广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1570号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州臻福置业管理有限公司。住所地：广东省广州市黄埔区南岗镇庙头工业区第******。法定代表人：翁兴乐，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾捍民，广东耀辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶子豪，广东耀辉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李兆召，男，1981年4月1日出生，汉族，身份证住址湖北省京山县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：桂玄，男，1987年8月21日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：潘春晓，广东法制盛邦律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：戴正言，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州臻福置业管理有限公司（以下简称臻福公司）因与被上诉人李兆召、桂玄房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。上诉人臻福公司的委托诉讼代理人曾捍民，被上诉人李兆召、桂玄的委托诉讼代理人潘春晓、戴正言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人臻福公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回李兆召、桂玄的反诉；2.判令李兆召、桂玄退还2018年12月至2019年12月一半的租金559000元及2020年1月份租金86000元；3.判令李兆召、桂玄赔偿臻福公司装修损失345000元；4.本案诉讼费由李兆召、桂玄承担。事实与理由：一、一审判决未能正确认定事实。(一)一审判决认定臻福公司使用了涉案厂房错误。臻福公司并未使用涉案厂房，由于李兆召、桂玄一直无法提供合法的不动产权证及原房东身份证件，导致臻福公司无法办理工商执照及消防手续，导致涉案厂房空置一年多，这种情况不能认定为完全使用。根据有关规定，仓库经营需要办理营业执照，需要提供《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等材料才能办理。因李兆召、桂玄未提供上述证件，因此办理不了营业执照，因此并没有达到经营目的，此情况下仍然要足额支付租金，显然不符合公平正义原则。因此出于公平考虑，臻福公司才仅提出退回一半的租金。(二)一审判决正确地认定涉案租赁合同及权利义务转让协议无效，却忽略了导致合同无效的原因是李兆召、桂玄未能提供合法的报建手续这一事实，导致适用法律错误。(三)一审判决忽略了李兆召、桂玄是违法转租人，其通过转租无证建筑物达到牟利的目的。一审法院不仅支持其获得占用费，而且支持其高于原房东的收费标准，这种判决违反了“任何人不得从自己的错误行为中获益”的法律原则。(四)一审判决认定臻福公司按照每月租金标准101888元支付租金差额及支付2018年10月19日至12月9日的占用费错误。事实上臻福公司与李兆召、桂玄已经于2018年11月29日协商一致，签署了合同权益与义务转让协议书，约定租金标准为按原房东收取的86000元，并且将上述两个月的租金包含在转让费403000元里面。虽然上述转让协议与原租赁合同一样无效，既然都是无效，也应该按照最新的双方意思表示来认定相关事实。(五)一审判决遗漏涉案厂房由于房东的阻挠及疫情原因，导致臻福公司已经从2020年1月份起丧失占有的事实，不仅未支持臻福公司退还2020年1月租金的请求，反而判决臻福公司支付2020年2月10日至3月9日的占用费。事实上一审法院已经依职权询问了原房东，原房东已经明确告知一审法院因李兆召、桂玄没有交纳2020年1月份的房租，原房东到涉案厂房追讨，发现厂房里空无一人，于是派人看守厂房，一审法院应该知道由于李兆召、桂玄未交2020年1月份的租金，原房东已经收回厂房。因春节后疫情影响，臻福公司无法占有使用涉案厂房至2020年3月9日。二、一审判决适用法律不当。《中华人民共和国合同法》第五十六条明确规定无效的合同自始没有法律约束力。