山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁05民终220号 上诉人（原审被告）：徐向国 被上诉人（原审原告）：方健 被上诉人（原审原告）：徐联国 被上诉人（原审原告）：刘凤丽 以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：王金刚，山东景顼律师事务所律师。 上诉人徐向国因与被上诉人方健、徐联国、刘凤丽房屋租赁合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2020）鲁0591民初2328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐向国上诉请求：1.查明涉案房屋权属关系，审查方健、徐联国、刘凤丽主体资格是否合法；2.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回方健等要求支付违约金13686.86元的诉讼请求，改判方健等退还保证金2万元；3.判令方健等赔偿徐向国自2016年4月25日至2017年2月13日期间不能正常经营的经济损失；4.一、二审诉讼费用由方健等承担。事实与理由：一、一审判决认定的诉讼主体错误。方健等一直宣称涉案房屋属其所在东营市直机关门诊集体所有，但却不提供房产证，直至一审庭审，其仍仅提供购房合同复印件证明房屋权属关系，且徐联国为涉案房屋出资人仅有方健、刘凤丽的单方陈述，一审据此认定方健等诉讼主体资格，属事实认定错误。方健等应将徐向国交纳的租金、保证金等如数返还，并补偿徐向国利息，以便徐向国将租金交给真正的房屋所有权人。方健等还应赔偿徐向国自2016年4月25日至2017年2月13日因方健等欺骗行为导致其未实际支配房屋期间不能正常经营的经济损失。二、一审判决认定徐向国交纳的保证金2万元不予退还错误。徐向国一直积极履行合同，虽逾期支付了部分租金，但一直与方健等保持有效沟通，方健等也默许并认可了徐向国延迟交纳剩余租金的行为，并同意直接向次承租人收取剩余租金。一审判决以徐向国延迟交纳租金构成违约为由判令徐向国交纳的保证金2万元不予退回，与事实不符，也不符合合同约定。三、一审判令徐向国承担违约金13686.86元错误。2019年12月1日开始的新冠疫情，造成全国性封城闭店，徐向国的经营也未能幸免。一审判令徐向国承担2019年9月18日至2020年6月17日的违约金13686.86元应扣除其疫情期间不能营业的损失。四、一审判令解除双方房屋租赁合同，但却不支持徐向国提出的水电、物业主体变更以及与次承租人续签合同的主张，不利于纠纷彻底解决，也置徐向国于法律风险之中。综上，一审判决认定事实错误，判决结果有失公允，应予改判。 方健、徐联国、刘凤丽辩称，一、涉案房屋规划及建设手续齐全。2016年4月25日方健等将涉案房屋出租给案外人张霞，经方健等同意，张霞于2017年2月13日将相关权利义务一并转让给徐向国，徐向国对上述事实明知，对方健等提交的房屋租赁合同及商品房买卖合同的真实性也无异议。涉案房屋租赁合同对违约责任有明确约定，一审判令徐向国约定承担违约责任并无不当。二、徐向国一审并未提出反诉主张，其上诉要求方健等赔偿经济损失等多项主张，无事实和法律依据，违反民事诉讼“不告不理”基本原则，不属于二审审理范畴。综上，请求驳回上诉，维持原判。 方健、徐联国、刘凤丽向一审法院起诉请求：1.判令徐向国支付房屋租金24万元及滞纳金12万元，共计36万元；2.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，不予退还履约保证金2万元，并判令徐向国返还租赁房产及支付自2020年6月10日起至房屋实际返还之日止的占用费（按照年租金35万元标准计算）；3.案件诉讼费由徐向国承担。诉讼过程中，方健等变更诉讼请求第一项为：判令徐向国支付房屋租金22万元及滞纳金12万元，共计34万元。 一审法院认定事实：2005年12月1日，张玉峰、刘凤丽与山东金辰建设有限公司签订《商品房买卖合同》，张玉峰、刘凤丽购买××路××幢××号房；同日，方健、刘庆安与山东金辰建设有限公司签订《商品房买卖合同》，方健、刘庆安购买××路××幢××号房。 