新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终661号 上诉人（原审被告）：李玉玲，女，1971年5月25日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 上诉人（原审被告）：马立明，男，1972年2月17日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：苗伟，新疆星河律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张宝齐，男，1967年10月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 委托诉讼代理人：魏功琴，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。 上诉人李玉玲、马立明因与被上诉人张宝齐房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭于2021年2月24日开庭进行了审理。上诉人李玉玲、马立明的共同委托诉讼代理人苗伟，被上诉人张宝齐的委托诉讼代理人魏功琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李玉玲、马立明上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。一审在认定“房屋出租利润损失期限从2018年8月16日到2019年6月22日，并参照此前双方合同约定的租金标准计算出我方应向张宝齐支付房屋出租利润损失为169,863元（计算方法200,000元除以365天乘以310天）”。此项认定无事实和法律依据。事实上涉案房屋是在合同期未满前就被纳入乌鲁木齐市米东区房屋征迁与补偿管理办公室拆迁范围内的，并由此单位委派所属八方社区于2017年12月15日下发停业搬离通知，下发通知后多次催促我方，致使我方在社区与张宝齐中两头为难，无奈不得不于2018年4月3日从涉案房屋搬出，搬出时已通知张宝齐。之后张宝齐与乌鲁木齐市米东区房屋征迁与补偿管理办公室签订了《拆迁安置补偿协议书》，从搬出至今我方就根本没有使用此房屋，从2018年4月3日应视为张宝齐已经实际控制此房屋，作为房屋所有人张宝齐应当尽到管理、注意义务。张宝齐2019年3月初得知此房屋不拆除也未告知我方，更未与我方续签租赁合同，双方之间并不存在租赁关系，一审法院参照租赁期间的租金金额以及期限的时间界定来计算房屋出租利润损失严重错误。其次，张宝齐声称自2018年6月11日起就主张返还租赁房屋，直至2019年3月22日以办理租赁物返还交接为目的到达租赁房屋所在地，并以我方不配合办理交接，当天下午办理了保全公证书，2019年4月18日依据（2018）新0109民初3380号民事判决书向米东区法院申请强制执行申请时未将判决书中第五项立即搬出以及办理相关搬离手续进行申请，此判项是本案最重要的判项，也是张宝齐强烈要求的一项判项，张宝齐却不申请执行此项内容，显然是为了故意扩大自身损失后再累诉。事实上可以通过法院执行实现目的，申请法院执行办理交接是整个搬离中不可分割的一部分，应当适用执行程序。张宝齐故意扩大损失目的不纯应当自行承担。并且此过错的源头不是我方，与我方没有关系。一审法院却支持，由此看出明显纵容张宝齐。一审认定我方向张宝齐赔偿房屋受损修复费用17,149.72元以及鉴定费11,527.55元的判项适用法律错误，无事实依据。我方于2018年4月3日从涉案房屋搬出，已经丧失继续合法占有涉案房屋基础合同权利，并且一审法院在送达司法鉴定报告时，未到我方申请复议时间就定开庭，剥夺了我方的法定复议期限。一审程序违法，适用法律错误，张宝齐知道我方于2018年4月3日已经搬出时，搬出时房屋没有损害。一审认定的房屋受损不是我方在使用时使用不当造成的损失，我方无过错，不应当由我方承担。此损坏系自然损坏所致应当由张宝齐自行承担。希望二审法院查明事实，作出公正判决。 张宝齐辩称，李玉玲、马立明上诉请求不能成立，李玉玲、马立明称其2018年4月3日搬离，已通知我与事实不符，李玉玲、马立明是否搬离，何时搬离，与租赁双方是否办理房屋及设备交接是两个问题，根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定就说明双方对房屋使用完毕后对返还的房屋及设备进行交接，李玉玲、马立明即便真实搬离，但却未将房屋交付给我方。