河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2366号上诉人（原审被告）：吕会兰，女，汉族，1970年5月19日出生，住河南省平顶山市卫**。委托诉讼代理人：王长义，系吕会兰配偶。被上诉人（原审原告）：上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司，营业场所河南自贸试验区。负责人：龚玮达，总经理。委托诉讼代理人：崔丹丹，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨书途，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周雨桥，男，汉族，1991年6月4日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：孙惠玲，女，系周雨桥母亲。被上诉人（原审被告）：安甲杰，男，汉族，1968年8月15日出生，住河南省南阳市宛城区。上诉人吕会兰因与被上诉人上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司（以下简称科瑞物业公司）、周雨桥、安甲杰物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初21033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人吕会兰及其委托诉讼代理人王长义，被上诉人科瑞物业公司的委托诉讼代理人崔丹丹、杨书途，被上诉人周雨桥的委托诉讼代理人孙惠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕会兰上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回科瑞物业公司诉讼请求；2.本案上诉费用由科瑞物业公司承担。事实与理由：一、一审判决吕会兰承担物业费、滞纳金是错误的，案涉810、811号房屋并非吕会兰实际使用，而是由河南赤泉投资管理股份有限公司使用，吕会兰是受河南赤泉投资管理股份有限公司法定代表人王长义委托签订房屋租赁协议。二、吕会兰与周雨桥之间的810号房屋租赁合同2020年4月19日已经结束，双方之间签订的第二份协议并未实际履行，一审庭审中周雨桥已经确认，故原审判决吕会兰承担810号物业费、滞纳金错误。三、本案是两套房屋、两个不同的房屋所有权人，一审法院把两个案件一并受理、审理是错误的。四、科瑞物业公司在提供服务过程中，未按照合同约定履行职责，导致河南赤泉投资管理公司因810号房屋漏水被迫停业23天，给该公司造成巨大经济损失。五、811号房间2020年8月4日开始漏水，物业公司派人关掉了空调，不允许使用，且拒绝维修，故科瑞物业公司无权收取811号房间2020年8月4日至今的空调费。科瑞物业公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，吕会兰是案涉合同的相对方。科瑞物业公司以吕会兰为原审一审被告诉讼主体没有任何问题。至于吕会兰如何处理自己所租赁的房屋系其自由处分。二、关于吕会兰与周雨桥之间810房屋的租赁，其实际使用日期是使用到了2020年的7月20日左右，其所称租赁合同至2020年4月19日已经结束，不符合事实。本案中原被告双方均是相同的，只有本案的业主方不同，因此本案合并审理没有任何问题。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回吕会兰的上诉请求，维持原判。周雨桥述称，810号房间漏水是由于楼上造成的，并不是周雨桥的原因。安甲杰未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。科瑞物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令吕会兰支付拖欠的绿地中心·千玺广场810室物业费28617.14元及滞纳金5351.41元（按日千分之一暂计至2020年10月15日，以后按此标准计算至实际付清之日止），周雨桥对此承担连带责任；2.请求判令吕会兰支付拖欠的绿地中心·千玺广场811室物业费28617.14元及滞纳金5351.41元（按日千分之一暂计至2020年10月15日，以后按此标准计算至实际付清之日止），安甲杰对此承担连带责任；（以上共计67937.1元）；3.本案诉讼费用由吕会兰、周雨桥、安甲杰承担。一审法院认定事实：2012年11月15日，科瑞物业公司（甲方）与周雨桥（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，该合同约定科瑞物业公司为周雨桥的绿地中心·千玺广场8楼809、810室提供物业服务，建筑面积为321.18平方米。该合同第八条第一款约定，物业服务费为19.8元／月／平方米（含中央空调费及公共区域能源费，不含客户户内水、电能源费），收费面积321.18平方米，计每月6359.36元。