第五十八条明确规定合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。一审判决不仅未判决李兆召、桂玄返还因无效租赁合同而获得的租金，反而判决臻福公司补差额租金，明显属于有法不依。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，针列的是以居住为目的的租赁，而且只是说“一般应予支持”，并没有规定全部予以支持，本案的特殊情况在于承租人租赁目的是用来做仓库，由于李兆召、桂玄的原因导致无法办理合法证照而无法正常使用。这种情形不应该援引上述司法解释，而应该直接适用《中华人民共和国合同法》第五十六、五十八条判决出租人退还无效合同取得的财产。其次，关于装修费的问题，一审法院错误适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，不支持臻福公司装修费索赔的请求。这是法律适用前提的错误，上述规定是在合同有效的前提下适用的，但本案涉案合同无效，所以应该适用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中臻福公司之所以存在装修损失，是因为李兆召、桂玄未能提供合法的报建手续及其他证照给臻福公司办理工商及消防手续，此后由于李兆召、桂玄不向原房东支付2020年1月份的租金导致房屋被原房东收回，完全是由于李兆召、桂玄的过错导致臻福公司的损失，依法应由李兆召、桂玄赔偿装修费及押金利息。三、一审判决还存在诸多差错，当事人不知其意，无从提起上诉。比如一审判决书第18页第1、2行：2020年2月9日期间的租金差额，但变更租金标准只是整个转让协议书中的部分内容，不能简单地认为已就租金标准重头达成一致，且如上所述，该协议己被认定为无效，臻福公司不能以无效的约定作为其拒绝支付上述期间租金差额的理由。这句话涉及到一审判决的理由部分，但令人读起来很拗口，也难于理解什么是“重头”。这种理由本身就是自相矛盾的，因为一审法院依据的租赁合同是无效合同，同样是无效合同，为什么不适用变更后的协议，而要适用变更前的协议。被上诉人李兆召、桂玄辩称：同意一审判决处理，不同意臻福公司的上诉请求。事实与理由：一、臻福公司实际占有使用涉案厂房到2020年3月11日。臻福公司表示只是占有了没有使用的说法，李兆召、桂玄不予确认。臻福公司实际上承租涉案厂房之后又分租出去，事实上已经租给其他公司作为物流、仓储使用。如果臻福公司没有使用，臻福公司不可能每个月缴纳房租，臻福公司的说法相互矛盾。二、关于2020年1月份的租金问题。李兆召、桂玄在2019年的12月26日收到臻福公司8.6万元租金，次日已经全额转给了原房东孙小平的儿子。原房东收回厂房的原因是臻福公司没有缴纳2020年2、3月份的租金。三、装修损失的问题。从法律上看，承租人在未经出租人同意的情况下，擅自实施的装修，产生的费用和损失应该由承租人自行承担。另外臻福公司一审提交的关于装修的证据是伪造的，因为臻福公司出具结算书和盖章装修合同的主体单位成立日期是2019年2月20日，而臻福公司提交的证据显示结算书的编制和盖章的时间是2018的12月27日，所以在公司成立之前就出具了结算书是不可能的。四、关于租金标准重头达成一致的问题，我方认为重头达成一致，即重新达成一致的意思，一审的判决是正确、公正的。臻福公司于2020年4月29日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.臻福公司与李兆召、桂玄2018年9月12日签订的房屋租赁合同及2018年11月29日签订的合同权益与义务转让协议书无效；2.李兆召、桂玄退还2018年12月到2019年12月份一半的租金559000元（86000元/月÷2×13个月）、2020年1月份租金86000元、押金305666元给臻福公司，并从2020年3月11日起按月息2%计算利息至退还时止，暂计算至起诉时为6113元；3.李兆召、桂玄赔偿臻福公司装修损失345000元；4.由李兆召、桂玄承担本案诉讼费。李兆召、桂玄向一审法院提起反诉请求：1.臻福公司向李兆召、桂玄支付占有使用费528096元（其中(1)欠交占有使用费为2018年10月10日至2018年12月9日及2020年2月10日至2020年3月9日共计三个月，占有使用费为305664元；(2)未足额交纳时期为2018年12月10日至2020年2月9日计14个月，每月差额为15888元，应补交占有使用费为222432元）；2.