湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1202民初6439号原告：李道力，男，1953年12月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：张丕松，男，1953年4月10日出生，土家族，住广东省广州市荔湾区。二原告共同委托诉讼代理人：周开松，湖南清园律师事务所律师，执业证号：14312199320858889。被告：黄琼，女，1972年12月25日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：吴光雨，湖南淮新律师事务所律师，执业证号：14312200010702138。原告李道力、张丕松诉被告黄琼租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李道力、张丕松及其委托诉讼代理人周开松，被告黄琼及其委托诉讼代理人吴光雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李道力、张丕松向本院提出诉讼请求：一、判令解除二原告与被告签订的提香庄园35栋110号商铺的租赁合同，判令被告腾空所租商铺退还给原告，并不得拆除室内装修；二、判令被告立即支付2018年5月1日至2020年10月30日的房屋租金24100元给原告，并自2020年11月1日起继续按8060元/月的标准支付租金直至被告腾空房屋交付给原告时止；三、判令被告立即支付截至2020年4月30日的滞纳金9672元（按年利率5%计算），并自2020年5月1日起继续按年利率5%支付未付款的滞纳金，直至被告付清全部租金时止；四、本案诉讼费全部由被告负担。事实与理由：2008年同化林颖房地产公司（以下简称“林颖公司”）与怀化市顺天投资集团有限公司（以下简称“顺天公司”）签订协议书，约定林颖公司将坐落在怀化市顺天大道的提香庄园34-35栋一至二层商铺（即顺天国际家具城）交给顺天公司包销，之后林颖公司购房户贺代荣与林颖公司因家具城商铺买卖合同纠纷诉诸怀化市中级人民法院，2011年8月5日在怀化市中级人民法院主持下贺代荣、林颖公司与二原告自愿达成《调解协议书》，确认贺代荣将家具城35栋1层10号商铺转让给二原告。调解书生效后，怀化市中级人民法院依法执行了由二原告支付的266万元给贺代荣。后林颖公司的购房户李文茂提出异议，湖南省高院发回重审后，2017年7月26日怀化市中院以（2016）湘12民初52号民事判决确认“各方当事人均按2011年8月5日达成的《调解协议》履行”，2018年4月26日湖南省高级人民法院以（2018）湘民再28号民事判决书驳回了李文茂的上诉，维持了原判。即上述提香庄园35栋9栋（顺天家具城）1层10号商铺产权及收益权自2008年就归二原告所有。2018年5月1日起至2024年4月30日止；租金为每平方米26元，即8060元/月；合同第三条约定租金在每个季度的第一个工作日缴纳，若被告拖欠一个月不缴纳租金，则视为被告自动放弃合同约定的履行，二原告有权终止合同并追讨损失；第六条约定租赁关系终止的，被告需征得二原告的同意后，方能拆除允许范围内的部分装修。若被告不离场，原告有权自行移至他处，由此产生的费用和物品的损失由被告自行负责；合同签订后，被告一直以各种借款不支付租金，截至2020年10月30日被告拖欠二原告租金为241800元，因被告严重违约，二原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告支付租金和滞纳金。被告黄琼辩称：被告承租提香庄园35栋一楼110号门面是事实，但对该门面的租赁费用未交付并非像原告诉称一样。《通知书》本身并不是合法有效的确权法律文书，至于原告与他人之间就该门面的权属问题纠纷所形成的判决或者裁定到底有什么内容，被告至今不清楚。被告在本案中并无违约行为，导致租金不能交付的原因是因为租赁物权属一直不明无法给付租金，被告并无过错。原告要求被告按8060元/月支付租金的诉求违反法律规定，原告主张月租金标准按8060元/月计算，是依据《补充合同》中的含公摊面积310平方米为基数的，公摊面积是两个门面的业主共同共有的，现原告将共有面积据为己有，来核算被告租金不仅侵害了他人的合法权益，也与法律相悖。