江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0324民初233号原告（反诉被告）：单健，男，1985年9月29日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：李娟、宋静，江苏千秋业律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆亭亭，女，1986年2月16日生，汉族，住睢宁县(江苏睢宁农村商业银行股份有限公司院内)。被告（反诉原告）：许旭，男，1984年6月26日生，汉族，住睢宁县(江苏睢宁农村商业银行股份有限公司院内)。二被告共同委托诉讼代理人：王为，江苏金朝阳律师事务所律师。原告（反诉被告）单健与被告（反诉原告）陆亭亭、许旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）单健及其委托诉讼代理人李娟，被告（反诉原告）陆亭亭、许旭的委托诉讼代理人王为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单健向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告双倍返还购房定金40000元；2、依法判令二被告赔偿原告支付的房屋中介服务8600元；3、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告通过睢宁县睢河街道谊城房屋中介门市购买了被告位于睢宁县房屋。2020年8月28日，原、被告及房屋中介门市对上述房屋买卖事项进行了协商，就房屋的位置面积、价款、房屋买卖合同的签订时间、过户费用的承担、定金交付数额等达成了一致意见，并签订了《定金合同》，合同约定，双方应于2020年9月8日前到中介方签订《二手房买卖合同》。当日原告即交付了定金20000元，同时二被告给原告出具了收到定金20000元的收条。定金合同签订后，原告及房屋中介门市多次联系二被告尽快签订《二手房买卖合同》，截止2020年9月8日，二被告仍未按约与原告签订《二手房买卖合同》。后二被告明确表示反悔，不愿意签订房屋买卖合同，二被告的行为已经构成根本违约。鉴于二被告不愿意双倍返还购房定金，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告陆亭亭、许旭辩称：首先，双方未签订二手房买卖的责任在原告方，被告方以按照约定履行了开立银行账户的义务，在本次交易中不存在违约行为，甚至到目前为止被告方依然愿意将房屋出售给原告，故被告不应承担双倍返还定金的责任。其次，房屋中介费用是原告支付给中介的，本次交易未进行下去的责任在原告方，故应由原告自己承担相应损失，且根据法律规定，定金法则与赔偿损失不能同时主张。再次，《民法典》九百六十四条规定，未促成中介结构合同成立的不得要求支付报酬，故中介公司不应收取中介费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告陆亭亭、许旭向本院提出反诉请求：1.反诉被告继续履行买卖合同；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年8月28日，反诉原被告订立定金合同一份，约定反诉原告陆亭亭将其所有坐落在睢宁县房屋以86.5万元的价格出售给反诉被告，合同订立后，2020年9月2日，应反诉被告和房屋中介的要求，反诉原告还专门到睢宁农行开立了一个银行账户，准备接受反诉被告给付的购房款，但时至今日，反诉被告未履行付款义务。故提起反诉，请求如前。反诉被告单健辩称：反诉原告的反诉请求不能成立，本案系因反诉原告的原因导致双方在2020年9月8日前未签订二手房买卖合同，买卖合同没有签订的过错在于反诉原告。双方既然没有签订二手房买卖合同，现在反诉原告要求继续履行合同属于无稽之谈，请求驳回反诉原告的诉讼请求。现在没有继续履行合同的必要了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定如下：2020年8月28日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）之间通过睢宁县睢河街道谊城房屋中介门市订立一份定金合同，合同约定如下主要内容，“第一条、买方预订坐落于雎宁县房屋(以下简称该房屋)。第二条、买方预订的该房屋总面积118.63平方米，该房屋总房价为865000元。第三条、买方同意签订本协议时，向卖方支付定金人民币20000元，10000元交由中介方保管，另10000元交给甲方作为买、卖双方当事人订立二手房买卖协议的保障，签订《二手房买卖合同》后，买方支付的定金转为房价款。第四条、买、卖双方商定，预订期为l0天，买方于2020年9月8日前到中介方与卖方签订《二手房买卖合同》。卖方在预定期内不得转让、出租、抵押该房产，因此造成的损失由卖方承担。第五条、卖方违约：卖方未告知买方在签订本协议前该房屋已存在的出卖、出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，买方因此原因未来达成买卖合同的，卖方应双倍返还买方已支付的定金，中介方有权扣除双方1%中介服务费。