安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终512号 上诉人（原审原告）：张刘清，男，汉族，住芜湖市镜湖区。 上诉人（原审原告）：徐明星，女，汉族，住芜湖市镜湖区。 两上诉人共同委托代理人：邓劲松，安徽耕天律师事务所律师。 两上诉人共同委托代理人：凌定越，安徽耕天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙寒娟，女，汉族，户籍地浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：路巍，安徽正伦律师事务所律师。 上诉人张刘清、徐明星因与被上诉人孙寒娟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院(2020)皖0203民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张刘清、徐明星上诉请求：1.撤销弋江区人民法院(2020)皖0203民初157号民事判决书(以下简称一审判决)第三项,改判被上诉人应向上诉人支付房屋占用费787987.42元。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人应按照生效法律文书载明的期限将案涉租赁房屋返还上诉人。依据生效法律文书即（2019）皖0203民初1421民事判决书,被上诉人应当在该判决书生效之日起十日内将案涉租赁房屋返还给上诉人,该判决在2019年12月6日作出并送达,其中上诉期15天,生效之日应为2019年12月22日,履行期10天,即被上诉人应在2020年1月2日之前将案涉租赁房屋依法依约返还给上诉人。二、上诉人以邮寄钥匙方式返还案涉租赁房屋既不合法,也和双方租赁合同约定以及相关法律规定返还方式不符。1.上诉人2020年1月2日仅仅以邮寄案涉租赁房屋钥匙的方式返还房屋,这种“一寄了之”的返还方式既不符合双方租赁合同的约定,也不符合合同法以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,为无效返还房屋方式,一审判决不能也不应开创邮寄钥匙就等同于依法依约交付不动产的司法裁判先例。2.作为承租人的被上诉人在租赁合同解除后返还房屋的义务如何履行?在案涉租赁合同第三条第3款第3项“房屋退还”条款载明为乙方即被上诉人“缴清所有应缴费用、房屋经甲方验收无损坏,需要乙方拆走的,乙方应自行自费拆走”。在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十条、第十三条以及合同法的第二百一十九条、二百二十三条均明确规定即作为承租人的被上诉人在交还时有恢复案涉房屋原状的义务。而一审判决在第7页也认为被上诉人“承租房屋后对房屋有过室内挑高改造、海鲜池鱼缸区开挖、厨房地基下沉开挖行为,租赁合同解除后,被上诉人理应恢复原状”。因此,被上诉人在本案中返还房屋的时间节点应该是其恢复租赁房屋原状之日止,具体表现为拆除涉案房屋挑高部分的改造、恢复因为开挖海鲜池、鱼缸区和厨房下沉地基部分的地面以及恢复拆除的一楼原厨房所在房间的墙体,但被上诉人至今未对涉案房屋中其违法违约改建扩建部分恢复原状。三、上诉人诉请被上诉人支付逾期腾房占用使用费有明确法律依据。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条:“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持”之规定,上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同已被生效法律文书2019年12月6日确认解除,则被上诉人应当按照该生效法律文书的要求依法依约向上诉人交还房屋,尽管上诉人向被上诉人邮寄了案涉房屋钥匙,但未对涉案房屋中其违法违约改建扩建部分恢复原状,以致上诉人无法使用案涉房屋,被上诉人应向上诉人赔偿损失,即支付逾期交房的占用费。参照上述司法解释的第五条第一款即“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”的规定,在租赁合同无效的情况下,一般应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费,根据“举重以明轻”的法律解释规则,在合同有效的情况下,上诉人主张按案涉租赁合同约定的月租金标准113元/月/平方米即85591.74元支付逾期腾房占有使用费合理合法,应予支持。四、被上诉人应承担案涉租赁房屋占用费的起止期限被上诉人应自2020年1月2日起至2020年10月22日止承担案涉房屋的占用费,起始日期系生效法律文书确认应予返还房屋的最后履行期限,截止期限为上诉人、被上诉人就案涉房屋修复费用达成协议之日,该协议系双方对各自民事权利的处分,合法有效。综上,被上诉人应承担案涉房屋占用费的数额为721.38平方米×113元/月/平方米×(9个月+20天/30)=787987.42元。五、案涉租赁房屋占用费依法应由被上诉人单独承担。上述被上诉人应承担的案涉房屋占用费787987.42元,系被上诉人在案涉租赁合同被依法确认解除后,不依法依约交还案涉房屋故意扩大的损失,该部分损失依法应由被上诉人单独承担,而不是由上诉人与其共同承担。 