河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初2309号原告：黄群周，男，1969年12月2日出生，汉族，住河南省叶县。委托代理人：周志刚，河南兰博律师事务所律师。委托代理人：裴鹏燕，河南兰博律师事务所实习律师。被告：何伟，男，1979年3月26日出生，汉族，住福建省福清市。委托代理人：孟锐娜，河南安实律师事务所律师。原告黄群周诉被告何伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄群周委托代理人周志刚，被告何伟委托代理人孟锐娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄群周向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还房租押金6万元；2、本案的诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2018年12月25日，原告因经营需要与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于郑州市××火车站××路与××前广场××楼××房（××11商铺）房屋出租给原告，租赁期限为6年，自2018年12月25日起至2024年12月24日止，租金每六个月支付一次、押金为6万元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了租金及房屋押金，被告向原告交付了房屋。由于原告自2020年1月起受疫情影响，经营困难，未及时向被告支付2020年6月25日至2020年12月24日的租金，被告于2020年6月底单方解除双方签订的租赁合同，被告的行为导致原告无法正常经营，同时被告拒绝退还原告房租押金6万元。原告多次向被告催要该笔房租押金，被告均以各种理由拒绝支付，被告的行为严重损失原告的合法利益，故原告诉至法院。被告何伟答辩称，一、被答辩人要求答辩人向其返还房租押金，无事实和法律依据。2018年12月25日，答辩人与被答辩人双方签订房屋《租赁合同》，约定被答辩人承租答辩人位于郑州市××火车站××路与××前广场××楼××房（××11商铺）的房屋，租赁期限共72个月。合同第四条第3）款租金支付方式约定：“先付款后使用，房租每半年壹付款，后期租金乙方应提前30日支付”；合同第七条第1）款约定“……乙方在租赁期限内，必须先征得甲方的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人”。按照合同约定被答辩人应在2020年5月25日向答辩人支付2020年6月25日至2020年12月24日期间的租金293537元。但经答辩人多次催要，被答辩人均以各种理由拒绝支付，后来索性不再接听答辩人的电话。在催要租金的过程中，答辩人了解到被答辩人擅自将承租房屋转租给了他人使用。更令答辩人吃惊的是，2018年12月25日答辩人与被答辩人签订房屋《租赁合同》，不到一个星期的时间，被答辩人便将案涉房屋转租给了张庆德。之后，案涉房屋又被部分转租给了两家餐饮店经营使用。按照合同第八条第1）款第（2）项的约定，被答辩人违反合同约定，经答辩人提出后的15天内，被答辩人未予以纠正的，答辩人有权解除合同。2020年6月24日，答辩人通过微信送达、留置送达、邮寄送达等多种方式向被答辩人送达了《关于解除〈租赁合同〉的通知函》。根据《民法典》第七百一十六条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”故答辩人解除《租赁合同》的行为合情、合理、合法，并无任何不妥之处。被答辩人并未实际使用案涉的房屋，答辩人的行为根本不会影响其所谓的经营活动，亦不会对其造成任何损失。综上，被答辩人逾期缴纳租金，以及未经答辩人书面同意私自转租给他人的行为，严重违反了合同约定，答辩人有权解除合同。且按照合同第十一条第2）项的约定，答辩人有权将被答辩人缴纳的60000元房屋租赁保证金予以没收。被答辩人要求答辩人向其返还房租押金无事实和法律依据。二、被答辩人逾期缴纳租金的行为违反合同约定，依法应当承担违约责任。按照合同第九条第2）款的约定，“……乙方未按本合同约定的时间，交付该房屋租金的，每逾期一天，乙方应按当期租金的0.3%向甲方支付违约金”。截至答辩人与被答辩人解除租赁合同之时（2020年6月24日），被答辩人逾期缴纳租金长达30天，依约应向答辩人支付因逾期交纳租金的违约金26418.33元。三、被答辩人未租满约定期限，应向答辩人支付装修期租金110076.75元。答辩人给予被答辩人三个月的免租期，是基于租赁期限为72个月而同意的。事实上，被答辩人并未对承租房屋进行装修，案涉房屋在前一承租人租赁时便已经装修完毕，用于经营酒店。前一承租人因经营不善无力支付房屋租金，便将酒店转手给了被答辩人。