新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新29民终144号 上诉人（原审被告、反诉原告）：阿克苏新捷能源有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏地区阿克苏市东大街**。 法定代表人：谭永峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：付正林，新疆和远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆荣福石化有限公司，，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区河南东路** 法定代表人：俞培杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张维维，新疆鼎函律师事务所律师。 上诉人阿克苏新捷能源有限公司（以下简称新捷公司）因与被上诉人新疆荣福石化有限公司（以下简称荣福公司）建设用地使用权合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初2237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月11日进行调查，充分询问和听取了双方当事人的意见，未开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新捷公司上诉请求：1.撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初2237号民事判决第一、二、三、五项；2.改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3.改判支持上诉人一审的全部反诉请求；4.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为“租赁期间因新捷公司未取得国有土地使用证，无权出租预留用地，荣福公司不能以承租人的名义直接使用预留用地”，存在认定事实与适用法律的双重错误。上诉人对该预留用地享有合法使用权，租赁合同合法有效。新捷公司缴清全部土地出让金后，阿克苏市国土资源局于2017年12月19日与其签订《国有建设用地使用权出让合同》并交付土地。新捷公司取得的涉案土地国有建设用地使用权证载明：土地使用权期限为40年，终止日期为2057年12月18日。由此倒推，涉案土地使用权的起始期限为2017年12月19日。本案的《国有建设用地使用权出让合同》第四章第二十一条不应做反推适用，否则将违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条的规定，同时也将新捷公司土地使用权的使用年限由40年缩短至37年8个月12天，违法限制了土地使用权人的合法权利。荣福公司向新捷公司支付租金的时间为2017年12月29日，按《加气站资产租赁合同》约定，租赁土地交付时间应为2018年1月7日。二、一审判决认为“新捷公司已取得的规划认可载明涉案土地用途为预留用地，在未经规划局重新规划审批的情况下，原、被告双方均不能直接在预留用地上建设加气站或加油站。故对新捷公司称已履行了土地使用权的交付义务，荣福公司可自行到相关部门办理手续进行项目建设的抗辩意见，本院不予采信”毫无逻辑。本案系租赁合同纠纷，新捷公司作为出租人的义务是按约交付租赁物，交付租赁物与办理规划许可手续系两个不同的法律概念，没有必然的联系。被上诉人一直未按照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及双方签订的《加气站资产租赁合同》6.2的约定向上诉人提交任何规划方案，因此荣福公司连其欲建设项目的立项、设计、修建性规划、环评报告等工作都未开展，何谈办理建设工程规划许可证，故一审判决认定新捷公司未交付的理由不能成立。三、新捷公司已于2018年1月7日将涉案土地交付荣福公司。根据《加气站资产租赁合同》5.2约定：“如在双方约定的交接期限内乙方（被上诉人）未组织交接或非归责于甲方原因乙方未完全接受租赁标的物，视同甲方（上诉人）按照本合同约定履行了交付租赁标的物的全部义务。”被上诉人未出示任何证明自己有积极接收的意向或上诉人拒绝交付的证据。四、新捷公司与荣福公司签订合同的时间为2017年8月31日，如果新捷公司有违约行为，荣福公司不会在2017年12月29日支付租金。至今上诉人对此土地也未作他用，新捷公司没有违约动机。即便荣福公司因自身原因未在涉案土地上建设加油（加气）站，其仍应当向新捷公司支付租金。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实后改判。 荣福公司辩称，一、在2020年4月7日上诉人取得涉案土地《不动产权证书》之前，无权向被上诉人出租涉案土地使用权并主张租金。上诉人违反了《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第五十五条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条的规定，也违反了其与阿克苏市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》第四章第二十一条的约定。二、上诉人未取得国有土地使用权证就出租土地，导致被上诉人不能以承租人名义直接使用涉案土地。双方对交付方式约定不明，应当按照有利于实现合同目的的方式交付，但上诉人既未交付涉案土地，也未交付与涉案土地使用权有关的手续、资料。被上诉人租赁土地的目的是从事成品油和液化天然气的销售业务，而上诉人违反双方签订的《加气站资产租赁合同》中关于上诉人承诺租赁标的物不存在任何抵押、质押及其他影响原告承租使用情形的约定。直至2019年5月6日，上诉人仍未取得涉案土地使用权。被上诉人依据《合同法》第九十四条第四款规定，以当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，向上诉人做出《解除的通知》，符合法律规定。