新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终413号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张涛，男，1989年10月20日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：杜建华，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨佳，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆澳龙广场商业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区长春中路1355号澳龙广场。 法定代表人：陈自立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马建萍，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）张涛因与被上诉人（原审被告、反诉原告）新疆澳龙广场商业管理有限公司（以下简称澳龙广场管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初9303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张涛的委托诉讼代理人杜建华、杨佳与被上诉人澳龙广场管理公司的委托诉讼代理人马建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张涛上诉请求：一、撤销一审（2019）新0104民初9303号民事判决；二、依法改判确认我方与澳龙广场管理公司签订的《租赁合同》无效；三、依法改判澳龙广场管理公司向我方返还保证金80,000元；四、依法改判澳龙广场管理公司向我方赔偿装修损失451,317.29元；五、依法改判澳龙广场管理公司向我方赔偿营业损失342,941.15元；六、依法改判澳龙广场管理公司向我方返还健身房内所有设备（价值157,317.6元）。事实和理由：我方认为一审法院事实认定与法律适用有误。首先，一审判决的事实查明不清、认定错误。第一、一审法院对涉案房屋所加建二层的建设主体认定错误，该二层确为澳龙广场管理公司所建，并非张涛。第二、一审法院认为：“不能认定加建二层是导致消防验收不能通过的根本原因”认定错误，并且对设计变更后所需申请审核、验收、备案的主体认定错误。第三、一审法院认为“张涛提供的证据不能证明一审中诉请的营业损失”，认定错误。第四，对于装修损失，张涛提交了《装修合同》《鉴定书》原件，予以佐证，就澳龙广场管理公司所反驳的：“认为交付时地面平整，无需找平、交付时通风系统已经完成，无需再做通风”并未提交任何证据证明，一审法院对该笔装修损失未予以论证与认定。第五，对于张涛要求返还店内的设备问题，一审法院认为“原告对被告将其部分物品从健身房内搬离未提供相应证据”认定错误，对设备价值未予认定错误。第六，支持澳龙广场管理公司290,421元的反诉请求错误。第七，对于一审法院在“本院认为”部分所言：“假使商铺内的二层为被告加建，由于加建二层使商铺上部、下部空间在使用上具有可分性．．．不影响租赁合同的效力”，认定错误。一审法院适用法律错误。我方认为，一审法院应当根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国消防法》第十三条第一款的规定作出判决，请求二审法院支持我方的上诉请求。 澳龙广场管理公司辩称，一审判决事实清楚，我方尊重一审判决。双方签订的租赁合同是合法有效的，不违反法律规定，一审中张涛举证不足无法证明其主张。 张涛向一审法院起诉请求：1．确认我方与澳龙广场管理公司签订的《租赁合同》无效；2．判令澳龙广场管理公司返还我方保证金8万元；3．判令澳龙广场管理公司返还装修押金8,000元；4．判令澳龙广场管理公司赔偿我方装修损失34万元；5．判令澳龙广场管理公司赔偿我方营业损失40万元；6．本案诉讼费、送达费、鉴定费等费用由澳龙广场管理公司承担。