贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初1407号 原告：邓浩民，男，1973年4月22日出生，汉族，住湖南省双峰县。 委托诉讼代理人：李创，贵州君磊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王冲，贵州君磊律师事务所律师。 原告：朱朝红，女，1973年7月25日出生，汉族，住湖南省双峰县。 委托诉讼代理人：李创，贵州君磊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王冲，贵州君磊律师事务所律师。 被告：遵义实地房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区326国道管委会临时办公区旁。统一社会信用代码：915203900533366240。 法定代表人：王洪志，总经理。 委托诉讼代理人：黄果，公司职工。 委托诉讼代理人：周方伟，公司职工。 原告邓浩民、朱朝红与被告遵义实地房地产开发有限公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告邓浩民、原告朱朝红、原告邓浩民、朱朝红的共同委托诉讼代理人李创和王冲，被告实地公司的委托诉讼代理人黄果和周方伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓浩民、朱朝红向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告返还购房定金10,000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年7月24日，原告通过被告置业顾问黄刚认购位于贵州省遵义市实地·君兰国际（新蒲新区东联二号线南侧）的4幢1层3号商品房，认购时需缴纳10,000元定金。被告置业顾问向原告承诺，若不喜欢房屋可不签订《商品房买卖合同》并退还定金10,000元，故原告在2020年7月25日，向被告支付了定金10,000元。后在2020年7月31日，原被告就上述认购事宜签订了《“实地·君兰国际”商品房认购书》。上述认购书签订后，因4幢1层3号商品房不符合要求，原被告并未签订《商品房买卖合同》，后在2020年8月初，原告与被告置业顾问解除了《“实地·君兰国际”商品房认购书》，被告置业顾问也同意退还原告10,000定金，但至起诉之日起，仍未履行10,000元定金的返还义务。原告认为：黄刚是被告置业顾问，且原告与被告签订《“实地·君兰国际”商品房认购书》也由黄刚实际操作，10,000元定金是由被告收取。据此被告置业顾问实施有关商品房买卖的行为都是职务行为，对被告发生效力。故根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人”的规定，被告置业顾问与原告协商解除《“实地·君兰国际”商品房认购书》的行为，对被告发生效力，因此被告应返还原告所缴纳的10,000定金。综上，原被告双方签订的《“实地·君兰国际”商品房认购书》已经解除，特提起诉讼，请求支持诉求。 被告实地公司辩称，1、我司置业顾问并未向原告做出“不喜欢房屋可不签订《商品房买卖合同》并退还定金”的承诺，原告所述与事实不符，原告无权要求我司退还定金。我司置业顾问未曾向原告做出“不喜欢房屋可以不签署商品房买卖合同并不退还定金”的承诺。并且，在原告签署认购书之前，我司提供了一份签约特别提醒供原告阅读并签字，根据该签约特别提醒第三条：“在购房洽谈中，我司（即我司）工作人员及代理公司工作人员就您（即原告）所购房屋的表述或承诺，如未体现在购房合同中或者与购房合同约定不一致的，请您在签署购房合同前向相关工作人员了解清楚”。