江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0115民初8423号原告（反诉被告）：葛志超，男，1977年2月8日生，汉族。委托诉讼代理人：王宁，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔亮，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京正和荟泽商业管理有限公司，统一社会信用代码9132010430262875XW，住所地南京市秦淮区紫金东路******。法定代表人：王萌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张静，江苏当代国安律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯超，江苏当代国安律师事务所律师。原告（反诉被告）葛志超与被告（反诉原告）南京正和荟泽商业管理有限公司（以下简称正和荟泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员申慧君独任审判，公开开庭进行了审理。葛志超的委托诉讼代理人王宁、乔亮，正和荟泽公司的委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛志超向本院提出诉讼请求：1.判令正和荟泽公司返还履约保证金1000000元；2.判令正和荟泽公司赔偿损失2333517.65元（包括违约金833517.65元，中介费800000元，加盟费和设计费700000元）；3.判令正和荟泽公司赔偿律师费20000元；4.判令正和荟泽公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年12月4日，其与正和荟泽公司签订租赁合同，约定正和荟泽公司将位于南京市江宁区秣陵街道天元东路163号江宁供销科技大厦一层部分、五至十层部分出租给其，租赁期限15年，正和荟泽公司应于2020年5月31日前将符合交付标准的房屋交付给其，否则，其有权解除合同，正和荟泽公司应退还履约保证金，按照当年两个月租金标准支付违约金，并赔偿其他合理损失以及其为主张权利而产生的诉讼费、律师费等费用。合同签订后，其按约支付履约保证金1000000元。但正和荟泽公司未按约交付房屋。2020年7月16日，其致函正和荟泽公司，要求解除租赁合同，退还履约保证金，支付违约金并赔偿损失，但正和荟泽公司不予理会。正和荟泽公司针对本诉辩称，1.双方签订合同时因房屋规划用途变更手续尚未完成，故约定于2020年5月31日交房。受新冠疫情影响，房屋规划用途变更手续被迫延期，其一直积极办理并及时通知葛志超。2020年7月16日，其通知葛志超可以交房，葛志超拒绝收房，并发函解除租赁合同，已构成根本违约，葛志超作为违约方无权解除合同。且在发函解除合同之前，葛志超并未催促其交付房屋。2.葛志超拒绝接收房屋，发函解除合同，是明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务，根据合同法第九十四条第2款的规定，其有权解除合同，其于2020年7月24日发函解除合同。根据租赁合同约定，其有权没收履约保证金，并要求葛志超承担两个月租金的违约金及其为本案支出的律师费。3.其认为葛志超主张的违约金标准过高，应予调整，具体如何调整由法院依法认定。正和荟泽公司向本院提起反诉请求：1.判令葛志超支付违约金833517.70元；2.判令葛志超支付律师费100000元；3.判令葛志超承担本案诉讼费。事实和理由：双方于2019年12月4日签订租赁合同，受新冠疫情影响，案涉房屋的规划用途变更手续被迫延期，其于2020年5月7日发函告知葛志超正在办理土地使用性质变更手续和消防验收手续，待审批手续办理完毕后会及时通知收房。2020年5月29日，因审批手续尚未全部办理完毕，其发函告知土地使用性质变更手续已办理完毕，其他手续仍在积极办理中，在此期间葛志超并未对交付事宜提出异议。案涉房屋具备交付条件后，其于2020年7月16日通过快递和微信发函方式告知葛志超可以交付房屋，但葛志超拒收信件。因葛志超无故拒不接收房屋，其不得不于2020年7月24日发函解除合同，但葛志超依旧拒收信件。葛志超针对反诉辩称：1.租赁合同明确约定房屋交付时间为2020年5月31日，正和荟泽公司在此之前未能交付房屋，已构成违约，其根据合同约定解除合同并无不当。在没有明确法律规定或者约定的情况下，沉默不可作为任何意思表示。