新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民再8号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈宝建，男，1983年10月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：刘金凤，上海兰迪（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨明明，上海兰迪（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被申请人（一审被告、二审上诉人）：新疆构想家网络科技有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区科学一街384号科技厅26号楼1楼。   法定代表人：杨赢保，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘瑞君，新疆众望律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘博恩，新疆众望律师事务所律师。   二审原审被告（一审被告）：杨赢保，男，1979年12月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：刘瑞君，新疆众望律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘博恩，新疆众望律师事务所律师。   再审申请人陈宝建因与被申请人新疆构想家网络科技有限公司（以下简称构想家公司）及二审原审被告杨赢保合同纠纷一案，不服本院（2020）新01民终34号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2020年8月27日作出（2020）新民申1367号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈宝建及其委托诉讼代理人刘金凤，被申请人构想家公司的法定代表人杨赢保及其委托诉讼代理人刘瑞君、刘博恩，二审原审被告杨赢保及其委托诉讼代理人刘瑞君、刘博恩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   陈宝建再审请求：1.撤销原一、二审民事判决，改判支持陈宝建一审所有诉讼请求；2.构想家公司、杨赢保承担本案一、二审案件受理费。事实和理由，构想家公司与我签订《经营场地租用权转让协议》明确约定是租用权及软、硬装和设备的转让，我已经支付了100000元的转让款，而构想家公司与涉案产权人还存在未足额交纳租金的纠纷，故其转让行为有瑕疵，涉案房屋与屋内软装材料均被房屋产权人锁闭且禁止使用，致使我在支付转让费后无法实际使用涉案房屋及屋内软装材料，亦无法与房屋产权人签署新的租赁合同。现涉案房屋已经被第三方使用，已经丧失继续履行的基础，构想家公司应当承担相应违约责任。我请求解除合同并要求构想家公司将我支付的转让费全部返还于我。二审判决认定构想家公司已经履行完合同义务属事实认定错误，综上我申请对案件予以再审。   构想家公司辩称，1.（2020）新民申1367号民事裁定没有事实依据。《经营场地租用权转让协议》涉及的转让费100000元是构想家公司在2017年8月25日向陈宝建的借款，月息2000元。2019年3月1日，构想家公司与陈宝建签订《经营场地租用权转让协议》时，陈宝建在构想家公司出具的借条上书写该转让费100000元与借款折抵，协议第四条约定，构想家公司履行交物的义务。房屋业主在场同意陈宝建续租该房屋。协议第三条约定2019年3月1日之前的租金由构想家公司承担，构想家公司所交押金归陈宝建所有，该约定反映陈宝建确认了与房屋业主的合同关系并由陈宝建给付租金。但2019年3月1日后房屋业主向陈宝建索要房租时，陈宝建拒付，导致业主锁门。没有证据证明构想家公司拖欠租金而影响陈宝建的经营；2.（2020）新民申1367号民事裁定适用法律错误。