云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终243号上诉人（原审原告）：大理东昇置业有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区云岭大道（管委会**）。统一社会信用代码：91532900566202218U。法定代表人：李斌，公司董事长。委托诉讼代理人：王娟，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨建乐，男，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：吴晓钢，男，1985年11月9日出生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。上诉人大理东昇置业有限公司（以下简称“东昇公司”）因与被上诉人吴晓钢租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月20日在本院八号法庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人东昇公司的特别授权委托诉讼代理人王娟，被上诉人吴晓钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东昇公司上诉请求：1.判令撤销大理市人民法院作出的（2020）云2901民初3578号民事判决书第二、三、四项判决；2.判令吴晓钢向东昇公司支付拖欠的展位租金及综合管理费293977.6元（暂计算至2020年10月1日的应付租金及综合管理费，2020年10月1日后的展位租金及综合管理费，按《展位租赁及管理服务合同》约定计算至租赁展位实际交还之日止）；3.判令吴晓钢自拖欠租金及综合管理费之日起，以拖欠租金及综合管理费为基数，按每日3‰支付逾期付款违约金（逾期付款违约金计算至2020年11月4日为224685.35元，2020年11月4日后逾期付款违约金按上述标准计算至款项实际付清之日止）；4.判令吴晓钢支付东昇公司为实现债权支出的律师费7500元；5.判令吴晓钢承担本案诉讼费、保全费、担保费、公告费等。事实与理由：一、一审判决认定东昇公司于2020年2月对吴晓钢展位进行断电致其未能经营属于事实认定错误。东昇公司认可于2020年2月采取过断电措施催收电费，但东昇公司从未认可涉案展位自2020年2月断电至今，东昇公司催缴电费后即对涉案展位恢复供电。吴晓钢未正常经营系因其展位尚未装修完毕等自身原因导致，非因东昇公司断电导致其不能经营。吴晓钢一审未举证证明东昇公司断电导致其不能经营，故，一审判决确认东昇公司于2020年2月对吴晓钢展位进行断电致其未能经营，属于事实认定错误。二、一审判决认定东昇公司怠于行使解除权从而不予支持2020年2月1日以后租金及综合管理服务费属事实认定错误、法律适用错误。首先，合同解除前，吴晓钢应当支付租金及综合管理服务费。吴晓钢从未书面通知东昇公司解除租赁合同，东昇公司于2019年6月18日、2020年1月7日等多次向吴晓钢催缴租金及管理费，吴晓钢均未予处理，其继续占用展位的实际行动反而表明，其继续履行租赁合同。在东昇公司发出书面解除通知，即2020年5月29日前，东昇公司与吴晓钢合同合法有效，吴晓钢应向东昇公司支付租金及管理费。其次，合同解除后，吴晓钢亦应当支付租金及综合管理服务费。东昇公司发出书面解除通知后，吴晓钢未于法定期限内就合同解除事宜提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达吴晓钢时解除。合同解除后，吴晓钢未向东昇公司腾还展位，根据《展位租赁及管理服务合同》第二部分通用条款第17.7条约定，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条规定，东昇公司有权主张租金及综合管理服务费。最后，合同解除权作为东昇公司的权利，东昇公司有权决定是否行使、何时行使。本案损失扩大系因吴晓钢原因导致，一审法院认定东昇公司怠于行使解除权属于事实认定错误，因怠于行使解除权不予支持2020年2月1日以后租金及综合管理服务费缺乏法律依据，属于法律适用错误。三、一审法院认定吴晓钢不应向东昇公司支付律师费属事实认定错误。《展位租赁及管理服务合同》第二部分通用条款19.6.1就律师费的承担进行了约定，东昇公司已提交《法律服务合同》证明东昇公司为维权产生的实际损失，故，一审法院认定不应向东昇公司支付律师费属事实认定错误。