浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终536号 上诉人（原审被告）：姜妹英，女，1971年5月8日出生，汉族，住海盐县。 委托诉讼代理人：周勇，海盐县海圣法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：诸暨万风商业管理有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道苎萝东路****，统一社会信用代码91330681MA2D7NWH6N。 法定代表人：王绪晨，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：桑哲渊，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王萍，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：浙江永利中心城投资有限公司，住所地，住所地浙江省诸暨市浣东街道暨东路**第**会信用代码91330681560972473M。 法定代表人：楼建根。 上诉人姜妹英因与被上诉人诸暨万风商业管理有限公司（以下简称万风公司）、浙江永利中心城投资有限公司（以下简称永利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初15333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜妹英上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回万风公司的诉讼请求。事实和理由：原一审法院判决事实认定错误，不按照法律规定执行，司法不公，实施地方保护主义。1.万风公司并非本案一审原告资格、不享有房屋租赁合同权利义务关系。本案案由是房屋租赁合同，并非侵权纠纷，故约束房屋租赁合同权利义务的民事主体双方为第三人与姜妹英，并非万风公司。2.一审判决自相矛盾，既然一审判决万风公司享有租赁合同权利(收租权利)，但却未承担租赁合同义务(退还保证金义务)。3.万风公司与第三人的矛盾纠纷现状，不应嫁祸于无辜的姜妹英租户，更不应该由姜妹英在租赁合同期内向合同外的第三方即向万风公司承担合同责任。4.不按照法律规定执行，司法不公，还体现在对《合同法》229条规定阳奉阴违，该法条明确规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，一审判决书一边说万风公司作为受让人，也愿意依法保障承租人的权利，一边却判定“鉴于第三人未将保证金转交于原告万风公司(万风公司)，被告姜妹英(姜妹英)可另行向第三人永利公司主张关于保证金的权利”，即第2点所说的自相矛盾，按照对同一案中不同主体采取不同的标准弯曲执行法律规定，既然第三人已经参加进来诉讼，则应对保证金进行评判，既然一审认定万风公司已经继受整个合同权利义务，为何撇开保证金义务条款，这不是欺负外地租户弱者么。5.万风公司根本没有向姜妹英提供物业管理，也没有物业管理房屋合同，何来索要管理费。即使裁定作出日期是2020年6月2日，但实际执行到位日期不可能是2020年6月2日，即万风公司实际控制管理市场的日期证据呢?即使万风公司控制了市场后，但提供管理开始日期的证据呢?谁主张谁举证!相反，万风公司在2020年7月27日强行扣留姜妹英价值57972元的货架不让腾空搬走，这也叫提供管理?至少在2020年7月27日，万风公司是侵犯了姜妹英租户该日的合法权益，哪里还会有提供管理服务的事实?只有侵犯姜妹英的人身与财产权利、侵犯合同租赁权利，万风公司自认接受了租赁合同而阻挠使用、不让使用，这才叫根本性违约。万风公司依法应赔偿姜妹英货架57972元的经济损失。6.本案中，对于姜妹英和万风公司来说，万风公司对姜妹英真正享有权利的时间点，应当以租赁合同到期日为时间界限，即以租赁合同到期后才享有对租赁户的权利义务关系，才可以主张租赁占用费及其他权利，合同期内，必须按照《合同法》229条规定严格执行。综上，望二审法院查明事实，撤销原审第一项和第二项判决，改判驳回万风公司的一审诉请，姜妹英对于原审第一项判决支付28443.76元和第二项判决支付7394.94元(合计35838.7元)有异议，故应按照此收取上诉费，恳请二审法院依法决定上诉费和依法裁判。 万风公司辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确，应予维持，姜妹英的上诉理由不能成立。首先，一审法院判令姜妹英向万风公司支付欠付的租金和物管费有充分的依据。姜妹英实际一直占有、使用已归万风公司所有的物业直至原租赁合同到期，即2020年7月27日，一审法院没有支持万风公司从2019年12月30日取得产权时起算租金的主张，而是认定姜妹英已支付至2020年4月30日的租金无需再向万风公司支付，已经最大化保障了姜妹英的权益。