江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5613号上诉人（原审原告）：上海科瑞物业管理发展有限公司无锡分公司，住所地无锡市惠山经济开发区惠山大道东侧绿地世纪城内。负责人：叶毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐向华，该公司员工。委托诉讼代理人：郁亦毅，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：绿地世纪城一二期物业管理委员会，住所地无锡市惠山区绿地世纪城****。负责人：朱敏强，该物业管理委员会主任。委托诉讼代理人：张彦卿，江苏万仕邦律师事务所律师。原审第三人：南京银城物业服务有限公司，住所地，住所地南京市鼓楼区江东北路**银城广场**iv>法定代表人：李春玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：高歌，该公司员工。上诉人上海科瑞物业管理发展有限公司无锡分公司（以下简称科瑞物业公司）因与被上诉人绿地世纪城一二期物业管理委员会（以下简称绿地物管会）、原审第三人南京银城物业服务有限公司（以下简称银城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初5927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。科瑞物业公司上诉请求：发回重审或者撤销一审判决，依法改判支持其一审的诉讼请求。事实和理由：1、绿地物管会于2019年4月2日公布的《业主大会议事规则》、《管理规约》被一审法院作出的（2019）苏0206民初5929号民事判决撤销，故绿地物管会根据前述《议事规则》和《管理规约》于2019年7月12日向其发函，要求解聘其物业管理服务工作依据错误。2、绿地物管会依据第二次业主大会表决结果，通过两项决议：解聘其物业管理服务、《绿地世纪城一二期物业服务委托合同》（以下简称《物业服务委托合同》），但是本次业主大会表决结果没有取得“双过半”的同意票数。其中，关于解聘其物业管理服务的决议，只有1115户同意，占总户数49.6%，又以所谓邮寄票数354户，占总户数15.75%，即认为同意票数1469户，占总户数65.01%；关于《物业服务委托合同》的决议，同意票数为1087户，占总户数48.35%，又以所谓邮寄票数354户，占总户数15.75%，即认为同意票数1441户，占总户数64.11%。3、绿地物管会利用没有取得“双过半”通过的《物业服务委托合同》，在2019年9月26日与银城物业公司签订《物业服务委托合同》，该合同第18条约定，“委托服务期限三年，自业主大会表决通过物业服务合同后、物业管理委员会与物业服务企事业签订本物业服务委托合同之日起的次日零点其”，但该合同并未通过业务大会表决通过，尚未生效。绿地物管会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1、科瑞物业公司未提供证据证明物管会成立违法，并存在与第三人恶意串通等招投标行为，故其与银城物业公司签订的《物业服务委托合同》合法有效。科瑞物业公司通过两次诉讼，意图拖延诉讼程序，逃避需实际交接的业主公共收益，损害业主利益。2、科瑞物业公司服务期限终止时间为其与银城物业公司签订物业服务委托合同之日，即2019年9月26日。银城物业公司述称，其同意绿地物管会的意见。科瑞物业公司向一审法院起诉请求：1、确认绿地物管会解聘其、停止其对绿地世纪城一二期物业管理的行为无效；2、要求确认绿地物管会与银城物业公司签订的《物业服务委托合同》无效；3、继续履行其与绿地世纪城开发商签订的前期物业管理服务合同。一审法院认定事实：2006年8月1日，上海绿地集团无锡置业有限公司与科瑞物业公司签订《前期物业管理服务合同》。合同载明：委托管理期限为2006年8月1日至2009年7月31日；委托期限内或委托期满如成立业主大会并与物业管理企业签订新的物业管理委托合同则本合同自然终止；本合同期满若业主委员会尚未成立，则本合同终止日期自然延续至业主大会成立并与物业管理企业签订新的物业管理委托合同为止；等内容。2012年2月15日，上海绿地集团无锡置业有限公司与科瑞物业公司签订《补充协议》，约定委托管理期限自2009年7月31日延长至2014年7月31日等内容。