山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2196号 上诉人（原审被告）：青岛翠湖地产有限公司，住所地青岛市高新区。统一社会信用代码：91xx9G。 法定代表人：葛瑞忠，董事长。 委托诉讼代理人：田鹏，山东康捷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李xx，男，1987年7月27日出生，汉族，住青岛市市**。 原审被告：青岛依蓝商贸有限公司，住所地青岛市崂山区。 法定代表人：何琪德，经理。 上诉人青岛翠湖地产有限公司（以下简称翠湖地产公司）因与被上诉人李xx、原审被告青岛依蓝商贸有限公司（以下简称依蓝商贸公司）预约合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初15333号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人翠湖地产公司的委托诉讼代理人田鹏，被上诉人李xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翠湖地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中自2017年10月8日起至实际支付完毕之日止的利息，依法改判为支付李xx自2019年12月27日起至实际支付完毕之日止按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息或发回重审；2.一、二审诉讼费用由李xx负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，关于一审认定翠湖地产公司所承担利息起止时间，从2017年10月18日起至实际支付完毕之日止是错误的。在争议没有解决之前，翠湖地产公司有理由不履行相应的义务。真实情况是，2019年11月27日，双方就定金退款问题已经达成一致意向，李xx在一审庭审中陈述翠湖地产公司收到表格后1个月内退款。同时，一审法院查明的事实为：2019年11月27日，李xx向翠湖地产公司递交书面退款申请表，之后李xx已经收到该退款申请表，结合李xx在庭审中陈述，关于利息的计算起始时间应为2019年12月27日，一审认定翠湖地产公司承担自2017年10月8日起至2019年12月26日止期间的利息，错误。同时，一审判决翠湖地产公司承担诉讼保全担保保险费是错误的。李xx保全翠湖地产公司的相关财产，李xx完全可以用其所拥有的房产及车辆等财产进行担保，而采取诉讼保全担保保险完全是方便自我，其所支付的保险费也完全不是其必要性支出，一审判决翠湖地产公司承担该笔费用，与事实不符。一审判决认定事实确有错误。二、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，系法律适用错误。一审认定翠湖地产公司在未取得房屋预售许可证前已经与李xx达成口头商品房预售合同，但翠湖地产公司在李xx起诉前已经取得商品房预售许可证明，故根据该法律规定，双方达成的口头商品房预售合同应为有效。李xx未购买成功涉案房屋的根本原因为不符合在青岛市高新区购买房屋条件，系因青岛市高新区限购政策导致，而非翠湖地产公司原因导致，因双方就退还定金已经有明确约定，一审认定翠湖地产公司承担自2017年10月8日起2019年12月26日利息损失错误，一审判决法律适用错误。三、一审法院冻结翠湖地产公司银行账户存款于法无据，因依蓝商贸公司于法院依法冻结之日时并未将该定金转让至翠湖地产公司账户，因此其冻结翠湖地产公司财产于法无据。综上，一审判决认定事实不清，法律适用错误，判决翠湖地产公司承担法律责任，于法无据，请求依法发回重审或改判，维护翠湖地产公司的合法权益。 李xx辩称，一、翠湖地产公司与李xx对一审结论均表示认同，且意见基本一致，唯一不一致的地方在于翠湖地产公司认为对李xx赔付利息的起算日期不同，翠湖地产公司主张从提出退款申请之日起支付利息，其该主张不合理，也没有事实和法律依据。应维持一审判决。二、李xx并不排斥和解，但是从与翠湖地产公司前期沟通来看，与其私下解决可能有很大的问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 依蓝商贸公司未陈述意见。 李xx向一审法院提出诉讼请求：1.判令依蓝商贸公司、翠湖地产公司返还李xx定金100万元，并支付自2017年10月18日至实际支付完毕之日止的利息（自2017年10月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；2.本案诉讼费用由依蓝商贸公司、翠湖地产公司承担。 一审法院认定事实：一、2017年10月18日，李xx向依蓝商贸公司交纳100万元定金，用于购买翠湖地产公司开发的海月湾项目x号楼x单元xx室房屋，依蓝商贸公司当时向李xx承诺该楼盘将于2018年元旦取得预售许可证开盘，届时将签订正式买卖合同。但涉案房屋未按约定时间取得预售许可证，直到2019年10月31日才办理了房屋预售许可证。李xx一直联系依蓝商贸公司、翠湖地产公司要求退款，并于2019年11月27日向翠湖地产公司递交了书面退款申请表，但依蓝商贸公司、翠湖地产公司至今未向李xx退还购房定金。 