辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终423号上诉人（原审原告）：沈阳安基工创文化企业管理有限公司，住所地沈阳市铁**北四中路**146。法定代表人：李素琴，该公司经理。委托诉讼代理人：赵春艳，女，1975年10月7日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：计静，辽宁睿金律师事务所律师。上诉人（原审被告）：韩继注，男，1987年5月31日出生，满族，住址沈阳市苏家屯区。上诉人沈阳安基工创文化企业管理有限公司（以下简称“安基工创公司”）因与上诉人韩继注房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初5473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。安基工创公司上诉请求：1.请求二审法院改判韩继注给付安基工创公司税费47,094元、律师费15,000元；2.违约金按照日0.6‰计算；3.请求韩继注承担诉讼费。事实和理由：双方在《奉天记忆商铺租赁合同书》第八条、第九条对因租赁产生的房产税及衍生税费的承担有着明确的约定，且有其他生效判决支持税费。《场地租赁合同要约》计算出了税款金额47,094元，韩继注表示该协议属实，也是按该补充协议给付了上一年度的税款，韩继注对此以实际行动表示认可。针对安基工创公司的上诉主张，韩继注辩称，安基工创公司收取房产税没有法律政策依据，双方合同违法无效。关于律师费，由我方承担没有依据，请求驳回安基工创公司的上诉请求。韩继注上诉请求：1.撤销一审判决，全部改判或发回重审；2.确认双方合同部分无效，安基工创公司违法；3.二审确认安基工创公司未请求合同的解除遗漏请求；4.一审判决违约金违法；5.一、二审诉讼费由安基工创公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。双方于2018年12月10日签订商铺租赁合同，租期三年，至2021年12月9日，年租金32万元，每年租期满30日前交下一年租金，逾期30日未交租金视为违约。合同第56条约定了自然灾害等不视为违约。安基工创公司未按合同要求提供安全、适合经营的房屋，违反合同约定。2019年9月安基工创公司暖气改造质量差，导致漏水，一个月不能使用；2019年4月房屋承重柱断裂，无法经营，加之疫情严重，导致我方无法缴纳下一年租金。疫情造成无法经营，要求享受国家政策补助，减免租金。二、一审判决违反法定程序。安基工创公司起诉状仅请求租金及违约金，没有请求解除合同，也没有请求合同是否合法有效，请求不具体，根据民诉法119条规定应驳回起诉。独任审理违规，证据未交换，开庭搞突然袭击；超审限不应适用简易程序；我方不知道原告对第三人撤诉，也没有收到撤诉裁定书。三、一审判决违约金违反强制性规定，没有根据。四、一审适用法律错误。判决引用民诉法253条及合同法114条错误，韩继注没有造成安基工创公司损失。五、韩继注可以提供保证金票据，要求安基工创公司退还保证金。六、安基工创公司私自盗取财产，噪音、园区停电造成无法经营。针对韩继注的上诉主张，安基工创公司辩称，一审法院认定欠净租金的事实清楚，但是租金所包括的税款按照合同也属于租金的一部分，双方签订的租赁合同合法有效并实际履行，我公司出租的房屋系通过与房屋实际所有权人沈阳市飞轮厂租赁取得合法使用权，转租也是经飞轮厂同意的，对方上诉理由不成立，合同第19条也是对租赁房屋的现状的认可且一审时并没有任何证据证明漏水等事宜并不是与本案是同一法律关系且证据不足。保证金是在合同解除后双方结算时再行商议，与本案无关。疫情减免并不是对民营企业的政策且租金的减免并不是我方能决定，是向国有出租企业提出的减免建议而不是强制要求必须减免，我单位是民营企业。韩继注的其他主张亦没有依据，与本案无关联。安基工创公司向一审法院起诉请求：1.被告给付原告租金260,000元、税费47,094元、违约金暂计10,000元（按2019年11月10日起按照日0.3‰计算至实际给付时止），律师费10,000元，以上合计327,094元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《奉天记忆商铺租赁合同书》一份，约定被告承租位于沈阳市铁西区北四中路22甲号146奉天记忆文化创意产业园G北号商铺。租期3年，从2018年12月10日起至2021年12月9日止。