浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4654号 上诉人（原审被告）：王旭强，男，1967年3月9日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告）：绍兴市守诚物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区欣业嘉园****,统一社会信用代码91330602MA2891KQXF。 法定代表人：蒋云江，该公司总经理。 上诉人王旭强因与被上诉人绍兴市守诚物业管理有限公司（以下简称“守诚物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人王旭强、被上诉人守诚物业公司的法定代表人蒋云江到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人王旭强上诉请求：1.依法撤销（2020）浙0602民初3036号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求，按实际的物业服务水平打折收取物业费；2.责令被上诉人限期修复小区电子围栏的安防功能；3.责令被上诉人限期修复小区损坏的六、七十只监控摄像头的安防功能；4.责令被上诉人限期增设安保人员以实现小区内的定时巡逻检查；5.责令被上诉人限期整改消防设施等的安全隐患；6.责令被上诉人限期撤销违规私划的停车位；7.责令被上诉人限期恢复上诉人在微信物业群的合法地位，使上诉人能享受到应有的物业管理服务；8.责令被上诉人限期在小区公示2017年到2019年间物业经营性收入的收支帐目；9.判令被上诉人赔偿因其不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护而对上诉人造成的损失；10.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院声称要将本案与其它业主的案件一起进行调解，但此后未主持调解，而是直接进入了审判程序。二、一审判决以上诉人提供的证据7均系2020年拍摄而不予采纳，有失偏颇。请求二审法院仔细查阅电子版证据（1#光盘）中照片的属性，每张照片里都隐藏着详细的包括拍摄时间在内的各种信息，有一部分照片、截图是在2017年至2019年间拍摄的，应该可以作为证据采纳。另，一审判决书中提到的证据7中的相关文件夹编号（1-1#、1-3#、1-4#、1-5#、1-6#、1-7#、1-9#、1-10#、1-11#、1-14#、1-15#、1-16#、1-17#）与上诉人提供的光盘中的文件夹编号有出入，并非上诉人提供的光盘。上诉人一共提交了16张光盘的证据，请二审法院核实。三、事关小区安全的电子围栏自2017年以来一直是失效的，被上诉人庭审时也承认没有进行承接查验，造成较大的安防隐患。四、事关小区安全的六、七十只监控摄像头自2017年以来大部分是失效的，有些监控室黑屏的照片是前几年不同时段由业主们拍摄的，被上诉人庭审时也承认2017年以来监控摄像头大部分失效这一事实。被上诉人一审质证时提到增添了8个摄像头不是事实，小区内从未增设摄像头。五、被上诉人入驻初期，针对小区业主的诉求做出过书面承诺，但是一直没有兑现，被上诉人庭审时也承认小区自2017年以来只有4个60多岁的老年保安，12小时一班，每班2人，要值守2个不在一起的出入口，从保安人员的配置数量可以推算出保安晚上没有进行小区巡逻，如果巡逻门卫就会脱岗，上诉人提供的整晚的监控录像也可佐证上述事实。六、被上诉人对于消防设施疏于管理，上诉人提供的照片虽然是2020年拍的，但是照片中的表格没有签署每次检查的具体日期，应当视作被上诉人没有进行定期检查。七、上诉人提交的经业主签字的证明材料，反映了绝大多数入住的小区业主对物业管理不满意的态度，应予以采纳。八、被上诉人在上诉人的车位周围私设停车位，大大增加了上诉人停车时的心理负担，应当酌情减免物业费。九、被上诉人2018年11月24日以不交物业费为由把上诉人踢出了物业群，使上诉人享受不了正常的物业管理服务，应酌情减免物业费。十、被上诉人在法庭上一再强调其物业服务收费是采用包干制，不是薪金制，经营性收入不需要公示，这违反了《绍兴市物业管理办法》第四十六条“…实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、公用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况…”之规定，上诉人缓交物业费系迫不得已的反制之举。