新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新2901民初783号   原告：林昌光，男，1971年10月25日生，汉族，无固定职业，现住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   委托诉讼代理人：杨桓，新疆奉强律师事务所律师。   被告：新疆江腾房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市北大街**热斯特社区办公**。   法定代表人：何波，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张常春，新疆制衡律师事务所律师。   被告：何波，男，1972年9月18日生，汉族，新疆江腾房地产开发有限责任公司董事长，现住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   委托诉讼代理人：何美静，新疆制衡律师事务所律师。   原告林昌光与被告新疆江腾房地产开发有限责任公司（以下简称江腾房产公司）、何波商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭进行审理。原告林昌光委托诉讼代理人杨桓，被告江腾房产公司委托诉讼代理人张常春，被告何波委托诉讼代理人何美静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告林昌光向本院提出诉讼请求：1．判令两被告共同向原告支付房款及赔付款2,666,600元；2．判令两被告共同向原告支付逾期退款利息330,775元（以2,666,600元为基数，按年利率15.4％，自2020年8月10日起算至实际给付之日止，暂计至2021年5月30日，计算清单附后）；3．判令两被告共同向原告支付律师代理费59,000元；合计：3,056,375元。4．本案案件受理费由两被告承担。事实与理由：2019年1月28日，原告与被告新疆江腾房地产开发有限责任公司（以下简称“江腾房产公司”）签订了两份《王三街·XXXX中心预订协议》，购买了被告江腾房产公司开发的两套商铺，协议签订后，原告依约向被告江腾房产公司支付了2,095,000元购房款。至《预订协议》约定的交房时间届满后，被告江腾房产公司因开发进度迟缓，无法按期交房，经与原告协商一致，双方于2020年7月25日签订了《退商品房协议书》，协议书约定：两被告于2020年8月9日前一次性付清原告预付房款和赔付款共计2,666,600元，逾期付款的则以2,666,600元为基数，按年息15.4%进行计息，直至追回全部款项；同时原告因提起诉讼产生的诉讼费、律师代理费、差旅费、交通费等均由两被告承担。《退商品房协议书》签订后，两被告并未按照约定向原告退还房款和赔付款，经原告多次催促，两被告依然拒绝给付。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院具状起诉，请求人民法院依法判决。   被告江腾房产公司辩称：原告请求我公司退还2,095,000元订房款无异议，但其请求571,600元的赔偿款、逾期付款利息330,775元、律师代理费59,000元不应当支持。2019年1月28日，原、被告双方签订《王三街·XXXX中心预订协议》2份，2020年7月25日何波以江腾房产公司的名义与林昌光签订《退商品房协议书》，因涉案房屋至今未进行施工，也未取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。而截至原告起诉时涉案房屋也未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的《王三街·丝路友谊财富中心预订协议》《退商品房协议书》无效。合同无效应合同取得的财产应予返还，原告依据有效合同约定的违约条款及赔偿条款主张571,600元的赔偿款、逾期付款利息330,775元、律师代理费59,000元不应当支持。因合同无效，对原告造成的直接经济损失按一年期贷款利率计算，符合法律规定，但原告在签订《王三街·XXXX财富中心预订协议》时，明知涉案房屋未取得预售许可证仍然签订，应承担50%的过错责任，新疆江腾房地产开发有限责任公司对利息损失承担50%的责任。   被告何波辩称：请法庭驳回原告对何波的诉讼请求，何波是公司代理人，其签订协议的行为是法定代表人在履行职务行为，原告起诉何波主体错误。