构想家公司与陈宝建不是场地使用权转让纠纷，而是债权债务抵销，且已完成。陈宝建明知房屋所有权人不是构想家公司，涉案转让协议包含陈宝建向房屋业主承租的内容，构想家公司与陈宝建不存在租赁权转让的关系。房屋业主锁门是违法行为，陈宝建可以通过诉讼解决。构想家公司与房屋业主的租赁纠纷可以由房屋业主通过诉讼解决；3.陈宝建起诉杨赢保个人，没有法律依据。因为案件所涉100000元是构想家公司在2017年8月25日因流动资金短缺，向陈宝建的借款，由公司盖章并出具了借条，并不是杨赢保个人向陈宝建的借款。   杨赢保述称，我的意见与构想家公司的答辩意见一致。   陈宝建向一审法院起诉请求，1.判令解除《经营场地租用权转让协议》；2.判令构想家公司、杨赢保共同归还经营场地转让费100000元；3.判令构想家公司、杨赢保共同归还垫付电费1015.92元；4.判令构想家公司、杨赢保共同支付房屋设备修理费2800元；5.判令构想家公司、杨赢保共同支付逾期付款利息1462.5元。一审法院认定事实，2018年6月19日，构想家公司与案外人李强、李军签订《房屋租赁合同》约定，承租银川北路1号自建房，租赁期限自2018年6月19日至2019年6月18日，租金320000元。在租赁期内，乙方对房屋有转让权和转租权，但转让和转租前，须通知甲方，征得甲方同意后方可转让或者转租房屋，否则转让或转租无效。2019年3月1日，构想家公司与陈宝建签订《经营场地租用权转让协议》约定：（一）转让上述房屋租赁权；（二）转让费100000元（已付清），软装部分、可拆除、可移动等设备、装修费用、硬装部分包含在转让费用中；（三）甲乙双方确认自本协议签订之后，产权房东与甲方签署的《房屋租赁合同》解除后，由乙方向产权房东重新签订新的《房屋租赁合同》，约定产权房东与乙方之间房屋租赁的权利义务；（四）甲方（构想家公司）的一切债务由法人杨赢保承担，与乙方无任何关系。嗣后，构想家公司向陈宝建交付了租赁房屋及软装材料。2019年3月底左右，案涉租赁房屋被锁闭。一审就租赁房屋锁闭的原因，对房东李强进行了电话核实。李强陈述（摘要）：（一）2019年3月底左右，李强将租赁房屋锁住，原因是构想家公司一直拖欠其房租，李强多次索要未果，故欲留置房内的装修材料，担保其债权的实现；（二）李强与构想家公司订立的合同，不允许转租，构想家公司未付清房租就将房屋转租给他人，李强是不同意的。一审法院认为，本案的争议焦点是，构想家公司是否构成根本违约。按照案涉合同的有关条款，构想家公司负有的主要合同义务为：将租赁房屋的租赁权转让给陈宝建。租赁权不是物权，原房东有缔约自由，陈宝建与原房东是否实际缔约，显然不是构想家公司所能掌控，故陈宝建与原房东实际缔约，不在构想家公司合同义务之列，上述合同义务，根据合同目的和经验法则，应理解为转让与原房东的缔约机会。针对构想家公司是否履行上述义务，以下事实可资参考：一、构想家公司未与原房东解除合同（此项亦为合同义务）；二、2019年3月1日至2019年6月18日原合同租赁期限内，原房东不同意构想家公司转租（原合同亦约定不得转租）；三、为留置租赁房屋内软装材料，担保其对构想家公司租金之债权的实现，原房东2019年3月底将租赁房屋锁闭。民事诉讼的证明标准为待证事实的存在具有高度可能性，一审法院认为，根据日常生活经验和逻辑法则，足以认定，陈宝建、构想家公司签订案涉合同时，构想家公司并未取得与原房东的缔约机会，具有高度可能，陈宝建诉请解除租赁权转让的合同条款，予以支持。案涉转让协议还包括软装材料等的转让，构想家公司已按合同交付陈宝建，陈宝建诉请解除，无法律依据，不予支持。陈宝建诉请构想家公司、杨赢保共同承担责任，依据是原合同“甲方（构想家公司）的一切债务由法人杨赢保承担，与乙方无任何关系”的约定，该条款是陈宝建与构想家公司债务无关的免责约定，显然不是指构想家与陈宝建之间的债务，由杨赢保承担。对陈宝建此项诉请，不予支持。陈宝建主张电费、设备修理费，均无事实依据，不予支持。关于合同解除后的效果，构想家公司主张可拆除的设备、材料、价值几百万元，但未举证，一审法院按陈宝建自认的40000元予以认定，余60000元属于转让租赁权的款项，构想家公司应予退还。