广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初4147号 原告柳州市某某有限公司，住所地：广西柳州市。 法定代表人毕某，该公司经理。 委托代理人邓林琦，上海宇钧律师事务所律师。 被告李某，男，1969年9月4日出生，汉族，住广西柳州市。 委托代理人秦元，广西万益（柳州）律师事务所律师。 委托代理人秦宇瑶，广西万益（柳州）律师事务所实习律师。 原告柳州市某某有限公司诉被告李某租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告柳州市某某有限公司的委托代理人邓林琦，被告李某及委托代理人秦元、秦宇瑶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告柳州市某某有限公司诉称，原告向广西某某有限公司承租了位于柳州市某某路某某号的厂房和空地，打造为“某某文化产业园”。被告因经营之需，租用了该园区某区某栋。双方于2013年4月27日签订了《租赁合同》，合同约定：租赁建筑面积为240平方米，租赁期限自2013年4月1日至2016年3月31日止。合同期间，2013年4月1日至2014年3月31日物业租金按每月54元/㎡，共计每月12960元，物业服务费按每月2元/㎡，共计每月480元；2014年4月1日至2016年3月31日物业租金按每月60元/㎡，共计每月14400元，物业服务费按每月2元/㎡，共计每月480元。该合同到期后，被告一直继续使用，2018年4月10日，双方续签了租赁合同，合同约定：租赁建筑面积为240平方米，租赁期限自2018年4月1日至2020年3月31日止，合同期间物业租金按每月43元/㎡，共计每月10320元，物业服务费按每月2元/㎡，共计每月480元；水电费据实缴纳。被告应按月支付，在每月的10号将当月租金及物业服务费支付至原告指定账户。如被告违约，原告不予退还其支付的履约保证金。被告逾期交纳租金和物业管理费的，则需每日按逾期金额的1‰向原告支付违约金。原告已按约定将该物业移交被告使用，但被告却未能履行按时向原告支付租金和物业管理费的义务，且合同期限届满后仍不搬离，继续使用该租赁物业至今。据统计被告已欠原告租金461360元，物业服务费30240元，原告多次催收未果，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付租金461360元（计至2020年3月31日止）；2、被告向原告支付物业服务费30240元（计至2020年3月31日止）；3、被告向原告支付违约金37731元；以上三项合计529811元。 被告李某辩称：请求法院驳回原告的全部诉请，诉讼费由原告承担。1、原告无权向被告主张租金和物业管理费，原告和被告签订的租赁合同记载的柳州市某某路某某号某某文化园某区某栋经被告向柳州市不动产档案管理中心查询，并没有该不动产存在，作为租赁合同的租赁标的本身，在法律上不存在，且原告也不是某某文化园的产权主体，其无权就文化园进行使用权、租赁权、经营管理权的处置，由于该租赁合同记载的租赁期限是2020年3月31日，合同期限已到期，该合同实际是无效合同，原告无权向被告主张租金；2、原告向被告主张物业管理费由于其不是合法租赁主体，答辩意见同第一点。 经审理查明，2013年4月27日，原告柳州市某某有限公司与被告李某签订《租赁合同》，约定原告将位于柳州市某某路某某号“某某文化产业园”Ａ区，建筑面积合计240平方米的场地出租给被告使用，租赁期限从2013年4月1日至2016年3月31日止。2013年4月1日至2014年3月31日租金按每月54元／㎡计，每月租金合计12960元，2014年4月1日至2016年3月31日租金按每月60元／㎡计，每月租金合计14400元；门面的物业服务费为每月2元／㎡，每月物业服务费合计480元。被告须遵循按“先支付租金后使用”的原则交纳租金，租金按季度交付，即于当季度最后一个月的25日前将下季度租金转入原告指定账户。合同签订之日被告须向原告一次性支付履约保证金20000元，该保证金不计利息，原告足额收到被告保证金之日计算合同履行时间。在租赁期限届满时，被告无违约行为的，被告搬离租赁物业并将该物业交还原告后十日内，原告一次性返还给被告。2018年4月10日，原告与被告续签《租赁合同》，约定原告将位于柳州市某某路某某号“某某文化产业园”某区，建筑面积合计240平方米的场地出租给被告使用，租赁期限从2018年4月1日至2020年3月31日止。建筑面积租金按每月43元／㎡计，每月租金合计10320元，门面的物业服务费为每月2元／㎡，每月物业服务费合计480元。租金按月交付，即于当月的10日前将当月租金交纳至原告财务或转入原告指定账户。合同签订之日被告须向原告一次性支付履约保证金20000元，该保证金不计利息，原告足额收到被告保证金之日计算合同履行时间。在租赁期限届满时，被告无违约行为的，被告搬离租赁物业并将该物业交还原告后十日内，原告一次性返还给被告。