新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终4100号 上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆金湾投资开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区大湾北路**商业用房****等23处。 法定代表人：高旭东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谷雨，新疆昌年律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣，新疆昌年律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆迅达储运有限公司，住所地新，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区大湾北路**v> 法定代表人：孙锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李艺娥，新疆西域律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜佳臻，新疆西域律师事务所律师。 上诉人新疆金湾投资开发有限责任公司（以下简称金湾公司）因与被上诉人新疆迅达储运有限公司（以下简称迅达公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月14日开庭进行了审理。上诉人金湾公司的委托诉讼代理人谷雨、刘欣，被上诉人迅达公司的法定代表人孙锋及其委托诉讼代理人李艺娥、杜佳臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金湾公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1．迅达公司向我公司支付2014年1月1日至2019年8月31日的租金386,600元；2．不向迅达公司支付一次性补偿款1,000,000元；3．迅达公司向我公司支付利息81,392.6元。事实和理由：1．迅达公司向我公司交纳租金的最后时间为2013年12月31日，双方将此作为起算欠付租金的起点均无争议，一审查明事实中称“南湾街片区管理委员会大湾北社区于2018年初在涉案地块张贴封条”，但却把2018年初“判定”为2018年1月1日，并认定启动征收程序张贴封条会对迅达公司使用产生影响，故认定我公司不应收取该期间的租金，但迅达公司并未提供证据证明张贴封条的具体时间，一审法院仅根据其自述就认定扣减租金的日期无事实依据，对于2019年8月31日的止算时间也无任何依据；2．案涉土地被纳入征收范围后，迅达公司仍正常占有、使用涉案土地及地上建筑物，并未对其产生实质影响，土地征收是双方都不可预见的因素，双方对此均无过错，一审法院径行减免租金对我公司也造成了损失。我公司在2012年提起诉讼时要求解除涉案《土地使用协议书》的行为并不能视为预期违约，双方合同在20年期限内仍然有效，迅达公司仍应当按时、足额支付租金。迅达公司实际占有涉案土地至今，却欠付2014年至今的租金，系违约行为，应承担未支付租金及占有使用费期间利息；3．《土地使用协议书》经人民法院审理认定20年部分有效，迅达公司一直正常使用涉案土地至今，按照法律规定，双方合同期满后应转为不定期租赁合同，我公司并未违约，迅达公司自2014年开始就拒绝交纳租金，其作为违约方不应适用《土地使用协议书》第5条的约定，其亦未提供证据证明其实际损失的数额，一审法院计算违约金的方式无任何依据。请求二审法院撤销一审判决，依法发回重审或予以改判。 迅达公司辩称，一审法院对租金的计算无误，涉案土地自2017年7月被纳入征收范围，征收管理办公室发布拆迁公告并在涉案建筑物上张贴封条，后我公司即不能正常使用涉案土地及地上建筑物，因我公司不能正常经营，一审法院减免租金是公平合理的。金湾公司在2012年4月16日将我公司诉至法院要求解除涉案租赁合同，且在合同未到期前就将涉案租赁物的产权证书办理至其名下，均属于违约行为，其应当承担相应责任。一审法院判决我公司无需承担租金利息有事实和法律依据。一审法院判决金湾公司向我公司支付一次性补偿款合法合理，金湾公司在向我公司出租涉案土地时承诺可出租30年，我公司则根据30年的租期计算投资收益比来投资建设地上建筑物，合同中约定的建设成本虽是1,580,000元，但实际上我公司投资建设的成本为3,00余万元，现金湾公司要收回涉案建筑物，理应给予我公司相应补偿，一审法院酌情判决其向我公司补偿1,000,000元合法合理。