成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初1161号 原告：重庆国奥村物业服务有限公司成都分公司，住所地成都市双流区东升街道办事处航都大街**。 法定代表人：秦志民，总经理。 委托诉讼代理人：蒲青松，系公司员工。 被告：姬浩伟，男，1990年9月13日出生，汉族，住河北省迁安市。 被告：向雪林，女，1988年3月19日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 原告重庆国奥村物业服务有限公司成都分公司（以下简称国奥物业成都分公司）与被告姬浩伟、向雪林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国奥物业成都分公司的委托诉讼代理人蒲青松到庭参加诉讼，被告姬浩伟、向雪林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国奥物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1.判令姬浩伟、向雪林共同向国奥物业成都分公司支付2017年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费共计10892.45元，垃圾清运费153元；2.判令姬浩伟、向雪林共同向国奥物业成都分公司支付违约金3073.86元（暂计算至2020年9月30日）。事实和理由：国奥物业成都分公司（乙方）与姬浩伟、向雪林（甲方）于2016年10月15日签订了《成都国韵村前期物业管理服务协议》，协议约定由国奥物业成都分公司为姬浩伟、向雪林所购买的成都市双流区东升街道航都大街三段78号成都国韵村小区1-2-501房产（建筑面积180.38平方米）提供物业服务；协议对双方的权利义务、物业服务内容、质量及物业服务费等事项进行了明确约定。其中第三条约定：“前期物业服务费标准为：住宅按建筑面积1.8元/平方米/月”；第四条约定：“甲方同意从所购房屋交付之日起开始向乙方缴纳物业服务费，从起始缴费日起，物业服务费按季度预缴，在每季度的前10日内履行缴纳义务”；第十三条：“甲方逾期未交纳物业服务费以及设施设备运行费、停车管理服务费等费用的，乙方有权要求甲方补交，并可从逾期之日起按每日应收金额万分之五的标准加收滞纳金”。协议签订后，国奥物业成都分公司按照协议约定向姬浩伟、向雪林提供了物业服务，但姬浩伟、向雪林自2017年1月1日起至2020年9月30日止，未按协议约定按时足额向国奥物业成都分公司缴纳物业费，截止2020年9月30日，累计欠款10892.45元，垃圾清运费153元；按合同约定的违约金为3073.86元。在此期间，国奥物业成都分公司多次通过短信、电话、贴催费单及发函等方式进行催收，但姬浩伟、向雪林一直以各种不合理理由拒不缴纳。综上所述，国奥物业成都分公司认为，姬浩伟、向雪林故意拖欠、拒不缴纳物业费的行为，已经严重损害了国奥物业成都分公司的合法权益，为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。 姬浩伟、向雪林未作答辩，亦未提交任何证据。 本院经审理认定事实如下：姬浩伟、向雪林按份共有位于成都市双流区东升街道航都大街三段78号1栋2单元501室的房屋，房屋类型为住宅，建筑面积为180.38平方米。2016年10月15日，姬浩伟、向雪林（甲方）与国奥物业成都分公司（乙方）签订《成都国韵村前期物业管理服务协议》，约定由乙方向甲方所购买的坐落于成都市双流区东升街道航都大街三段78号1栋2单元501室的房屋提供前期物业管理服务；前期物业服务费标准为：住宅按建筑面积1.8元/平方米·月；甲方同意从所购房屋交付之日起开始向乙方交纳物业服务费，从起始交费日起，物业服务费用按季度预交，在每季度的前10日内旅行交纳义务；甲方在交接房屋时应一次性向乙方预交3个月的物业服务费；甲方逾期未交纳物业服务费以及设施设备运行费、停车管理服务费等费用的，乙方有权要求甲方补交，并可从逾期之日起按每日应收金额万分之五的标准加收滞纳金。2019年3月15日，国奥物业成都分公司委托北京国枫（成都）律师事务所向姬浩伟、向雪林送达《律师函》，催收2017年12月15日至2019年3月31日期间欠付的物业服务费5048.21元。同时，国奥物业成都分公司通过在案涉房屋大门张贴《国韵村物业费缴费通知单》的方式向姬浩伟、向雪林催收物业服务费。 另查明，姬浩伟、向雪林于2016年12月12日办理了案涉房屋的交房手续。 2021年3月14日，国奥物业成都分公司提交一份《起诉书更正说明》，载明其主张的第一项关于欠费时间，实际欠费应为2017年12月16日至2019年9月30日。 上述事实，有双方当事人的身份信息、《房屋交付确认单》、《成都国韵村前期物业管理服务协议》、《律师函》、《国韵村物业费缴费通知单》、张贴照片复印件、《情况说明》以及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，姬浩伟、向雪林与国奥物业成都分公司签订的《成都国韵村前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，形式、内容合法，应属有效，双方均应严格按约履行。国奥物业成都分公司已向案涉小区提供了物业服务，姬浩伟、向雪林作为案涉房屋的业主，负有按时交纳物业服务费用的义务。姬浩伟、向雪林自2017年12月16日起未向国奥物业成都分公司缴纳物业服务费，故应向国奥物业成都分公司支付2017年12月16日至2020年9月30日期间的物业服务费10876.91元（180.38㎡×1.8元·㎡/月×33.5个月）。关于垃圾清理费，因国奥物业成都分公司未提交有关部门委托其代收垃圾清理费的依据及垃圾清理费的标准，对国奥物业成都分公司主张的垃圾清理费，本院不予支持。关于姬浩伟、向雪林是否应当向国奥物业成都分公司支付违约金以及违约金的计算标准问题。本院认为，姬浩伟、向雪林未按期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任，但国奥物业成都分公司主张的违约金计算标准过分高于其损失。从本案审理情况来看，国奥物业成都分公司因姬浩伟、向雪林的违约行为遭受的损失除物业服务费滞纳金外暂无其他损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对国奥物业成都分公司主张的违约金予以调整，酌定违约金为1087.7元。姬浩伟、向雪林未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。 另外，关于本案法律适用问题。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案国奥物业成都分公司主张的物业管理服务费的产生时间为2017年12月16日至2020年9月30日期间，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 综上，对国奥物业成都分公司要求姬浩伟、向雪林支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持；对国奥物业成都分公司要求姬浩伟、向雪林支付垃圾清运费的诉讼请求，本院不予支持;对国奥物业成都分公司要求姬浩伟、向雪林承担违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告姬浩伟、向雪林于本判决生效后十日内支付原告重庆国奥村物业服务有限公司成都分公司2017年12月16日至2020年9月30日期间的物业服务费10876.91元； 二、被告姬浩伟、向雪林于本判决生效后十日内支付原告重庆国奥村物业服务有限公司成都分公司违约金1087.7元； 三、驳回原告重庆国奥村物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费76元，由被告姬浩伟、向雪林负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  夏 颜 二〇二一年三月十五日 法官助理  吴如闻 书 记 员  万晋清