辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1279号上诉人（原审被告、反诉原告）：闫石，男，1980年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：魏丽娜，女，1980年11月1日出生，汉族，系上诉人妻子，住址。委托诉讼代理人：刘刚，辽宁锦一佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘丽岩，女，1967年12月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人闫石因与被上诉人刘丽岩房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初4333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。闫石上诉请求：请求二审法院撤销(2020)辽0103民初4333号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人诉讼请求。事实和理由：一、原审判决对租赁面积是否存在欺诈未查清，对上诉人反诉请求未进行实质审理。2014年6月30日房屋租赁合同第一条明确约定店面含部分一层、部分二层约400平方米租与乙方经营；第二条第二项约定采暖费按照400平方米计算；此时租赁面积400平方米，采暖费收取标准与租赁面积一致；2015年8月12日双方对租赁面积进行增加，签订了补充合同（下称合同二）第一条约定店面2层约220平方米租与乙方经营。采暖费按照实际缴纳发生额计算。即依照合同约定由2015年8月12日起被上诉人应提供一、二层共计620平方米房屋，2018年8月28日双方续签租赁合同，除租赁期限及租金进行调整外，其他合同内容完全承继了前份合同，一、二层租赁面积未作调整仍应为620平方米。实际情况原审已经查清，被上诉人只提供了400平方米左右房屋，上诉人每年除多付220平方米采暖费。合同履行过程中上诉人从未想过被上诉人会虚构面积，直至转租过程中由看房人提醒才发现房屋面积可能不够600平方米且差距较大，才提起反抗。因此，被上诉人将400平方米房屋按620平方米出租，有违诚实信用原则，欺诈事实清楚。被上诉人在原审自认租赁面积400平方米左右。二、原审判决适用法律错误。本案租赁面积应为620平方米，实际仅400平方米，相差220平方米，误差高达35.48%。司法实际中通常超过30%是确定明显高于或低于的标准，被上诉人虚构面积，属于明显少于约定标准，欺诈明显，上诉人依法享有请求撤销的权利。三、原审判决结果显失公平。上诉人租赁期间，从第二年起按年39万元支付租金，对应面积应为620平方米，按面积折算，400平方米，对应租金为257,903元每年，因此，上诉人每年多付租金138,387元，按5年计算，上诉人多付租金691,935元、采暖费35,200元。被上诉人取得上述款项没有法律依据，有违诚信。四、原审判决鼓励欺诈、惩善扬恶，与社会主义核心价值观背道而驰。综上，原审判决法律适用错误，严重损害上诉人的合法权益，恳请二审法院在查清事实的基础上依法改判。刘丽岩辩称，一、上诉人所提出的合同面积640平方米，没有事实依据，就是说，没有文字体现。根据合同法，这三份合同没有相关性和延续性。第一份合同400平方米左右，第二份220平方米左右，没有相关性。合同是以最后的合同为准，在第三份合同中已经重新明确了，乙方认可现有房屋面积，认可现有采暖面积。二、乙方使用三楼作为厨房、物料库房，洗碗间，杂物储物间，员工宿舍，使用面积超过300平方米。三、上诉人在租赁期间多次更换工商执照和企业名称，多次使用房产证，明确知道房产证面积，知道一楼有另租副食品商店的面积包含在内。明确知道一、二楼有煤气间和门斗等扩建面积。四、上诉人在此房屋经营多年，也是业内资深人物，称不知道具体使用面积有悖常理。五、原合同没有到期之前，上诉人主动要求续签合同，主动要求重新制定合同文本，被上诉人同意续签合同，并明确规定了上诉人对最后一份合同约定的价格、面积、采暖费面积的认可，完全是上诉人真实意图的表达。刘丽岩向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付截至2020年7月10日拖欠房租款665,000元、电费2,510.93元；2.案件受理费、鉴定费、保全费、执行费由被告承担。反诉原告闫石向一审法院提出反诉请求：1.撤销原、被告2015年8月至2019年9月的房屋租赁合同；2.判令被告返还多收取房屋租金，暂时按40万元计算(具体金额为多付租金减去查明的欠付租金后的实际金额)；3.诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实，原告刘丽岩与案外人文为系夫妻关系，被告闫石与案外人魏丽娜系夫妻关系。2014年6月30日，文为(甲方)作为出租房，魏丽娜(乙方)作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于沈河区的店面，含部分一层、部分二层(约400平方米)，租与乙方经营。