物业服务费包含客户户内空调费5.80元／月／平方米。第八条第七款约定，每季度首月的10日前交纳本季度物业管理费、委托服务费等，每月15日前交纳上月户内水费、户内电费；每月15日前未交纳本月应交费用的，甲方收费人员可上门催收；未按上述时间缴纳应缴费用的，将按每日1‰标准计算滞纳金。2010年8月18日，科瑞物业公司（甲方）与安甲杰（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，该合同约定科瑞物业公司为安甲杰的绿地中心·千玺广场8楼11室提供物业服务，建筑面积为160.59平方米。该合同第八条第一款约定，物业服务费为19.8元／月／平方米（含中央空调费及公共区域能源费，不含客户户内水、电能源费），收费面积160.59平方米，计每月人民币1179.68元。物业服务费包含客户户内空调费5.80元／月／平方米。第八条第七款约定，每季度首月的10日前交纳本季度物业管理费、委托服务费等，每月15日前交纳上月户内水费、户内电费；每月15日前未交纳本月应交费用的，甲方收费人员可上门催收；未按上述时间缴纳应缴费用的，将按每日1‰标准计算滞纳金。2018年3月14日，安甲杰与吕会兰签订房屋租赁合同一份，该合同约定甲方安甲杰将其位于郑州市千玺广场8层811室出租给乙方吕会兰作为办公使用，租赁期限为2018年3月24日至2023年3月23日。该合同第六条第四款约定，自该物业交付之日起，除另有约定外，因使用该物业产生的物业费、水电费、空调费、燃气费等所有相关杂费均由乙方承担。2018年3月14日周雨桥与吕会兰签订房屋租赁合同一份，该合同约定，甲方周雨桥将其拥有的位于郑州市郑东新区商务中央公园2号（千玺广场）1号楼8层810室出租给乙方吕会兰作为办公使用，建筑面积约为165平方米。租赁期限为2018年4月20日至2020年4月19日。该合同第六条第二款约定，租赁期间，因使用该物业产生的物业管理费、水电费、电话费、上网费、有线电视费、燃气费、清洁费、车位费等相关其他杂费均由乙方承担。2020年4月28日周雨桥与吕会兰又签订房屋租赁合同一份，该合同约定，甲方周雨桥将其拥有的位于郑州市郑东新区商务中央公园2号（千玺广场）1号楼8层810室出租给乙方吕会兰作为办公使用，租赁期限为2020年4月20日至2021年4月19日。该合同第五条约定，租赁期间，因使用该物业产生的物业管理费、水电费、电话费、上网费、有线电视费、燃气费、清洁费、车位费等相关其他杂费均由乙方承担。科瑞物业公司提交的费用缴付通知书显示，科瑞物业公司于2020年4月15日通知吕会兰缴纳1-6月份的物业费，共计38156.4元。科瑞物业公司于2020年6月22日通知吕会兰缴纳1-9月份的物业费，共计57234.6元。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，周雨桥、安甲杰分别与吕会兰签订了房屋租赁合同，且该合同约定了租赁期间产生的物业费由承租方吕会兰承担。因此科瑞物业公司起诉吕会兰有法律依据，不属于起诉主体错误。对于吕会兰辩称其不是房屋实际使用人，原审法院不予采信。科瑞物业公司分别与周雨桥、安甲杰签订的《物业服务合同》，吕会兰与周雨桥、安甲杰签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，科瑞物业公司按照约定向吕会兰提供了物业服务，吕会兰应当及时支付相应的物业费。因此对于科瑞物业公司要求吕会兰支付810室物业费28617.14元、811室物业费28617.14元的诉讼请求，原审法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，周雨桥、安甲杰分别为涉案房屋810室、811室的业主，其应当承担相应的连带责任。被告辩称，新冠肺炎疫情期间处于停业状态，因此2020年2月至4月份期间的物业费应当减免。原审法院认为，虽然全国人大法工委已经明确新冠肺炎疫情及其防控措施的性质为不可抗力，但疫情期间科瑞物业公司仍然提供了房屋公共部位的维护保养、定期清洁与特殊时期公共空间的定期消毒等物业服务措施。被告以疫情期间停业为由拒交物业费的抗辩理由，原审法院不予采信。