江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7803号上诉人（原审原告、反诉被告）：曹庆运，邳州市。委托诉讼代理人：李静，江苏恒久律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨成艳，住邳州市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高本达，住邳州市。被上诉人（原审被告）：王扩英，住邳州市。委托诉讼代理人：汤波，江苏尊鼎力律师事务所律师。上诉人曹庆运因与被上诉人杨成艳、高本达、王扩英房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初11616号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人曹庆运及其委托诉讼代理人李静、被上诉人杨成艳、高本达、王扩英的共同委托诉讼代理人汤波到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人曹庆运上诉请求：1.撤销(2019)苏0382民初11616号民事判决书，依法改判支持上诉人诉讼请求，驳回反诉请求；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、事实认定错误。1.双方签订的租赁合同依法成立，具有法律效力。租赁合同虽然是王扩英代签，但其签订合同得到了杨成艳的授权。首先，上诉人提供的录音反映了签订合同的全过程，尤其是录音中王扩英现场打电话给杨成艳确认书写租金和2000元押金收据的事情，当场得到了杨成艳的认可，所以很显然王扩英是得到杨成艳的授意，才和上诉人签订合同。如果杨成艳没有同意王扩英签合同，也不可能同意王扩英出具租金收据，并同意将上诉人支付给左雪梅的2000元写在收据上。其次，王扩英与杨成艳、高本达系亲属关系，王扩英又长期给杨成艳处理财务和合同事宜，正如王扩英在录音中说的合同都是她给杨成艳签的，且签收据时又给杨成艳打电话确认，所以上诉人完全有理由相信王扩英有代理权。再者，从杨成艳与物业人员的通话录音也可以证明杨成艳对店铺断水断电的原因系租金数额的问题而不是王扩英没有代理权的问题。因此，租赁合同王扩英是得到杨成艳授权而签订，无需杨成艳再追认。退一步说，即便王扩英没有代理权，其也构成表见代理，代理行为有效。本案租赁合同依法成立，对杨成艳和高本达具有法律效力。一审认定合同在杨成艳未追认情况下合同未成立，不产生法律效力是错误的。且与判决书认定的杨成艳电话参与并认可收到2000元押金，其后因租金问题合同最终未成立也是相矛盾的。2.涉案店铺的租金即便之前是64000元，也不能就此推定与上诉人签订合同时租金就不能是46000元。正因为租金高左雪梅经营不下去，才将店铺转让。租金的高低是受市场供求决定的，租金升降都是正常现象，不是只能升不能降。一审判决仅仅因为租金下降至46000元就推断与常理不符，不是杨成艳的真实意思表示没有任何法律和事实依据。况且合同是被上诉人提供的格式合同，46000元的租金数额也是王扩英填写的，不是上诉人写的，签合同时上诉人甚至还提醒王扩英看清楚再签。3.上诉人从左雪梅处转租涉案商铺是经过杨成艳同意认可的。上诉人虽从左雪梅处转租，但是转租时杨成艳本人在场，其同意转租，且杨成艳让上诉人代替其退还2000元押金给左雪梅，约定后续由杨成艳再退2000元押金给上诉人，所以后续签订租赁合同时同意王扩英将该2000元押金写在了收条上。这足以证明被上诉人同意转租的事实。正因为被上诉人同意转租才将房产证复印件交给上诉人去办理了营业执照和许可证。另外，上诉人经过杨成艳同意后才能从其经营的7天酒店楼上接了网线到一楼店铺。况且，上诉人转租后装修店铺、更换门头，该店铺就在被上诉人的7天酒店楼下，被上诉人说不知道根本不符合常理。一审中上诉人提交的证据能形成证据链证明被上诉人同意转租，且符合“高度盖然性”，一审判决认为上诉人提交证据不足以证明被上诉人同意左雪梅转租是错误的。