浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0602民初10139号 原告（反诉被告）：陶敏燕，女，1983年10月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：林国夫，男，1964年10月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被告（反诉原告）：葛利萍，女，1972年10月2日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告陶敏燕与被告葛利萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案受理，依法适用简易程序进行审理。被告于2021年1月18日提起反诉，本院于2021年2月8日对本诉和反诉一并进行了审理。原告（反诉被告）陶敏燕的委托诉讼代理人林国夫、被告（反诉原告）葛利萍到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告陶敏燕向本院提出以下诉讼请求：一、判令依法解除原、被告于2020年10月1日签订的房屋租赁合同；二、返还租金40680元、押金2000元，并赔偿经济损失8000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因开蛋糕店向被告租营业房一间，双方于2020年10月1日签订的房屋租赁合同一份，约定的租期为一年，原告于签订合同的当日通过手机银行转账支付给被告租金40680元、押金2000元，付款后被告于2020年10月1日将出租的营业房交付给原告。但被告在签订房屋租赁合同时隐瞒该营业房即将被司法机关强制腾退的事实，在原告委托装潢人员进行装修时绍兴市柯桥区人民法院就到现场张贴腾退公告，原告才知道该营业房柯桥区人民法院在2020年9月4日就发出公告，责令房东在2020年10月30日前腾退。故原告只能停止装修，开蛋糕店的合同目的不能实现。被告隐瞒事实，将已需强制腾退的案涉房屋出租，构成欺诈，致原告造成损失依法应予赔偿，为保护权利人的合法权利，根据法律的规定，原告特向贵院起诉。 被告葛利萍辩称：一、被告未曾故意欺骗原告，原告解除合同的理由不足。被告并不知晓案涉房屋已经被法院列为执行财产的事实。直至10月16日，即法院张贴拍卖公告之日，被告才得知案涉房屋即将被法院拍卖。因此，被告未曾故意欺骗原告，不应当承担赔偿责任。二、拍卖没有对房屋的使用造成影响，法律规定买卖不破租赁。三、被告按约交付租赁房屋，原告应当支付租赁期间的租赁费。如果被告同意协商解除租赁合同的，原告应当承担腾退前的租赁费。四、原告诉求的8000元装修费用没有依据，原告没有装修，也没有装修设计。综上，原告要求解除合同的理由仅仅是个借口，实质是原告不想开店了，找个借口毁约。请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告葛利萍向本院提出以下反诉请求：一、判令解除反诉原告与反诉被告在2020年10月1日签订的《房屋租赁合同》；二、判令反诉被告腾退大教场沿141号房；三、判令反诉被告承担2020年10月1日起至租赁合同解除之日止的房屋租赁费（按租金计）；四、判令反诉被告赔偿反诉原告租赁合同解除后继续占用141号房的损失（按租金计）。合计13125元（暂计至2020年1月15日）；5、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年10月1日，反诉原告和反诉被告签订《房屋租赁合同》，反诉原告将位于绍兴市××号××房租赁给反诉被告，租期为2020年8月27日至2021年8月26日。当日，反诉被告向反诉原告支付租金40680元，押金2000元。反诉原告按约向反诉被告交付租赁房屋。2020年10月16日，法院至大教场沿141-147号房张贴拍卖公告。直到该日，反诉原告方知141-147号营业房已经被法院列为执行财产并即将进行拍卖的事实。之后，反诉被告向反诉原告提出解除合同，双方未达成一致。反诉原告认为反诉被告无权提出解除合同，反诉被告应当支付反诉原告租赁合同解除前的房屋租赁费。租赁合同解除后，反诉被告仍继续占有和使用案涉房屋的，反诉被告应赔偿反诉原告合同解除后继续占用案涉房屋给反诉原告带来的损失。该损失按照房屋租金计算。综上，反诉被告的行为侵犯了反诉原告的利益，特向贵院提起诉讼。 反诉被告陶敏燕辩称：一、根据柯桥区人民法院（2019）浙0603民初7245号民事判决书中显示房产所有者的房产所有权在2020年之前已发生变更，而反诉原告在2020年8月27日与房产所有者签订房屋租赁合同，房产所有者有义务向被告告知此房产被执行事项，因此，要求反诉原告提供与房产所有者签订的房屋租赁合同和产权证明。