天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初10910号原告（反诉被告）：天津隆创物业管理有限公司，住所地，天津市西青经济开发区龙府花园综合楼**。法定代表人：金玉军，董事长。委托诉讼代理人：赵清桂，职员。委托诉讼代理人：高春梅，职员。被告（反诉原告）：杨宝华，女，1957年7月9日生，汉族，住天津市武，住天津市武清区武清区。委托诉讼代理人：何玉宽，男，1956年12月23日生，汉族，住址同上。，住址同上夫。原告天津隆创物业管理有限公司与被告杨宝华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，杨宝华提出反诉，本院将本诉、反诉合并，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人赵清桂、高春梅，被告杨宝华及其委托诉讼代理人何玉宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津隆创物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理服务费6767.88元；2.请求判令被告支付原告2019年1月1日至2020年9月30日的违约金682.01元，及自2020年9月30日起至实际给付日止的违约金（每天按物业服务费的万分之三计算）;3.拖欠物业服务费和违约金总额为7449.89元;4.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告居住房屋坐落于天津市武清区××小区××号楼××,该房屋建筑面积161.14，物业管理服务费按2元／平方米／月收取。该小区由原告提供物业管理服务,并与天津运河城投资有限公司签有前期物业管理服务合同。《合同》约定:业主（使用人）应按时交纳物业管理服务费，超过3个月仍不交纳,可申请人民法院强制执行。被告自2019年1月1日至2020年9月30日共计21个月未交纳物业管理服务费,共计拖欠6767.88元,故起诉。杨宝华辩称，原告曾于2019年9月19日向法院起诉要求被告给付2019年1月1日一10月31日的物业费,被告于2020年9月3日接到法院送达的准予原告撤诉裁定书,原告申请撤诉系其自愿放弃诉讼。这次又将那段时间物业费重新起诉,属滥用职权,违反民事诉讼法司法解释247条的规定,应予驳回。被告已全部交清2019年以前的物业费,并多次向原告索要正式发票,原告拒不开具，这种违法行为被告不能支持,故拒绝交纳物业费。前期物业合同约定的收费标准不合理,现小区建设不完善,三期未建,公共设施未建,原告违约,收费标准应减免。约定的是一级服务标准,原告没有全面履行,有违约行为。杨宝华向本院提出反诉请求：1.请求法院驳回原告的诉讼请求，并赔偿被告的各项损失5105元；2.判决原告因不完全履行合同义务，违约应承担的法律责任；3.本诉和反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：一、2019年9月19日原告以物业服务合同纠纷向武清区人民法院起诉被告缴纳2019年1月至10月31日物业费,10月24日开庭审理完毕。2020年9月3日接到河西务法庭的裁定书,原告向法院提出撒诉申请。原告在无任何新的证据情况下重复诉讼,违反民诉法司法解释第二百四十七条之规定,请求法院驳回原告的请求。由于原告滥用诉权,在长达十一个月的诉讼期间,给被告精神上造成极大伤害,故请求赔偿精神损害费4000元、两次案件诉讼费75元、交通费330元、误工费700元；二、根据合同法第六十条、第六十七条、第一百零七条的规定,原告应主动全部履行前期物业合同所规定的义务,但事实上,其只履行合同部分义务,被告有权行使合同法规定的先履行抗辩权,有权拒交物业费；三、原告提起诉讼程序违反最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的司法解释第六条，未经书面催交这一法定程序即起诉被告，属程序违法；三、根据《天津市住宅物业服务合同》第二条的规定,物业公司应完全履行合同规定的义务,并严格按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》的一级服务等级对业主服务。