广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8315号上诉人（原审被告）：卢丽燕，女，汉族，1983年3月21日出生，汉族，公民身份号码：432************021，住址：惠州市惠城区******************。委托诉讼代理人：李长前、文小龙,广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭雅岚，女，户籍所在地：，居民身份证：440************923，地址：广东省湛江市赤坎区******************。委托诉讼代理人：王延砚，广东国邦律师事务所律师。上诉人卢丽燕与被上诉人彭雅岚房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302初12184号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人卢丽燕上诉请求：一、依法撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初12184号民事判决书；二、依法发回重审或者改判，即：判令上诉人无需退还被上诉人20万元；三、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认为“以及被告与中介的聊天记录也提到首付24万，客户已经支付20万，过户时再支付被告4万….可知该20万元性质应为首付款。故将该20万元认定为原告支付给被告的预付首付款更为恰当，不应适用定金罚则….”属于事实认定错误、适用法律错误。第一，案涉合同为房屋买卖合同，合同合法有效，合同第一条第三款第—项明确约定“定金：签订本合同同时支付人民币20万元作为定金，定金自动转为房款。”、第二项“首期房款(不含定金)”，合同第十条第4款明确约定“卖方不得以任何理由不出卖给买方，否则需支付买方两倍定金……”，2018年4月26日签订的《补充协议》第六条“若非户籍限购或限贷的原因，纯属是买方个人征信或者个人贷款资质问题，导致买方无法顺利办理按揭贷款业务的，视为买方责任，由买方一力承担后果。如因此须解除合同关系的，卖方有权没收头方所交定金即20万元作为合同违约赔偿金”，合同的上述约定均清清楚楚的表明双方在签订合同时明确表示被上诉人支付的20万是定金，同时也适用定金罚则，第二，被上诉人(原审原告)在起诉状和庭审中多次表示支付的20万是定金，上诉人也一直认定是定金，一审法院却置双方的约定于不顾，仅凭中介方的一句聊天记录就将此20万认为是预付首付款属于典型的事实认定错误，首先，该份微信聊天记录的主体双方是中介方和上诉人，中介方无权跟上诉人认定被上诉人支付的20万是否属于定金，被上诉人在庭审时明确表示不认可该份证据，其次，中介方全永泰在2019年1月18日的原话是“凯旋城评估12000，总价105万，贷款金额74万，首付24万，客户已经支付你20万，过户时再支付你4万”，但是中介方一直未将评估报告给上诉人看，现在上诉人合理怀疑中介全永泰捏造了一个所谓的评估报告欺骗上诉人，再次，假使全永泰所说的属实，该段聊天记录也很清楚的表明全永泰只是在陈述评估报告的内容和案涉房款的支付方式余额，三方在合同中也明确了支付的定令20万在后续的合同履行中自动转为房款，全永泰所称的客户已经支付你20万只是表明被上诉人支付的余额而已，—审法院却以此认定此20万元是首期款，明显缺乏事实依据；第三，根据《担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。”、第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”之规定，在本案中，三方在合同签订以后，被上诉人在实际交付20万定金时，定金合同生效，双方在合同第一条第三款中约定“定金：签订本合同同时支付人民币20万元作为定金，定金自动转为房款。”完全符合法律对定金：性质的规定和要求，如果按照一审法院的逻辑，只要约定定金转为价款，就应当将约定的“定金”认定是合同预付款而非定金，这显然是荒谬的，约定将定金抵作价款既是合同履行的实际需要，也有利于提高市场交易效率和交易安全，如果不能约定将定金作为价款，那么收受定金的一方在后续的合同履行过程中必然要将定金退还给另一方，另一方再支付全部的价款，这样显然增加了双方的交易成本，与市场交易的基本要求相悖。