答辩人后来才了解到，被答辩人承租不过几天时间便转租给了他人使用，截至答辩人与被答辩人解除租赁合同之时（2020年6月24日），被答辩人也仅承租了18个月。被答辩人未租满约定期限，免租期应相应减少。被答辩人应按照未实际租赁时间所占合同约定租期的比例支付租金，即110076.75元。综上所述，被答辩人逾期缴纳租金，以及未经答辩人书面同意私自转租给他人的行为，严重违反了合同约定，依法应当承担违约责任，就此，答辩人已经于2021年1月26日向贵院递交民事反诉状。被答辩人要求答辩人向其返还房租押金，无事实和法律依据。请求贵院在查清案件事实后，驳回被答辩人对答辩人的所有诉讼请求，支持答辩人的反诉请求。以上答辩意见，恳请法庭予以参考并采纳！经审理查明，2018年12月25日，原告黄群周（作为乙方、承租方）与被告何伟（作为甲方、出租方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落于郑州市××火车站××路与××前广场××楼××房（××11商铺）出租给乙方使用，房屋建筑面积为376.33平方米；乙方向甲方承租，租赁该房屋仅作为乙方本人或乙方本人投资入股的公司合法经营使用。该房屋的租赁期共72个月，自2018年12月25日起至2024年12月24日止；支付方式为先付款后使用，房租每半年壹付款，后期租金乙方应提前30日支付；2018年12月25日-2020年12月24日,月租金130元/平方米;2020年12月25日-2022年12月24日,月租金140元/平方米:2022年12月25日-2024年12月24日,月租金150元/平方米；乙方应在合同签订日即2018年12月25日当日支付房租押金￥60000元。甲方给予乙方的装修期自2018年12月25日起至2019年3月24日止，装修期内乙方免交房屋租金，但物业管理费等相关费用由乙方全部承担。除甲乙双方在合同补充条款中另有约定外，乙方在租赁期限内，必须先征得甲方的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人。在租赁期限内，乙方由下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该房屋，由此给甲方造成的损失，乙方应予以赔偿甲方的全部经济损失：未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借、转让他人使用的；租赁期间内乙方拖欠租金累计达到半个月以上的。乙方应该缴纳6万元作为房屋租赁保证金，出现以下情况保证金予以没收：未经甲方书面同意私自转让转租给他方的等。原告向本院提交原告与张庆德签订的《房屋使用合作协议书》，并称，原告并未将案涉房屋转租给张庆德，双方仅是合伙经营，并未违反原被告签订的租赁合同，且原告与张庆德的合伙关系被告知晓，并同意。被告称，对真实性无异议，该证据名为房屋使用合作协议，但事实上就是一租赁合同，该合同第三条显示“甲方将房屋提供给乙方，利润归乙方所有，甲方仅负责日常监督，收取房屋租金”，由此可见，该合同是打着合作协议的幌子，实则为了规避转租的风险，实质上就是租赁合同，被告并不知晓原告与张庆德之间存在转租，亦不知道他们之间存在其他任何关系，直至2020年6月份收房时才了解到实情。被告向本院提交的《关于解除的通知函》复印件一份，载明：黄群周，贵我双方于2018年12月25日签订的《租赁合同》，租赁房屋位于郑州市××火车站××路与××前广场××楼××房（××11商铺），租赁期限共72个月；约定租金支付方式为先付款后使用，房租每半年壹付款，后期租金贵方应提前三十日支付；且另外约定贵方在租赁期间内，必须先征得我方的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人等等。贵方应按照合同约定在2020年5月25日向我方支付2020年6月25日至2020年12月24日期间的租金293537元,但截至本通知函发出之日贵方仍未向我方缴纳上述租金。另外，现我方近期才发现贵方在承租期间未经我方书面同意，擅自将承租房屋部分转租给了他人使用，贵方的以上行为，已经构成严重违约。综上，根据相关法律规定，现我方向贵方发出解除《租赁合同》的通知函如下：1、自本通知函送达贵方之日起，贵我双方签订的《租赁合同》即告解除等。被告并向本院提交微信聊天记录截图打印件一份、照片6张、关于解除《租赁合同》的通知函送达视频一份、邮政快递送达回执，并称，1、截至2020年6月24日，案涉房屋由三方承租并实际经营使用，分别为君莲酒店、东北饺子家常菜馆、犟骨兄弟等三家店铺；2020年6月24日，被告按照《租赁合同》的约定，通过微信送达、留置送达、邮寄送达等多种方式向原告送达了《关于解除〈租赁合同〉的通知函》，原被告双方于2018年12月25日签订的《租赁合同》依法被解除。原告称，原告并未收到被告关于租赁合同的解除通知函，且该解除通知函是在2020年6月24日通过各种方式向原告送达，在该时间内原告仍对案涉房屋享有租赁权，即使被告要与原告解除租赁合同，应当提前一个月通知原告。