湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终993号上诉人（原审原告）：崔小军，男，1986年11月2日出生，汉族，自由职业，住湖北省随县。委托诉讼代理人：华爱玲，随州市炎帝法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：随州宜居房地产经纪有限公司。住所地：随州市曾都区白云大道29号。法定代表人：岳一梅，总经理。委托诉讼代理人：曹建军，该公司员工。被上诉人（原审被告）：杨**，男，1973年1月17日出生，汉族，自由职业，住湖北省随县。被上诉人（原审追加被告）：叶凤玲，女，1971年10月22日出生，汉族，自由职业，住湖北省随县。上述二被上诉人的委托诉讼代理人：聂晓明，随州市曾都区曾都法律服务所法律工作者。上诉人崔小军、随州宜居房地产经纪有限公司（以下简称：随州宜居经纪公司）与被上诉人杨**、叶凤玲房屋买卖合同、中介合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初4042号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人崔小军上诉请求：撤销原判，改判上诉人与被上诉人杨**、叶凤玲、随州宜居经纪公司《存量房买卖（居间）合同》于2018年10月7日已解除，改判被上诉人杨**、叶凤玲返还上诉人定金2.5万元并支付违约金5万元，改判随州宜居经纪公司退还中介费1.5万元。诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人杨**先后违反了“2018年9月2号前”和“2018年9月28号”约定的办理过户事宜的时间，并表示不卖房了，构成违约，根据三方签订的合同，中介费约定由违约方被上诉人杨**、叶凤玲承担，随州宜居经纪公司应退还上诉人崔小军的中介费15000元。原判认定三方重新协商国庆期间办理过户手续错误，认定“因杨**的女儿将房产证藏起来而未办成”无依据。综上，原判认定事实部分不清、部分错误，导致实体处理错误。上诉人随州宜居经纪公司上诉请求：撤销原判，改判崔小军、杨**各返还随州宜居经纪公司中介费6750元或改判随州宜居经纪公司退还崔小军中介费1500元。诉讼费用由崔小军、杨**负担。事实和理由：本案属于崔小军、杨**均有违约，根据合同约定，应由崔小军、杨**各支付随州宜居经纪公司中介费6750元，而原判未提及杨**应该支付中介费，属于遗漏判项，显失公平。被上诉人杨**、叶凤玲辩称：被上诉人从未提出解除合同，上诉人崔小军提出解除合同，根据合同约定和法律规定，定金不退。由于被上诉人杨**生病住院，八月份到十月份只能以松软食物为主，休养恢复也需要时间，双方重新协商十月份回来办理过户事项，而且双方还一直在沟通，被上诉人杨**始终同意配合上诉人崔小军过户，上诉人崔小军不愿意购买房屋，构成违约并造成被上诉人杨**房屋闲置，责任应由上诉人崔小军承担。请求驳回上诉，维持原判。原审原告崔小军一审诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《存量房买卖（居间）合同》；2、判令被告杨**向原告崔小军返还定金2.5万元，支付违约金5万元；3、判令被告随州宜居经纪公司向原告退还中介费1.5万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月2日，被告杨**的委托代理人魏安与原告崔小军、被告随州宜居经纪公司签订了《存量房买卖（居间）合同》约定：杨**将其所有位于随州市××云××街××号房屋，以675000元的价款出售给崔小军；当日崔小军向杨**支付定金2.5万元；同年9月2日前原、被告到房产局办理备案手续时，崔小军向杨**支付（首付）款25万元，余款40万元由崔小军通过银行按揭贷款付给杨**；甲、乙双方于2018年9月2日前到房产局办理备案手续；随州宜居经纪公司协助甲、乙方办理房产证过户、按揭等居间工作。合同签订的当日，崔小军向杨**支付定金2.5万元，向随州宜居经纪公司支付中介费1.5万元。但被告杨**未按合同约定于2018年9月2日前到房产局办理备案手续，后经原告多次催促二被告办理备案手续至今未果。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。