江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3929号上诉人（原审原告、反诉被告）：常州华维置业有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇峰云汇花园5幢6号。法定代表人：郑连维，该公司董事长。委托诉讼代理人：成华，江苏博爱星（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙国伟，博爱星（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：常州市瑞威置业有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇香颂花园22幢。法定代表人：欧阳林佳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡孝元，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晨尧，北京大成（上海）律师事务所律师。原审第三人：华诚大地投资有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇蓬莱公寓2层。法定代表人：郑思思，该公司董事长。委托诉讼代理人：田全虎，该公司员工。委托诉讼代理人：钟石亮，该公司员工。上诉人常州华维置业有限公司（以下简称华维公司）、上诉人常州市瑞威置业有限公司（以下简称瑞威公司）与原审第三人华诚大地投资有限公司（以下简称华诚公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，华维公司、瑞威公司均不服常州市武进区人民法院(2019)苏0412民初2332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华维公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司的诉请或发回重审；本案一、二审诉讼费由瑞威公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，本案无不适于履行合同的情形。一、涉案合同在事实和法律上可继续履行。根据一审归纳的争议焦点一，涉案合同合法有效,且瑞威公司并无合同约定或法定解除权。根据一审归纳的争议焦点二，1.一审着重强调案涉Ｂ1商业地块不能单独销售从而导致事实上的履行不能。但事实上我公司从未主张过要将Ｂ1地块单独销售，且双方签订合同的目的就是按规划条件履行，不存在因为要分销而导致合同履行不能的情形。如合同继续履行，也只需要办理政府部门相关手续，并未达到不能继续履行的程度；2.涉案合同虽无法再次立项、报建，但根据我公司提供的董事会决议（证据十八），我公司完全认可报建方案并愿意按报建方案继续履行，无需再次立项、报建，合同可继续履行；3.因Ｂ1地块的开发建设与Ｂ2地块的交付息息相关，但并不能由此证明瑞威公司在继续履行合同的情况下，由我公司开发建设会对Ｂ2地块产生影响从而导致对其显失公平，故此结论无事实依据。4.在我公司要求继续履行的前提下，一审却以瑞威公司拒绝履行合同，我公司无法实现合同目的为由解除合同，明显适用法律错误。根据《合同法》第九十四条的规定，应当在我公司主张解除合同的前提下，瑞威公司拒绝履行，才是法定解除的法律正确适用，在大前提错误的情况下，适用该法律条款明显错误。二、我公司无《合同法》第九十四条规定的解除情形，且在合理期限内一直要求继续履行合同。《合同法》第九十条规定了五种法定解除情形，本案不存在九十四条第（一）、（二）款规定的情形。比照九十四条第（三）、（四）、（五）款规定，我公司也不存在迟延履行债务或者有重大违约致使不能实现合同目的的情形。我公司按约履行了主要债务，并已向对方支付了涉案在建工程项目对价款5976.3万元，且我公司一直在积极推进涉案商业项目的开发工作，不存在迟延履行情形或者重大违约致使不能实现合同目的情形，不构成根本违约。关于双方履行在建工程系列合同的情况，以下将根据三个时间段予以阐述:（1）2015年2月8日至2017年8月期间，即瑞威公司原股东常州绿地昆特置业有限公司（以下简称绿地昆特公司）持股期间。2015年3月至2016年9月期间，华诚公司委托设计师对涉案商业项目进行了规划设计，设计师陆续提供了设计方案及图纸，华城公司在此期间一直在为涉案商业项目的开发建设做准备工作。