新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新43民终127号 上诉人（原审原告）：阿勒泰辰丰汽车销售服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿勒泰市北屯西北路污水处理厂斜对面。 法定代表人：马文征，该公司董事长。 委托诉讼代理人：纪骁航，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阿勒泰地区顺驰商贸有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿勒泰市北屯西北路**（污水处理厂斜对面）。 法定代表人：王照辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：颜丹丹，新疆兰河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阿勒泰地区莘驰汽车销售有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区阿勒泰市北屯镇西北路**水处理厂斜对面）。 法定代表人：郑玮，该公司经理。 原审第三人：新疆科润节水科技有限公司，住所地，住所地新疆维吾尔自治区阿勒泰市北屯西北路污水厂斜对面iv> 法定代表人：李建雄，该公司总经理。 上诉人阿勒泰辰丰汽车销售服务有限公司（以下简称辰丰公司）因与被上诉人阿勒泰地区顺驰商贸有限责任公司（以下简称顺驰公司）、被上诉人阿勒泰地区莘驰汽车销售有限公司（以下简称莘驰公司）及原审第三人新疆科润节水科技有限公司（以下简称科润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院（2020）新4301民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辰丰公司的委托诉讼代理人纪骁航、被上诉人顺驰公司的委托诉讼代理人颜丹丹、被上诉人莘驰公司的法定代表人郑玮到庭参加诉讼，原审第三人科润公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辰丰公司上诉请求：依法撤销阿勒泰市人民法院（2020）新4301民初523号民事判决，依法改判支持辰丰公司关于要求顺驰公司、莘驰公司赔偿租金及利息、装修损失及利息、违约金的一审诉讼请求。事实和理由：一、首先从本案租赁合同的事实角度分析。1．辰丰公司经营的4S店是租赁第三人科润公司的，在租赁时案涉房屋是毛坯房，租赁后，由辰丰公司出资装修，鉴于装修投入成本较大，所以签订了十年租赁期，但是科润公司因为自身债务问题，导致案涉房屋被新疆生产建设兵团第十师中级人民法院拍卖。顺驰公司在一审中出示科润公司与王照辉签订的买卖合同，之后成立了顺驰公司和莘驰公司，这两个公司和当时购买人王照辉之间都有不可分割的联系。2．辰丰公司一审出示的公证书可以证明，辰丰公司租赁的4S店门头早已被顺驰公司、莘驰公司拆除并加注了自己的店名，说明顺驰公司、莘驰公司用自己的行为明确拒绝将该4S店交付给辰丰公司。只是辰丰公司通过诉讼的方式起诉至一审法院，莘驰公司辩称随时可以将房屋交付给辰丰公司，但是不能否认，辰丰公司的租赁权已经被顺驰公司和莘驰公司侵犯。3．一审法院在判决中明确，辰丰公司在4S店租赁期间，交付租金及租金的金额、装修的金额都认可，但是辰丰公司在租赁期间交付了570,000元，支付租金期间为2015年7月1日至2021年7月1日，2015年7月1日至2018年6月30日期间每年租金80,000元，2018年7月1日至2021年7月1日期间每年租金110,000元。一审法院第二项判项依据辰丰公司交付的租金计算了2020年1月至6月期间的租金，竟然按照2015年7月1日至2018年6月30日期间的租金计算。4．第三人科润公司的两家4S店系法院拍卖，众所周知，在拍卖期间房屋都是要被查封的，所以辰丰公司是基于科润公司4S店被拍卖，所以停止经营的，但是一审法院认定辰丰公司系自行搬离，顺驰公司和莘驰公司不承担违约责任。二、一审法院适用法律错误。1．