广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终105号上诉人（原审被告）：广东家乐物联网科技有限公司。住所地：梅州市*********。统一社会信用代码:914********131002E。法定代表人：林保标，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖凯，广东从信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙涛，男，汉族，1990年3月21日出生，住梅州市梅江区*****。身份证号码：370************512。委托诉讼代理人：梁远强，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：范伟基，广东客中梅律师事务所律师。原审被告：广东骅锋科技股份有限公司。住所地：梅州市梅县区新县***************第一、二层。统一社会信用代码914***********256K。法定代表人：董清华，该公司总经理。委托诉讼代理人：巫集德，广东从信律师事务所律师。上诉人广东家乐物联网科技有限公司（下简称家乐公司）因与被上诉人孙涛及原审被告广东骅锋科技股份有限公司（下简称骅锋公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院(2019)粤1402民初1268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人家乐公司的委托诉讼代理人廖凯、被上诉人孙涛的委托诉讼代理人梁远强、被上诉人骅锋公司的委托诉讼代理人巫集德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家乐公司上诉请求：1.撤销梅州市梅江区人民法院(2019)粤1402民初1268号民事判决第一项判决；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.双方于2018年5月26日签订了《店铺租赁合同书》，约定租金为12250元/月，租赁期限为2018年6月1日至2019年5月31日止。合同签订后，被上诉人是在2018年11月15日就已搬迁离开店铺，且自2018年12月起至合同期满止就一直欠缴租金，仍欠上诉人6个月的租金未缴纳，被上诉人应承担根本违约的合同责任。被上诉人在原审提交的《情况说明》上诉人并不认可，该《情况说明》不能作为其抗辩欠缴租金的违约事实。首先，该《情况说明》并不是双方的补充协议，不产生上诉人承诺的法律效力；其次，该《情况说明》并没有押注签订日期；第三，该《情况说明》并未加盖上诉人的法人公章，不排除其与案外人高俊明后期制作的可能；第四，该《情况说明》在内容上“因租赁方广东家乐物联网科技有限公司身陷官司纠纷”与“承租方无法进行正常的转让”之间并不存在直接的因果关系，且作为租赁合同而言，出租方的合同义务是依约交付租赁物并收取租金，合同并无约定对其是否正常转让作出有任何约定，不符合常理；第五，上诉人从未与任何租赁户表示暂停缴纳租赁费用的意思表示，且其余所有的租赁户均每月依约交纳租金至2019年3月底，不存在有例外的情况。2.被上诉人未经答辩人书面同意装修改造，损害改变房屋结构，违反了双方《租赁合同》第5.1条“店铺装修或改造。乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，否则甲方不退还押金且追诉乙方责任”的约定，原审法院认为被上诉人装修店面虽未取得上诉人的书面同意，但上诉人委托物业公司对租赁物进行管理，且其每月收取租金，对于被上诉人所进行的装修行为，上诉人未提出异议且一直履行合同，应视为双方在实际履行合同中对“装修需经甲方书面同意予内容进行了变更，认定上诉人已同意被上诉人进行装修，属于认定事实错误。二、因被上诉人欠缴租金且在合同履行过程中未经书面同意装修构成违约，因此押金应不予退还，原审判决错误。如前所述，合同履行过程中，被上诉人自2018年12月起至合同期满就一直欠缴租金，仍欠上诉人6个月的租金未缴纳，被上诉人应承担根本违约的合同责任，且其未经上诉人书面同意装修改造，损害改变房屋结构，已构成根本违约，一审判决上诉人退回押金2.5万元给被上诉人错误。综上，请求二审法院判如所请。孙涛辩称：一、高俊明签署的《情况说明》是上诉人的真实意思表示，合法有效，答辩人不存在逾期交租的违约行为；二、答辩人承租后进行装修上诉人是清楚并同意的，答辩人亦不存在违约转修的行为。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。骅锋公司述称：涉案家乐大厦系家乐公司租赁和使用的房产，该房产的承租方系家乐公司，不是骅锋公司，骅锋公司只是接受家乐公司的委托与家乐大厦出租人戴强东签订《租赁合同》，家乐公司租赁家乐大厦后再将家乐大厦中的部分房屋转租给包括孙涛在内的承租户。