广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终7956号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨欢，女，汉族，1977年8月30日出生，住广东省深圳市福田区******************，公民身份号码：420************02X。委托诉讼代理人：陆炳彪，广东格明律师事务所律师。委托诉讼代理人：高静，广东格明律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陶建武，男，汉族，1998年8月29日出生，住湖南省武冈市***********，公民身份号码：430************299。委托诉讼代理人：张卫平，广东胜业律师事务所律师。原审第三人：惠州市安家易房地产代理有限公司，住所地：惠州市惠阳区******************。法定代表人：张法明，总经理。上诉人杨欢因与上诉人陶建武、原审第三人惠州市安家易房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨欢上诉请求：1.请求撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2020)粤l39l民初2045号民事判决，依法发回重审，或改判驳回被上诉人陶建武的全部诉讼请求;2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。(一)关于购房定金支付的问题。1.原审判决认为(判决书第7页第二段)被上诉人陶建武“分别于2019年12月21日、2019年12月22日、2019年12月23日、2019年12月31日、2020年1月6日，2020年I月16日向第三人转账支付购房款共145万元，第三人收到上述款项后转付给反诉被告杨欢购房定金100万元。”上述事实认定存在以下错误:(l)上诉人与被上诉人于2020年1月1日才签订《房产买卖合同》，但是被上诉人竟然在签订合同前(即2020年1月1日前)就已经支付了购房定金，此行为明显与事实不符，更有悖常理;(2)原审认定被上诉人陶建武于“2019年12月21日向第三人支付了购房定金50000元”，但根据被上诉人在一审时提交的证据“明细”，该款项的交易摘要为“消费”，收款方为“广东创星装饰工程有限公司”，该款项与《房产买卖合同》并无关系，不能认定为陶建武支付的“购房定金”！(3)被上诉人在一审提交的证据“2020年1月6日的三笔转账记录”发生金额分别为14万、50万元、50万元，交易对手为第三人的法定代表人“张法明”，但上述款项的付款人均未显示为陶建武，因此，上述款项并不是被上诉人所支付的，更非《房产买卖合同》约定的购房定金。(4)被上诉人陶建武并未按照《房产买卖合同》第三条“交易定金”，第十三条“收款账号”的约定向上诉人支付购房定金，且该合同及上诉人签署的附属文件并未约定购房定金由第三人或张法明代为收取、托管。综上可以认定，所谓被上诉人陶建武向第三人(张法明)支付的145万元“购房款”或购房定金并非《房产买卖合同》约定的款项、内容，且上述款项是否系陶建武本人所支付的亦存在疑问。因此，陶建武没有履行《房产买卖合同》所约定的向上诉人及时、足额支付购房定金的义务，已构成违约，应承担违约责任。2.原审判决认定第三人向上诉人支付的100万元款项系《房产买卖合同》约定的应由被上诉人陶建武支付的购房定金l34万元中的一部分(详见判决书第8页至第9页)的相关事实错误。理由如下:对于原审判决第8页认定的“另查明”部分即“本人杨欢将涉案房产现以总价款人民币650万元整实收，放盘给第三人代为出售。本人按实收总价格收取，如经中介方努力后，该物业的实际交易价格高于卖方提出的交易额，超出部分归中介所有(为服务费)，在收款时转给中介方。”对于原审查明的该事实上诉人予以确认，但上诉人向第三人支付居间费用的前提是涉案房产交易成功且价格高于650万元，上诉人在收款时将超过650万元的部分金额转给中介方作为居间费用。与上述内容相冲突的是判决书第7页至第8页的内容“诉讼后，第三人已退回14万无给反诉原告，其余3l万元反诉原告与第三人签订分期还款协议，由第三人分期退还给反诉原告，至庭审之日共退还l9万元。