辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终792号上诉人（执行案外人、原审原告）:李秀琴，女，1963年X月X日出生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：王宽永，辽宁昭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亮，辽宁昭明律师事务所实习律师。被上诉人（申请执行人、原审被告）：大连农村商业银行股份有限公司龙王塘支行，住所地大连市旅顺口区。负责人：陈欣美，该行行长。委托诉讼代理人：侯瑞品，辽宁澄宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肖旸，辽宁澄宇律师事务所律师。被上诉人（被执行人、原审被告）：大连海珠花园有限公司，住所地大连高新技术产业园区。法定代表人:刘世颢，该公司总经理。上诉人李秀琴因与被上诉人大连农村商业银行股份有限公司龙王塘支行（以下简称“农商银行龙王塘支行”）、大连海珠花园有限公司（以下简称“海珠花园公司”）执行异议之诉纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李秀琴上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除对位于大连市旅顺口区车库的查封，并停止对该车库的评估、拍卖，或将本案发回重审；3.被上诉人承担本案诉讼费及相关费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，未审查抵押是否办理抵押登记及抵押登记是否已注销。被上诉人于2013年9月27日取得抵押他项权证(编号：大房他证旅抵字第××号)。上诉人通过向大连市不动产登记中心旅顺口分中心查询未查询到该抵押登记的任何信息，说明被上诉人未办理抵押登记，或办理抵押后已将该抵押登记注销。二、一审法院混淆了借款合同、抵押合同。腾退案件所依据的是2015年12月25日双方签订的借款合同(借款编号：MCON201512250001396)，抵押合同(编号：SUNC201512250002454)，上述借款合同及抵押合同已被(2018)辽0293民初2685号民事调解书确认。而被上诉人一审提交的证据，抵押他项权证所依据的最高额抵押合同(编号：大农商甘2013年最高抵字第1100005号)，该抵押合同担保期间为2013年9月26日至2015年9月25日期间，该贷款已还清。故被上诉人于2013年9月27日取得抵押他项权证与本案无关联。三、被上诉人是在上诉人购买房产后进行的抵押及查封，故应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定终止对案涉车库的执行。上诉人通过向大连市不动产登记中心旅顺口分中心调查，案涉车库抵押系2014年10月31日设立，抵押期限为2014年10月30日至2015年10月29日，人民法院首次查封时间为2018年10月26日，期限为2018年10月26日至2021年10月26日。案涉车库虽登记在被上诉人海珠花园公司名下，但案涉车库系上诉人从被上诉人海珠花园公司处购买，购买时已交付上诉人且使用至今，上诉人系该车库的所有权人，该车库查封及抵押均在上诉人购买之后。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，人民法院应终止对案涉车库的执行。故一审法院认定事实错误，从而适用法律错误，请求二审法院查清事实后依法改判或发回重审。农商银行龙王塘支行辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。主要理由：一、案涉车库自2008年10月29日起至今，始终在被上诉人农商银行龙王塘支行处抵押，且已经生效法律文书确认，被上诉人农商银行龙王塘支行对案涉车库享有优先受偿权。上诉人提交的房屋产权证上记载了历次办理抵押登记的信息。二、李秀琴购买案涉车库的真实性存疑。具体理由为：1.李秀琴仅提供了收据，不是正式的购买车库的发票，而且没有任何支付20万款项的银行凭证予以佐证。2.李秀琴的购买车库协议文本整个文书不满一页纸，不符合产权车库买卖的正规文本要求，真实性存疑。3.李秀琴称其2014年购买案涉车库，但是未办理任何的商品房备案登记以及预告登记等备案登记手续，至今长达六年的时间里不积极协调办理过户手续，李秀琴存在重大过错。4.李秀琴所主张的价格不合理。2013年案涉车库抵押评估值仅为11万元，而李秀琴主张购买价格为20万，不符合当时的市场价格以及案涉车库位置较为偏远的实际情况。5.李秀琴提供的电费缴费单据均系2020年的，且未体现是案涉车库的电费。另外,部分票据的名字也不是李秀琴的，不能证明案涉车库一直由李秀琴占有使用。