安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖17民终250号 上诉人(原审原告、反诉被告):安徽省九泰投资管理有限责任公司,住所地安徽省合肥市经济技术开发区紫云路7589号亚坤大厦研发办公大楼2601室。 法定代表人:许祖坤,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:薛海忠,安徽正申律师事务所律师。 委托诉讼代理人:杜文超,安徽正申律师事务所律师。 上诉人(原审原告、反诉被告):马鞍山市财政局，住所地安徽省马鞍山市西塘路498号。 法定代表人：吴斌，该局局长。 委托诉讼代理人:王雷雷,安徽华冶律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈靓,安徽华冶律师事务所律师。 上诉人(原审被告、反诉原告):池州儒家风尚宾馆服务有限公司,住所地安徽省池州市府儒学东侧商业综合楼。 法定代表人:杨引老,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何四八，安徽九华律师事务所律师。 原审被告、反诉原告:李建平，男，1971年8月17日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：何四八，安徽九华律师事务所律师。 上诉人安徽省九泰投资管理有限责任公司（以下简称九泰公司）、马鞍山市财政局因与上诉人池州儒家风尚宾馆服务有限公司（以下简称儒家风尚宾馆）、原审被告及反诉原告李建平房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2020）皖1702民初4819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。九泰公司委托诉讼代理人薛海忠、杜文超，马鞍山市财政局委托诉讼代理人王雷雷、陈靓，儒家风尚宾馆、李建平及其委托诉讼代理人何四八到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九泰公司及马鞍山市财政局的上诉请求：1、撤销一审判决第四项，依法改判驳回被上诉人对上诉人的反诉请求；2、依法撤销一审判决第五项，依法改判支持上诉人一审其他诉讼请求。事实与理由：1、一审未判决李建平承担连带责任，属于事实认定不清、适用法律错误。根据上诉人一审提交的银行流水，自2011年至2020年7月1日，李建平以货款名义将儒家风尚宾馆的绝大部分资金截取，直接证明李建平个人账户与宾馆财产界限不清，儒家宾馆早已开业，何来后续千万元货款，因此李建平应当对此承担举证责任，举证证明每一货物的购买情况，否则将承担不利法律后果；鉴于李建平不能证明其财产独立于公司财产，且不能证明截留货款的具体用途，据此银行流水可以依法判定李建平承担连带责任。原审认定李建平以个人名义对外转租及收取租金是职务行为或授权行为，不能成立。可以转租的主体是儒家风尚宾馆而非李建平。九泰公司没给授权书，李建平是拿着原出租人亚坤公司的授权委托书转租。在2014年方西屏案件后，九泰公司疲于该案无暇顾及其他，当时根本不知道有转租，不存在原判所称默认并许可的问题。儒家风尚宾馆停业后，李建平将宾馆所租房屋全部用于个人转租。个人收租，所得钱款未入公司账户，据此也可认定人格混同与过度支配。李建平利用其实际控制人、公司股东身份，对公司财产过度控制，出现人格混同，李建平应当对公司债务承担连带责任。2、关于租金利息问题。2014年至今，儒家风尚公司未支付租金，在多次催要后仍然拒不支付，构成根本违约，应当承担违约责任。本案合同虽然未约定违约金，上诉人主张按照同期贷款利率计算利息并无不当。3、关于7万元物业费问题。本案合同第七条约定水电费等费用由承租方缴纳，等费用应包括物业费。且根据之前的缴纳情况及行业惯例，租赁行业都是由承租人交纳物业费，且在本案中，在2015年4月30日之前，物业费实际均由被上诉人承担。4、一审判决上诉人赔偿儒家风尚宾馆装修损失30万元无事实依据。房屋转租前，儒家风尚宾馆依据搬离物品，转租后，房屋由次承租人装潢并使用，租赁房屋内的现有装潢系次承租人所有，且本案中上诉人已经履行了合同义务，租赁物的拍卖并未影响儒家风尚宾馆的经营，一审认定九泰公司履约有瑕疵与事实不符。因儒家风尚公司的违约行为导致解除合同的，上诉人无需承担装修残值损失的赔偿责任。 