北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终646号上诉人（原审被告）：北京中曌鸿途投资管理有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路71号18幢3层300室。法定代表人：赵克强，董事长。委托诉讼代理人：邹凯，北京市常鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金嘉亿教育咨询有限公司，住所地北京市丰台区槐房南路6号院万达广场3层3086-3087。法定代表人：马喜斌，总经理。委托诉讼代理人：赵海波，北京谛诚律师事务所律师。上诉人北京中曌鸿途投资管理有限公司（以下简称中曌鸿途公司）因与被上诉人北京金嘉亿教育咨询有限公司（以下简称金嘉亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初7394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中曌鸿途公司上诉请求：1.撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初7394号民事判决，发回重审或改判驳回金嘉亿公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，未查明被上诉人损失的范围和数额。1.根据法院现场勘验结果显示，现场除双方均认可的地砖、电路铺设、隔断等系由山东滕建公司建设以外，地暖等工程至今尚无法确定由哪方出资建设，一审法院未查明被上诉人装修的范围；2.现场勘验未发现被上诉人诉称的亚克力道具，被上诉人提交的银行明细仅能够证明双方存在资金往来，无任何证据能够证明被上诉人出资购买过用于本案场地的亚克力道具；被上诉人也自认将亚克力道具毁弃，因此亚克力道具不应被认定为装修损失；3.被上诉人主张的律师费既无合同依据也无法律依据，更不是必然发生的费用，不应认定为损失。二、一审法院适用法律错误，被上诉人未经上诉人同意擅自装修，应当自行承担装修损失。1.根据租赁合同约定，装修期以甲方书面通知为准，本案中，上诉人从未书面或口头同意被上诉人擅自装修。2.根据一审法院现场勘验结果显示，涉案房屋所在的整体建筑至今正在施工中，上诉人不可能同意被上诉人到正在施工中的工地内先行装修。3.上诉人已经书面通知被上诉人2018年7月15日开业，房屋租赁合同约定装修期为5个月，因此被上诉人应当于2018年2月15日起装修，而本案中被上诉人未经许可提前装修，应当自行承担损失。三、一审法院认定被上诉人装修损失金额的方式不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。“装饰装修物的现值损失”是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。本案中，根据现场勘验结果显示，对于装修和消防工程，首先至今尚不能确定是否被上诉人出资建设。退一步讲，即便认为均由被上诉人出资建设，装饰合同和消防合同合计金额77.8万元，数额巨大，一审法院未启动评估程序直接把被上诉人单方提交的合同全额认定为损失，适用法律错误。再退一步讲，该装修系被上诉人于2017年建设，即便以装修合同的数额作为计算损失的依据，也应当扣除装修和消防的折旧费用。四、一审法院认定双方过错比例不当，被上诉人知道且应当知道涉案房屋无规划手续，对装修损失应当承担全部责任。1.签订房屋租赁合同后，仅有被上诉人在整体建筑尚在施工阶段的情形下，未经许可与建设施工单位山东滕建公司同时进场装修，被上诉人应当知道涉案房屋尚无规划手续。2.被上诉人进场装修前，应当依法进行消防报验，而消防报验需要提交涉案房屋合法的材料手续，如被上诉人依法进行了消防报验，则必然会知道涉案房屋无规划手续。