浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初8018号 原告：诸暨汇聚房产营销策划有限公司，住所地浙江省诸暨市陶朱街道健民路**。 法定代表人：朱孟涛，公司经理。 委托诉讼代理人：汤立琼，浙江博凡律师事务所律师。 被告：崔冬冬，男，1985年11月1日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。 委托诉讼代理人：王定高，浙江金柯桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞梅，浙江金柯桥律师事务所律师。 原告诸暨汇聚房产营销策划有限公司（以下简称“汇聚房产公司”）与被告崔冬冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序审理。答辩期内，被告崔冬冬提出管辖权异议，本院经审查后于2020年7月14日作出驳回异议的裁定。本院于2020年10月13日第一次公开开庭审理了本案，后因案情疑难复杂，转为普通程序，并于2020年12月17日再次公开开庭进行了审理。原告汇聚房产公司的委托诉讼代理人汤立琼、被告崔冬冬的委托诉讼代理人的王定高两次庭审均到庭参加，被告崔冬冬到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告汇聚房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年度、2018年度、2019年度、2020年度（2017年3月20日至2021年3月19日）的房屋租赁费1077321元；2.判令被告支付以141376.20元为基数自2017年8月21日起至款付清之日止按月利率2%计算的逾期付款滞纳金；3.判令被告支付以296890.02元为基数自2018年3月21日起至款付清之日止按月利率2%计算的逾期付款滞纳金；4.判令被告支付以311734.52元为基数自2019年3月21日起至款付清之日止按月利率2%计算的逾期付款滞纳金；5.判令被告支付以327321.25元为基数自2020年3月21日起至款付清之日止按月利率2%计算的逾期付款滞纳金。第二次庭审中，原告明确健民路36-1、36-2商铺的租赁费计算至2019年2月22日，健民路36-3、36-4、36-5商铺的租赁费计算至2021年3月19日。 事实和理由：2017年3月13日，原、被告双方签订了《诸暨景瑞上府商业街租赁合同》，约定租赁期限为五年，即2017年3月20日至2022年3月19日，租金为第一年的年租金为282752.40元，第二年起每年年租金按上一年租金逐年递增5%。付款方式为：年付。在2017年8月20日前支付第一笔租金为141376.20元。被告需在每期租金到期前一个月向原告支付下一期租金，若迟延未超过30天，原告每天按被告该期应付租金3‰收取滞纳金。另外，该合同还约定了双方的权利义务。合同签订后，被告未按约支付租金，其中2017年度因免租装修期为半年，故2017年度被告实际应支付租金为141376.20元，2018年度被告应支付的租金为296890.02元，2019年度被告应支付的租金为311734.52元，2020年度被告应支付的租金为327321.25元，上述租金共计1077321元，被告至今分文未付。原告多次催讨，被告均认欠不付。 被告崔冬冬辩称，1.案涉房屋租赁合同是2017年3月13日签订的，而原告是2017年3月24日成立的，3月13日原告既不能邀约也不能承诺，故合同不成立；2.原告在出租前未获得使用权，有权向被告收取租金的是房东而非原告；3.请求将租金调整为20000元每间每年；4.本案实际承租人除被告外，还有案外人潘显金和阎喜凤，潘显金是原告公司的实际控制人，工商登记是第一股东和法定代表人，如果法院根据合同相对性原则判决由被告履行合同义务，则被告保留对潘显金和阎喜凤的追偿权。 根据当事人陈述和经质证无异议的证据，本院认定事实如下： 2017年3月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《诸暨景瑞上府商业街租赁合同》一份，约定：“甲方将其所有的位于景瑞上府健民路36-1、36-2、36-3、36-4、36-5一楼面积合计286.99平方米，健民路36-1、36-2、36-3、36-4、36-5二楼面积合计315.48平方米，总面积602.47平方米的五间商铺租赁给乙方使用；从交付乙方使用之日起，甲方给予乙方180天的装修和筹备期，这段时间不计算租金；租赁期限为五年，即2017年3月20日至2017年9月19日为免租装修期，从2017年3月20日至2022年3月19日为租赁期；年租金为：第一年的年租金为282752.40元；第二年起每年年租金按上一年度年租金逐年递增5%；合同签订后，乙方即向甲方支付合同保证金40000元；付款方式为年付，在2017年8月20日前支付第一笔租金141376.20元；乙方需在每期租金到期前一个月向甲方支付下一期租金，若延迟未超过30天，甲方每天按乙方该期应付租金3‰收取滞纳金；若延迟超过30天，即视为乙方违约，甲方有权终止合同…”。