新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终764号   上诉人（原审原告）：李松林，男，1966年12月26日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。   委托诉讼代理人：李中旭，新疆世源律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：新疆鑫圣达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区达坂城镇达坂城村民委员会。   法定代表人：白斌，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李勇，男，新疆鑫圣达房地产开发有限公司员工。   被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐珠江港鑫物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区沿河路258号。   法定代表人：马东峰，该公司负责人。   委托诉讼代理人：佟淑红，女，乌鲁木齐珠江港鑫物业服务有限公司员工。   原审第三人：刘伟，男，1970年2月12日出生，汉族，新疆君邦投资有限公司董事长，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：孙继江，新疆万和律师事务所律师。   上诉人李松林因与被上诉人新疆鑫圣达房地产开发有限公司（以下简称鑫圣达公司）、乌鲁木齐珠江港鑫物业服务有限公司（以下简称港鑫物业公司）、原审第三人刘伟房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初3845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李松林及其委托诉讼代理人李中旭、被上诉人鑫圣达公司的委托诉讼代理人李勇、港鑫物业公司的委托诉讼代理人佟淑红、原审第三人刘伟的委托诉讼代理人孙继江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李松林上诉请求：1.撤销一审判决，改判鑫圣达公司、港鑫物业公司给其办理乌鲁木齐市水磨沟区沿河路东二巷133号达坂城小镇4号楼2单元302室的入住手续；2.给其办理该房屋不动产登记手续。事实和理由：1.位于乌鲁木齐市水磨沟区沿河路东二巷133号达坂城小镇4号楼2单元302室系鑫圣达公司开发。2015年3月16日，鑫圣达公司与刘伟签订《商品房买卖协议书》，确认鑫圣达公司欠刘伟6,500万元，鑫圣达公司以房抵债偿还刘伟的债务（李松林购买的房屋在以房抵债范围内），并经法院判决生效。因此，刘伟在拥有合法处分权的情况下，于2017年11月24日将达坂城小镇4号楼2单元302室以59万的价格转让给李松林，双方签订了《房屋转让网签合同》。2017年12月25日李松林与鑫圣达公司签订《商品房预售合同》，随后鑫圣达公司主动给李松林办理了房屋预购登记（俗称的网签），并将房屋钥匙通过第三人交付给李松林。依据《商品房预售合同》及房产局的房屋产权查询记录，国家电网和燃气公司给李松林办理了购电卡、燃气卡及《管道天然气用户证》。在李松林向港鑫物业公司办理入住手续时，遭到鑫圣达公司、港鑫物业公司拒绝，并阻挡李松林对房屋进行装修，造成李松林购买房屋的产权无法实现。鑫圣达公司已经给刘伟出具了达坂城小镇4号楼2单元302室购房款收据，应视为李松林支付了该房屋的购房款，李松林即拥有该房屋的所有权和处置权。鑫圣达公司以未收到李松林购房款为由，拒绝为李松林办理入住手续，其行为已违背合同法最基本的契约精神，拒绝执行已经生效的法律判决。另外，一审法院以达坂城小镇4号楼2单元302室未在不动产登记部门登记在李松林名下为由，认定李松林不具有该房屋的所有权及处置权，非本案事实全貌，由此造成适用法律错误。事实上，鑫圣达公司在达坂城小镇竣工后，因种种原因一直推迟办理小区不动产登记手续，小区大部分房屋均未在不动产部门办理登记手续，并非李松林单独个例。李松林也曾经在不动产登记部门进行房屋不动产登记申请，因缺乏开发商提供的房屋原始资料而未能登记。综上，为确保李松林对该房屋的居住权、使用权、占有权、处分权不受侵害，请求二审法院支持李松林的上诉请求。   鑫圣达公司辩称，不同意李松林上诉请求及事实和理由，一审法院适用法律正确，应当驳回李松林的上诉请求。上诉请求中的第二项，因李松林在一审中未提出该项诉讼请求，故二审法院应不予受理。李松林所称网签和我公司交付钥匙、购电卡、燃气卡的事实不存在，原始钥匙、购电卡、燃气卡均在我公司。我公司与刘伟签订的《商品房买卖协议》并未实际履行，双方实际是占有关系，而且双方一直在诉讼，目前判决未生效。   港鑫物业公司辩称，支持一审法院判决，我公司为服务单位，只根据鑫圣达公司开具的入住手续给房屋买受人办理入住手续。我公司未收到李松林的入住手续，也从未给李松林交付过房屋钥匙、购电卡、燃气卡，故不应给李松林办理房屋入住手续。   刘伟述称，同意李松林的上诉请求。本案的焦点问题是是否办理房屋入住手续，而不是房屋产权，物业公司没有审查产权的权力。因为鑫圣达公司欠刘伟借款，双方签订房屋买卖协议，并到房产部门办理网签到刘伟名下，做了备案登记。没有鑫圣达公司的同意刘伟不可能将抵债房屋卖给李松林，后来因发生一些纠纷，鑫圣达公司不给李松林办理入住手续属违约。   李松林向一审法院起诉请求：判令鑫圣达公司、港鑫物业公司为其办理水磨沟区沿河路东二巷133号达坂城小镇4号楼二单元302室的入住手续，金额是59万元。   一审法院认定事实：2017年9月27日、2017年11月24日，收款单位加盖“刘伟”的收据显示：李松林交来（涉案房屋）20,000元和570,496元。