北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3517号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京天天通科技开发有限公司，住所地北京市西城区阜外大街****楼**。法定代表人：赵秀云，总经理。委托诉讼代理人：曾宪湘，北京京航律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京好帮手物流有限公司，住所，住所地北京市丰台区大成路**院**楼**239div>法定代表人：陈林军，经理。原审被告：薛世亮，男，1964年12月29日出生，汉族，北京天天通科技开发有限公司股东，住北京市西城区**。上诉人北京天天通科技开发有限公司因与被上诉人北京好帮手物流有限公司、原审被告薛世亮房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初19513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用法官独任制进行了审理。本案现已审理终结。北京天天通科技开发有限公司（下称天天通公司）上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判我公司退还北京好帮手物流有限公司（下称好帮手公司）房屋占有使用费97166.65元及保证金20000元，并由好帮手公司承担诉讼费用。事实与理由：疫情对双方公司均有影响，火灾并非我公司导致且对我公司造成重大损失，一审法院认定由我公司承担所有责任有失公正，且疫情及火灾之后好帮手公司均占有使用案涉房屋至2020年5月31日，应承担占有使用费。合同无法履行并非我公司过错，我公司不应承担搬家费。好帮手公司未提起上诉。薛世亮未提出上诉。好帮手公司向一审法院起诉请求判令：1.确认我公司与天天通公司签订的《经营场地租赁合同》无效；2.天天通公司退还我公司保证金20000元、预付使用费165000元；薛世亮承担连带支付义务；3.诉讼费用由天天通公司与薛世亮共同承担。天天通公司向一审法院提出反诉请求：1.判令好帮手公司向我公司支付水电卫生等费用17139元；2.诉讼费用由好帮手公司承担。一审法院认定事实：2019年11月10日，天天通公司（甲方、出租方）与好帮手公司（乙方、承租方）签订《经营场地租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号内3号院租赁给乙方用于储存经营，场地面积1005平方米。合同第二条租赁期限约定：租赁期自2019年11月10日起至2020年11月9日止；合同第三条租金及其它费用约定：1、合同有效期内，经营场地每年租金220000元整；2、租赁期内，每月缴纳卫生费200元；3、合同期内，水、电费由乙方按实际使用数（计量）计缴，每月25日前缴纳，不得拖欠；4、乙方按其年租金的10%向甲方缴纳安全责任保证金及场地租赁管理保证金20000元，合同到期后乙方无违反相关承诺及管理条例，甲方全额无息退回；合同第四条付款方式及时间约定：1、乙方在每年11月10日前一次性付清甲方一年的租金220000元。2、水电费按月实际数专管员在每月25日收取，不得拖欠；3、各项保证金应于2020年11月10日前一次性缴纳完成。天天通公司2019年11月6日出具收据载明：好帮手公司向天天通公司交纳保证金20000元，天天通公司2019年11月15日出具收据载明：好帮手公司向天天通公司支付2019年11月15日至2020年11月9日期间的租金220000元。2020年5月9日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局出具《限期拆除决定书》，载明：当事人：天天通公司及相关的产权人、所有人、使用人，案由：违法建设，2020年5月1日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局执法人员在检查中发现，你单位有违法建设行为，遂予以立案调查。经查：你单位在北京市大兴区黄村镇高家堡村甲1号院内建设的砖混、彩钢结构房屋232处（建筑面积共约35577.8平米）经规划自然资源部门协查复函证明，该建筑物未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划条件，属违法建设，以上事实有现场勘验、现场检查、照片等材料为证。你单位搭建违法建设的行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款规定，影响了本市城市规划管理秩序，依据《北京市城乡规划条例》第七十五条第一款规定，本行政机关决定：限你单位收到本决定壹日内拆除上述违法建设，并接受复查。逾期拆除的，本行政机关将报请大兴区人民政府责成有关部门依法强制拆除。好帮手公司称其公司于2020年2月8日复工，受疫情影响，天天通公司不让其进入案涉场地，要求天天通公司退还2020年2月11日至2020年11月9日期间的租金，因找不到天天通公司，于2020年5月9日直接腾退，所以无交接手续。天天通公司称疫情爆发后，案涉场地履行相关的登记手续即可进入，不存在场地不能使用的情况，不清楚好帮手公司何时搬离，双方没有办理交接手续，认可好帮手公司于2020年5月30日腾退。天天通公司提交的水电、卫生费统计表显示，2019年12月3日至2020年1月9日期间，好帮手公司产生电费8926元、水费228元、卫生费200元、占用资源费100元，共计9454元。