吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初7245号 原告：金楚航，男，1994年2月7日出生，住所延吉市。 委托诉讼代理人：金永哲，男，1968年3月1日出生，住所延吉市。系金楚航的父亲。 被告：延边罗京实业集团有限公司，住所延吉市。 法定代表人：罗今子，董事长。 被告：李春玲，女，1961年3月29日出生，住所延吉市。 委托诉讼代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。 第三人：张晓禹，1973年9月1日出生。 原告金楚航诉被告延边罗京实业集团有限公司（以下简称罗京实业公司）、李春玲及第三人张晓禹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，于2019年11月6日作出（2019）吉2401民初2664号民事判决。李春玲不服判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2020年7月16日作出（2020）吉24民终558号民事裁定，撤销（2019）吉2401民初2664号民事判决，发回吉林省延吉市人民法院重审。本院于2020年11月10日立案受理后，于2021年3月2日依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金楚航的委托诉讼代理人金永哲、被告李春玲及其委托诉讼代理人麻百平到庭参加了诉讼，被告罗京实业公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金楚航向本院提出诉讼请求：一、确认金楚航与罗京实业公司签订的房屋买卖合同有效；二、确认李春玲占有诉争房屋为非法占有；三、限李春玲判决生效后7日内将诉争房屋交付金楚航；四、罗京实业公司、李春玲承担诉讼费。事实与理由：2015年4月20日，金楚航购买案外人位于延吉市白金瀚宫A栋房屋，并于当日与开发建设该小区的罗京实业公司签订商品房买卖合同，办理了诉争房屋的更名手续。因罗京实业公司建设项目设计图纸变更，原合同约定的白金瀚宫A栋房屋方案设计变更，由原定的四栋房屋变更为A栋两栋房屋（面积发生变化），金楚航因房屋面积发生变更另行向罗京实业公司支付房屋差价款56469元，X号房屋其他费用款10986元、装修保证金2000元，XX号房屋其他费用款11731元、装修保证金2000元，在金楚航交付全部房屋款及各项税费后，罗京实业集团将涉案房屋交付金楚航，金楚航取得并合法占有涉案房屋。2017年5月15日，金楚航向延吉市房屋产权管理中心(以下简称房屋管理中心)缴纳涉案房屋XX号住宅专项维修资金8729元，2017年11月20日，向延吉市集中供热有限责任公司（以下简称集中供热公司）缴纳2017-2018年度取暖费（民用基础费用）。2018年5月，李春玲非法进入诉争房屋，非法占有使用至今。2018年6月18日，罗京实业公司给金楚航出具保证书，确认诉争房屋已经出售给金楚航，诉争房屋没有备案登记在金楚航名下、罗京实业公司构成违约，承诺于2018年8月8日前将诉争房屋归金楚航并重新备案登记在金楚航名下。其后，金楚航多次向各方当事人主张权利未果。金楚航认为，双方签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定应当认定为有效，金楚航与罗京实业公司的合同签订时间先于李春玲的合同签订时间，且罗京实业公司也合法将涉案房屋交付金楚航，金楚航也履行了接受房屋应履行的义务。李春玲无法提供购买诉争房屋支付款项的有效证据，且罗京实业公司也没有将诉争房屋交付给李春玲，李春玲诉争房屋来源不明，应当认定为非法占有。诉争房屋分项已经验收完毕，虽未进行整体综合验收，但罗京实业公司已经将涉案房屋交付给金楚航，项目房屋已经具备使用条件，房屋也全部在使用中这一事实，金楚航主张腾迁房屋于法有据。 李春玲辩称：一、本案金楚航的房屋买卖合同是民间借贷抵押法律关系，是金楚航与罗京实业公司恶意串通倒签伪造的虚假房屋买卖合同关系，不具有真实性、合法性，两份商品房买卖合同书当中，购房款分别为383168元、353665元，与所谓的交款金额不符，应当认定无效。二、李春玲的房屋买卖合同书是李春玲与罗京实业公司本着互利共赢原则，于2018年2月18日达成合议，当日交付完全部房款，并没有交到商泰山手中，与商泰山没有任何关联性。