基于租赁关系，上诉人有占有使用商铺的权利，被上诉人擅自违约断水断电，致上诉人无法经营，给上诉人造成了巨大损失，包括营业损失和为长期经营投入店铺的支出。对此被上诉人应承担赔偿责任。4.被上诉人断水断电上诉人无法经营，其无权再向上诉人主张租金损失。在被上诉人违约而上诉人无法经营的情况下，一审判决认定上诉人再支付门面房占用期间的损失是错误的。本案不应适用《合同法》第48条的规定，杨成艳授权王扩英去签合同，且签订过程中电话参与，所以本案王扩英有代理权，其不属于无代理权的的情形。即便王扩英无代理权也应适用《合同第49条的规定。本案也没有《民诉法》第144条规定的情况，不应适用《民诉法》第144条规定。二、一审判决程序违法。因断水断电无法经营，上诉人的营业损失每天都在持续，关于营业损失原告一审中曾主张鉴定确认，但一审法院拒不给鉴定，剥夺了上诉人合法的申请鉴定的权利。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，程序违法，请求二审法院查清案件事实，依法改判。被上诉人杨成艳、高本达、王扩英答辩称：一审法院认定上诉人与答辩人之间的合同没有成立是正确的。虽然一审法院以答辩人也有一定责任减少了上诉人应当承担的赔偿损失，由于答辩人不愿增加诉累而没有上诉。上诉人的理由不成立，答辩两点：1.造成本案纠纷的根本原因是上诉人采取隐瞒的手段，利用杨成艳与王扩英之间的关系，在明知道涉案房屋此前租金为64000元一年的情况下，却告诉王扩英杨成艳已经同意租金为46000元，所以造成所谓的合同价格46000元，这是整个案件纠纷的根本原因。上诉人的市场调节一说，显然违背了市场交易中房租一直在上涨的事实。上诉人做法不符客观事实，也不符合诚实信用的基本原则。2.上诉人认为一审法院没有鉴定，程序违法错误。合同不成立就不存在上诉人所谓的损失前提，所以原审没有进行鉴定是符合事实与法律的。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。一审曹庆运诉请：1.判令被告继续履行双方签订的《商铺租赁合同》，恢复出租店铺的供水、供电；2.判令被告赔偿原告损失暂计78556.5元（其中利润损失以鉴定为准，计算至水电回复供应之日）；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告曹庆运主张损失包括原告转租案外人左雪梅涉案店铺时支付的转租费用以及后续为了经营进行的装修、增添设备设施费用以及营业利润损失。一审中杨成艳、高本达反诉请求：依法判令反诉被告所主张的合同无效且立即搬离反诉原告的位于同盛广场南2号楼25号门面房;赔偿损失暂定为10666元(具体数额截止到反诉被告搬出为止)；反诉被告承担反诉费。一审法院认定事实：2019年11月11日，王扩英以杨成艳的名义作为出租方（甲方）与承租方曹庆运签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于同盛广场南2号楼-25号商铺出租给乙方用于商业经营，租期自2019年11月30日至2020年11月30日，租金一年46000元，押金2000元。该合同甲方签字“杨成艳”为王扩英所签，乙方签字“曹庆运”为曹庆运本人所签。合同签订后，曹庆运女儿将46000元租金微信转账给王扩英，王扩英给曹庆运出具46000元收条。另外，在与杨成艳电话核实押金数额后，王扩英给曹庆运出具押金2000元收条。王扩英以杨成艳的名义签订合同后，杨成艳并未补签字。11月11日当日晚，王扩英通过微信向曹庆运女儿转账3万元，并说明“钱我转给你3万了，明天再转16000，微信限额了。房东没授权我跟你签合同，具体租金多少我也不清楚”。次日，王扩英将全部款项46000元转给曹庆运女儿，并给曹庆运发送微信消息“曹老板，房租全部退还给你闺女了；那份合同明天去你店里拿，那份合同起不了法律效力。房东没有委托我去签。正好碰见物业大姨，物业让我去缓和你们的关系，我也是好心，店里有合同去拿给你看，你明明知道房租多少钱，你还告诉物业是64000，你为什么不告诉我，你这是欺骗我，不道德。