江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0115民初6437号原告（反诉被告）：南京京妆商业管理有限公司，统一社会信用代码91320105339360144R，住所地南京市江宁区东山街道江南路**招商高铁广场**负****（南站片区）。法定代表人：瞿敏敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘宝国。委托诉讼代理人：高建军，江苏宁昂律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京铁盛商业管理有限公司，统一社会信用代码91320115MA1XANJ4XH，住所，住所地南京市江宁区江南路**高铁大厦**311（南站片区）div>法定代表人：戴爱燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴昊，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）南京京妆商业管理有限公司（以下简称京妆公司）与被告（反诉原告）南京铁盛商业管理有限公司（以下简称铁盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）京妆公司的委托诉讼代理人潘宝国、高建军、被告（反诉原告）铁盛公司的委托诉讼代理人吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京妆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向其交付租赁房屋的不动产登记证书；2.判令确认以不动产登记证书载明的面积为准，扣除租赁房屋阳光顶区域一半面积、消防通道损失面积3820平方米及不在消防一次报验范围内的面积1000平方米后的最终面积为计算租金的依据，按一个月186534元的标准，退还其三个月租金559602元；3.判令被告免除其疫情期间三个月租金1664101.61元（上述租金可抵扣其他应付款）；4.被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年4月17日，其与被告铁盛公司签订了《招商高铁广场房屋租赁协议》，约定其租赁江宁区江南路9号招商高铁广场B座负一楼1001房用于商业办公，并明确了双方具体的权利义务。但在协议履行中，其发现租赁房屋存在多处与约定不符的情况，铁盛公司也存在多处违约行为，虽经其多次沟通，铁盛公司均拒不改正，严重侵害了原告的合法权益。首先，关于租赁面积，铁盛公司存在严重多算误算面积，未按约定面积交付等违约情况。合同1.2条约定，租赁面积14137平方米(包含公共面积的分摊)。1.7条约定，房屋正在办理不动产权证，房屋所有权人为南京高铁广场资产经营管理有限责任公司（以下简称高铁广场公司）。房屋交付后其发现协议确定的租赁面积远超实际面积，存在严重的多算误算问题，其承租房屋已一年多时间，虽其多次催要，铁盛公司至今仍拒不向其出示房屋不动产登记证书，也拒不与其核实租赁面积。其所承租房屋的东南角有两处总计1000余平方米的面积是计入租赁面积中的区域，但截至目前，铁盛公司一直不给其使用，却正常收取租金、物业费。其多次沟通要求铁盛公司按协议将上述面积区域交付使用，如确因政策原因不允许使用，那么也应该将已收取的上述面积对应的租金、物业费返还给其或冲抵后续租金等费用，并核减计租面积，但铁盛公司均置之不理。另外，租赁房屋交付时因铁盛公司设备、设施不满足交付标准，铁盛公司承诺在协议约定之外，再给予其3个月免租期并将阳光顶区域面积减半计算租金，但至今也未兑现承诺。其次，其承租房屋卸货平台堆满装修垃圾、部分公共设施无法使用。合同11.2.1条约定，甲方保证交付的房屋及设施设备处于正常的可使用和安全的状态。11.2.2条约定，甲方协助乙方敦促物业公司保持房屋所在建筑物的公用区域及公共设施处于良好清洁的状态。11.2.3条约定，应定期对房屋场地之甲方设施、设备等进行检查。