北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4647号上诉人（原审被告、反诉原告）：范亚丽，女，1963年4月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐鑫芬，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛洪顺，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京文元易居房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街11号3层3021室。法定代表人：杨艳玲，总经理。委托诉讼代理人：陈双亮，男，1990年2月13日出生。上诉人范亚丽因与被上诉人北京文元易居房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初26964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法独任开庭审理了本案。上诉人范亚丽及其委托诉讼代理人徐鑫芬、牛洪顺，被上诉人经纪公司之委托诉讼代理人陈双亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范亚丽上诉请求：撤销原审判决，改判驳回经纪公司的原审全部诉讼请求，支持我方一审的反诉请求。事实与理由:原审判决认定事实错误。合同解除的原因是经纪公司违约造成，并非我方。经纪公司未向我方出示营业执照与备案证明系违约。经纪公司擅自对房屋打隔断，改变房屋主体结构，构成根本违约。原审判决更改我方的反诉请求，应当予以改判。原审法院判决我方向经纪公司赔偿其装修及家具家电损失无法律依据。经纪公司辩称：同意原审判决，不同意范亚丽的上诉请求及事实理由。经纪公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除经纪公司与范亚丽于2017年10月17日签订的《北京市房屋出租委托合同》；2、请求法院判令范亚丽返还经纪公司租金2万元；3、请求法院判决范亚丽支付经纪公司违约金14000元；4、请求法院判决范亚丽赔偿经纪公司装修、家电家具等经济损失52000元；5、本案诉讼费由范亚丽承担。范亚丽向一审法院提出反诉请求：1、请求法院判决经纪公司赔偿范亚丽违约金14000元；2、请求法院判决经纪公司给付范亚丽房屋租金欠款1000元；3、请求法院判决经纪公司赔偿范亚丽拆除隔断、清运建筑垃圾、修复墙面（客厅）、恢复电灯电线所需费用共计8000元；4、请求法院判决经纪公司赔偿范亚丽房屋内设施损坏更换费（4个卫生间洗漱台柜、2个淋浴房挡水大理石板断裂、丢失）、恢复墙面费（全屋）、3个卫生间洗浴房玻璃门丢失损失费、防盗门扭曲变形更换费、4楼小卧室木地板损坏更换费、卧室窗、纱窗损坏修复费、大理石地面损坏修复费共计23000元；5、请求法院判决经纪公司赔偿范亚丽破旧电器房屋占用费2000元、拆除清运费600元。总计48600元。一审法院认定事实：2017年10月17日，范亚丽（出租方、甲方）与经纪公司（代理方、乙方）签订《房屋出租委托合同》，约定：甲方将坐落于北京市通州区珠江国际城x合计230平方米的房屋委托乙方对外出租，甲方应于2017年8月1日前将该房屋交付给乙方；出租代理期自2017年8月1日至2021年7月31日，共计4年；租金标准为7000元/月，按季交付，具体付款时间为：第一次：2017年11月1日，第二次：2018年1月1日，第三次：2018年4月1日，第四次：2018年7月1日，以此类推；甲方将该房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金，甲方同意第一年预留90日作为工作期，工作日后从每年11月1日开始计算租金；甲方同意乙方在不改变房屋主体结构的前提下，对房屋进行简单装修。委托期满后，依附于房屋的装修归甲方所有，合同期满或延长期过后，乙方将房屋及时归还甲方，乙方配置的物品需及时取走；出租代理期内任何一方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按两个月的租金标准支付违约金，并且提出方承担给承租方所造成的连带责任，甲方需提前终止合同，乙方对此房屋进行装修的，甲方除支付违约金外另赔付乙方对房屋装修的实际款项。在其他约定事项汇总约定室内空调、洗衣机由乙方负责安装及维修（冰箱）。