江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初2223号 原告：毛晓娟，女，汉族，1981年5月6日出生，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：张强胜，男，汉族，1971年2月22日出生，住淮安市清江浦区，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：纪凤军，江苏古楚律师事务所律师。 被告：成杨，女，汉族，1981年1月4日出生，住淮安市淮安区。 被告：童云顶，男，汉族，1977年12月18日出生，住淮安市淮安区。 被告共同委托诉讼代理人：王娟，淮安市淮安区仇桥法律服务所法律工作者。 被告共同委托诉讼代理人：张巨坤，淮安市淮安区朱桥法律服务所法律工作者。 原告毛晓娟与被告成杨、童云顶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法于2020年8月10日适用简易程序公开开庭进行了审理，后因评估鉴定，本院于2021年2月23日适用普通程序公开开庭进行了审理。2020年8月10日原告毛晓娟及其委托诉讼代理人张强胜、纪凤军与被告成杨、童云顶及其共同委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼；2021年2月23日原告毛晓娟的委托诉讼代理人张强胜、纪凤军与被告成杨、童云顶的共同委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛晓娟向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，即将淮安区翔宇海棠广场23号楼702室按合同约定出售给原告，如果确实存在无法履行的情况，要求被告赔偿原告经济损失102万元（其中返还2万元定金，房屋差价100万元）；2、被告承担律师代理费2万元；3、由被告承担本案的保全费、诉讼费及保全担保费、鉴定费。2021年2月23日庭审中，原告明确诉讼请求为：1、被告继续履行《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，即将淮安区翔宇海棠广场23号楼702室按合同约定出售给原告；2、被告承担律师代理费2万元；3、由被告承担本案的保全费、诉讼费及保全担保费、鉴定费。 事实和理由：原告为了女儿上学，2020年5月19日，原告毛晓娟与被告成杨签订了《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定房价为124万元，税费由原告承担（签订合同时，被告挂价为126万元，原告砍价至124万元，成杨将夫妻二人的姓名、身份证信息填写在合同抬头处，并在落款处签名、按指印。合同第四条2项约定甲方（被告）收到乙方（原告）购房定金后，甲方将该房屋房产证原件和相关资料交纳丙方（中介公司），甲乙双方须协助办理产权过户、按揭贷款等相关手续；如甲乙双方未履行协助办理过户的，将视为违约。合同第五条还约定：违约方除承担上述违约责任外，还应承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等的所有相关费用。签订合同时，被告提出房子存在有贷款未还清，他们先把剩余按揭贷款还清后，解除与银行的抵押，即与原告方办理该房屋的网签。合同签订当日，原告交付2万元定金给被告成杨。合同签订后，原告和中介一直催促对方提供房产证等材料，以便办理相关手续，可被告迟迟不予协助。 被告成杨、童云顶辩称，一、涉案二手房买卖合同只有被告成杨本人签名，被告童云顶对此并不知情。该合同第八条第四项约定本合同自三方签字后生效，三方各执一份具有同等效力。本案中被告童云顶一直不知情，故该合同属于无效合同，请求驳回原告诉讼请求；二、合同只有被告成杨一人所签，签订合同时应原告及中介的要求，被告成杨打电话给被告童云顶，但是被告童云顶并不同意出售，所以本合同落款甲方只有被告成杨一人签名按印，被告童云顶未签按；三、被告成杨所收定金2万元也是原告及中介急于求成主动交给被告成杨的；四、在2020年5月19日签订合同后，被告童云顶坚决不同意卖房，被告成杨于2020年5月20日通知中介不同意出售，同意返还所收定金；2020年6月9日中介再次和被告成杨聊天，询问被告成杨是否确定不卖，被告成杨明确回复不同意出售。故并非被告违约，请求法院驳回原告诉讼请求。 原告毛晓娟针对其诉讼请求提交了原告身份证复印件一份、2020年5月19日《淮安市二手房买卖及居间服务合同》一份、2020年5月19日购房定金收条一份、翔宇海棠广场淮外学位协议复印件一份、案外人成交的房屋买卖合同复印件一份、被告童云顶与原告中介代理李木林的短信聊天记录打印件一份、2020年6月24日下午16:56李木林短信给被告童云顶、滕爱慧、李木林证人证言、委托代理合同一份、律师费发票一张、转账记录打印件二份、原告与被告成杨的微信聊天记录打印件一份、新城房估字（2020）001458号房地产价值评估报告、情况说明、2020年11月24日鉴定机构实际查勘情况记录复印件一份等证据予以证明。 被告针对其他反驳意见提交了与中介滕爱慧的微信聊天记录、个人购房担保借款合同等证据予以证明其反驳意见。 本院经审理查明：2020年5月19日，原告（买受方、乙方）毛晓娟与被告（出卖方、甲方）童云顶、成杨与经纪方（丙方）淮安市华翔房地产营销策划有限公司（以下简称华翔公司）三方签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：一、甲方将其所有的位于淮安市淮安区房屋（以下简称该物业）出售给乙方。建筑面积为113.47平方米，房屋所有权证或不动产权证号码为0024237，该房目前现状为空房（即为不附任何家私电器、不附租约）；二、甲、乙双方同意该物业总价为壹佰贰拾肆万元整（¥1240000元）。此价格包括……。