广东省汕头市龙湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤0507执异2号 案外人许杰民，男，汉族，1976年11月4日出生，住汕头市澄海区。 委托代理人张喜成、孟向锋，广东地道律师事务所律师。 申请执行人蒋静，男，汉族，1970年12月12日出生，住广东省化州市。 申请执行人覃九三，男，汉族，1967年9月3日出生，住广东省深圳市盐田区。 二申请执行人的委托代理人詹学东、陈逸婷，广东潮能律师事务所律师。 被执行人江超顺，男，汉族，1967年1月19日出生，住广东省汕头市澄海区。 被执行人江钊伟，男，汉族，1990年11月11日出生，住住广东省汕头市汕头市澄海区。 被执行人广东飞翔达科技有限公司，住所地广东省汕头市澄海区凤翔街道洲畔经联社。 法定代表人江超顺，总经理。 被执行人汕头市澄海区超达智能设备有限公司，住所地汕头市澄海区凤翔街道莲花心洲畔市场畔。 法定代表人江超顺。 被执行人汕头市超达科技有限公司，住所地汕头市澄海区凤翔街道莲花心工业区。 法定代表人江超顺。 本院在执行申请执行人蒋静、覃九三与被执行人江超顺、江钊伟、广东飞翔达科技有限公司（下称飞翔达公司）、汕头市澄海区超达智能设备有限公司（下称超达智能公司）、汕头市超达科技有限公司（下称超达科技公司）股权转让纠纷一案中，案外人许杰民对本院裁定拍卖被执行人飞翔达公司名下位于汕头市澄海区××街道××社区×××村××路××号×××大楼【权证号：粤（2018）澄海区不动产权第××××号，房产面积14373.53平方米】的房地产不服，于2021年1月5日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人许杰民称，案外人于2019年2月22日与飞翔达公司签订《汕头市房地产租赁合同》（NO.0001578），由案外人租赁飞翔达公司、汕头市超达智能科技有限公司名下位于汕头市××海区××街道洲畔×××厂房三楼东区和超达智能科技有限公司三楼××房地产使用权作办公和仓储使用，建筑面积约510+275平方米，期限61个月，从2019年2月22日至2024年3月21日，每年租金10万元，按年交租。双方于合同签订当时交付了上述房地产，案外人于2019年3月21日交付了第一年租金10万元，于2020年3月30日、4月16日、4月21日分三次交付了第二年租金合计10万元。该建筑物至今仍为案外人所使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，案外人向贵院提出执行异议，请求贵院在（2020）粤0507执853号案中拍卖飞翔达公司位于汕头市××海区××街道××社区沙沟××号×××大楼【权证号：粤（2018）澄海区不动产权第××××号】过程中阻止向受让人移交案外人占有的×××厂房三楼东区的不动产。案外人提交了1、许杰民身份证复印件；2、《汕头市房地产租赁合同》一份及租金转账凭证四张； 申请执行人蒋静、潭九三答辩称，一、案外人提交的《汕头市房地产租赁合同》存在虚假、伪造的重大可能。 本案执行标的“飞翔达大楼”己于2019年3月4日被汕头市澄海区人民法院依法查封，案外人称其于2019年2月22日与被执行人飞翔达公司签署了租赁合同，由其承租执行标的三楼东区厂房，于2019年3月21日交付了第一笔租金的行为，明显系飞翔达公司接到人民法院的查封通知后，与案外人串通转账，同时制作虚假的租赁合同并倒签日期，该合同是虚假的、无效的，不能作为阻止向受让人移交占有被执行的不动产的依据。二、退一步讲，即使该租赁合同是真实有效的，但案外人提交的证据不足以认定其己实际占有使用。案外人提出异议的依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第三十一条。但是第三十一条要求在查封前签订有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。案外人只提交了租赁合同和租金缴纳的依据，缺少水费、电费等缴纳依据或者其它可以证明案外人已经实际占有使用该不动产的证据，同样不符合三十一条的规定。三、即使该租赁合同是真实的且案外人已经占有使用的，其租赁权仍无法对抗在先设立的抵押登记。首先，本案执行标的“×××大楼”己于2018年8月17日进行抵押登记，而案外人提交的租赁合同签订时间是2019年2月22日，不符合《民法典》第四百零五条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前己设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。