辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1653号上诉人（原审被告）：王雪，女，1981年1月15日出生，汉族，住大连市中山区。上诉人（原审被告）：于伟，男，1980年5月10日出生，汉族，住大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连万科物业服务有限公司，住所地大连市沙河口区新生路万客园**，统一社会信用代码：91210200242395981T。法定代表人：张会，总经理。委托诉讼代理人：张娜，辽宁锦儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏丹，辽宁锦儒律师事务所律师。上诉人王雪、于伟因与被上诉人大连万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初8280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王雪、于伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：一、法律适用错误和存在偏差，本案应参照《辽宁省物业管理条例》、《大连市物业收费管理实施细则》、《消费者权益保护法》和《中华人民共和国合同法》进行审理。一审只参照了《中华人民共和国合同法》和国务院《物业管理条列》是错误的，侵害了上诉人的合法权益。二、本案没有审理完结的情况下就下判决书是错误的。上诉人庭前申请了两次法院调查，一审法官均未予调查，上诉人要求被上诉人出示《前期物业合同》的所有附件，被上诉人也没有出示，一审法院在未查清事实情况下下达判决书，剥夺了上诉人的合法权益。《前期物业合同备案表》是评定物业公司服务等级和收费标准的主要依据，也是确定被上诉人服务范围的依据。三、本案管辖不合法，上诉人在一审交换证据环节第一次见到了《前期物业合同》，该合同签订日期为2013年。根据《辽宁省物业管理条例》第四十一条的规定，前期物业服务合同期限不得超过三年，合同期满继续聘用，应当续签物业服务合同。本案中被上诉人没有提供续签的《前期物业合同》，案涉《前期物业合同》已经没有法律效力，应由普兰店区人民法院进行审理。四、《前期物业合同》已失效，但被上诉人对涉案小区依然进行着事实上的服务，收费标准应该依据《大连市物业收费管理实施细则》来进行评定。五、物业公司售卖的商品是服务，也应该按照《消费者权益保护法》进行审理。上诉人的房屋变成了事实工地，无法居住，是被上诉人造成的，被上诉人应该负全部责任。根据《消费者权益保护法》的规定，被上诉人不但没有理由讨要物业费，还应当赔偿上诉人的经济损失。六、上诉人没有收到任何收缴物业费的书面通知就被诉之法院，反而被上诉人收到了上诉人于2019年7月24日发送的小区存在安全威胁的告知函和2020年10月12日恢复小区原有绿化的告知函，被上诉人没有进行整改，使小区变成了事实工地，小区公共财产被他人非法破坏和占用，对上诉人的房屋造成了极大的损失。被上诉人大连万科物业服务有限公司不同意上诉人王雪、于伟的上诉请求，主要答辩意见如下：一、案涉《前期物业服务合同》的合同期限自2013年8月10日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。上诉人所提及的《辽宁省物业管理条例》第四十一条的规定系2017年修订的新增内容，《前期物业服务合同》签订在先，而《辽宁省物业管理条例》修订在后，法律不溯及既往，故《前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。二上诉人所签订的商品房补充协议第19条已明确约定买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》，该补充协议中亦载明了案涉房屋的物业费收费标准，二上诉人已签字予以认可。被上诉人依据《前期物业服务合同》向二上诉人提供物业服务，物业服务收费标准亦符合大连市住宅物业服务收费政府指导价标准，二上诉人应按合同约定履行交费义务。二、《前期物业服务合同》约定争议解决的管辖法院为被上诉人所在地人民法院，二上诉人并未在原审中提出管辖权异议，原审法院有管辖权。三、原审中，双方均对提交的证据进行了充分质证，不存在上诉人所说的未对证据发表质证意见的情况。至于上诉人提及的向法院提出申请调取竣工验收备案表以及规划图纸，因与本案无关，原审法院不予调取并无不当。四、二上诉人提出的“房屋受损”、“房屋变成了事实工地”等情况与本案无关，不构成其拒交物业服务费的理由，而且二上诉人已经以排除妨害为由另案起诉施工单位，并已获得相应赔偿。该案赔偿主体是大连盈帆建设工程有限公司，而非被上诉人，故二上诉人以此为由拒交物业服务费无事实依据及法律依据。大连万科物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告给付2019年10月至2020年3月物业管理费2409.06元；2.被告承担逾期支付物业费的违约金（自被告逾期支付之日起至实际给付之日，暂算至2020年2月为723.65元）。一审法院经审理查明，2013年11月28日，大连万科金域蓝湾开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《大连万科海港城（二期）前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对大连万科海港城提供前期物业服务，期限自2013年8月10日起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费标准为别墅业主按3.8元/月/平方米的优惠标准向乙方交纳物业服务费，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。