广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初36938号原告：张劲，男。被告：广东中奥物业管理有限公司禅城分公司。负责人：荘少娟。委托诉讼代理人：朱庆程，广东瀛双律师事务所律师。原告张劲诉被告广东中奥物业管理有限公司禅城分公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告张劲、被告委托诉讼代理人朱庆程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告公布2017年1月1日至2020年9月30日的电梯广告、大堂广告、门岗广告、净水机、快递柜、场地出租等出租合同及公共收益情况；2.被告公布位于东海国际花园4区11座203物业用房违规出租合同及收益；3.被告公布一区左右手商铺加装电表的用电量及扣费记录；4.被告公布全区快递柜2017年1月1日至2020年9月30日用电情况及公摊扣除情况；5.被告公布中奥物业禅城分公司2017年1月1日至2020年9月30日的人员配置及社保的缴纳明细；6.被告公布电梯、消防报警系统、监控系统等2017年1月1日至2020年9月30日的维保合同及维护记录；7.被告公布地下车库排水泵2017年1月1日至2020年9月30日的维护记录；8.被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：按照《物业管理服务合同》的约定，2016年至2019年东海国际花园的物业管理服务由被告提供，但东海国际花园的物业管理服务质量每况愈下，具体表现为：清洁安保人员严重不足，大大低于物管合同规定的人数，导致整个小区管理一片混乱，车辆乱停乱放无人管、卫生恶劣已导致东海国际花园连续两年出现登革热病例，而消防、监控、电梯等公共设备设施缺少必要的维护保养，造成消防设备设施几近瘫痪、监控大面积黑屏、电梯故障频发，地下车库排水设施损坏，多次水淹车库、车辆等业主财产损失，民怨极大。根据《物业管理服务合同》第三条“乙方提供下列物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人”、第四款“房屋设备、设施的维护、运行和管理”、第十款“物业维修、更新、改造和养护费用的账户管理”、第十一款“物业档案资料的管理”的约定，以上项目均为被告提供的物业管理服务项目。根据《物业管理服务合同》第四条“甲方应按规定向乙方提供物业管理办公用房建筑面积约686.28平方米给乙方无偿使用。仅限于乙方物业服务使用，不得转租第三方，如有违约一切后果自担”、第二十四条第二款“根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益”的规定，而被告却把东海国际花园4区11座203物业用房违规出租给广州讯华电气技术有限公司佛山分公司（以下简称佛山讯华公司）使用，故业主有权要求被告公布该出租合同及收益。根据《物业管理服务合同》第十四条“本物业管理区域内的下列物业及相关设施委托乙方经营管理，但乙方在经营管理过程中对外签署的合同或作出的决定要及时通知甲方，在征得甲方书面同意后方可实施操作”、第二十四条“及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每3个月向甲方通报重大物业服务事项，每6个月公布一次物业管理费用收支项目，每年公布一次专项维修资金的收取及使用情况”的规定，故业主有权要求被告公布2017年1月1日至2020年9月30日的电梯广告、大堂广告、门岗广告、净水机、快递柜、场地出租等出租合同及公共收益情况。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条“业主请求公布，查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持”及该条第三款“物业服务合同、共有部分的使用和收益情况”、第五款“其他应当向业主公开的情况和资料”的规定，故业主有权要求物业公司公布以下情况：1、一区左右手商铺加装电表（接于公共用电线路上）的用电量及扣费记录；2、全区快递柜2017年1月1日至2020年9月30日的用电情况及公摊扣除情况；3、被告2017年1月1日至2020年9月30日的人员配置及社保的缴纳明细；4、电梯、消防报警系统、监控系统等2017年1月1日至2020年9月30日的维保合同及维护记录；5、地下车库排水泵2017年1月1日至2020年9月30日的维护记录。综上所述，原告为维护自身的合法权益和业主知情权，要求被告依法公布原告诉求所需的情况及资料，合情合法合理，请求法院依法判决。