其他意见与第一被告的意见一致。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1．原告提交《王三街·XXXX中心预订协议》两份、收款收据一份，用以证明原告与被告江腾房产公司签订商品房预售协议，原告向被告江腾房产公司购买王三街·XXXX中心房子，并向其支付房款2,095,000元的事实。被告江腾房产公司对预订协议的真实性没意见，但认为两份协议违反法律规定，应为无效协议。对收款收据的真实性没有意见；被告何波对两份协议的真实性没意见，但其认为何波的行为是职务行为。对收款收据的真实性认可。本院对该祖证据的真实性及对本案的证明效力予以确认。   2．原告提交《退商品房协议书》一份，用以证明因被告公司无法按协议约定时间交房，原告与被告何波于2020年7月25日签订《退商品房协议书》，协议约定被告应按照该协议退还原告预付房款和赔偿款及未按时退款造成违约的处理方式等事宜，同时证明何波债务加入，何波的身份也成为债务人的事实。被告江腾房产公司对《退商品房协议书》的真实性认可，但是无效协议；被告何波对《退商品房协议书》的真实性认可，合法性、关联性不认可，协议书虽有何波签字，但签字是履行职务行为，后果应由公司承担，其余意见与第一被告意见一致。本院对该组证据的真实性予以确认。   3．原告提交代理合同及收据一份，用以证明原告本次诉讼支付代理费59,000元的事实。被告江腾房产公司、何波对该组证据的真实性没意见，但对关联性不认可；本院对该组证据的真实性予以确认。   被告江腾房产公司、何波未提交证据。   本院通过对原被告在当庭陈述及原告方所提交的证据进行质证、分析、认证后，确定以下案件事实：   2019年1月28日，原告林昌光与被告江腾房产公司签订了两份《王三街·XXXX中心预订协议》，一份合同约定：“1．乙方（林昌光）预订的房源位置：位于阿克苏市王三街·XXXX中心B地块X号楼（商铺/住宅），暂定面积88.64平方米（以最终测绘面积，即商品房购房合同面积为准，多退少补）。单价18,500元/每平方米，总价1,639,840元，（大写：壹佰陆拾叁万玖仟捌佰肆拾元整）；2．乙方于2019年1月28日交纳订金计人民币800,000元，（大写：捌拾万元整），该订金在签订正式购房合同（即开盘时）可折抵为购房首付款，乙方应于签订购房合同当日支付50%购房款。剩余的50%由乙方通过甲方售房部办理银行按揭手续，如在开盘签订购房合同时乙方未能支付50%的房款总价，甲方有权解除本协议，并有权将乙方预订的房源另行销售，20日内退还乙方所付定金；3．甲方（江腾房产公司）交付商铺时间在2020年07月15日前，并保证乙方进入房屋内进行装修的合法性，出具该房屋的主体想法验收合格手续，确保乙方正常施工装修。合同同时约定双方其他权利义务。”另一份合同约定：“1．乙方（林昌光）预订的房源位置：位于阿克苏市王三街·XXXX中心B地块写字楼（商铺/住宅），暂定面积140平方米（以最终测绘面积，即商品房购房合同面积为准，多退少补）。单价18,500元/每平方米，总价2,590,000元（大写：贰佰伍拾玖万元整）；2．乙方于2019年1月28日交纳订金计人民币1,295,000元，（大写：壹佰贰拾玖万伍仟元整），该订金在签订正式购房合同（即开盘时）可折抵为购房首付款，乙方应于签订购房合同当日支付50%购房款。剩余的50%由乙方通过甲方售房部办理银行按揭手续，如在开盘签订购房合同时乙方未能支付50%的房款总价，甲方有权解除本协议，并有权将乙方预订的房源另行销售，20日内退还乙方所付定金；3．甲方（江腾房产公司）交付商铺时间在2020年07月15日前，并保证乙方进入房屋内进行装修的合法性，出具该房屋的主体想法验收合格手续，确保乙方正常施工装修。合同同时约定双方其他权利义务。”同日，原告林昌光向被告江腾房产公司支付2,095,000元，江腾房产公司向原告林昌光出具收据一份。因被告江腾房产公司无法按期交房，经与原告协商一致，双方于2020年7月25日签订了《退商品房协议书》，协议书约定：“乙方（林昌光）于2019年1月28日在甲方（江腾房产公司）所开发的王三街XXXX中心，预定B块地段2套商铺，分别是写字楼140平米和X号楼88.64平米，乙方共付甲方2,095,000元现金（贰佰零玖万伍仟元整），详见收据和预订协议。现甲方21层的楼房只起来正负零至今仍未开工。