青岛市市南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁0202执异63号 异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司（案外人），住所地青岛市城阳区正阳东路**。 法定代表人孙**，职务总经理。 委托代理人刘宝宏，系山东润世律师事务所律师。 委托代理人王丹丹，系山东润世律师事务所实习律师。 申请执行人中国民生银行股份有限公司青岛分行，住，住所地青岛市崂山区海尔路**/div> 负责人李真，职务行长。 委托代理人朱延宁，系山东汉通律师事务所律师。 委托代理人李洁，系山东汉通律师事务所律师。 被执行人谢育青，男，1974年8月26日生，汉族，户籍地浙江省晋江市。 被执行人谢美金，女，1976年1月2日生，汉族，户籍地浙江省晋江市。 被执行人崔龙龙，男，1978年1月9日生，汉族，住青岛市城阳区。 被执行人闫娜，女，汉族，1981年3月30日生，住青岛市城阳区。 被执行人陈大座，男，1972年4月24日生，汉族，户籍地福建省晋江市。 被执行人曾月真，女，1971年8月25日生，汉族，户籍地福建省晋江市。 被执行人青岛大德信润商贸有限公司，住所地，住所地青岛市城阳区城阳街道城子社区**街9-5iv> 法定代表人谢美金，职务经理。 本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司青岛分行与被执行人谢育青、被执行人谢美金、被执行人崔龙龙、被执行人闫娜、被执行人陈大座、被执行人曾月真、被执行人青岛大德信润商贸有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司向本院提出异议，本院于2021年3月1日受理，并依法组成合议庭进行了审理，现已审查终结。 异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司称，2013年8月27日，被执行人曾月真与异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201300140054），合同约定，被执行人曾月真以按揭贷款方式购买异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司开发销售的青岛市城阳区××路××楼××单元504户房屋。被执行人曾月真与中国银行股份有限公司青岛城阳支行签订了《个人一手住房贷款合同》，由异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司为其提供贷款担保。被执行人曾月真逾期偿还中国银行股份有限公司贷款本息的诉讼判决，异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司承担担保责任后，遂对被执行人曾月真提起商品房买卖合同纠纷，经青岛市城阳区人民法院审理做出（2018）鲁0214民初4755号民事判决书，2019年3月6日该民事判决书发生法律效力。依据（2018）鲁0214民初4755号民事判决书，异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司需到青岛市不动产登记中心城阳区分中心办理《青岛市商品房预售合同》预告登记和网签备案撤销手续，但贵院（2019）鲁0202执346号执行裁定书查封了涉案房屋。（2018）鲁0214民初4755号民事判决书属于物权纠纷，而（2016）鲁0202民初1781号民事判决书的权利内容为一般金钱债权，根据物权优先于一般债权原则，应优先保护异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司的优先物权。为此，请求法院依法中止对青岛市城阳区××路××楼××单元504户房屋的执行。 申请执行人中国民生银行股份有限公司青岛分行辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第2款、九民会议纪要规定第124条，即使法院认为应当解除涉案房屋的查封，解除查封的前提也应当是在开发商返还购房首付款后。 本院查明，2016年11月25日，本院做出（2016）鲁0202民初1781号民事判决书，判令：一、被告谢育青、被告谢美金偿还原告中国民生银行股份有限公司青岛分行贷款本金人民币1614587.38元；二、被告谢育青、被告谢美金支付原告中国民生银行股份有限公司青岛分行利息、罚息46101.55元（截止2015年12月8日，自2015年12月9日起至被告谢育青、谢美金清偿借款本息之日止的利息、罚息仍按照《综合授信合同》、《借款支用申请书》的约定计付）；上述一至二项，于本判决生效后10日内付清。三、上述一至二项，被告崔龙龙、闫娜、陈大座、曾月真、青岛大德信润商贸有限公司承担连带清偿责任；被告崔龙龙、闫娜、陈大座、曾月真、青岛大德信润商贸有限公司承担保证责任后有权向被告谢育青、谢美金追偿；四、驳回原告其他诉讼请求。因被告未履行生效法律文书确定的还款义务，2019年2月21日，申请执行人中国民生银行股份有限公司青岛分行向本院申请强制执行。案号为（2019）鲁0202执346号。 