江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初7236号原告：于俊亚，女，1985年8月3日生,汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：许阳，江苏储君律师事务所律师。被告：殷志杰，男，1978年2月23日，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人:冯超，江苏正太和律师事务所律师。原告于俊亚与被告殷志杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于俊亚及其委托诉讼代理人许阳、被告殷志杰的委托诉讼代理人冯超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于俊亚向本院提出诉讼请求：1.判令殷志杰继续履行《房屋买卖合同》，立即腾迁无锡市梁溪区迎溪桥25-101室，并将该房屋过户转移登记给于俊亚；2.判令殷志杰承担违约金34万元；3.因无锡市梁溪区迎溪桥**于2020年7月被抵押给案外人，若殷志杰无法注销该抵押，将导致无法过户的后果，则于俊亚要求解除合同由殷志杰向于俊亚赔偿实际损失(待评估后确定)；4.判令诉讼费用由殷志杰负担。庭审中，于俊亚撤销了第三项诉讼请求。事实与理由：于俊亚与殷志杰于2019年4月18日签订《房屋买卖合同》一份，约定殷志杰将无锡市梁溪区迎溪桥25-101号不动产出售，约定成交价格为170万元，殷志杰在2019年3月之前腾空该房屋，并将该房屋交付，并约定如殷志杰违约的则承担房款总额的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。合同签订后，于俊亚在2019年12月时已经付清了所有房款，但殷志杰至今迟迟不予履行其腾房和过户的义务。2020年7月。殷志杰向案外人办理了该房屋抵押登记。殷志杰售房后再处分房屋的行为实为拒绝履行合同，于俊亚诉至法院。殷志杰辩称：1.关于于俊亚支付的购房款。于俊亚支付给李蕾的48000元系于俊亚与李蕾之间的款项往来，与殷志杰无关；结合于俊亚提供给法庭的银行流水，可以发现，于俊亚曾在将48000元转账给李蕾的同一天将50000元现金分批存入自己的银行账户。因此，该48000元不应当计算为于俊亚支付给被告的购房款。此外，于俊亚至今支付的购房款为168万元，尚剩余2万元尾款未支付；2.关于双方的腾房时间。虽然约定了殷志杰应当于2020年3月之前腾房，但2020年2月、3月乃至4月均受新冠疫情的影响，殷志杰一直无法顺利完成腾房。于俊亚在2020年3月正处于妊娠分娩之阶段，同样无法进行交接。因此，双方曾有过协商，约定殷志杰于2020年6月15日完成腾房。根据于俊亚提供的2020年4月30日的微信聊天记录，至少可以推定，双方就腾房的时间有过合意，且至少可以推定为2020年5月15日。3.关于殷志杰办理抵押登记的问题。殷志杰在将本案所涉房屋出售后再次办理抵押，确实存在不妥，对此并不否认。但是，在本案2021年2月2日开庭之前，殷志杰已经全部偿还该抵押债务，并于2021年2月5日完成了抵押注销登记。且殷志杰承诺，愿意配合殷志杰完成过户手续；4.关于过户问题。本案中，殷志杰亦曾应殷志杰的要求，于2019年12月24日出具了一份于俊亚父亲为受托人、内容为代理完成过户手续的授权委托书，且该授权委托书经过公证，属于有法律效力的授权委托书，于俊亚如果能够在合理的期限内自行办理过户手续，则殷志杰并无办理抵押登记的机会。也就是说，在长达半年的时间内（殷志杰办理抵押登记的时间点为2020年7月），于俊亚怠于行使自己的权利，本身存在过错。根据当事人提交审查的证据，本院认定事实如下：无锡市梁溪区迎溪桥25-101号房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人系殷志杰。于俊亚与殷志杰于2019年4月18日签订房屋买卖合同（以下简称案涉合同）一份，约定殷志杰出售案涉房屋，建筑面积61.40平方米包含附属设施，实际成交价格170万元，2019年4月18日前于俊亚应当支付殷志杰定金5万元，任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或有合同约定的其他违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金等内容。无锡近邻房产经纪有限公司（以下简称近邻房产公司）系中介方。2019年5月5日，殷志杰出具收条，载明其收到于俊亚为购买案涉房屋转账给案外人周洪磊的31.50万元经殷志杰同意转为首付款等内容。同年12月24日，殷志杰因工作繁忙委托案外人于延进作为其代理人代理办理案涉房屋出售、过户的相关手续，委托期限至2021年12月24日止等内容。