湖南省邵阳市北塔区人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）湘0511行初327-2号 原告中浩建设湖南房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区白沙中路**天机大厦**。 法定代表人王**毅，该公司经理。 委托代理人谢广利，湖南湘军麓和律师事务所律师。 委托代理人赵帅龙，湖南湘军麓和律师事务所律师。 被告邵阳市自然资源和规划局，，住所地邵阳市大祥区大祥路与邵州西路交汇处 法定代表人吴韬，该局局长。 委托代理人欧阳涛，男，该登记中心法制科科长。 委托代理人欧阳平，湖南泽宇律师事务所律师。 第三人湖南省烟草公司邵阳分公司职工商品房筹建委员会，，住所地邵阳市大祥区百春园** 负责人陈**林。 委托代理人彭习怀，男，该委员会成员。 委托代理人刘宇，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。 第三人彭雪云，女，1944年9月1日出生，汉族，住邵阳市北塔区。 委托代理人刘建辉，男，1964年12月2日出生，汉族，，住所地邵阳市双清区 原告中浩建设湖南房地产开发有限公司（以下简称中浩公司）诉被告邵阳市自然资源和规划局（以下简称邵阳市自然资源局），第三人湖南省烟草公司邵阳分公司职工商品房筹建委员会（以下简称筹委会）、彭雪云房屋所有权登记一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告中浩公司诉称：邵阳市宝庆工业园金碧佳苑系由原告于2012年开发建设，截至目前，第三人筹委会尚欠原告6000余万元购房款未支付，原告也未向湖南省烟草公司邵阳分公司及其职工唐大学等人交付金碧佳苑的房产，故案涉房产在未办理竣工验收并交付前仍为原告所有。之前原告已就案涉房产的预告登记行为进行起诉，该预告登记行为已被邵阳市北塔区人民法院判决确认违法，故被告邵阳市自然资源局根据违法的预告登记为第三人彭雪云办理房产分户的行为自然违法。综上，请求人民法院判令确认被告为第三人彭雪云颁发的湘（2017）邵阳市不动产权第0××9号《不动产权证书》的行为违法并予以撤销。 被告邵阳市自然资源局辩称：1.案涉行政行为涉及的土地使用权人为第三人彭雪云等272户业主，原告作为名义上的建设方，没有实际参与建设，也未提供建设资金，且存在违法发包等情形，导致案涉房产在结算时发生纠纷，从而使案涉房产成为烂尾楼，为解决团购业主的集体上访问题，政府机关介入，在进行施工界面划断的情况下，原告及其子公司退出案涉房产开发，不能依法取得案涉房产的物权，故原告主体资格不适格；2.原告如认为案涉房产属于其开发所有，应通过民事诉讼的方式确认产权，待产权明晰后再行提起行政诉讼；3.筹委会作为实际承建方，在取得相关主体资格后，向被告申请颁证合理合法，被告为第三人彭雪云颁发案涉《不动产权证书》尽到了审查职责，符合法律规定；4.第三人彭雪云作为团购协议的当事人，支付了全部购房款，其取得案涉房产的所有权符合善意取得的条件。综上，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 第三人筹委会述称：1、案涉房产办理预告登记违法并不必然导致办理案涉不动产权证的行为违法；2、原告与筹委会之间属于代建关系，不是普通的商品房买卖关系，原告对案涉房产主张物权无事实和法律依据；3、第三人彭雪云作为团购协议的当事人，支付了全部购房款，其取得案涉房产的所有权符合善意取得的条件；4、案涉项目购房户众多，且均已支付购房款，部分购房户对案涉房产又进行了转卖，如撤销案涉不动产权证将会造成重大的社会不稳定因素，严重损害社会公共利益。综上，请求人民法院驳回原告的起诉或诉讼请求。 第三人彭雪云陈述意见与第三人筹委会一致。 经审理查明，2010年12月6日，原告中浩公司向原邵阳市国土资源局出具《关于我公司与烟草公司联合摘牌的说明》，表明“贵局挂牌的[2010]32号宗地，我公司摘牌的住宅用地19077.73平方米（使用年限70年）。但实际土地使用权、所有人为邵阳市烟草公司唐大学等272户业主，我公司作为代建方参与联合摘牌是为了该项目报手续办理方便”。2010年12月22日，原邵阳市国土资源局作为出让方与受让方湖南省烟草公司邵阳市公司、第三人筹委会签订《国有建设用地使用权出让合同》,受让方以6260万元的价格取得包括案涉土地在内的土地使用权。2011年4月11日，筹委会唐大学等272户作为申请人向原邵阳市国土资源局提出土地登记申请，要求将案涉19077.73平方米住宅建设用地登记到其名下。同年5月4日，原邵阳市国土资源局颁发了邵市国用（2011）第D00040号《国有土地使用权证》，登记土地使用权人为第三人筹委会及原告中浩公司，使用权面积为19077.73平方米，并在记事中注明“该宗地建设周期为三年（2015年6月30日），待建设工程竣工验收后换发证”。2012年3月1日，邵阳市烟草公司员工商品房团购委员会与中浩公司签订《邵阳烟草职工商品房团购协议》，开发案涉项目金碧佳苑。此后，中浩公司取得了《建设工程施工许可证》，与筹委会共同取得了《建设工程规划许可证》及《建设用地规划许可证》等，建设期限为2012年10月8日至2013年11月12日，施工单位为中浩建设股份有限公司，建设单位为中浩公司，其中中浩公司为施工单位中浩建设股份有限公司的全资子公司。在施工过程中，施工方分包了部分工程，因分包方要求先行支付工程款等与筹委会发生矛盾，该项目工程在未竣工的情况下于2014年8月停工。为解决项目房屋烂尾及唐大学等272户集资户因房屋长期得不到处理引发的上访等问题，邵阳市宝庆工业园区、邵阳市人民政府多次协调并要求处理。