湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初8130号 原告：湖南安宝物业管理有限公司。 法定代表人：李吉金，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄琦，湖南天戈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁才生，该公司员工。 被告：郑某某，男。 原告湖南安宝物业管理有限公司（以下简称安宝物业公司）与被告郑某某物业服务合同纠纷一案，本院2020年9月25日立案后，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告安宝物业公司的委托诉讼代理人黄琦、宁才生，被告郑某某到庭参加诉讼。审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于2020年12月23日裁定转为普通程序，依法组成由审判员李华担任审判长，人民陪审员曾小利、匡军参加的合议庭，于2021年3月2日公开开庭进行了审理，代理书记员黄晶晶担任记录。原告安宝物业公司的委托诉讼代理人黄琦、宁才生，被告郑某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安宝物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告郑某某支付原告2015年10月1日至2020年5月31日期间的物业管理费共计7479元；2、被告按照年利率6％以7479元为基数支付自2020年6月1日起至被告实际付清物业管理费之日止的逾期付款利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系耒阳市戏苑小区的物业管理公司，并与戏苑小区业主管理委员会签订了《戏苑小区物业管理服务合同》，约定由原告自2012年6月1日起为戏苑小区提供物业管理服务，2012年6月1日至2019年5月31日物业费单价为1元/月/平方米。自2019年6月1日起物业费单价为1.2元/月/平方米。原告按合同约定履行了服务合同中约定的事项，进行了日常的物业管理工作。被告为该小区3栋303室的业主（房屋面积为128.07平方米），应切实履行物业服务合同，但被告自2015年10月1日起至2020年5月31日无故拖欠物业管理费7479元，期间原告多次催收，被告仍拒不交纳，酿成纠纷。原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 为支持其诉讼主张，原告安宝物业公司提交如下证据： 1、《戏苑小区物业管理服务合同》；拟证明原告自2012年6月1日起至今一直为耒阳市戏苑小区提供物业管理服务，并与戏苑小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，双方约定了合同期限、权利义务以及物业管理费的缴纳标准； 2、业委会证明、不动产权利及其他事项登记信息；拟证明被告郑某某系戏苑小区3栋303室业主，房屋面积128.07平方米； 3、收据；拟证明被告通过其父亲郑海涛向原告缴纳住房水费，被告在案涉小区3栋303室生活居住的事实； 4、耒阳市自来水公司发票联、污水费、水资源费、垃圾处理费专用收据、电费缴费发票、电费明细单、湖南省非税收入一般缴款书、照片；拟证明原告按照合同约定，为戏苑小区提供安保、保洁等服务，并向相关部门缴纳水、电费、支付电梯维修、检测费用等。原告已按照合同约定履行了相关义务； 5、EMS快递单、物业服务费用催缴通知单、催缴照片；拟证明原告就被告拖欠物业费一事多次通过向被告邮寄律师函、张贴催款单等形式向被告催收物业费，但被告一直未予理会，至今仍欠支付原告物业管理费未缴纳； 6、物业费收据；拟证明被告通过其父亲郑海涛向原告缴纳物业费。 7、民事判决书一份；拟证明与本案案情类似的（2019）湘0481民初6631号案件，贵院认定原告在戏苑小区提供物业服务期间已经按照合同约定履行了物业服务义务，并判决该案件被告刘国庆未按期缴纳物业服务费用构成违约，支持了原告的诉讼请求。 被告郑某某辩称，安宝物业根本上没有履行服务合同，从2012年到2020年10月份三楼外墙水管破裂，物业一直没有修好，导致三楼积水严重，下水道堵塞，弄得臭味冲天，蚊虫很多，使被告家无法开窗，严重影响被告的生活和身体健康。2012年到2013年，物业公司保安经常用大锤敲打外墙瓷砖，致掉下的瓷砖砸坏被告家空调两台和雨棚(价值11000元)，当时物业公司承诺赔偿，但至今没有赔偿。从2015年至今三楼电梯门口公共设施没有维修(包括窗门)安宝物业没有做到尽心尽责，严重影响业主的生活和财产损失。 为支持其答辩意见，被告郑某某提交如下证据： 1、物业小区业主联名信；拟证明物业只收钱不做事，业主没有享受到物业的合同内容，同时物业没有按照合同内容去做事； 2、火灾造成的墙体、电梯脱落照片五张；拟证明2015年正月15日一场火灾把三楼电梯门口全部烧坏，至今无人修好； 3、雨棚照片两张；拟证明保安用大锤敲打外墙瓷砖砸坏被告家空调两台，雨棚共价值一万一千元，当时物业公司承诺赔偿，但至今没有得到赔偿。 对于原告安宝物业公司的上述证据，被告郑某某质证如下： 对原告提供的证据2、3无异议；证据1不知道这个合同；证据4用的水是原告自己打的井水，都是原告单方面来收取水费，电梯维修费自己出了五百元；证据5没有接到催缴电话；证据6不清楚；证据7刘国庆家与被告家受损情况不一样。 