云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终54号上诉人（原审被告，反诉原告）：缪素林，女，1981年11月30日出生，汉族，身份证住址云南省安宁市。上诉人（原审被告，反诉原告）：杨宗禹，男，1981年10月30日出生，汉族，身份证住址云南省安宁市。上诉人（原审被告，反诉原告）：文光高，男，1987年12月16日出生，汉族，身份证住址云南省曲请市会泽县。三上诉人共同委托诉讼代理人：段丽云，北京倡衡（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。三上诉人共同委托诉讼代理人：王嘉雄，北京倡衡（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告，反诉被告）：岩光，男，1975年2月12日出生，傣族，身份证住址云南省景洪市。被上诉人（原审原告，反诉被告）：朱文彪，男，1979年12月17日出生，汉族，身份证住址河南省虞城县，现住云南省景洪市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王家元，云南博仲律师事务所律师。一般授权代理。原审第三人：岩恩囡，男，1950年5月10日出生，傣族，身份证住址云南省景洪市。原审第三人：罗祥贵，男，1978年11月26日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市西山区。上诉人缪素林、杨宗禹、文高光与被上诉人岩光、朱文彪及原审第三人岩恩囡、罗祥贵房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2020）云2801民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月5日进行了调查。上诉人杨宗禹及上诉人缪素林、杨宗禹、文高光的委托诉讼代理人段丽云、王嘉雄与被上诉人岩光、朱文彪及其委托诉讼代理人王家元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。缪素林、杨宗禹、文光高上诉请求：1.撤销云南省景洪市人民法院（2020）云2801民初163号民事判决的第二、四项，并请求二审法院支持缪素林、杨宗禹、文光高一审反诉请求。2.本案一审、二审的诉讼费用由岩光、朱文彪承担。事实与理由：一、一审法院认定的部分事实不清、证据不足，因租赁合同无效造成房屋装饰装修的实际经济损失，缪素林、杨宗禹、文光高已经提供证据予以证明，一审法院要求对酒店的装饰装修物的现值进行鉴定而未鉴定的责任在于岩光、朱文彪。在缪素林、杨宗禹、文光高与第三人罗祥贵对该酒店进行出资合作时，岩光、朱文彪提供的租赁房屋主体只是一个建筑未竣工的毛坯框架，没有任何的装饰装修和安装相应的酒店设备，缪素林、杨宗禹、文光高为了让该租赁房屋实现其经营酒店的目的，对该房屋进行了大量的投资建盖、装饰装修、设备购置，已经提供大量的证据证明装饰装修酒店的事实，整个装修及设备投资共计约700万元，然而一审法院对该实际所投入的资金视而不见，以缪素林、杨宗禹、文光高未申请鉴定酒店装饰装修现值来否定缪素林、杨宗禹、文光高的一审反诉请求，如果岩光、朱文彪对该装修投资款项不予认可，应当适用举证责任倒置原则，所以房屋装饰装修现值损失的举证责任应该归于岩光、朱文彪，不申请评估鉴定的不利后果应该由岩光、朱文彪承担。二、一审法院对缪素林、杨宗禹、文光高与岩光、朱文彪于2015年12月9日所签的《房屋租赁合同》判令为无效，然而对合同无效后的法律后果未做明确裁判。三、在双方履行租赁合同的过程中，岩光、朱文彪存在严重过错。