臻福公司向李兆召、桂玄支付逾期支付2018年10月10日至2018年12月9日及2020年2月10日至2020年3月9日期间的占有使用费产生的违约金71014.53元（暂计至2020年5月20日，其中(1)欠交占有使用费第一个月从2018年10月10日起算，以101888元为基数按照年利率24%计得33162.45元；(2)欠交占有使用费第二个月从2018年11月10日起算，按以上方式计得31152.6元；(3)欠交占有使用费第三个月从2020年2月10日起算，按以上方式计得6699.48元。计算至清偿日止）；3.臻福公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月13日，桂玄、案外人黄娟（乙方，下同）与案外人孙小平（甲方，下同）签订厂房租赁合同。合同约定，甲方将位于广州市白云区钟落潭镇乌溪村乌溪路13号厂房及空地租给乙方，租赁期为10年，从2018年9月1日至2028年8月31日；免租期为一个月，租金从2018年10月1日起计算；租金每月为税后86000元，租金每三年递增10%；租金按月支付，于每月20日前交下一个月的租金，先交租后使用；租赁期内甲方不得对厂房进行改造，乙方如对厂房进行重大结构调整或增加结构应向甲方提出申请，甲方同意后方可进行改造，改造费用由乙方承担；租赁期内乙方不得随意转租，确须转租的必须提前30天向甲方书面申请，经甲方同意并办好手续后方可转租，否则转租合同无效。上述厂房租赁合同签订后，孙小平将涉案厂房交付给桂玄、黄娟使用。2018年9月12日，李兆召、桂玄（甲方，下同）与臻福公司（乙方，下同）签订房屋租赁合同。合同约定：甲方将白云区乌溪村乌溪路13-1号厂房现状出租给乙方做仓库使用，租赁期从2018年10月10日至2027年8月31日，房屋及配套每月租金101888元；乙方必须在每月10日前交清当月租金（不含税），如乙方拖欠租金，每日按月租金5‰支付违约滞纳金；签合同时乙方交305666元合同保证金，合同期满后在乙方缴清所有相关费用后，保证金无息退还乙方；合同期内租金每满3年按前一年递增10%；甲方负责供水、供电到厂区前，协助乙方进厂，房屋装修由乙方负责；甲方以房屋现状提供给乙方使用，在租赁期间，乙方保证房屋由自己使用维修；乙方不能在厂外自行盖建、损坏房屋主体结构和外墙；乙方装修方案必须书面告知甲方，由甲方签字同意后方可动工，若改动过大，乙方需交纳厂房改动押金；合同期满后，乙方退厂前必须将厂房恢复原样，甲方才无息退还乙方所有押金。上述房屋租赁合同签订后，臻福公司向李兆召、桂玄交纳了合同押金305666元，李兆召、桂玄也将涉案厂房交付给臻福公司使用。臻福公司接收涉案厂房后进行了装修，但装修前未征得李兆召、桂玄的同意。2018年11月29日，臻福公司（乙方，下同）与桂玄（甲方，下同）签订了合同权益与义务转让协议书。协议约定，甲方与原房东孙小平签订的位于广州市白云区竹料镇乌溪村乌溪路13-1号房屋《租赁合同》，甲方将上述合同的权益及义务转让给乙方，甲方在原合同上的全部责任、权益和义务在协议签订之日起全部由乙方取代甲方权利执行，合同租金按甲方的原价86000元交付；甲方提供与原房东签订的合同及押金、租金凭据给乙方（租金、押金单凭据在原房东处未取回），乙方与原房东协议签订后，乙方缴交一次性转让费403000元（含11月30日前的租金及原签订合同中房屋押金差额46000元）给甲方，合同期内相关责任与权益归乙方所有。但上述转让协议书未征得原房东的同意。2020年3月初，臻福公司向李兆召、桂玄发出解除合同通知函，以李兆召、桂玄无权转租为由解除合同，并要求其退还押金且赔偿装修损失、租金损失。2020年3月6日，臻福公司人员给桂玄打电话，表示其正与房东沟通租赁事宜，请求桂玄协助。之后，因李兆召、桂玄未按时向原房东交纳租金，原房东于2020年3月收回涉案厂房。一审另查，臻福公司按86000元/月的标准向李兆召、桂玄交纳了2018年12月10日至2020年2月9日期间的租金。诉讼中，双方对臻福公司搬离涉案厂房的时间存在争议，臻福公司认为其最后使用至2020年3月4日，李兆召、桂玄认为臻福公司最后使用至2020年3月11日。臻福公司还表示其委托亿匠共享社（广州）装饰装修有限公司（以下简称亿匠公司）对涉案厂房进行了装修且支付了装修费345000元。经询问，案外人孙小平表示涉案厂房是由其与配偶杨润培建造，厂房有宅基地证和消防证，但没有其他报建手续；2020年3月4日下午，其到涉案厂房催收租金时发现厂房大门敞开，其担心厂房安全还叫了一个人去看守厂房，其工作人员联系桂玄，桂玄还承诺支付租金并安排人员过来看守厂房，至于转租事宜其并不知情。