儒家风尚宾馆及李建平辩称，1、本案许祖坤与李建平签订租赁合同均是履行职务行为，因此，李建平签订转租合同的行为，其后果不应由个人承担。2、本案不能证明李建平的财产与公司债务混同，因而李建平不应承担连带责任。3、关于租金利息，本案中儒家宾馆不拖欠租金，儒家宾馆已经支付140余万元租金，且对方要赔偿电梯口损失10万元。上述款项均应冲抵2014年3月1日后的租金，儒家宾馆并不欠付租金。且在本案一审的时候，被上诉人未举证其在2014年3月1日后催讨过租金；关于物业费，被上诉人在之前已经起诉要求儒家宾馆承担连带责任，该案中，人民法院已在实体上驳回其对儒家宾馆的诉求。因此，本案中物业费属于一事不再理。 儒家风尚宾馆上诉请求：撤销一审判决第二至六项，并依法改判如下：1、第二项改判为：上诉人儒家风尚宾馆于判决生效之日起15日内向被上诉人九泰公司返还池州市府儒学东侧商业综合楼116、203、301、403房屋(现由上诉人对外转租且租赁期限未届满的,自上诉人与被上诉人的租赁合同解除后转租合同中出租方的权利义务由被上诉人继受)。2、第三项改判为:上诉人儒家风尚宾馆于本判决生效之日起15日内按照35万元每年的标准向被上诉人九泰公司支付自2014年3月1日起至2017年8月4日期间的租金;被上诉人九泰公司自本判决生效之日起15日内返还上诉人已经交纳的租金146.75万元并赔偿上诉人电梯口装修损失10万元共计156.75万元。两抵后,被上诉人应支付上诉人368823元。3、第四项改判为:被上诉人九泰公司于本判决生效之日起15日内赔偿上诉人儒家风尚宾馆装修损失330.6618万元。4、被上诉人赔偿上诉人停业损失90万元(以评估为准)。5、驳回被上诉人马鞍山市财政局的全部诉讼请求;驳回九泰公司的其他诉讼请求;6、本案一、二审案件受理费、保全费全部由被上诉人承担。 事实与理由：1、一审将马鞍山市财政局列为原告系法律适用错误。马鞍山市财政局与儒家风尚公司无合同关系，其起诉要求收回房屋并支付租金没有依据。且马鞍山市财政局是机关法人，其也有义务举证其行政职能中包括了与提起本案诉讼的职能。案涉房屋65%的产权应依法追缴并上缴国库，方西屏案刑事判决书已经作出判决，可以进行执行，无须也不能另行提起民事诉讼，马鞍山市财政局一审答辩中也认为收取租金的权利来源于对案涉房屋65%的产权，租金属于孳息，马鞍山市财政局同样认为收取租金属于刑事判决执行内容。2、一审关于双方2014年3月1日前的租金免除理解及认定错误。根据文意解释，本案合同约定的是免除2014年3月1日之前的全部房租，而非一审认定的免除承租方2014年3月1日之前的欠付房租。3、一审酌情认定上诉人的装修损失为30万元，严重背离公平原则，损害了上诉人的合法权益。马鞍山市法院执行程序中对上诉人的装修投入进行了评估。评估基准日是2017年11月9日，评估价值为3306618元，这是装修残值。自本案房屋装修仅三年，一审酌定的装修损失不及评估价值的十分之一。马鞍山市中院对房屋执行以来，上诉人已经明确表明不再租赁，可以随时交房。因为法院拍卖未果，且无人主张收回房屋，上诉人不知道向谁交付房屋，该评估日以后的装修价值贬损不应由上诉人承担。此外，一审认定装修损失未考虑本案租赁合同未到期，没有考虑到双方合同约定。4、一审判决上诉人支付房租至交房之日止无事实和法律依据。上诉人得知方西屏案后，即已随时准备腾房，经营事实上已经停止。后来因为执行终结，上诉人无从交付房屋，也不知道向谁交租金，此间，上诉人没有营业收入，还要支付人员工资等费用。上诉人认为，自马鞍山市法院执行以来，上诉人无义务再支付租金。同时，上诉人认为，支持被上诉人要求支付2014年3月1日以后的租金请求，应当明确上诉人转租收取的租金无须支付给被上诉人。5、关于投资经营损失问题。马鞍山市中院的执行行为，以及之前的纪委部门调查期间，多次对上诉人法定代表人谈话，并对房屋租赁的情况进行了调查，一审法院应当考虑这些调查行为对上诉人经营产生的影响。6、关于电梯口装修损失10万元。双方签订的补充协议中，明确约定因为电梯使用权变更，出租房同意补偿承租方电梯口装修费10万元。该事实在2018年1月12日马鞍山中院执行笔录中得到印证，理应得到支持。 九泰公司辩称，1、关于马鞍山财政局的诉讼主体资格问题。本案诉争房产因（2015）马刑初字第00024号《刑事判决书》而产生物权变动，马鞍山财政局依法成为了产权人，其有权行使且安徽九泰公司也同意其收取租金、收回房屋。故池州儒家风尚公司认为马鞍山财政局不具有诉讼主体资格的上诉理由不能成立。2、关于免除租金问题。