浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初4954号 原告（反诉被告）：杭州滨江文化苑实业有限公司，住所地：杭州市滨江区浦沿街道杨家墩村，统一社会信用代码：91330108728484159X。 法定代表人：陈福生。 委托诉讼代理人：吴学军、顾芹琴，浙江法君律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州杰沣科技有限公司，住所地：杭州市滨江区浦沿街道滨文路****，统一社会信用代码：91330109MA2B02B06N。 法定代表人：曹宇杰、总经理。 委托诉讼代理人：李晓光，浙江六善律师事务所律师。 原告杭州滨江文化苑实业有限公司（以下简称“滨江文化苑”）与被告杭州杰沣科技有限公司（以下简称“杰沣公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员季隽虹适用普通程序独任审理。本案在审理过程中，杰沣公司提起反诉，本院依法审查后予以受理，对本诉与反诉合并审理，并于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告滨江文化苑的委托诉讼代理人吴学军、顾芹琴，被告杰沣公司的委托诉讼代理人李晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）滨江文化苑就本诉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租赁费1130万元及滞纳金111.525万元（暂计至2020年10月31日，具体发生金额以实际支付之日为准）；2.判令被告返还信号塔的租金4万元；3.判令被告腾退违法侵占的位于6楼的设备房；4.判令被告承担全部的诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2018年12月21日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落杭州市滨江区滨文路585-1、585-2、585-3、585-4、585-5号房屋出租给被告。合同第四条约定585-1、585-2、585-3号房屋租赁期自2019年1月1日至2030年3月31日共计11年3个月，前三个月为装修免租期。租金第一年至第三年每年为980万元。585-4、585-5号房屋具体交付时间确认由甲乙双方签署补充协议，4层和5层租金为第一年至第三年每年合计450万元。合同第四条中还约定乙方应在签署合同后15个工作日内支付首期半年租金，后续租金在下一期租金到期之前15个工作日内支付，每半年一付，先付后用。按以上合同约定，乙方1-3楼每期交付租金的时间为每年的3月15日及9月15日前，4-5楼按实际交付期起算租金。合同第十三条约定乙方延迟交付租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额按延迟交付的实际天数为当月租金千分之三。 合同签订后，原告方积极履行合同义务，遵守合同约定，但被告方存在多项重大违约行为，具体有：1.被告自签订房屋租赁合同以来，一直拖延缴纳租金，首期租金490万元应在2019年1月6日前支付，实际拖延至1月30日支付，延迟24天；第二期拖延至11月14日支付，延迟60天，第三、四期至今未交租金。2.2020年4月10日原告依合同与被告人员现场交接4-5楼钥匙，4月中旬，被告在网上对此也进行了公开招租，但对于4-5楼的每年450万元租金，被告也拖欠至今。3.《房屋租赁合同》约定的出租范围不包括楼顶。然而被告未经原告同意与第三方签订协议，将原告所有的房屋楼顶出租给第三方建信号塔，私自收取租金，给原告造成租金损失4万元；4.原告所有的房屋六楼的两处设备房，不在租赁合同范围内，但被被告私自占用作为办公室和宿舍使用，对原告的房屋造成极大的安全隐患，原告在多次交涉后，被告仍拒不腾退。