安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖11民终501号 上诉人（原审原告）：黄宇灿，女，1995年6月20日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：黄**，男，1964年11月9日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 被上诉人（原审被告）：滁州市新碧房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区育新路**，统一社会信用代码91341102MA2N07QT3X。 法定代表人：张铭宗，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐红，该公司员工。 上诉人黄宇灿因与被上诉人滁州市新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初3615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 黄宇灿上诉请求：1.改判新碧公司承担因整改所造成的一切损失及整改期间不能正常使用房屋期间的违约金（具体金额自2019年3月31日至实际可居住之日）；2.改判新碧公司退还其实际装修价值与约定装修价值(3000/平方米)的差价4万元；3.改判新碧公司因虚假宣传，没有按照合同约定建造地下一层进行赔偿，赔偿金人民币暂定1万元，是现金而不是代金券；4.改判新碧公司整改更换厨房锅炉、整改厨房下水渗漏、木地板，赔偿厨房柜台下面的毛坯部分差价(按实际毛坯面积[1.9米×0.6米+0.6米×0.53米+1.4米×0.55米]×3000元/平方米的3倍赔偿金执行)1万元；5.本案一、二审诉讼费用由新碧公司承担。事实和理由：1.原审认定其于诉请中自认案涉房屋于2019年4月30日交付不属实，其从2019年4月从未收到新碧公司的收房通知，其是5月份去与新碧公司交涉的；2.合同是固定格式，其是按照新碧公司的指示签字，附件内容其并没细看，附件三是约定的装修内容或是项目，不是装修的质量标准，装修内容与质量标准相结合，才是本案双方当事人约定的房屋全装修总价；3.补充协议中确定展示样板房间所示内容不作为商品房的交付标准的约定，是免除新碧公司义务的格式条款，应认定无效，其有权要求新碧公司提供与样板房一致的精装修房，鉴于样板房已不存在，其要求按商品房预售方案中总价为432601元的精装修单价退还和赔偿装修损失，不违反法律规定，也有合同依据；4.双方当事人在合同中约定的装修总价减去未装修总价的数额432601元是房屋装修费，是双方认定的装修标准，也符合新碧公司宣传的每平方3000元精装修标准；5.合同约定有地下一层，也是其购房必要条件之一，新碧公司未按合同约定履行，应承担违约责任，其要求赔偿一万元现金而非代金券合理合法；6.原审认定新碧公司举证的案涉房屋厨房照片经其质证，且其未举证证明案涉房屋与双方签订的预售合同约定不符错误；7.原审认定其请求新碧公司承担因整改所造成的损失及整改期间不能正常使用房屋期间的违约金，其未举证证明该主张错误；8.原审适用法律错误；9.其申请对房屋进行鉴定，原审未予准许，明显偏袒新碧公司，有失公正。 新碧公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，具体同一审答辩意见，并针对黄宇灿的上诉事实和理由补充如下：1.从黄宇灿的一审诉状及庭审来看，黄宇灿知悉是于2019年4月30日收房，即便黄宇灿因自身安排于5月才前往收楼，责任应由黄宇灿自行承担；2.双方签订的买卖合同及补充协议是同步签订的，也是双方自愿签订的，未违反法律行政法规的强制性规定，双方均应遵守，买卖合同附件3是双方约定的交付标准，也是买卖合同的主要内容之一，黄宇灿作为完全民事行为责任人理应知悉。样板房并非合同的交付标准，这在买卖合同中有明确的约定，且样板房也会张贴非交付的标准，并非样板房里的物品都是交付的标准；3.关于地下负一层，并非其公司必须进行赔偿，但为了积极同业主解决问题，定纷止争，故其公司给出了一万元代金券的补偿方案，并非霸王条款；4.关于房屋整改，一审举证时已经明确是涉案房屋的厨房照片，黄宇灿也认可，对于房屋的维修义务也通过照片举证过，黄宇灿所说的整改问题并不存在或者已经整改完毕。综上，请求驳回上诉，维持原判。 黄宇灿向一审法院起诉请求：1.判令新碧公司支付自2019年3月31日至实际收房之日期间的逾期交房违约金，按合同约定已支付的房价款日万分之三执行计1万元;2.判令新碧公司退还其实际装修价值与约定装修价值(3000/平方米)的差价4万元;3.判令新碧公司因虚假宣传，没有按照合同约定建造地下一层进行赔偿，赔偿金人民币暂定1万元，是现金而不是代金券；4.判令新碧公司立即整改更换厨房锅炉、整改厨房下水渗漏、木地板，赔偿厨房柜台下面的毛坯部分差价(按实际毛坯面积[1.9米×0.6米+0.6米×0.53米+1.4米×0.55米]×3000元/平方米的3倍赔偿金执行)1万元；5.判令新碧公司承担因整改所造成的一切损失及整改期间无法入住未交房的违约金5万元；6.判令新碧公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年10月19日，新碧公司（甲方、卖方）与黄宇灿（乙方、买方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定：“第一条甲方通过土地使用权出让方式取得琅琊区区／县0200100070097000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：皖（2016）滁州市不动产权第0025227号土地面积为159798.00，土地用途为：城镇住宅用地、批发零售用地。