安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终525号 上诉人（原审原告）:亳州亿都商城商业管理有限公司,住所地安徽省亳州市工业园区**,统一社会信用代码：91341600586128457F。 法定代表人:张晓金,该公司总经理。 委托诉讼代理人：李旭晗，安徽永恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛长飞，男，该公司员工。 上诉人（原审被告）:修奥运,男,汉族,1992年6月8日出生,住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：于腾飞，安徽重信众合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩飞，安徽重信众合律师事务所实习律师。 上诉人亳州亿都商城商业管理有限公司(以下简称亿都公司)与上诉人修奥运因租赁合同纠纷一案,不服安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初10575号民事判决书向本院提起上诉。本院于2021年1月7日受理后，于2021年2月4日依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人亿都公司的委托诉讼代理人李旭晗，上诉人修奥运及其委托诉讼代理人于腾飞、韩飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿都公司上诉请求：1.在一审判决基础上增判修奥运承担本案一二审律师代理费1万元；2．本案一二审诉讼费用由修奥运承担。事实和理由:亿都公司与修奥运房屋租赁合同纠纷一案,经谯城区人民法院审理查明:修奥运到期后继续占有使用承租房屋,拒不缴纳房屋租金,依法认定修奥运违约,应依法支付租赁费用。但一审法院以无发票为由对亿都公司委托律师的代理费未予支持。亿都公司认为公司在诉前委托律师进行了租金的催收,诉讼时委托律师进行了起诉代理,一审时提交有委托代理合同。依据租赁合同第八条第八款的约定，乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支(包括但不限于合理的律师费)。故本案因修奥运违约所产生的律师费应判决由修奥运承担。 修奥运答辩称，亿都公司上诉理由不成立，判决修奥运承担房租及其他损失缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。 修奥运上诉请求：撤销一审判决,改判驳回亿都公司的诉求。事实和理由:一、一审认定事实错误。1.一审认定双方2019年02月28日到2020年2月27日的合同有效是错误的,双方签订的合同无效。一审修奥运当庭提交的电话录音,亿都公司的经理也是一审诉讼代理人之一葛长飞说:亿都公司起草合同的目的,把费用命名为“推广费”和“培育费”,就是为了逃避税收。这样的合同明显是符合合同法第五十二条第一、二项的规定,属于无效合同的范畴。2.一审认定事实相互矛盾,无视修奥运提交法庭的证据。在2019年2月28日至2020年2月27日的合同,因为亿都公司履行合同不合乎约定。一审时修奥运提交法庭的现场照片若干张，反映出下列问题:（1）消防不达标:消防设施缺失、管道没有消防用水,消防箱被锁，导致一家遭受火灾;（2）供电系统不达标:供电电缆裸露、电线接电不规范,存在严重的安全隐患；（3）公共设施不达标:厕所不能使用、门被封、没有如厕用水等;（4）房屋质量不达标,漏水;（5）安保设备不达标;监控设施都是假设备;（6）违反整体规划,一楼走廊私搭乱建,被当作商铺出租;（7）管理混乱:违反区块集中经营的承诺;（8）干扰正常的经营活动:停电、锁门。一审既然认定原合同有效,双方又形成了不定期合同，新一年度是上年度合同的延续,上年度亿都公司履行合同不符合约定。合同法第六十六条规定，当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。3.亿都公司未提交己方履行合同义务的任何证据。案涉合同为双务合同,亿都公司对己方合同义务是否履性负有举证责任。但是亿都公司未举证。二、一审判决适用法律错误。