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，范亚丽将涉案房屋交付经纪公司代理向外出租，经纪公司对房屋进行了装修，范亚丽认可经纪公司进行了装修，并认可花费了9000元装修费用，包括打隔断、刷墙等，另外认可经纪公司在房屋内安装了5台空调，配置了洗衣机1个、冰箱1台，不认可添置了家具。经纪公司对于其装修涉案房屋的花费提交了一些收据，但未提交正规发票及装修合同、付款证明等。到2020年4月1日按照合同约定经纪公司应向范亚丽支付4月1日至6月30日这个季度的租金共计21000元，经纪公司未按期给付，在协商过程中，经纪公司提出因受疫情影响经营困难仅同意支付一个半月房屋，要求范亚丽减免一个半月租金，范亚丽不同意减免，经纪公司一直未支付，但仍向外出租房屋。4月27日，经纪公司向范亚丽支付了当个季度的房屋租金2万元，剩余1000元未支付，在当天范亚丽向经纪公司提出要解除合同，不同意再继续出租，要求收回房屋，但当日并未收回，双方也并未达成一致解除合同，未签署解除合同的书面协议，也未办理房屋交接。4月29日，范亚丽将涉案房屋的大门钥匙进行更换，明确表示不再与经纪公司继续履行合同，收回了涉案房屋，范亚丽在庭审中称虽然其在4月29日收回了房屋，但其让里面的租户继续居住至6月底。范亚丽收回房屋后对房屋进行了重新装修，拆除了隔断，范亚丽表示因经纪公司安装在室内的空调损坏不能使用，其已经全部拆除，经纪公司配置的冰箱和洗衣机还在房屋内。房屋现仍往外出租。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，范亚丽、经纪公司双方当事人签订了《房屋出租委托合同》，系范亚丽将其房屋委托给经纪公司往外进行出租，经纪公司按照合同约定支付固定的租金，实际上系范亚丽将房屋出租给经纪公司，经纪公司有权向外转租给第三人。在合同履行过程中，因经纪公司与范亚丽针对受疫情影响的房屋是否减免问题未协商一致，产生纠纷，范亚丽不同意减免房租，经纪公司未按照合同约定的时间支付房租，与合同约定的时间迟延了20多日。在经纪公司向范亚丽支付了万元租金后，范亚丽通过更换房屋门锁的方式表示不再继续履行合同，要求提前解除合同。经纪公司虽未与范亚丽通过协商一致的方式达成解除合同的一致意见，但经纪公司对于范亚丽更换门锁解除合同的行为未表示异议，在本案中也提出解除合同的诉讼请求，实际上认可合同解除的结果，范亚丽也同意解除合同。故法院对于经纪公司请求确认合同解除的诉讼请求，予以支持。关于合同解除的时间，法院认为应当确定为2020年4月29日，因该日系范亚丽更换了门锁，虽4月27日其曾表示过要求解除，但双方未达成一致。合同解除后，尚未履行的终止履行。范亚丽在合同解除前两日收取了经纪公司交纳的4月1日至6月30日的租金2万元，其后通过更换门锁解除了合同，故范亚丽对于合同解除后即4月29日以后的租金无权向经纪公司收取，虽范亚丽表示其更换门锁后让里面的租户继续住到6月底而未收取里面租户的租金，但未向法院提交证据予以证明，经纪公司也不予认可，范亚丽对自己提出的该主张未提交证据证明，应承担举证不能的后果。故对于经纪公司要求退还租金2万元，法院予以部分支持，在扣除4月1日至4月29日的租金后剩余的退还，则范亚丽应退还经纪公司租金13214元。关于经纪公司提出要求按照合同约定的出租代理期内任何一方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按两个月的租金标准支付违约金。本案中范亚丽在收取了经纪公司当季2万元租金（仅差1000元）后的第三日即采取私自更换门锁的行为收回租赁物，提前终止合同，未按照上述约定提前30日通知对方，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。但考虑到范亚丽当时对于经纪公司存在拖延租金（事实上经纪公司已经拖延支付租金20余日）造成范亚丽内心不安，范亚丽的违约还受到当时疫情环境的影响，且其违约行为对于经纪公司造成的损失有限。故法院依法确定范亚丽向经纪公司承担一个月租金即7000元的违约金，毕竟系范亚丽违反了合同约定，在收取绝大部分租金后仍选择违约，责任更大。对于经纪公司要求范亚丽赔偿装修、家具家电损失，首先经纪公司未举证证明其损失达到其主张的52000元，其次合同约定对于家具家电合同到期后经纪公司可以收回，再次经纪公司已经实际利用了两年多的时间，而且合同约定一共出租期是4年，到期后依附于房屋的装修归甲方即范亚丽所有。