山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1303号 上诉人（原审被告）：青岛海湾实业有限公司，住所地青岛市李沧区。 法定代表人：王超英，董事长。 委托诉讼代理人：于伟，山东众城清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙斌，山东众城清泰（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛东海岸物业管理公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：葛宏，董事长。 委托诉讼代理人：杨力阁，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛海湾实业有限公司（以下简称海湾实业公司）因与被上诉人青岛东海岸物业管理公司（以下简称东海岸物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初11071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 海湾实业公司上诉请求：1.撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未经合法选聘程序，《物业管理服务合同》当属无效，对上诉人并无约束力。原《中华人民共和国物权法》第七十六条和《中华人民共和国民法典》第二百七十八条均明确规定，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，且须满足法定表决比例。本案中，被上诉人未经上述法定选聘程序，所签《物业管理服务合同》当属无效，对上诉人自然无约束力。二、被上诉人并未提供争议期间的物业服务，无权主张物业服务费及违约金。本案一审中，上诉人并未证实其提供过物业服务。而实际情况是，正是因为被上诉人未提供争议期间的物业服务，原青岛永裕实业有限公司的房屋产生了严重的消防安全和治安隐患，原青岛晶山宾馆的房屋也已由青岛金旭晟物业管理有限公司提供物业服务。三、被上诉人2017年及之前年度的物业服务费及违约金诉讼请求明显超过法定诉讼时效，应予驳回。从被上诉人提交的几份《物业管理服务合同》来看，期限均为一年，均属独立的合同，关于物业服务费的约定并非同一合同项下同一债务的分期给付，而是不同时间段的独立的债务。因此，单从诉讼请求本身而言，被上诉人关于2017年及之前年度的物业服务费及违约金的诉讼请求均明显超过法定诉讼时效，应予驳回。四、被上诉人未受有任何损失，其主张的违约金标准及法院判定的违约金金额不仅缺乏依据，且明显过高。本案中，被上诉人缺乏合法选聘程序，且并未提供争议期间的物业服务，也未证实其因涉案争议产生任何损失，且多数诉讼请求本身超过法定诉讼时效，无论是被上诉人主张的违约金标准，还是上一审法院判令上诉人承担的违约金，不仅缺乏依据，且明显过高。 东海岸物业答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 东海岸物业向原审法院提出诉讼请求：1.判令海湾实业公司交纳物业服务费306725.28元；2.判令海湾实业公司支付逾期付款违约金771227.31元；3.诉讼费由海湾实业公司负担。 原审法院对本案事实作如下认定： 2009年6月，东海岸物业与小港湾公司签订《前期物业服务合同》，约定由东海岸物业为海逸景园A区住宅和商业物业提供物业服务。2014年7月，海逸景园小区1-5号楼业主委员会（以下简称业主委员会）成立，东海岸物业与业主委员会分别于2014年8月12日、2017年8月1日、2019年6月3日签订三份《物业管理服务合同》，约定东海岸物业为海逸景园小区1-5号楼的住宅和网点提供物业服务，包括对生活垃圾的收集和环境保洁，对共用设施、设备进行维修养护，对庭院绿地进行养护管理，维持小区内车辆停放等公共秩序；对于网点交费标准约定为1元/月/平方米，欠费按照日5‰支付违约金；最后一份合同约定期限日至2020年7月31日。 永裕公司成立于1996年10月22日，注册登记地址青岛市市北区xx路xx号，在小港湾片区拆迁改造工程中，于2012年12月安置于海逸景园A区xx号楼，建筑面积2816.96平方米；晶山宾馆成立于1993年7月7日，注册登记地址青岛市市北区xx路x号，在小港湾片区拆迁改造工程中，于2010年6月安置于海逸景园A区x号楼x单元xx，建筑面积1812.55平方米。以上两企业坐落于东海岸物业管理区域内，入驻后按合同标准交纳物业服务费。之后，永裕公司自2014年1月、晶山宾馆自2016年7月开始拖欠物业服务费。2020年4月，东海岸物业向原审法院起诉海湾实业公司主张物业服务费，后撤诉。在本案起诉前对欠费进行过催交。 另查明，海湾实业公司于2013年9月公示对永裕公司、晶山宾馆等企业进行吸收合并，承继上述各企业的权利义务，永裕公司、晶山宾馆在完成各项企业合并手续之后，相继办理了企业注销登记。 