合同签订后，被告使用上述五间商铺经营铁锅炖、烧烤餐饮，店名为“兄弟大铁锅”，目前仍在经营。但被告未按约向原告支付租金，原告于2020年1月22日向被告催讨，被告至今未付。 另查明，原告汇聚房产公司于2017年3月24日注册成立。 关于本案事实，双方争议的焦点为： 一、原、被告之间的租赁合同是否成立？被告辩称，双方之间的租赁合同于2017年3月13日签订，此时原告尚未注册成立，未获得民事行为能力，且事后不可追认，故合同不成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第三条规定:“发起人以设立中公司名义对外签订合同,公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同,公司以此为由主张不承担合同责任的,人民法院应予支持,但相对人为善意的除外。”该司法解释赋予成立后公司进行追认或选择的权利,公司成立后可以对发起人以设立公司名义对外所签订的合同予以确认。本案中，蒋呈祥虽非原告汇聚房产公司的发起人和股东，但原告在成立后对蒋呈祥代表公司与被告签订的租赁合同予以确认，所产生的法律效果当然归属于成立后的原告。被告的上述辩称依据不足，本院不予采信，认定原、被告之间的租赁合同成立。 二、原告是否具有向被告主张租金的主体适格？原告主张，其通过与开发商诸暨景瑞置业有限公司及业主签订租赁合同，成为案涉商铺承租人的方式获得出租运营商铺的权利，其向被告主张租金主体适格，并提供诸暨景瑞置业有限公司与杭州新濠房地产代理有限公司签订的合同复印件、房产证复印件、原告与诸暨景瑞置业有限公司、杭州新濠房地产代理有限公司签订的补充协议（二）、与诸暨景瑞置业有限公司签订的补充协议（三）及与各业主签订的租赁合同为凭。被告质证认为，对复印件不予认可，原告在与诸暨景瑞置业有限公司、杭州新濠房地产代理有限公司签订补充协议（二）时尚未成立，不具有民事权利，且其公章没有编号，不符合规定，与业主签订的合同应提供产权证明予以佐证。本院认为，诸暨景瑞置业有限公司与杭州新濠房地产代理有限公司签订的租赁合同及相应的房产证虽系复印件，但与补充协议（二）、（三）能相互印证，本院予以确认；原告与业主杨国永、冯明利、孙庆虎、黄金松、姚晓华签订的合同，被告虽持异议，但未能提供反驳证据，本院对其质证意见不予采信，对合同的证明效力予以确认。据此，本院认定事实如下：诸暨景瑞置业有限公司与杭州新濠房地产代理有限公司签订《景瑞上府商业租赁合同》一份，约定诸暨景瑞置业有限公司将其位于诸暨市××项目商业用房（面积：4289.45㎡）出租给杭州新濠房地产代理有限公司运营，期限五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止。2017年3月20日，上述两公司及原告签订《景瑞上府商业租赁合同补充协议（二）》一份，约定自2017年3月14日起租赁合同承租运营方由杭州新濠房地产代理有限公司调整为原告。在诸暨景瑞置业有限公司将其中的健民路36-1、36-2、36-3、36-4、36-5号商铺出售后，原告分别与各业主签订租赁合同。2017年12月23日，原告与36-1、36-2号商铺的业主杨国永、冯明利签订租赁合同，租期为2017年12月23日至2022年4月30日；2018年7月9日，原告与36-3号商铺的业主孙庆虎签订租赁合同，租期为2018年7月9日至2022年4月30日；2019年11月19日，原告与36-4号商铺的业主艾力买买提力签订托管协议，租期为2019年11月20日止2023年4月30日；2018年6月20日，原告与36-5号商铺的业主黄金松、姚晓华签订租赁合同，租期为2018年6月20日至2022年4月30日。根据上述事实，本院确认原告在与被告签订租赁合同时已依法取得对案涉五间商铺的出租权。因36-1、36-2号商铺的业主杨国永、冯明利于2020年3月20日直接与被告签订租赁合同，约定租期为2019年12月23日至2020年12月23日，年租金分别为77140元和62330元。