山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1593号 上诉人（原审被告）：陈继光，男，1964年3月13日出生，汉族，住青岛市市**。 上诉人（原审被告）：王琍，女，1965年8月23日出生，汉族，住青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：青岛中房物业管理有限公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：戴民，总经理。 上诉人王琍、陈继光因与被上诉人青岛中房物业管理有限公司（以下简称中房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初8197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈继光、王琍上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不缴纳物业费；本案诉讼等程序费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院基于上诉人与被上诉人所签订的《前期物业管理服务协议》容，判令上诉人对相应的物业管理费进行足额支付，但一审法院忽视了被上诉人对于协议存在的违约行为，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方的台法权益。被上诉人的违约行为主要有以下方面：一、上诉人与被上诉人根本没有签订物业服务合同，上诉人只是在房屋交接时收到一份开发商(青岛聚盘投资有限公司)给的被上诉人单方盖章无签字的(中央国际前期物业管理服务协议)前期物业管理协议，上诉人根本没有签字认可，根本就没有形成有效协议。二、上诉人不是不交物业管理费和电梯运行费，是被上诉人不收。上诉人于2013年5月入住该小区，由于前期上诉人没有入住及被上诉人管理服务等原因双方对物业管理费和电梯运行费收缴产生分歧，上诉人多次与被上诉人协商沟通均未达成一致，致使上诉人未交前期物业管理费和电梯运行费。后来上诉人多次提出前期分歧继续协商，后期物业管理费和电梯运行费上诉人正常上交，被上诉人否决就是不收，所以导致上诉人至今未交物业管理费和电梯运行费。三、被上诉人未能按照《协议》约定提供相应的物业管理服务。根据《协议》甲方权利和义务中明确写明甲方应负责“对房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与管理”.而甲方实际上并未履行相应的义务：1、中央国际小区现存问题严重，具体如下：(1)、小区的西门从来不需要门禁卡，大门敞开，进出小区车辆的栅栏旁边的空间足以使外人自由进出小区：(2)、北门门禁系统已损坏，外来人员自由进出小区畅通无阻：(3)、整个五栋楼的前厅无人值守，外来人员连开锁的密码都了如指掌，到各层张贴小广告、送外卖的等毫无限制：(4)、现在各栋楼电梯间的防盗门都严重扭曲变形、破损；(5)、山东路x号楼一单元、x号楼的两个电梯间的防盗门门禁失灵，外来人员随意进出，江西路x、x号楼电梯间也是扭曲变形严重：(6)、五楼空中花园原来种植的花草早已清理，成了个别人家的自留地，花园原有护栏由于常年失修已锈蚀断裂，造成巨大的安全隐患；(7)、各栋楼的前厅吊顶腻子脱落，吊顶变形，墙砖脱落，吊灯灯泡缺失严重：(8)、山东路x号楼各层楼梯间在下雨时没有及时关窗导致雨水进入梯间造成内墙腻子大面积脱落，雨水在梯间横流：(9)、北消防通道封闭，不符合消防要求；(10)、小区民房大量商用，致使秩序混乱。综上所述我们这个刚交付8年的建筑现在简直成了典型的“老破旧”楼了，更为严重的是今年20余家遗小偷盗窃，这样的事情发生在一个封闭小区简直是不可思议的，这些问题反映了物业管理不到位，监控、门禁形同虚设、由于业主大会交付8年到现在也没有召开，业主委员会迟迟不能成立，八年来我们小区业主的合法权益一点点的流失，建设美好家园的愿望遥不可及，我们业主怎么交物业费。2、物业收支未见公示，业主利益受损。根据《物业管理条例》的规定，业主“对物业公共部位、公共设施设备和相关场地使用情况有知情权、和监督权”，那么这个权利如何行呢，就需要物业公司对其收支情况，对于公共部位的维护情况和费用、以及物业专属用房的使用情况、公共部位的收益情况进行公示，特别是“物业维修基金的使用”。何况《协议》第一条甲方的权利及义务第7条明确规定每6个月物业向业主公布物业管理公共性服务费用收支账目。另外，物业出租使用自动售水机、速递等服务、出租电梯广告、荧屏广告、出租车位、出租公共用房、小卖部等业主收益也不知去向。四、向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为3年，而上诉人自2013年5月入住以来从未收到中房物业管理有限公司任何形式的催要物业管理费行为。一审法院所说：“被告自认在2020年8月双方亦曾就物业费进行协商”之词与事实不符，只是上诉人2020年8月家中被人敲门去物业调取监控录像查找原因，结果显示小区监控系统根本不能正常运行，更加说明物业管理存在管理问题。一审法院作出“本案诉讼未超过诉讼时效”与事实不符。五、一审法院：“关于被告抗辩原告物业服务质量存在的问题的事由，本案系物业服务合同纠纷，若被告认为原告的相关行为侵犯了自己的权益，属于侵权纠纷，其可另行主张“的说法与事实不符，被上诉人存在服务质量问题与上诉人缴纳物业管理费相互关联的，密不可分。六、一审法院判决书中所描述的中房物业管理有限公司的诉讼请求(判令被告向原告支付自2012年7月至2020年4月的物业费9866.5元，电梯费4289.9元、滞纳金12146.19元，共计26302.6元)与民事起诉状诉讼请求(请求依法判决被告向原告支付自2012年7月至2020年6月的物业管理费10076.40元，电梯费4381.10元、滞纳金1000元，共计15457.50元)不符，彰显了一审法官判罚的随意性或倾向性。综上所述，一审法院判决并未考虑被上诉人存在的违约行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应有的责任，此判决显失公正，应予纠正。