新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终668号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘爱玲，女，1972年6月20日出生，汉族，个体户，住新疆维吾尔自治区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：热孜瓦古丽提力瓦里地，女，1989年6月30日出生，维吾尔族，新疆帆船文化传媒投资有限公司法人，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 上诉人刘爱玲因与被上诉人热孜瓦古丽提力瓦里地房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘爱玲到庭参加诉讼。被上诉人热孜瓦古丽提力瓦里地经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 刘爱玲上诉请求：依法撤销（2020）新0103民初302号民事判决，改判驳回热孜瓦古丽提力瓦里地的诉讼请求，并改判热孜瓦古丽提力瓦里地向我方支付物业费8,044元、房租14,301元、违约金18,000元；共计40,345元。刘爱玲庭审中明确按其上诉请求，其对一审判决第二项、第三项和第五项不服，经合议庭向其释明后，刘爱玲补交不服一审判决第二项及第三项的上诉费用1,050元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定热孜瓦古丽提力瓦里地未能通过社区审核，未能办理入住手续，对我方与热孜瓦古丽提力瓦里地已知情且我方也表示过“不能通过只能退钱”的意思表示。合同不能继续履行且未实际入住使用，因不可抗力因素造成合同目的未能实现，属于可免除责任应予解除《房屋租赁合同》是错误的。（二）一审判决错误地认定涉案租赁房屋是我方未能向热孜瓦古丽提力瓦里地交付租赁房屋及钥匙，导致热孜瓦古丽提力瓦里地未能使用租伊房屋。二、一审判决对热孜瓦古丽提力瓦里地提交的证据材料无原则的一概予以采信，但对我方提交的证据却采用了截然相反的作法。综上，依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起上诉，希冀得到公正之裁判。 热孜瓦古丽提力瓦里地未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。 热孜瓦古丽提力瓦里地向一审法院起诉请求：1．解除租赁合同；2．刘爱玲返还我方房租费45,000元；3．判令刘爱玲返还我方定金5,000元；4．判令刘爱玲支付违约金15,000元。 刘爱玲向一审法院反诉请求：1．解除双方之间的租房合同；2．判令热孜瓦古丽提力瓦里地支付我方物业费8,044元；3．判令热孜瓦古丽提力瓦里地支付我方房租费14,301元；4．判令热孜瓦古丽提力瓦里地赔偿我方违约金18,000元。 一审法院认定事实：2019年6月6日，热孜瓦古丽提力瓦里地与刘爱玲签订房屋租赁合同。刘爱玲将位于乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路658号某房屋出租给热孜瓦古丽提力瓦里地。双方约定，租期为两年，第一年为90,000元（分两次付清，第一次2019年付45,000元、2019年11月1日之前付清剩余款45,000元），第二年99,000元。热孜瓦古丽提力瓦里地根据双方约定向刘爱玲支付半年租金45,000元及5,000元押金。2019年6月9日，刘爱玲称社区审核出了问题，并表示暂时别找人装修；6月15日，刘爱玲表示，审核很严格，再不行，估计只有退款了，退款只能退43,000元；6月16日，热孜瓦古丽提力瓦里地表示，不能通过审核办理入住手续，就不会继续租用该房屋。 一审法院认为，热孜瓦古丽提力瓦里地与刘爱玲之间《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，应当根据双方约定履行合同义务，但本案中，由于不可抗力因素及政策性原因该份合同不能履行，可免除责任。本案中，热孜瓦古丽提力瓦里地未能通过社区审核，未能办理入住手续，对此热孜瓦古丽提力瓦里地与刘爱玲已知情。刘爱玲也表示过“不能通过只能退钱”。故因热孜瓦古丽提力瓦里地未能通过审查办理入住，合同不能继续履行，故热孜瓦古丽提力瓦里地与刘爱玲解除合同的诉讼请求法院予以确认；本案中，热孜瓦古丽提力瓦里地要求刘爱玲返还租金45,000元及押金5,000元的诉讼请求，法院认为，热孜瓦古丽提力瓦里地未实际入住使用，且因不可抗力因素合同目的未能实现，故热孜瓦古丽提力瓦里地该项诉讼请求，法院予以支持；至于热孜瓦古丽提力瓦里地要求刘爱玲支付违约金15,000元的诉讼请求，本案中，刘爱玲未能提交相关证据正证明刘爱玲已履行交付义务，但因热孜瓦古丽提力瓦里地未能通过审查，即便能确认已交付要求，也不能入住使用该房屋，故热孜瓦古丽提力瓦里地该项诉讼请求无法律依据，法院不予支持。