山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁17民终488号 上诉人（原审被告）：姚玉迎，女，1992年2月16日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 被上诉人（原审原告）：刘保林，男，1982年8月15日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 委托诉讼代理人：李志，巨野致胜法律服务所法律工作者。 上诉人姚玉迎因与被上诉人刘保林房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省巨野县人民法院（2020）鲁1724民初3526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚玉迎、被上诉人刘保林的委托诉讼代理人李志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚玉迎上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回刘保林的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由刘保林承担。事实和理由：一审法院认定刘保林有权退租及判决姚玉迎退还租赁费、转让费、保证金、物业费属于认定事实错误，适用法律错误，应当驳回刘保林的全部诉讼请求。具体理由如下：（一）一审法院认定依照双方转租合同，如果转变经营范围不能通过佳和管理处的批准，刘保林有权退租错误。《门面房转租合同》约定“因《佳和租赁合同》上提及的经营范围不包含日用百货、食品、酒、饮料、预包装食品的零售与批发，到佳和管理处办理相关工商业务手续时，需甲方陪同。如办理不成功，乙方有权要求甲方退租，甲方需退还所有租金、转让费等相关费用”，而办理相关工商业务手续指的是办理工商注册登记。因此该条款是关于刘保林办理工商营业执照的约定，刘保林只有在营业执照办理不成功的时候才享有合同解除权。刘保林在签订合同后即办理了营业执照，一审法院以此解除转租合同明显认定事实错误。（二）从双方2020年7月9日签订转租合同至一审期间，巨野县佳浩企业管理有限公司（以下简称佳浩公司）没有对姚玉迎将其租赁的佳和广场经营服装商铺转租给刘保林经营日用百货、食品、酒、饮料、预包装食品提出任何异议。佳浩公司没有要求解除姚玉迎与其签订的《佳和广场商铺租赁合同》或者起诉要求确认转租合同无效，也没有要求刘保林继续经营服装，阻拦其转变经营范围。因此一审法院认定转变经营范围未得到佳和管理处的批准并以此认定刘保林有权退租错误。 刘保林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对刘保林的装修设计费、材料等损失没有支持。刘保林考虑到诉讼成本等多方面原因，没有上诉，现服判息诉，没想到姚玉迎不服一审判决提出上诉。姚玉迎的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘保林向一审法院起诉请求：1.解除门面房转租合同，返还租赁费、转让费、押金、物业费并赔偿相关损失共计62125元；2.涉案费用由姚玉迎承担。 一审法院认定事实：2020年1月2日佳浩公司（甲方）与姚玉迎（乙方）签订佳和广场商铺租赁合同，合同约定：姚玉迎租赁佳和广场3号楼29号商铺，经营男装，品牌为“简素”；未经甲方同意，乙方不得擅自改变用途，如需更换品牌需经甲方书面审批通过；为保证佳和广场商业街风格统一，承租方无条件接受商铺所在广场物业管理公司的装修管制，承租方对商铺内部进行装修前，须提前7天将拟装修方案报广场物业管理公司审核批准，在广场物业管理公司同意并书面通知后，承租方方可进场装修；租赁期限1年，租金36000元，乙方向甲方交纳5000元作为经营保证金，合同租赁期限届满且乙方完全履行合同没有违约的情况下，保证金无息退还；未经甲方书面同意，不得超范围经营，不得中途退租、转租、转让，否则甲方有权解除合同，收回房屋且不退还保证金。2020年7月9日，姚玉迎（甲方）与刘保林（乙方）签订门面房转租合同，甲方将3-29号商铺转租给乙方，转租房租费用18000元，物业费1495元，乙方另支付转让费13500元。合同另注明：因佳和租赁合同提及的经营范围不包含日用百货、食品、酒饮料、预包装食品的零售与批发，到佳和管理处办理相关工商业务手续时，需甲方陪同，如办理不成功，乙方有权要求退租，甲方需退还所有租金、转让费等相关费用；若因乙方个人原因导致最终工商手续办理不成功，甲方不负相关责任；乙方续租时，若佳和管理处不让乙方经营进口食品、酒饮料、预包装食品的零售与批发，则甲方务必协助乙方办理相关手续。