四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0503民初355号 原告：泸州诚达物业管理有限公司，住所地：四川省泸州市纳溪区云溪西路二段**滨江佳苑**楼******，统一社会信用代码：91510503MA66DD4W72。 法定代表人：何小南，该公司经理。 委托诉讼代理人：曾晓强，男，汉族，生于1992年4月22日，住四川省泸州市纳溪区，公司员工，（特别授权代理） 被告：匡林淑，女，汉族，生于1956年3月6日，住四川省泸州市纳溪区。 原告泸州诚达物业管理有限公司(以下简称：“物业公司”)与被告匡林淑物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员杨红适用小额诉讼程序于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告物业公司的法定代表人何小南及委托诉讼代理人曾晓强到庭参加了诉讼，被告匡林淑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告匡林淑支付从2019年1月1日至2020年12月31日止24个月物业服务费2181元。诉讼中，原告物业公司变更诉讼请求为要求被告匡林淑支付物业服务费2163.8元。事实与理由：被告匡林淑系原告物业公司服务的纳溪滨江佳苑小区业主。经业主委员会代表业主与物业公司签订《物业服务协议》约定：由原告物业公司向被告所住小区提供物业服务，并以业主住房面积按每月每平方米1元的标准向小区业主收取物业服务费。被告匡林淑位于滨江佳苑小区一单元3层304号住房面积90.16平方米，每月应缴纳物业服务费90.16元。被告匡林淑从2019年1月起，以收费标准过高为由拒付物业服务费，截至2020年12月31日，被告匡林淑共欠其物业服务费2163.8元未付，原告多次催收未果，遂起诉提出前述诉讼请求。 被告匡林淑提交书面答辩称：1、被告系滨江佳苑小区的业主，但没有委托业主委员会委员同原告物业公司签订《物业服务协议》；2、被告的房屋属于拆迁还房，之前的物业管理费按同小区商品房业主的50%缴纳，原告物业公司却粗暴推翻原执行标准，按每平方米1元收费，且管理不到位，对《物业服务协议》约定的收费标准不认可。 经审理查明：原告物业公司成立于2018年12月27日，系注册资金100万元的有限责任公司，其主要经营范围系物业管理、清洁服务等业务。2018年12月与泸州市纳溪区滨江佳苑小区业主委员会签订《物业服务协议》建立服务合同关系。被告匡林淑系滨江佳苑小区业主，在该小区有拆迁还房一套，即纳溪区云溪西路二段146号“滨江佳苑”2号楼1单元3层304号房，登记产权面积为90.16平方米。泸州市纳溪区滨江佳苑小区于2013年修建竣工，小区共有住户343户，其中拆迁还房户20户，商品房购房户323户。该小区第二届业主委员会选举产生以后，于2018年12月20日以公告张贴通知的方式通知小区业主：原正安物业公司服务期限届满，不再续签物业服务合同，业主委员会决定与本案原告物业公司签订物业服务合同，公示7天，业主如有异议，可向业主委员会和上坝社区反映。公告期满后，滨江佳苑业主委员会与本案原告物业公司签订《物业服务协议》，约定由原告物业公司为本案案涉滨江佳苑小区提供物业服务，《协议》第六条第一款第（2）项约定：物业服务费“由业主按拥有物业的建筑面积交纳：住宅物业：1.00元／平方米／月”。第七条约定：物业服务费每月15日至25日交纳。并约定服务期限为2019年1月1日至2021年12月31日，还约定了其他违约责任。合同签订以后，原告物业公司进驻小区提供了物业管理服务，被告匡林淑住房建筑面积90.16平方米，按照合同约定，被告每月需缴纳物业服务费90.16元，但被告匡林淑认为，其未与业主委员会及原告物业公司签订任何协议，也未委托业主委员会与原告物业公司签订《物业服务协议》，拒绝按照合同约定标准交付物业服务费，被告匡林淑自2019年1月起未向原告物业公司交纳物业服务费。原告物业公司采取上门张贴通知等多种方式催收未果，故起诉提出前述诉讼请求。 另查明，原告物业公司曾于2020年12月因未交纳物业服务费以物业服务合同纠纷将滨江佳苑小区另一业主张吉华诉至本院，本院于2020年12月23日作出（2020）川0503民初2538号民事判决，认定滨江佳苑小区业主委员会代表小区全体业主与原告物业公司于2018年12月签订的《物业服务协议》有效，判决张吉华向原告物业公司给付欠缴的物业服务费。