河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初23697号原告崔伟，男，1990年12月10日出生，汉族，住山东省胶南市。委托代理人苗凯莉，河南仟问律师事务所律师。委托代理人赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。被告河南鼎天置业有限公司，住所地郑州市郑东新区薛岗社区**楼******。法定代表人崔俊芳，总经理。委托代理人岳媛，河南天基律师事务所律师。委托代理人李晓松，天津高地律师事务所律师。第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住，住所地郑州市金水区金水路**/div>负责人刘健，行长。委托代理人刘美丽，女，1985年5月6日出生，汉族，住郑州市金水区，系公司员工。原告崔伟诉被告河南鼎天置业有限公司（以下简称“鼎天公司”）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称“浦东银行郑州分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人苗凯莉，被告鼎天公司委托代理人李晓松到庭参加诉讼，第三人浦东银行郑州分行经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年4月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告位于郑东新区××、××路东××单元××房，房屋总价1676719元。合同约定被告应当在2019年9月30日前向原告交付符合约定的房屋，被告逾期交房超过90日后，原告有权要求解除合同。被告应当在原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%支付违约金。2019年4月18日原告向被告支付了506719元，被告于当日向原告出具增值税普通发票；2019年4月25日，原告在第三人处办理了购房贷款手续。第三人于2019年4月30日将贷款资金1170000元直接支付至被告银行账户，被告于2019年5月27日向原告出具了增值税普通发票。原告已按约定支付全部购房款。但截至起诉之日，涉案房屋仍未取得竣工备案表，且已逾期交房远远超过90日，满足合同约定的解除条件。同时被告擅自改变规划将小区5号楼边外围围墙向小区内部容积率，影响原告所购买商品房的使用，且严重影响涉案房屋的价值，根据房屋买卖合同第10条约定，被告需经规划部门批准，并且在批准后10日内通知原告，原告有权退房。但被告上述两点均未做到，原告有权要求解除商品房买卖合同、个人购房担保借款合同，并要求被告退还已付购房款和维修基金、支付相应利息并赔偿律师费、诉讼费用和保全费用等。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同，被告退还原告首付款506719元及利息（以506719元为基数，自2019年4月18日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；2、解除原被告双方和第三人签订的个人购房担保借款合同，被告向原告返还已偿还的按揭贷款本金及利息，向第三人返还剩余未偿还的按揭贷款本金及利息（具体金额以本判决生效当月第三人出具的还款明细清单为准）；3、被告退还原告维修基金5852元及利息（以5852元为基数，自2019年3月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、被告向原告支付逾期交房的违约金8383.6元；5、本案原告律师费、诉讼费、保全费由被告承担。被告鼎天公司辩称，一、要求解除商品房买卖合同的条件未成就。（1）鼎天公司延期交房非因自身原因造成。（2）涉案房屋已具备交付条件，原告因自身原因未按通知时间办理交房手续。（3）根据鼎天公司与原告签署的涉诉合同的约定，鼎天公司交房日期应予以顺延，鼎天公司并不存在逾期交房的违约情形，亦不应承担逾期交房的违约责任，原告要求解除合同条件未成就。（4）鼎天公司违约程度显著轻微且未影响原告合同目的的实现，涉诉合同亦不应予以解除。二、退一步讲，即使法院认定涉诉合同应予以解除，那么原告主张的返还首付款利息、维修金及利息以及要求鼎天公司承担的律师费亦没有依据，且原告主张的违约金过高应予以下调。（1）原告主张的首付款的利息没有相关依据。（2）原告主张返还维修基金及利息没有相关依据。（3）原告要求被告承担律师费没有相关依据。（4）原告主张的违约金金额过高，应予以下调。综上，鼎天公司不同意原告的全部诉讼请求，应予以驳回。第三人浦东银行郑州分行未到庭未答辩。经审理查明:2019年4月15日，原告与被告鼎天公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：D190××××****），约定原告购买被告开发的位于郑东新区××、××路东××单元××房。