若被上诉人未依法进行消防报验，则装修均不具备合法性，应当自行承担损失。综上，被上诉人主张的律师费、装修费、消防费、设计费亚克力道具等损失均无事实和法律依据。被上诉人未经上诉人同意擅自装修，且应当知道涉案房屋无规划手续，应当自行承担装修损失，一审法院事实认定不清，适用法律错误。金嘉亿公司辩称，同意一审判决，不同意中曌鸿途公司的上诉请求。在一审中，中曌鸿途公司认可本案租赁、装修、损失等事实，本案中金嘉亿公司主张的损失均系实际发生的损失，都有相关证据佐证。这些损失的发生系因中曌鸿途公司将没有合法审批手续的房屋租赁予金嘉亿公司。案涉亚克力道具均系根据现场尺寸专门定制，无法再次使用，且物品保存、人工、运输、包装等均需耗费大量成本，甚至超过了道具本身的价值。律师费用的产生亦是因对方过错导致合同发生纠纷，金嘉亿公司依法维权产生的合理费用，中曌鸿途公司应当予以赔偿。金嘉亿公司系经过中曌鸿途公司允许并报批相关装修方案后进场装修施工，施工过程亦全程在中曌鸿途公司监管之下，故中曌鸿途公司主张金嘉亿公司未经许可擅自进场装修施工与事实不符。在合同签订后，金嘉亿公司仅收到过中曌鸿途公司一份书面通知，通知内容是无法按照原定计划开业，由此可知在此之前中曌鸿途公司已经口头承诺在上述时间之前开业运营，亦可以推断金嘉亿公司装修系经对方同意的。因案涉租赁物具有特殊用途，故我方在租赁标的物内安装了隔断、吊顶、地暖、中央空调等，这些设施都是无法拆除继续使用的，且在现场勘验过程中，金嘉亿公司才知道中曌鸿途公司在未经金嘉亿公司允许的情况下，让第三人使用租赁标的物并进行了改造，由此造成不利后果应当由中曌鸿途公司承担。案涉商业项目工程总体消防验收应当由开发单位完成，金嘉亿公司并不掌握工程总体消防验收情况，案涉租赁标的物装修消防验收因装修并未完工，故也不可能进行消防验收。金嘉亿公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2.中曌鸿途公司返还租赁保证金114318元；3.中曌鸿途公司支付违约金，自2018年7月15日起至实际支付之日止，按已付款日万分之四标准计算；4.中曌鸿途公司赔偿金嘉亿公司产生的各项经济损失共计958767元（设计费69000元、设计师差旅费2212元、装修款700000元、消防设施改造费78000元、亚克力道具51555元、装修进场费等58000元）；5.支付金嘉亿公司诉讼支出的律师费50000元；6.诉讼费由中曌鸿途公司负担。一审法院认定事实：中曌鸿途公司（甲方、出租方）与金嘉亿公司（乙方，承租方、金宝贝早教中心）签订《租赁合同》约定：甲方拥有购物中心的合法房屋使用权、房地产经营管理权等权利；租赁物业为购物中心F1-105商铺；仅供乙方自我经营金宝贝品牌的业务；租赁期限自2017年5月4日至2023年10月14日止，具体日期以甲方书面通知为准；在乙方已交纳租赁保证金的条件下，交付日（暂定）为2017年5月4日，具体日期以甲方书面通知为准；装修期自租赁物业的交付日起计，为期5个月，（暂定）为2017年5月4日至2017年10月3日止，具体日期以甲方书面通知为准；起租日为2017年10月15日（暂定），具体日期以甲方书面通知为准；甲方有义务按照约定将租赁物业交付乙方，并在租赁期限内保持租赁物业处于可正常使用的状态；乙方有权要求甲方保证在本合同期限内对购物中心拥有有效合法房屋使用权及其相应的证照或证明文件；乙方有权要求甲方确保租赁物业系合法建设；在乙方完全履约的情况下，甲方未按本合同约定的时间向乙方交付租赁物业，逾期超过十个工作日，每日按乙方已付款项之万分之四向乙方支付违约金，逾期超过三十个工作日，乙方有权解除本合同；本合同因甲方原因解除时，乙方有权在退还租赁物业后采取下列行动：（1）要求甲方返还租赁保证金余额；（2）赔偿乙方因甲方违约面造成的任何损失，包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金等。