浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初7705号原告：王展豪，男，1976年11月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告：高永峰，男，1979年12月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。上述两原告共同委托诉讼代理人：周小军，浙江乾盛律师事务所律师。被告：绍兴市越城荣盛废金属经营部，住所地绍兴市越城区越东路西侧公路边。经营者：范王龙，男，1972年10月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：丁兴汇、杨建龙，浙江杰扬律师事务所律师。被告：绍兴市越城区东湖街道朱尉村股份经济合作社，住所地绍兴市越城区东湖街道朱尉村。法定代表人：何吉祥。委托诉讼代理人：章关兴、丁浩，浙江秦国光律师事务所律师。原告王展豪、高永峰与被告绍兴市越城荣盛废金属经营部（以下至判决主文前简称荣盛经营部）、绍兴市越城区东湖街道朱尉村股份经济合作社（以下至判决主文前简称朱尉村经济合作社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理。依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行审理。后依法适用普通程序，于2021年1月8日公开开庭进行审理。被告荣盛经营部的委托诉讼代理人杨建龙到庭参加第二次庭审，原告王展豪、高永峰及其共同委托诉讼代理人周小军，被告荣盛经营部的委托诉讼代理人丁兴汇，被告朱尉村经济合作社的委托诉讼代理人章关兴两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付给原告352711元；2、被告荣盛经营部退还原告租金8333元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告共同经营废弃金属业务，自2013年10月1日起被告荣盛经营部将位于越东路西首，越东路与104国道北复线接口处，东靠越东路，西靠化建公司征用地块围墙，南与永兴轿修服务部租用场地相邻，北与村民住宅小区相邻的面积约2亩左右的场地租赁给原告使用，约定年租金为5万元，并且还约定如遇政府部门需要搬迁，按政策享受补偿，场地租金按实结算，余额退还。原告于2013年12月10日购得上述场地内的房屋7间，场面水泥地、大门、广告牌等，后原告在租赁期间内在场地也进行了部分增建。后于2019年3月因政府行政征收而导致租赁场地无法使用，建筑物也被拆除。原告租赁的场地被征收，经征收部门丈量，征收时，该场地的房屋、装修、附属物评估价值共计352711元，上述补偿款已由被告领取。原告是该场地上相应建筑物、附属物以及水泥地的所有者，上述补偿款应当归原告所有。同时，在上述租赁场地被征收时，被告荣盛经营部还应当退还原告剩余的2个月租金共计8333元。为此，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告荣盛经营部答辩称，被告荣盛经营部和王展豪2018年9月30日合同到期，到期后王展豪仅支付了半年的租金，到2019年3月就解除了。原告并非涉案土地承租人，不享有承租人的权利。涉案房屋实际在2020年4月21日腾退并予以拆除，相应的土地和房屋应属于被告荣盛经营部的实际经营者，相应拆迁权利也应由其享有。退一步讲，即便原告是涉案土地承租人，涉案土地中钢结构、水泥地都是范王龙所有，赔偿款项也应由范王龙所有，原告高永峰与本案毫无关系，他既不是涉案土地承租人，在本案中不享有任何权利。原告王展豪在承租后就把土地转租给了案外人何杨升，何杨升可能对本案享有一定的权利，要求追加其为本案第三人。被告朱尉村经济合作社答辩称，2003年9月25日，被告朱尉村经济合作社将案涉四至范围内的约10亩场地出租给案外人绍兴市物资再生利用有限公司，租赁到期后，被告朱尉村经济合作社于2013年12月1日将该场地出租给被告荣盛经营部，出租时存在若干间房屋及围墙、大门、水泥地等建筑物。