黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑10民终113号 上诉人（原审原告、执行案外人）：程鹏远，男，1965年3月10日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 委托诉讼代理人：蔡林海，黑龙江腾飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建东，黑龙江腾飞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：虞端洪，男，1975年12月15日出生，住黑龙江省绥芬河市。 委托诉讼代理人：管立君，黑龙江正大律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇兴隆村兴正街16号。 法定代表人：张占军，总经理。 委托诉讼代理人：张福国，男，该公司经理。 上诉人程鹏远因与被上诉人虞端洪、原审第三人牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司（以下简称怡兴公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院（2020）黑1081民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程鹏远及其委托诉讼代理人蔡林海、王建东，被上诉人虞端洪及其委托诉讼代理人管立君，原审第三人怡兴公司的委托诉讼代理人张福国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程鹏远上诉请求:1.请求撤销黑龙江省绥芬河市人民法院（2020）黑1081民初243号民事判决；2.依法改判不得执行备案登记在程鹏远名下的位于黑龙江省鸡西市城子河区****小区*号楼*层*号门市房屋；3.一、二审案件受理费由虞端洪负担。事实与理由：1.原审法院认定了程鹏远提供的两份房屋预售合同、收据等证据，即认定了案涉房屋在法院采取查封措施前办理了预售房屋备案的事实，对此虞端洪与怡兴公司均无异议。程鹏远所购房屋属商业用房，其与怡兴公司于2019年6月18日前进行了房屋预售登记，程鹏远是案涉房屋的不动产权利人。2.虞端洪对属于程鹏远所有的房屋申请执行没有法律依据。怡兴公司为程鹏远出具的《商品房屋预售合同》及收款收据均系怡兴公司的真实意思表示，双方签订的合同及收据合法有效，应受法律保护。程鹏远将全部购房款实际交付给怡兴公司，案涉房屋在不动产登记部门办理预售登记至今，程鹏远已实际取得案涉房屋的物权，虞端洪无权申请法院进行查封。3.案涉房屋预售合同是程鹏远与怡兴公司的真实意思表示，该合同对程鹏远及怡兴公司具有法律约束力，应认定在人民法院法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，且程鹏远在本案中无过错。原审法院以程鹏远提交的收条记载内容与怡兴公司陈述存在瑕疵，仅凭收条不足以证明程鹏远交付购房款264万元，认定程鹏远未履行向怡兴公司交付房款义务，对程鹏远的诉请求不予支持。怡兴公司明确表示已收到现金和相应车辆，即使其陈述存在瑕疵，但其瑕疵陈述不影响书面证据效力。虞端洪对此无异议，原审法院不予认定程鹏远履行付款义务缺乏事实根据。综上所述，程鹏远已按照其与怡兴公司的合同约定依法履行了交付购房款的义务，支付了相应价款，一审法院判决错误。请求二审法院依法改判或将本案发回重审，维护程鹏远的合法权益。 虞端洪辩称，原审判决正确，应予维持。1.程鹏远认为其已办理房屋预售登记的理由不成立，房屋预售登记的性质是债权登记，而非物权登记。房屋预售登记只是向社会公示程鹏远有物权登记的优先权，而并非物权。2.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，程鹏远除要证明其已交付全部房款之外，还应合法地占有查封的房屋。3.在认定案涉*号门市房屋交付房款的事实中，原审判决陈述的理由非常充分。除了双方当庭表述的款项内容不一致外，程鹏远没有提供具体的资金流水，且从其交付款项的日期到签订合同的日期之间相差半个月，足以反映程鹏远是以借贷为主，以房抵债的性质。程鹏远没有理由阻却本案执行，原审判决应予维持。 怡兴公司述称，2017年8月22日怡兴公司与程鹏远交易案涉房屋，2017年8月27日鸡西市房产局下发批件允许房屋预售，所以房屋备案合同日期延后。在与程鹏远交易当天，怡兴公司将收到的钱和车辆给付施工方金宁建筑公司，并由该公司出具了245万元的施工拨付单。因为施工方认为车辆抵扣价格过高，我方将车款下调19万元。怡兴公司与程鹏远的交易是真实存在的，不是虚构的。 程鹏远向一审法院起诉请求：判令停止对位于黑龙江省鸡西市城子河区****小区*号楼*号门市、*号楼*号门市的执行，并予解封。 一审法院认定事实：2017年4月，怡兴公司开发建设鸡西市城子河区****小区。