河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终856号上诉人（原审被告）：刘正磊，男，汉族，1983年9月13日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：曹乾伟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南佐奇网络科技有限公司，住所地新郑市华南城电商大厦****。法定代表人：宋旭龙，总经理。委托诉讼代理人：王小军，河南桥水律师事务所律师。上诉人刘正磊因与被上诉人河南佐奇网络科技有限公司（以下简称佐奇公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初2669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘正磊的委托诉讼代理人曹乾伟到庭参加诉讼，被上诉人佐奇公司的法定代表人宋旭龙及其委托诉讼代理人王小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘正磊上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人不具备原告主体资格。二、上诉人不应当返还租金和租赁保证金。三、一审判决上诉人承担装修损失错误。佐奇公司辩称，一、佐奇公司主体适格。佐奇公司委托股东签署合同符合交易常识，并且有授权。二、关于鉴定是有质证的，法院正常组织鉴定质证，刘正磊说没有进行质证，该说法不是事实。三、关于刘正磊所说的租赁费应该缴纳至起诉之日，没有事实及法律依据。房屋在起诉之前已很长时间不能使用，不能使用的期间不应该交纳租金，这是常识。四、关于租赁保证金，因为刘正磊的行为导致合同解除，责任在于刘正磊方，退还租赁保证金符合合同约定。其他意见同一审判决的意见。佐奇公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告刘正磊于2018年1月30日签订的《新郑市创新创业综合体房屋租赁协议》和双方于2019年5月9日签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告向原告返还房屋剩余租金625109.40元、租赁保证金144666元、剩余物业管理费149297.85元、垃圾清运费和电梯使用费28552.50元；3.判令被告赔偿装修损失费1623221元及各商户的损失181721.01元（其中包括诉讼费15112元、装修损失费158609.01元、评估费8000元）；4.判令被告赔偿原告因涉案房屋产生纠纷而应诉及起诉所花费律师费45000元；5.本案诉讼费、保全费、评估费由被告承担。一审法院认定事实，郑州众创电商发展有限公司承租位于新郑市龙湖镇华南城西路与华南城二路交叉口东北角郑州华南城有限公司电商大厦A、B栋房屋后，于2017年11月8日、2018年7月13日，与该案被告刘正磊签订《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》各一份，郑州众创电商发展有限公司将电商大厦A栋（新郑市电子商务创新创业综合体）10层西半部、11层、12层和B栋7、8层房屋租赁给刘正磊使用。A栋承租房屋的租赁期间自2018年1月1日至2027年9月30日止，B栋承租房屋的租赁期间自2018年9月1日至2028年8月31日止。2018年1月30日，张修德受原告佐奇公司的委托与被告刘正磊签订了《新郑市创新创业综合体房屋租赁协议》，约定，被告刘正磊将位于新郑市××城××与××城××交叉口东北角电商大厦A栋（新郑市电子商务创新创业综合体）11楼整层房屋（3807㎡）出租给原告佐奇公司，租赁期间自2018年1月30日至2027年9月30日。承租方同意在协议签订后交纳一个月租赁费用68526元作为租赁保证金，第四年涨价后需补交保证金26649元，此后每年按照涨价标准补交，以此类推，租赁协议终止后，出租方将租赁保证金无息返还承租方。2018年3月31日之前（含当日）的租赁费用为0元/月/㎡；2018年4月1日至2021年1月29日期间的租赁费用为18元/月/㎡；2021年1月30日至2022年1月29日期间的租赁费用为25元/月/㎡；2022年1月30日起以后的租赁费用每年递增8%。首次应交租赁费用411156元在本协议签订日支付，之后租赁费用每半年一交，须提前一个月支付。承租人拖欠租金超过一周，承租人有权收回房屋，租赁保证金作为违约金不予退还。