江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初12818号原告：王刘忠，男，1970年9月8日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：陈力，江苏江民律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓，女，1978年10月22日出生，汉族，住江阴市，系王刘忠妻子。被告：江阴市涵嘉置业有限公司，住所地江阴市文化西路****。法定代表人：胡锦云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈蕴琦，江苏申越律师事务所律师。原告王刘忠与被告江阴市涵嘉置业有限公司（以下简称涵嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年1月18日、2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告王刘忠的委托诉讼代理人陈力、孙晓，被告涵嘉公司的委托诉讼代理人陈蕴琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王刘忠向本院提出诉讼请求：1、涵嘉公司继续履行双方于2019年9月24日订立的房屋买卖合同，办理合同网签备案；2、本案诉讼费由涵嘉公司负担。诉讼过程中，王刘忠于2021年1月18日当庭变更其诉讼请求为：1、解除双方于2019年9月24日订立的财富国际订购协议；2、涵嘉公司双倍返还购房款90万元；3、涵嘉公司承担购房款45万元自2019年9月24日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；4、本案诉讼费由涵嘉公司负担。事实与理由为：2019年9月20日和9月24日，他与妻子孙晓在中介李晓燕、徐绍彬的陪同下到位于江阴市××路××号××楼××房，就购买财富国际116号801室房产与涵嘉公司销售经理闫尚书进行磋商。双方草签了订购协议，约定由他购买财富国际116号801室的房产，面积78.26平方米，总价85万元，定金45万元。随后，他在闫尚书的要求下将45万元支付至销售总经理沈洪刚的个人账户，当晚他收到了加盖涵嘉公司公章的合同以及加盖财务印章的收据。随即，涵嘉公司又向他交付了房屋钥匙，房产已经可供使用。2019年11月下旬，他接到通知称上述印章可能涉嫌造假，涵嘉公司以此为由拒绝履行合同，案涉房屋已经被拍卖给他人。故起诉至法院，请求判如所请。被告涵嘉公司辩称：1、江阴法院审理的林晋宇与他公司的商品房买卖合同纠纷一审已经审结，他公司已向无锡市中级人民法院提出上诉，因考虑到两案在大部分事实方面具有雷同性，希望在该案上诉案件审结后再行审理本案。2、为了查清本案的事实，他公司要求追加无锡莎罗森科技发展有限公司、沈洪刚、徐周洁、闫尚书为共同被告或者第三人。他公司与无锡莎罗森公司签订了委托代理销售协议；而徐周洁是无锡莎罗森公司的当时的法定代表人即实际控制人，其称与沈洪刚是合伙；而本案的款项是由闫尚书经手的，他公司也去调查过，闫尚书是沈洪刚私人聘请并非莎罗森公司的员工。3、他公司认为在沈洪刚刑事案件中对闫尚书的身份并未调查清楚，但是在民事案件中是否承担赔偿责任应当予以查清。4、针对王刘忠提及的定金情况，因为本案的违约及合同的无法履行并非是由他公司造成的，而是由沈洪刚诈骗行为所导致的。在订购协议中提及的45万元是定金，但是在收据中该45万元又称为首付款，因该交易未经过他公司，至于该45万元的性质应当作有利于他公司的解释，不应当认定为定金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月28日，沈洪刚以无锡莎罗森科技发展有限公司（以下简称莎罗森公司）的名义与涵嘉公司签订江阴财富国际代理合同，约定由涵嘉公司委托莎罗森公司分销代理涵嘉公司开发建造的江阴市世新路58-316号财富国际项目（商住公寓+办公用房+沿街商铺）；销售价格以涵嘉公司的书面报价为准；涵嘉公司不得对外销售，涵嘉公司对外销售应交由莎罗森公司经手；委托内容包括莎罗森公司自费进行宣传推介、带领客户到访、协助客户签署合同、督促客户按时支付房款等；合作期限自2019年3月1日至2022年2月28日。2019年9月24日，沈洪刚通过私刻涵嘉公司公章的方式以涵嘉公司名义与王刘忠签订了财富国际定购协议1份，协议上约定由王刘忠定购世新路财富国际116-801室的房产，房屋总价85万元，定金45万元。在该定购协议中，双方还特别约定：1、买方在缴定金，签署此定购协议前，对价格和签约合同等已有充分了解和认同。