2017年11月24日，李松林（乙方）和刘伟（甲方）签订房屋转网签合同，内容有：甲方房屋位于新疆乌鲁木齐市水磨沟区沿河东路二巷133号达坂城镇4号楼2单元302室，该房屋的转网签手续尚未办理。目前该房屋房地产手续，甲方刘伟于2015年与鑫圣达公司签订的《商品房预售合同》（商品房预售合同号：2015预0017193），其中内容包括：人民币590,496元，在接到乌鲁木齐市房产局通知后，甲方有义务配合乙方办理上述房屋的转网签手续。2017年12月25日，李松林和鑫圣达公司签订商品房预售合同，内容包括：买受人所购商品房的基本情况：第4栋第3层2单元302号房，每平方米3,500元（总金额430,570元）。商品房预售合同签约证明和预告登记申请书显示：预售人为鑫圣达公司、预购人为李松林，预售合同号为2017预0157720，房屋性质：新建商品房，登记日期为2017年12月25日。李松林和鑫圣达公司均确认涉案房屋为毛坯房。   另查，刘伟与鑫圣达公司之间关于包括涉案房屋在内的《商品房买卖协议书》引起的纠纷目前在乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（以下简称沙区法院）审理。   一审法院认为，本案争议焦点为：李松林请求鑫圣达公司、港鑫物业公司为其办理水磨沟区沿河路东二巷133号达坂城小镇4号楼二单元302室的入住手续有无事实及法律上的依据。刘伟与李松林签订的《房屋转网签合同》实质是以转让涉案房屋为目的房屋买卖合同，鑫圣达公司并未收取原告房款。民事诉讼的被动性决定只能在李松林诉讼请求范围内进行审理，李松林诉讼请求为请求鑫圣达公司、港鑫物业公司为李松林办理水磨沟区沿河路东二巷133号达坂城小镇4号楼2单元302室的入住手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。就现有证据而言，李松林出示的证据证明涉案房屋进行了商品房预售合同登记备案手续，涉案房屋尚未登记在原告名下。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故，基于现有证据，一审法院对李松林的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回李松林诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李松林向本院提交：证据一、沙区法院（2019）新0103民初9148号民事判决书，拟要证明鑫圣达公司向沙区法院起诉，要求判令解除鑫圣达公司与刘伟签订的《商品房买卖协议书》的诉讼请求被沙区法院驳回，鑫圣达公司将涉案房屋抵给刘伟有效；证据二、中华人民共和国税收完税证明（NO.3650152102000018775），拟要证明2021年2月22日李松林已向乌鲁木齐市税务局第一税务分局纳税服务一股缴纳涉案房屋的契税，已取得涉案房屋的一系列权利。鑫圣达公司认为，证据一的判决书还未生效，鑫圣达公司已经上诉；证据二李松林如何缴纳的契税我公司不清楚，即便李松林向税务机关缴纳了契税，也不代表李松林拥有房屋的所有权，故对以上证据的真实性、合法性、关联性不予认可。刘伟认为证据一不影响李松林上诉请求的成立，鑫圣达公司同意刘伟将以物抵债的房屋转卖他人，包括李松林取得的房屋在内刘伟已经卖出14套房屋。刘伟与李松林签订房屋转网签合同，李松林与鑫圣达公司签订了《商品房预售合同》；证据二可以证明房屋归李松林所有。本院认为，对于证据一鑫圣达公司要求解除与刘伟签订的《商品房买卖协议书》的诉讼请求虽被沙区法院判决驳回，但因鑫圣达公司提出上诉，该判决还未发生法律效力，鑫圣达公司能否解除与刘伟签订的《商品房买卖协议书》属于待定状态；对于证据二税收完税证明只能证明李松林向税务机关缴纳了涉案房屋的契税，不能证明李松林系涉案房屋的物权人。对上述两份证据的真实性、合法性本院予以确认，但对关联性不予确认。   本院对一审法院认定的事实及所依据的证据予以确认。   另查明，沙区人民法院于2020年12月18日作出（2019）新0103民初9148号民事判决，驳回鑫圣达公司请求判令解除鑫圣达公司与刘伟签订的《商品房买卖协议书》的诉讼请求。现鑫圣达公司已经向本院提出上诉，案件正在二审审理过程中。   本院认为，本案双方诉争的主要问题是，李松林请求办理涉案房屋入住手续的上诉请求有无事实及法律依据。根据本案已查明的事实，李松林虽与鑫圣达公司签订了《商品房预售合同》，但双方签订合同的原因是，刘伟与鑫圣达公司就涉案房屋签订《商品房预售合同》后又将涉案房屋转售给李松林，因房屋仍登记于鑫圣达公司名下，李松林才与鑫圣达公司签订了涉案合同，该合同并未反应双方的真实意思表示。三方之间的法律关系是刘伟与鑫圣达公司之间存在房屋买卖合同关系，李松林与刘伟之间存在房屋买卖合同关系。李松林就涉案房屋所享有的权利，系基于其与刘伟之间的房屋买卖合同，刘伟未取得涉案房屋的所有权，即无法向李松林履行合同义务，故李松林基于涉案合同只享有向刘伟主张债权的权利，现其提出要求鑫圣达公司、港鑫物业公司为其办理涉案房屋的入住手续的上诉意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。   关于李松林要求鑫圣达公司、港鑫物业公司给其办理该房屋不动产登记手续的上诉请求，因超出一审时的诉讼请求，本院组织双方调解未能达成一致，因此本院不支持。   综上所述，李松林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9,700.00元，由李松林负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   刘   玉   涛   审  判  员   马   永   惠   审  判  员   金   志   诚   二 〇 二 一 年 三 月 十 九 日   书  记  员   艾孜买提·艾尼娃尔