撤回第3项诉讼请求，增加一项诉讼请求判令澳龙广场管理公司返还我方健身房内所有设备（价值157,317.60元），变更装修损失金额为451,317.29元、营业损失金额为342,941.15元，合计为1,031,576.04元。 澳龙广场管理公司向一审法院反诉请求：1．判令张涛支付2017年3月30日至2020年3月的租金1,662,523.87元（580,841.29元×3年-80,000元）；2．判令张涛支付延期支付租金的滞纳金498,757元（1,662,523.87元×30％，合同约定每逾期一天支付欠付租金3％的滞纳金，按欠付总金额的30％主张，剩余的放弃）；3．本案反诉费由张涛承担。 一审法院认定事实：2017年3月28日，澳龙广场管理公司（甲方）与张涛（乙方）签订租赁合同约定：甲方将位于本市新市区长春南路1355号澳龙广场某建筑面积为548.74平方米商铺租赁给乙方作商业经营，经营范围健身，租赁期限为3年自2017年3月30日起至2020年3月29日止（以实际开业时间为准），乙方应向甲方一次性支付履约保证金8万元，如乙方如约履行了租赁合同各项约定，该保证金在租赁期满90天后由甲方无息退还；双方协定，第一年乙方缴纳的净租金单价为2.9元／天／每平方米（税金0.5元／天／每平方米，如产生税金由乙方向甲方补交），第一年租金为580,841.29元在合同签订之日起三日内缴纳，租赁期内1-3年租金不变，此后每三年租金递增5％，第二年的租金乙方需提前三个月向甲方缴纳，此后每年以此类推；租赁期内乙方未依约交付租金，每逾期一天，乙方自愿承担每日实欠租金总额的3％的滞纳金，若超出15天仍未缴纳租金即表示乙方自愿放弃租赁使用权，甲方可以无条件收回商铺，乙方同时自愿放弃所缴纳履约保证金的追诉权；合同期内，乙方支付的年租金为税后净租金不包括物业管理费、电费、水费、采暖费及经营活动产生的其他费用。确认乙方的装修图纸经消防部门审核批准后方可施工。上述合同中关于乙方权利义务的约定有：乙方保证所承租的商铺按照甲方划行规市要求进行经营，应遵守国家法律、法规，自行办理工商、税务等相关经营手续，承担租赁物的所有税金及各项登记费用；乙方应按照国家相关规定向消防机关报送装修图纸，经消防部门审核批准后向甲方申请经甲方同意方可施工，乙方必须参加财产火灾险。上述合同中约定，乙方如有拖欠商场租金、物管费及因经营产生的其他各项管理费用达15天的以及其他情形时，甲方有权提前终止合同，收回商铺，乙方并对甲方进行经济补偿，除此之外甲方有权行使必要的即行自力救济措施阻止乙方继续经营，直至达到本协议约定义务；甲方单方解除合同自行收回商铺，如乙方不在场，甲方在律师见证的情况下有权强行进入商铺将乙方可以活动的物品搬出房屋，一切损失及相关费用由乙方承担。上述合同中还约定：租赁期满或因违约解除合同时，一切由乙方嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方不予补偿；租赁期满或者终止合同时，由甲乙双方共同检查商铺和配套设施，检查无异议后商铺交还甲方，如发现有损坏的，则在乙方履约保证金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。上述合同签订后，张涛于同年4月6日向澳龙广场管理公司支付合同保证金8万元，于同年6月1日以上述租赁商铺为经营场所注册成立乌鲁木齐高新技术产业开发区超级猩健身馆（以下简称超级猩健身馆）。张涛支付保证金后，澳龙广场管理公司交付了商铺。装修过程中，张涛在消防改造、空调排风改造以及业主装修承诺书上签名。同年9月23日，乌鲁木齐市公安消防支队新市区大队对超级猩健身馆进行监督检查，并于同年10月1日对超级猩健身馆未经消防安全检查擅自投入使用营业、未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案的违法行为作出行政处罚决定，责令立即停止使用并处罚款3.2万元。同年10月7日，新市区公安消防大队下达《建设工程消防设计备案抽查确认书》，其中载明：对超级猩健身馆内装修及消防改造工程进行资料审查，该工程属于消防设计备案抽查范围。张涛未将装修及消防改造工程设计资料提交消防部门备案，超级猩健身馆未再经营。