山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终713号上诉人（原审被告）：赵可水，男，1989年3月18日出生，汉族，德州大剧院员工，住山东省德州经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：德州华府物业管理有限公司，住所地山东省德州经济开发区新城市花园第********。法定代表人：庞金营，总经理。委托诉讼代理人：田阳洋，女，1984年11月22日出生，汉族，住山东省德州市德城区，德州华府物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：刘永，男，1975年10月4日出生，汉族，住山东省德州市德城区，德州华府物业管理有限公司员工。上诉人赵可水因与被上诉人德州华府物业管理有限公司（以下简称华府公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1491民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵可水上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判物业费按0.6元/月·平方米交纳，并适当减免；2.被上诉人违法收取上诉人的水费加压费、水费押金应抵顶物业费，小区公共收益应折抵物业公共服务费；3.一审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、赵可水与华府公司的物业服务纠纷是一种合同关系，华府公司提供符合约定的物业服务与赵可水交纳物业费是对等的，华府公司没有证明其按约定履行了义务，一审判决支持华府公司要求支付物业费的主张错误。华府公司提供物业服务不到位，应减收物业费。一是华府公司没有按照《前期物业服务协议》附件前期物业服务质量标准“第二项房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；房屋完好率98%以上。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，向业主大会或者业主委员会或相关业主提出报告与建议，并根据专项维修资金的缴存、结余情况作适当处理”履行义务，2016年71号楼由于楼顶失修，601室漏雨浸泡了赵可水所住501室的屋顶，给赵可水造成了很大损失，屋顶起皮开裂，线路进水，家中经常不明原因跳闸。二是华府公司没有按照《前期物业服务协议》附件前期物业服务质量标准“第五项保洁服务2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫等”履行义务，赵可水所经过的道路已经有一周以上没有打扫。因此，应当减少交纳物业服务费。二、一审判决关于物业服务费标准按0.8元/月·平方米没有法律和事实依据。一是赵可水作为甲方与华府公司作为乙方签订的《前期物业服务协议》第七条约定：“甲方同意，甲方应交纳的物业管理费由乙方参照当地政府部门指导价规定及本物业区域的不同情况计取，具体标准如下：多层：0.6元/月·平方米。如政府公布的收费指导价有调整，上述标准可协商调整”，赵可水与华府公司没有就调整物业费达成协议，应按协议约定的多层0.6元/月·平方米交纳。二是赵可水第二次交纳物业服务费按照0.8元/月·平方米，是因物业服务费与取暖费捆绑被迫交纳，后来拒交物业费就是因为物业费涨价不合法、乱收费。三、华府公司违法收取水费二次加压费1元/方、水费押金300元，侵占业主公共收益，应当抵顶或折抵物业服务费。一是一审判决第3页对于赵可水提交的证据三网站截图（包括网络问政回音、搜狐网新闻报道及领导留言板）真实性予以确认，这些证据均证实华府公司存在违法收取水费加压费1元/方的事实及物价局回复属于乱收费；二是按照《山东省物业服务收费管理办法》第三十条规定，自2010年至今公共收益一直被华府公司非法占用，没有公示。二审法庭调查阶段补充称，一审程序违法。德州华府物业管理有限公司辩称，一、赵可水提到的因物业服务不到位减收物业费无事实依据，并无相关证据证明华府公司物业服务存在服务不到位的问题。赵可水作为小区业主已享受了物业服务，华府公司与赵可水签订有《前期物业服务协议》，双方对合同约定的服务范围及收费标准均无异议，赵可水作为业主接受物业服务后应依约缴纳物业服务费用，但赵可水自2018年1月1日至今没有缴纳物业费。二、赵可水提到的房屋维修相关事项，因德州华府小区无业主委员会，2020年前维修基金的使用需要由业主提出申请，并非答辩人消极怠工。