江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初2990号原告：无锡赛格物业管理有限公司，统一社会信用代码913202065956436530，住所地无锡市惠山区堰桥街道西漳北环路**519-2（地铁西漳站区）。法定代表人：陈国锦，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨杰，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪倩，江苏漫修律师事务所实习人员。被告：无锡昀屹商贸有限公司，统一社会信用代码91320206346533138U，住，住所地无锡市惠山区惠山大道**赛格电子市场1A001（堰桥）/div>法定代表人：吴凤芹，该公司总经理。原告（反诉被告）无锡赛格物业管理有限公司（以下简称“赛格公司”）与被告无锡昀屹商贸有限公司（以下简称“昀屹公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。赛格公司的委托诉讼代理人杨杰，昀屹公司的法定代表人吴凤芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赛格公司向本院提出诉讼请求：一、判令昀屹公司从位于无锡赛格电子市场内一层Ａ区××号商铺搬离并腾空；二、判令昀屹公司支付从2019年6月1日起至实际返还商铺之日止的占有使用费，按照45467元／年计算；三、判令昀屹公司支付逾期返还商铺的违约金，自2019年6月1日起至实际返还商铺之日止，按照150元／天计算；四、判令昀屹公司支付欠付的物业管理费5136元；五、判令昀屹公司承担律师费13000元。事实与理由：昀屹公司租赁其商铺，现租赁到期，其不再续签合同，但昀屹公司拒不搬离，遂诉至法院，望判如所请。被告昀屹公司辩称：其租赁了赛格公司商铺，合同到期后其享有优先承租权，赛格公司无权要求其搬离；赛格公司断电，违约在先，其不同意搬离，也不同意承担使用费；其已将物业管理费结算完毕，对欠付物业管理费不予认可。反诉原告昀屹公司向本院提出反诉请求：一、请求判令赛格公司继续与其签订商铺租赁合同并交付其未实际取得的1A002商铺26.55平方米；二、判令赛格公司赔偿其未实际取得的1A002商铺的经营利润，该利润按照1A002商铺实际经营者取得利润计算；三、判令赛格公司赔偿其用益物权损失20万元；四、判令赛格公司赔偿切断其电源的财产损失20万元；五、判令赛格公司赔偿其收音机损失20万元；六、判令赛格公司赔偿其4名员工身心健康损失，每人每月55000元，从2019年6月1日计算至恢复营业时止；七、判令赛格公司赔偿其客户资源损失2540万元；八、判令赛格公司赔偿其经营利润损失，从2019年6月起至恢复经营之日止，按2019年5月经营利润137385.16元的5倍计算作为惩罚性赔偿，截止2020年11月为11677738.6元；九、判令赛格公司赔偿侵犯其姓名权损失100万元；十、判令赛格公司赔偿因陷害、污蔑造成的损失100万元；十一、判令赛格公司赔偿商铺名誉权损失20万元；十二、判令赛格公司因破坏其在老家的形象需赔偿200万元；十三、判令赛格公司赔偿其时间损失1000万元；十四、判令赛格公司赔偿其门口拖车、切割机、不锈钢波纹管、凳子等物品丢失损失，共计25000元；十五、判令赛格公司赔偿因仓库漏水造成的货物损失25000元；十六、判令赛格公司返还多收的仓库租金2592元并更换仓库；十七、判令赛格公司支付律师费21500元；经计算，其主张各项损失共计59387229元。事实与理由：赛格公司违反合同约定，未按合同约定提供租赁面积；赛格公司未与其签订租赁合同，造成其各项损失；赛格公司的不予续签通知书造谣诬蔑，造成其姓名权、名誉权损失；赛格公司提供的仓库漏水，造成其货物损失；隔壁商铺人员抽烟，造成其公司员工身心健康受损；现提出反诉，望判如所请。