租赁保证金为10,000元。合同第八条约定“租金由两部分组成，一部分是甲方净得租金，另一部分是因租赁产生的房产税及衍生税费。首个年度商铺租金应于本协议签订后三个工作日内缴纳。第二年度开始，乙方应在每个缴租期满前30日向甲方一次性足额缴纳下一年度租金。逾期30日未缴纳的，视为乙方违约，按本合同关于违约责任约定承担相应的违约责任”。第九条约定按固定租金方式计算租赁期内甲方的净得租金，年度租金总额均为320,000元；房产税及衍生税费随着租金计算，乙方根据每年实际金额缴纳。第三十五条约定“协议期间，甲方保证园区及其附属设施处于正常可使用和安全的状态。甲方的维修责任只限于园区公共区域、商铺的主体结构及甲方安装设施。乙方同意甲方在合理的时间内进入该商铺检查、维修、盘点该商铺内的附属物及进行必要的保养工程”。第五十二条约定乙方应按本租赁合同规定按时交纳租赁保证金、物业管理费、公用事业费及其他费用。乙方逾期缴纳的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%（百分之三）向甲方支付违约金。第五十八条约定如一方违约，除应赔偿另一方损失外，还应承担对方因此造成的诉讼费、律师代理费等相关费用。第五十九条约定甲方联系人为于东旭，乙方联系人为被告韩继注。原告在该合同落款甲方处盖公章，被告在落款乙方处签字。在落款下方的合同空白处手写有“注：本合同涉及相关房产物业费暂不予确定，其他相关事项的履行均按照双方《要约》规定执行。”等内容。原告提供了双方签订的《场地租赁合同要约》复印件，约定合同期限为2018年12月10日至2021年12月9日止，租赁期间房屋租金为人民币叁拾贰万元整，第一年房屋租金优惠为贰拾捌万元整，以现金支付，相关房产及衍生税费为肆万柒仟零玖拾肆元整（￥47，094元），以乙方经营项目消费卡予以抵消；第二年房屋租金优惠同第一年优惠及支付模式；第三年房屋租金优惠为叁拾万元整以现金方式支付，另外贰万元整（￥20,000元）及房产和衍生税费均以乙方经营项目消费卡予以相应金额抵扣。被告对该要约内容的真实性予以认可，并自认在要约上签字。2019年11月22日，原告向被告发出《房租交费通知》，载明：被告支付的房屋租金于2019年12月10日到期，现续租应提前1个月支付2019年12月10日至2020年12月9日房屋租金，其中2019-2020年度房屋租金280,000元整，2019-2020年度房产税47,094元，2019-2020年度物业费14,868元，望被告收到通知后，于2019年11月25日前向原告交纳房屋租金及房产税。原告称已为被告垫付房产税，并出具八张盛京银行电子缴税付款凭证，前述凭证上的纳税人全称和付款人全称均为沈阳市飞轮厂，税款于2020年4月22日缴纳。原告称前述发票金额是整个园区的，包括原告按合同约定为被告垫付的房产税47,094元。另查明，2019年2月3日，被告向原告支付2018年12月10日至2019年12月9日年度部分房租170,000元，原告出具专用收款收据一张，上面写有“余款11万元2月11日交付”等内容。2019年2月21日，被告向原告支付2018年12月10日至2019年12月9日年度部分房租110,000元。两次付款共计280,000元。被告分别于2019年10月28日、2019年11月5日向原告支付2018-2019年度房产税45,000元、2,094元，共计47,094元，两次付款结算方式均为消费卡。2020年1月21日，被告支付2019年12月10日至2020年12月9日年度部分房租100,000元。再查明，2020年8月14日，沈阳市飞轮厂出具《情况说明》，载明“沈阳市飞轮厂于2016年1月15日与沈阳安基工创文化企业管理有限公司（原身：沈阳大安文化投资管理有限公司）签订厂房租赁协议，将沈阳市飞轮厂厂区整体租赁安基工创公司。（租期到2026年7月7日）安基工创公司于2018年12月10日将354平方米厂房转租给韩继注（身份证号码：2101111987********），依据租房合同6.1条款约定，乙方（安基工创公司）在租赁期内将部分或整体转租须经我方同意。现特此证明安基工创公司将此合同已在我单位报备，我方同意。特此证明”。2020年6月1日，沈阳奉天印象文化产业发展有限公司出具《情况说明》，载明“2020年1月7日以后，沈阳安基工创文化企业管理有限公司签订的《租赁合同》项下的权利义务均转让给我公司。