案涉房屋位于大连市普兰店区，建筑面积105.66平方米，该房屋系被告王雪、于伟共同共有。被告王雪、于伟未交纳该房屋2019年10月1日至2020年3月30日期间的物业费2409.05元（105.66平方米×3.8元/平方米/月×6个月）。一审法院认为，大连万科金域蓝湾开发有限公司与原告签订的《大连万科海港城（二期）前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原告及小区全体业主均具有约束力，被告作为小区业主，应按合同约定履行交费义务。现被告尚欠自2019年10月1日至2020年3月30日的物业费2409.05元，原告主张其交纳的诉讼请求合理，予以支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该项主张，不予支持。关于被告提出的抗辩，被告提供了判决书、告知函、视频、照片等证据予以证明其主张，被告应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。关于被告提出的反诉请求，因该反诉请求与本诉的诉讼请求并非基于同一法律关系，也并非基于同一个事实，不构成反诉条件，因此对被告提出的请求，本案不予作反诉处理，被告可另行提起诉讼。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王雪、于伟于判决生效之日起十日内共同给付原告大连万科物业服务有限公司2019年10月1日至2020年3月30日期间的物业费2409.05元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告王雪、于伟共同负担，给付时间同上。二审中，二上诉人共同提交了五张图片作为新证据，被上诉人未提交新证据。二上诉人拟以其新证据证明被上诉人在案涉期间无法提供物业服务，收费缺乏事实依据。被上诉人对新证据的真实性不持异议，但认为被上诉人正是基于安全考虑才设置的防护棚，且另案侵权损失赔偿的责任主体并非被上诉人，上诉人以此为由拒交物业费没有合法依据。本院采纳被上诉人的质证意见，上诉人的新证据不能证明其主张，故不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明，二上诉人因相邻权受侵害，以案外人大连盈帆建设工程有限公司为被告向大连市普兰店区人民法院提起诉讼，提出排除妨害、赔偿损失等诉讼请求。该案“本院认为”部分认定大连盈帆建设工程有限公司因施工设置围档而占用小区部分通道和绿化带，在相邻小区道路上设置安全棚，妨碍二上诉人车辆正常通行，安全棚支架对二上诉人正常出入通行也有所防碍，均在一定程度上给二上诉人生活带来不便。但同时认为，尽管这些给包括二上诉人在内的部分小区居民生活在一定程度上带来不便，导致二上诉人车辆只能单向进出，但并非不可以通行，所设置的防护棚支架，也并不影响二上诉人通行，属于相邻关系应当予以容忍的限度之内。噪声和粉尘污染虽对二上诉人生活产生一定影响，但是暂时性的，程度不至于给二上诉人造成严重危害，二上诉人亦应当予以容忍。大连盈帆建设工程有限公司使用的塔吊起重机，给二上诉人带来的人身安全隐患，超出可以容忍的程度，应对二上诉人的损失承担赔偿、恢复等民事责任。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，被上诉人与开发商签订的前期物业合同内容合法，且已履行，当属有效，对包括二上诉人在内的全体业主有约束力。二上诉人拖欠2019年10月至2020年3月房屋物业费是不争的事实，被上诉人要求二上诉人给付所欠物业费有合同和法律依据，一审予以支持并无不当。二上诉人如有证据证明被上诉人确存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的服务义务的情形，可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张。如有损失，亦可另诉。关于案涉前期物业合同是否已过期失效的问题。案涉前期物业合同第二章第六条约定，本合同期限自2013年8月10起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。案涉小区至今未成立业主委员会，也未通过民主评议另行选聘物业服务企业，故案涉前期物业合同尚在有效期内，并未终止。二上诉人关于案涉前期物业合同已逾三年、失效的主张不能成立。二上诉人还上诉称其房屋在案涉期间变成了“事实工地”，被上诉人出于安全考虑无法实际提供物业服务，故不应收取相应物业费。对此，本院认为，物业服务企业的服务范围包括房屋管理、公共设施的维修、保洁、绿化等多个方面，服务对象是整个物业管理区域的公共部分。从另案判决可知，案外人施工围档占用了小区部分通道和绿化带，而非全部；安全棚导致二上诉人车辆只能单向进出，但并非不可以通行，安全棚支架也并不完全阻碍二上诉人的通行，属于相邻关系应当予以容忍的限度之内。可见，案外人施工虽对案涉小区部分居民生活造成一定影响，但并非将此区域封闭，被上诉人尚有提供正常物业服务的条件。现二上诉人无据证明被上诉人在案涉期间因案外人施工的原因影响或停止了物业服务工作，其拒绝交纳此间物业费的理由缺乏事实和法律依据，不能得到本院支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王雪、于伟负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年三月四日书记员  王 亮