安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终510号 上诉人（原审被告）：亳州亿都商城商业管理有限公司，住所地安徽省亳州市工业园区**。 法定代表人：张晓金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李旭晗，安徽永恒律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘素梅，女，1974年4月8日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 上诉人亳州亿都商城商业管理有限公司（以下简称亿都公司）因与上诉人刘素梅租赁合同纠纷一案，不服安徽省谯城区人民法院(2020)皖1602民初10536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。亿都公司的委托诉讼代理人李旭晗，刘素梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿都公司上诉请求：1.在一审判决基础上增判刘素梅承担本案一审、二审律师代理费壹万元(10000元)；2.一二审诉讼费用由刘素梅承担。事实与理由：一审法院以无发票为由对上诉人委托律师的代理费未予支持。亿都公司认为公司在诉前委托律师进行了租金的催收,诉讼时委托律师进行了起诉代理,一审时提交有《委托代理合同》。依据《租赁合同》第八条第8款:“乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支(包括但不限于合理的律师费)”,故本案因刘素梅违约所产生的律师费应判决由刘素梅承担。 刘素梅辩称，同上诉意见。 刘素梅上诉请求：撤销一审判决,改判驳回亿都公司的诉求。事实与理由：1、一审认定事实错误。第一、一审认定双方2018年11月29日至2019年11月28日的合同有效是错误的,双方签订的合同无效。一审当庭,刘素梅提交的电话录音,亿都公司的经理,也是一审诉讼代理人之一,葛长飞说,亿都公司起草合同的目的,把费用命名为“推广费”和“培育费”,就是为了逃避税收。这样的合同明显是不符合《合同法》第五十二条第一、二的规定,属于无效合同的范畴。2、一审认定事实相互矛盾,无视刘素梅提供法庭的证据。一审即然认定原合同有效,双方又形成了不定期合同,因为在2018年11月29日至2019年11月28日的合同,亿都公司履行合同不合乎约定。一审时上诉提交法庭的现场照片若干张,反映出下列问题:(1)消防不达标,消防设施缺失、管道没有消防用水,消防箱被锁,导致一家遭受火灾。（2)供电系统不达标,供电电缆裸露、电线接电不规范,存在严重的安全隐患。(3)公共设施不达标,厕所不能使用、门被封、没有如厕用水等。(4)房屋质量不达标,漏水。(5)安保设备不达标,监控设施都是假设备。(6)违反整体规划,一楼走廊私搭乱建,被当作高铺出租。(7)管理混乱,违反区块集中经营的承诺,因亿都招商时说按区域划经营品类十年托管,把我们骗到二楼装修,开始新市场前几年没有人流量,营销不好,2018年11月29日至2019年止,这个阶段亿都把二楼区域品类招商到一楼去营业,所以导致我们二楼的商户无客户上门停业，到2019年11月28日止,因为合同到期,没有和亿都打招呼就搬离现场,亿都也并未通知我续签合同和签订退房协议,后来接到法院电话问是否调解,我说已搬离,不在亿都经营,所以不可能再履行2019年以后的房屋费,商铺宣传推广及市场培育费等。前一年度的是上年度合同的延续,上年度被上诉履行合同不符合约定,按照《合同法》第六十六条:当事人互负债务,没拒有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。3、亿都公司未提交乙方履行合同义务的任何证据,本案双务合同,亿都公司对乙方合同是否履行,由负有履行义务的当事人承担举证责任。但是,亿都公司只字未举证。4、适用法律错误。一审适用《合同法》第八条、第三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条是错误的,应该适用《民事诉讼法》第六十四条:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。《最高人民法院关于知用民事诉讼法的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼要求所依的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。