但是明确因与沈阳安基工创文化企业管理有限公司有纠纷，不同意《租赁合同》的出租方变更为我公司或与我公司签订租赁合同的承租方，其应当在2020年1月7日之前应付的不超过2020年12月31日的合同年度租金，仍由沈阳安基工创文化企业管理有限公司收取，并主张相关权利，但承租方2020年1月7日起应交的物业费、水、电费，应向我公司缴纳。特此说明。”2020年6月1日，原告与辽宁睿金律师事务所签订《民事委托合同》，约定律师服务费用为10,000元。又查明，2019年9月29日，被告出具《说明书》一份，载明“物业管理处：2019年9月29日早上9:18左右我融道格斗馆一楼供暖水管漏水，造成场地大面积给水并且冲刷了热水器旁的一个电机和两个水泵，以及运动员的护具。目前虽然没有漏电行为，但若后期发生损坏，需物业积极配合处理相关事宜。水管漏水并非我们私自改动或正在改动中造成的，是前些天奉天工作人员维修时的疏忽，水阀没有关闭，且打压的时间和通告的时间不符。望周知。”被告称系原告分户采暖改造时进入涉案商铺剪断采暖水管，忘关阀门导致打压试水时大量采暖供水冲出，该说明书已转给原告的园区物业经理人，物业经理人承诺减免一个月租金以赔偿被告损失，但未出具书面文件。另外，被告称涉案商铺房梁断裂存在主体架构问题，原告未按合同约定维修涉案商铺的主体架构，也未进入涉案商铺进行保养维修，被告已于2019年4月多次与原告联系人于东旭联系要求维修房屋主体架构问题，于东旭承诺在下一年租金里减免2万元以赔偿被告经营损失，但未出具书面文件。2020年1月22日，被告工作人员陈萌与原告委托代理人赵春艳在微信记录中提到“从4月份起租，到10月份”，被告称在微信聊天时与被告委托代理人赵春艳口头约定减免租金4万元，但没有明确约定，赵春艳对此口头约定不予认可。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原、被告双方签订的《奉天记忆商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对于被告主张原告非法使用他人所有权房屋出租以合法形式掩盖非法目的导致涉案合同无效的抗辩，因原告与涉案商铺所有权人沈阳市飞轮厂已签订租赁合同，沈阳市飞轮厂出具《情况说明》，同意原告在租赁期内将厂房的部分进行转租，故《奉天记忆商铺租赁合同书》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽然原被告签订租赁合同约定年度租金为320,000元，但也约定租金按照双方签订的《场地租赁合同要约》规定执行，《场地租赁合同要约》约定2019-2020年度租金为280,000元，以现金支付，被告对此要约内容予以认可，且原告在房租缴费通知亦明确被告应支付2019-2020年度租金为280,000元，现被告未足额交纳房租，故一审法院对原告主张被告给付2019年12月10日至2020年12月9日期间房屋租金的诉讼请求予以支持。对于被告主张原告承诺因涉案商铺供暖水管漏水减免其一个月租金以赔偿被告损失、因涉案商铺主体架构存在问题在2019-2020年度租金里减免20,000元以赔偿被告经营损失及原被告一致约定减免租金40,000元的抗辩理由，因证据不足，一审法院不予采纳，故被告应给付原告租金180,000元。关于原告主张被告向原告给付税款的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。按照双方签订的租赁合同约定，被告应在2019年11月10日缴纳第二年度租金280,000元，现被告于2020年1月21日支付100,000元，尚欠180,000元租金未付，已构成违约。租赁合同约定乙方逾期缴纳的违约金每日按逾期交付金额的3%支付，约定的违约金标准过高，后原告主张按照日0.3‰计算违约金，因不违反法律规定，一审法院予以支持。违约金应分两段计算，自2019年11月11日起至2020年1月20日止，逾期未付租金为280,000元,自2020年1月22日起逾期未付租金为180,000元。关于原告主张律师费的诉讼请求，于法无据，且原告未提供证据证明该项费用已实际产生，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告韩继注于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司租金180,000元；二、被告韩继注于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司违约金，以逾期未付租金280,000元为基数自2019年11月11日起至2020年1月20日止按照日0.3‰计算，以逾期未付租金180,000元为基数自2020年1月22日起至实际给付之日止按照日0.3‰计算；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4,768元，减半收取2,384元，由被告韩继注承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。