北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3477号上诉人（原审被告）：陶增毅，男，1962年1月27日出生，汉族，北京天择发展有限公司司机，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘淑晶（陶增毅之妻）。委托诉讼代理人：贺英民，北京奇盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶振茹，女，1958年4月6日出生，汉族，燕山电子设备厂退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李洋，北京市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。上诉人陶增毅因与被上诉人陶振茹共有物分割纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初23708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陶增毅之委托诉讼代理人贺英民与刘淑晶、被上诉人陶振茹之委托诉讼代理人李洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶增毅上诉请求：撤销一审判决，改判涉案房屋归我所有；一、二审诉讼费和评估费均由陶振茹承担。事实和理由：1．一审法院认定事实错误。一审认定我对位于北京市西城区双槐里21号楼3单元*房屋（以下简称涉案房屋）拥有55%的份额，即大部分产权份额，无论从情理和法律上，都理应依法将涉案房屋判归我所有，这样既可以尽可能趋于公平、公正的保护产权人的合法权益，又可以防止相关诉讼无休止的发生。该房屋现有租户居住（2021年11月23日租期届满），该租户通过我承租，若是上市出售，我也可以通过沟通、做工作，在不影响其租住的情况下，本着买卖不破租赁的原则出售该房屋，之后将出售房款双方按比例进行分配。以陶振茹的经济能力，其不可能在15日内向我支付高达400多万的房价补偿款。陶振茹对我提供的房产评估报告在没有提供相反证据推翻其效力的情况下，否定该报告的效力和证明目的，导致法院启动评估程序，扩大和增加了诉讼成本，评估费理应由陶振茹全额承担。2．一审法院适用法律错误。依据上述事实，一审法院适用法律错误，必然导致错误判决。陶振茹辩称，同意一审判决，不同意陶增毅的上诉请求和理由。一审判决适用法律正确，无论是本案适用的《中华人民共和国物权法》，还是现行实施的《中华人民共和国民法典》，对共有物分割的规定都是这样的。陶增毅在一审中并没有提出独立的反诉请求，所以二审应就我提出的请求继续审理。一审法院启动鉴定是经双方同意后，法院通过摇号的方式进行评估，陶增毅的鉴定报告是在法院委托评估后才进行的评估，从鉴定报告的时间上可以看出，其所主张的事实不能成立。陶振茹向一审法院起诉请求：1．判令位于北京市西城区双槐里21号楼3单元*房屋归我所有，由我向陶增毅支付房屋折价补偿款413．413万元；2．本案的诉讼费、评估费由陶增毅承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于北京市西城区双槐里21号楼3单元*，登记的权利人为陶振茹、陶增毅，共有情况为按份共有，其中陶振茹占共有份额的45%，陶增毅占共有份额的55%。登记日期为2019年5月21日。涉案房屋现由陶增毅出租给案外人居住使用，租期至2021年11月23日届满。诉讼期间，陶振茹申请对涉案房屋的市场价值进行评估，法院准予其评估申请。经北京市高级人民法院摇号确定北京国地房地产土地评估有限公司作为本案的评估机构，经评估，北京国地房地产土地评估有限公司于2020年11月26日出具房地产估价报告，确定涉案房屋的房地产总价为751．66万元。为此，陶振茹支付评估费21000元。一审法院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。本案中，涉案房屋是陶振茹与陶增毅之间按份共有的财产，陶振茹占有45%的共有份额，陶增毅占有55%的共有份额，且陶振茹与陶增毅之间没有约定不得分割涉案房屋，各按份共有人可随时请求分割。因此，关于陶振茹要求分割涉案房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。