江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5623号上诉人（原审被告）：江苏索酷云信息科技有限公司，住所地无锡市高浪东路****楼**。法定代表人：周福庚，该公司总经理。委托诉讼代理人：马立军，该公司员工。被上诉人（原审原告）：无锡龙世太湖科技发展有限公司，住所地无，住所地无锡滨湖经济技术开发区**A1－1、2、4、5、6、7法定代表人：吴海宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴琳，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郜也岚，北京德恒（无锡）律师事务所实习人员。上诉人江苏索酷云信息科技有限公司（以下简称索酷云公司）因与被上诉人无锡龙世太湖科技发展有限公司（以下简称龙世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0211民初5355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。索酷云公司上诉请求：发回重审或者撤销一审判决，依法改判龙世公司向其退还履约保证金10020元及其有权享受新冠疫情期间租金减免补贴15030元。事实和理由：1、龙世公司应向其返还10020元履约保证金。其与龙世公司签订房屋租赁合同，并按照约定向龙世公司交纳履约保证金10020元。2020年10月30日，其已经将案涉租赁房屋腾退给龙世公司。因本案正在审理，故其暂未交清租金，待二审判决下达后，其再根据判决支付租金。2、其应当享受新冠疫情期间租金减免补贴。因新冠疫情对其生产经营造成影响，故其缓交租金。2020年7月，无锡市滨湖区华庄街道园区管理办公室（以下简称园区办公室）发布《疫情期间传感园企业租金减免实施办法》（以下简称《办法》），其通过隔壁办公室提交疫情期间房租减免审批表，故其请求享受新冠疫情期间租金减免补贴，即减免2020年2月、3月、4月租金，共计15030元。龙世公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1、索酷云公司未按约支付租金、水电费、物业管理等费用，违约在先，其扣收履约保证金的同时，不再重复主张违约金，故索酷云公司无权要求退还履约保证金10020元。2、索酷云公司不符合享受租金减免的条件。园区办公室于2020年7月1日发布《办法》第二条规定，结清2020年7月1日之前所有费用的企业可享受此房租减免政策（费用包括除2020年2月、3月、4月租金外的一切费用），该《办法》还规定，不正常经营，不配合园区管理，无故拖欠相关费用，缺乏诚信的企业不享受此次减免政策。因索酷云公司结欠租金、水电费、物业管理等费用，违约在先，不符合租金减免的条件，未通过审批，无法享受租金减免政策。龙世公司向一审法院起诉请求：1、判令解除龙世公司与索酷云公司签订的房屋租赁合同；2、判令索酷云公司将租赁房屋腾退给龙世公司；3、判令索酷云公司支付自2020年1月1日起至2020年8月31日止的房屋租金40080元(月租金5010元×8个月)；4、判令索酷云公司支付水电费2389元。一审法院认定事实：坐落于无锡市××路××房屋系龙世公司所有。2015年9月1日前，龙世公司将坐落于无锡市高浪东路999号Ｂ1号楼418室房屋出租给索酷云公司使用。2015年9月1日前，甲方龙世公司与乙方索酷云公司签订房屋租赁合同。第一条，甲方将坐落在无锡市高浪东路999号Ｂ1号楼418室，建筑面积约167平方米，租给乙方使用，租期为5年，从2015年9月1日起至2020年8月31日止。第二条，上述出租房屋每平方米日租金为1元，月租金为5010元，年租金为60120元，每季度租金为15030元。乙方从2015年9月1日起至2016年8月31日止为租金全免期，2016年9月1日起至2018年8月31日止为租金减半期，年租金为30060元，每季度租金为7515元。租金按季预付，每期租金在当期第一个月的10号前交清。甲方应在收妥租金后向乙方出具发票。［备注：乙方承诺：第一年销售达超300万元、年税收12万元，第二年销售达超600万元、年税收24万元，第三年销售达超800万元、年税收32万元，第四、第五年销售达超1000万元、年税收40万元。如果乙方未能实现其承诺的销售及税收，甲方有权酌情减少或取消对乙方的租金扶持政策］。第三条，签订本合同的同时，乙方应当向甲方缴纳履约保证金10020元。甲方应出具收据。合同终止且乙方已交清租金及其他费用并迁出时甲方应将履约保证金退回乙方（不支付利息），但是享受租金或其他扶持政策的企业，在扶持优惠期满后一年内迁出园区的，履约保证金不予以退回。如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从履约保证金中扣除。租期中途保证金被扣除或部分扣除的，自扣除之日起五日内，乙方应相应予以补足；第四条，甲方应按照本合同规定将房屋交付乙方使用（并同时双方签署交接文件），租期内乙方确因实际需要，拟将房屋转租给第三方使用的，应当事先征得甲方的同意，并交清租金，由甲方和第三方另行签订租赁合同；第五条，出租房屋的水、电、网络信息、物业管理等费用按照物业合同规定由乙方支付。乙方同意在租赁关系存续期间，接受甲方委托的物业管理机构进行统一管理，乙方已承租的公共部位的清洁卫生及大堂日常管理由物业管理机构负责，并遵守有关管理规定；第六条，租赁期间，非经对方同意，任何一方都不得擅自解除合同。