江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终910号上诉人（原审原告）：姚杨，男，1993年12月24日出生，汉族，住山东省枣庄市台儿庄区。委托诉讼代理人：刘贤文，系姚杨妻哥，男，1987年8月2日出生，汉族，住江苏省徐州市经济开发区。上诉人（原审原告）：刘秋红，女，1989年10月7日出生，汉族，住山东省枣庄市台儿庄区。上诉人（原审被告）：光明房地产集团江苏明宏置业有限公司，住所地徐州市贾汪区大泉街道办事处邻里中心216。法定代表人：刘浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：桓轶，江苏尊鼎力律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾文龙，江苏尊鼎力律师事务所律师。上诉人姚杨、刘秋红与上诉人光明房地产集团江苏明宏置业有限公司（以下简称明宏置业公司）因商品房预售合同纠纷一案，双方均不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2020）苏0305民初3119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘秋红以及上诉人姚杨的委托诉讼代理人刘贤文、上诉人明宏置业公司的委托诉讼代理人顾文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚杨、刘秋红上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审；2.请求判决明宏置业公司履行上房流程，赔偿因未履行上房流程给姚杨、刘秋红造成的经济损失；3.请求判决明宏置业公司将起居室内墙维修达至合同约定的交付标准；4.请求判决明宏置业公司将楼梯等处质量瑕疵问题予以修复；5.请求判决本案一、二审诉讼费均由明宏置业公司承担。事实和理由如下：1.案涉房屋仍存在起居室内墙未批白等质量问题，姚杨、刘秋红认为案涉房屋至今未达到上房条件，有权要求明宏置业公司承担自合同约定交房时间2020年4月1日至上诉日期间内的违约责任，明宏置业公司实际违约天数应为250天。2.关于疫情：除去春节法定节假日外，案涉建设项目因疫情影响停工天数仅为21天。各级政府都未禁止企业复工，而是鼓励帮助企业及时复工复产，企业只要做好疫情防控措施，就能达到复工复产条件。明宏置业公司以疫情为理由主张免责，姚杨、刘秋红对此不予认可。3.关于大气污染防治：大气污染防治强化管控从2017年秋冬开始，购房合同签订于2018年8月，合同所约定的上房时间由明宏置业公司单方拟定，足以证明其认为大气污染管控对施工进度无影响，且2018、2019年因违反大气污染规定被要求停工整顿的并未影响案涉建设项目，明宏置业公司并未提供政府执法部门直接下发的停工令等证明施工受到实际影响的直接证据，并不能证明因大气污染防治管控导致停工122天。4.不可抗力是指“不能预见、不能避免、不能克服”的客观情况。大气污染管控和降为二级响应后的新冠××疫情并不属于法律范围内的不可抗力，明宏置业公司据此主张免责，缺乏法律依据。5.姚杨、刘秋红所诉求的违约金是根据购房合同第十二条计算出来的，即使一审法院认为明宏置业公司可以适当免责，也只能酌减一定的违约天数，而不能直接酌定违约金金额。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，故请求二审法院依法撤销一审判决，支持姚杨、刘秋红的上诉请求。明宏置业公司辩称：案涉小区开发承建大部分是由外地工人进行施工，公司为了加快施工进度，响应政府逐步复工的计划措施，积极聘用了当地的工人进行施工。但政府的大气防控环境治理是一项长期政策，疫情防控降低到复工也需要一定的过程，明宏置业公司对于上述情况无法提前预知，主观上并无过错。明宏置业公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回姚杨、刘秋红的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.由姚杨、刘秋红承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误。1.