庭审中，第三人确认反诉原告陶建武向其支付了145万元，但认为其中20万元是反诉被告给第三人的劳务费，20万无是反诉原告支付的劳务佣金，5万元是给反诉原告的委托代理人曾立芳”。姑且不论第三人是否给被上诉人陶建武退还款项的问题，仅“其中20万元是反诉被告给第三人的劳务费、5万无是给反诉原告的委托代理人曾立芳”这一论述就存在严重错误，上诉人从未承诺过给予第三人劳务费20万元，也从未承诺给予曾立芳5万元的费用，曾立芳是被上诉人陶建武的代理人，与上诉人杨欢何干?综上不难得出，上诉人向第三人支付佣金的前提是涉案房产交易成功且价格高于650万元，上诉人在收款时将超过650万元的部分金额转给中介方作为居间费用。截至目前，第三人虽然已经撮合上诉人与被上诉人签订了《房产买卖合同》，但被上诉人陶建武并未遵守合同约定及时、足额向上诉人支付定金和购房款，《房产买卖合同》并未得到全面履行且面临解除，因此，上诉人不能收到足额的购房款时，第三人的佣金就无从谈起，何来的从定金中扣除居间服务费用的说辞?综上所述，被上诉人陶建武是否曾向第三人或张法明支付过购房定金原审法院并未查明，但被上诉人陶建武没有按照《房产买卖合同》第三条“交易定金”、第十三条“收款账号”的约定及时、足额向上诉人支付购房定金134万元却确凿无疑，关于第三人从购房定金中扣除上诉人应当承担的劳务费(居间费)20万元和给予曾立芳支付5万元的费用的说法更缺乏事实依据，原审认定事实错误。(二)关于涉案双方何人违约的问题。对于原审判决第9页认定上诉人行使先履行抗辩权，暂时不予交付房屋并未违反合同约定，不存在违约行为的论述，上诉人予以确认，但对于审判决第9页对被上诉人违约行为的论述，上诉人不予认可:1.根据上诉人、被上诉人及第三人2020年1月1日签订的《房产买卖合同》约定，被上诉人应当向上诉人指定的账户支付购房定金和购房款，但实际上被上诉人未按约定账户向上诉人支付过定金或房款。况且，被上诉人是否曾向第三人账户支付过购房定金已然成疑，但无论如何，被上诉人未按照合同约定支付购房定金的行为就已经违反了合同约定。2.原审判决在被上诉人已经违约的情况下去论述“视为反诉被告(上诉人)对反诉原告(被上诉人)支付房款由第三人转付行为的默认”这一论述既不符合上诉人与被上诉人及第三人所签订的《房产买卖合同》的约定，更是违反了相关法律规定。只有在《房产买卖合同》对付款账户、付款方式约定不明的情况下，才能推定上诉人默认被上诉人通过第三人进行的付款方式，最为重要的是，视为默认被上诉人的付款方式也不等于默认其付款的金额。3.原审判决认为“引发纠纷的主要原因是第三人截留反诉原告付给反诉被告的购房款”的观点犯了严重的错误，因为引发纠纷的主要原因并非第三人截留被上诉人付给上诉人的购房款，而是因被上诉人违反了《房产买卖合同》的约定，未将购房款直接支付到合同约定的收款账户，导致上诉人未能及时、足额收到购房定金及后续购房款，因而导致合同未能继续履行，被上诉人理应为此承担违约责任。综上所述，正是因被上诉人违反了《房产买卖合同》的约定，未将购房款直接支付到合同约定的上诉人指定的收款账户，致使上诉人无法收到足额的购房定金，因此构成违约，上诉人没有义务将涉案房产交付被上诉人，更没有义务将所谓的购房定金返还给被上诉人，相反，被上诉人应该将剩余的购房定金34万元支付给上诉人作为承担违约责任的违约金。(三)关于合同的解除问题。原审判决认为，上诉人与被上诉人在居间方协调下未能形成一致意见，故均不构成违约，该观点亦存在重大错误，上诉人对原审判决"和稀泥"的行为甚为不满。在本案中，合同的解除是因被上诉人违反了《房产买卖合同》的约定导致合同无法继续履行而解除，并非双方协商一致而解除，何以不存在违约责任一说?综合以上所述，原审判决对于上诉人与被上诉人签订的《房产买卖合同》的约定内容及其履行过程中发生的事实认定有误，应当依法进行纠正或发回重审。二、原审适用法律错误原审法院适用法律错误，本案不应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，而应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定以及《中华人民共和国担保法》的下列规定:第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之曰起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。