江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7804号上诉人(原审原告)：徐州市新盛投资控股集团有限公司，住所地徐州市泉山区解放南路**三胞国际广场**办公楼**。法定代表人：林斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚卫晶，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文章，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人(原审被告)：徐州鼎瑞置业有限公司，住所地徐州，住所地徐州市淮海西路延长段**>法定代表人：姜宙君，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨芳，江苏盛仪律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：徐州市泉山区人民政府，住所地徐州市，住所地徐州市泉山区解放路延长段**负责人：庄红，该区区长。委托诉讼代理人：沈春雷，江苏尊鼎力律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔平，徐州市泉山区司法局工作人员。被上诉人（原审被告）：徐州立峻物业管理有限公司，住所地徐州市泉，住所地徐州市泉山区淮海西路延长段****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：姜宙君，该公司经理。委托诉讼代理人：杨芳，江苏盛仪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州熙正物业管理有限公司，住所地徐州市淮海西路，住所地徐州市淮海西路延长段西城华庭**楼** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：姜宙君，该公司经理。委托诉讼代理人：杨芳，江苏盛仪律师事务所律师。上诉人徐州市新盛投资控股集团有限公司（以下简称新盛公司）、徐州鼎瑞置业有限公司（以下简称鼎瑞公司）与被上诉人徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）、徐州立峻物业管理有限公司（以下简称立峻公司）、徐州熙正物业管理有限公司（以下简称熙正公司）合同纠纷，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2019)苏0311民初5675号民事判决上诉一案，本院于2020年12月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。新盛公司上诉请求：一、请求维持一审判决书中第一项至第四项内容，即维持被上诉人鼎瑞公司返还购房款68775275元、支付违约金13755055元、支付律师费80000元，被上诉人立竣公司、熙正公司以70000000元为限对上述债务承担连带清偿责任；二、依法撤销一审判决书的第五项内容，改判为：1.被上诉人徐州市泉山区人民政府对违约金13755055元的给付承担连带责任；2.改判被上诉人鼎瑞公司按照同期银行贷款利率自其支付之日计算至其返还之日支付193套房产购房款利息损失15357800元(本数额暂按照付款日期计算至2020年8月11日，应计算至被上诉人返还日止)；3.改判被上诉人鼎瑞公司承担上诉人诉讼保全保函保险费用损失80000元；3.本案诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决驳回利息损失认定事实和适用法律错误。首先，一审判决认定事实错误。一审判决认为“原被告在涉案回购协议中明确约定了违约金计算方法但未明确约定利息损失计算方法…。”虽然新盛公司与鼎瑞公司的《徐州市市区定销商品房回购协议》(以下简称“《回购协议》”)里未明确约定利息损失计算方法，但在新盛公司、鼎瑞公司、担保人立峻公司、熙正公司签订的《担保协议》里第二条明确约定“如果乙方不能履行《回购协议》的全部义务，甲方有权要求乙方返还被查封188套定销回购商品房的购房款及利息(按照同期银行贷款利率自甲方支付之日计算至乙方返还之日)。丙方对乙方返还购房款及给付利息向甲方承担连带保证责任。”所以，一审仅关注《回购协议》关于违约金的条款约定，而忽略了各方当事人在《担保协议》中关于利息损失的约定，属于认定事实错误。本案中，新盛公司有权按照《担保协议》约定要求鼎瑞公司返还被查封188套定销回购商品房的购房款及利息(按照同期银行贷款利率自甲方支付之日计算至其返还之日)。