浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初14848号 原告：李忠汉，男，1954年1月26日出生，汉族，户籍地浙江省，现住浙江省义乌市。 原告：毛小香，女，1960年12月3日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 原告：李振宇，男，1985年7月4日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 原告：李峰林，男，1987年5月8日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 四原告共同委托诉讼代理人：陈兰琴，浙江宁邦律师事务所律师。 被告：王向华，女，1977年6月28日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：陈菁，浙江浩伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈善，北京盈科（金华）律师事务所律师。 原告李忠汉、毛小香、李振宇、李峰林为与被告王向华农村房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月10日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，案号为（2020）浙0782民初761号。本院经审理后2020年5月6日作出（2020）浙0782民初761号民事判决书。被告王向华不服提起上诉，金华市中级人民法院于2020年8月31日作出（2020）浙07民终2462号民事裁定书，裁定撤销（2020）浙0782民初761号民事判决，发回重审。本院于2020年9月23日重新立案，依法适用普通程序并组成合议庭，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告李忠汉、毛小香、李振宇、李峰林及其委托诉讼代理人陈兰琴，被告王向华的委托诉讼代理人陈菁、陈善到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李忠汉、毛小香、李振宇、李峰林向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的房地产买卖契约无效；2、判令四原告向被告返还购房款39万元整。原告当庭撤回了第2项诉讼请求。事实和理由：原、被告双方于2002年9月签订《房地产买卖契约》一份，约定四原告将其共同所有的位于义乌市稠城镇（现行政区划变更为北苑街道）复兴村湖塘西的2间4层半、占地面积73平方米的农村房屋出售给被告，成交价格为39万元。土地证号为集用（2002）1-3792、房产证号为义乌房权证稠城字第a000439**。协议签订后，被告按约支付了购房款，各原告也积极配合被告办理房产过户手续，但是由于被告户籍性质为非本市的城镇居民户口，故一直未能办理过户手续。原告认为虽然原被告双方签订了《房地产买卖契约》，但是因为被告的户口性质为居民，按照法律及现有的政策规定，农村的宅基地转让只能在本集体经济组织成员之间进行方为有效。被告为非集体经济组织成员，故双方签订的《房地产买卖契约》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。 被告王向华辩称，2002年时，被告王向华经姐姐介绍向原告一家购买了涉案房屋，双方对于各自的户口性质都是知晓的，而且当时的交易是经义乌市房产监督中队（现在的房地产管理处）、复兴居委会盖章同意认可的。此后，房屋交付给被告王向华使用至2019年，长达16年时间，从来没有出现过任何问题，也没有主张过当时的合同是无效的。2019年进行了城乡新社区集聚建设，本案房屋也在征迁范围内，北苑街道和复兴社区一直认可本案房地产实际所有人是王向华，所以与被告王向华签订了拆迁补偿协议。根据新社区集聚建设细则，涉案房屋拆迁安置后的土地性质变更为国有出让，在2019年11月，双方在社区相关领导的见证下重新签订了协议，明确房屋拆迁后的权益由王向华享有。王向华也给予原告一定的补偿，并已实际支付。被告认为，2019年11月份重新签订的协议实际上是在涉案房屋土地性质变更为国有出让后，对原合同的补充或者是再次确认。另外，2002年签订的房地产买卖契约所指向的房屋已经被拆除，土地也已经被征收，也就是契约所指向的标的物已不存在。在房屋和土地都已经不存在的情况下，判断契约是否有效，实际上是没有任何意义的。原告仅仅针对2002年的契约进行起诉，不具备诉的利益；本案对该契约是否有效作出裁判也没有任何必要性和实效性。