新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终779号   上诉人（原审原告）：徐建，女，1983年5月3日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**。   委托诉讼代理人：潘蓉，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人：任国瑞（原告丈夫），汉族，1977年10月18日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**。   上诉人（原审被告）：李钦豹，男，1975年3月24日出生，汉族，美达美康医院医生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   上诉人徐建、李钦豹租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初3176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐建及其委托诉讼代理人潘蓉、任国瑞，上诉人李钦豹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   徐建上诉请求：改判一审判决，支持李钦豹赔偿徐建经济损失87,140.34元的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实不清，本案中涉案房屋于2020年4月1日被原房东收回，一审错误的认定我方使用租赁房屋时间至2020年7月28日；2.一审判决计算房屋使用时间错误。自2018年8月9日至2024年3月31日，时间是68个月22天，可计为69个月。一审判决错误的计算成了80个月。总转让费241,959元减去已经使用的转让费70,133.04元，故实际未使用的转让费是171,825.96元；3.一审认定本案双方均存在违约，按照50%的比例划分责任有误。本案李钦豹违约是导致合同解除的直接原因。4.关于保全费1,045.59元一审未作处理。   李钦豹针对徐建的上诉请求辩称，本案中30万元的转让费中包含2018年8月9日至2019年2月28日的租金58,041元，剩余241,959元是包含中益养生堂的店铺声誉、客户资源、员工培训、装修、设施保健产品等在内的一次性转让费，在（2019）新01民终4107号判决中认定徐建未按期交付租金应承担违约金的事实，该判决没有认定我方承担违约责任。   李钦豹上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人徐建的一审诉讼请求。事实和理由：2018年8月9日双方签订《店铺转租合同》。合同约定徐建超过30日不缴纳房租，我方就可以收回房屋，2019年4月10日徐建未按照约定缴纳租金其行为已构成违约。我方有权解除合同，收回房屋，本案中，双方均认可《店铺转租合同》于2020年3月中止履行，因对方未缴纳房租，我方并无违约事实，一审认定事实不清证据不足，请求支持我方上诉请求。   徐建针对李钦豹的上诉请求辩称，李钦豹的上诉理由没有事实依据，应予以驳回，双方没有解除租赁合同，李钦豹在主张支付租金的案件中，我方要求解除合同时，李钦豹不同意，可以认定是李钦豹默认许可不交房租。因此不应认定违约。在本案中，李钦豹也未提交证据证实其要求解除合同。合同约定应由李钦豹处理与原房东的关系，现因原房东收回出租房屋导致合同不能继续履行，对此应当由李钦豹承担违约责任。因此，李钦豹的上诉请求及事实理由不能成立，请求二审法院予以驳回。   徐建向一审法院起诉请求：判令李钦豹向徐建赔偿经济损失200,000元。   一审法院认定事实：根据当事人陈述及经审查确认的证据，法院认定事实如下：   2017年7月18日，李钦豹（承租方、乙方）与案外人王冬梅（出租方、甲方）签订《店铺转租合同》，约定的主要内容为：一、甲方自愿将所承租的位于乌鲁木齐市米东区振兴中路63号的店铺原名为《茗心轩茶楼》转租给乙方使用，建筑面积为380平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、甲方与原房东已签订了租赁合同，租期到2025年3月31日止，年租金为98，000元，每年上调7,000元，租金为每年4月1日前交付至甲方；三、店铺转租给乙方后，乙方应该按时给甲方交纳租金并及时交纳暖气费、水电费等各项费用。甲方负责协调乙方与房主的关系，房主有任何限制乙方经营方式、经营行为的举措，由甲方出面给予解决。否则，若非因乙方原因导致乙方不能租赁、续租及正常经营的，由甲方承担乙方一切损失；四、甲方转租给乙方店铺后，原有的店内装修、装饰、各类家具、电器等均归乙方所有，甲方不得索要；五、乙方向甲方分两次支付转让费共计20万元，第一次交付时间为2017年7月18日交付5万元，余款于2017年8月31日交清，上述费用包括第四条所述的装修、装饰、各类家具、电器设备，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；七、如乙方逾期交付租金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转租租金的百分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转租租费的10％向甲方支付违约金，如果由于甲方原因导致转租中止，甲方同意承担违约责任，并向乙方支付转租租费的10％作为违约金。