辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终361号上诉人（原审被告）：张毅，男，1974年8月23日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：姜萍，辽宁昌信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会，住所地瓦房店市得利寺镇得利寺村。法定代表人：宋恩德，村委会主任。委托诉讼代理人：王文和，辽宁金刚石律师事务所律师。上诉人张毅因与被上诉人瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会（简称得利寺村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初6422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。张毅上诉请求：1、撤销原审判决，依法发回重审或改判驳回得利寺村委会的诉讼请求。2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审违反法定程序。原审法院在没有向张毅送达起诉状及开庭传票的情况下进行了缺席审理，并缺席判决，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，严重违反法定程序，应依法裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。二、原审认定事实不清。原审查明，得利寺村委会于2020年7月20日向张毅发出《交租及腾退房屋通知书》，告知张毅15日内补交房租，如拒绝缴纳租金，于2020年8月3日解除合同，并立即腾退租赁房屋。《交租及腾退房屋通知书》送达后，张毅既没有交纳租金，也没有腾退房屋。上述查明的内容不属实，张毅从没有收到得利寺村委会向其发出的《交租及腾退房屋通知书》。张毅和得利寺村委会于2011年8月签订租赁合同时，承租的房子年久失修，已成为险房，这一事实在租赁合同里有明确的表述。张毅租赁该房子时投入了大量资金进行维修，目的就是在26年的租期里好好经营管理。张毅之所以于2016年8月14日开始没有缴纳租金，是因为得利寺村委会欠张毅的大棚动迁款始终没付（得利寺村委会建市场占用张毅大棚所在地）。当时得利寺村委会也同意用占用张毅大棚的动迁款抵顶租金，所以得利寺村委会就始终没有向张毅催交租金。如果现在得利寺村委会反悔不同意抵顶，则张毅也同意补交所欠的房屋租金，大棚动迁款另行主张。因此，张毅并不是无故拖欠租金。综上，原审法院的判决认定事实不清，审判程序违法，故请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。得利寺村委会辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。一、原审审判程序合法，不存在上诉人所说的送达缺席审理违法问题。原审法院共向其送达了三次，一次是向张毅大棚所在地址瓦房店市崔屯村老虎沟处送达，他不出来签收，贴在了铁门上。第二次是到张毅租赁物所在地送达，但是其仍然不出来，所以贴在租赁物门外。第三次是向张毅家庭住址所在地即瓦房店市送达，其妻子拒绝签收，判决书贴在了门上。二、原审判决认定事实清楚，且认定事实均有证据予以支持，上诉人在上诉状中称的理由均不成立。被上诉人于本案一审时已经提供证据证明向上诉人发出了通知书。并且采用了两种方式，一是送到张毅大棚所在处，二是粘贴到案涉酒店门上。另外，双方当事人之间不存在被上诉人欠上诉人大棚动迁款之事，亦不存在大棚动迁款抵顶租金之事，综上，原审认定事实清楚，程序合法，应予维持原判。得利寺村委会向一审法院起诉请求：被告立即腾退租赁原告的原龙潭酒家房屋；补交占用期间的租金至腾退日止（截止到2020年8月15日应交租金64000元）；承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2003年11月5日，原告得利寺村委会作为出租人，被告张毅作为承租人，双方签订《资产租赁合同》，约定原告将位于得利寺村委会南侧原龙潭酒家一楼澡堂一处、二楼舞厅一处及客房26间租给被告管理使用，租赁期限十五年，自2003年11月5日至2018年11月4日，租金每年上纳租壹万陆仟元整，付款方式为每年在11月5日前一次交清。2011年8月14日，原、被告签订《租赁合同》，约定将上述租赁合同期限延长，维修由被告负责，租赁年限从2011年8月15日至2037年8月15日止，每年上纳租壹万陆仟元整，每年11月5日前一次性交清；如果不及时上交租金，原告有权终止合同。合同签订后，原告于2003年11月5日交付案涉房屋给被告使用，被告支付租金至2016年8月14日。自2016年8月15日以后，被告没有交纳租金，一直占用案涉房屋。另查，2020年7月20日，原告向被告发出《交租及腾退房屋通知书》，告知其15日内补交房租，如拒绝交纳租金，于2020年8月3日解除合同，并立即腾退租赁房屋。《交租及腾退房屋通知书》送达后，被告没有既没有交纳租金，也没有腾退房屋。经原告得利寺村委会现场指认，案涉房屋位于瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会南侧原龙潭酒家一楼澡堂一处、二楼舞厅一处及客房26间，现更名为福玉楼酒店，包括福玉楼酒店一楼、二楼及三楼。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。本案中，原告与被告经协商一致签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应当按照合同的约定全面履行各自义务。现原告主张被告自2016年8月15日至今，一直没有交纳租金，足以证明被告以自己的行为表明不履行主要债务，符合法律规定的可以解除合同的条件，且原告已于2020年7月20日，向被告发出《交租及腾退房屋通知书》，告知其15日内补交房租，如拒绝交纳租金，于2020年8月3日解除合同。