辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1694号上诉人（原审被告）：郭庭萌，男，汉族，1965年2月26日生，住普兰店市。被上诉人（原审原告）：大连雅洁物业管理有限公司。住所地：大连市普兰店区渤海路兴中街**。法定代表人：李世彪，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾楠，女，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：姚世卿，辽宁晟大律师事务所律师。上诉人郭庭萌因与被上诉人大连雅洁物业管理有限公司（以下简称雅洁物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初6306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭庭萌上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案诉讼费由被上诉人承担。主要理由为，1.一审认定事实不清。上诉人认可案涉《前期物业服务协议》的真实性，但该协议约定物业费收取的价格是暂定价，被上诉人未提供物价局认定的收费标准。2.被上诉人提供的物业服务存在诸多瑕疵，与其收取的物业费标准不匹配。主要体现在，案涉小区大门宽度不符合消防要求、强行违规收取业主停车费、小区公共照明严重不足、小区监控的完好率不足70%、对私搭乱建、侵占公共绿地行为不管不理、装修垃圾不及时清运等。如果被上诉人能提供符合合同约定的物业服务，上诉人同意支付物业费。雅洁物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，双方当事人签订的《前期物业服务协议》合法有效。该协议约定物业管理服务费为1.5元/月/平方米。被上诉人在一审提交的普兰店市物价局商品价格（收费）备案表中明确记载，鑫湾御景物业服务费为1.5元/月/平方米。2.被上诉人已按照《前期物业服务协议》的内容向小区全体业主提供了合格的服务。对于物业瑕疵问题，难免有随时修缮、随时新增损坏的情况。且上诉人没有证据证明由此给业主带来了何种损害，或者针对相关问题报修，而物业公司拒绝修理的情况发生。被上诉人不存在违约行为。雅洁物业向一审法院起诉请求：一、郭庭萌给付雅洁物业三套房屋物业费合计12213元（2017年8月19日至2020年12月31日）；二、郭庭萌承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下，位于大连市普兰店区鑫湾御景（甜橙派）**楼****，建筑面积91.8平方米；3号楼2单元1503室，建筑面积54.78平方米；3号楼2单元1603室，建筑面积54.78平方米，三套房屋均归郭庭萌（此处一审判决存在笔误，二审予以纠正）所有。2016年8月19日，雅洁物业（甲方）与郭庭萌（乙方）就该三套房屋分别签订《前期物业服务协议》，协议第六条关于物业服务费约定“物业服务费的标准暂定为：甜橙派住宅物业服务费收取人民币1.5元/㎡·月，电梯乘梯费10元/月/人。物业服务费起算日以住宅交付通知书规定时间为准。物业服务费每年预交纳，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日内预交纳”。2016年8月13日，郭庭萌办理入住手续，并交纳了2017年8月18日之前的物业费。现郭庭萌拖欠自2017年8月19日至2020年12月31日的物业费共计12212.48元[（91.8平方+54.78平方米+54.78平方米）×1.5元/平方米·月×40个月+（91.8平方+54.78平方米+54.78平方米）×1.5元/平方米·月÷30天/月×13天=12,212.48元]。另查，鑫湾御景（甜橙派）小区住宅前期物业服务费的标准按1.5元/㎡·月标准收取系获普兰店市物价局批准后执行。一审法院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《物业管理条例》规定，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。可见，物业服务合同是一种有偿、双务合同，合同双方应履行各自合同义务。关于郭庭萌辩称其与雅洁物业关于物业费没有签订合同、不知向谁交纳一节，郭庭萌认可其在案涉三份《前期物业服务协议》中委托人处签字，且未提供证据证明该协议非双方当事人的真实意思表示，因该协议内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。雅洁物业既然提供相应的物业服务，郭庭萌就应当给付物业费。综上所述，郭庭萌应支付雅洁物业的物业费合计12,212.48元。关于雅洁物业超过金额的请求部分，无事实及法律依据，不予支持。关于郭庭萌辩称案涉小区存在房屋透风透雨、小区绿化不达标、收拾卫生不达标、消防设施不完善、大门进出不方便、物业工作人员态度不好等物业服务不到位的问题，因所提供的证据不足以证明其主张，故对以上主张，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郭庭萌于本判决生效之日起十日内给付大连雅洁物业管理有限公司物业费12212.48元（2017年8月19日至2020年12月31日）；二、驳回大连雅洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取52元，由郭庭萌负担，郭庭萌于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳。本院二审期间，上诉人提交小区现状照片若干张，以及具有小区部分业主签字捺手印的书面材料，拟证明被上诉人提供的物业服务不符合物业服务合同的约定。本院经审查认为，因照片未体现拍照时间，无法证明系讼争期间的小区物业现状，故该组证据与本案事实无关联性，本院不予采信。书面材料仅记载了人员签字、捺手印、房屋门牌号和手机号码，再无其他任何信息，无法证实上诉人的待证事实，本院对该份证据不予采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。被上诉人已为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。上诉人对于一审认定的欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令上诉人应向被上诉人给付讼争期间物业费并无不妥，二审予以维持。关于上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，上诉人并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。综上所述，上诉人郭庭萌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104元，由上诉人郭庭萌负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王家永二〇二一年三月十七日书记员 孙雨宁