一审法院认定，2018年8月2日，被告杨**（卖方、甲方）与原告崔小军（买方、乙方）、被告随州宜居经纪公司（经纪代理方、丙方）签订一份《存量房买卖（居间）合同》约定：“甲方所有位于随州市××云××街××号房屋，建筑面积为106平方米，以675000元的价款出售给乙方。乙方于2018年8月2日向甲方支付房屋定金25000元。于2018年9月2日前，甲、乙双方到房产局办理备案手续时，乙方向甲方支付房屋首付款人民币25万元。余额40万元由乙方通过银行按揭贷款付清，由银行直接打到甲方指定账户。乙方不履行合同约定义务的，无权要求返还定金；甲方不履行合同义务的，应向乙方双倍返还定金。所有税费由乙方承担。在房屋交易过程中，丙方协助甲乙双方办理房产证过户手续，房屋交接，资料收集，办理按揭、公证、委托等居间工作。于本合同签订完毕，乙方按宗即时向丙方支付中介服务费人民币15000元。本合同签订之日起约定之日内，甲、乙双方须将房产相关资料、证件等交由丙方，丙方在甲乙双方提供相关证件齐全后协助办理房屋相关过户及银行按揭手续。如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付总房款2%的经纪代理费；甲乙双方协商解除合同的，由双方各承担总房款1%的经纪代理费。丙方为甲、乙双方提供交易机会，丙方应如实传递双方所提供的信息，就有关政策法规进行解释，并协助甲、乙双方办理产权过户手续。甲乙任何一方不向丙方提供所需资料、不配合各部门办理过户签字，逾期履行超过十五个工作日，均视为违约，承担违约责任。甲方需保证该房屋权属无争议，若为共有房屋，甲方需保证在签订本合同时已取得其他共有人的书面同意。如因国家政府政策原因、不可抗力或其他不可归责于当事人的原因致合同不能履行的，甲、乙、丙三方可解除合同，并不承担违约责任。”被告杨**的委托代理人魏安在该合同的“甲方”栏签字。合同签订后的同日，原告崔小军向被告杨**支付购房定金25000元，向被告随州宜居经纪公司支付中介费15000元。被告杨**当时在广东省中山市打工。被告杨**因十二指肠球部溃疡伴出血于2018年8月6日到中山市人民医院住院治疗，共住院5天，并于同年8月10日出院。被告随州宜居经纪公司业务员张奎于2018年8月28日与被告杨**约定，杨**于同年8月31日坐火车回随州办理过户手续，因杨**因病住院办理退票。原告崔小军在国庆节期间回随州，要求被告随州宜居经纪公司协助办理过户手续，而杨**的女儿知道此事后将房产证藏起来，导致杨**未按约定的时间回随州。同年10月9日，杨**回复中介公司，已经做好女儿的工作，并同意出售该房屋，随时可以办理过户手续。中介公司业务员张奎于同年10月16日联系崔小军回随州办理过户手续时，被崔小军拒绝，并称要走司法程序退房，赔偿损失。被告杨**与被告叶凤玲系夫妻关系。鄂（2018）随州市不动产权第0004987号《不动产权证书》载明：座落随州市白云大道××街××单元××号房屋由权利人叶凤玲、杨**共同共有。2018年8月2日，杨**委托魏安将该房屋出售给崔小军，叶凤玲是知情和同意的。原告崔小军于2018年10月25日诉至一审法院，法院分别于2018年12月20日、同年12月25日向被告随州宜居经纪公司、被告杨**送达了起诉状副本等相关应诉材料。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告杨**与原告崔小军、被告随州宜居经纪公司签订的《存量房买卖（居间）合同》是三方当事人真实意思表示，应属有效，三方均应按照约定履行合同义务。三方于2018年8月2日签订合同后，被告杨**于2018年8月6日至10日因意外事件（生病）住院，治疗5天，但其仍可按照约定在2018年9月2日前到房产局办理备案手续。然而被告杨**未按照合同约定在2018年9月2日前到房产局办理备案手续，已构成违约，依法应当承担违约责任。生病住院并未发生不可抗力的法律后果，不能免除其违约责任。但后来根据三方进一步协商，约定国庆节期间回随州办理过户手续，因杨**的女儿将房产证藏起来而未办成。2018年10月9日杨**回复中介公司，已经做好女儿的工作，其同意出售该房屋，随时可以办理过户手续。中介公司业务员张奎于同年10月16日联系崔小军回来办理过户手续，却被崔小军拒绝，并称要走司法程序退房。此时，原告因不履行合同义务而构成违约。本案被告杨**违约在前，原告崔小军违约在后，双方均有违约行为，根据公平原则，被告杨**应向原告崔小军返还定金25000元。一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。原告崔小军要求解除合同的诉讼请求，予以支持。