北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3875号上诉人（原审被告）：刘磊，男，1969年1月18日出生，汉族，自由职业者，住河北省廊坊市开发区。委托诉讼代理人：王德军，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭志伟，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵丹青，男，1989年8月22日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：秦宜义，北京市两高律师事务所律师。原审被告：北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。法定代表人：寇海龙，董事长。委托诉讼代理人：方航，女，1996年2月24日出生，汉族，北京安信瑞德房地产经纪有限公司法务部职员，住北京市朝阳区。上诉人刘磊因与被上诉人赵丹青、原审被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初49276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘磊上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回赵丹青的全部一审诉讼请求；3.本案诉讼费用由赵丹青承担。事实和理由：1.刘磊不存在违反缔约过失责任所规范的诚实信用原则，刘磊在双方订立合同时已将案涉房产权属情况和出资情况全部告知赵丹青，且根据《补充协议》第一条第二款第一项的规定，赵丹青除了签约时向中介公司预留2万元定金外还应于2016年7月15日之前向刘磊支付20万元购房定金，但刘磊未收到任何款项，中介公司预留的2万元也被赵丹青另行购房时冲抵中介费用了，故赵丹青已构成违约，刘磊有权基于同时履行抗辩权拒绝出售房屋；2.一审法院认定事实错误，赵丹青丧失与第三人订约机会的期间应为2016年9月15日至2016年10月9日，在2016年9月15日时，赵丹青已充分知晓刘磊与张永英在出卖案涉房产一事上无法达成一致意见；3.一审法院适用法律错误，赵丹青非善意相对人，其应承担相应责任，双方签订房屋买卖合同期间，刘磊从未出示张永英的授权委托书，换言之，赵丹青是应知道刘磊还未得到张永英关于出售案涉房产的授权委托，因赵丹青未尽到应有的合理注意义务，根据民法总则第171条第4款的规定，赵丹青有责任承担其在丧失与第三人订约机会之时导致的房屋增值部分的损失。赵丹青辩称，同意一审判决。安信瑞德公司述称，同意一审判决。赵丹青向一审法院起诉请求：要求刘磊赔偿房屋增值损失169.34万元。一审法院认定事实：北京市朝阳区××号房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人登记在张永英名下。2016年7月17日，赵丹青作为买受人、刘磊代理张永英作为出卖人，双方经安信瑞德公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定：出卖人出售案涉房屋，建筑面积133.67平方米，房屋成交价格550万元，出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。当日，赵丹青作为买受方（乙方）、刘磊代理张永英作为出卖人（甲方）、安信瑞德公司作为居间方（丙方）签订《补充协议》。约定：房屋成交价格550万元，乙方于2016年7月15日前向甲方支付购房定金20万元，乙方将购房款165万元存入银行资金监管账户，剩余购房款365万元乙方以贷款方式支付；甲、乙双方应于丙方通知时共同前往贷款机构办理贷款申请手续；自乙方贷款申请获得银行批准后60日内，甲、乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。刘磊在上述房屋买卖合同及补充协议落款委托代理人一栏签字，出卖人及签订时间一栏均为空白。2016年7月17日，赵丹青给付安信瑞德公司购房定金2万元。一审审理中，赵丹青称其系本市户籍单身人士，主张签约当日刘磊携带案涉房屋的房产证原件及张永英的身份证，刘磊称案涉房屋由其实际出资购置，张永英属挂名登记，赵丹青要求刘磊提交代理手续，刘磊称其系房屋的实际权利人。刘磊认可其携带案涉房屋房产证原件、张永英的身份证复印件签约，主张其与张永英达成口头协议，张永英委托刘磊出售案涉房屋，此后其与张永英就是否出售案涉房屋无法达成一致，其于当月告知安信瑞德公司张永英不同意出售案涉房屋。