浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初7700号原告：浙江安吉五联物业管理发展有限公司，住所地浙江省湖州市安吉县昌硕街道天荒坪南路99号（安吉商会大厦）1幢4单元401室4-5。法定代表人：吴孟凡，总经理。委托诉讼代理人：朱宇亮、孙洁，浙江金道律师事务所律师。被告：绍兴市千客隆超市有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区人民东路1426号1幢2层201。法定代表人：汪海根，董事长。委托诉讼代理人：王水根、吴圆圆，浙江纳森律师事务所律师。原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司与被告绍兴市千客隆超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理，依法适用普通程序于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙洁，被告法定代表人汪海根，被告委托诉讼代理人王水根、吴圆圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、被告立即将位于绍兴市越城区××花园××市场××的房屋腾退返还给原告；二、被告立即向原告支付房屋占用期间的租金损失5466750.17元人民币（暂计算至2020年9月3日，此后计算至被告实际腾退之日止）；三、被告赔偿逾期支付租金的利息损失（以未付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率的2倍计算至被告实际履行完毕之日止）；四、由被告承担本案的案件受理费、保全费等所有诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为被告腾退位于绍兴市越城区××花园××市场地下部分及地上一层部分，即产证号为浙（2019）绍兴市不动产权第0019613号、浙（2019）绍兴市不动产权第0019614号。事实与理由：2011年12月30日，被告与原所有权人绍兴塔山市场开发有限公司（以下称“塔山公司”）签订《房屋租赁合同》一份，被告向塔山公司租赁位于绍兴市越城区××花园××市场××的房屋用于开设大型超市。2019年4月12日，绍兴市越城区人民法院作出民事裁定书，将塔山公司名下的案涉房屋以物抵债给原告，原告取得案涉房屋的所有权。因被告未按合同约定支付租金，案涉房屋租赁合同于2019年8月3日解除。但被告未按约腾退房屋，也未支付房屋占用期间的相应租金。原告认为，被告应当承担相应法律责任。综上，原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及民事诉讼法及相关司法解释的规定，诉至贵院，望依法判决。被告辩称：一、本案被告已经两次明确函告原告，告知其向越城区法院执行局办理案涉房屋的移交，原告怠于履行案涉房屋的领受义务，由此产生的占有使用费不应当由被告承担。首先，根据《物权法》第二十八条关于特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。自以物抵债裁定送达原告之日起，案涉房屋的物权归属原告所有。其次，《查封规定》第12条第1款规定：“查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。”人民法院查封、扣押、冻结财产，是为申请人（权利人）的利益而间接或直接地控制、占有被执行人的财产，被执行人对该财产的处分权已被剥夺。被通知查封、扣押、冻结的财产，实际上处于法院的特殊保护之下。第三，案涉《房屋租赁合同》总面积为13229.56平方米，由四本产权证组成，其中两本分别抵押给绍兴银行和恒信银行，该两本权证对应面积已经按期腾退完成，法院以及两家银行也均予以确认接收。原告通过以物抵债裁定仅取得其中另外两本权证项下的房屋所有权，占面积为12111.65平方米，并非是案涉租赁合同的整体。因此，被告按照权证分块腾退也符合执行要求，且原告本案一开始提出的诉讼请求亦是要求腾退地下一层面积，证明原告认可被告分区域腾退的做法。2019年6月12日，被告已经明确函告原告，案涉房屋地下一层已于2018年3月28日腾退交付给法院，其可向法院完成移交，但原告迟迟未主动办理移交手续。2020年10月30日，被告再次向原告发出《复函》一份，明确要求原告向越城区法院执行局办理案涉房屋的移交，由此可见，原告自身由于怠于履行案涉地下一层房屋的领受义务，由此产生的占有使用费不应当由被告承担，无法对案涉地下一层进行占有使用收益的风险以及损失应当由原告自行承担。二、因第三人主张权利，被告已经于2018年3月28日将案涉房屋地下一层依法移交给越城区人民法院执行局，并自此不再使用该房屋，根据《合同法》第二百二十八条被告有权要求减免该部分租金。2018年2月1日，越城区人民法院依法查封并拟拍卖案涉房屋原所有权人绍兴塔山市场开发有限公司（以下简称“塔山公司”）名下的位于××路××市场××平方米）及嘉禾花园塔山农贸市场地下车库（6090.08平方米），并发布绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602执187号公告及187号之一公告，要求被告于2018年3月31日前腾退上述房屋。被告实际于2018年3月28日将案涉嘉禾花园塔山农贸市场地下车库（6090.08平方米）腾退完毕并向绍兴市越城区人民法院提交《关于退还租赁物的报告》一份，请求接收移交案涉房屋。