甲方经批准，在该地块上投资建造《碧桂园名邸》（暂定名／现定名）商品房，主体建筑物的建筑结构为钢混结构;建筑物地上层数为17层，地，地下层数为**述商品房已具备《城市商品房预售管理办法》规定的预售条件，滁州市房地产管理局已批准上市预售（预售许可证编号：2017房预售证第049号）。第二条乙方向甲方购买明光西路8号（碧桂园名邸）号《碧桂园名邸》2幢住宅602室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为144.20平方米，其中套内建筑面积为113.88平方米、公用分摊建筑面积为30.32平方米，另有地下附属面积0平方米（价格详见补充条款）。该房屋建筑层高为2.95米。该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二;该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况说明（抵押关系、租赁关系）见本合同附件四，（相邻关系及小区平面布局）见本合同附件六;该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币5622.95元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币810829元。该房屋全装修总价为人民币1243430元。第四条乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。……第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、详见本合同补充协议第四条的约定。第十一条甲方定于2019年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲乙双方签署甲方提供的《碧桂园物业及资料移交书》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后7日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。……第十七条甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。……第二十六条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。……第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定……”。合同附件三载明了该房屋建筑结构、装修及设备标准。同日，双方签订一份《补充协议》，约定：“……第四条关于该商品房交付条件与交接手续1、该商品房的交付条件以本条约定为准。（1）该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；买受人存在违约行为的。（2）出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付。……3、买卖双方一致同意删除合同第十三条和第十四条第一款的约定，买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交付该商品房……5、……买卖双方一致同意删除合同第十七条的约定，该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换、承担更换费用，同时更换期间按每日30元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。……第五条逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；……第十六条关于送达1、买卖双方确认各自通讯方式以下述约定为准，合同与本条约定不一致的，以本条约定为准。……买受人通讯地址2：安徽省滁州市琅琊区，收件人：黄宇灿，邮编：239000；出卖人通讯地址：滁州市琅琊区，收件人：碧桂园名邸销售中心，邮编：239000。买卖双方相互送达与合同有关的文件，应以邮寄或者专差等方式送达至上述约定的通讯地址。2、双方一致同意不按合同第二十六条的约定履行，按如下约定履行：双方应确保各自填写的通讯地址具体、准确无误，且及时履行收件义务。如一方按上述通讯地址发送文件给另一方的，另一方因拒收、查无此人、地、地址不详等原因未能收取的视为一方已经送达。……第十七条补充协议的效力……2、买卖双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准……”。合同签订后，黄宇灿按照合同约定向新碧公司支付购房款1243430元。滁州市住房和城乡建设局《滁州市建设工程竣工验收备案证书》（滁建备2019年0135号）载明案涉碧桂园皖投·中央名邸2＃楼于2019年4月29日通过竣工验收，工程建设符合国家有关法律、法规和工程建设强制性标准，工程竣工验收备案文件收讫、文件齐全，准予备案。黄宇灿于2019年4月30日知悉案涉楼盘经验收合格可于交付。 一审法院认为，黄宇灿与新碧公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 关于逾期交房违约金：黄宇灿按约定支付了购房款，案涉《滁州市商品房销售合同》约定的交房时间为2019年3月31日，新碧公司未能按期交房，构成违约。合同第十二条约定甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算……黄宇灿于诉请中自认案涉房屋于2019年4月30日交付，故逾期交房违约金应当自2019年4月1日起计算至2019年4月30日止，经计算，该期间的违约金为11190.87元（1243430元×0.0003×30天）。 