河南省中牟县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0122执异64号案外人：中牟县供销合作社，住所地郑州市中牟县解放路**，统一社会信用代码12410122777955551Q。法定代表人：张宪斌，主任。委托代理人：陈超、王舒，河南天基律师事务所律师。案外人：中牟县国有资产管理中心（曾用名中牟县国有资产管理局），住所地郑州市中牟县商都大街财政局内，统一社会信用代码1241012256248537XQ。法定代表人：张宝兰，局长。委托代理人：陈超、王舒，河南天基律师事务所律师。申请执行人:郑州恒基建筑安装工程有限公司，住所地郑州经济技术开发区第三大街**院**厂房科技楼****1103，统一社会信用代码914101002680629740。法定代表人:刘洋锁，系公司董事长。委托代理人：张娟娟，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。委托代理人：李亚钊，北京市隆安（郑州）律师事务所实习律师。被执行人:登封市安泰房地产开发有限公司，住所，住所地登封市市区崇阳路北段社会信用代码91410185773682381L。法定代表人：赵天才。本院在执行郑州恒基建筑安装工程有限公司（以下简称“恒基公司”）与登封市安泰房地产开发有限公司（以下简称“安泰公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人中牟县供销合作社、中牟县国有资产管理中心提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2021年3月2日进行了听证审查，案外人的代理人陈超、王舒，申请执行人的代理人张娟娟、李亚钊到庭参加听证，被执行人安泰公司未到庭参加听证。本案现已审查完结。案外人称：请求中止对中牟县白沙镇商都大街商都锦城XXX幢XXX单元XXX号房屋的执行措施，并依法解除查封。事实和理由：2006年12月26日，县供销社、县国资中心（甲方）与安泰公司（乙方）签订《合作开发协议》，约定合作建设白沙供销社综合市场，乙方向甲方支付土地出让总价款，甲方向乙方支付购房款并取得2027.4㎡+150㎡（因房间规划设计原因可在130-170㎡范围内浮动）房屋所有权，并由白沙供销社具体负责房屋验收合格后的手续交接及管理使用事宜。2007年3月9日，中牟县供销社与安泰公司签订《白沙供销综合市场合作开发协议书补充协议》，约定安泰公司不再交纳土地出让金，也不再收取购房款，中牟县供销社将购房款转做土地出让金。申请人中牟县供销社于2008年7月25日缴纳了土地总价款3560650元。经中牟县政府批示，中牟县国土资源局（现中牟县自然资源和规划局）与安泰公司签订出让合同，上述土地使用权变更为出让商住用地后登记至安泰公司名下进行项目开发。项目建成后，白沙供销社和安泰公司于2009年6月1日签订《交房协议》，约定安泰公司将位于中牟县白沙镇商都锦城XXX幢XXX单元XXX楼房179.17㎡交付白沙供销社，并约定房屋的所有权归白沙供销社所有。基于后期办理房屋产权转移登记需要，2009年12月16日，安泰公司与白沙供销社签订《商品房买卖合同》，并向白沙供销社出具收据。此后，该房屋一直由白沙供销社占有、使用至今，但因项目小区存在消防设施未经验收等多种原因至今无法办理所有权证。期间，虽经申请人及其他买受人多次多渠道反映问题，要求尽快办理所有权证，但上述因素至今未解决，导致目前仍无法办理所有权证。基于上述事实，早在法院查封房屋之前，申请人通过与安泰公司合作开发方式取得涉案房产且支付全部对价，并已对房屋占有、使用至今，房屋至今未办理过户系客观情形所致，非申请人原因。