湖南省洞口县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0525民初2297号 原告:向其央,男,汉族,1962年9月20日出生,户籍地湖南省洪江市,现住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：谢玲，湖南弘一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤洪，湖南弘一律师事务所律师。 被告:邵阳市大地置业发展有限公司，住所地邵阳市洞口县雪峰西路华西花园。 法定代表人:肖洪建，该公司总经理。 诉讼代表人：邵阳市大地置业发展有限公司管理人。 负责人：谢冰航。 委托诉讼代理人：陈准，邵阳市大地置业发展有限公司管理人职工。 委托诉讼代理人：孙潇林，邵阳市大地置业发展有限公司管理人职工。 原告向其央与被告邵阳市大地置业发展有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告向其央的委托代理人谢玲到庭参加诉讼，被告邵阳市大地置业发展有限公司委托诉讼代理人陈准到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向其央向本院提出诉讼请求:请求确认原告为西南名都2号楼3201号房产的购房人,在被告破产重组中的债权性质为优先购房人债权（购房人优先债权）。事实与理由:2013年8月,原告通过金元开泰向邵阳市大地置业发展有限公司(下称大地置业)的法定代表人张桂溪、付中华出借20万元人民币,用于“西南名都”项目2号楼建设,合同借期6个月,月息2%。借款合同签订时,大地置业与原告签订了《怀化市商品房买卖合同》，并办理了网签备案登记手续,将西南名都2号楼3201号房屋作为借款的抵押担保。2014年2月,借款到期后,大地置业及其负责人无力归还欠款。2014年7月4日经双方友好协商,大地置业将原来用于抵押担保的西南名都2号楼3201号房产按照2200元/平方米的价格出售给原告,双方另行签订《怀化市商品房房屋买卖合同》一份。经结算,截止到2014年7月3日,大地置业尚欠原告本金20万元利息16400元未归还。西南名都2号楼3201,面积139.16平方米,房屋总价306152元。其中,原告的债权(含利息)合计216400元一次性抵扣房款,剩余房款89752元由戴凤连、石永梅、薛畅云对大地置业等额出借款项抵扣,大地置业向原告出具收款收据三张。 2014年8月19日,原被告双方到怀化市房产管理局办理了预告登记证。将西南名都2号楼3201号房屋预告登记到原告名下。2019年1月16日,大地置业进入破产重整程序,破产管理人为湖南潇湘破产清算管理有限责任公司。2019年4月19日,原告向破产管理人申报了债权,2020年7月30日收到管理人《债权审核结果告知函》,被告知原告申报的债权性质为普通债权。原告不服,向管理人提出异议,管理人于2020年9月1日复函,坚持认为原告申报的债权性质为普通债权。 原告认为双方对前期的借款及利息进行了结算,并将借款及利息转化为购房款,已经形成了真实的购房合意,双方签订的商品房买卖合同具有法律效力。被告已进入破产重整程序，且案涉房屋已烂尾多年，被告不具备向原告交付房屋的基础条件，因此原告选择被告返还购房款的优先请求权。因此,在大地置业的破产重组程序里,原告应当被认定为西南名都2号楼3201号房产的真实购房户,原告申报的债权应为优先购房人债权，特依法起诉。 被告大地置业辩称，1、怀化市商品房买卖合同是以物抵债协议，该协议未履行，合同并未生效，不能作为原告债权依据。即便不考虑商品房买卖合同是否有效，因原告未交足购房款，根据《破产法》18条规定自动解除。2、即便房屋买卖合同合法有效，原告也无权依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》或者预告登记取得任何形式的优先权。3、在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权，否则对其他债权人不公平。4、以物抵债协议不能等同于房屋买卖合同，原告在破产过程中无法取得优先权，因此原告并非被告真实购房人，与被告不存在商品房买卖合同关系，确定原告为普通债权人，符合法律规定。 原、被告为支持自己的主张，向法院提交了相关证据在卷作证，对双方无争议的证据予以采信，对有争议的证据认定如下：原告提交的证据可以证实原、被告之间有借贷关系，后将借款转为购房款，并签订了购房协议，办理了网签及预告登记手续。