湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2046号上诉人（原审被告）：肖垒，男，1988年12月27日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。被上诉人（原审原告）：武汉市蔡甸区芦苇管理总站，住所地武汉市蔡甸区树藩大街**。法定代表人：蔡明星，该管理总站党支部书记、站长。委托诉讼代理人：张彦雄，该管理总站副站长。原审被告：艾娟娟，女，1977年11月20日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。上诉人肖垒因与被上诉人武汉市蔡甸区芦苇管理总站（以下简称芦苇总站）及原审被告艾娟娟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2020）鄂0114民初3220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。肖垒上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项，依法改判或发回重审；2.判令芦苇总站赔偿肖垒门面装修费及货款和第三方债务，每间门面补偿五万元，弥补肖垒经营损失；3.如芦苇总站不认可上述条款，则无偿让肖垒继续经营三年，以弥补肖垒的巨大经营损失；4.判令一、二审诉讼费用由芦苇总站承担。事实与理由：1.芦苇总站于2019年底发文关于门面租金调价及续租合同的通知，肖垒接到通知后签字认可，视同门面续租事实。芦苇总站于2020年6月8日要求肖垒腾退，违反合同约定，是违法行为。2.2019年肖垒收到调价续租通知后，对门面进行装修升级和备货，花费202000余元。因门面回收通知扩散，导致客流受到严重影响，且第三方债权人对债务问题避之不及。以上损失应由芦苇总站补偿给肖垒。3.门面回收通知关于腾退门面是为了办公场所不足这一事实内容相悖。4.2020年受疫情影响，人民群众生活艰辛，武汉市政府多次发文要求支持国有资产的单位对个体户提供最大的帮助，芦苇总站对此不予考虑。一审法院对肖垒请求芦苇总站继续免租三年的意见不予采纳，对肖垒有失公平。芦苇总站辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告艾娟娟未到庭应诉，也未提交书面意见。芦苇总站向一审法院起诉请求：1.判令解除芦苇总站与艾娟娟签订的《房屋门面租赁合同》；2.判令艾娟娟、肖垒立即腾退并返还位于蔡甸芦苇管理总站办公楼1楼由西向东3-4号门面的房屋；3.判令艾娟娟、肖垒向芦苇总站支付应付未付租金：2020年1月份2,900元（其中一间月租金1,400元，另一间月租金1,500元），2020年5—9月份减半收取7,250元，共计10,150元；4.判令艾娟娟、肖垒向芦苇总站支付房屋占有使用费（按月租金标准），从2020年9月30日计算至实际搬离之日止；5.判令艾娟娟、肖垒承担本案的全部诉讼费用。庭审中，芦苇总站明确第3项诉讼请求为：3.判令艾娟娟向芦苇总站支付拖欠的房屋租金：2020年1月份2,900元（其中一间月租金1,400元，另一间月租金1,500元），2020年5—9月份减半收取7,250元，共计10,150元。明确第4项诉讼请求为：4.判令艾娟娟向芦苇总站支付房屋占有使用费（按月租金标准），从2020年9月30日计算至实际搬离之日止。一审法院认定事实：芦苇总站拥有蔡甸区××大街××层的房屋产权（武房权证蔡字第**），规划用途为办公，其中该房屋由西向东3-4号门面长期出租给艾娟娟经营。2019年1月29日，芦苇总站与艾娟娟续订《房屋门面租赁合同》（以下简称《合同》），出租方为芦苇总站（甲方），承租方为艾娟娟（乙方）。《合同》第一条约定合同一年一签，租赁期限：2019年1月1日至2019年12月31日；门面租金采取先签合同付租金后经营的方式，租金1,400元/月、1,500元/月（3#、4#门面），合法经营，未付清租金视为违约，甲方依法追究乙方违约的经济损失和法律责任，律师费和诉讼费由乙方承担。租赁期满，乙方结清租金和水电费，合同自动解除；乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订门面租赁合同。《合同》第二条约定：门面不得转让，乙方擅自转让造成甲方损失的，甲方有权终止合同，乙方承担甲方一切损失费用；门面原则上谁承租谁经营，特需原因乙方转租的，乙方要丙方对甲方写承诺书并得到甲方同意方可转租。未按照程序办理，造成甲方损失的由乙方承担责任。《合同》第三条约定：租赁期内，出现下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同：1.该房屋因社会公共利益或城市建设需要被征用、征收或拆迁的；2.该房屋因甲方项目发展需要提前收回的。租赁期内，乙方因特需原因可以申请提前解除本合同，但要结清经营期间的租金和水电费。《合同》第四条约定：乙方如需装修，装修方案需甲方书面同意，费用自理，合同到期后甲方收回，甲方不承担任何责任和装修费用。2020年6月1日，武汉市蔡甸沉湖湿地自然保护区管理局向芦苇总站发出《蔡甸湿地局关于办公地点迁到树藩大街512号1楼的通知》，要求芦苇总站做好1楼出租合同解除及腾空门面等相关事宜。2020年6月8日，芦苇总站向承租门面的承租户发送《关于收回门面的通知》：一、请各承租方在收到本通知之日起至2020年8月31日前自行清退离场。二、根据“疫情期间减免租金”的优抚政策，除2020年1月份租金照常收取外，我站将减免全部承租户2－4月份的房屋租金，另清退期间5－8月份的租金减半收取。2020年9月9日，武汉市蔡甸沉湖湿地自然保护区管理局也向芦苇总站的承租户发出了《门面清退通知》，通知承租户在2020年9月20日前清退离场，减免2020年1－9月的租金。