房屋租赁期限为五年，自2014年6月30日起到2019年6月30日止，租金为前三年每年三十万元人民币，第四年第五年，租金加收10%。采暖费按照400平方米计算，每年由甲方代收代缴。每年采暖期开始前7日内乙方交给甲方。乙方有独立电表和独立水表，乙方负责按时将发生费用上交有关单位。因被告扩大店面，2015年8月12日，原告刘丽岩与被告闫石再次签订《房屋租赁合同》，租赁房屋房屋为沈河区的店面2层(约220平方米)。2018年8月28日，原告刘丽岩作为出租方(甲方)与被告闫石作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定，租赁房屋地址为沈阳市沈河区，租赁期限自2018年8月28日至2023年8月28日，共计5年。房屋年租金为第一年2018年8月28日至2019年8月28日租金为39万元，以后每年租金为42万元。租赁期满或合同解除后，出租方有权收回房屋，承租方应返还房屋及其附属物品、设备及设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各自应承担的费用。合同签订后，被告闫石自2014年开始使用案涉租赁房屋，自2019年2月27日，被告闫石开始拖欠原告刘丽岩房屋租金。2019年11月15日，被告闫石向原告提出店面不再经营，退还案涉房屋。2019年11月，刘丽岩在案涉房屋外张贴案涉房屋招租广告。庭审中，原、被告均认可房屋租金为每年39万元。另查明，位于沈阳市沈河区房屋，所有权人文为。位于沈阳市沈河区轴)房屋，所有权人刘丽岩。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照合同约定行使权利及履行义务。从闫石向原告提出店面不再经营退还案涉房屋及原告刘丽岩在案涉房屋外张贴房屋招租广告的事实，可以证明双方的《房屋租赁合同》已于2019年11月15日解除。关于原告刘丽岩要求被告闫石支付拖欠房屋租金的问题，被告自2019年2月27日开始拖欠租金，根据双方合同约定，被告闫石应支付原告刘丽岩自2019年2月27日至2019年11月15日的房屋租金共计277,095元(390,000元：12个月8个月+390,000元：365天16天)。关于原告刘丽岩要求被告闫石支付电费2,510.93元的问题，因未能向法庭提供相应证据，该院不予支持。关于反诉原告闫石提出案涉房屋实际使用面积与租赁面积相差200多平方米，要求撤销双方签订的三份《房屋租赁合同》及返还多收取房屋租金的问题，因反诉原告闫石自2014年开始租用案涉房屋，至2019年已长达5年时间，期间一直由其本人实际经营使用，其提出对案涉房屋面积存在200多平方米误差的辩解有悖常理，故对该诉求，该院不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出被上诉人将400平方米房屋按620平方米出租，有违诚实信用原则，构成欺诈，请求撤销上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同并由被上诉人返还多收取租金的上诉主张，被上诉人抗辩双方签订的最后一份合同中重新明确上诉人认可现有房屋面积及采暖面积，应以最后一份合同为准，上诉人亦无偿使用第三层部分房屋,不同意退还租金。本院经审查，上诉人与被上诉人于2014年6月30日签订房屋租赁合同承租案涉房屋的部分一层及部分二层，后因上诉人经营需要扩大店面，双方又于2015年8月12日就二层扩大店面部分签订了房屋租赁合同。在上述两份房屋租赁合同约定的期限届满日即2019年6月30日之前，双方协商于2018年8月28日就一、二层租赁房屋再次签订了房屋租赁合同。双方签订的上述房屋租赁合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。合同签订后，被上诉人将案涉房屋交付给上诉人使用，上诉人进行装修后用于经营饭店，上诉人向被上诉人交纳租金。在双方租赁合同履行过程中，上诉人未对承租房屋面积提出异议，根据上诉人自述，其仅“因生意不好”未支付2019年2月27日之后的租金。虽上诉人主张根据双方2014年、2015年签订的租赁合同约定租赁总面积应为620平方米，但直至该两份租赁合同期满上诉人也未就承租面积向被上诉人提出异议，而是选择与被上诉人于2018年再次签订案涉房屋租赁合同，该份合同亦约定“乙方（上诉人）认可现有房屋面积和采暖面积”，故基于双方的实际履行行为可以认定双方对于实际租赁事实的认可。现上诉人以租赁面积存在差异为由主张被上诉人欺诈，请求撤销租赁合同并返还相应租金，本院难以支持。综上所述，闫石的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,300元，由上诉人闫石负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 杨 帆审判员 吕长辉二〇二一年三月二日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。