广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0306民初33868号原告：深圳市联投置地有限公司，住所地：深圳市福田区香梅路**中投国际商务中心****201-B1，统一社会信用代码：914403007892406330。法定代表人：蔡权。原告：深圳市联投东方资产管理有限公司，住所，住所地：深圳市福田区香梅路**中投国际商务中心****201-B1A社会信用代码：91440300311795699U。法定代表人：蔡权。两原告共同委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈志强，广东中安律师事务所律师。被告：深圳市麻辣福客餐饮连锁服务有限公司，住所地深圳，住所地深圳市宝安区航城街道航城创业园**用代码：91440300MA5DD4QC3H。法定代表人：郭亮。原告深圳市联投置地有限公司（以下简称联投置地公司）、深圳市联投东方资产管理有限公司（以下简称联投东方公司）与被告深圳市麻辣福客餐饮连锁服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人钟胜荣到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、合同关系：被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据，视为对其诉讼权利的放弃。两原告与被告于2018年1月30日签订商铺租赁合同，约定由被告承租深圳市宝安区松岗街道东方PARK商场编号为04的商铺。联投置地公司为商铺的出租人，联投东方公司为商业的经营管理方；租赁期限：自计租日起计算5年，计租日为装修免租期届满的次日；被告应向联投置地公司支付履约保证金36784元、向联投东方公司支付履约保证金1062.7元和能源保证金2000元，被告未履行合同义务，两原告依约解除合同时，上述履约保证金不退还；自计租日起第3个年度内，租金每月为20277.56元，被告应于每月5日前支付当月租金，每月5日前向联投东方公司支付当月运营管理费265.68元；被告延期支付租金或水电费、运营管理费的，每延期一天，可按照拖欠金额的5‰计算违约金；被告连续两个月未付租金或运营管理费或水电费的，两原告有权解除合同；二、房屋产权情况：深圳市宝安区城市更新局于2015年2月4日发函，确认深圳市东方股份合作公司、深圳市宝安区松岗镇东方股份有限公司、深圳市东方六队股份合作公司、深圳市东方八队股份合作公司为联投东方华府**拟登记权利人，可办理初始登记手续。上述四家公司与联投置地公司于2014年分别签订商业租赁协议，约定将联投东方华府一期商业整体出租给联投置地公司，由联投置地公司统一对外招租，租赁期限为20年；三、商铺的交付:已交付；四、合同的解除：两原告于2020年4月14日向被告发出解除合同通知函，快递文件于次日妥投。函件显示，两原告以被告逾期支付租金、运营管理费等费用超过两个月为由解除租赁合同，自函件到达被告在涉案合同中记载的通讯地址之日为涉案合同解除日。两原告依据涉案合同的约定有权解除合同，解除合同的通知自到达被告处生效，即2020年4月15日，涉案合同解除；五、履约保证金：被告向联投置地公司交纳履约保证金36784元、向联投东方公司交纳履约保证金1062.7元和能源保证金2000元。本院认为，联投置地公司已于2020年8月20日将涉案商铺出租于案外人，且未付租金及违约损失另计，故对两原告请求不予退还上述保证金不予支持；六、租金及逾期付款违约金：联投置地公司请求，被告向联投置地公司支付自2020年3月1日起至2020年8月20日期间的租金（暂计至2020年6月30日为81110.24元）以及逾期付款违约金[按照每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年6月30日为3893.3元。本院认为，合同约定，租约年度的含义为每满12个月为一个租约年度；本院按照被告于2018年1月31日进场计算装修免租期2个月（合同已约定）后为计租日，且合同约定自计租日起第2个租约年度月租金为19311.6元，故2020年3月租金应为19311.6元，2020年4月至2020年8月20日期间的租金共计94628.61元；逾期付款违约金的计算，因本案非借款合同，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》通知第50条的内容，不以民间借贷利率上限判定违约金是否过高，而应兼顾合同履行情况、预期利益、当事人过错程度综合确定，故本院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条中规定的中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍予以计算，按照合同约定，具体计算如下：2020年3月的租金19311.6元自2020年3月6日起、2020年4月至2020年7月期间每月租金20277.56元自当月的6日起、2020年8月租金13518.37元自2020年8月6日起计算，暂计到2020年6月30日为783元；七：租金优惠期间的未付租金：联投置地公司主张被告租金优惠期为2018年11月至2019年4月，该期间应收租金为111271.6元，联投置地公司认可被告已付68400元，优惠租金为42871.6元。合同约定，如因被告原因合同被解除，原告有权追讨经营免租内所享受的租金。本院认为，合同虽未对优惠期间予以约定，但参照上述合同条款及被告对其诉讼权利的放弃，本院对联投置地公司请求被告支付优惠期未付租金42871.6元予以支持，对其诉讼请求超出部分，本院不予支持。因联投置地公司需退还被告保证金36784元，故被告还需支付6087.6元；八、运营管理费以及延期付款违约金：联投东方公司请求按每月531.35元的标准支付从2018年2月至3月、2020年1月起至2020年8月20日的运营管理费（暂计至2020年6月30日为3719.46元）以及延期付款违约金（按每年24%标准，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年6月30日为217.14元），装修期内运营管理费为265.68元，装修期满后为每月531.35元，上述期间的运营管理费为4605.04元，相应的付款逾期违约金同第六项中的计算方式，具体计算为，2018年2月至2018年3月每月运营管理费265.68元自当月的6日起、2020年1月至2020年7月期间每月运营管理费531.35元自当月6日起、2020年8月运营管理费354.23元自2020年8月6日起计算，暂计至2020年6月30日为116元；九、水电费及延期付款违约金：联投东方公司请求被告支付拖欠的2019年12月至2020年1月期间的水电费16195.94元以及延期付款违约金（按每年24%标准，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年6月30日为1756.05元），对拖欠的上述水电费16195.94元因有缴费通知书予以证明，本院予以支持，延期付款违约金应按照第六项中的计算标准予以计算，因合同约定交纳水电费期限按照缴费通知书，故以缴费通知书写明的截止日期认定起算时间，即2019年12月水电费8169.66元应自2020年2月6日起、2020年1月水电费8026.28元应自2020年4月21日起计算，暂计至2020年6月30日为246元；十、工商登记手续的变更及违约金：本院对原告请求被告立即办理将“深圳市麻辣福客餐饮连锁服务有限公司宝安联投东方店”注册地址从租赁商铺迁出变更的工商登记手续，因原告认可且被告确已于2021年1月6日注销深圳市麻辣福客餐饮连锁服务有限公司宝安联投东方店，故对原告的该项诉讼请求不予支持。