辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终881号上诉人（原审原告）：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路****。统一社会信用代码91210200604863955M。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、王琳，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张建宁，女，1970年2月23日生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：张文全，系被上诉人父亲，男，1945年2月20日生，汉族，户籍地黑龙江省漠河县，现住大连市金州区。原审被告：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号**一社会信用代码912102135655249526。法定代表人：王宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，该公司出纳。上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华集团）因与被上诉人张建宁及原审被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林集团）执行异议之诉纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜华集团的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人提供的“商品房买卖合同”在实质内容上不符合合法有效的要件。被上诉人主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，依据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（5）违反法律、行政法规的强制性规定”和《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定。宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，而且被上诉人也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该“商品房买卖合同”是效力待定的合同（或者说是不合法的合同），绝不是合法有效的合同，不符合执行规定第二十九条第一项中规定的合法有效的要件。二、被上诉人提交的证据不能证明其已经支付购房款，不符合《执行异议与复议若干问题的规定》第29条第3项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。被上诉人仅提交了发票及收款收据证明其向宝林集团缴纳购房款，但上述两个材料不能作为其真实支付购房款的证据。1.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条“出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”本案合同并没有约定以发票作为付款凭证，被上诉人与宝林集团也仅此一份发票。2.被上诉人提供的收据，可以随时补开，如此大额的购房款不能仅凭一张收据就能证明支付房款。所以，被上诉人如果是真实的购房者，确实支付了房款，应该提供相应的银行流水予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。被上诉人张建宁辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。宝林集团未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。宜华集团向一审法院起诉请求：一、请求准许执行位于金州区的房屋。二、被告承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，于判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7009440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，一审法院负责该案执行。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了项目抵押贷款。2013年5月7日，被告宝林集团取得案涉房屋的商品房预（销）售许可证。2013年9月28日，被告张建宁与被告宝林集团签订商品房买卖合同，购买被告宝林集团位于金州区.76平方米的房屋，同日，被告张建宁刷卡交付房款664630元。2016年5月11日，被告宝林集团为被告张建宁出具销售不动产统一发票，案涉房屋是被告张建宁在大连地区唯一住房。被告张建宁对一审法院的执行行为提出异议，一审法院裁定中止对位于金州区房屋的执行，原告宜华集团遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，被告仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。被告张建宁向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买案涉商品房，系案涉商品房的消费者，在人民法院查封之前已与宝林集团签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，所购商品房系用于居住且买受人在本地区名下无其他用于居住的房屋，银联签购单和购房发票亦能够证实已支付全部房屋价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故被告张建宁对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。由于本案纠纷系由宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由被告宝林集团负担为宜。综上，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告大连宜华建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费10550元（原告已预交），由被告宝林集团负担。二审中，上诉人提交了2013年7月1日到2013年10月10日被上诉人持有的建设银行账户的银行流水，拟证明被上诉人曾经刷卡支付了房款664630元。上诉人质证意见：对真实性无异议，但关联性有异议，根据商品房买卖合同总房款为674630元，从该银行流水只能显示出张文全消费了664630元，对方帐户信息是空白的，无法显示该笔款项进入到了宝林集团账户。如果真的汇入宝林集团帐户，应体现对方帐户，因此其主张的事实不能成立。本院认为，上诉人一审中为此提交了支付购房款的POS机刷卡凭证，二审中又提交了银行账户流水单，同时持有案涉房屋购房款发票，能够形成完整证据链，故本院对该份证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，张建宁与宝林集团签订的商品房买卖合同中约定总房款为674630元，被上诉人陈述在交纳664630元房款前，先行交纳了1万元定金。再查明，案涉房屋于2017年12月5日被大连市金州区人民法院查封。本院认为，本案系执行异议之诉。被上诉人作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋并提出执行异议，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案被上诉人提出的异议请求是否足以排除上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查，一审法院适用该条规定审查被上诉人的异议请求并无不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案双方当事人提交的证据审查，首先，关于被上诉人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同一节，诉讼中，被上诉人提交了其与宝林集团之间于2013年9月28日订立的书面《商品房买卖合同》，能够证明双方在案涉房屋查封之前已经签订合法有效的书面合同。上诉人虽上诉提出宝林集团转让抵押房屋的买卖合同不属于合法有效合同，但即使宝林集团的转让行为未经抵押权人同意，宝林集团与被上诉人订立的买卖合同亦未违反法律及司法解释的强制性效力性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故一审法院认定案涉买卖合同应为合法有效并无不当。其次，关于所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋一节，案涉房屋是被告张建宁在大连地区唯一住房，显然是为了满足基本基本生活需要。第三，关于案涉房屋购房价款的支付，被上诉人张建宁于签订合同当日通过POS机刷卡支付房款664630元，有POS机刷卡的银联签购单、银行账户流水单予以证明，并陈述在交纳664630元房款前已经先交纳了1万元定金，结合2016年5月11日宝林集团所出具销售不动产统一发票显示金额为674630元，可以认定被上诉人已经支付了案涉房屋的购房款。综上，本院认为被上诉人提交的证据足以证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，一审判决并无不当，本院依法予以维持。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林集团负担为宜。综上，大连宜华建设集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10550元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年三月八日书记员  张 鑫