天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终731号上诉人（原审被告、反诉原告）：兰颖，女，1983年9月25日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：李**（天津中准质量检验中心有限公司推荐），男，1982年3月26日生，汉族，住天津市河**。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李凤琴，女，1957年8月13日生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：李伟（与李凤琴系母子关系），男，1983年3月22日出生，汉族，住天津市河**。原审被告（反诉原告）：李**，男，1982年3月26日生，汉族，住天津市河**。原审第三人：天津市新纪元房地产经营销售服务中心，住所地天津市红桥区同心楼44-47门。主要负责人：刘梧桐。上诉人兰颖因与被上诉人李凤琴、原审被告李**、原审第三人天津市新纪元房地产经营销售服务中心（以下简称新纪元销售中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2019)津0102民初10941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。兰颖上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判上诉人无需支付被上诉人违约金38万元；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人行使单方解除权，是由于被上诉人在合同期内另行购置房屋，逼迫上诉人退款达到其与其他卖房人过户的目的；上诉人积极履行合同不存在预期违约的情形。被上诉人于2018年7月23日向上诉人提出不再购买涉案房屋，其行使解除权系对其权利的一种救济方式，不应再要求上诉人赔偿违约金。李凤琴辩称，兰颖的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。李**述称，同意兰颖的上诉意见。新纪元销售中心未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。李凤琴向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除房屋买卖合同及补充协议；2.判令兰颖、李**连带返还李凤琴购房款448500元，购房定金760000元，合计1208500元；3.判令兰颖、李**连带赔偿李凤琴违约金585000元；4.诉讼费、保全费由兰颖、李**承担。兰颖、李**向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判令李凤琴因双方履行房屋买卖合同期间的违约行为，向兰颖、李**赔偿违约金10万元；2.反诉诉讼费用由李凤琴承担。一审法院认定事实：李凤琴与案外人李伟系母子关系，兰颖与李**原系夫妻关系，二人于2018年1月13日办理了离婚登记手续，在双方的离婚协议上约定，坐落于河**××道××路××号房屋（私产）与坐落于河东区××道××路××花园××号房屋（私产），离婚后均归女方所有，男方自行解决住房，并保证为此不再提出异议。兰颖确认系委托李**办理涉诉房屋买卖的相关手续。2018年5月，兰颖作为甲方（卖方）、案外人李伟作为乙方（买方），双方签订《房屋买卖合同书》，内容为：“……第一条房地产基本情况甲方同意将其所拥有的位于天津市河东区××住房出售给乙方。……第二条甲方承诺……Ｂ.该房地产在交易前已经设定抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司天津分行甲方应于2018年6月30日前办理抵押注销手续……第三条成交价格经买卖双方协商一致该房屋成交总价为人民币3800000元整……第四条付款方式一、本合同签订之日乙方应向甲方支付定金拾万元整作为购房担保。……第五条产权过户一、甲乙双方同意于2018年6月30日，共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。……第九条补充或变更约定事项（对以上条款的变更约定效力优先于原约定）甲乙双方约定于2018年6月1日由乙方交付甲方差价款待甲方抵押撤销后进行过户手续。甲乙双方约定于2018年6月1日由乙方给予甲方1000000（壹佰万元整）甲方承诺此房过五年无二套。甲方以腾房日为结点水、电、物业费、暖气费都由甲方负责。……”2018年5月7日，兰颖出具了“今收到李伟的购房定金拾万元正（￥100000）”的字条。2018年5月12日，兰颖出具了“今收到李凤琴购房款壹佰万元正（￥1000000）”的字条。2018年6月21日，以兰颖为售房人（甲方）、李凤琴为购房人（乙方），经纪方处空白为丙方，签订《房屋买卖合同》一份，内容为：“甲方自愿将座落在河东区朝华园7-1-101的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方。