你都那么大岁数了，骗我签了这份合同有意思吗?人房东不知道这回事，这钱房东不要，我都退给你了”。2019年11月15日，杨成艳、高本达在案涉门面房处张贴通告，内容为“我方所有的门面房(同盛广场南2号楼-25)，出租给左雪梅，租约于2019年11月30日到期。租约到期后；我方门面房将不再出租，现书面通知左雪梅于11月30日将门面内所有陈设家具杂物等一并清除出去。如不按时清除，你方将承担不利的法律后果。”在上述《商铺租赁合同》前，杨成艳与左雪梅签订《商铺租赁合同》一份，租期为2017年2月25日至2017年11月30日，租金为64000元（押金2000元），后延期至2019年11月30日。除租期及租金外，两份合同格式内容基本一致。一审法院认为：关于案涉房屋租赁合同效力问题。首先，该合同明确出租方为“杨成艳”，书写的姓名也是“杨成艳”，王扩英代替杨成艳签字，应当得到杨成艳的追认。在合同签订后当日，实际签字人王扩英即表明受到曹庆运误导错将租金64000元写成46000元，杨成艳不予认可，因而，该份合同未得到杨成艳的追认；其次，案涉门面房在此之前的租金是64000元，根据常理推断，将租金不升反降为46000元，与常理不符，不能推断为杨成艳的真实意思表示；再次，在录音中，王扩英是向杨成艳核实收取押金的问题，并不能当然推断出杨成艳对租金数额的认可。因此，在欠缺杨成艳签字及追认的情况下，无法认定案涉租金每年46000元的租赁合同成立。在合同未成立的条件下，当然不产生法律效力，也即不存在合同继续履行及解除合同的问题。关于曹庆运所主张的损失问题。在本案中，曹庆运主张的损失包括曹庆运转租案外人左雪梅涉案店铺时支付的转租费用以及后续为了经营进行的装修、增添设备设施费用以及营业利润损失。因杨成艳、高本达否认在2019年11月11日之前同意转租的事实，曹庆运提供的证据不足以证明在2019年11月11日之前杨成艳、高本达已同意转租，且在此之前左雪梅与曹庆运之间的转租法律关系与本案曹庆运与杨成艳、高本达之间的租赁关系非同一法律关系，因此，2019年11月11日之前曹庆运转租案外人左雪梅涉案店铺时支付的转租费用以及后续为了经营进行的装修、增添设备设施费用，本案不予理涉，曹庆运可依法另行主张。因2019年11月11日当日，王扩英即告知曹庆运杨成艳不同意协议内容的事宜并退款，并不当然因此给曹庆运造成损失，故曹庆运在本案中主张的损失本院不予支持。关于杨成艳、高本达主张的曹庆运立即搬离位于同盛广场南2号楼25号门面房并赔偿损失的问题。因合同未成立，曹庆运占用同盛广场南2号楼25号门面房没有法律上的依据，曹庆运立即搬离位于同盛广场南2号楼25号门面房的主张应予支持。对于赔偿损失问题。因在王扩英签订合同过程中，杨成艳亦电话参与并愿意认可收取2000元押金，虽然其后因租金数额问题合同最终未成立，但考虑到订立合同的事实情况及王扩英与杨成艳的关系，因订立合同产生的纠纷，杨成艳、高本达、王扩英亦有过错，法院酌定由此造成的门面房占用期间的损失，杨成艳、高本达、王扩英承担50%的民事责任。合同期间内门面房占用期间的损失，参照每年租金64000元计算，酌定每日损失为175元。曹庆运应自2019年11月11日起，按每日87.5元（175元×50%）赔偿至本判决确定的履行之日止；逾期按照每日175元标准计算赔偿数额至2020年11月30日。另外，2019年11月11日《商铺租赁合同》写明租期自2019年11月30日至2020年11月30日，如2020年11月30日之后曹庆运仍未搬离案涉门面房，因不在案涉合同范围内，杨成艳、高本达可就其全部损失另行主张。综上，一审法院判决如下：一、驳回原告（反诉被告）曹庆运的诉讼请求。二、原告（反诉被告）曹庆运于本判决生效之日起十日内搬离被告（反诉原告）杨成艳、高本达位于邳州市的门面房。三、原告（反诉被告）曹庆运于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）杨成艳、高本达2020年11月30日之前门面房占用期间的损失（损失赔偿数额自2019年11月11日起，按87.5元每日计算至本判决确定的履行之日止；逾期按照175元每日的标准计算至2020年11月30日；扣减押金2000元；本判决仅确定2020年11月30日之前的损失）。