江苏省南京市溧水区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0117执异10号异议人（利害关系人）：南京市江宁区汤山街道阜庄村村民委员会，住所地江苏省南京市江宁区汤山街道阜庄村北庄村。负责人：陈先先，该村民委员会主任。委托代理人：柳国平，江苏丰硕律师事务所律师。申请执行人：王晴，男，1964年1月10日生，住江苏省句容市。委托代理人：马文俊，江苏苏南律师事务所律师。被执行人：南京富康精细化工有限公司，住所地江苏省南京市白下区光华路石门坎**。法定代表人：陶英明，该公司董事长。委托代理人：娄家华，北京市隆安（南京）律师事务所律师。本院在执行王晴与南京富康精细化工有限公司（以下简称富康公司）借款合同纠纷一案中，异议人南京市江宁区汤山街道阜庄村村民委员会（以下简称阜庄村委会）对本院作出的（2008）溧执字第1226号执行裁定书不服，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现本案已审查终结。王晴与富康公司借款合同纠纷一案，南京市中级人民法院于2008年5月16日作出（2007）宁民二初字第332号民事判决：富康公司于本判决生效之日起十日内向王晴偿还借款本金500万元及利息（以400万元为基数，自2007年3月20日起至实际给付之日止；以100万元为基数，自2008年2月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行规定的同类贷款利率计算）。后富康公司不服，上诉至江苏省高级人民法院，江苏省高级人民法院于2008年10月7日作出（2008）苏民二终字第0286号民事判决：驳回上诉，维持原判决。因富康公司未履行生效判决书确定的义务，王晴向南京市中级人民法院申请强制执行，南京市中级人民法院立案后将该案指定本院执行，本院于2008年11月6日立案受理，执行案号为（2008）溧执字第1226号。该案执行中，本院于2019年12月12日作出（2008）溧执字第1226号执行裁定：拍卖被执行人富康公司名下位于南京市江宁区的不动产。异议人阜庄村委会提出异议，请求：撤销本院作出的（2008）溧执字第1226号执行裁定。事实与理由：第一、被执行人富康公司与异议人阜庄村委会于2003年签订《协议书》，约定阜庄村委会将阜庄村部及北面一块约20亩土地转让给富康公司。协议签订后，富康公司在上述土地上建设厂房，但是一直未给付土地出让金，上述土地也未办理土地出让手续。故阜庄村委会2013年1月向南京市江宁区人民法院（以下简称江宁区法院）提起诉讼，要求确认双方签订的协议无效，并要求富康公司返还土地。江宁区法院审理后作出(2013)江宁汤民初字第129号民事判决：“一、原告阜庄村委会与被告富康公司于2003年9月20日签订的《协议书》无效。二、被告富康公司于本判决发生法律效力之日起30日内将《协议书》所涉及的20亩土地返还给原告阜庄村委会。”上述判决生效后，阜庄村委会收回了案涉20亩土地，但是富康公司先前建设的“烂尾楼”仍在案涉土地范围内。现贵院裁定拍卖富康公司的不动产(即烂尾楼)，异议人认为，(2013)江宁汤民初129号民事判决已经生效，且已经收回20亩土地;被执行人富康公司的不动产无规划审批许可，至今也未取得不动产权属证书，该不动产属于违章建筑。如果对其进行拍卖，势必侵占异议人的集体土地，损害异议人的合法利益。第二、该案拍卖不适用《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》中关于集体土地上建造的房屋是否可以处置的有关规定。拍卖的建筑物在阜庄村委会土地内，系违章建筑，并非在富康公司自有土地上，涉及土地已经被阜庄村委会收回。同时，富康公司与阜庄村委会之间无土地租赁合同，拍卖的建筑物的买受人或承受人无权使用建筑物所占土地，阜庄村委会也不同意买受人或承受人使用建筑物所占的土地。故提出执行异议，请求依法撤销该拍卖裁定。申请执行人王晴称，异议人的异议请求没有法律和事实依据。第一，富康公司与阜庄村委会之间具体为土地租赁关系还是土地出让关系，双方均没有明确，也没有相应的行政管理规范加以证明。（2013）江宁汤民初字第129号民事判决，判决阜庄村委会与富康公司签订的协议书无效，其内容仅仅反映出富康公司租赁阜庄村委会的20亩土地。但是异议人异议中陈述被执行人与异议人之间实际是存在土地转让或者买卖关系，因此异议人认为其已收回20亩土地没有依据。