请求二审法院依法驳回金湾公司的上诉请求，维持原判。 金湾公司向一审法院起诉请求：1．判令迅达公司返还土地（土地四至东至中环路边、南至大湾小学教学楼、西至菜地、北至大湾村委会办公楼，土地面积约为：4150㎡，土地价值2,452,650元）及地上建筑设施（临时建筑物：2803.49㎡（具体位置见附图），建筑物价值526,667元）；土地和地上建筑物价值合计2,979,317元；2．判令迅达公司支付截止起诉前的使用费用总计：414,787.72元（2012年1月至2019年8月31日的租金395,266.4元，2019年9月1日至2020年1月1日的使用费19,521.32元）；3．判令迅达公司支付截止到2020年1月1日前的利息81,392.6元（按395,266.4元租金以年利率6%计算）及2020年1月2日起至全部租金和使用费用付清为止的利息。 迅达公司向一审法院反诉请求：1．判令金湾公司支付停业损失费200,000元；2．判令金湾公司支付拆迁损失款3,400,000元（暂定）；3．判令金湾公司支付停业损失利息33,500元（暂定2017年7月6日至2020年4月6日停业损失200,000元按年利率6%计算)；4.判令金湾公司支付一次性补偿款1,000,000元；5.判令金湾公司支付拆迁损失款利息569,500元(暂定2017年7月6日至2020年4月6日,拆迁损失款3,400,000元按年利率6%计算)；6.判令金湾公司支付停业损失利息及拆迁损失利息至实际付清款项止。 一审法院认定事实：1999年7月15日，乌鲁木齐县大湾乡村委会(甲方)与乌鲁木齐县迅达实业有限公司(乙方)签订《土地使用协议书》。约定,甲方将其院落部分土地交由乙方修建货场。使用年限为30年,1999年9月1日至2029年8月31日。使用期间,乙方每年11月1日前应向甲方缴纳一年的土地管理费。每5年为1个周期,每个周期按10%递增土地管理费,起价为每年40,000元。如不能按期缴纳土地管理费,甲方有权终止本协议,由此产生的一切经济损失均由乙方承担,并承担相应的违约金。使用期间,乙方将在空地上出资修建货场,并由乙方独立经营,自负盈亏,甲方无权干涉,并不能以任何理由收取土地管理费以外的任何费用。如乙方单方终止协议,则地上建筑物产权归甲方所有,甲方应先将地上由乙方独资建设的建筑物按当时房屋造价扣除每年15%的折旧费后,一次性补偿给乙方,同时本协议终止。使用期间,乙方所有出资建设部分甲方应无条件认可,甲方不得以任何方式、任何理由,将此财产作为贷款抵押等,并且甲方不能因领导班子变动而终止和违反本协议。否则,因此造成所有法律责任均由甲方承担,如因甲方因素使本协议无法履行,甲方应赔偿乙方投资所建筑房屋造价2倍的违约金(造价共计1,580,000元，同时本协议终止。使用期间,如确实发生国家政策征购,则必须由双方共同出面解决由乙方出资建设部分的赔偿问题,实际赔偿数额按每年2.5%的折旧归甲方所有,剩余部分归乙方所有。使用土地四至为东至中环路边,南至大湾小学教学楼,西至菜地,北至大湾村委会办公楼。该协议后附有使用土地界限图。2012年4月16日,金湾公司将迅达公司起诉至一审法院,要求解除案涉租赁合同,返还案涉土地。2012年6月5日,天山区人民法院作出(2012)天民三初字第403号民事判决书,判决驳回金湾公司诉讼请求。金湾公司、迅达公司不服判决提起上诉,2012年12月3日,本院作出(2012)乌中民四终字第808号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。金湾公司不服该判决,向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审,2014年4月15日,新疆维吾尔自治区高级人民法院作出(2014)新民申字第21号民事裁定书,驳回了金湾公司的再审申请。上述已生效裁判文书认定事实：2001年乌鲁木齐县迅达实业有限公司名称变更为新疆迅达储运有限公司；2004年乌鲁木齐县大湾乡大湾村委会经市政府批准，进行撤村建公司改制，改制后名称变更为新疆金湾投资开发有限公司。1999年8月3日,大湾村委会向乌鲁木齐县计划委员会提出增建库房的申请，1999年8月11日，乌鲁木齐县计划委员会下发县计发〔1999〕117号文件，同意大湾村在原村委会院内新建库房的报告，总面积3683.04平方米，2012年10月8日，涉案土地变更土地类型为国有划拨建设用地。生效判决认为，案涉租赁合同租赁期限为30年，该租赁期限超过了法律规定的租赁期限，故双方合同租赁期限中，2019年8月31日至2029年8月31日的部分无效。合同其他部分系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，且结合该土地的地上建筑及使用情况，认为该合同继续履行符合客观实际,双方均应依合同约定全面履行合同义务。