新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终44号 上诉人（原审原告）：李倩，女，1986年3月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区温泉西路七纺庆源小区。 委托诉讼代理人：王国亮，新疆元正盛业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区七道湾南路11巷**。 法定代表人：王钊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋少锋，男，乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：李煜，男，乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司员工。 上诉人李倩因与被上诉人乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司（以下简称盛世俊景公司）合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初2044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李倩及其委托诉讼代理人王国亮，被上诉人盛世俊景公司的委托诉讼代理人宋少锋、李煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李倩上诉请求：依法撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院作出的（2020）新0105民初2044号民事判决，并依法改判：解除我方与盛世俊景公司签订《商品房买卖合同》；盛世俊景公司返还我方购房款714,968元、办证费198元；盛世俊景公司赔偿我方违约金107,245.2元。事实和理由：一、一审法院遗漏案件基本事实，对被上诉人的重大违约行为视而不见，未做客观评判。二、一审法院对涉案“合同目的”理解过于僵硬、机械，并且脱离生活逻辑作出不允解除合同实在有违公允。三、一审法院对涉案案由界定笼统模糊以至于法律适用错误。四、一审法院此种价值选择，将会导致违约方获益，守约方蒙羞。综上，一审法院查明事实遗漏，法律适用错误，价值选择有待纠正，恳请二审人民法院能够查明事实，准确适用法律规定，依法维护我方的合法权益。 盛世俊景公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应当驳回李倩的上诉请求。1．本案的合同履行现已并无任何障碍，应当继续履行。本案的合同履行，自2020年3月22日并无障碍，其合同目的完全可以实现，故合同应该继续履行；2.在本案中，李倩并未提供有效证据证明其无法通过公积金贷取合同约定的贷款，其应当承担举证不能的法律责任。虽然在2019年12月16日，乌鲁木齐住房公积金管理中心将住房公积金最高额度变更为70万元，但是根据李倩签订合同时的政策与该政策对比，李倩的权益并未受到影响。本案合同能否实现合同目的，应当以公积金中心的最终审批为准，不应以李倩的主观臆断进行判断，李倩一审证据不足，应该承担举证不能的责任；3．李倩已丧失合同的解除权，本案合同不应予以解除。根据合同约定，李倩最迟应该在2020年1月15日行使合同解除权，但是李倩逾期未行使，因此李倩的解除权已经丧失。综上，一审法院认定事实清楚，使用法律准确，请求维持一审判决。 李倩向一审法院起诉请求：一、依法判令解除李倩与盛世俊景公司2019年8月5日签订的《乌鲁木齐恒大绿洲二期商品房认购书》；二、依法判令解除李倩与盛世俊景公司签订的《商品房买卖合同》；三、依法判令盛世俊景公司返还李倩购房款714,968元、办证费198元；四、依法判令盛世俊景公司赔偿李倩违约金107,245.2元（714,968元×15％）；上述合计金额为：822,411.2元。 一审法院认定事实：2019年8月5日，李倩与盛世俊景公司签订《乌鲁木齐恒大绿洲二期商品房认购书》，李倩购买盛世俊景公司销售的乌鲁木齐恒大绿洲二期住宅17号楼1单元1903室的房屋，房屋面积：129.86平方米；单价：10,896.1元，总价：1,414,968元；李倩同意签署认购书时，支付人民币20,000元作为定金，定金在签订商品房时转入房款。按揭付款（公积金贷款），李倩须于2019年8月5日前支付首付款694,968元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款由银行提供按揭贷款，李倩需在2019年8月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续等内容。