辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终354号上诉人（原审第三人）：张毅，男，1974年8月23日出生，汉族，户籍所在地辽宁省瓦房店市，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：姜萍，辽宁昌信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会，住所地瓦房店市得利寺镇得利寺村。负责人：宋恩德，该村委会主任。委托诉讼代理人:王文和，辽宁金刚石律师事务所律师。原审被告：杜福花，女，1949年1月1日出生，汉族，现住瓦房店市。上诉人张毅因与被上诉人瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会（以下简称得利寺村委会）、原审被告杜福花房屋租赁合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初6420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张毅上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判驳回得利寺村委会的诉讼请求；2、上诉费用由得利寺村委会承担。事实与理由：1、原审违反法定程序。原审法院在没有向张毅送达起诉状及开庭传票的情况下进行了缺席审理，并进行了缺席判决，违反了法律规定的审判程序，应撤销原判，发回重审。二、原审认定事实不清。杜福花的丈夫王永生与得利寺村委会签订了《租房合同》，租期自2013年5月1日至2018年4月30日。2017年11月7日，杜福花将案涉房屋转租给张毅，此转租行为得利寺村委会知情。原审查明的内容不属实，张毅从没有收到过得利寺村委会发出的《交租及腾退房屋通知书》。张毅租赁房屋时投入了大量资金进行维修，之所以没有缴纳租金，是因为得利寺村委会欠张毅的大棚动迁款始终没付，因此，张毅并不是无故拖欠租金。当时得利寺村委会也同意用占用大棚的动迁款抵顶租金，所以始终没有向张毅催交租金。如果现在村委会不同意抵顶，张毅同意补交所欠的房屋租金，大棚动迁款另行主张。得利寺村委会辩称,不同意上诉人的上诉请求。1、原审程序合法，不存在违法送达、缺席审理的问题。原审法院共向张毅送达了三次，一次是向其大棚所在地址瓦房店市崔屯村老虎沟处送达，他不出来签收，贴在了铁门上；第二次是到租赁物所在地送达，但是张毅仍然不出来，所以贴在租赁物门外；第三次是向其现在居住的家庭住址，即瓦房店市新华办事处西环北街5号5单元6层2号送达，其妻子拒绝签收，传票贴在了门上。2、原审判决认定事实清楚，且认定事实均有证据予以支持。本案中，不存在欠大棚动迁款之事，亦不存在大棚动迁款抵顶租金之事。我方已向杜福花送达了《交租及腾退房屋通知书》，杜福花在一审时予以承认，同时，我们也在出租屋外张贴了通知书。杜福花未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。得利寺村委会向一审法院提出诉讼请求：判决解除得利寺村委会、杜福花之间的《租房合同》，杜福花及张毅立即腾退原龙潭酒家一楼的四间房屋；补交占用期间租金至腾退日止（截止到2020年7月31日应交租金6750元）；承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月10日，得利寺村委会作为出租人，杜福花丈夫王永生作为承租人，双方签订《租房合同》，约定得利寺村委会将位于得利寺街面原龙潭酒家一楼北数第四间向南的四间房屋租给王永生使用，租赁期限五年，自2013年5月1日至2018年4月30日，租金每年人民币叁仟元，付款方式为上纳租，一次性结清。合同签订后，得利寺村委会于2013年5月1日将房屋交付给王永生使用，王永生与杜福花用租赁的房屋经营“时文商店”。2017年9月5日王永生去世后，杜福花于2017年11月7日与张毅签订《店铺转让协议书》，将王永生租赁得利寺村委会的房屋转租给了张毅,现案涉房屋由张毅占有使用。杜福花已支付得利寺村委会2013年5月1日至2018年4月30日期间的全部租金。2020年7月20日，得利寺村委会向杜福花发出《交租及腾退房屋通知书》，告知其15日内补交房租，并自通知到达之日起15日内立即腾退租赁房屋。经得利寺村委会现场指认，案涉租赁房屋位于瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会南侧原龙潭酒家一楼北数第四间向南的四间房屋。一审法院认为，得利寺村委会与杜福花丈夫王永生经协商一致签订的《租房合同》，是双方真实意思表示，双方均按合同履行了各自的义务，现合同约定的租赁期限已满，双方的权利义务自然终止。虽然杜福花于2017年11月7日将案涉房屋转租给张毅，转租的合同也于2018年4月30日到期。合同期满后，张毅虽然占用租赁房屋，但未向得利寺村委会缴纳房租，没有和得利寺村委会签订新的租房合同，因此得利寺村委会无需请求法院判决解除《租房合同》。对于得利寺村委会请求杜福花、张毅腾退案涉房屋并连带承担房屋占用费的问题，因合同履行期限已满，杜福花五年的租金全部支付完毕，杜福花不存在未付租金而占用案涉房屋的情形，故对得利寺村委会主张杜福花腾退案涉房屋并支付房屋占用费的请求，不予支持。目前案涉房屋由张毅占用，得利寺村委会有权要求张毅腾退案涉房屋，并支付房屋占用费，故对得利寺村委会请求张毅腾退案涉房屋并支付房屋占用费，予以支持。