安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖03民终641号上诉人（原审被告）：张家志，男，1962年10月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：姜贺德，安徽明钰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海宝龙商业地产管理有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市经济开发区宝龙城市广场售楼处******，统一社会信用代码91340300MA2RJ25819。负责人：张洪,总经理。委托诉讼代理人：王进杰，安徽禹风律师事务所律师。上诉人张家志因与被上诉人上海宝龙商业地产管理有限公司蚌埠分公司（宝龙蚌埠分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院作出（2020）皖0303民初5416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张家志上诉请求：撤销一审判决，依法改判免除2020年1月至5月的物业服务费，2020年5月以后的物业服务费酌情减少或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由宝龙蚌埠分公司负担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一审认定张家志享受了宝龙蚌埠分公司提供的物业服务，理应缴纳物业费。事实是因新冠疫情影响，蚌埠防疫指挥部于2020年1月25日发布通告，张家志所经营的行业被禁止经营，直到2020年5月份还没有解禁。在此期间张家志没有经营，更不需要服务的物业，一审法院判决张家志承担此期间的物业服务费错误。根据《物业服务合同》第八条，如遇不可抗力，致使合同无法履行，双方按照有关法律规定处理。根据《主力店租赁合同》第十七条第17.1款约定，如因不可抗力造成一方或双方无法履行本合同根据不可抗力影响的程度，可以部分或全部免除责任。在本次新冠××疫情控制过程中，宝龙蚌埠分公司不能为张家志提供正常使用的租用房，张家志在相当长的时间内不能开展任何经营活动，没有享受物业服务，故不应承担物业费。宝龙蚌埠分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，张家志的上诉理由不能成立。张家志认为宝龙蚌埠分公司没有提供任何物业服务是错误的，疫情期间，物业的工作量反而更加繁重。例如增加消毒、体温检测等工作。虽然表面上看不是单独为张家志提供的服务，但是为了整个宝龙商圈服务，自然就包括张家志在内。此次疫情属于不可抗力，对此宝龙蚌埠分公司不持异议，但是并未导致案涉合同不能履行，宝龙蚌埠分公司不仅履行了合同约定的义务，还额外增加了工作量，故张家志要求减免物业费没有依据。宝龙蚌埠分公司向一审法院起诉请求：1、判令张家志支付拖欠的综合物业服务费285051.6元及违约金16723.03元（暂算至2020年7月30日为16723.03元，之后以285051.6元为基数按照日万分之五算至实际付清之日止）；2、判令张家志支付拖欠的电费111172.35元、水费1028.60元（应当扣除此前已经交纳的2019年1月29日至2020年5月29日期间的部分水电费）；3、本案诉讼费用由张家志承担。一审法院认定事实：2019年10月26日，宝龙蚌埠分公司与张家志签订了两份《商铺物业服务合同》，合同约定甲方（管理公司）：上海宝龙商业地产管理有限公司蚌埠分公司，乙方（承租方）：张家志。鉴于蚌埠宝龙资产经营管理有限公司（以下简称宝龙资产管理公司）与乙方于2019年10月11日签订了《商铺租赁合同》，乙方承租使用位于安徽省蚌埠市兴业路555号的蚌埠宝龙广场S3区三层、四层的房屋，租赁场所分别为面积为2232.2平方米、7269.52平方米，物业类型为商务物业，根据租赁合同的约定乙方应按租赁场所的计租面积向甲方支付综合物业服务费，综合物业服务费的收费标准为5元/月/平方米，该综合物业服务费仅包含物业服务费，不包含中央空调使用费，如乙方场所租赁场所需要使用广场中央空调的，应另行向甲方支付中央空调使用费。乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的综合物业服务费。乙方应按照独立计量核算并自行承担租赁场所发生的水、电、燃气等费用（统称为公用事业费），本合同签署时的公用事业费收费标准为：水费单价3.7元/㎡，电费单价0.6596元/度，如公用事业部门调整公用事业收费标准的，则甲方有权调整上述公用事业收费标准。如公用事业费由甲方代收代付的，则由甲方根据乙方实际使用量（专门的独立仪表计量）代收代付给相应的公用事业部门。乙方应按甲方付款通知书的要求按时足额支付水、电、燃气等公用事业费，乙方应在收到付款通知后5日内向甲方支付上个自然月发生的公用事业费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。如乙方自行开户缴费的，由乙方按公用事业部门的缴费通知自行支付。如乙方逾期支付或逾期补足综合物业服务费、预付服务费、质量保证金、公用事业费或其他应支付费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付而未付金额的3‰向甲方支付违约金。经甲方书面催缴乙方仍未支付超过7日的，则甲方有权对租赁场所采取合理措施促使乙方改正而不必承担任何赔偿责任，且乙方应承担因此发生的一切损失和费用。另查明，张家志承租的商铺所需缴纳水电费由宝龙蚌埠分公司代收代交，张家志并未就水、电费独立开户。张家志在接收案涉商铺之后缴纳物业费至2020年2月底，此后的物业费没有缴纳。2020年7月17日，宝龙蚌埠分公司向张家志邮寄送达了《催款函》，要求张家志缴纳拖欠的物业费、水费、电费。一审法院认为，宝龙蚌埠分公司、张家志签订的两份《商铺物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定的内容履行，按照约定交纳物业管理费是张家志应承担的一项基本合同义务，张家志享受了宝龙蚌埠分公司提供的物业服务，理应向宝龙蚌埠分公司交纳物业费，故法院对宝龙蚌埠分公司要求张家志支付拖欠的2020年3月至2020年8月的综合物业服务费285051.6元的诉请予以支持。