山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14705号 上诉人（原审原告）：北京安信行物业管理有限公司青岛分公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：张春峰，总经理。 委托诉讼代理人：赵云飞，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩尚宏，山东德衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵凯杰，男，1981年2月17日出生，汉族，住青岛市市**。 上诉人（原审被告）：王璇，女，1981年2月15日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：赵凯杰，男，系王璇之夫。 原审第三人：青岛雅园物业管理有限公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：周迪，总经理。 委托诉讼代理人：赵虹，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 上诉人北京安信行物业管理有限公司青岛分公司因与上诉人王璇、赵凯杰，原审第三人青岛雅园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院(2020)鲁0202民初5532号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 北京安信行物业管理有限公司青岛分公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判赵凯杰、王璇立即向上诉人支付拖欠的自2017年5月至2019年6月期间的物业服务费人民币50588.2元及违约金2648.5元；二、本案一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院庭审中要求由上诉人对其提供了物业服务及高端服务进行举证，一审法院举证责任分配错误。上诉人依据《物业服务收费协议书》约定要求被上诉人支付拖欠的物业费，如果被上诉人认为物业服务存在问题，应依据谁主张、谁举证的举证原则，应由被上诉人举证证明原审第三人服务存在违约情形，但是一审法院却将举证责任分配给上诉人及物业服务方即原审第三人，要求上诉人及原审第三人提供证据证明其提供了哪些服务。上诉人只能应一审法院要求，向一审法院提交了包括工作日志、工作记录、工作报告、业主给物业公司送的锦旗等证据证明第三人已按照协议约定提供了物业服务，且小区业主对物业服务的质量是认可的。但一审法院却以被上诉人辩称其未享受到高端服务，而要求第三人提供高端服务的证据。根据合同中约定，第三人应提供的部分高端服务包含由物业服务方主动提供和需要由业主提出后再由物业方配合提供的。上诉人在一审中已提交了相关证据，证明已主动提供了高端服务包含配备物业管家、举办节日活动、为业主配送快递等。至于高端服务中需要由业主提出后，再由物业方配合的，若被上诉人认为原审第三人未提供高端物业服务，那么应由被上诉人举证证明其曾向物业服务方发出过需要提供服务的通知。一审法院却将所有的举证责任分配给上诉人及第三人，一审法院明显存在举证责任分配错误。二、一审法院仅依据案涉小区未足额支付物业费的业主人数较多和业委会曾多次向物业服务方发整改函就推断物业服务存在瑕疵，无任何事实和法律依据。（一）一审法院以一份明显存在签字造假且无法代表签字业主真实意思表示的证据作为认定第三人提供的物业服务存在瑕疵，无事实依据和法律依据。首先，从被上诉人提供的证据来看，被上诉人提供以业主委员会名义发出的《关于对物业服务进行彻底整改的函》只有两次，并非一审法院所称多次。其次，第一次函件签字的业主仅有133户，仅为涉案小区的一小部分，且在这133户签字中，存在复印件与手写件相互掺杂，其中x号楼x单元、x号楼、x号楼x单元、x号楼中的“同意”字体明显一样就占了一大半，在其他业主中亦有很多是同一字体，明显存在签字造假，该函件所述内容并不能代表全体业主的真实意思表示，也不能代表全体业主或该部分业主的共同意志。最后，该函件在已生效的（2019）鲁02民终5050号民事判决中（简称5050号案，该判决为案涉原审第三人诉案涉小区其他业主物业费一案）未予以采信，5050号判决支持了第三人关于物业费本金的全部请求。而另一份函件内容几乎与第一次函件中的内容一致，且没有任何业主的签字确认，只能说是个别有心人以业委会的名义擅自发出的函件，不能代表业主的真实意思表示。