迅达公司向金湾公司交纳租金至2013年12月31日。2017年7月6日,天经发改项〔2017〕25号文件载明,天山区中湾街棚户区改造项目，东临大湾北路，南临南湾街，西临团结路被半截巷，北临中湾街。因案涉土地被纳入征收范围，南湾街片区管理委员会大湾北社区于2018年初在案涉地块张贴封条。2020年4月15日乌城规〔2020〕35号文件载明:天山区中湾街1号片区棚户区改造项目位于大湾北路以西，中湾街两侧。市棚改办提出需从征收蓝线中扣除的新疆金湾投资开发有限责任公司用地位于中湾街以南、阿特兰特斯小区以北、大湾北路以西，宗地面积8400平方米，现状用地内建筑分布零乱，场地内控制用地较少，存在消防隐患。我局同意将金湾公司用地在天山区中湾街片区征收蓝线范围内予以扣除。一审法院认为，双方签订的《土地使用协议书》系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为合法有效的合同，该协议书实质为土地租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。双方签订的协议书，使用期限为1999年9月1日至2029年8月31日,其中1999年9月1日至2019年8月31日期间，系双方合同关于租赁期限的有效期间，超过该期间的部分无效。至2019年8月31日，双方关于案涉土地租赁到期，租赁届期后，双方未续订租赁合同，金湾公司主张迅达公司向其返还案涉土地及地上建筑设施的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。迅达公司已向金湾公司交纳租金至2013年12月31日。因案涉土地于2017年7月6日被纳入征收范围，2018年相关部门于案涉场地张贴封条，一审法院认为，案涉房屋启动征收程序张贴封条后，对承租人迅达公司使用案涉土地及地上建筑产生影响，因发生土地征收这一双方不可预见的因素，对迅达公司使用案涉土地产生影响，根据公平原则，一审法院认为金湾公司不应收取迅达公司2018年1月1日至2019年8月31日的租金。但迅达公司只向金湾公司交纳了截至2013年12月31日的租金,对于欠付的2014年1月1日至2017年12月31日的租金，迅达公司应向金湾公司交纳。根据双方合同约定，该期间租金金额为209,733元(48,400元÷12个月×8个月+53,240元×3年+53,240元÷12个月×4个月)。金湾公司于2012年即向法院提起诉讼,要求解除案涉租赁合同,导致双方就案涉土地租赁发生纠纷，其该行为具有预期违约性质，应对其不能按期收取租金所造成的损失负担责任，一审法院对金湾公司要求判令迅达公司向其支付租金利息的诉讼请求不予支持。迅达公司称，案涉房屋开始征收后，其未正常经营，但其仍占用案涉场地及房屋进行办公，在双方租赁届满后，迅达公司继续占用案涉房屋，应向金湾公司支付占有使用费。2019年9月1日至2020年1月1日的占有使用费金额为19,521.3元(58,564元÷12个月×4个月)。金湾公司主张迅达公司应向其支付2020年1月2日至返还全部占有物期间的占有使用费，该期间的费用计算与返还土地及房屋的面积相关，期间可能发生返还部分租赁物的情形，计算标准无法固定，故一审法院对其该诉讼请求不予支持，其可根据迅达公司向其返还租赁物的具体情况，另行主张该费用。迅达公司认为，双方合同第5条约定，如因金湾公司因素使本协议无法履行，金湾公司应赔偿迅达公司所建筑房屋造价2倍的违约金,确认造价为1,580,000元，同时本协议终止。根据该约定，迅达公司主张金湾公司应向其一次性赔偿补偿款1,000,000元。双方签订的土地使用协议书，虽因租赁期限超过20年的上限，导致超过部分无效。但该协议书系双方真实意思表示，根据该协议书，金湾公司负有使迅达公司使用案涉土地至2029年8月31日的合同义务,案涉土地未被征购，标的物仍然存在，金湾公司可以通过续订租赁合同等方式履行该义务，金湾公司在具备履行该义务的条件拒不履行，对迅达公司构成违约。迅达公司1,000,000元，具备事实及法律依据，一审法院予以支持。迅达公司主张，双方土地使用协议第六条约定，使用期内如确实发生国家政策性征购，则必须由双方共同出面解决迅达公司出资建设部分的赔偿问题，实际赔偿数额按每年2.5%的折旧归金湾公司所有，剩余部分归迅达公司所有。案涉土地已于2017年纳入征收范围，并进行了评估，但金湾公司将案涉土地性质变更商业用地，阻碍征收条件的实现，导致其无法获得征收补偿，应当赔偿其拆迁款损失。其该主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。