安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终224号 上诉人（原审原告）：江瑞霞，女，1986年6月25日出生，汉族，住安徽省祁门县。 委托诉讼代理人：徐献忠，安徽昌法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏唯，安徽昌法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安庆市安宁房地产开发有限公司，住所地安徽省潜山县梅城镇舒州东路**，统一社会信用代码913408247728320691。 法定代表人：费章程，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪名奇，男，1966年10月11日出生，汉族，住安徽省怀宁县。 被上诉人（原审被告）：安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司，，住所地安徽省祁门县阊江茶场统一社会信用代码9134102458724891XX。 负责人：汪名奇，该分公司总经理。 上诉人江瑞霞因与被上诉人安庆市安宁房地产开发有限公司（以下简称安宁公司）、安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司（以下简称安宁公司祁门分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院（2020)皖1024民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 江瑞霞上诉请求：一、撤销一审判决第二项，发回重审或改判支持江瑞霞一审第二项诉讼请求；二、一、二审诉讼费由安宁公司、安宁公司祁门分公司负担。 事实与理由：一、安宁公司、安宁公司祁门分公司逾期交房违约行为持续至今，江瑞霞要求其承担支付违约金的诉请并未超过诉讼时效，一审以超过诉讼时效为由判决驳回，属于认定事实不清，证据不足。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年8月30日前，交房条件是案涉商品房经综合验收合格。一审查明的综合验收合格时间是2019年11月18日，即符合约定交房条件的时间是2019年11月18日。违约行为一直持续，应以违约行为结束时为计算诉讼时效的起点。故本案逾期交房违约责任的诉讼时效应从安宁公司、安宁公司祁门分公司违约行为终止时计算，最早也不会早于2019年11月18日，而不能以江瑞霞领取钥匙时起算，本案未超过诉讼时效。二、“交房”须符合双方约定的交付条件和相关法律规定，“拿钥匙”不能等同于交房，一审法院认定领取钥匙即视为交付房屋，属于适用法律错误。1.《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自的义务，合同明确约定交房时间为2014年8月30日前，交付条件为经综合验收合格，那么安宁公司、安宁公司祁门分公司即应在合同约定的交付期限内将符合条件的商品房交付江瑞霞使用；2.一审法院以“江瑞霞取得案涉房屋的钥匙并装修入住已构成房屋的转移占有，视为已交付使用”为由认定案涉房屋已交付使用，对《商品房买卖合同》中关于交付的明确约定，视而不见。双方已明确约定了交房条件，就应适用双方的合同约定，而不能以“转移占有”视为交付房屋，更不能以“领取钥匙的时间”作为安宁公司祁门分公司履行交房义务的时间；3.安宁公司、安宁公司祁门分公司擅自将不符合规定的房屋交付业主使用，违反了法律的强制性规定，江瑞霞领取钥匙的行为不得认定为安宁公司祁门分公司已经履行了合法交房手续。三、安宁公司、安宁公司祁门分公司至今未按合同约定与江瑞霞办理交房手续，逾期交房的违约行为持续至今，至少在2019年11月18日房屋综合验收合格前，江瑞霞拿到的房屋不符合合同约定条件，逾期交房违约金至少应计算至2019年11月17日。1.安宁公司、安宁公司祁门分公司交付房屋除应符合综合验收合格条件外，还应履行合同约定的交房手续（包括签署《房屋交接单》、提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等），逾期交房违约金应当计算至实际履行交房义务时止；2.领取钥匙不影响主张违约交房责任，2019年11月18日前，案涉房屋并不符合约定交房条件，安宁公司、安宁公司祁门分公司应承担从约定交房之日（2014年8月31日）起至综合验收合格前一日（2019年11月17日）的违约责任。综上，本案明显缺乏事实和法律依据，适用法律错误，请求发回重审或改判。 安宁公司、安宁公司祁门分公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。双方于2013年7月13日签订《商品房买卖合同》，约定江瑞霞购买案涉房屋，同时约定交房时间为2014年8月30日，该合同是双方真实意思表示，合法有效。2015年2月安宁公司祁门分公司已将房屋交付给江瑞霞装修后居住至今。合同约定的交房时间到江瑞霞起诉时已超过诉讼时效，故一审法院认定事实清楚。二、一审法院适用法律正确。双方签订合同后，2015年2月就将房屋交付给江瑞霞使用，虽然房屋于2019年11月18日进行了综合验收，但此前江瑞霞居住至今也没有反映房屋质量问题，也未主张违约责任，一审法院依法判决，适用法律正确。三、江瑞霞上诉理由不充分。约定交房时间是2014年8月30日，从签订合同之日起，江瑞霞就应知具体交房时间；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条规定，本案房屋已于2015年2月交付，最迟也于2016年11月6日完成交付。故江瑞霞上诉理由没有事实和法律依据。 