洛阳市洛龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0311执异11号异议人（案外人）：薄向志，男，汉族，1974年12月16日出生，住郑州市高新技术开发区。委托代理人：刘阳、刘亮，河南晟品律师事务所律师，特别授权。申请执行人：洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司。住所地：河南省洛阳市经济开发区关圣街**医药城****。法定代表人：沈祥臣。委托代理人：牛丽环，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。被执行人：洛阳九嘉房地产开发有限公司。住。住所地：洛阳市伊滨区诸葛镇西韩村住所地：洛阳市洛龙区太康路与望春门街交叉口元华国际**。法定代表人：李永刚。本院在执行申请执行人洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司与洛阳九嘉房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人薄向志作为案外人对该执行一案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人薄向志提起异议称：请求依法对洛阳市××大道××、××通道以南、××以北××九嘉××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号；13号楼1单元302号、1402号、2402号；13号楼2单元302号、303号、2402号、2403号共计28套房产裁定不予执行，解除查封、拍卖。事实与理由：因洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司与洛阳九嘉房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案，洛龙区人民法院作出了（2020）豫0311执2580号腾房公告，要求将位于洛阳市××大道××、××通道以南、××以北××九嘉××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号；13号楼1单元302号、1402号、2402号；13号楼2单元302号、303号、2402号、2403号共计28套房产进行评估、拍卖。就此提出如下异议：第一，2017年4月我与洛阳九嘉房地产开发有限公司签订《九嘉伊滨花园预订协议》购买九嘉伊滨花园小区房屋，此次贵院查封、拍卖的28套房屋属于我购买的，我已将全部购房款支付给九嘉公司。第二，我因与九嘉公司商品房买卖合同纠纷一案，于2019年9月向洛阳市中级人民法院起诉，起诉时申请财产保全将所有卖的房屋进行查封、冻结，该28套房屋也予以查封，现该案正在审理过程中。第三，因九嘉公司的房屋没有办理相关的审批备案手续，500余户业主也到洛阳市相关部门、伊滨区相关部门主张权利并要求办理登记备案手续，现贵院查封的28套房屋也属于该情况，并且就该房屋已经到伊滨区相关部门进行了登记。综上所述，贵院的保全/查封行为，损害了与案件无关的第三人的合法权益，系解除保全/查封，应依法予以纠正。为维护本人合法权益，特申请贵院依法对洛阳市××大道××、××通道以南、××以北××九嘉××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号；13号楼1单元302号、1402号、2402号；13号楼2单元302号、303号、2402号、2403号共计28套房产裁定不予执行，解除查封、拍卖。申请执行人洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司辩称：一、薄向志向人民法院提出执行异议，要求法院裁定不予执行并解除查封洛阳市九嘉伊滨花园101号、102号、103号、104号、203号、301号、401号、402号、403号、502号、503号、504号、603号、703号、903号、1003号、1703号、1802号、2203号、2303号、2401号；13号楼1单元302号、1402号、2402号；13号楼2单元302号、303号、2402号、2403号共计28套房产，对于薄向志的异议请求，答辩人不予认可，应予以驳回。二、异议人称2017年4月其购买了九嘉伊滨花园小区房屋，但是其并没有提供任何证据证明其支付购房款。三、即使异议人确实购买了九嘉伊滨花园的小区房屋，但从其提供的《订购房源明细表》里可以看出，与洛龙区人民法院（2020）豫0311执2580号《腾房公告》发生冲突的只有9号楼502号、503号、603号、703号、903号、1003号、1703号、1802号、2203号、2303号共计10套房产，异议人无权就28套房产提出执行异议。四、异议人虽向洛阳市中级人民法院起诉并保全了涉案的30套房产，但其查封的时间是2019年10月12日，而答辩人早在2019年7月12日就对涉案房产进行了首封，因此洛阳中院的保全不能作为其对涉案房产提出执行异议的理由。五、涉案房产系答辩人所建，生效的法院判决书也认定答辩人对9号楼13号楼的房产有优先受偿权。六、异议人提供的《九嘉伊滨花园预订协议》为无效协议。涉案房屋系没有办理登记的建筑物，至今其开发商洛阳九嘉房地产开发有限公司也没有办理《商品房预售许可证》，《城市商品房预售管理办法》第9条规定：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”因此，异议人提供的《九嘉伊滨花园预订协议》为无效协议，不能对抗本案的执行。七、涉案房产从建成至今，异议人一天也没有使用过，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款在人民法院查封之前已合法占有该不动产。因此，其不能够排除执行。综上，异议人所签订的《九嘉伊滨花园预订协议》为无效协议，异议人既没有提供任何付房款的凭证也没有合法占有该不动产。虽向人民法院提出执行异议，但只有律师签名缺没有本人签名，加之其为轮候查封，而答辩人不仅享有优先受偿权，还是首封。异议人的请求不予执行的主张显然不能成立，请依法驳回其执行异议。经审查查明：洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司诉洛阳九嘉房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年12月18日作出（2019）豫0311民初3731号民事判决书，洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司不服判决上诉，河南省洛阳市中级人民法院于2020年7月10日作出（2020）豫03民终2203号民事判决书，判决如下：维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初3731号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初3731号民事判决第三项；三、洛阳九嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司质保金1377907.74元；四、驳回洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费186976元，保全费5000元，由洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司负担105000元，洛阳九嘉房地产开发有限公司负担86976元。二审案件受理费116437元，由洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司负担99237元，洛阳九嘉房地产开发有限公司负担17200元。上述民事判决书生效后，因洛阳九嘉房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司作为申请执行人向本院申请强制执行，执行案号为：（2020）豫0311执2580号。诉讼中，洛阳市红日矿山建筑安装工程有限公司向本院申请诉讼保全，本院于2019年7月4日作出（2019）豫0311民初3731号民事裁定书，于2019年7月12日，向九嘉伊滨花园售楼部出具协助执行通知书，要求协助查封洛阳九嘉房地产开发有限公司名下洛阳市九嘉伊滨花园9#楼101、102、103、104、203、301、401、402、403、404、502、503、504、603、703、704、803、903、1003、1004、1703、1802、2203、2303、2401号房产。13#楼1-302、1-404、1-1402、1-2402、1-2403、1-2404、2-302、2-303、2-401、2-1204、2-1703、2-2401、2-2402、2-2403、2-2404号房产、13#楼1-2层全部商铺。期限三年，自2019年7月12日至2022年7月11日，并于2019年7月12日张贴查封公告，于2020年11月14日张贴（2020）豫0311执2580号腾房公告。异议人不服提起执行异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，因涉案房产登记在被执行人洛阳九嘉房地产开发有限公司名下，故本院作出的查封行为符合法律规定。异议人薄向志仅提交了其与洛阳九嘉房地产开发有限公司签订的《九嘉伊滨花园预订协议》，未提交异议房产的付款凭证，不能证明其所购商品房系用于居住，也未能证明已支付的价款超过合同约定总借款的百分之五十，因此，异议人的异议请求不成立，不能排除对涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条、第二十九条之规定，经合议庭评议，裁定如下：驳回异议人薄向志的异议申请。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼。审 判 长  赵爱国人民陪审员  王晓燕人民陪审员  武幼谦二〇二一年三月二日书 记 员  卢璐璐