湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初8号原告：张恒铭，男，汉族，1975年5月1日出生，户籍地湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：周士群，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕，湖南人和律师事务所实习律师。被告：银小辉，男，汉族，1987年6月18日出生，户籍地湖南省武冈市。委托诉讼代理人：向纯坤，长沙市芙蓉区正星法律服务所法律工作者。原告张恒铭与被告银小辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告张恒铭的委托诉讼代理人周士群、张硕和被告银小辉及其委托诉讼代理人向纯坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张恒铭向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除张恒铭与银小辉之间签订的《饭店转让协议》；2.判令银小辉向张恒铭返还订金10万元，并赔偿张恒铭相关资金占用损失（该损失以10万元为基数，按照上一年期贷款市场报价利率的四倍标准，从2020年10月1日起计算至实际返还之日止）；3.本案案件受理费、保全费、保函费等诉讼费用由银小辉承担。事实与理由：银小辉承租了位于长沙市芙蓉区××路××号××花园××楼××层××号的房屋用于经营饭店，租赁期限为4年，至2023年11月27日止。2020年9月30日，因饭店经营不善，银小辉与张恒铭就饭店转让事宜进行磋商，银小辉保证在2020年10月15日前与涉案房屋产权人谈妥取得涉案房屋六年以上租赁权等相关条件。双方签订一份《饭店转让协议》，约定：银小辉将该店铺移交给张恒铭前，需要与房屋产权人沟通将店铺租赁合同变更为6年签一次，租期延长至2026年10月14日止，并享有免租期2个月；店铺转让金额共计45万元，张恒铭于协议签订日（2020年9月30日）支付订金10万元，待银小辉和产权人谈妥转租合同后再于2020年10月15日支付30万元，之后银小辉可搬进店铺无偿使用相关装修设备，银小辉于2020年10月30日前办理营业执照注销手续后，张恒铭再支付尾款5万元。上述协议签订当日，张恒铭即支付10万元订金。此后，因银小辉一直未能与产权人谈妥协议约定的转租条件，双方发生争执，并于2020年10月29日报案至辖区派出所处理，银小辉当日在派出所表示会在2020年11月30日前返还张恒铭10万元，同时要求张恒铭不得再前往店铺催款。自此之后，银小辉既没有与涉案房屋产权人谈妥转租条件，亦未能依约返还张恒铭10万元订金。张恒铭认为银小辉的行为已经严重损害其合法权益，故向本院提起诉讼。被告银小辉辩称：银小辉与张恒铭之间签订的《饭店转让协议》是双方当事人的真实意思表示，对双方都具有法律约束力。就双方签订的上述转让协议中约定的转租条件，银小辉已经与涉案房屋产权人谈妥，该协议不存在不能履行的情形，张恒铭也没有提供相关的证据证明产权人不同意将租期延长为6年。综上，请求法院依法驳回张恒铭的诉讼请求。原告张恒铭围绕其诉讼请求提交了如下证据：证据1.《饭店转让协议》一份，拟证明就店铺转让事项双方权利义务的具体约定；证据2.中国建设银行单位客户专用回单一份，拟证明张恒铭向银小辉支付10万元订金的事实；证据3.《处理书》一份，拟证明银小辉承诺若其逾期未能谈妥上述转让协议约定的转租条件，应当于2020年11月30日返还张恒铭订金10万元的事实；证据4.电话录音一份，拟证明银小辉存在恶意隐瞒违约事实的行为；证据5.财产保全费及保单保函费发票各一张，拟证明张恒铭因本案纠纷已申请诉前财产保全，并且产生相应费用支出的事实。被告银小辉向本院提交了如下证据：面谈录音一份，拟证明银小辉已与涉案房屋产权人就上述转让协议中约定的转租条件协商一致，上述转让协议具备继续履行条件的事实。本院经审查认为张恒铭的证据1、2、3、4、5均具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信。对银小辉的证据，因银小辉提交的面谈录音时间已经超过约定的上述转让协议履约最后期限，且该份录音中记录的谈话内容主要是关于涉案房屋其他民事纠纷及租金支付问题，仅凭该份录音无法证明涉案房屋托管人（出租人）与银小辉已就上述转租条件达成新的一致的事实，银小辉的上述证据无法达到待证目的，本院对该证据不予采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：长沙睿星资产管理有限公司（以下简称睿星公司）系位于长沙市芙蓉区××路××号××花园××楼××层××号房屋的托管人（总承租人）。2014年开始，银小辉即与睿星公司签订房屋租赁合同承租了上述房屋用于经营饭店；2019年11月30日，银小辉与睿星公司续签上述租赁合同，双方约定：免租期5个月，租赁期限4年，自2019年11月30日起至2024年4月30日止（含免租期）。上述租赁合同签订后，双方一直依约履行各自的义务。2020年9月30日，因饭店经营不善，银小辉有意转让或转租，遂与张恒铭就饭店转让事宜进行磋商。