2、买方在签署此定金合同后，于年月日携带本定购协议，产权登记名义人的身份证至财富国际售楼处办理合同签约手续，并且同时缴纳首付款，买方逾期办理合同签约手续，将视同买方违约，卖方有权取消买方购房资格，并可在不告知买方的情况下将该房屋另行处理，同时将扣除买方所付定金作为违约金。3、卖方收下买方定金，在约定时间内不得将该物业再出售他人，否则定金双倍返还买方……定购协议签订当天，王刘忠向沈洪刚个人账户转账支付45万元，沈洪刚向王刘忠出具了收据并加盖了其私刻的涵嘉公司财务章，收据上载明收款事由为“财富国际116-801首付款”。2019年11月21日，沈洪刚因涉嫌诈骗罪被江阴市公安局刑事拘留，同年12月26日由江阴市人民检察院批准后执行逮捕，江阴市人民检察院审查后认为沈洪刚涉嫌合同诈骗罪，于2020年6月16日向本院提起公诉，本院于2021年1月作出（2020）苏0281刑初1296号判决，认定沈洪刚犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十一年并处罚金10万元，同时责令沈洪刚退出违法所得618.9万元，其中应发还被害人王刘忠45万元，现该判决已发生法律效力，但王刘忠尚未收到沈洪刚应退还的款项。在上述（2020）苏0281刑初1296号刑事案件中，公安机关对沈洪刚、任建国、闫尚书、徐周洁、王刘忠进行了询（讯）问。其中沈洪刚供述：2019年3月，我的朋友徐周洁称涵嘉公司老板任建国的财富国际楼盘准备销售，需要融资1000万元交政府规费，让我看看有没有老板肯出资，销售业务就交给我做。我估算了一下可以赚两千多万元，就和徐周洁以及出资方陈虎一起去找任建国谈，约定由陈虎出资600万元，任建国拿出十五套房子作为网签抵押，财富国际的房子就由我销售。徐周洁是莎罗森公司的法定代表人，我和徐周洁讲好各占莎罗森公司50%的股权，由徐周洁负责变更股权，我和任建国签订销售合同。公司运营费用由徐周洁出80%，我出20%，赚的钱两人平分。2019年4月，我们开始对外销售财富国际的房子。王刘忠是闫尚书接待的客户，我和王刘忠没有见过面，王刘忠也是通过中介带过来的，我和中介不熟悉，闫尚书知道。王刘忠于2019年9月下旬订购了一套财富国际世新路116号801室的房子，面积78个平方，总价是85万元，该价格闫尚书请示过我的，我同意的。定购协议是闫尚书和王刘忠签订的，首付款是45万元，尾款是贷款，因为要骗王刘忠的钱，然后我将我的南京银行账户让闫尚书提供给王刘忠，让他将首付款汇到该账户上，我银行账户上到账的当天，闫尚书就将定购协议书交给我的，让我盖章和出具收据，我就用伪造的涵嘉置业的公章盖在定购协议上的，另外用伪造的涵嘉置业的财务专用章制作了假的收据，然后将这些手续给了闫尚书，让他转交给王刘忠。任建国陈述：我是涵嘉公司的实际经营者，2012年以后开发了财富国际楼盘，因规费等不能通过综合验收，导致不能正常交房，尚有部分房源没有卖掉，直至2019年6月3日楼盘才通过综合验收。2019年2月，因涵嘉公司资金困难，徐周洁、沈洪刚以莎罗森公司的名义与我签订代理合同，由沈洪刚和徐周洁帮涵嘉公司销售财富国际的房屋。作为合作条件，由徐周洁和沈洪刚的朋友陈虎出资530万元用于综合验收。从2019年3月1日起，沈洪刚和徐周洁进驻财富国际售楼处帮我卖房，由徐周洁委托沈洪刚进行管理，但他们卖房的订购协议必须由客户和涵嘉公司签订，房款由涵嘉公司财务科收取，收据和发票也都由涵嘉公司开具，原则上沈洪刚和徐周洁不能经手房款。闫尚书陈述：我之前在安徽六安销售房产，2019年3月，沈洪刚通过我朋友吴素江聘用我到江阴财富国际销售房产，底薪每月6000元。我们老板是沈洪刚和徐周洁，平时我们的销售团队都是沈洪刚在管理负责的，徐周洁平时不怎么出面的。后来沈洪刚跟我说他要把徐周洁踢掉，他自己操盘，等于说他一个人负责代理销售财富国际的房子，钱他一个人赚，所以后来销售的房子沈洪刚叫我们不要跟徐周洁讲，他还说购房者的购房款由他来收，然后他去和任建国结算，认购协议和收据等购房凭证由他负责到任建国的财务那里去盖，盖好了再交给我转交购房客户。莎罗森公司法定代表人徐周洁陈述：2019年2月底我听说涵嘉公司的老板任建国缺资金需要融资进行综合验收，于是我和沈洪刚就去找任建国商谈，确定由我们找出资方进行融资帮任建国进行楼盘综合验收，同时由我们来销售财富国际的楼盘，并且签订了代理合同。沈洪刚负责楼盘销售的相关工作，我负责销售需要的相关运营资金，客户的购房款必须交给涵嘉公司，沈洪刚没有权力收取购房款。王刘忠陈述：2019年下半年我和我妻子孙晓商量要去江阴城区买户房子。9月20日，我妻子打电话给她江阴市城区德佑中介公司的一个熟人李晓燕说要来城里看房子。她俩在城区新一城商城见面后就去看房子的，看了几个楼盘的房子不满意后李晓燕带我妻子去了世新路财富国际售楼处看的，我妻子看中了801的房子。