辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8669号上诉人（原审被告）：谢淑玲，女，1964年7月25日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：曲宁，辽宁尊合律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵莉，辽宁尊合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苗德畅，男，1953年5月20日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：马桂环，北京海润天睿(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李响，北京海润天睿(上海)律师事务所律师。上诉人苗德畅因与被上诉人谢淑玲委托合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。谢淑玲上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者改判上诉人不给付租金；本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原审程序错误，且部分事实认定有误。一、原审法院对庭后提交的证据，不但没有组织质证，而且该证据在判决书中丢失，对此原审存在严重的程序性漏洞和错误。上诉人按法院要求于庭后提交了相应证据材料，包括：两份租赁合同、支付取暖费、水电费、物业费的相关单据，计算明细等证据材料。但原审判决却以上诉人“未提供支付取暖费、水电、物业等费用证据”为由未采纳上诉人的抗辩意见。可见，上诉人提交的证据材料，法院没有按照法定程序，进行全面的、客观的查实，显然在程序上存在严重的漏洞和错误，并导致本案的判决结果显失公平。二、原审判决部分事实认定错误，上诉人收取的租金系被上诉人以租代偿，偿还欠付上诉人的执行款项，双方不存在委托合同关系，该部分款项不存在应予返还的情形。首先，双方之间的租赁合同关系早在2009年12月23日双方签订《房地产买卖合同》时已经解除，双方将租赁合同关系变更为买卖合同关系，因此不存在再次解除租赁合同关系的情况。其次，上诉人经被上诉人同意收取2018年初至今的房屋租金，系经双方协商一致的结果，被上诉人以案涉房屋租金偿还欠付上诉人的另案执行款项。且上诉人在庭审中也一直强调，收取的该部分租金，将在执行案件中做相应的扣除。因此该部分款项属于被上诉人偿还上诉人的欠款，不应当予以返还。且上诉人收取案涉租金后，将部分款项用于交付案涉房屋的各项费用包括取暖费、水电费、物业费等，即使原审法院认定双方属于委托合同关系而返还租金，也应当扣除上诉人垫付的相关费用后进行返还。原审法院只处理租金部分，不处理费用，不符合法律的公平原则。三、被上诉人提起本案诉讼的《租赁合同》，是双方并未履行且早已因变更终止的合同，属于典型的恶意诉讼，其目的是想利用本次诉讼，获取个人不正当利益，其诉讼请求应当全部予以驳回，以维护司法的公正与权威。苗德畅辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、原审审判程序合法。二、原审事实认定基本正确。谢淑玲应当向苗德畅支付租金，但原审判决谢淑玲向苗德畅返还的租金，实际少于谢淑玲应当向苗德畅支付的租金。谢淑玲在原审庭审中主张其于2017年12月26日至2020年9月28日经苗德畅同意将案涉房屋出租给他人，租金用以冲抵苗德畅所欠执行款，但谢淑玲对该主张并无证据予以证明，仅能证明谢淑玲于前述期间占有案涉房屋并收益。因此，该时间段内双方仍系租赁合同关系，谢淑玲应当向苗德畅支付该时间段的租金。原审法院对该部分事实认定基本正确，仅法律关系存在偏差，但对该部分的判决结果影响很小。案涉房屋交付的时间实际比谢淑玲自认的更早。三、大连市西岗区人民法院针对苗德畅与谢淑玲的房屋买卖合同纠纷作出的(2012)西民初字第812号民事判决，不能证明案涉房屋没有向谢淑玲交付，即使该判决能够证明当时案涉房屋未交付，因该判决作出时间为2012年4月24日，其并不能证明该判决作出后案涉房屋未交付。苗德畅向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同，腾退房屋；2、被告向原告支付自2009年3月17日至2020年5月15日房屋租金243333元(2万元/年×12年+2月租金=243333元)及利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算，利息自租金欠付之日起计算至实际支付租金之日止)。