湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终1119号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖胜兵，男，1983年7月4日出生，汉族，住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：张稚隽，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴承轩，湖南金州律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴云峰，男，1979年5月11日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：梁宏辉，湖南麓山律师事务所律师。上诉人肖胜兵因与被上诉人吴云峰合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初6269号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人肖胜兵上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第二、三、四、五项判决；2.依法改判被上诉人继续履行与上诉人签订的《购房权转让协议》；3.依法改判被上诉人立即向肖胜兵履行涉案房屋即长沙市八方小区二期Ｃ区Ｃ26栋202房屋及长沙市××小区××期××号车位的交付义务（包括与该房屋及车位相关的购房合同、购房手续、交房手续及发票、票据、凭证等与该房屋相关的所有手续的交付）；4.依法改判位于长沙市××小区××期××栋××房××以及长沙市××小区××期××号车位的使用权归肖胜兵所有；5.依法改判被上诉人协助上诉人办理长沙市八方小区二期Ｃ区Ｃ26栋202房房产过户手续和车位使用权的变更手续；6.依法改判被上诉人向上诉人承担因逾期交付义务的违约金80万元；7.依法判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决“吴云峰与肖胜兵于2014年5月25日签订的《购房权转让协议书》自2019年5月15日起予以解除”，既没有法律依据，也没有事实依据，是明显错误的判决；关于合同的解除，双方当事人既未约定解除，也不存在法定解除的情形。上诉人在合同签订时就已向被上诉人支付了被上诉人垫付的全部购房款15万元、购房权转让指标费用10万元（共计指标费用12万元，已支付10万元，另有2万元双方约定待办理过户手续后再支付），上诉人已按约定向开发商支付了购房款、按揭购房款、车位款、契税、产权登记费、维修基金等费用，共支付48.143162万元（其中包括按揭贷款29万元，不包括上诉人支付给被上诉人的购房款15万元），且上诉人自2015年7月起至2019年12月连续4年半以来，上诉人一直在偿还涉案房屋的按揭贷款，从未间断。再者，根据《购房权转让协议书》的内容，被上诉人的合同目的为：通过将八方小区二期商品房及车位的购房权指标转让，在收回自己垫付的购房款15万元的基础上，再赚取购房权指标转让费12万元，可见，被上诉人的合同目的已经实现。由此可见，已完全履行合同主要义务，本案不属于法定解除的情形，一审法院对以上的事实已经查明，本应依法驳回被上诉人提出的诉讼请求，然而一审法院竟然判令合同解除，这是明显的没有以事实为依据、没有以法律为准绳的错误判决。二、一审法院认定事实错误，具体为：1.关于指标转让费20000元的交付问题，因本案中无法确定“房屋建好封顶之日”的准确日期，故上诉人已于2016年9月21日立即将这笔款项如数的转付了被上诉人，不属于迟延履行，不构成违约。2.关于上诉人对车位款27800元的交付行为，是上诉人与开发商之间的权利义务关系，与被上诉人无关，谈不上违约的问题。上诉人在知道被上诉人未征求上诉人同意的情况下擅自于2016年9月9日主动垫付该笔款项后，上诉人已于2016年9月21日立即将这笔款项转付给被上诉人。3.关于上诉人占有房屋的行为，依据《购房权转让协议书》，上诉人在不能入住、房屋利益受到侵犯的情况下，采取的是自力救济的方式维护自身权益，占有本应属于自己的房屋，该行为是上诉人维护正当权益的行为，是上诉人不得已的自力救济行为，不构成违约。4.关于退延偿还按揭购房款的行为，首先，双方签订的《购房权转让协议书》，对于按揭还款的准确时间，并无任何约定。其次，被上诉人一直没有依约将与该房屋的相关证件及资料交付给上诉人保管。