江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5217号上诉人（原审原告）：钱俊，男，1984年8月27日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，江苏宏润律师事务所律师。上诉人（原审原告）：蒋英娜，女，1987年8月15日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，江苏宏润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海城建置业无锡蠡湖有限公司，住所地无锡市蠡湖大道**蠡湖大厦**。法定代表人：陈叶，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建平，江苏倍思特律师事务所律师。上诉人钱俊、蒋英娜与上诉人上海城建置业无锡蠡湖有限公司（以下简称上海城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服无锡市滨湖区人民法院作出的（2019）苏0211民初7438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱俊、蒋英娜上诉请求：撤销原判第三项，改判支持其第二项诉请。事实和理由：1.一审法院认定双方签订的商品房买卖合同（落款日期为2018年9月9日）合法有效，上海城建公司应按合同约定及时协助钱俊、蒋英娜办理商品房买卖合同登记备案手续。但上海城建公司拖延至今仍未协助办理相关手续，这显然是因上海城建公司的过错造成了钱俊、蒋英娜的损失。2.一审法院认定的损失金额明显过低，不足以弥补钱俊、蒋英娜的实际损失。钱俊、蒋英娜的损失不仅包括首期房款的利息损失，还包括因上海城建公司迟延备案导致贷款利率提高的损失、迟延交房产生的房屋租金损失等。3.商品房买卖合同要求上海城建公司及时备案。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。故上海城建公司应赔偿钱俊、蒋英娜的所有损失。上海城建公司二审辩称：1.经鉴定涉案合同上的公章是假的，故上海城建公司无法协助办理该合同的备案手续。上海城建公司也曾通知钱俊、蒋英娜来协商解决，但因钱俊、蒋英娜提出了不合理的要求，导致协商未果，而同样情形的其他两位买受人都已经协商完毕并办理了备案手续，故钱俊、蒋英娜对合同至今未能备案也存在过错。况且，上海城建公司也仅是协助而已，至于什么时候能办好取决于政府部门的相关规定。2.钱俊、蒋英娜在本案中没有损失。支付房款本身就是钱俊、蒋英娜的义务，不存在利息损失的问题；根据法律规定，上海城建公司即便承担违约责任，也应当在可预见范围之内，而所谓的贷款利率提高是无法预见的；至于房屋租金损失，按照涉案合同约定，房屋需待钱俊、蒋英娜支付全部房款后交付，现在房款仅付了40%，当然不存在交付房屋的问题，也就不存在租金损失了；涉案房屋至今已经涨价近200万元，钱俊、蒋英娜不仅没有损失，还获取了巨大利益，故无需上海城建公司赔偿损失。综上，请求驳回钱俊、蒋英娜的上诉请求。上海城建公司上诉请求：撤销原判，另行公正判决。事实和理由：1.落款日期为2018年9月9日的商品房买卖合同上的上海城建公司的公章、法定代表人的私章均为假章，该合同并非上海城建公司的真实意思表示，该合同并未成立。本案中是先付部分房款后签合同，付款和签合同虽有关联但相互独立，不能因为钱俊、蒋英娜支付过房款就推定合同一定成立。2.钱俊、蒋英娜并非善意相对人，其过错明显，不能依据表见代理认定上述商品房买卖合同成立并生效。（1）钱俊、蒋英娜称5月8日签订过一份合同，9月9日又签订了一份合同，并称签订第一份合同在付定金之前，作为一个正常的买受人应当察觉这不符合常理；（2）钱俊、蒋英娜向无关的第三人账户支付房款30余万元，与正常的房屋买卖行为不符；（3）钱俊、蒋英娜在距离第一次付款后将近10个月才拿到伪造的商品房买卖合同，也不符合常理。且钱俊、蒋英娜从未与上海城建公司主动联系询问事情真相。综上，钱俊、蒋英娜在购房过程中显然知晓这不是一个正常的一手房交易，至少对涉案合同并非上海城建公司的真实意思表示存在审查过失，也不排除钱俊、蒋英娜与销售人员恶意串通的可能。3.本案还存在伪造户口本及家庭社会关系的情况，现公安机关已对相关销售人员涉嫌伪造公司印章、变造国家机关证件罪立案侦查，钱俊、蒋英娜是否参与其中以及是否存在恶意串通，应待公安机关查明事实后予以认定。4.