综上所述，从双方书面约定的内容来看，被上诉人支付的20万符合定金的形式要件和实质要件，此20万元作为合同担保的形式，应适用定金罚则，—审法院将被上诉人支付的20万元认定是预付首期款属于事实认定错误，二审法院应依法予以纠正。二、本案因被上诉人未履行合同义务，构成根本违约，被上诉人无权请求返还定金200000元。双方签订合同后，被上诉人未按约定支付剩余的房款，构成根本违约，上诉人在起诉状中称“银行办理按揭时要求出示买家向卖家转账30万的流水情况，因原告已实际支付20万元，已经无法再另行备齐30万元用以办理银行按揭。为了使合同顺利进行，被告暂时退回20万元后山原告增加至30万元—并转给被告，被告应予以配合“无任何事实和法律依据，且不符合常理，第一，被上诉人并无任何证据证明在办理按揭时要求必须出示买家转账30万的流水情况，且被上诉人前期支付的20万元是通过银行转账的方式支付，已经有20万的流水，被上诉人只要再另行转账支付10万元即可达到转账30万的流水要求，被上诉人作为完全民事行为能力人，理应知道按揭贷款需要支付的首付比例和具体金额，在双方签订房屋买卖合同时就应当准备奸相应的资金用来支付首付款；第二，双方在合同第二条第三款第二项明确约定“买方应办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等”，在《补充协议》第六条约定“若非户籍限制或者限贷的原因，纯属是买方个人征信或个人贷款资质问题，导致买方无法顺利办理按揭贷款业务的，视为买方责任，由买方一方承担后果。如因此解除合同关系的，卖方有权没收买方所交定金即20万元作为合同违约赔偿金”，上诉人已经按照合同的约定带上所有相关资料，并配合中介和被上诉人—方去银行面签。上诉人已经履行合同约定的相关协助义务，而后被上诉人方因为非户籍限购或限贷的个人原因无法申请按揭贷款，继而无法在约定的期限内支付剩余房款，构成根本违约，按照双方的约定和相关的法律规定，上诉人有权没收被上诉人所交定金即20万元作为合同违约赔偿金；第三，被上诉人要求上诉人退回20万元定金用来制造30万的流水没有合同约定和法律依据，也属于违法行为，在双方并无将定令退回的约定和被上诉人并未履行合同债务的情况下，被上诉人无权要求上诉人转回定金，银行要求被上诉人提供银行流水是银行资金监管的需要，也是法律法规的规定，被上诉人自身不符合银行贷款的要求，却要求上诉人配合她制造假的流水以取得银行的贷款，属于法律禁止的行为，上诉人行有权拒绝：第四，定金它作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现，根据《担保法解释》第—百二十条第一款“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适刚定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，在本案中，被上诉人支付的定金应属于违约定金，现因为被上诉人迟延履行支付购房款的合同主要义务，致使合同无法继续履行，合同的目的不能实现，应适用定金罚则；第五，在本案中，客观上如果上诉人退回定金给被上诉人，被上诉人未继续履行合同，上诉人将没有办法促使被上诉人履行债务，合同必将无法履行：第六，跟上诉人去银行面签的并非被上诉人，而是案外第三人(应被上诉人和中介的要求及双方的约定)，即使银行要求出示30万的流水，也应当是要求实际购房人出示其本人的首付款流水，案外第三人作为—个正常头房的人，理应准备好购房首付款作为按揭买房的基本条件要求，其无法支付首付款，亦属于违约；第七，上诉人曾多次跟中介表示，如果银行确实要求提供首付款流水，上诉人可以配合买房人当着中介的面去银行打流水，购房人确定想买的话，流水可以他们先转10万，我接着退10万，再打我再退，直到30万首付款流水形成，这样既可以向银行出示首付款流水情况，又可以保证20万定金在上诉人手上，促使合同的继续履行，但是被上诉人仍然坚持要上诉人先退回20万，上诉人认为上诉人提出的解决办法完全可以解决问题，被上诉人主所以不同意此办法，完全就是想借口骗回定金，不想继续履行合同。综上所述，被上诉人未能按照约定申请贷款支付剩余的房款，构成根本违约，无权要求退回定金。