对此，原告予以认可。故原告对各商铺享有的出租权期限：36-1、36-2号商铺为2017年3月20日至2019年12月22日；36-3、36-4、36-5号商铺为2017年3月20日至2022年4月30日。综上，被告关于原告无权向其主张租金的辩述意见，与查明的事实相悖，本院不予采信。 三、原告是否存在欺诈行为？被告辩称，原告通过发布一些政府有补贴、打造特色美食街、搭建小木屋等虚假广告或承诺，误导被告承租案涉商铺，属于欺诈，提供微信群“兄弟大铁锅餐饮群”的聊天记录、公众号截图、蒋呈祥的微信朋友圈记录、美食街照片及被告和潘显金的微信聊天记录为凭。原告对证据的真实性均无异议，但认为案涉商铺所在的街就叫美食街，原告方并未进行虚假宣传，曾向政府争取过搭建小木屋项目，但未获得批准。民事活动中的欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。据审理查明，开发商或原告为商铺销售或租赁所做的各种宣传，未有故意欺骗或隐瞒的内容，且宣传内容并未载入原、被告之间的租赁合同，对原、被告不具有约束力，再则，租赁商铺经营餐饮本属于商业投资行为，被告作为投资人应当具备相应的预判能力和风险承受能力。综上所述，被告抗辩原告存在欺诈行为依据不足，本院不予采信。 本院认为，原、被告之间的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告至今尚未支付租金，显属不当。根据合同约定的价格和各商铺的实际租赁时间，核算各年度租金如下：2017年度（2017年3月20日至2018年3月19日）应付141376.20元；2018年度（2018年3月20日至2019年3月19日）应付296890.02元；2019年度（2019年3月20日至2020年3月19日），因36-1、36-2号商铺实际租赁时间到2019年12月22日止，根据各商铺的建筑面积大小（36-1号商铺为146.57平方米，其余四间均为113.85平方米），参照被告与业主冯明利约定的36-1号和36-2号商铺的年租金价格，本院酌定36-1号商铺与其余各商铺的价格比为1.23:1，故2019年度应付租金为279529.88元；2020年度（2020年3月20日至2021年3月19日）应付187397.66元。被告辩称原、被告约定的租金过高，要求调整至20000元每间每年，但原、被告约定的租金价格与被告跟业主冯明利自行约定的租金价格相当，未见过高之情形，故本院对合同约定租金不作调整，被告要求对案涉商铺的租金进行评估，无必要性，本院不予准许。但因受“新冠”疫情及相应防控措施的影响，2020年年初政府禁止餐饮业开业经营，被告未能实际有效利用案涉商铺，之后“新冠”疫情并未完全消除，仍对餐饮业造成较大冲击，美食街人流大量减少，造成被告经营难度加大，此系双方在签订租赁合同时无法预见的情形，为平衡双方利益，体现法律的公平正义，由此造成的损失应由原、被告分担。本院综合考虑本案实际，酌定减免3个月（2020年1月20日至2020年3月19日）的租金计45362.13元。 综上所述，2017年度至2020年度，被告分别应支付租金141376.20元、296890.02元、249784.22元和171781.19元，合计859831.63元。原告要求被告承担逾期交付租金的违约责任，即按月利率2%计付滞纳金，被告认为该滞纳金约定过高，要求法院予以调整，本院根据本案的实际情况酌情调整为按年利率10%计算。原告对被告提出的诉讼请求，其中合理部分本院予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、被告崔冬冬应支付原告诸暨汇聚房产营销策划有限公司2017年3月20日至2021年3月19日的租金859831.63元，并支付141376.20元自2017年8月21日起、296890.02元自2018年3月21日起、249784.22元自2019年3月21日起、171781.19元自2020年3月21日起，均至款付清日止按年利率10%计算的滞纳金，款限于本判决生效之日起十五日内付清； 二、驳回原告诸暨汇聚房产营销策划有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14496元，由原告诸暨汇聚房产营销策划有限公司负担2000元，被告崔冬冬负担12496元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  韩 华 人民陪审员  朱天仁 人民陪审员  朱永建 二〇二一年三月三日 书 记 员  陈 兰