辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终452号上诉人（原审被告）：姜春洪，男，1956年1月13日出生，汉族，郝艳芳丈夫，住沈阳市和平区。上诉人（原审被告）：郝艳芳，女，1958年11月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：姜春洪，男，1956年1月13日出生，汉族，郝艳芳丈夫，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街**。法定代表人：孙洪涛，公司总经理。委托诉讼代理人：王哲，辽宁奉申律师事务所律师。上诉人姜春洪、郝艳芳因与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初14363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。姜春洪、郝艳芳上诉请求：撤销一审民事判决书。事实和理由：一、一审开庭时原告另加被告姜春洪。姜春洪是郝艳芳代理人，是夫妻。我方认为这是对姜春洪本人极大侮辱和伤害，此行为不符合法律程序。二、我方和原告不存在因果关系，一审开庭时我方要求原告出示物业服务合同，政府行政批件，原告没有出示原件，只出示合同复印件，我方有异议，原告是黑物业。三、原告对郝艳芳追缴物业费超过诉讼时效，违反我国《民法总则》规定，原告所谓催缴单有造假嫌疑。四、园区大部分大树是我方栽的，正是产果期，要求原告给树钱100余棵，再顶物业费，原告置之不理，我方要求给钱，要求拔树，请法院判定。五、未交物业费的理由，2018年秋我方去交物业费，要求看物业收支情况，公共区域广告费、维修基金情况，交费开正规发票，却遭到原告拒绝，此作法有偷业主钱嫌疑，故至今未交，现只有满足我方要求，立马交齐。六、2016年秋被告居住一楼被水淹，损失几千元，原因是公用部位下水道堵塞，楼上住户多，由于年久，物业管理不到位，楼上水压，外部出水口，被车压扁，下水井满溢，直接造成一楼公用下水管爆裂。我方即刻找到原告，原告不管。于是我们几家合力自己修理，买材料、雇人工等共花费3800多元，几家分摊，后来楼上几户原告给报销，唯有我家未报销。2020年7月间，我方要求原告报销，顺便交物业费，原告不给报销，因此未交费。综上，一审判决不当，要求法院判决原告给付郝艳芳：1、果树款4万元（200颗、每颗200元）。2、物业服务期间电动车5000元（2台、每台25**元）。3、修下水管均摊费600元。4、下水管爆裂导致橱柜上下报废损失4000元。绿建物业公司辩称，维持原判。绿建物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2,751元（54.56平方米×1.2元每月每平方米×42个月）；2.判令被告支付物业费违约金439元；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院查明事实：被告郝艳芳、姜春洪系位于沈阳市和平区长白东路17-3号2-2-1，建筑面积54.56平方米房产的所有权人。2016年8月13日，原告沈阳绿建物业服务有限公司（乙方）与涉案房产所在园区业主委员会即翰逸华园业主委员会（甲方）签订《翰逸华园物业管理服务合同书》。合同约定，甲方选聘乙方绿建物业公司为翰逸华园小区提供物业管理服务；物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅收费标准为1.2元/月·平方米；业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金；合同有效期为5年，自2016年8月13日起至2021年8月12日止。现原告绿建物业公司自2016年8月13日起为涉案园区持续提供物业管理服务，被告郝艳芳、姜春洪未缴纳2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。另查明，原告绿建物业公司分别于2017年7月31日、2018年、2019年、2020年7月4日在涉案房产入户门上张贴物业费缴费通知单，向被告催缴物业服务费。一审法院认为，原告绿建物业公司与与涉案房产所在园区业主委员会翰逸华园业主委员会签订物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，予以确认。被告郝艳芳、姜春洪系涉案“翰逸华园”小区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故前述合同对被告具有约束力。原告绿建物业公司基于前述合同自2016年8月13日起为被告房产所在小区提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任。关于被告需要缴纳物业服务费的数额问题。庭审中，被告主张原告诉请的2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外。诉讼时间期间从知道或者应当知道起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时间期间重新计算。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求、权利人提起诉讼或者申请仲裁等原因中断,从中断、有关程序终结时起,诉讼时效期间重新计算。原告提交的催费照片能够证明,原告分别2017年7月31日、2018年、2019年、2020年7月4日在涉案房产入户门上张贴物业费缴费通知单,催促被告缴纳物业服务费，故该案件的诉讼时效因此中断。综上，被告应向原告缴纳的物业服务费的数额，具体应为2,750元（54.56平方米×1.2元/月/平方米×42个月）。