辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终309号上诉人（原审原告、反诉被告）：李岩辉，男，1970年2月21日出生，汉族，无业，住辽宁省锦州市太和区。委托诉讼代理人：庞志明，锦州市凌河区紫荆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：锦州市天成房屋开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区南京路四段20号。法定代表人：陈爽，该公司经理。委托诉讼代理人：崔晓东，该公司职工。上诉人李岩辉因与被上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0711民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李岩辉及其委托诉讼代理人庞志明、被上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司的委托诉讼代理人崔晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李岩辉上诉请求：一、请求撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0711民初82号民事判决，发回重审或改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院查明事实不清，适用法律错误。上诉人所有的位于锦州市太和区和乐里62号房屋被拆迁。2019年9月21日，上诉人与被上诉人签订城市房屋拆迁产权调换安置协议，协议中约定被上诉人安置约78平方米的房屋给上诉人。当日双方又签订补充协议，被上诉人同意将上诉人78平方米回迁户型调至98平方米商品房户型，上诉人不出资。2016年7月3日，经锦州市公证处公证，确定上诉人的房号为“天成雅典”小区37号楼78号。双方签订的补充协议已经转为商品房预售协议。被上诉人的经营范围为“房地产开发，商品房预售”，一审法院认定被上诉人系“天成雅典”的建设施工单位，显系认定错误。2019年3月房屋建成至今，被上诉人对该小区的住宅实施了销售，具备了商品房预售的性质。因被上诉人至今没有取得商品房预售许可证明，而且将上诉人的房屋结构性质擅自改动，故不能将该房屋交付上诉人使用，因此双方签订的商品房补充协议应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，上诉人的诉求合理合法，并无不当。锦州市天成房屋开发有限责任公司辩称，上诉人与被上诉人的房屋拆迁协议是房屋拆迁安置，不是商品房买卖关系，现民法典也没有房屋拆迁安置按商品房买卖处理的法律规定。一审判决已经将房屋调换原房产价值2180元加倍判处被上诉人给付，我们认为是不恰当的。李岩辉向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决原、被告之间签订的《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》无效；2.请求判令被告返还原告购房款427280.00元（4360元/平方米×98平方米），并承担购房款一倍的赔偿427280.00元。庭审中，原告增加诉讼请求：请求同时确认原、被告之间签订的《产权调换补充协议》无效。反诉原告锦州市天成房屋开发有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告之间于2012年9月21日签订的《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》（编号182号）无效；2.请求法院依法确认原、被告之间于2012年9月21日签订的《产权调换补充协议》（实为赠与合同）无效。一审法院认定事实如下：2010年10月26日，锦州市城乡建设规划委员会发布锦拆公字【2010】第18号房屋拆迁公告，将锦州市太和区和乐里规划地段列入拆迁改造范围。拆迁人为锦州市太和区城市建设投资有限公司，拆迁单位为锦州太和房屋拆迁安置有限公司。2010年12月6日，拆迁人及拆迁单位联合发布房屋拆迁安置须知，对太和区和乐里、太和里规划拆迁红线范围内的房屋拆迁补偿安置事宜进行通知。2012年8月30日，锦州市城乡建设规划委员会发布锦建拆延公字【2012】31号延长拆迁期限公告，将拆迁期限延至2013年6月30日，拆迁人及拆迁单位未发生变化。原告李岩辉原有的锦州市太和区和乐里建筑面积为51.11平方米的62号房屋，因列入此次拆迁改造范围，被告天成房屋开发与李岩辉于2012年9月21日签订了编号为181号、182号《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》，签订的安置协议书将62号房屋调换安置成两处约78平方米住宅，产权调换房屋总价计算为：30.555平方米以下每平方米计价为1750.00元，47.445平方米以上每平方米计价为2180.00元，每户房屋计算后总价款为156901.00元，并约定房屋暂定于2013年12月31日前交付。当日，原、被告又对182号安置协议签订了《产权调换补充协议》，天成房屋开发同意将182号协议中的78平方米回迁户型调整为98平方米商品房户型，并约定在回迁入户时按新楼测绘面积结算，不足面积部分按4360.00元每平方米返款，增加面积部分按4360.00元每平方米结合楼层差价计算出资。房源安排首选按有照房搬家顺序182号抓取选房顺序号选房，如没有该户型再按农地243号排序顺序号选房。2014年5月9日，锦州市太和区信访工作联席会议办公室下发太信联纪【2014】9号会议纪要，决定对“天成雅典”回迁楼从维护回迁群众利益角度出发，可以边批边建。2016年7月3日，在锦州市公证处公证下，锦州市太和区国有土地上房屋征收办公室在沈阳军区锦州房地产管理分局招待所召开“天成雅典小区”回迁安置选房大会，李岩辉依照182号安置协议书自选的房号为天成雅典小区37号楼78号。