原告签署的认购书中，并未体现不喜欢房屋即可不签订《商品房买卖合同》的约定，相反，在认购书第三条第1款中已清楚地写明“乙方（即原告）应自本认购书签署之日起3日内（即2020年7月27日前）到甲方（即我司）售楼部与甲方签署正式的《商品房买卖合同》与物业服务企业签署《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》等文件，并支付约定房价款及相关费用，否则甲方有权解除本认购书，并另行销售该商品房并不退还定金”，可以知道，该条约定与原告所称“我司的置业顾问向其承诺不喜欢房屋可以不签署《商品房买卖合同》”的表述不一致，我司认为，在这种情况下，原告作为完全民事行为能力人，理应当向有关工作人员了解该问题并在认同认购书中的条款后再签署认购书，从既有的事实中可知，原告最终已签署签约特别提示及认购书，并且向我司支付了交付了定金，该行为恰好能印证原告已经了解清楚该问题并充分理解且认同认购书条款的事实。故原告以我司的置业顾问对其作出了不喜欢房屋可以不签署认购书为依据以此要求我司退还定金的理由并不成立，即原告无权要求我司退还定金。2、我司与原告签署的认购书属于预约合同，该合同真实、合法有效，原告无故拒绝按约签订《商品房买卖合同》的行为属于违约行为，应当承担违约责任。2020年7月24日，我司与原告签订了编号为0000306的《“实地·君兰国际”商品房认购书》，该认购书为双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该认购书合法有效。根据认购书第三条第1款“乙方（即原告）应自本认购书签署之日起3日内（即2020年7月27日前）到甲方（即我司）售楼部与甲方签署正式的《遵义市商品房买卖合同》与物业服务企业签署《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》等文件，并支付约定房价款及相关费用，否则甲方有权解除本认购书，并另行销售该商品房并不退还定金”之规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理”；《民法典》第四百九十五条：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”；第五百八十六条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。”第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金”之规定，我司与原告签署认购书的目的为在将来约定的时间订立《商品房买卖合同》，故该认购书属于预约合同，认购书内约定的定金符合相关法律规定，现由于原告的原因导致《商品房买卖合同》无法签订，因此，我司有权根据上述认购书及《民法典》的规定，要求原告承担违约责任，即不退还原告所交付的定金。综上，我司恳请依法驳回原告的全部诉求。 经本院审理认定事实如下：邓浩民、朱朝红系夫妻关系。2020年7月20日，朱朝红、邓浩民向实地公司交款10,000元，收款收据，载明：“……收款内容：实地蔷薇国际（三期）-23C地块-23C组团-Y4#-103定金10,000元”。同日，认购人朱朝红在房号为Y4幢1层3号（建筑面积）132.76㎡的认购书缴款确认单中签字，该确认单载明：“……交款情况：定金10,000元、拎包4,000元，置业顾问：黄刚、饶航，……，本人已阅读并理解，同意实地·君兰国际销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《实地·君兰国际商品房认购书》、《认购须知》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或较少任何条款。本人黄刚承诺若因邓浩民按揭办不下来，定金如数退还邓浩民（手写体）……”。2020年7月31日，买受人（乙方）邓浩民在《“实地·君兰国际”商品房认购书》（含签约特别提示）中签字，出卖人（甲方）处为Administrator，经办人处为2020.7.24。该认购书中载明：“……三、双方责任：1、乙方应自本认购书签署之日起3日内（即2020年7月27日前）到甲方销售部与甲方签署正式的《遵义市商品房买卖合同》，与物业服务企业签署《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》等文件，并支付约定房价款及相关费用。否则，甲方有权单方解除本认购书，并另行销售该商品房且不退定金……”。 