2018年4月12日李玉玲、马立明要求与我方续签合同，我要求李玉玲、马立明返还房屋，李玉玲、马立明表示不返还房屋，所以李玉玲、马立明称其于2018年4月3日从涉案房屋搬离的意见与事实不符。（2018）新0109民初3380号民事案件执行时，我未申请要求搬离事项，并非有意扩大损失。根据双方签订的《租赁合同》第六条约定，李玉玲、马立明对租赁财产采取放任不负责任的消极态度是导致涉案房屋损害的主要原因。 张宝齐向一审法院起诉请求：1．李玉玲、马立明支付占用房屋期间2018年8月16日至2020年4月16日按房屋出租利润计算的损失338,360.40元（555.6元／天×609天）；2．李玉玲、马立明按555.60元／天给付2020年4月16日至实际交付房屋期间的房屋损失；3．李玉玲、马立明赔偿房屋损害损失59,508.62元；4．李玉玲、马立明承担鉴定费用40,000元。 一审法院认定事实：张宝齐先后取得位于乌鲁木齐市米东区ＸＸＸ号的国有土地使用证和房屋所有权证。2013年4月21日，张宝齐（甲方）与李玉玲、马立明（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方使用该房屋的用途为餐饮。房屋租赁期限5年，自2013年6月10日至2018年6月10日，租赁期满，乙方要求续租，必须在租赁期满前一个月向甲方提出申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方有优先续租权。租金为每年20万元，押金为3万元。在租赁期内，该房屋内的水、电、暖、燃气、收视费、电话费、物业管理费等使用房屋所产生的相关费用，由乙方按有关规定自行缴纳。除甲方同意与乙方续租外，房屋及内部设备应当符合正常使用的状态（自然损坏、非乙方使用不当造成房屋或内部设施损坏的除外），如因乙方使用不当造成的损坏，乙方应负责维修或按损坏物的市场价值进行合理折旧后进行赔偿，甲、乙双方应于返还房屋时结清各自应当承担的费用，甲方应同时将押金退还乙方。如遇政府行为拆迁或征用未到期的租赁房屋的，按政府的相关规定执行，甲乙双方各自获得拆迁或征用赔偿、承担损失，甲方还需及时书面通知乙方，并退回乙方已支付的尚未到期的租赁费用和押金。合同签订后，李玉玲、马立明在涉案房屋内经营餐厅，并进行了装修。2017年12月15日，李玉玲、马立明接到米东区古牧地西路片区老城区改造征收工作指挥部的停业（搬离）通知，告知其自2017年12月15日起三日内停业并自行搬离。此后李玉玲、马立明未搬离，一直经营至2018年4月3日停业。2018年4月12日，马立明与张宝齐通电话，马立明向张宝齐提出续签租赁合同，张宝齐答复等到2018年6、7月份根据是否实际拆迁情况再定。2018年6月7日，李玉玲、马立明提起（2018）新0109民初3380号民事诉讼，诉请解除双方于2013年4月21日签订的《房屋租赁合同》，要求张宝齐返还租赁费90,456元，退还押金3万元；并给付装修、搬迁、停业损失等征收补偿款合计70万元。2018年6月11日，双方再次通话，张宝齐向李玉玲、马立明提出退还租赁房屋，双方协商先询问社区是否拆迁再决定。2018年6月17日，张宝齐收到（2018）新0109民初3380号案应诉材料并提起反诉。2018年6月26日，张宝齐打电话询问李玉玲、马立明房屋何时交还，至次日双方再次通话，李玉玲、马立明提出暂时不交还租赁房屋，认为需要张宝齐就有关拆迁事宜“拆迁那一块那个啥，啥都没有，啥都没有弄，啥都没写”，此后租赁房屋仍未交还。2018年12月6日，一审法院作出（2018）新0109民初3380号民事判决，认为双方租赁合同已于2018年6月10日到期，双方合同终止；因双方合同已经终止，马立明、李玉玲在租赁期限到期时应向张宝齐交还房屋，马立明、李玉玲未搬离不符合双方约定。判决驳回李玉玲、马立明要求解除双方于2013年4月21日签订《房屋租赁合同》的诉讼请求；驳回李玉玲、马立明要求张宝齐给付装修、搬迁、停业损失等征收补偿款70万元的诉讼请求；李玉玲、马立明于判决生效后立即搬出张宝齐位于乌鲁木齐市米东区永丰南路东侧55号的租赁房屋。李玉玲、马立明不服，提起上诉，后撤回上诉，本院于2019年3月21日作出（2019）新01民终960号民事裁定，（2018）新0109民初3380号民事判决发生法律效力。2019年3月22日，乌鲁木齐市米东区古牧地西路片区管理委员会八方社区工作委员会出具《情况说明》，内容为位于该辖区永丰南路55号的房主张宝齐于2019年3月22日上午到其社区，要求社区配合其与好乡村辣子鸡店李玉玲、马立明办理房屋交接手续。