综上所述，一审判决事实认定错误、法律适用法律错误，望支持东昇公司的上诉请求。吴晓钢辩称，同意东昇公司的第1项上诉请求，撤销原审判决；东昇公司的其他上诉请求均不成立，吴晓钢拒绝支付相关费用。东昇公司向一审法院起诉请求：1.判令解除吴晓钢与东昇公司签订的《展位租赁及管理服务合同》【合同编号：DSGS-SG(ZL)-2018-012】，吴晓钢向东昇公司交还租赁展位；2.判令吴晓钢向东昇公司支付拖欠的展位租金及综合管理费190220.8元(暂计至2020年6月10日，2020年6月11日后的展位租金及综合管理费，按《展位租赁及管理服务合同》约定计算至展位实际交还之日止)；3.判令吴晓钢自拖欠租金及综合管理费之日起，以拖欠租金及综合管理费为基数，按每日3‰支付逾期付款违约金（逾期付款违约金计算至2020年6月10日为115896.34元，2020年6月11日后逾期付款违约金按上述标准计算至款项实际付清之日止）；4.吴晓钢支付东昇公司为实现债权支出的律师费7500元。一审法院认定事实：一、各方当事人无争议的事实：2018年12月28日，东昇公司与吴晓钢签订《展位租赁及管理服务合同》，约定吴晓钢向东昇公司租赁大理星艺佳商场B8006-2、B8007、B8008、B8009、B8010号展位，用于经营蓝谷橱柜及梦天木门全屋定制两个品牌，展位面积432.32㎡，租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止。租金及综合管理费按3个月为一个周期支付，第一、四期租金每一期均为21616元/期，第二、三、五、六、七、八期租金每一期均为32424元/期；第一、四期综合管理费每一期均为12969.6元/期，第二、三、五、六、七、八期综合管理费每一期均为19454.4元/期；合同签订当日支付首个周期租金及综合管理费，此后应于每一付款周期前30日支付下一期租金及综合管理费。签订合同时，吴晓钢向东昇公司支付了10000元质量保证金。合同签订后，东昇公司向吴晓钢交付了商铺。吴晓钢向东昇公司支付了2019年1月1日起至2019年6月30日的租金，后一直未向东昇公司支付租金及综合管理费，也未搬离案涉商铺。2019年10月，双方在合同履行过程中发生争议。二、各方当事人有争议的事实：1、吴晓钢主张东昇公司于2019年10月12日对吴晓钢承租的展位进行断电，致使其无法经营。为此吴晓钢提交了其与东昇公司员工的微信聊天记录。东昇公司认可因吴晓钢欠缴电费，于2020年2月对吴晓钢展位进行断电。本院认为吴晓钢提交的证据仅能证明东昇公司存在催缴租金及电费的事实，不能证明东昇公司存在于2019年10月12日对吴晓钢承租展位进行断电的事实，故对吴晓钢的该主张不予认可，确认东昇公司于2020年2月对吴晓钢展位进行断电，致其未能经营的事实。东昇公司、吴晓钢签订的《展位租赁及管理服务合同》第二部分通用条款第17条第10款规定，出租方因承租方违约解除合同，责令承租方停业整顿，或承租方逾期占用展位的，出租方有权停止对承租方的一切服务，包括但不限于采取停水、停电、以合理方式封闭展位等措施。本案中，东昇公司已于2020年2月对吴晓钢承租的展位采取了断电措施，吴晓钢自断电之日起已无法实际经营展位并享受管理服务。东昇公司要求吴晓钢向其支付拖欠的展位租金及综合管理费，该费用计算至展位实际交付之日止。根据双方签订的合同，东昇公司方在吴晓钢逾期交付租金构成违约时即可单方面解除合同，另根据《展位租赁及管理服务合同》第二部分通用条款19.7的特别约定，在解除合同两个月内，承租方拒不履行付款义务的，出租方可自行处置展位内商品。东昇公司方于2020年5月29日才向吴晓钢发出解除通知，在此期间东昇公司怠于行使解除权，放任吴晓钢商品占用展位，对损失的扩大存在一定责任，故仅支持东昇公司主张的2019年7月1日起至2020年1月31日止的租金及综合管理服务费。2、吴晓钢是否应支付综合管理费？一审法院认为，吴晓钢主张东昇公司未尽到管理服务的义务，故吴晓钢不应承担综合管理费，但吴晓钢未向一审法院提交东昇公司未提供管理服务的证据，对吴晓钢的该主张不予支持。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，该合同系双方当事人协商一致的真实意思表示，合法有效。审理中，双方当事人均对解除合同无异议，一审法院予以确认。本案中，吴晓钢自2019年7月1日起，未再向东昇公司交纳过租金及综合管理费，经东昇公司方多次书面催缴，仍未交纳，2019年10月双方虽因合同履行发生争议，但并未对是否解除合同达成一致意见。