但自其接收房屋以来，北面的卸货平台一直就是一个大的垃圾场，污水横流、蚊蝇飞舞、臭气熏天，其及承租商户无法正常通行、卸货，严重影响了对房屋的使用及对外招租、招商工作的开展，给其造成了巨大的经济损失和商誉损失。其多次向铁盛公司提出，始终未予妥善解决。另外，因新风系统等设备设施等问题，使其项目的施工、招商和正常运营受到了较为严重影响。2019年5月至2020年4月期间，新风系统一直无法使用，铁盛公司的物业服务也存在诸多不符合协议约定之处，但铁盛公司却坚持正常收取物业费，毫不相让。按合同约定，铁盛公司应确保全部房屋设施安全、可使用，并应保证公用区域及公共设施处于良好清洁的状态。鉴于铁盛公司严重违约，应退还其物业费用，并赔偿相应损失。再次，因铁盛公司违约造成其巨额装修改造损失，铁盛公司应予赔偿。其租赁房屋原为办公使用，装修相关图纸经铁盛公司确认后，已严格按图完成设计和装修施工。但之后铁盛公司又对其租赁的负一层提出提档升级的要求，过道要拓宽为8米，其不得已，又额外投入了大量人、财、物进行改造，给其造成了改造费用损失236万元。同时，这也直接导致可租赁面积减少，对外出租损失更是不可估量。铁盛公司作为出租方，擅自变更房屋用途和装修规划，属于严重违约，应赔偿由此给其造成的损失。同时因实际可出租面积减少，给其造成的经济损失，铁盛公司应相应核减计租面积。最后，铁盛公司未按约定延长免租期或减免租金。疫情期间，中央、江苏省、南京市均出台了相关政策，对中、小微企业的房租进行减免。2020年5月9日，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局联合发布了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，推动对承租国有房屋(包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋)用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。因设备、设施不满足交付标准，铁盛公司承诺在合同约定之外，再给予其3个月免租期。但至今拒不履行承诺。被告铁盛公司辩称：1.合同1.7条已明确房屋不动产权证正在办理过程中，原告京妆公司并无异议，且合同也未载明其需向京妆公司出示不动产权证书。据其了解，房屋产权人系高铁广场公司，京妆公司的第一项诉请无依据，事实上也无法履行。2.合同1.2条明确房屋建筑面积为14137平方米（含公共面积的公摊），且载明任何一方不就此面积提出任何异议。其按约将房屋交给京妆公司，京妆公司也已使用至今，对房屋面积未表示异议，交纳租金时也无异议，故京妆公司在诉讼中要求调整面积并退还租金的诉请无依据。3.合同履行过程中，京妆公司多次发生逾期交纳租金、物业费等情形，合同对于延长免租期也未作约定。故其无义务延长免租期。综上，要求驳回京妆公司的全部诉请。反诉原告铁盛公司向本院提出反诉请求：1.确认双方于2019年4月17日签订的《招商高铁广场房屋租赁协议》于2020年7月24日解除；2.判令反诉被告立即将南京市江宁区江南路9号招商高铁广场B座负一层1001室恢复原状，工商地址迁出并将房屋返还给其；3.判令反诉被告支付解约违约金115万元，该违约金可自反诉被告已交纳租赁保证金中直接扣除；4.判令反诉被告补交租金合计5977096.56元（含补缴租金优惠及免租期损失）；5.判令反诉被告支付2020年4月至10月的欠缴租金、物业费合计3948872.13元；6.判令反诉被告按每日千分之一的标准支付欠缴租金、物业费期间的滞纳金（计算至2020年7月20日为733544.56元）；7.判令反诉被告承担律师费5万元；8.反诉被告承担反诉费用。事实和理由：根据租赁合同，反诉被告京妆公司应于2020年4月1日前向其支付2020年5月至7月的租金、物业费合计2101889.16元，于2020年7月1日前向其支付2020年8月至10月的租金、物业费合计2101889.16元，但至反诉之日，经其催告，京妆公司仍未支付上述款项。根据合同4.1条、4.4条、6.1.2条、12.4.2条、12.4.3条、14.2.1条、14.4.2条、15.1.1条等约定，其提出上述反诉主张。