签订协议当日，盛世俊景公司收取李倩首付款（含定金）714,968.00元。认购书签订后，双方签订了预售《商品房买卖合同》，合同约定，李倩购买盛世俊景公司告销售的乌鲁木齐恒大绿洲二期住宅17号楼1单元1903室的房屋，房屋面积：129.86平方米；单价每平方米10,896.1元，总价款为1,414,968元；买受人应当于2019年8月5日前支付房价款714,968元，余款700,000元向贷款机构申请贷款支付。出卖人应当在2021年10月31日前向买受人交付该商品房。 2019年4月30日盛世俊景公司取得销售的整体楼盘商品房预售许可证，2019年5月8日盛世俊景公司将自己名下的该宗地不动产部分房产，包括涉案房屋抵押给了中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行；2020年3月20日涉案房屋解压。在庭审中，李倩当庭撤回要求解除李倩与盛世俊景公司2019年8月5日签订的《乌鲁木齐恒大绿洲二期商品房认购书》的诉讼请求，盛世俊景公司亦同意，本庭予以准许。 一审法院认为，李倩、盛世俊景公司的签订《乌鲁木齐都市果岭认筹协议书》是商品房买卖合同的预约合同。当双方签订商品房买卖合同时，预约合同的内容已成为商品房买卖合同的基本内容，对李倩提出撤回要求解除李倩与盛世俊景公司2019年8月5日签订的《乌鲁木齐恒大绿洲二期商品房认购书》的诉讼请求，法院予以准许；李倩、盛世俊景公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，双方均应依约履行。2019年5月8日盛世俊景公司将涉案房屋抵押给了中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行后，于2019年8月，盛世俊景公司将处于抵押状况的房屋出售给李倩显属不当，在合同履行过程中，2020年3月20日，涉案房屋已办理了注销在建工程的抵押手续，合同约定房屋的交付时间为2021年10月31日前，在合同履行期限届满前，已注销了在建工程的抵押，注销抵押后，盛世俊景公司置业顾问已告知李倩可以办理网签手续，合同中未约定网签备案的时间，现合同的履行已无事实上、法律上的障碍，盛世俊景公司的违约行为不足以导致合同的目的无法实现。为此，对李倩提出要求一、解除李倩与盛世俊景公司签订的《商品房买卖合同》；二、盛世俊景公司返还李倩购房款714,968元、办证费198元；三、盛世俊景公司赔偿李倩违约金107,245.2元的诉讼请求，法院不予支持。遂判决如下：驳回李倩全部的诉讼请求。 本院二审期间，李倩向本院提交如下证据：证据一、2019年7月25日李倩与盛世俊景公司郄艳娇的微信记录，证明在双方签订认购书之前，李倩就询问了通过公积金贷款的额度，所以在购买房屋之前上诉人已经明确了付款方式是公积金贷款，否则支付能力有限；证据二、2019年11月18日李倩与盛世俊景公司郄艳娇的微信聊天记录，证明2019年11月18日在双方签订了认购书3个月之后我方催促盛世俊景公司进行合同网签备案，并督促进行公积金贷款，并且明确表示了公积金贷款发生变化有影响怎么办；证据三、2019年12月15日至2019年12月16日李倩与盛世俊景公司郄艳娇的微信记录，李倩在2019年12月15日再次督促被上诉人抓紧进行合同网签备案，以方便公积金贷款，盛世俊景公司郄艳娇表示公司的该套房屋被抵押，公司没有资金进行解押，房子无法办理备案手续，并表示正在催公司，在此证据的对话中，李倩再次重申如果公积金额度下调，这个房屋将无力购买，结果在2019年12月16日公积金政策发生变化，公积金政策的账户余额与贷款额度相关，在公积金政策变化之前，个人公积金账户的余额与贷款额度没有直接关系，在2019年12月16日郄艳娇与李倩的微信记录中李倩再次明确表达房子真的买不了了，贷款额度是余额的10倍发放；证据四、2020年2月9日疫情期间李倩再次告知盛世俊景公司郄艳娇房屋无法购买，要求解除合同，根据民法典的规定，李倩已经通过通知的方式解除了合同，也就是在这次沟通之后，证明李倩多次告知盛世俊景公司郄艳娇要解除合同，我方立案是2020年3月，疫情期间，不是判决中写的6月；证据五、2020年9月5日的微信聊天记录，一审判决之后，盛世俊景公司郄艳娇通知我方说李倩超过合同约定的180日内付款．．．，证明盛世俊景公司自己陈述房屋已经解除；证据六、2020年7月15日的短信，证明盛世俊景公司已经表示该房屋已经另售；证据七、乌鲁木齐市审计局文件一份，证明李倩已不具备公务员身份，已没有公积金贷款，无法继续履行合同。 