湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂03民终11号上诉人（原审被告）：湖北寿康永乐商贸集团有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路**。法定代表人：王国华，该公司董事长。委托诉讼代理人：明亮，湖北车城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王飞，男，汉族，1981年10月22日出生，住湖北省十堰市张湾区。被上诉人（原审原告）：曾丹，女，汉族，1983年5月2日出生，住湖北省十堰市张湾区。原审第三人：喻鑫，女，汉族，1989年5月23日出生，住湖北省十堰市张湾区。上诉人湖北寿康永乐商贸集团有限公司（简称寿康公司）与被上诉人王飞、曾丹及原审第三人喻鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院作出的（2018）鄂0302民初4046号民事判决提出上诉。2021年1月7日本院受案后，依法组成合议庭。经阅卷、询问当事人，合议庭认为事实已经核实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人寿康公司上诉请求：1、请求依法改判一审判决第二项，被上诉人应承担的租金17639.30元；2、依法撤销或改判一审判决第三项上诉人应赔偿王飞、曾丹的损失37000元；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为根据本案客观情况，被上诉人在试营业期间租金标准酌情按70%承担。上诉人认为酌情比例不公，应全额承担3个月零23天的租金费用合计25199元，而不是17639.30元。第一，上诉人已完成商铺的交房义务，被上诉人已实际占有并使用该商铺。第二，双方认可并同意试营业期间不给予租金优惠的政策，视同正常收取租金。二、一审法院认为参考合同签订租赁期限及实际经营的期限，酌情由上诉人赔偿被上诉人装修损失37000元。上诉人认为酌情金额过高，显失公正。第一，租赁合同是由被上诉人单方提出解除，并非上诉人提出。第二，被上诉人撤厂时已把商铺装修附着物及可移动物品全部搬走，投入其他商铺使用。因此装修损失未有有力证据证明达到37000元。被上诉人王飞、曾丹在二审期间答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王飞、曾丹向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的商铺租赁合同已于2018年1月14日解除；2、寿康公司返还王飞、曾丹缴纳的首期租金、租赁保证金、物业管理保证金、物业费、推广费、装修保证金等费用共计53906.44元；3、寿康公司赔偿店铺装修款69000元；4、案件受理费由寿康公司承担。一审法院认定：2017年4月20日，王飞、曾丹（夫妻）因故委托喻鑫以喻鑫的名义（乙方）与寿康公司（甲方）签订《华悦城商铺租赁合同》，租赁寿康公司华悦城购物中心负一层（商业广场）B1-22号商铺经营荟诗牌化妆品，建筑面积35平方米，套内建筑面积为22.30平方米。租赁期限自2017年5月20日至2018年4月30日止，租金标准为每月每平方米300元，月租金6690元。首期租金应于合同签订当日支付2017年5月20日至2017年8月31日期间的租金22746元，其他租金按每3个完整的自然月（每月1日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前，一次性足额支付下个交租期租金。合同约定，装修期内，乙方应支付装修管理费446元、装修保证金为3000元以及本商铺发生的水电费等其他费用。装修管理费不退还，装修保证金装修期满且经甲方验收合格后90个工作日内无息退还。乙方应在装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。乙方需每月缴纳物业费1115元。首期物业费3791元（2017年5月20日至2017年8月31日）应于签订合同当日支付。