广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22573号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州小疯文化传播有限公司。住所地：广州市海珠区广纸路40号17-2自编233、234。法定代表人：何伟锋，董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵崇鹤，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹，广东环球经纬律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：许东震，男，1966年9月10日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：莫春英，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟鸣，广东诺臣律师事务所律师。原审第三人：广州瑞嘉贸易有限公司。住所地：广州市海珠区南边路鸡春岗新街1号自编01。法定代表人：曾龙解。原审第三人：广东领海名邦置业有限公司。住所地：广州市天河区荷光路3号131室。法定代表人：苏镇明，执行董事。委托诉讼代理人：刁溟，广东格林律师事务所律师。原审第三人：广州市人民政府征用土地办公室（广州市土地开发中心）。住所地：广州市越秀区豪贤路195号21楼。法定代表人：张文广，主任。委托诉讼代理人：梁惠贤，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌菁华，广东广信君达律师事务所律师。原审第三人：郑玉珍，女，1969年6月17日出生，汉族，身份证住址地广州市海珠区顺意一街7号1708房。原审第三人：广州市今又盛投资管理有限公司。住所地：广州市荔湾区德星路9号二楼D区221。法定代表人：吴秋玲，执行董事兼总经理。原审第三人：广州市泓杨贸易有限公司。住所地：广州市海珠区南箕中街55号103-2铺。法定代表人：郑玉珍，执行董事兼总经理。上诉人广州小疯文化传播有限公司（以下简称小疯公司）因与被上诉人许东震、原审第三人广州瑞嘉贸易有限公司（以下简称瑞嘉公司）、广东领海名邦置业有限公司（以下简称领海名邦公司）、广州市土地开发中心（以下简称土地中心）、郑玉珍、广州市今又盛投资管理有限公司（以下简称今又盛公司）、广州市泓杨贸易有限公司（以下简称泓杨公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初7938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。小疯公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.由许东震承担本案的全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院已经查明案涉物业的实际权利人为广州市土地开发中心，且土地中心亦当庭表示要保留追究小疯公司实际占用案涉物业责任的权利，但一审法院依然判决许东震有权收取占用费，完全违反客观事实和法律规定。依据一审法院查明的事实可知，涉案场地所属的广州市工业大道313号东方红印刷厂地块为广州市政府储备用地，权属单位为土地中心。土地中心已于2016年向法院起诉要求租赁物业地块实际占有人搬离并返还物业租赁地块，（2016）粤01民终3775号判决自2016年起进入强制执行阶段，法院亦于2017年3月24日起到该地块张贴搬迁公告，责令相关租赁人、实际使用人搬离清偿、停止占用租赁物业。许东震在明知租赁物业已经被强制执行的情况下，依然在2018年1月1日与郑玉珍签署《广州市房屋租赁补充协议》，将租赁物业地块的租赁期限延长至2022年7月31日。许东震完全无视土地中心的强制执行情况，再将租赁物业转租予第三人，从中获取非法利益，行径恶劣。一审法院在已实际查明租赁物业权利人为土地中心，且土地中心也已经参与了本案庭审并表示保留追究占用费的权利。因此，有权收取租赁物业占用费的权利人应当是土地中心，而并非许东震，但一审法院依然无视上述事实，直接判令许东震有权收取占用费，不具有事实和法律依据。二、一审判决最终将许东震获取的非法利益合法化，明显不符合民事的诚实信用原则和精神，甚至会产生恶劣的社会影响，变相指引社会可以通过侵占政府储备土地，再向他人无权转租，进而轻易获取不当得利，且不具有任何成本和责任，严重影响市场经济秩序，是对社会的错误导向。