陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕04民终458号 上诉人（原审被告）：咸阳丽莱房地产开发有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0606。 法定代表人：郁鹏，公司董事长。 委托诉讼代理人：柳星，男，汉族，1991年5月出生，公民身份号码：XXXXXXXXXX********，上诉人公司员工。 被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司咸阳分行,住所地：咸阳市秦都区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX0136。 负责人：李峰，该分行行长。 委托诉讼代理人：谢艳，陕西韬达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵红，陕西韬达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：侯君阳，男，1979年8月8日生，汉族，住咸阳市，身份证号：610XXXXXXX********。 上诉人咸阳丽莱房地产开发有限公司因与被上诉人中国建设银行股份有限公司咸阳分行、侯君阳金融借款合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院(2020)陕0402民初5261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月27日立案后，依法组成合议庭，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 咸阳丽莱房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销陕西省咸阳市秦都区人民法院(2020)陕0402民初5261号民事判决书第三项判决内容并依法改判；2、改判一审判决中关于案件受理费用承担的判决内容；3、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决中上诉人应承担连带保证责任的债务范围的事实认定不正确。上诉人应承担连带责任所依据法律错误，应依法撤销原判决中第三项判决内容。上诉人仅应对超出房屋担保范围实现债权不足部分承担连带保证责任，一审判决的第三项判决内容加大了上诉人所承担的保证责任范围。二、一审判决中对于诉讼费的承担问题不清晰，导致在实际履行时难以操作。 中国建设银行股份有限公司咸阳分行辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。答辩人与被答辩人之间的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第七条明确约定：本合同设立的担保，无论乙方（答辩人）对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方（被答辩人）在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。一审判决中对诉讼费用的承担问题判决正确，该判决内容应予维持。 侯君阳经法庭传唤未到庭，亦未提交书面答辩状。 中国建设银行股份有限公司咸阳分行向一审法院起诉请求：1、宣布贷款立即到期，解除合同，要求被告侯君阳偿还原告借款本金余额及利息、罚息共计198633.18元，其中包括：本金余额人民币187050.13元、利息10611.29元、罚息971.76元。利息、罚息截止至2020年6月24日，之后产生的利息、罚息按照借款合同约定计算至债务清偿之日；2、被告侯君阳在抵押房产价值范围内对前述债务承担清偿责任；3、被告咸阳丽莱房地产开发有限公司对上述债务承担连带担保责任；4、本案诉讼费用及实现债权的费用由所有被告共同承担。 一审法院认定事实：2015年9月16日，原告中国建设银行股份有限公司咸阳分行与被告侯君阳签订《个人住房借款合同》，合同约定：被告向原告借款230000元，贷款用途为购房，房屋坐落于陕西省咸阳市XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积96.03平方米。贷款期限为240个月，自2015年9月16日至2035年9月16日。采用等额本金还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月还款额为958.33元，利息逐期结算还清。如果借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同签订后，2015年9月24日，原告向被告发放贷款230000元。截至2020年6月24日，被告尚欠原告贷款本金187050.13元、利息10611.29元、罚息971.76元。另查，2014年4月21日，原告中国建设银行股份有限公司咸阳分行与被告咸阳丽莱房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告咸阳丽莱房地产开发有限公司所担保的债权指2014年4月21日至2017年4月21日期间，因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，债务人是指因购置座落于咸阳市珠泉路经批准命名为珠泉新城1-9号楼所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人。担保责任的最高限额为人民币叁亿元，保证方式为连带责任保证，保证期间为原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及他项权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 2015年8月31日被告侯君阳对其坐落于咸阳市秦都区XX路XX城XX号XX楼XX单元XX层XX号房屋，在咸阳市房地产产权产籍管理处办理了咸阳市房预秦都区字第Y062388号预购商品房抵押预告登记。 一审法院认为，原告中国建设银行股份有限公司咸阳分行与被告侯君阳签订《个人住房借款合同》，及原告与被告咸阳丽莱房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，合同各方均应按照约定全面履行各自义务。合同签订后，原告履行了发放贷款的义务，而被告自2020年3月之后未能按期足额偿还贷款已构成违约，现原告要求依法解除合同，并判令被告侯君阳偿还下欠的贷款本金、利息、罚息共计198633.18元以及支付2020年6月24日之后产生的利息、罚息至债务清偿之日，本院予以支持。被告侯君阳虽然对其坐落于咸阳市秦都区XX路XX城XX号XX楼XX单元XX层XX号房屋，办理了预购商品房抵押预告登记，但抵押权并未成立，因此原告主张被告咸阳丽莱房地产开发有限公司对上述债务承担连带担保责任，本院予以支持，原告主张对被告所购房产行使抵押权在其折价后或被拍卖、变卖后所得的价款中行使优先受偿权，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第二百零七条之规定，判决:一、解除原告中国建设银行股份有限公司咸阳分行与被告侯君阳签订的《个人住房借款合同》。二、被告侯君阳于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司咸阳分行贷款本金187050.13元、利息10611.29元、罚息971.76元，共计198633.18元，并自2020年6月25日起按照合同约定依法支付利息至贷款实际还清时止。 三、被告咸阳丽莱房地产开发有限公司对以上债务承担连带清偿责任。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4272元，减半收取2136元，由被告侯君阳和被告咸阳丽莱房地产开发有限公司共同承担。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。经审理查明，原审判决认定事实正确，予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：是否应免除上诉人咸阳丽莱房地产开发有限公司对案涉抵押预告登记房产价值部分的保证责任？ 经查，中国建设银行股份有限公司咸阳分行与侯君阳就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，中国建设银行股份有限公司咸阳分行亦未取得房屋他项权证，咸阳丽莱房地产开发有限公司主张中国建设银行股份有限公司咸阳分行就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，咸阳丽莱房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司咸阳分行形成合法有效的保证合同关系，《最高额保证合同》约定：“保证期间自中国建设银行股份有限公司咸阳分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及他项权利证书交贷款人核对无误、收执之日。”，由此，咸阳丽莱房地产开发有限公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，咸阳丽莱房地产开发有限公司应按约定在保证担保范围内对借款人的全部债务承担连带保证责任。咸阳丽莱房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。 对于咸阳丽莱房地产开发有限公司上诉一审判决诉讼费承担不清晰一节，根据中国建设银行股份有限公司咸阳分行与咸阳丽莱房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，咸阳丽莱房地产开发有限公司承担保证责任的范围包括债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用，故一审判由两被告共同负担案件受理费并无不妥。对于两被告之间的诉讼费用分担问题，咸阳丽莱房地产开发有限公司有权向债务人另行主张。 综上所述，咸阳丽莱房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费427554272元，由上诉人咸阳丽莱房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李春丽 审判员  樊国强 审判员  张作儒 二〇二一年三月一日 书记员  郑 洁 1