河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初924号原告：郑州佳祥物业服务有限公司，住所地河南省郑州市管城区东明路东、郑汴路北绿都广场办公楼1单元4层409号，统一社会信用代码91410104685688599X。法定代表人：李亮亮，总经理。委托诉讼代理人：申小红，河南亚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐璐，河南亚洋律师事务所律师。被告：徐培航，1991年4月21日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：连新正，郑州市新郑市新华路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵彩芹，女，1967年1月1日出生，汉族，住河南省新郑市。系徐培航母亲。原告郑州佳祥物业服务有限公司（以下简称郑州佳祥公司）与被告徐培航物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郑州佳祥公司的委托诉讼代理人申小红、张璐璐，被告徐培航的委托诉讼代理人连新正、赵彩芹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州佳祥公司向本院提出诉讼请求（明确后）：1.判令徐培航支付2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费32168元；2.本案诉讼费由徐培航承担。事实与理由：原、被告签订物业服务协议，被告是花悦城3-303号的业主，原告按照约定履行义务，被告没有按照约定支付物业服务费，截至2020年12月31日，被告共欠原告物业服务费32168元，且多次催要无果。因此，郑州佳祥公司提起本案诉讼，请求判如所诉。被告徐培航辩称：1.原、被告未签订物业服务合同，原告起诉被告主体不适格。尽管原告系新郑市人民路东段北侧解放路西侧花悦城小区3-303号业主，但原、被告之间从未签订任何有效的物业服务合同。根据民事诉讼法相关规定，合同具有相对性，合同关系智能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同另一方当事人基于存在的有效合同才能提出请求。本案被告不是合同相对方，原告起诉主体不适格；2.被告拒不支付物业费具有法定抗辩事由。首先，自2016年底涉案房屋就出现地基下陷，房屋隔三差五出现严重的粪水外流情况，原告怠于维修，从未进行更换管道和实质有效修理。因被告所购房屋位于一楼，经常出现楼上几十户的污水、粪渣、便纸从被告的涉案房屋里泄露出来，造成被告房屋及租户货物严重受损。由于被告向原告主张该损失部分的权利，原告迟迟不予解决，只是简单的进行治标不治本的维修，维修过后仍出现粪水泄露的情况。原告怠于更换、维修管道的原因系造成粪水损坏租户财物、造成营业损失的直接原因。故被告主张不支付原告物业费。其次，涉案房屋每年都会多次出现污水外漏的情况，造成粪水肆意破坏涉案房屋和租户的货物，基于此原因早在2017年，涉案房屋的租户就要求被告赔偿损失。迫于无奈，被告多次赔偿租户因污水、屎渣损坏租户货物造成的损失，同样多次以减少几万元租金不等的方式进行赔偿租户的损失。但归其原因，造成粪水泄露的直接原因系河南润基置业有限公司建设房屋时质量不合格和原告未实质更换、维修污水管道造成的，这部分损失应该由原告和开发商承担。但原告并未赔偿，故被告基于此原因抗辩物业费具有法律和事实依据。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告徐培航系新郑市人民路东段北侧，解放路西侧花悦城小区3号楼1单元1-2层03号房屋的业主，该房屋建筑面积为297.83平方米。2016年9月26日，河南润基置业有限公司（甲方）与郑州佳祥公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，主要内容约定如下：甲方委托乙方对新郑市花悦城小区建筑面积为71159.55平方米的物业进行维修、养护、管理、清洁等物业管理服务；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等公共部位，附属建筑物、构造物的维修、养护和管理，包括道路、室内外上下水管道、化粪池、雨水井、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。乙方负责征收小区业主和物业使用人的水费、电费，且甲方不承担因此产生的一切费用；在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.35元/月/㎡，商业用房2元/月/㎡，车库（位）40元/月。委托管理期限自2016年10月1日起至2019年10月1日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任等内容。在该合同落款处，有河南润基置业有限公司、郑州佳祥公司各自加盖其印章。