浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初7755号 原告：舒易水，男，1982年5月7日出生，苗族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：金樑，浙江登恒律师事务所执业律师。 被告：蔡华林，女，1983年11月4日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。 被告：廖建清，男，1973年5月7日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。 原告舒易水因与被告蔡华林、廖建清房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2020年12月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金樑、被告蔡华林、廖建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告转让费150000元整，并支付违约金（以150000元为基数，按照月利率2%，自2019年11月1日起计算至被告实际付清之日止，暂计算至2020年1月2日为50元）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：两被告系夫妻关系，两被告因经营嘉兴市经开城南雅园餐厅所需，于2019年5月1日，与原告就坐落于元一柏庄33幢独栋房屋转租事宜签订《转租协议》一份，约定：原告就承租的坐落于元一柏庄33独栋房屋1000平方米转租给被告为商业使用；转让费共计叁拾伍万元整，签署合同三日内被告向原告支付壹拾伍万元整，十月底之前支付剩余壹拾伍万元整，剩余五万以原告到被告处消费抵扣结束为止。协议签订后，被告方仅向原告支付了150000转让费，剩余款项虽经原告多次催讨未果。综上所述，原告认为原、被告间的《转租协议》未违反法律规定，合法有效，应当受到法律的保护，被告未按约付款的行为已严重违反协议，侵害了原告的合法权益，还应当承担相应的违约责任。两被告系夫妻关系本债务系形成于夫妻关系存续期间，且系因夫妻共同经营所产生的债务，应共同承担付款责任。 被告廖建清答辩称，当时被告方就向原告方提出付不出来，原告方就说把房子还归还，房子里的东西不要动。然后被告就以为这样就可以自己退出来了。假如说原告方有不同的意见，当时就应该和被告说不行，那被告可以再去转让，要是能让被告转让的话，这点钱肯定是转得出来的。被告方认为原告方如果说还是要追究被告这15万元转让费，那当时在被告搬走时就应该提出来，当时提出来的效果就是不一样的，被告就能够这些设备卖掉减少一点损失，而不是说把这些设备留在里面不动。 被告蔡华林答辩称，被告要求原告如果开不出来就将房子交还原告，不要动房子里的东西，把房子还给原告就行了。被告方也按照原告这边的要求没有动房子里的任何装修，并把房子钥匙按原告的要求交给了房东的爸爸，里面的所有东西，被告全部没动的，就是转过来什么样就什么样，没动的。被告当时还带着房东的爸爸从四楼到一楼全部都看了一遍。如果原告当时不是说让被告退还房屋给他的话，而是说叫被告应另外付这15万的转让费的话，说句实在话，被告当时可以考虑转让，即使被告转不出去，被告也可以把里面的东西拆拆掉卖掉，也可以付掉一点，而不可能什么都不动就搬走。被告认为房子已交还原告，双方两清了，这个转让费不需要再付了。原告方提到被告方应该将交房屋交给原告，而不应该交给房东。实际上被告这边从来都没有跟房东进行过接触。如果不是原告方要求，被告方是不可能将钥匙交给房东的爸爸的。当时被告方的房租是交到2020年的4月底，但是房东在4月初就已经在这个店面上贴转租的公告了，还经常带人来看这个房子。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的转租协议、微信聊天记录、国家企业信用信息公示系统企业信息、租赁地点照片、被告方微信截图等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 原告和案外人江诚是合伙人，原告和江诚承租元一柏庄33幢房屋后装修后用于装修公司的样板间展示，租期5年，年租金21万元，2021年4到期。租赁期间内，2019年5月1日，原告（转租人）与被告蔡华林（承租人）签订《转租协议》，协议约定如下：第一条约定转租人经得出租人的同意，就承租的坐落于元一柏庄33幢独栋房屋1000平方米转租给承租人为商业使用。第二条约定转租期限为2019年自然截止日止即转为与出租人与被转租人的直接租赁关系；即按转让人协议执行（付转租人原始复印件为依据）；第三条约定租金计算方式：1.转租人租金按原合同执行，按最初租赁合同依据沿袭合同期限与递增条款；2.保证金5000元承租人承担支付给转租人，到期之后自然转为出租人归还；3.