例如，被上诉人向法院交出《个人购房借款及担保合同》、招商银行个人贷款借款借据两份（一张2015年4月28日15万元，一张是2015年6月1日14万元）等与该房屋相关的资料、票据、凭证、证件，这些资料被上诉人本应该在2015年取得时，立即交给上诉人，但是被上诉人未按合同约定将交付上诉人。致使上诉人无法知道每月准确的扣款日期。据此，单凭被上诉人短信、电话通知，不能确认上诉人违约。即使上诉人确实有迟延偿还的情况，也是因被上诉人存在未能向上诉人交付资料、凭证等原因造成的，是因被上诉人的先违约行为造成的。责任应由被上诉人承担。三、一审法院判决逻辑错误。一审认定：“对肖胜兵主张吴云峰存在未提交相关证件资料应承担违约金的主张。本院认为，现有证据并不能证实吴云峰未将涉案房屋的购房合同及发票交付给肖胜兵……吴云峰未将交房手续的原件提交给肖胜兵并不违反合同约定”，不但违背谁主张谁举证的原则，而且还逻辑错误，自相矛盾。四、一审法院对被上诉人的以下违约事实以及上诉人违约所应承担的违约金，却完全没有认定。依据《购房权转让协议书》第二条的约定，被上诉人（协议中的甲方）有义务将与该房屋相关的证件及资料全部交给上诉人保管。被上诉人没有将资料交由上诉人保管即为被上诉人违约。并且在协议第七条中明确了违约应承担的违约责任。被上诉人主要存在以下违约行为和应承担的违约责任（违约金）：1.上诉人在2014年5月25日就向被上诉人支付了甲方为该房屋先行垫付的住宅资格确认金13万元和车位资格确认金2万元总计15万元人民币，被上诉人至今未依约将订房保证金和车位定金的销售不动产统一发票交付给上诉人，构成违约。2.上诉人以被上诉人的名义向长沙市经发房地产开发有限公司交付房屋款后，长沙市经发房地产开发有限公司于2015年开具的金额为14万元和金额为15万元的销售不动产统一发票交给被上诉人，被上诉人应于2015年将发票交付给上诉人，但被上诉人一直没有交付，被上诉人已违约定，被上诉人依约应承担违约金30万元。3.招商银行个人贷款借款借据两份（一份为2015年4月28日开具的15万元的借据，一份为2015年6月1日开具的14万元的借据），被上诉人在收到后，应依约定于2015年及时交付给上诉人，但被上诉人一直没有交付，被上诉人已违约。按合同约定，被上诉人应承担违约金30万元。4.个人购房借款及担保合同，2015年5月签订，被上诉人应于2015年交付给上诉人，但被上诉人一直没有交付给上诉人，被上诉人已违约。按合同约定，被上诉人应承担违约金15万元。5.被上诉人于2016年12月18日，擅自去办理涉案房屋的交房手续，并取得了涉案房屋的入伙办理流程单、入伙通知书、业主钥匙移交单、房屋交付验收表、入伙资料确认书等与该房屋交付相关的资料和凭证，被上诉人本应于2016年12月18日将上述资料交给上诉人，但被上诉人一直没有交给上诉人，被上诉人已违约。按合同约定，被上诉人应承担违约金20万元。6.被上诉人于2016年12月，擅自主动去向长沙市长房物业管理有限公司交纳物业管理费用，并取得了由长沙市长房物业管理有限公司开具的涉案房屋的物业发票，被上诉人本应于2016年12月将这些发票交付给上诉人，但被上诉人一直没有交付给上诉人，被上诉人已违约。按合同约定，被上诉人应承担违约金20万元。7.关于被上诉人其他违约行为问题，2016年12月，被上诉人吴云峰接到长沙经发房地产开发公司（开发商）交房通知后，没有告诉上诉人有任何交房的通知，在上诉人不知情的情况下，违反协议约定，就私自与开发商办理房屋交割手续，私自领取房屋钥匙、门禁卡，私自缴纳物业管理费、水电费、卫生费等与房屋使用相关费用。直至2019年，被上诉人仍未履行交房义务，未通知上诉人交物业费，应承担违约金35万元。根据协议第七条（二）“协议生效后，甲乙双方任何一方未能履行本协议及协议补充条款部分或全部义务，均视为违约，协议签订当年内每次违约应向对方支付10万元违约金，从第二年起（自2015年1月1日起计）违约金基数每年增加5万元（即2014年每次违约应向对方支付10万元违约金，2015年每次违约应向对方支付15万元违约金，以此类推，直至产权过户完成）。”据上述违约事实统计，被上诉人应承担违约金近200万元，上诉人自愿放弃部分违约金，只主张被上诉人承担违约金80万元。被上诉人不履行上述交付等义务，已经构成严重违约；并且被上诉人的上述违约行为已对上诉人造成极大经济损失，被上诉人应当承担违约责任，支付违约金。被上诉人吴云峰辩称：一、关于上诉人的第一项上诉请求。上诉人请求撤销一审民事判决的上诉请求缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、关于上诉人的第二项上诉请求。