文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终104号上诉人（原审被告）：沙超，男，回族，住镇江市。委托诉讼代理人：吉磊，江苏北固律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵超，江苏北固律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京万科物业管理有限公司镇江分公司，统一社会信用代码91321111593906552P，住所地镇江市魅力之城****。负责人：杨靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：关美琪，江苏东方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李享，江苏东方之光律师事务所律师。上诉人沙超因与被上诉人南京万科物业管理有限公司镇江分公司（以下简称万科物业镇江分公司）物业服务合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日受理后依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。沙超上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回万科物业镇江分公司的全部诉讼请求。主要事实及理由：一、一审法院程序违法，未对2020年8月19日万科物业镇江分公司在第二次庭审时提交的协议书的真伪予以审查，剥夺了沙超的辩论权。如果该协议是真实的，则应作为本案的定案依据；二、一审法院适用法律错误。前期物业服务合同是房地产开发商镇江万筑置业有限公司与南京万科物业公司签订的，沙超并未与镇江万筑置业有限公司就物业费交纳的义务由沙超概括承受形成合意；三、万科物业镇江分公司未提供证据证明其履行了物业企业应尽的职责，应当承担由此产生的不利后果。万科物业镇江分公司答辩称，一、关于前期物业服务合同的效力问题，无论是根据民法典还是原物业服务合同的相关法规，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。且前后两份物业服务合同中有关价格和服务项目均无差异，一审法院以前期物业服务合同作为定案依据符合法律规定；二、物业服务合同就合同相对人、购房人需特别注意的事项已作加粗提示；三、关于交接单效力问题，刘去创并非万科物业公司员工，交接单上也无万科物业镇江分公司盖章，此交接单对万科物业镇江分公司没有拘束力。请求二审法院驳回上诉，维持原判。万科物业镇江分公司向一审法院提出诉讼请求：判令沙超支付自2017年6月1日至2020年3月31日欠缴的物业费22792.58元及未支付上述费用产生的违约金5388.77元，共计28181.35元。一审法院认定事实：2014年7月4日，南京万科物业管理有限公司（以下简称万科物业公司）与镇江万筑置业有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定万科物业镇江分公司提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通、公共绿化养护和管理、车辆停放服务、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业费由业主按照其拥有物业的建筑面积按以下标准交纳，低层住宅物业费为3.28元/平方米/月（含公共能耗费）。物业费按季交纳，于每季最后一个月25日前交纳下期的物业费，在约定日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。2018年12月7日，万科物业公司向万科物业镇江分公司出具情况说明一份，载明“我公司作为镇江蓝山花园小区的物业服务企业，专门设立有南京万科物业管理有限公司镇江分公司履行该小区的物业服务合同。故南京万科物业管理有限公司镇江分公司是该小区的实际物业服务提供方，该小区的全部物业管理服务产生的所有的权利和义务由南京万科物业管理有限公司镇江分公司享有和承担”。另查明，沙超系镇江市九华山路19号蓝山花园105幢101室房屋的业主，其房屋建筑面积为204.38平方米。沙超未交纳2017年6月1日至2020年3月31日期间物业费，经万科物业镇江分公司催要未果。还查明，2016年11月24日，沙超作为买受人与作为出卖人的镇江万筑置业有限公司签订商品房买卖合同，约定沙超购买案涉房屋一套，出卖人应当在2017年5月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，遇特殊原因，出卖人可据实予以延期。镇江万筑置业有限公司在合同约定的期限内通知沙超办理交付房屋手续，并分别于2017年5月、2018年10月向沙超邮寄涉案房屋交付通知书。又查明，沙超购买镇江市九华山路19号蓝山花园105幢101室房屋后，至今未实际入住使用。一审法院认为：2014年7月4日，开发商镇江万筑置业有限公司与万科物业公司签订《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。万科物业公司成立镇江分公司实际提供该小区的物业服务，并出具情况说明同意分公司主张物业服务合同的权利，符合法律规定，万科物业镇江分公司有权主张合同权利。