江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5610号上诉人（原审被告）：尤咏梅，女，1974年10月12日生，汉族，户籍所在地无锡市惠山区，现住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：陈震南，无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：尤惠源，男，1951年11月21日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：陈震南，无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王月娟，女，1966年8月26日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：袁学春、王春香，江苏神阙律师事务所律师。原审第三人：任浩兴，男，1963年4月20日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：王飞，系任浩兴儿子。上诉人尤咏梅、尤惠源因与被上诉人王月娟、原审第三人任浩兴合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初7705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尤咏梅、尤惠源上诉请求：发回重审或者撤销一审判决，依法改判驳回王月娟的一审诉讼请求。事实和理由：1、2015年10月29日尤咏梅与任浩兴签订卖房契约，2016年3月21日任浩兴与王月娟登记离婚，双方共同财产分割栏明确双方无共同财产分割。证明王月娟在离婚时知道或者应当知道案涉房产已经被任浩兴转让给尤咏梅。2016年10月9日，王月娟与尤惠源签订协议书，此时王月娟已经不是案涉房产所有权人，而尤惠源也不是卖房契约的当事人，无权签订协议书，故协议书对尤咏梅并无约束力。2、尤咏梅与任浩兴签订的卖房契约，是房屋买卖而非以房抵债。在签订卖房契约之前，案涉房产被案外人控制，尤咏梅支付购房款后，任浩兴把购房款交付给案外人后才取得案涉房屋，并交付给尤咏梅，故本案不能适用以房抵债的相关规定。3、任浩兴在出让房屋时提供的证据均不能证明案涉房屋不能上市交易，即便案涉房屋不能上市交易，亦应当由任浩兴承担相关责任。4、如卖房契约无效，退款应为50万元，而非20万元。且主张卖房契约无效的当事人应当为任浩兴，而非王月娟。因为案涉房屋的申请人是任浩兴，王月娟未提供证据证明案涉房屋系王月娟的财产，故案涉房屋系任浩兴的个人财产，与王月娟无关。王月娟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1、其不是卖房契约的当事人，但其是案涉房屋的共有权人。案涉房屋系分配给无房户家庭使用，且在任浩兴和其夫妻关系存续期间出资购买并分配取得，其有权基于其共有权人的身份，要求尤惠源、尤咏梅腾退案涉房屋。2、卖房契约实质为以房抵债，尤咏梅未提供出借30万元的凭证，即原始债权是否存在、抵债是否成立尚存疑问，更何况抵债行为发生在债务尚未到期之前，同时也损害其他人的利益。3、案涉房屋带有福利性质，不能上市交易，同时卖房契约损害了其作为共有权人的利益，其有权主张该卖房契约无效。任浩兴述称，同意王月娟的意见。王月娟向一审法院起诉请求：1、其向尤惠源支付20万元，尤惠源、尤咏梅腾空无锡市惠山区房屋，并将该房屋返还给其和任浩兴；2、诉讼费由尤惠源、尤咏梅负担。一审法院认定事实：任浩兴与王月娟于1986年8月30日结婚，1987年2月27日生育儿子王飞，2016年3月21日协议离婚，自愿离婚协议书中约定无共同财产分割，婚后所有债务全部由任浩兴承担偿还。