开发商新疆精诚房地产开发有限公司在报刊上刊登开业公告，澳龙广场裙楼商业开业时间定为2017年10月1日。张涛本案诉前申请对其营业损失及装修造价进行鉴定，法院委托鉴定后，张涛撤回对营业损失的鉴定，鉴定机构退案。装修工程造价经鉴定的意见为：（一）可以确定部分的造价为401,460.76元；（二）无法确定的项目造价1、地面找平层23,364.67元（澳龙广场管理公司认为商铺交付时地面平整，无需再做找平层）2、通风工程26,491.86元（澳龙广场管理公司认为商铺交付时通风系统是已完成的，无需再做通风）；（三）消防烟感工程提供的图纸中仅为示意图且此部分为隐蔽工程，现场无法辨别，无法作出造价。张涛支付装修工程造价鉴定费5,400元。另，2015年12月25日，“澳龙广场”商业及商务办公综合楼J轴至F轴交1轴至27轴地上一至四层（建筑高度23米、建筑面积21947.20平方米）建设工程消防验收合格。“澳龙广场”商业及商务办公综合楼建设工程于2016年4月13日经建设、监理、勘察、设计、施工单位竣工验收合格，竣工验收备案时间为2019年8月30日。该建设项目地上部分（建设工程规划许可证编号650104201390006）于2018年12月25日取得建设工程规划认可书，地上扩建部分即商业裙房主入口处扩建面积433.52平方米于2018年3月30日补办相应手续后于2019年6月10日取得建设工程规划认可书。本案审理中，澳龙广场管理公司于2019年11月13日申请公证处对澳龙广场大厦四楼“蚂蚁健身”及二楼“艾尚·喜来康美容养生会所”店内改装为二层的现状进行证据保全公证，公证处拍照、摄像并制作（2019）新乌法诺证民字第28461号公证书。2020年1月21日，法院现场查看，紧邻超级猩健身馆旁的儿童摄影店室内也为二层，该摄影店及“蚂蚁健身”开门营业。现场查看时，超级猩健身馆大门把手上有插锁，进入后发现室内有健身器械等物品、设备。又，张涛本案庭审中表示，承租时商铺内即有钢结构的加层但不计入租赁面积，消防部门张贴封条后，其曾在大门上加链子锁，之后链子锁不知去向也不能进入健身馆，健身馆内现有的物品设备不足，只是其所列清单中的部分物品设备。澳龙广场管理公司否认将健身馆内的部分物品设备搬离，并否认插锁为其所加，其在2019年11月15日庭审中对出租的商铺是否带加层未作明确表示，2020年3月20日庭审中表示出租时没有加层。 一审法院认为，本案张涛、澳龙广场管理公司争议焦点在于双方2017年3月28日订立的商铺租赁合同的效力问题，相关司法解释规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，案涉商铺所处的澳龙广场商业及商务办公综合楼办理了建设工程规划许可证且已经规划认可，澳龙广场管理公司承认案涉商铺内上部空间增加钢结构楼板形成的二层不在规划范围内但否认为其加建，故双方争议焦点集中于该二层是否为澳龙广场管理公司加建以及加建二层是否导致租赁合同无效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案张涛对自己提出的承租之时商铺内的二层已由澳龙广场管理公司加建完成的事实负有举证证明责任，张涛对此未提供证据加以证明，其在装修工程造价鉴定中未申请对加建二层的造价进行鉴定，以此不能表明二层即为澳龙广场管理公司加建。双方合同约定的租赁面积548.74平方米并不包括二层的面积，也未约定该二层面积由澳龙广场管理公司无偿提供、免收或者已包含在计租面积租金之内，无法以此认定澳龙广场管理公司在出租前已在商铺内加建二层的事实。张涛提出因澳龙广场管理公司擅自加建导致消防验收不合格，但所提供的证据表明其经营的健身馆因自己的原因即未经消防安全检查擅自投入使用营业、未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案而被查封，查封之后张涛并未按消防部门的要求提交装修及消防改造工程设计资料进行备案，而其提供的电子信息截屏非消防部门的审核意见，也无法认定二层为澳龙广场管理公司加建。假使商铺内的二层为澳龙广场管理公司加建，由于加建二层使商铺上部、下部空间在使用上具有可分性，但增加的二层面积并未计入商铺租赁面积之内，故是否利用加建的二层面积不影响张涛、澳龙广场管理公司商铺548.74平方米租赁合同的效力。