河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2396号上诉人（原审原告、执行案外人）：河南省明瑞置业有限公司。法定代表人：王献军，董事长。委托诉讼代理人：范高成，河南格森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘傲，河南格森律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：万国语。委托诉讼代理人：尚晶晶，河南元慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：贺华。上诉人河南省明瑞置业有限公司因与被上诉人万国语、贺华案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初13009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人河南省明瑞置业有限公司的委托诉讼代理人范高成、刘傲、被上诉人万国语的委托诉讼代理人尚晶晶、被上诉人贺华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省明瑞置业有限公司上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初13009号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人提交的不动产登记信息显示，被上诉人贺华购买涉案房屋后仅办理了预告登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现，但预告登记权利人并不因此取得预告登记房屋的所有权。涉案房屋的所有权人仍为上诉人，一审法院未支持上诉人关于涉案房屋所有权确权的诉请，系事实认定不清。二、人民法院对涉案房屋进行查封，所查封的是被上诉人贺华对涉案房屋基于《商品房买卖合同》享有的合同请求权。只有在涉案房屋登记在被上诉人贺华名下后，被上诉人万国语才有权对该房屋进行拍卖、变卖以实现其债权。一审法院未支持上诉人的诉请，将合同债权优先于先成立的物权进行保护，系适用法律错误。万国语辩称，一、2017年4月7日上诉人与被上诉人贺华签订《商品房买卖合同》后，被上诉人贺华支付全部购房款，至此涉案房屋的实际所有权应归属于被上诉人贺华，并非上诉人。根据合同约定，在被上诉人贺华支付完毕房款后，上诉人应将涉案房屋产权办理至被上诉人贺华名下，上诉人强行将涉案房屋登记在自己名下，属于严重违约行为。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条的规定，上诉人所依据的不动产权证系违法取得，不应发生效力。被上诉人贺华于2017年12月11日办理了涉案房屋的预告登记，系预告登记权利人，则对该房屋享有物权期待权。二、根据民法典第二百二十一条的规定，上诉人在明知涉案房屋预告登记在被上诉人贺华名下且该房屋处于预查封状态的情况下，于2018年4月9日办理不动产权证，系瑕疵取得。三、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，鉴于被上诉人贺华与上诉人签订了《商品房买卖合同》且支付了全部购房款，则该房屋的所有权人应为被上诉人贺华。法院对涉案房屋进行预查封，效力等同于查封，那么法院对该房屋进行拍卖、变卖符合法律规定。贺华辩称，一审判决不合理，被上诉人贺华支付了首付款。河南省明瑞置业有限公司向一审法院起诉请求：1、停止对郑州市××区××楼××单元××17房屋[不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0××××2号]的拍卖并确定该房屋的所有权为原告所有；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：万国语于2018年1月9日向该院申请财产保全，该院于当日作出（2018）豫0105财保64号民事裁定，裁定：冻结贺华银行存款249万元或者查封其相应价值的其他财产。2018年1月10日，该院向郑州市国土资源局送达民事裁定书及执行裁定书，将涉案房产予以查封。万国语诉贺华民间借贷纠纷一案，在审理过程中，经该院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、贺华于2018年9月20日前归还万国语借款本金150万元及利息30万元；二、如贺华按照上述约定支付上述款项，万国语自愿放弃其他诉讼请求，双方就该笔借款再无任何纠纷；三、如贺华逾期支付上述款项，利息按照99万元支付（以150万元本金为基数，自2015年3月20日起，按月息2%计算至2017年12月21日止），且万国语有权就未还借款本金及利息一并申请强制执行；四、案件受理费26720元，减半收取13360元，保全费5000元，由万国语负担13360元，贺华负担5000元。该院于2018年7月18日作出（2018）豫0105民初10741号民事调解书对上述协议予以确认。该调解书已于2018年7月25日发生法律效力。案件进入执行程序后，执行案号为（2018）豫0105执11769号。2018年12月3日，该院作出（2018）豫0105执11769号执行裁定，裁定：限被执行人贺华于裁定生效后三日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，该院将依法评估、拍卖名下位于都江堰市玉堂镇铁军路588号2栋1单元7楼701号（合同备案号：95570）和位于××区××楼××单元××17[登记证明号：豫（2017）郑州市不动产证明第025××3]的两套房屋。案件执行过程中，原告向该院提出执行异议，请求中止拍卖涉案房产。经审查，该院于2020年6月19日作出（2020）豫0105执异318号执行裁定，裁定：驳回原告的异议请求。原告不服，提起本案诉讼。另查明，原告河南省明瑞置业有限公司提交的不动产登记资料查询结果证明显示：不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0××62号，产权人：河南省明瑞置业有限公司（9××××××××Q），坐落：××区××楼××单元××17，面积：153.18平方米。