吴晓钢未能按约交纳租金及综合管理服务费的行为已构成违约，根据合同第二部分通用条款第17条第一款的规定，承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、综合管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。故东昇公司要求吴晓钢交还租赁展位，并以拖欠租金及综合管理费为基数，按每日千分之三支付逾期付款违约金，有事实及法律依据，予以支持。现双方当事人已解除合同，东昇公司支付的10000元质量保证金，应在所欠款项中予以抵扣，故吴晓钢现尚欠款项为93756.8元（计算公式：103756.8元-10000元）另东昇公司主张要求吴晓钢支付东昇公司为实现债权支出的律师费7500元，并向本院提交了《法律服务合同》，一审法院认为该合同系东昇公司与第三方签订，并由东昇公司享受服务，故对东昇公司此项主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除东昇公司与吴晓钢于2018年12月28日签订的《展位租赁及管理服务合同》，吴晓钢于判决生效之日起十日内向东昇公司返还星艺佳商场B8006-2、B8007、B8008、B8009、B8010号展位。二、吴晓钢于判决生效之日起十日内向东昇公司支付2019年7月1日至2020年1月31日拖欠租金及综合管理费共计93756.8元。三、吴晓钢于判决生效之日起十日内向东昇公司支付按每日千分之三计算的逾期付款利息。其中2019年7月1日起至2019年9月30日止，以租金32424元、综合管理费19454.4元为基数计算；2019年10月1日起至2019年12月31日止，以租金54040元、综合管理费32424元为基数计算；2020年1月1日起至款项还清之日止，以租金54848元及综合管理费38908.8元为基数计算。四、驳回东昇公司的其他诉讼请求。案件受理费6204元，减半收取3102元，由东昇公司负担1302元，由吴晓钢负担1800元。二审中，东昇公司针对其上诉请求向本院提交证据：交通银行回单及云南增值税专用发票抵扣联、发票联，以证实东昇公司为维护自身权利支出律师费15000元。经吴晓钢质证认为，对证据的合法性及真实性无异议，对关联性有异议，吴晓钢不应当承担该费用。吴晓钢向本院提交证据：A1、吴晓钢身份证复印件一份，以证明吴晓钢身份情况。A2、《邀请函》复印一份、《红星美凯龙全资控股品牌星艺佳大理商场“六月家装节”活动告知函》复印件一份、东昇公司2018年3月29日举办的红星美凯龙全资控股品牌星艺佳大理商场全球招商发布会网络报道截图16张、《定金协议》复印件一份、《收据》复印件一份，以证明东昇公司对外宣传星艺佳大理商场将以红星美凯龙品牌运营，在此情况下，2018年3月30日吴晓钢与东昇公司签署《定金协议》一份，并支付针对红星美凯龙的“品牌定金”5万元。A3、微信截图打印件一份，以证明吴晓钢支付“品牌定金”5万元后，东昇公司的工作人员岳国宏、杨宁均多次向吴晓钢答复确认星艺佳大理商场将以红星美凯龙品牌运营。A4、《展位租赁及管理服务合同》（专用条款）复印件一份、《展位租赁及管理服务合同》（通用条款）复印件一份，以证明2018年12月28日吴晓钢凭着对国内知名品牌红星美凯龙的信任，决定与东昇公司签署了《展位租赁及管理服务合同》，进驻星艺佳大理商场开展经营活动。A5、星艺佳大理商场大门、主体建筑外观、经营区域现场照片2张，以证明东昇公司宣传、管理的星艺佳大理商场大门、主体建筑外观、经营区域，至今未见任何红星美凯龙品牌的标志，东昇公司欺骗商户。A6、2019年3月14日和2019年5月14日的《收据》复印件各一份，以证明吴晓钢于2019年3月14日向东昇公司支付46464元，于2019年5月14日向东昇公司支付227520元的事实。A7、《请求妥善解决吴晓钢等四十三家商户被商业欺骗的申请书》《推选代表人决定书》复印件各一份，以证明大量家装商户进驻星艺佳大理商场开展经营活动，发现星艺佳大理商场大门、经营区域均没有任何红星美凯龙标志后，吴晓钢等43家商户多次向大理市政府、工商部门反映维权。A8、《民事起诉状》复印件一份，以证明2020年7月初，吴晓钢欲起诉红星美凯龙家居集团股份有限公司和东昇公司，要求赔偿吴晓钢支付的房租费、物业管理费、水电费、店面装修费、样品费、运营工人工资70万元。A9、云南省昆明市中级人民法院公告，以证明2020年6月20日，吴晓钢才知晓星艺佳大理商场的资产在其招商之前就已经被查封，但东昇公司在签订合同时未对吴晓钢尽告知义务，并对商户作出虚假承诺、招商。A10、微信聊天记录截屏三份、东昇公司的办公室门口的门牌照片，以证明东昇公司以红星美凯龙名义对外进行虚假宣传、招商。