……第二条：成交价格1、甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币叁佰捌拾万元整（小写￥3800000）。……第三条：付款约定（本条各款均不计利息）1、乙方于签订本合同当日交付定金人民币壹佰壹拾万元整（小写：1100000）与甲方。该笔定金将在双方办理过户手续时自动转为第一部分房款。2、乙方须按照下述方式付款乙方于2018年7月10日将剩余房款/首付款人民币贰佰柒拾万元整（小写：￥2700000）交于正孚办理代收代付手续，……”兰颖在甲方（签章）处签字，李凤琴在乙方（签章）处签字，丙方（签章）处加盖了第三人的印章。2018年7月10日，兰颖作为卖方，李凤琴作为买方，双方签订《补充协议》一份，内容为：“卖方兰颖与买方李凤琴于2018年5月6日签订了（河东区朝华园7-1-101）房屋买卖协议，成交价为3800000.00（叁佰捌拾万元整），买方李凤琴向卖方兰颖支付购房定金1100000.00（壹佰壹拾万元整），并约定2018年6月25日前过户，由于卖方兰颖个人原因未能按时过户，经双方协商2018年7月10日买方李凤琴再次向卖方兰颖支付购房款200000.00元（贰拾万元整）剩余房款2500000.00（贰佰伍拾万元整），卖方兰颖承诺在2018年7月30日前与买方李凤琴前往房管局办理过户手续，如卖方兰颖到期未按时与买方李凤琴过户，则卖方兰颖向买方李凤琴支付总房款的20%违约金，并双倍退还定金。……”兰颖、李凤琴分别在卖方与买方处签字。当日，李凤琴再次给付兰颖200000元。2018年8月13日的天津市不动产登记簿查询证明显示，涉诉房屋存在2014年12月26日至2019年12月26日、2016年6月22日至2021年6月22日、2017年5月8日至2022年5月8日的金额分别为被担保债权数额1600000元、1200000元、1100000元的抵押登记。2018年7月12日红桥法院查封登记。2018年8月15日，兰颖将前述贷款予以还清，并于2018年9月3日办理抵押权注销手续。李**与案外人李伟的微信聊天记录记载：2018年5月16日李**曾告知李伟正在清尾款撤抵押，2018年6月29日在李伟询问李**到哪一步时，李伟的答复为进款解抵押。2018年7月12日李伟询问李**放款了吗，李**答复放完了。2018年7月17日李伟询问李**到房屋管理部门办理撤抵押的时间，李**回复李伟预约的是周五。在周五即2018年7月23日李**所述的预约时间李伟到达了房屋管理部门，但未有等到李**方办理撤抵押的人员。为此，李伟于2018年7月23日报警称“买房子被骗一百三十万，拿了钥匙才发现房子被房主抵押出去了。”李**与李伟在派出所谈话过程中，李**表示款项未到位。此后，李凤琴方要求李伟将钱款返还。2018年7月25日，李伟给李**发微信：“兰颖、李**今天中午十二点前你们必须确定退我购房定金130万（违约金好商量）咱们好合好散，如果你们继续拖，下午我将聘请律师直接去河东区人民法院起诉兰颖，此条信息将成为告知兰颖的法律依据。”李**提供的微信聊天记录记载，2018年7月26日李**回复李伟“款1-2天就给老娘打回去，放心。”“我也担心老娘着急，还特意嘱咐你，你告诉老娘别着急，不买了没事，钱都退给你。”自2018年8月6日至2018年8月30日期间，兰颖共计返还李凤琴91500元。一审法院认为，在兰颖与案外人李伟于2018年5月签订《房屋买卖合同》后，针对同一套房屋兰颖与李伟之母李凤琴于2018年6月21日签订了《房屋买卖合同》，证明双方认可对坐落河**朝华园7-1-101房屋的买受人、定金条款、履行期限等内容的变更，一审法院对兰颖与李凤琴签订的《房屋买卖合同》予以确认。在李凤琴与兰颖履行《房屋买卖合同》过程中，双方又于2018年7月10日签订了《补充协议》，对合同履行时间及付款金额再次进行变更，系双方真实意思表示，一审法院亦予以确认。本案争议焦点一：原告李凤琴主张被告兰颖承担全部违约责任是否符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”就本案而言，兰颖的违约如果符合上述违约情节就会构成根本违约，李凤琴依法可以享有单方解除买卖合同权利。同时，有权要求李凤琴承担全部违约责任。结合本案案情分析，双方签订的《补充协议》约定2018年7月30日前兰颖与买方李凤琴前往房管局办理过户手续，由于李凤琴判定兰颖无法在规定的期限履行上述义务，故于2018年7月23日之前报警，同时提出解除房屋买卖协议。一审法院认为，双方所签订的《补充协议》是对双方房屋买卖协议的补充条款，是房屋买卖协议的组成部分。该补充协议本身并不足以证明其是针对先前所签订房屋买卖协议行使解除权而制定的催告条款，且合同尚未到达履行的最后期限，兰颖在李凤琴报警时仍表示按期履行，并未明确拒绝履行合同义务。相关证据也不能证明李凤琴购买涉诉房屋的目的最终无法实现。且我国法律规定，合同履行期限届满，一方迟延履行，原则上也不允许当事人立即解除合同，而应对债务人进行催告，给予一定的宽限期。宽限期届满仍未履行的，债权人才依法享有单方解除合同的权利。由此，一审法院认为被告兰颖虽然存在逾期违约行为（下面具体论述），但尚不构成根本违约。李凤琴主张由被告兰颖承担全部违约责任，一审法院对此不予支持。本案争议焦点二：违约责任的承担。