湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终961号上诉人（原审原告）：张超，男，1994年4月28日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）：武汉中大十里房地产开发有限公司，住所地武汉市汉阳区星火路**中大十里新城（**）集中商业栋****。法定代表人：龚亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏卫东，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程怡彪，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。上诉人张超因与被上诉人武汉中大十里房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初3629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。张超上诉请求：1.撤销原审判决；2.发回重审或者依法改判武汉中大十里房地产开发有限公司自2020年7月1日至房屋达到交付标准之日以1336977元为基数按照每日万分之一的标准向张超支付违约金；3.本案的一审、二审诉讼费由武汉中大十里房地产开发有限公司承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。第一次开庭时，武汉中大十里房地产开发有限公司律师以未带委托手续为由拒绝开庭，一审法院未按照法律规定缺席审判，而是延期开庭。一审法院于2020年7月9日立案，于2020年11月27日判决，超出了简易程序审理期限，应当转为普通程序。二、一审法院认定事实错误。1.一审判决书上武汉中大十里房地产开发有限公司住所地信息错误。2.《商品房买卖合同》第九条第1项约定的完成规划验收是指整体规划验收，而不是部分验收。3.2020年11月1日小区车库才交付，公共配套设施在该日期才符合交付条件。4.十里新城A区有1110平方米的绿化面积没有按照规划总平图要求建设，没有达到交付条件。绿化率和园林绿化工程不同,一审判决对园林绿化工程未按设计要求建设未认定，属于事实认定错误。5.案涉房屋天然气于2020年8月5日验收开通，违约时间应计算到该日期。三、一审法院适用法律错误。1.武汉中大十里房地产开发有限公司主张因发生疫情和举办军运会导致延期交房，按照合同法第118条和《商品房买卖合同》第九条约定，武汉中大十里房地产开发有限公司应在30日内通知张超。武汉中大十里房地产开发有限公司未通知张超因举办军运会延期，且举办军运会期间是室内精装修阶段，军运会周边管制措施对其没有影响。发生疫情后武汉中大十里房地产开发有限公司超过了30日才通知延期交房，且未采取短信、微信、电话等直接方式，而是公告送达。因此不应对武汉中大十里房地产开发有限公司适用不可抗力。2.案涉《商品房买卖合同》的补充协议为格式合同。（1）张超对补充协议中宽展期的理解是从“约定的最后交付期限”即从2020年3月31日起计算60天，到2020年5月31日截止。根据合同法第41条的规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即对宽展期的起算时间应采纳张超的理解。（2）补充协议对“延展期条款”未采取特殊字体、加粗、增大等合理方式提请张超注意，限制或免除了武汉中大十里房地产开发有限公司的责任，排除了张超的权利，根据合同法第39条、第40条的规定，该条款无效。《商品房买卖合同》第十一条约定逾期交房按照万分之一的标准计算违约金，“一”字下方有下划线，是特别约定，逾期交房违约金应该以每日万分之一计算。武汉中大十里房地产开发有限公司辩称，1.案涉商品房买卖合同第九条对于交付条件明确约定规划验收是单体验收，案涉项目分为AB两区分期开发，B区在A区交付之前没有开发建设完成。绿化工程和绿化率是一致的，需要两期全部交付完毕后才能对绿化工程进行整体验收。案涉项目已经达到了交付条件。2.净水器和对讲机是独立物，在业主收房后由物业进行安装符合武汉市的交付惯例，张超可随时提出安装。3.张超没有证据证明其损失大小，因此不应赔偿。4.因为发生疫情和举办军运会造成交付延期，武汉中大十里房地产开发有限公司没有违约。5.一审法院延期开庭的原因是张超未带材料和证据而提出的不开庭，非一审法院程序违法。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张超向一审法院起诉请求：1.