综上，被告在履行《房屋租赁合同》过程中，存在多项重大违约，损害了原告的合法权益，故原告不得已向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）杰沣公司就本诉辩称：一、原告未能按照合同约定时间完全交付案涉房子，直到2019年6月底才将1-3层大部分交付被告经营使用。根据被告在本诉中提供的证据1《授权委托书》、证据2《微信聊天记录》等可以证明小吃部在收到赔偿金后才腾退完毕，即原告直到2019年6月底才将案涉商厦大部分交付被告经营使用。根据租赁合同第四条第一款关于三个月免租期的约定，被告认为1-3层商厦租金的计算时间应当从2019年10月1日起计算，被告已经支付了两期租金，即2020年9月30日前的租金已支付完毕。二、4-5层租赁合同已于2019年12月底解除。根据反诉中被告方提交的证据，原告股东蒋友德与被告方的周广雅于2019年12月17日至24日期间的微信聊天记录显示4-5层已于2019年12月底解除。结合双方2020年4月7日-17日的聊天记录，双方并没有就4-5层的交付达成一致意见。被告方并未在租赁交接单上签字也未收取原告交付的4-5层钥匙。因此双方尚未就4-5层的租赁合同达成一致意见，因此4-5层的租金尚未产生。三、截至2020年10月31日前的租赁费。因4-5层的租赁合同未达成一致意见且原告尚未交付房屋，因此4-5层的租金尚未产生。在上文中已经详细阐述了1-3层租金支付情况，截至2020年10月31日，被告拖欠的1-3层租金仅为一个月的租金，即81.67万元。四、被告有权收取顶楼信号塔的租金、无须退还原告。案涉商厦一共是五层，原告是将项目整体出租给被告经营使用。原告与移动公司签署的《移动通信基站场地租赁合同》中出租人所享有的权利自然由作为整体承租商厦的承租人即被告承继。原告在向被告收取商厦租金中已经涵盖了顶楼移动基站场地的租赁费部分。因此，原告不存在因此而遭受损失。五、被告属于合法占用6楼的设备用房。案涉商厦是整体出租，顶楼是物业配套用房，租赁合同并未对顶楼用房做例外约定，以上配套用房是商厦这一整体中的一部分，不可以单独分割，被告有权使用顶楼的配套用房，原告无权要求被告进行腾退。 反诉原告（本诉被告）杰沣公司就反诉向本院提出诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋租赁合同》四层、五层房屋租赁合同于2019年12月解除；2.依法判决反诉被告支付反诉原告违约金200万元；3.依法判决反诉被告赔偿反诉原告装修损失180万元（具体金额以评估报告为准）；4.依法判决反诉被告支付反诉原告逾期交付1-3层房屋所造成的各项损失200万元；支付反诉原告因反诉被告违约解除4-5层房屋租赁合同导致反诉原告的可得利益损失100万元；5.本案反诉费、评估费由反诉被告承担。诉讼过程中，杰沣公司明确第一项诉讼请求所主张的合同解除时间为2019年12月24日。 事实和理由：2018年12月21日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将坐落于杭州市滨江区浦沿街道滨文路的房屋585-1、585-2、585-3、585-4、585-5的房屋整幢租赁给反诉原告经营使用，合同约定1-3楼的租赁期限为2019年1月1日至2030年3月31日。 因反诉被告未能及时清退原商户，导致其2019年6月底才将1-3楼大部分交付反诉原告使用（一楼大堂直至2019年12月才交付反诉原告使用）。鉴于4-5楼原租户行使优先承租权，反诉被告于2019年12月17日向反诉原告发送解除4-5层租赁合同的协议书，4-5楼租赁合同已于2019年12月24日解除。因反诉被告逾期交付1-3楼房屋，导致反诉原告延期开业产生营业损失、工程延期违约金；因违约解除4-5层租赁合同，导致反诉原告产生装修损失、可得利益损失等。基于此，特提起反诉，望判如所请。 反诉被告（本诉原告）滨江文化苑就反诉辩称：一、杰沣公司关于双方签订的《房屋租赁合同》四层、五层于2019年12月已解除的事实为虚假陈述，诉请违约金及赔偿装修损失为虚假诉讼。首先，根本不存在四层、五层租赁合同解除的事实。