文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初10197号原告：重庆市北碚区兴农融资担保有限公司，住所地重庆市北碚区金华路****附**，统一社会信用代码91500109599236166M。法定代表人:辛旭东，重庆市北碚区兴农融资担保有限公司董事长。委托诉讼代理人：岳敬华，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙爽，重庆静昇律师事务所律师。被告：张强，男，1982年12月25日出生，汉族，无固定职业，住重庆市长寿区。原告重庆市北碚区兴农融资担保有限公司（以下简称兴农公司）与被告张强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴农公司的委托代理人岳敬华、孙爽、被告张强到庭参加第二次、第三次、第五次庭审。第一次、第四次、第六次庭审中，被告张强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原告兴农公司的委托代理人岳敬华、孙爽到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。扣除原、被告申请的庭外和解期。本案现已审理终结。原告兴农公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《门面租赁合同》，判令被告立即搬离并向原告返还房屋；2、请求判令被告立即支付自2018年4月15日至2020年5月25日期间拖欠的租金80065.88元，并以80065.88元为基数，以全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率为标准向原告支付资金占用损失至付清之日止；3、判令被告参照租赁合同标准向原告支付自合同解除后至原告返还房屋前的房屋占用损失30414.69元（暂计算到2020年8月24日，实际金额以被告返还房屋之日）；4、请求判令被告立即支付违约金77100元（自2018年4月15日至2020年5月25日）；5、请求判令被告立即向原告支付拖欠的水、电、物管等费用共计4540.07元；6、案件所有诉讼费用均由被告承担。审理中，原告将其诉讼请求变更为：1、请求判令解除原、被告之间签订的《门面租赁合同》，判令被告立即搬离并向原告返还房屋；2、请求判令被告立即支付自2018年4月15日至2020年8月12日期间拖欠的租金106389.29元；3、判令被告参照租赁合同标准向原告支付自合同解除后至被告实际返还房屋前的房屋占用费（自2020年8月13日起至2021年4月14日止，按照每月10138.23元计算，自2021年4月15日起至2022年4月14日止，按照每月11152.053元计算）；4、请求判令被告立即支付违约金85000元（自2018年4月15日至2020年8月12日，共计850天，每天100元）；5、请求判令被告立即向原告支付拖欠的水、电、物管等费用，共计12679.65元；6、案件所有诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2017年，原告与被告签订门面租赁合同，合同约定原告将位于重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾3号附近11号房屋出租给被告，房屋建筑面积233.61平方米，租赁期限为5年，自2017年4月15日起至2022年4月14日。合同第四条约定，原告租赁给被告的房屋月租金为7617元/月,不含税费，每年租金按10%递增（按照该约定，2019年起的每月应交租金为9216.57元）。同时该条约定，被告应于每年按季向原告交清当季租金，租金由被告在每季15日前支付。合同第七条约定，乙方应当按时支付租金，若乙方迟于每季度应交纳租金当月末仍不交纳当季租金，甲方有权解除本合同。合同第八条约定，乙方违反租金交付或安全保证金交付或本合同各条各项费用结算时间的，应当按每日100元的标准向甲方支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，向被告交付了涉案房屋，但被告却在履行部分义务后，拒不及时足额交付全部租金，自2018年4月起截止2020年5月25日止，被告欠付原告租金共计80065.87元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判如所请。被告张强辩称，原告曾口头同意被告租金每年不递增，被告仍按合同约定的每月7617元支付原告租金。2019年11月至今，被告未支付原告房租属实。被告未支付租金的原因是被告一直在与原告协商减免租金的事宜，且因疫情影响，被告经济较为困难。