原告请求以月租金20277.56元为基数按每年24%标准支付违约金（从2020年5月16日起计至2021年1月6日，暂计至2020年6月30日为4663.84元），本院认为，两原告认可于2020年8月20日，涉案商铺已再次出租，且上述第六项内容已对租金的逾期付款违约金予以计算，故对此诉讼请求本院不再予以支持；十一、律师费：依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，被告应向联投置地公司支付律师费9540元、向联投东方公司支付律师费1060元十一、原告的诉讼请求：1、确认被告与两原告签订的租赁合同书已经解除。2、确认被告向联投置地公司交纳的履约保证金36784元、向联投东方公司交纳的履约保证金1062.7元、能源保证金2000元均不予退还。3、被告向联投置地公司支付自2020年3月1日起至2020年8月20日期间的租金（暂计至2020年6月30日为81110.24元）以及逾期付款违约金[按照每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年6月30日为3893.3元。4、被告向联投东方公司按每月531.35元的标准支付从2018年2月至3月、2020年1月起至2020年8月20日的运营管理费（暂计至2020年6月30日为3719.46元）以及延期付款违约金（按每年24%标准，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年6月30日为217.14元）。5、被告向联投置地公司补付租金优惠期间的未付租金44918.5元；6、被告向联投东方公司支付拖欠的2019年12月至2020年1月期间的水电费16195.94元以及延期付款违约金（按每年24%标准，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年6月30日为1756.05元）；7、被告立即办理将“深圳市麻辣福客餐饮连锁服务有限公司宝安联投东方店”注册地址从租赁商铺迁出变更的工商登记手续，并以月租金20277.56元为基数按每年24%标准支付违约金（从2020年5月16日起计至2021年1月6日，暂计至2020年6月30日为4663.84元）。8、被告向联投置地公司支付律师费9540元、向联投东方公司支付律师费1060元，并承担本案案件受理费等一切诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第九十六条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司与被告深圳市麻辣福客餐饮连锁服务有限公司签订的商铺租赁合同已经解除；二、被告深圳市麻辣福客餐饮连锁服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司支付故2020年3月至2020年8月20日期间的租金113940.21元及逾期付款违约金（按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍，2020年3月的租金19311.6元自2020年3月6日起、2020年4月至2020年7月期间每月租金20277.56元自当月的6日起、2020年8月租金13518.37元自2020年8月6日起计算至对应款项支付之日止）；三、被告深圳市麻辣福客餐饮连锁服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司支付优惠期未付租金6087.6元；四、被告深圳市麻辣福客餐饮连锁服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投东方资产管理有限公司支付运营管理费4605.04元及逾期付款违约金（按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍，2018年2月至2018年3月每月运营管理费265.68元自当月的6日起、2020年1月至2020年7月期间每月运营管理费531.35元自当月6日起、2020年8月运营管理费354.23元自2020年8月6日起计算至对应款项支付之日止，并扣除原告深圳市联投东方资产管理有限公司应当退还的3062.7元）；五、被告深圳市麻辣福客餐饮连锁服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投东方资产管理有限公司支付水电费16195.94元及逾期付款违约金按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍，2019年12月水电费8169.66元自2020年2月6日起、2020年1月水电费8026.28元自2020年4月21日起计算至对应款项支付之日止）；六、被告深圳市麻辣福客餐饮连锁服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司支付律师费9540元、向深圳市联投东方资产管理有限公司支付律师费1060元；七、驳回原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3290元（诉讼标的按照原告诉讼请求暂计至2020年6月30日予以计算），由被告承担，原告已预交的3290元由本院予以退回。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费3290元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 尚          静二〇二一年三月十一日书记员 彭磊磊（兼）书记员陈颖欣附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。