新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新4003民初557号   原告：奎屯友联物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市金桥里**。   法定代表人：金科，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张利鹏，男，1976年1月23日出生，汉族，该公司副总经理，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   委托诉讼代理人：李晓红，新疆金天信律师事务所律师。   被告：刘红梅，女，1978年1月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   原告奎屯友联物业服务有限公司与被告刘红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告奎屯友联物业服务有限公司的委托诉讼代理人张利鹏、李晓红，被告刘红梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告奎屯友联物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付我公司物业费1646.88元及违约金247.03元，以上合计1893.91元。庭审过程中原告奎屯友联物业服务有限公司变更诉讼请求，将违约金247.03元增加至551.7元，计算方式（67天×0.5%×1646.88元）。事实与理由：2017年1月19日被告购买奎屯市团结西街地王广场X栋X号房屋，并签订地王广场综合管理服务协议一份，双方约定我公司为被告所在的住宅提供物业服务，被告按照合同约定向我公司交纳物业费，并且约定逾期支付则承担每日5%的违约金。但是2020年的物业费经过我公司多次索款，被告拒不支付，为维护我公司的合法权益，故诉至法院。   被告刘红梅辩称，1.我们双方之间签订的服务合同已到期，原告起诉我支付2020年的物业费，我们双方之间没有服务合同，我要求原告向我提供有效的合同；2.原告主张的违约金没有法律依据，我不支付违约金；3.被告答辩状中列举的停车位、环境卫生、公摊、电梯、墙体裂缝、安防、物业收支情况不透明等所有问题，都用来证明物业公司的物业服务不达标、不合格。但是我愿意交物业费，要求原告公司按照合同标准提供服务，我要求原告先解决墙体裂缝问题。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2017年1月19日，原告奎屯友联物业服务有限公司与被告刘红梅签订《地王广场综合物业服务协议》，双方约定，刘红梅同意将位于奎屯市团结西街地王广场X栋X层X号商铺，建筑面积92.85平方米，交由奎屯友联物业服务有限公司实施综合管理服务，奎屯友联物业服务有限公司严格按照《业主手册》中的制度及规定向业主提供一级服务，执行二级收费标准。住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.48元向奎屯友联物业服务有限公司足额交纳物业管理费。综合管理服务年限为3年。   2018年12月15日，原告奎屯友联物业服务有限公司与奎屯市团结街街道金桥里社区居委会签订了《物业服务协议》，约定奎屯友联物业服务有限公司管理被告所在小区金桥里16幢、17幢，总建筑面积51277.36平方米。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：等级服务标准为二级，高层住宅每月每平方米1.48元；服务期限自2018年12月15日起至2020年12月31日止；但在本协期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务协议生效时，本协议自动终止。   另查明，位于奎屯市金桥里****房屋，房屋实测建筑面积为92.73平方米。被告刘红梅自2020年1月1日起至2020年12月31日未交纳物业管理费共计1646.88元（92.73平方米×1.48元/平方米/月×12个月）。原告奎屯友联物业服务有限公司对此向被告刘红梅发出缴费通知，被告刘红梅仍未交纳。   上述事实有原、被告的当庭陈述，《地王广场综合物业服务协议》、《物业服务协议》、不动产交易登记一体化平台截图的图片、物业费催缴通知单、友联物业收费标准、地王广、地王广场住宅物业费公示单预售合同等经过法庭质证的证据在卷佐证。   本院认为，依法成立的合同应受法律保护。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。物业公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设备、设施和相关场所进行维修、养护、管理以及维护相关管理区域内环境卫生和相关秩序的服务，业主应当承担相应的物业费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。以及《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。该小区居民委员会与原告就物业服务管理事项达成《物业服务协议》，上述合同依法对该小区的全体业主包括被告在内亦具有约束力。按照《物业管理条例》第四十一条的规定，被告作为该小区的业主，应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告提出双方没有物业服务合同的抗辩意见本院不予采纳。因被告答辩称所在小区停车位、环境卫生、公摊、电梯、墙体裂缝、安防、物业收支情况不透明等所有问题，用来证明物业公司的物业服务不达标、不合格，因被告未向法庭举证证明，故对该辩解意见本院不予采纳，被告辩称其家中墙体裂缝要求原告公司应为其修护，因系另一法律关系，可另行诉讼。针对原告主张被告应当交纳2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费1646.88元（92.73平方米×1.48元/平方米/月×12个月）的诉讼请求，被告庭审中表明愿意支付物业费本金1646.88元，故对该项诉讼请求本院予以支持。原告要求被告支付违约金551.7元，计算方式（67天×0.5%×1646.88元）的诉讼请求，因原被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的相对方，双方应该及时沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，被告刘红梅作为业主也应该及时履行交纳物业服务费的义务。原告要求被告支付违约金的诉讼请求不利于双方关系的改善，且违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极作用，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条之规定,判决如下:   一、被告刘红梅于本判决生效之日起十日内向原告奎屯友联物业服务有限公司支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费1646.88元；   二、驳回原告奎屯友联物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘红梅负担。   本判决为终审判决。   审  判  员   欧阳羽斐   二 〇 二 一 年 三 月 十 二 日   书  记  员   何 露 露