本案并非是一般的无权处分租赁合同无效的事件，应当结合本案许东震的主观恶意、出租收益成本、责任及事实后果来判定许东震是否有权取得占用费。本案中，许东震明知是侵占了土地中心的政府储备用地，依然对外出租获利，不仅没有受到相应的处罚和责任，反而一审法院最终支持了许东震占用费的请求。许东震是通过物业转租来获取收益，不存在任何成本和投入，因此，本案的判决结果直接肯定了许东震可以获得非法利益，对社会产生不良的导向。许东震二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意小疯公司的上诉请求。1.许东震此前对于瑞嘉公司、领海名邦公司无权出租涉案房屋一事并不知情。许东震作为善意第三人，系在前述纠纷发生前即2012年便从泓杨公司承租的涉案房屋，承租时审核过泓杨公司与瑞嘉公司的租赁合同，也查看过涉案物业的情况，许东震有足够理由相信泓杨公司系合法承租及转租人。许东震自2012年承租涉案房屋后，从未有第三方向许东震主张权利或告知许东震该房屋权属存在争议，期间均正常使用涉案物业，许东震对于涉案租赁合同可能存在无效的情形完全不知情。即使法院在2017年3月24日在东方红印刷厂地块张贴公告，在法律层面上视为许东震知道或应当知道该纠纷，但许东震没有看到公告，也未被告知该地块存在纠纷，在事实层面上对此确实不知情。并无明知租赁房屋已被强制执行的情况下将涉案物业转租，从中获取非法利益的恶意。小疯公司也无证据证明许东震在2018年9月27日向其出租物业前就已经知晓土地中心与领海名邦公司、瑞嘉公司的诉讼事宜，即无证据证明许东震存在恶意转租的行为。小疯公司作为承租人也有义务审查租赁物的权属及是否存在纠纷等法律障碍，且租赁合同第35条明确约定了涉案租赁房屋系政府储备用地及由此产生的法律责任的承担方式，且许东震并非所有权人是小疯公司明知的事实，小疯公司对合同的签订也存在过错，一审判决认定并无不当。2.许东震有权向小疯公司收取占有使用费。依据双方租赁合同的相对性原则，许东震作为出租人有权收取租金或占有使用费。依据我国合同法第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，许东震有权要求小疯公司依据合同约定支付租金或依照租金支付场地使用费。且作为涉案物业实际所有人的土地中心并未如小疯公司所述在一审表示将追究小疯公司实际占用案涉物业责任，相反土地中心明确表示其并非合同相对方，不会介入小疯公司与许东震之间的纠纷，不会向小疯公司主张租金或实际使用费，小疯公司与许东震之间的租赁合同纠纷应在双方之间解决，故即使在租赁合同被认定无效的前提下，许东震要求小疯公司支付使用期间未付的占有使用费合法有据。一审判决第三项应当依法予以维持。3.土地中心对许东震向小疯公司收取租金或占有使用费并未提出异议。从许东震一审提交的证据来看，2016年6月14日中院就土地中心与领海名邦公司、瑞嘉公司返还原物纠纷作出的（2016）粤01民终3775号民事判决书可知，土地中心在与瑞嘉公司、领海名邦公司诉讼时是明知瑞嘉公司已经将涉案物业转租，土地中心明确表明不追加实际使用场地的次承租人参与诉讼，事后也未就其他租赁或者承租合同主张解除、无效或者违约。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定可知，土地中心对于瑞嘉公司及其多手承租及转租合同均是知情且无提出异议，本案租赁合同也并非因为土地中心的不认可而导致无效的。该判决认定领海名邦公司及瑞嘉公司侵权且判决两公司向土地中心支付自2013年4月7日至实际交还地块之日止的场地使用费，依据海珠区法院于2018年10月12日向许东震上手出租人泓杨公司发出的《协助执行通知书》，要求泓杨公司将其与瑞嘉公司依据合同应缴纳的租金向海珠法院账户交付作为前述案件的执行款项。综合前述情况并依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定支付场地使用费的应当是该场地的实际使用人，本案中也就是小疯公司。许东震认为目前的实际情况是土地中心对瑞嘉公司与其次承租人及次次承租人之间的租赁合同的效力未提出异议，其对于瑞嘉公司代其向次承租人，次承租人向次次承租人逐级收取租金或场地使用费是知情默许的。因此，许东震认为有权向小疯公司收取场地使用费。事实上，当泓杨公司有权向许东震收取租金或场地使用费，瑞嘉公司也有权向泓杨公司收取场地使用费的时候，海珠法院才有依据要求泓杨公司协助执行，否则泓杨公司及瑞嘉公司均不是涉案物业的实际使用人，其没有任何应当支付场地使用费的事实依据。