新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新43民终117号 上诉人（原审原告）：杨占民，男，1965年5月25日出生，住新疆维吾尔自治区布尔津县。 上诉人（原审原告）：马秀（杨占民的妻子），女，1973年12月10日出生，住新疆维吾尔自治区布尔津县。 共同委托诉讼代理人：吴剑，新疆培达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：新疆禾木房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区布尔津县美丽峰路禾木房产办公楼（金津写字楼**）。 法定代表人：李勃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王东继，新疆新津律师事务所律师。 上诉人杨占民、马秀因与上诉人新疆禾木房地产开发有限公司（以下简称禾木公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区布尔津县人民法院（2020）新4321民初904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人杨占民及上诉人杨占民、马秀的共同委托诉讼代理人吴剑、上诉人禾木公司的委托诉讼代理人王东继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨占民、马秀上诉请求：依法撤销布尔津县人民法院（2020）新4321民初904号民事判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：一、一审法院认定杨占民、马秀与禾木公司的法律关系错误。杨占民和马秀系夫妻关系，共同租赁房屋、共同经营饭店，杨占民和禾木公司于2019年5月10日签订房屋租赁合同是代表两个人的行为。二、一审法院认定房屋租赁起止时间错误。杨占民是2019年5月10日开始起租禾木公司房屋的，合同租赁期限一年按照交易习惯应当在2020年5月10日到期。同时在案起诉禾木公司的还有吴海燕，合同都是禾木公司提供的格式条款合同，依据合同法的规定对格式条款发生争议的应当按照通常释义予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方解释。三、一审法院认定房屋租赁合同解除时间的起算点错误。受新冠肺炎疫情影响，案涉房屋在喀纳斯景区，房屋租赁合同经营饭店的合同目的根本无法实现，杨占民、马秀及其家人在2020年6月就多次找到禾木公司退租赁费，2020年的房屋租赁合同没有签订，只是预交了2020年的租赁费，但禾木公司一直不予退还，杨占民、马秀于2020年7月就到一审法院立案，法院直至10月9日才立案，而一审法院参照吴海燕从2020年9月4日立案日期作为合同解除时间退还4个月房租显然不正确。四、2020年5月10日房屋租赁合同到期，合同未到期禾木公司就要求必须在2019年12月30日预交2020年房屋租赁费，因双方未签订书面合同，根据合同法第二百一十五条规定，应视为不定期租赁，杨占民、马秀可以随时解除合同，禾木公司应当按照杨占民、马秀一审诉讼请求退还房租。综上，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条的规定，本案中受疫情和防控措施内地来疆人员需要隔离的影响，没有人来新疆喀纳斯景区旅游。杨占民、马秀在喀纳斯租赁房屋已经无法实现合同目的而无法履行，杨占民、马秀可以根据不可抗力原则规定请求禾木公司全部给予退款，但一审法院仅按照2020年10月4日立案日期和同案吴海燕起诉禾木公司按照4个月退房租显然违背国家关于本次疫情不可抗力的政策，请求二审法院给予公正公平判决。 禾木公司辩称，1．杨占民、马秀的上诉请求和事实与理由不能成立，因为禾木公司在与其合同履行过程中没有发生任何违约行为。2．禾木公司与杨占民之间签订的房屋租赁合同约定的期限非常明确，是双方之间的真实意思表示。2019年的合同期限是2019年1月1日至2019年12月31日，2020年的合同期限是2020年1月1日至2020年12月31日。杨占民已经按照禾木公司2020年房屋租赁费的标准交纳了全年的房租，虽然双方没有签订书面的租赁合同，但房租的交纳已视为双方租赁法律关系的成立。对于在合同履行过程中，因不确定因素疫情的发生，使得杨占民的经营受到了一定影响，但过错责任并不是禾木公司的行为造成的，因此一审法院判决解除双方的租赁合同关系并返还四个月租金及押金，缺乏事实和法律依据，请求二审法院查明案件事实，依法公正判决。 禾木公司上诉请求：依法撤销布尔津县人民法院（2020）新4321民初904号民事判决第一项、第二项，驳回杨占民、马秀的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院判决解除双方之间的租赁合同并向杨占民退还房租33,592元和押金10,000元没有事实证据。双方之间的房屋租赁合同在履行过程中，禾木公司没有发生违反合同约定的行为，且提供的租赁物房屋也完全符合约定和法律规定，杨占民、马秀单方主张解除合同并没有提供有效的证据来证明禾木公司有违约行为或者租赁物不符合双方的约定和法律规定，因此，一审法院在此种情况下判决解除双方之间的租赁合同并退还房租和押金缺乏事实证据和法律依据，对禾木公司不公平。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持禾木公司的上诉请求。 