在此时间段，因拆迁原因常州市国土资源局未能交付Ｂ2住宅地块（住宅地块实际交付时间为2017年6月21日），当时根据住宅和商业地块的同步开发要求，涉案商业地块亦受影响无法开发建设。同时，瑞威公司要求我公司不要启动涉案商业地块的规划报建，以配合其向常州市国土资源局索要高额赔偿金（仲裁案件为“2017常仲裁字第0163号”可佐证）。退一步说，因涉案商业地块在瑞威公司名下，即使我公司想申请报建，若绿地昆特公司不愿申报，也无法向政府相关部门提交申报材料。当时为解决涉案商业地块的开发建设问题，在2017年6月中旬，常州市武进区住建局李局长及有关负责人与双方共同协商了“将涉案商业地块与住宅地块分开开发”的方案并起草了相关协议，为此，我公司于2017年7月委托北京清大原点建筑设计有限公司对涉案商业地块项目予以设计，为涉案商业地块的开发建设做准备，但正当我公司准备与瑞威公司签约时，瑞威公司突然通知说因公司发生重大事项即其公司被中梁集团整体收购，无法签约。上述事实由我公司一审提供的第三组证据以及补充的证据《水上乐园规划一层总平面图》、《常州水主题商业设计》、《常州水之梦文旅城设计方案》、《常州环球水之梦规划建筑设计方案》、《情况说明》、《2017年6月政府相关部门与绿地香颂、北京华诚召开项目协调会的情况说明》、《规划设计及前期分析研究方案》、《华诚常州梦幻城项目修建性详细规划》、《情况说明》所证实。故在上述期间内，正因对方的诸多原因导致涉案商业地块无法正常开发，而我公司在支付了5976.3万元后一直被瑞威公司拖累。（2）在2017年8月至2018年2月1日期间，即瑞威公司股东由绿地昆特公司变更为苏州市宏雅置业有限公司（以下简称宏雅公司）后。2017年8月，瑞威公司发生股权变更即被中梁集团（瑞威公司的实际控制人）整体收购，中梁集团于同年9月与瑞威公司接洽，双方商谈在建工程转让合同内容。在此期间，我公司一直积极与其沟通涉案商业项目的规划设计方案，但瑞威公司未经我公司同意，为自身利益，侵害我方利益，擅自单方向常州市规划局提交了项目规划方案，经查，常州市规划局的受理时间为2017年12月27日，通常房产开发的规划方案申报准备及审批时间至少需要45天至60天，可见，在与我公司商谈在建工程转让合同期间，瑞威公司早已准备瞒着我方自行申报规划方案，瑞威公司明显违反合同约定。2018年1月，我公司以瑞威公司名义委托江苏华源建筑设计研究院股份有限公司对涉案商业地块进行设计，但在设计过程中，我公司发现对方擅自提交规划方案的事实，其规划指标显失公平，导致我公司陷入困境。上述事实由我公司一审提供的证据《常州武进绿地香颂Ｂ地块项目建设工程设计方案总平面图》、《关于指标侵犯的情况说明》、《建设工程设计合同（一）》、《关于的情况说明》、中国建设银行单位客户专用回单、收据所证实。从瑞威公司的上述行为可见，其一边拖着跟我公司沟通规划设计方案，一边私下报建，严重违反《常州市瑞威置业有限公司与常州华维置业有限公司之湖塘镇聚湖路南侧、常州市武进区政法委武柴厂以西地块长沟路以长沟路东侧商业地块（以下简称Ｂ1商业地块）签署《××镇××路××长沟路东侧地块55亩商业项目在建工程转让预约合同》、《〈××镇××路××长沟路东侧地块55亩在建工程转让预约合同〉之补充协议》、《〈××镇××路××长沟路东侧地块55亩在建工程转让预约合同〉之补充协议备忘录》、《××镇××路××长沟路东侧地块55亩商业项目工程转让合同》及《〈在建工程转让合同〉之补充协议》（以下简称工程转让系列合同），约定由华维公司负责Ｂ1商业地块的项目立项、报建、审批开发建设所需的文本、工程图纸和其他所需资料及开发建设资金，并入我公司的统一设计方案经双方同意后报政府部门批准，待Ｂ1商业地块达到转让条件后，由我公司再转让给华维公司。自2015年签署工程转让系列合同后逾四年多时间内，虽经我公司多次催告，但其始终未按工程转让系列合同约定提供Ｂ1商业地块项目报建、审批及开发建设所需文本、资料，导致Ｂ1商业地块项目未能取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证照，开发建设进度严重滞后且迟迟无法达到项目转让条件，严重违反了工程转让系列合同的约定。常州市国土资源局武进分局、常州市武进区住房和城乡建设局为敦促Ｂ1商业地块尽快开发建设，对登记在同一出让地块中的，我公司所有的住宅地块采取了多项行政限制措施，包括对已取得预售许可证的部分房源限制网签备案、对已建设完成的洋房、联排别墅不予办理预售证照等，致使我公司丧失正常的销售资金来源，无法正常偿还建设融资资金，遭受了严重经济损失及商誉损失，具体如下：1.