上诉人恳求二审法院在查明事实的基础上予以改判。 中房物业公司未答辩。 中房物业向原审法院提出诉讼请求：1、判令陈继光、王琍向中房物业公司支付自2012年7月至2020年4月的物业费9866.5元、电梯运行费4289.9元、滞纳金12146.19元，共计26302.6元（暂计至2020年4月30日，此后至实际给付之日的利息按同期银行贷款利率计算）；2、诉讼费等由陈继光、王琍承担。 原审法院认定事实如下：青岛三杰房地产开发有限公司与中房物业公司签订《北海花园（西区）前期物业管理委托合同》，选聘中房物业公司对北海花园（西区）提供前期物业管理服务事宜，约定中房物业公司按建筑面积向业主收取物业费，住宅0.92元/月，电梯运行费0.4元/月；业主应于房屋交付之日次月交纳物业服务费用；物业服务费用每半年为一交费周期，业主入住时预收半年的物业服务费用，以后，每年3月收取上半年物业服务费用，9月收取下半年物业服务费用；合同期限自小区交付使用之日起至小区业主委员会成立并与业主大会选聘产生的物业管理服务企业签订服务合同生效时止。 陈继光、王琍与中房物业公司签订《中央国际前期物业管理服务协议》，约定中房物业公司为中央国际小区提供物业服务，陈继光、王琍系xx小区x号楼x单元xx户业主，房屋建筑面积为114.09平方米；物业管理公共性服务费没半年为一交费期，每年3月和9月的1-5日收取每半年物业管理公共性服务费，收费标准为高层住宅0.92元/月，电梯运行费0.4元/月；若不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中房物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天0.1‰交纳滞纳金。 中房物业公司于庭审中陈述，北海花园（西区）与中央国际系同一小区，该小区在江西路xx号x是x号楼和x号楼，在山东路x号x是x-x号楼。 2012年3月23日，双方签订《装修垃圾入户清运协议》，陈继光、王琍已支付垃圾清运费用。陈继光、王琍自交房起至今未交纳物业费、电梯运行费，中房物业公司曾向陈继光、王琍催收物业费，陈继光、王琍亦曾表示交纳物业费，在但双方对交费期间未达成一致。陈继光、王琍陈述，2020年8月，陈继光、王琍因调取监控问题找到中房物业公司，双方对物业费交费期间未达成一致。 中房物业公司于庭审中陈述，中房物业公司主张自2012年7月至2020年4月的物业费9866.5元（114.09平方米×0.92元×94个月）、电梯费4289.9元（114.09平方米×0.4元×94个月）。 双方有争议的证据如下： 1、陈继光、王琍提交群名称为“中央国际小区业主群”的微信聊天记录，证明中房物业公司对涉案小区物业管理不到位，物业公共部位收益收支情况不公开，物业管理很差。中房物业公司对该证据真实性不予认可，认为与本案无关。 原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该法律规定，中房物业公司与陈继光、王琍所在的中央国际小区开发商青岛三杰房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托合同，内容合法有效，对王琍、陈继光所在小区业主具有约束力，双方应按合同约定履行相应的义务。中房物业公司依合同约定为陈继光、王琍所在小区提供了物业服务，履行了合同义务。陈继光、王琍作为业主应按合同约定及时交纳相关物业服务费用，故陈继光、王琍应向被告陈继光、王琍支付2012年7月至2020年4月的物业费9866.5元、电梯费4289.9元。 关于陈继光、王琍抗辩中房物业公司物业服务质量存在问题的事由，本案系物业服务合同纠纷，若陈继光、王琍认为中房物业公司的相关行为侵犯了自己的权益，属于侵权纠纷，其可另行主张。 关于诉讼时效，中房物业公司曾向陈继光、王琍催收物业费用，陈继光、王琍亦曾表示要交纳物业费用，陈继光、王琍自认在2020年8月双方亦曾就物业费用进行协商，故本案诉讼未超过诉讼时效。 关于逾期交费的滞纳金，原审法院认为，应当结合双方当事人在合同履行过程中的过错作出相应认定。本案中，陈继光、王琍曾主动表示交纳物业费但双方对收费期间未达成一致，另其未交费的原因系基于对中房物业公司物业服务质量的异议，陈继光、王琍的主观恶意并不明显，故对于中房物业公司的该部分诉讼请求，原审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、陈继光、王琍于本判决生效之日起十日内支付中房物业公司自2012年7月至2020年4月的物业费9866.5元、电梯费4289.9元；二、驳回中房物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费186元，减半收取93元，由陈继光、王琍负担。 本院对原审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：陈继光、王琍应否缴纳物业费。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，涉案的《前期物业服务合同》合法有效，对包括陈继光、王琍在内的全体业主均具有约束力，故原审依据合同约定判决上诉人支付物业费、违约金符合法律规定。上诉人陈继光、王琍以中房物业公司的物业服务不规范为由，主张不支付物业费无事实及法律依据，本院不予采信。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案的前期物业服务合同尚在法定履行期限内，业主应交纳的物业服务费属于同一债务的分期履行，因此，存在物业服务合同关系的双方当事人因物业服务费支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期物业服务费履行期限届满之日起算。陈继光、王琍关于本案超过诉讼时效的抗辩，原审法院不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1860元，由上诉人陈继光、王琍负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年三月一日 书记员  翟国媛