辽宁省朝阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽13民终253号 上诉人(原审原告)吴月文，男，1990年11月7日出生，汉族，住所地朝阳市龙城区。 上诉人(原审原告)陈立杰，女，1988年10月19日出生，汉族，住朝阳市双塔区。 二上诉人共同委托代理人杨木铎,辽宁开疆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）朝阳金辉建筑工程有限公司，住所地朝阳市开发区龙泉街二段55C，统一社会信用代码912113035841699923。 法定代表人孙守辉，经理。 委托代理人郭永旭，辽宁翰林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）朝阳市中旭房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区光明街二段14号，统一社会信用代码91211302577201456B。 法定代表人徐东升，经理。 委托代理人王越强，男，1983年10月12日出生，汉族，该公司法律顾问，住朝阳市双塔区。 上诉人吴月文、陈立杰因合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2020）辽1302民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人吴月文、陈立杰的委托代理人杨木铎，被上诉人朝阳金辉建筑工程有限公司（以下简称金辉建筑公司）委托代理人郭永旭、朝阳市中旭房地产开发有限公司（以下简称中旭房产公司）委托代理人王越强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴月文、陈立杰向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认被告中旭房产公司单方解除抵账协议行为无效；2、依法确认原、被告签订的抵账协议合法有效；3、依法判令被告中旭房产公司、被告金辉建筑公司，立即将在涉案的原告所有的商品房安装的卷帘门拆除；4、判令被告中旭房产公司、被告金辉建筑公司立即为原告办理涉案房屋的商品房相关手续；5、原告要求被告中旭房产公司、金辉建筑公司对原告上述诉讼请求承担连带责任;6、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告吴月文与陈立杰系夫妻关系。被告中旭房产公司是晟琳公寓小区的开发商，被告金辉建筑公司是该小区的建筑施工公司。被告金辉建筑公司的法定代表人孙守辉与原告父亲吴铁军系朋友和生意伙伴的关系，为被告工地供应钢筋。 2014年初，孙守辉找到吴铁军，说其在被告中旭房产公司有抵账房急于出售回笼资金。原告按照金辉公司所需要的钢材情况向钢铁公司和钢厂分别订货，合计金额1,334,420元，原告将钢筋供应给被告金辉建筑公司施工的王府花园和滨河水城等工地。且原告支付运费、装卸费、差旅费、利润，运费每吨95元，装卸费每吨30元，利润每吨327元，总吨数463.393吨，总计金额1,543,914元。 2014年9月17日，被告金辉建筑公司的法定代表人孙守辉为原告吴月文出具欠条一份。载明：“今欠吴月文钢筋款壹佰伍拾肆万叁仟玖佰壹拾肆元整。小写：（￥1,543,914.00元）。滨河水城工地与王府花园工地，两个工地钢筋款。 2014年6月18日，原告与二被告签订抵账协议一份，约定甲方金辉建筑公司同意将由丙方中旭房产公司抵账给甲方的商品房网点3号，建筑面积295.31平方米，单价8,100元平方米，房款为人民币2,393,631元整，抵账给乙方吴月文。 2015年2月4日，被告中旭房产公司与原告签订商品房买卖合同，并为原告出具了专用收款收据，在房产机关办理了网签备案。 2017年3月、4月原告实际入住该房屋，原告对房屋进行了简装，楼上楼下刮白、铺地板革，装修花费不到10,000元。原告入住20多天的时候就被中旭房产公司清理出来。 