湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终681号上诉人（原审被告）：武汉隆久飞物流有限公司，住所地武汉经济技术开发区19C2地块武汉经开未来城********。法定代表人：王大朋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章敏，湖北平渊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：国营武汉长虹机械厂，住，住所地武汉市武昌区石洞街/div>法定代表人：童铁良，该厂厂长。委托诉讼代理人：任淼，该厂员工。委托诉讼代理人：周炎发，湖北诚明律师事务所律师。上诉人武汉隆久飞物流有限公司（以下简称隆久飞公司）因与被上诉人国营武汉长虹机械厂（以下简称长虹机械厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2020）鄂0191民初3801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人隆久飞公司的委托诉讼代理人章敏，被上诉人长虹机械厂的委托诉讼代理人任淼、周炎发到庭参加诉讼，本案现已审理终结。隆久飞公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或撤销一审判决第三项，改判隆久飞公司向长虹机械厂支付房租（截至2020年10月31日欠付房租金额为1467901.59元，从2020年11月1日起的租金按照每月190561.50元的标准支付至隆久飞公司实际腾退完毕之日止）；撤销一审判决第四项，改判隆久飞公司向长虹机械厂支付违约金，违约金从2020年11月1日起以未付租金总额1467901.59元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止；2.本案上诉费用由长虹机械厂承担。事实和理由：一、一审判决程序不合法。长虹机械厂与隆久飞公司签订的《房屋租赁合同》第九条“合同争议解决方式”中既约定了仲裁，又约定了诉讼，该条款是否无效，应当由法院对仲裁条款的效力问题进行审理后才能确定。长虹机械厂应当在确定仲裁条款的效力问题后才能选择仲裁或者诉讼，而长虹机械厂直接提起诉讼，程序违法。二、隆久飞公司不同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。1.受新冠疫情影响，武汉市自2020年1月23日起至2020年4月8日一直处于封城状态，期间长达76天，新冠疫情期间，武汉市政府（2020）39号文件明确规定减免中小微企业房租，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收，6个月房租减半。2.隆久飞公司因新冠疫情的影响缓交租金，根据《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5、6条规定，因新冠疫情的影响，出租人要求解除合同的，人民法院不予支持。三、一审判决认定拖欠租金的金额有误。1.隆久飞公司在承租期间，因长虹机械厂提供的租赁物违反消防安全规定，被公安机关限期整改，整改工作应当由长虹机械厂完成，但是长虹机械厂的叶小松要求隆久飞公司代为整改。长虹机械厂提供符合安全规定的租赁物是长虹机械厂作为出租方应尽的义务，隆久飞公司只是代为履行，隆久飞公司因此支出整改费用937230元应当冲抵房租。2.因电力设备故障和水管失修，隆久飞公司承担了长虹机械厂设备损坏造成的电力损失费用249130.17元，水费损失154282.24元，该款项应当冲抵房租。3.长虹机械厂提供的租赁物漏雨，影响到变压器的安全，应当由长虹机械厂维修，为此，隆久飞公司向长虹机械厂反映，经长虹机械厂许可，隆久飞公司修建了雨棚，费用66055元应当冲抵房租。长虹机械厂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，隆久飞公司的上诉请求及理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。长虹机械厂向一审法院起诉请求：1.判令解除长虹机械厂、隆久飞公司于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2.隆久飞公司立即从武汉经济技术开发区2M地块厂房中腾退；3.隆久飞公司自2018年9月1日起按每月190561.50元的标准支付房租至腾退之日止；4.隆久飞公司支付截至2020年7月31日已拖欠的水电费88648.51元；5.隆久飞公司向长虹机械厂支付违约金445913元；6.本案诉讼费用由隆久飞公司承担。一审法院认定事实：长虹机械厂为武汉经济技术开发区2M地块房屋登记所有权人。2016年，长虹机械厂（甲方、出租方）与隆久飞公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方坐落在武汉经济技术开发区2M地块，三层厂房的第一层和第三层、行政楼及辅助房（以下简称涉案厂房），出租总面积为10586.75平方米；房屋租赁自2016年3月1日起至2021年2月29日止，期限为5年；甲乙双方约定，该厂房、行政楼、辅助房的租赁每月每平方米租金为18元，月租金为190561.50元，年租金为2286738元，租金每两年按市场行情调节；租金按季支付，支付时间为当月5日前；签约后乙方应预付租金三个月，此后按约定支付时间向甲方正常支付租金。