天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终750号上诉人（原审被告）：邢忠华，男，1967年2月6日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：许春海，天津瀚和洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津倚天科技有限公司，住所地天津市津**小站镇工业路**路**。法定代表人：杨毅，经理。委托诉讼代理人：刘茂非，天津勤达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜文革，女，1966年9月17日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：李婷，天津瀚和洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市天麦食品有限公司，，住所地天津市津**小站镇法定代表人：邢忠华，总经理。委托诉讼代理人：李婷，天津瀚和洋律师事务所律师。上诉人邢忠华因与被上诉人天津倚天科技有限公司（以下简称倚天公司），原审被告姜文革、天津市天麦食品有限公司（以下简称天麦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初4572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邢忠华上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回倚天公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由倚天公司负担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。合同的主体是邢忠华并非天麦公司，邢忠华在签订合同时未对如何使用建筑物及土地进行承诺，且合同已经实际履行完毕，邢忠华也不知道规划改变的情况，也没有隐瞒土地性质，倚天公司是否能新建、翻建并不是合同内容，不能据此认定合同目的无法实现。倚天公司辩称，请求驳回上诉、维持原判。理由：在签订合同时，邢忠华明确表示厂房土地是工业用地，可以改建扩建，倚天公司基于此才签订的合同，签订合同后倚天公司才得知由于规划的原因无法新建，合同目的已经无法实现，倚天公司有权解除合同。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。姜文革、天麦公司述称，同意邢忠华的上诉意见。倚天公司向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2．判令三被告共同返还购房款13700000元及垫付税款194028.57元，支付违约金3000000元；3．三被告履行第二项诉请后，津南区小站镇工业路二号路21号房屋退还给被告邢忠华，相关费用由其自行承担；4．案件受理费由三被告承担。诉讼过程中，倚天公司明确第2项诉讼请求中，要求三被告共同返还税款金额为194028.57元的50%。一审法院认定事实：邢忠华与姜文革系夫妻关系，邢忠华与姜文革均系天麦公司的股东，分别占有50%的股权。津南区小站镇工业路二号路21号的房屋（证载面积3440.06平方米）及土地使用权（面积8760.3平方米）原登记在邢忠华名下，土地用途为工业，天麦公司在此处经营。2019年9月25日，邢忠华作为甲方、倚天公司作为乙方，签订厂房转让合同。合同第一条约定，厂房坐落于天津市津南区小站镇工业路二号路21号（小站工业区内），证载面积混合结构1582.47平方米，钢结构1857.59平方米，未载入权属证书建筑面积1800平方米。房地产权证号：1××3。土地使用权取得方式：以房地产权证记载为准。转让范围：上述房地权属证书记载的全部房屋，土地使用权；该宗土地上未记载于权属证书的建筑物、构筑物；全部配套设施、设备（如变压器、供水、供电、供暖、通讯、排污、交通等）；其他与房屋、土地相关的固定物。合同第二条约定，交易价格为15000000元，第一笔转让款6000000元整于本合同签订当日支付，第二笔转让款9000000元整于过户手续办理完毕后5个工作日内支付。合同第三条第1款约定转让标的交付之前产生的所有税、费（包括但不限于物业费、水、电）全部由甲方承担；交付之后产生的一切税、费由乙方负担。合同第三条第2款约定，乙方承担本协议第二条第3项开具增值税发票需要缴纳的税款，其余因本次交易产生的税费（包括办理过户过程中需要交纳的税费）全部由甲方缴纳。合同第四条约定，转让标的于2019年10月1日前完成交付。合同第五条第1款特别约定，甲方保证对全部转让标的享有完全的所有权，权属无争议且全部手续齐全，无第三方索赔或主张任何权利（现有租户除外），除登记的抵押外无其他任何形式的担保；保证乙方可以做智能机器、环保设备、冲压加工、数控加工、设备制造等行业，能够通过相关部门就上述行业的环评。合同第六条第六款约定，如甲方隐瞒转让标的的权利瑕疵（包括一房二卖、对外担保、租赁等）或其他甲方的原因导致第三方向乙方主张转让标的权利或影响乙方行使对转让标的权利的，甲方应向乙方支付转让价格20%的违约金，且乙方有权解除合同并要求甲方退还全部转让款，同时甲方仍应赔偿因此给乙方造成的损失。