河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2971号上诉人（原审被告、反诉原告）：高丽丽，女，1986年4月11日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：张蒙，河南纾解律师事务所律师。委托诉讼代理人：周皓月，河南纾解律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷佳佳，男，1988年8月26日出生，汉族，住河南省郏县。上诉人高丽丽因与被上诉人雷佳佳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初22378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人高丽丽及其委托诉讼代理人张蒙、周皓月到庭参加诉讼，被上诉人雷佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高丽丽上诉请求：一、请求依法撤销郑州市高新技术产业开发区人民法院（2020)豫0191民初22378号民事判决书的第三项判决，发回重审或依法改判上诉人不承担4万元违约责任及支付6万元购房尾款。二、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院关于双方违约责任认定错误，没有事实和法律依据，被上诉人拒不配合上诉人办理涉案房屋的解压、过户手续构成根本违约，应承担违约责任。1、双方补充协议中约定：在不动产证下发达到过户条件后，甲乙双方需在三十个工作日内配合办理过户手续，如有违约，违约方赔偿对方一日三百元整。该涉案房产不动产权证于2019年12月6日下发，被上诉人故意隐瞒房产证下发事实，迟延通知上诉人，上诉人2020年5月才到处打听得知这一事实。之后，上诉人多次向被上诉人提出去银行办理解压，被上诉人拒绝配合，该涉案房屋至今未办理解压和过户手续，上诉人一直承担着银行涉案房产在银行按揭贷款产生的利息，给上诉人造成巨大的银行利息损失，被上诉人依法应当承担违约责任并赔偿上诉人利息损失。违约金按一日三百元整从2019年12月6日至2021年1月28日暂计为116100元，被上诉人在这期间因迟延履行解压义务给上诉人造成的利息损失暂计为38083元。2、被上诉人称上诉人逾期转款导致其进入黑名单，要求上诉人承担违约责任没有任何事实依据。被上诉人无法就逾期转款和进入黑名单的因果关系提供证据加以证明，上诉人虽有几次逾期转款了几天但一经被上诉人提醒便立即转款，上诉人并不构成根本违约，顶多属于履行瑕疵，一审法院判令上诉人承担4万元的违约责任没有事实和法律依据。二、一审法院判令上诉人于过户当日支付被上诉人购房款尾款6万元，显失公平，违反法律的公平原则。上诉人从2017年8月开始偿还涉案房屋的按揭贷款，但是2019年1月6日被上诉人才将涉案房屋交付给上诉人占有使用，2017年8月至2019年1月6日期间，该房屋在银行按揭贷款所产生的利息52465元应由被上诉人雷佳佳承担，应从6万元购房尾款中予以扣除。一审法院将该房屋在此期间的利息认定由上诉人承担违反法律的公平正义原则。综上，因被上诉人拒绝配合上诉人办理解压过户手续给上诉人造成了严重损失，其数额远远超过购房尾款6万元，已经实质上构成违约，一审法院避重就轻，判令上诉人承担4万元违约金却对被上诉人的违约责任只字不提，上诉人为维护自己的合法权益，只得上诉至贵院，望贵院查明事实，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。雷佳佳答辩称，我对上诉人的上诉有异议。该房屋房产证下发日期是2016年12月6日不错。但是该房产证下发后在售楼部放着，我没有在该小区居住，小区物业没有留我的电话。上诉人在该小区居住，且物业留的是她的电话，上诉人告没有告知我什么时候领房产证，并且上诉人亲口承认物业通知他领房产证，我们两个有微信聊天记录证明。二、该合同房屋买卖补充协议补充条款第一条明确规定，上诉人在2017年7月25日前给甲方叁拾万元整。房屋相关手续由上诉人保存，交房当天乙方交付给甲方6万元整，甲方将钥匙交交付给乙方，乙方可装修入住。过户当天上诉人给被上诉人6万元整，月供本金冲抵房款，保证总房款。三、乙方从2017年8月份开始负责月供本金冲抵房款，利息乙方承担。乙方于每月13号之前把月供转到甲方还款账户，因乙方原因造成甲方进入黑名单，甲方有权收回房屋，所交房款不退。