河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0681民初406号 原告：郑鹏冀，男，汉族，1992年5月17日出生，住重庆市江**。 委托代理人：李学武，冀雪明，河北信正律师事务所律师。 被告：涿州市联合房地产开发有限公司，地址涿州市双塔区范阳西路**，统一社会信用代码91130681667715290E。 法定代表人：韩联合，董事长。 委托代理人：杨微，河北博典律师事务所律师。 被告：北京东方鼎石科技发展有限公司，住所北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街**-2839，统一社会信用代码91110111335465870A。 法定代表人：赵林英，董事。 委托代理人：徐晓艳，客服。 原告郑鹏冀诉被告涿州市联合房地产开发有限公司、北京东方鼎石科技发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2021年1月20日起诉至涿州市人民法院。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告郑鹏冀委托诉讼代理人冀雪明、被告涿州市联合房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨微、被告北京东方鼎石科技发展有限公司委托代理人徐晓艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郑鹏冀诉称，2016年12月12日，原、被告签订了一份“商品房买卖协议”（协议编号0183），即原告向被告购买面积83.54平方米住宅一套，地，地址位于涿州市价12931.37元／平方米，总价款1080287元。合同签订后，原告于当日交付购房首付款330287元。第二被告北京东方鼎石科技发展有限公司以销售该小区的房屋为借口、为平台，向我方收取了“洽商中介服务费”40000元。可是，事后得知，第一被告公司开发的该住宅小区系五证不全，无法办理售房手续，原告买房目的不能实现，为此，原告与二位被告协商解除合同一事，由于双方意见不能达成一致，无奈之下，原告向法院起诉，请求：1、依法确认原告与第一被告签订的“商品房买卖协议（协议编号0183）”无效；2、判令第一被告返还购房款330287元及利息（以330287元为基数，自2016年12月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起计算至欠款全部清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令第二被告返还“洽商中介服务费”40000元及利息（以40000元为基数，自2016年12月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起计算至欠款全部清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以上款项暂计370287元；4、诉讼费用由被告承担。 被告涿州市联合房地产开发有限公司辩称，原告诉请没有事实及法律依据，不应得到支持。首先，我方是具备法定资质的房地产开发企业，案涉项目现已具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房预售许可证》，该项目五证齐全，属于合法建设且符合销售条件。其次，双方签订《商品房买卖协议》时我方对项目现状向原告进行了明确的告知，原告充分了解项目状况，经双方协商一致后自愿签订《商品房买卖协议》，该协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。现行《民法典》及司法解释对合同无效的情形有明确规定，涉案协议书并不具备法律规定的无效情形。依据现行《民法典》规定双方《商品房买卖协议》没有无效理由，原告主张不能成立。再次，最高院大力弘扬社会核心价值观十大典型民事案件案例七也明确指出，即便房地产开发商在起诉后取得预售许可证的也不必然认定合同无效。为维护房地产市场交易安全及稳定，应依法认定合同有效。对此广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》明确规定：一审法庭辩论终结前取得预售许可证明的，应认定为合同有效。并且全国其他多个地区针对本案情况均做出了如上规定，因此双方签订的《商品房买卖协议》为合法有效合同，原告的合同目的完全能够实现。综上，合同签订系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原告合同目的足以实现，为维护房地产市场交易安全请法院驳回原告的诉讼请求。 被告北京东方鼎石科技发展有限公司辩称，不同意退还洽商服务费及利息，我方为促成买卖合同的签订付出了人员、时间和金钱上的成本，实际提供了居间服务，按照《合同法》关于居间合同的规定，我方有权收取居间服务费。 经审理查明，2016年12月12日，原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖协议》（协议编号0183），协议约定原告购买被告开发的“金域中央”项目第4幢3单元203号住房一套，房屋建筑面积83.54平方米，房屋总价款为人民币1080287元。同日，原告向被告涿州市联合房地产开发有限公司交纳购房首付款330287元。2016年12月14日，原告与被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订《金域中央项目团购优惠告知书》，约定由被告为原告购买涿州市联合房地产开发有限公司开发的“金域中央”住宅小区第******房屋提供居间服务，并向被告北京东方鼎石科技发展有限公司支付了洽商中介服务费40000元。 另查明，被告涿州市联合房地产开发有限公司于2021年1月21日取得与原告所购买房屋相关的商品房预售许可证。 上述事实，有原告提供的身份证，与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》、首付款收据，与被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订的《购房优惠协议》、“洽商中介服务费”收据，被告提供的商品房预售许可证及本案庭审笔录在卷证实。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；本案中，至原告起诉时被告涿州市联合房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证明，涉案《商品房买卖协议》的签订违反了法律的强制性规定，故本案所涉的《商品房买卖协议》应认定为无效；被告涿州市联合房地产开发有限公司在尚未取得商品房预售许可证的情况下，擅自对外销售房屋，其行为明显违反法律规定，存在过错，故应当向原告返还已付购房款并支付利息。被告北京东方鼎石科技发展有限公司实际未能促成原告购买房屋享受价格优惠这一目的，其合同义务并未完成，合同目的不能实现，故被告北京东方鼎石科技发展有限公司应向原告退还洽商中介服务费40000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告郑鹏冀与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2016年12月12日签订的《商品房买卖协议》无效（协议编号0183）； 二、被告涿州市联合房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告郑鹏冀返还购房款330287元并支付利息（利息计算以330287元为基数，自2016年12月12日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至上述款项给付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告北京东方鼎石科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郑鹏冀洽商中介服务费40000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3427元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  彭松青 二〇二一年三月八日 书记员  康雅丽