湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘01民终320号 上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙市天心区德堂小聚餐厅，湖南省长沙市天心区湘江中路二段36号华远华中心4、5号楼海信广场七楼728、729柜位。 经营者：于滢，男，1973年2月19日出生，满族，住长沙市天心区。 委托诉讼代理人：黄婷，湖南华湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐元炽，系长沙市天心区德堂小聚餐厅经理。 上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙海信广场实业有限公司，住所地长沙天心区湘江中路二段**华远华中心**楼**房。 法定代表人：周涛，董事长。 委托诉讼代理人：吴茜，湖南理默律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程利，系长沙海信广场实业有限公司员工。 上诉人长沙市天心区德堂小聚餐厅（以下简称“德堂小聚餐厅”）与上诉人长沙海信广场实业有限公司（以下简称“海信公司”）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省天心区人民法院（2019）湘0103民初5243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 德堂小聚餐厅向本院提出上诉请求：1、撤销湖南省天心区人民法院（2019）湘0103民初5243号民事判决；2、依法改判确认海信公司单方解除租赁合同无效；3、依法改判由海信公司向德堂小聚餐厅返还15万元保证金以及租金及管理费9190元；4、依法改判由海信公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定双方的租赁合同于2019年5月27号解除是错误的，应当确认海信公司单方解除合同的通知无效。德堂小聚餐厅存在减租的现实需求，海信公司单方解除合同有违公正。在本案中，德堂小聚餐厅基于商场施工导致客流量极少，餐厅的经营困难，而一再请求海信公司减免部分租金，双方的往来函件是各持己见，尤其是在2019年3月19日，海信公司发出解除租赁函件后，经双方协商，海信公司于2019年4月12日向德堂小聚餐厅发出同意续租的这一个复函。至此，双方对租金问题虽有争议，但总体达不到解除合同的现实条件。在2019年5月24日，因商场一直有围挡施工，严重影响营业收入，海信公司又一直不同意减租，故德堂小聚餐厅再次发函要求减免租金，该申请合情合理。海信公司于2019年5月24日回函拒绝，当天是星期五，其于2019年5月27日马上对德堂小聚餐厅停电、停水，然后宣布解除合同，使得德堂小聚餐厅遭受巨额损失。德堂小聚餐厅于2019年5月27日就向海信公司支付了租金，无恶意拖欠行为。此外租赁商铺从2017年3月至2019年5月，屋顶一直严重漏水，德堂小聚餐厅有权申请减免租金，并应当获得支持。一审法院认定德堂小聚餐厅负30%的违约责任是错误的。海信公司断电断水致使德堂小聚餐厅无法经营，海信公司强行拆除德堂小聚的商铺，导致租赁合同的目的无法实现。租赁合同的解除系海信公司恶意所为，海信公司应当赔偿。综上，一审法院认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院予以纠正。 海信公司辩称：租赁合同对于租金的支付及违约责任有明确约定，德堂小聚餐厅一再拖欠租金以致合同达到解除条件，违约方并非海信公司。商场内部的围挡，是商场内租赁商户的独立建设行为，不是海信公司的行为。电梯设置为直达7楼，也是为了避开一些集中施工的区域，把客流直接引流到7楼，也就是德堂小聚餐厅所在的楼层。