湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终556号上诉人（原审原告）：向东锋，男，1977年4月16日出生，土家族，住湖北省恩施市。被上诉人（原审被告）：武汉德成软件园开发有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路**。法定代表人：徐小波，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：马家强，湖北伟度律师事务所律师。上诉人向东锋因与被上诉人武汉德成软件园开发有限公司（以下简称德成公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院(2020)鄂0111民初1077号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。向东锋上诉请求：一、撤销原审判决第一项，并改判德成公司于2020年1月8日单方面解除合同的行为无效；二、撤销原审判决第三项，并改判双方继续履行合同，德成公司立即发“要求向东锋过来签《武汉市商品房买卖合同》”的书面通知给向东锋；三、本案一审、二审的全部的诉讼费、鉴定费、保全费由德成公司承担。事实与理由：一、原审法院认定“案外人陈英俊、案外人徐小波”，属于事实认定错误。二、原审法院认定“2017年9月24日、2018年1月5日、2018年1月13日、2020年4月1日向东锋以武汉市巧洗科技有限公司（以下简称巧洗公司）的名义要求签订案涉房屋武汉市商品房买卖合同”属于事实认定不清，依法应该认定为“以向东锋本人及巧洗公司的名义要求双方签订案涉房屋武汉市商品房买卖合同”。三、原审法院认定“定购协议签订的主体与函件发送的主体不一致，定购协议签订的主体与向东锋主张的主体不一致”，属于认定不清、认定错误。定购协议签订的主体与函件发送的主体一致，定购协议签订的主体与上诉人主张的主体一致。四、原审法院认定“案涉两份定购协议不具备继续履行的条件”，该认定错误、适用法律错误。五、原审法院认定“关于向东锋主张要求确认德成公司解除合同的行为无效的诉请不符合审理范围、不属于民事诉讼的诉讼请求，据此予以驳回”，该认定错误，适用法律错误。六、原审法院对向东锋的《鉴定申请》不予准许，认定事实不清、适用法律错误。被上诉人德成公司辩称，一、上诉人不认可我方的解除行为，其实质是对解除合同效力提出异议。上诉人要求确认解除行为无效，不是一项独立的诉讼请求。一审文书中有详细说明理由。上诉人要求继续履行合同的诉请实质就涵盖了确认合同解除无效的效果。上诉人要求确认民事行为无效没有法律依据，也无必要。二、上诉人要求继续履行合同，而我方与上诉人签订的只是意向性的预约合同，根据合同约定，双方承担的义务是进一步磋商和谈判以促进商品房买卖合同的成立，上诉人要求立即签订商品房买卖合同的诉请，涉及到商务条款，不具有事实和法律依据，不具备可执行性。三、在一审和上诉过程中，上诉人要求继续履行合同，没有主张合同解除后的赔偿问题，其要求鉴定的内容和诉请没有关系，甚至相悖。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。向东锋向一审法院起诉请求：1、请求确认德成公司于2020年1月8日单方面解除合同的行为无效(向东锋定购德成公司位于武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路8号德成国际文化创意软件园的D2栋一层103号房和104号房物业的2份定购协议，编号0000003和0000004)；2、请求确认向东锋与德成公司所签订的德成国际文化创意软件园D2-栋一层103号房协议NO：0000003和104号房协议NO：0000004的2份定购协议有效；3、请求判令向东锋与德成公司继续履行合同，确认德成公司于10日以内主动与向东锋签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，并依法网签备案和协助向东锋办理涉案房屋的不动产登记过户手续；4、请求判令德成公司承担本案的全部诉讼费、鉴定费、保全费。一审法院查明，2016年4月18日，向东锋与德成公司就位于武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路8号的德成国际文化创意软件园D2栋103号、104号物业分别签订了《德成国际文化创意软件园定购协议》，协议约定：乙方向东锋购买甲方德成公司的上述不动产，其中103号物业每平方米6529.45元，总价1723187元；104号物业每平方米6063.50元，总价款199984元。以上计价方式中单价固定，总价款含增值税，总价款在正式签订《武汉市商品房买卖合同》时根据房地产测绘单位出具的预测结果进行调整，最终将依据房地产行政主管部门审核确认的产权登记建筑面积据实办理结算。103号物业乙方自愿于协议签订当日向甲方支付334637元作为本定购协议之约定房产的定金。104号物业乙方自愿于协议签订当日向甲方支付399973元作为定购协议约定房产之定金。