辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1446号上诉人（原审被告）：大连恒科房地产有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区大连湾镇李家村。法定代表人：杜旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：温悦，女，1982年2月6日生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：王影，女，1985年6月12日生，汉族，户籍地吉林省长岭县，现住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：刘文东，男，1982年2月23日生，汉族，户籍地吉林省公主岭市，现住大连市甘井子区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐亚春，北京大成(大连)律师事务所律师。上诉人大连恒科房地产有限公司因与被上诉人王影、刘文东商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初10677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连恒科房地产有限公司的上诉请求：请求撤销(2020)辽0211民初10677号民事判决，改判上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金566元(自2020年3月3日至2020年11月5日按年0.1%标准)。事实与理由：一审法院适用法律错误。一审法院关于逾期办证违约金的认定存在错误。首先，依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四《合同补充协议》第十一条第3款之约定，因上诉人责任导致未能在约定时间内办理产权证的，每年按已付房款0.1%的标准向被上诉人支付违约金。合同约定的逾期办证违约金条款系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当按合同约定标准计算违约金。另因延迟办理房屋所有权登记并未给被上诉人造成损失，而一审法院在没有被上诉人实际损失的情形下，主观裁量调高违约金标准，显然违背合同法意思自治的原则，适用法律错误。王影、刘文东辩称，不同意上诉人的上诉请求，上诉请求没有事实及法律依据。一审法院调整案涉商品房买卖合同中约定的逾期办证违约标准适当，本案上诉人从合同履行情况，违约过错的程度，违约时间的长短，合同预期利益等综合考虑违背了公平原则和诚实信用原则，法院酌情调整违约金计算标准，是依法维护被上诉人合法权益的体现，体现了司法的公平和正义。王影、刘文东向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告按照已付房款日万分之一标准向原告支付逾期办证违约金至原告取得不动产权证书之日止（以822,035元为基数，暂计至2020年11月5日逾期办证262天，逾期办证违约金数额约为21,538元）；2、判令被告在判决生效之日起30日内对案涉房屋进行竣工验收，并在竣工验收完毕后15日内原告办理不动产权证；3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，2016年1月10日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于甘井子区秀泊园16号1单元18层2号商品房一处。该合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、见附件四。附件四《合同补充协议》第十一条“双方同意本合同第十五条补充如下”约定，1、双方同意2017年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。……3、出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。……”该合同及附件还约定了双方的其他权利义务。上述《商品房买卖合同》订立后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。2020年6月25日，被告向原告王影出具了金额为822,035元的大连增值税普通发票（结算款）。被告至今未能在双方约定的期限内办妥产权登记。大连市自然资源局网站查询结果显示，恒大港湾一期不可办理产权证的原因为“因未提供竣工备案手续，暂不可办”。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》第十五条及附件四第十一条约定，双方以2017年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。逾期出卖人需承担违约责任。现因被告原因导致原告未能在合同约定的期限内办理产权登记，故被告存在违约行为，应当承担违约责任。关于被告辩称案涉房屋无法在约定期限内取得房地产权属证书系因其他行政机关原因，而非被告原因，故被告不应承担违约责任一节，对此被告未提交证据予以证明，故被告的该项辩称意见，没有依据，一审法院不予采纳。关于违约金的计算。原告主张自2017年12月31日之次日起的540个工作日作为违约金的起算时间，按已付房款（822,035元）日万分之一的标准计算；被告对于起算时间无异议，但要求按照《合同补充协议》第十一条第3款约定的每年按已付房款的0.1%的标准计算。关于违约金的起算时间，双方对于计算方法均无异议，经一审法院计算“2017年12月31日之次日起的540个工作日”的对应日为2020年3月3日。关于违约金标准。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告应当承担逾期办证的违约责任，但是，按照案涉《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的约定，被告需要承担的违约金系按购房款固定比例计算，且按照该标准被告承担的违约金数额显系过低，在此情况下，应当结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益等因素综合考量，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金计算标准。具体到本案，一审法院认为违约金按照日万分之0.75的标准计算，即年利率2.73%的标准属合理损失范围。据此，一审法院对逾期办证违约金的标准予以调整，酌定调整为已付房款的日万分之0.75。综上，被告应以已付房款822,035元为基数，按照日万分之0.75的标准计算，现原告支付自2020年3月3日至2020年11月5日的逾期办证违约金15,289.85元（822,035元×日万分之0.75×248天）。关于原告要求被告在判决生效之日起30日内对案涉房屋进行竣工验收，并在竣工验收完毕后15日内原告办理不动产权证的诉讼请求。经审查，原、被告均认可案涉房产尚未进行竣工验收，现不具备办理产权证书的条件，而进行竣工验收、办理产权证书属于相关行政机关的管理范畴，并非人民法院审理民事案件的管辖范畴，因此，一审法院对原告的此项起诉予以驳回，原告可待条件具备时再行主张该权利。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告大连恒科房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告王影、刘文东支付逾期办证违约金15,289.85元（2020年3月3日至2020年11月5日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王影、刘文东的其他诉讼请求。案件受理费人民币36元（简易程序减半收取），由被告大连恒科房地产有限公司负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审查明的事实均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是原审调整案涉《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金标准是否得当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，上诉人未按照双方《商品房买卖合同》约定的期限为被上诉人办理案涉商品房产权登记是双方当事人无争议的事实，上诉人应当因此承担违约责任。但是，按照案涉《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的约定，上诉人需承担的违约金是按购房款固定比例计算的，且根据该计算标准计算所得的违约金数额极低，在此情形下，应当结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益等因素综合考量，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金计算标准。具体到本案，案涉《商品房买卖合同》对于起算上诉人逾期办证期限的约定已经非常有利于上诉人，为交房之次日起540个工作日内，而直至被上诉人提起本案诉讼时，案涉房屋尚未进行竣工验收，仍不具备办理产权登记的条件，因此，原审酌情将违约金调整到日万分之零点七五并无不妥，本院予以认可。综上所述，大连恒科房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费182元，由大连恒科房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年三月十五日书记员  张 鑫