孙寒娟辩称，一审判决作出以后，被上诉人就与上诉人联系，要到现场确认一下交房，但对方不愿意配合，在这种情况下被上诉人只有以邮寄的方式来把这个钥匙送过去。第一，上诉人主张房屋占用费缺乏法律层面的依据，上诉人援引的司法解释第18条，仅限于次承租人占有使用房屋的信息，第5条也仅适用于合同无效的占有使用房屋的一个情形，本案的是实际上是一个经营情况，本案的租赁合同并非是无效，被上诉人也并没有实际占有使用房屋。上诉人提起引用法条来显示不符合该法条所规定。第二，上诉人主张在事实上也缺乏约定上的依据。因双方的租赁合同第五条第二项约定，租赁期满后，双方未达成续租协议的，乙方需保持好维护好房屋的装修，甲方也就是上诉人，对乙方租的房屋非设备用品类的室内装修拥有所有权，对照合同第三条第三款第三项，双方对装饰装修物的保管、维护及归属已明确约定，被上诉人无权处分也无需拆走非设备的室内装修物件，被上诉人无需支付所谓的占用费。第三，在事实层面本案并不存在占有使用房屋的事实。本案是涉及到房屋的装饰装修物的一个修复费用，或者是承担起替代费用的问题，而不是一个房屋占用费的问题。被上诉人在生效判决作出前已不再实际占有使用讼争的房屋，对于修复费用双方已经达成了总修复费用是2万元，一审判决中已确认了，双方已公平解决了处理该问题。上诉人以交钥匙的时间就是2020年的1月2日作为计算租金的终期，而该日期也是一审法院认定计算租金的日期是。上诉人再行主张房屋占有使用费是自相矛盾的。另外，押金10万元均已不复存在，包括修复费用。第四点，关于占用费的。被上诉人不同意上诉人单独计算的问题，实际上如果说二审法院认定损失的话，也属于本案的所有损失，应该规定到本案的损失里面所有损失。均受生效判决的拘束。 张刘清、徐明星向一审法院起诉请求：一、判令被告立即付清欠付租金合计864084.84元（截至2019年12月6日）及逾期付款违约金（滞纳金）159264.83元（暂计算至2019年12月18日，并应当计算至被告实际付清之日止），暂合计1023349.67元；二、判令被告按照每月85591.74元的标准向原告支付房屋占用费（自2019年12月7日起开始计算至房屋内挑高空间改造、海鲜池鱼缸区开挖、厨房地基下沉开挖改建部分恢复原状之日止）；三、判令被告立即对弋江区国贸长江DS-3#楼01室房屋内挑高空间改造、海鲜池鱼缸区开挖、厨房地基下沉开挖恢复原状以及渗水部分修复，如不能恢复原状，则赔偿原告修复费用，具体费用以鉴定机构鉴定为准；四、判令被告承担原告律师费用合计30000元整；五、判令诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月1日，孙寒娟委托案外人孙凤芝（孙寒娟的妹妹）以案外人自己的名义（乙方）与张刘清、徐明星（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：张刘清、徐明星将位于芜湖市弋江区房屋出租，用于经营餐饮，租赁期限自2018年9月1日至2026年9月1日止，并给予乙方两个半月装修免租期，时间为2018年6月1日至2018年9月1日；租金按房屋建筑面积约721.38平方米（两层折算）计算，第一年租金为113元／月／平方米，第二年在前一年的总租金上每年递增5%，以此类推；租金支付方式为第一年按半年期支付，以后按整年交付一次，每次提前一个月以现金或者汇款的方式支付给出租方，若租金逾期支付，按应交租金的0.5%向甲方交纳滞纳金（累计计算）；租赁期满，承租人不再续租，承租人应矫情所有应缴费用后房屋经甲方验收无损坏，房屋内装修、装潢部分如地面、墙面、吊顶等经甲方审核后，需乙方拆走的，乙方需自费拆走，若甲方不同意拆走，乙方不可拆除和损坏，无偿转归甲方所有，甲方不给于任何经济补偿，可移动的部分乙方自行带走，至此甲方验收合格后，甲方在30天内一次性将押金无息退还给乙方等。2018年6月3日，就涉案租赁房屋室内挑高部分如何处理，孙寒娟与张刘清另行签订《补充协议》一份，该合同约定：经双方友好协商，关于挑高部分钢构施工问题，由乙方（即孙寒娟）自建，乙方在自建过程中采用甲方（即张刘清）提供的平面图纸施工，钢材型号按提供的平面效果对应施工，甲方应补贴150000元作为乙方的施工补贴，另外合同的免租期调整为三个月，乙方施工完成后需接受甲方验收，验收的标准见平面补充图，乙方的夹层混凝土厚度需控制在4ＣＭ以内。孙寒娟于2018年6月2日、2018年6月6日通过案外人孙凤芝向徐明星经银行转账（支付租金）共计388000元。上述合同签订后，孙寒娟立即着手对案涉租赁房屋进行装修施工，因双方均未向相关机构报备，2018年7月9日，芜湖市弋江区公安消防大队依法作出弋公（消）行罚决字【2018】0018号行政处罚决定书，对孙寒娟作出罚款3000元处罚，明确处罚原因为责任人未进行消防报备。案涉租赁房屋消防验收未能通过的原因在于该原始建筑的规划、楼层及面积已被改变。由于案涉租赁房屋消防验收始终未能通过，孙寒娟的酒店餐饮无法正式营业，致双方合同目的不能实现，就装修损失问题，双方未能达成一致，孙寒娟遂起诉至该院，该案件审理过程中，经评估，芜湖市弋江区房屋装修和附属设施内容，按涉案资料评估金额为784027.83元。