根据“买卖不破租赁”的规定，万风公司当然有权主张租金，即使不依据这一规定，万风公司作为产权人也有权按照租金标准向姜妹英主张场地占用费，姜妹英认为万风公司不具有原告资格的理解明显错误。2020年7月27日系姜妹英主动腾退，不是被逼腾退，不存在抢夺钥匙的行为。万风公司所有的物业系一家使用面积巨大的综合性商场，万风公司提供的物业管理并非全部是一对一针对每家商户的，而主要是对整个商场的统一管理，包括共用部分的管理、共用设施的维修保养、保安保洁、水电煤气维修管理等等，再根据物业管理成本平摊，按市场价确定每平米的费用标准，一审法院也是参考原物管合同标准认定的,因此姜妹英所称没有物管合同、没有提供物业管理的理由不成立。其次，一审法院对《合同法》第229的适用正确，对各方权利义务的认定公平合理。《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条立法目的是为了保障承租人在物权变动后仍有权继续承租，但并不意味着买受人应当接受原出租人就其租赁合同履行所应承担的全部义务。因此万风公司的义务仅是在房屋所有权转移后，仍应接受该物上的租赁权负担，不能在原租赁合同未到期的情况下收回租赁物。而原出租方即本案第三人永利公司收取姜妹英的保证金是担保其自身债权的，万风公司并未向姜妹英收取保证金，因此万风公司并未享有保证金带来的担保权利，根据权利义务相一致原则，法院认为姜妹英应向第三人永利公司主张保证金权利是公平的处理。最后，姜妹英所谓万风公司造成其损失无相关证据证明，在一审中亦未主张，不属于二审审查范围。 永利公司未作答辩。 万风公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间就诸暨市浣东街道苎萝东路399号一楼1013号商铺的租赁关系；2.判令被告立即将诸暨市浣东街道苎萝东路399号一楼1013号商铺腾退后交付给原告；3.判令被告支付原告自2019年12月30日起至腾退日止按22804.05元/月计算的租金；4.判令被告支付原告自2020年6月2日起至腾退日止按4918.20元/月计算的物业管理费；5.判令被告赔偿原告损失68412.15元。审理中，原告撤回第1、2、5项诉讼请求。 一审法院经审理查明：2017年3月25日，第三人永利公司(甲方)与被告姜妹英(乙方)签订《租赁合同》一份，载明：第三人永利公司同意将诸暨永利吾悦广场内的商铺出租给被告，建筑面积为81.97平方米，租赁期限为三年，自开业日起计算，开业日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，以后租约年以此类推；进场日为2017年5月10日，开业日为2017年7月28日；第一个租约年月租金21312.20元，第二个租约年月租金21312.20元，第三个租约年月租金22804.05元；双方同意租金先付后用，首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的租金，乙方应在进场日前7日内支付，除首期租金外，以后租金均按每3个月为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方首个租约年的商业管理费(不含水、电、空调、采暖等公用事业费)标准为50元/月/平方米，以后每个租约年的商业管理费标准见《商业管理服务协议》的约定；商业管理服务的内容及相关权利义务由乙方与管理公司签署《商业管理服务协议》加以约定，管理公司有权援引本合同项下有关商业管理服务约定直接向乙方主张权利；如乙方逾期支付租金、商业管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的1%0作为违约金；为保证双方严格履行本合同，乙方应在签订本合同之日向甲方支付人民币42624.40元作为租赁保证金，甲方向乙方开具收款收据，在合同期内，租赁保证金不予抵充租金或其他应付款项，在乙方无任何违约或欠费的情况下，甲方在租赁期届满后30日内将租赁保证金无息退还给乙方；乙方不可撤销地承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对该商铺的优先购买权，乙方该项承诺自本合同签署之日起生效，且无需针对该商铺具体转让事宜另行确认，甲方因发生合并、分立等重组行为导致该商铺所有权变更的，按照本条约定执行；如甲方将该商铺向第三方转让，并向乙方发出转让的通知，乙方应当按照甲方或该第三方的要求出具确认函，或与甲方、第三方共同签署相关协议，确认其将继续履行本合同并向该第三方交纳租金等费用；无论乙方是否签署前述确认函或相关协议，只要甲方向乙方发出转让通知，本合同项下出租人的权利义务即按照甲方通知转让给受让人，乙方应按照甲方通知的受让人名称、账户向受让人支付租金；乙方拒绝或延迟出具上述确认函或签署相关协议，或未按照甲方通知向受让人支付租金的，不影响甲方与该第三方有关该商铺转让行为的效力，且乙方应当按照本合同约定承担责任；乙方应按本合同约定按时交付租金、商业管理费、公用事