关于黄宇灿主张的新碧公司赔偿其实际装修价值与约定装修价值(3000元/平方米)的差价4万元：案涉《滁州市商品房预售合同》约定了案涉房屋全装修总价，合同附件三也就房屋建筑结构、装修及设备标准进行约定，同时载明出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准，均未明确约定装修费的平方单价，全装修总价与不包含装修总价之间的差价并非指房屋的装修成本，而是房屋装修的销售价格，开发商在不违背价格政策的前提下对房屋售价及装修销售价有自主的定价权、新碧公司销售的是精装房，合同约定的销售价格系新碧公司与黄宇灿针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商形成，房屋的销售价格应包含开发商的合理利润。黄宇灿主张案涉房屋实际装修价值与合同约定的装修价值不一致，其要求新碧公司赔偿装修差价不符合合同约定，不予支持。 关于黄宇灿请求新碧公司赔偿因没有建造合同约定的地下层一层的赔偿金10000元：《滁州市商品房预售合同》虽载明该栋建筑有地下一层，但并未计入黄宇灿购买的房屋公用分摊建筑面积内，其要求新碧公司因未建造地下一层而支付赔偿金于法无据，不予支持。 关于黄宇灿请求新碧公司立即整改更换厨房锅炉、整改厨房下水渗漏、木地板，赔偿厨房柜台下面的毛坯部分差价(按实际毛坯面积[1.9米×0.6米+0.6米×0.53米+1.4米×0.55米]×3000元/平方米的3倍赔偿金执行)1万元：新碧公司举证的案涉房屋厨房照片经黄宇灿质证，其对照片真实性无异议，且黄宇灿未举证充分证据证明案涉房屋与双方签订的预售合同约定不符，对其上述主张不予支持。 关于黄宇灿请求判令新碧公司承担因整改所造成的一切损失及整改期间无法入住未交房的违约金5万元：黄宇灿未举证充分证据证明上述主张，对其不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、滁州市新碧房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿黄宇灿逾期交房违约金11190.87元；二、驳回黄宇灿的其他诉讼请求。本案案件受理费2700元，减半收取1350元，由黄宇灿负担1224元，由滁州市新碧房地产开发有限公司负担126元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：黄宇灿提供收件信一封，用于证明其收到收房通知是在2019年5月2日以后。新碧公司质证认为，其公司除了寄发收楼信外，还张贴了收楼公告并进行了电话通知，黄宇灿也陈述知悉在4月30日收楼。本院认为，该证据的证明目的与黄宇灿在民事诉状中的陈述不一致，不能达到黄宇灿的证明目的，本院不予采信。黄宇灿提供宣传卡片、图片及视频，用于证明新碧公司虚假宣传，实际交付的与宣传内容及合同约定的内容不符。新碧公司质证认为，宣传资料仅供参考，不作为销售承诺和合同附件，买卖双方的权利义务以政府最终审批的内容为准，图册上所有的室内装饰设计、摆设等仅供参考，最终以实际交付和合同约定的附件为准，具体交楼标准按商品房买卖合同所示。本院认为，双方并未将宣传内容及样板房装修标准作为交付标准在合同中进行约定，且上述证据不能证明实际交付与合同约定内容不符，不能达到黄宇灿的证明目的，本院不予采信。 二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，新碧公司与黄宇灿所签订的《商品房预售合同》及其附件条款均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。 双方交易的是精装修房屋，按照合同约定房屋全装修总价为1243430元，双方对于案涉房屋的装修费用并未作明确约定，黄宇灿简单以房屋全装修总价与房屋总价的差额计算装修费用无合同依据，本案无证据证明双方合同约定的案涉房屋装修费用为上述差额，故黄宇灿关于案涉房屋实际装修价值与合同约定的装修价值不一致的主张无证据证实，应由其承担举证不能的法律后果。案涉《滁州市商品房预售合同》附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行约定，依据该约定形成的销售价格是由新碧公司与黄宇灿针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商后形成，不存在合同法规定的格式条款而导致无效的情形，同时该附件载明出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。该条明确约定了展示样板房不作为商品房的交付标准，不构成买卖合同的组成部分，不应视为新碧公司为签订案涉合同而提出的要约，且黄宇灿与新碧公司双方在签订合同时未约定涉案房屋买卖合同为凭样品买卖合同，亦未按照《中华人民共和国合同法》第一百六十八条的规定，对涉案作为展示样板房进行封存。故黄宇灿要求新碧公司提供与样板房一致的精装修房或赔偿装修差价的上诉主张不能成立，本院不予支持。案涉房屋于2019年4月29日已经验收合格并经备案，黄宇灿在起诉状中自认房屋延期于2019年4月30日交付。原审关于逾期交房违约金的认定正确，本院予以确认。黄宇灿在本案中既无证据证明交付的案涉房屋与双方签订的预售合同约定不符，也无证据证明房屋整改致使其不能正常使用以及整改所造成的实际损失，故原审未支持黄宇灿关于整改差价、整改损失及整改期间违约金的主张并无不当，应予维持。双方在合同中未约定新碧公司因未建造地下一层而应承担的违约责任，本案也无证据证明黄宇灿因此而遭受损失，黄宇灿关于要求新碧公司因没有建造合同约定的地下一层的赔偿金10000元的主张无合同及法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人黄宇灿的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人黄宇灿负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  刘勇 审判员  王敏 二〇二一年三月三日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；