2020年9月16日，芦苇总站再次向承租户发出《关于收回门面的最终通知》，回复了部分承租户提出的如清退离场，则要求减免一年房租并补偿一年房租和相关费用的要求，表示无合同义务对各承租户进行经济补偿。同时通知各承租户于2020年9月30日前自行清退离场。2020年10月10日，芦苇总站向艾娟娟发出北京大成（武汉）律师事务所的《律师函》，向艾娟娟告知如下事宜：1.芦苇总站已于2020年6月8日以书面通知的方式与承租户解除房屋租赁合同，承租户应当在2020年9月30日之前搬离出租房屋，并与芦苇总站办理房屋交接手续；2.芦苇总站依法享有向承租户收取房屋租赁合同解除后承租户继续占有出租房屋期间相关费用的权利；3.如承租户仍不搬离租赁房屋，芦苇总站将自行收回该出租房屋，处理、移除承租户在出租房屋内的任何财物，并将通过法律途径追究承租户相关法律责任，包括但不限于占用费等，并由承租户承担因此产生的各项开支（如诉讼费、律师费等）。艾娟娟、肖垒收到通知、函件后仍未腾退占用芦苇总站的房屋。同时查明，案涉门面蔡甸芦苇总站办公楼一楼门面，位于蔡甸区××大街××层。武汉市财政局[2020]303号文件《市财政局关于做好行政事业单位房屋租金减免工作的通知》：减免对象为承租行政事业单位的中小企业、个体工商户、民办教育机构；减免标准及期限为免收2020年2月至4月份共三个月租金，减半收取2020年5月至10月份共六个月租金；武汉市蔡甸财政局蔡财[2020]2号文件对租金减免对象及减免标准、期限也作出了同样规定。另查明，案涉门面由艾娟娟承租后与肖垒合伙经营。一审法院认为，芦苇总站与艾娟娟自愿签订的《房屋门面租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，《合同》到期后，双方没有续签，艾娟娟、肖垒继续使用租赁的房屋，芦苇总站对此未提出异议，即原《合同》继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除。芦苇总站已于2020年6月8日以书面通知的方式要求艾娟娟、肖垒清退离场，提出与承租户解除《房屋门面租赁合同》，该解除通知合法有效，芦苇总站与艾娟娟签订的《房屋门面租赁合同》于2020年6月8日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。据此，一审法院对芦苇总站要求艾娟娟、肖垒立即搬离位于蔡甸芦苇管理总站办公楼1楼由西向东3-4号门面出租房屋的诉讼请求予以支持。芦苇总站对租金的请求符合疫情特殊情形下政策的规定，艾娟娟、肖垒应向芦苇总站支付2020年1月租金2,900元、5月1日至6月8日的租金1,836.7元，共计4,736.7元，以及2020年6月9日起至10月31日的房屋占用费6,911.7元，并向芦苇总站支付自2020年11月1日起，按照2,900元/月的标准，计算至实际腾退房屋之日止的门面占用费。对芦苇总站所主张的占用费超出部分，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认武汉市蔡甸芦苇管理总站与艾娟娟签订的《房屋门面租赁合同》于2020年6月8日解除；二、艾娟娟、肖垒于本判决生效之日起三十日内腾退占用的位于武汉市蔡甸区××大街××层、武汉市蔡甸芦苇总站办公楼1楼由西向东3-4号门面，并交还给武汉市蔡甸芦苇管理总站；三、艾娟娟、肖垒于本判决生效之日起三十日内向武汉市蔡甸芦苇管理总站支付截至2020年6月8日的租金共计4,736.7元，支付2020年6月9日至10月31日的占用费6,911.7元，并向武汉市蔡甸芦苇管理总站支付自2020年11月1日起，按照2,900元/月的标准，计算至实际腾退房屋之日止的门面占用费；四、驳回武汉市蔡甸芦苇管理总站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，减半收取计27元，由艾娟娟、肖垒共同负担（芦苇总站已垫付，执行时由艾娟娟、肖垒一并给付芦苇总站）。二审中，双方当事人没有提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理。一审法院认定案涉合同于2020年6月8日解除，合同签订方芦苇总站与艾娟娟对此并未提出上诉，视为认可，肖垒并非案涉合同的签订方，无权对合同解除时间、租金等提出异议。在合同解除后，芦苇总站作为权利人有权要求返还租赁物，肖垒认可其因与艾娟娟合伙经营而占有案涉房屋，故一审法院判令艾娟娟、肖垒腾退案涉房屋有事实和法律依据。芦苇总站请求艾娟娟支付租金及占有使用费，一审法院判决由肖垒、艾娟娟共同支付上述费用超出芦苇总站的诉讼请求，本院对此予以纠正。至于肖垒主张芦苇总站赔偿装修、货款等损失及支付补偿款等其他上诉请求，因超出本案的审理范围，本院不予处理，肖垒可在本案之外另行寻找解决途径。综上，肖垒上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2020）鄂0114民初3220号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2020）鄂0114民初3220号民事判决第三项；三、艾娟娟于本判决生效之日起三十日内向武汉市蔡甸区芦苇管理总站支付截至2020年6月8日的租金共计4,736.7元，支付2020年6月9日至10月31日的占用费6,911.7元，并向武汉市蔡甸区芦苇管理总站支付自2020年11月1日起，按照2,900元/月的标准，计算至实际腾退房屋之日止的门面占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54元，减半收取计27元，由艾娟娟、肖垒共同负担（武汉市蔡甸区芦苇管理总站已垫付，执行时由艾娟娟并给付武汉市蔡甸区芦苇管理总站）。二审案件受理费54元，由上诉人肖垒负担。本判决为终审判决。审判员  宋飞二〇二一年三月十二日法官助理庄敏书记员陶叶珊