三、案涉车库系登记在开发商海珠花园公司名下，该公司为案涉车库所在小区的开发企业，因此本案不适用于上诉人主张的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，而应当适用第29条，李秀琴应该作为商品房消费者提出异议，对此具体法律适用问题《九民纪要》第125条至127条有明确的规定。四、李秀琴不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的全部条件，不享有足以排除强制执行的民事权益。海珠花园公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。李秀琴向一审法院起诉请求：一、解除对位于大连市旅顺口区车库的查封，并停止对该车库的评估、拍卖;二、被告承担本案诉讼费及相关费用。一审法院认定事实：被告农商银行龙王塘支行与被告海珠花园公司、刘世颢、阎军、汤兰金融借款合同纠纷案件的审理及执行情况。一审法院于2018年12月11日作出（2018）辽0293民初2685号民事调解书：一、海珠花园公司于2019年3月11日前偿还被告农商银行龙王塘支行借款本金6,359,999.92元及至实际还款之日止的利息（包括罚息、复利，截至2018年9月20日合计1,537,379.87元），暂计算本息合计7,897,379.8元；二、被告农商银行龙王塘支行对被告海珠花园公司提供的抵押物享有优先受偿权（抵押物为位于大连市旅顺口区海珠花园的四处房产及十四处车库，权证号大房权证旅单字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）；三、刘世颢、阎军、汤兰对被告海珠花园公司的上述全部债务承担连带清偿责任。在诉讼过程中，农商银行龙王塘支行申请对上述抵押物进行诉讼保全。一审法院于2018年10月26日裁定查封被告海珠花园公司名下坐落于大连市旅顺口区（所有权权证号：200606183号）车库。2019年4月16日，农商银行龙王塘支行就上述案件向一审法院申请强制执行。2019年11月20日，一审法院发出公告，责令海珠花园公司、刘世颢、阎军、汤兰于三十日内将案涉抵押车库腾空，一审法院将依法拍卖案涉抵押车库。案涉车库坐落于大连市旅顺口区，建筑面积28.11平方米，登记的所有权人为大连海珠花园有限公司，权证号为大房权证旅单字第××号。申请执行人农商银行龙王塘支行于2013年9月27日取得抵押权他项权利证（编号：大房他证旅抵字第××号），载明案涉车库他项权利人为大连农村商业银行股份有限公司龙王塘支行，他项权利种类为抵押，债权数额40,000元。该抵押至今仍未注销。2014年9月17日，李秀琴（乙方）与海珠花园公司（甲方）签订《购买车库协议》，约定乙方购买甲方F11号车库，车库面积28.11平方米，售价200,000元，甲方负责办理产权过户事宜，乙方负责协助甲方办理……。海珠花园公司于2014年9月25日出具金额为200,000元的收据。一审法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中，案涉被查封的车库登记在被执行人海珠花园公司名下。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，本案申请执行人对执行标的依法享有抵押权。因此，一审法院当前对案涉车库采取查封、拍卖的执行行为并未违反相关法律规定。据此，原告的诉讼请求并无充分的法律依据，一审法院不予支持。被告海珠花园公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提供书面答辩意见或证据，应当视为放弃答辩和举证的权利，应承担相应的不利后果。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告李秀琴的全部诉讼请求。案件受理费4300元，公告费600元，共计4900元，由原告李秀琴负担。二审中，上诉人李秀琴未提交新证据，被上诉人农商银行龙王塘支行提交了（1）产权证，证号为大房权证旅单字第××号，拟证明案涉车库的基本信息以及6次办理抵押登记信息，其中最早是2008年10月29日设定的抵押，当时的抵押权人是被上诉人的前身，旅顺口区农村信用合作联社龙王塘信用社；（2）他项权证，证号是大房他证旅抵字第××号，拟证明案涉车库的抵押登记情况。本院组织双方当事人进行质证，上诉人李秀琴当庭表示对前述证据的真实性无异议，庭后又提交书面意见称对产权证及记载抵押信息的真实性有异议。对于前述两份证据，本院认为，因李秀琴及农商银行龙王塘支行均向本院提交申请，要求到大连市不动产登记中心旅顺口分中心调查案涉车库产权证的真实性以及首次抵押查封情况，本院向该中心作出律师调查令。2021年2月20日大连市不动产登记中心旅顺口分中心出具四页证据材料，其中抵押信息明细中记载案涉车库共有6次抵押信息（4个已注销，2个仍有效）。该6次抵押信息与被上诉人农商银行龙王塘支行提交产权证中记载的抵押信息完全一致。