辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1453号上诉人（原审被告）：梁子胜，男，1966年2月14日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连新华物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区万岁街**。统一社会信用代码91210204723472239Q。法定代表人：杨滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨锦，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王慧颖，辽宁昭明律师事务所律师。上诉人梁子胜因与被上诉人大连新华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁子胜上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在2008年、2017年和原审法庭都出示了大量的照片、视频资料，证明被上诉人没有履行物业服务义务的事实和上诉人女儿最近4年辗转各地治疗的病历和照片，对此被上诉人表示认可，没有任何异议，三次庭审也予以确认。原审法庭忽视了导致纠纷的原因是物业没有尽到服务义务并给上诉人带来17年痛苦和损失的事实证据，片面强调了上诉人未履行交纳物业费义务的事实证据，并以此作出错误的判决。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条规定和义务公平对等的原则，被上诉人没有或者没有完全履行服务义务，人民法院不应该支持其催交物业费的诉求，理应判决被上诉人改进服务方法，提高服务质量，采取补救措施和赔偿损失等违约责任，支持上诉人的诉讼请求。二、上诉人用全家的积蓄和贷款购买的新房子，17多年一直漏雨盗寒(外墙属于公共部位，小区所有楼宇都存在此类问题，上诉人只是受害者之一，大多人自费进行了彻底维修)，小区设施损毁，绿化损坏，垃圾杂草丛生，安全管理不好，多次出现重大火灾和刑事案件，账目不公开，楼道和室内多处裂缝、出现雨渍和霉斑，房屋贬值，健康受害。如此巨大的损失，哪里是一千多元的物业费可以相抵的。大连新华物业服务有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。大连新华物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业费2730元（2017年1月1日至2020年6月30日），滞纳金500元，合计3230元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2002年10月16日，“绿洲园”项目的开发商大连新华房屋开发有限公司与原告签订了《绿洲园前期物业管理服务委托合同》，委托原告为“绿洲园”小区提供物业管理服务，委托管理期限至物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费收取标准为住宅房屋及公建按建筑面积每月每平方米0.60元。2006年5月、2009年7月、2013年3月、2015年12月、2019年3月15日，原告分别与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订了《物业管理委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋的物业费均按建筑面积每月每平方米0.60元，业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费，逾期缴纳物业费的，违约金按照国家相关规定（法律法规）执行，该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告梁子胜系大连市甘井子区新华绿洲52号1-4-1号房屋的业主，该房屋建筑面积107.92平方米。原告曾于2017年将被告诉至一审法院，要求被告支付拖欠的2013年1月1日起至2017年12月31日物业费3885元及违约金1942.5元，一审法院于2017年8月11日作出（2017）辽0211民初4976号民事判决，判决被告向原告支付2013年1月1日起至2017年12月31日的物业费服务费3885元。该判决查明的事实：“被告陈述，其曾因房屋质量问题于2008年起诉开发商大连新华房屋开发有限公司至一审法院，在审理过程中，被告与该公司达成协议，在开发商同意对被告房屋墙面发霉、长毛、玻璃窗透气等问题进行维修的情况下，被告撤回了对开发商的起诉。被告认可其撤诉后，有人员多次对其房屋进行了维修，但其对维修的施工方案及维修结果不满意。”原告在本次庭审中提供的维修施工记录单显示，原告曾于2018年11月6日、2020年9月4日对被告房屋进行了维修。被告对此表示原告确实进行了维修，但对原告的维修方案不满意。现原告将被告诉至一审法院，要求被告支付2017年1月1日起至2020年6月30日期间物业费。被告对拖欠时间有异议，自认2018年1月1日至2020年6月30日期间未交物业费。一审法院认为，大连新华房屋开发有限公司与物业服务企业签订的绿洲园前期物业管理委托合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。关于双方争议的2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，根据查明的事实，原告曾就被告拖欠2013年1月1日起至2017年12月31日期间物业服务费诉至法院，一审法院作出判决支持了原告关于上述期间物业费的诉讼请求，该判决已发生法律效力。无论被告是否交纳2017年1月1日起至2017年12月31日期间的物业费，原告不能就期间物业服务费再次重复起诉，根据一事不再理原则，对于原告诉请的上述期间物业费不予支持。根据原告提供的《物业管理服务委托合同》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.60元。现被告拖欠原告2018年1月1日至2020年6月30日物业费1942.56元（0.60元/月/平×107.92平×30个月）未交纳，借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费2730元的诉讼请求，一审法院仅支持1942.56元，原告主张超出部分，不予支持。关于原告所提违约金的诉讼请求，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但一审法院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。同理，加强沟通应当是相互的，原告作为物业服务企业，面向全小区的业主提供物业服务，在处理问题方面可能存在一定的滞后性，原、被告双方应本着相互理解的态度进行沟通，解决问题，被告不能以此作为拒交物业费的理由。对于被告提出的房屋维修方案不合理的意见，通过生效判决查明的事实、庭审中被告的陈述以及原告的举证可以看出，原告一直在积极地履行维修义务，因此被告以维修方案不合理为由要求减免物业费，依据不足，不予支持。对于被告称的原告物业服务存在绿化、保洁不到位、设施维修维护不及时、安保不到位、消防存在隐患、收益未公示等问题，要求减免物业服务费的意见。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业服务费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业服务费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，要求减免物业服务费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但即使如此，原告亦应重视被告提出的问题，通过后续的物业服务改善相应瑕疵。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁子胜于判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新华物业管理有限公司支付拖欠的自2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费1942.56元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预付，简易程序已减半收取），由被告梁子胜负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实均没有异议，但上诉人认为一审遗漏了物业没有履行清理卫生、维修长椅路灯健身器材等义务的事实，并提交四张照片复印件拟证明其主张的事实，被上诉人未提交新证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对于上诉人二审提交的证据，本院评析如下：该四张照片形成于2021年3月3日，而案涉纠纷期间为2018年1月1日至2020年6月30日，故上诉人提供的照片发生于案涉纠纷之后而与本案不具有关联性，本院不予采信。综上，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，案涉物业服务合同约定，被上诉人对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，被上诉人基本履行了物业服务合同中约定的义务，虽存在公用区域清扫不干净、小区设施维护不及时、公共墙体漏雨维修效果不佳等问题，但尚不属于重大瑕疵，不足以构成免除上诉人交费义务的抗辩事由。况且，上诉人也在二审庭审中自述“物业维修过外墙”，履行了相应的维修义务。同时，也正是基于大连新华物业服务有限公司存在这些瑕疵履行问题，一审法院也已经对大连新华物业服务有限公司请求梁子胜支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。因此，上诉人以被上诉人提供物业服务不到位为由不交纳物业费没有法律依据，一审判决其支付拖欠物业费正确。至于上诉人提出“要求物业公开收费项目”、“物业造成房屋贬值，健康受损”的上诉请求，本院认为，此两项请求与本案的物业服务合同关系项下的物业费纠纷不属于同一法律关系，且上诉人在一审中也没就要求物业公开账目、赔偿问题提出反诉请求，因此，上诉人此项上诉请求不在本案二审审理范围，若上诉人认为物业公司履行维修、养护、管理和维护义务不到位致使其人身财产受到损失，可就赔偿问题另行起诉，但不能以此在本案中抗辩支付物业服务费。综上，梁子胜的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人梁子胜已预交），由上诉人梁子胜负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 歆审判员  王家永二〇二一年三月十七日书记员  王如琪