2017年6月12日，双方另签订《租赁合同补充协议》约定，乙方应于本合同签订后五日内向甲方足额支付相当于两个月保底租金金额的租赁保证金，共计112413元。上述租赁合同签订后，金嘉亿公司支付了114318元租赁保证金，并进场装修房屋，后装修未能完成。2018年5月31日，中曌鸿途公司向金嘉亿公司发送《中曌广场项目进展通报函》载明，“中曌广场”的建设工作得到各方广泛的关注、支持，但同时项目工程建设出现暂时的延缓，主要因素为：项目作为万亩湿地公园的重要配套，项目规划需与湿地公园整体规划相融合，“中曌广场”项目现正处于审核调整过程中，导致项目工程处于临时待命状态，目前还需等待湿地公园的整体规划方案定稿，我司正合力以赴配合相关部门处理有关问题，致使原定2018年7月15日的开业计划不得不顺延，具体开业时间我司将在协调好后的第一时间通知贵司。但涉案中曌广场项目至今未开业，目前涉案项目场地封闭。庭审中，金嘉亿公司提交如下证据证明其装修及其他损失：1.金嘉亿公司作为加盟商与金宝贝（天津）教育信息咨询有限公司（以下简称金宝贝公司）签订《金宝贝早教中心标准空间形象设计框架合同》约定，由金宝贝公司对门头、全室内及室内灯光照明进行设计，提交质量合格的设计资料，设计收费标准单价每平米100元。金宝贝设计费信息函载明面积为690平方米，总金额69000元，预付款34500元，尾款34500元。2017年6月8日，金嘉亿公司向金宝贝公司支付34500元，2017年7月12日支付尾款34500元。金嘉亿公司另负担金宝贝公司设计人员2人往返上海至北京的差旅费火车票合计2212元。2.金嘉亿公司就金宝贝丰台中心中曌广场店新办公室装饰工程，与北京天文弘建筑装饰集团有限公司委托代理人刘绍波（以下简称天文弘公司）签订《装饰工程施工合同》，约定工程造价为107万元，工期2017年9月1日至2017年11月10日。金嘉亿公司合计向刘绍波个人账户支付工程款700000元，其中200000元为中央空调管道安装款，有银行账户明细为证（金嘉亿公司于2017年9月25日向刘绍波账户支付200000元，于2017年12月6日向刘绍波账户支付400000元，于2018年11月6日支付100000元）。3.刘绍波与李广伟就金宝贝丰台中心中曌广场店消防工程设备设施改造，签订施工合同，约定工程款13万元。金嘉亿公司向李广伟支付工程款合计78000元，有银行转账明细为证（金嘉亿公司于2017年10月11日、2018年2月14日各向李广伟账户支付39000元）。4.2017年12月19日，金嘉亿公司向金宝贝公司转账51555元，用于购买亚克力道具，该道具用于涉案场地门头、吊顶及墙面装饰，系定制产品，无法用作他用，因涉案项目无法开展，现已废弃处理，相关亚克力道具设计在金宝贝公司提供的空间设计图中有显示。5.金嘉亿公司向中曌广场物业人员张志伟支付装修押金35400元、协作费16660元、垃圾清运费3540元、临时水费400元、消防、空调泄水费2000元，共计58000元，有银行转账明细及与张志伟的微信记录为证。以上五项费用合计958767元。中曌鸿途公司不予认可，称涉案场地所作装修均未形成附和物，金嘉亿公司已自行将上述装修拆除。金嘉亿公司称其方系金宝贝早教加盟商，装修进行了地暖改造、用电线路改造、中央空调管道安装等，均系无法拆除的装修。庭审中，一审法院前往涉案现场勘验，金嘉亿公司法定代表人马喜斌、委托诉讼代理人赵海波、中曌鸿途公司工作人员周小平、负责涉案金宝贝早教中心装修的天文弘公司工作人员刘绍波、承建中曌广场涉案楼宇的山东滕建建设集团有限公司（以下简称山东滕建公司）工作人员四新均到场。现场装修现状有地暖、隔断、吊顶、水电线路铺设、地砖、隔断上安装有门窗等，金嘉亿公司与山东滕建公司确认涉案场地地面瓷砖、门窗及临时用电外接电线系山东滕建公司后期利用涉案场地进行临时办公时安装，其余为涉案项目原有装修。