担保人应当对此承担连带保证责任。其次，一审判决适用法律错误。一审法院应适用《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《合同法》规定的违约金兼具补偿和惩罚双重性质，违约金超出损失部分具有惩罚性质。支付违约金和赔偿损失都是违约责任的承担方式。违约金实际上系在订立合同时对守约方损失的预先估计，而已付款的利息损失由于违约方的违约行为是必然产生的，法律并未禁止二者同时适用，这一观点在司法实践中已经得到大量判例的支持。故由于《回购协议》约定的违约金及《担保协议》中关于已付房款利息损失的约定并不违反法律规定，是合法有效的约定，且两项约定也没有超过上诉人的实际损失，故违约金请求和利息损失请求均应获得支持。二、一审判决驳回上诉人要求泉山区政府承担违约金连带给付责任的诉讼请求违反合同约定。《回购协议》中第十一条中约定“乙(鼎瑞公司)丙(泉山区政府)方应保证回购范围内的房屋权属明晰且未被限制(即产权归属于乙方，未被安置、销售、抵押及其他造成权属或使用的情况)，如出现权属不明晰且被限制的情况，乙方除返还与之对应的房款外，还需向甲方支付对应房款20%的违约金。”该条款完整地表述了泉山区政府应当保证的范围和责任。一审判决以“在涉案《回购协议》中仅约定泉山区政府保证回购范围内的房屋权属清晰且未被限制，该约定既无主债权数额、也无担保范围和期限等”为由对新盛公司要求泉山区政府承担连带违约责任的诉请不予支持，显然是对合同条款的曲解和断章取义。三、一审判决驳回诉讼保全保险费损失的诉讼请求不当。一审判决认为涉案合同中未约定保险费由被上诉人承担，故对上诉人的该项诉请不予支持，但事实上在新盛公司、鼎瑞公司、担保人立峻公司、熙正公司签订的《担保协议》里第一条、第三条已经明确约定“丙方对甲乙双方所签订的《回购协议》乙方的全部义务(包括但不限于交付房屋、办理权属证书、承担违约责任、主张权利之诉讼费用、律师费用等合同不能全履行之损失)向甲方提供担保；丙方对乙方与上海仲盛建设工程有限公司（以下简称上海仲盛公司）的诉讼案件中的财产保全、案件判决、执行等司法程序给甲方所造成的损失(包括但不限于房产损失、主张权利之诉讼费用、律师费用等)向甲方提供担保”。从上述约定可以看出，无论是鼎瑞公司还是担保人都应当对新盛公司因为《回购协议》无法履行而承受的损失进行赔偿。新盛公司基于提起诉讼依法申请财产保全而支出的相关诉讼保全保险费损失应当得到赔偿。综上所述，一审判决驳回上诉人的部分诉讼请求是认定事实不清、适用法律错误，应当予以改判，请二审法院支持上诉人的上诉请求。鼎瑞公司辩称，新盛公司和鼎瑞公司之间签订的《回购协议》以及《担保协议》，针对同一违约事实，约定了两种违约责任。依据法律规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法，显然这一规定是选择性的。而本案当中针对同一违约事实，违约金的约定是重复的，所以一审法院判决承担其中的一项违约责任，判决是正确的。第二项，上诉人提出的违约金具有补偿性和惩罚性的规定。到目前为止，上诉人没有举证本案实际造成的经济损失。双方约定了违约金，即使没有造成损失也要承担违约责任，这是违约金的惩罚性。同时如果实际造成了损失超过了违约责任的约定，也应当对超出部分赔偿损失。这是违约金兼具的补偿性。本案上诉人没有证据证实其实际受到的损失，所以对于上诉提到的被上诉人应当按照约定承担经济损失没有法律依据。上诉人提出保全保险费用的承担问题，由于双方合同对于保全保险费用承担没有约定，而且在诉讼过程当中是否保全以及保全采取的担保方式，不是唯一的。通过房产抵押等其他的抵押担保形式也可以完成诉讼保全，而不会产生高额的保全费用。所以由于双方对于该笔费用没有约定承担，所以一审的判决是正确的。上诉人提出的上诉理由，没有事实依据。一审判决除了被上诉人提起上诉的部分以外，是恰当的，请求驳回上诉人的上诉请求。泉山区政府辩称：一审判决就泉山区政府对本案不承担担保责任的判决认定事实清楚，证据充分。泉山区政府在四方签订的《回购协议》当中并没有承诺对鼎瑞公司等的违约责任承担担保责任。上诉人要求泉山区政府承担连带担保责任的上诉请求没有事实和法律依据。对上诉人其他的上诉请求不发表答辩意见。鼎瑞公司上诉请求：1、请求撤销徐州市泉山区人民法院(2019)苏0311民初5675号民事判决书第一项判决，依法将判决返还购房款68775275元和违约金13755055元改判为返还购房款65781099元和违约金13156219元，扣除多判决支付的3593012元。