十一、拍摄于2020年的照片、视频及网络截图等，虽不能直接佐证2017年到2019年间的物业管理状况，但是可以间接佐证，任何事情都有从量变到质变的过程。十二、相关法官曾经到上诉人的小区、社区上门走访了解情况，当时也表示物业管理不尽人意，有诸多急需整改的地方。综上，在被上诉人物业管理水平明显达不到合同约定标准，同时还多方位侵害上诉人合法权益的情况下，一审法院仍判决上诉人全额支付2017年到2019年间的物业费显失公平。 被上诉人守诚物业公司辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚准确。具体如下：一、被上诉人提供的接管入场及原物业公司退场的公告、缴纳2017年1月至2020年1月的水电费及电梯年检费用发票等证据，足以证明被上诉人已为全体业主提供了物业服务之事实。二、被上诉人物业服务期间，有超过三分之二的业主与被上诉人签订了前期物业服务协议，并且92%以上的业主已经按时足额缴纳了物业费，接受和认可了被上诉人的物业服务。三、被上诉人物业服务过程中，履行了义务和服务内容，为业主创造了安全、卫生、有序的生活环境，业主应支付费用才能享受服务，上诉人与被上诉人已形成事实上的物业服务关系。四、被上诉人参考9年前房产公司与原物业公司签订的《外滩梅园前期物业管理服务合同》和房产公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的物业费标准、以及被上诉人与超过三分之二小区业主签订的《前期物业服务协议》中约定的物业费标准来收费，所收取的物业费要比附近其他同等级的小区要低，收费标准合理。五、上诉人多年来不履行缴费义务，还怂恿其他业主不缴费，侵害了已缴费业主的合法权益，也侵害了整个小区的利益，缺乏诚信。综上，请求二审法院维持一审判决。 守诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告王旭强向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日共三年的物业管理费13905元并支付违约金4172元（应付物业管理费总价的30％计算），以上合计18077元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明：2011年6月30日，绍兴欣业房地产开发有限公司（以下简称“欣业房产公司”）与广东中奥物业管理有限公司（以下简称“中奥物业公司”）签订《外滩梅园前期物业管理服务合同》一份，约定欣业房产公司选聘中奥物业公司对外滩梅园提供前期物业管理服务事宜；物业服务费为高层住宅按1.8元/月/平方米建筑面积（含公共水电能耗分摊费0.3元/月/平方米建筑面积），，地下停车位/车库60元/个/月合同期限自2011年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业委托服务合同生效时，本合同自动终止。被告王旭强系外滩梅园小区21幢302室房屋的业主，房屋建筑面积181.24平方米（有车位B27）。2012年10月29日，被告作为买受人在《外滩梅园临时管理规约》《前期物业服务合同》主要内容、《补充协议》签字确认出卖人已明示两份协议，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时规约等内容。上述《外滩梅园临时管理规约》中载明，物业服务费由物业管理企业采用12个月为一个周期的收费方式，自物业正式交付日起或以商品房销售合同规定的验收交接期限届满之日起（两者以先发生者为准），按照《外滩梅园前期物业服务协议》内约定的收费标准向“外滩梅园”的物业所有人收取。2014年4月8日，被告在《房屋交接确认表》中的接收方（业主）一栏上签字确认办理了房屋交接手续。2016年12月28日，原告及欣业房产公司共同向外滩梅园小区业主出具《绍兴市守诚物业管理有限公司接管进场致全体业主公开信》一份，载明：于2017年1月1日正式对外滩梅园（香榭大厦除外）进行移管工作，从即日起，原告对外滩梅园全面提供物业管理服务工作，原物业管理单位中奥物业公司将全面撤场，这次移管工作是开发商依照国家相关法律法规并结合园区实际管理情况而作出的决定。截至2016年12月31日前，如各业主与原管理单位存在预缴费用，即日起请自行与中奥物业公司进行清算清退，各位业主与原物业管理单位存在的任何经济或债务纠纷将与守诚物业公司无任何关系等内容。2016年12月30日，欣业房产公司与中奥物业公司共同向外滩梅园业主出具《关于业主预缴物业费及其他预缴费用退款事宜的公示》一份，载明：欣业房产与中奥物业双方于2011年6月30日签订外滩梅园项目（含香榭大厦）前期物业管理服务合同，现经双方协商一致，于2016年12月31日解除《前期物业管理服务合同》，现就小区存在预缴2017年度物业费、已缴纳文明施工保证金但未办理退款、水电周转金尚未结清、已缴纳建筑垃圾清运费但尚未装修的情况，针对后续处理事宜予以公示等内容。