综合以上所述，原审适用法律错误，应予纠正。上诉人为维护自身的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，提起上诉，请求上级人民法院依法撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2020)粤1391民初2045号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人陶建武的全部诉讼请求，公正司法。上诉人陶建武上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决第三项，改判由被上诉人向上诉人赔偿违约金134万元;二、由被上诉人承担本案的二审诉讼费用。上诉理由:一、关于第三人截留款项的问题，原审法院对该事实认定不清。适用法律错误，根据本案查明的事实，该第三人系被上诉人的代理人，根据《民法总则》第一百六十二条之规定代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因此，第三人的收款行为，应当视为被上诉人的收款行为。首先，本案中，原审判决认定，上诉人支付的款项系第三人截留，而被上诉人由于没有收到相应的款项，可以向上诉人主张先诉抗辩权，是法律适用错误，根据案涉合同可以看出，上诉人支付款项的支付账号可以适用第三人的账号，而被上诉人也在该合同中签名予以确认。足以说明第三人系被上诉人的代理人，如被上诉人认为第三人其不属于代理人，被上诉人应当在收到款项之后，将该款项退回给上诉人并要求上诉人另行支付给被上诉人。在一审庭审中，被上诉人也在庭审笔录中多次强调第三人系其代理人，该行为属于属自认。原审法院应当根据本案事实以及其自认的事实予以裁判。其次，根据《民法总则》第一百六十二条之规定，代理人在代理权限范围内实施的民事法律行为，其法律后果应当归被代理人承受。在本案中，无论是合同约定付款账号为第三人的账号也好，还是从庭审的自认也好，均可以看出，第三人系被上诉人的代理人，由于第三人系代理人，只要上诉人的购房款项到达第三人之时，即可认定为被上诉人已经收到相应款项。那么从本案全部事实来看，上诉人早就按照合同约定提前支付了超过了合同约定的定金l34万。原审法院认定第三人的收款法律后果不归被上诉人承受，属于事实认定错误，法律适用错误，依法应当撤销原判决第三项，改判被上诉人向上诉人赔偿违约金。二、原审法院不认定第三人为被上诉人的代理人的事实，但对第三人的支付100万的行为，却认定上诉人的该支付效力系支付给被上诉人的，其法律后果及于被上诉人，一方面承认第三人系代理人，另外一方面，代理人的代理行为又无需被代理人承担责任，原审判决的认定属于认定的事实和判决结果自相矛盾的判决。依法应予纠正。在本案中，如果第三人不是被上诉人的代理人，那么自始至终第三人都没有任何权利收取购房款项，该购房款项应当由上诉人直接支付给被上诉人，但被上诉人对于第三人每次支付的款项均予以受领。其行为同时也属于以其实际行为默示的意思表示追认了第三人的代理行为。有合同约定、有庭审笔录的自认、又有追认的意思表示。但原审法院却只认定了第三人的支付行为的民事法律行为是代理的意思表示，但却判决第三人的截留系单独的第三人自己的行为。没有判决由被上诉人承担违约责任。而判决被上诉人不构成违约，无需向上诉人支付违约金，属于明显的认定的事实结果和判决自相矛盾。依法应当予以纠正。三、第三人截留款项，使得被上诉人因此承担违约责任，属于代理人与被代理人之间的委托合同纠纷，双方可以另寻法律途径解决，在本案中，应当在所不问。但原审法院将第三人在代理范围权限之内因故意导致被上诉人损失的事实归责于上诉人，由此认定被上诉人没有构成违约，是没有法律依据的，依法应当予以纠正。根据本案的全部案件情况，足以看出，作为被上诉人的代理人，其在代理过程中并未尽到其代理的职责和代理的义务，其因故意导致被代理人被上诉人的损失，系被上诉人与原审第三人之间因委托合同所产生的纠纷，依法应当另寻法律途径解决。