山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2098号 上诉人（原审被告）：中海外房地产（青岛）有限公司，住所地青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91xx0F。 法定代表人：陈凌，执行董事。 委托诉讼代理人：孙小凡，山东理证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董玉伟，山东理证律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：段xx，女，1986年5月25日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：陈x，男，1980年8月30日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王正起，山东新岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐晨曦，山东新岛律师事务所律师。 原审被告：青岛市住房公积金管理中心，住所地青岛市。社会统一信用代码：12xx4D。 法定代表人：曹彦平，主任。 上诉人中海外房地产（青岛）有限公司（以下简称中海外房地产公司）因与被上诉人段xx、陈x、原审被告青岛市住房公积金管理中心（以下简称青岛公积金管理中心）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初14248号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中海外房地产公司的委托诉讼代理人孙小凡，被上诉人段xx、陈x的共同委托诉讼代理人王正起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中海外房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回段xx、陈x的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由段xx、陈x负担。事实和理由：一、一审法院片面认定事实，案件事实认定错误。（一）中海外房地产公司不存在违约情形，合同解除条件不成就。2019年6月28日，中海外房地产公司与段xx、陈x签署《商品房买卖合同（预售）》及其附件十一补充协议，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格遵守并全面履行。一审只是对其商品房买卖合同的部分内容片面认定，并未对双方在附件中具体的内容进行审查并认定，中海外房地产公司不存在其违约情形，理由如下：第一，依据国务院于2000年1月30日施行的《建设工程管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等有关单位进行验收，经验收合格方可交付使用。中海外房地产公司于2019年12月30日取得《不动产测绘报告》，2020年6月30日取得工程竣工备案，自2020年6月30日起，涉案房屋的交付条件已成就。第二，关于涉案房屋的交付。双方商品房买卖合同（预售）第十一条及附件十一补充协议第四条、第八条约定，商品房达到约定的条件后，即便段xx、陈x没有收到房屋交付通知书，段xx、陈x应当在房屋交付成就时前往中海外房地产公司售楼现场办理涉案房屋交接手续，段xx、陈x应当知晓其房屋交付手续的义务。（二）不可抗力因素导致违约期限延期。涉案附件十一补充协议中第四条约定，如遇不可抗力因素，中海外房地产公司可据此予以延期。2020年1月24日，山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，依据《山东省突发公共卫生事件应急预案》，山东省严格按照国家关于新型冠状病毒感染的××的要求，严格科学的防控措施，导致施工建设无法进行。直至2020年3月6日，经青岛西海岸新区建筑工程质量监督站批准，涉案房屋所在项目才正式开始进入施工建设状态，除国家法定节假日外，尚有35天建设施工工期系因不可抗力因素导致违约期限延迟，应当延迟35天后系双方约定的合同解除成就期限。而并不能将2020年6月30日认定为段xx、陈x享有解除合同的权利。（三）段xx、陈x主张解除合同并要求中海外房地产公司支付违约金没有事实和法律依据。退一步讲，即便中海外房地产公司在履行合同时存有一定的瑕疵，实现合同的目的还是存在的，亦不是造成根本性违约，双方在履行合同上并不存在其法律障碍，应当继续履行。若段xx、陈x却执意解除合同，其应当协助办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续的事项。（四）段xx、陈x存在违约情形，其应当向中海外房地产公司支付违约金。涉案补充协议中第八条约定，段xx、陈x原因逾期办理房屋交接手续的，超过15日后，逾期一日，应当向中海外房地产公司支付总房款的万分之二违约金，逾期60日，应当向中海外房地产公司支付总房款的15%即208223.25元（1388155元×15%）。（五）一审认定前后矛盾。虽然中海外房地产公司没有提交相关证据证明段xx、陈x应于2020年6月30日办理房屋交付手续或因段xx、陈x原因拖延办理，但一审对于段xx、陈x抗辩的2020年6月30日起6月30日已经享有合同解除权利不予采信，前后观点不一致。二、一审判决适用法律错误。（一）关于利息计算依据错误。依据中国人民银行公告2019年第15号文件。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）进行计算，一审法院计算利息依据错误，应予纠正。（二）一审法院应当适用合同法九十四条（三）（四）项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，中海外房地产公司具备履行合同的条件和能力，能够实现合同的根本性目的，且已经将其大部分房屋交付予购买业主。一审判决解除合同，给中海外房地产公司造成重大经济损失，也偏离了订立合同的真实意思表示，违反了契约精神。综上所述，一审判决片面认定案件事实，适用法律错误，请求改判支持中海外房地产公司的上诉请求。 