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。三方在合同中约定：“如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付总房款2%的经纪代理费；甲、乙双方协商解除合同的，由双方各承担总房款1%的经纪代理费。”根据该约定，原告崔小军、被告杨**应各向被告随州宜居经纪公司支付中介费（675000元×1%）6750元，其余中介费应予返还。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款规定，判决：一、确认被告杨**与原告崔小军、被告随州宜居房地产经纪有限公司签订的《存量房买卖（居间）合同》于2018年12月25日解除；二、被告杨**、被告叶凤玲应向原告崔小军返还购房定金25000元，于判决生效之日起十日内付清；三、被告随州宜居房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向原告崔小军返还中介费（15000元-6750元）8250元；四、驳回原告崔小军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告杨**负担425元，由被告随州宜居房地产经纪有限公司负担50元，由原告崔小军负担1575元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实。本院认为，上诉人崔小军与上诉人随州宜居经纪公司、被上诉人杨**签订的《存量房买卖（居间）合同》是三方当事人真实意思表示，合法有效，三方均应按照约定履行合同义务。本案争议的主要焦点是崔小军、杨**是否违约及责任承担的问题。首先，三方于2018年8月2日签订合同后，杨**于2018年8月6日至10日因十二指肠球部溃疡伴出血生病住院，治疗5天，仍可按照约定在2018年9月2日前到房产局办理备案手续。然而杨**未按照合同约定在2018年9月2日前到房产局办理备案手续，已构成违约，依法应当承担违约责任。但后来根据三方进一步协商，约定国庆节期间回随州办理过户手续，因杨**的女儿将房产证藏起来而未办成。此事实有杨**与崔小军商量时间的微信“初定中秋或国庆”，崔小军回复“把时间确定下来号早点买票”及2018年10月9日杨**回复中介公司微信“已经做好女儿的工作，其同意出售该房屋，随时可以办理过户手续”及中介公司业务员陈述等证据能够予以认定，上诉人称无证据证实的理由不能成立。其次，中介公司业务员张奎于2018年10月16日联系崔小军回来办理过户手续，却被崔小军拒绝，并称要走司法程序退房。崔小军因不履行合同义务也构成违约。再次，本案合同履行期间，被上诉人杨**因十二指肠球部溃疡伴出血生病住院，生病部位特殊，确需相应注意饮食和休养以及其女儿将房产证藏起来等意料之外的情况，加之国庆节放假，节后的2018年10月9日杨**及时回复了中介公司，也与双方初定的“初定中秋或国庆”时间相当，而上诉人崔小军予以拒绝，原判认定杨**违约在前，崔小军违约在后，双方均有违约行为，符合本案实际情况，上诉人崔小军称其未违约的理由不能成立。双方对解除合同都有异议，解除合同时间应以一审法院最后于2018年12月25日向随州宜居经纪公司、杨**送达起诉状副本等相关应诉材料为准，上诉人称《存量房买卖（居间）合同》于2018年10月7日已解除的理由无依据。最后，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。三方在合同中约定：“如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付总房款2%的经纪代理费；甲、乙双方协商解除合同的，由双方各承担总房款1%的经纪代理费。”根据该约定，由于崔小军、杨**均有违约，其二人之间承担的违约责任相互抵销，同时其二人应各向随州宜居经纪公司支付中介费（675000元×1%）6750元，其余中介费应予返还。由于随州宜居经纪公司一审期间未提起反诉，其要求判决杨**支付中介费的理由本院不予处理，其可以依法另行主张。综上，原判认定事实清楚，实体处理恰当，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人崔小军负担1050元，上诉人随州宜居房地产经纪有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 汪 莉审判员 熊 飞审判员 姚仁友二〇二一年三月十一日书记员 夏 飞