池州儒家风尚公司上诉认为“免除”包括2014年3月1日前其已付的146.75万房租，要求返还已付房租。安徽九泰公司认为该上诉理由不能成立。2011年3月31日，李建平与案外人安徽亚坤建设集团有限公司签订《房屋租赁合同书》，自2011年9月1日至2013年8月31日租金242万元，李建平仅付70万元（由许祖坤代收），扣除《补充协议》的20万电梯费、10万补偿，李建平尚欠142万元租金。之后，许祖坤从中协调，2014年1月7日李建平再付40万租金（由九泰公司代收），安徽亚坤公司口头免除了李建平剩余房租债务102万。嗣后，李建平担心安徽亚坤公司反悔，故要求许祖坤在《收款收据》备注“（9月以前）以结清”，在2014年与九泰公司所签租赁合同书的前言中记载该事实，以做见证。前言记载的用词虽有歧义，但应正确理解其含义。儒家风尚宾馆故意曲解的上诉理由，于法无据。从文意理解来看，免除的概念是指债权人为消灭债的关系而抛弃债权的单方法律行为。其适用前提是债务客观存在，债务人到期未付。本案中如果将免除对象理解为包括已付房租，很显然与免除的文意、定义相矛盾。从惯例、诚实信用、社会伦理来看，免除债务系债权人单方意思表示的法律行为，若意思内容有歧义，应该以债权人合理解释为准。债务人不应该进行刻意、过度解读。结合上下文来看，前言阐述“双方同意对2014年3月1日前所有约定互不担责”，意思是出租方亚坤公司免除承租方所欠房租，以此双方对此前合同无其他任何争议了。从实际履行来看，出租方亚坤公司免除了该102万元后未再索要；同时，李建平至今未提出异议。这说明双方实际履行的就是免除2014年3月1日前未付租金之债，否则李建平早就对安徽亚坤公司提起诉讼了。2011年《房屋租赁合同书》相对人为亚坤公司与李建平，李建平已交110万租金中70万由许祖坤代收、40万由安徽九泰公司代收；亚坤公司免除李建平的剩余房租债务。而本案2014年《房屋租赁合同书》相对人为安徽九泰公司与池州儒家风尚公司。因此，儒家风尚宾馆上诉要求安徽九泰公司退还由李建平已交纳的2011年《房屋租赁合同书》项下的租金，这混淆了不同合同的不同主体，违背了合同相对性。而且本案也无权处理案外人亚坤公司的合同权益。3、关于装修损失问题。儒家风尚宾馆上诉认为原审判决酌定30万元过低不能成立。首先、九泰公司不是马鞍山中院拍卖评估报告所针对的财产当事人，未参与该评估，且该评估报告结果虚高。该报告不能作为本案的定案依据。其次、依据本案《房屋租赁合同书》第四条约定：承租人逾期一个月不支付租金的，本合同终止，出租人有权收回房屋。合同签订后至今，儒家风尚宾馆未依约支付租金。2020年7月13日，九泰公司依法起诉解除租赁合同，依据《房屋租赁合同解释》第十一条第(二)项规定无需承担装潢损失。因此，违约方儒家风尚宾馆向守约方九泰公司主张装潢损失，没有法律依据。再者、儒家风尚宾馆已将设备生产资料等撤离完毕。房屋已经转租，由次承租人出资装潢并使用，装潢财产现在属于次承租人的财产，不属于池州儒家风尚公司。因此，其将第三人即次承租人的装潢当成自己财产来主张，缺乏事实依据。4、关于租金截止期限问题。儒家风尚宾馆上诉认为租金不应当截止到实际返还房屋之日止。九泰公司认为，承租人应当按照实际占有或控制租赁物的期限交纳租金。自合同签订至今，儒家风尚宾馆或自用或将房屋转租，其依然控制、使用着房屋，应当支付租金至实际返还之日止。故其此节上诉理由也不能成立。5、关于投资经营损失问题。儒家风尚宾馆上诉认为，因李建平被纪委协助调查、问话、配合房产执行等等，其产生了精神压力，影响了其经营。九泰公司认为依法配合纪委调查、法院执行工作是公民应尽的义务；根据法律规定转让不破租赁，执行不妨碍租赁权和经营权，儒家风尚宾馆经营不善与他人无关。6、关于电梯装修损失问题。儒家风尚宾馆上诉认为九泰公司应当补偿《补充协议》所约定的10万元电梯费。九泰公司认为，2012年1月18日亚坤公司与李建平签订《补充协议》，而九泰公司并非该补充协议的合同相对人，况且该10万元已经在2011年《房屋租赁合同书》租金中折抵。故儒家风尚宾馆诉求安徽九泰公司承担电梯费损失10万元无事实和法律依据。 马鞍山市财政局辩称，1、马鞍山市财政局为本案适格主体。根据生效法律文书的认定，财政局与九泰公司对案涉房屋属于按份共同共有。2.法律规定按份共有的共有人属于必须参加的当事人，马鞍山市财政局作为共有权人之一行使自己的权利，是符合法律规定的。3.马鞍山市财政局虽然属于国家机关，但是作为案涉房屋的所有权人，依法享有占有使用收益处分的权利，可以从事民事法律行为。