杨占民、马秀辩称，根据民法典第五百六十三条规定，因不可抗力致使合同目的无法实现的，当事人可以解除合同，同时根据民法典第五百六十五条规定，一方当事人依法主张解除合同应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中我方已举证证明2020年7月14日就已经通知禾木公司要求解除合同并提交了案涉房屋钥匙，本次疫情构成不可抗力，禾木公司应当解除合同并退还房租及押金。 杨占民、马秀向一审法院起诉请求：1．解除与禾木公司的房屋租赁合同（口头协议）；2．禾木公司退还杨占民、马秀租赁费92,378元；3．禾木公司退还杨占民、马秀押金10,000元。 一审法院认定事实：2019年5月10日，杨占民作为乙方与禾木公司作为甲方签订《租赁协议书》，约定甲方将其开发建设的位于喀纳斯景区××1间租赁给乙方使用……乙方未按约定的期限足额向甲方交纳租赁费的，甲方有权单方面解除协议并直接收回租赁给乙方的房屋和商铺……双方商定，本协议书所涉房屋租赁期限是2019年1月1日至2019年12月31日止，房屋租金为85,272元……协议书需经甲方盖章、乙方签名并在乙方一次性缴纳完毕全年租金后生效。2019年5月10日禾木公司向杨占民出具了内容为“今收到贾登峪××商铺押金10,000元”的收据。2019年12月30日禾木公司向杨占民出具了内容为“今收到贾登峪××房租100,776元”的收据。一审法院认为，（一）杨占民、马秀主张解除与禾木公司的房屋租赁合同（口头协议）是否符合法律规定。本案中，从杨占民、马秀提供的证据反映，与禾木公司存在合同关系的系杨占民而非马秀，根据合同的相对性原则，马秀无权主张解除合同。杨占民自认2019年12月30日将2020年的租赁费100,776元交纳给了禾木公司，禾木公司向杨占民出具了收据，与禾木公司口头签订的《房屋租赁合同》，是双方在平等、自愿的基础上，经协商一致签订的，合同未违反法律规定，未损害国家及他人的权益，为有效合同，双方均应按合同约定履行。关于双方签订的《房屋租赁合同》是否可以解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定当事人依照合同法第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现杨占民与禾木公司未达成一致意见，本案中，杨占民已诉要求解除合同，以其行为表示不愿再继续履行合同，该义务也不宜强制执行，租赁合同的意义已不存在，合同不适合继续履行，故杨占民与禾木公司签订的租赁合同应当解除。（二）杨占民、马秀主张禾木公司退还租赁费92,378元及退还押金10,000元是否有法律及事实依据。杨占民主张禾木公司应当向其退还租赁费92,378元及退还押金10,000元，综合考虑当地租赁市场的实际情况及杨占民租赁涉案房屋是依托喀纳斯旅游做餐饮，新冠疫情暴发确实对旅游造成了一定的影响，酌情禾木公司在合同解除后，向杨占民退还四个月租金33,592元（100,776元÷12月×4个月）。合同既然已解除，禾木公司应当向杨占民退还押金10,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除杨占民与新疆禾木房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同；二、新疆禾木房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向杨占民退还房租33,592元，退还押金10,000元，共计43,592元；三、驳回杨占民、马秀的其他诉讼请求。案件受理费2,347.56元，减半收取1,173.78元，由杨占民负担711.89元（已交纳），由新疆禾木房地产开发有限公司负担461.89元。 本院二审期间，禾木公司未提供证据，杨占民、马秀提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 杨占民、马秀向本院提供如下证据：杨占民和马秀的女儿杨子清给禾木公司栾晓波交付案涉房屋钥匙的现场视频。证明：2020年7月14日，杨占民和马秀给禾木公司栾晓波发出了解除合同通知，同时也交付了案涉房屋钥匙，禾木公司应当退还房租及押金。 禾木公司质证意见，对该证据不认可。理由：一、该证据并非形成于一审诉讼结束以后，不属于新证据。二、该视频系在栾晓波的办公室录制，杨占民并未取得栾晓波的许可录制视频。三、视频的内容无法证实杨占民的证明目的，栾晓波在视频中说“你把钥匙交给我是什么意思”，说明栾晓波是拒绝接受钥匙的，且栾晓波不是禾木公司的委托代理人，也不是法定代表人，只是禾木公司股东委托的财务监管人，视频的另一方是何人我方并不清楚。 本院的认证意见，该证据无法支持杨占民、马秀的证明目的，本院对该证据不予确认。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点：1．一审法院认定本案系杨占民与禾木公司之间的房屋租赁合同关系是否正确。2．杨占民与禾木公司之间的房屋租赁合同（口头协议）约定的承租起止时间为何时。3．杨占民与禾木公司之间的房屋租赁合同（口头协议）应否解除。4．禾木公司应否向杨占民退还房租及押金，数额是多少。 本院认为，关于一审法院认定本案系杨占民与禾木公司之间的房屋租赁合同关系是否正确。本案中，2019年的案涉房屋《租赁协议书》由杨占民与禾木公司签订，2019年底由杨占民向禾木公司交纳下一年度房租，与禾木公司形成合同关系的相对方系杨占民，故本案系杨占民与禾木公司之间的房屋租赁合同关系，一审法院对此认定正确。杨占民与禾木公司之间的房屋租赁合同（口头协议）系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。 关于杨占民与禾木公司之间的房屋租赁合同（口头协议）约定的承租起止时间为何时。