广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1721民初84号原告：阳西县建城物业服务有限公司，住所地：广东省阳西县************。法定代表人：卢显秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈菊英，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘昌林，男，该公司员工。被告：陈廷创，男，1977年11月22日出生，汉族，住广东省阳西县*************，公民身份号码：441************518。原告阳西县建城物业服务有限公司（以下简称建城物业公司）诉被告陈廷创物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建城物业公司的委托诉讼代理人陈菊英、刘昌林，被告陈廷创到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付阳西城中城豪庭小区B栋803房自2015年1月至2020年10月期间物业管理费6936.68元、公摊费用1207.76元、滞纳金24618.09元，共计32762.53元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购买了城中城豪庭小区B栋803房产（面积102.01平方米）已于2014年3月10日收楼。按照原告与被告签订的《用户手册和物业管理服务协议》及相关的法律法规规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告自2015年1月至2020年10月无故拖欠原告应缴欠费合计32762.53元。原告本着共创和谐小区的初心，在启动追缴程序前多次以电话催缴、张贴催缴通知、邮寄催缴函、诉讼提前告知书等多种形式为维护合法权益，现特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告陈廷创辩称，我方对物业管理管理费无异议，但是我不知道公摊费用是如何计算，原告的管理是否值得收取我方的物业费尚未清楚，因为物业的管理不到位。1.原告账目混乱的情况下，继续交纳费用无法保证自身权益不受侵犯。前期物业管理服务协议第一条第一项8第小条每半年向业主公布物业管理费用收支情况。原告自接管物业至2020年7月期间没有在公共醒目处每月公布每户水电金额及计算依据，从未向广大业主提交“物业收益盈亏表”，也从未公示其利用业主公共部位、公共设施（停车场、电梯等）获利的基本情况。2.小区的安全得不到保障，原告并未尽到相应职权范围内的其他管理维护义务。如小区西门没有保安，可随意出入；小区内多次发生入屋被盗事件，小区的摩托车、电瓶车电池经常发生被盗；由于物业公司管理不当，导致业主寄到小区的快递包裹几乎天天有人丢失。对此，小区业主己多次向物业公司提出意见，但是一直未对此事件做出妥善的安排。3.小区公共地区不少地方都有垮塌的墙砖没有修缮，墙砖爆裂竟然用透明胶黏着，电梯经常失灵故障、关不了门，还发出异响，对业主人身安全存在极大的隐患。另外就是小区公共地区卫生问题，清洁工人没有按时按点对小区的卫生进行清理，特别是一楼花园公共地方和楼道卫生一直未得到改善。4.小区收1元1平方没有达到合同内承诺业主相应的服务也超出了三级资质收费的收费（见物业级别明细），三级资质物业标准收费应该是在0.5元一平方一月这个幅度，物业公司在未经过业主大会表决的情况下私自收取1元一平方，难道是合理合法的？该物业公司并且是在未能提供物业资质证情况下对业主进行收费。小车车位150元／月，并且还是在小区车位没有产权的情况下收取业主停车费用，远高于同县其他小区的收费，原告提供的证据清单8粤费Qd5098号《广东省收费许可证》（复印件），该收费许可证是在2016年5月27日到期，也就是说从2016年5月28日到2019年1月22日收到阳西县发展和改革局西发改收费{2019}3号文（原告提供的证据清单9)这段时间内，城中城物业公司都是无证无牌违规收费。收取停车费用的同时，业主的爱车在被盗、被损的情况下也多次未得到妥善的解决办法。一家物业管理企业的资质高低不但是其服务档次标准高低的标志，同时还是其收费标准的法定依据。