辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终716号上诉人(原审原告)：大连玖恒物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区祥龙南园17-库**，统一社会信用代码：91210211MA0Y131592。法定代表人：李俊鑫，董事长。委托诉讼代理人：金辉，男，系该公司员工，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：李俊辉，男，系该公司员工，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：汪赫，男，1970年5月2日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人大连玖恒物业管理有限公司（以下简称“玖恒物业”）因与被上诉人汪赫物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人玖恒物业上诉请求：一、撤销一审判决汪赫给付我公司自2016年12月30日至2019年4月30日止的物业费人民币3,335.08元，改判为汪赫承担全额欠缴物业费以及自欠费之日起的违约金；二、汪赫承担一、二审诉讼费用。主要事实与理由：案涉小区只有2栋11层住宅楼7个单元7部电梯140户业主，大部分是大连建工集团和大连第三建筑公司的员工或亲属在此居住，建筑面积15390.59平方米，全年物业费只有184,687.08元，物业公司需要支付两个门岗6个保安、2个保洁、1个维修万能工的工资，还需要支付7部电梯的维保费、年检费、电梯电费、路灯电费等，开发公司指定的前期物业公司因为亏损运营已经跑路了2家。在2014年左右小区业主就自发组建了业主大会、业主委员会，2018年又重新进行改选备案，目的就是为了维护小区全体业主的合法权益，维护小区的正常运转，维护业主的正常生活秩序。小区2号楼2单元101和102室；3单元101和102室；以及2号楼半地下夹层800多平方米的房屋都是一个产权人，产权人将房屋改做保健品公司加工、经营、吃饭、住宿，确实对整个小区业主都有影响，小区业主通过各种渠道向政府相关部门反映问题，但是政府相关部门没有来处理和解决问题。这不是一个物业公司能解决的问题。汪赫以此为借口拒交物业费没有道理，而且让全体交费业主来供养不交费的业主是不公平的。物业公司在公共区域告示板上张贴收费通知，140户全体业主都能看到，有136户业主按时足额缴纳物业管理费用就能证明这一点。按时交费的业主也愿意集体签名来证明前期物业公司按时在公共区域张贴收费通知。交纳物业管理费用是业主应尽的义务，不按时履行业主义务的业主，理应当收到法律的制裁，承担违约责任。追缴欠缴的物业费、违约金，主要用来维修小区破损的设施设备，这样才能来维护小区的公平、正义。被上诉人汪赫辩称，不同意玖恒物业的上诉请求，应驳回上诉、维持原判。玖恒物业向一审法院起诉请求：一、汪赫支付物业费14,290元（从2009年1月1日开始至2019年4月30日止）；二、汪赫承担违约金14,290元整（从2009年1月1日起开始按日千分之三计算）；三、本案诉讼费用由汪赫承担。一审法院认定事实，玖恒公司系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，自2018年8月30日开始为汪赫所居住的大连市甘井子区和润佳园小区提供物业管理服务。2007年12月28日，汪赫与大连房地产开发有限公司签订《和润佳园前期物业管理服务协议》。约定由大连房地产开发有限公司委托物业管理企业为汪赫所有的位于“和润佳园”项目3B号楼2单元201号房屋提供物业服务，房屋面积为119.11平方米，合同约定物业费按建筑面积1元/月/平方米标准缴纳物业费。2007年6月28日，大连房地产开发有限公司与大连明远物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定大连房地产开发有限公司选聘大连明远物业管理有限公司对和润家园实行前期物业服务，住宅部分的物业服务费为每月每平方米1元，合同期限为自2007年6月28日起至业主委员会选聘物业管理公司之日止。合同签订后，大连明远物业管理有限公司在和润佳园小区实际进行物业服务。2014年6月20日，大连明远物业管理有限公司现大连房地产开发有限公司发出《告知函》，告知双方的合同已于2014年6月28日到期，根据实际情况，到期后将和润佳园物业服务移交给大连房地产开发有限公司。大连明远物业管理有限公司撤出小区后，大连房地产开发有限公司选聘大连益嘉物业管理有限公司继续为和润佳园小区提供物业服务。2014年9月29日，大连房地产开发有限公司与大连益嘉物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定合同期限自2014年8月7日起至业主委员会选聘新的物业管理公司止。住宅部分物业费标准为每月每平方米1元。2014年10月12日，双方签订《补充协议》，约定：由于第一任大连明远物业管理有限公司因各种原因退出和润家园小区的管理和经营，小区业主及物业使用人欠缴的物业管理费用由大连益嘉物业管理有限公司负责收取和催缴。收取和催缴上来的费用归大连益嘉物业管理有限公司所用，该笔费用主要用于物业管理区域内相关设施设备的维修以及养护。合同签订后，大连益嘉物业管理有限公司实际为和润佳园小区提供了物业服务。2018年大连益嘉物业管理有限公司撤出案涉小区。2018年8月30日，大连房地产开发有限公司与玖恒公司签订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2018年9月1日起至业主委员会与新选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效之日止，合同自动终止。2018年9月10日，大连房地产开发有限公司（甲方）、玖恒公司与大连益嘉物业管理有限公司（丙方）签订《前期物业服务合同补充协议》，约定玖恒公司与大连益嘉物业管理有限公司负责物业小区现场的工作交接，大连益嘉物业管理有限公司退出和润佳园小区项目的管理和收费工作，业主及物业使用人欠缴的物业管理费用由玖恒公司负责收取和催缴，收取和催缴上来的该笔费用归玖恒公司所有，相关的备案手续由玖恒公司负责办理。后，和润佳园小区成立了第一届业主委员会。玖恒公司与大连市甘井子区和润佳园小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务期限为五年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止，待五年后和下一届业委会续签。住宅部分的物业费标准为1元/月/平方米。汪赫欠缴2009年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费。