实际租赁至2019年3月遇政府拆迁止。该区域内的拆迁款已经由（2020）浙0602民初889号案处理解决。原告与被告朱尉村经济合作社之间不存在直接租赁关系，也就不存在租赁关系项下的权利义务争议。案涉区域中的围墙、水泥地、大门、房屋在被告朱尉村经济合作社出租给被告荣盛经营部时已经全部存在，为被告朱尉村经济合作社所有，对应的拆迁款也应由被告朱尉村经济合作社享有。从原告提交的拆迁评估明细表可以看到写的是“朱尉村集体（何杨升）”，无法证明钢结构、装修等应为原告享有。综上，被告朱尉村经济合作社认为，拆迁评估明细中的围墙、水泥地、大门、房屋对应的拆迁款应为被告朱尉村经济合作社所有，钢结构、装修及其他附属物拆迁款原告也无法证明归其所有，原告应承担举证不能的法律责任。综上，请求驳回原告对被告朱尉村经济合作社的诉讼请求。经审理查明，2013年12月1日，原告王展豪（乙方）与被告荣盛经营部（甲方）签订《丰裕登场地租用合同》1份，约定甲方将其位于越东路西首，越东路与104国道北复线接口处。东靠越东路，西靠化建公司征用地块围墙，南与永兴轿修服务部租用场地相邻，北与村民住宅小区相邻。场地四周有围墙围砖，面积约贰亩左右。双方约定场地租期为五年，2013年10月1日起到2018年9月30日止。在同等条件下乙方有优先续租的条件。如乙方没有续租，乙方应在三个月内做好清场准备。期满时归还甲方。场地全年租金伍万元，全年租期开始前十天缴清，年年如此，到期为止。场地上水电使用，由乙方自己与物资再生利用有限公司协商。协商不成需要甲方帮助解决的，甲方同意协助解决，费用由乙方承担。甲方出租的场地如遇政府部门发展建设需要搬迁，甲乙双方都要无条件服从，按政策享受甲乙双方的补偿。场地租金按实结算，余额退还。2018年12月22日，原告王展豪向被告荣盛经营部的实际经营者范王龙转账支付25000元。2020年4月21日，范王龙签字确认涉案场地已于当日搬迁腾空完毕。另，涉案约10亩场地原由案外人绍兴市物资再生利用有限公司从被告朱尉村经济合作社出租而来将其中8亩左右转租给被告荣盛经营部，双方转租合同到期后，被告荣盛经营部与被告朱尉村经济合作社直接签订涉案10亩左右场地的租赁合同，同时被告荣盛经营部再将其中约2亩转租给本案原告。两被告之间的租赁期限为2013年10月1日起至2018年9月30日止。另查明，2013年12月10日，原告高永峰（乙方）与案外人叶立酋（甲方）签订《购买合同》1份，约定甲方场地位置位于越东路西首，越东路与104国道北复线接口处，东靠越东路，西靠化建公司征用围墙，南与永兴轿修服务部租用地相邻，北与废品收购站相邻。场地内有房屋7间，面积约186平方米左右。钢结构房1幢约320平方米左右。地面水泥地约1300平方米左右。大门一扇，广告牌架一个等。全部产权由甲方卖给乙方，经双方协商一致同意，终生买断价格为人民币叁万伍千元整（35000元）。乙方在购买甲方房屋后，甲方之前的债权债务与乙方无关。同时查明，原告王展豪（甲方）与案外人何杨升（绍兴市业成汽车服务有限公司，乙方）签订《场地租用合同》1份，约定乙方承租甲方位于绍兴市越东路西首，越东路与104国道北复线接口处，东靠越东路，西靠化建公司征用地块围墙，南与永兴轿修服务部租用场地相邻，北与荣盛废金属经营部，整个场地四周有围墙围砖，场地面积约为三亩左右。上款所称场地指由甲方出租给乙方使用的场地、房屋及其配套设施。租赁期限一年，自2018年12月1日至2019年11月30日。在合同履行期间，因不可抗力或政府拆迁等原因导致本合同租赁标的物灭失或不适于继续使用，本合同自发生不可抗力之日起自动终止。本合同解除或终止时，乙方应十五日交还该房屋，并将存放的自有财产物资及时处置。如逾期不归还或未处置的财产物资，视为乙方同意甲方代为处置。如遇政府部门发展建设需要搬迁的，合同自动终止，甲、乙双方都要无条件服从。如搬迁政府有支付搬迁费由甲乙方享受外，其他款项均归甲方所有。场地租金按乙方实际使用时间按月进行结算，多退少补。又查明，2020年1月20日，本案被告荣盛经营部起诉本案另一被告朱尉村经济合作社，要求确认涉案地块的10亩土地上建筑物的所有权归原告所有（围墙除外），相应的拆迁补偿权益归原告所有。