关于原告主张的被告逾期缴费所产生的违约金的诉求，因《翰逸华园物业管理服务合同书》未对违约金进行约定，故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。关于被告提出的要求原告提供业主委员会成立的相关资料问题。业主委员会与物业公司系两个不同的主体，被告若需查看业主委员会的相关材料，应向业主委员会或者业主委员会的相关主管部门主张，故对于被告的该项答辩意见，不予采纳。关于被告提出的要求原告出示物业公司的工商注册、税务注册、物价局批件、房管局批件和物业服务合同备案记录的问题。本案系物业服务合同纠纷；物业公司的工商注册、税务注册、物价局批件、房管局批件和物业服务合同备案等问题不属于本案的审理范围，若被告对于上述问题存疑，应向相应的行政主管部门主张，故对于被告的该项答辩意见，不予采纳。关于被告提出的物业公司收取电梯费和门卡费的依据问题。原告诉请并不涉及被告陈述的电梯费和门卡费，故对于被告的上述答辩意见，不予采纳。关于被告提出的治安管理差、公共设施不齐全等物业服务不达标、原告违法经营，不公布账目、私自启动维修基金、因涉案房产所在楼层下水管线爆裂导致被告的财产损失及维修下水管线的费用、电动车丢失等问题。庭审中，被告均未提供证据对其主张予以证明，故对于被告的前述答辩意见，不予采纳。关于被告提出的开具正规发票的问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》以及《中华人民共和国发票管理办法》之规定，税务机关是发票的主管机关，对应当开具而未开具发票的义务人，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收。因此，若原告收取业主物业服务费后应当开具而未开具发票，缴费的业主应当向税务机关反映，以维护其合法权益。关于被告提出的要求原告向其给付出租业主会所的费用及按照每月1,000元标准向其缴纳广告费用的问题。首先，被告并未提供证据对前述主张予以证明；其次，前述事项涉及到园区业主的整体利益，与本案不属于同一法律关系，也不构成业主拒缴全部物业服务费的理由。综上，对于被告的该项答辩意见，不予采纳。关于被告提出的要求原告给付其在前任物业公司在园服务时被告为涉案园区种植树木的费用问题。庭审中，被告陈述该问题系其与“前一任物业公司”之间发生，被告可在明确纠纷主体后，向相应主体主张相关费用。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，一审法院判决：一、被告郝艳芳、姜春洪于判决生效后十日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2,750元；二、驳回原告沈阳绿建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告郝艳芳、姜春洪承担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交证据一：协议书，用以证明上诉人2009年给园区栽种200棵果树，沈阳亮洁物业管理有限公司在园区服务期间，不收取物业费。证据二：沈阳市豪门橱柜订货合同，图纸说明附表，用以证明2016年秋墙内公共下水管爆裂，我方找到物业公司，物业公司没有管，六户合起把水管维修，维修期间造成橱柜损坏，每户支出580元，楼上五户物业公司给付维修费，我方没有给付。证据三：照片，拍摄于2017年初，用以证明屋内地板起皮裂缝。证据四：收据，用以证明电动车丢失。证据五：证人证言，用以证明我方在园区内栽种200棵果树。被上诉人质证称：证据均为复印件，无法与原件核对。对证据一与我方无关，是沈阳亮洁物业管理有限公司与其达成。对证据二不能证明损失造成原因，如有损失也是另行起诉，本案不应解决。对证据三无法证明是漏水造成。对证据四不能证明电动车丢失。对证据五证人没有出庭，无法证明真实性。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于上诉人提出不应全额支付物业费的理由，本院分析认定如下：上诉人提出追加姜春洪为本案被告不符合法律程序的主张，姜春洪、郝艳芳系夫妻关系，上诉人并未提供证据证明案涉房屋为郝艳芳单独所有，且仅由郝艳芳一人居住使用，故本案追加姜春洪为共同被告并无不当。上诉人提出没有物业服务合同原件，政府行政批件等主张，被上诉人依据与业主委员会签订的物业服务合同为园区提供物业服务，该事实在同类案件诉讼中已经查明，双方之间成立物业服务合同关系，上诉人作为业主应当及时支付相应的物业费。上诉人提出超过诉讼时效，催缴单不属实的主张，一审法院已经做出了充分详尽的论述，本院予以认同，故不再赘述。上诉人提出给付果树款的主张，上诉人二审提交协议书并非与被上诉人签订，并非被上诉人提供物业服务期间栽种，上诉人应当向相应的合同主体主张权利。上诉人提出物业收支公示开具发票的主张，园区成立业主委员会，业主可以通过业主委员会行使相关权利，不能以此不支付物业费。上诉人提出漏水赔偿的主张，上诉人二审提交的橱柜订货合同及图纸说明附表，仅能够证明2009年订购橱柜，本案诉请物业费期间为2017年1月1日至2020年6月30日，现有证据不能证明漏水原因，不能证明被上诉人应当承担责任等，故不能成为上诉人不支付物业费的理由。对于上诉人提出电动车损失的主张，上诉人二审提交的收据，仅能够证明2011年、2014年购买过电动自行车，本案诉请物业费期间为2017年1月1日至2020年6月30日，现有证据不能证明车辆丢失的情况，不能证明被上诉人应当承担责任等，故不能成为上诉人不支付物业费的理由。综上所述，上诉人姜春洪、郝艳芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姜春洪、郝艳芳负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二一年三月九日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。