辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终922号上诉人（原审被告）：于震，男，1975年2月17日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连德泰物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区中华西路**601，统一社会信用代码：91210211687091278M。委托诉讼代理人：马家强，辽宁融都律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祯龙，男，该公司员工，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人于震因与被上诉人大连德泰物业服务有限公司（以下简称“德泰物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人于震上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回德泰物业的诉讼请求；二、一、二审的案件受理费由德泰物业承担。主要事实与理由：一审判决事实认定错误，我并非案涉房屋的产权人，不应承担物业费。案涉五套房屋均有备案登记的权利人，根据物业管理条例第六条中对“业主”的定义，我并不是案涉五套房屋的业主。我与德泰物业之间的物业服务合同在案涉房屋产生登记权利人之时，我便丧失签订合同的主体资格，也就是说其所签订的物业服务合同自房屋登记权利人时已无效。虽然之前就案涉房屋的物业费，曾存在生效判决(2016)辽0211民初5051号民事判决书，但该判决书中所认定的事实存在错误，一审中我已经提供证据证明案涉房屋的权利人不是我，故该判决书中认定的事实不能直接作为认定本案事实的依据。根据物业管理条例和司法解释的规定，物业公司起诉物业使用人支付物业费的前提是业主与物业使用人存在约定由物业使用人支付。而本案德泰物业并不能证明业主与我存在前述约定，因此其无权单独并直接向我主张物业费。另外，物业费16元的收费标准太高。被上诉人德泰物业辩称，不同意于震的上诉请求。主要答辩意见：关于业主的概念，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主不仅是所有权人，还包括已有买卖法律关系、合法占有但未办理所有权登记的人，即合法占有人。于震虽不是所有权登记人，但基于于震与开发商的协议约定，已合法取得了案涉房屋使用权，且于震已与我公司签订物业服务合同，于震也实际占有和使用案涉房屋，应认定为业主。承担物业费的相关人员不仅局限于业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理”，于震作为案涉物业的使用人，也享受了物业服务，应当按照上述规定承担业主责任。综上，于震称其并不是案涉房屋的权利人、不应认定为案涉房屋的业主的观点与事实不符，于法无据，应予驳回。德泰物业向一审法院起诉请求：被告给付原告物业费1,096,960元。一审法院认定事实，一、2009年5月31日，原告与大连北亚房屋开发有限公司签订《中南大厦物业服务合同》，约定：甲方大连北亚房屋开发有限公司委托乙方原告为大连市甘井子区中华西路28号中南大厦36688.19平方米的整体物业（B座写字楼-1F、1F大厅、5-16F），165000平方米的消防监控室监控及消防泵房供水系统，73063.3平方米的空调系统及水系统（北亚安盛商场及B座写字楼）、67452平方米的电力供应系统（北亚安盛商场及B座写字楼-1F、1F大厅、5-16F）实行物业服务；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。物业服务费标准为每月每平方米建筑面积16元，乙方向业主（住用户）收取。2010年6月17日，原、被告签订《中南大厦B座物业管理服务合同》，约定：委托方（以下简称甲方）于震，受托方（以下简称乙方）大连德泰物业服务有限公司，甲方将中南大厦B座写字间1218，面积182.24平方米，委托给乙方进行物业服务；委托服务期限自2010年6月19日至2022年12月31日；物业服务费收费标准按建筑面积16元/平/月计收，年物业费总额34,990元，按年收取，按季结算；甲方在签订合同之日起将当年物业服务费用全额交清，逾期将按日加收应缴额3‰的滞纳金；超过30日仍未交费，乙方将停止物业服务。被告对该合同的真实性无异议。