三、一审法院未将案涉三方合同的另一方列为本案当事人，遗漏了应当参加诉讼的当事人，严重违反法定程序，且未查清相关事实，应裁定撤销原判决，发回重审。本案涉案合同《房屋买卖合同》为上诉人、被上诉人和惠州市*****地产代理有限公司三方签订的，合同第—部分就列明合同三方当事人的地位，合同第四条明确约定了合同三方的权利义务与违约责任，并就咨询及中介服务费的承担方式进行了约定，惠州市*****地产代理有限公司与本案具有直接的利害关系，判决解除案涉三方合同，对惠州市*****地产代理有限公司的权利义务产生了实质影响，—审法院未按照法律规定依职权追加惠州市*****地产代理有限公司为本案当事人，严重违反法定程序，应裁定撤销原判决，发回重审。另在一审时，上诉人在答辩状就明确提到在被上诉人提供的银行转账流水中明确显示在2019年4月26日即签订合同的当日，中介方惠州市*****地产代理有限公司业务经理全永泰转账10万给被上诉人，用途是合作购买上诉人的房子，全永泰作为中介方的经理，被上诉人与中介方故意隐瞒重大事实，涉嫌合谋欺诈上诉人，且关于被上诉人方不能申请银行贷款的真正原因，只是中介方工作人员全永泰的单方说法，并没有任何其他方的证实，其既然作为实际购房人，根本不可信，所谓的退回定金用于制造首付流水，根本就是欺骗上诉人的手段。上诉人在—审时指出的—上述问题，—审法院未查清相关事实就直接出判决，依法应发回重审。四、一审法院的判决属于典型的“和稀泥式”判决，有损法律的公平公正。首先，一审法院没有查清案涉合同未能继续履行的真正原因，在判决书立只字未提双方是否构成违约，回避了本案的争议焦点，属于事实认定不清；其次，因本案案涉的金额较大，—审法院明知被上诉人存在违约的情形，却仍然找个明显不充分的理由判决上诉人退还20万定金，看似双方都没有损失，实际损害的是整个社会和法律的公平公正，损害的是民众对民法意思自治原则和契约精神的信赖，再次，上诉人合理怀疑被上诉人和中介合谋欺诈上诉人，本案有如下几点不合理之处：第—，合同没有约定购房首付款金额，不符合常理：第二，如前所述，在签订合同当日中介全永泰转账10万给被上诉人，用途备注是合作购买上诉人的房子，如果全永泰真的是想跟被上诉人合作购买上诉人的房子，没有必要极力隐瞒事实，且如果中介全永泰跟被上诉人非亲非故，也不敢将10万元巨款交给被上诉人用来按揭购买房产：第三，作为专业的房产交易中介机构，惠州市*****地产代理有限公司及业务人员却连首付款不低于3成的基本常识都不知道，案涉房产合同总价98万，首付款至少应是29．4万元，贷款最高7成为68．6万元，而在聊天记录和合同里却均表示贷款金额74万元，显然不符合基本要求；第四，被上诉人作为买受人足额交付20万元定金之后，却不积极去办理按揭贷款手续，好早日过户，反而是上诉人不停的催促对方去办理按揭手续，不符合正常的逻辑。综上所述，—审法院认定事实不清、适用法律错误，希望二审法院依法纠下一审法院的错误判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人彭雅岚辩称：一、答辩人支付的20万元事实上就是房屋首付款。首先，根据二手房的交易习惯，购买价值100万左右二手房，在签订买卖合同时，买方只交不超过5万元左右的定金，房屋首期款都是在办理房屋过户时再交付，但在签订本案房产买卖合同时，被答辩人因为资金紧张，要求答辩人在签订合同时先支付20万元，这其实非常不符合交易习惯，答辩人基于诚心买房，没有拒绝被答辩人的要求，但被答辩人非常清楚:由于涉案房产的总价是98万元，而答辩人是需要按揭买房，在支付完20万元后，剩余的78万元只能进行按揭贷款，答辩人支付的20万元实际上就已经是房屋首付款，因此合同第二条（三）付款方式也约定了20万元自动转为房款，贷款额为78万元；其次，在签订的《补充协议》时，第二条也约定了“贷款金额以银行最高贷款额为准，剩余的房款为首付款”，涉案房产经银行审批，确定贷款金额为74万元，因此答辩人只需另补4万元首付款，因此，根据本案房产的交易价值，答辩人在签订涉案合同时支付的20万元，无论从金额上还是交易习惯上，实际上就是房屋的首付款，退一步说，答辩人已经按照约定履行合同，并前往银行办理按揭手续，在银行确定答辩人可贷款的金额后，该笔款项更可以明确是首付款，由于被答辩人的拒不配合，才导致交易无法继续进行。二、被答辩人拒不配合答辩人办理银行贷款，是涉案合同无法履行的根本原因。