河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初4263号 原告：马玉香，男，汉族，1964年12月23日生，住沧州市泊头市。 委托诉讼代理人：安宝生，河北博海律师事务所律师。 被告：石家庄何东房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区育才街**中悦大厦2-602，统一社会信用代码911301006746591004。 法定代表人：彭素丽，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：何鹏蛟，系该公司员工。 原告马玉香与被告石家庄何东房地产开发有限公司（以下简称何东房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马玉香及其委托诉讼代理人安宝生、被告石家庄何东房地产开发有限公司委托诉讼代理人何鹏蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马玉香向本院提出诉讼请求：一、被告退还原告购房款363506元及占用购房款期间的利息（利息以363506元为基数，自2017年1月6日起至2019年8月19日按同期人民银行公布的贷款基准利率计付，约56300元；自2019年8月20日至实际退还之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，其中至2020年10月29日约16300元）；二、被告增加赔偿原告受到的损失1090518元；三、案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年1月1日，原告向石家庄和园咨询中心交纳团购费40000元，获得以623506元价格购买被告开发的，坐落于鹿泉开发区·比邻居（和园）3-1-1303号商品楼房的条件。2017年1月6日，原告与被告签订认购协议一份，主要约定：原告购买案涉商品楼房，房屋总价款623506元，先预交首付款363506元，余款260000元向被告认可的贷款银行申请贷款。协议签订后，原告依协议交付给被告首付款363506元。之后，被告公司负责人被刑拘、工程停工。大量购房者集体起诉被告，在统计购房者信息时原告发现：开发商把本案案涉房屋也卖给过案外人崔永新。原告于是诉至法院，请求：确认原被告买卖合同有效、将案涉房屋交付原告使用并协助原告办理房产的不动产权属证书。但法院经审理认为：应当遵照合同的履行、案涉房屋的现状和合同成立时间的先后顺序确定保护顺位，崔永新与被告签订的《和园内部认购协议书》在先且已履行全部付款义务，崔永新就购买房屋所形成的债的请求权明显占优，应被优先履行。崔永新诉请交付房屋、并办理不动产权属证书法院予以支持。而原告的诉讼请求，法院不予支持，原告可另案向被告主张权利。原告认为，被告在将案涉房屋出售给崔永新的情况下，隐瞒已出售的事实，再次出售给原告，属于对原告的欺诈行为，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律规定，被告应对原告增加赔偿受到的损失。故原告诉至法院。请求判如所请。 石家庄何东房地产开发有限公司辩称，原告起诉的事实属实，我方和崔永新之间有房屋买卖合同关系，但是款项并没有完全交付。 原告陈述并举证： 证据1、2017年1月6日签订的和园买卖合同，原告按合同约定支付首付款363506元。 证据2、收据一份，证明原告缴纳363506元。 证据3、（2019）冀0110民初3994号判决书，证明被告的房屋在销售给原告前，先销售给了崔永新。崔永新已履行其和被告约束的全部付款义务，崔永新就案涉房屋形成的债的请求权明显占优，应被优先履行，而原告请求确认买卖合同有效、交付房屋等诉求，不予支持，证明被告存在欺诈行为。 证据4、原告刷卡4万元的记录，证明我方还缴纳了4万元的团购费，损失了该4万元，该4万元不包括在我方的主张中。 被告应支付占用363506元的利息。根据最高院关于买卖合同的司法解释，被告应支付占用资金期间的利息。2019年8月前利息按同期人民银行公布的贷款年利率6%计算为56300元，2019年8月20日起至实际退还之日按拆借中心公布的报价利率计算为年利息3.85%，计算至书写诉状之日为16300元。在买卖合同中原告为消费者，被告属于商品房经营者，被告提供的商品房在销售给原告前已销售给案外人崔永新，在与崔永新未解除合同前再次销售给原告，并对原告隐瞒销售给崔永新的事实，造成原告不能实际购得案涉房屋，丧失了购买同类商品房的机会，被告提供商品或被告销售服务有欺诈行为，按消费者权益保护法第55条规定，被告应当按照原告要求增加赔偿原告受到的损失，增加赔偿的金额为原告购买商品房价款的3倍，赔偿的数额应为623506元的3倍，原告主张的是原告实际付款363506元的3倍，原告主张的损失数额低于法律规定的赔偿数额，法院应予以支持。 被告质证意见：对证据1真实性无异议。 对证据2真实性无异议。 对证据3真实性认可，该判决未上诉，已生效，但我方认为该判决是错误的。 我方可以接受原告提出的利息损失，但对原告主张的1090518元的损失不认可，这是属于在签订合同时不可预见的损失，根据民法典583、584条的规定，商品房买卖合同并不适用于消费者权益保护法，因为消费者权益保护法对其法律的适用做了明确规定，房屋买卖合同不属于商品消费，不适用此法，应是经济合同纠纷，适用合同法，且房屋不属于产生质量法的调整范围，系属不动产，因此本合同不适用于消费者权益保护法。原告主张的1090518元数额巨大，对被告的经济负担极大，不符合公平交易的原则。 