辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1814号上诉人（原审被告）：唐贝贝，女，1983年9月24日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连中圣物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区联合路**，统一社会信用代码：912102047364016914。法定代表人：李刚，总经理。委托诉讼代理人：王楠，辽宁金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，辽宁金石律师事务所律师。上诉人唐贝贝因与被上诉人大连中圣物业管理有限公司（以下简称中圣物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初5298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐贝贝上诉请求：一、撤销一审判决，进行重审；二、我可按照0.75元/平方米的标准支付2017年12月31日至2019年12月31日的物业费2,912.5元;三、一审、二审诉讼费用由中圣物业承担。事实和理由：1、中圣物业违约在先。中圣物业未履行合同第二十九条第5、6、7、8、9款等义务，属于违约在先：小区卫生环境差，3天左右清扫一次，小区没有监控，造成多起偷窃案件发生无监控调取，即使报警处理，也无法破案，小区多个物业公用设施被物业无故出租，盈利归物业所有，小区营业内外的收入以及维修基金利息收支从不对所有业主进行公示等。2、中圣物业服务未达到大连物业服务一级标准。正因此，物业服务合同未续签，物业费价格自然不能按照三级标准价格订立。假如物业2020年恢复服务，达到了大连市物业服务某级标准，得到了业主委员会的参与，我也会按时缴纳。3、照片真实反映中圣物业物业管理与服务现状。我提供的照片虽然是2020年拍摄的，但是显现的问题是物业开始服务管理以来经年累计、从未进行修整的遗留问题：外围栅栏破烂不堪、游乐健身器材年久失修危及生命，步行路面坑洼积水不能通过，没有监控等。这不光是我个人的感知，也是很多业主的感知。4、中圣物业不能令业主满意。我房子漏水时，由于物业延迟4天联系楼上业主并耽误查找漏水点，造成我家多达8处漏水点。中圣物业没有把业主遭受的困难及时解决，没有专业人员查找漏点，恶意怠慢，造成了我生活极大不便。物业服务意识极差，没有责任心，因此，我对物业服务非常不满意，很多业主也同样遭受过物业恶意报复的情况。小区业主早已怨声载道，只是由于业主委员会的缺失或者不作为导致目前这一畸形的物业服务关系存续。5、绿化带被一楼业主占用，物业默许，也收取一些好处。之前有保安，现在没有保安只有打更人员，年龄都在65岁左右。中圣物业辩称，不同意唐贝贝的上诉请求。主要答辩意见：唐贝贝所述我公司员工有收取好处的行为没有任何依据，属于恶意中伤。关于物业等级的问题，物业费价格是市场调节价格，合同也是与业主委员会协商签订，合法有效可以参照适用。关于漏水的问题，不属于我公司动用维修基金进行维修的范围。而且，我公司已经积极联系漏水业主，只是该业主在国外生活，4天能联系上实属不易，我公司确实对唐贝贝的房屋进行了一定维修。房屋漏点是专业问题，不能凭任何一方当事人肉眼判断，应当进行司法鉴定。我公司在服务上不可能做到尽善尽美，也许有一些地方不能让所有业主满意，但大多数业主对物业服务基本上是满意的。而且唐贝贝要求变更物业费标准，对其他已交费业主不公平，也与合同不符。如果唐贝贝对物业合同存在异议，应行使撤销权。中圣物业向一审法院起诉请求：一、唐贝贝支付2017年12月31日至2019年12月31日期间的物业费5,825元、违约金1,747元；二、本案诉讼费由唐贝贝承担。一审判决认定事实，2015年1月1日，大连市沙河口区中盛家园住宅小区业主委员会（甲方）与中圣物业（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对中盛家园小区提供物业服务；委托管理期限自2015年1月1日起至2018年6月30日止；委托管理服务事项为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生和垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理、消防通道管理，维护公共秩序等；住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米多层1.3元、高层1.5元向乙方交纳，每半年交纳一次；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。庭审中，中圣物业、唐贝贝一致认可合同期满后中圣物业继续为中盛家园住宅小区提供物业服务至今。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积161.83平方米，唐贝贝系该房屋业主。唐贝贝未交纳该房屋2017年12月31日至2019年12月31日期间的物业费5,833.71元（161.83平方米×1.5元/平方米/月×24个月零1天）。