湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终722号上诉人（原审原告）：武汉市江岸区人民政府四唯街道办事处，住所地武汉市江岸区五福路**。负责人：晏伟，该办事处主任。委托诉讼代理人：汪秉寰，湖北江浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王黄燕，湖北江浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘苹，女，1957年10月25日出生，汉族，住武汉市江岸区。上诉人武汉市江岸区人民政府四唯街道办事处（以下简称四唯街办事处）因与被上诉人刘苹房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初4602号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月12日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。四唯街办事处上诉请求：1、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初4602号民事判决，改判支持上诉人四唯街办事处一审全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人刘苹承担。事实和理由如下：一、被上诉人刘苹应当承担不定期租赁关系存续期间的房屋欠缴租金或使用费，刘苹当然应当承担其表弟罗志斌受其委托对外转租房屋的行为所产生责任和义务被上诉人刘苹于《房屋租赁合同》到期后，并未返还房屋，而是继续与上诉人保持不定期租赁关系，且于不定期租赁关系存续期间一直将房屋委托其表弟罗志斌对外转租、分租。刘苹将房屋对外转租、分租期间亦保持于上诉人房屋管理部门、人员的沟通联系。并因其在外地居住，还多次委派其表弟罗志斌前往上诉人处洽谈房屋租金减免或缓交事宜。刘苹对于自2015年9月原《房屋租赁合同》到期后的欠缴租金或使用费，也从未以一审认定的所谓并非实际使用人为由予以否认或拒绝承担。在案外人罗志斌将上诉人房屋对外转租、分租的问题上，刘苹声称罗志斌为其表弟代为管理，租金缴纳责任仍由其刘苹承担；罗志斌在上诉人与刘苹几次电话沟通后，均代表刘苹前来面谈沟通；上诉人将房屋出租给刘苹，租赁合同到期后刘苹未返还，反而一直对外转租、分租，但刘苹也一直未否认或拒绝承担房屋租金缴纳义务，故仍视为刘苹继续占有使用房屋，无可厚非。以上事实均有上诉人两工作人员出庭作证予以证实。不应因为刘苹经公告送达拒不出庭便无视刘苹对房屋进行控制占有的基本事实，从而认定刘苹无需对其表弟罗志斌受其委托对外转租房屋的行为承担责任和义务。二、一审法院认定上诉人需另案向房屋实际使用人主张权利明显不当。一审法院对于人证所涉及的刘苹表弟罗志斌以其名义对外转租事宜，转换认定为刘苹已返还房屋或刘苹与此转租行为无关，从而认定上诉人需另案向房屋实际使用人主张权利，除违背上面己详细陈述的基本事实外，一方面是基于缺席审判对于刘苹应当承担的责任和义务的过于审慎，一方面也是对于出现的法院认为的所谓义务人罗志斌遗漏了审查或应当追加而未追加参与诉讼。一审在以上情况下，仅认定上诉人应另案主张权利显然可能导致误判（即罗志斌在另案中据实认为自身就是受委托的代理行为，相关责任仍由刘苹承担）或至少产生不必要诉累。故此，上诉人认为在刘苹作为房屋承租人无法举证证明其返还房屋租赁物，由其亲属出面继续将租赁物对外转租，且原承租人仍出面协商后期租金减免、缓交事宜的情况下，当然应当视为房屋租赁物未返还，刘苹作为原房屋承租人当然应当承担其表弟罗志斌受其委托对外转租房屋的行为所产生责任和义务。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实部分不清，作出的错误或不合理判项理应得到修正。刘苹未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。