至于刘爱玲的反诉请求，要求热孜瓦古丽提力瓦里地承担物业费8,044元，房租费14,301元，违约金18,000元的诉讼请求，法院认为，刘爱玲已知道热孜瓦古丽提力瓦里地不能通过审查，合同不能继续履行的情况下，未能积极解决，且拖延履行，其造成的损失应当自行承担，故热孜瓦古丽提力瓦里地上述诉讼请求法院不予支持。遂判决如下：一、解除热孜瓦古丽提力瓦里地与刘爱玲签订的《房屋租赁合同》；二、刘爱玲于判决生效后的十天内向热孜瓦古丽提力瓦里地返还租金45,000元。三、刘爱玲于判决生效后的十天内向热孜瓦古丽提力瓦里地返还押金5,000元；四、驳回热孜瓦古丽提力瓦里地其他诉讼请求；五、驳回刘爱玲其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘爱玲二审中出示如下证据：证据一、出租房屋综合管理责任书及附件乌鲁木齐市房屋出租人（经营业主）责任追究办法、乌鲁木齐市流动人口担保责任书，拟证明社区审核已经通过，仅需热孜瓦古丽提力瓦里地签字确认，因热孜瓦古丽提力瓦里地多次不配合签字，由此产生的法律后果不应由我方承担；证据二、微信聊天记录复印件，拟证明双方曾就解除合同进行过协商，但未能形成一致意见。热孜瓦古丽提力瓦里地未到庭发表质证意见。本院对上述证据认定如下：证据一因系原件，本院对真实性予以确认，该证据与本案涉诉房屋是否具备使用条件相关，本院对合法性、关联性予以确认；证据二因系复印件，无法对真实性予以确认，本院对该证据不予采信。 本院经审理查明事实如下：2019年6月6日刘爱玲与热孜瓦古丽提力瓦里地签订《个人房屋租赁合同书》一份，双方约定：（一）房屋坐落于乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路658号德汇万达C幢写字楼1112号，建筑面积约等150平方米。（二）租用期限两年，年租金为玖万元整，自2019年6月7日至2021年6月6日止，乙方需交纳押金伍仟元整。（三）本合同签订之日，乙方需一次性付清房租，年租金人民币元（大写：玖万元整），来年的房租需提前两个月付清，非甲方原因，乙方在合同期违约不继续经营，所交房租及押金不退。（四）水费，电费，暖气费及经营相关的费用由乙方自行承担，水/元/方，电费0.9元/度，暖气费22元/平方，须按时交纳。…（八）乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的5%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方房租及押金。违约方并承担总房租的百分之二十作为违约赔偿金。（九）为保证乙方在租赁期间的正常经营，乙方须自行办理相关合法手续（营业执照及卫生许可证等）。… 合同签订当日，热孜瓦古丽提力瓦里地向刘爱玲支付半年租金45,000元及押金5,000元。 庭审中刘爱玲出示《情况说明》一份，内容为：在2019年6月6日傍晚，刘女士（刘爱玲）联系到我，让我明天到德汇万达C幢写字楼找一个维族叫热孜瓦古丽的女孩，把1112号的商铺给她开下门锁，并把古丽的电话发给我了。第二天6月7日上午10点左右我给古丽打好电话，确认她在，并且她催我快点来，说着急装修呢，我就过去把锁打开了，房门打开了，古丽全程都在旁边，她确认后，给刘女士打电话，说门已经打开了，刘女士才把开锁的费用结算给我。 2019年6月7日刘爱玲与热孜瓦古丽提力瓦里地的微信记录显示：“热孜瓦古丽：你好姐，开锁子的怎么还没来。刘：132XXXXXXXX你打他电话，他说有人去了。热孜瓦古丽：只能打开吗，不换锁子吗。”2019年6月9日刘爱玲与热孜瓦古丽提力瓦里地的微信记录显示：“刘：昨天给民警微信没回我话，今天上午我给他打通电话了。他说你的信息审核有点问题，让我过去一趟。我大后天回来。”2019年6月15日刘爱玲与热孜瓦古丽提力瓦里地的微信记录显示：“刘：你就没有汉语系的朋友吗？找个汉语系的朋友帮你下呗！现在整个行情都这样，到那都审核的很严格。你再不行，估计只有退款了。热孜瓦古丽：我找一下，现在天山区已经好多了，来了新员工平台很快过，他也是没过是吧。刘：没过！说是有问题！热孜瓦古丽：好吧。刘：能不能找到汉语系的？想过的话，只有汉语系了！能找到的话，加这几天，我再让你一个月的房租！从7月7日开始算房租！热孜瓦古丽：我找一下。刘：找不到的话，我只能退你4万3！”2019年6月16日刘爱玲与热孜瓦古丽提力瓦里地的微信记录显示：“刘：你母亲不是老师吗！让她帮你一下至社区就说租写字间办公用，社区能不能给租？能不能给办理审核通过。热孜瓦古丽：麻烦得很，不想试了。” 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于：1．热孜瓦古丽提力瓦里地要求刘爱玲返还房租费45,000元及押金5,000元的诉讼请求有无事实及法律依据；2．刘爱玲要求热孜瓦古丽提力瓦里地支付房租、物业费、违约金的诉讼请求有无事实及法律依据。围绕刘爱玲的上诉意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下： 2019年6月6日刘爱玲与热孜瓦古丽提力瓦里地签订的《个人房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按合同约定履行各自的义务。