陈宝建诉请利息，一审依法确定其合理部分（2019年3月2日至2019年6月1日，877.5元，2019年6月2日起，以60000元为本金，按照月利率4.875‰，计算至付清之日）。一审法院判决：一、解除陈宝建与新疆构想家网络科技有限公司于2018年6月19日签订的《经营场地租用权转让协议》中租用权转让的条款（与软装部分、可拆除、可移动等设备的转让无涉，解除时间：2019年8月26日）；二、新疆构想家网络科技有限公司支付陈宝建转让款60000元、利息（2019年3月2日至2019年6月1日，877.5元；2019年6月2日起，以60000元为本金，按照月利率4.875‰，计算至付清之日）。三、驳回陈宝建的其他诉讼请求。   陈宝建、构想家公司均不服一审判决，陈宝建上诉请求：撤销一审判决第二项，改判构想家公司向我返还转让款100000元。构想家公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回陈宝建的全部诉讼请求。二审法院认定事实，2019年3月1日，构想家公司（甲方）与陈宝建（乙方）签订《经营场地租用权转让协议》一份，约定主要内容为：一、甲方将位于新疆乌鲁木齐高新区（新市区）苏州东街169号，经营面积1100平方租用权转让给乙方使用，该租赁场续租，由乙方向产权房东承租。乙方受让该经营场地的用途为商业办公、居住等用途。二、该经营场所由甲方将场地租用权转让给乙方。乙方在承租期内，应遵守国家的法律、法规及有关规定，自办执照、按章纳税及办理一切经营所需的审批程序，独自享有经营带来的利益，承担经营中产生的一切费用及可能出现的风险。乙方应当自行办理开业所需的相关手续（包括但不限于营业执照、税务登记证、消防、安全审批等手续）甲乙双方确认自本协议签订之后，产权房东与甲方签署的《房屋租赁合同》解除后，由乙方向产权房东重新签订新的《房屋租赁合同》，约定产权房东与乙方之间房屋租赁的权利义务。原《房屋租赁合同》中甲方的权利义务由乙方承担；甲方自此无涉。三、本合同项，经营场所租赁权由甲方转让给乙方，转让费用由乙方自本协议签署之日起当日内一次性支付给甲方100000元（大写：拾万元整）。四、甲方在经营场所的装修、硬装部分费用已包含在乙方支付给甲方的转让费用中；软装部分、可拆除、可移动等设备均归乙方所有，在本协议签订之后，甲方不可再以任何理由动用或者占有。……七、乙方与甲方（含甲方公司：构想家公司）无任何股权关系。甲方（含甲方公司：构想家公司）的一切债务纠纷由法人杨赢保全部承担，与乙方无任何关系。合同经营场地（新疆乌鲁木齐高新区新市区苏州东街169号，经营面积1100平方）2019年3月1日之前租金由甲方法人杨赢保全部承担，与乙方无关。一审法院于2019年9月16日开庭审理本案时与原房屋出租人李强进行电话核实案件相关问题，李强的陈述为：2019年3月1日之前的房租，杨赢保未缴纳，我于三月底四月初的时候将涉案房屋锁门，原合同是2019年6月18日到期，一直没有人付钱，我就把门锁了。后一审法院于2019年9月20日就本案组织双方当事人质证时再次与原房屋出租人李强进行电话核实案件相关问题，李强的陈述内容为：“原合同是杨赢保写的，合同上写的就是需要房东同意，构想家公司在租赁期限内没有给我支付房租，就把房子租给别人了，应该先给我看杨赢保的合同。杨赢保没有给我房租，那两天我父亲去世，我就一直没管，之后我问他要钱，他一直有各种理由往后推，2019年4月17日，杨赢保给我打了条子，最后我没有办法就把门锁了，我给杨赢保说了把钱给我把里面东西拿走，电费、水费、暖气费都没有给我”。二审对一审判决查明的其余事实及所依据的证据予以确认。二审法院认为，本案的争议焦点为涉案《经营场地租用权转让协议》是否应当解除，陈宝建主张构想家公司向其归还100000元经营场地转让费及逾期付款利息的诉讼请求能否成立。涉案《经营场地租用权转让协议》约定内容为：构想家公司将涉案经营场所租用权转让给陈宝建使用，该租赁场续租，由陈宝建向产权房东承租。经营场所租赁权由构想家公司转让给陈宝建，构想家公司在经营场所的装修、硬装部分费用已包含在转让费用中，软装部分、可拆除、可移动等设备均归陈宝建所有，协议签订后，构想家公司不可再以任何理由动用或者占有。