盛世俊景公司发表质证意见如下：证据一、证据二、证据三，李倩提交的2019年7月25日、2019年11月18日、2019年12月15日和16日的微信聊天记录不是新的证据，李倩已过了举证期才向法庭举证，该证据不能作为本案认定事实的证据。对上述证据真实性认可，合法性不认可，根据李倩在一审中提交的证据，2019年7月19日与我方员工的微信聊天记录上显示李倩已明确知悉房屋不能办理网签，同时李倩也向我方予以询问，因此李倩知道不能办理网签，双方合同时间是2019年8月15日，因此我方不存在隐瞒抵押的事实；根据乌鲁木齐住房公积金管理中心出台的政策规定，李倩以单身的身份申请公积金贷款的额度均为70万元，并未受到影响，因李倩自身不具备连续6个月缴纳公积金的条件而丧失了公积金贷款的部分条件，系其自身原因造成，不是我方原因造成，故不应由我方承担责任；我方销售人员并不是公积金贷款的审核主体，其意见仅为参考意见，公积金贷款的额度和批次均以公积金贷款管理中心批复的额度为准；证据四，2020年2月19日的微信聊天记录不是新的证据，不能作为本庭认定事实的证据，不应予以采纳，同时，在该证据中李倩也未提出要求解除合同，李倩在2020年1月15日已丧失合同解除权，即使其在2020年2月19日提出解除合同，也不是行使权力；证据五，2020年9月5日的聊天记录及微信，该聊天记录仅能反映双方进行沟通，我方不同意解除合同，该案件也在审判中，双方是否解除合同并无生效判决认定，我方不同意解除合同，我方与李倩进行沟通仅仅为李倩长期拒不办理网签及贷款手续造成我方无法回款，我方发送通知的目的为督促李倩履行义务的目的，减少我方损失的目的，并非要求解除合同；证据六，2020年7月15日的短信我方无法确定发送人身份，真实性不认可；证据七，真实性、合法性认可，证明的问题不认可，该证据仅能证明李倩于2020年4月21日辞去公务员身份，但并不能反映其公积金仍无法贷款。 本院对李倩出示的证据认定如下：对证据一至证据六的真实性、合法性予以确认，因双方微信聊天记录涉及本案合同的履行情况，本院对关联性予以确认。对证据七的真实性、合法性予以确认，该证据能够反映李倩目前的公积金状况，本院对关联性予以确认。 本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审另查明：李倩于2020年4月21日辞去公务员职务。2021年2月23日本院前往乌鲁木齐住房公积金管理中心就相关政策问题进行询问，并制作询问笔录一份，经双方当事人质证后，双方当事人对该询问笔录均提出了异议。后2021年3月4日本院向乌鲁木齐住房公积金管理中心发出征询函一份，内容为：“院在审理李倩与乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，为查清案件事实，现就以下相关涉及公积金贷款相关事项向贵中心函询：李倩（身份证号XXX）在2019年12月16日公积金政策变化后，其公积金账户余额为27,700元左右，按变化后的政策李倩的公积金贷款额度最高能达到多少。为能公正处理本案，以上问题请贵中心收到本函件后三日内函复我院。”2021年3月5日乌鲁木齐住房公积金管理中心向本院回函一份，内容为：“贵院转至中心的《征询函》已收悉，现就住房公积金贷款相关政策回复如下：经2019年第二次乌鲁木齐住房公积金管理委员会批准，自2019年12月16日起乌鲁木齐住房公积金贷款最高贷款额度为70万，个人最高可贷款额度为借款人申请人（含共同申请人）公积金余额的10倍。职工在窗口办理业务时系统按照上述方式根据借款申请人公积金账户余额10倍自动计算。” 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于：李倩要求解除其与盛世俊景公司签订的商品房买卖合同并返还购房款714,968元、办证费198元，并赔偿违约金107,245.2元的请求有无事实及法律依据。围绕李倩的上诉意见及盛世俊景公司的辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下： 一、关于李倩要求盛世俊景公司退还购房款714,968元及办证费198元的诉讼请求如何认定的问题。李倩与盛世俊景公司之间于2019年8月5日签订的《商品房买卖合同》第七条对付款方式明确约定，以公积金贷款方式付款。