山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终951号 上诉人（原审被告）：泰安市泰山区泰前街道办事处白马石村民委员会，住所地泰安市泰山区泰前街道办事处白马石村。 法定代表人：赵兴新，村主任。 委托诉讼代理人：陈涛，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪宏，山东公允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚传昌，男，1966年2月6日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：徐亚生，山东泰山蓝天律师事务所律师。 上诉人泰安市泰山区泰前街道办事处白马石村民委员会（以下简称白马石村委会）因与被上诉人姚传昌房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初5112号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 白马石村委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案购房协议为无效协议。1、涉案购房协议第一条和第四条约定，被上诉人购买二层小康楼宅基地款转为购房款，被上诉人以宅基地户的身份由上诉人进行安置，所以该协议仅仅是名义上为购房协议，实际上上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系，因被上诉人不是上诉人方的集体组织成员，不能购买上诉人的宅基地，不能享受安置待遇，所以涉案购房协议无效。2、涉案房屋是由泰安市嘉业房地产开发有限公司开发建设，上诉人无权出售涉案房屋，上诉人作为集体经济组织无权开发建设房屋，更不可能办理土地和工程建设等手续，被上诉人对此是明知的，由此可以推定被上诉人对于上诉人无权出售房屋是明知的，涉案购房协议为无效协议。3、涉案购房协议约定的房屋坐落为9号楼中单元，根据上诉人提供的泰安市嘉业房地产开发有限公司办理的规划方案可以看出，9号楼只有两个单元，中单元并不存在，为此购房协议约定的标的物实际并不存在，为此涉案购房协议无效或根本未成立。二、上诉人不应返还被上诉人购房款及利息。1、涉案购房协议签署日期为2007年，当时上诉人村委成员都已经离任，上诉人被诉讼后经过查询帐目发现涉案协议中约定的10万元购房款并未实际入账到上诉人的集体账户，在上诉人并未实际收到和使用款项的前提下，被上诉人要求上诉人返还款项的请求不应支持。2、涉案购房协议为无效协议或根本不成立，不应按照协议约定支付被上诉人利息。即便是按照有效协议处理，按照协议约定上诉人违约责任是支付被上诉人双倍利息，一审判决既在第二项判决上诉人支付10万元的利息损失，又在第三项判决中判决上诉人支付被上诉人双倍利息，没有合同依据和法律依据，而且规划方案属于公示性文件，被上诉人应当知道购房协议约定的房屋并不存在，为此被上诉人对于合同不能履行也存在过错，应当自行承担责任。 姚传昌辩称，原审判决认定购房协议有效，理由充分，适用法律正确，因白马石村委会违约致使被上诉人未能取得房屋，给被上诉人造成损失，原审判决判令白马石村委会返还购房款项及利息正确，请求驳回上诉，维持原判。 姚传昌向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告双方2007年9月11日签订的《购房协议》；2.判决被告返还原告购房款10万元并支付利息(以购房款10万元为基数，自2007年9月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.判决被告按照原告已付购房款利息数额的两倍支付原告违约金(利息以购房款10万元为基数，自2007年9月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4.判决被告赔偿原告泰安市泰山区白马石花园A区9号楼中单元三楼东户住宅楼房屋增值收益损失。5.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2007年9月11日，姚传昌作为乙方与甲方白马石村委会签订《购房协议》一份，载明白马石村委会的拟建二层小康楼一律停止建设，经村两委研究决定，安排原宅基地户购买已公示的规划批准的多层住宅楼，建筑面积约90平方米/户，三室两厅两卫型，水电暖天然气齐全，甲方同意将宅基地户姚传昌安排在本次拟建住宅楼公示规划图中东侧一列自南向北第二排九号楼中单元三楼东户；甲方按1800元/平方米将该套住房卖给乙方，储藏室一间；甲方负责工程开工后将购房手续转换成房地产开发建设合同，确保乙方取得合法的可办理市房产证、土地证的有关手续；原乙方交给甲方的二层小康楼宅基地款，转为本次乙方所购住房的购房款；乙方在签订合同时向甲方预交10万元购房款，楼房封顶后乙方向甲方交够购房款的80%，剩余部分待工程验收合格交房时付清；双方须严格履行以上条款，任何一方不得违约，否则如甲方违约，按同期银行贷款利率双倍偿还，如乙方违约，甲方仅返还预交款，不计利息；本协议自签订之日起生效。