江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初10514号原告：谢婧，女，1982年3月20日生，汉族。原告：姜玲，女，1955年9月14日生，汉族。上列两原告的共同委托诉讼代理人：刘余妹、张颖，南京市江宁区新纪元法律服务所法律工作者。被告：许进，男，1976年2月18日生，汉族。被告：江忠才，男，1962年9月21日生，汉族。被告：叶惠玲，女，1958年5月4日生，汉族。被告：许丽娜，女，1980年10月5日生，汉族。原告谢婧、姜玲与被告许进、被告江忠才、被告叶惠玲、被告许丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢婧、姜玲的共同委托诉讼代理人刘余妹、张颖，被告许进、被告江忠才、被告叶惠玲、被告许丽娜参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢婧、姜玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告江忠才、叶惠玲、许丽娜注销南京市江宁区不动产的抵押登记；2.依法判令被告继续履行《房产买卖契约》，将位于南京市江宁区不动产权证变更过户至原告名下；3.依法判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2006年6月13日原告姜玲及谢绕齐（已于2019年6月3日去世）与被告许进签订了《房产买卖契约》，约定许进将位于南京市江宁区科学园横岭小区期房约90平方米（含储藏室）出售给姜玲、谢绕齐，房款总额为176000元。姜玲和谢绕齐按照合同约定支付了对价款（实际支付了201000元），姜玲和谢绕齐于2010年2月3日领取了江宁区竹山南路横岭新寓6幢3单元206室及储藏室后一直居住使用至今。因此房系拆迁安置房，当时无法办理产权变更登记手续。现经了解，相关职能部门已将不动产权证登记办理并发放完毕。然而，许进没有按照合同约定配合原告办理过户手续。后经调查了解，许进于2018年9月17日将案涉房屋同日分别抵押给了江忠才、叶惠玲、何美（已于2019年12月24日死亡，许丽娜系其合法继承人），并办理了抵押登记手续。原告认为被告许进与江忠才、叶惠玲、何美的抵押在本案买卖合同之后，是恶意设定的抵押行为，属于违法行为。被告的违法行为严重影响了原告的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告许进辩称：其向谢绕齐借款，以案涉房屋作抵押才签订案涉房产买卖契约，故其不认可原告的诉请。被告江忠才辩称：其当时抵押时，案涉房屋没有任何查封及抵押，也跟许进了解过没有其他纠纷，根据相关法律规定，抵押系有效的，应受法律保护，故要求驳回原告的诉请。被告叶惠玲辩称：同意江忠才的答辩意见，许进没有按时还款，其已向秦淮区人民法院起诉，故其不认可原告的诉请。被告许丽娜辩称：同意江忠才的答辩意见，原告称其与许进恶意串通没有依据。经审理查明认定事实如下：一、房屋基本情况2004年8月17日，许进（乙方）与南京江宁科学园发展有限公司（甲方）签订《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定甲方拆除乙方座落于新河青沙嘴的房屋，拆迁安置横岭小区，拆迁安置房面积180平方米。2006年6月13日，许进（甲方）、姜玲、谢绕齐（乙方）在南京市江宁区明圣信息咨询中心（丙方）的居间下签订《房产买卖契约》一份，约定：1、甲方自愿将位于江宁区科学园横岭小区的房屋及设施出售给乙方，建筑面积为90平方米，附属设施储藏室一间；2、甲乙双方经磋商协定上述房屋成交价为176000元；3、乙方在立此契约时支付甲方购房定金150000元，余款26000元在拿钥匙过户当时付清；4、乙方须在立此契约时向丙方支付居间佣金2500元；5、交房日期以甲方上级主管部门实际交付日期为准；6、甲方必须保证在拿房时把房屋过户至乙方名下。在甲方上级主管部门办理房屋产权证及国有土地证时，甲方必须协助乙方办理此两证，若遇不可抗拒因素除外；7、此契约在签订时立刻生效，甲乙双方任何一方不得违约，若乙方违约，甲方有权不退房款，若甲方违约，双倍返还乙方购房款；8、本契约在履行中若发生争议，三方应采取协商办法解决，协商不成，任何一方均可向法律求助；9、本契约未尽事宜，可另行议定，其补充协议书，经三方签字生效，与本契约有同等效力；10、本契约壹式叁份，甲乙丙各持壹份；11、其他事项：注：除物管费用和工本费外无乙方任何费用，交房日期应在2007年10月份之前，若2007年10月底拿不到房，每月房过渡费归乙方，此房产权证和土地证在拿房后3个月之内办理；注：丙方必须协助甲乙双方办理好此房屋善后事宜，丙方保证乙方的房屋应在地铁200米的范围内。