即使反诉原告没有欺骗故意，但其有义务在2020年10月16日法院张贴拍卖公告之日告知并同意反诉被告解除租赁合同，后再向房产所有者提起诉讼请求减少双方的经济损失。二、“拍卖没有对房屋的使用造成影响，法律规定买卖不破租”是不成立的，因为租赁合同是在拍卖公告之后的2020年10月1日签订的。三、签订合同后，反诉原告从没有把完整的房产使用权交给反诉被告。理由是：1、反诉原告应该在签订合同的同时把房屋的产权证明、反诉原告与房屋所有者的租赁合同一起交给原告。反诉原告说去办理营业执照时会交给反诉被告，但一直没有交。2、反诉原告虽然把房屋的钥匙交给了反诉被告，但之后发现反诉原告又张贴了房屋出租公告。四、8000元装修费依据为装修公司收款收据。另外，由于被告一直没有向原告提供与房产所有者签订的房屋租赁合同和产权证明，有理由怀疑被告是否有权转租此房屋使用权。综上，被告与原告签订房屋租赁合同后，被告既没有把房屋的完整使用权交给原告，也没有告知此房屋存在被法院执行的信息，欺骗了原告。被告指责原告不想开店了，找个借口毁约的理由是不成立的。请求法院支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2020年10月1日，葛利萍（甲方，出租方）与陶敏燕（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于绍兴市××号××房的房屋出租给乙方做营业使用，乙方对甲方所出租的房屋作充分了解，愿意承租该房屋。租赁期限为1年，时间从2020年8月27日起至2021年8月26日止，第一年乙方向甲方缴纳租金45000元整，如果租金出现递增，双方按比例同时增加，不得拒绝。交租金时采用先付款后租房的原则，每年支付一次，每年租金必须提前一个月支付，支付给甲方的时间逾期，乙方被视为自动放弃承租权。租房押金（包括水、电、押金）2000元整，租赁期满后结清各种费用后退还。租赁期内，如遇城市规划需要拆迁、自然灾害等不可抗因素，乙方必须在通知规定的期限内腾空房屋，并无条件地将房屋归还给甲方。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，葛利萍于2020年10月1日将案涉房屋交付给陶敏燕使用，陶敏燕亦向葛利萍支付2020年10月1日与2021年8月26日的租金40680元、押金2000元。 另查明，朱水娟、肖水娟、朱调娟、金月华、钱土娟系绍兴市越城区大教场沿135、137、139、141、143、145、147、149、151、153号房产所有权人，案涉房屋系王筱娟向上述产权人租赁，再出租给葛利萍，二人于2020年8月29日签订《房屋租赁合同》1份，约定王筱娟（甲方）将位于绍兴市大校场沿141-147号（食总坊）营业房出租给（乙方）葛利萍作营业使用，乙方对甲方所出租的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋，租赁期限为一年，从2020年8月27日起至2021年8月26日止。第一年租金为150780元，租房押金为3000元，租赁期满后结清各种费用后退还。未经甲方同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋。该合同还就其他事项进行了约定。2020年8月29日，双方就案涉房屋进行了补充协议，王筱娟同意葛利萍将绍兴市大校场沿**营业房在2020年转租他人。 同时查明，2016年7月5日，钱土娟、肖水娟、金月华、朱调娟、朱水娟与农业银行越城支行签订《最高额抵押合同》一份，合同约定：自2016年7月5日起至2018年7月4日止，农业银行越城支行与花为媒家私公司办理人民币／外币贷款等业务所形成的债权，由钱土娟、肖水娟、金月华、朱调娟、朱水娟自愿以其名下位于绍兴市区大教场沿135、137、139、141、143、145、147、149、151、153号房地产提供抵押担保。后因借款到期，花为媒家私公司未按约履行还本付息的义务，农业银行越城支行起诉柯桥法院，柯桥法院于2019年9月23日作出（2019）浙0603民初7245号民事判决。2020年10月16日，柯桥法院前往案涉房屋张贴公告，公告载明：本院根据已经发生效力的（2019）浙0603民初7245号民事判决书，依法向被执行人浙江绍兴花为媒家私有限公司、朱水娟等发出执行通知书，责令被执行人自觉履行生效法律文书所确定的义务，但被执行人至今仍拒不履行。现本院拟对被执行人浙江绍兴花为媒家私有限公司名下的位于绍兴市柯桥区港越路金昌大厦××室房××被执行人朱水娟、肖水娟、朱调娟、金月华与钱土娟共有的位于绍兴市越城区大教场沿135、137、139、141、143、145、147、149、151、153号房产进行拍卖处置。