签订合同后3个工作日内，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金100000元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、蒸气、网络通讯、物业管理费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在五日内付款；租赁期间，乙方未经甲方书面同意不能进行转租、分租；租赁期间，乙方应保障租赁厂房的使用安全。该厂房的主体结构、房屋屋面漏水、外墙面漏水维修责任除双方在本协议及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外），其它维修由乙方负责；附属设施及设备由乙方负责维修、保养；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；如需按规定报有关部门审批的，还应由甲方报请有关部门批准后，乙方方可进行。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费用由乙方负责。租赁期满后如乙方不再承租或甲方不再租赁该房屋，甲方不作任何补偿；乙方未按约定期限交付租金超过60天以上的，甲方有权解除合同；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方要求乙方每日按年租金的万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失等内容。上述合同签订后，长虹机械厂已将涉案厂房交付隆久飞公司。2018年4月2日，武汉市公安局武汉经济技术开发区（汉南区）分局神龙派出所向隆久飞公司出具《责令改正通知书》，载明：建议清除院内杂草，适时进行消防检查、防止火灾。隆久飞公司主张其为清除院内杂草、平整土地支出937230元，并因安装楼顶雨棚支出57850元。2020年6月23日，长虹机械厂向隆久飞公司发出《关于催缴拖欠房租、水电款的函》，要求隆久飞公司于2020年6月30日前尽快支付房租及水电费。一审庭审时，长虹机械厂、隆久飞公司均认可隆久飞公司已结清2018年8月31日前的房租及2020年7月31日前的水电费，2018年9月1日至2019年8月31日期间尚欠房租1550107元。此后租金隆久飞公司仅支付200000元，余款未付。长虹机械厂主张疫情防控期间不应减免隆久飞公司房租。长虹机械厂催要租金无果，故诉至法院请求依诉予判。本案起诉状副本于2020年8月31日送达隆久飞公司。长虹机械厂提供的军队企业证书显示其企业类型为国有企业。一审法院认为，长虹机械厂与隆久飞公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，除违约金标准约定过高外，其他条款不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方应按照合同约定全面、及时履行各自的义务。隆久飞公司未按照合同约定按时交纳房租，由此酿成本案纠纷，隆久飞公司应承担相应法律责任。关于合同解除问题，因《房屋租赁合同》约定隆久飞公司未按约定期限交付租金超过60天以上的，长虹机械厂有权解除合同，且隆久飞公司亦自认2018年9月1日至2019年8月31日期间尚欠房租1550107元，此后租金仅支付200000元，余款未付。故长虹机械厂有权依法行使合同解除权，但应当依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方。长虹机械厂未向隆久飞公司送达解除合同通知，故一审法院以长虹机械厂向一审法院主张解除合同并向隆久飞公司送达起诉状副本之日即2020年8月31日为《房屋租赁合同》解除之日。关于房屋腾退问题，因涉案《房屋租赁合同》已解除，长虹机械厂要求隆久飞公司从涉案房屋中腾退的请求，一审法院予以支持。关于房屋租金，涉案房屋所有权人长虹机械厂为国有企业，根据相关“三免六减半”政策，隆久飞公司可享受2020年2月至2020年4月期间三个月房租减免及2020年5月至2020年10月期间六个月房租减半的相关优惠政策。因长虹机械厂、隆久飞公司均确认隆久飞公司尚欠2018年9月1日至2019年8月31日期间房租1550107元，此后租金隆久飞公司仅支付200000元，故截至2020年10月31日隆久飞公司应支付长虹机械厂房租2874599元（1550107元＋190561.50元/月×8个月－200000元）。2020年11月1日后的租金，隆久飞公司仍应按照每月190561.50元的标准支付至腾退完毕之日止。关于违约金，因《房屋租赁合同》约定的违约金标准过高，且长虹机械厂未就隆久飞公司的违约行为对其造成的损失提供相应证据，综合考虑隆久飞公司的过错程度，一审法院酌情认定隆久飞公司应从2020年11月1日起以未付租金总额2874599元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至欠款付清之日止。关于水电费，因隆久飞公司已结清2020年7月31日前的水电费88648.51元，故长虹机械厂的该请求，一审法院不予支持。