湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2749号上诉人（原审原告）：卓瑞空间（武汉）孵化器有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区珞南街珞狮路**狮城翰园商场第****。法定代表人：程福清，该公司总经理。委托诉讼代理人：张繁，湖北万中亮律师事务所律师。上诉人（原审被告）：盛月，男，1991年3月28日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：夏金，湖北首义律师事务所律师。上诉人卓瑞空间（武汉）孵化器有限公司（以下简称卓瑞公司）与上诉人盛月房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初7916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卓瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第六项，改判盛月支付卓瑞公司2019年11月15日至2020年8月15日期间房屋租金、物业费、水费合计120528元及滞纳金（滞纳金按照3%每月计算，暂计算至2020年8月15日为27336.22元，自2020年8月16日起以120528元为基数计算至实际清偿之日）；2.盛月支付卓瑞公司违约金49614元；3.由盛月承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院认为滞纳金与违约金属于重复主张，对违约金不予支持并将合同约定的滞纳金调整至年利率4%属于适用法律错误。卓瑞公司主张的滞纳金是基于盛月延期支付房屋租金所产生的实际损失；违约金是基于盛月违约，按照合同约定进行的主张。即便认定滞纳金和违约金属于重复主张，法院也应当向卓瑞公司主动释明，由卓瑞公司进行选择。双方解除合同后涉案房屋一直空置，卓瑞公司每个月的租金损失达24807元，按照年利率4%计算滞纳金，无法弥补卓瑞公司的实际损失。盛月虽然主张对滞纳金进行调整，但未提交任何证据证明滞纳金过高，因此一审法院对滞纳金的调整无任何事实依据和法律依据，显失公平。二、一审判决第二项判项中“以12058元为基数”属于笔误，请求二审法院依法改正。盛月延期支付租金的时间并非从2020年7月7日开始，盛月的违约行为一直持续存在，请求二审法院按照卓瑞公司起诉状中的主张予以重新计算。盛月辩称，盛月欠付的房租等费用应扣除盛月已预交的4000元电费，应以116528元为基数计算滞纳金。因为双方在2020年8月曾就租金支付达成一致，约定于2020年8月15日前支付，故滞纳金应该从2020年8月16日开始起算。双方就房屋租金等费用支付时间的变更达成一致后，卓瑞公司违约造成合同解除，且盛月搬离了涉案房屋，并通知了卓瑞公司，因此不应再支付占用费。一审判决认定案涉合同于2020年9月24日解除错误，合同应于2020年8月17日解除。盛月上诉请求：1.请求维持原审判决第三、五、六项，撤销第一、二、四项，并依法改判案涉合同于2020年8月17日解除；盛月应向卓瑞公司支付的房屋租金、物业费、水费合计为116528元，滞纳金应以此为基数从2020年8月16日开始起算；2.由卓瑞公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决错误。卓瑞公司与盛月己于2020年7月22日对租金支付时间重新达成了一致，盛月于2020年8月15日前支付租金即可。卓瑞公司无故切断盛月所承租房屋的电源，造成盛月电脑损坏，影响盛月的招生工作，致使合同目的无法实现。基于卓瑞公司的违约行为，盛月于2020年8月17日解除合同，并将房屋腾退给卓瑞公司，卓瑞公司已实际占有了房屋，因此盛月无须向卓瑞公司支付滞纳金。一审法院对于盛月预交的4000元电费是否使用完毕等事实未予以查明，该费用应该在租金中予以抵扣。卓瑞公司辩称，一审判决认定事实清楚，盛月的主张与事实不符。1.盛月所支付的电费是由卓瑞公司代收代缴的，盛月向卓瑞公司支付4000元电费后，卓瑞公司将电费全部支付给了物业公司，帮助盛月缴纳了电费。盛月要求退还电费应当向物业公司主张。2.根据卓瑞公司提供的照片，以及卓瑞公司法定代表人与盛月的聊天记录，卓瑞公司多次催告盛月尽快腾退房屋，直至2020年9月26日盛月才答复“东西已搬完”。因此，涉案房屋实际腾退的时间应该是2020年9月26日。