段xx、陈x辩称，一、中海外房地产公司存在逾期交付的违约行为，段xx、陈x根据涉案合同约定解除合同既有事实依据也有法律依据。二、中海外房地产公司提出的逾期交房系受新冠××疫情影响，并据此要求免除逾期交房责任，理由不能成立。新冠××疫情发生在2020年春节之后，即使认定新冠××疫情属于不可抗力，根据合同法第一百一十七条第一款“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，其也不能作为免除中海外房地产公司逾期交房责任的理由。三、本案系商品房买卖合同纠纷，利息计算应根据双方合同约定标准计算，中海外房地产公司提出的利息计算标准只适用民间借贷纠纷。中海外房地产公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。 青岛公积金管理中心未陈述意见。 段xx、陈x向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除段xx、陈x与中海外房地产公司之间签订的商品房买卖合同（预售）（合同编号：xxxx）；2.判令解除段xx、陈x与中海外房地产公司、青岛公积金管理中心之间签订的青岛市住房公积金贷款抵押借款合同（合同编号：xxxx）；3.判令中海外房地产公司返还段xx、陈x已支付的购房款1388155元及利息111126元（利息暂计算至2020年7月20日，以后利息自2020年7月21日开始以1388155元为基数按4.35%利率标准计算至中海外房地产公司付清为止）；4.本案诉讼费用由中海外房地产公司承担。 一审法院认定事实：1.2019年6月28日，中海外房地产公司作为甲方（卖方），段xx、陈x作为乙方（买方），双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定段xx、陈x购买中海外房地产公司开发的位于黄岛区，预测建筑面积共78.25平方米，其中套内建筑面积60.61平方米。合同约定案涉商品房总价款为1388155元，签订合同时，段xx、陈x支付定金50000元，2018年11月26日前支付首期房价款738155元，余款600000元向贷款机构申请公积金贷款支付。合同第十一条约定，交房时间为2019年12月31日；合同第十二条约定，如未按合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。 2018年10月25日，段xx、陈x向中海外房地产公司支付涉案房屋定金50000元，当日中海外房地产公司为其出具收款收据一份。2018年11月26日，段xx、陈x向中海外房地产公司支付涉案房屋首付款738155元，当日中海外房地产公司为其出具收款收据一份。 2.2019年7月2日，段xx、陈x与公积金管理中心签订住房公积金个人贷款借款合同和住房公积金个人贷款抵押合同，以涉案房屋作抵押，在公积金管理中心贷款600000元，该贷款已发放至中海外房地产公司。自2019年8月19日起，段xx、陈x开始向公积金管理中心偿还贷款，截止至2020年8月27日止，段xx、陈x共偿还贷款本金及利息45898.06元，其中偿还贷款本金25179.66元。 3.中海外房地产公司提交《工程竣工备案表》一份，该备案表载明京华海悦1#3#6#楼及对应地下工程于2020年6月19日经各勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位均验收评定合格，2020年6月30日，该工程竣工备案文件已收讫。段xx、陈x认可上述证据的真实性，但称该证据不能证明涉案房屋已经符合交付条件。 4.2020年7月8日，段xx、陈x向中海外房地产公司发送《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除与中海外房地产公司于2019年6月28日签订的《商品房买卖合同》。中海外房地产公司拒收上述通知书。中海外房地产公司质证称，对上述证据的真实性不予认可，系段xx、陈x单方制作，且其并没有收到该商品房买卖解除通知书。 5.一审庭审中，中海外房地产公司提交2020年7月14日国内挂号信函收据一份，称其向段xx、陈x发送挂号信函，其于2020年6月30日已经开始正式办理房屋交付手续，已经通过电话、短信的形式告知，要求段xx、陈x尽快到达交付地点进行交付。段xx、陈x质证称，对上述证据的真实性无法确认，段xx、陈x没有收到该函件，从信函收据邮戳时间来看发送时间是2020年7月14日，按照合同约定中海外房地产公司应当于2019年12月31日向段xx、陈x交付房屋，超过180天后段xx、陈x有权解除合同，从2020年6月30日起段xx、陈x方已经享有合同解除权利。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案商品房买卖合同是否应当解除；如解除，段xx、陈x已付首付款利息损失应如何计算；二、涉案青岛市住房公积金个人住房借款合同是否应当解除；如解除，剩余贷款本息应由谁偿还。综合本案案情及相关的法律规定，一审法院作出如下分析判定： 关于争议焦点一。段xx、陈x与中海外房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。段xx、陈x依合同约定支付购房款后，中海外房地产公司未在约定的期限向段xx、陈x交付房屋，已经构成违约。根据合同约定，中海外房地产公司应于2019年12月31日前交付涉案房屋，2020年6月30日起段xx、陈x方已经享有合同解除权利，现段xx、陈x有权依合同约定解除双方签订的商品房买卖合同，并要求中海外房地产公司退还已付房款及因此造成的经济损失。中海外房地产公司辩称因段xx、陈x拖延时间一直未办理房屋交接手续，但未提交有效证据予以证明，故对段xx、陈x的抗辩意见，一审法院不予采信。故对段xx、陈x主张解除商品房买卖合同、要求中海外房地产公司返还首付款788155元一审法院予以支持。基于中海外房地产公司的违约行为，现段xx、陈x要求中海外房地产公司自2018年10月26日按照年利率4.35%计算已付首付款的利息，于法有据，一审法院予以支持。 关于争议焦点二。