综上，无论本案涉及情况多复杂，存在多少次转租，有多少名当事人，均应依据合同相对性这一基本合同法原则进行审理。本案小疯公司、许东震作为涉案租赁合同的主体，应当遵循合同相对性原则，依照双方合同约定及我国关于租赁合同的法律法规主张权利、履行义务，其他承租人、转租人及实际所有人均应当依据各自的租赁合同及其他法律关系主张权利，不应对本案审理产生影响。领海名邦公司、土地中心二审述称，对小疯公司的上诉请求不发表意见，同意一审判决的处理。今又盛公司、郑玉珍、泓杨公司经本院传唤，均未到庭发表意见。瑞嘉公司经本院公告传唤，未到庭发表意见。小疯公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令许东震返还自2018年3月10日至2018年9月5日向小疯公司收取的租金222883元；2.判令许东震退还租赁保证金和水电保证金共计110000元；3.判令许东震赔偿小疯公司的装修费损失共计126996元；4.判令许东震承担本案的诉讼费和财产保全费。许东震在本案一审诉讼中提起反诉，请求：1.判令小疯公司向许东震支付自2018年10月1日至2019年1月28日的租金共计137667元；2.判令小疯公司向许东震支付未付租金总额的30%作为逾期违约金共计41300元；3.判令小疯公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：根据穗国土用结字[2011]第63号《同意用地结案书》，广州市海珠区工业大道313号土地为政府储备用地，用地单位为土地中心。2011年10月1日，土地中心（甲方）与领海名邦公司（乙方）签订《地块委托管理合同》，订明：根据广州市国土资源和房屋管理局批复，甲方收回帽峰山、广州氮肥厂、珠江新城、东方红印刷厂及橡胶一厂地块，并将其纳入广州市政府储备用地，实际土地面积约为186.532万平方米。根据政府采购公开招标的结果，甲方现委托乙方按本合同约定对本合同项下地块进行综合管理……地块位置：帽峰山、广州氮肥厂、珠江新城、东方红印刷厂及橡胶一厂地块位于广州市，具体位置见附图组……2.1甲方委托乙方管理本合同项下地块的服务期暂定为一年，委托管理的时间从甲方发出委托书之日起至甲方发出撤场通知之日止。若本合同项下地块全部或者部分需要开发使用或出让，甲方有权单方提前终止本合同或部分解除本合同，但甲方必须提前一个月书面通知乙方。乙方应按甲方通知的时间和条件无条件清理地块并撤离，将地块完整交回给甲方……7.11未经甲方同意，委托管理期限内，乙方不得擅自改变地块内地形地貌和现状（按双方签订本合同时确认的标高图及地形图为准），或将本合同项下土地，建（构）筑物、附着物出租或用于经营或提供给任何第三方使用；等。2012年3月27日，土地中心与领海名邦公司签署了《土地管理交接确认书》，订明：经过招标，领海名邦公司为东方红印刷厂地块（面积52975平方米）管理单位。经双方确认，进行地块管理交接，从2012年3月27日起该地块的管理工作由领海名邦公司负责，双方应严格履行地块委托看管合同约定。2012年6月12日，领海名邦公司（甲方）与瑞嘉公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，订明：甲方同意将东方红印刷厂位于工业大道313号大院，建筑物室内面积合计24336.50平方米、道路及公用面积28638.47平方米的场地出租给乙方，详细建筑面积计算见后附表；该场地只限于商务办公、培训或仓库使用……甲乙双方同意租赁期间由2012年8月10日起至2022年8月10日止（2012年8月10日前为乙方对场地和建筑物进行装修和改造时间）；（第二十一条）因本租赁物业为政府储备地块，甲方不能确定业主土地开发中心对本合同地块拍卖时间，若地块被拍卖，乙方应在接到甲方通知后二十日内撤出本地块，包括停止一切经营活动和地块内属乙方所有的一切设备和物品，乙方理解并同意甲方不负乙方因此提前退场的一切责任和费用；（第三十四条）租赁期内，甲方对乙方的承诺应以国家法律、地方法规为准，如遇政府规划改变或政府其他行为，导致甲方/乙方无法继续出租/承租该场地时，乙方应无条件同意提前终止合同，交还场地，甲方退还乙方保证金，由此造成的损失，由甲、乙双方各自承担；等。2012年8月22日，领海名邦公司（甲方）和瑞嘉公司就上述《广州市房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定甲方同意乙方对外转租和分租。