河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫03民终833号上诉人（原审被告）：洛阳美迪雅瓷业有限公司，住所地：县城夷泉路**。法定代表人：武安伟，系该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：贾灿、尚远洋，河南达兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘小江，男，汉族，1976年6月16日出生，住河南省新安县。委托诉讼代理人：张治安、刘明妍（实习），河南仕起律师事务所律师。第三人：洛阳中大房地产开发有限公司（吊销、未注销），住，住所地：洛阳市西工区洛浦路**华源河畔名居**楼****/div>法定代表人：甄书彪，现羁押于河南省监狱。上诉人洛阳美迪雅瓷业有限公司（以下简称美迪雅公司）与被上诉人刘小江及原审第三人洛阳中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新安县人民法院（2020）豫0323民初2755号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。美迪雅公司上诉请求：1.撤销原审民事判决，并改判上诉人不向被上诉人返还购房款，垃圾清理费、房屋升值的差价等；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：根据河南省高级人民法院（2019）豫民申1149号民事裁定书和本案一审判决书可以确定本案基本事实：1.2007年6月15日上诉人与中大公司签订了购房协议，协议第三条明确约定“中大公司在美迪雅付清房款后，与住户签订购房合同”说明房屋买卖的主体仍是中大公司，上诉人仅为房屋团购事项的组织者，仅履行代为收取购房款及相关费用等协助事项。2.2007年6月14日、11月7日、12月27日，被上诉人分别向上诉人交纳房款35000元、55000元、51362元；2009年7月21日，被上诉人再次向上诉人交纳10000元；2010年4月20日，被上诉人向上诉人交纳垃圾清运费、煤气初装费、物业费、装修保证金等共计7932元。3.2018年3月2日被上诉人经查询方知案涉房屋登记在荣玲珍名下，同年4月12日向新安县人民法院提起诉讼。根据社会一般人的认知和房屋买卖过程中的交易习惯，在购房人交清暖气初装费、煤气初装费、垃圾清运费、装修押金、预交物业费、装修保证金等六项费用后，房屋出售方或代理人会将房屋钥匙交给购房人。本案中，上诉人已经在2010年4月20日被上诉人交清各种费用后，已将案涉房屋的钥匙交付给被上诉人。2019年3月21日，根据新安县公安局新城派出所出具的证明，可以证实在2018年2月11日，被上诉人媳妇拿着案涉房屋的钥匙到案涉房屋处查看的事实。另根据案涉房屋所在小区物业的收款收据可知，在2017年5月31日之前，案涉房屋水电费、物业费登记的户主都是被上诉人。综上所述，上诉人作为团购房的组织者，在收到被上诉人交纳的购房款等款项后，如数交给房屋的出售方，从出售方领取相关的房屋钥匙并交付给购房者。上诉人作为团购房的组织者，已经完成了作为组织者应尽的义务，如若上诉人未将案涉房屋钥匙交付给被上诉人，被上诉人怎么可能会在2010年4月20日交清装修保证金等费用后，直到2018年4月12日才将上诉人诉至法院。从2010年4月20日至2018年4月12日的八年内没有向上诉人有过任何主张，并且同时其与被上诉人一起团购买团购房的除了被上诉人还有其他近百名购房者。被上诉人在这八年的时间不向上诉人主张权利，与情理不符、与常理不符、与社会一般人的交易习惯和社会认知不符。二、上诉人作为团购方的组织者已经把包括被上诉人在内的所有团购房的购房款和初装费交给中大公司。根据协议约定，被上诉人仍应予中大公司签订购房合同，并由中大公司为其办理房屋手续。上诉人在组织团购这一过程中没有从中获利，也不具备房屋开发和销售的资质，不能与被上诉人签订房屋买卖合同及办理房屋备案手续。根据新安县公安局新城派出所出具的证明，结合社会一般人的生活常识和交易习惯可知，上诉人已将所有购房户的购房款及装修保证金等费用全额交付给中大公司，上诉人方可从中大公司取得团购房屋的钥匙，随后上诉人将钥匙交给购房人。被上诉人拿到房屋钥匙后至2013年1月30日该房屋首次登记在荣玲珍名下之前，有着充足的时间与中大公司签订合同并办理房屋过户手续，由于被上诉人自身原因未能及时签订合同及办理房屋过户手续。中大公司违反协议约定，擅自将房屋一房二卖出售给吕小委，备案给荣玲珍，系违约方，应对被上诉人承担违约责任。三、在一审法院查明案件事实中认定宋小凡作为具体经手人，出庭作证已经证明将房屋钥匙交给了刘小江，所有的购房户都没有签订书面的交接手续，况且目前没有一家因为没有收到房屋而向上诉人主张权利。原审既然已经认定了交房，但又认为被上诉人未实际占有居住，上诉人未实际交房，判决相互矛。四、对于上诉人出示的证据，即新安县公安局新城派出所2019年3月21日出具的证明，原审法院判决书中只字未提对该证据是否采信或者不予采纳的理由，也没有表述。当庭上诉人也要求调取当时公安局出具的视频资料，但是一审法院没有调取，也没有向代理人出具调查令。五、即便按照原审法院的观点和查明的事实，被上诉人在2007年到2010年交款，在2018年起诉已经超过了法定的诉讼时效。刘小江辩称：请求驳回上诉人的上诉请求。理由如下：1、上诉人收到我方购房款及其他费用。