湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1484号上诉人（原审原告、反诉被告）：盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司，住所地湖北省武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（**）******。法定代表人:苏扬。委托诉讼代理人:易文涛，湖北筝辰律师事务所律师。委托诉讼代理人:桂君梅，公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张利荣，女，1980年9月4日出生，汉族，住址武汉市江汉区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：金奇，男，1980年2月22日出生，汉族，住址武汉市江汉区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张杰、英雄心，均系湖北金楚律师事务所律师。上诉人盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司（以下简称盈实智慧公司）因与被上诉人张利荣、金奇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初6425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制，由审判员丰伟独任审理。本案现已审理终结。盈实智慧公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判张利荣、金奇退还盈实智慧公司全部保证金并判决盈实智慧公司不承担34886.9元的房屋租金；一、二审诉讼费由张利荣、金奇承担。事实及理由：北京盈实智慧供应链管理有限公司于2018年10月22日向张利荣转账的120411元（租金72247元、押金48164元），实际上是北京盈实智慧供应链管理有限公司与张利荣之间签订的租赁合同的租金及押金。而本案中涉及的合同是2019年10月22日盈实智慧公司与张利荣之间签订的《房屋租赁合同》，两个合同主体不同，时间不同，只是后一个合同将前一个合同的保证金直接予以承继。因此，在新合同签订后盈实智慧公司就于2019年10月25日通过转账的形式将第一季度的租金76581元支付给张利荣。故盈实智慧公司实际已支付足额支付涉案合同的第一季度租金（即2019年10月28日至2020年1月27日）。即便是按照一审法院的裁判逻辑，盈实智慧公司对张利荣、金奇在疫情期间的租金承担一半，但盈实智慧公司已将租金支付至2020年1月27日，张利荣、金奇的租金损失也应只是2020年1月28日至2020年4月12日，合计64668.4元，即便由盈实智慧公司承担一半也只是32334.2元，而非34886.9元。在新冠疫情期间，盈实智慧公司无法正常使用案涉房屋，张利荣、金奇作为商业用途的房屋不能首开任何价值，盈实智慧公司的合同目的不能实现，因无法正常营业，也给盈实智慧公司造成巨大损失，盈实智慧公司不仅不能通过该房屋产生任何收益，还要承担企业维持正常运营的人工成本，在此种困难的情形下，仍然强行要求盈实智慧公司承担疫情防控期间的房屋租金于理不合，盈实智慧公司不应承担疫情防控期间的房屋租金。盈实智慧公司提出解除合同的行为，系2020年武汉市突发新型冠状病毒，属不具有可归责性，不构成违约。案涉《房屋租赁合同》经双方协商于2020年4月12日解除，盈实智慧公司不构成违约。故张利荣、金奇应全额退还保证金。最后，即使按照一审法院的逻辑认定盈实智慧公司需承担违约责任，违约金也不应超过实际损失的30%。张利荣、金奇共同答辩称，一审判决认定事实虽略有瑕疵，但该瑕疵事实不包括本案的核心争议，一审判决适用法律正确，盈实智慧公司的上诉理由没有事实和法律依据，应当予以驳回。盈实智慧公司向一审法院起诉请求：1、确认盈实智慧公司与张利荣、金奇之间的租赁合同于2020年2月24日解除；2、判令张利荣、金奇退还保证金48164元及资金占用利息（以48164元为基数，按年利率6%自2020年2月25日计算至实际清偿之日止，暂计至2020年7月14日金额为1306.4元）；3、判令张利荣、金奇退还水、电杂费余额1023.2元及资金占用期间利息；4、本案诉讼费、保全费、担保保险费等由张利荣、金奇承担。张利荣、金奇向一审法院提起反诉请求：1、判令盈实智慧公司支付2020年1月22日至2020年4月12日租金69773.8元；2、判令盈实智慧公司支付违约金28199元（以69973.8为基数按照日千分之五的标准自2020年1月17日计算至清偿完毕之日止，暂计算至2020年8月24日）；3、判令盈实智慧公司按照200元/日支付自2020年6月13日至公司住所地实际迁出之日止的违约金；4、本案诉讼费用由盈实智慧公司承担。一审法院经审理查明：武汉市江汉区泛海国际SOHO城（一期）8栋8层6室房屋（建筑面积258.95平方米、以下称案涉房屋）系张利荣、金奇共有房屋。2019年10月22日，金奇代张利荣（甲方）与盈实智慧公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将案涉房屋出租给乙方作为办公使用，期限为一年，自2019年10月28日至2020年10月27日，租金为25527元/月，租金按季度支付，乙方于2019年10月22日支付首期租金76581元，此后的租金应于次期租金到期前6日预缴；北京盈实智慧供应链管理有限公司已于2018年10月22日向甲方支付房屋租赁保证金48164元，亦可作为乙方完全遵守本合同约定的担保。若乙方欠缴任何款项或违反本合同任何条款，甲方有权从房屋租赁保证金内扣除一定的数额，以弥补甲方所受的损失。甲方应于2019年10月28日将房屋交付乙方。若房产因水灾、火灾、暴雨、大风、台风、地震、土地下沉等自然灾害，导致乙方无法或难于使用房产超过二个月，乙方可向甲方提前一个月发出书面通知终止本合同。若乙方不按本合同规定准时如数支付租金及其他款项，每逾期一天，乙方按当月租金的千分之五支付违约金，乙方提前或擅自退租并迁出房产，乙方应以，全额房屋租赁保证金给甲方作为违约金。《房屋租赁合同》还对双方其他权利义务作出了约定。同日，北京盈实智慧供应链管理有限公司向张利荣转账120411元，金奇出具收据2张，证实收到房屋租金72247元，押金48164元，张利荣、金奇将案涉房屋交付盈实智慧公司使用。2020年1月22日，盈实智慧公司未缴纳下个季度的房屋租金。同年2月24日，盈实智慧公司通过微信向金奇提出解除《房屋租赁合同》，金奇未同意，表示解除合同一事待能归还案涉房屋时再行商谈，同年4月13日，盈实智慧公司与金奇签署《租赁房屋交接清单》退还房屋，盈实智慧公司承诺公司地址在2个月内迁出。截至2020年4月24日，案涉房屋水费剩余44元、电费剩余979.2元，共计1023.2元。现盈实智慧公司因要求张利荣、金奇退还保证金48164元、剩余水电费1023.2元而提起本诉，张利荣、金奇因要求盈实智慧公司支付欠付2020年1月22日-2020年4月12日的房租、违约金、未按时变更公司工商登记上的办公地址影响案涉房租重新出租提起反诉。一审法院认为，盈实智慧公司与张利荣签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案争议的焦点是《房屋租赁合同》解除的时间、张利荣收取的保证金48164元是否应予退还、2020年1月22日至2020年4月12日租金是否应当缴纳、盈实智慧公司未及时办理工商登记变更将公司从案涉房屋迁出是否应当支付违约金。