另查明：2020年7月31日的签约特别提示中有如下内容：“……3、秉承诚信待客的原则，我司禁止工作人员及代理公司对客户做出超越购房合同约定的承诺；故在购房洽谈中，我司工作人员或代理公司工作人员就您所购房屋的描述或承诺，如未体现在购房合同中或者与购房合同约定不一致的，请您在签署购房合同前向相关工作人员了解清楚。4、重要提示：为保障客户缴纳资金的安全性，我司禁止工作人员自行向客户收取任何款项（包括但不限于定金、房款、代收代缴费用及其他业务代办费用等）。如您在购房过程中遭遇工作人员自行向您收取上述任何款项、或以争取额外房款优惠、办理转名转房操作为由向您收取额外款项等，请您在签署购房合同前向相关工作人员提出，或致电实地地产集团审计监察中心服务监督电话020-891××××1进行举报监督。5、您签署的《商品房买卖合同》及其附件为界定双方权利、义务之最终有效依据。我司工作人员，或代理公司或／和其工作人员在房屋销售过程中超越《商品房买卖合同》及其附件作出的关于遵义实地君兰国际项目或合同约定出售商品房的规划、配套设施、房源信息、价格、物业费、违约金等相关信息的介绍、说明或承诺等，凡未经我司书面盖章确认的，均不视为我司的意思表示，不构成购房合同内容，对我司无约束力……”。原告朱朝红与黄刚的微信聊天记录（2020年8月17日）显示：“朱朝红：黄刚今天都17号了哦！黄刚：是啊，姐姐，我都着急啊，我都想尽快的给你把钱弄出来，然后你们也早点去买喜欢的房子，但这也不是急就能做到的事啊。朱朝红：嗯，你这样的话是的，但你们经理不是说过可以按正常程序，15天就到。黄刚：我们经理这边也是在尽力的帮助我把这个定金退出来，你放心嘛，姐姐，既然他答应了就会帮助我的，确实是最近都没有年轻一点的客户成交。朱朝红：嗯，那你多费下心。黄刚：应该的，姐。”原告朱朝红与黄刚的微信聊天记录（2020年8月30日）显示：“朱朝红：黄刚，你好，今天星期六了，你哪边什么情况？黄刚：客户还没有过来，要晚点，六七点钟才能来。朱朝红：哦，好的！”原告朱朝红与黄刚的微信聊天记录（2020年8月31日）显示：“朱朝红：黄刚，什么情况。黄刚：客户昨天因为下雨没有过来，说今天六七点过来，在等等，姐。”原告朱朝红与黄刚的微信聊天记录（2020年9月1日）显示：“朱朝红：黄刚，你好，怎么没消息。黄刚：姐，他没有买。朱朝红：一个多月了，管信用的公司没有这么多借口，别说这个不是我的问题，就算我不喜欢了，你们也应该退还给我，你们不要太过分了；你们站在我的立场想下，你们会怎么做，我真的对你们够意思了。黄刚：这个我也没其他办法，要不你直接找公司（实地公司）吧，姐，我答应你的想办法弄出来，我自己压力挺大的。朱朝红：我当时是不想交定金的，也是相信你才交的，没想到你们公司是这个样子的。（黄刚未有回应内容）”。原告朱朝红与黄刚的微信聊天记录（2020年9月3日）显示：“朱朝红：黄刚，下午号，那4千哪时候给我。黄刚：这四千只要由客户成交就可以弄出来，那一万的定金就要选年轻客户了。朱朝红：你们成交应该很快吧。黄刚：现在我们组只有三个人了。朱朝红：反正你帮我尽快弄出来。黄刚：好的，姐。” 再查明：朱朝红与黄刚的电话录音（2020年9月1日）显示了如下内容：“朱朝红：那你先把那4,000块钱给我退过来。黄刚：好，到时候你要把那个收据给我哦。朱朝红：收据我肯定要给你。黄刚：给我才能给你弄出来，包括那个房款的收据，还有那个拎包的那个收据。朱朝红：就是啊，那个房款的收据?黄刚：就是1万块钱那个收据啊！朱朝红：你都没有退钱给我，我就把收据给你啊?你给我退出来了，我才能给你啊！黄刚：你要拿收据，拿到那个，比如说有客户要买，把你之前交的1万块钱的收据，拿给财务看了，然后再进行并款，然后在叫新的客户少交1万，然后他转账给我，我在转账给你。如果说你没有收据的话，单凭一句话说，让之前交的1万块钱转的这上面，他是不认可的。朱朝红：那到时候，我没有这个凭证，我怎么找你们，你们说给我了怎么办?黄刚：哎！这个怎么说呢，都是相互信任的，如果说你不信任的话，只能按照你的方法来了，是不是?朱朝红：你的意思，要我先把这个东西给你们，你们才能把这个手续办下来，是吧?黄刚黄刚：啊，肯定要把收据拿过来，如果说有新的客户购买的这种情况下，把这个收据给财务，你的这个收据是1万嘛，然后把它并到这套房子里面，然后叫那个新的客户少交1万。