青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青02民终56号 上诉人（原审被告）：陈某，青海省海东市民和县人，住新疆维吾尔自治区和田地区墨玉县。 被上诉人（原审原告）：海东市伟业房地产开发有限公司。 法定代表人：王某1，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王某2、马某,青海汇元律师事务所律师。 上诉人陈某因与被上诉人海东市伟业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服青海省民和回族土族自治县人民法院（2020）青0222民初2022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈某，被上诉人海东市伟业房地产开发有限公司委托诉讼代理人王某2、马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈某上诉请求：一、二审法院依法撤销原判,驳回原审原告的诉讼请求;二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决缺乏事实和法律依据。1.原审法院认定上诉人仅支付首付款242784元，该事实认定不清。上诉人与被上诉人在签订合同时即约定剩余房款以公积金贷款方式支付，公积金办理及相关手续由被上诉人办理，上诉人仅仅承担协助办理的义务。被上诉人去银行办理公积金贷款时被告知上诉人只能办理43万元贷款，故被上诉人要求上诉人再支付12万元，上诉人又先后两次向被上诉人支付12万元，共计362784元。后上诉人向被上诉人的工作人员再三确定是否能够办理公积金贷款，被上诉人工作人员承诺上诉人即使上新疆也能办理公积金贷款。据此，上诉人已经尽到了合理的注意义务，被上诉人出尔反尔，以上诉人不支付剩余房款为由请求解除合同，显然违反诚实信用原则。2.被上诉人告知上诉人不能办理公积金贷款，并向上诉人发送一份《催办函》，请求上诉人尽快办理贷款手续。根据双方约定，办理贷款是被上诉人的义务，上诉人仅需到时签字即可，系协助义务。而且上诉人家有重病母亲需要照顾，父亲也在外打工常年无法回家。上诉人多次与被上诉人协商，请求给与合理的时间支付剩余房款，但被上诉人不顾上诉人实际情况，直接起诉请求解除合同，并让上诉人承担高额的违约金。一审法院未审查实际情况，直接以被上诉人一面之词，支持被上诉人请求，显然于情不合、于法无据。二、原审法院缺席判决系程序违法。根据《民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十条规定，本案中上诉人不属于“无正当理由拒不到庭”的情况，上诉人不到庭是由于开庭时正处于新疆疫情严重时期，无法到庭参加诉讼。因此，法院应当裁定诉讼中止，而不是缺席判决。综上所述，原判认定案件事实明显错误，且有严重的程序违法，恳请二审法庭依法改判。 海东市伟业房地产开发有限公司辩称，一审法院程序正确，一审开庭时间已经向被答辩人提前告知并向其电子送达了开庭传票等文书，若被答辩人无法出庭可以委托代理人或者申请延期开庭，法律赋予被答辩人应诉的权利，但被答辩人并未行使，被答辩人放弃了其权利。被答辩人称法院未认定其支付120000元的事实侵犯了被答辩人的处分权和辩论权，该说法错误。在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中并未明确约定办理贷款是答辩人的义务，在合同附件四以及合同第七条第二款第三项都约定买受人应当与2019年9月28日前支付首期房款，余款550000元贷款支付，并且被答辩人作为案涉房屋的买受人，最终房屋的所有权人，其应该是办理贷款业务的义务人，答辩人是辅助其办理贷款义务的一方。办理贷款手续本就是具有风险的一件事，这些都是合理范围内被答辩人应当承受的结果。被答辩人即便之后支付了部分房款，也无法消除其已经违约的行为，应按照合同的第八条第二款承担违约责任，被上诉人请求解除合同及支付违约金的诉请应当得到支持。综上所述，上诉人的上诉请求依法不能成立，合同应当解除。 海东市伟业房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2019年12月16日签订的《商品房买卖合同》（预售）；2、判令被告向原告支付违约金158556.8元；3、判令被告撤销网上合同登记备案手续；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年12月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（预售），约定由被告购买原告开发建设的××县房屋。该房屋建筑面积128.86平方米，每平方米单价6152.29元，房款总价为792784元。付款方式为买受人于2019年9月28日前支付首期房价款242784元，余款550000元申请贷款支付。