新疆生产建设兵团第一师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵01民终4号 上诉人（原审原告）：赵琴珍，女，1969年5月15日出生，住新疆维吾尔自治区阿拉尔市。 上诉人（原审原告）：吴文治（系赵琴珍丈夫），男，1970年6月15日出生，住新疆维吾尔自治区阿拉尔市。 上诉人（原审被告）：阿拉尔亿鑫房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91659002053178603P，住所地新疆维吾尔自治区阿拉尔市塔门镇八团商贸城****房。 法定代表人：章严富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾玉珍，女，阿拉尔亿鑫房地产开发有限责任公司出纳。 上诉人赵琴珍、吴文治因与上诉人阿拉尔亿鑫房地产开发有限责任公司（以下简称“亿鑫房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院（2020）兵0103民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵琴珍、吴文治与上诉人亿鑫房地产公司的委托诉讼代理人贾玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵琴珍、吴文治的上诉请求：1、撤销（2020）兵0103民初859号民事判决，改判支持上诉人赵琴珍、吴文治在一审中提出的所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由上诉人亿鑫房地产公司负担。事实及理由：1、上诉人赵琴珍、吴文治与上诉人亿鑫房地产公司之间签订的房屋《订购协议》与《补充协议》均合法有效，双方应当严格按照协议内容履行各自的权利、义务；2、上诉人亿鑫房地产公司应当按照协议约定于2017年7月向上诉人赵琴珍、吴文治交付房屋而未交付，已构成严重违约，应当承担相应的违约责任；3、一审法院按照25，000元/年认定涉案商品房2019年度租金无事实及法律依据。综上，请求二审法院查明案件事实，依法改判。 亿鑫房地产公司答辩称，上诉人赵琴珍、吴文治的上诉理由无事实及法律依据。请求依法予以驳回。 亿鑫房地产公司的上诉请求：1、撤销（2020）兵0103民初859号民事判决，改判驳回上诉人赵琴珍、吴文治在一审中提出的所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由上诉人赵琴珍、吴文治负担。事实及理由：1、上诉人亿鑫房地产公司与上诉人赵琴珍、吴文治之间并未书面约定交房时间，一审法院认定2019年2月29日为交房时间无事实及法律依据；2、一审认定诉争商品房2019年度租金为25，000元/年过高，未充分考虑受新冠肺炎疫情影响以及房屋周边实际情况等因素。综上，请求二审法院查明案件事实，依法改判。 赵琴珍、吴文治答辩称，1、依照上诉人赵琴珍、吴文治与上诉人亿鑫房地产公司之间签订的《协议》，上诉人亿鑫房地产公司应当于2017年6月30日前完成本案诉争商铺周围的拆迁，否则上诉人亿鑫房地产公司需要退还购房款及相应的利息。而上诉人亿鑫房地产公司在约定期限内即未完成相关拆迁工作，亦未退还相应购房款，违约在先；2、本案诉争商铺同期房屋已于2017年9月1日前后陆续交付使用，而本案诉争商铺在上诉人赵琴珍、吴文治通过申请法院强制执行才于2020年4月23日交付使用，上诉人亿鑫房地产公司应当承担相应的违约赔偿责任；3、本案迟延交付商铺的责任是上诉人亿鑫房地产公司造成，至于受新冠肺炎疫情影响造成相应租金减少的损失不应由上诉人赵琴珍、吴文治负担。 一审法院认定的事实：原告赵琴珍与原告吴文治系夫妻关系。2016年1月27日，原告方与被告亿鑫房地产公司签订订购协议，原告方购买被告亿鑫房地产公司开发的位于第一师八团塔门镇商贸中心对面1-1-1、1-1-6号商铺，1-1-1号商铺为104.32平方米，1-1-6号商铺为67.49平方米，单价为5700元每平方米，1-1-1号商铺房款为594,624元，1-1-6商铺房款为384,693元。 2016年1月27日至11月25日，原告方共计向被告亿鑫房地产公司支付购房款939,317元。后因商铺前平房的拆迁问题，原告方与被告亿鑫房地产公司发生纠纷，2016年10月27日，原告方与被告亿鑫房地产公司达成所购商铺前平房拆迁问题的协议，协议约定，如被告亿鑫房地产公司在2017年6月30日前未完成拆迁，原告方可随时退房，被告亿鑫房地产公司将所交房款全部退还给原告方，并承担2016年10月27日至2017年6月30日购房款的同期银行存款利息，在2017年7月5日前拆迁仍未完成，被告亿鑫房地产公司将退还购房款及利息，被告亿鑫房地产公司承担一切损失，原告方暂压房款40,000元，拆迁问题解决后原告方再向被告亿鑫房地产公司支付。协议约定的拆迁期限及退款期限截至，被告亿鑫房地产公司未履行协议约定的义务。原告方于2018年7月9日将被告亿鑫房地产公司诉至一审法院【案号为(2018)兵0103民初619号】，要求被告亿鑫房地产公司交付房屋，并承担违约金42,600元，一审法院经审理判决：被告亿鑫房地产公司于判决生效后十五日内向原告方交付案涉房屋；驳回原告赵琴珍、吴文治的其他诉讼请求。