辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终205号上诉人（原审原告）：孙旭，女，1979年9月29日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：于娇，辽宁园丁律师事务所律师。委托诉讼代理人：安世光，辽宁众来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王梓全，男，1993年8月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：史策，辽宁腾达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马晶红，女，1972年7月25日出生，满族，住沈阳市于洪区。上诉人孙旭因与被上诉人王梓全、马晶红房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初7713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙旭上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判被上诉人王梓全、马晶红返还购房款160万元并赔偿实际损失418,850元;2.本案一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人应共同返还上诉人的购房款160万元、赔偿上诉人的实际损失。上诉人要求解除合同，并不能说明上诉人在购买房屋过程中存在过错，由于被上诉人的单方违约行为导致上诉人产生实际损失，该损失理应由被上诉人进行赔偿；二、保全费应当依法得到支持。上诉人对被上诉人使用的卡进行保全是正确、合法的，故法院应当依法判令被上诉人承担上诉人垫付的保全费。王梓全辩称，案涉房屋所有权人是我方，房屋交易过程从始至终我方不知情，上诉人没有与我方取得任何联系，购买房屋过程中存在重大过错，因此不成立表见代理，案件审理中上诉人更改诉讼请求，由继续履行改为解除合同，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。保全费问题应于案件实际承担人相对应，上诉人保全王梓全账户，一审判决是由马晶红承担返还购房款责任，因此不能将本案保全费作为判决依据，请求驳回上诉人的上诉请求。马晶红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。孙旭向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告于2019年1月14日签订的《房屋买卖合同书》；2.判令被告王梓全、马晶红返还购房款人民币160万元并赔偿实际损失418,850元；3.案件受理费由被告承担。一审法院审理查明：原告（作为乙方买受人）与被告马晶红（作为甲方出卖人被告王梓全的代理人）通过中盟经纪公司于2019年1月14日签订房屋买卖合同书，约定：乙方购买甲方名下位于沈阳市东陵区4门门市房一处，建筑面积为114.53平方米，总房款为1,710,000元，付款方式为合同签订后立即向甲方支付购房定金100,000元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款，甲方负责向沈阳旭全置业有限公司申请原有备案撤销，并于2019年3月30日前将此房备案撤销完毕，同时，乙方支付甲方第三笔购房款600,000元，甲方承诺乙方能于2019年3月30日前与开发商签订新的商品房买卖合同，出具增值税发票，并在房产局进行登记备案，待乙方至房产局或房产局官网查明确认该商品房买卖合同已登记备案当日，乙方付给甲方购买此房屋的最后一笔尾款110,000元，同时，甲方结清所有陈欠，将房屋交付给乙方使用（备注：乙方于2019年1月16日向甲方支付第二笔购房款900,000元）。违约责任为甲乙双方任意一方违约导致本合同不能继续履行的，由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，以赔偿实际损失为准。并由被告马晶红与原告及中盟经纪公司签字、盖章确认。在合同履行过程中，原告于2019年1月14日向被告马晶红支付购房定金100,000元、2019年1月16日支付购房款900,000元、2019年3月21日支付购房款600,000元，由被告马晶红出具收款收据，均以转账的形式支付给被告马晶红指定的收款人为被告王梓全的账户上，合计转款1,600,000元。另查明，被告马晶红与被告王梓全系母子关系，在涉案房屋买卖期间，被告王梓全在国外，被告马晶红未向原告提供被告王梓全书面授权其涉案房屋买卖的合法手续。并且，被告王梓全在庭审中明确表示，对涉案房屋买卖不知情、不认可，银行卡是由其母代为保管，没有使用过，认为原告与被告马晶红签订的房屋买卖合同是无效的。一审法院认为，行为人没有代理权仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。现根据查明的事实，被告王梓全并未授权被告马晶红与原告签订《房屋买卖合同书》，对被告马晶红的签约行为事后亦不予追认，故上述合同对被告王梓全不发生效力。被告马晶红在未取得被告王梓全的授权的情况下与原告签订《房屋买卖合同书》，且事后未获得被告王梓全的追认，其对合同不能继续履行应承担相应的违约责任。原告在签订合同时，有审查的义务，应审查合同的相对方是否具备出售涉案房屋的主体资格，原告在明知涉案房屋所有人系被告王梓全的情况下，而没有完全尽到审查义务，未确认被告马晶红是否有代理权，故其对合同不能继续履行也应承担一定责任。