而高丽丽在合同履行期间还款40次，逾期累计逾期还款21次，给甲方雷佳佳征信造成不良记录，导致雷佳佳无法贷款买房买车，构成根本违约。雷佳佳在合同履行期间没有过错，曾多次督促高丽丽解押过户，且有微信记录证明，高丽丽拒不配合解押过户。雷佳佳向一审法院起诉请求：1、高丽丽归还房屋；2、高丽丽向雷佳佳支付违约金62230元；3、本案诉讼费、律师费等由高丽丽承担。高丽丽向一审法院反诉请求：1、雷佳佳继续履行双方于2017年7月14日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，配合高丽丽办理房屋解押、过户手续。2、雷佳佳向高丽丽支付违约金（暂计201600元，根据补充协议约定按300/日，自2019年2月起计算至涉案房屋过户之日止）。一审法院认定事实：2017年7月14日，雷佳佳、高丽丽及案外人郑州佳乐房地产营销策划有限公司三方签订《房屋买卖合同》，雷佳佳将位于郑州高新技术产业开发区月桂路21号29号楼2单元25层236号房屋出卖给高丽丽，成交价为127万元（包含维修基金)。高丽丽于本合同签订时支付定金2万元，并于立契时支付首付款42万元，剩余房款85万元由银行放贷之日交付。雷佳佳房产系按揭贷款购得，双方在雷佳佳办理完毕解押手续之日起20个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。双方共同办理过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税费及相关费用，由乙方负担总税费。同日，雷佳佳作为甲方、高丽丽作为乙方又签订《房屋买卖补充协议》，协议约定：1、乙方在2017年7月25日前付给甲方30万元整。房屋相关手续由乙方保存，交房当天付给甲方6万元整，甲方交付钥匙，乙方可装修入住。过户当天乙方付给甲方6万元整。贷款月供本金冲抵房款，保证总房款。2、乙方从2017年8月开始负责月供，本金冲抵房款，利息由乙方承担，并于每月13号之前将月供转到甲方账户，因乙方原因造成甲方进入黑名单，甲方有权收回房屋，所交房款不退。因甲方原因没有还此房屋月供，造成乙方损失，甲方赔偿乙方房款及所还贷款月供的双倍。3、乙方负责解押，保证在不动产证下发契税票满2年60个工作日内解押，解押款冲抵房款。4、违约责任：如甲方反悔不卖或者涨价双倍赔付乙方所交房款即80万元及双倍月供，双倍装修费用。乙方反悔不买，乙方所付房款不予退还，甲方收回房屋，乙方无权讨要装修费用及月供。5、甲方签订此合同当月的月供由甲方还清，此房屋的契税由甲方在2017年8月31日前交付地税。6、不动产证下发达到过户条件后，甲乙双方需在三十个工作日内配合过户手续，如有违约，违约方赔偿对方一日三百元整。高丽丽分别于2017年7月14日、2017年7月25日、2019年1月6日向雷佳佳支付2万元、28万元、6万元房款，共计36万元。高丽丽于2017年8月份开始偿还月供至今，雷佳佳征信记录显示有多笔逾期还款。雷佳佳于2018年11月交付涉案房屋，高丽丽装修入住至今。高丽丽愿意并有能力一次性支付涉案房屋解押款(具体金额以银行出具的账单为准）。2017年9月15日，雷佳佳缴纳契税。2019年12月6日，涉案房屋进行不动产所有权登记，不动产所有权证号为0421489。微信聊天记录看出，在办理解押手续过程中，双方对中介能否参与、解押资料如何提供等问题，存在分歧。一审法院认为:关于双方合同解除或继续履行问题，因高丽丽在按照补充协议约定偿还雷佳佳名下按揭贷款的过程中，存在多次逾期还款行为，必然会给雷佳佳征信以及与征信有关的经济活动造成不良影响，构成违约，但鉴于涉案房屋已交付并装修入住、高丽丽已支付大部分首付款且长时间持续归还按揭贷款，为维护交易安全性、稳定性与双方预期利益，本案合同以继续履行为宜，雷佳佳应协助高丽丽办理解押、过户手续，解押款由高丽丽支付，具体数额以清偿当日银行系统数据为准，过户税费由高丽丽承担。关于剩余6万元房款，按照补充协议的约定，由高丽丽支付给雷佳佳。关于双方诉请的违约金，补充协议约定高丽丽负责解押，因雷佳佳系名义按揭贷款人，其有义务积极提供解押资料，协助配合高丽丽完成解押，通过微信聊天记录看出，双方在此过程中产生纷争，导致后续过户手续无法办理，该院认定雷佳佳在此过程中履约存在瑕疵。综合考虑合同履行情况、逾期利益、双方违约程度及可能造成的损失等因素，该院酌定高丽丽支付雷佳佳违约金4万元，对高丽丽诉请的违约金部分，不予支持。