住宅地块中洋房别墅预收款利息损失14364003元（自2018年7月30日暂计至2019年5月31日，每户产生的利息损失＝售价＊（银行同期贷款年利率4.75%／365天）＊逾期天数305天，共9户）；2.住宅地块中高层住宅的应收账款利息损失8278705元（自2018年6月27日暂计至2019年5月31日，每户产生的利息损失＝应收款＊（银行同期贷款年利率4.75%／365天）＊逾期天数338天，共171户）；3.集团罚款支出16075000元（具体包括2018年5月20万元＋2018年5月10万元＋2018年6月20万元＋2018年7月10万元＋2018年7月6万元＋2018年10月1.5万元＋延误取得预售证天数308天＊5万元／天＝16075000元）；4.项目管理费用支出4298883元（暂计至2019年4月份，包括物业费605168元、薪酬福利2521915元及房租1171800元）;5.融资利息支出5682600元（具体包括2018年9月利息支出792387.65元、2018年10月利息支出2445081.89元，2019年1月利息支出2445081.89元）；6.我公司向所属集团借款利息支出252万元（具体包括2018年3月利息支出84万元，2019年1月利息支出168万元）。我公司为证明以上事实，向一审法院提交了多次催促华维公司履行义务的函件及邮寄凭证、预售许可证申请受阻、预售住宅被限制销售、集团罚款支出等共二十五项证据，说明我公司要求华维公司承担损失赔偿责任的主张于法有据，有事实依据。损失产生原因系由于华维公司违反合同约定，消极履行合同义务所致，根据工程转让系列合同约定，华维公司应承担违约责任，赔偿因违约行为致使我公司遭受的全部损失，但一审法院认定我公司现有证据不足以证明损失的来源以及损失系华维公司违约行为所导致，不予支持我公司的损失请求，系认定事实错误。综上，一审判决就我公司损失部分事实未查清，应予以改判。为维护自身合法权益，提起上诉，恳请依法支持我公司的上诉请求。华维公司答辩称，一、瑞威公司上诉称自2015年来四年多时间我公司存在迟延履行，不是事实，仲裁裁决书是2017年11月28日作出，该裁决书确认的B地块交付时间为2017年6月21日，该时间是在仲裁庭主持之下双方协定的时间，且我公司未参与该项仲裁，也就是在2017年11月28日前客观上不可能进行涉案地块开发，不存在我公司迟延之说。仲裁裁决期间原绿地公司要求我们不要开展有关案涉地块的建设工作。二、瑞威公司未按约纠正自2017年以来单方补办土地使用权证、单方报批规划方案的违约行为，也不履行双方在2018年2月1日所订协议中约定的重新报送规划方案的事项，也未停止实施其公司已获得的住宅地块的规划施工许可，导致2018年2月1日的合同无法履行。即2018年2月1日以后是瑞威公司故意不履行该协议中的义务，导致我公司不能履行。三、即便如此，我公司在2017年7月至10月期间，就商业地块的规划方案委托案外人进行设计，并向瑞威公司提供了方案。我公司还为了合同履行进行了前期辅助工作，如和瑞威公司配合，就商业地块的施工图设计委托案外人承揽，还与案外人订立了建设工程档案管理合同以及桩基测试合同以及桩基施工合同等，这些事实都表明华维公司为履行2018年2月1日的合同，开展了大量的前期准备、辅助工作，不存在迟延履行的情形，2018年2月1日合同的主要义务因瑞威公司未暂停已获批住宅部分的项目建设，导致合同义务不能履行。四、瑞威公司主张的损失没有事实根据，且与我公司无关。如果其损失真实存在，也应当由其自行承担。1.瑞威公司违背合同约定，单方报批B地块规划方案是导致双方合同不能履行的根本原因。2.瑞威公司主张的第一项洋房、别墅预收款利息损失，一审中其提供的新建商品房交易管理系统截屏打印材料未全面提供，是其遮掩了部分信息作为证据提交法庭，该行为违反证据规则，不能以此认定为数量的证据，退还原因和限售管理并无证据证明，没有因限售导致不能交易的证据，也未提供排除市场因素的证据，因此该损失无法确定，与本案没有关联性。3.高层住宅因收账款利息损失，瑞威公司无证据证明其具有所称应收款的权利存在，也没有因为限购不能收款的证据，因此该项损失数额以及关联性均不能确认。关于所有集团罚款，首先，瑞威公司未提供集团内部罚款的规章制度，不能判断所谓罚款与本案的关联；其次罚款属于内部处罚，由于集团公司与瑞威公司股东利益的一致性，实际也不可能造成损失的发生，因此所谓集团罚款损失，根本不存在。