湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12300号上诉人（原审被告）：杨英杰，男，1993年7月7日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：苏利，湖北苏利律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇，湖北苏利律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉中建经贸发展有限责任公司，住所地湖北省武汉市洪山区洪山乡幸福村。法定代表人：张灿，总经理。委托诉讼代理人：黎栋，湖北浩泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张小艳，女，1979年11月27日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：鲁敏，湖北律辰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：龚保贵，男，1974年6月28日出生，汉族，身份证住址湖北省老河口市。委托诉讼代理人：张威，湖北乾行律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵超，湖北律辰律师事务所律师。上诉人杨英杰、武汉中建经贸发展有限责任公司（以下简称中建经贸公司）因与被上诉人张小艳、龚保贵第三人撤销之诉一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初9674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨英杰上诉请求：1.撤销原判；2.请求驳回张小艳的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由张小艳承担。事实与理由：一、原判认定事实错误。（一）原判认定龚保贵对案涉1705号房屋享有优先权属于认定事实错误。案涉1705房屋是否为龚保贵的还建房，在杨英杰买房之前属于不确定的情形，门牌单不断变化的事实可与此相互印证。（二）原判遗漏了龚保贵委托劳海俊对外出售房屋的事实，且错误认定龚保贵与劳海俊之间是居间关系。中建经贸公司与杨英杰签订商品房买卖合同之前，龚保贵就以口头形式委托劳海俊对外出售还建房，且劳海俊将该委托情况也告知了中建经贸公司。在签订杨英杰的合同时，龚保贵电话告知张金明办理售房手续，钱款由劳海俊收取。中建经贸公司在该房屋买卖过程中，未获得利益，中建经贸公司若没有得到龚保贵同意，是不会对外出售房屋的。否则，劳海俊、中建经贸公司的行为不符合常理。同时，各方当事人在原审中出示的证据也已经充分证明龚保贵委托劳海俊卖房的事实。（三）原判认定张小艳通过债权让与的方式取得案涉房屋优先权，属于事实认定错误。第一，在杨英杰签订商品房买卖合同之前，案涉1705号房屋还没有被确定下来就是龚保贵的还建房，龚保贵不享有优先权，也不存在优先权的权利转让。第二，杨英杰、张小艳与中建经贸公司签订的都是商品房买卖合同，虽然张小艳是直接付款给龚保贵，但因龚保贵与劳海俊之间存在委托关系，杨英杰付款至劳海俊处视为付给龚保贵，且双方都是支付全部款项，本案就是普通的一房二卖情形。在此种情形下，判断房屋优先权的取得主体应当通过签订合同的先后顺序、控制房屋的状态及是否办理备案登记等诸多因素综合评判。本案中，杨英杰签订合同在先，至今一直控制房屋居住在内，且已经办理备案登记，则杨英杰才对案涉房屋享有优先权。二、原判适用法律错误。第一，在杨英杰签订商品房买卖合同之前，案涉1705号房屋还没有被确定就是龚保贵的还建房，因此本案不能适用商品房买卖合同司法解释第七条规定。第二，龚保贵与劳海俊之间存在委托关系，本案应当适用关于委托的法律规定。第三，目前房屋备案登记在杨英杰名下完全是正确的，不存在任何登记错误情形，原判适用物权法司法解释一第二条规定错误。中建经贸公司上诉请求：撤销原判，驳回张小艳的诉讼请求。事实与理由：一、诉争房屋属于还建给龚保贵的还建房，龚保贵对该房屋依法享有处分权，中建经贸公司完全依照龚保贵的意思表示及要求办理的房屋转让手续，一审事实认定不清，适用法律错误，依法应当予以改判。二、龚保贵将诉争房屋委托劳海俊卖房，杨英杰与龚保贵的委托人劳海俊洽谈购买龚保贵的还建房，并在中建经贸公司办理了购房手续事实清楚。