辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽02执复53号复议申请人（被执行人）：大连金新房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区光明街道胜利路西小区**。法定代表人：徐创，经理。委托诉讼代理人：王欣，女，职员。委托诉讼代理人：孙雪，女，职员。申请执行人：李文华，女，1949年6月10日生，汉族，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：樊文，辽宁律昇律师事务所律师。申请执行人：谢护，男，1949年10月7日生，汉族，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：樊文，辽宁律昇律师事务所律师。复议申请人大连金新房地产开发有限公司（以下简称金新公司）不服大连市金州区人民法院（以下简称金州法院）（2020）辽0213执异26号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。金州法院查明，李文华、谢护诉金新公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，金州法院于2015年7月2日作出（2015）金民初字第470号民事判决，一、金新公司于判决生效后十日内向李文华、谢护回迁位于金州福佳××天地广场北山路街面××层位置公建房（建筑面积在80到82平方米之间）一套；二、金新公司于判决生效后十日内给付李文华、谢护搬迁补助费800元，搬迁奖励费10000元、选择商品房交房标准交房的补助费2000元，合计12800元及利息（计算方法：自2010年10月30日始至判决确定的给付之日止，按中国人民银行规定的同期同类存款利率计算）；三、金新公司于判决生效后十日内给付李文华、谢护自2010年10月30日始至回迁日止过渡期安置补助费每月800元及利息（利息按中国人民银行规定的同期同类存款利率计算）；四、金新公司于判决生效后十日内给付李文华、谢护宽带、电话迁移费880元；五、驳回李文华、谢护的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。大连市中级人民法院（2015）大民二终字第01335号民事判决对金州法院该判决予以维持。上述判决生效后，经申请执行人李文华、谢护申请，金州法院以（2015）金执字第01804号立案执行，后于2018年9月28日以（2018）辽0213执恢532号恢复执行。另查明，2016年9月26日，金州法院作出（2015）金执字第1804号之一执行裁定，查封金新公司所有的位于大连××新区光明街道××号××层公建房屋（建筑面积85.35平方米）（以下简称案涉房屋）一处，查封期限自2016年9月26日至2019年9月25日。2018年9月30日，金州法院作出（2018）0213执恢532号执行通知书，责令金新公司收到执行通知书十五日内将案涉房屋过户给申请执行人。就案涉房屋是否应当予以执行从而归属于申请执行人，金新公司曾向金州法院提出执行异议，金州法院于2018年10月14日作出（2018）辽0213执异76号执行裁定，以案涉房屋已具备专属于申请执行人所有的特定物质特征，即是双方约定的回迁房屋为由，驳回了金新公司的异议请求。大连市中级人民法院（2019）辽02执复25号执行裁定对金州法院该裁定予以维持。再查明，2019年7月17日，辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司出具辽万融房鉴报字（2019）第074号《房地产估价报告》，确定案涉房屋在2019年6月11日价值时点的市场价值总计为人民币2905600元，单价为人民币34043元/平方米。还查明，金州法院于2019年11月19日作出（2018）辽0213执恢532号执行通知，责令金新公司：一、向申请执行人或金州法院支付执行款、利息、迟延履行金（具体数额详见给付列表）；二、金新公司支付第一项给付时，应当扣除实际交付房屋面积与判项房屋面积差额价款人民币114044元，即（交付房屋面积85.35平方米-判项认定面积82平方米）×房屋评估单价34043元；三、申请执行费人民币23240元。金州法院认为，在金新公司与申请执行人对金州法院（2018）辽0213执恢532号执行通知第一项、第三项均无异议的前提下，本案争议的焦点为申请执行人对案涉房屋超面积部分应支付的投资金额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”上述司法解释规定了交付房屋时实际交付面积与约定交付面积存在差值时的处理方法。本案中，生效法律文书已经明确了面积为85.35平方米的案涉房屋应作为交付的标的物，且明确应按80-82平方米的面积交付，约定的房屋面积与案涉房屋面积误差比绝对值已超出3％，金州法院在执行中根据案件的具体情况，将房屋的超面积的起算点确定为82平方米，有一定的合理性，但根据上述司法解释的规定，申请执行人对超面积部分应支付的投资款应为人民币83745元，即82平方米×3％×34043元/平方米。金新公司的请求缺乏事实依据与法律依据，金州法院不予支持。故裁定，驳回金新公司的异议请求。金新公司向本院申请复议称，请求撤销(2020)辽0213执异26号执行裁定书，并发回重新审查或依法确认被申请人不应按上述裁定认定83745元承担超面积投资款，而应按双方约定的计算结果承担182130．25元超面积投资款。理由如下，1、金州法院作出的上述裁定适用法律依据错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条是关于交付房屋超出约定面积计算房款规则的规定，分为有约定和无约定两种情形。金州法院适用无约定的情形是错误的，因为双方对超出约定面积的房款如何计算作出了明确的约定。2、双方当事人具体约定的事实如下：“甲方同意乙方回迁时将协议中的回迁面积(147㎡)置换为80-82㎡的公建，少于80㎡的部分甲方按公建销售价返现，超出80㎡的部分乙方按公建销售价投资。”“关于回迁房屋的面积，少于或超出的部分可按双方签订的备忘录第一条予以执行。”可知，双方已就超面积部分作了明确约定，亦为经法院查明和认定的事实。故关于超面积部分已有生效判决作的明确意见，应按照判决执行，即超出80㎡部分申请执行人应按公建已评估价格投资。本院对金州法院查明的上述事实予以认可。本院另查明，（2018）辽0213执恢532号执行通知中后附的“给付列表”中包括金新公司应当支付的本金、安置费、诉讼费、利息、迟延履行期间的债务利息的计算方式及数额。本院认为，本案争议的焦点问题为对于超出执行依据确定的公建房（建筑面积在80到82平方米之间）面积部分的溢价应否在本案执行过程中直接进行抵销扣除。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十九条之规定：“当事人互负到期债务，被执行人请求抵销，请求抵销的债务符合下列情形的，除依照法律规定或者按照债务性质不得抵销的以外，人民法院应予支持：（一）已经生效法律文书确定或者经申请执行人认可；（二）与被执行人所负债务的标的物种类、品质相同。”生效法律文书是人民法院依法强制执行的依据。本案的执行依据确认的回迁公建房面积为“80到82平方米之间”，现对于超出执行依据确认房屋面积的这部分溢价应按何种标准计算，涉及另一实体法律关系的判定，非执行异议程序审查范围，原审对此予以确认不当，本院予以撤销。若金新公司请求将该部分溢价在本案执行过程中进行抵销，应依据上述法律规定的要件提出申请，再由执行法院的执行实施部门在符合“已经生效法律文书确定或者经申请执行人认可”的情形下，予以抵销扣除，故（2018）辽0213执恢532号执行通知中的第二项内容系在未对上述问题予以确认的情形下径行对该部分溢价予以抵销扣除，显系不当，应予撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销大连市金州区人民法院（2020）辽0213执异26号执行裁定；二、撤销大连市金州区人民法院（2018）辽0213执恢532号执行通知中第二项“被执行人支付第一项给付时，应当扣除实际交付房屋面积与判项房屋面积差额价款人民币114044元，（交付房屋面积85.35平方米-判项认定面积82平方米）×房屋评估单价34043元”。本裁定为终审裁定。审判长  吕风波审判员  景梦婵审判员  金秀丽二〇二一年三月八日书记员  杨 宁