综上，涉案房屋因参与了城乡新社区集聚建设已被拆除，土地已被征收，安置后的土地性质为更为国有出让，双方也已经重新签订了针对安置权益的协议书。故，请求判决驳回原告的诉讼强求或裁定驳回原告的起诉。 为证明自己的主张，四原告向本院提供了下列证据材料： 1、房地产买卖契约复印件一份，证明原、被告之间签订了房地产买卖契约，双方存在房地产转让的事实。 2、不动产档案证明复印件一份、土地登记卡复印件一份，证明涉案房地产系四原告共同所有且土地性质为农村宅基地的事实。 3、王向华的户籍信息复印件一份，证明被告的户口性质为非本市城市居民户口的事实。 经庭审质证，被告发表如下质证意见： 对证据1，证据三性没有异议，但是契约的第九条明确约定，在政策的许可下，原告必须全力配合被告过户。涉案房屋拆迁后安置权益的土地性质变更为国有出让，符合过户的条件，而且该契约由复兴居委会加盖过章，契约所对应的房屋已被拆除，土地已被征收，原、被告双方后续已通过补充协议的方式对征迁权益进行了明确。该契约的相关内容已经被后期的补充协议所代替。原告确认该协议是否有效没有任何意义。 对证据2，真实性没有异议，在2002年之后该房产的实际权利人是王向华，而不是档案证明上的原告，涉案房屋目前已被征收，不复存在。征迁后的土地性质变更为国有出让。 对证据3，证据三性没有异议，但是2002年契约所指向的房屋和土地都已不复存在，城市户口能否购买该契约所指向的标的物也没有任何意义，涉案房屋拆迁后的的土地性质变更为国有出让，可以自由流通。 为支持自己的抗辩，被告向本院提供了下列证据材料： 1、房屋买卖合同一份，证明2002年10月8日李忠汉、毛小香代表全家与王向华签订合同，将本案讼争房屋及土地使用权转让给王向华。 2、申请书一份，证明2002年11月11日，李忠汉全家就本案讼争房地产转让的相关事宜向义乌市房地产监察中队提出申请，义乌市房地产监察中队也确认同意转让。 3、房地产买卖契约一份，证明2002年11月9日，王向华与李忠汉全家签订契约，将本案讼争房屋及土地使用权转让给王向华；双方特别约定“在政策许可下甲方必须全力配合乙方过户土地使用证”；2002年11月14日义乌市北苑街道复兴居民委员会在审核契约后盖章确认并同意转让。 4、收条三份，证明王向华已付清全部转让款。 5、协议书一份、情况说明一份、协议一份、银行转账记录打印件两份、拆迁补偿协议书一份，证明李忠汉作为户主代表全家与王向华在复兴股份经济合作社的见证下签订协议书，约定本案讼争房屋有机更新的权益面积为70.8平方米，归王向华所有；王向华支付了补偿款；本案讼争房屋也在此次城乡新社区建设的征迁范围内，已经拆迁；北苑街道确认王向华是涉案房屋征迁的主体。 6、照片打印件两份，证明本案诉争房屋因义乌市北苑街道复兴社区的城乡新社区集聚建设而已经被拆除的事实。 经庭审质证，四原告发表如下质证意见： 对证据1，真实性及证明目的没有异议，对合法性有异议，因为转让的是农村宅基地，而受让方被告的户口性质为居民户口，法律明确禁止城镇居民购买农村土地及用房，因此该份合同因违反法律的强制性规定而无效。 对证据2，真实性没有异议，但是申请书中第二段明确记载，以后如有机会再购房屋，将把房屋所有权仍确定为本案四原告共同所有，这也是双方的真实意思表示，当时也是预见到有可能会发生土地再审批或者再购房的情况，明确约定此种情况下房屋的所有权仍归四原告共同所有。 对证据3，真实性没有异议，同样因违反法律的强制性规定而无效，时至今日，这份合同也不符合过户的条件。 对证据4，证据三性没有异议。 对证据5，真实性、合法性没有异议，但与本案无关联，不是本案审理的对象，且毛小香已经在2019年12月16日将28万元的款项退给王向华，此份协议书的合同双方与本案的原、被告并非完全相同。该份协议书是李忠汉瞒着其余三原告与被告签订的，属无效处分，其余三原告知道该协议后，第一时间将款项退给王向华，并已经向法院提起解除该份协议的民事诉讼。另外该协议抬头写着是李忠汉户，不是写着王向华户，因此街道也认为该房屋的权属是属于李忠汉的。 对证据6，没有异议。涉案房屋在2020年4月份已经拆除。 对原、被告提供的证据材料，本院认证如下： 四原告提供的证据1-3，被告对真实性均无异议，对其真实性，本院依法予以认定。 被告提供的证据1-6，四原告对真实性均无异议，对其真实性，本院依法予以认定。 综上，本院认定本案事实如下： 2002年9月9日，原告李忠汉、毛小香、李振宇、李峰林（作为甲）与被告王向华（作为乙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：甲方自愿将坐落于稠城镇复兴村湖塘西（现行政区划为义乌市北苑街道复兴社区湖塘西）的2间4.5层，占地面积73平方米，总建筑面积281.79平方米的房地产出售给乙方；成交价格为39万元，双方同意于2003年12月31日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方；在政策许可下，甲方必须全力配合乙方过户土地使用证。