而事实相反,原告几年来,没有为业主提供符合标准的服务,不完全履行义务,违反了《天津市住宅物业服务合同》的约定,应承担违约责任,具体违约行为如下:(一)、《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》第一项综合管理共15条规定,原告未按标准要求执行的为:物业公司管理服务人员无证上岗、服务态度恶劣、语言粗鲁、保安岁数偏大。对业主的投诉敷衍了事,处理投诉不到位,采取拖拉,最后不了了事。各种规章制度形同虚设、弄虚作假。对进入小区的外来车辆不闻不问。对侵占小区的公共用地私搭乱建缺乏监督管理,对小区的管理自以为是,从来不征求业主的意见,没有按照要求,每年公布收支情况；(二)、《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》第二项清洁卫生共2条规定,物业公司均不完全达到服务标准。楼内公共区域:地面二天清扫、擦拭一次,擦完臭气熏天,因为用的是臭水沟的水,墙面灰尘布满、灰尘挂满各个顶棚。门窗只靠雨水来刷洗,电梯门、电梯轿厢、墙壁常年无人擦拭、保养;楼外公共区域:小区绿地野草丛生、垃圾、纸袋到处可见。楼道电灯数量减少,灯光昏暗。垃圾每天清除一次,致使垃圾桶外时有垃圾堆放、脏水外溢,夏天苍蝇蚊子到处乱飞;(三)、《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》第三项公共秩序维护共4条规定,小区内经常发生刑事、治安案件,电动车电瓶丢失多次,车辆经常被划,出租房无人管理监督,近期公安机关在我小区抓获一违法团伙。保安立岗、巡逻制度有制度不执行;(四)、《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》第四项绿化养护共6条规定,物业公司没有履行义务，绿地树木维护不达标,绿地草坪逐年减少,地面野草丛生,荒土地到处裸露,草坪、树木枯死不补种、也不补栽。把开发商移交的花园似的小区,管理成满目仓伤;(五)、《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》第五项公共部位养护共10条规定,楼内墙面、地面损坏无人修补，小型公用设施得不到维护,如小区的凉亭、喷泉、木栈道等都管理的破烂不堪,雨水池、花粪池经常堵塞；四、原告违反税收征管法规定,多次拒绝给被告及小区业主出具正式发票,因此被告有权抵制这种违法行为,拒交物业费。综上所述,原告在履行义务过程中,不完全履行《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》,构成违约,应承担违约责任。由于原告的不完全履行合同义务,不履行日常巡逻制度,使被告停放在小区停车位的车辆三次被划,无法破案,经公安机关鉴定损失为1040元,原告应予赔偿。被告入住小区以来,全面履行了业主义务,物业费按时交纳，原告违反合同义务,应减免30%的物业费。根据最高人民法院的司法解释,原告催交物业费必须经过书面催交,并在一定期限内不交纳,才可提起诉讼。原告违反法定程序,未书面催交即提起诉讼,请法院驳回原告的诉讼，支持被告的反诉请求。天津隆创物业管理有限公司对杨宝华的反诉请求辩称，对被告提出的问题不认可，原告严格按照物业服务合同以及服务标准进行管理和服务，不同意被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2010年9月17日，天津运河城投资有限公司为甲方、原告为乙方签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定甲方将祥福园项目委托乙方进行前期物业管理服务。物业类型为多层住宅、高层住宅。坐落位置为天津市武清区京津公路东侧，四至东北运河、南北运河、西京津公路、北武宁路。