2017年5月27日、2018年8月15日，无锡市惠山区长安街道惠南社区居民委员会与绿地世纪城小区一、二期首次业主大会筹备组发布公告，表示因业主代表报名人数过少、业主委员会候选人报名人数未达到要求等原因，无法继续进行业主大会、业主委员会选举程序，故组建业主委员会工作到此结束。2018年11月13日，绿地世纪城一二期小区成立绿地物管会，并于2019年4月8日向无锡市惠山区住房和城乡建设局备案。2018年12月24日，绿地物管会发布公告，召开绿地世纪城一二期小区首次业主大会，审议表决《业主大会议事规则》、《管理规约》、安防监控数字网络化改造工程、大门门禁暨车辆智能化管理改造工程、中心广场工程。2019年4月2日，绿地物管会发布公告，公布首次业主大会表决通过《业主大会议事规则（草案）》（同意票数1329）、《管理规约》（同意票数1337）、安防监控数字网络改造工程、大门门禁暨车辆智能化管理改造工程，未通过中心广场改造工程。2019年5月16日，绿地物管会发布公告，召开绿地世纪城一二期小区业主大会第二次会议。议程为“一、由业主大会会议就是否同意解聘科瑞物业公司进行表决（如半数以上业主同意解聘的，物业管理委员会将启动选聘新物业的程序，如半数以下业主同意解聘的，物业管理委员会将直接跟科瑞物业公司签订下一周期的物业服务合同）；二、由业主大会会议就是否同意物业管理委员会提出的《物业服务委托合同》进行表决（合同模板已公示在宣传栏内）”。2019年7月5日，绿地物管会发布公告，公布第二次业主大会情况如下：一、解聘科瑞物业公司项目。同意票数（投票结果1115、邮寄结果354）1469票，占总户数比（49.6%、15.75%）65.35%,占总面积比（50.03%、14.98%）65.01%；反对票数98票，占总户数比4.35%，占总面积比4.8%；表决结果：通过。二、《物业服务委托合同》项目。同意票数（投票结果1087、邮寄结果354）1441票，占总户数比（48.35%、15.75%）64.10%,占总面积比（49.13%、14.98%）64.11%；反对票数60票，占总户数比2.67%，占总面积比2.81%；表决结果：通过。本次表决解聘科瑞物业公司和绿地世纪城一二期物业服务委托合同表决结果符合“双过半”原则，根据本次投票结果表决通过解聘科瑞物业公司和《物业服务委托合同》。2019年7月12日，绿地物管会书面告知科瑞物业公司，表示“根据2019年7月5日公告（即绿地世纪城一二期第二次业主大会表决结果），我方正式通知解聘科瑞物业公司，请贵公司开始梳理绿地世纪城一二期物业移交工作，待我方公开招投标后选定新物业公司进场前，贵公司请继续履行物业服务工作”。科瑞物业公司回复律师函提出异议，绿地物管会回函表示相关流程符合法律法规规定。2019年8月3日，绿地物管会发布公告，召开绿地世纪城一二期小区业主大会第三次会议，采用书面征求意见方式，投票表决是否同意选聘银城物业公司。2019年9月18日，绿地物管会发布公告，公开第三次业主大会表决结果：经过书面征求意见方式对《选聘银城物业公司》1个议题进行表决；同意票数1360票，占总户数比60.5%，占总面积比61.97%；表决结果：通过。2019年9月26日，绿地物管会向银城物业公司发出《中标通知书》。同日，双方签订《物业服务委托合同》，委托服务期限为叁年。2019年9月30日，科瑞物业公司与银城物业公司就物业相关资料完成交接。物业费标准并无变化。一审中，科瑞物业公司表示第三次业主大会实际表决形式，是绿地物管会工作人员在门口拦住进出人员要求签字，或者在小区设置投票点，在未严格审核业主身份的情况下进行投票；绿地物管会采取招投标方式与银城物业公司签订物业服务合同，在中标前已经预先宣传银城物业公司，系虚假招投标行为应属无效。绿地物管会表示于2019年7月12日就物业管理外包服务项目进行公开招投标，其后就包括银城物业公司在内的七家单位予以公示，经过现场考察，2019年8月3日在惠城社区开标确定银城物业公司为第一候选中标单位。一审另查明：2019年8月21日，一审法院立案受理绿地世纪城一二期小区业主朱胜刚等人与绿地物管会业主撤销权纠纷一案，2020年7月24日，一审法院作出判决：撤销2019年4月2日绿地世纪城一二期物业管理委员会发布的《公告》中关于表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》的决议。