浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初3126号 原告（反诉被告）：翟隽，男，1978年5月21日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：吴迪，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：青岛拜登置业发展有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区漓江西路**商业201，统一社会信用代码：91370211069089058X。 法定代表人：魏玉萍。 委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。 原告翟隽与被告青岛拜登置业发展有限公司（以下简称拜登公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理，拜登公司于2020年9月10日提出反诉，本院审查后予以受理，决定与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。翟隽及其委托诉讼代理人吴迪、拜登公司委托诉讼代理人刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告翟隽向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋经营托管协议》解除；2.被告支付原告2020年1月至6月欠付租金24445.8元及利息（自2020年6月30日起至全部清偿之日止按同期全国银行同业拆借中心的贷款利率计算）；3.被告支付原告2019年全年及2020年1至6月违约金39000元；4.本案诉讼费用、财产保全费由被告负担。事由和理由：2017年6月30日，原告与被告签署了《房屋经营托管协议》，约定自2017年10月1日起至2022年9月30日止，原告将位于杭州市滨江区××室托管给被告经营。同时，本协议第5条约定，在托管期限内，被告应当向原告支付租金，先按分成方式计算租金，若分成方式租金低于固定方式租金的，被告应当在核算完成5个工作日内将差额部分一次性补足至原告。协议约定，当月托管收入于次月15日前由乙方支付至甲方指定的银行账户。并且2019年甲方年度所有租金在原告多次催讨下，2020年6月30日才付清全部。但截至起诉之日止，经原告多次向被告催讨，被告仍拒不支付2020年度任一笔租金，且在原告与被告工作人员沟通过程中，被告明确表示不再支付2020年度租金。原告随后于2020年6月24日向被告送达《告知函》，通知被告解除本协议，并向其主张其欠付的租金与相应违约金，但被告未予理会。被告的行为已构成根本违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，望判如所请。 被告拜登公司辩称：原告已于2020年7月5日将其名下云台国际商务中心的728室（以下简称涉案物业）单方面收回，用实际行动解除了与被告签订的《房屋经营托管协议》，原告无权解除合同，擅自收回涉案物业属于违约行为。被告已按约定足额向原告支付了涉案物业2019年全年的收益，不存在欠付租金的行为，更不用承担任何违约责任。为应对新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力，被告调整了收益支付的方案，且已按调整后的方案足额向原告支付了涉案物业2020年1月至6月期间的收益，不存在欠付租金及其他违约行为。请求驳回原告第2、3条的诉讼请求。 反诉原告拜登公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签署的《房屋经营托管协议》在2020年7月5日解除；2.反诉被告向反诉原告支付违约金110006元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年6月30日，双方签订《房屋经营托管协议》，约定反诉被告将其名下物业云台国际商务中心728室提供给反诉原告托管，由反诉原告对外经营。协议约定，本次经营托管服务的期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止，收益分成方式为“分成+保底”。2017年10月1日，涉案物业开始计算收益，之后，反诉原告一直按约定向反诉被告支付收益。2020年1月，我国爆发新冠疫情，在国家政策影响下，全国人民居家抗疫，反诉原告经营物业的相关订单全部取消，反诉原告的经营受到重创。在此情形下，反诉原告于2020年2月初通过电子邮件通知反诉被告自2020年1月23日起暂停发放收益，2020年3月14日，反诉原告通知反诉被告将按涉案物业实际收益的40%向其发放收益，固定保底取消，恢复保底的时间根据疫情发展情况另行通知。新冠疫情暴发属于不可抗力，反诉原告调整收益分配方案有事实依据。上述通知发出后，反诉被告没有提出异议，反诉原告也向反诉被告支付了2020年1月至6月期间的收益。2020年6月24日反诉被告通过电话提出要提前解除涉案合同并收回房屋，在双方未协商一致及未签订相关解约协议的情况下，反诉被告于2020年7月5日擅自拆除了涉案物业的门锁，更换了新的门锁，强行将涉案物业占据、收回。