物业服务内容及标准：（一）房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理：制定计划，定期巡查保养维护，服务中心建立《共用部位和共用设施设备服务台账》，加强巡查工作，发现问题及时解决；（二）电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务：定期维护保养，有计划巡视及检查，建立维修保养台账，做好突发事件的《紧急预案》；（三）共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理：定期清洁，保持干净整洁，绿地无堆放垃圾，及时清扫杂物，定期浇水、除虫害，做好防寒工作；（四）物业装饰装修的管理：外观整洁完好，墙面干净；（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理：机动车出入登记，停放有序；（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理：实施24小时服务管理；（七）物业档案的建立、保管和使用：按照编号有序保存，保证资料完整性，有专人负责；（八）其他委托事项：1、参照《全国物业服务示范住宅小区标准》实施物业管理服务；2、执行天津市住宅小区物业管理一级服务标准。合同自2010年9月16日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业管理服务费采取包干制，按建筑面积计算,多层、高层住宅1.3元/月.平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.7元的标准由业主交纳。交纳费用时间为每月5日前。甲方或者业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之三比例交纳违约金。本合同正本连同补充协议及附件一式五份，甲乙双方及市、区物业管理行政主管部门（备案）各执一份，售房现场公示一份，具有同等法律效力。合同还对其他事项进行了约定。2013年9月29日被告给原告出具《确认书》，确认其作为京津公路东侧武宁路南侧祥福园40号楼502单元（房屋建筑面积161.14平方米）的业主，已经全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。被告依约支付了2019年1月1日以前的物业费，后不再支付物业费，原告于2019年9月19日诉至本院要求被告给付拖欠的物业费，被告于2019年10月8日提出反诉，后原、被告于2020年9月1日向本院提出撤诉申请，本院作出（2019）津0114民初13720号民事裁定书准予原告撤回起诉，准予被告撤回反诉，案件受理费25元由原告承担，反诉费25元由被告承担。原告于2020年9月8日提起本次诉讼，被告于2020年9月16日提出反诉。诉讼中原告针对本诉、反诉提交以下证据：证据1、天津市国土资源和房屋管理局出具的津国土房物函字[2018]690号《市国土房管局关于公布2017年度物业服务企业信用等级的通知》，主张原告物业服务达标。该通知中公布的2017年度AAA级物业服务企业名单中管理住宅和非住宅项目的企业（68家）序号37的企业名称为原告；证据2、照片，主张原告日常工作常态；证据3、《物业费催缴诉前通知书》照片，主张原告向被告催缴过物业费；证据4、欠费明细，主张被告欠物业费和滞纳金的计算方式；证据5、《天津市住宅前期物业服务合同》复印件，主张原告是涉案房屋所在小区物业管理公司；证据6、《确认书》、《业主档案》复印件，主张被告对前期物业服务合同和临时管理规约进行了确认；证据7、综合执法记录，主张原告对私搭乱建行为进行过制止，也报综合执法了，并非不闻不问；证据8、照片，主张小区绿化、保洁、保安日常工作和服务；证据9、照片，主张公共区域收入进行公示。被告发表以下质证意见：证据1、被告没见过，是假的；证据2、全是假的；证据3、没见过，是假的；证据4、是原告瞎算的；证据5、不认可，出现过三个版本的前期物业服务合同，数字不同，格式不同，时间不同，法人签字也没有；证据6、承认，我不在上面签字就不给我钥匙，是霸王条款；证据7、不承认，谁证明这个照片，要求原告出示和政府的传递文书，事实怎么形成的？原告管过吗？现在小院还侵占好多绿地，原告解决了吗？虽然扒了，那是政府行为，现在绿地仍然没有恢复原状；证据8、是原告自己照的，跟我无关，要求原告拿出868户业主的证据来；证据9、我没见过，要求原告也拿出868户业主的证据来。