新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终582号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李成章，男，1977年3月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县。 委托诉讼代理人：吕海涛，新疆腾华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：冉兴华，女，1961年3月1日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县。 委托诉讼代理人：郭健，新疆元正盛业（新源）律师事务所律师。 上诉人李成章因与被上诉人冉兴华房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区新源县人民法院（2020）新4025民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李成章及其委托诉讼代理人吕海涛，被上诉人冉兴华及其委托诉讼代理人郭健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李成章上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回冉兴华的诉讼请求；2．判令冉兴华返还其房租76,800元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。首先，其与冉兴华之间只存在店面转让的事实，不存在房屋租赁合同关系，转让合同中并未约定其应向冉兴华交纳房租。其次，一审法院未查清房租具体数额。第三，伊犁州新华书店新源县连锁分店（以下简称新华书店新源分店）是案涉房屋的所有权人，亦是本案租赁合同相对方，必须追加新华书店新源分店才能查清案件事实。二、一审判决适用法律错误。第一，其转账500,000元是委托冉兴华向新华书店新源分店交纳房租，其与冉兴华之间应当是委托合同关系。第二，一审判决认定双方系转让关系，但又判决李成章向冉兴华支付房租，相互矛盾。第三，新华书店新源分店与冉兴华签订的合同中明确约定禁止转租，冉兴华收取的超过其应向新华书店新源分店支付租金部分，属于不当得利，应当予以返还。 冉兴华辩称，根据《转让合同》约定，其仅是将“豪威家电城”的商品转让给李成章，该电器城的营业手续及案涉房屋使用权仍归其所有，双方口头约定李成章继续使用案涉房屋，年租金为100,000元，故其与李成章之间形成转租合同关系，李成章连续五年一直按照上述约定履行支付租金义务，现其主张按照新华书店新源分店向冉兴华收取的租金标准支付租赁费，没有事实和法律依据。虽然冉兴华与新华书店新源分店签订的《合同》中约定禁止转租，但新华书店新源分店明知转租事实却从未提出异议，应视为默认，李成章无权主张退还租金。 冉兴华向一审法院起诉请求：1．判令李成章支付自2019年4月23日起至2020年9月30日期间的房屋租金133,333元；2．判令李成章腾出所使用的新华书店地下室（400平方米）；3．判令李成章向其返还“豪威家电城”营业执照、公章及“冉兴华”私章各一枚。一审中，李成章当庭向冉兴华返还营业执照，冉兴华申请撤回上述第3项诉讼请求，一审法院予以准许。 一审法院认定事实：2014年4月23日，冉兴华（甲方）与李成章（乙方）签订《转让合同》一份，约定：三、权利与义务1．甲方于2014年4月23日将位于新源县新华书店负一楼地下室300平方米“豪威家电城”现有全部资产在盘点核算后交予乙方，由乙方作为转让合同的一方享有权利；2．甲方在转让后协助乙方完成转让后的经营、管理和相关手续的变更和办理；3．甲方将全部资产在盘点核算后将302,151元交予乙方；4．甲方提供所有相关租赁、代理、授权合同予乙方，转让合同签订后费用及义务由乙方负责。合同签订后，冉兴华向李成章交付“豪威家电城”营业执照，李成章按照约定付清转让的资产核算款302,151元。2014年4月23日至2019年4月23日，李成章每年已支付冉兴华租金100,000元，5年租金合计500,000元。2019年4月23日至2020年4月23日租金未支付。另查明，冉兴华系“豪威家电城”个体工商户注册经营者，承租伊犁州新华书店新源县连锁分店的负一楼地下室经营。 一审法院认为，依法成立的租赁合同关系受法律保护。双方签订的《转让合同》是对冉兴华注册的“豪威家电城”个体工商户的全部商品折价后转让给李成章实际经营。虽然《转让合同》约定冉兴华提供所有相关租赁、代理、授权合同给李成章，《转让合同》签订后费用及义务由李成章负责，但该合同条款不足以证实房屋租金应按照冉兴华承租的租金标准计算。