邢忠华在甲方处签字，姜文革在配偶签字处签字，同时天麦公司在甲方处盖章。倚天公司的法定代表人杨毅在乙方处签字并加盖公章。同日，邢忠华与倚天公司签订一份厂房转让合同补充协议，约定原合同第三条第2项不再履行，变更为：1．本次交易应交纳的税款由双方按各50%承担，因交易产生的费用由甲方承担。2．税款由甲方先行缴纳，乙方应承担的部分在全部过户手续办理完毕后，支付最后一笔转让款时一并支付给甲方。邢忠华在甲方处签字，杨毅代表倚天公司在乙方处签字。诉讼过程中，倚天公司坚称与邢忠华、姜文革、天麦公司同时建立的房屋买卖合同关系。邢忠华、姜文革、天麦公司则称，系邢忠华个人与倚天公司建立的买卖合同关系，姜文革是作为配偶在合同中签字，天麦公司是应倚天公司要求在合同中加盖公章。签订上述合同当日，倚天公司即入驻涉案厂房及土地。其中，有600平方米厂房，因案外人在厂房转让合同之前即承租，故仍由其在此经营。天麦公司于2019年11月又以返租的方式，承租涉案厂房中的1048.65平方米，尚有约700平方米由天麦公司占有。除此之外的厂房，均由倚天公司占有、使用。倚天公司于2019年9月25日转账支付邢忠华6000000元，于2019年10月15日转账支付邢忠华1200000元，于2019年10月16日向邢忠华的资金监管账户支付6500000元，合计13700000元。另，涉案厂房及土地于2019年10月17日自邢忠华名下变更登记至倚天公司名下，土地用途为工业，倚天公司因此缴纳二手房契税（全额）194028.57元。后，因倚天公司想要在涉案厂房及土地上新建、翻建部分厂房，在与天津市规划和自然资源局津南分局沟通如何办理手续时，得知涉案土地的规划用途为公园绿地和城市道路用地，无法新建、翻建。2020年1月4日，倚天公司的法定代表人杨毅与邢忠华就此事进行协商，杨毅表示“我买的房子说的清楚，空地规划是工业用地，可以盖，现在也确定了，我过来找规划局上网查了一遍，查出来是不能盖．．．．．．”，“买之前我们都谈的，规划图上都有”，邢忠华表示“我知道，图纸有规划”，杨毅又称“现在完全是两个性质了，动都不能动，还不知那一块，是整个厂区．．．．．．”，邢忠华称“．．．．．．你要真不愿意要了，不要紧，把这房你给我过回来，我再抵押，给你弄一部分，我把这钱给你弄出来，不拿这个房子贷我上哪弄这么多钱去．．．．．．”，后，双方一直在协商邢忠华如何返还13700000元的问题。经一审法院向天津市规划和自然资源局津南分局核实，天津市规划和自然资源局津南分局回函答复，小站镇工业区二号路21号土地规划用地性质为公园绿地和城市道路用地，规划时间为2012年12月3日。同时，经一审法院与该局工作人员口头了解，涉案土地现为工业用地，可以维持厂房现状，若要改变现状，则需符合规划后的用途。一审法院认为，本案的争议焦点为：1．合同的主体是谁。2．倚天公司是否有权要求解除合同。3．若合同解除，倚天公司要求返还购房款13700000元及垫付税款194028.57元、支付违约金3000000元是否符合法律规定。4．涉案厂房及土地是否应返还给倚天公司。5．邢忠华、姜文革、天麦公司应如何承担责任。关于争议焦点1，即合同的主体是谁。邢忠华在转让合同中甲方处（转让方）签字，同时天麦公司也在甲方处盖章。天麦公司的盖章行为，代表天麦公司也同意作为转让方，接受合同约定内容的调整，天麦公司与邢忠华均为合同的一方当事人，同时与倚天公司建立了买卖合同关系。至于姜文革，其签字之前明确载明为“配偶签字”，显然其是以邢忠华的配偶身份在合同签字，其真实意思并非是与倚天公司建立买卖合同关系，故姜文革并非合同主体。关于争议焦点2，即倚天公司是否有权要求解除合同。首先，涉案厂房及土地在转让前、后，土地用途并未改变，均为工业用地。若倚天公司需新建厂房或翻建已有厂房时，按照相关程序办理相关审批手续后，应能依据工业用地的土地性质，新建或翻建厂房。现根据一审法院核实的情况，涉案土地的规划用地性质为公园绿地和城市道路用地，倚天公司在使用涉案厂房时，只能保持涉案厂房的现状，无法新建、翻建，显然限制了倚天公司使用涉案厂房及土地权利，且该权利的限制，足以致使合同目的不能实现。其次，倚天公司得知涉案土地的规划用途变为公园绿地和城市道路用地后，其法定代表人杨毅即与邢忠华协商如何解决此事，邢忠华明确表示“你要真不愿意要了，不要紧，把这房你给我过回来，我再抵押”，且积极与杨毅协商如何退款事宜，该事实亦能佐证合同目的确已无法实现。综上，涉案合同的目的已无法实现，倚天公司有权要求解除涉案合同。关于争议焦点3，即若合同解除，倚天公司要求返还购房款13700000元及垫付税款194028.57元的50%、支付违约金3000000元是否符合法律规定。依据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院已确认涉案合同应予解除，故已收取的购房款13700000元，理应返还给倚天公司。至于税款194028.57元，依照补充协议的约定应由双方各负担一半，倚天公司已全额承担税款，倚天公司要求邢忠华支付垫付的税款，即97014.29元，合法有据，应予支持。至于违约金一节，倚天公司要求按照转让价格20%的标准支付违约金3000000元。邢忠华等抗辩违约金的计算标准过高。一审法院认为，违约金是否过高，应以其实际损失衡量。