另查明：1.于俊亚系近邻房产公司法定代表人、股东、执行董事。2.诉讼中，于俊亚表示其向殷志杰转账支付共计1728000元，但对其中的168万元表示确认，但其认为于俊亚支付给案外人李蕾的48000元不是替其支付的购房定金。3.于俊亚为明确其损失之诉请，向本院提交评估申请要求对案涉房屋进行评估，2021年1月7日无锡安瑞房地产土地资源评估有限公司评估案涉房屋后出具评估报告书载明“在本报告的价值类型与假设限制条件下，确定估价对象于价值时点的总价值为256.53万元……建筑面积总评估价值单价为41767元/平方米”；“因产权人原因本次估价未能进入房屋内部进行现场勘察，经与委托方沟通本次评估不考虑室内装修价值，估价对象装修状况设定为毛坯”等内容。上述事实，有房屋买卖合同、转账凭证、收条、评估报告书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，于俊亚与殷志杰签订的案涉合同系双方真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。于俊亚向殷志杰支付1728000元，殷志杰确认收到168万元。于俊亚仅在向李蕾的转账记录中注明“退定金”字样以证明该48000元系代殷志杰支付案涉房屋之定金，且该金额亦与案涉合同约定的金额并不吻合，故于俊亚的上述主张证据不足，本院不予采信。于俊亚应向殷志杰支付剩余2万元购房款。案涉合同并未明确约定合同继续履行，案涉房屋变更登记至于俊亚名下后，相关税费由何方负担之情况。根据案涉合同第八条，双方约定，双方约定殷志杰承诺学区未占用……殷志杰同意于俊亚出售给他人，，做贷款，如不配合殷志杰承担所有违约责任等内容。故双方存在协议后将案涉房屋另售他人的可能性。结合双方约定案涉房屋成交价格170万元、于俊亚支付相关购房款之事实及相关交易习惯，说明双方约定殷志杰售房后实际到手170万元。故案涉合同如继续履行，房屋权属变更后，相关税费实际由购买方承担。殷志杰与于俊亚在案涉合同中约定2020年3月前殷志杰腾空案涉房屋并交付，其后双方的协商中一再变更腾房期限，系双方存在协商、妥协的过程。但殷志杰在2020年7月办理案涉房屋抵押登记，导致案涉合同继续履行存在障碍，虽然殷志杰抗辩其出于种种原因意图中止履行，但其没有提供确切证据，应当承担违约责任，支付相应的违约金。于俊亚主张按照案涉合同约定的房屋总价20%计算，殷志杰主张违约金过高，应当予以调整，并指出可以按照同类地区的租金计算违约金。本院认为，违约金的性质系以补偿为主，惩罚为辅。一方面于俊亚在合同履行过程中虽存在客观障碍，但其并未委托他人及时妥善处理，亦存在一定的履约瑕疵，另一方面案涉房屋的评估价值显著高于成交价格，而殷志杰在案件审理中始终同意继续履行合同，且根据无锡市不动产登记中心的查询记录，2021年2月6日殷志杰已注销了案涉房屋的抵押登记，进一步促进案涉合同的顺利履行，故本院对违约金金额酌情予以调整。本案系殷志杰违约直接导致，殷志杰应当对由此产生的诉讼费用予以负担。于俊亚在诉讼中除要求殷志杰履行案涉合同支付违约金外，又提出备位之诉主张解除案涉合同，赔偿实际损失，并申请评估并拟以评估结果作为其主张损失的依据，故于俊亚申请评估系为证明其诉讼主张而履行的举证义务，且其又在审理中撤回了该项诉讼请求，故该评估所产生的费用应当由于俊亚自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、于俊亚与殷志杰应继续按照双方签订的《房屋买卖合同》履行，于俊亚应当自本判决发生法律效力之日起三日内将剩余2万元购房款给付殷志杰，殷志杰应于收到该2万元之日起十日内将无锡市迎溪桥25号101室变更登记至于俊亚名下，相关税费有于俊亚承担。二、殷志杰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付于俊亚违约金2万元。三、驳回于俊亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23120元，减半收取计11560元、保全费5000元、评估费18677元，三项合计35237元，由于俊亚负担18677元，殷志杰负担16560元。此款已由于俊亚预交，殷志杰应于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费用直接给付于俊亚。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇二一年三月一日书记员  朱叶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》:第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。