北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终3535号上诉人（原审被告、反诉原告）：永新华韵文化产业投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区光华路5号院1号楼9层1001。法定代表人：张军，董事长。委托诉讼代理人：张迎军，女，该公司法务。委托诉讼代理人：于江滨，北京平水律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京展鹏世纪投资管理有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号252房间。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：阚文颖，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旻，北京市中闻律师事务所律师。上诉人永新华韵文化产业投资集团有限公司（以下简称：永新华韵公司）因与被上诉人北京展鹏世纪投资管理有限公司（以下简称：展鹏公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初10119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人永新华韵公司之委托诉讼代理张迎军、于江滨、被上诉人展鹏公司之委托诉讼代理人张旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永新华韵公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、七项，依法改判驳回对方的原审诉讼请求，支持我方的原审反诉请求或将本案发回重审。事实和理由：一、展鹏公司锁闭店铺共计84天，给我方造成的损失客观存在，我方因举证困难，要求对实际损失进行评估鉴定。根据相关法律规定，一审法院未准许我方提出的鉴定申请导致我方不能准确举证证明损失数额，属程序违法；且我方举证证明展鹏公司锁铺后，我方不得不支付员工工资并产生裁员费用276644.2元的证据确凿，这些损失是客观存在的，一审认定我方主张证据不足，属认定错误；二、展鹏公司在合同履行期内将店铺锁门、停电的侵权行为，超出了法律所容许的限度，不属于合理行使不安抗辩权，导致我方直至合同解除之日、开锁腾退之日也未能正常使用租赁房屋，造成的损失应依法赔偿，其无权再要求我方支付无法使用租赁房屋期间的租金、双倍占用费、装修期间租金、欠租滞纳金。我方实际收到《终止函》的日期是2019年7月23日，租赁合同应于该日期终止。我方已向法院提交相关证据和代理意见，证明展鹏公司请求确认双方解除合同日为2020年2月21日不成立，缺乏事实依据。尽管我方不同意解除合同，但展鹏公司一直锁闭店铺，我方被迫停业，无法经营下去，但是我方的租金已交付至2019年12月30日，相当于已经多支付了5个月的占用费，一审判决要求我方再支付展鹏公司占用费、租金和滞纳金显失公平。展鹏公司辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。展鹏公司向一审法院起诉请求：1、请求确认双方就2号B1210室，B1-117（2C）室（以下简称涉案房屋）签订的《前门大街店铺租赁合同》于2020年2月21日解除；2、判令永新华韵公司向展鹏公司支付2020年1月1日至2020年2月21日期间的欠付租金72197.83元；3、判令永新华韵公司向展鹏公司双倍支付延期返还房屋期间（2020年2月22日至2020年6月8日）的占用费301157.5元；4、判令永新华韵公司向展鹏公司支付因违约导致合同解除的违约金77639.76元；5、判令永新华韵公司向展鹏公司支付拖欠租金的滞纳金，以72197.83元为基数，按照每迟延一日千分之三的标准，自2019年11月26日计算至实际给付之日；6、判令永新华韵公司向展鹏公司支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金，以77639.76元为基数，按照每迟延一日千分之三的标准，自2020年2月22日计算至2020年6月8日；7、判令永新华韵公司支付展鹏公司装修复原费用81033元；8、诉讼费由永新华韵公司承担。