文书内容湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书鄂0103民初9271号原告（反诉被告）：曲艺，女，1994年9月11日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告（反诉原告）：晋美丽，女，1986年11月24日出生，汉族，住武汉市江岸区，原告（反诉被告）曲艺与被告（反诉原告）晋美丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曲艺与被告（反诉原告）晋美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲艺向本院提出诉讼请求：1．判令解除租赁合同；2．判令晋美丽向曲艺支付违约金12500元；3．判令晋美丽返还曲艺未使用的租金6500元；4．判令晋美丽赔偿曲艺误工费损失2000元；5．判令晋美丽返还曲艺未使用水电费300元；6．判令晋美丽赔偿曲艺二次搬家产生的费用200元；7．判令晋美丽赔偿曲艺为保护其沙发购买的保护罩127.9元；8．判令晋美丽就“人品有问题”向曲艺进行书面道歉；9．本案诉讼费由晋美丽承担。事实与理由：曲艺与晋美丽于2020年8月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定晋美丽将其位于武汉市江汉区汉口秀园6栋1单元7层2室的住宅房出租给曲艺；租赁期自2020年8月6日至2021年8月6日，共计12个月；租金为每月2500元，付款方式为一季一付、付三押二。除合同内容外，双方对其他事项再无任何口头或书面约定。合同订立当日，曲艺向晋美丽交付2020年8月6日至2020年11月5日房屋租金7500元、押金5000元、电费500元。合同履行过程中，晋美丽存在迟延交付房屋、擅自取走卧室电视、超额用电等行为，并提出家电家具如有损坏按购置价8折赔偿、每月需要看房的不合理要求，租赁双方始终无法达成一致。2020年8月16日，晋美丽再次违反合同约定私自切断屋内网络，给曲艺的生活造成极大的不便。当曲艺于次日与其进行沟通时，却被对方指责人品存在问题，还声明要收房走人，并将曲艺的联系方式拉黑。晋美丽单方擅自解除合同，并对曲艺进行威胁恐吓及人格侮辱，致使曲艺精神上承受了巨大的压力，虽经多次沟通仍置之不理，租赁合同已无法履行。为维护原告合法权益，特具状起诉。晋美丽辩称，租赁合同订立后，出租房内确实有部分物品未来得及搬离，同意起租时间自2020年8月7日开始计算；出租房屋内原有电视机两台，只因曲艺提出需要安放投影仪，故按其要求搬走其中一台；租赁期间，曲艺擅自在承租房屋内饲养宠物，导致房内沙发、床等家具上均有宠物爪印，违约在先，且其在单方提前解除合同后自行搬离，没有与出租方办理房屋交接；出租房客厅的电视机，因曲艺不当使用加湿器造成损坏，房屋发生断网系因网络信号不好，并非出租方刻意为之；出租人之所以没有将房屋全部钥匙交于承租人，是为了定期查看房屋，并无不当。综上，请求驳回曲艺全部诉讼请求。晋美丽向本院提出反诉请求：1．判令曲艺支付违约金7500元；2．判令曲艺支付租金7500元；3．判令曲艺赔偿家电损失8900元；4．本案诉讼费用由曲艺承担。事实和理由：晋美丽委托房屋中介将名下汉口秀园6栋1单元702室房屋对外出租，明确表示不向无正当职业、饲养宠物或者有小孩的人员出租。2020年8月4日，中介方向晋美丽推介了曲艺，三方于次日确认出租条件后，签订《房屋租赁合同》一份。租期一年，自2020年8月6日起至2021年8月6日；月租2500元（未收取网费、物业费）；付款方式季付，押二付三。合同订立后，租赁及中介三方一同至出租房屋办理了交接手续，确认房内所有家电设备设施、附属物品完好，完成了验收。2020年8月5日晚，晋美丽为防止曲艺从事违法犯罪活动、私改房屋内部结构、私养宠物等，提出需要保留一把房门钥匙，并每月预期看房一次，但曲艺以各种理由推脱，拒绝看房。经过多次沟通，曲艺最终接受了前述条件。2020年8月10日，因曲艺不合理使用加湿器导致房内电视机屏幕闪动，无法正常使用，家电原价为23800元，维修费用8900元。8月16日，原、被告及中介约定对出租房屋内全部家电、设施设备定价，晋美丽提前到达发现曲艺违约养猫。晋美丽有权没收其押金及一个月租金7500元。10月14日，晋美丽接到法院通知领取传票，遂通知家人至出租房查看，发现钥匙无法开门后决定报警并联系开锁公司开锁，发现室内全是猫毛。皮沙发、皮床、墙纸、卧室门、踢脚线全部是猫爪痕迹。由此，曲艺违约饲养宠物、损害房内物品，且未经同意自行搬离并私自更换防盗门锁芯，事后未与出租人及中介方联系具体办理退房交接手续，一直占用出租房屋。其单方提前解除合同的行为已构成违约，应并支付占用房屋期间的全部租金并承担违约责任。曲艺针对反诉辩称，租赁双方在签订合同及双方聊天沟通过程中并没有提及不能饲养宠物；晋美丽要求保存一把备用钥匙，没有事先与本人商量，本人出于人身安全考虑不同意其每月来租赁房屋查看，为此才更换的房门钥匙；3．