同时，申请人对二幢一单元502号房屋享有的权利内容及取得方式与与一幢房屋完全相同，在河南省××、郑州市中院生效判决中均已确认申请人对一幢房屋享有权利且可以排除执行的情形下，申请人要求对XXX幢XXX单元XXX号房屋排除执行的请求亦应予以支持。因此，申请人的请求符合《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，法院将申请人的财产作为被执行人安泰公司的财产予以执行，严重损害了申请人的合法权益，故请求法院依法支持申请人的异议请求。案外人提供的证据：第一组证据：证据一、《郑州市（全民）土地使用证》（郑土权字第67号）复印件；证据内容：1988年9月14日，县白沙供销社经批准取得案涉土地使用权。证据二、《资产转让协议书》，复印件；证据内容：2002年7月2日县国资局与县白沙供销社签订《资产转让协议书》，约定县白沙供销社将其位于白沙镇白沙村土地7756㎡的土地使用权转让给县国资局。证据三、《关于县供销社固定资产过户情况的报告》；证据内容：2002年7月26日县国资局出具的关于《县供销社固定资产过户情况的报告》第一条土地过户情况中“白沙村8047.5㎡，评估价值为402375元”。证据四、《国有土地使用证》（牟国用2002字第286号）；证据内容：2002年7月10日县国资局经批准取得了案涉土地的使用证。证据五、《白沙供销综合市场合作开发协议书》；证据内容：2006年12月26日，县国资局、县供销社作为甲方与乙方安泰公司签订了《白沙供销市场合作开发协议书》，约定临街综合楼建成后，一楼的产权、所有权全部归甲方所有……，乙方在北楼二层或其他楼层为甲方无偿提供办公用房150㎡，可在规划面积内130-170㎡内进行浮动，产权归甲方所有。协议中的第五条安泰公司按规定程序取得土地的使用权。将土地出让总价款一次性全额交给甲方。安泰公司交清土地出让总价款后，甲方按照约定的时间将购房款交给安泰公司，甲方即取得了一楼2027.4㎡和其他楼层150㎡的房屋产权、所有权……。证据六、《白沙供销综合市场合作开发协议书补充协议》；证据内容：2007年3月9日县国资局、县供销社与安泰公司又签订了补充协议，约定安泰公司不再交纳土地出让金，也不再收取申请人的购房款，安泰公司无偿将北沿街综合楼一层和130㎡-170㎡的办公用房交给申请人所有，申请人可将交给安泰公司的购房款转交土地出让金。证据七、《关于白沙供销社大院市场综合开发有关问题的会议纪要》（牟政会纪【2007】4号）；证据内容：2007年2月6日县政府牟政会纪【2007】4号中确定同意上述申请人与安泰公司的合作开发方式，由申请人提供白沙供销社大院内的全部土地，安泰公司来提供开发资金，双方进行合作开发。证据八、中国农业银行进账单一份；证据内容：2008年7月25日县供销社向中牟县预算外资金管理局支付土地出让金3560650元。证据九、《中牟县国土资源局关于安泰公司国有土地使用权和用途变更登记的请示》（牟国土资文【2008】247号）及《中牟县人民政府关于安泰公司国有土地使用权和用途变更登记的批复》；证据内容：2008年9月16日县国土资源局向县政府申请：因已交纳土地出让金，建议将案涉土地变更为安泰公司所有，县政府作出同意批复。证据十、《交房协议》；证据内容：2009年6月1日白沙供销社受县供销社的委托，作为甲方接收房单位与乙方安泰公司签订《交房协议》，约定双方同意2009年6月1日交房，安泰公司将案涉房屋交付给甲方，产权归甲方所有，由甲方进行装修和使用。证据11、《商品房买卖合同》及收据；证据内容：2009年12月16日，安泰公司与白沙供销社签订《商品房买卖合同》，购买案涉房款建筑面积179.17㎡，同时安泰公司向白沙供销社出具了收据一份。上述证据的证明目的：1.案涉房产所占用的土地原属于中牟县供销社所有，后变更登记为县国资局的名下，但仍由县供销社继续使用和占有。2.县供销社与安泰公司签订的《合作开发协议》及其《补充协议》对案涉土地进行建设，项目建成后，2009年6月1日，安泰公司向申请人交付了案涉房产，案涉房产的所有权归申请人所有。