罗京实业公司收到款后，签订了房屋买卖合同书，并出具了收款收据，于2015年6月13日将涉案房屋交付李春玲，转移占有使用至今，体现了双方真实意思的表示。根据物权法第6条，不动产登记是物权变更、消灭的法定权限，是国家权力机关以登记公示的物权变动与交付的合法要件。李春玲与罗京实业公司签订的商品房买卖合同，该合同客观真实，合法有效。根据本案客观证据和具体事实，李春玲无权要求李春玲腾出涉案房屋。三、金楚航在本次诉讼前，曾在本院起诉过一次，即（2018）吉2401民初6056号案件中，金楚航递交的证据为2009年4月2日签订的涉案房屋在内的共计4套房屋买卖合同书，在本案中未提及该份合同，应当认定为本案虚假诉讼。四、金楚航与罗京实业公司商品房买卖合同无效。1.金楚航于2009年11月2日与罗京实业公司签订的商品房买卖合同位于延吉市白金瀚宫A栋四套房屋与交款事实不符，金楚航只交付了315328元一套的房屋购买款，没有提交举证商品房买卖合同书和交款收据原件。根据最高人民法院2019年12月26日修正的《最高人民法院关于诉讼证据的若干规定》第十条“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异议的复制件或者复印制品”。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条“书证应当提交原件。物证应当提交原物，提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本节录本”之规定，本案至今未提供原件，根据金楚航抗辩的原件由公司收回，既然公司收回了，公司亦提供收回的原件原物。不能提供等于复制件是倒签的或者说是虚假的。2.房屋买卖合同中的平方米价格3833.53元/㎡计算至零点五是虚假的，按照金楚航最终交款总额698550元与金楚航自认的平方单价计算应得725462元少交付房款26912元的事实不符。以上事实应根据2020年8月18日修正的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许”。本案金楚航不具有的商品房买卖合同法律关系，以虚假的商品房买卖法律关系掩盖民间借贷事实，恶心意诉讼，达到非法的压房目的。3.金楚航所谓购买的婚房错误。金楚航已占有18号一套房屋，且还要占有19号房屋是为借款索求本息。案涉19号房屋是三面不透气四面不透光的封闭式房屋，虽然东侧有一个窗但被爱得百货挡的死死的，作婚房是谎言。另外金楚航在北京民航工作，用该房作婚房居住是掩盖索房要房屋的虚假事实。五、李春玲是案涉房屋真实的商品房买受人。李春玲唯有一户住宅。2012年2月18日李春玲通过他人介绍，和居住环境，在罗京实业公司办公司签订了商品房买卖合同书，当日一次性缴付515515元购房款，2015年6月13日收到罗京实业公司罗今子交来的房屋钥匙，后期装修入住达到了房屋买卖合同的合意，占有使用至今，并缴纳了各项费用。在房屋装修期间罗京实业公司协助李春玲上装修材料，体现了双方房屋买卖真实意思表示。根据金楚航签订的2015年4月2日购房时间和李春玲2012年2月18日的购房时间和李春玲转移占有使用时间，应当根据《商品房销售管理办法》第十条“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”确认李春玲商品房买卖合同有效，并依法确认金楚航与罗京实业公司签订的商品房买卖合同无效。本案应当依据2020年12月23日最高人民法院修正的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，依法确认李春玲与罗京实业公司签订的商品房买卖合同有效。六、案涉房屋备案登记在案外人张晓禹名下。金楚航2018年11月12日庭审笔录，金楚航提交的两份吉林省住宅专项维修资金专用票据中证明2017年5月15日在延吉市物业管理维修基金管理中心支付了诉争房屋8729元的住宅维修基金和18号房屋的住宅维修基金8303元的虚假证据，该维修基金既然登记在张晓禹名下，金楚航如何交纳的案涉房屋维修基金。七、案涉房屋没有验收交付。庭审笔录第11页上数第14行，问“涉案房屋是什么时间竣工并验收的”，罗京实业公司“大概2014年左右已陆续交付使用，但至今整个小区因消防问题没有验收”。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，案涉房屋没有交付，物业公司无权对房屋验收交付，其交付主体错误。