浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终745号 上诉人（原审原告）：李显，女，1980年1月29日出生，汉族，住重庆市南川区。 委托诉讼代理人：金立君、赵雨涵，浙江秦国光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绍兴佳鸿纺织有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯北工业园区柯北大道以南齐贤路以****，统一社会信用代码913306217490214288。 法定代表人：詹林红，总经理。 被上诉人（原审被告）：詹林红，男，1965年9月21日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：黄锦萍，浙江越光律师事务所律师。 上诉人李显因与被上诉人绍兴佳鸿纺织有限公司(以下简称佳鸿公司)、詹林红房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初10579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李显上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的全部一审诉讼请求。事实与理由：一、一审忽略了一个案件基本事实，该事实也是上诉人主张解除的关键事实。2018年8月递交了过户资料后，上诉人一再催促被上诉人履行过户义务，但被上诉人在长达两年的时间里一直以相关部门所谓的政策原因及涉案房屋历史问题而不积极办理过户，致使上述房屋的过户登记手续虽经上诉人向两被上诉人多次催促但长时间未能办出。上述事实，在上诉人发律师函之前即已发生，但一审对该事实未作认定。二、虽然上诉人认可涉案房产之所以长期未能过户的确实是因为相关政府部门审批卡在那里的原因。但，政府部门的原因理应视为出卖方的原因。政府部门审批卡在那里，要么是政府机关行政不作为，要么系这个房屋本身的瑕疵所导致的，上诉人如果在购买房屋时知道涉案房屋过户这么麻烦，要靠关系才能过户，打死也不会来买这个房屋的。涉案房屋两被上诉人在出卖时没有将相关瑕疵情况告知上诉人致使过户碰到困难，本身就是两被上诉人和中介隐瞒的过错。而且，上诉人目前查了一下涉案房屋周边的过户情况，发现确实由于政府原因不能过户的情况是比较普遍的。三、上诉人的解除符合合同法第九十四条规定的条件，即：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同。首先，近两年的时间不能过户，足以构成严重迟延。虽然，双方没有约定具体的过户时间，但是从2018年8月递交过户的情况可以看出，双方对于过户时间是一致要求立即尽快过户的，这也是上诉人购买涉案房屋的根本目的。并且合同法第64条规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。其次，上诉人在发律师函前就催告过被上诉人，后来又发律师函继续催告并指定了明确的履行最后期限，被上诉人在律师函的指定期限内仍未完成，才导致上诉人彻底失去了耐心，进而主张解除合同。最后，被上诉人所主张的可以过户，以及相关政府部门的批文，都是在上诉人通知解除以后。对于解除之后再配合，上诉人理应无须理会。故，上诉人认为，上诉人主张解除符合合同法94条的规定，理应有权主张解除。四、备案合同应当认定为全部无效，而不仅仅是金额无效。首先，该备案合同并非双方的真实意思表示，双方真实的意思表示是涉案的《房地产买卖契约》，备案合同仅是为履行过户手续而签订，其内容并非是双方合意的结果，条款的内容也并非双方实际商定，双方签订时由于都是中介在操作，甚至连看都不看。其次，备案合同的主要条款也就是合同金额，其他对双方本身没有任何意义。再次，签订价格过低的备案合同的行为，本身就是恶意串通损害国家利益的行为，整个行为是完整不可分的，理应认定该行为无效，而不应将该行为做一个拆分。即使法院最终不采纳上诉人通知解除的效力，双方也应当重办相关过户手续。综上，上诉人认为一审否定上诉人通知解除的效力并仅判定合同金额约定无效，显然错误，理应予以纠正。 佳鸿公司、詹林红共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、被上诉人一直积极履行合同，并不存在违约行为。双方于2018年7月15日签订《房地产买卖契约》，于2018年8月3日办理土地估价报告备案表，于2018年8月21日办理厂房过户登记手续、交纳税收，于2018年9月7日双方填写申请国有建设用地使用权转让表，于2019年1月17日将涉案厂房交付给上诉人。但之后在办理国有建设用地使用权转移登记过程中，由于涉案交易厂房管辖街道变更等因素，导致审批手续无法正常推进。