依据合同相对性原则，骅锋公司不是本案适格主体，一审判决认定骅锋公司无需承担责任正确。孙涛向一审法院起诉请求：1.解除原告与俩被告于2018年5月26日签订的《租赁合同书》；2.俩被告赔偿原告装修损失18万元；3.俩被告赔偿原告搬迁费用6000元；4.俩被告全额退回押金2.5万元；5.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：位于梅州市梅江区******的家乐大厦第一层及209房的权属人为管圣东，第二层至第六层原权属人为梅县石扇镇企业办公室，于2008年7月25日经法院委托拍卖行拍卖时由管金华买受所得，权属人为管金华，后交由戴强东托管并出租。2013年1月9日，被告骅锋公司向戴强东租赁上述房产，签订了《租赁合同》。权属人管圣东、管金华均出具了书面委托，追认戴强东有权将管理的房屋进行出租。骅锋公司承租后，将上述租赁物交给家乐公司转租给包括原告在内的各租户。骅锋公司与戴强东签订的上述《租赁合同》约定，骅锋公司因经营网络公司需要向戴强东租赁位于江南路68号家乐大厦按现状第一层至第六层，租赁期限为2013年3月1日至2021年2月28日。合同履行过程中，因骅锋公司未按约向戴强东支付租金，戴强东于2017年7月向法院提起诉讼，案号为（2017）粤1424民初1725号（原告戴强东与被告骅锋公司租赁合同纠纷一案），戴强东提出又撤回的诉讼请求包括解除2013年1月9日签订的《租赁合同》、交回租赁物以及恢复原状费用的诉求。骅锋公司在该案中辩称合同签订后租赁物一直由家乐公司经营并转租。该案经骅锋公司上诉后，梅州市中级人民法院作出（2018）粤14民终82号民事判决予以维持。后戴强东以其在上述1725号案诉讼中得知骅锋公司存在擅自转租及改装租赁物的行为为由，于2018年间向广东省五华县人民法院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同并腾退租赁物。广东省五华县人民法院经审理后于2018年11月26日作出（2018）粤1424民初479号民事判决书，判决：解除戴强东与骅锋公司于2013年1月9日就位于江南路68号家乐大厦第一层至第六层签订的《租赁合同》；骅锋公司应在判决生效之日起十五日内将位于江南路68号家乐大厦第一层至第六层返还给戴强东……等内容。（2018）粤1424民初479号民事判决生效后，因骅锋公司未按判决履行腾退义务，广东省五华县人民法院于2019年3月22日对包含原告在内的各租户发出《通知书》，通知限令家乐大厦第一层至第六层内的各租户于2019年3月25日前搬出。因租住户未按期搬离，广东省五华县人民法院于2019年8月6日再次发出《通知书》，要求各租户于2019年8月12日前搬离。2018年5月26日，原告孙涛（乙方）与被告家乐公司（甲方）签订了《租赁合同》（其中出租方名称为打印，承租方名称为手写），承租梅州市梅江区*****************办公区，租赁期限自2018年6月1日起至2019年5月31日止。合同5.1约定：乙方如需要对所租房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，否则甲方不退还押金且追诉乙方责任。原告于2018年5月26日向被告家乐公司交付了押金2.5万元。租赁后，原告孙涛重新对店铺进行了装修。原告表示系在2018年11月15日搬迁离开店铺，被告家乐公司确认原告确实从2018年12月份未交租金起就搬离店铺了，但原告并未将店铺交回给原告，未办理退出手续。原告主张自行搬迁物品花费了6000元费用。被告家乐公司委托了尚佳物业公司对上述租赁物进行管理。一审诉讼过程中，因广东省五华县人民法院已向各租户发出腾退通知，为防止破坏现状，一审法院经原告申请依法委托国宏信价格评估集团有限公司对涉案店铺因解除合同造成室内装修项目损失及搬迁费用的价格进行评估。国宏信价格评估集团有限公司于2019年10月24日作出国宏信[粤•梅州]（价）字2019第037号《价格评估报告》，评定涉案店铺室内装修价值为22321元（根据租用年限、已使用时间、确定基准日等多方因素进行修正）、搬迁费用为6000元。原告为此预交了评估费3500元。一审法院认为，被告家乐公司与原告孙涛于2018年5月26日签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的禁止性、强制性规定，应为合法有效，依法受法律保护，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因原告未提供证据证明其实际搬离时间，故根据被告家乐公司自认，可认定原告于2018年12月份搬离涉案店铺，但因原告只提交了时任家乐公司法定代表人的高俊明出具的《情况说明》，该说明中仅说明双方协商从2018年12月份起暂停缴纳租赁费用，并未说明店铺移交情况，因此，原告未提交证据证明其已将涉案店铺交还被告家乐公司，故一审法院认定双方签订的《租赁合同》至2019年5月31日到期时自然终止，现原告要求解除原、被告之间的租赁合同，事实基础不存在，不予支持。