以上事实，有房屋租赁合同、银行电子回单、收据、合同权益与义务转让协议书、转账明细记录、通知函、EMS快递单、厂房装修工程合同、工程结算书、付款凭证、照片、厂房租赁合同、宅基地使用证、微信聊天记录、电话通话录音、租金统计汇总表、询问笔录及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案厂房没有办理相应的报建手续，李兆召、桂玄与臻福公司就涉案厂房签订的房屋租赁合同以及桂玄与臻福公司签订的合同权益与义务转让协议书均属无效。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，李兆召、桂玄应当向臻福公司退还租赁合同押金305666元。至于利息，因臻福公司与李兆召、桂玄对租赁期间的租金支付和押金退还等存在争议，故利息一审法院从起诉之日即2020年4月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计至清偿之日止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据上述法律规定，虽然房屋租赁合同和合同权益与义务转让协议书均属无效，但臻福公司一直占有使用涉案厂房至2020年3月，其应当参照房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对于撤场时间，臻福公司于2020年3月6日还表示与房东协商租赁事宜，其主张2020年3月4日已撤场不符合常理，一审法院不予采信。而且，臻福公司作为实际占有人，其未举证证明撤场时间，应承担举证不能的不利后果，故一审法院采信李兆召、桂玄的主张，认定臻福公司于2020年3月11日撤场。因此，对于2018年10月10日至2018年12月9日以及2020年2月10日至2020年3月9日期间的占用费，臻福公司应按101888元的标准支付上述期间的占用费共305664元（101888元×3个月）。对于2018年12月10日至2020年2月9日期间的占用费差额部分，臻福公司应按15888元（101888元－86000元）的标准支付上述期间的占用费差额共222432元（15888元×14个月）。臻福公司主张退还2018年12月至2019年12月份一半的租金和2020年1月的租金以及相应利息于法无据，一审法院不予支持。臻福公司还主张双方在合同权益与义务转让协议书就租金标准86000元重新达成一致，故其无须支付2018年12月10日至2020年2月9日期间的租金差额，但变更租金标准只是整个转让协议书中的部分内容，不能简单地认为双方已就租金标准重头达成一致，且如上所述，该协议书已被认定为无效，臻福公司不能以无效的约定作为其拒绝支付上述期间租金差额的理由，故一审法院对臻福公司的主张不予采纳。对于未按时足额交纳2018年10月10日至2018年12月9日占用费所产生的违约金，双方在合同权益与义务转让协议书中约定，租金标准按86000元计算且臻福公司在与原房东签订租赁协议后一次性支付李兆召、桂玄转让费403000元（含11月30日前的占用费）。虽然合同权益与义务转让协议书被认定无效，但未按时足额交纳上述期间占用费的原因是双方协商的结果，故违约金应以203776元（101888元×2个月）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率从李兆召、桂玄主张权利之日即2020年5月25日起计至清偿之日止。对于2020年2月10日至2020年3月9日占用费所产生的违约金，如上分析，违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算，以86000元为基数，从2020年2月10日起计至2020年5月24日；以101888元为基数，从2020年5月25日起计至清偿之日止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据房屋租赁合同的约定，装修应征得出租方的书面同意。现臻福公司对涉案厂房进行装修且无证据证实其征得李兆召、桂玄的同意，根据上述法律的规定，由此产生的装修损失应当由臻福公司自行承担。