被告在租赁期间所发生的一切服务性费用（包括但不限于水费、电费、电信宽带费用、物业管理费、公共设施维护及清洁费等）均由被告自行承担，如因被告拖欠上述费用导致原告利益受损的，被告应承担赔偿责任，且原告有权不退还被告履约保证金。被告逾期交纳租金累计超过三十天（原告不需催告），或连续两个月欠交水、电、物业费或其他相关费用及滞纳金的，原告有权解除合同并收回租赁物业，履约保证金不退还，由此产生的一切后果由被告承担。如租赁期限届满，双方未续签租赁合同的，被告应在租赁期限届满之日起三日内搬离，并将租赁物业交还原告。被告逾期不搬离或因被告违约原告解除合同的，原告有权自行收回该物业，陈放于该物业内的物品视为废弃物由原告处置，被告不得要求赔偿，原告因此所受的损失由被告负责赔偿且履约保证金不予退还。如被告逾期交纳租金的，在租赁当月最后一天过后，被告需每日按逾期金额的1‰向原告支付违约金。上述协合同签订后，原告将涉案场地交付被告使用，因被告未按约定支付租金，原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 另查明，2013年3月28日，原告柳州市某某有限公司与广西某某有限责任公司签订《租赁合同》，约定广西某某有限责任公司将位于柳州市某某路某某号，建筑面积合计18154平方米的物业出租给原告经营。租赁期限从2013年4月1日至2018年3月31日止。2017年3月20日，原告与广西某某有限责任公司签订《租赁合同》，约定广西某某有限责任公司将位于柳州市某某路某某号的公司厂房及空地等现有物业出租给原告经营。租赁建筑面积18154平方米，其中A区A栋240平方米。租赁期限从2016年4月1日至2036年3月31日止。合同有效期内，原告在承租期间转租给第三方的，应承担对第三方的管理责任，如第三方对物业的主体结构造成损坏，影响到建筑安全的，由原告承担赔偿责任。 以上事实，有当事人的陈述、《租赁合同》、法庭审理笔录等证据材料在案佐证，足以认定。 本院认为，原告柳州市某某有限公司分别于2013年4月27日、2018年4月10日与被告李某签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，双方应当按照诚实信用原则全面履行各自的义务。关于原告主张的租金，根据原告出具的收据可以证实，原告自2013年5月开始实际计租并给予被告优惠，原告已经持续收租金至2018年1月，而双方在2016年4月1日至2018年3月31日期间并未签订书面合同，故2018年2月至2018年3月的租金参照收据载明的租金收取标准每月租金按11520元计算。综上，被告应向原告支付2018年2月至2020年3月的租金共计270720元（11520×2+10320×24），现原告主张的租金以应收租金扣减被告已经支付的租金，与原告自行开具的收据内容不符亦违反诚实信用原则，故本院对原告该项诉请超过部分不予支持。 关于原告主张的物业服务费。根据原、被告签订的租赁合同约定，门面的物业服务费为每月2元/㎡，每月物业服务费合计480元。被告在租赁期间所发生的一切服务性费用（包括但不限于水费、电费、电信宽带费用、物业管理费、公共设施维护及清洁费等）均由被告自行承担，如因被告拖欠上述费用导致原告利益受损的，被告应承担赔偿责任，且原告有权不退还被告履约保证金。本案中，被告未提供证据证实其缴纳物业费的情况，而原告在庭审中自认被告交纳了24576元的物业费，故被告仍需支付2013年4月至2020年3月期间尚欠的物业管理费15744元（480元×84个月-24576元），原告该项诉请超过部分缺乏依据，本院不予支持。 关于原告主张的违约金。2016年4月1日至2018年3月31日期间，原、被告未签订书面租赁合同，未就违约金进行约定。关于2018年4月1日至2020年3月31日期间的违约金，根据原、被告于2018年4月10日签订的租赁合同约定，如被告逾期交纳租金的，在租赁当月最后一天过后，被告需每日按逾期金额的1‰向原告支付违约金。因被告对该违约条款不予认可，虽然被告拖欠租金的行为构成违约且按合同约定保证金不退，但原告长期未催收租金亦属于怠于行使权利导致损失扩大，故本院综合本案案情考虑双方在合同履行过程中的过错程度及保证金的约定情况酌情支持被告按照2018年4月至2020年3月期间拖欠租金数额的2％向原告支付违约金即5414.4元（270720元×2％），原告该项诉请超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告李某向原告柳州市某某有限公司支付租金270720元。 二、被告李某向原告柳州市某某有限公司支付物业费15744元。 三、被告李某向原告柳州市某某有限公司支付违约金5414.4元。 四、驳回原告原告柳州市某某有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费9098元（原告已预交），由原告柳州市某某有限公司负担4086元，由被告李某负担5012元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  黎柳明 人民陪审员  杨萍彦 人民陪审员  韦 莉 二〇二一年三月三日 代书 记员  邓李娜