中曌鸿途公司对此不予认可，认为涉案场地无动产，金嘉亿公司无损失，其主张的亚克力道具不在现场，也没有出示，无法确认是否加工完毕，无法证明存在此项损失，另涉案场地，山东滕建公司进行了二次装修，具体施工情况需另行核对，现有地暖等施工可通过鉴定确定价值。金嘉亿公司对此不予认可，称亚克力道具是专业定做，费用已经支付，无法安装使用，存放需支付巨额费用，为避免损失扩大才未予保留；涉案场地其公司一直无法进入，直至法院组织勘验现场，才发现未经其公司同意，中曌鸿途公司将涉案场地交由案外山东滕建公司占有使用，并对施工现场隔断及线路进行了部分改造、添附，在原有地暖上铺装瓷砖，难以恢复原状，其公司在装修时支付的款项数额明确，损失确定，故不申请对装修现值进行鉴定。庭审中，金嘉亿公司提交与北京世宁律师事务所（以下简称世宁所）就提起本案诉讼签订的《委托代理合同》，载明世宁所指派赵海波律师代理本案，代理费100000元，合同签订后支付50000元，收到赔偿款再支付50000元。后金嘉亿公司向世宁所支付代理费50000元，有转账明细、代理费发票为证。后赵海波律师转至北京市谛诚律师事务所（以下简称谛诚所）工作，世宁所将委托代理合同权利义务转让与谛诚所。另查，经一审法院致函北京市规划与自然资源委员会丰台分局核实，涉案中曌广场项目未取得建设工程规划许可手续。庭审中，经法院释明，就未取得建设工程规划许可建设的房屋，订立的租赁合同无效。法院于庭审中询问金嘉亿公司，签约时是否曾要求查看涉案楼宇的规划、建设手续，金嘉亿公司称中曌鸿途公司在租赁合同中承诺确保租赁物业系合法建设，涉案场地楼宇规模宏大，公开招商，其方无从知晓该建筑无规划手续，若合同无效，其方对合同无效没有过错，在合同无效基础上主张各项损失赔偿数额不变。一审法院认为，就未取得建设工程规划许可建设的房屋，订立的租赁合同无效。故本案双方签订的《租赁合同》及补充协议均为无效合同。合同无效，违约金条款不再适用。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故中曌鸿途公司应将收取的租赁保证金退还金嘉亿公司，并按过错承担赔偿责任。关于合同无效的过错，虽然诚如金嘉亿公司所述，涉案中曌广场楼宇规模宏大，公开招商，且中曌鸿途公司在合同中承诺物业系合法建设，但金嘉亿公司作为承租人，投入较大资金经营，理应审慎核实承租场地的相应规划建设手续，故法院认定金嘉亿公司应对合同无效承担相应责任，责任比例为10%，中曌鸿途公司对合同无效承担主要责任，责任比例为90%。关于损失情况，金嘉亿公司的亚克力道具损失实际发生、场地空间设计费、场地装修费用、消防改造费用、律师费已实际支付、数额明确，法院综合考虑涉案场地装修未完成，未投入使用，且中曌鸿途公司未经金嘉亿公司同意，将涉案场地交由案外人使用并进行改造添附等情节，确认应按金嘉亿公司实际支出的金额确定损失数额，由中曌鸿途公司按90%比例赔偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、北京金嘉亿教育咨询有限公司与北京中曌鸿途投资管理有限公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效；二、北京中曌鸿途投资管理有限公司于判决生效之日起七日内向北京金嘉亿教育咨询有限公司返还租赁保证金114318元；三、北京中曌鸿途投资管理有限公司于判决生效之日起七日内向北京金嘉亿教育咨询有限公司赔偿损失907891元；四、驳回北京金嘉亿教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，经本院询问，中曌鸿途公司述称于2017年5月4日交付案涉租赁标的物，交付时房屋内并无地暖设施。金嘉亿公司主张其在装修时通过中曌鸿途公司办理了装修人员出入证件、并向对方交纳了装修管理费，所有装修施工方案均提前向中曌鸿途公司报送审批，据此主张中曌鸿途公司对其经常装修施工系提前知晓并同意的。