2、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定返还购房款金额错误。2015年9月15日，上诉人同被上诉人签订《回购协议》，根据协议的约定，被上诉人支付了购房款，上诉人将房屋交付了被上诉人，被上诉人陆续进行了安置。由于被上诉人未安置完毕，2016年5月30日，因上诉人同上海仲盛公司工程款纠纷，查封了双方买卖的部分房产188套房产，价值65781099元。被上诉人未能及时妥善安置并办理所购定销商品房的过户手续，导致房屋被查封也是有过错的。2019年1月15日，在上诉人不知情的情况下，被上诉人用25套房产将188套房屋中的20套进行了置换。由于这一置换行为上诉人不知道，也没有得到上诉人的确认，且并不是价值相当的房产置换，被上诉人的行为多查封了350余万元，对于上述主动多提供的房产进行的查封，由于是被上诉人单方面主动进行的操作行为，不是因上海仲盛公司因工程款纠纷进行的查封行为，所以不应由上诉人承担该笔3593012元的费用。此外，查封的193套房产中有9套被上诉人已经对被拆迁人进行了安置并且收取了房产差价费用，所以对于该9套房产的购房款也不应当返还。综上一审判决错误，请求依法改判。新盛公司辩称：一审法院认定上诉人返还的购房款数额没有错误，该项判决内容应予维持。鼎瑞公司与新盛公司于2015年9月15日签订《回购协议》，回购鼎瑞雅居定销商品房241套。2016年6月24日之前，新盛公司付清全部购房款。2016年4月21日，上海仲盛公司向徐州市中级人民法院起诉，要求鼎瑞置业给付137062710.35元工程款，并主张建设工程承包人优先受偿权。在诉讼中徐州市中级人民法院根据上海仲盛公司保全请求，查封了新盛公司向鼎瑞公司回购的房产。2017年1月20日，新盛集团与鼎瑞公司、立竣公司、熙正公司签订担保协议，各方确认了因上海仲盛公司查封导致鼎瑞公司不能向新盛公司交付回购房屋的事实，同时约定了如鼎瑞公司不能向新盛公司交付，新盛公司有权要求鼎瑞公司返还购房款，利息及赔偿损失。立竣公司、熙正公司在担保合同承诺的担保范围内对鼎瑞公司的上述合同义务承担连带保证责任。故新盛公司要求鼎瑞公司返还已支付的回购房房款有合同和事实依据。对于鼎瑞公司提出的350万余元，应从新盛公司已支付的房款中扣减没有依据。对于将原查封的20套房屋置换成另外25套房屋与新盛公司无关，该置换是基于泉山区政府为了民生和社会稳定而致函徐州市中级人民法院发生的，与新盛公司无关。如果鼎瑞公司认为置换行为侵害了其权益，那么应向侵权人另行提出，而不应向新盛公司主张。且由于本案是合同之诉，而非侵权之诉，故该主张不应在本案中提出，也不属于二审理涉的范围。关于鼎瑞公司提出9套安置房差价的情况，该9套安置房现在还在查封状态。综上，请求二审法院驳回鼎瑞公司的上诉请求，维持一审的该项判决。泉山区政府对鼎瑞公司的上诉未发表答辩意见。立竣公司、熙正公司同意鼎瑞公司的上诉及答辩意见。新盛公司向一审法院起诉请求：1、依法判令鼎瑞公司向新盛公司交付鼎瑞雅居193套回购的商品房，并办理不动产所有权登记；2、依法判令鼎瑞公司按照《回购协议》的约定支付违约金16188164.10元；3、要求泉山区政府、立峻公司、熙正公司对前述违约金的给付承担连带责任；4、本案诉讼费用、保全费用由鼎瑞公司、泉山区政府、立峻公司、熙正公司承担。事实及理由：新盛公司于2015年9月15日与鼎瑞公司签订了《回购协议》。该《回购协议》约定新盛公司向鼎瑞公司回购“鼎瑞雅居”定销商品房241套，回购总房款共计87114044.00元。第八条“交付使用”约定“定销商品房应当于2015年12月1日前办理交房手续。”但是直至新盛公司提起本案诉讼之日，鼎瑞公司仍然有193套商品房未交付给新盛公司，已经给新盛公司造成了巨大损失。2016年4月21日，上海仲盛公司向徐州市中级人民法院起诉鼎瑞公司给付建设工程款纠纷，上海仲盛公司申请诉讼保全。徐州市中级人民法院于2016年5月13日做出（2016)苏03民初305-1号《民事裁定书》民事裁定书及（2016)苏03民初305-1号《协助执行通知书》，2019年1月15日，徐州市中级人民法院作出2016苏03执保8号之一《民事裁定书》，共计查封了新盛公司向鼎瑞公司购买的商品房193套。《回购协议》中第十一条中约定“乙（鼎瑞置业）丙（泉山区政府）方应保证回购范围内的房屋权属明晰且未被限制（即产权归属于乙方，未被安置、销售、抵押及其他造成权属或使用的情况），如出现权属不明晰且被限制的情况，乙方除返还与之对应的房款外，还需向甲方支付对应房款20%的违约金。”所以，新盛公司要求鼎瑞公司给付违约金、泉山区政府对违约金给付承担保证责任。