湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘10民终271号 上诉人（原审被告）：何书南，男，1972年2月18日出生，汉族，住湖南省资兴市。 上诉人（原审被告）：曹慕兰，女，1973年11月15日出生，汉族，住湖南省资兴市。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：郭廷阳，湖南郴州金剑法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：谭志华，女，1978年12月19日出生，汉族，住湖南省资兴市。 委托诉讼代理人：谭先全（谭志华之父），住湖南省资兴市。 委托诉讼代理人：段朝晖，资兴市大成法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司资兴市支行，住所地湖南省资兴市晋宁路与东江中路十字路口。 负责人：许卓丹，该支行行长。 委托诉讼代理人：何华江，湖南宏法律师事务所律师。 上诉人何书南、曹慕兰因与被上诉人谭志华、中国邮政储蓄银行股份有限公司资兴市支行（以下简称邮储银行资兴支行）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省资兴市人民法院（2020）湘1081民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 何书南、曹慕兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回谭志华的请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由谭志华、邮储银行资兴支行负担。事实和理由：1.一审认定何书南、曹慕兰实收谭志华8万元购房款事实不清、证据不足。2.谭志华因自身消极行使登记权利而未办理产权登记，不办理过户手续，不合乎法律规定保护条件。一审判决“不得执行登记谭志华名下房产”，属适用法律不当。 谭志华辩称：1.一审认定何书南、曹慕兰当时实收谭志华购房款8万元，事实准确无误，证据充分。2.谭志华未办理产权证不是谭志华自身的原因导致。 邮储银行资兴支行辩称，请求二审法院支持何书南、曹慕兰的上诉请求。 谭志华向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对谭志华购买的位于资兴市xxxx号房产的强制执行，并解除对该房产的查封；2.判决确认位于资兴市xxxx号房产归谭志华所有，并要求何书南为谭志华办理产权过户手续；3.本案的案件受理费用由何书南、曹慕兰、邮储银行资兴支行承担。 一审法院认定事实：1.2009年7月4日，谭志华作为乙方与何书南作为甲方签订《售房合同》，谭志华向何书南购买位于资兴市xxxx住房一套（即本案案涉房产）。《售房合同》约定了住房建筑面积、价格、房款交付等内容，并约定由何书南负责办好一切相关手续，包括分割到户的房产证、国土证、契证，并由其承担办证费用。2010年3月，何书南将房屋交付给谭志华，谭志华于7月4日对房屋进行装修，12月入住至今。2011年，因房产价格和办证费用上涨，经协商，案涉房产各业主同意自行承担相关办证费用。谭志华因无力支付办证费用，虽经何书南催促，但没有及时去办理案涉房产的不动产登记。事后，何书南将案涉房产所在住宅楼的土地使用权证、房屋分户平面图交给了谭志华。但此后，谭志华一直未去办理不动产登记事宜。2.2015年4月20日，何书南、曹慕兰将案涉房产不动产权登记在自己名下（产权证号：资房权证兴宁镇字第**）。2018年1月，何书南、曹慕兰夫妻二人以案涉房产及其他房产作为抵押担保向邮政银行资兴支行申请贷款。2019年3月，何书南、曹慕兰因未按约定履行还本付息义务，被邮政银行资兴支行诉至一审法院。2019年5月14日，一审法院作出（2019）湘1081民初484号民事判决，判决何书南、曹慕兰偿还邮政银行资兴支行的借款本金、利息及罚息，并判决邮政银行资兴支行对涉案房产享有优先受偿权。何书南、曹慕兰不服一审判决，提起上诉。2019年9月16日，本院依法作出（2019）湘10民终2591号民事判决，驳回了何书南、曹慕兰的上诉，维持原判。因何书南、曹慕兰在判决生效后未主动履行判决义务，邮政银行资兴支行向一审法院申请强制执行。2020年7月30日，一审法院作出（2020）湘1081执47号之一执行裁定，裁定查封涉案房产。3.在一审法院执行涉案房产过程中，谭志华于2020年8月11日向一审法院对执行被执行人何书南名下位于资兴市xxxx房产提出书面异议，认为涉案房产已由自己购买。一审法院受理后依法组成合议庭进行了审查，于2020年8月25日作出（2020）湘1081执异26号执行裁定书，裁定驳回案外人谭志华的异议请求，并于2020年8月28日将执行裁定书送达至谭志华。2020年9月14日，谭志华向一审法院提起执行异议之诉。庭审中，谭志华向一审法院提交了一份收据，主张其于2009年8月8日将住房款8万元整交至何慕兰处。收据内容为“今收到谭志华交来住房款xx楼金额捌万元整”，并盖有“资兴市永恒车城专用章”。何书南对此予以否认。