其在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《合同法》第六十六条:当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行,一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求,一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。鉴于上诉理由,请二审法院依法查清事实,撤销一审判决,改判驳回亿都公司的诉求。 亿都公司辩称，双方合同真实有效，一审认定事实正确，判决于法有据,请贵院依法予以维持。一、葛长飞的个人言词对合同效力没有任何影响。葛长飞不是答辩人公司负责人，不能代表公司，双方应以合同约定及事实为准。答辩人无任何逃税行为，在一审开庭时，葛长飞也明确表示，当时是为了更好催收租金，与租户谈话中措辞不当。其言语并不影响合同效力，也与答辩人的正常物业运营管理无关。二、根据《民法典》第734条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。刘素梅在合同到期后继续使用房屋，至今未办理退租手续、交还商铺。因其既不续签合同，也不缴费，双方合同应视为不定期合同。因刘素梅违约，亿都公司可请求解除合同。故一审判决合同有效与认定双方为不定期合同没有任何错误。三、根据答辩人一审提供证据及上诉人一审陈述可清楚的证明答辩人已按合同约定交付了房屋，并对市场进行了有效管理，没有违约行为。刘素梅提出的问题不存在，依法缴纳租金是其作为承租方应履行的基本义务。 综上，刘素梅的上诉请求依法不能成立，请求贵院依法审查，驳回其上诉请求，维持原判决中各项费用，并自2020年5月1日后按每天87.5元支付至其办理退租手续、交还商铺时止。 亿都公司向一审法院起诉请求：1.确认刘素梅违约并判决解除双方签订的《亿都国际商城商业物业租赁合同》;2.判决刘素梅支付2019年11月29日至2020年4月30日商铺租金、商铺宣传推广费、商铺市场培育费、物业费及以上费用滞纳金共计19907.3元（暂计至2020年4月30日，2020年5月1日后相关费用继续按照约定计算至刘素梅实际搬离房屋并付清全部租金时止）；3.依法判决刘素梅支付打印费、交通费、代理费及其他开支10000元；4.案件的诉讼费由刘素梅承担。 一审法院查明事实：案外人侯福玲、蔡毅、蒋祥才、张涛、安楠楠分别购买位于亳州市商铺后，与亿都公司签订《委托经营管理合同》，约定将涉案房屋委托本案亿都公司经营管理，该房屋委托期限内所有的收益权、出租权及其他经营权利唯一授权给亿都公司。涉案房屋于2013年1月31日通过竣工验收。委托经营期限内，亿都公司（甲方）与刘素梅（乙方）签订《亿都国际商城商业物业租赁合同》约定将涉案的四间房屋租赁给刘素梅使用，刘素梅用于经营木门，租赁期间为2018年11月29日至2019年11月28日。房屋的租赁费、商铺宣传推广费、商铺市场培育费共计22693元。乙方所租赁铺位综合管理费（物业费）按照建筑面积为每平方每月1.2元，乙方共租赁130.24平方米。合计每年1875元。以后每年度的费用应提前90天支付，乙方不能及时结算时，则甲方有权责令乙方停止营业及扣押乙方商品。乙方迟延交纳商铺租赁费用、物业服务费用的，每延迟一日按照年租金支付1%支付滞纳金。合同签订后，刘素梅缴纳租赁费等各项费用共计22693元，亿都公司免收一年的物业费。合同期满后，双方没有续签合同，但刘素梅继续使用涉案房屋至今。一审法院认为，综合亿都公司的诉讼请求和刘素梅的答辩意见，本案的争议焦点为：1、双方是否存在合同关系；2、亿都公司、刘素梅之间的合同是否有效；亿都公司的诉讼请求能否得到支持。针对争议焦点1，由于双方签订有书面的租赁合同，虽然该租赁合同约定的租赁期限届满后，双方没有续签合同，但刘素梅一直占有使用该租赁物，亿都公司未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”应当认定双方成立不定期租赁关系。因此对于刘素梅主张双方不存在的租赁的答辩意见一审法院不予支持。针对争议焦点2，亿都公司将房屋出租给刘素梅经营系依据其与房主签订的《委托经营合同》取得对外在出租的权利。双方签订的出租合同系双方当事人的真实意思表示，且不侵害国家和其他第三人的合法权益。依法应当认定为有效合同，刘素梅主张的该合同无效，由于其并未提供证据证明该合同存在无效的情形，对于刘素梅认为合同无效的抗辩，一审法院不予采纳。双方签订的原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，现由于刘素梅一直未能支付使用涉案房屋的各项费用，即刘素梅未履行合同的主要义务，致使亿都公司出租房屋取得收益的合同目的无法实现，亿都公司有权随时解除合同。因此对于亿都公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。