本院于2020年7月27日作出（2020）浙0602民初889号民事判决书，判决朱尉村经济合作社支付给荣盛经营部382026元。另，2019年8月30日，朱尉村村委会张贴通知，告知涉案地块需要拆迁，要求相关租户在2019年9月6日前全部腾空。本案场地拆迁评估何杨升部分价值为352711元（包括房屋评估价142832元、附属物187066元、装修22813元），另有两项规费41531元，总计394242元。以上事实由原告提交的《丰裕登场地租用合同》复印件1份、购买合同1份、评估明细表复印件1份、场地租赁合同复印件1份、（2020）浙0602民初889号民事判决书复印件1份、中兴银行业务凭证1份，被告荣盛经营部提交的通知复印件1份、银行流水打印件1份、房屋腾空验收单存根复印件1份、《丰裕登场地租用合同》复印件1份、场地租用协议复印件1份，被告朱尉村经济合作社提交的（2020）浙0602民初889号民事判决书1份，本院出示的东湖街道集体建设用地上非住宅房屋征收货币补偿协议1份、补偿清单汇总1份、装修评估清单3份、附属物清单1份、拆迁评估明细表1份（均系复印件调取自东湖街道办事处）及原、被告的庭审陈述予以证实。本院认为，原告王展豪与被告荣盛经营部签订的《丰裕登场地租用合同》系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。双方合同期限至2018年9月30日止，此后原告王展豪又向被告荣盛经营部支付了25000元的租金，可见租赁期满后，原告继续使用租赁物，被告荣盛经营部并未提出异议，双方合同转为不定期租赁合同。根据合同约定，如遇拆迁，双方都要无条件服从，按政策享受双方的补偿。根据本案审理内容，本案争议焦点为：一、本案所涉租赁场地拆迁权益纠纷是否与（2020）浙0602民初889号案件所处理内容重复；二、本案所涉租赁场地的拆迁补偿款352711元应归属于谁；三、原告高永峰是否系本案适格原告；四、原告王展豪2018年12月22日缴纳的25000元租金对应租赁期间应为何时。关于争议焦点一，根据被告荣盛经营部提交的其与被告朱尉村经济合作社的场地租用合同及其与案外人绍兴市物资再生利用有限公司的租用协议，结合（2020）浙0602民初889号民事判决书所认定的事实，2005年10月，案外人绍兴市物资再生利用有限公司将其从被告朱尉村经济合作社租赁而来的10亩土地中的约8亩左右转租给被告荣盛经营部，生效判决认定在此期间，被告荣盛经营部在其使用的场地上建造房屋及附属物并浇筑了部分水泥地面。被告荣盛经营部与绍兴市物资再生利用有限公司租赁合同到期后，两被告直接签订租赁合同，被告朱尉村经济合作社将涉案全部场地共10亩左右均出租给被告荣盛经营部，2013年被告荣盛经营部再将其中2亩左右出租给原告王展豪，而根据原告高永峰提交的其与案外人叶立酋签订的购买合同可见，原告王展豪占有使用的2亩左右场地并非被告荣盛经营部之前占有使用，经本院对案外人叶立酋的核实，其亦表示其所占有使用的2亩左右场地及其上建筑物、附属物原系绍兴市物资再生利用有限公司自被告朱尉村经济合作社出租而来转租给另一汽车修理公司，后其从该汽车修理公司转让获得。同时生效判决载明：“……现征收部门已确定原告承租的涉案场地上的建筑物等相应补偿款共计为1123857元，包括：房屋评估价值151040元、两项规费38654元、装修评估价值36517元、附属物评估价值为472187元……”，而根据本院从东湖街道拆迁办调取的拆迁资料显示涉案场地上尚有另一部分场地及其上建筑物、附属物等被确权并经评估拆迁价值为394242元。结合上文对涉案场地租赁当事方变换的过程评析，可见本案所涉的场地拆迁权益与（2020）浙0602民初889号案件处理内容并不重复，故本院对该部分拆迁权益在本案中进行处理。关于争议焦点二，根据本院自拆迁办调取的拆迁资料显示，结合原告庭审陈述，原告主张的352711元费用系包括房屋评估费142832元、附属物187066元及装修22813元。