河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2981号上诉人（原审被告）：郑州一美可置业有限公司，住所：新密市曲梁镇高洼村，统一社会信用代码：914101830778330940。法定代表人：沈悦，该公司经理。委托诉讼代理人：孟佳颖，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王卓，河南千盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯名亮，男，1993年12月20日出生，汉族，住河南省上蔡县。被上诉人（原审原告）：孙明明，女，1993年5月21日出生，汉族，住河南省上蔡县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：梁亚，河南妙德律师事务所律师。上诉人郑州一美可置业有限公司（以下简称一美可公司）因与被上诉人冯名亮、孙明明房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初6723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人一美可公司的委托诉讼代理人孟佳颖、王卓，被上诉人孙明明及其委托诉讼代理人梁亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一美可公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人要求解除2018年5月7日签订的《定房协议书》和要求返还房款并支付违约金的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：被上诉人的根本目的是取得案涉房屋，该目的完全可以实现，只不过是时间少玩而已，若仅因为交付房屋时间晚于约定时间就认为无法取得案涉房屋、就认为无法实现合同目的，进而判决解除合同，是没有综合考虑案件全部事实的，是对上诉人不公平的。冯名亮、孙明明辩称：第一，原审判决解除定房协议书并要求上诉人返还购房款的事实清楚，证据充分，适用法律正确。第二，原审判决的违约金过低，难以弥补答辩人的损失，答辩人本着息诉的原则不再上诉，已经释放了最大的善意。第三，上诉人提起上诉系滥用诉讼权利，浪费司法资源，其目的系拖延诉讼期间购房款的时间，体现了其不诚信的本质。冯名亮、孙明明向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年5月7日签订的《定房协议书》；2.判令被告返还原告购房款188,148元；3.判令被告向原告支付违约金16,651元（以188,148元为基数按照每日万分之一从2018年5月7日暂计算至2020年10月8日，之后的违约金计算至被告清偿完毕之日为止）;4.本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月7日，原、被告双方签订《定房协议书》，约定原告（乙方）购买被告（甲方）开发的“中金智谷”项目的中金上品4号楼305户。建筑面积为56.24平方米，总金额为358,148元。付款方式为银行按揭付款：协议签订当日，乙方向甲方支付至总房款的30%即117,148元，于2018年8月1日前向甲方支付至总房款的50%即再支付71,000元，余款170,000元整办理银行按揭。房屋交付日期为2020年6月30日，合同第五条对逾期交付责任约定为：“按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自本协议约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，协议继续履行。2.逾期超过90日后，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退换全部已付款，并按乙方累计已付款的万分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行协议的，协议继续履行。3.如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议书或变更协议书外，甲方可据时予以顺延。（1)遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的；(2)由于政府有关部门行为（包括但不限于政府城市规划、市政工程、地下文物保护等因素）或者由于相关政策、法律、法规、规章等原因造成本协议项下房屋建设的顺延交房，并不予承担逾期责任；(3)乙方有违约行为在先的，交房日期相应顺延至乙方履行至违约责任之日。”合同签订后，原告分别于2018年5月7日、2020年8月26日共计向被告支付了该商品房的50%的房款即188,148元。2020年6月30日被告未能将该房交付给原告。一审法院另查明，被告于2019年9月通知原告签订正式合同并协商将交房日期延后至2022年12月31日，原告不同意未签订。至今被告的工程主体结构尚未封顶新的竣工日期不能确定，故实际交房日期也无法确定。被告因大气治理影响施工天数为191天，受疫情防控影响不能施工天数为90天。一审法院认为，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原被告签订的《定房协议书》符合上述法律规定，双方已签订了合法有效的商品房买卖合同，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告对逾期交房的事实予以确认，但认为受大气治理、新冠疫情等因素影响而逾期交房的期间属于不可抗力所致，应从逾期交房期间中扣除。被告主张扣除总天数为281天，依此天数顺延，交房日期为2021年4月7日。庭审中，原告陈述2019年7月9日被告取得预售证后多次通知其签订正式合同时协商变更交房日期为2022年12月31日，在新冠疫情发生之前，被告预估交房日期往后延长了两年半的时间。那么，即使将被告所主张的281天全部扣除，也不能保证能够按时交房。且原告当时就以违反双方签订的《定房协议书》为由不同意被告延期交房，要求解除合同。本案中，原被告双方已在合同中约定了解除权的行使为“逾期超过90日后，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退换全部已付款，并按乙方累计已付款的万分之一向乙方支付违约金”。民法典第五百六十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状或者仲裁申请书副本送达对方时解除。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。结合本案全部案情，原告签订买卖合同的目的为购买房屋并按时取得房屋所有权。现涉案房屋远不能达到交房标准，且被告客观上无法确定实际交房日期，不能按时交房，即不能实现合同根本目的，故继续履行合同对原告显失公平。关于违约金部分，定房协议书中约定乙方（原告）解除协议的，甲方（被告）应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的万分之一向乙方支付违约金。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告冯名亮、孙明明与被告郑州一美可置业有限公司于2018年5月7日签订的《定房协议书》；二、被告郑州一美可置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告冯名亮、孙明明购房款188,148元并支付违约金18.81元；三、驳回原告冯名亮、孙明明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,372元，减半收取为2,186元，由被告郑州一美可置业有限公司负担。二审期间，冯名亮、孙明明提交2021年3月3日拍摄的涉案房屋的现场照片，证明涉案房屋截止2021年3月3日仍未建设完成，交房时间遥遥无期。一美可公司质证意见为：春节前去工地的时候是照片中这种情况，因冬季大气治理环保阶段无法施工。一美可公司未提交新证据。经审查，本院对冯名亮、孙明明提供的现场照片的真实性及证明目的予以采信。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。冯名亮、孙明明曾以案涉工程停工、交房时间不确定、购房目的无法实现等原因，于2019年11月份起诉一美可公司解除双方签订的《订房协议》，原审法院以合同约定的房屋交付时间尚未到期为由于2020年5月15日判决驳回了冯名亮、孙明明的诉讼请求。本案中，经查，案涉工程主体目前尚未完工，工地处于停工状态，扣除因不可抗力延误的工期一美可公司仍不能依约交付房屋的义务，冯名亮、孙明明依约具有合同解除权，一审法院判决结果并无不当。综上所述，一美可公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4372元，由上诉人郑州一美可置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二一年三月九日书记员  刘佳辉