对于刘素梅在合同期限届满后继续使用房屋的各项费用，刘素梅应当按照合同约定予以缴纳。刘素梅称其2019年9月份搬离该房屋，但又称当时并没有跟亿都公司说也没有办理退房手续，即双方没有对房屋进行交接，亿都公司并没有收回房屋。因此刘素梅仍然要支付房屋占用的费用。双方约定涉案房屋的使用费每年为22693元，每天62.17元（22693元／365天），物业费每天5.14元（1875元／365天），合计每天67.31元。刘素梅未按照合同约定交纳使用费，刘素梅应当承担违约责任，并交纳滞纳金。双方约定的滞纳金为每日按照年租金支付1%支付明显过高，刘素梅主张合同无效亦是对违约金的不予认可，一审法院对违约金予以适当调整，一审法院酌定将滞纳金调整为全年各项费用的0.3倍，即每年滞纳金7370.4元【（22693元＋1875元）×0.3】，每天滞纳金20.19元（7370.4元／365天）。截止到2020年4月30日，刘素梅共计使用154天，刘素梅应当支付各项房屋占用费10365.74元及滞纳金3109.26元，以后的房屋使用费及滞纳金按照每天87.5元（67.31元＋20.19元）支付直至刘素梅返还房屋并付清费用为止。至于亿都公司主张的律师代理费等其他费用，由于亿都公司未提供证据证明该费用实际发生，对于该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、亳州亿都商城商业管理有限公司与被告刘素梅于签订的《亿都国际商城商业物业租赁合同》于本判决生效之日起予以解除；二、刘素梅于本判决生效之日起十日内支付亳州亿都商城商业管理有限公司房屋租赁费、宣传推广费、市场培育费、物业费、滞纳金等各项费用用共计13475元（10365.74元＋3109.26元）。自2020年5月1日后的各项费用按照每天87.5元计算至刘素梅返还案涉房屋之日止。三、驳回亳州亿都商城商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元，减半收取274元，由亳州亿都商城商业管理有限公司负担151元，由刘素梅负担123元。 二审查明的事实基本同一审。 本院认为，根据双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：一、亿都公司上诉主张一、二审律师费10000元能否支持；二、涉案租赁合同是否无效；三、一审适用法律是否正确。 关于焦点一，亿都公司上诉主张一、二审律师费10000能否支持问题。亿都公司二审提交的代理费结算协议、律师费收费发票及一审授权委托书等能够证明亿都公司未主张本案权利支出律师费5000元，依据双方合同约定应由刘素梅承担。亿都公司主张二审律师费未提供相应证据，本院不予支持。 关于焦点二，涉案租赁合同是否无效问题。双方所签合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，一审认定涉案租赁合同有效正确。刘素梅一二审所举证据不能证明本案符合合同无效的情形，因此，刘素梅该上诉理由本院不予采纳。 关于焦点三，一审适用法律是否正确问题。双方签订的租赁合同到期后，刘素梅继续占用涉案租赁房屋，由亿都公司二审提供的视频向印证，一审依据租赁合同的相关法律规定处理本案，适用法律正确。 综上，亿都公司的上诉理由部分成立，刘素梅的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持安徽省谯城区人民法院(2020)皖1602民初10536号民事判决第一项即：亳州亿都商城商业管理有限公司与被告刘素梅于签订的《亿都国际商城商业物业租赁合同》于本判决生效之日起予以解除；第二项即：刘素梅于本判决生效之日起十日内支付亿都公司亳州亿都商城商业管理有限公司房屋租赁费、宣传推广费、市场培育费、物业费、滞纳金等各项费用用共计13475元（10365.74元+3109.26元）。自2020年5月1日后的各项费用按照每天87.5元计算至刘素梅返还案涉房屋之日止。 二、撤销安徽省谯城区人民法院(2020)皖1602民初10536号民事判决第三项即：驳回亳州亿都商城商业管理有限公司的其他诉讼请求。 三、刘素梅于本判决生效之日起十日内支付亿都公司亳州亿都商城商业管理有限公司支出的律师费5000元； 四、驳回亳州亿都商城商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费案件受理费548元，减半收取274元，由亳州亿都商城商业管理有限公司负担151元，由刘素梅负担123元；二审案件受理费187元，由亳州亿都商城商业管理有限公司负担27元负，由刘素梅负担160元。 本判决为终审判决。 审判长 罗 胜 审判员 张贝贝 审判员 王肖红 二〇二一年三月十一日 书记员 王 琪