江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终401号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘峰，男，1981年6月2日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。上诉人（原审原告、反诉被告）：景佳佳，女，1982年1月28日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张华宝，江西英华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭海波，男，1975年1月25日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马龙，男，1975年6月5日出生，回族，住江西省南昌市西湖区。上诉人刘峰、景佳佳因与被上诉人郭海波、马龙房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初5453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的事实和证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘峰、景佳佳的上诉请求：1．依法变更一审判决第二、三、五、六、七、八项，改判郭海波、马龙多向刘峰、景佳佳支付租金、违约金1,522,769.6元；2．一、二审诉讼费用由郭海波、马龙负担。事实和理由：（一）一审判决按75元每平方米计算拖欠的租金，且未支持欠付的利息，没有事实根据。为了让郭海波、马龙按时支付租金，刘峰、景佳佳虽口头答应过减少租金，但以一次性支付一年的租金为前提。郭海波、马龙支付租金后，刘峰、景佳佳向其寄送了律师函，要求支付1-4月租金差额部分及其他欠付租金。按照租赁合同约定，郭海波、马龙拖欠的租金共计326,583元，而非一审判决的220,949元。（二）一审判决刘峰、景佳佳减免一个半月的租金，没有法律依据。双方签订的租赁合同期限长达十年，而疫情影响的时间仅一个半月，如果合同继续履行，疫情的影响几乎没有。一审将疫情的影响完全由刘峰、景佳佳承担，判决减免一个半月的租金，对刘峰、景佳佳极不公平。（三）一审判决刘峰、景佳佳退还押金没有事实和法律依据。合同约定押金的目的是为了保证合同履行，郭海波、马龙违约解除合同，严重损害了刘峰、景佳佳的合法权益，郭海波、马龙无权要求退还押金。（四）一审判决将违约金减少为四个月租金，没有事实和法律依据。郭海波、马龙违约导致刘峰、景佳佳在合同剩余期限内租金收入损失2,928,678元，远高于合同约定的年租金两倍的违约金。郭海波辩称，1．双方实际上已按照75元每平方米的租金标准履行，不存在附条件的情形；2．因疫情减免租金，符合国家政策，一审法院判决刘峰、景佳佳减免一个半月的租金正确；3．因为疫情生意受到了影响，其一直和刘峰、景佳佳协商减免租金，但对方一直在推脱，其前期装修投入很大，思量再三才决定退租，一审法院判决减少违约金合情合理。请求二审法院维持原判。马龙辩称，请求二审法院维持原判。刘峰、景佳佳向一审法院起诉请求：1．判令两被告郭海波、马龙立即向两原告支付拖欠的房屋租金326583元及利息30000元（以拖欠租金数额按年利率6％计算，计算到实际支付之日止）；2．确认被告郭海波于2020年5月14日发出的《解除合同通知书》无效；3．判令两被告郭海波、马龙向两原告支付违约金1818093.6元；4．判令两被告郭海波、马龙向两原告支付拖欠的物业费、水电费等费用30000元；5．诉讼费、保全费等由被告郭海波、马龙负担。郭海波、马龙向一审法院反诉请求：1．请求判决反诉被告返还租赁押金227261元；2．请求判令免除反诉原告疫情停业期间一个半月的租金（计94691.25元，按75元／㎡计算）；3．本案反诉案件受理费由反诉被告负担。一审法院认定事实：刘峰、景佳佳为夫妻关系。坐落于西湖区信华商务中心**楼**房屋，建筑面积841.72㎡，产权登记人为景佳佳。2016年8月1日，郭海波、马龙（乙方）与案外人李佳（甲方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：“甲方出租给乙方使用的案涉店铺建筑面积为841.71㎡；租期10年，自2016年8月1日至2026年7月31日；租金两个月一付，先付后用，第一期租金在合同签订当日支付，以后每期租金应提前5日支付；第一、第二年度月租金60元／㎡，第三年度月租金80元／㎡，第四年度（2019年8月1日至2020年7月31日）租金90元／㎡。