本院依据（2016）鲁0202民初1781号民事裁定书，查封了被执行人曾月真名下的坐落于青岛市城阳区××路××楼××单元504户房屋。2019年3月5日，本院依据（2019）鲁0202执346-1号执行裁定书，予以续封。 涉案房屋于2014年3月26日办理预售商品房买卖预告登记，权利人为被执行人曾月真。2014年5月7日，办理预售商品房抵押权预告登记，权利人为中国银行股份有限公司青岛城阳支行。 2018年12月10日，青岛市城阳区人民法院做出（2018）鲁0214民初4755号民事判决书，判令：一、确认原告青岛北曲后汇豪置业有限公司与被告曾月真于2013年8月27日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201300140054）于2018年9月21日解除；二、被告曾月真于本判决生效后十日内协助原告青岛北曲后汇豪置业有限公司办理上述《青岛市商品房预售合同》预告登记和网签备案撤销手续；三、被告曾月真于本判决生效后十五日内腾退青岛市城阳区正阳路117号青特城17号楼1单元504户房屋并交付原告青岛北曲后汇豪置业有限公司；四、被告曾月真应支付原告青岛北曲后汇豪置业有限公司违约金163401元；五、被告曾月真应支付原告青岛北曲后汇豪置业有限公司代偿的银行贷款本息及其他费用636587.79元；六、被告曾月真已付购房款817005元，在扣除上述第四、五项款项后，原告青岛北曲后汇豪置业有限公司应于本判决生效后十日内返还被告曾月真17016.21元。 2019年6月6日，青岛市城阳区人民法院出具《案情情况说明》，载明：依据判决结果第六项申请执行人应退还被执行人17016.21元，扣除案件受理费11970元，诉讼阶段公告费600元，执行阶段公告费300元，申请执行人代交执行费344元和物业费7108.41元后，曾月真尚欠申请执行人3012.2元。目前被执行人无其他款项可供执行，申请人表示放弃。 本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。本案中，被执行人曾月真与异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201300140054），并办理了预告登记和网签备案，故本院对涉案房屋进行预查封，符合法律规定。被执行人曾月真依据《青岛市商品房预售合同》仅享有要求异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司办理过户的请求权，因该《青岛市商品房预售合同》已经生效的法律文书判决解除，被执行人曾月真不再享有要求异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司办理过户的请求权。根据物权法公示原则，涉案房屋的所有权人应当为异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司，并未过户至被执行人曾月真名下。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”可见，上述规定仅禁止被执行人、第三人为规避执行而对查封标的采取转移、设定权利负担、占有等有碍执行的行为，但并未禁止非以规避执行行为为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。因此，在涉案房屋已被预查封的情况下，异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司仍可依法行使商品房买卖合同解除权，要求被执行人曾月真返还已交付的涉案房屋，且已经得到生效判决支持。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”该条规定中的已经被查封、扣押、冻结的执行标的应当是属于被执行人享有的所有权或其他权益的执行标的，而涉案房屋的所有权人始终为异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司，该涉案房屋虽已经被预查封，但预查封所指向的并非是确定的权益，亦非指向该预查封标的的物权或其他权益的最终归属。被执行人曾月真通过部分自付、部分贷款方式支付购房款，银行办理了预抵押登记，青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初4755号民事判决书第六项异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司应退还被执行人曾月真17016.21元，青岛市城阳区人民法院出具的《案情情况说明》中确认扣除相关费用后，被执行人曾月真尚欠异议人青岛北曲后汇豪置业有限公司3012.2元，依据山东省高级人民法院执行疑难法律问题解答（三）第11条规定，可不再执行预售商品房。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对青岛市城阳区正阳路XXXXXXXXXXXXXXXXX户房屋的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 董 梅 审判员 李 光 审判员 黄 健 二〇二一年三月四日 书记员 王泽珊