签订当日，许进出具收条一份，内容为：“今收到姜玲购房款人民币壹拾伍万（￥150000）”。2009年4月30日，许进再次出具收条一份，内容为：“今收到姜玲人民币陆仟元整（6000元）”，许进并作为甲方与乙方姜玲出具付款说明一份，内容为：“甲方许进在2006年6月13日自愿出售横岭小区90平方期房壹套给乙方谢绕齐、姜玲，经双方磋商成交价为壹拾柒万陆仟元整，在2006年6月13日姜玲已支付人民币壹拾伍万整给甲方许进，现在2009年4月30日甲方许进因急需用钱，乙方姜玲再次支付现金人民币陆仟元整给甲方许进。余款人民币贰万元在拿钥匙和房屋有关文件后，当时付清”。2010年2月3日，许进陪同姜玲、谢绕齐抓阄领取了江宁区房屋，姜玲、谢绕齐向许进又支付了45000元，并于2010年5月4日办理了上述房屋的物业登记及入住手续。另查明，谢绕齐于2019年6月2日死亡。姜玲系谢绕齐妻子，两人生育一女谢婧。谢绕齐父母先于谢绕齐死亡。另外，案涉位于江宁区房屋登记在许进名下，登记面积为92.07平方米。二、房屋所涉抵押及诉讼情况1、涉叶惠玲抵押及诉讼情况2020年12月7日，南京市秦淮区人民法院立案受理了原告叶惠玲与被告许进民间借贷纠纷一案，叶惠玲在该案中要求判令许进支付借款本金30万元及利息，并支付律师费10000元。该案经审理查明：“2018年9月14日，叶惠玲与许进签订《抵押借款合同》一份，主要约定：许进向叶惠玲借款300000元用于资金周转；借款期限12个月，利息为月息1.5%，自2018年9月14日起至2019年9月13日止；借款利息按月结算；许进未按时足额付息还本或者违反本合同其他约定义务的，构成违约，叶惠玲有权宣布本合同项下借款提前到期，提前收回全部借款本息及费用，要求许进提前清偿，要求许进承担叶惠玲实现债权而支出的诉讼费、保全费、查询费、邮寄费、律师费等相关费用。同日，叶惠玲与许进签订《抵押合同》一份，主要约定：许进自愿将位于南京市江宁区房屋抵押给叶惠玲，作为履行借款合同的担保；抵押期限：2018年9月14日至2020年3月13日止；担保范围：叶惠玲主债权及利息、违约金和相关费用，包括但不限于实现债权的费用，如公证费、律师费、诉讼费、差旅费等；担保期间为自借款期限届满之日起两年；……。2018年9月17日，叶惠玲与许进办理了抵押登记手续。2018年9月18日，许进出具借条一份，载明‘今本人许进身份证号码：3201211976××××××××借到叶惠玲人民币叁拾万元整小写：300000.此款用于资金周转，并保证于2019.9.17前全额还清。约定利率为每月1.5%。（注：如因以上借款发生争议或纠纷，所产生的一切相关费用均由借款人承担，借款人无任何异议。）本人愿以自身名下所有资产（房产、汽车、股份、债权等）为以上借款人所欠借款做无限连带责任担保，担保有效期自签字之日起到借款还清为止。出借人享有将此债权转让或变卖他人的权利，同时本人愿意接受出借人或相关部门对我以上担保所采取的任何处理措施（包括强制执行）。’同日，许进出具收条一份，载明“今本人许进收到叶惠玲人民币：叁拾万元小写300000。转出账号：叶惠玲，6225380012228922，平安银行；打入账户：许进，6217234301008735114，工商银行江宁支行”。2018年9月18日，叶惠玲通过平安银行向许进转账300000元。叶惠玲为实现上述债权委托江苏高瞻律师事务所律师处理本案纠纷，支出律师费10000元。”后在该法院主持调解下，双方当事人自愿达成调解协议：“一、截至2021年2月7日被告许进应支付原告叶惠玲借款本金30万元、利息41750元及律师费10000元，合计351750元。被告许进于2021年3月至2023年3月期间，每月15日前支付原告叶惠玲5000元，2023年4月15日前一次性付清剩余欠款231750元。二、如被告许进有任何一期未按上述调解协议履行，原告叶惠玲有权就全部未还款项向法院申请强制执行。三、案件受理费减半收取为2950元，由原告叶惠玲负担1550元，被告许进负担1400元（已支付）。”