依据预订协议的交房时间为2020年7月15日，根据正常工程进度至少一年半后才能封顶交房，因此甲方严重违约逾期交房，根据2019年1月28日所签商铺预订协议之内容乙方可要求退款，并要求因甲方逾期交付商品房将按房款总价2%的利息赔付乙方之规定。现双方达成折中处理方式，具体条款如下：1．甲方除退预定房款外，每平方米在按2,500元赔付给乙方。即2095000（预付款）＋228.64（总面积）×2500=2,666,600元（贰佰陆拾陆万陆仟陆佰元整）。2．此协议签订完毕后，甲方连本带息退完乙方全部资金后，甲方可高于21,000元的价格进行正常销售。（未退清乙方预付款和利息之前王三街XXXX中心预订协议之内容仍然有效）。3．此协议签订完毕后15日内甲方必须将房款和赔付款共2,666,600元（贰佰陆拾陆万陆仟陆佰元整）一次性支付给乙方。4．如甲方在15日内未能一次性付清预付房款和赔偿款，从第16天起即2020年8月10日起，按本金2,666,600元（贰佰陆拾陆万陆仟陆佰元整）年息15.4%进行计息，直至追回全部款项。如何波在约定的时间内未能退回本金及利息，林昌光可向阿克苏市法院提起诉讼或采取财产冻结方式处理，诉讼当中乙方所有费用由甲方承担，费用包括诉讼费、律师费、差旅费、交通费等。协议尾部何波在甲方法定代表人处签字捺印。”《退商品房协议书》签订后，被告未按照约定向原告退还房款和赔付款，原告遂诉至本院。   本院认为，本案的争议焦点一：被告江腾房产公司是否应当按照《退商品房协议书》的约定向原告支付赔偿款、利息及律师代理费等损失；焦点二：被告何波是否应当共同承担给付责任。针对争议焦点一，原告林昌光与被告江腾房产公司签订了两份《王三街·XXXX中心预订协议》，该协议对房屋坐落、价款、履行期限和方式以及违约责任等进行了明确约定，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且林昌光已经根据《预订协议》约定向被告江腾房产公司预付房款2,095,000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告江腾房产公司在起诉前未取得商品房预售许可证明，根据上述规定虽然可以认定原、被告签订的《王三街·XXXX中心预订协议》无效，但根据法律规定办理商品房预售许可证系在商品房销售过程中被告江腾房产公司需履行之法定义务，原告并不存在过错行为，故对被告江腾房产公司辩称解原告应承担50%的过错责任的辩解意见，本院不予采信。由于被告江腾房产公司未按期交房的缘故，2020年7月25日，原告林昌光与被告江腾房产公司签订《退商品房协议书》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按协议的约定履行义务，现原告林昌光要求被告江腾房产公司按照协议约定支付房款及赔付款2,666,600元、利息、律师代理费的诉讼请求，不违反法律规定，且符合双方约定，本院予以支持。针对焦点二被告何波是否应当共同承担给付责任的问题，被告何波系被告江腾房产公司的法定代表人，其在《退商品房协议书》上签名捺印应视为履行职务行为，法律后果由被告江腾房产公司承担，故对原告林昌光要求被告何波承担给付责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、被告新疆江腾房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告林昌光支付房款及赔付款2,666,600元；   二、被告新疆江腾房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告林昌光支付逾期退款利息239,550元（2,666,600元×15.4％/12个月×7个月，自2020年8月10日至2021年3月9日）；   三、被告新疆江腾房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告林昌光支付律师代理费59,000元；   四、驳回原告林昌光的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费31,251元，已减半收取15,626元，由被告新疆江腾房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审  判  员   步 锰   二 〇 二 一 年 三 月 十 日   书  记  员   匡婧菲