此后每年度月租金在上一年度的基础上增加10元／㎡；3、租赁押金为3个月租金，签订合同当日支付，以后租金变化前补齐差额部分。待租赁期满结清费用后，甲方退无息还押金；甲方给予乙方免租期3个月，但乙方另外支付甲方25000元物业费，物业费可用至2017年7月18日止；在租赁期内，非下列情况之一的，不得变更或解除合同：（1）甲方或乙方有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回房屋或乙方提前退交部分或全部房屋的。（2）因出现非甲方能及的情况，使该房屋的设施（不能）正常运行，或乙方人为严重影响正常使用房屋的。（3）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的15天内，乙方未予以纠正的。（4）因不可抗力的因素致使该房屋损坏，本合同不能继续履行的。（5）在租赁期内，该房屋经政府有关部门批准拆迁。变更或解除本合同，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除第（4）、（5）款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿；在租赁期内乙方每期拖欠租金半个月以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿；在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自解约的，乙方应按年租金的两倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”合同还就甲乙双方的其他权利义务进行了约定。2016年8月2日，郭海波、马龙向李佳支付了租赁押金151506元、租金101004元、物业费25000元。郭海波以案涉店铺为经营场所，注册成立了江西省自在加家居有限公司，郭海波为该公司执行董事兼总经理，马龙为监事。2018年9月13日，马龙退出该公司，由龚志华任监事。2018年2月12日，李佳将本合同出租方的权利义务交由景佳佳承继，并在合同中备注“各方截止到2018年3月31日费用已全部结清。”郭海波、马龙在合同中签名确认。自在加公司于2018年8月19日、2019年7月31日分别向刘峰转账支付了50504元、25251元，补齐押金差额。郭海波、马龙共支付押金227261元。此后，原、被告按合同正常履约至2019年底。按合同约定，郭海波、马龙应在2019年12月27日前，向刘峰、景佳佳交纳2020年1-2月租金151507元（90元／㎡×841.71㎡×2个月），但郭海波、马龙未按时交纳。2019年12月2日，郭海波微信联系刘峰委托的处理租赁事宜代理人龚伟，约定当日下午4点左右面谈店铺租赁事宜。庭审中，郭海波陈述，当日刘峰、龚伟均应约到场，双方口头约定2020年至2021年的租金按75元／㎡计算。原告代理人陈述确有此事，但前提是要求郭海波、马龙一次性支付一年的租金。2020年1月30日、3月4日，自在加公司分别向刘峰转账各支付租金126255元，附言“2020年1-2月、3-4月底店面租金”。自2020年1月至5月，郭海波分别与刘峰、龚伟以微信方式就因新冠××疫情影响减免部分租金及交纳租金事宜，有过多次沟通，但未能达成一致意见。2020年5月12日，景佳佳向郭海波、马龙邮寄了《关于催交房屋租金的函》，要求郭海波、马龙按合同约定计算租金标准补齐1-4月的租金、交纳5-6月租金。2020年5月14日，郭海波向刘峰、景佳佳寄送了《解除合同通知书》，对催交函回复称：“马龙于2018年9月8日退出公司经营，1-4月租金已按双方协商结果交清，因疫情影响无法继续经营，故对于您提到的终止合同一事，我也认可同意。现正式给你送达《解除合同通知书》，请务必在2020年5月30日前来店铺办理房屋交接手续。”5月15日，张华宝律师受刘峰、景佳佳委托，向郭海波、马龙寄送了《关于请求继续履行合同、支付到期租金的律师函》，要求郭海波、马龙继续履行合同，若郭海波、马龙单方违法解除合同，应当按合同约定的年租金2倍支付违约金。2020年6月1日，郭海波将店铺钥匙邮寄给刘峰，但快递员未能联系上刘峰，无法派送。2020年8月14日，原告代理律师向郭海波、马龙邮寄了《关于要求尽快办理房屋交接手续的律师函》，要求郭海波、马龙尽快办理房屋移交、结清物业费、水电费等费用。