湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初8123号 原告：耒阳市金城华府物业管理有限公司。 法定代表人：曾韶利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋岭峰，湖南融厦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周晓，该公司员工。 被告：冯某某，女。 原告耒阳市金城华府物业管理有限公司（以下简称金城华府物业公司）与被告冯某某物业服务合同纠纷一案，本院2020年9月24日立案后，于2020年12月7日、2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告金城华府物业公司委托诉讼代理人周晓，被告冯某某到庭参加诉讼。审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于2020年12月23日裁定转为普通程序，依法组成由审判员李华担任审判长，人民陪审员曾小利、匡军参加的合议庭，于2021年3月1日公开开庭进行了审理，代理书记员黄晶晶担任记录。原告金城华府物业公司委托诉讼代理人蒋岭峰，被告冯某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金城华府物业公司向本院提出诉请，请求判令：1、被告向原告支付自2011年4月1日至2020年6月30日物业费8547元；2、被告向原告支付违约金2331元(从逾期之日即2011年4月1日起，按每天应交费用的0.03％交纳违约金至2020年8月30日,实际金额计算至清偿日止。)；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年3月28日，原告与金城置业开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。房屋交付时，被告负有按时足额缴纳物业管理费的义务。截止2020年8月30日被告欠缴的物业管理费，经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。现为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。 为支持其诉讼主张，原告金城华府物业公司提交如下证据： 1、营业执照；拟证明耒阳市金城华府物业公司的管理资质； 2、物业服务企业资质证书；拟证明原告公司在2011年已经从事物业服务； 3、耒阳市发展和改局批文；拟证明关于金城华府小区前期物业服务收取标准的批复； 4、2009年3月28日签订的前期物业管理合同；拟证明物业公司已经进入小区进行服务； 5、被告冯某某的房屋买卖合同；拟证明被告与开发商签订合同，耒阳市金城华府豪庭3栋1单元702房是被告的房产； 6、被告的身份信息；拟证明被告的身份信息的真实性； 7、物业费催收单；拟证明原告公司有进行上门催收； 8、2012年1月1日与耒阳市环境卫生管理处清运中心管理局签订的生活垃圾清运承包合同等多份证据共计55张；拟证明物业公司每年为小区进行服务。 被告冯某某答辩，1.原告是金城华府物业管理有限公司，公司法人代表是曾韶利，但坐在法庭原告席的却是金城置业房地产开发有限公司聘请的员工周晓，现答辩人对周晓坐在原告席位的合法性提出质疑。2.金城华府物业管理有限公司是2009年3月27日注册登记的，该公司注册经营范围：家政服务、信息咨询、设施设备维修、园林绿化、百货零售，没有物业管理项目，也就是说它不具备物业管理资格，进入以后实际上也没有对小区进行物业管理服务，小区环境状态严重脏、乱、差，因此，答辩人不存在欠物业管理费。3.2016年7月，该公司经耒阳市市场监督管理局注册登记增加了物业管理项目，但由于服务质量极差，服务态度恶劣，其环境卫生、安保监督、消防、公共路灯等存在严重瑕疵，不依法公示服务合同，也没有向小区业主公开财务收支账目等，引起小区业主强烈不满，所以造成部分业主只能采取拒缴物业费的方式进行抗争。4.综上所述：部分业主拒缴物业费责任在物业公司，现金城置业房地产开发有限公司周晓，在金城华府物业管理有限公司法人曾韶利不知情的情况下，以物业公司名义起诉业主，目的是非法收取业主钱财，其行为极其恶劣，答辩人请法官明察，驳回其诉讼请求，不予受理，同时严惩伪证行为。金城华府小区已于2020年6月依法成立业主委员会，由于原告在小区服务态度恶劣，不与业主委员会签订服务合同，已被业主委员会书面解聘，原告解聘后依然赖在小区不走，又不提供服务，且在本案起诉中又没有法人授权委托。 为支持其答辩意见，被告冯某某提交如下证据： 1、与法人代表曾韶利的谈话录音U盘；拟证明法人代表曾韶利没有委托周晓； 2、耒阳市金城华府前期物业管理合同中法人代表曾韶利的签名与委托书的签名各一份；拟证明两份证据不是同一人签名； 3、内资企业登记基本情况表；拟证明2016年7月14日前该公司不具备物业管理资质； 4、小区环境照片；拟证明物业公司服务不到位； 5、被告家墙体漏水照片；拟证明物业公司没有进行及时管理。 对于原告金城华府物业公司的上述证据，被告冯某某质证如下： 对原告提供的证据4、5无异议；证据1是不成立的；证据2对原告的营业执照认为有问题；证据32016年这些是不存在的；证据6身份证号码不对；证据7没有收到过；证据8都是自己公司员工在干活，证据不充分。 