对于被告郑某某的以上举证，原告安宝物业公司质证如下： 对被告提供的证据1的三性及证明目的均有异议，该证据所述内容与客观事实不符；证据2的三性及证明目的均有异议，从证据的形式上看，无法确认该组照片的拍摄时间、地点和人物，无法核实真实性；证据3的三性及证明目的均有异议，从证据的形式上看，无法确认该组照片的拍摄时间、地点和人物，无法核实真实性，同时该组证据也没办法证实原告公司员工用大锤砸坏被告家中空调。 经过举证、质证，本院对当事人提交的证据认证如下： 经本院组织庭审质证，被告对原告提交的证据2、3无异议；上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 原告提供的证据1、4、5、6、7，被告提供的证据1、2、3，本院经审查认为，对上述证据证明的事实予以确认，对上述证据的其他证明目的不予采信。 本院依据以上认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，查明本案法律事实如下： 2012年6月1日，原告与戏苑小区业主管理委员会签订了《戏苑小区物业管理服务合同》，约定由原告自2012年6月1日起为戏苑小区提供物业管理服务，并约定了双方的权利义务、物业服务内容及质量要求、物业服务费用、违约责任等内容。合同中约定2012年6月1日至2019年5月31日物业费单价为1元/月/平方米。自2019年6月1日起物业费单价为1.2元/月/平方米。被告自2015年10月1日起至2020年5月31日无故拖欠物业管理费7479元，原告多次催促被告履行协议，但被告仍未缴纳。 另查明，被告为该小区3栋303室的业主，房屋建筑面积为128.07平方米，应支付的物业管理服务费为7479元(2015年10月1日至2020年5月31日共计56个月，其中，2015年10月1日至2019年5月31日按1元/㎡/月计算，2019年6月1日至2020年5月31按1.2元/㎡/月计算，128.07㎡×1元/㎡×44个月+128.07㎡×1.2元/㎡×12个月=7479元)。 本院认为，原告与戏苑小区业主委员会签订的《戏苑小区物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，依法予以保护。被告郑某某系戏苑小区的业主，该《物业管理服务合同》对其具有约束力。原、被告双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按照合同约定履行了物业服务义务，被告应当按约定交纳物业服务费用。被告主张安宝物业公司没有依据物业合同提供完整的物业服务，服务质量没有达到合同约定的要求，导致案涉小区内被告住的三楼外墙水管破裂，积水严重，下水道堵塞，臭味冲天，蚊虫很多，物业公司保安经常用大锤敲打外墙瓷砖，致掉下的瓷砖砸坏被告家空调两台和雨棚(价值11000元)没有赔偿，三楼电梯门口公共设施没有维修等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务。况且，原告已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告等业主也可以根据《物业管理服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告应依法另行主张权利，本案不予审理。因此，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。现原告提供了物业服务，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，业主也享受了原告提供的物业服务，而被告未按约定支付物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。故原告请求被告郑某某支付2015年10月1日至2020年5月31日期间的物业管理费共计7479元(128.07㎡×1元/㎡×44个月+128.07㎡×1.2元/㎡×12个月=7479元)，本院予以支持。原告还请求被告按照年利率6％以7479元为基数支付自2020年6月1日起至被告实际付清物业管理费之日止的逾期付款利息，本院酌情调整为自原告催促被告付款之日即起诉之日起，计付至实际付清物业管理费之日止的逾期付款利息，而不宜自原告主张的2020年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，对原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第二条、第七条第一款第（五）项、第三十五条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告郑某某支付原告湖南安宝物业管理有限公司物业服务费7479元，限本判决生效后十日内付清； 二、被告郑某某以7479元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2020年9月25日起至实际付清物业管理费之日止的逾期付款利息； 三、驳回原告湖南安宝物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（主动履行的，可将标的款付至本院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号） 案件受理费25元，由郑某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  李 华 人民陪审员  曾小利 人民陪审员  匡 军 二〇二一年三月十五日 代理书记员  黄晶晶