3.基于后期办理房产变更登记的需要，2009年12月16日安泰公司与白沙供销社签订《商品房买卖合同》，并向白沙供销社出具了收据。第二组证据：证据1、证明一份；证明案涉房屋由中牟县供销社委托白沙供销社来全权管理和负责。证据2、《装修工程承包合同》及发票两张、2012年物业费收据、2011年水电费收据、2013年物业费收据、2012年水电费收据、2013年水电费收据、2014年物业费及水电费收据、2015年物业费及水电费收据、2016年的物业费及水电费收据、2017年物业费、水电费收据、2018年物业费及水电费收据、2019年物业费及水电费收据、2020年物业费收据；证明案涉房产自2009年6月交付申请人，至今一直委托由白沙供销社来进行管理，并作为办公室使用。案涉土地在法院查封之前，已经申请人合法占有并使用。第三组证据：证据1、商都锦城业主信访材料；证据2、地方、地方领导留言板网站截图3、《通知书》；证据4、《联合通知》。上述证据共同证明案涉房屋所在的小区因消防设施未验收等原因，导致至今无法办理房屋所有权证书，中牟县供销社与小区的其他业主曾通过信访的方式反映上述问题，要求办理房屋产权证，但迟迟未果。因此无法办理房屋产权过户登记的原因并非中牟县供销社造成。申请执行人辩称：一、案涉房屋已由异议人白沙供销社于2020年8月提起执行异议申请，且已被裁定驳回（案号：2020豫01**执异132号），现两申请人基于同样的事实和理由提起执行异议属于重复行为，人民法院应依法予以驳回。白沙供销社基于其与安泰公司所签订的《商品房买卖合同》及收据、占有使用房屋等与本案相同的证据，于2020年8月向法院提起执行异议，被裁定驳回。裁定认为对于“案外人提出的执行异议应当审查案外人对案涉财产是否享有真实合法的权利，以及该权利是否足以排除法院的执行。案涉标的物为商品房，至今尚未登记，双方签订的商品房买卖合同没有备案，作为需要登记公示物权的不动产自买受人与开发商签订合同时就需要接受房地产管理部门的管理、编号，网签、备案直至不动产登记。案外人提供的证据能够佐证其购买房屋的事实，对其合同债权的真实性予以确认，而案外人主张的权利没有房地产管理部门的任何权利标记，所主张权利不符合房地产管理的法律规定及合同债权与申请执行人的执行债权相比不具有优先性，不足以排除法院执行，因此案外人异议理由不能成立，也不予支持。”即便现两申请人主张其委托白沙供销社代两申请人购买安泰公司案涉房屋成立，答辩人认为无论购买主体是谁，其合同债权均不能排除答辩人的执行债权。因此两申请人的异议申请属于重复提起，也不是案涉房屋的购买人，异议申请应当依法予以驳回。二、白沙供销社与两申请人属于独立的民事主体，事实证明其与两申请人之间不存在委托代理关系。白沙供销社在提出执行异议时，并没有表示其行为系代理两申请人的行为。白沙供销社执行异议申请被裁定驳回，两申请人又提交证据主张白沙供销社系其代理行为与事实不符。白沙供销社的占有使用行为也不当然属于两申请人的行为。否则白沙供销社向中牟县人民法院提起的执行异议申请属于虚假诉讼，所提交的交付购房款的证据也在本案两申请人的举证下，证明其并未真实履行。请求人民法院均依法追究两申请人及白沙供销社虚假陈述的法律责任。三、两申请人与安泰公司合作开发行为并不当然取得案涉房屋的不动产所有权。1、案涉房屋所有权是由第三人安泰公司通过房地产开发建设原始取得，现房屋的权属仍登记在安泰公司名下，属于安泰公司可被强制执行的合法财产。合作开发协议确定的债权属于两申请人与安泰公司的普通债权，不能排除答辩人的强制执行债权。两申请人取得该不动产仍需要按照法律规定通过房屋转让、产权登记方式取得。否则两申请人不会主张其另行通过白沙供销社与安泰公司签订房屋买卖合同取得房屋的所有权。因此对于答辩人来说，案涉房屋并没有任何权利标记。