至于渗水问题，德堂小聚餐厅虽曾因渗水导致小部分就餐区域关闭，但海信公司已经对德堂小聚餐厅作出了补贴。之后海信公司一直在积极修缮，后期虽仍存在天花板小范围渗水现象，但不影响德堂小聚餐厅正常经营。 海信公司上诉请求：一、请求撤销原审判决的第二项、第五项，依法改判德堂小聚餐厅向海信公司赔偿违约金50万元；海信公司向德堂小聚餐厅返还所保管的原德堂小聚餐厅店铺内物品，德堂小聚餐厅应即时接收，逾期不予接收的应向海信公司支付相关保管费；二、维持原审判决第一、三、四项。事实和理由同上述答辩意见。另外，一审法院判决海信公司赔偿德堂小聚餐厅经济损失，缺乏依据。其中劳务纠纷处理费只有劳动合同、解除劳动合同代通知金和经济补偿金收条，没有转账凭证和领款人的身份信息，无法证明该笔费用实际发生；网络损失费，德堂小聚餐厅虽然缴纳了6000元的网络年费，但其可以转户使用；宿舍费损失，德堂小聚餐厅没有提供结算依据。德堂小聚餐厅对其遗留物品未及时腾空，海信公司不得不另外腾出场地进行保管，至今已花费场地占用费69万元，故在扣除保证金外，有权要求德堂小聚餐厅赔偿损失。 德堂小聚餐厅辩称：海信公司作为出租人，有优化商场环境的保障和管理职能。后期餐厅还有天花板渗水现象，海信公司没有尽到修缮义务。其他答辩意见同其上述上诉意见。 德堂小聚餐厅向一审法院起诉请求：1、判令确认海信公司单方解除合同无效；2、判令海信公司返还德堂小聚餐厅保证金15万元、租金及管理费（2019年5月27日至2019年5月31日）9190元，共计159190元；3、判令海信公司赔偿德堂小聚餐厅经济损失1，400,400元（其中装修、设备设施费1095000元，劳务纠纷费278900元、外卖平台费8000元、网络费3500元、宿舍押金2200元、预交宿舍费4800元、公证服务费8000元）；4、判令海信公司赔偿德堂小聚餐厅预期利益损失1,020,000元（按餐厅营收利润60000元/月标准计算自2019年8月至租赁合同到期日共计17个月）；5、本案诉讼费用由海信公司承担。 海信公司向一审法院反诉请求：1、确认海信公司与德堂小聚餐厅之间的《租赁合同书》于2019年5月27日解除；2、判令海信公司有权没收15万元保证金；3、判令德堂小聚餐厅赔偿海信公司违约金50万元；4、本案诉讼费用由德堂小聚餐厅承担。 一审法院查明事实： 2015年9月25日，海信公司（出租方、甲方）与案外人长沙市天心区裕顺长大酒楼（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，合同主要约定：租赁房屋为长沙市天心区湘江中路36号海信广场七楼728、729柜位，出租房面积为370平方米；经营品牌为伍厚德堂；租赁期限60个月，自2016年1月1日起至2020年12月30日止；乙方须于每月25日前将下月租金及相关费用支付给甲方；乙方应承担物业管理费、在经营中发生的水、电、天然气、排污费、垃圾清运费及电话费以及其他经营活动而产生的一切费用；合同签订后10个工作日内，乙方须向甲方交纳履约保证金共计15万元，如乙方违反合同规定或给甲方造成损失的，甲方有权直接从保证金中予以扣除；甲方提供经营场地及基本配套设施，甲方应保证其各项设计均正常运转；若甲方未尽按合同约定应承担的店铺修缮义务，严重影响商业经营的，乙方有权解除合同；店铺租赁期间，若乙方逾期30天未缴纳租金或其他相关费用，甲方有权解除合同，收回出租店铺并没收乙方保证金；甲方应保证租赁店铺本身即附属设施、设备处于能够正常使用状态；由于甲方在接到乙方关于该店铺属于甲方维修义务范围内的维修通知后怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证；租赁期间，若乙方逾期30天未交纳租金或抽扣金额，甲方有权终止合同，收回该店铺，并且乙方须向甲方支付违约金50万元，保证金不予退还，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；合同还对其他相关事项进行了约定。