反诉被告京妆公司辩称：其不存在违约，因双方一直在沟通，其行使的是同时履行抗辩权。因疫情出现经营困难，大型商业租赁本身适当延迟支付租金实属正常。且双方还存在巨大租赁房屋面积问题，其多次与反诉原告铁盛公司沟通，但铁盛公司一直未减少计租面积。现合同还处于履行状态，没有解除。综上，要求驳回铁盛公司的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年4月17日，原告（反诉被告）京妆公司（乙方）与被告（反诉原告）铁盛公司（甲方）签订《招商高铁广场房屋租赁协议》（合同编号：ＺＳＧＴＧＣ-2019-031），约定甲方将位于南京市江宁区江南路9号的招商高铁广场B座负一层1001房出租给乙方；建筑面积14137平方米（包括公共面积的分摊），该面积已经双方确认，后续任何一方不就此面积提出任何异议；乙方承租房屋用于商业办公用途，未经双方协商一致，乙方不得擅自改变房屋用途；租期自2019年5月1日起至2028年10月31日止，免租期92天，自起租日（2019年5月1日）起至2019年7月31日止，但免租期内乙方需正常缴纳物业费；前两个租约年租金标准为1.29元／平方米／天，第三、四租约年租金标准递增23.5%，之后每两年递增6%，租金采取先付后用原则，按季度预付，乙方应于合同签订之日起12个工作日内且不得晚于交付日前支付第一笔租金（2019年8月1日至10月31日）1677779.16元，于2019年10月1日前支付第二笔租金1677779.16元，以后须提前30天预付各期租金，以此类推；物业管理费标准为10元／平方米／月，每月物业管理费总额为141370元，按季度支付，乙方应于合同签订之日起12个工作日内且不得晚于交付日前支付首期（2019年5月1日至7月31日）的物业管理费424110元，于2019年7月1日前支付第二期物业管理费424110元，以后须提前30天预付各期物业管理费，以此类推；乙方应于合同签订之日起5日内支付租赁保证金115万元，本协议自甲乙双方签字盖章且甲方收到上述租赁保证金之日起生效。另，合同1.4条约定，房屋状态良好，以空房状态出租，乙方已实地察看过房屋，同意接受房屋的状况。1.7条约定，房屋正在办理房地产权证（不动产权证），房屋所有权人为高铁广场公司。1.8条约定，如因消防、供电等政府相关部门的要求，需要对该房屋进行调整的，乙方无条件配合甲方或产权人作出调整。4.4条约定，乙方应按约向甲方支付租金，乙方逾期支付租金的，甲方有权自款项应付之日起向乙方收取逾期付款违约金，即自款项应付之日起至乙方付清拖欠款项之日止，按未付租金千分之五/日的标准计算。5.3条约定，租赁保证金作为乙方履行本协议的保证，若乙方在租赁期间有违约行为，甲方有权用租赁保证金抵扣乙方所欠各项费用（租赁保证金优先抵扣乙方欠付租金，如仍有剩余的则应继续抵扣乙方欠付物业费及水电费等费用）。6.1.3条约定，逾期支付物业费的违约责任参照租金相关约定执行。7.1条约定，乙方承租房屋仅能按约定的用途使用，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自更改房屋用途。7.2条约定，乙方按现状承租和接受房屋，并确认房屋能符合及实现乙方的租赁目的。7.11条约定，在房屋公共公用区域内，乙方不得擅自占用、存放货品及杂物等。8.1.2条约定，乙方确需对房屋进行装修、改建或者安装设备设施的，应事先书面提交装修方案及图纸给甲方审核，经甲方书面同意以及政府有关主管部门批准后方可进行；乙方应确保其自行装修、改建、安装部分符合国家法律法规及消防安全等规定并取得消防验收合格文件等。8.1.4条约定，如果政府有关部门对乙方的装修（包括但不限于消防设施、其它附属设施/设备等）提出任何整改要求，乙方均应当立即按照该等整改要求修改其装修。11.1.6条约定，甲方有对房屋所在建筑物中庭、屋顶、车库、广场、通讯网络进行使用和获取收益的权利。11.2.1条约定，甲方保证交付的房屋及设施设备处于正常的可使用和安全的状态。11.2.2.条约定，甲方协助乙方敦促物业公司保持房屋所在建筑物的公用区域及公共设施处于良好清洁的状态。11.2.3条约定，甲方应定期对房屋场地之甲方设施、设备等进行检查。