河南省中牟县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0122执异63号案外人：河南金恒基地产发展有限公司，住所地中牟县商都大街金帝城，统一社会信用代码914101122785070462U。法定代表人：马全林，任公司总经理。委托代理人：史莉莉，该公司员工。委托代理人：董鹏，河南官渡律师事务所律师。申请执行人：董广华，女，1989年7月28日生，汉族，住河南省中牟县。被执行人：王胜辉，男，1990年8月12日生，汉族，住河南省滑县。本院在执行董广华与王胜辉民间借贷纠纷一案中，案外人河南金恒基地产发展有限公司（以下简称“金恒基公司”）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2021年3月2日进行了听证审查，案外人的代理人董鹏、史莉莉，申请执行人董广华到庭参加听证，被执行人王胜辉未到庭参加听证。本案现已审查完结。案外人称：请求中止对位于中牟县城××北、××街东侧××城××住宅小区××楼××单元××房屋的执行。事实和理由：一、从形式上看，涉案房屋之前虽系被执行人王胜辉购买，但也仅仅是与金恒基公司签订了房屋买卖合同（在房产管理部门备了案），房屋买卖合同约定房款总金额为616602元，首付款为156602元，余款460000元以银行按揭方式付清，同时申请人作为保证人，王胜辉作为借款人、中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行作为贷款人三方签订了《个人购房借款/担保合同》，银行向王胜辉发放了460000元的个人住房贷款（该款项直接转入了申请人账户），办理了该抵押房屋的预购商品房抵押权预告登记，但未办理房屋的产权登记及抵押登记手续。当事人签订房屋买卖合同，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，即享有了将该房屋登记在自己名下的物权变动请求权，但不产生物权变动的法律效力。根据民法典物权编第214条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记于不动产登记簿时发生效力”之规定，涉案房屋物权仍属于申请人，该房屋从物权归属上仍然属于申请人所有的财产。二、事实上，因王胜辉逾期归还银行贷款本息，根据该担保借款合同的约定，金恒基公司承担了阶段性担保责任，多次替王胜辉累计代偿按揭款共计471928.84元，申请人现已将被执行人王胜辉的银行贷款全部结清。但并不能据此认为金恒基公司丧生了房屋的所有权，相反金恒基公司具有基于涉案房屋所有权而请求排除执行或就拍卖价款优先受偿的权利。三、申请执行人在案件审理过程中，向法院申请财产保全，法院作出的（2018）豫0122财保460号民事裁定书，查封王胜辉位于中牟县城××北、××街东侧××城××住宅小区××楼××单元××房屋。如前所述，人民法院查封、扣押、冻结被执行人财产，其前提为该被查封财产从权利上属于被执行人所有的财产。基于被执行人与申请人2015年11月30日签订的借款合同，被执行人向申请人借款156602元，借款期限为18个月，自2015年11月30日起至2017年5月29日止，可分期或一次性偿还，还明确约定乙方（王胜辉）未还清全部借款之前，房屋所有权归甲方（金恒基公司）所有。申请人早在2017年5月30日就享有房屋所有权，而申请执行人的查封裁定在2018年9月28日。此时涉案房屋的所有权尚未登记转移至王胜辉，被执行人王胜辉并不对涉案房产享有相关权利。申请人金恒基公司对涉案房屋的权利基于物权，效力上优先于对王胜辉享有的债权。综上，请求中止对涉案房屋的执行。案外人提供的证据：一、中牟县人民法院出具的（2018）豫0122民初5677号及（2019）豫0122执1323号之一执行裁定书网络打印件各一份；证明申请人提起本案异议申请的合法性。二、金恒基公司与王胜辉签订的《商品房买卖合同》一份，《合同信息备案摘要》一份；中牟县人民法院出具的（2020）豫0122民初6661号民事判决书及（2020）豫0122执4592号执行裁定书网络打印件各一份；证明被执行人王胜辉自签订买卖合同之日起从未向申请人交纳涉案房屋的首付款、维修基金、契税等款项，因被执行人王胜辉未按时偿还银行月供，导致申请人多次代王胜辉偿还月供。