二、2018年5月17日，青岛市国土资源和房屋管理局对翠湖地产公司海月湾项目未依法取得《商品房预售许可证》、擅自收取认筹金一事，作出行政处罚，责令退还已收取的全部认筹金。 三、依蓝商贸公司、翠湖地产公司系合作关系，翠湖地产公司曾委托依蓝商贸公司代收购房定金，依蓝商贸公司代收定金后，已将款项全部转至翠湖地产公司的账户。李xx对购房定金最终由翠湖地产公司收取的事实无异议，认为应由翠湖地产公司承担还本付息的责任。 一审法院认为，虽然李xx、翠湖地产公司之间未签订书面商品房预约合同，但根据李xx提交的证据及双方当事人的陈述，可以认定李xx与翠湖地产公司之间达成了口头商品房预约合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，取得预售商品房许可证是预售房屋的前提，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得预售商品房许可证销售房屋的，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同认定无效。本案中，翠湖地产公司在没有取得商品房预售许可证的情况下收取购房定金，且未能按约及时办理商品房预售许可证，此举违反了法律、行政法规的强制性规定，双方达成的口头商品房预约合同应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致合同无效的过错方在于翠湖地产公司，因此，李xx要求翠湖地产公司返还定金并承担相应利息损失理由正当，证据充分，一审法院予以支持。即使翠湖地产公司在本案诉前已经对李xx认购的房屋取得商品房预售许可证，因双方未能签订商品房买卖合同或就涉案房产的买卖达成新的合意，李xx也有权要求翠湖地产公司返还购房定金并赔偿损失。李xx向依蓝商贸公司主张返还定金，与一审法院查明的事实不符，对李xx该诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，一审判决：一、青岛翠湖地产有限公司于判决生效后10日内返还李xx购房定金100万元，并以100万元为基数，支付自2017年10月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止的利息；二、驳回李xx对青岛依蓝商贸有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，诉讼保全费5000元、诉讼保全担保保险费1141.31元，均由青岛翠湖地产有限公司负担。 本院二审期间，翠湖地产公司提交李xx签字的退款申请表、委托支付申请各一份，证明：李xx于2019年11月27日到翠湖地产公司填写退款申请表，申请退款原因是急需用钱，系个人原因申请退款。同时，翠湖地产公司于2019年10月31日已经取得该套房屋的商品房预售许可证。因此，双方于2019年11月27日达成退款意向，翠湖地产公司支付利息也应从2019年11月27日起至实际付清之日计算。因退款申请系李xx原因，非翠湖地产公司原因，因此其计算利息也应按存款利率进行计算。 李xx质证称，对上述证据的真实性无异议，对证明事项不认可。从翠湖地产公司收取李xx款项之日起就应支付李xx相应利息。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，翠湖地产公司与李xx就购买涉案房屋未签订认购协议，亦未签订商品房预售合同，双方就涉案房屋的单价、总价、面积、坐落、房款支付、房屋交付、面积差异的处理、税费负担、权属证书办理、违约责任、解决争议的方法等事项均未予以约定，双方以各自实际行为建立预约合同关系，但双方就涉案房屋交易未达成新的合意，在此情况下，李xx起诉要求返还购房款、支付相应利息，符合法律规定。翠湖地产公司在返还李xx100万元房款的同时应支付李xx相应期间占用资金的利息以作为上述房款产生的法定孳息，一审对此处理正确，本院予以确认。李xx在向翠湖地产公司申请退款时，未书面承诺放弃主张上述款项利息，翠湖地产公司主张应当自2019年12月27日开始计算利息，缺乏事实与法律依据，本院不予支持，对其二审中提交的证据不予采信。李xx提起本案诉讼申请财产保全所支付的担保保险费，系其为了实现涉案债权所支付的必要费用，该费用应当由无正当理由拒绝返还房款的翠湖地产公司承担。翠湖地产公司主张不应承担该保全保险费，依据不足，本院不予采纳。翠湖地产公司是否取得及何时取得涉案房屋预售许可证，不影响本案定性处理，翠湖地产公司以此主张不应承担2017年10月8日至2019年12月26日期间的利息，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人翠湖地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定双方口头建立的预约合同无效欠妥，但处理结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2342元，由上诉人青岛翠湖地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年三月二日 法官助理于遨洋 书记员贾 立 书记员 于国英