一审适用合同法第八条、第三十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条是错误的，应该适用民事诉讼法第六十四条，即当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《合同法》第六十六条规定，当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。鉴于上述理由,请求二审法院依法查清事实,撤销一审判决,改判驳回亿都公司的诉求。 亿都公司答辩称，双方合同真实有效，一审认定事实正确，判决于法有据，请求二审法院予以维持。一、葛长飞的个人言词对合同效力没有任何影响。葛长飞不是亿都公司负责人，不能代表公司，双方应以合同约定及事实为准，亿都公司无任何逃税行为。一审开庭时葛长飞明确表示当时是为了更好催收租金，与租户谈话中措辞不当，其言语并不影响合同效力，也与亿都公司的正常物业运营管理无关。二、一审法院判决正确，对租金支付部分应予维持。民法典第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。修奥运在合同到期后继续使用房屋至今，未办理退租手续交还商铺，因其既不续签合同，也不缴费，双方合同应视为不定期合同，修奥运违约，亿都公司可请求解除合同，故一审判决合同有效，认定双方为不定期合同没有任何错误。三、根据亿都公司一审提供的证据，修奥运的一审陈述可清楚的证明亿都公司已按合同约定交付了房屋，并对市场进行了有效管理，没有违约行为，修奥运提出的问题并不存在，依法缴纳租金是其作为承租方应履行的基本义务，故请求二审法院维持一审判决中各项费用自2020年5月28日后每天153.48元使用费至实际办理退租手续交还承租房屋时止。 亿都公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认修奥运违约并判决解除修奥运、亿都公司双方签订的《亿都国际商城商业物业租赁合同》;2.判决修奥运支付2019年11月29日至2020年4月30日商铺租金、商铺宣传推广费、商铺市场培育费、物业费及以上费用滞纳金共计69465元（暂计至2020年5月27日，2020年5月27日后相关费用继续按照约定计算至修奥运实际搬离房屋并付清全部租金时止）；3.依法判决修奥运支付打印费、交通费、代理费及其他开支10000元；4.案件的诉讼费由修奥运承担。审理中，亿都公司变更第2项诉讼请求为修奥运承租合同自2019年2月28日始至2020年2月27日止，合同内租金已经付清，但自2020年2月28日起至今未退租、也未办理退租手续，请求一审法院依法审理。 一审法院认定事实：案外人黄镇秒、乔国芝、岳金明、王新荣、李井运、侯普查分别购买位于光华路南、研发路西的亳州商铺后，与亿都公司签订《委托经营管理合同》，约定将涉案房屋委托本案亿都公司经营管理，该房屋委托期限内所有的收益权、出租权及其他经营权利唯一授权给亿都公司，委托经营期限分别为2012年9月30日起至2022年9月29日止、2013年11月30日起至2023年11月29日止、2014年10月30日起至2024年10月30日止。涉案房屋于2013年1月31日通过竣工验收。2018年12月20日，亿都公司（甲方）与修奥运（乙方）签订《亿都国际商城商业物业租赁合同》约定将涉案的房屋租赁给修奥运使用，修奥运用于经营壁纸、壁布，租赁期间为2019年2月28日至2020年2月27日。房屋的租赁费、商铺宣传推广费、商铺市场培育费共计39899元。乙方所租赁铺位综合管理费（物业费）按照建筑面积为每平方每月1.2元，乙方共租赁221.66平方米。合计每年3192元。以后每年度的费用应提前90天支付，乙方不能及时结算时，则甲方有权责令乙方停止营业及扣押乙方商品。乙方迟延交纳商铺租赁费用、物业服务费用的，每延迟一日按照年租金支付1%支付滞纳金。合同签订后，修奥运没有缴纳租赁费等各项费用。合同期满后，双方没有续签合同，但修奥运继续占用涉案房屋至今。 一审法院认为，综合亿都公司的诉讼请求和修奥运的答辩意见，本案的争议焦点为：1.双方是否存在合同关系；2.亿都公司、修奥运之间的合同是否有效；亿都公司的诉讼请求能否得到支持；针对争议焦点1，由于双方签订有书面的租赁合同，虽然该租赁合同约定的租赁期限届满后，双方没有续签合同，但修奥运一直占有使用该租赁物，亿都公司未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。