为尽快向杰沣公司交付四楼、五楼的房屋，排除原承租人的优先承租权，答辩人于2019年4月9日向杰沣公司发送了《房屋租赁合同终止协议》，与其协商先解除租赁合同，将四楼五楼的房屋暂时改为自用。在杰沣公司口头同意签署上述协议的情况下，答辩人向原承租人送达了案涉房屋租赁到期后自用的通知。不料事后杰沣公司提出各种先决条件，拒绝签署上述协议。2019年12月，答辩人的负责人为尽快腾退原承租人，再次与杰沣公司协商先解除四楼五楼的租赁关系的事宜，因此时已是答辩人与原承租人的诉讼期间，答辩人的代理律师要求终止协商解除，双方停止协商。正是因为杰沣公司未签署《解除租赁合同协议书》，导致答辩人因原承租人主张优先承租权而赔偿了300000元。若确如杰沣公司所称四、五层租赁合同在2019年12月已解除，答辩人何须在2020年的4月10日再赔偿原承租人上述款项？此外，《解除租赁合同协议书》第二条也明确约定自双方签字盖章之日起生效，《解除租赁合同协议书》是答辩人微信发给杰沣公司的，双方均未签字盖章，因此《解除租赁合同协议书》并未生效，租赁合同没有解除。其次，杰沣公司提供的微信聊天记录显示其在诉前一直就四层、五层的交付及租金的起算时间与答辩人协商，证明杰沣公司对《房屋租赁合同》四层、五层从未解除的事实是明知的。若确如杰沣公司所主张，四层、五层的房屋租赁合同已于2019年12月解除，那之后2020年4月份杰沣公司为何还会自相矛盾作出要收房的意思表示？以及在2020年9月28日向答辩人发出的《磋商函》中，还会提及四层、五层的免租期？最后，无论是按客观事实还是按《房屋租赁合同》或杰沣公司主张的《解除租赁合同协议书》约定，杰沣公司诉请赔偿装修损失没有任何事实及法律依据，目的是为了拖延诉讼。因为双方签订的《房屋租赁合同》四层、五层从未解除，违约金、装修损失以及可得利益损失自然也毫无事实及法律依据。且事实上，四、五楼内部根本没有启动装修。 二、杰沣公司主张的逾期交付房屋，同样是隐瞒了关键事实，为虚假陈述。答辩人在2018年12月16日前就已提前交付1-3层房屋，杰沣公司也在此之前将1-3层转租他人。杰沣公司的证据“微信聊天记录”是在答辩人交付租赁房屋三个月以后，反映的是杰沣公司在装修过程中遇到了一些障碍，与所谓的逾期交付完全无关。答辩人在《房屋招租须知》第七条中明确交付房屋按现状，而且双方的《房屋租赁合同》第二条第8款也明确约定：“如达不到要求，由乙方与原承租方协商解决，于甲方无涉。”并且从微信聊天记录可以看出，答辩人出于善意，一直在配合、帮助杰沣公司与各方协调。杰沣公司所举证的三家未及时腾退的商户实际为一楼外走廊围建，本来就未在租赁合同约定房产证记载的面积范围内。综上，请法院查明事实，依法驳回杰沣公司的所有反诉请求。 本院经审理查明本案事实如下： （一）有关房屋租赁合同的基本事实 2018年12月3日，滨江文化苑发布滨江商厦房屋招租须知，内容包括招租楼层面积、租用年限、免租期等。其中第七条为：“地上一层至;地上****房屋在房屋租赁合同签订之日交付现状。地上4-5层。地上**约延迟一年交付状”等。次日，摩幻城（苏州）商业发展有限公司（以下简称摩幻城公司）向滨江文化苑提交《杭州滨江商厦商务报价书》。当月16日，摩幻城公司出具证明一份，内容为证明杰沣公司为摩幻城公司的子公司，同意其与滨江文化苑签署对滨江区××街道××路××号项目经营的租赁合同。同时，摩幻城公司还出具承诺书一份，表示杰沣公司具备完整的履约能力，以及若杰沣公司不能如期完成双方签署的租赁相关合同事项，摩幻城公司会继续履行租赁合同等。 2018年12月21日，承租方（乙方）杰沣公司与出租方（甲方）滨江文化苑签订房屋租赁合同一份，表明“通过招投标的方式，甲方商厦由摩幻城公司中标，现由其子公司出面经营……经过乙方对此商厦多次察看，已对此商厦的现状内外整体结构已充分了解……协商一致，订立本合同”。合同约定甲方将坐落于杭州市滨江区××街道××路××号房屋租赁给乙方经营使用，并就一—五层的面积及地下层的面积作了详细约定。合同第二条约定了商厦目前具备营业的相应条件，其中第8项中约定：“甲方、原承租方应会同乙方共同组织相关技术人员对建筑物租赁物业及其设备设施进行联合验收，并将验收合格的租赁物业及其设备设施移交乙方，承租方、乙方双方应签署书面交接记录。