长沙市天心区裕顺长大酒楼向海信公司支付履约保证金15万元。 2016年6月29日，海信公司（甲方）、长沙市天心区裕顺长大酒楼（乙方）、长沙市天心区解放西路裕顺大酒楼（丙方）签订《合同主体变更三方协议》。约定：原合同中的乙方变更为本协议中的丙方，即由丙方履行原合同中的乙方的义务，并享有原合同中乙方的权利，乙方不再就原合同享有任何权利或履行义务。2018年12月3日，海信公司（甲方）、长沙市天心区裕顺长大酒楼（乙方）和德堂小聚餐厅（丙方）共同签订《合同主体变更三方协议》，约定：鉴于甲乙双方于2015年9月25日签订了《租赁合同书》（以下简称原合同），品牌名为伍厚德堂；因乙方办理了个体工商户营业执照的注销，并重新注册了商号“长沙市天心区德堂小聚餐厅”，即丙方，经甲方同意，自2018年11月19日起原合同项下的权利义务及履行原合同过程中所产生的全部债权债务一并转让给丙方，甲方同意乙方的转让行为，丙方同意接受乙方的转让；本协议作为原合同的补充协议与原合同具有同等法律效力，本协议与原合同约定有冲突的，按照本协议的约定执行；协议还对其他事项进行约定。 2018年12月28日至2019年1月25日，德堂小聚餐厅三次向海信公司递交《关于减免租金的申请》，称因商场七楼客流极少，部分门面关门歇业影响客流，公司处于持续亏损状态，经营困难而要求减免租金。海信公司于2019年1月25日回函称：已为德堂小聚餐厅提供2016年至2018相关减免政策，不同意德堂小聚餐厅提出的减免申请，要求其按照合同约定按时履行费用缴纳事宜。因德堂小聚餐厅拖欠自2019年1月1日至2019年3月19日止的租金及经营管理费89641.45元，海信公司多次发函催缴未果，遂于2019年3月19日向德堂小聚餐厅发出《关于解除的函》，要求解除双方的租赁合同关系。2019年3月25日，德堂小聚餐厅向海信公司出具《关于对海信广场解除租赁合同的复函》称，德堂小聚餐厅与海信公司一直处于协调沟通中，并非有意拖欠费用，且在2019年1月25日和1月31日缴付了2019年1-2月的租金，2019年3月租金正在积极筹款中，截至2019年3月19日欠租未满30日，不同意解除双方租赁合同。海信公司的工作人员在2019年3月期间曾与德堂小聚餐厅有沟通协商过更换租赁商铺位置事宜。2019年4月12日，海信公司向德堂小聚餐厅出具《关于“伍厚德堂海信店”继续履约的复函》，表示同意双方按照2015年9月25日签署的《租赁合同书》继续履行，并要求德堂小聚餐厅严格按照《租赁合同书》约定支付租金等相关费用。2019年5月24日，德堂小聚餐厅向海信公司发出《关于商场围挡施工期间减免租金的申请》，载明：海信广场南向的2F、3F、5F区域自2019年5月初开始围挡施工，并将南向的自动扶梯与直升电梯设置6以下禁用，严重影响七楼餐厅区域客流，加之七楼有多家餐厅饮门店先后闭店，导致很多客人以为海信广场七楼餐饮区域停止经营，这也严重影响了客户的体验感和我餐厅的客流，请贵司充分考虑该施工对七楼餐厅经营的客流影响，在围挡施工期间给予我餐厅减免租金，以弥补因此给我餐厅带来的经济损失。2019年5月24日，海信公司向德堂小聚餐厅发出《关于“商场围挡施工期间减免租金的申请”的回函》，回复不同意减免租金，并称希望提供更好的服务及优质的人员配备，相信德堂小聚餐厅凭自身努力和优秀的运营能力，加之海信团队成熟的运营经验，一定能够取得更好的成果。2019年5月27日，海信公司向德堂小聚餐厅又发出《关于解除的函》，载明：根据合同第七条、第八条约定，贵司应于2019年4月25日前支付我司2019年5月期间应付租金及物业费、电费，经多方催促，自本函件发出之日贵司仍未支付，根据合同第二条第3款、第十四条第2款规定，贵司拖欠2019年5月期间的费用的行为，已构成根本违约，现通知贵我双方《租赁合同书》自2019年5月27日解除，解除之日起贵司店铺将不再提供水、电，请贵司于2019年6月15日前将全部设施设备撤出租赁场地并将该场地恢复至原状。