关于电视机屏幕闪动是因为网络问题而非硬件损坏，2020年8月18日本人搬走前，用手机对房内进行了拍摄，视频内容显示电视机运转正常，并不存在屏幕闪动问题；沙发及皮床的破损在被告交付房屋时就已存在，不是本人损坏；本人并非不愿意与晋美丽办理房屋交接，而是因为其将本人微信拉黑，并且要求本人两天内搬走，否则要将本人的所有物品当垃圾清理。钥匙一直在本人这里，本人给晋美丽打电话，要求其拿钥匙，对方未予回应，本人随后只能与中介联系，想将钥匙交由中介转交，但中介方没有收取。综上，请求驳回反诉人的全部反诉请求。根据当事人陈述及经审查确认的证据，曲艺（乙方）、晋美丽（甲方）经由中介方介绍，于2020年8月5日签订《房屋租赁合同》一份，双方共同对租房、租赁期限、租金支付标准、收取方式、押金数额等内容作出约定，曲艺依约向晋美丽实际支付了三个月租金7500元、押金5000元，共计12500元的情况属实，本院予以认定。双方还约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租人承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还；如甲方违约或单方提前解除合同而违约的，应双倍返还乙方租赁押金，并赔偿乙方1个月租金作为另行求租损失。乙方单方违约或提出解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金并解除合同，乙方应付清所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用，并赔偿甲方1个月租金作为再次出租前的闲置损失。另查明，晋美丽在对房内留存物品进行清理后，实际通知曲艺于2020年8月7日收房，但双方关于起租时间未能达成一致。合同订立后，晋美丽提出房内物品如有损坏应按购置价80%予以赔偿，并要求留存房门钥匙一把，以便于定期查看状况，但未能与曲艺协商一致。曲艺承租房屋后对房门锁具进行了更换。2020年8月8日，晋美丽通过中介针对曲艺在出租房内养猫提出交涉，曲艺则认为出租人事先并未告知不能饲养宠物，双方协商不成，争议升级。8月10日，曲艺就网络断网问题与晋美丽微信沟通未获及时答复，在质问其“你是什么意思时”，晋美丽回复“你人品有问题，我收房、你走人，不明白？”，双方矛盾进一步激化。2020年8月19日，曲艺自承租房内搬离，8月27拟将房屋钥匙交于中介，中介方未收，但于当日即其退房情况通知了晋美丽。房门钥匙仍在曲艺处。2020年10月14日晋美丽将房门开锁，收回了房屋。还查明，租赁合同附件2房屋附属设施部分，对房内装修、固定设施、电器家具情况进行了记载描述，其中家电部分记载了家电品类与数量，家具部分则记载了品类、数量和成色（较新），均未对有无损坏的情况进行说明。合同中没有关于不得饲养宠物的内容条款。2020年8月9日，曲艺发现房内电视机出现屏幕闪动的情况，遂以手机拍摄视频发送给晋美丽，8月18日搬离前，其再次用手机对房内设施情况进行了拍摄，视频显示电视机运转正常。2020年8月13日，曲艺还曾自行网购沙发套一套，价值270元。2020年8月19搬离时支出搬家费200元，预缴电费尚有300元结余。本院认为，曲艺与晋美丽签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同履行过程中，曲艺自行从出租房内搬出，并通过中介通知晋美丽退房，明确表明其不再履行租赁合同，晋美丽则实际于2020年10月14日将房屋收回。租赁合同因租赁双方各自行为实际于晋美丽收回房屋之日发生解除效力。合同发生解除的法律后果，概因双方当事人对于合同履行过程中发生的争议均未能本着友好协商的原则妥善处理，导致矛盾逐步激化升级，均存在一定过错。首先，晋美丽出租房屋时未能及时对房内自有物品进行清理，导致交房迟延，事后不能就起租时间与曲艺进行沟通协商，引发矛盾；其次，对于出租房内禁止饲养宠物，晋美丽并未事先于合同中明确约定，所提供的微信聊天记录、证人证言等证据均显示租赁双方系在合同订立之后才就宠物问题进行交涉，并无证据证明双方曾事先就禁养宠物达成过口头协议、曲艺对此明知而故意违约；第三，关于房内损坏物品的赔偿价格以及出租人保留房门钥匙并定期入内查验的条款，租赁双方于订立合同时亦未先行磋商，晋美丽在合同订立之后提出，导致曲艺一时难以接受，对合同顺利履行造成一定障碍；第四，在曲艺反映网络信号中断时，晋美丽作为出租人未能及时予以回应说明或者进行必要维修，而是基于前期矛盾直接指责对方人品问题，并提出收房走人，言辞过激，导致矛盾冲突激化；第五，合同履行过程中，曲艺虽与晋美丽之间存在分歧，但晋美丽所发表的“收房走人”言辞，是在双方发生冲突时作出的非理性行为，并非其本人内心真意，晋美丽事后也并未实施收回房屋等阻止曲艺继续承租房屋的行为，故曲艺仅凭此认定晋美丽已提出单方解约而自行搬离，单方终止合同履行，虽事出有因，但失之草率。