一审判决未正确认定因大气污染防治需要，案涉房屋所在建设项目停工天数累计达122天的事实。因全国大气污染防治需要，各级政府及相关政府部门多次采取管控措施，直接导致案涉建设项目累计停工天数达122天之久，明宏置业公司在一审时提供的诸多证据足以证实上述停工事实客观存在。一审判决虽综合考虑了大气污染管控对交房的影响，但并未认定具体的停工天数，属认定事实错误。2.一审判决未认定案涉建设项目因新冠××疫情防控影响而导致停工是错误的。首先，因新冠××疫情防控需要，工地一度被封闭，禁止工人进场施工，且案涉建设项目存有大量外地施工人员，该批人员一度严禁返徐，即使返徐后也需要进行隔离，无法正常施工。其次，受新冠××疫情防控的影响，在涉案工程的建设中，明宏置业公司的诸多合作单位无法按约履行合同义务，继而导致工期延误。再次，对因新冠疫情防控导致停工等相关事宜，明宏置业公司已经及时告知业主。因此，一审判决未认定案涉建设项目因受新冠××疫情防控影响而导致停工的天数以及明宏置业公司已经将该事实告知业主是错误的。二、明宏置业公司并未违约，更不应承担相应的违约责任。1.案涉建设项目的停工系因大气污染防治及新冠××疫情防控原因导致，基于案涉商品房买卖合同及补充协议的约定，依据相应的法律规定，明宏置业公司逾期交房的行为不构成违约，不应承担违约责任。2.一审判决未充分考虑到大气污染防治以及新冠疫情防控对交付房屋时间的影响，判决明宏置业公司向姚杨、刘秋红赔偿违约金10719.89元是错误的。首先，从明宏置业公司一审提供的证据可以看出，若没有大气污染防治和新冠疫情的防控，完全可以按照合同约定的期限交付房屋；其次，大气污染防治及新冠疫情防控导致的停工天数，已经远远超出了姚杨、刘秋红主张的逾期交房天数。虽然一审判决在裁决时考虑大气污染防治和新冠疫情防控对涉案房屋施工和交付的影响，但并未充分考量上述停工对逾期交房的实际影响程度。综上所述，一审判决认定事实不清，裁判依据不足，请求二审法院查明事实并依法改判支持明宏置业公司的上诉请求。姚杨、刘秋红辩称：案涉购房合同签订于2018年8月，而各级政府从2017年开展大气污染防控管制，合同上的交付日期由明宏置业公司事先拟定，说明其已经综合考虑过各种可能影响工程进度的因素，确定了交房日期为2020年3月31日，因此所有问题应由其自行承担，与业主无关。姚杨、刘秋红向一审法院提出诉讼请求：1.判决明宏置业公司支付延期上房违约金，自2020年4月1日至2020年9月2日共计24639元（154天*总房价*万分之三）；2.撤回上房通知书，原上房通知书无效；3.本案诉讼费用由明宏置业公司承担。一审法院认定事实如下：2018年8月1日，姚杨、刘秋红（买受人）与明宏置业公司（出卖人）签订编号为JW0052211的《商品房买卖合同（预售）》，约定：姚杨、刘秋红购买明宏置业公司开发的位于徐州市贾汪区桃源路与大学路交叉路口西北侧的泉城熙悦26幢1单元502号商品房（住宅），该商品房预测建筑面积共98.97平方米，单价为每平方米5388.78元，总价款为533328元。该合同对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任等进行了约定。其中，第九条约定：该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条约定：出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理（按照逾期时间分别处理，不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，姚杨、刘秋红依约向明宏置业公司支付房价款533328元。2019年12月18日，明宏置业公司以光明•泉城熙悦售楼处名义向该小区业主发出《通知》一份，表明公司已加速工程进度，各项验收进行中，为在2020年3月30日/2020年6月30日两批次房屋顺利交于业主手中，要求业主于2020年2月10日前缴纳房屋维修基金，以便后期办理上房手续。2020年6月19日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局出具了建筑工程竣工验收备案表，案涉商品房于2020年6月5日由建设单位组织竣工验收合格。2020年6月29日，徐州市贾汪区精益测绘有限公司对案涉房屋出具了房屋面积测绘报告。