江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0115民初22号原告：潘丽，女，汉族，1982年7月31日生。委托诉讼代理人：陈文彬，江苏臻宇律师事务所律师。被告：朱**秀，女，汉族，1939年9月6日生。被告：潘小林，男，汉族，1961年2月22日生。被告：潘小珍，女，汉族，1966年10月2日生。被告：潘小红，女，汉族，1970年2月12日生。原告潘丽与被告朱**秀、潘小林、潘小珍、潘小红赠与合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘丽及其委托诉讼代理人陈文彬，被告朱**秀、潘小林、潘小珍、潘小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认位于南京市江宁区房屋产权归原告所有；2、判令四被告协助原告办理上述房屋产权登记及变更手续。事实与理由：朱**秀系原告祖母，潘小林系原告父亲，潘小珍、潘小红系原告姑姑。2010年9月18日，原告自建的位于南京市江宁区的房屋因政策拆迁，该处自建房屋拆迁时以原告爷爷潘兴明名义签订《住宅房屋拆迁补偿安置协议》，分配三套拆迁安置房，一套60平方、两套90平方，合计240平方。潘兴明签订拆迁补偿安置协议当天，与原告同时签订《协议》一份，约定三套拆迁安置房屋由潘兴明代领产权和土地证书，在取得房产和土地证时一并过到原告名下。为避免后续房产问题产生矛盾或者纠纷，原告与潘兴明于2015年2月4日签订《拆迁安置房赠与协议》，再次确认三套拆迁安置房屋的处置方案，朱**秀也签字捺印认可。现三套拆迁安置房屋已经实际分配房屋，分别坐落于南京市江宁区东山街道万福路99号大里聚福城怡景园21幢905室（简称905室）、20幢1605室（简称1605室）、20幢1606室（简称1606室），其中905室已经以潘兴明为产权人在2018年7月9日取得产权证，后潘兴明于2018年7月9日去世。现原告在办理上述房产产权登记及变更手续时，潘小珍、潘小红不予配合，致使发生纠纷。为依法维护原告的合法权益，特诉至法院。被告朱**秀辩称：905室系其所有，现其住在905室内，不认可905室归原告所有，其同意将1605室、1606室过户给原告。被告潘小林认可原告潘丽的全部诉讼请求。被告潘小珍、潘小红辩称：2010年9月18日潘兴明和原告潘丽签订的《协议》无效，2015年2月4日签订的《拆迁安置赠与协议》无效，原告对案涉房屋没有所有权利，案涉房屋是因在村集体土地，对村集体村民房屋拆迁而发生，集体村民获得拆迁安置房房屋必须同时满足两个条件：1、具有该集体村民身份，2、具有待拆迁房屋，原告显然不具有谢盖村村民身份，这一点在协议起始表述中明确记载“因潘丽出资建房，无户主权”可以看出，至于待拆迁房屋，如果原告不在潘兴明、朱**秀原有宅基地上翻建，原有宅基地上也是有房屋面积的，只是达不到240平方米而已，案涉房屋所有权应属于潘兴明、朱**秀、潘小红3人所有，潘兴明去世后，其遗产部分应由其法定继承人继承，原告对此没有权利，同时上述协议违反国家法律强制性规定，根据土地管理法的相关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，上述协议违反了法律的强制性规定，系无效合同；案涉拆迁房屋原告仅对翻建的240平方米房屋投入的建设费用享有债权，并无所有权，而且这种债权为不当得利之债，原告出生于1982年，于2007年结婚，因婚后没有房屋居住，经协商于2005年在潘兴明、朱**秀宅基地上对原房屋进行翻建，一共翻建了两层，其中上层用于其居住，以解决其安身立命之本，翻建当时并未对翻建的房屋作出任何处分，也就是说仅仅是为了潘丽婚后居住，只是后期因为拆迁，才签订了违反法律规定的无效协议，潘兴明、朱**秀在没有法律规定和合同约定的情况下，获得了新翻建的房屋，形成了不当得利之债，原告对于案涉房屋不具有任何权益，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告朱**秀与潘兴明系夫妻关系，潘兴明夫妇育有3个子女，长子被告潘小林、长女被告潘小珍、次女被告潘小红，原告潘丽系潘小林之女。