云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终180号上诉人（原审被告、反诉原告）：西双版纳润城房地产开发有限公司，住所地云南省景洪市么龙路嘎栋中学对面（质监住宅小区8幢10号）。统一社会信用代码：91532800584843422X。法定代表人：刘克彪，执行董事。委托诉讼代理人：仇正理，云南说法律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西双版纳诺泊汇房地产经纪服务有限公司，住所地云南省景洪市勐海路2号观澜别墅5栋102号。统一社会信用代码：91532801MA6KW90Q8N。法定代表人：杜城，执行董事。委托诉讼代理人：张社，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：秦明仙，云南民定（景洪）律师事务所实习律师。特别授权代理。上诉人西双版纳润城房地产开发有限公司（以下简称润城公司）因与被上诉人西双版纳诺泊汇房地产经纪服务有限公司（以下简称诺泊汇公司）居间合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2020）云2801民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据及理由，本院于2021年2月22日进行了调查。上诉人润城公司的委托诉讼代理人仇正理，被上诉人诺泊汇公司的委托诉讼代理人张社、秦明仙到庭参加调查。本案现已审理终结。上诉人润城公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院将双方签订的代理性质的《版纳莲园项目销售委托书》定性为居间性质，以居间合同纠纷审理本案，是对合同的错误解读，导致本案事实认定、判决结果错误。2.一审法院未对上诉人与百盛公司签订的《版纳莲园房屋认购协议书》性质做认定也造成了本案事实认定的错误。在景洪市人民法院（2019）云2801民初4645号民事判决书中，已认定《版纳莲园房屋认购协议书》为购买、分销、第二次转卖为主要内容的合同，实际上联系合同付款方式等看，本协议是销售公司炒房的一种代理行为。3.即使要认定被上诉人的行为是居间行为，该居间行为不应当得到司法保护。《版纳莲园房屋认购协议书》认定为购买、分销、第二次转卖为主要内容的合同，其目的是通过一定手段大量控制房屋，炒房牟利，其行为违反政策与法律规定，被上诉人居间一个违反政策、法律规定的事项，不应得到司法的保护。4.《版纳莲园房屋认购协议书》已被（2019）2801民初4645号民事判决书予以解除，该认购协议书解除时，剩余39间房屋未出售，因此即使被上诉人行为被认定为是居间行为，该居间行为未成功的部分应当给予扣除，并且因为上诉人的合同目的未能全部实现，其依比例获得的费用应当给予适当调整。被上诉人诺泊汇公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《版纳莲园项目销售委托书》系各方真实的意思表示，被上诉人已按照合同的约定，把上诉人委托代销的150套房源销售给百盛公司，被上诉人已经完成了合同约定的义务，应当视为被上诉人已经完成居间服务，上诉人应当按照合同约定向被上诉人履行付款义务。2.双方对于《版纳莲园项目销售委托书》的整个项目进行了结算，被上诉人按照结算要求，已经向上诉人开具了1825850元发票凭证。上诉人在收到发票后于2020年的5月8日向被上诉人支付了60万元的费用，上诉人应当向被上诉人支付剩余尾款。3.（2019）2801民初4645号民事判决书作出时间是2020年2月17日，而本案上诉人在被上诉人完成居间服务后就应向被上诉人履行付款义务，上诉人未按照合同约定时间付款，构成违约。上诉人提出的39套房屋未交易成功，是上诉人和第三方公司的另行的纠纷引起，对于未交易的部分房屋，过错不在于被上诉人，因此该笔居间费用不应当被扣除。4.本案的居间服务费用是按照合同总价款的5%计算，符合合同约定，不应当降低付费标准。诺泊汇公司向一审法院起诉请求：1.润城公司向诺泊汇公司支付服务费用1225850元（36517000元×5%-600000元）；2.润城公司向诺泊汇公司支付资金占用利息142467元（1225850元×707天×6%／年÷365天＝142467元，以1225850元为本金，按6%/年自2018年4月11日暂计算至2020年3月19日，实际计算至付清之日止）；3.本案诉讼费用由润城公司承担。润城公司向一审法院反诉请求：诺泊汇公司返还润城公司支付的委托销售代理服务费60万元。一审法院认定事实：诺泊汇公司作为乙方与作为甲方的润城公司于2018年4月10日签订《版纳莲园项目销售委托书》，约定润城公司委托诺泊汇公司销售其所开发的莲园项目剩余的8幢3-7楼150套房产，销售价格为5300元／㎡，乙方的义务为“优先寻找提供适合的房产需求信息按照甲方客户规定交易价格方式销售，成功后收取5%服务费”、诺泊汇公司可以润城公司的名义与客户进行协商等买房所需的一切事宜，委托期限自2018年4月10日至2018年4月13日止。委托书签订后，诺泊汇公司为润城公司寻找到了百盛公司作为买方，百盛公司于2018年4月11日与润城公司签订《房屋认购协议书》，约定百盛公司以5300元／㎡向润城公司购买莲园项目剩余房产150套，共计6890平方米，总价36517000元。在此过程中，诺泊汇公司通过微信频繁与润城公司联系。但在交易达成后，润城公司仅于2018年5月8日向诺泊汇公司支付了60万元居间服务费用，余款1225850元一直未按约定履行义务，诺泊汇公司催要无果遂提起诉讼。一审法院认为，诺泊汇公司、润城公司双方签订的《版纳莲园项目销售委托书》系各方真实意思表示，一审法院依法予以保护。润城公司声称60万元是预付款而非给付居间费用的理由没有事实根据，一审法院不予采信，视为该60万元款项的支付，是润城公司已经认可了诺泊汇公司的居间服务并已支付了部分费用。诺泊汇公司已完成居间介绍义务，除了润城公司在支付60万元的事实上认可外，还有诺泊汇公司、润城公司双方的微信聊天记录，也客观而全面的反映了诺泊汇公司完成合同约定义务的过程。综上，诺泊汇公司要求润城公司支付剩余的1225850元居间费用有充分的事实和法律依据，一审法院予以支持。诺泊汇公司要求润城公司支付利息则因双方无约定，一审法院不予支持。双方的其他主张，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、润城公司在判决生效之日起三十日内，支付诺泊汇公司1225850元居间服务费用；二、驳回润城公司的反诉诉讼请求；三、驳回诺泊汇公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费17114元，反诉案件受理费4900元，由润城公司负担。二审中，当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定事实基本一致。综合当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是：上诉人是否应向被上诉人支付居间服务费1225850元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”通过上述规定可以看出，在因酬金支付而引起的居间合同纠纷中，上诉人作为委托人，应举出合同没有订立的证据。同样，被上诉人作为居间人促成合同成立，就可以取得酬金。从本案的事实看，双方签订的《版纳莲园项目销售委托书》约定，诺泊汇公司的义务为“优先寻找提供适合的房产需求信息按照润城公司客户规定交易价格方式销售，成功后收取5%服务费。”此后，润城公司与百盛公司签订了《版纳莲园房屋认购协议书》，结合被上诉人一审提交的微信聊天记录，可以认定该协议是由被上诉人促成签订，被上诉人履行了居间义务，上诉人应按约支付报酬。上诉人主张双方不是居间合同法律关系，不应支付居间服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人与百盛公司在履行《版纳莲园房屋认购协议书》中产生纠纷，与被上诉人的居间服务无法律关系。上诉人主张《版纳莲园房屋认购协议书》已解除，39套房屋未出售，服务费应扣除的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人润城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8557元，由上诉人西双版纳润城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二一年三月九日书记员  孙羽茜