河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3078号上诉人（原审被告）：李钦花，女，1977年9月10日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：毛开波，河南康益律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨欣，河南康益律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：河南正商龙湖置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇睿智路正商智慧城颖园**楼物业楼101。法定代表人：别三江，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏图，系公司员工。委托诉讼代理人：申涛，系公司员工。上诉人李钦花因与被上诉人河南正商龙湖置业有限公司（以下简称正商公司）商品房预售合同纠纷，不服河南省新郑市人民法院（2021）豫0184民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年2月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月4日开庭审理了本案。上诉人李钦花的委托诉讼代理人毛开波、张雨欣，被上诉人正商公司的委托诉讼代理人李宏图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李钦花上诉请求：1．依法撤销新郑市人民法院作出的（2021）豫0184民初497号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决解除合同明显不当。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》已经履行完毕，上诉人作为买方己经支付了房屋对价款，银行贷款也己经支付给被上诉人，并按照贷款合同已经履行了近3年的银行贷款，被上诉人不具有合同解除权。被上诉人依据的合同解除权系其当方提供的补充合同，该合同不是依法备案的合同文本，且上诉人并不持有，对于合同内容也不清楚，被上诉人提交的该补充协议，协议内容均是限制上诉人的，且欲备案合同约定不一致，不应予以采纳。二、本案系双务合同，即使法院判决解除合同，应严格按照法律规定，判令被上诉人将剩余款项予以退还。一审法院直接认定解除合同，却对上诉人的权利不予保护，造成合同解除后，双方权利和义务明显失调。而且法院可以查明合同解除后，被上诉人已经向上诉人退还的款项。综上，请求二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。正商公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一审中上诉人坚持不同意解除商品房买卖合同，且在一审法官释明的情况下，仍然不同意解除商品房买卖合同，且不要求处置商品房买卖合同解除后款项退还事宜。同时上诉人在一审中也未提出要求返还合同解除后的购房款。综上所述，上诉人的上诉请求应当予以驳回。同时，上诉人的上诉请求为依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，但事实与理由第二部分却提出了要求退还款项，明显增加了被上诉人的诉累。正商公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除原、被告签订的合同编号为17001936589的《商品房买卖合同》并判令被告协助原告办理前述《商品房买卖合同》的合同登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续；2.请求法院依法判令被告支付原告违约金15000元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月28日，正商公司（出卖人）与李钦花（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号17001936589），约定李钦花购买正商公司开发的位于龙湖镇规划××北、××东正商智慧城（A-05）一期6幢3单元3层302号房屋，户型为三室三厅，该商品房建筑面积129.85平方米，总价款为1554527元。该合同第六条付款方式及期限约定，××按其他方式按期付款，约定金额466527元以现金支付，付款时间2017年11月28日，约定金额1088000元以商业贷款支付，付款时间2017年12月28日；第七条××逾期付款的违约责任约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。2017年11月28日，正商龙湖公司（出卖人）与李钦花（××）签订了《商品房买卖合同》附件五的《补充协议》，该协议部分内容摘录如下：……五、有关购房资格、贷款方式、付款的补充约定：……如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。（3）如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行宣布全部未到期贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除本合同及附件。××除承担上述责任外并应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。2017年12月18日，李钦花由正商公司提供阶段性连带保证责任担保与中国银行股份有限公司郑州航空港分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，向该行借款1088000元。因李钦花未能及时偿还银行贷款本息，截止2020年8月21日，中国银行股份有限公司郑州航空港分行扣划正商公司保证金70606.58元。