永新华韵公司向一审法院提起反诉，请求：1、判令展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给永新华韵公司造成的店铺停业人员开支损失276644.2元（2019年11月-2020年9月）；2、判令展鹏公司返还永新华韵公司已支付的保证金77639.76元；3、判令展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给永新华韵公司造成的装修损失20万元；4、判令展鹏公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2016年12月5日，展鹏公司（预出租方、甲方）与永新华韵公司（预承租方、乙方）签订《前门大街店铺预租合同》，约定甲方同意将2号B1210室，B1-117（2C）室即涉案房屋出租给乙方，建筑面积270.11平方米。甲方已向乙方出示该店铺的《房屋所有权证》。乙方应仅以永新华韵文化产业投资有限公司的商号经营永新华韵的品牌。乙方在签署本合同之前已至现场详细视察过该店铺，乙方已充分了解本合同附件四所列之该店铺现状（包括但不限于该店铺现有装修及设施状况）并对该店铺现状表示满意和接受。租赁期限自2017年1月4日至2024年8月31日。第一个租赁年度（2017年1月4日至2018年1月3日）的日租金为4.5元/日/平方米，增值税为0.23元/日/平方米，月租金为36971.31元，增值税为1848.57元……第三个租赁年度（2019年1月4日至2020年1月3日）的日租金为4.95元/日/平方米，增值税为0.25元/日/平方米，月租金为40668.44元，增值税为2033.42元；第四个租赁年度（2020年1月4日至2021年1月3日）的日租金为4.95元/日/平方米，增值税为0.25元/日/平方米，月租金为40668.44元，增值税为2033.42元。管理费指乙方对管理公司提供的管理服务所应付的费用。乙方应在每个公历季度最后一个公历月的第25日或之前支付下一个公历季度的租金及增值税、管理费及增值税。若乙方迟延支付合同项下任何应付款项及增值税，应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。保证金指为保证乙方完成及充分履行其于合同项下义务之目的而应向甲方及管理公司支付的保证金。乙方应向甲方支付租金保证金77639.76元，向管理公司支付管理费保证金25930.56元。若乙方不履行其于合同项下任何义务的，甲方及/或管理公司有权扣除乙方保证金，以弥补甲方及/或管理公司因乙方违约而蒙受的损失。合同期满或提前解除，乙方未发生合同约定的违约事件，已履行复原义务并返还该店铺并付清所有款项及增值税，完成合同项下乙方应履行的全部其他义务（包括但不限于退还保证金收据），甲方及/或管理公司应在前述条件全部满足之日起30个工作日内将保证金无息退还乙方。除甲方书面同意乙方续租外，乙方应于租赁期满或提前解除日17：00点前完全履行其将该店铺恢复至合同附件四所列交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务（简称复原义务），并将该店铺返还甲方。返还时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务。乙方结清全部款项，并将钥匙返还甲方。若乙方未全面、未充分履行复原义务，甲方可要求乙方实际履行或甲方可选择代为履行复原义务，乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失。自合同解除日起至乙方办妥交接手续之日止，乙方应以合同解除日前一日所适用的租金、管理费标准为基数，向甲方双倍支付延迟返还期间该店铺的占用费、管理费及其他费用。乙方应在租赁期满或合同提前解除日后20个工作日内完成该店铺内以该店铺地址登记注册手续的注销或迁移。乙方违反本条款，保证金不予退还。乙方单次拖欠租金及管理费超过15个工作日，甲方可单方解除合同提前收回涉案房屋。且乙方已支付的保证金不予退还，并应向甲方支付相当于保证金金额的违约金；乙方迟延办理该店铺交付手续的，每延迟一日乙方应按保证金金额0.3%的标准向甲方承担违约责任。甲方向乙方发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。依据该合同发出的通知、单据等均应采用书面形式，并用挂号或快递方式发至合同所示的联系地址，投递后的第三个工作日即视为送达。合同履行期间，展鹏公司向永新华韵公司交付了涉案房屋，永新华韵公司将涉案房屋交由案外商户经营。永新华韵公司依约向展鹏公司交纳了租金保证金77639.76元，向物业公司交纳物业管理费保证金25930.56元，租金交纳至2019年12月31日，此后租金未再交纳。2020年2月17日，展鹏公司按照合同所示地址向永新华韵公司发出《终止函》，载明因永新华韵公司拖欠租金、管理费及相关费用，租赁合同于2020年2月19日终止。