2019年12月6日，该院作出（2019）皖0203民初1421号民事判决，该判决认为双方对案涉租赁房屋装修产生的损失均负相应责任，故案涉租赁房屋装修产生的损失应由双方共同承担，判决：一、解除孙寒娟与张刘清、徐明星之间房屋租赁关系；二、孙寒娟于本判决生效之日起十日内将案涉租赁房屋芜湖市弋江区返还张刘清、徐明星；张刘清、徐明星于本判决生效之日起十日内返还孙寒娟房屋租赁押金人民币100000元；三、张刘清、徐明星于本判决生效之日十日内赔偿孙寒娟租赁房屋装修损失人民币392014元；四、驳回原告其他诉讼请求。判决后，双方均未上诉，该判决已经生效。2020年1月2日，孙寒娟将案涉房屋的钥匙寄送给张刘清、徐明星。 另查明：本案审理过程中，张刘清、徐明星申请对案涉房屋内的挑高空间改造、海鲜池开挖、厨房地基下沉开挖部位恢复原状以及房屋渗水部位修复负担费用进行鉴定。后双方一致同意前述费用确定为20000元，无需进行鉴定。同时，张刘清、徐明星申请撤回鉴定申请。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。1.通过本案查明的事实及已经生效的（2019）皖0203民初1421号民事判决，案涉房屋租赁关系解除的责任在于原被告双方，双方对此承担同等的责任。2.租金。案涉租赁合同约定租期自2018年9月1日至2026年9月1日止，但2019年12月6日，该院作出（2019）皖0203民初1421号民事判决，判决解除租赁合同，且孙寒娟已于2020年1月2日将案涉房屋钥匙寄送张刘清、徐明星，故租金应计算至2020年1月2日为宜，此后不应再计算。案涉租赁合同约定案涉房屋面积为721.38平方米（二层折算），第一年租金标准为113元/月/平方米，扣除三个月免租期，即2018年9月1日至2019年8月31日租金为978191.28元（721.38平方米×113元/月/平方米×9个月）；2019年9月1日至2020年1月2日租金为348073.06元{721.38平方米×113元/月/平方米×105%×（4个月+2天÷30）}，2018年9月1日至2020年1月2日租金合计为1326264.34元（978191.28元+348073.06元）。按照前述双方承担同等责任的责任划分，孙寒娟应承担一半责任，应向张刘清、徐明星支付租金663132.17元。另孙寒娟已支付388000元租金，该款应予扣除，现孙寒娟尚需支付租金275132.17元。3.关于逾期付款违约金，因本案中，双方均存在过错，故对张刘清、徐明星要求孙寒娟承担逾期付款违约金的诉求不予支持。4.孙寒娟承租房屋后对房屋有过室内挑高改造、海鲜池鱼缸区开挖、厨房地基下沉开挖行为，租赁合同解除后，孙寒娟理应恢复原状，如不能恢复则应承担修复费用。在案件审理过程中双方一致同意修费费用确定为20000元，该院予以认可，但鉴于本案中张刘清、徐明星亦存在过错，孙寒娟承担的修复费用应适当减少，该院酌定孙寒娟承担的修复费用为10000元。5.关于律师费。因本案中，双方均存在过错，故对张刘清、徐明星要求孙寒娟承担律师费的诉求不予支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告孙寒娟于本判决生效之日起十日内支付原告张刘清、徐明星租金275132.17元；二、被告孙寒娟于本判决生效之日起十日内支付原告张刘清、徐明星恢复房屋原状费用10000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15050元、保全费3270元，合计18320元，由张刘清、徐明星负担13734元，孙寒娟负担4586元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 经审理和查阅原审卷宗，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，生效判决已判决解除孙寒娟与张刘清、徐明星之间房屋租赁关系，双方均应本着诚实信用原则办理房屋交接手续。根据双方签订的《房屋租赁协议》第五条约定，张刘清、徐明星对孙寒娟承租的房屋非设备用品类室内装修拥有所有权。对案涉房屋室内挑高改造、海鲜池鱼缸区开挖、厨房地基下沉开挖行为，双方已就恢复原状修复问题一致确认修复费用20000元，因案涉房屋经营酒店餐饮未通过消防验收，孙寒娟未能实际经营使用该房屋，案涉房屋并不存在其他腾空问题。一审认定租金计算至孙寒娟将案涉房屋钥匙寄送至张刘清、徐明星之日即2020年1月2日，符合客观实情。一审按照生效判决确认的双方承担同等责任的原则，已判决孙寒娟承担2018年9月1日至2020年1月2日一半的租金，张刘清、徐明星上诉主张孙寒娟另行承担2020年1月2日起至2020年10月22日期间的房屋占用费用787987.42元，显无事实和法律依据，不应予以支持。综上，上诉人张刘清、徐明星的上诉请求和理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11680元，由上诉人张刘清、徐明星负担。 本判决为终审判决。 审判长  王利民 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二一年三月十八日 书记员  黄 静 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。