4.刑事判决书认定违法财产应依法追缴，上缴国库本质上是将违法财产变为国有，由财政局代表国家进行管理，但就本案而言，违法财产未拍卖成功，无法上缴国库，但案涉财产已经属于国有财产，财政局作为国有财产的管理者，对于国有财产对外出租产生的收益，负有法定催收职责，其积极要求承租人支付租金等费用的行为一方面是履行法定职责，另一方面也是作为平等民事积极主张权利。 九泰公司及马鞍山市财政局向一审法院起诉请求：1.解除九泰公司与儒家风尚宾馆所签《房屋租赁合同》（2014年）；2.判令儒家风尚宾馆、李建平向九泰公司、马鞍山市财政局返还池州市府儒学东侧商业综合楼403、301、203、116房屋；3.判令儒家风尚宾馆以每年35万元为基数向九泰公司、马鞍山市财政局支付自2014年3月1日至实际返还房屋之日止的租金，并且以所欠租金为基数、按照同期银行贷款利率承担逾期利息至款清之日止（暂计算至2020年7月1日，租金为2216666.67元，利息为448052.51元）；4.判令儒家风尚宾馆给付九泰公司70000元，并以70000元为基数、按照同期银行贷款利率承担自2019年6月10日至款清之日止的利息（暂计算至2020年7月1日，利息为4741.33元）；5.判令李建平对儒家风尚宾馆的上述第3、4项义务承担连带清偿责任；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。 儒家风尚宾馆与李建平向一审法院反诉请求：1.判令九泰公司返还已经支付的租金146.75万元并支付反诉人逾期利息（自2014年5月20日起按年利率6%计算至146.75万元付清时止，至反诉时为550312.5元），赔偿反诉人电梯口装修损失10万元并支付反诉人逾期利息（自2012年1月18日起按年利率6%计算至10万元付清时止，至反诉时为49500元）；2.判令两被反诉人共同赔偿反诉人装修损失330.6618万元；3、依法判令两被反诉人共同赔偿反诉人停业期间经营损失90万元（暂计算至2020年8月8日，后续停业损失继续计算，损失数额以鉴定为准）；4.本诉与反诉的诉讼费等费用由两被反诉人承担。 原审法院查明：2011年3月31日，亚坤公司与李建平签订《房屋租赁合同》，约定由李建平承租案涉房屋,租期自2011年4月1日至2023年8月31日，其中2011年4月1日至2011年8月31日为免租期。2011年9月1日至2013年8月31日年租金为121万元，2013年9月1日至2015年8月31日年租金为127万元，2015年9月1日至2017年8月31日年租金为133.1万元，2017年9月1日至2019年8月31日年租金为139.1万元，2019年9月1日至2021年8月31日年租金为145.2万元，2021年9月1日至2023年8月31日年租金为151.2万元。2012年1月18日，亚坤公司（甲方）与李建平（乙方）签订《补充协议》一份，约定乙方放弃电梯使用权，甲方每年减免房租10万元，并补偿乙方电梯口装修损失10万元。 2013年5月3日，儒家风尚宾馆与九泰公司签订《房屋租赁合同》，明确2013年9月1日至2014年8月31日期间租金为73.5万元。2014年5月20日，双方再次签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为2014年3月1日至2015年2月28日，租金暂按35万元执行，并按照季度支付，另出租方委托承租方代为出租一楼门面，出租所得归出租方所有并可以充抵2014年3月1日至2015年2月28日期间租金35万元，若未能租出或中途客户停租，出租方再酌情减免部分房租。一审另查明，2011年4月7日，李建平向许祖坤支付房屋租金10万元；2011年10月25日，李建平向许祖坤支付租金20万元；2012年2月17日，李建平向许祖坤支付租金20万元；2012年7月6日，李建平向许祖坤支付租金20万元；2014年1月7日，儒家风尚宾馆委托员工章丽英向九泰公司支付租金40万元，九泰公司开具收据，载明2013年度房租9月1日以前结清；2014年3月5日，儒家风尚宾馆委托员工刘赞苹向九泰公司支付租金36.75万元，九泰公司开具收据，载明2013年9月1日-2014年3月1日房租。后被告方未再支付租金。2011年8月3日，李建平出资46万元，刘廷玉出资20万元，成立池州儒家风尚宾馆服务有限公司。2013年4月12日，九泰公司成立。2013年10月16日，亚坤公司将府儒学东侧综合楼房屋产权过户至九泰公司名下，九泰公司法定代表人许祖坤将案涉房屋65%的产权行贿给案外人。