河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫03民终698号上诉人（原审被告）：洛阳亚曌房地产信息咨询有限公司，住所地：河南省洛阳市南昌路与河洛路交叉口烟厂门面房**商铺。法定代表人：靳根生。委托诉讼代理人：王永涛，该公司员工。被上诉人（原审原告）：梁建新，男，1952年6月19日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。原审被告：李静，女，1990年3月6日出生，汉族，住河南省新安县。上诉人洛阳亚曌房地产信息咨询有限公司（以下简称亚曌房产公司）因与被上诉人梁建新及原审被告李静房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6601号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人亚曌房产公司的委托诉讼代理人王永涛、被上诉人梁建新到庭参加诉讼。原审被告李静经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。亚曌房产公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费等均由被上诉人承担。事实与理由：一、买卖双方并没有按照《居间服务合同》第7条完成正式的签约行为，××李静、××梁建新双双违约，并不是××单方违约。二、××对××没有通过贷款资格初审是明知的。在这种情况下，不应再追究××的违约责任。三、××在没有解除合同的情况下，就将房屋出售，也属于违约行为，也同等适用《居间服务合同》第9条第3款。综上，本案属于××××共同违约，请依法查明事实，改判支持上诉请求。梁建新辩称：1.维持原判，驳回上诉；2.一审诉讼费用执行一审判决，二审诉讼费用由上诉人自负。一审法院依据事实清楚，证据充分，程序合法，运用法律条文适当。一、在《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》第2页第8-9行清楚地写着“提供居间服务的经纪机构，应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》”。这一条足以说明没有完成洛阳市《存量房买卖合同》的责任在亚曌房产公司。2.梁建新在2019年6月21日和亚曌房产公司的王永涛通了电话，提醒并催促，请居间方抓紧办理洛阳市《存量房买卖合同》的网签事宜。房屋买卖除了网签之外，买卖双方都需要到银行面签。梁建新应亚曌房产公司的要求，到银行完成了面签。李静一直没有面签，居间方也没有为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》。所以“没有按照《居间服务合同》第7条完成正式签约行为”，是××李静和亚曌房产公司造成的。梁建新没有任何违约情节。××李静没有支付首付款，其过错在××和亚曌房产公司。二、1.在《居间服务合同》签订之前，梁建新作为房屋的××，不可能事先知道××的贷款资格通不过银行审核，所以不存在“明知”。《居间服务合同》中并没有关于贷款资格初审的免责条款。所以，××违约应追究其违约责任。2.××李静的贷款资格是否能够通过银行的初审，其个人征信是否存在问题，李静本人最清楚。3.亚曌房产公司作为居间方，是从事房屋交易的专业机构，对买卖双方的资格具有查验义务。在《居间服务合同》签订之前，亚曌房产公司没有如实向梁建新告知××李静的贷款资格存在问题。违反了该合同第五条第2款和第十一条第3款。4.在签订合同之后，梁建新联系了居间方的王永涛，要求督促李静支付24万元首付款时，王永涛才告诉梁建新李静的贷款资格没有通过银行的审核，××的贷款资格通不过银行的初审，使得合同无法正常进展，也将梁建新置于进退两难的境地。梁建新本着与人为善的原则，没有追究××与亚曌房产公司的此项责任，而是同意了李静变更买方姓名的要求，并通过签订《补充合同》的办法，继续推进合同的进程。关于××的贷款资格，2019年7月28日，梁建新和亚瞾房产公司的王永涛沟通时，王永涛告诉我“有进展，正在审核，李静妹妹的资料报到银行了，没有问题，你放心吧。”2019年8月17日，王永涛告诉我：“资格（××），银行已经没有问题了”。三、梁建新一直在认真履行合同。在××违约，拒不执行合同，梁建新对其挽救无效的情况下，被迫采取了新的措施“允许其他中介参与交易，同意亚瞾房产公司另行寻找××，谁先卖出算谁的”。王永涛事先知道并且同意了以上措施。以上措施中，无论是其他中介先行交易成功，或是亚瞾房产公司另行寻找到了合适的××，都是合同的主体变更。都是实质上自动解除了已经签订的《居间服务合同》（在买方违约之后，卖方就有了解除合同的权利。但该合同中并没有规定解除合同的具体方式）。