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”依据上述法律规定，涉案商品房买卖合同解除后，青岛市住房公积金个人住房借款合同亦应当解除，中海外房地产公司应当将收受的购房贷款和段xx、陈x已付的贷款本息分别返还青岛公积金管理中心和段xx、陈x，故中海外房地产公司应当归还青岛公积金管理中心剩余贷款本金574820.34元(600000元-25179.66元)，返还段xx、陈x已付的贷款本息共计45898.06元（截至2020年8月27日）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：一、解除陈x、段xx与中海外房地产（青岛）有限公司于2019年6月28日签订的商品房买卖合同（合同编号xxxx）；二、解除陈x、段xx与青岛市住房公积金管理中心、中海外房地产（青岛）有限公司签订的青岛市住房公积金贷款抵押借款合同（合同编号xxxx）；三、中海外房地产（青岛）有限公司于判决生效之日起十日内返还陈x、段xx已付的首付款788155元及利息（以788155元为基数，自2018年10月26日起按照年利率4.35%利率计算至实际清偿之日止）；四、中海外房地产（青岛）有限公司于判决生效之日起十日内返还陈x、段xx已付贷款本息45898.06元（截至2020年8月27日）；五、中海外房地产（青岛）有限公司于判决生效之日起十日内返还青岛市住房公积金管理中心剩余贷款本金74820.34元；六、驳回陈x、段xx的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18294元，减半收取9147元，由中海外房地产（青岛）有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，中海外房地产公司与段xx、陈x于2019年6月签订的涉案房屋《商品房买卖合同（预售）》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。段xx、陈x依约支付了全部购房款，中海外房地产公司应当依约交付房屋。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：中海外房地产公司未依约交付涉案房屋，段xx、陈x是否享有涉案合同解除权。 涉案合同约定涉案房屋交付时间为2019年12月31日，逾期交房超过180天，段xx、陈x有权解除合同。涉案合同附件十一补充协议“第四条关于房屋交付的补充约定”第3条约定：如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：（1）主管部门通知的停水、停电；（2）政府部门需要的各项管制；（3）因气候原因无法正常施工；（4）应规划部门要求的重大设计变更；（5）技术部门证明的施工中遇到重大技术问题及困难；（6）如因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政、消防等从事公共事业的单位的原因等）所致的延误；（7）因建筑施工的各项政策规范发生变化导致的迟延交付；（8）不可抗力。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发[2020]17号）第一条关于合同案件的审理规定：1.疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照合同约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，中海外房地产公司未在合同约定时间交付房屋，逾期交房违约事实清楚，但2020年1月我国发生新冠××疫情，新冠××疫情属于全国突发公共卫生事件，不能预见、不能避免且不能克服，应属于不可抗力。山东省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，并采取相应疫情防控措施，以保障人民生命财产安全。2020年3月7日24时起，山东省人民政府将新冠××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。中海外房地产公司逾期交房后发生不可抗力事件，不能免除其逾期交房的违约责任，但其违约行为不必然导致涉案合同解除，需要进行具体分析。涉案合同约定的解除条件是逾期交房超过180天，而新冠××疫情的不可抗力发生在该180天期间内，依据合同约定，发生不可抗力的情况下交房时间相应顺延，综合考虑政府部门为了应对疫情保障人民生命财产安全所采取的防控措施、应急响应等级的调整、对涉案房屋所在项目建设造成的实际影响及企业复工复产准备时间等因素，中海外房地产公司要求扣除35天建设施工工期、交房时间由此顺延35天，符合实际情况，本院依法予以支持。涉案房屋于2020年6月30日经过验收取得竣工验收备案文件，在此之前已取得房屋测绘报告，已具备涉案合同约定的交付条件。段xx、陈x于2020年7月8日向中海外房地产公司发出解除商品房买卖合同通知书、于2020年7月22日向一审法院提起本案诉讼时，中海外房地产公司分别逾期交房190天、204天，在因不可抗力顺延35天交房时间后，中海外房地产公司实际逾期交房未超过180天，未达到涉案合同约定的逾期180天可以解除合同的条件，且双方继续履行涉案合同不影响段xx、陈x购买涉案房屋合同目的的实现，故双方应当继续履行涉案合同，以维护交易稳定。段xx、陈x以中海外房地产公司逾期交房超过180天违反合同约定、其有权解除合同为由要求解除涉案商品房预售合同及公积金贷款抵押借款合同、返还房款及利息，未达到涉案合同约定及法律规定的解除条件，其不享有涉案合同解除权，其于2020年7月8日向中海外房地产公司发出解除商品房买卖合同通知书不产生解除合同的法律效力，故本院对其上述请求不予支持。 综上所述，上诉人中海外房地产公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定部分事实错误，处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初14248号民事判决； 二、驳回被上诉人段xx、陈x的诉讼请求。 一审案件受理费9147元，二审案件受理费18294元，均由被上诉人段xx、陈x负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年三月八日 法官助理于遨洋 书记员贾 立 书记员 于国英