正和荟泽公司以其未对告知函提出异议认为其同意延期交房的观点明显是错误的。2.对于本案，新冠疫情并不构成不可抗力。疫情期间，南京市人民政府各部门已开辟绿色通道，办理各项审批手续。因此，新冠疫情并未影响案涉房屋审批手续的办理。正和荟泽公司是以新冠疫情为借口来掩饰自身的违约。3.正和荟泽公司主张的律师费并未举证证明。经审理查明，正和荟泽公司（乙方）曾与南京江宁再生资源有限公司（甲方）、南京市江宁区供销社（集团）总公司（丙方）签订江宁供销科技大厦委托管理协议，约定：标的物业为南京市江宁供销科技大厦地上及地下所有物业，具体委托管理范围以附件图纸为准；乙方可根据自身经营需求将标的物业自行分割，可以采取自营、转租、招租进驻、联营等多种经营模式，自行承担物业维护或委托第三方进行物业管理及安保管理。2019年12月4日，正和荟泽公司（甲方）与葛志超（乙方）签订租赁合同，合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于南京市江宁区，位置图与平面图详见本合同附件一；双方确认，该房屋的计租面积为6740.83平方米（本协议确定额计算租金的面积为6740.83平方米，其中第一层面积是220平方米，五层至十层的面积是6520.83平方米，作为本合同约定以面积乘以单价计算之各项费用的计算的唯一依据，不因实际面积增加或减少而调整）；本合同附件二是该房屋的交房标准，附件二的内容经双方确认后，作为甲方向乙方交付房屋以及合同终止时乙方向甲方返还房屋的验收依据，甲方向乙方保证本合同生效前出租房屋未设定任何抵押，不存在任何担保和债务纠纷，甲方确认其具有完整出租房屋的权利，无第三人对甲方出租房屋行为提出任何权利主张或异议；甲方保证该大厦为商业用途，可做酒店使用；租赁期限为15个租约年，自起租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；本合同所述计（起）租日以甲乙双方签字确认收房（交付标准参照附件二）、经确认后的次日开始计起算免租装修期，免租装修期为十个月，期满之次日为正式合同的计（起）租日；商铺租金按计租面积计算，自计租日开始，租金价格为装修免租期后一层第一年3元／平方米／天，每满三年租金增长率为6%，装修免租期后五层至十层第一年2元／平方米／天，每满二年租金增长率为5%；第一、二年应缴租金均为5001105.90元，第三年应缴租金为5239116.20元（以上每年的租金包含水费和物业管理费用）……租金支付以每半年为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期一个月向甲方一次性足额支付下个缴租期租金，租金70%以房屋租赁费的方式支付并出具发票，30%以设备租赁费方式支付并出具发票；本合同项下第一期租金的支付方式为双方确认收房后三十日内支付第一期租金中的两个月租金833517.70元，于免租期到期前十五日内付清剩余四个月房屋租金1667035.30元，同时乙方还需在本合同订立后三日内缴纳合同履行保证金1000000元，在乙方租赁年限到期后，如无产生任何欠费及其它问题，保证金乙方交还甲方承租房屋后五个工作日无息返还；乙方承租该房屋的经营用途为酒店，租赁期限内，未经甲方或甲方授权委托方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途。该合同9.1条约定：双方确认本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，若签约后一年内因乙方原因自行终止本合同履行，应向甲方支付两个月租金及免租装修期的租金；本合同因甲方违约而终止的，则甲方退还本合同项下之履约保证金，另行甲方应向乙方支付两个月租金及已缴未实际使用发生租赁的剩余的租金和第三方评估确认的装修损失及其他合理损失，违约方还应承担守约方因主张权利而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、差旅费、交通费、律师代理费等）。第9.5条约定：甲乙双方同意，在发生下列情形之一时，本合同自守约方将终止合同通知书送达违约方之日或守约方在该通知书中规定的其他日期起即行终止，违约方按照本合同第9.1条的约定承担违约责任：……（10）甲方在2020年5月31日前未能将符合交付标准的房屋交付给乙方，则乙方有权解除本租赁合同，甲方在收到本解除要求五个工作日内退还乙方缴纳的租赁保证金；即使守约方选择不终止合同，但仍不影响其根据本合同要求违约方承担前述违约金。合同签订当日，葛志超向正和荟泽公司支付保证金1000000元。