江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4607号上诉人（原审被告）：江苏万顺置业有限公司，统一社会信用代码9132132278557074XF，住所地江苏省沭阳县经济开发区昆山路西侧。法定代表人：何金生，该公司执行董事。委托诉讼代理人:解兆明,江苏雅凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐荣，女,1969年5月22日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：张小兵，江苏瀛扬律师事务所律师。上诉人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）因与被上诉人徐荣商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初4374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万顺公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回徐荣的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由徐荣承担。事实和理由：2013年10月14日，徐荣通过转账方式向涉案楼盘的实际施工人王某支付250000元。2014年1月10日王某向徐荣转账24000元。徐荣在庭审中否认其与王某之间存在借贷关系，但不能就该24000元的转账作出合理解释，另结合王某存在非法吸收公众存款的情形，应当认定本案的法律关系不是商品房买卖合同关系，而是徐荣和王某的借贷关系。因此，应当改判驳回徐荣的一审全部诉讼请求。徐荣辩称：根据一审查明的事实，徐荣于2013年10月14日向王某转账250000元，该时间与徐荣和万顺公司签订《阳光绿洲入会申请单》的时间相符，该申请单载明了房屋的面积、单价、位置等内容，故徐荣和万顺公司之间系商品房买卖合同关系。另外，250000元收款收据上加盖了万顺公司的印章，且该笔款项已用于冲抵万顺公司欠付江苏润麟建筑安装有限公司的工程款，万顺公司认可该冲抵行为，能够认定万顺公司已经通过冲抵工程款的方式收到了该250000元。徐荣与万顺公司就涉案3-1-1401室房屋的买卖合同成立。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。徐荣向一审法院起诉请求：判令万顺公司返还购房款350000元及利息（利息自2014年2月13日起按照中国银行同期贷款利率向徐荣支付利息至实际还款之日止）。事实及理由：2013年10月14日，徐荣与万顺公司签订《阳光绿洲入会申请书》，约定徐荣购买万顺公司阳光绿洲小区3-1-1404室房屋，和3-1-1302室房屋。申请书签订后，徐荣即向万顺公司支付250000元定房款，后于2014年2月12日付100000元，万顺公司向徐荣出具收款收据两张。款项交付后，万顺公司没有履行该约定，致使协议无法实际履行，不能购买该房屋，万顺公司严重违约，徐荣多次协商退还购房款事宜均未果，故诉至法院，请求支持徐荣的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年10月14日，徐荣与江苏万顺置业有限公司销售部签订《阳光绿洲入会申请单》，主要内容载明：申请人徐荣，意向房号3-1-1404，会员价4110元/平方米，建筑面积约138.5平方米（最终以房管处测绘面积为准）。申请人意向购买位于迎宾大道2号，沭阳物流旁阳光绿洲二期住宅自愿申请成为阳光绿洲会员。申请人入会缴纳会员费贰拾伍万元整，该申请单不作收据使用，收到款项以本公司财务部门出具的收据为准。阳光绿洲销售部会在开盘前，以电话或短信方式通知申请人，申请人在开盘时凭此申请单及本公司财务收据前来售楼处办理收购手续，逾期五日则视为自动放弃意向房号的认购东，本房源另行出售。会员在开盘日有权以会员价优先认购本申请单所载明的意向房源，会员入会所缴纳的会员费直接转化为付首付款的一部分。申请人在签订《阳光绿洲认购协议书》、《商品房买卖合同》或本项目认购活动截止后，该申请单自动失效。同日，万顺公司向徐荣出具250000元收款收据，载明：“付款人徐荣，收款方式现金，摘要阳光绿洲3-1-1404购房款￥250000”。2014年2月12日，万顺公司向徐荣出具100000元收款收据，载明：“付款人徐荣，收款方式现金，摘要阳光绿洲3-2-1302室预付款￥100000”，以上两份收款收据均加盖万顺公司财务专用章。一审法院另查明，万顺公司将企业资质出借给案外人楼益建用于开发建设涉案小区项目，案外人王某借用江苏润麟建筑安装有限公司资质承建涉案小区2号楼、3号楼以及地下车库。徐荣于2013年10月14日向案外人王某银行转账250000元。案外人王某于2013年10月14日出具收据一份，载明：“今收到人民币（大写）贰拾伍万元整用途说明3-1-1404房款经手人王某2013年10月14日”。案外人王某于2014年1月10日向徐荣银行转账24000元。江苏润麟建筑安装有限公司于2015年5月12日诉至沭阳县人民法院，要求江苏万顺置业有限公司给付工程款。沭阳县人民法院于2019年5月22日作出（2016）苏1322民初7925号民事判决书，该判决书对于王某认可收到徐荣的250000元确认从万顺公司应向江苏润麟建筑安装有限公司的工程款中予以冲抵，该判决对该笔款的处理已经（2019）苏13民终2806号民事判决书予以确认，万顺公司在本案庭审中对涉案该笔250000元已冲抵其与江苏润麟安装安装有限公司工程款予以认可。楼益健在与沭阳县人民法院2017年8于8日的谈话中陈述：阳光绿洲小区3号楼系抵给江苏润麟建筑安装有限公司用于冲抵工程款，王某系江苏润麟建筑安装有限公司的全权代表。房屋抵给施工单位后，如果需要开具收款收据，因江苏万顺置业有限公司提供了空白的盖章收据，王某可以让财务人员开具收款收据。