2019年6月，该小区未经验收合格。2017年7月24日，怡兴公司出具授权委托书，委托张健代售鸡西市城子河区****综合楼房产，代收售楼款。2017年7月26日程鹏远从其6228****1177账户转入张健6228****7266账户319.21万元。程鹏远和怡兴公司认可319.21万元是支付****小区*号楼*层*号门市房款。怡兴公司法定代表人张占军为程鹏远出具收条一份，收条正面记载：“收购房款人民币：贰佰陆拾肆万元整。￥：264000000元，收款明细见购房合同。收款人处盖有怡兴公司合同专用章、张占军名章和张占军签名，2017年8月22日。”收条背面记载：“此款转入苏延斌6217****4446现金壹佰万元整，车：壹佰陆拾肆万元。”程鹏远和怡兴公司认可264万元是支付****小区*号楼*号门市房款。庭审时，程鹏远陈述“2292号凌志吉普车一台作价164万元，*****号奥迪A8轿车一台作价100万元，抵顶264万元购房款。程鹏远没有往苏延斌账户汇过购房款。”怡兴公司法定代表人张占军陈述“用凌志吉普车一台作价164万元，奥迪A8轿车一台作价100万元，抵顶264万元购房款。”张占军看过收条背面记载的内容后，法庭询问张占军为什么程鹏远及怡兴公司的陈述与收条背面记载内容不一致时，张占军回答“用一台凌志吉普车顶164万元，交了100万元现金。”怡兴公司委托诉讼代理人苏延斌陈述“2017年8月22日，张占军出具收条时，苏延斌没有到怡兴公司上班，其不认识程鹏远和怡兴公司法定代表人张占军，苏延斌与怡兴公司、程鹏远没有其他经济往来。”2017年9月8日，怡兴公司与程鹏远签订二份房屋预售合同。编号JX**********号合同约定：怡兴公司将其开发建设的鸡西市****小区*号楼*层*号、建筑面积268.72平方米门市，以每平方米1万元，总价款268.72万元出售给程鹏远。编号JX**********号合同约定：怡兴公司将其开发建设的鸡西市****小区*号楼*层*号、建筑面积320平方米门市，以每平方米1万元，总价款320万元出售给程鹏远。同日，怡兴公司与程鹏远将二份房屋预售合同在鸡西市房产服务中心办理预售房屋备案。绥芬河市人民法院在执行虞端洪与怡兴公司所有权确认纠纷一案时，于2019年6月17日以（2018）黑1081执恢15号之二执行裁定，查封鸡西市****小区*号楼*号门市房屋、*号楼*号门市房屋。程鹏远提出执行异议，绥芬河市人民法院于2020年1月19日作出（2020）黑1081执异5号执行裁定，驳回程鹏远的异议。程鹏远不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，2017年9月8日，程鹏远与怡兴公司签订的二份房屋预售合同，约定了当事人姓名、名称、标的、价款等，具备合同成立的基本要素。在虞端洪未举证证明该合同具有无效或者可撤销情形的情况下，应当认定该合同是程鹏远与怡兴公司的真实意思表示，合法有效，对程鹏远及怡兴公司均具有法律约束力，应认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。因为该房屋未经验收合格不具备交付使用和办理过户登记条件，导致该房屋未能交付使用和办理过户登记手续，程鹏远无过错。合同生效后，程鹏远享有的要求怡兴公司交付房屋并转移房屋所有权的权利是否足以排除强制执行，取决于程鹏远是否已向怡兴公司交付全部房款或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行，如果程鹏远已向怡兴公司交付全部房款或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行，其所享有要求怡兴公司交付房屋并转移房屋所有权的权利应予保护。程鹏远主张转入张健账户319.21万元是其支付****小区*号楼*层*号门市款，虞端洪对此无异议，且有汇款凭证予以证明，应当认定其已实际交付该房款。程鹏远享有要求怡兴公司交付房屋并转移房屋所有权的权利应予保护，该权利足以排除强制执行，应停止对该房屋的执行。本案为案外人执行异议之诉，虞端洪申请法院执行案涉房屋，程鹏远认为其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，申请法院停止对该房屋执行。怡兴公司与程鹏远、虞端洪均具有利害关系，怡兴公司与程鹏远对相对方所述事实的承认，不构成对本案事实的自认。程鹏远提交2017年8月22日收条欲证明其已交付****小区*号楼*层*号门市款264万元。收条背面记载“此款转入苏延斌6217****4446现金壹佰万元整，车：壹佰陆拾肆万元。”。关于交付264万元房款，程鹏远陈述与收条记载不符，其陈述“用凌志吉普车一台作价164万元，奥迪A8轿车一台作价100万元，抵顶264万元购房款。没有往苏延斌账户汇过购房款。”怡兴公司陈述与收条记载不符且陈述前后矛盾，怡兴公司先陈述“用凌志吉普车一台作价164万元，奥迪A8轿车一台作价100万元，抵顶264万元购房款。”