应当认定双方成立不定期租赁关系。因此对于修奥运主张双方不存在的租赁的辩解该院不予支持。针对争议焦点2，亿都公司将房屋出租给修奥运经营系依据其与房主签订的《委托经营合同》取得对外在出租的权利。亿都公司、修奥运签订的出租合同系双方当事人的真实意思表示，且不侵害国家和其他第三人的合法权益。依法应当认定为有效合同，修奥运主张的该合同无效，由于其并未提供证据证明该合同存在无效的情形，对于修奥运认为合同无效的抗辩，该院不予采纳。双方签订的原租赁合同继续有效，亿都公司、修奥运双方形成不定期租赁关系，现由于修奥运一直未能支付使用涉案房屋的各项费用，即修奥运未履行合同的主要义务，致使亿都公司出租房屋取得收益的合同目的无法实现，亿都公司有权随时解除合同。因此对于亿都公司要求解除合同的诉讼请求，该院予以支持。对于修奥运在合同期限届满后继续使用房屋的各项费用，修奥运应当按照合同约定予以缴纳。双方约定涉案房屋的使用费每年为39899元，每天109.31元（39899元/365天），物业费每天8.75元（3192元/365天），合计每天118.06元。修奥运未按照合同约定交纳使用费，修奥运应当承担违约责任，并交纳滞纳金。双方约定的滞纳金为每日按照年租金支付1%支付明显过高，修奥运主张合同无效亦是对违约金的不予认可，该院对违约金予以适当调整，该院酌定将滞纳金调整为全年各项费用的0.3倍，即每年滞纳金12927.3元【（39899元+3192元）×0.3】，每天滞纳金35.42元（12927.3元/365天）。截止到2020年5月27日，修奥运共计使用90天，修奥运应当支付各项房屋占用费10625.4元及滞纳金3187.8元，以后的房屋使用费及滞纳金按照每天153.48元（118.06元+35.42元）支付直至修奥运搬离房屋并付清费用为止。至于亿都公司主张的律师代理费，由于亿都公司未提供证据证明该费用实际发生，对于该项诉讼请求，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、亿都公司与修奥运于2018年12月20日签订的《亿都国际商城商业物业租赁合同》于判决生效之日起予以解除。二、修奥运于判决生效之日起十日内支付亿都公司房屋租赁费、宣传推广费、市场培育费、物业费、滞纳金等各项费用用共计13813.2元（10625.4+2231.46元）。自2020年5月28日后的各项费用按照每天153.48元计算至修奥运搬离案涉房屋之日止。三、驳回亿都公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1787元，减半收取893.5元，由亿都公司负担593.5元，修奥运负担300元。 本院二审期间，亿都公司向本院提交：证据1，修奥运承租商铺现状视频一份，证明修奥运自一审判决下达后至今未支付租金，未办理退租手续并清空房屋，应承担2020年5月28日后每日153.48元的房屋使用费至实际返还案涉房屋办理退租手续之日止的租赁费用。证据2，亿都公司与安徽永恒律师事务所一审代理费结算协议一份、安徽永恒律师事务所收到律师费后出具的收费发票一张，证明亿都公司委托律师一审代理费和二审代理费共计1万元，结合一审时亿都公司提交的委托代理合同和双方签订的租赁合同第八条第八款的约定，修奥运承担亿都公司催讨拖欠款项而引起的所有合理费用和开支，包括但不限于合理的律师费，故本案因修奥运违约所产生的律师费，依据双方合同约定，应由修奥运承担。 修奥运质证认为，对视频的真实性无异议，但证据来源不合法，不能证明是亿都公司员工拍摄，对证明目的有异议，视频里没有房间号，房屋的确是双方签订合同的租赁房屋，但修奥运于租赁到期后搬离，且视频能显示房屋一直处于上锁的状态，修奥运没有霸占房屋用于经营，达不到其证明目的。对结算协议真实性无异议，但按照合同约定该费用没有支付，没有造成亿都公司实际损失，依法应不予支持。 修奥运二审期间向本院提交：证据1，亿都公司与杨某签订的商业物业租赁合同，证明商业物业租赁合同为双方自愿签订合法有效，杨某为亿都商城Ａ25栋105-107、Ａ25栋124-126共六间商铺的合法承租人。证据2，修奥运、杨某分别于2020年4月20日和2020年8月30日签订的房屋转租协议，证明房屋转租协议合法有效，修奥运为合法次承租人。证据3，证人杨某、张某的证人证言，证明修奥运在其与亿都公司签订的租赁合同期限届满后，不再实际占有该租赁合同项下六间商铺。