辽宁省大连市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽02民终1693号上诉人（原审原告）：孙德顺，男，1983年1月25日生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：王**西，辽宁君连（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢红娜，女，1990年1月20日生，汉族，现住大连市甘井子区。原审第三人：王丽，女，1960年6月1日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：傅德华（王丽的儿子），1986年8月12日生，汉族，住大连市中山区。上诉人孙德顺因与被上诉人卢红娜、原审第三人王丽返还原物纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初10294号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙德顺上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院对案件进行审理。事实和理由：一、一审审理范围错误。本案是基于不动产物权引发的诉讼，而非合同纠纷。孙德顺已经取得案涉房屋的不动产登记，在无相反证据的情况下，应当推定孙德顺已经取得案涉房屋的物权，享有物权的相应权能。一审法院将审查重点放在合同签订和履行方面，对合同效力和履行问题不作任何认定，超出了物权纠纷的审查范围。此外，卢红娜虽然对孙德顺与王丽之间的合同提出质疑，但没有证据证明其二人存在恶意串通、损害他人利益的行为。二、一审法院以刑事案件处理完毕作为另行起诉条件是错误的。卢红娜虽然向公安机关报案，但公安机关因未发现犯罪行为至今未予立案，且刑事报案涉及的合同与本案无关，一审法院不能以不相关未立案的刑事报案行为拒绝审理本案。三、虽然案涉房屋因所有权人更迭导致出现两份买卖合同，但法律及判例已经确定了多个合同存在情况下，已经取得不动产权登记的合同具有优先的履行效力。四、卢红娜对房屋的占有已经丧失了合法性。根据卢红娜陈述，其与原房主存在租赁关系在先，但其与原房主的租赁合同早已届满且未续签，同时卢红娜没有继续支付租金。在孙德顺取得案涉房屋所有权时，卢红娜已经不具备合法的租赁权，因此其无权继续占用使用案涉房屋。卢红娜辩称，不同意孙德顺的上诉请求，同意一审裁定。具体意见如下：一、一审审理范围正确。1.本案为原物返还纠纷，而非物权确权纠纷。卢红娜具有事实物权，享有事实物权人的权利。但孙德顺是否通过合理合法方式取得案涉房屋存疑，无法确认其是否具有案涉房屋的真实所有权。卢红娜比孙德顺先签订的合同，且早已实际入住。孙德顺没能及时查看房屋和占有房屋，却去办理了产权登记，属于恶意买受人，其权利不能优先于已经合法占有案涉房屋的买受人。孙德顺未要求卖方履行房屋交付义务，而在其取得物权登记后起诉卢红娜腾退房屋属恶意。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，对签订买卖合同的买受人已经履行部分合同义务的情况下，虽尚未取得合同标的物的所有权，但赋予了类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行的效力。2.孙德顺与大连鸿运房地产经纪有限公司恶意串通，骗取案涉房屋。孙德顺买房不看房，与通常交易习惯不符，其购买行为本身并非善意；孙德顺无法提供合理的房源信息；以每平方米10000元的价格购买案涉房屋比市场价格低近三成且无合理解释；对房款如何给付不能明确陈述；房屋所有权的转移异常迅速；对房屋交付使用情况不闻不问；孙德顺所称通过两个中介购买案涉房屋于情于理不符；提交的房屋过户手续涉嫌欺骗。二、卢红娜申请刑事复议后，公安机关已经作出撤销不予立案的决定书，目前案件在侦查阶段，不排除大连鸿运房地产经纪有限公司负责人成露伙同王丽、孙德顺等人存在诈骗嫌疑，卢红娜正在等待相应结果，希望通过合法途径解决案涉房屋纠纷。三、关于孙德顺提到的谁的买卖合同优先履行问题。卢红娜是和大连鸿运房地产经纪有限公司以及房产证上的所有权人合法签订的买卖合同，并且已经履行。而孙德顺提交的两份买卖合同，一份为逃税，一份为骗贷，两份合同极为简易，对首付款交付、房屋交付及后续打款信息均未标明。