上诉人在一审程序中于2019年6月28日提交《变更民事反诉状诉讼请求申请书》变更了其反诉请求，其变更后的反诉请求中已无“继续履行《购房权转让协议书》”的请求。因此，上诉人“改判被上诉人继续履行与上诉人签订的《购房权转让协议书》”的第二项上诉请求，已经超越了第一审判决的审理范围，其实质是第二审程序中新增加的反诉请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款有关“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，上诉人应就其该项请求另行起诉。三、关于上诉人的第三项、第五项上诉请求。上诉人存在未按期支付转让费、未按期交纳车位尾款和未按期偿还银行贷款给被上诉人造成征信损害等严重违约行为，且其违约行为早于被上诉人交付涉诉房屋及车位的交付义务和协助办理房产过户及车位使用权变更手续的义务，根据《合同法》第六十七条和第九十七条之规定，吴云峰享有先履行抗辩权，无须向上诉人履行交付涉诉房屋和车位的义务。四、关于上诉人的第四项上诉请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定和《购房权转让协议书》的约定，上诉人请求改判涉诉房屋的所有权和车位的使用权归其所有的上诉请求明显不成立。五、关于上诉人的第六项上诉请求，被上诉人享有先履行抗辩权，被上诉人不存在违约行为，无须承担违约责任，所以也无须向上诉人支付违约金。六、关于上诉人的第七项上诉请求，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，诉讼费用的负担，应由人民法院根据案件的具体情况依法决定。吴云峰向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除吴云峰与肖胜兵双方签订的《购房权转让协议书》；2.判令肖胜兵向吴云峰支付因其多次违约而应承担的违约金45万元(吴云峰自愿按协议书约定标准的50%主张违约金)；3.判令肖胜兵承担本案的诉讼费用。肖胜兵向一审法院提出反诉请求：1.请求确认肖胜兵与吴云峰于2014年5月25日签订的《购房权转让协议书》合法有效；2.判令涉案房屋即长沙市八方小区二期Ｃ区Ｃ26栋202房的所有权及该长沙市××小区××期××号车位的使用权归肖胜兵所有；3.判令吴云峰立即向肖胜兵履行涉案房屋即长沙市八方小区二期Ｃ区Ｃ26栋202房屋及长沙市××小区××期××号车位的交付义务（包括房屋及车位的钥匙实物交付及与该房屋相关的权证、购房手续、交房手续及票据、凭证等与该房屋相关的所有手续的交付）；4.判令吴云峰协助肖胜兵，办理长沙市八方小区二期ｃ区Ｃ26栋202房的房产过户手续及长沙市八方小区二期ｃ区Ｃ4-ｂ2-384号车位的使用权变更手续；5.请求判令吴云峰承担违约金80万元；6.本诉及反诉的诉讼费用、律师费用均由吴云峰承担。一审法院查明：2014年5月25日，吴云峰（甲方，转让方）与肖胜兵（乙方，受让方）签订《购房权转让协议书》，约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的前提下，就长沙市“八方小区二期”配套商品房及车位房一套的购房权转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将该购房权转让给乙方，乙方支付给甲方转让费人民币壹拾贰万元，同时支付甲方为该房屋先行垫付的住宅资格确认金人民币壹拾叁万元，车位资格确认金人民币贰万元，合计人民币贰拾柒万元。在本协议签订之日内乙方先向甲方支付人民币贰拾万元，2015年公历1月1日前乙方再向甲方支付人民币叁万元，房屋建好封顶之日乙方再向甲方支付人民币贰万元，其余款项贰万元于甲方帮助乙方办理完毕该房产权证手续之日当天向甲方付清。二、甲方的权利和义务，甲方权利：收取乙方给付的购房款转让费及要求乙方支付甲方为房屋先行垫付的住宅申购意向金和其他预付款项。甲方责任：保证上述购房权属本人真实、合法取得的权利；甲方和乙方签合同后，甲方不得以任何理由将该房再转让、出卖（抵押）给任何第三方，甲方如存在一房两卖或抵押行为，则甲方构成严重的违约；保证在协议签订之日起甲方不再享有该房屋及源于该房屋的权益；届时必须协助乙方办理房屋的缴款、剩余款项的贷款、更名、过户等必须的购房手续，且不得再收取除转让费以外的其它费用（相关政策允许能够办理更名或落成共有人等手续，甲方必须配合乙方办理相关手续）；直到乙方取得该套房屋的全部产权为止，甲方的以上相关责任方可完成。三、乙方权利和义务。乙方权利：交清购房权转让费及住宅申购意向金之后，拥有以甲方名义选购房屋以及房屋所附带的车位、车库等附属设施的权利；获得甲方积极协助办理相关房屋手续的权利。