江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4319号上诉人（原审被告）：吴莲雯，女，1974年7月25日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：陆雪栎，男，1955年1月15日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审原告）：常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司（原常州万都商业广场有限公司居然之家物业管理分公司），住所地常州市天宁区和平中路388号楼1幢136号。法定代表人：丁鑫康，该公司总经理。委托诉讼代理人：张曦恬，该公司律师上诉人吴莲雯因与被上诉人常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司（以下简称万都商业分公司）租赁合同一案，不服常州市天宁区人民法院(2020)苏0402民初463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吴莲雯上诉请求:撤销一审判决，驳回被上诉人提出的所谓欠租要求。事实和理由：1.被上诉人在2018年10月底在没有向居然之家同济桥店所有商家公告与公函情况下，突然撤走所有工作人员和管理人员，置我们商家签订的招商合同于不顾，违反了合同法规定。他们与我们签订的居然之家招商合同是一份无效合同。2.在我接到法院起诉书时才知道，跟我签订招商合同的印章是常州万都商业广场有限公司居然之家物业管理分公司（以下简称万都物业分公司），不是居然之家实体主体公司，假以居然之家公司签订的合同是一个无效合同。3.招商合同上的万都物业管理分公司是无权招商引资管理大型商厦的，是属管理商厦的水电、煤性质。我在此商厦也没有欠水电煤费用，所以其无权起诉和所谓的房租赔偿权利。4.居然之家管理团队从2018年10月底就撤走了，因无人管理，无法正常经营，我从开店至今实际亏损55万多元，共计155万多元的实际投入。请求法院判决赔偿我在居然之家同济桥店全部投入共计155万元的请求，从被上诉人赔偿我款到位后我才撤走此商场。被上诉人万都商业分公司二审答辩称：1.当事人双方签订的租赁合同以及居然之家招商合同合法有效。2.被上诉人作为居然之家的加盟店，有权使用居然之家的字号。此外，被上诉人作为常州万都商业广场有限公司的分公司，由总公司授权签订相关合同也是合情合理。3.上诉人占用商铺至今，只有在腾空房屋后才能停止各项租赁费用的计算。万都商业分公司向一审法院提起诉讼请求：1.确认当事人双方签订的《居然之家招商合同》已经在2019年11月22日解除；2.判令吴莲雯将上述房产恢复原状并返还；3.判令吴莲雯支付拖欠截止至2019年11月22日的房屋租金人民币97208.68元；4.判令吴莲雯支付拖欠截止至2019年11月22日的市场管理费人民币97208.68元；5.判令吴莲雯支付拖欠截止至2019年11月22日的物业管理费人民币23607.86元；6.判令吴莲雯支付上述房产的占有使用费，从2019年11月23日按每日2.88元/平方米计至其将上述房产恢复原状并返还之日（暂计算至2020年1月5日占有使用费为49292.81元)；7.判令吴莲雯支付截止至2019年11月22日合同约定给予的所有减免优惠共计金额为244565.79元；8.判令吴莲雯支付违约金34308.92元；9.本案诉讼费用及财产保全费用由吴莲雯承担。一审中，万都商业分公司变更第二项诉讼请求为：要求判令吴莲雯支付拖欠截止至2019年11月22日的市场管理费人民币169782元；变更第七项诉讼请求为：吴莲雯支付截止至2019年11月22日合同约定给予的所有减免优惠共计金额为132661元。一审法院经审理查明，2018年9月1日，万都物业分公司作为甲方与吴莲雯作为乙方签订《居然之家招商合同》一份，合同约定甲方将位于常州市同济桥店1号楼二层，面积为388.99平方米，摊位号为Ｍ74-1-2-002的场地租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理，乙方的产品经营类别为沙发，经营品牌为纳斯卡，租赁期限自2018年9月1日至2020年3月31日，共计578天；免租期：免租期共计300天，具体时间为1.自2018年9月16日至2018年9月30日，15天；2.自2018年10月1日至2018年10月15日，15天；3.自2018年11月1日至2018年11月30日，30天；4.自2019年1月1日至2019年1月31日，31天；5.自2019年2月1日至2019年2月28日，28天；6.自2019年4月1日至2019年4月30日，30天；7.自2019年7月1日至2019年7月31日，31天；8.自2019年9月1日至2019年9月30日，30天；9.自2019年11月1日至2019年11月30日，30天；10.自2019年12月1日至2019年12月31日，31天；11.自2020年2月1日至2020年2月29日，29天。合间期内免租金额共计316250.3元，免租期用于乙方进行开业筹备和市场培育。免租期乙方不用向甲方交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳。若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的租金；乙方按下列标准向甲方支付租金：自2019年9月1日至2020年3月31日，每平方米日租金1.47元，共计330511.96元，甲方给予乙方优惠后，合同期内乙方共计应支付甲方租金158965.96元；甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，自2018年9月1日至2020年3月31日，每平方米日物业管理费0.17元，共计38223.14元；租金及物业管理费的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前；乙方应于每月15日之前向甲方按上月的销售额的100%缴纳市场管理费。市场管理费用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统准护、销售人员培训等管理服务；乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不论月份大小）每平方米37.2元，合计共14470.43元。乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取，乙方销售连续三个月达不到保底销售额水平的，甲方有权终止合同；租金、物业管理费、市场管理费均为每三个月一付。乙方应向甲方交纳保证金40000元；乙方每月15日前向甲方支付上月电费、电话费及其它费用；乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1%向甲方支付滞纳金，超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。甲方系统地对市场进行定位，对营销方案进行整体策划，合理安排经营布局，统一进行广告宣传和市场促销，提高市场的形象和知名度；乙方租赁的场地只允许自己使用，不得以转租、转让、转借等任何形式供他人使用，否则，甲方视同乙方违约并终止合同；甲、乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按合同第十二章规定承担违约责任；除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金等内容。合同签订后，吴莲雯向万都物业分公司交纳保证金40000元，万都物业分公司向其交付租赁房屋，吴莲雯将租赁房屋作为经营纳斯卡沙发使用。吴莲雯向万都物业分公司支付了部分租金、市场管理费、物业费。2018年12月开始吴莲雯未能按约支付租金、市场管理费、物业费。截止2019年11月22日止，吴莲雯结欠租金97208.68元、市场管理费169782元、物业费23607.86元。因吴莲雯未按合同约定期限支付租金、物业费、市场管理费，2019年11月20日，万都物业分公司向吴莲雯发出《律师函》，要求解除《居然之家招商合同》，并要求吴莲雯结清拖欠的费用，腾退商铺。该函于2019年11月22日送达吴莲雯的商铺。另查明，2020年4月2日，万都物业分公司变更为万都商业分公司。上述事实，有居然之家招商合同、律师函及当事人庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，万都物业分公司与吴莲雯签订的《居然之家招商合同》系双方真实的意思表示，合法有效。当事人应当按照合同全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，承租人吴莲雯未能按约支付租金，物业费，市场管理费，已构成违约，出租人可以解除合同。万都物业分公司向吴莲雯邮寄解除函，要求解除其与吴莲雯于2018年9月1日签订的《居然之家招商合同》，符合法律规定，合同自通知到达对方时解除，故双方的《居然之家招商合同》于2019年11月22日解除。合同解除后，吴莲雯应将商铺返还，故其应支付2019年11月23日至实际搬迁之日止占有使用费（每平方米日租金1.47元），考虑2020年2月新冠肺炎疫情的影响，该院酌情减免2020年2月至3月占有使用费34308.92元。截止2018年12月至2019年11月22日止，吴莲雯结欠租金97208.68元，市场管理费169782元，物业费23607.86元，吴莲雯抗辩称2018年12月租金、市场管理费、物业费已结清，因其未能提供证据，该院不予支持。对于万都商业分公司要求吴莲雯支付减免的费用，按合同约定，吴莲雯违约导致合同提前终止，其应赔付免租期间的租金及市场管理费，故万都商业分公司要求吴莲雯支付免租期间的租金及市场管理费132661元的诉讼请求，该院予以支持。吴莲雯违约，应承担违约责任，按合同约定，因其违约导致合同提前终止的，除了补齐所欠租金及费用，退还在合同期内给予在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，吴莲雯还须赔付万都商业分公司相当于两个月租金的违约金，故万都商业分公司要求吴莲雯支付违约金34308.92元，该院予以支持。