在对原施工单位和建设单位已完成的工程作出施工界面划断及相关证据采集司法鉴定后，未完成的工程由其他公司继续完成。 2016年7月15日，邵阳市烟草公司员工商品房团购委员会向中浩公司出具《关于协助办理金碧佳苑相关产权证的函》，要求中浩公司出具相关材料及委托书，以协助办理金碧佳苑项目的相关产权证。中浩公司收到函件后，以第三人未支付工程款为由拒绝配合。为解决项目集资户办理公积金贷款或银行商业贷款等问题，2017年1月23日，筹委会作为申请权利人，向不动产登记机构申请办理金碧佳苑4＃楼的首次登记，登记建筑面积为12211.44平方米。原邵阳市国土资源局根据不动产登记申请表、承诺书、国有土地使用权证、各许可证、不动产权籍调查表、红线图等材料，并依照全省集中化解决房地产办证信访问题等文件精神、要求，于2017年1月24日作出湘（2017）邵阳市不动产证明第0××5号《预告登记》，为筹委会办理了金碧佳苑4＃楼的预告登记。2017年7月26日，经筹委会申请，原邵阳市国土资源局将金碧佳苑4＃楼2单元1楼001号房产首次登记在了筹委会名下，向其颁发了湘（2017）邵阳市不动产权第0××6号《不动产权证书》。同年8月24日，经筹委会和购房户彭雪云申请，原邵阳市国土资源局将该处房产转移登记至彭雪云名下，向彭雪云颁发了湘（2017）邵阳市不动产权第0××9号《不动产权证》，其房产建筑面积、房屋结构、性质等均未发生改变。 2020年4月，原告中浩公司以邵阳市不动产登记中心、邵阳市自然资源局为被告向邵阳市北塔区人民法院提起行政诉讼，要求撤销邵阳市自然资源局为第三人筹委会作出的金碧佳苑4＃楼湘（2017）邵阳市不动产证明第0××5号预告登记。邵阳市北塔区人民法院于2020年6月22日作出（2020）湘0511行初114号行政判决，确认邵阳市自然资源局作出的（2017）邵阳市不动产证明第0××5号《预告登记》违法，并驳回原告的其他诉讼请求。原告不服，向邵阳市中级人民法院提出上诉。邵阳市中级人民法院于2020年8月14日作出（2020）湘05行终195号行政判决，驳回上诉，维持原判。原告对被告邵阳市自然资源局为第三人彭雪云办理不动产权证的行为不服，遂提起本案行政诉讼。另查明唐大学等272户业主（包括彭雪云在内）已按照与邵阳市烟草公司员工商品房团购委员会签订的认购协议，将购房款支付到位。 上述事实，有原、被告及第三人提供的证据及当事人当庭陈述在卷佐证，可以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。起诉人与被诉行政行为有利害关系，是提起行政诉讼的法定要件之一。不动产登记案件中，与案涉不动产存在权属争议的组织或个人，原本与该颁证行为有利害关系，具有原告主体资格，但如果该利害关系人对首次登记行为未提起行政诉讼，仅对后来的换证行为或者主体变更登记行为提起诉讼的，因首次登记行为已经生效，不动产权属已经明确，后来的换证行为或主体变更登记行为不可能侵犯其合法权益，该利害关系人与后来的换证行为或主体变更登记行为没有利害关系，不具有提起行政诉讼的主体资格。本案中，原邵阳市国土资源局于2017年7月26日就案涉房产向第三人筹委会颁发了湘（2017）邵阳市不动产权第0××6号《不动产权证书》，其登记类型为首次登记，不动产权属已经明确，原告中浩公司与该颁证行为有利害关系，具备对该行政行为提起行政诉讼的主体资格。而后被告经申请将湘（2017）邵阳市不动产权第0××6号《不动产权证书》所涉及的房产转移登记至彭雪云名下，为彭雪云颁发了湘（2017）邵阳市不动产权第0××9号《不动产权证》的行为，并未改变案涉房产的面积、性质等，仅仅是对该房产的权利主体进行变更登记的行为，不可能侵犯原告的合法权益，原告与后续的转移登记行为无利害关系，故原告仅就被告为彭雪云颁发不动产权分证的行为提起行政诉讼，不具有提起本案行政诉讼的主体资格，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项的规定，对其起诉应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回原告中浩建设湖南房地产开发有限公司的起诉。 案件受理费50元退还给原告中浩建设湖南房地产开发有限公司。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  蒋晓安 人民陪审员  陆易梅 人民陪审员  彭盛蓉 二〇二一年三月二日 法官助理李倪 代理书记员  陈 叶 附相关的法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： (一)不符合行政诉讼法第四十九条规定的; (二)超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的; (三)错列被告且拒绝变更的; (四)未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的; (五)未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的; (六)重复起诉的; (七)撤回起诉后无正当理由再行起诉的; (八)行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的; (九)诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的; (十)其他不符合其他法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。