本案中，原告相应资质的收费标准远远低于业主与该公司签定的《前期物业合同》约定标准，《阳西县建城物业管理服务协议书》是一个前期物业管理协议，并非永久性协议。本合同没有一个时间期限，难道这就是所谓的霸王条款？5.2022年1月7号我们小区业主到物业处缴费，要求物业经理提供“收费许可许证”、“物业资质证”、“物业收益表”给业主核对，物业经理并未提供两证一表给业主，再三推脱最终答应第二天才可以提供，并且与所有业主口头约定好第二天同一时间到物业管理处查看并解释。但是令我们失望的是，第二天物业经理不但没有按时出现，也未能提供两证一表，物业工作人员只提供了一张2016年5月27日到期的“收费许可证”给业主，物业经理未按时守约出现的理由是：他有他的难处，让我们业主体谅他。但是作为业主和消费者，物业连最基本向业主解释的机会都不肯提供，物业法人代表的缺席让我们无法相信物业有诚意要踉业主沟通，最基本的诚信都没有，他们选择避而不见，一问三不知的方式来回避所有业主，此等做法实在令我们心寒。也让我们觉得自身利益未能得到保障。物业提供已过期的收费许可证，他们是一个无牌无证无资质的公司欺骗消费者，属于违法。6.对于公摊水电费也是不明不白，物业公司从来没有提供收费发票给我们业主，作为业主我们是有权利对物业公司进行监督的。7.西部规【2020】4号文实施时间是2020年7月16日，该文件第五点写明：物业服务企业应将需重新约定业务服务收费标准的业主表决结果在物业管理区域显著位置公告30日以上，但是作为业主，我从来没有在小区公开处见过此文件，并且物业公司也没有通知业主该文件的新规定，此做法就是明显隐瞒欺骗我们业主的行为。该文件第五点也清楚写明：此前，以县发改局或县物价局名义核定的各普通住宅小区前期物业服务收费标准，自本通知发布之日起一律同时废止。既然有关部门已经出通知，物业公司就应该召开业主大会，经过业主开会表决我们小区物业费用收费标准。但是物业公司并没有这样，做难道也是合理合法的？既然有关部门已出文件，那么在此前签订的前期物业合同就应该作废，然后重新签订新的物业合同。8.西部规【2020】4号文实施时间是2020年7月16日，该文件第四点就是最新收费标准，普通住宅物业服务收费政府指导价实行最高限价管理，其中有电梯普通住宅收费标准1.56元一平方一个月，下浮不限。该费用已包含了水电公摊费用在内。该收费是一级资质收费标准，作为我们小区，物业公司承诺做到三级收费标准服务，再未通知业主情况下还是按照原来一元一平方一个月收费标准收取，本人认为不合理也不合法。另外自有产权车位、车库收费最高标准为50元一车一位一个月，下浮不限。该物业公司确收取150元一车一位一个月，本人也认为不合理不合法。物业从未在管理区域的显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等按照规定做好明码标价，接受业主和社会的监督。以上所诉，建城物业没有资格做我们小区的物业管理。强烈要求阳西县建城物业管理有限公司在合法、合理的情况下并提供所有有效证件和收益明细，与所有业主协商后达成一致意见方可收费。此外，我从2015年3月开始没有向原告方缴纳物业管理费，时间已经超过三年之久，原告向我追缴物业管理费有部分已经超过诉讼时效。本院经审理认定如下事实：被告陈廷创系阳西县*****************的业主，该房建筑面积为102.01㎡。被告陈廷创（乙方）于2014年3月10日办理了收楼手续，并于当天与原告建城物业公司（甲方）签订一份《物业管理服务协议》，约定：依据本协议向乙方收取物业管理服务费用，并按《住户手册》的规定，对拖欠管理服务费的行为采取相关催交措施，逾期缴交的，甲方可以从逾期之日起按应交费用每日千分之三加收滞纳金。计收标准及办法：1.住宅楼宇按建筑面积1元/平方米、商铺按建筑面积0.8元/平方米收取。入住满2年后，管理服务费在原基础上每年递增10%。2.公共用电包括：庭院灯、路灯、监控设施、电梯运行、供水加压泵、消防加压泵、消防应急通道照明等公共用电，由住户分摊。3.甲方采取包干制收取物业管理服务费，由业主向物业管理企业支付物业管理服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有。物业管理服务费不包括共用水费、电费等其他代收代缴费用。共用水、电费由业主和非业主使用人合理分摊。