另，孙德顺和王丽均称无法提供和大连鸿运房地产经纪有限公司真实的交易合同，故二者有无真实买卖存疑。四、卢红娜系合法占有案涉房屋，是与原房主买卖房屋后交付所得，并非租赁期满未续租。卢红娜于2016年买下诉争房屋，王丽同意并协助办理产权过户，卢红娜取得和占有诉争房屋系基于与房主之间的房屋买卖法律关系，卢红娜系合法取得并有权占有诉争房屋。返还原物的前提条件是无权占有，孙德顺要求卢红娜返还诉争房屋没有事实和法律依据。另，孙德顺在交易过程中未认真核实房屋产权真实情况，存在明显过错；而且，房屋交易价格明显低于市场评估价格，转账资金不清，真伪不明。在孙德顺未按合同约定付清首付款的情况下即办理过户，不符合常理。孙德顺并非善意购房人，虽然其持有不动产权证书，但不能认定为房屋真实权利人，故应驳回孙德顺的诉讼请求。王丽述称，孙德顺的上诉请求与王丽无关，同意由法院依法裁判。孙德顺向一审法院起诉请求：1.被告向原告腾退坐落大连市甘井子区号房屋。2.判令被告向原告支付2019年5月10日至实际腾退之日期间的房屋使用费（每月5000元，以及水、电、燃气费、物业费）。一审法院认定事实：1.原告于2019年5月10日取得坐落大连市甘井子区、建筑面积为155.25平方米的房屋所有权登记（权证号00××0**）。关于如何取得房屋所有权，原告称系向第三人王丽购买。案涉房屋原登记于傅世文（2018年9月5日去世）名下，第三人基于继承及共有于2019年5月8日取得案涉房屋的权属登记。关于房屋买卖合同，原告第一次庭审中未提交购房合同，庭审后提交一份调取自大连市房地产档案馆的《大连市房地产买卖合同》（合同中甲方为王丽，乙方为孙德顺），其中记载案涉房屋的转让价款为500000元，付款方式为贷款，付款日期为2019年5月17日，同时约定双方同意于2019年5月17日由甲方将房屋正式交付给乙方，甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。第二次庭审后，原告另提交一份办贷款时存于银行的《房地产买卖契约》（甲方为王丽、乙方为孙德顺，手填签订日期为2019年3月15日），契约约定房款为1860000元。乙方由2019年4月30日前一次性给甲方，付款方式为现金+商贷，双方同意于2019年4月30日由甲方将上述房屋交付给乙方。除上述两份合同，原告未提交其他书面买卖合同，第三人则称有房屋买卖合同，但时间长了，不一定能找到。关于房屋价款，原告称房屋价款为1600000元，首付款为240000元，贷款为1360000元。原告明确其支付首付款的支付时间及金额分别为：①2019年3月27日、49750元、大连市嘉义名烟名酒商行、POS跨行；②2019年3月27日、25000元、大连市鹏锦机场服务公司、POS跨行；③2019年3月27日、41420元、银联商户；④2019年3月27日、45600元、银联商户；⑤2019年3月28日、42110元、大连市嘉义名烟名酒商行；⑥2019年1月19日、50000元、跨行转账给夏亮；⑦2019年1月20日、28000元、跨行转账给夏亮；⑧2018年9月11日、50000元、大连市宏达建材装饰公司、POS跨行。原告称上述款项为首付款、中介费及贷款费，共计331880元；其中首付款为240000元。原告另提交大连万事达汽车销售有限公司出具的收款收据（2019年3月27日），其中记载首付款240000元。关于贷款，原告提交《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》拟证明其因购买案涉房屋贷款1360000元，收款账户户名为王丽。原告另提交交易流水拟证明其按月偿还银行贷款。第三人称房款大概160万左右，房款已全部收到。关于房屋交易过程，原告称其2018年下半年因经营宠物生意，欲购买住宅一楼开设宠物店，分别在机场、龙王塘多处通过中介看房。2018年12月通过“万事达”中介了解到案涉房屋，该房屋是“万事达”与“红运房地产”合作的房源，房源属于“红运房地产”，“万事达”对外推介该房源。据“红运房地产”的成露介绍，该房屋有人占用，但租赁合同已经到期未续租，到期后租客也没有支付租金，随时可搬走。由于房屋内用于办学，所以不方便随时看房，原告对该房屋的户型、位置较为熟悉，便约见房主最终商定价格后签订合同。