瑞威公司所谓项目管理费支出，属于公司经营活动中必然发生的费用，与本案争议无关，瑞威公司所称融资利息支出，未提供证据证明融资与本案争议存在管理，最起码的借款合同都未提供，所以其称的融资利息支出，并无证据与本案有关，依法也不应当认定其损失。关于集团借款利息，瑞威公司也未提供借款合同，不能证明与涉案争议有关，因此，瑞威公司陈述的损失无证据证明数额，也无证据证明关联性。从法律上说，瑞威公司主张该合同已经解除，而涉案地块由于市场变化土地价格飙升，假定存在损失，且损失与华维公司相关，也适用损益相抵原则，因此瑞威公司主张的损失依法不应当支持，请求驳回瑞威公司的诉讼请求。华城公司述称，涉案地块土地使用权登记在瑞威公司名下，因瑞威公司拒不办理建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，导致华维公司无法开发建设，无法履行项目的开发义务，华维公司并未违约，不应承担违约责任。其他同意华维公司的意见。华维公司向一审法院起诉请求：一、确认华维公司与瑞威公司之间的《常州市瑞威置业有限公司与常州华维置业有限公司之湖塘镇聚湖路南侧、210-210258-001湖塘镇聚湖路南侧、长沟路东侧地块55亩商业项目。转让工程范围：55亩商业用地面积上在建工程（具体工程内容和界面以本合同约定为准）。二、合作形式。2.1甲乙双方通过协商决定，在符合政府法律、法规的前提下，以现状转让或在建工程的方式转让，涉及到政府的工作双方应努力协商办理，完成交易。2.2本合同生效后，乙方负责工程项目立项、报建、审批、开发建设的后续有关手续办理，并负责建设过程中的资金筹措。2.3转让价款由Ｂ1地块土地作价（包括土地出让金、契税、融资利息等）价款7690万元；乙方按进度（25%在建工程，实际按交割日为准）实际发生的工程费用及开发费用。前款土地转让价款实际已付5976.3万元，剩余1713.7万元在政府部门受理转让手续后汇入甲乙双方的共管账户，转让手续完毕三日内支付给甲方。三、合作内容。3.1方案报建。乙方依据该商业地块的规划要求和设计规范要求，负责提供项目的规划设计方案，并入甲方的统一设计方案经甲乙双方同意，报政府部门批准（最终以政府部门批准为准）…五、5.1.2手续转让之前，甲方可利用该商业Ｂ1地块进行融资，甲方总贷38000万贷款，可提供乙方3800万贷款，融资资金按照谁使用谁承担利息的原则进行。工程转让时甲方需解除对设定在该地块上的权利限制。5.1.4甲、乙方应积极推动在建工程转让／交易，达到转让条件后，甲、乙方不得以任何理由拖延手续办理…七、其他约定：如因国家政策和地方政府原因导致本项目不能转让时，甲方和乙方互不构成违约且应另行商议其他交易方式，并另行签订协议；因不可抗力或项目所在地政府的原因导致甲方不能如期完成本协议约定事项的，不视为违约。双方还对税费负担、合作内容、付款及双方权利义务进行了约定。7.2018年2月1日，转让方瑞威公司（甲方）、受让方华维公司（乙方）、担保方华诚公司（丙方）签订《在建工程转让合同补充协议》。约定1.在建工程转让完成以前，因项目开发建设需要签订的相关合同，由乙方确定合同内容并经甲方签字确认后和第三方签署相关合同，按照该相关合同承担付款义务并委托甲方支付给合同对方…6.丙方自愿对乙方承接在建工程转让系列及其补充协议项下的义务承担连带保证责任。三、合同的履行（一）华维公司及华诚公司的履行情况1.2015年2月12日，华诚公司以电汇方式向绿地香颂公司支付4000万元；2.2015年3月至2016年9月期间，华诚公司委托顾鹏对案涉B1商业地块进行设计，后顾鹏向华诚公司提交《水上乐园规划一层总平面图》、《常州水主题商业设计》、《常州水之梦文旅城设计方案》、《常州环球水之梦规划建筑设计方案》等设计方案及图纸。2015年9月7日，苏州水之梦乐园有限公司向顾鹏支付设计费；3.2016年12月6日，华诚公司向绿地香颂公司支付1976.3万元；4.2016年12月13日，华诚公司员工尹进收到案涉55亩地块土地使用权证原件，并放置双方约定购买放置的保管箱内。5.2017年7-10月，华诚公司委托北京清大原点建筑设计有限公司参加项目设计工作，后者于2017年9月初向华诚公司提交了《华诚常州梦幻城项目规划设计及前期分析研究方案》，又于2017年10月26日，提交《华诚常州·梦幻城项目修建性详细规划》等设计方案。