而一审法院却依据该份存在大部分业主签字造假且在5050号案中未予以采信的证据的证据来推断原审第三人存在物业服务瑕疵，毫无事实及法律依据。（二）一审法院以案涉小区未足额支付物业费便认定第三人提供的物业服务存在瑕疵，无事实和法律依据。根据上诉人与第三人之间的《债权转让协议》显示，虽未足额缴费业主多达200多户，但该200多户是截至到债权转让基准时间即2019年6月15日的欠费明细，仅用于债权转让双方交底之用，且该明细中存在交费不及时、拖欠电费、拖欠车位管等情形。经向上诉人落实，截至目前该明细中仍存在欠费的仅有64户，其种有9户是拖欠车位管理费、5户是拖欠电费的，还有一户是因为面积存在争议而非物业服务存在瑕疵而未交费。欠费一年以上仅有17户，且这17户均涉及诉讼。通过上述数字可以看出，足额交纳物业费的比例占大多数，因此一审法院推断没有事实依据、法律依据。（三）若按照一审判决执行，势必会激化物业服务方与业主之间的矛盾，引发新的群体性诉讼。现涉案小区诉争物业费期间按全额支付物业费的业主高达200多户，长期欠费的仅17户，若按一审判决内容，物业服务费仅支持百分之九十，那么该判决生效后，已交费的业主势必会以该判决为由提起诉讼，要求物业服务公司返还多支付的百分之十的物业费，从而引发新的群体性诉讼。甚至是已经贵院和青岛市中级人民法院判决履行的业主，势必会认定法院判决错误而申请民事监督。届时将会导致大批量的案件发生，必定会造成司法资源的浪费。若法院以不缴费业主人数众多便推断出物业服务存在质量，以此为由给物业费打折，该判决造成的社会效应就是：只要不缴费就可以证明物业服务不合格或是存在瑕疵。那以后所有市民都不缴费好了，这样就可以不用全额支付物业费了，如此一来，势必会有很多小区业主相互串联不交物业费以达到该目的，造成极为恶劣的社会影响。三、一审法院以上诉人未及时主张权利导致被上诉人损失扩大为由，不支持上诉人关于违约金的主张，没有法律依据，二审法院应予以改判。根据《合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，根据上述规定，未通知债务人只是对债务人不发生效力而已，但却不影响债务人向原债权人即原审第三人履行，从被上诉人欠费周期来看，本案被上诉人自始至终主观上就没有履行支付物业费及违约金义务的意愿，何谈损失扩大。即使存在损失扩大也是其违约所致，与上诉人受让债权是否通知无关。上诉人于2019年6月受让债权，且在2019年10月份就已经进行了正式催告，不存在未及时主张权利的情况，一审法院的认定存在明显错误。 赵凯杰、王璇答辩称：不认可北京安信行物业管理有限公司青岛分公司上诉理由。 青岛雅园物业管理有限公司陈述称：认可北京安信行物业管理有限公司青岛分公司上诉理由及请求。 赵凯杰、王璇上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判上诉人应支付的物业费为18211元(注：按照法定最高级五级单价2.52元标准)和车位管理费2600元（按照政府定价50元标准），共计20811元。2.一审二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决确认了雅园公司提供的物业服务存在瑕疵且业委会多次发函要求整改的违约事实情况下，不顾雅园公司的主观恶意违约行为的危害性、拒不整改的态度恶劣性、违约行为给小区和业主造成的严重后果的违约结果严重性，以及恶意违约所得到的超额利润的非法巨大性，最终判决按照9折支付物业费，致使严重恶意违约的雅园公司通过本案司法诉讼合法赚取了应当用于小区服务的非法巨额利润，违背了司法公平和损害了包括上诉人在内的众多业主的合法权益，致使适用法律严重错误；另外一审判决在品牌欺诈和依约变更合同价格方面认定事实和适用法律严重错误，应依法予以纠正，主要事实如下：一、一审判决对违约责任过错程度的判定严重错误，致使恶意违约方雅园公司以债权转让方式和本案原告共同实现了非法巨额利润，践踏了双方合约和法律公正，严重损害了业主的公共利益，应依法予以纠正。一审判决对雅园公司故意违约行为的举证责任认定上存在部分错误，更为重要的是对故意违约所造成的损害结果严重适用法律错误，而对于雅园上述故意违约行为。2、从客观方面讲，雅园公司实施的违约行为是一系列的全方面的连续性的长期违约行为，即实施违约行为的客观严重性，雅园公司的违约行为涵盖了整个合同义务的两大方面，一方面将对合同项下明确约定的对应7元高价的包括室内中央空调清洗、地暖设备过滤网清洗、外窗玻璃清洗、大理石养护、保姆入园培训、24小时云助理和礼宾服务等众多高端服务直接不予履行，构成不履行合同义务的根本性违约，而上述服务内容又是7元单价最重要的义务，按照谁主张谁举证的基本举证规则，应当由雅园公司举出案涉争议的三年内是否依约提供了上述合同义务，否则应以举证不能依法确认雅园公司对上述服务义务的未能履约的重大违约行为，以此判定雅园公司违约的过错程度，但是一审法院未能依约依法对雅园公司的上述重大违约事实直接予以认定，致使最终在违约事实的判定上存在错误。