如达不到要求，由乙方与原承租人协商解决。于甲方无涉。”第四条中约定：“585-1、585-2、585-3号房屋租赁期为2019年1月1日至2030年3月31日止，共计11年3个月，前三个月为装修免租期，租金为第一年至第三年每年为980万元。585-4、585-5号房屋租赁期限为2019年11月1日至2030年3月31日，共计10年5个月。具体交付时间确认由甲乙双方签署补充协议，结束时间585-4、585-5号与585-1、585-2、585-3号同步。四层和五层租金为第一年至第三年每年合计450万元。乙方应在本合同及协议签订之日起的5个工作日内向甲方支付300万押金，押金在第二年全额转为当年租金。乙方应在签署合同后15个工作日内支付首期半年租金，后续租金在下一期租金到期之前15个工作日内交付，每半年一付，先付后用。”第六条约定：“甲方同意乙方出于经营需要对租赁房屋在不影响房屋结构安全的前提下进行装修、改造，全额费用由乙方承担，并需报备具体装修方案于甲方。”第十三条约定：“乙方延迟交付租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额按延迟交付的实际天数每日为当月租金的千分之三。” 2019年1月2日，杰沣公司依约向滨江文化苑汇款3000000元。此后又分别于2019年1月30日、11月11日、11月14日向滨江文化苑汇款4900000元、1636211元、3263789元。此后杰沣公司未再向滨江文化苑支付过租金。 （二）585-1、585-2、585-3号房屋所涉的租赁合同履行情况相关事实 2018年12月16日，案外人霍文彬临时承租了案涉的滨文路585-1、585-2、585-3号1-3层场地设立百货商场，杰沣公司与其签订房屋租赁合同。合同约定租赁期限为2018年12月16日至2019年3月25日止，租金为100000元。 2019年4月26日，滨江文化苑（甲方）、案外人华润万家生活超市（浙江）有限公司（乙方、原585-1、585-2、585-3号房屋的承租人）、杰沣公司（丙方）签订《房屋租赁合同终止协议》。协议约定甲乙双方的租赁关系于2018年11月30日终止，乙方向甲方缴纳的租金缴纳至2018年11月30日止；乙方已于2019年1月22日完成租赁物业现有状态水电设备设施的移交工作等。协议第4条中三方还确定水电过户完成前乙方垫付的水电费共计120000元，其中40000元由甲方承担，由乙方在应付甲方的租金中抵扣，剩余80000元由甲方委托丙方支付等。2020年6月6日，杰沣公司向华润万家生活超市（浙江）有限公司支付了上述80000元水电费。 另，2020年4月10日，滨江文化苑向杰沣公司的徐利杰出具授权委托书一份，表明委托徐利杰代表滨江文化苑就案涉商厦一楼三家未腾退商房的腾退事宜进行磋商解决。2020年6月，就其中一家小吃部商户的腾退，滨江文化苑向徐利杰汇款150000元，由其代为支付该商户。 （三）585-4、585-5号房屋所涉的租赁合同履行情况的相关事实 因585-4、585-5号房屋涉及原租赁人杭州滨文电影大世界有限公司的优先承租权问题，2019年4月9日，滨江文化苑向杰沣公司发送了《房屋租赁合同终止协议》，表示与其协商先解除该两层房屋的租赁合同，将该两层房屋暂时改为自用，但杰沣公司未同意签署上述协议。2019年9月中旬，杭州滨文电影大世界有限公司向滨江文化苑发送《关于房屋租期届满自用到期腾房告知书的回函》，表示已知晓滨江文化苑在案涉房屋租赁期限届满后并非自用，因而主张优先承租权。2019年12月5日，杭州滨文电影大世界有限公司以滨江文化苑为被告诉至法院，要求滨江文化苑与其续签租赁合同等。2020年3月30日，我院作出（2019）浙0108民初6536号民事调解书，调解书中双方确认杭州滨文电影大世界有限公司于2020年4月10日前腾退案涉585-4号房屋并返还给滨江文化苑；自2020年4月11日起，杭州滨文电影大世界有限公司放弃该房屋内的所有物品及装修等的所有权及其他权利，滨江文化苑有权处置；滨江文化苑于2020年4月10日前支付杭州滨文电影大世界有限公司款项300000元等。 