安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1102民初579号 原告：乐世尧，男，1972年10月22日出生，汉族，个体，住滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：龚军，滁州市琅琊区清流法律服务所法律工作者。 被告:刘国芹，女，1978年8月16日出生，汉族，个体，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：蒋少华，安徽会峰律师事务所律师。 原告乐世尧与被告刘国芹租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理，原告乐世尧及其委托诉讼代理人龚军、被告刘国芹及委托诉讼代理人蒋少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乐世尧向本院提出诉讼请求：判令刘国芹支付拖欠的租金54122元及违约金57100元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月14日，乐世尧与刘国芹签订“安徽省房屋租赁合同一份,约定乐世尧将位于滁州市上楼下面积约400平方房屋出租给刘国芹使用,租期自2015年6月20日至2021年6月19日,租金第一至四年为158400元,第五年租金164700元,第六年租金171300元。在合同履行过程中,第五年度租金刘国芹欠付14700元,第六年度租金刘国芹并未按照合同约定期限给付,后因刘国芹的逾期履行行为,致使乐世尧与滁州市琅琊区发展和改革委员会“房屋租赁协议”经滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初1612号民事判决解除,判决生效协议解除日期确定在2020年9月15日，至此刘国芹第六年度的租金欠付金额39422元。 刘国芹辩称：乐世尧诉称刘国芹第五年度欠付租金14700元属实，但因2018年-2020年期间房屋存在漏水，刘国芹通知乐世尧查看，乐世尧到场后承诺愿意维修，但一直未维修，雨季房屋漏水严重，对刘国芹经营产生严重影响，后刘国芹自行维修产生1万余元维修费，刘国芹也告知乐世尧要求其处理相关维修事宜后，付清余款，但乐世尧一直未处理，在此节刘国芹不存在违约；关于2020年6月20日至2020年9月15日之间的租金39422元，是因业主方于2020年5月向琅琊区人民法院起诉乐世尧，要求解除合同，业主方通知刘国芹不要向乐世尧继续缴纳房租，因其要收回房屋，另2020年初因疫情刘国芹经营困难，根据相关政策应免租3个月，乐世尧也承诺政府免租其也将免除刘国芹3个月租金，琅琊区人民法院判决给予乐世尧免除3个月租金，根据相关规定，该免租优惠应惠及实际经营户，所以刘国芹认为这期间的租金不应再缴纳，此节刘国芹不存在违约；从2016年开始乐世尧一直欠缴业主方租金，被业主方多次起诉，业主方也多次要求刘国芹关门、停水电，在本案中是乐世尧违约在先，刘国芹不存在违约行为；刘国芹向乐世尧缴纳5000元保证金，应退还给刘国芹用以冲抵拖欠的案款；刘国芹没有违约不应支付违约金，如法庭认定刘国芹违约，乐世尧诉讼请求违约金标准过高。 本院查明如下事实： 2015年9月14日，乐世尧与刘国芹签订《房屋租赁合同》一份,协议约定：乐世尧（甲方）将位于滁州市上楼下约400平方米租赁给刘国芹使用，租赁期为2015年6月20日至2021年6月20日止，第一至四年为158400元,第五年租金164700元,第六年租金171300元……刘国芹缴纳租房保证金5000元……承租方以房屋现状对外出租，租赁期间，房屋维修义务和相关费用由承租方承担……承租方逾期缴纳租金达10天，除应及时如数补交外，应支付等同两个月租金的违约金……。刘国芹缴纳5000元保证金后，开始使用房屋。第五年租金164700元,刘国芹于2019年7月25日缴纳5万元，2019年8月24日缴纳10万元，尚有14700元未缴纳。乐世尧与刘国芹均认可双方的租赁合同至2020年9月15日终止，2020年6月20日至2020年9月15日之间房租刘国芹没有缴纳，乐世尧要求按照39422元计算。 经国务院同意，国家发改委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发了《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，指导意见第二条规定：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。 另查明：2011年1月28日,原滁州市琅琊区粮食局（甲方）与乐世尧（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定甲方将其所有的位于滁州市间约1170平方米出租给乐世尧用于经营,租期10年。后滁州市琅琊区将区农业委员会（区粮食局）的粮食工作相关职责划入琅琊区发展和改革委员会。2020年5月14日，滁州市琅琊区发展和改革委员会因案涉的租赁合同起诉乐世尧，刘国芹作为第三人参加诉讼，本院于2020年9月15日做出（2020）皖1102民初1612号民事判决书，判决：解除原滁州市琅琊区粮食局与乐世尧2011年1月28日签订的《房屋租赁协议》；乐世尧于判决生效之日起十日内支付滁州市琅琊区发展和改革委员会租金（自2020年1月1日起至《房屋租赁协议》解除之日止，按45833.33元／月标准支付，扣除免租期的房屋137500元）。 本院认为：乐世尧与刘国芹签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方理应严格按约履行。合同约定“承租方以房屋现状对外出租，租赁期间，房屋维修义务和相关费用由承租方承担”，刘国芹以房屋漏水需维修为由拖欠2019年6月20日至2020年6月19日期间的14700元房租不付，其余15万元房租也未按期缴纳，构成违约，由于双方在合同中约定的违约金过高，刘国芹申请调整符合法律规定，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率三倍计算拖欠租金的违约金；因2020年5月14日滁州市琅琊区发展和改革委员会因案涉的房屋租赁合同起诉乐世尧要求解除租赁合同，故刘国芹虽然拖欠了2020年6月20日至2020年9月15日之间的房租，但因案涉房屋租赁的处于不确定性的状态，刘国芹没有按时缴纳房租不构成违约；双方在合同履行过程中，刘国芹在前四年的租赁期间也存在延迟缴纳房租的情况，但是由于延期交付的时间较短，并且乐世尧已经接受了房租，应当视为双方对逾期缴纳行为达成合意，对合同约定的付款时间做出了变更，故对乐世尧要求刘国芹承担前期逾期付款违约责任的诉讼请求，本院不予支持；疫情属不可抗力，本院判决滁州市琅琊区发展和改革委员会免除乐世尧三个月的房租，乐世尧应当相应免除刘国芹三个月的房租，由于疫情在2020年上半年爆发，故应当按照第五年度的房租标准扣除三个月的房租，即41175元（164700元÷12个月×3个月），由于刘国芹当庭表示疫情免租期的房租愿意按照39422元予以扣除，本院予以采纳；刘国芹拖欠乐世尧的房租为14700元（14700元+39422元-疫情免租费用39422元），刘国芹当庭要求用保证金5000元冲抵案款不违反法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告刘国芹于判决生效之日起十日内支付原告乐世尧租金14700元及违约金（其中5万元自2019年6月20日起计算至2019年7月24日止、10万元自2019年6月20日起计算至2019年8月23日止、14700元自2019年6月20日起计算至还清之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率三倍计算，保证金5000元应当予以扣除）； 二、驳回原告乐世尧的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2540元，减半收取1270元，由原告乐世尧负担1140元，被告刘国芹负担130元，于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  刘雪萍 二〇二一年三月三日 书记员  周平平