海信公司于当日对德堂小聚餐厅采取了停水停电的措施，德堂小聚餐厅遂停止了经营。德堂小聚餐厅于当日向海信公司发出《关于对海信广场解除租赁合同的复函》，回复称：在海信广场客流急剧下滑、七楼店铺陆续撤柜、2F至5F装修改造给七楼店铺经营造成严重损失的情况下解除合同令人震惊，多次与贵司沟通减免租金等支持，并于2019年5月22日提出书面函件申请，贵司还于5月24日复函嘱咐我方提供更好的服务及优质的人员配备，但时隔两天就提出解除租赁合同，出尔反尔，并声明解除合同行为无效。德堂小聚餐厅于当日向海信公司通过银行转账支付了截至2019年5月31日的租金85514.40元。2019年6月30日，海信公司将案涉租赁商铺外做了围挡，并将装修部分全部拆除，将可移动设备搬离，放置在另一间商铺内。德堂小聚餐厅遂诉至一审法院。 在本案审理过程中，德堂小聚餐厅向一审法院申请对案涉门店装修残值及餐饮设施设备残值进行评估，一审法院遂委托湖南恒立资产评估有限公司予以评估，该公司出具了湘恒立评字[2020]-130号《评估报告书》，载明：长沙市天心区德堂小聚门店装修原值711500元、净值348600元；餐饮设施设备原值403651.9元，净值201013元。 另查明，德堂小聚餐厅于2019年1月25日向案外人杭州华博酒店管理有限公司支付48000元，其中32000元为四家门店2个月的餐饮外卖平台服务费，16000元为预付定金。另，德堂小聚餐厅支付了2019年度网络电信服务费6000元，宿舍押金2200元及宿舍租金4800元，并因提前撤店支付了274750元员工劳务纠纷费用。本案纠纷发生后，德堂小聚餐厅要求长沙市麓山公证处对案涉商铺进行了证据保全，为此花费了公证服务费8000元，长沙市麓山公证处出具了（2019）湘长麓证民字第4059号公证书，记录拍摄案涉商铺店内全貌，并列明了店内所有物品清单。 再查明，2017年3月至7月，案涉租赁商铺屋顶严重漏水，致使吊顶长期处于积水渗漏状态，关闭部分经营区域无法接待顾客，多处建筑结构和装修部分受损，海信公司于2017年8月15日发函承诺对漏水事宜用抵扣租金17万元形式作出补偿。2017年11月13日，海信公司回函表示将继续对漏水问题提出解决方案并讨论后续赔偿事宜。但截至2019年5月，漏水问题仍未解决。 一审法院认为，本案争议的焦点在于：一、案涉租赁合同是否符合解除条件；二、违约方的确定及过错责任大小；三、经济损失的赔偿范围及金额的确定。 关于焦点一，海信公司与长沙市天心区裕顺长大酒楼签订的《租赁合同书》、海信公司与长沙市天心区裕顺长大酒楼、长沙市天心区解放西路裕顺大酒楼签订《合同主体变更三方协议》，以及海信公司与德堂小聚餐厅签订的《合同主体变更三方协议》，均系合同当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，海信公司与德堂小聚餐厅均应按照《租赁合同书》的约定严格履行各自义务。海信公司应依约提供符合条件的房屋，德堂小聚餐厅则应依照合同约定履行支付租金的义务。德堂小聚餐厅主张其在情势变更情形下与海信公司申请减免租金并在协商沟通中并未故意拖欠租金及管理费等，不构成违约行为。一审法院审查后认为，情势变更为当事人所不能预见，不可归责于双方当事人，合同赖以存在的客观情况发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失。而德堂小聚餐厅主张的海信广场七楼客流量减少、七楼店铺陆续撤柜、商场2楼至5楼装修改造等情形，并不符合法定的情势变更情形，且其减免租金的申请已被海信公司书面回函拒绝，双方并未就此达成合意，故德堂小聚餐厅不能据此迟延交纳租金，该诉称事由不成立。依照租赁合同约定，德堂小聚餐厅应在2019年4月25日前支付海信公司2019年5月的租金，而德堂小聚餐厅于2019年5月27日才予以支付，已逾期30天，海信公司有权依据合同约定解除租赁合同，故海信公司于2019年5月27日向德堂小聚餐厅发函解除租赁合同，具有合同依据和法律依据，一审法院依法确认《租赁合同书》已于2019年5月27日解除。