2012年10月27日，原、被告签订《中南大厦B座物业管理服务合同》，约定：委托方（以下简称甲方）于震，受托方（以下简称乙方）大连德泰物业服务有限公司，甲方将中南大厦B座写字间1316，面积191.73平方米，委托给乙方进行物业服务；委托服务期限自2012年10月24日至2022年12月31日；物业服务费收费标准按建筑面积16元/平/月计收，年物业费总额36,812元，按年收取，按季结算；甲方在签订合同之日起将当年物业服务费用全额交清，逾期将按日加收应缴额3‰的滞纳金；超过30日仍未交费，乙方将停止物业服务。同日，原、被告签订《中南大厦B座物业管理服务合同》，约定：委托方（以下简称甲方）于震，受托方（以下简称乙方）大连德泰物业服务有限公司，甲方将中南大厦B座写字间1317，面积194.12平方米，委托给乙方进行物业服务；委托服务期限自2012年10月24日至2022年12月31日；物业服务费收费标准按建筑面积16元/平/月计收，年物业费总额37,271元，按年收取，按季结算；甲方在签订合同之日起将当年物业服务费用全额交清，逾期将按日加收应缴额3‰的滞纳金；超过30日仍未交费，乙方将停止物业服务。2013年5月28日，原、被告签订《中南大厦B座物业管理服务合同》，约定：委托方（以下简称甲方）于震，受托方（以下简称乙方）大连德泰物业服务有限公司，甲方将中南大厦B座写字间1315，面积392.34平方米，委托给乙方进行物业服务；委托服务期限自2013年5月28日至2022年12月31日；物业服务费收费标准按建筑面积16元/平/月计收，年物业费总额75,329元，按年收取，按季结算；甲方在签订合同之日起将当年物业服务费用全额交清，逾期将按日加收应缴额3‰的滞纳金；超过30日仍未交费，乙方将停止物业服务。被告对该合同的真实性无异议。同日，原、被告签订《中南大厦B座物业管理服务合同》，约定：委托方（以下简称甲方）于震，受托方（以下简称乙方）大连德泰物业服务有限公司，甲方将中南大厦B座写字间1318，面积182.24平方米，委托给乙方进行物业服务；委托服务期限自2013年5月28日至2022年12月31日；物业服务费收费标准按建筑面积16元/平/月计收，年物业费总额34,990元，按年收取，按季结算；甲方在签订合同之日起将当年物业服务费用全额交清，逾期将按日加收应缴额3‰的滞纳金；超过30日仍未交费，乙方将停止物业服务。被告对该合同的真实性亦无异议。二、原告提供2010年6月17日大连北亚房屋开发有限公司《销售房做商品房销售合同申请表》复印件一份，载明：“买受人（抵债方转入）于震，楼号中南大厦28#1-12层18号，面积182.24平方米，总房款1,100,000元，结算方式现金购买，结算情况2010年4月3日交款30万元整，2010年6月13日交款80万元整，合计交款110万元整。”原告提供2012年10月24日《以商品房抵款协议书》复印件一份，载明：“甲方：大连北亚房屋开发有限公司，乙方：于震；因甲方欠乙方款，甲方用本公司开发的商品房公寓抵顶欠款，对此，乙方表示同意。抵付房屋金额明细如下：大连市甘井子区中华西路（中南大厦）28#1-13-16,191.73平方米×5600元/平方米=1073688元，28#1-13-17,194.12平方米×5600元/平方米=1087072元，合计总价款贰佰壹拾陆万零柒佰陆拾元整（￥2160760元）。本协议签字后即生效，本协议生效后，即视为乙方已经向甲方支付了相应的款项。”大连北亚房屋开发有限公司在落款处签字并加盖了公章，被告在落款处签字予以了确认。原告提供2013年5月28日《商品房买卖协议书》复印件两份，分别载明：“出卖人：大连北亚房屋开发有限公司，买受人：于震；双方经协商一致，就买受人购买出卖人开发的房屋达成本协议；购买大连市甘井子区中华西路28#1-13-15，销售面积及单价392.34×5500=2157870，贰佰壹拾伍万柒仟捌佰柒拾元整及大连市甘井子区中华西路28#1-13-18，销售面积及单价182.34×5500=1002320，壹佰万零贰仟叁佰贰拾元整；买受人声明对所购房屋之状况及其它交易条件均有充分了解并接受；面积以最终测绘面积为准。”被告对原告提供上述《销售房做商品房销售合同申请表》、《以商品房抵款协议书》、《商品房买卖协议书》的真实性均不予认可。三、大连市不动产登记中心房屋查询结果载明：2012年3月12日至查询日2020年7月3日，大连市甘井子区中华西路28号大连华南国际商城B座A区OA区B2号楼1单元12层18号房屋，建筑面积182.24平方米，商品房合同备案信息显示登记权利人为陈全新，身份证号3505831981********，所有权合同编号41770108。2012年7月5日至查询日2020年7月3日，大连市甘井子区中华西路28号大连华南国际商城B座A区OA区B2号楼1单元13层15号房屋、建筑面积392.34平方米，商品房合同备案信息显示登记权利人为汪聪，身份证号2102251978********，所有权合同编号41770018-1。