业费及其他费用，如乙方逾期7日仍未向甲方付清应付租金或商业管理费，甲方或管理公司可暂停对该商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用，逾期超过15日或累计超过3次，甲方有权解除本合同并收回该商铺，乙方应当按照本合同约定承担违约责任；在本合同履行期间，乙方如有违反本合同约定的行为，构成根本违约的，甲方有权解除本合同、收回该商铺，乙方已支付的租赁保证金作为违约金，甲方有权不予退还，乙方还须赔偿甲方的全部损失，包括但不限于因本合同提前解除行使的该商铺空置期(相当于6个月)的租金及商业管理费损失，甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方装修期或经营优惠期的租金损失等。另，被告姜妹英与诸暨新城吾悦商业管理有限公司(现更名为“永腾公司”)签订了《商业管理服务协议》，由被告姜妹英向该公司缴纳商业管理费。 2017年3月25日，第三人永利公司(甲方)与被告姜妹签订《租金变更协议》一份，载明：“1.甲、乙双方于2017年3月25日签订《商铺租赁合同》(以下简称“原合同”)，约定乙方承租甲方位于诸暨新城吾悦广场编号为1013的商铺，经营品牌为美仑美奂，经营用途为服饰配套，租赁期限为2017年7月28日起至2020年7月28日止；甲方同意在乙方同时符合下列条件的情况下，按本协议第二条约定变更乙方租金：1.乙方按原合同约定按时进场并完成装修，符合开业经营条件；2.乙方按原合同约定按时开业，并在租赁期限内保持正常经营；3.乙方在租赁期限内按原合同约定按时支付租金、商业管理费等其他相关费用；4.乙方在租赁期限内服从甲方管理，无任何违约行为”；在乙方同时符合本协议第一条约定条件的情况下，甲方同意乙方第一个租约年第2期的租金变更为42624.40元；乙方承诺，如乙方违反本协议第一条中任何一项，乙方除应按原合同约定承担相应违约责任外，并应按原合同约定的租金标准向甲方支付租金；如乙方已按变更后的租金标准向甲方支付租金的，甲方有权在任何时间要求乙方按原合同约定的租金标准向甲方补足租金变更后的租金差额；本协议是对原合同的修改和补充，本协议与原合同不一致的，以本协议约定内容为准，除本协议约定的内容外，原合同其他内容保持不变，合同双方应当继续履行。 2018年7月16日，第三人永利公司、诸暨新城吾悦商业管理有限公司与被告姜妹英签订《租金、管理费变更协议》一份，载明：“甲、乙双方于2017年3月25日签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于诸暨永利新城吾悦广场编号为1013的商铺，经营品牌为美仑美奂，经营用途为服饰配套，租赁期限自2017年7月28日起至2020年7月27日止；现因经营情况不佳，乙方向甲方申请变更租金、管理费，为支持乙方经营，现甲方同意按照本协议约定有条件变更乙方租金、管理费；甲、乙双方经友好协商一致，就有关租金、管理费变更事宜达成如下协议：一、双方确认，乙方根据原合同约定到期应付的租金、管理费，即第2个租约年第1期的租金63936.60元、管理费12295.50元，共计76232.10元，尚未向甲方支付；二、甲方同意在乙方今后严格按照原合同的约定支付租金和商业管理费，且乙方全面履行原合同项下所有义务的前提下，乙方第二个租约年的租金、管理费支付方式变更为半年付，且第2个租约年第1期的租金变更为85248.80元，管理费变更为24591元，第2个租约年第2期的租金变更为86158.12元，管理费变更为24591元；乙方应于本协议签订之日将变更所欠的租金、管理费支付给甲方。” 2019年12月30日，原告万风公司取得涉案房产的所有权证书，原告万风公司受让涉案房产后，将商场名称变更为“万风新天地-西楼”。第三人永利公司与案外人永腾公司在原告万风公司取得涉案房产产权后，仍占据涉案房产，遂原告于2020年5月9日向该院申请先予执行，该院于2020年5月14日作出民事裁定，内容如下：被申请人永利公司、永腾公司对申请人万风公司所有的坐落于诸暨市浣东街道苎萝东路399号建筑面积为137088.59平方米的雄风永利西区广场的不动产立即停止侵害、排除妨碍。第三人永利公司与永腾公司于2020年6月2日退出涉案房产。被告姜妹英自2019年7月28日即第三个租约年起，按15202.70元/月的标准向第三人永利公司支付租金，已支付截至2020年4月30日租金。被告姜妹英按4098.50元/月标准向诸暨新城吾悦商业管理有限公司支付管理费，已支付截至2020年4月30日的管理费。被告姜妹英于2020年7月27日腾退涉案房屋。该院于2020年12月3日勘查现场，涉案房屋已出租给他人。 一审法院对原告的诉讼请求作如下评判：1.判令被告支付原告自2019年12月30日起至腾退日止按22804.05元/月计算的租金。