第六条、买方违约：在本协议的第四条约定的预订期限内，买方拒绝签订商品房预售协议的，无权要求卖方返还已收取的定金，买方还需支付双倍的定金给卖方，中介方有权扣除双方1%的中介服务费。第七条.本协议所涉及房屋可以签订一手房合同，可以使用住房公积金贷款。第八条.本协议一式三份，买卖双方各持一份，中介方一份，自签字之日起生效。备注：1、过户时所产生的费用甲乙双方各自承担。室内家电甲方不带。2、房屋阁楼到2020年10月30号交房给乙方如果不按时交付按每天500元一天违约赔付给乙方”。合同签订后，原告单健通过手机向中介工作人员支付2万元，被告陆亭亭、许旭向原告单健出具收条一张，载明：“今收到单健购东北小区2号楼2单元505室定金2万元，其中1万元押在谊城房产中介”，后该谊城房产中介工作人员通过手机向被告支付1万元。当天，原告单健还向谊城房产中介支付中介费8600元，该中介向原告出具收款收据。之后，双方均为履行合同做准备。2020年9月3日，原告与被告陆亭亭联系，陆亭亭向原告表明“你房子贱卖你还同意”，并让原告与许旭联系。后原告与被告许旭联系，被告许旭表示，“我们不起诉任何方。你如果要求退定金，也立刻退给你们，咱们好商量。86.5万元净落这是底线”“卖这个房子，中介没有调查清楚买房房产的真实意思表示，导致正式合同无法签约”。后双方未能达成一致，至定金合同约定的2020年9月8日前未依约签订《二手房买卖合同》，之后双方产生争议，原告诉讼来院，请求如前，被告提起反诉，请求亦如前。在案件审理过程中，原告单健申请睢宁县睢河街道谊城房屋中介门市工作人员张艳元到庭作证，拟证明二被告未与原告签订正式房屋买卖合同的主要原因，系二被告嫌房屋价格出售过低所致，应认定二被告违约。同时该证人也证明，在提供中介服务过程中，二被告已明确不承担中介服务费，并得到中介工作人员认可。证人陈述“因为当时许旭说，他卖86.5万，不出中介费。我就给原告说，被告不出中介费了，所以原告你方中介费就不能再磨了，得足额交。”本院认为：因当事人一方迟延履行或其他违约行为，致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，从原被告之间签订的定金合同的内容，特别是合同的备注内容来看，并不能表明双方在签订定金合同时就被告净得86.5万元达成一致，按照该备注所表明的意思的通常理解，明显与被告拒绝履行的理由并不相符，故，应认定二被告存在违约行为，应当承担法律责任。基于二被告的根本违约行为，导致原告不愿意继续履行房屋买卖，所以反诉原告的反诉请求不应得到法律的支持。至于原告请求二被告应当双倍返还定金4万元的诉讼请求能否得到支持的问题。本院认为，定金合同系实践合同，如果合同约定的数额与实际交付的定金数额不一致，应以实际交付的定金数额为准。本案的关键在于原告并不是直接将定金交付给被告的，而是通过中介的工作人员，由原告向中介的工作人员交付2万元，在被告书写定金收条后，中介工作人员仅向被告支付1万元。对此系认定被告收到1万元定金还是2万元定金的问题，本院认为，如果采取从宽原则来认定定金交付的，可以认定被告收到2万元定金，如果采取从严原则来认定，仅应当认定为二被告接受1万元的定金。对此，法律并未予以明确规定，但根据法律关于定金规定的精神以及司法实践的一般做法以及通说认为，采取从严认定较为合理。故本院采取从严认定，二被告实际收到1万元的定金，故需向原告双倍返还定金2万元。至于另外的1万元系原告向中介支付的，并未交到二被告的手中，结合本案的案件实际情况，按照简单、便捷的处理方式，原告可以直接向该中介要求返还该1万元。关于原告请求二被告赔偿原告支付的房屋中介服务8600元能否得到支持的问题。本案发生在民法典施行之前，应当适用行为时所施行的法律，按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，并未对定金罚则与赔偿损失能否并用问题，即守约方向违约方主张双倍返还定金的同时，能否再要求违约方赔偿违约所造成的经济损失作出规定，即便参照《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第二款的规定，原告也并未举证证明定金不足以弥补其所造成的的损失的证据，经本院释明，原告关于定金和赔偿损失不能兼得情况下，选择适用定金罚则，故本院对原告该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陆亭亭、许旭于本判决生效后十日内向原告单健双倍返还定金2万元；二、驳回原告单健其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陆亭亭、许旭的反诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取400元，由原告单健承担250元，被告陆亭亭、许旭承担150元。反诉案件受理费150元，由反诉原告陆亭亭、许旭承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  黄玉宝二〇二一年三月三日书记员  张业楠附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。