因双方协商减免租金在先，被告未交租金在后，故被告不算是违约，被告不应当支付违约金，原告应当退还被告保证金。如果法院认定被告应当支付违约金，则双方约定的违约金过分高于原告因被告违约产生的损失，要求降低违约金的标准。因疫情影响造成被告经营困难，原告应当免除被告3个月房租。涉案合同并未到期，被告不同意解除合同及搬离涉案房屋。被告不同意支付房屋占用损失。被告同意支付原告垫付的水、电、物管等费用共计12679.65元。被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告兴农公司系重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾**附**房屋的所有权人。2017年，原告兴农公司（甲方出租人）与被告张强（乙方承租人）签订门面租赁合同，合同约定甲方将坐落于重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾3号附11号房屋出租给乙方，房屋建筑面积233.61平方米，房屋结构为钢筋混泥土。甲方此次租赁给乙方的该房屋设计用途为商业门面住房。租赁期限为5年，即从2017年4月15日起至2022年4月14日止。房屋租金标准：甲方租赁给乙方的房屋月租金为7617元/月，不含税，每年租金按10%递增，乙方于每年按季向甲方交清当（月、季）的租金，租金由乙方每（月、季）在15日前支付。房屋租金支付方式为乙方向甲方转账支付方式。房屋租赁安全保证金：房屋租赁合同生效后，乙方应当向甲方交付7150元租赁安全保证金（不计利息）。合同的终止与解除：4、乙方应当按时支付租金。若乙方迟于每季度应交纳租金当月末仍不交纳当季度租金，甲方有权利解除本合同，乙方同意将剩余的房屋租赁安全保证金作为违约金交给甲方，并同意解除本合同。违约责任：2、乙方违反租金交付或安全保证金交付或本合同各条各项费用结算时间的，应当按每日100元的标准向甲方支付违约金。合同还对争议的解决方式等内容进行约定。合同尾部，原告兴农公司在甲方处盖章，被告张强在乙方处签名捺印。合同签订当日，被告向原告交纳保证金7150元。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋。2017年4月15日至2018年3月19日，被告张强按每月7617元向原告支付房屋租金。2018年4月22日，被告张强向原告支付房屋租金7617元。2018年5月14日，被告张强向原告支付房屋租金7617元。2018年6月15日，被告张强向原告支付房屋租金7617元。2018年7月16日，被告张强向原告支付房屋租金7617元。2018年8月16日，被告张强向原告支付房屋租金7617元。2018年9月17日，被告张强向原告支付房屋租金7617元。2018年10月16日，被告张强向原告支付房屋租金7617元。2018年11月14日，被告张强向原告支付房屋租金7617元。2018年12月17日，被告张强向原告支付房屋租金7617元。2019年1月15日，被告张强向原告支付房屋租金7617元。2019年2月15日，被告张强向原告支付房屋租金7617元。2019年3月15日，被告张强向原告支付房屋租金7617元。2019年4月15日，被告张强向原告支付房屋租金7617元。2019年5月16日，被告张强向原告支付房屋租金7617元。2019年6月18日，被告张强向原告支付房屋租金7617元。2019年7月22日，被告张强向原告支付房屋租金7600元。2019年8月23日，被告张强向原告支付房屋租金7740元。2019年9月21日，被告张强向原告支付房屋租金7000元。2019年11月7日，被告张强向原告支付房屋租金8000元。从2019年11月7日之后，被告张强未向原告兴农公司支付过房屋租金。综上，被告张强已支付原告2018年4月22日至2019年11月7日期间的房屋租金，合计144595元。2019年11月7日之后，被告张强未向原告支付房屋租金。原告已垫付涉案房屋2020年4月至12月所欠的物业费、电费9863.65元，以及涉案房屋所欠2019年11月至2020年11月水费2816元，上述费用合计12679.65元。2021年1月22日，原、被告就涉案房屋进行交接，原告将涉案房屋收回。审理中，原、被告均陈述，根据门面租赁合同第四条第一款约定，每月租金7617，每年租金按10%递增，被告于每年按季向原告支付当季的租金，租金由被告每季在15日前支付，但在合同实际履行过程中，被告于每个月的14日之前向原告交纳每月租金，原告予以接收。现原告兴农公司诉至法院，要求判如所请。2020年8月12日，被告张强收到本案的起诉状副本及传票等法律文书。被告张强抗辩认为，原告口头同意被告每年不递增，被告仍按合同约定的每月7617元支付原告租金。被告未支付租金的原因是被告一直在与原告协商减免租金的事宜，且因疫情影响，被告经济较为困难，故被告不算是违约，不同意原告的诉讼请求。