文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终253号上诉人（原审被告）：句容市金汇房产建设有限公司，住句容市经济开发区西环路东侧（句容市飞达包装有限公司****）。法定代表人：林强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玉婷，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：李华伟，男，1979年11月9日生，汉族，南京市人，住，住句容市/div>被上诉人（原审原告）：邱均玲，女，1982年10月25日生，汉族，句容市人，住，住句容市/div>两被上诉人共同委托诉讼代理人：张飞峰，江苏中虑（江北新区）律师事务所律师。两被上诉人委托诉讼代理人：郁兴康，江苏中虑（江北新区）律师事务所实习律师。上诉人句容市金汇房产建设有限公司（以下简称金汇公司）因与被上诉人李华伟、邱均玲商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2020）苏1183民初4654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金汇公司上诉请求：撤销江苏省句容市人民法院（2020）苏1183民初4654号民事判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、案涉房屋交付时已符合合同约定，不存在“未达到装饰交付标准”情况，被上诉人拒收房屋应视为已按期交付。2、房屋存在的部分质量瑕疵，不是房屋主体结构性问题，不应作为认定逾期交房的依据。3、合同对装修质量问题的约定，上诉人承担保修、更换、赔偿责任，而不是承担逾期交付责任。4、上诉人为维修花费大量精力，现房屋已维修完毕，可以正常居住使用，合同目的能够实现，解除对上诉人极不公平。且质量维修是交付产生的附随义务，不属于主债务，被上诉人不享有解除权。5、判决上诉人承担保全费用与原审认定保全费用不是被上诉人必然发生的实际损失相互矛盾。李华伟、邱均玲答辩称：房屋严重渗水，不符合房屋交付的基本质量标准，亦不符合合同约定，被上诉人有权拒绝收房。李华伟、邱均玲向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除李华伟、邱均玲、金汇公司双方于2018年9月19日签订的编号为2481957的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令金汇公司返还李华伟、邱均玲价款2116915元；3.判令金汇公司支付违约金317537.25元；4.判令金汇公司承担李华伟、邱均玲已支付的律师费4万元及待支付律师即违约金部分的20%（以实际数额为准）；5.本案诉讼费、保全费、保全担保费由金汇公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年12月26日，李华伟、邱均玲支付金汇公司购房定金3万元，于同月31日两次分别支付金汇公司价款58万元和1506915元，合计2116915元。2018年9月19日，李华伟、邱均玲（买受人）与金汇公司（出卖人）签订合同编号为2481957的《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同书中约定，由李华伟、邱均玲购买金汇公司开发的位于句容市宁杭北路与隆昌路交叉口地块一、二碧阑世家015幢12层1202号房一套，建筑面积200.46平方米，价款2116915元。金汇公司于2019年12月31日前将商品房验收合格后交付李华伟、邱均玲（附件三：装饰、设备标准）。付款方式详见附件四合同补充协议第二条分期付款，买受人需在签订商品房买卖合同付总价款30%给出卖人，即635074元；买受人必须在2018年1月31日前付该商品房总价款70%给出卖人即1481841元。该补充协议第六条关于逾期交付责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款15%向买受人支付违约金。