辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终182号上诉人（原审原告）：唐艳，女，1968年6月1日生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵吉尧，辽宁得一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨伟，男，1969年6月16日生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：刘吉权，辽宁海通律师事务所律师。上诉人唐艳因与被上诉人杨伟房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初2112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。唐艳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：原审查明事实不清、适用法律错误。第一,租赁合同明确上诉人租赁房屋的位置是“大连市旅顺口区房屋(产权证号:大房旅执字第××号，以下简称32597号)”。上诉人以此合同办理营业执照时被告知不存在该产权证,且办理不了营业执照,这样的房屋上诉人不敢承租。第二,原审庭审中上诉人才得知案涉房屋系“以租代售”，但签订合同时被上诉人并未告知实情,有违诚实信用。如当时告知上诉人实情，上诉人就不会签订合同。第三,虽然在原审庭审中被上诉人提供了大房旅执字第××号（以下简称82597号)房产执照,但该执照上的产权人并非被上诉人,也无法确定就是案涉房屋,更无法确定被上诉人具有出租权。所谓“以租代售”是被上诉人单方提供,在签订合同时上诉人并不知情,对于产权人及位置都不确定的出租房屋,上诉人不敢承租和履行。杨伟辩称，不同意唐艳的上诉请求，服从一审判决。唐艳向一审法院起诉请求:1.解除《房屋租赁合同》；2.被告返还押金50,000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2020年1月2日，原告唐艳（乙方）与被告杨伟（甲方）签订《房屋租赁合同》，双方协议：甲方同意将位于大连市旅顺口区房屋（产权证号：大房旅执字第××，面积为680平）出租，乙方同意承租。租赁期限为8年，即自2020年3月31日至2028年3月30日止。双方确认乙方已向甲方缴纳押金50,000元，合同期满或解除后甲方应在十五个工作日内返还，但若合同期满或解除是乙方拖欠相关费用，甲方有权直接从乙方支付的押金中予以等额扣除。因甲方主观原因导致乙方无法正常经营的，乙方有权单方终止合同。合同还对租金及支付时间、费用承担、权利与义务、期限届满、争议解决等进行了约定。合同尾部载明后附：1.房屋判决文书；2.产权证；3.移交物品清单。另查，原告已向被告支付押金50,000元。又查，在第一庭审中，原告陈述其要求解除合同及返还押金的诉讼请求所依据的事实为被告不能提交房屋产权证书其不能办理营业执照，被告称其取得案涉房屋经营权的方式为以租代售，其对案涉房屋享有实际控制权，可以提交房屋产权证，并配合原告办理营业执照。庭审后被告向原告出示房产执照（大房执旅字第××号）一份，房屋坐落为旅顺口区石板桥，建筑面积陆佰捌拾平方米。第二次庭审中，原告变更其事实和理由为：被告向原告出示的房产执照号与租赁合同中载明的房证号不一致，被告属于欺骗行为，请求解除案涉合同并由被告返还原告押金50,000元。一审法院认为，原告唐艳与被告杨伟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务，任何一方不得擅自变更及解除。本案中，原告仅以被告向其出示的房产执照所对应号码与合同载明的房屋产权证号不一致为由，要求解除合同，因该事由既不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除合同的条件，即原告未提交证据证明其有正当理由解除租赁合同，故对其要求解除《房屋租赁合同》及返还押金50,000元的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：驳回原告唐艳的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告唐艳负担。本院对一审认定的事实予以确认。另查，案涉《房屋租赁合同》第三条约定：前三年每年租金为叁拾万元。