另查明：2019年12月17日，滨江文化苑的蒋总通过微信向杰沣公司的周总发送《解除租赁合同协议书》一份，协议内容有：“自本协议生效之日起，以上房屋租赁合同解除。因乙方未实际使用该房屋，未产生实际损失，合同解除后，甲乙双方互不追究对方的违约责任；本协议自双方签字盖章之日起生效”等条款。但之后双方均未签字盖章。 2020年4月7日上午，蒋总微信周总：“××楼××楼××月十一日可以交房，请你们到时来办理交房手续”。当天周总回复：“我们从去年就开始等着收房了，我们到时会过去验房的，四楼这两天已经在搬了吗？”蒋总回答：“搬的差不多了”。当天下午，蒋总又微信周总：“11（日）上午9点左右我们到商场现场交房，请你们带上公章”。4月8日，周总表示11号要开两会，希望更改时间。蒋总最终回复派其他人去收房也可以。4月9日，蒋总向周总发送“租赁交接文档”。周总则回复：“我们翁总明天过去和你们对接”，蒋总表示同意。4月15日，周总微信蒋总：“四五楼大概什么时候可以清理好交付给我们，看他们现场发来的图片还有很多东西堆放着。”次日，蒋总回复：“合同上面没有要清理干净后交房的；里面东西都有你们处理了；法院判决了；我们跟你们约定就好了。四楼五楼如有纠纷一切责任由我们承担；我已经把房子交给你们了；钥匙也给你们了”等。周总回复表示没有人拿到钥匙，蒋总则回复10号那天给你们刘工的。 2020年5月8日，杰沣公司向滨江文化苑发出《回复函》一份，表示滨江文化苑存在迟延交付全部房屋面积；对585-4、585-5号房屋的交付事实不认可，认为未按合同约定请各方对房屋进行联合验收，房屋状态不能进行正常装修和使用；受疫情影响减免租金等。7月10日，滨江文化苑委托律师向杰沣公司发函催缴一至五层的房屋租金等。7月16日，杰沣公司向滨江文化苑发出《关于律师函的回函》，再次强调滨江文化苑存在迟延交付，585-4、585-5号房屋未经联合验收，双方未有交接手续等。8月25日，蒋总微信周总：“四、五楼房子我们自4月10日给你们移交协议至今已有4个多月了。你们一直拖着在招租。按现有的房子你们最后告诉我们一下要免租几个月才能接受”等。9月28日，杰沣公司向滨江文化苑发送《磋商函》，内容包括要求延长免租期，承租范围包括六楼、楼顶、外立面等。滨江文化苑未予同意，故引发本案诉讼。 （四）关于信号塔租金、6楼设备房的相关事实 2008年10月24日，滨江文化苑与中国联通有限公司杭州分公司签订合同一份，由该公司租赁案涉房屋五楼屋顶约20平方米的场地设立移动通信机房，租金为20000元/年。2019年、2020年的租金共40000元被杰沣公司收取。 另，杰沣公司认为案涉商厦系整幢出租，故在未经滨江文化苑同意下私自占用了6楼的设备房，作为办公室和宿舍使用。 证明上述（一）—（四）项事实的证据有当事人的当庭陈述；滨江文化苑提交的证据：房产证、《房屋租赁合同》、（2019）浙0108民初6536号民事调解书、通知及回函、结算业务入账自助回单、行政处罚决定书（附霍文彬的房屋租赁合同）、照片、《滨江商厦房屋招租须知》、《杭州滨江商厦商务报价书》、摩幻城公司出具的证明及承诺书、微信聊天记录、《磋商函》；杰沣公司提交的证据：《解除租赁合同协议书》、微信聊天记录、《关于房屋租期届满自用到期腾房告知书的回函》、授权委托书、产权人同意出租书、《房屋租赁合同终止协议》。另，杰沣公司提交的其与滨江文化苑签订的一份《补充协议》，内容涉及租赁标的申请政府补助，与本案不具关联性，本院不作为证据采用。 本院认为，滨江文化苑与杰沣公司签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思之表示，内容不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方都应按照诚实信用的原则履行合同约定的义务。针对双方的争议焦点，本院分析如下： （一）关于585-1、585-2、585-3号房屋的租金 首先，《房屋租赁合同》约定该三层房屋的租赁期始于2019年1月1日，前三个月为装修免租期。其次，杰沣公司与案外人霍文彬签订了自2018年12月16日起至2019年3月25日止的短期房屋租赁合同。