江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终482号上诉人（原审被告）：袁玉静，女，1974年12月12日生，汉族，住宜兴市。被上诉人（原审原告）：钱佳，女，1994年1月3日生，汉族，住宜兴市。原审被告：张正涵，男，1997年10月1日生，汉族，住宜兴市。上诉人袁玉静因与被上诉人钱佳，原审被告张正涵房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。袁玉静上诉请求：撤销原审判决第四项，判令其按照30%的责任承担钱佳的损失。事实与理由：1.钱佳是东氿售楼处工作人员，因其曾在业主群咨询购买车库时留下电话，钱佳与其联系几次后主动问其是否想卖房，并提出自己要买。在明知其非登记所有权人的情况下，钱佳依然与其签订房屋买卖协议，导致其无权处分房屋，故应对自己损失承担主要责任。2.一审法院委托评估机构出具的评估报告与房屋实际价值情况不符。本案系二手房买卖，不应当按照一手房的价格评估，其通过公开信息查询发现在2020年6月评估当时，东氿一号二手房均价在1.4万元每平方米。此外，评估的房产价值是不含装修的价值，评估报告第六页将建筑物一楼大厅和公共区域的装饰装修也作为评估房价的组成部分不合理。3.双方的房屋买卖协议中明确约定了违约金条款。既然钱佳在诉讼中明确要求其承担违约责任，则应该适用违约金条款弥补损失而不是适用损害赔偿条款。被上诉人钱佳辩称，其购买涉案房屋是为了居住，与其是否在售楼处上班没有关系。自其购买房屋后居住直到第二年，袁玉静儿子张正涵都没有联系其说不卖，可以证明实际上张正涵知道袁玉静卖房。从其提供的微信聊天记录、录音等证据，足以证明是因对方额外要求增加房款才导致争议产生。因合同解除，其购买房屋的差价损失确实存在，袁玉静应该赔偿。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。钱佳向一审法院起诉请求：1.判令解除袁玉静与钱佳于2018年4月7日签订的房屋买卖合同；2.判令袁玉静返还其房款38万元及房贷4.452万元；3.判令袁玉静赔偿其所支付的中介费1万元；4.判令袁玉静赔偿其房屋装修费用及差价费用(此项暂估价70万元，具体金额以评估为准)。审理中，钱佳变更诉讼请求，要求袁玉静、张正涵返还购房款35万元和代付的房贷4.452万元，赔偿房屋差价47.010万元，装修费18.130万元，中介费1万元，合计105.592万元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。钱佳向一审法院提供了以下证据：证据1，双方于2018年4月7日签订的宜兴市房屋买卖协议1份。证据2，苏2017宜兴不动产权第0××9号房产证。证明袁玉静将房产移交给钱佳的事实。证据3，袁玉静于2018年4月8日、5月8日出具的收条2份，证明钱佳已支付房款10万元，25万元。一审法院（2019）苏0282民初7074号钱佳与袁玉静、张正涵房屋买卖合同纠纷案的开庭笔录，证明钱佳自2018年4月起至2019年4月止代为偿还房贷每月0.371万元，归还12个月,共计4.452万元。证据4，2018年7月4日钱佳与袁玉静的微信记录，证明袁玉静和张正涵是恶意哄抬房价导致不能过户，也证明张正涵是明知房屋出卖的事实。证据5，2018年4月7日，钱佳支付中介费1万元的收据。袁玉静质证认为，对证据1的真实性无异议，钱佳与袁玉静之间存在房屋买卖关系，合同相对方不是张正涵。对证据2三性均无异议。钱佳向法院提交该份证据可以看出钱佳和袁玉静签订房屋买卖协议时知道房屋所有权人是张正涵而不是袁玉静，在合同签订过程中钱佳也是有过错责任。对证据3无异议，对证据4真实性予以认可，但是对钱佳的证明目的不予认可，该组聊天记录中无法能够推断出恶意哄抬房价的事实和张正涵明知房屋出卖的事实。对证据5无异议。张正涵质证认为：对证据1的真实性无异议，张正涵不是合同相对方；对证据2、3、4、5真实性无异议；贷款的还款银行卡一直是由袁玉静保管，具体是谁在还款张正涵不清楚。根据当事人的陈述和举证、质证，一审法院认定事实如下：袁玉静与张正涵系母子关系。2018年4月7日，钱佳与袁玉静签订房屋买卖协议1份，协议甲方：张正涵，代理人袁玉静。乙方：钱佳。协议第一条：甲方自愿将位于宜兴市××街道××号花园××幢××号××室房屋出售给乙方,访房屋不动产登记证号苏（2017）宜兴0036909，面积91.45㎡。第二条：房款为108万元，具体付款方式，2018年4月7日支付定金3万元，2018年5月8日支付35万元，2019年4月26日前的银行贷款由钱佳继续接贷，中途产生的利息也由钱佳支付，如钱佳在2019年4月26日前需要提前过户和办理公证手续，甲方无条件配合办理手续，乙方过户时需要办理贷款，甲方也须无条件配合。第七条:若乙方中途违约，甲方应在3日内将乙方的已付购房款（不计利息并扣除中介费）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金壹拾万元给甲方。若甲方违约，应在3日内将已收购房款（不计利息并扣除中介费）返还给乙方，同时支付违约金壹拾万元给乙方。甲乙双方不得以房价的涨跌作为违约的理由。第九条第3项：甲方同意乙方在支付到10万元整后次日给钥匙乙方进场装修。第4项：房东净得房款108万元。第十二条：本协议一经签订，由乙方过户当天支付房屋成交总额的1.5%为中介费，贷款佣金为贷款总额的1.5%，如甲乙任何一方违约，中介费1万元由违约方支付，定金中扣除。合同甲方签名：袁玉静，乙方签名：钱佳。