新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院执 行 裁 定 书(2021)新0109执异43号 异议人(案外人)：白彦平，女，1978年12月29日出生，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：王慧，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。申请执行人：徐军，男，1964年12月2日出生，住江苏省建湖县。申请执行人：徐维建，男，1971年5月9日出生，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：刘慧银，新疆赛德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘英，新疆赛德律师事务所律师。被执行人：马金林，男，1969年5月8日出生，住乌鲁木齐市米东区。被执行人：马金刚，男，1975年6月12日出生，住乌鲁木齐市米东区。在本院（2019）新0109执407号申请执行人徐军、徐维建与被执行人马金林、马金刚合同纠纷案执行过程中，案外人白彦平对本院查封的房地产提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。现已审查终结。异议人白彦平向本院提出异议请求:请求解除（2019）新0109执407号案件中对被执行人马金刚名下位于乌鲁木齐市米东区稻香南路810号的查封，并中止对该房屋的执行。事实与理由：2015年4月，被执行人马金刚将其购买的涉案房屋出售给我，并签订《房屋买卖合同》，我随即办理入住手续并入住至今。2020年12月，我去办理不动产产权登记时，发现该房屋被米东区法院（2019）新0109执407号案件执行查封，不能办理产权登记。我的异议理由如下：1.该房屋被查封前我已经购买并支付了相应的购房款。2015年4月28日，被执行人马金刚与我签订《房屋买卖合同》，我分三年将首付款31.5万元支付给马金刚，且每月定期将按揭款通过现金或转账的方式支付至马金刚名下***1335的账户内，并于2017年10月30日通过该卡大额还款30万元；2.在法院查封之前我已实际居住，于2015年5月办理入住手续，于2015年10月居住至今，居住期间缴纳了该房屋的物业费、水电费等相关费用；3.该房屋在我购买时无房产证，仅在乌鲁木齐市不动产登记中心进行了预告登记，我因此一直未能办理过户手续。2020年我接到可以办理房产证的通知时得知该房产被法院查封，导致无法过户。该房产一直未能办理过户并非异议人的原因。综上，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院解除对该房屋的查封并中止对该房屋的执行。申请执行人辩称：1.我于2019年申请强制执行，并不清楚马金刚与异议人之间关于该房屋的《房屋买卖合同》；2.2020年12月2日的不动产查询结果显示，该房产的不动产权利人是马金刚，与白彦平无关；契税票据也证实契税由马金刚缴纳，无法证实是由异议人缴纳；3.转账记录不能证实款项性质是房款，不清楚双方之间是否存在其他业务往来；4.居住证明无法证实异议人是从2015年10月入住的。经审查查明：徐军、徐维建与马金刚、马金林合同纠纷案（2016）新109民初3748号民事判决已发生法律效力，申请人徐军、徐维建向本院申请强制执行，执行案号（2019）新0109执407号。本院执行过程中，于2019年1月29日作出（2019）新0109执407号执行裁定：一、冻结、扣划被执行人马金刚、马金林在银行和其他金融机构账户存款1563260.06元（其中案款1545406.06元、执行费17854元），同时被执行人应加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、如上述款额不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人马金刚、马金林相应价值的财产。于2019年3月13日依法查封了登记于马金刚名下位于乌鲁木齐市米东区稻香南路810号（不动产权证号：乌房米东区预字第XXXX号），查封期限2019年3月13日至2022年3月12日。2015年4月21日，马金刚与新疆金盛铭居房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买位于乌鲁木齐市米东区稻香南路810号房屋。2015年5月15日，该房屋经预购商品房抵押权预告登记，马金刚系该房屋预告登记义务人，中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部系该房屋预告登记权利人。