另一方面，雅园公司对合同项下的包括卫生保洁、安保服务、绿化、车场管理、管家服务等基本服务内容上采取了降低服务标准和服务内容以及次数等众多缩水的服务，基于上述事实上诉人在一审中要求雅园公司依据合同约定提供三年内安保、卫生保洁在内的外包合同以确认去缩水的程度和非法利润的数额，但是一审法院未能就此要求雅园依约进行举证，导致了对上述缩水服务的程度无法真实认定，从而最终判定的9折和雅园的不完全履约过错程度不成正比，显失公正性。根据上述事实可以确认雅园公司不仅实施违约行为时间长，而且该违约行为包含了未能履约和不完全履约两大违约事实，所以其违约过错非常之大，一审判决的9折明显和其过错不对等，认定事实严重错误。3.从违约后果上讲更是适用法律严重错误。根据一审查明的事实可以证实因为雅园公司的长期、故意违约行为，不仅造成了案涉小区物业服务的急剧下降，更是造成了雅园撤离时整个小区高达178项修复费用多达1917125.66元的公共设备设施损坏费用，最终造成了案涉小区因为物业服务瑕疵而导致的小区房价的急剧下跌；为了维护业主正当合法权益，在长达三年时间内多达三分之二的业主在百忙之中和雅园进行沟通、交涉、签字整改直至起诉、应诉，付出了巨大的人财物力，而与此形成鲜明对比的却是雅园公司在三年内漠视众多业主的合理诉求，采取不闻不问不改三不政策，从迫使管家进行感情催收直至发展到以债权转让方式进行诉讼，其目的就是为了避免因为众多诉讼对雅园公司的对外商誉产生不利影响。而更为惊人的却是案涉债权转让协议200多户的所欠物业费就高达284万元之巨，一个298户的小区能在三年内产生近284万元的物业费债权不得不说雅园公司提供的缩水服务的严重程度和非法利润的巨大，因为众所周知物业企业作为微利企业其主要所得均实际用于小区的实际支出，净利润应在10%左右，但是本案可以看出三年内雅园竟然会有284万元的物业费债权，足以证实了这三年雅园公司不履约和不完全履约的严重程序，但是一审法院的酌情9折判定和上述284万元的违约所得形成了鲜明的对比，刺痛的却是298户全体业主这三年的无奈、无力、艰辛，显失正义；所以一审判决对过错程度的判定是严重的认定事实和适用法律错误，应依法予以纠正。另外一审判决的车位管理费按照全款支付也是和认定事实自相矛盾，因为已经认定雅园公司未能提供合同约定包括2名专职秩序维护员全天12小时巡逻和车辆引导在内众多车场管理的特别义务，仍然判定支付全款管理费，适用法律严重错误。所以一审判决对雅园公司违约行为的认定未能从其主观恶性和计划性，客观上连续性和违约不履行不完全履行的严重性以及违约后果的严重性直至违约所得的巨额性上进行公平、合理的判定过错程度，致使严重违约方雅园公司以司法判决方式赚取了巨大的违约所得利润，严重损害了包括上诉人在内的众多业主的合法权益，变相保护了故意违约人的恶意违约行为，严重有违司法的公平和正义，所以一审判决的上述认定事实和适用法律严重错误，应依法予以纠正。二、一审判决对物业费单价的认定事实和适用法律错误。一审判决以政府指导价属于行政管理范畴，不属于法律禁止性或强制性规定为由对上诉人要求依约变更政府指导价的抗辩不予认定，该认定系曲解法律规定基础上背离双方合同约定所作出的严重错误认定和判决，理由如下：1.一审判决适用法律严重错误，即上诉人要求变更物业费单价的法律依据是山东省人民政府在2018年5月29日以第317号政府令的形式予以发布《山东省物业服务收费管理办法》，青岛市发改委的6257号文是以通知方式要求贯彻实施上述317号令的山东省物业服务收费管理办法：所以上述前期物业价格的调整法律依据是山东省人民政府的317号政府令，该政府令作为地方行政法规，依据最高院关于裁判文书引用法律法规的规定应当作为直接引用。2.而更为重要的是上诉人所提出该抗辩主张的合同依据是：《前期物业管理服务合同》第十二条第12.6项明确约定“属政府物业部门调整制定价格，按政府定价执行”，该约定真实、合法、有效，双方均应依约履行。而上述317号政府令属于政府调整价格，属于双方合同约定义务的范围，所以根据上述合同约定调整合同单价不存在任何争议，一审判决无视双方合法、有效的约定义务致使认定事实严重错误，应依法予以纠正。