辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1260号上诉人（原审原告）：大连众宜企业管理有限公司，住所地大连市中山区民意街40号11层4号。法定代表人：张淑芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴彦彬，辽宁亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：那瀛瀛，辽宁群宣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙茂伟，男，1962年11月17日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：曲善权，辽宁鸿品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁子昌，男，1960年5月1日生，朝鲜族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：许军，辽宁公博律师事务所律师。上诉人大连众宜企业管理有限公司（以下简称众宜公司）因与被上诉人孙茂伟、梁子昌房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。众宜公司上诉请求:1.撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人对案涉房屋的地下室享有权利，一审法院仅以上诉人“未取得盖州街18号地下室部分的房屋所有权”而不支持上诉人的诉讼请求是错误的。案涉房屋是上诉人在大连市中级人民法院拍卖时购得，在市中院委托鉴定的报告中，包括了该地下室面积，即案涉房屋地上四层及地下室是以一个整体的方式进行的拍卖，在支付购房款时，上诉人对地下室部分支付了对价，地下室是上诉人以合法形式取得的有价值的财产，对此上诉人享有占有、使用、收益和处分权。地下室虽然也是密闭空间，但其与适合居住生活的房屋有本质的不同，对地下室部分不颁发房屋产权证是通常做法，没有法律规定地下室必须要用房屋产权证来证明所有权，它不是法律规定的必须以登记的方式来证明所有者身份的事物。二、一审法院程序违法。一审法院遗漏必要诉讼参与人孙涛。案涉房屋的原所有人系孙涛，上诉人系从孙涛手中拍得案涉房屋，孙涛曾将地下室对外出租，并收取租金，其与本案有利害关系，一审法院未查清孙茂伟有无权利出租案涉房屋及其收取租金的去向，这直接关系到孙涛是否构成拒执罪和孙茂伟是否构成诈骗罪，一审法院遗漏了必要共同诉讼参与人孙涛，程序违法。故一审法院的认定及判决结果均是错误的，请二审法院在全面审查，核实证据，查清事实的情况下依法改判或发回重审。三、上诉人对案涉地下室享有所有权，也取得了权利证书，该面积体现在辽（2019）大连市内四区不动产第××号号房屋所有权证书中，只是因为该证书中对房屋坐落位置的表述不准确，没有体现地下室的字样，但在该房屋的档案中已明确写明上述所有权证书中包括地下室、二层及三层西侧部分，根据《民法典》第217条及《物权法》第17条的规定不动产权属证书与不动产登记簿不一致时以不动产登记簿为准，故上诉人对地下室享有所有权，有权利向被上诉人收取租金。四、一审法院适用法律错误。因不动产权属证书记载的不准确，一审法院应审查不动产登记簿的记载，故一审法院在作出判决时应适用《物权法》第17条的规定。孙茂伟辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1.首先，从上诉人在一审所提供的证据特别是房屋所有权证及刚才所提供的房屋相关的档案记载，其中本案所涉及的地下室并不包含在上诉人拍卖公告以及产权登记信息里，因为拍卖公告中非常明确的是地下一层等房屋，并不包含地下室，所以上诉人要求对地下室部分享有所有权没有任何事实依据。2.本案所涉房屋在原执行法院，也就是中山区人民法院执行过程中，该案件被执行人孙涛曾向中山区人民法院提出过对超建以及地下室等部分一并进行评估，但是一审法院以及评估机构并没有对地下室等其他部分一并进行评估和进行拍卖，所以我们认为上诉人并未取得包括案涉地下室部分相关所有权或相关权利。而且在一审时孙茂伟也要求上诉人提供当时对案涉房屋进行评估的一个评估报告，但评估报告中也没有对地下室部分进行评估，所以既然没有对地下室部分进行评估和拍卖，所以上诉人对案涉地下室部分主张权利没有依据。3.在上诉状中第二项，说遗漏必要诉讼参与人孙涛，作为上诉人对案涉房屋的相关权利人的情形和情况是非常明确和清晰的，其选择要求孙茂伟来主张权利，并不存在遗漏孙涛的情形，至于说其中构成犯罪并不是本案所要审查内容，本案核心问题是上诉人是否对地下室具有所有权，所以一审法院对于其对案涉地下室部分没有所有权为理由驳回了其相关诉讼请求。梁子昌辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1.梁子昌已经按照实际承租的部分足额支付了租金。2.原审法院判决在认定事实部分遗漏了主要事实，也就是梁子昌承租的不仅仅大连市沙河口区室，还有后院部分，这一事实在双方的租赁合同中写的很明确，但是一审法院在认定事实中仅认定了双方承租的标的物是18号地下室。梁子昌与孙茂伟之间的租赁关系及租赁费用的支付在一审庭审中已经陈述明确，在此不再赘述。众宜公司向一审法院起诉请求：1.判令被告孙茂伟向原告返还2019年7月1日至2021年11月30日房屋租金96667元；2.判令被告梁子昌向原告支付2021年12月1日至2024年5月31日房屋租金10万元。一审法院认定事实：2019年5月6日，被告孙茂伟与被告梁子昌签订《房屋租赁合同》，合同规定：被告孙茂伟经原房主同意将位于大连市沙河口区租赁给被告梁子昌使用，租赁期限五年，自2019年6月1日至2024年5月31日止，每年租金4万元，五年租金共计20万元，房屋租金须一次趸交。合同签订后，被告梁子昌于签订合同当日给付被告孙茂伟租金10万元，被告孙茂伟向被告梁子昌出具了10万元的租金收条。