乙方责任：支付所选购房屋的购房款、房屋配套费、税费及届时过户等手续的所有相关费用；对于甲方选房规则、条件所选定的实际房屋，必须无条件接受；若购买该房屋必须包含一个车位或车库，乙方必须无条件接受，并向相关部门支付相关购买费用；直到乙方取得该套房屋的全部产权为止，乙方的以上相关责任方可完成。四、……五、在房屋购房、过户等过程中，由于乙方原因（如不能按时交清购房款及相关税费等）造成房屋不能顺利选购、同开发商签订房屋买卖合同、过户等，甲方不承担责任，且不退还购房权转让费，给甲方所造成的其他经济损失均由乙方承担。六、其他约定条款。1.乙方付清该房的首付款后，就剩余的购房款乙方有权要求甲方以甲方名义向银行贷款。甲方应无条件的协助乙方办理相关贷款手续。以甲方名义向银行贷款的本金和利息均由乙方负担。2.若甲方单位可以办理更名手续而甲方不配合乙方办理，则视甲方违约。3.届时若必须以甲方名义付款，则乙方出资以甲方名义支付，甲方必须协助，由此产生的费用由乙方负责。4.甲方将该房屋转让给乙方以后，与该房屋的相关证件资料都由乙方保管与甲方无关。5.开发商向甲方交付房屋当日，甲方即告知乙方，并及时通知乙方办理房屋交割手续，甲方向乙方交割房屋后，所发生的物业管理费、水电费、卫生费等与房屋使用相关的费用及责任均由乙方承担。……8.甲方领取房屋产权证当日，甲方即告知乙方，并及时通知乙方办理房屋买卖过户手续。房屋办理产权转移过户手续所需交纳的所有相关税费均由乙方承担。七、违约责任。（一）协议经双方签字后生效，任何一方均应按约履行协议，否则，过错方或违约方给无过错方或守约方造成经济损失的，过错方或违约方必须向无过错方或守约方赔偿损失。（二）协议生效后，甲乙双方任何一方未能履行本协议即协议补充条款部分或全部义务，均视为违约，协议签订当年内每次违约应向对方支付10万元违约金，从第二年起（自2015年1月1日起计）违约金基数每年增加5万元（即2014年每次违约应向对方支付10万元违约金，2015年每次违约应向对方支付15万元违约金，以此类推，直至产权过户完成）（注：因甲方个人造成不能过户则视为甲方违约，但因国家政策及甲方单位因素造成不能及时办理更名或过户手续，则不做违约处理）。（三）一方出现违约，守约方可在要请求对方承担违约责任的同时，提出继续履行或中止履行协议的意见。如继续履行协议，违约方支付违约金后双方继续履行；如中止协议，违约方支付违约金，甲方返还乙方支付的所有费用（含房屋购置、配套、装修、家具等房屋使用投入各种费用，不含家电、食品等日常费用，资金按同期银行贷款利率计息），乙方不再拥有房屋所有权。该合同还就其他问题进行了约定。协议签订当日，肖胜兵向吴云峰支付了房款及指标费用105000元，吴云峰向肖胜兵出具收条一张，载明：今收到肖胜兵支付八方小区二期房款及指标费用现金拾万伍仟元整（105000元），其余费用以实际转账凭条为准（卡号6283********，户主吴云峰，招商银行）。2014年5月26日，肖胜兵以转账方式向吴云峰支付了95000元；2015年1月7日，肖胜兵向吴云峰转账支付了30000元。此后，吴云峰选购了岳麓区观沙路268号八方小区二期第Ｃ26栋1单元2层202号房，并与长沙市经发房地产开发有限公司签订了的《长沙市商品房买卖合同》。2015年3月，吴云峰与招商银行股份有限公司长沙分行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款二十九万元整，期限从2015年6月1日至2042年2月1日止，贷款归还方式为等额本息，并将涉案房屋进行了抵押。2015年4月2日，肖胜兵以吴云峰名义交付了涉案房屋购房款68381元及车位款50000元，契税9767.62元，产权登记费320元，维修基金15163元，总计143631.62元。2015年6月1日，招商银行股份有限公司长沙分行放款140000元，扣款日为10日，首次扣款日为2015年7月10日，扣款账号×××52。2016年4月28日招商银行股份有限公司长沙分行放款150000元。