公共事业费（包括但不限于水费、电费、通讯费等）由乙方承担。合同签订当日，乙方应支付租赁保证金20070元，物业管理费保证金3345元，合同终止90日之后，经确认乙方缴清了应缴款项，乙方应退还租赁保证金及物业管理费保证金原件，甲方将保证金（如有）剩余金额无息退还给乙方。合同约定进场日暂定为2017年5月2日。甲方另行通知乙方进场日的，以甲方通知为准。关于乙方对商铺的装修约定，乙方应在进场日前15日，向甲方提供装修设计文件及消防审核意见书、工程安装一切险的保单，供甲方审查，并在获得甲方批准后方可开始对商铺的装饰装修。乙方对本商铺的装饰装修投资额不得低于66900元。合同约定，为提升双方的品牌形象，乙方保证每年在商业广场自行开展至少4次品牌推广活动，并承担相关费用。同时全年须配合甲方开展至少5次大型节假日促销宣传。甲方每月按2元/平方/月的标准向乙方收取宣传推广费。合同中预留曾丹的账户为乙方的结算账户。合同签订当日，喻鑫签订了《房屋交接确认书》。2017年4月24日前，曾丹、王飞以喻鑫的名义向寿康公司交纳了首期租金22746元、租赁保证金20070元、装修保证金3000元、装修管理费446元，首期物业费3791元、物业管理保证金3345元、推广费508.44元，寿康公司开具了收据。但因寿康公司装修未到位等原因，寿康公司变更开业日期。曾丹、王飞签订合同委托湖北焦典装饰设计工程有限公司进行装修，经寿康公司通知于2017年6月23日进场装修并竣工。寿康公司于2017年7月25日通知曾丹、王飞进场试营业，经营10天后，因外围维修等问题被通知暂停营业。后寿康公司通知曾丹、王飞所租赁商铺所在的负一楼于2017年10月2日开始试营业。曾丹、王飞于2017年10月10日进场试营业。2018年1月8日，王飞、曾丹向寿康公司发出《律师函》，以寿康公司未按约定提供正常的营业场所构成根本违约、双方协议不具有实际可履行性为由，要求解除合同、返还各项费用并赔偿损失。要求寿康公司在5日内书面答复。2018年1月13日王飞、曾丹撤场。当日，寿康公司向喻鑫发出《告知函》，要求其3个工作日内尽快安排人员正常营业。2018年2月4日，寿康公司向喻鑫发出《关于华悦城购物中心“荟诗”商铺限期退场相关事宜》，通知其于2个工作日内到寿康公司办理退场手续。后双方协商不成。寿康公司扣押了曾丹、王飞部分物品，后于2018年8月7日取走清场。寿康公司华悦城负一楼商业广场于2018年1月28日正式营业。一审法院认为，案涉《华悦城商铺租赁合同》虽系喻鑫与寿康公司签订，但喻鑫已出具书面意见说明系代替王飞、曾丹签订，且在签订合同时寿康公司已知悉，该合同项下的权利义务与喻鑫无关。喻鑫所签的前述合同所预留的结算账户是曾丹的银行账户。通过曾丹、王飞的微信聊天记录等证据可以看出，前述合同履行过程中，系由寿康公司工作人员与王飞、曾丹直接联系案涉商铺租赁经营的相关事宜。王飞、曾丹也实际支付了租金等相关费用。故寿康公司应当知悉喻鑫系代表王飞、曾丹与寿康公司签订案涉合同，且在案涉合同履行过程中，已实际认可王飞、曾丹是案涉合同当事人。故案涉合同的合同权利义务应由委托人王飞、曾丹享有和承担。王飞、曾丹起诉主张案涉合同权利符合法律规定，本院予以支持。案涉合同约定案涉商铺的租赁期限自2017年5月20日至2018年4月30日止。因商业广场不具备正式营业条件，寿康公司通知于2017年10月2日开始试营业（此前曾于2017年7月25日通知试营业，但仅试营业10天即因需维修等问题又通知暂停营业）。直至王飞、曾丹2017年1月13日撤场，寿康公司所出租的商业广场商铺仍在试营业之中而未正式营业，该情形表明寿康公司所提供的租赁经营场所尚不完全具备正常的商业经营环境和条件，具有一定的瑕疵。寿康公司违约。王飞、曾丹试营业期间客流量较少，对商户的经营获利具有一定的影响。2018年1月8日，王飞、曾丹向寿康公司发函要求解除合同、协商处理违约赔偿等事宜，并要求寿康公司在5日内答复。此时双方所签租赁合同的租期已近期满，寿康公司所出租的商铺仍不能正式营业，应为重大违约，严重影响王飞期待通过租赁经营获利的合同目的的实现。根据合同法的相关规定，王飞、曾丹可以单方解除合同。故王飞、曾丹经通知后于2018年1月13日撤场，双方间的租赁合同实际于2018年1月14日解除。