6.2018年1月29日，华维公司以瑞威公司名义，以瑞威公司为发包人，江苏华源建筑设计研究院股份有限公司为设计人的双方签订《建设工程设计合同（一）》（编号：2018-001），约定发包人委托设计人承担常州武进绿地香颂B地块项目的设计，项目包括沿街小商业、商业综合体及酒店、非地下人防地下室、人防地下室等，设计总价为2616917元，并约定了付款进度。2018年2月7日，华维公司向瑞威公司转账261692元（设计费首期），2018年4月27日，华维公司向瑞威公司转账261692元（设计费二期），委托瑞威公司向设计人支付部分设计费。7.2018年5月1日，华维公司（甲方）与朱亚东（乙方）签订《工地围挡施工合同》，约定甲方将绿地香颂B地块内住宅用地和商业用地分界的围墙发包给乙方，工程总价为76244元。该工程后于同年6月1日竣工并结算完毕。8.2018年9月21日，华维公司又以瑞威公司名义，以瑞威公司为甲方，常州豪达建设工程有限公司（以下简称豪达公司）为乙方，双方签订《常州武进绿地香颂B1地块商业项目土石方工程合同》，约定甲方委托乙方承担甲方开发建设的项目的桩基检测事宜，合同总款暂定为7862171元。合同签订后，豪达公司进行施工。2019年7月1日因合同履行问题，华维公司与豪达公司相关负责人达成协议确认工程已完成工程量为31110方，于2019年7月5日前先支付工程款50万。9.2018年9月21日，华维公司与常州市安贞建设工程检测有限公司（以下简称安贞公司）签订《建设工程项目声像档案、摄制归档、电子档案制作服务合同》，由安贞公司对华维公司绿地香颂地块商业项目进行声像档案、电子归档制作等专项技术服务事宜。由于工程进度原因，该合同尚未履行。10.2018年9月25日，因计划收购瑞威公司，华维公司与瑞华会计师事务所签订《财务尽职调查业务约定书》，由瑞华会计师事务所出具对瑞威公司的基本财务状况的财务尽职调查报告。服务费总额为18万元。11.2018年10月29日，华维公司就收购瑞威公司股权相关事宜与上海明伦律师事务所签订《非诉讼专项法律服务合同》（编号：沪明伦律非诉字第218号），合同约定服务费23万元。12.2018年10月5日，华维公司与常州方力建筑基础工程有限公司签订《常州武进绿地香颂B1地块项目试桩工程施工合同》（2018-GC-ZJ-001），由常州方力建筑基础工程有限公司承包项目试桩工程，包括预制砼管桩、材料供应等。目前该工程已竣工，华维公司暂未支付工程款。13.2018年10月15日，华维公司以瑞威公司名义与安贞公司签订《建设工程桩基检测合同书》，由安贞公司对常州武进绿地香颂B地块项目（商业部门）进行桩基检测，合同价款约定为143900元。2018年11月20、21日安贞公司提交了地基基础工程检测报告三份。14.华维公司为案涉工程建设，为员工租赁了位于常州市武进区××镇××小区××栋××单元××室房屋一套。15.2019年3月28日，华维公司向瑞威公司回函不同意解除合同，要求瑞威公司继续履行合同义务。（二）瑞威公司的履行情况1.2017年9月21日，瑞威公司以遗失为由重新办理了苏（2017）常州市不动产权第2××1号不动产权证书，权利人为瑞威公司，房地号：Ｇ0100169179。2.2017年11月29日，瑞威公司与浙商金汇信托股份有限公司、宏雅公司签订《信托贷款合同》，约定瑞威公司承诺届时按约定向浙商金汇信托股份有限公司履行相应的还款给付等义务。3.2018年1月29日，以瑞威公司为甲方、常州拓睿达广告有限公司为乙方的双方签订《常州武进绿地香颂B2地块项目围挡修整及新增围挡制作合同》（合同编号PRJ00217-GC-HT-2018-012）,约定由乙方对绿地香颂B2地块项目围挡修整及新增围挡制作。4.2018年，常州市武进区住房和城乡建设局向瑞威公司发函要求瑞威公司加快商业部分开发，于3月20日前将商业部分建设计划报送备查。2018年4月10日，常州市国土资源局武进分局向常州市武进区住房和城乡建设局发函：针对目前地块开发现状，开发单位未能按照出让合同约定进行开发建设，请贵局采取相关措施，促使瑞威公司认真履行合同约定，加快商业综合体的开发建设进度。后瑞威公司分别于2018年3月26日至5月3日之间多次发函致华维公司，要求华维公司加快常州武进绿地香颂B地块商业地块部分（B1商业地块）的建设进度。其中瑞威公司在2018年3月26日回函中陈述因华维公司原因致报批报建方案久拖不决，严重影响瑞威公司的开发进度，瑞威公司进行了报批，但报批方案中对商业和住宅的相关指标均已进行了平衡。在2018年4月28日的回函，瑞威公司又陈述其报批的方案综合平衡了整个B地块的指标。函件相互印证，瑞威公司未经华维公司同意，单方于2018年3月26日前进行了商业地块方案报批。