山东省乳山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1083执异21号案外人包家林，男，1996年4月19日出生，汉族，住山东省海阳市。申请执行人丛党日，男，1967年12月16日，汉族，住乳山市。申请执行人单义辉，男，1961年9月2日出生，汉族，住乳山市。申请执行人鲍玉，女，1972年3月7日出生，汉族，住乳山市。申请执行人丛茂林，男，1994年8月28日出生，汉族，住乳山市。身份证号。371083199408285537。申请执行人乳山市拾翠楼餐饮有限公司。住所地乳山市天津路**。法定代表人于滨，经理。委托诉讼代理人倪乐训，乳山信誉法律服务所法律工作者。被执行人园城实业集团有限公司。。住所地：烟台市芝罘区文化宫后街**法定代表人林海，董事长。本院在执行申请执行人丛党日、单义辉、丛茂林、鲍玉、乳山市拾翠楼餐饮有限公司与被执行人园城实业集团有限公司股权转让纠纷一案过程中，异议人包家林于2021年2月3日向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人包家林称：在申请执行人与被执行人股权转让协议纠纷一案执行过程中，乳山市人民法院作出（2019）鲁1083民初4895号之一民事裁定书，裁定将我已经购买的被执行人名下位于烟台市××幸福中路××房产予以查封。2004年7月6日原购房人盛岩全款购买了被执行人园城集团名下位于烟台市××幸福中路××号（此房号为原销售号，后公安机关将房屋变更为43号1230号）房屋，后购买人盛岩又将该房屋出售给我，我于2019年11月19日付清全部购房款，被执行人园城集团将2004年7月6日与原购房人盛岩签订的《商品房买卖合同》中买受人，更名为包家林，并将之前向盛岩开具的收款收据一并更名，现上述房屋由我实际占有使用，我多次向被执行人提出办理过户登记的要求，被执行人一致未依据合同约定办理过户登记手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，我特向乳山市人民法院提出执行异议申请，请求乳山市人民法院依法解除对我已经购买的被执行人名下位于烟台市××幸福中路××房产的查封，以维护我的合法权益。本院查明，申请执行人丛党日、单义辉与被执行人园城实业集团股权转让纠纷一案，本院于2019年12月12日作出(2019)鲁1083民初4895号民事判决书，判令：一、被告园城实业集团有限公司支付原告丛党日、单义辉股权转让款人民币2741万元并承担违约金（违约金自2016年9月7日起至实际给付之日以2741万元为基数按每日万分之三计算），于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告丛党日、单义辉的其他诉讼请求；三、驳回被告园城实业集团有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费178850元、反诉案件受理费118900元、保全费5000元，均由被告负担。被告园城实业集团有限公司不服判决依法向威海市中级人民法院提出上诉，威海市中级人民法院于2020年5月15日作出（2020）鲁10民终582号民事判决书。判令：维持乳山市人民法院(2019)鲁1083民初4895号民事判决。二审案件受理费297750元，由上诉人园城实业集团有限公司负担。判决生效后，被执行人未自觉履行判决书确定的付款义务，本院根据申请执行人的申请于2020年6月17日立案执行【（2020）鲁1083执1629号】。执行过程中，申请执行人将本案部分债权转让给丛茂林、鲍玉、乳山市拾翠楼餐饮有限公司，本院根据债权受让人丛茂林、鲍玉、乳山市拾翠楼餐饮有限公司的申请，于2020年8月6日裁定追加其为本案的申请执行人。本院于2020年8月28日作出（2020）鲁1083执1629号之三、之四执行裁定书，依法查封了登记在被执行人园城实业集团有限公司名下位于烟台市××城路××内××、××内××、××内××、××内××、××内××、××内××、××内××、××内××、××内××、××内××、××内××房产。