在租赁期间，承租方要求提前终止协议，需提前三个月通知出租方，否则，出租方有权扣除相应保证金作为承租方的违约金。出租方保证出租的房屋无产权纠纷。在租赁期间，未经出租方同意，承租方无权转让或转借承租房屋，不得改变房屋结构及其用途，由于承租方人为原因造成房屋及其配套设施损坏的，由承租方承担赔偿责任。2019年5月9日，张卫杰受原告佐奇公司的委托与被告刘正磊签订了《房屋租赁协议》，被告刘正磊将位于新郑市××城××与××城××交叉口东北角电商大厦B栋（新郑市电子商务创新创业综合体）7层整层房屋（3807㎡）出租给原告佐奇公司。承租方同意在协议签订后交纳一个月租赁费用76140元作为租赁保证金，第四年涨价后需补交保证金26649元，此后每年按照涨价标准补交，以此类推，租赁协议终止后，出租方将租赁保证金无息返还承租方。租赁期间自2019年5月15日至2029年5月14日，2019年5月15日至2022年5月14日期间的租赁费用为20元/月/㎡，自2022年5月15日起调整为27元/月/㎡，以后每一年调整一次，在上一年的租赁费用基础上上调8%。首次应交租赁费用456840元在本协议签订日支付，之后租赁费用每半年一交，须提前一个月支付。承租人拖欠租金超过一周，承租人有权收回房屋，租赁保证金作为违约金不予退还。承租方在租赁期间的水电费、空调费、网络费、电话费、物业费及其他由承租方使用而产生的费用由承租方负担，承租方在租赁期满时需交清所有费用。承租方在租期内要求提前终止协议，需提前三个月通知出租方，否则，出租方有权扣除相应保证金作为承租方的违约金。出租方保证出租的房屋无产权纠纷。在租赁期间，未经出租方同意，承租方无权转让或转借承租房屋，不得改变房屋结构及其用途，由于承租方人为原因造成房屋及其配套设施损坏的，由承租方承担赔偿责任。2017年12月1日，原告委托河南精装装饰工程有限公司对上述电商大厦A栋11楼房屋进行了装修，装修期限截止日为2018年3月1日。2018年9月20日，原告委托河南广杰装饰工程有限公司开始对上述电商大厦B栋7层整层房屋进行了装修，装修期限截止日为2019年2月20日。在合同履行期间，原告针对涉案A栋11层房屋于2018年2月2日向被告支付租金200000元，于2018年3月16日向被告支付租金211156元及租赁保证金68526元，于2018年9月9日向被告支付租金411156元，于2019年3月18日向被告支付租金400000元，于2019年4月1日向被告支付租金111156元。原告已经支付被告的租金合计1333468元。原告于2018年5月8日向被告支付物业费57105元，于2018年8月15日向被告支付物业费57105元，于2018年12月28日向被告支付物业费100000元，于2019年4月15日向被告支付物业费122709.50元。在合同履行期间，原告针对涉案B栋7层房屋于2018年7月17日向被告支付租金200000元，于2019年4月17日向被告支付垃圾清运费和电梯使用费28552.50元，于2019年5月16日向被告支付租金256840元和租赁保证金76140元，于2019年5月30日向被告支付物业费80000元，于2019年6月3日向被告支付物业费20000元，于2019年6月4日向被告支付物业费57490元。原告已经支付被告的租金合计456840元。出租房屋装修后，原告进行招商运营，将涉案A栋11层房屋和B栋7层房屋出租给杨红喜、张丽娜、尹海洋、郑州超流利网络科技有限公司等多家商户。2019年4月和5月，郑州众创电商发展有限公司以刘正磊欠其水电费、物业费、租金为由先后向刘正磊送达收费通知单和租金催收单，要求刘正磊限期交纳。刘正磊未予交纳。2019年6月14日，原告所承租的B栋7层房屋被停水、停电，且被上锁封房。2019年6月15日，郑州众创电商发展有限公司张贴“解除《入驻协议》通知书”，要求解除B栋7、8层房屋的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》；原告所承租的A栋11层整层房屋也自2019年7月起停电，导致A栋11层和B栋7层商户无法进行正常的经营活动，入驻的诸多商户被迫停止营业办公，导致商户杨红喜（承租B栋7层2间房屋）、张丽娜（承租B栋7层2间房屋）、尹海洋（承租B栋7层1间房屋）、龙章田（承租B栋7层1间房屋）、郑州佰晶商贸有限公司（承租B栋7层1间房屋）、河南高迈货物运输有限公司新郑分公司（承租B栋7层1间房屋）、赵会军（承租B栋7层1间房屋）、秦肖勇（承租B栋7层1间房屋）、王远航（承租B栋7层1间房屋）、王浩仰（承租B栋7层1间房屋）、武腾飞（承租B栋7层6间房屋）、郑州市非石电子商务有限公司（承租A栋11层3间房屋）、董文波（承租A栋11层1间号房屋）、郑州超流利网络科技有限公司（承租A栋11层1间房屋）和郑州物予耕心商贸有限公司（承租A栋11层1间房屋）陆续诉至该院，要求解除其与佐奇公司签订的租赁合同。