任浩兴与尤惠源系朋友关系，尤咏梅系尤惠源女儿。2015年4月5日，任浩兴与尤惠源签订借款协议，甲方为任浩兴，乙方为尤惠源。约定：甲方因企业生产经营急需用钱，向乙方有偿借款50万元，借据按时另立。甲方愿意将寺头家园35号301室105平方米房屋抵押给乙方，现经双方多次协商一致达成协议如下：一、借款：甲方向乙方借50万元，乙方分别于2015年4月1日、4月5日出借30万元、20万元共50万元给甲方使用，利息、借据另立；二、还款：甲方同意于2015年9月30日前偿还30万元第一笔借款，于2017年4月1日前还清20万元余款，乙方接受该还款计划；三、抵押责任：甲方愿意于2015年4月5日第二笔借款借到后，将寺头家园35号301室钥匙交给乙方作抵押。乙方有负责出租或自用的权力，在抵押期间出租的租金应扣借款利息。乙方提出经甲方同意，如到2015年9月30日前，甲方不能归还乙方第一笔30万元借款，寺头家园35号301室105平方米房屋产权归乙方所有，到时需重新订立房屋权属相关协议，甲方应无条件配合提供资料、证件；四、本协议条款经甲乙双方共同协商一致订立；五、甲乙双方一致同意本协议经双方签字摁手印后即生效，不反悔，无异议。任浩兴在甲方处签名，尤惠源在乙方处签名，见证人处由王斌、高某签名。2015年4月9日，任浩兴向尤惠源出具借条，内容为：今借尤惠源现金20万元，归期2年，于2017年4月10日归还，利率按月息1.5%。2015年10月29日，任浩兴与尤咏梅签订卖房契约，甲方为任浩兴，乙方为尤咏梅。约定：甲方任浩兴在寺头家园35号301室有一套105平方米住房，现绝卖给乙方尤咏梅，双方经共同协商达成一致，现订立契约如下：一、甲方将坐落于寺头家园35号301室面积105平方米装饰好的住房一套绝卖给乙方，房屋及室内现有电器、设施等一并全部包括在内，双方协定卖房总价50万元；二、付款方式：卖房款50万元，在卖房契约生效时当场一次性结算兑现完毕。结算有二张任浩兴向尤惠源借现金的借条，分别为2015年4月1日30万元、2015年4月9日20万元，所借现金作为买房款一次性结算清楚、兑现完毕；三、由于目前该房无产权证，待甲方拿到产权证后，立即通知并协助乙方办理权属变更手续，甲方应无条件配合并提供相关资料，办理过房手续中一切费用均由乙方自己负责、承担；四、本房契约从签字生效之日起，产权全部归乙方所有，直至过房完毕，甲方对该房不能再作其他使用，双方不得反悔，在契约中的未尽事宜，可共同协商订立补充协议；五、契约由甲乙双方经共同多次协商达成一致，并无其他异议，双方一致认可本契约具有法律效应，有凭据作用；六、本契约经双方签字摁手印后即生效。本契约附借条（复印件二张）。卖房契约尾部，任浩兴在甲方处签名并捺印，尤咏梅在乙方处签名并捺印，在甲方共有人处，任浩兴代王月娟签名捺印，见证人处由高某签名。2015年10月29日，任浩兴向尤咏梅出具收条，内容为：今收尤咏梅房屋款50万元。寺头家园35号301房卖给尤咏梅无争议，一切由任浩兴本人代全家签字生效。2016年10月9日，王月娟与尤惠源签订协议书，甲方为王月娟，乙方为尤惠源。约定：甲方王月娟与任浩兴为夫妻关系，任浩兴因生产经营过程中与乙方尤惠源存在债务关系，任浩兴先后向尤惠源借款50万元。2015年1月29日（笔误，应为2015年10月29日），任浩兴与尤惠源签订协议，将坐落于惠山区西漳寺头家园35号301室一套105平方米安置房(该房屋系任浩兴以无房户名义向街道申请公寓式住房，由街道审批安置)卖于尤惠源，任浩兴的50万借款冲抵购房款。此后，尤惠源开始居住使用该房屋。