2010年9月18日，南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处（拆迁人、甲方）与潘兴明（被拆迁人、乙方）签订《住宅房屋拆迁补偿安置协议》一份，载明：根据《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》江宁政发（2005）166号文件规定，甲方对位于麒麟街道建南社区的南京麒麟科技创新园土地储备项目红线范围内的住宅房屋实施拆迁；坐落于建南社区谢盖自然村南京麒麟科技创新园土地储各项目红线范围内的房屋及附属物，其中砖混结构房屋面积201.4平方米、砖木结构房屋面积33.18平方米，系乙方所有，已列入此次拆迁范围，乙方同意甲方予以拆除；甲、乙双方同意此次拆迁补偿安置为产权调换方式，甲方提供的安置房地点为南京市上坊北经济适用房（拆迁安置）小区；甲方同意乙方申购安置房3套，面积约240平方米（准确面积以交房时产权管理部门核定的面积为准），其中中套（约90平方米）2套，小套（约60平方米）1套，具体楼幢号及楼层待安置房交付时，以签订拆迁补偿安置协议、搬家腾空房屋交出钥匙先后时间顺序，由乙方选房确定。潘小林代替父亲潘兴明在该份协议上签字。同日，潘兴明（甲方）与潘丽（乙方）签订《协议》一份，约定：国家建设需要拆迁谢盖村村民潘丽的房产，潘丽本人属爷爷潘兴明孙女，因潘丽出资建房，无户主权，故由爷爷带代领产权和土地证书；有关房产及安置问题，经双方协商达成如下协议：1、甲方将其名下的房产所属权240平方米（2套90平方米、1套60平方米）的房产，等甲方拿到房产和土地证时，将以上240平方米的房产及证书一并过到乙方潘丽名下，2、乙方拿到房产后，将其60平方米的房屋供甲方居住，其余两套由乙方安排支配；3、甲方在居住乙方房屋期间，乙方不得收取甲方租金，待甲方百年归天后，其房产60平方米由乙方收回。该份《协议》上由潘兴明、潘丽、潘小林三人签字确认。2015年2月4日，潘兴明、朱**秀（拆迁安置登记人、甲方）与潘丽（安置房受赠人、乙方）签订《拆迁安置房赠与协议》一份，约定：甲、乙双方系祖父、孙女关系，2010年双方所在村庄被政府征用拆迁，根据拆迁安置相关规定，每一户可享有240平方米安置计划，因甲方虽有安置计划240平方米，但在该村没有居住房面积可供拆迁，乙方在该村建有居住房240平方米，现经双方协商就乙方拿出240平方米房屋面积交给甲方，由甲方以己方名义与拆迁办签订《住宅房屋拆迁补偿安置协议》，现甲方已将乙方的房屋面积作为条件与麒麟拆迁办签订了协议，协议中就有关获得的安置房赠与一事经协商订立赠与协议如下：1、甲方自愿将己方名下于2010年9月18日与麒麟街道拆迁办签订的协议中获得的3套计240平方米安置房计划全部无偿地赠给乙方，由乙方直接登记到乙方名下，其产权属于乙方所有；2、乙方提供一套不少于60平方米的房屋给甲方居住，其使用权属于甲方直至百年归山为止，归还给乙方；3、今后甲方获知拿房通知后应及时通知乙方，由乙方自行验收安置房的质量，若需过户，一切过户费用由乙方承担；4、“协议”中所获得的经济补偿全部归甲方所有。该份《协议》上由潘兴明、朱**秀、潘丽、潘小林四人签字确认。后潘兴明、朱**秀分得905室（65.07平方米）、1605室（90.73平方米）、1606室（90.6平方米），潘兴明、朱**秀在905室内居住至今，潘兴明、朱**秀将1605室、1606室交付给潘丽居住至今。2018年7月9日，潘兴明办理了905室的不动产权证书，证号为苏（2018）宁江不动产权第0052668号。