江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初9850号原告：沈晓辉，男，1969年2月20日出生，汉族，户籍地江阴市，现住江阴市××花园××号××室。委托诉讼代理人：黄和清，信利律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：缪夫，信利律师事务所上海分所律师。被告：周忠亮，男，1989年10月7日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：周杨，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。被告：单小芳，男，1968年8月5日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：周杨，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。被告：程家梁，男，1996年5月17日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：周杨，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。原告沈晓辉与被告周忠亮、单小芳、程家梁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈晓辉及其委托诉讼代理人黄和清、被告周忠亮、单小芳、程家梁的共同委托诉讼代理人周杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈晓辉向本院提出诉讼请求：一、判令解除沈晓辉与周忠亮、单小芳、程家梁签订的《房屋转让（抵押借款）协议书》；二、判令周忠亮、单小芳、程家梁共同将位于江阴市××花园××号××室房产恢复登记到沈晓辉名下，产生的费用由周忠亮、单小芳、程家梁共同承担；三、由周忠亮、单小芳、程家梁共同承担本案诉讼费。事实和理由：2018年7月4日，沈晓辉与周忠亮、单小芳、程家梁签订《房屋转让（抵押借款）协议书》。约定沈晓辉将自己所有的位于江阴市××花园××号××室房产过户至周忠亮名下，由周忠亮将该房产作为抵押，向浦发银行江阴支行江阴支行贷款，供单小芳使用，并由单小芳归还。同时周忠亮向沈晓辉出具《借条》，在房产返还登记到沈晓辉名下时退还给周忠亮,并约定在贷款手续办完后，由程家梁负责将上述房产抵押登记至沈晓辉名下。合同签订后，沈晓辉依约履行了过户手续。周忠亮以上述房产作为抵押取得贷款后，沈晓辉要求按约定抵押登记在其名下，周忠亮、单小芳、程家梁互相推诿，至今未予办理。并且周忠亮、单小芳、程家梁擅自以上述房产再次抵押向他人借款，使沈晓辉对于上述房产处于失控状态。沈晓辉认为周忠亮、单小芳、程家梁的行为违反诚实信用原则，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》规定，沈晓辉有权解除合同，将上述房产恢复登记在其名下。望法院能判如所请。被告周忠亮、单小芳、程家梁答辩称，沈晓辉与周忠亮、单小芳、程家梁存在多种法律关系，沈晓辉与单小芳是民间借贷，沈晓辉与周忠亮、单小芳是借名贷款即沈晓辉将涉案房屋用过户贷款的方式回笼资金，再向单小芳出借，故本案应当全面审查双方间的权利义务，按照民间借贷审查，借款有无期限，若有可否提前到期，而本案的情况是否会影响贷款银行的合同履行等协议可否解除事宜。双方不存在协商及约定解除事项，根据合同法九十四条，不可抗力预期违约迟延履行，根本违约所适用前提均是合同目的无法实现。但本案中，双方的主要权利义务是款项的交付及偿还，双方虽未明确约定借款期限、利率、还款方式，但根据案外银行的贷款合同可以明确，周忠亮仅需按照银行利率分30年还清贷款后再将房屋过户给沈晓辉名下。但当前周忠亮按时还款不存在任何逾期现象，银行也未向我方催讨，房屋实际处于可控状态，故合同法九十四条不能成就，即使解除也应当在银行催收后，房屋拍卖成功，向我方主张赔偿责任，否则判决结果与实际操作存在冲突。双方当前虽存在矛盾，但我方愿意协商解除，由沈晓辉一笔头提供资金，解除银行贷款事项，后单小芳将配合重新签订借条，再次约定金额、利息、还款。综上所述，驳回诉请。经审理查明：2018年7月4日，沈晓辉、周忠亮、单小芳、程家梁四人签订房屋转让（抵押借款）协议书，约定单小芳向沈晓辉借款，并以沈晓辉坐落于江阴市××花园××号××室房屋（以下简称案涉房屋）办理抵押，为更方便贷款，沈晓辉将房产转让至周忠亮名下，以周忠亮名义向浦发银行江阴支行江阴支行贷款，并由程家梁负责相关贷款手续，经四方协商，达成如下协议：一、房屋转让价款为180万元，该购房款周忠亮暂不支付，由周忠亮书写欠条一份交沈晓辉保管，待借款人单小芳还清浦发银行江阴支行江阴支行贷款后，该房屋周忠亮无条件过户至沈晓辉名下时，沈晓辉将欠条退还周忠亮。如未达成本协议第一条约定，有：程家梁、单小芳共同承担由以周忠亮名义贷款欠沈晓辉180万元购房款。二、……。三、案涉房屋过户在周忠亮名下期间，该房屋仍然由沈晓辉继续使用，周忠亮无权干涉。四、案涉房屋过户至周忠亮名下后，由程家梁办理抵押贷款手续，所贷款项用于归还该房屋之前以沈晓辉名义向平安公司贷款（该贷款实际使用人是单小芳），周忠亮配合办理。