因任浩兴将该房屋卖于尤惠源，王月娟近期数次向尤惠源要求归还房屋，为此双方当事人产生纷争，110派出所数次出警，就该纠纷甲乙双方经充分友好协商，自愿达成如下协议，以资共同执行：内容为：一、甲、乙双方自愿协商同意：由甲方王月娟自本协议签订之日起五年内(2021年10月9日前)将20万元债务归还尤惠源；二、甲方王月娟同意自本协议签订之日起至20万元债务归还前将西漳寺头家园35号301室一套105平方米房屋无偿给乙方尤惠源居住，不得再以该房屋所有权问题干扰尤惠源居住生活，王月娟至2019年10月9日前不得收回房屋，确保尤惠源居住满三年；三、甲方王月娟如在五年内(2021年10月9日前)归还20万元债务，乙方尤惠源将西漳寺头家园35号301室归还甲方王月娟；如王月娟在五年内(2021年10月9日前)不能归还20万元债务，至20万元债务归还，乙方尤惠源仍可居住在西漳寺头家园35号301室内，直至该债务归还清结后归还寺头家园35号301室房屋；四、尤惠源与任浩兴另有30万元债务归还问题，由尤惠源向任浩兴主张，与王月娟无关；五、尤惠源保证寺头家园35号301室房屋内原有装潢、电器家具等完好，如有损坏，由尤惠源负责赔偿；六、本协议一经甲乙双方签字即时生效，双方不得违约，如有违约，由违约方承担全部责任。王月娟在甲方处签名捺印，尤惠源在乙方处签名捺印。王月娟陈述：其对任浩兴向尤惠源借款的事并不知情，具体借了多少款项也不清楚，其对尤咏梅与任浩兴签订卖房契约的事并不知情，其到2016年4月才得知寺头家园35号301室被任浩兴抵偿给尤惠源。尤惠源、尤咏梅陈述：任浩兴向尤惠源借款，尤惠源共计出借了50万元本金，都是现金交付，20万元是在2015年4月5日之前尤惠源分多次出借给任浩兴的，20万元的借条是2015年4月9日写的，30万元是在2015年6月底前尤惠源出借给任浩兴的，30万元的借条是2015年6月底写的。尤惠源把对任浩兴的债权转让给尤咏梅，由尤咏梅与任浩兴签订卖房契约。签订卖房契约当天，任浩兴交付了房屋，房屋是已经装修好的，内有家具、家电，尤咏梅直接入住，一直住到现在，尤惠源住在其他地方，尤咏梅已经和其丈夫离婚了。任浩兴陈述：签订借款协议和卖房契约时，王月娟都不在场，王月娟也不知情。其总共只借到尤惠源本金20多万元，分多次借到，因此写了一张20万元的借条，借款协议和卖房契约中的50万元，是利滚利滚上去的，本金就只有20多万元。后来其就将房子抵偿给尤惠源了，尤惠源要求其与尤咏梅签订卖房契约，尤咏梅并未向其支付过任何购房款，但其还是向尤咏梅出具了一张收到50万元房款的收条。对于王月娟与尤惠源签订的协议书，其认可由王月娟向尤惠源支付20万元后，尤惠源将房屋归还王月娟。一审另查明：任浩兴与王月娟结婚后，未申请宅基地建房，任浩兴于2005年10月向新街村委、堰桥镇提出造房申请，内容为：因家境贫困，至今一直没有房屋，与王月娟结婚后一直住在岳父家中，现儿子大学将毕业，即将成家，故向各级政府申请购买公寓房105平方米，以解决本人住房困难。2006年申请购买公寓房审批表上申请人为任浩兴，家庭成员为任浩兴、父亲任秋林、妻子王月娟、儿子王飞，申请理由为无住房，审核意见为：该户确实为无房户，未批过宅基地，可以购买公寓式安居住宅房一套105平方米。2012年3月，任浩兴、王月娟出资并交纳了购房款173250元（1650元/平方米×105平方米），被安置在寺头家园35号301室105平方米的房屋内，该房至今并未办理产权证。无锡市惠山区堰桥街道办事处村镇建设办公室出具证明，内容为：任浩兴系我街道新街社区居民，因惠山区停批宅基地建房，由政府统一建造公寓式住房，任浩兴是无房户，街道于2012年10月将其安置在寺头家园35号301室105平方米房屋内，现未办证。经一审法院调查，寺头家园35号301室因系福利性住房，目前不能办理产权证，按照现有政策，该房屋不得买卖、转让。2005年无锡市惠山区人民政府《无锡市惠山区农村村民购买多层式公寓住宅管理办法》第十条规定：农村村民多层式公寓住宅是用于解决农村无房户的住房困境，购房户不得擅自出租、买卖、转让赠予。