朱朝红：你这样，你先把那个4,000（元）给我退了，那个1万等到你们那个合适的客户了，对不对，你就说你们这边客户要那个了，你让我给你拿过来，我就给你拿过来，就是说，你这边客户要交钱了，或者说怎么样，你说把那个单子给我拿过来，然后给那个财务看一下。黄刚：只要那个不耽搁新客户签合同就可以，在那个签合同之前，你拿过来就可以……”。《“实地·君兰国际”商品房认购书》中涉及的商品房作为被告实地公司贷款的抵押物，并于2020年12月23日在遵义市不动产登记事务中心办理了抵押登记。 庭审中，两原告对在被告实地公司销售大厅拉横幅的事实予以认可，但质证认为是以此方式保障自己的权利，即使有违规也是因为被告实地公司的工作人员承诺其退还定金后再三推脱后采取的行为。 以上事实，有当事人的陈述，收款收据、认购书缴款确认单、《“实地·君兰国际”商品房认购书》（含签约特别提示）、微信聊天记录五段、电话录音（含文字摘录）、贵州省不动产登记查询结果等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告邓浩民、朱朝红与被告实地公司签订的《“实地·君兰国际”商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《“实地·君兰国际”商品房认购书》中约定进行履行。本案中，虽然原告邓浩民、朱朝红并未诉求解除《“实地·君兰国际”商品房认购书》，但其在事实理由部分中称该《“实地·君兰国际”商品房认购书》已经解除，且系所谓协议解除，该协议解除条件为：所谓若不喜欢房屋可不签订《商品房买卖合同》并退还定金10,000元。但两原告并未举证证明原被告之间约定有协议解除的条件（若不喜欢房屋可不签订《商品房买卖合同》并退还定金10,000元），故《“实地·君兰国际”商品房认购书》并未解除。在《“实地·君兰国际”商品房认购书》合法有效的情况下，两原告无权要求被告实地公司退还定金10,000元。《“实地·君兰国际”商品房认购书》中约定的签订正式的《遵义市商品房买卖合同》等文件的时间在原告邓浩民确认时已经届满，但两原告仍然负有签署正式的《遵义市商品房买卖合同》等文件的义务。由原告朱朝红微信、电话等方式私下联系黄刚退定金以及两原告在本案中起诉退定金等都可推知，两原告实质上是从2020年8月初起就以自己的行为表示不履行《“实地·君兰国际”商品房认购书》中的义务，因此，原告邓浩民、朱朝红在履行《“实地·君兰国际”商品房认购书》时存在违约行为，被告实地公司辩称不退两原告定金10,000元的意见，本院予以采信。《“实地·君兰国际”商品房认购书》中所涉商品房于2020年12月23日被抵押登记，登记时间在两原告以自己行为表示不履行《“实地·君兰国际”商品房认购书》的义务（2020年8月初）之后，且该商品房仍然属于被告实地公司所有，故被告实地公司将该商品房作为抵押物予以登记，并无不当。至于原告朱朝红举示的其与被告置业顾问黄刚的微信聊天记录及通话记录（均发生于两原告交了定金之后），只能证明其为了退定金而私下找了该置业顾问黄刚帮忙退定金，而黄刚也表示其系私人帮忙协调退定金。加之，被告实地公司亦在签约特别提示中对原告邓浩民进行了相关工作人员私自承诺的提示注意，故该置业顾问黄刚的私下行为并不能代表被告实地公司，该行为并非黄刚的职务行为，对被告实地公司不具有拘束力，故被告实地公司不负有退还两原告定金10,000元的义务。值得指出的是，本案所涉的纠纷是平等主体之间的民事纠纷，而对于民事纠纷的处置，两原告可以选择协商和解、仲裁或者直接依法起诉的方式进行维权，而两原告采取的拉横幅方式维权，属于不合法的私力救济方式，属于维权方式选择不当；两原告应以此为鉴，选择合法的纠纷解决方式维护自己的合法权益，否则，两原告应自行承担相应的法律后果。 综上所述，两原告要求被告实地公司退还定金10,000元的诉求，并无事实依据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十八条、第五百八十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告邓浩民、朱朝红的诉讼请求。 案件受理费已减半收取25元，由原告邓浩民、朱朝红负担。 本判决为终审判决。 审判员 游 红 二〇二一年三月四日 书记员 尚国俊