三、合同解除的责任在于上诉人，被上诉人没有使用过该土地，上诉人无权向被上诉人主张租金、违约金、律师费，还应当向被上诉人返还已经支付的租赁费、保证金，并向被上诉人支付资金占用期间的损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 荣福公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《加气站资产租赁合同》；2.判令新捷公司返还租金100,000元；3.判令新捷公司返还保证金50,000元；4.判令新捷公司赔偿损失24,000元。 新捷公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《加气站资产租赁合同》；2.判令荣福公司支付2018年至2020年6月租金255,000元；3.判令荣福公司支付违约金12,750元、律师代理费12,640元。 一审法院认定事实：2016年7月，阿克苏市规划局向新捷公司出具建设工程竣工规划认可书及附图一份，对新捷公司在位于阿克苏市托普鲁克乡省道208线7公里处建设天然气综合门站项目的平面布局、空间布局、建筑造型、工程管线、公共设施、停车场地、绿化建设等各地块的用途做了详细的规划确认，其中涉案土地用途载明为预留土地。2017年4月26日，新捷公司作为买受人与阿克苏市国土资源局、阿克苏市公共资源交易中心签订《挂牌成交确认书》，确认新捷公司通过公开竞价购买位于阿克苏市托普鲁克乡省道208线7公里处46677.38㎡国有建设用地使用权用于商业用地，土地出让金10,510,000元。新捷公司至2017年10月25日分三笔将土地出让金全部交清。2017年12月19日，新捷公司与阿克苏市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定阿克苏市国土资源局作为出让人将位于阿克苏市托普鲁克乡省道208线7公里处46,677.38㎡国有建设用地使用权作为商服用地出让给新捷公司，于2017年12月19日前将出让宗地交付新捷公司。自交付日起算，合同项下的国有建设用地使用权出让年限为40年。该合同第十九条载明“本合同项下宗地在使用期间内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行”。第四章第二十一条载明：“受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下全部或者部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。”2020年4月7日，新捷公司取得了位于阿克苏市托普鲁克乡喀拉央塔克村省道208线7公里处宗地面积为46,979.65㎡国有建设用地使用权的不动产权证书。2017年8月31日，新捷公司与荣福公司签订《加气站资产租赁合同》，约定新捷公司将其位于阿克苏市托普鲁克乡加气站北侧的预留土地出租给荣福公司，租赁期限自2017年1月1日至2020年8月31日。租赁费为每年100,000元，每三年上浮10％，2021年1月1日至8月31日免收租赁费。该合同签订后，荣福公司支付保证金50,000元、第一个租赁年度租赁费100,000元。至今，荣福公司一直未能使用租赁的预留用地。2019年11月22日，新捷公司向荣福公司出具《关于返还租赁标的物并办理书面交接的通知》，载明2019年5月6日，荣福公司向其公司作出《解除〈加气站资产租赁合同〉的通知书》，其公司已收到，并同意与荣福公司解除该合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。本案双方签订的《加气站资产租赁合同》约定新捷公司将预留用地出租给荣福公司，该合同的实质系双方对预留用地使用权租赁的权利义务关系的约定。双方签订的《加气站资产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于新捷公司是否已履行了预留用地使用权交付的问题。首先，租赁期间因新捷公司未取得国有土地使用证，无权出租预留用地，荣福公司不能以承租人名义直接使用预留用地。双方对预留用地使用权的交付方式约定不明，应按照有利于实现合同目的的方式交付，但新捷公司亦未以其名义为荣福公司办理相关预留用地使用权手续。其次，新捷公司已规划认可载明涉案土地用途为预留用地，在未经规划局重新规划审批的情况下，原、被告双方均不能直接在预留用地上建设加气站或加油站。故对新捷公司称已履行了土地使用权的交付义务，荣福公司可自行到相关部门办理手续进行项目建设的抗辩意见，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的当事人可以解除合同的规定。新捷公司未履行预留用地土地使用权的交付义务，荣福公司有权主张解除合同，合同应自通知到达新捷公司时解除。即双方已于2019年5月6日解除了《加气站资产租赁合同》。故对荣福公司及新捷公司要求解除双方签订的《加气站资产租赁合同》的诉讼请求，一审法院均不予支持。租赁期间荣福公司未能实际使用预留用地。新捷公司应返还荣福公司交纳的租赁费100,000元。双方认可保证金系为保证双方签订的《加气站资产租赁合同》顺利履行，因新捷公司未取得国有土地使用证导致合同已解除，新捷公司应将保证金50,000元返还荣福公司。故对荣福公司要求新捷公司返还租金及保证金的诉讼请求，一审法院予以支持。对新捷公司不同意返还保证金的抗辩意见、要求荣福公司支付2018年至2020年的土地租赁费的反诉请求，一审法院不予支持。新捷公司未履行土地使用权的交付义务，实属违约，应承担违约责任。现荣福公司要求新捷公司支付自2018年1月1日至今资金占用期间的利息损失24,000元。经审查，参照2017年中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75％计算荣福公司的利息损失17,813元（150,000元×4.75％×2.5年），对荣福公司主张的利息损失超出的部分，一审法院不予支持。因荣福公司不存在违约行为，对新捷公司要求荣福公司支付违约金及律师费的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、六十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、阿克苏新捷能源有限公司于判决生效后三日内返还新疆荣福石化有限公司租赁费100,000元；二、阿克苏新捷能源有限公司于判决生效后三日内返还新疆荣福石化有限公司保证金50,000元；三、阿克苏新捷能源有限公司于判决生效后三日内支付新疆荣福石化有限公司资金占用期间损失17,813元；四、驳回新疆荣福石化有限公司的其他诉讼请求；五、驳回阿克苏新捷能源有限公司的全部反诉请求。