青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2021）青0223民初67号原告:马某1，住青海省互助县。委托诉讼代理人:马某2，住青海省互助县，系原告之父，代理权限为特别代理。被告:青海某农业经济技术合作有限公司。法定代表人:刘某，该公司董事长。委托代理人：王某，住青海省互助土族自治县,代理权限为特别授权。原告马某1诉被告青海某农业经济技术合作有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某1的委托诉讼代理人马某2，被告青海某农业经济技术合作有限公司委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某1向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付房屋差价23276.90元（3.53平米×6594.03元）；2.判决被告返还从2014年6月4日至2015年5月30日前的银行活期利率99元；返还从2015年5月30日至今的贷款利息2.32769元×49.8元（1万元的月利息）×12月×5年8个月=7882.5元；3.本案的诉讼费用由被告承担。原告马某1为支持自己的诉讼请求，向法庭提交如下证据材料：1、青海省互助土族自治县人民法院（2019）青0223民初2546号民事判决书复印件1份，拟证明被告方未按期交付商铺和办理商铺房产证，亦未核定商铺产权面积的事实；2、互助县不动产登记中心出具的房屋产权登记信息查询结果单1张，拟证明被告方至今未办理产权登记的事实；3、青海某农业经济技术合作有限公司用款申请表，拟证明原告购买商铺的实际面积、差价面积以及差价面积的价款的事实；4、《商铺产权转让合同》复印件1份，拟证明被告违约，未按合同约定于2015年5月30日前返还面积差价的事实；5、收据复印件1份，拟证明原告方按合同约定按时交付预售定金和购房款共计223450元的事实。被告青海某农业经济技术合作有限公司为支持自己的诉讼请求，向法庭提交如下证据材料：1、《商铺产权转让合同》复印件1份，拟证明合同约定若办理产权逾期后，我方以银行同期活期利息予以赔付的事实；2、青海省互助土族自治县人民法院（2019）青0223民初2546号民事判决书复印件1份，拟证明在这之前我方与原告方就交房纠纷已经向法院起诉过，而且在判决日前我方已赔付原告所有费用，目前只剩下面积差额及利息未赔付的事实；3、活期利率清单1份，拟证明我方赔付原告方利息的标准；4、租房合同复印件1份，拟证明我方已交付商铺后，原告方将商铺租出去的事实；5、2020年12月11日的手机视频资料1份（当庭播放），拟证明原、被告于2020年12月11日双方进行了协商，我方同意退还面积差额及按银行活期利率计算利息的事实。经本院庭审质证，对当事人无异议的证据：原告方提交的青海某农业经济技术合作有限公司用款申请表、收据复印件1份，被告方提交的2020年12月11日的手机视频资料1份（当庭播放），原、被告各提交的青海省互助土族自治县人民法院（2019）青0223民初2546号民事判决书复印件1份、予以确认并在卷佐证。原告方提交的证据2，虽被告持异议，但能证明查询日前原告所购商铺产权登记信息的真实情况，被告的质证意见不予采纳，其证明效力予以确认；对证据4，能够证明原、被告双方签订合同的事实，证据来源合法、内容真实，确认证据4作为认定本案案件事实的依据；被告方提交的证据1，虽原告方持异议，其证明效力予以确认；对证据3，原告对证据的真实性不持异议，能够证明同期银行活期存款利率的真实情况，对证据3的证明效力予以确认；对证据4，综合分析后其证明方向与本案无关联,不予采信。根据原、被告的陈述及法庭对证据的分析、认证，确认本案事实如下：2014年6月4日，原、被告签订《商铺产权转让合同》，原告购买被告位于互助县威远镇威北路农畜产品交易市××楼商铺，合同约定该商铺建筑面积共34.19㎡，单价为6594.03元/㎡，总价额225450元。合同规定：原告于2014年6月4日前一次性交付房款；出卖人(被告)应当在2015年5月30日前在该商铺经综合验收合格后交付买受人（原告）使用；出卖人应当在商铺交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；“第五条套内建筑面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以政府部门核准的产权面积为准。商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：1、以产权登记面积为准，据实结算房价款；2、产权登记面积大于合同约定面积的部分，买受人按约定的单价补足房款；3、产权登记面积小于合同面积的部分出卖人按约定的单价足额退换买受人，并承担同期银行活期利率。”合同签订后，原告于2014年2月23日交付订金20000元，于2014年6月9日交付商铺款203450元，履行了自己的合同义务。2019年10月，原告所购买商铺的实测面积为30.66平方米，与合同约定面积减少3.53平方米。2020年12月11日，原、被告双方就面积差退款金额进行协商并达成协议。本院经审理认为，原告马某1与被告青海某农业经济技术合作有限公司签订的《商铺产权转让合同》系双方真实意思的表示，其内容合法有效，双方当事人均应严格依约履行；且约定了房屋实际面积以产权登记面积为准，现合同约定面积与产权证登记面积相差3.53㎡，对被告多收的房屋面积差额款23276.90元理当退还。故原告要求被告返还面积差额款的诉讼请求，本院予以支持。关于面积差额款利息计算的问题。法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；本案中，原、被告签订的《商铺产权转让合同》第五条规定，“……3、产权登记面积小于合同面积的部分出卖人按约定的单价足额退换买受人，并承担同期银行活期利率。”；故面积差额款利息应按照原、被告所签订合同的约定，按同期银行活期利率计算，在原告没有提供活期利率标准有关证据的情况下，以被告提交的利率标准和计算方法计算退款利息为宜。关于起算利息时间的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；《商铺产权转让合同》第九条、第十五条规定：出卖人(被告)应当在2015年5月30日前在该商铺经综合验收合格后交付买受人（原告）使用；出卖人应当在商铺交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；被告未在合同规定期限内交付商铺和把办理权属登记需要提供的商铺产权登记面积等资料报送产权登记机关，应承担违约责任，违约责任问题已在互助县人民法院（2019）青0223民初2546号民事判决书中处理；且产权登记面积与合同约定面积产生差异，多退少补，对签订合同的双方是一个不确定因素，必须经产权登记部门测量核定，双方的权利义务对等，按照如果“产权登记面积大于合同约定面积的部分，买受人按约定的单价补足房款”的约定，根据公平原则，对原告要求被告从合同签订之日即2014年6月4日起支付银行利息的请求不予支持，关于面积差额退款利息计算的时间应从2017年6月1日起算，算至起诉前一日为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告青海某农业经济技术合作有限公司返还原告马某1面积差额款23276.90元。二、被告青海某农业经济技术合作有限公司支付原告马某1自2017年6月1日至2021年1月4日面积差额款利息｛23276.90×0.35％÷360天×3年7个月4天（1309天）｝296.23元。案件受理费578元，减半收取289元，由被告青海丰禾农业经济技术合作有限公司负担。上述给付内容于判决生效后10日内给付。如果未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判员 文贻贵 二〇二一年三月一日法官助理 陈树莲书记员 魏鑫鑫附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。