五、以周忠亮名义至浦发银行江阴支行江阴支行办理房产抵押贷款后，由单小芳负责还款，具体还款数额按照银行要求由单小芳汇至周忠亮浦发银行江阴支行扣款账户。六、在浦发银行江阴支行贷款手续办完后，有程家梁负责将转入以周忠亮名义贷款房，案涉房屋抵押登记至沈晓辉名下，抵押理由以周忠亮欠沈晓辉180万元购房款。七、……。八、单小芳必须按时归还浦发银行江阴支行贷款，如果因单小芳逾期归还贷款，造成周忠亮信用等级下降，以及抵押房屋被法院拍卖等一切损失由单小芳承担。九、……。十、……。沈晓辉、周忠亮、单小芳、程家梁四人在该协议上签字并摁手印。2018年7月5日，周忠亮向沈晓辉出具借条，载明今借到沈晓辉人民币壹佰捌拾万元整，（小写）1800000元。至2020年前归还。2018年7月6日，沈晓辉将案涉房屋过户给周忠亮。2018年7月10日，浦发银行江阴支行向周忠亮名下尾号2017的银行卡以零贷直通式放款108万元。2018年7月11日，周忠亮将案涉房屋抵押登记给浦发银行江阴支行，债权金额为108万，债务履行期限为2018年7月3日至2048年7月3日。2019年5月8日，案涉房屋抵押登记给案外人谭清全，债权金额为120万，债务履行期限为2019年5月7日至2020年5月6日。庭审中，周忠亮、单小芳、程家梁均表示沈晓辉与周忠亮之间并不存在真实的案涉房屋买卖关系和民间借贷关系，浦发银行江阴支行的贷款实际使用人和还款人均为单小芳，程家梁为贷款业务办理人。三人均愿意按照房屋转让（抵押借款）协议书中第六款的约定，将案涉房屋抵押登记至沈晓辉名下。另查明，案外人谭清全在案涉房屋上设立的抵押权已于2020年6月涤除。以周忠亮名义向浦发银行江阴支行贷款的108万元还款期限为30年（即2018年7月3日至2048年7月3日），单小芳每月向周忠亮打款为其向浦发银行江阴支行还款，目前不存在逾期还款情形，但该贷款尚未还清。以上事实由房屋转让（抵押借款）协议书、借条、江阴市不动产登记簿证明、银行交易明细及当事人的陈述等在卷予以佐证。本院认为，沈晓辉、周忠亮、单小芳、程家梁四人签订的房屋转让（抵押借款）协议书系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效。本案争议焦点：一、房屋转让（抵押借款）协议书是否应予解除？二、沈晓辉主张的案涉房屋恢复至其名下的诉讼请求是否应予支持？关于焦点一。沈晓辉认为房屋转让（抵押借款）协议书签订后，沈晓辉依约履行了过户手续。周忠亮以案涉房屋作为抵押取得贷款后，沈晓辉要求按约定抵押登记在其名下，周忠亮、单小芳、程家梁互相推诿，至今未予办理。并且周忠亮、单小芳、程家梁擅自以案涉房屋再次抵押向他人借款，使沈晓辉对于上述房产处于失控状态，周忠亮、单小芳、程家梁的行为违反诚实信用原则，构成根本违约，其有权解除合同。本院认为根据周忠亮、单小芳、程家梁的当庭陈述，三人均同意将案涉房屋抵押登记给沈晓辉，并不存在互相推诿的情况。故沈晓辉以此为由主张解除合同并无事实根据。另外，从合同约定解除事由的角度上来看，虽然涉房屋的确曾抵押给第三人，但该抵押权已被涤除，且房屋转让（抵押借款）协议书并未约定擅自办理抵押的情形构成违约，沈晓辉有权解除合同。从合同法定解除事由的角度上来看，沈晓辉、周忠亮、单小芳、程家梁四人签订房屋转让（抵押借款）协议书的真实目的是为了将案涉房屋过户给周忠亮，方便以周忠亮的名义向浦发银行江阴支行贷款后出借该单小芳。从履约情况可知，该合同目的已经实现。周忠亮、单小芳、程家梁并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的致使合同目的不能实现的违约行为，故本院对沈晓辉要求解除房屋转让（抵押借款）协议书的诉讼请求依法不予支持。关于焦点二。沈晓辉、周忠亮、单小芳、程家梁庭审中均认可周忠亮（实际借款人和还款人为单小芳）向浦发银行江阴支行借款的108万元的还款期限为30年，但沈晓辉表示其在签订房屋转让（抵押借款）协议书时被告知贷款时间为2年，对贷款时间30年并不知晓。本院认为当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。沈晓辉并未提供相关证据材料证明周忠亮、单小芳、程家梁曾告知沈晓辉，周忠亮（实际借款人和还款人为单小芳）向浦发银行江阴支行借款的108万元的还款期限为2年，故本院对沈晓辉的主张不予采信。根据房屋转让（抵押借款）协议书第一条的约定“待借款人单小芳还清浦发银行江阴支行贷款后，该房屋周忠亮无条件过户至沈晓辉名下”，目前单小芳尚未还清浦发银行江阴支行的108万元贷款，故将案涉房屋过户到周忠亮名下的前提条件尚未满足，因此周忠亮无权要求将案涉房屋过户至其名下，本院对沈晓辉要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回沈晓辉的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取13400元、保全费5000元，合计18400元（沈晓辉已预交），由沈晓辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时,根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  沈洪兴二〇二一年三月二日书记员  王 洁附：相关法律、司法解释条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。