江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0791民初1471号 原告(反诉被告)：杨汝梅，女，1968年5月10日生，汉族，住连云港市连云区。 委托诉讼代理人：李庆军，江苏宏浩律师事务所律师。 被告(反诉原告)：张国昇，男，1989年12月15日生，汉族，住连云港经济技术开发区。 原告杨汝梅与被告张国昇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，被告张国昇对原告杨汝梅提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)杨汝梅及其委托诉讼代理人李庆军、被告(反诉原告)张国昇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨汝梅提出诉讼请求：1、请求判令被告将租赁原告的位于连云港经济技术开发区恢复原状；2、请求判令被告将03室和02室之间的墙壁隔断恢复原状；3、请求判令被告给付房屋租金暂计5000元(按照30000元/年从2020年7月1日暂计至2020年9月1日，实际应计算至被告交付房屋之日)；4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告拥有位于连云港经济技术开发区门面房，被告从2014年6月30日开始租赁原告的房屋做生意，租赁合同每年一签。2019年6月30日至2020年6月30日年租金为30000元。同时，被告也租赁了相邻的01、02门面房，在未经原告同意的情况下拆除了02、03室之间隔墙。且被告将原告的房屋进行了改造。在租赁到期后，原告要求被告交还租赁房屋的钥匙及要求被告恢复租赁房屋的原状，但被告予以拒绝。现为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如诉请。 被告张国昇辩称：房屋装修改造系经过原告同意，合同到期后其已向原告退还房屋、缴清租金，原告的各项诉求无事实和法律依据。 反诉原告张国昇提出反诉请求：1、判令反诉被告杨汝梅退还反诉原告押金1000元；2、判令反诉被告退还2020年2月3日至2020年4月5日疫情管控期间因不可抗力导致合同目的无法履行的2个月租金5000元；3、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告自2014年6月起租赁反诉被告的涉案房屋用于经营，按照反诉被告的要求，合同每年一签，年租金30000元。反诉原告为了实现合同目的，经反诉被告同意，并在反诉被告不定期监工下，对涉案房屋进行了装饰装修。反诉原告租赁的03、05室房屋为两层，反诉被告仅将一楼给反诉原告使用，二楼堆放了反诉被告的物品，反诉原告要装修使用二楼时遭反诉被告阻挠，最终未能装修。在续签第二年合同时，因反诉被告杨汝梅交付的房屋实际面积不足，反诉原告只能对房屋进一步装修以达到合同目的和经营需要，经双方协商一致，反诉原告开了门洞，反诉被告收取了1000元押金。现合同到期终止，反诉被告也将涉案房屋出租给他人，证明他对房屋现状已认可，应当向反诉原告退还押金1000元。退一步讲，即使对租赁物进行改善或者增设他物未经出租人同意，出租人也仅可以请求承租人恢复原状或者是赔偿损失二者择其一，现在本诉原告杨汝梅既要求恢复原状又不退还押金，于法不符。2020年2月3日至2020年4月5日期间，因新冠病毒疫情防控，案涉房屋所在的德兰建材市场封闭，导致被告无法经营,新冠病毒疫情属于不可抗力，涉案房屋已经不符合约定用途，请求法院依法查明事实，免去疫情期间的租金。 反诉被告杨汝梅答辩称：1、反诉被告认可在2015年6月30日收了原告1000元押金，但反诉原告至今没有将租赁的房屋交给反诉被告，反诉原告依然在占有涉案房屋，同时反诉原告也没有缴纳涉案房屋的物业费、水费，基于以上理由，反诉原告无权要求返还租赁押金。2、反诉原告要求退还疫情防控期间的两个月租金没有任何法律依据，反诉原告仍应继续缴纳房屋租金至实际退还房屋为止。 本院经审理查明：自2014年起，原告杨汝梅将其所有的位于连云港经济技术开发区门面房（两层）出租给被告张国昇使用。两房屋相邻，原告已打通改造为一处门面房，被告承租用于经营瓷砖建材，合同每年一签。2015年6月，被告张国昇为扩大经营，又租赁案外人吴阿停、许某共同共有的18-01、18-02号门面房，并经原告杨汝梅及案外人吴阿停的同意，将02号、03号房屋一楼之间隔墙拆除，对租赁的房屋进行装修改造。杨汝梅于2015年6月30日收取张国昇1000元隔墙拆除押金，并出具收条交由张国昇收执。 2019年6月30日，原告杨汝梅（甲方）与被告张国昇（乙方）就案涉18-03、18-05号房屋再次续签《门面房租赁合同》，约定租赁期自2019年6月30日起至2020年6月30日止，租赁用途仅作为经营瓷砖使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。门面房年租金总额为人民币30000元。第六条约定：承租期内乙方不改变甲方原有房屋一切和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修修饰。期满不续租，其装修材料由乙方自行处理。若拆除，其费用由乙方自理并恢复原来一切。合同签订后，被告张国昇向原告缴纳了租金30000元。 