甲、乙双方约定：乙方在收到甲方书面通知之日起10天内，乙方与甲方以本协议约定的内容为基础，另行协商正式签订《武汉市商品房买卖合同》，在正式签订合同后，按《武汉市商品房买卖合同》中的约定享有相应权利履行相应义务，届时本协议自行终止。乙方在收到甲方正式签订合同书面通知之日起10天内因自身原因，未能按本协议基础约定与甲方正式签订《武汉市商品房买卖合同》，视为乙方自行放弃购买本协议约定物业以及放弃本协议项下所涉相应权利。届时，甲方有权另行处置乙方定购的本协议约定物业，且所收取定金不予退还。本协议履行过程中，因不可抗力或政府政策等因素导致本协议书项下房产不售予乙方的，甲方不承担任何责任，且甲方向乙方发出书面通知之日起，本协议自动解除，甲方无息退还乙方所交纳定金。定购协议还对双方的其他权利义务进行了约定。上述两份定购协议签订前，向东锋于2015年11月26日、2015年11月27日分别向案外人陈英俊转账支付了200000元和500000元；上述两份定购协议签订后，向东锋于2016年4月19日向案外人陈英俊转账支付了594610元。陈英俊以武汉有木文创投资有限公司的名义于2016年4月19日向向东锋分别出具了金额为744610.25元的收据和金额为10万元的收据，收据上载明744610.25元为“穿越伍仟城项目2#楼103/104房定制房款”，10万元为“穿越伍仟城项目2#楼103/104房意向金”。陈英俊在收据出具之时同时为武汉有木文创投资有限公司的法定代表人及武汉五千城置业顾问有限公司（以下简称五千城公司）的法定代表人，并同时任职该两家公司的执行董事。2016年12月16日，五千城公司将其法定代表人由陈英俊变更为翁志超。2019年4月3日，五千城公司因决议解散而注销。2017年9月24日，向东锋以巧洗公司的名义向案外人徐小波寄送了“关于2017年9月8日德成公司给向东锋的《解除合同告知函》的回复及要求”，要求确认补充协议无效；要求德成公司在要求时间内签订正式的商品房买卖合同；要求德成公司在要求时间内开具发票。2018年1月3日，德成公司向向东锋发送了《没收定金告知函》一份；2018年1月5日，向东锋以巧洗公司的名义就《没收定金告知函》向德成公司复函一份，仍要求签订案涉房屋的商品房买卖合同，同时要求开具发票。2018年1月13日，巧洗公司向德成公司发函，要求与德成公司签订案涉103、104号房屋的商品房买卖合同，并要求将合同网签备案。2018年5月至8月期间，向东锋通过信访及市长热线等多种渠道向有关政府管理部门反映了“德成国际文化创意软件园一期A区”项目违规销售及违反预售资金监管问题的事项。2018年11月16日，武汉市住房保障和房屋管理局就向东锋反映的“德成国际文化创意软件园一期A区”项目销售问题出具了《处理意见书》。2020年1月8日，德成公司向向东锋发送了《解除合同告知函》，通知向东锋解除与其签订的《德成国际文化创意软件园定购协议》，并告知向东锋其已交付的定金不予退还。同时，德成公司还告知向东锋将另行处置案涉协议约定的物业，并保留进一步追索经济损失的权利。2020年4月1日，向东锋再次以巧洗公司的名义向德成公司发函，要求将案涉定购协议拿去相关部门备案。一审另查明，案涉两套房屋所在的D2栋已由德成公司于2016年3月31取得《商品房预售许可证》。一审法院认为，案涉两份《德成国际文化创意软件园定购协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，且案涉房屋已由德成公司取得《商品房预售许可证》，故该两份合同应为合法有效。对于向东锋主张要求确认两份定购协议有效的诉请，一审法院予以支持。一审法院认为，本案的争议焦点为案涉合同是否能够继续履行。从案涉《德成国际文化创意软件园定购协议》的内容来看，该两份协议中已约定了的事项有：当事人的名称；商品房的位置、大致面积的基本状况；商品房价款的确定方式及总价款、收款账号；定金支付的金额和定金支付的时间；面积差异的处理方式；解决争议的方法；违约责任，未约定的事项有：当事人住所；总价款付款时间；商品房交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；办理产权登记有关事宜。因此，该两份协议对于《商品房销售管理办法》第十六条规定的第二、九、十一、十二款内容进行了全面约定；对第一、四款规定的内容进行了部分约定；对第三、五、六、七、八、十款规定的内容均未进行约定。因此，案涉定购协议的内容大部分都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。同时，案涉协议还约定：乙方与甲方以本协议约定的内容为基础，另行协商正式签订《武汉市商品房买卖合同》。因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉定购协议不属于商品房买卖合同本约，而是既有“将进行谈判”的性质，也有“带未决条款”性质的预约合同。其次，案涉协议也未将德成公司发送履约通知作为必备的合同义务，而是将其作为订立商品房买卖合同的先决条件。第三，向东锋签订定购协议时是以个人名义签订，而向德成公司发送函件却是以案外人巧洗公司的名义发送的，且其在本案中主张的也是要求德成公司与巧洗公司签订商品房买卖合同，定购协议签订的主体与函件发送主体不一致，定购协议签订的主体也与向东锋主张的签订合同的主体不一致，因此，案涉两份定购协议既不具备继续履行的条件，亦于法无据，对向东锋主张继续履行协议并签订正式商品房买卖合同、网签备案及协助办理不动产登记手续的诉请，一审法院不予支持。