辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1493号上诉人（原审被告）：卢传奎，男，1958年1月26日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：卢旭（卢传奎儿子），1984年10月17日生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：大连盛昊物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区大连湾街道前关村欣家园小区**公建。法定代表人：刘新财，该公司总经理。委托诉讼代理人：王楠，辽宁金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，辽宁金石律师事务所律师。上诉人卢传奎因与被上诉人大连盛昊物业服务有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卢传奎上诉请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：一、被上诉人没有按照《欣家园业主手册》中“前期物业管理服务协议”第二十四条的规定进行起诉前的前置程序，起诉应被驳回。二、上诉人在起诉前没有收到被上诉人的催缴通知。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被上诉人应该履行缴费的法定通知义务。本案在一审诉讼过程中，被上诉人仅提供“张贴告示”照片，以表达通知，对于此方式及内容上诉人并不知情，此通知不应被视为合法、合理、有效的书面催缴通知。三、物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约，一审法院以“双方签订的前期物业服务协议中约定物业费可按年交，且原告在2018年5月催收过物业费”为由，判定不超过诉讼时效，上诉人认为此判定事实不清，没有法律依据。四、依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应赔偿责任。上诉人在一审诉讼过程中，列举了物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以“考虑到原告的物业服务也需要不断的改进和提高”，使被上诉人逃避了违约责任，于法不公，损害上诉人权益。“没有义务就没有权利”。《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。不履行义务而堂而皇之享受权利的现象，为法理不容，与法律相悖。被上诉人大连盛昊物业服务有限公司不同意上诉人卢传奎的上诉请求，主要答辩意见如下：被上诉人依照合同约定对案涉小区实施了物业管理，上诉人作为该小区业主，接受了被上诉人物业管理服务，理应支付物业服务费。首先，协商或调解不是法定诉讼前置程序，上诉人主张没有法律依据，被上诉人诉讼前也和欠费的业主打电话进行联系，但是并未联系上，因此诉讼至法院。被上诉人曾经作过书面催缴，一审提供过相关证据，书面催缴文件张贴在上诉人单元楼门口，该位置是上诉人出入单元楼必经之地，以没有看到、不知情为由不缴纳物业费不成立。其次，本案不涉及诉讼时效问题，双方签订前期物业服务协议中，约定物业费可以年缴，并且被上诉人在2018年5月催收过物业费，故被上诉人诉请没有超过诉讼时效。大连盛昊物业服务有限公司向一审法院起诉请求：卢传奎立即支付拖欠的物业费7422元（2014年9月6日至2020年9月5日期间）、违约金2226元，合计9648元。一审法院经审理查明，被告系位于大连市甘井子区房屋的业主，房屋建筑面积85.91平方米，物业费为每月每平方米1.2元。原告为包括被告在内的小区业主实际提供物业服务，被告自2014年9月6日至2020年9月5日欠交物业费合计7422元。一审法院认为，原告依照合同约定对涉案小区实施物业管理，被告作为该小区的业主，接受了原告的物业管理服务，应支付相应的物业管理费用。关于被告的辩称意见，物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合，共同努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决定更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费将影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常交费业主的权益。关于被告辩称原告诉请超过诉讼时效的意见，双方签订的前期物业服务协议中约定物业费可按年交，且原告在2018年5月催收过物业费，故原告诉请并不超过诉讼时效。为维系双方之间的和谐稳定，原告作为物业服务企业，应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造良好的生活环境。关于滞纳金，考虑到原告的物业服务也需要不断的改进和提高，本次原告主张的滞纳金部分，依法不予支持。但被告今后更应按时足额缴纳物业费。故判决如下：一、被告卢传奎自判决生效之日起十日内给付原告大连盛昊物业服务有限公司物业费7422元（2014年9月6日至2020年9月5日期间）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连盛昊物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告负担。二审中，上诉人提交《欣家园业主手册》作为新证据，被上诉人未提交新证据。上诉人拟以新证据证明被上诉人未按第三项前期物业管理服务协议中其他事项第二十四条的规定，未经物业服务合同争议前置程序直接起诉。被上诉人对新证据的真实性没有异议，但认为协商与调解并非必要的前置程序，该条款不能作为限制被上诉人行使诉讼权利的条件。本院采纳被上诉人的质证意见，对上诉人的新证据不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议合法有效，对双方有约束力。被上诉人已为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约交纳物业费。现上诉人拖欠2014年9月6日至2020年9月5日期间的物业费是不争的事实，被上诉人有权向上诉人提出主张。但由于前期物业管理服务协议约定物业费可按年缴纳，被上诉人无据证明其于2018年5月之前向上诉人催缴过物业费，故2015年10月1日之前的物业费已过诉讼时效，本院不予保护；2015年10月1日至2020年9月5日期间的物业费6189元（85.91平方米*1.2元/平方米/月÷30天*1801天），上诉人应当向被上诉人交纳。前期物业管理服务协议第二十四条规定，如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，也可向当地人民法院起诉。这一条是为双方提供了几种争议解决途径，并未限制一方直接诉至法院的权利。故上诉人关于被上诉人违反前置程序，起诉应被驳回的上诉理由于法无据，本院不予支持。对于上诉人所主张的被上诉人提供服务存在的诸多问题一节，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，上诉人可另行提起诉讼，要求被上诉人履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，并要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人以此为由拒交物业费，不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4976号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初4976号民事判决第一项为：卢传奎自本判决生效之日起十日内给付大连盛昊物业服务有限公司物业费6189元（2015年10月1日至2020年9月5日期间）；三、驳回大连盛昊物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费25元，合计50元，由上诉人卢传奎负担32元，由被上诉人大连盛昊物业服务有限公司负担18元。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年三月四日书记员  朱彦锡