辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3122号上诉人（原审被告）：刘盛男，男，1983年3月20日出生，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：刘夏菲，辽宁盛典律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦秋男，辽宁盛典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：聂品，男，1963年10月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：叶清，辽宁华轩律师事务所律师。上诉人刘盛男因与被上诉人聂品房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初20205号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。刘盛男上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院就刘盛男主体问题事实认定错误。1.刘盛男并未案涉房屋的实际承租人；2.一审法院引用（2019）辽01民终14204号生效判决确认刘盛男系案涉房屋实际承租人，不符合法律规定。二、一审法院认定沈阳市和平区时代人升餐饮娱乐中心向聂品发出《房屋租赁合同解除函》不发生合同解除的法律效力，系事实认定错误。1.时代人升餐饮娱乐中心其作为和平区皇城年华餐饮娱乐中心的继承单位享有原承租人的权利，有权发出解除函；2.发出解除函的原因系继续履行租赁合同已经无法实现合同目的，为避免额外损失，在聂品收到解除函时合同解除。聂品辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。聂品向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付自2018年3月1日至2020年10月31日止租金12,502,350元（按照合同中约定2018年3月1日至2019年11月30日租金8,103,375元，2019年12月1日至2020年2月29日季度租金1,157,625元，2020年3月1日至2020年5月31日季度租金1,215,506.25元，2020年6月1日至2020年8月31日季度租金1,215,506.25元，2020年9月1日至2020年10月31日租金为810,337.50元）及利息797,971.01元（按照中国人民银行同期贷款利率2018年3月1日至2020年10月31日）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月10日，原告聂品（甲方）与皇城年华餐饮娱乐有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于沈阳市和平区十一纬路51号房屋出租给乙方，该房屋面积5943.19平方米。乙方所承租房屋用于餐饮、KTV娱乐场所使用。租赁期限共10年，自2014年3月1日起至2024年2月28日止（2013年11月1日至2014年2月28日为免租期，不计取租金）。年租金为税后4,200,000元，本合同双方签字之日，乙方向甲方支付首期3个月租金和房屋押金1个月共计四个月房费1,400,000元。合同履行期间的租金支付方式：按半年或三个月支付租金（再行商议），金额为2,100,000元或1,050,000元，第三年开始递增房租，幅度为当年年租金的5%，每两年递增一次。租金须预付，乙方应提前三十日支付下6个月或3个月的租金，以此类推。皇城年华餐饮娱乐有限公司未在合同上加盖公章，案外人宋大林在乙方处签名。合同签订后，原告交付涉诉房屋，案外人宋大林于2014年3月11日向原告转账1,400,000元，案外人刘金龙分别于2016年3月16日、2016年3月22日通过网上银行支付原告600,000元。原告聂品与张艺梅系夫妻关系，涉诉房屋沈阳市和平区十一纬路51号1门、2门的所有权人为原告聂品，张艺梅系共同共有人。诉讼中张艺梅明确表示放弃本案中涉诉房屋的相关权利，同意由原告聂品代为主张。沈阳市和平区皇城年华餐饮娱乐中心系个体工商户，经营者为宋大林，注册日期为2014年12月9日，于2015年12月8日注销，注册经营场所为沈阳市和平区十一纬路**。一审法院于2016年7月7日作出（2016）辽0102民初2190号民事判决，该判决经审理查明部分认定：“…2013年11月份，被告宋大林开始为被告刘盛男工作，负责装修‘皇城嘉年华KTV’，该KTV一、二层均重新装修。