经审理查明：2015年7月21日，被告黄琼从房屋管理人尹寿华处承租顺天国际家居广场1楼边厅10号、11号商铺经营红木家具，双方签订一份《商铺租赁合同》，经营使用面积为520平方米，约定租赁期限为8.5年，自2015年10月1日起至2024年4月30日止，并约定合同起止时间根据尹寿华与原顺天公司签订的场地租赁合同同步，场地第一年使用费为32元/平方米/月，2018年4月30日以后随行就市。该合同第九条处备注一条说明：本合同租金为32元/平方米，实际按30元/平方米收取，从2018年5月1日由邓厚耀收取10号门面所占320平方米的租金。2018年6月29日，尹寿华就第九条所备注的说明内容出具一份授权，载明：黄琼所租的10号门面320平方米租金从2018年5月1日起由邓厚耀收取，11号门面租金由黄琼、原业主邓厚耀、银行四方协商解决。该授权事项已经通知了被告。上述《商铺租赁合同》中的10号门面在被告承租之前存在产权争议，房屋买受人、房屋开发商、开发公司的股东及房款实际支付人各方围绕10号门面的产权问题在2014年怀化市中级人民法院对各主体于2011年8月15日作出的（2010）怀中民一终字第48号民事调解书启动再审程序后，该产权一直处于未确定状态，直到湖南省高级人民法院于2018年4月26日（2018）湘民再28号判决予以确定，该判决与怀化市中级人民法院于2017年7月26日作出的（2016）湘12民初52号民事判决确定10号商铺的产权及收益权归原告张丕松、李道力所有。2018年10月10日，经二原告申请，怀化市中级人民法院作出（2018）湘12执184号之一执行裁定，确定10号商铺归二原告所有，怀化市中级人民法院并于同日通知被告将租金交付而二原告，给付租金时间自2018年4月开始，2018年12月25日，怀化市中级人民法院作出（2018）湘12执184号执行裁定，确定10号商铺归二原告所有，二原告可执裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。异议人李文茂对上述生效判决书再审申请被最高人民法院于2019年3月28日作出的（2019）最高法民申610号民事裁定驳回。二原告在湖南省高级人民法院作出的（2018）湘民再28号判决生效之后即通知被告将租金交给自己，2018年7月16日，被告遂与二原告签订一份《提香庄园35栋一楼110号商铺租赁合同补充协议》，约定：二原告将提香庄园35栋一楼110号商铺继续租赁给被告用作家具经营，商场经营用面积为310平方米（含公摊面积），租赁期限为2018年5月1日至2024年4月30日至。租金为26元/平方米/月，租金自2018年5月1日开始计算，第二年以后根据市场行情协商调价。租金为每季度缴纳一次，缴纳时间为每季度的第一个工作日，逾期支付按日5‰收取指南金。拖欠一个月不缴纳租金，二原告有权终止合同。双方租赁关系终止的，到期三日内，被告须征得原告同意后，方能拆除允许范围内的部分装修，将场地退还给原告。在二原告向被告主张租金支付之前，怀化市顺天物业管理公司、怀化市顺天家具有限公司法定代表人仇文慧以得到了房屋购买人李文茂的经营授权要求被告向其交纳租金，双方并于2018年5月8日签订一份《协议书》，约定10号、11号门面自2018年5月1日起以每月10400元，面积（加公摊面积）520平方米，出租给被告，租期为七年，自2018年5月1日至2025年5月1日止。2018年7月5日，被告向怀化市顺天物业管理公司交纳了10号、11号商铺的租金10000元。因被告自与二原告签订租金合同以后未交纳过租金，二原告向原告催告付款，被告认为有多个产权人向其主张权利，二原告无法证明其为合法权利人拒绝支付，双方产生争议，形成纠纷。另查明，二原告尚未取得案涉商铺的权属证明。庭审结束后，本院组织对租赁合同的面积进行质证时，问询被告是否同意向原告缴纳租金，被告以权属存在争议为由不同意向原告缴纳租金。