德堂小聚餐厅诉求海信公司单方解除合同无效，于法无据，一审法院不予支持。 关于焦点二，一审法院认为，德堂小聚餐厅、海信公司均有违约行为，均在合同履行过程中存在过错。当事人双方都违反合同的，依法应当各自承担相应的责任。现就双方的违约行为及过错责任大小分析如下： 关于海信公司的违约行为：1、海信公司对海信广场2楼至5楼装修改造围挡施工，并将南向的走动扶梯与直升电梯设置为6层以下不开通，严重影响了七楼的客流量，影响位于七楼的案涉商铺的正常经营和收益，增加了德堂小聚餐厅租用商铺进行经营的商业风险，对其租赁商铺盈利的合同目的造成不利影响，该行为构成违约。2、案涉租赁商铺从2017年3月开始屋顶存在严重渗水情况，对德堂小聚餐厅造成了装修和营业损失，影响其正常营业，亦构成违约。出租人海信公司并未依法向承租人德堂小聚餐厅交付符合合同目的和使用用途的租赁物，且在租赁期间未保持租赁物稳定用途，依法已构成违约。关于德堂小聚餐厅的违约行为，德堂小聚餐厅逾期达30日未支付租金和物业管理费等，未按时履行支付租金等合同义务，已构成违约。故，海信公司未依法向德堂小聚餐厅交付符合合同目的和使用用途的租赁物，违反了法定出租人的交付义务，德堂小聚餐厅逾期交纳租金及相关费用，违反了交付租金的合同义务，双方在合同履行过程中均存在违约行为和过错。再考虑到海信公司在2019年3月期间与德堂小聚餐厅商讨更换租赁商铺位置事宜，双方存在对租赁商铺面积、租金金额等有进行调整的可能，而海信公司直至2019年5月24日对德堂小聚餐厅回复不同意减免租金，三日后即采取停水、停电措施通知解除合同，给德堂小聚餐厅的经营造成较大损失。一审法院依据各自过错程度酌情认定德堂小聚餐厅承担30%的责任，海信公司承担70%的责任。 关于焦点三，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。德堂小聚餐厅主张的经济损失：1、餐厅设备设施损失，海信公司陈述店铺内的可移动设施设备均搬离放置在别处，德堂小聚餐厅有权要求海信公司按湖南恒立资产评估有限公司出具的设备详表中所列设备返还给德堂小聚餐厅，若海信公司未能返还，则应按湖南恒立资产评估有限公司出具的设备详表中所列设备评估净值的70%给予赔偿。2、装饰装修残值，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。经评估鉴定，装饰装修残值确定为348600元，则海信公司应向德堂小聚餐厅赔偿该部分损失金额244020元（348600元×70%）。3、外卖平台服务费8000元（4000元/月×2个月），依据《餐饮外卖线上运营咨询合作协议》及2019年1月25日金额为48000元付款凭证，该8000元平台服务费应为2019年1月和2月的服务费，德堂小聚餐厅已经享受了该服务，不属于损失范围，不予支持。4、网络费2100元，德堂小聚餐厅缴纳了6000元年费，故海信公司应赔偿其网络费损失1500元（6000元÷12个月×6个月×70%）。5、宿舍押金2200元和预交宿舍费损失4800元，租赁协议中确有约定应支付租房押金，因提前解除合同，押金不能退还，宿舍费损失由于德堂小聚餐厅仅提供了一份2019年4月29日的转给房东2019年5月1日至6月30日房租4400元的转款凭证，故宿舍费损失应为6月房租2200元，故海信公司应赔偿其押金损失和宿舍费损失共计3080元（2200元×70%+2200元×70%）。6、公证服务费8000元，属于本案租赁纠纷产生的费用和损失，则海信公司应赔偿公证服务费损失5600元（8000元×70%）。7、员工劳务纠纷费，因合同提前解除，德堂小聚餐厅必须解散餐厅人员，由此产生了劳务纠纷处理费（含经济补偿金）274750元，为实际损失，海信公司应赔偿其劳务纠纷费损失192325元（274750元×70%）。