答辩人于2012年2月23日对案涉房屋进行查封及强制执行均依法进行。2、两申请人提供的生效判决涉及的被执行标的物属于连在一起的所有一楼商业门面房没有房号区分，与本案确定房号的住宅用房不属于一类不动产。两申请人与安泰公司合作开发协议及补充协议中并未约定安泰公司向两申请人交付的是确定的本案房号的房屋，所以即便生效判决确定排除一楼门面房的强制执行，也不当然排除本案房屋的强制执行，故该判决观点属于个案，不具有参考性。四、法律为了保障购房者的居住权益，设定了排除强制执行的情形，两申请人并不是法律规定的房屋购买者，其权益也非法律所保护的购房者居住权益，也没有证据能够证明答辩人在查封前实际占有使用该房屋，所有行为的发生均是白沙供销社，而白沙供销社提出的执行异议已被法院裁定驳回。因此在没有法律规定的能够排除执行的情形，人民法院应该驳回其执行异议申请。五、两申请人若与安泰公司因合作开发协议发生纠纷，应当通过诉讼的方式进行解决，而不应该阻却恒基公司通过强制执行维护自身的合法权益。综上，两申请人对案涉房屋不具有所有权，不具有排除强制执行的情形。应依法驳回两申请人的异议申请。申请执行人提供的证据：证据1、中牟县人民法院（2012）牟民初字第620号民事裁定书；证明案涉房屋已于2012年2月23日被查封。证据2、中牟县人民法院（2017）豫0122执1669号执行裁定书；证明案涉房产已于2018年2月21日继续查封，2021年到期后又被续封。证据3、2018年2月案涉房屋被现场查封的照片。证据4、中牟县人民法院（2017）豫0122执1669号之一民事裁定书；证明恒基公司于2017年8月25日申请执行，2018年2月9日对案涉7套房屋进行传统的查控。证据5、2019年5月30日中牟县住房保障和房地产管理局《查询证明》；证明经郑州市房管局信息系统查询，案涉被查封房产楼房均显示为待售状态，案涉房屋是可供执行的，是被执行人的合法财产。证据6、中牟县人民法院（2017）豫0122执异203号执行裁定书、中牟县人民法院（2018）豫0122民初1253号民事判决书，郑州市中级人民法院（2018）豫01民终17763号民事判决书；说明与本案类似情形的申请人李超军提起了执行异议、执行异议之诉、上诉，且提供了与两申请人相似的证据，有相同的情形，均被一审、二审法院予以驳回的事实。该案具有参考性。证据7、中牟县人民法院（2019）豫0112执恢263号之二执行裁定书；证明中牟县人民法院已经将商都锦城1-4-1702号房产（李超军）以拍卖流拍，流拍价77万元抵偿给恒基公司。证据8、中牟县人民法院（2020）豫0122执异132号裁定书；证明白沙供销社于2020年8月基于同样的事实和理由提起执行异议申请，已被中牟县人民法院驳回的事实。两申请人的申请系重复提起，应予以驳回。本院查明，郑州恒基建筑安装工程有限公司与安泰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年5月26日作出（2015）牟民初字第343号民事判决：一、被告安泰公司于本判决生效后十日内支付原告郑州恒基建筑安装工程有限公司工程款321360.79元，并支付违约金（自2011年9月12日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；二、被告安泰公司于本判决生效后十日内直接支付原告郑州恒基建筑安装工程有限公司建设劳保费2206240.33元，并支付利息（自2016年5月31日起至给付之日止，按中国人民银行同期货款利率计算）；三、驳回原告郑州恒基建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告安泰公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费55049元，由原告郑州恒基建筑安装工程有限公司负担28029元，被告安泰公司负担27020元；反诉案件受理费31100元、保全费5000元，由被告安泰公司负担；鉴定费6万元，由原告郑州恒基建筑安装工程有限公司负担3万元，被告安泰公司负担3万元。