2014年12月9日，以宋大林作为经营者，在沈阳市和平区十一纬路51号注册了沈阳市和平区皇城年华餐饮娱乐中心，此时实际经营者为刘盛男，被告宋大林2015年1月份后不再为刘盛男工作。2015年12月9日，在沈阳市和平区十一纬路51号以张宏伟为经营者又注册了个体工商户，字号仍为沈阳市和平区皇城年华餐饮娱乐中心，该个体工商户于2016年1月5日注销。2016年1月5日，以李佳阳为经营者又在该地址注册个体工商户，至本案开庭审理前，李佳阳一直在该地址经营KTV。”该判决现已发生法律效力。一审法院于2016年1月7日受理原告沈阳郅方建筑装饰工程有限公司与被告刘盛男、沈阳市和平区皇城年华餐饮娱乐中心、宋大林装饰装修合同纠纷一案，并于2016年5月24日作出（2016）辽0102民初320号民事判决。被告刘盛男不服提出上诉，本院于2016年10月24日作出（2016）辽01民终9974号民事裁定，撤销原判，发回重审。一审法院于2017年1月11日立案，原告沈阳郅方建筑装饰工程有限公司在案件审理中撤回对被告沈阳市和平区皇城年华餐饮娱乐中心、宋大林的起诉。2017年5月12日，一审法院作出（2017）辽0102民初1277号民事调解书，对原告沈阳郅方建筑装饰工程有限公司与被告刘盛男装饰装修合同纠纷一案双方达成的调解协议予以确认，其中第一项为“原告沈阳郅方建筑装饰工程有限公司、被告刘盛男一致确认截至2017年5月12日被告尚欠原告沈阳郅方建筑装饰工程有限公司位于沈阳市和平区十一纬路51号‘皇城KTV俱乐部’项目的装修工程款180万元；被告刘盛男承诺自2017年6月起于每个公历月的5日支付原告沈阳郅方建筑装饰工程有限公司30万元，直至前述装修工程款180万元全部支付完毕”。2017年12月14日、2017年12月18日、2017年12月23日、2018年1月18日，原告聂品与被告刘盛男协商买卖涉诉房屋以及核算租金等事宜。一审法院另查明，一审法院于2018年2月11日立案受理原告聂品诉被告刘盛男、宋大林房屋租赁合同纠纷一案，原告聂品的诉讼请求为：1.刘盛男支付计算至2018年2月28日的房屋租金15,220,000元（2014年7月1日起算）；2.刘盛男支付暂计算至2018年2月28日的违约金1,702,300元（2014年7月1日起算），自2018年3月1日起至刘盛男实际给付之日止以15,220,000元为基数，按照同期银行贷款利率计算违约金；3.宋大林就上述诉讼请求承担连带责任；4.被告承担诉讼费、保全费。一审法院于2019年7月24日作出（2018）辽0102民初2986号民事判决书，判决如下：一、被告刘盛男于本判决生效之日起十日内向原告聂品支付2018年2月28日前的房屋租金15,220,000元；二、驳回原告聂品的其他诉讼请求。宣判后，原、被告均不服提出上诉，本院于2019年12月6日作出（2019）辽01民终14204号民事判决，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初2986号民事判决第二项；二、维持沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初2986号民事判决第一项；三、刘盛男于本判决生效之日起十日内向聂品给付逾期支付租金的违约金，即以14,301,250元为基数，自2017年12月14日至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；四、驳回聂品的其他诉讼请求；五、驳回刘盛男的上诉请求。现原、被告双方均认可（2019）辽01民终14204号民事判决书已经发生法律效力，并且被告刘盛男亦实际履行了该判决中应该履行的相应给付义务。一审法院再查明，2020年1月31日，案外人沈阳市和平区时代人升餐饮娱乐中心向原告聂品邮寄《房屋租赁合同解除函》一份。2020年6月5日，一审法院组织原、被告双方到诉争房屋查看现场，诉争房屋处于空置状态，但房门处于上锁状态，原、被告双方均表示没有房屋钥匙，房门无法打开。被告认可未交回房屋钥匙，未办理房屋交接。其后，一审法院多次组织双方就房屋交接事宜进行协商。2020年6月17日，原告在一审法院的询问笔录中陈述，“如果被告能够将私接的供电设备拆除，恢复正常供电，我方同意以房屋现状将房屋收回”。2020年7月8日，被告在一审法院的询问笔录中陈述，“原告将房屋交付使用时与现在房屋所使用的供电设备不是同一设备，可以将现有的高压电供电设备拆除。”2020年7月16日，一审法院再次对原、被告双方询问，在询问笔录中原告陈述“要求被告将变电设备拆除，同时在被告将欠缴的物业费、采暖费、水电等全部费用缴齐后，同意接收房屋”，被告陈述“同意拆除变电设备，其余欠缴的费用没有得到通知，需要回去跟当事人核实”。后被告拆除了变电设备，但未恢复房屋原有供电，双方因诉争房屋电力设施恢复问题仍无法达成一致意见，无法办理房屋交接。