海城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0381民初391号原告：李兰，女，1975年3月9日生，汉族，住辽宁省海城市。被告：袁富彪，男，1979年11月21日生，满族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：董德华，系辽宁德奎律师事务所律师。原告李兰与被告袁富彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法组成合议庭，于2021年1月21日公开开庭进行了审理，原告李兰、被告袁富彪及委托诉讼代理人董德华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兰向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告袁富彪立即搬出原告李兰房屋并解除租房合同；二、诉讼费用由被告袁富彪承担。事实与理由：2020年1月3日被告袁富彪向原告李兰租赁房屋使用，并签订租房合同，2020年8月因原告李兰急需房屋并通知被告袁富彪于2020年11月解除房屋租关系搬出原告的房屋，原告李兰支付被告一个月房屋租金作为违约金，原告李兰与被告袁富彪签订租房合同中第六条款中明确规定，当事人一方如解除合同需要提前一个月通知对方，并支付对方一个月房屋租金作为违约金。2020年12月1日原告李兰再次与被告袁富彪协商无果，故向贵院提起诉讼，请法院依法判决。庭审中，原告李兰补充的事实为：原被告在合同中约定提前15日交付租金的义务，被告袁富彪没有履行该义务，原被告双方约定的合同期限为一年，该期限已经履行完毕。被告袁富彪辩称：一、被告袁富彪不同意解除合同。理由为原被告的房屋租赁合同期限为三年，每年租金20,000元，租房的用途是服装加工，因原告李兰的房屋面积不够大，被告袁富彪在租赁原告李兰的房屋的同时还租赁了与原告房屋相连的案外人张作亮的房屋共同用于开设服装加工厂，因被告袁富彪的服装加工厂是流水线作业，具有不可分割性。现原告李兰在双方合同未到期的情况下要求提前解除合同，势必造成被告袁富彪的服装加工生产无法继续而停产停业，被告袁富彪也将因此受到严重经济损失。二、双方合同约定的租赁期限为三年，并不是一年。被告袁富彪租赁原告李兰的房屋的用途为开办服装加工厂，目的是长期使用开办服装加工厂，而不是短暂的一时使用。双方明确约定是暂定三年，该暂定三年应按照合同性质和交易习惯认定为最短三年的合同；合同中约定了2020年1月8日至2021年1月8日，该约定的年限系根据合同条款以及合同的使用性质是就第一年的期限所做的约定，也是确定交付租金的起始日，不是原告李兰主张的一年期合同，解释为一年期的合同明显不符合合同的使用性质和目的。三、原被告双方的房屋租赁合同没有达到解除的条件，被告袁富彪也在合同期限内向原告李兰缴纳第二年的租金，原告李兰却拒收租金，被告袁富彪不存在违约行为。四、原被告双方租赁合同没有约定提前15日交房租的义务，双方约定第三条付款方式是15天内，不是提前15天。五、如果判决合同解除，被告袁富彪享有要求原告李兰予以赔偿的权利。综上，请求法庭驳回原告李兰解除房屋租赁合同的诉讼请求，支持被告袁富彪要求继续履行合同的请求。经审理查明：2020年1月23日，原告李兰与被告袁富彪就其所有的坐落于辽宁省海城市的房屋租赁达成《个人租房合同范本》一份，约定：“甲方（出租方）：李兰；乙方（承租方）：袁富彪。标的出租房屋（店面）坐落于海城市西柳服装加工园****，建筑面积325㎡。甲乙双方就上述房屋（店面）友好协商，达成下列条款，以资共同遵守履行。一、租赁用途为服装加工厂之用，不得擅自另作他用。二、租赁期限：暂定三年，从2020年1月8日起至2021年1月8日止，每年租金为人民币2万元（20,000元）。三、付款方式：乙方每年应向甲方缴纳租金人民币2万元整，每次租金必须提前15天内交清。四、合同签订之日乙方向甲方交付人民币2,000元作为押金，待不租或期满费用算清后，甲方应将押金无偿退还乙方。五、乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，甲方每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，并有权追回乙方所欠的租金和提前解除合同收回房屋。