武汉中大十里房地产开发有限公司支付张超自2020年3月31日起至实际交付房屋之日的逾期交房违约金，以1336977元为基数，每日万分之一违约金。2.武汉中大十里房地产开发有限公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月27日，张超与武汉中大十里房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定由张超购买武汉中大十里房地产开发有限公司开发的汉阳区十里铺村城中村改造A、B、002、003地块（中大·十里新城三期A区）商品房项目第23幢2402号房，房屋总价款为1,336,977元，张超应于2018年8月31日前一次性存入商品房首付款516,977元，其余价款办理贷款；武汉中大十里房地产开发有限公司应于2020年3月31日前向张超交付房屋，如武汉中大十里房地产开发有限公司逾期交房，武汉中大十里房地产开发有限公司需以张超已交付房价款为基数，按日万分之一的标准向张超支付违约金。双方还在合同附件六约定，“双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可以据实予以延期，并不承担违约责任：…（3）法定××或其他重大流行性××流行导致工程拖期或逾期交房的；…（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的”；“因出卖人自身原因逾期交房的，则：（1）买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金”。合同签订后，武汉中大十里房地产开发有限公司分别于2018年7月24日、2018年7月27日向张超出具《收据》，确认收到张超交付的购房首付款共计516,977元。武汉中大十里房地产开发有限公司对于张超已交付全部购房款无异议，一审法院予以确认。2020年6月26日，武汉中大十里房地产开发有限公司向张超发出微信通知，载明“对房屋延期交付事宜，我司将按照购房合同及补充协议相关约定，从2020年7月1日起承担违约责任”。2020年7月，武汉中大十里房地产开发有限公司向张超发出《中大·十里新城三期A区（阳光城檀悦）交付通知书》，通知载明武汉中大十里房地产开发有限公司将于2020年7月27日办理入住手续，并建议张超于2020年7月27日办理入住手续。2020年8月27日，张超前往武汉中大十里房地产开发有限公司处接收案涉房屋。关于房屋是否达到交付条件的问题。张超述称，武汉中大十里房地产开发有限公司因地库漏水、消防和规划等问题至今没有拿到相关部门竣工验收合格证明，且项目绿化率未达标，并提交“武汉城市留言板”截图为证。武汉中大十里房地产开发有限公司辩称，案涉房屋已达到工程竣工验收条件，项目绿化率系指A、B区整体绿化率，并提交验收报告为证。“武汉城市留言板”载明，2020年6月19日汉阳区回复投诉，案涉房屋所在项目尚未竣工验收备案；2020年8月6日武汉市天然气公司回复投诉，案涉房屋所在项目燃气工程已完工验收并于8月5日通气；2020年8月6日汉阳区回复投诉，案涉房屋所在项目“一期竣工面积85383.52平方米。其中：地上实际竣工面积80224.62平方米，地下实际竣工面积5158.8平方米。目前地面用地面积约1110.19平方米，地上建筑面积约505.89平方米，地下建筑面积约19973.51平方米，还未取得《建筑工程竣工验收规划条件核实证明》”；2020年9月16日汉阳区回复人防车库投诉问题，“我站工作人员立即联系建设单位了解情况，车库将在10月交付，目前车库负二层正在维修漏水问题，预计两周左右完成此次维修”；2020年10月12日汉阳区回复地上车位规划投诉，“小区路面商铺前确实规划有10个停车位，但因目前地下车库还未进行收费管理，所以开发商暂时没有在地面车位上划线，目前建议业主车辆都停入地下车库”。2020年1月8日，武汉市汉阳区消防工程监督管理站作出《武汉市汉阳区消防工程监督管理站消防验收意见书》，对案涉房屋所在项目进行消防验收，并综合评定为验收合格。2020年7月23日，武汉市汉阳区人民防空办公室作出《人防工程竣工验收备案意见书》，同意案涉房屋所在项目的人防工程专项竣工验收备案。2020年7月24日，武汉市天然气有限公司、武汉市燃气热力规划设计有限公司等4家单位对案涉房屋所在项目的燃气管道工程进行竣工验收，综合评定竣工验收合格。同日，武汉市汉阳区建设局作出《建设工程竣工验收备案表》，对案涉房屋所在楼栋进行竣工验收。