河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2919号上诉人（原审原告）：张苏恩，男，1990年6月21日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：王超然，系上诉人之妻。被上诉人（原审被告）：河南正弘实业有限公司，住所地郑州市港区新港大道北侧鑫港花园。法定代表人：蒋楠楠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：华汝磊，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：韩雨良，男，该公司工作人员。原审第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地河南省郑州市花园路**。负责人：石永拴。上诉人张苏恩因与被上诉人河南正弘实业有限公司（以下简称正弘公司）及原审第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初4641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月25日开庭审理了本案。上诉人张苏恩的委托诉讼代理人王超然，被上诉人正弘公司的委托诉讼代理人韩雨良到庭参加诉讼。原审第三人建行河南分行经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张苏恩上诉请求：1、依法撤销（2020）豫0192民初4641号民事判决。2、依法改判支持上诉人张苏恩的一审诉讼请求，即：（1）判决撤销双方签署房屋买卖合同及补充协议；（2）判决被上诉人返还上诉人已付购房款286029元并赔偿资金占用利息（按LPR暂计至2020年10月31日）;(3）判决被上诉人返还上诉人产权登记费和维修基金共计6296元；（4）判决被上诉人赔偿上诉人已经支付给原审第三人的贷款本金和利息共计43007.68元（暂计算至2020年11月，以后支付的借款本金和利息继续主张）;（5）判决解除上诉人与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：410003908-2012-20197841998)，未清偿的贷款本息由被上诉人清偿，被上诉人和原审第三人协助上诉人办理解除手续。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人正弘公司承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误（一审判决书第7页从下往上数第8.9行）。一审法院不顾当庭调查情况，认为军事碉堡是可以通过现场查看得知的，这是严重违背现实的。第一，因上诉人购买的是期房，作为普通的购房者可能根据现场查看了解到案涉小区的大门被堵，但不能辨别出备用土方和军事碉堡，也没有义务根据现状自行判断所为何物。截止一审开庭当日，案涉小区周围还存在三个不明土堆，一审中上诉人出示照片给法院以证明根本无法辨别，但一审法院坚持认为，业主在买房时可以通过现场查看识别出军事碉堡，这明显属于事实未查清。第二，上诉人在一审时，已经提交业主联名申请，多名业主实名作证，正弘公司在销售过程中故意隐瞒军事碉堡的存在。根据业主反馈，多名业主在购房前询问正弘置业顾问小区大门口为什么堵住时，置业顾问都表示“那就是一个土堆”，这明显属于故意欺诈。第三，军事碉堡是上世纪六七十年代国家战略规划建设，军事碉堡的存在只有出生在此地且年纪较大的“少数人群”才知道的事情，上诉人作为普通的消费者在购买房屋前已到现场尽到最大的注意义务。一审判决不顾客观事实，苛求上诉人尽到超过普通人的义务。上诉人虽一直未在港区生活过，但在购买前审慎分析查看周边环境和设施，一审法院却苛求上诉人了解到连土生土长的当地人都不一定知道的信息是不公正的。二、一审判决支持被上诉人正弘公司《阳光宣言》格式条款（一审判决书第7页从下往上数第10、11行）“正弘公司不能对所有不利因素一一提示，需要购房者在购买房屋前仔细考察后再购买”，因军事碉堡是一直存在的，所以法院据此错误免除了正弘公司应将军事碉堡作为不利因素告知的义务。（一）军事碉堡是属于购房时的重大不利因素，这一点是毋庸置疑的：第一，小区正大门有军事碉堡存在，是购房者在购买时需要考虑的不利因素。除居住功能以外，因为所购房产往往是百姓一辈子的积蓄，需要购房者承担几十年的按揭贷款。长期以来，购房者都会关注商品房周边设施和交通，军事碉堡作为不利因素严重影响案涉小区的交通和出行。第二，正弘公司同样认为军事碉堡是购房的不利因素。在一审庭审时正弘公司提交证据显示，正弘公司向郑州港区管委会提出拆除军事碉堡的申请，并明确表示“正弘3地块小区大门正中央的军事碉堡影响业主车辆及人行出入，目前已经引起业主投诉”。且在当庭提交了案涉项目对面万科小区的《军事碉堡拆除工作的情况说明》，证实该军事碉堡属于重要的国防军事。正弘公司应当知晓军事碉堡是购房者关心的重大不利因素，军事碉堡在正弘公司与上诉人张苏恩之间，以及在社会大众中，对于影响交通的军事碉堡是否为购房不利因素，并不存在认知差异，正弘公司应当在销售商品房时将该不利因素告知上诉人。第三，正弘公司在《阳光宣言》中明确告知一公里范围内的不利因素，举轻以明重，连粉尘、噪音等都一一作了列举，却少了军事碉堡这个重大不利因素，正弘公司明显属于隐瞒欺诈。（二）因为军事碉堡对本商品房销售合同的订立与否产生重大影响，所以正弘公司理应有告知义务。但其并未按照法律规定与自己的承诺告知军事碉堡，是因为其知晓告知的后果是上诉人不可能购买。