社区委派三名社区干部予以配合。办理交接时马立明到场，只是进入院中，并未进入房屋与张宝齐进行房屋的交接手续，在院中停留几分钟便离开。社区干部与张宝齐进入房屋查看，房屋门窗全部是打开的，屋内由于冬天失于管理，自来水管与地暖管被冻爆裂，房屋设备被水淹泡严重，张宝齐要求对房屋现状进行公证。当天下午，社区委派一名干部与张宝齐及公证处工作人员对现场进行了公证。当日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐西域公证处作出（2019）新乌西证内民字第314号公证书，对案涉租赁房屋现场进行了公证。此后张宝齐向一审法院申请执行（2018）新0109民初3380号判决。张宝齐提起本案诉讼后，于2020年4月28日在碱沟西路南片区（二期）征收户领取双证登记表上签字，领回其案涉房屋“双证”，并将该房屋另行交付他人使用。一审诉讼中张宝齐申请鉴定，受一审法院依法委托，新疆中远工程检测有限公司出具新疆中远（2020）鉴字第067号司法鉴定报告，鉴定意见为：乌鲁木齐市米东区永丰南路510号涉租赁房屋内一层地暖存在损坏现象，其损坏原因为涉案房屋经过搁置几年未进行修缮维护，在地暖管道中的少许水（尤其是管道接头、闸阀处）未排尽，在冬季未供暖室内温度极低的情况下冻裂造成；房屋内一层、二层地暖、二楼整体防水和一、二楼房间因屋顶漏水所致室内屋顶表面损坏的修复方案建议如下：对室内天棚进行原粉刷层铲除、清理后重新粉刷；石膏顶吊顶拆除、清理后重新施工；清洁处理；板底凿毛、清理后水泥砂浆抹面处理；拆除后，重新安装；对屋面防水进行维修处理（SBS卷材搭接开裂处切割清理后，重新粘贴SBS卷材；SBS卷材粘接不密实部位重新粘接维修处理）；对地暖进行地暖管渗漏点精准定位后，更换处理。上述修复费用为59,508.62元，其中地暖维修费用为6,560元、其余维修费用52,948.62元。为此次鉴定、评估，张宝齐支出鉴定费用共40,000元。一审法院认为，双方房屋租赁合同关系已于2018年6月10日合同期满终止。自2018年6月11日起张宝齐就开始向李玉玲、马立明提出返还租赁房屋，自此李玉玲、马立明已丧失继续合法占有张宝齐租赁房屋的基础合同权利，事实上，李玉玲、马立明直至2019年3月22日张宝齐以办理租赁物返还交接为目的到达租赁房屋所在地后，李玉玲、马立明仍不配合办理交接，此情况下张宝齐在社区工作人员在场情况下对租赁物当时的状况进行了委托查验公证，据此，一审法院认为，自2019年3月22日起张宝齐已实际控制该房屋院落，应视为交接已完成，此后李玉玲、马立明并未继续占有该房屋，张宝齐出于维权的需要可在公证之后合理期间即通过诉讼等救济途径处理房屋受损问题，但张宝齐直至一年以后于2020年4月9日才提起本案赔偿诉讼，并于起诉后当月将该房屋另行交付他人使用，故对于此期间房屋闲置损失张宝齐也存在自行扩大的过错，2019年3月22日之后的合理期间一审法院酌定为3个月，即由于李玉玲、马立明的不法占有导致张宝齐的出租利润损失期间为2018年8月16日－2019年6月22日，参照此前双方合同约定的租金标准，李玉玲、马立明应向张宝齐支付的房屋出租利润损失为169,863元（200,000元÷365天×310天），张宝齐诉请的其余租金利润损失非李玉玲、马立明原因所致，且自2020年4月起张宝齐已基于该房屋所有权另行处分收益，张宝齐主张此后的租金利润损失也缺乏事实根据，法院均不予支持。关于房屋损害损失59,508.62元和鉴定费用40,000元的诉请。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；第二百一十七条规定：承租人应当按照约定的用途使用租赁物。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；第二百二十二条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，双方合同约定，除甲方同意与乙方续租外，房屋及内部设备应当符合正常使用的状态（自然损坏、非乙方使用不当造成房屋或内部设施损坏的除外），如因乙方使用不当造成的损坏，乙方应负责维修或按损坏物的市场价值进行合理折旧后进行赔偿。该约定包含了对双方有关租赁物符合正常使用状态的约束内容，与上述法律规定相一致。