审理过程中，被告作为新证据向本院提交了解除合同通知书、债权人地址及联系方式确认书、邮寄记录，拟证明解除了大地置业与向其央于2014年7月4日签订的《怀化市商品房买卖合同》（合同编号为：201300463201）。原告补充质证认为：原告已交齐全部房款，管理人无权解除合同，且开庭后又提交新证据，不符合法律规定。经审核认为，被告提交的新证据可能对案件的处理有重大影响，且在宣判前提交新的证据，并不违反法律禁止性规定，因此对被告提交的新证据认定如下：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。根据该条款的规定，原告的购房款为306152元，原告用自己的债权抵扣购房款216400元（其中借款本金200000元，利息16400元），并用戴凤连、石永梅、薛畅云三人对被告的债权抵扣购房款72548元，至今下欠17204元；原、被告之间的商品房买卖合同指向的商品房，至今未符合交房条件，被告至今未履行交房义务，因此可以认定原、被告对商品房买卖合同双方均未履行完毕，管理人解除商品房买卖合同符合法律规定，故对被告提交的新证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月15日,原告借给张桂溪、付中华20万元人民币,用于“西南名都”项目建设,并约定了借期和利息，张桂溪、付中华向原告支付了44400元利息后便无力偿还借款本息。2014年7月4日经双方友好协商,将原告的借款本息转为购房款，本金20万元，利息16400元，合计本息216400元，西南名都2号楼3201号房产按照2200元/平方米的价格出售给原告,面积139.16平方米,房屋总价306152元，双方签订《怀化市商品房房屋买卖合同》（合同编号为：201300463201）。原告的债权为216400元抵扣房款,剩余房款由戴凤连、石永梅、薛畅云对大地置业等额出借款项抵扣72548元,大地置业向原告出具收款收据二张，共计人民币288948元，尚欠17204元。 2014年8月19日,原、被告双方到怀化市房产管理局办理了预告登记证，编号为怀房预鹤城字第4××3号。将西南名都2号楼3201号房屋预告登记到原告名下，房号地址为怀化市××路××号西南民都二号楼3201号。至今西南民都二号楼3201还未符合交房条件，2019年1月16日,大地置业进入破产重整程序。2019年4月19日,原告向破产管理人申报了债权,2020年7月30日收到管理人《债权审核结果告知函》,被告知原告申报的债权性质为普通债权。原告不服,向管理人提出异议,管理人于2020年9月1日复函,坚持认为原告申报的债权性质为普通债权。 2021年2月20日，大地置业管理人作出（2021）大地破管字第0220-1号通知书，解除了大地置业与向其央于2014年7月4日签订的《怀化市商品房买卖合同》（合同编号为：201300463201），并通过邮寄的方式送达给了原告。 另查明：原告妻子名下还有一套位于湖南省洪江市××镇××路××号××室××住房。 本案认为，本案系普通破产债权确认纠纷。本案争执的焦点问题系原、被告之间权利关系性质。原、被告首先有债权债务关系，双方协商后原告将债权转化为购房款，签订了房屋买卖合同，且办理了网签及预告登记手续，因此原告的债权已经转化购房款，原、被告间的行为系以物抵债行为。原告妻子名下还有其他住房，案涉房产不是原告家庭唯一住房，并不是为居住需求而购买案涉房屋。原、被告间上述以物抵债行为不符合优先购房人债权的法定条件。审理过程中，大地置业管理人向原告发出了解除合同通知书，符合法律规定，现大地置业与向其央于2014年7月4日签订的《怀化市商品房买卖合同》（合同编号为：201300463201）已经解除，被告应返还原告用债权抵扣的购房款，该购房款不属于破产法第一百一十三条规定的优先受偿的债权，因此对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第一百一十三条规定，判决如下： 驳回原告向其央的全部诉讼请求。 案件受理费6788元，由原告向其央负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  曾小柏 审 判 员  杨爱国 人民陪审员  尹军平 二〇二一年三月十一日 法官助理肖和志 书记员胡振洲