广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初60号原告：广州市建威物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街大华二路**之六，统一社会信用代码91440114695173927C。法定代表人：朱广建。委托诉讼代理人：肖北平，该公司员工。委托诉讼代理人：陈春燕，该公司员工。被告：黄耀民，男，1966年1月16日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：黄本锴，系被告黄耀民的儿子。委托诉讼代理人：陈涛，广东枫丹律师事务所律师。原告广州市建威物业管理有限公司（以下简称建威公司）与被告黄耀民物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告建威公司的委托诉讼代理人肖北平、陈春燕,被告黄耀民及其委托诉讼代理人陈涛、黄本锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建威公司向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付2017年1月15日至2020年9月30日物业服务费和公摊水、电费合计12353.3元；2.被告向原告支付逾期交纳物业服务费的滞纳金，从逾期之日起按每日应交费的千分之三计算24581.73元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理广州市花都区新华街凤凰北路1号骊雅居3栋x房业主，根据《物业管理委托合同》约定，按建筑面积2元/平方米/月收取物业服务费。原告对涉案物业的安全、清洁及维护进行了系列的物业管理工作，被告从2017年1月15日起一直未缴纳物业管理费及水电公摊费，经原告工作人员多次催收无果。被告黄耀民辩称，1.开发商及原告至今都没有交付涉案房屋给被告，开发商和原告没有向被告履行义务，也没有履行房屋维修服务，且原告还持有涉案房屋的钥匙。涉案房屋存在严重漏水问题，不符合居住条件、更不符合交付条件。2.假如被告需要缴纳物业服务费，按原告主张的2017年1月15日至2018年1月4日的物业服务费已经超过诉讼时效，不应该得到支持。原告无法证明其催缴通知书已经送达给了被告，被告也没有收到。3.假设被告需要缴纳物业服务费，但被告对延时交费并不存在过错，也不应承担违约责任，涉案房屋存在漏水问题，不符合交付条件。4.假设被告需要承担违约责任，物业管理委托合同约定的期间是2017年1月15日至2020年1月14日，该期间滞纳金达日千分之三，年化利率达百分之三十六点五，且2020年1月14日后，该合同已经过期且失效，不能对被告直接产生法律约束力。双方并未就2020年1月14日至2020年9月期间物业服务费的收费时间和违约责任进行约定，该部分的滞纳金主张于法无据。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区凤凰北路1号3栋x房，建筑面积为138.66平方米，权属人为黄耀民，于2016年4月20日办理不动产权证书。涉案房屋所在骊雅居小区由建威公司提供物业管理服务。2017年1月7日，建威公司（乙方、物业管理公司）与广州市花都区新华街骊雅居小区业主委员会（甲方、业主委员会）（以下简称骊雅居业委会）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将骊雅居小区红线区域内的住宅、商铺、停车场、公共区域委托乙方实行物业服务及管理；服务及管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，公共绿地、花木等养护和管理等。第十三条乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业服务费，代收水费、垃圾费、共用部位停车费等。第十七条委托服务期限为三年，自2017年1月15日起至2020年1月14日止。第二十一条物业服务费按住宅2元/月平方米计算，生活垃圾费4元/户/月，公共水、电分摊费：中、大型公共设施维修费（按实际产生费用按建筑面积分摊）；物业管理公共服务费按季度交纳，每次交纳费用的时间为每月的10日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三收取滞纳金；空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米100%向业主收取。第四十条中标企业在小区第三次业主大会表决结果公示30天后业主无异议的，才签订物业管理服务合同。建威公司陈述，上述《物业管理委托合同》到期后，因骊雅居业委会未选定新的物业服务公司，其仍向涉案小区提供物业管理服务至今，但并未与骊雅居业委会签订新的物业服务合同。建威公司提交广州市花都区新华街凤凰社区居民委员会于2021年1月15日出具的《证明》、日常管理照片、微信群聊天记录予以证明。上述《证明》载明“我辖区地址：凤凰北路1号骊雅居小区自2017年1月15日由广州市建威物业管理有限公司在管。”建威公司提交其于2020年11月2日至涉案房屋张贴《服务费催缴通知书》的照片拟证明其曾向黄耀民催缴2017年1月15日至2020年9月30日的物业服务费、滞纳金。诉讼中，黄耀民提交一份落款时间为2014年6月18日，落款处显示“嘉粤集团”，但印章显示不清晰的《关于骊雅居3栋x房入户花园顶部裂痕的处理方案》复印件，拟证明涉案房屋存在严重漏水问题，未达到交付条件，在房屋未修缮完成前，属于未交付状态。黄耀民并陈述其曾就涉案房屋质量问题向开发商提起过诉讼，但后来由于开发商破产，其已作为债权进行申报。本院认为:根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。该法第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。建威公司与涉案小区业委会签订《物业管理委托合同》后，依约为涉案小区提供物业管理服务。涉案房屋的所有权已于2016年4月20日登记至黄耀民名下，对黄耀民以未收楼为由拒付物业服务费的抗辩意见，不予采纳。黄耀民未按时支付物业服务费，构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《物业管理委托合同》约定物业管理公共服务费按季度交纳，每次交纳费用的时间为每月的10日前。该约定并未明确“每月”是指每季度的首月还是第三个月，故本院认定黄耀民应于每个月份的下个月1日缴纳上一月份的物业服务费。建威公司提交其于2020年11月2日在涉案房屋张贴《服务费催缴通知书》的照片证明其向黄耀民催款的情况，但未提交其他证据证明其在2020年11月2日之前的催款情况，因此建威公司对2017年11月之前的物业服务费的主张已超过诉讼时效，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。涉案《物业管理委托合同》到期后，虽然骊雅居业委会未与建威公司续签物业服务合同，但建威公司继续为骊雅居小区提供物业管理服务，且骊雅居业委会并未提出异议，故原《物业管理委托合同》继续有效，故建威公司要求黄耀民支付2017年11月1日至2020年9月30日的物业服务费9706.2元（138.66平方米×2元/月/平方米×35个月）的诉讼请求，合理有据，予以支持；对超出部分，不予支持。建威公司未提交证据黄耀民欠付公摊电费、水费的具体金额，对该主张，不予支持。本案为物业服务合同纠纷，关于房屋质量问题，属于黄耀民与开发商之间的房屋买卖合同关系，黄耀民不得以房屋存在质量问题为由拒付物业服务费等费用，黄耀民也未举证证明建威公司曾就房屋修缮问题对其作出承诺，故黄耀民拒付物业服务费理由不充分。考虑到黄耀民未按时支付相关费用系其主张权利方式错误，其违约的主观恶意较小，故对建威公司关于逾期缴费滞纳金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条、第一百八十八条的规定，判决如下：一、被告黄耀民于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市建威物业管理有限公司支付2017年11月1日至2020年9月30日的物业服务费期间的物业服务费9706.2元；二、驳回原告广州市建威物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，由原告广州市建威物业管理有限公司负担12元，由被告黄耀民负担42元。本判决为终审判决。审判员  陈耿俊二〇二一年三月一日书记员  王 呈陈少颖