由于双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告兴农公司提交的门面租赁合同、房屋权属证书、租金统计表、交费票据等书证以及双方当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告兴农公司与被告张强签订的门面租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。（一）原告是否有权解除双方签订的门面租赁合同以及要求被告立即搬离并向原告返还房屋原告兴农公司作为出租人，其主要合同义务是按照合同约定向被告张强交付涉案门面。被告张强作为承租人，其主要合同义务是按照合同的约定向原告兴农公司支付租金。原告兴农公司已按约向被告张强交付涉案门面，被告张强应按约向原告兴农公司支付房屋租金。原、被告签订的门面租赁合同约定，乙方应当按时支付租金。若乙方迟于每季度应交纳租金当月末仍不交纳当季度租金，甲方有权利解除本合同，乙方同意将剩余的房屋租赁安全保证金作为违约金交给甲方，并同意解除合同。本案中，被告张强在2019年11月7日之后就未向原告兴农公司支付过房屋租金。被告张强抗辩认为，在此期间被告一直在与原告协商减免租金的事宜，且因疫情影响，被告经济较为困难，故未向原告支付房屋租金。原告对被告的此项抗辩主张不予认可。因被告张强未举证证明原告同意其延迟支付租金，故本院对被告张强此项抗辩主张不予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告张强拖欠原告房屋租金长达数月，故原告有权解除双方签订的门面租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。2020年8月12日，被告张强收到本案的起诉状副本及传票等法律文书。故原、被告签订的门面租赁合同于2020年8月12日解除。2021年1月22日，原、被告就涉案房屋进行交接，原告已将涉案房屋收回。故对原告要求被告搬离并向原告返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。（二）被告是否应当支付原告2018年4月15日至2020年8月12日的租金106389.29元根据原、被告签订的门面租赁合同约定，涉案房屋月租金为7617元/月，不含税，每年租金按10%递增。据此可知：2017年4月15日至2018年4月14日每月租金应为7617元，2018年4月15日至2019年4月14日每月租金应为8378.70元，2019年4月15日至2020年4月14日每月租金应为9216.57元，2020年4月15日至2021年4月14日每月租金应为10138.23元，2021年4月15日至2022年4月14日每月租金应为11152.05元。合同虽约定租金按季支付，但在合同实际履行过程中，被告于每月14日前支付原告每月租金。2018年4月14日之前，被告尚能按月足额支付原告每月租金，但从2018年4月15日起，被告未按合同约定支付原告递增后的每月租金。被告张强抗辩认为，原告口头同意被告租金每年不递增，被告仍然按照每月7617元的标准向原告支付租金，但被告并未举示证据证明，且原告对被告此项抗辩主张不予认可，故本院对被告的此项抗辩主张不予支持。2018年4月15日至2020年8月12日的租金计算如下：2018年4月15日至2019年4月14日的租金。根据门面租赁合同的约定应为8378.70元/月×12个月＝100544.40元。2019年4月15日至2020年4月14日的租金。根据门面租赁合同的约定，应为9216.57元/月×12个月＝110598.84元。2020年4月15日至2020年7月14日的租金。根据门面租赁合同的约定，应为10138.23元/月×3个月＝30414.69元。2020年7月15日至2020年8月12日的租金。根据门面租赁合同的约定，应为10138.23元/月÷31天×29天＝9484.15元。本案中，原告仅要求2020年7月15日至2020年8月12日的租金为9426.35元，本院予以准许。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。众所周知，受新型冠状病毒导致的肺炎疫情影响，武汉市于2020年1月23日10时关闭离汉通道，2020年1月24日重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。新冠疫情防控期间，按照要求商场歇业、人员限制出行。新型冠状病毒导致的肺炎疫情属于突发公共卫生事件，原被告双方均不能预见，也不能避免或克服疫情防控的影响，应当认定为不可抗力。面对新冠肺炎疫情导致的不可抗力，原、被告双方应当相互理解、加强沟通、共担风险、共渡难关。