8、逾期利益损失1020000元（按60000元/月利润标准计算17个月），因德堂小聚餐厅未提供有效的证据（如财务凭证）证实每月产生利润金额，且其一直向海信公司发函称经营状况持续亏损，且故一审法院对该诉求，不予支持。故，海信公司应向德堂小聚餐厅赔偿相关损失共计447125元（244020元+2100元+3080元+5600元+192325元），对德堂小聚餐厅超出该部分的诉求，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。 德堂小聚餐厅诉求返还2019年5月27日至2019年5月31日期间租金及管理费9190元，因德堂小聚餐厅在合同解除后，负有腾空并返还租赁商铺的义务，直至2019年6月，房屋仍未腾空，应承担相应占用使用费用，故德堂小聚餐厅要求退还该期间的租金及管理费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于保证金15万元，因德堂小聚餐厅存在违约行为，合同明确约定此种情况海信公司有权没收保证金，且案涉商铺直至2019年6月底才恢复原状，海信公司确有租金损失的事实存在，故德堂小聚餐厅要求返还保证金15万元的诉求，于法无据，一审法院不予支持。 关于海信公司反诉要求德堂小聚餐厅支付违约金50万元，因一审法院已认定海信公司没收保证金15万元不予退还，而案涉商铺已在2019年6月底恢复原状，可随时再行出租，每月租金及物业费等费用为仅8万余元，故该15万元保证金足以弥补海信公司因合同提前解除所造成的实际损失，且海信公司自身存在违约情形，故海信公司的该项反诉诉求，于法无据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下:一、长沙市天心区德堂小聚餐厅与长沙海信广场实业有限公司之间的《租赁合同书》于2019年5月27日解除；二、长沙海信广场实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿长沙市天心区德堂小聚餐厅经济损失447125元；并于本判决生效后三十日内向长沙市天心区德堂小聚餐厅返还湖南恒力资产评估有限公司出具的《餐饮设施设备评估明细表》中列明的物品，逾期未能返还的，则按未能返还物品在该明细表中评估价值净值的70%予以赔偿；三、长沙海信广场实业有限公司收取的15万元保证金不予退还；四、驳回长沙市天心区德堂小聚餐厅的其他诉讼请求；五、驳回长沙海信广场实业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费27436元，减半收取13718元，保全费5000元，共计18718元，由长沙市天心区德堂小聚餐厅负担5615元，由长沙海信广场实业有限公司负担13103元。本案反诉受理费10300元，减半收取5150元，由长沙海信广场实业有限公司承担3500元，长沙市天心区德堂小聚餐厅承担1650元。 本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、案涉租赁合同是否符合解除条件；2、违约方的确定及过错责任大小；3、经济损失的赔偿范围及金额的确定。 关于焦点一，海信公司于2019年5月27日向德堂小聚餐厅发函解除租赁合同，并于当日对德堂小聚餐厅采取了停水停电的措施，德堂小聚餐厅因此停止了经营，故涉案租赁合同于2019年5月27日已实际无法履行，一审法院认定涉案租赁合同于2019年5月27日解除并无不当。 关于焦点二，海信公司作为出租方，一定程度上负有保障商场整体运营环境的义务以及保障租赁物的正常使用。海信公司对海信广场2楼至5楼装修改造围挡施工，并将南向的走动扶梯与直升电梯设置为6层以下不开通，影响了七楼的客流量，影响位于七楼的案涉商铺的正常经营和收益，加上涉案商铺屋顶渗水的问题一直未得到妥善解决，故海信公司的行为构成违约，德堂小聚餐厅有向海信公司要求减少租金的事实基础。