该判决现已发生法律效力。上述事实，由《前期物业管理服务委托合同》、《补充协议》、关于召开首次业主大会的通知、公告、住建局备案存根、关于召开业主大会第二次会议的公告、关于召开业主大会第三次会议的公告、公开招标公告、《中标通知书》、《物业服务委托合同》、交接清单、（2019）苏0206民初5929号民事判决书、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处指导后仍不能成立的，可以组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见；作出决定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。物业管理委员会代行业主大会及业委会的职责，有权选聘或解聘物业服务企业。绿地物管会代行业主大会职责，在作出解聘科瑞物业公司决定以及聘用银城物业公司决定前均向业主征询意见，作出决定后也进行了公示。绿地物管会通过招标确认银城物业公司为第一候选单位，经过征询业主意见后确认与该物业公司签订正式合同，并无证据显示存在虚假招投标行为。科瑞物业公司要求确认绿地物管会解聘科瑞物业公司以及与银城物业公司签订物业服务合同的行为无效，缺乏依据，一审法院不予支持。科瑞物业公司系绿地世纪城小区前期物业服务公司，绿地物管会代行业主大会职责与银城物业公司签订物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。科瑞物业公司与银城物业公司也实际就绿地世纪城小区相应物业服务工作进行了交接。科瑞物业公司要求按照其公司与开发商签订的前期物业服务合同标准继续履行物业服务合同，缺乏可行性及依据，一审法院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第二十六条、《江苏省物业管理条例》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回科瑞物业公司的诉讼请求。案件受理费80元，由科瑞物业公司负担。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点：绿地物管会解聘科瑞物业公司并选聘银城物业公司的行为是否有效。本院认为，绿地物管会解聘科瑞物业公司并选聘银城物业公司的行为有效。在成立物管会的小区，物管会有权代行业主大会及业主委员会的职责，根据全体业主的意见，决定解聘或者选聘物业服务公司。虽然2020年7月24日一审法院作出的（2019）苏0206民初5929号民事判决，撤销了2019年4月2日物管会发布公告中表决通过的《业主大会议事规则》、《管理规约》，但是绿地物管会于2019年5月16日召开绿地世纪城业主大会第二次会议，单独对是否解聘科瑞物业公司进行表决。且根据于2019年7月5日公布的表决结果，同意该项决议的票数为1469票（投票结果1115票、邮寄结果354票），占总户数比65.35%，占总面积比65.01%，符合业主大会通过决议的“双过半”要求；法律并未禁止业主以邮寄方式进行投票，在科瑞物业公司未提供证据证明该次表决存在违法情形的情况下，本院对第二次业主大会关于解聘科瑞物业公司的决议予以认可。同理，业主大会第二次会议关于《物业服务委托合同》的决议，同意票数为1441票，占总户数比64.10%，占总面积比64.11%，该项决议业主大会表决通过，本院予以认可。2019年8月3日，绿地物管会召开业主大会第三次会议，表决是否同意选聘银城物业公司，同意该项决议票数为1360票，占总户数比60.5%，占总面积比61.97%，该决议获得业主大会通过，本院予以认可。故绿地物管会关于解聘科瑞物业公司、选聘银城物业公司的行为均经过业主大会表决通过，依法应当认定有效。关于科瑞物业公司所称，绿地物管会解聘其物业管理工作、选聘银城物业公司行为无效的意见，本院不予支持。综上，科瑞物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元（科瑞物业公司已预交），由科瑞物业公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 贾建中审判员 陈迪金二〇二一年三月二日书记员 陈 洋