此后，被告实际仅占用使用环城东路塔山综合市场一层，面积约6021.57平方米。根据《合同法》第二百二十八条关于租赁物的权利瑕疵担保的规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。被告可要求自2018年3月28日起不再支付案涉房屋地下一层部分的租金以及合同解除后的占有使用费。三、2019年8月3日案涉《房屋租赁合同》解除后，原告仅能主张地上一层房屋占有使用费，无权主张该部分占有使用费的双倍利息损失。根据《房屋租赁合同》第三条第3款，出租人有权主张逾期超过一个月租金的双倍利息，但该利息仅能在合同履行期间主张，合同解除后的占有使用费不能适用该利息标准。综上，被告已于2018年3月28日起，因第三人主张权利而不再使用收益案涉房屋地下一层（6090.08平方米），且已经两次函告原告可向越城区执行局办理案涉房屋移交，原告怠于行使权利部分产生的租金以及房屋占有使用费不应再向被告主张，合同解除后的占有使用费也不能按照合同计算双倍利息。请求法院依法驳回原告部分诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年12月30日，案外人绍兴塔山市场开发有限公司（甲方）与被告绍兴市千客隆超市有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市城东鲁迅东路1950号嘉禾小区南侧营业房一层（包括西首营业房）、地下一层、二至三层办公用房，夹层及附房租赁给乙方；房屋建筑面积共计约13229.56平方米，其中营业用房（一层面积约6021.57平方米、地下一层面积约6090.08平方米），办公用房（二层）面积约420.88平方米、环城东路营业房353.24平方米、附房（夹层343.79平方米）；租赁期限为15年，自2012年5月15日起至2027年5月14日止；第一年至第五年（2012年5月15日至2017年5月14日）租金为每年530万元，第六年至第十年（2017年5月15日至2022年5月14日）租金为每年551.2万元，第十一年至第十五年（2022年5月15日至2027年5月14日）租金每年573.248万元；租金支付方式及时间为第一次支付半年租金，乙方应于2012年5月15日前10天内支付，以后每年租金按季度支付，甲方于每一季度末的10天内凭房屋租赁发票向乙方收取下一季度的租金；逾期超过一个月按银行同期基准利率双倍计算；乙方不按约定支付租金超过一个月的，甲方有权解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿经济损失。合同还对其他事项进行了约定。2012年9月30日，被告绍兴市千客隆超市有限公司与案外人绍兴塔山市场开发有限公司签订《补充协议》一份，载明原房屋租赁合同中租赁时间调整为自2012年7月15日起至2027年7月14日止。2017年10月16日，平安银行股份有限公司杭州萧东支行就其与绍兴塔山市场开发有限公司申请实现担保物权一案向本院提起诉讼，本院于2017年11月14日作出（2017）浙0602民特321号民事裁定书，认定抵押权依法成立并生效，裁定对被申请人绍兴塔山市场开发有限公司名下的绍房他证绍市字第K000088649、K000088647号房屋他项权证项下的抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人平安银行股份有限公司杭州萧东支行对变价后所得款项在最高主债权本金120000000元及相应利息、罚息范围内优先受偿。后平安银行股份有限公司杭州萧东支行向本院申请强制执行。2018年2月1日，本院发布（2018）浙0602执187号之一公告，责令被执行人绍兴塔山市场开发有限公司于2018年2月28日前自觉履行还款义务；逾期不履行，本院将依法对其名下位于绍兴市××路××市场××花园××市场××进行评估、拍卖，被执行人绍兴塔山市场开发有限公司应于2018年3月31日前腾退上述房屋或提出执行异议，逾期本院将依法强制执行，因此产生的费用由被执行人绍兴塔山市场开发有限公司自行承担。2018年3月28日，被告向本院提交《关于退还租赁物的报告》一份，载明：被执行物现由我公司承租并开设大型超市（绍兴市千客隆超市有限公司嘉禾购物中心），由于该超市面积达12000平方米，为大型购物中心，不仅员工多，而且商品和设施设备数量大，整体腾退难度巨大，我公司只能分步分块执行。现我公司已按贵法院要求对被执行物之一（嘉禾花园塔山农贸市场地下车库）进行了清理，现已具备腾退条件，请贵法院及申请人前来办理移交手续。而一层（绍兴市环城东路塔山综合市场）腾退有难度，要求贵法院在拍卖成交后给予10个月的处理时间，以便我公司对员工、商品和设施进行妥善安置和处理。2018年5月，本院发布案涉租赁房屋的拍卖公告；2018年8月，本院发布案涉租赁房屋的变卖公告。拍卖、变卖公告均注明带租拍卖。2019年4月9日，原告向本院申请变更申请执行人，本院于2019年4月9日出具（2018）浙0602执187号之三执行裁定书，认定平安银行股份有限公司杭州萧东支行对绍兴塔山市场开发有限公司的债权，经两次债权转让，已将相关权益全部转让给了最后一次受让人浙江安吉五联物业管理发展有限公司，两次债权转让行为均符合法律规定，故裁定变更浙江安吉五联物业管理发展有限公司为本案申请执行人。