据泓杨公司提供的《广州市房屋租赁合同》复印件显示：2012年8月2日，瑞嘉公司（甲方）与泓杨公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，订明：甲方同意将东方红印刷厂位于工业大道313号大院内建筑物室内面积合计975平方米及地下室面积合计164平方米的场地出租给乙方（详细面积计算与范围见后附表及附图）；该场地只限于商务办公、培训或仓库使用，乙方若要改变场地用途，需经甲方书面同意方可实施；甲乙双方同意租赁期间由2012年8月10日起至2022年8月9日止；（第三十五条）租赁期内，甲方对乙方的承诺应以国家法律、地方法规为准，因该租赁物业为政府的储备用地，如遇政府规划改变或政府其他行为，导致甲方/乙方无法继续出租/承租该场地时，乙方在接到甲方的通知后应无条件同意提前终止合同，交还场地，甲方退还乙方保证金，由此造成的损失，由甲方、乙方各自承担；等。2012年8月18日，泓杨公司（甲方）与今又盛公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合约》，订明：甲方同意将东方红印刷厂位于工业大道313号大院内建筑物东XX栋首层建筑面积合计376平方米租给乙方（详细面积计算与范围见后附表及附图）；该场地只限于商务办公、培训或仓库使用，乙方若要改变场地用途，需经甲方书面同意方可实施；甲、乙双方同意租赁期限由2012年9月1日起至2019年8月31日止；（第三十五条）租赁期内，甲方对乙方的承诺应以国家法律、地方法规为准，因该租赁物业为政府的储备用地，如遇政府规划改变或政府其他行为，导致甲方/乙方无法继续出租/承租该场地时，乙方在接到甲方的通知后应无条件同意提前终止合同，交还场地，甲方退还乙方保证金，由此造成的损失，由甲方、乙方各自承担；等。2018年1月1日，郑玉珍（甲方）与许东震（乙方）签订《广州市房屋租赁补充协议》，订明：甲方同意将东方红印刷厂位于工业大道313号大院内建筑物东14栋首层建筑面积合计376平方米租给乙方（详细面积计算与范围见后附表及附图）；该场地只限于商务办公、培训或仓库使用，乙方若要改变场地用途，需经甲方书面同意方可实施；甲、乙双方同意租赁期限由2018年1月1日起至2022年7月31日止；（第三十五条）租赁期内，甲方对乙方的承诺应以国家法律、地方法规为准，因该租赁物业为政府的储备用地，如遇政府规划改变或政府其他行为，导致甲方/乙方无法继续出租/承租该场地时，乙方在接到甲方的通知后应无条件同意提前终止合同，交还场地，甲方退还乙方保证金，由此造成的损失，由甲、乙双方各自承担；等。2018年3月10日，小疯公司（乙方）与许东震（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将东方红印刷厂位于工业大道313号大院内建筑物东14栋首层自编2号，建筑面积合计约400平方米租给乙方（室内四跨五轴连左边玻璃屋）；该场地只限于商务办公、培训或仓库使用，乙方不得改变场地用途；甲、乙双方同意租赁期限由2018年3月10日起至2022年7月31日止（包括免租期内）；双方同意，在签订合同之日起即日内，甲方按该场地现状交付乙方使用（不计装修费用），双方签订交接确认书，若因业主方原因未能按时交接，甲乙双方的交接时间就往后顺延，若双方交接确认书签订后，乙方未能按时接收租赁物的，租赁期限不顺延；甲、乙双方同意上述场地建筑物月租金按以下收费表格所列计算（以下价格不包含税票），自第二年起（即2019年3月10日起至2022年7月31日），以每年度第一个月应收租金为基数，按每年递增8%的标准交纳租金，其中2018年3月10日至2018年3月19日为免租期，2018年3月20日至2019年3月9日月租金35000元，2019年3月10日至2020年3月9日月租金37800元，2020年3月10日至2021年3月9日月租金40824元，2021年3月10日至2022年3月9日月租金44090元，2022年3月10日至2022年7月31日月租金47617元，水费、电费、电话费、卫生费及其他不可预见费用等按政府有关规定由乙方负责缴交（租金包含约400平方米内部管理费，但不包含整个园区的管理费）；第一个月租金在合同签订当天支付，以后乙方必须于每月1日之前交付当月租金给甲方，如连续超过半年都延期缴纳租金，甲方有权收回该物业，如产生滞纳金的在保证金中扣除，该租赁物业的免租期为10天（即2018年3月10日至2018年3月19日），自签订合同之日起计算，免租期间甲方不向乙方收取租赁费用，乙方以现金方式（或银行卡转账）交纳租金，甲方出具收条给乙方；乙方于签订合同当日即交付三个月租金合计105000元