2015年4月7日，肖胜兵通过中国工商银行尾号为0799的账户向吴云峰卡号尾数为4952的账户转账支付了120元，2015年7月9日肖胜兵通过余额宝向吴云峰尾号为4952的账户转账支付了1200元，8月10日通过余额宝转账支付了1200元，9月10日通过余额宝转账支付了1200元，9月27日通过余额宝转账支付了200元，10月10日通过余额宝转账支付了1200元，11月10日通过中国农业银行尾号为5911的账户向吴云峰尾号为4952的账户转账支付了1200元，12月10日通过余额宝转账支付了1200元，2016年1月9日通过中国农业银行尾号为5911的账户转账支付了1200元，2月10日通过余额宝转账支付了1200元，3月10日通过中国农业银行尾号为5911的账户转账支付了1200元，4月11日通过余额宝转账支付了1200元，5月9日通过中国建设银行尾号为6301的账户转账支付了400元，5月16日通过余额宝转账支付了100元，5月21日通过余额宝转账支付了1000元，6月9日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了2100元，7月11日通过余额宝转账支付了2089元，8月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了2100元，8月17日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1501.5元，9月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了600元，10月10日通过余额宝转账支付了2100元，11月10日、12月10日、2017年1月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了2100元，4月11日、5月12日、6月13日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了2000元，7月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1700元，8月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1600元，9月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1800元，10月11日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1700元，11月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1800元，12月12日通过余额宝转账支付了1700元，2018年2月8日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1700元，3月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1800元，4月11日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1798元，5月10日通过中国工商银行尾号为0799的账户转账支付了1800元，6月11日、7月10日、8月10日、9月10日、10月8日、11月10日通过中国建设银行尾号为6301的账户转账支付了1800元，12月10日通过余额宝转账支付了1798元，2019年1月10日、2月9日、3月9日、4月9日、5月10日、5月22日通过中国建设银行尾号为6301的账户转账支付了1800元。2016年3、4月，吴云峰两次贷款逾期。2018年中国人民银行个人征信中心出具的个人信用报告显示，吴云峰就涉案房屋贷款还款在2016年8月至2018年7月期间有3笔逾期。2015年5月20日，涉案房屋所在楼栋经五方验收合格。2016年2月，吴云峰通过短信向肖胜兵询问何时支付剩余房款2万元。2016年3月23日，长房集团长沙市经发房地产开发有限公司发出交纳第三次缴款通知，该通知明确：若购房人未能在规定的时间前往指定地点缴清房款和车位款，则视为购房人自动放弃八方小区二期商品住宅及车位购买的权利，出卖人有权解除商品房买卖合同并将该商品住宅及车位另行出售且无需征得购房人同意。2016年4月16日，吴云峰通过电话通知肖胜兵交纳剩余车位款。2016年5月8日，长沙经发房地产开发有限公司对吴云峰发出《催款通知函》，要求购房人在2016年6月9日前交清尾款，逾期将会提起诉讼，解除合同，并附缴款金额为27800元。8月15日，吴云峰向肖胜兵转发了长沙市检察院要求在8月16日前缴纳购房尾款的通知，并多次电话联系要求肖胜兵交纳车位款。2016年8月31日，吴云峰再次电话通知肖胜兵要求肖胜兵支付合同约定的房屋封顶所需支付的转让款20000元。2016年9月9日，因肖胜兵一直未缴纳尾款27800元，吴云峰交纳了该笔费用。同年9月21日，肖胜兵将47800元转账支付给吴云峰。2016年12月1日，长沙市经发房地产开发有限公司向吴云峰送达入伙通知书，该通知书载明：我司将您的入伙手续办理时间约定在2016年12月18日下午13:00-15:00。