安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终409号 上诉人（原审被告）：沈维刚,男,1981年6月3日出生,汉族,户籍所在地安徽省寿县，经常居住地安徽省淮南市田家庵区。 被上诉人（原审原告）：朱树育,男,1991年6月7日出生,汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：周尔慧（系朱树育母亲），女，1963年2月23日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：朱玉山，淮南市谢家集区杨公镇法律服务所法律工作者。 上诉人沈维刚因与被上诉人朱树育房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院(2020)皖0403民初5625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 沈维刚上诉请求：撤销原判第一项、第二项，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.朱树育没有证据证明其有权出租涉案房屋，双方签订的房屋租赁合同无效，朱树育不是本案适格原告。依照相关法律规定，无效合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，立即终止履行，沈维刚有权终止履行双方签订的租赁合同，不应承担违约责任即支付违约金及补交免租期租金，朱树育应当返还沈维刚所交付的8000元履约保证金。2.在最后一年租赁期限前，因受新冠疫情不可抗力的影响，导致沈维刚数月关门停业、严重亏损，无法经营，沈维刚自2020年3月10日至2020年6月14日多次通知并与朱树育协商退出、延期给付租金或者适当减免租金，后经朱树育同意，沈维刚退出，朱树育已经将涉案房屋另租他人并装修，依据公平原则经双方协商解除合同，沈维刚不存在违约的事实。二、一审适用法律错误。一审法院未考虑不可抗力因素对服务行业的影响，片面认定沈维刚违约明显错误且显失公平。 朱树育未提交书面答辩意见。 朱树育向一审法院起诉请求：1.判令沈维刚支付朱树育违约金20328元。2.判令沈维刚补交免租期租金9个月共计75600元;3.判令朱树育收取的8000元履约保证金不予退还给沈维刚。 一审法院认定事实：朱树育系淮南市田家庵区龙湖中心4栋3层301室、302室、303室、304室、318室、319室、320室、321室、322室、323室房屋的所有权人。2016年4月8日，朱树育、朱士礼与沈维刚签订《房屋租赁合同》，合同约定：“出租方（甲方）：朱士礼（代签）朱树育承租方（乙方）：沈维刚1.1甲方将位于淮南市田家庵区“龙湖中心街区4栋3层301-304、318-323号租赁场地（下称：租赁场地）出租给乙方进行本合同约定的商业零售经营或服务。甲、乙双方一致确认租赁场地的建筑位置、使用范围以《租赁场地平面图》之标记为准且乙方已勘察和认可租赁场地的现状及周边情况，并确认无异议。……2.1租赁期为60个月，从2016年7月1日至2021年6月30日止。甲方于2016年7月1日前将本合同第一条所约定的租赁场地交付给乙方，双方填写《交房确认书》，作为租赁场地交付的依据。……4.1乙方需向甲方缴纳人民币捌仟元整（8000元）作为履行本合同各项条款的保证金，并于签订本合同的同时向甲方一次性支付。乙方在签订本合同之日起七日内没有足额缴纳保证金的，甲方有权解除合同，乙方不得提出异议。……10.1任何一方不履行或无正当理由拒绝履行本合同视为该方违约，发生上述情况时，违约方应赔偿因此给对方造成的损失，并承担违约金责任。10.3乙方非以合同约定提前解除本合同或因乙方违约行为导致合同解除的，乙方应根据实际使用天数缴纳租金、物业、水电等相关费用，并按该租赁年度月租金的2倍作为违约金支付给甲方且保证金不退，乙方享有经营免租期的，应补缴免租期租金。……其他约定：第一年度交7个月使用一年（按季度缴费2016.7.1-2017.6.30）；第二至第三年度交10个月使用一年（按季度缴费2017.7.1-2019.6.30）；第四年度租金递增至44元/平方/月，租金支付方式为半年交费；第五年度租金递增至48.4元/平方/月，租金支付方式为半年交费（如街区主干道商户入住率达不到70%，本年度减免2个月租金）甲方：朱士礼（签名并捺印）朱树育（签名并捺印）乙方：沈维刚（签名并捺印）2016年4月8日”。