2013年11月7日至今，大连市甘井子区中华西路28号1单元13层16号房屋、建筑面积191.73平方米，大连市甘井子区中华西路28号1单元13层17号房屋、建筑面积194.12平方米，大连市甘井子区中华西路28号1单元13层18号房屋、建筑面积182.24平方米，上述三套房屋权利登记信息显示所有权人均为郭仕福，身份证号2102121984********，所有权证号分别为2013728568、2013728572、2013728564。现沈阳市公安局已在大连市不动产登记中心处对上述五处房产予以了查封。四、一审法院已生效的（2016）辽0211民初5051号民事判决书载明：“被告于震辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.不同意原告主张的滞纳金。对于原告主张的物业费问题，我已和原告的法定代表人达成了缴纳方式及相应方法的协议。2.另外，我认为原告所诉主体有误，因为我不是案涉5套房屋的备案登记人，这5套房屋分别备案登记在郭仕福、林凯、张松涛名下，没有一套备案登记在我的名下，我断断续续占用了3套房屋，还有2套是空置的。3.我现正在大连市仲裁委员会和大连市中院分别起诉案涉房屋的开发商北亚公司，我也在大连市甘井子公安局进行了报案，开发商存在诈骗嫌疑。4.案涉1218室房屋我到公安部门报案了，开发商有诈骗嫌疑，该房屋我购买的时候已经备案在别人名下了，我交完钱后，开发商让我去物业公司拿房屋钥匙，在我拿钥匙的时候我和原告签订了物业服务合同，在我和物业公司签订物业合同时我并不知道我被骗了。案涉1315、1316、1317、1318室房屋是开发商以书面形式以房抵款给我的4套房屋，我到物业公司去拿钥匙的时候，物业公司仍让我先与其签定物业合同才能拿钥匙，我在不知情的情况下与物业公司签订了物业服务合同，几个月后我才知道该4套房屋根本无法备案在我的名下。5.这期间对于1218室及另外4套房屋，我和开发商交涉了若干次，开发商刚开始给我出示了相应的免交物业费的手续，开发商保证五套房屋所有的物业费全部给我免掉，由开发商替我承担，开发商董事长签了字并盖章。这5套房屋自我签订物业合同后大部分时间是空闲状态，1315、1316、1317、1318这4套房屋直到去年才开始使用。关于1218室的备案登记人，他不但不去物业公司领钥匙，连我找他也不见，他在电话里说他之前是开发商的职工，董事长用他的身份证把案涉房屋备案后，拿着备案手续到银行贷款用了，现在这5套房屋都有贷款。备案登记人说开发商拿着他们的身份证去贷的款，但开发商不承认该事实。6.开发商给我开具的免交物业费的手续是在2013年5月办理的，这四年中我一直也没交物业费，我认为原告物业公司是认同该事实的。开发商跟我说物业公司是开发商聘用的，物业公司的老总是开发商的战友，开发商下达让物业公司免我5套房屋物业费的决定时开发商的财务总监都还曾给原告的负责人打过电话，当时我也在现场。综上，我和物业公司签订的案涉5套房屋的物业服务合同是被动签订的，我为了拿钥匙必须签定该物业服务合同，原告与开发商之间存在特殊关系，原告属于强行服务，开发商不管是自购房屋还是抵债房，到物业公司领取钥匙时必须先签定物业服务合同。案涉5套房屋大部分时间是空闲的，而不是一直在使用或用于出租，因为我多次和开发商交涉要退房，我和物业公司的卢总协商时，卢总说如果我能缴纳物业费，他就收取总额的一半。”一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十一条第一款之规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的案涉五套房屋的《中南大厦B座物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的相关规定，应认定为合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应恪守。原告依约为被告实际占有使用的案涉五套房屋所在的中南大厦B座提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告理应按照上述物业服务合同约定的价格标准按时交纳物业服务费。故原告要求被告支付案涉五套房屋物业费1,096,960元（1218号房屋2015年6月17日至2020年6月16日期间物业费182.24平方米×16元/月/平×12个月×5年=174,950元；1315号房屋2015年5月28日至2020年5月27日期间物业费392.34平方米×16元/月/平×12个月×5年=376,645元；1316号房屋2015年10月24日至2020年10月23日期间物业费191.73平方米×16元/月/平×12个月×5年=184,060元；1317号房屋2015年10月24日至2020年10月23日期间物业费194.12平方米×16元/月/平×12个月×5年=186,355元；1318号房屋2015年5月28日至2020年5月27日期间物业费182.24平方米×16元/月/平×12个月×5年=174,950元）的诉讼请求，于法有据，理由正当，一审法院予以支持。