物业管理服务费将从2017年1月1日起按照相应的标准计收。2016年12月7日，吴云峰电话告知肖胜兵收房的时间，并要求肖胜兵按照合同约定支付逾期支付指标转让费20000元及逾期交纳尾款27800元的违约金十多万元，双方经协商未果。2016年12月18日，吴云峰办理了收房手续，并交纳了2017年4月-12月的物业管理费及车位管理费，现物业费及车位管理费已由吴云峰交纳至2018年12月。肖胜兵在2017年4月份之前将该房屋占有使用，2017年6月3日，吴云峰通过开锁公司将该涉案房屋开锁。肖胜兵于同日又将房屋门锁进行了更换，并将涉案房屋出租给他人卖窗帘至今。一审法院另查明：1.2013年9月5日，吴云峰向长沙市经发房地产开发有限公司交纳了购房保证金13万元，车位定金2万元。2.现涉案房屋已办理不动产登记，权利人为吴云峰。一审法院认为，吴云峰与肖胜兵签订的《购房权转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照该协议履行。根据协议规定，涉案房屋封顶之日，肖胜兵应向吴云峰支付20000元房款，根据该约定，肖胜兵至少应当在2015年5月20日之前即向吴云峰支付该笔款项，但经吴云峰多次催要，肖胜兵一直未予支付；另根据双方协议中乙方责任约定：支付所选购房屋的购房款、房屋配套费、税费及届时过户等手续的所有相关费用；对于甲方选房规则、条件所选定的实际房屋，必须无条件接受；若购买该房屋必须包含一个车位或车库，乙方必须无条件接受，并向相关部门支付相关购买费用；但肖胜兵在收到吴云峰通知缴纳尾款27800元的通知后，迟迟未予交纳，直至2016年9月9日吴云峰代为交纳后，肖胜兵才于2016年9月21日将该27800元与需要支付给吴云峰的款项20000元一并支付给吴云峰，存在违约行为。此外，肖胜兵在双方就合同履行过程中的违约责任的承担未协商一致的情况下，擅自将该房屋占有并出租至今，且在借用吴云峰名义进行房屋贷款期间，未按期偿还银行贷款，给吴云峰的征信造成损害，亦有违诚实信用原则，显属不当，现吴云峰诉请要求解除双方所签订的《购房权转让协议书》，一审法院根据起诉状副本送达给肖胜兵的时间确认双方所签订的《购房权转让协议书》自2019年5月15日起予以解除。对吴云峰要求继续履行合同等诉请，一审法院不予支持。因合同解除系肖胜兵原因所导致，现吴云峰要求肖胜兵支付违约金450000元，一审法院根据双方履行合同的情况及违约所造成吴云峰损失的大小，酌定肖胜兵向吴云峰支付违约金20000元，对吴云峰主张的超出部分，一审法院不予支持。对肖胜兵主张吴云峰存在未提交相关证件资料应承担违约金的主张，一审法院认为，现有证据并不能证实吴云峰未将涉案房屋的购房合同及发票交付给肖胜兵，且办理交房手续时吴云峰已对肖胜兵的前期违约行为提出了要求支付违约金或解除合同的请求，在双方未协商一致的情况下，吴云峰未将交房手续的原件提交给肖胜兵并不违反合同约定，故对反诉吴云峰的该项主张，一审法院不予采纳。对肖胜兵主张选房选车位均是吴云峰擅自选择有违合同约定的主张，一审法院认为，因本案涉案房屋系政府政策性购房，现有证据并不能证明肖胜兵能够以自己的名义去选购房屋及车位，故对反诉吴云峰的该主张，一审法院不予采纳。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、吴云峰与肖胜兵于2014年5月25日所签订的《购房权转让协议书》合法有效；二、吴云峰与肖胜兵于2014年5月25日签订的《购房权转让协议书》自2019年5月15日起予以解除；三、限肖胜兵在本判决生效之日起15日内向吴云峰支付违约金20000元；四、驳回吴云峰的其他诉讼请求。五、驳回肖胜兵的其他反诉请求。一审案件本诉案件受理费减半收取4025元，由吴云峰负担3821元，由肖胜兵负担179元；反诉案件受理费减半收取5900元，财产保全费5000元，合计10900元，由肖胜兵予以承担。二审中，上诉人肖胜兵提交以下新证据：2019年6月至2020年2月期间，肖胜兵向吴云峰贷款支付涉诉房屋银行按揭款的银行流水及支付宝付款截图，拟证明：1.自2019年6月至今，上诉人肖胜兵仍在履行合同义务，按时支付涉诉房屋的银行按揭款项的事实；2.被上诉人吴云峰一直接受上诉人的按揭付款，并无任何返还购房款、按揭的意思和行为；3.合同双方均无解除合同的意思表示和行为，合同解除是缺乏事实依据的。被上诉人吴云峰对上述证据发表如下质证意见：真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议。1.