第一，对于军事碉堡不利因素的诚信告知义务，属于先合同义务。双方在磋商商品房买卖时，正弘公司应当将有关双方交易房屋的信息告知上诉人，之后上诉人根据房屋的信息决定是否购买。一审判决认为正弘没有告知义务，存在严重逻辑问题。根据《民法典》第509条规定，当事人行使权力，履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则作为民法的根基，理应贯穿于民事法律行为始终，也应当成为人民法院审判中对于当事人行为的认定标准和裁判依据。第二，告知义务属于《消费者权益保护法》对销售者的法定义务。根据《消费者权益保护法》第二十六条的规定，经营者不得以格式条款方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定。格式条款含有前款所列内容的，其内容无效。正弘公司利用格式条款将自己的告知义务转嫁给购房者主动发现不利因素是不能得到支持的。第三，上诉人与正弘公司是信息不对称的主体，获取信息能力也不同。作为专业房地产开发商，正弘公司有比普通消费者更高的注意能力和信息获取能力，理应承担更高的注意义务和告知义务。正弘公司作为本地知名开发商，在开发该地块时，必然利用其专业能力对该地块的周围规划进行专业、严谨的调查，充分了解该地块区位规划、周边交通和设施情况以便开发和销售，故其理应将利用专业知识获取的，影响业主购买意向的因素告知上诉人，而不是隐瞒。三、一审法院关于正弘公司是否存在欺诈，进而涉及合同是否应被撤销的问题，一审法院作出近乎荒谬的结论。（一审判决书第5页共7页）综上，正弘公司故意隐瞒重大不利因素，使上诉人在违背真实意思表示的情况下签订合同，上诉人有权请求法院撤销合同。一审判决对本案事实认定错误，部分重要事实未予查清，法律适用错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。正弘公司辩称：本案碉堡位于上诉人购房所在小区的红线之外，不因被上诉人意志而转移。被上诉人仅在建筑红线内享有开发建设的权利并承担相应义务，无权将碉堡迁移、拆除，亦无法准确预估碉堡何时迁移或拆除。碉堡属于重要国防工事，隶属于新郑市防空办管辖，上诉人不应额外加重被上诉人一方的义务。且因碉堡位于红线外，对上诉人住房居住功能未产生任何不利影响。被上诉人已尽到合理告知义务，上诉人作为完全民事行为能力人基于真实意思表示的购房行为合法有效。根据上诉人签署确认的《正弘中央公园空港花园3#地块阳光宣言》所述，被上诉人已经对小区周边一公里范围内可能的不利因素进行提示，但受条件所限及认知差异，被上诉人未必能对所有不利因素一一提示，需要上诉人在购房前亲临现场，对周边环境仔细考虑后再做购买决策。故被上诉人已尽到合理告知义务，无任何欺诈隐瞒，且上诉人作为完全民事行为能力人，在亲临房屋现场、查看房屋周边环境后基于真实意思表示与被上诉人签订《商品房买卖合同》的行为合法有效。本案既不符合法定解除条件亦不符合约定解除条件，上诉人主张解除合同的诉求无事实及法律依据。根据民法典的规定，在合同生效后，合同当事人只有在法律规定的不可抗力、拒不履行主要债务等几种特定情形下方可行使单方合同解除权。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被上诉人逾期交房超过90日的上诉人有权解除合同。本案中，被上诉人既未拒不履行主要债务、又未出现逾期交房等情形，法定解除、约定解除合同的条件均不符合，上诉人要求解除《商品房买卖合同》的诉求无事实及法律依据。根据上诉人与第三人签订的《个人住房借款合同》，系其双方借贷法律行为，被上诉人没有向上诉人返还贷款本金和利息的义务，亦无向第三人清偿贷款本息的义务。被上诉人相对上诉人而言仅承担按《商品房买卖合同》约定条件交付房屋的义务及相应附属义务，上诉人与第三人之间的借贷行为与被上诉人无关，纵然双方《商品房买卖合同》解除，亦应当由上诉人自行承担贷款本息。综上，请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。庭后建行河南分行陈述意见：若张苏恩败诉，要求其继续履行偿还贷款的义务；若正弘公司败诉需要解除贷款合同，后续贷款的本金及截止至结清当日的利息需要正弘公司结清。张苏恩向一审法院起诉请求：1.判决撤销原、被告签署的房屋买卖合同及补充协议；2.判决被告返还原告购房款286029元并赔偿资金占用利息（按LPR暂计至2020年10月31日）；3.判决被告返还原告产权登记费和维修基金共计6296元；4.判决被告赔偿原告已经支付给第三人的贷款本金和利息共计43007.68元（暂计算至2020年11月，之后支付的借款本金和利息继续主张）;5.判决解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：410003908-2012-20197841998），未清偿的贷款本息由被告清偿，被告和第三人协助原告办理解除手续；6.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年10月18日,原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:G190××××****)，原告购买的商品房位于郑州航空港区通航路（郑港××南侧、××霜街（××街）东侧6幢22层2203号房,建筑面积共86.41平方米,该商品房单价为每平方米10832.42元,总金额936029元整。