杨英杰购房在先，且支付了对价，而该房屋已登记在杨英杰的名下，应当判定该房屋归杨英杰所有。张小艳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。龚保贵辩称，1.原判并未认为龚保贵和杨英杰之间形成居间关系；2.杨英杰和中建经贸公司一再主张龚保贵委托劳海俊卖房，其实是劳海俊曾向龚保贵报告一银行工作人员拟购房的信息，与杨英杰无关；3.龚保贵从未委托和指示劳海俊卖房给杨英杰。杨英杰、中建经贸公司互相认可对方的上诉意见。张小艳向一审法院起诉请求：1.撤销（2016）鄂0111民初5664号民事判决书；2.确认涉案房屋所有权归张小艳所有；3.中建经贸公司为张小艳办理商品房买卖备案手续；4.本案诉讼费由杨英杰、中建经贸公司承担。一审认定事实：2009年7月30日，第三人龚保贵（乙方、被拆迁户）与中建经贸公司（甲方、拆迁单位）签订了《房屋拆迁还建协议书》，约定：二、乙方在甲方拆迁范围内有房屋一套，该房屋系原武汉中建经贸发展有限责任公司于2001年自建房，未向规划部门报办任何审批手续，该房位于武汉市洪山区珞狮南路与文治街交汇处，建筑面积约130平方米，房号为二单元404室。被拆迁房屋由乙方向原中建公司购买居住使用；……三、甲方同意乙方选择“拆一还一，就地还建”的方式，对乙方房屋进行拆迁还建，临时过渡期24个月，自2009年7月30日至2011年7月30日；四、甲方还建乙方的产权房楼层、房号的确定方法：由甲方提供房源，与乙方商议确定。以六楼至十楼为基准层，超过十层，每增加一层，乙方需要按50元/平方米向甲方支付差额款。因房屋设计原因乙方自愿选两套82.46平方米的房屋作为还建房，但超过130平方米的部分，由乙方按甲方对外出售同楼层房屋的平均价格的80%补款。2014年9月4日，中建经贸公司与第三人龚保贵协商确定还建楼门牌号为××楼1单元17层05室。后中建经贸公司将《拆迁户与还建楼门牌号名单》送至武汉市洪山区房产交易管理所备案。2014年11月8日，杨英杰（乙方）与中建经贸公司（甲方）签订《购房合同书》，约定：一、乙方购买甲方武汉市洪山区珞狮南路恺得国际大厦1705号房屋，同意按本合同书要求与甲方签订正式的《商品房买卖合同》；二、房屋面积140.57平方米；三、房屋总价款1307300元，实际成交价格按八折优惠为1045840元；四、合同书签订同时，乙方应当向甲方交纳确认金10000元；五、若甲方由委托代理人代为签订《商品房买卖合同》及相关文件时，代理人需出示已公证的授权委托书；……十一、乙方承诺甲方告知乙方所选定的房屋为回迁，所缴纳契税按办理该房屋产权时政府规定的契税标准执行，各自办理；……十三、正式的《商品房买卖合同》生效时同时失效。备注：此房款由乙方直接支付给劳海俊，钱汇入劳海俊工行卡号：62×××64，款到生效。合同尾部有中建经贸公司用印，以及张金明、劳海俊的签名。2014年11月10日，杨英杰作为（买受人）与中建经贸公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：……三、买受人所购诉争商品房恺得国际大厦1705号房，该商品房建筑面积共140.57平方米；……五、总房款1045840元；……九、出卖人应当在2015年5月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。中建经贸公司持有该份合同的尾部有劳海俊手写备注及签名“此事由龚保贵委托我来办理还建房的转让事宜，房款由我代收”。合同附件六、《合同补充协议》中约定：……二、一次性付款：买受人须于签订本合同之日付清全部房价款。买受人应按合同约定的付款方式及期限，将应付款项通过出卖人全权委托指定劳海俊的个人账户：收款方劳海俊、账号：62×××64。合同签订当日，张忠涛通过银行转账向劳海俊支付535840元，同日，劳海俊向杨英杰出具《收条》，载明：今天收到杨英杰购买中建经贸公司开发销售的洪山区珞狮南路恺得国际大厦的商品房1705室的购房全款1045840元，其中500000元为收现金，转账收款535840元。2014年12月8日，中建经贸公司出具《附件七》载明：买购人杨英杰在我公司购买恺得大厦1705号房屋，面积140.57平方米，本公司承诺在购买合同规定的时间内统一办理房产证和土地证，并如约履行购买合同的各项条款。另：到时如不能履行办证及交房，我公司愿意赔偿因此给您带来的一切经济损失，并承担相应的法律责任。尾部有中建经贸公司用印及张金明签名。经办人签名为孙波。