天津市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）津01执异49号案外人：冯东瑜，女，1974年10月6日出生，汉族，住山东省沂南县××小区××号楼××单元××室。申请执行人：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。法定代表人：鲍世峥，董事长。委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈明俊，北京汉韬（天津）律师事务所律师。被执行人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路**气象大厦**。法定代表人：陈贵德，董事长。委托诉讼代理人：高本进，山东阳都律师事务所律师。被执行人：山东智圣汤泉旅游度假村有限公司，住，住所地山东省沂南县界湖街道城北外环路/div>法定代表人：陈贵德，董事长。被执行人：陈贵德，男，1965年5月9日出生，汉族，住山东省沂南县。被执行人：高树英，女，1962年4月8日出生，汉族，住山东省沂南县。本院在执行中国金融租赁有限公司与山东晨始置业有限责任公司、山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，案外人冯东瑜于2020年10月29日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人冯东瑜称，依法解除（2017）津01执431号执行裁定书中对山东省沂南县××小区××号楼××单元××室房产的查封。事实和理由：案外人冯东瑜于2010年11月16日与山东晨始置业有限公司签订房地产买卖合同，购买沂南县××小区××号楼××单元××室房产，并于2013年5月7日付清全部房款304542元，此后案外人一直在该房屋居住生活至今。2017年3月7日，案外人缴纳了房产契税，晨始置业公司将相关材料收取准备办理不动产过户登记手续，同年法院以（2017）津01执431号执行裁定书对上述房屋进行了查封，并于2020年1月6日办理了续封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的规定，案外人已经支付了房屋的全部价款且实际居住多年，未能办理过户登记手续亦非案外人的原因，故申请法院查明事实后依法办理解封。案外人冯东瑜为支持其异议请求，向本院提交如下证据：1．不动产登记信息查询证明；2．《房地产买卖合同》；3．购房款发票、契税交款书；4．物业费缴纳单据。证明冯东瑜与山东晨始置业有限责任公司签订《房地产买卖合同》，交纳了全部房款和契税，冯东瑜一直在该房产内居住。申请执行人中国金融租赁有限公司称，案外人异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。一、案外人并未在法院查封案涉房屋之前与山东晨始置业签订合法有效的书面买卖合同。案外人提交的《房地产买卖合同》不符合《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容，不应认定为正式的商品房买卖合同。另外案外人提交的税收缴款书右下角记载的案涉房屋签订时间为2017年3月7日，该时间发生在法院查封之后。二、案外人提供的证据不能证明其已经支付了全部价款。在现实交易中具有先付款后开发票，也有先开发票后付款的情况。本案中案外人未提交银行流水等支付凭证，其提交的销售不动产统一发票不足以证明其已经支付了购房价款。三、案外人所提交的证据不足以证明其在法院查封案涉房屋之前合法占有案涉房屋。本案中案外人未提供证据证明房屋交接的相关材料，仅提交了华苑物业公司交费单，该物业交费凭证从内容上看只能证明案涉房屋的相关物业费已经交纳，不能直接证明案外人合法占有了案涉房屋。四、案外人所提异议不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。首先，案外人未提交任何证据证明未办理过户登记非因其自身原因所致。其次从时间上来看，晨始置业向案外人出具不动产统一发票的时间为2013年5月7日，但是房屋首次登记的时间为2013年5月24日，也就是说案涉房屋从2013年5月24日起就具备了办理过户登记的条件。而法院查封时间是2017年1月12日，从2013年5月24日到2017年1月12日长达三年多的时间内，案外人既没有与山东晨始置业办理案涉房屋所有权过户手续，也没有办理所有权转移的预告登记手续，足以证明案外人严重怠于维护自身权益，即使其购买房屋属实，房屋未办理过户登记的原因也完全是案外人自身懈怠原因所致。被执行人山东晨始置业有限责任公司称，冯东瑜与山东晨始置业有限责任公司之间存在合法《房地产买卖合同》，购买在先，山东晨始置业有限责任公司在依法取得合法开发建设手续后，冯东瑜与山东晨始置业有限责任公司签订合同，缴纳完毕房款属实，根据合同法规定此房屋已经归冯东瑜所有。山东晨始置业有限责任公司为冯东瑜开具销售不动产统一发票。冯东瑜购买涉案房屋支付完毕房款，并于2017年缴纳了房产契税，未办理过户登记没有过错。冯东瑜已经占有入住并且已居住多年，2013年入住占有至今属实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》应解除查封。（2017）津01执431号民事裁定书查封错误，应当解除对涉案房屋的查封。本院查明，原告中国金融租赁有限公司与被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案，天津市高级人民法院于2017年7月10日作出（2016）津民初100号民事判决书。判决主文如下：“一、解除中国金融租赁有限公司与被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》、《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司返还中国金融租赁有限公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司赔偿中国金融租赁有限公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额：四、收回租赁物价值按照中国金融租赁有限公司与被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司所有；五、被告山东晨始置业有限责任公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。原告中国金融租赁有限公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿；六、原告中国金融租赁有限公司有权以被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿（应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准）；七、被告陈贵德、高树英就上_述第三项赔偿义务向原告一中国金融租赁有限公司承担连带保证责任;被告陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司追偿;八、原告中国金融租赁有限公司有权以被告陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100%股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿;九、驳回原告中国金融租赁有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付一迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计2454321元，由被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英共同负担。”(2016)津民初100号民事判决生效后，因各被告未在规定期限内履行义务，中国金融租赁有限公司向天津市高级人民法院申请执行，天津市高级人民法院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定本院执行。2017年1月4日天津市高级人民法院作出（2016）津民初100号民事裁定书，裁定:立即冻结被申请人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。2017年1月12日天津市高级人民法院作出（2016）津民初100号协助执行通知书，对包括山东省沂南县××小区××号楼××单元××室等房产进行了查封。2020年1月7日本院作出（2017）津01执431号执行裁定书中对包括山东省沂南县××小区××号楼××单元××室等房产进行了续封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在人民法院查封前，冯东瑜未向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请或因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，不能认定为非因买受人自身原因未办理过户登记，故冯东瑜所提申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的情形。其请求解除对案涉房屋的查封，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人冯东瑜的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王晓燕审判员  华 勇审判员  张玉明二〇二一年三月三日法官助理邢龙飞书记员周晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。