辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终352号上诉人（原审被告）：朝阳三合房地产开发有限责任公司，住所地朝阳市双塔区凤鸣街Ι﹣14﹣Ι号，统一信用代码912113027948407219。法定代表人吴志刚，总经理。委托诉讼代理人：柳强，辽宁翰林律师事务所。被上诉人（原审原告）：商文广，男1984年2月28日出生，汉族，教师，住址建平县。上诉人朝阳三合房地产开发有限责任公司（以下简称朝阳三合房产公司）因与被上诉人商文广房屋买卖合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人柳强，被上诉人商文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朝阳三合房产公司的上诉请求是：撤销一审法院判决依法改判，诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由是：2012年5月30日，双方到案涉商品房现场验收合格，将房屋钥匙交付被上诉人，并签订了物业服务合同，被上诉人也交付了部分物业费等相关费用，这一事实早于商品房买卖合同约定的2012年8月31日前，上诉人不存在违约行为，被上诉人于2012年5月30日领取钥匙后，又与装修公司协商更改装修内容，导致装修期限延长，后被上诉人又提出放味等借口，才于2014年1月22日签订了柏峰紫域业主验收单、精装修入住协议等，2014年1月22日是被上诉人办理精装修房屋入住时间、不是商品房交付时间，故上诉人没有违约行为，被上诉人主张违约金，无事实和法律依据。商文广辩称，同意一审法院判决。商文广向一审法院起诉请求：被告向原告支付逾期交付商品房的违约金14,195.78元，诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2011年11月14日，原告商文广（买受人）与被告朝阳三合房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，买受人购买出卖人建设的柏峰?紫域第11号楼3单元11-01号商品房，建筑面积84.33平方米，总金额281,104元。付款方式及期限：首付款121,104元，余款拟自行贷款于2011年12月15日前交于出卖人。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准：合同附件三为：装饰、设备标准，1、外墙：真实漆；2、内墙：乳胶漆；3、顶棚：乳胶漆；4、地面：复合地板（厨房、卫生间除外）；5、门窗：单框双玻塑钢窗、防盗分户门、居室门、卫生间门、隔断门安装；6、厨房：整体橱柜；7、卫生间：卫生洁具安装；8、阳台：封闭式；9、奥的斯电梯；10、其他：灯具安装。合同签订后，原告于2011年11月25日交付了全部购房款281,104元，被告为原告开具了房款发票。2014年1月26日，原告与被告签订了柏峰?紫域第11#精装房指定项目验收单。2014年5月5日，原告办理了房屋入住的相关手续，交纳了三年的物业费，一年取暖费，电梯费，电梯卡及门禁卡，一年有限电视费用。原告认为，被告未按合同约定的期限2012年8月31日向原告交付商品房。直到2014年1月20日被告才交付商品房，逾期交付长达505天，要求按《商品房买卖合同》第九条约定，被告应按日向原告支付已交房价款万分之一向原告支付违约金。被告应向原告支付违约金14,195.75元（505天×28.1104元/天），被告朝阳三合房产公司不同意给付，原告诉至法院。一审期间，被告向该院提交了双方签订的《物业服务合同》、《精装修房屋入住协议》，柏峰?紫域11号楼精装房指定项目验收单、柏峰?紫域工程装修项目确认单各一份。证明原、被告于2012年5月30日签订了物业合同，在原告对案涉商品房经验收合格的情况下，被告将案涉房屋交付原告；2014年1月22日，原、被告签订的是精装修房屋入住协议，不是商品房交付协议，2014年1月22日是精装修房屋入住的时间，而不是原告在诉状中称的商品房交付的时间，因为商品房交付与精装修房屋入住是两个完全不同的事实和概念。原告认为，2012年5月30日物业服务合同是小区内所有业主统一的模版，而且日期都是打印上去的，提前制定好的。2014年5月5日，是原告领钥匙的时间，之前没领过钥匙，也没交过物业费和上一年度的取暖费，因为新办理入住的商品房都要提供上一年度的取暖费；原告购买的就是精装修房屋，领钥匙的时候是2014年5月5日，之前从未接到领过钥匙，也未签订物业服务合同。