四唯街办事处向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘苹立即向四唯街办事处支付拖欠的房屋租金134400元（以2800元/月标准计，自2015年1月1日起至房屋租赁合同终止之日2018年12月31日止，共计48个月）及逾期付款违约金直至实际履行完毕为止(以年租金为基数，每逾期一年按年息24%计，为计算受理费，从2015年1月1日暂计至2020年7月31日止，违约金计45024元）；2、判令刘苹立即向四唯街办事处支付因刘苹违约而终止合同所产生的违约金6720元（按年租金的20%计）；3、判令刘苹所交纳800元保证金冲抵前述费用；4、本案全部诉讼费用由刘苹承担。一审法院认定事实如下：2012年9月7日，资产经营公司（甲方）与刘苹（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋租给乙方使用，租赁用途为经营服装百货，租赁期限自2012年9月9日至2013年9月8日，月租金2600元等。上述租赁合同到期后，刘苹仍一直占有使用案涉房屋。此后，双方就租赁案涉房屋事宜再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2014年9月8日至2015年9月9日，月租金2800元，季付。合同签订时甲方向乙方收取保证金800元，合同终止时在确认房屋、水、电设施完好，乙方不欠房屋租金、水电费后，由甲方向乙方原额退回保证金。按合同规定期限按额缴纳租金，每逾期一天，按应交租金的10%偿付违约金，逾期15天，甲方有权终止本合同，同时乙方应按年租金的20%偿付违约金。合同到期不归还房屋，除补交租金外，逾期一天按年租金的10%偿付违约金。一审审理中，四唯街办事处申请证人出庭作证，证人陈述其三人均系四唯街办事处工作人员，从2015年至今通过各种形式向刘苹催缴欠付款项，案涉房屋被刘苹隔成两间，由刘苹的表弟罗志斌转租给案外人，并提交了两份租赁合同的复印件，一份系罗志斌与刘旭凤所签，约定由罗志斌将案涉房屋出租给刘旭凤，租期从2016年1月1日至2021年1月1日止，租金为2200元/月；另一份由罗志斌与张厚婷所签，约定由罗志斌将案涉房屋的一间出租给张厚婷，租赁期限5年，从2017年2月13日至2022年2月12日止，租金为每季度6600元。四唯街办事处还表示其于2019年1月1日收回案涉房屋，并直接与案外人刘旭凤、张厚婷签订房屋租赁合同。经四唯街办事处催缴，刘苹于2016年初缴纳了2014年全年的租金，此后刘苹未再缴纳租金。2018年11月6日，四唯街办事处工作人员向刘苹发送短信，内容为：“刘女士，我是四唯街道办事处的黎，请你那边本周五上午安排人过来到街里216办公室找我对接一下房屋出租的事情”。次日，刘苹回复：“好的谢谢不好意思才回复……”。同年12月12日，刘苹向四唯街办事处工作人员发送短信，内容为：“黎主任您好现在暂时还回不去准备打工赚钱……能够尽快还上差的房租……这次还是委托表弟来处理……谢谢（手机没电……才回复望谅）”。2019年1月20日，武汉市江岸区财政局出具《关于四唯街道办事处事业单位撤销后资产管理问题的回函》，载明：根据《江岸区街道自收自支事业单位改革实施意见》。现明确，对于你街道办原下属资产经营公司管理的国有资产，在该资产经营公司撤消后由你街道办承接该公司的国有资产管理权利及义务。2020年4月，四唯街办事处以刘苹为被申请人，向武汉市中级人民法院申请确认仲裁协议效力。该院于2020年6月3日作出（2019）鄂01民特187号民事裁定，裁定查明：刘苹所租赁的武汉市江岸区解放大道762号门面由四唯街办事处管理，2012年9月经四唯街办事处下属资产经营公司与刘苹签订《房屋租赁合同》，现资产经营公司已经注销，作为开办公司四唯街办事处依法成为以上《房屋租赁合同》的当事人。根据《房屋租赁合同》第十一条约定“本合同在履行过程中如发生争议，双方协商解决，协商不成时，双方同意由江岸区仲裁委仲裁，也可向江岸区人民法院起诉”，四唯街办事处依照《中华人民共和国仲裁法》的规定，向该院提起确认仲裁条款无效的申请。裁定确认四唯街办事处下属资产经营公司与刘苹签订的《房屋租赁合同》中所涉及仲裁条款无效。一审法院认为，经四唯街办事处下属资产经营公司与刘苹签订《房屋租赁合同》，约定由刘苹租赁案涉房屋，租赁期限为2014年9月8日至2015年9月9日。