2018年7月8日，潘兴明因病死亡。2020年12月23日，潘丽委托的律师对朱**秀进行了谈话，朱**秀认可被拆迁房屋系潘丽出资修建，其对2010年9月18日的《住宅房屋拆迁补偿安置协议》、《协议》、2015年2月4日的《拆迁安置房赠与协议》的真实性予以认可，其同意将905室、1605室、1606室都给潘丽，只要潘丽同意其住在905室直到去世为止。2020年1月4日，潘丽诉至本院。庭审中，本院对朱**秀进行了询问，朱**秀陈述位于南京市江宁区麒麟街道建南社区谢盖自然村被拆迁房屋系其与潘兴明花钱买地盖的，潘丽、潘小林没有出资，其不识字，没有在2015年2月4日《拆迁安置房赠与协议》上签字，潘兴明有没有在该份协议上签字其不知道，当时潘兴明已经病的说不出话来了，但朱**秀又陈述潘丽在宅基地上盖过2套房屋，其同意将1605室、1606室赠与给潘丽，905室不同意赠与给潘丽，其要自己居住。潘丽陈述其在潘兴明、朱**秀的宅基地上拆过一套老宅，翻建了新的房屋，但被拆迁房屋并非全部其建造。潘小珍、潘小红认可其没有出资建设被拆迁房屋。本院认为：潘兴明与麒麟街道签订的《住宅房屋拆迁补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。协议约定位于南京市江宁区麒麟街道建南社区的被拆迁房屋系潘兴明所有，潘小林代潘兴明在该份协议上签字确认，可见潘小林及其女儿潘丽对此是知情的。潘丽本身并非建南社区居民，根据相关政策无权获得拆迁安置房，潘丽与潘兴明就拆迁安置房所有权于2010年9月18日签订的《协议》系无效合同，潘丽不能根据该份协议获得3套拆迁安置房的所有权。故对原告潘丽要求确认905室、1605室、1606室归其所有的诉讼请求，本院不予支持。赠与人可将自己的财产无偿给予受赠人，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案中，潘兴明、朱**秀与潘丽签订《拆迁安置房赠与协议》，约定潘兴明、朱**秀将3套拆迁安置房赠与给潘丽，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定。潘兴明、朱**秀在拆迁安置房分配后已经将1605室、1606室交付给潘丽实际居住，庭审中朱**秀也明确同意将1605室、1606室过户至潘丽名下，朱**秀应当协助潘丽办理该2套房屋的变更登记手续，相关税费按照协议约定应由潘丽承担。潘兴明、朱**秀在拆迁安置房分配后已经将905室登记至潘兴明名下，庭审中朱**秀也明确表示不同意将905室赠与给潘丽，系在赠与财产的权利转移之前撤销赠与，潘丽无权要求朱**秀协助办理905室的过户手续。潘小林、潘小珍、潘小红并不享有案涉拆迁安置房的所有权，潘丽要求潘小林、潘小珍、潘小红协助办理案涉拆迁安置房的诉讼请求，于法无据。故对原告潘丽要求被告协助办理905室、1605室、1606室产权登记及变更手续的诉讼请求，本院部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六百五十七条、第六百五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告朱**秀于本判决生效之日起三十日内协助原告潘丽将位于南京市江宁区东山街道万福路99号大里聚福城怡景园20幢1605室、20幢1606室房屋变更登记至潘丽名下，相关税费由潘丽承担。二、驳回原告潘丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费38880元，由原告潘丽负担38800元，由被告朱**秀负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  叶 斐人民陪审员  佘宇豪人民陪审员  汤 春二〇二一年三月十二日书 记 员  魏 静