上述事实，有双方签订的《商品房买卖合同》，原告交付购房款收款收据，物业服务合同，房屋入住协议。被告提交的商品房买卖合同、物业服务合同、精装修房屋入住协议，柏峰紫域11号楼精装房指定项目验收单、柏峰紫域工程装修项目确认单以及原、被告陈述笔录附卷为凭，已经庭审质证和审查，具有证据效力，该院予以采信。一审法院判决认为，原告商文广与被告朝阳三合房产公司签订的《商品房购买合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。合同第八条约定，出卖人即被告应当在2012年8月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，而合同附件三约定的内容即为装修后的商品房。按照合同约定被告应于2012年8月31日前交付给原告的房屋，不仅是经验收合格的房屋，而且应当是经装修后的房屋。被告朝阳三合房产公司提出已于2012年5月30日前将案涉房屋交付给原告，即使该主张成立，但其交付的房屋亦不是双方在商品房买卖合同中约定的已经装修过的房屋。根据原、被告提交的证据，该院认定被告交付装修后商品房入住时间为2014年1月22日。原告自认交付时间为2014年1月20日，以原告自认的交付时间为准。因被告朝阳三合房产公司未按合同约定的时间交付房屋，被告对此应按双方约定承担违约责任。对被告提出的案涉商品房早于合同约定时间交付，是商品房交付后原告与装修公司进行相关协商，更改诸多装修内容，导致装修期限大幅拖长，以及装修完毕后，原告又提出需要房屋装修放味等诸多借口的抗辩意见，因被告未提供相关证据予以证明，故该辩解理由不能成立，一审法院不予采信。原告诉请被告支付逾期交付商品房的违约金14,195.78元的主张，有证据证明和法律依据，一审法院予以支持。一审法院判决如下：被告朝阳三合房产公司自本判决生效之日起10日内，给付原告商文广逾期交房违约金14,195.75元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费77元（原告预交，已减半收取），由被告朝阳三合房产公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，本案诉争焦点是：朝阳三合房产公司按约定是否具有迟延交付案涉房屋的情形。经查明，双方签订的案涉《商品房买卖合同》是协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同明确约定“出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”、“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准”。据此，朝阳三合房产公司应于2012年8月31日前交付经验收合格的，且按约定已装修后的房屋。朝阳三合房产公司主张其于2012年5月30日前已将案涉房屋交付给商文广，按照商品房交付的行业管理习惯，均以交付钥匙为节点，来认定商品房实际交付占有使用的起始时间，而朝阳三合房产公司在二审期间，经法庭释明，均未提交在2012年5月30日前，双方已办理了“交付钥匙”入住手续的相关证据，其应承担举证不能的不利后果。此外，从买受人商文广持有的由朝阳三合物业管理公司出具的物业费、取暖费、《精装房屋入住协议》等分析，所载明时间均是“2014年5月5日”，由此印证本案开发商交付房屋时存在签订“入住协议”的事实。一审法院按照双方提交证据情况，确认朝阳三合房产公司交付房屋入住时间为2014年1月22日，商文广自认房屋交付时间为2014年1月20日，故一审法院认定案涉房屋交付时间以商文广自认交付时间为准，并无不当。因此，朝阳三合房产公司应按双方合同约定承担迟延交付房屋的违约责任。二审期间，朝阳三合房产公司称案涉房屋实际已于“2012年5月30日”验收合格，并将房屋钥匙交付买受人的抗辩理由，没有提交充分证据佐证，且与已查明事实相悖，证据不足，本院不予支持。综上，朝阳三合房产公司的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费155元，由上诉人朝阳三合房产公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年三月十日书记员  毕 雪(法官助理代)