辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1710号上诉人（原审被告）：刘沛龙，男，1984年2月7日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：初少华（刘沛龙母亲），女，1955年11月27日生，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：华润物业（大连）有限公司，住所地:大连市沙河口区星海广场C3区27号楼地下一层，统一社会信用代码：9121020467407548XP。法定代表人：金永，总经理。委托诉讼代理人：梅竹君，北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常淑芳，北京德恒（大连）律师事务所实习律师。上诉人刘沛龙因与被上诉人华润物业（大连）有限公司物业服务合同（以下简称华润物业）纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘沛龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回华润物业的诉讼请求；一、二审费用由刘沛龙承担。事实与理由：刘沛龙提供了大量证据证明华润物业提供的服务存在违约和严重瑕疵，但一审判决未予认定。一、房屋维修延误，刘沛龙报墙体维修两年未落实，导致主卧渗水、墙体二次开裂，墙体质量再次受到损害。二、公共部位所属楼道的公共区域被侵占，华润物业没有尽到管理职责，致行走开门开锁受到实质性影响一年。华润物业未将楼道内铁柜清除确保刘沛龙合法权利不受侵犯，推卸责任，向刘沛龙提出自行解决的无理要求。经多次投诉无用的情况下，只能求助政府市民服务热线将铁柜予以清除。三、催缴物业费违反合同约定，华润物业把欠费单贴在案涉空置房屋门上公布于众，没有邮寄到登记地址，之前也未打电话通知刘沛龙。四、华润物业未履行安保义务，导致刘沛龙空置房屋大门敞开10天。2020年4月5日，刘沛龙发现大门敞缝，要求查监控没有得到允许，后又被华润物业告知门是从3月26日至4月5日一致开的，华润物业未提前通知，亦未说明原因。五、楼上邻居没有在指定位置安装空调挂机，影响刘沛龙家正常生活，华润物业没有及时解决。六、一审判决中对于刘沛龙记号的记载错误，应为【考拉住区】一期20号楼1单元601号。华润物业辩称，不同意刘沛龙的上诉请求。一审判决处理正确，刘沛龙的房号确为601号。华润物业向一审法院起诉请求：1、刘沛龙支付拖欠的物业管理费共计人民币1,884.15元。2、刘沛龙承担全部诉讼费用。一审判决认定事实：华润物业系经过市场监督管理局核准登记并依法成立的物业公司，为大连市甘井子区【考拉住区】一期提供物业管理服务。刘沛龙系大连市甘井子区【考拉住区】一期20号楼1单元602号业主，房屋建筑面积83.74平方米。华润置地（大连）开发有限公司作为案涉小区的开发建设单位（甲方），与华润物业（乙方）签订了《【考拉住区】一期前期物业服务合同》，主要内容为：甲方选聘乙方为对案涉小区提供前期物业管理服务事宜；物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，小高层、高层住宅2.5元/月/平方米（含电梯费）；首次办理入住手续时，预交1年物业服务费用，预交费用期满后按季交纳，每季首月15日前交纳当期物业费；逾期交纳的，每逾期1日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金；合同期限自2014年5月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。协议还约定了双方的权利义务、服务标准、违约责任等内容。刘沛龙在该份协议上签字确认“同意华润置地（大连）开发有限公司委托华润物业（大连）有限公司提供【考拉住区】一期前期物业服务，并认同前期物业服务合同中的全部内容”。上述协议签订后，华润物业为案涉小区提供物业服务至今，刘沛龙未交纳2019年7月1日至2020年3月31日的物业服务费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，华润置地（大连）开发有限公司与华润物业签订，并经刘沛龙确认的《【考拉住区】一期前期物业服务合同》对华润物业、刘沛龙均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，华润物业依约为刘沛龙所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，刘沛龙作为该小区业主理应按合同约定的价格标准按时交纳物业服务费。故刘沛龙应向华润物业交纳2019年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费1,884.15元（2.5元/月/平方米×83.74平方米×9个月），华润物业诉讼请求于法有据，理由正当，依法予以支持。关于刘沛龙辩称的华润物业没有按约履行合同，给刘沛龙造成损失的意见。本院认为，物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。刘沛龙以华润物业提供物业服务不到位为由，拒绝足额支付物业费，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。但是，对于刘沛龙在本案中提出的各种问题情形，华润物业应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。判决：一、刘沛龙于本判决发生法律效力之日起十日内给付华润物业（大连）有限公司2019年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费人民币1,884.15元。二、驳回华润物业（大连）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（华润物业（大连）有限公司已预交），由刘沛龙负担。二审中，刘沛龙提交了一份欠费催缴通知书，拟证明华润物业将此通知贴在尚未入住的空置房门上，未按合同约定履行通知缴费义务。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。华润物业对前述证据的真实性予以认可，对证明事项不予认可，主张在房门张贴催缴通知的行为不违反物业合同的约定。本院经审理查明：上诉人系大连市甘井子区【考拉住区】一期20号楼1单元601号业主。本院经审查，对一审判决认定的除前述事实之外的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳案涉期间的物业费。案涉《【考拉住区】一期前期物业服务合同》系案涉小区开发商与被上诉人签订，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力”之规定，被上诉人既向案涉小区提供了物业服务，则上诉人作为业主应按前述前期物业服务合同的约定向被上诉人按时、足额缴纳物业费。关于上诉人所述被上诉人未按前述物业服务合同约定的形式催缴物业费一节，因物业服务企业通过口头、书面或其他形式向业主催缴物业费非其就物业费提起诉讼的法定前置程序，故被上诉人采用何用方式催缴不影响被上诉人缴费义务的履行。上诉人对于一审判决认定的欠费期间及房屋面积均无异议，经审查，一审判决认定的上诉人应缴物业费金额1,884.15元正确，本院予以确认。关于上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，上诉人并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。如上诉人认为被上诉人的行为侵犯了其人身、财产权益而造成了损失，可另行向被上诉人主张权利。综上所述，刘沛龙上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘沛龙负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年三月十日书记员 姜 珊