5.2018年4月10日瑞威公司就绿地香颂B地块项目住宅部分被限制网签。6.2019年1月10日，瑞威公司向上海珏淳营销策划中心支付咨询费168万元。7.2019年1月28日，瑞威公司因资金不足，向其集团公司借款，宏雅公司向瑞威公司支付往来款5000万元。8.2019年3月26日，瑞威公司向华诚公司及华维公司发出解约通知函，称因对方不履行合同义务，工程转让合同已无法继续履行，双方就本项目签署的上述工程转让合同均予以解除。9.2019年4月2日，以瑞威公司为甲方，江苏华江建设集团有限公司为乙方的双方就绿地香颂B地块项目商业部分签订《中梁地产集团常州武进绿地香颂B地块项目商业部分施工图设计合同（扩初/施工图）》，由乙方对上述项目进行设计。10.2019年5月24日，常州武进绿地香颂B地块（商业部分）取得建设工程规划许可证（建字第320400201950061）。11.2019年7月3日，瑞威公司取得江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书（编号：10191第0169号）。12.为案涉住宅地块的开发销售等，瑞威公司与案外人物业公司签订合同。其中，2018年1月19日，甲方瑞威公司与乙方上海中梁物业发展有限公司（以下简称中梁物业公司）签订《常州中梁武进区项目售楼中心物业服务合同》（合同编号：PRJ00217-HT-2018-098）,由乙方根据甲方要求为常州中梁武进区售楼处提供物业服务。2019年1月8日，甲方瑞威公司与乙方中梁物业公司签订《武进首府壹号项目售楼中心物业服务合同》，约定乙方根据甲方要求为武进首府壹号售楼处提供物业服务。时间为2019年1月1日起至2019年3月31日止。服务费为每月77000元。2019年3月27日，甲方瑞威公司与乙方中梁物业公司又签订《武进首府壹号项目售楼中心物业服务合同》，由乙方提供物业服务，时间自2019年4月1日起至2019年6月30日止，服务费为每月48000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案中系列在建工程转让合同的效力问题；二、如果上述合同有效，案涉在建工程转让合同是否能继续履行或解除。针对争议焦点一，一审法院认定本案中案涉的在建工程转让合同均有效。理由为：1.依法成立的合同,自成立时生效,并受法律保护。案涉在建工程转让系列合同系当事人自愿协商达成，是当事人真实意思表示，且不违反法律规定，均为合法有效合同。2.对于瑞威公司认为涉案在建工程转让系列合同实为国有建设用地使用权转让，违反了《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律规定，系以合法形式掩盖非法目的，应属无效的意见，一审法院认为，合同法第52条规定：有下列情况之一的，合同无效：…（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。其中以合法形式掩盖非法目的是指当事人实施的行为在形式上是合法的,但在内容上和目的上是非法的。本案中，当事人签署合同的内容及目的即为转让土地使用权，不存在通过这种土地使用权转让方式掩盖或获取其他非法目的的情形，且国有建设土地使用权在满足一定条件下可以转让，故涉案系列工程转让合同不属于以合法形式掩盖非法目的情形。对违反法律、行政法规的强制性规定方面，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。涉案系列在建工程转让系列合同不存在合同无效的情形，综上，一审法院确认案涉在建工程转让系列合同为有效合同。对于争议焦点二，华维公司要求继续履行合同，表示可以在现有规划设计条件下先行搁置争议，继续开发。瑞威公司要求解除合同，认为合同签订后长达四年的时间，华维公司严重违反工程转让系列合同约定，未按约履行立项、报建、审批、开发义务，致使B1商业地块仍处于未开发状态，对其造成严重损失。一审法院认为，虽涉案系列合同属有效合同，但该系列合同无法继续履行，应予解除。本案中，涉案系列工程转让合同继续履行不符合相关规定，存在事实上不能履行。第一，根据规划条件，案涉B1商业地块是住宅地块的配套设施地块，不能单独分开销售；第二，该B1商业地块单独销售需要经过政府部门批准，但双方均未提交相关政府部门的批准手续；第三，瑞威公司未经华维公司同意自行报建审批，并要求解除涉案系列工程转让合同，以其实际行为表明不再履行与华维公司之间的前述系列合同。