江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5630号上诉人（原审原告）：杨雄，男，1975年11月24日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：张卫星，无锡市梁溪区申兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王林根，男，1947年9月29日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：卢晨晖，北京大成（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱龙琴，女，1947年6月13日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：卢晨晖，北京大成（无锡）律师事务所律师。上诉人杨雄因与被上诉人王林根、钱龙琴房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0213民初11797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨雄上诉请求：发回重审或者撤销一审判决，改判王林根、钱龙琴继续履行房屋买卖转让协议，将龙塘家园262-2603室房屋过户至其名下并赔偿违约金10万元。事实和理由：1、其有权主张王林根、钱龙琴继续履行房屋买卖转让协议，并配合办理过户手续。案涉房屋买卖转让协议系双方真实意思表示，合法有效，且一审法院对其效力予以认可。根据我国《合同法》一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案系因王林根、钱龙琴违约在先，且案涉房屋买卖转让协议可以继续履行，故其主张继续履行房屋买卖转让协议的请求应予支持。2、其主张王林根、钱龙琴承担违约金10万元符合约定。房屋买卖转让协议约定违约金为房屋总价20%，该约定并未违反法律规定。《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。案涉房产双方约定价格为50万元，但是现在市场价超过一百万，双方约定的违约金10万元，显然符合法律规定。王林根、钱龙琴辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1、案涉房屋买卖转让协议已经解除，不存在继续履行的问题，解除房屋买卖转让协议之后，双方视情况进行返还并承担违约责任。2、其在收取杨雄购房款的次日即全额返还给杨雄，杨雄不存在违约所造成的损失，且房屋买卖转让协议无法继续履行所导致的违约行为在杨雄。杨雄向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的房屋买卖转让协议有效；2、判令王林根、钱龙琴继续履行房屋买卖转让协议，并配合将位于无锡市梁溪区××室房屋过户至其名下；3、判令王林根、钱龙琴承担违约金10万元、中介费1万元、代理费2万元。一审法院认定事实：（一）双方当事人无争议事实2018年7月28日，王林根获取选房确认单，该确认单载明，被征收门牌号为金钩桥街136号，产权人为王小龙，定购房源为井亭新村8号1803室，下方被征收户处有王林根签字捺印。2018年8月5日，王林根（乙方）与无锡市梁溪区人民政府房屋征收办公室（甲方）签订无锡市梁溪区国有土地上住宅房屋征收补偿协议书。载明：甲方征收乙方金钩桥街136号房屋，建筑面积15.4平方米，房屋所有权人王小龙（亡）王林根；房屋补偿价（不含装潢及附属物补偿款）为161700元，搬迁费为1000元，临时安置费24000元，固定设施移装费2538元，奖励费30000元，过度补助费5000元，困难补助费30000元，装潢费1545元……各项费用合计312473元；乙方认购定销商品房1套，龙塘家园262-2-2603，82.85；乙方认购的定销商品房最终面积以市产监处实测为准。协议书第五条第三款“乙方认购定销商品房1套，龙塘家园262-2-2603，82.85”，该条款有多处涂改痕迹，“龙塘家园262-2-2603，82.85”为黑色字迹，与其他字迹颜色不同。2018年12月13日，王林根、钱龙琴（甲方）与杨雄（乙方）签订房屋买卖转让协议。约定：甲方同意将其所有的坐落于龙塘家园262-2603室房屋出售给乙方；甲方全权委托乙方办理进户手续和付房款等事宜，领取钥匙；甲方同意乙方装修，在办理进户手续时，如需要甲方到场签字，甲方必须无条件到场办理；双方同意上述房屋总成交价为50万元，本协议签订，乙方向甲方支付2万元作为购房定金；经双方约定，任何一方逾期30天以上未履约的，视为悔约，甲方悔约应双倍返还定金，乙方悔约定金归甲方所有，悔约方承担双方中介费。