辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终446号上诉人：储蒙蒙，女，1988年10月25日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：宋晓锋，北京盈科(大连)律师事务所律师。被上诉人：赵明明，男，1989年3月9日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。被上诉人：李影，女，1976年4月18日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被上诉人：陆强军，男，1976年4月20日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被上诉人：辽宁靠谱不动产经纪有限公司，住所地沈阳市沈河区北站路********。上诉人储蒙蒙因与被上诉人赵明明、李影、陆强军、辽宁靠谱不动产经纪有限公司（以下简称“靠谱不动产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初15863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。储蒙蒙上诉请求：1.依法撤销一审判决书第二项、第三项、第五项,改判被上诉人李影、陆强军双倍返还定金40，000.00元、居间费5,125元；2.一审受理费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、李影与陆强军是该涉案房屋的共有人，上诉人通过靠谱经纪公司购买涉案房屋，合同对上诉人与被上诉人双方有约束力。被上诉人是合同主体，也是责任主体，原审法院对被上诉人违约的事实、合同约定的违约责任承担主体等基本事实均未查清，应予纠正。退一步讲，假设李影出具的陆强军的《授权委托书》是虚假的，假设陆强军对此交易不知情，并且陆强军事后也不追认。但根据《合同法》第48条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”根据上述规定，被上诉人李影对此应承担责任；二、被上诉人不再继续履行合同，上诉人的合同目的不能实现是合同解除的主要原因，上诉人自身并无过错，一审法院关于合同解除的原因认定偏颇，系认定事实错误，依法应予纠正；三、上诉人已按约定交付了定金20,000元，被上诉人李影作为合同主体，责任承担主体，因其违反《房屋买卖合同》中第四条承诺的内容，并且未依约继续交易、交付案涉房屋，其行为已构成根本违约，应按约定适用定金罚则，即双倍返还定金。一审法院定金罚则的法律适用错误，关于返还定金的责任主体错误，应予纠正。综上，一审法院无视被上诉人李影是合同主体，合同责任主体的事实，置被上诉人李影违反《房屋买卖合同》约定，已构成根本违约的事实于不顾，故意混淆李影与辽宁靠谱不动产经纪有限公司之间的定金保管关系，无视合同约定的违约责任，错误的适用定金罚则，错误的确定金返还主体，已严重损害了上诉人的合法权益。请二审法院依法查清事实，正确适用法律，依法改判。赵明明辩称，同意依法判决。李影、陆强军、靠谱不动产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。储蒙蒙向一审法院起诉请求：1.判令解除与被告一、二之间签订的《房屋买卖合同》；2.被告一、二向原告返还双倍定金共计40,000元；3.判令被告一、二向原告返还房屋居间费5,125元；4.判令被告三向原告返还贷款费1,000元；5.判令诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：被告赵明明是靠谱不动产公司员工。2018年8月18日，经靠谱不动产公司提供媒介服务，原告与被告李影签订《房屋买卖合同》及《补充协议》一份，合同约定原告购买被告李影、陆强军所有的位于沈阳市于洪区，房屋总价款1,025,000元。签订买卖合同时，被告李影、陆强军处于离婚状态，合同中陆强军签字为李影代签，授权委托书中的签字亦不是陆强军本人所签。2008年12月24日，被告李影、陆强军复婚。2018年8月18日，原告向靠谱不动产公司交纳购房定金20,000元、中介费5125元、贷款费1,000元，总计26,125元，靠谱不动产公司为原告出具《收条》一份，该份收条加盖靠谱不动产公司的公章并有被告赵明明的签字，上述款项由靠谱不动产公司员工赵明明收取。被告李影亦为原告出具《定金收条》一份，记载“本人收到储蒙蒙因购买本人房屋而支付的定金人民币20,000元。定金暂由靠谱不动产进行保管，并约定协助甲方办理查完电子档单后，并房屋达到交易标准后转至甲方。”被告靠谱不动产公司并未将原告交纳的购房定金支付给被告李影、陆强军。另查明，被告赵明明提供中国建设银行POS机签购单复印件两份，其中一张显示2018年8月19日，赵明明将5,125元中介费交付至靠谱不动产公司；另一张显示被告赵明明将收取的20,000元定金交付至靠谱不动产公司，该张签购单与上一张单据重叠，无法看清支付日期。赵明明认可1,000元贷款代办费由其收取并同意返还。一审法院认为，当事人双方经协商一致，依法订立的合同对双方当事人具有约束力。本案中，案涉商品房登记在被告李影、陆强军名下，当时二人处于离婚状态，原告提供的与被告赵明明的微信聊天记录及原告与被告的通话录音，均体现被告陆强军对于房屋买卖因期限等问题未与原告达成一致意见，房屋买卖合同中陆强军签字并非陆强军本人所签，在未取得陆强军事后追认的情况下，该签字行为不发生法律效力，但共有人不签字不追认不影响房屋买卖合同的效力，双方合同仍然有效，但该合同因被告陆强军未追认而无法继续履行，应予解除。关于原告要求双倍返还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方《房屋买卖合同》解除系因房屋买卖合同中陆强军签字并非陆强军本人所签而被告陆强军事后又未追认，原告与被告李影对此均有过错，原告要求双倍返还定金，本院不能支持，只能支持返还一倍定金的请求。关于定金返还主体的问题。2018年8月18日，原告交纳购房定金20,000元，该定金系直接交给被告靠谱不动产，被告李影虽然在定金收条中签字，但收条中亦记载“定金暂由靠谱不动产进行保管，并约定协助甲方办理查完电子档单后，并房屋达到交易标准后转至甲方。”