2020年7月24日，明宏置业公司向姚杨、刘秋红邮寄《房屋上房通知书》，通知姚杨、刘秋红于2020年8月5日至光明•泉城熙悦项目集中办理上房手续，姚杨、刘秋红以案涉商品房质量瑕疵为由拒绝接收，截至一审开庭之日，姚杨、刘秋红尚未接收案涉商品房。另查明，为控制大气污染，确保空气质量，2019年1月至2020年2月间，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室、徐州市大气污染防治联席会议办公室多次下发文件，要求部分施工工地停止作业。受新型冠状病毒感染的××疫情防控影响，2020年1月24日，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应，同年2月24日24时，江苏省将疫情防控一级响应调整为二级响应。一审法院认为：姚杨、刘秋红与明宏置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按约履行。姚杨、刘秋红支付合同价款后，明宏置业公司于2020年6月19日才取得建设工程竣工验收备案表，2020年6月29日取得房屋面积测绘报告，2020年7月24日通知姚杨、刘秋红于2020年8月5日上房，明宏置业公司的行为明显违约，依法应按合同约定向姚杨、刘秋红支付逾期交付违约金。本案双方当事人对于明宏置业公司逾期交付的事实无异议，但对于明宏置业公司应否承担逾期交付的违约责任、以及逾期交付天数有争议。姚杨、刘秋红以明宏置业公司交付的房屋存在阳台构造柱为二次浇注、内墙未刮大白等质量瑕疵为由拒绝上房，要求明宏置业公司承担合同约定房屋交付日期次日起至实际交付之日止期间的逾期交付违约金，不予支持，明宏置业公司上房通知书中约定日期视为明宏置业公司交付日期，但明宏置业公司应当对房屋质量瑕疵承担维修责任。明宏置业公司辩称逾期交付，系因政府部门应对大气污染下达停工令以及新冠疫情爆发导致，扣除因大气污染防治造成停工122天及疫情防控造成的延期，明宏置业公司不应承担逾期交付违约金。大气污染防治和新冠疫情防控确实对建设工程施工和商品房交付产生影响，结合相关通知文件及施工进度，酌定违约金调整为10719.89元。姚杨、刘秋红主张撤回上房通知书，原上房通知书无效，无事实和法律依据，不予支持。综上，姚杨、刘秋红的诉讼请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，一审法院判决：一、江苏明宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向姚杨、刘秋红支付逾期交付违约金10719.89元；二、驳回姚杨、刘秋红的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计208元，由光明房地产集团江苏明宏置业有限公司负担。本院二审期间，明宏置业公司提交以下证据材料：1.建设工程施工合同原件、上海农工商建设发展有限公司企业信用信息公示报告打印件各一份。旨在证明，案涉建设项目系由上海农工商建设发展有限公司承建，该公司的住所地位于上海市，在新冠疫情防控期间，因跨省防控要求不同，该公司无法组织人员到现场施工。2.建设工程劳务分包合同原件、广西商佰建设工程有限公司企业信用信息公示报告打印件各一份。旨在证明，案涉建设项目分包方为广西商佰建设工程有限公司，该公司住所地位于广西壮族自治区，在新冠疫情防控期间，因跨省防控要求不同，该公司无法组织人员到现场施工。3.农民工劳动合同书五十七份、工人工资发放流水一份。旨在证明，由于新冠疫情防控原因，在2020年3月至5月期间施工人数严重不足，直到2020年7月案涉建设项目施工才正式正常。4.检验批标准养护混凝土强度评定会汇总表一份、混凝土抗压检测报告各两份。旨在证明，在新冠疫情发生前案涉建设项目实际施工进度仍处于主体浇筑施工中，后续仍存在大量工程需要在2020年上房前完成。5.监理日志一组。旨在证明施工过程中，因大气污染防治导致的停工天数。姚杨、刘秋红发表质证意见：上述证据与本案不具有关联性，不能证明明宏置业公司的观点。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.案涉商品房是否具备交付条件。2.明宏置业公司逾期交房是否构成违约，若构成违约，应在何范围内承担责任。