中曌鸿途公司对此不予认可，主张案涉商业工程项目尚未完工，现场系由总承包单位负责管理，亦不认可装修管理费系由其收取。金嘉亿公司提交微信聊天记录截屏打印件，用以证明金嘉亿公司装修施工图纸方案事先已经中曌鸿途公司审批同意，2017年8月至12月金嘉亿公司系在中曌鸿途公司全程监督下进场装修施工，并非未经中曌鸿途公司许可自行装修施工；中曌鸿途公司认可真实性，但主张上述微信记录是与项目施工方山东滕建公司员工的聊天记录，与中曌鸿途公司无关，中曌鸿途公司无权也未允许金嘉亿公司进入工地进行装修，故对上述微信聊天记录证明目的不予认可。金嘉亿公司提交网页截屏打印件，用以证明中曌鸿途公司2017年即对案涉如此巨大规模及面积的商业项目全面招商并宣传2017年底对外运营，因此金嘉亿公司不可能预料如此大规模商业项目没有合法审批手续；中曌鸿途公司对真实性、证明目的均不予认可，主张中曌鸿途公司进行商业宣传并不代表许可金嘉亿公司进场装修。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，本案上诉争议焦点为一审判决对合同双方的过错和损失认定及处理是否适当。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，金嘉亿公司与中曌鸿途公司签订案涉《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定金嘉亿公司向中曌鸿途公司租赁案涉商铺用于经营。根据本案查明的事实，案涉租赁标的物所在中曌广场项目未取得建设工程规划许可手续。根据上述规定，双方所签订租赁合同无效，一审法院经向当事人释明后确认案涉《租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效符合法律规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于双方过错，一审法院综合本案出租人与承租人的法律地位及相关情况，酌予确定中曌鸿途公司作为出租人承担90%的主要责任、金嘉亿公司作为承租人承担10%的次要责任并无明显不当。中曌鸿途公司上诉主张金嘉亿公司未经其许可即进场装修，故认为金嘉亿公司应自行承担装修损失。金嘉亿公司陈述中曌鸿途公司在2017年5月4日即向其交付租赁标的物，在向中曌鸿途公司依约支付租赁保证金后即进场装修，金嘉亿公司上述陈述与双方合同约定装修期自租赁标的物交付日起算等内容、保证金支付凭证等相关在案证据能够形成印证，金嘉亿公司在二审中亦提交装修施工过程中与相关管理人员联系沟通的微信记录。中曌鸿途公司作为出租人，对于租赁标的物负有管理职责，其述称并未同意金嘉亿公司经常对租赁标的物进行装修施工与常理不符，且亦无其他在案证据证明中曌鸿途公司对于金嘉亿公司进场装修明确予以拒绝。据此，本院对中曌鸿途公司所提此节主张不予采信。关于承租人损失范围及金额认定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，金嘉亿公司就其所主张的亚克力道具损失实际发生、场地空间设计费、场地装修费用、消防改造费用、律师费等损失已经提供相应证据，且证据之间能够相互形成印证，一审法院结合在案证据及现场勘验情况认定相关损失项目及金额依据充分。中曌鸿途公司对此不予认可，但未提供充分有力反驳证据，故本院对其所提此节上诉主张亦不予采纳。综上所述，中曌鸿途公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26880元，由北京中曌鸿途投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  蒋春燕审 判 员  朱 印二〇二一年三月十六日法官助理  周 珍书 记 员  赵鸿飞