庭审过程中，原告提交收据一份，载明2007年9月11日白马石村委会收到姚传昌预收高层楼款10万元，收据中加盖有被告单位公章、并有经手人签字确认。被告对该证据不予认可，主张未收到该笔预付款，但并未提交相反证据予以反驳，一审法院认为该证据与本案具有关联性，来源合法，对该证据的证明力予以确认。被告白马石村委会主张涉案房产并不存在，并提供规划设计图一份、房屋建设共同开发协议书一份，证明2004年白马石村委会与案外人泰安市嘉业房地产开发有限公司协议约定进行房屋合作开发，由白马石村委会投入土地使用权，土地面积共计70亩，案外人泰安市嘉业房地产开发有限公司支付土地补偿费，以换取开发权和经营权，土地补偿金为每亩20万元，土地补偿金的支付方式除支付部分价款外，剩余部分以交付回迁安置楼的方式进行支付，回迁安置楼为100套90平方米规格房产，涉及楼房三栋，分别为1、2、3号楼，位于黄干渠以南、白龙水库以东地块；规划设计图中显示九号楼位于片区东侧第四排，且该楼栋房屋面积均大于90平方米，仅有两个单元，不存在中单元；同时规划设计图显示涉案房屋所在片区设计方案于2007年8月10日经市管委会第三次会议审批通过。原告对上述证据提出异议，但并未提供相反证据予以反驳，对该组证据的证据能力一审法院予以确认。对原被告签订的买卖合同中有关“拟建住宅楼公示规划图中东侧一列自南向北第二排九号楼中单元三楼东户”住房具体坐落，原告无法举证证实，被告亦陈述不存在涉案房产。诉讼过程中，原告主张被告白马石村委会应赔偿其所购房屋增值溢价的部分作为其损失，并申请对房屋现有价值进行司法评估，但原告方提供的证据无法证明涉案房屋真实存在，而现存9号楼坐落、面积与协议约定并不相符，并不具备进行评估的客观条件，故一审法院对原告要求进行房屋价值评估的申请不予准许。 一审法院认为，姚传昌与白马石村委会签订的《购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守。对于被告白马石村委会主张的涉案房产所在楼盘为案外人开发并经营，其并没有处分权，因此涉案房屋买卖合同无效的主张，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此对被告白马石村委会上述辩称理由，一审法院不予采信。但现有证据表明双方诉争房产并不存在，白马石村委会无法交付合同标的房产，合同目的无法实现，被告存在根本违约，属于法定解除事由。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方存在违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，现原告主张解除原告被告双方之间的购房协议，于法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七规定，合同解除后，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告白马石村委会违约导致合同目的无法实现，被告白马石村委会应返还原告已经支付的购房款10万元，并赔付原告因购房款被占用期间的利息损失。虽然被告主张并未收取原告支付的10万元购房款，但原告提交的收据中加盖有被告单位公章予以证明，被告并未提出相反证据予以反驳，故一审法院对原告姚传昌已经于2007年9月11日缴纳10万元购房款的事实予以确认。原告要求被告白马石村委会自2007年9月11日按照银行同期同档次贷款基准利率支付利息的主张于法有据，一审法院予以支持，因自2019年8月20日中国人民银行授权银行间同业拆借中心每月发布贷款市场报价利率，因此自2019年8月20日开始至被告实际给付之日止，利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现原告主张按照本案《购房协议》约定，要求被告白马石村委会按照同期银行贷款基准利率的2倍支付违约金，一审法院予以支持。关于违约金起算时间，被告提交的规划设计图显示涉案房屋所在片区设计方案于2007年8月10日经市管委会第三次会议审批通过，涉案购房协议签订时间为2007年9月11日。上述设计方案中显示的九号楼与涉案购房协议中的标的房产并不相符，因此涉案标的房屋自合同签订之日自始不存在，且被告并没有为原告签订补充协议更换房产，故被告白马石村委会自合同签订时起即存在违约行为，应自2007年9月11日起按照同期银行贷款利率的两倍计算违约金。自2019年8月20日开始至被告实际给付之日止的违约金，以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的2倍为基准计算。对于原告姚传昌主张白马石村委会应赔偿其所购房屋增值收益损失，该损失《购房协议》并未约定，且合同已经约定按照贷款利率的2倍计算违约金，已经对违约行为作出了惩罚。