因此案外人无权要求阻止标的物的移交以及继续履行该租赁合同。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，该租赁权无论是否真实、有效，均不能阻止交付。最后，在《最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复（2011）民二他字第18号》也有明确指出对于在执行程序中抵押人作为被执行人擅自出租经法院查封抵押物的行为，第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以在执行程序中解除其占有，租赁合同不能对抗申请执行人。综上，案外人的执行异议不能成立，请求贵院依法裁定驳回案外人的异议请求。申请执行人对其答辩没有提供证据。 被执行人江超顺、江钊伟、飞翔达公司、超达智能公司、超达科技公司均没有答辩，也没有提供有关证据。 本院查明，本院在审理原告蒋静、覃九三与被告江超顺、江钊伟、飞翔达公司、超达智能公司、超达科技公司股权转让纠纷一案过程中，于2019年3月4日作出（2019）粤0507民初490号民事裁定书，并于2019年3月8日对被告飞翔达公司位于汕头市××海区××街道××社区沙沟××号×××大楼【权证号：粤（2018）澄海区不动产权第××××号，房产面积14373.53平方米】实施查封。因被执行人江超顺、江钊伟、飞翔达公司、超达智能公司、超达科技公司没有履行该案生效的民事判决书确定的义务，申请执行人蒋静、覃九三于2020年6月8日向本院申请执行，本院以（2020）粤0507执853号案立案执行。并于2020年11月3日作出（2020）粤0507执853号之三执行裁定：拍卖被执行人飞翔达公司位于汕头市××海区××街道××社区沙沟××号×××大楼【权证号：粤（2018）澄海区不动产权第××××号，房产面积14373.53平方米】的房地产。案外人许杰民不服，以拍卖的房产中部分系其于2019年2月22日向飞翔达公司租赁的为由，向本院提出执行异议，要求本院在拍卖上述房产时在租赁期限内阻止向受让人移交房产的条件。 另查明，被执行人飞翔达公司提供位于汕头市××海区××街道××社区沙沟××号×××大楼的房地产作为向汕头市澄海农村信用合作联社借款抵押物，并于2019年1月21日办理了抵押登记，目前广东澄海农村商业银行股份有限公司（原汕头市澄海农村信用合作联社）已在汕头市澄海区人民法院起诉飞翔达公司。广东澄海农村商业银行股份有限公司于2021年2月22日向本院来函称，根据飞翔达公司与我行签订的《最高额抵押担保合同》的约定，飞翔达公司未经我行同意，不得将该抵押物出租，且飞翔达公司在提供抵押时也向我行出具《抵押物未出租声明》，因此，无论该出租行为是否真实，该行为都是无效的，法院在拍卖时不应带租处置。 本院认为，案外人的异议请求实际是要求本院在拍卖上述房地产时附带带租拍卖的条件。本案案外人虽然提供其与被执行人飞翔达公司于2019年2月22日签订的《汕头市房地产租赁合同》，该租赁时间在本执行案件查封之前，但该租赁合同的签订时间是在该房地产设置抵押并办理抵押登记之后，属于抵押后再出租。在未经抵押权人同意的情况下，承租权不得对抗设立在先的已经登记的抵押权。上述房地产抵押权人广东澄海农村商业银行股份有限公司（原汕头市澄海农村信用合作联社）现已向本院表示不同意带租拍卖，实际是行使除去租赁权的形式。因此，案外人提出带租拍卖的异议请求，违反了抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权的法律规定。故案外人的异议请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，裁定如下： 驳回案外人许杰民的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原裁定、判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王式勤 审判员  吴映君 审判员  汤锦松 二〇二一年三月三日 书记员  黄成杰 附件： 相关法律条文 1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条:执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 6.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款:案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。