2016年8月18日马鞍山市中级人民法院作出《（2015）马刑初字第00024号刑事判决书》，判决将池州市贵池区原职业学院内府儒学东侧商业综合楼（116、203号商业用房及301、403号办公用房）65%的产权予以追缴，上缴国库。该判决书于2016年9月3日生效。后马鞍山市中级人民法院对案涉房产进行评估、拍卖，两次流拍和变卖失败后于2018年10月17日作出裁定“终结本案执行”并于2019年5月7日将案涉财产上缴马鞍山市财政局。 原审法院认为，本案的争议焦点为：一、九泰公司、马鞍山市财政局是否有权收取租金、收取租金的标准及利息的支付问题；二、九泰公司是否需要返还李建平、儒家风尚宾馆已支付的租金问题；三、李建平对儒家风尚宾馆的上述租金给付义务是否承担连带责任的问题；四、儒家风尚宾馆要求赔偿经营损失及装修损失是否有依据的问题。 关于争议焦点一，九泰公司、马鞍山市财政局是否有权收取租金的问题。儒家风尚宾馆、李建平认为，九泰公司是其法定代表人许祖坤为实现向案外人行贿的目的而设立的公司，案涉房屋部分是行贿受贿资产，是非法的，故九泰公司不能收取2013年10月16日以后的租金；马鞍山市财政局没有追缴罚没款物的职能，收取租金系刑事案件的执行问题，不应当由马鞍山市财政局以提起民事诉讼的方式追缴，故马鞍山市财政局亦无权收取租金。一审法院认为，《（2015）马刑初字第00024号刑事判决书》生效之前，九泰公司对案涉房产享有合法产权，《（2015）马刑初字第00024号刑事判决书》生效之后，国家享有案涉房产65%的产权。根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，九泰公司、国有资产管理人马鞍山市财政局有权依据原租赁合同的约定收取租金。 对于租金的支付标准问题，被告方认为2014年5月20日签订的《房屋租赁合同》中约定2014年3月1日至2015年2月28日的租金暂按35万元每年执行，另出租方委托承租方代为出租一楼门面，出租所得金额归出租方所有，并在以上约定的年度租金35万元中扣减，若未能出租或中途客户停租，出租方再酌情减免部分房租。该协议签订后，一楼门面一直未能出租，直到2018年2月份，杏花司法鉴定所使用了一间半，2018年10月份出租四间给吴某经营头道汤养生会所，年租金12万元，每间3万元。一楼共8间门面，租金减免的标准应当参考一楼门面的租金标准和实际出租情况决定，不能按照35万每年的标准计算。一审根据原、被告双方提交的证据查明，2014年4月，案涉房产一楼的四间门面即已出租给池州市福利彩票发行中心，儒家风尚宾馆的银行账户流水载明，池州市福利彩票发行中心于2014年4月10日、11月13日、2015年2月9日、5月7日、8月4日、11月4日、2016年1月20日、2017年1月23日分别支付租金145920元、145920元、76320元、76320元、76320元、76320元、314537元、316628元，可计算出该四间门面年租金约为30余万元；被告方提交的评估报告中亦载明，评估机构2017年11月9日现场查勘时一楼门面的现状为：八间门面由南向北分别为儒家风尚宾馆一间，儒家风尚休闲会所一间，安徽杏花司法鉴定所两间，中国福利彩票四间。故被告方所称2018年以前一楼门面未能出租并非事实，减免租金无事实依据，案涉租赁合同约定的租赁期间届满，儒家风尚宾馆继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告要求租金按照每年35万元计算并无不当。 对于原告要求被告按照银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求是否应当支持的问题。由于双方对免除2014年3月1日前房租的约定理解上有分歧及案涉房屋部分份额系行贿受贿资产，导致承租人配合相关部门调查、执行，耗费了时间成本并承担了精神压力，这超出了作为一般承租人应承担的义务范围，另2018年后无人向被告催讨租金，被告也确实存有不知该向谁支付租金、如何支付租金的疑惑，出租人签约和履约均有瑕疵，故被告未按约定期限给付租金，九泰公司应承担相应责任，又因租赁合同中未对违约责任进行明确约定，故对于原告的利息诉请不予支持。 关于争议焦点二，九泰公司是否需要返还李建平、儒家风尚宾馆已支付的租金的问题。