双方另有约定除外；甲方保证出售盖房是家庭所有人员的共同意愿，如有纠纷由王林根负责并承担律师费、诉讼费、精神损失费和所有的费用；甲乙双方协商决定违约金为总房价的20%；居间合同完成后，双方应支付中介费，总房价的2%。当日，杨雄支付了2万元定金，王林根出具收条。2018年12月15日，杨雄支付了1万元中介费。2019年1月4日，杨雄向王林根转账了43万元，王林根、钱龙琴向杨雄出具收条。2019年1月5日，王林根向杨雄退还房款45万元，杨雄向王林根出具收条，收条载明“由于王林根不出售龙塘家园262-2603房屋，收到退回房款45万元整”。2019年10月15日，王林根领取了无锡市龙塘家园262-2603室房屋所有权证。2020年7月30日，一审法院向房屋买卖中介工作人员黄某进行调查并制作谈话笔录。黄某称，当时其从拆迁办的钱秋红口中得知，王林根夫妇手中有张房票要卖，但具体安置到什么地方不清楚，只清楚有这个资格，其与杨雄相识，杨雄知道后就提出想要买，但是仅限于龙塘家园的房子，其就告知王林根夫妇，此后王林根夫妇就拿着房源确认通知单来和杨雄签合同，至于拆迁补偿协议书上涂改的字迹，肯定是王林根他们自己去改的，只有他们自己有权利去修改。龙塘家园这套房屋，拿房的话，总价是40万多一点，王林根卖50万，还有9万赚，但是井亭新村的房屋，据其了解，远比龙塘家园的贵，可能总价要48万多，根本赚不了钱。至于王林根夫妇为何不卖的原因，其也不清楚，只知道第二天突然不卖了，之后协商时，本来说好由王林根夫妇赔偿违约金6万元和中介费1万，但是后来王林根夫妇又不同意了。2020年8月25日，一审法院向拆迁办钱秋红调查并制作调查笔录。钱秋红称，王林根拆迁补偿总金额是31万多一点，要拿井亭新村的房屋，具体计算是48平方米以内，按照7500元/平方米计算，超过的面积按照8500元/平方米计算，王林根的65平方米实际需要50万元左右；置换为龙塘家园的原因，因王林根说置换不起井亭新村的房屋，所以建议王林根可以考虑将房票卖掉，后来王老板说井亭新村是期房，一般客户不要，后来王老板带了个客户过来，说要现房，王林根就愿意去换成龙塘家园的房子；具体谁修改的，其不清楚，但只能房主自己修改；关于王林根不卖的原因，王林根在中介处看到龙塘家园可以卖8000元/平方米，然后就反悔了；另外补充一点，王林根拿井亭新村的房屋，按照政策，拆迁的房款70%不能发放，需要放在账户上，其中30%可以发放。当时王林根老婆说家里没有钱，他们这个房屋拆迁需要分给其他兄弟姐妹合计18万，如果不全额发放，没有钱给，拿龙塘家园的房屋不需要扣70%在账上。（二）双方当事人有争议事实1、关于房屋买卖转让协议是否有效及合同是否解除、违约主体问题双方均认可房屋买卖转让协议真实性，该协议上明确有房屋坐落、价款、如何交付款项等房屋交易情况，应视为双方意思表示一致，合同成立生效，王林根一方辩称杨雄实施合同欺诈行为，但并未举证证明，一审法院不予认可。根据房源确认通知单及购房协议书，可以确认在签订房屋买卖转让协议之前，王林根夫妇应当已获知其二人购买的是无锡市××室房屋，虽其二人辩称未收到通知单及购房协议书中的名字不是其所签，但该两份证据材料来源系自拆迁办及不动产登记中心调取，具有较强的证明力，另购房协议书中王林根的签名未见较大差异，故一审法院对王林根夫妇辩称意见不予认可。2019年1月5日杨雄向王林根出具的收条，收条载明“由于王林根不出售龙塘家园262-2603房屋，收到退回房款45万元整”，可明确王林根向杨雄提出合同解除、不再出售房屋之意思表示，且通过现金及转账的方式将房款退回，杨雄知晓该意思表示，并收回房款，双方就合同解除达成一致。综上，双方之间的房屋买卖转让协议成立生效，后于2019年1月5日双方就解除协议达成一致，结合相关证据材料及中介等的陈述，违约方应当为王林根夫妇。2、关于违约金、代理费、中介费鉴于房屋买卖转让协议第六条第二款约定“经双方约定，任何一方逾期30天以上未履约的，视为悔约，甲方悔约应双倍返还定金，乙方悔约定金归甲方所有，悔约方承担双方中介费”，接受定金一方不履行主合同义务，则双倍返还定金。该定金针对违约行为设定，与违约金功能具有相似性，虽协议另有约定违约金为总房价的20%，但王林根一方提出该违约金过高，要求调整，结合案情及杨雄方的损失，违约金按照定金双倍返还处理为宜。关于代理费，为解决纠纷，杨雄与无锡市梁溪区申兴法律服务所签订《委托诉讼代理协议》，约定由该所指派法律服务工作者张卫星作为本案一审程序代理人，一审代理费收取2万元，杨雄提供了法律服务收费标准、微信转账记录、代理费发票、收据等，该代理费金额在收费标准范围之内，且系因王林根夫妇违约而造成的杨雄损失，应当由王林根夫妇承担。因违约方为王林根夫妇，故中介费由王林根夫妇承担。一审法院认为，案涉房屋买卖转让协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定及行政法规，故应认定合法有效，双方应当严格按照约定履行义务。