反诉被告的行为是侵权行为，也是根本违约行为。依据协议约定，反诉被告应支付反诉原告违约金110006元。 反诉被告翟隽对拜登公司的反诉答辩如下：反诉原告未按约定支付2019年收益，反诉被告依约行使解除权不存在违约情形。本案合同的解约时间应以解除通知到达时间为准，即2020年6月24日，而不是双方约定的交接时间7月5日。请求驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：翟隽提交的解约协议系复印件，无其他证据相印证，拜登公司对其真实性有异议，故本院对该证据不予采纳。拜登公司提交的邮件，依据双方认可的聊天记录，故对因拜登公司工作人员将翟隽的邮箱号码错误录入，导致翟隽未实际收到拜登公司工作人员发送各业主的邮件的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月30日，翟隽（即甲方、托管方）与拜登公司（即乙方、受委托方）就乙方接受甲方委托，为甲方提供物业管理、经营服务事项达成协议，签订《房屋经营托管协议》一份。协议约定：托管物业位于杭州市滨江区云台国际商务中心（推广名：杭州印）728室，建筑面积为45.27平方米；该物业用途为公寓托管经营；本次经营托管服务的期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止；由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任等。协议第5条租金标准及支付方式约定：在托管期间，租金标准按保底方式、分成方式计算；保底方式托管经营净收益保底金额为该房屋的建筑面积*90元/平/月，即自乙方正式对外运营日开始，乙方每年保底甲方的收益金额为48891.6元；分成方式为根据该房屋的总营业收入需扣除增值税、OTA佣金、手续费等相关经营费用后，甲方可分得每月实际经营收益的40%；每个自然年度内，双方先按分成方式计算租金。乙方应在每个自然年度结束后10个工作日内进行核算，最终按固定方式与分成方式孰高者确定租金，如分成方式租金低于固定方式租金的，乙方应在核算完成后5个工作日将差额部分一次性补足至甲方；该房屋的建筑面积最终以不动产权登记的面积为准，甲方可收取的租金为甲方可享受的固定税后净收益，因乙方经营托管房屋所产生的一切经营费用均由乙方承担；甲方当月托管收入于次月15日前由乙方支付到甲方指定的银行账户。同时，乙方以短信、电子邮件或电话的方式告知甲方。甲方自收到通知之日起三日内确认回复；若自乙方发出之日起三日内，甲方未回复的，则视为甲方已经确认。协议第11条违约责任约定：本协议生效后，一方未全面且适当履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金贰万元；违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任；无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付托管收入、分成款超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天300元。超过30日，甲方有权提出解除协议；双方合作期间，因国家法律法规政策及第三方外围关系、房屋维修、软硬件故障等甲方原因，造成托管物业无法正常使用或出租该房屋，乙方有权从业主的保底金额中扣除相应的部分（保底金额/365*无法运营天数）作为违约金补偿乙方的损失；托管期间，甲方无正当理由单方终止协议，甲方应向乙方支付违约金，违约金等于该房屋建筑面积*90元*合同未履行总月份（不满一个月按一个月计算）。违约金不足以弥补乙方损失的，乙方有权继续追索。 2020年2月2日，拜登公司向各业主发送“拜登集团关于应对冠状病毒肺炎疫情的通知”邮件，邮件载明：受此次疫情影响，各OTA平台也开通相关取消通道，大量旅客取消春节出游计划。截至到目前为止，全国门店春节期间及未来三月内订单已全部取消。鉴于此次疫情属于不可抗力因素，拜登公寓将从1月23日疫情升级起停止放各位业主的租金收益，预计停止发放时间预计为3个月，具体情况视事态发展而定等内容。2020年3月14日，拜登公司向各业主发送“至业主的一封信”邮件，邮件载明：考虑到疫情期间，集团收入大幅减少，资金流紧张，1月23日至3月31日的业主收益最晚将于6月30日前核算并发放完毕（4月1日起业主收益按时核算并支付）。1月份截止至22日的业主收益正在加紧核算中，受到疫情影响略有延迟，请各位业主理解等内容。拜登公司向各业主发送以上两邮件，因其工作人员将翟隽的邮箱号码输入错误，导致翟隽未收到上述邮件。 2020年6月24日，拜登公司收到翟隽邮寄的《告知函》，函件载明：截止发函日尚未支付租金47482.07元，违约金（2月14日至6月23日）39000元（300*130天）。有鉴于此，考虑到贵司的行为已构成根本违约，故函告如下：本函件到达之日，贵我双方签署的本协议解除；贵司收函后3日内立即向本人指定账户足额支付前述全部欠付租金及相应违约金等内容。 