本案中无论是买卖关系，还是委托关系，上诉人均没有尽到相应的义务，应当退回我方缴纳的各种费用并赔偿我方的损失。2、上诉人没有向我方交付房屋，也没有向我方交付房屋的钥匙。根据一审法院的调查，刘雷锋供述，中大公司法定代表人甄齐彪将钥匙交给了刘小伟，同时法庭还调查第三人从中大公司购买房屋的价格为每平方1200元。根据一审法庭调查的事实，可以证明中大公司赚取了差价，没有将房屋交付给我方。中大公司未答辩。刘小江向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.请求判令被告返还原告购房款162079元，并支付其利息101162.64元（利息按银行同期贷款利率计算至2018年3月7日，剩余利息计算至所有房款还清之日止）；3.请求被告赔偿原告房产升值的差价部分损失（数额等法院委托的鉴定机构出具鉴定评估报告之后依法追加）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年6月15日，中大公司与美迪雅公司签订《购房协议》，约定：“为加快新安县城区建设，改善广大人民群众居住条件，洛阳中大房地产开发有限公司（甲方）与洛阳美迪雅公司有限公司（乙方）就购买滨湖新城住房一事，经双方友好协商，达成以下协议：1、甲方以1-6层均价950元/平方米售给乙方滨湖新城住房100套，面积及户型见附表；2、协议签订后，乙方预付给甲方购房款300万元，待工程开工后施工基础时再付购房余款50%，一层封顶后，付清余款；3、甲方在乙方付清房款后，与住户签订购房合同；4、甲方在工程交工后半年内，负责为乙方办好房产证；5、工程进度：开工日期2007年6月15日交工日期2008年4月15日；6、逾期交房按违约处理，违约金按国家规定执行。”协议签订后被告美迪雅公司开始组织本单位员工报名参与团购房屋，因报名员工不足，原告刘小江作为非单位员工报名参与团购，于2007年6月14日向被告美迪雅公司缴纳购房款35000元，并由被告向其出具《收据》一张，载明：“134㎡四楼”；2007年11月7日、2007年12月27日，原告刘小江再次分别向被告美迪雅公司缴纳二期房款55000元、三期房款51362元，并由被告分别出具《收据》；2009年7月21日，刘小江向被告美迪雅公司缴纳购房款10000元，被告出具的《收据》载明“2-1-301”，以上四份收据经手人均为宋晓凡。综上，刘小江缴纳购房款共计151362元。2010年4月20日，原告刘小江向被告美迪雅公司缴纳垃圾清理费、煤气初装费、暖气初装费、物业管理费（预交六个月）、施工管理费、装修保证金共计7932元，并由被告分别出具《收据》，收款人均为宋晓凡。案涉房屋（房屋代码：2-1-301，面积158.9㎡）已于2013年1月31日在新安县房地产权交易监理所办理商品房预售合同备案，登记在荣玲珍名下；现居住人为刘雷锋。宋晓凡系美迪雅公司办公室工作人员，在房屋团购过程中系收齐房款、合同、交付房屋钥匙等事项的具体经手人。宋晓凡出庭作证时称：购房户交房款时均系与中大公司签订合同，美迪雅公司仅负责收齐后交至中大公司，后中大公司称审核加章后才能返还，但后来却一直未返还；中大公司委托美迪雅公司代收购房户垃圾清理费、煤气燃气费等的同时交付了团购房钥匙，在交付过程中未要求购房户签名或签订其他书面手续；案涉房屋面积及位置的变更系刘小江与中大公司甄奇彪沟通协商的结果，刘小江将补交的1万元交至美迪雅公司，变更相关书面手续由刘小江持有；美迪雅公司已将全部团购房款及相关费用（包括案涉房屋）交至中大公司，并将全部团购房屋钥匙交付给购房户。2019年3月29日，河南省高级人民法院作出（2019）豫民申1149号民事裁定书，查明：“美迪雅公司与中大公司虽然签订了《购房协议》，但该协议约定由中大公司在美迪雅公司付清房款后与住户签订购房合同。…因此，该《购房协议》应是团购房屋的基础性协议，美迪雅公司是团购房屋的组织者，购房户购买房屋仍应与开发商签订商品房买卖合同…”。一审法院认为：本案中，被告美迪雅公司与第三人中大公司签订《购房协议》从中大公司处团购房屋，但根据庭审查明的事实，美迪雅公司不存在买卖房屋的意思表示，且也无证据证明美迪雅公司在团购过程中获利，原告主张被告在房屋团购过程中加价销售并获利，但庭审查明被告美迪雅公司在向中大公司支付团购房屋首付款300万元后加价50元/㎡系因团购前期报名人数不足，为弥补因借贷垫付购房款的利息损失而采取的措施，不能证明美迪雅公司因此获利，故美迪雅公司仅为房屋团购事项的组织者，系受购房户和中大公司双方委托，代为收取购房款及相关费用并交付房屋，促使该房屋买卖合同成立并完全履行，协助购房户办理房屋登记等。庭审中查明刘小江已向美迪雅公司支付购房款及相关费用共计159294元，美迪雅公司作为房屋买卖合同的受托方，应忠实履行受托义务。本案中，原告刘小江未能与第三人中大公司签订房屋买卖合同并办理登记，亦未实际占有居住，被告也未能举证证明其在委托代理关系中已完全履行代为收取并转交购房款及相关费用、交付房屋钥匙、促使房屋买卖合同成立并办理登记等相关义务，故该院认为被告作为受托人未完全履行受托义务，完成受托事项，使原告缴纳购房款后案涉房屋一直未交付，且现由他人占有居住，致使合同目的不能实现，其应对原告承担违约责任。现原告要求被告返还已付购房款等费用并赔偿损失的请求予以支持。原告要求的利息应以159294元为基数，自原告交付房款之日即2007年6月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。