预告信息：2017年12月11日预售商品房买卖预告登记，豫（2017）郑州市不动产证明第0××××3号，权利人：贺华；抵押信息：无抵押信息；查封信息：2018年1月10日由郑州市金水区人民法院预查封，预查封文号：（2018）豫0105财保64号，查封期限：2018年1月10日至2021年1月9日；2019年7月31日由河南省郑州市金水区人民法院预查封，预查封文号：（2019）豫0105执13108号，查封期限：2019年7月31日至2022年7月30日。原告提交的不动产权证书显示：登记时间2018年4月9日，豫（2018）郑州市不动产权第00××62号，权利人：河南省明瑞置业有限公司；共有情况：单独所有；坐落：××区××楼××单元××17；面积：共有宗地面积177273.31㎡/房屋建筑面积153.18㎡。再查明，被告贺华已向原告支付全部购房款，涉案房屋尚未交付被告贺华使用。中国建设银行股份有限公司河南省分行以贺华、河南省明瑞置业有限公司为被告提起诉讼，诉请：1、贺华偿还中国建设银行股份有限公司河南省分行贷款本金1261750元(暂计算至2020年4月1日,2020年4月1日起至贷款本息全部还清之日止的利息及罚息等按合同约定计收)；2、中国建设银行股份有限公司河南省分行对位于××区××楼××单元××17号[预售商品房买卖预告登记号:豫（2017）郑州市不动产证明第0××3号]的拍卖房产依法享有受偿权,受偿的范围包括本息、罚息、案件受理费、保全费、评估费、拍卖费、公告费等实现债权的费用；3、河南省明瑞置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用等由贺华、河南省明瑞置业有限公司承担。该院于2020年6月9日立案，经审理后于2020年8月25日作出（2020）豫0105民初8109号民事判决，判决：一、贺华于判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司河南省分行借款本金1243375元（利息及罚息按合同约定自2020年7月7日起至贷款本息全部清偿之日止）；二、河南省明瑞置业有限公司对判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任，河南省明瑞置业有限公司承担保证责任后，有权向被告贺华追偿；三、驳回中国建设银行股份有限公司河南省分行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4878元、保全费3498元，由贺华、河南省明瑞置业有限公司负担。一审法院认为，被告贺华购买原告河南省明瑞置业有限公司坐落于××××区××楼××单元××17的涉案房屋后，已经向原告支付了全部购房款并于2017年12月11日办理了预告登记，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。故该院对涉案房屋进行查封符合法律规定。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。涉案房屋于2017年12月11日办理预告登记，于2018年1月10日、2019年7月31日分别被该院预查封，查封期限分别截至2021年1月9日、2022年7月30日。原告提交的证据不能证明债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记的法律效力仍然存续，被告贺华享有物权期待权，原告提交的证据不足以停止对涉案房屋的拍卖，原告诉请确定该房屋的所有权为原告所有，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告河南省明瑞置业有限公司的诉讼请求。案件受理费26490元，由原告河南省明瑞置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：一、中国建设银行股份有限公司河南省分行诉贺华、河南省明瑞置业有限公司借款合同纠纷一案，河南省郑州市金水区人民法院作出的（2020）豫0105民初8109号民事判决生效后，中国建设银行股份有限公司河南省分行申请强制执行，该院立执行案号为（2020）豫0105执14165号。上诉人向该院交纳执行款1254819.47元[（2020）豫0105执行14165号]，中国建设银行股份有限公司河南省分行从该院领取以下执行款项：执行回款1226823.47元，执行费14918元，保全费5000元，案件受理费8078元。该院于2020年11月25日出具（2020）豫0105执14165号《结案通知书》，载明：关于中国建设银行股份有限公司河南省分行申请执行贺华、河南省明瑞置业有限公司借款合同纠纷一案，申请执行标的1251751元。经该院立案执行，现已全部执行完毕。至此，中国建设银行股份有限公司河南省分行申请执行的（2020）豫0105民初8109号民事判决书已全部执行完毕，现已结案。二、河南省明瑞置业有限公司诉贺华房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州市金水区人民法院受理后，所立案号为（2021）豫0105民初1324号，该案截至本案二审庭审时尚未审结。三、本院认定的其他事实同一审查明事实。本院认为，一、被上诉人贺华已与上诉人签订合法有效的《商品房买卖合同》，且基于该合同已将位于郑州市××××××楼××单元××17涉案房屋预告登记在被上诉人贺华名下，被上诉人贺华系预告登记权利人。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来该预告登记权利的实现。本案中，虽然涉案房屋不动产权证办理在上诉人名下，且上诉人已提起与被上诉人贺华有关房屋买卖纠纷的诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，但因该不动产权属登记系初始登记，且上诉人提起的该诉讼尚未审结，并无生效法律文书确认双方的《商品房买卖合同》予以解除，在此情况下，上诉人以该不动产权证作为权利依据要求排除强制执行，依据不足。二、鉴于上诉人作为保证人已向中国建设银行股份有限公司河南省分行代为清偿被上诉人贺华应承担的房贷本息及案件受理费、执行费、保全费等共计1254819.47元，使得涉案房屋的抵押权予以剔除，则上诉人代为清偿的1254819.47元可在涉案房屋拍卖、变卖价款中优先支付。综上所述，河南省明瑞置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26490元，由上诉人河南省明瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二一年三月一日书记员  胡文路