辰丰公司与科润公司的租赁关系是确定的，科润公司将两4S店转让给王照辉，王照辉成立顺驰公司和莘驰公司，应由顺驰公司和莘驰公司承担所属4S店的法律权利和义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，即买卖不破租赁原则，辰丰公司租赁的房屋目前的产权人为莘驰公司，莘驰公司在明知该4S店租赁期尚未届满，肆意变更店名，并入住经营，以其实际行动违反了买卖不破租赁的基本原则。2．顺驰公司和莘驰公司在一审中辩称进入辰丰公司租赁的4S店系暖气管道爆裂，为了维护店面地板，所以进入该店。首先，在一审中，顺驰公司和莘驰公司未提供任何证据予以证明。其次，即使进入该店系修复地板，但是地板毁损系两4S店被查封导致不能正常供暖所致，该行为与辰丰公司无关。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条不可归责于承租人的事由以及第二百二十条出租人修复职责，顺驰公司和莘驰公司因管道爆裂才进入该4S店维修地板，系其应尽职责，但是不能因为进入后擅自变更门头及开展经营。基于顺驰公司和莘驰公司在租赁期间，擅自进入并开展经营系租赁合同的违约行为。 顺驰公司辩称，一、顺驰公司和莘驰公司取得案涉房屋是符合法律规定的，并不存在侵害他人权益。二、辰丰公司一直以买卖不破租赁原则主张顺驰公司和莘驰公司侵害其权益，首先，买卖不破租赁原则的前提是双方之间存在租赁合同关系，根据一审庭审情况，辰丰公司与科润公司之间的租赁关系是否存在是存疑的，理由是辰丰公司在一审中提供的证据并不能证明其向科润公司支付了相应的租金。另外根据辰丰公司提供的票据也可以反映出，辰丰公司当时的负责人签字都是第三人科润公司的法定代表人李建雄的签字，说明辰丰公司与科润公司是有关联关系的，通过工商登记查询，科润公司在辰丰公司中占股31.3%，在一审中顺驰公司也向辰丰公司说明，应当把科润公司作为承担责任的一方，但是辰丰公司一直强调与科润公司无关，只要求顺驰公司和莘驰公司承担责任，显然不符合法律规定。三、一审中顺驰公司和莘驰公司都表示如果租赁关系存在的话，辰丰公司可以随时来经营，随时可以将4S店交付给辰丰公司，但是截止到目前，无人来经营该4S店，且辰丰公司在一审中明确表示要解除合同，不愿意再履行案涉租赁合同，合同解除的后果应由辰丰公司承担，因为违约方并不是顺驰公司和莘驰公司，而是第三人科润公司。四、辰丰公司提出的房屋维修的事情，是因为案涉房屋长久无人使用，房屋内的暖气和水管全部爆裂，门窗也被人为砸坏，作为房主对房屋进行维护维修是符合法律规定的。根据进场的实际情况，辰丰公司所谓内部装修基本已经损毁，4S店的外包装，顺驰公司和莘驰公司在尽可能给其保留，门头的北京现代这几个字都进行了保留，只是把内部坏掉的地板砖及墙面进行了维修。如果辰丰公司愿意来经营，可以随时交付，辰丰公司的上诉请求及事实和理由均不符合法律规定。 莘驰公司辩称，与顺驰公司的答辩意见一致。 科润公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 辰丰公司向一审法院起诉请求：1．判令解除辰丰公司与顺驰公司、莘驰公司、第三人科润公司的租赁合同；2．顺驰公司、莘驰公司赔偿辰丰公司房屋租金330,000元及利息38,616元（2018年7月至2021年7月期间租金，每年110,000元，共计330,000元；利息按照0.4875%，2018年7月至2021年7月共计24个月）；3．顺驰公司、莘驰公司赔偿辰丰公司损失1,406,222元及利息14,672.01元；4．顺驰公司、莘驰公司承担违约金536,853元（合计损失1,789,510.01元的30%）。 一审法院认定事实：辰丰公司于2013年7月19日成立，住所地，住所地为阿勒泰市北屯西北路污水处理厂斜对面4年9月11日，辰丰公司与第三人科润公司签订《汽车4S店租赁合同》，约定辰丰公司租赁第三人科润公司所有的位于阿勒泰北屯西北路污水处斜对面汽车4S店销售展厅和厂房、土地。租期为十年，自2014年9月11日至2024年9月10日，租金从品牌通过厂家验收合格并开业后开始计算，前三年按80,000元/年，后七年按110,000元/年收取租金，开业前30日支付6年租金570,000元，今后每年租金到期前30日内支付下一年度租金。