转租人合同期限到期后由承租人与出租人发生租赁关系；4.转让费共计叁十五万元整，签署合同三日内支付壹拾伍万元整，十月份底之前支付剩余壹拾伍万，剩余五万以转租人到承租人处消费抵扣结束为止；5.逾期不能支付的余款按每日千分之十计算违约金；6.2019年租金到期之后继续租赁的费用由承租人自行支付给出租方或由转租人代收代付。第四条约定未经出租人以及转租人同意承租人不得转租，或经出租方认可再行转租；第五条约定承租人未经出租人同意的情况下不得改变原始结构；第六条约定因承租人过失造成房屋损伤的由承程人承担赔偿或者修缮责任；第七条约定转让的相关税费由承租人承担；第八条约定转租人到期时候的一切事宜由承租人和出租人协租解决；第九条约定如出租方继续要求转租方参与对接或支付等事务的由转租方代为出租方办理及催收款项等一切事务，直至出租方合同届满为止。 《转租协议》签订后，被告方按约先支付了15万元的转让费。2019年10月份原告方通过微信向被告催缴后面半年的房租及剩下的15万元转让费。被告蔡华林在微信上承诺10月25日补齐这半年的房租及物业费，但实际上10月25日未能支付。2019年12月份原告方再次微信联系被告蔡华林催缴款项，并提到“我不知道需要等到几号？你给个准时，不行就还给我吧。”被告蔡华林微信上承诺2019年12月23日支付房租，2020年3月底支付15万元转让费，并表示如果到期不付，会自行主动归还店铺。之后被告方又支付了半年的房租，加1万多元的物业费，后未再支付款项。因被告明确付不出房租，不再继续租赁，目前案涉房屋已经被房东收回。原、被告双方确认被告方付清了截止至2020年4月底的房租，被告方实际上是2020年4月20日搬出的。 另，庭审双方确认如下事实：1、被告方尚未和原房东签订租赁协议，租金都是原告方向被告方收取，被告方再支付给原房东，在被告方尚未支付租金的时候，原告方先行支付租金给房东。2、年租金23万元，协议约定的35万元转让费含半年房租115000元、装修及空调等设备的费用（其中50000元用于餐费抵扣）。3、合同约定的餐费抵扣额度5万元，原告方这边实际消费5万元不到，具体多少双方并未结算；原告方也确认本次主张的费用不含该消费抵扣款项。4、合同约定的保证金5000元，被告方并未支付。5、因未继续缴纳房租，房东要收回房子，在被告方实际搬出之前，房东已经在案涉房屋上粘贴转租告示。6、二被告系夫妻关系，被告蔡华林租赁案涉房屋后，二被告共同经营餐饮。 本院认为，案涉《转租协议》基于原、被告双方真实意思表示而签订，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效，协议内容对双方具有法律约束力。依据转租协议约定“转租期限为2019年自然截止日止即转为与出租人与被转租人的直接租赁关系；即按转让人协议执行”“保证金5000元承租人承担支付给转租人，到期之后自然转为出租人归还；转租人合同期限到期后由承租人与出租人发生租赁关系”的内容，该转租协议约定了原、被告之间两种法律关系，一种是转租关系，一种是转让关系，两者的法律性质是不同的。转租是指承租人在租赁期间内租入资产出租给第三方的行为，转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让第三人与出租人之间。本案被告方尚未和出租方签订房屋租赁合同，原、被告之间仍然是一个转租关系，尚未转化为转让关系。被告方实际转租的时间是2019年5月到2020年4月，被告方不仅实际付清了转租期间的租金及物业费，被告之前支付的15万元转让费，扣除双方确认的半年房租115000元。原告方尚获利35000元，再加上被告方转租期间，原告方有5万元的消费额度，无论该额度是否消费完毕，均属于被告在转租期间支付租金之外额外支付给原告的费用。转租期间因被告拖延支付租金，原告方微信要求被告方交房房屋，被告方经营一段确定无力缴费后也实际搬出。双方之间的转租协议在被告违约后经双方合意解除，整个转租协议履行期间，被告方均未和原房东签订租赁合同建立租赁合同关系，原、被告之间就案涉房屋的转让行为并未完成，故原告方向被告方主张转让款项，没有法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》的第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告舒易水的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取2010元，保全费1470元，合计3480元，由原告舒易水负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员  陈 前 二〇二一年三月二日 法官助理  蒋 莉 书 记 员  黄静颖 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。