三、双方约定的具体付款方式为：本合同签订之日起乙方应向甲方支付定金贰万元整（¥20000元），作为购房担保，如因甲方、乙方违约或自愿解除合同未能交易成功的，违约方按合同第五、六条的约定承担违约责任；乙方于银行贷款审批通过后支付肆拾捌万元整（¥480000元）（不包括定金）作为首付款付给甲方；剩余房款柒拾肆万元整（¥740000元）通过银行按揭贷款支付给甲方。四、相关约定。1、甲方保证对该物业有合法所有权，并保证该物业不存在任何质量问题，亦不存在抵押、质押及查封等限制所有权的情况。如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事情或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因甲方原因导致该物业无法办理产权过户登记手续的，甲方应按照按本合同第五、六条的约定承担违约金和支付中介费；2、甲方收到乙方支付的购房定金后，甲方应将该房屋房产证原件和相关资料交给丙方，甲乙双方须协助办理产权过户、按揭贷款等相关手续；如甲乙双方未履行协议办理过户的，将视为违约；3、……；6、如该物业有共有产权人的，甲方保证已取得共有产权人的一致同意，如甲方隐瞒事实，未经共有产权人的同意擅自出卖该房屋，导致本合同无法继续履行的，即为甲方违约，按本合同第五、六条的约定责任承担违约责任；7、……。五、违约责任。甲方或乙方不按约定履行或拒不履行本合同约定的义务，包括但不限于拒绝提供交易所需材料成刻意逾期办理交易，按揭等买卖相关手续如：逾期交付房产、逾期支付房款等违约性，则：1、逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的千分之一向守约方支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款的百分之十作为违约金，并于三日内支付；3、若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金；4、合同未约定没有明确履行期限的，以守约方或丙方发出敦促履行通知之日起三日为履行期限。违约方除承担上述违约责任委外，还应承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。六、基于丙方为甲、乙双方提供的中介代理业务……。七、补充或变更约定事项。①甲方确保房屋无查封……⑤乙方确保网签之前付贰拾伍万元整给甲方。八、其他条款。1、本合同……4、本合同自三方签字或盖章之日起生效，本合同一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。合同落款处甲方只有被告成杨一人签名按手印，乙方处有原告毛晓娟签名按手印，甲方处加盖有华翔公司公章。合同签订当日，原告毛晓娟向被告成杨给付了2万元定金。 因被告童云顶未在合同甲方落款处签名，事后被告童云顶不同意出售涉案房屋。双方为此发生争议，原告毛晓娟遂诉至本院。 庭审中，被告童云顶对涉案合同不予追认。经原告毛晓娟申请，本院委托江苏新城土地房地产评估测绘有限公司进行评估。2020年12月4日该评估公司作出新城房估字（2020）001458号房地产估价报告，估价结果为：位于淮安市淮安区的住宅价值时点2020年6月10日的市场价值为：房地产单价11041元/㎡，房地产总价：125.28万元；价值时点2020年9月15日的市场价值为：房地产单价19958元/㎡，房地产总价：226.46万元。该机构于2021年1月18日出具补充说明，内容为：“价值时点2020年7月1日的房地产市场价值进行了评估：房地产单价：11461元/㎡，房地产总价：130.05万元”。为此花去鉴定费用29800元。 另查明，涉案房屋不动产权证号：苏（2018）淮安区不动产权第0024237号，权利人：成杨、童云顶，共有情况：共同共有，建筑面积113.47平方米。2016年11月7日，被告成杨、童云顶与江苏淮安农村商业银行股份有限公司签订了《个人购房担保借款合同》，并于2018年12月26日办理了不动产登记证明，抵押权人为：江苏淮安农村商业银行股份有限公司。 本案的争议焦点为：一、本案中的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》是否已生效；二、原告的诉讼请求能否得到支持。 本院认为，关于争议焦点一。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。结合本案，涉案房屋不动产权证（苏（2018）淮安区不动产权第0024237号）登记的权利人为成杨、童云顶，三方签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》甲方抬头写明“成杨、童云顶”，且合同明确约定“本合同自三方签字或盖章之日起生效”，而该合同甲方处被告童云顶未签字。事后，被告童云顶不同意出售涉案房屋，本案所涉《淮安市二手房买卖及居间服务合同》因甲方处被告童云顶未签名尚未生效。 关于争议焦点二。因涉案房屋买卖合同未生效，原告仍据此要求继续履行合同，无事实及法律依据。 依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第三十二条、第四十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告毛晓娟的诉讼请求。 本案案件受理费8050元（原告已预交）、保全费3770元，评估鉴定费用29800元，均由原告毛晓娟负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；账号：62×××74）。 审 判 长 张 琰 人民陪审员 邵 华 人民陪审员 梁永红 二〇二一年三月四日 法官 助理 董桂琴 书 记 员 陈 子 附页--裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 二、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。