承租人在租赁期负责维护房屋及设施，负责保卫工作，缴纳所产生的水电暖费用，合同期满后承租人有权将房屋内的标志、监控、汽车维修设备、办公设施家具自行带走。若出租人原因导致承租人无法经营的，承租人有权解除合同，一方违约需承担违约金1,000,000元并承担造成的经济损失。后辰丰公司向第三人科润公司缴纳租金570,000元，并开始按照厂家规定进行房屋装修。2017年1月份左右，因第三人科润公司拖欠信用社贷款，本案所涉房屋被新疆生产建设兵团第十师中级人民法院予以查封，张贴封条后辰丰公司被迫停业，并撤走人员及随身资料和物品。后法院拍卖所涉房屋，流拍后，2017年12月27日，第三人科润公司及阿勒泰丰华商贸有限公司与王照辉签订《转让合同》，将本案所涉房产等转让给王照辉。2018年6月5日，王照辉成立顺驰公司，并于2018年8月对本案所涉房屋地面及管道进行维修。2020年3月30日莘驰公司成立，莘驰公司从王照辉处购买本案所涉房产及土地，并于2020年4月28日完成过户登记，莘驰公司取得本案争议房屋及所涉土地的不动产权，不动产权证号为新（2020）阿勒泰市不动产权第XXXX号。另查明，辰丰公司于2013年7月19日成立，第三人科润公司为该公司股东。莘驰公司于2019年底对本案所涉房屋进行使用，经营东风日产4S店至今。一审法院认为，辰丰公司与第三人科润公司就本案租赁房屋所签订的《汽车4S店租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王照辉通过合同购买所涉展厅及土地，后王照辉成立顺驰公司，对涉案房屋管道及地面进行了维修，后将本案所涉房屋转让给了莘驰公司，并办理了过户手续，该房屋的所有权变动发生在辰丰公司的合法租赁期间，根据买卖不破租赁的原则，原《房屋租赁合同》中有关出租人的权利义务应由莘驰公司承继，莘驰公司应向辰丰公司履行相应的出租人义务。现辰丰公司要求解除合同，作为承继出租人权利义务的莘驰公司予以同意，但不愿意承担任何法律责任，根据双方履行的《汽车4S店租赁合同》第六条第11款约定，辰丰公司不符合单方面解除合同的条件，辰丰公司系因法院查封展厅而撤离，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院予以支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；”本案所涉房屋已于2017年1月被法院予以查封，但在本案所涉房屋转给王照辉后查封事宜已解除，本案亦不属于上述法律规定的合同解除条件。现辰丰公司提出解除合同要求，莘驰公司予以同意，予以确认，解除辰丰公司与莘驰公司之间履行的辰丰公司与第三人科润公司签订的《汽车4S店租赁合同》；对于辰丰公司要求顺驰公司、莘驰公司退还剩余租金的请求，因辰丰公司将租金交付给第三人科润公司而并非顺驰公司、莘驰公司，且辰丰公司属因法院查封房屋后自行撤离，顺驰公司、莘驰公司亦不存在违约行为，王照辉购买房产时是现状购买，包含已装修部分的价值，后虽又进行了转让，但受让人的义务仅是继续履行租赁合同，截至目前，莘驰公司同意辰丰公司在合同到期前随时可来营业或使用房屋，辰丰公司坚持解除合同莘驰公司也无异议，因此莘驰公司对于合同的解除并无过错，故辰丰公司向顺驰公司、莘驰公司要求退还租金的请求，无事实和法律依据，不予支持；但鉴于莘驰公司自2019年12月底使用了上述租赁物，理应支付相应的费用，参照《汽车4S店租赁合同》约定，租赁物每年租金80,000元，截止至一审开庭时，酌情支持6个月的租金，即40,000元，由莘驰公司向辰丰公司支付6个月租赁物使用费40,000元；对于辰丰公司要求顺驰公司、莘驰公司赔偿装修损失及利息的诉请，因顺驰公司、莘驰公司不存在违约行为，在合同租赁期也未有阻止辰丰公司使用本案租赁物的行为，且辰丰公司所诉的办公座椅、花盆、电脑等物品，在撤离时是否仍然存在无相关证据佐证，购置票据及合同只能证实已经购买，但无法佐证上述物品是否在租赁房屋里，对辰丰公司的该项请求，不予支持。