六、租赁期间双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，必须提前一个月通知对方，经对方同意，解除合同，归还房屋，并赔偿违约金一个月。如遇不可抗拒原因（如天灾、政府政策变化等）不在此例。”，该合同由原告李兰、被告袁富彪签字并捺手印。原告李兰分别于2020年12月8日以及之前2020年8月份的某一天与被告袁富彪电话沟通，原告李兰以提前通知方式与被告袁富彪解除合同，并愿意承担合同约定的违约金，被告袁富彪不同意解除合同。上述事实，当事人双方当庭陈述外，原告李兰向法庭提交的证据有：证据1．《个人租房合同范本》一份；证据2．原被告电话录音一份。原告李兰提交的证据，经庭审质证和本院审查，所证事实，足资认定，本院予以确认。被告袁富彪提交的证据有证据1．被告袁富彪与案外人张作亮达成的房屋租赁合同一份，证据2．被告袁富彪开设的服装厂照片两张，证据3．服装厂的录像一份，证据4．与案外人张作亮交付房租的微信通话一份，以上证据证明被告袁富彪租赁原告李兰和案外人张作亮的房屋共同经营服装厂，被告袁富彪按照约定向案外人张作亮交付了租金。原告李兰对被告袁富彪提交的证据的真实性无异议，对其关联性提出异议，与原被告双方的合同是否应予以解除不具备关联性。本院认为，被告袁富彪提交的四份证据与原被告双方的合同是否应予以解除不具备关联性，本院对该证据的证明力不予采信。本院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实，有责任提供证据加以证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告李兰和被告袁富彪就房屋租赁一事进行了协商，并达成了书面的合同约定，双方的意思表示真实有效，双方达成的房屋租赁合同成立并生效。现原告李兰以提前通知被告袁富彪解除合同，被告袁富彪不同意解除产生纠纷为由诉至法院。关于法律适用一节，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”的规定，原告李兰因与被告袁富彪于2020年1月3日签订的房屋租赁合同发生纠纷于2021年1月5日向法院起诉，属于民法典施行日2021年1月1日之前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。关于原被告签订的房屋租赁合同的租赁期限一节，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，原告李兰与被告袁富彪房屋租赁合同约定：“二、租赁期限：暂定三年，从2020年1月8日起至2021年1月8日止，每年租金为人民币2万元（20,000元）。”，该合同对第一年的租期进行了明确约定，对第二年及第三年的租赁期限约定为“暂定”，属于约定不明确，原被告双方没有对第二年及第三年的租赁期限进行补充，本院认为，原被告的合同约定的期限为一年，第二年及第三年的租赁期限视为不定期租赁。关于原告李兰主张解除房屋租赁合同一节，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原告李兰与被告袁富彪的房屋租赁合同为不定期合同，于2020年8月份及2020年12月8日电话通知被告袁富彪解除合同，属于在合理期限之前通知了被告袁富彪，双方的不定期合同自2021年1月9日予以解除。关于原告李兰与被告袁富彪解除合同后的违约金支付以及被告袁富彪辩称原被告的房屋租赁合同期限为三年，租赁房在双方同未到期的情况下要求提前解除合同，必造成被告的服装加工无法继续生产而停产停业，被告袁富彪将受到严重经济损失一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告李兰因其解除合同应按照合同约定承担因合同解除给被告造成的经济损失，因被告袁富彪庭审中表示可以就其损失另行主张，故本院对双方的违约产生的损失不予处理，被告袁富彪可另案处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：原告李兰与被告袁富彪签订的不定期的房屋租赁合同于2021年1月9日予以解除，被告袁富彪应于本判决生效10日内腾退房屋。案件受理费300元，由被告袁富彪承担；此款原告已经垫付，被告须在履行本判决确定的给付义务时，加付300元给原告。如被告未能按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  蔡春雨人民陪审员  刘 刚人民陪审员  王振瑞二〇二一年三月五日书 记 员  张如晴