2020年8月1日后的水电费，若隆久飞公司未足额支付，长虹机械厂可在隆久飞公司腾退后另行主张权利。隆久飞公司关于清除院内杂草、平整土地支出937230元、安装楼顶雨棚支出57850元应予抵扣租金的抗辩主张，因《房屋租赁合同》约定厂房的主体结构、房屋屋面漏水、外墙面漏水维修责任由长虹机械厂负责，其它维修由隆久飞公司负责，附属设施及设备亦由隆久飞公司负责维修、保养。隆久飞公司主张的上述支出即使实际发生，相关费用亦应由隆久飞公司自行承担。故隆久飞公司的抗辩主张，一审法院不予支持。长虹机械厂的其他诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院均不予支持。综上，长虹机械厂、隆久飞公司于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日起解除；隆久飞公司应将武汉经济技术开发区2M地块三层厂房的第一层和第三层、行政楼及辅助房腾退给长虹机械厂；隆久飞公司应支付长虹机械厂房租（截至2020年10月31日欠付房租金额为2874599元，从2020年11月1日起的租金按照每月190561.50元的标准支付至隆久飞公司实际腾退完毕之日止）；隆久飞公司应支付长虹机械厂违约金，违约金从2020年11月1日起以未付租金总额2874599为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止。驳回长虹机械厂的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、国营武汉长虹机械厂与武汉隆久飞物流有限公司于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日起解除；二、武汉隆久飞物流有限公司应于一审判决生效之日起5日内将武汉经济技术开发区2M地块三层厂房的第一层和第三层、行政楼及辅助房腾退给国营武汉长虹机械厂；三、武汉隆久飞物流有限公司应于一审判决生效之日起5日内向国营武汉长虹机械厂支付房租（截至2020年10月31日欠付房租金额为2874599元，从2020年11月1日起的租金按照每月190561.50元的标准支付至武汉隆久飞物流有限公司实际腾退完毕之日止）；四、武汉隆久飞物流有限公司应于一审判决生效之日起5日内向国营武汉长虹机械厂支付违约金，违约金从2020年11月1日起以未付租金总额2874599元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止；五、驳回国营武汉长虹机械厂的其他诉讼请求。如义务人未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41696元，减半收取计20848元，诉讼保全费5000元，均由武汉隆久飞物流有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审民事案件应当围绕当事人的上诉请求进行审理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条规定：“当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。但一方向仲裁机构申请仲裁，另一方未在仲裁法第二十条第二款规定期间内提出异议的除外。”本案双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定：“合同争议解决方式：因履行本合同发生的争议，由双方协商解决；若协商不成，可向甲方所在地仲裁机构申请仲裁，也可依法向甲方管辖地人民法院提起诉讼。”本案双方之间的争议未能协商解决，且双方均未向仲裁机构申请仲裁，故依据上述规定，本案仲裁协议无效，长虹机械厂有权向人民法院提起诉讼，隆久飞公司认为长虹机械厂直接提起民事诉讼，程序不合法的上诉理由，本院不予采纳。隆久飞公司自认其自2018年9月1日至2019年8月31日期间尚有1550107元房租未予支付，此后仅支付200000元，剩余租金尚未支付，长虹机械厂有权依据约定解除合同，且隆久飞公司未按约定支付租金的行为发生在新冠××疫情出现之前，故隆久飞公司认为合同不应解除的上诉理由，本院不予采纳，一审法院以长虹机械厂向一审法院主张解除合同并向隆久飞公司送达起诉状副本之日即2020年8月31日为《房屋租赁合同》解除之日并无不妥。依据《房屋租赁合同》第五条“厂房的主体结构、房屋屋面漏水、外墙面漏水维修责任由长虹机械厂负责，其它维修由隆久飞公司负责，附属设施及设备亦由隆久飞公司负责维修、保养”的约定，隆久飞公司所主张的整改费用和修建雨棚的费用应当由其自行承担，故对其认为该两项费用应当冲抵租金的上诉理由，本院不予采纳。隆久飞公司认为其承担的长虹机械厂设备损坏造成的电力损失费用及水费损失应当冲抵租金的上诉理由，因其提交的证据并不足以证明该主张，本院不予采纳。综上所述，隆久飞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41696元，由武汉隆久飞物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李瑜二〇二一年三月三日法官助理李一凡书记员罗虹