辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终530号上诉人（原审被告）：张欢，女，汉族，1982年2月3日出生，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：鞍山市泰营物业管理有限公司。住所地：鞍山市铁**中华南路150-S1。法定代表人：张会才，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈春艳，该公司员工。上诉人张欢因与被上诉人鞍山市泰营物业管理有限公司（以下简称泰营物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初3316号民事判决，向该院提起上诉。该院于2021年1月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张欢上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、本案诉讼费用由泰营物业公司承担。事实和理由：1、泰营物业公司与鞍山市立山区地王新城小区业委会分别在2015年1月，2016年12月，2019年4月签订三份物业合同。三份合同均是在没有召开业主大会的情况下签订的，张欢并不知情。严重侵犯了业主的合法权益。依据《物业管理条例》第十一条第四款的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同做出决定。该条例第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。并且应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2、张欢认为违背行政法规的强制性规定所签订的合同自然是无效的。多年来，泰营物业公司完全可以通过合法的程序使物业服务合同得到业主的追认。但时至今日，泰营物业公司也未经过合法程序签订物业服务合同。因此，“事实服务”不能成为该合同违反行政法规强制性规定的理由，因此“事实服务”也不该成立。泰营物业公司辩称，服从一审判决。泰营物业公司向一审法院起诉请求：张欢支付所欠的物业服务费3735元（2015.10.9至2020.10.9）、电梯费1800元、滞纳金2000元，合计人民币7573元。二、本案诉讼费用由张欢承担。一审法院认定事实：泰营物业公司为鞍山市立山区地王新城小区的物业服务公司，张欢系立山区地王新城小区4号楼1单元602号的业主，该房屋的建筑面积为88.97平方米。泰营物业公司与张欢签订《前期物业服务合同》，协议主要约定：泰营物业公司为地王新城小区提供物业服务，物业服务费标准为每平方米0.7元/月，电梯费30元/月，物业服务期限自2012年9月29日起算。自合同签订起，泰营物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，张欢自2014年3月30日起至今未向泰营物业公司交纳过物业费。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。泰营物业公司自商品房交付使用之日起为立山地王新城小区业主提供物业服务，与张欢签订的物业服务合同合法有效，且已实际履行。泰营物业公司履行了服务义务后，张欢却未按约定交纳物业管理费，故该院对张欢欠缴物业服务费的事实予以确认。张欢拖欠自2015年10月9日至2020年10月9日的物业费3735元(0.7元/月/平×88.97平×60个月=3736.74元)，电梯费1800元(30元/月/户×60个月=1800元)，故该院对泰营物业公司主张的物业费3735元，电梯费1800元的诉讼金额予以确认。关于泰营物业公司主张张欢支付其滞纳金一节。该院认为，张欢、泰营物业公司双方约定支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。关于张欢辩称物业不合格一节。该院认为泰营物业公司已实际提供物业服务，如泰营物业公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，泰营物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现张欢以不交纳物业费来对抗泰营物业公司提供的服务，显系不妥。故该院对张欢的该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、张欢于判决发生法律效力后十日内给付鞍山市泰营物业管理有限公司自2015年10月9日至2020年10月9日止的物业费3735元，电梯费1800元。二、驳回鞍山市泰营物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张欢承担。本院二审审理期间，上诉人提供民意调查表一份，证明被上诉人没有召开业主大会，也没有告知单；提供光盘一张，证明物业合同没有在物业办备案，因此合同是无效的。被上诉人的质证意见为：民意调查表与本案无关联性，亦无法证明真实性。录音无法核实其真实性。本院认为，以上两份证据本院无法核实真实性，故本院不予采信。二审审理期间查明，2015年1月13日，鞍山市立山区地王新城小区业主委员会与泰营物业公司签订物业服务合同，物业服务期限为2015年1月1日零时起至2017年1月14日24时止。2016年12月12日，鞍山市立山区地王新城小区业主委员会与泰营物业公司签订物业服务合同，物业服务期限为2017年1月1日零时起至2019年12月31日24时止。2019年4月1日，鞍山市立山区地王新城小区业主委员会与泰营物业公司签订物业服务合同，物业服务期限为2019年4月1日零时起至2024年3月31日24时止。以上物业服务合同与《前期物业服务合同》的物业服务内容及收费标准一致。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人主要对地王新城小区业委会与泰营物业公司签订的《物业服务合同》的效力提出异议，其认为地王新城小区业委会于2015年-2019年签订的三份物业合同未经法定表决程序，侵犯了业主的知情权和表决权，影响了业主的合法权益，因此物业服务合同是无效的。对此，本院认为，第一，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人在享有合同权利与利益的同时亦应按照合同约定或法律规定履行义务。本案地王新城业委会代表业主与泰营物业公司先后三次签订物业服务合同，合同上有业主委员会的成员签字并加盖该小区业主委员会的公章，而泰营物业公司亦实际履行了合同，在无证据证明该合同存在违法事由的情况下，应认定该合同系合法有效合同。上诉人认为案涉物业服务合同的签字有假，但并未提供证据予以佐证，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，上诉人应承担举证不能的法律后果。第二，上诉人提供的民意调查表，佐证小区业主对物业服务合同事宜并不知情，因该民意调查表无业主的身份信息，且业主亦未出庭作证，故本院对该份证据的真实性不予采信。况且，如果业主委员会违反了法定程序签订物业服务合同，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”以及《物业管理条例》第十二条：“……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”之规定，业主可通过诉讼方式主张撤销业主委员会的决议，而不能以拒缴物业服务费的形式对抗。第三，泰营物业公司自2013年为该小区提供物业服务，如果业主对该公司的物业服务不满意，完全可以通过业主大会或者业主委员会依法行使自己的权利，比如更换物业服务公司等，但上诉人接受了物业公司的服务，却拒缴物业服务费用，显系违背了诚实信用原则，也不利于物业公司改进服务，对其他已经交纳物业服务费用的业主来说也是不公平的。综上，上诉人的主张，本院不予支持。关于上诉人张欢主张2019年4月份业主委员会与泰营物业公司签订的物业服务合同未经备案，因此合同属无效合同一节。本院认为，物业服务合同中并未约定合同需备案才能生效，我国法律、行政法规亦没有规定备案是物业服务合同生效的要件，故此，即便案涉合同没有备案，亦不应影响合同的效力，故上诉人的此项主张，本院不予支持。综上所述，张欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张欢承担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二一年三月三日法官助理于仁美书记员闻梓妤