8月16日，郭海波书面回复原告代理律师，称店铺钥匙已邮寄给刘峰无需办理房屋移交手续、电费已结清、无水费需交纳、2019年全年度物业费已结清、2020年解除合同前的物业费可从租赁押金中抵扣。2020年8月17日，郭海波将备用钥匙交至原告代理律师。2020年9月14日，刘峰、景佳佳将案涉店铺出租给了他人，租期自2020年9月1日至2032年12月31日，免租期4个月，从2021年1月1日起计算租金，第一年月租金54711.8元（65元／㎡），第二年月租金58920.4元（70元／㎡），第三年月租金71546.2元（85元／㎡），第四年至第十年起逐年递增5%，第十一年递增6%，第十二年不递增。刘峰、景佳佳向物业公司交纳了2020年1至8月的物业费26935.04元。水电费未提供缴费凭证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。2016年8月1日，郭海波、马龙与案外人李佳签订的《房屋租赁合同》，为合同双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2018年2月12日，李佳将本合同出租方的权利义务交由房屋所有权人景佳佳承继，并在合同中备注“各方截止到2018年3月31日费用已全部结清。”郭海波、马龙在合同中签名确认。景佳佳与刘峰为夫妻关系。原、被告之间形成了合法的租赁法律关系，双方均应按合同严格履行各自的合同义务。2019年底之前，原、被告均按合同履行了义务。马龙是否退出自在加公司，不影响其对外应承担的承租人义务。郭海波、马龙称“2019年12月，因经营压力问题，曾与刘峰、景佳佳沟通降低2020和2021年度租金标准，刘峰、景佳佳已口头允诺。”事实上，郭海波、马龙分别于2020年1月30日、3月4日，均按126255元交纳了2020年1-4月两期租金，折合租金为75元／㎡（75元／㎡×841.71㎡×2个月），刘峰、景佳佳收到租金后，当时并未提出异议。该院认为，原、被告已口头约定改变了2020和2021年度租金标准，即每月租金按每75元／㎡计算。因新冠××疫情影响，郭海波、马龙未能正常营业，向刘峰、景佳佳提出要求免除疫情期间部分租金，双方为此事未能达成一致意见，合作继而产生不愉快，均萌生了解除合同的想法。郭海波、马龙在收到刘峰、景佳佳催交租金的函件后，于2020年5月14日回函，正式提出解除合同，并要求刘峰、景佳佳于5月30日前办理房屋交接。刘峰、景佳佳随即复函不同意郭海波、马龙单方提出终止合同，要求继续按合同履行。原、被告对解除合同未能协商一致，郭海波、马龙单方提出解除合同，不符合合同中“甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，解除本合同”的约定，故郭海波、马龙虽于2020年5月腾空了房屋，并邮寄了解除合同通知及钥匙给刘峰、景佳佳，但不能产生解除合同的效力。诉讼中的2020年8与14日，刘峰、景佳佳向郭海波、马龙发送了《关于要求尽快办理房屋交接手续的律师函》，郭海波、马龙于2020年8月15日收到该函件，并于次日回复，虽称已搬离租赁房屋，无需办理交接手续，但解除合同的意愿未变，视为当事人已协商同意解除合同。故该院认定2020年8月16日，合同已实际解除。郭海波、马龙还应向刘峰、景佳佳交纳2020年5-8月期间3半个月的租金。2020年2月以来，突如其来的新冠××疫情，给企业的生产经营确实带来不利影响，郭海波、马龙在疫情期间虽然未及时但仍交纳了租金，说明郭海波、马龙主观上有继续经营的愿望，并不存在主观违约恶意，但造成合同不能继续履行的主要责任仍在郭海波、马龙。刘峰、景佳佳为了防止损失的进一步扩大，积极寻找新的承租方，并顺利签约，此举应予以肯定。考虑到新冠××疫情的特殊情况，郭海波、马龙要求退还租赁押金、减免疫情停业期间一个半月租金的反诉请求，应予以支持。刘峰、景佳佳要求郭海波、马龙支付违约金1818093.6元（合同约定的年租金两倍），该院认为该违约金约定过高。郭海波、马龙认为即使认定其违约，也应降低违约金的意见，该院予以采纳。故该院认为违约金由郭海波、马龙按变更后的75元／㎡承担四个月租金损失即252513元（75元／㎡×841.71㎡×4个月）为宜。刘峰、景佳佳向物业公司交纳的2020年1至8月的物业费26935.04元，应由郭海波、马龙承担。