反诉被告赛格公司辩称：昀屹公司的各项诉讼请求均于法无据，本院不予支持。经审理查明，吴凤芹从2013年起向赛格公司租赁位于赛格电子市场1A001号商铺，建筑面积53.5平方米。昀屹公司成立后，从2016年起，昀屹公司与赛格公司就案涉商铺签订商铺租赁合同，租赁商铺仍为1A001商铺53.5平方米，合同一年一签。双方签订的合同均约定了租赁期满，昀屹公司如需续租，需在租赁期满前45日向赛格公司提出书面申请，经赛格公司同意后，双方重新签订租赁合同，否则视为昀屹公司放弃优先承租权。双方签订的最后一期合同，期限自2018年6月1日起至2019年5月31日止，年租金为45647元，租金于2018年6月22日前付清；昀屹公司需在租赁期满日按赛格公司要求腾空铺位，交还商铺；如昀屹公司未能交还商铺，如逾期，赛格公司可按照市场管理公司缴纳的经营保证金的5%每日向昀屹公司收取违约金；租赁期满后，昀屹公司仍有物品留在铺位内，视为放弃物品所有权，赛格公司有权自行收回商铺，昀屹公司因滞留铺位造成的一切损失，由昀屹公司自行承担；如一方违约，违约方需向另一方赔偿经济损失，包括律师费。昀屹公司另与无锡赛格电子市场有限公司（以下简称“赛格市场公司”）签订了商铺管理合同，合同期限与租赁合同期限相对应，约定由赛格市场公司对赛格电子市场内商铺进行管理，管理费每年结算一次，于合同届满前45日，双方续签合同时，昀屹公司一次性支付。昀屹公司与赛格市场公司签订的最后一期管理合同期限从2018年6月1日至2019年5月31日，管理费为5136元，经营保证金3000元；经营保证金用于冲抵昀屹公司应缴纳的费用。2019年6月4日，赛格市场公司向昀屹公司发出商铺不予续签通知书，内容为：因昀屹公司未遵守《商铺物业管理服务合同》及相关附件的约定，取消昀屹公司优先续租权。通知要求昀屹公司在2019年6月15日前办理退租手续。昀屹公司收到了有关通知。此后，赛格公司未与昀屹公司签订租赁合同，昀屹公司也未再缴纳租金。租赁合同期内的租金已全部结算完毕。昀屹公司至今未从案涉商铺搬离。关于租赁面积，昀屹公司主合同约定了53.3平方米，包含1A001和1A002两间商铺，但赛格公司实际仅交付了1A001商铺26.95平方米；其做油管生意，需要净面积60余平方用于经营，当时招商顾问潘方琳提供了8间铺位供我选择，其选择了1A001和1A002，合计面积50余平方，其也接受了，但实际租赁面积仅有20余平方。昀屹公司提交了贵宾协议书、招商顾问名片及选铺记录。贵宾协议书内容为吴凤芹办理赛格电子市场VIP协议，招商顾问名片系潘方琳名片，选铺记录内容为相关商铺的面积，该内容系手写草稿形式。赛格公司对VIP协议和招商顾问名片无异议，对选铺记录不予认可。赛格公司称1A001商铺有两间铺位，分别为1-001和1-002，两个铺位合并为1A001商铺，1-001商铺建筑面积26.95平方米，套内面积13.35平方米，1-002商铺建筑面积26.55平方米，套内面积13.15平方米；故昀屹公司租赁的商铺面积符合合同约定，昀屹公司所称实际租赁面积20余平方实际是套内面积。赛格公司提交了房产登记证，登记证显示了赛格公司主张的面积情况。昀屹公司对赛格公司相关主张和证据不予认可。经本院现场查看，昀屹公司租赁的1A001商铺门框标注有1-001和1-002两个标识，隔壁为1A002商铺，由其他单位经营。关于不续租原因，赛格公司称昀屹公司违反商铺管理规定，将物品堆放在商铺外部，其要求整改多次；昀屹公司人员多次到隔壁商铺吵闹，禁止隔壁商铺人员在商铺内抽烟；2019年4、5月的时候，因隔壁商铺抽烟，昀屹公司人员劝阻无效后遂在店铺门口放置收音机24小时大声播放音乐，影响其他商铺经营。关于要求整改的证据，赛格公司无法提供。