三、华府公司物业服务收费标准严格按照规定执行，不存在乱收费现象，已经提交了相关证据予以证明。四、赵可水提到的违法收取水费加压费、占用物业公共服务费等问题，均不能成为其不缴纳物业费的理由，赵可水作为业主接受物业服务后理应依约缴纳物业服务费用。德州华府物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业费2719.94元，并自拖欠之日起按欠费总额的0.1%（千分之一）支付滞纳金1645.22元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：赵可水系德州经济技术开发区中建华府小区71号楼1单元501室（多层）房产业主。2016年2月5日，华府公司作为乙方与赵可水作为甲方签订了《前期物业服务协议》，其中第六条约定：“甲方应自收楼之日起按物业类型及建筑面积向乙方交纳物业管理费（又称物业服务资金）及水电费、燃气费和其他相关费用。”第七条“甲方同意，甲方应交纳的物业管理费由乙方参照当地政府部门指导价规定及本物业区域的不同情况计取，具体标准如下：多层：0.6元/月/平方米。如政府公布的收费指导价有调整，上述标准可协商调整。”第八条“物业管理费按年（年/季/月）交纳，交费时间为（年/季/月）10日前……甲方或物业使用人须按时前往乙方在本小区设立的物业管理处财务室交费（如收费单位为乙方时）”第十六条“甲方或物业使用人未按时足额交纳物业管理费等费用的，每逾期一日，应按欠费额的千分之一向乙方支付违约金。”合同业主签字处有赵可水签字及捺印确认。涉案住宅小区尚未成立业主委员会。2018年1月1日至2020年7月31日，赵可水一直未交纳物业费。一审法院认为，华府公司为涉案中建华府小区全体业主提供物业管理服务，赵可水系该小区的业主，实际亦享受了物业服务。物业管理服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的物业服务，同时，亦需要业主的积极配合，并按合同约定交纳物业服务费，如此才能共同营造干净整洁舒适的生活环境。进而言之，物业服务费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，赵可水拒不交纳物业服务费用，不仅构成违约，同时也损害了其他大多数正常交费业主的权利。华府公司主张赵可水缴纳2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，一审法院依法予以支持。赵可水辩称的华府公司违规收取二次加压费、水费押金、侵占公私财物等事实，未向一审法院提交充分证据，一审法院不予采纳。关于物业服务费的标准问题。参照《山东省物业服务收费管理办法》第八条规定，“普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。”《德州物业管理条例》第八条规定，“普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价……。”从本案查明的事实来看，该小区尚未成立业主委员会，仍处于前期物业服务阶段，服务收费实行政府指导价，德州市物价局作出《关于中建华府小区普通住宅前期物业服务费标准的批复》（德价发[2016]205号文件），华府公司亦按照该批复规定将收费标准在小区公示栏张贴公示，并参照业主委员会的议事规则征求小区业主关于多层普通住宅的物业服务费标准的意见，得到过半数业主的书面同意，且赵可水作为该小区多层普通住宅的业主第二次缴纳物业服务费时亦是按照0.8元/平/月的标准交纳的，赵可水辩称因物业服务费与取暖费捆绑交纳被迫按照0.8元/平/月交纳，未提交相关证据证明，一审法院不予采纳。故华府公司主张按照0.8元/平/月的标准计算赵可水关于涉案房产自2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费2719.94元，一审法院依法予以支持。关于华府公司主张的滞纳金。华府公司未明确具体的计算方式，亦未提交催收及因被告违约给其造成损失的相关证据，故对其主张的滞纳金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、赵可水于本判决生效之日起十日内给付德州华府物业管理有限公司物业服务费2719.94元；二、驳回德州华府物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由赵可水负担。本院二审期间，赵可水围绕上诉请求依法提交了证据一、物业费、取暖费收据凭证各一份，证据二、业主微信群聊天记录截图一份，该两组证据共同用以证明物业费、取暖费系捆绑交纳，2017年赵可水按照0.8元/月·平米交纳物业费不表示同意物业费涨价。