被上诉人吴云峰已经通过向法院起诉的方式明确表达解除合同的意思表示，所以上诉人以还款行为推定被上诉人没有解除合同意思表示是错误的；2.自从2018年8月开始，被上诉人吴云峰也在每月往还款4952账号还款，双方同时还款，现在卡上余额有三万多元。本院对上诉人肖胜兵提交的证据认定如下：上诉人提交的证据系肖胜兵向被上诉人吴云峰付款的支付宝截图和银行流水，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，吴云峰与肖胜兵签订的《购房权转让协议书》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规效力性、强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认，双方均应按照该协议履行。本案争议的焦点为：肖胜兵在履行《购房权转让协议书》中的行为是否构成根本违约，吴云峰要求解除该协议的主张能否得以支持。一、关于肖胜兵违约情况的认定。（一）《购房权转让协议书》第一条约定，肖胜兵应向吴云峰支付转让费120000元、住宅资格确认金130000元及车位资格确认金20000元，合计270000元，双方还约定，对前述款项的付款肖胜兵应在协议签订之日即2014年5月25日向吴云峰支付200000元、2015年1月1日前付30000元、房屋建好封顶之日再付20000元、余款20000元于吴云峰帮助肖胜兵办理完毕房产权证手续之日当天付清。肖胜兵于2014年5月25日向吴云峰支付105000元、2014年5月26日付款95000元、2015年1月7日付款30000元，以上合计230000元。另，2016年9月21日，肖胜兵通过他人向吴云峰支付47800元，该款包括协议约定的房屋建好封顶之日再付的20000元以及车位尾款27800元。“房屋建好封顶之日”的具体时间根据本案现有证据无法明确，“八方小区二期C区建安工程（六标段）C26栋”工程2015年5月20日的《分部（子分部）工程质量验收记录单》所包含的工程内容为钢筋工程、模板工程、混凝土工程等项目，并非C26栋整体工程的竣工验收记录，不能依据该证据认定“房屋建好封顶之日”的条件已成就。此外，开发商已于2016年12月1日向吴云峰发出《入伙通知书》，表明八方小区（二期）C区住宅将于2016年12月16日正式开始办理入伙手续，据此可推定涉案房屋在2016年12月16日已符合“房屋建好封顶”的条件，依据该证据，肖胜兵于2016年9月21日将应付的20000元支付给吴云峰不能认定为违约。吴云峰提交的其他证据不足以证明肖胜兵在“房屋建好封顶之日”的条件成就时未履行付款义务，因此，吴云峰称肖胜兵未依约支付房屋建好封顶之日应付的20000元构成违约的主张，缺乏证据证实，本院不予采纳。（二）吴云峰于2016年9月9日代肖胜兵向开发商支付了车位尾款27800元，经催促，肖胜兵于2016年9月21日将该款全额支付给了吴云峰，肖胜兵未及时将车位尾款27800元支付给开发商，致使吴云峰代为垫付了车位尾款，肖胜兵的行为构成违约。但肖胜兵在吴云峰代垫付了27800元后不久便履行了该款的偿还义务，其违约程度较轻微，不足以构成根本违约。（三）肖胜兵在履行偿还涉案房屋银行按揭贷款还款义务时，有数次未及时还款的行为，导致吴云峰的个人征信记录中有逾期还款的记录，肖胜兵的行为构成违约。但肖胜兵逾期还款的金额和次数均不多，其违约程度较轻微，双方合同目的尚未因此达到不能实现的程度，肖胜兵实施的前述违约行为亦不能认定为根本违约。（四）吴云峰与肖胜兵签订《购房权转让协议书》的主要合同目的在于：吴云峰将其关于涉案房屋及车位的购房权转让给肖胜兵，吴云峰因之获得转让费、肖胜兵因之获取涉案房屋及车位的购买权。肖胜兵已将购房权转让费120000元全额支付给了吴云峰，吴云峰订立《购房权转让协议书》的主要合同目的已然实现，其因肖胜兵违约所遭受的损失亦不严重。因此，吴云峰称肖胜兵实施了严重的违约行为，并要求据此享有合同解除权的主张不能成立，吴云峰与肖胜兵仍因秉持诚实信用继续履行双方签订的《购房权转让协议书》，故肖胜兵要求继续履行双方之间的《购房权转让协议书》的上诉理由请求成立，本院予以支持。基于肖胜兵在本案中确有违约行为，其应当承担违约责任，根据双方履行合同的实际情况，以及吴云峰的损失大小，本院酌定肖胜兵向吴云峰支付违约金100000元。二、关于肖胜兵其他上诉请求的处理。