北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3615号上诉人（原审被告）：朱兵，男，1973年6月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京置能科技发展有限公司，住所地北京市通州区贡院街1号院1号楼二层206-33室。法定代表人：杨斌，执行董事。委托诉讼代理人：张传凤，北京市阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚楠，北京市阳光律师事务所实习律师。上诉人朱兵与被上诉人北京置能科技发展有限公司（以下简称置能科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初8623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱兵上诉请求：撤销一审判决并改判无需支付房屋占用费，诉讼费由置能科技公司负担。事实与理由：朱兵主张其已于2020年2月29日搬离租赁房屋，房屋腾空后曾多次联系置能科技公司的周毅，置能科技公司未按时收回房屋；朱兵认为置能科技公司内部管理混乱，制度不完善导致现状，损失应由置能科技公司承担，朱兵无需支付房屋占用费。置能科技公司辩称，同意一审判决。置能科技公司向一审法院起诉请求判决：1.朱兵支付自2019年2月20日起至2020年6月8日止的房屋占用费45833元；2.诉讼费用由朱兵承担。一审法院认定事实：2017年3月31日，水利电力出版社印刷厂（出租人、甲方）与朱兵（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，房屋坐落于北京市丰台区嘉园二里38-12-501号。第二条租赁期限约定为，房屋租赁自2017年4月1日至2018年3月31日。第三条租金及押金约定为：租金标准：2900元，租金总计：人民币34800元，付款方式：银行汇款，付款时间：按付款方式第一个月的15日之前付款。押金：人民币2900元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数还给乙方。第六条房屋收回的验收约定为，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋；乙方应于租赁期满后次日12点前，将承租房屋及附属设施，设备交还甲方。第七条合同解除约定为，乙方不按照约定时间支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同，并有权追究其法律责任。第九条其他约定为，租赁期满，双方未重新签订租赁协议，乙方应在租赁期满次日中午12点前将所租房屋完好交还甲方，否则视乙方同意甲方自租赁期满次日中午12点起有权自行进入并收回房屋，乙方自动放弃房屋内乙方所留存物品，甲方可自行处置，如租赁房屋设施、设备有损坏或有欠费等情况，甲方有权向乙方进行追索。上述合同签订后，水利电力出版社印刷厂将涉诉房屋交付给朱兵居住使用。朱兵支付租赁期限内的全部房屋租金34800元。租赁合同到期后，朱兵支付房屋租金36000元。水利电力出版社印刷厂于2017年10月13日经北京市工商行政管理局西城分局核准名称变更为置能科技公司的现名称。置能科技公司另提交《关于中国江河房地产开发公司等5家企业分别并入中国水利投资公司等2家企业有关问题的复函》；中国水利电力对外公司与中国人民银行机关事务管理局签订的《谅解备忘录》《成方街33号院拆迁补偿补充协议》《房产置换及补偿协议书》以证明该公司有权出租使用涉诉房屋。朱兵对此予以认可。一审中，朱兵称2018年12月底，置能科技公司工作人员周毅告知给予三个月时间腾房，因其与蔡文绚从置能科技公司处承租五套房屋，其认为押金和租金未结算清楚，就将同一小区另外两套房屋腾退后把房屋内物品放置在朱兵承租涉诉房屋中，其于2020年2月29日搬离涉诉房屋，其多次联系周毅要求结算交接，周毅以各种理由拒绝拖延，涉诉房屋的钥匙在其手中。租赁合同到期后，其向置能科技公司支付房屋租金36000元，按照每月2900元标准计算，其将房屋租金支付2019年4月12日止，其同意按照每月2900元的标准支付自2019年4月13日起至2020年2月29日止的房屋占用使用费。置能科技公司对此不予认可，其认为朱兵未与置能科技公司办理房屋交接手续，朱兵应支付房屋使用费。一审法院于2020年6月8日组织双方前往涉诉房屋进行现场勘验。现场勘验过程中，朱兵涉诉房屋钥匙交还给置能科技公司，置能科技公司将房屋收回。一审法院认为，依据已查明的事实，置能科技公司将涉诉房屋出租给朱兵居住使用。自2018年4月1日起，置能科技公司与朱兵虽然没有签订书面租赁合同，但朱兵继续使用租赁物并向置能科技公司支付了相应的房屋租金，可以认定双方存在事实上的租赁合同关系。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。现朱兵同意按照每月2900元的标准支付自2019年4月13日起至2020年2月29日止的房屋占用使用费，法院对此不持异议。关于双方有争议的2020年3月1日起至2020年6月8日止的房屋使用费，法院从以下几方面考虑：第一，置能科技公司在北京市丰台区至少有20套房屋进行出租收益，有专门工作人员负责出租事宜，置能科技公司于2019年12月20日就20套房屋在法院提起房屋租赁合同纠纷，其中多套房屋出现置能科技公司工作人员代被告签署发生争议的房屋租赁合同，置能科技公司无法提交相应证据证明被告授权置能科技公司工作人员代为签署上述房屋租赁合同；多名承租人反映搬离房屋时无法与置能科技公司工作人员取得联系，置能科技公司工作人员未到场办理交接手续等其他与本案类似的情况；第二，租赁期满或合同解除后，承租方有义务将房屋腾退并返还给出租人，承租人以出租人未结算相关费用为由而未办理腾退交接事宜，未将钥匙返还给出租人，亦有不妥。第三，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。租赁期满或合同解除后，承租方有义务将房屋腾退并返还给出租人，出租方有权收回房屋也有义务及时接收房屋避免扩大损失。综上，对于置能科技公司主张的2020年3月1日以后的房屋使用费，法院将结合本案的实际履行情况、朱兵对于涉诉房屋的实际使用情况、现场勘验的房屋现状、双方对于房屋未进行交接的过错程度等因素，根据公平原则，酌情确定朱兵应向置能科技公司支付房屋使用费的具体数额。据此，一审法院于2020年12月判决：一、朱兵于判决生效之日起十日内向北京置能科技发展有限公司支付房屋使用费39400元；二、驳回北京置能科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，朱兵在与置能科技公司签订的房屋租赁合同到期后继续使用租赁房屋，而置能科技公司亦继续向朱兵收取租金，一审法院据此认定双方在房屋租赁合同到期后形成事实上的房屋租赁合同关系，并无不当。双方在租赁关系解除时应当完成租赁房屋的交接，置能科技公司作为出租人应当及时合理的收回租赁房屋，朱兵作为承租人亦应承担将租赁房屋妥善交回的义务。但根据本案查明事实，双方系在一审法院现场勘查阶段实际完成房屋交接，故一审法院结合合同的实际履行情况、现场勘验的房屋现状、双方对于导致房屋未进行正常交接后果的过错程度等因素，酌情认定了朱兵应向置能科技公司支付房屋使用费的具体数额，亦属合理。朱兵虽在上诉过程中主张房屋未能正常交回系因置能科技公司过错所致，但其未能提供充分证据证明未能交回房屋仅系置能科技公司单方过错导致的后果，故本院对其无需支付房屋使用费的上诉请求难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费785元，由朱兵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年三月十二日法官助理  方浩然书 记 员  王远征