同日，武汉市自然资源和规划局汉阳分局作出《湖北省建设工程验收规划条件核实证明》，证明包括案涉房屋所在楼栋的建设工程符合城乡规划要求。一审法院认为，以上竣工验收证明足以证明截止2020年7月27日，案涉房屋所在楼栋已各项工程竣工验收，达到房屋交付条件。张超提交的“武汉城市留言板”中关于车库规划等不属于案涉房屋所在楼栋的验收交付事项；武汉中大十里房地产开发有限公司开发地块为“汉阳区十里铺村城中村改造A、B、002、003地块”，绿化率应在该项目全部完工后以整体地块绿化率为准，目前绿化率未达标并不能说明不符合交付条件，故对张超陈述，一审法院不予采信。一审法院认为：张超与武汉中大十里房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。合同约定，武汉中大十里房地产开发有限公司应于2020年3月31日前向张超交付房屋，如武汉中大十里房地产开发有限公司逾期交房，武汉中大十里房地产开发有限公司需以张超已交付房价款为基数，按日万分之一的标准向张超支付违约金。合同附件六约定，“双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可以据实予以延期，并不承担违约责任：…（3）法定××或其他重大流行性××流行导致工程拖期或逾期交房的；…（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的”；“因出卖人自身原因逾期交房的，则：（1）买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金”。因合同履行期间，我市召开军运会，其后又发生新冠疫情影响，上述事件属于不可抗力或双方约定的免责事由，会对工程承建造成一定影响，在此期间的工期应予顺延，其中根据武汉市住房保障房管局、市教育局等作出的关于应对新冠疫情做好商品房交付的有关工作指导意见，可给予3个月的顺延期限；根据武汉市人民政府及武汉市城建局相关文件要求，在军运会期间因交通管制、为避免扬尘实施管控而停止施工部分项目，亦会造成工期延误。2020年7月27日，案涉房屋所在楼栋已各项工程竣工验收，达到房屋交付条件。武汉中大十里房地产开发有限公司于2020年7月27日办理房屋交付，武汉中大十里房地产开发有限公司自认从2020年7月1日起至2020年7月27日止承担违约责任，其余时间不承担违约责任，其主张未超出新冠疫情及军运会造成的工期延误的实际影响，一审法院予以照准。2020年8月5日，案涉房屋的天然气开通，即使以2020年8月5日作为达到房屋符合交付条件的日期，亦在新冠疫情及军运会造成的工期延误的实际影响范围之内，武汉中大十里房地产开发有限公司不应另行承担违约责任。因武汉中大十里房地产开发有限公司延期交房的时间在合同约定的宽限期内，该宽限期的约定属双方对延期交房违约金的特别约定，故武汉中大十里房地产开发有限公司应自2020年7月1日起至2020年7月27日止，以1,336,977元为基数，按每日万分之零点五的标准向张超支付违约金。经计算，武汉中大十里房地产开发有限公司应向张超支付违约金1,804.92元（1,336,977元×每日万分之零点五×27天）。综上，张超在上述核准范围内的诉讼请求，一审法院予以支持；过高或不合理的其他诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、武汉中大十里房地产开发有限公司支付张超违约金1,804.92元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回张超的其他诉讼请求。如果武汉中大十里房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，张超已预交，由张超负担12.5元，武汉中大十里房地产开发有限公司负担12.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张超向本院提交如下证据：中大·十里新城三期A区西南角照片，拟证明案涉项目有1110平方米绿化工程至今未建设完成。武汉中大十里房地产开发有限公司质证意见为，对该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均无异议。本院将对上述证据予以综合评判。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，2020年3月14日，武汉中大十里房地产开发有限公司在《长江日报》上发布中大·十里新城三期A区延期交房公告。