鉴于王林根向杨雄提出合同解除、不再出售房屋之意思表示，且通过现金及转账的方式将房款退回，杨雄知晓该意思表示，并收回房款，故认定该协议已解除，杨雄要求确认房屋买卖转让协议有效并继续履行协议、将房屋过户的主张，一审法院不予支持。因王林根、钱龙琴系属违约方，综合全案案情及双方的协议约定，应承担定金双倍返还的违约责任、中介费1万元和代理费2万元，扣除已返还的定金2万元，王林根、钱龙琴尚需支付杨雄合计5万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、王林根、钱龙琴应于判决发生法律效力之日起十日内支付杨雄5万元；二、驳回杨雄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10100元，保全费4770元，合计14870元（杨雄已预交），由杨雄负担13690元，由王林根、钱龙琴负1180元。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，关于王林根向杨雄退还购房款、王林根出具收条的情况，杨雄向本院陈述：当时中介说王林根不卖了，让我收到钱后写个收条，解除合同、违约金的事情之后一起到中介那里商量。王林根退的钱是在银行拿的，中介也在场，中介要求我写收条。王林根向本院陈述：当时杨雄写了收条，双方同意解除合同的，说的是中介那里谈补偿的事情。后来我主动到中介那里谈补偿的事情，我也愿意出个三四万，杨雄说要九万，我就没有同意。针对案涉房屋买卖转让协议第六条第二款，即：“经双方约定，任何一方逾期30天以上未履约的，视为悔约。甲方悔约应双倍返还定金，乙方悔约定金归甲方所有，悔约方应承担双方中介费。双方另有约定除外。”杨雄称悔约就是违约，王林根、钱龙琴称悔约就是指房子不买了或者不卖了，也可以理解为违约。本案二审的争议焦点：一、案涉房屋买卖转让协议是否已经解除。二、如未解除，该协议能否继续履行及违约金能否支持；如解除，违约金能否支持。本院认为，关于争议焦点一，案涉房屋买卖转让协议应当认定已经解除。2019年1月4日，王林根、钱龙琴收到杨雄43万元之后，即通过房屋买卖中介工作人员向杨雄表达不想继续出售房屋的意思。次日，通过房屋买卖中介的协调，王林根、钱龙琴向杨雄返还45万元（含定金2万元），杨雄收取该45万元并出具收条。房屋买卖中介工作人员黄某陈述“只知道第二天突然不卖了，之后协商时，本来说好由王林根夫妇赔偿违约金6万元和中介费1万，但是后来王林根夫妇又不同意了”，而王林根向本院陈述“当时杨雄写了收条，双方同意解除合同的，说的是中介那里谈补偿的事情。后来我主动到中介那里谈补偿的事情，我也愿意出个三四万，杨雄说要九万，我就没有同意”，杨雄陈述“当时中介说王林根不卖了，让我收到钱后写个收条，解除合同、违约金的事情之后一起到中介那里商量”。从证人黄某及王林根的陈述来看，虽然杨雄不承认已经解除合同，但是黄柏涛及王林根关于解除合同的陈述一致，即杨雄同意解除合同，双方仅对于赔偿违约金的数额存在争议。故结合证人及当事人的陈述，应当认定杨雄收取王林根的购房款退款45万元并出具收条的行为即为行使合同解除权的行为，案涉房屋买卖转让协议已经于2019年1月5日被解除。双方的实质争议在于赔偿违约金的数额。关于争议焦点二，一审法院酌定适用定金罚则判令王林根、钱龙琴双倍返还定金4万元，而未适用违约金条款并无不当。根据双方二审的陈述，案涉房屋买卖转让协议第六条第二款系针对违约行为设置的定金条款，即2万元为违约定金；该协议还约定了违约金条款“甲乙双方协商决定违约金为总房价的20%”，即10万元违约金。该协议的违约定金条款、违约金条款均是针对双方的违约行为所作约定，在惩罚违约行为、弥补守约方损失方面具有功能上的一致性，如果同时适用，则明显有失公平，故根据违约行为造成的损失，选择适用违约定金条款或者违约金条款较为公平。本案中，王林根、钱龙琴于2019年1月4日收到43万元购房款，次日即连同2万元定金共计45万元全部返还给杨雄，该2万元定金已经能够弥补王林根、钱龙琴违约行为给杨雄带来的损失，故一审法院参照适用定金罚则判令王林根、钱龙琴向杨雄双倍返还定金4万元（其中2万元包含在45万元退还购房款中，尚需另行支付2万元）、而未支持杨雄主张赔偿10万元违约金的诉讼请求并无不当。关于杨雄所称案涉房产当前市场价值过百万，10万元违约金并没有高于其损失的意见，本院不予支持。案涉房屋买卖转让协议于2019年1月5日被解除，无法继续履行，杨雄以案涉房产当前市场价值作为参考依据主张其违约损失明显不能成立。综上，杨雄的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10100元（杨雄已预交），由杨雄负担。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 贾建中审判员 陈迪金二〇二一年三月五日书记员 陈 洋