证据4，修奥运经营的雅诗曼软装馆店铺实际照片三张，证明修奥运从搬离原六间商铺至今，经营场所为亿都商城**124-126。 亿都公司质证认为，租赁合同系案外人所签，与本案租赁合同纠纷无关，转租协议与本案租赁合同纠纷无关，无法证明修奥运自合同到期后办理退租手续、清空房屋并交还亿都公司的事实。对证人杨某的证言，称其2020年4月份帮助修奥运搬家，但一审认定2012年2月份开始未办理退租手续，恰好证明修奥运租期届满后仍占用房屋的事实。对于照片因修奥运未办理退租手续，该证据不论是否真实，不影响其违约事实的认定。 本院对上述证据的认证意见将在本裁判文书说理部分予以综合阐释。 本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，亿都公司与修奥运所签亿都国际商城商业物业租赁合同是当事人真实意思表示，并不具备合同无效情形，一审法院所作认定并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。一审法院认定案涉租赁合同约定的期限届满后，修奥运占有使用该租赁物，亿都公司未提出异议，双方成立不定期租赁关系，修奥运在合同期限届满后继续使用房屋的各项费用，应按照合同约定予以支付，符合上述法律规定。本案中，修奥运二审提交的其与杨某于2020年4月20日签订的房屋转租协议及证人杨某、张某的当庭证言能够证明双方成立不定期租赁关系后，修奥运搬离案涉租赁物，将经营场所调整到亿都商城Ａ26栋202-204及221-223六间商铺。因修奥运与杨某签订房屋转租协议的日期为2020年4月20日，故本院认定修奥运搬离案涉租赁物的日期为2020年4月20日，从2020年2月28日至2020年4月20日的房屋租赁费、宣传推广费、市场培育费、物业费、滞纳金等各项费用为153.48×53天＝8134.44元。 亿都公司与修奥运签订的案涉租赁合同明确约定租期届满或本合同终止、解除后，修奥运应交出租赁物业。本案中，修奥运单方面搬离房屋，并未与亿都公司办理退房手续存在过错。亿都公司作为亿都商城的运营管理方在运营管理过程中应及时发现修奥运已搬离房屋，已将经营场所调整到亿都商城A26栋202-204及221-223，至少应自第一次提起诉讼时即应知道上述情况，而不应视而不见，径自向人民法院提起诉讼要求修奥运支付各项费用至实际交还房屋、付清费用之日止，故亿都公司亦存在过错，本院酌情认定，各自的过错比例为50%。因亿都公司就本案向一审法院提起诉讼要求解除合同及一审法院诉前调解立案的时间为2020年7月10日，故修奥运应承担从2020年4月21日至2020年7月10日的房屋租赁费、宣传推广费、市场培育费、物业费、滞纳金等各项费用的50%，即153.48元×81天×50%=6215.94元。 关于律师代理人费用负担问题。因双方签订的租赁合同第八条明确约定承租人应承担出租人催讨应收款所支付的合理开支，该开支包括但不限于合理的律师费。本案中，亿都公司为催讨租赁费实际委托了律师并提交了律师费发票，相关开支客观存在，本院结合诉讼标的额及当地经济发展水平，酌定支持律师费3000元。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初10575号民事判决第一项； 二、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初10575号民事判决第三项； 三、变更安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初10575号民事判决第二项为“修奥运于本判决生效之日起十日内支付亳州亿都商城商业管理有限公司房屋租赁费、宣传推广费、市场培育费、物业费、滞纳金、律师费等各项费用共计17350.38元（8134.44元+6215.94元+3000元）； 四、驳回亳州亿都商城商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费710元，减半收取355元，由亳州亿都商城商业管理有限公司负担186元，修奥运负担169元；二审案件受理费195元，亳州亿都商城商业管理有限公司负担102元，由修奥运负担93元。 本判决为终审判决。 审判长  皮桂山 审判员  过传之 审判员  马 超 二〇二一年三月十二日 法官助理孙晓燕 书记员张宇楠