安基工创公司提供以下证据:1.民事委托合同，拟证明：律师费实际已经发生，但因经营困难只支付了5,000元律师费，尚有10,000元未支付，但此系我方为了本案所支付的必然发生的费用；2.厂房租赁合同，拟证明：我方与沈阳市飞轮厂之间租赁合同关系，第三条3.3关于租金部分约定因租赁房屋所产生的各项税费均由实际承租人支付，结合一审已经提供的（2018）辽0106民初5131号民事判决书，一审法院支持了出租方要求承租方承担税费的请求，我方诉讼请求与该案一致，法院也应支持。韩继注质证意见：律师代理合同和房产税约定违法无效；一审证据未交换，对此无法发表意见；不认同安基工创公司提供的判决。韩继注提供以下证据：1.收款收据，拟证明：韩继注交纳了保证金10,000元，要求退还；2.与安基工创公司员工的微信聊天记录，拟证明：园区噪音、停电，我方柜子被偷走；3.奉天印象公司关于进一步减免园区商铺租金的函，拟证明：安基公司现在与所有园区业主诉讼中，均已减免3个月租金，而实际疫情发生期间的停业不止3个月。安基工创公司质证意见：证据1，合同尚未解除，保证金应在合同解除后再结算，正常按合同条款保证金第五章的约定，如有租金陈欠则保证金扣除抵顶租金。对证据2的真实性有异议，是打印件，无法确定真实性，该证据与本案无关，丢东西应该报案解决，噪音并非我方造成，商铺装修不是我方所能决定。对证据3的真实性无异议，但本案不符合证据三中的减免条件，其中约定对于已交纳租金的承租人减免租金，但是韩继注并未交纳租金。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，本案二审审理期间，安基工创公司陈述2020年1月25日开始闭园……目前正常履行合同没有严重违约的商户园区通知疫情减免两个月，也有特殊行业给三个月减免期。本院认为，安基工创公司与韩继注签订的《奉天记忆商铺租赁合同书》是双方真实意思表示，且经房屋所有权人沈阳市飞轮厂出具《情况说明》同意安基工创公司在承租期内转租，案涉租赁合同不违反法律、行政法规强制性规定，一审判决认定本案双方所签租赁合同合法有效，并无不当。各方应当按照约定全面履行各自的义务。关于韩继注上诉主张安基工创公司未按合同要求提供安全、适合经营的房屋，违反合同约定；房屋承重柱断裂，无法经营；2019年9月暖气改造漏水导致一个月不能使用；疫情严重无法缴纳下一年租金，请求减免租金的问题。韩继注与安基工创公司双方对于韩继注应当交纳2019年12月10日至2020年12月9日净租金28万元，韩继注已于2020年1月21日交纳10万元，尚欠净租金18万元的事实，均予认可。至于韩继注主张的房屋承重柱断裂及暖气漏水问题是否构成拒付或减免租金的正当理由，根据韩继注自述，其于2019年4月发现厂房整体立柱存在断裂，并非在案涉承租房屋范围内。而在接收案涉房屋时韩继注对房屋现状是认可并接受的，且在2019年4月之后韩继注仍在继续实际经营使用，亦无证据显示案涉厂房其他承租人反映承重柱断裂问题，韩继注也未能提供证据证明案涉房屋存在质量问题且达到影响安全使用的程度，其以此为由拒付租金，本院难以支持。关于韩继注主张2019年9月暖气改造漏水导致一个月不能使用，不属于本案争议的2019年12月10日至2020年12月9日租期之内，虽韩继注主张安基工创公司相关人员口头承诺减免租金，但安基工创公司予以否认，韩继注亦未提供证据证明其主张，故本院无法支持。但鉴于2020年初全国范围内出现新冠××疫情，结合双方陈述，2020年1月25日起韩继注确实存在一段时间内无法经营未产生收益的情形，该停业原因系因不可抗力所致，根据公平原则，本院酌定2020年1月25日至2020年4月25日期间的租赁费70,000元（280,000元÷12个月×3个月）予以减免。综上，韩继注应支付安基工创公司2019年12月10日至2020年12月9日租金110,000元（180,000元-70,000元）。