湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终544号上诉人（原审被告）：宁远霖轩房地产开发有限公司，住所地宁远县舜陵镇泠江东路，统一社会信用代码91431126668562214N。法定代表人：欧阳杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓敏，该公司员工（一般授权）。被上诉人（原审原告）：曾世雄，男，1991年2月8日出生，汉族，住湖南省宁远县。上诉人宁远霖轩房地产开发有限公司（以下简称霖轩房地产公司）因与被上诉人曾世雄商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省蓝山县人民法院（2020）湘1127民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。霖轩房地产公司上诉请求：一、请求依法撤销湖南省蓝山县人民法院（2020）湘1127民初1580号民事判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，或将本案发回蓝山县人民法院重审。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、上诉人未能按时交房是因为政府没有及时解决征地与当地村民的纠纷以及新冠疫情的发生，而一审法院对这一不可抗力的因素不予认定，属于认定事实错误。二、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠病毒疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，上诉人是因疫情影响而未按时交房，故法院应当驳回被上诉人一审诉讼请求。三、双方签订的合同中存在免责条款，本案出现了新冠病毒疫情这一不可抗力因素，按照合同约定，可以免除上诉人延期交房的违约责任。曾世雄辩称，一、上诉人的上诉理由缺乏证据支撑。二、疫情防控措施对房地产开发没有任何影响，不构成延期交房的事由。三、一审法院判决上诉人依合同承担违约责任，已是充分考虑了上诉人的实际情况。曾世雄向一审法院起诉请求：一、判令霖轩房地产公司向曾世雄支付逾期交房的违约金，以每月4500元从2019年10月1日起计算至实际交房为止；二、诉讼费用由霖轩房地产公司承担。一审法院经审理查明：2018年3月29日，曾世雄与霖轩房地产公司签订《宁远县商品房买卖合同》，合同约定曾世雄购买霖轩房地产公司开发的《霖轩碧景园》5幢1单元17层1703号的预售商品房一套，面积为152.61平方米，单价为4219.02元/平方米，房屋总价款为743645元，付款方式为贷款方式付款，首付款为153645元，余款590000元通过中国农业银行宁远县支行办理贷款手续，交付时间为2019年12月30日，逾期交付责任为逾期在180日内，自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，霖轩房地产公司按日向曾世雄支付全部房价款万分之一的违约金。曾世雄于合同签订当日向霖轩房地产公司给付首付款153645元，2018年4月10日，曾世雄为支付余款需要，以自己作为借款人、抵押人、霖轩房地产公司作为保证人，中国农业银行宁远县支行作为抵押权人，签订《个人购房担保借款合同》，向银行借款590000元，2018年5月16日曾世雄在中国农业银行宁远县支行办理贷款手续，贷款时间为30年，自2018年5月16日至2048年5月16日。截至开庭之日，霖轩房地产公司尚未向曾世雄交房。一审法院认为，曾世雄与霖轩房地产公司签订的《宁远县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规效力性的强制性规定，该协议有效，受法律保护。双方应依照合同约定，诚实信用履行合同义务。曾世雄依约履行了给付购房款的义务，而霖轩房地产公司未能按照《宁远县商品房买卖合同》约定的2019年12月30日前向曾世雄交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。霖轩房地产公司主张未能按时交房的原因系政府没有及时解决征地问题及受到新冠疫情的影响，法院认为霖轩房地产公司与曾世雄签订《宁远县商品房买卖合同》约定交付商品房期限时，其应当预见和考虑在施工期间将有可能发生的不利影响及该因素是否会造成逾期交房商品房，因政府未及时解决土地征收而影响施工进度，属于霖轩房地产公司与政府部门之间的关系，霖轩房地产公司因此不承担逾期交房的违约责任与合同约定不符，其不承担逾期交房的违约责任理由不能成立，其次，合同约定霖轩房地产公司交付商品房最迟时间为2019年12月30日，新冠疫情的爆发时间在后，故霖轩房地产公司的辩称理由不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在合同第十二条第一款对违约金的计算方法进行了约定，即霖轩房地产公司以743645元为基数自2019年12月31日起至实际交付之日止按日万分之一计算逾期交房违约金。曾世雄主张霖轩房地产公司从2019年10月1日起至实际交付之日止按每月4500元计算违约金，因其未提供证据证明，法院对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限宁远霖轩房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付曾世雄逾期交房违约金，违约金以743645元为基数，自2019年12月31日起至实际交房之日止按日万分之一计付；二、驳回曾世雄其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履约给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取计350元，由宁远霖轩房地产开发有限公司负担。二审期间，双方都未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：上诉人是否需要向被上诉人支付逾期交房的违约金？现评析如下：双方当事人签订的《宁远县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格按合同履行。被上诉人已按合同履行了自己支付房款的义务，上诉人应按合同于2019年12月30日之前履行交房的义务。经核实，上诉人至今仍未向被上诉人交房，已属违约。上诉人关于未能按时交房系政府没有及时解决征地问题及受到新冠疫情影响的主张，其作为房地产公司在签订合同时，应当预见和考虑到可能影响交房时间的因素，且合同约定的交房时间在新冠疫情爆发之前。因此，该主张不能成立，一审法院不予采纳并无不当。双方在《宁远县商品房买卖合同》第十二条第一款对违约金的计算方法进行了约定，由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。故一审法院判决依据合同约定计算违约金并无不当。综上，上诉人宁远霖轩房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人宁远霖轩房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  万竹婷二〇二一年三月三日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。