被告对判决不服上诉至第一师中级人民法院，第一师中级人民法院于2019年2月14日作出（2019）兵01民终42号判决，维持了一审法院的判决结果，并于当日送达双方当事人。判决生效后，被告亿鑫房地产公司依然未履行交付房屋的义务，后经原告方多次催要，最终被告亿鑫房地产公司于2020年4月23日向原告方交付房屋。 经一审法院调查，原告方商铺周边未受未拆迁房屋影响的与1-1-6相同面积的商铺租金为30,000元/年。原告方的商铺1-1-6号商铺于2020年6月3日对外出租，因受新型冠状病毒疫情以及前方未拆迁房屋影响，租金为22,000元/年。 一审法院认为，在商品房销售合同中，买受人向出卖人支付购房款，出卖人向买受人交付商品房，作为出卖人的被告未按照判决指定的期间履行向原告方交付商铺的义务，造成原告方店铺租金的损失，依法应当向原告方赔偿损失。关于原告方主张的租金数额问题，经调查与案涉商铺1-1-6号商铺相同面积的（67.34平方米）商铺的租金为30,000元/年，每平米租金约为446元，但原告方商铺前有未拆迁的房屋，影响了车辆的通行和停放，考虑上述因素，酌情确定原告方1-1-6号商铺在2019年年租金为25,000元/年。参照本院认定的1-1-6商铺每平方米年租金371元的（25,000元/年÷67.34平方米）情况，酌情确定原告1-1-1号商铺的年租金为38,702元(371元×104.32平方米)。被告交付房屋的时间是在(2018)兵0103民初619号判决书生效后十五日内交付，该判决于2019年2月14日生效，因此租金起算日期应为2019年2月29日，被告实际交付商铺日期为2020年4月23日，被告逾期交付商铺时间为429天（2019年2月29日至2020年4月22日），被告应当向原告方支付1-1-6号商铺租金为29,384元（25,000元÷365天×429天），应当向原告方支付1-1-1号商铺的租金为45,488元（38,702元÷365天×429天）。对原告方主张2019年2月29日之前的租金，因原、被告于2016年10月27日达成的协议未约定交房的具体时间，故原告方主张的租金没有事实和法律依据。 综上所述，被告应当向原告方支付2019年2月29日至2020年4月22日期间的1-1-6号商铺租金29,384元,1-1-1号商铺租金45,488元，合计74,872元（29,384元+45,488元）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告阿拉尔亿鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内一次性向原告赵琴珍、吴文治赔偿1-1-1号商铺租金损失45,488元，1-1-6号商铺租金损失29,384元，合计74,872元；二、驳回原告赵琴珍、吴文治的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人亿鑫房地产公司逾期交付商铺的时间应如何确定；2、因上诉人亿鑫房地产公司逾期交付商铺给上诉人赵琴珍、吴文治造成的损失应如何确定。 一、关于上诉人亿鑫房地产公司逾期交付商铺的时间应如何确定的问题。在商品房销售合同中，出卖人应当按照《商品房买卖合同》中约定的期限向买受人交付房屋，逾期交付的，应当承担相应的违约责任。依据本案查明的事实，上诉人赵琴珍、吴文治与上诉人亿鑫房地产公司针对本案诉争商铺在2016年1月17日仅签订了一份《订购协议》，至今尚未签订正式备案的《商品房买卖合同》，该《订购协议》应视为双方签订的预售合同，协议中并未明确约定亿鑫房地产公司交付商铺的时间，且双方在2016年10月27日签订的补充《协议》中，仅是针对诉争商铺门前平方拆迁问题进行了补充协议，亦未对交房日期做出明确约定。虽然，2017年10月后与本案同期开发的其他商铺有陆续交付的情形，但在此期间，上诉人亿鑫房地产公司与上诉人赵琴珍、吴文治之间仍在为是否应当继续履行合同还是解除合同进行相关诉讼，直至本院生效判决确定2019年2月29日上诉人亿鑫房地产公司向上诉人赵琴珍、吴文治交付商铺，故一审法院按照上述日期确定本案诉争商铺交付时间并无不当。上诉人赵琴珍、吴文治认为应当按照2017年7月1日确定商铺交付日期以及上诉人亿鑫房地产公司认为双方未约定商铺交付日期，不应当承担相应违约责任的上诉理由均不成立，本院不予支持。 二、关于因上诉人亿鑫房地产公司逾期交付商铺给上诉人赵琴珍、吴文治造成的损失应如何确定的问题。根据《最高人民法院》第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，一审法院经过实地调查，在综合本案诉争商铺同地段同类型房屋租金的基础上，充分考虑逾期交付使用期间因诉争商铺门前平房尚未拆迁以及新冠肺炎疫情等不利因素对商铺租金的影响，最终认定本案诉争商铺年租金为25，000元，造成损失总金额为74，872元，并无不当，本院依法予以确认。 综上，上诉人赵琴珍、吴文治与上诉人亿鑫房地产公司的上诉理由均不成立，一审认定事实清楚，适用法律准确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11，516元，由上诉人赵琴珍、吴文治负担4966元，由上诉人阿拉尔亿鑫房地产开发有限责任公司负担6550元。 本判决为终审判决。 审判长  闫立新 审判员  王 绯 审判员  张 婕 二〇二一年三月四日 书记员  王 瑞 1