江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初3996号原告（反诉被告）：江苏苏鹰服务外包有限公司，统一社会信用代码913201180707040547，住所地南京市高淳区漆桥镇河滨路**。法定代表人：谈平原，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈刚，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈良，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京汉德森科技股份有限公司，统一社会信用代码91320100704172003X，住所地南京市江宁区江宁科学园科宁路**（汉德森科技园）。法定代表人：周鸣，该公司董事长。委托诉讼代理人：李群，江苏永理律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏苏鹰服务外包有限公司（以下简称苏鹰公司）与被告（反诉原告）南京汉德森科技股份有限公司（以下简称汉德森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏鹰公司的委托诉讼代理人陈刚、被告汉德森公司的委托诉讼代理人李群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏鹰公司向本院提出诉讼请求：1．被告汉德森公司向原告苏鹰公司退还保证金114800元，退还剩余租金34133.33元，并赔偿原告苏鹰公司经济损失375000元，合计523933.33元；2．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：其与汉德森公司签订《房屋租赁合同》，约定汉德森公司将南京市江宁区科宁路777号汉德森科技园的生活区宿舍A幢一、二、三层，宿舍B幢一、二、三层出租给其。租赁用途为员工宿舍，租赁期自2015年3月16日至2020年3月15日，履约保证金为114800元。2017年11月起，汉德森公司单方面提出要提前解除合同，数次采取停水停电等极端手段逼迫其交还房屋。汉德森公司多次以函件、短信等方式要求解除合同、威胁停水停电，其也曾以书面形式明确回复：汉德森公司无权单方解约，不同意解除合同，并主张租赁合同应继续履行。2018年1月30日，因汉德森公司对租赁房屋采取停水停电措施，双方发生纠纷。2018年2月2日双方在管委会、司法所、派出所等机构的共同协调下，达成《人民调解协议书》，汉德森公司承诺不得停水停电，双方就违约赔偿进行协商。但此后汉德森公司仍数次采取停水停电等极端措施欲强行解除租赁合同。2018年3月12日，其致函汉德森公司要求提供收款账户以便于支付租金。但汉德森公司故意拒收其发函，且坚持要求解除合同，并在此后又采取停水停电等极端措施企图给其施压。汉德森公司的行为给其安置在园区内的近500名员工的日常生活造成了极大的不便，严重妨碍了其生产经营活动，导致客户纷纷与其终止合同。双方于2018年5月、6月分批办理了房屋交还手续，由于尚余近两年租期未能履行，因汉德森公司违约提前解除合同造成其产生两年可得利益及其他损失。故诉至法院。被告汉德森公司辩称：双方合同已经解除，因苏鹰公司存在违约行为，其不应当承担苏鹰公司所要求的经济损失，且保证金已冲抵苏鹰公司实际占用其房屋的租金、物业费、水电费等各项费用，不应返还。反诉原告汉德森公司向本院提出诉讼请求：1．判令反诉被告苏鹰公司支付欠付房租、物业费、水电费共计23439.03元；2．判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：在合同履约过程中，苏鹰公司屡次不按约定按时支付水电及物业费，后经调解，双方达成一致协议解除房屋租赁合同，其给予苏鹰公司3个月的找房时间，在此期间，苏鹰公司一直占有、使用案涉房屋，此期间的房屋占有使用费并未支付。保证金114800元已按合同约定作为房屋占有使用费被扣除，扣除后苏鹰公司仍欠付其房租、物业费、水电费计23439.03元。