2020年4月21日，正和荟泽公司工作人员通过微信询问葛志超图纸是否都已经好了，葛志超回复效果图刚出来，施工图还没好，同时将供销科技大厦申请书发送给正和荟泽公司工作人员，向正和荟泽公司提出以下申请：1.申请租金价格为1.80元/平方米/天；2.申请前5年租金不递增，5年后按每3年递增5%；3.因受全球疫情影响，申请免租期再增加2个月。2020年4月28日，葛志超向正和荟泽公司工作人员发送微信：刘总您好！租房的事情麻烦您了，真心感谢您对我们的关心和照顾，关于上次到您公司谈房租的事情，我回来与李总商量，老李还是坚持自己的观点，因此，对于这个项目只能忍痛放弃，说声对不起，你也知道，交的定金1000000，中介费800000，加盟费300000，设计费400000，放弃我不怨别人，只怨我们自己判断失误及无知，关于贵公司对此事怎么解决，只希望能适当照顾为感！另外，我上次向贵公司提出的一些优惠条件，有人接手更好，如同等条件下，万望贵公司给予我们优先！对方回复：葛总，这块中介费和加盟费还有设计费与我方无关，关于提出来的优惠政策，公司内部还在沟通……如不过，那只能按照违约走流程了呢。2020年4月30日，葛志超发送微信如下：刘总您好，再次打扰了，请问一下，对于我们提出的房租优惠申请，贵公司内部沟通有结果了吗？2020年5月7日，对方将一份告知函发送给葛志超，内容如下：现我司就与您于2019年12月4日签订的租赁合同履行事宜，告知于您，因受新冠疫情影响，承租房屋的使用性质变更审批手续被迫延期（根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见一》，此情形属于不可抗力情形），现土地使用性质变更手续和消防验收手续正在积极办理中，待审批变性手续办理完毕且通过消防验收后，我司会书面通知您进行收房。2020年5月30日，正和荟泽公司工作人员通过微信向葛志超送达告知函，内容如下：现我司就与您于2019年12月4日签订的租赁合同履行事宜，告知于您，现涉案房屋已办理完审批变性手续，其他手续仍在积极办理中，待办理完毕后我司会书面通知您进行收房。葛志超回复：刘总您好，那有大概的时间吗?还有我申请的租金事宜贵公司现在怎么决定的？对方回复：葛总，下周跟你沟通。2020年6月6日，葛志超向正和荟泽公司工作人员发送短信：刘总您好，打您电话再次没接通，再次请教一下我上次所提租金优惠一事和交房大概时间的问题有说法了吗？还是需要去您公司面谈？或者是需要直接和王萌总沟通？对方回复：不好意思，葛总，这两天家里有事，在医院，忙完跟你沟通吧。葛志超回复：好的刘总，你先忙。2020年6月11日，葛志超通过微信向正和荟泽公司发送告知函，内容如下：……我们本着相互关心、相互理解的基础上与贵公司电话联系本项目相关负责人，询问交房时间及我公司向你们提出的因疫情影响酌情考虑减免房租等相关事宜，均未得到明确答复……特发函一份，交与贵公司，万望尽早给出答复，以便我方及时作出相关的调整，减少相互损失。并询问对方下午几点见面。对方回复：文件我已经给领导了，等他给我回复。葛志超回复：好的，我等您通知。2020年7月27日，葛志超向北京市惠诚（南京）律师事务所支付20000元，汇款附言载明为律师代理费。2020年7月28日，葛志超（甲方）与北京市惠诚（南京）律师事务所签订委托代理合同，约定：乙方接受甲方委托，指派律师王宁、乔亮在甲方与正和荟泽公司房屋租赁合同纠纷一案中到南京市江宁区人民法院参与诉讼。审理中，双方一致认可就案涉房屋签订的租赁合同已解除。对于合同解除时间及解除方式，葛志超主张正和荟泽公司未按约定于2020年5月31日前交房，双方亦未就交房时间达成新的意见，其按照合同约定行使解除权，于2020年7月16日发函通知正和荟泽公司，故合同于2020年7月16日解除。正和荟泽公司认可已收到解除函，但主张双方虽未就交房时间达成新的意见，但此前葛志超亦未催促其交房，其于2020年7月16日发函通知葛志超收房，葛志超拒收信件并向其发送解除函，是明确表示或者以行为表明不履行主要债务，构成违约。作为违约方，葛志超无权解除合同。因为葛志超的上述违约行为，其于2020年7月24日发函给葛志超，合同应于2020年7月24日解除。对于正和荟泽公司主张的其未能于2020年5月31日前交房是受新冠疫情影响，正和荟泽公司陈述：涉案房屋规划用途原系办公，需要变更为商业，产权方江宁供销社自2019年上半年开始办理土地使用条件的变更手续，2019年下半年区长办公会同意办理，2020年1月底至3月，由于疫情影响，政府窗口暂缓办理业务，江宁供销社与南京市规划和自然资源局江宁分局就土地出让金一直沟通缓慢。