文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终510号上诉人（原审被告）：徐州凤起房地产经纪有限公司,住所地徐州市云龙区复兴北路张良宫综合楼467室。法定代表人：王亚东，该公司经理。委托诉讼代理人：赵伟，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛玉艳，女，1962年8月1日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李超，广东安国律师事务所律师。原审被告：王亚东，男，1981年10月5日出生，汉族，住徐州市云龙区。原审被告：姚健，男，1976年1月26日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。上诉人徐州凤起房地产经纪有限公司（以下简称凤起经纪公司）因与被上诉人薛玉艳、原审被告王亚东、姚健居间合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初6891号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人凤起经纪公司的委托诉讼代理人赵伟、被上诉人薛玉艳的委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。原审被告王亚东、姚健经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人凤起经纪公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由薛玉艳承担。事实和理由：一、一审法院认定薛玉艳的证据合法有效错误。凤起经纪公司在一审答辩中的表述不构成自认，凤起经纪公司是在未看到薛玉艳所举证据情况下的陈述。薛玉艳提交证据后未提交证据原件，且提交的复印件残缺不全，来源及形式均不合法，不能证实薛玉艳的观点，凤起经纪公司已当庭予以反驳，故一审法院认定薛玉艳所举证据合法有效不当。二、类似案件激增，关于南郊中茵城6号楼是否享有交2万元抵5万元优惠政策问题，凤起经纪公司认为该楼不享有优惠政策。（一）凤起经纪公司与客户签署团购协议书，是基于凤起经纪公司与徐州新智诚房地产营销策划有限公司的委托内容所确立的，该合作协议书明确约定了房源为南郊中茵城、中茵广场、中茵龙湖国际御墅湾全部的可售房源，包括三个楼盘中可售并享有指定优惠政策（交2万抵5万）的房源以及非指定优惠房源，6号楼不享有该优惠政策。1.6号楼房源是2017年9月28日取得预售许可，2017年10月17日开盘销售，此时该房源不属于合作确认书中所规定的合作房源；2.2018年10月8日徐州市物价局18043号告知书中明确投诉客户为部分客户，而非全部客户。对非涉案房源商品房销售价格大多低于认购书表明的价款10万元左右（也就是说对于非涉案楼盘，客户享受了优惠政策）。对于部分有购买意向的客户在未开盘前有部分客户缴纳了2万元会费。对南郊中茵城的2、3、4、6、7、8、10等7栋楼因各楼盘开盘时间不同，牵扯的优惠措施各不同，故暂时无法做出界定。故在争议客户没有其他证据佐证的情况下不能说明缴纳的2万元是享受涉案房屋交2万抵5万的优惠政策。（二）团购金不应该退还。1.如上团购协议书楼盘所述，争议客户所购买的非优惠房源且成交，应该按照团购协议书中第二条第5项规定不予退还。可以退还的仅限于团购协议第二条第4项约定的情形，即不再参加活动的客户和参加活动未能达成意向房源交易的客户，薛玉艳不具有退还情形。2.凤起经纪公司是受托行为，是基于委托法律关系中委托内容所从事的代理行为，其后果与凤起经纪公司无关，应由委托人承担。3.团购协议书既是委托法律关系实施内容的延续，也是与客户居间服务法律关系的书面文件，该团购金无论作为委托法律关系中的佣金还是居间服务费均不应退还。争议客户与开发商就涉案成交的，该费用由委托方直接转化为佣金给付凤起经纪公司，争议客户与开发商就涉案房屋已经成交，凤起经纪公司居间服务所约定的服务行为就已经完成义务。（三）争议客户未在团购协议约定的期限内与开发商达成房源交易，即便达成房源交易也不应返还团购金。1.涉案房屋尽管超期，争议客户表面上丧失的是购房资格，而实际结果上已经达成房源交易，凤起经纪公司的居间服务已经完成，不能因为超期达成房源交易作为退还理由，其他详见上述团购协议中团购金是否应该退还问题的意见。2.依据上述合作协议书，争议客户作为凤起经纪公司客户，开发商进行了认定，2.1.3条款对凤起经纪公司客户（争议客户）的保护期限给与了超长保护至2018年1月31日。3.即将实行的民法典规定了跳单行为应该支付中介服务费。