山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终264号上诉人（原审原告）：晋城市兴康物业管理有限公司，住所地高平市太华路**。法定代表人：杨某，任经理。委托诉讼代理人：常某，女，1981年7月11日生，汉族，现住高平市北城办事处大冯庄村小冯庄**，系原告职工。身份证号码：×××。委托诉讼代理人：李某，女，1970年9月7日生，汉族，现住山西省高平市泫氏东街新东0巷**，系原告职工。身份证号码：×××。被上诉人（原审被告）：王某，女，1975年9月16日生，汉族，高平市人，现住高平市。上诉人晋城市兴康物业管理有限公司（以下简称兴康物业）因与被上诉人王某物业服务合同纠纷一案，不服山西省高平市人民法院（2020）晋0581民初3751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兴康物业委托诉讼代理人常某、李某，被上诉人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人兴康物业的上诉请求：一、撤销山西省高平市人民法院（2020）晋0581民初3751号民事判决第一项和第二项，依法改判；二、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对一审判决中扣减40%物业费不服。上诉人对于服务的盛世佳苑小区多次对屋顶进行维修后仍存在漏水问题，针对该问题我公司决定对屋顶进行彻底维修，而屋顶漏水的保修期限已过，需要启动专项维修资金来进行维修，我公司在2018年和2020年两次向房管科申请专项资金，但均在小区内使用维修资金征求意见表时，没有达到住宅内超过三分之二的业主同意而搁置了。我公司现在一直在和业主沟通，希望能尽快启用专项维修资金用于房屋屋顶修整。同时我公司对被上诉人所提出的漏水问题，一直在进行处理，虽然未达到被上诉人要求的效果，但不能就此否定我们的工作。在被上诉人拖欠物业费期间，我公司对其物业安全、清洁、水电绿化及维护进行了一系列的管理工作，在我公司提供服务同时被上诉人一直未交物业费，工作人员多次催促未果，请法院依法裁判。被上诉人答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。兴康物业向一审法院提出诉讼请求：1.高平市盛世佳苑小区按建筑面积0.44元/㎡/月收取物业管理费，该户面积为158平方米，请求判令被告给付2019年物业费834元，2020年物业费834元，支付2019年逾期千分之三的违约金，截止2020年10月1日应支付2019年违约金686元，共计2354元；2、请求判令被告承担诉讼费用。一审法院经审理查明：被告王某居住于高平市盛世佳苑小区3号楼3单元701室，系该单元顶层住户，原告系该小区物业管理公司。2013年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《高平市盛世佳苑住宅小区物业管理合同》，合同第一条双方的权利与义务中约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、治安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第二条物业管理服务内容中约定：房屋共用部位的维修养护和管理（保修期过后）；第三条物业管理服务费用中约定：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，甲方可从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金；第四条物业管理服务质量中约定：共用部位定期进行维护和保养；第六条维修基金的管理与使用中约定：根据国家规定，本物业建立共用设施设备保修期满后大中修，更新改造的维修基金；维修基金实行专项管理，专门用于住宅共用部位、共用设施设备的维修养护；共用部位是指住宅主体承重结构部位、墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道；第八条违约责任中约定：甲方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正，给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；第十六条约定：本合同自签字之日起生效。合同履行期间，被告居住的房屋屋顶渗水，被告要求原告进行维修，原告于2015年曾对该屋顶进行了维修。2018年，屋顶再次渗水，原告以未经业主的三分之二同意，无法使用维修基金为由未予维修，后被告自行维修，被告据此拒交物业费，原告提起诉讼。一审法院认为，原、被告签订的《高平市盛世佳苑住宅小区物业管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行合同义务。本案中，原告作为物业公司，为被告居住的盛世佳苑小区提供了基本物业服务，被告作为业主，应当交付相应的物业管理费。