杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0109民初11950号原告（案外人）：夏琴，女，1960年3月24日出生，汉族，住杭州市下城区。委托诉讼代理人：俞正阳、俞天伟,杭州市萧山区之江法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，统一社会信用代码91330000717611474R，住所地杭州市延安路****。法定代表人：屠遵明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈翌暘、张晓锋,浙江纳祺律师事务所律师。第三人（被执行人）：杭州弘玮亚纺织有限公司，统一社会信用代码91330109341790979R，住所地杭州，住所地杭州市萧山区靖江街道甘露村>法定代表人：孙中德，该公司执行董事。第三人（被执行人）：杭州高盛新能源科技有限公司，统一社会信用代码91330109566079328Q，住所地杭州，住所地杭州市萧山区瓜沥镇沿塘村**>法定代表人：王加马，该公司执行董事。第三人（被执行人）：杭州萧山国际物流有限公司，统一社会信用代码913301097434919202，住所地杭州市萧，住所地杭州市萧山区通惠北路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：孔林香，该公司执行董事。第三人（被执行人）：杨金赞，女，1975年8月3日出生，汉族，住杭州市萧山区，。原告夏琴诉被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）、第三人杭州弘玮亚纺织有限公司（以下简称弘玮亚公司）、杭州高盛新能源科技有限公司（以下简称高盛公司）、杭州萧山国际物流有限公司（以下简称国际公司）、杨金赞案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月4日立案受理后，案件适用普通程序审理，依法组成合议庭，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告夏琴委托诉讼代理人俞正阳，被告信达公司委托诉讼代理人陈翌暘、第三人杨金赞到庭参加诉讼。第三人弘玮亚公司、高盛公司、国际公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏琴向本院提出诉讼请求：不得执行杨金赞名下位于陵水县清水湾旅游度假区××镇××幢房产及相应分摊面积的国有土地使用权。事实与理由：杭州市萧山区人民法院就被告信达公司与各第三人之间金融不良债权追偿纠纷作出（2018）浙0109民初19951号民事判决。信达公司向萧山区法院申请执行，萧山区法院于2020年7月14日作出（2020）执4344号执行裁定书，原告夏琴2020年8月6日对执行标的提出书面异议。萧山法院同月16日作出（2020）浙0109执异50执行裁定，驳回了原告的异议。原告不服，理由如下：1.夏琴与杨金赞早在萧山区法院查封之前的2016年12月27日已签订合法有效的书面买卖合同，约定杨金赞以930万元的价格将案涉房屋出售给夏琴。2.合同签订后，夏琴就拿到了房屋钥匙，实际占有并控制了案涉房屋。3.夏琴已支付全部房屋转让对价款。2016年12月19日，夏琴与杨金赞的的债权人周华江签订三方债务转让协议，约定由夏琴承担杨金赞对周华江的300万元债务，同日，夏琴与杨金赞的的债权人王伟民签订三方债务转让协议，约定由夏琴承担杨金赞对王伟民的300万元债务。周华江、王伟民对此均签字确认。夏琴以其承担的600万元债务作为其支付给杨金赞的600万元购房款，因案涉房屋存在330万元的抵押贷款，故夏琴将余款330万元直接用于偿还银行贷款，因此，夏琴已经全部支付了案涉房屋的购房款。4.案涉房屋未办理过户登记并非夏琴的原因。签订购房合同时，杨金赞未将房产证办出，夏琴书面和电话通知杨金赞，如再不办理房产证并办理双方的过户登记，夏琴将诉诸法律程序。