辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1794号上诉人（原审被告）：王逊，男，1980年3月28日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连生生物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区辛府园8-6号，统一社会信用代码：91210200747894831D。法定代表人：曲建波。委托诉讼代理人：王雅琦，辽宁新世纪律师事务所律师。上诉人王逊因与被上诉人大连生生物业管理有限公司（以下简称“生生物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初6596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王逊上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回上诉人给付物业管理服务费以及违约金等各项费用；三、被上诉人承担本案案件受理费。主要事实与理由：一、被上诉人与大连新星亿乾房地产开发有限公司恶意串通签订的《新星星海中心前期物业管理服务合同》系无效合同。案涉小区的物业服务公司应为第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司大连分公司或大连豪之英物业管理有限公司。被上诉人及大连新星亿乾房地产开发有限公司的法定代表人为同一人，均隶属于大连新星集团有限公司，被上诉人与大连新星亿乾房地产开发有限公司签订的《新星星海中心前期物业管理服务合同》相当于自己和自己签合同。被上诉人与第一太平戴维斯的《合作协议》并不存在，即使存在，也是变相的将物业转委托给上诉人。而根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定无效。被上诉人与大连新星亿乾房地产开发有限公司签订《新星星海中心前期物业管理服务合同》并未经过招标，依据《辽宁省物业管理条例》第二十一条，合同签订无合法依据。而且，依据《辽宁省物业管理条例》第十九条，物业公司并未备案。因此，前述合同系恶意串通，损害全体业主利益，依据《合同法》第五十二条之规定，合同应确认无效。二、被上诉人以欺诈、胁迫行为与上诉人签订的《前期物业管理服务协议(公寓)》系可撤销合同。被上诉人以不给钥匙、承担重大后果胁迫上诉人在《前期物业管理服务协议(公寓)》签字，依据《民法总则》第一百四十八条、第一百五十条及《合同法》第五十四条的规定，前述协议应依法予以撤销。三、案涉物业没有为业主服务的物业公司，被上诉人非适格主体。根据上诉人所提交的照片可以看出，案涉物业所在一楼大堂的保洁员及保安所载工牌，均有三和住邦字样，可以证明被上诉人并未为案涉物业小区提供物业服务。三和住邦的保洁人员是为酒店提供保洁服务的人员；案涉物业需使用电梯卡方能至相应楼层；公用楼道地面污渍无人清洁；未经业主同意在楼内、电梯内做广告，没有物业公司向物业产权人、使用人公布物业管理服务费收支情况、维修基金利息收支情况；业主经常遇到高空玻璃整片坠落的情况；物业大门前设置停车场出口，没有物业维护业主安全；私改绿化、违章建筑，无物业维护；电梯经常出现故障；房间漏水、渗水，墙皮大面积脱落无人维护维修，由业主自修；新星星海中心C座冬天取暖温度不达标，业主多次投诉到供暖办未能解决。以上均证明没有物业公司提供服务。四、关于物业费收费标准。案涉物业没有统一收费标准，没有备案，没有公示。上诉人的房屋系公建用房，应当按公建每天每平方米1.2元的收费标准计费，且对未发生的物业费，上诉人无权收取。五、物业服务合同档案完全没有。被上诉人生生物业辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。主要答辩意见：2016年开发商在向物业公司移交案涉项目时，已经将项目的全套建设档案及相关资料进行了移交。业主如果有正当理由可以至城建档案馆查阅。本案是物业服务合同纠纷，物业公司没有义务提交相关案涉项目的竣工问题。关于收费标准，被上诉人与上诉人签订的前期物业服务已经明确约定了物业费的收费标准为每建筑平方米每月6.7元，收费标准明确。生生物业向一审法院起诉请求：一、王逊交纳房屋所拖欠的2018年11月24日至2020年11月23日期间的物业费共计15560.62元（96.77平方米×6.7元/月/平×24个月）；二、王逊自2018年11月24日起至实际付清之日止，以欠缴物业费数额为基数，按照年利率6%向我公司支付逾期付款违约金（暂计算至2020年6月1日止的违约金为1400.46元）；三、王逊承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2016年8月8日，新星星海中心开发商大连新星亿乾房地产开发有限公司（甲方）与生生物业（乙方）签订了《新星星海中心前期物业服务合同》，约定甲方将坐落于大连市沙河口区委托乙方实施前期物业管理服务。委托管理事项主要为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；本物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；法规和政策规定由物业服务企业管理的其他事项。本物业管理区域物业服务费用实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，公寓每月每平方米4.7元，第三年递增至每月每平方米6.7元，写字间每天每平方米0.8元，公建每天每平方米1.2元，乙方按照该标准向业主收取物业服务费用并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。物业费于房屋交付之日起计收，在办理入住手续时预交12个月的物业费，其后物业费按月交纳，于每月10日前交纳该月的物业费，逾期交纳，承担违约责任。每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。该合同还约定了双方的其他权利义务。2015年8月4日，王逊与大连新星亿乾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，购买了坐落于新星星海中心第3幢1单元18层14号（行政街号大连市房屋。《合同补充协议》第十六条约定：“在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效前，买受人同意由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业即【第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司大连分公司或大连豪之英物业管理有限公司】实施统一物业管理，并遵守物业管理规定。