2017年1月1日起，原告接管外滩梅园小区，但未与开发商欣业房产公司签订书面的物业服务合同，外滩梅园小区业主委员会至今尚在筹备中。原告仅与部分外滩梅园小区业主签订了书面的前期物业服务协议，本案中原告系与被告妻子陈彩君个人签订“前期物业服务协议”。被告至今未缴纳自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费，因原告催讨未果，遂成讼。 一审法院认为，法律规定前期物业服务合同物业应由开发单位选定，外滩梅园小区的开发商欣业房产公司与中奥物业公司的前期物业服务合同终止后，在尚未成立外滩梅园小区业主委员会的情况下，经房地产开发商决定，由原告接管除香榭大厦以外的外滩梅园小区的物业管理工作，虽然双方未签订书面的前期物业服务协议，但原告实际已为外滩梅园小区提供了物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生、绿化等物业服务，故原告与被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告至今拖欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费未付，原告请求被告参照中奥物业公司的前期物业服务合同约定的物业服务费收费标准支付2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费的请求，尚属合理，该院依法应予支持。被告辩称原告入驻小区对业主合法权益造成多方面的侵害、无专业物业管理服务能力、物业服务质量未达到约定标准、未兑现服务承诺、安保消防不到位等，但其提供的照片打印件和监控视频仅能反映拍摄当时某一点某一时的状态，未能反映2017年1月1日起至2019年12月31日期间整体物业服务内容，无法达到其证明目的，被告以此为由拒绝交纳物业服务费，该院不予采信。另被告辩称，原告未及时公布利用物业共用部位、共用设施经营所得收益，及原告存在违规出租风机房的情形，原告承认并未每年公布及风机房曾短暂出租，可以证实原告在服务上亦存在一定的瑕疵；另原告与被告之间未存在书面的物业服务合同，双方对于物业服务费的收取方式、收取周期等均未进行明确约定，其主张滞纳费的依据不足，该院不予支持。关于被告主张同一个规划小区应聘请一个物业公司进行管理，被告违规进驻等问题，因本案系由开发商聘请原告管理，事实上由原告进行了物业服务，其关于原告在决定进驻时是否有过错，是否造成了实际损失及是否应进行赔偿，其法律关系相对方应为全体业主，均应由业主委员会代表全体业主进行主张，原告据此要求减半收取物业费的请求，于法无据，不予支持。前期物业服务合同应当由开发单位与物业公司签订，本案开发单位并未与原告签订正式的前期物业服务合同，事实物业服务合同的收费标准、期限可以原告与被告妻子个人签订的物业服务合同，与原中奥物业公司的前期物业服务合作为参考。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条之规定，判决：一、被告王旭强应于判决生效之日起三十日内支付给原告守诚物业公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费13904.35元；二、驳回原告守诚物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费252元，由原告负担104元，被告王旭强负担148元，被告负担部分由被告于判决生效之日起七日内支付至该院。 二审中，针对上诉人王旭强认为一审判决书对其证据的记载与其提交的证据有出入的问题，本院组织双方当事人对上诉人的一审证据重新进行了举证、质证。上诉人一审中提交的证据如下：1.个人信用报告、芝麻信用分截图各1份，证明上诉人的个人信用良好，不会恶意拖欠费用；2.供水泵房、10KV外滩梅园变配室、消防泵房、消防管道、集中监控室、排污泵等处照片共18张，证明小区与香榭大厦有公共的配套设施设备，应当划分为一个物业管理区域；3.上诉人与中奥物业公司签订的《前期物业服务协议》1份，证明中奥物业公司提供的物业管理质量与标准大大高于被上诉人；4.视频3段、照片8张，证明门卫保安离岗；5.外滩梅园业主诉求及物业答复的照片2张，证明被上诉人没有兑现保安白天巡逻2小时/次，夜间巡逻1小时/次的承诺；6.照片10张，证明门卫保安晚上睡觉；7.照片5张，证明监控探头失效；8.照片2张，证明地下车库停放的车辆被刮擦；9.