杨占民于2019年12月30日一次性向禾木公司交纳了下一年度的案涉房屋租金100,776元，禾木公司于同日向杨占民出具收据，双方口头约定杨占民于2020年继续租赁案涉房屋，说明双方对继续租赁案涉房屋已经达成了合意，且杨占民已向禾木公司交纳了2020年度的房租，说明双方对案涉房屋的租赁期限约定为一年，故，杨占民与禾木公司之间的房屋租赁合同（口头协议）约定的承租起止时间为2020年1月1日起至2020年12月31日止。对于杨占民、马秀认为双方未采用书面形式签订房屋租赁合同应当视为不定期租赁的意见，本院不予采信。对于杨占民、马秀认为其于2019年5月10日起租案涉房屋，合同期限为一年，应当于2020年5月10日到期的意见，根据双方签订的《租赁协议书》第十四条“双方商定，本协议书所涉房屋租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日止。”的约定，双方虽然系2019年5月10日签订的《租赁协议书》，但是已经对案涉房屋2019年度的租赁期限进行了明确的约定，故，本院对该项意见不予采信。 关于杨占民与禾木公司之间的房屋租赁合同（口头协议）应否解除。杨占民与禾木公司之间的房屋租赁合同（口头协议）系一年期的短期房屋租赁合同，案涉房屋位于喀纳斯景区贾登峪处，双方约定杨占民租赁案涉房屋用于从事快餐经营活动，该经营活动是依托阿勒泰地区喀纳斯景区旅游进行的餐饮服务活动，新冠肺炎疫情的发生以及本地区的疫情防控措施，确实对其经营活动造成了直接性和连续性的影响，导致其从事餐饮经营的合同目的无法有效实现，杨占民也以其行为明确表示不愿意继续租赁案涉房屋，杨占民虽不享有单方解除合同的权利，但其并不存在恶意违约的情形，受疫情及疫情防控措施的影响，如若让其继续履行合同，对其也显失公平，故，双方之间的房屋租赁合同（口头协议）应予解除。对于禾木公司认为房屋租赁合同（口头协议）不应解除的意见，本院不予采信。对于案涉合同解除的时间。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，杨占民在未明确通知禾木公司解除合同的情况下，以提起诉讼的方式依法主张解除其与禾木公司之间的房屋租赁合同（口头协议），禾木公司于2020年10月15日收到起诉状副本，因本院确认双方之间的房屋租赁合同（口头协议）解除，案涉房屋租赁合同（口头协议）应于2020年10月15日解除。一审法院未明确合同解除的时间有误，本院予以纠正。对于杨占民、马秀认为其于2020年7月14日向禾木公司发出解除通知，案涉合同应于2020年7月14日解除的意见，因杨占民并不享有单方解除合同的权利，且禾木公司对此也不认可，本院对该意见不予采信。 关于禾木公司应否向杨占民退还房租及押金，数额是多少。因本院已确认双方的房屋租赁合同（口头协议）于2020年10月15日解除，对于2020年10月16日至2020年12月31日期间的房租21,260元（100,776元/年÷365天/年×77天），禾木公司应向杨占民退还。同时，2020年因新疆维吾尔自治区新冠肺炎疫情的发生和本地区疫情防控措施对经营活动造成了影响，对本地区采取疫情防控措施期间的三个月租金予以酌情退还，即禾木公司还应向杨占民退还房租25,194元（100,776元/年÷12个月/年×3个月）。故，禾木公司应向杨占民退还房租总额为46,454元（21,260元＋25,194元）。一审法院认定禾木公司应向杨占民退还房租的数额有误，本院予以纠正。对于杨占民认为禾木公司应退还其10,000元押金的意见，因本院已确认双方的房屋租赁合同（口头协议）解除，禾木公司应当向杨占民退还押金10,000元。 根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”以及第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”的规定，案涉房屋租赁法律关系发生在《中华人民共和国民法典》施行前，除合同解除适用《中华人民共和国民法典》以外，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。 综上所述，禾木公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。杨占民的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区布尔津县人民法院（2020）新4321民初904号民事判决； 二、确认上诉人杨占民与上诉人新疆禾木房地产开发有限公司的房屋租赁合同（口头协议）于2020年10月15日解除； 三、上诉人新疆禾木房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人杨占民退还房租46,454元、押金10,000元，合计56,454元； 四、驳回上诉人杨占民、马秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,347.56元，减半收取计1,173.78元（上诉人杨占民、马秀预交1,173.78元），由上诉人杨占民、马秀负担567.98元，由上诉人新疆禾木房地产开发有限公司负担605.8元；二审案件受理费2,159.8元（上诉人杨占民、马秀预交2,347.56元，上诉人杨占民、马秀多预交的1,077.56元予以退还，上诉人新疆禾木房地产开发有限公司预交889.8元），由上诉人杨占民、马秀负担1,148.45元，由上诉人新疆禾木房地产开发有限公司负担1,011.35元。 本判决为终审判决。 审判长 王      琦 审判员 胥   彩   霞 审判员 努尔古丽吾伦别克 二〇二一年三月一日 书记员 娜孜叶 尔 克马丁 1