北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终2922号上诉人（原审原告）：刘文英，女，1963年1月28日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：黄海光（刘文英之女），住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张莽（刘文英之婿），住北京市大兴区。上诉人（原审被告）：李丽峰，女，1981年2月24日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。上诉人刘文英与上诉人李丽峰因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初9078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘文英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持我的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李丽峰承担。事实和理由：一审法院以李丽峰住院治疗客观上无法履行合同相应义务为由，认定其没有及时腾退房屋不应视为违约，基本事实认定不清，证据不足：1.张莽于2019年11月19日至11月30日期间多次拨打李丽峰电话、发送微信、短信与其联系，李丽峰均未回复，同时请求社区民警联系李丽峰，已竭尽告知义务。2019年12月8日晚，李丽峰自称换了手机号码，但并未告知我方，存在不腾退房屋的故意。2.李丽峰提交的诊断证明书上的诊断建议是休息两周，并未要求其住院治疗，且两周时间应截止到11月16日，可以证明李丽峰在2019年11月2日至合同到期日（11月24日）之间并未住院治疗，医院也没有限制其用手机与外界联系。李丽峰存在可做而不为的行径以达到其故意不腾退房屋目的。3.李丽峰提交的服药卡上标注的出院日期是2019年11月12日，服药卡没有医院盖章，不能作为住院证明，无法律效力。李丽峰也未能提交不能履行合同义务的具有法律效力的住院病历及住院证明，且李丽峰在一审开庭时也明确表示过自己没有接受住院治疗。综上，李丽峰属于故意拒绝履行合同的相应义务，其行为已严重违约，请求二审法院查明事实后依法改判支持我一审全部诉讼请求。李丽峰辩称，对方提交的证据都是第三方调取的，光盘的内容和文字资料是不相吻合的。2019年11月19日尚在合同有效期内，刘文英的女婿就私自进入我家，11月7日、12月8日都曾进入我家，我报警后警察称是配合腾退房屋。12月8日刘文英在我不知情的情况下换了锁，此后我就不应再交房租。刘文英换锁扣押我的东西不让取回，我一直同意腾退房屋，但前提是要在第三方监督下盘点我的物品，我屋内物品价值四五十万元。李丽峰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回刘文英的诉讼请求，依法由法院组织对案涉房屋内我的个人财物进行清点（价值50余万元）；2.张莽抄家时把我一块价值138800元的欧米茄金表摔了，请求做损坏鉴定；3.本案诉讼费用由刘文英承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在错误。1.我在2019年11月因住院治疗无法与外界联系，11月24日我表叔与张莽联系处理续租事宜，双方未达成协议。2019年12月8日，张莽、黄海光和社区警务工作站何姓辅警、小区2名保安在未通知我的情况下私自闯入出租房屋内，对我的个人财物进行了非法搜查、打包清理。我得知后报警，警察解决时，我提出“对出租房屋内的财物进行清点”，张莽、黄海光当着警察面声称：“房屋我已经收回，不准任何人进入房屋”，警察也称将房屋贴上封条，这才是导致我无法取回出租房内自己的物品并腾退房屋的真正原因。一审判决认定“组织双方前往案涉房屋清点个人物品”是错误的，根本不存在这样的事实，到现在为止也没有任何单位组织双方进行过物品清点。2.一审判决认定由于我没有及时腾退屋内物品，应对房屋空置损失承担相应责任是错误的。2019年12月8日发生私闯出租房屋事件后，案涉房屋门锁被黄海光更换，我无法进入，故我不能腾退的原因是对方所造成的，空置房屋损失与我无关。二、一审法院判决结果错误，侵害了我的正当权益。1.一审法院判决我自2019年11月25日至实际腾退房屋之日止每月向刘文英支付房屋占有使用费750元是不公正的。2019年12月8日黄海光更换房锁，刘文英实际控制了该房屋，我根本无法占有或使用，无法取走个人物品和腾退房屋。2.2019年12月8日张莽、黄海光等5人对我出租屋内的个人财物进行非法搜查和清理，将我一块价值138800元的欧米茄金表摔在地上。一审庭审时我当庭口头提出反诉和摔表的事，可法官不理不睬，一审判决只字未提。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判支持我的上诉请求。刘文英辩称，不同意李丽峰的上诉请求，要求驳回李丽峰的上诉请求，支持我的上诉请求。刘文英向一审法院起诉请求：1.判令李丽峰将位于北京市大兴区×××402房屋腾退且按房屋交割单归还刘文英相应设施物品；2.判令李丽峰支付一个月租金3750元违约金给刘文英；3.判令李丽峰以每日200元标准支付违约金（自2019年11月25日起至腾退房屋之日止）；4.判令李丽峰按照每日123.28元的标准向刘文英支付房屋占用费（自2019年11月25日起至腾退房屋之日止）；5.判令本案诉讼费用由李丽峰承担。一审法院认定事实如下：张莽系刘文英女婿。