关于被告辩称其并非案涉房屋的产权人，不应承担物业费的意见。一审法院认为，已生效的（2016）辽0211民初5051号民事判决书中及该案庭审笔录中所记载的内容显示，被告对其从房屋开发商大连北亚房屋开发有限公司处购买或抵顶取得案涉五套房屋的事实并无异议，且对与原告签订的五份案涉房屋《中南大厦B座物业管理服务合同》亦无异议，仅是抗辩其与开发商之间存在其他债权债务关系，因此被告与开发商及其他案外人达成协议，大连北府集团有限公司承诺免除或承担案涉房屋未在房交所备案至被告及其指定备案人名下之前的物业费。但上述协议中并无原告的盖章确认，原告对此节事实亦不予认可。本案中，被告对物业服务合同的签订及从开发商处取得案涉五套房屋的相关证据及事实均不予认可，抗辩意见与（2016）辽0211民初5051号案件中就此问题的抗辩意见大相径庭，甚至存在多处矛盾，对此被告未作出合理解释，故被告的上述辩称意见，证据不足，理由不当，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：自判决发生法律效力之日起十日内，被告于震给付原告大连德泰物业服务有限公司物业费合计人民币1,096,960元。案件受理费人民币7,336元（原告已预付），已减半收取，由被告于震负担，于判决生效之日起十日内给付原告大连德泰物业服务有限公司。本院二审期间，于震提交（2018）辽02民初197号民事调解书、《补充协议书》，拟证明2018年在本院达成协议案涉五套房屋的物业费均由开发商承担。德泰物业对该调解书真实性予以认可，但认为与本案无关；对该协议书不予认可。由于该调解书系于震、戚淑花与大连北府集团有限公司的民间借贷纠纷，与本案无关，本院不予采信。于震未提供前述协议书的原件，且亦系于震、戚淑花与大连北府集团有限公司就案涉房屋、物业费达成的协议，于震也明确陈述案涉五套房屋尚未退还大连北府集团有限公司，因此，本院对该协议书不予采信。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院补充查明，在一审中，对于“案涉五套房屋是否自用”，于震陈述：“1218房间我自用了二年，还出租了一年，现房屋空闲。1315、1316房间我自用了一年，之后就出租至至今为止，1317、1318房间在2018年之前是空闲状态，从2018年之后是出租状态。二审中，于震陈述目前始终实际占有五套房屋。在（2016）辽0211民初5051号案件中，德泰物业向一审法院提供欠费明细，载明：1218号房屋截至2015年6月16日欠174,950元、1315号房屋截至2015年5月27日欠150,658元、1316号房屋截至2015年10月23日欠110,436元、1317号房屋截至2015年10月23日欠111,813元、1318号房屋截至2015年5月27日欠69,980元，合计617,837元，该判决书判决：于震支付德泰物业物业服务费欠款合计617,837元;驳回德泰物业的其他诉讼请求。本院认为，依据已生效的（2016）辽0211民初5051号民事判决书及于震在一审、二审中的陈述，可以确认，于震在接收了五套房屋后始终实际占有该房屋，未退还给开发商或者交接给其他人。因此，德泰物业主张于震为案涉五套房屋诉争期间的业主具有事实和法律依据，本院予以确认。于震以其并非房屋登记的权利人否认业主身份依据不足，本院不予支持。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。于震与德泰物业签订的五份《中南大厦B座物业管理服务合同》均约定物业费收费标准为16元/平/月，系双方合意的结果，具有约束力。于震上诉称前述标准过高依据不足，本院不予支持。现德泰物业在诉争期间已经提供了物业服务，于震应依约交纳物业费。因此，一审法院按照前述标准判决于震承担物业费1,096,960元于法有据。同时，于震提出的前述五份合同自房屋权利人登记时无效的意见亦依据不足，本院不予采纳。另外，于震虽主张（2016）辽0211民初5051号民事判决认定的事实存在错误，但未申请再审，亦未提供足以推翻该判决的相反证据，因此，一审法院采纳该判决并无不当，本院对于震该主张不予支持。综上，于震的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,336元（于震已预交），由于震负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王家永审判员  王 迪二〇二一年三月一日书记员  钟梓瑞