张宝齐诉请李玉玲、马立明赔偿房屋损害的依据是新疆中远（2020）鉴字第067号司法鉴定报告，该报告对损害原因进行了分析，即损坏原因为涉案房屋经过搁置几年未进行修缮维护，在地暖管道中的少许水（尤其是管道接头、闸阀处）未排尽，在冬季未供暖室内温度极低的情况下冻裂造成，由此分析结合上述法律规定、合同约定可见，屋面损坏系未进行定期及时修缮维护所致，出租方违反了保持租赁房屋处于正常使用状态的义务，同时，2019年冬季案涉租赁房屋处于李玉玲、马立明实际控制之下，李玉玲、马立明未尽到一般人基本的注意义务，未就租赁房屋屋顶需要维修的情况向张宝齐及时报告，导致室内屋顶遭漏水损坏，对此李玉玲、马立明也负有一定过错；室内地暖管道在停暖情况下未充分排水，导致了地暖管道被冻裂受损，此部分过错全部在于李玉玲、马立明。据此，李玉玲、马立明应承担地暖管道破损损失6,560元的赔偿责任，防水和室内屋面维修费用由双方分别按80％、20％的比例承担，即李玉玲、马立明须赔偿此部分损失52,948.62元的20％计10,589.72元。相应地，鉴定费用40,000元一审法院根据双方过错酌定双方各自负担28,472.45元、11,527.55元。判决：一、李玉玲、马立明向张宝齐赔偿2018年8月16日－2019年6月22日期间的房租损失169,863元（200,000元／年÷365天×310天），于判决生效后十日内付清；二、李玉玲、马立明赔偿张宝齐房屋受损修复费用17,149.72元（6,560元＋52,948.62元×20％），于判决生效后十日内付清；三、本案鉴定费40,000元，由李玉玲、马立明负担11,527.55元，于判决生效后十日内向张宝齐付清；四、驳回张宝齐其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李玉玲、马立明提交下列证据：1．乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿办公室出具的《情况说明》一份，用于证明涉案房屋位于被征收范围，自征收公告发布之日起不得进行租赁，李玉玲、马立明无法继续占有使用涉案房屋用于经营餐饮；2．乌鲁木齐市米东区黑大明好乡村辣子土鸡永丰店《企业信用信息公示报告》一份，用于证实李玉玲、马立明将经营场所变更至乌鲁木齐市米东区ＸＸＸ号楼东侧二楼，已从涉案租赁房屋搬离。张宝齐质证认为：对第一份证据的真实性认可，对于内容不认可，涉案房屋被纳入征迁范围不得进行租赁并不影响双方之间的租赁合同效力；对第二份证据的真实性、合法性、关联性不予认可，对变更经营场所的事实予以认可，但与本案之间没有关联性。本院对上述证据认定如下：因双方对第一份证据的真实性均无异议，该证据内容能够反映涉案房屋曾在征迁范围内的事实，与双方争议的问题具有关联性，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，第二份证据系从国家企业信用信息公示系统下载的《企业信用信息公示报告》，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据与本案中双方争议的搬离时间及交付房屋之间并无关证明力，本院对上述证据的关联性不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，张宝齐与李玉玲、马立明之间因涉案房屋租赁合同的履行、涉案房屋未能交付造成的损失是否应当赔偿等问题产生争议，本案的争议焦点为：1．张宝齐主张李玉玲、马立明赔偿租金损失有无事实依据和法律依据；2．张宝齐主张李玉玲、马立明赔偿房屋受损修复费用及鉴定费损失有无事实依据和法律依据。对此本院分析如下：张宝齐与李玉玲、马立明之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方合同中约定的条款对于双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。通过庭审调查及当事人在二审中提交的证据可以反映，涉案房屋被列入征迁范围，征迁行为属于不可抗力，双方租赁合同的履行期限为2013年6月10日至2018年6月10日，在涉案租赁合同履行期间，因征迁行为导致合同不能履行的，如受到不可抗力的影响，可以部分或全部免除责任。