故本院对前述证据的真实性及证明事项均予以采信。本院经审理，一审判决除“该抵押至今仍未注销”一节事实认定有误，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院补充查明：海珠花园公司于2006年11月13日取得案涉车库的产权证（证号：大房权证旅单字第××号产权证）。后海珠花园公司对案涉车库办理了六次押抵登记，分别如下：（1）2008年10月29日设定抵押权，权利人为大连市旅顺口区农村信用合作社联社龙王塘信用社，权利价值为1万元，约定期限为1年，注销日期为2009年9月7日；（2）2009年9月7日设定抵押权，权利人同上，权利价值同上，约定期限为2年，注销日期为2011年9月9日；（3）2011年9月9日设立抵押权，权利人为大连甘井子农村合作银行龙王塘支行，权利价值同上，约定期限同上，注销日期为2013年9月22日；（4）2013年9月26日设定抵押权，权利人为本案被上诉人农商银行龙王塘支行，权利价值为4万元，约定期限同上，注销日期为2014年11月3日；（5）2014年10月30日设定抵押权，权利人同上，权利价值同上，约定期限为1年，未有注销时间；（6）2015年12月2日设定抵押权，权利人同上，权利价值同上，约定期限为10个月25天，未有注销时间。另查明，大连市旅顺口区农村信用合作社联社龙王塘信用社，后更名为大连甘井子农村合作银行龙王塘支行，2012年再次更名为大连农村商业银行股份有限公司龙王塘支行，即本案农商银行龙王塘支行。本院确认上述事实有大房权证旅单字第××号产权证、大房他证旅抵字第××号他项权证、大连市不动产登记中心旅顺口分中心出具四页证据材料、关于龙王塘支行名称变更的情况说明、中国银行业监督管理委员会大连监管局文件、询问笔录及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，依据已查明的事实，案涉车库自2008年10月29日设定的第一次抵押权，该抵押权于2009年9月7日注销同日又设定第二次抵押权，第二次抵押权于2011年9月9日注销的同日设定第三次抵押权，第三次抵押权于2013年9月22日注销，2013年9月26日设定第四次抵押权，第四次抵押权于2014年11月3日注销，第五次抵押权于2014年10月30日设定，第六次抵押权于2015年12月2日设定，后两次抵押权至今未注销。六次抵押权均已办理抵押权登记且抵押权人均系农商银行龙王塘支行。即案涉车库自2008年至今一直被设定抵押权且均已办理抵押权登记。在此情况下，即使李秀琴提交的主要证据，即其与海珠花园公司于2014年9月17日签订的购买车库协议书及20万元收据系真实的，但是由于李秀琴购买当时案涉车库已被设定抵押权且生效法律文书（2018）辽0293民初2685号民事调解书已确定农商银行龙王塘支行对案涉车库享有抵押权优先受偿权。因此，一审判决以此为由驳回李秀琴诉请解除案涉车库的查封，并停止评估、拍卖，有事实和法律依据，本院依法予以维持。关于李秀琴上诉称其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应终止对案涉车库的强制执行一节，本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条及第二条规定，已经交付全部或者大部分款项的商品房消费者有权对抗抵押权，此举是为了保护消费者生存权作出的例外规定，该批复文件中涉及的商品房消费者应当仅限于向房地产开发企业购买商品房的消费者购房人。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定并非关于保护商品房消费者生存权和居住权作出的例外规定，故该条规定不适用本案。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了商品房消费者物权期待权的保护条件。然而，如前所述，本案被查封的标的物系车库，并非用于生存居住的房屋，即李秀琴对案涉车库的权利情形不符该法第二十九条规定。因此，李秀琴诉请解除对案涉车库的查封，并停止对该车库的评估、拍卖，于法无据，本院不予支持。此外，李秀琴在二审庭后提交调取证据申请书，称供电公司只能打印最近两年交纳的电费凭证，故申请人民法院到供电公司核实电费交纳情况以及向案涉车库所在物业公司和邻居调查李秀琴占有使用情况等一节，本院认为，李秀琴调取前述证据拟证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，然而，该条规定不适用于本案，前有详述，此处不再赘述。因此，李秀琴申请调取的前述证据，不影响本案处理，本院不予准许。综上所述，上诉人李秀琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人李秀琴负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年三月十日书记员  钟梓瑞