本院认为：首先，需要明确法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案的民事纠纷系因民法典实施前的法律事实引起的，且民法典实施前有明确的相关规定，故本案的法律适用民法典施行前的法律及相关司法解释。一、关于案涉商品房是否具备交付条件的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《商品房买卖合同》第九条约定：“商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”本案中，案涉房屋已于2020年6月19日取得建筑工程竣工验收备案表，并于2020年6月29日取得房屋面积测绘报告，符合合同约定的交付条件，且明宏置业公司已经按照合同约定履行了通知上房的义务，应当视为明宏置业公司自其通知交付之日起已经履行完毕交房义务。而所交付房屋是否存在起居室内墙未批白、楼梯外观质量瑕疵未修复等问题，系明宏置业公司对所售商品房承担修复责任的范畴，而非认定商品房是否具备交付条件的标准。姚杨、刘秋红以案涉商品房存在起居室内墙未批白、楼梯外观质量瑕疵未修复等问题为由主张不具备交付条件，缺乏事实和法律依据，一审判决认定案涉商品房符合合同约定的交付条件，并无不当。至于房屋质量瑕疵问题，姚杨、刘秋红可另行要求明宏置业公司承担维修义务。二、关于明宏置业公司逾期交房是否构成违约，若构成违约，应在何范围内承担责任的问题。第一、《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据案涉合同第十一条第（一）项约定，明宏置业公司应于2020年3月31日前向姚杨、刘秋红交付符合合同约定的案涉商品房，但是案涉房屋于2020年6月19日取得建筑工程竣工验收备案表，于2020年6月29日取得房屋面积测绘报告，此时涉案房屋才具备合同约定的交付条件，且明宏置业公司直至2020年7月24日才向姚杨、刘秋红邮寄上房通知书，存在迟延交付行为，构成违约，应当按照合同约定向姚杨、刘秋红赔付逾期交房违约金。第二、《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一审判决认定，大气污染防治和新冠××疫情防控对建设工程施工和商品房交付产生影响，结合相关通知文件及施工进度，酌定将本案违约金调整为10719.89元。对此，明宏置业公司及姚杨、刘秋红两方均持异议。明宏置业公司认为，一审判决未充分考虑大气污染防治及新冠××疫情防控对商品房交付时间的影响力度，根据法律规定及合同约定，其不应承担违约责任。姚杨、刘秋红则认为大气污染防治及新冠××疫情防控并不会直接造成工期延误，明宏置业公司对此应有预见并采取合理方式避免，一审判决不应酌减违约金的数额。对上述异议，本院认为，根据双方当事人合同约定，除不可抗力外，若明宏置业公司未按合同约定时间向姚杨、刘秋红交付商品房的，应当承担逾期交房违约责任。本案所涉建设项目施工过程中，项目施工单位因大气污染防治根据政府及相关单位的指令暂停施工及因新冠××疫情防控不能施工的事实客观存在，上述因素均超出了明宏置业公司的可控范围，可以认定明宏置业公司存在非因自身原因造成逾期交房的情形，但明宏置业公司一、二审所提交的证据不足以证明非因自身原因造成停工的实际天数，也未提交充分的证据证明在不可抗力的情形发生后其已及时通知合同相对方。因此，一审判决在综合考量大气污染防治及新冠××疫情防控对施工进度造成的实际影响后，认定明宏置业公司存在法定的免除或减轻其部分违约责任的情形，并酌定明宏置业公司应向姚杨、刘秋红支付逾期交房违约金10719.89元，符合公平原则，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人姚杨、刘秋红、光明房地产集团江苏明宏置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费832元，由姚杨、刘秋红负担416元，由光明房地产集团江苏明宏置业有限公司负担416元。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 张 伟二〇二一年三月九日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池