再次，杰沣公司、滨江文化苑、案外人华润万家生活超市（浙江）有限公司的三方协议表明滨江文化苑为履行其与杰沣公司的租赁合同已于2018年11月30日与前承租人终止租赁关系；水电设备设施的移交工作于2019年1月22日完成，且对交接后至4月26日产生的水电费之负担三方均已明确。上述事实足以证明滨江文化苑已依约交付上述房屋。况且《房屋租赁合同》中已明确杰沣公司“已对此商厦的现状内外整体结构充分了解”、“物业交接如达不到要求，由杰沣公司与原承租人协商解决，与滨江文化苑无涉”等。故即使存在个别商户在6月份腾退的事实也不足以证明滨江文化苑逾期交房。综上，本院认为杰沣公司应依约支付滨江文化苑585-1、585-2、585-3号房屋的欠付租金。依双方合同约定，至2020年3月10日，杰沣公司应支付2020年4月1日起至9月30日止的租金490万元，扣减已付的押金300万元，尚欠190万元；2020年9月9日，杰沣公司应支付2020年10月1日起至2021年3月31日止的租金490万元。本院对滨江文化苑主张的该部分租金680万元的支付请求予以支持。 依合同约定的付款期限，杰沣公司对每一期的租金均存在延迟支付的情况，滨江文化苑有权主张违约金。但其主张按合同约定的当月租金千分之三的标准来收取每日的逾期付款违约金，实属偏高，本院酌情予以调整。具体每一期的违约金如下：第一期租金490万元杰沣公司于1月30日支付，滨江文化苑主张逾期24天，确有事实根据，本院予以确认并酌情认定违约金为25131元。第二期租金490万元杰沣公司应于2019年9月30日前付清，其于11月14日付清，存在逾期，本院酌情认定违约金为14660元。以上共计39791元。第三期欠付租金190万元的违约金起算时间为2020年4月1日；第四期欠付租金490万元的违约金起算时间为2020年10月1日，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止。 （二）关于杰沣公司的各项反诉请求 如前所述，滨江文化苑对585-1、585-2、585-3号房屋不存在延迟交付，故本院对杰沣公司主张的滨江文化苑逾期交付上述房屋产生延期开业营业等损失及违约金之反诉请求均不予支持。 滨江文化苑在2019年12月17日向杰沣公司发送的《解除租赁合同协议书》系协商解除该部分合同之意，但协议记载的内容也明确表明“协议自双方签字盖章之日起生效”等，而双方均未在该协议上签字盖章，故不足以证明双方就585-4、585-5号房屋所涉的部分租赁合同已协商解除。况且从杰沣公司的周总与滨江文化苑蒋总自2020年4月始的微信聊天记录中，也可以看出杰沣公司只是对交接问题等提出异议，双方仍然是在促进合同履行而非解除合同。据此，本院对杰沣公司确认该部分房屋的租赁合同于2019年12月24日解除的反诉请求不予支持。因双方就该部分房屋的租赁合同未提前解除，故杰沣公司主张的装修损失及可得利益损失均无事实根据及法律依据，本院均不予支持。 （三）关于585-4、585-5号房屋的租金 本院认为，滨江文化苑在《滨江商厦招租须知》中已明确表示交付585-4、585-5房屋的方式为按现状交付，杰沣公司对此明知，且双方的《房屋租赁合同》亦表明杰沣公司“对商厦的现状内外整体结构充分了解”，故杰沣公司对滨江文化苑在从前承租人杭州滨文电影大世界有限公司处收回585-4、585-5号房屋后即可履行对该两层房屋的交付义务亦系明知。 滨江文化苑在2020年4月上旬即告知杰沣公司交房时间，且发送了“租赁交接文档”，杰沣公司亦在双方约定的时间派员到现场。之后杰沣公司系对房屋的现状提出异议以及主张免租期等而未与滨江文化苑签订该交接文档。对于本案中杰沣公司提出的房屋未经联合验收，房屋状态不能进行正常装修和使用等抗辩理由，本院认为双方《房屋租赁合同》第二条约定了各项“商厦目前具备营业的相应条件”，本案中杰沣公司并无任何证据证明滨江文化苑交付的585-4、585-5号房屋不具备该条所约定的条件。且其中第8项虽然约定需进行联合验收及签署书面交接记录，但亦约定了如达不到要求与甲方（滨江文化苑）无涉等。