浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初19008号 原告：义乌市锦航进出口有限公司，住所地:义乌市北苑街道柳青**工业区。 法定代表人：章春。 委托诉讼代理人：孟威，浙江六和（义乌）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄丹青，浙江六和（义乌）律师事务所实习律师。 被告：义乌市傲天纸制品厂，住所地：义乌市北苑街道柳青社区景三路****。 法定代表人：陈胜。 委托诉讼代理人：陈岚，浙江星耀律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：何建余，浙江星耀律师事务所执业律师。 原告义乌市锦航进出口有限公司为与被告义乌市傲天纸制品厂排除妨害纠纷一案，于2020年11月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，并于2021年2月26日公开开庭进行审理。原告义乌市锦航进出口有限公司的法定代表人章春及其委托诉讼代理人孟威，被告义乌市傲天纸制品厂的委托诉讼代理人陈岚、何建余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市锦航进出口有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告排除妨害，立即腾退所占原告的厂房。2、判令被告赔偿原告损失即从2019年10月15日起至实际腾退之日止按20元／平方米／月的价格支付场地占用费，至起诉之日共计422800元整。(其中：2019年10月15日至2020年4月15日止按2000平方米计付240000元；2020年4月16日至2020年11月9日止按1350平方米计付182800元)。庭审中，原告撤回了诉讼请求第一项。事实与理由：原告系义乌市北苑街道柳青二期工业区(景三路149号)新厂房的所有权人。2019年9月份被告因办厂需要与原告协商租赁厂房。双方口头约定，原告将新厂房3楼2000平方米出租给被告，租赁时间为2019年10月15日至2020年10月14日，租金为15元／平方米／月，土地使用税及房产税3元／平方米／月，物业管理费2元／平方米／月，电费1.18元/度，水费6.5元/吨。除去水电费按月结算，租金合计一年为48万元。之后，在被告的要求下，原告同意在厂房尚未验收合格的情况下由被告先行搬入。被告遂于2019年9月底到10月初将工厂设备搬入厂房开始安装生产。2020年10月14日，原告的厂房验收合格，原告将草拟的书面《房屋租赁协议》交给被告让其签署，但被告一直未签。2020年4月15日，经与被告协商，被告同意将一部分厂房即650平方米返还给原告使用。之后，原告多次要求被告支付租金，被告除了缴纳水电费外，拒绝支付租金。原告于2020年8月31日起诉至贵院，案号为（2020）浙0782民初13562号。在庭审中，被告否认双方曾达成口头租赁合意并以未签订正式的书面租赁协议为由拒不承认租赁关系。为此，原告撤回起诉。现原告认为，被告长期占有使用原告的厂房至今，无任何合法依据，属于侵权行为，被告既不腾退也不缴费，严重损害原告的合法利益。所以，原告再次起诉。 被告义乌市傲天纸制品厂辩称：我方从未否认双方之间存在租赁关系，只对于租赁合同的内容有意见。首先，原告方认为以2019年10月15号为房屋租赁的起算点是不合理的，该时间的厂房地面抛光固化都没有做，不具备出租的条件。实际租赁时间应当在完成地面固化抛光工作之后才能开始计算。其次，按照商业习惯，出租人应当给承租人一定的装修期限，我们认为应当扣除2个月。再次，2020年4月中旬开始，原告有1000平方米以上收回自己使用，这些面积也应当扣除。而且，原告在2020年3月30日后采取停电、换锁等措施，给被告造成了损失。最后，本案就是一个租赁合同关系，而不是侵权，原告主张的法律关系错误。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据： 证据1，不动产权证书复印件一份，证明原告系案涉不动产所有权人的事实。 证据2，甲方制作的《房屋租赁协议》打印件一份，证明原告曾将房屋该合同交给被告，但是被告没有签署的事实。 证据3，微信聊天截图复印件一份，证明被告于2019年10月8日前搬入案涉厂房并投入生产的事实。 证据4、5，案涉不动产结构图、现场照片复印件各一份，证明被告实际使用的不动产的面积为2000平方米的事实。 证据6，义乌法院（2020）浙0782民初13562号庭审笔录复印件一份，证明原告和被告之间并未签订租赁协议。被告未交租金，无权占用是侵权行为。 证据7，被告法定代表人陈胜的配偶王艳出具的搬迁确认单四张，证明被告于2020年12月15日开始搬到2020年12月25日，且至今还有办公家具未搬完的事实。 证据8，金华市华成房地产估价有限公司的评估报告一份，证明涉案房产在2020年的市场租赁价格为0.69元／平方米／天，换算成每月为20.7元／平方米。 