2017年9月28日，中旭房产公司擅自解除合同，并在原告所有的商品房安装卷帘门，严重影响原告的生产生活。二原告系夫妻关系，共同认可购买本案房屋属于夫妻共同财产。故二原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 中旭房产公司在一审中辩称：我公司虽然与金辉公司及原告吴月文签订三方协议，但该协议绝不是为金辉公司向吴月文购买钢材而形成，且在本案诉讼过程中，原告不能提供任何证据证明该房屋就是为了钢材款而进行的担保，结合本案事实，恰恰金辉公司和吴月文还存在其他债权债务关系，吴月文认为房屋与钢材款有关，也必须由吴月文承担举证责任，用于证明与其他债权债务关系无关，否则原告只能承担举证不能的法律后果，我公司从始至终也未对钢材款进行担保；即使涉案钢材款项成立的话，其钢材款项远远低于涉案房屋的价值，存在显失公平的现象，必然原告要求交付房屋的诉请不能实现；基于中旭公司没有为涉案款项进行担保的事实，以及原告的诉请要求交付房屋的情形，原告与被告金辉公司存在民间借贷的法律关系，而三方签订抵账协议只是对借贷进行一种担保，显然三方并不存在真实的抵账或者商品房买卖关系。原告要求中旭房产公司承担连带责任的诉讼请求无法成立，请求依法驳回原告针对与我公司的诉讼请求。 金辉建筑公司在一审中辩称：请求驳回原告的诉请，金辉公司是专业从事建筑工作，由于开发商不能给付工程款，拿房子做抵押，让金辉公司做贷款，此案就是中旭房产给我们提供房子，我们拿到原告处抵押，原告提供借款，此合同是抵押借款纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。 一审法院经审理认定证据和事实如下:原告吴月文与陈立杰系夫妻关系。被告中旭房产公司是晟琳公寓小区的开发商，被告金辉建筑公司是该小区的建筑施工公司。被告金辉建筑公司的法定代表人孙守辉与原告父亲吴铁军系朋友和生意伙伴的关系，原告吴月文、吴铁军共同为被告工地供应钢筋。2014年初，孙守辉找到吴铁军，说其在被告中旭房产公司有抵账房急于出售回笼资金。嗣后，原告按照金辉建筑公司所需要的钢材情况向钢铁公司和钢厂分别订货，合计金额1,334,420元，原告将钢筋供应给被告金辉建筑公司施工的王府花园和滨河水城等工地。且原告支付运费、装卸费、差旅费、利润，运费每吨95元，装卸费每吨30元，利润每吨327元，总吨数463.393吨，总计金额1,543,914元。2014年9月17日，被告金辉建筑公司的法定代表人孙守辉为原告吴月文出具欠条一份。载明：“今欠吴月文钢筋款壹佰伍拾肆万叁仟玖佰壹拾肆元整。小写：（￥1,543,914.00元）。滨河水城工地与王府花园工地，两个工地钢筋款。” 2014年6月18日，甲方（卖方）金辉公司与乙方（买方）吴月文、丙方（确认方）中旭公司共同签订抵帐协议一份。约定：“甲乙丙三方本着平等、自愿、合法的原则，经三方协商一致，达成以下共识，其约定如下：1、甲方同意将丙方抵账给甲方的商品房网点3号建筑面积295.51平方米，单价8,100元/平方米，房款为人民币2,393,631元整，抵账给乙方。2、丙方作为甲乙双方的确认方，依据丙方销售政策规定，负责抵账房买受人商品房相关手续的办理工作。3、如有其他未尽事宜，三方协商解决。4、如果施工量未完成，甲方以现金形式付给丙方等内容”。2015年2月4日，中旭房产公司（出卖人）与二原告（买受人）签订商品买卖合同（预售），同日为二原告出具了专用收款收据，在房产机关办理了网签备案。 2016年2月1日，金辉建筑公司（甲方）与中旭房产公司（乙方）签订协议书一份。约定“关于乙方的位于和平街二段26号晟琳公寓103号、203号房屋为甲方抵账事宜，双方重新协议约定如下：1、因甲方未能按原约定为乙方施工，乙方无需支付相应的工程款，即乙方无需以上述房屋抵顶工程款，甲方同意该房屋由乙方收回，所有权仍旧属于乙方。2、甲方与吴月文之间的债权债务关系另行解决，与乙方无关。3、甲乙双方及吴月文共同签订的抵帐协议作废，不再履行，甲方负责收回吴月文持有网签合同，乙方可对该房屋另行销售。双方还约定了其他事项”。 