合同解除后，王飞、曾丹所产生的租金等费用应据实结算。王飞、曾丹在合同解除前共计试营业了3个月零23天，因试营业期间尚不完全具备正式营业条件，寿康公司出租标的物（商铺）存有一定的瑕疵，对王飞、曾丹的租赁经营具有不利影响，可适当减少租金数额。根据本案的客观情形，从公平原则出发，本院酌情按原租金标准的70%确定。故曾丹、王飞应支付租金17639.30元[（6690×3+6690÷30×23）×70%]。租赁合同签订后，王飞、曾丹进行了装修、试营业，在此期间物业管理费已实际发生，王飞、曾丹应依约定支付物业管理费。但扣除合理的装修期间、试营业期间，其他期间系因寿康公司原因致使王飞、曾丹未能营业，相应物业费损失应由寿康公司承担。根据本案客观情况，对王飞、曾丹实际租赁期间的物业费，本院酌情扣减2个月。故王飞、曾丹应支付物业管理费6429.83元（1115元×5+1115÷30×23）。此外，双方合同约定曾丹、王飞已交纳的装修管理费446元不予退还，曾丹、王飞要求退还该项费用本院不予支持。寿康公司无证据证明其为王飞、曾丹的经营活动实际支出了宣传推广费用，曾丹、王飞要求其退还该项费用本院予以支持。曾丹、王飞交纳的首期租金22746元、租赁保证金20070元、装修保证金3000元、首期物业费3791元、物业管理保证金3345元、推广费508.44元，合计53460.44元，扣除王飞应承担的租金17639.30元、物业管理费6429.83元后，余额29391.31元寿康公司应予返还。曾丹、王飞按寿康公司要求（合同要求装修费不得低于66900元），与装修公司签订合同对所承租的商铺进行装修，合同价款69039.93元，实际支付68370元。现双方间的租赁合同因寿康公司违约被提前解除，其装修损失可参考曾丹、王飞的租赁期限及其实际经营的期限，酌情由寿康公司予以赔偿。根据本案实际，本院认为酌情由寿康公司赔偿曾丹、王飞装修损失37000元较为公平合理。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第三百九十六条的规定,判决：一、原告王飞、曾丹委托喻鑫与被告湖北寿康永乐商贸集团有限公司签订的《华悦城商铺租赁合同》于2018年1月14日解除；二、被告湖北寿康永乐商贸集团有限公司返还原告王飞、曾丹缴纳的首期租金、租赁保证金、装修保证金、首期物业费、物业管理保证金、推广费合计29391.31元；三、被告湖北寿康永乐商贸集团有限公司赔偿原告王飞、曾丹装修损失37000元；四、驳回原告王飞、曾丹的其他诉讼请求。案件受理费2758元，由被告湖北寿康永乐商贸集团有限公司负担2300元，原告王飞、曾丹负担458元。上诉人、被上诉人在二审期间均未向本院提交属二审的新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：1、一审法院查明王飞、曾丹在合同解除前共计试营业了3个月零23天，因试营业期间尚不完全具备正式营业条件，寿康公司出租标的物（商铺）存在瑕疵，对租赁经营具有不利影响，适当减少租金数额，并酌情按原租金标准的70%确定，即应支付租金17639.30元[（6690×3+6690÷30×23）×70%]，在合计总金额53460.44元中予以扣减，并无不当。故寿康公司要求王飞、曾丹支付租金25199元的请求不予支持。2、曾丹、王飞按寿康公司要求（合同要求装修费不得低于66900元），与装修公司签订合同对所承租的商铺进行装修，合同价款69039.93元，实际支付68370元，并提供了相关凭证。双方的租赁合同因有寿康公司违约的原因被提前解除，一审法院对装修损失参考曾丹、王飞的租赁期限及其实际经营的期限，酌情由寿康公司承担曾丹、王飞装修损失37000元，兼顾了双方权益，亦无不当。综上所述，上诉人寿康公司的上诉请求及理由，没有充分证据予以证实，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2758元，由湖北寿康永乐商贸集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 向 斌审判员 熊 品审判员 汪冬冬二〇二一年三月一日书记员 魏 晓