照片6张，证明电子围栏失效；10.微信聊天截屏1张，证明小偷进入小区；11.照片10张，证明消防箱疏于管理、维修；12.照片4张，证明灭火器疏于管理；13.照片2张，证明中奥物业公司的管理优于被上诉人；14.照片7张，证明电瓶车乱停；15.照片2张，证明电瓶车充电安全隐患；16.视频1段、照片7张，证明擅自改变风机房用途并造成安全隐患；17.视频3段、照片15张，证明小区破烂不堪，公共绿化养护管理不力；18.视频1段、照片7张，证明违章装修；19.网页截图、手机截图各1份，证明被上诉人的资质；20.证明材料（业主签字）、证明材料情况说明各1份，证明上诉人于2020年5月27日向一审法院提交部分业主签名的证明材料，被上诉人不作为，没有理由按协议约定费率收费；21.照片14张、微信聊天截图3张，证明被上诉人侵犯上诉人车辆自由出入权；22.微信聊天截图1张，证明被上诉人将上诉人踢出物业群；23.照片2张、网页截图1张，证明不能抄煤气表；24.网页截图8张，证明上诉人购买摄像头资金；25.2020年5月15日-2020年5月20日期间视频29段，证明被上诉人没有兑现保安白天巡逻2小时/次，夜间巡逻1小时/次的承诺。被上诉人守诚物业公司经质证，对证据1-25的真实性、关联性均有异议，也不认可上诉人的证明目的；证据5并非被上诉人作出；对于证据21，被上诉人并未私设车位、出租车位。本院审查认为，上诉人在二审中明确，除证据5、21、22、24外，其余证据均收集、形成于被上诉人起诉（2020年）后，而被上诉人本案诉讼系请求支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，故证据1-4、6-20、23、25与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予确认；证据5、21、22、24不能达到上诉人的证明目的，也不予确认。 二审中，上诉人王旭强向本院提交以下证据：26.上诉人向其他业主收集的照片12张（附光盘），证明被上诉人2017年至2019年期间的物业管理不到位；27.中奥物业公司情况介绍、守诚物业公司公示信息及绍兴市实行政府定价的经营服务性收费目录清单（2019年9月修订）等一组，证明中奥物业公司有一级资质，被上诉人没有资质，两者不能适用同一收费标准。被上诉人守诚物业公司经质证，对证据26中时间为2019年9月6日的照片内容无异议，但认为系业主装修损坏，被上诉人已责令业主修复，目前已完好，对其余照片的真实性、关联性均不认可；对证据27的真实性无法判断，即使真实，与本案也不具有关联性，且2017年已取消物业管理企业的资质规定。本院审查认为，上诉人未提交证据26、27的原件，真实性无法核实，也不能达到上诉人的证明目的。 二审中，被上诉人守诚物业公司未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，针对上诉人有关一审判决书对其证据的记载、认证与其实际提交的证据有出入的问题，本院在二审中重新进行了举证、质证和认证，已充分保障上诉人的诉讼权利，在此不再赘述。本案二审期间的争议焦点为上诉人要求打折支付物业费的主张能否成立。根据现有证据及当事人一、二审陈述，被上诉人于2017年1月1日起实际为案涉外滩梅园小区提供物业服务的事实清楚，上诉人作为小区业主，享受了被上诉人提供的物业服务，理当在被上诉人提供物业管理期间向其支付物业管理费，故被上诉人要求上诉人支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费，理由正当。一审法院参考上诉人与中奥物业公司签订的《前期物业服务协议》、被上诉人与上诉人妻子陈彩君签订的《外滩梅园前期物业管理服务合同》中约定的收费标准，判令上诉人支付相应物业管理费，并无不当。上诉人虽主张被上诉人提供的物业服务存在瑕疵、未完全履行合同义务，但未提交足以证明之证据。且物业服务是一个动态的长期过程，无法具体计量，即使物业服务企业提供的物业服务存在一定问题，业主对此不满意，也应通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决，而不应消极地采取长时间拒交物业服务费的方式对抗，也不应成为业主拒付物业服务费的正当理由。至于上诉人提出的第二项至第九项上诉请求，因其未在一审中提出相应的诉请，本案二审不作评判。 综上所述，上诉人王旭强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为148元，由上诉人王旭强负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二一年三月一日 书记员 张青炀 10 9