岩光、朱文彪与第三人罗祥贵的恶意隐瞒房屋实情，擅自违法变更房屋使用商业用途，直接导致了合同的无效，给缪素林、杨宗禹、文光高造成了巨大的经济损失，岩光、朱文彪应当对该损失承担相应的赔偿责任。朱文彪在缪素林、杨宗禹、文光高经营酒店的过程中，堵塞了酒店的一楼大厅及三楼消防通道，致使酒店消防验收无法通过，并且屡屡受到公安及消防部门的行政处罚。朱文彪还在缪素林、杨宗禹、文光高所经营的酒店大堂隔壁开设“豫东工具五金机电大卖场”在该酒店右侧，经常不定时发出刺耳的噪音，并伴有五金机电维修或电焊作业造成刺鼻的气味，造成了入住酒店的客人的投诉。朱文彪的上述种种行为，让酒店的正常经营活动受到严重影响，导致该酒店根本无法使用，缪素林、杨宗禹、文光高为此多次报警，公安多次出警，致使涉案酒店从出资建设以后至今一直处于歇业或停业状态，缪素林、杨宗禹、文光高所遭受的损失极为惨重，出资无法挽回。综上所述，一审法院的判决没有解决缪素林、杨宗禹、文光高与岩光、朱文彪的实质纠纷，仅认定了双方合同无效，对合同无效后双方的权利义务没有做出明确的评判。因此，请求二审法院在查明事实的基础上撤销原审判决，并支持缪素林、杨宗禹、文光高的一审所主张的反诉请求。被上诉人岩光、朱文彪答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人缪素林、杨宗禹、文光高的上诉，依法不能成立，应予驳回，维持原判。首先，本案一审中，上诉人提供的所谓房屋装修实际损失，纯属违背生活常识的虚假证据，不能作为证据来认定案件事实。根据谁主张谁举证原则，上诉人连起码的申请鉴定评估其实际投入的房屋装修装饰现在的剩余价值都不敢，这足以证明其提供的所有材料都是虚假材料。其次，一审法院根据谁主张谁举证原则，在现有证据情况下，对合同无效的法律后果未做明确裁判，完全符合法律、民事诉讼法的有关规定。再次，本案中，被上诉人岩光、朱文彪已经履行了全部义务，在签订《房屋租赁合同》之前，已将出租房屋的所有真实状况、客观现实、仅有土地手续的情况，全部都向上诉人做了说明，并在合同中明确要求上诉人需要自行负责办理相关手续，做到合法经营。因此，本案中上诉人对合同无效的法律后果，应承担全部过错责任。原审第三人岩恩囡、罗祥贵未作答辩。岩光、朱文彪向一审法院起诉请求：1.依法确认岩光、朱文彪与缪素林、杨宗禹、文光高于2015年12月9日签订《房屋租赁合同》无效；2.判决缪素林、杨宗禹、文光高向岩光、朱文彪返还位于云南省景洪市的房屋，具体包括：相邻波罕真家两间门面、楼往里四间，以及该房屋二、三、四、五、六、七楼全部房屋；3.判决缪素林、杨宗禹、文光高支付房屋占有使用费，具体按照877元／天计算，支付至实际归还全部房屋之日止（暂计算至2020年2月27日止为220000元）；4.由缪素林、杨宗禹、文光高承担本案诉讼费用。缪素林、杨宗禹、文光高向一审法院反诉请求：1.依法确认双方于2015年12月9日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令岩光、朱文彪、岩恩囡返还缪素林、杨宗禹、文光高已缴纳租金106万元及资金占用费（以106万元为基数，从2019年2月28日开始按年利率6%计算至清偿日止）；3.判令岩光、朱文彪、岩恩囡共同赔偿缪素林、杨宗禹、文光高为租赁该房屋投资洒店所支付的（含整栋楼水电、电梯、变压器、空气能、太阳能设备、电力设备、综合布线系统等资产购置）费用635万元（以635万元为基数，从2015年12月9日开始按年利率6%计算至清偿日止）；4.判令岩光、朱文彪、岩恩囡共同赔偿景洪市消防大队消防罚金3万元（以3万为基数，从2016年5月16日开始按年利率6%计算至清偿日止）；5.判令岩光、朱文彪、岩恩囡共同赔偿一楼至三楼消防楼梯焊接增盖、九楼钢结构改造建设材料费及劳务费用37万元（以37万为基数，从2019年4月20日开始按年利率6%计算至清偿日止）；6.