2016年4月25日，徐联国、方健、刘凤丽（出租房、甲方）与张霞（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁的房屋位于××路××幢××号房××号房，计租面积521.01ｍ2；租赁期限为2016年6月10日起至2022年6月10日止；每年税后租金35万元，乙方租金转账支付；所租房屋内取暖、水、电费用由乙方自行承担；乙方租赁该房屋应同时承担该房屋的物业管理费；乙方在签订本合同时房屋定金2万元自动转为履约保证金，本保证金用于保证乙方应缴各项费用的履行、因乙方原因造成的各项损失、由甲方对乙方所出售商品质量问题的现行赔付以及违约时的保证之用、用于乙方经营时的物业保证，本合同期限届满时甲方将在乙方结清所有欠款后的30个工作日内无息退还保证金；乙方的权利和义务包括：乙方应按合同约定及时、足额向甲方支付租金和其他费用；未经甲方书面同意，乙方不得将所承租房屋以任何方式进行转租或出让给第三方使用（包括部分转租和出让），更不得以任何方式和手段将所承租房屋进行抵押或变相抵押，也不得将所承租房屋为第三方担保；乙方租赁甲方房屋后，出现经营困难允许进行转租，但必须事先征得甲方的书面认可并修改合同相关内容；乙方应及时缴纳相关费用，否则每天按当期应缴费用总额的千分之五计算滞纳金，逾期十五日（含）以上，甲方有权随时通知解除合同，并且乙方应赔偿甲方一切损失，在此情况下乙方所缴纳的履约保证金不予退还；合同期内，因不可抗力事件（包括自然灾害、战乱、暴乱、政府主管部门行政行为以及其他一切非甲乙双方所能控制的突发事件、紧急事件）致使本合同无法或不能履行时，本合同自然终止，甲乙双方互不承担责任；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担相关责任：1、乙方逾期支付合同约定的各项费用达十日（含）以上的，甲方有权解除合同，且保证金不予退还；2、乙方擅自改变所承租房屋结构，甲方有权解除合同，保证金不予退还；乙方未经甲方书面同意，私自将所承租房屋转租或出让（含部分转租或出让）给第三方，甲方有权解除合同收回房屋，保证金不予退还，由此给各方造成的一切损失由乙方自行承担。2017年2月13日，方健等、徐向国及案外人张霞的委托人签字确认，涉案房屋承租人由张霞变更为徐向国，原租金原租期保持不变。 2016年6月13日，徐向国向方健支付租金35万元；2017年7月4日，徐向国向方健支付租金30万元、5万元；2018年6月14日，徐向国向方健支付租金35万元；2019年9月4日，徐向国向方健支付租金9万元，2019年9月17日，徐向国向方健支付租金4万元。2018年8月10日，徐向国将其承租的上述01、02号沿街房屋出租给常宝明，期限3年；2019年5月14日，徐向国将其承租的02号三楼出租给郭光梅，租期3年，自2019年5月24日至2022年5月23日。徐向国认可涉案房屋的一楼和三楼处于正常经营状况。徐向国自2016年6月10日至今共计支付租金118万元，缴纳保证金2万元，共计120万元。 另查明，2019年8月20日，全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%。 一审法院认为，双方争议焦点为：一、徐联国是否具有主体资格；二、双方签订的《房屋租赁合同》是否已经于2019年11月13日或2020年1月23日解除；三、方健等要求徐向国支付2019年6月10日至2020年6月9日的租金22万元、滞纳金12万元及不予退还履约保证金2万元，有无事实和法律依据。 一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。 关于第一个争议焦点，徐联国系房屋租赁合同的出租方当事人，且方健、刘凤丽主张徐联国系涉案房屋的出资人之一，并与徐联国作为共同原告主张权利，徐联国作为共同原告提起本案诉讼，主体适格。 关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。徐向国主张其与方健等签订的涉案房屋租赁合同已经于2019年11月13日解除，方健等不予认可，徐向国提交的通话记录，不足以证实双方就解除涉案房屋租赁合同达成了一致意见，徐向国据此主张双方已经于2019年11月13日解除了涉案房屋租赁合同，不予支持。徐向国主张2019年12月1日至2020年1月23日暴发的新冠疫情属于不可抗力，致使双方签订的房屋租赁合同无法履行，合同于2020年1月23日自然终止。一审法院认为，新冠疫情暴发虽然属于不可抗力，但未致使房屋租赁合同无法或不能履行，徐向国该主张不能成立，其据此主张双方签订的涉案房屋租赁合同于2020年1月23日自然终止，不予支持。