被告进行质证认为： 对证据1，真实性无异议。 对证据2，三性均有异议，这是原告单方面认为，在本案起诉状中原告自己要求租金按15元每平方进行计算，我方现在也同意。 对证据3，真实性无异议，对证明目的有异议。微信聊天记录原告方认为是2019年10月8日就具备生产条件，我方不认可。当时电都没有通，不具备生产条件。 对证据4，真实性无意见，但无法达到原告的证明目的。 对证据5，三性均有异议，无法达到原告证明目的。 对证据6，真实性没有异议。但是，双方之间属于租赁关系，不是侵权。 对证据7，对真实性无异议。但是我方认为最终搬空时间应为2020年12月26日。 对证据8，评估价格过高，原告自己仅主张15元／平方米／月。 被告为支持其抗辩，向本院提交了如下证据： 证据1、2、3，微信聊天记录、照片和视频及监控复印件各一份，证明原告于2020年3月30日将案涉厂房停电及换锁拒绝被告使用及双方之间存在租赁关系的事实。 证据4，通话记录复印件一份，证明被告前往原告厂房搬自己的物品遭到原告阻挠后报警的事实。 证据5，终止租赁合同通知书复印件一份，证明原、被告之间是租赁关系的事实。 证据6，微信转账记录复印件一份，证明原告向被告收取水电费从而进一步证明原被告双方是租赁关系的事实。 原告质证认为： 对证据1、2、3、4真实性无异议，对证明目的有异议，我们采取停电是为了催房租，而且只有一天。我们厂房在2020年4月18日后，确实隔了一部分回来自己使用。至于报警什么的不知情。对于换锁是因为怕物品丢失，后面改成登记进入使用，被告进出没有障碍。 对证据5、6的真实性无异议。但是上一个案子里被告完全不承认租赁关系。 本院认证如下：对原告证据1、3、4、6、7的三性予以确认，对其余证据不予确认。对被告提供的证据真实性均予以确认。 经审理查明：原告义乌市锦航进出口有限公司为义乌市北苑街道柳青二期工业区(景三路149号)新厂房的所有权人。该厂于2019年10月14日通过消防验收。2019年9月份被告因办厂需要与原告协商租赁厂房。双方口头约定，原告将新厂房3楼约1900平方米及1楼过道的一部分，合计约2000平方米出租给被告使用。2020年4月15日开始，原告将3楼中约650平方米收回自用。2020年12月26日，被告搬离上述厂房，但是一直未付租金。为此，原告曾经起诉至法院，案号为（2020）浙0782民初13562号，后因故撤诉。 本院认为，结合原、被告在庭审中的陈述，双方均认可建立了租赁合同关系，但未签订书面租赁合同，属于不定期租赁。双方对租赁时间、租赁面积及租赁金额等问题均有争议。因此，原告诉请中的损失应当确定为租金损失。现本院将相关问题认定如下：首先，关于租赁时间，从原告提供的微信聊天记录来看，双方从2019年9月30日就开始接触，被告随即也陆续搬进厂区。原告在2019年10月8日就通知被告可以开始生产。因此，该证据足以证明被告实际使用厂房的时间在2019年10月15日之前，原告要求租金从2019年10月15日开始计算并无不妥。而租赁的截止时间确定在2020年12月26日，双方也无异议。所以，本案的租赁期间应当为2019年10月15日至2020年12月26日止。其次，关于租赁价格，根据金华市华成房地产估价有限公司的评估报告，原告公司位于义乌市××期工业区××楼在2020年度的租金价格为每天0.69元／平方米，换算成月租金为20.7元／平方米。因此，原告要求的每月租金15元／平方米，本院予以支持。再次，关于租赁面积，根据原告提供的不动产结构图计算出涉案厂房3楼的建筑面积为1924平方米，加上一楼过道的分摊面积超200平方米，原告要求按照2000平方米计算租赁面积合理有据。原告在诉状中自认从2020年4月15日开始将涉案厂房3楼中的一部分，即650平方米面积收回自用。那么，2019年10月15日至2020年的4月15日期间的租赁面积确定为2000平方米（租金18万元）；2020年的4月16日至2020年12月26日期间的租赁面积则确定为1350平方米（租金168750元）。另外，原告还要求综合计算土地使用税、房产税、物业管理费、电费、水费等，但未证明双方对此有约定，本院不予支持。被告辩称的租赁时间要扣除装修时间及由原告赔偿停电损失等，有权另行主张。综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持。被告辩解有依据部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告义乌市傲天纸制品厂于本判决生效后十五日内支付原告义乌市锦航进出口有限公司租金损失348750元。 二、驳回原告义乌市锦航进出口有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3821元，评估鉴定费12500元，合计16321元，由被告义乌市傲天纸制品厂负担13321元，原告义乌市锦航进出口有限公司负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 吴 刚 二〇二一年三月三日 书记员 翁倩倩