第十六条关于合同解除，合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人须需要的诉讼费、公告费、律师费用），不足扣减的，买受人应当支付出卖人。合同还约定其他相关条款。2019年10月30日，碧桂园江南世家15#楼取得商品房竣工验收备案手续。同年12月27日，金汇公司向李华伟、邱均玲邮寄期楼收楼通知书，要求李华伟、邱均玲于同月31日办理案涉房屋交付手续。2019年12月31日，李华伟、邱均玲与金汇公司去涉案房屋验房，因楼下业主发现其房屋天花板有水渗出房屋内大面积滴水，金汇公司于当日组织人员拆除李华伟、邱均玲房屋地砖查找漏水点。2020年1月1日，金汇公司施工人员从客厅开始打碎地砖进行检查。同月3日，从客厅到厨房继续打碎地板及混凝土继续查找漏水点。同月4日，又将阳台、房间内地板砖及混凝土全部敲碎寻找漏水点。同月5日，整个房间的地砖全部被拆除，仍然未能查到漏水点。2020年1月6日，金汇公司工作人员将涉案房屋内客厅、餐厅、厨房、阳台、卫生间等所有的地砖都被拆除。金汇公司工作人员答应李华伟、邱均玲按照精装修的标准重新装修，后金汇公司一直未与李华伟、邱均玲联系。2020年4月21日，李华伟、邱均玲又去查验房屋，该房屋并未进行重新装修，李华伟、邱均玲向金汇公司明确表示要求退房退款。同年6月24日，李华伟、邱均玲再次去查验房屋，金汇公司才组织工人开始安装地暖。同年7月7日，房屋地坪尚不平。2020年8月14日，李华伟、邱均玲与江苏中虑（江北新区）律师事务所签订委托代理合同，约定本案由该所代理。李华伟、邱均玲支付该所律师费4万元。2020年8月15日，李华伟、邱均玲查验房屋时，金汇公司仍然未能将房屋地砖进行铺设。2020年8月18日，李华伟、邱均玲向一审法院起诉金汇公司，一审法院依法将案件列为诉前调解，案号为（2020）苏1183诉前调1544号。2020年8月25日，李华伟、邱均玲向一审法院申请并由江苏法拍诉讼保全担保有限公司提供担保，李华伟、邱均玲花用担保费2600元。当日，一审法院依法作出（2020）苏1183财保39号民事裁定：冻结金汇公司银行存款260万元。后经调解未果，一审法院于2020年9月9日立案。另查明：因新冠疫情影响，碧桂园江南世家一期三标段现场于2020年3月18日复工。截至一审法院庭审结束时，金汇公司未能举证证明案涉房屋装修已经符合合同约定的标准。一审法院认为：李华伟、邱均玲与金汇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，其实质是商品房预售合同，该买卖合同及补充协议合法有效。合法有效的合同，李华伟、邱均玲、金汇公司均应按约履行。李华伟、邱均玲按照合同约定支付金汇公司全部价款，金汇公司应按照合同约定将房屋及时交付李华伟、邱均玲。金汇公司虽然取得竣工验收备案表并通知李华伟、邱均玲于2019年12月31日交付涉案房屋，但李华伟、邱均玲在验至时因涉案房屋楼下渗水，对李华伟、邱均玲房屋的装修进行部分拆除，截至2020年1月6日，涉案房屋的客厅、餐厅、阳台、厨房、卫生间所有地砖均被拆除。2020年4月21日，李华伟、邱均玲去涉案房屋验房，发现室内没有进行装修，口头向金汇公司要求退房、退款。金汇公司工作人员表示尽快装潢好交付李华伟、邱均玲。截至2020年8月15日，李华伟、邱均玲再次验房时，案涉房屋的地砖尚未铺设。李华伟、邱均玲、金汇公司在合同中约定，金汇公司逾期交房超过90日，李华伟、邱均玲有权解除合同。买受人解除合同的，应当在达到解除合同条件之日起十五日内，书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。根据该约定，买受人若行使合同约定解除权的时间为2020年3月31日至同年4月14日，在该时间内李华伟、邱均玲虽没有行使合同约定的解除权。但在2020年4月21日，李华伟、邱均玲再次验房时催告金汇公司至同年8月15日金汇公司仍未能将案涉房屋地砖进行铺设，涉案房屋未能达到装饰的交付标准，金汇公司已构成根本违约，李华伟、邱均玲依法可以行使法定的解除权。因此，李华伟、邱均玲主张要求解除李华伟、邱均玲、金汇公司双方于2018年9月19日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》符合法律规定，一审法院予以支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补求措施，并有权要求赔偿损失。