辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2245号上诉人（一审被告）：沈阳市城建房地产开发集团有限公司,住所地沈阳市铁西区凌空一街6号。法定代表人：谭成，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋以龙，辽宁昊星律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：董慧，女，1954年9月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王喜毓，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：都媛媛，辽宁同方律师事务所律师。上诉人沈阳市城建房地产开发集团有限公司因与被上诉人董慧商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人法院（2020）辽0105民初12519号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。沈阳市城建房地产开发集团有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初12519号民事判决，依法改判或发回一审法院重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：事实及理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应当改判或发回一审法院重审。1、被上诉人主张其权利已超过了诉讼时效。一审中被上诉人未提供任何诉讼时效中断的证据，被上诉人丧失了胜诉权。依据被上诉人起诉状自认，上诉于于2010年3月25日将案涉房屋交付给被上诉人，被上诉人并于2010年3月25日入住，同时根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，办理产权证相关手续的最后一天期限为2015年2月27日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，其诉讼时效的起算点应从2015年2月27日起算，诉讼时效期间为2015年2月27日至2017年2月26日。虽然民法总则作出了诉讼时效三年期间新规定，因该法实施于2017年10月1日，民法总则实施日之前已超过诉讼时效的利益并非该法总保护对象，且既便依据民法总则第一百八十八条新的诉讼时效的规定，被上诉人的起诉也超过了诉讼时效。2、一审法院判令上诉人以购房款总额634380按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向被上诉人支付逾期办证违约金没有任何合同及法律依据。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，可见，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，法院可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但本案中上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定了违约条款及计算方法，该合同是双方的真实意思，合法有效。3、一审法院在一审判决中一边认定双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定合法有效，另一边却弃双方当事人的意思自治于不顾，在被上诉人未提供任何实际损失证据的前提下强硬调整双方间的条款约定，有违公平原则。被上诉人董慧辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，应当驳回上诉人的上诉请求。董慧向一审法院起诉请求：变更诉讼请求为判令沈阳市城建房地产开发集团有限公司向董慧支付逾期办理房产证的违约金暂计50000元。一审法院认定，董慧购买的坐落于沈阳市皇姑区商品房系沈阳市城建房地产开发集团有限公司为抵销债务抵账给经济关联单位的，董慧从该经济关联单位处购得该房屋，房屋总价款为634380元，并于2010年3月25日办理了房屋入住手续，此后董慧、沈阳市城建房地产开发集团有限公司于2013年10月14日补签了《商品房买卖合同》。关于产权登记，双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后1800日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理”，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”截止目前，沈阳市城建房地产开发集团有限公司仍未将董慧所购案涉房屋备案到董慧名下并为董慧办理房屋产权证书，董慧亦因此与2020年9月18日向法院提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。董慧、沈阳市城建房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同履行过程中，沈阳市城建房地产开发集团有限公司未按合同约定期限在商品房交付后1800日内办理产权登记备案手续，已构成违约，对董慧向沈阳市城建房地产开发集团有限公司主张逾期办证违约金依法应予支持。关于董慧主张合同约定的办证时间原为房屋交付使用后360日，沈阳市城建房地产开发集团有限公司盖完合同章交给董慧时变更为1800日内，变更处虽然加盖了合同专用章，但董慧未在此处签字，所以不予认可的诉讼意见。因合同签订于2013年10月，时隔多年，董慧在本次诉讼时表示对这一变更不予认可，该院对董慧该主张难以认同并支持。关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。本案中，董慧虽有部分诉讼请求超过诉讼时效，但沈阳市城建房地产开发集团有限公司至今也未给董慧所购买的房屋办理商品房权属登记初始登记手续，其违约行为仍然存在，故对于沈阳市城建房地产开发集团有限公司的该抗辩意见部分予以采纳，对于董慧超过诉讼时效部分的诉讼请求本院不予支持，对董慧本次诉讼的2017年9月19日至2020年8月12日的逾期办证违约金诉请予以支持。关于董慧主张的逾期办证违约金问题。双方合同约定沈阳市城建房地产开发集团有限公司按已付房价款的0.1%承担违约责任，董慧主张该违约金约定过低。该院根据公平责任原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，沈阳市城建房地产开发集团有限公司应支付董慧逾期办证违约金为以原告所付全部购房款634380元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳市城建房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告董慧逾期办证违约金（以购房款634380元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2017年9月19日计算至2020年8月12日止）。二、驳回双方当事人其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1230元（原告预交5350元，退回原告4120元），由被告承担。本院二审期间，双方当事人均未向本院举证新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出被上诉人的主张已超诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。本案中，上诉人至今未给被上诉人办理产权证，故其违约行为处于持续状态。上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出上诉人以购房款总额634380按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向被上诉人支付逾期办证违约金没有任何合同及法律依据的上诉主张，本案中，双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后1800内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该约定系双方真实意思表示，现被上诉人认为该约定低于其实际损失请求予以调整，但被上诉人未能就其损失予以举证证明，故本院不予调整。综上所述，沈阳市城建房地产开发集团有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市皇姑区人法院（2020）辽0105民初12519号民事判决第二项；二、变更沈阳市皇姑区人法院（2020）辽0105民初12519号民事判决第一项为：被告沈阳市城建房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告董慧逾期办证违约金634.38元。一、二审案件受理费3690元，由上诉人沈阳市城建房地产开发集团有限公司负担1845元，由被上诉人董慧负担1845元。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 姜会军审判员 金 鑫二〇二一年三月三日书记员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。