北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2885号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京天天通科技开发有限公司，住所地北京市西城区阜外大街34号3号楼512室。法定代表人：赵秀云，总经理。委托诉讼代理人：曾宪湘，北京京航律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京真诚宏业投资管理有限公司，住所地北京市大兴区北兴路（东段）2号院20号楼6层6015室。法定代表人：曾申，总经理。委托诉讼代理人：周红燕，北京昂信律师事务所律师。上诉人北京天天通科技开发有限公司（以下简称天天通公司）因与被上诉人北京真诚宏业投资管理有限公司（以下简称真诚宏业公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天天通公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判天天通公司退还2020年6月1日至2020年10月31日期间房屋占有使用费50000元及押金10000元，诉讼费由真诚宏业公司负担。事实和理由：天天通公司主张因双方未做交接，天天通公司不知晓宏业公司搬走时间，真诚宏业公司应自担2020年5月31日以前的房屋占有使用费，故天天通公司只需退还2020年5月31日后的费用；合同无法履行并非天天通公司过错导致，搬家费在合同中未作约定，一审法院判决搬家费由天天通公司承担没有依据。真诚宏业公司同意一审判决。真诚宏业公司向一审法院起诉请求判决：1.确认解除双方签订的《经营场地租赁合同》；2.天天通公司返还2020年2月1日至2020年10月31日期间租金90000元以及2018年9月支付的押金10000元；3.天天通公司赔偿搬家费用9000元；4.诉讼费由天天通公司承担。天天通公司向一审法院提出反诉请求判决：1.真诚宏业公司向天天通公司支付水电卫生等费用4054元；2.本案诉讼费用由真诚宏业公司承担。一审法院认定事实：甲方（出租方）天天通公司与乙方（承租方）真诚宏业公司签订《经营场地租赁合同》，甲方将位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号内57号院租赁给乙方用于调料存放经营。场地面积457平方米。租赁期限自2018年10月1日起至2020年10月31日止，经营场地每年租金12万元，租赁期限内，每年缴纳卫生费200元人民币，合同期内，水、电费由乙方按实际使用数（计量）计缴，每月25日前缴纳，不得拖欠，乙方按其年租金的10%向甲方缴纳安全责任保证金及场地租赁管理保证金1万元。乙方在2018年10月1日前付场地租金12万元，每年10月1日前给付甲方场地租金壹拾贰万元整。水电费按月实际数由专管员在每月25日收取，不得拖欠。各项保证金应于2018年10月1日前一次性缴纳完成。甲乙双方签订的经营场地租赁合同，乙方已交纳租金及保证金后，甲方未能按期完好向乙方移交场地，属于甲方违约，甲方每天按年租金的万分之五每日向乙方支付延期违约金。合同签订后，天天通公司将涉案房屋交给真诚宏业公司使用。2020年5月1日，涉案场地发生火灾。2020年5月9日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局出具限期拆除决定书，载明：“当事人天天通公司及相关产权人、所有人、使用人，2020年5月1日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局执法人员在检查中发现，你（单位）有违法建设行为，遂予以立案调查。经查：你（单位）在北京市大兴区黄村镇高堡村甲1号院内建设的砖混、彩钢结构房屋232处......经规划自然资源部门协查复函证明，该建筑物未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划文件，属违法建设，以上事实有现场勘验现场检查，照片等材料为证。你（单位）搭建违法建设的行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款规定，影响了本市城市规划管理秩序，依据《北京市城乡规划条例》第七十五条第一款规定，本行政机关决定：限你（单位）收到本决定壹日内拆除上述违法建设，并接受复查。逾期拆除的，本行政机关将报请大兴区人民政府责成有关部门依法强制拆除。依据《北京市城乡规划条例》第八十条第一款规定，强制拆除或者回填违法建设及其安全鉴定的费用、建筑垃圾清运处置费用，以及相关物品保管费用由违法建设当事人承担。”关于租金交纳情况，真诚宏业公司称其于2019年10月16日交纳了2019年11月1日至2020年10月31日的租金12万元，合同中约定的租赁期间为2018年10月1日至2019年10月31日，共计13个月，但是实际上有一个月的免租期，另外缴纳了1万元为押金。天天通公司称真诚宏业公司确实交纳了截至2020年10月31日之前的租金，但该租金系2018年10月1日至2019年10月31日计13个月的租赁费用，对方转账了12万元的款项及1万元的定金冲抵1个月的租金，不认可有1个月的免租期。关于合同解除，真诚宏业公司要求于2020年5月1日解除合同。真诚宏业公司称自2020年2月1日疫情开始之后，就无法实际经营，要求全部退还疫情期间的租金。解除理由系：1.2020年5月1日之后涉案场地因为火灾不被允许使用了，现场就被查封；2.涉案房屋应该是已经被拆除了，即便是没被拆除，合同也无法履行；3.政府后期安装限高杆，禁止涉案场地继续出租合同已经无法履行。所以自2020年2月1日至火灾实际发生日即2020年5月1日期间我方不应该再向被告缴纳租金，其于2020年5月9日腾退，产生搬运费9000元。天天通公司称合同解除的时间2020年5月31日解除，称不清楚真诚宏业公司撤场的时间，双方没有办理交接手续，其公司于2020年5月31日从涉案场地搬离。