关于韩继注上诉主张遗漏解除合同的诉讼请求及请求退还保证金的问题，本案一审原告安基工创公司起诉请求韩继注支付租金及相关税费、违约金、律师费，并未提出解除合同的诉讼请求，一审法院围绕原告的诉讼请求进行审理，符合法律规定。根据案涉《奉天记忆商铺租赁合同书》第十八条约定“本合同解除或终止且乙方把该商铺交还给甲方后，双方就租赁商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后10个工作日内，甲方向乙方无息返还租赁保证金。”因本案尚未成就上述约定返还保证金条件，故对于保证金问题暂不予处理，双方可待条件成就后再行解决。关于韩继注提出安基工创公司私自盗取财产，园区噪音、停电无法经营，请求赔偿损失的上诉主张，韩继注未能提供证据予以证明，本院无法支持。关于韩继注提出安基工创公司起诉请求不具体，请求驳回起诉的主张，经审查，安基工创公司起诉请求韩继注支付双方租赁合同项下租金及相关费用，符合民事诉讼法第一百一十九条规定，一审法院依法予以审理并无不当。关于韩继注提出一审审理程序问题，经本院调取原审卷宗，一审庭审中针对安基工创公司的诉讼请求，韩继注行使了答辩、举证、质证及辩论等诉讼权利，韩继注所主张的程序问题未影响本案实体问题审理。关于安基工创公司上诉请求韩继注支付税费47,094元问题,根据安基工创公司提供的《场地租赁合同要约》约定“相关房产衍生税费47,094元以乙方（韩继注）经营项目消费卡予以抵销”，双方亦以此方式实际结算了第一个承租年度税费，故安基工创公司请求韩继注以现金形式支付税费，缺乏依据，本院不予支持。关于安基工创公司上诉请求韩继注支付律师费15,000元,因安基工创公司未能提供证据证明该项费用已实际发生，故本院不予支持。关于安基工创公司上诉主张逾期未付租金违约金按照日0.6‰计算，以及韩继注上诉主张没有造成安基工创公司损失，一审判决违约金缺乏依据的问题。依照案涉《奉天记忆商铺租赁合同书》约定，韩继注应于2019年11月10日缴纳第二年度租金，韩继注逾期交纳，应承担违约责任。而合同约定每逾期一日按逾期交付金额的3%支付违约金，该标准明显过高，鉴于一审庭审中安基工创公司自愿将违约金标准降低为日0.3‰，此系当事人对自己民事权利的处分行为，不违反法律规定，一审法院按此标准认定违约金并无不当。综上所述，韩继注的上诉请求部分成立；安基工创公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初5473号民事判决第三项，即“三、驳回原告其他诉讼请求。”；二、变更沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初5473号民事判决第一项“一、被告韩继注于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司租金180，000元；”为：韩继注于本判决生效之日起十日内给付沈阳安基工创文化企业管理有限公司租金110,000元；三、变更沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初5473号民事判决第二项“二、被告韩继注于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳安基工创文化企业管理有限公司违约金，以逾期未付租金280,000元为基数自2019年11月11日起至2020年1月20日止按照日0.3‰计算，以逾期未付租金180,000元为基数自2020年1月22日起至实际给付之日止按照日0.3‰计算；”为：韩继注于本判决生效之日起十日内给付沈阳安基工创文化企业管理有限公司违约金，以逾期未付租金210,000元为基数自2019年11月11日起至2020年1月20日止按照日0.3‰计算，以逾期未付租金110,000元为基数自2020年1月22日起至实际给付之日止按照日0.3‰计算；四、驳回沈阳安基工创文化企业管理有限公司、韩继注其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,768元，减半收取2,384元，由韩继注承担；二审案件受理费3,736元，由上诉人沈阳安基工创文化企业管理有限公司负担1,950元，由韩继注负担1,786元。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 吕长辉审判员 杨 帆二〇二一年三月十六日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。