辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终140号上诉人（原审被告）：江立正，男，1970年9月2日生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：徐林芳，辽宁先河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林洪东，男，1974年9月10日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：康波，辽宁征信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘妍俏，辽宁征信律师事务所律师。上诉人江立正因与被上诉人林洪东房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初9244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。江立正上诉请求：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初9244号民事判决，发回重审或改判；二、本案全部诉讼费用由林洪东承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，江立正和王玉云的租赁合同事实上并未解除。（一）一审法院认定江立正和王玉云签订的《租赁合同》已经解除是因为江立正出具的《补充协议》，但实际上该声明是江立正为了配合林洪东完成房产交易而出具的，并非其真实意思表示；林洪东以虚假的承诺骗取江立正的声明，以达到解除与江立正履行原租赁合同的目的。依据《中华人民共和国民法总则》一百四十八条之规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”；且本案江立正已于2019年10月16日向大连市沙河口区人民法院起诉：要求撤销其于2019年8月1日出具的《补充协议》并要求林洪东按照江立正和王玉云签订的租赁合同继续履行，虽然一审法院以（2020）辽0204民初302号民事判决书驳回了江立正的诉求，但江立正已对该判决依法提起上诉，因此，在法院未作出终审判决之前，江立正和王玉云之间的租赁合同并未解除。（二）江立正不应将案涉房屋依法腾退给林洪东。依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”之规定，目前江立正撤销权之诉案件尚未审结，江立正和王玉云的租赁合同依然合法有效，因此，不存在腾退的问题。（三）法院依据案涉的《补充协议》来进行裁判，结果对江立正来说显失公平；本案的事实经过是江立正是案涉房屋的承租人，林洪东在租赁期内购买案涉房产，江立正基于对多年朋友的信任才在《补充协议》上签的字，林洪东基于曾经的诉讼经验和对法律的认识，利用江立正文化水平不高、对法律没有认识、缺乏判断能力的被动地位，骗取了江立正的“声明”，如果按照一审法院对事实的认定，对江立正来说明显不公平，公平原则是民法的基本原则，根据《民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务”的规定，民事主体在从事民事活动时，要秉持公平合理的理念，公正、合理地确定各方权利和义务。一般来说，各方权利和义务应当相适应，不能过于悬殊，不能一方只享有权利而另一方只承担义务。综上，一审判决认定事实错误，请求贵院依法支持江立正的上诉请求。林洪东辩称，不同意江立正的上诉请求，认为其上诉请求缺乏事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。双方约定的原有房屋租赁房屋解除条件已经成就，并且江立正已实际收回江立正支付的剩余房租及房屋押金，并且也不再支付此前均是由江立正支付的房屋物业费，上述事实及行为足以说明案涉的房屋租赁合同已实际解除，江立正也认可解除合同，因此其占据房屋已无法律依据，应当承担腾退的法律责任。一、《补充协议》声明，是当事人真实意思表示，不存在欺诈、胁迫的情形。1.办理房屋产权过户手续，不需要承租人出具任何材料，这是众所周知的基本常识。因此不存在江立正所称“因配合林洪东完成房产交易而出具”的背景或前提，自然也不存在林洪东必须取得该《补充协议》声明才能办理房屋产权过户的主观动机。2.案涉房屋系非住宅的公建，林洪东购买该房屋的主要目的就是商用，自然需要与当时的承租人江立正协商关于租赁的有关事宜，这是该协议产生的真实背景。3.“买卖不破租赁”是众所周知的法律规定。