江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣05民终240号上诉人（原审被告）：新余市博大房地产开发有限公司，住所地江西省新余市仙来东大道138号1栋。统一社会信用代码：91360500759956630A。法定代表人：李秋芽，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋学民，江西配德律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾颖超，江西配德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：傅华冬，男，1973年4月14日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：李小刚，江西三江合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李绍莲，女，1975年10月5日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：李小刚，江西三江合律师事务所律师。上诉人新余市博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）因与被上诉人傅华冬、李绍莲房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初8737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。博大公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回傅华冬、李绍莲的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由傅华冬、李绍莲负担。事实和理由：一审判决以博大公司未完成证明傅华冬、李绍莲明知或应知房屋现状的举证责任，而错误认定傅华冬、李绍莲收房的性质，属事实认定不清。事实上，傅华冬、李绍莲是在知晓房屋实际状况及交付条件的情况下实际收房并入住，博大公司对此无须承担逾期交房的违约责任，一审判决显失公正。一审查明，傅华冬、李绍莲已经签订了入伙协议书，领取了案涉房屋钥匙，并实际入住了案涉房屋，即博大公司于2018年5月26日已向傅华冬、李绍莲交房。通过合同条款约定的交付条件和交付时间，以及傅华冬、李绍莲提交的2017年11月2日《园中苑业主信访问题协调会会议纪要》（以下简称《纪要》），均可以充分证实，傅华冬、李绍莲在接收房屋时，是知晓房屋现状和交付条件的，基于此，应当视为博大公司与傅华冬、李绍莲双方变更了合同约定的交房条件，该交付合法有效。首先，依照《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第（以下简称《指引》）第三条规定，开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。现合同约定的交房时间是2016年12月31日，且傅华冬、李绍莲也提出其在2017年11月与开发商协商过，由此可见，在傅华冬、李绍莲接收房屋时，已经知晓博大公司没有取得竣工验收备案登记，而其仍旧同意收房，即购房人已经接收房屋，据此，博大公司不承担逾期交房的违约责任。如果说合同已经明确具体的约定了房屋的交付时间及交付条件，还需要博大公司来证明傅华冬、李绍莲是否知道房屋已经办理建设工程竣工验收备案证明文件，那么试问合同条款的存在还有何意义。况且傅华冬、李绍莲在2017年11月就已经向房管部门反映过案涉房屋尚未通过验收等相关问题，而傅华冬、李绍莲收房时间为2018年5月，如果傅华冬、李绍莲向博大公司主张逾期交房违约金就知道房屋未能办理竣工验收备案登记，而接收房屋后却声称不知晓房屋没有备案登记，这显然是违背诚信及非善意的。客观上，傅华冬、李绍莲已经接受了涉案房屋并且装修入住，并没有造成相应损失，现其又以未满足交房条件主张逾期交房违约金，一审判决以博大公司未完成上述指引规定的举证责任而支持傅华冬、李绍莲的诉请，属认定事实错误，也显失公平，且不符合指引要义，严重的损害了博大公司的合法权益。其次，涉案房屋已经全部验收合格，取得了建设工程竣工验收备案证明文件，并办理了不动产权属证书，完全符合交房条件，故博大公司不应承担逾期交房的违约责任。综上所述，一审判决错误适用《指引》，偏袒傅华冬、李绍莲，作出不公判决，请求查明本案事实，依法公正裁判。傅华冬、李绍莲答辩称，一审判决认为博大公司未提交证据证明傅华冬、李绍莲收房时明知或应当知道案涉房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋，故对博大公司提出的因傅华冬、李绍莲已实际收房则不应计算逾期交房违约金的抗辩意见，不予采信，认定事实清楚。首先，案涉房屋于2018年2月5日取得房屋测绘报告，2020年7月21日取得房屋竣工验收备案，2018年5月26日傅华冬、李绍莲领取了案涉房屋钥匙。