瑞威公司作为本案诉争土地的权利人，在其拒绝继续履行的情况下，华维公司无法单方实现土地转让的条件，从而实现合同目的。第四，案涉B1地块已经取得建设工程规划许可证、施工图设计文件审查合格书，事实上也无法再次立项、报建。事实上合同双方已无法按照合同继续履行。另案涉B1商业地块自2015年签订相关转让合同以来，双方未能有效配合，积极履行各自义务，华维公司长达四年时间，其开发工作仍限于前期开发准备阶段。而涉案B1商业地块属于住宅地块的配套设施地块，应与住宅地块同步开工建设、同步竣工交付，B2地块住宅项目已临近交付期限，B1地块的开发建设直接影响B2地块如期交付问题，如要求瑞威公司继续履行合同，由华维公司开发建设，显然对其有失公平。因此，一审法院认定双方间系列在建工程转让合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方系列工程转让合同解除，瑞威公司应返还华维公司支付的价款。在审理过程中，法院向华维公司释明如果合同解除，是否变更或增加诉请，华维公司坚持要求继续履行案涉相关合同，不变更或增加诉请。关于导致合同解除的过错问题，一审法院认为，本案华维公司、瑞威公司均存在一定的过错。华维公司的主要过错在于怠于履行系列合同中约定的义务，导致涉案B1商业项目在报建、审批以及开发建设等方面严重滞后，客观上影响了包括住宅在内的整个项目的建设和销售。瑞威公司的主要过错在于违反关于共同保管土地使用权证的约定、私自重新办理并进行抵押融资，违反约定单方面申报规划方案，直接导致合同无法继续履行。关于瑞威公司要求华维公司赔偿其损失51219191元的诉讼请求，因瑞威公司现有证据不足以证明该损失的来源以及该损失系华维公司违约行为所导致，故法院对该请求不予支持，瑞威公司如因合同解除而产生的相关损失，可根据法律规定依法另行主张。经一审法院审判委员会讨论，一审法院作出如下判决：一、解除常州华维置业有限公司与常州市瑞威置业有限公司签订的《常州绿地香颂置业有限公司与华诚大地投资有限公司之湖塘聚湖路南侧、长沟路东侧地块55亩商业项目在建工程转让预约合同》、《之补充协议》、《商业项目工程转让合同》、《在建工程转让合同之补充协议》；二、常州市瑞威置业有限公司自判决发生法律效力之日起十日内返还常州华维置业有限公司款项59763000元；三、驳回常州华维置业有限公司其余诉讼请求；四、驳回常州市瑞威置业有限公司其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费426300元，保全费5000元，合计431300元，由常州华维置业有限公司负担200000元，常州市瑞威置业有限公司负担231300元。反诉案件受理费减半收取148948元，由常州华维置业有限公司、常州市瑞威置业有限公司各负担74474元。各自负担及预交的诉讼费互相折抵后，常州市瑞威置业有限公司尚需负担156826元，于判决生效之日起十日内迳付常州华维置业有限公司。二审中，华维公司提交如下证据：1.申请二审法院调取的（2017）常仲裁字第0163号仲裁裁决书及相关案卷，证明在2017年11月28日之前，因案涉地块尚未确定移交时间，且华维公司也未参加该仲裁案件审理，故不可能在裁决作出之日前实施案涉项目开发，华维公司并无迟延履行合同义务的情形。2.常州市住房建设和城乡建设局施工许可网页截屏1页，显示常州武进绿地香颂B地块的施工许可证的颁发日期为2018年1月19日。3.常州规划网网页截屏2页，显示常州武进绿地香颂B地块的商业和住宅部分的建设工程规划许可证的颁发日期。证据2、3证明瑞威公司为单方实施住宅项目进行的法律准备，证明其无意履行2015年签订的协议，其行为违约，是造成双方诉讼的根本原因。4.股份收购意向书6页，由宏雅公司（转让方）、瑞威公司（目标公司）、华维公司（受让方）以及华城公司共同签订，签订时间在合同中未明确，是在2018年9月25日之前签订的，因为华维公司聘请注册会计师对瑞威公司进行财务尽职调查的协议是2018年9月25日签订的。该意向书是瑞威公司准备将全部股权出让给华维公司，该协议书的有效期为3个月，证明在瑞威公司单方开工建设住宅后，按2018年2月1日的合同履行已无可能的情况下，双方为解决瑞威公司违反合同的事实，采取的纠正方案。股份收购意向书是有原件的，向法庭提交原件核实。证据2、3是网站截屏，可以当场核实。瑞威公司质证意见体现于答辩意见中。华诚公司对证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均认可。