河南省中牟县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0122执异53号案外人：张占龙，男，生于1988年4月5日，汉族，住河南省杞县。申请执行人：张联伟，男，生于1967年9月15日，汉族，住河南省荥阳市。被执行人：张钱钱，女，生于1989年11月20日，汉族，住河南省杞县。本院在执行张联伟与方锐宇、张钱钱买卖合同纠纷一案中，案外人张占龙向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法进行了书面审查，本案现已审查完结。案外人张占龙称：请求中止对被执行人张钱钱名下位于中牟县城西区××路北侧、××（××）东、××街（占李）10幢1单元21层2104号房屋（原合同编号：ZM16002605556）房屋的执行。事实及理由：2019年8月4日，案外人张占龙与被执行人张钱钱经协商一致，经房屋中介郑州众联华美房地产营销策划有限公司签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，张钱钱将位于中牟县城西区××路北侧、××（××）东、××街（占李）x幢x单元x层xx号房屋（原合同编号：xxx原购房人张钱钱，建筑面积124.62平米）的房产，出卖给申请人张占龙，申请人于当日按照合同约定支付了购房定金10万元，并于同日支付完房屋首付款50万元。付完房屋首付款后，张占龙于2019年8月9日正式入住涉案房屋，至今一直居住在房屋内，期间的物业费、水电燃气费均由申请人张占龙支付。并且张占龙后期又支付了5万元房款给张钱钱。故仅房款部分，张占龙共支付给张钱钱55万元。另外由于案涉房屋一直有房屋按揭贷款（等额本息，月供3000元），自2019年10月至今，一直由张占龙负责还贷，截止2020年11月，已经累计还款13个月，共计39000元。故张占龙已累计支付589000元，并且一直在偿还涉案房屋的银行按揭贷款。案涉房屋属于新建住宅小区，截止现在，小区内的所有房屋均尚未办理房屋产权证书。但申请人张占龙自2019年8月9日至今一直实际居住在房屋内。案外人提供的证据：证据1、郑州市存量房（二手房）买卖居间合同及补充协议各一份；证据2、收条三份及农村信用社交易明细一份、微信转账凭证四张；证据3、吉瑞物业收据4张。证据4、中国邮政对账单一份及各项转账13张，用于证据该涉案房屋银行贷款由申请人交纳证据；证据5、天然气发票3张及交纳明细7张。申请执行人辩称：张联伟就张占龙对张联伟申请执行被执行人张钱线房产异议进行答辩(张钱钱房屋买卖合同号xxx，位中县城西区学苑路北侧、福顺街东、兴安街x幢x单元xx层xx号房屋):张占龙的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第28条规定，法院应当驳回其异议请求。事实与理由:因被执行人张钱钱、方锐宇与张联伟存在民间借贷、买卖合同纠纷，张联伟为维护合法权益将二被执行人诉至中年县人民法院，诉讼中对本案涉案房产进行了保全。经审理，法院审理出具(2019)豫0122民初8630号《民事判决书》、(2020)豫0122民初269号《民事判决书》，判决确认被执行人拖欠张联伟欠款300000元、货款257700元。两份判决均已生效，被执行人未履行生效判决，张联伟申请法院强制执行以维护其合法权益。被执行人拖欠张联伟借款30万元、货款33万元，双方于2019年7月30日晚上补齐手续，二被执行人承诺一个月偿还。2019年8月4日，被执行人张钱钱突然把刚装修好的房子(房屋价值约180万左右)以125万元低价卖掉，但其并未偿还张联伟一分钱。张联伟联系被执行人均推脱，张联伟也见不到人。被执行人低价出售房产是恶意逃避债务的行为，张占龙在明知房屋远远低于真实价值，其在没有房本儿也无法过户的情况下仍签订买卖合同，双方的买卖行为不真实，不应受到法律保护。本涉房产只进行了房屋买卖合同备(张钱钱与开发直签订的买卖合同)，张钱钱的购房行为尚末完成，房屋尚未登记在张钱钱名下，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定登记在被执行人名下的不动产情形。此外，张占龙未支付全部购房款，张占龙与张钱钱买卖合同约定55万元首付款用于解除银解押(是否真实支付首款有待法院核实)，剩余房款70万元也没交于法院用于执行。张占龙明知被执行人房产未登记在其名下(未取得不动产证书)无法过户登记，其仍签订买卖合同，主观存在过错。因此，张占龙不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》允许案外人已经登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，同时要求买卖合同合法有效、已支付全部价款或者已经按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，同时案外买受人没有过错。张占龙在未支付全部价款也未将剩余价款70万元交付法院用于执行;张占龙明知被执行人房产未登记在其名下(未取得不动产证书)、无法过登记的情况下仍签订买卖合同，其主观存在过错;其无权对于未完成登记的不动产执行不能提出异议。综上所述，法院应依法裁定驳回答辩人的执行异议。被执行人张钱钱未答辩亦未提供证据。本院查明，张联伟与张钱钱、方锐宇买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月24日作出（2020）豫0122民初269号民事判决：一、被告方锐宇、张钱钱于本判决生效之日起十日内给付原告张联伟货款257700元；二、被告方锐宇、张钱钱于本判决生效之日起十日内赔偿原告张联伟损失（以货款33万元为基数，自2019年8月10日起至2019年8月19日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算，同时应扣除已支付利息35200元，若损失不足35200元，多余部分自应付货款中扣除）；三、驳回原告张联伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3323元，由原告张联伟负担636元，由被告方锐宇、张钱钱负担2687元；保全费2302，由原告张联伟负担。在本案执行中，本院于2019年9月29日作出（2019）豫0122财保623号民事裁定：查封中牟县城西区××路北侧、××（××）东、××街（占李）10幢1单元21层2104号房屋予以查封，查封期限自2019年9月30日至2022年9月29日。上述涉案房屋由张钱钱与张占龙签订郑州市存量房（二手房）买卖居间合同，以125万元于2019年8月4日购买，首付款50万元，按揭贷款75万元。张占龙实际给付张钱钱55万元，自2019年10月至今，一直由张占龙负责偿还该涉案房屋贷款，截止2020年11月，已经累计还款13个月，共计39000元。张占龙自2019年8月9日至今一直实际居住在房屋内，并缴纳燃气费及物业费。本院认为：对于案外人提出的排除执行异议，应当审查案外人是否为权利人、该权利的合法性与真实性、以及该权利能否排除法院执行。根据案外人证据证实，房屋的转让方尚未取得物权公示，案外人以买卖的方式取得房屋是双方的合同行为，取得的是合同履行请求权，权利性质属于债权，该权利不产生物权效果，也不能对抗第三人。故案外人主张的事实不足以认定其为合法物权法意义上的权利人。案外人主张的权利与法院执行的申请执行人债权相比不具有优先效力，不足以排除法院执行。综上所述，案外人的异议不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人张占龙的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长  张国宪审判员  陈丽娟审判员  张瑞颖二〇二一年三月二日书记员  马小华