2014年5月20日，九泰公司与儒家风尚宾馆签订的《房屋租赁合同》中提到“双方在相互理解、友好协商的基础上，出租方同意免除承租方2014年3月1日前的房租，并商定在目前困难时期，市场难以预测的情况下，暂按年度重新约定本协议，待经济形势稳定后，再议定长期协议。双方同意对2014年3月1日前所有约定互不担责……”，一审认为，结合本案案情以及交易习惯，九泰公司与儒家风尚宾馆约定的“免除承租方2014年3月1日前的房租”的真实意思表示是免除租赁期限截止到2014年3月1日止所欠付的房租债务，而并非是2014年3月1日前均不需要支付房租，故对反诉原告诉请要求九泰公司返还已经支付的租金146.75万元并支付逾期利息的诉讼请求，不予支持。 关于争议焦点三，李建平在本案中对儒家风尚宾馆的债务是否承担连带责任的问题。《公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，实践中常见的情形有人格混同、过度支配与控制、资本显著不足等。原告主张李建平对儒家风尚宾馆的债务承担连带责任的依据是其作为股东、实际控制人以“货款”名义截取公司财产并以个人名义转租案涉房产，收取租金供个人使用，即存在股东、公司人格混同以及股东过度支配公司的情形。一审认为，认定是否存在人格混同以及过度支配时，应该综合考虑多方因素。原告提供的儒家风尚宾馆银行流水记录载明转入李建平账户的款项是“货款”，并未提供证据证明李建平截取公司资金挪作他用或非法占有，认定李建平与儒家风尚宾馆之间存在财产混同依据不足；对于李建平以个人名义转租案涉房产，收取租金的问题，案涉2014年5月20日的《房屋租赁合同》中第六条第6款约定“在本合同期内，承租方有权单方面对外转租部分房产经营权，出租方应给予书面授权八份，以方便承租方办理经营相关证照”，实际上，九泰公司未按约给予儒家风尚宾馆授权书，李建平基于原出租人亚坤公司给其的《授权委托书》对外转租案涉房产，对此九泰公司未提出异议并阻止，应是默认并许可的，故李建平以其个人名义对外转租及收取租金实际是职务行为或授权行为，不能据此认定股东、公司人格混同以及股东过度支配公司。综上，原告要求李建平承担连带责任的理由不能成立。 关于争议焦点四，儒家风尚宾馆要求赔偿经营损失及装修损失是否有依据的问题。马鞍山市中级人民法院对案涉房产是在不动产登记中心进行的查封，并未粘贴封条禁止经营；对案涉房产的评估拍卖，会涉及到实地查勘，儒家风尚宾馆提供的评估报告载明实地查勘期为2017年11月9日一天，一天的查勘并不会影响宾馆的实质经营，故对于儒家风尚宾馆要求赔偿经营损失的诉讼请求，一审法院认为无事实依据，不予支持。 对于装修损失问题，根据案涉2014年5月签订的《房屋租赁合同》中“若后期双方无法议定长期协议，导致合同终止，承租方装潢投资经营等损失由双方协商解决”的约定，考虑到承租人承租租赁物的目的是经营宾馆，前期装修投资较大，且九泰公司履约有瑕疵，故对被告的装修损失可依据公平原则由九泰公司予以适当补偿。结合租赁物的现状，参照2011年李建平和亚坤公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限以及马鞍山市中级人民法院委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司作出的皖正房评报[2018]字第E0023号房地产评估报告中载明的装修价值，一审酌情认定由九泰公司补偿儒家风尚宾馆装修损失30万元。 综上，九泰公司与儒家风尚宾馆2014年签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，当事人应当依约全面履行合同义务。原告方要求解除该《房屋租赁合同》并要求返还租赁物，儒家风尚宾馆表示同意，一审法院对原告该诉请予以支持。对于原告要求被告承担物业费70000元及利息损失的诉讼请求，因租赁合同未就物业费的承担进行明确约定，故承租人无交纳物业费的义务，对该项诉请不予支持。对于反诉原告要求九泰公司赔偿电梯口装修损失10万元并支付逾期利息的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。原告的部分诉讼请求以及反诉原告的部分诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。