四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川10民终152号 上诉人（一审原告）：李国久，女，1957年3月8日出生，汉族，四川省隆昌市人，住四川省隆昌市。 委托诉讼代理人：罗锦批，隆昌市金鹅法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审被告）：蒋武菊，女，1988年9月16日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 上诉人李国久因与被上诉人蒋武菊租赁合同纠纷一案，不服四川省隆昌市人民法院(2020)川1028民初2811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 李国久上诉请求：依法撤销四川省隆昌市人民法院(2020)1028民初2811号民事判决,依法予以改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》合法有效，那在未解除的情况下就应予履行，上诉人原诉请求合法有据。2.一审法院认定李国久与陈羽因继续租赁以及钥匙退还发生争议错误。3.一审法院认定李国久在得知案涉门面被转租六个月未提出异议，视为同意转租错误。4.陈羽在派出所将钥匙丢在地下，派出所民警叫李国久保管，并不是对钥匙的交接持有，一审法院认定门面不再由蒋武菊和陈羽控制错误。5.被上诉人生病与否和不再租赁门面没有因果关系。6.一审法院对案件的审理依法范围仅限于上诉人的原诉请求，但却又依职权为被上人调取证据，显然违背了“不告不理”原则。 蒋武菊答辩称：1.我转租房屋是经过李国久同意的且还带次承租人陈羽找过李国久，房屋转租后，我就要求与李国久解除之前的合同，每次都是商量好了时间李国久不来。2.李国久陈述其没有与次承租人陈羽就继续租赁合同和钥匙问题发生争议不是事实，他们之间发生了争议并且经过了派出所解决。一审中李国久申请的证人作虚假陈述，其陈述的交还钥匙问题不是事实。3.李国久陈述其2019年10月才知道转租问题不是事实，一审法院调取了我转账给李国久的凭证，转账凭证记载也不是10月。李国久在门店闹的事实，一审法院也向我的合伙人及次承租人陈羽了解了该情况。4.钥匙由李国久持有，门店由其实际控制，我不应该承担给付租金的责任。5.我和李国久签订的合同事实上已经解除，其要求我继续履行合同没有依据，且现在门店李国久已经出租。 李国久向一审法院起诉请求：1.判令蒋武菊继续履行双方所签订的《门面租赁合同》，并立即支付2020年5月23日至2021年5月22日的门面租金28,000元；2.本案诉讼费用由蒋武菊负担。 一审法院认定事实：2017年5月22日，李国久、蒋武菊分别以甲、乙双方名义签订《门面租赁合同》，合同约定：李国久将坐落于隆昌市××镇××路××号的门面（四扇卷帘门）出租给蒋武菊，总面积为70.81平方米；租赁期限自2017年5月22日起至2022年5月21日止，每年租金为22000元，租金每年支付一次，于每年4月30日前支付；在乙方不同意的情况下，甲方不得单方面涨租金，如物价和当地的门面租金整体上涨，经双方协商后可在不高于当年租金的8%的范围内上调租金；租赁期满后，乙方如不再租赁此门面，应将门面内隔墙恢复原样交付甲方；租赁期间，乙方有权将门面转让给第三方使用，但须知会甲方并取得甲方同意；租赁期间，双方不得以任何理由提前终止合同，否则视为违约，应向守约方赔偿违约金20000元。 合同签订后，李国久将门面交付蒋武菊使用。蒋武菊与案外人张小明、邱嘉嘉合伙经营药店，并在装修时将出租门面内的一面隔墙拆除。2019年3月2日，因经营不善、持续亏损，张小明在与蒋武菊商量后，以自己的名义与案外人陈羽、翁雪梅签订《门店转让合同》，将门面转租给了陈羽、翁雪梅，并另外收取了药店转让费141,600元。 在租赁期内，蒋武菊共向李国久支付了3年租金，分别为22,000元、24,000元、26,000元，其中第3年（即2019年5月22日至2020年5月21日）的租金26,000元，系蒋武菊在收取了陈羽、翁雪梅支付的租金22,000元后于2019年4月底前支付给李国久。张小明于2019年6月2日向蒋武菊转款4,000元，转款备注“双凤门面租金”，蒋武菊在收到该转款后向李国久支付了4,000元租金，随后将其向李国久的转款记录截图发给张小明，并告诉张小明“跟她转了，打了个电话跟她说了钱转跟她，喊她不要去找小翁她们扯”。 另查明：2020年5月中旬，李国久与陈羽因案涉门面是否继续租赁以及钥匙退还问题发生争执，前往双凤镇派出所解决，随后陈羽将钥匙交出后离开，钥匙现由李国久持有。 一审法院认为，李国久与蒋武菊所签订《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，并已得到实际履行。但在履行过程中，双方在案涉门面的转租、租赁合同的履行、拆除隔墙的恢复、违约行为及违约金数额的认定等方面产生了严重分歧，因而引发了本案诉讼。