合同签订后，姚玉迎收取刘保林通过微信支付的租赁费18000元、转让费13500元、保证金5000元、物业费1495元共计37995元。合同签订后，刘保林与姚玉迎向佳浩公司申请变更经营范围，佳浩公司不予出具书面许可手续。 一审法院认为，姚玉迎与佳浩公司签订的佳和广场商铺租赁合同及姚玉迎与刘保林签订的门面房转租合同，均是当事人在平等自愿的基础上自愿签订，合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合同均成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。姚玉迎将其租赁的佳和广场经营男装的商铺转租给刘保林经营进口食品、酒饮料、预包装食品，依照姚玉迎与佳浩公司的合同约定，应当经过佳浩公司书面同意。经向佳浩公司申请，佳浩公司不给出具书面许可。依照姚玉迎与刘保林的转租合同，如果转变经营范围不能通过佳和管理处的批准，刘保林有权退租，姚玉迎应当退还所有租金转让费用等。因此，刘保林要求解除合同，退还所交纳的租赁费18000元、转让费13500元、保证金5000元、物业费1495元共计37995元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于刘保林要求赔偿装修设计费2000元、装修材料费21350元及其他费用780元，因合同签订后尚未取得佳浩公司书面许可，刘保林主张的以上损失系自己行为所致，与姚玉迎无关，应由其自己负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除刘保林与姚玉迎签订的佳和广场3号楼29号商铺的转租合同，由姚玉迎于判决生效之日起10日内退还刘保林租赁费18000元、转让费13500元、保证金5000元、物业费1495元共计37995元；二、驳回刘保林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1354元，减半收取计677元，由姚玉迎负担375元，刘保林负担302元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姚玉迎提交企业信用信息公示报告一份，企业名称为菏泽野乃商贸有限公司，拟证明刘保林的工商营业执照已经于2020年7月10日办理。经质证，刘保林对该证据的真实性无异议，但是该证据不能证明姚玉迎的证明目的；双方签订的租赁合同约定租赁商铺不能转变经营，且没有佳浩公司的书面许可，达不到刘保林使用房屋的目的，依法解除合理合法。因刘保林对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性，本院予以认定。 另查明，姚玉迎一审提交的通话录音显示，房东崔荣占要求半年以后租赁到期收回房屋。二审法庭调查中，姚玉迎表示案涉房屋已“归到房东”。 本院二审查明的其他事实同一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点是姚玉迎与刘保林签订的门面房转租合同是否应予解除。第一，双方签订的合同明确载明“因《佳和租赁合同》上提及的经营范围不包含日用百货、食品、酒、饮料、预包装食品的零售与批发，到佳和管理处办理相关工商业务手续时，需甲方陪同。如办理不成功，乙方有权要求甲方退租，甲方需退还所有租金、转让费等相关费用”。此处的“相关工商业务手续”办理处为“佳和管理处”，与工商营业执照的办理有所区别，而佳浩公司并未出具变更经营范围的书面许可手续。第二，双方签订的合同明确载明“乙方续租时，若佳和管理处不让乙方经营进口食品、酒、饮料、预包装食品的零售与批发，则甲方务必协助陪同乙方办理相关手续”，即合同已涉及续租事宜。而在合同签订后，房东即要求半年以后租赁到期收回房屋，不再续租。因商铺经营与住房租赁不同，需投入装修等高额成本，仅半年租期势必影响成本收回及利润预期。故在佳浩公司未出具书面许可手续、续租事宜无法进行之情形下，刘保林与姚玉迎签订门面房转租合同的合同目的已经不能实现。一审判决解除上述合同，由姚玉迎退还相关费用，适用法律并无不当。 综上所述，姚玉迎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费750元，由上诉人姚玉迎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 王媛媛 审 判 员 姜 健 二〇二一年三月五日 法官助理 田 源 书 记 员 杨 曼