案外人向本院提出上述执行异议，并提交《商品房买卖合同》一份（出卖人为山东园城实业集团有限公司，买受人为包家林，房产位置位于幸福河东小区第131幢24号17层30号房，房款总计为136206元，付款方式为一次性付款，日期为2004年7月6日）、盖有山东园城实业集团有限公司财务专用章收款收据两张（交款人均为盛岩、包家林，金额分别为126206元、10000元，事由分别为131-1730交房款和押金，均载明：2019年11月19日已收到更名费4万，0037050#，日期分别为2004年7月6日、2004年6月29日）、《补充条款》一份【甲方为盛岩（代理人王明才），乙方为孙玲芝（包家林之母），载明：（一）甲乙双方于2018年7月9日签订的园城路131-1730号房屋（幸福中路43-1730）买卖合同，现甲乙双方友好协商（1）乙方于2018年7月9日将首付款贰拾万元整（200000）打入中介方指定账户，剩余房款壹拾壹万元整（110000）于2018年9月10日前打入中介方指定账户。（2）甲方在收到乙方首付款贰拾万元整当日交接给乙方，待乙方将剩余首付款壹拾壹万元整打入终结指定账户后，由中介方转交甲方陆万元，剩余伍万元押在中介方，待甲方将房屋更改到乙方名下当日，再由中介方转交甲方。（3）乙方同一甲方最晚于2019年12月31日前将房屋更改到乙方名下，如果甲方在上述日期未能将房屋更改到乙方名下，甲方同意将收到乙方的全部房款原数无息两日内返还乙方，同时乙方将房屋退还甲方，双方互不追究责任。（二）乙方已知此房为合同房暂时更改不了合同。（三）甲方负责更改合同及该合同费用。（五）过户当日扣除甲方贰万元腾房户口押金，待房屋交接完毕，户口迁出，腾房户口押金原数无息返还甲方。日期为2018年7月9日】、《房屋买卖收房收款凭据》一份【卖方为盛岩，买房代理人为王明才，买方为包家林，买房代理人为孙玲芝（包家林母亲），载明：一、甲乙双方依据国家法律法规之相关规定，在自愿、平等和诚实信用的原则下，经充分协商一致，甲方将坐落于烟台市××城路××（××）的房屋出售给乙方。合同建筑面积46.81㎡（楼层17层），经甲乙双方协商认可，上述房屋成交价（总房款）为人民币叁拾壹万元整（￥310000.00）。二、2018年7月10日，甲方收到乙方购房首付款贰拾万元整（￥200000.00）。三、2018年7月10日，乙方收到甲方以上房屋。四、2018年8月31日，乙方付清购房余款人民币壹拾壹万元整。2019年11月19日甲方收到乙方购房全部余款人民币壹拾壹万元整。五、乙方已知此房为合同房并且暂时更改不了合同。六、甲方负责将原购房合同买受人：盛岩的购房合同改为现购房合同买受人：包家林的合同，并负责该合同的相关费用。七、2019年11月19日，甲乙双方该房屋开发商山东园城实业集团有限公司将2004年7月6日原购房买受人：盛岩的购房合同更改为现购房买受人：包家林的合同。日期为2019年11月19日】、《证明》一份【卖方为盛岩（代理人王明才），卖方为孙玲芝（包家林之母），中介方为烟台金美房产经纪有限公司，载明：卖方于2018年7月9日将园城路131-1730房（幸福中路43-1230，精装修，建筑面积46.81㎡，楼层17层，水、电、煤气、暖气、家具家电齐全）委托中介方出售此房屋，房主在此居住。我中介方于2018年7月9日将房屋局间于买方，房屋成交价总房款为叁拾壹万元整（￥310000.00）。2018年7月10日，卖方收到买方购房首付款贰拾万元整（￥200000.00），卖方将房屋交接给买方，随后卖方搬入此房屋居住至今。2018年8月31日买房付给中介方剩余房款壹拾壹万元整（￥110000.00）。2019年11月19日卖方收到买方购房全部余额（壹拾壹万元整（￥110000.00）。于2019年11月19日买卖双方及中介方到该房屋开发商山东园城实业集团有限公司办理房屋更名合同手续，更名在孙玲芝儿子包家林（身份证号）名下，园城集团回复回家等通知办房证。】、园城实业集团有限公司出具的《证明》一份【（载明：被执行人园城实业集团有限公司就位于烟台市××幸福中路××房屋未办理房产证问题作如下说明：2004年7月6日园城集团与原购房买受人盛岩签订了《商品房买卖合同》约定将被执行人园城集团名下，位于烟台市××幸福中路××号（此房号为原销售号，后公安机关将房号变更为****）房屋出售给盛岩，后购房人盛岩又将该房屋出售给异议人，异议人于2019年11月19日付清全部房款，被执行人园城集团将2004年7月6日与原购房人盛岩签订的《商品房买卖合同》中买受人，更名为异议人包家林。之后双方对于办理房屋产权证所需要的材料一直没有进行沟通确认，另外因国务院政府机构改革，新成立了不动产登记中心，原住建部门房产登记及交易信息需与不动产登记中心档案及系统进行移交及对接，因此涉案房屋一直为办理房屋产权证。】