昀屹公司称确实存在商铺堆放物品的情况，但系因商铺内无法摆放；隔壁商铺抽烟导致其商铺存在烟味，赛格公司不予处理，其遂关门不再经营，播放音乐是为了告知客户公司还在实际经营；因其播放音乐，赛格公司人员在2019年5月24日把其商铺门撬开，剪断电线，切断供电；赛格公司在合同到期前切断电源，造成其无法经营，违约在先，不能据此认定合同到期。关于断电情况，赛格公司提供了通话录音和赛格公司人员的短信，短信内容包括商场管理人员要求其处理堆放的杂物；告知其停止播放音乐，否则将作停电处理。通话录音内容为吴凤芹询问对方为何电表闪烁，对方告知停电后即会闪烁。赛格公司称不存在切断供电情况；市场内商铺供电需要业主在电卡内充值，再将电卡插入供电设施，即可供电；无法供电是因为昀屹公司电卡中费用不足。2021年3月15日，经本院现场核查，赛格公司电工现场插入电卡，昀屹公司商铺恢复供电。关于欠付管理费，昀屹公司称每年续签合同时都将下一年度的租金和管理费全部缴纳完毕，否则赛格公司是不会续签合同的。赛格公司称根据合同，租金是在每年签订合同前支付，管理费是在合同到期后支付，故昀屹公司每年支付的是下一年度的租金和上一年度的管理费；目前，昀屹公司尚欠付2019年度的商铺管理费。昀屹公司就2018年至2019年度商铺管理费提供了相关发票，发票金额为5136元，缴费期限为2018年6月1日至2019年5月31日。审理中，赛格公司向本院提交了赛格市场公司的债权转让通知及邮寄凭证，内容为赛格市场公司将管理费债权转让给赛格公司。昀屹公司表示收到该债权转让通知。庭后，经赛格公司核实，昀屹公司2018年6月至2019年5月的管理费已缴纳完毕，赛格公司在本案中主张调整为2019年6月租赁合同到期后的商铺管理费。关于昀屹公司主张的各项损失，昀屹公司主张经营损失，其提供了有关与荣成公司签订的买卖合同。昀屹公司称其现在网上做生意，该证据证明其客户流失。赛格公司对此不予认可。关于漏水损失，昀屹公司称其另外向赛格公司租赁了仓库，仓库内漏水，造成其物品损失。昀屹公司提供了仓库租赁合同和视频资料，合同系昀屹公司与赛格公司签订。赛格公司称对仓库租赁合同无异议，但与本案无关。关于商铺门口物品损失，昀屹公司主张丢失拖车、切割机、波纹管、凳子等物品，其摆放在商铺门口，是在2019年6、7月丢失的。赛格公司称对此不清楚，上述物品本应放置在商铺内，如果丢失，损失应由昀屹公司自行承担。关于律师费，昀屹公司主张律师费2万余元，并提供了有关票据。赛格公司对律师费不予认可。以上事实有租赁合同、商铺管理合同、不予续租通知、债权转让合同、视频资料、房产证、现场勘察工作记录及照片、律师收费收据、仓库租赁合同、买卖合同以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，赛格公司与昀屹公司签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。合同的订立应当遵循自愿的原则。本案中，虽然赛格公司和昀屹公司的租赁合同中约定了昀屹公司享有优先承租权，但从本案证据及双方陈述来看，双方在租赁面积、合同履行等问题上存在重大分歧。在租赁合同到期前，双方也发生了一定程度上的矛盾冲突。基于上述情况，双方难有维系租赁关系的信任基础，赛格公司可以选择不与昀屹公司继续订立租赁合同，双方租赁关系到期终止。关于昀屹公司主张的断电情况，从现场勘察情况来看，昀屹公司商铺内电路完好，能够通电。昀屹公司称赛格公司在2019年5月切断电路，其提供的证据并非直接证据，通话录音的对象无法查实，现有证据无法达到证明目的，本院不予采信。现双方租赁合同到期，昀屹公司已无权继续占有案涉商铺，赛格公司要求昀屹公司从案涉商铺搬离腾空，于法有据，本院予以支持。本院确定合理搬迁期限为一个月。在合同到期，赛格公司发出不予续租通知后，昀屹公司即应在合理期限内搬离。昀屹公司至今未搬离。根据租赁合同及商铺管理合同的约定，赛格公司按照每日150元主张违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金计算期限，鉴于赛格公司在2019年6月4日通知不予续签合同，考虑到合理搬迁期限，本院确定违约金计算期限自2019年7月5日至实际搬迁日止。