广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2425号上诉人（原审被告）：广州融方置业有限公司。住所地：广州市荔湾区鹤洞路二巷7号之一自编8号。法定代表人：闫智，董事长。委托诉讼代理人：黄其伟，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨霁钰，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州甘彩广告有限公司。住所地：广州市越秀区水荫路2号西座507自编B05。法定代表人：李霞，总经理。委托诉讼代理人：郭素静，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：施小燕，广州金鹏律师事务所实习人员上诉人广州融方置业有限公司（以下简称融方公司）与被上诉人广州甘彩广告有限公司（以下简称甘彩公司）商品房销售合同纠纷一案，因上诉人融方公司不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人融方公司的委托诉讼代理人黄其伟、杨霁钰以及被上诉人甘彩公司的委托诉讼代理人郭素静、施小燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。融方公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判融方公司无需承担逾期交楼责任；2.由甘彩公司承担诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，逾期交付的原因主要在于甘彩公司怠于履行合同导致的。一审法院判令融方公司承担70%的逾期交付违约金，背离了公平正义、诚实诚信的法律基本原则。一、一审判决认为《补充协议》第五条属于格式条款，免除了融方公司的违约责任，属于认定事实错误。首先，该条款并未免除融方公司的责任。本次交易为现房交易，案涉楼宇早在2017年12月26日已经竣工验收备案，并在2018年6月1日取得了不动产登记证。郭金华作为原本的购房人以及甘彩公司的实际控制人，从2018年3月1日第一次签订认购书，到2018年8月1日甘彩公司名义签订《商品房买卖合同》（一手房现售），对房屋属于毛坯房现楼销售的情况以及可以随时交付的情况应该是非常清楚的。因此，双方签订的《商品房销售合同（一手房现售）》附件七第五条才会作出如此约定，甘彩公司在签订合同时也完全知悉、同意该条款。其次，本案的交易为现房买卖，没有任何交付障碍，融方公司的通知义务并非必要条件。该条款并没有限制甘彩公司收楼或者限制甘彩公司的其他权利，也没有免除融方公司的违约责任，仅仅是对合同履行方式的一种确认。融方公司不存在任何逾期交房不能履行合同的因素，甘彩公司只需前来办理收楼手续，即可立刻完成交付，不存在任何违约的事由及可能性。因此，该条款并非免除融方公司违约责任的格式条款，属于事实确认条款，一审法院认定事实错误。二、一审判决融方公司承担了70%的责任支付21万多违约金，违反公平正义原则。一审法院认为对于逾期交楼，双方均存在过错，与事实不符。融方公司并不存在过错，或仅存在微小的履行瑕疵，但该瑕疵不足以构成融方公司重大违约且需要承担约70%的逾期交楼责任并支付21万多违约金。三、甘彩公司履行合同缺乏诚信，未善意的、积极的、妥当的履行合同，对于房屋逾期交付的责任，不应由融方公司方承担。诚信原则是当事人进行民事活动的基本原则。甘彩公司起诉融方公司主张迟延交楼责任缺乏诚信，没有善意的、积极的、妥当的履行合同。甘彩公司起诉属于权利滥用，在此情况下，一审以逾期交付房屋为由要求融方公司要求支付逾期交楼违约金21万多元，背离了公平正义、诚实诚信的法律基本原则。综上，一审法院认定的事实有误，融方公司对于逾期交付不存在或仅存在微小的过错责任，不应承担70%的逾期交付违约金。甘彩公司辩称，一、《补充协议》第五条属于格式条款，不仅减轻了融方公司责任，而且融方公司在签订合同时并未提示甘彩公司注意该条款，也未对条款内容进行说明，因此该条款不成为合同内容，对双方没有法律约束力。融方公司有义务按照合同第十一条、第二十四条的规定，根据合同约定的联系地址、方式、联系人，向甘彩公司送达收楼通知，通知甘彩公司收楼。二、退一步来说，即使《补充协议》第五条有效，但甘彩公司和融方公司对该条内容的理解存在分歧，根据《民法典》第四百九十八条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，因此，本案应当作出不利于提供格式条款一方（融方公司）的解释。该条第一句的字面意思是：开发商首先应当按照合同约定的联络方式通知甘彩公司收楼，才能视为开发商完成通知交付的义务，如未按照合同约定的联络方式通知甘彩公司收楼，不能视为开发商完成通知交付的义务。第二句的字面意思是：在开发商按合同约定履行通知义务后，甘彩公司未收到收房通知的，不视为开发商不履行通知义务，甘彩公司应在合同约定的交付日主动办理收楼手续。