湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终100号上诉人（原审被告）：唐京晶，女，1984年3月22日出生，汉族，住湘潭市九华经开区。上诉人（原审被告）：赵雨钢，男，1978年2月16日出生，汉族，住湘潭市九华经开区。被上诉人（原审原告）：湖南步步高物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区昭潭乡韶山西路**。法定代表人：周梁，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖卓民，湖南联进律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨香英，湖南联进律师事务所律师。上诉人唐京晶、赵雨钢因与被上诉人湖南步步高物业管理有限公司（以下简称步步高物业公司,判决主文除外）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初2664号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人唐京晶、赵雨钢上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判步步高物业公司免收唐京晶、赵雨钢2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。事实与理由：一、赵雨钢、唐京晶与步步高置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》严重损害业主的利益，属于《合同法》规定合同无效的法定情形。《前期物业服务合同》第十六条第6点、第8点均违反了《湖南省机动车停放服务收费管理办法》，也严重损害了业主的利益，属于《合同法》规定的合同无效的情形；二、物业未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，但不属于重大瑕疵，一审判决没有全面和正确的认定物业服务瑕疵的内容；三、一审判决对步步高物业公司工作人员恐吓殴打业主及擅自出租小区共有公共活动区域，给小区业主造成损害的事实不予认定有误；四、一审判决未认定步步高物业公司的多项违法行为有误。步步高物业公司私自按商业计时收费方式确定小区的停车收费标准、擅自将小区公共活动区域出租给健身会所、从未向小区公示过小区公共部分的广告收入、停车收费收入、公共区域租赁收入的账目、小区停车位只售不租等行为均为违法行为。步步高物业公司辩称：1.步步高物业公司与上诉人签订的前期物业合同是合法有效的，该小区的停车位除已销售给业主的之外是属于开发商的，并没有占用小区的公共部位，停车收费标准在开发商与步步高物业公司签订的前期物业合同中有明确的约定；2.步步高物业公司已经按照前期物业服务合同的约定提供了物业服务，目前该小区有业主1300余户，仅有不到40户业主没有缴纳物业管理费；3.上诉人称有步步高物业公司的工作人员对业主进行威胁、恐吓，与事实不符；4.上诉人称被上诉人存在多项违法行为，与事实不符，被上诉人在一审中已将小区公共部分收费的有关合同提交给了一审法院，小区业主也可以随时到步步高物业公司就公共部分的收费查阅相关资料。请求二审法院维持原判。步步高物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令唐京晶、赵雨钢向步步高物业公司支付拖欠的物业服务4209元及违约金1262.9元。2.本案诉讼费由唐京晶、赵雨钢承担。一审法院认定事实如下：一、小区名称：步步高·九华新天地（二期）小区，位于湘潭市九华经开区××道（现莲城大道）**。二、唐京晶、赵雨钢系湘潭市九华经开区××道（现莲城大道）19号步步高置业新天地九华×栋×1单元×××××××号房屋的业主，《商品房买卖合同》中记载的房屋建筑面积为129.93平方米，房屋类型为住宅。三、截至本案一审法庭辩论终结时，案涉小区尚未成立业主委员会。物业服务是前期物业服务阶段。步步高物业公司未与唐京晶、赵雨钢签订物业服务协议。四、步步高物业公司（乙方）与小区开发建设单位即案外人步步高置业有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：步步高置业有限责任公司选聘步步高物业公司对步步高·九华新天地（二期）项目提供前期物业服务事宜；物业服务费由物业买受人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的标准为1.8元／月.平方米；已办理交付手续的，经乙方与甲方或物业买受人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，物业服务费按照90%缴纳；物业服务费以12个月为1个缴费周期，甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起顺推12个月为第1期（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，即按实际交付之日起计算）。物业买受人或物业使用人应在每期物业服务费到期日前向乙方付清下一期的物业服务费，不得延迟交付；物业买受人及物业使用人如逾期缴纳物业服务费则视为违约行为，应按逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。车位属于甲方所有、委托乙方经营管理的，乙方按暂定【露天车位元／个·月、车库车位元／个·月】的标准向车位租用（使用）人收取车位租用费，并向全体物业买受人公示后由乙方代收，收益分配由双方另行协商确定；临时停车的，乙方按暂定【15分钟内免费、半小时内5元、1小时内10元、超过1小时后每小时5元、全天最高不超过60元】的标准收取。临时停车收费纳入物业经营收入归乙方所有；属于全体物业买受人共有的车位，乙方每月从车位租用收入中扣除合理成本费用（人工、维护和税费等）后，按50%比例提取佣金。五、步步高物业公司为步步高·九华新天地（二期）小区提供了物业服务。唐京晶、赵雨钢已交纳截止到2018年6月30日的物业费。