上述合同到期后，河南润基置业有限公司（甲方）又与郑州佳祥公司（乙方）签订一份《物业服务合同》，主要内容约定如下：本合同期限为2年，自2019年10月1日起至2021年10月1日止或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时。但在本合同期限内，业主委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。甲方应当在物业交付使用三十日前，与乙方完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。甲方应当配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收，如出现数量和质量不符合约定或者规定的情形，甲方应当负责返修，并乙方复验。甲方交付使用的物业应当符合国家、本省规定，按照规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。乙方未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。乙方应对物业共用部位的日常维护和管理、物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理、环境卫生、美化绿化管理服务、物业管理区域公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、车辆停放及场地管理等服务事项实现目标管理。物业服务费标准，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.35元/月/平方米，底商2.0元/月/平方米等内容。在该合同落款处，有河南润基置业有限公司、郑州佳祥公司各自加盖其印章。合同签订后，郑州佳祥公司对花悦城小区提供物业管理服务至今。在本案庭审中，郑州佳祥公司陈述经其书面催收，被告未交纳2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。故原告诉至本院，请求处理。被告徐培航提供光盘、照片、房屋租赁合同、证人证言，拟证明自2016年起，涉案房屋每年多次出现粪渣水、污水外冒等情况，将店内物品损坏，郑州佳祥公司每次仅简单疏通，没有进行更换管道等实际有效的维修行为，直到2020年7月郑州佳祥公司、开发商与被告协商开挖后发现下水主管道断裂。另查明：2020年7月6日22时42分，新郑市公安局新烟街派出所出具的接处警登记表显示，报警人为李亚，接警内容为“与物业发生纠纷，求助”，处境情况为“赶到现场见到报警人，经了解，是华悦城小区下水道堵塞，水从一楼名烟名酒店卫生间往外漫，店内存积水造成损失，现在小区物业联系不上，了解情况后帮助联系小区物业，双方自行协商解决”。上述事实，有当事人的陈述，个人房屋权属查询证明，《物业管理服务合同》，物业费催收照片，光盘，照片，房屋租赁合同，接处警登记表及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。由此可知，河南润基置业有限公司与郑州佳祥公司签订的《物业管理服务合同》，对徐培航具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。物业管理服务具有公共性，物业服务费是小区安全、卫生环境的维持，公共设施设备的维护，正常生活秩序的运行所必需的费用，如果个别人不交纳物业服务费，将损害大多数业主的利益。本案中，徐培航虽辩称涉案房屋存在质量问题，但房屋质量问题不是物业服务的内容，其和河南润基置业有限公司之间的购房合同关系与其和郑州佳祥公司之间的物业合同关系，并非同一法律关系，故徐培航不得以房屋存在质量问题为由拒交物业管理费。徐培航有关因房屋质量问题所致的维修义务，应向相关责任人主张。但同时亦应指出，物业服务是包括各种专项服务的综合服务，涉及环境、安全、水电等公共设施维护维修等多方面，根据徐培航在诉讼中的陈述及其所提交的证据材料，能够反映出郑州佳祥公司在为涉案小区提供服务的过程中确有不足之处，构成了服务瑕疵。此种瑕疵虽不足以支持徐培航拒交物业服务费的抗辩理由，但郑州佳祥公司的服务瑕疵足以构成减免物业服务费的情形，故对郑州佳祥公司收取的物业服务费应予以扣减。郑州佳祥公司要求徐培航支付2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费32168元，本院酌情支持物业服务费为25734元(32168×80%=25734)。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告徐培航应当于本判决生效之日起五日内向原告郑州佳祥物业服务有限公司支付2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费25734元；驳回原告郑州佳祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费604元，减半收取计302元，由被告徐培航负担242元，由原告郑州佳祥物业服务有限公司负担60元。本判决为终审判决。审判员  王晓燕二〇二一年三月一日书记员  李智萍