经该院判决或调解解除了上述商户与佐奇公司分别签订的租赁合同，判令佐奇公司赔偿：1.龙章田装修损失31638元、评估费2000元；2.王浩仰装修损失27303元、评估费2000元；3.武腾飞装修损失46991.24元；4.郑州市非石电子商务有限公司装修残值损失38133元，并判令佐奇公司负担：1.张丽娜诉其租赁合同纠纷一案的案件受理费518元；2.尹海洋诉其租赁合同纠纷一案的案件受理费361元；3.龙章田诉其租赁合同纠纷一案的案件受理费1024元；4.郑州佰晶商贸有限公司诉其租赁合同纠纷一案的案件受理费40元；5.河南高迈货物运输有限公司新郑分公司诉其租赁合同纠纷一案的案件受理费855元；6.赵会军诉其租赁合同纠纷一案的案件受理费1130元；7.秦肖勇诉其租赁合同纠纷一案的案件受理费807元；8.王远航诉其租赁合同纠纷一案的案件受理费711元；9.王浩仰诉其租赁合同纠纷一案的案件受理费1120元；10.武腾飞诉其租赁合同纠纷一案的案件受理费3828元；11.郑州市非石电子商务有限公司诉其租赁合同纠纷一案的案件受理费1895元；12.董文波诉其租赁合同纠纷一案的案件受理费1097元；13.郑州超流利网络科技有限公司诉其租赁合同纠纷一案的案件受理费310元；14.郑州物予耕心商贸有限公司诉其租赁合同纠纷一案的案件受理费621元。杨红喜诉佐奇公司租赁合同纠纷一案，佐奇公司负担案件受理费795元。佐奇公司负担的以上评估费合计4000元，案件受理费合计15112元。在佐奇公司诉刘正磊租赁合同纠纷一案审理期间，佐奇公司向该院申请鉴定，要求对涉案A栋11层、B栋7层房屋的装修价值进行评估。经该院委托，郑州瑞华联合资产评估事务所（普通合伙）对佐奇公司申请事项进行了鉴定，作出郑瑞华评报字（2020）第024号《资产评估报告》，鉴定意见为，委估房屋装修评估价值为1623221元，其中，A栋11层评估价值为968345元，B栋7层评估价值为654876元。佐奇公司为此向鉴定机构支出鉴定评估费用15100元。上述事实，有双方当事人陈述，刘正磊与张修德签订的《新郑市创新创业综合体房屋租赁协议》、佐奇公司出具的《授权书》、张修德出具的《说明》、张修德身份证复印件，刘正磊与张卫杰签订的《房屋租赁协议》、佐奇公司出具的《授权书》、张卫杰出具的《说明》、张卫杰身份证复印件，《索赔申请书》，新郑市人民法院（2019）豫0184民初6787号民事初判决书、新郑市人民法院（2019）豫0184民初7752号民事调解书、新郑市人民法院（2019）豫0184民初10125号民事判决书、（2019）豫0184民初10265号民事判决书、（2019）豫0184民初7722号民事判决书、（2019）豫0184民初10124号民事判决书、（2019）豫0184民初7753号民事判决书、（2019）豫0184民初7754号民事判决书、（2019）豫0184民初7723号民事判决书、（2019）豫0184民初7751号民事判决书、（2019）豫0184民初7750号民事判决书、（2019）豫0184民初7749号民事判决书、（2019）豫0184民初8609号民事判决书、（2019）豫0184民初8616号民事判决书、（2019）豫0184民初9342民事判决书、（2019）豫0184民初8614号民事判决书，佐奇公司与河南广杰装饰工程设计有限公司签订的《广杰装饰工程施工合同》、装修结算单、《收据》、公司员工崔晓雷出具的《证明》、崔晓雷身份证复印件、《中国银行交易流水明细清单》打印件，佐奇公司与河南精装装饰工程有限公司签订的《河南精装装饰工程有限公司施工合同》、《收据》、原告公司员工付斐斐出具的《证明》、《说明》、付斐斐身份证复印件、兴业银行流水打印件、中国建设银行个人账户支出交易明细，原告公司邢袁榕出具的《说明》一份、邢袁榕身份证复印件一份、《中国建设银行个人活期账户交易明细》原件一份，郑州瑞华联合资产评估事务所出具的郑瑞华评报字（2020）第024号房屋装修价值资产评估报告、评估发票，员工张修德手机银行转账打印件一份、缴费通知单复印件及该案庭审笔录等证据在案佐证。一审法院认为，张修德和张卫杰是受原告佐奇公司的委托与被告刘正磊签订《新郑市创新创业综合体房屋租赁协议》和《房屋租赁协议》，张修德和张卫杰签订合同（协议）的后果依法应由原告佐奇公司承受。