同时涉案房产并不存在，无法对房产价值进行评估，无法确定增值收益损失。原告的该项主张没有事实和法律依据，一审法院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七、第九十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，《最高人民法院关于适用的解释第》第九十条规定，判决：一、原告姚传昌与被告泰安市泰山区泰前街道办事处白马石村民委员会于2007年9月11日签订的《购房协议》依法予以解除；二、被告泰安市泰山区泰前街道办事处白马石村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告姚传昌购房款10万元及利息（以10万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2007年9月11日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至被告实际给付之日止）；三、被告泰安市泰山区泰前街道办事处白马石村民委员会于本判决生效之日起十日内赔付原告姚传昌违约金（以10万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的两倍，自2007年9月11日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的两倍，自2019年8月20日起计算至被告实际给付之日止）；四、驳回原告姚传昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由泰安市泰山区泰前街道办事处白马石村民委员会负担。 二审中，上诉人提交泰安市嘉业房地产开发有限公司于2021年2月20日出具的证明一份，证明本案涉及的9号楼项目只有东西两单元，没有中单元。被上诉人质证称，该证据与本案无关，也不是民事诉讼法规定的新证据，依据购房协议第1条约定的规划图中东侧一列自南向北第二排中单元3楼东户房屋，结合上诉人一审提交的规划图中的A组团楼房规划设计，最东侧自南向北第二排楼房有三个出口，为三单元的楼房，购房协议约定的标的是存在的。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《购房协议》是否有效；二、上诉人应否返还被上诉人购房款及利息，并支付违约金。 关于第一个焦点问题，姚传昌与白马石村委会签订的《购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。关于上诉人以被上诉人不能以宅基地户身份享受安置待遇为由主张涉案协议无效的问题。本案涉案协议系购房协议，协议中明确约定白马石村委会按照1800元/平方米的价格将拟建住房卖给姚传昌，并非是对被上诉人以宅基地户身份进行安置的协议。且上诉人未提交证据证实涉案房屋的土地性质，亦未证实该协议存在违反法律、行政法规的强制性规定情形，故对其上述主张，本院不予采信。其次，上诉人以其无权出售涉案房屋及涉案房产不存在为由主张涉案协议无效，无事实和法律依据，亦不予采信。 关于第二个焦点问题，姚传昌提交的收据载明2007年9月11日上诉人收到姚传昌预收高层楼款10万元，并加盖有上诉人单位财务专用章，且有经手人签字确认。上诉人虽对该证据不予认可，主张未收到该笔预付款，但是未提交相反证据予以反驳，一审法院据此认定上诉人收到该笔款项并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；合同解除后，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，姚传昌自2007年9月交付房款至一审起诉已过十余年，上诉人未按照合同约定向其提供房屋，且现有证据亦表明涉案房产并不存在，上诉人亦未为其更换房屋，导致房屋买卖合同目的无法实现，上诉人已构成根本违约，姚传昌可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。一审判决上诉人返还其收取的10万元房款及利息，并无不当，本院予以维持。关于赔偿损失责任问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案购房协议第六条明确约定，如上诉人违约，按照同期银行贷款利息双倍偿还；如被上诉人违约，上诉人仅返还预交款，不计利息。本案中，姚传昌在合同履行中并无过错，亦无违约行为，上诉人构成根本违约，一审法院根据上述合同约定判决上诉人承担违约金具有事实和法律依据，本院亦予以维持。 综上所述，白马石村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由泰安市泰山区泰前街道办事处白马石村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕经纶 审判员  李 莹 审判员  邢友峰 二〇二一年三月九日 书记员  梁 壮