辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终88号上诉人（原审被告）：高青，女，1965年6月20日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：杨日东，男，1965年10月14日生，汉族，系上诉人丈夫，住址同上。委托诉讼代理人：杜汉启，辽宁亚太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周俊宇，女，1981年5月19日生，汉族，个体经营者，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人高青因与被上诉人周俊宇房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初4351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月05日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高青的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或者发回重审。理由：一、原审法院以公平原则判令上诉人返还被上诉人2019年12月25日至2020年4月16日期间租金，适用法律错误。法律原则的主要功能在于弥补法律规则漏洞，由于法律原则内涵高度抽象、外延宽泛，具有相当地不确定性，其适用于个案时具有严格的条件限制，即只有出现无法律规则可以适用的情形，法律原则才可以作为弥补“规则漏洞”的手段发挥作用。本案为房屋租赁合同纠纷，被上诉人请求返还租金，对此《中华人民共和国合同法》具有明确规定，即在双方租赁合同成立存续期间，只有上诉人存在法定或约定的违约情形时，被上诉人才有权请求解除合同并赔偿损失，并没有公平原则的使用余地，即使被上诉人承租案涉房屋后因火灾或疫情而无法正常经营。在上诉人没有任何违约情形的情况下，原审法院以公平原则判令上诉人返还租金，明显适用法律错误，违背了法律规则的确定性和可预测性。二、原审忽略了火灾与疫情的法律性质，疫情应属不可抗力，此期间的租金上诉人无需退还火灾属人为因素，无论过失或故意，均非不可抗力，而疫情确为无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，应属不可抗力范畴。本案中，案涉租赁合同期间，虽然发生了火灾，但被上诉人并未因此受有任何财产损失，且不久凯旋商城即恢复了正常经营，后因疫情不可抗力停业至2020年4月16日，而根据双方租赁合同约定：因不可抗力导致的无法履行，双方均免责。故，疫情期间的租金，上诉人无需退还。综上所述，原审法院以公平原则部分支持被上诉人诉讼请求，适用法律错误，案涉租赁合同内非因上诉人的原因导致不能履行，上诉人不应承担任何违约责任。被上诉人周俊宇辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。理由如下：1、按照合同法规定，保证租赁物正常使用的法定义务是出租方。2、凯旋商场着火属于人为事故，是第三人侵权行为造成的，停业的责任方已经明确。3、双方解除合同并不是基于上诉人违约或者有过错，是因为出现了第三方的侵权行为造成合同不能正常履行，被上诉人要求将多收取的租金按照权利和义务对等原则返还，并没有给上诉人带来损失，上诉人可以根据法院的判决向侵权方索要损失。4、本案诉讼虽然被上诉人没有上诉，被上诉人也受到了法律无声的处罚，剩余租金没有退。凯旋商场着火以后租赁物虽然被上诉人没有按照法律规定的形式退还给上诉人，但是在被上诉人手里毫无使用价值，凯旋商场因为着火到现在也不具有正常使用的条件，谁干谁赔。5、凯旋商场关门时间的理由只有一个，因着火，与疫情没有关系。在春节期间到4月19日这期间大连多商场多开门，凯旋商场因为着火4月19日开门后着火造成的后果丝毫没有收拾，还维持着原状。周俊宇向一审法院提出诉讼请求：退还剩余房屋租金3797元[7000元÷365天×198天（自2019年12月25日至2020年7月10日）]。一审法院经审理查明，2019年7月1日，原、被告签订《商铺租赁协议书》，约定原告承租被告位于大连凯旋商城地下一层Ｄ区商铺，套内面积9.5平方米，租赁期从2019年7月11日至2020年7月10日止，年租金7000元，一次付清。该商铺在租赁期间的物业费由被告缴纳。同日，原告通过微信转账方式给付被告7000元。2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对大连市西岗区菜市街1号火灾现场予以封闭。封闭范围为警戒标志以内的区域。禁止任何人擅自进入封闭区域，违者依法追究相应法律责任。同日，大都会公司向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知。大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。嗣后，大连大都会物业管理有限公司向凯旋商城全体业主发出停业通知并安排经营业户在凯旋广场上甩卖货物。2020年2月因新冠疫情的发生，凯旋商城一直停业。2020年3月22日，大连市西岗区消防救援大队经调查后，作出西消火认字【2020】第0002号《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。2020年6月19日，大连市公安消防局作出大消火复字【2020】第0006号《火灾事故认定复核决定书》，认定大连市西岗区消防救援大队作出的西消火认字【2020】第0002号《火灾事故认定书》认定主要事实清楚、证据确实充分、程序合法，起火原因认定正确，予以维持。2020年4月17日凯旋商城恢复开业。另查，原、被告于2017年7月即就案涉商铺建立租赁关系，原告租赁案涉商铺做仓库，存放其在凯旋商城另店经营的服装。原告于2020年5月8日、5月14日与被告微信协商退租事宜，被告5月14日答复不接受。庭审中原告称4月15日将清空后的店铺钥匙放在邻居处并告知被告，无证据佐证。2020年7月14日原被告微信聊天记录显示，被告欲去商铺拿钥匙与原告联系时，原告才告知被告去找何人拿钥匙。一审法院认为，原告和被告签订的《商铺租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。由于大连市西岗区菜市街1号大连凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情的发生，商城延期开业，原告租赁的商铺无法正常经营，2020年4月17日才恢复开业，此期间原告无营业收入，合同未实际履行。因此，根据公平原则，在案涉商铺不具备经营条件期间，即2019年12月25日至2020年4月16日期间原告已付的租金2186元（7000元/年÷365天×114天取整）被告应予返还。2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除，原告应继续履行合同，且原告所租赁的案涉商铺，原告已明确使用用途是仓库，凯旋商城恢复开业后并不影响原告仓库的使用。原告2020年5月虽与被告就案涉商铺退租进行过协商，但被告已明确表示不同意，原告未能提供有效证据证明其在2020年7月10日合同到期前，已就案涉商铺交接告知被告，双方进行了商铺交接。故原告要求被告返还2020年4月17日至2020年7月10日期间租金，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告高青于判决生效之日起十日内返还原告周俊宇租金2186元。二、驳回原告周俊宇其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告周俊宇负担10元，被告高青负担15元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人已付的2019年12月25日至2020年4月16日期间租金是否应予返还。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定,“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被上诉人已支付该期间的全部租金，上诉人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间被上诉人无法正常使用案涉房屋。故上诉人应向被上诉人返还2019年12月25日至2020年4月16日期间租金2186元（7000元/年÷365天×114天取整）。综上，高青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30元，由高青负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年三月五日书记员  苏 锐