2015年4月9日，张小艳（买受人）与中建经贸公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：三、张小艳购买17层5号房屋，面积140.57平方米；……六、付款形式为一次性支付商品房全部价款1124560元。合同签订后，张小艳于2015年5月3日通过银行转账向龚保贵支付500000元。龚保贵与张小艳均确认剩余房款624560元抵扣张小艳丈夫与龚保贵合伙期间的债务。2015年5月10日，龚保贵出具《收据》，载明：今收到张小艳购买中建经贸公司开发的位于洪山区珞狮南路恺得国际大厦1705号房屋的购房款1124560元，后续凭此收据换取中建经贸公司出具的发票。2015年10月12日，劳海俊出具《承诺书》，载明：2014年11月8日甲方中建经贸公司张金明与乙方杨英杰所签订的购房合同及2014年12月8日（劳海俊经办）乙方购买恺得国际大厦项目1705号房，此房系还建户龚保贵的拆迁还建房，中建经贸公司只负责办理房产权证手续不收款。此房交易收款由我收取，中建经贸公司不负任何责任。2016年12月29日，中建经贸公司出具《交付流转单》、《承诺书》载明：龚保贵办理收房手续，并领取钥匙进行装修。2016年12月，张小艳（乙方）与龚保贵（甲方）签订《房屋交付确认书》，约定：鉴于甲乙双方与中建经贸公司三方约定，将恺得南湖国际大厦1705室出售给乙方，现乙方已经支付完房款，开发商已经将该房屋作为拆迁还建房给付了甲方，现根据三方约定，甲方应物业领受该房屋次日将该房屋交付给乙方。12月29日，张小艳向武汉锦绣方圆物业服务有限公司交纳了物业费及装修押金、电梯保证金等费用，开始对房屋进行装修。2017年8月1日，张小艳与杜红杰签订《租赁合同》，约定杜红杰承租涉案房屋，租赁期自2017年9月1日至2020年8月31日。2017年4月25日，中建经贸公司、龚保贵作为报案人向公安机关递交了《报案材料》，载明：由于报案人龚保贵长期在外，不方便多次往返武汉出售该还建房屋，劳海俊与龚保贵多年的朋友，其在得知龚保贵欲出售涉案房屋后，随与龚保贵联系，声称其可以代龚保贵出售该房屋，待房屋售出后将购房款转给龚保贵，2014年11月，龚保贵电话通知中建经贸公司张金明副总经理，将委托劳海俊代其出售涉案房屋事项告知了中建经贸公司。2014年11月10日，报案人中建经贸公司与杨英杰签订《商品房买卖合同》，……事后不久，龚保贵向中建经贸公司表明其未收到购房款，拒绝办理房屋变更登记，购房人杨英杰因支付全额购房款后无法办理过户手续，便将报案人中建经贸公司诉至洪山法院。2018年1月8日，劳海俊向中建经贸公司出具《承诺书》，载明：鉴于本人作为中建经贸公司代理人实际收取了杨英杰支付的南湖恺得国际大厦17层05号房屋购房款50余万元，因该房屋目前存在买卖争议纠纷，经与中建经贸公司协商一致，本人承诺及时将实际收取的50余万元房款支付给中建经贸公司或其指定的收款人账户。一审另查明，2016年11月9日，杨英杰与中建经贸公司商品房销售合同纠纷一案，在武汉市洪山区人民法院立案受理，杨英杰的诉讼请求为：1.确认双方2014年11月10日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2.责令中建经贸公司交付办理商品房买卖的备案手续；3.责令中建公司向杨英杰交房，同时支付逾期交房违约金合计253616.2元（截止到2016年9月30日）；4.本案的诉讼费、保全费由中建经贸公司承担。中建经贸公司辩称，诉争的房屋所有权人为龚保贵，因劳海俊未将购房款支付给龚保贵，故没有交付房屋。本案是劳海俊未将购房款支付给龚保贵引起的纠纷，劳海俊的行为构成诈骗，杨英杰与龚保贵应去公安部门报案。由于购房合同已经无法履行，请求解除合同，由劳海俊退还房款给杨英杰。2017年10月19日，洪山区人民法院经审理作出（2016）鄂0111民初5664号民事判决书，判决：一、确认杨英杰与中建经贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；二、中建经贸公司于判决生效之日起三十日内将恺得国际大厦17层05号房屋交付杨英杰并办理登记备案；三、中建经贸公司于判决生效之日起十五日内，向杨英杰支付违约金34303.55元；四、驳回杨英杰其他诉讼请求。2018年2月10日，杨英杰依据该民事判决书将合同备案买受人登记为杨英杰。2020年7月8日，龚保贵向一审法院提出由于房价上涨，其不同意张小艳用债务抵扣剩余房款，保留确认房屋归龚保贵所有的诉讼权利。一审认为，首先，关于张小艳与中建经贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的性质的认定。