所以一审抗辩的本案所涉房屋按照政府指导价的最高2.52元计算单价既有合同依据，又有法律依据，一审法院应当根据上述合同约定依法判决支持上诉人的该项合理合法抗辩主张，而不是为了免责故意回避合同约定以行政管理范畴去作出错误认定。三、一审判决未能对上诉人抗辩的雅园公司品牌欺诈进行事实判定，不仅损害了上诉人的合法诉权，更是造成最终适用法律的严重错误。本案在一审诉讼之中，为了揭穿和证实案涉小区雅园长期故意违约的真实原因，上诉人不惜耗费大量的人财物力进行调查和举证，并在一审的答辩状就上述事实和证据进行了详细的举证和抗辩，证实了：雅园公司原股东青岛新地集团有限公司利用世联行的高端品牌签下了本案高达7元单价的前期物业合同后，立即将控股权再转回原股东，致使雅园在世联行退出后提供了三年多的质次价高的劣质服务，上述事实不仅构成有预谋的品牌欺诈行为，更是造成本案服务纠纷的最根本原因。对于上述如此重要的事实和证据，让上诉人感到无比震惊和无奈的却是翻遍一审判决书竟然连一个字的表述都没有，更谈不上去判定，该行为不仅剥夺了上诉人的举证和抗辩权，更是造成了最终事实认定和适用法律的严重错误，即无论是商品还是服务，品牌和商标的驰名度决定了最终定价，世联行作为香港上市的国际品牌其合同价格必然会远远超出新地这些地方物业品牌，这也就是雅园不惜以年息15%的高息引入世联行品牌的真实原因，其唯一目的就是借用世联行品牌签下7元的高额合同单价。所以世联行的品牌和品牌下的高端服务规范决定了远洋公馆前期物业管理服务合同项下物业费用价格的定价重要因素，7元的合同单价世联行的品牌最少占到了50%以上的品牌无形资产价值(注：具体对比雅园股东青岛新地集团管理当时没有世联品牌的自我品牌小区定价)。本案中，如果雅园公司一直以世联行的品牌和服务依据合同约定提供全部服务，包括上诉人在内的全体业主不会有任何异议。但是事实上却是雅园从2017年1月开始提供的物业服务质量急剧下降从而引发了所有争议，而该事实恰恰又和世联行退出雅园公司的重要事实以及包括时间点在内的其它众多证据相互吻合，从而印证了雅园借助世联行品牌取得高价合同后进行股权回转的品牌价格欺诈的重大违约事实，所以自世联行彻底退出且8物业质量不断下降的2017年1月开始雅园公司无权再假借世联行的高品牌收取高价物业费，应按照雅园公司所提供的实际物业服务内容对应五级物业服务标准进行收费，这应该是本案最为关键的事实。所以上诉人认为一审判决对上述事实的不予表述和认定是对上诉人合法抗辩权的漠视和剥夺，致使最终认定事实适用法律错误，应依法予以纠正。综上所述，上诉人认为一审判决在品牌欺诈的回避、雅园公司违约和过错责任的认定以及依约调整合同单价的众多事实认定上存在明显错误，致使最终在法律适用上出现了更加严重的错误，即一审审判结果变相保护了严重违约人的恶意违约行为，严重侵害了包括上诉人在内的全体业主的整体合法权益，而上诉人主张的2.52元单价已经是青岛市物业服务标准的最高等级，雅园公司三年的服务远远达不到上述服务标准(详见该服务标准)，但是在恶意违约长达三年故意损害全体业主整体权益的违约事实下，一审判决仍然支持其高达6.3元的高额单价和背后高达284万元的非法利润，所以一审判决是严重错误的，上诉人依法提起本案上诉，请求贵院在核实上述基本事实基础上，依法撤销一审错误判决，并直接改判支持全部上诉请求，以维护上诉人和全体业主的正当合法权益。 北京安信行物业管理有限公司青岛分公司答辩称：不认可赵凯杰、王璇上诉意见。一、原审第三人与答辩人之间的债权转让协议合法有效，答辩人有权向被答辩人主张物业费，本案并不存在被答辩人所述的获取非法巨额利润、严重损害业主共同利益的情况，被答辩人的主张无事实和法律依据。1.一审法院举证责任分配错误，如果被答辩人认为物业服务存在问题，应依据谁主张、谁举证的举证原则，应由被答辩人举证证明原审第三人服务存在违约情形，举证责任不在答辩人。在一审法院明显存在举证责任分配错误的情况下，答辩人已应一审法院要求，向一审法院提交了包括工作日志、工作记录、工作报告、业主给物业公司送的锦旗等证据证明原审第三人已按照协议约定提供了物业服务，且小区业主对物业服务的质量是认可的。根据合同中约定，第三人应提供的部分高端服务包含由物业服务方主动提供和需要由业主提出后再由物业方配合提供的。答辩人在一审中已提交了相关证据，证明已主动提供了高端服务包含配备物业管家、举办节日活动、为业主配送快递等。至于高端服务中需要由业主提出后，再由物业方配合的，若被答辩人认为原审第三人未提供高端物业服务，那么应由被答辩人举证证明其曾向物业服务方发出过需要提供服务的通知。2.被答辩人称案涉小区欠费户数高达200多户，欠费金额高达284万，与事实不符。