退一步讲，即便构成表见代理，也只能由钱俊、蒋英娜与上海城建公司另行签订商品房买卖合同并办理备案手续，而不应直接判决已有的伪造的商品房买卖合同有效，这等于间接使犯罪行为合法化，产生错误的司法导向。5.关于损失，因支付房款本身就是买受人的义务，故不存在利息损失的问题。钱俊、蒋英娜二审辩称：1.钱俊、蒋英娜是普通的买受人，其在售楼处与销售人员商谈购房事宜并签订商品房买卖合同，销售人员的行为系代表上海城建公司的职务行为，即便销售人员在商品房买卖合同上加盖的公章系伪造，也是上海城建公司内部管理混乱所导致，不应影响合同的效力。2.钱俊、蒋英娜在合同签订过程中无任何过错并积极按约履行付款义务，上海城建公司也出具收据确认收到钱俊、蒋英娜支付的首付款，收据上注明的房号与合同上载明的房号一致，钱俊、蒋英娜有理由相信上海城建公司出具收据的行为系履行合同的行为。因上海城建公司未按约履行合同备案义务，故应承担违约责任，赔偿由此给钱俊、蒋英娜造成的所有损失，包括但不限于首付款利息损失、迟延备案导致贷款利率提高的损失、迟延交房产生的租金损失等。3.支付房款的行为不能独立于商品房买卖合同而存在，退一步说，即使在双方没有签订书面合同的情形下，钱俊、蒋英娜履行主要付款义务而上海城建公司接受的，也应视为商品房买卖合同已成立。综上，请求驳回上海城建公司的上诉请求。钱俊、蒋英娜向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的商品房买卖合同（合同编号：LH-2018-090901，瑞湖华庭1-2302）合法有效；2.判令上海城建公司立即为钱俊、蒋英娜办理瑞湖华庭1-2302室（现名：蠡湖瑞仕花园）商品房买卖合同登记备案手续，并赔偿损失52716元；3.诉讼费等由上海城建公司承担。一审庭审中，钱俊、蒋英娜明确违约金系实际损失，具体金额由法院依法认定。一审法院认定事实：2018年8月3日，钱俊、蒋英娜向上海城建公司支付20万元。钱俊自述其向杨步星汇款305620元，其中的5万元由上海城建公司出具了定金收据。2018年8月30日，钱俊、蒋英娜又向上海城建公司支付25万元。2018年9月，钱俊、蒋英娜向上海城建公司支付了879380元。上海城建公司开具收据4张，收据金额合计1379380元。2019年8月，钱俊父亲钱孝期找到上海城建公司讨要说法，向上海城建公司出具了一张情况说明，称本案中钱俊、蒋英娜提供的签署日期和备案日期均为2018年9月9日的合同是2019年5月8日由钱俊、蒋英娜重新签署，并通过上海城建公司的销售人员朱振取得的。2018年7月2日至2020年3月12日，上海城建公司的法定代表人都是杨晓峰。一审中，上海城建公司申请法院对钱俊、蒋英娜提供的签署日期为2018年9月9日的关于瑞湖华庭1-2302室商品房买卖合同上的公章是否为上海城建公司公章进行鉴定，样本为留有上海城建公司备案印章的印文和其他备案合同。法院依法委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所进行鉴定。该所于2020年7月24日出具鉴定意见认为涉案合同第11页的上海城建公司公章和样本印文不是同一枚印章形成。上海城建公司为此支出鉴定费2500元。一审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。首先，钱俊、蒋英娜来到上海城建公司的售楼处洽谈购买涉案房屋事宜，受到该售楼处职员接待介绍，有理由相信以上人员代表上海城建公司处理售楼事宜。其次，钱俊、蒋英娜从2018年8月至9月陆续向上海城建公司支付款项总计1379380元，上海城建公司也向其开具了该数额的收据。收款和收款凭证开具等一系列行为足以使钱俊、蒋英娜相信其与上海城建公司已经有合同并在履行合同权利义务。再次，钱俊、蒋英娜作为普通商品房买受人无法辨别商品房买卖合同上开发商上海城建公司的印章是否与其他样本或备案公章一致。钱俊、蒋英娜作为买受人，并不是经常与上海城建公司公章接触的该公司职员，并无法识别商品房买卖合同上公章与真正公章的细微差别。综上，钱俊、蒋英娜有理由相信相关销售人员有权代理上海城建公司与其签订商品房买卖合同，该代理行为有效。故关于钱俊、蒋英娜买受无锡市瑞湖华庭1-2302室（现名：蠡湖瑞仕花园）的商品房买卖合同合法有效，上海城建公司应立即为钱俊、蒋英娜办理瑞湖华庭1-2302室商品房买卖合同登记网签备案手续。关于钱俊、蒋英娜主张的实际损失52716元，因上海城建公司疏于对销售人员进行管理，未督促销售人员依法依规收取费用、出具合同、办理网签，在发现销售人员有不合规行为后也未在法庭辩论终结前及时办理网签挽回自身管理疏漏。综合全案，钱俊、蒋英娜未支付房款余款的过错并不在其。