答辩人在签订合同时将20万元支付给被答辩人，已经表现出极大的购房诚意，被答辩人理应尽力配合完成交易，本案涉案房产的总价为98万元，被答辩人明确知道答辩人剩余的78元是需要办理贷款。本案签订买卖合同的时间是2018年4月26日，在办理银行按揭手续时，时间已经是2019年1月，由于时间跨度大，银行要求出具最新日期的答辩人与被答辩人之间已支付30万元首付款的银行流水进行审查，由于答辩人已经支付了20万元，没有能力再另行支付30万，才要求被答辩人配合走程序退回20万，让答辩人筹够30万一次性支付给被答辩人，交付银行进行审查，该过程不是答辩人一方陈述，是答辩人与被答辩人、中介世华地产均在银行现场，对情况非常清楚了解，但被答辩人拒不配合，故意以此为借口不履行合同，企图制造答辩人违约的假象，意图侵蚀答辩人的20万，因此，被答辩人拒不配合答辩人办理银行贷款，是涉案合同无法履行的根本原因。三、在涉案房屋买卖过程中，被答辩人财迷心窍，多次出尔反尔，故意找借口不履行合同。根据一审法院被答辩人的答辩（一审判决书第6页16行）：“当时正好就有其他人（自称房产中介），经常打电话给答辩人，表示答辩人的房子卖的亏了，现在有多名客户想全款110万买她的房子，答辩人误以为真，多次找中介方和被答辩人协商解除合同的事，后双方经多次谈判，答辩人准备支付5万违约金用来解除合同。在答辩人准备签字前，答辩人为稳妥起见，亲自前往物业所在地周边了解，才知道房价不但没涨，反而有所下跌，她的房子目前不可能卖110万。答辩人才恍然大悟，明白可能被骗，进而要求继续履行合同”，上述一审答辩是被答辩人卢丽燕的自认，在本次合同履行过程中，被答辩人多次出尔反尔，见利忘义，一时觉得自己房子卖亏要求解除合同，一时又要求继续履行，最后在答辩人办理银行按揭时，故意找借口不进行配合，企图以此认为答辩人违约进而侵占已收到的20万元。四、从履行合同的目的，无论于法于理，被答辩人都应全力配合答辩人办理按揭手续。答辩人是按揭贷款买房，被答辩人明知道答辩人剩余的78万需要贷款，因为已经支付了20万元，答辩人已经没有能力再另外支付30万，被答辩人却不肯进行配合，从合同履行责任层面看，如果被答辩人退回20万元给答辩人进行重新支付，若答辩人不履行该步骤，便构成违约，被答辩人完全可以追究答辩人违约责任，但被答辩人不退回20万元给答辩人，答辩人根本没有能力另外再支付30万元，无论于情于理，从履行合同的目的来看，被答辩人都应当对答辩人进行配合，以便顺利完成交易。五、被答辩人已经将涉案房产卖出，获利高达30万元。在本案合同尚未解除时，被答辩人便将涉案房产另行高价卖出，并已经过户给第三人，出售价格高出本案成交价格30万元，在获取该高额利润的情况下，明显可以看出被答辩人违背诚实信用原则，故意不履行合同，一审法院判决其退还20万元，答辩人都已抱着案结事了，不再追究其相关责任的心态，没有提起上诉，反而被答辩人贪心不足，上诉要求没收答辩人的20万元血汗钱，财迷心窍可见一斑。综上所述，请求二审法院查明本案事实，维持一审判决，驳回被答辩人的上诉请求。原审原告彭雅岚向一审法院提出起诉请求：一、判令解除原告彭雅岚与被告卢丽燕签订的《房屋买卖合同》。二、判令被告卢丽燕退回原告彭雅岚定金200000元。三、判令被告卢丽燕支付原告彭雅岚违约金98000元。三、判令本案诉讼费用由被告卢丽燕承担。一审法院查明的事实：2018年4月6日，原告（买方）与被告（卖方）以及案外人惠州市****当地产代理有限公司三方签订《房屋买卖合同》约定：原告购买被告位于惠州市惠城区**********，中信凯旋城花园xxxx房的房屋，建筑面积为88.11平方米，房屋总价为98万元，签订时原告需向被告支付定金20万元，定金自动转为房款，余款78万元银行按揭付款，卖方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等。该款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能够按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方不能够按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法购入该物业的，应向卖方支付物业成交价的10%作为违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能够按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，买方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。