在双方协商减租的过程中，海信公司于2019年5月24日回函表示不同意减租，并称希望德堂小聚餐厅提供更好的服务及优质的人员配备，但其三日后就发函解除合同，并于同日对德堂小聚餐厅停水停电，在德堂小聚餐厅当日缴纳租金以后亦未恢复水电，其行为是造成合同解除的主要原因，应承担主要责任。反观德堂小聚餐厅，德堂小聚餐厅于2018年12月起就开始向海信公司发函要求减免租金，但均被海信公司拒绝，尤其是海信公司还因催收租金无果向德堂小聚餐厅发出《关于解除的函》，后经双方再次协商合同才得以继续履行。在这种情况下，德堂小聚餐厅应当认识到其关于减租的要求被同意的可能性较小，且其亦应当于2019年4月25日就向海信公司缴纳下个月租金或者要求海信公司减少租金，但其于2019年5月24日才向海信公司发函要求减租，其迟延缴纳租金的行为亦构成违约，其应当承担次要责任。一审法院依据各自过错程度酌情认定德堂小聚餐厅承担30%的责任，海信公司承担70%的责任并无不当。 关于焦点三，海信公司对德堂小聚餐厅主张的以下费用有异议：1、员工劳务纠纷费，因合同提前解除，德堂小聚餐厅解散餐厅人员，必然会产生劳务纠纷处理费，其提交的《劳动合同》和《收条》能相互印证，故对于该部分损失，本院予以支持；2、网络损失费，海信公司称可以转网，故其不应当赔偿，但其未进行举证，故该部分损失，海信公司亦应当赔偿给德堂小聚餐厅；3、宿舍费损失，因租赁协议中明确约定因提前解除合同，押金不能退还，故该部分损失必然发生，海信公司应当予以赔偿。关于德堂小聚餐厅主张的设备设施损失，该部分设备系可移动设备，一审法院判决判决海信公司返还并无不当。德堂小聚餐厅主张的租金及管理费9190元，因德堂小聚餐厅在合同解除后，负有腾空并返还租赁商铺的义务，但直至2019年6月，房屋仍未腾空，故其应承担相应占用使用费用，德堂小聚餐厅要求退还该期间的租金和管理费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于保证金，由于海信公司对于合同的解除应当负主要责任，故对于保证金的返还也应按照责任划分大小向德堂小聚餐厅返还，故海信公司应当返还10.5万元（15万元×70%），一审法院对此认定有误，本院予以纠正；关于海信公司主张的违约金，由于海信公司对于合同的解除负主要责任，故其无权要求德堂小聚餐厅按照合同约定支付50万元违约金。涉案商铺已在2019年6月底恢复原状，可随时再行出租，海信公司没收的4.5万元保证金亦是对其租金损失的补偿，故对于海信公司主张的违约金本院不予支持。至于海信公司主张的如果德堂小聚餐厅怠于接受物品，应当向其支付保管费用，该事实尚未发生，海信公司可待该事实实际发生后再另行向德堂小聚餐厅主张权利。 综上，德堂小聚餐厅的上诉理由部分成立，本院予以支持；海信公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省天心区人民法院（2019）湘0103民初5243号民事判决第一、二、四项； 二、撤销湖南省天心区人民法院（2019）湘0103民初5243号民事判决第三、五项； 三、上诉人长沙海信广场实业有限公司收取的4.5万元保证金不予退还； 四、驳回上诉人长沙市天心区德堂小聚餐厅的其他上诉请求； 五、驳回上诉人长沙海信广场实业有限公司的其他上诉请求。 本案一审本诉受理费27436元，减半收取13718元，保全费5000元，共计18718元，由长沙市天心区德堂小聚餐厅负担5615元，由长沙海信广场实业有限公司负担13103元。本案一审反诉受理费10300元，减半收取5150元，由长沙海信广场实业有限公司承担3500元，长沙市天心区德堂小聚餐厅承担1650元。二审受理费16294元，由长沙市天心区德堂小聚餐厅负担6294元，长沙海信广场实业有限公司负担10000元。 本判决为终审判决。 审判长  张訸 审判员  程婧 审判员  蔡晓 二〇二一年三月一日 法官助理吴雨伦 书记员田佩瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。