如甲方确需收回自用，必须提前三十日以书面通知乙方，租金计算至乙方实际将房屋交还甲方之日，甲方向乙方退回履约保证金，另补偿乙方迁让的损失，补偿额不超过相当于两个月的房屋租金；如乙方确有事因需提前退房的，应当提前三十日以书面通知甲方，甲方不退回履约保证金，租金计算至乙方实际将房屋交还甲方之日所在月的月末。租赁期满或提前解除合同的，房屋装修归甲方所有，乙方不得擅自变动、拆除及损坏；第十条，有下列情形之一的，甲方可以提出解除房屋租赁合同，收回房屋：（一）乙方无正当理由拖欠租金达二个月或欠交物业管理费、水、电、网络信息等任何费用达三个月……。合同签订后，索酷云公司向龙世公司支付了履约保证金10020元。此后，索酷云公司向龙世公司支付了截至2019年12月31日的房屋租金。因索酷云公司未支付自2020年1月1日起至2020年8月31日止的房屋租金40080元及水电费2389元，故龙世公司于2020年9月7日诉来本院。一审中，索酷云公司对结欠龙世公司自2020年1月1日起至2020年8月31日止的房屋租金40080元及水电费2389元无异议，并同意解除案涉房屋租赁合同。一审中，龙世公司确认索酷云公司已于2020年10月30日将案涉租赁房屋腾退给龙世公司。据此，龙世公司撤回了第二项诉讼请求。关于履约保证金10020元，龙世公司认为，因索酷云公司存在违约行为，故其公司不再将履约保证金退回给索酷云公司，其公司也不再重复主张违约金。上述事实，有龙世公司举证的房屋租赁合同、锡房权证字第Ｂ×**房屋所有权证复印件、Ｂ1幢4层抄电单、律师函复印件、邮寄凭证复印件、邮件查询复印件、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，龙世公司与索酷云公司签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定享有权利和承担义务。诉讼中，索酷云公司对结欠龙世公司自2020年1月1日起至2020年8月31日止的房屋租金40080元及水电费2389元无异议，并同意解除案涉房屋租赁合同，故一审法院予以确认。关于索酷云公司提出的疫情期间租金减免补贴，因龙世公司有异议，且索酷云公司就此并未举证证明，故索酷云公司应承担举证不能的法律后果。综上所述，龙世公司的诉请，依据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除龙世公司与索酷云公司签订的房屋租赁合同；二、索酷云公司应于判决发生法律效力之日起五日内向龙世公司支付自2020年1月1日起至2020年8月31日止的房屋租金40080元；三、索酷云公司应于判决发生法律效力之日起五日内向龙世公司支付水电费2389元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费862元减半收取计431元（龙世公司已预交），由索酷云公司负担。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，索酷云公司提交催款函、政策文件、《办法》、传感园区QQ群截图、印章使用登记表、QQ截图等，其中园区办公室发布的《办法》第二条适用范围第3款规定，结清2020年7月前所有费用的企业可享受次房租减免政策（费用包含除2020年2月、3月、4月租金外的一切费用）。索酷云公司以此证明，索酷云公司曾向园区提出过租金减免申请。经质证，龙世公司认可索酷云公司曾经提交过租金减免的申请，但是索酷云公司不符合租金减免的条件，所以无法通过审批并享受优惠政策。本案二审的争议焦点：一、索酷云公司是否有权主张退还履约保证金10020元；二、索酷云公司是否有权享受租金减免补贴。本院认为，关于争议焦点一，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，合同终止且索酷云公司已交清租金及其他费用并迁出时龙世公司应将履约保证金退回索酷云公司(不支付利息)。如索酷云公司违约造成龙世公司的经济损失，龙世公司有权从履约保证金中扣除。本案中，索酷云公司结欠龙世公司自2020年1月1日起至2020年10月30日止的租金及水电费，即索酷云公司主张退还履约保证金的条件尚未成就。且索酷云公司迟延交付租金违约在先，应当承担相应的违约责任，现龙世公司扣除履约保证金，同时放弃向索酷云公司主张违约金。故索酷云公司主张返还履约保证金的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二，根据《办法》第二条第3款规定，结清2020年7月前所有费用的企业可享受次房租减免政策（费用包含除2020年2月、3月、4月租金外的一切费用）。本案中，索酷云公司因结欠龙世公司2020年1月1日起的租金、水电费、物业管理等费用，并不符合享受租金减免政策的条件。根据龙世公司的陈述，索酷云公司的租金减免申请亦未获得审批，即索酷云公司不具备享受租金减免的条件。故索酷云公司主张享受租金减免的上诉请求，本院亦不予支持。综上，索酷云公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费862元（索酷云公司已预交），由索酷云公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 贾建中审判员 陈迪金二〇二一年三月三日书记员 陈 洋