河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2077号上诉人（原审被告）刘勇，男，1977年3月8日出生，汉族，住河南省新郑市。被上诉人（原审原告）胡玉宝，男，1971年7月29日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人刘勇因与被上诉人胡玉宝租赁合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初1615号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人刘勇、被上诉人胡玉宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡玉宝的一审诉讼请求为：1、解除胡玉宝、刘勇于2017年3月17日签订的《门面房租赁协议》；2、刘勇支付胡玉宝2018年7月1日至2019年7月1日拖欠的租金、电费104960元；支付2019年7月2日至2019年9月10日18间房的租金17500元；支付2019年7月2日至实际返还房屋之日止51间房屋占用期间的费用，按日租金708.3元计算，至起诉日暂定为90000元。以上共计212460元；3、刘勇支付胡玉宝因装修造成房屋主体破坏产生的恢复原状维修及垃圾清理费用共计133000元；4、诉讼费用由刘勇负担。一审法院认定事实如下：2017年3月17日，胡玉宝作为甲方（出租方）与刘勇作为乙方（承租方）签订门面租赁协议一份，约定：1、甲方将位于中牟县刁家乡粮所河南垄港商贸有限公司的门面房从8号至17号一到三楼共63间出租给乙方使用，租赁期限自2017年3月16日至2027年7月1日。装修期间三个月。2、本房屋租赁金为人民币叁拾万元，每年须在合同签订之前两个月内乙方向甲方一次性支付租金叁拾万元。租金前五年不变，五年以后按原租金百分之十每年递增或按周边市场行情递增。3、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费，以及其他由乙方租赁期间产生的费用由乙方承担，租赁期结束时，乙方结清所有费用。4、房屋租赁期间，任何一方要求终止合同需提前三个月通知对方，并协调补偿对方损失及违约金，如合同到期甲方继续租赁，同等价格乙方有优先租赁权……2019年3月10日，刘勇向胡玉宝出具借条一份，内容为：“今借到胡玉宝现金104960元，大写壹拾万零肆仟玖佰陆拾元整。（注：此款项为胡玉宝替我支付刁家2018.7.1日-2019.7.1日我欠房租及电费）。”现因刘勇未按约定支付房租，胡玉宝诉至一审法院要求刘勇支付租金、电费并要求解除双方签订的《门面房租赁协议》、赔偿损失等。另查明，2019年9月10日，胡玉宝与案外人冯须礼签订租赁合同一份，约定胡玉宝将中牟县刁家粮管所门面房15、16、17号出租给冯须礼，租期自2019年9月10日至2020年9月10日。本案审理过程中，胡玉宝提出保全申请，请求冻结刘勇名下的银行存款345460元或查封、扣押同等价值的财产，一审法院作出（2020）豫0122民初1615号民事裁定书，裁定冻结刘勇名下的银行存款345460元或查封、扣押同等价值的财产。胡玉宝预交申请费2247元。一审法院认为：依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。胡玉宝未提供证据证明案涉租赁房屋已经取得建设工程规划许可证，故其与刘勇签订的《门面房租赁协议》依法应认定无效。故胡玉宝要求解除合同的诉讼请求，不予支持。关于租金、电费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。胡玉宝主张的租金实为房屋占有使用费，刘勇依法应予支付。对于2019年7月1日（包含本日）之前的占有使用费及电费，双方经结算刘勇向胡玉宝出具借条一份，对该104960元占有使用费及电费，一审法院予以确认并支持。刘勇辩称该104960元中包含利息，未提供证据，一审法院不予采信。关于2019年7月2日起的占有使用费。对于胡玉宝称其已于2019年9月11日将出租房屋其中18间出租给他人使用，故胡玉宝主张该18间房屋的占有使用费，不予支持。关于另外45间房屋（合同约定63间-18间）的占有使用费，应按照日租金587.25元（年租金300000元÷365天=821.92元/天，821.92元÷63间=13.05元/天/间，13.05元/天/间×45间）计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘勇于本判决生效之日起十日内支付胡玉宝2019年7月1日之前的房屋占有使用费及电费共计十万零四千九百六十元；二、刘勇于本判决生效之日起十日内支付胡玉宝自2019年7月2日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按日租金五百八十七元二角五分计算；三、驳回胡玉宝的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6481.80元，由刘勇负担4041元，由胡玉宝负担2440.80元。