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该条款为法律禁止性条款，涉案房屋于2020年7月21日才满足《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定的交付条件，故2018年5月26日傅华冬、李绍莲拿钥匙行为无法等同交付，一审判决博大公司支付傅华冬、李绍莲逾期交房违约金至2020年7月21日止（即符合双方合同约定交付条件之日止），认定事实清楚，适用法律正确。其次，根据《指引》第三条规定，购房人是否明知或应当知道案涉房屋尚未取得竣工验收备案登记的举证责任在博大公司。博大公司一审提交的入伙手续书、园中苑业主领物登记表、装修垃圾费收据等证据，入伙手续书中称“您所认购的园中苑X栋X房已具备入伙条件”是欺骗业主收房，与博大公司关于傅华冬、李绍莲是在知晓房屋实际状况及交付条件的情况下实际收房并入住的诉称，明显不符。园中苑业主领物登记表、装修垃圾费收据同样无法证实博大公司对傅华冬、李绍莲就案涉房屋实际情况履行了告知义务，博大公司若要证实傅华冬、李绍莲拿钥匙时明知或应当知道案涉房屋未完成建设工程竣工验收备案登记，正确做法是在入伙手续书中或其他书面材料中明确告知傅华冬、李绍莲房屋现状及收房后的法律风险等。因博大公司未履行上述告知义务，傅华冬、李绍莲拿钥匙行为与房屋竣工验收备案后的交付无法等同。最后，2017年11月2日《纪要》最早是傅华冬、李绍莲提交的证据，一审时博大公司将其作为己方证据提交，一审法院认为博大公司以实际行为认可该组证据的真实性。故一审法院对该证据的真实性予以认可，傅华冬、李绍莲认为博大公司对该组证据的合法性和关联性也是认可的，会议纪要内容对博大公司具有法律约束力，《纪要》就交房时间、违规、延期交房违约金赔偿等七个方面的问题进行了确认。《纪要》载明延期交房违约金，不论已交房还是未交房业主统一按合同约定标准结算到满足合同约定的交房条件为止。这意味着不论傅华冬、李绍莲是否明知房屋当时现状，博大公司已对园中苑业主作出承诺，不论已交房还是未交房业主统一按合同约定标准结算到满足合同约定的交房条件为止的逾期交房违约金。综上所述，博大公司无证据证实傅华冬、李绍莲拿钥匙时，其已将房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的事实告知傅华冬、李绍莲，依照法律规定，案涉房屋竣工验收备案登记后方可交付使用，傅华冬、李绍莲拿钥匙行为不能等同交付，博大公司向园中苑业主承诺“不论已交房还是未交房业主统一按合同约定标准结算到满足合同约定的交房条件为止的违约金”是有效承诺，因此，请求驳回博大公司的全部诉请。傅华冬、李绍莲向一审法院起诉请求：一、判决博大公司向傅华冬、李绍莲支付逾期交房违约金71,303元（549,753.6元×1297天×0.0001，从2017年1月1日至2020年7月21日止）；二、本案诉讼费用由博大公司承担。一审法院查明，一、傅华冬、李绍莲与博大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：傅华冬、李绍莲购买的房屋是位于江西省新余市商品房，房款总价为549753.6元，付款方式为商业贷款；交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前交付房屋；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人（即博大公司）按日向买受人（即傅华冬、李绍莲）支付全部房价款万分之一的违约金；商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。傅华冬、李绍莲向博大公司支付首付款399,754元，余款150,000元申请贷款支付。2018年2月5日，案涉房屋取得房屋测绘报告；2020年7月21日，案涉房屋取得房屋工程竣工验收备案。傅华冬、李绍莲于2018年5月26日接收案涉房屋，但案涉房屋至今未取得商品房不动产权属证明。一审法院认为，傅华冬、李绍莲与博大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规等禁止性规定，上述合同合法有效。现傅华冬、李绍莲主张直至其收房时案涉房屋不符合交房条件，博大公司提出傅华冬、李绍莲在知道房屋实际状况及交付条件的情况下仍接收房屋，应视为双方就合同约定的交房条件作出了变更的抗辩意见。傅华冬、李绍莲已经按照合同约定履行了付款义务，博大公司未依约交付符合交房条件的房屋，属博大公司违约，应向傅华冬、李绍莲支付逾期交房违约金。依据合同约定商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告，虽然傅华冬、李绍莲已接收房屋，但博大公司未提交证据证明傅华冬、李绍莲收房时明知或应当知道案涉房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋，故对博大公司提出因傅华冬、李绍莲已实际收房则不应计算逾期交房违约金的抗辩意见，不予采信。