安信瑞德公司主张因刘磊多年来委托其公司代为出租案涉房屋，故其公司认为刘磊有权代理出售房屋；房屋买卖合同签订后，其公司员工找到张永英，张永英表示房屋与她没有关系，拒绝在房屋买卖合同上签字，随后其公司将该情况告知赵丹青。2016年10月9日，赵丹青经安信瑞德公司居间介绍，与案外人签订北京市存量房屋买卖合同，赵丹青另行购买房屋。安信瑞德公司主张其向赵丹青收取的定金2万元已折抵至该次购房的相关款项中。赵丹青认可定金2万元折抵该次购房的中介费。一审法院另查，2017年，赵丹青将张永英诉至一审法院，要求继续履行上述《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、张永英协助办理案涉房屋的过户手续。2017年5月22日，该案在庭审过程中，张永英称不认识刘磊，其未委托刘磊与他人签署房屋买卖合同，其与赵丹青之间不存在房屋买卖合同关系。后赵丹青撤诉。一审审理中，赵丹青申请对案涉房屋2016年7月17日、2017年5月22日、2016年10月9日的市场价值进行评估。经一审法院委托，北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司作出房地产估价报告，载明：案涉房屋2016年7月17日的市场价值为563.51万元；2017年5月22日的市场价值为732.85万元。赵丹青为此支付鉴定费37409元。北京北方亚事房地产土地评估有限公司作出房地产估价报告，载明案涉房屋2016年10月9日的市场价值为587.01万元。赵丹青为此支付鉴定费17175元。赵丹青主张案涉房屋于2016年7月17日的市场价值与2017年5月22日市场价值的差价169.34万元系其经济损失。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中，刘磊在未获得张永英授权的情况下，与赵丹青签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，且未经张永英追认，故刘磊应就此承担相应的法律责任。赵丹青要求刘磊赔偿房屋增值损失，根据查明的事实，赵丹青于2016年10月9日已通过安信瑞德公司居间介绍另行签订合同购买房屋，其行为表明此时赵丹青对于张永英不同意出售案涉房屋已知情，故赵丹青要求刘磊赔偿案涉房屋2016年7月17日市场价值与2017年5月22日市场价值的差价损失，缺乏依据。结合本案实际情况及房地产估价报告，一审法院确定刘磊赔偿赵丹青房屋差价损失为23.5万元。对赵丹青诉讼请求的合理部分，一审法院予以支持。安信瑞德公司经一审法院传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法缺席判决。一审法院判决如下：一、刘磊于判决生效后七日内赔偿赵丹青房屋增值损失二十三万五千元。二、驳回赵丹青其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，案涉房屋的产权人及买卖合同列明的出卖人均为张永英，但张永英并未在案涉房屋买卖合同上签字，而刘磊以委托代理人身份在合同中签字。根据已经查明的事实及当事人陈述，刘磊并未取得张永英的授权且在后续明确表示无法取得张永英的授权，因此，应当认定案涉房屋买卖合同对于张永英不发生法律效力，应由刘磊承担相应责任。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，如前所述，刘磊实施的出卖案涉房屋的行为并未被张永英追认，赵丹青有权主张刘磊赔偿其因案涉房屋买卖合同无法履行造成的损失。刘磊主张2016年9月15日电话告知赵丹青案涉房屋无法出售，但未提供相应的证据证明。鉴于赵丹青于2016年10月9日另行购买其他房屋，故一审法院以该时点作为基准评估赵丹青房屋涨价损失具有事实依据。经查，案涉合同约定的房屋价款为550万元，2016年10月9日案涉房屋的市场价值经鉴定为587.01万元，考虑到赵丹青在签订案涉房屋买卖合同时已经知晓此时刘磊并未取得张永英的授权，故其自身存在一定过错，一审法院认定刘磊赔偿赵丹青23.5万元并无不当。综上所述，刘磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4825元，由刘磊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 炜审 判 员  蒋 巍审 判 员  石 煜二〇二一年三月二日法官助理  肖 笛法官助理  黄晓宇书 记 员  刘怡然