2、涉何美抵押情况2018年9月14日，许进和何美签订《借款合同》一份，主要约定：许进向何美借款250000元，借款期限60个月，自2018年9月14日起至2023年9月13日止；为保证本合同项下的借款得到清偿，许进同意将坐落于江宁区房屋抵押给何美，作为许进归还借款的担保，房地产抵押合同由双方签订；还款方式为按月结息，利息支付日为每月／每季末13日，借款到期时利随本清。同日，许进与何美签订《南京市房地产抵押合同》一份，主要约定：许进将位于南京市江宁区房屋抵押给何美，作为履行《借款合同》的担保；担保范围：何美主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用，律师费、诉讼费等其他一切费用。2018年9月17日，何美与许进办理了抵押登记手续。2019年9月9日，何美与许进签订《借款合同》一份，主要约定：许进将房屋作为担保向何美借款，借款金额为250000元，借款用途只能用于资金周转；借款期限为12个月，利率为月息1.5%，自2019年9月18日起至2020年9月17日止；此合同为2018年9月18日借款合同的续用合同，续用到2020年9月17日。2019年12月24日，何美死亡。2020年1月19日，江苏省南京市秦淮公证处出具公证书确认：何美与借款人许进于2019年9月签订的《借款合同》项下的权益（借款金额：人民币250000元，抵押权人何美不动产权证书编号：苏（2018）宁江不动产权第0029239号，坐落于江宁区）应由何美女儿许丽娜一个人继承。3、涉江忠才抵押情况2018年9月14日，许进和江忠才签订《借款合同》一份，主要约定：许进将房屋作为担保进行借款，并同意办理房屋抵押登记手续，借款金额为400000元，借款用途只能用于资金周转；借款期限为12个月，利率为月息1.5%，自2018年9月14日起至2019年9月13日止；许进承诺自《房地产抵押合同》签订之日起3日内完成相关抵押登记手续。同日，许进与江忠才签订《抵押合同》一份，主要约定：为确保上述借款的全面履行，抵押人自愿将其合法房产的权利抵押给抵押权人，作为履行借款合同的担保；抵押房产位于江宁区，建筑面积为92.07平方米，双方应当在不动产登记部门办理抵押登记手续；担保范围：借款合同项下，甲方主债权及利息、违约金和相关费用，包括但不限于实现债权的费用，如公证费、律师费、诉讼费、差旅费等。2018年9月17日，江忠才与许进办理了抵押登记手续。三、姜玲、谢婧与许进就案涉房屋存在的争议问题2020年9月16日，姜玲、谢婧提起本案诉讼。案件审理过程中，姜玲、谢婧坚持认为与许进就案涉房屋存在买卖关系，并以此主张相关权利。许进在庭前调查阶段对原告的上述主张未提出异议，并表示当时双方买卖的系期房的房票，房屋系原告自己抓阄领取，其也在场；另外，其通过小贷公司向江忠才、叶惠玲、何美借款，其并不认识该三人，仅在办理抵押手续时见过。第一次庭审中，许进辩称其与谢绕齐系借贷关系，以房屋做抵押才签订了案涉房屋买卖合同，许进并提交《借款协议书》一份，内容为：甲方许进，乙方谢绕齐；甲方声明位于横岭新寓6幢206室房产为甲方具有所有权的产权房，甲方能代表该产权房共有权人行使该产权房买卖权利；甲方于2006年6月13日向乙方借款人民币221000元用于做生意，现将用横岭新寓6幢206室产权房无偿给乙方使用，使用期限为2010年2月3日至2015年2月3日止；在房子使用期限内，甲方所借款项的年利息为20%，甲方逾期不还或无力偿还所借款项，则在该房可以上市交易时过户给乙方，买卖合同上房价和借款金额相等，乙方则放弃利息计算，过户的手续与时限以可以上市交易日计算；甲方违约须一次性将装潢费用付清，所借本金及五年利息一次性还清并承担搬家费用，利息正常计算外另加十万元人民币，乙方收到全部款项之时即为离开该使用房之日。乙方违约所借钱款不予退还，并在三日内搬出该房。该协议甲方处有许进签字，乙方处写有“谢绕齐”。庭后，许进提交了补充意见称：2006年6月，其从谢绕齐处借款180000元，当时借款实收150000元，承诺此借款于2010年1月还清，30000元作为该三年的利息，谢绕齐要求其拿房票做抵押并签订房屋买卖协议作为担保，房屋协议价写成176000元。因其未能及时还款，谢绕齐又要求其写一份金额为6000元的收条并签订了一份借款协议书，同时谢绕齐又借了45000元给其，借款协议书上借款金额记载为221000元。2010年2月3日至2015年2月3日期间，其将房屋交付给谢绕齐使用，因2015年未能还款，谢绕齐家人诉至法院。第二次庭审中，许进陈述：2006年，其通过房屋中介向原告借款221000元，原告给了其201000元，其还打了借条。