但根据合同约定及范亚丽自认的事实，经纪公司确实对房屋进行了装修，法院根据范亚丽自认的经纪公司花费9000元装修（数额具有一定合理性，经纪公司并未自己住，而是以往外出租的目的进行装修），同时合同中约定如甲方即范亚丽提前终止合同，乙方对房屋进行装修的，甲方除支付违约金外另赔付房屋装修的实际款项，故结合上述分析的原因，法院依法酌定范亚丽赔偿经纪公司装修损失共计3000元。对于家具家电损失，合同约定乙方配置的物品可以收回，故对于范亚丽认可的还在房屋内的冰箱、洗衣机经纪公司可以收回，对于空调的损失，因范亚丽将空调拆除，无法返还，范亚丽自认空调一共安装了5个，每个750元，根据使用情况及考虑公平原则，法院依法酌定范亚丽赔偿经纪公司家具家电损失1000元。对于经纪公司主张的其他装修及家具家电损失缺乏证据佐证，法院不予支持。关于范亚丽主张的反诉请求，首先对于范亚丽主张的第一项反诉请求其依据合同第九条第一项即任何一方提前终止合同的应承担两个月违约金，法院认为系范亚丽提出的前期终止合同，并在未与经纪公司协商一致的情况私自更换门锁收回房屋，故范亚丽的该项请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于范亚丽主张的支付租金1000元，因双方自2020年4月29日解除了出租代理合同，范亚丽无权向经纪公司主张合同解除后的租金，故法院不予支持。关于范亚丽主张的第三项、第四项及第五项损失，缺乏事实和法律依据，没有证据佐证，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、范亚丽于判决生效之日起七日内退还北京文元易居房地产经纪有限公司租金13214元；二、范亚丽于判决生效之日起七日内赔偿北京文元易居房地产经纪有限公司违约金7000元；三、范亚丽于判决生效之日起七日内赔偿北京文元易居房地产经纪有限公司装修、家具家电损失共计4000元；四、驳回北京文元易居房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；五、驳回范亚丽的全部反诉请求。一审案件受理费975元，由北京文元易居房地产经纪有限公司负担850元（已交纳）；由范亚丽负担125元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉费508元，由范亚丽负担（已交纳）。二审审理中，范亚丽提交电话录音、视频、微信聊天记录截图、物资搬运放行条，证明范亚丽实际收回房屋的时间是2020年6月30日，范亚丽不存在违约行为。对此，经纪公司均不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点在于范亚丽与经纪公司之间的合同解除时间、违约方的认定、相应租金及损失问题。根据本案查明事实，范亚丽在收取2020年第二季度租金当日即提出解除合同，并在两日后更换涉案房屋门锁，原审法院结合双方意见及合同实际履行情况，认定涉案合同解除时间为范亚丽更换门锁当日，并无不当。合同解除后，范亚丽应当在扣除4月1日至4月29日的租金后退还剩余部分，其虽称让租户居住至6月底，不应退还租金，但并未提供有力证据对此事实予以证明，本院不予采信。关于违约责任认定问题，因疫情影响，经纪公司提出经营困难，与范亚丽协商减免租金，在范亚丽未同意的情况下，经纪公司向其支付第二季度租金2万元，仅余1000元未付，对于经纪公司该付款行为虽存在一定迟延，但结合疫情因素及双方协商情况，该付款的迟延情况尚属合理，并未对合同履行造成障碍，范亚丽以此主张其违约并在收取租金后又以更换房锁的方式解约，显然有违双方合同约定，原审法院据此认定范亚丽存在违约行为，并无不当。结合范亚丽的违约行为及经纪公司未按期交纳租金的事实，原审法院酌减了范亚丽应当承担的违约金数额，并根据双方陈述、租赁期限、合同约定等酌定范亚丽赔偿经纪公司一定的损失，数额合理，本院予以维持。关于范亚丽主张经纪公司存在其他违约行为，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，范亚丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1421元，由范亚丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 夏二〇二一年三月十六日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