辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1128号上诉人（原审被告）：张鸣鹤，男，1976年12月10日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市西岗区。被上诉人（原审原告）：中和（大连）物业管理服务有限公司，住所地辽宁省大连市中山区五五路********，统一社会信用代码：912102035655440132。法定代表人：姜玉栋，董事长。委托诉讼代理人：张伟，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：钟积生，辽宁乾均律师事务所律师。上诉人张鸣鹤因与被上诉人中和（大连）物业管理服务有限公司（以下简称“中和物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初7784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张鸣鹤上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回中和物业的诉讼请求或发回重审；二、诉讼费由中和物业承担。主要事实与理由：一、2014年9月、2018年1月1日中和物业与大连运达嘉州阳光业主委员会（以下简称“嘉州阳光业委会”）、大连市中山区海军广场街道港湾社区居民委员会（以下简称“港湾社区居委会”）签订的《物业管理服务合同》无效。按照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，无权在未经过半数业主同意的情况下签订合同。故业主委员会在小区业主群里发布了临时合同，业主委员会只与该物业公司签订三个月的临时合同。临时合同期满后需业主大会表决并半数业主同意才能续签正式合同，故该合同无效。至于海军广场街道港湾社区阻碍业主委员会改选，业主已经向街道反映过，其与物业公司暗箱操作、私相授受的物业合同也应经业主大会半数业主同意才能签订。二、中和物业未在价格主管部门办理《收费许可证》，并不具备收费资格。根据《大连市物业服务收费管理实施细则》第二十条、第三十条，中和物业在向业主收取物业费之前，应当依法取得《收费许可证》，否则不具备收费资格。三、中和物业进入小区服务以来，为广大业主提供的服务不是所谓的瑕疵，是服务意识淡薄，没有能力将小区管理好。对临时合同要求的委托管理事项要求的维修、绿化、安防达不到标准：1、有损坏的单元门一直不修，有小区进出大门坏了随便应付维修；楼梯间杂物成堆，影响通行，只在消防部门来检查时临时清理；绿化杂草丛生，景观水系从未清理管理。2、未按合同要求，实行外来人员检查登记出入制度；从未按临时合同约定的要求举行消防演习。3、中和物业将小区公建部分的安全通道私自改为经营房屋用于出租，影响到业主生活。电梯四面全是广告也已将电梯镜子完全遮挡，影响电梯运行安全。所得收入从未公布。乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。综上，对于有法律效力的临时合同，可以按照1.8元/月/平方米标准缴费。对于没经业主大会半数业主同意的无效合同，考虑到中和物业实际提供了物业服务，根据等价有偿、权利与义务对等原则，可以按照《大连市物业服务收费管理实施细则》1元/月/平方米标准缴费。被上诉人中和物业辩称，一审事实调查清楚，适用法律正确，我公司服从一审判决。中和物业向一审法院起诉请求：张鸣鹤给付自2014年9月11日至2019年12月31期间拖欠的物业费15370元。一审法院认定事实，2014年9月、2018年1月1日，中和物业先后与嘉洲阳光业委会、港湾社区居委会签订《物业管理服务合同》，约定由中和物业为运达嘉洲阳光小区提供物业管理服务，物业费为1.8元/月/平方米（含电梯费），由中和物业按季度、半年、年直接向业主收取。业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。同时，运达嘉洲阳光《临时管理规约》约定，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主必须于每季度首月10日内缴纳该季度的物业服务费。张鸣鹤于2007年12月31日签署《承诺书》，同意遵守《临时管理规约》。张鸣鹤系该小区89J号（B）2-2-5-1号房屋的业主，房屋建筑面积为134.2㎡，每月应交纳物业费241.56元。张鸣鹤自2014年9月12日开始拖欠物业费，至2019年12月31日，共拖欠物业费15370元。中和物业分别于2015年12月10日、2017年7月2日、2018年12月8日，将催费通知张贴于案涉房屋的入户门上，通知张鸣鹤缴纳物业费。张鸣鹤至今未予缴纳。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”及中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”，基于上述规定，案涉的两份物业合同对张鸣鹤均具有约束力。中和物业依约向张鸣鹤提供了物业管理服务，张鸣鹤即应依约向中和物业缴纳物业费。截至2019年12月31日，张鸣鹤共拖欠中和物业物业费15370元，故中和物业的诉求，符合合同约定，亦于法有据，一审法院予以支持。张鸣鹤如认为中和物业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,应当根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定另行主张,张鸣鹤以物业服务存在瑕疵而拒交物业费的行为不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益,不能得到一审法院支持。关于张鸣鹤辩称中和物业的部分诉求已经超过诉讼时效一节，一审法院认为，中和物业在案涉房屋的入户门上张贴催费通知，已产生诉讼时效中断的法律效力，故对张鸣鹤此节辩解，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：被告张鸣鹤于判决发生法律效力之日起十日内支付原告中和（大连）物业管理服务有限公司物业费15370元。若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，由被告张鸣鹤负担。本院二审期间，张鸣鹤提供视频，拟证明2014年的合同没有经过半数业主同意、系业委会主任私自签订。中和物业认为该视频是2017年6月4日业委会改选的视频、与2014年9月合同没有关系。由于张鸣鹤未提供该视频的原始载体，且该视频也不能否定2014年9月合同的真实有效性，故，本院不予采信。中和物业提供11张照片，拟证明其为业主提供了物业服务。张鸣鹤对其中修椅子和收拾积水照片不予认可，表示其他的照片确实是中和物业提供物业服务。基于此，本院对修椅子和清理积水照片不予采信，对其余照片予以采信。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉两份物业管理服务合同均系签订双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效、受法律保护。张鸣鹤以未经过业主大会表决并经半数业主同意主张前述合同无效依据不足，本院不予支持。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。依据已经查明的事实，可以认定，中和物业已经基本履行了合同约定的维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等义务。张鸣鹤应按约定交纳物业费。鉴于两份物业管理服务合同明确约定物业费标准为1.8元/平方米，张鸣鹤应按该标准交纳诉争期间的物业费。张鸣鹤二审主张按照每月每平方米1元交费不符合约定，本院不予支持。对于张鸣鹤提出的中和物业未达到合同要求标准一节，因该事宜系中和物业在履行合同中的瑕疵，张鸣鹤可另行起诉要求中和物业承担违约责任，但不足以构成减少或者免除业主交费义务的正当理由。关于张鸣鹤提出的中和物业未公示账目一节，其可按《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定另行起诉，但以此为由要求暂停支付物业费亦得不到支持。另外，中和物业如未按照有关规定办理收费许可证亦不影响案涉物业合同的效力以及其已经实际提供物业服务的事实。故，一审法院判决张鸣鹤支付中和物业讼争期间的物业费并无不当，本院无予以确认。综上，张鸣鹤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元（张鸣鹤已预交），由张鸣鹤负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年三月一日书记员  任建芳