作为租赁保证金，每户（表）水、电保证金5000元作为水电保证金，保证金于整个合同履行期内，乙方不得将其抵作租金等用途，上述保证金如承租人在租赁期间，欠交租金或产生滞纳金、违约金或造成业主损失，甲方有权单方面处置该保证金用于抵偿，如承租人无上述情况发生，本合同到期后，保证金由甲方不计利息如数退回甲方；乙方在租赁期满或双方协商一致终止合同、乙方退回所租物业后，甲方应在扣除租赁期内乙方未结清的各项费用以及其他应付甲方款项（如违约金、赔偿金、滞纳金）后将保证金退还给乙方（不计利息），若保证金不足以抵偿上述款项，乙方须另行补足；租赁期间，乙方可以根据需要对该租赁物进行内部装修，但乙方的装修方案需获甲方书面同意后方可进行施工；乙方未按约定的时间向甲方交付租金、水电费的，则按每逾期一天，乙方按该月应缴总金额的2%向甲方计付违约金，违约金须当月缴清，否则，甲方有权暂时停止对乙方的所有服务（如供水、供电等），由此造成乙方在该单元无法办公及所有的经济损失，均由乙方负责承担，如拖欠租金、水电费超过十日的，甲方有权单方解除合同，立即收回场地，乙方已交纳的保证金不作退还，合同解除后乙方在原租用单位内的一切物品须十日内搬离大厦，逾期未搬出的所有物品乙方视为放弃，甲方可自行处理；租赁期内，甲方对乙方的承诺应以国家法律、地方法规为准，因该租赁物业为政府的储备用地，如遇政府规划改变或政府其他行为，导致甲方/乙方无法继续出租/承租该场地时，乙方在接到甲方的通知后应无条件同意提前终止合同，交换场地，甲方退还乙方保证金，由此造成的损失，由甲方、乙方各自承担；等。合同签订后，许东震向小疯公司移交了租赁场地。小疯公司于2018年3月10日向许东震支付了租赁保证金105000元、水电保证金5000元、2018年3月20日至2018年4月19日的租金35000元，2018年4月2日支付了2018年4月20日至4月30日的租金12883元。之后，小疯公司按约支付租金至2018年9月29日，共支付租金222883元。2018年9月27日，广州市人民政府征用土地办公室和土地中心联合向东方红印刷厂地块各实际使用人发出《通告》，主要内容为广州市工业大道313号东方红印刷厂地块（以下简称东方红地块）是广州市人民政府储备土地。土地中心作为广州市人民政府的土地储备机构，是东方红印刷厂地块的合法权利人。因瑞嘉公司、领海名邦公司非法侵占并对外出租东方红应刷厂地块，土地中心向法院提起物权保护诉讼。广州市中级人民法院于2016年6月14日作出（2016）粤01民终3775号民事判决书已经发生法律效力。因瑞嘉公司、领海名邦公司未履行生效法律文书所确定的义务停止侵占并原状交还东方红印刷厂地块，支付场地使用费。土地中心于2016年9月22日已向广州市海珠区人民法院申请强制执行并于同日立案执行。因东方红印刷厂地块有案外人在实际使用，请各实际使用人在本通告发出之日起90日内腾退、清空、搬出所占用的土地及地上建构筑物，逾期不搬出，将由海珠法院强制执行，由此产生的一切损失由各实际使用人自行承担。等。2018年9月27日，一审法院发出（2018）粤0105执告134号《公告》，内容为申请执行人广州市土地开发中心申请执行广东领海名邦置业有限公司、广州瑞嘉贸易有限公司返还原物纠纷一案，一审法院已经立案执行，并于2017年3月24日到东方红印刷厂场地张贴搬迁公告，但被执行人广东领海名邦置业有限公司、广州瑞嘉贸易有限公司至今仍未履行。一审法院现再次责令被执行人广东领海名邦置业有限公司、广州瑞嘉贸易有限公司在本公告之日起90日内清空、搬出所占用的场地并将东方红印刷厂按原状交还申请执行人广州市土地开发中心。相关租赁人、实际使用人也必须在本公告之日起90日内搬离清场。逾期一审法院将强制执行。2018年9月29日，小疯公司向许东震发出《暂缓交租通知书》，主要内容为因小疯公司于2018年9月27日收到广州市人民政府征用土地办公室和土地中心的《通知》要求小疯公司腾退、清空、搬出租赁物业，逾期不搬出的，将由海珠区人民法院强制执行。请许东震妥善处理与广州市人民政府征用土地办公室和土地中心及相关权利人之间的争议，合理解决小疯公司将面临被强制执行搬出租赁物业的问题，以保障小疯公司的合法权益，同时，为使小疯公司损失降至最低，自2018年9月29日起，小疯公司将暂缓向许东震支付租金，待上述争议妥善解决后，双方再就租金事宜进行协商处理。2018年10月12日，一审法院向泓杨公司发出《协助执行通知书》，请泓杨公司协助执行：一、扣留、提取被执行人广州瑞嘉贸易有限公司每月按合同应收的租金；二、上述款项不能直接向被执行人支付，必须划入一审法院账户。