因原告主张解除《房屋买卖合同书》，被告王梓全作为涉案房屋所有人亦对《房屋买卖合同书》不予追认，故本院对原告主张解除《房屋买卖合同书》的诉讼请求予以支持；关于购房款160万元，庭审中被告马晶红自认已收到该款项，并同意将该160万元购房款返还原告，因被告马晶红系无权代理，《房屋买卖合同书》对被告王梓全不发生效力，故本院对被告马晶红返还160万元购房款予以确认；关于原告主张的损失，根据《房屋买卖合同书》第6.3条约定，除本合同另有约定外，甲乙双方任意一方违约导致本合同不能继续履行的，由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，以赔偿实际损失为准，双方约定的房屋转让成交价为1,710,000元，根据合同约定，违约金为85,500元，因对于合同不能继续履行，双方均有过错，故本院认为，被告马晶红赔偿原告违约金42,750元为宜。关于原告主张的其他损失，无法律依据及合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百七十一条第一款、第三款、第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条条第一款、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告马晶红于本判决生效后10日内，向原告孙旭返还购房款1,600,000元；二、被告马晶红于本判决生效后10日内，向原告孙旭赔偿违约金42,750元；如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告孙旭的其他诉讼请求。案件受理费20,334元，由原告孙旭承担3,788元，由被告马晶红承担16,546元。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为：1.被上诉人王梓全应否承担本案的民事责任，即被上诉人马晶红的行为是否构成表见代理行为；2.被上诉人应否承担违约责任，如承担，违约金的数额如何认定；3.被上诉人应否承担本案的保全费用。关于被上诉人王梓全应否承担本案的民事责任，即被上诉人马晶红的行为是否构成表见代理行为的问题。表见代理是指行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而进行的法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。其构成要件为：1.须行为人无代理权；2.须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；3.须相对人为善意；4.须行为人与相对人意见的民事行为具备民事行为的有效要件。而本案中，虽被上诉人马晶红无代理权，但通过本案庭审调查及马晶红的自认可知，孙旭在购买房屋时，马晶红向其提供王梓全购买案涉房屋的商品房买卖合同、购房发票、王梓全的身份证原件及银行卡等必要的相关材料，并由马晶红领着孙旭去现场看了房屋。根据上述马晶红提供的材料及其行为并结合马晶红系王梓全的母亲这一特殊身份，孙旭有理由相信马晶红具有代理权而与其签订案涉房屋买卖合同，马晶红的行为代表王梓全的行为，且孙旭在购买房屋时亦是主观上出于善意，故马晶红出卖房屋的行为已构成表见代理行为，该行为的法律后果理应由王梓全承担。一审法院对此认定有误，应当予以纠正。关于被上诉人应否承担违约责任及违约金的数额如何认定的问题，本院认为，因《房屋买卖合同书》第6.3条约定，除本合同另有约定外，甲乙双方任意一方违约导致本合同不能继续履行的，由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，以赔偿实际损失为准。现因王梓全的原因导致合同终止履行，故王梓全应当承担相应的违约责任。根据合同约定，案涉房屋的转让成交价为1,710,000元，据此计算，王梓全应当承担的违约金为85,500元。但鉴于孙旭在购买房屋时未完全尽到审慎的注意义务，亦存在一定的过错，故一审法院酌定承担违约金的数额为42,750元并无不当。至于上诉人主张的房屋增值损失问题，因该项损失无合同依据，且上诉人亦未提供相应证据加以证明，本院不予支持。至于上诉人主张的购房款利息损失问题，如前所述，因上诉人在购买房屋时亦存在一定过错，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。关于上诉人要求被上诉人承担保全费用的上诉主张，本院认为，因本案系被上诉人王梓全的违约行为所导致的纠纷，且保全费用亦是上诉人为维护自身权益所实际发生的费用，故该笔费用理应由王梓全承担，本院对上诉人的该项上诉主张予以支持。综上所述，孙旭的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初7713号民事判决第三项即“三、驳回原告孙旭的其他诉讼请求。”；二、变更沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初7713号民事判决第一项即“一、被告马晶红于本判决生效后10日内，向原告孙旭返还购房款1,600,000元；”为“一、被上诉人王梓全于本判决生效后10日内，向上诉人孙旭返还购房款1,600,000元”；三、变更沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初7713号民事判决第二项即“二、被告马晶红于本判决生效后10日内，向原告孙旭赔偿违约金42,750元；”为“二、被上诉人王梓全于本判决生效后10日内，向上诉人孙旭赔偿违约金42,750元”；四、解除上诉人孙旭与被上诉人王梓全于2019年1月14日签订的《房屋买卖合同书》；五、被上诉人王梓全于本判决生效后10日内，向上诉人孙旭赔偿诉讼保全费用5,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费20,334元，由上诉人孙旭负担3,788元，由被上诉人王梓全负担16,546元；二审案件受理费20,334元，由上诉人孙旭负担10,167元，由被上诉人王梓全负担10,167元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年三月九日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。