河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终378号 上诉人（原审原告）：涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司，住所地河北省涿州市松林店镇政府院内。 法定代表人：褚广伯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张智英，河北博典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘国柱，男，1979年10月21日出生，汉族，住河北省涿州市。 上诉人涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司（以下简称伯力恒公司）因与被上诉人刘国柱房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初1498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 伯力恒公司上诉请求：撤销河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初1498号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，于法相悖，与双方签订的合同约定不符，是对合同约定理解有误。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第七条规定“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第七条1.2种方式处理。第七条第1款（2）点：逾期超过90天后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。”本条款是独立的出卖人解除合同的权利，一审法院认为 该条款是受第七条第2款的限制，是对合同理解的错误。第七条第2款只是对第六条未履行义务要承担的违约责任；而第七条第1款第2点是完全独立行使解除的条款，第七条第2款不能约束第七条第1款第2点的双方约定。2、被上诉人刘国柱于2019年6月开始就不按约定向银行缴纳房屋贷款，一直到了2020年3月一直未付，期限已经超过了90天，依据双方合同约定，上诉人有理由要求依法解除双方签订的《商品房买卖合同》。本案不但符合合同约定解除要件，同样符合法定解除的要件。《合同法》第94条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。本案被上诉人自2019年6月开始迟延缴纳房贷，是明显的严重违约行为，银行划走了上诉人的保证金，上诉人出卖商品房的合同目的根本无法实现，该《商品房买卖合同》依法更应该解除。3、一审判决认定：“原告的合同目的已经实现”，这一认定极为不准确。原告出售商品房的目的是收到相应的房屋价款，原告将房屋交给买受人使用，只是商品房买卖的惯例，交付使用并不等于房屋的所有权利义务的转移，被上诉人不按约定交付房屋贷款，本身就是严重违约，从而导致原告的目的不能实现。该判决严重侵犯了原告的合法权益，显失公平。 刘国柱答辩称，我按揭买的房，我的资金出了问题，当时我因欠其他人钱，没还上房贷，但是房子是我的。认可一审判决。 伯力恒公司向一审法院起诉请求：一、依法判令被告向原告支付被银行扣除的代被告支付的房屋按揭贷款749798.24元，并支付自扣款之日到付清全部款项之日的利息（利率按国 家同期贷款利率标准计算）；二、由被告承担本案诉讼费用。本案开庭审理前，原告于2020年5月23日向本院提交变更诉讼请求申请书，将其第一项诉讼请求变更为：“请求人民法院依法解除申请人与被申请人于2015年4月2日签订的《商品房买卖合同》”。 一审法院认定事实：原告与被告于2015年4月2日签订《商品房买卖合同》。合同约定，被告购买原告开发建设的幸福嘉园小区第11号楼1单元801室住房，建筑面积246.26平方米，每平方米5294.00元，房屋总价款1303700元。该合同第六条约定了付款方式及期限即“买受人于2015年3月31日交纳首付房款393700元，剩余房款91万元整向银行申请贷款，另见补充协议。买受人于2015年4月15日补交房款130000元整，剩余房款78万元向银行申请贷款，另见补充协议”。该合同的第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理，1、按逾期时间，分别处理，（1）、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。本条中的逾期应付款，指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、买受人未按照第 六条第3款的约定，履行相应义务的，买受人应参照本条第1款约定向出卖人承担违约责任。2015年3月31日，被告刘国柱向原告支付购房首付款393700元，2015年4月15日，被告向原告支付购房款130000元。另查明，2015年5月28日，被告刘国柱作为借款人、本案原告伯力恒公司作为保证人与中国银行股份有限公司涿州支行签订了《个人一手住房贷款合同》。合同约定被告向中国银行股份有限公司涿州支行借款780000元整用于购买涉案房屋；如借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，出借人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，贷款期限为336个月，原告伯力恒公司的保证方式为连带责任保证；该合同附件二第四条第5款约定“本合同贷款人与借款人解除本合同，或者使本合同提前到期的，保证人对于本合同项下已发生的债务承担担保责任”。上述合同签订后，中国银行股份有限公司涿州支行于2015年5月28日向本案原告伯力恒公司支付了被告刘国柱向该行的借款780000元。2019年6月开始被告刘国柱不能按期向中国人民银行股份有限公司涿州支行偿还购房借款，2019年8月29日中国银行涿州支行从原告伯力恒公司银行账户扣划被告购房贷款11411.03元、2019年11月29日扣划被告房贷12937.33元；2019年9月16日中国银行股份有限公司涿州支行向被告刘国柱及本案原告伯力恒公司发出《贷款提前到期通知书》，该通知书载明：被告刘国柱于2015年5月27日向该行办理一手住房按揭贷款780000元，因借款人目前连续逾期4次，根据住房贷款合同的约定，银行宣布该贷款提前到期，要求借款人于2019年10月16日之前履行偿还贷款本息责任，逾期不还，由保证人承担相应责任。