江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终867号上诉人（原审被告）：汪亚春，男，1982年10月15日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司，住所地徐州市泉山区三环西路开元四季新城**会所105。法定代表人：王艳，该公司经理。委托诉讼代理人：曹倩，江苏翰公律师事务所律师。上诉人汪亚春因与被上诉人浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司（以下简称开元物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初5594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人汪亚春，被上诉人开元物业徐州公司的委托诉讼代理人曹倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪亚春上诉请求：1.撤销一审判决，驳回开元物业公司诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由开元物业公司负担。事实和理由：一、开元物业公司主张自2016年后事实上提供物业服务无证据支持。开元物业公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同补充协议，该补充协议已于2016年12月30日到期，物业合同关系已终止，开元物业公司主张2014年9月至2019年12月期间的物业费，应就2016年12月30日后实际提供物业服务承担举证责任，举证不能则不应支持2016年12月30日之后的物业费。二、汪亚春拒交物业费有正当理由，开元物业公司一直未履行维修义务，汪亚春家中暖气管道于2014年首次供暖时爆裂，此时尚处于住宅保修期间，开元物业公司作为质量保修受理单位一直未安排维修，享有权利应以履行义务为前提，开元物业公司未尽到物业服务企业应尽职责，故其主张的物业费不应得到支持。开元物业公司辩称，一、涉案物业服务合同期满后，开元物业公司继续为小区提供物业服务，业主接受，事实上的物业合同关系已形成，物业管理费应继续按原约定标准支付。根据规定，若物业服务合同期满，业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，应认定双方之间形成事实上的物业服务合同关系，且对开元物业公司提供的物业服务持接受态度，双方已形成事实物业服务合同关系，根据权利义务对等原则，开元物业公司有权收取相应的物业费。关于物业费的收费标准，因涉案物业服务合同期限届满，新合同尚未签订，在双方未协商收费标准的情况下，涉案小区业主应按原约定支付物业服务费用。二、汪亚春主张的家中暖气管爆裂情况不属于物业服务合同纠纷，汪亚春的上诉请求无事实和法律依据，不能成立。综上，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。开元物业公司向一审法院起诉请求：1.汪亚春支付2014年9月至2019年12月的物业管理费11328元，滞纳金5603.47元，共计16931.47元；2.由汪亚春承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：汪亚春系徐州市泉山区开元四季三期F2-1-603室的业主，该房屋建筑面积为114.22平方米，开元物业公司为徐州市开元四季三期提供物业管理服务。2012年，开元物业公司作为乙方与作为甲方的徐州市开元四季社区业主委员会订立《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》一份，合同约定：乙方提供服务管理的受益人为本物业区域内的全体业主和物业使用人，本物业区域内的全体业主、物业使用人和乙方均应履行本合同并承担相应的责任;开元物业公司服务管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理;共用设施、设备的维修、养护、运行和管理;公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务管理费；2、公共能耗费；业主和物业使用人房屋专有自用部位、自用设施（备）的维修养护，在当事人提出委托时，乙方与当事人应协商委托事宜并订立书面协议；物业三服务费(按售房已签订合同执行)：高层物业1.55元/月/平方米；业主或物业使用人逾期交纳物业服务管理费的，从逾期之日起，每逾期一日按应缴纳物业服务费的万分之五支付滞纳金。委托服务管理期限为自2013年1月1日至2014年12月19日。以上物业服务合同签订后，开元物业公司对汪亚春所在小区进行了物业管理。2015年12月28日，双方又签订了补充协议，约定在双方自愿、平等、协商一致的基础上，针对开元四季社区一二三期的物业服务，一致同意将2012年12月30日签定的《开元四季社区物业服务管理委托合同》延长至2016年12月30日。2016年1月至6月，双方作为评估期。评估后，甲乙双方可根据运营情况决定是否调整或继续合作。本协议在履行中发生争议，双方应本着实事求是的原则进行协商解决。协商不成导致无法履行协议的，任何一方可提前一个月书面通知对方要求解除协议。开元物业公司向汪亚春提供物业管理服务后，因汪亚春未按上述物业管理服务合同的约定向开元物业公司交纳2014年9月至2019年12月期间的物业管理服务费，开元物业公司催缴无果，遂诉至一审法院。一审法院认为，开元物业公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订的物业服务合同不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，该物业服务协议对被告具有法律约束力。虽然汪亚春主张根据《开元四季一二三期物业管理服务的补充协议》的约定，《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》的期限仅到2016年12月30日，其后未续签合同。但根据规定，虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。本案中，虽然开元物业公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订的物业服务合同的期限至2016年12月30日，但其后开元物业公司一直事实上为汪亚春所在的开元四季三期小区提供物业服务，故开元物业公司有权向汪亚春收取物业费，对于收费标准，一审法院确认参照《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》约定的物业费标准予以计算。汪亚春欠付开元物业公司2014年9月至2019年12月期间的物业管理服务费为11330.62元（114.22平方米×1.55元/平方米/月×64个月），现开元物业公司向汪亚春主张11328元物业费未超出汪亚春欠缴数额，一审法院予以支持。对于汪亚春主张的其家中暖气管爆裂的情况，汪亚春在本案中未能提供证据证明暖气管道爆裂系归因于开元物业公司的责任,汪亚春有权另行解决。对于开元物业公司主张的滞纳金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，汪亚春未能正常缴纳物业费具有一定的客观原因，故开元物业公司主张的滞纳金，一审法院不予支持。综上，遂判决：一、汪亚春于判决发生法律效力之日起十日内向浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司支付2014年9月至2019年12月的物业管理服务费11328元；二、驳回浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，作为现代物业管理活动的基础性理论，建筑物区分所有权赋予业主个体之间更具人合性的关系，他们不仅仅只是单纯地共有财产，更是一种相互依存与协作的共同生活关系。小区是由每一个个体业主组成的生活共同体，其中物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力。根据二者签订的物业合同，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。由于物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。另物业公司系经营主体，个别业主拒缴物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。本案中，双方事实上构成物业服务合同法律关系，且按照案涉补充协议的约定，现有证据不能证明存在书面通知解除物业服务管理委托的情况存在，物业服务企业既应当按照原有物业服务合同的约定提供相应的服务，业主也应当根据物业服务合同的约定交纳相应的物业服务费用，在开元物业公司提供了物业服务后，业主应缴纳相应的物业费用。汪亚春主张所购房屋暖气管道爆裂及其维修等问题，不能归责于物业公司，不应以此对抗物业服务企业的物业费诉请，故本院对上诉人的上诉，不予采纳。综上所述，上诉人汪亚春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费223元，由上诉人汪亚春负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 汤孙宁审 判 员 王素芳二〇二一年三月五日法官助理 仝 斌书 记 员 李 雯