合同期满前，被告张国昇因未能与原告对后续租金达成一致意见，被告表示不再续租房屋，于2020年7月初向原告杨汝梅退还房屋，但原告以被告未将房屋隔墙恢复原状、装饰装修物未拆除完毕、房屋未清理等理由拒收房屋。双方发生纠纷后报警处理未果，原告诉至本院。 2020年10月17日，本院组织双方当事人诉前调解，原告提出恢复原状的要求为：门头广告牌拆除、卷帘门修复、隔墙恢复、吊顶拆除、二楼展示柜拆除恢复原状、恢复电路。被告张国昇于2020年12月16日将隔墙恢复原状、吊顶拆除、二楼展示柜拆除及恢复原状，但原告仍称房屋有诸多问题没有修复。2021年1月14日，本院组织双方一同现场勘验，经查，房屋仍在空置中，除了门头广告牌未拆除及玻璃门有损坏以外，其他的装饰装修物已拆除清理干净，卷帘门及室内电路均能正常使用。后被告张国昇继续拆除广告牌、修复玻璃门，至2021年1月20日整改完毕。 庭审中，被告张国昇对欠付原告水费312.33元认可并当庭支付。原告杨汝梅至今未将1000元押金退还被告张国昇。 另查，2020年1月下旬全国爆发新型冠状病毒公共卫生事件，2020年1月24日24时起,江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的疫情防控工作,决定启动突发公共卫生事件一级响应。连云港市人民政府于2月6日印发《关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控期间企业复工工作的通知》，暂缓企业复工复产，并采取居家隔离、限制营业等疫情防控措施。直至3月中下旬，居民生产、生活基本恢复正常。被告经营场所位于连云港市经济技术开发区德兰建材市场，在疫情防控期间经营受到影响。 上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的房屋所有权证、门面房租赁合同、现场照片、用户用水明细；张国昇提交的门面房租赁合同、押金收条、短信记录截图等证据证实，经双方质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行己方义务。该合同约定“期满不续租，装修材料由乙方自行处理。若拆除，费用由乙方自理并恢复原来一切”，故被告张国昇对房屋装饰装修改造虽经原告同意，因双方有特殊约定，合同终止后，原告有权要求被告拆除装饰装修物、恢复原状。由于原、被告双方对恢复原状标准未达成一致意见而诉争至本院，在审理过程中，被告张国昇积极配合整改，将原告杨汝梅与案外人吴阿停的房屋隔墙重新砌筑，并按照原告的要求将装修添附物拆除、房屋基本恢复原状。尽管原告认为被告整改后仍没有达到房屋租赁前状态，本院认为，原告既然同意被告装修改造，理应接受装修改造给房屋带来不可逆的改变，且装饰装修造成的房屋潜在损失已通过获得租金补偿完毕，原告不应对恢复原状的标准过于苛求，能达到不减损租金的适租状态即可。被告张国昇现已履行完毕恢复原状义务，原告杨汝梅收取被告张国昇房屋改造押金1000元，应予以退还。 关于原告杨汝梅主张被告继续缴纳2020年7月1日至实际交房之日租金的诉讼请求。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告张国昇虽于租赁期满后腾空房屋，但未及时将原告杨汝梅与案外人吴阿停房屋之间的隔墙恢复，杨汝梅的房屋未能形成封闭空间，不能满足独立使用功能，直至2020年12月16日被告将隔墙恢复、装饰装修物大部分拆除完毕，此时租赁房屋才符合应予返还的状态。因此，原告无法使用房屋产生的租金损失从2020年7月1日计算至2020年12月16日，共计5个月16天，按照30000元/年标准计算，租金损失合计13833元，应由被告张国昇承担。 关于反诉原告张国昇主张杨汝梅退还2020年2月至4月疫情管控期间2个月租金5000元。本院认为，江苏省自2020年1月24日24时起启动突发新型冠状病毒公共卫生事件一级响应。连云港市也因疫情防控需要采取居家隔离、限制营业等非常规行政措施，直至3月中下旬解除大部分防控措施。餐饮、建材等行业受疫情冲击较大已属客观事实，承租人张国昇在疫情防控期间经营受限，根据公平原则,受疫情影响所发生的租金损失应由双方共担，本院综合新冠疫情影响程度，酌减一个月租金2500元，由杨汝梅退还给张国昇。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告张国昇于本判决生效之日起十日内支付原告杨汝梅租金损失人民币13833元； 二、反诉被告杨汝梅于本判决生效之日起十日内退还反诉原告张国昇租金2500元、押金1000元； 三、驳回原告杨汝梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取338元，原告杨汝梅已预交，由被告张国昇负担；反诉案件受理费减半收取25元，反诉原告张国昇已预交，由反诉被告杨汝梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  戴培培 二〇二一年三月二日 书记员  王婷婷 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 【一】《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 【二】《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 【三】《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。