2020年7月20日，武汉市汉阳区园林局出具《关于“中大十里阳光新城·檀悦三期A区”配套绿地核实检查的实施情况报告》，认为“因该项目三期B区还未建设，并不具备配套绿地整体验收的条件，经现场勘察情况核实，发现该项目三期A区绿化布局基本与方案总评图一致”。2020年7月27日中大·十里新城三期A区已建有10个地面停车位，因小区物业管理原因未开放停车。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对此，本院评判如下：关于一审法院程序是否违法的问题。张超主张一审审理中，因武汉中大十里房地产开发有限公司的代理人在第一次开庭时的委托代理手续不全导致无法开庭，一审法院应依法缺席审判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法律对此情形的规定是可以缺席审判，并非必须缺席审判，一审法院决定延期开庭并未违法。一审法院于2020年8月4日立案，于2020年11月27日判决，期间因双方当事人申请调解扣除1个月审限，故一审法院程序未违法。关于本案是否应适用不可抗力的问题。张超主张武汉中大十里房地产开发有限公司未在发生疫情后30日内通知张超，故不应适用不可抗力。本院认为，武汉中大十里房地产开发有限公司在疫情期间于2020年3月14日发布延期交房公告，虽然未严格按照合同的约定，但未违反法律规定，未在30日内通知亦未对张超产生实质性影响。因此，张超的该主张本院不予支持。关于案涉房屋交付时间的问题。张超主张10个地上车位于2020年11月1日交付，故公共配套设施在该日期才符合交付条件。该事实与二审查明的事实不符，本院不予采纳。张超还主张中大·十里新城三期A区的绿化工程未按照规划总平图建设，故案涉房屋没有达到交付条件。根据二审查明的事实，武汉市汉阳区园林局已出具报告认可案涉项目绿化布局基本与方案总评图一致，因此张超这一主张不能成立。张超另主张武汉中大十里房地产开发有限公司违约时间应计算到2020年8月5日天然气开通时止。本案中，《商品房买卖合同》第九条约定的关于天然气的交付条件为完成燃气专项验收；补充协议第七条第三款亦载明燃气设施的交付指竣工并达到使用条件，燃气具体开通时间由服务提供商决定。虽然案涉房屋天然气于2020年8月5日开通，但燃气管道工程于2020年7月24日通过竣工验收，案涉房屋于2020年7月27日取得竣工验收，因此一审法院认定案涉房屋于2020年7月27日交付并无不当。关于逾期交房违约金标准的问题。张超主张案涉合同附件六补充协议为格式合同，该协议第九条相关“宽展期条款”限制或免除了武汉中大十里房地产开发有限公司的责任，排除了张超的权利，应为无效。本院认为，该条款系免除武汉中大十里房地产开发有限公司的一般过失责任，且武汉中大十里房地产开发有限公司以下划线予以标识，尽到了合理提示义务，该条款又无其他导致无效的情形，故该条款应为有效。张超还主张该条款中宽展期具体日期有两种以上解释，应作出不利于武汉中大十里房地产开发有限公司的解释，宽展期起算点应该为2020年3月31日。本院认为，该条款内容是因出卖人自身原因逾期交房情形下，买受人同意给予出卖人60日宽展期。本案中，双方约定于2020年3月31日前交付房屋，因发生不可抗力可延期3个月交付，因此武汉中大十里房地产开发有限公司应于2020年6月30日前交付房屋，宽展期起算点应为2020年7月1日。张超还主张应依照《商品房买卖合同》第十一条的约定，对逾期交房按照日万分之一的标准计算违约金。本院认为，案涉《商品房买卖合同》第二十三条约定，“合同附件与本合同具有同行法律效力。本合同及其附件内、空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”《商品房买卖合同》第十一条约定的内容是逾期交房违约责任的一般情形，而补充协议第九条的内容是对宽展期的违约责任进行的特别约定，故该宽展期条款为特别约定。武汉中大十里房地产开发有限公司的违约行为发生在宽展期内，因此应适用补充协议第九条的约定，逾期交房违约金应按张超已付购房款的日万分之0.5计算。一审判决书上武汉中大十里房地产开发有限公司住所地信息错误，但不影响案件裁判结果。张超的其他上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，张超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由张超负担。本判决为终审判决。审判员  危永波二〇二一年三月二日法官助理邱冠群书记员张思远