因此如果江立正不出具该协议，其原有租赁合同仍会存续、有效。故江立正没有被迫出具该协议的外在压力；对于林洪东来说，也没有能够欺诈、胁迫江立正出具该协议的所谓“优势条件”。结合以上三点，就说明了在江立正出具该协议的问题上，江立正是有充分的自主性和决定权的。4.就证据而言，江立正没有任何证据来证明其所主张的林洪东存在欺诈的情况，即便是江立正出具的该协议中也没有所谓“由江立正继续承租”的表述。5.就江立正自己的行为也足以说明其认可解除房屋租赁合同：即在房屋过户的次日（也是约定的合同解除的次日），江立正就从林洪东收到了退还的房租和租金；并且自此不再支付此前均由其支付的物业费。6.至于当事人的文化程度、以前是否经历过诉讼等，均不是法律规定的欺诈或胁迫的事由。江立正自己就常年租赁、转租房屋，与有关单位及个人签订过许多租赁、转租的合同，并以此获利。因此江立正对于房屋租赁的事宜及法律规定，是比林洪东更有经验和知识的。而且，补充协议（声明）中的内容、林洪东是否将房屋继续出租给江立正等，均是任何普通公民均能够理解和认知的事项，不需要高学历或有诉讼经验才能理解和认知的。二、房屋租赁合同解除也不会造成显失公平的结果。1.关于装饰装修的问题。首先、即便江立正有出资装饰、装修的行为，《合同法》及关于房屋租赁的司法解释中，对于承租人装修的补偿问题，均有明确约定，不存在房屋租赁合同解除就会造成该部分款项无法得到法律救济的情况。其次、江立正常年通过转租案涉房屋获利（据林洪东了解，转租的租金和原有租赁合同中的租金差额超过200万元），装饰装修也会促进其转租、提高转租租金金额。故、装饰装修费用也随转租租金的收取而实现。再次、如果江立正所称投入巨资装饰装修属实的话，更说明江立正不可能有欺诈行为，因为该节情况江立正是明确知悉的。2.依据《中华人民共和国合同法》的规定，订立、变更、解除合同是当事人的权利。通过各方当事人协商一致，江立正自愿解除原有租赁合同、放弃继续承租的权利，是合法有效的；不能因其放弃权利的结果，就认定显失公平，进而反推解除合同的行为不具有法律效力。如果江立正该观点成立的话，任何变更或解除合同的行为均可以推翻，显然是极其荒唐并严重损害交易秩序的。三、纵观本案，是江立正违背双方的明确约定，在合同解除后，一方面收回租金和押金，另一方面仍继续占有、使用房屋，并主动提起诉讼，借以拖延时间，达到其继续收取转租租金并获利的目的。江立正的上述行为均系违背诚实信用原则、严重损害他人合法权益的，是不应得到法律保护的。综上所述，林洪东请求驳回江立正的上诉请求。林洪东向一审法院起诉请求：被告将位于大连市沙河口区房屋（建筑面积为1130.07平方米）腾退给原告。一审法院查明，2016年10月8日，王玉云（甲方、出租方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于大连市沙河口区公建，面积1130.7平方米的房屋一套，出租给乙方经营使用。该房屋租期10年，租期为2015年12月1日至2025年12月1日止。租金为2016年年租金为55万元，2017年年租金60万元，2018年至2025年年租金为65万元。共计10年，租金合计635万元。付款方式：租金年付，提前一个月支付下年租金。此10年年租金不变。合同还约定了双方的其他权利义务。2019年8月1日，原告（买方）与王玉云（卖方）、案外人大连亿仿房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同》，合同约定，王玉云将案涉房屋出售给原告，总房款为1575万元。合同还约定了三方的其他权利义务。2019年8月1日，被告作为声明人出具《补充协议》，内容为：本人江立正承租王玉云坐落于大连市沙河口区，面积1130.07平方米的公建，放弃优先购买权。本人承诺在房屋过户到林洪东名下之后，自愿解除与原房主王玉云的租赁合同，重新另行与新房主林洪东签订租赁合同。2019年9月6日，原告取得案涉房屋不动产权证书。2019年9月6日，王玉云出具收条，内容为：“今收到林洪东房款押金25万元（贰拾伍万元整），其中退给江立正剩余房租壹拾叁万柒仟零陆拾元整、押金叁万元整（共计壹拾陆万柒仟零陆拾元整）退给王玉云房款捌万贰仟玖佰肆拾元整，所有的事情全全（原文如此）陈向群办理。”2019年9月7日，原告妻子叶蓓蕾向被告转账支付167060元。2019年9月18日、9月28日，原告与被告通过电话方式就案涉房屋租赁事宜进行协商，但双方未能达成一致。另查，本院于2019年10月16日受理了原告江立正与被告林洪东、第三人王玉云房屋租赁合同纠纷一案，原告江立正向本院提出诉讼请求：1.请求判决撤销原告于2019年8月1日作出的《补充协议》声明。