利息约定每个月给7000-7500元，但那个时候其生意做的不好，一开始就没给利息了。因其与原告不认识，就打了欠条，还签了一份房屋买卖协议。后来原告找不到其，直至2010年原告通过别人找到其后又签订了一份借款协议。借款协议上“谢绕齐”的签字是谢绕齐或是姜玲所签，因时间久远，其记不清楚了。原告姜玲、谢婧质证后认为：1、因谢绕齐已去世，对该《借款协议书》的真实性无法确认，经比对，该处字迹与谢绕齐在《房产买卖契约》上的字迹不一致，另外，协议书上的签字亦非姜玲所签，姜玲不知道该《借款协议书》的存在，也没有听谢绕齐讲过此事；2、姜玲陈述，2006年家里想买一套房子，其通过报纸找到中介，中介介绍该房屋为期房，房屋还没有建好，但中介带其去看了房屋大概位置，其拿了房票去科学园核实真伪，确认房票的真实性后，其与许进达成房产买卖契约，约定房屋价款为176000元，当时就给了150000元，约定拿房时再给26000元。房子还没有拿到时，许进中途就跟其要钱，其又给了许进6000元。后来通知其拿房，许进带其去抓阄，拿房时应许进要求，其又给了许进45000元。后其叫上许进一起去物业办理了更名手续，再后来其就找不到许进了。被告叶惠玲、许丽娜、江忠才质证后认为：1、其对原告与许进陈述的事实均不清楚，其只是抵押权人，抵押之前其查清案涉房屋无抵押，未被法院查封，其可以依法办理抵押手续；2、江忠才、叶惠玲均陈述在办理抵押时未到案涉房产现场实际调查，但询问过许进，许进说在出租；许丽娜则陈述系其母亲生前经办，其对情况不太清楚；3、拆迁安置房在没有取得房产证和土地证前不允许擅自交易，且出售拆迁安置房需要共有权利人签字同意，当时许进处于婚姻状态，但出售案涉房屋许进妻子没有签字；4、其享有登记抵押物权，并取得了他项权证，物权合法有效，即使对方买卖合同有效，因未办理变更登记，不具有物权效力，不能对抗善意第三人。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张与许进就案涉房屋存在买卖关系，而许进则辩称其与姜玲、谢绕齐间仅存在借贷关系。依据前述司法解释之规定，应由双方就各自主张承担举证证明责任。经全面、客观审核在卷证据，本院认为，许进主张其与姜玲、谢绕齐为借贷关系，以案涉房屋做抵押才签订了房产买卖契约，但未提供充分的证据证明，且其关于双方关系的主张前后表述不一致，对借款过程的两次陈述也相互矛盾，而姜玲、谢婧的陈述与其提供的房产买卖契约、拆迁补偿安置协议书、收条、入住协议书等证据及实际履行情况相互印证，故姜玲、谢婧提交证据的证明力明显高于许进提交的证据，故对许进的主张，本院不予采信。综上，姜玲、谢绕齐与许进达成的房产买卖契约，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，涉案房屋已经交付给姜玲、谢绕齐居住使用多年，现在涉案房屋已可以办理不动产权登记，具备过户条件，各方均应恪守诚实信用的原则，继续履行协议，现谢绕齐去世，其继承人有权要求继承相关权利，故对姜玲、谢婧要求许进协助将案涉房屋过户登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。姜玲、谢婧自愿承担所有过户费用，不违反相关规定，本院予以确认。关于房屋抵押的问题，姜玲、谢婧通过买卖对案涉房屋已经享有实际的占有、使用、收益等权益，案涉房屋虽然登记在许进名下，但许进只是形式上的产权人，案涉房屋的登记状态与实际状态不符，而叶惠玲、许丽娜、江忠才在与许进签订抵押合同设立抵押时，仅对涉案房屋的产权进行了形式上的审查，均未提交充分的证据证明其上门实地查勘房屋，未对案涉房屋的权属及占有使用状况进行充分了解，存在重大过失，不符合担保物权善意取得的要件，依法不能取得抵押权，因此叶惠玲、许丽娜、江忠才应将案涉房屋的抵押予以注销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条规定，判决如下：一、被告叶惠玲、被告许丽娜、被告江忠才于本判决书发生法律效力之日起十日内注销南京市江宁区不动产的抵押登记；二、被告许进于上述抵押注销登记后10日内协助将南京市江宁区不动产产权变更登记至原告姜玲、谢婧名下，变更登记的税费由原告姜玲、谢婧负担。案件受理费收取13380元，保全费5000元，合计18380元，由原告姜玲、谢婧负担4380元，由被告许进负担14000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  汤婷二〇二一年三月十日书记员  吕浩