新盛公司与鼎瑞公司、立竣公司、熙正公司于2017年1月20签订了《担保协议》，担保人立峻公司和熙正公司对鼎瑞公司的商品房交付及查封损失承担连带保证责任。新盛公司为维护自身合法权益特起诉至法院。诉讼过程中，新盛公司变更诉请为：1、依法判令鼎瑞公司向新盛公司交付鼎瑞雅居193套回购的商品房购房款68775275元；2、依法判令鼎瑞公司按照《回购协议》的约定支付违约金13755055元；3、要求泉山区政府对上述违约金承担连带支付责任；4、要求鼎瑞公司按同期银行贷款利率自其支付之日计算至其返还之日的购房款利息损失15357800元（暂计算至2020年8月11日）；5、要求鼎瑞公司支付新盛公司律师费用80000元、诉讼保全保险费用80000元；6、要求立峻公司、熙正公司对上述请求承担连带保证责任；7、本案诉讼费、保全费由鼎瑞公司、泉山区政府、立峻公司、熙正公司承担。一审法院查明，2015年9月15日，新盛公司（甲方）、鼎瑞公司（乙方）、泉山区政府（丙方）、案外人徐州市棚户区改造工作领导小组办公室（丁方、鉴证方）签订《回购协议》，约定：甲方回购乙方未安置定销商品房241套，共计住宅建筑面积20259.08平方米；甲方回购住宅单价按房屋综合平均单价4300元/平方米计算，回购面积20259.08平方米，回购总房款计87114044元；甲方回购的定销商品房应于2015年12月1日前办理交房手续；定销商品房交付使用时，乙方应当向购房户提供法定的证明文件及证书，并与购房户签署房屋交接单；乙丙方应保证回购范围内的房屋权属清晰且未被限制（即产权归属于乙方，未被安置、销售、抵押及其他造成权属或使用的情况），如出现权属不清晰且或被限制的情况，乙方除返还与之对应的房款外，还需向甲方支付对应房款20%的违约金；合同还就其他事项做出约定。合同各方当事人在对应位置签章。上述合同签订后，新盛公司（甲方）与鼎瑞公司（乙方）之间签订《定销商品房回购结算协议》，约定：甲方回购鼎瑞雅居住宅单价4300元/平方米建筑面积计算，回购建筑面积20259.2平方米，回购款计87114560元；甲方回购乙方鼎瑞雅居项目定销房回购款结算总价为87114560元。后新盛公司通过银行转账、双方协议抵扣的方式向鼎瑞公司支付了涉案鼎瑞雅居241套定销房价款87114560元。2016年8月30日，徐州市房屋征收办公室出具证明一份，证明新盛公司通过其开立的征收资金转储账户分别向鼎瑞公司支付购房款39201319元、30489915元。2016年5月30日，徐州市中级人民法院做出（2016）苏03民初305-1号民事裁定书，裁定：冻结鼎瑞公司银行存款10000万元，如银行存款不足，则查封其相应价值的财产。2016年5月17日，徐州市中级人民法院作出（2016）苏03民初305-1号协助执行通知书，查封了鼎瑞公司所有的位于徐州市徐州鼎瑞雅居E地块房产。2019年1月15日，徐州市中级人民法院又作出（2016）苏03执保8号之一裁定，查封了鼎瑞公司位于鼎瑞雅居的房产25套，解除查封20套。上述裁定，共计查封鼎瑞公司位于鼎瑞雅居的房产193套,合计面积15994.25平方米。2017年1月20日，新盛公司（甲方）与鼎瑞公司（乙方）、立峻公司、熙正公司（丙方）签订《担保协议》一份，约定：甲方与乙方履行《回购协议》期间，乙方与上海仲盛公司发生诉讼，上海仲盛公司申请财产保全，保全范围位于甲方向乙方购买的位于徐州市，价值七千万元。为避免乙方与上海仲盛公司的诉讼案件及财产保全给甲方造成损失，甲乙丙三方经过充分协商，现就丙方为乙方提供担保达成如下协议：一、丙方对甲乙双方所签订的《回购协议》乙方的全部义务向甲方提供担保；二、如乙方不能履行《回购协议》的全部义务，甲方有权要求乙方返还被查封188套定销回购商品房的购房款及利息，丙方对乙方返还购房款及给付利息向甲方承担连带保证责任；……四、丙方承担保证责任的最高限额为七千万元；五、丙方的保证责任方式为连带责任保证；六、丙方的保证期间为自本协议签订之日至乙方履行《回购协议》全部义务，或者按照本协议赔偿甲方全部损失之日止；合同还就其他事项作出约定。新盛公司为本案诉讼向江苏红杉树律师事务所支付了代理费80000元并开具了增值税专用发票。新盛公司为本案保全支付了保全费5000元及为本案保全向紫金财产保险股份有限公司徐州中心支公司购买了诉讼财产保全责任保险支出保费80000元并开具了增值税专用发票。一审法院认为，新盛公司与鼎瑞公司之间签订的《回购协议》、《担保协议》等系双方真实意思表示、内容未违反法律等强制性规定，协议合法有效，双方均应当按照协议的约定履行各自的义务。