被告辩称：原告诉请的第一项的合同不属于需要公示的文件，而被告每年均有公示公共收益情况，原告在此情况下诉请公示公共收益，违反诚信原则，增加被告不必要的重复工作。诉请第二项涉及的佛山讯华公司是被告设备管理部门，设立公司只是公司架构的安排，被告无偿将四区11座203提供给佛山讯华公司注册使用，没有收取租金，实际上203的使用人是被告，不存在有偿租赁关系。诉请第三项项下的内容不是公共设施设备，而是商铺业主的个人信息，不属于可公开的范围。诉请第四项被告已经公示，快递柜的电费没有由业主分摊，由快递公司支付，该信息属于快递公司的经营信息，不属于可公开的范围。诉请第五项，中奥公司的收费方式是包干制，自负盈亏，因此公司人员配备、社保缴纳记录属于公司内部信息，不属于需要公示内容。诉请第六、七项，被告均有公示。公示相关资料被告需要安排人手、时间张贴，在已经公示情况下不需要重复张贴。物业管理是动态过程，信息不断更新，该文件被告有存档，原告可以自行到被告处查询。但原告在起诉前未向被告提出查询要求而直接诉讼，浪费司法资源。因此原告的诉请无事实及法律依据，请求驳回。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告主体资格。2.《物业管理服务合同》，证明列明了物业管理服务内容和标准，包括物业专有部分的维护、更新、改造和养护；物业部分共用部分的使用管理、维修、更新、改造和养护；房屋设备、设施的维护、运行和管理；绿化、保洁服务；安全防范服务；车辆停放及交通秩序管理；区内车辆运行服务管理；物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；物业档案资料的管理；服务合同期限。该合同原件由现任业委会成员提供给原告。3.禅建函（2019）769号《佛山市禅城区住房城乡建设和水利局关于加强物业服务工作的函》、联合检查微信上传情况截图，证明被告在业主不断投诉和主管部门责令整改的情况下，物业管理质量和设备设施维护保养质量仍然很差，监控中心黑屏136个，消防报警系统1366个故障，半数电梯存在故障隐患，也是被告长期对设备设施维保缺失的证明，业主意见纷纷。4.长图预览截图，证明被告、佛山讯华公司工商注册信息。5.图片、截图，证明一区61号铺用电引自一区公共用电线路上，至2020年1月18日电表显示用电量为4342度，也不知何时由黑色的电表换成白色的电表，但一区分摊用电明细表显示从未有此用电的扣除项，即该商铺的用电涉嫌由一区业主共同分摊，为了核实有关情况，被告应提供及公示有关收费单据和公示公共分摊明细和相关扣除项目。6.宁波永都电梯工程有限公司佛山分公司工商注册信息，证明宁波永都电梯工程有限公司佛山分公司注册地址为东海国际花园4区11座202房，该房为民用住宅性质，并非物业用房，将其注册为中奥物业另一关联公司宁波永都电梯工程有限公司佛山分公司，按物权法第77条“住宅改为经营性用房的条件，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”，被告需提供该公司的工商注册材料，以便了解该公司注册场地是由何人同意使用的，是否违反物业服务合同和物权法的相关规定。7.快递柜照片，证明被告所述一区、二区不存在正常运营的快递柜以及不存在不合理的分摊不属实。8.电表照片，证明南方电网电表的正规做法，线路规范工整，产权清晰；左右手商铺的加装电表，对比之下明显混乱、不合规范，不是被告所陈述的商铺独立向电网缴费的电表，而是左右手商铺向被告交费的计量电表。被告在诉讼中举证：1.2017年-2020年上半年度《东海国际物业共用部分收入明细表》及公示照片，证明被告如期公示了涉案小区2017年-2020年小区公共收益，保障了广大业主的知情权，原告的第一项诉讼请求没有事实依据。2.三区分摊明细表、四区公共耗能明细分摊表、快递柜照片及两份表格的公示照片，证明快递柜的电费未由业主分摊，而是由快递柜经营公司直接交付，也证明被告已经将分摊电费的情况予以公示，保障了广大业主的知情权，原告的第四项诉讼请求没有事实依据。涉案小区是三区、四区有快递柜，一区、二区没有快递柜。3.东海国际花园零星工程报价单、东海国际物业服务中心2020年5月至10月的工作公示及公示照片，证明被告已经将小区设备、设施维修情况及时公示，保障了广大业主的知情权，原告的第六、七项诉讼请求没有事实依据。4.东海国际业主物业联合检查表、维修现场照片，证明原告微信聊天中涉及的维修项目，被告已经及时维修完毕。原告提供的微信聊天记录不足以证明被告的服务质量差，相反能够证明被告维修及时、反馈及时。5.佛山讯华公司、广东讯华电气技术有限公司（以下简称广东讯华公司）企业信用信息，证明佛山讯华公司、广东讯华公司是被告的关联公司、其中广东讯华公司是佛山讯华公司的设立人。