山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0602民初1233号原告：于丽君，女，1975年11月16日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王兵，山东鑫希望律师事务所律师。委托诉讼代理人：王灵军，山东鑫希望律师事务所律师。被告：烟台南尧置业有限公司，住所地烟台芝罘区世回尧街道南尧居民区。法定代表人：姬长宏，总经理。委托诉讼代理人：宋秀华，山东烟泰光远律师事务所律师。原告于丽君与被告烟台南尧置业有限公司（以下简称南尧置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告于丽君的委托诉讼代理人王灵军与被告南尧置业的委托诉讼代理人宋秀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于丽君向本院提出诉讼请求:1、被告为原告办理坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的房地产权属证书；2、被告向原告支付逾期办证损失27233.46元（以总房款454161.36元为基数，按照银行同期存款利率自2017年5月31日起暂计至2020年6月1日），并自2020年6月2日至办结房地产权属证书止仍按上述标准向原告计付逾期办证损失。事实和理由：2010年8月3日，原、被告签订房屋销售合同，约定原告购买被告开发建设的建筑面积为77.79平方米的涉案房屋，房屋总价款为454161.36元。履约中，原告支付了全部购房款，被告亦依约向原告交付了涉案房屋，但至今未依约在房屋交付使用后36个月内为原告办理房地产权属证书，故成本诉。被告南尧置业辩称，（一）涉案房屋系集体土地上所建设的房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，无法进行转让，且被告未取得涉案房屋的预售许可证明，故上述房屋销售合同违反法律的强制性规定，属于无效合同。原告要求被告办理房屋所有权证书、支付逾期办证损失没有法律依据。（二）逾期办证并非被告的过错，由于市区两级政府对涉案地块规划建设的不断调整，涉案宗地的土地出让金额始终未确定，导致涉案宗地迟迟不能确权，无法取得土地使用证，也无法取得商品房预售许可证。（三）涉案房屋交付后，完全满足居住需求，水电暖设施齐全，物业服务到位，且周边医疗、教育、交通、购物等城市配套设施不断完善，房屋价格上涨，故延期办证未对原告造成任何损失。（四）被告已于2010年8月9日向原告交付了涉案房屋，现原告要求被告支付逾期办证损失已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下:2006年10月26日，烟台市芝罘区世回尧办事处南尧居委会（以下简称南尧居委会）与烟台市土地资产经营中心（以下简称市土地经营中心）在签订的《土地使用权收购（收回）补偿合同》[烟储收字（2006）第33号]及附件勘测定界图中约定：市土地经营中心经市政府批准，收回位于南尧居民委员会的部分土地使用权（详见宗地勘测定界图）及地上附着物和其他地上、地下附属设施等，其中土地面积为94084平方米、地上附着物拆迁总面积为29714.60元平方米；双方经协商同意并报市政府批准，收购土地及地上附着物补偿费总额为2305.10万元；本宗地挂牌出让后，如南尧居委会或南尧居委会参股的公司竞得该宗地，补偿费可从南尧居委会应交宗地出让金中抵扣。2006年12月8日，被告与烟台市国土资源局与被告在签订的《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》（烟国土资挂[2006]94号）中载明：被告在烟台市国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，经过公开竞价，竞得烟台市区[2006]94号宗地国有土地使用权，双方签订本成交确认书；挂牌成交的土地，南尧旧村改造宗地A地块位于东至富顺苑西区、南至规划路、西至用地边界、北至烟台市旅游学校用地；南尧旧村改造B地块位于东至机场路、西至青年南路、南北至用地边界；其界址最终以国土部门实测、核发土地使用证界定为准；宗地出让面积约为90965平方米，挂牌成交土地出让金总额为8308万元；挂牌成交后，被告应与烟台市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》并付清全部土地出让金；本宗地国有使用权已经市政府批准收回，被告须对原土地使用权及合法产权人按照法律法规规定进行拆迁补偿安置；被告付清土地出让金并按规定完成拆迁补偿安置工作后，方可向烟台市国土资源局申请办理土地登记，领《国有土地使用证》，取得土地使用权；若被告违约，烟台市国土资源局不予退还前期所收取的履约保证金及土地出让金，取消被告竞得人资格，无偿收回土地使用权。同日，山东省烟台市公证处出具了（2006）烟证经字第465号《公证书》，确认上述《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》意思表示真实。2010年8月3日，原、被告在签订的房屋销售合同中约定，原告购买被告开发建设的、位于南尧居民委员会的涉案房屋，建筑面积77.79平方米，房屋总价款为454161.36元；被告应于2010年8月30日前将涉案房屋交付给原告；被告在涉案房屋交付使用后36个月内将办理房产权属登记的相关手续和资料交到烟台市房屋产权登记机关备案；如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房产证，按照银行同期同类存款利率赔偿原告损失。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款454161.36元，被告向原告开具了相应收据。2010年8月9日，被告向原告交付了涉案房屋。2018年10月24日，被告与烟台市国土资源局在签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定：合同项下的出让宗地总面积为50668平方米，用途包括普通商品住房用地、公共设施与公共服务用地；烟台市国土资源局同意在2006年12月9日前将上述出让宗地交付给被告，被告应自本合同签订之日起30日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款48275289.10元。被告至今未付清上述宗地的全部土地出让金，富顺苑·都市峰境小区项下的土地使用权证书尚未办理至被告名下，包括涉案房屋在内的该小区房屋亦未办理商品房预售许可手续。2020年6月16日，原告针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。2021年1月18日，本院正式立案，进入本案诉讼。本院认为，（一）富顺苑·都市峰境项目所在宗地已经挂牌出让，被告于2006年公开竞得并与国土部门签订了《国有建设用地使用权出让合同》的事实清楚，因被告至今未付清上述宗地的全部土地出让金，未取得上述宗地的国有土地使用权证书，涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件。现原告请求被告协助办理涉案房屋产权证书的主张，没有事实依据，本院依法不予支持。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。涉案房屋所在的富顺苑·都市峰境项目至今未取得商品房预售许可证书，本院依法认定原、被告在2010年8月3日签订的房屋销售合同无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。本案中，原告已向被告交纳了购房款454161.36元，被告亦向原告交付了涉案房屋，原告于2020年6月16日向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解的事实清楚，被告对诉讼时效明确提出异议；结合原、被告合同履行情况及双方的过错程度，现原告诉请被告支付自2017年5月31日起至办结涉案房屋产权证书之日止以总房款454161.36元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证损失，本院依法仅能支持被告支付自2017年6月16日起至被告向产权部门提交办证资料之日止以总房款454161.36元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证损失的60%；超出部分，本院不予支持。被告主张原告不存在实际损失及逾期办证责任不在被告的辩解，理由不当，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、限被告烟台南尧置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于丽君支付自2017年6月16日起至被告向产权部门提交办证资料之日止以总房款454161.36元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证损失的60%。二、驳回原告于丽君的其他诉讼请求。如被告烟台南尧置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费481元已减半收取为241元，由被告烟台南尧置业有限公司负担145元，由原告于丽君负担96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于  克  晓二〇二一年三月四日书记员 唐子凯（代）