上述案件事实有：2015年7月21日《商铺租赁合同》一份、2018年5月8日协议书一份、2018年7月16日《提香庄园35栋一楼110号商铺补充合同》一份、授权书一份、2018年的租金缴纳收据复印件一份、2019年10月25日租金催收通知（2016）湘12民初52号民事判决、（2018）湘民再28号判决书、（2018）湘12执184号之一执行裁定书、（2018）湘12执184号执行裁定书、案涉门面租赁面积图、庭审笔录及质证笔录在案证实。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”，根据庭审查明，二原告对于本案诉争10号商铺的物权已经经生效的法律文书进行确定，时合法物权人，其与被告双方之间签订的《提香庄园35栋一楼110号商铺租赁合同补充协议》时，已经是合法的物权人，享有物权的收益权，有权根据协议的约定要求被告向其交付租金，被告收到了怀化市中级人民法院向其送达了向二原告交付租金的通知，其应当已经知道二原告是案涉门面的合法权利人，应当按照协议约定支付租金，其在原告催告后，仍拒绝缴纳，构成违约，本案诉讼过程中，考虑到合同履行的稳定性及被告经营的持续性，本院询问被告是否愿意向原告交纳租金，被告仍然表示不同意，其不支付租金的理由不合法，其关于案涉门面存在产权争议，不知道向谁交纳的辩解理由不成立。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，二原告有权解除合同，并要求被告返还门面。原告请求解除《提香庄园35栋一楼110号商铺租赁合同补充协议》，被告腾空所租商铺退还原告，并不得拆除室内装修的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于本案租金支付的问题，被告对案涉商铺的面积提出异议，二原告提交了案涉商铺的面积超过合同约定的310平方米的找证据，被告未提出相反证据证明商铺的面积少于合同约定面积，故原告主张按照310平方米收取租金符合合同约定，2018年5月1日至2020年10月30日的租金为：26元/平方米/月×310平方米×30月=252000元。合同解除后，被告占用门面期间的占用费应按照月租金8060元继续计算，二原告请求被告支付2018年5月4日至2020年10月30日的租金241800元，并自2020年11月1日起继续按8060元/月的标准支付租金至被告腾空房屋交付给原告之日止的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。对于滞纳金计算的问题，被告逾期支付租金，二原告仅为资金的占用损失，故本院将滞纳金调整为按照一年期贷款市场报价利率即3.85%计算，自2018年5月3日开始计算（根据合同约定为一个季度支付一次，交纳时间为每季度的第一个工作日，逾期则从次日开始计算），2018年5月至2018年7月的滞纳金为：24180元×3.85%÷4=232元。2018年8月至2018年11月的滞纳金为24180元×2×3.85%÷4=465元，之后的滞纳金按照此种标准计算，截至2020年10月30日滞纳金为12800元。二原告主张的超出此方法计算的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》之规定，判决如下：一、解除原告李道力、张丕松与被告黄琼于2018年5月1日签订的《提香庄园35栋一楼110号商铺租赁合同补充协议》，被告黄琼于本判决生效之日起15日腾空所租商铺退还原告李道力、张丕松，并不得拆除室内装修；二、被告黄琼在本判决生效之日起15日内向原告李道力、张丕松支付2018年5月4日至2020年10月30日的租金241800元，并自2020年11月1日起继续按8060元/月的标准支付租金至房屋退还之日止；三、被告黄琼在本判决生效之日起15日内向原告李道力、张丕松支付截至2020年10月30日的滞纳金12800元，2020年11月1日起的滞纳金按照一年期贷款市场报价利率计算，每季度计算一次，本金基数为已欠本金加上本季度应付租金；四、驳回原告李道力、张丕松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5072元，减半收取2536元，由被告黄琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  李 玲二〇二一年三月一日代理书记员  杨梅云