天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1836号上诉人（原审原告）：天津弘泽华信房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区锦州道**。法定代表人：庞博，董事长。委托诉讼代理人：王瑾玢，北京德恒（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王**，男，1981年3月4日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人天津弘泽华信房地产开发有限公司（以下简称弘泽华信公司）因与被上诉人王**商品房预约合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初20516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。弘泽华信公司上诉请求：1．撤销一审法院判决，改判支持弘泽华信公司一审全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由王**承担。事实和理由：1．一审法院认定王**未能按合同约定时间交纳房款系弘泽华信公司原因造成，属于事实认定错误。王**在一审中所称“房屋手续不全”和“售楼处被砸”等情况，皆未提供证据证明，而弘泽华信公司提供了案涉商品房项目正规销售手续以及在同一时期其他购房人能够按照合同约定时间交纳购房款、签订商品房买卖合同的证据。2．一审法院适用法律错误。案涉商品房项目于2014年即具备合法手续，但王**迟迟不予交纳房款，拒不履行合同义务，一审法院认定弘泽华信公司合同解除权丧失，显失公平。王**辩称，不同意弘泽华信公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。弘泽华信公司向一审法院起诉请求：1．依法解除弘泽华信公司与王**之间签订的《房屋预定书》；2．判令王**支付的定金20,000元不予退还；3．诉讼费用由王**承担。一审法院认定事实：2014年10月24日，弘泽华信公司与王**签订《房屋预定书》约定：“弘泽华信公司作为甲方为出卖人，王**作为乙方为预定人，王**预定弘泽华信公司开发的位于天津市滨海新区××道××洞庭路以西嘉誉新城（泽城花园）7号楼1门1403室钢混结构单元房，用途为住宅，建筑面积91.34平方米。销控表价的单价为9850元／平方米，总房款为899699元。乙方签订预定书时，交定金人民币20000元，乙方于2014年11月7日交付房款并同时签订《天津市商品房买卖合同》可按单价8400元／平方米，总房款767256元整认购本房屋。乙方于当日交付首期房款217256元整，同期提供贷款相关材料及费用，并由甲方指定银行为乙方办理完毕贷款手续。乙方应提前与银行进行贷款咨询，签订本预定书后如乙方贷款不能办理或不能达到预计额度，乙方应在签署《天津市商品房买卖合同》时一次性付清房款或补足额度外的购房款贷款额度，否则视乙方为根本违约，甲方有权解除本预定书，乙方所交定金不予退还，甲方有权另行处置该房屋。甲方在乙方履行本预定书项下义务后拒售乙方所预定商品房，则甲方应无息双倍返还乙方定金。乙方未按第一条约定的时间及金额交款，每日按应交房款的万分之五向甲方交纳违约金，逾期超过3日则按销控表价认购本房屋；逾期超过5日不交房款，视乙方为根本违约，甲方有权解除本预定书，乙方所交定金不予退还，甲方有权另行处置该房屋。在前述约定日期内，乙方应携带本预定书及身份证原件，个人图章到嘉誉新城销售展示中心签订《天津市商品房买卖合同》并交付相关代收代缴费用（包括但不限于契税、维修基金、所有权登记费、抵押权登记费、担保费等）19262元。办理贷款的客户应于合同签订当日交纳银行所需相关材料，由甲方负责办理代办贷款的相关手续，如乙方未及时交付相关资料、证件，须在两日之内补齐，如逾期仍未能补齐相关资料、证件，则甲方每日按贷款额的0.1‰收取乙方违约金，如超过7日乙方仍未能补齐相关资料、证件，则视为乙方构成违约，甲方有权解除本预定书，乙方所交定金不予退还，甲方有权另行处置该房屋；如乙方逾期未与甲方签订《天津市商品房买卖合同》或贷款合同，则甲方有权视同乙方构成违约，参照本预定书第二条2款乙方权利、义务与责任中的ａ项情况处理”。该预定书约定自双方签字盖章之日起生效。甲乙双方签订的《天津市商品房买卖合同》生效后，该预定书同时终止。上述预定书签订当日，王**向弘泽华信公司支付了定金20000元。双方至今未签订《天津市商品房买卖合同》，弘泽华信公司主张王**未按房屋预定书约定的时间与其签订《天津市商品房买卖合同》并交纳购房款，已经构成根本违约，要求确认解除与王**之间签订的《房屋预定书》并不予退还王**支付的定金。王**辩称其按照约定的时间前往弘泽华信公司售楼处拟与弘泽华信公司签署合同并交纳购房款，但当时弘泽华信公司的销售人员告知王**由于房屋手续不齐，当时没有让王**签合同并交房款，而是让王**回家等候通知。之后王**再去弘泽华信公司售楼处，弘泽华信公司售楼处已经被砸了。其后弘泽华信公司还组织部分预定人员到白云宾馆开会，还是让王**继续等待，一直到现在都没有任何音信。王**同意继续履行预定书，王**并不存在违约行为。另查，弘泽华信公司系天津市滨海新区塘沽泽城花园住宅商品房项目的开发建设单位，于2014年3月7日取得泽城花园6、7号楼的《天津市商品房销售许可证》。一审法院认为，弘泽华信公司与王**订立的《房屋预定书》，尾部均有双方的签字、盖章确认，能够认定双方意思表示真实，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该预定书具有法律效力。案涉房屋预定书的性质为预约合同，并非商品房买卖合同，预定协议约定王**应于2014年11月7日交付房款并同时签订《天津市商品房买卖合同》，同时对逾期交纳房款亦约定了相应的违约责任，其中对于逾期超过5日不交房款，约定为王**构成根本违约，且洪泽华信公司据此有权解除预定书并不予退还定金。本案中弘泽华信公司据此约定，行使合同解除权。根据相关法律规定，解除权应在法定或约定的行使期间内行使，期限届满不行使的，该权利消灭。即便弘泽华信公司在本案预约合同的履行过程中享有约定解除权，此约定解除权于2014年11月13日便已产生，而弘泽华信公司于2020年8月17日才提起诉讼要求行使此解除权，庭审中弘泽华信公司并未提供任何证据证明在长达五年之久的时间内其向王**送达了解除通知，鉴于案涉房屋预定书对于上述解除权的行使期间并未作出明确约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，弘泽华信公司未能在合理期限内行使解除权，其依据案涉预定书约定所享有的解除权应归于消灭。其次，弘泽华信公司亦未提供证据证明其在长达五年之久的时间内就履行案涉房屋预定书项下的义务向王**进行过催告，故案涉合同亦不符合法定解除条件。本案审理过程中，王**明确表示其一直同意继续履行房屋预定书，综合考量本案王**提供的证人证言、合同履行程度等因素，一审法院对弘泽华信公司请求解除案涉《房屋预定书》的主张，不予支持。因弘泽华信公司解除合同的主张未能得到支持，故其在本案中所提出的其他诉讼请求亦不应予以支持。综上，一审法院对弘泽华信公司的诉讼请求，依法不予支持。判决：“驳回原告天津弘泽华信房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费150元，由原告负担”。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，即便依据弘泽华信公司的主张，本案解除权于2014年11月便已产生，双方亦未对解除权的行使期间作出约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭”。弘泽华信公司于2020年才提起诉讼要求行使本案解除权，已经超过法律规定的期限，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，弘泽华信公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由天津弘泽华信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓晓萱审判员  武耀明审判员  解 童二〇二一年三月二日法官助理徐智超书记员冯哲思附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；