北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1625号上诉人（原审被告、反诉原告）：龚臻条，男，1975年12月17日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张爱申，男，1957年6月25日出生，住北京市朝阳区。原审被告：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家置地房地产经纪有限公司职员。原审被告：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼5层501室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，北京方源房地产咨询服务有限公司法律顾问。上诉人龚臻条因与被上诉人张爱申及原审被告北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、原审被告北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初55874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人龚臻条，被上诉人张爱申，原审被告链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳及原审被告方源公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚臻条上诉请求：判令撤销一审判决第三项，改判张爱申支付龚臻条房屋损失费用65169元，案件诉讼费由张爱申负担。主要事实和理由：一审法院酌减70%的赔偿数额，仅判决张爱申支付龚臻条房屋损失18000元错误。一审法院认定了龚臻条所受损失系张爱申交付房屋的质量问题所致，再以“无法证明全部损失系因漏水所发生”考量赔偿范围属于适用法律错误。龚臻条主张的三项损失与房屋质量问题之间因果关系明确，一审法院不应再苛责龚臻条举证证明具体哪一项费用因漏水所致。签订合同时龚臻条对房屋漏水情况并不知情，签订合同时要求房屋达到拎包入住的标准，且购买二手房的买受人不进行二次装修或修缮的实例大量存在，一审法院酌定认为花费47000余元属于简单修缮、系属合理与社会大众一般认识相差甚巨。张爱申虽表示对一审法院判决不服，但其未在上诉期内提出上诉，亦未按规定交纳上诉案件受理费。其对龚臻条的上诉意不予认可。原审被告链家公司及方源公司均述称同意一审判决查明的事实和判决结果。张爱申向一审法院提出诉讼请求：1.判令龚臻条、链家公司、方源公司连带支付张爱申物业交割保证金2万元；2.判令龚臻条、链家公司、方源公司连带向张爱申支付违约金（以395万元为基数，自2020年4月11日起计算至上述物业交割保证金实际付清之日止，按照日万分之五计算）。龚臻条向一审法院提出反诉请求：1.判令张爱申向龚臻条支付迟延交付房屋违约金7900元；2.判令张爱申向龚臻条支付墙面、木地板、卫生间修理、房屋租赁等费用共计65169元。一审法院认定事实：2019年11月22日，张爱申作为出卖人，龚臻条以及岳某1作为买受人，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张爱申将位于北京市朝阳区劲松三区4××号房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给龚臻条，用途为住宅；房屋成交价格为275万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为20万元；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。房屋的交付：办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将房屋交付给买受人。逾期在15日内，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。同日，张爱申作为甲方（出卖方），龚臻条以及岳某1作为乙方（买受方），链家公司作为丙方（居间方），三方签订《居间服务合同》，约定：乙方向丙方支付居间费86900元；甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或者故意隐瞒真实情况。同日，张爱申作为甲方（出卖方），龚臻条以及岳某1作为乙方（买受方），链家公司作为丙方（居间方），三方签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币3950000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2019年11月22日将第一笔定金人民币100000元（壹拾万元整）以自行划转的方式支付甲方；乙方于2019年11月25日前将第二笔定金人民币100000（壹拾万元整）以第三方担保支付给甲方；乙方于过户前两个工作日将第一笔首付款人民币2030000元（贰佰零叁万元整）以理房通支付形式支付给甲方；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币200000元（贰拾万元整）作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金乙方于过户前两个工作日以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方应在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币20000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。同日，张爱申作为甲方，龚臻条、岳某1作为乙方，方源公司作为丙方（服务方），签订《房屋交易保障服务合同》，约定：丙方保障服务费的收取标准为：按房屋交易总额的0.40%收取，共计人民币15800元，其中甲方承担人民币0元，乙方承担人民币15800元，应于签订本合同当日一次性向丙方支付。2020年2月21日，张爱申作为甲方（出售方），龚臻条以及岳某1作为乙方（原买受方），链家公司作为丙方（居间方），龚臻条作为丁方（新买受方），签订《变更买受方协议书（链家）》，约定，将2019年11月22日签署的《交易合同合订本》以及《补充协议》中，乙方（龚臻条以及岳某1）的权利义务全部转移于龚臻条，龚臻条同意受让前述合同项下的全部权利义务。庭审中，各方均认可，龚臻条已向张爱申交付除物业交割保证金2万元外的全部购房款共计393万元，涉案房屋产权已经变更登记至龚臻条名下并由其实际居住占有。