辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽14民终181号上诉人（原审被告）：葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙警街**楼3B。法定代表人：赵峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐颖，辽宁大鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵红军，男，1967年6月18日生，汉族，无业，住兴城市。委托诉讼代理人：韩浩，辽宁卢宏律师事务所律师。原审被告：葫芦岛中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙警街**楼**。法定代表人王永玲，该公司总经理。上诉人葫芦岛市中维房地产开发有限公司因与被上诉人邵红军商品房买卖合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2019）辽1403民初3213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了此案。葫芦岛市中维房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐颖，邵红军及委托诉讼代理人韩浩到庭参加了诉讼。一审被告葫芦岛中维置业有限公司经本院依法传唤后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葫芦岛市中维房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销龙港区人民法院作出的（2019）辽1403民初3213号民事判决；二、本案一、二审诉讼费用由邵红军承担。事实及理由：购买房屋的实际面积与合同约定的面积有误差，根据双方约定：邵红军所购房屋的面积以产权部门的实际测量为准，根据产权部门的实际测量，邵红军购买的房屋有增平，应向葫芦岛市中维房地产开发有限公司补缴增平款19551元。葫芦岛市中维房地产开发有限公司在实际测量后，将补缴房款的通知张贴到小区的单元门处，同时也通知了团购单位。因部分业主不及时补缴增平房款无法办理相应的购房手续，所以葫芦岛市中维房地产开发有限公司2016年在葫芦岛日报上刊登了通知，通知内容：葫芦岛市中维房地产开发有限公司有限公司，定于从即日起至2016年12月28日，兴城市绿野海岸小区和兴城市首山俯海小区，签订购房合同及开具商品房发票等相关手续。逾期不办理，责任购房者自负。葫芦岛市中维房地产开发有限公司虽多次通知邵红军缴纳增平房款并办理相关购房手续，但邵红军一直没有缴纳所欠房款、办理手续。而商品房买卖合同、商品房发票是办理房屋产权证书的必要手续。一审法院适用《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条的规定判令葫芦岛市中维房地产开发有限公司支付迟延办证的违约金，适用法律错误。首先，双方未签订《商品房买卖合同》一审法院不能适用十八条的规定判决葫芦岛市中维房地产开发有限公司支付迟延办证的违约金，其次，办理房屋产权证书并非是的单方义务，而是需要双方履行各自的义务，才能办理房屋产权证书。现邵红军未能履行自己补缴增平房款并办理相关手续是导致迟延办证的主要原因，因此判决葫芦岛市中维房地产开发有限公司迟延办证的的违约责任没有事实和法律依据。综上，本案未能办理房屋产权证书，是邵红军的过错导致，葫芦岛市中维房地产开发有限公司不应承担责任。所以请求法院依法作出公正的判决，支持葫芦岛市中维房地产开发有限公司的上诉请求。邵红军答辩称，一审判决正确，应予维持。一审被告葫芦岛中维置业有限公司未提出陈述意见。邵红军向一审法院起诉请求：1、判令葫芦岛市中维房地产开发有限公司、葫芦岛中维置业有限公司连带支付迟延办理房屋权属证书违约金67241.475元；（以己支付房款274455元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，自2014年8月2日起暂至起诉之日，并追究迟延办理违约金至房屋权属证明办出之日）。一审法院查明，2010年7月5日、2011年4月23日、2011年5月25日，兴城市人民法院、葫芦岛市中级人民法院、兴城市公安局分别作为甲方与作为乙方的本案葫芦岛中维置业有限公司签订《代理协议书》，约定甲方将职工集资房事宜委托给乙方全权处理，同时约定房价、竣工交付日期、房款交付方式及代理费用等内容。2011年9月29日，邵红军作为乙方与葫芦岛中维置业有限公司作为甲方签订《购房协议书》，协议书第三条约定：面积96.3㎡，最终以产权部门测量为准。工期2012年6月25日竣工交付使用。第四条约定：楼层单价：本商品房位于绿野海岸小区2#楼3单元9层西户型，单价为2850元/㎡。第五条约定：天然气、宽带数字网线入户初装费用户自理，由物业公司统一管理；第六条约定,签订本协议两日内交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清。