整体分析该条款可知，开发商完成通知义务的前提是，开发商按照合同约定的通讯地址和电话通知甘彩公司收楼。本案开发商未按照合同约定的通讯地址和电话通知收楼，不能视为开发商完成通知义务，因开发商未履行通知义务导致逾期交房，因此应该由开发商承担逾期交房违约责任。三、在合同履行过程中，融方公司未按照合同约定通知甘彩公司收楼，导致房屋迟迟未交接，属于重大违约行为，应承担相应的违约责任。一审法院认定融方公司对逾期交房承担相应的责任，属于认定事实清楚，适用法律正确。甘彩公司于2020年7月21日向一审法院起诉请求：1.融方公司向甘彩公司支付逾期交房违约金295455.6元（按照己付房价款5909112元的5%计算）；2.自2018年9月1日起至2020年8月14日的物业费由融方公司承担；3.融方公司承担甘彩公司因本案支出的律师费5000元；4.本案的全部诉讼费均由融方公司承担。一审法院经审理查明：融方公司是广州市xx区xx新城xx期AF0xx25地块项目自编5#6#（珠江xx府）的开发商，该项目于2017年12月26日通过建设工程竣工验收。融方公司在2018年6月取得荔湾区xx街xx号103房的产权证。2018年8月1日，甘彩公司（乙方）与融方公司（甲方）签订编号：2018xxxx0102号《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》，约定：乙方向甲方购买xx区xx街xx号103房（珠江xx府住宅楼自编5#6#商业幢1层103号房），房屋为现楼，建筑面积110.1444平方米，总价款为5909112元。（第五条物业服务）珠江xx府物业管理区域已成立业主大会，已聘请中化金茂物业管理（北京）有限公司广州分公司进行物业管理服务，物业管理费为每月每平方米建筑面积7元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。（第十一条房屋交付）甲方应在2018年9月1日前将房屋交付给乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。（第十二条延期交房的违约责任）逾期不超过180天的，甲方应……支付违约金；超过180天的，乙方有权解除合同……；如因乙方原因导致未能交付的，自合同第十一条约定交付期限或合同第十三条约定的验收交接日（以较早日为准）之次日起，视为乙方同意接收该商品房，房屋的风险和责任由乙方承担，因此产生的费用（包括但不限于物业管理费等）由乙方承担……。上述合同的《补充协议》第五条对主合同第十一条补充、修正为：（交付的通知）甲方应以合同约定的联络方式向乙方发出通知办理该商品房交付手续，即视为甲方已经按照约定履行通知交付的义务；乙方未接到收房通知书的不视为甲方不履行通知义务，乙方不得以此为由主张甲方逾期交楼；若乙方未收到收房通知书，则应在合同第十一条约定的交付时间届满当日主动到该楼盘收楼现场办理该商品房收房手续，逾期视为甲方已按期交付该商品房，乙方无异议。（延期交付的违约责任）双方同意对甲方逾期交楼的违约责任做补充、修正为：合同继续履行，甲方支付违约金的标准为每日总房价的0.02%，最高赔付额不超过乙方已付房价款的5%。（第十条）双方的联络方式以本合同所载的电话、传真、通讯地址为准。上述合同记载乙方的注册地址为广州市越秀区xx路xx号xx座xx自编B05，通讯地址为广州市越秀区寺右新马路17号808房，联系电话为136××××1820。上述合同签订后，甘彩公司依约支付了房屋总价款5909112元。直到2020年8月14日原、融方公司办理了收楼手续。当日甘彩公司向中化金茂物业管理（北京）有限公司广州分公司支付了2020年8月14日至10月31日期间的物业管理费1989.63元。庭审中，双方对融方公司是否有按时通知甘彩公司收楼、融方公司是否存在违约行为存在争议，为此，双方当事人均提供了证据。甘彩公司提供的证据为：1、收楼通知书EMS快递单（单号1049541193729）、甘彩公司注册地址xx路x号的商务中心快递进出登记表、甘彩公司工作人员与商务中心工作人员在2019年11月4日至2020年8月17日的微信聊天记录，拟证明融方公司发出的邮件是由商务中心的前台签收。由于注册地址不方便签收邮件，甘彩公司在合同中特别注明了另一通讯地址，但融方公司没有按照通讯地址寄送邮件，直到2019年11月5日甘彩公司通过多方咨询，才在注册地商务中心找到收楼通知书并对快递进出登记表进行拍照；2、合同签收单（打印件）、甘彩公司员工李少华与融方公司的工作人员“王吱吱”在2019年10月30日的微信聊天记录，该证据证明融方公司未向甘彩公司提供合同原件，也未提供复印件，甘彩公司实际于2019年11月5日才拿到《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》原件；3、甘彩公司的工作人员李少华与融方公司的工作人员“黄工”在2020年5月20日至6月8日的微信聊天记录，双方主要沟通收楼问题。