辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2300号上诉人(原审原告)：梁倩，女，1982年10月27日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：常小溪，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓轩，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：中海地产（沈阳）有限公司，住所地沈阳市和平区南堤西路**。法定代表人：张智超，公司董事长。委托诉讼代理人：金兆成，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人梁倩因与被上诉人中海地产（沈阳）有限公司（以下简称“中海公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁倩上诉请求：1.撤销一审民事判决书，改判支持上诉人一审全部诉讼请求;2.一、二审的案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为“原告因涉诉房屋的学区问题，未能在约定时间内签订买卖合同，而原、被告签订的《商品房认购协议书》并未就学区问题进行约定”的裁判意见在认定事实与适用法律方面均存在错误。一、一审法院未能正确理解与适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“不可归责于当事人双方的事由”的规定依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同司法解释》）第四条之规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。在司法实践中，“不可归责于双方当事人的事由”通常做扩张解释，主要分为以下两种情形：一是由于不可抗力和其他当事人意志以外的因素导致商品房买卖合同未能签订。如因国家金融政策或是银行内部政策发生重大变化导致无法办理按揭贷款的；二是由于双方当事人均无违约行为，只是就有关条款或协商不一致。如买卖双方在商品房的认购、预购等协议中未约定的内容，在签订正式商品房买卖合同时经磋商无法达成一致的，只要一方当事人就商品房买卖合同的签订事项进行了诚信磋商，对于订购协议中没有提到的条款，若双方不能达成一致，则可视为“不可归责于双方当事人的事由”。二、本案双方未能签订《商品房买卖合同》的事由不可归责于上诉人第一，按照认购书第二条的约定，中海公司应当在上诉人签署认购书时就向上诉人出示合同文本，而根据上诉人一审时提交的通话录音证据可知，中海公司工作人员在上诉人签署认购书时声称买受人不支付首付款就不能看正式合同文本，导致上诉人无法了解《商品房买卖合同》的具体内容，这是导致本案纠纷的根本原因；第二，上诉人为了购买案涉房屋准备了相关的购房资金，并多次前往售楼处进行现场沟通，说明上诉人为购买案涉房屋和签署合同进行了诚信磋商，是在磋商过程中中海公司工作人员才首次出示合同文本；第三，双方在准备签订商品房合同过程中，在对包括所购房屋所处学区问题在内的多个与房屋具体情况有关的事项进行进一步协商时，未能达成一致意见，因此，不存在上诉人违反认购书约定的情况。第四，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人应对反驳对方诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。本案中，中海公司一审时也未能提交任何证据证明未签订《商品房买卖合同》的原因在于上诉人一方，但一审法院却对上诉人提供的录音证据视而不见，根本不在判决中进行提及。三、从全国以及沈阳本地的同类案件判例情况看，本案一审判决的内容与沈阳本地其他法院的做法完全相反上诉人在一审过程中已经向一审法院提供了多个一审法院本身以及沈阳本地多个法院对同类案件的审判案例，在其他同类案件中，各个法院均支持认购书签约人退还定金的诉讼请求，本案一审法院本身也有多个同类判例，但是，一审判决仍然拒不支持上诉人的诉讼请求，这种偏颇的做法令人无法信服判决的公正性。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。中海公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。上诉人行为不符合司法解释第四条规定，认购协议中约定三日内交付首付款并签订《商品房买卖合同》，但是上诉人并未履行该项义务。并且，上诉人在约定交款时间后，才针对学区问题与我方进行所谓协商，该协商并非是对原合同内容进行的协商，而是额外提出的无理要求，不是上诉状中所述诚信磋商。上诉人主张依据司法解释第四条规定退还定金的理由不符合，一审法院驳回诉讼请求应予维持。梁倩向一审法院起诉请求：1.判令被告返还定金20000元及利息（自2019年9月23日起，以20000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际给付之日）；2.判令本案的诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：2019年7月7日，原告（买方、乙方）梁倩、被告（卖方、甲方）中海地产（沈阳）有限公司签订《商品房认购协议》，约定买方认购卖方中海和平之门项目的商品住宅（销售楼层11层（5期2区）1单元3202号房），建筑面积165.42平方米，本物业总成交价为3298940元，单价每平方米19942元。签订本认购协议时，买方应向卖方支付定金20000元。自签订本认购协议之日起3日内，即2019年7月10日前，双方于本项目售楼处正式签订《商品房买卖合同》。卖方应按约定交纳各项款项，若买方延期缴款，卖方有权单方解除本认购协议且定金不予退还。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，卖方无需书面通知买方，可另行出售该商品房。同日，原告梁倩向被告中海地产（沈阳）有限公司支付定金20000元，被告中海地产（沈阳）有限公司向原告开具收款收据。现原告因涉诉房屋的学区问题，要求被告返还定金及利息，起诉至法院。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵守诚信原则，恪守履行。《商品房认购协议书》约定，如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还。原告因涉诉房屋的学区问题，未能在约定时间内签订买卖合同，而原、被告签订的《商品房认购协议书》并未就学区问题进行约定，现原告请求的返还定金及利息，缺乏事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：驳回原告梁倩的诉讼请求。案件受理费300元（原告已预交），由原告梁倩负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《商品房认购协议书》合法有效。上诉人诉请被上诉人返还定金及利息，应当举证证明被上诉人违约导致无法签订《商品房买卖合同》，或者符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“不可归责于当事人双方的事由”情形。对于上诉人提出被上诉人未提供《商品房买卖合同》文本，导致上诉人无法了解合同内容的上诉主张。双方签订的《商品房认购协议书》注明售楼现场公示《商品房买卖合同》、补充协议、物业合同等法律文件。上诉人提交的录音内容，上诉人提出不交首付款不给看备案合同，其不知道合同内容中有很多不利因素等，被上诉人售楼员并未认可，提出购房前出示过合同文本，包括备案合同附加页。因此，上诉人提出的上诉主张现有证据不能证明。对于上诉人提出双方对学区问题在内多个房屋具体情况经协商未能达成一致意见，构成“不可归责于双方当事人的事由”的上诉主张。上诉人提交的录音内容，上诉人与被上诉人售楼员协商如何还贷支付首付款过程中，上诉人并未以学区问题提出无法签订《商品房买卖合同》。此后，上诉人在录音中提出能否保证学区，被上诉人售楼员陈述购房前已明确告知学区以教育局文件为准，且上诉人丈夫在场表示从自住和投资两方面考虑购房等。据此，双方签订认购协议书过程中，虽然上诉人提出过学区问题，但是被上诉人售楼员做出解答，并不存在双方没有沟通，或者被上诉人未履行承诺等情形。因此，上诉人提出的学区问题，不能构成“不可归责于双方当事人的事由”。另，上诉人提交案例检索材料，提出同类案件支持上诉人请求。本院认为，上诉人提交的多份判例购房人和开发商协商签订合同的过程，购房人诉请主张及提交证据与本案情况并不相同，故其他案件的裁判观点和结果不必然作为本案依据，并不是购房人提出学区问题与被上诉人未能达成一致，就构成“不可归责于双方当事人的事由”。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人梁倩负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二一年三月八日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。