2020年3月4日自原告银行账户扣划被告住房借款17212.24 元，2020年3月4日扣划被告住房借款708237.64元，中国银行股份有限公司涿州支行共计自原告银行账户中扣划了被告应付住房贷款本息749798.24元。上述事实，有原、被告的庭审陈述以及原告方提供的《商品房买卖合同》一份、被告交款凭证二份，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份、中国银行贷款放款回单一份、银行扣划原告账户存款明细四页、银行贷款提前到期通知书等证据在案佐证。经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。 一审法院认为，原告涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司与被告刘国柱于2015年4月2日签订的《商品房买卖合同》以及三方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，均是当事人真实意思的表示，合同约定内容并未违反法律的强制性规定，合同均合法有效。依法成立的合同自成立时生效，合同当事人均应按合同约定全面履行合同义务。原被告签订的《商品房买卖合同》第六条约定了付款方式及期限即“买受人于2015年3月31日交纳首付房款393700元，剩余房款91万元整向银行申请贷款，另见补充协议。买受人于2015年4月15日补交房款130000元整，剩余房款78万元向银行申请贷款，另见补充协议”。该合同的第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理，1、按逾期时间，分别处理，（1）、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同 意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。本条中的逾期应付款，指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、买受人未按照第六条第3款的约定，履行相应义务的，买受人应参照本条第1款约定向出卖人承担违约责任。依据法律规定，当事人协商一致可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原被告所签订《商品房买卖合同》中上述合同条款的约定，是对被告支付购房首付款及办理银行按揭贷款的有关约定，根据上述条款的约定，原告并未取得因被告未向银行按期偿还贷款导致原告承担担保责任而主张解除合同的权利。商品房买卖合同中，原告作为开发商承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至被告名下的义务，被告作为买方承担的是支付购房款的义务。本案中，被告刘国柱已经按购房合同约定支付了购房首付款，在原、被告与中国银行股份有限公司签订的个人一手住房贷款合同履行后，被告作为买方承担的合同义务已经履行完毕，原告的合同目的已经实现，原告也已经将涉案房屋实际交付给被告使用数年，双方《商品房买卖合同》项下的权利及义务已经基本完成。至于被告刘国柱未按期偿还银行贷款导致原告伯力恒公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于原告伯力恒公司原本应该预知的合同风险，原告依此享有作为保证人承担保证责任后依法向债务人被告刘国柱进行追偿的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证 明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由承担举证证明责任的当事人承担不利后果。原告伯力恒公司诉请解除双方之间的《商品房买卖合同》，缺乏事实及法律依据，其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：驳回原告涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费11298元，由原告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，伯力恒公司与刘国柱签订的《商品房买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现上诉人伯力恒公司主张刘国柱未按期缴纳房贷，依据《商品房买卖合同》的第七条第1、2点的约定，要求解除涉案《商品房买卖合同》。本院认为，合同第六条的内容为买受人的付款方式及期限，合同第七条的内容为买受人逾期付款的违约责任，对于上述合同条款的内容，应当作为买受人如何履行合同付款义务及未如约付款承担何种责任进行统一的理解。本案中，被上诉人刘国柱按照《商品房买卖合同》第六条的约定缴纳了首付款并办理了银行按揭贷款，上诉人伯力恒公司亦将涉案房屋交付刘国柱使用多年，应视为双方已履行主要的合同权利义务。另，刘国柱偿还房贷的行为，系基于《个人一手住房贷款合同》应履行的合同义务，且上诉人伯力恒作为保证人在《个人一手住房贷款合同》签字，应预知合同风险。现伯力恒公司主张刘国柱未偿还房贷违反《商品房买卖合同》约定的付款责任，理据不足，本院不予采信。且《商品房 买卖合同》并未赋予上诉人伯力恒公司因被上诉人刘国柱未向银行按期偿还贷款导致其承担担保责任而主张解除合同的权利。故，一审法院对伯力恒公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，未予支持，并无不当。 综上所述，涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11298元，由上诉人涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 苗 审 判 员  万丙申 审 判 员  肖 雅 二〇二一年三月二日 法官助理  沈 飞 书 记 员  金 淼