2018年6月6日，杨金赞办理了房产证，2018年4月22日，海南省人民政府出台限购令，夏琴在限购范围内，杨金赞2020年7月16日通知夏琴案涉房屋因另案被查封。因此，房屋未能办理过户登记并非夏琴自身原因导致。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告夏琴在案涉房屋签订案涉房屋买卖合同及占有房屋均在人民法院查封之前，并进行了公证委托，支付了全部价款，未办理过户登记也非其本身原因，其情形符合上述规定，请求支持原告上述诉讼请求。被告信达公司辩称：1.被告不是案涉合同当事人，无法核实案涉合同真实性。原告夏琴与杨金赞之间是否存在真实有效的房屋买卖合同存疑。杨金赞在2016年已经涉及大量经济纠纷，在此情形下，与原告签订房屋买卖合同不排除是恶意串通逃避执行。同时该合同不像真实的网签合同，这部分事实有待法院核实。2.合法占有以实际控制为标准。原告提供的证据无法证明其实际占有案涉房屋。3.对于采用抵债方式，原告应当提供所抵债务客观存在以及抵债事实存在，原告没有提供相应支付凭证，无法证明其已经向杨金赞支付相应价款。4.即使案涉合同为真，案涉房屋无法过户是因为海南限购，而非杨金赞的原因。综上，请求依法驳回夏琴的诉讼请求。第三人杨金赞述称：案涉房屋是在2014、2015年间购买，确实因为债务问题抵债给了原告夏琴，对原告的诉讼请求没有异议。第三人弘玮亚公司、高盛公司、国际公司未陈述意见。原告夏琴为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.（2020）浙0109执异50号《执行裁定书》，证明原告已经向本院就案涉房产提出异议，本院作出执行裁定书驳回原告的执行异议。2.房屋买卖合同，证明原告已经在查封之前与杨金赞签订了买卖合同。3.房地产买卖居间合同协议，证明房地产买卖合同真实有效，且通过第三方中间机构予以签订。4.2018年4月22日海南省人民政府发布的限购令，证明案涉房屋未办理过户并非原告的原因。5.委托书及（2017）浙杭湘证字第54号公证书，证明原告与杨金赞签订的房地产买卖合同真实有效，为保证原告对案涉房产的占用，杨金赞公证委托原告领取房产证。6.债务转让协议（杨金赞、周华江、夏琴三方），证明原告通过债务承担的方式支付300万元房屋转让款给杨金赞。7.债务转让协议（杨金赞、王伟民、夏琴三方），证明原告通过债务承担的方式支付300万元房屋转让款给杨金赞。8.杨金赞向周华江借款的借条及汇款凭证，证明杨金赞负债真实存在，原告通过债务承担的方式支付300万元房屋转让款真实合法有效。9.杨金赞向王伟民借款的借条及汇款凭证，证明杨金赞负债真实存在，原告通过债务承担的方式支付300万元房屋转让款真实合法有效。10.案涉房产贷款合同及杨金赞对按揭抵押贷款归还情况说明，证明案涉房屋存在330万元的按揭贷款，因此原告通过承担按揭贷款的方式支付了330万元购房款。11.钥匙及购房合同原件、购房发票原件、契税原件的收据，证明杨金赞于《房屋买卖合同（二手房）》签订当日已经将钥匙、购房合同原件、购房发票原件、契税原件收据等交付给原告，并证明原告已经实际占用案涉房产。12.机票凭证，证明原告数次单独前往海南占用处置案涉房产及证明原告对案涉房产实际占用。13.案涉房屋登记查询说明表，证明杨金赞案涉房产初次领取房产证的日期为2018年6月6日，证明是海南限购令出台后才去办理。14.2018年3月1日原告督促杨金赞办理房地产的函。证明案涉房产未过户并非买受人的过错，买受人一直催促杨金赞办理房产证以便将房产过户给原告。15.陵水黎族自治县房产管理局《关于办理不动产权过户手续有关情况的说明》，证明原告根据萧山区法院开具的调查令到陵水县进行了调查，调查结论是如果买卖合同确实存在且在2018年4月22日之前办理了二手房购房协议，则可以根据后来内部出台的相关通知可以特事特办，办理过户手续。被告信达公司质证认为：对证据2、3形式上的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。对证据4的关联性有异议，认为不能证明原告因客观原因不能办理过户手续。证据5，不能证明原告已对案涉房屋实际占有。