2017年11月24日，出租人（甲方）刘文英与承租人（乙方）李丽峰签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区×××402室房屋出租给乙方使用，租赁期限为1年，自2017年11月25日起至2018年11月24日止。租赁费为3300元每月，年租金39600元，支付方式为年付，押一付十二；乙方支付押金3300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同底部甲方刘文英与乙方李丽峰签字确认。合同下手写有“续租一年，从2018年11月25日至2019年11月24日，壹年整，年租金肆万伍仟元整张莽2018.11.27李丽峰”，李丽峰认可其签名及合同真实性，但认为合同约定续签要重新签订合同。2019年11月23日、2019年11月24日刘文英拨打李丽峰电话，均未接通，后发送短信要求承租人与其联系商量退租事宜。李丽峰认可短信真实性，但表示当时生病，很久以后才看到，并向法院提交2019年11月2日北京市大兴区心康医院处方2张、诊断证明书1张、2019年11月12日北京军颐中医医院服药卡1张欲证明在2019年11月2日至2019年11月12日期间犯病，医生建议休息两周，犯病期间无法与外界联系，没有手机。诊断证明书上载明：姓名：李丽峰，性别：女，年龄38岁，科室：××科门诊，诊断：×××障碍F31.901，诊断建议：建议休息两周；并盖有北京市大兴区心康医院诊断专用章。北京军颐中医医院服药卡上载明：出院时间2019年11月12日，建议住院，已与前台电话联系，周日（17号）休息。下方盖有北京军颐中医医院收费专用章。刘文英认可上述证据真实性及证明目的，称11月24日时，有声称李丽峰表叔，叫苗富的人联系我，说李丽峰在医院住院，医生不让李丽峰使用手机。2019年11月30日刘文英在案涉房屋门前张贴解除房屋租赁告知书，告知李丽峰于三日内收回房屋，要求李丽峰在三日内办理退租交接事宜。李丽峰表示没有见过该告知书，不清楚。根据双方当事人申请，法院向北京市公安局大兴分局观音寺派出所调取了2019年12月18日小区电梯视频、2019年12月8日李丽峰出警现场视频、2019年12月8日双河北里李丽峰纠纷视频、李丽峰房东电话录音、2019年12月26日李丽峰电话录音，2019年12月14日调解出警六张光盘，2019年12月8日下午3：49接处警记录、2019年12月8日下午4：03接处警记录、2019年12月17日上午9：52接处警记录、2019年12月17日上午10：00接处警记录、2019年12月23日下午5：58接处警记录、2019年12月28日下午1：13接处警记录、2019年12月8日下午5：09接处警记录、2019年12月14日下午4：13接处警记录、2019年12月8日下午3：49接处警记录、2019年12月14日下午4：14接处警记录、2019年12月14日下午5：06接处警记录、2019年12月14日下午10：18接处警记录以及三次询问笔录。其中两段电话录音显示：2019年11月24日张莽、黄海光与苗富通话录音中张莽得知李丽峰患有×××障碍病，并沟通后续续租事宜无果，通话时长为56分14秒至22秒；2019年11月30日张莽再次与苗富电话沟通，苗富表示如不同意续租三个月，就不管李丽峰租房一事，后双方意见未达成一致，电话挂断；11张接处警记录以及六张出警光盘显示：2019年12月8日观音寺派出所接到3次报警，并组织双方前往案涉房屋清点个人物品；三次询问笔录中显示：张莽自述曾在2019年11月19日求助民警进入房屋内查看；2019年12月7日张莽与其妻子和两名民警一同进入案涉房屋；2019年12月8日下午张莽与其妻子，警务站的民警，两名物业工作人员一同进入案涉房屋，将李丽峰的手表、首饰、画等个人物品进行收拾并放在案涉房屋内。刘文英、李丽峰均认可法院调取上述证据的真实性。经查，刘文英2019年12月8日更换了案涉房屋的钥匙，之后房屋一直处于无人使用状态。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。现合同已经到期，李丽峰应当腾退返还案涉房屋。在合同终止时，双方应当本着诚实信用原则处理相关事宜。现双方租赁合同已经终止，故刘文英主张要求李丽峰自案涉房屋中腾退的诉讼请求，于法有据，法院依法予以支持。刘文英已经于2019年12月8日实际更换钥匙，收回房屋，也未提交证据证明房屋交割单上物品不在案涉房屋内，故其要求李丽峰按房屋交割单归还相应设施物品的诉求，法院不予支持。根据双方提交的证据和陈述，刘文英虽然在11月24日通知了李丽峰的近亲属要求腾退，但并未通知本人。根据李丽峰提交的医院诊断证明，李丽峰患有×××障碍病且正在治疗过程中，李丽峰客观上无法履行合同相应义务，故李丽峰没有及时腾退房屋不应视为违约，故刘文英第二、第三项关于违约金的诉求，法院不予支持。关于房屋占有使用费，刘文英在对李丽峰患病事宜知情的情况下，对李丽峰的个人物品进行整理应为不妥；现双方因此发生争议，导致房屋没能腾退，相应的损失双方均应按过错比例承担。本案中，双方于12月8日在民警组织下进入案涉房屋进行清理，刘文英对案涉房屋进行了换锁，且并未将钥匙交付李丽峰，应当视为刘文英实际控制了房屋，应当对房屋空置损失承担主要责任。李丽峰由于没有及时腾退屋内物品，其亦应对房屋空置损失承担相应责任；结合李丽峰病情、时间、刘文英换锁、案涉房屋未居住使用等事实，法院依法酌定李丽峰承担房屋空置损失的20%为宜，李丽峰缴纳的押金应当予以扣除。至于李丽峰庭审中所提个人物品丢失问题，其未能提交相应证据，可另行解决。