江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3752号上诉人（原审被告）:顾振度,男,1952年1月18日生,汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：浦峻，江苏盈捷律师事务所律师。上诉人（原审被告）:周荣珍,女,1957年8月24日生,汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：浦峻，江苏盈捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:钱琴珠,女,1964年5月2日生,汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：王学鸿，江苏大浔律师事务所律师。原审第三人：吴三度，男，1952年11月11日生，汉族，住无锡市。原审第三人：赵菊英，女，1957年1月17日生，汉族，住无锡市。上诉人顾振度、周荣珍因与被上诉人钱琴珠，原审第三人吴三度、赵菊英房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初1248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾振度、周荣珍上诉请求：撤销原判第三项，改判顾振度、周荣珍不赔偿钱琴珠的损失515100元或调整其承担损失的比例。事实和理由：1．钱琴珠在签订房屋买卖合同时明知顾振度、周荣珍并非涉案房屋产权人且涉案房屋尚未办理产权证，仍然坚持购买，将自己置于不安全的交易地位。钱琴珠在交易过程中存在过错，其应自担部分责任。2．顾振度、周荣珍并不想违约，其也想把涉案房屋卖给钱琴珠，房屋产权无法过户是由于吴三度、赵菊英违约造成，在这个过程中顾振度、周荣珍并不存在明显过错。3．2016年至2017年，涉案房屋已经可以过户，钱琴珠也与吴三度、赵菊英进行了协商，但由于未协商一致，未能及时办理过户，最终导致涉案房屋被登记在案外人名下。钱琴珠怠于办理过户手续，也有一定的责任。4．周荣珍不是涉案房屋的权利人，其和顾振度在2004年就已经离婚了，签订房屋买卖合同时其仅是经办人，其不应承担任何责任。钱琴珠二审辩称：1．钱琴珠如约履行了付款义务，而顾振度、周荣珍仅履行了交付房屋的义务，未履行产权过户的义务。在政策允许办理产权过户时，钱琴珠及时向顾振度、周荣珍提出过户要求，但顾振度、周荣珍却提出让其支付5万元方可过户，违背了双方之间无条件配合过户的约定，最终导致钱琴珠不能实现合同目的，顾振度、周荣珍应承担违约责任。配合办理产权过户手续是出卖人的义务，该义务不因涉案房屋的性质而改变。2．虽然涉案房屋系因吴三度、赵菊英过户给案外人导致无法过户给钱琴珠，但钱琴珠与吴三度、赵菊英之间不存在房屋买卖合同关系。根据合同相对性原理，钱琴珠向顾振度、周荣珍主张违约责任，顾振度、周荣珍在承担钱琴珠损失后可以向吴三度、赵菊英主张违约责任。3．顾振度、周荣珍向钱琴珠出售房屋并收取房款，周荣珍是房屋买卖合同的相对方；周荣珍在一审中从未否认过与顾振度是夫妻关系，也从未告知钱琴珠二人已离婚的情况。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴三度、赵菊英二审未作陈述。钱琴珠向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的房产转让协议，顾振度、周荣珍立即返还购房款25万元及利息损失（以25万元为基数，自2016年7月25日起至实际给付之日止，按同期同类银行贷款基准利率计算）；2．判令顾振度、周荣珍赔偿钱琴珠装修损失10万元、房屋差价23万元；3．诉讼费由顾振度、周荣珍负担。一审中，钱琴珠变更诉讼请求为：1．