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：一、将拍卖或者变卖位于“雍景?三和郡”小区内8#楼商铺6所得款项按涉案全部5套住房、1套商铺面积以每平方2160元给付案外人雍景?三和郡业主自救委员会。二、驳回案外人雍景?三和郡业主自救委员会的其他请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审 判 长  张国宪人民陪审员  刘永琴人民陪审员  赵新芬二〇二一年三月十七日书 记 员  李 盈