逾期付款责任为，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同总金额的10％向出卖人支付违约金，且由买受人按出卖人要求自行撤销本合同的网上合同备案手续。买受人未尽该撤销义务的，按合同总金额的20％依法向出卖人承担违约责任。2019年9月21日至2019年9月28日被告向原告支付购房定金及首期购房款共计242784元。但之后被告未能办理后期购房款的按揭贷款，也未按照合同约定，于首付款支付后三个月内（以90日计）向原告支付剩余的购房款。 一审法院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约享受权利、履行义务。合同签订前，被告虽向原告支付了购房首付款，但之后未能按约向原告支付剩余房款，构成违约。双方合同约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人支付违约金、撤销网上合同登记备案手续，本案被告未能按约定的期限向原告支付剩余房款，双方约定的解除合同的条件已经成就，故对原告主张的解除双方签订的《商品房买卖合同》（预售）的诉讼请求，法院予以支持。在书面合同解除后，被告需按合同约定协助原告办理涉案房屋的网上合同登记备案撤销手续，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，原告应向被告返还其已经交纳的房款242784元。关于违约金，原告无证据证明之前曾书面通知被告解除合同，现起诉要求解除合同、支付违约金，应适用双方约定的买受人应按累计应付款的10％向出卖人支付违约金，本案被告累计还应向原告支付剩余房款550000元，故被告应向原告支付违约金55000元（550000＊10％=55000元），对超出该部分的诉讼请求法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告海东市伟业房地产开发有限公司与被告陈某于2019年12月16日签订的《商品房买卖合同》（预售）。二、被告陈某于判决生效之日起十日内协助原告海东市伟业房地产开发有限公司办理民和县川口镇公园北路12号香格里拉·民和花园5号楼1单元1031室房屋的网上合同登记备案撤销手续。三、被告陈某于判决生效之日起十日内向原告海东市伟业房地产开发有限公司支付逾期付款违约金55000元。四、原告海东市伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向被告陈某返还已经交纳的房款242784元。五、驳回原告海东市伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3471.12元，由原告海东市伟业房地产开发有限公司负担1735.56元，被告陈某负担1735.56元。 本院二审期间，上诉人提交了四组证据：证据1.上诉人陈某与被上诉人销售人员王亚亚的微信聊天记录。欲证明2020年4月至5月,王亚亚与我联系办理住房公积金贷款事宜,由于疫情，学校采取封闭式管理，本人不能请假到伟业公司办理贷款事宜。2020年7月16日,我在隔离点当志愿者,王亚亚让我写保证书,其向公司反馈情况,王亚亚收到委托书之后,告知委托中缺少内容,让我重新办理,浪费了时间。2020年11月12日,王亚亚通知我贷款已经批完,让我母亲去办理,但是去了之后售房部不给签字,也不向我们说明情况；证据2.单位证明。欲证明我由于疫情原因不能到公司办理贷款事宜,一直处于居家隔离状态,以及在隔离点当志愿者的事实；证据3.从网上下载的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》。欲证明我在疫情期间回不了家，还不了款，是有正当理由的；证据4.收据两份。欲证明我于2020年3月12日和2020年9月18日交房款7万元和5万元，总共交首付款362784元。 被上诉人质证称，对证据1的真实性及证明方向均不予认可，因为微信聊天的双方不能核实真实身份，贷款事宜在合同中有约定，上诉人所称是自身原因，不能免除其违约责任；对证据2的真实性无异议，但该证明不具有民事诉讼法关于单位出具证明的形式要件，对证明方向不予认可；证据3的三性均不认可，网络下载的既没有出处，也没有生效以及失效的记录，也没有与本案相关联的内容，在疫情到来前付款期限已经届满，不能以疫情为由免除其违约责任；证据4的真实性和合法性没有异议，虽然双方在2020年9月18日签订了补充条款，将陈某支付的120000元作为增加的首付款，但仍然应当按照合同第八条第二项承担违约责任。 被上诉人提交了两组证据：证据1.2020年9月18日上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同补充条款》。欲证明陈某在2020年3月12日和2020年9月18日合计支付的120000元作为增加的首付款，更能证明陈某逾期付款，被上诉人有权按照合同第八条解除合同；证据2.2020年9月7日公证书及授权委托书。