一审法院认为，聂品与皇城年华餐饮娱乐有限公司（宋大林签字）签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自权利义务。关于被告抗辩的刘盛男主体问题，（2019）辽01民终14204号生效判决已确认刘盛男系涉诉房屋的实际承租人，故原告聂品要求被告刘盛男支付欠付租金并无不当。关于2020年1月31日，案外人沈阳市和平区时代人升餐饮娱乐中心向原告聂品邮寄《房屋租赁合同解除函》是否发生合同解除的效力问题，沈阳市和平区时代人升餐饮娱乐中心并非合同的相对方，其向原告发送解除函，并不能发生合同解除的法律效力。另外，被告刘盛男作为不享有解除权的一方，其向原告发出解除通知不当然发生合同解除的法律效力，且被告认可房屋钥匙尚未交还原告，在一审法院组织双方进行房屋交接的问题上，亦因被告未能恢复供电设备而使房屋无法办理交接，故被告应依照合同约定支付原告2018年3月1日至2020年10月31日占有使用房屋期间的租金。但鉴于2020年正值受疫情影响的经营期间，考虑到疫情防控的特殊情况给酒店经营造成的影响，酌定减免4个月的房屋租金，将2020年2月1日至2020年5月31日租金予以减免，故被告应向原告支付2018年3月1日至2020年1月31日租金8,875,125元及2020年6月1日至2020年10月31日租金2,025,843.75元。关于原告主张的利息，2018年3月1日至2020年1月31日租金利息予以支持，2020年6月1日至2020年10月31日租金利息，考虑受到疫情影响，不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告刘盛男于本判决生效之日起十日内支付原告聂品2018年3月1日至2020年1月31日租金8,875,125元；二、被告刘盛男于本判决生效之日起十日内支付原告聂品2018年3月1日至2019年11月30日租金利息（以季度租金1157625元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分别自2018年3月1日、2018年6月1日、2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日、2019年9月1日开始计算至2020年10月31日）；三、被告刘盛男于本判决生效之日起十日内支付原告聂品2019年12月1日至2020年1月31日租金利息（以租金771,750元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年12月1日开始计算至2020年10月31日）；四、被告刘盛男于本判决生效之日起十日内支付原告聂品2020年6月1日至2020年10月31日租金2,025,843.75元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费101,601元（原告已预交），保全费5000元，均由被告刘盛男承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人聂品与皇城年华餐饮娱乐有限公司（宋大林签字）之间签订的《房屋租赁合同》系基于当事双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履约。本院于2019年12月6日作出（2019）辽01民终14204号生效民事判决，认定刘盛男为案涉《房屋租赁合同》的实际承租人并判令其向聂品给付租金及违约金，上诉人刘盛男实际上也履行了该判决判令的金钱给付义务，故一审法院判令上诉人刘盛男为实际承租人并无不当。现有证据不足以证明沈阳市和平区时代人升餐饮娱乐中心为案涉《房屋租赁合同》的合同相对方，其无权向被上诉人暨出租人聂品发送《房屋租赁合同解除函》，亦不发生解除合同的法律效力。合同解除权是赋予守约方维护其合法权益的一项基本民事权利，案涉《房屋租赁合同》的实际承租人刘盛男，因长期拖欠案涉房屋租金，已构成严重违约，亦无权单方提出解除合同。在一审期间，上诉人刘盛男自认未将案涉房屋钥匙交回，亦未办理房屋交接手续。截至二审庭审期间，当事双方亦并未就解除案涉《房屋租赁合同》达成一致意见。综上，一审法院判令上诉人刘盛男向被上诉人聂品给付租金及利息并无不当。综上所述，上诉人刘盛男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101,601元，由上诉人刘盛男负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年三月十一日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；