实际上佛山讯华公司也是中奥总公司的设备管理部门，被告是无偿将203室给佛山讯华公司办理工商注册的。201-203室现在都是被告在实际使用。另外，佛山讯华公司将在2020年12月予以注销。原告的第二项诉讼请求没有事实依据。6.报价单、物料采购审批、发票、设备维修报价表、物料出库单，证明被告已经积极维修了涉案小区公共设施设备。7.一区分摊明细表及公示照片，证明一区的公摊费用中不包含快递柜、商业业主的费用，另外证明被告已经公示过小区的公摊费用。8.律师函及照片，证明涉案物业因为欠缴物业管理费，被告向其催收了费用，原告再提起本案诉讼。9.《前期物业服务协议》，证明原告与被告母公司签订了前期物业服务协议，该协议合法有效。10.东海国际物业共有部分经营收支情况表（2020年1月至2020年12月），证明涉案小区共有部分收支情况。11.公示照片，证明原告有对小区共有部分的收支情况进行及时公示。12.一区分摊明细表，证明一区分摊明细。13.公示照片，证明原告有对一区分摊明细进行及时公示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据2，原告能够提供证据原件核对，本院确认证据的真实性；证据5，无法核实其真实性，本院不予采信；证据6，本院确认其真实性。被告提交的证据1-4，被告能够提供证据原件核对，本院确认证据的真实性；证据6-13，本院确认证据的真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案佛山市禅城区佛山大道北38号1区*******属原告与案外人陈婷共同共有。2012年5月17日，案外人广东中奥物业管理有限公司与陈婷签订《前期物业服务协议》，约定该协议所称前期物业服务是指从2012年1月1日起至业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前所提供的物业服务。据原告提交的《物业管理服务合同》，由佛山市禅城区******业主委员会作为甲方与作为乙方的被告共同签订，该合同主要约定：第三条乙方提供下列物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人。物业专有部分的维修、更新、改造和养护；物业部分共用部分、全体共用部分的使用管理、维修、更新、改造和养护；绿化、保洁服务；物业维修、更新、改造和养护费用的账户管理等。第四条甲方应按规定向乙方提供物业管理办公用房建筑面积约686.28平方米给乙方无偿使用。仅限于乙方物业服务适用，不得转租第三方，如有违约一切后果自担。第五条乙方提供的物业管理服务应达到《普通住宅小区物业管理服务等级标准》一级标准，详见附件四。第二十四条乙方相关的权利义务4、及时向业主公告本管理区域的重大物业服务事项，每3个月向甲方通报重大物业服务事项，每6个月公布一次物业管理费用收支项目，每年公布一次专项维修资金的收取及使用情况。第三十八条本合同为期四年，自2016年1月1日起至2019年12月30日止。上述合同附件四为普通住宅小区物业管理服务一级等级标准，其中约定：对共用设施设备进行日常管理和维修养护；建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；全区保安服务人数保证常年在岗不得少于40人；全区清洁服务人数保证常年在岗不得少于40人。另查明，佛山讯华公司属有限责任公司分公司，注册地址为佛山市禅城区佛山大道北38号东海国际四区*********。广东讯华公司属有限责任公司，其股东包含广东中奥物业管理有限公司。再查明，宁波永都电梯工程有限公司佛山分公司于2020年8月4日将注册地址由佛山市禅城区佛山大道北38号东海国际四区*********变更为佛山市顺德区陈村镇赤芳社区*****太平洋鼎旺商业中心1栋1501之七。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告主张本案应以广东中奥物业管理有限公司与陈婷签订的《前期物业服务协议》为依据，该协议约定的前期物业服务是指“从2012年1月1日起至业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前所提供的物业服务”。事实上，涉案小区的业主委员会已与本案被告签订《物业管理服务合同》，虽该合同没有签订日期，但约定了服务期自2016年1月1日起至2019年12月30日止，该服务期显然在上述协议约定的期限之后。故，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。