根据答辩人与原审第三人之间的《债权转让协议》显示，虽未足额缴费业主多达200多户，但该200多户是截至到债权转让基准时间即2019年6月15日的欠费明细，仅用于债权转让双方交底之用，且该明细中存在交费不及时、拖欠电费、拖欠车位管理费等情形。经答辩人落实，截至目前该明细中仍存在欠费的仅有64户，且欠费一年以上仅有涉诉的17户（赵凯杰、戚卫红、李旻、万欣等），还有9户是拖欠车位管理费（刘景玮、张莹莹、卢璐等）、5户是拖欠电费（张宝菊、李晓纯、郭晓楠、赵丽娟、王娜），一户是因为面积存在争议而非物业服务存在瑕疵而未交费（青岛正体健身服务有限公司）。通过上述数据可以看出，足额交纳物业费的比例占大多数，并没有被答辩人所称的小区三分之二业主拒交物业费的情况。二、被答辩人主张的物业费标准无事实和法律依据。若按照被答辩人主张的物业费标准或一审法院支持的百分之九十收取物业费，势必会激化物业服务方与业主之间的矛盾，引发新的群体性诉讼。根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（青价格[2012]83号）第八条第一款、第二款约定：“物业服务收费根据物业的类型、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。”“普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价。”第九条规定“普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；（二）公共租赁性住房物业管理区域；（三）普通（限价）商品住房物业管理区域；（四）配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；（五）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。”本案所涉项目不属于上述规定的普通商品住房，不属于政府指导价调整的范围，雅园物业实行市场调节价。雅园物业公司按照7元标准收取物业费并未违法相关法律法规规定，且远洋公馆项目的建设单位青岛远佳置业有限公司已经对聘请前期物业公司以及物业费价格等向青岛市市南区物业管理办公室进行了备案，其程序亦合法。《山东省物业服务收费管理办法》第五条明确了实行政府指导价的物业服务收费，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同房地产管理部门或者住房城乡建设行政主管部门制定基准价及其浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行。而《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻事实山东省物业服务收费管理办法的通知》执行时间是自2019年9月15日，虽《前期物业管理服务合同》第十二条第12.6项约定“属政府物业部门调整制定价格，按政府定价执行”，但本案答辩人诉请物业费的截止时间至2019年6月份，案涉费用发生在通知文件生效之前，本案诉争物业费期间的物业服务费标准不适用该通知。现涉案小区全额支付物业费的业主高达200多户，长期欠费的仅17户，若按照被答辩人主张的物业费标准或一审法院支持的百分之九十收取物业费，那么判决生效后，已交费的业主势必会以该判决为由提起诉讼，要求物业服务公司返还物业费，从而引发大规模的群体性诉讼。答辩人曾就涉案小区物业费起诉过杜嘉琪，贵院作出的2019鲁02民终5050号民事判决是按照答辩人主张的物业费标准支持答辩人关于物业费的诉请，现该判决已履行完毕。若同一法院对于同一事项作出不同判决，该案件当事人势必会认定法院判决错误而申请再审，影响法院的权威和判决的稳定。三、涉案小区一直都是由原审第三人提供服务，服务标准、服务内容均未变化，第三人的股东变化属于公司间的商业行为，且并未造成合同履行主体的变化，不存在被答辩人所谓的欺诈。综上所述，被答辩人的上诉请求无事实与法律依据，请贵院依法查明事实，驳回被答辩人的全部上诉请求。 青岛雅园物业管理有限公司述称：不认可赵凯杰、王璇上诉意见。案涉小区未单独收取电梯运行费用，且各类设备和高端植被的养护成本很高，也无任何的广告收入，物业服务企业利润微薄，且因业委会的成立和其自身的内部分歧导致原正常缴费的业主开始欠费。案涉小区先前案例均是全额支持并支持了滞纳金，一审在已经免除了业主滞纳金的缴纳义务的基础上又将物业费本金进行打折，会造成已经履行的合同和生效判决的不稳定性，也使物业管理企业将承受重大经营损失。结合一审的举证情况和辩论意见，望贵院查明事实，予以全额支持物业服务费用。 