辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽05民终167号 上诉人（原审被告）焦凤云，男，1970年3月14日出生，汉族，辽宁省本溪市人，现住辽宁省桓仁满族自治县。 被上诉人（原审原告）桓仁铜锌矿集体企业留守处，住所地辽宁省桓仁满族自治县二棚甸子镇。 负责人吕庭锋，该留守处主任。 委托诉讼代理人冯立春，二棚甸子司法所工作人员。 上诉人焦凤云与被上诉人桓仁铜锌矿集体企业留守处租赁合同纠纷一案，上诉人焦凤云不服辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2020）辽0522民初1226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定的基本事实是：桓仁满族自治县铜锌矿地区管理委员会于2008年4月24日经研究决定成立桓仁铜锌矿集体企业留守处（即本案原告）。2020年5月20日，二棚甸子镇人民政府责令桓仁铜锌矿集体企业留守处统一管理上述三家企业违约铜锌矿地区的门市房，并负责清理房屋租金工作。2007年7月1日，焦凤云与桓仁铜锌矿劳动服务公司签订《房屋租赁合同书》两份，主要内容：桓仁铜锌矿劳动服务公司将其所有的二棚甸子镇和平街的房屋租赁给焦凤云，年租金2112元，合同约定乙方租赁甲方房屋一律实行自修，甲方不负责维修。乙方在合同期内要对甲方的房屋做好修缮工作，如乙方对甲方房屋不作及时修缮造成损坏，由乙方负责。2011年12月26日，铜锌矿地区管委会城管科与焦凤云签订房屋租赁合同，年租金变更为2280元，合同第五条约定“改善房屋费用有乙方承担”，焦凤云从2007年7月1日开始占有使用上述租赁的房屋至今。2015年-2020年6月30日期间，焦凤云未交纳房屋租金。2020年3月20日桓仁铜锌矿集体企业留守处和桓仁满族自治县铜锌矿地区管理委员会联合发出通知，要求在2020年4月20日前倒出房屋。现桓仁铜锌矿集体企业留守处诉至法院，提出诉讼请求：1.要求焦凤云腾空租赁房屋，并将租赁房屋返还；2、立即给付所欠房屋租金12540元。 另查明，桓仁铜锌矿劳动服务公司于2010年11月5日被吊销营业执照。2008年左右，桓仁铜锌矿劳动服务公司的出租房屋由桓仁满族自治县铜锌矿地区管理委员会代管，据管理人员陈述，在2014年左右，桓仁满族自治县铜锌矿地区管理委员会曾以自己的名义和租户签订过房屋租赁合同，焦凤云租赁的合同现已找不到了。 原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。（一）主体问题。本案诉争的房屋所有权人为桓仁铜锌矿劳动服务公司，焦凤云最初与桓仁铜锌矿劳动服务公司之间签订租赁合同开始租赁本案诉争的房屋，后期在桓仁满族自治县铜锌矿地区管理委员会代管，现桓仁铜锌矿劳动服务公司已被吊销，2020年5月20日，二棚甸子镇人民政府明确由桓仁铜锌矿集体企业留守处统一管理集体企业的门市房，并负责清理房屋租金工作。可见，桓仁铜锌矿集体企业留守处已经取得了相关门市房的管理权限，具备主张权利的主体资格，上述事实的相关文件已在本案中质证，焦凤云已经知晓；（二）2007年7月1日，焦凤云与桓仁铜锌矿劳动服务公司签订《房屋租赁合同书》，双方形成租赁合同关系，后期桓仁满族自治县铜锌矿地区管理委员会代管，焦凤云仍然租用上述门市房，因此，仍然构成租赁合同关系，现桓仁铜锌矿集体企业留守处作为上述财产的实际管理人，起诉焦凤云，要求焦凤云返还租赁的房屋、并给付拖欠的租金，这些请求符合法律规定，予以支持；（三）焦凤云提出其对租赁的房屋进行了维修，要求由桓仁铜锌矿集体企业留守处承担维修费问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。这两条法律规定应该正确理解其层次性和实质意义。首先、当事人之间对维修费有约定的，应依照双方的约定；其次、当事人之间对租赁物的维修费用负担问题没有约定的，由出租方承担。但是这里的维修费也应予以区分，并不是所有的维修费均由出租方承担。这里的维修义务范围应理解为租赁物不经维修已不能满足承租人依约定对租赁物进行使用收益的要求情形下所应进行的维修。如果租赁物虽然有故障、损坏，但该故障、损坏并不妨碍承租人依约定进行使用收益，则租赁物无维修的必要。焦凤云初次租赁时签订的《房屋租赁合同》对房屋维修问题有相关约定，即“乙方租赁甲方房屋一律实行自修，甲方不负责维修”。此外，焦凤云未证明维修房屋的必要性，也未证明其要求出租人在合理期限内维修等行为存在，以及具体维修费用等重要事实。因此，在本案中对焦凤云的上述主张，不予采纳。（四）截止诉前，焦凤云一直没有交纳房屋租赁费，该违约行为是持续性的，因此，现桓仁铜锌矿集体企业留守处主张给付义务，并不超过诉讼时效。 据此，原审法院判决：一、解除桓仁铜锌矿劳动服务公司与焦凤云关于桓仁满族自治县二棚甸子镇和平街房屋（矿业公司斜对面）的租赁合同关系；二、焦凤云于判决生效后立即给付桓仁铜锌矿集体企业留守处2015年1月-2020年6月30日期间的房屋租金12540元；三、焦凤云于判决下发之日起10日内将其租用的位于桓仁满族自治县二棚甸子镇和平街房屋（矿业公司斜对面）返还给桓仁铜锌矿集体企业留守处。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元，由焦凤云负担。 上诉人焦凤云的上诉请求：撤销原审判决依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求，全部诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人收回房屋后，并非不再出租，而是涨价重新出租，这种做法违反了国家规定。二、上诉人欠付2015年至今的租金，是因为被上诉人不收取上诉人的租金，而且上诉人修理房屋有很多花费。现在案涉房屋的产权已经不属于被上诉人了，被上诉人无权要回房屋。上诉人租赁的是临时建筑，所以被上诉人提供的产权证也是假的。三、其他人与桓仁铜锌矿集体企业留守处签订房屋租赁合同的内容与上诉人的合同内容不同，因此桓仁铜锌矿集体企业留守处签订房屋租赁合同时存在不平等对待行为。 被上诉人桓仁铜锌矿集体企业留守处答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人焦凤云虽主张其欠付租金系因被上诉人拒不收取租金，且现案涉房屋的产权已不属于被上诉人，被上诉人提供的产权证是假的，但未提供充分证据对其该项主张予以证明。故对上诉人焦凤云的该项上诉意见，本院无法支持。 关于上诉人焦凤云提出的其他人与桓仁铜锌矿集体企业留守处签订房屋租赁合同的内容与其所签订的合同内容不同，因此桓仁铜锌矿集体企业留守处签订房屋租赁合同时存在不平等对待行为的上诉意见，因被上诉人桓仁铜锌矿集体企业留守处系独立的民事主体，其所签订的合同内容系其对自身权益的处分，焦凤云以不同主体签订合同的内容不同主张桓仁铜锌矿集体企业留守处在签订合同时存在不平等对待行为，并不符合民事法律行为中“公平原则”的本意，故其该项上诉意见，本院无法支持。 综上，上诉人焦凤云的上诉请求不能成立，原审判决认定事实正确，适用法律无误，判决结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费一百一十三元，由上诉人焦凤云负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  高广明 审判员  郑 红 审判员  孙 源 二〇二一年三月四日 法官助理彭译萱 书记员于嘉 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；