由于总房款较高，原告与“红运房地产”及房主协商向农业银行提交的成交金额为1860000元，目的是多贷款少支付首付款，最终贷款额度为1360000元。原告通过“万事达”向“红运房地产”及房主支付首付款240000元，由“万事达”出具收据，双方开始办理贷款手续。2019年5月13日办理产权证及抵押权登记手续，银行于2019年5月27日放款。原告另提交多份微信支付截图（复印件）拟证明“万事达”中介已将款项支付给“红运房地产”的傅德成。关于房屋交易过程，第一次庭审时询问第三人代理人房屋如何交付，其表示“就正常交付的，过完户房子就算给原告了。”且第三人称房屋是找朋友给卖了，具体房屋出售过程记不清。2.被告辩称其已购买案涉房屋并提供《房地产买卖合同》、收条及房产证原件。据《房地产买卖合同》记载，被告作为买方与作为卖方的傅世文及居间方大连鸿运房地产经纪有限公司于2016年12月30日签订，买、卖双方通过居间方购买坐落于大连市甘井子区建筑面积155.25平方米房屋（权证号20××**），房款为1100000元，定金30000元，买方于2017年2月10日前将首付款370000元付给卖方，2017年2月10日前再付给卖方100000元，余款600000拟办理银行贷款。在手写条款中，填写有“双方协商约定并同意2017年8月20日以后开始办理相关手续。双方协商约定并同意，待相关手续办完之后，卖方（出租方）退还已付租金及押金共计贰万元（20000元）……”被告称其向居间方大连鸿运房地产经纪有限公司交付定金30000元（2016年12月30日）及首付款470000元（2017年2月4日前），另交付代理费5000元。被告称因合同约定的办证时间较晚，故居间方及卖方将房屋权属证原件交付作为抵押；且因原就案涉房屋是租赁合同关系，故不存在房屋交付问题，其一直使用案涉房屋。被告另提交收条证明租赁合同关系的存在。被告另提交居住期间的交费凭证拟证明其占有使用案涉房屋的情况。根据企业查询信息，被告以案涉房屋为经营地于2019年2月26日注册个体工商户甘井子区辛寨子街道小画家画室，同时根据被告提供的照片，案涉房屋开设经营门头，悬挂“小画家画室”牌匾并进行外墙粉刷装饰。3.被告认为大连鸿运房地产经纪有限公司、成露等行为构成诈骗并已向公安机关报案，同时被告提供甘公刑复【2019】17号甘井子区公安分局刑事复议决定书，其称公安机关对其报案作出不予立案决定书，其复议后大连市公安局甘井子分局撤销不予立案决定书。至本案辩论终结，其报案是否立案并无明确决定。被告庭审时提供笔记本一份，其称系到大连鸿运房地产经纪有限公司找成露时发现此记载诈骗被告的“话术”笔记本。被告提供的该份笔记本中有如下手写部分内容：“……2、联系时儿子就说①我父亲去世了，②我母亲让我把房买了，③不知道父亲联系过卖房之事，④知道房子出租了，但是到期了，⑤如果对方说付世武签的租房合同，就说‘我父亲去世后还没有工夫联系我叔要租房子钱’……”原告及第三人均对笔记本真实性均提出质疑。一审法院认为，本案系返还原物纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故本案须审查：一原告是否为权利人；二被告是否无权占有案涉房屋。关于第一点，原告现取得案涉房屋的权属登记，根据原告及第三人所述，原告与第三人间形成案涉房屋买卖合同关系，并通过履行该合同由原告取得房屋的权属登记。虽然经过庭审审查，原告及第三人对房屋买卖过程的陈述并不一致。原告所提供的两份房屋买卖合同系办理过户及办理贷款而分别签订的两份制式合同，且两份合同涉及房款、房屋交付等主要条款也均不相同。除此之外，原告与第三人均未能提交双方的房屋买卖合同。另，原告所提交的房款交付证据也无法证明其向第三人直接交付所述的全部房款1600000元。故鉴于以上查明事实，一审法院对于原告与第三人间是否存在真实的房屋买卖合同关系是存疑的，但被告并未另诉确认原告及第三人间的房屋买卖合同关系无效，也暂无生效判决确认原告及第三人间的房屋买卖合同无效或被撤销，故对于案涉房屋物权登记的效力，一审法院予以采纳，原告系案涉房屋的登记权利人。关于第二点，一审法院认为，被告现占有案涉房屋确系事实，但被告系基于与案涉房屋原房主傅世文间合同关系而占有使用案涉房屋，在原告未能举证证明被告与其合同相对人间合同权利义务关系已终止即原房主已取回案涉房屋并向原告交付的事实，被告占有案涉房屋对原告暂不构成侵权，也属原告可预见的结果。理由如下：第一，被告与原房主就案涉房屋间确成立合同关系。