判令解除双方签订的房产转让协议，顾振度、周荣珍立即返还购房款25万元及利息损失（以25万元为基数，自2016年7月25日起至实际给付之日止，按同期同类银行贷款基准利率及LPR计算）；2．判令顾振度、周荣珍赔偿装修损失73800元、房屋差价损失441300元。3．房屋恢复原状的费用5000元由顾振度、周荣珍承担；4．诉讼费、鉴定费由顾振度、周荣珍负担。事实和理由：2008年3月25日，吴三度因房屋拆迁获得广益博苑46号1002室房屋。2014年1月27日，吴三度夫妻将该房屋抵偿给了顾振度。2016年7月24日，顾振度与周荣珍通过无锡荣商房产咨询服务有限公司与钱琴珠签订房产转让协议，约定将该房屋转让给钱琴珠，转让价为25万元。2016年7月25日，钱琴珠将25万元交付给顾振度与周荣珍，顾振度与周荣珍出具收条，确认收到房屋转让款25万元，同时将该房屋交付给钱琴珠。此后，该房屋由钱琴珠装修入住至今。现钱琴珠得知该房屋由吴三度转让给了案外人，吴三度及其儿子在外负债，债权人纷纷上门逼债，钱琴珠已无法获得该房屋产权，无法实现购房合同目的，其合法权益受到了严重损害，故只得提起诉讼，望判如所请。顾振度、周荣珍一审辩称：1．涉案房屋转让协议已经履行完毕，不同意解除合同，也不同意赔偿装修损失及房屋差价。2．本案是拆迁安置房屋买卖合同纠纷，房屋在拆迁时的权利人为吴三度，顾振度、周荣珍从其处购买拆迁安置房，转让给钱琴珠，转让时钱琴珠清楚案涉房屋的性质，清楚案涉房屋在过户前权利由吴三度享有，交易时，顾振度、周荣珍已经将顾振度、周荣珍与吴三度之间的转让协议原件交给了钱琴珠，对于顾振度、周荣珍来说，案涉房屋交易义务不包含房屋过户。钱琴珠应当在房屋可以过户时根据其与顾振度、周荣珍的协议，以及顾振度、周荣珍与吴三度的协议，向吴三度主张权利，但是钱琴珠怠于主张权利，以至于吴三度将房屋再次转让他人，故本案中顾振度、周荣珍无过错，房屋不能过户至钱琴珠名下，是由于吴三度一房二卖导致，责任应当由吴三度来承担。综上，要求驳回钱琴珠的诉讼请求。吴三度一审述称：因吴奇在外欠债，吴奇向顾振度借款35万元用于还债，后吴三度、赵菊英于2014年1月27日将广益博苑46号1002号房屋以35万元的价格抵债给了顾振度，当时就把房屋钥匙交给了顾振度和周荣珍，后周荣珍将房屋卖给钱琴珠的情况其不清楚。2016年底或2017年初，吴奇给周荣珍打电话表示如果要其配合过户，需要两套房各贴5万元。周荣珍和钱琴珠联系后，钱琴珠不同意。因当时家里缺钱，吴三度私下就涉案房屋办理了产权证，吴奇向小额贷款公司办理贷款，并就涉案房屋办理了抵押手续，之后因未还清贷款，房屋过户给了案外人。现其希望将房屋从案外人处要回，出售后将钱款归还给周荣珍。赵菊英一审未作陈述。一审法院认定事实如下：2014年1月27日，吴三度、赵菊英、吴奇与顾振度签订协议书一份，载明吴奇于2011年3月向顾振度借款35万元整，已到归还时间，吴奇无偿还能力；吴奇父亲吴三度、母亲赵菊英同意将广益博苑46号1002室房屋以35万元抵给顾振度；若干年后吴奇想要回房屋，要附加银行利息3倍金额另加装潢费用；在国家许可办理手续时，吴奇全家无偿协助顾振度办理一切过户手续。该协议书上亦有无锡市崇安区广益街道上马墩社区居民委员会见证盖章。2016年7月24日，顾振度、周荣珍与钱琴珠签订房产转让协议一份，由无锡荣商房产咨询服务有限公司锡北分公司（以下简称荣商锡北公司）作为中介单位，主要约定由顾振度、周荣珍将广益博苑46号1002室房屋出售给钱琴珠，建筑面积79平方，房屋成交总价为25万元，该房屋为毛坯房、无设施，房款一次性付清。同日，该房屋交付给了钱琴珠。2016年7月25日，钱琴珠向顾振度、周荣珍支付购房款25万元。钱琴珠收到上述房屋后，对房屋进行了装修，并将广益博苑46号1001室及广益博苑46号1002室打通。