山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁04民再2号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：甘信银，男，1969年10月26日出生，汉族，户籍所在地枣庄市市中区，现住滕州市。委托诉讼代理人：张明彦，山东舜翔律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：滕州市建兴基础工程有限责任公司，住所地滕州市善国南路（市建管局院内），统一社会信用代码91370481267198861T。法定代表人：杨作鹏，总经理。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：滕州建工建设集团有限公司（原滕州市建筑安装工程集团公司），住所地滕州市荆河中路**，统一社会信用代码91370481169921737H。法定代表人：蔡成奎，董事长。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：赵月新，男，该公司员工。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：滕州市远东建设工程有限公司，住，住所地滕州市荆河西路翔宇互联大厦****一社会信用代码913704817249754951。法定代表人：徐鹏，总经理。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：李文相，男，1962年9月7日出生，汉族，住滕州市。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：肖峰，山东正义之光律师事务所律师。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：宋培石，山东正义之光律师事务所律师。再审申请人甘信银因与被申请人滕州市建兴基础工程有限责任公司（以下简称建兴公司）、滕州建工建设集团有限公司（以下简称滕建公司）、滕州市远东建设工程有限公司（以下简称远东公司）、李文相房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2019)鲁04民终2870号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年10月13日作出(2020)鲁民申7483号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人甘信银及其委托诉讼代理人张明彦，被申请人建兴公司、滕建公司的共同委托诉讼代理人赵月新，被申请人远东公司、李文相的共同委托诉讼代理人肖峰、宋培石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘信银申请再审请求：1.撤销本院(2019)鲁04民终2870号民事判决，依法改判支持甘信银的一审诉讼请求；2.诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：首先，原审判决认定购房协议无效，但同时认定“依据案涉房屋目前的事实状态，不宜以判决形式对购房协议无效后的后续问题进行处理”，没有相关证据支持。就案涉房屋的目前状况，该房屋一直存在未灭失，甘信银至今仍在该房屋中放置一辆汽车，也没有其他人使用该房产，甘信银也可以实施对案涉房产的控制，有能力返还。更何况返还财产是法律的强制性规定，不受财产现状的限制，原审判决并未阐明对购房协议无效后的后续问题不宜处理的理由，属认定事实不清、证据不足。其次，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”合同被确认无效后，返还因无效合同取得的财产是法律的强制性规定，人民法院应当对合同无效的法律后果予以处理，而且甘信银在一审时明确提出了返还财产的诉讼请求，原审法院更应当对合同无效的法律后果予以处理。原审法院仅判决合同无效，未对合同无效的法律后果进行实质处理，仅告知当事人另行主张相关权利，属适用法律错误，且增加了当事人的诉累。建兴公司、滕建公司辩称，1.本案的买卖合同签订于2006年6月2日，2012年8月18日滕建公司与远东公司及李文相签订协议一份，明确约定2012年6月30日之前的债权债务（含潜在的或有的债务），由李文相及远东公司共同承继并负责偿还，和滕建公司及兼并后的建兴公司无关，并且李文相、远东公司及建兴公司于2012年7月26日共同在滕州日报发布公告，公告也明确载明了2012年6月30日前产生的债权债务由远东公司和李文相承担。2.案涉房屋的占有发生了转移，且因修路房屋发生了拆改，在事实上已无法进行返还。3.案涉房屋属于违章建筑，其认定和后续的处理不属于法院的职权范围，不属于审理范畴。远东公司、李文相辩称，甘信银陈述现其实际控制该房屋，有能力和条件返还房屋，与事实不符。在原二审过程中甘信银已经承认对该房屋失去了实际控制，被他人侵占，事实上该房屋甘信银已经不能进行原状返还。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回甘信银的再审请求。甘信银向一审法院起诉请求：1.确认甘信银与建兴公司签订的购房协议及购买车库协议无效；2.判令被告连带返还购房及购买车库款62万元并赔偿利息损失（以62万元为本金，按同期银行贷款利率，从2006年6月12日起计算至判决确定的履行之日止）；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2006年6月2日甘信银（乙方）与建兴公司（甲方）签订购房协议一份，约定：1.甲方为解决职工住宅困难，于北留路南、干货市场处在建职工住宅楼壹栋，经双方协商1#、2#（单层）（住宅）（门头），按低于市场开发房价卖给乙方，价格为合计：伍拾柒万元整（570000）。2.所建房子外墙涂料刷完，内墙不刷涂料、地面作、地面作镶贴乙方自行镶贴，水、电全通，防盗门、铝合金门窗安装好。