第二，富康公司的案涉房屋即烂尾楼，是否取得规划审批、是否属于违章建筑，其认定应当是行政管理部门。该不动产属于烂尾楼，不属于一般意义上的房产，更倾向于被执行人所有的财产权益。申请执行人基于案涉不动产的现状申请司法拍卖，具有事实及法律依据，且不违反相关的司法解释。故请求驳回异议人的异议请求。被执行人富康公司同意异议人的意见和请求。本院查明，2003年9月20日，异议人阜庄村委会与被执行人富康公司签订《协议书》1份，约定阜庄村委会将阜庄村部及北面一块约20亩的国有土地使用权出让给富康公司作为工业用地使用；土地出让金为每亩4.5万元，富康公司在2003年12月30日前付给阜庄村委会土地出让金30万元，余款于2004年3月31目前付清；富康公司必须在付完第一笔30万元土地出让金后方可开工建造厂房；若富康公司不能按时足额向阜庄村委会支付土地出让金，自滞纳之日起，富康公司每日按延期支付款的3%向阜庄村委会缴纳滞纳金；若富康公司延期付款超过六个月，阜庄村委会有权解除此协议收回土地，富康公司无权要求阜庄村委会返还已支付的出让金；阜庄村委会负责在2004年12月31日前办理完出让土地的《国有土地使用权证书》；阜庄村委会向富康公司出让土地的年限为50年，即自2004年1月1日起至2053年12月31日止。此后，富康公司在该土地上建设厂房、办公楼，但未能给付阜庄村委会土地出让金，该土地也未能办理土地出让手续。后阜庄村委会起诉至江宁区法院，要求确认双方签订的协议书无效，并要求富康公司返还土地。江宁区法院审理后于2013年7月29日作出（2013）江宁汤民初字第129号民事判决：一、阜庄村委会与富康公司于2003年9月20日签订的《协议书》无效；二、富康公司于本判决发生法律效力之日起30日内将《协议书》所涉及的20亩土地返还给阜庄村委会。该判决书生效后，阜庄村委会向江宁区法院申请强制执行，江宁区法院于2013年10月14日立案受理。2014年4月11日，江宁区法院以被执行人富康公司在应返还的土地上有自行建筑房屋若干栋，双方诉讼案件中未涉及上述建筑物的处理，且双方亦未对该建筑物的处理达成一致意见为由，认为富康公司返还土地的执行存在瑕疵，暂不宜处理，遂作出（2013）江宁汤执字第553号民事裁定：（2013）江宁汤民初字第129号民事判决书终结执行。异议审查期间，申请执行人王晴提供南京市江宁区发展计划与经济局宁计经投字【2003】426号《关于南京富康精细化工有限公司建设生产厂区项目立项的批复》、南京市江宁区国土资源局《证明》、富康公司建设用地规划许可证，证明南京市江宁区发展计划与经济局2003年12月同意富康公司关于在江宁区项目的立项，富康公司土地征用已经苏国土资地函（2003）2006号文件批准征用，并于2006年3月取得南京市江宁区建设局颁发的建设用地规划许可证。另查明，案涉部分房产尚未完全竣工，目前仍处于烂尾状态。本院认为，本院裁定拍卖富康公司位于南京市江宁区的不动产，所涉建筑物虽为富康公司建造，富康公司对此享有相关财产权益，但该建筑物所占用的集体土地属于异议人阜庄村委会所有。富康公司与阜庄村委会关于所涉土地使用权出让事宜签订的《协议书》，已经被江宁区法院生效判决确认为无效，并判决富康公司应将《协议书》所涉及土地返还给阜庄村委会。双方在《协议书》被判定无效后，也未就案涉土地签订过租赁合同。因此，富康公司现对上述土地不享有合法的土地使用权和租赁权利。对集体土地上的无证建筑物进行现状处置，应在被执行人对其建筑物所占土地合法占有的情况下，处置后买受人按照现状取得建筑物，并对处置的建筑物所占土地承受被执行人享有的权利义务。现被执行人富康公司本身对案涉建筑物占地不享有合法权利，如拍卖后买受人对相应土地也无法享有权利，因此案涉建筑物不宜进行现状处置。本院未征得所涉土地权利人阜庄村委会的同意，裁定拍卖富康公司案涉不动产，客观上损害异议人阜庄村委会对案涉土地享有的合法权益。故该拍卖裁定不符合法律规定，应予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：撤销本院于2019年12月12日作出（2008）溧执字第1226号执行裁定。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向南京市中级人民法院申请复议。审判长  秦启辉审判员  卞卫明审判员  芮 敏二〇二一年三月五日书记员  张婷婷