关于水电卫生费用，天天通公司称，该费用由三部分组成，第一部分为2019年12月3日至2020年1月9日期间电费为68元、卫生费200元，合计268元；第二部分为2020年1月10日到2020年3月5日期间的卫生费200元，电费1692.9元；第三部分为2020年3月6日至5月31日期间的电费1692.9元，卫生费200元，三部分合计4054元。其中第三部分的款项是依据第二部分类推出来的，所以金额跟第二部分完全一样。卫生费是合同上每年200元，我们实际上也是按照是每个月200元进行收费的。真诚宏业公司称未拖欠天天通公司任何费用，但因搬家交费的证据已经丢失，认可合同约定的卫生费数额为每年200元，电费应当是按表计费。天天通公司提交的水电、卫生费统计表显示，2019年12月3日至2020年1月9日期间，真诚宏业公司产生电费68元、卫生费200元，共计268元。2020年1月10日至2020年3月5日期间，真诚宏业公司产生电费1692.9元，水费无、卫生费200元，共计1892.9元。经询问，天天通公司称其公司没有涉案房屋的建设工程规划许可证。真诚宏业公司主张涉案房屋为违法建筑。经法院释明，真诚宏业公司同意如合同认定为无效，其公司同意撤销第一项诉讼请求，将诉讼请求中的租金变更成房屋占有使用费。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明涉案房屋在法庭辩论终结前取得合法的建设工程规划审批手续，故法院认定真诚宏业公司与天天通公司签订的《经营场地租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但真诚宏业公司占有使用租赁房屋期间，应给付占有使用费。关于真诚宏业公司要求退还2020年2月1月至2020年10月31日期间房屋占有使用费问题。考虑到疫情对真诚宏业公司营业的影响，给真诚宏业公司和天天通公司均造成一定损失，根据双方提交的证据，法院对真诚宏业公司主张其于2020年5月9日进行腾退的主张予以采信，因真诚宏业公司占有涉案房屋至2020年5月9日，故其应支付2020年2月1日至2020年5月9日期间的房屋占有使用费，基于公平原则，双方应合理分担损失，法院依法酌定该期间的房屋占有使用费的数额为15000元，因其已交纳该年度的租金，因此法院认定由天天通公司退还真诚宏业公司75000元，对超出部分，法院不予支持；关于退还押金问题。因真诚宏业公司已经搬离涉案房屋，涉案房屋已经被拆除，故对真诚宏业公司要求天天通公司返还押金10000元的诉讼请求，法院予以支持。关于真诚宏业公司主张的搬家费。涉案房屋因系违法建筑被拆除，天天通公司存在过错，故对真诚宏业公司产生的搬家费9000元，法院根据双方过错程度，对其中的6000元予以支持。关于天天通公司提出的反诉请求。天天通公司主张真诚宏业公司未缴纳2019年12月3日至2020年5月31日期间的水电费、卫生费，真诚宏业公司称其公司缴纳了上述费用，未提交证据证明，故法院对天天通公司的主张予以采信。结合天天通公司提交的抄表单，虽没有真诚宏业公司签字确认，但数额符合常理，法院对该证据予以采信。故对天天通公司要求真诚宏业公司支付2019年12月3日至2020年1月9日期间产生电费68元、卫生费200元，共计268元、2020年1月10日至2020年3月5日期间，真诚宏业公司产生电费1692.9元，卫生费200元的诉讼请求予以支持。天天通公司主张的2020年3月5日之后的水电费、卫生费，因天天通公司未提交证据，故法院不予支持。综上，一审法院于2020年12月判决：一、北京天天通科技开发有限公司于判决生效之日起十日内退还北京真诚宏业投资管理有限公司2020年2月1日至2020年10月31日期间的房屋占有使用费75000元、押金10000元，以上共计85000元；二、北京天天通科技开发有限公司于判决生效之日起十日内支付北京真诚宏业投资管理有限公司搬家费6000元；三、北京真诚宏业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付北京天天通科技开发有限公司2019年12月3日至2020年1月9日期间的电费68元、卫生费200元、以及2020年1月10日至2020年3月5日期间电费1692.9元、卫生费200元，共计2160.9元；四、驳回北京真诚宏业投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京天天通科技开发有限公司的其他反诉请求。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，天天通公司通过与真诚宏业公司签订《经营场地租赁合同》的形式将涉案房屋出租给真诚宏业公司，但天天通公司未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证，亦未能证明涉案房屋取得建设工程规划审批手续，而北京市大兴区城市管理综合行政执法局已于2020年5月9日就涉案房屋出具限期拆除决定书，综合上诉情况，一审法院认定天天通公司与真诚宏业公司签订的《经营场地租赁合同》无效，并无不当。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，故天天通公司应返还真诚宏业公司预交的房屋占有使用费。一审法院根据北京市大兴区城市管理综合行政执法局于2020年5月9日出具限期拆除决定书的事实，认定真诚宏业公司应支付2020年2月1日至2020年5月9日期间的房屋占有使用费，并在此基础上计算出天天通公司应退还的房屋占有使用费金额，公平合理。考虑到本案合同被确认无效的原因，一审法院酌情对真诚宏业公司的搬家费主张予以部分支持，亦属合理。综上，天天通公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费575元，由北京真诚宏业投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  张玉贤审 判 员  耿燕军二〇二一年三月十五日法官助理  方浩然书 记 员  王远征