广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初29745号原告：毛某某，男，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人：张某，广东卓建律师事务所律师。委托代理人：袁某，广东卓建律师事务所律师。被告：刘某，男，汉族，住址广东省深圳市龙岗区。原告毛某某与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本院依法适用于普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告毛某某委托代理人张某、被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，原告于合同解除当日将涉案房屋返还原告；2.依法判令被告立即向原告返还剩余租金人民币89068.49元及利息暂计人民币30503.12元（利息以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起计算至被告返还完毕之日止，剩余租金及利息起诉状均暂计至2020年7月31日）；3.依法判令被告向原告支付违约金人民币20000元；前述暂共计为人民币139571.62元。4.依法判令被告承担本案的全部诉讼费、公告费、保全费及担保费用等费用。被告刘某某称，其不了解租赁备案，是出于融资贷款才签了租赁合同，贷款金额为100000元。经审理查明，2017年12月25日，被告购买了龙岗区，2018年1月5日过户。同日，被告将涉案房产抵押给中国工商银行股份有限公司深圳某某支行（以下简称工商银行某某支行）。被告因资金周转困难，找到小额贷款公司贷款。原告经中介朱友权介绍认识被告，原告当庭确认有委托中介李某某签订租赁合同，2019年1月21日，李某某以原告委托代理人的名义与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告将某某花园6栋房屋出租给原告使用，租金期限自2019年1月21日至2028年11月10日，月租金2400元，每月15日前支付。同日，李某某以原告的名义与被告签订《深圳市房屋租赁安全管理责任书》，并填写《深圳市房屋租赁登记备案申请表》。2019年1月23日，原、被告办理了房屋租赁登记备案手续，登记租赁期限为2019年1月23日至2028年1月4日。2019年1月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将龙岗区某某花园6栋某某房屋出租给被告，五个月免租期（2019年1月28日至2019年6月27日），原告于2019年1月31日前一次性向被告支付十年的租金10万元，租赁期限自2019年1月28日至2029年6月27日止；若被告出现违约行为，原告有权解除合同并要求被告立即返回剩余租金（即自合同解除之日起至本合同租赁期截止之日的租金）及利息（以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起计算至返还完毕之日止）、要求被告支付违约金为租金总额的20%、要求被告赔偿因违约而给原告造成的损失（包括但不限于直接和间接的经济损失、诉讼费、保全费、担保费、鉴定费和律师费等费用）。合同附件《承诺书》第四、六条载明：租赁房屋在本次出租前没有被设置任何抵押、查封等权利受到限制的情形，且承诺人保证本次出租的租赁期限届满前，租赁房屋不会被采取抵押、查封等措施；保证承租人可以正常合理使用租赁房屋，并排除任何第三人干扰或者妨碍；若承诺人违反前述约定，承诺人自愿按照《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任。被告向朱友权微信分别于2019年1月15日转账1000元，2月26日转账13000元。原告向被告分别于2019年2月26日转账50000元，3月11日转账50000元，均备注“某某房租”。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告使用。2020年1月15日，工商银行深圳某某支行申请执行［（2020）粤0307执1151号］。2020年4月8日，本院在涉案房产处张贴《公告》，告知因工商银行某某支行与被告的金融借款合同纠纷一案，本院拟处置被告名下的某某6栋某某房产，房产占有、使用人员应自该房产拍卖或变卖成交之日起十五日内自行迁出该房产，逾期不履行，本院将强制执行。2020年5月28日，本院作出（2020）粤0307执1151号之二《执行裁定书》，裁定：除去被执行人刘某名下位于深圳市龙岗区产的租赁合同进行拍卖；拍卖成交后，案外人毛某某不得依据与被执行人刘某签订的租赁合同继续占用涉案房产。另查明，2020年9月11日某某花园6栋某某房被本院通过网络拍卖，原告同意以拍卖结束时间认定其移交房产的时间。上述事实，有当事人当庭陈述、房屋租赁合同、房产证、租赁凭证、不动产查询记录、执行裁定书、增值税发票等证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告签订了两份《房屋租赁合同》，但双方实际履行的是2019年1月28日签订《房屋租赁合同》，该合同书系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于解除合同，被告在《承诺书》中向原告承诺涉案房产在租赁期间内不会被采取查封、抵押等措施，如违反前述约定，愿意按照《房屋租赁合同》的约定承担违约责任，而《房屋租赁合同》约定如被告违约，原告享有单方解除权，现有证据显示涉案房屋已被查封并拍卖，被告的违约行为导致合同目的已然无法实现，对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉求，本院依法予以支持。原告同意按照拍卖时间认定其2020年9月11日腾退房屋，本院予以认可。关于租金退还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在《房屋租赁合同》约定因被告违约导致合同解除的，被告应向原告退还合同解除之日至合同租赁期截止之日的租金，并支付按月利率2%的标准自租金支付之日至租金返还完毕之日止的利息，同时向原告支付租金总额20%的违约金。但双方约定的利息及违约金总额超出法律规定的标准，故本院依法予以调整，依法支持原告要求被告按月利率2%，自租金支付之日至租金返还完毕之日止的利息部分。至于违约金，则不再重复支持。原告自2019年1月28日接手涉案房屋，免租期自2019年1月28日至2019年6月27日。故原告依法应支付2019年6月28日至返还房屋之日即2020年9月11日期间的租金。因双方约定十年租金总额为100000元，故每天租金为27.4元，原告使用的计租日期为2019年6月28日至2020年9月11日，共计442天，即已用租金为12110.8元（27.4*442），故剩余租金总额为87889.2元，原告诉请超过部分，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效率的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告毛某某与被告刘某于2019年1月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月11日解除；二、被告刘某于本判决生效之日起三日内向原告毛某某返还剩余租金87889.2元并支付利息（以87889.2元为基数，按照月利率2%的标准，自2019年3月11日起计算至款项返还完毕之日止）；三、驳回原告毛某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3090元、保全费1217.9元，共计4307.9元，由原告负担666.2元，由被告负担3641.7元。原告已预交的3641.7元，由本院予以退回，被告应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳案件受理费3641.7元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王晓蓉二〇二一年三月五日书记员  杨雅倩