新盛公司自鼎瑞公司处回购定销商品房241套，且新盛公司已向鼎瑞公司支付了回购款，鼎瑞公司因与他人之间存在诉讼纠纷导致新盛公司所回购的193套商品房无法办理过户等，鼎瑞公司构成违约。故该院对新盛公司要求鼎瑞公司返还相应购房款68775275元的诉请予以支持。关于新盛公司主张的违约金及利息损失的问题。本案中，涉案《回购协议》中约定了出现权属不清晰且或被限制的情况，鼎瑞公司除返还与之对应的房款外，还需向新盛公司支付对应房款20%的违约金。现新盛公司同时主张违约金及利息损失，但根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法”的规定，新盛公司对违约金和利息损失应当择一主张。综合考虑双方在涉案《回购协议》中明确约定了违约金计算方法但未明确约定利息损失计算方法的情况，该院酌定按照新盛公司所主张的违约金计算其损失。关于新盛公司主张的律师费和保全保险费损失的问题。该院认为，本案系因鼎瑞公司违约而引起新盛公司提起诉讼，且新盛公司向法庭提交了相关律师费发票等证据证明律师费损失，故该院对新盛公司的该诉请予以支持。对于新盛公司主张的保全保险费损失80000元，诉讼保全系由新盛公司提出，且保全担保的方式多样，涉案合同中亦未约定该费用的承担，故该院对新盛公司诉请的该项费用不予支持。关于泉山区政府责任承担的问题。一审法院认为，保证合同关系成立应当具备以下内容：被保证的主债权数额、种类，债务人履行债务的期限、保证担保的范围和期限等内容。在涉案《回购协议》中仅约定泉山区政府保证回购范围内的房屋权属清晰且未被限制，该约定既无主债权数额、也无担保范围和期限等，该约定应为对行为的保证而非债权的担保。故该院对新盛公司要求泉山区政府承担连带违约责任的诉请不予支持。关于立峻公司、熙正公司责任承担的问题。在涉案《担保协议》中约定“立峻公司、熙正公司为涉案《回购协议》中约定的全部义务向新盛公司提供连带担保，担保的债务金额为七千万元”的约定，立峻公司、熙正公司的担保责任在担保期限内，故该院对新盛公司要求立峻公司、熙正公司就涉案前述债务承担连带担保责任的诉请予以支持，但立峻公司、熙正公司的保证金额应当以七千万元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十五条、第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第二十三条、第三十二条、第三十七条规定，该院判决：一、被告徐州鼎瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐州市新盛投资控股集团有限公司返还购房款68775275元及违约金13755055元；二、被告徐州鼎瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐州市新盛投资控股集团有限公司支付律师费80000元；三、被告徐州立峻物业管理有限公司对上述债务承担连带清偿责任，但以70000000元为限；四、被告徐州熙正物业管理有限公司对上述债务承担连带清偿责任，但以70000000元为限；五、驳回原告徐州市新盛投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。二审期间，鼎瑞公司提交了申购明细表9份，证明新盛公司已经获取了9套房产的权益，不应当再要求按照每平方４３００元返还购房款。新盛公司对上述证据的质证意见为：9套房产仍登记在鼎瑞公司名下，仍然被法院查封，因此一审法院支持新盛公司要求鼎瑞公司返还该9套房屋的购房款并无不当。除一审查明的案件事实外，本院另查明新盛公司根据《回购协议》的约定分别于2015年9月21日向鼎瑞公司支付定销房购房款39201319元，于2015年11月30日向鼎瑞公司支付定销房购房款30489915元，于2016年6月24日向鼎瑞公司支付定销房购房款17422808元。鼎瑞公司已向新盛公司交付定销房48套，价值18339285元。本院认为，新盛公司与鼎瑞公司、立峻公司、熙正公司之间的定销商品房买卖合同关系、保证合同关系，有《回购协议》、《定销商品房回购结算协议》、《担保协议》等证据证实设立上述法律关系是各方当事人真实、自愿的意思表示，所签订的合同内容合法，因此均成立并生效，对当事人均有法律约束力。一、关于鼎瑞公司应当返还的购房款数额如何确定。根据《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鼎瑞公司因其与案外人上海仲盛公司的纠纷导致不能按照《回购协议》的约定向新盛公司交付剩余193套定销商品房，新盛公司要求鼎瑞公司返还相应的购房款68775275元有事实和法律依据。