按照交易习惯，后续的审批应当由中介去办理,但被上诉人一直积极参与了土地流转审批的各个流程，与各个部门进行对接。在此种情况下，上诉人认为被上诉人不积极办理过户手续与事实严重不符。二、涉案国有建设用地使用权转移登记手续迟迟不能办理，并非被上诉人原因导致。厂房买卖及过户登记手续及流程不同于一般的商品房买卖,其转让审批手续复杂，流程繁琐，具体需要多少时间双方及中介均无法预测。所以双方在签订《房地产买卖契约》时，并未对土地的过户时间进行明确约定。且在一审庭审及上诉状中，上诉人也认可涉案国有建设用地使用权转移登记手续之所以迟迟不能办理,是由于政府原因导致。现，上诉人将政府原因也视为被上诉人的原因没有任何的事实与法律依据。而关于具体的审批流程及过户手续是根据政府部门决定的，并不属于上诉人所称的瑕疵，被上诉人也从未有过任何的隐瞒。三、被上诉人根本不存在迟延履行主要义务的情况，上诉人据此解除合同没有任何的事实与法律依据。双方在《房地产买卖契约》中并未明确约定土地转移登记的时间，且土地未能办理转移登记也并非上诉人与被上诉人自身原因所造成。当然，虽然双方没有约定具体过户时间，但被上诉人一直都在积极办理相关手续，因此不存在任何的违约情形。故，上诉人要求解除合同没有任何的事实与法律依据。四、关于备案合同中的交易价格，根据《房地产买卖契约》中的约定，网签价格系上诉人确定，一审法院认定交易价格约定无效，被上诉人尊重法院的认定。被上诉人认为，《浙江省二手房买卖合同》中的主要条款除了合同价格，还包括交易标的、付款期限，交付时间，过户时间、违约责任等其他条款，现鉴于双方在合同中约定的交易价格与《房地产买卖契约》约定的价格不一致，法院依法确认合同价格无效，被上诉人认为符合《民法总则》第一百五十六条之规定。综上，被上诉人认为，涉案国有建设用地使用权在该案诉讼前已经具备转移登记条件,且一审法院认定事实清楚,适用法律正确。故请求依法驳回上诉人的上诉请求。 李显向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告于2018年7月15日签订的房地产买卖契约已于2020年8月7日解除，且原告系依法有权解除；2.确认原告与被告佳鸿公司之间为办理过户手续于2018年8月8日签订的浙江省二手房买卖合同及国有建设用地使用权转让合同无效；3.本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院经审理认定：案涉房屋为柯桥柯北工业园区柯北大道以南齐贤路以西4幢Ａ16室，其房屋建筑面积为996.19ｍ？，土地使用权面积为621ｍ，登记在被告佳鸿公司名下，被告詹林红为被告佳鸿公司的法定代表人。2018年7月15日，被告佳鸿公司、詹林红（统称甲方）与原告（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：甲方现有住宅一套坐落柯桥柯北工业园区柯北大道以南齐贤路以西4幢Ａ16室建筑面积996.19ｍ？及土地使用面积621ｍ？一起出售给乙方。上述房产价格为515万元。签定本契约时，乙方向甲方预付定金150万元。2018年9月15日之前交付150万元定金充当房款，2018年7月30日不动产证交给行政中心房产过户当天再付150万元，余款215万元于土地过户当天一次性付清，甲方于农历2018年12月12日交房给乙方，甲方2楼墙应复原，机器都应搬走。乙方中途悔约的，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起当日将定金退还给乙方，另给付乙方150万元违约金。过户前此房内不能留有户口，过户网签时的价格由乙方确定。合同同时还对双方其他权利义务作了约定，并由中介方绍兴市柯桥区柯桥金宏业房屋中介服务部盖章予以确认。合同签订后，原告向二被告支付了购房定金150万元。2018年8月3日，绍兴市土地评估中心有限公司及绍兴市国土资源局柯桥区分局出具案涉房屋的《土地估价报告备案表》。2018年8月8日，被告佳鸿公司（甲方）与原告（乙方）签订《浙江省二手房买卖合同》一份，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋转让总价为1442300元。本合同签订之日1日内，乙方一次性支付房款1442300元。自本合同签订之日起1天内，甲方将房屋交付给乙方。合同同时还对双方其他权利义务作了约定。2018年8月21日，国家税务总局绍兴市柯桥区税务局向原告出具《契税完税情况联系单》，载明案涉房屋计税面积为996.19平方米，已交契税43041.54元。绍兴市柯桥区土地测绘大队分别于2018年8月7日、8月31日出具《李显土地勘测报告》。2018年9月7日，原告（甲方）与被告佳鸿公司（乙方）签订《国有建设用地使用权转让合同》一份，约定：乙方原取得的土地使用权属合法。