交付主体为开发商。本案说明了金楚航与罗京实业公司的商品房买卖合同是虚假的，根据最高人民法院、最高人民检察院《关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》第七条“采取伪造证据等手段篡改案件事实，骗取人民法院裁决文书，构成犯罪的依照《刑法》第二百八十七条、第三百零七条等规定追究刑事责任。单位或者与他人恶意串通采取伪造证据，虚假陈述等手段，捏造民事法律关系，虚构民事纠纷向人民法院提起诉讼的，属于刑法规定的虚假诉讼犯罪行为，虚假诉讼犯罪反限于无中生有型行为，即凭空捏造根本不存在的民事法律关系和隐瞒他人已经全部清偿债务的事实，向人民法院提起民事诉讼，要求对方履行债务的，也可以构成虚假诉讼罪”之规定，请求法院查清金楚航向荊某交付的款项以及整个交付购房款的银行流水账。综上，案涉房屋是金楚航与罗京实业公司系民间借贷抵押法律关系，不存在真实的房屋买卖合同关系，请求驳回金楚航的诉讼请求。 罗京实业公司未到庭答辩亦未向本院提交答辩状。 经审理查明：延边恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基房地产公司）成立于1997年1月9日，公司股东有罗今子、荊某两人。 2009年11月2日，金楚航父亲金永哲与恒基房地产公司签订商品房买卖合同，主要约定：金永哲购买恒基房地产公司开发的白金翰宫（现为罗京帝景）A幢房屋，建筑面积182.23㎡，总房款698552元，分期支付房款，于2009年11月2日支付首付款315328元，封顶后再付243224元，2011年5月30日前支付7万元，交房前支付7万元。该合同中金永哲书写的联系电话为131XXX、15****。合同签订当日，金永哲向恒基房地产公司以现金方式支付定金4万元、签约金275328元，共计315328元，尚欠尾款383224元。 2010年8月16日，恒基房地产公司变更名为罗京实业公司。 2010年秋，罗京实业公司建设涉案房屋楼盘时，因设计变更，原A幢15层16、17、18、19号面积发生变化，金永哲只保留了18、19号房屋，面积比之前增加7.02㎡，双方遂重新签订合同，罗京实业公司将原合同原件及定金单原件收回，房屋买受人由金永哲变更为其子金楚航。 2015年4月20日，金楚航与罗京实业公司签订2份商品房买卖合同，主要约定：金楚航购买罗京实业公司开发的白金翰宫A幢X、XX号房屋，建筑面积分别为92.26㎡、96.99㎡，房屋单价3833.35元/㎡，付款方式分别为2015年4月20日付房款353665元、371797元。合同签订当日，金永哲通过银行卡向罗京实业公司指定的荊某账户支付436490元，其中包括尾款383224元、差额房款26910元（3833.35元×7.02㎡）、X号楼各项费用10986元、XX号楼各项费用11371元、装修保证金4000元（2000元×2栋）。各项费用主要包括电费、有线电视、水表、上料费、物业费、电梯费、装修垃圾清运费、取暖费等。支付上述费用后，金楚航领取罗京帝景业主临时管理规约，该合同落款处盖有延边罗京实业集团物业管理服务公司（以下简称罗京物业公司）公章，同时罗京物业公司向金楚航交付18、19号房屋钥匙。 2017年5月15日，金楚航交纳X、XX号房屋物业维修基金，分别为8303元、8729元。2017年11月14日，金楚航办理XX号房屋供热报停手续，并与集中供热公司签订停止供热合同。2017年11月20日，金楚航向集中供热公司交纳XX号楼2017－2018取暖费及违约金、民用基础费及违约金。2018年10月9日，金楚航向集中供热公司交纳X号楼取暖费。2018年10月13日，金楚航向集中供热公司交纳XX号楼2018－2019民用基础费。 2018年6月8日，罗京实业公司向金楚航出具保证书，保证罗京帝景小区X号、XX号两栋房屋已出售给金楚航，上述两套房屋归金楚航所有，因罗京实业公司借款，现将上述房屋备案在张晓宇名下，罗京实业公司保证在2018年8月8日前解除备案，并将上述房屋重新备案到金楚航名下。 另查，2017年11月17日，罗京帝景XX号房屋在房屋管理中心办理合同备案，备案买受人为张晓禹。手机号131XXX，金永哲于2008年12月26日开户，使用至今，期间金永哲父亲金某曾使用过该号码，2009年商品房买卖合同签订时，处于金永哲使用该手机号码期间。涉案罗京帝景小区至今未予验收。 