证据7-9，对真实性、合法性有异议，且原告也没有提供证据证明已经实际偿还了债务。证据10，原告未提供贷款合同原件，对真实性、合法性有异议，不能证明归还情况。对证据11的关联性有异议，认为不能证明原告已实际占有案涉房屋。证据14，对形式上的真实性、合法性没有异议，但认为可以说明原告自2016年到2018年间仅督促杨金赞办理过户登记，没有通过法律途径行使权利。证据15，认为该情况说明是行政机关的意见回复，不代表案涉房屋一定能办出房产证。对原告其他证据没有异议。第三人杨金赞对原告的证据没有异议。被告信达公司没有证据向本院提交。第三人杨金赞没有证据向本院提交。第三人弘玮亚公司、高盛公司、国际公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃陈述答辩及质证的权利。本院对原告夏琴的证据认证如下：证据1、2、3，证据三性予以确认。证据4，与本案具有关联性，但该限购政策是属于一般规范性文件，房屋转移登记需要具体审查其条件的成就与否，故该证据不能证明案涉房屋因此不能办理过户登记。证据5，证据三性予以确认，但不能证明原告实际控制案涉房屋的证明目的。证据6-9，该四组证据欲证明杨金赞对周华江、王伟民二人承担的两笔债务分别转让给了夏琴，以此折抵部分购房款，但夏琴的这一主张与其后签订的房屋买卖合同房款付款方式的约定存在矛盾，故对该四组证据欲证明之债务转让折抵部分房款的事实不予采信。证据10，对贷款合同真实性予以确认，贷款金额为351万元；关于贷款还款的情况说明，形式真实性予以确认，但不足以证明夏琴代为偿还案涉房屋抵押贷款的事实。证据11、12、13，三性予以确认。证据14，该督促函载明的内容是原告夏琴要求杨金赞尽快办理案涉房屋的不动产权证，而根据经过公证的委托书，杨金赞已于2017年1月4日书面委托夏琴全权办理领取案涉房屋不动产权证，故无须再发督促函要求杨金赞亲自办理；且督促函上没有杨金赞的签收日期，对该函的发出和收到日期也无其他旁证相佐证，故该证据不能达到原告主张的一直催促杨金赞办理案涉房屋过户的证明目的。证据15，对证据三性予以确认。经审理查明：2018年12月27日，本院作出（2018）浙0109民初19951号民事判决，判决：一、杭州弘玮亚纺织有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司借款本金460万元，支付计算至2018年9月15日的期内利息、罚息561447.26元，并支付以借款本金460万元为基数自2018年9月16日起至实际履行日止按年利率8.15625%计算的罚息，以及以期内利息486409.76元为基数自2018年9月16日起至实际履行日止按年利率8.15625%计算的复利；二、杭州高盛新能源科技有限公司、杭州萧山国际物流有限公司、杨金赞对上述第一项付款义务承担连带责任；三、杭州高盛新能源科技有限公司、杭州萧山国际物流有限公司、杨金赞承担保证责任后，有权就其已承担部分向杭州弘玮亚纺织有限公司追偿。判决生效后，因弘玮亚公司、高盛公司、国际公司、杨金赞未履行该民事判决确定的义务，信达公司向本院申请执行。本院立案执行，案号为（2020）浙0109执4344号。在执行过程中，本院于2020年7月14日作出裁定：查封杨金赞名下位于海南省陵水黎族自治县清水湾旅游度假区××镇××幢的房产（即案涉房屋）及相应分摊面积的国有土地使用权，同月16日办理了查封手续。夏琴以自己是案涉房屋产权人为由向本院提出执行异议。本院于2020年8月18日作出（2020）浙0109执异50号执行裁定，裁定驳回了夏琴的异议申请。夏琴不服该执行裁定，遂向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2016年12月27日，原告夏琴与第三人杨金赞签订《房屋买卖合同（二手房）》一份，约定：杨金赞将其所有的案涉房屋出售给夏琴，房屋总价930万元，付款方式为：夏琴以转账方式一次性支付杨金赞600万元，余款330万元由夏琴以转账方式在杨金赞在开发商处领取到房产证的当日一次性支付，关于房屋的转移登记问题，双方约定在开发商关于案涉房屋的不动产权证办出之日起30日内来海南办理双方之间的过户手续。