故杰沣公司不能以未组织联合验收等理由拒收房屋，由此，本院确定585-4、585-5号房屋已于2020年4月10日交付。 对于杰沣公司应支付的租金金额及逾期付款的违约金起算之日，本院认为，《房屋租赁合同》对585-1、585-2、585-3号房屋与585-4、585-5号房屋仅只是交付时间及租赁标准有不同约定，其余的权利义务是一致的。考虑到杰沣公司在接收585-4、585-5号房屋后还需要清理、装修时间，以及滨江文化苑在与杰沣公司的沟通中也有免租期的意思表示，本院基于《房屋租赁合同》约定的一致性，参照585-1、585-2、585-3号房屋的免租期之约定，认定杰沣公司也享受三个月的免租期，故585-4、585-5号房屋的租金起算日应从2020年7月10日起计算。综上，杰沣公司应支付2020年7月10日起至2021年1月9日止的租金2250000元；2021年1月10日起至7月9日止的租金2250000元。参考双方合同对首期半年租金的约定，并依据合同“下一期租金到期之前15个工作日内交付，每半年一付，先付后用”的约定，本院确定杰沣公司还应支付滨江文化苑以2250000元为基数，分别从2020年5月2日、2021年1月9日起计算至实际付清之日止的违约金。违约金的计算标准同前述585-1、585-2、585-3号房屋。 （四）关于滨江文化苑主张的信号塔租金返还及6楼设备房腾退之请求 《房屋租赁合同》中明确约定了各层房屋的面积，但未约定五层楼顶的使用。滨江文化苑自2008年底起就已将楼顶二十余平方米面积出租作机站使用，并收取租金，故该部分面积系可以独立使用，并且有收益，且杰沣公司对该状况也是明知。故在双方的合同未明确约定将该处收益归杰沣公司享受的前提下，杰沣公司无权收取该部分租金。本院对滨江文化苑要求杰沣公司返还信号塔租金的诉讼请求予以支持。同理，6楼设备房不在合同约定的承租范围，杰沣公司依合同并无占有使用的权利，该项争议亦是基于双方的《房屋租赁合同》，本院在本案中一并处理，对滨江文化苑的腾房请求本院亦予以支持。 依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、杭州杰沣科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付杭州滨江文化苑实业有限公司拖欠的租金11300000元； 二、杭州杰沣科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付杭州滨江文化苑实业有限公司逾期付款的违约金，其中585-1、585-2、585-3号房屋第一期、第二期的违约金39791元；第三期的违约金以1900000元为基数，自2020年4月1日起，第四期以4900000元为基数自2020年10月1日起，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止。585-4、585-5号房屋各以2250000元为基数，分别从2020年5月2日、2021年1月9日起，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止； 三、杭州杰沣科技有限公司于本判决生效之日起七日内返还杭州滨江文化苑实业有限公司机站租金40000元； 四、杭州杰沣科技有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退位于滨江区××街道××路××楼的设备房； 五、驳回杭州杰沣科技有限公司的反诉诉讼请求。 如杭州杰沣科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费96532元，诉讼保全费5000元，共计101532元，由滨江文化苑实业有限公司负担8767元，杭州杰沣科技有限公司负担92765元；反诉案件受理费59400元，减半收取29700元，由杭州杰沣科技有限公司负担。杭州杰沣科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  季隽虹 二〇二一年三月二日 书记员  高 冰