针对宝龙蚌埠分公司主张张家志支付违约金的诉请，依据合同约定，张家志应当按自然季度为一期支付综合物业服务费，于每个自然季度末月的25日或之前向宝龙蚌埠分公司支付下一个自然季度的综合物业服务费，张家志逾期支付物业费的行为构成违约，依约应当向宝龙蚌埠分公司支付违约金，现宝龙蚌埠分公司要求张家志以拖欠的物业费为基数按照日万分之五的标准支付违约金，因该违约金比例过高，法院予以适当调整，酌定张家志支付的违约金数额为：以2020年3月份欠付的物业费47508.6元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍为标准，自2019年12月26日起计算至欠付的物业费实际付清之日止；以2020年4月至6月份欠付的物业费142525.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍为标准，自2020年3月26日起计算至欠付的物业费实际付清之日止；以2020年7月至8月份欠付的物业费95017.2元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍为标准，自2020年6月26日起计算至欠付的物业费实际付清之日止。针对张家志主张因新冠××疫情的不可抗力影响,致使张家志2020年1月开始停止营业，张家志不应承担新冠××控制期间的物业费的答辩意见,虽然新冠××疫情影响了张家志的正常经营,但物业公司对商铺的物业服务并未停止,事实上除了常规物业服务外,还另行增加了清洁消毒、体温测量等额外工作内容，故对宝龙蚌埠分公司的该项答辩意见不予采纳。针对宝龙蚌埠分公司要求张家志支付拖欠的水、电费的诉请，因宝龙蚌埠分公司提供的证据不能证明张家志在2020年1月至2020年6月实际用电情况，以及2020年6月实际用水情况，其亦未能提供其已经代张家志交纳了该期间水、电费的证据以证明其主张，故对宝龙蚌埠分公司的该项诉请不予支持。综上所述，对宝龙蚌埠分公司的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张家志于本判决生效之日起十日内支付上海宝龙商业地产管理有限公司蚌埠分公司物业费285051.6元及违约金（以2020年3月份欠付的物业费47508.6元为基数自2019年12月26日起，以2020年4月至6月份欠付的物业费142525.8元为基数自2020年3月26日起，以2020年7月至8月份欠付的物业费95017.2元为基数自2020年6月26日起，均按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍的标准计算至欠付的物业费实际付清之日止）；二、驳回上海宝龙商业地产管理有限公司蚌埠分公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7510元，减半收取3755元，由上海宝龙商业地产管理有限公司蚌埠分公司承担1018元，张家志承担2737元，张家志负担额于本判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人均未提交新证据，且对一审认定的事实均没有异议。本院对一审认定的事实，依法予以确认。本院认为，张家志、宝龙蚌埠分公司签订的《商铺物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有拘束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。张家志上诉称，因受新冠疫情影响其承租的商铺于2020年1月至5月被禁止经营，不需要物业服务，故此期间的物业服务费用应予以免除，2020年5月后的物业费由法院酌减。经查，根据双方签订的《商铺物业服务合同》第一条，宝龙蚌埠分公司提供的物业管理服务的内容为：共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；公用区域的保洁、安防（涉及刑事犯罪的由公安机关管理）、秩序维持、公共绿地养护等服务；物业装饰装修管理服务；物业区域内其他双方协商的有偿服务。由此可见，宝龙蚌埠分公司提供的物业服务系针对共用设施和公用区域的综合服务，而非仅针对张家志承租区域提供的服务，故其仅以未经营不需要享受物业服务为由拒绝交纳物业费的理由不能成立。同时，本院认为，2020年1月底在全国范围内暴发新型冠状病毒感染的××，为严格落实政府相关的疫情防控政策，导致众多商铺无法正常经营使用，此次新型冠状病毒感染的××疫情，系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，对此期间发生的纠纷应本着风险共担、共克时艰、共渡难关的原则处理。本案对于2020年2月、3月的物业服务费用，考虑到疫情防控的实际需要和物业服务成本的支出，依据公平原则，此期间物业服务费用本院酌定按50%收取，因张家志物业服务费已交纳至2020年2月底，故本院将2020年3月的物业服务费直接予以免除。2020年4月起，国内疫情防控效果显著，各行各业陆续复工复产，宝龙蚌埠分公司为落实疫情防控需要又提供了消毒和体温监测服务，亦增加了自己的运营成本，一审对此后的物业费全额支持并无不当。故本案张家志应支付的物业费金额为237543元（285051.6元-47508.6元）。另，张家志拖欠物业费的行为发生在疫情期间，且该期间内张家志也积极与宝龙蚌埠分公司就物业费的减免进行了协商，仅是双方在相关费用的减免上存在分歧，并非主观上恶意违约，故对宝龙蚌埠分公司一审主张的违约金，本院不再支持。综上，张家志部分上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初5416号民事判决；二、张家志于本判决生效之日起十日内支付上海宝龙商业地产管理有限公司蚌埠分公司2020年3月至2020年8月的物业服务费237543元；三、驳回上海宝龙商业地产管理有限公司蚌埠分公司其他诉讼请求。一审案件受理费7510元，减半收取3755元，由上海宝龙商业地产管理有限公司蚌埠分公司负担1018元，张家志负担2737元；二审案件受理费7510元，由张家志负担。本判决为终审判决。审判长  罗传继审判员  穆 莉审判员  胡玉巧二〇二一年三月十日法官助理田蕾书记员夏婧楠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。