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为：一是谭志华对案涉执行标的物“资房权证兴宁镇字第7xxxx3号”房产是否享有足以排除强制执行的民事权益；二是本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，其一、谭志华与何书南于2009年7月4日签订《售房合同》时，案涉房产并未被人民法院查封，签订该合同是双方真实意思表示，且无合同无效的情形，故谭志华与何书南签订的《售房合同》合法、有效，可以认定本案当事人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其二、在人民法院查封之前，谭志华（案外人）已合法占有该不动产，并于2010年7月份对案涉房产装修后，从2010年12月起入住至今；其三、本案庭审中，为支持自己已给付清购房款的主张，谭志华提交了一份捌万元的收款收据，该收据上盖有“资兴市永恒车城专用章”及经手人签名。何书南虽否认该收据是其出具，但认可在对外销售房屋时使用过“资兴市永恒车城专用章”。且何书南、曹慕兰未提供证据证明出具收据后未收到谭志华实际支付的购房款，故可认定谭志华已按合同约定交纳了全部购房款。即当事人已按照合同约定支付全部价款，不存在需要支付给申请执行人而要求交付执行情形；其四、2009年7月4日谭志华与何书南签订《售房合同》后，虽在2011年何书南催促谭志华办理不动产登记手续时，谭志华因办证费用问题而没有及时办理，且事后一直未再处理过案涉房产不动产登记问题，但何书南、曹慕兰在2015年4月20日将案涉房产物权登记在自己名下及设置抵押时未告知谭志华；邮政银行资兴支行在案涉房产上设定抵押权时，既未了解清楚抵押物的实际占有情况，亦未对抵押物作现场评估，谭志华未能办理案涉不动产登记过户手续，何书南、曹慕兰没有证据证明系谭志华作为买受人的自身原因。本案中谭志华作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，谭志华作为购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行。综上，谭志华对案涉执行标的物“资房权证兴宁镇字第7xxxx3号”房产享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。一审法院（2020）湘1081执异26号执行裁定书于2020年8月28日送达至谭志华，提起执行异议之诉的期间届满日为9月12日，因9月12日系周六，故该期间顺延至9月14日。谭志华于2020年9月14日向一审法院提起执行异议之诉，故本案未超过提起执行异议之诉的诉讼时效。至于谭志华第二项诉讼请求“判决确认位于资兴市xxxx号房产归谭志华所有，并要求何书南为谭志华办理产权过户手续”，谭志华可就与何书南签订的《售房合同》另行主张民事权利。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第八十二条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：“一、不得执行登记在被告何书南、曹慕兰名下位于资兴市xxxx号的“资房权证兴宁镇字第7xxxx3号”房产；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告何书南、曹慕兰承担。” 二审中，谭志华提交了3万元银行取款凭证，拟证明部分房款的来源，经质证，该证据可以认定2009年8月6日谭志华从银行取款3万元，但并不能直接证明该款项的实际交付。何书南、曹慕兰提交了与谭先全电话录音、放弃办证承诺书、（2020）湘1081执异26号民事裁定书，拟证明房款未交，系谭志华个人原因未办证。经质证，电话录音内容并不能认定涉案房款没有交，承诺书无原件，谭志华不予认可，真实性不能核实，何书南主张承诺书原件在谭志华处，不符合一般生活经验，本院不予采信；（2020）湘1081执异26号民事裁定，系本案诉讼前置程序，已经本案诉讼而失效，其内容不能作为本案定案依据。 二审查明，一审中何书南否认出具了收据，二审何书南承认收据系曹慕兰不知情的情况下出据的，但实际没有收到购房款。二审查明的其他事实与一审查明的一致。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案谭志华提交了曹慕兰出据的8万元购房款收据，并已实际收房装修入住。何书南虽然对已收款事实予以反驳，但并未提交充分证据证明，且未收款而出具收据也不符合常理。根据上述法律规定，何书南、曹慕兰主张未收款的事实真伪不明，本院不予认定。而谭志华已付清购房款的事实存在具有高度可能性，本院予以认定。另，双方签订的《售房合同》明确约定甲方何书南负责“办好一切相关手续，包括分割到户的房产证、国土证、契证（杂房不办证），并承担办证费用”。何书南并无证据证明系谭志华的原因拖延办证，故何书南、曹慕兰主张系因谭志华自身原因未予办证的理由，无证据证明，亦与双方合同约定不一致，本院不予采信。另，邮储银行资兴支行虽然于二审中坚持何书南、曹慕兰的上诉请求，但其并未上诉，依法视为服从一审判决，对邮储银行资兴支行的陈述理由，本院不予评判。 综上所述，何书南、曹慕兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人何书南、曹慕兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴陈峰 审 判 员 李气春 审 判 员 孟晋忠 二〇二一年三月一日 法官助理 袁浩飞 书 记 员 张 丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。