江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终175号上诉人（原审被告）：靖海洋，男，1979年7月17日出生，汉族，住徐州云龙区。被上诉人（原审原告）：王喜云，女，1967年1月22日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：蒋垒，江苏维阳律师事务所律师。上诉人靖海洋因与被上诉人王喜云房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院(2019)苏0391民初3964号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人靖海洋，被上诉人王喜云的委托诉讼代理人蒋垒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靖海洋上诉请求：依法改判一审判决或发回重审。事实和理由：案涉厂房建造于东环街道前蟠桃社区集体土地上，王喜云未经相关部门批准违规建设，未办理建设工程规划许可证，也无产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁合同自始无效。一审判决对合同效力未明确认定，要求双方“按合同约定内容履行各自的权利义务”，实质上是认定合同有效，属适用法律错误。合同无效自然也无违约责任问题，故一审判决错误。王喜云辩称，一审法院酌定靖海洋向王喜云赔偿租金损失查明事实清楚、适用法律正确。一、靖海洋以涉案房屋需要办理建设工程规划许可证，主张涉案合同无效不成立。首先，根据一审提供的下淀乡前蟠桃村村民委员会与王喜云《租赁合同》，涉案房屋建设时间为2005年，《租赁合同》加盖下淀乡前蟠桃村民委员会公章，结合《中华人民共和国城市规划法》第3条“本法所称城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇”的规定，涉案房屋2005年建设时是乡村，不在城市规划区内，不适用《中华人民共和国城市规划法》要求办理建设工程许可证的规定。其次，2008年1月1日、2015年4月24日、2019年4月23日三次修改的《中华人民共和国城乡规划法》要求在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物等工程建设应当办理建设工程规划许可证，根据法不溯及既往的基本原则，不能以2005年之后的规定认定房屋违法。再次，蟠桃社区居民委员会出具说明能证明涉案房屋没有办理房屋产权证书系历史原因导致，且除案涉场地房屋外，周边都是类似厂房办公楼，该情况在开发区已存在15、16年，也从未有过任何部门对此进行过处理或者认定为违规建设。第四、涉案房屋出租给靖海洋长达五年，从未有过行政主管部门告知案涉房屋系临时建筑、不合法建筑、没有规划手续、限期改正、罚款或者拆除。相反，靖海洋凭借租赁合同及蟠桃社区以及东环街道办事处的证明在2015年开办了徐州经济技术开发区蓝草批发商行，经过工商部门审查认定涉案房屋符合营业用房的标准和经营条件，核准了营业执照。双方在本案争议发生前均诚实地履行合同义务，靖海洋在此期间从未以涉案房屋未取得规划许可、违规建设等提出过任何相反意见，也从未主张过租赁合同无效。现靖海洋在为自己单方解除合同规避责任寻求理由。最后，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条特别强调法律另有规定的，适用其规定，二审法院应以1990年4月1日实施的《中华人民共和国城市规划法》评判涉案合同的效力。二、靖海洋以消防不过关、且征得王喜云同意作为单方解除租赁合同的理由没有证据支持。一审提供的隐患排查报告发生在2017年，报告内容是蓝草批发商行自己存在隐患，需做好安全管理工作。此外，涉案房屋并非《建设工程消防监督管理规定》第13、14条需要向公安消防部门通过消防验收的人员密集场所或特殊建设工程。三、一审法院酌定以三个月租金为标准判决房屋空置损失有法律依据。靖海洋单方解除合同势必导致房屋空置一段时间，造成租金损失，直至2020年4月1日涉案办公楼才重新租赁给他人，涉案车间一直空置到2020年5月。一审法院根据房屋空置情况，按照双方约定第六年的租金标准，酌定靖海洋向王喜云赔偿三个月的租金公平正确，该判决符合《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第27条第2款。四、涉案土地和房屋根据批复的徐州市城市总体规划(2007-2020年)为商业用地，蟠桃社区居委会证明涉案房屋为商业用房，涉案房屋也实际作为商业用房使用，本案租赁不损害国家或社会公共利益。