综上，万都商业分公司部分诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条规定，该院遂判决：一、常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司与吴莲雯签订的《居然之家招商合同》于2019年11月22日解除。二、吴莲雯于判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付截止至2019年11月22日房屋租金97208.68元、市场管理费169782元、物业费人民币23607.86元。三、吴莲雯于判决发生法律效力之日起十日内将常州市同济桥店1号楼二层商铺（摊位号：ＪＭ74-1-2-002，面积为388.99平方米）返还常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司，并支付自2019年11月23日起至实际搬迁之日止按每平方米日租金1.47元支付占有使用费（其中减免2020年2月至3月占有使用费34308.92元）。四、吴莲雯于判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付减免费用132661元。五、吴莲雯于判决发生法律效力之日起十日内向常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司支付违约金34308.92元。六、驳回常州万都商业广场有限公司居然之家商业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9108元、财产保全费3174元，合计12282元。由万都商业分公司负担282元、吴莲雯负担12000元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人吴莲雯向本院提供以下证据：1.网站截图一份，证明被上诉人是居然之家直营店而非加盟店。2.补充协议一份，证明被上诉人是直营店。3.居然之家招商合同一份，证明上诉人签订合同的时候没有章也没有抬头，是让吴莲雯带回去的。4.万都公司营业执照一份，证明其经营范围不包括招商，导致上诉人被骗。5.微信聊天记录，证明上诉人要求无锡居然之家回来经营，他们要求我们跟万都的法定代表人协商。6.商户给万都公司的公开信及邮寄凭证，证明我们2019年3月份给居然之家发函来处理事宜。7.严重声明一份，证明我们所有的商家到目前为止，一直没有解决真正的问题。8.照片一张，证明招商的时候都是以居然之家名义招商的，没有万都广场。被上诉人万都商业分公司经质证认为：1.上诉人提供的所有证据都不是新证据，是上诉人在一审中就能够提供而未提供的证据。2.对于证据1网页截屏的真实性予以认可，但是该证据证明万都集团与居然之家是战略合作关系，具体合作方式由双方在合作过程中根据经营需要自行作出调整。3.证据2补充协议没有原件，对其真实性不予认可。即便存在该情况，也是万都集团和无锡居然之家在经营过程中进行的调整，而且被上诉人在一审中也提供了无锡居然之家的情况说明，证明至今被上诉人仍是居然之家的家门店。4.对证据3居然之家招商合同真实性予以认可，也证明了双方之间具有租赁合同关系。合同签订后，上诉人就交纳了两个月的费用，这些费用都是由被上诉人支付至被上诉人的对公账户而非居然之家的账户，因此上诉人是明知合同相对方就是被上诉人。5.对证据4营业执照的真实性予以认可，可见签订合同当时的流程是合法有效的。6.对证据5微信聊天记录不予认可。7.证据6的发函及其他材料都是复印件，与本案无关，对真实性也不予认可。8.证据7中商户签字的真实性、关联性不予认可。9.证据8予以认可，也充分证明被上诉人确实是居然之家加盟店，而且名称也标注为同济桥店。本院认为，万都物业分公司与吴莲雯签订的《居然之家招商合同》系双方真实意思表示，合法有效。在万都物业分公司向吴莲雯交付场地后，吴莲雯应按约向万都物业分公司交付房屋租金、物业费和市场管理费。现因吴莲雯在2018年12月起即未按约交纳房屋租金、物业费和市场管理费，符合合同解除的法定情形，万都物业分公司有权要求解除案涉租赁合同。合同出现法定解除情形，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。据此，万都物业分公司于2019年11月20日向吴莲雯发出解除通知，邮件显示于2019年11月22日被签收，故一审法院认定案涉租赁合同于2019年11月22日解除符合法律规定。合同解除后，吴莲雯应腾空场所向万都商业分公司返还房屋，现因其仍在占有使用场地，故应继续支付占有使用费用。关于吴莲雯主张案涉招商合同无效，但对其主张未能提供证据予以证明，且其主张亦不符合法律规定的合同无效情形，故其主张不能成立。关于吴莲雯主张合同签订时为居然之家直营店，其后变为居然之家加盟，故其无需交纳市场管理费，但其对上述主张并未提供证据证明，亦未提供证据证明万都商业分公司在物业服务、市场管理等方面存在未履行招商合同义务或是履行义务不符合合同约定的情形，故其要求上述主张不能成立。综上，吴莲雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9108元，由上诉人吴莲雯负担。本判决为终审判决。审判长 郑 仪审判员 卢文忠审判员 罗希夷二〇二一年三月十五日书记员 杨 青