故，张卫杰受原告佐奇公司的委托与被告刘正磊签订《新郑市创新创业综合体房屋租赁协议》和《房屋租赁协议》实际上是原告佐奇公司与被告刘正磊签订的《新郑市创新创业综合体房屋租赁协议》和《房屋租赁协议》。被告刘正磊辩称的其“将A栋房屋租赁给张修德，将B栋租赁给张卫杰个人，与原告没有合同关系，原告起诉被告没有任何法律依据，应当依法驳回原告起诉”的观点不成立，该院不予采纳。原告佐奇公司与被告刘正磊于2018年1月30日签订的《新郑市创新创业综合体房屋租赁协议》和双方于2019年5月9日签订的《房屋租赁协议》，均系双方真实、自愿的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，原、被告应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订后,原告依约向被告交纳了相关租赁保证金、租金、等费用,履行了合同义务。被告作为出租方应当将无争议的房屋交付原告承租使用。在租赁期间,涉案租赁房屋中的B栋7层房屋自2019年6月14日、A栋11层房屋自2019年7月起因第三人郑州众创电发展有限公司与被告刘正磊之间的租赁纠纷被停水、停电或锁门,导致A栋11层商户和B栋7层商户无法进行正常的经营活动，入驻的诸多商户被迫停止营业办公，被告刘正磊未能有效及时加以解决,违反了“出租方保证出租的房屋无产权纠纷”的合同约定，属违约行为，应承担违约责任。由于被告的违约行为致使原告不能实现租赁合同的目的,原告据此请求解除其与被告签订的《新郑市创新创业综合体房屋租赁协议》和《房屋租赁协议》符合法律规定,该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后未履行的,终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。该案中,原告向被告支付的涉案A栋11层房屋的租赁保证金68526元和涉案B栋7层房屋的租赁保证金76140元，合计144666元，因被告违约导致合同被依法解除，被告应当将原告交纳的租赁保证金144666元退还原告。涉案B栋7层房屋自2019年6月14日开始无法正常使用，A栋11层房屋自2019年7月开始无法正常使用，租赁合同非因原告的过错被依法解除，扣除已使用期间的租金外，被告应当将原告无法正常使用承租房屋之后的剩余租金退还原告。原告对涉案B栋7层房屋的租赁使用期间实际为1个月，该期间应交纳的租金折合76140元（20元/月/㎡×3807㎡×1月）；原告对涉案A栋11层房屋的租赁使用期间实际为15个月，该期间应交纳的租金折合1027890元（18元/月/㎡×3807㎡×15月），故，原告应交纳的租金合计1104030元。原告已经向被告交纳的租金1790308元减去原告实际使用承租物期间其应当交纳的租金1104030元就是被告应当退还原告的剩余租金，故，被告应当退还原告的剩余租金为686278元。原告仅要求被告返还剩余租金625109.40元，该请求额比应当退还的租金686278元少要的部分，应视为原告放弃，该院予以照准。原告未向该院提交物业费用交纳金额等交纳标准的相关证据材料，导致该院无法确认被告是否向被告多交了物业费用，故，原告要求被告向其退还剩余物业费149297.85元证据不力，该院不予支持；待原告收集到相关证据材料后，可另行处理。关于装修损失，原告承租的涉案A栋11层房屋装修截止日为2018年3月1日，可使用的期间为：自2018年3月2日起到合同期满日（2027年9月30日）止，共115个月，实际使用期间为2018年3月1日至2019年7月，共17个月。原告承租的B栋7层整层房屋装修截止日为2019年2月20日，自2019年5月15日开始承租，可使用的期间为：自2019年5月15日起到合同期满日（2029年5月14日）止，共120个月，实际使用期间为：2019年5月15日至2019年6月14日，共1个月。装修损失应以郑州瑞华联合资产评估事务所（普通合伙）的鉴定意见为准，即A栋11层房屋的装修价值为968345元，B栋7层房屋的装修价值为654876元。扣除原告实际使用承租房屋期间（A栋11层房屋的实际使用期间为17个月，剩余未使用的租赁期间为98个月；B栋7层房屋的实际使用期间为1个月，剩余未使用的租赁期间为119个月）的相应装修折价款，被告应当赔偿原告涉案A栋11层房屋和B栋7层房屋的装修损失折算款分别为825198.35元（968345元×98个月/115个月）、649418.70元（654876元×119个月/120个月），两项合计1474617.05元。