浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0502民初5708号 原告:湖州祥和物业管理有限公司，住所地浙江省湖州市环城东路**（汇豪名都）**，统一社会信用代码91330502680736571T。 法定代表人：朱学琪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：於扬子，江苏海越律师事务所律师。 被告：湖州新新置业有限公司，住所地，住所地：浙江省湖州市吴兴区大线场路**会信用代码91330500745074266U。 法定代表人：赵建江。 委托诉讼代理人：张建儿、刘启斌，该公司职员。 被告：湖州美承数码科技有限公司，住所地浙，住所地浙江省湖州市吴兴区大线场路**天民商座**信用代码91330502731498068F。 法定代表人：花金妹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕骏，该公司职员。 原告湖州祥和物业管理有限公司与被告湖州新新置业有限公司、湖州美承数码科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，本案依法由审判员钱兴忠适用简易程序公开进行审理。原告湖州祥和物业管理有限公司于2020年12月1日向本院申请撤回对被告绍兴建材城有限公司的起诉，本院已作出裁定予以准许。2020年12月7日被告湖州新新置业有限公司向本院申请追加湖州美承数码科技有限公司作为共同被告参加诉讼，并由该被告承担物业费的请求，本院予以准许。本院于2021年1月11日对本案公开开庭进行了审理。原告湖州祥和物业管理有限公司的委托诉讼代理人於扬子，被告湖州新新置业有限公司的委托诉讼代理人张建儿、刘启斌，被告湖州美承数码科技有限公司的委托诉讼代理人吕骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖州祥和物业管理有限公司起诉称：2014年9月1日原告进入湖州市天民园小区提供物业管理服务，2014年9月22日原告与湖州市天民园小区（商座）业委会签订《物业服务合同》，合同第三条约定：多层（含楼阁）物业费标准0.55元/平方米×月；商铺物业费标准0.8元/平方米×月；地下车位每月每个；地下车位每月每个40元负一楼停车场（69个停车位）属于被告湖州祥和物业管理有限公司所有及经营，其应按照合同地下车位每月每个40元标准向原告支付物业管理费用，但截止本案诉讼期间，被告湖州新新置业有限公司自2015年9月1日至2020年6月30日期间尚欠原告停车场物业费用共计160080元。但被告未按约支付物业管理服务费，经原告多次催讨未着，故请求依法判令：1、被告湖州新新置业有限公司支付原告湖州祥和物业管理有限公司物业服务费160080元（自2015年9月1日至2020年6月30日止，按地下车位每月每个40元计算，自原告起诉之日起按照每日千分之三的标准计算违约金直至全部付清为止）；2、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为被告湖州美承数码科技有限公司支付原告物业费150800元（计算标准：地下车位每月每个40元×58个月×65个车位，时间自2015年9月1日至2020年6月30日止）；被告湖州新新置业有限公司对被告上述债务承担连带清偿责任。 被告湖州新新置业有限公司在庭审中辩称及庭后补充答辩称，其与原告于2016年8月25日签订《物业费支付协议》及附件。1、《协议》对于双方的权利和义务进行了处分，该约定不违反法律法规的禁止性规定，对双方发生约束力。（1）、该协议第一条明确约定："天民园地下停车场65只车位被告出租后，相关物业费由承租方承担。"且在附件中也明确告知"出租"。（2）、《协议》第二条约定，在2007年-2016年期间被告存量房物业管理费作了一次性了断支付26000元后，今后双方不得再有任何争议。（3）、《协议》第三条约定，2017年1月1日起至被告产权单位更换之前的物业管理费作了一次性了断支付1万元，今后双方不得不再有任何争议。2、原告与湖州市天民园小区业主委员会之间签订的《物业服务合同》，我公司没签过，该合同的内容并不能约束我方。该《物业服务合同》系原告与小区业委会签订，属一般性约定，并没有强制性。根据意思自治原则，有约定从约定，原、被告既然已签订《协议》，对包括65只车位的物业费由谁支付进行了进一步明确，当然应该按照上面《协议》约定执行。3、《物业管理条例》等相关物业规定，不是强制的效力性规定，当双方已经以约定的形式进行权利处分的，应当以约定为准。4、我公司和原告签署的《协议》已经超过合同撤销的期限，原告主张的物业费也超过了诉讼时效的规定，请法院依法审查。5、双方《协议》签订后，原告应自行向承租人收取65只车位物业费，承租人是否已交纳被告无从知晓，原告也从未向我公司反映承租人未交纳物业费的事，在此期间原告怠于向承租人收取物业费，系其自身的过失，由此产生的物业费未收取的损失应由其自行承担。综上所述，依据《协议》中双方的约定，天民园小区地下65只停车位物业费应由原告向承租方自行收取，如承租方不交纳，应由原告自身承担怠于收取所产生的物业费损失，我公司不承担连带担保责任。 被告湖州美承数码科技有限公司答辩称，1、我们签署的单位是绍兴建材城有限公司，和被告湖州新新置业有限公司没有任何关系，而我公司和绍兴建材城有限公司之间的纠纷已在在吴兴区法院作出判决，我公司按照判决书已经履行了自己的义务。2、我公司和原告湖州祥和物业管理有限公司没有任何合同和任何手续，故本案的纠纷与被告湖州美承数码科技有限公司没有任何关系。 原告湖州祥和物业管理有限公司为支持其诉讼请求，向本庭提交并出示了如下证据： 1、2014年9月22日的天民园小区物业服务合同、2017年8月25日的天民园小区物业服务合同各一份，证明2015年9月1日在涉案小区提供物业服务的事实，同时证明两被告地下停车位每月每个40元向原告支付物业服务费用，该约定在合同的第三条有明确约定。 