通过对上述内容的分析，可以反映出构想家公司向陈宝建转让的系涉案经营场所内的装修、硬装部分、软装部分、可拆除、可移动等设备及涉案经营场所的经营权利，因涉案经营场所也系构想家公司从原房屋出租人处租赁而来，即涉案房屋的用益物权系基于租赁关系衍生的民事权利，陈宝建在签订涉案转让协议时，对涉案经营场所系构想家公司从案外人处租赁而来的事实明知，故涉案转让协议中包含有由陈宝建向产权房东承租的内容，这符合针对经营权利及资产进行转让的一般市场交易习惯，但涉案经营场所的原始出租人并非构想家公司，涉案转让协议中也并未包含租赁期间、租金标准、租金交纳方式等租赁协议应包含的实质内容，构想家公司与陈宝建之间并非房屋转租关系，本案不存在租用权转让的情形，综上，应当认定构想家公司与陈宝建之间所签订的《经营场地租用权转让协议》实质上是一份针对涉案经营场所的经营权利及资产转让的转让协议，并不包括租赁关系的转让，不能因此认定涉案转让协议存在针对涉案经营场所租赁机会转让及资产转让两种合同关系。陈宝建认为双方之间系租赁权转让法律关系的上诉理由没有事实及法律依据，二审不予采信。一审判决对此认定有误，二审予以纠正。构想家公司与陈宝建签订涉案转让协议后，构想家公司已将房屋的原始出租人情况明确告知陈宝建，也将涉案经营场所及资产交付于陈宝建，履行了相应的合同义务，双方所签订的《经营场地租用权转让协议》已履行完毕，陈宝建主张解除涉案《经营场地租用权转让协议》，并要求构想家公司与杨赢保共同向其返还转让费100000元，并支付利息的诉讼请求没有事实及法律依据，二审不予支持。陈宝建主张构想家公司与杨赢保共同向其归还电费及设备修理费的诉讼请求，没有充分有效的证据予以证实，二审不予支持。陈宝建如认为因构想家公司或案外人的行为给其造成损失，可另行主张。二审法院判决：一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院(2019)新0104民初9300号民事判决；二、驳回陈宝建的全部诉讼请求。   围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：   本院再审中，陈宝建提交通话录音光盘一张，以证明陈宝建于2021年2月20日与案涉房屋房东李强通话，陈宝建告知李强妥善留存案涉房屋的物品，待法院最后判定，陈宝建已积极履行避免损失扩大的义务。构想家公司对该录音证据的真实性、合法性、关联性均不认可。认为不能确定被通话一方为李强，通话内容与本案争议焦点也无关。杨赢保的意见与构想家公司一致。因陈宝建未能证明被通话一方的身份，故本院对该录音证据的真实性、合法性、关联性不予认定。   另查明，一审送达起诉状时间为2019年8月16日，2019年9月16日一审开庭，陈宝建增加解除合同的诉讼请求。陈宝建，构想家公司，杨赢保一致认可以下事实，陈宝建曾向构想家公司出借100000元，构想家公司用涉案房屋的经营权及资产设备以转让形式抵偿陈宝建的100000元债权。   本院再审认定的其他事实与原一、二审认定的事实一致。   本院再审认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，因引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。根据再审中当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：构想家公司与陈宝建签订的《经营场地租用权转让协议》是否符合法定解除条件，如果解除，解除时间以及合同解除的后果如何认定。   《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，陈宝建与构想家公司于2019年3月1日签订的《经营场地租用权转让协议》中构想家公司负有的主要合同义务是将场地租用权转让给陈宝建，解除与房屋所有权人的《房屋租赁合同》，2019年3月1日之前的租金由构想家公司承担，将经营场所的装修硬装部分、软装部分、可拆除、可移动等设备全部转让给陈宝建等。