王喜云向一审法院起诉请求：靖海洋赔偿租赁损失41800元。对王喜云损坏的墙壁、玻璃窗户恢复原状。一审法院认定的事实：靖海洋与王喜云于2014年6月16日签订租赁合同，约定王喜云将宝莲寺2号西车间及西办公楼租赁给被告使用，租期为2014年7月1日至2024年6月30日，租金为76000元，每五年递增到83600元。合同签订后，靖海洋使用承租的房屋。2019年6月，靖海洋以房屋消防不过关，提前解除租赁合同并搬离。另查明，该合同中王喜云所出租房屋为徐州经济技术开发区东环街道前蟠桃社区所有，该社区同意王喜云转租。庭审中，王喜云提供租赁合同，社区证明，现场照片，接警记录，以支持其诉讼请求。靖海洋以答辩理由质证。靖海洋提供徐州经济技术开发区企业安全生产《隐患排查报告》，提出王喜云出租房屋存在消防问题。王喜云质证认为，此报告不是消防部门出具的，排查的是靖海洋经营的物品摆放不规范存在隐患，与房屋消防无关。庭审中，王喜云主张半年的租金损失，依照合同每年租金83600元，计算半年租金为41800元。一审法院认为，王喜云出租房屋是在征得房屋所有人同意的情况下进行转租的，王喜云与靖海洋签订房屋租赁合同，双方应按照合同约定内容，履行各自的权利、义务。该房屋虽没有产权证明书，但并未影响双方权利的实现。由于靖海洋在租赁期内提前解除租赁合同，庭审中，靖海洋未提供证据证实已征得王喜云的同意，靖海洋提供的隐患排查报告亦不能证实王喜云出租的房屋存在消防问题。对此，靖海洋提前解除租赁合同没有合理的理由，其应承担违约责任，根据相关法律规定，王喜云要求靖海洋赔偿一定的经济损失，应予支持。一审法院参照合同约定每年租金83600元，酌定靖海洋赔偿王喜云三个月的租金损失较合理些。王喜云对损坏的墙壁、玻璃窗户恢复原状的诉请，因王喜云提供的证据无法确定为靖海洋所为，且该房屋另行出租现已恢复正常使用，王喜云的该项请求不予支持。综上，遂判决：一、靖海洋于判决书生效之日起七日内，一次性赔偿王喜云租金损失20898元。二、驳回王喜云的其他诉讼请求。二审中，王喜云向法庭提交：1.徐州经济技术开发区蓝草批发商城工商查询档案，拟证明涉案房屋符合签订合同的目的；2.建设工程设计合同以及徐州市第三建筑设计院图纸、白蚁预防合同及收据，拟证明涉案房屋实际建设时间为2005年、2006年，而城乡规划法制定于2008年，1990年的城市规划法未要求涉案房屋和土地需要办理建设工程规划许可证；3.国务院批复的徐州市城市中心规划2007-2020年，2017年修订的中心城区用地规划图打印件和原始电子光盘以及部分截图，拟证明涉案房屋为商业用房，因历史原因未取得房证；4.徐州市经济技术开发区耐斯纸箱厂的工商查询打印件以及该厂申请办理营业执照企业住所产权说明，拟证明涉案场所曾租给纸箱厂经营使用，当时也是由前蟠桃社区居民委员会和东环街道办事处出具的说明。靖海洋经质证认为王喜云提交的材料1和3的三性均无异议，材料2设计图看不出是谁的车间，材料4与本案无关。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，人民法院审理民事案件遵循不告不理的基本原则，针对当事人诉讼请求、请求所依据的事实和理由进行审理并据此进行裁判。从本案已查明事实来看，双方当事人在平等协商基础上就案涉房屋签订了租赁合同并业已实际履行，案涉房屋没有产权证书并未影响双方权利的实现，靖海洋亦依约支付完毕实际租赁期间的租金，现靖海洋以案涉厂房建造在东环街道前蟠桃社区的集体土地上无产权证书，双方所签订的案涉租赁合同应属无效，故其不应承担任何责任提起上诉。一方面，经徐州经济技术开发区东环街道办事处确认，徐州经济技术开发区东环街道办事处前蟠桃居民委员会确认案涉房屋为商业用房，并明确系因历史原因未办理产权证件；另一方面，本案系王喜云以靖海洋单方提前解除合同而诉请其赔偿损失，而合同效力的确定并不影响靖海洋在租赁期间内无合理理由情况下提前解除租赁合同所应承担的赔偿责任，就本案租赁合同而言，靖海洋在租赁期限内单方提前解除合同必然造成王喜云基于租赁合同的预期租金收益受损，损失数额相当为靖海洋租赁期限内单方提前解除合同情况下给王喜云造成的房屋空置损失，一审法院综合本案实际情况，参照合同约定的租金数额，酌定相应的租金损失数，并无不当。综上所述，靖海洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费855元，由上诉人靖海洋负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 汤孙宁审 判 员 王素芳二〇二一年三月十五日法官助理 仝 斌书 记 员 李 雯