河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终544号上诉人（原审原告）：周席，男，1973年7月26日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被上诉人（原审被告）：许昌汉威置业有限公司，住所地河南省许昌市魏都民营科技园北区（五星公司办公楼三楼）。法定代表人：孙虎刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建伟，该公司法务。委托诉讼代理人：白和迪，该公司员工。上诉人周席因与被上诉人许昌汉威置业有限公司(以下简称汉威置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初6051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周席、被上诉人汉威置业公司的委托诉讼代理人张建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周席上诉请求：1.撤销魏都区法院（2020）豫1002民初6051号民事判决，将案件发回重审或依法改判被上诉人赔偿上诉人损失23101.52元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误：1.在商品房买卖中，××购买商品房，其本质是购买房屋的实际使用空间。房屋面积减少，将导致实际使用空间减少；而面积不变，高度降低，也同样会导致实际使用空间减少。二者均侵犯购房者的合法权益，没有本质上的区别。《商品房买卖合同》明确约定层高3米，但交付的房屋实际层高为2.9米，导致上诉人对该商品房实际可使用的空间减少了3.3％［（套内面积×合同约定层高-套内面积×实际层高）除以（套内面积×合同约定层高）］，已经严重影响该房屋的使用价值。2.对该商品房层高减少10厘米给上诉人造成的损失，应当类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中有关房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理规定。该商品房的总价款为641709元，屋高缩水比例约为3.3％（0.1／3=3.333……％），故对层高差在3％以内的赔偿金应为：641709×3％=19251.27元，对层高差在3％以上的部分即0.3％应为双倍赔偿：641709×0.3％×2=3850.25元，两部分损失共计23101.52元。3.除了上述实际利益的损失，被上诉人隐瞒房屋实际层高与上诉人签订商品房买卖合同的行为，同时也影响了上诉人的预期利益。上诉人之所以签订商品房买卖合同，是出于对该商品房实际使用空间的期待，具体包括房屋内的采光、后期装修效果、居住舒适度等，而层高的减少必然损害上诉人的预期利益，给上诉人造成重大损失，故被上诉人应对这部分损失予以赔偿。二、“无救济则无权利”，在现行法律法规对此没有提供救济途径的情况之下，适用法律类推原则处理，并无不妥。而一审法院仅依据《合同法》第六十条及第一百零七条判决被上诉人赔偿上诉人1400元，既难以弥补上诉人的巨大损失，也不能有效起到惩罚违约人的作用。同一法院对同时同类案件有的判2000元，有的判2300元依据何在。几千元的赔偿对于开发商来讲远远低于建10厘米层高的成本，何来赔偿及违约的惩罚，一审判决明显偏袒开发商，根本无法体现关注民生，保护人民群众合法权益的司法理念。上诉人购买商品房的用途就是为了个人的居住和生活，属于《消费者权益保护法》第二条中规定的“生活消费”，应当适用《合同法》第一百一十三条、《消费者权益保护法》第五十五条的规定。本案中，房屋在售卖前已经规划设计好了房屋的面积和层高，被上诉人明知所售房屋层高不足3米，但仍在《商品房买卖合同》里标注房屋层高3米，故意隐瞒真相，诱导消费者做出错误意思表示，并且层高对房屋的使用价值有重要影响，因此应当认定被上诉人的行为已构成欺诈，应当赔偿上诉人受到的损失。3.为了购买商品房，上诉人倾其全部积蓄，与强大的开发商相比，上诉人处于弱势地位，其合法利益应该受到保护。被上诉人汉威置业公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求，维持一审判决。1.双方签订的《商品房买卖合同》并未就层高未达到约定标准是否应予赔偿及赔偿金额作出约定，上诉人也未证明其实际损失的存在，其诉求不应予以支持。2.关于法律的类推适用，是实际意义上法的创设，有着极其严格的适用标准，商品房的面积和层高是两个完全不同的概念，商品房买卖均是以面积计价的，上诉人要求按处理面积差的标准和计算方法来处理层高差，没有法律依据，且上诉人援引的合同第五条的处理方式，本案的合同并没有选用，司法解释第十四条的规定在民法典生效后新的司法解释中已经予以删除。3.上诉人既要求损失赔偿又要求违约金，不符合法律规定，不应该得到支持。4.