庭审中，就涉案房屋办理过户登记时间以及交付给龚臻条时间问题，各方均认可系于2020年4月10日办理的所有权转移登记手续，将涉案房屋产权登记至龚臻条名下，于2020年4月14日办理的涉案房屋交付手续。庭审中，就涉案房屋卫生间漏水问题，龚臻条提交了：1.链家公司工作人员王某证人证言一份；2.漏水照片若干。庭审中，就漏水给龚臻条造成的实际损失问题，龚臻条提交了：1.《立邦刷新服务合同》一份，该合同预算总金额为17605元；2.天猫商场购买圣象地板订单以及安装配件收据，地板金额为7364元，安装金额为200元；3.与案外人杨某1就涉案房屋卫生间内装修拆除及装饰签订的《装修施工合同》以及转款记录，合同总金额为25000元；4.2020年4月24日与案外人黄某1签订的《北京市住房租赁合同》，租期自2020年4月25日至2020年7月25日，每月租金为人民币5000元，共计租金为15000元。庭审中，应龚臻条申请证人王某出庭作证。证人当庭表示：双方是2020年4月10日办理的房屋过户，但是当天由于张爱申说不能搬家，所以没有进行房屋交接。4月14日当天张爱申通过微信告诉证人表示可以交房了，所以证人通知的龚臻条，双方于4月14日当天晚上进行的房屋交接。就房屋漏水情况，由于当天证人没有上楼，故不清楚当天情况。但是第二天即4月15日龚臻条的爱人给证人打电话，表示房屋漏水很严重，证人当天也去涉案房屋查看，发现确实房屋南侧卧室的墙纸和地板都已经泡过而且起皮了。事后证人跟张爱申沟通过，告知其龚臻条要求恢复房屋原状，但是张爱申没有对此进行回复。张爱申对证人证言表示对部分内容认可，但是不认可延迟交房原因在于自己；对合同签订后漏水影响龚臻条居住不认可。龚臻条以及链家公司对证人证言均表示认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张爱申与龚臻条、岳某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》、张爱申与龚臻条、岳某1、链家公司签订的《居间服务合同》、张爱申与龚臻条、岳某1、方源公司签订的《房屋交易保障服务合同》、张爱申与龚臻条、岳某1、链家公司签订的《补充协议》、张爱申与龚臻条、岳某1、链家公司签订的《变更买受方协议书（链家）》均系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按上述协议约定履行自己的义务。就张爱申第一项诉讼请求，《补充协议》中明确写明，物业交割保证金交付时间为交房当日，且该保证金性质为抵扣物业交割日前甲方（张爱申）所需负担的欠费及甲方（张爱申）未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，故一审法院根据龚臻条拍摄的涉案房屋在2020年4月15日时屋内地板以及墙面状况以及链家公司经办人王某的证人证言可以看出，涉案房屋在交付时确存在因被水所泡造成的地板、墙面损毁痕迹，且根据张爱申当庭陈述，涉案房屋每年都会漏水，因此一审法院认为张爱申在将涉案房屋交付龚臻条使用时，未能尽到保持房屋良好状态的交房义务，对此物业交割保证金应予以抵扣由此对龚臻条造成的损失。但考虑到在本案中，龚臻条已经就其损失通过提起反诉进行主张，故一审法院对此问题在反诉请求中予以解决。就物业交割保证金一事，龚臻条应按照合同约定支付给张爱申。就物业交割保证金违约金一节，因作为出卖方的张爱申在交付房屋的过程中存在履行瑕疵，一审法院对此不予支持。就张爱申要求链家公司、方源公司对上述两项诉讼请求承担连带责任一事，因链家公司、方源公司已经完成了其保障房屋交易之义务，且张爱申也并未提交任何证据证明上述二公司在向其介绍房屋情况或促成房屋交易的过程中存在恶意欺诈、故意隐瞒等行为，故一审法院对其要求上述二公司承担连带责任一事，不予支持。就龚臻条第一项反诉请求，张爱申确未按照合同约定的交房时间进行房屋交付，虽其对此抗辩称系因链家公司未通知其进行交房，但一审法院认为，按照合同约定的时间进行交房系出卖人应履行的合同义务，该义务的履行应为出卖人主动为之，而不受中介公司是否要求、是否督促其履行的影响，故张爱申应按照合同约定向龚臻条支付迟延交房违约金，龚臻条第一项反诉请求，计算无误，于法有据，一审法院予以支持；就龚臻条第二项反诉请求，一审法院根据张爱申当庭陈述、证人王某证言证词以及龚臻条提交的其与涉案房屋楼下，即301号房屋业主聊天记录可以认定，涉案房屋确因常年漏水存在地板、墙面等被浸泡问题。但龚臻条据此提交的维修以及购买票据无法证明全部损失系因漏水所发生，且作为房屋买受人的龚臻条在购买房屋后，对房屋墙面进行简单的粉刷、对地板进行更换也系属合理，故一审法院综合考虑漏水给龚臻条造成的损失，并结合龚臻条提交的全部维修票据，对此部分损失予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、龚臻条于判决生效后七日内给付张爱申物业交割保证金两万元；二、张爱申于判决生效后七日内给付龚臻条延迟交房违约金七千九百元；三、张爱申于判决生效后七日内给付龚臻条房屋损失一万八千元；四、驳回张爱申的其他诉讼请求。五、驳回龚臻条的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，涉案房屋的成交价格为375万元。对一审查明其他的事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，龚臻条主张因张爱申交付的房屋存在漏水质量问题，导致龚臻条产生了维修墙面、木地板、卫生间及租赁房屋等共计65169元的损失，要求张爱申赔偿相应损失，对此龚臻条应承担相应举证责任。根据已查明事实，涉案房屋确因漏水存在地板、墙面等被浸泡的问题。现龚臻条主张其对涉案房屋漏水质量问题自行进行了修缮，但其提供的证据并不足以证明上述损失全部系因房屋漏水质量问题所导致。一审法院依据张爱申的陈述、证人证言、龚臻条提供的维修票据及其他在案证据，结合房屋买受人在购买房屋后对房屋可能进行的修缮处理，综合考虑判决张爱申赔偿龚臻条部分损失并无不妥，本院对此予以确认。龚臻条上诉主张一审法院未判决张爱申赔偿其全部损失属于适用法律错误的意见无依据，本院对此不予采纳。另，因张爱申未向本院证明其依法在上诉期间提出上诉并交纳上诉费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”之规定，本院对张爱申所提上诉主张不予审理。综上所述，龚臻条的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1429元，由龚臻条负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杨淑敏二〇二一年三月十一日法官助理 魏 举法官助理 石艳明书 记 员 李星月