湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终153号上诉人（原审被告）：张开坤，男，1955年7月29日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。上诉人（原审被告）：徐建虹，女，1957年5月1日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。被上诉人（原审原告）：王明明，男，1991年7月4日出生，汉族，住湖北省监利县。被上诉人（原审原告）：王玲（王明明之妻），女，1992年10月12日出生，汉族，住湖北省监利县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨建瓴，湖北诚弘律师事务所律师。上诉人张开坤、徐建虹因与被上诉人王明明、王玲房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初2163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张开坤及徐建虹，被上诉人王明明、王玲委托诉讼代理人杨建瓴，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张开坤、徐建虹上诉请求：撤销宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初2163号民事判决，依法改判张开坤、徐建虹不应退还王明明、王玲房屋押金10000元。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。案涉房屋被上诉人不仅未清扫、墙面有污渍，被上诉人还损坏了房屋本身及室内物品，上诉人支付修复费用共计11000元。被上诉人未对损坏部分进行修复，对上诉人要求修复的请求也不予理睬。上诉人不得不自行请人修复，至2020年9月份才得已重新出租，期间损失租金32000元。故被上诉人应当承担违约责任，上诉人不予退还其押金，系正当合同权利，应予支持。二、一审法院行使自由裁量权，存在不当。尽管案涉房屋已经修复，无法对损失进行评估鉴定。但一审中，上诉人提交了案涉房屋损坏的照片、整修房屋的工人证明等证据，足以证明房屋的损失远超1000元。三、二审法院应当依法通过鉴定程序，确定上诉人的房屋损失，由被上诉人进行赔偿。故请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。王明明、王玲辩称：被上诉人退租时，案涉房屋里有零星杂物、墙面或地面有油污等，这是属于被上诉人合理使用租赁物的正常损耗，不属于被上诉人应赔偿的范围。一审法院判决扣减被上诉人押金1000元予以弥补上诉人，被上诉人表示尊重。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。王明明、王玲向一审法院起诉请求：判决张开坤、徐建虹立即向王明明、王玲返还租房押金10000元，并自2020年1月1日起至实际返还之日止按照年利率6%承担利息。一审法院认定事实：张开坤、徐建虹利用其位于夷陵三巷自有住房经营招待所，后将该房屋改造用于对外出租。2015年底，王明明、王玲从他人处受让租赁张开坤、徐建虹前述房屋一楼的门面用于经营，2015年12月30日，王明明向张开坤缴纳押金10000元，张开坤出具收据一张并在该收据上加盖“宜昌市夷陵区小溪塔张开坤招待所”印章。除前述门面外，张开坤、徐建虹还将楼上住房一套一起交给王明明、王玲居住。2019年12月30日，王明明、王玲将承租的门面和住房交还给张开坤、徐建虹。王明明、王玲向张开坤、徐建虹付清了租赁期间的全部租金，其中王玲于2018年12月31日向徐建虹转账支付2019年度租金55800元。王明明、王玲返还租赁物时，屋内遗留物品没有清理、房屋没有打扫、房屋墙面有污渍。此外，张开坤、徐建虹认为王明明、王玲将其房屋和屋内设施损坏，故未返还其租房押金10000元。2020年9月10日，王明明、王玲诉至一审法院，要求判如所请。经当事人双方在一审庭审中确认，王明明、王玲2019年12月18日至12月30日的水电费没有缴纳，但张开坤、徐建虹未向一审法院提供水电费数额明细，并表示不在本案中一并处理。一审庭审同时查明，张开坤与徐建虹系夫妻关系，印章“宜昌市夷陵区小溪塔张开坤招待所”系其二人之前经营招待所时所雕刻，招待所已经停业，但其二人在对外收取押金时会加盖前述印章。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王明明、王玲2015年年底开始承租张开坤、徐建虹的房屋经营，双方没有采用书面形式签订房屋租赁合同，应当视为不定期租赁，租赁双方可以随时解除合同。王明明、王玲2019年底向张开坤、徐建虹返还租赁物后，双方的房屋租赁合同关系即已解除。租赁合同解除后，作为承租人的王明明、王玲没有违约或侵权的情况下，出租人即张开坤、徐建虹应当返还押金。