涉案《物业管理服务合同》系签订双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同对包含原告在内的涉案小区全体业主及被告均具有约束力，双方应按照上述合同的约定履行。关于原告的第一项诉讼请求。根据合同约定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况有知情权和监督权。原告主张被告公布2017年1月1日至2020年9月30日小区共用部位、设施设备和场地使用等公共收益情况，合法有据，被告应予以提供。被告抗辩其已经对上述资料进行了公布，但根据法律规定，即使被告已履行了公示告知的职责，也不影响业主知情权的行使，业主仍可以向被告提出查阅的请求，故原告该项主张合法合理，被告的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予支持。诉讼中，被告已提交涉案小区2017年至2020年上半年度物业共用部分收入明细表及2020年共有部分经营收支情况表，虽原告对此提出异议，但未能提供足以反驳的证据，故本院确认被告已向原告提供上述资料，本院对该项诉请不予重复处理。同时，原告主张被告提供小区公共场地使用的租赁合同，缺乏依据，本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求。原告主张被告将涉案小区四区11座203房物业用房违规出租，要求被告提供租赁合同及收益。被告抗辩其将该物业用房无偿提供给佛山讯华公司注册使用，实际使用人系被告，不存在有偿租赁关系。对此，原告未能提供有效证据证明该项主张的事实，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告的第三项诉讼请求。原告主张被告提供涉案小区一区左右手商铺加装电表的用电量及扣费记录。被告抗辩该商铺电费由被告代缴，再向该商铺业主收取，后由该商铺业主自行缴纳电费，该电表不属于公共设施设备，涉及该商铺业主的个人信息，不属于可公开的范围。本案中，原告陈述其不清楚该商铺加装电表的用电量是否纳入业主公共分摊费用部分。故，结合被告提交的分摊明细表及双方的陈述，原告并无有效证据证明该商铺的用电由小区业主分摊，本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告的第四项诉讼请求。根据合同约定，被告有权依法依约向业主收取物业管理费及其他服务费用，收费标准应当公开。原告要求被告公布涉案小区快递柜的用电情况及公摊扣除情况，被告抗辩称快递柜的电费未由业主分摊，并提交分摊明细表予以证明。原告对此提出异议，但未能提供足以反驳的证据，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告的第五项诉讼请求。原告以合同附件四《普通住宅小区物业管理服务一级等级标准》中约定小区内保安、清洁服务人数的规定为依据，要求被告提供人员配置及社保缴纳明细。根据合同约定，被告提供的物业管理服务应达到附件四的标准，其中对小区服务人数有明确约定，故原告主张被告提供2017年1月1日至2020年9月30日的人员配置，符合合同约定，本院予以支持，被告应提供包括在岗人员的职务、人数等。至于社保缴纳明细，不属于可公开的范围，原告的主张缺乏理据，本院不予支持。关于原告的第六、七项诉讼请求。原告主张被告公布2017年1月1日至2020年9月30日电梯、消防报警系统、监控系统、地下车库排水泵的维护记录。诉讼中，被告已提交工程报价单、维修报价表、维修现场照片、发票等证据予以证明，并陈述部分设施设备需要维修的情况较少发生，可能存在有些年度没有记录的情况。虽原告对上述证据提出异议，但未能提供足以反驳的证据，故本院确认被告已向原告提供上述资料，本院对该项诉请不予重复处理。同时，原告主张被告提供上述设施设备的维保合同，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广东中奥物业管理有限公司禅城分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张劲公布2017年1月1日至2020年9月30日佛山市禅城区******的物业人员配置情况（包括在岗人员的职务、人数等；公布方式：供原告张劲查阅或复印）；二、驳回原告张劲的其他诉讼请求。如被告广东中奥物业管理有限公司禅城分公司未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费因适用简易程序减半收取50元，由被告广东中奥物业管理有限公司禅城分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二一年三月二日书记员  林嘉敏