保全费2247元，由刘勇负担。刘勇上诉称：一、截止2019年8月3日，胡玉宝已经通过实际行动收回了涉案房屋。一审法院判令刘勇向胡玉宝支付自2019年7月2日起至实际返还房屋之日止房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据。在一审庭审中，双方均认可自2019年7月1日起刘勇就不再经营涉案KTV及酒楼，2019年7月底至2019年8月3日，因刘勇拖欠租金胡玉宝已经多次通过报警方式将上述用房进行断电、换锁并张贴对外出租出售信息，自此涉案房屋已不归刘勇的控制使用，应当认定为胡玉宝通过实际行动收回涉案房屋。而且2019年9月10日，胡玉宝将涉案KTV用房出租给案外人冯顺礼，进一步印证其已实际收回涉案房屋的事实。二、一审法院按照日租金587.25元的标准，支持剩余45间房屋的占有使用费，存在明显错误。首先2019年9月10日，胡玉宝未经刘勇同意擅自将涉案KTV用房连同里面全套的经营设施设备一并出租给第三人使用，关于涉案全部房屋是否是63间，用于经营KTV的房屋是否有18间，剩余45间房屋刘勇是否仍旧占有使用等关键事实，一审庭审中并未查明，故一审法院依据合同约定63间-18间（胡玉宝单方陈述），进一步得出刘勇仍占有使用45间房明显证据不足。其次，涉案大部分房屋一直处于未装修的闲置状态，胡玉宝将闲置房屋换锁后并将屋内刘勇安装的消防设备进行了拆除，故闲置房屋已经由胡玉宝收回，刘勇并没有对其占有使用，判令刘勇继续支付该闲置房屋的占有使用费证据不足。结合刘勇对涉案全部房屋的实际使用情况，其租赁涉案房屋后仅使用了部分房屋用于经营KTV及酒楼，其中大部分房屋从租赁开始就处于闲置状态，刘勇也未在闲置房屋内存放任何物品，该房屋闲置状况从我方提交的照片以及对方提交的照片中均能看出。2019年7月底，胡玉宝报警后在该闲置房屋门前张贴了对外出租出售信息，并将屋内消防设施拆除，将刘勇的装修销毁，结合房屋状况及胡玉宝的实际行动，收回闲置房屋没有任何障碍，应当认定胡玉宝对于处于闲置状态的房屋已实际收回。涉案合同无效，在刘勇不再实际使用也未占用的情况下判令刘勇继续支付该部分闲置房屋的占有使用费明显不当，有失公平公正。再次，除上述KTV用房及空置房屋外，剩下的房屋即为刘勇用于开办川豫轩酒楼的用房。前期经过刘勇装饰装修添置设备，川豫轩酒楼已进入营业状态。在经营过程中，多次遭到当地村民的阻扰及公安机关等政府部门的排查，加上胡玉宝本人的干扰行为，酒楼生意经常受到严重影响，2019年7月1日，酒楼不再营业，刘勇为盘活资金，一直在想法将酒楼转让。2019年7月底，因为刘勇拖欠部分房租，胡玉宝便对酒楼断水断电，甚至通过报警方式强行换锁收回房屋，并张贴对外出租出售信息，致使刘勇无法转让酒店，而且阻止刘勇将房屋内的物品搬出。结合该事实经过，关于经营川豫轩酒楼的房屋，也由胡玉宝强行收回，刘勇在房屋内添置的经营设施设备至今被胡玉宝扣押着，刘勇无法取回。现一审法院判令刘勇支付该部分房屋2019年8月份以后的占有使用费，明显属于事实未查清，认定不足。另外，胡玉宝作为涉案房屋的出租人，在刘勇不再使用涉案房屋进行经营时，负有及时收回房屋，防止损失进一步扩大的义务，因其怠于履行义务所造成的扩大性损失应当由胡玉宝自行承担不利后果。退一步讲，即便刘勇的部分物品在川豫轩酒楼所占用的房屋内存放着，根据双方在一审中明确认可的2019年7月1日，刘勇就不再经营该酒楼，2019年7月底至8月初，胡玉宝因租金拖欠及酒楼关门问题，多次报警进行换锁。胡玉宝应当积极收回房屋，避免出现房屋空置造成损失进一步扩大的后果。三、因无建设工程规划许可证，涉案房屋租赁合同被依法认定为无效合同，胡玉宝作为房屋的承建人对于合同无效存在重大过错，即便因合同无效对其造成损失，也应当由胡玉宝承担主要责任，一审法院判令刘勇承担合同无效的全部后果，显失公平公正，不能令当事人信服。四、刘勇租用涉案房屋系用于商业经营，涉案合同租金也是按照商业用房进行约定，但是经庭审查明涉案房屋无建设工程规划许可证也无产权证，属于违章建筑。合同被认定为无效且刘勇不再使用涉案房屋，本不应当支付占有使用费，退一步讲，即便刘勇一直占有使用涉案房屋，也应当按照同地段同时期同类型房屋的租金市场价格进行计算，而不应当按照合同约定计算。五、刘勇在一审立案后，多次向法院申请进行现场勘验，一审法院未予以任何答复，程序不当。本案案由为租赁合同纠纷，租赁标的物为房屋，因涉案房屋较多，刘勇对房屋的使用情况不同，大部分房屋处于空置状态，刘勇并未实际使用，关于涉案房屋多少间、KTV用房多少间、空置房多少间等对于裁判有重要影响的事实，明显是需要经过现场勘验才能准确确认的。