澳龙广场商业及商务办公综合楼建设工程已通过竣工规划认可，其中商铺室内上部、下部空间利用是否需经规划许可或者室内加建二层不符合规划要求，也应由规划部门确认。案涉商铺层高近6米，澳龙广场大厦中有商铺加建二层进行经营的情况，故无法认定张涛所称的擅自加建二层是导致消防检查验收不能通过的根本原因。张涛主张租赁合同无效的请求无事实及法律依据，法院不予支持。案涉商铺租赁合同是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张涛未按约定支付租金，其健身馆因自己的原因停止经营，张涛主张澳龙广场管理公司赔偿装修损失451,317.29元以及营业损失342,941.15元的请求无事实及法律依据，法院不予支持。张涛为装修工程造价鉴定所支付的鉴定费应自行承担，其提供的证据也不能证明所主张的营业损失。张涛未进行消防设计备案自不得经营，查封后健身馆未再经营或者另加锁张涛不能进入，但根据本案实际情况，不能认定商铺已返还或者已由澳龙广场管理公司收回。双方合同约定：澳龙广场管理公司自行收回商铺时如张涛不在场，澳龙广场管理公司在律师见证下有权强行进入商铺将张涛可以活动的物品搬出房屋。本案现场查看时商铺大门虽另加有锁，但商铺内有大量健身器械等物品、设备，张涛对澳龙广场管理公司将其部分物品、设备从健身馆内搬离未提供相应证据，鉴于双方至今未进行清理、交接，现张涛主张澳龙广场管理公司返还健身房内价值157,317.60元的所有设备的请求不能成立，法院不予支持。清理、交接时如认为澳龙广场管理公司致使物品及设备毁损、灭失的，张涛可另行主张。双方合同约定：履约保证金为8万元，如张涛如约履行了租赁合同的各项约定，则该保证金在租赁期满90天后由澳龙广场管理公司无息退还；租赁期内张涛未依约交付租金，每逾期一天，张涛自愿承担每日实欠租金总额3％的滞纳金，若超出15天仍未能缴纳租金即表示张涛自愿放弃租赁使用权，澳龙广场管理公司可以无条件收回商铺，张涛同时放弃所缴纳履约保证金的追诉权；租赁期满或者终止合同时，由张涛、澳龙广场管理公司双方共同检查商铺和配套设施，检查无异议后商铺交还澳龙广场管理公司，如发现有损坏的则在张涛履约保证金中扣除，不足部分由张涛负责赔偿。张涛未向澳龙广场管理公司支付租金，双方至今未进行清理、交接，张涛主张澳龙广场管理公司返还保证金8万元的请求无事实及法律依据，法院不予支持。张涛、澳龙广场管理公司合同约定第一年租金580,841.29元在合同签订之日起三日内缴纳，双方于2017年3月28日签订租赁合同后张涛仅支付履约保证金8万元而未支付租金，其健身馆在2017年10月后不再经营。根据前述的合同约定，澳龙广场管理公司享有合同解除权，但澳龙广场管理公司直至三年的合同租期即将届满也不行使，经法院释明后不变更诉讼请求，故本案如按合同尚未解除处理，有失公平。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据本案商铺交付及健身馆停业时间等因素综合考虑，法院对澳龙广场管理公司反诉提出的租金，酌情按6个月即290,421元予以确定，对其多主张的部分不予支持。同理，澳龙广场管理公司反诉主张延期支付租金的滞纳金498,757元的请求不成立，法院不予支持。遂判决如下：一、张涛于判决生效后十日内支付新疆澳龙广场商业管理有限公司租金290,421元；二、驳回张涛的全部诉讼请求；三、驳回新疆澳龙广场商业管理有限公司的其他反诉请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。张涛提供如下证据：证据一、证明一份，拟证明证人王亚光2017年1月12日挂靠乌鲁木齐市集美建筑装饰设计有限公司，以此公司的名义对外承接装饰装修设计；证据二、王亚光的证人证言，拟证明张涛承租的商铺夹层是在张涛承租之前就已经存在，是澳龙广场管理公司自己加建的，我方的证人在进场时就发现已有夹层，澳龙广场管理公司在自己加建不能通过消防验收的房屋出租给我方不符合法律的强制性规定。澳龙广场管理公司对张涛出示的证据发表质证意见如下：证据一，证明是后补的，没有法人的签字，对真实性无法确认，关联性不认可，证人的身份和职业与本案无关；证据二，证人证言和证明的问题没有关联性，装修的设计和房屋是否有夹层无关，且设计有可能是好几个设计师做的，我方对证人证言的真实性不认可。