案件受理费3780元，减半收取1890元，由阿克苏新捷能源有限公司负担。反诉案件受理费5506元，减半收取2753元，由阿克苏新捷能源有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对双方当事人一审提交的证据《加气站资产租赁合同》，租赁期限为10年8个月，自2017年1月1日至2027年8月31日止。租赁费为100,000元每年，每三年上浮30%，最末一年不上浮。2027年1月1日至2027年8月31日免收租金。其他事实本院确认一审法院认定的事实。 本院认为，根据双方当事人的上诉意见和答辩意见，归纳本案争议焦点为：1.荣福公司是否应当按照《加气站资产租赁合同》约定支付租金；2.新捷公司是否应当向荣福公司返还保证金；3.双方当事人向对方主张赔偿损失或承担违约责任的诉讼请求能否得到支持。 关于荣福公司是否应当按照《加气站资产租赁合同》约定支付租金的问题。首先，双方签订的《加气站资产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。其次，双方签订的资产租赁合同，因租赁标的物为预留土地，故双方实际是对建设用地使用权出租进行约定。建设用地使用权是以土地建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的使用国有土地而设立的用益物权，其客体为国有土地。土地属于重要的不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。”因此，建设用地使用权设立登记是建设用地使用权设立的法定公示手段，是建设用地使用权是否依法设立的法定要件。本案中，新捷公司取得案涉土地《不动产权证书》的登记日期为2020年4月7日，故新捷公司自该日起取得案涉土地国有建设用地使用权。此外，新捷公司虽辩称其已交清土地出让金，并与阿克苏市国土资源局于2017年12月19日签订《国有建设用地使用权出让合同》约定，案涉土地于2017年12月19日交付及出让合同项下的国有建设用地使用权出让年限为40年。新捷公司据此认为其在2017年12月19日即有权出租案涉土地。但根据物权和债权区分原则，仅通过签订建设用地使用权出让合同，尚没有完成建设用地使用权的物权设立，用地人尚不能够取得建设用地使用权。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”及本案《国有建设用地使用权出让合同》第二十一条对案涉土地上国有建设用地使用权转让、出租、抵押的约定可知，上诉人主张应当根据《国有建设用地使用权出让合同》约定的交付日期及出让年限对案涉土地《不动产权证书》确定的权利截止日期倒推权利取得日期的意见无法律依据，本院不予采信。再次，该租赁合同在实际履行中，由于双方当事人对土地交付方式约定不明，双方也均未按照约定进行任何交接、签字盖章，因此应当按照有利于实现合同目的的方式履行。诚如前所述，新捷公司在与荣福公司签订租赁合同及合同约定的交付日期时均不是租赁合同标的物的权利人，即不具有交付的前提。实际上，荣福公司亦始终未以任何形式使用案涉土地。上诉人新捷公司主张被上诉人荣福公司未向其提交项目建设申请和进行土地交接等积极履行交接义务，则应当认定租赁物交付完毕的上诉意见无法律依据。最后，直至荣福公司主张解除合同时，新捷公司仍未取得建设用地使用权证。本案租赁合同约定的租赁物为预留土地，承租人租赁涉案土地系为从事成品油和液化天然气的销售业务。为实现合同目的，荣福公司需在土地上进行规划建设，涉及诸多项目报建、规划审批等事宜，由于新捷公司的原因，致使该租赁合同在客观上无法继续履行，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的规定，荣福公司有权主张解除合同，合同应自通知到达新捷公司时解除，即应当认定双方解除《加气站资产租赁合同》的时间为2019年5月6日。故一审法院判令新捷公司返还荣福公司已交纳的租赁费100,000元并无不当，应予维持。上诉人新捷公司主张荣福公司应当承担2017年-2020年租赁费的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于新捷公司是否应当向荣福公司返还保证金的问题。本案中，双方认可保证金系为保证双方签订的《加气站资产租赁合同》顺利履行，现因新捷公司的原因导致合同已解除，新捷公司应将保证金50,000元返还荣福公司。故上诉人新捷公司主张保证金不予退还的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。 关于双方当事人向对方主张赔偿损失或承担违约责任的诉讼请求能否得到支持的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同系因新捷公司的原因导致合同解除，新捷公司应当向荣福公司退还已收取的租赁费和保证金而未退还，荣福公司主张新捷公司支付资金占用期间的利息损失的合理部分于法有据。一审法院判决按照荣福公司交纳的租赁费及保证金计算利息损失并无不当，应予维持。上诉人新捷公司主张不应赔偿被上诉人损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。新捷公司未提供足以证明荣福公司构成违约的证据，故上诉人新捷公司主张被上诉人荣福公司承担违约金12,750元、律师代理费12,640元的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，阿克苏新捷能源有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9162元，由阿克苏新捷能源有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁    占    国 审 判 员 古扎力努尔阿布都热西提 审 判 员 吐尼沙古   丽托合提 二〇二一年三月十七日 法官助理 张    馨    月 书 记 员 王    明    明