江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终135号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨伟超，男，1972年3月24日出生，住江苏省淮安市淮阴区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：仲昶，男，1972年12月14日出生，住江苏省沭阳县。上诉人杨伟超因与被上诉人仲昶租赁合同纠纷一案，江苏省沭阳县人民法院于2019年4月20日作出（2018）苏1322民初18036号民事判决书。杨伟超不服，上诉至本院。本院于2019年11月14日作出（2019）苏13民终3290号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。江苏省沭阳县人民法院于2020年7月28日作出（2020）苏1322民初973号民事判决，杨伟超仍不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。杨伟超上诉请求：撤销一审判决，依法改判杨伟超不支付租金且仲昶应赔偿杨伟超损失189000元。事实及理由：1.因为仲昶单方面增加租金，双方就租金问题未协商一致，杨伟超在2018年8月25日已经搬离涉案房屋，但一审法院仍然判决杨伟超支付2018年9月22日至2019年2月22日之间的租金明显不当。2.对于杨伟超的装修和定制家具损失，杨伟超曾向一审法院书面申请鉴定评估，但一审法院未予准予，属于程序违法。一审法院在时隔两年后仅现场勘验确定装潢和定制家具损失损害了杨伟超的利益。仲昶二审辩称，杨伟超主张其在2018年8月25日已经搬走，但实际上杨伟超的东西仍在涉案房屋中，钥匙也没有交还。仲昶向一审法院起诉请求：1.判令解除租赁合同，杨伟超返还房屋；2.判令杨伟超给付从2018年9月23日起至实际交付房屋之日的租金（按照年租赁22000元标准计算）。仲伟超一审反诉请求：判令仲昶赔偿杨伟超损失189000元。一审法院认定的事实：仲昶和案外人黄某分别拥有浙江商城A13幢21、23和25、27门面房，两人共同将四间门面房出租给王某经营灯具生意。2016年3月28日，杨伟超的妻子宋某经仲昶、黄某同意从王某处转租该四间门面房经营室内木门生意，并开始陆续对四间店铺作简单装修。2016年9月，仲昶（甲方）与杨伟超（乙方）重新签订《租赁合同》，约定：甲方将位于浙江商城A13幢21、23两间门面房出租给乙方；租赁期限为5年，自2016年9月22日起至2021年9月21日止；第一年租金22000元，租金每年期满前支付，第二年起租金按市场价涨落经双方协商约定，如双方无法达成协商，可由取得专业资质第三方房产评估公司根据市场价评估确认（杨伟超手写：年租金浮动不得高于10%）；在租赁期间合同被解除的，因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按乙方具体经营性损失支付赔偿金等。同时，杨伟超也与黄某重新签订了关于A13幢25、27门面房租赁合同，将四间门面房一起使用。在合同履行过程中，杨伟超向仲昶支付了第一年度租金22000元和第二年度租金22000元。在准备付第三年租金时，仲昶妻子张娟于2018年8月26日发送微信信息给杨伟超妻子宋某，要求将涉案房屋租金增长到每年32000元，否则就不再出租给杨伟超。此后，仲昶多次微信联系宋某交纳租金或将房屋腾空，但宋某收到信息后并没有明确表示不再使用涉案房屋，将房屋退还给仲昶。直至2018年10月5日，宋某微信联系仲昶称仲昶单方恶意提高房租、无协商余地的行为其不能接受，导致2018年8月份之后已无法继续使用房屋造成重大投资损失等等。2018年10月22日，仲昶提起诉讼，在2019年2月22日的庭审中，杨伟超同意解除租赁合同并提起反诉。一审法院认为，2016年9月，仲昶与杨伟超签订的《租赁合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。仲昶虽对杨伟超持有的合同中手写条款存在异议，但并未能提供自己持有的合同或其他证据加以反驳，故不利后果由其承担，关于租金部分，一审法院认定合同约定第一年租金22000元，第二年起租金由双方协商确定，但涨幅不得高于10%。现仲昶违反约定单方上涨租金到每年32000元，超出合同约定幅度，其行为存在违约。本案争议焦点为：一、涉案租赁合同何时解除；二、合同解除后仲昶是否应赔偿杨伟超装修损失及损失金额如何确定。关于第一个争议焦点，即涉案租赁合同何时解除。