因唐京晶、赵雨钢拖欠物业费未交，2019年4月17日，步步高物业公司的物业管家通过微信向唐京晶、赵雨钢催交过物业费。六、唐京晶、赵雨钢拖欠步步高物业公司2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业费总计4209元（129.93平方米×1.8元／平方米／月×18个月＝4209元）至今尚未交纳。七、步步高物业公司主张的违约金为1262.9元，计算方法为129.93平方米×1.8元／平方米／月×18个月×30%＝1262.9元。八、唐京晶、赵雨钢不交纳物业费的抗辩事由主要是认为步步高物业公司提供的物业服务有较大问题，达不到五级物业服务标准，存在的主要问题有：在小区地下停车场堆放建筑垃圾；停车收费不合理，车位只卖不租；地；地下停车场门禁在交房时未安装业公司未对此向开发商提出异议，安保不到位；共用设施、设备的维修、养护不到位；装修押金未经同意抵扣物业费；电梯电源在停电时未及时启用，造成有业主被困电梯中；将小区公共活动区域擅自出租；未与物业公司签订物业服务合同；购买的房屋有质量问题；物业公司不公示小区公共区域收入；服务态度差；阻挠小区成立业主委员会等。九、步步高物业公司称，对于业主提出的小区地下停车场堆放建筑垃圾的问题，已与湖南盛云商贸有限公司签订垃圾清运服务承包协议，正在进行垃圾清运，将在近期内清理干净，并已将垃圾清理工作在业主群内进行了告知。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。在步步高物业公司按照与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》约定为唐京晶、赵雨钢所居住的步步高置业·新天地（九华）小区提供了物业管理服务的情况下，唐京晶、赵雨钢应当按照有关标准向步步高物业公司交纳物业费。唐京晶、赵雨钢抗辩称其未与步步高物业公司签订物业服务合同，不承担物业费用的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于唐京晶、赵雨钢主张的房屋质量问题及小区地下停车场设计存在缺陷的问题，鉴于以上问题并非步步高物业公司造成，对房屋质量问题的修复亦非步步高物业公司的合同义务，故不能作为拒交物业费的正当理由。关于唐京晶、赵雨钢提出步步高物业公司提供的物业服务不符合协议约定、地、地下停车场内长期堆放建筑垃圾等此不应交纳物业管理费的抗辩意见，一审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从唐京晶、赵雨钢的陈述及举证内容来看，步步高物业公司在物业管理方面确实存在一定瑕疵，例如对小区地下停车场堆放的建筑垃圾未及时清理等。但在一审庭审中，根据步步高物业公司的举证，其已在业主提出关于建筑垃圾堆放的问题后，积极着手清运垃圾，说明步步高物业公司对于自身提供的物业服务瑕疵有进行弥补和改进。综合庭审查明的其他事实，步步高物业公司提供的服务瑕疵应不属重大瑕疵，故对唐京晶、赵雨钢主张不交物业费的上述抗辩理由，一审法院不予支持。现步步高物业公司要求唐京晶、赵雨钢按《前期物业服务合同》的约定交纳自2018年7月1日至2019年12月31日的物业服务费4209元，不违反法律规定，应予以支持。关于违约金问题，根据步步高物业公司提供的证据及抗辩意见，能够看出步步高物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，唐京晶、赵雨钢并非无故拖欠物业服务费，因此无需向步步高物业公司支付违约金，对步步高物业公司的该项主张，不予支持。步步高物业公司今后应严格按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务，提高服务水平和质量，多与业主沟通协调，及时处理问题、疏导情绪，共同营造良好的小区环境及和谐的物、业关系，减少纠纷和诉讼的发生。综上所述，一审法院对步步高物业公司的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、唐京晶、赵雨钢在本判决生效之日起十日内支付湖南步步高物业管理有限公司2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4209元；二、驳回湖南步步高物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由唐京晶、赵雨钢共同负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对于一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是步步高物业公司是否提供了合同约定的物业服务，唐京晶、赵雨钢是否可拒交物业费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。在步步高物业公司按照与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》约定为唐京晶、赵雨钢所居住的步步高置业·新天地（九华）小区提供了物业管理服务的情况下，唐京晶、赵雨钢应当按照合同约定向步步高物业公司交纳物业费。步步高物业公司已提交证据证实其按照合同约定为唐京晶、赵雨钢提供了物业服务，唐京晶、赵雨钢应当按照合同约定支付物业费。尽管步步高物业公司在某些环节、某些方面存在服务瑕疵，但唐京晶、赵雨钢并未提交充分的证据证明步步高物业公司的物业服务存在重大瑕疵，已经影响业主的正常生活，已达到拒交物业服务费的程度。本案中，步步高物业公司对唐京晶、赵雨钢所在小区提供了物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，唐京晶、赵雨钢作为涉诉房屋所在小区的业主，已实际享受了物业管理公司提供的服务，理应向步步高物业公司支付物业管理费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由唐京晶、赵雨钢负担。本判决为终审判决。审判长  苏楚湘审判员  肖瑞芬审判员  唐 逊二〇二一年三月二日书记员  贺 曦附法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。