物业共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造费用，通过公共设施专项维修基金予以列支，不计入物业管理服务成本。乙方在每月1日-17日前向物业管理处交纳管理费用等内容。上述协议签订后，原告建城物业公司依《物业管理服务协议》向业主提供物业服务。被告陈廷创在乙方处签名并加盖指模，原告在甲方处盖公章。上述协议签订后，原告建城物业公司依约提供物业服务，但被告陈廷创从2015年1月至2020年10月未按照合同约定支付物业管理费和相应的公摊费用、滞纳金。原告经向被告催收无果，遂诉至本院。另查明，2015年5月27日，阳西县物价局向建城物业公司颁发《广东省收费许可证》，该许可证载明城中城豪庭商住小区物业服务费收费标准中电梯楼房商住小区住宅物业服务费为每月1.0元/平方米，小区内公共水电费的分摊按广东省物价局《关于规范全省城镇住宅小区物业管理收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）的规定管理分摊，有效期至2016年5月27日。2016年5月18日，阳西县物价局向建城物业公司颁发《广东省收费许可证》，该许可证载明城中城豪庭商住小区物业服务费收费标准中电梯楼房商住小区住宅物业服务费为每月1.0元/平方米，小区内公共水电费的分摊按广东省物价局《关于规范全省城镇住宅小区物业管理收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）的规定管理分摊，有效期至2017年5月18日。2017年12月1日，阳西县发展和改革局函复建城物业公司《关于延期城中城豪庭小区物业服务收费申请的批复》（西发改收费[2017]51号），批复如下：一、城中城商住小区物业管理服务费标准：电梯楼房住宅，按建筑面积计算，每月每平方1.00元。二、小区内公共水电费的分摊按广东省物价局《关于规范全省城镇住宅小区物业管理收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）的规定管理分摊。上述收费，属于经营服务性收费，有效期一年，从发文之日起计算，原《关于城中城豪庭商住小区物业管理服务费收费问题的复函》（西价函[2014]17号）自动废止，请你公司在公共场所醒目处公示收费标准，自觉接受业主和有关部门的监督。2019年1月22日，阳西县发展和改革局函复建城物业公司《关于延期城中城豪庭小区物业服务收费申请的批复》（西发改收费[2019]3号），批复如下：一、同意你公司延期城中城豪庭小区物业服务收费标准的申请。城中城豪庭小区物业服务收费标准为：电梯楼房住宅，按建筑面积计算，每月1.0元/平方米。二、住宅小区物业服务收费中的公共水电费分摊按下列规定执行：……4.小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住（用）户合理分摊。5.住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住（用）户合理分摊。上述收费，属于经营服务性收费，有效期一年，原《关于延期收取城中城豪庭商住小区物业管理服务费申请的批复》（西发改收费[2017]51号）废止，请你公司在公共场所醒目处公示收费标准，自觉接受业主和有关部门的监督。2020年7月16日，阳西县发展和改革局与阳西县住房和城乡建设局联合印发《关于进一步加强我县普通住宅前期物业服务收费管理的通知》（西发改[2020]1号），通知如下：……三、业主大会成立之前的普通住宅（含业主自有产权车位、车库，别墅除外，下同）的前期物业服务收费实行政府指导价。实行政府指导价的县城及各镇的物业服务收费，具体标准由物业服务企业根据物业服务实际情况，在政府指导价范围内与业主协商确定，不再报县发展和改革局报备。四、我县县城及各镇的普通住宅物业服务收费政府指导价实行最高限价管理，其中有电梯普通住宅收费标准为1.56元/平方米·月，下浮不限；无电梯普通住宅收费标准为0.975元/平方米·月，下浮不限；自有产权车位、车库收费最高标准为50元/车位·月（含公摊水电费，子母车位按普通车位的1.5倍收费，已收取机动车停放保管服务费的，不得向车位使用人重复收取车位物业服务费），下浮不限。