违约金兼具填补损失和惩罚功能，根据违约金的金额，已经弥补了占有使用费，故本院对赛格公司占有使用费的主张不再支持。关于欠付管理费，昀屹公司提供了有关票据，能够证明其已缴纳了2018年6月至2019年5月的商铺管理费。赛格公司现将诉讼请求调整为2019年6月后的商铺管理费，鉴于双方租赁合同已到期，有关管理费系另外的法律关系，本院不予理涉。赛格公司可另案诉讼。关于律师费，鉴于本院已支持了违约金，故本院对赛格公司律师费的请求不再支持。关于昀屹公司的各项反诉请求，关于租赁面积，赛格公司就建筑面积和套内面积的差异作了合理说明，并提供了相关证据。从昀屹公司法定代表人吴凤芹租赁至今，已经过数年，昀屹公司应当对租赁物的实际状况非常清楚。昀屹公司与赛格公司多年来签订的租赁合同中建筑面积并无变化，而昀屹公司一直按照合同缴纳租金。现昀屹公司主张赛格公司未按合同约定的面积交付商铺，不具有合理性，本院不予采纳。基于上文所述，赛格公司有权不予续租。昀屹公司现主张的各项租赁面积损失和经营损失（包括利润损失和客户资源损失），本院均不予支持。昀屹公司主张的用益物权损失，该请求不明确，本院不予理涉。昀屹公司主张的姓名权、名誉权等人格权损失，与本案租赁关系并非同一法律关系，本院不予理涉。昀屹公司可另案诉讼。关于收音机损失，与本案租赁关系非同一法律关系，昀屹公司可另行提起侵权诉讼，本院不予理涉。昀屹公司主张的仓库漏水损失、返还仓库租金以及更换仓库，基于双方另行建立的仓库租赁关系，与本案无涉，昀屹公司可另案诉讼。昀屹公司主张的物品丢失损失，昀屹公司称系在2019年6、7月租赁关系到期后丢失，物品损失属于侵权法律关系，本院不予理涉，昀屹公司可另案诉讼。昀屹公司主张的员工健康损失，应由有关员工向侵权方自行提起侵权诉讼，本院不予理涉。鉴于本案相关合同到期终止的时间发生在民法典实施以前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的相关规定，本院依照合同法裁判本案。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、无锡昀屹商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内从赛格电子市场1A001号商铺处搬离并腾空；二、无锡昀屹商贸有限公司于本判决发生法律效力之日十日内支付无锡赛格物业管理有限公司违约金（自2019年7月5日起至实际返还商铺之日止，按照150元/天计算）；三、驳回无锡赛格物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回无锡昀屹商贸有限公司的全部反诉请求。如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费收取计2344元，由无锡昀屹商贸有限公司负担1102元；由无锡赛格物业管理有限公司负担1242元。无锡赛格物业管理有限公司可于本判决发生法律效力之日起向本院申请退回无锡昀屹商贸有限公司应负担部分案件受理费，无锡昀屹商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起向本院缴纳应负担部分案件受理费。依照本案确定受理反诉范围，本院确定反诉受理费为111344.35元，由无锡昀屹商贸有限公司负担。无锡昀屹商贸有限公司已预付反诉受理费169368.07元，无锡昀屹商贸有限公司可于本判决发生法律效力之日起申请退回超付部分案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  顾正阳人民陪审员  尤锦毅人民陪审员  朱林斌二〇二一年三月十七日书 记 员  张怡婷