、《情况说明》一份【（载明：关于烟台市××城路××（××）未办理房产证原因，1.为照顾母亲需要，该房屋买受人于2004年7月6日购买上述房屋，同时考虑到为将来卖此房减少过户麻烦及节省税费，当时未办房产证。2.后期想办房产证，因不知道需要什么手续，曾多次到该房屋开发商山东园城实业集团有限公司询问，并等待该公司通知未果，导致该房产证未办理。买受人为盛岩，房屋买受代理人为王明才，日期为2021年2月4日】、盖有中国农业银行股份有限公司烟台分行印章的《中国农业银行个人明细对账单》一张（户名为孙玲芝，起始时间为2017年7月1日至2018年11月7日，2018年7月9日、10日、31日分别向烟台市芝罘区金美诺房产中介服务部、范洪君、范洪君转账20000元、200000元、92480元）、中国农业银行银行卡交易明细清单一张（户名为王明才，起止时间为2018年7月1日至2018年9月30日，2018年7月10日和8月31日通过微信转账方式分别收到范洪君转账200000元、56900元，2019年9月11日收到通过微信转账方式王洋转款50000元，并注明金美退押金）、盖有烟台金美房产经纪有限公司财务专用章《收据》一张（客户名称为盛岩、王明才，项目为中介费，金额为3100元，日期为2018年8月31日）、盖有烟台惠万家物业经营管理有限公司财务专用章《收款收据》四张【交款人均为131-1730盛岩，交款事由分别为物业费（2021.1-12月）、垃圾清运费、收费、物业费（2019.2-12月）、水费，金额分别为763.8元、566.2元、312.1元、748元，日期分别为2021年2月2日、2019年2月17日、2019年2月17日、2020年3月13日】、盖有烟台惠万家物业经营管理有限公司财务专用章《收款收据》复印件四张（交款人均为131-1730盛岩，交款事由分别为水费、物业费、垃圾清运费，金额分别为122.5元、115.5元、91元、1022.3元，日期分别为2012年3月25日、2009年10月3日、2008年7月6日、2018年7月9日）、盖有烟台惠万家物业经营管理有限公司发票专用章山东省地方税务局通用机打发票一张（付款单位为131-1730盛岩，收款单位为烟台市惠万家物业经营管理有限公司，经营项目为物业费、代收水费，金额分别为585.5元、105元，备注2013.7-2014.12月物业、水表131-161，日期为2013年11月5日）、盖有山东中房物业管理公司烟台分公司财务专用章《收款收据》复印件四张（交款人均为131-1730盛岩，交款事由均为物业费，金额分别为3923.2元、218.8元、196.6元、196.6元，日期分别为2006年6月2日、2005年10月10日、2007年12月、2007年5月28日）。再查，本院到包家林户籍所在地海阳××不动产登记中心及涉案房产所在地烟台市芝罘区不动产登记中心查询，未发现其名下有其他不动产登记信息。上述事实有执行异议申请书、证据、查询证明、法院执行材料等在案为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发商名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案案外人在法院查封之前已经房产中介公司从原买受人处购买案了涉房产，并将商品房屋买卖合同的买受人进行了变更，开发商亦表示认可，应视为在法院查封之前已签订合法有效的书面合同；其提交的物业费、水费、垃圾清运费收据可以证明在法院之前已经合法占有案涉房产；其提交银行交易明细及更名后的收款收据等证据能够证明购房款已全部付清；其提交的相关情况说明可以证实案涉房产未办理过户登记并非买受人自身原因造成的；除案涉房产外，案外人名下无其他用于居住的房屋。综上，无论适用上述哪一法律条款，本案案外人所提异议均能排除法院对案涉房产的执行，其异议理由成立，本院予以支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对烟台市芝罘区幸福河东小区第131幢24号17层30号（幸福中路43号1230）房产的执行。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。审判长  张涛审判员  汪超审判员  李振二〇二一年三月一日书记员  王伟