本案中盛世俊景公司将出售给李倩的房屋在签订《商品房买卖合同》之前抵押给了中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行，并于2020年3月20日才办理了解押手续，在此之前李倩无法办理公积金贷款手续，而在2019年12月16日公积金贷款政策发生了变化，依据本院向乌鲁木齐公积金管理中心的函询结果，按当时李倩的公积金账户余额计算，李倩在公积金政策变化后已无法以公积金贷款70万元，用以支付剩余房款，双方约定的付款方式已不具备履行条件。因盛世俊景公司的抵押行为致使李倩无法及时办理公积金贷款，因政策变化李倩的公积金贷款数额不足以支付剩余房款，李倩已无法按合同履行付款义务，对此产生的法律后果应由盛世俊景公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2020】17号）第十一条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，现李倩要求解除与盛世俊景公司签订的《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，李倩要求盛世俊景公司返还购房款714,968元符合法律规定，本院予以支持。因李倩未提供其支付198元办证费的票据，对李倩要求盛世俊景公司返还办证费198元的诉讼请求不予支持。盛世俊景公司辩称根据《商品房买卖合同》附件补充协议第十一条第三项的约定，李倩的解除权已过约定的时效期间，对此本院认为，盛世俊景公司陈述本案中的《商品房买卖合同》及补充协议均系该公司制定的统一模板，在全国范围内均一致，故《商品房买卖合同》及补充协议属于盛世俊景公司单方提供的格式合同，而《商品房买卖合同》附件补充协议第十一条第三项的约定属于排除李倩合同解除权的约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，《商品房买卖合同》附件补充协议第十一条第三项的约定应认定无效，盛世俊景公司依据该合同条款排除李倩合同解除权的抗辩意见与法律主旨不符，故本院对盛世俊景公司的该上诉主张不予支持。 二、关于李倩主张的违约金如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，李倩在本案诉讼前对于解除合同并未向盛世俊景公司发出过通知，本院以盛世俊景公司收到一审起诉状的时间即2020年6月12日作为双方合同的解除时间，从该日起盛世俊景公司应当向李倩返还已付购房款，盛世俊景公司未返还李倩已付购房款，李倩的主要损失为利息损失，李倩要求按已付购房款的15%作为违约金与其实际损失不相符，本院不予支持，本院以李倩已付购房款为基数按全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR）计算至本案判决之日，作为盛世俊景公司本案中需承担的违约金数额，即20,437.31元【714,968元×3.85%×271天（2020年6月12日至2021年3月10日）÷365天=20,437.31元】，对李倩主张的超出部分违约金本院不予支持。 综上所述，依据李倩提供的部分新证据及本院查明的相关事实，李倩的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2020）新0105民初2044号民事判决即：“驳回李倩全部的诉讼请求”； 二、李倩与乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司于2019年8月5日签订的《商品房买卖合同》于2020年6月12日解除； 三、乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司向李倩返还购房款714,968元； 四、乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司向李倩支付违约金20,437.31元； 五、驳回李倩的其他诉讼请求。 以上盛世俊景公司应给付李倩款项735,405.31元，限于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案请求标的822,411.2元，核定给付标的735,405.31元，占请求标的的89.42%，本案一审本诉案件受理费6,012.06元（李倩已预交），由盛世俊景公司负担89.42%即5,375.98元，由李倩负担10.58%即636.08元。二审请求标的822,411.2元，核定支持735,405.31元，占请求标的的89.42%，二审案件受理费12,024.11元，由盛世俊景公司负担89.42%即10,751.96元，由李倩负担10.58%即1,272.15元。 本判决为终审判决。 审判长 曾 敏 审判员 马恒雯 审判员 杨 扬 二〇二一年三月十日 书记员 余 霞