张开坤、徐建虹辩称王明明、王玲损坏了房屋和相关物品（设备），但其提供的照片仅显示屋内比较杂乱、地面遗留废弃物、墙面有污渍，不能达到张开坤、徐建虹的证明目的。房屋在承租人使用期间必然会产生正常的损耗，如没有超过必要限度，出租人应尽合理的容忍义务。张开坤、徐建虹在没有证据证明房屋及屋内物品确实遭到王明明、王玲不当损害的情况下，加之未提起反诉，一审法院对其要求王明明、王玲赔偿房屋维修和物品损失的主张不予支持。张开坤、徐建虹辩称房屋只能转租而不能退租，但王明明、王玲在租赁期限届满后将房屋已经退还给张开坤、徐建虹，且张开坤、徐建虹将房屋再次出租，张开坤、徐建虹以实际行动表明其接受了所称的“退租”。王明明、王玲在租赁期间尚有部分水电费没有支付，但张开坤、徐建虹在本案诉讼中未提供相关明细，故一审法院无法确定王明明、王玲应当承担的水电费数额并一并处理。张开坤、徐建虹辩称不退还押金的理由不能成立。考虑到王明明、王玲在返还租赁物时，房屋未进行清扫、墙面有污渍，给张开坤、徐建虹造成了不当负担，一审法院酌情认定王明明、王玲承担1000元以弥补张开坤、徐建虹损失。据此，张开坤、徐建虹应当向王明明、王玲返还房屋租赁押金9000元。同时，张开坤、徐建虹拒不返还押金，给王明明、王玲造成了损失，应当承担相应的利息损失，但王明明、王玲主张的标准过高，一审法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支持。因王明明、王玲未提交起诉前向张开坤、徐建虹主张返还押金的证据，一审法院对其拖延主张权利期间的利息不予支持，仅从受理该案的2020年9月10日起支持其计算利息。经一审法院主持调解，双方当事人达不成协议。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十八条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张开坤、徐建虹于一审判决生效后十日内返还原告王明明、王玲房屋租赁押金9000元，并自2020年9月10日起至一审判决确定的履行期限届满之日止按照按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付利息；二、驳回原告王明明、王玲的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取），由被告张开坤、徐建虹负担。本院二审期间，上诉人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交光盘一张（其中包含房屋照片23张、张开坤对房屋刮白、清洁照片共6张及时长分别为2分41秒、13秒的视频两段），拟证明王明明、王玲对所租赁的房屋造成了损坏，上诉人进行了维修的事实。被上诉人质证称：对以上证据的真实性、关联性不予认可，不能证明被上诉人对案涉房屋造成了损坏。本院综合全案证据进行审查后，认为上诉人于一审程序中已经以纸质图片形式提交的前述部分电子照片，本院不作为新证据予以接受；上述其他证据仅可证明案涉房屋退租时，部分墙面及地面有污渍、室内有杂物。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案有无启动房屋损坏相关鉴定程序的必要？二、一审法院判决上诉人向被上诉人返还9000元押金是否合法适当？针对以上争议焦点，评析如下：一、关于第一个争议焦点。1.本案中，上诉人提交的证据仅可证明被上诉人退租时案涉房屋的现场状况，但上诉人未提交证据证明被上诉人最初承租时房屋及室内设施的状态,本案不具备启动房屋损坏相关鉴定程序的基础证据。2.上诉人于本案中提交的证据，仅可证明案涉房屋部分墙面及地面有污渍、室内有杂物，此为被上诉人使用案涉房屋过程中房屋的正常损耗，不属于超出一般出租人合理容忍限度的损坏。在上诉人未能证明被上诉人对案涉房屋造成损坏的情形下，本院认为本案无进行房屋损坏相关鉴定之必要。二、关于第二个争议焦点。本案当事人之间的合同关系为房屋租赁合同关系，被上诉人作为承租人，按照约定交纳租金是其主要的合同义务。本案中，被上诉人于2019年12月30日退房前，已经按照约定交纳完毕房屋租金，不存在拖欠租金的情况。此情形下，上诉人应当依法退还被上诉人为保障租赁合同的履行而交纳的押金，一审法院判令上诉人返还押金，无不当。一审法院认定被上诉人退房时，未对案涉房屋进行清洁，对上诉人造成了负担，酌情从被上诉人交纳的10000元押金中扣减1000元以弥补被上诉人，继而判决上诉人向被上诉人返还剩余的9000元押金，没有违反法律规定，并无不当，应予维持。综上所述，张开坤、徐建虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张开坤、徐建虹负担。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  肖小月审判员  李 丹二〇二一年三月一日法官助理张俊保书记员熊芳园