小疯公司于2019年3月14日向一审法院提起诉讼。另查，土地开发中心于2015年1月4日以领海名邦公司未经土地中心同意将上述地块出租给瑞嘉公司经营及在委托管理期限届满后继续占有上述地块属非法占有及使用、严重侵害政府储备土地权利为由，起诉要求领海名邦公司及瑞嘉公司立即停止对广州市工业大道313号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给土地中心、共同支付场地使用费。一审法院于2015年12月31日以（2015）穗海法民三初字第180号民事判决书，认定涉案地块为广州市政府储备用地，领海名邦公司作为地块看管人主动将涉案地块出租给瑞嘉公司，将涉案地块交给第三方侵占、使用，领海名邦公司不仅违反了合同约定的看管义务，其出租地块给第三方使用的行为也构成侵权。瑞嘉公司属于知道或者应当知道领海名邦公司无权出租涉案地块，瑞嘉公司向领海名邦公司承租涉案地块，并对外转租和分租，已构成侵权。领海名邦公司、瑞嘉公司构成共同侵权，应向土地中心承担侵权责任。并判决领海名邦公司及瑞嘉公司在本判决生效之日起10日内停止对广州市工业大道中313号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给土地中心、共同向土地中心支付从2012年8月10日起至交还场地之日止的场地使用费。判决后，领海名邦公司、瑞嘉公司不服，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2016年6月14日以（2016）粤01民终3775号民事判决书，判决维持一审法院第一项判决即停止对广州市工业大道中313号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给土地中心的判项，改判领海名邦公司、瑞嘉公司共同向土地中心支付从2013年4月7日起至交还场地之日止的场地使用费，驳回土地中心的其他的诉讼请求。因领海名邦公司、瑞嘉公司没有履行生效判决确定的义务，土地中心依据上述生效判决于2016年9月22日向一审法院申请执行，一审法院以（2016）粤0105执4862号案受理，并于2017年3月24日发出《公告》，责令领海名邦公司、瑞嘉公司立即履行生效法律文书确定的义务，否则一审法院将依法强制执行。该案现仍在执行过程中。许东震与今又盛公司的法定代表人吴秋玲是夫妻关系，双方于2007年4月20日登记结婚。2018年3月24日，小疯公司（甲方）与案外人陈某强（乙方）签订《装修工程合同书》，约定甲方委托乙方承包装饰工程地址广州市海珠区工业大道中313号（东方红创业园内）东区XX栋1楼自编2号面积300平方米；施工日期由2018年3月24日至2018年4月20日止，共28天；工程预算127755.44元；甲方在签订合同书和确定设计方案，签认预算表、图纸，应同时向乙方支付工程预算总金额的40%为首期款，甲方在工程进度一半左右向乙方支付工程预算总金额的50%为第二期进度款；工程验收合格的，由甲方签认验收单，当日起三天内依时向乙方支付工程结算款；工程质量保修期为12个月，由签认验收单日计起；本合同经双方签名盖章和乙方收到甲方支付的首期款时生效执行；等。合同签订后，小疯公司向案外人陈健强支付的装修费为2018年3月25日转账支付50000元、2018年4月14日转账支付50000元、2018年7月5日转账支付24136.6元。双方对装修工程进行了验收。装修期间，据小疯公司提供的发票显示购置了涂料、油漆、竹炭等费用共3837元。据小疯公司提供其职员赵某的微信名称大猫寒、微信号×××与许东震的职员林某娟的微信名称东方红林小姐，林某娟、昵称CandyLAM、微信号×××的聊天记录显示，许东震通过林宝娟指引、协助小疯公司对涉案房屋进行装修，同时通过微信推荐许东震的员工微信名称CK-房东陈先生138××××4523、昵称CK、微信号×××给小疯公司员工赵寒，对小疯公司的装修事宜进行协调、沟通。许东震对该聊天记录的真实性没有异议，但认为仅是知情小疯公司装修的事实，但小疯公司没有按合同约定提供装修方案交由许东震审核同意。一审诉讼中，小疯公司与许东震均确认合同签订后许东震在2018年3月10日交付了涉案租赁场地给小疯公司，小疯公司于2019年1月29日将涉案场地钥匙交还给许东震。小疯公司表示租赁合同签订以具体签署的主体为准，小疯公司无法确认今又盛公司代表许东震签署合同，在合同履行过程中有部分租金通过转账给今又盛公司，有部分租金转给了林某娟。许东震表示今又盛公司代表许东震与泓杨公司签订租赁合同取得涉案场地的租赁权，后又由郑玉珍与许东震签署了补充协议，郑玉珍是代表泓杨公司。