在本案执行中，本院于2018年2月11日作出（2017）豫0122执1669号执行裁定：继续查封被执行人安泰公司名下位于中牟县白沙镇××通路东商都××、××、××、××、××、××、××房产（商品房预售许可证ZM20080036）。涉案2-1-502房产有关事实情况如下：根据中牟县人民政府安排，中牟县国资局在中牟县供销社联社的协助下，对所属基层供销社进行资产进行清查评估，及向国资局过户工作。其中，中牟县白沙供销社于2002年7月2日将所属土地7756㎡转让给中牟县国资局，国资局取得牟国用（2002）字第286号《国有土地使用证》。2006年12月26日，中牟县国资局、中牟县供销社联社（甲方）与被执行人安泰公司（乙方）签订《白沙供销综合市场合作开发协议书》，约定甲方提供白沙供销社院内全部土地8.3亩，乙方提供资金，双方合作开发。开发的北邻街综合楼层数不少于12层，一楼商铺面积1800-2027.4㎡。受甲方委托，白沙供销社具体负责验收合格后的手续交接及以后管理使用事宜，乙方无偿在2层以上5层以下为甲方提供办公用房150㎡（可在130-170㎡范围内浮动）。乙方交清土地出让总价款后，甲方将购房款交给乙方，甲方取得一楼2027.4㎡和其他楼层150㎡的房屋产权。2007年3月9日，以上双方当事人又签订《白沙供销综合市场合作开发协议书补充协议》，约定甲方不再收取乙方土地出让金，甲方也不再向乙方交纳上述房屋的购房款，而由甲方直接将购房款转交为土地出让金。2007年7月25日，中牟县供销社交纳土地出让金365.065万元。2008年9月22日，中牟县人民政府批复同意土地使用权过户至安泰公司名下。2009年6月1日，白沙供销社与安泰公司签订《交房协议》，白沙供销社取得涉案502号房屋，并在装修后投入使用。2009年12月16日，为办理房屋所有权登记需要，白沙供销社与安泰公司签订涉案房屋《商品房买卖合同》。因安泰公司原因，整个“商都锦城”楼盘项目至今没有为业主办理房屋所有权登记。另查明，中牟县白沙供销社曾于2020年8月份提出案外人执行异议，被本院（2020）豫0122执异132号执行裁定予以驳回。本院认为：1、白沙供销社曾以商品房买主名义提出案外人异议，被本院驳回后，中牟县国有资产管理中心和中牟县供销合作社以合作开发人名义提出异议，以原始取得为由主张实体权利排除执行，与白沙供销社的异议申请相比对，事由根本不同，不构成重复异议，应当予以审查处理。2、对于案外人异议，应当审查案外人对涉案房屋是否享有真实合法的权利，以及该权利是否足以排除法院执行。涉案房屋系案外人与被执行人合作开发，由案外人以8.3亩土地为合作出资代价取得，虽然合作开发协议没有特指，但建成后被执行人将涉案房屋交付给白沙供销社，已经特定化为涉案房屋。涉案房屋尽管没有取得登记公示，但系原始取得，对案外人所有权应当予以确认。故案外人对涉案房屋享有真实合法的权利。案外人委托白沙供销社具体行使所有权，要取得登记公示，必须借助与被执行人签订商品房买卖合同的外观表现基础法律关系，表象为债权，实为具有物权优先性的特殊债权，与申请执行人的一般债权相比，具有优先效力，足以排除法院执行。综上所述，案外人异议请求理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对中牟县白沙镇商都大街商都锦城XXX幢XXX单元XXX号房屋的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审 判 长  张国宪人民陪审员  刘永琴人民陪审员  赵新芬二〇二一年三月十一日书 记 员  李 盈