辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3340号上诉人（原审原告）：白淑艳，女，1963年11月12日出生，满族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：谯楠，辽宁邦言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳唐轩房地产开发有限公司，住所地新民市胡台镇前胡台村。法定代表人：张春华，该公司经理。委托诉讼代理人：刘玉梅，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宁馨，辽宁申扬律师事务所实习律师。上诉人白淑艳因与被上诉人沈阳唐轩房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2020）辽0181民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白淑艳上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一审认定被上诉人不是合同相对方错误。我方调取到商品房买卖合同显示我方与被上诉人是合同相对方。因被上诉人未将房屋交付给我方，导致存在租房损失，被上诉人应承担责任，被上诉人是适格被告。被上诉人对案涉房产所有权归上诉人所有并无争议。房产转让事实已完成，本案起诉的属于房产证办理纠纷，转让协议并未经双方举证质证，被上诉人应就已给付商品房买卖合同进行举证，承担举证不利的后果，举证责任应分配给被上诉人。沈阳唐轩房地产开发有限公司辩称，一、答辩人不是本案适格被告。案涉房屋系答辩人抵顶给承包商沈阳通顺电气工程安装有限公司用于抵付工程款的房屋，而后通顺公司将案涉房屋转让给上诉人，上诉人是与通顺公司建立了相关法律关系，而答辩人与上诉人之间自始至终未建立过任何法律关系，上诉人对案涉房屋的任何纠纷均应向与其建立法律关系的通顺公司主张。上诉人认为答辩人是适格被告所依据的是《商品房买卖合同》，而该合同是答辩人为了配合通顺公司将房屋转让给上诉人办理所有权登记所签订的，该合同不是答辩人出售房屋给上诉人的真实意思表示，且上诉人也从未向答辩人交付过购房款，答辩人也未将房屋直接交付给上诉人，而是将抵付工程款的房屋直接交付给通顺公司，上诉人与答辩人之间从未实际履行过此《商品房买卖合同》，因此答辩人并非上诉人的合同相对方，上诉人无权以此《商品房买卖合同》向答辩人主张权利。2015年12月1日和12月3日通顺公司出具的《授权委托书》和上诉人本人签名的《转让证明》足以证明上诉人取得案涉房屋事实上是依据与通顺公司之间建立的房屋转让法律关系。而不是依据《商品房买卖合同》，通顺公司和上诉人也均承诺日后发生任何关于案涉房屋的纠纷都与答辩人无关，由通顺公司自行承担。二、答辩人系案涉房屋的开发商责任义务已经履行完毕，上诉人未办理所有权登记并非答辩人原因。根据一审法院在新民市房产局查询可知：案涉房屋已经完成初始备案登记，《商品房买卖合同》已备案登记在上诉人白淑艳名下。由此足见答辩人作为开发商已将案涉房屋在房产部门办理完毕初始登记、已履行完毕开发商责任义务，也履行完毕配合通顺公司将合同备案登记在上诉人名下的协助义务。因此上诉人没有办理所有权登记手续是其自身原因、与答辩人无关。且由于上诉人自身的债务纠纷导致案涉房屋被法院查封、无法办理产权登记，更与答辩人无关。三、答辩人已经完成案涉房屋向通顺公司的交付义务，上诉人所称未给其办理房屋入住、导致其损失没有事实依据和法律依据。2015年12月1日，通顺公司向答辩人出具一份《授权委托书》表明：通顺公司全权委托上诉人办理案涉房屋在答辩人处的更名事宜，且日后发生任何关于案涉房屋的纠纷都与答辩人无关，由通顺公司自行承担。随后，在2015年12月5日上诉人代通顺公司向物业公司交付了取暖费和物业费。上述事实证明，答辩人已基于以房顶帐的法律关系，将案涉房屋实际交付给了作为法律关系相对人的通顺公司、完成了交付义务，并且上诉人在起诉状和一审庭审中自认及举证证明“上诉人已向小区物业公司交纳了取暖费、物业费”，其交付取暖费和物业费的行为，也认证了案涉房屋已办理了入住手续，佐证了答辩人已经完成了房屋交付义务。因此上诉人无权向答辩人提出交付案涉房屋及赔偿损失的主张。白淑艳向一审法院起诉请求：1.被告给付原告《商品房买卖合同》；2.被告将位于新民市房屋的所有权登记手续办理到原告名下；3.被告给付由于被告逾期办理入住导致原告租房居住产生的费用（从起诉之日至实际办理房屋入住之日止每月1000元）；4.诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。