上述证据经交由东昇公司质证，东昇公司对A1的三性及证明目的无异议；对A2中《定金协议》及《收据》的合法性和真实性无异议，对关联性和证明方向不予认可，对其余证据的三性不予认可；对A4的三性无异议，但不认可证明目的；对A6中2019年3月14日《收据》的三性无异议，对2019年5月14日的《收据》的三性不认可；对A3、A5、A7、A8、A9、A10的三性均不予认可。本院认为，东昇公司提交的证据符合证据的真实性、合法性和与本案的关联性要求，能够证明东昇公司为主张权利已实际支出律师代理费15000元的事实。东昇公司对吴晓钢提交的证据A1、A6中2019年3月14日的《收据》的三性及证明目的无异议，本院对该两份证据予以采信。证据A4符合证据三性要求，能够证明双方协商一致订立的租赁合同的具体内容，本院予以采信。据双方订立的《展位租赁及管理服务合同》（2017年版）第二部分通用条款第20.1条的约定：出租方在本合同期限内，与霍尔果斯红星美凯龙商业管理有限公司达成合作，被授权使用“星艺佳”品牌，由星艺佳团队提供顾问服务，双方合同中并没有吴晓钢主张的东昇公司对星艺佳大理商场以红星美凯龙的品牌和名义进行招商和运营的约定条款；同时，吴晓钢所提交的A2证据中的活动告知函和招商发布会宣传资料亦明确是“红星美凯龙全资控股品牌星艺佳大理商场”的活动告知函和招商发布会，其对“红星美凯龙”与“星艺佳大理商场”关联关系的表述，与上海星艺佳商业管理有限公司、东昇公司、云南红星美凯龙家居生活广场有限公司三方签订的《商业特许经营合作协议》反映的事实一致。综上，本院认为，吴晓钢为证明东昇公司以红星美凯龙名义招商和运营，欺骗其签订合同的举证，不能证明其主张的待证事实，本院对上述已采信证据外吴晓钢提交的其他证据，不予采信。对一审认定的案件事实，东昇公司提出以下异议：1、一审判决认定“东昇公司认可因吴晓钢欠缴电费于2020年2月对吴晓钢展位进行断电，并致吴晓钢未能经营”错误。该断电行为是东昇公司针对吴晓钢欠缴电费进行的断电，之后恢复了供电，吴晓钢承租的展位没有经营是因吴晓钢自身没有完成装修以及没有实际营业造成的，与东昇公司断电行为无关。2、东昇公司认为其已经在法定期限内行使解除权，一审认定其怠于行使解除权错误。3、一审判决遗漏认定东昇公司为维护自身合法权益提起诉讼并支付律师费，律师费应由吴晓钢承担符合双方签订的合同内容。吴晓钢对一审认定的案件事实无异议。本院认为，案涉租赁合同通用条款第16.5条约定东昇公司有权使用履约保证金代吴晓钢缴纳电费等公用事业费，东昇公司在二审中陈述其在吴晓钢欠缴电费后并未行使上述权利，现双方对2020年2月份断电的原因各执一词，而东昇公司作为管理方，对断电与否握有主动权，其就断电原因以及是否恢复供电以及恢复供电的时间等事实，能够提交证据予以证明，现东昇公司没有提交相应证据证明上述事实，其事实异议1不能成立，本院不予采纳。东昇公司的异议2，不属于对事实的异议，而是对一审裁判理由的异议，本院将在下文中予以评述。东昇公司对事实异议3，已提交证据予以证实，本院予以确认。经本院审查，一审认定“吴晓钢向东昇公司支付了2019年1月1日起至2019年6月30日的租金，后一直未向东昇公司支付租金及综合管理费”有误，二审中经向双方核实，东昇公司及吴晓钢均陈述2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金及综合管理费，吴晓钢已交纳。对上述一审认定有误的事实，本院予以纠正；对一审认定正确的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：吴晓钢是否应当向东昇公司支付2020年2月1日起至展位实际交还之日止的租金和综合管理费，以及相应的逾期付款违约金和律师费7500元。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循公平、诚信原则，避免资源浪费。本案中，吴晓钢未按照双方签订的《展位租赁及管理服务合同》的相关约定，及时足额支付租金及综合管理费，于2020年6月1日起即拖欠2020年7月1日起往后的各期租金和综合管理费，应属违约，依法应当由吴晓钢承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《展位租赁及管理服务合同》已就双方权利义务，以及争议的处理等作了详细具体的约定。在吴晓钢出现逾期交纳租金、综合管理费等费用的违约情形时，依合同通用条款第19.6条的约定，经书面催告仍未交纳的，东昇公司有权行使合同解除权。