中国银行股份有限公司郑州航空港分行起诉李钦花及正商公司，要求李钦花偿还借款本金1030742.63元及利息，正商公司对上述债务承担连带保证责任。2020年10月20日，河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院作出（2020）豫0192民初2439号民事判决书，判令李钦花偿还中国银行股份有限公司郑州航空港分行截止2020年10月10日的借款本金1028734.95元、应收利息5038.85元、应收罚息12.04元，共计1033785.84元，2020年10月10日之后的利息以1028734.95元为基数，按贷款合同约定标准计算至李钦花贷款本息实际结清为止。正商公司对上述债务承担连带保证责任。由李钦花、正商公司共同负担诉讼费6943元。上述判决作出后，中国银行股份有限公司郑州航空港分行于2020年10月23日扣划正商公司保证金账户7090.77元。2020年11月11日，正商公司履行保证人义务，代李钦花偿还贷款本息共计1024690.03元，支付诉讼费6943元。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及《补充协议》，郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初2439号民事判决书，客户借记回单以及本案庭审笔录等相关证据证明。一审法院认为，被告李钦花与原告正商公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，因被告李钦花的违约行为导致中国银行股份有限公司郑州航空港分行扣划正商公司的款项，且被告李钦花未及时支付该款项，被告李钦花的行为已经构成根本违约，故原告正商公司请求合同解除的条件已经成就，依法应予以解除。故本院对原告正商公司请求解除合同的诉请予以支持。被告李钦花辩称房屋价款已经全部支付给正商公司，不存在违约行为，但依据本案查明事实及双方签订的补充协议约定，在正商公司代为偿还银行贷款本息后，被告李钦花未及时支付原告正商公司代偿款项，原告正商公司有权解除合同。且原告正商公司就其代偿的款项可以选择追偿或者要求解除合同，而本案原告正商公司选择解除合同，系对其民事权利的自由处分，亦不违反法律规定及双方合同约定，对被告李钦花的辩解意见，该院不予采纳。另被告李钦花辩称原告正商公司承诺配套设施有外国语学校，但房屋建成之后并没有该学校，根据李钦花提交打印的“正商智慧城”三期宣传彩页显示该学校系三期建设，而本案被告李钦花所购房屋为一期，因此，对被告李钦花的该项辩解意见不予采纳。被告李钦花没有认真履行合同约定的义务系违约行为，应当承担违约责任，按照合同总价款的10%承担违约金，原告正商公司仅要求被告李钦花支付15000元违约金不违反规定，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款、第五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下：一、解除原告河南正商龙湖置业有限公司与被告李钦花于2017年11月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001936589），被告李钦花应于判决生效之日起十日内协助原告河南正商龙湖置业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续；二、被告李钦花应当于判决生效后十日内支付原告河南正商龙湖置业有限公司违约金15000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计88元，由被告李钦花负担。本院二审期间，当事人未向法庭提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。另查明，李钦花向正商公司支付房屋首付款数额实际为311527元，李钦花另向正商公司交付维修基金8440元、办证费80元。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李钦花与正商公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。李钦花未按期足额偿还中国银行股份有限公司郑州航空港分行的按揭贷款，导致该行提起诉讼要求李钦花偿还借款本息及要求正商公司承担担保责任，法院判决正商公司与李钦花承担连带还款责任。该判决生效后，李钦花未履行判决书所确定的义务，正商公司履行了保证人义务，代李钦花偿还贷款本息1024690.03元，支付诉讼费6943元。正商公司依据《补充协议》的约定，请求合同解除的条件已经成就，一审法院判决解除涉案《商品房买卖合同》并无不当。涉案《商品房买卖合同》解除后，李钦花向正商公司支付的房款应一并处理。正商公司代偿的利息、罚息等款项应由违约方李钦花承担。正商公司收取李钦花首付款311527元、维修基金8440元、办证费80元及银行贷款1088000元，共计1408047元。正商公司被银行扣划70606.58元、7090.77元和履行生效判决义务所代偿1024690.03元及支付诉讼费6943元，共计1109330.38元，故正商公司应向李钦花返还的款项为298716.62元（1408047元-1109330.38元）。综上所述，李钦花的部分上诉理由成立，应予支持。因李钦花的违约行为引起本案诉讼，本案一、二审诉讼费用均由李钦花负担。一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省新郑市人民法院（2021）豫0184民初497号民事判决；二、河南正商龙湖置业有限公司于本判决生效后十日内返还李钦花298716.62元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计88元，二审案件受理费175元，均由上诉人李钦花负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二一年三月五日书记员 田宇恒