因被告所述的合同相对人傅世文已去世，故对于被告所提交与傅世文所签订的《房地产买卖合同》的真实性，第三人未予明确意见仅陈述对于房屋是否出售给被告并不清楚，但第三人未提交充分证据证明被告所述为虚假。第三人虽称房屋是出租给被告，但被告持有傅世文的产权证原件显然并非租赁实践中的正常情况。且第三人也未提交与被告间的房屋租赁合同等以证明其所述的租赁合同租期、租金等具体内容，故第三人所述傅世文与被告间房屋租赁合同关系及租期已届满的事实并无充分证据可证明。而被告不仅提交《房地产买卖合同》及房产证原件，另提交了交付定金、首付款的收条及银行流水等证据。故综合被告所提交的证据可以初步证明其与傅世文间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系且该合同关系并未存在《中华人民共和国合同法》第九十一条终止的情形仍在履行过程中。第二，即使原告与第三人间的房屋买卖合同关系为真，即第三人在傅世文去世后继承案涉房屋并另行出售给原告，案涉房屋出现了“一房二卖”的情况，原告对此情况也是可预见的。原告所提交的两份房屋买卖合同均约定了第三人向原告交付案涉房屋的时间，交付房屋的义务也属第三人作为房屋出售方应履行的义务，且合同也约定了卖方未履行房屋交付义务应承担的责任，而原告未作出合理说明其为何不要求第三人履行房屋交付的义务而由其在取得物权登记后起诉被告腾退房屋。事实上，无论原告及第三人对于被告占有使用案涉房屋一节均是明知的，被告用案涉房屋经营画室，并为其经营将房屋作出相应的装饰装修，且在2019年2月以案涉房屋为经营地注册个体工商户。作为物权登记权利人，原告确应享有法律所规定的相应权利，但其对购买房屋时房屋上已存在且原告明知的权利限制应基于合同关系而概括承受。故在被告与第三人（案涉房屋的继承人）间就案涉房屋所成立的合同权利义务未终止前，被告对案涉房屋的占有使用对原告不构成侵权。综上，对于原告的诉请，一审法院应自实体上驳回，但考虑到被告已就其与原房主间的房屋买卖一事认为存在犯罪而向公安机关报案，现被告与原房主间的房屋买卖是否存在犯罪情节尚待公安机关的处理，故被告与原房主间的房屋买卖关系是否属于民事诉讼受理范围暂无法确定，故在此情况下，对于原告的起诉自程序上予以驳回，原告如能进一步证明被告与原房主间的合同关系终止或业经刑事案件处理完毕，可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条之规定，一审法院裁定：驳回原告孙德顺的起诉。案件受理费9900元，不予收取，待裁定书生效后退回原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的“至本案辩论终结，其报案是否立案并无明确决定”，因与卢红娜提供的大连市公安局甘井子分局作出的（甘）公刑复字[2019]17号刑事复议决定书载明撤销该局甘公（刑）不立字[2019]41号决定书不符，故本院不予确认。一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，从已查明的事实可知，孙德顺要求卢红娜腾退案涉房屋并向其支付房屋使用费，系基于其从王丽处购买案涉房屋并已办理过户登记。卢红娜不同意孙德顺的诉讼请求，依据是在孙德顺之前卢红娜已通过大连鸿运房地产经纪有限公司及成露与原房主傅世文签订了房屋买卖合同、支付部分房款并实际占有使用案涉房屋。而就本案诉争房屋买卖事实是否涉及诈骗，卢红娜已经向公安机关举报，经大连市公安局甘井子分局作出甘公刑复字[2019]17号《刑事复议决定书》，已经撤销该局此前作出的甘公（刑）不立字[2019]41号决定书。由于本案依据的法律事实，尚处于公安机关刑事侦查范围，故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条关于“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款“关于立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”之规定，本案应裁定驳回起诉。故一审裁定驳回孙德顺的起诉，并无不当。综上所述，孙德顺的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年三月五日书记员  张 琳