关于张毅支付房屋占用费的数额，得利寺村委会请求从2018年5月1日起至腾退之日止，参照租金标准，按每年3000元计算，其请求合理，予以支持。张毅经合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其对答辩和质证权利的放弃。综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决:一、张毅于判决生效之日起十日内腾退位于瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会南侧原龙潭酒家一楼北数第四间向南的四间房屋，并将该房屋交予瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会;二、张毅于判决生效之日起十日内支付瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会房屋占用费（自2018年5月1日起至腾退日止，按每年3000元计算）；三、驳回瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会其他诉讼请求。案件受理费125元,由瓦房店市得利寺镇得利寺村民委员会负担50元，张毅负担75元。本院二审期间，上诉人张毅提交其与案外人陈立科于2008年5月6日签订的《协议书》一份，拟证明张毅于《协议书》签订之时从案外人处购买大棚一处，该大棚后被得利寺村委会动迁，但得利寺村委会未向张毅支付动迁补偿款，而是同意用案涉房屋租金抵顶得利寺村委会欠付张毅的大棚动迁补偿款。被上诉人得利寺村委会对该证据的三性均不予认可。经本院审查，该协议书由甲方陈立科与乙方张毅签署，所载全部内容为：“陈立科现将原龙潭酒家西头大棚32米×9米转让给张毅，特立此字据为证明。2008.5.6”。本院认为，该证据与上诉人张毅主张的待证事实缺乏关联性，仅能体现张毅与案外人陈立科之间关于转让大棚达成协议，无法证明得利寺村委会欠付张毅动迁补偿款并同意用案涉房屋租金抵顶欠款的事实，故本院对该证据不予采信。本院除对原审判决查明的事实予以确认外，另查明如下事实：杜福花与张毅的《店铺转让协议书》第一条约定，“店铺为四间房面积，租用得利寺村的房租于2018年4月到期，房租到期后的续租问题与甲方（注：杜福花）无关”。2018年4月30日之后，张毅针对案涉房屋未与得利寺村委会另行签订租赁合同，亦未支付任何费用。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，故本院二审围绕上诉人张毅的上诉请求及相关理由进行审理。张毅上诉称，原审法院缺席判决程序违法。通过查阅原审卷宗材料，原审法院曾向多处可获知的张毅送达地址进行法律文书的送达，具体包括：向张毅经营的位于瓦房店市大棚处送达，将相关法律文书粘贴在大门上；向张毅为登记权利人的其与妻子居住的瓦房店市房屋送达，张毅妻子拒绝签收相关法律文书；向张毅现占有、使用的案涉房屋送达，并在屋外对相关法律文书进行粘贴。原审法院对上述送达过程拍照且记录了送达的详细过程，已按法律规定履行了送达程序，张毅经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，原审法院缺席审理本案符合法定程序，上诉人张毅认为原审程序违法，理由不能成立，本院不予采纳。张毅上诉称，原审认定事实不清，得利寺村委会对转租知情，其并未收到村委会的《交租及腾退房屋通知书》。本院认为，得利寺村委会与杜福花之夫王永生于2013年5月10日签订的《租房合同》，约定租赁期限自2013年5月1日至2018年4月30日。王永生去世后，在租赁期限内，杜福花于2017年11月7日将案涉房屋转租给张毅，因得利寺村委会与张毅之间未签订新的租赁合同，因此从得利寺村委会与王永生之间的租赁关系角度，得利寺村委会是出租人，王永生为承租人，张毅只是次承租人，即使村委会对转租未提出异议，转租期限亦应受原租赁合同期限的限制。故在租赁合同于2018年4月30日到期后，各方均未续签租赁合同的情况下，原承租人应将房屋返还出租人。但杜福花并未将房屋返还，而是由张毅一直占有、使用至今，直至得利寺村委会提起本案诉讼，张毅未向村委会支付任何费用。得利寺村委会作为房屋的所有权人，即便在起诉前未向张毅本人发出通知，而是通过诉讼的方式要求张毅腾退占用的房屋，并支付占有、使用期间的占有使用费，系依法行使权利，有事实和法律依据，张毅是否收到通知不影响得利寺村委会依法向其主张权利。故对于张毅此点上诉理由，本院不予采纳。本案中，张毅对于其自2018年5月1日起未支付任何费用的事实并无异议，其虽上诉称欠付租金存在合理事由，但其提交的与案外人陈立科签订的《协议书》不能证明得利寺村委会同意用案涉房屋所欠租金抵顶村委会欠付张毅的大棚动迁补偿款。张毅自2018年5月1日之后，无正当理由占有、使用案涉房屋且未支付任何费用，现其对得利寺村委会主张的欠付费用的起止期限及房屋占有使用费的标准并无异议，原审法院支持得利寺村委会的相应诉讼请求，判令张毅腾退案涉房屋并参照租金标准支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。综上所述，张毅的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元（张毅已预交），由张毅负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年三月一日书记员  钟梓瑞