本通知自发布之日起施行，自施行之日起有限期五年，在有效内，可根据实际情况按规定进行修订或废止。再查明，2016年12月22日，原告建成物业公司在小区电梯内张贴“温馨提示”，提醒还没缴交2016年12月之前物业费的业主请于2017年1月1日前到物业管理处缴交。2017年间，被告陈廷创向原告缴交了摩托车和小车停车费。2019年12月20日，原告建成物业公司向被告陈廷创寄发关于物业管理费和公摊费用催缴函，被告陈廷创于2019年12月23日签收。2020年3月29日，原告建成物业公司在被告陈廷创家门口张贴《催款通知单》，要求其缴清欠费。本院认为，被告陈廷创与原告建城物业公司签订了《物业管理服务协议》并实际接受了原告提供的服务，双方形成了物业服务权利义务关系。本案中，原告已依约提供物业服务，被告理应履行支付物业服务费及其他费用的义务，但其未予支付，已构成违约，依法应承担违约责任。关于物业管理费和公摊费用的问题，双方签订的《物业管理服务协议》中约定住宅楼宇物业管理费按建筑面积1元/平方米收取，公共用电由住户分摊。经本院查明，原告向被告收取上述费用的标准，是经相关部门批准或在政府指导价范围内，合法合规。现被告辩称原告是无证无牌违规收费，缺乏依据，本院不予采纳。本案中，被告尚欠原告自2015年3月至2020年10月期间物业管理费6936.68元（1元/月/㎡×68个月×102.01㎡）、自2015年1月至2020年10月期间公摊费用1207.76元，该事实有原告向本院提供的被告欠缴物业管理费及公摊电费明细表、《广东省收费许可证》、《关于延期城中城豪庭小区物业服务收费申请的批复》等证据可证实，事实清楚，证据充分，本院应予认定。现原告请求被告支付尚欠的物业管理费6936.68元、公摊费用1207.76元合理合法，本院依法应予支持。关于滞纳金的问题，双方签订的《物业管理服务协议》中约定“对拖欠管理服务费的行为采取相关催交措施，逾期缴交的，甲方可以从逾期之日起按应交费用每日千分之三加收滞纳金”。该约定关于欠缴物业管理费滞纳金的收费标准明显过高应予调整，本院酌定从逾期之日起按应交费用每日万分之一计收为宜。原、被告双方约定每月17日前支付物业管理费，但被告未依约支付2015年3月至2020年10月期间的物业管理费，因此该期间内每月欠缴物业管理费的滞纳金均以102.01元为基数，按每日万分之一，分别自次月18日起计至付清之日止。原告请求滞纳金以每月欠缴物业管理费及公摊费用为基数计算，于法无据，本院不予支持。被告陈廷创在2017年间向原告缴交了摩托车和小车停车费。此外，原告在2016年、2019年、2020年期间，亦向被告催缴过尚欠的物业管理费和公摊费用。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，原告建成物业公司在2021年1月6日起诉要求被告陈廷创支付物业管理费和公摊费用并未超过法定诉讼时效。现被告陈廷创辩称其从2015年3月开始没有向原告缴纳物业管理费，时间已经超过三年之久，原告向其追缴物业管理费有部分已经超过诉讼时效，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告陈廷创在本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年3月起至2020年10月的物业管理费6936.68元及每月欠缴物业管理费的滞纳金（每月以102.01元为基数按每日万分之一，分别自次月18日起计至付清之日止）给原告阳西县建城物业服务有限公司；二、限被告陈廷创在本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年1月起至2020年10月的公摊费用1207.76元给原告阳西县建城物业服务有限公司；三、驳回原告阳西县建城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，减半收取计310元，由原告阳西县建城物业服务有限公司负担233元，被告陈廷创负担77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 叶宝宁二〇二一年三月十日法官助理 钟萃婷书 记 员 陈君嫦附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。