另查明，案涉房屋已于2018年2月5日取得房屋测绘报告，2020年7月21日取得房屋工程竣工验收备案，故对傅华冬、李绍莲主张逾期交房违约金71,303元的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：博大公司应于本判决生效之日起十日内向傅华冬、李绍莲支付逾期交房违约金71,303元。如未按上述指定期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费791元，由博大公司承担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院确认一审法院查明的案件事实。本院另查明，2017年11月2日的《纪要》载明：2017年11月1日下午，市房产管理局组织园中苑业主代表与开发商负责人在局七楼会议室召开了协调会，会议由市房产管理局房地产开发管理科姚登华主持，开发商代表李兵、罗超、胡宁，业主代表张润生、罗魁、何敏、童加兴、胡禹杰（共6人）参加了会议。经双方共同协商，就延期交房等问题达成了一致意见，现纪要如下：一、会议确定：会上，就业主提出的有关问题，经过双方协商达成以下一致意见：（一）关于明确交房时间的问题。由于相关单项工程验收的时间无法确定，同意尽全力确保在11月底项目的水、燃气可正常入户使用满足业主入住的条件。居民供电由开发商尽快完善，在供电部门的供电未入户前，业主的装修、生活用电由开发商无偿提供并确保无故停电，其他单项工程的验收按照时间节点在小区适时进行公告。（二）关于按照规划完善基础设施的问题，按照规划要求进行施工，业主也可委派代表与开发商定期进行沟通协商，在不违反规划的情况下完善。（三）关于违规、延期交房违约金赔付的问题。延期交房违约金，不论已交房还是未交房业主统一按合同约定标准结算到满足合同约定的交房条件为止。违约金是否抵扣物业费、购停车位、储藏间款由业主自行决定或者协商协定。（四）关于小区停车位的问题。同意按照规划要求和法律法规相关规定协商解决，如有异议可相关部门咨询。（五）关于物业费太高要求降低的问题。物业费的收取在双方签订的《商品房买卖合同》有明确的约定，同意对小区物业费进行适当调整，即二楼以上（含二楼）按1.1元/平方米、一楼按1元/平方米收取。（六）关于是否按照规划设计图进行施工问题。业主可向市规划部门进行咨询了解。（七）关于该项目是否按质按量完工的问题。双方业主可向市建筑业管理部门咨询了解。二、会议强调：市房产管理局将跟踪督促开发企业加快对问题的整改工作，开发商要加强与业主的沟通协商，抓紧时间进行整改，对于此次协调的问题，双方签字后不再重复协调。双方代表未在《纪要》上签字。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：傅华冬、李绍莲在接收案涉房屋时是否已明知或者应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋。博大公司主张其已提交《纪要》证明傅华冬、李绍莲在接收房屋时，知晓房屋现状及交付条件，有基于此，双方对交房条件已作变更约定。但《纪要》并不能证明傅华冬、李绍莲在接收房屋时已知晓房屋现状及交付条件。理由如下：一是《纪要》载明需业主、开发商签字，但博大公司提交的《纪要》并未经过双方签字确认，事后，双方也未按《纪要》内容执行，因此，《纪要》内容不具有约束力，且即便《纪要》有约束力，博大公司也应根据《纪要》向所有业主支付违约金，违约金按合同约定标准结算到满足合同约定的交房条件为止；二是《纪要》载明的业主代表中并不包括傅华冬、李绍莲，故无法确定傅华冬、李绍莲是否知晓《纪要》所涉内容；三是退一步讲，即便傅华冬、李绍莲知晓《纪要》的内容，《纪要》载明的时间为2017年11月，因此，《纪要》载明的房屋状态不能证明傅华冬、李绍莲在2018年5月26日签署入伙手续书时，案涉房屋状态仍旧是《纪要》载明的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”现博大公司未能提交其他证据证明傅华冬、李绍莲在签署入伙手续书、接收案涉房屋时，已明确告知傅华冬、李绍莲房屋尚未取得竣工验收备案登记，因此，博大公司应承担举证不能的法律后果。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定，逾期交房的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。出卖人博大公司应依约于2016年12月31日前向买受人傅华冬、李绍莲交付案涉房屋，但博大公司因自身原因导致案涉房屋未在约定期限内交付，博大公司应依约承担相应的违约责任。因此，一审判决博大公司支付逾期交房违约金并无不当。综上所述，博大公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,582.57元，由上诉人新余市博大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 欢审判员 甘致易审判员 何 强二〇二一年三月五日法官助理吴娜书记员邹慧贤