乙方同意按原出让合同的规定转让给甲方，甲方表示同意，并仍继续履行原合同。乙方将原合同一并转移给甲方。乙方转让的土地使用权宗地号1××0，转让面积996.19平方米，土地用途为工业用地。甲方使用该宗土地的使用年限为乙方的使用剩余年限为34年，至2052年12月26日止（按国土局出让时间执行）。乙方转让给甲方的土地及房产根据绍兴市柯桥地方税务局契税证计税金额为1442300元，土地及房产转让价为1442300元。合同同时还对双方其他权利义务作了约定。同日，双方填写案涉房屋的《国有建设用地使用权转让申请表》一份。2019年1月，二被告将案涉房屋交付给原告。后由于交易房产管辖街道变更等因素，导致涉案房屋项下国有建设用地使用权相关审批手续无法办理。2020年6月17日，原告委托浙江秦国光律师事务所向二被告发送律师函一份，载明“1、请贵单位（人）在收到本律师函后十五天内将柯桥柯北工业园区柯北大道以南齐贤路以西4幢Ａ16室房屋过户到委托人名下；2、如贵单位（人）逾期未能给委托人办妥不动产权证书或确因政府原因致使委托人无法取得不动产权证书的，则本所认为委托人购买该房屋并获得产权的合同目的将无法实现，委托人理应有权解除双方所达成的“房地产买卖契约”。届时，请在本条第1款指定的15天期限内无法办出时务必在期限届满后3天内给予委托人解约、退款的具体方案，双方可协商解除并公平合理地处理好相关善后事宜。”等内容。2020年6月30日，绍兴市柯桥区安昌街道自然资源和规划所和绍兴市柯桥区不动产登记服务中心分别对案涉房屋进行实地查看。2020年8月6日，绍兴市柯桥区安昌街道办事处出具《国有建设用地使用权转让流转表》。同日，原告委托浙江秦国光律师事务所再向二被告发送律师函一份，载明“本所已代委托人于2020年6月17日发函向您催告履行房地产买卖契约约定的过户义务，并指定了履行期限。后，本所律师与您联系后，您告知本所因相关政府部门卡着不肯盖章而无法办理房产过户手续。委托人已经给您充分的时间办理过户手续，并履行了催告程序，然合同签订至今两年多，仍未能办理房产证。为此，本所特向贵单位（人）函告如下：1.李显与贵单位（人）之间于2018年7月15日达成的房地产买卖契约及办理过户手续而形成的相关浙江省二手房买卖合同，在贵单位（人）收到本律师函之日起即视为解除。2.请你们在收到本函后两个工作日内立即将已收李显的房款全部退还给李显。”等内容。2020年8月28日，经过二被告与街道及国土部门的多次沟通，绍兴市自然资源和规划局柯桥分局出具《柯桥区国有建设用地使用权转让审批表》和《柯桥区国有建设用地使用权转让批准书》，同意被告佳鸿公司与原告签订的国有土地转让协议，将国有建设用地使用权转让给原告。同日，被告詹林红微信通知原告相关部门就案涉房屋土地过户已上会通过，下个星期可以办理房产证。2020年9月3日，被告詹林红再次微信通知原告现在已经可以办理土地转移登记，但原告拒绝办理。同时查明，截至目前，原告已累计向二被告支付购房款6385.77万元，尚欠129.23万元购房款未支付。另查明，该院于2020年10月16日立案受理佳鸿公司、詹林红诉李显房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2020）浙0603民初10369号，佳鸿公司、詹林红在该案中向该院提出确认佳鸿公司、詹林红与李显签署的《房地产买卖契约》有效；要求李显配合佳鸿公司办理国有建设土地使用权转移登记手续等诉讼请求。 一审法院认为，原告与被告佳鸿公司、詹林红签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点主要集中在：1.原告与被告佳鸿公司、詹林红于2018年7月15日签订的《房地产买卖契约》是否已经解除；2.原告与被告佳鸿公司于2018年8月8日签订的《浙江省二手房买卖合同》以及于2018年9月7日签订的《国有建设用地使用权转让合同》是否无效，现分述如下： 关于焦点一，首先，二被告于2020年8月7日收到原告发送的解除合同书面通知后，即于2020年10月16日向该院提起(2020)浙0603民初10369号案件诉讼，诉请确认《房地产买卖契约》有效并要求原告继续履行合同，应当视为二被告在收到解除合同通知的三个月内提起了异议。其次，原告行使法定解除权解除合同需以合同客观上履行不能或者二被告构成根本违约为限定，本案中原告已按约支付部分购房款，二被告亦交付案涉房屋给原告使用，但双方签订的《房地产买卖契约》中并未明确约定土地转移登记的时间，且土地未能及时办理转移登记并非二被告自身原因所造成，二被告不存在违约行为。再者，在原告发送解除合同通知后，二被告已经及时取得土地转让批准书，办理土地转移登记已不存在客观上的障碍。因此，该院对于原告发送的解除合同通知的效力不予认定。