再查，2012年2月18日，李春玲与罗京实业公司签订商品房买卖合同，主要约定：李春玲购买罗京实业公司开发的白金翰宫XX号房屋，建筑面积分别为96.29㎡，房屋单价5350元/㎡，总房款515151元。李春玲持有当日罗京实业公司向其出具相关房款票据。李春玲自2015年6月13日占有、使用涉案XX号房屋至今。2018年11月，2019年2月、4月、5月，李春玲向延吉市水务集团有限公司交纳涉案XX号房屋水费；2018年11月，李春玲向国家电网公司交纳涉案XX号房屋电费。 再查，涉案楼房至今未消防验收。 认定上述事实的证据有：金楚航提供的证据有户口簿、企业变更档案、商品房买卖合同、定金单、付款凭证、各项费用明细、装修保证金收据、物业维修基金票据、房款收据、取暖费增值票据、停止供热合同书、孙某证人证言（到庭证实）；李春玲提供的证据有商品房买卖合同、房款收据、水费凭证、电费凭证、合同登记备案证明、入网信息；本院调取的证据有入网信息详单、亲属关系证明；当事人陈述。 认定上述事实的证据有：金楚航提供的证据有户口簿、企业变更档案、商品房买卖合同、定金单、付款凭证、各项费用明细、装修保证金收据、物业维修基金票据、房款收据、取暖费增值票据、停止供热合同书、孙某证人证言；李春玲提供的证据有商品房买卖合同、房款收据、水费凭证、电费凭证、合同登记备案证明、入网信息、照片五张；本院调取的证据有入网信息详单、亲属关系证明；当事人陈述。 本院认为，2009年11月2日，金永哲与恒基房地产公司签订商品房买卖合同，约定金永哲购买白金翰宫4栋房屋；2015年4月20日，金永哲将房屋买受人变更为其子金楚航，与罗京实业公司重新签订2份商品房买卖合同，购买白金翰宫A幢2栋房屋；李春玲主张上述合同系倒签、伪造、无效合同，但未能提交证据予以证明，故其抗辩主张不成立，本院不予支持。金楚航与罗京实业公司之间签订的上述房屋买卖合同均系双方真实意思表示，合法有效。提举金楚航提交的定金单、付款凭证等各项费用票据（其中包括物业费、取暖费、装修保证金等）、及物业合同，可以证明金楚航已支付了其购买的罗京帝景A幢X、XX号房屋的全部房款，且依照交易习惯，上述物业费、取暖费、装修保证金均为房屋购买人领取房屋钥匙时，需交纳的费用，并结合庭审调查，可以认定罗京实业公司已于2015年4月20日将2栋房屋交付金楚航。 2012年2月18日，李春玲与罗京实业公司签订商品房买卖合同，约定李春玲购买白金翰宫A幢XX号房屋，该份房屋买卖合同亦系双方真实意思表示，合法有效。李春玲主张罗京实业公司于2015年6月13日向其交付涉案XX号房屋，并向本院提供了电费、水费缴费凭证予以证明，本院认为，李春玲提交的上述缴费证明均为房屋使用过程中产生的费用，仅能证明李春玲使用了涉案房屋，但并不能证明涉案房屋系经罗京实业公司交付取得。同时，李春明也缺少业主领取钥匙时必须交纳的“各项费用”凭证单、物业合同等认定业主身份的必要手续，故无法认定罗京实业公司实际向李春玲交付了房屋，故对李春玲的该项主张，本院不予支持。 对于金楚航请求李春玲判决生效后7日内将诉争房屋（延吉市白金瀚宫A幢XX号房屋）交付金楚航的主张，因金金楚航与罗京实业公司之间的商品房买卖合同签订时间为2009年，早于李春玲合同，且罗京实业公司于2015年4月20日将涉案XX号房屋已交付金楚航，金楚航合法占有、使用涉案房屋的权利应予保护，而李春玲未能提交证据证明其占有涉案房屋系由罗京实业公司交付取得，故其占有涉案XX号房屋不符合法律规定，对金楚航要求李春玲将涉案房屋交付给金楚航的诉讼请求，本院予以支持，对金楚航请求确认其非法占有涉案房屋不再作为单独的判项处理。 对于李春玲主张的涉案房屋现至今未消防验收，不符合交付条件，本院认为，金楚航已经领取了涉案房屋的钥匙，罗京实业公司已实际向金楚航交付了涉案房屋，无论房屋是否符合交付条件，均不能否认涉案房屋已经交付的事实，故对李春玲的该项抗辩主张，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、确认原告金楚航与被告延边罗京实业集团有限公司签订的商品房买卖合同有效； 二、被告李春玲于本判决发生法律效力起7日内腾出位于延吉市公园街的罗京帝景A幢XX号房屋。 案件受理费7048元（原告已预交），公告费600元，共计7648元，由被告李春玲、延边罗京实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  刘 瑶 人民陪审员  金晓梅 人民陪审员  张万春 二〇二一年三月五日 书 记 员  林美娜