本案中从2019年6月7日双方的微信聊天记录及开锁公司出具的《情况说明》，可以认定2019年6月7日刘爱玲已将涉案房屋交付给热孜瓦古丽提力瓦里地，刘爱玲已履行了其交付房屋的义务，但作为出租人刘爱玲还应配合承租人热孜瓦古丽提力瓦里地办理使用房屋的其他合法手续，从双方的微信聊天记录显示，直到2019年6月16日热孜瓦古丽提力瓦里地使用房屋的手续仍未办理完成，二审中刘爱玲出示的《出租房屋综合管理责任书》等证据不能反映出热孜瓦古丽提力瓦里地已具备使用涉案房屋的条件，在双方的微信聊天记录中也无明确的涉案房屋手续已办理的表述，故刘爱玲虽向热孜瓦古丽提力瓦里地交付的涉案房屋，但热孜瓦古丽提力瓦里地并不具备使用条件。现双方当事人均要求解除2019年6月6日签订的《个人房屋租赁合同书》符合客观事实，一审法院对此认定正确，本院予以维持。在热孜瓦古丽提力瓦里地对涉案房屋不能正常使用的情况下，作为承租人应当及时返还房屋，作为出租人刘爱玲应当及时收回房屋，双方均应当减少因租赁合同不能履行所造成的损失，而刘爱玲与热孜瓦古丽提力瓦里地均没有采取合理措施防止损失扩大，双方对合同解除前产生的租金、物业费均应当承担相应责任，对此本院酌定双方各承担50%的责任。因双方均未按法律规定向对方发生解除合同的通知，本院按一审起诉状的送达时间，确认刘爱玲与热孜瓦古丽提力瓦里地签订的《个人房屋租赁合同书》于2020年1月9日解除，热孜瓦古丽提力瓦里地向刘爱玲支付的45,000元为半年的租金，即从2019年6月7日至2019年12月6日期间的租金，对热孜瓦古丽提力瓦里地已付的租金刘爱玲应返还50%，对于从2019年12月7日至2020年1月9日期间的租金热孜瓦古丽提力瓦里地也应承担50%的责任，故刘爱玲应向热孜瓦古丽提力瓦里地返还租金22,500元（45,000元÷2=22,500元），热孜瓦古丽提力瓦里地应向刘爱玲支付租金4,068.49元【90,000元÷365天×33天（2019年12月7日至2020年1月9日）×50%=4,068.49元】。对于物业费刘爱玲与热孜瓦古丽提力瓦里地应各承担50%即4,760.55元【8,044.44元（2019年7月1日至2019年12月31日）×2÷365天×216天×50%=4,760.55元】。因本案租赁合同不能履行的原因不能归责于作何一方，故对刘爱玲要求热孜瓦古丽提力瓦里地支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因热孜瓦古丽提力瓦里地不存在违约情形，刘爱玲主张扣除押金5,000元的诉讼请求缺乏事实依据，本院亦不予支持。 综上所述，刘爱玲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初302号民事判决第一项、第三项及第四项即“解除热孜瓦古丽提力瓦里地与刘爱玲签订的《个人房屋租赁合同书》”；刘爱玲于判决生效后的十天内向热孜瓦古丽提力瓦里地返还押金5,000元；驳回热孜瓦古丽提力瓦里地其他诉讼请求； 二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初302号民事判决第五项即“驳回刘爱玲其他诉讼请求”； 三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初302号民事判决第二项即“刘爱玲于判决生效后的十天内向热孜瓦古丽提力瓦里地返还租金45,000元”为刘爱玲向热孜瓦古丽·提力瓦里地返还租金22500元； 四、热孜瓦古丽提力瓦里地向刘爱玲支付租金4,068.49元； 五、热孜瓦古丽提力瓦里地向刘爱玲支付物业费4,760.55元； 六、驳回刘爱玲的其他诉讼请求。 以上刘爱玲应给付热孜瓦古丽·提力瓦里地款项18,670.96元，限于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉请求标的65,000元，核定给付标的27,500元，占请求标的的42.31%，一审本诉案件受理费1,425元（热孜瓦古丽·提力瓦里地已预交），由热孜瓦古丽提力瓦里地负担57.69%即822.08元，由刘爱玲负担42.31%即602.92元；一审反诉请求标的40,345元，核定给付标的8,829.04元，占请求标的的21.88%，一审反诉案件受理费808.63元（刘爱玲已预交），减半收取404.31元，由热孜瓦古丽提力瓦里地负担21.88%即88.46元，由刘爱玲负担78.12%即315.85元，余款404.32元由一审法院退还刘爱玲。二审上诉请求标的90,345元，核定支持31,328.04元，占请求标的的34.68%，二审案件受理费1,858.63元，由刘爱玲负担65.32%即1,214.06元，由热孜瓦古丽提力瓦里地负担34.68%即644.57元。 本判决为终审判决。 审判长  曾敏 审判员  王辉 审判员  杨杨 二〇二一年三月十二日 书记员  田源