北京安信行物业管理有限公司青岛分公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令赵凯杰、王璇立即向北京安信行物业管理有限公司青岛分公司支付拖欠的自2017年5月至2019年6月期间的物业服务费人民币50588.2元及违约金2648.5元；2.判令赵凯杰、王璇立即向北京安信行物业管理有限公司青岛分公司支付拖欠的自2017年5月至2019年6月期间的车位管理费7800元；3.判令本案案件受理费由赵凯杰、王璇共同承担。 原审法院认定事实如下： 一、2014年3月25日，青岛雅园物业管理有限公司（乙方）与青岛远佳置业有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方为坐落于市南区的远洋公馆小区（小区物业名称）提供前期物业服务，物业服务期限自本协议签订之日起生效，至远洋公馆项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且该物业服务企业实际接管该物业时终止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为9元每平方米每月（含电梯费），公寓、商业为7元每平方米每月（含电梯费），地下停车位物业服务费150元每车位每月；业主办理入住手续时预付季度的物业服务费，此后按季度交纳，具体时间为每季度首月5日前，交纳本季度物业服务费；业主逾期未交纳物业服务费或本合同约定的其他代收代缴费用的，应当按照逾期每日3‰的标准承担相应的滞纳金。其中附件五对前期服务质量标准进行了具体约定，其中第三条约定，提供每季度一次公共部位地面清洗服务、每年一次外窗玻璃清洗等，第九条特色服务约定，免费提供全年空调、地暖设备过滤网清洗服务各一次等。该物业费收费标准已经青岛市市南区物业管理办公室备案。 二、2016年12月14日，王璇、赵凯杰与远洋公馆开发商青岛远佳置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买位于青岛市市南区xx号楼x单元xx户的房产。该合同附件五为《前期物业管理服务合同》。 三、2017年2月12日，青岛雅园物业管理有限公司与赵凯杰、王璇签订《物业收费协议书》，约定物业服务费收费标准为7元每平方米每月（含电梯费），交费日期为每月25日之前；每月15日前，远洋公馆管理处将综合收费通知单发放给各位业主，未在收费通知单约定的日期内交纳物业服务费的视为违约，自次月1日起按每日千分之三计算违约金。 同日，赵凯杰、王璇与青岛雅园物业管理有限公司签订《远洋公馆车场收费协议》，约定赵凯杰、王璇的车位号为xx和xx，车位收费标准为普通车位150元每月，子母车位230元每月。 四、赵凯杰、王璇系青岛市市南区xx号楼x单元xx户业主，该房屋建筑面积277.95平方米。 2017年5月至2019年6月期间，赵凯杰、王璇累计拖欠青岛雅园物业管理有限公司物业服务费50586.9元（277.95平方米×7元×26个月）和车位管理费7800元（150元×2×26个月）。 五、北京安信行物业管理有限公司青岛分公司（乙方、债权受让人）与青岛雅园物业管理有限公司签订《债权转让协议书》，约定甲方将其享有的包括对本案赵凯杰、王璇在内的所有债权无偿转让给乙方，其中附件青岛远洋公馆项目截止6月15日业主欠费明细表载明赵凯杰、王璇欠费金额为58388.2元。2019年9月12日北京安信行物业管理有限公司青岛分公司向赵凯杰、王璇邮寄了债权转让通知书，显示收件人拒收。 其他有争议的证据和事实，原审法院认定如下： 一、为证明青岛雅园物业管理有限公司在公共部位的卫生保洁服务、小区安全保卫和公共秩序管理、小区绿化养护、地下停车场管理、专属管家服务等方面提供的物业服务严重不符合前期物业管理合同约定，包括王璇、赵凯杰在内的业主无数次以不同方式向青岛雅园物业管理有限公司提出服务瑕疵异议，王璇、赵凯杰提交微信图片、照片、函件、证明一宗。 北京安信行物业管理有限公司青岛分公司质证称，对上述证据的真实性、关联性以及证明事项均不予认可，认为无法体现照片的形成时间，以及照片所对应的情形是否发生在案涉讼争物业费期间，无法证明其与本案具有关联性；对要求整改函件的真实性不予认可，该证据手写件和复印件相互掺杂，其中x号楼x单元、x号楼、x号楼x单元、x号楼中的“同意”明显同一字体，在其他业主中亦有很多是同一字体，明显存在非业主本人签字，无法代表其他业主的真实意见，且该证据在已生效的（2019）鲁02民终5050民事判决中未予采信；对于工作函的回函，是青岛远洋公馆业主委员会于2019年10月17日发出，目的是为了让青岛雅园物业管理有限公司交出账本和管理权，从时间和内容上均与本案无关；对于证明系青岛远洋公馆业主委员会在2020年4月8日向法院作出，无法证明案涉讼争物业费期间的真实情形。