河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终3423号上诉人(原审被告)：全境优选（北京）实业股份有限公司，住所地北京市东城区天坛东里****楼****。法定代表人：董兴荣。被上诉人(原审原告)：许昌康泓商贸有限公司，住所地，住所地许昌市湖滨路**iv>法定代表人：李桂芳，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李晓魁，海南乾维律师事务所律师。上诉人全境优选（北京）实业股份有限公司因与被上诉人许昌康泓商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初4599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人全境优选（北京）实业股份有限公司的法定代表人董兴荣、被上诉人许昌康泓商贸有限公司的委托诉讼代理人李晓魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全境优选（北京）实业股份有限公司上诉请求：一、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定基本事实不清，适用法律错误。首先，2019年12月1日双方签订的《商铺租赁合同》已于2020年5月13日实际解除。2019年12月1日，上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》，约定免租期60天用于上诉人装修。后因疫情不可抗力导致上诉人装修未果，企业经营困难，上诉人无力支付房租。不可抗力事件导致本合同目的不能实现，2020年5月13日前后在多次催要房租不能支付的情况下，上诉人将房屋钥匙交给被上诉人。上诉人在收到房子后，还未进行装修，更没有开展任何经营。在因疫情影响，无力支付房租的情况下，交钥匙的行为已表明了上诉人解除合同的意图，被上诉人收到钥匙后并未提出异议，该行为应当认定为上诉人已经以实际行为解除了合同。其次，《合同法》第一百一十九条明确规定了当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。一审即便不认定合同在2020年5月13日已经实际解除，也应当考虑5月13日止，被上诉人是否应当了采取适当措施防止损失的扩大。毕竟在5月13日前后，在上诉人交钥匙之后，被上诉人对涉案房屋有完全的处置权。疫情基本结束后，双方对是否继续租赁及租金的减免和支付进行过多次协商。上诉人将钥匙交给了被上诉人明确了如不减免租金及延期交付房租，对于涉案房屋被上诉人就可以进行处分的意思表示。在此情况下，被上诉人完全可以通过将涉案房屋出租给案外其他公司来减少自己的损失。一审法院未考虑涉案房屋持续空租，没有进行有效利用的原因。对损失的扩大，没有进行责任的划分，而是加重上诉人的责任判令租金截止判决生效之日止。最后，在收到判决前，双方基本达成一致意见。上诉人已经支付了3万元的调解款项，该款项在本案中并未扣除。综上，一审认定基本事实不清，适用法律错误，请求依法改判，保护上诉人的合法权益。许昌康泓商贸有限公司辩称，1.上诉人与被上诉人所签租赁合同依法成立，并已实际履行；2.被上诉人提出解除合同后，上诉人表示仍愿意继续租赁被上诉人房屋；3.上诉人所称租赁合同已解除，无事实和法律依据；4.一审庭审结束后，上诉人向被上诉人支付了3万元租金；5.一审判决免除上诉人三个月租金无事实和法律依据。上诉人已经开展实际经营，并且没有提供因疫情影响经营的证据，因此一审免除上诉人三个月房租无事实和法律依据。许昌康泓商贸有限公司向原审法院起诉请求：1.判令被告支付租金272216元及2020年8月1日起至实际返还房屋之日止的租金；2.被告承担租赁期间产生的水电费、物业费、卫生费等相关费用；3.解除原被告签订的商铺租赁合同；4.被告承担本案的诉讼费用。一审法院查明：2019年12月1日，原告（甲方、出租房）与被告（乙方、承租方）签订商铺租赁合同，约定：“甲方将魏都区五一路办事处五一路锦绣园1幢2层东起第五间，1层东起第五间建筑面积共计891.4平米的房屋出租给乙方作为全境优选体验店场地使用……租赁期从2020年2月1日起至2025年1月31日止，共计5年……免租期共60天从2019年12月1日至2020年2月1日，免租期内乙方无须支付租金，但应当支付物业管理费及其他相关费用，免租期约定的执行以正式租赁合同的完全履行为前提……2020年2月1日至2021年1月31日每平方米租金单价为55元/月，月租金共计49027元/月……在整个租期内，乙方应提前7个工作日支付甲方下班年度的租金，并以实际到账为准……乙方有下列情形之一的甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还（3）拖欠房屋租金累计三十日以上”。