《转让合同》中没有明确约定房屋租金，李成章按照每年100,000元支付给冉兴华且已连续支付5年，可以认定属于交易习惯。李成章未能提供证据否定年租金不是100,000元或者支付的100,000元是租金预付款。综合本案证据及案情可以认定年租金为100,000元。对冉兴华要求李成章支付2019年4月23日至2020年4月23日100,000元租金的诉讼请求，一审法院予以支持。李成章要求冉兴华退还租金76,800元的诉讼请求，无事实根据和法律依据，一审法院不予支持。冉兴华与李成章未签订书面房屋租赁合同，属于不定期租赁，双方可随时要求解除房屋租赁关系。本案中，冉兴华未主张解除房屋租赁关系，故对其要求李成章支付2020年4月23日之后的租金不予支持；同理，对冉兴华要求李成章腾出所使用的新华书店新源分店地下室的诉讼请求，亦不予支持。李成章以查明事实为由要求追加新华书店新源分店为第三人的申请，理据不充分，且新华书店新源分店与本案纠纷不具有关联性，一审法院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、李成章于判决生效之日起十日内向冉兴华支付租金100,000元；二、驳回冉兴华的其他诉讼请求。三、驳回李成章的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由李成章负担；反诉案件受理费1,720元，减半收取计860元，由李成章负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审判决查明事实予以确认。 另查明，李成章在一审中提供冉兴华于2014年9月1日书写的“白条”一份，载明：库房租（地下室）4,000元（2014.7.30-2015.7.30）；房租（商店）24,999元（5-73个月）；库房租（地下室）999元（5-73个月）；合计30,000元；2014年9月1日付20,000元，还欠10,000元。对上述“白条”中的“房租（商店）24,999元（5-73个月）”内容，双方均认可此系“豪威家电城”即案涉房屋的租赁费。 本院认为，本案争议焦点为：一、双方之间是否存在租赁合同法律关系；二、一审法院认定李成章向冉兴华支付租金100,000元是否正确。 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，冉兴华将其承租新华书店新源分店负一楼地下室经营的“豪威家电城”全部资产转让给李成章经营，双方口头约定由李成章在冉兴华的剩余租赁期限内继续使用案涉房屋，并支付房租。从本案实际履行情况来看，李成章在接手经营“豪威家电城”后继续使用案涉房屋并向冉兴华支付租赁费，可见，李成章作为次承租人履行的是与冉兴华作为承租人之间的转租合同，因此李成章和冉兴华之间既存在转让“豪威家电城”资产的转让合同关系，又存在房屋转租合同关系。李成章主张其与冉兴华之间仅存在转让合同关系，不存在房屋租赁合同关系的上诉请求与本案查明事实不符，本院不予支持。 关于争议焦点二。结合冉兴华于2014年9月1日出具的“白条”中载明案涉房屋租金3个月为24,999元（24,999÷3个月×12个月=99,996元），与李成章连续五年每年向冉兴华支付100,000元的事实，可以认定冉兴华与李成章口头约定的租金数额为年租金100,000元。李成章虽称24,999元是冉兴华以100,000元为基础计算的房租，但其在此后的五年间并未对此提出异议且持续履行，在本案中亦将该“白条”作为证据提交，表明其认可冉兴华出具“白条”的内容及双方之间关于租金数额的约定，故一审法院认定李成章与冉兴华之间的租金标准是年租金100,000元，并无不当。李成章上诉称该500,000元系其委托冉兴华向新华书店新源分店代为转交的房租，但其未能提供证据予以证明，应承担不利的后果。李成章主张其应按冉兴华与新华书店新源分店签订的《合同》中约定的租金标准向新华书店新源分店支付房屋租金，违反了合同相对性原则，本院不予支持。关于李成章主张冉兴华向其返还租赁费76,800元的上诉请求，根据已查明事实，李成章并未向冉兴华多付租赁费，故其该项主张不能成立，本院不予支持。李成章主张本案应追加新华书店新源分店作为第三人参加诉讼，以便查清案涉房屋租金，本院认为，本案现有证据已经可以查明李成章应支付的租金数额，故李成章的上述主张理据不足，一审法院在此情况下未追加新华书店新源分店为本案第三人并无不妥。 综上所述，李成章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,525元，由上诉人李成章负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芦  梦  璇 审 判 员 张  瑀  歆 审 判 员 何  学  涛 二〇二一年三月十日 法官助理 李  婉  雨 书 记 员 努丽娅皮克来提