租赁期间今又盛公司代许东震收取过租金，林宝娟是许东震的员工。与泓杨公司签订合同时口头约定了转租权，同时许东震一直有转租，泓杨公司明知也一直没有提出异议。土地中心表示不在本案主张要求返还场地使用费，等本案处理结果后，再决定是否另案起诉。关于装修物价值问题。小疯公司表示涉案房屋在起诉前已交还回给许东震，且已提供装修发票。现场显示大部分建筑物已经拆除，无法确定装修物与原状是否一致，故在本案中不申请评估装修物价值。一审法院认为：涉案场地所属的广州市工业大道313号东方红印刷厂地块为广州市政府储备用地，领海名邦公司作为地块看管人主动将涉案地块出租给瑞嘉公司，将涉案地块交给第三方侵占、使用，瑞嘉公司向领海名邦公司承租涉案地块，并对外转租和分租，领海名邦公司、瑞嘉公司构成共同侵权，应向土地中心承担侵权责任，领海名邦公司及瑞嘉公司应停止对广州市工业大道中313号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给土地中心，业经一审法院（2015）穗海法民三初字第180号民事判决书、广州市中级人民法院（2016）粤01民终3775号民事判决书作出认定。一审法院于2017年3月24日在广州市工业大道313号东方红印刷厂地块发出责令领海名邦公司、瑞嘉公司立即履行生效法律文书确定义务的《公告》后，许东震作为当时的实际承租人应当知道领海名邦公司、瑞嘉公司对上述地块没有合法占有、使用的权利，土地中心依据上述生效的民事判决书向一审法院申请执行，表明土地中心不同意领海名邦公司、瑞嘉公司占有、使用案涉场地所属的广州市工业大道中313号东方红印刷厂地块，许东震在未向土地中心取得涉案场地的合法占有、使用权利的情况下，仍然与小疯公司签订《广州市房屋租赁合同》，自行将广州市工业大道中313号东方红印刷厂地块中的涉案场地出租给小疯公司，故该合同应为无效合同。小疯公司对涉案场地的占有、使用权利合法性具有审查义务，小疯公司没有履行审查义务，导致合同无效亦存在过错。因合同无效所造成的损失，应由小疯公司、许东震各自承担。租赁合同签订后，许东震向小疯公司交付了涉案场地，小疯公司向许东震支付了租赁保证金105000元、水电保证金5000元、2018年3月20日至2018年9月30日的租金222883元，小疯公司与许东震均予以确认，故一审法院予以认定。小疯公司实际使用了涉案场地，故小疯公司要求许东震返还2018年3月20日至2018年9月30日的租金依据不足，一审法院不予支持。许东震已收取小疯公司租赁保证金、水电保证金应返还给小疯公司，故小疯公司主张要求许东震返还已收取的保证金有理，一审法院予以支持。小疯公司在承租涉案场地后，对场地进行了装修，并支付了装修费127973.6元，有小疯公司提供的《装修工程合同书》、《交通银行回单》、发票为证证实，故一审法院予以认定。虽然合同约定涉案场地的装修应经许东震书面同意，但从小疯公司职员与许东震的职员的微信聊天记录反映，许东震对小疯公司的装修情况知悉并给予了指引、协助，没有提出任何异议，许东震对此也予以确认，应视为许东震同意小疯公司对涉案场地进行装修，现许东震又以小疯公司未经许东震书面同意进行装修为由提出抗辩，依据不足，一审法院不予采纳。现小疯公司与许东震均确认已于2019年1月29日对涉案场地钥匙进行了交接，租赁合同没有实际履行完毕，小疯公司要求许东震赔偿装修损失有理，一审法院予以支持。因双方对造成合同无效均有过错，装修损失宜按过错比例各自承担，一审法院酌情该损失由小疯公司承担20%，许东震承担80%为宜，故装修损失应以小疯公司主张126996元并按未履行合同期限折算计算为89301.65元{[126996÷（1/3＋52）×46]×80%}进行赔偿。双方直至2019年1月29日才办理交接手续，许东震要求小疯公司支付2018年10月1日至2019年1月28日的租金有理，一审法院予以支持，该租金应为占有使用费，小疯公司应将尚欠占有使用费136612.9元[35000×（3＋28/31）]支付给许东震。由于导致合同无效许东震存在过错，故许东震要求小疯公司支付违约金依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，于2020年5月9日作出一审判决：一、许东震在本判决生效之日起10日内退还租金保证金、水电费保证金共110000元给广州小疯文化传播有限公司；二、许东震在本判决生效之日起10日内赔偿装修损失89301.65元给广州小疯文化传播有限公司；三、广州小疯文化传播有限公司在本判决生效之日起10日内支付2018年10月1日至2019年1月28日的占有使用费136612.9元给许东震；四、驳回广州小疯文化传播有限公司的其他诉讼请求；五、驳回许东震的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10235.09元（受理费8198元，反诉费2037.09元），由广州小疯文化传播有限公司负担5428.1元，许东震负担4806.99。