辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终333号上诉人（原审原告）：铁岭家乐物业管理有限公司，住所地辽宁省铁岭市银州区柴河街六段（新天地小区**楼**）。法定代表人：陈国宁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：白玉杰，系该公司物业经理。委托诉讼代理人：陈旺鑫，系辽宁守衡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：闫佳，男，1986年5月11日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：赵璐璐（闫佳之妻），女，1988年2月13日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。上诉人铁岭家乐物业管理有限公司（以下简称家乐物业公司）、上诉人闫佳因物业服务合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2020）辽1202民初2069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。家乐物业公司上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判闫佳支付物业费2234元、滞纳金1223.11元；2．一、二审诉讼费由闫佳承担。事实和理由：（一）原审判决减免闫佳的物业费没有法律和事实依据。家乐物业公司对原审法院认定家乐物业公司提供的物业服务存在对公共设施、公共秩序和安全怠于管理和维护等瑕疵行为有异议。家乐物业公司提供的物业管理和安保符合《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》及《铁岭市物业服务收费管理办法》等规范性文件的要求，收取的物业费水平与物业服务水平相当。一审法院以闫佳提出的管理问题认定物业服务存在瑕疵缺乏公平性、合理性，故家乐物业公司对酌情减免物业费的认定有异议。综上，请求支持家乐物业公司的上诉请求。闫佳辩称，家乐物业公司的收费标准不合法、不合理，闫佳并未收到每平1元标准的物业服务；生效判决已经确认家乐物业公司的物业服务存在瑕疵，并判决按照70%支付物业费，本案与生效判决属于同类案件，原审法院对同类案件作出不同判决，违背法律原则；家乐物业公司因做广告所获收益应予减免物业费。其他意见同闫佳的上诉意见一致。闫佳上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判闫佳按全额物业费的50%支付，即2234元×50%=1117元；2．一、二审诉讼费由家乐物业公司承担。事实和理由：（一）原审法院认定（2018）辽1202民初5123号判决书和（2019）辽12民申32号裁定书与本案无直接关联性而不予采纳，属于认定事实不清。原审判决与该两份生效法律文书认定的事实和产生的结论均有冲突，（2018）辽1202民初5123号判决书认定家乐物业公司的物业服务有瑕疵，但对闫佳的反诉请求并未支持，另（2019）辽12民申32号裁定书认定家乐物业公司已履行了基本维修义务，维持判决按70%支付物业费，也即减免的30%物业费中不包含维修不及时的物业责任和壁纸损失的赔偿责任。此外，减免30%物业费的判定是依据闫佳提供的其他证明物业服务不合格不达标的证据，而闫佳在（2018）辽1202民初5123号判决书中提供的证据与本案提供的证据基本一致，况且本案中闫佳较此前判决又新增提供了家乐物业公司在公共区域做广告、大多数小区路灯均不亮、监控设备少且陈旧导致本人私家车多次在小区被刮而找不到肇事者、对个别业主占用公共楼道堆放杂物和饲养宠物现象置之不理、未对服务质量标准等情况定期公示公开等证据。也就是说，家乐物业公司除了此前判决认定的物业不合格情节未予整改外，还新增了其他物业不符合1元收费标准的情形，主观恶意极大，但一审法院却判决按90%支付物业费明显与上述两份判决认定的事实和结论相违背。（二）家乐物业公司的诉讼代理人在一审庭审中指出家乐物业公司的物业服务“基本达到”二级标准，而根据中国物业管理协会公布的《地方普通住宅区物业管理服务等级指导标准》，二级物业服务等级的收费标准为0.8元/平，且其服务标准远未达到二级标准。（三）家乐物业公司在一审庭审时辩称车挡杆广告为广告公司赞助修建车挡杆而投放的，但并无相应佐证且不符合事实，车挡杆处共为三家企业做了广告，车挡杆设立后又更换了其他公司的广告内容，与家乐物业公司的辩解相矛盾。退一步讲，即便家乐物业公司所说为真，车挡杆的费用作为小区公共设施，其修缮维护开支本应包含在小区业主缴纳的物业费中，但家乐物业公司以为他人投放广告的形式变相缩减成本是对小区业主权益的侵害，理应减免相应物业费。（四）对于家乐物业公司私自将北门保安室变成杂物间且未设保安人员的行为和破坏绿化改建健身场地的行为，依《中华人民共和国民法典》274条和278条之规定，保安室和绿地为业主共有部分，改变共有部分用途，应经专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上业主同意。