庭审中，唐贝贝还提交了关于限期交纳住宅维修基金的通知、关于中盛家园提供物业管理用房及维修基金的报告、中盛家园物业管理用房明细表、天眼查截图、（2020）辽0203民初4755号民事裁定书、冻结情况截图，对此中圣物业均不予认可。因上述证据均系复印件，且内容均关于大连中盛集团有限公司的，与本案无关联性，故对上述证据一审法院均不予采信。一审法院认为，中圣物业与大连市沙河口区中盛家园住宅小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对中圣物业及小区全体业主均具有约束力，唐贝贝作为小区业主，应按合同约定履行交费义务。《物业管理服务合同》期满后，案涉小区业主委员会未与其他物业公司签订物业合同，中圣物业继续为案涉小区提供有偿物业服务，其与小区业主已形成了事实上的物业服务合同法律关系。现唐贝贝未交纳2017年12月31日至2019年12月31日期间的物业费，中圣物业主张其交纳5,825元欠缴物业费的诉讼请求合理，一审法院予以支持。唐贝贝虽以中圣物业物业服务不达标为由拒交物业费，但其提供的31张照片证据均形成于2020年，无法证明案涉物业费对应期间2018年、2019年中圣物业物业服务的整体状况。物业服务有着服务群体的广泛性和差异性、服务事项的综合性和长期性等特点，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费不仅影响了交费业主的权益和小区整体利益，亦直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，故唐贝贝以此拒绝交纳物业服务费，显系不妥。中圣物业与唐贝贝应本着真诚协商的态度，解决双方的矛盾和纠纷，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。庭审中，唐贝贝还提供照片8张拟证明案涉房屋2017年8月漏雨，但仅凭照片无法体现漏点的位置、漏雨的原因及责任承担的主体，故漏雨一节不宜在本案中一并处理，唐贝贝可另行主张权利。关于中圣物业违约金的诉请，因唐贝贝欠交物业费系与中圣物业就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对于中圣物业该项主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐贝贝于判决生效之日起十日内给付原告大连中圣物业管理有限公司2017年12月31日至2019年12月31日期间的物业费5,825元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），由被告负担，给付时间同上。二审中，唐贝贝申请证人梅某出庭作证，拟证明中圣物业提供物业服务存在重大瑕疵、收费支出没有公示、物业合同已过期等。中圣物业不予认可。由于梅某作为业主其对中圣物业的评价不能否定中圣物业已经提供物业服务的事实及其服务存在重大瑕疵等事宜，因此，本院不予采信。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为唐贝贝是否应按案涉《物业管理服务合同》约定的标准向中圣物业缴纳案涉期间的物业费。案涉《物业管理服务合同》系案涉小区业主委员会与中圣物业签订，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年10月1日施行）第一条“……，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，中圣物业既向案涉小区提供了物业服务，则唐贝贝作为业主应按前述物业服务合同的约定向中圣物业按时、足额缴纳物业费。中圣物业诉请物业费的期间为2017年12月31日至2019年12月31日，案涉《物业管理服务合同》约定的委托管理期限自2015年1月1日起至2018年6月30日止，但到期后中圣物业仍向案涉小区提供物业服务，则双方已形成事实物业服务合同关系。唐贝贝并未提供证据证明与中圣物业之间就物业费标准重新进行了约定，故一审判决认定唐贝贝应按案涉《物业管理服务合同》约定的标准向中圣物业缴纳案涉期间的物业费并无不当。唐贝贝对一审判决认定的欠费期间和房屋面积并无异议，一审判决认定的唐贝贝应缴物业费金额5,825元正确，本院予以确认。关于唐贝贝所述中圣物业未履行合同构成违约一节，因该事宜系合同履行中的瑕疵，尚不构成重大瑕疵，且唐贝贝并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向中圣物业主张权利，以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。关于唐贝贝提出中圣物业在房屋漏水期间迟延联系等事宜，由于双方确认漏水系其他业主导致，且中圣物业已经积极联系该业主解决，也对唐贝贝的房屋进行了维修，唐贝贝对服务不满意并非拒交物业费的正当理由。至于唐贝贝提出业主侵占公共区域，由于中圣物业作为物业服务企业，其合同义务为提供物业服务，该现象即使存在，中圣物业也无权进行整治处罚，唐贝贝以此拒付物业费依据不足，亦得不到支持。综上所述，唐贝贝上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐贝贝负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 毕春燕审判员 王家永二〇二一年三月十五日书记员 任建芳