闫尚书说该房总计89万元，49万元首付，40万元可以贷款，我妻子对闫尚书说要回去与家人商量了再说。我妻子回来同我讲了这事，我说过几天一起去看看。9月24日，我妻子约好李晓燕、闫尚书下午过去看房子就与我一起去的。到了财富国际售楼处，李晓燕与她中介公司的经理徐绍彬及售楼处经理闫尚书都在了。闫尚书就陪我夫妻去了801看房子的，我看后觉得户型还好，就与妻子决定买下该房。我觉得价格想再降低些，说85万元，闫尚书说要请示沈洪刚，他就与沈洪刚通电话的，通完电话闫尚书说沈总同意了85万元卖给我们。于是闫尚书就与我签订了订房协议，闫尚书说会计不在，无法在协议上盖上公章，到时候盖好章送到我家来。闫尚书说首付45万元交掉后，三个月内办完贷款手续并拿到不动产证。付款时闫尚书说他们的银行卡刷卡机坏了，也没有POS机，我要网银转钱给他们，他们也没有电脑，闫尚书叫我去银行转钱到沈洪刚的南京银行账上，并叫徐绍彬陪我们去。随后我们去了阳光假日花园小区附近的农业银行转钱给了沈洪刚45万元。当晚闫尚书带了盖上“江阴市涵嘉置业有限公司”公章的协议和“江阴市涵嘉置业财务专用章”的收据送到我家，收据上是签了一个沈字。我买房子一事的谈价、签订协议都是在财富国际底楼售楼处发生的。对上述王刘忠陈述的购房经过，涵嘉公司并无异议。目前，案涉的801室房屋已经通过拍卖的方式由他人买取。本案的争议焦点为：1、案涉的定购协议应否解除；2、王刘忠主张涵嘉公司双倍返还90万元及利息应否支持。关于争议焦点一，本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，根据涵嘉公司与莎罗森公司签订的代理合同，结合沈洪刚、徐周洁和任建国的相关陈述，莎罗森公司代理销售财富国际楼盘的权限为通过宣传推介寻找购房客户,并促成客户与涵嘉公司签订商品房买卖合同，沈洪刚作为莎罗森公司代理销售财富国际楼盘的负责人，与王刘刚签订定购协议、收取款项，其行为超越了代理合同所约定的代理权。然而，根据各方的陈述，沈洪刚的办公地点在涵嘉公司售楼处，王刘忠购房的商谈、看房等均发生在涵嘉公司的售楼处，而定购协议和收据又分别加盖了涵嘉公司的公章和财务章，虽然该印章系沈洪刚伪造，但王刘忠作为购房者，基于上述事实有充分的理由相信沈洪刚及具体经办的闫尚书具有签订合同、收取购房款的代理权，故案涉的定购协议和收据对涵嘉公司具有法律约束力，涵嘉公司与王刘忠均应按照定购协议和收据载明的内容履行各自的合同义务。由于案涉房产已经不属于涵嘉公司所有，故依据定购协议的约定就案涉的房屋签订正式的房屋买卖合同已无可能，王刘忠据此主张解除定购协议于法有据，本院予以支持，案涉定购协议依法于王刘忠主张解除之日即2021年1月18日起解除。关于争议焦点二，本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。定金的数额由当事人约定，但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。本案中，王刘忠要求涵嘉公司双倍返还90万元并无相应的事实依据，本院不予支持；但根据定购协议的约定，因涵嘉公司履行定购协议不符合双方约定导致王刘忠签订定购协议之目的无法实现，涵嘉公司应当根据定购协议的约定双倍返还定金。案涉的定购协议标的额为85万元，定金的金额依法不得超过17万元，超过部分28万元不产生定金的效力，故涵嘉公司应当返还的款项金额为62万元（34万元+28万元）。又因涵嘉公司双倍返还的定金足以弥补王刘忠的有关利息损失，故对王刘忠要求涵嘉公司支付利息的诉讼请求依法不予支持。此外，因沈洪刚合同诈骗案判决中亦判决沈洪刚对王刘忠的损失予以退赔，若王刘忠得到退赔款项，则相应的金额应从本案涵嘉公司应返还款项中予以扣减。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条之规定，判决如下：一、江阴市涵嘉置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向王刘忠返还购房款和定金合计62万元。二、驳回王刘忠的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6400元，由王刘忠负担1990元；由江阴市涵嘉置业有限公司负担4410元。王刘忠预交案件受理费的剩余部分4410元由本院退还，江阴市涵嘉置业有限公司应负担案件受理费在本判决发生法律效力之日起10日内交纳至本院诉讼费账户（开户名称：江阴市财政局非税收入专户，开户账号：0166********，开户银行：江阴农村商业银行营业部）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 高 勇二〇二一年三月三日书记员 王渊海