臻福公司要求李兆召、桂玄赔偿装修费用于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条之规定，一审法院于2020年10月20日作出一审判决：一、确认广州臻福置业管理有限公司与李兆召、桂玄2018年9月12日签订的房屋租赁合同以及2018年11月29日签订的合同权益与义务转让协议书无效；二、自判决生效之日起七日内，李兆召、桂玄退还广州臻福置业管理有限公司押金305666元并支付利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率从2020年4月29日起计至清偿之日止）；三、自判决生效之日起三日内，广州臻福置业管理有限公司支付李兆召、桂玄场地占用费528096元及逾期违约金（逾期违约金均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算，2018年10月10日至2018年12月9日占用费的违约金以203776元为基数，从2020年5月25日起计至清偿之日止；2020年2月10日至2020年3月9日占用费的违约金以86000元为基数，从2020年2月10日起计至2020年5月24日，以101888元为基数，从2020年5月25日起计至清偿之日止）；四、驳回广州臻福置业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回李兆召、桂玄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费16056元，由广州臻福置业管理有限公司负担12132元，李兆召、桂玄负担3924元；反诉费4896元，由李兆召、桂玄负担572元，由广州臻福置业管理有限公司负担4324元（于判决生效之日起十日内，广州臻福置业管理有限公司与李兆召、桂玄向一审法院交纳各自负担的受理费）。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，李兆召、桂玄向本院提交以下材料作为二审证据。证据1.中国农业银行交易明细清单；证据2.亿匠公司的《企业信用信息公示报告》。臻福公司质证表示：对证据1，从日期看是一审开庭前已经存在的证据，该证据真实性由法院认定，该证据上存在红色或者是黑色的印章，臻福公司确认不了真实性。对于关联性，因为臻福公司当时认为李兆召、桂玄没有缴交2020年1月份的租金，该事实一审法院询问孙小平的时候，孙小平明确表示，因为李兆召、桂玄没有交纳2020年1月份的资金，所以其上门催收时发现案涉的租赁物已经空无一人，所以臻福公司依据原房东该说法认为李兆召、桂玄未交纳2020年1月份租金，现在李兆召、桂玄用转账记录来证明已交纳2020年1月份的租金，举证责任也应该由李兆召、桂玄自己承担，在一审的时候臻福公司是没有看到该转账记录，所以2020年1月份的租金有没有缴纳，由法院审查。而且2020年1月份租金是否缴纳与臻福公司所主张的租赁物没有报建、没有环保、消防手续没有任何的关系。对证据2的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。首先虽然亿匠公司成立日期是2019年2月20日，但是并不表示成立前的公司就不能进行相关的民事活动。臻福公司当时聘请了亿匠公司的法定代表人欧五香对案涉的仓库进行装修，并且签订了装修合同，欧五香本人说已经在进行公司的注册登记，所以当时实际的情况是由欧五香进行装饰装修，而且工程也已经完工，并且进行了结算，臻福公司也已经转账支付了装修款给欧五香本人。至于李兆召、桂玄所称的没有通过公账支付，是实践中的习惯性做法，都是通过个人账户进行支付，臻福公司的转账人是翁玉浩，是臻福公司的实际控制人翁玉龙的妹夫，臻福公司已经提供转账的记录，已经证明支付了装修款，不能单凭不是公账支付就认为不存在支付装修款的事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案争议焦点在于：1.臻福公司是否应向李兆召、桂玄支付2018年10月10日至2018年12月9日及2020年2月10日至2020年3月9日期间的占用费，是否应支付2018年12月10日至2020年2月9日期间的占用费差额，以及逾期支付上述占用费的利息；2.臻福公司关于李兆召、桂玄退还部分已付租金的上诉请求是否成立；3.李兆召、桂玄是否应向臻福公司赔偿装修损失。关于争议焦点一。因双方当事人未提交涉案租赁物经过合法报建的证据，故一审法院认定双方签订的房屋租赁合同和合同权益与义务转让协议书无效正确，本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。臻福公司已接收使用涉案房屋，因此，李兆召、桂玄有权请求臻福公司参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。臻福公司关于其未实际使用涉案房屋因此不应支付占用费的上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。一审法院认定臻福公司交还物业的时间为2020年3月11日符合举证规则。