一审法院认定事实：苗德畅与谢淑玲于2009年3月17日签订《租赁合同》，苗德畅将其名下位于大连市西岗区房屋出租给被告，租期20年自2009年3月17日至2029年3月18日，年租金20000元。合同签订后，未实际履行。2009年12月23日，苗德畅及其配偶王淑华、谢淑玲与案外人大连元丰房地产经纪有限公司(居间方)签订《房地产买卖合同》，苗德畅将案涉房屋出售给被告，价款300000元。当日，谢淑玲将购房款付清。被告谢淑玲于2012年3月向大连市西岗区人民法院提起诉讼称，其已付清购房款300000元，但苗德畅、王淑华未交付房屋和办理过户手续，请求判令解除《房地产买卖合同》、返还购房款300000元及利息、赔偿中介费损失5000元。大连市西岗区人民法院于2012年4月24日作出(2012)西民初字第812号民事判决，认定苗德畅、王淑华未将案涉房屋交付谢淑玲，应当承担违约责任，判决解除谢淑玲与苗德畅、王淑华签订的《房地产买卖合同》，苗德畅、王淑华返还购房款300000元并支付利息，赔偿中介费损失5000元。该判决已生效，并进入执行程序，尚未执行完毕。2017年12月26日，苗德畅同意被告将案涉房屋出租并收取租金。谢淑玲自认两次出租案涉房屋，按月租金1650元出租一年半，按月租金1600元出租一年(2019年9月28日至2020年9月28日)，租金共计48900元。一审法院认为，苗德畅与谢淑玲签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，苗德畅未交付房屋，谢淑玲亦未支付租金，且双方于当年另签订《房地产买卖合同》，则《租赁合同》的权利义务终止，苗德畅要求解除该合同，予以支持。苗德畅要求谢淑玲支付2009年3月17日之后的房屋租金，但《租赁合同》从未实际履行，苗德畅要求谢淑玲支付租金没有事实依据。谢淑玲在2017年12月之后经苗德畅同意将案涉房屋出租并收取租金，双方应属委托合同关系，谢淑玲应将代收的租金交付给苗德畅。被告庭审时辩称，租金部分冲抵苗德畅所欠执行款，部分支付取暖、水电、物业等费用，但谢淑玲未能提供双方对租金冲抵执行款作出约定的证据或一审法院执行程序中作出相应决定的证据，也未提供支付取暖、水电、物业等费用的证据，故对其抗辩意见不予采信。苗德畅要求谢淑玲腾退房屋，但案涉房屋现由案外承租人居住，被告并非实际占用人，苗德畅可在租期届满后自行收回房屋，对苗德畅该诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第四百零四条之规定，判决：一、解除原告苗德畅与被告谢淑玲于2009年3月17日签订的《租赁合同》；二、被告谢淑玲于判决生效之日起五日内给付原告苗德畅48900元；三、驳回原告苗德畅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11440元(原告已预交)，由原告苗德畅负担10318元，被告谢淑玲负担1122元。本院二审期间,上诉人谢淑玲提交了3张案涉房屋取暖费收据，分别是：2015年9月28日补交的2014年的取暖费1700元，2018年11月2日缴纳的2018-2019的取暖费1225.64元，2019年10月15日缴纳的2019-2020的取暖费1225.64元，拟证明谢淑玲为案涉房屋缴纳了前述取暖费。被上诉人苗德畅对该组证据的关联性不予认可，认为谢淑玲交付的2014年度取暖费仅能证明其于2014年即占有了案涉房屋。经本院审查，因该组证据为票据原件且被上诉人对证据的真实性未予异议，故本院对该组证据真实性予以确认，该组证据能够证明谢淑玲为案涉房屋缴纳取暖费的情况。被上诉人苗德畅在本案二审期间申请了证人蔡某、张某出庭作证，拟证明案涉房屋于2014年即由上诉人谢淑玲实际占有的事实。上诉人谢淑玲对二位证人的证言均不予认可，认为证人证言均是猜测性陈述，证人对上诉人与被上诉人之间是否存在房屋租赁合同关系并不能做出准确证明。经本院审查，因二证人证言的内容均旨在描述2014年期间其分别从苗德畅处得知案涉房屋已出租给谢淑玲并由谢淑玲实际占有的事实，而本案二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理，根据上诉人的上诉请求，本案二审争议事实与谢淑玲于2014年其是否占有案涉房屋无关，故本院对证人证言不予采信。综合以上证据审查情况，本院对原审已查明的案件事实予以确认，并据上诉人谢淑玲提交的取暖费收据补充查明：谢淑玲为案涉房屋缴纳了三次取暖费，分别是：2015年9月28日补交了2014年取暖费1700元，2018年11月2日缴纳了2018年-2019年取暖费1225.64元，2019年10月15日缴纳了2019年-2020年取暖费1225.64元。