证据三、手机照片三张，用以证明房屋因为楼顶没有维修导致漏雨被损坏。证据四、赵可水与华府公司工作人员通话录音一份，用以证明华府公司拒绝提供物业服务。华府公司围绕上诉请求依法提交了证据一、工程值班记录表一份，证据二、维修服务联系单一份，证据三、设备检查保养记录表一份，证据四、工程维修部夜间巡查记录表一份，证据五、园林绿化工作记录表一份，证据六、疫情期间消杀记录表一份，证据七、绿化补植移栽记录表一份，证据八、消杀作业记录一份，证据九、化粪池清掏记录表一份，证据十、园区卫生检查记录一份，证据十一、绿化养护记录表一份，证据十二、药品化肥使用记录一份，证据十三、保洁巡查记录一份。以上十三份证据均为复印件，共同用以证明华府公司按照物业服务协议的内容提供了物业服务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据本院审核认定如下：双方当事人提交的证据在一审期间均可以提交，二审期间提交证据超过了举证期限且逾期举证的理由不能成立，对方当事人亦对逾期举证提出异议，因此本院对双方当事人二审提交的证据均不予采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有三个：一、一审法院按照0.8元/月·平米的标准计收物业费是否正确、物业费是否应予减收；二、二次加压费、水费押金、小区公共收益能否折抵物业费；三、一审判决程序是否合法。关于一审法院按照0.8元/月·平米的标准计收物业费是否正确、物业费是否应予减收的问题，本院认为，第一，《山东省物业服务收费管理办法》第十二条规定：“因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整。因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准之日起十日内向所在地价格主管部门备案。”本案中，赵可水与华府公司签订有前期物业服务协议，该协议第十八条约定：“本协议期限自生效之日起算，自业主委员会代表全体业主与聘请的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。”由于涉案小区不存在前期物业服务协议约定的“业主委员会代表全体业主与聘请的物业管理企业签订的物业服务合同生效”的情形，所以前期物业服务协议仍然有效。涉案小区物业服务费收费标准的调整已经德州市物价局批复同意及过半数业主书面同意，华府公司亦将物业费收费标准进行了公示。因此，华府公司按照0.8元/月·平米的标准计收物业费符合法律规定和合同约定。第二，物业服务合同具有整体性的特点，如果单个业主动辄以物业服务企业提供的服务有瑕疵为由拒交或者少交物业费，会造成物业服务经费的不足，进一步导致物业服务质量的恶化，最终损害全体业主的利益。本案中，赵可水以华府公司对601室房屋未尽到维修义务作为对华府公司主张支付物业费的抗辩理由，即便赵可水的该抗辩理由成立、存在华府公司未尽维修义务的事实，由于对601室房屋未尽到维修义务相对于整个小区的物业服务而言属于局部性的问题，所以赵可水的该抗辩理由不能对抗华府公司支付物业管理费的诉讼请求。如果确实存在华府公司未尽维修义务的事实，赵可水可另行主张相关权利。第三，赵可水主张华府公司没有按照前期物业服务协议的约定提供保洁服务，但是不能举证证明华府公司提供的保洁服务达到了长期不达标、环境卫生整体持续性恶化、严重影响小区业主正常生活的程度，因此对赵可水的该项主张不予支持。如果华府公司提供的保洁服务存在一般瑕疵，赵可水可以提出建议或者进行投诉，华府公司应当加以改进。关于二次加压费、水费押金、小区公共收益能否折抵物业费的问题，本院认为，双方对二次加压费、水费押金、小区公共收益应否返还、返还数额等并未达成一致，因此对于赵可水提出的与物业费相互抵销的主张不予支持，对该三项费用赵可水可以另行主张权利。关于一审判决程序是否合法的问题，本院认为，一审法官、书记员在赵可水申请其回避后、一审法院院长或审判员未就是否回避作出决定前继续参与本案的工作，违反法定程序。但是，赵可水不能证明一审法官、书记员存在应当回避的法定情形，因此，一审判决的程序违法尚未达到严重违反法定程序的程度。综上所述，一审判决程序存在瑕疵，但是一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵可水负担。本判决为终审判决。审判长  王子超审判员  王 芳审判员  宋珊珊二〇二一年三月十日法官助理王一琪书记员潘科雯