针对双方当事人的诉辩主张和有效证据，就本案的争议焦点和裁判理由作如下评析： 一、关于李国久是否同意蒋武菊转租案涉门面的问题。 蒋武菊辩称在转租案涉门面前后均已将转租情况告知李国久，但未能提供证据予以证明，而从本院向张小明、陈羽的调查情况看，也无法证明门面转租经得李国久同意。但李国久在调查笔录及本案庭审中自认2019年10月便知道案涉门面被转租的事情，且在原审庭审中承认让蒋武菊终止合同，希望与次承租人重新签订合同，还找过次承租人收取押金，但次承租人不同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定以及《中华人民共和国民法典》关于租赁合同的立法精神，李国久在得知案涉门面被转租后六个月内未提出异议，视为同意转租。因此，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，蒋武菊（承租人）经李国久（出租人）同意，蒋武菊与李国久之间签订的租赁合同继续有效，陈羽、翁雪梅（第三人）对租赁物造成的损失，也应当由蒋武菊赔偿损失。 二、关于李国久与蒋武菊之间签订的《门面租赁合同》能否继续履行的问题。 从李国久的庭审陈述以及其申请出庭作证证人黄某的证言，结合本院依职权向陈羽调查了解的情况以及前往案涉门面拍摄的照片来看，可以证实陈羽与李国久就案涉门面是否继续租赁以及退还钥匙发生争执，陈羽明确表示不再继续租赁并将钥匙交出，李国久要求继续租赁并不同意接收钥匙，双方前往双凤镇派出所解决，现钥匙由李国久持有，已不由蒋武菊、陈羽控制。此外，张小明将案涉门面转租，陈羽租赁一年后，已将门面腾空并将钥匙交出，蒋武菊也在庭审中多次明确表示自己身患癌症，不再租赁案涉门面，愿意承担违约责任，按照双方所签订的《门面租赁合同》关于违约金和违约责任的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，蒋武菊明确表示并以实际行为表明不再租赁门面，提前终止合同，已构成违约，李国久可要求蒋武菊承担违约责任。 三、关于李国久的诉讼请求是否应予支持的问题。 在审理过程中，一审法院针对合同履行问题多次向李国久释明，询问其是否变更诉讼请求，要求蒋武菊承担违约责任；针对拆除隔墙问题多次向李国久释明，询问其是否增加诉讼请求，要求蒋武菊恢复原状或赔偿损失。但李国久仍然坚持要求蒋武菊继续履行合同并支付门面租金，既不变更也不增加诉讼请求。根据民事诉讼“不告不理”原则，民事诉讼案件的审理范围仅限于原告的诉讼请求，故一审法院对李国久坚持要求蒋武菊继续履行合同的诉讼请求不予支持，李国久可另行主张支付违约金、恢复原状或赔偿损失等违约责任。此外，针对蒋武菊提出李国久同样存在违约行为，要求李国久承担违约责任，但其未在辩论终结前提出反诉并缴纳相应的诉讼费用，故本案不作处理。 综上，一审法院判决：驳回原告李国久的诉讼请求。 本案二审中双方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。 另，本案二审中李国久自认案涉门面已于2021年1月另行出租。 本院认为，本案的主要争议焦点是：李国久在本案中请求的继续履行与蒋武菊签订的《门面租赁合同》，并支付2020年5月23日至2021年5月22日的门面租金28,000元是否应得到支持;一审程序是否违法。 经审理认为:1.本案已查明的事实是：2020年5月中旬，李国久与陈羽因案涉门面是否继续租赁以及钥匙退还问题发生争执，前往双凤镇派出所解决，随后陈羽将钥匙交出后离开，钥匙现由李国久持有。在不动产租赁中，租金的形成是以承租人占有、使用等为前提条件。而以上事实表明：2020年5月中旬开始，案涉门面已处于李国久实际控制之下；蒋武菊、陈羽均没有占有、使有案涉门面的事实；在本案二审中，李国久也自认案涉门面已于2021年1月另行出租。故，李国久上诉请求继续履行与蒋武菊签订的《门面租赁合同》，并支付2020年5月23日至2021年5月22日的门面租金28,000元的理由不能成立，本院不予支持。 2.一审程序是否违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”的规定，一审法院为查明案件事实需要依法对相关人员进行询问，了解案涉情况，并在庭审中就询问相关人员情况向当事人予以说明符合上述法律规定。故，李国久上诉认为一审程序违法的理由不能成立，本院不予支持。 另，本案中可能存在的违约、恢复原状等争议李国久未在本案中请求，不属本案的审理范围，李国久可另行主张。 综上所述,李国久的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件诉讼费3,082元，由李国久承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  叶 波 审 判 员  江万明 审 判 员  夏 欣 二〇二一年三月八日 法官助理  苏 月 书 记 员  钟 凯