被告针对本诉、反诉提交以下证据：证据1、《天津市住宅前期物业服务合同》复印件3本、《告知书》复印件2份、《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》，显示内容不同，格式不同，时间不同，说明原告提供的《天津市住宅前期物业服务合同》是假的，物业服务不达标，合同中原告的法定代表人与现在起诉的法定代表人不一致，要求原告出示证据；证据2、挂号信，主张被告按照原告注册登记地址给其法定代表人邮寄反映情况，被退回，说明原告是皮包公司；证据3、被告在武清区法院（2019）津0114民初13720号案件中曾经提交过的十组证据及裁定书，主张原告达不到一级服务标准，绿化花草树木损害严重，消防通道堵塞严重，影响人身安全，垃圾堆满，多溢，臭气熏天，非法安装充电桩。第一组、书面证人证言24份，主张原告不作为，达不到一级服务标准；第二组、《祥福园二期关于拆除变压器充电桩征求意见表》、《徐官屯街道社区工作会议记录》、小区南门位置示意图、申请、基本访求复印件36张，主张原告侵占绿地，非法安装充电桩，现该充电桩已拆除，影响业主出行六个月，绿地破坏；第三组、往来收据复印件10张，主张原告不给业主开正式发票，违反税收征收管理法的规定；第四组、《祥福园社区业主联席会议记录》复印件3张，主张原告在联席会议上表示马上整改，但一个也没改，说明原告不作为；第五组、松江运河城祥福园业主情况说明7页，主张原告不作为；第六组、业主签字复印件33张，主张原告不作为；第七组、证人赵某书面证言及照片14页，主张原告不作为；第八组、给原告经理的一封信、何玉宽与原告公司副总经理任俊国微信聊天截屏，主张原告不作为；第九组、（2018）324号《信访事项处理意见书》复印件，主张小区业主向武清区房地产管理局进行信访，原告表示立即改正，但至今没改；第十组照片135张，主张原告不作为；证据4、马英杰证词，主张小区保安年龄偏大，人员不够，不能坚持立岗值班，出入车辆不检查，停车无序，致使小区案件发生；证据5、业主群中公布的群众反映，主张原告不作为；证据6、何玉宽与徐官屯街道张亚东主任的短信记录，主张原告不作为；证据7、8月19日徐官屯街道办赵国宣书记和原告总经理李国安、两位业主代表开会，将原告两名负责人撤职；证据8、原告公司定的调，一年免一个月，两年免三个月物业费，原告一直未执行；证据9、照片，主张原告不作为；证据10、业主向政民零距离反映的问题，主张原告一直不作为；证据11、收据复印件，主张原告仍然不给开具正式发票，且收费不等；证据12、按照一级服务标准和劳动法规定，原告配备人员达不到标准；证据13、收费既不给开收据也不给开发票，就给写了一份证明；证据14、照片，继续主张原告不作为，达不到服务标准；证据15、照片、说明，主张原告物业不达标，不作为，达不到一级服务标准；证据16、业主写的证明，主张政府约谈反映的问题；证据17、向不忘初心牢记使命反映的问题，主张原告不作为；证据18、联名给政府写的信交到了街道，主张200多业主联名签字反映原告不作为，交到张亚东主任手里；证据19、照片，主张业主反映车被划；证据20、《受案回执》、《车辆定损》，主张被告的车三次被划，已报案；证据21、网上下载的天津市在网上公布的消防通道被堵，主张原告不作为，达不到一级服务标准；证据22、业主信访回执，主张业主反映问题；证据23、业主各项反映，也是反映物业问题；证据24、当前小区存在的问题，反映物业问题。原告发表以下质证意见：证据1、我们的服务合同没有问题，如果被告有异议可以去相关部门鉴定；证据2、与本案无关，我们实际经营地点在河西区××居住区小岛会所；证据3、与本案无关，不是同一法律关系，充电桩在红线外，不存在损坏绿地问题。原告没有逃税问题，被告已就这个问题进行了举报，经审计部门审计不存在任何问题；证据4、与本案无关，治安问题原告解决不了；证据5不认可，如果业主反映情况不实，我们要追究他们的刑事责任；证据6-12基本都与本案无关；证据13、与本案无关，该业主没有办理入住手续，没法证明这所房子是这个业主的。原告不存在不给发票，偷税漏税问题；证据14-24有些证据与物业管理一点关系都没有，没有事实根据，基本不认可。本院询问被告要求原告赔偿精神损害费、诉讼费、交通费、误工费的证据能否提交证据，被告答：“我们60多岁了，不到八个月原告把我们起诉到河西务法庭，一直到9月3日河西务法庭将裁定书送达我们，说原告自行撤诉。去河西务法庭我们递交反诉状，几次车费和我们夫妻两个人精神损失，在没违反任何法律的情况下，原告也没按照每月收取物业费的惯例，我八个月没交物业费，原告起诉我十个月物业费。原告给我们造成的精神损失必须赔偿，误工费、交通费是很正常的，我们去河西务法庭两次，南蔡村法庭两次，我们的油不是白来的，这就是我们的证据。”；本院询问被告有精神受损的认定吗？