判令岩光、朱文彪、岩恩囡共同赔偿出租方承担赔偿缪素林、杨宗禹、文光高为投资开设酒店五年间多次往返西双版纳酒店目的地的全部差旅费用10万元；7.判令赔偿缪素林、杨宗禹、文光高无法经营期间置护人工成本损失费45万元；8.判令岩光、朱文彪、岩恩囡承担涉及有关本案的受理费、诉讼费、律师费等全部费用；上述费用共计836万元。一审法院认定的事实：2015年11月16日，杨宗禹与文光高签署《委托授权书》：杨宗禹委托文光高办理君澜酒店的房屋租赁合同、房屋装修收尾工程、装修前期劳务费、材料费及消防费、开业筹备及手期经营。2015年12月9日，岩光、朱文彪作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的缪素林、文光高签订《房屋租赁合同》，书面约定：甲方将位于云南省景洪市［土地证号（景国用99字第0568号）土地使用者岩恩囡］地块上新建成的毛坯房租赁给乙方用于合法的商业使用，此楼房是由岩光（岩恩囡与岩光是父子关系）与朱文彪签订《联合建房合同》合建；租赁标的为岩光家一楼靠波罕真家两间门面、楼梯往里四间，靠波罕真家二、三、四、五、六、七楼共五十四间（含门面两间），六间杂物房，朱文彪家三、四、五、六、七楼三十五间，五间杂物房（备注：岩光家一楼最后一间自用做车库，八楼自用，朱文彪一、二、八楼自用）；租赁期限为20年，自2015年2月28日起至2035年2月27日止，2016年2月28日至2020年2月27日每年租金320000元，2020年2月28日至2027年2月27日每年租金352000元，2027年2月28日至2032年2月27日每年租金387200元，2032年2月28日至2035年2月27日每年租金425920元，2019年2月27日之前的租金一年一付，之后的租金每二年一付，每个支付年度之前的1月28日前支付下一个年度的租金；甲方自签订合同之日起按毛坯房（墙面以刮白、电线水管已排）交付给乙方，以后的装修及配套设施由乙方自费完成；乙方承租楼房后用于合法的商业经营，拥有该酒店的转让、转租、承包给第三方经营的权利，转让费归乙方，但须告知甲方，双方协商同意签字后方可生效，在不影响甲方利益的前提下，甲方应同意乙方转租或转让；租赁期间，乙方装修和经营中所产生的一切税费及水电费与甲方无关；租赁期间或租赁期满后，乙方不再续租的，不得就该整体房屋的装修、装饰或改建部分要求甲方补偿，乙方投资的所有不动产、动产和配套设施归甲方所有，甲方不做出任何补偿；在租赁期间，甲方以现有的土地相关手续无偿协助乙方办理手续，尽到应尽的义务与责任，给乙方提供方便，在办理手续产生的费用由乙方自付，与甲方无关。在该合同尾部，岩光、朱文彪在“甲方”一栏里签字捺印，缪素林、文光高在“乙方”一栏里签字捺印。合同还约定了其他具体事项。合同签订后，缪素林、杨宗禹、文光高接手房屋进行装饰装修后进行酒店经营。2016年5月1日，岩光、朱文彪出具收条：收晶澜酒店缪素林2016年2月28日至2017年2月27日房屋租金320000元；2017年2月28日，朱文彪出具收条：收晶澜酒店2017年2月28日至2018年2月27日房屋租金320000元；2019年3月和4月间，通过微信向朱文彪转帐100000元。该租赁房屋至今仍未取得建设工程规划许可证。2016年5月16日，缪素林、杨宗禹、文光高经营的晶（君）澜商务酒店因未经消防安全检查擅自投入使用、营业，被景洪市公安消防大队责令停止营业并处罚款30000元。2016年7月8日，因未办理特种行业许可证被停业整顿。2017年9月7日，又因无消防证、特种行业许可证等被要求整改。2020年1月10日，杨宗禹因晶（君）澜商务酒店未经行政主管部门批准，擅自搭建临时性彩钢瓦棚被责令拆除。