辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终79号上诉人（原审被告）：王政伟，男，汉族，1981年12月12日生，住辽宁省普兰店市。被上诉人（原审原告）：翟玉英，女，汉族，1970年12月2日生，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人王政伟因与被上诉人翟玉英房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月05日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王政伟的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回翟玉英的原审诉讼请求。理由：1、中华人民共和国合同法第2章第10条当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式，上诉人与被上诉人据此订立口头合同，上诉人以每年租金3万元含物业费租给被上诉人，合同合法有效。2、中华人民共和国合同法第2章第36条法律行政法规规定，当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务对方接受的该合同成立。双方已经履行了主要义务，合同成立。3、中华人民共和国合同法第215条释意第3条，租赁期限6个月以上的当事人没有采用书面形式双方又对租赁期限有争议的，如果双方已经履行合同的主要义务，合同还是有效的，如果没有履行主要义务视为不定期合同。4、合同法解释二第14条规定，“合同法第52条第5项规定的“强制性规定，是指效力性强制性规定”，即“违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效”。从上述法律规定可以看出：合同法第215条属管理性规定。房屋租赁期限6个月以上的，当事人虽然没有采用书面形式，双方对租赁期限没有争议的，应以当事人的约定确定租赁期限。本案中，一审原、被告对房屋租赁的期限和租金数额均没有异议，且双方已经履行合同的主要义务，故双方的房屋租赁合同系一年期的定期合同，而非不定期合同。5、一审判决法律适用不当。合同法第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1.因不可抗力致使不能实现合同目的。…商场起火显然不属不可抗力。况且，商场很快就恢复营业，一审原告可以继续经营。针对停业期间损失，一审原告可以向过错方主张赔偿。行使合同解除权的前提是享有合同解除权。而一审原告不享有合同解除权，无论其以什么方式通知一审被告，均不产生合同解除的法律后果，双方应当继续按约履行。而且2020年1月5日至1月13日，凯旋广场让租客的货物在上面租卖，货物还是在店铺内的，被上诉人主张2020年4月13日腾空的店铺，在这期间应该视为使用店铺。被上诉人翟玉英辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。翟玉英向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的位于西岗区商铺的租赁关系；2、判令被告返还原告租金20548元。一审法院经审理查明，原告自2010年9月起租用被告位于大连凯旋商城地下二层Ｃ区商铺，2017年9月起双方每年订立口头租赁合同。2019年9月1日，原告支付被告租金30000元，租期自2019年9月1日至2020年8月31日。2019年12月25日，凯旋商城地下一层发生火灾，商城整体停业。2020年3月22日，大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。火灾发生后，原告腾空店铺，与被告协商退还租金，并于2020年4月13、17日，通知被告交还商铺钥匙，被告拒绝。另查，案涉商铺及原告货物在救火过程中受损。一审法院认为，原告和被告就案涉商铺租赁达成口头协议，租期一年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”故双方为不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故原告不论是否具备理由，均可以随时要求解除合同，被告应退还租金。凯旋商城2019年12月25日发生火灾后，原告并未实际使用商铺，其要求退还之后的剩余租金20548元，符合法律规定，一审法院予以支持，该口头协议无须判决解除。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告王政伟于判决生效之日起十日内退还原告翟玉英20548元；二、驳回原告翟玉英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取156元（原告已预交），由被告王政伟负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。本案双方当事人均认可案涉租赁合同为口头协议，租期为2019年9月1日至2020年8月31日。因租赁期限明确，故案涉租赁合同不属于不定期租赁合同，不能适用不定期租赁合同的法律规定。一审对此认定有误，本院予以纠正。本案争议焦点为被上诉人已付的2019年12月25日至2020年8月31日期间租金是否应予返还。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定,“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被上诉人已支付租赁期间的全部租金30000元，上诉人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间被上诉人无法正常使用案涉房屋。故上诉人应向被上诉人返还2019年12月25日至2020年4月16日的租金。2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已经消除，被上诉人本应继续履行合同，但被上诉人已明确表示不履行合同并清空案涉商铺，并与上诉人协商返还租金问题。案涉租赁合同在事实上已不能继续履行，租赁合同的性质也不适于强制要求被上诉人继续履行，故案涉租赁合同应予解除。鉴于案涉租赁合同租期已经届满，故关于被上诉人主张解除合同的诉讼请求，已无判决必要。因被上诉人没有单方解除权，被上诉人单方解除合同，其依法应承担相应的解除合同违约责任。商城恢复营业后案涉租赁合同剩余租期尚有4个月零15天，综合考虑被上诉人的违约事实、剩余租金等因素，本案以扣除两个月租金5000元作为被上诉人单方解除合同应承担的违约责任为宜，故上诉人应向被上诉人返还已付的2019年12月25日至2020年8月31日期间租金总计为15548元（20548元-5000元）。综上，王政伟的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3623号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3623号民事判决第一项为：王政伟于本判决发生法律效力之日起十日内退还翟玉英15548元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回翟玉英的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取156元（翟玉英已预交），由翟玉英负担38元，王政伟负担118元；二审案件受理费314元（王政伟已预交），由翟玉英负担76元，王政伟负担238元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年三月五日书记员  苏 锐