湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0116民初5549号原告：范信，男，1987年4月5日出生，汉族，住湖北省洪湖市，委托诉讼代理人：李士轩，湖北今天律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘恒武，湖北今天律师事务所律师，特别授权。被告：周凯，男，1981年9月19日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：夏林，湖北三象律师事务所律师，特别授权。被告：冯志军，男，1975年2月14日出生，汉族，住武汉市黄陂区，第三人：向龙菊，女，1963年3月29日出生，汉族，住武汉市江汉区，原告范信诉被告周凯、被告冯志军、第三人向龙菊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘建东独任审判，于2021年1月28日、2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告范信及委托诉讼代理人李士轩，被告周凯及委托诉讼代理人夏林，被告冯志军到庭参加诉讼。第三人向龙菊经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范信诉称，2018年3月13日，被告周凯以帮原告购买一套位于武汉市黄陂区盘龙城的房屋为由，向原告收取购房款460000元。2020年1月21日，被告周凯未将房屋交付原告。为此，被告周凯承诺2020年8月31日前，将房屋交付原告，并将多收取的购房款返还原告。如不能返还多收取的购房款，将按月利率2%支付利息。至今，被告周凯未将房屋交付给原告，也未将购房款返还原告。为此，原告依法起诉，请求：1、确认原告范信与被告冯志军签订的《还建房买卖合同》无效；2、确认原告与被告达成的《口头委托购买还建房协议》无效；3、判令被告返还原告购房款460000元；4、判令被告支付原告购房款占用期间的利息（自2018年3月13日起至清偿之日止，以购房款260000元为基数，按照一年期LPR3.85%的四倍计算；自2018年4月13日起至清偿之日止，以购房款200000元为基数，按照一年期LPR3.85%的四倍计算。暂计至2020年9月14日的利息177600元）；5、判令原告将位于武汉市黄陂区盘龙城下集村还建房2期10栋1单元11-1室房屋使用权及钥匙返还被告；6、由被告承担本案诉讼费用。被告周凯辩称，1、本案为房屋买卖合同纠纷，不是委托合同纠纷，原告与被告周凯之间无委托合意；2、涉案房屋是被告周凯先行购买，再出售给原告范信。当时，承诺卖给原告的是还建房指标，房屋面积85平方米。后期，还建房实际面积为54.16平方米，被告周凯与原告约定，退还房屋面积差额的购房款140456元。被告周凯向原告交付面积为54.16平方米的还建房，该房屋的水、电、物业等已登记在原告名下；3、被告周凯认为，房屋已实际交付原告，原告已占有支配该房屋，原告无权要求被告周凯返还购房款460000元。被告周凯只向原告退还房屋面积差额部分的购房款140456元；4、因还建房买卖的特殊复杂情况，原告以低于市场行情的房价，购买涉案还建房，应当知道存在的风险。原告提出解除原告与被告之间的房屋买卖合同，但是，原告既不退还已交付的房屋，又主张退还全额购房款和高额利息，显失公平。原告自身也存在一定过错，应承担相应的民事责任。被告冯志军辩称，1、原告范信与被告冯志军签订《还建房买卖合同》属实；2、案涉房屋是被告冯志军委托被告周凯帮忙出卖的；3、被告冯志军收到被告周凯支付的购房款80000元。第三人向龙菊述称，1、2018年4月13日，原告范信出资，借用第三人向龙菊的建设银行账户，向被告周凯账户转账支付200000元；2、支付被告周凯200000元，权利义务属于原告范信。（缺席）。经审理查明：2018年3月13日，被告周凯找到原告范信并提出，被告周凯可以帮助原告范信购买位于武汉市黄陂区滠口经济开发区下集村还建小区，建筑面积85平方米的还建房屋一套，房屋每平方米5500元，购房款467500元。原告范信表示同意。2018年3月13日，原告范信与被告周凯达成口头《委托购买还建房协议》，约定原告范信委托被告周凯购买一套还建房屋。2018年3月13日，原告范信以现金方式，支付被告周凯购房款20000元。2018年3月14日，原告范信通过银行转账方式，支付被告周凯购房款240000元。2018年4月13日，原告范信借用第三人向龙菊的银行账户，通过银行转账方式，支付被告周凯购房款200000元。原告范信支付被告周凯购房款合计460000元。事后，被告周凯向原告范信提出，建筑面积85平方米的还建房屋没有了，只能购买建筑面积54.16平方米的还建房屋。为此，经被告周凯中介，原告范信与被告冯志军签订《还建房买卖合同》，约定被告冯志军将位于武汉市黄陂区滠口经济开发区下集村还建房xxxxxx，出卖给原告范信。房屋建筑面积54.16平方米，房屋价款260000元。合同签订时间写为2018年3月14日。2020年1月21日，被告周凯不能将还建房屋变更登记为原告范信。被告周凯向原告范信出具欠条，明确被告周凯于2020年8月31日前，将位于武汉市黄陂区滠口经济开发区下集村还建房二期，建筑面积54.16平方米的还建房屋一套，出售给原告范信，还建房屋价款297880元。原告范信已付被告周凯购房款460000元，被告周凯于2020年8月31日前，多收的购房款返还原告范信，否则，按月利率2%支付利息。《还建房买卖合同》签订后，原告范信通过物业管理部门，领取被告冯志军位于武汉市黄陂区滠口经济开发区下集村还建房xxxxxx的钥匙，并占有使用该房屋。事后，原告范信不能办理房屋产权变更登记，要求被告周凯、被告冯志军退还购房款无果。为此，原告范信依法起诉，请求：1.确认原告范信与被告冯志军签订的《还建房买卖合同》无效；2.确认原告与被告达成的《口头委托购买还建房协议》无效；3、判令被告返还原告购房款460000元；4、判令被告支付原告购房款占用期间的利息（自2018年3月13日起至清偿之日止，以购房款260000元为基数，按照一年期LPR3.85%的四倍计算；自2018年4月13日起至清偿之日止，以购房款200000元为基数，按照一年期LPR3.85%的四倍计算。