辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终951号上诉人（原审被告）：曹立萍，女，1963年X月X日生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：海宽，辽宁恒信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张冬梅，女，1977年X月X日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人曹立萍因与被上诉人张冬梅租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院(2020)辽0203民初3822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹立萍上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实不清，证据不足。1.一审法院未查明被上诉人恶意解除合同的事实，遗漏重要证据。上诉人在一审法院提交了被上诉人承租的案涉商铺周边所有商户都正常经营的十几张摄像资料，以证明商场于4月17日早已恢复正常营业。一审法院对此项事实并未查清。2.一审判决遗漏另一个事实。在商场失火后，经上诉人、商城管理者、市政府管理部门共同努力，为了减少被上诉人因失火暂时不能经营的损失，于2020年1月5日以“替代履行租赁合同方案”，让所有商户在春节旺季2020年1月5日至1月23日(1月24日过春节)在凯旋广场销售。上诉人有理由相信被上诉人参与此项经营，因此其请求赔偿损失的请求无事实依据。3.一审判决认定被上诉人在租赁期内交付物业费合理有效，那么有效租赁期内的所有物业费都应由被上诉人缴纳(被上诉人欠缴时间为2020年2月1日至10月18日)且应当认定租赁合同继续履行是合法有效的。4.关于押金1000元。到目前为止，被上诉人依旧未将案涉商铺恢复原样，因此上诉人不予返还押金有合法的理由。5.一审判决认定“涉案商铺所在商城火灾后停业，后又发生疫情，导致商城未能及时对因火灾损失的设备予以维修恢复，扩大了火灾影响”是错误的。火灾发生在2019年12月25日，消防灭火发生在当天上午。火灾损失的是电缆，不是设备，电缆维修只需一天(小面积失火，见火灾事故认定书)。因此，应区分火灾及疫情对案涉商铺造成的影响，合理分配义务责任。6.商铺停业的原因并不是改造且2020年4月17日已恢复正常经营的状态，被上诉人解除合同，无法定或约定的事由，一审法院并未查明此节事实。（1）本案的不可抗力未达到致合同目的不能实现的情况，案涉商铺已于4月17日正常经营。案涉合同约定的解除合同条件是商城整体升级改造和动迁变动停业，而不是失火停业、疫情停业、春节假期停业。（2）应结合案情及双方的过错情况，由当事人分担民事责任，而不应由上诉人一方承担。（3）合同解除权的行使要有正当目的。7.一审判决认定“原告已及时腾空并通知被告接收店铺，要求解除合同，返还租金33,384元，符合协议书第七条约定的目的。”是错误的。（1）被上诉人于2020年4月16日腾空商铺，是在一审开庭时拿出光盘以证明，这只能证明被上诉人于2020年4月16日之前一直占用商铺，不能证明按照协议约定丢失损坏费用要从押金中扣除及赔偿。（2）一审认定“原告腾空商铺提出解除合同符合合同约定条件，上诉人应从2019年12月25日至合同约定租期结束日2020年10月18日返租金33,384元”是错误的。首先，原告提出解除合同条件，既不符合合同约定，也不符合法律规定。其次，火灾发生后，被上诉人不想再在案涉商铺继续经营，便以微信方式向上诉人表示“资金链断裂，没有现金流，根本无法继续经营”等各种理由要求解除合同，且多次威胁上诉人并将其登上了所谓的“业主黑名单”。二、适用法律不当。一审判决适用《合同法》第93条第2款以及第97条规定，约定解除合同条件成立时，双方可以解除合同。被上诉人与上诉人并未约定失火、疫情为解除合同条件，解除合同条件不成立。第97条规定是在第93条规定存在合同约定解除条件的前提下，履行书面通知程序，但被上诉人既无约定条件，又无履行法定程序，所以一审法院适用法律不当。张冬梅辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。张冬梅向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间的商铺租赁合同；2.被告退还已付房租33,384元(年租金41,000元-年租金41,000元÷366天×68天)和押金1000元以及原告代被告缴纳的物业费290元(一个季度物业费1148元-1148元÷91天×68天)，总计34,670元。一审法院认定事实：原被告自2013年10月即建立租赁关系。2019年9月29日，原被告签订《商铺租赁协议书》，约定原告承租被告位于大连站北广场凯旋商城地下二层A296号商铺，租赁期限为2019年10月17日至2020年10月18日；年租金41,000元；租赁期间该商铺在经营期间所发生的物业费、工商管理费、国税、地税、空调费、水电费等一切费用及债务均由原告负责；因商城整体改造变动停业而无法保证原告正常经营，被告无息返还原告已缴的剩余未到期租金。