江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终334号上诉人（一审被告）：季伟，男，1986年1月26日生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：何亮，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：无锡金鹏物业有限责任公司，住所地无锡市锡山区东亭街道庄桥路**。法定代表人：丁益，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶佳，江苏行德律师事务所律师。上诉人季伟因与被上诉人无锡金鹏物业有限责任公司（以下简称金鹏公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初4412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。季伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金鹏公司的诉讼请求。事实和理由：1.其与金鹏公司之间没有签订过前期物业管理服务协议，且金鹏公司没有法人资格，所以即使有相关协议也是无效的；2.如果法院认定协议有效的情况下，其在一审中提出的金鹏公司在物业服务中存在的问题，证明金鹏公司物业服务不到位，未履行物业服务，其有权不支付物业管理费。金鹏公司答辩称，一审判决正确，请求二审予以维持。理由如下：1.虽然双方之间并未签订前期物业管理服务协议，但季伟作为案涉房屋的新业主，延续和承继上述协议的权利和义务，受上述协议约束。而且物业公司为其提供了相应的物业服务，不能免除其缴纳物业费的义务。2.季伟所称物业服务存在问题，关于房屋漏水公司已经履行了维修义务，是否是房屋质量问题应属于另一法律关系；关于其他物业管理服务质量问题，应及时与公司沟通，而不能因为物业服务存在瑕疵拒付物业费。金鹏公司向一审法院起诉，请求判令季伟支付(截止2020年6月30日)物业费21137.12元及违约金（以每月应交物业费222.50元为基数，逐月递增，分别自拖欠之日2012年8月起至实际履行付款义务之日，参照2020年4月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%为基础上浮80%）。一审法院经审理查明：季伟向无锡聚江房地产有限责任公司（以下简称聚江公司）购买坐落于春江花园三期小区353-502商品房，金鹏公司春江分公司与季伟签订了前期物业管理服务协议，约定由金鹏公司春江分公司对春江花园三期进行物业管理，协议载明：金鹏公司春江分公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；季伟房屋的建筑面积为139.06平方米；季伟交纳费用时间每月一次；收费标准带电梯住宅按建筑面积底层每月每平方米1.10元，底层另收取公共水电费每月每平方米0.25元、二层以上收公共水电费、电梯使用费0.50元，非住宅按建筑面积每月每平方米1.80元；乙方季伟违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方金鹏公司春江分公司有权要求乙方季伟补交从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同订立后，金鹏公司春江分公司按约提供物业服务，季伟支付物业服务费至2012年7月30日，截至2020年6月30日尚欠物业服务费21137.12元，金鹏公司经催讨无果，遂诉来法院，提出上述诉请。另查明：金鹏公司春江分公司系金鹏公司的分支机构，不具备法人资格。以上事实，由金鹏公司提供的不动产登记证明、业主信息表、人民调解终止告知书和被告提供照片打印件及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审质证。一审法院认为：金鹏公司春江分公司与季伟签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律禁止性规定，依法成立。春江分公司系金鹏公司的分支机构，相关民事权利义务由金金鹏公司承继。双方一致认可自2012年8月1日至2020年6月30日季伟尚欠物业管理费计21137.12元，对此法院予以确认。季伟未按期支付物业费，应承担违约责任，根据双方约定的付款时间及违约金计算标准，现金鹏公司主张的违约金低于约定，且在法律规定的范围内，故对金鹏公司的诉讼请求予以支持。季伟提出的飘窗漏水等情况属于另一法律关系，可另行主张权利，季伟以金鹏公司物业服务存在一些问题瑕疵拒付物业费的抗辩理由不符合合同的约定，且不利于双方合同目的的实现，法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、《中华人民共国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：季伟于判决生效后十日内给付无锡金鹏物业有限责任公司物业管理费21137.12元及违约金(以222.50元为基数，分别自2012年8月1日起、2012年9月1日起、2012年10月1日起、2012年11月1日起、2012年12月1日起、2013年1月1日起、2013年2月1日起、2013年3月1日起、2013年4月1日起、2013年5月1日起、2013年6月1日起、2013年7月1日起、2013年8月1日起、2013年9月1日起、2013年10月1日起、2013年11月1日起、2013年12月1日起、2014年1月1日起、2014年2月1日起、2014年3月1日起、2014年4月1日起、2014年5月1日起、2014年6月1日起、2014年7月1日起、2014年8月1日起、2014年9月1日起、2014年10月1日起、2014年11月1日起、2014年12月1日起、2015年1月1日起、2015年2月1日起、2015年3月1日起、2015年4月1日起、2015年5月1日起、2015年6月1日起、2015年7月1日起、2015年8月1日起、2015年9月1日起、2015年10月1日起、2015年11月1日起、2015年12月1日起、2016年1月1日起、2016年2月1日起、2016年3月1日起、2016年4月1日起、2016年5月1日起、2016年6月1日起、2016年7月1日起、2016年8月1日起、2016年9月1日起、2016年10月1日起、2016年11月1日起、2016年12月1日起、2017年1月1日起、2017年2月1日起、2017年3月1日起、2017年4月1日起、2017年5月1日起、2017年6月1日起、2017年7月1日起、2017年8月1日起、2017年9月1日起、2017年10月1日起、2017年11月1日起、2017年12月1日起、2018年1月1日起、2018年2月1日起、2018年3月1日起、2018年4月1日起、2018年5月1日起、2018年6月1日起、2018年7月1日起、2018年8月1日起、2018年9月1日起、2018年10月1日起、2018年11月1日起、2018年12月1日起、2019年1月1日起、2019年2月1日起、2019年3月1日起、2019年4月1日起、2019年5月1日起、2019年6月1日起、2019年7月1日起、2019年8月1日起、2019年9月1日起、2019年10月1日起、2019年11月1日起、2019年12月1日起、2020年1月1日起、2020年2月1日起、2020年3月1日起、2020年4月1日起、2020年5月1日起、2020年6月1日起至实际给付之日按年利率3.85%上浮80%计算)。二审中，除双方对于签订前期物业管理协议提出异议外，对于一审法院查明的事实，本院经审理予以确认。经查，一审中金鹏公司主张按前期物业服务管理协议约定的标准计算物业费，季伟对此并无异议。本院认为，双方虽未签订前期物业管理服务协议，但季伟购买案涉房屋后，承继原业务的权利与义务，依协议约定接受物业服务、支付物业管理费用，受该协议约束。2012年8月1日至2020年6月30日期间季伟未按期支付物业管理费用，构成违约，应依约支付违约金。一审中金鹏公司主张的违约金低于约定，系处分自身权利之行为，一审法院据此确定的违约金并无不当。至于季伟上诉再次提到的物业服务瑕疵问题，一审法院已经阐明理由，本院不再赘述。综上所述，季伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费618元，由上诉人季伟负担618元。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二〇二一年三月九日书记员 沈秋月