反诉被告苏鹰公司辩称：其认可汉德森公司主张的按照实际占用房屋的时间计算相应的租金及据实结算水电费，但由于汉德森公司并未提供相应的物业服务，因此对于汉德森公司主张的物业费用，其认为不应得到法院的支持当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏鹰公司（乙方）与汉德森公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定汉德森公司将坐落于南京市江宁区科宁路777号汉德森科技园内的生活区宿舍A幢一、二、三层，宿舍Ｂ幢一、二、三层出租给苏鹰公司作为员工宿舍使用，在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变该房屋的用途；为方便乙方员工生活，在不改变房屋结构的前提下，甲方同意乙方在出租区一楼范围内开设员工服务中心或公共活动室，但须提前7天向甲方申请；租赁期间自2015年3月16日至2020年3月15日。合同第四条约定：“租金及费用的支付1、租用宿舍82间，第一年每月租金为700元／间，每年提前一个月支付下一年度租金，租金每年按6%递增；2、物业管理费、公共区域保洁及垃圾收集费为2500元／月；3、水电费标准为：水费3.7元／度，电费1.2元／度（如国家相关政策调整，将做相应调整）；4、每月30日（遇节假日延后至节后第一个工作日）一次性据实结算2项的本月及3项的上月费用”。合同第五条第5项：“履约保证金在乙方全部撤场完毕且无其他违约及未结事项后5日内甲方无息退还”。合同第7条约定：“乙方于本合同签字盖章后支付30000元定金，房屋验收后5日内支付第一年租金688800元以及84800元剩余履约保证金”。合同第八条约定：“3、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付（1个月房租）的违约赔偿金：1、未按约支付房租、水电费、管理费及其他应缴纳费用超过1个月仍未补齐的；2、未经甲方书面同意擅自转租、分租、转借的；3、擅自拆改变动或损坏房屋设施及任何结构的；4、利用该房屋从事违法活动的；5、未经甲方书面同意改变房屋约定用途的；6、被其住户多次投诉，经三次警告后仍有投诉发生的”。2016年11月18日，汉德森公司（甲方）与苏鹰公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“甲、乙双方于2015年3月签订了《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），现双方经协商达成以下一致意见：1、根据《租赁合同》，乙方应支付的2017年3月16日-2018年3月15日房屋租金根据上一年度租金73.01万元按6%递增后的77.39万元，此租金应在2017年2月15日前支付完毕；2、若乙方在2016年11月18日前支付完毕上述2017年3月-2018年3月房租，甲方承诺根据《租赁合同》该年度本应递增的房屋租金予以减免，该年度乙方支付的房屋租金为73.01万元；若乙方没有在2016年11月18日之前支付租金，该年度的房租根据《租赁合同》正常收取即77.39万元；2018年3月-2019年3月房租按照73.01万元为基数，6%的增幅递增（2018年3月-2019年3月房租=73.01万×1.06）,以后年度房租计算方式按照《租赁合同》为准；3、本协议为甲、乙双方关于2017年3月-2018年3月房租的补充内容，为《租赁合同》的有效组成部分，本协议未涉及的部分以《租赁合同》为准…”。2017年9月30日，汉德森公司（甲方）与苏鹰公司（乙方）签订《租赁补充协议》一份，约定：“甲、乙双方于2015年3月签订了《房屋租赁合同》（以下简称原合同），现双方经协商达成以下一致补充意见：一、除原合同承租范围外，甲方另行将南京江宁区科宁路777号汉德森科技园内宿舍B408、B410、A403、A404、A405共8间，租于乙方作为员工宿舍用；二、租赁期限为1年，自2017年10月1日至2018年9月30日为止，租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后甲乙双方重新签订房屋租赁合同；三、租金及费用的支付：月租金为1000元/间，年租金为96000元（8间×1000元/间×12），租房押金为1个月房租8000元，乙方于2017年9月30日前房租及押金支付完毕…”。