为督促房地产开发公司加强管理，督促销售人员正常执业，澄清房地产销售秩序，法院根据上海城建公司出具收据的1379380元到本案判决确定之日的资金占用所产生的利息，酌定损失为5万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，作出判决：一、钱俊、蒋英娜买受无锡市瑞湖华庭1-2302室的商品房买卖合同（合同上署日期为2018年9月9日）合法有效；二、上海城建公司于判决生效之日起立即协助钱俊、蒋英娜办理判决主文第一项所涉商品房买卖合同的网签备案手续；三、上海城建公司于判决生效之日起立即赔偿钱俊、蒋英娜5万元；四、驳回钱俊、蒋英娜的其他诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，上海城建公司提供无锡市公安局滨湖分局立案告知单一份，证明上海城建公司被伪造变造公文证件印章刑事案件已由公安机关于2020年9月7日决定立案侦查。钱俊、蒋英娜认为即便相关销售人员涉嫌伪造变造公文证件，也是上海城建公司的内部管理问题，销售人员的行为对外系代表上海城建公司的职务行为，故不影响商品房买卖合同的效力。二审中，钱俊、蒋英娜陈述：关于其向杨步星汇款305620元，是根据当时上海城建公司的销售人员朱振的指示支付，朱振称上海城建公司欠杨步星工程款，所以305620元部分是支付的购房定金，上海城建公司出具了5万元的定金收据，部分是替上海城建公司支付给杨步星的工程款；其在2018年9月9日第一次签订合同后，一直向销售人员要求办理合同备案手续，但他们以各种理由推脱，第一次签订的合同其并没有拿到，后来朱振称该份合同因管理问题丢失了，所以又于2019年5月8日补签了一份合同，落款日期还是2018年9月9日。上海城建公司陈述：朱振等销售人员并非上海城建公司的员工，是代理销售公司的人员，签订合同时是代理上海城建公司销售的人员；现上海城建公司愿意同钱俊、蒋英娜签订商品房买卖合同并备案，但对钱俊、蒋英娜主张的损失不认可，钱俊、蒋英娜自身有过错，应由其自行承担，况且目前房价已上涨200万元，钱俊、蒋英娜不存在损失。钱俊、蒋英娜明确，其一审中主张的损失52716元是以已付房款1379380元为基数、按每日万分之一、自2018年9月9日至2019年9月26日（起诉前）计算的。本案二审争议焦点为：一、钱俊、蒋英娜与上海城建公司之间的商品房买卖合同是否已成立并生效；二、钱俊、蒋英娜主张的损失应如何认定。本院认为：一、朱振等销售人员是上海城建公司授权代理销售涉案房屋的人员，其有关销售行为能够代表上海城建公司，钱俊、蒋英娜作为一般买受人无法发现商品房买卖合同上的公司印章、法定代表人私章为虚假，其签订合同系基于对销售人员身份的信任，且上海城建公司实际上收取购房款达1379380元，开具的收据上盖有上海城建公司财务专用章，载明的房号也与合同一致，故应当认定钱俊、蒋英娜与上海城建公司之间的商品房买卖合同成立并生效。上海城建公司认为钱俊、蒋英娜在此过程中可能与销售人员串通，但未提供证据予以证明，故本院不予采信。二审中，上海城建公司表示愿意与钱俊、蒋英娜重新签订商品房买卖合同并备案，具体履行方式应由双方根据相关部门的规定依法履行。二、关于钱俊、蒋英娜主张的损失。首先，至2018年9月9日，钱俊、蒋英娜已向上海城建公司支付购房款1379380元，上海城建公司作为专门的房产开发、销售企业，对收款、签约等流程应有一系列完善的操作规定，但其收款后长时间不与买受人签订合同，系不合理占用房款，应承担一定的责任。其次，钱俊、蒋英娜称于2018年9月9日草签过一份合同，对此并无证据证明；从2018年9月9日付最后一笔房款到2019年5月8日签订合同，在长达8个月的时间内，钱俊、蒋英娜并无证据证明曾催促上海城建公司签订合同和履行备案手续，故其自身对产生房款占用损失亦有一定的过错。综上，一审法院酌定由上海城建公司承担5万元的资金占用损失，系在合理范围之内，本院予以确认。再次，钱俊、蒋英娜一审中主张的损失52716元，根据其二审中明确的计算方式，即为已付款的资金占用损失，现其上诉提出还存在迟延备案导致贷款利率提高的损失、迟延交房产生的房屋租金损失，超出了一审诉请范围，本院不予理涉。综上所述，钱俊、蒋英娜和上海城建公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35685元，由钱俊、蒋英娜负担1050元，由上海城建公司负担34635元。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年三月九日书记员  曹 蕾