本院对上述证据认定如下：证据一，证明因系案外人出具，真实性无法核实，本院对真实性不予确认；证据二，证人是否系张涛承租房屋的设计师，本院无法确认，对其证人证言的真实性不予确认。澳龙广场管理公司出示以下证据：证据一、不动产权证书原件三份，证明整栋楼的房产证全部办下来了，涉案房屋是有产权证的；证据二、由社区出具的地址情况说明原件一份，证明房产证是按XXXX号。张涛发表质证意见如下：证据一，房产证的真实性认可，对关联性无法确定；证据二，情况说明的真实性认可，但内容仅载明门牌号变更了。本院对澳龙广场管理公司出示的证据认定如下：证据一，对房产证的真实性、合法性予以确认；证据二，对情况说明的真实性、合法性予以确认。因两份证据与本案涉案房屋存在联系，本院对关联性予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于：1．张涛与澳龙广场管理公司签订的租赁合同是否有效，如无效张涛要求澳龙广场管理公司返还保证金、装修押金、赔偿装修损失、赔偿营业损失、返还健身房内的设备、承担鉴定费用等各项主张有无事实及法律依据；2．澳龙广场管理公司要求张涛支付租金有无事实及法律依据。围绕张涛的上诉意见及澳龙广场管理公司的辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下： 一、关于张涛与澳龙广场管理公司签订的《房屋租赁合同》效力如何认定的问题。张涛上诉称其与澳龙广场管理公司签订的《房屋租赁合同》违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国消防法》第十三条第一款的规定，应认定无效。对此本院认为，涉案房屋内增加的夹层是否属于违法建筑，应由相关行政主管部门进行认定，在行政主管部门未作出确认违法的认定之前，涉案房屋不能认定为违法建筑，且一审法院已查明，涉案房屋所涉及的工程项目已经竣工验收并取得建设工程规划认可书，二审中澳龙广场管理公司还出示了涉案房屋的不动产权证书，上述事实可以证实涉案房屋具有合法建设及产权手续，并非违法建筑，张涛依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国消防法》第十三条第一款的规定主张《房屋租赁合同》无效缺乏事实依据，本院不予支持。 二、关于张涛要求澳龙广场管理公司返还保证金、装修押金、赔偿装修损失、赔偿营业损失、返还健身房内的设备、承担鉴定费用等各项主张如何认定的问题。依据双方合同的约定，澳龙广场管理公司对张涛所租赁的商铺装修或改造时的方案进行监督和审查，确认张涛的装修图纸经消防部门审核批准后方可施工。本案中，张涛对涉案房屋进行装修前，未将其装修图纸交澳龙广场管理公司进行审查，并经消防部门审核批准，其擅自施工后被消防部门责令停止使用所产生的法律后果，应由张涛本人自行承担。按前述判决理由，双方合同不属于无效合同，张涛基于合同无效的法律后果要求澳龙广场管理公司承担各项返还及赔偿责任于法无据，本院不予支持。对张涛要求澳龙广场管理公司返还健身房内所有设备的上诉主张，因张涛二审中未提供充分证据证实其健身房内的设备存在丢失以及其丢失的物品系澳龙广场管理公司的行为所致，故本院对张涛的该上诉主张亦不予支持。 三、关于澳龙广场管理公司要求张涛支付租金的诉讼请求如何认定的问题。双方合同系有效合同，按照合同的约定，张涛应当向澳龙广场管理公司支付相应的租金，澳龙广场管理公司主张自2017年3月30日至2020年3月期间的租金，一审法院根据停业时间等因素酌定张涛向澳龙广场管理公司支付六个月的租金，在判决后澳龙广场管理公司未提起上诉，对此本院按一审判决结果予以确认，对张涛认为其不应支付租金的上诉主张本院不予支持。 综上，张涛的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19,740.49元（张涛已预交），由张涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾敏 审判员  王辉 审判员  杨扬 二〇二一年三月十六日 书记员  余霞