辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终402号上诉人（原审原告）：高琳琳，女，1978年2月7日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张旭，辽宁社和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张弓，男，1978年9月18日生，汉族，住辽宁省凌源市。委托诉讼代理人：陈静，辽宁善成律师事务所律师。原审第三人：瑞家装饰(大连)地产代理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区大胜街**。法定代表人：于瑞宝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李丹，女，该公司职工。上诉人高琳琳因与被上诉人张弓、原审第三人瑞家装饰（大连））地产代理有限公司简称瑞家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初8186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高琳琳上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，发回重审或者改判支持高琳琳的全部诉请。事实与理由：一审法院认定事实不清。第一，根据三方签订的《房地产买卖合同》约定，上诉人应于合同签订之日起56个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方办理贷款审核及权属转移相关手续。即上诉人仅负有限期提交审贷材料的义务，至于最终贷款是否审核通过，应当由贷款银行最终核定。根据上诉人在一审调取的银行审贷材料，可以证明上诉人已完成提交审贷材料的义务，不存在任何违约行为，一审认为上诉人未能提交贷款审批通过的证据，没有完全履行合同义务系认定事实不清。合同未约定上诉人需在56个工作日完成贷款审批通过，一审认定完全违背了当事人之间的约定。第二，即便上诉人贷款审核未通过，也不必然导致合同目的无法实现。按照一般的房屋买卖交易习惯来看，买受人审贷未通过，存在多种原因，比如贷款金额过大、征信不良等等，前一种情况买受人可通过增加首付款来保证合同继续履行。退一步讲，即使是因为征信不良导致无法贷款，买受人也可以通过全款方式继续购买房屋。本案中，被上诉人的房屋至今未能解除抵押及查封是致使合同目的无法实现的主要原因，一审法院认定双方均存在违约致使合同目的无法实现错误。从合同继续履行的角度看，张弓的违约行为对合同履行造成了不可逾越的阻碍，是合同目的无法实现的根源所在。张弓辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决正确，应予维持。依照《房地产买卖合同》第二条第四款第（一）项约定，上诉人无法提供审贷通过的证据，自身存在没有完全履行合同义务的违约行为，张弓已经返还了上诉人全部首付款，本案不适用定金罚则。瑞家公司述称，没有意见。高琳琳向一审法院起诉请求：1.解除三方签订的《房地产买卖合同》；2.被告赔偿违约金20万元（双倍返还定金20万元）。一审法院认定事实：2020年4月13日，原、被告通过第三人签订《房地产买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于沙河口区的房屋出售给原告，房屋总价款670万元。原告应于本合同签订之日支付定金10万元。首付191万元，剩余房款原告以商业贷款形式支付给被告。被告在该房屋设有抵押贷款400万元。被告保证于本合同签订之日起46个工作日内到欠款银行提交书面还款申请。合同第四条过户方式约定，卖方于签订合同之日起56个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方，买方于签订本合同之日起56个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方办理贷款审核及权属转移相关手续。且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户及贷款手续且贷款审核通过并卖方产权证注销抵押完毕过后2个工作日内，到大连市房地产交易所递交过户手续。合同第16条4款约定，被告应当于合同签订56个工作日内将抵押及查封等纠纷一并解决，如因此导致合同无法如期履行，卖方赔付买方相应定金。签订案涉房屋买卖合同当日，原告将其在2020年3月11日向第三人交付10万元转为案涉房屋的购房定金，第三人向原告开具专用收款收据，收款事由：代收购房定金。房屋地址为案涉房屋。现10万元定金仍在第三人处保管。原告于签订房屋买卖合同当日交付贷款服务费和中介费共计1万元。原、被告于2020年5月25日向工商银行提交贷款审批材料。2020年5月29日，原告、被告在中国工商银行办理了191万元的资金监管。此后，第三人工作人员与被告的微信聊天内容中显示第三人多次催促被告办理解押，但至56个工作日即2020年7月8日被告一直未能偿还贷款，未办理解押手续和解除法院查封。原告亦未收到银行的贷款审批通知。2020年7月14日，原告与被告在银行办理了解除191万元的资金冻结，当日银行解冻100万元，8月28日解冻91万元。一审法院认为，原告、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应按合同的约定履行各自义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担相应的责任。本案的焦点问题为是否适用定金罚则。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。结合此规定可以看出，合同一方当事人如果基于无任何合理合法的理由而根本违约导致不履行合同时，则可适用定金罚则。依据本案查明的事实看，合同约定原告购买案涉房屋的方式是通过支付首付款和贷款方式购买，被告需要解除银行抵押和法院查封，期限均是56天内完成。原告提供的证据可以证明原告已经按时支付定金、办理首付款的资金监管，并且递交了审贷材料，原告按约在规定限期内履行了部分义务。但原告现无法提供其贷款审批通过的证据。故被告提出原告审贷手续未通过，有事实依据，予以采纳。原告自身存在没有完全履行合同义务的违约行为；关于被告履行合同义务的情况，其仅能提供与案外人的借款合同，无法提供其是否向银行申请解除抵押及向法院申请解除查封的相关证据，而被告仅凭借款合同并不能证明其在限期内已经履行了案涉合同的义务。被告提供的其与第三人工作人员的微信聊天内容，仅能证明原告及第三人多次催促被告履行相关义务，而被告在微信中却对自己履行了何种义务从未提及。故原告主张被告未履行相关义务，与事实相符，予以采纳。由于原、被告都存在违约行为，致使合同目的无法实现，各方现同意解除合同，一审法院予以确认。双方应当分别承担相应的责任。故原告主张对被告定金罚则不予支持，被告应当返还原告的定金10万元。在诉讼费的负担上，考虑原告履行了部分义务，故由被告承担70%的诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告高琳琳与被告张弓、第三人瑞家装饰（大连））地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》二、被告张弓于判决生效后十日内返还原告高琳琳定金10万元（该10万元在第三人处保管，由第三人负责返还）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元（原告已预付），由原告承担645元，由被告负担1505元。给付时间同上。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。另查，《房地产买卖合同》第十六条约定：“……4.此房屋存在查封抵押债务纠纷，买方知晓并认可，同意卖方在56个工作日内将债务纠纷解决……”本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：张弓应否向高琳琳双倍返还定金。案涉《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，各方均应依诚实信用原则按合同约定履行义务。该合同约定高琳琳购买案涉房屋的方式是支付首付款和商业贷款，“卖方……于签订合同之日起56个工作日，备齐过户及贷款文件交于居间方。买方于签订合同之日起56个工作日，备齐过户及贷款文件交于居间方办理贷款审核及权属转移相关手续。”双方在《房地产买卖合同》中约定时限的主要目的是督促各方履行应尽义务，实现案涉房屋的买卖。案涉房屋售价为670万元，首付款191万元，剩余房款479万元将需以贷款方式支付，而贷款能否核准及贷款额度需以银行最终审核为准。买方高琳琳需提供证据证明在提交贷款文件后的合理时间内其贷款已通过审核，才能证明其不存在未履行合同约定义务的情形，但其明确表示不能提供贷款审核通过的证据，仅以合同约定在56个工作日内只需备齐过户及贷款文件交于居间方为由主张免责，本院不予采信。原审认定买卖双方均存在相应违约行为，应当各自承担相应的责任，对高琳琳主张双倍返还定金不予支持，并无不当。综上所述，高琳琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人高琳琳负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年三月九日书记员  王丽秋