其中说道“交楼通知书问题时，李少华称：既然之前那份地址寄错了，麻烦重新寄一份过来。之前的快递暂时找不到了”；4、2020年5月28日、2020年7月31日、2020年8月5日的视频和录音对话，拟证明甘彩公司多次前往融方公司处要求收楼，但融方公司以甘彩公司没有缴纳管理费为由拒绝交楼。融方公司质证认为，证据1融方公司已经将收楼通知寄送到甘彩公司注册地址大厦商务中心的前台，前台何时把邮件转交给甘彩公司，与融方公司无关。证据2的合同签署单只有打印件，对其真实性不予确认。对甘彩公司工作人员与融方公司工作人员“王吱吱”的微信对话不予确认，认为提供的电话时间不连贯，且甘彩公司仅要求取合同，但却不急于收楼。对证据3予以认可，但认为李少华的答复表明其在对话前是曾经收到过收楼通知的。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为甘彩公司是不想缴纳物业管理费，故拒绝收楼。融方公司提供的证据为：1、2018年9月13日寄出的收楼通知书EMS快递单，填写的地址为广州市xx区xx路xx号xx座自编B05，联系电话为139××××8116；2、邮件全国跟踪查询单，上面显示上述邮件在2018年9月14日已妥投（他人签收）；3、甘彩公司章程及董监高任职证明，上面显示郭金华是甘彩公司的监事；4、郭金华与融方公司就涉案房屋签订的《认购书》，认购书上记载郭金华的联系电话为139××××8116；5、原、融方公司工作人员在2020年5、6月之间的微信聊天记录。甘彩公司质证认为，收楼通知书地址写错了，没有按照合同约定的地址寄送，且是他人签收，甘彩公司并无收到该通知。认购书签订的时间早于《商品房买卖合同》，双方已经以《商品房买卖合同》变更了《认购书》的约定，故融方公司应按照《商品房买卖合同》约定的方式通知甘彩公司。微信对话是2020年发生的，不能证明2018年融方公司按时送达收楼通知的情形。一审法院认为，甘彩公司与融方公司签订的《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。对于融方公司是否存在逾期交楼问题，根据合同约定及法律规定，按时通知甘彩公司收楼是融方公司的合同义务。融方公司在2018年9月13日才寄出快递通知甘彩公司收楼，已经超过了合同约定的收楼时间，存在违约行为。对于通知的方式，由于合同中特别约定了甘彩公司的联系地址，根据有约定按约定的原则，融方公司应当按照合同约定的方式进行通知。融方公司将收楼通知书邮寄到甘彩公司的注册地址，但手写地址时遗漏了“507”字样，违反了合同约定，存在一定过错，导致甘彩公司没有及时收到该收楼通知书，因此应对造成甘彩公司逾期收楼承担一定的过错责任。同时，本案交易的房屋价值巨大，且是现楼，甘彩公司在购买房屋前，必然会对房屋的交易价格、交楼时间等重要因素进行了解，因此，甘彩公司在签订合同时对房屋的交楼时间应当是清楚的。即使存在签订合同后融方公司没有将合同原件交付给甘彩公司的情形，甘彩公司对何时应当交楼也是应当知悉的。但甘彩公司在逾期后的合理期间内，并没有以合理方式进行催告、询问，也是造成甘彩公司在长达一年多后才收楼的原因之一，因此，甘彩公司对逾期收楼也存在一定的过错，应承担一定的过错责任。对于《补充协议》第五条对主合同第十一条的修正问题，该条款属于格式条款，且免除了融方公司的违约责任，在融方公司没有对该条款进行提示或说明的情况下，不应以该条款的约定而免除融方公司的违约责任。原、融方公司对逾期收楼均有一定责任，根据本案的实际情况，一审法院酌定融方公司应支付的逾期交楼违约金从2018年9月2日计算至2019年3月1日，以总购房款5909112元为本金，按照《补充协议》约定每日万分之二的标准计算，经计算，违约金数额为213909.85元。对于2019年3月2日起到实际收楼之日（即2020年8月14日）止因逾期交楼产生的损失，由甘彩公司自行承担。对于物业管理费问题，因甘彩公司尚未支付2018年9月1日至2020年8月13日期间的物业管理费，对此未产生实际损失，故甘彩公司要求融方公司承担该损失缺乏事实依据，一审法院不予支持。对于律师费问题，由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，本案中甘彩公司委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，双方的合同中亦无明确关于律师费承担的约定。因此对于甘彩公司要求融方公司支付律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款规定，于2020年10月29日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州融方置业有限公司向广州甘彩广告有限公司支付2018年9月2日至2019年3月1日期间的逾期交楼违约金213909.85元。