青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异34号案外人（异议人）：陈**虎，男，土族，1991年3月2日出生，公民身份号码×××，户籍所在地青海省民和回族土族自治县前河乡芒拉村红庄社**，住青海省西宁市城**西关大街南气象巷**。案外人（异议人）：陈×2，女，土族，1992年8月20日出生，公民身份号码×××，户籍户籍所在地青海省民和回族土族自治县转导乡红合岘村阴山社一副**，海省西宁市城西区西关大街南气象巷4号。申请执行人：沈刚，男，汉族，1975年10月26日生，公民身份号码×××，住青海省西宁市城**胜利路****楼**，住青，住青海省西宁市div>被执行人：青海省盈佳房地产开发有限公司，统一社会信用代码91633100710459772B，住所地西宁市生物科技产业园纬二路**研究生公寓楼**。法定代表人：戴腾峰，该公司董事长。本院在执行申请执行人沈刚与被执行人青海省盈佳房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人陈**虎、陈×2对本院公告拍卖被执行人青海省盈佳房地产开发有限公司名下，位于西宁市青海大学东侧青海大学丁香苑住××区不动产，以享有合法权益为由，提出书面异议，请求中止执行本院（2018）青01执415号拍卖公告。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈**虎、陈×2异议称，2019年7月7日案外人陈**虎、陈×2与被执行人青海省盈佳房地产开发有限公司签订《青大丁香苑预留商品房申请书》，并于2019年7月7日和7月14日分别交付青大丁香苑16-2251认购金2万元、活动费2万元及房款208231万元。该不动产为案外人合法取得，属其所有，并非青海省盈佳房地产开发有限公司所有，该公司未经案外人同意将该不动产移交拍卖处理，造成其财产和声誉损害，请求中止对该房屋的执行。申请执行人与被执行人均未提交书面意见。本院经审查查明，沈刚与青海省盈佳房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，青海省高级人民法院于2018年4月2日作出（2017）青民初98号民事调解书，确认双方自愿达成如下协议：一、被告青海省盈佳房地产开发有限公司支付原告沈刚剩余工程款27204668元。（一）、其中16120755元以青海省西宁市××区测绘面积2558.85房屋，按6300元/抵付，被告青海省盈佳房地产开发有限公司于2018年10月30日前解除上述房产的抵押手续，如不能按期解押，则16120755元以现金方式支付，并从2018年4月2日开始按月利率1.2%支付利息至付清之日止；（二）剩余11083913元按以下方式支付：1.2018年4月20日前支付200万元（由法院从青海省盈佳房地产开发有限公司冻结账户直接划转）；2.2018年6月10日之前支付300万元；3.2018年10月1日之前支付200万元；4.2018年12月30日之前支付4083913元。如上述任何一笔款项被告青海省盈佳房地产开发有限公司迟延支付超过5日，则支付原告沈刚违约金100万元整。二、原告沈刚于收到第一笔200万元和第二笔300万元工程款后，10日内向被告青海省盈佳房地产开发有限公司交付涉案工程施工资料，并协助办理竣工备案手续。三、被告青海省盈佳房地产开发有限公司于2018年10月30日前为青海省西宁市××区测绘面积2558.85房屋增加电梯并将水泵移到地下室的方式消除屋顶噪音，如不能增加电梯和将水泵移到地下室以消除屋顶噪音，则以上述房屋抵顶的工程款16120755元以现金支付。四、被告青海省盈佳房地产开发有限公司于2018年12月30日前支付原告沈刚利息、损失等共计200万元整。五、原告沈刚于收到每笔工程款后给被告青海省盈佳房地产开发有限公司开具相应额度的发票。六、被告晟元集团有限公司同意被告青海省盈佳房地产开发有限公司直接将上述款项支付给原告沈刚。七、原告沈刚放弃其他诉讼请求。案件受理费279059.65元，减半收取计139529.83元，由原告沈刚负担69765元，被告青海省盈佳房地产开发有限公司负担69764.83元。保全费5000元由原告沈刚负担。还查明，青海省高级人民法院（2017）青民初98号民事调解书发生法律效力后，因青海省盈佳房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，沈刚向青海省高级人民法院申请强制执行，青海省高级人民法院于2018年11月7日以（2018）青执98号执行裁定书，裁定由本院执行。本院在执行中，于2018年12月5日作出（2018）青01执415号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人青海省盈佳房地产开发有限公司银行存款17798379.59元（包含工程款16120755元，自2018年4月2日起至2018年12月5日止的以工程款16120755元为基数、按月利率1.2%计算的利息1592730.59元，执行费84894元），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或者扣留、提取其应当履行义务部分的收入。并于2019年9月2日作出（2018）青01执415号《查封公告》，公告查封了被执行人青海省盈佳房地产开发有限公司名下，位于西宁市青海大学东侧青海大学丁香苑住宅小区**楼16-2241（134.96㎡）、16-2231（134.96㎡）、16-2251（134.96㎡）、16-2181（134.96㎡）、16-1264（134.96㎡）、16-1254（134.96㎡）、16-1244（134.96㎡）、16-1194（134.96㎡）、16-1181（134.96㎡）、16-2251（134.96㎡）、16-1151（134.96㎡）、16-1144（134.96㎡）、16-1134（134.96㎡），共计13套不动产，查封期限三年。本院于2020年12月24日作出（2018）青01执415号《拍卖公告》，案外人陈**虎、陈×2遂于2020年12月30日向本院提出执行异议。再查明，陈**虎、陈×2提交2019年7月7日其二人签名致青海省盈佳房地产开发有限公司的《青大丁香苑预留商品房申请书》一份，记载：案外人“先行给付预留金20000元”，“预留房号为16号楼2单元25楼2251号，暂定面积为134.96平方米，单价为5470元/平方米，总房款为738231元，“为享受优惠价格，申请人自愿于2019年7月15日前再补交房款208231元”，青海省盈佳房地产开发有限公司在该申请书上盖有公章。案外人陈**虎、陈×2先后于2019年7月7日和7月14日向青海省盈佳房地产开发有限公司交付认购金2万元和房款208231元；2019年7月11日向西宁东钧房地产营销策划有限公司交付涉案房屋活动费2万元。本院认为，本案系案外人陈**虎、陈×2对本院公告拍卖被执行人青海省盈佳房地产开发有限公司名下的不动产提出的异议，属对执行标的提出的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。根据案外人的异议请求、事实和理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为案外人对被执行人青海省盈佳房地产开发有限公司名下，，位于青大丁香苑16-2251不动产是否享有足以排除强制执行的权益。首先，本案涉案拍卖的位于青大丁香苑16-2251不动产，系登记在青海省盈佳房地产开发有限公司名下的不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本院查封未经产权过户登记的青海省盈佳房地产开发有限公司的房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”的规定，本院在涉案不动产被依法查封后，作出（2018）青01执415号《拍卖公告》，符合法律规定。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，案外人提交的《青大丁香苑预留商品房申请书》，不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定双方之间签订了合法有效的书面买卖合同。再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过借款合同约定总价款的百分之五十”的规定。案外人陈**虎、陈×2虽然在涉案房屋查封之前付款24万余元申请认购了涉案房屋，但因其未签订合法有效的商品房买卖合同及支付50%以上房款，不能满足上述法律规定的全部条件，其对执行标的提出排除执行异议的理由不能成立。综上，案外人陈**虎、陈×2提出的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的法定情形，对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人陈**虎、陈×2的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 翟爱红审判员 樊 静审判员 司世江二〇二一年三月四日法官助理 肖秋葛书记员 韩月娜附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖借款合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过借款合同约定总价款的百分之五十。