青岛雅园物业管理有限公司质证意见同上，因未当庭出示电子证据的原始载体对真实性无法确认。 二、为证明青岛雅园物业管理有限公司按照合同约定提供了保洁、绿化、安全、客服部高端服务等全方位的物业服务，北京安信行物业管理有限公司青岛分公司提交打印照片一宗。 王璇、赵凯杰质证称，对上述证据的真实性无法确认，且仅能证明青岛雅园物业管理有限公司提供了物业服务，别人送的锦旗仅能证明他人对物业服务满意。青岛雅园物业管理有限公司质证称对上述证据的真实性和证明事项均无异议。 三、青岛雅园物业管理有限公司为证明其提供的物业服务符合合同约定标准，提交管家工作日志、工作记录、工作报告等各一宗。 北京安信行物业管理有限公司青岛分公司质证称，对证据的真实性和证明事项均无异议，该组证据恰恰证明了本案诉争期间青岛雅园物业管理有限公司按照合同约定提供了日常管理服务以及管家服务。王璇、赵凯杰质证称，对该组证据有异议，认为仅凭青岛雅园物业管理有限公司自己制作的记录不具有证明力。 对此原审法院认为，证据应当同时具备真实性、合法性和关联性才能作为定案的依据。对于赵凯杰、王璇以及北京安信行物业管理有限公司青岛分公司提交的微信图片和照片，因双方均对上述证据的真实性未予认可，对证据的证明目的亦有异议，本案讼争物业费系2017年5月至2019年6月期间发生，而照片形成时间无法确定，不能证明当时小区状况，部分微信截图日期显示为2020年，且未能提交微信原始载体，故该组证据不能形成完整的证据链证明各自的主张，原审法院不予采信。对于赵凯杰、王璇提交的函件、证明以及青岛雅园物业管理有限公司提交的工作日志、工作记录、工作报告等，均系各方当事人单方制作出具，对其证明力，原审法院将结合其他事实综合作出认定。王璇、赵凯杰另提交的其他证据与本案无关，原审法院不予认定。 原审法院认为，青岛雅园物业管理有限公司与青岛市市南区远洋公馆开发商青岛远佳置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》依法成立，合法有效，各方当事人应按照约定全面适当履行各自权利义务。赵凯杰、王璇与远洋公馆开发商青岛远佳置业有限公司签订《商品房预售合同》，购买青岛市市南区xx号楼x单元xx户房产，该合同附件五为《前期物业管理服务合同》，且赵凯杰、王璇与青岛雅园物业管理有限公司签署了《物业收费协议书》，上述《商品房预售合同》与《物业收费协议书》的签署均系赵凯杰、王璇和相对方的真实意思表示，因此各方当事人亦应按照《商品房预售合同》与《物业收费协议书》的约定事项履行相应的义务，因此双方应按照合同约定履行各自义务，物业公司应按约提供物业管理服务、业主（或使用人）应按约定的缴费方式和标准缴纳物业管理费。 赵凯杰、王璇抗辩称青岛雅园物业管理有限公司按照7元/平方米/月收取物业管理费，超出了青岛市住宅房屋物业服务费的政府指导价，其不应按照该约定价格交纳物业服务费。对此，原审法院认为，政府指导价格属于行政管理范畴，不属于法律禁止性或强制性的规定，故对于赵凯杰、王璇的该抗辩意见，原审法院不予支持。 关于赵凯杰、王璇主张青岛雅园物业管理有限公司物业服务不合格的问题，虽然青岛雅园物业管理有限公司对此不予认可，但根据《债权转让协议书》可以看出，案涉小区未足额支付物业费的业主将近200户，超过小区全部业主三分之二，且青岛远洋公馆业主委员会多次发函要求青岛雅园物业管理有限公司予以整改，同时已于2020年6月解聘青岛雅园物业管理有限公司，而北京安信行物业管理有限公司青岛分公司以及青岛雅园物业管理有限公司提交的证据均不足以证明其履行了合同约定的部分特色高端服务。综合涉诉业主的抗辩理由、在案的证据以及上述案件事实，原审法院酌情对物业费予以调整，按照应收物业服务费的90%收取为宜。故赵凯杰、王璇应支付自2017年5月至2019年6月期间的物业服务费45528.21元（50586.9元×90%）和车位管理费7800元。 北京安信行物业管理有限公司青岛分公司与青岛雅园物业管理有限公司签订的《债权转让协议书》依法成立，合法有效，北京安信行物业管理有限公司青岛分公司履行了通知义务，故北京安信行物业管理有限公司青岛分公司有权作为原告提起诉讼，要求赵凯杰、王璇支付上述费用。 青岛雅园物业管理有限公司作为物业服务的经营者，在其与业主因物业服务等问题发生争议后，应与业主积极沟通协商解决并引导业主合法行使权利，而不是消极拖延致使矛盾持续存在。