是否申请司法鉴定？被告答：“没有，不申请。”；本院询问被告有支付诉讼费75元的证据吗？被告答：“我一时找不到，如果我不交反诉费能给立案吗？有反诉状在此。”；本院询问被告有交通费票据吗？被告答：“我自己开车来的，油不是白来的，车不能吃草吧？”；本院询问被告误工费怎么计算的？被告答：“我退休了，没有工作，但是耽误我时间，按我的退休费赔偿我，一天耽误我多少钱。”。本院认为，原告提交的《天津市住宅前期物业服务合同》复印件与被告提交的三个版本《天津市住宅前期物业服务合同》复印件中的两个不是一个版本，与另一个是同一版本，因三个版本合同已注明：“本合同正本连同补充协议及附件，一式五份，……，具有同等法律效力。”，且三个版本合同复印件对涉案房屋所在项目物业管理服务事宜的约定完全一致，本院对双方提交的《天津市住宅前期物业服务合同》复印件均予以确认。该合同系签约人即原告与天津运河城投资有限公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有约束力。被告给原告出具《确认书》确认已经全文阅读《天津市住宅前期物业服务合同》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守，故该合同对被告具有约束力。原告提交九份证据主张其依约履行了合同义务，被告不认可，提交24份证据主张原告服务不达标，因物业管理服务具有持续性，小区绿化、维护有季节性，双方提供的照片显示的情况是特定时间下形成，不能客观全面反映原告履行物业管理服务情况，故对双方提交的照片均不采信。原告提供的天津市国土资源和房屋管理局出具的津国土房物函字[2018]690号通知公布的是2017年度物业服务企业信用等级，不能反映2019年1月至2020年9月原告物业服务状况，故不能实现原告证明目的；被告提交的挂号信、关于充电桩反映情况、偷税漏税及车辆被划等问题与本案不是同一法律关系，被告不能以此为由拒绝交纳物业服务管理费。被告提交的证人证言，因证人未到庭接受法庭质询，对证言真实性、合法性、关联性及被告证明目的均不采信。被告自2019年1月1日起拒绝支付物业费，主张原告履行服务不达标，但未向本院提交充足证据证明自己的主张，其拒绝交纳物业管理服务费的抗辩主张不成立，被告享受了原告提供的服务，理应按照约定向原告支付物业服务费。鉴于原告的服务还有待进一步提高以增加业主的满意度，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告在2019年起诉后自愿申请撤回对被告的起诉，在双方纠纷未解决的情况下原告提起本案诉讼，不违反法律规定，对被告关于原告重复诉讼应驳回其起诉的主张不予采纳。被告要求原告赔偿精神损害费、诉讼费、交通费、误工费，未向本院提供其精神受损、造成误工及支付交通费的证据，对被告要求原告赔偿精神损害费、交通费、误工费的诉讼请求不予支持；被告在第一次诉讼中交纳的反诉费本院已经出具裁定书确定了该反诉费的承担，被告要求原告赔偿理由不成立，本院亦不予支持；本案被告交纳的反诉费属法院依据事实确认分担内容，亦不属于赔偿范围，对被告要求原告赔偿的诉请不予支持。此案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨宝华于本判决生效后5日内向原告天津隆创物业管理有限公司交纳2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理服务费及配备电梯、消防、二次供水等机电实施的运行、维护、管理费6767.88元（161.14平方米×2元/平方米/月×21月）；二、驳回原告的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告杨宝华的反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元、反诉费25元，合计50元由被告承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提交副本一份，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 李 平二〇二一年三月五日书记员 张军玲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。