合同三方履行合同发生争议且无法协商解决的，应向该物业所在地人民法院提起诉讼。另原告、被告确认涉案房屋已经出售给第三人。被告提交的和A惠州世华易居全永泰，微信号为txxxx的聊天记录显示2019年1月18日：A惠州世华易居全永泰：“卢姐在吗，评估报告出来了，凯旋城评估12000，总价105万，贷款金额74万，首付24万，客户已经支付你20万，过户时再支付你4万”，被告：“好，我大概什么时候去赎楼”。原告称因为银行需要30万的首付款流水，而希望被告先退回20万元，由原告增加至30万元再一起转给被告，以达到银行办理按揭的要求，但被告却以退回20万元并非其义务为理由推脱，是被告未全力配合其办理贷款，被告构成违约。被告称其多次跟中介表示，可以交原告先转10万给其，然后其退回给原告，如此反复形成30万流水，这样既可以向银行出示首付款流水情况，又可以保证20万定金在答辩人手上，促使合同的继续履行，但是原告仍然坚持要被告先退回20万，故是原告构成违约。一审法院认为：原告要求解除双方之间签订的《房屋买卖合同》诉求，因双方已经不能够实际履行合同，故本院予以支持。双方之间签订的《房屋买卖合同》约定:签订时原告需向被告支付定金20万元，定金自动转为房款，余款78万元银行按揭付款，以及被告和中介的微信聊天记录也提到首付24万，客户已经支付20万，过户时再支付被告4万。表明20万元是作为预先支付的首付款，且双方的争议焦点之一是首付款流水问题，而合同并无约定首付款，而是约定定金20万元，余款78万元银行按揭，可知该20万元性质应为首付款。故将该20万元认定为原告支付给被告的预付首付款更为恰当，不应适用定金罚则，现双方不能够继续履行合同，原告要求被告返还20万元诉求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉求，本案中双方对相关条款产生争议，对于被告是否应该退还20万给原告做首付款流水双方合同对此未明确约定，不能够据此认定被告未全力配合原告办理贷款而构成违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告彭雅岚与被告卢丽燕及惠州市****当地产代理有限公司于2018年4月6日签订的《房屋买卖合同》。二、被告卢丽燕应在应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭雅岚退还20万元。三、驳回原告彭雅岚的其他诉讼请求。本案受理费2885元（原告已预交），由原告彭雅岚负担949元，被告卢丽燕负担1936元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人是否应当退还20万元。具体分析如下：因双方之间的《房屋买卖合同》已不能够实际履行，本院对解除涉案房屋买卖合同予以确认。对于涉案合同予以解除后，上诉人是否应当退还20万元的问题。首先，根据涉案合同约定，被上诉人于签订合同时向上诉人支付20万元定金，并约定了违约责任。虽然双方约定20万元定金自动转为房款，该约定系对双方履行合同后定金用途的转化，但并不影响20万元性质的认定，从交易习惯以及双方的约定来看，应当认定该20万元系定金，一审法院认定为首付款不当，本院予以纠正。其次，因涉案合同对上诉人是否应当退还20万元给被上诉人做首付款流水未明确约定，本案纠纷的产生，系双方对合同相关条款产生争议，合同无法继续履行的原因系双方无法协商一致，不应归责于任何一方。故，涉案合同解除，上诉人应当向被上诉人退还20万元，一审法院的实体判决结果并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2150元，由上诉人卢丽燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  于海砚二〇二一年三月十二日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