庭审中，海湾实业公司提交多份向有关政府部门发出的函件证实，永裕实业的房屋存在严重的消防安全、治安等隐患，海湾实业公司多次向相关执法部门请求解决，认为是东海岸物业不提供服务所致；同时提交《中标通知书》和《物业服务合同》，证明海湾实业公司已委托青岛金旭晟物业管理有限公司（以下简称金旭晟物业）对其所属及关联企业提供物业服务，其中包括位于xx路xx号的晶山宾馆房屋、场地区域的门岗、治安保卫、保洁、安全环保监管、代收租户水电费、综合维修等，并且对晶山宾馆室外落水管等公共设施进行维修，以此说明永裕公司和晶山宾馆所在物业不需要东海岸物业提供服务。东海岸物业认为消防安全隐患是因为开发商建设时的规划设置缺陷，与本案物业服务无关联性；海湾实业公司与金旭晟物业签订的物业服务合同，是金旭晟物业对其内部的管理、门岗服务等，与东海岸物业对小区提供的物业服务性质不同，与本案无关。 案经原审法院主持调解，双方无法达成协议。 原审法院认为，东海岸物业与小港湾公司签订的《前期物业服务合同》和与业主委员会签订的《物业管理服务合同》均合法有效，该合同效力及于物业管理区域内所有业主。永裕公司和晶山宾馆均坐落于该物业管理区域，应受合同所确定的权利义务约束，按合同约定标准交纳物业服务费。海湾实业公司以其委托了其他物业公司提供物业服务为由，拒绝向物业管理区域内的物业服务企业交纳物业服务费，理由不成立：东海岸物业作为永裕公司和晶山宾馆所在的物业管理区域内的合法物业服务企业，其实行的是统一管理、综合服务，永裕公司和晶山宾馆的房屋并非独立于物业管理区域之外，而是坐落在区域内溶入小区整体，无形中已经接受物业服务；业主如有特约事项，可与物业服务企业协商，对已经提供的服务项目、范围重新确定，或者增加，或者减少，对物业服务费用另行协商约定，并专门就本业主的物业服务事项另行签订合同，而不能自行选聘其他物业服务企业，替代本物业管理区域内的物业企业的服务。关于永裕公司的房屋安全消防治安稳定问题，海湾实业公司多次致函有关部门，要求整改，而致函内容显示，隐患的形成系与出租人存在纠纷的房屋承租人违法转租、乱搭乱建所致，并非物业公司原因造成，因此该亦不能成为拒交物业服务费之理由。永裕公司和晶山宾馆为海湾实业公司吸收合并，其权利义务由海湾实业公司承继，债务亦应由其偿还。物业服务是持续性的行为，海湾实业公司主张本案超过诉讼时效，原审法院不予支持。综上，海湾实业公司无正当理由拒绝交纳物业服务费，应当按合同约定标准交纳费用并承担违约责任。由于东海岸物业在服务过程中存在对房屋共用设施维护、维修不及时等现象，故在本案中对东海岸物业的违约金主张作降低标准予以支持。 为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、海湾实业公司给付东海岸物业服务费306725.28元（截止2019年6月30日）。二、海湾实业公司支付东海岸物业违约金100000元。上述一、二项，于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回东海岸物业的其他诉讼请求。案件受理费16193元，减半收取8097元，由海湾实业公司负担2602元、东海岸物业负担5495元。 二审中，上诉人海湾实业公司提交照片一组，证明涉案的房屋没有交付到上诉人处，上诉人不应支付物业费。被上诉人东海岸物业质证：该证据系复印件，我方不予质证。该证据不符合证据形式，本院对其证明事项不予采信。 本院审理查明的事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点为：一、海湾实业公司应否向东海岸物业缴纳物业费及违约金；二、本案是否超过诉讼时效的问题。 关于焦点一，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，东海岸物业与涉案小区开发商签订了《前期物业服务合同》，对包括海湾实业公司在内的业主均具有约束力。东海岸物业已履行了合同义务，且小区大部分业主已交纳物业费，其向海湾实业公司主张支付物业费合法有据，应予支持。海湾实业公司以自行委托其他物业公司进行物业管理为由，主张不向东海岸物业支付物业费于法无据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。涉案的《物业管理服务合同》约定的交费及违约金标准，均未超过法律规定，故海湾实业公司应向东海岸物业支付违约金，原审依据东海岸物业服务实际情况，对违约金在合同约定的基础上适当下调并无不妥，本院不予变更。 关于焦点二，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案物业服务合同尚在法定履行期限内，业主应交纳的物业服务费属于同一债务的分期履行，因此，存在物业服务合同关系的双方当事人因物业服务费支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期物业服务费履行期限届满之日起算。海湾实业公司关于本案超过诉讼时效的抗辩，原审法院不予采纳。 综上，上诉人海湾实业公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16193元，由上诉人青岛海湾实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年三月一日 书记员  翟国媛