2017年2月24日，金辉建筑公司签发函，载明：“吴月文：我公司已多次以电话方式、书面方式告知于你，因我公司未能按合同约定施工，我公司与你及中旭房产公司签订的《抵账协议》已于2016年2月1日正式解除，现我公司最后一次告知你，请在收到该函件之日起2日内与我公司联系共同协商就《抵账协议》解除后的相关事宜，否则由此造成的一切后果由你个人独自承担”。但没有证据证明已经发给原告，原告否认收到此函，被告金辉建筑公司原审中出具证明否认给吴月文发出此函”。2017年3月、4月原告实际入住该房屋，原告对房屋进行了简装修，楼上楼下刮白、铺地板革，装修花费不到10,000元。原告入住20多天的时候就被中旭房产公司清理出来。2017年9月28日被告中旭房产公司擅自解除合同，并在原告所有的商品房安装卷帘门，卷帘门价值为3,900元。 2017年9月28日，被告中旭房产公司向原告吴月文、陈立杰发出解除通知书，载明：“2014年6月18日，你方吴月文与金辉建筑公司签订抵账协议，我方曾予以确认。并且我方于2015年2月4日与你方签订了2015H01856《商品房买卖合同》两份，合同内容是购买我方开发的晟琳公寓即和平街二段26号103、203商网，约定了合同价款以及付款方式。合同签订后，由于金辉建筑公司并未按照合同约定施工，我方与金辉建筑公司已经解除抵账，其后金辉建筑已经于2017年4月24日正式以《函》的方式通知你方解除抵账协议。就此，我方向你公司正式发出通知，如你方主张继续履行合同，需于收到本通知之日起两日内一次性缴清房款。否则你我双方签订的两份《商品房买卖合同》立即解除”。后附1、2017.4.24金辉公司解除《函》。2、2016年2月1日协议书。 原告主张仅收到解除通知书，而未收到2017年4月24日金辉公司解除函和2016年2月1日协议书，因此原告未向被告中旭房产公司提出异议且于2017年10月23日向一审法院提起诉讼。 一审法院判决认定：原告吴月文与被告金辉建筑公司、中旭房产公司签订的抵账协议，以及被告中旭房产公司（出卖人）与原告吴月文、陈立杰（买受人）《商品房买卖合同（预售）》均是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。原告收到被告中旭房产公司解除通知书后，在法定期限内提起诉讼。根据抵账协议约定，如果施工量未完成，甲方既被告金辉建筑公司以现金形式付给丙方既被告中旭房产公司。被告金辉建筑公司与中旭房产公司单方所签订的解除抵账协议、解除函、解除通知等行为，违反协议约定的情形，而且被告金辉建筑公司、中旭房产公司也没有其他法定和约定解除情形，所以被告中旭房产公司与被告金辉建筑公司单方所签订的解除抵账协议、解除函、解除通知等行为对原告无效。被告中旭房产公司为原告吴月文、陈立杰出具的收款收据中，记载了房屋的买受人、房号、面积、价款，应认定双方形成了商品房买卖合同关系。被告虽未直接向原告收取房款，但通过转账方式抵顶应付款，与直接收取房款效果一致。收款收据是款项收付凭证，被告中旭房产公司根据抵账协议和商品房买卖合同，为原告出具了收款收据，至此三方的抵账行为已经完成。被告中旭房产公司与原告形成了商品房买卖合同关系，且取得全额房款，有交付房屋并配合原告办理产权登记手续的义务。位于朝阳市双塔区和平街二段26号1层103号、2层203号的商品房归原告吴月文、陈立杰所有。本案涉案的抵账房屋总价款为人民币2,393,631元，冲减应支付钢筋款1,543,914元，差价款为849,717元。应由原告吴月文支付给被告中旭房产公司。但因二原告系夫妻关系，共同认可购买本案涉案房屋属于夫妻共同财产。故原告吴月文、陈立杰应共同给付被告中旭房地产公司抵账房屋差价款849,717元。原告诉请被告将卷帘门作价售付原告，虽无合同约定，但卷帘门安装已既成事实，如若拆除，将会造成不必要损失和浪费，原告此项请求应予支持。现酌定卷帘门价值为3,900元，原告此项请求应予支持。