但原审法院却将该事实归责于上诉人，并判决被上诉人并未构成违约，明显是认定法律关系错误，没有相应的事实和法律依据。综上所述，上诉人认为，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法应当撤销原判决的第三项，改判被上诉人向上诉人支付违约金。原审第三人惠州市安家易房地产代理有限公司未提交书面答辩意见。原审原告杨欢在一审中撤回起诉申请,一审法院予以准许。原审反诉原告陶建武向一审法院起诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2020年1月1日签订的《房产买卖合同》；2.反诉被告返还反诉原告购房款100万元，并赔偿反诉原告134万元违约金；3.反诉被告承担本案的本诉和反诉的诉讼费用。一审法院审理查明，2020年1月1日，反诉原告陶建武与反诉被告杨欢在第三人惠州市安家易房地产代理有限公司的促成下，三方签订一份《房产买卖合同》，约定反诉原告购买反诉被告所有的位于惠州大亚湾西区大亚湾大道232号翡翠山综合体红郡xxxx号房，建筑面积210.15平方米，成交价格为670万。合同第三条约定交易定金134万元，反诉原告应于签订本合同后10日内向反诉被告支付第一笔定金120万元，并于签订本合同后60日内向反诉被告支付第二笔定金14万元。合同第五条第二款约定购房款支付（不含定金）：1.反诉原告从签订合同当日起130个工作日内将第一笔购房款200万元支付给反诉被告；2.反诉原告从签订合同当日起168个工作日内将第二笔购房款200万元支付给反诉被告；3.反诉原告从签订合同当日起198个工作日内将第三笔购房款136万元支付给反诉被告。合同第七条约定房屋的交付，反诉被告应当在2020年元月30日将该房屋交付给反诉原告。合同第十二条第二款第二项约定违约责任，任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为反诉原告，反诉原告有权单方解除合同，并要求反诉被告双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；守约方若为反诉被告，反诉被告有权单方解除合同，并没收定金或按本合同约定的成交价格的百分之二十支付违约金。……合同第十三条约定收款账号，反诉原、被告双方同意将各自应收账款存入以下各自指定的收款账号并视同收到：反诉被告指定账户名为杨欢，反诉原告指定账户名为陶建武或张法明。合同第十六条特别约定，以上合同内容与本约定不符的，以本条约定为准：物业费以及各项杂费从合同签订日起由被告支付。付款时间从2020年5月起每月支付房款100万（壹佰万元）到支付最后9月份付清全款。反诉原告陶建武分别于2019年12月21日、2019年12月22日、2019年12月23日、2019年12月31日、2020年1月6日、2020年1月16日向第三人转账支付购房款共145万元，第三人收到上述款项后转付给反诉被告杨欢购房定金100万元。2020年4月23日，反诉被告杨欢向反诉原告陶建武发出关于继续履行《房屋买卖合同》告知函，告知反诉原告仍有34万元定金未支付，希望反诉原告继续履行合同。2020年5月7日，反诉被告向反诉原告发出关于解除《房产买卖合同》告知函，告知反诉原告解除合同并向反诉被告支付违约金事宜。反诉原、被告双方均认为对方存在违约行为，均向本院提起诉讼。诉讼后，第三人已退回14万元给反诉原告，其余31万元反诉原告与第三人签订分期还款协议，由第三人分期退还给反诉原告，至庭审之日共退还19万元。庭审中，第三人确认反诉原告陶建武向其支付了145万元，但认为其中20万元是反诉被告给第三人的劳务费，20万元是反诉原告支付的劳务佣金，5万元是给反诉原告的委托代理人曾立芳。另查明，2019年12月31日，反诉被告杨欢出具一份《业主放盘承诺书》，其中载明：本人杨欢将涉案房产现以总价款人民币650万元整实收，放盘给第三人代为出售。本人按实收总价格收取，如经中介方努力后，该物业的实际交易价格高于卖方提出的交易额，超出部分归中介所有（为服务费），在收款时转给中介方。2020年1月1日，反诉原告陶建武出具一份《居间服务费用支付承诺书（买方）》，其中载明：由经纪方第三人提供居间服务，已促成本人与卖方杨欢签订关于购买涉案房屋的《房产买卖合同》，合同约定转让价为人民币670万元，承诺居间服务费为201000元，居间服务费应在签订《房产买卖合同》时支付。