双方经协商一致，签订一份《饭店转让协议》。该协议约定：银小辉将位于长沙市芙蓉区××路××号××花园××楼××层××号饭店转让给张恒铭，并保证张恒铭同等享有银小辉原有房屋租赁合同中所享有的权利；银小辉将店铺移交给张恒铭前，保证其与产权人沟通将该店铺租期变更为六年，即该店铺租期延长至2026年10月14日止，并享有2个月的免租装修期；店铺移交给张恒铭以后，由张恒铭替代银小辉与产权人履行涉案房屋租赁合同（店铺月租金为42696元，每两年递增6%）；店铺转让金额共计45万元，张恒铭分三次支付给银小辉，其中2020年9月30日支付饭店转让订金10万元，同年10月15日支付30万元，上述饭店营业证照及税务登记等相关证件需要在合同签订后一个月内注销，在注销完毕后三天内张恒铭支付尾款5万元；张恒铭与产权人签订新的房屋租赁合同之日起，无条件退还银小辉租房押金38000元、天然气押金20000元、女生宿舍押金1600元，门店房屋租金和宿舍租金已交纳至2020年11月28日，张恒铭须按其进场时间退还给银小辉；如张恒铭不遵守协议，银小辉有权终止协议，所有损失由张恒铭自行负责。上述转让协议签订当日，张恒铭即通过银行转账方式向银小辉支付饭店转让订金10万元。此后，因银小辉迟迟未能与房屋产权人或托管人睿星公司就涉案房屋租金每两年递增6%的转租条件协商一致，导致银小辉与张恒铭签订的上述饭店转让协议无法履行，银小辉与张恒铭由此产生纠纷。2020年10月29日，银小辉与张恒铭就饭店转让事项发生争执，导致矛盾激化，报警至涉案房屋辖区派出所协调处理。双方当场签订一份《处理书》，约定：银小辉有权终止上述饭店转让协议，在银小辉履行上述转让协议的情况下，张恒铭无权退出该协议，但在银小辉未能履行该饭店转让协议后可以退出该协议，张恒铭退出该转让协议的履行后私下不能以任何人名义签下该涉案房屋；银小辉退还张恒铭10万元订金后，张恒铭不能再以任何方式向银小辉要求赔偿，张恒铭违约则银小辉有权要求双倍订金赔偿；张恒铭遵守协议则银小辉无条件退还订金；订金退还10万元整，时间为2020年11月30日。《处理书》还约定了其他事项。上述《处理书》签订后，银小辉既未能依约与涉案房屋出租人谈妥相关转租条件，也未依约退还张恒铭10万元订金。张恒铭多次催要未果，遂向本院提起诉讼。本院认为，张恒铭和银小辉签订的《饭店转让协议》和《处理书》均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，银小辉未能依约与涉案房屋合法出租人（托管人）就房屋租金每两年递增6%这一转租条件协商一致，银小辉没有履行该项主要合同义务，导致上述转让合同目的无法实现，银小辉已经构成违约，合同解除要件已经成就。现张恒铭向本院提起诉讼要求解除上述转让协议，且已于2021年1月7日送达银小辉，故本院确认张恒铭与银小辉于2020年9月30日签订的《饭店转让协议》于2021年1月7日解除。该转让协议解除后，银小辉应当将其收取的饭店转让订金10万元退还给张恒铭，并赔偿张恒铭因此产生的相应损失。因张恒铭与银小辉签订的《处理书》约定，在银小辉未能履行该饭店转让协议后张恒铭可以退出该协议，并于2020年11月30日退还张恒铭订金10万元。银小辉至今未退还上述款项，给张恒铭造成了资金占用期间的利息损失，但张恒铭诉求按照上一年期贷款市场报价利率四倍的标准计算资金占用利息过分高于其实际损失，本院酌情调整为按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的标准计算为宜。综上，对恒铭要求银小辉赔偿自2020年11月30日起至上述款项实际返还之日止的资金占用利息（以10万元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准计算）的诉讼请求，本院予以支持，张恒铭诉求2020年11月30日前的资金占用利息没有事实依据和法律依据，本院不予支持。因银小辉单方违约导致本案纠纷，故对张恒铭要求银小辉赔偿其因本案诉讼支出的财产保全保险费500元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百八十四条规定，判决如下：一、张恒铭和银小辉于2020年9月30日签订的《饭店转让协议》于2021年1月7日解除；二、银小辉在本判决生效之日起三日内向张恒铭返还饭店转让订金100000元；三、银小辉在本判决生效之日起三日内向张恒铭支付资金占用利息（该利息以100000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准，自2020年12月1日起计算至实际清偿之日止）；四、银小辉在本判决生效之日起三日内向张恒铭偿付财产保全保险费500元；五、驳回张恒铭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，因适用简易程序，减半收取1150元，财产保全费1120元，以上两项合计2270元，由银小辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇二一年三月一日法官助理唐某某书记员曹某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。