浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初9740号 原告：朱传贤，男，1985年1月14日出生，汉族，住宁波市海曙区。法律文书送达地址宁波市江北区康庄南路528号。 原告：单汝君，女，1985年9月4日出生，汉族，住宁波市海曙区。法律文书送达地址宁波市江北区康庄南路528号。 被告：宁波海曙绿地明州置业有限公司。统一社会信用代码91330203MA28364F9J。住所地宁波市海曙区高桥镇望春监狱西南侧。法律文书送达地址宁波市鄞州区。 法定代表人：潘春军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐超，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李标森，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 原告朱传贤、单汝君与被告宁波海曙绿地明州置业有限公司（以下简称绿地置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法由审判员毛建军适用小额程序于同年11月23日公开开庭进行了审理。原告朱传贤、单汝君，被告绿地置业公司委托诉讼代理人李标森、徐超到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告朱传贤、单汝君起诉称：根据双方签订的商品房预售合同第十三条“出卖人承诺，在本合同约定商品房交付日期前，出卖人须解除上述土地抵押”，但出卖人至今无法提供已解除土地抵押的相关证明，导致商品房无法按照合同约定日期交付，应按合同第十条所规定的出卖人逾期交房的违约责任进行赔偿。故请求判令被告绿地置业公司按合同约定按月支付逾期交付违约金（4月11日至7月9日共计31938.02元，7月10日起产生的违约金据实计算）。 被告绿地置业公司答辩称：一、被告不存在逾期交付房屋的行为。1.涉案商品房买卖合同第九条第一款已明确约定房屋交付条件，但并未约定将解除土地抵押作为房屋交付条件。被告已经在2020年5月13日完成工程备案证明，并通知原告于2020年5月14日开始前来交房，并且观堂花苑已经在2020年5月14日至同月20日进行集中交付，目前大部分业主已经完成交付，被告2020年5月13日开始将已经符合交付条件的房屋交付给原告等业主。2.被告已于2020年2月18日通过邮件形式函告各业主，因疫情原因，案涉房地产的交房时间由原合同约定的2020年4月10日前顺延至2020年5月25日前，同时产权登记时间亦相应顺延。故交付时间2020年5月14日也未超出相应期限。3.涉案合同第十三条第一款约定的解除土地抵押并非作为房屋交付条件之一。4.被告已经按照约定通知原告前来交付并告知具体时间，原告却已土地抵押未解除为由拒绝前来交付，故未按期交付系出于原告自身原因，故被告发出的交房通知书规定的交付之日2020年5月14日视为已完成涉案房屋的交付。二、被告未办理解除土地抵押并不影响原告的权益。综上，被告不存在逾期交房、办证行为，原告之诉请，恳请予以驳回。 本院经审理，认定如下事实： 2019年7月29日，原告朱传贤、单汝君与被告绿地置业公司签订一份商品房买卖合同，约定：原告向被告购买宁波市海曙区××号楼××，跃111,2跃111，建筑面积149.22平方米，总价款为3548669元；【第七条】付款方式及期限：2019年7月29日前，原告支付首付款1398669元，余款以按揭贷款方式支付2150000元；【第九条】被告应当在2020年4月10日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.小区绿地、道路符合建设工程规划许可，达到正常使用要求；5.电话通信、有线电视等，买受人自行办理开通手续，出卖方提供协助；如遭遇大规模流行性疾病等社会异常事件等不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；【第十条】出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，未超过90日（包括第90日）的，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，如超过90日的，自第91日起，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；如遇本合同第九条约定的特殊原因，该商品房交付时间可以顺延的，出卖人不承担违约责任；【第十二条】交接：……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.出卖人不再发出书面催告，出卖人发出的交房通知书规定的交付之日视为已交付该房屋给买受人，……【第十二条】交接：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.