新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)新01执异60号 案外人：新疆昆仑工程建设有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区五星北路****。法定代表人：宋德联，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏慧，新疆同泽律师事务律师。委托诉讼代理人：闫新安，新疆同泽律师事务律师。申请执行人：乌鲁木齐丰询汇咨询管理有限公司（曾用名乌鲁木齐丰汇小额贷款有限公司），住所地，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区卫星路****iv>法定代表人：王**艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘春菊，女，该公司工作人员。被执行人：新疆兴强高科技有限公司，住所地新疆维，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**皇渠北路**法定代表人：孙乃军，该公司总经理。被执行人：孙乃军，男，汉族，1969年10月10日出生，新疆兴强高科技有限公司总经理，现羁押于xxx。在本院执行申请执行人乌鲁木齐丰询汇咨询管理有限公司（以下简称丰询汇公司）与被执行人新疆兴强高科技有限公司（以下简称兴强高科技公司）、孙乃军民间借贷纠纷一案中，案外人新疆昆仑工程建设有限责任公司（以下简称昆仑公司）对本院执行孙乃军名下位于XXX办公A401、A402、A403、A404、A405、A406、A407、A408、A409、A410、A411、A412、A413号房屋及对应的土地使用权（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人昆仑公司称，请求贵院立即停止对位于XXX办公A401、A402、A403、A404、A405、A406、A407、A408、A409、A410、A411、A412、A413号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，包括评估和拍卖等强制措施。事实和理由：2014年8月，我公司与孙乃军签订一份《房产说明及转让承诺》，双方约定，孙乃军名下购买的位于XXX商铺02号房、二层办公A201号房、三层办公A301-A319号房、四层办公A401-A413号房，总计购房款21801143.31元，孙乃军将上述房屋的产权转让给我公司，用于抵扣孙乃军在昆仑公司处同等金额的借款。合同签订后，我公司从2014年8月起实际占有使用上述房屋，并从2014年8月起向银行支付上述房屋的银行按揭款，截至2020年5月，我公司共向银行支付按揭款金额15354624.27元。由于银行按揭款未全部付清，故双方未办理房屋产权变更登记手续。我公司在法院查封上述房屋前就与孙乃军签订了合法有效的书面买卖合同，支付了大部分房款并实际占有上述房屋至今。法院对上述房屋采取查封措施明显错误，请求法院立即停止对上述房屋的执行，以维护我公司合法权益。孙乃军称，我认可昆仑公司的异议申请，涉案房屋是昆仑公司以我个人名义购买的。申请执行人丰询汇公司未提交书面陈述意见。本院查明，原告乌鲁木齐丰汇小额贷款有限公司（以下简称丰汇公司）诉被告孙乃军、被告新疆兴强高科技有限公司（以下简称兴强公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月16日作出（2015）乌中民一初字第104号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、被告孙乃军、新疆兴强高科技有限公司于2015年12月31日之前向原告乌鲁木齐丰汇小额贷款有限公司偿还借款本金12000000元；二、被告孙乃军、新疆兴强高科技有限公司自2014年12月26日开始按照月息2%向原告乌鲁木齐丰汇小额贷款有限公司支付12000000元本金的利息，至2015年12月31日；三、被告孙乃军、新疆兴强高科技有限公司于2015年12月31日之前向原告乌鲁木齐丰汇小额贷款有限公司偿还的金额视为优先偿还本金；四、本案案件受理费105019.96元（原告乌鲁木齐丰汇小额贷款有限公司已预交），本院减半收取52509.98元，由被告孙乃军、新疆兴强高科技有限公司负担（于2015年12月31日前给付），余款52509.98元由本院退还原告乌鲁木齐丰汇小额贷款有限公司。因被执行人兴强高科技公司、孙乃军未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人丰汇公司向本院申请强制执行，本院于2016年3月10日立案执行。执行案号为（2016）新01执119号。2019年10月31日，本院向乌鲁木齐市不动产登记中心出具（2016）新01执119号协助执行通知书，预查封涉案房屋，查封期限为三年，自2019年10月31日始至2022年10月30日止。因上述房屋系轮候查封，至今未予处置。2019年11月10日，本院作出（2016）新01执119号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。另查，在丰汇公司申请执行兴强高科技公司、孙乃军民间借贷纠纷另一案件，即案号为（2016）新01执120号的执行案件中，本院于2016年6月21日查封涉案房屋，并于2019年4月24日进行继续查封，因该案件执行完毕，本院于2019年12月30日作出（2016）新01执120号之三执行裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。再查，2014年8月，孙乃军（出让方、甲方）与昆仑公司（受让方、乙方）签订《房产说明及转让承诺》，其中与涉案房屋有关的内容为，甲方名下购买的XXX办公A401-A413号房，共13间房屋代码为1302502-1302514，合同预测建筑面积为1138.9平方米，最后以实际测算面积为准，该商品房合同单价为8500元/平方米，总金额6817425元，其中：已支付首付19093705元，维修基金757274.1元，契税+印花1161266.73元，手续费58820元，入住费235648.7元，按揭款494428.78元，共计21801143.31元。以上所有房屋的购房付款均由孙乃军支付，现甲方故在此作出说明及承诺：甲方用名下的所有位于XXX，XXX房屋的产权转让给乙方，用于抵扣甲方在乙方的同等金额的借款。2014年8月，昆仑公司取得涉案房屋后即组织进行了装修，并一直占有使用至今，且支付了涉案房屋的按揭款及物业费等相关费用。2020年1月15日，乌鲁木齐丰汇小额贷款有限公司变更名称为乌鲁木齐丰询汇咨询管理有限公司。在本案询问期间，孙乃军称，涉案房屋的首付款是其用借款支付的，昆仑公司是新疆建咨集团有限公司的子公司，其用从新疆建咨集团有限公司所借款项偿还了上述借款；涉案房屋是昆仑公司借用其名义购买，其从未使用过，昆仑公司自涉案房屋交付时即占有使用至今，涉案房屋的装修，按揭款、物业费等与涉案房屋有关的费用的交纳均是由昆仑公司负责完成的；涉案房屋未办理房屋登记手续系因抵押贷款所致，其明确表示愿意配合昆仑公司办理涉案房屋的过户手续。以上事实有（2015）乌中民一初字第104号民事调解书、（2016）新01执119号协助执行通知书、《房产说明及转让承诺》、询问笔录等证据存卷为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”昆仑公司基于对涉案房屋享有所有权而提出排除人民法院执行的异议，本案的争议焦点是昆仑公司对涉案房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。故本案应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，昆仑公司提交的《房产说明及转让承诺》、按揭款及物业费的缴款凭据等相关证据与孙乃军的陈述事实能相互印证，足以证明涉案房屋在法院查封之前，昆仑公司即与孙乃军签订了书面买卖合同，而昆仑公司办理涉案房屋入住手续及缴纳涉案房屋物业费的时间亦早于法院查封时间，至于未办理涉案房屋过户登记手续亦非昆仑公司自身原因所致，故昆仑公司作为涉案房屋买受人对涉案房屋提出请求排除执行的异议，符合法律规定的情形，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》（2020年修正）第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于XXX办公A401、A402、A403、A404、A405、A406、A407、A408、A409、A410、A411、A412、A413号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   黎 剑审  判  员   邓 颖审  判  员   陈晓春二 〇 二 一 年 三 月 十 六 日书  记  员   阿热爱