以上事实，有协议书、借款协议、卖房契约、申请购买公寓房审批表等证据和当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，尤惠源与任浩兴签订借款协议，尤惠源、任浩兴对任浩兴收到借款本金的金额说法不一致，尤惠源称出借的本金金额为50万元，任浩兴称收到本金只有20多万元。根据尤惠源、尤咏梅的陈述和卖房契约中载明有20万元和30万元的借条凭证，可以认定尤咏梅并未支付购房款。故尤咏梅与任浩兴签订的卖房契约，虽然名为房屋买卖，但实质上是任浩兴将房屋用于抵偿其结欠尤惠源的借款，故在本案中须审查以房抵债问题，而非审理房屋买卖。首先，如果尤惠源出借给任浩兴的借款是50万元，第二笔借款20万元，还款期限为2017年4月1日前，而卖房契约签订于2015年10月29日，在以房抵债时，债务尚未到履行期限，房屋亦未过户，抵债物不发生物权转移的效力。其次，案涉房屋系政府安置给在本集体经济组织内未能申请到宅基地的无房户的福利用房，其购房资格是特定的，任浩兴、王月娟出资购买了该房屋，该房屋目前也无法办到产权证，按目前政策也不能买卖、转让，故该房屋不能用来抵债。再次，任浩兴、王月娟出资购买了案涉房屋，王月娟作为任浩兴的妻子，其对房屋具有权利，现在并没有证据证明王月娟对以房抵债是知情的，故以房抵债侵害了王月娟的权利。根据上述分析，案涉房屋不能用于以房抵债，该以房抵债对王月娟、任浩兴不产生法律效力，案涉房屋应返还给王月娟、任浩兴。对于尤惠源与任浩兴之间关于借款的债权债务关系，尤惠源可另行主张权利。之后尤惠源与王月娟签订了协议书，协议书中载明尤惠源对案涉房屋可以居住三年，三年之后，如王月娟支付尤惠源20万元，尤惠源将案涉房屋返还给王月娟，上述约定系双方真实意思表示，且任浩兴对此亦予以认可，故一审法院予以确认。关于尤惠源辩称协议书显失公平，尤惠源在协议书在表示50万元中扣除20万元后剩余的30万元，其向任浩兴主张，与王月娟无关。如若尤惠源出借给任浩兴的借款本金有50万元，对于剩余的30万元，其还是可以向任浩兴主张权利的，故未有显失公平，对尤惠源的该项意见不予采信。现王月娟愿意向尤惠源支付20万元，在王月娟向尤惠源支付20万元后，尤惠源、尤咏梅便属无权占有房屋，尤惠源、尤咏梅应当腾空无锡市惠山区房屋，并将该房屋返还给王月娟和任浩兴。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、王月娟于判决生效之日起十日内支付尤惠源20万元；二、王月娟向尤惠源支付20万元后五日内，尤惠源、尤咏梅应当腾空无锡市惠山区房屋，并将该房屋返还给王月娟和任浩兴。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元（王月娟已预交），由尤惠源、尤咏梅负担。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，关于协议书签订过程，王月娟、尤咏梅、尤惠源向本院分别陈述如下：王月娟陈述：2016年4、5月份，我知道尤咏梅住到案涉房屋。我老公在外面欠了很多钱，很多人到我们家讨债，后来是邻居跟我说的寺头家园的房子被抵债抵给别人了，我就先给尤惠源打电话，然后又上门去找尤咏梅了。双方为了讨要这个房子到底需要支付多少钱来来回回吵了很多次，后来一直到2016年10月9号确定我支付20万后把房子拿回来，当时是在堰桥司法所签的协议，协议书是司法所工作人员帮我们草拟，签协议当天尤咏梅也在现场，尤咏梅说钱都是她爸爸，让尤惠源签的协议书。尤咏梅陈述：2016年6月，王月娟带着一群人到我住的寺头家园的房子来找我，突然来了这么多人很害怕，当时报警了，警察来了之后我把卖房协议拿出来，警察就把他们劝走了。