本案中，2014年9月4日，涉案房屋房号确认并备案给了龚保贵，同年11月8日，中建经贸公司又将涉案房屋出售给杨英杰，构成一房二卖。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，龚保贵享有涉案房屋的优先权。债权让与，是指不改变债的关系的内容，债权人将其债权移转于第三人享有的法律事实。债权转让内部效力包括法律地位的取代和从权利移转两个方面。本案中，张小艳支付相应对价后，龚保贵将其在《房屋拆迁还建协议书》中享有的债权全部转让给张小艳，张小艳重新与中建经贸公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，龚保贵脱离原合同关系，张小艳取代了龚保贵而成为合同关系的新的债权人。龚保贵在《房屋拆迁还建协议书》中享有的优先权等从权利一并转移为张小艳享有，张小艳有权行使原为龚保贵享有的各项权利。故张小艳依据法律规定主张优先取得补偿安置房屋，法院予以支持。其次，龚保贵在拆迁安置协议中享有的债权是否转让给杨英杰。债权让与的条件是让与人与受让人须就债权的转让达成合意及债权的让与须通知债务人。本案中，杨英杰拟通过劳海俊的自认证实龚保贵委托劳海俊与其达成债权转让的合议。法院认为，委托合同是指委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中龚保贵与劳海俊无书面的委托合同，劳海俊单方的陈述无法证实龚保贵与劳海俊之间存在委托合同法律关系的合意，亦无法证实双方对委托事务的范围，如房屋出售的价格、付款方式等房屋买卖合同中核心的法律事务有具体明确的约定。本案中龚保贵自认劳海俊曾介绍过一个在银行工作的案外人预购买涉案房屋，这符合居间合同中居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，属于指示或报告居间，而非委托合同关系。中建经贸公司另拟通过《报案材料》中的内容证实龚保贵自认了委托合同关系，法院认为《报案材料》并非龚保贵本人起草的文书，本案中中建经贸公司在与杨英杰签订《武汉市商品房买卖合同》并委托劳海俊收取房款的过程中存在过错，与本案的处理结果有直接利害关系，属于履行合同的一方当事人，该份单一证据证明力较弱，在中建经贸公司没有补强此份证据的情况下，不能认定为本案的龚保贵与劳海俊之间有委托合同关系的证据。故法院认为龚保贵与劳海俊之间不存在委托合同关系。劳海俊的陈述不能证实龚保贵与杨英杰就债权转让达成一致的意思表示，且中建经贸公司未提交证据证实龚保贵通知中建经贸公司并将《房屋拆迁还建协议书》中享有的债权转让给杨英杰，故龚保贵没有将债权转让给杨英杰。再次，杨英杰与中建经贸公司合同效力问题。由于房屋买卖合同在双方产生的是债权债务关系，债权原则上并无对抗第三人的效力，因此在发生多重买卖情形时，除非存在合同法第五十二条规定情形，各个买卖合同皆应有效。本案中龚保贵未举证证实杨英杰与中建经贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》存在合同法第五十二条规定情形，故法院认为杨英杰与中建经贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。因杨英杰主张办理备案、交付房屋、以及逾期交房的违约金，与法院认定事实相悖，故法院不予支持。第四、关于确认涉案房屋所有权归张小艳所有以及办理商品房买卖的备案手续的诉讼请求。本案中，张小艳与中建经贸公司签订《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。”故张小艳请求办理商品房买卖的备案手续的诉讼请求，法院予以支持。根据《物权法》解释（一）第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，张小艳请求确认其所有权，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，一审判决：一、撤销武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5664号《民事判决书》第二项、第三项；二、确认位于武汉市洪山区恺得南湖国际大厦1705号房屋的所有权归张小艳所有；三、中建经贸公司在本判决生效之日起十五日内为张小艳办理商品房买卖的备案手续；四、驳回张小艳的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由杨英杰负担5000元、中建经贸公司负担17800元。