2017年7月19日，广益博苑46号1002室房屋产权登记在吴三度名下。2017年11月24日该房屋产权登记在案外人计红芳名下。钱琴珠于2018年2月6日向法院提起诉讼，法院于2018年3月2日向顾振度、周荣珍邮寄送达应诉材料。一审中，经无锡齐典土地房地产资产估价有限公司估价，无锡市广益博苑46-1002室房屋在2019年11月22日的市场价值为765100元（其中装饰价值为73800元），该房屋与广益博苑46-1001室打通后恢复原状（主要为砌墙及抹灰、衣柜拆除、开墙及安装入户防盗门等）的费用经测算约为5000元。一审法院认为：顾振度、周荣珍与钱琴珠签订的房产转让协议是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有拘束力。合同转让方应当按约交付房屋并转让房屋产权，受让方应当按约支付房款。本案中，顾振度、周荣珍作为转让方按约实际交付房屋，钱琴珠亦按约支付房款，但涉案房屋的产权没有办理至钱琴珠名下。虽然本案房屋未能按约过户的原因在于第三人吴三度在涉案房屋能够办理产权证的情况下，违背其与顾振度的协议，未配合周荣珍、顾振度将涉案房屋产权过户至钱琴珠名下，而是再索要额外房款未果的情况下，擅自将涉案房屋处分给案外人，其存在过错，但因本案房屋买卖行为发生在顾振度、周荣珍与钱琴珠之间，根据合同相对性，顾振度、周荣珍作为转让方直接收取房款，相对应的理应确保钱琴珠取得所购房屋的产权，现钱琴珠无法取得涉案房屋产权，顾振度、周荣珍应当对钱琴珠承担相应违约责任。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人有权解除合同。涉案房屋的产权现已登记在案外人名下，钱琴珠购买涉案房屋未获得产权，其合同目的无法实现，现其主张解除房产转让协议，于法有据，法院予以支持。解除合同的时间为其通过诉讼方式通知顾振度、周荣珍的时间，即法院向顾振度、周荣珍送达应诉材料的时间为2018年3月2日。因本案系顾振度、周荣珍违约导致合同解除，故顾振度、周荣珍应返还钱琴珠购房款并赔偿损失。至于本案钱琴珠的损失，根据评估确定的房屋价值及装修价值，法院对钱琴珠因无法取得涉案房屋产权而产生的损失，即房屋差价损失及装修损失515100元予以确认（765100元-25万元）。对于钱琴珠所主张的购房款利息损失，因与房屋差价损失重复，法院不再予以确认。关于房屋恢复费用，系钱琴珠所致，该费用应由其向房屋实际权利人负担，故其要求顾振度、周荣珍承担该费用，无事实及法律依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第四项、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认钱琴珠与顾振度、周荣珍于2016年7月24日签订的房产转让协议于2018年3月2日解除；二、顾振度、周荣珍于判决发生法律效力之日起十日内返还钱琴珠购房款25万元；三、顾振度、周荣珍于判决发生法律效力之日起十日内赔偿钱琴珠损失515100元；四、驳回钱琴珠的其他诉讼请求。一审案件受理费11501元、保全费3520元、鉴定费8970元，共计23991元，由顾振度、周荣珍负担。各方当事人对一审法院查明的事实均未提出异议，本院依法予以确认。二审中，周荣珍提供离婚证，证明其与顾振度已于2004年5月9日离婚。钱琴珠质证称对离婚证的真实性无异议，但对关联性有异议；其对周荣珍和顾振度离婚不知情，周荣珍、顾振度系以夫妻名义与其交易，且该二人系房屋买卖合同中的共同相对方。二审中，顾振度、周荣珍申请证人许某出庭作证。