永新华韵公司应自终止日起3个工作日内一次性付清欠付费用，并于合同终止日当日下午五时之前按照租赁合同约定返还房屋。关于房屋交接日期，展鹏公司称永新华韵公司于2020年6月8日腾空涉案房屋，并出具交接单；但永新华韵公司认为展鹏公司所出具的交接单未有永新华韵公司的签字盖章确认，对此不予认可。永新华韵公司于2020年2月底即已腾空涉案房屋，但未提交相应证据。关于锁铺情况，永新华韵公司称第一次是2019年6月6日，锁了1天，第二次是2019年9月17日，锁了1天，第三次是2019年10月18日，锁了3天，第四次是2019年11月11日到2019年12月16日，共46天。2019年12月16日开门后，商户就陆续搬家，到2020年2月底已经搬完。永新华韵公司并申请证人闫某、薛某出庭作证。闫某到庭称，其是只有文化公司的法定代表人，实际使用涉案房屋，自2019年6月始展鹏公司有陆续锁门情况，短的两三天，长的半个月，自从2019年11月份锁门后就没有开过了。薛某到庭称，其是代表永新华韵公司与展鹏公司对接租赁事宜，自2019年5月份以来，公司资金有些紧张，永新华韵公司与展鹏公司沟通晚交租金，但展鹏公司不同意，永新华韵公司晚些交租金，展鹏公司就锁门，直到补交租金后才开门，这对永新华韵公司经营造成很大影响。直到2019年10月以后，租金实在交不了，展鹏公司就锁门了一个月。对此，展鹏公司不认可两位证人证言，认为该两位证人与永新华韵公司存在关联利害关系。关于锁门情况，2019年6月6日只锁了部分房屋，同天又开了。2019年10月18日永新华韵公司当天支付租金了，展鹏公司不可能锁门。2019年11月11日锁门了，锁了两三天后，永新华韵公司协商要付款，展鹏公司就打开门了。另，关于涉案房屋装修状况，双方均未提交证据予以证明。关于装修复原费用，展鹏公司提交案外店铺的拆除报告等，以证明涉案房屋的装修复原费用，但永新华韵公司认为复原费用未实际发生，不能拿案外店铺作比。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，展鹏公司与永新华韵公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。按照合同约定，永新华韵公司单次拖欠租金及管理费超过15个工作日，展鹏公司可单方解除合同，永新华韵公司并应向展鹏公司支付相当于保证金金额的违约金；展鹏公司向永新华韵公司发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。根据已查明事实，永新华韵公司未交纳2019年12月31日之后租金，展鹏公司于2020年2月17日向永新华韵公司发出《终止函》，载明涉案合同自2020年2月19日解除。庭审中，双方均认可涉案合同于2020年2月21日解除，法院对此予以确认。合同解除前的租金，永新华韵公司应予支付。故展鹏公司要求永新华韵公司支付2020年1月1日至2020年2月21日期间租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因永新华韵公司未交纳租金构成违约，展鹏公司有权解除合同，现展鹏公司要求永新华韵公司支付解约违约金的诉讼请求，亦于法有据，法院予以支持。根据合同约定，出现因永新华韵公司违约解除合同情况时，已交纳的保证金不予退还，永新华韵公司并应支付相当于保证金金额的违约金。上述“保证金不予退还”也具有违约金性质。故对于展鹏公司主张的违约金，法院考虑合同已履行时间、交接情况、当事人过错程度及展鹏公司因永新华韵公司违约造成的损失等因素，对违约金数额依法进行确定，同时将用展鹏公司已支付的租金保证金予以冲抵。合同约定，自合同解除日起至永新华韵公司办妥交接手续之日止，永新华韵公司应以合同解除日前一日所适用的租金标准为基数，向展鹏公司双倍支付延迟返还期间的占用费。鉴于合同解除后至2020年6月8日期间，考虑到永新华韵公司主张其2月底已经腾房未提交相应的证据，展鹏公司所持6月8日收房单上也没有永新华韵公司的签字确认，法院无法确定永新华韵公司的实际占用期间，又考虑到展鹏公司因未交租金存在锁门行为及疫情因素，故法院将对房屋占用费依法酌定。展鹏公司要求永新华韵公司支付滞纳金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持，该滞纳金实则拖欠租金的违约金，但违约金约定标准过高，法院对此依法酌定。关于展鹏公司要求永新华韵公司支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金一节，违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于展鹏公司已向永新华韵公司主张了迟延办理房屋交付手续期间的房屋占用费，故展鹏公司要求永新华韵公司支付该项违约金，依据不足，法院不予支持。