拜登公司支付翟隽2019年度分成收入合计23437.71元、保底收入25453.90元，支付翟隽2020年1月至6月业主分成收入合计4621.84元，具体付款情况如下：2019年2月21日支付1月业主收益1023.67元，3月18日支付2月业主收益1677.45元，4月16日支付3月业主收益2756.69元，5月15日支付4月收益2323.03元，6月17日支付5月业主收益1885.99元，7月15日支付6月业主收益2013.13元，8月15日支付7月业主收益3012.66元，9月16日支付8月业主收益1621.79元，10月15日支付9月业主收益1569.48元，11月18日支付10月业主收益1621.79元，12月16日支付11月业主收益1676.72元，2020年1月16日支付12月业主收益2255.31元，6月28日支付12月保底25453.90元，4月28日支付1月业主收益1879.26元，7月8日支付1月23日至1月31日业主收益631.80元，7月8日支付3月业主收益201.10元，6月8日支付4月业主收益538.36元，7月20日支付5月业主收益379.22元，8月4日支付6月业主收益992.10元。 2020年6月29日，翟隽与拜登公司工作人员沟通中，拜登公司工作人员陈述“有关解约，这边和门店协调最快的交接是7月5日”，翟隽回复“可以，截至6月30日，今年上半年收益按保底结算给我，否则我还是会追究违约金”。2020年7月5日，翟隽更换728室房屋门锁。 另查明，浙江省于2020年1月23日因新型冠状病毒启动重大公共突发卫生事件一级响应，于3月28日调整为三级响应。 本院认为，双方当事人签订的《房屋经营托管协议》系其真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。双方协议约定，每个自然年度内，双方先按分成方式计算租金。乙方应在每个自然年度结束后10个工作日内进行核算，最终按固定方式与分成方式孰高者确定租金，如分成方式租金低于固定方式租金的，乙方应在核算完成后5个工作日将差额部分一次性补足至甲方。即拜登公司应在2020年1月15日前进行核算2019年度租金，并于2020年1月22日前将差额部分一次性补足至翟隽。此时，浙江省尚未因疫情启动重大公共突发卫生事件一级响应，故对拜登公司以受疫情影响的抗辩理由，不予采纳，其逾期未付款，已构成违约。依据双方协议约定，无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付托管收入、分成款超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天300元。超过30日，甲方有权提出解除协议。拜登公司在疫情形势缓解后，也未及时履行核算付款义务，翟隽据此依据合同约定解除协议，合理合法，予以支持。故拜登公司以翟隽违法解除协议要求其支付违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。拜登公司于2020年6月24日收到翟隽的解除告知函，故双方签订的《房屋经营托管协议》于2020年6月24日解除。故对拜登公司关于确认协议在2020年7月5日解除，不予支持。 拜登公司未与翟隽就租金变更达成协议，其以受疫情影响为由单方决定以分成方式予以结算，依据不足，不予支持。但鉴于拜登公司确因疫情影响导致营业收入明显减少，依据公平原则，本院酌情减免一个半月的保底租金计6111.45元。翟隽按协议约定应收取拜登公司2020年1月至6月保底租金为24445.8元，扣除其已收取分成收入4621.84元及减免租金6111.45元，余额为13712.51元。故对翟隽要求拜登公司支付租金13712.51元，予以支持，对超出部分，不予支持。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由，请求由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。拜登公司疫情之前的逾期付款违约系资金的占用，故翟隽要求拜登公司支付其逾期租金利息及违约金，过分高于造成的损失的，综合被告拜登公司违约情况、翟隽实际损失及疫情影响等考虑，本院酌情支持违约金2000元，对超出部分，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认翟隽与青岛拜登置业发展有限公司签订的《房屋经营托管协议》解除； 二、被告青岛拜登置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告翟隽租金13712.51元； 三、被告青岛拜登置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告翟隽违约金2000元； 四、驳回翟隽的其他诉讼请求； 五、驳回青岛拜登置业发展有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费693元，由翟隽负担597元，由青岛拜登置业发展有限公司负担96元。反诉案件受理费1250元，由青岛拜登置业发展有限公司负担（当事人须在案件生效之日起7日内向法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  蔡智群 二〇二一年三月一日 书记员  徐雁楠 10- 11-