在案证据显示，东昇公司在吴晓钢出现拖欠租赁费用后，分别于2019年6月18日、2020年1月10日、2020年3月30日向吴晓钢发出了《租金催缴通知函》《租金催缴函》《律师函》，要求吴晓钢缴清欠付的租金和综合管理费以及相应的逾期付款违约金，并明确告知如仍不缴纳，东昇公司将提起诉讼追讨欠款和违约金，解除合同，收回展位。东昇公司先后3次向吴晓钢发函催缴，但未及时行使合同解除权，直至2020年5月29日才最终正式向吴晓钢提出要解除合同。就东昇公司上诉所主张的，一审判定东昇公司怠于行使合同解除权并就2020年2月以后的租金及综合管理费不予支持是否存在错误或不当的问题。本院认为，就这一问题，需综合考量本案东昇公司合同权利行使的具体方式是否适当合理以及是否符合商业合同追求经济效益的目的。本案双方订立租赁合同的初始目的，于东昇公司来说是出租展位赚取租金和提供服务获取服务费，于吴晓钢来说是承租展位出售商品赚取利润，合同双方订立、履行合同的目的均为通过租赁物创造经济价值。现因双方就合同履行产生争议，吴晓钢所承租的展位长期处于闲置、未实际对外经营的状态，当然这其中不乏吴晓钢自身原因，但东昇公司作为守约方，亦应正当行使权利，防止损失扩大。东昇公司出租展位的长期闲置，不但有碍利用合同标的物提升双方经济效益，亦会造成双方争议及合同关系长期处于不确定状态，不利于市场交易的稳定和社会经济的发展。综上，本院认为，一审根据案件实际情况，对东昇公司主张的租金及综合管理费支持至2020年1月31日，并无明显不当，对吴晓钢欠付的前述期间的租金和综合管理费的逾期付款违约金按照每日3‰的标准判付，符合双方合同约定，本院对一审关于租金、综合管理费及相应逾期付款违约金的判决结果予以维持。东昇公司关于租金及综合管理费应支付至展位实际交还之日止，逾期付款违约金相应支付至款项还清之日止的上诉主张，与本案事实不符，亦有违公平、诚信原则，本院不予支持。关于东昇公司为实现债权而支出的律师费7500元应否支持的问题。本院认为，双方租赁合同通用条款第19.6条约定：吴晓钢逾期付款的，东昇公司有权要求吴晓钢赔偿东昇公司因此而发生的含律师费在内的全部损失。现东昇公司已提交《法律服务合同》及律师代理费支付凭证和发票，证明东昇公司为主张权利聘请律师代理诉讼，并已实际支出该费用。东昇公司所主张的律师代理费7500元，具有事实和法律依据，本院予以改判支持。吴晓钢关于东昇公司存在欺骗行为，其不应当支付租金及综合管理费以及逾期付款违约金和律师代理费的抗辩主张，与审理查明的案件事实不符，于法无据，本院不予采纳。综上所述，上诉人大理东昇置业有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3578号民事判决第一项，即“解除东昇公司与吴晓钢于2018年12月28日签订的《展位租赁及管理服务合同》，吴晓钢于本判决生效之日起十日内向东昇公司返还星艺佳商场B8006-2、B8007、B8008、B8009、B8010号展位”；和第二项，即“吴晓钢于本判决生效之日起十日内向东昇公司支付2019年7月1日至2020年1月31日拖欠租金及综合管理费共计93756.8元”；以及第三项，即“吴晓钢于本判决生效之日起十日内向东昇公司支付按每日千分之三计算的逾期付款利息。其中2019年7月1日起至2019年9月30日止，以租金32424元、综合管理费19454.4元为基数计算；2019年10月1日起至2019年12月31日止，以租金54040元、综合管理费32424元为基数计算；2020年1月1日起至款项还清之日止，以租金54848元及综合管理费38908.8元为基数计算”。二、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3578号民事判决第四项，即“驳回大理东昇置业有限公司的其他诉讼请求”。三、被上诉人吴晓钢于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人大理东昇置业有限公司为实现债权而支出的律师费7500元。四、驳回上诉人大理东昇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6204元，减半收取3102元，由上诉人大理东昇置业有限公司负担1302元，由被上诉人吴晓钢负担1800元。二审案件受理费2939元，由上诉人大理东昇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李晓丹审 判 员 沈春梅审 判 员 左丽梅二〇二一年三月三日法官助理 赵应凤书 记 员 杨 春