物业费按建筑面积收取，每平方米每月6.7元，前两年执行优惠价：每月每平方米4.7元。”《商品房买卖合同》、《合同补充协议》还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，大连新星亿乾房地产开发有限公司于2016年11月24日将案涉房屋交付给王逊。2016年11月24日，生生物业（甲方）与王逊（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方坐落于新星星海中心第3幢1单元18层14号房屋提供物业管理服务，期限至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止。物业管理服务包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、公共区域的环境卫生管理、公共秩序维护工作。公寓收费标准为每月每平方米6.7元。入住时预交为期一年的物业费，其后每年度为一个支付期间，乙方应当于每一个支付期间届满前30日以前交纳下一个支付期间的物业费。乙方迟延交纳物业费超过30日的，自逾期缴费之日起，按照欠费的日千分之三标准向甲方支付滞纳金，同时乙方承担甲方为追讨欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费的所有费用。王逊于2018年3月7日交纳了2017年11月24日至2018年11月23日期间的物业费5457.83元。该期间案涉房屋物业费为每月每平方米4.7元。另查，生生物业在C座公寓楼张贴物业费缴费金额明细，该明细未注明张贴时间及收费年度。按照该明细案涉房屋每月每平方米应交物业费4.7元，生生物业认为该收费明细标注金额为优惠后金额，并不是对合同约定标准的变更。生生物业称根据公司的现行政策，如果业主能够按时交纳物业费，会给予业主收费优惠，可以按4.7元/月/平收取，若业主恶意欠费，便不再享有该优惠，生生物业将按合同约定主张物业费。一审法院认为，新星星海中心开发商大连新星亿乾房地产开发有限公司与生生物业大连生生物业管理有限公司签订了《新星星海中心前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对生生物业、王逊双方具有约束力。生生物业与大连新星亿乾房地产开发有限公司签订了《新星星海中心前期物业服务合同》，能够证明案涉小区由生生物业提供物业服务。王逊在与大连新星亿乾房地产开发有限公司办理案涉房屋交付时与生生物业签订了《前期物业管理服务协议》，王逊对由生生物业提供物业服务是知悉的，王逊认为生生物业无权收取物业费的抗辩理由不能成立。生生物业购买并于2016年11月24日实际取得案涉房屋，应当依照《新星星海中心前期物业服务合同》约定向生生物业交纳物业费。关于物业费的标准，《新星星海中心前期物业服务合同》约定了本合同物业费公寓由业主拥有的建筑面积交纳，每月每平方米4.7元，第三年递增至每月每平方米6.7元。案涉房屋于2016年11月24日交付，因此，按照合同约定，自2016年11月24日起至2018年11月23日止物业费为每月每平方米4.7元，自2018年11月24日开始物业费为每月每平方米6.7元。虽然生生物业自述目前对按时交费业主依然执行每月每平方米4.7元标准，但其前提为按时交纳，王逊经生生物业催缴，且诉至法院情况下，仍不缴纳，不属于生生物业自述按每月每平方米4.7元标准计收物业费的情况，因此，王逊仍应按照《新星星海中心前期物业服务合同》约定的标准交纳物业费。故王逊应向生生物业支付其欠付的2018年11月24日至2020年11月23日期间的物业费15560.62元（每月每平方米6.7元×12个月×96.77平方米×24个月，应为笔误，应为每月每平方米6.7元×96.77平方米×24个月）。关于违约金的主张，一审法院认为，本案中，生生物业在物业服务工作中，应加强与包括王逊在内的业主之间沟通交流，不断提高服务质量，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系，因此，对生生物业的该项主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王逊于判决生效之日起十日内给付原告大连生生物业管理有限公司2018年11月24日至2020年11月23日期间的物业费15560.62元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费112元（原告已预付），由被告负担。本院二审期间，双方在庭审中均未提交新证据。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。大连新星亿乾房地产开发有限公司与生生物业签订的《新星星海中心前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对业主王逊具有约束力。王逊二审主张该合同无效依据不足，本院不予支持。同时，王逊在《前期物业管理服务协议（公寓）》落款乙方处签字、捺印亦系其真实意思表示，应为有效。王逊二审主张受生生物业胁迫签署该协议无据佐证，且亦未在一审中提出反诉撤销该合同，本院亦不予支持。因此，生生物业及王逊均应按照前述合同行使权利、履行义务。现结合已经查明的事实，生生物业已经基本履行了案涉合同约定的维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务，王逊应按约定支付物业费。鉴于王逊与生生物业签订的《前期物业管理服务协议（公寓）》明确约定物业费标准为公寓每月每平方米6.7元，王逊应按该标准交纳诉争期间的物业费。故，一审法院判决王逊支付生生物业讼争期间的物业费15560.62元正确，本院予以确认。王逊二审主张按照每月每平方米1.2元交费不符合约定，本院不予支持。关于王逊主张生生物业未提供服务、非适格主体一节，如前所述，生生物业已经基本履行了案涉合同约定的义务，且王逊也向生生物业交纳了部分物业费，因此，王逊该意见与事实不符，本院不予采纳。至于王逊提出的公共楼道未及时清洁等事宜，系生生物业在履行合同中的瑕疵，不足以构成减少或者免除业主交费义务的正当理由。王逊所述的供暖温度不达标等事宜并非生生物业服务范围，其所述的生生物业未公布相关收支亦可按照法律规定另行起诉，均不构成业主拒交物业费的合法理由。且，生生物业如未按照有关规定通过参加招标进驻案涉小区或者未进行备案亦不影响案涉物业合同的效力以及其已经实际提供物业服务的事实。王逊所述的档案事宜亦与双方物业服务合同无关，其以此拒交物业费于法无据，不应得到支持。综上，王逊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186元，由王逊负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年三月十八日书记员  于 涵