二、驳回广州甘彩广告有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3035元，由广州甘彩广告有限公司负担993元，广州融方置业有限公司负担2042元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，融方公司主张《补充协议》第五条约定并不一定需要融方公司发出收楼通知书，只要甘彩公司没有收到通知书就应在合同约定的交付时间届满当日主动到楼盘收楼现场办理收房手续。甘彩公司主张《补充协议》第五条约定甘彩公司主动收楼的前提是融方公司已完成通知义务。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.《补充协议》第五条关于“交付的通知”的条款应如何理解；2.逾期收楼的违约责任应如何认定。关于《补充协议》第五条关于“交付的通知”的条款应如何理解的问题。从二审期间双方对该条款的理解来看，双方对该条款的解释存在争议。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，首先，从《补充协议》第五条关于“交付的通知”是对主合同第十一条房屋交付条款的补充、修正，而主合同第十一条虽约定“甲方应在2018年9月1日前将房屋交付给乙方使用”，但并未确定具体的交付日期，且同时约定“甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书”。因此，从主合同内容来看是约定了融方公司负有通知甘彩公司收楼的义务。其次，从《补充协议》第五条关于“交付的通知”的整个条款内容来看，先约定“甲方应以合同约定的联络方式向乙方发出通知办理该商品房交付手续，即视为甲方已经按照约定履行通知交付的义务”，接下来约定“乙方未接到收房通知书的不视为甲方不履行通知义务，乙方不得以此为由主张甲方逾期交楼；若乙方未收到收房通知书，则应在合同第十一条约定的交付时间届满当日主动到该楼盘收楼现场办理该商品房收房手续，逾期视为甲方已按期交付该商品房，乙方无异议”。根据整体解释规则，甘彩公司主张主动收楼的前提是融方公司已依约履行通知义务，该解释更符合前后条款的内容，亦更为合理。再次，融方公司于2018年9月13日寄出《收楼通知书》，明确通知甘彩公司于2018年9月30日前办理收楼手续，且在该《收楼通知书》中并未提及甘彩公司应在合同约定的收楼期限届满当日即2018年9月1日收楼，上述事实可以说明融方公司亦认可其负有通知甘彩公司收楼的义务。最后，涉案房屋虽为现楼销售，但双方并未在签订合同后即办理收楼手续，而是约定了交付期限，在此情况下，何时可以办理收楼手续有赖于销售方即融方公司的通知，融方公司主张甘彩公司随时可以办理收楼手续明显与双方约定不符，本院不予采纳。同时，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以及第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，《补充协议》第五条关于“交付的通知”的条款符合格式条款的规定，应认定为格式条款，在双方对格式条款理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方即融方公司的解释。综上，融方公司认为依据《补充协议》第五条关于“交付的通知”的条款内容无需承担违约责任的主张不成立，本院不予采纳。一审法院虽未从合同解释的角度论述该条款效力，但认定融方公司不能以该条款约定免除违约责任的处理结果并无不当，本院予以确认。关于逾期收楼的违约责任应如何认定的问题。如上所述，融方公司依约负有通知甘彩公司收楼的义务。从本案查明事实来看，融方公司于2018年9月13日寄出《收楼通知书》，但此时已超过合同约定的收楼时间，且融方公司未按照合同约定的联络方式即合同所载的电话、通讯地址送达《收楼通知书》，致使甘彩公司未能及时收到，故融方公司未能依约履行通知收楼的义务，应依约承担相应的违约责任。同时，甘彩公司怠于行使权利造成损失的扩大，应对扩大的损失承担相应责任。一审法院认定依照合同约定的以总购房款为本金，以每日万分之二的违约金标准计算，由融方公司向甘彩公司支付2018年9月2日至2019年3月1日（即6个月）的逾期交楼违约金，而2019年3月2日之后的扩大损失部分由甘彩公司自行承担，符合案件事实及公平合理原则，一审判决处理并无不当，本院予以维持。融方公司认为一审判决结果导致利益失衡的上诉主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，融方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4084元，由广州融方置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年三月十五日法官助理熊盈颖书记员叶小琳