湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0325民初168号原告：房县德杨运昊物业管理有限公司（公司类型：一人有限责任公司），住所地：房县城关镇吉甫路**御水苑小区**楼**。社会统一信用代码：91420325MA495YK18M。法定代表人：高元德，系该公司总经理。被告：张辉，男，1977年9月27日出生，汉族，住湖北省房县。原告房县德杨运昊物业管理有限公司与被告张辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告房县德杨运昊物业管理有限公司的法定代表人高元德到庭参加了诉讼，被告张辉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房县德杨运昊物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2017年11月1日至2020年10月31日物业管理费3337.99元；2、依法判令被告按日3‰标准支付2017年11月1日至2020年10月31日期间所欠物业费的违约金6091.80元；3、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：房县顺发房地产公司开发的御水苑小区一套序号为3-2-202、面积132.46㎡的一套房产，归被告所有。根据被告同原告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年11月1日起至今拖欠物业管理费3337.99元（132.46㎡×0.7元/㎡×36月），违约金6091.80元。原告多次以多种形式向被告催缴物业管理费，被告均未予理睬。原告为维护其合法权益，特依据双方签订的物业管理协议具状起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告张辉未向本院提交答辩意见。经审理查明：张辉系房县城关镇御水苑小区3-2-202房屋的业主，该房屋建筑面积为132.46平方米。2013年7月22日，被告张辉的妻子宋秀春（乙方）与房县致远物业服务有限公司（甲方）签订了一份《前期物业管理服务服务协议》，约定由房县致远物业服务有限公司对包括业主张辉在内所有的位于房县城关镇御水苑小区的全部业主进行物业管理服务，该协议约定：物业服务费的标准为电梯房0.98元/平方米/月，单元楼0.68元/平方米/月；业主缴纳物业管理服务费，水、电及其它代收代缴的时间为每月15日以前，到物业服务中心缴纳或按季度/年度预缴；不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。2017年10月27日，由高元德（房县德杨运昊物业管理有限公司的法定代表人）牵头并挂靠房县新诚物业服务有限公司，并以房县新诚物业服务有限公司的名义，与房县致远物业服务有限公司签订了一份《房县御水苑小区物业服务交接协议》，该协议约定：将房县御水苑小区物业管理服务自本协议签订之日交由房县新诚物业服务有限公司管理。该协议签订后，高元德即以房县新诚物业服务有限公司名义接管了房县御水苑小区物业管理服务的全部业务工作。2018年10月8日，高元德正式注册成立了房县德杨运昊物业管理有限公司。2018年11月1日，房县德杨运昊物业管理有限公司与房县新诚物业服务有限公司签订了一份《物业服务变更合同》，由此，房县御水苑小区物业管理服务的全部业务工作，交由房县德杨运昊物业管理有限公司托管经营至今。自高元德牵头并挂靠房县新诚物业服务有限公司，接管房县御水苑小区物业管理服务的全部业务工作以来，按照十堰市物价局和十堰市房地产管理局于2018年8月21日联合下发的十价工服[2018]85号文件规定的物业服务收费标准，向房县御水苑小区各业主统一收取物业服务费。其执行的物业服务费具体标准为：电梯房1元/平方米/月，单元楼0.70元/平方米/月。因业主张辉一家自2017年11月1日至2020年10月31日未向原告交纳物业管理费。房县德杨运昊物业管理有限公司分别于2020年5月12日、2021年1月2日向张辉发出《物业费催缴通知》，因催收物业服务费无果，而引起诉讼。本院认为：房县致远物业服务有限公司与业主张辉的妻子宋秀春所签订的一份《前期物业管理服务协议》,系双方自愿签订，除约定的逾期付款滞纳金过高而无效外，其余部分均有效。原告自接管房县御水苑小区物业管理服务的工作以后，虽然没有与被告重新签订新的物业管理服务合同，但其依旧按照房县致远物业服务有限公司与业主张辉的妻子宋秀春所签订的《前期物业管理服务协议》的约定继续在履行物业服务，被告仍接受原告的物业服务，因双方均未提出缔结新合同的意思表示，故原告依据该《前期物业管理服务协议》约定主张权利合法有据，本院予以支持。原告主张按照单元楼0.7元/㎡/月的标准向各业主收取物业服务费，符合文件规定的物业服务费收取标准，本院予以支持，经核算，张辉应支付的物业服务费为3337.99元（132.46㎡×0.7元/㎡/月×36月）。因《前期物业管理服务协议》所约定的每日3‰的滞纳金标准过高，参照一年期贷款市场报价利率标准，本院酌定按日万分之三的标准予以支持，对其超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、八十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张辉于本判决生效后10日内支付原告房县德杨运昊物业管理有限公司2017年11月1日至2020年10月31日期间的物业费3337.99元；二、被告张辉于本判决生效后10日内支付原告房县德杨运昊物业管理有限公司迟延交纳物业费滞纳金（以尚欠的3337.99元物业费为基数，自2020年11月1起按日万分之三的标准支付至实际清偿之日止）。三、驳回原告房县德杨运昊物业管理有限公司的其他诉讼请求。[款项汇至：户名：房县人民法院；开户行：房县农业银行神农分理处；账号：17×××32]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张辉负担。因原告已经预交，故在执行时一并给付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费50元，户名：湖北省十堰市中级人民法院；账户号：17×××01；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日计算。审判员 周 明二〇二一年三月三日书记员 丁雪丽附：本判决所引用的法律（法规、司法解释）规定1、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。