2.请求判决被告按照原告与第三人签订的租赁合同继续履行。本院于2020年10月15日作出（2020）辽0204民初302号民事判决书，判决驳回原告江立正的诉讼请求。一审法院认为，被告与王玉云签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据被告于2019年8月1日出具的《补充协议》的内容，被告承诺在房屋过户到原告名下之后，自愿解除与王玉云的租赁合同，重新另行与原告签订租赁合同。案涉房屋于2019年9月6日过户至原告名下，故被告与王玉云签订的《租赁合同》已经解除。合同解除后，至法庭审理终结前，原告与被告未能重新签订租赁合同，故被告应当将承租房屋返还原告。原告要求被告将位于大连市沙河口区房屋（建筑面积为1130.07平方米）腾退给原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告江立正于本判决生效之日起十五日内将位于大连市沙河口区房屋（建筑面积为1130.07平方米）腾退给原告林洪东。案件受理11929元（原告已预交），由被告负担，于本判决生效之日起十五日内给付原告。本案二审期间，江立正提交以下证据：（2020）辽0204民初302号案件的第一次庭审笔录，拟证明：一、案外人王玉云对江立正和林洪东之间解除原租赁合同以及签订新租赁合同并不知情，该补充协议并不是林洪东所说的三方协议。二、在笔录中可以体现林洪东说要把房子中300平方米免费供江立正使用5年，但是江立正不同意。三、江立正于2019年9月7日收到的退还租金是由林洪东的媳妇叶蓓蕾转帐提供的，在此之前江立正根本不知道叶蓓蕾是谁。林洪东发表质证意见称，对江立正提交的证据真实性无异议，但对证明事项有异议。王玉云是否知情不影响本案双方之间的效力，其次王玉云对这个案件是十分排斥的，实际上王玉云是知情的，从林洪东给王玉云支付总房款中是可以看出，王玉云知道林洪东将剩余的租金和押金给付了江立正的。关于协商300平米免费使用的问题，是林洪东提出的，但江立正没有同意。关于叶蓓蕾付款的问题，核心问题不是款项由谁具体支付，而是江立正实际收取了款项证明其是认可的。林洪东在合同约定的解除条件成就后于2019年9月6日办理案涉房屋过户，足以证明两者是息息相关的，江立正是知情的。江立正二审提供的证据系另案一审庭审笔录，拟证明事项不能推翻本案原审判决查明的事实，故本院不予采信。林洪东二审未提供新证据。经二审审查，本院对原审已查明的案件事实予以确认。另查明，原告江立正与被告林洪东、第三人王玉云房屋租赁合同纠纷一案，江立正诉请：一、请求判决撤销原告于2019年8月1日作出的《补充协议》声明。二、请求判决被告按照原告与第三人签订的租赁合同继续履行。大连市沙河口区人民法院于2020年10月15日作出（2020）辽0204民初302号民事判决，判决驳回江立正诉讼请求。江立正不服该一审判决，上诉至本院。本院于2021年2月20日作出（2021）辽02民终1046号民事判决（以下简称1046号判决），判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议的焦点问题是，林洪东是否有权请求江立正腾退案涉房屋。根据本案原审及二审查明的事实，林洪东已于2019年9月6日办理案涉房屋产权登记至自己名下，即林洪东已成为案涉房屋所有权人。本院作出的1046号判决已发生法律效力，该判决已维持该案一审判决结果，即驳回江立正关于撤销其作出的《补充协议》及请求林洪东按照江立正与王玉云签订的租赁合同继续履行两项诉讼请求。根据1046号判决认定，江立正出具的《补充协议》并未撤销，且江立正亦未能与林洪东订立新的租赁合同关系。林洪东关于其与王玉云的租赁合同事实上并未解除的上诉理由，与本院另案生效判决之认定相悖，且林洪东亦未能提供其他充分证据对其该项上诉理由加以证明，故本院对其上诉理由不予采纳。江立正在原租赁合同已经解除且其未与林洪东订立新的租赁合同情况下，继续占有案涉房屋，缺乏事实和法律依据。林洪东作为案涉房屋所有权人，其有权请求江立正腾退案涉房屋。本案原审判决支持林洪东该项原审诉请，并无不当。综上，江立正的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11929元，由江立正负担。本判决为终审判决。审判长 王 欢审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇二一年三月一日书记员 王如琪相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。