2020年4月16日，双方签订土地出让合同，4月16日、5月14日分两次缴纳土地出让金，5月13日南京市规划和自然资源局江宁分局发出同意改变土地使用条件的通知，规划许可证办理手续投递窗口时间为2020年5月25日，发证时间为2020年5月25日，其按规定进行改造后于2020年6月30日申请规划核实，南京市规划和自然资源局江宁分局于2020年7月1日出具建设项目规划核实合格书。并提交以下证据：证据1：江苏省启动突发公共卫生事件一级响应、江苏将疫情防控一级响应调整为二级响应、江苏疫情防控由省级二级响应调整为三级响应的公告、南京市第14号通知打印件各1份，证明南京市自2020年1月24日进入公共卫生事件一级响应，2月24日调整为二级响应，3月27日调整为三级响应的事实，并于2020年2月29日发布14号通告，对复工复业作出严格要求。证据2：南京市江宁区委办公室关于全区公职人员提前返岗明确疫情防控落实分工的通知、区总社参与街道、社区、志愿者疫情防控值守情况统计表打印件各1份，证明负责办理涉案房屋规划用途变更手续的朱自浩自2020年2月6日至2月23日期间因疫情防控在谷里街道值守的事实。证据3：不动产权籍调查收件单打印件1份、建设工程消防验收申请受理凭证复印件1份，证明从收件单和受理凭证可以看出申报需要准备大量的材料，以及建设工程消防验收受理凭证列明收件日为2020年3月10日，同时确定20个工作日出具消防验收意见，但实际出具验收意见书的时间为2020年5月26日，足以证明审批手续因疫情影响严重的事实。证据4：商业（公福）用户管道燃气设施配套合同、绿化草坪铺设施工合同、电动汽车充电设施建设运营合作协议、土地出让合同补充协议、江苏省非税收入一般交款书复印件各1份，证明因疫情影响政府严控施工复工，但其一直积极履行合同，配合推进涉案房屋规划用途变更的事实。葛志超对上述证据的质证意见如下：对于证据1、证据2中南京市江宁区委办公室关于全区公职人员提前返岗明确疫情防控落实分工的通知的真实性、合法性认可，对关联性不认可，疫情期间有关机关并未暂停工作，而是开通各类便民窗口办理业务；对于证据2中值守情况统计表的真实性、合法性、关联性均不认可，统计表的来源及内容无从核实，且在疫情期间不可能只有朱自浩一人可以办理有关交件的业务。对于证据3，因为无原件，真实性无从核实，不动产权籍调查收件单与本案没有关联，不能达到正和荟泽公司的证明目的；对于建设工程消防验收申请受理凭证，在消防验收过程中会产生多种可能性，有可能是涉案房屋不符合消防验收条件或相应的工作不完善导致的拖延，正和荟泽公司以建设工程消防验收申请受理凭证和消防验收意见书来证明消防部门验收存在拖延是不能成立的。对于证据4，因为没有原件，真实性无法核实。对于土地出让合同补充协议以及缴款书，其认为不仅达不到正和荟泽公司的证明目的，恰恰证明正和荟泽公司怠于履行合同的事实。根据土地出让合同补充协议载明的事实及正和荟泽公司的陈述，可以看出案涉土地性质未能及时变更的关键并非疫情影响，而在于产权方与政府之间关于土地出让金无法达成一致，根据该补充协议，2019年5月产权方已取得江宁供销科技大厦项目变更备案通知，土地出让金已确定，即使对出让金有争议，亦有充分的时间同政府有关部门进行磋商确认，而不是等到约定交房时间即将到期时才开始与政府部门进行磋商。同时与政府磋商土地出让金并非窗口事项，正和荟泽公司认为疫情期间窗口暂缓办理业务导致交房延迟是利用疫情掩饰怠于磋商的结果。对于证据4中的其他证据的真实性、合法性、关联性均不认可，其并非合同相对方，无法核实真实性，但双方约定的最晚交房时间为2020年5月31日，而正和荟泽公司直到2020年3月底才开始签订有关配套设施合同，这种紧迫的做法对于合同履行是极为不利的，这均是由于正和荟泽公司没有积极地谈妥土地出让金造成的。对于其主张的中介费800000元、加盟费和设计费700000元，葛志超提交以下证据：证据1：服务佣金确认书1份、中国农业银行股份有限公司电子回单2份，证明在其与正和荟泽公司就案涉房屋签订租赁合同后，其按照约定支付中介方南京正合商业管理有限公司佣金800000元。证据2：锦江都城酒店品牌许可合同、补充协议、南京银行结算业务申请书各1份，南京银行电子银行回单、电子邮件截屏（内容分别为：南京江宁供销科技大厦锦江都城项目物业出现法律纠纷，物业已承租给第三方，本项目已无推进可能性，现业主与房东进入诉讼环节，业主现向房东提起赔偿，现法院要求品牌方回复原加盟合同中哪些费用能退、哪些费用不能退，请品牌方给予支持并回复；贵司的解约述求函已收悉，参照双方于2019年12月30日签订的特许加盟合同约定，贵司加盟物业除政府征用市政拆迁及不可抗力，其他解约属于单方违约，鉴于贵司前期已缴纳加盟费600000元、保证金100000元，总计700000元整，故，当前提出解约述求，征询我司法务意见，对照双方合约约定，需要解约并全额退款述求不能接受，恐将全额扣除（具体以我司法务函件为准）打印件各2份，证明其承租案涉房屋后与上海锦江卢浮亚洲酒店管理有限公司（以下简称锦江公司）签订品牌许可合同及补充协议，并按约定支付加盟费和设计费700000元，现因租赁合同已解除，其向锦江公司询问可以退还的费用，该公司回复拒绝退还其已支付的费用。