关于向东锋主张要求确认德成公司解除合同的行为无效的诉请，一审法院认为，所谓诉，是指当事人向法院提出的，请求法院就特定法律主张进行裁判的诉讼行为。诉的标的是向东锋依法提出的与德成公司有争议并要求法院通过审判解决的法律关系及权利主张。因此，诉的种类应仅包括当事人请求法院确认某种“法律关系”存在或不存在，当事人请求法院判令德成公司履行某种行为或不进行某种行为，当事人请求法院变更某种法律关系，而不应包括对事实或事实行为的确认。向东锋诉请要求确认德成公司解除合同的行为无效，本质上是要求确认德成公司所进行的某种事实行为无效，而客观发生的事实本身是不能通过民事诉讼来确认无效的，因此，向东锋的该项主张不符合民事诉讼诉的审理范围，该主张不属于民事诉讼的诉讼请求，故对向东锋的该主张，一审法院依法予以驳回。关于向东锋提出的鉴定，因向东锋在本案中的诉讼请求中并无金钱给付之诉，向东锋提出的申请案涉房屋装修造价的鉴定评估与本案向东锋诉讼请求没有关系，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款之规定，对向东锋所提鉴定申请，一审法院依法不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第一百二十一条第一款之规定，判决：一、驳回向东锋关于请求确认德成公司于2020年1月8日单方面解除合同的行为无效的起诉；二、确认向东锋与德成公司签订的编号为NOO：0000003和编号为NOO：0000004的2份《德成国际文化创意软件园定购协议》有效；三、驳回向东锋的其他诉讼请求。一审案件受理费36584元、保全费5000元,由向东锋负担。向东锋在二审向本院提交两份证据：证据一，五千城公司的工商信息一份，销售代理合同一份，证明被上诉人与五千城公司签订了销售代理合同，五千城公司的法定代表人、执行董事均是陈英俊，他拥有涉案房屋销售的独家代理权。证据二，巧洗公司的工商信息一份，授权委托书一份，证明巧洗公司是上诉人一人投资的个人企业，上诉人是巧洗公司的法定代表人、执行董事，全权代理人。经质证，德成公司对证据一的真实性无异议，合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，一审已经对上诉人的付款行为性质作出了认定。对证据二巧洗公司的工商信息真实性无异议，对授权委托书的真实性、合法性、关联性及证明目的有异议。本院认为，向东锋提交的证据一与向东锋的上诉请求能否得到支持没有关系，对该证据，本院不予采信。证据二中巧洗公司《授权委托书》的内容与其当庭陈述相矛盾，对该证据本院亦不予采信。向东锋在二审中陈述：1、案涉协议签订初期是以向东锋个人名义签订的个人行为，但巧洗公司是其一人公司，两者是混同的，应当允许以巧洗公司的名义与德成公司签订正式的《商品房买卖合同》。2、在要求继续履行合同的情况下，申请进行装修价值鉴定的目的是为了驳斥德成公司的虚假陈述，证明案涉房屋已经装修的事实。德成公司于2021年3月9日向本院提交书面说明，否认案涉房屋已经交付使用。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：案涉两份《德成国际文化创意软件园定购协议》是否能够继续履行。本院围绕向东锋的上诉请求及理由进行如下评述。首先，关于向东锋请求确认德成公司解除合同的行为无效的诉请，一审判决对此已作详细论述，本院依法予以确认，不再赘述。其次，案涉两份《德成国际文化创意软件园定购协议》系向东锋与德成公司签订，意思表示真实，合同内容不违反法律禁止性规定，该订购协议合法有效，双方之间就此建立商品房预约合同关系。双方对此所应承担的义务是进一步磋商，从而促进双方签订正式的商品房买卖合同。但在尚未达成合约的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”该项法律规定确立了合同的意思自治原则，而强制缔约明显违反了上述法律规定和意思自治原则。此外，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”现向东锋要求德成公司继续履行订购协议，与其签订正式的《商品房买卖合同》的诉讼请求系法律上履行不能，故依法不能支持。最后，向东锋主张德成公司已向其交付案涉房屋，但无证据予以证实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，向东锋应当承担举证不能的不利法律后果。况且，案涉房屋是否由向东锋实际占有、使用并进行装修，与本案向东锋的诉讼请求缺乏关联性。即便向东锋实际占有房屋并存在装修投入的情形，也应在违约之诉或缔约过失之诉中，向德成公司另案主张损失赔偿责任。一审法院对其提出的装修价值鉴定申请不予准许于法有据。综上所述，向东锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36584元，由向东锋负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二一年三月十二日法官助理严洁书记员何瑛