对于辰丰公司诉请违约金，因顺驰公司、莘驰公司不存在违约行为，对辰丰公司该项请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除阿勒泰辰丰汽车销售服务有限公司与新疆科润节水科技有限公司于2014年9月11日签订的《汽车4S店租赁合同》；二、阿勒泰地区莘驰汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向阿勒泰辰丰汽车销售服务有限公司支付租赁物使用费40,000元；三、驳回阿勒泰辰丰汽车销售服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费26,970元，减半收取13,485元，由阿勒泰辰丰汽车销售服务有限公司负担13,000元，阿勒泰地区莘驰汽车销售有限公司负担485元。 本院二审期间，顺驰公司、莘驰公司未提供证据，辰丰公司提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 辰丰公司向本院提供如下证据：证据1．辰丰公司工作人员杨周与博采广告喷绘店的工作人员微信聊天记录截屏4张。证明：辰丰公司在得知案涉4S店开业正常经营后，委托广告公司人员对该4S店做广告推广，但是顺驰公司予以阻挠，拒绝辰丰公司的正常广告宣传，导致广告横幅没有挂成，另外辰丰公司在租赁期内尽了最大努力沟通和使用该店面，但是没有辰丰公司想象的那么好，店面没有正常交付。证据2．2019年11月15日、2019年12月4日电话录音2份。证明：辰丰公司工作人员杨周通过电话与顺驰公司的负责人沟通案涉4S店的经营权，顺驰公司已经对该店面进行了汽车销售经营，且顺驰公司拒绝将该店面交付辰丰公司经营。证据3．出庭证人罗志刚证人证言。证明：证实辰丰公司找博采广告喷绘店做横幅，广告公司去挂横幅遭阻挠，导致辰丰公司无法正常经营。辰丰公司对该证人证言认可。 顺驰公司质证意见，对证据1不认可，一、聊天记录的两个主体是谁不清楚，二、微信聊天记录中说店里没有人店是关着的，人都在库尔勒，其中的照片也反映不出来具体在哪里，是不是在案涉4S店挂的，无法证实辰丰公司的证明目的。对证据2的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的不认可。一审时顺驰公司已向法庭说明，辰丰公司有一人给樊煜打过两次电话，而且还加过微信，通过录音反映出樊煜一直给对方说你们过来人，我们谈经营的事情，但是截至目前，也未见到辰丰公司到4S店与我们谈租赁或者经营的事宜，仅见到了法院的传票。另外，第一个录音是2019年11月15日辰丰公司给樊煜打电话说要谈经营的事宜，但是辰丰公司与广告公司的微信聊天截图是2019年11月6日要求挂横幅，因此辰丰公司并没有经营该4S店的真实想法，只是为了打官司而取证，该录音结合其提供的微信截图，可以证实辰丰公司是有目的性的做这些事情。对证据3的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的不认可。首先，辰丰公司第一次联系樊煜是在2019年11月15日，即在挂横幅之前辰丰公司并未与顺驰公司、莘驰公司联系，而辰丰公司是在2019年11月6日要求广告公司挂横幅，广告公司第二天去挂横幅，作为业主我们是不知情的，不能未经任何人同意的情况下随便来挂横幅，辰丰公司对此存在刻意取证。顺驰公司于2018年就获得了案涉4S店，一直没有动，到2019年为了整体车城的形象，将坏掉的设施重新维护维修，就在维修完毕之后，紧接着辰丰公司就来了，取完证之后就去法院起诉了，反映出其并不是想正常经营，只是为了取证和索取费用，且证人对挂横幅的内容、挂横幅的地点都记不清楚了，顺驰公司对该过程存在质疑。 莘驰公司质证意见，对证据1和证据2与顺驰公司的质证意见一致。对证据3，没有见过证人罗志刚，辰丰公司具体找的谁、让谁来挂横幅莘驰公司不清楚，也没有人联系莘驰公司的法定代表人，其他意见与顺驰公司的质证意见一致。 科润公司未到庭，视为放弃了质证权利。 本院的认证意见，对证据1，该证据系打印件，且聊天记录中的内容无法确定与案涉4S店有关联，无法支持辰丰公司的证明目的，本院对该证据不予确认。