广州小疯文化传播有限公司预交的本案受理费8198元一审法院退回4286.03元，许东震预交的反诉费2037.09元一审法院退回1516.13元。广州小疯文化传播有限公司在履行本判决时将应负担的诉讼费1516.13元直接向一审法院缴纳。许东震在履行本判决时将应负担的诉讼费4286.03元直接向一审法院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，关于占有使用费的支付问题，领海名邦公司表示其认为土地中心应得的费用在前案（2016）粤01民终3775号案诉讼中已经处理，对该案确定的费用无异议。按照合同约定，瑞嘉公司应当向领海名邦公司支付费用，但在（2015）穗海法民三初字第180号诉讼之前，领海名邦公司已经向瑞嘉公司返还收取的租金等费用。小疯公司上诉主张向土地中心支付的费用，应当与（2016）粤01民终3775号生效判决所处理的费用进行抵销。许东震认为：领海名邦公司依据生效判决所需支付的费用应当支付给土地中心，小疯公司占用涉案土地的费用应当依据双方所签合同的相对性向许东震支付。基于合同相对性，土地中心只能向领海名邦公司收取场地占用费。对于涉案场地的实际使用人所需支付的占用费，应当是基于涉案场地的实际使用人即小疯公司与所签租赁合同载明的出租人即许东震所签合同的相对性，由小疯公司向许东震支付场地占用费。小疯公司认为：一审判决小疯公司与许东震所签合同认定为无效，且基于被许东震欺骗后，小疯公司就认为不应该向许东震支付任何费用，小疯公司确实占有使用涉案土地，应该将占有使用费支付给涉案土地的实际权利人土地中心。小疯公司向土地中心支付占有使用费后，该笔费用就可以在土地中心应向领海名邦公司收取的费用中扣除。土地中心认为：生效判决领海名邦公司向土地中心支付的费用属于场地使用费，小疯公司上诉主张向土地支付的费用属于土地占用费，这两笔费用是独立的，不存在包含的关系。小疯公司向土地中心支付的费用无需在领海名邦公司应向土地中心支付的费用中予以扣除。土地中心二审庭后提交代理词称，土地中心作为涉案地块的实际权利人，在领海名邦公司、瑞嘉公司至今尚未向土地中心支付场地使用费的情况下，无权占有涉案地块的实际使用人应向土地中心承担支付场地占用费的责任。鉴于本案一审法院确定的案由为租赁合同纠纷，土地中心并非涉案租赁合同的当事人，与本案小疯公司和许东震之间均没有合同上的权利义务关系，故土地中心在一审中关于要求返还场地使用费的问题，待本案处理结果后再另行处理。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：小疯公司应否向许东震支付场地占有使用费。案件事实表明，（2016）粤01民终3775号生效判决认定领海名邦公司及瑞嘉公司对涉案场地进行转租、分租构成共同侵权，判令领海名邦公司和瑞嘉公司将涉案场地交还给权属人土地中心。上述生效判决作出后，土地中心向一审法院申请执行，一审法院已于2017年3月24日作出责令领海名邦公司、瑞嘉公司履行生效判决义务的公告。许东震作为后续的次承租人，在未取得涉案场地合法占有、使用权利的情况下，仍向小疯公司转租涉案场地，据此，一审法院认定许东震与小疯公司于2018年3月10日所签租赁合同属于无效合同，并无不当。许东震与小疯公司于2019年1月29日办理涉案场地的交还手续，即小疯公司实际使用涉案场地至2019年1月28日。租赁合同无效，当事人并不丧失参照合同约定租金标准请求支付占有使用费的权利。一审法院支持许东震本案反诉要求小疯公司支付至2019年1月28日的占有使用费的诉请，并无不妥，对此本院予以维持。根据合同相对性原则，本案纠纷所涉租赁合同是许东震与小疯公司于2018年3月10日所签《广州市房屋租赁合同》，土地中心并非涉案租赁合同的当事人，小疯公司上诉主张其应向土地中心支付占有使用费，理据并不充分，本院不予支持。综上所述，小疯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3032.26元，由广州小疯文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年三月二日书记员  吴敏玲李美琦