综上所述，一审法院于2020年11月判决：一、李丽峰自判决生效后七日内将个人物品搬离北京市大兴区×××402号房屋；二、李丽峰于判决生效后七日内向刘文英支付房屋占有使用费（给付标准每月750元，自2019年11月25日起至实际腾退房屋之日止；再折抵押金3300元）；三、驳回刘文英其他诉讼请求。二审庭审中，刘文英和李丽峰一致确认法院向北京市公安局大兴分局观音寺派出所调取的证据中没有2019年12月26日李丽峰电话录音；“李丽峰房东电话录音”系指刘文英的电话录音；一审判决第4页倒数第二行的“其中两段电话录音显示”中的电话录音系现场沟通录音。另，李丽峰不认可一审判决第5页第6行的“组织双方前往案涉房屋清点个人物品”，称派出所未组织过物品清点，刘文英则称系派出所要组织清点，但李丽峰未参加；刘文英不认可一审判决第4页第3行的“刘文英认可上述证据真实性及证明目的”，称其不认可证明目的。二审期间，刘文英提交如下视频和录音证据：1.12月8日警务工作站现场录音，证明警察要组织清点物品，李丽峰拒绝；2.12月8日案涉房屋门口视频，李丽峰坐在地上，证明李丽峰拒绝进屋清点物品，拒绝腾退；3.12月14日警务工作站现场调解录音，证明李丽峰拒绝腾退；4.12月18日黄海光和派出所杨警官的电话录音及黄海光、张莽进屋给李丽峰找手机的视频，证明12月8日刘文英没有收回房屋。李丽峰不认可上述证据的证明目的，主张其自始至终都要求腾退，未拒绝腾退，但是刘文英不让其进入案涉房屋。李丽峰提交以下证据：1.12月25日其与派出所赵警官谈话录音，证明刘文英不让其进入案涉房屋；2.2020年10月26日一审开完庭后与张莽的现场录音，证明张莽承认12月8日甚至更早已经收回房屋。刘文英认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，认为证据1里的录音系警察的说法，其并未拒绝李丽峰进入案涉房屋，且其换锁是因为合同到期。本院查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，刘文英与李丽峰于2017年11月24日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。《房屋租赁合同》到期后，双方在该租赁合同上共同签字表示续租一年，从2018年11月25日至2019年11月24日，因此《房屋租赁合同》未变更的条款继续对双方发生法律效力。续签的租赁合同到期后，双方未再继续签订租赁合同，李丽峰继续占用租赁房屋，缺乏事实及法律依据，应予腾退房屋。李丽峰患×××障碍的疾病并不影响其民事行为能力，且李丽峰于2019年11月12日出院，离房屋到期日尚有时日，其所述因病无法使用手机，进而无法腾退房屋的理由明显缺乏事实依据，本院不予采纳。《房屋租赁合同》约定承租人未按约定时间返还房屋的，应按每天200元的标准支付违约金。现李丽峰未按约定时间腾退房屋，刘文英要求按上述标准承担违约责任，本院予以支持。一审法院对此处理有失妥当，本院予以改判（违约金计算截止换锁时间2019年12月8日）。因违约金每天200元的标准即用于弥补出租人的损失即房屋占用费，刘文英未提供证据上述违约金不足以弥补其实际损失，故对于刘文英上诉要求李丽峰再行支付房屋使用费及支付一个月租金违约金的请求，本院不予支持。刘文英于2019年12月8日自行将房屋门锁更换，但李丽峰的物品仍占用租赁房屋，一审法院认定租赁房屋换锁后实际由刘文英控制并无不当，双方对于造成房屋闲置的损失均存在过错，刘文英私自换锁后未采取其它有效方式如公证清点物品以避免损失进一步扩大，李丽峰未主动要求搬离物品亦存在过错，原审法院确定的过错比例并无明显不妥，本院对此不持异议。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，外。本案所涉法律事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释规定。综上所述，刘文英上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。李丽峰的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，本院判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初9078号民事判决第一项；二、撤销北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初9078号民事判决第三项；三、变更北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初9078号民事判决第二项为：李丽峰于本判决生效之日起7日内向刘文英支付房屋占有使用费（按每月750元的标准给付，自2019年12月9日起至实际腾退房屋之日止；上述房屋使用费应先行折抵押金3300元）；四、李丽峰于本判决生效之日起7日内向刘文英支付违约金2800元；五、驳回刘文英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由刘文英负担12元（已交纳）；由李丽峰负担13元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费50元，由刘文英负担25元（已交纳），由李丽峰负担25元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二一年三月八日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