一审法院认定事实，2014年12月1日，案外人沈阳通顺电气工程安装有限公司与原告白淑艳达成《转让协议》一份，约定沈阳通顺电气工程安装有限公司将位于新民市的商品房转让给原告白淑艳，载明“此房以后发生的一切纠纷与沈阳唐轩房地产开发有限公司无关”。还查明，2015年12月5日，被告沈阳唐轩房地产开发有限公司与沈阳通顺电气工程安装安装有限公司及原告白淑艳签订《协议书》，协议约定被告将其开发的位于新民市唐轩英郡的93号楼3-1-1号房屋以抵账的形式抵顶沈阳通顺电气工程安装有限公司286588元工程款，协议签订之日视为该笔工程款结算完毕。同时还约定，沈阳通顺电气工程安装有限公司以284739元的价格将前述房屋转让给原告白淑艳。在协议中又约定，被告与沈阳通顺电气工程安装有限公司为合同相对方，沈阳通顺电气有限公司与原告为合同相对方，原告与被告无任何法律关系，原告无权向被告提出任何权利主张。同时还约定，协议所涉房屋在沈阳通顺电气有限公司转让给原告过程中出现纠纷，均由沈阳通顺电气有限公司与原告自行解决，与被告无关，被告不承担任何责任。协议签订当日，原告白淑艳按照协议约定向被告公司交纳了物业费及采暖费。还查明，现案涉房屋新民市振新七街15-9号93号楼3-1-1房屋已经完成初始备案登记，登记在原告白淑艳名下。该房屋现有查封，无抵押，具备办证条件。一审法院认为，当事人对自己的主张应提供证据证明，如无证据证明，应承担不利后果。本案中，原告无证明证明其未收到过合同原件，应承担举证不能的不利后果，故对于原告请求被告交付《商品房买卖合同》的主张，不予支持。关于原告主张的被告为案涉房屋办理的所有权登记至其名下的请求。一审法院认为，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但法律上或事实上不能履行的除外。本案中，原告请求被告协助办理产权登记手续的房产因存在法院的查封，原告至今未提供相关证据证明该房产已经被解封，属于法律上的履行不能，故原告的该项诉请不予支持。原告可依据执行异议程序的相关规定主张和维护其合法权益。关于原告主张的被告应赔偿逾期办理入住造成其租房损失问题。因本案在前述的原、被告及沈阳通顺电气工程安装有限公司签订的合同中约定，被告与沈阳通顺电气有限公司互为合同相对方，原告与沈阳通顺电气有限公司互为合同相对方，故原告与被告虽在同一协议中出现，但不互为合同方，且并无直接的权利义务约定，原告现主张由被告赔偿逾期入住造成的租房损失无事实依据，故对原告的该项诉请，不予支持。一审法院判决：驳回原告白淑艳的诉讼请求。案件受理费5586元，由原告白淑艳负担。二审中，上诉人提交：1.商品房买卖合同（预售）照片，系从新民市不动产登记中心拍照取得，证明上诉人基于该合同产生争议，被上诉人应当为上诉人办理房屋入住房产证等相关手续，一审认定事实错误；2.结案通知书，证明一审法院查证认为存在查封的执行案件已经在2018年结案，并且完全履行完毕，案涉房产不存在查封。被上诉人质证意见：1.真实性没异议，证明目的有异议，该合同不是上诉人与被上诉人真实的买卖合同，该合同用于为配合通顺公司给上诉人办理手续用，该合同不能作为双方履行依据；2.真实性没有异议，关联性有异议，一审判决认定案涉房屋已经被查封，但没有表述被查封案号，无法证明该结案通知与法院表述的是否一个查封事实，而且也不是解封裁定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人要求被上诉人给付《商品房买卖合同》的诉讼请求，双方均认可该合同系2015年12月4日前后签订，该合同已备案登记至上诉人名下，被上诉人已履行合同备案登记的义务，被上诉人主张已交付该合同，现上诉人主张被上诉人未能交付合同，且未提交证据证明其曾充分主张过权利，不符合常理，一审对该诉讼请求不予支持并无不当。关于上诉人要求被上诉人办理案涉房屋所有权登记手续到上诉人名下的诉讼请求，因一审法院已核实案涉房屋存在查封，故案涉房屋并不具备办理所有权登记的条件，一审法院未能支持上诉人该项诉讼请求并无不当。关于上诉人要求被上诉人给付逾期办理入住导致上诉人产生租房居住费用的诉讼请求，因商品房买卖合同中对房屋交付时间并无约定，上诉人自认案涉房屋系其从沈阳通顺电气工程安装有限公司抵顶货款取得，上诉人亦在转让证明中认可案涉房屋一切纠纷与被上诉人无关，被上诉人亦主张案涉房屋已交付给沈阳通顺电气工程安装有限公司，故上诉人该项主张实为其与沈阳通顺电气工程安装有限公司之间抵顶合同履行过程中发生的争议，现上诉人向被上诉人主张权利缺乏事实和法律依据，一审不予支持并无不当。综上，上诉人白淑艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5586元，由上诉人白淑艳负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  杨 帆二〇二一年三月八日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。