出卖人不再发出书面催告，出卖人发出的交房通知书规定的交付时间视为已交付该房屋给买受人。……【第十三条】抵押与相关债权债务：经宁波市国土资源局登记，出卖人将宗地内土地面积共126920平方米抵押给中信银行宁波慈溪支行，抵押期限为2017年9月15日到2021年3月1日，出卖人承诺，在本合同约定商品房交付日期前，出卖人须解除上述土地抵押。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；【第十六条】关于产权登记的约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2020年7月9日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托办理该商品房转移登记。【第十八条】商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六（保修责任主要条款）。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。 同日，两原告与被告签订《补充协议》一份，约定：……八、对主合同第九条调整、补充如下：若出卖人逾期交房，则主合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。对于“5.电话通信、有线电视等，买受人可在交房后自行办理开通手续，出卖方提供协助”的解释：在交房时，该房屋应具备电话通信及有线电视的初始使用条件，买受人可在交房后自行办理开通手续，出卖人予以配合。……九、对主合同第十条调整、充如下：……③如遇主合同第九条约定的特殊原因，该商品房交付时间可以顺延的，出卖人不承担违约责任；……等等。 合同签订后，原告按约支付了房款。2020年2月20日，被告通过邮寄方式向原告发送告知函，通知原告因新冠疫情导致的不可抗力因素影响，案涉房产原定于2020年4月10日前的交付时间预计将顺延至2020年5月25日前。 2020年5月13日，案涉房地产通过宁波市海曙区住房和城乡建设局房屋建筑工程竣工验收备案，被告于同日书面通知原告于2020年5月14日下午三点办理集中交付，如未能在集中交付期办理交房，请前往物业管理处办理相关手续，不再另行通知。同时，被告还以短信方式通知原告于前述函件中载明的时间前来办理交付手续。原告收到短信后即回复“据说土地抵押还没有注销，是真的么？如果没注销，请注销抵押后再联系我交房”。同月18日，原告制函并邮寄给被告，顺丰速运签收底单显示签收时间为同月21日。该函载明：鉴于贵公司尚未解除土地抵押，违反了合同约定的在交付日期前解除土地抵押的承诺，我们拒收绿地观堂33-111，跃111,2跃111（销售编号）房产。请贵公司解除土地抵押，再正式通知我们收房。 案涉土地的抵押权于2020年8月3日申请办理了注销手续。同年8月10日，被告取得案涉房地产的初始不动产权登记凭证。被告通过短信通知原告“2020年8月12日周三下午1点……为您集中办理办证手续……”。2020年9月13日，双方办妥涉案房屋的交付手续。 以上事实，有涉案商品房买卖合同及补充协议、告知函、邮寄凭证、房屋建筑工程竣工验收备案表、不动产权登记凭证短信截屏、函、顺丰速运签收底单截图及原、被告的庭审陈述予以证明。 本院认为：本案的主要争议焦点为被告是否存在逾期交房的违约行为。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。两原告以被告未按商品房买卖合同的约定在交付日期前解除房屋土地的抵押为由，认为不符合交房条件，要求被告承担逾期交房违约金，对此，本院认为，解除土地抵押与房屋交付系不同的法律行为，商品房买卖合同第九条对交房条件作了明确约定，其中并不包含需在交付日期前解除土地抵押这个条件，该事项约定在商品房买卖合同第十三条中，该条对于违约的后果亦有明确的约定，即因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因新冠疫情的影响，被告已书面通知原告案涉房产的交付时间将顺延至2020年5月25日前。对此，两原告并未提出异议。后被告于2020年5月13日通知原告交房，并且交付的房屋已具备了合同第九条约定的交房条件，被告主张原告逾期交房的事实不能成立。被告未在交房前解除抵押，违反了其在合同中的承诺，但违反该承诺事实上并未造成该商品房不能办理产权登记，亦未发生其他债权债务纠纷，故两原告以此为由要求被告承担逾期交房违约金的理由不成立。综上，两原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告朱传贤、单汝君的诉讼请求。 案件受理费598元，减半收取299元，由原告朱传贤、单汝君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 毛建军 二〇二一年三月二日 代书记员 徐巧娜 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 8 1