本案在审理过程中，依反诉原告陶建武的申请，本院查封了反诉被告杨欢名下位于惠州大亚湾西区大亚湾大道232号翡翠山综合体红郡xxxx号房的产权[房产权证号：粤（2018）惠州市不动产权第4xxx**]。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，合同双方均同意解除合同，系当事人对自身民事权利的处分，予以准许。本案争议的焦点是反诉被告是否违约的问题。对此，分析评判如下：根据反诉原、被告及第三人2020年1月1日签订的《房产买卖合同》约定，反诉原告应当向反诉被告指定账户支付房款，实际上反诉原告未按约定账户向反诉被告支付房款，而是向第三人账户支付房款，但在反诉原告向第三人账户付款后，第三人又向反诉被告转付款100万元的情况下，反诉被告并未向反诉原告提出房款应直接付至其本人账户，视为反诉被告对反诉原告支付房款由第三人转付行为的默认。《房产买卖合同》约定合同签订的10日内支付第一笔定金120万元，签订后60日内支付第二笔定金14万元，事实上反诉原告在2020年1月16日前已向第三人支付了145万元房款，引发纠纷的主要原因是第三人截留反诉原告付给反诉被告的购房款。反诉被告在合同约定期限内未收到反诉原告应付的房款数额情况下，可对反诉原告行使先履行抗辩，暂时不予交付房屋，且在居间方协调下双方未形成一致意见，故反诉被告不构成违约。基于上述理由，反诉原告主张反诉被告构成违约应支付违约金，不予支持。合同解除后，反诉被告收取反诉原告的购房款100万元应退还给反诉原告，反诉原告诉请返还购房款100万元的理由成立，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除反诉原告陶建武与反诉被告杨欢及第三人惠州市安家易房地产代理有限公司于2020年1月1日签订的关于惠州大亚湾西区大亚湾大道232号翡翠山综合体红郡9栋2层01号房的《房产买卖合同》；二、反诉被告杨欢于本判决生效后十日内向反诉原告陶建武退还购房款100万元；三、驳回反诉原告陶建武其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费12760元及保全费5000元，由反诉原告陶建武负担（本诉案件受理费29350元已由反诉被告负担）。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉意见，本案争议焦点：上诉人杨欢是否应当向上诉人陶建武返还100万元购房款以及是否应当赔偿违约金。具体分析如下：因双方均同意解除《房屋买卖合同》，本院对解除涉案房屋买卖合同予以确认。对于涉案合同予以解除后，上诉人杨欢是否应当退还100万元购房款的问题。根据涉案《房产买卖合同》约定，陶建武应当于签订合同60天内向杨欢支付完定金134万元。上诉人陶建武已支付了145万元购房款给原审第三人惠州市安家易房地产代理有限公司，再由原审第三人向上诉人杨欢转支付购房款100万元，上诉人杨欢亦对已收到100万元购房款予以认可。本案引发纠纷的主要原因，系原审第三人截留上诉人陶建武付给杨欢的购房款，双方在居间方协调下未能达成一致意见，合同无法履行不可归责于买卖双方，故涉案合同解除，上诉人杨欢应当向上诉人陶建武返还100万元购房款。对于上诉人杨欢是否应当赔偿违约金的问题。因原审第三人截留购房款，致使上诉人杨欢认为其未在合同约定的期限内未收到上诉人支付的房款，而作出行使先履行抗辩权，暂不交付房屋的行为，故上诉人杨欢亦不存在违约行为。上诉人陶建武上诉认为原审第三人的收款行为即为上诉人杨欢的收款，杨欢应当承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，两上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费58700元和16860元，已分别由上诉人杨欢和陶建武缴纳，由杨欢和陶建武各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年三月十七日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