给原告造成的损失，综合考虑本案争议房屋周边房产市场均价、合同解除原因、未能交付房产现状价格等因素，酌定被告赔偿原告损失5万元。第三人中大公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、抗辩的权利，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告洛阳美迪雅瓷业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘小江返还购房款、垃圾清理费等各项费用共计159294元及利息（利息以159294元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2007年6月14日起计算至上述费用实际返还之日止）；二、限被告洛阳美迪雅瓷业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘小江赔偿房屋升值的差价损失5万元；三、驳回原告刘小江的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5248元，由被告洛阳美迪雅瓷业有限公司负担。经审理查明：2019年3月21日，新安县公安局新城派出所出具证明，主要内容为潘斐报警称其家属在2009年购买滨湖新城2号楼1单元3楼东户房屋，其一直没有到房子查看，现到房子查看，发现该房屋已被装修，并且有人在居住。民警询问居住人刘雷锋后，现场告知双方属于房产纠纷，公安机关不予受理。本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。本院认为:本案中，美迪雅公司受购房户和中大公司双方委托，作为房屋团购事项的组织者，其负有代为收取购房款及相关费用并向购房户交付房屋，促使该涉案房屋买卖合同成立并协助购房户办理房屋登记，使得合同得以完全履行的义务。美迪雅公司上诉称已经向刘小江履行交付房屋钥匙的义务，因其出庭证人宋晓凡系其公司工作人员，该证人证言与美迪雅公司存在利害关系，其证言证明效力较弱，刘小江对此说法亦不不认可。美迪雅公司提交的新安县公安局新城派出所出具的证明中并无明确说明刘小江家属持房屋钥匙到涉案房屋查看，美迪雅公司所举证据不能达到高度盖然性的证明标准，故美迪雅公司在无其他有效证据佐证的情况下,不能证明其已经完成委托工作。美迪雅公司作为房屋买卖合同的受托方，已经收取刘小江缴纳的相关费用，应忠实履行受托义务，因其提交的证据不足以证明其完全履行受托义务，完成受托事项，且涉案房屋由他人占有居住，其应对刘小江承担违约责任。原审根据本案情况认为美迪雅公司应承担返还购房款、垃圾清理费等共计159294元及利息并赔偿刘小江房屋升值差价损失5万元，判决并无不当。但原审判决对利息的计算时间、计算标准等处理不当，本院对此予以纠正。关于美迪雅公司所提的诉讼时效问题，因其在一审未提诉讼时效抗辩,依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩,在二审期间提出的,人民法院不予支持。”的规定,对其关于刘小江的诉请已超过诉讼时效期间的上诉主张,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省新安县人民法院（2020）豫0323民初2755号民事判决第三项；二、维持河南省新安县人民法院（2020）豫0323民初2755号民事判决第二项；三、变更河南省新安县人民法院（2020）豫0323民初2755号民事判决第一项为：洛阳美迪雅瓷业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘小江返还购房款、垃圾清理费等各项费用共计159294元及利息（2007年6月14日至2007年11月6日期间的利息以35000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2007年11月7日至2007年12月26日期间的利息以90000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2007年12月27日至2009年7月20日期间的利息以141362元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2009年7月21日至2010年4月19日期间的利息以151362元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2010年4月20日至2019年8月19日期间的利息以159294元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至实际履行之日的利息以159294元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回刘小江的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持原判。二审案件受理费4439元，由上诉人洛阳美迪雅瓷业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  王 睿审判员  衡宏波二〇二一年三月八日书记员  邱云静