合同签订后，朱树育依约将案涉房屋交付给沈维刚，沈维刚进场装修并使用至2020年9月。现朱树育以沈维刚违约解除合同为由，请求判如所请。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。朱树育与沈维刚签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。故对本案中沈维刚辩称案涉合同无效的意见，依法不予采纳。本案中，案涉房屋已经过朱树育、沈维刚共同协商和确认，由朱树育于2020年9月后租赁给他人的事实均不持异议，依法应予确认。《中华人民共和国合同法》的规定，当事人协商一致，可以解除合同；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务等情形的，当事人可以解除合同。案涉房屋《房屋租赁合同》2016年4月8日签订后，沈维刚于2020年7月表示不再继续租赁，并于2020年9月将该房屋钥匙返还给朱树育并腾空案涉房屋交付给朱树育。其予以接受，故能够确认沈维刚自2020年9月开始，不再继续租赁该房屋，该《房屋租赁合同》已经解除。 对于朱树育请求沈维刚支付违约金20328元、补交免租期租金75600元及收取的8000元不予退还的诉讼请求。沈维刚辩称，因受疫情影响沈维刚无力经营，沈维刚已经及时与朱树育协商解除合同，后朱树育亦同意解除合同，并将案涉房屋租赁给其他人，所以不存在沈维刚违约。双方签订的合同中约定“乙方非因合同约定提前解除本合同或因乙方违约行为导致合同解除的，乙方应根据实际使用天数缴纳租金、物业、水电等相关费用，并按该租赁年度月租金的2倍作为违约金支付给甲方且保证金不退，乙方享有经营免租期的，应补缴免租期租金。”本案中合同约定的租赁期限到2021年6月30日止，沈维刚因经营问题于2020年7月份向朱树育申请提前解除合同，属于沈维刚违约提前解除合同，应当赔偿朱树育相应的损失。对于朱树育主张的补交免租期75600元（40元×210平方米×9个月），符合合同约定依法予以支持；对朱树育主张支付违约金20328元及收取的8000元保证金不予返还，该两项主张实际上均是要求沈维刚承担违约责任，庭审中双方均认可2020年9月初解除合同后，9月中旬朱树育已将案涉房屋另行租赁给他人，对于朱树育同时主张沈维刚支付违约金20328元和不予返还保证金8000元的诉讼请求，结合本案的实际情况，综合考量依法支持沈维刚所缴纳的8000元保证金朱树育可不予返还，对朱树育主张支付违约金20328元的诉讼请求依法不予支持。判决：一、沈维刚于本判决生效之日起十日内一次性向朱树育补交免租期租金75600元；二、沈维刚所缴纳的保证金8000元朱树育不予返还；三、驳回朱树育的其他诉讼请求。案件受理费2379元，依法减半收取计1189.5元，由朱树育负担232.5元，由沈维刚负担957元（应于本判决生效后七日内交至法院）。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳二审争议焦点为：一、朱树育是否为本案一审适格原告及其与沈维刚之间签订的房屋租赁合同是否有效；二、一审判令沈维刚向朱树育补交免租期租金并不予返还保证金是否妥当。 本院认为，针对争议焦点一，一审中，朱树育提交涉案商品房网上备案确认单，可以证明朱树育系淮南市田家庵区龙湖中心4栋3层301室、302室、303室、304室、318室、319室、320室、321室、322室、323室房屋的买受人及单独所有人。涉案合同是双方的真实意思表示，合同签订后并实际履行，沈维刚上诉主张朱树育并非本案一审适格原告，双方之间签订的合同无效没有法律依据及相关证据，不予采信。 针对争议焦点二，本案中，沈维刚系于2020年7月表示不再继续租赁涉案房屋，并于9月腾空房屋并将钥匙返还给朱树育。沈维刚提出解除合同的时间并非疫情封闭管理期，可以说明沈维刚解除合同是其自身原因，而非因不可抗力。并且，一审结合案件实际情况，也仅支持了朱树育要求沈维刚补交免租期租金、不予退还保证金，未支持朱树育同时要求沈维刚支付违约金20328元的主张，已经对双方合同约定的违约责任予以调整。一审关于此节的认定合理允当，予以维持。 综上所述，沈维刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1890元，由沈维刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二一年三月九日 法官助理李长梅 书记员李时雪