鼎瑞公司上诉称被保全的193套房屋中有25套系新盛公司主动进行的置换行为，不是因上海仲盛公司因工程款纠纷进行的查封行为，查封的193套房产中新盛公司已经就其中的9套房屋对被拆迁人进行了安置并且收取了房产差价费用，但鼎瑞公司提交的证据均不能证实其主张，新盛公司对相关事实亦不予认可。故对鼎瑞公司的该项上诉理由本院不予采信。二、关于新盛公司要求鼎瑞公司支付违约金及利息损失是否有事实和法律依据。本院认为，虽然2015年9月15日新盛公司与鼎瑞公司签订的《回购协议》中就鼎瑞公司违反合同约定应承担的违约责任进行了明确约定，但2017年1月20日各方当事人在诉争定销商品房被诉讼保全查封的情况下签订了《担保协议》，《担保协议》第二条约定：如果鼎瑞公司不能履行《回购协议》的全部义务，新盛公司有权要求鼎瑞公司返还被查封定销回购商品房的购房款及利息（按照同期银行贷款利率自新盛公司支付之日计算至鼎瑞公司返还之日）。该约定应视为新盛公司和鼎瑞公司对原《回购协议》中违约条款进行了合意变更，且新盛公司在本案中亦未提供证据证实因鼎瑞公司的违约行为给其造成了除涉案定销商品房购房款法定孳息之外的其他损失。故鼎瑞公司应当按照《担保协议》的约定向新盛公司返还68775275元购房款及自购房款支付之日至实际返还之日的相应利息。一审判决鼎瑞公司按照购房款总额20%的比例向新盛公司支付违约金13755055元不当，本院二审予以变更。三、关于泉山区政府是否应就鼎瑞公司向新盛公司支付的违约金承担连带给付责任。根据《回购协议》十一条的约定，泉山区政府的义务仅被限定为“保证回购范围内的房屋权属明晰且未被限制”，在出现权属不明晰且或被限制的情况时，由鼎瑞公司承担向新盛公司返还购房款并支付对应房款20%违约金的违约责任。因此，《回购协议》第十一条明确排除了泉山区政府就案涉违约金承担担保责任的义务。根据合同的文义解释，泉山区政府并未作为保证人就诉争违约责任的数额、范围和期限等内容作出明确、具体的意思表示。因此，新盛公司主张泉山区政府承担保证责任的证据不够确实、充分,其该项上诉主张依法不应当得到支持。四、关于新盛公司就本案申请财产保全而支出的诉讼保全保险费的承担问题。本院认为《回购协议》及《担保协议》中均未就诉讼保全保险费进行约定，且该费用亦非必然产生，故一审判决对新盛公司主张的该部分诉讼请求未予支持并无不当。综上，上诉人徐州市新盛投资控股集团有限公司和徐州鼎瑞置业有限公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，但就确定违约金的标准不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十五条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第二十三条、第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初5675号民事判决；二、徐州鼎瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内向徐州市新盛投资控股集团有限公司返还购房款68775275元及利息（以本金20862034元为基数，自2015年9月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以本金30489915元为基数，自2015年12月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以本金17423326元为基数，自2016年6月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、徐州鼎瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内向徐州市新盛投资控股集团有限公司支付律师费80000元；四、徐州立峻物业管理有限公司、徐州熙正物业管理有限公司共同对上述债务承担连带清偿责任，但以70000000元为限；五、驳回徐州市新盛投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费466617元，保全费5000元，合计471617元由徐州鼎瑞置业有限公司负担。二审案件受理费223308元，由上诉人徐州市新盛投资控股集团有限公司负担187764元，由上诉人徐州鼎瑞置业有限公司承担35544元。本判决为终审判决。审 判 长  徐 峰审 判 员  孟文儒审 判 员  谢立华二〇二一年三月五日法官助理  许 丽书 记 员  彭伟涛