《中华人民共和国合同法》第九十七规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担；第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。案涉合同解除，曲艺有权要求晋美丽返还尚未履行部分的房屋租金。晋美丽实际通知曲艺2020年8月7日收房，起租时间应自该日开始计算。曲艺虽于2020年8月19日自出租房搬离，但并未将更换后的房门钥匙交于晋美丽完成房屋交接。其于2020年8月27日拟将钥匙交于中介，视为具有交接房屋的意思表示，中介于当日将此事通知晋美丽，意思表示视为到达，承租期限应到此截止。曲艺实际承租房屋21天，晋美丽获知曲艺退房后，在合理期限内（本院酌定为2天）未采取必要措施及时收回房屋，导致出租房屋闲置，无权就此扩大部分的损失主张权利，由此，曲艺应向晋美丽支付租金1917元（2500元÷30天×23天），下余租金5583元（7500元-1917元），应由晋美丽予以返还，对晋美丽要求曲艺继续支付退房后租金的反诉主张，本院不予支持；承租期间尚结余电费300元，晋美丽同意向曲艺返还，本院予以认定；搬家费系因不当终止合同履行引发的扩大损失，曲艺无权要求晋美丽予以赔偿；沙发套系自愿购置行为并非晋美丽违约造成的经济损失，故对曲艺的该项诉请，本院不予支持；曲艺未就误工损失2000元提供证据证明，应承担举证不能的法律后果；本案争议属于合同而非侵权纠纷，旨在调整平等民事主体之间的财产关系，责任承担方式不适用赔礼道歉。关于出租房内电视机是否存在人为损坏的问题。租赁双方在验收房屋时，未对电视机的质量进行确认，晋美丽仅依凭曲艺2020年8月9日发送的手机视频即认定电视机屏幕闪动系其不当使用加湿器所致，依据不足，且根据同年8月18日曲艺搬离出租房前拍摄的手机视频，电视机运转正常，晋美丽事后亦未提供电视机仍然存在质量问题的证据，故其要求曲艺赔偿电视机损坏费8900元的反诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。双方当事人均未能采取适当措施正确处理合同争议，导致租赁合同无法正常履行，曲艺、晋美丽均存在过错且责任相当，故无权要求对方支付违约金。曲艺本诉主张的违约金中包含有返还押金的意思表示，晋美丽反诉主张的违约金中包含有扣除押金的意思表示，均涉及租赁押金的处理问题。因曲艺无需向晋美丽承担违约金责任，故对晋美丽扣除押金作为违约金的反诉主张，本院不予支持。根据合同约定，押金在抵扣相应费用、租金及违约赔偿后由出租方向承租方返还。结合本案，曲艺不存在差欠费用及租金的事实，晋美丽反诉提出的家电损失亦未获本判决支持，针对房内其他设施是否存在损坏的情况及赔付金额或处理方式，晋美丽于本案中并未提出明确主张，故在租赁合同解除后，应向曲艺返还押金。如确因曲艺使用原因造成房内其他设施损坏的，可由双方当事人案外自行友好协商，协商不成的，晋美丽可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）曲艺与被告（反诉原告）晋美丽2020年8月5日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月14日解除；二、被告（反诉原告）晋美丽于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）曲艺返还租金5583元；三、被告（反诉原告）晋美丽于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）曲艺返还押金5000元四、被告（反诉原告）晋美丽于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）曲艺返还电费300元；五、原告（反诉被告）曲艺于本判决生效之日起向被告（反诉原告）晋美丽支付租金1917元（已付）；六、驳回原告（反诉被告）曲艺的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）晋美丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，减半收取计170元，由原告（反诉被告）曲艺、被告（反诉原告）晋美丽分别负担85元；反诉案件受理费398元，减半收取计199元，由原告（反诉被告）曲艺负担15元，被告（反诉原告）晋美丽负担184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 纪 承二〇二一年三月十六日书记员 熊田喆湖北省武汉市江汉区人民法院裁判文书签批表案号：（2020）鄂0103民初9271号案由：房屋租赁合同纠纷原告：曲艺被告：晋美丽                          主审人                                发            2021－3-12      校对人：纪承、熊田喆拟印份数：12份