关于合同的解除时间，盈实智慧公司与张利荣于2020年4月13日办理交接手续，交还案涉房屋，一审法院确定《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除。对于盈实智慧公司提出的要求张利荣、金奇返还保证金48164元的诉讼请求及张利荣、金奇提出的要求盈实智慧公司支付2020年1月22日-4月12日房租69773.8元的诉讼请求，经查，根据武汉市新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布的公告，武汉自1月23日10时起封城，自4月8日零时起解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通。盈实智慧公司在2020年1月22日-4月12日期间无法正常使用案涉房屋，对此双方均无过错，本着公平的原则，所导致的房租损失69773.8元应由双方共同承担，各负担34886.9元。对于保证金48164元，《房屋租赁合同》约定提前或擅自退租的应不予退还，但盈实智慧公司提前解除合同确系受疫情影响，综合考虑疫情的影响力及《房屋租赁合同》的实际履行情况，保证金可退还50%即24082元。盈实智慧公司要求张利荣、金奇支付资金占用利息的诉讼请求，张利荣、金奇要求盈实智慧公司支付逾期支付租金的违约金的反诉请求，一审法院不予支持。盈实智慧公司退还案涉房屋后，剩余电费、水费1023.2元张利荣、金奇应予退还。张利荣、金奇提出的盈实智慧公司未及时从案涉房屋迁走公司住址，要求按日200元赔偿违约金的诉讼请求没有合同依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司与张利荣、金奇的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除；二、张利荣、金奇于本判决生效之日起十日内向盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司返还保证金24082元；三、张利荣、金奇于本判决生效之日起十日内向盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司支付水费、电费共计1023.2元；四、盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向张利荣、金奇支付租金34886.9元；五、驳回盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司其他诉讼请求；六、驳回张利荣、金奇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费531元，由盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司承担317元（巳付），张利荣、金奇承担214元；反诉案件受理费1340元由张利荣、金奇承担1004元，盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司承担336元。二审期间，盈实智慧公司未提交新证据。张利荣、金奇提交一份房屋租赁合同，拟证明：盈实智慧公司退租后，张利荣、金奇将案涉房屋另行出租，造成案涉房屋租金损失108105元。经质证，盈实智慧公司对张利荣、金奇二审提交的证据的真实性、关联性及合法性均不予认可，对其证明目的亦不予认可，认为与本案无关。本院经审理查明，一审法院审理查明的事实基本属实，本院予以确认。二审另查明，盈实智慧公司与张利荣、金奇签订案涉《房屋租赁合同》后，盈实智慧公司于2019年10月25日通过银行转账的方式向张利荣、金奇支付了第一季度的租金76581元。本院认为，针对盈实智慧公司的理由及请求，本院评判如下：关于盈实智慧公司上诉认为2020年1月22日-4月12日房屋租金损失69773.8元计算有误的问题。本案在二审期间，盈实智慧公司与张利荣、金奇均认为盈实智慧公司向张利荣、金奇交纳了第一季度的房屋租金76581元，盈实智慧公司的租金交纳至2020年1月27日。故2020年1月28日-4月12日房屋租金损失应为63782.53元【（25527元/月×12个月÷365天）×76天】，该房屋租金损失由双方各承担一半，即：31891.27元。一审法院对此该段的租金损失计算有误，本院纠正。关于盈实智慧公司上诉认为张利荣、金奇应全额退还保证金的问题。双方当事人在合同履行期间虽遭遇疫情的影响，但疫情过后合同并非不能履行，考虑到疫情的影响及双方当事人在合同履行期间已实际解除合同，故一审法院酌情将保证金退还一半并无不当，盈实智慧公司的该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，一审判决实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初6425号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项，即：1、盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司与张利荣、金奇的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除。2、张利荣、金奇于本判决生效之日起十日内向盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司返还保证金24082元。3、张利荣、金奇于本判决生效之日起十日内向盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司支付水费、电费共计1023.2元。5、驳回盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司其他诉讼请求；二、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初6425号民事判决第六项，即：6、驳回张利荣、金奇其他诉讼请求；三、变更湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初6425号民事判决第四项为：盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向张利荣、金奇支付租金31891.27元；四、驳回张利荣、金奇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费1274元（盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司已预缴），由盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司负担；一审本诉案件受理费531元，由盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司承担317元（巳付），张利荣、金奇承担214元；一审反诉案件受理费1340元由张利荣、金奇承担1004元，盈实智慧供应链管理（武汉）有限责任公司承担336元。本判决为终审判决。审判员  丰伟二〇二一年三月三日法官助理严洁书记员彭毅磊