关于装修复原费一项，鉴于展鹏公司未就其实际支付的复原费用进行举证，故对此项法院不予支持。关于永新华韵公司要求展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给永新华韵公司造成的店铺停业人员开支损失，依据不足，法院不予支持。关于永新华韵公司要求展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给永新华韵公司造成的装修损失，因合同解除系永新华韵公司违约所致，故该诉讼请求，法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认北京展鹏世纪投资管理有限公司与永新华韵文化产业投资集团有限公司签订的《前门大街店铺租赁合同》于2020年2月21日解除；二、永新华韵文化产业投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付欠付租金（含税）72197.83元（租金保证金72197.83元予以折抵）；三、永新华韵文化产业投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付违约金42701.86元（剩余租金保证金5441.93元予以折抵，尚余37259.93元应予支付）；四、永新华韵文化产业投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付房屋使用费37364元；五、永新华韵文化产业投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京展鹏世纪投资管理有限公司支付滞纳金1000元；六、驳回北京展鹏世纪投资管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回永新华韵文化产业投资集团有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，展鹏公司与永新华韵公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。永新华韵公司未交纳2019年12月31日之后租金，展鹏公司于2020年2月17日按照合同所示地址向永新华韵公司发出《终止函》，载明涉案合同自2020年2月19日解除。一审庭审中，双方亦认可涉案合同于2020年2月21日解除，故本院对于该解除日予以确认。合同解除前的租金，永新华韵公司应予支付。即永新华韵公司应当支付2020年1月1日至2020年2月21日期间的租金。合同解除后，至永新华韵公司腾退房屋之日止，永新华韵公司仍应支付相应的房屋使用费。永新华韵公司主张其2月底已经腾房未提交相应的证据，展鹏公司所持6月8日收房单上也没有永新华韵公司的签字确认，无法确定永新华韵公司的实际占用期间，考虑到展鹏公司存在锁门行为及疫情因素，一审法院对房屋使用费酌情确定的数额，并无不当。永新华韵公司未依约支付租金，应支付拖欠租金的滞纳金。一审法院依法酌定滞纳金1000元，亦无不妥。永新华韵公司因自身原因欠付租金构成违约，应当承担违约责任。一审法院考虑合同已履行时间、交接情况、当事人过错程度及展鹏公司因永新华韵公司违约造成的损失等因素，对违约金数额依法进行确定，同时将用展鹏公司已支付的租金保证金予以冲抵，并无不妥。永新华韵公司上诉不同意支付违约金，本院不予支持。永新华韵公司上诉要求展鹏公司赔偿因商铺锁门、停电给永新华韵公司造成的店铺停业人员开支损失及装修损失。展鹏公司对商铺锁门、停电系因永新华韵公司欠付租金而采取的以催缴租金为目的的行为，其行为虽有不妥，亦属事出有因，且该情节因素已在认定房屋使用费时予以考虑。另外，合同解除系永新华韵公司一方违约所致，故对于永新华韵公司上诉要求展鹏公司赔偿店铺停业人员开支损失及装修损失的主张，本院不予支持。因保证金已在永新华韵公司应付的租金及违约金中进行抵扣，永新华韵公司上诉要求退还保证金，本院不予支持。综上所述，永新华韵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7250元，由永新华韵文化产业投资集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二一年三月十五日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越