2020年1月19日，被告支付租金12万元。庭审中原告称被告使用房屋用于新型电商平台，目前被告仍占有使用租赁房屋（房屋内有被告的办公用品）并未向原告交还房屋钥匙。原告称因被告未履行全部合同，免租期条款不再适用，故被告支付的12万元（即2个月零15天）租金应折算为2019年12月1日至2020年2月15日的租金。庭审中，被告以询问笔录的方式称租赁房屋内已经无被告任何物品。上述事实，有原告提供的商铺租赁合同、转款凭证及庭审笔录、询问笔录在卷为凭。一审法院认为，原、被告间的租赁合同合法有效。被告未足额支付租金是引起本案纠纷的原因，应当承担相应的民事责任。根据采信证据，原告有权在被告拖欠房屋租金累计三十日以上终止合同。故原告要求解除与被告签订的商铺租赁合同合法有据，本院予以支持。根据合同约定免租期以全部合同履行为前提，因本案被告未履行合同义务，原告单方面终止合同，故租金自2019年12月1日起产生。故原告要求被告已经支付的12万元（即2个月零15天）租金折算为2019年12月1日至2020年2月15日的租金的意见，该院予以支持。考虑2020年初新冠疫情的影响，本院酌定本案租赁合同免除3个月租金，即之后租金自2020年5月16日起计算。庭审中，被告以询问笔录的方式称其在租赁房屋内已经无任何物品。故原告要求被告支付租金（自2020年5月16日起至本判决生效之日止，按月租金49027元计算）的诉讼请求合法有据，该院予以支持。其他诉讼请求本院不予支持。据此，判决：一、解除原告许昌康泓商贸有限公司与被告全境优选（北京）实业股份有限公司于2019年12月1日签订的商铺租赁合同。二、被告全境优选（北京）实业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许昌康泓商贸有限公司支付租金（自2020年5月16日起至本判决生效之日止，按月租金49027元计算）；三、驳回原告许昌康泓商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5384元，减半收取计2692元，由被告全境优选（北京）实业股份有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审中提交收条一张。证明签订合同前向被上诉人缴纳保证金2万元。被上诉人质证认为，对收条的真实性认可，但已退1万元。本院认为，收条与本案具有关联性，本院予以认定。许昌康泓商贸有限公司在二审中未提交新证据。二审经审理查明，签订合同前上诉人向被上诉人缴纳保证金2万元，双方均认可已退还1万元。其他事实与一审一致。本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：1.涉案合同是否已于2020年5月13日解除；2.一审判决上诉人全境优选（北京）实业股份有限公司向被上诉人许昌康泓商贸有限公司支付自2020年5月16日起至判决生效之日止期间的租金是否适当。关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，上诉人主张双方于2020年5月13日已解除涉案合同。根据上述法律规定，上诉人全境优选（北京）实业股份有限公司应当提供双方协议一致解除合同的证据，或者通知到被上诉人解除合同的证据，但除上诉人陈述外，无有效解除合同的证据予以支持，故对上诉人主张双方已于2020年5月13日解除涉案合同的上诉理由，本院不予采纳。关于焦点2，上诉人全境优选（北京）实业股份有限公司未足额支付租金是引起本案纠纷的原因，应当承担相应的民事责任。被上诉人有权在上诉人拖欠房屋租金累计三十日以上终止合同。因此，一审对被上诉人要求解除与上诉人签订的商铺租赁合同的请求予以支持，于法有据，本院予以肯定。根据合同约定免租期以全部合同履行为前提，因本案上诉人未履行合同义务，被上诉人单方面终止合同，因此租金自2019年12月1日起产生。故被上诉人要求上诉人已付的12万元（即2个月零15天）租金折算为2019年12月1日至2020年2月15日租金的意见，一审予以支持，并无不当。一审考虑2020年初受新冠疫情影响，酌定本案租赁合同免除3个月租金，即之后租金自2020年5月16日起计算，符合公平原则。故一审对被上诉人要求上诉人支付租金的诉讼请求予以支持，合法有据。综上，全境优选（北京）实业股份有限公司的上诉理由，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5384元，由上诉人全境优选（北京）实业股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 杰审判员 朱雅乐审判员 张 靖二〇二一年三月九日书记员 杨甜甜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口