合同签订后，钱佳于2018年4月7日支付中介费1万元，于2018年4月7日、5月8日支付给袁玉静10万元、25万元，并自2018年4月起至2019年3月止代为支付所涉房屋银行按揭贷款每月0.371万元，共计4.452万元。袁玉静于5月8日将房屋的不动产权证书和钥匙交付给钱佳，后钱佳对房屋进行了装修，使用至今。2018年7月，钱佳要求袁玉静协助办理过户手续，袁玉静以种种理由拒不协助办理。2019年6月17日，钱佳向一审法院提起诉讼，要求一审法院确认钱佳与袁玉静签订的房屋买卖协议有效，张正涵、袁玉静配合钱佳办理房产过户手续，后于2020年1月9日向一审法院申请撤回起诉。审理中，一审法院根据钱佳的申请，于2020年5月27日委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对位于宜兴市××街道××号花园××幢××号××室××市场价值和装修价值进行评估，江苏苏信房地产评估咨询有限公司于2020年8月6日出具房地产估价报告。经评估，宜兴市××街道××号花园××幢××号××室房屋的于2020年6月30日市场价值为173.140万元，其中房地产价值（不含装修）155.010万元，固定装饰装修价值18.130万元，评估费由钱佳支付。钱佳、袁玉静、张正涵对评估报告均无异议。一审法院认为，钱佳与袁玉静之间签订的房屋买卖协议，不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。钱佳与袁玉静签订房屋买卖协议时，袁玉静既未获得张正涵授权，事后也未获得张正涵的追认，袁玉静就诉争房屋的出售属于无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定。对于钱佳要求解除与袁玉静签订的房屋买卖协议的诉讼请求，予以支持，合同解除时间为袁玉静收到起诉状的时间2020年4月30日。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故袁玉静应在合同解除后退还钱佳购房款（包括代付贷款）39.452万元，同时钱佳应搬出房屋，将钥匙、产权证交还袁玉静。对袁玉静因无权处分给钱佳造成的损失，应当由袁玉静予以赔偿。钱佳主张赔偿的房屋市场价值与合同价之间的差价，装修费用，中介费，均属于订立合同时可预见的因违反合同可能造成的损失，上述款项属赔偿范围，应予赔偿。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，可以扣减相应的损失赔偿额。本案中，钱佳在与袁玉静签订房屋买卖协议时，明知诉争房屋登记权利人为张正涵而与袁玉静达成房屋买卖交易，属于未尽审慎注意义务，自身有一定过错，且钱佳实际占有诉争房屋期间亦从中有所获利，综合双方的过错及合同的履行情况，由袁玉静赔偿钱佳45万元。袁玉静的抗辩意见，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条之规定，判决：一、解除钱佳与袁玉静于2018年4月7日签订的房屋买卖协议；二、袁玉静于判决发生法律效力之日起十日内向钱佳返还购房款39.452万元；三、钱佳于判决发生法律效力之日起十日内从宜兴市××街道××号花园××幢××号××室房屋内搬出，并交还房屋钥匙、苏2017宜兴不动产权第0××9号房产证给袁玉静；四、袁玉静赔偿钱佳损失45万元；五、驳回钱佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11920元、财产保全费5000元、鉴定费14507元，合计31427元，由钱佳负担1180元，由袁玉静负担30247元。钱佳预交的诉讼费31427元法院不再退还，由袁玉静负担的诉讼费用30247元在判决发生法律效力之日起十日内直接向钱佳支付。一审查明事实正确，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、本案钱佳能否要求损失赔偿，一审认定的损失赔偿责任是否不当；二、评估报告对案涉房屋价值的评估意见是否合理，应否采信。本院认为，关于争议焦点一。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。案涉合同因袁玉静未取得处分权而不能转移，钱佳有权选择要求袁玉静承担违约责任或者解除合同并由袁玉静赔偿损失。无论是选择违约责任还是解除合同，钱佳均可以主张赔偿损失。袁玉静称钱佳要求其承担违约责任故其仅需承担违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。本案钱佳虽存在未审慎审查房屋所有权人的过错，但袁玉静并无证据证明钱佳明知无权处分仍然购买，在此前提下，合同目的无法实现根本原因系袁玉静无权处分，故一审综合双方的过错及合同的履行情况认定的损失赔偿责任并无不当。关于争议焦点二。当事人对自己的主张有责任提供证据。袁玉静对一审法院委托评估的房屋价值提出异议，但其主张的二手房市场价并无证据证明，本院不予采信。关于袁玉静对评估报告的房屋价值包含房地产开发商的装修提出异议，本院认为，在房屋价值评估时考虑的公共部分装修价值并非用于弥补室内固定装修损失，而是体现在房屋总价值中用以衡量房屋市价与合同差价的损失，袁玉静的主张没有事实依据，本院不予支持。一审法院经审核对评估意见予以采信，并无不当。综上所述，袁玉静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人袁玉静负担。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二〇二一年三月十一日法官助理李佳书记员刘滢