2019年4月12日，本院出具（2018）浙0602执187号之四执行裁定书，裁定：一、解除被执行人绍兴塔山市场开发有限公司名下位于绍兴市××路××市场××花园××市场××的查封；二、被执行人绍兴塔山市场开发有限公司名下位于绍兴市××路××市场××花园××市场××［以杭州市永正房地产土地评估有限公司杭永房地估（2018）字第Ｓ××7号资产评估报告书为准］交付申请执行人浙江安吉五联物业管理发展有限公司抵偿39955375元债务。上述房屋所有权以及其他财产自本裁定送达申请执行人浙江安吉五联物业管理发展有限公司时起转移；三、申请执行人浙江安吉五联物业管理发展有限公司可持本裁定书到房屋权属登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年5月30日，绍兴市环城东路塔山综合市场（建筑面积6021.57平方米）、嘉禾花园塔山农贸市场地下车库（建筑面积6090.08平方米）的产权变更登记至原告名下。2019年6月5日，原告出具《律师函》一份给被告，载明自绍兴市越城区人民法院2019年4月12日出具以物抵债裁定之日起，原告已合法取得相应房产的所有权，要求被告收到本函之日起5日内向原告支付2019年4月12日至2019年7月11日房屋租金125.65万元，逾期将主张违约责任；同时，告知被告根据合同应当在2019年7月2日前支付下一季房屋租金。该律师函于2019年6月11日送达被告。2019年6月12日，被告向原告《复函》一份，载明2018年3月28日按法院要求对其中所租赁的地下卖场6090.08平方米腾退后交法院处置，目前实际占有、使用的房屋面积为6021.57平方米；对于目前仍占有、使用的房屋，如原告确已取得该房屋的所有权，被告愿意就后续租赁事宜包括是否租赁等进行协商。2019年8月1日，原告再次出具《律师函》一份给被告，载明自被告收到本律师函之日，原告解除与被告之间的《房屋租赁合同》；限被告在收到本函之日按合同约定将承租房屋腾空返还给原告。该律师函于2019年8月3日送达被告。2019年8月15日，浙江省绍兴市国信公证处出具（2019）浙绍国证民字第2353号《公证书》，载明申请人绍兴市千客隆超市有限公司于2019年8月12日申请要求对其承租的位于绍兴市越城区××路××号××小区南侧营业房一层（包括西首营业房）、地下一层及二至三层办公用房的现状进行保全证据公证；公证员于2019年8月13日下午到位于绍兴市越城区××路××路××购物中心××对房屋的现状进行了拍照、摄像。公证书照片和视频显示，当时案涉地下一层货架均已拆卸，货物已搬空，未用于经营另查明，浙江安吉五联物业管理发展有限公司曾于2019年4月11日以抵押权纠纷案由起诉绍兴市千客隆超市有限公司，本院于2019年10月10日作出（2019）浙0602民初3706号民事判决，判决：一、被告绍兴市千客隆超市有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司支付房屋租金7355054.39元；原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司对被告绍兴市千客隆超市有限公司应支付的上述租金享有优先受偿权；二、驳回原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。绍兴市千客隆超市有限公司不服该判决上诉于绍兴市中级人民法院，绍兴市中级人民法院于2020年8月31日作出（2020）浙06民终4574号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。同时查明，浙江安吉五联物业管理发展有限公司曾于2019年8月19日以房屋租赁合同纠纷案由起诉绍兴市千客隆超市有限公司，要求腾退案涉房屋，支付租金和利息，支付房屋占有使用费；后变更诉请为要求继续履行合同，支付租金和利息。本院于2020年8月31日作出（2019）浙0602民初8203号民事判决，认为案涉房屋租赁合同已于2019年8月3日解除，判决：一、被告绍兴市千客隆超市有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司自2019年4月12日起至2019年8月3日止的房屋租金人民币1576083.08元；二、被告绍兴市千客隆超市有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司截至2019年8月19日的逾期利息人民币20197.03元，以及自2019年8月20日起至实际付清之日止的逾期利息（以1576083.08元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率2倍计算）；三、驳回原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。被告不服该判决，上诉于绍兴市中级人民法院。绍兴市中级人民法院于2021年1月11日作出（2020）浙06民终3668号民事判决，判决：一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初8203号民事判决；二、绍兴市千客隆超市有限公司应于本判决送达之日起三十日内支付给浙江安吉五联物业管理发展有限公司自2019年4月12日起至2019年8月3日止的房屋租金人民币1179833.52元；三、绍兴市千客隆超市有限公司应于本判决送达之日起三十日内支付给浙江安吉五联物业管理发展有限公司截至2019年8月19日的逾期利息人民币15119.21元，以及自2019年8月20日起至实际付清之日止的逾期利息（以1179833.52元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率2倍计算）；四、驳回浙江安吉五联物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。