新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)新01执异47号 案外人：王科，男，1989年8月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王璐，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。申请人：中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。负责人：骆驰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘瑞，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马娟霞，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所实习律师。被申请人：新疆亿峰通达房地产开发有限公司，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。法定代表人：桂弘，该公司执行董事。申请人中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司（以下简称长城资产管理公司新疆分公司）与被申请人乌鲁木齐市赣商小额贷款有限公司（以下简称赣商小贷公司）、新疆亿峰弘业投资集团有限公司（以下简称亿峰弘业公司）、新疆亿峰通达房地产开发有限公司（以下简称亿峰通达公司）、桂弘、吴检凤、新疆西北招标有限公司（以下简称西北招标公司）不良债权追偿纠纷一案中，案外人王科对本院在诉讼保全财产过程中查封亿峰通达公司名下位于乌鲁木齐市沙依巴克区、106室、107室（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王科称，请求依法中止对涉案房屋的执行行为。事实和理由：2016年4月14日，我与亿峰通达公司签订了三份《商铺预售协议》，约定亿峰通达公司将其开发的涉案房屋出售给我，合计金额为2,026,000元，优惠26,000元，我只需支付2,000,000。同日，我全额缴纳了购房款。2016年9月5日，双方补签了《商品房预售合同》。2016年11月，亿峰通达公司向我交付了涉案房屋，我于2017年开始即通过出租的方式使用涉案房屋至今，但由于涉案房屋未办理竣工验收及消防手续等原因始终未能办理产权证书。2019年12月，涉案房屋终于具备办理产权证书的条件，并于12月27日办理了首次登记。2020年4月，我在办理涉案房屋不动产权证书过程中，被告知涉案房屋被列入贵院保全范围，无法办理不动产权证书。我作为涉案房屋的购买方，虽未取得权利证书，但于2016年9月签订了购房合同，交纳全部购房款，并于2016年11月占有涉案房屋至今，根据相关法律规定，贵院的保全行为是错误的，请求依法中止对涉案房屋的查封措施。长城资产管理公司新疆分公司称，案外人王科提供的证据不能证明其在本案查封之前与亿峰通达公司签订了合法有效的买卖合同及合法占有了涉案房屋，我方在2020年4月2日前往涉案房屋实地查看时，涉案房屋均为闲置，与王科所称已经交付案外人使用的情况不符。另外，王科自身存在过错未能在合理期限内行使权利促成产权变更登记，其在2016年签订合同，但未办理预告登记，法院在无预告登记情况下查封涉案房屋，该法律后果应当由王科自行承担。综上，王科的异议理由不符合法律规定，请求依法予以驳回。被执行人亿峰通达公司未提交书面陈述意见。本院经审查查明，本院在审理长城资产管理公司新疆分公司与赣商小贷公司、亿峰弘业公司、亿峰通达公司、桂弘、吴检凤、西北招标公司不良债权追偿纠纷一案中，长城资产管理公司新疆分公司于2019年9月25日向本院提出财产保全申请，要求查封赣商小贷公司、亿峰弘业公司、亿峰通达公司、桂弘、吴检凤、西北招标公司名下价值58,533,740.58元的财产。本院遂于2019年9月29日作出（2019）新01民初248号民事裁定书，裁定查封赣商小贷公司、亿峰弘业公司、亿峰通达公司、桂弘、吴检凤、西北招标公司名下价值58,533,740.58元的财产。依据该执行裁定书，本院于2019年10月11日作出（2019）新01执保102号协助执行通知书，查封亿峰弘业公司名下新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市位于新疆维吾尔自治区的53处房产及相对应的土地使用权；查封期限三年，自2019年10月11日至2022年10月10日。查封措施为轮候查封。2020年4月，长城资产管理公司新疆分公司再次申请本院对亿峰通达公司名下位于乌鲁木齐市沙依巴克区处商业（共计4281.16㎡）及对应土地使用权进行查封。