同日，夏琴、杨金赞、海南仲诚房地产经纪有限公司三方签订《房地产买卖居间协议》，约定由仲诚公司拟定夏琴与杨金赞就案涉房屋买卖的居间协议、商品房买卖合同，并协助双方办理变更手续，该居间协议记载的房屋买卖内容与案涉二手房买卖合同内容相同。签约当日，夏琴出具一份收条，称收到案涉房屋的钥匙两把、房屋买卖合同一本、契税原件一张。2017年1月4日，杨金赞向夏琴出具委托书，委托夏琴全权办理领取案涉房屋不动产权证事宜。再查明：根据陵水黎族自治县不动产登记中心出具的《杨金赞房屋登记查询说明表》显示，案涉房屋于2018年6月6日取得琼（2018）陵水县不动产权第0××9号不动产权证，登记权利人杨金赞，房屋坐落地址为海南省陵水黎族自治县清水湾旅游度假区××镇××幢，土地用途为城镇住宅用地，房屋用途为住宅，房屋建筑面积120.13平方米，该房屋设有抵押权，登记抵押权人为中国农业银行股份有限公司陵水县支行，义务人杨金赞，抵押贷款金额351万元。关于案涉房屋是否可以办理过户手续的问题，陵水黎族自治县房产管理局2020年10月19日出具情况说明称：“夏琴和杨金赞可持相关资料至我县不动产综合窗口办理二手房过户手续。”根据原告夏琴诉讼请求和被告信达公司答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：夏琴对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。本院认为：夏琴与杨金赞在人民法院对案涉房屋查封之前确已签订了合法有效的书面买卖合同并已合法占有案涉房屋。此时，夏琴作为案涉房屋买受人，对于取得案涉房屋所有权已经具备了部分条件，若其进一步符合一定条件，法律即可以保护其对于取得该物权的期待，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”夏琴符合该规定的第一和第二个条件。关于案涉房屋房款的支付问题，夏琴主张其通过承担杨金赞600万元债务的方式支付了部分房款，余款330万元也全部支付，但在2016年12月19日签订债务转让协议之后的同月27日，双方签订的二手房买卖合同对该600万元房款的支付方式又约定为合同签订后以转账方式一次性支付给杨金赞，即使在前的债务转让协议合法有效，二者在付款约定上也存在矛盾，余款330万元也没有按约定支付，故夏琴不能证明其已根据二手房买卖合同的约定向杨金赞支付了相应购房款，不符合前述规定的第三个条件。关于案涉房屋未办理过户登记是否存在夏琴自身原因的问题。本院注意到，杨金赞2017年1月4日已委托夏琴代为领取案涉房屋不动产权证，夏琴作为买受人理应积极关注其买受房屋的不动产权证办理进度，在杨金赞取得该证后及时办理二人之间的过户转移登记手续。案涉房屋不动产权证于2018年6月6日取得，夏琴未提供证据证明在此后至本院2020年7月16日办理查封手续止的期间内，有积极要求杨金赞协助其办理转移登记的行为；对于其诉称的海南省限购政策影响办理过户的问题，本院认为，限购政策只是抽象的一般规范性文件，能否成为案涉房屋办理转移登记的政策障碍、转移登记是否会因此或因其他原因而受阻，只能在提出转移登记申请后由有权行政机关根据申请材料依法作出判断，夏琴关于因限购政策导致其未办理案涉房屋过户的观点不能成立。因此，夏琴对案涉房屋未办理过户登记存在自身方面的原因。综上所述，夏琴对案涉房屋不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权，其享有的民事权益不足以排查强制执行。夏琴的诉讼请求，本院依法不予支持。弘玮亚公司、高盛公司、国际公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二百四十条之规定，判决如下：驳回夏琴的诉讼请求。案件受理费43600元，由夏琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  苏 杰审 判 员  邱利明人民陪审员  王迪平二〇二一年三月二日书 记 员  高 阳