青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3187号上诉人（原审原告）：青海海畴工程机械有限公司,统一社会信用代码91630100579929838D，住所地：青海省西宁市城**柴达木路大堡子村拥军路口。法定代表人：王海峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：文海。委托诉讼代理人：杨建国，甘肃沁泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海装备制造投资管理有限公司，统一社会信用代码916331006791831133，住所地：青海生物科技产业园迎新路****楼**。法定代表人：赵峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：余道轩、张俊川，青海树人律师事务所律师。上诉人青海海畴工程机械有限公司（以下简称海畴工程公司）因与被上诉人青海装备制造投资管理有限公司（以下简称装备制造公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初3917号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海畴工程公司的上诉请求：1.请求撤销青海省西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初3917号民事判决书，将本案依法予以改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由装备制造公司承担。事实与理由：一审法院以案涉房屋建设目的和装备制造公司开发建设的经营行为不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决驳回海畴工程公司全部诉讼请求是错误的。装备制造公司在一审庭审中虽然陈述案涉房屋项下土地性质为工业用地，用于建设青海装备制造创业配套产业园，修建案涉房屋目的是服务于工业生产，但装备制造公司却将案涉房屋出售于海畴工程公司，其以房地产开发企业作为市场经营主体参与，其修建案涉房屋的目的就是用于销售，完全符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，案涉房屋性质应认定为商品房。一审中，装备制造公司提供的判决书系未生效法律文书，该法律文书与本案事实没有关联性，原审法院以此法律文书内容来推定本案事实显然不当。海畴工程公司与装备制造公司签订的《青海装备制造创业配套产业园一期续建沿街房产出售协议》中对房产面积、总价款、办理产权等相关内容进行了详细约定，其完全符合商品房买卖合同成立的要件。一审判决认定双方所签订的房屋买卖合同不能适用最高法院商品房买卖司法解释，也就是事实上不承认该合同的性质，但却在判决主文中未对合同性质进行认定。在一审诉讼中，装备制造公司称办理涉案房屋的期限是取得产权证书之后，海畴工程公司也明确在庭审中认可已取得产权证书，但由于土地使用性质的原因无法进行分割，装备制造公司刻意隐瞒其在出售房屋过程中已经造成违约的事实。装备制造公司在一审中所提供的《西宁市人民政府办公室关于印发》并不能证明其不存在逾期办证的事实。本案案由定性为“房屋合同纠纷”，但却从房屋建设目的和其开发建设主体的经营行为认定不能适用最高法院商品房买卖合同司法解释错误。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，公正裁决。装备制造公司辩称：案涉房屋并非商品房，实践中可以销售交易的房屋除商品房以外，还有自建房、厂房、集资房、安置房、房改房等。本案案涉房屋项下的土地性质是工业用地、房屋的性质是办公用房，房屋性质并非是商品房。装备制造公司并非是房地产开发企业，双方签订的合同明确约定装备制造公司办理好产权证后，再给海畴工程公司办理产权过户手续，其中并未约定办理过户手续的期限。因案涉土地所在的土地管理部门暂停办理业务，导致案涉房屋至今未能分割小证并办理过户。该原因是政府政策造成的并非装备制造公司所致，装备制造公司不存在违约情形，亦不应为此承担责任。且涉案房屋未办理产权过户手续并不影响海畴工程公司对案涉房屋的正常使用经营，海畴工程公司主张因未能办理过户手续遭受损失与客观事实不符。综上，一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。海畴工程公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令装备制造公司继续履行合同，立即为海畴工程公司办理位于西宁市××区商品房屋的不动产登记，将不动产登记证办理到海畴工程公司名下；2.判令装备制造公司支付因逾期办理房屋所有权证而应向海畴工程公司承担违约金1809173元；并自2020年7月27日起按照中国人民银行计收逾期贷款的利率标准向海畴工程公司承担违约金，直至将不动产登记证办理完毕时止；3.判令装备制造公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：2015年7月1日，海畴工程公司（乙方）与装备制造公司（甲方）签订《青海装备制造创业配套产业园一期续建沿街房产出售协议》，其中第一条约定乙方购买甲方坐落在西宁市××区，建筑面积为835.26平方米，协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，土地使用权限按土地证规定执行；第二条约定房产总价为7538221.50元，土地使用税费按国家有关规定由乙方每年支付给有关部门，物业管理费以乙方与物业公司签订协议为准；第三条约定甲方在办理好产权证后再给乙方办理产权过户手续，在办理中发生的契税、工本费等费用按规定各自负担；合同并约定其他权利义务内容。