本案中，虽然已经在《物业管理服务合同》中约定了迟延交纳物业费的滞纳金为每日1‰，但原审法院认为该约定过高，结合新冠肺炎疫情产生的影响及公平原则，原审法院酌定810室物业费的滞纳金为535元，811室物业费的滞纳金为535元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吕会兰于判决生效后十日内支付上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司绿地中心·千玺广场810室物业费28617.14元及滞纳金535元；二、周雨桥对判决第一项债务承担连带清偿责任；三、吕会兰于判决生效后十日内支付上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司绿地中心·千玺广场811室物业费28617.14元及滞纳金535元；四、安甲杰对判决第三项债务承担连带清偿责任；五、驳回上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1498元，减半收取749元，由吕会兰负担599元，周雨桥负担75元，安甲杰负担75元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明，吕会兰已于2020年7月20日将案涉810号房屋交还周雨桥方，周雨桥已缴纳2020年7月20日之后的物业费，吕会兰应承担2020年1月1日-2020年7月20日的物业费即21197.9元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。本案的争议焦点是：原审判决吕会兰承担物业费及滞纳金是否正确。经原审查明，科瑞物业公司与周雨桥、安甲杰签订的《物业服务合同》及周雨桥、安甲杰与吕会兰签订房屋租赁合同均合法有效。其中周雨桥、安甲杰与吕会兰签订房屋租赁合同约定了租赁期间产生的物业费由承租方吕会兰承担。同时，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持，故原审判决吕会兰承担案涉物业费并无不当。且案涉《物业服务合同中》约定了迟延缴纳物业费的滞纳金，原审基于此约定酌定吕会兰支付迟延缴纳物业费的滞纳金亦无不当。故二审中吕会兰称其并非案涉房屋的实际使用人，不应承担案涉房屋的物业费、滞纳金的上诉理由，本院不予采信。关于吕会兰上诉称案涉810号房屋的租赁合同已于2020年4月19日结束，原审判决吕会兰承担810号房屋的物业费及滞纳金错误的意见，经查，吕会兰于2020年7月20日将案涉810号房屋交还周雨桥方，周雨桥已缴纳2020年7月20日之后的物业费。故吕会兰的该项上诉意见部分成立，本院予以部分支持，吕会兰应当支付自2020年1月1日至2020年7月20日的物业费21197.9元。另因吕会兰逾期支付物业费事实存在，依据相关协议约定，酌定810号房屋该时期的物业费滞纳金500元。关于吕会兰诉称科瑞物业未尽职责，致使810号房屋漏水造成其损失的上诉理由，经查，现有证据并不能证明案涉810号房屋漏水系科瑞物业公司的责任，且即便是科瑞物业公司服务存在瑕疵，也不构成吕会兰不缴纳物业费的理由，故吕会兰的该项上诉意见本院不予认可。关于吕会兰称因811号房屋空调未使用，不应缴纳空调费的上诉理由，经查，双方所签物业收费属于“一费制”，在主条款中并未表明具体每项服务收费标准。虽然在协议中有有关空调使用费的备注条款，但因2020新冠肺炎疫情防控需要，科瑞物业根据政府要求暂停空调供暖，但实际上，疫情防控期间科瑞物业公司投入人力、物力并不比平时少，且在后期科瑞物业公司以延迟供暖方式对业主予以补偿。故吕会兰的该项上诉意见不能成立。至于吕会兰诉称的原审合并审理错误的意见，因缺乏事实及法律依据，本院亦不予认可。综上所述，吕会兰的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初21033号民事判决第二项：周雨桥对判决第一项债务承担连带清偿责任；二、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初21033号民事判决第三项：吕会兰于判决生效后十日内支付上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司绿地中心·千玺广场811室物业费28617.14元及滞纳金535元；三、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初21033号民事判决第四项：安甲杰对判决第三项债务承担连带清偿责任；四、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初21033号民事判决第五项；五、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初21033号民事判决第一项为：吕会兰于判决生效后十日内支付上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司绿地中心·千玺广场810室物业费21197.9元及滞纳金500元；六：驳回上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1498元，减半收取749元，由吕会兰负担599元，周雨桥负担75元，安甲杰负担75元。二审案件受理费1257.6元，由吕会兰负担927.6元，上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司负担330元。本判决为终审判决。审判员  郑志军二〇二一年三月九日书记员  刘 佳