2020年1月10日至2020年3月5日期间，好帮手公司产生电费3442.5元，水费无、卫生费200元、占用资源费200元，共计3842.5元。好帮手公司称相关费用支付至2020年1月底，春节后未使用亦未交费，但是未提交证据证实自己的主张。经询问，关于案涉房屋是否有建设工程规划许可证的问题，天天通公司称其公司没有，好帮手公司主张案涉房屋为违建。经法院释明，好帮手公司称合同效力由法院认定，要求退还未使用期间的房屋占有使用费。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明案涉房屋在法庭辩论终结前取得合法的建设工程规划审批手续，故法院认定好帮手公司与天天通公司于2019年11月10日签订的《经营场地租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然案涉租赁合同被确定无效，但好帮手公司占有使用租赁房屋期间，应给付占有使用费。关于好帮手公司主张退还疫情期间及实际腾退之后的房屋占有使用费问题。考虑到疫情、火灾对好帮手公司营业的影响，以及其实际腾退的时间等情况，法院对好帮手公司主张天天通公司退还其2020年2月11日至2020年11月9日期间房屋占有使用费的诉讼请求依法予以支持，经核算，应退还数额为163945元。关于退还保证金问题，因双方之间签订的《经营场地租赁合同》无效，且好帮手公司已经搬离案涉房屋，故对好帮手公司要求天天通公司返还保证金20000元的诉讼请求，法院予以支持。关于好帮手公司主张薛世亮承担连带支付义务的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于天天通公司提出的反诉请求。天天通公司主张好帮手公司未缴纳2019年12月3日至2020年3月5日期间的水电费、卫生费、占用资源费，因双方签订的《经营场地租赁合同》中，并未对占用资源费进行约定，故对天天通公司主张好帮手公司支付占用资源费的相关诉请，缺少合同依据，法院不予支持。天天通公司提交的抄表单，虽没有好帮手公司签字确认，但水电费、卫生费数额符合常理，法院对该证据予以采信。好帮手公司称其公司缴纳了上述费用，但未提交证据证明，故对天天通公司要求好帮手公司支付2019年12月3日至2020年3月5日期间水电费、卫生费等共计12996.5元的诉讼请求，法院予以支持。天天通公司主张的2020年3月5日之后的水电费、卫生费等，因天天通公司未提交证据，故法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、确认北京天天通科技开发有限公司与北京好帮手物流有限公司于2019年11月10日签订的《经营场地租赁合同》无效；二、北京天天通科技开发有限公司于判决生效之日起十日内退还北京好帮手物流有限公司房屋占有使用费163945元，保证金20000元；三、北京好帮手物流有限公司于判决生效之日起十日内支付北京天天通科技开发有限公司水电费、卫生等费用共计12996.5元；四、驳回北京好帮手物流有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京天天通科技开发有限公司的其他反诉请求。二审查明的事实与一审无异。经查，天天通公司在一审中提交《黄村镇来（返）京人员情况统计台账》显示，（2020年）2月16日、2月25日、2月27日、3月7日、3月20日、3月21日、3月24日至3月27日、3月29日、4月1日、4月6日、4月7日、4月17日等日期中有个别或少量企业名称处手写“中通”的人员出入登记的信息。本院认为，一审法院对于《经营场地租赁合同》因案涉房屋未取得合法的建设工程规划审批手续而无效的认定正确，且各方当事人并未持异议，本院不予赘述。鉴于天天通公司同意退还保证金20000元及2020年6月1日至2020年11月9日期间的房屋占有使用费，本院对此亦不持异议。本案争议焦点系天天通公司是否应当向好帮手公司退还2020年2月11日至2020年5月31日的房屋占有使用费。首先，关于好帮手公司使用案涉房屋的真实情况。从天天通公司提交的水电费统计表显示的电费数额对比可以看出，好帮手公司自2020年1月10日至2020年3月5日近两个月期间使用的电费数额不足其公司于2019年12月3日至2020年1月9日期间的电费数额的一半；又，即便天天通公司提交的《黄村镇来（返）京人员情况统计台账》信息完全真实，但其中显示的好帮手公司工作人员出入日期并不连贯、人员数量较少甚至单一，明显与好帮手公司经营快递业务的工作性质应当体现的人员出入情况不符；结合《限期拆除决定书》的内容及时间节点、好帮手公司搬离案涉房屋的时间，一审法院认定天天通公司退还2020年2月11日至2020年5月31日期间的房屋占有使用费，并无不当；天天通公司以2020年5月31日之前好帮手公司一直实际使用案涉房屋、其公司并无过错为由上诉主张不予支付前述争议期间的房屋占有使用费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于水电费、卫生费一节，一审法院依据天天通公司提供的现有证据支持了天天通公司反诉请求的合理部分，本院予以确认。综上所述，天天通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1795元，由北京天天通科技开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡珊珊二〇二一年三月二日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