第五条第5款约定：“因甲方（杨伟）主观原因导致乙方无法正常经营的，乙方（唐艳）有权单方终止合同。……乙方违约导致解除合同的，应支付当年合同金额20%的违约金。”第六条第2款约定：“双方确认乙方已向甲方缴纳押金五万元，合同期满或解除后甲方应在十五个工作日内返还，但若合同期满或解除后乙方拖欠相关费用，甲方有权直接从乙方支付的押金中予以等额扣除。”本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》履行过程中的违约责任主体究竟是谁，该合同应否解除；2.杨伟应否向唐艳返还押金50,000元。关于焦点一，唐艳主张出租人杨伟系案涉《房屋租赁合同》的违约责任主体，主要理由：《房屋租赁合同》约定的32597号房产执照下没有登记房屋，无法办理营业执照；82597号房产执照对应的房屋产权单位不是杨伟，杨伟无权出租案涉房屋，82597号房产执照对应的房屋也不是《房屋租赁合同》约定的租赁标的物；经了解，拟租赁的房屋无法办理营业执照，合同目的无法实现。杨伟辩称合同约定的32597号房产执照系笔误，应为82597号房产执照，其有权出租该房屋，双方在签合同时已经对相关事实作了说明，革新街30号可以办理营业执照，且原审已经提交证据予以证明，法律没有禁止对案涉房屋的出租。本院认为，第一，案涉《房屋租赁合同》约定的32597号房产执照应系笔误，杨伟原审提交的82597号房产执照表明房屋坐落于旅顺口区石板桥，面积为680平方米，与《房屋租赁合同》约定的面积一致，而唐艳经查询，32597号房产执照下没有登记房屋，表明不存在32597号房产执照，故唐艳关于双方租赁的系32597号房产执照对应的房屋一节，本院不予采信。第二，关于82597号房产执照对应的房屋，杨伟主张其有权出租，原审提交了执行裁定书、房产执照（复印件）、证明等资料，应认为，现有证据不能证明杨伟无权出租案涉房屋。第三，唐艳关于租赁标的物没有产权，无法办理营业执照一节，杨伟原审提供了案外人的营业执照，表明革新街30号作为经营场所曾办理营业执照。唐艳关于租赁房屋无法办理营业执照，合同目的无法实现一节，未能提供充分证据予以证明，其此项主张，本院按现有证据无法采信。第四，唐艳关于双方约定租赁的房屋不是82597号房产执照对应的房屋一节，双方在签订《房屋租赁合同》前应对租赁标的物进行了详细的查看与协商，唐艳还交纳了50,000元押金，杨伟称其为履行租赁合同已经进行了设备拆除等准备工作，唐艳陈述多次看房，其现对租赁标的物的位置提出异议，本院无法采信。综上，唐艳关于案涉《房屋租赁合同》无法继续履行的违约责任主体系杨伟的上诉意见，事实与法律依据不足，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”唐艳明确表示不再继续履行案涉《房屋租赁合同》，合同的继续履行需双方的信任与配合，现双方已经产生较大争议，案涉《房屋租赁合同》在客观上已无法继续履行。为及时减少双方的损失，唐艳关于解除案涉《房屋租赁合同》的诉讼请求，应予支持。唐艳的此节上诉主张成立，本院依法予以支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”案涉《房屋租赁合同》解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，杨伟并非违约责任主体，违约方应系唐艳。案涉《房屋租赁合同》解除后，唐艳作为违约方应承担的违约责任并不能因解除合同而减少或免除。依照《房屋租赁合同》约定，唐艳违约导致解除合同的，应支付当年合同金额20%的违约金，即60,000元（300,000元×20%）。虽然唐艳主张其不应支付违约金，并主张约定的违约金过高，请求调整为同期银行贷款利率，但杨伟不同意，结合杨伟为案涉合同履行所做的准备、合同未能继续履行的原因等因素，唐艳应向杨伟支付违约金。鉴于唐艳支付的50,000元押金未超过《房屋租赁合同》约定的违约金额，故原审对唐艳关于返还50,000元押金的诉讼请求未予支持，结果并无不当。综上所述，唐艳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初2112号民事判决；二、解除杨伟与唐艳于2020年1月2日签订的《房屋租赁合同》；三、驳回唐艳的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，由唐艳负担。二审案件受理费1050元，由唐艳负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年三月十九日书记员  王丽秋