王月娟上门跟我讨房子的事情，我也跟我父亲尤惠源讲过。他们来吵我就打电话叫我爸爸和弟弟，让他们过来协调处理这个事，但每次也处理不了，过一段时间他们又会过来吵，我们又会继续报警。协议书签订之前，第一次去司法所时我也在，我爸爸在场，后来因为我觉得这个价格不能接受太低了，所以我就没签。我也给我弟弟打电话，他说价格太低不能接受。后来签协议的时候我没去，签了协议之后我父亲一直没说，协议签订后大概一个星期后我出差之后，回来我爸才跟我说的。尤惠源向本院陈述：协议书是在司法所里面签的，签的时候司法所的同志说你不用跟他签，跟他签这个没有用的，这个房子是任浩兴的，还有30万叫任浩兴还。卖房契约是我女儿跟任浩兴签的，相关债权已经转让给我女儿了，但是王月娟经常去我女儿那里吵，吵得我头都晕了，为了把这个问题解决掉，后来就到司法所代我女儿去签的这个协议。协议书是堰桥司法所的工作人员草拟。二审另查明：一审中，任浩兴对案涉协议书的质证意见为没有异议。本案二审的争议焦点：王月娟是否有权在按照协议书约定支付20万元之后要求尤咏梅、尤惠源腾退并返还案涉房屋。本院认为，王月娟有权在支付20万元之后要求尤咏梅、尤惠源腾退并返还案涉房屋。本案中，相关当事人按照时间顺序先后签订多份协议，对各自权利义务作出不同约定。2015年5月4日，任浩兴与尤惠源签订借款协议，约定任浩兴向尤惠源借款50万元，任浩兴于2015年4月9日出具20万元借条。2015年10月29日，任浩兴与尤咏梅签订卖房契约，约定案涉房屋作价50万元出售给尤咏梅，按尤咏梅所称，其中20万元购房款为其父亲尤惠源对任浩兴的20万元借款债权转化而来，尤惠源对20万元借款债权转让给尤咏梅亦给予确认。另30万元为其本人向任浩兴支付的30万元购房款；当日，任浩兴向尤咏梅出具50万元收条。即卖房契约签订时，合同相对方为尤咏梅和任浩兴，但是王月娟系卖房契约所涉房产共有产权人，故卖房契约亦涉及王月娟的利益。2016年10月9日，王月娟与尤惠源签订协议书，约定王月娟在5年内向尤惠源支付20万元，尤惠源向王月娟返还案涉房屋，另30万元由尤惠源向任浩兴主张，与王月娟无关。从协议书的签订过程及形成时间来看，相关当事人的权利义务应当以最晚形成的协议书为准。关于协议书对任浩兴、尤咏梅是否有约束力的问题。虽然协议书上没有尤咏梅和任浩兴的签字，但是任浩兴在本案一审中对协议书表示认可，即任浩兴接受协议书中权利义务的安排，该协议书对任浩兴具有约束力。根据尤咏梅二审的陈述，王月娟上门讨要房子时，尤咏梅就会打电话叫其爸爸尤惠源和弟弟，让他们过来协调处理这个事；尤咏梅与尤惠源均在堰桥司法所接受司法所对王月娟与其之间纠纷的调解，堰桥司法所亦将尤惠源作为协议书当事人草拟协议书，并交由尤惠源和王月娟签字；尤惠源自认为了把这个问题解决掉，后来就到司法所代我女儿去签的这个协议。前述证据再结合尤咏梅与尤惠源的父女关系，应当认定尤惠源系受尤咏梅委托，代理尤咏梅签订协议书，进而解决王月娟与尤咏梅父女之间的纠纷，故协议书对尤咏梅亦具有约束力。关于尤咏梅所称协议书没有其本人签字、对其没有约束力的意见，本院不予支持。根据协议书约定，王月娟在2021年10月9日前归还20万元债务后，尤惠源应将案涉房屋无偿返还给王月娟；至于尤惠源与任浩兴之间另外30万元债务归还问题，由尤惠源向任浩兴主张，与王月娟无关。故在王月娟向尤惠源支付20万元之后，尤惠源、尤咏梅应当向王月娟返还案涉房屋。综上，尤咏梅、尤惠源的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（尤咏梅、尤惠源已预交），由尤咏梅、尤惠源负担。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 贾建中审判员 陈迪金二〇二一年三月三日书记员 陈 洋