（2020）川0503民初2538号民事判决已发生法律效力。 认定上述事实，有当事人的陈述以外，还有下列证据予以证实： 1、原告公司举证的营业执照及法定代表人身份证明复印件、被告的身份证复印件，可以证明原、被告双方当事人主体适格的事实。 2、原告举证的小区业主委员会换届选举的相片、第二届业主委员会名单、《物业服务协议》证据，可以证明本案案涉滨江佳苑小区业主委员会与原告公司签订《物业服务协议》，约定小区物业服务费按每平方米1元标准收取的事实。 3、原告举证张贴被告房屋门上及电梯口的通知，可以证明原告物业公司催收物业管理费的事实。 4、本院依申请调取的不动产登记信息查询情况说明。 5、本院依职权调取的（2020）川0503民初2538号民事判决书。 上述证据经庭审举证、质证、认证，符合本案证据的真实性、合法性和关联性，可以作为本案案件事实的定案证据。 本院认为，本案原、被告之间争议系物业服务合同法律关系，该法律关系所对应的权利义务，原告物业公司履行对小区业主的物业服务义务，有权向小区业主主张收取物业服务管理费的权利。被告匡林淑作为小区业主，享受了小区原告物业公司提供物业服务的权利，就应当依法履行交纳物业服务费的义务。对于原、被告之间争议关于收费标准的问题，滨江佳苑小区业主委员会经小区业主选举产生，是小区业主共同行使管理权的一种组织形式，该小区业主委员会有权代表小区业主对外设立、变更、终止民事法律关系，即小区业主委员会有权代表全体业主与原告物业服务公司签订物业服务合同，且该份《物业服务协议》对包含被告匡林淑在内的滨江佳苑小区全体业主均具有法律约束力。被告匡林淑虽然没有在《物业服务协议》上签名捺印，但其客观上享受了原告物业公司提供的物业管理服务，应当依照该合同的约定履行交纳每平方米1元物业服务费的义务。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当予以支持。被告匡林淑从2019年1月至2020年12月31日的物业服务费2163.8元（90.16元／月×24个月）一直未予交纳，经原告物业公司张贴书面通知仍未履行交纳物业服务费的义务，属于违约行为，原告物业公司依法提出的诉讼请求，本院应当依法予以支持。对于被告匡林淑提出自己系拆迁还房户应当比其他商品房购房户减少物业服务费的主张，提供了原容利物业管理有限公司对小区他人的的收费凭证及香椰河畔a-3-9号业主匡林德交纳物业服务费的明细，但无法达到其证明目的，且该主张不符合我国法治公平公正的要求，法治、公正是社会主义核心价值观的基本要求，现代小区物业管理是小区环境绿化、清洁卫生、安全保护、基层治理的综合管理单元体，所有小区业主享受同样的物业服务，在没有特别约定的情况下，同类物业应当按同等标准交纳物业服务费用。对于被告匡林淑提出原告物业公司管理不到位、需要改进的问题，被告匡林淑未出示证据予以证明，且即使原告物业公司服务有待改进，被告作为业主可以提出建议和意见，如果大部分的业主都不满意，可以通过相应程序更换物业公司，但不应采取不交纳物业服务费的方式。物业服务费是物业公司提供管理服务的经济来源，部份业主长期过多的欠费，可能导致物业服务水平下降，同时也间接损害了小区其他业主的利益。本案原、被告之间的物业服务法律关系比较单一，且争议标的额明显低于四川省上年度就业人员年平均工资30%以下，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，可以实行一审终审。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 由被告匡林淑给付原告泸州诚达物业管理有限公司2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2163.8元，限于判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10元，由被告匡林淑负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  杨 红 二〇二一年三月九日 法官助理  吴晓华 书 记 员  王力红