该院分析如下：被告姜妹英已向第三人永利公司支付2019年12月30日起至2020年4月30日止的租金，在此之前，原告万风公司或第三人永利公司并未通知被告姜妹英将租金缴纳至原告处，故应付租金的起始点应确定为2020年5月1日；原、被告对腾退日为2020年7月27日均不持异议，租赁合同的截止日也为2020年7月27日；该院注意到，被告姜妹英与第三人永利公司已对第1、2个租约年的租金标准进行变更，被告自第3个租约年起一直按照15202.70元/月支付租金，该院认为，2020年5月1日起的租金标准应按照15202.70元/月。考虑到疫情原因导致商场无法正常经营，根据当地疫情的严重程度及本案的实际情况，从公平合理的角度出发，该院扣减30天的租金。据此，被告应支付原告2020年5月1日至2020年7月27日止(在此期间应扣减30天)按15202.70元/月计算的租金计28443.76元。2.判令被告支付原告自2020年6月2日起至腾退日止按4918.20元/月计算的物业管理费。该院分析如下：庭审中，原、被告对于腾退日为2020年7月27日均无异议，且租赁合同亦于该日到期，故原告有权收取2020年6月2日至2020年7月27日期间的管理费，该院参考诸暨新城吾悦商业管理有限公司向被告收取的管理费，酌情确定管理费为4098.50元/月，据此，被告姜妹英应支付原告管理费7394.94元。至于保证金问题，鉴于第三人未将保证金转交于原告万风公司，结合该院同类案件的处理方式，被告姜妹英可另行向第三人永利公司主张关于保证金的权利。第三人永利公司经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条规定，判决：一、被告姜妹英应支付原告诸暨万风商业管理有限公司租金计28443.76元，款限判决生效之日起十五日内付清；二、被告姜妹英应支付原告诸暨万风商业管理有限公司管理费7394.94元，款限判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告诸暨万风商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费5284元，减半收取计2642元，由原告诸暨万风商业管理有限公司负担2286元，被告姜妹英负担356元。 二审中，姜妹英向本院提交如下证据:1.农商银行交易明细2页及订货合同复印件1份，拟证明其产生了货架损失57972元。2.手机视频1份，拟证明万风公司强行扣留价值57972元的货架，该损失应抵扣房租。 万风公司质证认为，上述证据不属于二审新证据，证据1和万风公司无关，和本案也无关，不能直接证明损失。证据2不能达到其证明目的，手机上的时间可以自行设置，且因姜妹英在一审中未提出过此请求，故不属于二审审理范围。永利公司未发表质证意见。本院认证认为，上述证据无法证明万风公司强行扣留了姜妹英价值57972元的货架，故不予认定。 其他各方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，本案二审争议焦点为：一万风公司是否具有原告主体资格；二万风公司主张的物管费是否应予支持；三姜妹英能否以货架损失主张抵扣租金；四姜妹英交付给永利公司的保证金应否由万风公司返还。具体评析如下： 关于万风公司能否向姜妹英主张租金的问题，万风公司自2019年12月30日取得涉案房产的所有权，姜妹英自2020年4月30日后尚未支付的租金，万风公司当然有权向姜妹英主张。《中华人民共和国合同法》第229条规定的租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，是为保障承租人在物权变动后仍有权继续承租，但租赁合同相对人已变更为新的所有权人与原承租人，故姜妹英提出的万风公司不是合同当事人，不具有原告主体资格的上诉理由不成立。 关于万风公司主张的物管费能否支持的问题，案涉物业为大型商场，为维持商场的运营必会产生物业管理费用。因万风公司于2020年6月2日接手案涉物业，双方并未达成新的管理费收费标准协议，故一审参照原先永腾公司向姜妹英收取的管理费标准来计算其欠付的管理费并无不当。姜妹英认为万风公司未提供物业服务的理由不成立。 关于姜妹英能否以货架损失主张抵扣租金的问题，如前文证据分析认定中所述，姜妹英提交的证据并不足以证明万风公司强行扣留了姜妹英价值57972元的货架，且姜妹英亦未在一审中提出要求万风公司赔偿其货架损失的主张，故对其要求以货架损失抵扣租金的抗辩意见，本院不予采纳。 关于姜妹英交付给永利公司的保证金应否由万风公司返还的问题，保证金系姜妹英交付给永利公司，永利公司亦未将保证金转交万风公司，故姜妹英要求万风公司返还保证金的请求缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，姜妹英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费696元，由姜妹英负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  傅芝兰 审判员  茹赵鑫 二〇二一年三月五日 书记员  陶钿钿 14 13