对证据4真实性无异议，该记录属于POS机小票，商户名称是可以随意变动的，且该4万元并未到我公司的账上，该4万元并未体现在房屋买卖合同中，我方未对4万元出具任何收据，证明有第三方中介存在，对原告所说的欺诈行为我方不清楚。 被告提交2016年10月11日燕赵都市报一份，证明我方登报与崔永新解除合同，不存在欺诈行为。 原告质证意见：对证据真实性不认可，关联性、合法性不认可，在3994号案中对该证据已经进行了认定，该证据不能起到解除合同的法律效力和后果，被告无权单方与崔永新解除合同，被告明知没有与崔永新解除合同，仍然隐瞒这一事实，将房屋再次销售给原告，属于欺诈行为。 本院经审理认定事实如下： 一、2017年1月1日，原告向石家庄和园咨询中心交纳团购费40000元，获得以623506元价格购买被告开发的，坐落于鹿泉开发区·比邻居（和园）3-1-1303号商品楼房的条件。2017年1月6日，原、被告签订《和园买卖合同》（合同编号ＬＤＺ-ＭＭ-ＧＪＪ-），约定原告购买被告开发的（和园）何东•比邻居3-1-1303号房屋，房屋总价款623506元，预交首付款363506元，余款260000元向被告认可的贷款银行申请贷款。协议签订后，原告依协议约定向被告交付首付款363506元。 二、在2014年5月31日，另案第三人崔永新与被告何东房地产签订《和园内部认购协议书》，约定被告将开发的和园（暂定名）3-1-1303号房出售给第三人，房屋总价为347333元；合同约定第三人首付117333元，剩余房款230000元办理银行按揭；交房时间暂定2014年9月30日；协议签订后，第三人向被告缴纳首付款117333元，后对该房屋进行了装修改造。2016年10月11日，被告在燕赵都市报刊登公告，内容为：因下列业主未按时向鹿泉区住建局专用账户缴纳《何东•比邻居》剩余房款，未缴纳剩余房款的业主到我公司办理退房手续。未签署《和园项目同意动用监管账户资金业主人员名单》的业主须将我公司为您开具的收据退回我公司并办理退房手续。以上两项人员于10月30日前办理完毕。办理地点：鹿泉项目工程部。人员名单中序号24为崔永新。 三、原告马玉香向2019年8月5日起诉本院：一、请求人民法院依法确认原、被告买卖合同有效；二、请求人民法院依法判令被告将坐落于鹿泉区高新技术开发区符家庄村何东比邻居（和园）3-1-1303号房交付给原告使用，并协助原告办理房产的不动产权属证书，本院二0二0年八月二十八日作出(2019）冀0110民初3994号民事判决书，判决被告石家庄何东房地产开发有限公司向第三人崔永新交付本案涉案房屋，协助崔永新办理何东比邻居3-1-1303号房屋的不动产权证书，驳回原告马玉香的诉讼请求。故产生本诉，原告起诉，要求退还房款、支付利息、赔偿损失。 四、案涉房屋于2013年10月16日取得鹿泉市商品房预售许可证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案原、被告签订的《和园买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该合同应当认定为商品房买卖合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。原告按照合同约定向被告支付购房款，被告应当按约定向原告交付房屋。本院二0二0年八月二十八日作出(2019）冀0110民初3994号民事判决书判决被告将本案涉案房屋交付崔永新，该案已生效。由此导致原、被告签订的《和园买卖合同》履行已不可能，被告构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的。应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……(三）、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”故本案原告主张被告返还购房款363506元及利息本院予以支持，但原告诉求被告按照按消费者权益保护法第55条规定被告支付购房款三倍的损失不符合法律规定，本院不予支持，以不超过购房款一倍的损失较妥。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决如下： 一、被告石家庄何东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马玉香购款人民币363506元及利息（利息以363506元为基数，自2017年1月6日起至2019年8月19日按同期人民银行公布的贷款基准利率计付；自2019年8月20日至实际退还之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至支付完毕止）。 二、被告石家庄何东房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告马玉香损失人民币363506元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9270元，原告承担3735元，被告承担5535元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（3份）。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心。 上诉案件受理费18540元应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 李 霞 二〇二一年三月二日 书记员 邢子文