被告朝阳金辉建筑工程有限公司、中旭房地产公司的请求驳回原告诉讼请求的辩解，因证据不足，缺乏事实根据，于法无据，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，该院判决：一、确认原告吴月文与被告朝阳市中旭房地产开发有限公司、被告朝阳金辉建筑工程有限公司于2014年6月18日签订的抵账协议有效，二、确认被告朝阳市中旭房地产开发有限公司与被告朝阳金辉建筑工程有限公司所签订的关于解除《2014年6月18日原告吴月文与二被告签订的解除抵账协议》以及解除函、解除通知等行为对原告吴月文、陈立杰无效；三、位于朝阳市双塔区和平街二段26号1层103号、2层203号的商品房归原告吴月文、陈立杰所有。被告朝阳金辉建筑工程有限公司、被告朝阳市中旭房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告吴月文、陈立杰办理涉案商品房（位于朝阳市双塔区和平街二段26号1层103号、2层203号）相关手续，并协助办理产权登记手续；四、涉案商品房卷帘门归原告吴月文、陈立杰所有，原告吴月文、陈立杰于本判决生效后三十日内给付被告朝阳市中旭房地产开发有限公司卷帘门款3,900元；五、原告吴月文、陈立杰于本判决生效后三十日内给付被告朝阳市中旭房地产开发有限公司抵账房屋差价款849,717元;案件受理费25,949元，保全费5，000元，合计30,949元（原告预交），由原告吴月文、陈立杰负担15,475元，被告朝阳市中旭房地产开发有限公司、被告朝阳金辉建筑工程有限公司负担15,474元。 宣判后原审原告吴月文、陈立杰不服，向本院提起上诉。 上诉人请求：撤销双塔区人民法院（2020）辽1302民初1874号民事判决书中的第五项判项，依法改判上诉人不承担给付抵账房屋差价款849,717元的义务。二被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决上诉人给付中旭房产公司抵账房屋差价款849717元，没有法律依据。二、原审判决上诉人给付被上诉人差价款，违反法定程。被上诉人在一审中并未提出反诉主张，原审法院不能对此进行审理。更不能判决上诉人承担给付义务。对于差价款不应该在本案中解决，应另案解决。 被上诉人金辉建筑公司辩称：上诉人的上诉理由不成立。因欠款标的发生变化。 被上诉人中旭房产公司辩称：上诉人既然没有履行供应钢材款至234万元的相应义务，那么自然应当承担补齐房款的义务，所以一审判决上诉人给付中旭房产公司房款并无不妥之处。 经审理查明,二审庭审中，上诉人对所送的钢材款与房屋之间的差价款数额无异议。其他案件事实同原审判决认定的案件事实一致。 上述事实，有欠条、抵账协议、产品质量证明书、银行交易明细、商品房买卖合同（预售）及当事人陈述等证据载卷佐证，这些证据已经过原审法院庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为：上诉人吴月文与被上诉人金辉建筑公司、中旭房产公司签订的抵账协议，以及被告中旭房产公司（出卖人）与上诉人吴月文、陈立杰（买受人）签订的《商品房买卖合同（预售）》均是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。根据抵账协议约定，如果施工量未完成，甲方既被上诉人金辉建筑公司以现金形式付给丙方既被上诉人中旭房产公司，也就是说施工量是否完成，与上诉人无关。故三方的抵账协议已完成了债务、债权的转让。并且上诉人与被上诉人中旭房产公司签订了商品房买卖合同。该合同成立。鉴于所送钢材款与房屋之间存在差价，虽然被上诉人在一审中没有主张差价款，但一审法院为减少诉累，节省司法资源，在本案中一并解决差价款问题，判决上诉人在接收房屋的同时给付房屋差价款并无不妥。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不充分，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12,297元，由上诉人吴月文、陈立杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  张九东 审判员  刘永志 审判员  王海娇 二〇二一年三月十七日 书记员  贲 娜 （法官助理代）