协议签订后，苏鹰公司先后承租汉德森公司上述90间房屋使用，苏鹰公司按照合同约定支付了保证金114800元、1-3层82间房屋截至2018年3月15日的租金及4层8间房屋截至2018年9月30日的租金。自2017年10月起，苏鹰公司未按时足额缴纳物业费，欠付2017年10月物业费2000元。自2017年11月起，汉德森公司不再提供垃圾清运等物业服务。2017年11月22日，汉德森公司向苏鹰公司发送告知函，以苏鹰公司违反合同约定将租赁房屋改造、转租作为厨房、小卖部使用，以及不按约缴纳租金、物业费等理由，要求解除与苏鹰公司的租赁合同。后汉德森公司于2017年12月、2018年1月亦多次发函明确要求解除合同并明确其将自2018年1月28日起对宿舍区域停止提供水、电等物业服务。苏鹰公司则多次回函表示其不存在违约行为，不存在转租给他人做厨房、小卖部为合同中约定的员工服务中心、其一直按约支付租金及物业费，不同意提前解除案涉租赁合同。2018年2月2日，苏鹰公司及汉德森公司在南京市江宁区淳化街道人民调解委员会的组织下达成《人民调解协议书》，内容如下：“2018年1月30日16时许，江苏苏鹰外包有限公司因汉德森停住户的水电引发纠纷，经调解，自愿达成如下协议：1．南京汉德森科技股份有限公司不得停江苏苏鹰外包有限公司的民用电、水问题；2．南京汉德森科技股份有限公司给江苏苏鹰外包有限公司三个月找房时间，时间于2018年2月2日起至2018年5月2日止；3．南京汉德森科技股份有限公司与苏鹰外包有限公司两位老总（谈平原与周鸣）对违约赔偿沟通双方达成一致意见。”2018年4月8日，双方因案涉房屋发生纠纷至南京市江宁区淳化街道人民调解委员会调解，达成《人民调解协议书》，内容如下：“1．当事人双方的意见不统一，不能达成协议，自愿通过诉讼至人民法院裁决。2．双方当事人在诉讼程序期间，必须按法办事，不要用过激行为伤害对方。”2018年5月2日起，苏鹰公司分批向汉德森公司返还房屋并办理交接收据，具体为：1-3层82间房屋中，2018年5月2日返还23间、2018年5月11日返还3间、2018年5月23日返还15间、2018年6月1日返还41间；另4层8间房屋即B408、B410、A403（套间）、A404（套间）、A405（套间）于2018年5月23日返还。审理中，双方一致认可另有B406室房屋租期于2018年3月6日届满，租金每月1000元；对于B406室房屋的返还时间，苏鹰公司主张租期到期后即已返还，汉德森公司主张B406室房屋于2018年5月11日返还，但未在当日的交接单上列明。汉德森公司的反诉请求中包含1-3层82件房屋及B406室的占有使用费。另，双方一致认可：苏鹰公司欠付汉德森公司水电费7360.95元；汉德森公司应退还4层8间房屋的租金34133.33元。另查明，2018年4月，苏鹰公司曾以汉德森公司为被告诉至本院，审理中，汉德森公司提起反诉。本院于2019年5月17日作出（2018）苏0115民初6260号民事判决，判决苏鹰公司支付汉德森公司3772.36元。苏鹰公司不服该判决，上诉至南京市中级人民法院。该院于2020年4月10日作出（2019）苏01民终6382号民事裁定，裁定撤销（2018）苏0115民初6260号民事判决，发回重审。苏鹰公司主张汉德森公司对案涉房屋停水停电、违约解除合同，要求赔偿租金损失280000元、监控设备损失95000元，合计375000元，对此提交以下证据：证据1．接处警工作登记表2份、接处警证明2份，证明汉德森公司多次对其采取停水停电措施，报警时间分别为2018年1月30日、4月8日、4月20日、4月24日。证据2．员工住宿服务协议10份，起租时间自2017年1月1日至2018年1月1日不等，租金标准自每月900元/间至1400元/间不等，证明其存在预期利益损失即租金损失280000元。证据3．监控设备安装单位开具的发票1张，证明监控设备损失95000元，该套设备已完全失去使用价值。汉德森公司的质证意见为：接处警登记表、接处警证明系复印件，三性不予认可，且该证据仅能证明报警人自称停水停电，无法证明报警人所称系事实；对服务协议的真实性、合法性无法确认，其对于合同解除没有过错不应承担赔偿责任，且损失的计算方式明显不合理；对发票的三性不予认可，与本案无关，即使设备拆除但使用价值仍在。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。