原告为委托评估涉案A栋11层房屋和B栋7层房屋的装修价值向鉴定机构支出的鉴定评估费用15100元依法应当由被告承担。该院已经发生法律效力的判决判令佐奇公司支付龙章田、王浩仰、武腾飞和郑州市非石电子商务有限公司的装修损失费用应当在涉案A栋11层、B栋7层房屋的装修损失之内，鉴于该案已判令被告赔偿原告未予使用涉案A栋11层、B栋7层房屋期间的装修损失，故，针对原告提出的要求被告赔偿其支付各商户装修损失费158609.01元的诉讼请求，该院不予支持。关于原告要求被告承担原告因“商户起诉承担赔偿费用”的主张，确系被告违反“甲方保证该房屋无产权纠纷”的合同约定致使不能实现租赁合同目的造成原告被商户起诉，原告并由此承担了各商户的损失赔偿责任并支付了评估费4000元和因商户起诉而承担的案件受理费15112元，因此，商户损失中由该案原告承担的评估费4000元和因商户起诉而承担的案件受理费15112元，作为原告的损失，应当由该案被告负责赔偿。被告应当承担的鉴定评估费用合计19100元。原告仅起诉要求被告承担鉴定评估费用8000元，该院予以照准；该请求额比被告应当承担的鉴定评估费用19100元少要的部分，原告未予主张，该案不予处理。原告支出的垃圾清运费和电梯使用费28552.50元系原告为装修承租房屋而应当由原告支出的正当费用，不应当由被告承担。原告提出的“判令被告向原告返还垃圾清运费和电梯使用费28552.50元”的诉讼请求于法无据，该院不予支持。由于原、被告之间签订的《新郑市创新创业综合体房屋租赁协议》和《房屋租赁协议》对律师费用如何承担均没有作出约定，故，原告提出的“判令被告赔偿原告因涉案房屋产生纠纷而应诉及起诉所花费律师费45000元”诉讼请求没有合同依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，判决如下：一、解除原告河南佐奇网络科技有限公司与被告刘正磊于2018年1月30日签订的《新郑市创新创业综合体房屋租赁协议》和原、被告于2019年5月9日签订的《房屋租赁协议》；二、被告刘正磊应当返还原告河南佐奇网络科技有限公司剩余租金625109.40元、租赁保证金144666元，合计769775.40元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告刘正磊应于本判决效之日起十日内赔偿原告河南佐奇网络科技有限公司装修损失折算款1474617.05元、鉴定评估费用8000元和因商户起诉而承担的案件受理费15112元，合计1497729.05元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告河南佐奇网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29165元，原告河南佐奇网络科技有限公司负担4225元，被告刘正磊负担24940元。被告刘正磊应负担的案件受理费24940元由原告预交，该院不予退还，待被告履行本判决第二项、第三项给付义务时一并同原告结清。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案中，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点之一为被上诉人是否主体适格。上诉人称其与被上诉人之间不存在合同关系，签订合同的主体是张修德和张卫杰。经查明，张修德和张卫杰系受被上诉人委托与上诉人签订租赁协议，一审认定相应的法律后果依法由被上诉人承受，并无不当。本案的争议焦点之二为剩余租赁费和保证金是否应予以退还。上诉人称因被上诉人提前终止协议，应扣除保证金作为违约金，还应扣除至被上诉人起诉日的租金。经查明，由于上诉人与第三人郑州众创电商发展有限公司之间的租赁纠纷导致不能实现涉案租赁合同目的，上诉人系违约方，应当将被上诉人缴纳的保证金及被上诉人无法正常使用承租房屋之后的剩余租金退回，因此上诉人的此项上诉理由不成立。本案的争议焦点之三为装修费用损失上诉人是否应当承担。上诉人称被上诉人的装修系投资行为，应自行承担损失，或向第三人郑州众创电商发展有限公司主张不当得利。经查明，上诉人系违约方，一审法院以鉴定意见为准，扣除被上诉人实际使用承租房屋期间后计算剩余未使用租赁期间相应装修折价款，作为上诉人应承担的装修费用损失，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29165元，由上诉人刘正磊负担。本判决为终审判决。审判长  杨相峰审判员  李庆伟审判员  姚振勇二〇二一年三月五日法官助理朱家珍书记员李珂