2015年5月20日，马金刚作为抵押人与单秀玲（共同抵押人）、新疆金盛铭居房地产开发有限公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》、《借据》、《还款暨担保承诺书》，并经乌鲁木齐市米东区公证处（2015）米证字第006826号公证书公证。后马金刚又与白彦平签订《房屋买卖合同书》，约定马金刚以950000元的价格将其所有的位于乌鲁木齐市米东区稻香南路810号的房屋出售给白彦平，首付款31.5万元在签订合同后分三年付清，下剩房屋贷款按借款合同，由白彦平通过转账或者现金存入的形式存入马金刚名下用于偿还。马金刚作为业主，与乌鲁木齐市万盛泰物业服务有限公司签订《物业服务协议》。涉案房屋契税及专项维修资金分别于2015年4月、5月被缴纳完毕，税收缴款书及乌鲁木齐市专项维修资金业主缴存凭证上显示纳税人和业主姓名均为马金刚。另查，米东区西路街道安居社区居委会出具《居民居住证明》一份，证实白彦平系该辖区常住户。乌鲁木齐市万盛泰物业服务有限公司出具《证明》一份，证实白彦平、杨生刚于2015年5月14日办理了乌鲁木齐市米东区稻香南路810号房屋的入住手续，并进行装修，自2015年10月开始入住至今，该房屋的物业费由白彦平缴纳至今。2016年6月至2020年11月期间，先后由杨生敏、杨生刚二人向马金刚名下6212************账户存款，用于偿还涉案房屋按揭贷款。2017年10月6日，马金刚名下6212************账户存入人民币900000元，2017年10月30日，马金刚上述账户向银行偿还贷款300000元。以上事实有（2016）新109民初3478号民事判决，不动产登记信息查询结果，《房屋买卖合同书》，《商品房预售合同》，《公证书》，《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》，《物业服务手册》，《物业服务协议》，税收缴款书、乌鲁木齐市物业专项维修资金业主缴存凭证，收据，《证明》，《米东区西路街道安居社区居民居住证明》，银行交易明细，询问笔录，执行卷宗等证据存卷为证。本院认为，本案的争议焦点是异议人白彦平对查封的涉案房产是否享有足以排除执行行为的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，白彦平与马金刚在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；异议人提交的证据可以证实，其在本院查封之前已办理涉案房屋的入住手续，并实际居住、使用至今。本案的关键是：异议人白彦平是否已支付全部价款以及未办理过户登记的原因是否归因于异议人。首先，白彦平与马金刚签订《房屋买卖合同书》后，按异议人所述，自2016年6月至2020年11月期间先后由杨生敏、杨生刚二人向马金刚名下6212************账户存款，用于偿还涉案房屋按揭贷款。2017年10月6日，白彦平向马金刚名下***7228账户存入人民币900000元，异议人称该笔款项系其转账至马金刚账户用于偿还涉案房屋剩余贷款，但2017年10月30日马金刚仅向银行一次性大额还款300000元，导致下剩贷款当时未偿还完毕。本院认为，白彦平虽向马金刚用于偿还贷款的账户内转入900000元，但该笔款项并未写明具体用途，银行资金划转仅能够证明一方将资金转入另一方账户，双方之间存在资金流转关系，仅凭银行转账的事实，难以认定双方对资金的性质均认定为房屋贷款，导致该笔款项的性质有多种可能性，处于不确定的状态，不排除如借款、还款、保证金、赠与、分成等等，故该笔转款的性质，其用途不能必然地、排他地认定为用于偿还剩余贷款。其次，杨生敏、杨生刚向马金刚账户转账还贷时附言：“杨生敏支付宝转账”、“交华夏名府C座902房贷”，明确所转款项的性质。但向马金刚一次性大额转账900000元时却未予备注或说明，亦不符常理。最后，如前所述，白彦平向马金刚转账900000元欲将下剩贷款一次性还清，按照常理，白彦平应及时提示、督促马金刚将该笔款项及时还贷，而非用于他处，以便将剩余房贷清偿后及时办理房屋解押手续继而办理房屋过户手续，白彦平未尽到相应注意及督促义务，其自身亦存在过错。综上，本院认为本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三、第四项规定的情形，异议人白彦平提出的执行异议请求不符合法律规定的情形，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人白彦平的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   徐雪丽人民 陪 审员   孙义成人民 陪 审员   张焕玲二 〇 二 一 年 三 月 十 七 日书  记  员   谷佳琪