许某陈述：其是房屋中介，周荣珍是其通过一个小姐妹认识的，其和周荣珍之间没有直接的关系；周荣珍给其打电话让其到广益博苑46号1001室，其不是以中介的身份去的，就是去作个见证；当时在场的有4个人，2男2女，其中一个男的拿了一捆现金，多少钱其记不清了；其告诉双方广益博苑46号1002室是安居房，不能上市交易的，其还说房屋主人不在不能签约的，但双方的反应是一致的，都说如果有风险和其不搭界；房产转让协议上“许某”的签名是其本人所签，荣商锡北公司的公章是其所盖，其没有收取中介费，周荣珍给了其1000元交通费。本院另查明：广益博苑46号1001室、1002室原均系吴三度、赵菊英的房产。2011年11月26日，吴三度、赵菊英与钱琴珠签订房屋抵债协议，内容主要为吴三度、赵菊英因无力归还债务，将广益博苑46号1001室（房屋建筑面积88.9平方米）抵偿给钱琴珠，并约定今后国家政策允许时无条件配合钱琴珠办理房屋过户手续，周荣珍在见证方处签字。关于广益博苑46号1002室房屋，在顾振度、周荣珍与钱琴珠签订房产转让协议的同一天，即2016年7月24日，双方还签订了一份房屋抵债协议，内容主要为顾振度、周荣珍于2015年7月24日借钱琴珠118万元，到期还款日2016年6月25日，因顾振度、周荣珍无力偿还上述债务，自愿将广益博苑46号1002室房屋使用权抵偿债务，该房屋建筑面积79平方米，双方签字后交付该房屋，今后国家允许办理正式房屋产权过户手续，顾振度、周荣珍无条件配合等。对此，双方均称不存在118万元借款的事实；钱琴珠称签房屋抵债协议是为了保证将来办理产权过户手续，118万元是指如果顾振度、周荣珍到时没有帮其过户，应赔偿其118万元。本院认为：因吴三度、赵菊英在涉案房屋能够办理产权证的情况下，违反其与顾振度、周荣珍之间有关无偿办理过户手续的约定，额外索要款项并将涉案房屋擅自处分给案外人，最终导致顾振度、周荣珍与钱琴珠之间的房屋买卖合同不能履行，根本责任在吴三度、赵菊英。根据2016年7月24日顾振度、周荣珍与钱琴珠签订的房屋抵债协议，以及与涉案房屋相邻的广益博苑46号1001室房屋系钱琴珠直接从吴三度、赵菊英处购买的事实，钱琴珠对涉案房屋的产权过户手续首先需要吴三度、赵菊英的配合才能完成是明知的，现产权不能过户的根本原因在吴三度、赵菊英，故吴三度、赵菊英应对钱琴珠的损失承担主要赔偿责任，对此钱琴珠可另案主张。关于顾振度、周荣珍是否应赔偿钱琴珠的损失，虽产生损失的主要责任在吴三度、赵菊英，但顾振度、周荣珍作为出卖人，也负有一定的合同责任，根据其过错程度，本院酌定其承担20%的赔偿责任，即由顾振度、周荣珍赔偿钱琴珠损失103020元（515100元×20%）。此外，顾振度、周荣珍系涉案房屋买卖合同的共同出卖方，周荣珍在出卖房屋时是否已与顾振度离婚不影响其承担合同责任，本院对周荣珍的该上诉理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初1248号民事判决第一、二项；二、撤销无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初1248号民事判决第三、四项；三、顾振度、周荣珍于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿钱琴珠损失103020元；四、驳回钱琴珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11501元、保全费3520元、鉴定费8970元，共计23991元（钱琴珠已预交），由钱琴珠负担12993元，顾振度、周荣珍负担10998元；二审案件受理费8951元（顾振度、周荣珍已预交），由钱琴珠负担7160.8元，顾振度、周荣珍负担1790.2元。顾振度、周荣珍于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付钱琴珠诉讼费3837.2元。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年三月一日书记员  窦 玥