2、国有土地出让合同、涉案小区地下室平面图各一份，证明被告湖州新新置业有限公司对涉案地下停车场停车位具有所有权，符合物业管理条例规定业主的资格。 3、催缴函一份，证明原告于2020年11月13日向被告湖州新新置业有限公司书面催讨物业费的事实。 被告湖州新新置业有限公司对原告提交的证据1不清楚，对证据2没有异议，对证据3被告没有收到。 被告湖州美承数码科技有限公司对原告提交的证据1、2、3，认为与其没有任何关系。 被告湖州新新置业有限公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据： 1、2016年8月25日，原告与被告签订的《物业费支付协议》（含附件及支付凭证）一份，证明根据支付协议约定，65只车位应由承租方承担被告已按约定支付所有物业费，不存在拖欠物业费的情况。 2、2013年5月28日被告与湖州美承数码科技有限公司签订的《租赁合同》一份，证明根据合同约定，物业费应由承租人承担，原告应向承租人主张。 原告湖州祥和物业管理有限公司对被告湖州新新置业有限公司提交的证据1真实性没有异议，但并不能说明第一被告涉案停车场的车位产生的物业费不用向原告进行履行支付义务。从协议的整体可以看出，原告没有就涉案停车位产生的物业费要求第一被告免去支付的义务，且支付协议中约定的已经支付的36000元并不属于停车位产生的物业费。对证据2真实性请法庭认定，因为原告并不是该租赁合同的主体。 被告湖州美承数码科技有限公司对被告湖州新新置业有限公司提交的证据1，其不清楚。证据2，被告湖州新新置业有限公司全权委托绍兴建材城有限公司，在此期间没有提起过任何物业费，在法院执行中也没有提起过物业费的。 被告湖州美承数码科技有限公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据材料： （2020）浙0502年民初3251号民事判决书及公告各一份，证明我公司和绍兴建材城有限公司之间的纠纷已在在吴兴区法院作出判决的事实，在法院执行中也没有提起过任何物业费。 原告湖州祥和物业管理有限公司对被告湖州美承数码科技有限公司提交的证据没有异议。 原告湖州新新置业有限公司对被告湖州美承数码科技有限公司提交的证据没有异议。 上述原、被告提供的证据，经本院审查后认为，原告提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，被告湖州新新置业有限公司提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认定，但该证据并无明确约定免除对地下车位物业费的责任。被告湖州美承数码科技有限公司提供的证据本院予以确认。 本院经审理，认定事实如下：2014年9月22日，原告与湖州市吴兴区天民园小区（商座）业主委员会签订《物业服务合同》一份，合同约定物业服务费为该小区地下停车位40元/月/位，共65个停车位，服务期限自2014年9月1日至2017年8月31日止。2017年8月25日，原告与该小区业主委员会续签物业服务合同，合同约定服务期限至2020年8月30日止，对上述地下停车位的物业费收取不变，服务期间自2015年9月1日至2020年6月30日止，尚欠原告停车位的物业服务费150800元，经原告多次催讨无着，以致纠纷成讼。 另查明，2013年5月28日，被告湖州新新置业有限公司与被告湖州美承数码科技有限公司签订租赁合同，合同约定上述小区内的地下一层（含65个车位）承租给被告湖州美承数码科技有限公司使用，期限自2013年6月1日至2023年5月31日止；2017年9月30日，被告湖州新新置业有限公司将该小区地下一层的经营使用权委托绍兴建材城有限责任公司行使，该公司又与被告湖州美承数码科技有限公司签订租赁合同补充协议一份。上述二份合同均约定该地下一层的65个停车位所产生的物业服务费等均由被告湖州美承数码科技有限公司承担。 再查明，被告湖州新新置业有限公司开发了涉案小区的地下停车位，但至今未办理产权证明，在庭审中，被告湖州新新置业有限公司自认该小区的地下停车位产权归其所有系实际所有权人。 本院认为，原告与湖州市吴兴区天民园小区（商座）业主委员会签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定及行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案小区地下停车位应属该合同的约束，原告为该涉案小区地下停车位提供物业服务，被告湖州美承数码科技有限公司作为承租方（即实际使用人）理应支付相应的物业服务费，拖欠不付显属违约，依法承担相应的民事责任；被告湖州新新置业有限公司作为涉案小区地下停车位的实际所有权人理应对被告湖州美承数码科技有限公司的上述物业服务费承担连带清偿责任；对于被告湖州美承数码科技有限公司辩称该物业费与其无关的意见，因与事实和法律相悖，本院不予采纳；对于被告湖州新新置业有限公司辩称该物业费因在双方的协议中明确与其无关的意见，该协议并未明确免除其应承担的民事责任，故该意见本院不予采纳；对于被告湖州新新置业有限公司在庭审后补充抗辩意见认为该案已超过诉讼时效，因该意见不符合法定程序，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下： 一、被告湖州美承数码科技有限公司应支付原告湖州祥和物业管理有限公司物业服务费150800元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 二、被告湖州新新置业有限公司对被告湖州美承数码科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取1751元，由被告湖州美承数码科技有限公司负担，被告湖州新新置业有限公司连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  钱兴忠 二〇二一年三月三日 书记员  赵 婕 9