二审查明：华维公司申请调取的常州仲裁委员会2017常仲字第0163号案件（申请人瑞威公司与被申请人常州市国土资源局武进分局建设用地使用权出让合同纠纷一案，以下简称163仲裁案）卷宗材料显示：2016年7月21日绿地香颂公司向常州国土资源局武进分局发送《关于要求立即全面履行土地出让合同的函》，绿地香颂公司称至今仍有39467.76平方米土地未交付。2016年7月29日，常州市国土资源局武进分局回复函主要内容为：你公司竞买的面积261.833亩土地，其中长沟路西侧147.63亩土地，你公司已基本完成开发；长沟路东侧沿聚湖路南55亩土地已完成拆迁，已为净地，并已登记发证；长沟路东侧沿大通河北59.2亩土地，地块内尚有少量房屋未拆迁，未完成交地，预计2016年地前能够完成拆迁。163仲裁案中双方争议的即39467.76平方米未交付土地。仲裁庭认定该部分的土地交付时间为2017年6月21日。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为：一审判决结果并无不当，二审可以维持。理由及依据如下：一、关于双方就B1商业地块转让签订的系列合同及补充协议、备忘录等的法律效力。一审法院认定合同不违反法律规定，且系双方真实意思表示，应为有效。双方当事人对此均无异议，二审依法予以确认。二、关于合同能否继续履行的问题。华维公司要求继续履行合同，根据一审查明的事实，瑞威公司主观上不同意继续履行，客观上已就B1商业地块自行进行开发建设，华维公司重新立项、报建已无实际意义，客观上不能履行；因存在规划及政府审批等手续，合同继续履行存在实际困难；商业地块作为住宅地块的配套设施，对住宅地块的如期交付有实际影响，在瑞威公司与华维公司存在矛盾的情形下，如判令继续履行合同，势必影响其他业主的权益。因此，一审法院综合权衡各方利益之后判令合同解除，并无不当。三、关于违约的认定。二审认为，双方当事人在合同的履行过程中均存在过错。瑞威公司违反合同约定私自办证进行抵押融资，有失诚信；同时在未与华维公司解除合同的情况下，单方违反约定申报规划方案，导致合同不能继续履行。华维公司主张其公司不存在迟延开发的行为，瑞威公司利用土地使用权人的身份，不配合其进行开发建设；且商业地块的交付存在迟延。二审认为，华维公司的该主张不能采信，理由如下：首先，关于瑞威公司不配合的行为，华维公司未提交证据证明该事实成立。其次，根据二审查明的事实，163号仲裁案件认定的交付时间为2017年6月21日的部分土地并非本案争议的B1商业地块，2016年7月29日的常州市国土资源局武进分局回复函明确长沟路东侧沿聚湖路南55亩土地（即本案诉争的B1商业地块）已完成拆迁，已为净地，并已登记发证，因此，在2016年7月29日之前，B1商业地块已经实际交付。再次，华维公司所称瑞威公司要求其在仲裁案件审理期间不开发的主张也无证据加以证明。最后，华维公司未提交证据证明其公司在四年期间曾有过立项、报建的举措；2018年2月1日双方签订《商业项目工程转让合同》后，瑞威公司自2018年3月26日至2018年5月3日期间陆续发送数份函件催促华维公司尽快履行开发建设义务，华维公司虽称瑞威公司先行申报侵害其公司利益，但其并未就此提出切实有效的方案解决双方的分歧与争端，主观上并未重视瑞威公司的催促事项。因此，认定华维公司存在怠于履行合同义务有事实依据。四、关于双方的损失。华维公司在本案中未主张损失，其可依法另行主张。关于瑞威公司主张的损失，均是基于其住宅地块被限制，无法及时出售房屋导致，但是其并未能证明其住宅地块被限制出售的原因系华维公司的违约导致，因此在瑞威公司不能证明其诉请的损失与华维公司的违约存在关联性的情况下，瑞威公司主张违约责任缺乏事实依据，二审不予支持。一审法院在驳回了瑞威公司的损失诉请的情况下，仍表述“瑞威公司如因合同解除而产生的相关损失，可依据法律规定依法另行主张”明显不当，二审予以纠正。综上，华维公司与瑞威公司的上诉主张，均缺乏事实和法律依据，依法不能成立。一审判决结果并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费724196元，由常州华维置业有限公司负担362098元；由常州市瑞威置业有限公司负担362098元。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 袁海燕审 判 员 卢文忠二〇二一年三月三日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