对于刘峰、景佳佳的其他诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决：一、确认2016年8月1日，被告郭海波、马龙与李佳签订的《房屋租赁合同》于2020年8月16日实际解除；二、被告郭海波、马龙于本判决生效之日起十日内共同向原告刘峰、景佳佳支付租金人民币220949元（75元／㎡×841.71㎡×3.5个月）；三、被告郭海波、马龙于本判决生效之日起十日内共同向原告刘峰、景佳佳赔偿违约金人民币252513元；四、被告郭海波、马龙于本判决生效之日起十日内共同向原告刘峰、景佳佳支付代交的物业费人民币26935.04元；五、反诉被告刘峰、景佳佳于本判决生效之日起十日内共同退还反诉原告郭海波、马龙租房押金人民币227261元；六、反诉被告刘峰、景佳佳免除反诉原告郭海波、马龙新冠××疫情期间的房屋租金共计人民币94691.25元（75元／㎡×841.71㎡×1.5个月）；七、上述各项判决内容相抵后，被告郭海波、马龙于本判决生效之日起十日内应实际共同向原告刘峰、景佳佳支付人民币178445元；八、驳回原告刘峰、景佳佳的其他诉讼请求。本案原告刘峰、景佳佳预交的案件受理费24437元，由原告刘峰、景佳佳共同负担12218元，由被告郭海波、马龙共同负担12219元；反诉原告郭海波、马龙预交的反诉案件受理费3065元，由反诉被告刘峰、景佳佳共同负担；原告刘峰、景佳佳预交的诉讼财产保全费2620元，由被告郭海波、马龙共同负担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1．一审判决每月租金按75元/㎡计算是否正确；2．一审判决刘峰、景佳佳退还押金及将违约金调整为四个月租金是否正确；3．一审判决刘峰、景佳佳免除郭海波、马龙一个半月租金是否正确。关于争议焦点1，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。一审法院依据在案证据认定刘峰、景佳佳与郭海波、马龙已就改变2020、2021年度租金标准，即每月租金按75元/㎡计算达成一致意见，并无不当。刘峰、景佳佳上诉主张减租以一次性支付一年的租金为前提，应按照租赁合同约定即每月租金按90元/㎡计算拖欠租金，但并未提供证据予以支持，且在2020年1月30日、3月4日收到郭海波、马龙以每月租金按75元/㎡计算支付的2020年1-2月、3-4月两期租金时，未即时提出异议，本院不予支持。关于争议焦点2，2020年2月以来，突如其来的新冠××疫情，给企业的生产经营确实带来不利影响。一审法院根据本案在案证据，综合考量新冠××疫情的影响、双方沟通协商历史及导致合同不能履行之原因，认定郭海波、马龙不存在主观违约恶意，判决刘峰、景佳佳退还押金及将违约金调整为四个月租金，并无不当。刘峰、景佳佳上诉主张其不应退还押金且郭海波、马龙应按照年租金的两倍向其支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点3，双方当事人已协商降低2020年、2021年租金标准，本院认为从平衡双方利益的角度出发，一审法院在考虑新冠××疫情影响判决刘峰、景佳佳退还押金及降低违约金的情况下，判决刘峰、景佳佳免除郭海波、马龙一个半月房屋租金不当，本院依法予以纠正。综上所述，刘峰、景佳佳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初5453号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；二、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初5453号民事判决第六项、第八项；三、变更江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初5453号民事判决第七项为：上述各项判决内容相抵后，郭海波、马龙于本判决生效之日起十日内应实际共同向刘峰、景佳佳支付人民币273,136.04元；四、驳回刘峰、景佳佳的其他诉讼请求；五、驳回郭海波、马龙的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。刘峰、景佳佳预交的一审案件受理费24437元，由刘峰、景佳佳负担12218元，由郭海波、马龙负担12219元；郭海波、马龙预交的反诉案件受理费3,065元，由刘峰、景佳佳负担1,533元，由郭海波、马龙负担1,532元；刘峰、景佳佳预交的诉讼财产保全费2,620元，由郭海波、马龙负担。二审案件受理费18,505元，由刘峰、景佳佳负担17,355元，由郭海波、马龙负担1,150元。本判决为终审判决。审判长  姜伟杰审判员  刘玉秋审判员  黄燕萍二〇二一年三月一日法官助理张燕书记员方驰