一审判决后，我公司本着息诉止争和维护良好客户关系的目的，没有提起上诉。周席向一审法院起诉请求：1．判令被告承担给原告造成的各种损失115495.47元。2．本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月31日，原告周席（乙方）与被告汉威置业公司（甲方）签订鹿鸣湖壹号二期悦府房屋定制协议书，约定：“乙方定制房屋位于许昌市××魏××与××路交叉口鹿鸣湖壹号二期悦府项目12号楼1单元11层03号房屋，定制面积85.95平方米，最终价款以签订正式商品房买卖合同实算价格为准。”同日，向被告支付房屋定制金。2018年12月7日，原告（××）与被告（××）就位于许昌市东城区魏文路以西、永昌大道以南、清苑路以北澜园第12幢东起1单元11层1103号房屋签订编号为XCS2018-009748商品房买卖合同一份，约定：“该商品房层高为3米，建筑层数地上30层，建筑面积共85.62平方米，单价每平方米7494.85元，总房款641709元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即双方自行约定：以房管部门产权登记面积为准，房款多退少补；××应当在2020年10月31日前，将经验收合格的商品房交付××使用。”双方未就层高约定违约条款。2017年3月23日，许昌市城乡规划局向被告汉威置业公司颁发包含案涉项目12#楼在内的许昌市建设工程规划许可证，澜园12#楼立面设计图纸及建筑设计总说明均显示该楼房屋层高为2.9米，设计文件于2017年4月审查合格。2020年5月29日，澜园12#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收合格。另查明：鹿鸣湖壹号二期悦府项目与澜园系同一项目。我国《住宅设计规范》5.5.1项内容为：住宅层高宜为2.8米。一审法院认为，本案原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。被告汉威置业公司与原告签订房屋买卖合同时约定层高为3米，但交付给原告的房屋层高为2.9米，被告的行为已构成了违约。原告主张被告赔偿的诉讼请求，合理部分应予支持。虽然房屋层高未达到合同约定的标准，但符合国家相关住宅设计规范，且双方当事人在合同中就层高不符合约定是否应予赔偿及违约赔偿标准均未作出相关约定，结合本案的实际情况，魏都区法院酌定被告应向原告支付违约赔偿金1400元。综上判决：一、被告汉威置业公司于判决生效后五日内赔偿原告周席1400元。二、驳回原告周席的其他诉讼请求。案件受理费2610元，减半收取1305元，由原告周席负担1280元，被告汉威置业公司负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人周席提供的证据：上诉人周席与原置业顾问李玲的谈话录音光盘（附录音文字整理资料）一份，证明从上诉人与原置业顾问谈话中也能反映被上诉人明显存在欺诈行为。在录音中置业顾问说被上诉人给置业顾问做过关于房屋层高、面积等培训，并告知置业顾问房屋层高是3米，置业顾问向买房者也按3米介绍的，而被上诉人在一审中也说明了房屋在设计、建设过程中一直是按2.9米，这说明被上诉人在销售房屋时故意隐瞒层高问题，在售卖房屋时进行了欺骗，建议法院对被上诉人的欺骗行为进行相关处理，并赔偿相关损失。被上诉人汉威置业公司质证意见：该录音证据中原置业顾问李玲已经从公司离职，且该房屋交易距今时间较为久远，李玲连上诉人是否是其服务的业主都记不清楚，不可能对层高的细节问题作出明确回复。上诉人不能明确该证据的取得时间，不能确定为新证据，不能予以采信。被上诉人汉威置业公司未提交新证据。本院经审查认为，上诉人周席提供的证据进一步证明被上诉人汉威置业公司交付的房屋层高2.9米不符合双方合同约定的层高3米的事实，对该违约事实本院予以认定。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点是:一、被上诉人汉威置业公司的行为是否构成违约。二、如构成违约，违约责任承担的具体方式、损失数额应当如何确定。综合双方的上诉及答辩意见,具体评判如下:关于第一个焦点,被上诉人汉威置业公司的行为是否构成违约。上诉人周席与被上诉人汉威置业公司双方在商品房买卖合同中约定商品房层高为3米,系双方当事人的真实意思表示,且约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。1.从意思表示来看,被上诉人汉威置业公司作为一个专业的房地产开发企业,属于一个典型的市场民事主体,对其意思表示的解释,应基于外观主义的客观化判断标准,采取客观性立场,而不能要求上诉人周席作为购房者在与其签订房屋买卖合同时去探求其内心真意,即便在其外部表示与内心真意不一致的情况下,也应以外部表示为准。2.从客观实际来看,房屋层高3米的约定并非孤立的单份合同中的约定,根据一审法院所受理的同类案件看,数量较多。