本院遂于2020年4月20日再次作出（2019）新01执保102号协助执行通知书，要求乌鲁木齐市不动产登记中心协助执行：一、查封被申请人新疆亿峰通达房地产开发有限公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区办公1（产权证书号：XXXX号）、1栋18层办公1（产权证书号：XXXX号）房产及对应的土地使用权；二、查封被申请人新疆亿峰通达房地产开发有限公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区（产权证书号：XXXX号）房产及对应的土地使用权；三、查封被申请人新疆亿峰通达房地产开发有限公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区（产权证书号：XXXX号）、201室（产权证书号：XXXX号）；四、查封被申请人新疆亿峰通达房地产开发有限公司位于乌鲁木齐市沙依巴克区（产权证书号：XXXX号）、102室（产权证书号：XXXX号）、103室（产权证书号：XXXX号）、104室（产权证书号：XXXX号）、105室（产权证书号：XXXX号）、106室（产权证书号：XXXX号）、107室（产权证书号：XXXX号）、201室（产权证书号：XXXX号）；上述13处房产及不动产查封期限3年，自2020年4月20日起至2023年4月19日止。2016年9月5日，王科（买受人）与亿峰通达公司（出卖人）签订三份《商品房预售合同》，双方约定，买受人购买第7幢第1层0单元101号房屋，预测面积58.33平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米8,000元，总金额466,640元。购买第7幢第1层0单元107号房屋，预测面积100平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米8,000元，总金额800,000元。购买第7幢第1层0单元106号房屋，预测面积94.92平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米8,000元，总金额759，320元。上述房屋合计金额为2,026,000元。2016年10月18日，王科通过银行转账方式向亿峰通达公司一次性支付购房款2,000,000元，同日，亿峰通达公司向王科开具收据一张，载明内容为：今收到王国刚（王科）交来房款7号楼一层1号、6号、7号，金额2,000,000元。2017年6月22日、2017年7月18日，亿峰通达公司又向王科分别开具三张购房发票，合计金额亦为2,026,000元。2020年4月2日，王科向税务部门缴纳101室契税、印花税款额合计12,323.67元；缴纳106室契税、印花税款额合计20,296.46元；缴纳107室契税、印花税款额合计21,476.24元。2020年4月2日，王科分别缴纳101室维修基金8,955.2元，106室维修基金14,616元，107室维修基金15,465.6元。王科于2016年11月10日办理了入住手续。王科分别于2018年3月27日、4月18日、7月16日，交纳涉案房屋2018年的物业费。另查，位于乌鲁木齐市沙依巴克区竣工验收时间为2016年10月10日，该6号楼于2015年8月14日取得商品房预售许可证。以上事实有（2019）新01民初248号民事裁定书、（2019）新01执保102号协助执行通知书、《商品房预售合同》、乌鲁木齐银行专用凭证、新疆增值税普通发票、税收完税证明、住宅专项维修资金专用收据、入住通知单、收据、商品房预售许可证、竣工验收报告、询问笔录等证据存卷为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。王科基于对涉案房屋享有所有权而提出排除人民法院执行的异议，故属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议，该异议是否成立，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定进行审查。在本案中，王科提交的两份《商品房预售合同》的落款时间均为2016年9月5日，其通过银行转账方式向亿峰通达公司支付购房款2,000,000元时间为2016年10月18日，亿峰通达公司开具收款收据的时间为2016年4月14日，开具购房发票的时间为2017年6月22日。王科向税务部门缴纳涉案房屋契税、印花税的时间为2020年4月2日，故依据王科提交的上述证据可以证明其于法院查封涉案房屋之前即与亿峰通达公司签订书面买卖合同并支付了全部价款，且王科办理涉案房屋入住手续及缴纳涉案房屋物业费的时间亦早于法院查封时间。至于未办理涉案房屋过户登记手续的原因系因涉案房屋在符合办理登记条件时已被法院查封所致。综上，王科与亿峰通达公司签订《商品房预售合同》的时间、交纳购房款和占有使用涉案房屋的时间均在法院查封行为之前，未取得房产登记并非其自身原因所致，故王科作为涉案房屋买受人对涉案房屋提出请求排除执行的异议，符合法律规定的情形，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》（2020年修正）第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对新疆亿峰通达房地产开发有限公司名下新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市位于新疆维吾尔自治区、106室、107室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  员   黎 剑审  判  员   邓 颖审  判  员   陈晓春二 〇 二 一 年 三 月 十 日书  记  员   郭婷婷