关于倚天公司的损失，一审法院分析如下：首先，倚天公司购买涉案厂房及土地后，为办理产权转移登记手续支付税款194028.57元的50%，即97014.28元，该部分费用属于倚天公司为履行合同的合理支出，现非因倚天公司原因致使合同解除，应作为倚天公司的实际损失。其次，倚天公司主张的环评费50000元、装修费用179348.31元，但其提交的证据不足以证明上述两项损失，不予支持。最后，合同已解除，倚天公司支付的购房款13700000元所对应的利息，属于法定孳息，亦应作为倚天公司的实际损失，结合倚天公司的付款时间，邢忠华应以6000000元本金为基数支付自2019年9月25日起、以1200000元本金为基数支付自2019年10月15日起、以6500000元本金为基数支付自2019年10月16日起，至款项实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于争议焦点4，即涉案厂房及土地是否应返还给倚天公司。涉案合同作为非继续性合同，解除的法律后果包括恢复原状，也就是使当事人基于合同产生的权利义务关系恢复到合同订立前的状态。合同签订后，倚天公司占有、使用涉案厂房及土地，现合同已解除，倚天公司理应将其占用的厂房及土地腾空后返还邢忠华。考虑到倚天公司的用途为生产经营，一审法院酌情给倚天公司30日用于腾房。此外，涉案厂房及土地在合同订立前，产权登记在邢忠华名下，合同履行过程中变更登记在倚天公司名下，故邢忠华应协助倚天公司将涉案厂房及土地的产权转移登记至邢忠华名下，由此产生的费用由邢忠华、天麦公司承担。关于争议焦点5，即应如何承担责任。邢忠华、天麦公司作为合同的当事人，对上述债务应承担共同责任。至于姜文革，其并非合同一方当事人，倚天公司要求其承担责任缺乏法律依据，不予支持。综上所述，倚天公司提出的要求解除房屋买卖合同，邢忠华及天麦公司共同返还购房款13700000元、支付税款97014.29元并支付违约金（包括税款97014.28元及利息），倚天公司腾空涉案房屋及土地后将涉案房屋及土地返还邢忠华及天麦公司，并由邢忠华、天麦公司协助倚天公司将涉案厂房及土地的产权由倚天公司转移登记至邢忠华名下，相关费用由邢忠华、天麦公司负担的诉讼请求，合法有据，应予支持。倚天公司提出的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、立即解除原告天津倚天科技有限公司与被告邢忠华、被告天津市天麦食品有限公司于2019年9月25日签订的关于坐落于天津市津南区小站镇工业路二号路21号厂房及土地的厂房转让合同；二、被告邢忠华、被告天津市天麦食品有限公司于本判决生效后30日内共同支付原告天津倚天科技有限公司购房款13700000元及垫付的税款97014.29元，并共同支付违约金（包括税款97014.28元及利息，利息计算方式：以6000000元本金为基数支付自2019年9月25日起、以1200000元本金为基数支付自2019年10月15日起、以6500000元本金为基数支付自2019年10月16日起，至款项实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、原告天津倚天科技有限公司于本判决生效后30日内将位于天津市津南区小站镇工业路二号路21号厂房及土地腾空返还被告邢忠华及被告天津市天麦食品有限公司，同时被告邢忠华、被告天津市天麦食品有限公司应协助原告天津倚天科技有限公司办理上述厂房及土地的产权转移登记手续，由原告天津倚天科技有限公司名下转移登记至被告邢忠华名下，因此产生的相关费用由被告邢忠华、被告天津市天麦食品有限公司共同负担；四、驳回原告天津倚天科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费124540元，减半收取计62270元，由被告邢忠华、天津市天麦食品有限公司共同负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩情况，本案二审的争议焦点应确定为合同主体问题、倚天公司是否有权要求解除合同问题。关于合同主体问题，邢忠华、天麦公司均在转让合同中甲方处（转让方）签字盖章，涉案房屋土地由天麦公司占有使用，且天麦公司对此问题并未提出上诉，因此一审法院关于邢忠华、天麦公司均为合同主体的认定并无不当，本院予以维持。关于合同解除问题，根据我国相关法律规定，合同目的不能实现的情况下，当事人一方可以解除合同。具体到本案，涉案土地虽然属于工业用地，但其规划用地性质为公园绿地和城市道路用地，倚天公司在使用涉案厂房时，只能保持涉案厂房的现状，无法新建、翻建，严重限制了倚天公司使用涉案厂房及土地权利的方式。另外，结合倚天公司知悉涉案土地的规划用途后与邢忠华沟通的情况看，邢忠华方亦认可合同解除，足以证明倚天公司的合同目的不能实现。故而，倚天公司有权解除合同。邢忠华抗辩称涉案厂房如何使用问题并不是合同内容也不是合同目的主张，依据不足，本院不予支持。至于合同解除后的责任问题，邢忠华在本院对其询问中表示如果合同解除，其对一审判决给关于合同解除后的处理结果无异议，且一审判决的相关判项并无不当，本院予以维持。综上所述，邢忠华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104582元，由上诉人邢忠华负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年三月八日书记员  梁哲琦