由于××的违约，和居间方的不尽职尽责，导致了合同无法进展。因此梁建新另行出售房屋的做法，没有违约。事情发展的简要过程如下：1.梁建新在2019年6月15日《居间服务合同》签订之后，把房产证、土地证和房屋的钥匙都交到了亚瞾房产公司，证明了执行合同的诚意。2.在××李静临近违约时，梁建新请居间方提醒了李静不要违约。3.在××未按合同约定的期限支付房款，已经违约之后，梁建新多次和居间方沟通，希望居间方督促××继续履行合同。4.××的违约引起了梁建新的警觉，在征得居间方王永涛同意后。采取了下列措施：（1）让儿子于2019年8月18号取回了存放在亚瞾房产公司的房产证和土地证。标的房屋的钥匙仍留在亚瞾房产公司。（2）向居间方提出：要求让李静交付两万元定金，以证明其购房诚意。王永涛表示同意，但没有下文。（3）梁建新有权让其他中介参与交易，亚瞾房产公司也可以继续交易。王永涛表示同意。（4）王永涛提出了愿意另行寻找合适买主。梁建新同意。亚曌房产公司明知××违约，不去追究违约方的责任，却替违约方无理辩解，为受害方（××）的正确维权设置障碍。梁建新向一审法院起诉请求：1、李静向梁建新支付违约金36800元；2.亚曌房产公司承担连带责任并先行赔付；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年6月15日，梁建新（卖方）、李静（买方）及亚曌房产公司（居间方）签订了一份《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定：梁建新将位于涧西区丽春路鸿运小区29号楼1-701号房产出卖给李静，总价款73.6万元；第五条付款方式约定为买方于签订合同后30个工作日内支付首付款24万元；第九条违约责任约定为买方未按约定支付房款的，或未能按时履行合同约定的其它义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任。2019年7月10日，因李静要求变更买方姓名，三方又签订了一份补充合同，约定：“1、该买方姓名的变更，不能影响卖方梁建新向李静（或变更后的买方）收取73.6万元全部房款；2、不影响主合同其它条文的法律效力。3、若卖方在完成主合同第八条后，30日内收不到全部房款，则买方按日万分之四支付违约金；4、卖方的权益受到损害时，亚曌房产公司先行赔付”。此后，李静一直未按约定支付首付款。梁建新于2020年4月21日将该房出售给他人。一审法院认为，梁建新与李静、亚曌房产公司签订的居间服务合同及补充合同，是各方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为有效合同，当事人均应按约履行各自义务。李静未按约支付首付款，属违约行为，应承担相应的民事责任，梁建新根据合同约定要求李静支付违约金的请求，于法有据，其主张的数额36800元不违反法律的规定，予以支持。对于要求亚曌房产公司承担连带责任的诉讼请求，因三方在补充合同中明确约定“卖方的权益受到损害时，亚曌房产公司先行赔付”，该约定应视为对违约责任的约定，按此约定亚曌房产公司应承担相应的违约责任，故梁建新要求亚曌房产公司承担连带责任的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、李静于判决生效后十日内，向梁建新支付违约金36800元。二、洛阳亚曌房地产信息咨询有限公司对第一项债务承担连带付款责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费360元，由李静承担。本案二审期间，梁建新提交其与王永涛、亚曌房产公司负责人的电话录音，拟证明其答辩意见中所述事实。亚曌房产公司质证意见为：录音均属实。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，梁建新、李静、亚曌房产公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》、《补充合同》均系三方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定履行各自合同义务。李静未按合同约定支付首付款，构成违约，梁建新根据合同约定主张李静支付违约金、亚瞾房产公司承担连带责任的诉求，符合合同约定，一审予以支持，并无不当，本院依法予以维持。亚曌房产公司认为××和××共同违约、亚曌房产公司不应承担违约责任的上诉主张，无事实依据，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费720元，由上诉人洛阳亚曌房地产信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  蔡美丽二〇二一年三月九日法官助理石昕书记员王洋洋