二审中，杨英杰向本院提交涉案房屋不动产权证书、办证相关发票，证明杨英杰系案涉房屋的所有权人，法院在处理本案所涉一房二卖情形时，应当着重考虑此办证事宜。张小艳质证称，对证据的真实性无异议，但杨英杰取得涉案房屋登记系基于法院错误判决且损害他人合法权益，应当予以纠正；中建经贸公司认可杨英杰新证据的真实性及证明目的；龚保贵则表示质证意见与张小艳相同。本院认为，前述新证据的真实性无疑问，经本院询问，杨英杰及中建经贸公司均称系中建经贸公司通知杨英杰至房地部门办理房屋过户登记，本院据此认定涉案房屋于本院二审期间的2021年1月21日登记杨英杰名下的事实，至于前述新证据能否达到证明目的，本院将在后文评判。经本院询问，当事人均表示一审认定的事实无误。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。本院认为，涉案房屋本系中建经贸公司应还建给龚保贵的房屋，但在房屋尚未建成交付前被先后出售给杨英杰、张小艳。中建经贸公司虽然作为涉案房屋出卖人分别与杨英杰、张小艳签订商品房买卖合同，但中建经贸公司自身不具有出卖涉案房屋的意思表示，而是按劳海俊或龚保贵的指示负责签订商品房买卖合同以帮助完成交易，中建经贸公司仅是涉案房屋形式上的出售方，而非实际出卖人，本案实为劳海俊或龚保贵一房二卖所引起的纠纷，应按房屋买卖合同中一房二卖的处理原则处理，而不应按商品房买卖合同性质确定权责。一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条有误，本院予以纠正。各方当事人对龚保贵指示中建经贸公司与张小艳签订商品房买卖合同，将涉案房屋出卖给张小艳的事实均无异议。本案关键事实争议为，劳海俊经手办理的中建经贸公司与杨英杰签订商品房买卖合同将涉案房屋出卖给杨英杰，是否同样经龚保贵同意或指示。本院认为，从对杨英杰售房过程来看，劳海俊直接收取杨英杰房款，未有证据证明中建经贸公司从中获利，中建经贸公司未经龚保贵许可而仅在劳海俊授意下与杨英杰签订商品房买卖合同的可能性较小，再结合2017年4月25日中建经贸公司、龚保贵作为报案人向公安机关递交的《报案材料》载明内容分析，中建经贸公司经龚保贵许可，由劳海俊受龚保贵委托向杨英杰出售涉案房屋的事实，符合民事诉讼中高度盖然性的证明标准，应当予以认定。龚保贵二审中辩称《报案材料》第一页系被中建经贸公司擅自替换、其不清楚其中内容，该说法不符合常理，本院不予采信。人民法院审理一房数卖纠纷案件时，如数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。如前所述，涉案房屋系经龚保贵一房二卖，杨英杰、张小艳先后与中建经贸公司签订的商品房买卖合同实质系分别与龚保贵订立的房屋买卖合同，该两份合同无证据能够证明存在违反法律、行政法规禁止性效力性规定情形，均应认定为有效。现杨英杰、张小艳均要求取得涉案房屋，应按照前述顺序确定权利保护顺位。中建经贸公司、杨英杰在涉案房屋归属存有争议且处于法院诉讼中的情况下，将涉案房屋变更登记至杨英杰名下，中建经贸公司、杨英杰均具有恶意，不能以此作为优先保护杨英杰主张房屋权利的依据。涉案房屋在2016年12月29日经中建经贸公司交付给龚保贵后又再由龚保贵交付给张小艳，张小艳进行装修后又出租给杜红杰，张小艳自2016年12月29日起已合法占有涉案房屋，故其就涉案房屋的权利应当优先保护。武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5664号民事判决系在张小艳未参加诉讼的情况下作出，未参加诉讼的原由不能归责于张小艳且该判决存在部分错误损害其合法权益，故该判决存在错误的部分判项应予撤销。杨英杰以武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5664号民事判决中的错误判项为依据，对涉案房屋取得事实上的占有以及变更登记等权利，均不再具有合法性，不应予保护。一审法院认定事实、适用法律虽均有部分错误，但判决结果正确，故本院对一审判决予以维持。综上所述，杨英杰、中建经贸公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由杨英杰负担5000元、武汉中建经贸发展有限责任公司负担17800元。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二一年三月一日书记员  肖 华