为便于法庭查明案件事实，在本案一审审理过程中，刘勇多次向法院申请现场勘验，法院均未给予任何答复，明显属于程序不当。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序不当。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。胡玉宝答辩称：一、一审法院认定事实清楚，刘勇至今仍未向胡玉宝交付其占有的45间房屋。虽然刘勇承租胡玉宝的房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同依法被一审法院认定为无效，但一审查明刘勇与胡玉宝之间合同约定的房屋间数为63间，且至一审法庭辩论终结前，刘勇作为一审被告，从未对其承租房屋63间进行过否认或提出任何异议。一审法院依据无效合同记载的客观事实及庭审查明的事实认定刘勇承租胡玉宝房屋的间数为合同约定的63间无任何不当。实际上，刘勇占有使用胡玉宝房屋共69间，其中KTV为18间，胡玉宝已经于2019年7月1日收回，刘勇至今仍占有未交还胡玉宝的房屋为51间，胡玉宝在一审中也依据51间房屋占有使用费用进行起诉。但因合同约定仅为63间，刘勇针对该实际间数并不认可，故针对胡玉宝一审主张的51间，一审法院仅依据合同约定、刘勇未提出异议的63间减去KTV的18间，剩余为45间。以45间为计算标准，支持胡玉宝主张的占有使用费用。故一审法院认定的事实系法律事实，胡玉宝尊重一审法院的事实认定，认为一审法院认定事实清楚，合法有据。二、刘勇未及时向胡玉宝返还涉案房屋，才产生了本案的房屋占有使用费用，对此胡玉宝无任何过错。房屋的占有使用期限不是以刘勇所称的其是否实际经营，涉案房屋是否为其创造价值来进行衡量的。胡玉宝在一审中也通过代理人前往刁家乡派出所调取报警记录，向一审法院提交接出警记录，证明胡玉宝在电话、微信均无法联系刘勇情况下，多次报警寻找刘勇，解决涉案房屋的占有使用问题。但因联系不上刘勇无法解决。涉案51间房屋（一审法院认定45间），在出租之初交由刘勇使用后，屋内摆放的为刘勇饭店桌椅板凳等，且刘勇在装修时将房屋主体结构破坏，即便部分空置，在安全无保证的情况下，也无法对外出租。另外，胡玉宝无法在联系不上刘勇的情况下私自处分其物品，也无法腾空刘勇物品保管，另行对外出租。胡玉宝也尽自己最大的努力将KTV占有的18间房对外出租进行同类经营，最大限度的减少刘勇的实际损失。故胡玉宝对刘勇至今未交付涉案房屋无过错。三、一审法院判令刘勇负担房屋占有使用费用，与刘勇上诉称的合同无效后的损失不是同一法律概念，一审判决适用法律正确。合同无效后，出租人请求参照合同约定租赁费用要求承租方支付房屋占有使用费用的，法院应予支持。故一审法院判令刘勇负担房屋占有使用费用无任何不当。关于刘勇提出的损失问题，本案的纠纷之所以自受理至结案，存续一年的时间。是因为刘勇提出反诉，要求鉴定其装修涉案房屋的造价。一审法院组织双方进行多次鉴定检材的质证，后刘勇因未缴纳鉴定费用，鉴定机构将卷宗退回法院，本案才得以开庭审理。所以刘勇所认为的损失，其首先在拖欠胡玉宝租金出具欠条时主动放弃，其次也在鉴定中再次放弃。法院本着不诉不理的原则，无法审理本案是否存在刘勇所称的损失，故刘勇关于损失的理解与一审法院依法判令的房屋占有使用费用并非同一概念，刘勇对此进行上诉无事实和法律根据。四、刘勇上诉所称的其申请现场勘验未得到准许，胡玉宝不知情，亦不认可。刘勇提出反诉期间的鉴定检材质证的庭审、刘勇放弃鉴定后庭审，胡玉宝均参与，从未听到过刘勇上诉所称的其申请过现场勘验。故胡玉宝对此不知情亦不认可其主张。一审法院充分保障其反诉权利，多次组织双方质证，不存在程序违法的情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律适当，程序合法，请求驳回刘勇的上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为：刘勇租赁胡玉宝的房屋，在向胡玉宝交回房屋之前，其应当向胡玉宝支付租金或房屋占有使用费。本案胡玉宝未提供证据证明其向刘勇出租的房屋取得建设工程规划许可证，双方签订的房屋租赁合同依法应认定为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，胡玉宝要求刘勇按照合同约定的标准支付租金（实为房屋占有使用费），一审法院予以支持并无不当。刘勇向胡玉宝租赁房屋后，房屋是否闲置属于其使用的问题，不成为其不支付租金的理由。关于胡玉宝是否收回房屋的问题，除胡玉宝将其中的18间房屋另行租赁给其他人外，对于剩余45间房屋，刘勇没有与胡玉宝办理交回房屋的手续，亦不能提供充分的证据证明胡玉宝已实际收回房屋，其主张胡玉宝已将房屋全部收回缺乏依据。综上，刘勇的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6481.8元，由上诉人刘勇负担。本判决为终审判决。审判员  张永军二〇二一年三月五日书记员  侯明杰