一审法院认为仲昶单方擅自超出合同约定幅度增加租金虽属于违约，但并不会导致合同解除。杨伟超直到2019年2月22日庭审中，当庭反诉仲昶时才明确提出要求解除租赁合同，依据合同法的规定，此时合同双方当事人才协商一致解除合同。因为在此之前仲昶虽然微信通知杨伟超解除合同，但杨伟超并未明确表示同意，所以涉案合同的解除时间应为2019年2月22日。2018年9月22日至2019年2月22日，涉案房屋由杨伟超占有使用，结合仲昶的诉讼主张，杨伟超依法应按年租金22000元的标准支付租金9166元（22000元*5/12）。关于第二个争议焦点，即合同解除后仲昶是否应赔偿杨伟超装修损失及损失金额如何确定。杨伟超占有使用涉案商铺两年五个月后因仲昶过错而产生纠纷停止使用，杨伟超前期投入的商铺装潢必然产生损失，杨伟超反诉仲昶要求承担相关赔偿责任符合法律规定。但经一审法院现场勘验，涉案商铺杨伟超装潢工程尚未完成，杨伟超庭审中提供的装潢收据和合同显示的价格明显过高，与现场情况出入较大，不能作为定案依据。经市场调查，一审法院酌情确定杨伟超当初装潢花费30000元，折算后仲昶应赔偿杨伟超15000元损失。一审法院经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、确认仲昶与杨伟超于2016年9月签订的《租赁合同》解除；二、杨伟超给付仲昶租金9166元；三、仲昶赔偿杨伟超装潢损失15000元；四、驳回仲昶的其他诉讼请求；五、驳回杨伟超的其他反诉请求。以上合计，仲昶于判决发生法律效力之日起十日内给付杨伟超5834元。案件受理费750元，反诉费3575元，共计4325元，由仲昶承担400元，杨伟超承担3925元。二审中，双方当事人均未提交新证据。鉴于双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.杨伟超是否于2018年8月25日搬离涉案房屋，如未搬离，是否应当支付2018年8月25日至2019年2月22日租金；2.杨伟超主张的损失如何应如何确定。关于第一个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，杨伟超主张其已经于2018年8月25日搬离涉案房屋，仲昶不予认可，杨伟超对其主张负有举证责任。但杨伟超不仅未举证证明其主张，反而自认其在搬离涉案房屋时系自行搬离，并未通知杨伟超，故对杨伟超主关于2018年8月25日搬离涉案房屋的主张不予支持。因仲昶提起诉讼要求解除涉案租赁合同，杨伟超在2019年2月22日庭审中亦表示同意解除合同，故一审法院按照双方约定的第一年租金标准认定杨伟超应支付2018年9月22日至2019年2月22日租金并未损害杨伟超的利益，故对杨伟超关于不应支付2018年9月22日至2019年2月22日租金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，杨伟超为证明其装潢及定制家具损失在一审中提供了《华夏爱家家居商行订购合同》《收据》等，但并未提交发票、转账记录等证明其实际履行了该合同，而且根据杨伟超陈述，上述订购合同中所购产品也并非全部用于涉案商铺，故上述证据不足以证明杨伟超装潢及定制家具的损失为189000元。而且杨伟超在搬离涉案房屋时，既没有与仲昶办理任何交付手续，也未通过证据保全等形式固定现场证据，导致其损失难以查清。一审法院在勘察现场情况并咨询市场同业人员的基础上酌情确定杨伟超的损失数额并无明显不当。杨伟超主张一审未予鉴定属于程序违法的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五规定：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”杨伟超主张的一审法院程序违法行为不属于上述法定情形，本院不予支持。关于杨伟超要求二审鉴定其装潢及定制家具损失的主张，根据仲昶陈述，因涉案商铺早已在2020年10月份再次出租给案外人，现状已经发生了较大改变，已经不具备鉴定的客观条件，故杨伟超的该项请求，本院亦不予支持。综上所述，杨伟超的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十五之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由杨伟超负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  段 娜二〇二一年三月十二日书记员  郑露露