合同还约定了其他内容。   2018年8月9日，徐建（承租方，乙方）与李钦豹（转租方，甲方）签订《店铺转租合同》，约定的主要内容为：一、甲方自愿将所承租的位于乌鲁木齐市米东区振兴中路63号的店铺原名为《中益养生堂》转租给乙方使用，建筑面积为380平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、甲方与原房东已签订了租赁合同，租期到2024年3月31日止，年租金为105，000元，每年上调7，000元，租金为每年2月28日前交付至甲方；三、店铺转租给乙方后，乙方应该按时给甲方交纳租金并及时交纳暖气费、水电费等各项费用。甲方负责协调乙方与房主的关系，房主有任何限制乙方经营方式、经营行为的举措，甲方协助乙方解决。否则，若非因乙方原因导致乙方不能租赁、续租及政策经营的，由甲方承担乙方一切损失；四、甲方转租给乙方店铺后，原有的店内装修等均归乙方所有，甲方不得索要；五、乙方向甲方一次性支付转让费共计30万元，交付时间为2018年8月9日交清；七、如乙方逾期交付租金，乙方应每日向甲方支付总租金的百分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，收回店铺，转租费用不予退还，如果由于甲方原因导致转租中止，甲方同意承担违约责任。合同还约定了其他内容。   2018年12月13日，徐建以不能实现合同目的为由要求解除与李钦豹签订的《店铺转租合同》并主张李钦豹返还转让费300,000元，将李钦豹诉至法院，李钦豹抗辩称“双方不仅仅是该店铺租赁权的转让，更是包括《振兴路中医养生堂》店铺声誉、客户资源、培训员工、装修、设施、保健产品等生产资料的转让，300，000元的转让费里包含的转让租赁费实际只有2018年8月9日至2019年2月28日的58，041元（105，000元÷12月×6月＋105，000元÷12月÷30天×19天），其余241，959元的转让费所对应的生产资料已无法退还”，后法院依法驳回徐建在（2018）新0109民初5786号案件中主张的诉讼请求，该判决已经生效。   2019年4月10日，李钦豹以要求徐建继续履行上述店铺租赁合同、支付2019年度租金112,000元及违约金123,452元为由，将徐建起诉至法院，徐建抗辩不愿意继续履行合同，后该案经过一审、二审，判决上述店铺租赁合同继续履行，徐建向李钦豹支付租金105,000元、违约金4,658.06元。判决生效后，徐建未履行判决确定的义务，李钦豹申请法院强制执行。   2020年2月28日，李钦豹与徐建通过电话联系，通话主要内容为：李钦豹“那个房子你们还用不用”，徐建“你给任国瑞打电话”，李钦豹“合同是你签的，然后你给他说一下，2月28日马上就到了，你如果用的话，抓紧时间交房租，要不用你们就搬出去”，徐建“我知道了”。   2020年9月21日，因证人王振义身体欠佳需去外地医疗疾病，不能亲自出庭作证，徐建申请乌鲁木齐市米东区公证处出具（2020）新乌米东证字第8496号公证书，对证人王振义在公证处亲笔书写的证言依法进行公证，证人证言内容为：本人王振义，本人和其儿子王新强于2012年4月2日与承租人王冬梅签订了《房屋出租协议》，将位于米东区振兴路米东区法院对面的房屋出租给王冬梅用于开茶楼使用，租期自2012年4月1日至2024年3月31日，因王冬梅擅自转让出租给其他人使用，又在本人不知情的情况下，改变破坏房屋主体结构、私挖主体墙开门洞，加装门窗，影响该房屋安全，本人知道后多次催促封堵加固，迟迟没有及时落实，另王冬梅长期拖欠房租金，没有诚信，构成租赁合同违约，无奈本人于2020年4月和王冬梅解除了租赁合同，将租赁房屋已收回，并将该房屋另行出租给别人。   庭审中，双方均认可2018年8月9日签订的《店铺转租合同》已于2020年3月终止履行。   一审法院认为，徐建与李钦豹签订的《店铺转租合同》已终止履行，自双方签订合同至合同终止，共计20个月的时间，根据双方签订的转租合同可知，徐建可期待的租期至少到2024年3月31日止，那么在约定租期尚未届满的情况下，发生了合同终止的情形，导致合同终止的责任当如何界定？首先，徐建多次要求与李钦豹解除合同，李钦豹均不同意，那么李钦豹即应当按照合同中“甲方负责协调乙方与房主的关系，房主有任何限制乙方经营方式、经营行为的举措，甲方协助乙方解决”的约定，确保徐建继续经营的权利，现房东以王冬梅擅自转租、破坏房屋结构为由收回房屋，致使徐建无法继续使用所租赁的房屋，应视为李钦豹在合同履行过程中存在违约，未能保证徐建同等享有李钦豹在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。其次，根据合同相对性的原则，徐建欠付租金的行为发生在其与李钦豹之间，并不当然影响李钦豹履行其与王冬梅之间的合同约定，更不必然导致王冬梅按照与房东之间的约定履行合同义务，即李钦豹向王冬梅支付租金并不是代徐建垫付租金，而是履行其与王冬梅之间的合同，同样的王冬梅向房东支付租金的行为也是履行其与房东之间的合同，且若李钦豹认为徐建违反合同约定，可以与徐建解除合同，也可以主张徐建继续履行合同，在此前双方的诉讼中，李钦豹已经通过诉讼的方式实现其要求继续履行合同并主张租金的权利，因此徐建欠付租金并不是导致李钦豹不能向王冬梅支付租金的直接原因，也并不能直接导致原李钦豹的合同终止履行。