岩光、朱文彪与缪素林、杨宗禹、文光高在租赁过程中，逐渐产生矛盾，2019年5月17日，因发生纠纷，杨宗禹向景洪市公安局江北派出所报警。另查，2014年8月6日，杨宗禹与罗祥贵签订《君澜商务酒店出资协议》，约定共同出资成立和经营君澜商务酒店，酒店经营场所为罗祥贵与朱文彪、岩光于2014年8月1日签订《房屋租赁合同》约定的房屋。2014年8月14日，景洪市工商行政管理局对罗祥贵申请的、经营地址为景洪市景亮路曼斗村019号名称为景洪君澜酒店预先核准登记。2015年7月25日，杨宗禹、缪素林作为甲方与作为乙方的罗祥贵签订《景洪“君澜商务酒店”股权转让协议》：乙方原持有的景洪“君澜商务酒店”75%的股权无偿转让给甲方。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同；房屋的租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持；合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任；租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。岩光、朱文彪与缪素林、文光高于2015年12月9日签订的《房屋租赁合同》，因文光高是受杨宗禹委托签订合同，其行为后果的效果及于杨宗禹，文光高不承担责任。岩光、朱文彪租赁房屋获得了土地使权人岩恩囡的同意，对缪素林、杨宗禹、文光高提出的岩光、朱文彪作为原告主体资格不适格以及本案应待刑事案件有结论再处理的主张，不予采纳。岩光、朱文彪与缪素林、杨宗禹签订的《房屋租赁合同》，因租赁的房屋未取得建设工程规划许可证而合同无效。因缪素林、杨宗禹实际租用房屋经营酒店数年，岩光、朱文彪也收取一定年限的租金，合同无效后，缪素林、杨宗禹仍应参照租金标准支付房屋占有使用费。一审法院确定，2019年2月28日至2020年2月27日期间，缪素林、杨宗禹使用岩光、朱文彪的房屋，应支付房屋占有使用用费为320000元，减去已支付的100000元，还应支付220000元。对缪素林、杨宗禹请求判令岩光、朱文彪及岩恩囡返还已缴纳租金106万元以及资金占用费（以106万元为基数，从2019年2月28日开始按年利率6%计算至清偿日止）的反诉请求，不予支持。岩光、朱文彪将没有取得建设工程规划许可证建设并出租房屋，负有过错，而缪素林、杨宗禹在签订《房屋租赁合同》时，明知租赁的房屋只有《国有土地使用权证》，并未办理建设工程规划许可证等手续，仍然与之订立合同，接手房屋进行装饰装修后经营酒店，同样负有过错，本应返还房屋并按过错程度分担已形成附合的装饰装修物的现值损失，因当事人双方在一审法院释明后均未申请鉴定以确定装饰装修物的现值损失，对岩光、朱文彪主张缪素林、杨宗禹、文光高返还房屋的诉讼请求，以及缪素林、杨宗禹、文光高请求判令岩光、朱文彪和第三人岩恩囡赔偿租赁房屋投资酒店所支付的费用635万元及资金占用费（以635万元为基数，从2015年12月9日开始按年利率6%计算至清偿日止）的反诉请求，均不予支持。缪素林、杨宗禹、文光高的其他反诉请求，与岩光、朱文彪出租行为，无必然的法律因果关系，并非合同无效造成的损失，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、确认岩光、朱文彪与缪素林、杨宗禹、文光高于2015年12月9日签订的《房屋租赁合同》无效；二、缪素林、杨宗禹应当自判决生效之日起三十日内向岩光、朱文彪支付房屋占用费220000元；三、驳回岩光、朱文彪其他诉讼请求；四、驳回缪素林、杨宗禹、文光高的反诉请求。案件受理费9083元，由岩光、朱文彪负担4483元，缪素林、杨宗禹负担4600元。反诉案件受理费35160元，由缪素林、杨宗禹负担。