此外，还有其他多处物业用房多年闲置。家乐物业公司未经法定程序改变共有部分用途等行为严重侵害业主合法权益，理应减免相应物业费。综上，闫佳的上诉主张是在已有判决70%物业费的基础上，依据其他新增的几项物业服务瑕疵的情节所主张的，请求支持闫佳的上诉请求。家乐物业公司辩称，闫佳的上诉主张没有事实及法律依据。2018年判决书、2019年裁定书与本案无关，判决书系同级法院做出，对本案不具有拘束力；家乐物业公司的物业费标准系经过行政部门而确定的，并且双方的合同中没有减免物业费的约定，相关法律规定也没有减免物业费的规定；关于车挡杆广告，家乐物业公司并没有收益；关于北门保安室的问题，保安室系由开发公司为了方便管理而设置，现因北门已经封闭，没有必要保留保安室；闫佳主张家乐物业公司改变公共面积用途没有事实依据。综上，请求二审法院驳回闫佳的上诉请求。家乐物业公司向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法判令闫佳立即支付拖欠的物业费2234元、滞纳金1223.11元；2．诉讼费由闫佳承担。一审法院查明：自2016年10月30日，家乐物业公司与铁岭信首房地产开发有限公司连续签订《物业管理委托协议》，约定铁岭信首房地产开发有限公司委托家乐物业公司对枫岭怡然住宅小区进行独立物业管理和服务。《业主公约》约定物业费收费标准为1元/月/平方米。闫佳为该小区6号楼3单元501室业主，建筑面积93.09平方米，物业费交纳至2018年12月31日，自2019年1月1日起至2020年10月31日止尚欠物业费2047.98元。另查，家乐物业公司在提供物业服务过程中存在未及时维修路灯、未全面安保、对业主私占公共区域行为疏于管理的行为。一审法院认为，家乐物业公司与开发建设单位铁岭信首房地产开发有限公司签订的《物业管理委托协议》属前期物业服务合同应为合法有效，对枫岭怡然小区全体业主具有约束力。家乐物业公司有义务为枫岭怡然住宅小区业主提供合同约定和法律规定的各项物业服务，并有权依照合同约定向业主收取物业服务费。家乐物业公司主张的物业费，闫佳提供相应证据能够证明家乐物业公司提供的物业服务存在对公共设施、公共秩序和安全怠于管理和维护等瑕疵行为，应酌情减免物业费，结合本案案件事实酌定闫佳交纳应交物业费的90%为宜。家乐物业公司主张的2020年11月、12月物业费，因双方当事人并未明确约定物业费交纳期限，家乐物业公司可待实际发生后另行主张权利。家乐物业公司主张的滞纳金，没有事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款，第一百零九条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，第一百四十四条之规定，判决：一、闫佳于判决生效之日起十日内给付铁岭家乐物业管理有限公司自2019年1月1日起至2020年10月31日止的物业费1843.18元（2047.98元的90%）；二、驳回家乐物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告预交），减半收取25元，由闫佳负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。即物业服务企业具有按照约定提供物业服务的义务，业主具有按照约定支付物业费的义务。本案中，家乐物业公司主张闫佳支付尚欠的物业费，闫佳抗辩家乐物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，并提供了照片等证据加以证明，家乐物业公司对该组证据的真实性不持异议，故该组照片能够证明家乐物业公司所提供的物业服务存在未及时维修路灯、对业主私占公共区域行为疏于管理等瑕疵的事实；原审法院据此酌情对闫佳应支付的物业费减免10%，具有事实依据，应予维持。关于闫佳主张本案应当参照铁岭市银州区人民法院（2018）辽1202民初5123号判决的内容确定物业费的交纳数额一节。经审查，铁岭市银州区人民法院（2018）辽1202民初5123号一案中，家乐物业公司对闫佳所有的房屋因棚顶漏水所造成的壁纸损失负有责任，故该案的事实与本案并不相同，本院对闫佳的该项主张不予支持。关于闫佳主张家乐物业公司提供的物业服务未达到二级标准、家乐物业公司为他人投放广告的行为应减免物业费的问题，闫佳就其主张并未提供充分有效的证据，闫佳应承担举证不能的不利后果，故闫佳的该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另，原审法院对家乐物业公司主张2020年11月、12月物业费的诉请未予审理，因家乐物业公司在二审期间对此节并未提出上诉，故本院在本案中不予审理，家乐物业公司可另行主张权利。综上所述，家乐物业公司、闫佳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（铁岭家乐物业管理有限公司预交），由铁岭家乐物业管理有限公司负担；二审案件受理费50元（闫佳预交），由闫佳负担。本判决为终审判决。审判长  关铁强审判员  张 杰审判员  李喜岩二〇二一年三月九日法官助理王铜书记员王兴旭