暂计至2020年9月14日的利息177600元）；5、判令原告将位于武汉市黄陂区盘龙城下集村还建房2期10栋1单元11-1室房屋使用权及钥匙返还被告；6、由被告承担本案诉讼费用。另查明：一、诉讼期间，被告周凯提出，被告周凯收到原告范信的购房款460000元后，被告周凯向被告冯志军支付购房款80000元。被告周凯、被告冯志军未提交确实、充分、有效的证据证实。二、诉讼期间，被告周凯提出，涉案房屋是被告周凯先行购买被告冯志军的房屋，再将房屋出售给原告范信的诉讼主张，被告周凯未提交确实、充分、有效的证据证实，且原告范信不认可。本院认为：原告范信诉被告周凯、被告冯志军、第三人向龙菊一案，属于《还建房买卖合同》纠纷案件。一、关于《还建房买卖合同》经被告周凯中介，原告范信与被告冯志军签订《还建房买卖合同》，约定被告冯志军将取得的，位于武汉市黄陂区滠口经济开发区下集村还建房xxxxx，出售给原告范信。因此，被告冯志军为房屋出卖人，原告范信为购房人，被告周凯为房屋中介人。原告范信与被告冯志军签订的《还建房买卖合同》违法、无效。原告范信提出，确认原告范信与被告冯志军签订的《还建房买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。二、关于《口头委托购买还建房协议》原告范信与被告周凯达成的《口头委托购买还建房协议》，属于《口头房屋中介协议》，被告周凯未依法取得房屋中介资质，而中介原告范信与被告冯志军签订《还建房买卖合同》，其民事行为违法、无效。因此，原告范信提出，确认原告与被告达成的《口头委托购买还建房协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。三、关于返还财产《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。原告范信与被告冯志军签订的《还建房买卖合同》违法、无效。因此，原告范信与被告冯志军应当返还财产，并赔偿损失。（一）、返还房屋使用权原告范信应将位于武汉市黄陂区滠口经济开发区下集村还建房xxxxxx使用权（包括房屋钥匙），返还给被告冯志军。因此，原告范信提出，判令原告将位于武汉市黄陂区盘龙城下集村还建房xxxxx使用权（包括房屋钥匙）返还被告的诉讼请求，本院予以支持。（二）、返还购房款被告冯志军为案涉房屋出卖人，应向购房人原告范信返还购房款460000元。因此，原告范信提出，判令被告返还原告购房款460000元的诉讼请求，本院予以支持。（三）、支付购房款占用期间利息被告冯志军应向原告范信支付购房款占用期间的利息：1、自2018年3月14日起至2019年8月19日止，以购房款260000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至还清之日止，以260000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、自2018年4月13日起至2019年8月19日止，以购房款200000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至还清之日止，以购房款200000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此，原告范信提出，判令被告支付原告购房款占用期间的利息的诉讼请求，本院予以支持。四、关于承担连带清偿责任经被告周凯中介，原告范信与被告冯志军签订《还建房买卖合同》。事后，被告周凯直接收取、占有原告范信的购房款460000元。因此，被告周凯应为被告冯志军承担的民事责任，承担连带清偿责任。五、关于被告周凯的诉讼主张诉讼期间，被告周凯提出，涉案房屋是被告周凯先行购买被告冯志军的房屋，再将房屋出售给原告范信的诉讼主张，被告周凯未提交确实、充分、有效的证据证实，且原告范信不认可。并且，原告范信与被告冯志军之间签订《还建房买卖合同》，被告周凯未与被告冯志军签订《还建房买卖合同》。因此，被告周凯的诉讼主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、第一百六十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告范信与被告冯志军签订的《还建房买卖合同》无效；二、确认原告范信与被告周凯达成的《口头委托购买还建房协议》无效；三、由被告冯志军返还原告范信购房款460000元；四、由被告冯志军支付原告范信购房款占用期间的利息（自2018年3月14日起至2019年8月19日止，以购房款260000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至还清之日止，以购房款260000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；自2018年4月13日起至2019年8月19日止，以购房款200000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至还清之日止，以购房款200000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、由被告周凯对上述款项，承担连带清偿责任；六、由原告范信将位于武汉市黄陂区滠口经济开发区下集村还建房第10栋1单元11－1室房屋使用权（包括房屋钥匙），返还给被告冯志军；七、驳回原告范信的其他诉讼请求；上述款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10176元，减半收取5088元，保全费3708元，合计8796元，由被告冯志军、被告周凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘建东二〇二一年三月一日法官助理谈力书记员陈伶