本案纠纷始于2017年5月，青岛雅园物业管理有限公司于2019年6月将上述债权转让至北京安信行物业管理有限公司青岛分公司，后者于2019年10月才向赵凯杰、王璇正式催告行使权利，亦存在权利行使不及时导致损失扩大行为，且青岛雅园物业管理有限公司的物业服务内容存在瑕疵，故北京安信行物业管理有限公司青岛分公司要求赵凯杰、王璇承担违约金理由不成立，原审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百四十四条规定，判决：一、赵凯杰、王璇于判决生效之日起十日内支付北京安信行物业管理有限公司青岛分公司2017年5月至2019年6月期间的物业服务费45528.21元和车位管理费7800元；二、驳回北京安信行物业管理有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1326元，减半收取计663元，由赵凯杰、王璇负担579元，由北京安信行物业管理有限公司青岛分公司负担84元。 二审中，赵凯杰、王璇提交远洋公馆物业服务中心出具的证明，证明：赵凯杰、王璇自万科物业接手开始，正常缴纳物业费。赵凯杰、王璇提交深圳市卓越物业管理有限公司市北分公司出具的证明，证明：赵凯杰、王璇在世纪中心x号楼xx、xx两套物业，物业费标准9.9元/平方米，高于雅园物业的收费标准，赵凯杰、王璇按从2018年购房开始正常缴纳停车费和物业费，在对方提起诉讼前，有比这更高的物业我们一直正常缴纳，不存在恶意拖欠物业费的情况，拖欠本案物业费是因为遭受了巨大的不公正待遇才造成的。北京安信行物业管理有限公司青岛分公司质证称：我公司并非相关证明的当事人，真实性无法确认。该两份证据并不指向本案诉争的物业费，与本案没有关联性，且无论证据是否真实，都不能免除对方应当缴纳我方诉请的费用。青岛雅园物业管理有限公司质证称：对该证据的真实性及关联性均无法确认。本院认为，证人应出庭作证，赵凯杰、王璇仅提交书面证明不足以证明待证事实。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、赵凯杰、王璇应缴纳物业费用的问题。 本院认为，青岛雅园物业管理有限公司与赵凯杰、王璇签订的《物业收费协议书》及《远洋公馆车场收费协议》是双方自愿真实意思表示，合法有效，双方应诚信按约履行。合同签订后，青岛雅园物业管理有限公司对远洋公馆小区提供了物业服务，上诉人赵凯杰、王璇作为该小区业主，应按照协议约定标准向雅园物业交纳物业费及车库服务费。基于物业服务内容多样，服务过程持续及物业服务标准不可计量的特点，业主若对物业服务不满意，完全可通过正当途径提出，而不能以某项物业服务存在瑕疵，拒绝按合同约定标准交纳物业服务费及车库服务费。如果业主均以物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费，长此以往，势必形成恶性循环，物业公司的相关费用不能按时全部收取，其提供的物业服务质量便无法更好保障，也损害了其他按约履行交费义务业主的利益。上诉人赵凯杰、王璇称青岛雅园物业管理有限公司服务态度不好、未按照合同约定的对清洗大理石、中央空调、地暖设备的过滤网、外窗清洗，亦未进行保姆入园培训、24小时云助理和语音服务等问题，但其未对此举证证明，其要求青岛雅园物业管理有限公司承担责任无事实及法律依据。青岛雅园物业管理有限公司作为物业服务的经营者，在其与赵凯杰、王璇因物业费、服务标准等问题发生争议后，应与赵凯杰、王璇积极沟通协商解决并引导上诉人合法行使权利，而不是消极处理，致使矛盾持续存在，故北京安信行物业管理有限公司青岛分公司要求赵凯杰、王璇承担违约金理由不成立，本院不予支持。 综上，北京安信行物业管理有限公司青岛分公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；赵凯杰、王璇上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市市南区人民法院(2020)鲁0202民初5532号民事判决； 二、赵凯杰、王璇于本判决生效之日起十日内支付北京安信行物业管理有限公司青岛分公司2017年5月至2019年6月期间的物业服务费50586.9元和车位管理费7800元； 三、驳回北京安信行物业管理有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1326元，减半收取计663元，由赵凯杰、王璇负担579元，由北京安信行物业管理有限公司青岛分公司负担84元；二审案件受理费663元，由赵凯杰、王璇负担613元，由北京安信行物业管理有限公司青岛分公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二一年三月八日 书记员  翟国媛