涉案房屋属于不动产，实物难以分割，因此应当对其折价款予以分割，经具有资产评估资质的房地产评估公司出具房地产估价报告，确定涉案房屋的市场价值为751．66万元，法院对此予以确认。庭审中，陶振茹主张涉案房屋归其所有，并向其他共有权人陶增毅支付房屋折价款，陶增毅主张将涉案房屋拍卖取得价款予以分割，因按份共有人具有优先购买权，涉案房屋现有租户实际居住，进行拍卖不具备可执行性，故采取折价分割的方式较为合理，即由陶振茹向陶增毅支付房屋折价补偿款，涉案房屋归陶振茹所有。房屋折价补偿款具体数额为4134130元（7516600元×55%）。综上，一审法院判决：一、自判决生效之日起十五日内，陶振茹向陶增毅支付房屋折价补偿款4134130元。二、待陶振茹履行完毕判决书主文第一项内容后，坐落于北京市西城区双槐里**楼***房屋归陶振茹所有。如果陶振茹未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审庭审中，双方均主张己方有向对方给付房屋折价款之能力，陶增毅向本院提交了存款证明、机动车登记证、不动产登记证、结婚证等证据；陶振茹对上述证据质证称真实性认可，不认可证明目的，现金数额不足100万，且均与本案无关，一审中陶增毅并未提出房屋所有权的主张。陶振茹向本院提交陶振茹网上银行截屏，陶增毅质证称无银行公章，真实性不认可。二审庭审中，经询，陶振茹认可北京国地房地产土地评估有限公司于2020年11月26日出具的房地产估价报告；陶增毅对一审法院委托鉴定的诉讼程序并无异议，称法院委托评估并不存在程序性瑕疵，但对评估报告认定的涉案房屋的价值提出异议，认为该评估价值低于市场价，并于2020年12月22日一审审理期间，另行提供集慧资产评估（北京）有限公司出具的资产评估报告书一份。二审庭审中，陶增毅先称因对一审法院委托的鉴定机构所出具的评估报告有异议，故另行委托评估机构进行评估；后又称其于一审法院启动鉴定程序前，已经委托鉴定，但未向法院出具评估报告。经查，集慧资产评估（北京）有限公司出具资产评估报告书所列明的出具时间为2020年11月19日，评估基准日为2020年11月18日。一审审理期间，陶振茹于2020年10月14日向法院申请对涉案房屋价值进行评估，双方一致确认由北京市高级人民法院摇号确定鉴定机构，并一致同意评估时点为评估日当天，一审法院随后委托鉴定。北京国地房地产土地评估有限公司经评估后，对涉案房屋于2020年11月17日实地勘查当天的房地产市场价值出具评估意见。另查，对于陶振茹的诉讼请求，陶增毅一审抗辩称，不同意陶振茹的诉讼请求，要求保持房屋原样，因为是老人留下来的房屋；陶增毅另行委托了鉴定机构，鉴定涉案房屋单价为十万余元，市场价值也是十万余元，同意按照市场价值将房屋出卖，然后获取价款的55%。本院认为，本案中，涉案房屋由陶增毅与陶振茹按份共有，陶振茹于本案申请对涉案房屋进行分割，在双方并未约定不得分割共有财产以维持共有关系的情况下，陶振茹的请求应当获得支持。陶振茹于本案中提出要求取得涉案房屋的产权，并向陶增毅给付房屋折价补偿款，陶增毅于一审审理中抗辩称应将涉案房屋按照市场价值变卖后就价款予以分割，一审法院根据双方的诉辩意见，结合涉案房屋现由租户使用的实际情况，认定按份共有人具有优先购买权，在有租户实际居住的情况下，进行拍卖不具有可行性，采取折价分割的方式较为合理，并无不妥。陶增毅另上诉称北京国地房地产土地评估有限公司出具的评估报告对涉案房屋价值的评估结论低于市场价，对此，本院认为，该评估程序的启动经双方当事人一致确认，且评估程序合法，未发现违反法律法规之处，评估报告的效力应当得到确认。陶增毅仅凭其单方委托的评估机构所出具的评估报告，不能推翻前述评估鉴定程序之效力。一审法院根据双方诉辩意见，依据评估报告认定的涉案房屋价值，对陶振茹所提诉请予以处理，判令待陶振茹向陶增毅支付房屋折价补偿款后，涉案房屋归陶振茹所有，并无不妥之处。陶增毅上诉要求对涉案房屋重新予以分配，陶振茹不同意陶增毅的分配意见，陶增毅的上诉理由不足以成为本案改判的理由。综上所述，陶增毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64416．2元，由陶增毅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年三月三日法官助理 孙春玮书 记 员 韩 铮