重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初1462号 原告：重庆市水木物业管理有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道双湖路**木鱼石花园木鱼石办公楼幢4-1，统一社会信用代码91500112759289997E。 法定代表人：陈雪峰，董事长。 委托诉讼代理人：梅劲，重庆名言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：封树林，重庆名言律师事务所律师。 被告：陈康乐，男，1983年1月15日出生，汉族，住重庆市合川区。 原告重庆市水木物业管理有限公司与被告陈康乐物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市水木物业管理有限公司的委托诉讼代理人封树林到庭参加了诉讼。被告陈康乐经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆市水木物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年5月至2019年10月期间的物业服务费8937元。并从2015年5月1日起至付清时止，按每日千分之三的标准向原告支付违约金；2.判令被告向原告支付2013年8月至2019年10月期间的公摊水电费517.3元，并从2013年8月1日起至付清时止，按每日千分之三的标准向原告支付违约金；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回上述第一项及第二项请求中要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：被告系渝北区水木青华小区的业主，原告系该小区的物业服务企业。在原告为该小区提供物业服务后，被告却未按约向原告交纳物业服务费等费用。原告经多次催收未果，故诉至法院。 被告陈康乐未作答辩。 本院经审理认定案件事实如下：被告陈康乐系位于重庆市渝北区回兴街道湖滨西路19号水木青华（皓月轩）43幢1-2-4房屋产权人，该房屋建筑面积为137.94平方米，系住宅，于2006年登记于被告名下。 2004年3月28日，原告与“水木青华”小区建设单位重庆市木鱼石物业发展有限公司签订《水木青华前期物业服务合同》，主要约定由原告为水木青华小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2004年3月30日起至2007年3月29日止；物业服务费收费标准，住宅为1.2元/平方米/月（含电梯费）；逾期不交纳物业服务费的，由业主按应交纳物业服务费和水电公摊费总额每日千分之三的标准向原告交纳违约金。该合同还对物业服务事项等进行了约定。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。 2013年1月15日，重庆市渝北区回兴街道湖滨西路社区居民委员会出具《水木青华小区业主大会决议》，载明：水木青华小区于2013年1月8日至1月13日召开业主大会（书面征求意见）。对《关于调整水木青华物业服务费收费标准的建议》（方案一）进行了表决。水木青华小区总户数1182户，其中住宅1166户，非住宅16户，同一产权人拥有两套房的有18户，实际总户数1164户；总专有部分建筑面积203509平方米。大会共发出表决票844张，收回表决票842张，未收回表决票2张。其中，同意票642张，占参与表决票数的76.25%,占小区总户数的55.15%。同意面积114331.15平方米，占总专有部分建筑面积的56.18%；不同意票数149张，占参与表决票数的17.7%,占小区总户数的12.8%。不同意面积23668.68平方米，占总专有部分建筑面积的11.63%；弃权票28张，废票23张。根据《重庆市物业管理条例》第十九条规定，大会“双过半”表决通过了《关于调整水木青华物业服务费收费标准的建议》（方案一）。 经本院（2017）渝0112民初21354号民事判决书查明，2013年3月28日，重庆市渝北区发展和改革委员会作出渝北发改价201314号文件，载明：“重庆市水木物业管理有限公司：你公司《关于水木青华物业服务费收费标准备案申请》收悉。你公司管理的水木青华小区于2013年1月8日至13日召开了业主大会。按照‘双过半’的原则，业主大会表决通过了《关于调整水木青华物业服务费收费标准的建议》，即：花园洋房每平方米1.4元/月、电梯房每平方米1.4元/月（含电梯费）、别墅每平方米1.6元/月、商业门市及其它物业每平方米2.5元/月、车位物管费每个50元/月。此收费标准符合《重庆市物业管理条例》及城市物业管理服务收费的相关规定，经审核，同意备案。过去收费文件与本文件不符的，一律按本文件执行。如以后有新的物业管理收费政策出台，则按新政策规定标准执行。” 另查明，原告为向被告催收2015年5月至2019年7月期间的物业服务费，于2019年8月14日向被告邮寄了《律师函》。诉讼中原告明确，其自愿按1.2元/平方米/月的标准向被告收取物业服务费。 上述事实，有房屋产权查询信息、《水木青华前期物业服务合同》《水木青华小区业主大会决议》、（2017）渝0112民初21354号民事判决书、EMS邮单、物流跟踪信息及原告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司签订的《水木青华前期物业服务合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。尽管该合同约定的委托服务期限已于2007年3月届满，但在此之后原告继续为该小区提供了物业服务，被告亦接受了原告提供的物业服务，故上述《水木青华前期物业服务合同》继续有效，该合同对水木青华小区全体业主均具有约束力。在原告提供了物业服务后，被告理应按约向原告交纳物业服务等费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，根据原告举示的EMS邮寄单及《律师函》，原告以合理方式向被告催收了2015年5月至2019年7月期间的物业服务费，无证据证明原告向被告催收了2019年8月至2019年10月期间的物业服务费。故根据上述法律规定，原告诉请被告交纳2015年5月至2019年7月期间的物业服务费，应予支持。对原告诉请被告支付的2019年8月至2019年10月期间的物业服务费，因原告未向被告进行催收，本院暂不予支持。原告可在催收后，依法另行向被告主张。关于物业服务费的收费标准，原告自愿主张为1.2元/平方米/月。该标准未超出案涉小区业主大会“双过半”表决通过的《关于调整水木青华物业服务费收费标准的建议》（方案一）中明确的物业服务费收费标准即1.4元/平方米/月，本院予以确认。被告案涉房屋建筑面积为137.94平方米，每月产生物业服务费165.5元（1.2元/平方米/月×137.94平方米，四舍五入，保留一位小数）。故在2015年5月至2019年7月期间，被告共计应向原告交纳物业服务费8440.5元（165.5元×51个月）。根据原告举示的公摊水电费分摊明细及公示照片，2013年8月至2019年7月，共产生公摊水电费492.2元。该期间的公摊水电费，被告应予支付。原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。 综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告陈康乐于本判决生效后三日内支付原告重庆市水木物业管理有限公司2015年5月至2019年7月期间的物业服务费8440.5元； 二、被告陈康乐于本判决生效后三日内支付原告重庆市水木物业管理有限公司2013年8月至2019年7月期间的公摊水电费492.2元； 三、驳回原告重庆市水木物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费619.6元，减半收取计309.8元，由被告陈康乐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈从富 二〇二一年三月十八日 书记员  李玉洁