方健等于2020年6月12日提起本案诉讼，要求解除涉案房屋租赁合同，2020年7月6日庭审时，徐向国同意解除，一审法院确认双方签订的房屋租赁合同自2020年7月6日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方房屋租赁合同解除后，徐向国应当向方健等返还涉案租赁房产，方健等要求徐向国返还所租赁的涉案房屋及按照房屋租赁合同约定的租金标准支付至房屋实际返还之日止的房屋占用费的主张，符合法律规定和双方约定，予以支持。徐向国所主张的要求办理物业方面的解除或更改手续，因双方未提交证据证实双方就水电费、物业费等另行签订合同，房屋租赁合同中仅是对水电费、物业费的承担主体进行了约定，对徐向国的该项主张，不予支持。 关于第三个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因双方并未明确约定租金的支付期限，但根据2016年、2017年、2018年租金的支付时间及徐向国提交的微信聊天记录、电话录音，能够证实徐向国认可其逾期支付租金，构成违约，方健等要求徐向国支付2019年6月10日至2020年6月9日欠付租金22万元的诉讼请求，予以支持。方健等要求徐向国支付的滞纳金，应为违约金。根据上述分析，一审法院对方健等要求徐向国支付自2019年9月18日至2020年6月17日违约金的主张，予以支持；方健等主张按照房屋租赁合同约定的每日5‰计算，要求徐向国支付12万元，一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。徐向国逾期支付租金，造成方健等利息损失，一审法院确定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%并上浮30%计算逾期付款违约金，为13686.86元(4.25%：365×150%×-12-130%×274天×220000元)。虽然徐向国将其承租的涉案房屋进行了转租，并未按房屋租赁合同约定经方健等书面同意，但根据徐向国提交的微信聊天记录，能够证实方健等于2019年6月19日时已经知晓徐向国转租的事实，方健等自认于2019年8、9月份知道徐向国将涉案房屋对外转租，且方健等于2019年9月收取了徐向国支付的部分租金，方健等据此要求2万元保证金不予退还的主张，不予支持；但因徐向国逾期支付租赁费，方健等主张徐向国所支付的2万元保证金不予退还，符合合同约定，予以支持。该2万元不包含在应支付的金额中。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、方健、徐联国、刘凤丽与徐向国签订的房屋租赁合同自2020年7月6日解除，徐向国于判决生效之日起二十日内将其所租赁的东营市××路××幢××号房××号房返还方健、徐联国、刘凤丽。二、徐向国于判决生效之日起十日内向方健、徐联国、刘凤丽支付自2019年6月10日至2020年6月9日的租金22万元，支付自2019年9月18日至2020年6月17日的违约金13686.86元，支付自2020年6月10日至2020年7月6日的租金及自2020年7月7日至实际返还上述房屋之日的租金占用费（均按每年35万元标准计算）。三、徐向国向方健、徐联国、刘凤丽支付的保证金2万元不予退还。四、驳回方健、徐联国、刘凤丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，减半收取为3350元，由徐联国、方健、刘凤丽负担1175元，由徐向国负担2175元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了庭审质证。徐向国提交如下证据： 证据一、徐向国与方健及其委托诉讼代理人聊天记录各一份。证明：1、徐向国一直积极要求交房并协商解决争议，因方健等原因导致交房等事宜一拖再拖，延迟交房责任不在徐向国。2、徐向国逾期支付租金，是房东代表方健同意或默许的，一审判令2万元保证金不予退还不符合合同约定。 证据二、徐向国与次承租人郭光梅的微信聊天记录一份。证明：1、徐向国为履行一审判决，与次承租人达成一致意见，为交房创造合法条件。2、次承租人与方健等也相互达成了续租意向。方健等同意续租房屋给次承租人，意味着方健实际于2020年7月6日收房。 证据三、徐向国与次承租人常宝明的电话录音及微信聊天记录一份。