根据已查明事实，构想家公司并未按照合同约定的义务与涉案房屋所有权人解除《房屋租赁合同》，且亦未按时向房屋所有权人给付2019年3月1日之前的房租，陈宝建与构想家公司签订的《经营场地租用权转让协议》的目的是为了取得该公司场地经营权及内部装修、设备，并使用该房屋从事经营活动。   从表面上看，陈宝建与构想家公司完成了涉案房屋的顺利交接，但实际上，构想家公司系基于与房屋所有权人的租赁关系而获得涉案房屋的使用权，对涉案房屋场地使用权转让涉及房屋使用人的变动，该变动须征得房屋所有权人的同意，但构想家公司没有证据证明房屋所有权人同意构想家公司向陈宝建转租或由陈宝建续租该房屋的事实。   构想家公司欠付房屋所有权人租金，使其对涉案房屋的租赁使用处于不稳定状态，也影响陈宝建后续与房屋所有权人缔约租赁合同的机会。2019年3月底左右房屋所有权人将涉案租赁房屋锁闭后，造成陈宝建亦无法按照《经营场地租用权转让协议》的约定，实际占有构想家公司向其转让的资产及设备。根据上述法律规定，构想家公司的行为已经致使陈宝建不能实现签订本案《经营场地租用权转让协议》的合同目的，二审认定双方所签订的《经营场地租用权转让协议》已履行完毕不当，本院再审予以纠正。陈宝建主张解除该协议并要求构想家公司向其返还转让费100000元及利息的请求应予支持。利息以陈宝建一审主张月利率4.875‰为基准，自2019年3月2日至2019年6月1日为1462.5元；2019年6月2日起，以100000元为基数，按照月利率4.875‰，计算至付清之日止。陈宝建以起诉方式主张解除合同，本院再审认定合同解除时间为陈宝建主张合同解除之日即2019年9月16日。涉案协议系陈宝建与构想家公司之间设立民事法律关系的协议，杨赢保是作为法定代表人在协议中签字，陈宝建要求杨赢保个人承担民事责任没有事实依据和法律依据。由于房屋所有权人将涉案租赁房屋锁闭，实际占有构想家公司向陈宝建转让的资产设备，故陈宝建客观上不具备向构想家公司返还资产设备的条件，构想家公司可另行向占有人主张返还。   另，陈宝建在再审申请书中未提出关于电费1015.92元，房屋设备修理费2800元的再审请求，故本院再审对该两笔费用不予审理。   综上所述，陈宝建主张解除《经营场地租用权转让协议》并要求构想家公司向其返还转让费100000元及利息的请求，本院予以支持。二审关于《经营场地租用权转让协议》已履行完毕的认定不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销本院（2020）新01民终34号民事判决及乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初9300号民事判决；   二、陈宝建与新疆构想家网络科技有限公司签订的《经营场地租用权转让协议》于2019年9月16日解除；   三、新疆构想家网络科技有限公司返还陈宝建转让款100000元以及利息，2019年3月2日至2019年6月1日的利息1462.5元；2019年6月2日之后的利息，以100000元为基数，按照月利率4.875‰，计算至付清之日止；   四、驳回陈宝建要求杨赢保承担民事责任的诉讼请求；   五、驳回陈宝建要求构想家网络科技有限公司支付电费1015.92元的诉讼请求；   六、驳回陈宝建要求构想家网络科技有限公司支付房屋设备修理费2800元的诉讼请求。   上述应付款项，限构想家公司于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费2405.57元（陈宝建已预交），由陈宝建负担86.57元，由构想家公司负担2319元。二审案件受理费陈宝建已预交800元，由陈宝建负担29元，由构想家公司负担771元；构想家公司已预交1321.94元，由构想家公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   李 健   审  判  员   于 翔   审  判  员   高靖琳   二 ○ 二 一 年 三 月 二 十 二 日   书  记  员   陆新宇