故针对超期签订房产交易的争议客户而言，从接受凤起经纪公司服务和最终交易结果看，无论是否超期，争议客户所交纳的2万元均不应该退还。三、薛玉艳的团购协议、支付凭证、商品房发票的实际购买价格等等一些列问题均存在严重问题，就不再一一赘述。凤起经纪公司无论基于委托关系还是居间服务，均实实在在的付出了人、财、物、时间、资源和各种成本，是现实存在的，二审法院如果无视凤起经纪公司的付出和两种法律关系的并存，作出维持一审的裁定，必将导致凤起经纪公司无法向相对方主张损失。被上诉人薛玉艳辩称，凤起经纪公司的上诉与其在一审时自认相违背，上诉观点也没有团购协议书约定所证明，其上诉理由不足以支持其上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告王亚东、姚健经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面意见。薛玉艳向一审法院起诉请求：1.凤起经纪公司返还购房款20000元及利息损失（自2018年12月18日按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；2.王亚东、姚健在未履行出资义务的本息范围内对凤起经纪公司的债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。一审法院认定的事实：2017年8月4日，薛玉艳（乙方）与凤起经纪公司（甲方）签订南郊中茵城项目团购协议书，协议书第一条约定：乙方出于自身购房需求，自愿参加甲方组织的团购活动，自愿缴纳20000元刷卡支付（不接受现金支付）以作为认购该项目的团购金。第二条约定：乙方自愿参与甲方团购相关优惠及权益如下：1、团购客户在签订团购协议书后，按照客户选取房源，享受对应房源交贰万抵伍万的优惠；2、每份团购协议书仅限认购一套住宅，认购成功的客户在未签商品房买卖合同前，不得自行办理转名手续或将本协议书的权益转让；3、乙方自愿签订本协议书当日，团购金由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房源的购房款。甲方应对乙方缴纳的团购金开具收款凭证及本协议书一份；4、乙方签署商品房买卖合同当日凭此协议书享受乙方所选房源相对应的团购优惠，甲乙双方权利义务即告终结。乙方不愿再参与甲方组织的团购活动或乙方已参与甲方组织的团购后，如未能通过团购与开发商达成意向房源交易（以签订房源认购书等类似协议为判定标准），乙方有权持本团购协议书及收据办理退款手续，甲方收到乙方退款申请后15个工作日内将团购金（扣除刷卡等相关费用）退还给乙方；5、乙方通过甲方组织的团购活动选中意向房源并与开发商签订房源认购书后，团购金不予退还；6、乙方与开发商之间的权利义务，以乙方与开发商签订的房源认购书、商品房买卖合同相关约定为准。乙方与开发商如产生争议，按乙方与开发商签署相关协议及合同约定执行；7、本次活动有效期2017年8月4日至2017年8月31日，有效期满，如乙方仍未选定房源，乙方将不再享有此次团购活动资格和权利。协议书还约定了其他事项。该协议书签订当日，薛玉艳向凤起经纪公司交纳了20000元认筹金。2017年11月2日，薛玉艳及其丈夫蒋凯南作为买受人与徐州中茵置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买和平路以南、解放路以东、奎河以西地块6#-1-1202号房，单价为每平方米13049.99元，总价款1042825元。合同签订当日，薛玉艳向徐州中茵置业有限公司支付了购房款542825元。2019年10月25日，薛玉艳向徐州中茵置业有限公司支付了余下购房款500000元。另查明，凤起经纪公司设立于2017年3月17日，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为王亚东和王健，二人分别认缴出资500000元，出资方式货币，出资时间2037年3月31日。一审法院认为，薛玉艳与凤起经纪公司签订的南郊中茵城项目团购协议书合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据该协议约定，薛玉艳选取房源并享有“交贰万抵伍万的优惠”的期限为2017年8月4日至2017年8月31日，但薛玉艳并未在此期间与开发商签订相关协议，其签订商品房买卖合同的时间为2017年11月2日，超过了南郊中茵城项目团购协议书约定的期间，未能享受优惠。凤起经纪公司辩称其收取的是团购服务费，并免费提供优先选房、产权过户和房产证代办等服务，但协议书中明确约定薛玉艳交付的是“认购该项目的团购金”，凤起经纪公司开具的收据中收款事由为“认筹金”，均非中介费，凤起经纪公司亦未举证证明双方约定将该团购金或认筹金变更为服务费、中介费且其此后提供了其所称的各项服务，故凤起经纪公司该抗辩意见无事实依据，本一审法院不予采信。