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，本院责令被执行人浙江绍兴花为媒家私有限公司、朱水娟、肖水娟、朱调娟、金月华、钱土娟及相关人员将上述房产于2020年10月30日前腾退。到期仍不履行的，依法强制执行，特此公告。公告张贴后，肖水娟于2020年11月3日出具承诺书1份，载明：因银都花园房产将被柯桥法院拍卖，为不影响承租人权益，承诺人保证租金按实结算，如果承租人腾退房屋的时间早于租房期的，则由承诺人负责按实结算后退还多收的租金。另，绍兴市越城区大教场沿135、137、139、141、143、145、147、149、151、153号房产已于2021年2月20日被柯桥法院依法拍卖。 再查明，本案于2020年11月20日立案引调，案号为（2020）浙0602民诉前调5623号。2020年12月3日，本院组织双方到庭调解，但最终未达成一致意见。诉讼过程中，陶敏燕于2021年2月8日将案涉房屋钥匙归还给葛利萍。 以上事实由陶敏燕提交的其与葛利萍签订的房屋租赁合同1份、转账交易明细1份、柯桥法院张贴公告照片1份，葛利萍提交的其与王筱娟签订的房屋租赁合同及补充协议各1份、王筱娟与朱水娟、肖水娟、朱调娟、金月华、钱土娟签订的租房协议1份、肖水娟出具的承诺书1份及当事人的庭审陈述予以证实。陶敏燕提交的收款收据及服务协议1份，本院无法核实其真实性及关联性，故不予认定。出租广告照片1份，无法确认拍摄时间，且葛利萍不予认可，故本院认为无法达到陶敏燕的证明目的。 本院认为，陶敏燕与葛利萍之间的租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行合同约定的义务。现双方当事人均诉请要求解除合同，故对于合同解除，本院予以确认。至于导致租赁合同解除的原因，本院认为，因房屋产权人之故致使涉案房屋被柯桥法院司法拍卖，导致本案房屋租赁合同不能实现合同目的，陶敏燕有权解除合同。根据《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”基于陶敏燕要求解除合同的通知于2020年12月3日到达葛利萍处，故本院确认原、被告的租赁关系于2020年12月3日解除。因双方之间的租赁关系已经解除，陶敏燕理应向葛利萍交还案涉房屋，但因双方在庭审中均认可案涉房屋目前空置，且陶敏燕亦已于2021年2月8日将钥匙交还给葛利萍，故对于葛利萍要求陶敏燕腾退案涉房屋的诉请，本院不再予以支持。关于葛利萍应返还给陶敏燕的租金及押金的问题。本院认为，双方之间的租赁关系虽于2020年12月3日解除，但此之后陶敏燕仍实际占有案涉房屋，直至其于2021年2月8日将钥匙交还给葛利萍，故陶敏燕理应向葛利萍支付2020年10月1日至2020年12月2日的租金及2020年12月3日至2021年2月8日的房屋占有使用费，剩余租赁期内的租金及押金，葛利萍应予以返还。经核定，葛利萍实际应返还的租金为24534.25元（2021年2月9日至2021年8月26日，共计45000元/365天*199天），同时返还押金2000元。对于陶敏燕要求葛利萍赔偿损失的诉请，本院认为，葛利萍在本案中并未有违约行为，亦不存在主观上欺诈的故意，故对陶敏燕的该项诉请，本院不予支持。陶敏燕认为葛利萍故意隐瞒案涉房屋即将拍卖的事实，存在欺诈，但未能举证予以证明，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陶敏燕与被告葛利萍于2020年10月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月3日解除； 二、被告葛利萍应于本判决生效之日起十日内退还原告陶敏燕租金24534.25元、押金2000元，合计人民币26534.25元； 三、驳回原告陶敏燕的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告葛利萍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取534元，由原告陶敏燕负担302元，由被告葛利萍负担232元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费减半收取64元，由反诉原告葛利萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王珏 二〇二一年三月六日 书记员  柴静 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 8 9