根据《高平市盛世佳苑住宅小区物业管理合同》约定，原告应对房屋共用部位进行维护、修缮，因被告居住的房屋系单元顶层，其屋顶属于共用部位，故原告应当对该屋顶进行维护和修缮。原告称小区住宅楼已过质保期，屋顶的修缮应使用维修基金，因未经业主的三分之二同意，故无法修缮，但根据合同约定，维修基金用于质保期满后共用部位及设施设备的大中修、更新改造，原告未提供相应的证据证明被告房屋屋顶的维修属于大中修、更新改造等使用维修基金的范围，且原告曾于2015年对该屋顶进行了维修，故原告的辩解理由不能成立。原告在被告报修后未及时履行维修义务，违反了合同约定，其物业管理服务存在瑕疵，但因物业服务包含多种项目，某一项服务存在瑕疵不构成根本违约，无法据此免除被告的全部物业服务费用，故酌情扣减40%的物业费，被告每年应缴纳的物业费为834元，扣减40%为500元，即原告应缴纳2019年和2020年是物业费各500元。关于原告要求的违约金，由于被告拖欠物业费的原因是其屋顶渗水而原告未及时进行维修，并非恶意拖欠，故对该项请求不予支持。被告要求原告赔偿其因屋顶漏水而造成的损失，因其未提起反诉，被告可另案处理。另指出，本案酌减物业费金额是针对已发生的物业服务时间段内，物业公司在服务质量及效率上存在一定的不足之处，基于业主家中受有特定损失的事实，综合个案情况在权利义务对等的原则下做出，对将来的物业费没有约束力，对案涉小区其他业主不具有普遍适用性。物业公司应摆正自己的位置，根据法律规定及物业服务合同的约定，全面及时履行自己的义务，不断提升服务水平，增强服务意识，为小区及业主提供优质服务；业主应全面客观评价物业公司的服务质量与水平，不能以偏概全地忽略物业公司对小区公共区域提供的其他服务，欠交物业费不是解决问题的科学途径，反而容易造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，减少物业投入及成本，降低服务质量，同时欠交行为对已交费而共同享受公共区域服务的业主也不公平，故此行为不应得到鼓励。物业公司与业主应互相理解、加强沟通，正确处理彼此间的关系，共同构建和谐美好的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、被告王某于本判决生效之日起十日内支付原告晋城市兴康物业管理有限公司2019年物业费500元、2020年物业费500元，共计1000元。二、驳回原告晋城市兴康物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交新证据：1.2019年4月12日-2020年1月2日维修房屋收款收据共计10页，维修时照片复印件9页，用于证明上诉人曾多次给被上诉人维修房顶。2.盛世佳苑小区启动维修基金征求意见表两份（2018年一份、2020年一份），用于证明上诉人想启动维修基金对房屋进行整体修缮但未获得通过。被上诉人质证称，对于证据1，上诉人对其房屋进行维修其并不知情，但是房屋反复漏水，我自己找人修的；对于证据2，即使上诉人不能启动维修基金，也不能对房屋漏水不进行修缮。本院认证认为，上诉人提供的新证据1中未载明具体对那些房屋进行维修，维修的具体项目是什么，不足以证明其于2019年4月12日-2020年1月1日对案涉房屋进行维修。上诉人能否启动维修基金与修缮房屋之间没有必然的因果关系，故证据2不能用于免除上诉人的修缮义务。被上诉人提交新证据：照片复印件两张及收款收据一支，用于证明上诉人修缮房顶后，仍然存在漏水，被上诉人又找人修缮房屋，花费1750元。上诉人质证称，对被上诉人是否自行修缮房屋不知情、不敢判断，对被上诉人提交的新证据未作出认证。本院认证认为，收款收据和照片复印件等其他证据相互印证，能够证明2020年4月份被上诉人自行对其房屋进行防水处理。本案争议焦点：原审法院判决被上诉人支付上诉人1000元物业费是否适当。上诉人诉称，其在2018年和2020年两次向房管科申请专项维修基金用于维修房顶漏水，但因均未达到住宅内超过三分之二的业主同意而搁置，上诉人并非对被上诉人房顶漏水一事不闻不问，所以被上诉人应当全额向其支付物业费。被上诉人认为，上诉人作为物业公司应当对其房屋漏水进行维修，和申请专项维修基金没有关联。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务合同》中约定：上诉人对房屋共用部位进行维护、修缮、服务、管理。故当被上诉人房屋漏水时，上诉人应当及时予以修缮，而不是以未启动维修基金为由推脱责任。并且，本案中被上诉人自行维修费用仅1750元，并非需要投入大量资金，因此，本院对上诉人的上诉请求不予支持，原审酌情扣减40%的物业费并无明显不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人晋城市兴康物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王天明审 判 员 焦瑛琴 二〇二一年三月一日法官助理 陈文泽书 记 员 李 丹