原告向本院提交被告与张庆德在2020年7月1日签订的《租赁合同》一份，并称，被告与张庆德签订《租赁合同》后，原被告双方签订的租赁合同视为解除，被告的行为是合同解除的根本原因，故被告应当返还原告所交纳的押金6万元。被告称，对证据真实性无异议，但对证明目的有异议，2020年6月因原告拖欠租金未支付，被告多次通过电话催收无果，遂前往房屋所在地欲找到原告让其支付租金，当时发现原告将承租房屋转租给他人使用，遂与原告解除租赁合同，2020年6月29日被告前往案涉房屋处，收回房屋，在这一过程中张庆德等人拒绝交付房屋，就此被告已报警处理，后在出警民警的协调下，被告与张庆德等人坐下来谈判，为了减少双方的损失，被告与张庆德在2020年7月1日签订租赁合同，在2020年6月份之前被告并不知晓该房屋被转租。原告称，原被告于2018年12月25日签订《租赁合同》，租赁期限6年，自2018年12月25日至2024年12月24日，因为原告和张庆德是朋友关系，当时原告因为没有经济实力开酒店，所以与张庆德合伙经营酒店，双方之间签订《房屋使用合作协议书》，后来原告一直按时缴纳房屋租金至2020年6月24日，因为受疫情影响，经营状况不好，在被告催要房屋租金时原告请求宽限交纳房屋租金的期限，被告未同意，并单方解除合同。在我方知道之后，被告就与张庆德于2020年7月1日签订《租赁合同》。被告称，原告将涉案房屋的租金缴纳至2020年6月24日，按照合同约定，原告应当在2020年5月25日支付下半年的租金，然而原告并未如约支付，被告上门催收的过程中，发现房屋被原告私自转租出去，鉴于以上两个原因被告于2020年6月24日向原告通过微信、邮寄及留置等方式向原告送达了关于解除租赁合同的通知函，并给予原告3天的腾房期，2020年6月29日，被告前往房屋所在处锁门并收房。案件审理过程中，被告向本院提起反诉，反诉请求为：1、请求确认反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》于2020年6月24日依法解除；2、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金26418.33元；3、判令被反诉人向反诉人支付装修期租金110076.75元；4、判令本案反诉费用由反诉人承担，本院根据本案的具体情况不予准许。以上事实有原告提交的原被告在2018年12月25日签订的《租赁合同》一份，被告与张庆德在2020年7月1日签订的《租赁合同》一份，河南省高级人民法院《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》一份（打印），原告与张庆德签订的《房屋使用合作协议书》；被告提交的租赁合同一份，通话记录视频截图一份，《房屋使用合作协议书》复印件一份，郑州君莲酒店管理有限公司工商信息打印件一份，《房屋租赁合同》复印件一份，关于解除《租赁合同》的通知函一份，微信聊天记录截图打印件一份，照片6张，关于解除《租赁合同》的通知函送达视频一份，邮政快递送达回执原件一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告黄群周与被告何伟签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。原告与张庆德签订的《房屋使用合作协议书》，被告向原告发出《关于解除的通知函》，并与张庆德在2020年7月1日签订的《租赁合同》，本院认定，原告黄群周与被告何伟签订的《租赁合同》已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。但原告黄群周与被告何伟签订的《租赁合同》约定，租赁该房屋仅作为乙方本人或乙方本人投资入股的公司合法经营使用；乙方应在合同签订日即2018年12月25日当日支付房租押金￥60000元；乙方应该缴纳6万元作为房屋租赁保证金，出现以下情况保证金予以没收：未经甲方书面同意私自转让转租给他方的。本院认为，《租赁合同》约定，租赁该房屋仅作为乙方本人或乙方本人投资入股的公司合法经营使用，原告作为乙方并未向本院提交证据证明其作为其本人或其投资入股的公司合法经营使用，原告实质上系转租给他人使用，且未向本院提交证据证明其经过被告的书面同意，违反了合同约定，应当承担违约责任，涉案房屋的使用情况并不影响原告违约责任的承担，本院结合被告的损失情况等酌定扣除3万元的押金（保证金），剩余3万元，被告应当返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告何伟于本判决生效之日起十日内向原告黄群周返还房租押金3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告黄群周负担325元，被告何伟负担325元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二一年三月十七日书记员 孙会芳