证明：1、次承租人多次找方健商讨继租事宜，方健承诺可以续租，后又变更，次承租人在数次被拒后提出腾房意向，方健等一直借故推辞。2、方健等早在2019年10月9日就以房东名义通知次承租人不再将房租交给徐向国，徐向国逾期支付剩余租金，也有方健等的责任，一审判令2万元保证金不予退还及支付相关利息不符合合同约定。 方健、徐联国、刘凤丽质证称，对证据一的真实性无异议，不认可其证明目的，该聊天记录是徐向国起诉后双方进行的沟通协调，但徐向国一直未支付租金、交付房屋。对证据二、三的真实性及证明目的均不认可，该两组证据是徐向国与案外人之间形成，方健等不知情，与本案没有关联性。 本院分析认为，方健等对证据一的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认，该组证据系双方在一审诉讼过程中及一审判决后形成，并不影响一审判决的事实认定。方健等对证据二、三的真实性不予认可，本院亦无法核实相关人员身份，对该两组证据的真实性不予确认。 二审期间，方健、徐联国、刘凤丽未提交新证据。 徐向国二审陈述：其转租的一楼租户已经停业，但还未腾空房屋，三楼租户正常经营使用。一审判决后其向租户催要租金，一楼租户于2020年10月23日向其交纳7万多租金，三楼租户于2020年9月28日向其交纳了6328元租金，均交清了至一审判决认定的其与方健等房屋租赁合同解除时间即2020年7月6日的租金。一、三楼租户的租金一直向其交纳。其承租房屋后将用水合同变更至其名下，用电和物业合同均在房东名下。 方健等二审陈述：涉案房屋是包括方健、徐联国、刘凤丽在内的47人共同购买，以方健、刘凤丽等4人作为代表人签订的商品房买卖合同，目前尚未办理产权登记。2021年1月份因涉案房屋水管被冻裂，三楼停水，方健与自来水公司协商已将用水合同变更至方健名下。 二审查明的其他案件事实与一审查明事实一致。 二审争议焦点问题为：一、方健等是否有权出租涉案房屋，其原告主体资格是否适格。二、一审判决2万元保证金不予退还是否正确。三、一审判决徐向国承担13686.86元违约金有无事实和法律依据。四、徐向国所主张水电、物业手续主体变更及经济损失赔偿有无事实和法律依据。 关于第一个焦点问题，本院认为，方健等一审提交的《商品房买卖合同》、银行账户交易明细等证据相互印证，能够证实方健等系涉案房屋的实际出资人，徐向国在二审提交的其与方健的微信聊天记录中亦提到“希望你跟其他房屋共有人沟通一下”，表明徐向国对涉案房屋系方健等人共同购买的事实也是明知的，方健等有权出租涉案房屋，涉案房屋租赁合同由方健等代表全体共有人与徐向国签订，方健等作为合同一方当事人提起本案诉讼并无不当。 关于第二、三个焦点问题，根据一审查明事实，徐向国于2019年9月4日支付租金9万元，于2019年9月17日支付租金4万元，至2020年6月12日方健等提起本案诉讼，其仍未交清2019年度的租金，明显构成逾期支付租金。涉案房屋租赁合同第八条约定，“乙方应及时交纳相关费用，否则每天按当期应交费用总额的千分之五计算滞纳金。逾期十五日（含）以上，甲方有权随时通知解除合同，并且乙方应赔偿甲方一切损失，在此情况下乙方所交纳的履约保证金不予退还”，一审判决据此认定2万元保证金不予退还符合双方约定，并无不当。双方约定逾期每天按当期应交费用总额的千分之五计算滞纳金，故一审法院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%并上浮30%计算徐向国逾期付款违约金，不超出合同约定，且未加重徐向国的债务负担，本院予以维持。 关于第四个焦点问题，徐向国庭审自认，其承租房屋后用电和物业合同均在房东名下，其要求变更用电、物业合同主体无事实依据。徐向国虽主张其租赁房屋后将用水合同变更至其名下，但根据方健等庭审陈述，方健已于2021年1月份将用水合同变更至方健名下，徐向国也未提交证据证明涉案房屋用水合同仍在其名下，其要求变更用水合同主体的请求也无事实依据。关于徐向国提出的方健等应赔偿其自2016年4月25日至2017年2月13日未实际支配房屋期间不能正常经营经济损失的上诉主张，其在一审未提出相应诉求，二审也未提交证据予以证实，对此二审不予审查，其若有证据证实可另行主张权利。 综上所述，徐向国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6700元，由徐向国负担。 本判决为终审判决。 审判长  翟玉芬 审判员  王 芳 审判员  李 静 二〇二一年三月三日 书记员  岳秀娟