经一审法院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事物权法》第二十八条、《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告安徽省九泰投资管理有限责任公司与被告池州儒家风尚宾馆服务有限公司2014年5月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告池州儒家风尚宾馆服务有限公司于判决生效之日起15日内向原告安徽省九泰投资管理有限责任公司、马鞍山市财政局返还池州市府儒学东侧商业综合楼116、203、301、403房屋；三、被告池州儒家风尚宾馆服务有限公司于判决生效之日起15日内按照每年35万元的标准自2014年3月1日起支付原告安徽省九泰投资管理有限责任公司、马鞍山市财政局房屋租金、占用费至实际返还房屋之日止；四、反诉被告安徽省九泰投资管理有限责任公司于判决生效之日起15日内补偿反诉原告池州儒家风尚宾馆服务有限公司装修损失30万元；五、驳回原告安徽省九泰投资管理有限责任公司、马鞍山市财政局的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告池州儒家风尚宾馆服务有限公司、李建平的其他诉讼请求。本诉案件受理费28716元，由池州儒家风尚宾馆服务有限公司负担23276元，由安徽省九泰投资管理有限责任公司、马鞍山市财政局负担5440元；财产保全费5000元，由池州儒家风尚宾馆服务有限公司负担；反诉案件受理费26109.5元，由安徽省九泰投资管理有限责任公司负担3300元，由池州儒家风尚宾馆服务有限公司、李建平负担22809.5元。 二审期间，九泰公司提交以下证据：1、九州专审字【2021】第0305号《财务会计鉴定专项审计报告》。证明李建平其与公司财产混同。2、（2020）贵法调4819号《调查令》；池州儒家风尚宾馆公司中国工商银行城建支行账户13×××66流水（补充）；李建平中国工商银行池州分行62×××83账户流水、《股权转让协议》、《收据》、《中国工商银行个人业务凭证》《诉讼权利义务告知书》、身份证复印件、《询问笔录》。证明财产混同、李建平就是公司实际控制人及李建平将其儒家风尚宾馆法定代表人变更为杨引老。李建平已经在为逃避法律责任作准备工作。亚坤公司免除的是李建平所拖欠的102万租金债务，而不是向李建平返还已付租金。儒家风尚宾馆及李建平提交租赁合同传真件一份，证明证明2014年3月1日前租金已经付清。本院经审查认为，《财务会计鉴定专项审计报告》系九泰公司单方作出，不予采信；儒家风尚宾馆银行流水与一审在卷证据相同，不属于新证据，不予确认；《股权转让协议》及收据等与本案无关，不予确认；儒家风尚宾馆的企业信息公示报告显示，其法定代表人已变更为杨引老，对真实性予以确认；关于张求武《询问笔录》，该证据不符合法定形式，不予确认。 二审期间，九泰公司申请调取自2014年3月1日至2020年7月1日，儒家风尚宾馆及李建平的财务账簿、记账原始凭证等书证材料，本院经审查认为，证明公司与股东人格混同的举证责任在于九泰公司一方，李建平以“货款”名义支出公司款项不足以证明其套取资金。鉴于调取财务账簿、特别是记账原始凭证可能会造成对公司经营的过度干预，甚至可能会侵害市场主体的商业秘密，故本院对其申请不予准许。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方诉辩意见及举质证情况，本案二审主要争议焦点为：1、马鞍山市财政局是否有权收取租金并请求返还房屋；2、原审关于装修损失、租金利息及物业费等处理是否适当；3、九泰公司应否返还儒家风尚宾馆已付租金146.75万元；4、李建平是否应对儒家风尚宾馆的本案债务承担连带责任。 （一）关于马鞍山市财政局是否有权收取租金并请求返还房屋。关联案件即（2015）马刑初字第00024号刑事判决书中，案涉房屋65%的产权被予追缴，该案判决生效后，国家即享有相应产权，马鞍山市财政局作为国有资产管理人，有权收取租金并要求返还房屋，其作为共同原告起诉不违反法律规定。 （二）原审关于装修损失、租金利息及物业费等处理是否适当。关于装修损失，皖正房评报[2018]字第E0023号房地产估价报告，系马鞍山市中级人民法院委托专门机构作出的专业评估报告，可以作为确定本案房屋装潢损失的参考依据。根据该报告，截至估价时点即2017年11月9日，案涉房屋不可搬迁的重置全价为2833818元，评估价值为2284707元。一审未考虑租赁物折旧率、估价时点对装潢价值的影响等因素合理认定装潢损失，应予以相应调整。鉴于本案双方均同意解除合同，本院确定案涉房屋的交还时间为2021年3月31日。