三、（2020）豫0105民初17800号民事判决书与（2020）豫0105执15312号执行裁定书网络打印件各一份；申请人于2020年9月24日、10月26日、11月26日代还月供的凭证6页，于2021年1月7日代还月供的凭证及下欠银行所有贷款本息的凭证4页；中国工商银行出具的网上银行电子回单一份；中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行出具的个人贷款结清证明一份；证明因王胜辉多次未还银行月供，导致银行将金恒基公司和王胜辉一并起诉到了金水区人民法院，最后申请人作为担保人无奈代王胜辉将涉案房屋的所有银行贷款还清，自涉案房屋的按揭贷款发放下来之后至申请人代王胜辉将欠银行的本息还清，申请人总共代王胜辉偿还本息共计470579.42元。四、房屋所有权证（存根）一份；（2020）最高法民终690号民事判决书网络打印件一份。证明申请人对涉案房屋的所有权系原始取得，且已取得所有权的首次登记，目前涉案房屋的所有权人仍然是申请人，被执行人王胜辉房屋买卖合同的备案属于债权性质，该申请人所享有的物权足以排除申请执行人董广华执行案件的执行。五、申请人与王胜辉之间签订的借款合同一份；证明被执行人王胜辉当初以向申请人借款的方式缴纳了首付款，实际首付款并没有支付，同时该借款合同当中约定，若王胜辉未按期偿还全部借款，房屋的所有权仍归甲方（金恒基公司）。申请执行人辩称：一、金恒基公司向被执行人王胜辉出卖的位于中牟县××街东侧、××北侧××小区××楼××单元××房产，因金恒基公司于2015年将该房产出售给王胜辉，该房产《商品房买卖合同》已经在中牟县住房保障和房地产管理局备案登记，自房产备案登记时，被执行人王胜辉即享有要求金恒基地产办理房屋产权登记的权利。因此金恒基公司所称的物权所有权并不是真正的物权，而是被他人享有随时登记权利的请求物权（瑕疵物权）。此时自2015年《商品房买卖合同》登记备案之日起，物权即不再是金恒基公司单独享有，此时的物权登记原则不再单独使用或独立使用，因此异议人金恒基公司称其享有位于中牟县××街东侧、××北侧××小区××楼××单元××房产与事实不符。此时的房产应是具有房产争议的或者权属瑕疵物权，故异议人不享有排除他人执行的专属物权权利。有争议物权应以诉讼或其他合法方式将物权权属理界清楚，本案执行异议人金恒基公司不具有专属物权的权利，该房产系争议房产，王胜辉享有物权登记请求权。故此应驳回异议人请申请。二、根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，房产买受人王胜辉已于2015年起即具有要求金恒基公司办理物权登记的权利，本案异议人陈述的2017年5月才享有初始物权登记（金恒基地产取得物权登记晚于房产交易时间），因此在2017年5月之前，王胜辉即使行使物权请求权，异议人金恒基公司也无法办理房产登记。涉案房产于2018年予以查封，因此自2018年涉案房屋查封后，王胜辉亦无法行使物权请求权，王胜辉没有行使物权请求权的原因并非个人原因导致的，但并不影响王胜辉对涉案房产享有要求金恒基公司协助办理房产登记的权利。本案中涉案房产属于被执行人王胜辉所有，只是因为无法办理过户而导致目前仍登记在金恒基公司名下，故本案应继续执行上述涉案房产。三、异议人金恒基公司与被执行人王胜辉之间的债权债务已经经金水区人民法院依法判决，根据金恒基公司的描述，涉案房产因银行抵押贷款，金恒基公司承担的保证责任，因此金恒基公司仅仅享有对被执行人王胜辉的追偿权之债，此时在金恒基公司与王胜辉之间存在互负债务的情形，即王胜辉有权要求金恒基公司协助办理中牟县丰华街东侧、东风路北侧金帝苑小区7号楼3单元6层7-3-602房产的物权请求权，同时金恒基公司也有权要求王胜辉支付代偿银行抵押款的债权。本案系债权异议，异议人应首先将该权利经法院依法确认，其次在依法请求法院拍卖变卖房产。综上异议人之请求无任何法律依据，且与事实不符，同等债权应按先后顺序依法受偿。本案金恒基公司试图通过瑕疵物权或同等债权依法排除执行，无任何法律依据，故应依法驳回异议人金恒基公司的异议请求。本院查明，董广华与王胜辉民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月7日作出（2018）豫0122民初5677号民事判决：被告王胜辉于本判决生效之日起十日内支付原告董广华212000元及利息（自2018年8月5日起至实际支付之日止，按年24%利率计息，最高不超过100000元）；驳回原告董广华其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5980元，减半收取2990元，由王胜辉负担2240元，由董广华负担750元；保全费2080元，由王胜辉负担。