本案中，双方均认可李玉玲、马立明接到米东区古牧地西路片区老城区改造征收工作指挥部的停业（搬离）通知，但李玉玲、马立明并未按照通知的时间搬离，一直经营至2018年4月3日停业，通过张宝齐提交的录音资料等证据可以反映，双方当事人对于交接房屋与续签租赁合同一直处于协商状态，李玉玲、马立明作为承租人，虽未在涉案房屋内继续经营，但并未将涉案房屋向张宝齐交付，双方亦未办理交接手续，存在过错行为，张宝齐作为出租人，在涉案房屋被列为征迁范围后，并未与李玉玲、马立明进行协商确定发生征迁行为后的合同履行情况，亦未进行采取适当措施防止损失的扩大，同时，涉案房屋被列入征迁范围后，从李玉玲、马立明在二审期间提交的证据“情况说明”可以反映，被列入征迁范围的房屋不能开展租赁经营活动，一审法院按照双方租赁合同中约定的租金标准认定张宝齐的租金损失有失公允，本院予以纠正，结合双方当事人的过错程度，以及双方均未采取适当防止损失的具体行为，本院按照双方租赁合同中租金标准的50%确定2018年8月16日至2019年3月22日期间张宝齐的损失，即李玉玲、马立明向张宝齐赔偿2018年8月16日至2019年3月22日期间的损失金额为60,000元（100,000元／年÷365天×219天）。关于2019年3月22日之后的损失问题，一审法院作出（2018）新0109民初3380号民事判决，本院于2019年3月21日作出（2019）新01民终960号民事裁定，生效裁判文书已对李玉玲、马立明从涉案房屋内搬离进行了判决，如李玉玲、马立明未按照生效裁判文书履行搬离义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条中的规定进行处理。同时，通过法庭调查及当事人陈述证实，张宝齐与社区工作人员以及马立明于2019年3月22日前往涉案房屋进行交接，双方对涉案房屋的现状及屋内受损情况均已知悉，双方虽未办理书面交接手续，但张宝齐可以按照生效裁判文书载明的判决内容收回房屋，且张宝齐在发现涉案房屋受损后也对该房屋进行了公证，上述事实证实其对涉案房屋已实际占有。在2019年3月22日之后，张宝齐并未举证采取适当措施避免租金损失扩大的，不得就扩大的租金损失要求李玉玲、马立明赔偿，在该日期之后的房屋租金损失不应再由李玉玲、马立明负担，一审判决对于该日期之后产生的租金损失采用酌定的方式确定，有违公平原则，本院予以纠正。关于涉案房屋的受损修复费用及鉴定费用损失如何负担的问题，张宝齐在2019年3月22日到涉案房屋办理交接时发现涉案房屋受损，根据鉴定报告中涉案房屋的受损原因系屋面损坏未进行定期及时修缮维护、管道破裂等原因所致，在该日期之前，李玉玲、马立明并未向张宝齐交接涉案房屋，应当认为涉租赁房屋处于李玉玲、马立明实际控制之下，李玉玲、马立明对涉案房屋的受损结果存在过错责任，一审判决根据过错责任确定李玉玲、马立明承担部分房屋受损修复费用及鉴定费用损失并无不当，本院予以维持。关于李玉玲、马立明在庭审中申请调取供热部门对涉案房屋的供热情况，因该申请内容与本案双方争议的问题并无关联性，通过鉴定报告中载明的涉案房屋受损原因分析，涉案房屋受损的原因与涉案房屋是否供暖之间并无直接关联性，对于李玉玲、马立明的申请，本院不予准许。 综上所述，李玉玲、马立明的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初842号民事判决第二项、第三项，即李玉玲、马立明赔偿张宝齐房屋受损修复费用17,149.72元（6,560元＋52,948.62元×20％），于判决生效后十日内付清；本案鉴定费40,000元，由李玉玲、马立明负担11,527.55元，于判决生效后十日内向张宝齐付清； 二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初842号民事判决第四项； 三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初842号民事判决第一项为李玉玲、马立明向张宝齐赔偿2018年8月16日至2019年3月22日期间的房租损失60,000元，于判决生效后十日内付清； 四、驳回张宝齐的其他诉讼请求。 上述款项88,677.27元，李玉玲、马立明如果未按本判决指定的期间向张宝齐履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7,868.04元（张宝齐已预交），由张宝齐负担6,294.43元，李玉玲、马立明负担1,573.61元；二审案件受理费4,270.81元（李玉玲、马立明已预交），由李玉玲、马立明负担1,921.86元，张宝齐负担2,348.95元。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 姚 雷 审判员 瞿佩茹 二〇二一年三月十九日 书记员 李玉涛