辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终530号上诉人（原审被告）：邱实，男，1986年9月15日出生，汉族，住庄河市。被上诉人（原审原告）：辽宁保利物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市老边区智胜街**甲9、甲10。法定代表人：黄仕银，该公司总经理。委托诉讼代理人：于庆明，该公司工作人员。上诉人邱实因与被上诉人辽宁保利物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省营口市西市区人民法院(2020)辽0803民初3911号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。邱实上诉请求：一、依法撤销营口市西市区人民法院（2020)辽0803民初3911号民事判决书，驳回一审原告对被告的诉讼请求。二、一二审诉讼产生的一切费用有且不限于诉讼费、差旅费、误工费、交通费、检查费等均由一审原告承担。三、辽宁保利物业管理有限公司营口分公司依法依规公示有且不限于政府及相关主管部门批文、收费证照、收费标准、服务等级、服务标准、管理制度、物业费收支报表、维修基金使用情况、公共设施收益、安防设施完好率等。四、辽宁保利物业管理有限公司营口分公司立即依法上缴利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的违法所得。事实和理由：一、辽宁保利物业管理有限公司营口分公司存在严重违法违规行为。二、辽宁省保利物业管理有限公司营口分公司高价劣服证据确凿。三、辽宁省保利物业管理有限公司营口分公司存在滥用司法手段达到非法目的的行为。四、一审判决认定事实不清，适用法律不当，结案陈述主观随意，严重缺乏法理依据，属于严重误判。辽宁保利物业管理有限公司营口分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。辽宁保利物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告支付物业服务费4329.6元及滞纳金575元及电梯费1485元，共计6389.60元；2.请求法院判决被告承担本案诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：邱实所购房屋位于老边区智发街东23甲幢1单元12号，面积109.36平方米。邱实作为甲方与保利物业管理沈阳有限公司营口分公司（更名为辽宁保利物业管理有限公司营口分公司）作为乙方，于2013年7月4日签订《前期物业服务协议》，约定：第二条双方的权利和义务：一、甲方的权利义务。1.按照保利香槟花园《前期物业服务合同》的约定，接受物业公司提供的服务；2.参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；3.监督物业管理服务行为，就物业管理的有关问题提出意见和建议；4.遵守保利香槟花园《临时管理规约》、《入住手册》和物业管理相关制度；5.按照法律、法规的有关规定及本协议的约定，配合物业公司开展物业管理工作；6.按照本协议约定，按时按标准向物业公司缴纳物业服务费等；7.按照国家及政府有关规定交纳专项维修资金；8.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；因搬迁、装饰装修等原因的确需要合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知物业公司，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；9.装饰装修房屋时，遵守房屋《装饰装修管理服务协议》；10.转让物业时，应将本协议告知受让方，并要求受让方在协议上签字，并告知物业公司。二、乙方的权利义务。1.根据有关法律法规及保利香槟花园《前期物业服务合同》，制订物业管理制度；2.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、绿化等的年度安全检查、维修养护计划和大中修方案，并组织实施。3.以书面形式告知业主和物业使用人有关物业使用的规定，当业主和物业使用人进行装饰装修时，告知有关管理规定，订立书面约定，并负责监督；4.负责编制物业管理年度工作计划、相关资金使用计划及预算、决算报告；5.负责监督管理本物业的公用设施的使用情况，保障相关设施设备不被擅自占用或改变使用功能，如需改变或完善配套项目，需上报有关政府职能部门批准后实施；6.负责做好小区、住户收楼入住和宣传教育、文化活动；7.负责制止在本物业区域内违反治安、环保、室内装饰装修和使用等方面的行为，并及时向有关行政管理单位报告；8.协助公安机关做好本区域内的安全防范工作，若发生安全事故，在采取必要的应急措施的同时，及时向有关政府行政管理单位报告，并协助做好救助工作；9.有关选聘专业公司或相关组织承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他单位或个人；10.本协议终止时，乙方须向本物业业主委员会移交承接管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料和本物业的公共财产。第五条物业服务费用（不包括房屋共用部位共同设施设备大中修、更新、改造的费用）二、保利香槟花园物业管理服务费计费方式为包干制，收费标准约定为：1.住宅服务费按建筑面积每月每平方米1.2元；……3.高层住宅电梯使用为：……六层至三十四层45元/户/月。三、甲方交纳费用时间：每季度第一个月的十日前，如在当季度最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方将按欠交金额的1‰收取滞纳金。被告从2018年4月1日至2020年12月31日共欠缴物业费4329.60元、电梯费1485元。该小区未成立业主委员会。一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应当按照约定履行各自的权利义务。对于被告提出的物业服务存在的诸多问题，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向物业服务行业行政管理部门反映，由物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改，或在业主大会、业主委员会成立之后，通过业主大会或业主委员会选聘新的物业公司提供物业管理服务。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务合同的约定提供优质的物业服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。对于原告主张向被告收取滞纳金的请求，因原告在具体的物业服务过程中，未及时与被告沟通或解决存在的问题，致使被告不满意原告的物业服务，导致出现物业服务纠纷，物业公司也有一定的责任，故对其主张收取滞纳金的请求，本院不予支持。判决：一、被告邱实于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告辽宁保利物业管理有限公司营口分公司物业费4329.60元、电梯费1485元；二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司营口分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告已预交50元)，减半收取25元，由被告邱实负担。本院二审期间当事人未提交新证据，本院审理查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，上诉人在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向被上诉人交纳物业服务费。上诉人虽诉请被上诉人在提供物业服务过程中存在瑕疵应不交或少交物业服务费，但并未充分举证证明被上诉人作为物业服务企业在提供物业服务过程中存在违法违规收费或违反合同的约定,损害业主利益等重大瑕疵情形，一般情形下的服务瑕疵不足以构成上诉人拒绝交纳或减少交纳物业服务费的合法依据。另，物业服务企业与业主之间系提供服务与被服务的关系，双方合作过程中出现矛盾应积极沟通协商解决，业主亦可通过小区业主委员会向物业服务企业主张权利。故上诉人的上诉请求依据不足，本院依法不予支持。综上所述，上诉人邱实不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邱实负担。本判决为终审判决。审判长  段建勇审判员  朱隆升审判员  杨名环二〇二一年三月十二日法官助理宫剑书记员杜梓琦