同时双方还约定了其他相关权利义务。义乌市北苑街道复兴居民委员会于2002年9月15日在契约下方签章“同意办理”。2002年11月11日，四原告（其中李振宇、李峰林的签名由李忠汉代签）向当时的义乌市房地产监督中队提交申请书，载明：四原告将涉案的2间4.5层房地产转让给王向华，转让资金用于李振宇、李峰林求学之用；以后如有机会再购房屋，将把房屋所有权仍确定为李忠汉、毛小香、李振宇、李峰林共同所有。义乌市房地产监督中队在申请书下方签章“同意此报告的请求，请按规定给予办理相关手续”。 上述协议签订后，被告支付购房款39万元，由原告李忠汉于2002年11月11日、2003年2月20日、2004年1月19日分别出具收条予以确认。四原告按约定将涉案房地产交付给被告使用至2019年下半年。因城市规划建设和新社区集聚建设需要，涉案房屋所在区块（北苑街道复兴社区湖塘西区块）于2019年9月启动有机更新。2019年11月25日，李忠汉（甲方）与王向华（乙方）签订《协议书》一份，约定：1、甲方同意将湖塘西有机更新审批面积70.8平方米归乙方所有；2、乙方同意补偿甲方人民币28万元；3、甲方必须无条件配合乙方做好权益证过户等相关手续，如果违约，加倍返还补偿金。义乌市北苑街道复兴股份经济合作社作为见证单位在协议书下方签章见证。2019年11月26日，被告通过转账的方式支付李忠汉补偿款28万元。后，由被告王向华（母亲王**代签）代表李忠汉户（乙方）与义乌市人民政府北苑街道办事处（甲方）签订《北苑街道复兴社区湖塘西区块房屋拆迁补偿协议书》一份，约定：乙方自愿同意拆除坐落于义乌市××街道××的房屋，建筑占地面积73.21平方米，总建筑面积437.76平方米；按甲方核定的可安置面积基数70.8平方米；乙方可选择高层公寓安置或垂直房安置两种方式，垂直房安置在复兴后陈、西京、达威拉链等区块，选择垂直房的，垂直房投标选位未选中，直接转为高层资格，高层公寓安置在××街道××三里××村高层区块；乙方在签订本协议并在规定期限内腾空房屋移交钥匙后，拆迁房屋归甲方所有；拆迁补偿协议还约定了其他相关权利义务。拆迁补偿协议签订后，被告王向华在规定期限内腾空了涉案房屋，涉案房屋已于2020年4月被拆除。 另查明，原告李忠汉与毛小香系夫妻关系，李振宇、李峰林系李忠汉与毛小香的儿子。涉案房屋的所有权人在2000年8月28日登记为四原告，土地权属性质为集体土地使用权，登记权利人为李忠汉。在2002年签订涉案契约时被告王向华系义乌市城镇居民。 还查明，原告毛小香于2019年12月16日将28万元补偿款通过转账的方式退还给被告王向华；后王向华又通过他人的账户于2020年2月20日重新转账支付给原告李忠汉。 本院认为，四原告当庭申请撤回第二项诉讼请求，系其对自身诉讼权利的处分，本院依法予以准许。虽然本案讼争《房地产买卖契约》所指向的房地产原系集体土地性质，但该房地产参加有机更新被拆除后，已转化为相应的拆迁安置权益。根据《北苑街道复兴湖塘西区块有机更新房屋拆迁安置细则》的相关规定，拆迁户安置方式为：以高层公寓安置为主、垂直房安置为辅，实行垂直房和高层公寓（货币补偿）二种方式；并明确高层公寓产权性质为国有出让，可以直接入市交易。因此，上述拆迁安置权益最终落实的安置房不属于集体土地性质，可依法转让。原告李忠汉与被告王向华就涉案标的于2019年11月25日签订《协议书》，明确该安置权益归被告，被告也按约向原告支付了补偿款项。虽然上述《协议书》卖方仅李忠汉一人签字，但结合整个交易的过程、四原告之间的家庭身份关系以及李忠汉为土地使用权登记权利人等事实，可以认定被告李忠汉在《协议书》的签名有权代表全体原告。综上，应当认定《协议书》系讼争《房地产买卖契约》的延续，两者构成一个有机的交易整体，应当认定有效。现原告把《房地产买卖契约》从中割裂出来，单独确认其无效，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下： 驳回原告李忠汉、毛小香、李振宇、李峰林的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告李忠汉、毛小香、李振宇、李峰林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  张小燕 人民陪审员  朱国庆 人民陪审员  任恭盛 二〇二一年三月十日 代书 记员  傅俊霞