以上事实由原告提交的民事裁定书照片打印件1份、不动产权证复印件2份、房屋租赁合同复印件1份、（2019）浙0602民8203号和（2019）浙06民终4574号民事判决书复印件各1份、函1份（微法院提交）；被告提交的不动产权证复印件4份、2018年2月11日录音及文字整理资料1份、千客隆超市嘉禾店开业图片1组、《浙江省绍兴市环城东路塔山综合市场房地产及嘉禾花园塔山贸市场地下车库房地产司法估价报告》复印件1份、《关于退还租赁物的报告》复印件1份、（2019）浙绍国证民字第2353号《公证书》1份、2020年10月10日嘉禾花园塔山农贸市场地下车库现场视频1份（一并在录音光盘内）、2019年6月12日的《复函》复印件1份、2020年10月30日的《函》1份、（2019）浙0602民初8203号案件上诉状及庭询传票复印件1份、被告与绍兴塔山市场开发有限公司房屋租赁合同纠纷起诉状和传票复印件1份及当事人的庭审陈述予以证实。被告提交的录音，本院将结合其他证据综合予以认定。本院对其他证据的真实性予以确认。本院认为，根据（2020）浙06民终3668号生效判决可知，案涉房屋租赁合同已于2019年8月3日解除。合同解除后，原告要求被告腾退返还案涉塔山综合市场（地上一层）的诉请，符合法律规定，本院予以支持。根据被告提交的案涉地下车库现场视频显示，案涉地下车库已腾空；鉴于双方并未就案涉地下车库办理过交接手续，且被告明确表示如原告要接收随时可以办理交接，故双方可就已具备交接条件的案涉地下车库尽早办理交接。由此，原告要求被告腾退返还案涉塔山农贸市场地下车库的诉请，因案涉地下车库现已腾空，原告要求腾退的诉请已无必要，本院对原告要求被告返还塔山农贸市场地下车库的诉请予以支持。合同解除后，原告要求被告支付房屋占有使用费，符合法律规定，双方争议的焦点为案涉嘉禾花园塔山农贸市场地下车库（6090.08平方米）应否计算占有使用费的问题。本院认为，根据公证书显示的案涉地下车库状况来看，被告确实为案涉地下车库具备腾退条件作了相应工作，并未实际将地下车库用于超市经营。而案涉房屋经执行拍卖、变卖程序均未成交后，由原告以物抵债取得，原告对于案涉房屋的使用情况当有所了解；然原告取得案涉房屋所有权后，并未及时接收房屋、办理交接手续，且在收到被告2019年6月12日《复函》后也未前往核实房屋实际使用情况，在向被告发函解除合同后亦未实际按合同解除的方向及时接收房屋、办理交接手续，而是在解除通知发生效力后在（2019）浙0602民初8203号案件中要求被告继续履行合同，更在被告明确表示可以随时就案涉地下车库办理交接后仍拒绝接收，原告怠于行使权利的行为致使合同解除后案涉地下车库的交接陷入僵局，导致案涉地下车库不必要的占有使用费不断产生；故综合考虑本案实际，依据权利义务对等、兼顾公平之原则，本院确认案涉嘉禾花园塔山农贸市场地下车库自合同解除后至法院确定的返还之日止的占有使用费，不再予以计算。综上，被告应支付给原告自2019年8月4日起至实际腾退之日止的（案涉塔山综合市场）房屋占有使用费[按6873.54元/天计算（5512000元/年÷13229.56平方米×6021.57平方米÷365天）]；原告主张的其余部分（案涉塔山农贸市场地下车库）房屋占有使用费诉请，本院不予支持。房屋占有使用费的标准参照合同解除当年约定的租金标准计算，被告认为应按评估的租金标准计算房屋占有使用费的意见，本院不予采信，对被告的评估申请不予准许。原告主张的房屋占有使用费利息，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绍兴市千客隆超市有限公司应于本判决生效之日起六十日内腾退坐落于绍兴市越城区××路××市场，并返还给原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司；被告绍兴市千客隆超市有限公司应于本判决生效之日起十日内将坐落于绍兴市越城区××花园××市场××返还给原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司；二、被告绍兴市千客隆超市有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司自2019年8月4日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按6873.54元/天计算）；三、驳回原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50067元，财产保全费5000元，由原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司负担25075.5元，由被告绍兴市千客隆超市有限公司负担29991.5元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  冯剑萍人民陪审员  金明敏二〇二一年三月十一日书 记 员  陈 柠?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。