第三，考虑到徐建确实长期拖欠租金，且经判决支付租金后仍未主动履行义务，故徐建在履行合同的过程中也存在违约行为，应视为导致双方合同终止履行的间接原因。综合以上三点，双方在履行合同的过程中均存在违约，违约程度双方各占50％，而房东收回房屋的行为致使徐建租赁房屋的目的不能实现，双方的合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，徐建向李钦豹支付转让费300,000元，双方均认可其中的58,041元（105,000元÷12月×6月＋105，000元÷12月÷30天×19天）系2018年8月9日至2019年2月28日期间的租金，就剩余的241,959元转让费而言，虽然如李钦豹陈述包含装修、产品、客户资源等各方面生产资料，但是该费用是基于租期至2024年3月31日止的预期可得利益而产生的，故法院酌情将241,959元分摊至2018年8月9日至2024年3月31日来计算，每月折合转让费为3，024.49元（241，959元÷80个月），徐建自认店铺使用至2020年7月28日，即2018年8月9日至2020年7月28日，已使用转让费为72，587.76元（3，024.49元×24个月），未使用转让费为169,371.24元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故对于徐建主张的经济损失，法院结合双方的违约程度，酌情以退还转让费84，685.62元（169,371.24元×50％）的标准予以支持，徐建主张超出的部分，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条规定，判决：李钦豹于判决生效后十日内向徐建赔偿经济损失84,685.62元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,150.45元（徐建预交），由徐建负担1,239.89元，剩余案件受理费910.56元，与邮寄送达费60元，合计970.56元，由李钦豹负担。   本院二审期间，双方当事人未提交新证据。   本院对一审法院查明的事实及所依据的证据予以确认。   本院认为，徐建与李钦豹所签订《店铺转租合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当履行合同义务。本案中合同约定的租赁期间为2018年8月9日至2024年3月31日，现因原房东解除与案外人王冬梅解除合同造成本案涉案合同不能继续履行，按照合同约定，应认定李钦豹在合同履行过程中存在违约。本案中，徐建亦未能按照合同约定支付租金，因此徐建在合同履行过程也存在违约行为。一审法院认定双方在履行合同过程中均存在违约，按照50%的比例划分违约责任并无不当，本案中徐建按照合同约定支付300,000元，其中扣除58,041元租金后剩余241,959元为转让费，将该转让费分摊至2018年8月9日至2024年3月31日共计69个月，每月转让费为3,506.65元，徐建一审庭审中自认店铺使用至2020年7月28日，即2018年8月9日至2020年7月28日，二审期间没有新的证据推翻其一审自认内容的本院不予支持。故扣除已使用的转让费84,159.6元（3,506.65×24个月）未使用转让费157,799.4元（241,959元-84,159.6元）。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故对于徐建主张的经济损失，结合双方的违约程度，酌情按照50%的比例划分双方违约责任，即李钦豹退还转让费78,899.7元。   关于保全费。一审中徐建起诉的诉讼请求并不包含保全费，因此不在二审审理范围内。徐建关于保全费的上诉请求不能成立，本院不予支持。   综上所述，徐建、李钦豹的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但损失计算结果错误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   变更乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初3176号判决“被告李钦豹于本判决生效后十日内向原告徐建赔偿经济损失84,685.62元”为“被告李钦豹于本判决生效后十日内向原告徐建赔偿经济损失78,899.7元”   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费2,150.45元，邮寄送达费60元，由徐建负担1,303.18元，李钦豹负担847.28元及邮寄送达费60元。二审案件受理费3,895.65元，其中1,719.14元（李钦豹已预交）由李钦豹负担，其中1,978.51元（徐建已预交）由徐建负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   刘玉涛   审  判  员   马永惠   审  判  员   金志诚   二 〇 二 一 年 三 月 五 日   书  记  员   苏 凯