玖恒公司于2019年12月30日向汪赫发出律师函，催收汪赫欠缴的物业费。汪赫在本案中提出了诉讼时效抗辩，玖恒公司除律师函外，未提供向汪赫催缴物业费的其他证据。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故玖恒公司与大连房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及玖恒公司与大连市甘井子区和润佳园小区业主委员会签订《物业服务合同》对玖恒公司、汪赫双方均有约束力。玖恒公司自2018年8月30日为汪赫所在小区提供物业服务，汪赫理应向玖恒公司缴纳2018年8月30日至2019年4月30日期间的物业费。对于玖恒公司主张的该段期间的物业费请求一审法院予以支持。至于2018年8月30日之前的物业费，因提供服务的物业公司并非玖恒公司，故玖恒公司应就其系权利主体提供相应的证据。就2014年9月29日至2018年8月29日大连益嘉物业管理有限公司提供服务期间的物业费，因玖恒公司、大连房地产开发有限公司、大连益嘉物业管理有限公司于2018年9月10日签订的《前期物业服务合同补充合同》对于该段时间业主及物业使用人欠缴的物业费的归属问题作出了明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定，系大连益嘉物业管理有限公司将其对汪赫享有的债权转让给了玖恒公司，且玖恒公司通过诉讼的行为告知了汪赫。汪赫应向玖恒公司缴纳2014年9月29日至2018年8月29日期间的物业费。根据《中华人民共和国合同法》第八十二条之规定，汪赫对大连益嘉物业管理有限公司的抗辩权可以向玖恒公司行使，汪赫当庭提出了诉讼时效抗辩，玖恒公司理应就本案存在诉讼时效中止、中断的情形提供证据。因玖恒公司提供证据证明其于2019年12月30日以律师函的形式向汪赫催缴物业费，故自2016年12月30日至2018年8月29日期间的物业费未超过法定的诉讼时效。2016年12月30日之前的物业费业已超过法定诉讼时效，一审法院不予保护。综上，汪赫应向玖恒公司缴纳2016年12月30日至2018年8月29日期间的物业费。就2009年1月1日至2014年9月28日即大连明远物业管理有限公司提供服务期间的物业费，因玖恒公司未就该段期间存在债权转让之情形提供相应的证据，故一审法院对于玖恒公司主张的该段期间的物业费请求不予支持。综上，汪赫应交纳2016年12月30日至2019年4月30日期间的物业费3,335.08元（1元×119.11平×28个月），对于玖恒公司诉讼请求合理部分一审法院予以支持。关于汪赫辩解的楼下公司食堂严重影响汪赫生活的问题，一审法院认为，因汪赫未举证证明该公司具体在汪赫楼下经营的时间，无法确认一审法院认定的2016年12月30日之后该公司还持续在汪赫楼下进行经营，故，汪赫的该项抗辩意见一审法院不予采纳。关于汪赫所称的卫生不到位、电梯设备未维护、物业管理不到位等物业服务未达到相关标准的问题，一审法院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。关于逾期交纳违约金一节，虽然案涉《物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故一审法院对玖恒公司要求汪赫支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第七十九条、第八十二条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告汪赫于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连玖恒物业管理有限公司物业服务费3,335.08元（自2016年12月30日至2019年4月30日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连玖恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币257元（原告已预交，已减半收取），由被告负担25元，由原告自行负担232元。被告负担部分，自判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，玖恒物业提供情况说明、证明材料，拟证明物业公司每年、每季度都向业主催缴物业费。汪赫不予认可。由于证明材料属证人证言，证人未到庭作证，业委会出具的情况说明也未载明相关催缴事宜，本院均不予采信。玖恒物业提供（2020）辽0211民初5761号民事判决，拟证明该案件支持其全部的物业费。由于该案系其他业主与玖恒物业的物业服务合同纠纷，且该业主亦未提出诉讼时效抗辩，因此与本案无关，本院不予采信。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案一审判决并不存在违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，因此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本院二审仅围绕玖恒物业的上述请求进行审理。本案二审争议焦点为汪赫是否应向玖恒物业支付2009年1月1日至2016年12月29日期间的物业费及违约金。根据已经查明的事实，玖恒物业自2018年8月30日开始为案涉小区提供物业服务，在此之前，提供物业服务的单位分别为大连明远物业管理有限公司、大连益嘉物业管理有限公司。由于玖恒物业未提供证据证明玖恒物业或者大连益嘉物业管理有限公司与大连明远物业管理有限公司就2009年1月1日至2014年9月28日的物业费达成相关协议，玖恒物业向汪赫主张该期间的物业费依据不足，一审法院未予支持并无不妥。而对于大连益嘉物业管理有限公司提供物业服务的2014年9月29日至2016年12月29日期间的物业费，由于玖恒物业已经与大连益嘉物业管理有限公司达成《前期物业服务合同补充协议》约定玖恒物业负责收取和催缴业主欠费，且玖恒物业已经向汪赫告知该债权转让行为，因此，玖恒物业有权予以收取。但是，玖恒物业提供的证据不足以证明大连益嘉物业管理有限公司或者玖恒公司在2019年12月30日前向汪赫主张权利，因此，一审法院认定玖恒物业主张该部分物业费已超过诉讼时效并无不当，本院予以确认。至于玖恒物业主张的违约金，一审法院基于其提高服务质量、缓和矛盾等考虑、驳回该节请求并无不妥，本院不予调整。综上，玖恒物业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费431元（大连玖恒物业管理有限公司已预交），由大连玖恒物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王家永审判员  王 歆二〇二一年三月十五日书记员  陈彩虹