欲证明陈某的母亲是经合法授权的，其有权签订补充条款。 上诉人质证称，对证据1不认可，该协议是我母亲签的，我母亲不识字，看不懂协议，当时也没有人发给我；证据2的真实性认可，委托书是我书写的，委托我母亲办理贷款事宜，并未委托我母亲签补充协议，也没有能力一次性付清余款。 对上述证据，本院认定如下：上诉人提交的证据1，其内容为陈某与海东市伟业房地产开发有限公司销售人员王亚亚对余款办理住房公积金贷款沟通、协商的情况，上诉人与被上诉人销售人员经多次联系、沟通、协商，因贷款金额达不到余款金额，未能办理成功，对于微信聊天一方的身份，被上诉人代理人称不清楚是否是其工作人员，但未予以否认，但从时间、内容能够确定为被上诉人的工作人员，对该份证据予以确认；对证据2、3因内容与当时的客观事实一致，予以确认；证据4对方无异议，予以确认。被上诉人提交的证据1被上诉人认为上诉人在《授权委托书》中给其母亲郭英彩进行了授权，上诉人抗辩称其母亲不识字，自己也没有能力一次付清余款，对其母亲签订的一次性付清余款的补充条款不予认可，综合全案实际，本院对该争议部分内容不予确认；对证据2予以确认。 一审查明事实部分正确，二审予以确认。 另查明，上诉人陈某系新疆维吾尔自治区和田地区墨玉县奎牙镇小学在编教师。经墨玉县教育局、墨玉县奎牙镇人民政府《证明》证实，陈某在2020年4月1日至28日在新疆墨玉县集中和居家观察，2020年7月中旬，因疫情需要，陈某加入当地疫情防控志愿队伍，2020年秋季开学期间，教职工被要求严格落实“非必要不离和，原则上不出疆”管理原则。2019年12月份，陈某与海东市伟业房地产开发有限公司销售人员就公积金贷款事宜通过微信方式进行多次沟通、协商，后因公积金贷款额达不到余款金额未能办理，在2020年4月底，陈某与伟业公司销售人员协商将住房公积金贷款变更为商业贷款，但陈某在新疆墨玉县工作，因疫情防控未能回到民和办理贷款。2020年7月6日，伟业公司将陈某诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》（预售），向伟业公司支付违约金158556.8元和撤销网上备案的诉讼请求。诉讼过程中经双方协商，2020年9月7日陈某委托其母亲郭英彩代为办理贷款事宜，并对授权委托书进行了公证。2020年9月18日郭英彩与被上诉人签订了《商品房预售合同》补充条款。2020年3月12日和2020年9月18日陈某交付房款7万元和5万元，共计缴付房款362784元。2020年11月12日，伟业公司销售人员通过微信通知陈某商业贷款已批复，让其母亲前去办理，后因故未能办理。 本院认为，上诉人陈某与被上诉人海东市伟业房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》内容双方均不持异议，且合法有效，为有效协议。《商品房预售合同》签订后，上诉人陈某依照该合同约定，向被上诉人海东市伟业房地产开发有限公司支付了购房款242784元，被上诉人海东市伟业房地产开发有限公司依约进行了网上合同登记备案；双方在住房公积金贷款办理中，因上诉人陈某贷款额受限，余额55万元未能办理；2020年7月6日，海东市伟业房地产开发有限公司将陈某诉至法院，要求解除双方签订的《商品房预售合同》，并支付违约金158556.8元和撤销网上备案的诉讼请求，起诉后，伟业公司销售人员和陈某商议，将原合同约定的余款支付方式由住房公积金贷款变更为商业贷款进行办理，2020年11月份伟业公司销售人员通知陈某其商业贷款已批复，陈某委托母亲前去签字办理。综上所述，结合双方当事人在一、二审庭审中出示的证据能够证实，2020年2月份以来我国发生新冠肺炎疫情的情况和陈某不能离开工作单位和居住地的事实，造成了上诉人不能到场办理贷款的特殊情形，后上诉人与被上诉人销售人员又就余款贷款事宜进行沟通、协调以及在起诉后并又交付房款的情形，说明双方对原合同约定的余款付款方式和期限以及付款金额进行了另行约定，应视为对原合同中付款条款的变更，且不违反法律规定，双方应按变更后的内容继续履行合同。上诉人要求继续履行合同的上诉请求成立，本院予以支持。被上诉人认为上诉人违反合同约定的付款期限构成违约要求解除合同的诉讼请求不能成立。一审中上诉人因疫情原因不能到庭参加诉讼属有正当理由的情形，一审判决对合同中付款期限变更的事实不予认定属部分事实认定不清，二审予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销青海省民和回族土族自治县人民法院（2020）青0222民初2022号民事判决； 二、驳回被上诉人海东市伟业房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费3471.12元，二审案件受理费3471.12元，共计6942.24元，由被上诉人海东市伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李延萍 审 判 员 林 海 审 判 员 马秀英 二〇二一年三月八日 法官助理 朱万菊 书 记 员 李桂芳