2013年10月21日，万顺公司开发的阳光绿洲3号楼取得《商品房预售许可证》。沭阳县万顺阳光绿洲3幢1单元1404室房屋现已登记至他人名下。一审法院认为，本案争议焦点为：1.徐荣与万顺公司之间就沭阳县阳光绿洲小区3-1-1404室、3-1-1302室房屋是否成立商品房买卖合同；2.如成立商品房买卖合同，徐荣要求解除合同、退还房款、支付利息损失能否予以支持；3.如不成立商品房买卖合同，徐荣要求退还房款、支付利息损失能否予以支持。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。关于沭阳县阳光绿洲3-1-1404室房屋，徐荣提供的《阳光绿洲入会申请单》明确载明了房屋的面积、单价、位置等内容，该申请单具备商品房买卖合同的主要内容。另且提供盖有万顺公司财务专用章的该房屋房款250000元收款收据，对于该房款250000元，徐荣已通过银行转账方式支付给案外人王某，而王某以向万顺公司出具该房屋房款250000元收据的形式，冲抵万顺公司欠付江苏润麟建筑安装有限公司的工程款，该冲抵也已经万顺公司认可，并经发生法律效力的民事判决予以确认，万顺公司已通过冲抵工程款方式收受该250000元。综上，《阳光绿洲入会申请单》具备商品房买卖合同的主要内容，且万顺公司已经收受部分房款，可以认定徐荣与万顺公司之间就沭阳县阳光绿洲3-1-1404室房屋的商品房买卖合同成立。关于沭阳县阳光绿洲3-1-1302室房屋，徐荣仅提供盖有万顺公司财务专用章的该房屋预付款100000元收款收据，收款收据中仅载明房号，该内容不满足商品房买卖合同的主要内容，且徐荣未能提供其他证据证明其与万顺公司就买卖合同主要内容协商一致，故徐荣主张其与万顺公司就沭阳县阳光绿洲3-1-1302室房屋成立商品房买卖合同无事实和法律，对此依法不予支持。关于第二个争议焦点。徐荣与万顺公司就沭阳县阳光绿洲3-1-1404室房屋的商品房买卖合同成立，现该房屋产权已登记至他人名下，致使徐荣不能实现合同目的，故徐荣要求解除双方就该房屋买卖合同有事实和法律依据，对此依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，万顺公司已经收受徐荣支付的沭阳县阳光绿洲3-1-1404室房屋房款250000元，现因万顺公司违约将该房屋产权登记至他人名下导致合同解除，故徐荣要求万顺公司退还房款250000元，并自2014年2月13日起支付购房款占用期间利息损失的理由成立，对此依法予以支持。关于第三个争议焦点。徐荣与万顺公司就沭阳县阳光绿洲3-1-1302室房屋的商品房买卖合同不成立，徐荣如主张万顺公司退还已支付的房款，仍需对其已向万顺公司支付房款承担举证证明责任。具体理由为：第一，徐荣对于交付款项方式前后陈述不一致。徐荣在第一次庭审中陈述该100000元系现金交付给售楼部，后陈述系“刷卡”，在万顺公司出具徐荣与王某之间就250000元转账明细后，又陈述系现金交付。因100000元在当时属于大额交易，且用于购置房屋，徐荣如确支出该笔款项，应对交易方式有明确的记忆，而徐荣对于交付方式陈述混乱不符合常理。第二，该房屋为沭阳县阳光绿洲3号楼，该号楼多涉及案外人王某非法吸收公众存款，由王某对外出具盖有万顺公司财务专用章的收款收据的情形。第三，徐荣在庭审中陈述其与王某不认识，从未有过经济往来，但万顺公司提供王某的银行交易明细可以反映出徐荣与万顺公司之间存在相互转账的行为，而徐荣对于王某为何向其转账不能作出合理解释。综上理由，虽徐荣持有盖有万顺公司财务专用章的该房屋预付款100000元收款收据，仍应对该100000已实际交付进行举证，而徐荣对此未能提供证据予以证明，故对徐荣要求万顺公司退还该房款及支付利息的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除徐荣与江苏万顺置业有限公司于2013年10月14日订立的关于沭阳县阳光绿洲小区3幢1单元1404室房屋的商品房买卖合同；二、江苏万顺置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向徐荣退还250000元并支付利息（利息以250000元为基数，自2014年2月13日起按照中国人民银行同期贷款利率2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清款之日止）；三、驳回徐荣的其他诉讼请求。案件受理费7150元，已减半收取3575元，由徐荣负担750元，由江苏万顺置业有限公司负担2825元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：涉案250000元款项的性质如何确定。本院认为，当事人对其主张的事实应当提供证据予以证明。本案中，万顺公司主张徐荣于2013年10月14日转账给王某的250000元系徐荣与王某之间的借款，不是涉案房屋的购房款，但徐荣对此不予认可，万顺公司亦未能提供证据证明其该项主张。涉案250000元款项虽由徐荣直接汇入王某账户，但徐荣在支付该笔款项当天便与万顺公司销售部签订了《阳光绿洲入会申请单》，且由万顺公司向徐荣出具收款收据。另根据一审查明的事实，万顺公司在另案中对涉案该笔250000元已冲抵其与江苏润麟安装安装有限公司工程款予以认可，故万顺公司已实际收取了该250000元，能够认定该笔款项系沭阳县阳光绿洲3-1-1404室房屋的购房款，对于万顺公司的上述主张本院依法不予支持。综上所述，上诉人万顺公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由万顺公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 翟新权审 判 员 刘宗强二〇二一年三月一日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利