虽然兰颖不构成根本违约，但双方签订合同及补充协议后，李凤琴先后向兰颖支付1300000元，兰颖亦认可收到款项，李凤琴已经履行了给付钱款的义务。在合同履行过程中，李凤琴发现涉诉房屋除民生银行的抵押贷款外还存在其他抵押情况，但兰颖未能提供证据证实已告知李凤琴涉诉房屋存在多重抵押的情形。与此同时由于兰颖个人原因双方先后变更了合同的履行时间，且在李凤琴多次催促兰颖还款撤销抵押的情况下，兰颖未能如实向李凤琴方告知还贷撤抵押的情况，虽然庭审中兰颖、李**辩称尚未到合同约定的履行期限，但通过庭审调查可以确认李凤琴与兰颖先后变更了合同履行期限，且在变更为2018年7月30日履行后在李凤琴方多次催促兰颖方还贷撤抵押的情况下，兰颖方仍未能撤销房屋抵押且无法确认清贷撤抵押的时间，显然被告兰颖存在逾期违约的情形。2018年7月23日李凤琴提出不再购买涉诉房屋后，兰颖方已于2018年7月26日表示同意并先后退还了部分购房款，兰颖已以实际行为认可了李凤琴的解除行为，故一审法院确认双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已于2018年7月26日解除。虽然是李凤琴一方提出的解除合同，但李凤琴主张解除合同主要是基于被告兰颖的逾期违约原因而为。且从双方微信通话等证据分析，李凤琴主张解除合同并未承诺放弃违约金，只是表明如兰颖退还购房款130万元，违约金好商量。故依据房屋买卖协议条款和我国的法律规定，被告兰颖应依据违约金条款支付李凤琴相应的违约金。一审法院结合本案当事人违约情节，认定由被告兰颖按照合同约定总房款3800000元的10%即380000元支付李凤琴违约金。另，李凤琴要求被告兰颖返还购房款448500元、购房定金760000元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。本案争议焦点三：兰颖、李**是否承担连带责任。在双方签订合同时兰颖、李**已解除婚姻关系，庭审中兰颖认可系委托李**办理涉诉房屋买卖的相关手续，李凤琴未能提供证据证实在履行合同过程中李**收取了购房款项，李**亦非买卖合同的相对方，故对李凤琴主张李**承担连带返还责任的诉讼请求不予支持。对于李凤琴主张给付保全担保费6180元的诉讼请求，双方对该费用的负担没有约定，该费用亦非必要产生，故对李凤琴该主张一审法院不予支持。对于兰颖、李**反诉李凤琴要求赔偿损失100000元的请求，致双方买卖合同解除的原因一审法院前述已论在兰颖一方，李凤琴在履行合同过程中不存在过错，故对兰颖、李**的反诉请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）李凤琴与被告（反诉原告）兰颖签订涉及河东区朝华园7-1-101号房屋的《房屋买卖合同》及《补充协议》已于2018年7月26日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）兰颖返还原告（反诉被告）李凤琴购房定金760000元；三、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）兰颖返还原告（反诉被告）李凤琴购房款448500元；四、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）兰颖给付原告（反诉被告）李凤琴购房违约金380000元；五、驳回原告（反诉被告）李凤琴的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）兰颖、李**的反诉请求。案件受理费22968元，保全费5000元，由原告（反诉被告）李凤琴负担4868元，被告（反诉原告）兰颖负担23100元。反诉费1150元，由被告（反诉原告）兰颖、李**共同负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，根据二审期间的诉辩情况，本案二审的争议焦点为兰颖是否存在违约行为及违约金如何确定的问题。李凤琴与兰颖签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后，李凤琴履行了付款义务。在合同履行过程中，由于兰颖个人原因双方先后变更了合同履行时间，双方最后一次约定2018年7月30日办理过户手续，后在李凤琴多次催促兰颖还贷撤抵押的情况下，兰颖仍未能撤销房屋抵押且无法确认清贷撤抵押的时间，显然被告兰颖存在预期违约的情形。一审法院认定兰颖存在预期违约行为事实依据充分，本院予以确认。后虽然是李凤琴一方提出的解除合同，兰颖也同意解除合同，但李凤琴并未承诺放弃违约金。一审法院结合本案当事人违约具体情节，依据房屋买卖协议条款和相关法律规定，认定由兰颖按照合同约定总房款3800000元的10%（即380000元）向李凤琴支付违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，兰颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人兰颖负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年三月八日书记员  梁哲琦