辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终271号上诉人（原审被告）：辽宁兴嘉房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区连湾镇齐屯村**。法定代表人：魏朝印，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：杨放，辽宁大鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王振华，男，1986年10月20日生，汉族，住葫芦岛市龙港区委托诉讼代理人：涂广辉，葫芦岛市龙港区马仗房西街道法律服务所法律工作者。上诉人辽宁兴嘉房地产开发有限公司（以下简称兴嘉公司）因与被上诉人王振华商品房销售合同纠纷一案，不服龙港区人民法院（2020）辽1403民初2210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。兴嘉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人王振华的诉讼请求。事实与理由：案涉《房屋认购协议书》为预约合同，对双方当事人的约束是须磋商而非必须缔约，仅是对双方将来签订《商品房买卖合同》的初步确认，不能直接发生王振华诉求的为其办理过户的效果。《房屋认购协议书》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。同时，王振华并未向上诉人交付购房款，一审判决认定，王振华向案外人梁洪魁交纳了购房款就视为已向上诉人交付购房款无事实及法律依据。一审判决查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院公正判决。王振华二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王振华向一审法院起诉称：原告与被告于2018年12月7日签订了《认购房屋协议书》，约定原告购买被告开发的位于葫芦岛市龙港区房屋，销售房款总价630,000.00元(大写：陆拾叁万元），预售面积94.96平方米。原告已如约向被告辽宁兴嘉房地产开发有限公司交付了购房款，且经被告同意原告己对房屋装修并入住。现被告拒绝履行《认购房屋协议书》相关约定，严重侵害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判令：一、被告兴嘉公司与原告签订《商品房买卖合同》并为原告开具正式发票、办理入住手续，并协助原告办理上述房屋的所有权证手续；二、被告给付原告违约金68,349.00元（从2018年12月7日起至本诉提起之日2020年8月17日起，以630,000.00元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率给付违约金，并按上述标准继续给付2020年8月17日之后的违约金至第一项请求实现之日止；三、被告承担本案的全部费用。一审法院查明的事实：2018年11月30日，兴嘉公司（甲方）与案外人葫芦岛天舒热能设备经销有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，协议约定：1、甲方以自行开发的兴嘉王府Ⅰ期工程商品房抵工程款，现抵商品房如下：1.1号楼2单元102号；面积100.19；金额1,502,850.00元；……3.商品房楼号1号楼2单元1001号；面积94.96㎡；金额630,000.00元；3、在乙方未履行完成《兴嘉王府Ⅰ期洗浴热泵销售安装合同》及《空气源设备采购安装合同》工程项目之前，不允许乙方出售1号楼2单元102号及1号楼2单元202号，工程完成竣工验收合格后允许乙方办理售出或使用相关手续。同时查明，梁洪魁系葫芦岛天舒热能设备经销有限公司的法定代表人。2018年12月6日，梁洪魁作为申请人，就案涉房屋作为工程款抵房款向被告兴嘉公司申请审批，被告各部门负责同意并在《工程款抵房款申请审批表》上签字确认。2018年12月7日，被告兴嘉公司(甲方)与原告(乙方)签订了《认购房屋协议书》一份，在协议书中约定，乙方自愿认购甲方兴嘉·王府I期1号楼2单元1001室房屋，预售建筑面积约94.96㎡，销售单价6634.37元/㎡，销售房款总价630.000.00元，大写陆拾叁万元整；正常情况下甲方未按约定时间交付房屋按银行同期活期利率向乙方支付违约金。双方在协议书上签字盖章，原告支付了购房款630,000.00元，被告兴嘉公司给原告出具了专用收款收据一份，在收据中载明收款单位为兴嘉公司，人民币陆拾叁万元整，交款人王振华。同日，案外人梁洪魁出具收条一份，记载：“今收到王振华全款购兴嘉王府I期1号楼2单元1001室购房款全额人民币大写伍拾叁万元整（￥530,000.00元），特出此条，以兹证明。现金贰拾捌万元整，银行打款贰拾伍万元整；收款人梁洪魁；2018年12月7日。”同时查明，认购房屋协议书项下的兴嘉·王府Ⅰ期已经竣工，被告交付房屋钥匙于原告，且原告已对案涉房屋进行了装修。一审法院认为：原告王振华与被告辽宁兴嘉房地产开发有限公司签订的《认购房屋协议书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效，受法律保护。本案中，原告将购房款交付与葫芦岛天舒热能设备经销有限公司法定代表人梁洪魁，梁洪魁出具收条认可收到购房款，同时被告出具《工程款抵房款申请审批表》亦表示认可，视为原告已向被告兴嘉公司完成了交付购房款的义务，双方应按照认购房屋协议书的约定履行，兴嘉王府1号楼2单元1001号，面积94.96㎡应归原告王振华所有。现原告要求被告办理入住手续、协助原告办理房屋所有权变更登记的诉讼请求所依据的事实清楚、证据确实充分，对原告的该项请求依法予以支持。关于原告要求与被告签订商品房买卖合同的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案原、被告双方签订的《认购房协议书》具备商品房买卖合同的主要内容,且被告兴嘉公司亦表示收受了购房款,该《认购房协议书》认定为商品房买卖合同成立，原、被告双方补签《商品房买卖合同》即可，故原告的该项诉讼请求法院予以支持。关于违约金的问题，甲方兴嘉公司已依约向原告交付房屋，未办理入住手续及房屋所有权变更登记亦不属于双方约定的违约情形，被告无违约行为，故原告的该项诉讼请求法院不予支持。至于被告辩称与原告之间不存在房屋买卖合同关系，其签订的协议书为预约合同的抗辩主张，法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用》的解释第九十条规定，判决：一、被告辽宁兴嘉房地产开发有限公司开发的兴嘉王府1号楼2单元1001号，面积94.96㎡，归原告王振华所有，并协助原告王振华办理房屋所有权变更及入住等相关手续；二、驳回原告王振华的其他诉讼请求案件受理费1,508.00元，由被告辽宁兴嘉房地产开发有限公司承担。二审查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。王振华与兴嘉公司双方签订的《认购房协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，王振华提供兴嘉公司出具的专用收款收据中载明收款单位为兴嘉公司，人民币陆拾叁万元整，交款人王振华。故一审法院认定双方商品房买卖合同成立正确，本院予以确认。兴嘉公司已将案涉房屋交付给王振华，王振华对房屋进行了装修。故兴嘉公司认为，房屋买卖关系未成立的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,508.00元，由辽宁兴嘉房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  刘亚伟审判员  郭逸群二〇二一年三月八日书记员  岳欣彤本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”