江瑞霞向一审法院提出诉讼请求：一、安宁公司、安宁公司祁门分公司按《商品房买卖合同》约定的交付条件和交付标准履行交房义务；二、安宁公司、安宁公司祁门分公司向江瑞霞支付逾期交房违约金（以已付房款335000元为基数，自2014年8月31日起按日万分之二标准计算至安宁公司、安宁公司祁门分公司按合同约定的交付条件向江瑞霞交房时止，暂计至2020年10月21日为150281元）；三、安宁公司、安宁公司祁门分公司向江瑞霞支付逾期办证违约金1675元；四、安宁公司、安宁公司祁门分公司负担诉讼费用。 一审经审理查明，2013年7月13日，江瑞霞、陈旺斌作为买受人，安宁公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定江瑞霞购得安宁公司开发的“水韵江南”小区（现“祁红山庄”小区）5幢1-301室商品房，房屋总价款335000元。江瑞霞、陈旺斌通过首付加按揭的方式已结清全部房款。双方约定的收房日期为2014年8月30日，同时约定“出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。关于产权登记的约定是“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金”。对双方争议的案涉商品房是否已交付及交付时间问题，江瑞霞于2016年11月6日取得案涉商品房钥匙，其后对该商品房进行装修，并入住至今。 一审另查明，安宁公司开发的“水韵江南”小区2号、5号楼开工日期为2012年9月20日，竣工日期为2019年1月20日，于2019年11月18日在祁门县房地产管理中心进行房屋竣工综合验收交付使用备案。 一审再查明，2016年8月11日，江瑞霞、陈旺斌在祁门县民政局协议离婚，并于当日办理离婚登记，双方在《离婚协议书》中约定位于安徽省祁门县房屋（未办理房产证）归江瑞霞所有。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为有效合同，予以确认。合同签订后，双方应当按照合同约定履行各自义务，若违反合同约定，应当承担相应的违约责任。安宁公司按照合同约定应当在2014年8月30日前，将经综合验收合格的商品房交付江瑞霞使用，但其并未按照合同约定履行自己的义务，已构成违约，应当向江瑞霞支付违约金。江瑞霞在2016年11月6日取得案涉商品房的钥匙，并对该商品房进行装修入住至今，已构成对房屋的转移占有，双方对交房除在《商品房买卖合同》中约定外，没有其他约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，应视为该商品房已交付使用，交付时间为2016年11月6日，至江瑞霞向法院起诉之日止已超过三年，安宁公司以江瑞霞主张权利已超过诉讼时效的抗辩理由成立，予以采纳。因为安宁公司开发的“水韵江南”小区5号楼，于2019年11月18日在祁门县房地产管理中心进行房屋竣工综合验收交付使用备案，安宁公司超期限备案致使江瑞霞不能在规定期限内取得房地产权属证书，在江瑞霞不退房的前提下，安宁公司应当按照合同约定按已付房价款的0.5%向江瑞霞支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、安庆市安宁房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付江瑞霞违约金1675元；二、驳回江瑞霞的其他诉讼请求。上述款项直接汇入祁门县人民法院经济纠纷专户,开户行：安徽祁门农村商业银行营业部，账号：20000445208110300000026。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1670元，由江瑞霞负担1650元，由安庆市安宁房地产开发有限公司负担20元。 双方当事人在二审中所举证据及举证目的与一审相同，相对方的质证意见同一审。 二审另查明，2013年7月13日，安宁公司祁门分公司作为出卖人，江瑞霞、陈旺斌作为买受人，签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第十一条约定，“……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。 二审查明其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议焦点为江瑞霞要求支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。案涉《商品房买卖合同》约定，安宁公司祁门分公司应当在2014年8月30日前将案涉商品房经综合验收合格交付江瑞霞使用，该公司未在合同约定时间内交付房屋，构成违约。同时，依前述合同约定，安宁公司祁门分公司交付案涉房屋时，应提供、出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件，不出示或出示证明文件不齐全的，江瑞霞有权拒绝交接。江瑞霞明知安宁公司祁门分公司未能出示相关文件，仍于2016年11月6日领取了案涉房屋钥匙并在钥匙交接单上签字确认，实际接收房屋后装修入住，系对该公司交付房屋的认可。一审法院认定商品房交付时间为2016年11月16日，并无不当。而江瑞霞提起诉讼时间为2020年11月2日，已超过三年诉讼时效。综上，江瑞霞的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3306元，由江瑞霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱继全 审判员  吴天石 审判员  蒋 薇 二〇二一年三月九日 法官助理陈虹 书记员王俊 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。