2016年8月16日，原告李岩辉领取过渡期补偿款1839.96元。另查，李岩辉与天成房屋开发基于和乐里62号房屋签订的181号“协议”，原告李岩辉已实际取得回迁房屋并入住。再查，天成雅典小区37号楼被告自认系回迁安置楼房，该楼房已建设施工完毕。此楼于2019年3月至4月间开始办理入住，但天成房屋开发至今未取得案涉地块的土地使用权。一审法院认为，房屋拆迁补偿安置协议是指拆迁人与被拆迁人、房屋承租人依照法律规定，就拆迁人因拆除被拆迁人的房屋，对被拆迁人予以货币补偿和安置或产权调换补偿并对房屋使用人予以安置事项所达成的协议。因此，拆迁协议的当事人具有法定性。即拆迁人是取得房屋拆迁许可证的单位或由拆迁人委托具有拆迁资格的单位。本案中，依据【2010】第18号房屋拆迁公告，拆迁人为锦州市太和区城市建设投资有限公司，而天成房屋开发系“天成雅典小区”的建设施工单位，不具备拆迁人资格，无权以自己的名义就征收补偿事项与李岩辉作出约定，故案涉的《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》因违反行政法规的强制性规定，应属无效。原、被告之间签订的《产权调换补充协议》，是再次就补偿事宜进行的协商与约定，属于对《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》的补充和变更，故亦应无效。原告与被告之间签订的“协议”，实际是对拆迁房屋作出的产权调换，不具备商品房预售的性质，故李岩辉依据天成房屋开发未取得商品房预售许可证请求确认案涉“协议”无效并请求赔偿一倍购房款的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。结合案件的实际情况，李岩辉的原62号房屋已不能返还，天成开发针对182号协议补偿给其天成雅典小区37号楼内一户房屋，但李岩辉对该补偿方式不予认可，故天成房屋开发应对原告进行折价补偿。鉴于李岩辉与天成房屋开发签订补充协议时，对取得协议中约定的房屋面积及价款已达成合意，故本院认为折价补偿的标准以协议约定的面积和价款为宜。被告天成房屋开发在明知自己没有取得拆迁许可的情形下，仍与李岩辉签订案涉两份协议，其对案涉协议无效存在过错，因此还应当赔偿对方因此所受到的损失。由于天成房屋补偿给李岩辉的房屋于2019年3-4月之间办理入户手续，至此双方对于补偿事宜才发生分歧，又因原告未提供证据证明其由此所造成的实际损失数额，故以被告占用该补偿资金期间即2019年4月1日起截至2019年8月19日以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付该折价款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的赔偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《城市房屋拆迁管理条例》第十条、第十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李岩辉与被告（反诉原告）锦州市天成房屋开发有限责任公司于2012年9月21日签订的编号为182号的《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》及《产权调换补充协议》无效；二、被告（反诉原告）锦州市天成房屋开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）李岩辉房屋折价款427280.00元；三、被告（反诉原告）锦州市天成房屋开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）李岩辉以427280.00元为基数自2019年4月1日起截至2019年8月19日以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算及自2019年8月20日起至该折价款实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的赔偿；四、驳回原告（反诉被告）李岩辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12346元，由原告李岩辉负担6173元，被告锦州市天成房屋开发有限责任公司负担6173元；反诉费100元，由原告李岩辉负担50元，被告锦州市天成房屋开发有限责任公司负担50元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，双方当事人对一审判决认定涉案《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》及《产权调换补充协议》无效均无异议，则依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，在上诉人李岩辉原房屋无法返还的情形下，一审法院判令被上诉人对李岩辉的损失折价补偿并无不当。关于上诉人主张的一倍赔偿问题。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的“出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的前提：一是适用于合法有效的商品房买卖合同；二是因出卖人的原因导致买卖合同的目的不能实现时，商品房买受人主张解除合同。而本案中，双方当事人之间签订的系《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》及《产权调换补充协议》并非商品房买卖合同，且双方当事人均主张协议无效，故上诉人的主张无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，李岩辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12346元，由上诉人李岩辉负担。本判决为终审判决。审判长 高 帆审判员 王玉龙审判员 王金业二〇二一年三月二十三日法官助理文涛书记员高俊格