盛月属于违约方，不享有合同解除权，合同解除时间应为盛月收到卓瑞公司发出的律师函时间即2020年9月24日。卓瑞公司向一审法院起诉请求：1.确认自本案起诉状送达之日解除卓瑞公司与盛月签订的《房屋租赁服务合同》；2.盛月向卓瑞公司支付2019年11月15日至2020年8月15日期间房屋租金、物业费、水费合计120528元及滞纳金27336.22元;（滞纳金按照3%每月计算，暂计算至2020年8月15日为27336.22元，自2020年8月16日起以120528元为基数计算至实际清偿之日）3.盛月腾退涉案房屋并将武汉童音教育咨询有限公司的注册地址迁出涉案房屋；4.盛月向卓瑞公司支付2020年8月16日至房屋实际腾退并将武汉童音教育咨询有限公司的注册地址迁出涉案房屋之日的房屋租金、占用费（按照24807元/月计算）；5.盛月将涉案房屋恢复原状；6.盛月支付卓瑞公司违约金49614元；7.本案诉讼费用由盛月承担。后卓瑞公司变更诉讼请求为：1.确认自2020年9月24日解除卓瑞公司与盛月签订的《房屋租赁服务合同》；2.盛月向卓瑞公司支付2019年11月15日至2020年8月15日期间房屋租金、物业费、水费合计120528元及滞纳金27336.22元；（滞纳金按照3%每月计算，暂计算至2020年8月15日为27336.22元，自2020年8月16日起以120528元为基数计算至实际清偿之日）；3.盛月将武汉童音教育咨询有限公司的注册地址迁出涉案房屋；4.盛月向卓瑞公司支付2020年8月16日至房屋实际腾退之日即2020年9月26日的房屋租金、占用费33902.9元（按照24807元/月计算）；5.盛月将涉案房屋恢复原状；6.盛月支付卓瑞公司违约金49614元。一审法院认定事实：2019年11月2日，卓瑞公司（甲方）与盛月（乙方）签订《房屋租赁服务合同》，约定：1、租赁期为2019年11月15日至2028年2月29日；。3、房屋租金第一年度每月为24807元，租金按季度支付；4、租金按季度支付，第一次租金的支付时间为2019年11月1日，每季度租金需提前15日支付；。6、合同终止后，乙方应在合同终止日将租赁房屋清理干净，按时交房，如拖延交房，则按实际天数及租赁费标准收取乙方租金。乙方购买的可移动、可拆除的办公设备及办公家具由乙方自行处理。因拆除对房屋造成毁损的，应恢复原状，乙方不予维修的，甲方有权扣除押金，押金不足以维修的，乙方还应当赔偿损失；7、乙方未按照约定支付租金的，每延迟一日，则乙方须按每月租金的3%向甲方支付违约金。逾期支付超过十日的，除双方另有约定外，甲方可单方面解除合同并要求乙方支付违约金；。10、如乙方使用此房屋地址注册，乙方退出该房屋时须将公司地址迁移出此房屋，迁移完成后方可退还押金。第二年度起房租逐年递增6%。合同签订后，盛月未支付押金。2020年7月6日，盛月出具《欠条》，载明：今欠卓瑞空间（武汉）孵化器有限公司（2019年11月15日-2020年8月15日）三个季度房租、押金、物业费、水费总共170143元。一审法院另查明，武汉童音教育咨询有限公司（以下简称童音公司）于2019年11月25日注册登记，住所地为武汉市洪山，住所地为武汉市洪山区珞狮路**狮城翰园商场第**卓瑞空间（武汉）孵化器**/div>一审法院认为，卓瑞公司、盛月签订《房屋租赁服务合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约享有权利、履行义务。双方确认合同已于2020年9月24日解除。卓瑞公司依约提供了租赁房屋，盛月未按合同约定支付租金构成违约，卓瑞公司请求支付租金、物业费、水费的诉讼请求，一审法院予以支持。合同约定的滞纳金过高，一审法院酌情调整至年利率4%。本案中，合同约定：“如乙方使用此房屋地址注册，乙方退出该房屋时须将公司地址迁移出此房屋”，故卓瑞公司请求盛月将童音公司注册地址迁出涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。经双方确认2020年8月16日至9月26日房屋租金及占用费为33902.9元，卓瑞公司请求盛月支付上述费用，一审法院予以支持。双方协商同意由盛月恢复房屋原状，一审法院予以支持。