本院还依据原审庭审笔录补充查明，谢淑玲于本案一审时主张其收取的租金中有20000元已经转付了苗德畅妻子，对此，苗德畅的委托诉讼代理人在一审法庭调查过程中答复：“被告陈述支付给原告妻子2万元，其中5300元被西岗法院执行划扣，实际这2万元只有14700元，是因为原告骨折工资卡被被告查封，所以视同原告请求给付生活费用，不应当从租金中扣除，因为2020年之前原告退休工资卡4000多元被全额查扣，至2020年初，原告向西岗法院申请后才获得夫妻二人每年1000元生活费用，因此原告给付的2万元视同要回自己的生活费”。本院认为，本案并非房屋租赁合同纠纷，因为苗德畅与谢淑玲于2009年3月17日签订的《租赁合同》并未实际履行，而是被苗德畅及其配偶王淑华、谢淑玲与案外人大连元丰房地产经纪有限公司(居间方)于2009年12月23日签订的《房地产买卖合同》所取代。基于该节事实，苗德畅原审时诉请解除案涉《租赁合同》并主张谢淑玲依据该合同约定支付房屋租金，缺乏证明其双方之间的《租赁合同》仍在继续履行的事实基础。在此情形下，原审判决支持苗德畅诉请解除案涉《租赁合同》的主张，缺乏事实依据，本院予以纠正。苗德畅与谢淑玲之间基于其签订案涉《租赁合同》而建立的房屋租赁合同关系，已经于其嗣后签订关于买卖案涉房屋的《房地产买卖合同》时消灭。关于上诉人谢淑玲上诉主张，其出租案涉房屋所得的租金48900元不应向苗德畅返还的问题，本院认为，在扣除租赁期间谢淑玲为案涉房屋缴纳的费用及合理支出后，租金剩余部分应予返还，理由如下：谢淑玲主张，其出租案涉房屋系经与苗德畅协商一致，用房屋租金抵偿苗德畅欠付的另案执行款。对此，苗德畅既不认可谢淑玲的主张，也不认可原审认定谢淑玲出租案涉房屋系经苗德畅同意的事实。对于前者，谢淑玲应就其该节主张予以充分的举证证明，如提供另案执行程序中的协议、笔录或者其他能够证明该节事实成立的证据；对于后者，苗德畅应合理解释如谢淑玲未取得苗德畅同意，如何取得案涉房屋的出租权，如何完成案涉房屋的出租。因谢淑玲和苗德畅均不能针对其各自的主张或者反驳意见完成举证证明责任，故其均应承担举证不能的法律后果，由此，本院认为，原审认定谢淑玲与苗德畅就案涉房屋对外出租形成的是委托合同关系，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条关于委托合同当事人任意解除权的规定，“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”；以及第四百零四条关于受托人转交财产义务的规定，“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，苗德畅有权解除委托谢淑玲出租案涉房屋的委托合同，并向谢淑玲主张交付出租案涉房屋期间收取的租金。但同时，《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定，“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”。据此，对于谢淑玲出租案涉房屋期间为该房屋支付的必要费用，应从返还租金中扣除。具体到本案，谢淑玲主张为案涉房屋支付了三次取暖费并提供了相应的票据予以证明，经审查，本院认为，对于谢淑玲支付的2018年—2019年度的取暖费共计2451.28元（=1225.64元+1225.64元），因该期间与委托租赁期间吻合，故该费用应由苗德畅承担，谢淑玲有权要求从应返还的房屋租金中扣除，而对于谢淑玲二审法庭调查期间称其应苗德畅请求，帮其补交的2014年度取暖费1700元，因与本案并非同一法律事实和法律关系，本案中不予处理。另关于谢淑玲主张在收取了案涉房屋租金48900元后，已经将其中的20000元给付给了苗德畅配偶一节，从二审补充查明的案件事实可知，虽然苗德畅辩称该20000元部分用于抵偿了执行款，部分属于苗德畅在另案执行程序中合理主张的生活费，但因其并不否认收到了该20000元租金，故该款项亦应从谢淑玲收取的租金中予以扣除。故，对于谢淑玲收取的48900元租金，谢淑玲应向苗德畅返还26488.72元（=48900元-2451.28元-20000元）。综上所述，谢淑玲的上诉请求部分成立，予以部分支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3295号民事判决第一项、第三项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3295号民事判决第二项为：谢淑玲于本判决发生法律效力之日起五日内给付苗德畅26488.72元；三、驳回苗德畅的其他诉讼请求。一审案件受理费11440元(苗德畅已预交)，由苗德畅负担10679元，被告谢淑玲负担761元；二审案件受理费1023元（谢淑玲已预交）,由苗德畅负担462元，由谢淑玲负担561元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年三月一日书记员  张 琳