房屋面积90.03平方米，房屋单价18624元/平方米，总金额1676719元。付款方式和期限：约定金额506719元，付款方式为现金，约定付款时间为2019年4月15日，交纳比例为30.22%，余款1170000元以商业贷款方式支付。第八条交付期限：出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5、该商品房建设工程竣工验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、。2、因政府规划、市政工程、环保督查、雾霾预警、扬尘治理、恶劣天气、政府重大活动等影响工期的，在受影响的范围内，交房日期相应顺延；3、乙方未按甲方通知时间接收房屋的，因买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期按付款逾期天数相应顺延，由此造成的延期间的物业管理费由买受人承担。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条规划设计的变更：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，买受人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人（1）该商品房结构形式户型、空间尺寸、朝向；（2）该项目总体规划设计和基础设施、公共配套设施、公共配套设备设施；（3）该项目容积率；（4）该项目的绿化率；（5）该商品房节能措施及指标；（6）该商品房所在楼幢与相邻楼幢正面建筑间距；（7）该商品房阳台的设计施工；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。被告鼎天公司于2019年8月19日、2020年8月20日、2020年3月30日、2020年8月30日分别出具4张收据载明收到原告房款8万元、126719元、9万元、16万元；另有被告鼎天公司出具一份未注明日期的收据（编号：4026334）载明收到原告定金5万元；上述收据金额共计506719元，且收据均加盖被告鼎天公司的公章。2019年3月29日，被告鼎天公司出具收据（编号：9002175）载明收到原告维修基金5852元。被告提交的多份环境污染防治、扬尘治理、疫情防控的多份文件，拟证明被告延期交房是受环境治理、疫情防控影响。2019年9月23日，被告鼎天公司向原告邮寄房屋延期交付告知函。2020年1月5日，原告向被告鼎天公司邮寄拒绝收房告知函。关于以“鼎天东尚小区围墙违建，多次反映未果”为主题的郑东新区信息中心处理意见显示：鼎天东尚围墙范围缩小系被薛岗社区侵占所致。另查明，涉案房屋工程竣工验收于2020年8月19日验收合格，备案于2020年11月2日。2020年11月3日，被告鼎天公司向原告邮寄房屋交付通知书，原告拒收。以上事实有《商品房买卖合同》、收据、房屋延期交付告知函、交房通知书、拒绝收房告知函、EMS快递单据、竣工验收备案表、郑州新区信息中心处理意见及庭审笔录予以证明。本院认为，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，对于原告诉请解除合同，经查，郑州市近年因治理大气污染等采取了相应措施，对建筑工地土石方等作业产生一定影响，又因2020年初受新冠肺炎疫情影响，房地产企业因不能预见的因素无法正常施工，相关手续无法办理，故如按合同约定交房期限如期履行，对于被告明显不公平。在合同订立后发生当事人在订立合同时不能预见、不能避免、不可控制的意外事故，以至不能履行合同或者不能如期履行合同时，遭受不可抗力的一方可以免除履行合同的责任。涉案房屋所在的鼎天东尚项目因政府大气管控导致工程停工，被告主张期限变更，并无不妥，且被告目前已向原告邮寄交房通知书。原告主张涉案小区5号楼外墙内移未通知原告且影响了小区容积率，同时1、5号楼为安置房，与购房时被告宣传不符，导致原告购房的目的无法实现，但郑东新区信息中心处理意见显示，鼎天东尚围墙范围缩小系被薛岗社区侵占所致，即并非被告私自变更规划，同时原告所购买的房屋位于6号楼，原告主张的上述因素并未对原告所购买房屋造成实质性的影响，故原告诉请解除合同并退还购房款、维修基金及支付利息，并由被告偿还第三人购房贷款本息，本院不予支持。对原告以解除合同为前提主张逾期交房违约金8383.6元，本院不予支持，原告可另行主张。原告主张解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，因《商品房买卖合同》并未解除，双方应继续履行合同义务，原告主张解除《个人购房担保借款合同》无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告崔伟的诉讼请求。案件受理费9010元，减半收取4505元，保全费4022元，由原告崔伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二一年三月九日书记员  毕 倩