被上诉人汉威置业公司作为专业的房地产开发企业,对自身所开发的房产情况应有足够了解,在签约过程中处于明显的优势地位,案涉商品房买卖合同又是被上诉人汉威置业公司为重复使用而预先拟定的格式合同,其有充分的条件和时间对合同内容进行审查以确保合同约定与实际情况相符。3.从法律规定来看，上诉人周席与被上诉人汉威置业公司双方在商品房买卖合同中约定商品房层高为3米,不违反合同法等法律、行政法规的强制性规定，该合同约定合法有效。买卖合同违约责任的归责原则应适用严格责任原则，双方当事人在商品房买卖合同中明确约定房屋层高为3米,但被上诉人汉威置业公司却是按照2.9米层高进行施工及验收,两者相差0.1米,已超出了普通购房者所能够认同和接受的房屋层高误差范围,且被上诉人汉威置业公司亦未提供证据证明该房屋层高误差在法律、行政法规所允许的误差范围内,故虽然被上诉人汉威置业公司所交付的房屋层高2.9米符合且高于国家标准(《住宅设计规范》规定住宅层高宜为2.8米),但因为其交付的房屋层高不符合双方合同约定,违背诚信原则，其违约行为是毋庸置疑的。社会主义市场经济是信用经济、法治经济，诚信是社会主义核心价值观的重要内容，是社会运行的基本条件。失去诚信，个人就会失去立身之本，企业就会失去源生动力，社会就会失去运行之轨。“所守者道义，所行者忠信，所惜者名节。”现代社会中，对于企业而言，诚信是一块金字招牌，是最好的免费广告，是企业的基础和生命线。企业作为民事主体，从事民事活动应当秉持诚信为上，言行一致，以善意的方式行使权利、履行义务，这样企业才能受益无穷、持续向好、行稳致远。被上诉人汉威置业公司未严格履行合同约定，致诚信于不顾，违背了社会主义核心价值观倡导的内核要义，法律上必须给予否定性评价。全社会只有大力弘扬社会主义核心价值观，构建诚信的发展平台，激活宝贵的无形资产，营造“守信光荣、失信可耻”的良好风尚，引导民众和企业真正将“诚信”刻在心里、记在脑中、行在足下，以诚待人、以信取人、以真感人，才会“信”立天下，“诚”就未来。关于第二个焦点,如构成违约，违约责任承担的具体方式、损失数额应当如何确定。“诚信为上，违约担责”，被上诉人汉威置业公司交付的房屋层高2.9米不符合双方合同约定的层高3米,违背诚信原则,已构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定,应当承担违约责任。1.关于违约责任承担具体方式的确定，需基于以下因素综合考量：案涉房屋层高不符合合同约定3米,导致房屋在通风、采光、心理感受等舒适度方面与周席心里预期相比会有所下降,也即房屋层高不符合合同约定造成上诉人周席居住空间期待利益下降及房屋使用功能相较预期发生贬损的事实客观存在,且案涉房屋层高误差又无法采用重新施工、翻建等方式进行补救；再者，双方当事人在商品房买卖合同中对房屋层高误差应当承担何种违约责任没有约定，故被上诉人汉威置业公司应当依法承担赔偿损失的违约责任。2.损失数额应当如何确定。本案中上诉人周席主张类推适用关于房屋面积误差的处理规定。本院认为，房屋面积误差与房屋层高误差是性质完全不同的两种概念,虽然双方当事人在商品房买卖合同中对房屋面积误差应当承担何种违约责任作了明确约定,但是对房屋层高误差应当承担何种违约责任没有约定。当房屋层高达到国家标准后,房屋面积不变,房屋层高增加或减少导致的房屋空间增加或减少并不必然导致房屋价值成相应比例的增加或减少,这与房屋层高不变,房屋面积的增减带来的空间增减必然会导致房屋价值会成相应比例的增减并不相同。因此,从房屋价值的角度看,房屋实际层高低于约定层高导致的空间缩小,与房屋实际面积少于约定面积导致的空间缩小,性质并不相同、影响亦不相同,故本案不能参照适用关于房屋面积误差应当承担何种违约责任的方式进行处理。基于此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，结合本案实际情况,应当综合考虑房屋买卖合同的履行情况，房屋层高不违反国家标准，被上诉人的违约程度，房屋居住舒适度、居住空间期待利益下降，房屋使用功能贬损,当事人的经济承受能力，以及对当事人造成的其他实际影响等因素,依法行使自由裁量权,酌定被上诉人汉威置业公司赔偿上诉人周席损失的具体数额。一审法院结合本案的实际情况，酌定被上诉人汉威置业公司应向上诉人周席支付损失数额1400元，属于自由裁量权的合理行使,本院予以维持。故上诉人周席要求被上诉人汉威置业公司承担因违约造成的损失23101.52元，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人周席的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费378元，由上诉人周席负担343元，被上诉人许昌汉威置业有限公司负担35元。本判决为终审判决。审判长  徐晓勇审判员  郭林山审判员  陈 晖二〇二一年三月十五日法官助理白兰馨书记员李洋执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口