对证据2，因顺驰公司、莘驰公司对该证据的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据中并未体现顺驰公司阻挠辰丰公司经营案涉4S店，无法支持辰丰公司的证明目的，本院对该证据不予确认。对证据3，因顺驰公司、莘驰公司对该证人证言的真实性认可，本院对该证人证言的真实性予以确认，但是该证人对其悬挂横幅的内容、地点等、地点等情况都无法清楚表述公司提供的证据证实其要求悬挂横幅在前，与顺驰公司电话沟通在后，无法支持辰丰公司的证明目的，本院对该证据不予确认。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点：顺驰公司、莘驰公司应否向辰丰公司赔偿租金及利息、装修损失及利息和违约金。 本院认为，辰丰公司与原审第三人科润公司签订的《汽车4S店租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。莘驰公司系依法获取案涉房屋的所有权，该房屋的所有权变动发生在辰丰公司的合法租赁期间内，故案涉租赁合同中出租人的权利义务由莘驰公司承继。 对于一审法院判决解除案涉租赁合同，辰丰公司及顺驰公司、莘驰公司均无异议，本院予以确认。对于案涉租赁合同解除的时间。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，辰丰公司在未明确通知莘驰公司解除合同的情况下，以提起诉讼的方式主张解除案涉租赁合同，莘驰公司于2020年5月6日收到起诉状副本，因本院确认案涉租赁合同解除，案涉租赁合同应于2020年5月6日解除。一审法院未明确合同解除的时间有误，本院予以纠正。 关于顺驰公司、莘驰公司应否向辰丰公司赔偿租金及利息、装修损失及利息和违约金。顺驰公司、莘驰公司系先后依法获取案涉房屋的所有权，两公司在一审及二审期间均同意辰丰公司可以随时来营业或者继续租赁使用案涉房屋，但是辰丰公司依然坚持解除合同，对于案涉租赁合同的解除顺驰公司、莘驰公司并无过错。顺驰公司的法定代表人王照辉于2017年12月27日依法购买案涉房屋后未对案涉房屋进行使用，一直保持着现状，在王照辉将案涉房屋出售给莘驰公司，莘驰公司获取案涉房屋所有权后依旧保持着案涉房屋的现状，在此期间辰丰公司也未向顺驰公司或者莘驰公司主张继续经营案涉房屋，直至2019年11月15日辰丰公司才联系顺驰公司、莘驰公司相关工作人员询问案涉房屋的情况并提出想继续经营的事宜，顺驰公司、莘驰公司也同意辰丰公司继续经营，要求辰丰公司到案涉房屋4S店进行协商，但是辰丰公司一直未派人前去协商继续租赁或者经营的事宜，最终莘驰公司为了整体车城形象，对案涉房屋进行维护维修后开始使用，且辰丰公司将案涉房屋六年的租金570,000元一次性交付给科润公司，并未交付给顺驰公司、莘驰公司，顺驰公司法定代表人王照辉与科润公司签订转让合同购买案涉房屋时，科润公司也未对案涉房屋已收取的租金进行特别约定，因此顺驰公司、莘驰公司在本案中并不存在违约行为，故对辰丰公司要求顺驰公司、莘驰公司赔偿租金及利息、装修损失及利息和违约金的意见，本院不予采信，莘驰公司也无需给付辰丰公司任何费用，但是鉴于一审法院已认定莘驰公司应向辰丰公司支付使用案涉房屋期间的费用40,000元，莘驰公司未提出上诉，且在二审庭审中也明确表示对该费用数额没有异议，属于对其自身权利的处分，本院予以确认。 根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”以及第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”的规定，案涉房屋租赁法律关系发生在《中华人民共和国民法典》施行前，除合同解除适用《中华人民共和国民法典》以外，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，故对辰丰公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26,970元，由上诉人阿勒泰辰丰汽车销售服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王     琦 审判员 胥  彩  霞 审判员 什合斯马哈苏汗 二〇二一年三月十三日 书记员 娜孜叶尔克马丁 1