被告没有补交房租，双方签订的《租赁合同》已于2020年8月3日解除，因此原告无需请求法院判决解除合同。现被告占用租赁房屋，原告有权要求被告腾退案涉房屋，并支付租金和房屋占用费，故对原告请求被告腾退案涉房屋并支付租金和房屋占用费，予以支持。关于支付租金及房屋占用费的数额，原告请求自2016年8月15日起至腾退之日止，参照租金标准，按每年16000元计算，其请求合理，予以支持。被告张毅经一审法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其对答辩和质证权利的放弃。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定：一、被告张毅于判决生效之日起十日内腾退租赁原告瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会的位于瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会南侧原龙潭酒家一楼澡堂一处、二楼舞厅一处、客房26间（现为福玉楼酒店）的房屋，并将该房屋交予原告瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会；二、被告张毅于判决生效之日起十日内支付原告瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会租金和房屋占用费（自2016年8月15日起至腾退日止，按每年16000元计算）；三、驳回原告瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会其他诉讼请求。案件受理费750元，由原告瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会负担50元，被告张毅负担700元。本院二审期间，上诉人张毅提交了其与案外人陈立科于2008年5月6日签订的协议书一份，拟证明张毅于协议书签订之时从案外人处购买大棚一处，该大棚后被得利寺村委会动迁，但得利寺村委会未向张毅支付动迁补偿款，而是同意用案涉房屋租金抵顶得利寺村委会欠付张毅的大棚动迁补偿款。被上诉人得利寺村委会对该证据的三性均不予认可。经本院审查，该协议书由甲方陈立科与乙方张毅签署，所载全部内容为：“陈立科现将原龙潭酒家西头大棚32米×9米转让给张毅，特立此字据为证明。2008.5.6”。本院认为，该证据与上诉人张毅主张的待证事实缺乏关联性，仅能体现张毅与案外人陈立科之间关于转让大棚的事实，无法体现得利寺村委会欠付张毅动迁补偿款并同意用案涉房屋租金抵顶欠款的事实，故本院对该证据不予采信。经二审审查，本院对原审已查明的案件事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据上诉人张毅的上诉主张，其对于得利寺村委会主张的欠付租金及房屋占用使用费并无异议，本案争议的主要焦点问题是，原审认定双方签订的案涉《租赁合同》已经解除，故上诉人张毅应当腾退案涉房屋是否正确。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条第三项，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，当事人可以解除合同。本案中，上诉人张毅对于其自2016年8月15日起欠付租金的事实并无异议，对于其辩称欠付租金存在合理事由，即得利寺村委会同意用案涉房屋租金抵顶村委会欠付张毅的大棚动迁补偿款一节事实，又无充分的证据予以证实，因此，上诉人作为案涉房屋承租方无正当理由欠付租金数年，既致使当事人双方于案涉《租赁合同》中约定的终止履行合同条件成就，又构成当事人一方迟延履行主要债务的情形，在此情形下，结合被上诉人得利寺村委会于本案原审时已举证证明其向张毅发送了《交租及腾退房屋通知书》及张毅至今未支付拖欠款项、未腾退房屋的事实和《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”的法律规定，本院认为，原审认定双方之间签订的案涉《租赁合同》已经解除并无不当，只是原审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项作为确认双方合同解除的法律依据不妥，本院予以纠正。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，得利寺村委会要求张毅腾退案涉房屋具有事实和法律依据，原审判令支持得利寺村委会的该项诉讼请求正确，本院予以维持。关于张毅上诉事由中称，其并未收到得利寺村委会向其发送的《交租及腾退房屋通知书》一节，得利寺村委会于本案一审过程中已经提交了该通知书及将该通知书分别向案涉房屋进行张贴和向张毅大棚的工作人员进行送达的照片证据，本院对于原审基于以上证据情况认定得利寺村委会已经向张毅送达了《交租及腾退房屋通知书》的事实予以确认。另关于上诉人张毅主张原审法院缺席判决程序违法的问题，通过对原审卷宗中向张毅送达相关法律文书的情况记载，原审法院曾向多处可获知的张毅送达地址进行法律文书的送达，具体包括：向张毅经营的位于瓦房店市大棚处送达，将相关法律文书粘贴在大门上；向张毅为登记权利人的其与妻子居住的瓦房店市房屋送达，张毅妻子拒绝签收相关法律文书；向张毅承租的案涉房屋送达，并将相关法律文书在进行粘贴、拍照。本院认为，原审法院在履行了前述送达程序后，缺席审理本案并不违反法定程序，上诉人张毅因此提出的上诉事由，不成立。综上所述，张毅的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元（张毅已预交），由张毅负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年三月一日书记员  钟梓瑞