综合考虑被告承租房屋的经营内容，以及随着新冠疫情逐步得到控制后的复工复产情况，本院酌情决定减免被告2020年1月24日至2020年4月23日期间50%的房屋租金即为：(9216.57元/月÷31天×22天+9216.57元/月+9216.57元/月+9216.57元/月÷30天×9天)÷2=13869.45元。故免除被告2020年1月24日至2020年4月23日期间50%的房屋租金为13869.45元。综上，被告支付原告2018年4月15日至2020年8月12日的租金250984.28元（100544.40元+110598.84元+30414.69元+9426.35元），扣除被告已支付原告租金144595元，再免除被告2020年1月24日至2020年4月23日期间50%的房屋租金13869.45元，故被告应支付原告2018年4月15日至2020年8月12日的租金为92519.83元，对原告超出上述金额的部分诉讼请求，本院不予支持。（三）被告是否应当参照租赁合同标准向原告支付合同解除后至被告实际返还房屋前的房屋占用损失《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告签订的门面租赁合同已于2020年8月12日解除，现原告已于2021年1月22日将涉案房屋收回。故被告应当从2020年8月13日起至2021年1月22日止，参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占用损失,即每月租金标准为10138.23元，故从2020年8月13日起至2021年1月22日止的房屋占用损失应为：(10138.23元/月×5个月）+(10138.23元/月÷31天×10天)=53961.55元。因此，被告应支付原告从2020年8月13日起至2021年1月22日止的房屋占用损失53961.55元。（四）被告是否应当支付原告违约金85000元原告主张，按照原、被告签订的门面租赁合同约定，乙方违反租金交付或安全保证金交付或本合同各条各项费用结算时间的，应当按每日100元的标准向甲方支付违约金。因被告从2018年4月15日起就未足额支付原告租金，被告违约，故从2018年4月15日起至2020年8月12日止，共计850天，被告应当按照每天100元向原告支付违约金，合计85000元。被告抗辩认为，双方约定的违约金过分高于原告因被告违约产生的损失，要求降低违约金的标准。审理中，原告未举示证据证明其因被告违约产生的损失范围及金额，因此，也不能证明双方约定的违约金未超过其损失的百分之三十。本院根据原告的实际损失为基础，兼顾本案合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情主张被告支付原告违约金20000元，对原告超出上述金额的部分诉讼请求，本院不予支持。（五）被告是否应当支付原告垫付的水、电、物管费12679.65元本案中，被告同意支付原告垫付的水、电、物管费12679.65元，本院对此予以确认，故被告应支付原告垫付的水、电、物管费12679.65元。关于被告要求退还保证金，因原告无此项诉讼请求，且双方争议较大，本案不作处理，双方可以另行解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市北碚区兴农融资担保有限公司与被告张强于2017年签订的门面租赁合同于2020年8月12日解除。二、限被告张强于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆市北碚区兴农融资担保有限公司2018年4月15日至2020年8月12日的房屋租金92519.83元。三、限被告张强于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆市北碚区兴农融资担保有限公司房屋占用损失53961.55元。四、限被告张强于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆市北碚区兴农融资担保有限公司违约金20000元。五、限被告张强于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆市北碚区兴农融资担保有限公司垫付的水、电、物管费12679.65元。六、驳回原告重庆市北碚区兴农融资担保有限公司的其他诉讼请求。案件如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费8799.94元，减半交纳4399.97元（原告已预交），由被告张强负担4399.97元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  滕磊二〇二一年三月一日书记员  方宇