卓瑞公司主张滞纳金又主张违约金，属重复主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、确认卓瑞公司与盛月签订的《房屋租赁服务合同》于2020年9月24日解除；二、盛月于判决生效之日起十日内向卓瑞公司支付2019年11月15日至2020年8月15日期间房屋租金、物业费、水费合计120528元及滞纳金（以120528元为基数，自2020年7月7日起计算至判决确认给付之日止，按年利率4%计算）；三、盛月于判决生效之日起十五日内将武汉童音教育咨询有限公司的注册地址迁出涉案房屋；四、盛月于判决生效之日起十日向卓瑞公司支付2020年8月16日至2020年9月26日的房屋租金、占用费33902.9元；五、盛月于判决生效之日起十五日内将涉案房屋恢复原状；六、驳回卓瑞公司的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新的证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，卓瑞公司与盛月签订的《房屋租赁服务合同》第七条第三款约定：甲乙任何一方不得单方面解除本合同，任何一方单方面解除本合同的，视为违约，应承担违约责任，违约方向守约方支付月租金200%违约金。卓瑞公司于2020年8月14日代盛月向物业缴纳4000元电费。盛月于2020年8月17日向卓瑞公司发出解除合同的通知函。卓瑞公司于2020年9月24日向盛月发出解除合同的律师函。2020年9月26日，盛月在微信中向卓瑞公司的法定代表人回复“东西已搬完”。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对此，本院评判如下：关于合同解除时间的问题。盛月主张其于2020年8月17日向卓瑞公司发出解除合同函，合同于当日解除。本院认为，卓瑞公司已于2020年8月14日帮助盛月向物业缴纳4000元电费，2020年8月17日卓瑞公司并无违约行为，因此盛月于2020年8月17日发出解除合同函时无解除权，当时卓瑞公司亦不同意解除合同，故盛月的主张不能成立。因盛月逾期支付租金超过十日，依据《房屋租赁服务合同》的约定，卓瑞公司有权解除合同。卓瑞公司于2020年9月24日向盛月发出解除合同的律师函，故案涉《房屋租赁服务合同》于2020年9月24日解除。关于盛月延期支付租金的违约金和擅自解除合同的违约金是否应同时适用的问题。本院认为，本案中盛月既存在逾期支付租金的违约行为，又存在擅自解除合同的违约行为。根据《房屋租赁服务合同》第七条第二款的约定，盛月逾期支付租金应当向卓瑞公司支付违约金；根据《房屋租赁服务合同》第七条第三款的约定，盛月擅自解除合同，也应当向卓瑞公司支付200%的房租作为违约金。上述两个条款约定的是不同违约情形下的违约责任，可以同时适用。因此，盛月除应承担逾期支付租金的违约责任外，还需要向卓瑞公司支付解除合同违约金49614元；一审判决驳回卓瑞公司的该项诉讼请求不当，本院予以纠正。另卓瑞公司主张按照月利率3%的标准支付违约金，过分高于其损失，一审法院酌情调整至年利率4%的标准并无不当。双方于2020年7月6日就盛月拖欠租金事宜进行了协商，盛月向卓瑞公司出具了《欠条》，因此一审判决从2020年7月7日开始计算滞纳金亦无不当。关于盛月是否应支付2020年8月16日至2020年9月26日的房屋租金、占用费的问题，因盛月于2020年9月26日腾退，故其应向卓瑞公司支付房屋占用费至2020年9月26日。关于盛月预交的4000元电费是否应抵扣或返还的问题，因双方均未提交证据证明该预付电费的残值，故不宜在本案中处理，盛月可另行主张。一审判决第二项判项“以12058元为基数”存在笔误，一审法院已补正为“以120528元为基数”。综上所述，卓瑞公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。盛月的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初7916号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初7916号民事判决第六项；三、盛月于本判决生效之日起十日向卓瑞空间（武汉）孵化器有限公司支付违约金49614元；四、驳回卓瑞空间（武汉）孵化器有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4250元，保全费1507元，由盛月负担。二审案件受理费，由卓瑞空间（武汉）孵化器有限公司负担1500元，由盛月负担7000元。本判决为终审判决。审判长  危永波审判员  胡铭俊审判员  宋 飞二〇二一年三月十六日法官助理邱冠群书记员张思远