因刘苹仅缴纳租金至2014年底，现资产经营公司已被撤销，四唯街办事处作为资产经营公司的开办单位要求刘苹支付2015年1月1日至2015年9月9日期间的租金，于法有据，一审法院予以支持，该款项为23240元[2800元×（8+9/30）]。四唯街办事处主张租赁合同到期后，刘苹既未交还案涉房屋又未缴纳相应租金，但根据其提交的证据，无法证实合同到期后系由刘苹占有使用案涉房屋，亦无法证实双方就案涉房屋形成了不定期租赁关系。四唯街办事处主张案涉房屋由案外人罗志斌转租给案外人刘旭凤、张厚婷，可向房屋的实际占有使用人主张相关损失。对四唯街办事处主张刘苹支付2015年9月9日之后的租金损失的请求，一审法院不予支持。根据双方合同约定，租金每逾期一天，按应交租金的10%偿付违约金，现四唯街办事处主张刘苹按照年24%的标准支付逾期付款违约金，未超出合同约定，一审法院予以支持，双方约定租金按季度支付，则刘苹最迟应于2014年12月8日前支付2014年12月8日至2015年3月7日的租金，于2015年3月8日前支付2015年3月8日至2015年6月7日的租金，于2015年6月8日前支付2015年6月8日至2015年9月9日的租金，刘苹自2015年1月1日起未缴纳租金，截至2015年9月9日，刘苹应支付的逾期付款违约金为2679.79元[2800元/月×（2+7/30）×（9+2/30）个月×2%＋2800元/月×3×（6+2/30）个月×2%+2800元/月×（3+2/30）×（3+2/30）个月×2%]，自2015年9月10日起，刘苹应以欠付租金23240元为基数，按照年利率24%的标准支付逾期付款违约金。四唯街办事处以“逾期15天，甲方有权终止本合同，同时乙方应按年租金的20%偿付违约金”的约定要求刘苹支付相应的违约金，但未提交证据证实系因刘苹逾期交付租金导致合同终止，对该项主张，一审法院不予支持。四唯街办事处要求将刘苹所交纳的800元保证金冲抵应缴费用的请求，一审法院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、刘苹于本判决生效之日起十日内向武汉市江岸区人民政府四唯街道办事处支付租金共计22440元；二、刘苹于本判决生效之日起十日内向武汉市江岸区人民政府四唯街道办事处支付截至2015年9月9日的逾期付款违约金2679.79元，以及自2015年9月10日起的逾期付款违约金（以23240元为本金，按照24%的年利率，计算至实际清偿之日止）；三、驳回武汉市江岸区人民政府四唯街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4007元，减半收取2003.50元，由四唯街道办事处负担1453.50元，刘苹负担550元。二审期间双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人四唯街办事处上诉主张被上诉人刘苹承担不定期租赁关系存续期间的租金或使用费的上诉请求应当以双方成立不定期租赁关系为基础。就本案而言，不定期租赁关系的成立应当以承租人即被上诉人刘苹继续使用案涉房屋为前提。根据上诉人四唯街办事处提供的案外人罗志斌转租给案外人刘旭凤、张厚婷两份案涉房屋租赁合同，租赁时间分别为2016年1月1日及2017年2月13日，均为刘苹租赁合同到期之后。因此，上诉人四唯街办事处主张与刘苹成立不定期租赁关系期间的案涉房屋是由罗志斌对外出租的，但四唯街办事处并未提供充分证据证明罗志斌是经刘苹授权对外出租。结合一审庭审证人作证称刘苹于2015年左右搬离的陈述，因此，上诉人四唯街办事处提供的证据不能证实合同到期后系由刘苹占有使用案涉房屋，亦无法证实双方形成了不定期租赁关系。故一审对于四唯街办事处主张刘苹支付2015年9月9日之后的租金损失不予支持并无不妥。本案审理期间，四唯街办事处亦未提交证据来证实自己的主张，对四唯街办事处的上诉意见，本院不予支持。综上所述，四唯街办事处上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4007元，由武汉市江岸区人民政府四唯街道办事处负担。本判决为终审判决。审判员  龚治国二〇二一年三月十日法官助理张欣书记员陈旭敏