原告起诉要求确认双方签订的《房地产买卖契约》已于2020年8月7日解除且原告系依法有权解除的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。 关于焦点二，本案事实表明，原告与被告佳鸿公司签订的《浙江省二手房买卖合同》及《国有建设用地使用权转让合同》系双方为办理过户登记手续所使用的合同，其中对房屋价款条款作出了低于实际成交价款的约定系出于避税之目的，意思表示虚假。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”故该院依法确认《浙江省二手房买卖合同》及《国有建设用地使用权转让合同》中就房屋价款的约定无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”现原告提出确认《浙江省二手房买卖合同》及《国有建设用地使用权转让合同》全部内容无效，与事实不符，该院仅确认《浙江省二手房买卖合同》及《国有建设用地使用权转让合同》关于房屋价款的约定无效，但是《浙江省二手房买卖合同》及《国有建设用地使用权转让合同》的其他部分以及双方签订的《房地产买卖契约》仍然有效，双方应按照房屋的实际成交价款履行合同，缴纳相关税费。 由于本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释规定。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、第一百五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号)第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、确认原告李显与被告绍兴佳鸿纺织有限公司于2018年8月8日签订的《浙江省二手房买卖合同》中第二条第1项、第四条第1项中关于房屋转让价格的约定无效；二、确认原告李显与被告绍兴佳鸿纺织有限公司于2018年9月7日签订的《国有建设用地使用权转让合同》中第五条中关于房屋转让价格的约定无效；三、驳回原告李显的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告李显负担20元，被告绍兴佳鸿纺织有限公司、詹林红负担20元，限被告绍兴佳鸿纺织有限公司、詹林红于判决生效之日起七日内向该院缴纳。 双方当事人在二审中均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，本案二审争议的焦点，一是上诉人是否有权解除双方之间签订的《房地产买卖契约》；二是《浙江省二手房买卖合同》及《国有建设用地使用权转让合同》是否全部无效。 关于上诉人是否有权解除《房地产买卖契约》的问题，上诉人主张根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同，本案在近两年的时间不能过户，足以构成严重迟延，故其有权解除合同。对此，本院认为，案涉契约并未约定具体的过户时间，而双方当事人均于签订合同后立即向相关行政管理部门递交了过户申请，可见双方均是在积极履行相应过户的合同义务。上诉人认可长期未能过户确实是因相关政府部门审批的原因，其认为要么是政府部门不作为，要么是房屋本身瑕疵导致，但其未举证证明房屋本身存在难以过户的瑕疵，故本案事实上被上诉人已履行了其相应的过户配合义务，未能立即过户的原因并不能归责于被上诉人。上诉人认为政府部门的原因理应视为出卖方的原因缺乏合同依据。故上诉人提出的被上诉人迟延履行主要债务的理由不成立。退一步说，在2020年6月17日上诉人向被上诉人发送律师函后，2020年6月30日，相关政府部门分别对案涉房屋进行实地查看。2020年8月6日，绍兴市柯桥区安昌街道办事处出具《国有建设用地使用权转让流转表》。2020年8月28日被上诉人取得土地转让批准书。从上述事实亦不能认定被上诉人在催告后的合理期限内仍未履行。故上诉人要求解除合同的理由不成立，一审法院未予认定上诉人发送的解除合同通知的效力并无不当。 关于《浙江省二手房买卖合同》及《国有建设用地使用权转让合同》是否全部无效的问题，上述两份合同系双方为办理过户登记手续所使用的合同，其中对房屋价款条款作出了低于实际成交价款的约定系出于避税之目的，意思表示虚假，但合同中关于买卖房产、转让过户的其他条款系双方当事人的真实意思表示，仍然有效。上诉人要求确认上述两份合同全部无效缺乏法律依据。 综上所述，李显的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由李显负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  茹赵鑫 审判员  傅芝兰 二〇二一年三月九日 书记员  陶钿钿