虽然双方合同约定“乙方如需要对所租房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负”，本案中，原告孙涛（乙方）装修店面虽未取得家乐公司（甲方）的书面同意，但家乐公司委托物业公司对租赁物进行管理，且其每月收取租金，对于原告所进行的装修行为，被告家乐公司未提出异议且一直履行合同，应视为双方在实际履行合同中对“装修需经甲方书面同意”内容进行了变更，依法认定家乐公司已同意原告进行装修。根据双方合同条款约定，合同终止后，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有，故合同终止后装修残值归甲方（即家乐公司），以及合同自然终止后搬迁费应由原告自行负担，故原告要求被告家乐公司赔偿装修剩余残值22321元和搬迁费用6000元，于法无据，不予支持。被告家乐公司以原告未缴租金及未经其同意装修构成违约为由主张不退押金，证据不足，理由不充分，不予采信。合同终止后，原告所交付的押金2.5万元，依法应予退回。原告主张两被告共同出租涉案店铺，但未提供证据予以证明，合同权利义务仅限于合同双方，现原告要求被告骅锋公司与家乐公司一并承担上述责任，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、被告广东家乐物联网科技有限公司应在判决生效之日起5日内退回押金2.5万元给原告孙涛；二、驳回原告孙涛对被告广东家乐物联网科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回原告孙涛对被告广东骅锋科技股份有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2232.5元（原告已预交），由原告负担1967.99元，由被告广东家乐物联网科技有限公司负担264.51元。评估费3500元（原告已预交），由原告负担。被告广东家乐物联网科技有限公司应负担部分，由其在履行判决时径行付给原告。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩各方的意见，本案二审的主要争议焦点为家乐公司应否向孙涛返还押金2.5万元。首先，对于孙涛是否逾期缴交租金问题。根据已经发生法律效力的广东省五华县人民法院（2018）粤1424民初479号民事判决，可以认定骅锋公司与戴强东就位于江南路68号家乐大厦第一层至第六层签订的《租赁合同》已于2018年11月26日解除，骅锋公司应在该判决生效之日起十五日内将涉案店铺返还给戴强东。而家乐公司又认可涉案标的物的实际租赁方系家乐公司而非骅锋公司，其从戴强东处承租后再转租给孙涛，且时任家乐公司法定代表人的高俊明出具的《情况说明》中载明双方协商从2018年12月份起暂停缴纳租赁费用，孙涛亦已于2018年11月15日搬迁。故家乐公司于2018年11月26日已丧失对涉案店铺管理使用的权利，家乐公司与孙涛签订《租赁合同》亦应于2018年11月26日解除，孙涛自2018年12月起无需向家乐公司支付租金。一审法院认定双方签订的《租赁合同》至2019年5月31日到期时自然终止不当，依法予以纠正。家乐公司虽不认可高俊明出具的《情况说明》，但未能提交证据予以证明，故对其该主张不予支持。其次，对于房屋装修是否违约问题。本案中，孙涛虽未按照合同约定先征得家乐公司书面同意后装修或改造所租房屋须，但家乐公司对孙涛所进行的装修行为多年来一直未提出异议并依约每月收取租金，一审法院据此认定视为双方在实际履行合同中对“装修需经甲方书面同意”内容进行了变更，家乐公司已同意孙涛进行装修正确，依法应予维持。因此，一审判决家乐公司依约应将孙涛所交付的押金2.5万元予以退回并无不当，应予维持。家乐公司主张孙涛自2018年12月起逾期缴交6个月租金和未经其书面同意擅自装修，属于违约行为，其无需向孙涛返还押金的上诉请求，依据不足，依法不予支持。综上所述，上诉人广东家乐物联网科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人广东家乐物联网科技有限公司负担。上诉人广东家乐物联网科技有限公司已预交的二审案件受理费2232.5元，本院应退回1807.5元给上诉人广东家乐物联网科技有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 罗锡芳审 判 员 黄伟玲二〇二一年三月二日法官助理 苏建东书 记 员 吴依桐