汉德森公司与苏鹰公司签订的房屋租赁合同及相关补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：汉德森公司是否有权解除合同。根据双方合同约定，“未按约支付房租、水电费、管理费及其他应缴纳费用超过1个月仍未补齐的；未经甲方书面同意擅自转租、分租、转借的；未经甲方书面同意改变房屋约定用途的……”甲方有权单方解除合同。对此第一，根据合同约定，物业管理费、公共区域保洁及垃圾收集费2500元/月应于每月30日结算当月费用，苏鹰公司未按约支付2017年10月份物业费。虽然苏鹰公司收到汉德森公司2017年11月22日的解除通知后表示不同意解除合同，但对于剩余2000元物业费超过1个月仍未补齐，汉德森公司于2017年12月、2018年1月亦再次发函明确要求解除合同。第二，根据合同约定，苏鹰公司开设员工服务中心须提前7天向汉德森公司申请，现苏鹰公司主张其开设的小卖部为员工服务中心，但未提交证据证明其提前向汉德森公司进行了申请，亦未举证证明汉德森公司书面同意。综上，本院认定汉德森公司解除合同符合合同约定，苏鹰公司无权要求汉德森公司承担赔偿损失等违约责任。退一步讲，即使汉德森公司系单方违约解除合同，苏鹰公司主张的经济损失亦无法得到支持，理由如下：苏鹰公司主张可得利益损失280000元，对此提交员工住宿服务协议10份，该损失系基于苏鹰公司将案涉房屋转租后产生的租金差价，根据合同约定，案涉房屋转租需经汉德森公司书面同意，对此苏鹰公司未提交证据证明其转租行为符合合同约定。苏鹰公司主张监控设备损失95000元，对此本院认为，监控设备并未与案涉房屋形成附合，苏鹰公司亦已实际拆除，苏鹰公司主张该部分损失于法无据；即使监控设备系为案涉房屋定制使用，汉德森公司亦仅就剩余租期内的残值损失进行补偿，现监控设备已由苏鹰公司拆除，剩余价值无法确定，汉德森公司未取得剩余价值，亦无须进行补偿。综上，苏鹰公司要求汉德森公司承担赔偿损失等违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于水电费，双方一致认可苏鹰公司欠付7360.95元，本院予以确认。对于物业费，苏鹰公司欠付2017年10月的物业费2000元应给付，但自2017年11月起，汉德森公司未向苏鹰公司提供清运垃圾等物业服务，故对汉德森公司要求苏鹰公司支付自2017年11月起的物业费的要求，本院不予支持。对于租金（占有使用费），参照合同约定的租金标准、结合租赁房屋返还的时间，苏鹰公司应向汉德森公司支付1-3层82间房屋的租金142426.91元。汉德森公司应向苏鹰公司退还4层8间房屋的租金34133.33元。对于双方争议的B406室房屋的返还时间，苏鹰公司未举证证明，应承担举证不能的法律后果，对于汉德森公司主张的返还时间即2018年5月11日，本院予以采信，苏鹰公司应向汉德森公司支付B406室房屋的占有使用费2169.86元。苏鹰公司主张汉德森公司停水停电并提交接处警记录4份，汉德森公司虽不予认可但结合汉德森公司告知函中亦明确其将停止提供水、电等物业服务，本院对苏鹰公司的主张予以采信，汉德森公司对案涉房屋停水停电，严重影响案涉房屋使用，对于停水停电期间的租金不应收取，结合接处警记录，本院酌定扣除91间房屋4天的租金计9665.05元。苏鹰公司已向汉德森公司支付的保证金114800元应一并予以结算。综上，经计算，汉德森公司还应向苏鹰公司返还4640.65元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告南京汉德森科技股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告江苏苏鹰服务外包有限公司4640.65元；二、驳回原告江苏苏鹰服务外包有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告南京汉德森科技股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收本诉案件受理费9039元，反诉案件受理费193元，由苏鹰公司负担8959元，由汉德森公司负担273元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  沈忠清人民陪审员  李立栋人民陪审员  戚荣建二〇二一年三月十七日法官 助理  葛云云书 记 员  朱 龙