臻福公司未支付2018年10月10日至2018年12月9日的租金，一审法院判决臻福公司按照每月101888元的标准支付上述期间的占用费正确，本院予以确认。至于2020年2月10日至2020年3月9日期间的占用费，该期间确实发生新冠疫情。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。……”的规定，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“一、关于合同案件的审理1.疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物，继续履行不能实现买受人的合同目的，买受人请求解除合同，返还已经支付的预付款或者定金的，人民法院应予支持；买受人请求出卖人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，臻福公司如因疫情或疫情防控措施不能履行合同义务，应当及时通知李兆召、桂玄，但其并未因此向李兆召、桂玄提出终止合同，也未举证证明疫情或疫情防控措施对其履行合同造成的影响程度和因果关系，其一审抗辩未支付2020年2月10日至2020年3月9日租金的原因是李兆召、桂玄未向房东支付租金导致房东上门阻扰其使用仓库，其催促李兆召、桂玄履行促成原房东与其签订新的租赁合同的义务，但李兆召、桂玄没有做到，并未提出是其因新冠疫情影响未能履行合同。故本院对臻福公司关于春节后因疫情影响故不应支付占用费的上诉主张不予采纳。关于2018年12月10日至2020年2月9日期间的租金，臻福公司已按照每月86000元的标准支付，因双方之间的合同权益与义务转让协议书无效，亦未实际转让合同权利义务，故一审法院判决臻福公司按照每月15888元（101888元-86000元）的标准支付该期间的租金差额正确，本院予以支持。关于逾期支付占用费的违约金问题，合同无效则不存在违约金问题，但臻福公司逾期支付占用费给李兆召、桂玄造成占用费的利息损失，应予赔偿。一审判决对此表述有误，应为逾期支付占用费的利息，但由于一审判决为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算，实际上即为李兆召、桂玄的占用费利息损失，在数额和计算方法上并无错误，故本院对一审判决第三项不再调整。臻福公司关于撤销一审判决第三项的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。臻福公司实际接收使用了涉案物业，其诉请要求李兆召、桂玄退还已付的部分租金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。不论租赁合同是否有效，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建，均可能侵害出租人的合法权益。故该条款是包括了合同无效、被撤销、解除、合同履行期间届满等情形下，承租人未经出租人同意装修装修物的处理规定。臻福公司关于该司法解释条款仅适用于合同有效的情形，缺乏依据，本院不予支持。本案租赁合同虽无效，但双方合同中关于“乙方装修方案必须书面告知甲方，由甲方签字同意后方可动工”的约定符合上述司法解释的规定，对双方有约束力。臻福公司未经李兆召、桂玄同意进行装饰装修，依照上述司法解释第十三条的规定，相应损失应由臻福公司自行承担。因此臻福公司要求李兆召、桂玄向其赔偿装修损失的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人臻福公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决第三项中“违约金”的表述有误，但结果可予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日施行）第二条、第五条、第十三条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（2020年4月16日实施）第三条第（一）项，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（2020年5月15日施行）第一条第1项，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18463元，由上诉人广州臻福置业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年三月十日书记员 冯冠豪徐毅敏