第七条约定：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废，未尽事宜，双方协商解决。合同签订当日，邵红军向葫芦岛中维置业有限公司交纳250，000.00元购房款，葫芦岛中维置业有限公司出具收据一张。2014年5月4日，邵红军再次向葫芦岛中维置业有限公司交纳尾款24455.00元，葫芦岛中维置业有限公司出具收据一张，当日，双方办理了入住手续。另查明，本案所涉绿野海岸住宅小区已于2016年1月20日取得商品房（预）销售许可证。中共兴城市委兴城市人民政府信访接待部门出具的群众集体来访登记表显示，绿野海岸小区居民一直在上访维权。要求开发商出具正规手续，办理房产证。一审法院认为，第一、对于葫芦岛中维置业有限公司是否应承担责任的问题，本案中，葫芦岛中维置业有限公司与兴城市人民法院、葫芦岛市中级人民法院、兴城市公安局签订《代理协议书》，代理邵红军等人购买葫芦岛市中维房地产开发有限公司开发建设的位于兴城绿野海岸小区的商品房；后又与邵红军签订《定房协议书》，但葫芦岛中维置业有限公司并非事实商品房买卖关系的当事人，故对履行商品房买卖中发生的纠纷不应承担违约责任。第二、对于葫芦岛市中维房地产开发有限公司是否应承担迟延办理房屋产权证的责任问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中邵红军已于2014年5月4日办理入住，葫芦岛市中维房地产开发有限公司应于2014年8月2日起至本判决生效之日止期间的逾期办理房屋权属证书违约金，标准为以已交房款总额274455.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决生效之日止。对于葫芦岛市中维房地产开发有限公司辩称逾期办理权属违约金应按诉讼时效的相关规定，自起诉之日倒推三年来计算的意见，根据兴城市人民政府出具的群众集体来访登记表显示，葫芦岛市中维房地产开发有限公司的绿野海岸小区的住户一直在主张自己的权利，诉讼时效出现中断事由，且葫芦岛市中维房地产开发有限公司违约办证一直处于延续状态，故邵红军并未超过诉讼时效，对葫芦岛市中维房地产开发有限公司的此项抗辩不予支持。对于葫芦岛市中维房地产开发有限公司辩称原告未按照实际测量面积补交增平款，所以无法办理商品房买卖合同及购置发票，买卖合同及发票是办理房屋产权证书的主要材料，因邵红军未缴纳剩余房款，是导致无法办理产权证的主要原因，因此葫芦岛市中维房地产开发有限公司不承担违约责任的意见，对此葫芦岛市中维房地产开发有限公司未提供证据予以证明邵红军所购房屋具有增平的事实，即使存在增平事实，葫芦岛市中维房地产开发有限公司可另案向邵红军主张，但此情形不是逾期交房或不出具办理房产证相关手续的抗辩理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告邵红军逾期办理房屋权属证书违约金，标准为：自2014年8月2日起至2019年8月19日止，以已交房款274455.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2019年8月20日起至本判决生效之日止，以已交房款274455.00元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、驳回原告邵红军对被告葫芦岛中维置业有限公司的诉讼请求。三、驳回原告邵红军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1490.00元，由被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据，本院认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，葫芦岛市中维房地产开发有限公司在邵红军交纳购房款并将房屋交付邵红军后，未能办理房屋产权手续的事实成立。现葫芦岛市中维房地产开发有限公司主张未能办理房屋产权手续的原因，系邵红军未缴纳楼房增加面积款至房屋产权手续不能办理。对此，葫芦岛市中维房地产开发有限公司未提供证据予以证明，其公司按合同约定在合理的期间内，对邵红军所购房屋的面积由产权部门实际测量，邵红军所购房屋在已交付房款并实际使用后仍具有增面积的事实。因此，本院对葫芦岛市中维房地产开发有限公司的上诉主张不予采信，葫芦岛市中维房地产开发有限公司在合同约定的期限内，未能给邵红军办理房屋产权手续已构成违约，应承担相应的赔偿责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1490元，由葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 朱 丹审判员 李春学二〇二一年三月二日法官助理孙敬伟书记员王田芃本判决援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；