结合评估报告估价时点的不可移动装修评估价值2284707元，参考儒家风尚宾馆于该评估节点后的装潢使用时间（2017年11月9日至2021年3月31日，41个月零8天）、转租剩余租赁期限（2021年3月31日至2023年12月31日，33个月零15天）等因素，酌情确定九泰公司补偿儒家风尚公司解除合同后至转租剩余租赁期限残值的50%，即补偿装修损失51万元（2284707÷75）×33.5×50%）。关于停业损失，在卷证据不足以证明案涉房屋因执行程序等影响经营，一审未支持停业损失并无不当。关于电梯口装修损失，该款已经抵销2014年3月1日之前的租金，儒家风尚宾馆上诉请求支付该款不予采纳。关于租金利息，案外人方西屏案发后，案涉房屋进入拍卖程序。九泰公司在上诉状中亦陈述“在2014年方西屏案件发生后，九泰公司疲于该案无暇顾及其他”。李建平本人就案涉房屋的拍卖及补偿问题，亦多次接受法院谈话。上述案件进入执行程序后，九泰公司可能因房屋被拍卖丧失履行本案租赁合同的能力，儒家风尚宾馆在此期间未向其支付租金不构成违约，故原审未支持租金利息并无不当。关于物业费。合同约定水电费等费用由承租方缴纳，其中“等费用”应包括物业费。儒家风尚宾馆作为承租人，对租赁物进行占有及使用，实际享受了物业公司提供的物业服务，应当负担物业管理费。一审以合同未明确约定为由不予支持明显不当，本院对九泰公司要求支付7万元物业费及利息的请求予以支持。 （三）关于九泰公司应否返还儒家风尚宾馆已付租金146.75万元。儒家风尚宾馆上诉认为，2014年5月20日签订的《房屋租赁合同》约定“出租方同意免除承租方2014年3月1日前的房租”，主张九泰公司应返还此前缴纳的租金。对此，本院认为，债务免除指债权人抛弃对债务人的现有债权，从而发生债务消灭效果的法律行为。因此，债务免除的对象系现有债权，包括已到期和未到期的债权，并不包括过去已经消灭的债权。本案中，儒家风尚宾馆共支付2014年3月1日之前的租金146.75万元，该部分租赁合同债务因履行已相应归于消灭，不属于本案出租人免除债务的对象。一审法院综合本案案情，认为该条款的真实意思指免除截至2014年3月1日止的未付租金于法有据，九泰公司的该节上诉理由不予采纳。 （四）关于李建平是否应对儒家风尚宾馆的本案债务承担连带责任。判断公司人格与股东人格是否混同，关键在于公司是否具有独立财产。九泰公司上诉认为李建平以货款名义截取公司资金。对此，本院认为，公司的经营范围不必然与登记经营范围一致，李建平以货款名义支取资金不足以说明其截取公司财产，九泰公司主张二者财产混同依据不足，该节上诉理由不能成立。关于李建平转租并收取租金，李建平转租时系儒家风尚宾馆法定代表人，有权代表公司对外转租，一审认为李建平转租并收取租金构成职务行为并无不当，九泰公司请求李建平承担连带责任不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省池州市贵池区人民法院（2020）皖1702民初4819号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项； 二、变更安徽省池州市贵池区人民法院（2020）皖1702民初4819号民事判决第四项为：安徽省九泰投资管理有限责任公司于本判决生效之日起15日内补偿池州儒家风尚宾馆服务有限公司装修损失51万元； 三、池州儒家风尚宾馆服务有限公司于本判决生效之日起15日内支付安徽省九泰投资管理有限责任公司物业费7万元及利息（以7万元为基数，支付自2019年6月10日起至付清之日止的利息，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期贷款利率计付，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 一审本诉案件受理费28716元，反诉案件受理费26109.5元，财产保全费5000元，合计59825.5元，由安徽省九泰投资管理有限责任公司、马鞍山市财政局负担4175元，由池州儒家风尚宾馆服务有限公司、李建平负担55650.5元（含财产保全费5000元）；二审案件受理费合计80935元，由安徽省九泰投资管理有限责任公司、马鞍山市财政局负担34516元，由池州儒家风尚宾馆服务有限公司、李建平负担46419元。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  王 珺 二〇二一年三月十六日 法官助理夏国栋 书记员陈婳