2019年5月31日，大连市旅顺口区人民法院在执行申请执行人大连众宜企业管理有限公司与被执行人大连鸿盛商贸有限公司、孙涛、许晶、孙传桐、大连盛欣荣商贸有限公司担保追偿权纠纷一案中，作出（2019）辽0212执5号执行裁定书，裁定：一、将被执行人孙涛名下位于大连市沙河口区部分（权证号：沙私有2006523468号）、位于大连市沙河口区西侧部分（权证号：沙私有2006523467号）、位于大连市沙河口区（权证号：沙私有2006523469号）的房屋以第二次拍卖的底价809.9万元抵债给申请执行人大连众宜企业管理有限公司。上述房屋所有权自本裁定送达申请执行人大连众宜企业管理有限公司起转移；二、申请执行人大连众宜企业管理有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年7月1日，原告根据上述裁定到房屋登记机构办理了辽（2019）大连市内四区不动产权第××号不动产权证书，取得了位于大连市沙河口区西侧部分的房屋所有权。该不动产权证书未载明大连市沙河口区房屋权属情况。一审法院认为，不动产权的所有人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，被告孙茂伟经原房主同意将位于大连市沙河口区出租给了被告梁子昌。原告虽然在大连市旅顺口区人民法院执行申请执行人大连众宜企业管理有限公司与被执行人大连鸿盛商贸有限公司、孙涛、许晶、孙传桐、大连盛欣荣商贸有限公司担保追偿权纠纷一案中，取得了大连市沙河口区盖州街18号部分房屋所有权，但根据原告提供辽（2019）大连市内四区不动产权第××号不动产权证书，原告仅取得了位于大连市沙河口区西侧部分的房屋所有权，未取得盖州街18号地下室部分的房屋所有权，因此原告对案涉房屋即盖州街18号地下室房屋不享有依法占有、使用、收益和处分的权利，故原告请求被告孙茂伟向其返还已收取的2019年7月1日至2020年11月30日期间房屋租金96667元；请求被告梁子昌向其支付2021年12月1日至2024年5月30日的房屋租金10万元，因没有事实依据，故不予支持，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告大连众宜企业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费4234元（原告已预付），由原告负担。二审诉讼期间，众宜公司提交证据如下：第一组：1、房地产权属初始登记审批书；2、登记受理情况；3、房屋状况；4、土地状况；5、登记发证中心意见审批表；6、房地产权属初始登记申请书；7、房屋面积计算登记表；8、大房权证沙私字第××号房屋所有权证书，拟证明：案涉房屋初始登记时地下室及顶层均计入建筑面积1622.21平之内，地下室59.45平属于有产权登记的合法建筑面积，该面积也与孙茂伟和梁子昌签订的租赁合同中记载的地下室面积相符。第二组：1、（2002）辽民一终字第65号辽宁省高级人民法院民事判决书；2、2003年1月4日《房屋面积测绘报告书》；3、2003年1月17日申请书；4、大房权证沙私字第××号房屋所有权证书；5、2003年10月9日刘燕购买梁玉云住宅的意见审核表；6、大房权证沙私字第××号房屋所有权证书；7、2006年11月14日刘燕与孙涛置换房屋的意见审核表。拟证明：案涉地下室自建成就有产权证，只是产权证中对房屋坐落位置的表述不全面，但是建筑面积中已包括了地下室的面积，这在该房屋的存档中有详细的测绘记录，根据《物权法》第17条的规定不动产权属证书与不动产登记簿不一致时以不动产登记簿为准，《民法典》第217条也是此规定，故地下室属于上诉人的合法财产，上诉人有向被上诉人收取租金的权利。第三组：京东拍卖网截图两张，拟证明：证据中体现评估价1446.1万元，该证据结合一审中上诉人提交的《房地产评估报告书》及（2019）辽0212执5号执行裁定书，可以证明抵债给上诉人的房屋中包括地下室，上诉人对地下室支付了对价，当然享有所有权。孙茂伟质证认为，法院执行在对房屋评估拍卖的过程中，我们要求对包括地下室等其他部分一并进行评估的时候，法院和评估机构没有采纳我们的意见，既然众宜公司认为地下室部分应当包括在全部内容中，产权证就应当记载地下室层是多少，房产档案中明确写了地下室层，但是众宜公司所取得的案涉房屋并不包括地下室层。关于地下室的面积到底是多少，因为众宜公司所取得的地上部分，不包括地下室部分也并不是18号的全部，总面积是1600多平，作为众宜公司仅取得了600多平，所以地下室层到底是多少也没有任何记载，而且评估时也没有对地下室进行评估，所以我们对众宜公司刚才以档案中所记载的内容为依据说地下室包括在全部内容中，我们对此不予认可。梁子昌对众宜公司提举的证据不发表意见。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，不动产权的所有人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉争议房屋位于大连市沙河口区部分的房屋，现由孙茂伟经原房主同意出租于梁子昌，众宜公司应为该房屋所有权人方取得对此房租金的收益权利。根据本案查明的事实，大连市旅顺口区人民法院执行申请执行人众宜公司与被执行人大连鸿盛商贸有限公司、孙涛、许晶、孙传桐、大连盛欣荣商贸有限公司担保追偿权纠纷一案中，众宜公司根据该院（2019）辽0212执5号执行裁定书到房屋登记机构办理了辽（2019）大连市内四区不动产权第××号不动产权证书，取得了位于大连市沙河口区西侧部分的房屋所有权。本案争议的地下室是否属于众宜公司已取得房屋的一部分，实属房屋权属之争，众宜公司应通过确权之诉对诉争之项的权属确为己方权利后，方得以主张涉案地下室的租金利益。综上所述，众宜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4234元，由上诉人大连众宜企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  杨 威审判员  谢燕鹏二〇二一年三月十一日书记员  杜玉洁