迅达公司主张金湾公司赔偿其停业损失及停业损失利息，其未举证证明其已停业且已产生停业损失的事实，且无证据证明系由金湾公司原因导致其产生该损失，一审法院对其该诉求不予支持。判决：一、迅达公司将土地使用证号为乌国用(2012)第0038041号地块中由迅达公司占有的部分及地上建筑设施返还于金湾公司；二、迅达公司支付金湾公司租金209,733元;三、迅达公司支付金湾公司占有使用费19,521.3元；四、金湾公司支付迅达公司一次性补偿款1,000,000元；五、驳回金湾公司其他的诉讼请求；六、驳回迅达公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或动产的人返还该物的纠纷。本案金湾公司与迅达公司之间签订的《土地使用协议书》，实际上是金湾公司将涉案土地出租给迅达公司，由迅达公司使用该土地并建造建筑物，金湾公司收取相应租金的协议，上述协议因期满双方未续签而终止。金湾公司要求迅达公司返还涉案土地及地上建筑物，并支付欠付的租金，迅达公司要求支付因协议无法继续履行导致的一次性补偿款，双方的诉讼请求并非仅为返还土地及地上建筑物，故本案案由应定为租赁合同纠纷，一审法院将本案案由定为返还原物纠纷不当，本院予以纠正。 本案争议焦点为：1.金湾公司要求迅达公司向其支付2014年1月1日至2019年8月31日的租金，支付欠付租金及占有使用费利息至付清为止有无事实及法律依据；2.迅达公司要求金湾公司向其支付一次性补偿款有无事实及法律依据，及相应数额如何确定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”，第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，本案中，1999年7月15日金湾公司与迅达公司签订《土地使用协议书》，使用期限为1999年9月1日至2029年8月31日，根据上述法律规定，双方签订的《土地使用协议书》在二十年期限内即1999年9月1日至2019年8月31日内有效，在协议合法存续期间，双方当事人均应全面履行各自的义务，迅达公司应当依约按时足额向金湾公司支付租金，因迅达公司仅向金湾公司支付租金至2013年12月31日，其应向金湾公司继续支付至2019年8月31日前欠付的租金，迅达公司抗辩认为因涉案土地被纳入征收范围，2018年初即被相关部门张贴了封条，致使其无法正常使用涉案土地及地上建筑物，该事实应属不可抗力，其不应向金湾公司支付2018年1月1日至2019年8月31日的租金，对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，本案中，涉案土地被纳入征收范围确属不可抗力，但迅达公司早在2014年起就未向金湾公司支付租金，违反双方协议约定，根据上述法律规定，涉案土地及地上建筑物将被征收的情形发生在迅达公司迟延履行协议约定的支付租金义务之后，故不能免除其继续向金湾公司支付租金的责任，迅达公司亦未提交相应证据证明涉案建筑物被相关部门张贴封条的事实及时间，且迅达公司在一审庭审中陈述其在涉案房屋开始征收后，虽无法正常经营，但仍在涉案房屋内办公，故本院对金湾公司要求迅达公司向其支付2014年1月1日至2019年8月31日欠付租金的上诉请求予以支持，依据协议约定迅达公司应向金湾公司支付欠付租金298,466.67元（48,400元÷12个月×8个月+53,240元×5年）。因迅达公司未按协议约定全面履行其支付租金的义务，构成违约，应当承担因此给金湾公司造成的利息损失，对金湾公司要求迅达公司向其支付欠付租金利息损失的上诉请求本院予以支持，迅达公司认为金湾公司按年利率6%主张利息损失有误，因双方未对利息损失进行约定，故本院参照全国人民银行同期同类银行贷款利率及全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率来计算，迅达公司应向金湾公司支付利息损失81,921.21元[73,124.33元（298,466.67元×4.9%）×5年（2014年1月1日-2019年1月1日]+8145.69元[（298466.67元×4.35%）÷365天×229天（2019年1月2日-2019年8月19日]+382.28元[（298466.67元×4.25%）÷365天×11天（2019年8月20日-2019年8月31日]+40.91元[（19521.3元×4.25%）÷365天×18天（2019年9月1日-2019年9月19日]+134.78元[（19521.3元×4.2%）÷365天×60天（2019年9月20日-2019年11月19日]+93.22元[（19521.3元×4.15%）÷365天×42天（2019年11月20日-2020