正和荟泽公司对上述证据的真实性认为无法确认，其并非相对方，即使是真实的，亦与其无关，但从邮件回复的内容可以看出，相应款项的解决方案尚未最终确定。本院认为，正和荟泽公司与葛志超就涉案房屋签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方已约定正和荟泽公司未能在2020年5月31日前将符合交付标准的房屋交付给葛志超，则葛志超有权解除租赁合同，正和荟泽公司未能在2020年5月31日前交付房屋，并认可双方未就交付时间达成新的约定，现其辩称未能按时交房是因案涉房屋规划用途变更受疫情影响而迟延，针对其该主张，正和荟泽公司虽提交南京市第14号通告等证据，但根据其陈述，其向规划许可部门申请办理变更手续的时间为2020年5月22日，规划部门于2020年5月25日出具变更后的建设工程规划许可证，其按规定进行改造后于2020年6月30日向规划部门申请规划核实，规划部门于2020年7月1日出具工程建设项目规划核实合格书，其办理涉案房屋规划用途变更手续并未受到疫情影响，其提交的证据亦不能证明疫情影响其变更手续的办理，其该抗辩意见不能成立，本院不予采纳。正和荟泽公司未能在2020年5月31日前交付房屋，已构成违约，经葛志超催促，正和荟泽公司未能明确交房时间，双方亦未就交房时间达成新的意见，葛志超于2020年7月16日发函解除合同，正和荟泽公司于2020年7月17日签收该函，双方租赁合同已于2020年7月17日解除。租赁合同因正和荟泽公司违约解除，葛志超要求退还履约保证金1000000元，符合合同约定，本院予以支持。正和荟泽公司关于葛志超存在违约行为、其有权没收履约保证金的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。葛志超主张的违约金833517.65元符合合同约定，正和荟泽公司辩称违约金过高，但既未举证证明，亦未明确相应的依据，对其该抗辩意见本院不予采纳。对葛志超主张的违约金833517.65元本院予以支持。根据葛志超提交的证据，其与酒店许可方就合同解除及费用退还尚未达成确定意见，酒店加盟费及设计费亦非必然产生的损失，现葛志超主张正和荟泽公司赔偿加盟费及设计费700000元，依据不足，本院不予支持。葛志超主张的中介费800000元，并未超出违约金，现其已主张违约金，对其主张的中介费800000元本院不予支持。双方已约定租赁合同因一方违约导致解除的，违约方还应承担守约方因主张权利而产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费等，葛志超主张正和荟泽公司承担律师费20000元，并已提交证据证明，具有合同及事实依据，本院予以支持。正和荟泽公司未按合同约定交房，现其以葛志超拒收房屋且发函解除租赁合同构成违约为由主张葛志超承担违约金833517.65元、律师费100000元，与事实不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、南京正和荟泽商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还葛志超履约保证金1000000元；二、南京正和荟泽商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付葛志超违约金833517.65元；三、南京正和荟泽商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付葛志超律师费20000元；四、驳回葛志超的其他诉讼请求；五、驳回南京正和荟泽商业管理有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案应收本诉案件受理费33628元，由葛志超负担12326元，南京正和荟泽商业管理有限公司负担21302元。反诉案件受理费减半收取6568元，由南京正和荟泽商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  申慧君二〇二一年三月八日书记员  刘 洵