3.乙方所交款为房款，不含煤气、有线电视等费用，甲方负责协调办理房产证，一切费用由乙方承担。当日甘信银向建兴公司支付房款57万元，建兴公司出具收据一份。2006年7月12日，甘信银又向建兴公司支付车库款5万元，当日建兴公司出具收据一份。建兴公司收款后即将上述房屋交付甘信银，并由甘信银实际占有。后甘信银诉至法院，请求判如所请。另查明，案涉房屋位于滕州市周楼居，由建兴公司自建，未取得规划许可证和建筑工程施工许可证，案涉土地未有已被依法征收为国有的用地资料。建兴公司亦未提供案涉土地的用地来源的证据。再查明，2012年8月18日滕建公司（甲方）与李文相、远东公司（乙方）签订协议一份，约定：建兴公司整体并入滕建公司，在今后的经营中凡涉及2012年6月30日（含6月30日）之前的各种纠纷由乙方负责处理，与甲方和兼并后的建兴公司无关。2012年7月26日，建兴公司、远东公司、李文相在滕州日报发布公示，已按变更内容进行了公示。一审法院认为，2004年《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。建兴公司自建的房屋未有被征收为国有的用地材料，其并未取得合法的建设用地使用权。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”及第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”之规定，违法建筑是指违反了法律、行政法规乃至据此制定的规章、条例的规定，而建造的建筑物、构筑物或其他设施。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门依法负有对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的内容建设的违法建筑认定和处理的职权。对违法建筑的认定和处理不属于人民法院审理范围。就本案而言，诉争房屋并未取得建设工程规划许可证，由于违法建筑的认定属于行政机关的职权范围，并非人民法院主管范围。且违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益。甘信银基于其与建兴公司的购房协议，对案涉房屋实际进行占有，形成占有的事实状况，是基于占有的事实状态而受占有的保护，甘信银占有保护的是事实而非权利，目的在于维护法律秩序，与占有人是否有权占有无关。综上所述，甘信银要求确认与建兴公司于2006年6月12日签订的购房协议及2006年7月12日达成的购买车库协议无效，事实清楚，理由正当，符合法律规定，予以支持。依据案涉房屋的事实状态，甘信银要求返还购房款并支付利息，未有法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，2004年《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国物权法》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、甘信银与建兴公司于2006年6月12日签订的购房协议及2006年7月12日达成的购买车库协议无效；二、驳回甘信银的其他诉讼请求。案件受理费13980元、财产保全费5000元，由建兴公司负担。甘信银不服一审判决，上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。本院二审期间，甘信银提交如下证据：1.（2008）枣民一初字第6号民事案件的案卷材料及庭审笔录、协议书、补充协议，撤诉申请书和民事裁定书各一份；2.滕州市人民法院刑事判决书一份。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院二审认为，根据一审查明的事实，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证和施工许可证，所占用的土地亦未取得合法的建设用地使用权，故双方当事人签订的《购房协议》违反了法律、法规的强制性规定，应为无效，甘信银起诉要求确认其与建兴公司签订的购房协议及购买车库协议无效，依法应予以支持。依据案涉房屋目前的事实状态，不宜以判决形式对购房协议无效的后续问题进行处理，当事人可另行主张相关权利。综上所述，甘信银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13980元，由上诉人甘信银负担。本院再审中，远东公司、李文相提交一份控告书，证据来源是甘信银交给李文刚后，从李文刚处取得，证明案涉房屋被侵占后，甘信银向公安机关主张过权利，因此本案并不是房屋买卖合同纠纷，而是占有权保护，甘信银应向侵权人主张返还财产。甘信银质证称，真实性无异议，但对证据来源有异议，甘信银从未将该控告书交给过李文刚。通过合同纠纷还是其他纠纷保护自身权利是当事人自己的选择。建兴公司、滕建公司质证称，真实性无异议，通过该控告书可以明确看出甘信银已经合法占有案涉房屋，后被他人非法侵占，其应先行主张占有返还，然后才能谈到合同无效后的处理问题。本院认定如下：该控告书在一审中已提交，不属于再审新证据。再审查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认。本院再审认为，根据查明事实，案涉购房协议及购买车库协议签订后，建兴公司已将房屋及车库交付给甘信银。甘信银以合同无效为由主张返还购房款，同时其应返还案涉房产，但原一、二审庭审中，甘信银均陈述案涉房产现被他人侵占。因此，甘信银尚不具备返还房产的条件，二审对合同无效的后续问题暂不予处理，并告知其另行主张权利并无不当。综上所述，甘信银的再审理由均不能成立，再审请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院(2019)鲁04民终2870号民事判决。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二一年三月十日书记员 刘 畅