合同签订后，原告向被告支付了房屋租金41,000元。2019年10月18日，原告向大连大都会物业管理有限公司(以下简称大都会公司)缴纳了2019年11月1日至2020年1月31日期间的物业费1148元。2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区(中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域)刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损(毁)、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损(毁)、烟熏、水渍；无人员伤亡。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对大连市西岗区菜市街1号火灾现场予以封闭。封闭范围为警戒标志以内的区域。禁止任何人擅自进入封闭区域，违者依法追究相应法律责任。同日，大都会公司向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》，内容为：为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，具体开放理货、清扫店铺内卫生时间，另行通知。因受疫情影响，各施工单位、材料厂家均未开工，导致我司设备恢复工作暂时无法开展，待2月10日复工后立即开展设备设施恢复工作，请各位业户给予理解和支持。目前我司员工正常上岗，进入现场巡视，排查安全隐患，统计设备损失情况，并全面开展公共设施消毒通风工作。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》，内容为：为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令(第1-5号)，避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知。延期营业期间，我们将密切关注疫情的变化，与各施工厂家保持密切沟通，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作，并持续做好商场设施的消毒和防疫工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。2020年6月19日，大连市公安消防局作出大消火复字【2020】第0006号《火灾事故认定复核决定书》，认定大连市西岗区消防救援大队作出的西消火认字【2020】第0002号《火灾事故认定书》认定主要事实清楚、证据确实充分、程序合法，起火原因认定正确，予以维持。大都会公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。另查，2020年1月21日，原告以微信方式要求解除与被告的租赁合同，返还剩余租金。4月14日、16日，原告微信告知被告商铺已清空，并让被告取走商铺钥匙，被告拒绝并要求继续履行合同。一审法院认为，原被告签订的《商铺租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。案涉商铺所在的凯旋商城发生火灾后，商城整体停业，后又发生新冠××疫情，导致商城未能及时对因火灾受损的设备设施予以维修恢复，扩大了火灾造成的影响。在原被告签订的《商铺租赁协议书》中约定，若因商城整体改造变动停业而无法保证原告正常经营，被告无息返还原告已缴的剩余未到期租金。本案中，商城整体停业的原因虽然并非改造，但火灾及疫情影响同样产生了商城停业而无法保证原告正常经营的后果，且原告已明确表示不履行合同且于2020年4月16日腾空并通知被告接收案涉商铺，故原告主张解除商铺租赁合同，并退还2019年12月25日至2020年10月18日房屋租金33,384元及押金1000元，符合原被告双方签订的商铺租赁协议书第七条约定的目的，一审法院予以支持。关于原告主张的物业费，根据双方合同约定，租赁期内案涉铺位在经营期间所发生的物业管理费由原告负责，故原告主张被告退还其已交纳的物业费1148元没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除原告张冬梅与被告曹立萍于2019年9月29日签订的《商铺租赁协议书》；二、被告曹立萍于判决生效之日起十日内返还原告张冬梅房屋租金33,384元、押金1000元。三、驳回原告张冬梅其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取332元，由原告张冬梅负担20元，被告曹立萍负担312元。本院二审期间，上诉人曹立萍提交案涉商铺门前的三张照片作为新证据（自称分别拍摄于2020年10月24日和11月20日），拟证明被上诉人未将案涉商铺恢复至合同签订前原状，不应退还押金，同时被上诉人在11月20日在商场其他商铺进行经营销售。