关于补充协议约定月供本金冲抵房款的理解问题，补充协议约定了过户当日支付6万元、月供本金冲抵房款、保证总房款、利息高丽丽承担等，综合条款本意、交易流程、签约时按揭贷款余额与约定的剩余85万元房款对应关系等因素判断，月供本金冲抵房款应是冲抵的雷佳佳名下剩余按揭贷款本金余额。对高丽丽申请追加招商银行股份有限公司郑州郑东新区内环路支行为第三人，因该行非合同相对方，不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高丽丽于本判决生效后十五日内清偿雷佳佳名下剩余按揭贷款、注销抵押登记，具体数额以清偿当日银行系统数据为准，雷佳佳予以协助配合；二、雷佳佳于本判决第一项注销抵押登记完成后十日内协助高丽丽办理位于高新技术产业开发区月桂路21号29号楼2单元25层236号房屋的过户登记手续，将上述房屋变更登记至高丽丽名下，过户税费由高丽丽承担；三、高丽丽于本判决生效后三十日内支付雷佳佳剩余房款6万元及违约金4万元；四、驳回雷佳佳的其他诉讼请求；五、驳回高丽丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本诉案件受理费16230元，减半收取8115元，由雷佳佳负担；反诉案件受理费9920元，保全费5000元，合计14920元，由高丽丽负担。本院二审期间，高丽丽提交了还款银行交易流水，拟证明高丽丽从2017年8月开始偿还涉案房屋按揭贷款，但是2019年1月6日雷佳佳才将房屋交给高丽丽使用，这期间的利息损失应该由雷佳佳承担。房产证下来以后，2020年5月才去拿证，变相拖延了办证时间、过户时间，又给高丽丽造成了巨大利益损失，这两个利息损失造成的累计共达90548元。第一个时间段2017年8月份到2019年1月6日，第二个时间段2019年12月6日到2020年5月份。2020年11月5日在置业大厅和他们办理交付房产证的工作人员谈话录音，拟证明房产置业公司始终保留的是雷佳佳的电话，房产证下来他们会通知雷佳佳本人来领取。雷佳佳发表意见称：9298这个手机号是我之前的手机号，我不否认，但是售楼部确实没通知我，但是物业通知高丽丽去领房产证，我有我们两个微信记录。我对该段录音置业顾问的身份有质疑，会提供伪证。我和高丽丽的微信聊天记录，2019年7月30日高丽丽亲口承认昨天物业又通知了，我们才去办了房产登记手续，并且高丽丽已经装修入住，有业主群、有邻居他们都会口头传，2020年4月8日高丽丽又一次给我说有人说房产证已经下来了，我们之后相约去办理去领取房产证，我们俩一起去的。我不追究高丽丽逾期通知我办理房产证的违规行为，银行流水不假，但是该房子售出的时候是期房，还没盖好，我没办法给高丽丽入住。因为没房子没盖好，并且合同补充协议明确规定，交房当天乙方付甲方6万元整，甲方将钥匙交付乙方，并未约定利息情况。本院经审查认为，对高丽丽提交的证据一，真实性予以确认，但仅能证明偿还的本金及利息数额，对其证明目的不予采信；对证据二，不显示录音时间及录音人员身份，且雷佳佳提出异议，故对其证明目的不予采信。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，高丽丽按照双方当事人签订的补充协议约定，偿还雷佳佳名下按揭贷款的过程中，存在多次逾期还款行为，构成违约，应当承担责任。雷佳佳未能及时将其留在开发商处的电话变更，存在履约瑕疵，高丽丽称雷佳佳故意隐瞒房产证下发事实，迟延通知上诉人，依据不足。双方签订的补充协议约定由高丽丽负责解押，通过微信聊天记录看出，双方在此过程中产生纷争，导致后续过户手续无法办理，双方当事人在此过程中履约存在瑕疵。一审法院综合考虑合同履行情况、逾期利益、双方违约程度及可能造成的损失等因素，酌定高丽丽支付雷佳佳违约金4万元，并无不当。双方当事人签订的补充协议约定，月供本金冲抵房款、保证总房款、利息高丽丽承担，月供本金应冲抵的是雷佳佳名下剩余按揭贷款本金余额。双方当事人签订房屋买卖合同时，均明知案涉房屋为期房，高丽丽主张2017年8月至2019年1月6日期间，该房屋在银行按揭贷款所产生的利息由雷佳佳负担，没有依据，本院不予支持。综上所述,高丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人高丽丽负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二一年三月三日书记员  韩 冰