郑州市中级人民法院于2019年3月12日作出（2019）豫01民终5825号民事调解书：一、王胜辉自愿于2019年3月20日前向董广华支付5万元及一审案件受理费、保全费5070元于2019年5月20日前向董广华支付5万元,于2019年7月20日前向董广华支付5万元,于2019年9月20日前向董广华支付5万元,上述款项合计205070元整。上述款项支付至银行卡账号:62×××03,开户名:董广华,开户行:中国工商银行。二、上述款项支付完毕后，各方就本案纠纷终结。王胜辉如有任何一期逾期，董广华从逾期之曰起有权依据河南省中牟县人民法院（2018)豫0122民初5677号民事判决书申请强制执行。三、一审案件受理费5980元减半收取2990元，保全费2080元，由王胜辉自愿承担，二审案件受理费274.4元减半收取137.2元由王胜辉自愿承担。在本案审理中，本院于2018年9月28日作出（2018）豫0122财保460号民事裁定：查封被申请人王胜辉位于中牟县××北、××街东侧××住宅小区××楼××单元××号（合同号：ZM150××××****）房屋（不动产查封期限为三年）。涉案房屋由被执行人王胜辉与案外人金恒基公司于2015年11月30日签订《商品房买卖合同》购买，总价款616602元；首付款156602元，由王胜辉向金恒基公司借款交纳；下余购房款46万元由王胜辉向中国工商银行郑州财富广场支行按揭贷款，由金恒基公司向工商银行提供担保，于2016年1月4日交纳。金恒基公司于2012年12月3日取得涉案房屋初始登记，王胜辉于2015年12月8日取得合同备案。现房屋由金恒基公司占有，未向王胜辉交付。因王胜辉不能如期偿还按揭贷款，金恒基公司主动代偿部分贷款。金恒基公司于2020年9月3日起诉王胜辉，请求王胜辉偿还所借首付款156602元，2020年8月之前代偿按揭贷款38047.21元及代缴的契税、代付的维修基金。本院于2020年10月9日作出（2020）豫0122民初6661号民事判决，支持了金恒基公司的诉讼请求。中国工商银行郑州财富广场支行于2020年8月20日起诉王胜辉、金恒基公司，请求偿还贷款本金426142.93元、利息1653.36元。郑州市金水区人民法院于2020年9月22日作出（2020）豫0105民初17800号民事判决，支持了工商银行的诉讼请求本金423973.85元、利息1644.95元。经过执行，工商银行的贷款结清。金恒基公司包括履行判决和主动偿还共代王胜辉偿还贷款471928.84元。本院认为：对于案外人异议，应当审查案外人对涉案房屋是否享有真实合法的权利，以及该权利是否足以排除法院执行。案外人金恒基公司因房地产开发建设取得涉案房屋所有权，并取得了初始登记，对其权利的真实性合法性应予确认。案外人保有涉案房屋所有权不是目的，实现房屋的交换价值盈得利润才是目的，在正常情况下，案外人不能阻止买受人王胜辉行驶请求履行合同的债权请求权。但是，本案为非正常情况，王胜辉没有履行与银行之间的贷款合同，致使案外人代偿了银行贷款，从而取得了向王胜辉追偿的权利。在此情况下，应当对案外人债权与包括申请执行人在内的其他债权进行比较和取舍。案外人债权系就涉案房屋本身而发生，与涉案房屋具有一体化的不可分割关系，而申请执行人债权系其他金钱债权因执行程序而牵连在一起，并非不可分割。相比之下，案外人的债权应当优先于申请执行人债权。同时，在案外人债权优先的情况下，如果排除执行，则涉案房屋存在增值因素，以及王胜辉已经归还少部分按揭贷款因素，案外人将获得额外利益，显属不当。故本案不宜中止执行，应当在执行中保护案外人的优先受偿权，房屋变价后由案外人优先受偿，多余款项继续向申请执行人执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：一、案外人河南金恒基地产发展有限公司对位于中牟县城东风路北、丰华街东侧金帝城苑住宅小区7号楼3单元6层7-3-602房屋有权主张优先受偿。二、驳回案外人河南金恒基地产发展有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审 判 长  张国宪人民陪审员  刘永琴人民陪审员  赵新芬二〇二一年三月十二日书 记 员  李 盈