被上诉人张冬梅提交凯旋商场近期内部录像，拟证明商场在火灾后环境没有变化，残余仍然保留，且大部分商铺关闭，客流量少。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人张冬梅对上诉人曹立萍提交的三张照片的真实性不认可，上诉人曹立萍对被上诉人张冬梅提交的录像证据的真实性认可，但称该视频显示的是商场地下一层，案涉商铺在地下二层。对于前述证据，本院认为，（1）上诉人曹立萍提交的照片无原始载体，故本院不予采信；（2）被上诉人张冬梅提交的录像显示非案涉商铺所在楼层，故对该证据的证明力，本院不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院补充查明：二审中，曹立萍认可其在2013年第一次与张冬梅签订租赁合同时收到了押金1000元，续租时一直保留该1000元押金的约定。本院确认上述事实有当事人陈述以及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，依据已查明事实及双方当事人诉辩意见，本案争议焦点有二：一是张冬梅诉请解除双方之间《商铺租赁合同》应否支持；二是张冬梅已付租金41,000元应如何返还。针对第一个焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，对于非金钱债务，如果存在法律上或者事实上不能履行、不适于强制履行等情况，不能强制要求当事人继续履行合同。本案中，依据已查明的事实，案涉商铺所在商场的物业公司于2020年4月上旬已通知业户商场将于2020年4月17日恢复营业，即自该日期始影响案涉租赁合同继续履行的情形已经消失，则张冬梅本可以继续履行案涉租赁合同，相反张冬梅却在4月14日及4月16日自行搬离案涉商铺，致使案涉租赁合同在事实上已经不能继续履行，加之租赁合同本身的性质不适合强制履行。因此，一审法院支持张冬梅诉请解除合同，于法有据，本院予以维持。针对第二个焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的要旨，出租人向承租人交付符合约定的租赁物并保持该租赁物在租期内符合约定用途，承租人向出租人交纳租金是合同项下双方最基本的义务。现案涉租赁合同约定租赁期限为2019年10月17日至2020年10月18日，张冬梅已足额支付该期间租金41,000元，然而，2019年12月25日案涉商铺所在凯旋商城的地下一层失火，致使现场被消防部门封闭且整体停业，后又受新冠疫情影响造成该商城直至2020年4月17日才恢复营业。可见，此期间张冬梅无法正常使用案涉房屋。故曹立萍应向张冬梅返还2019年12月25日至2020年4月16日期间租金12,701元(41,000元/368天*114天)。另如前所述，凯旋商城于2020年4月17日已恢复营业，张冬梅本可继续履行合同，却在此前自行撤离案涉商铺。结合案涉租赁合同中没有对承租人提前解除合同的条件、双方责任分担等问题进行约定以及恢复营业后凯旋商场的实际情况、新冠疫情的影响等多方因素，故本院根据公平原则酌定张冬梅承担60日租金的责任，剩余2020年6月16日至2020年10月18日期间预付租金13,927元（41,000元/年÷368天×125天）曹立萍应返还给张冬梅。基于以上，曹立萍共应向张冬梅返还2019年12月25日至2020年10月18日的房屋租金为26,628元（12,701元+13,927元）。至于一审判决以案涉租赁合同第七条约定为由判令曹立萍返还2019年12月25日至2020年10月18日期间的全部剩余租金，因案涉商城并非整体改造变动停业，故一审判决如是处理，有失妥当，本院予以纠正。至于曹立萍上诉称不应返还案涉商铺押金1000元一节，本院认为，尽管曹立萍称张冬梅未将商铺恢复原样，不应返还押金。但其提供现有证据尚不足以证明此项事实，故一审判决未支持其此项抗辩，于法有据，并无不妥，曹立萍的此项上诉理由，本院不予支持。综上所述，曹立萍上诉请求合理部分，本院予以支持，其上诉请求不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3822号民事判决第一项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3822号民事判决第三项；三、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3822号民事判决第二项为：曹立萍于本判决生效之日起十日内返还原告张冬梅房屋租金26,628元及押金1000元；四、驳回张冬梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取332元，由张冬梅负担66元，曹立萍负担266元。二审案件受理费624元（曹立萍已预交），由曹立萍承担504元，张冬梅承担120元。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年三月五日书记员  任建芳