因南郊中茵城项目团购协议书约定的团购期满后，薛玉艳不再享有合同权利，凤起经纪公司亦不再履行合同义务，故应认定南郊中茵城项目团购协议书因约定的履行期限届满而终止，凤起经纪公司因该协议书收取薛玉艳的20000元团购金应退还薛玉艳。依协议约定，凤起经纪公司应自薛玉艳主张退款之日起15日内退款，薛玉艳未提供有效证据证明要求凤起公司退款的时间，一审法院确定薛玉艳主张的利息起算日期为本案立案之日。薛玉艳主张王亚东、姚健在未履行出资义务的范围内对凤起经纪公司的债务不能清偿的部分承担补充责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定：公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。王亚东、姚健认缴出资时间为2037年3月31日，现认缴出资时间未到期。在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益，债权人以公司不能清偿到期债务为由，请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任的，人民法院不予支持。对薛玉艳的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，遂判决如下：一、徐州凤起房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内退还薛玉艳团购金20000元并支付利息（利息以20000元为计算基数，自2019年11月2日起至被告实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）；二、驳回薛玉艳的其他诉讼请求。二审中，当事人未向法庭提交新证据。二审中另查明，（甲方）徐州新智诚房地产营销策划有限公司与（乙方）凤起经纪公司签订合作确认书，委托内容为：甲方委托乙方为南郊中茵城、中茵广场、中茵龙湖国际御墅湾合作房源提供渠道团购服务，购房客户向乙方缴纳一定服务费后享受甲方指定优惠。优惠内容为购房客户向乙方交人民币2万元，购买享受重视总价基础上冲抵5万元购房款。该合作确认书还约定，乙方渠道客户团购服务费作为乙方佣金。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，在诉讼过程中，一方当事人在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，凤起经纪公司对薛玉艳主张的其参加凤起经纪公司组织的交2万抵5万团购活动的事实主张不持异议，且有相应的团购协议书、收据及相应的对账单予以证实，故本院对该基础法律事实予以确认。对于凤起经纪公司主张的其不应返还案涉2万元的主张，首先，从案涉团购协议书签订的目的来看，薛玉艳签订案涉团购协议目的是获得交2万抵5万的优惠，双方亦明确该活动的期限为2017年8月4日至2017年8月31日，该活动是凤起经纪公司主办的在一定期限内优惠促销活动，参加人员亦是以获得优惠为目的，而非简单地居间介绍房源性质法律关系，凤起经纪公司未能在优惠活动期间促成交易并使薛玉艳享受优惠政策，其未能如约履行义务实际导致薛玉艳团购目的不能实现，凤起经纪公司再继续占有薛玉艳2万元团购金没有事实和法律依据；其次，从案涉团购协议书团购金返还的约定来看，案涉团购协议约定薛玉艳在团购活动中选中意向房源并签订房源认购书后，团购金不予退还，如薛玉艳未经过团购选中优惠房源，凤起经纪公司退还团购款，现薛玉艳未通过团购优惠活动购得房源或者享受约定的优惠，凤起经纪公司依约应该退还团购款；第三，凤起经纪公司主张的2万元团购款已成为其服务费有和居间中介费，该主张与协议书中明确约定薛玉艳交付的是“认购该项目的团购金”和案涉收据中收款事由为“认筹金”相悖。从以上已查明事实来看，薛玉艳参加凤起经纪公司组织的南郊中茵城团购优惠活动，约定薛玉艳缴2万享受抵5万优惠，但薛玉艳未能在活动约定的期间内购得意向房源，亦未能享受到约定的交2万抵5万优惠，一审法院据此认定在团购期满后，案涉团购协议双方权利义务终止，进而判决凤起经纪公司依照协议约定退还薛玉艳团购款，并无不当。上诉人上诉主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，凤起经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人徐州凤起房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  汤孙宁审判员  王素芳二〇二一年三月十六日法官助理仝斌书记员李雯