约定金额：286029元，付款方式：现金，约定付款时间：2019年10月18日，交纳比例：30.56%，备注：首付款于合同签订时一次性付清；约定金额：650000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年11月18日，交纳比例：69.44%；备注：买受人同意在出卖人选定的银行办理贷款，且积极配合银行提供相关按揭资料并承担相应费用。本合同第八条交付期限载明,出卖人应当在2022年4月24日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备建设工程竣工验收合格，取得建设行政主管部分竣工备案表,并符合本合同约定的商品房交付使用。合同签章处盖有被告正弘公司印章，原告张苏恩签字并加盖指印。《正弘.中央公园空港花园3号的地块阳光宣言载明》中对本期建设红线外可能对业主生活产生不利影响的环境因素（本期项目周边一公里）包括道路、噪音、粉尘、市政配套设施、公共设备、出入口及车道、车位、社区配套等向购房人予以公示，原告张苏恩签字确认。2019年10月30日，原告张苏恩与第三人建行河南分公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，编号：410003908-2012-20197841998，约定贷款金额为650000元，贷款期限30年，即自2019年10月30日起至2049年10月30日。贷款人为第三人建行河南分公司;借款人、抵押人均为原告。另查明，郑州航空港区社会事业局于2020年9月11日就案涉军事碉堡拆除工作作出答复，《关于万科美景魅力之城祥润东门军事碉堡拆除工作的情况说明》：“一、基本情况…作为国家站战略性防御工程的一部分，分布于实验区境内共有大小混凝土工事136座。二、工作进展为尽快拆除相关国防工事，推动重大项目建设及居民出行畅通，我局积极开展排查摸底、手续资料呈报、沟通协调等相关工作，但由于军事机构改革的原因，国防工事拆除等相关业务暂停办理，导致该项工作曾一度处于停滞状态，社会事业局相关负责人先后多次专程赴北京前往相关军事部分协调沟通该项工作。三、下一步工作根据有关规定，拆除上述国防工事需要逐级申报，最终由中央军委批准，程序复杂、周期漫长。我们将继续采取专人专事，进一步强化国防工事拆除工作机制，积极主动与郑州警备区、河南省军区加强沟通协调，尽快推进第一批18座国防工事拆除工作。责任领导：江永辉，负责人：李振辉。”2020年11月2日，被告正弘公司向郑州航空港经济综合实验区（郑州新郑综合保税区）管委会就案涉房屋“正弘中央公园空港花园3地块”西侧军事碉堡提出拆除申请，载明：“我公司开发建设的正弘中央公园空港花园3地块位于通航路南侧，凌霜街东侧，占地面积42.57亩。该地块2018年9月5日取得了《建设工程规划许可证》，并于2019年4月开工建设。目前主体工程已完成，与业主签订的《商品房买卖合同》约定2021年8月交房。该地块西侧凌霜街中间有一处军事碉堡，位于小区大门正中央，影响业主车辆及人行出入，从有关部分跟踪了解到拆除时间未定。目前，已引起了业主投诉。恳请管委会领导尽快协调有关部分在该地块交付前拆除军事碉堡，确保交房前完成，以免引起群诉。”一审法院认为，本案争议焦点主要为涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应予撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，原告认为被告故意欺诈，隐瞒案涉房屋小区附近存在军事碉堡，使原告在违背其真实意思的情况下签订案涉的合同应予撤销，但未提供充分证据予以证明，且被告通过公示的阳光宣言已告知原告案涉项目一公里范围内的生活可能产生的不利影响，原告作为完全民事行为能力人，在通过实地查看及考量后与被告签订了涉案合同及补充协议，原告请求撤销涉案合同及补偿协议，理由不成立，该院不予支持。因案涉《房屋买卖合同》未予撤销，且各方已履行完毕，仅存在房屋交付义务，故原告要求被告返还已付购房款286029元并赔偿资金占用利息、返还原告产权登记费和维修基金、赔偿原告已经支付给第三人的贷款本金和利息、解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及未清偿清未还贷款本息、要求被告和第三人协助办理解除手续的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告张苏恩的诉讼请求。案件受理费6330元，减半收取计3165元，由原告张苏恩负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张苏恩主张正弘公司隐瞒案涉房屋小区附近存在军事碉堡，正弘公司的故意欺诈行为使其在违背真实意思的情况下签订合同，故案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》应予撤销。本院认为，正弘公司通过《正弘.中央公园空港花园3号的地块阳光宣言》已告知张苏恩案涉项目一公里范围内的生活环境可能产生的不利影响，并说明未必能对所有的不利因素一一公示，提醒张苏恩在选择购买房屋前亲临现场，对周边环境仔细考察后再做购买决策。张苏恩作为完全民事行为能力人，在通过实地查看及考量后与正弘公司签订了涉案合同及补充协议，现合同双方已实际履行，张苏恩以正弘公司故意欺诈为由主张撤销涉案合同及补偿协议的诉请不成立，一审法院予以驳回并无不当。张苏恩于二审中提交的证据不足以支持其主张，本院不予采纳。综上所述，张苏恩的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6330元，由上诉人张苏恩负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二一年三月五日书记员 田宇恒