张占军看过收条背面内容后陈述“用一台凌志吉普车顶164万，交了100万现金。”根据《中华人民共和国公司法》第一百六十三条：“公司应当按照法律、行政法规和国务院财政部门的规定建立本公司的财务、会计制度”的规定，怡兴公司应当建立财务、会计制度，并按照公司财务、会计制度的要求对所发生的收入与支出情况进行确认。收条背面记载“此款转入苏延斌6217****4446现金壹佰万元整，车：壹佰陆拾肆万元。”如怡兴公司确实收到上述款物，其应当保存记账凭证、明细账、怡兴公司与程鹏远以车抵债协议，怡兴公司将抵债车辆出售给他人的相关证据，而怡兴公司不能提供上述相关证据，这与公司应当建立相应的财务、会计制度的要求不符。关于264万元房款的交付，程鹏远、怡兴公司的陈述与收条记载不符，且怡兴公司陈述前后矛盾，仅凭收条不足以证明程鹏远已向怡兴公司交付购房款264万元。程鹏远未履行向怡兴公司交付房款的义务，其享有的要求怡兴公司交付房屋并转移房屋所有权的权利不足以排除强制执行，对程鹏远的该诉讼请求不予支持。判决如下：一、不得执行牡丹江怡兴房地产开发有限责任公司建设的备案登记在程鹏远名下的鸡西市城子河区****小区*号楼*层*号房屋；二、驳回程鹏远的其他诉讼请求。案件受理费52960元，程鹏远负担20560元，虞端洪负担32400元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 程鹏远新证据一组，工程施工拨付单、授权委托书、身份证复印件各一份，证明：怡兴公司于2017年8月22日收到程鹏远交付的案涉*号楼*号门市房屋的264万元购房款后（现金100万元，车抵购房款164万元），于当日将上述购房款及车辆以245万元及时拨付给了施工单位金宁建筑公司，并由金宁建筑公司的委托代理人郑殿发在工程施工拨付单上签字确认。该组证据由怡兴公司提供，证据原件在怡兴公司处。 虞端洪质证认为，对该组证据的形式要件及证明问题均有异议，证据不是原件，工程施工拨付单中体现施工单位是金宁公司，建设单位处有怡兴公司的盖章，但施工单位处只有两人的签字，授权委托书体现这两人是代理人身份，但未显示金宁公司的工商营业执照，该公司是否真实存在无证可查。该工程拨付单上如是真实的，只能证实怡兴公司和金宁公司代理人之间的拨款事实，体现不出程鹏远付款人的身份，无法证实其待证事实。 怡兴公司质证认为，对形式要件及证明问题均无异议，原件在怡兴公司处。2017年8月期间，因怡兴公司资金紧张，造成大量农民工上访，怡兴公司通过与程鹏远交易两户门市房屋给农民工付款，收到程鹏远款物后，怡兴公司拨付给金宁公司。 本院认证认为，该组证据系复印件，不符合证据客观真实性特点，且该组证据不能证明程鹏远对案涉房屋享有物权或准物权足以阻却强制执行，故对该组证据不予确认。 本院二审查明事实：案涉房屋因消防工程未完善，尚未办理入住手续或交付使用，二审认定的其他事实与一审认定事实相符。 本院认为，关于程鹏远对案涉房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据此，本案案由系案外人执行异议之诉，重点应审查案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件时，应参照上述规定对案外人享有的权利进行实体性审查，确定其对案涉标的享有的权利是否可以排除人民法院强制执行，即案外人只有符合上述规定所确定的条件时，其作为权利人主张排除强制执行的民事权益才能够得到支持。本案中，程鹏远作为案涉房屋的买受人，其虽提供了与怡兴公司签订的房屋预售合同及收据，但二审庭审中各方当事人均认可案涉房屋因消防工程尚未完善，至今未交付使用，故本案事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的在人民法院查封之前合法占有案涉不动产的情形。经查，案涉房屋性质属于商服用房，不属于住宅性质，且程鹏远名下有其他用于居住的房屋，故本案事实亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。故程鹏远主张对案涉房屋停止执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，其对案涉房屋享有的权利无法排除人民法院强制执行。程鹏远的主张不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，程鹏远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28298元，由程鹏远负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杜 敏 审 判 员  杨大奎 审 判 员  贾海波 二〇二一年三月三日 法官助理  何 喆 书 记 员  王 巍 附：本案涉及相关法律规定 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定······