辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3722号上诉人（原审被告）：苏敬翔，男，1990年6月7日出生，满族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：苏连胜，男，1967年7月18日出生，汉族，系上诉人父亲，住址同上。被上诉人（原审原告）：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街**1610。法定代表人：曾燕，系该公司经理。委托诉讼代理人：王爱军，女，1972年6月29日出生，汉族，住沈阳市沈河区，该公司员工。上诉人苏敬翔因与被上诉人辽宁中恒物业管理有限公司（以下简称“中恒公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初5496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏敬翔上诉请求：1.一审判决事实认定不清，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人没有履行相关维修、养护、管理维护义务，应当承担相应的赔偿责任。被上诉人在业主办理入住时利用强势地位迫使业主多交物业费，长堤湾小区至今没有验收合格，上诉人是在2017年8月12日办理入住的，而被上诉人是从2016年12月1日至2017年12月31日收取物业费，多收了9个月物业费1307.97元，地，地面清理费500元圾清运费260元，共多收2067.97元，应返还上诉人。小区内有大型犬、小型犬，不牵绳的太多了，上诉人被吓到多次。上诉人家窗前有电线，一楼有棚子能上到我家，有安全隐患，从入住窗户金凤，物业说修不了，至今未处理。二、为业主提供物业管理服务是物业公司应当履行的义务，收取物业费是其行使的权利，不能把怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。中恒公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。上诉人陈述理由与实际内容不符，1.上诉人所述多收9个月物业费并不是像他说的什么时候收房子什么时候算，是按开发商发布入住通知单的时间计算，所以收取物业费的时间没有任何错误。2.园区养狗的问题，我们在园区各处做了很多标识，还有宠物的粪便箱，我们也做了上诉人所述的那家养狗人的工作。3.楼下的花篮很小，我们也没权利去拆除，也没影响任何事情。中恒公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付自2018年1月1日起至2019年12月31日物业费共计3,487.92元，滞纳金300元，共计3,787.92元。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，被告系苏家屯区南京南街1066-3号长堤湾小区2-2-3号房屋业主，房屋面积为76.49平方米。2016年12月15日原告进住长堤湾小区并提供物业服务，2017年3月14日，原告通过招投标方式中标长堤湾（一期）前期物业，并与建设单位签订前期物业服务合同，在合同中约定物业管理服务期限自2016年12月15日起，同时于2017年3月24日与长堤湾小区所在社区施官社区居民委员会签订长堤湾物业服务合同，在合同中约定服务期限从2016年12月15日起至2019年12月15日止，2019年11月26日，原告与施官社区居民委员会续签合同，合同期限自2019年12月15日起至2022年12月15日止。现被告拒绝交纳物业费，故原告诉至法院。一审法院认为，原告与建设单位签订的前期物业管理服务合同没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案中原告经招投标等合法手续入住被告所在小区并提供物业服务，被告应依照合同约定交纳物业费，现被告拒绝交纳物业费的行为已构成违约，故对原告的主张该院予以支持。因原告与施官社区居民委员会签订的长堤湾物业服务合同中约定服务期限从2016年12月15日起至2022年12月15日止，故被告应给付此期间的物业费，即3487.92元。关于原告主张滞纳金的问题，因该合同系格式条款，该约定加重了业主的负担，无证据显示原告对被告进行了详细的解释说明，故对该请求，一审法院不予支持。关于被告主张的物业公司应按实际收房日期收取物业费的问题及收取垃圾清运费、地热**面清理费不合理的问题，与本案不是同一法律关系，可另行起诉。一审法院判决：一、被告苏敬翔于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁中恒物业管理有限公司从2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业费3,487.92元；二、驳回原告辽宁中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，已减半收取，由被告苏敬翔负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：照片6张，证明：小区有大型犬，有违建花棚，有其他业主安装的电线通过上诉人的窗口，园区环境脏乱差。被上诉人质证意见：对照片的三性均有异议，此照片为业主故意选择的一些地方特定拍摄，照片中垃圾是在我们清理期间拍摄的，后面就有人在收拾；园区的大型犬有没有拴绳子我们也无法干涉业主，我们已经尽到了安全提示和告知的义务了；花篮问题没有影响到住户安全。被上诉人提交照片6张及入住通知单，证明：物业已经履行了相关责任，已经安装了宠物提示牌，告知牵狗绳遛狗，还有安装了粪便箱，还有文明养狗的活动，一楼业主自行搭建的花棚我们也告知了业主其他业主有投诉；物业费是从2016年12月1日开始收取的，按入住通知单收取。上诉人质证意见：对照片真实性无异议，入住通知单我们没有收到也不知道，下面也没有人员签字，对真伪有异议，认为小区目前都没有验收合格，业主什么时候入住才什么时间交纳物业费，以前的费用应当由开发商承担。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人作为园区业主，享受了物业服务，即应按照合同约定交纳物业费。被上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。故一审法院判决上诉人履行交纳物业费的义务并无不当。关于上诉人以被上诉人未阻止其他业主私自改建为由，拒绝支付物业费的问题。上诉人与其他业主之间的纠纷与本案并非同一法律关系，被上诉人作为物业服务企业，向上诉人提供了物业服务，上诉人以该纠纷作为不支付物业费的依据，没有事实及法律依据。上诉人亦未能提供证据证明被上诉人在履行物业服务合同的过程中存在违约或侵权的行为，故上诉人的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人物业服务不到位的问题，现上诉人所提供的证据，对照合同约定的服务标准，无法认定被上诉人提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。被上诉人对于上诉人反映的园区物业服务问题，亦应采取妥善措施，积极维护园区良好的居住环境。故对上诉人以被上诉人物业服务存在瑕疵为由要求免交物业费的主张，本院不予支持。关于上诉人主张多收取物业费及收取垃圾清运费、地热**面清理费问题，与本案并非同一法律关系，上诉人可另行主张。综上，上诉人苏敬翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏敬翔负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 杨 帆审判员 吕长辉二〇二一年三月二日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。