因双方的合同一直未实际履行，也无法进行查档，被告李影一直未实际收取定金，故应由被告靠谱不动产向原告返还定金20,000元。关于原告要求返还中介费5,125元的请求，因房屋买卖合同未实际履行，被告靠谱不动产公司的居间服务亦未完成，款项虽由被告赵明明收取，但赵明明代为收取上述费用是职务行为，被告为原告出具的收条均加盖了靠谱不动产公司的公章，赵明明抗辩已将居间费转入靠谱不动产公司账户，并提供签购单为证，该签购单虽是复印件，但可以与本案事实相互印证，故应由被告靠谱不动产公司返还上述中介费。关于原告要求返还的贷款费1,000元，被告赵明明同意返还，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四十八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告与被告李影于2018年8月18日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告辽宁靠谱不动产经济有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告储蒙蒙返还定金20,000元；三、被告辽宁靠谱不动产经济有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告储蒙蒙返还房屋居间费5,125元；四、被告赵明明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告储蒙蒙返还贷款代办费1,000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费953.1元，由被告辽宁靠谱不动产经济有限公司负担428.1元，由被告赵明明负担50元，由原告自行负担475元；公告费560元，由被告辽宁靠谱不动产经济有限公司负担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点：1.储蒙蒙要求双倍返还定金的诉请能否得到支持；2.李影、陆强军应否承担本案的民事责任。关于李影、陆强军应否承担本案民事责任的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，通过本案庭审调查及结合案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》等证据显示，案涉商品房登记在李影、陆强军名下，当时二人处于离婚状态，虽储蒙蒙提供的与赵明明的微信聊天记录及储蒙蒙与李影的通话录音，均体现陆强军对于房屋买卖因期限等问题未与储蒙蒙达成一致意见，且合同中陆强军签字并非其本人所签，在未取得陆强军事后追认的情况下，该签字行为不发生法律效力，但共有人不签字、不追认不影响合同的效力，双方合同仍然有效。同时，根据《合同法》第48条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”据此，案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》对行为人李影发生法律效力，其应承担本案的民事责任。关于储蒙蒙要求双倍返还定金的诉请能否得到支持的问题。1.关于储蒙蒙要求双倍返还定金的诉请能否得到支持问题，本院认为，虽案涉合同解除的原因系李影不同意出卖房屋而存在违约行为所致，但因储蒙蒙在签订合同时，未尽到审慎的注意义务，亦存在一定的过错，故本院对储蒙蒙要求双倍返还定金的上诉主张不予支持。2.关于储蒙蒙要求返还定金的责任主体问题，本院认为，虽案涉定金2万元系储蒙蒙直接交给靠谱不动产公司，但因李影为储蒙蒙出具了定金收条，载明收到储蒙蒙因购买本人房屋而支付的定金2万元，定金暂由靠谱不动产公司进行保管。此举，表明储蒙蒙已向李影完成支付定金的义务，并按照李影的指示交由靠谱不动产公司进行保管，故李影应当承担定金返还的义务。一审法院对此认定有误，应予以纠正，本院对储蒙蒙的该项上诉主张予以支持。综上所述，储蒙蒙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初15863号民事判决第五项即“五、驳回原告其他诉讼请求”；二、维持沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初15863号民事判决第一项、第三项、第四项即“一、解除原告与被告李影于2018年8月18日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；三、被告辽宁靠谱不动产经济有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告储蒙蒙返还房屋居间费5,125元；四、被告赵明明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告储蒙蒙返还贷款代办费1,000元”；三、变更沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初15863号民事判决第二项即“二、被告辽宁靠谱不动产经济有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告储蒙蒙返还定金20,000元；”为“被上诉人李影于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人储蒙蒙返还定金20,000元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费953.1元，由上诉人储蒙蒙承担475元，由被上诉人李影承担428.1元，由被上诉人赵明明承担50元；一审公告费560元，由辽宁靠谱不动产经济有限公司；二审案件受理费953.1元，由上诉人储蒙蒙承担475元，由被上诉人李影承担478.1元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  周 濛审判员  赵 智二〇二一年三月九日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。