根据原告提交的购买合同，涉案场地上的房屋、钢结构房、地面水泥地、大门、广告牌等均系原告高永峰从案外人叶立酋处购买而来，而经本院庭后对叶立酋的核实，其对于购买合同真实性予以认可，且根据（2020）浙0602民初889号生效判决的内容，被告荣盛经营部仅系对其原租赁的8亩左右场地进行建造房屋及添付构筑物，并不包括涉案的2亩场地，被告荣盛经营部亦未提交证据证实系其对涉案2亩左右场地进行建造，（2020）浙0602民初889号生效判决对所争议的水泥地部分酌情确定50%为被告荣盛经营部浇筑，另50%归属于被告朱尉村经济合作社，本案所涉场地租赁合同系原告王展豪与被告荣盛经营部于2013年签订，此前被告荣盛经营部并未占有使用该约2亩场地，并不存在由被告荣盛经营部浇筑的可能性，但无法排除被告朱尉村经济合作社在出租给案外人时浇筑了部分水泥地，根据生效判决的内容，本院对水泥地部分价值亦酌情确认50%即76632元归原告所有，同时生效判决认定涉案场地上的围墙在2003年绍兴市物资再生利用有限公司与被告朱尉村经济合作社签订租赁合同时即已存在，故该部分19440元拆迁款项并不属于原告所有，而涉案场地上的其他建筑物及相关附属物等应属于原告所有。同时，被告荣盛经营部提出涉案场地实际由案外人何杨升占有使用至腾退之日，涉及到案外人何杨升的权益，应当追加何杨升为本案第三人参加诉讼的意见，本院认为，在原告提交的其与案外人何杨升之间的场地租用合同载明“如遇政府有支付搬迁费由甲乙方享受外，其他款项均归甲方所有”，本案原告主张费用项目并不涉及搬迁费，故对于被告荣盛经营部的该项意见本院不予采纳。综上，本院确定涉案场地的256639元拆迁权益应归原告方享有。关于争议焦点三，根据原告提交的购买合同，涉案场地上的建筑物及相应附属物由原告高永峰向案外人叶立酋购买，两原告亦在庭审中陈述系合伙关系，本案虽系土地租赁合同纠纷，但争议标的系基于涉案场地被征迁产生，原告高永峰作为涉案场地上建筑物及相应附属物的购买方，有权主张上述建筑物及相应附属物被征迁的损失，故其主体适格。关于争议焦点四，原告王展豪在2018年12月22日向被告荣盛经营部缴纳25000元的租金，其认为双方合同于2013年12月1日签订，故该25000元租金的对应租期应为2018年12月1日至2019年5月31日，对此本院认为，双方合同明确约定租期为五年，自2013年10月1日至2018年9月30日止，原告王展豪支付租金时间基本为当年的12月，仅2015年支付租金为当年的1月，显然从租金支付的习惯来看，并不存在先付后用的情形，且合同明确约定租期自2013年10月1日起算，被告荣盛经营部与被告朱尉村经济合作社之间的合同虽签订时间为2013年12月，但租期亦从2013年10月1日起算，原告亦无其他证据证实其系2013年12月开始使用涉案场地，故本院对原告的该项意见不予采纳，确定原告王展豪2018年12月22日缴纳的25000元租金系2018年10月1日至2019年3月31日。根据上文对争议焦点的评述，关于原告的诉讼请求，本院评判如下：一、关于支付拆迁费用。庭审中，被告朱尉村经济合作社陈述其仅收到50%的拆迁款，根据本院向东湖街道办事处核实，涉案场地所有拆迁款均已发放给被告朱尉村经济合作社，故本院对原告要求被告朱尉村经济合作社支付其因征迁所造成的损失赔偿款依法予以支持，根据上文内容，金额确定为256639元。二、关于退还租金。根据本院对争议焦点四的评析，涉案场地于2019年4月腾空，而原告实际支付租金至3月底，故被告荣盛经营部并不存在需要返还租金的情形，本院对原告该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绍兴市越城区东湖街道朱尉村股份经济合作社应于本判决生效之日起三十日内支付给原告王展豪、高永峰人民币256639元；二、驳回原告王展豪、高永峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6716元，由原告王展豪、高永峰负担1942元，被告绍兴市越城区东湖街道朱尉村股份经济合作社负担4774元，应由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  冯 青人民陪审员  孟建梅人民陪审员  吴来法二〇二一年三月十一日书 记 员  严叶萍?附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。??