上述房屋总价款7538221.50元，已由海畴工程公司给付装备制造公司，装备制造公司亦已将案涉房屋交付海畴工程公司。装备制造公司于2016年4月26日向海畴工程公司开具青海省地方税务局销售不动产统一发票。截止庭审时，海畴工程公司、装备制造公司因办理不动产权证等事宜发生纠纷，海畴工程公司遂至本案诉争。一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）案涉房屋是否属于商品房；（二）装备制造公司是否构成违约。就焦点（一）案涉房屋是否属于商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房是由房地产开发企业建设并出售的房屋，是在我国住房制度改革过程中相对于私有房屋、经济适用房等房屋出现的独立概念。因此，认定案涉房屋是否属于商品房，要结合房屋建设目的和其开发建设主体的经营行为予以认定。本案中，案涉房屋项下土地性质为工业用地，用于建设青海装备制造创业配套产业园，房屋性质为自建房，故案涉房屋实际属于工业用房，装备制造公司的经营范围中虽包含房地产开发，但其在案涉房屋建设过程中并不是以房地产开发企业作为市场经营主体参与，其建设目的是服务于工业生产，且已建成装备产业制造园，故本案案涉房屋的性质不应认为商品房；就焦点（二）装备制造公司是否构成违约，本案案涉房屋不属于商品房，故对案涉房产转让合同的效力认定不应当以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为依据。根据《中华人民共和国物权法》中地随房走的原则，本案中双方签订的房产出售协议，不仅涉及房产所有权的转移，也涉及到房屋项下国有土地使用权的转让，故本案合同标的应为装备制造公司名下工业用地上的自建房及其项下土地使用权转让。双方合同第三条规定“甲方在办理好产权证后再给乙方办理产权过户手续，在办理中发生的契税、工本费等所有费用按国家规定各自负担支付……”，即本案案涉房屋属于工业用地上自建房屋的出售，需先行由不动产管理部门对相关土地使用权进行分割，再办理所有权登记相关手续，合同明确约定办理产权过户手续的期限是“甲方在办理好产权证后再办理产权过户手续”，对于案涉土地及建筑物中的部分房屋，其能否分割转让的问题，应以《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”的规定办理，据此，装备制造公司主张自己给海畴工程公司办理房屋过户手续的期限是在其取得产权证书之后，现履行条件尚未成就，其不存在逾期办证的答辩意见成立，一审法院予以采信。遂判决：驳回青海海畴工程机械有限公司的全部诉讼请求。诉讼费21082元，减半收取10541元，由青海海畴工程机械有限公司承担。二审中，装备制造公司补交证据如下：1.西宁市中级人民法院2020年11月23日作出的（2020）青01民终2254号民事判决书，拟证明该判决书已生效，该案查明案涉房屋为工业用地上自建的办公用房，不属于商品房，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的事实；2.《西宁市自然资源和规划局关于西宁市（国家级）经济技术开发区不动产登记相关工作的函》；3.情况说明，拟证明海畴工程公司的大证至今未能办理是政府政策原因造成，并非装备制造公司不积极配合履行。海畴工程公司质证认为，对上述证据的真实性无异议，但对证明方向不认可。（2020）青01民终2254号民事判决书与本案待证事实不具有关联性，证据2、3与装备制造公司的陈述相矛盾。海畴工程公司与装备制造公司签订的是房产买卖合同，装备制造公司并未明确告知涉案房屋的土地性质是工业用地。海畴工程公司按合同约定付清全部价款后，税务机关也开具了不动产销售的统一发票，装备制造公司有义务给海畴工程公司办理不动产登记手续，装备制造公司拖延办理产权证的行为应按合同约定承担违约责任。本院经审查，装备制造公司提交的证据真实、合法，能够反映涉案用地手续的办理事宜需待市政府明确管理职能和机构后按程序办理的事实，对装备制造公司提交的证据的证明效力本院予以认定。对一审认定的事实双方当事人均不持异议，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，装备制造公司虽在其开发的产业园区内修建房产，但装备制造公司并非为房地产开发企业，装备制造公司建设目的为服务于工业生产。装备制造公司修建的创业配套产业园的土地性质为工业用地，房屋性质为自建房。海畴工程公司与装备制造公司签订的房产出售合同为装备制造公司名下工业用地上的自建房及其项下土地使用权的转让。按照相关法律规定，案涉房屋的出售需先行由不动产管理部门对相关土地使用权进行分割，再办理所有权登记相关手续。装备制造公司提交的《西宁市自然资源和规划局关于西宁市（国家级）经济技术开发区不动产登记相关工作的函》及情况说明亦明确载明由于政府职能部门调整，涉及用地手续的办理事宜，待政府明确管理职能和机构后，按程序办理，建设用地使用权转让二级市场业务暂无法开展。且案涉合同明确约定办理产权过户手续的期限为“甲方办理好产权证后再办理产权过户手续”。海畴工程公司在一二审中均未提供证据证明涉案房屋属商品房的事实，根据合同约定，装备制造公司向海畴公司办理产权证书的履行条件亦未成就。海畴工程公司的上诉理由与本案查明的客观事实不符，本院不予支持。综上，青海海畴工程机械有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21082元，由青海海畴工程机械有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张洁琼审判员 李宏宁审判员 李 娟二○二一年三月二日书记员 姚燕燕附：审理本案所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。