故金汇公司应当将价款2116915元返还李华伟、邱均玲。金汇公司辩称，系李华伟、邱均玲要求全部拆除涉案房屋地砖进行重新装修与事实不符，故对其该辩论意见，一审法院不予采信。李华伟、邱均玲、金汇公司在合同中约定，李华伟、邱均玲解除合同的金汇公司应当返还李华伟、邱均玲价款并按已付价款的15%向买受人支付违约金。现李华伟、邱均玲未能举证明金汇公司逾期交房导致其实际损失为多少。金汇公司辩称违约金过高，要求依法予以调整，一审法院予以采信。因新冠疫情影响，结合金汇公司提交的复工检查表，一审法院酌情在违约责任中扣除金汇公司45天违约赔偿数额。商品房买卖合同司法解释规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损害赔偿数额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿可以参照以下标准确定：逾期交付房屋的，按照逾期付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房租金标准确定。本案中，李华伟、邱均玲、金汇公司双方已经约定，李华伟、邱均玲解除合同，金汇公司应当按已付购房款15%向李华伟、邱均玲支付违约金。故对金汇公司辩称本案中，应当按该司法解释规定的同地段同类房屋租金的标准确定违约金的辩称意见，一审法院不予采信。结合金汇公司的过错程度及参照李华伟、邱均玲对购房款利息计算的损失，综合考虑，确定金汇公司违约金为16万元。李华伟、邱均玲诉请要求金汇公司支付律师费是根据李华伟、邱均玲、金汇公司约定，金汇公司解除合同时由买受人承担律师费的约定，以公平、对等的原则要求金汇公司支付李华伟、邱均玲行使解除权时要求金汇公司承担律师费，没有法律依据，也没有合同约定的依据，一审法院对此不予支持。李华伟、邱均玲主张诉讼保全担保的费用，要求金汇公司承担，该费用不是李华伟、邱均玲必然发生的实际损失，也没有法律规定，因此对其主张诉讼保全担保的费用，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、李华伟、邱均玲与句容市金汇房产建设有限公司于2018年9月19日签订的编号为2481957的商品房买卖合同及补充协议予以解除。二、句容市金汇房产建设有限公司于本判决生效后十日内返还李华伟、邱均玲价款2116915元。三、句容市金汇房产建设有限公司于本判决生效后十日内支付李华伟、邱均玲逾期交房违约金16万元。四、驳回李华伟、邱均玲的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，上诉人虽然取得竣工验收备案表并通知李华伟、邱均玲于2019年12月31日交付涉案房屋，但因涉案房屋楼下渗水，对房屋的装修进行部分拆除，截至2020年1月6日，涉案房屋的客厅、餐厅、阳台、厨房、卫生间所有地砖均被拆除。故因案涉房屋渗水，房屋不能正常使用，被上诉人拒收房屋，理由正当。李华伟、邱均玲、金汇公司在合同中约定，金汇公司逾期交房超过90日，李华伟、邱均玲有权解除合同。买受人解除合同的，应当在达到解除合同条件之日起十五日内，书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。虽然被上诉人未在房屋交付逾期超过90天内，书面通知上诉人解除合同，但被上诉人在2020年4月21日，因案涉房屋仍未进行装修，口头提出退房、退款。且直到被上诉人同年9月提起诉讼后，根据上诉人在二审中的陈述，于同年10月才装修完毕。即至被上诉人提起诉讼时，上诉人房屋仍未达到交付条件，该情形已构成根本违约，上诉人依法行使解除权，法院应予支持，否则会造成当事人之间权利义务的失衡。对于违约责任的承担，一审法院酌定违约金16万元，也无不当，上诉人的上诉理由，本院不予采纳。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26596元，由上诉人句容市金汇房产建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 铭审判员 姜 玲审判员 张玉宽二〇二一年三月十八日书记员 童 丹