四、驳回被告（反诉原告）杨成艳、高本达的其他诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：1.年租金是46000元还是64000元；2.曹庆运与高本达、杨成艳之间的合同是否有效。3.曹庆运主张的损失是否应当得到支持。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。一、关于本案租金是46000元/年还是64000元/年问题。本院认为，本案的租金为64000元/年。第一，根据查明事实杨成艳系合同相对方，但其并未参与合同签订过程，本案中上诉人提供的合同文本系王扩英与上诉人签订。王扩英陈述合同上的租金标准是其受曹庆运误导而写的，所以，王扩英才在签订合同的当晚，又将大部分钱款通过微信退回上诉人方，在上诉人拒绝领取退款后，第二天又通过支付宝将全部款项退回上诉人方,并及时告知了上诉人原因。从合同签订过程及王扩英及时退款的行为，可以认定在签订合同时王扩英对于上诉人与高本达、杨成艳之间约定的租金标准不清楚，存在误解的事实。合同上载明的租金标准并非出租人杨成艳、高本达的真实意思表示，因此该约定对杨成艳、高本达不产生法律效力。第二，上诉人曹庆运上诉称高本达、杨成艳以前出租房屋的价格其并不清楚，既然合同上载明租金为46000元，认为租金就是46000元/年。但曹庆运陈述其从案外人左雪梅处接手了涉案房屋，并因此承担了近50天的房租以及其他费用共计26900元，故其抗辩对于原来的租金标准为64000元/年其不清楚，不符合常理。因此，上诉人主张46000元为涉案房屋租金标准，本院不予采信。二、曹庆运与高本达、杨成艳之间的合同是否有效。本院认为，合同应当是双方当事人的真实意思表示。本案中，如前文所述，合同是王扩英代被上诉人杨成艳与上诉人曹庆运签订，且从上诉人一审提供的签订合同过程的视频、音频资料来看，王扩英仅仅是代签合同，对于合同内容并未与上诉人进行磋商。签订合同当天王扩英在了解到高本达、杨成艳的真实意思后亦及时向上诉人退款，并说明原因，因此，王扩英并未对上诉人造成损失，故上诉人主张由王扩英承担损失，一审不予支持正确。同时曹庆运在一审中也认可，第二天被上诉人方就因为租金标准问题找他了，足以证明该合同载明的租金标准不是杨成艳、高本达的真实意思表示，故该约定并不能对杨成艳、高本达产生法律约束力。三、关于曹庆运主张的损失是否应当得到支持。本院认为，曹庆运应对其损失承担责任。从查明事实来看，2019年10月13日曹庆运因案外人左雪梅从涉案房屋中退租，上诉人曹庆运才承租涉案房屋。曹庆运为此向左雪梅支付了转让费以及剩余租期的租金、租赁房屋的押金等，并实际占有使用房屋。杨成艳也表示认可收到了曹庆运的押金，并安排王扩英事后向曹庆运出具收据。根据上述事实，曹庆运对于高本达、杨成艳将房屋出租给左雪梅期间的房租标准为64000元/年应当是明知的。曹庆运与杨成艳、高本达之间从2019年10月13日起已经形成不定期租赁关系。2019年11月11日签订本案书面租赁合同过程中，因书面合同租金标准并非杨成艳、高本达的真实意思表示，存在误解，在高本达、杨成艳及时告知的情况下，曹庆云仍坚持按照书面合同上误写的46000元/年继续履行合同，有违诚信。后双方协商不成杨成艳、高本达提出解除双方租赁关系，有事实和法律依据。曹庆运在高本达、杨成艳提出解除合同后仍不腾退房屋，导致双方损失扩大。因此，双方租赁关系解除的过错在于曹庆运，故对于合同解除的损失应由其自行承担。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1830元，由上诉人曹庆运负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  苏 团二〇二一年三月三日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