年1月1日）]，因金湾公司在一审法院提起诉讼时仅主张了81,392.6元的利息损失，本院在其主张的合理范围内予以支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，在金湾公司与迅达公司签订的《土地协议书》中，关于2019年9月1日至2029年8月30日的部分因违反法律规定而无效，金湾公司与迅达公司应当相互返还因协议取得的财产，双方协议第九条约定：使用期满后，地上所有建筑，地上所有建筑物无条件归甲方有，涉案协议于协议签订20年后即2019年8月30日期满，届时迅达公司应将涉案土地上所建造的所有建筑物归还金湾公司，因迅达公司在涉案土地建造地上建筑物时是以30年为使用年限而建造，双方对协议中约定的租赁期限无效导致的后果均存在过错，金湾公司在迅达公司向其归还地上建筑物时亦获得相应利益，故金湾公司应当根据地上建筑物的总造价向迅达公司进行折价补偿，迅达公司抗辩称其在涉案协议履行过程中增建了部分建筑物，工程造价相应有所增加，且协议期满未续签的责任在金湾公司，金湾公司应当按照协议约定，以包括新增建筑物在内的工程总造价的两倍折价向其支付一次性补偿款，对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，迅达公司未提供证据证明新增建筑物前曾征得金湾公司的同意，亦未提交证据证明新增建筑物的面积及工程造价，双方对合同期满未续签的后果均存在过错，不存在金湾公司单方违约的情形，对迅达公司认为应当按照新增建筑物后的工程总造价的两倍折价计算金湾公司向其支付一次性补偿款的意见，本院不予采纳，双方在协议中载明迅达公司所建房屋的工程造价为1,580,000元，金湾公司应当向迅达公司折价补偿无法继续合法使用涉案土地及地上建筑物期间的损失，具体数额为526,666.67元（1,580,000元÷30年×10年）。对金湾公司上诉认为不应向迅达公司支付一次性补偿款的上诉请求本院不予支持。 综上所述，金湾公司的上诉请求部分成立，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初656号民事判决第一项、第三项,即新疆迅达储运有限公司将土地使用证号为乌国用(2012)第0038041号地块中由新疆迅达储运有限公司占有的部分及地上建筑设施返还于金湾公司；新疆迅达储运有限公司支付金湾公司占有使用费19,521.3元； 二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初656号民事判决第五项、第六项； 三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初656号民事判决第二项为新疆迅达储运有限公司支付新疆金湾投资开发有限责任公司租金298,466.67元； 四、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初656号民事判决第四项为新疆金湾投资开发有限责任公司支付新疆迅达储运有限公司一次性补偿款526,666.67元； 五、新疆迅达储运有限公司支付新疆金湾投资开发有限责任公司利息81,392.6元,并以317,987.97为基数自2020年1月2日起按全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率支付款项付清为止的利息； 六、驳回新疆金湾投资开发有限责任公司的其他诉讼请求； 七、驳回新疆迅达储运有限公司的其他诉讼请求。 上述双方应互付款项，应于本判决生效之日起十日内一次性支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉诉讼标的3,475,497.32元，给付标的3,378,697.57元，一审本诉案件受理费34,603.98元（新疆金湾投资开发有限责任公司已预交），由新疆迅达储运有限公司负担33,645.45元，由新疆金湾投资开发有限责任公司负担958.53元；一审反诉诉讼标的5,023,000元，给付标的526,666.67元，一审反诉案件受理费46,961元（新疆迅达储运有限公司已预交），减半收取23,480.5元，由新疆迅达储运有限公司负担21,017.5元，由新疆金湾投资开发有限责任公司负担2,463元，余款23,480.5元由一审法院退还新疆迅达储运有限公司；二审案件受理费16,124.34元，由新疆金湾投资开发有限责任公司负担7,878.34元，由新疆迅达储运有限公司负担8,246元。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 姚 雷 审判员 瞿佩茹 二〇二一年三月二日 书记员 赵紫薇