《购房权转让协议书》第二条“甲方权利和义务”中约定：“保证在该协议签订之日起甲方不再享有该房屋及源于该房屋的权益；届时必须协助乙方办理房屋的交款、剩余款项的贷款、更名、过户等必需的购房手续……”吴云峰应依前述约定将涉案房屋及车位的民事权益让渡给肖胜兵，但根据《中华人民共和国合同法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，不动产物权的取得必须以登记为生效要件，现涉案房屋尚未登记在肖胜兵名下，其对涉案房屋享有的是请求吴云峰配合过户的权利，故肖胜兵确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋由肖胜兵出租给他人，肖胜兵对涉案房屋仍处于实际占有的状态，吴云峰无需再向肖胜兵履行交付涉案房屋之必要，故肖胜兵要求吴云峰履行长沙市八方小区二期Ｃ区Ｃ26栋202房屋交付义务的上诉请求，本院不予支持。《购房权转让协议书》第六条“其他约定条款”第4款约定：“甲方将该房屋转让给乙方以后，与该房屋的相关证件资料都由乙方保管与甲方无关。”吴云峰已与长沙市经发房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号ＸＸ140348202），并获得了住宅和车位涉及金额合计150000元的销售不动产统一发票（发票代码243001300217、发票号码×××68），以及2016年9月9日关于车位尾款27800元的湖南省增值税普通发票一张，根据前述约定，吴云峰应将涉案房屋及车位的相关证据资料交付给肖胜兵，肖胜兵要求吴云峰交付车位相关手续、涉案房屋的购房手续、交房手续、发票、票据、凭证等主张，并无确切的指代对象，其诉求并不具体，故肖胜兵要求吴云峰将涉案房屋及车位的购买合同和发票等证件资料交由其保管的上诉请求，本院对肖胜兵要求吴云峰交付涉案房屋的《长沙市商品房买卖合同》及150000元的销售不动产统一发票等部分票据的诉讼请求予以支持。《购房权转让协议书》第六条“其他约定条款”第8款约定：“甲方领取房屋产权证当日，甲方即告知乙方，并及时同乙方办理房屋过户手续……”肖胜兵要求吴云峰协助办理长沙市八方小区二期Ｃ区Ｃ26栋202房屋过户手续的诉讼请求，待涉案房屋符合产权变更交易的相关政策后，本院予以支持。肖胜兵已将长沙市××小区××期××号车位使用权的价款支付给吴云峰，故肖胜兵要求取得前述车位使用权以及要求吴云峰配合办理车位使用权变更手续的上诉请求，本院予以支持。吴云峰并未对涉案房屋有占有之情形，肖胜兵也未提交证据证明涉案车位被吴云峰占有，双方并未约定车位交付的时间，故肖胜兵要求吴云峰承担因逾期交付房屋和车位的违约金80万元的上诉请求，本院不予支持。综上，肖胜兵的上诉请求部分成立，一审判决适用法律错误，本院依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初6269号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初6269号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、吴云峰与肖胜兵继续履行双方于2014年5月25日签订的《购房权转让协议书》；四、肖胜兵支付吴云峰违约金人民币100000元；五、吴云峰在湖南省长沙市××小区××期××栋××房符合相关房地产调控政策可交易的条件后，并自吴云峰收到肖胜兵通知之日起二十日内协助肖胜兵办理湖南省长沙市××小区××期××栋××房的产权过户手续；六、确认肖胜兵系湖南省长沙市××小区××期××号车位的使用权人，吴云峰协助肖胜兵办理前述车位使用权的变更手续；七、吴云峰将发票代码为243001300217、发票号码为×××68的《销售不动产统一发票》，其与长沙市经发房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号ＸＸ140348202），及发票货物或应税劳务、服务名称为八方二期车位、票号为00385374的《湖南增值税普通发票》交付肖胜兵；上述履行义务均限于本判决送达之日起二十日内履行。八、驳回吴云峰的其他诉讼请求；九、驳回肖胜兵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4025元，由吴云峰负担3510元，由肖胜兵负担515元；反诉受理费5900元，财产保全费5000元，合计10900元，由吴云峰负担7547元，由肖胜兵负担3353元。二审案件受理费19850元，由吴云峰负担13895元，由肖胜兵负担5955元。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二一年三月十二日书记员  张宜婷附相关法律条文：1.《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。