合同约定低层物业费收费标准为3.28元/月/平方米，则沙超2017年6月1日至2020年3月31日的物业费为22792.46元（3.28元/月/平方米×34个月×204.38平方米）。物业费用于物业共用部位、共同设施设备的正常运转，物业管理区域的清洁卫生、绿化养护、秩序管理等方面。交纳物业费不仅系沙超的主要义务，沙超拒不交纳物业费的行为可能会助长其他业主的欠费行为，从而影响到前期已缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。业主拒绝交纳物业费应基于正当理由，限于物业公司不履行或者履行合同存在重大瑕疵，针对某些业主放置景观石、停放车辆致使通向地下车库的通道受阻，万科物业镇江分公司配合开发商吊移景观石、向街道社区反映，进行了协调处理，物业公司与业主的法律关系系平等主体之间的服务合同关系，物业公司无行政执法权，业主可以就相关业主的侵权行为提起排除妨害和损害赔偿之诉。鉴于合同约定，物业公司对小区公共秩序有维护义务，引导车辆有序通行、停放，并且需对停车场每日巡视清扫，考虑到道路通行障碍给业主造成的长期影响和不便，以及停车场因道路堵塞长期闲置未实际打扫的事实，结合沙超购买房屋后，一直未实际入住的事实，其应交纳的物业费法院酌定按合同约定标准的70%交纳，即沙超实际应交纳的物业费为15954.72元（22792.46×70%）。万科物业镇江分公司未提供证据证明业主经书面催缴物业费明确拒绝交纳的事实，且业主并非恶意拖欠物业费，故对万科物业镇江分公司主张的违约金部分，法院不予支持。关于沙超认为房屋延迟交付，建设单位与万科物业镇江分公司共同确认暂缓收取物业费，故物业费应由建设单位承担的辩称意见，法院认为，业主应当从房屋买卖合同、入住通知单约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业费。符合交付条件，建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业，物业费从书面通知中载明的日期起算。本案涉案房屋建设单位已于合同约定的期限内通知沙超交付案涉房屋，并于2018年10月通过邮寄送达的方式再次向沙超送达了案涉房屋交付使用再次催告通知书，故沙超认为案涉房屋物业费应由建设单位承担的辩称意见，法院不予采纳，其认为镇江万筑置业有限公司延迟交付涉案房屋，由此造成的损失可以另案向建设单位主张其权利。综上所述，遂判决：一、沙超于判决发生法律效力之日起十日内支付给万科物业镇江分公司物业费15954.72元（收费期间为自2017年6月1日起至2020年3月31日止）；二、驳回万科物业镇江分公司的其他诉讼请求。本院对一审法院认定的事实予以确认。本案争议焦点：一、一审判决沙超支付万科物业镇江分公司物业费15954.72元是否正确；二、一审法院是否存在程序违法问题。关于第一个争议焦点，本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，2014年7月4日开发商镇江万筑置业有限公司与万科物业公司签订《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，对沙超具有约束力。上述合同签订后，万科物业公司设立了万科物业镇江分公司，并由万科物业镇江分公司实际提供上述《前期物业服务合同》中有关万科蓝山花园二期的物业服务事宜。由于沙超作为买受人与作为出卖人的镇江万筑置业有限公司签订商品房买卖合同后，镇江万筑置业有限公司在合同约定的期限内通知沙超办理交付房屋手续，并分别于2017年5月、2018年10月两次向沙超邮寄涉案房屋交付通知书。尽管沙超在购买镇江市九华山路19号蓝山花园105幢101室房屋后，至今未实际入住使用。但万科物业镇江分公司作为物业服务企业依照《前期物业服务合同》约定3.28元/月/平方米的收费标准，向沙超主张2017年6月1日至2020年3月31日期间的物业费并无不当。一审法院在审理本案中，综合本案实际，酌定按合同约定标准的70%判决沙超交纳物业费15954.72元是正确的。对于沙超提交的2018年5月14日刘去创在镇江万科沁园房屋交接清单上做出的“暂缓收取物业费、后期由地产与客户协商后收取”的承诺，由于刘去创并非是万科物业镇江分公司工作人员，且刘去创的上述行为事后也未得到万科物业镇江分公司的追认。故刘去创的承诺对万科物业镇江分公司不发生任何法律效力。沙超据此拒绝向万科物业镇江分公司支付物业费的主张，法院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，虽然一审法院未对万科物业镇江分公司提交的2016年11月24日镇江万科蓝山花园二期《前期物业服务协议书》真伪予以审查，但由于该协议与《前期物业服务合同》中就物业费的收取标准等内容完全一致，万科物业镇江分公司按照《前期物业服务合同》中物业费标准向沙超主张权利，并未损害沙超的合法利益。因此，该协议的真伪并不影响一审法院对沙超欠付万科物业镇江分公司物业费等基本事实的认定及处理。因此，一审法院不存在程序违法问题。综上所述，沙超的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费505元，由沙超负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨道骏审 判 员 冷德华审 判 员 黄 甦二〇二一年三月十五日法官助理 李宏敏书 记 员 王 伟