二审中，上诉人缪素林、杨宗禹、文光高与被上诉人岩光、朱文彪对一审判决认定的事实无异议。为证明其上诉主张，二审中，上诉人缪素林、杨宗禹、文光高提交了一份《整改意见书》，欲证明酒店又于2021年2月18日因未办理特种行业许可证被停业整改。被上诉人岩光、朱文彪质证认为，该证据与被上诉人无关，系被上诉人未守法经营所导致。被上诉人岩光、朱文彪二审中提交了两组六张晶澜酒店的照片，其中照片一欲证明朱文彪经营的“豫东工具”在双方订立租赁合同之前一年，即2014年12月就已经装修经营，即使按照目前使用状况，也根本不影响承租人经营使用酒店，而且承租人来租赁涉案房屋时，对该房屋使用现状和相连相邻状况是清楚知悉的；照片二至照片六，欲证明双方订立合同时，承租人承诺要单独建设消防楼梯，由于承租人自行将通道一楼封闭建成大空间使用后，自行放弃了建设消防楼梯。上诉人缪素林、杨宗禹、文光高质证认为，对照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，照片无法确定拍摄时间。对于照片一，双方签订租赁合同时，涉案房屋还是一栋毛坯房，没有任何铺面，该照片明显是在上诉人投资装修之后才拍摄的，无法证明其的证明内容和目的；对于照片二至六，因涉案房屋从建盖到出租，都未在相关部门办理过任何手续，该房屋本身就是一种违章建筑，才是导致消防验收不可能通过的根本原因。本院认为，对于双方二审中提交证据的真实性及合法性本院予以确认，至于关联性，本院结合争议焦点随后进行评判。二审经审理查明：一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本案争议的焦点是：岩光、朱文彪应否在本案中返还缪素林、杨宗禹、文光高已付租金及投资酒店的各种费用损失。对此，本院评判如下：本院认为，岩光、朱文彪与缪素林、杨宗禹于2015年12月9日签订的《房屋租赁合同》，因租赁的房屋未取得建设工程规划许可证而合同无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。本案中，岩光、朱文彪将没有取得建设工程规划许可证所建设的房屋出租，负有一定过错责任，而缪素林、杨宗禹在签订《房屋租赁合同》时，明知租赁的房屋只有《国有土地使用权证》，未办理建设工程规划许可证等手续，岩光、朱文彪仅以现有的土地相关手续无偿协助其办理手续，仍然与之订立合同，接手房屋进行装饰装修后经营酒店，亦同样负有一定过错责任，对于本案合同无效的责任，双方负有同等过错责任，应各自承担相应责任。故本院对于上诉人缪素林、杨宗禹、文光高与被上诉人岩光、朱文彪均认为合同无效的责任在于对方，应由对方承担合同无效的全部责任的诉讼主张，本院不予采纳。虽然本案合同无效，但缪素林、杨宗禹实际租用使用房屋经营酒店数年，岩光、朱文彪也收取一定年限的租金，合同无效后，缪素林、杨宗禹仍应参照租金标准支付房屋占有费，故一审法院不予支持缪素林、杨宗禹退还租金的反诉请求，并判决其支付岩光、朱文彪房屋占有费依据充分。此外，本案审理过程中，经一审法院释明，双方均不愿意申请鉴定以确定房屋装饰装修物的现值损失；二审中，经本院反复调解双方仍未能对合同无效的善后事项达成一致，鉴于此，一审法院对岩光、朱文彪主张缪素林、杨宗禹、文光高返还位于云南省景洪市的房屋的诉讼请求，以及缪素林、杨宗禹、文光高请求判令岩光、朱文彪和第三人岩恩囡赔偿租赁房屋投资酒店所支付的费用的反诉请求，在本案中均不予支持并无不当。综上，上诉人缪素林、杨宗禹、文光高上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35160元，由上诉人缪素林、杨宗禹、文光高负担。本判决为终审判决。审判长  陈福兴审判员  姚丽诚审判员  玉 儿二〇二一年三月八日法官助理李吉燕书记员何刚