对于被告冯某某的以上举证，原告金城华府物业公司质证如下： 对被告提交的证据1、2、4、5无异议；证据3有异议，营业执照期限合法性是由政府机关颁发的，合理合法。 经过举证、质证，本院对当事人提交的证据认证如下： 经本院组织庭审质证，被告对原告提交的证据4、5无异议；原告对被告提交的证据1、2、4、5无异议；上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 原告提供的证据1、2、3、6、7、8；被告提供的证据3；本院经审查认为，对上述证据证明的事实予以确认，对上述证据的其他证明目的不予采信。 本院依据以上认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，查明本案法律事实如下： 2009年3月28日，原告耒阳市金城华府物业管理有限公司与金城置业房地产开发有限公司签订了《耒阳市金城华府豪庭小区前期物业管理服务合同》，合同中约定由原告向耒阳市金城华府豪庭小区提供物业服务。并约定了双方的权利义务、物业服务内容及质量要求、物业服务费用、违约责任等内容。第五条第一款第一项1（1）约定：“多层住宅物业管理费为人民币0.6元/月/平方米。”；第五条第一款第一项3约定：“从逾期一日之日起按每天欠交总额的万分之五支付违约金。”。自2011年4月1日起，被告未按照合同缴纳物业费，原告多次催交未果。 另查明，被告冯某某系金城华府颐和楼3栋1单元702房的业主，其房屋面积为130.9平方米。应支付的物业服务费为8547元（2011年4月1日起至2020年6月30日，共111个月，按77元/月计算，77元/月×111个月=8547元）。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告金城华府物业公司与建设单位金城置业房地产开发有限公司之间签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对业主具有约束力。被告主张原告金城华府物业公司未尽职履行物业管理委托事项，服务态度恶劣，服务质量极差，导致案涉小区环境状态严重脏、乱、差，其环境卫生、安保监督、消防、公共路灯等存在严重瑕疵，不依法公示服务合同，也没有向小区业主公开财务收支账目等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。况且，原告已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告等业主也可以根据《前期物业管理服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。现原告提供了物业服务，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，业主及物业使用人也享受了原告提供的物业服务，而被告未按约定支付物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告冯某某系金城华府颐和楼3栋1单元702房的业主，应支付原告2011年4月1日至2020年6月30日期间的物业费共计8547元（2011年4月1日起至2020年6月30日，共111个月，按77元/月计算，77元/月×111个月=8547元）。被告应当依照合同约定缴纳物业管理费，因未依约交纳上述费用，已构成违约，应支付相应的违约金。原告请求被告支付违约金2331元，显然较高，本院酌情调整为自原告催促被告付款之日即起诉之日起，以8547元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清物业管理费之日止的逾期付款利息，故对原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。 当然，原告金城华府物业公司也应虚心听取被告冯某某等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第二条、第七条第一款第（五）项、第三十五条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告冯某某支付原告耒阳市金城华府物业管理有限公司物业服务费8547元，限本判决生效后十日内付清； 二、被告冯某某以8547元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2020年9月24日起至实际付清物业管理费之日止的逾期付款利息； 三、驳回原告耒阳市金城华府物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（主动履行的，可将标的款付至本院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号） 案件受理费36元，由冯某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  李 华 人民陪审员  曾小利 人民陪审员  匡 军 二〇二一年三月十五日 代理书记员  黄晶晶