11.4.5条约定，乙方应当在本协议终止后及时办理营业执照等相关证照的注销或变更（营业地址）登记，乙方未提供注销或变更登记证明的，不得要求甲方退还租赁保证金。12.3.1条约定，乙方拖欠租金和/或物业费和/或水电费达30日以上，视为违约。12.4.1条约定，乙方违约后，甲方可视情况向乙方发送限期整改的书面通知，乙方收到此等通知后10日应对其违约行为进行修正。12.4.2条约定，如乙方在经过整改后仍未符合协议相关约定，甲方有权停止乙方相关设施的使用，单方解除本协议并收回房屋，由此引起的一切损失由乙方自行承担，并且甲方因乙方违约而采取相关措施发生的包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、差旅费、强制执行费等费用均由乙方承担。同时甲方有权追究乙方的损害赔偿责任和违约责任，并不予退还租赁保证金，如甲方全部损失超出租赁保证金范围，乙方就超出部分仍应向甲方承担赔偿责任。12.4.3条约定，鉴于甲方给予乙方前两年的租金是综合考虑乙方在整个租赁期限内妥善履约而确定的，故因乙方违约导致本合同提前解除的，乙方除需承担本合同约定违约金外，还应当向甲方补缴租金，该补缴租金金额=（2元/平方米/天-1.29元/平方米/天）*实际履约期限（月，包括免租期），若实际履约期大于2年的，按2年计算，如有免租期的还需按15.1.1条约定补足免租期租金。15.1.1条约定，乙方在正常租赁期内提前退租的，乙方应当按照已履行租赁期限和未履行租赁期限的比例，根据乙方退租时的租金单价标准，向甲方补交未履行租赁期限所对应的免租期的全部租金。合同签订后，铁盛公司将房屋（无装修）交给京妆公司使用，京妆公司向铁盛公司支付了保证金115万元及部分租金、物业费。具体付款时间、金额如下：2019年4月18日支付租金1677779.16元，2019年5月17支付物业费424110元，2019年9月30日支付租金30万元，2019年10月15日支付租金60万元，2019年10月18日支付租金20万元，2019年12月23日支付物业费848220元，2019年12月23日支付租金577779.16元，2020年4月30日支付租金30万元，2020年5月15日支付租金、物业费合计140万元，2020年5月28日支付租金521119.02元，2020年5月29日支付租金19756.47元，2020年6月17日支付物业费10万元。另查明，2020年12月10日，南京市规划和自然资源局向高铁广场公司发放了含案涉房屋在内的江宁区江南路9号南京南站南广场地下不动产的不动产权证书，宗地面积66660.20平方米，建筑面积92417.70平方米。再查明，2020年4月16日，铁盛公司向京妆公司发送催缴通知书一份，催缴京妆公司应于2020年4月1日支付的2020年5月1日至7月31日租金1677779.16元、物业费424110元及相应逾期违约金，并告知京妆公司如未在3日内缴纳，其有权停止京妆公司使用相关设施，并单方解除协议、收回房屋。京妆公司于2020年4月20日向铁盛公司出具承诺函一份，载明其应分别于2020年1月1日向铁盛公司支付2020年2月1日至4月30日的租金1641305.70元、物业费424110元，于2020年4月1日向铁盛公司支付2020年5月1日至7月31日的租金1677779.16元、物业费424110元，于2020年1月10日前向铁盛公司支付2019年10月14日至11月30日的电费10901.97元、能耗服务费9651.63元，承诺按以下方式付款：2020年4月30日前支付30万元（含欠缴电费：10901.97元、能耗服务费9651.63元，2020年1月1日应付款的部分金额279446.40元），2020年5月15日前支付1785969.30元（2020年1月1日应付款的剩余部分），2020年5月29日前支付2101889.16元（2020年4月1日应付款全额）。审理中，2020年7月21日，铁盛公司向本院提起反诉，其中第一项诉请为判令解除租赁合同。经本院送达，京妆公司于2020年7月24日收到反诉状及证据副本。2020年9月2日，铁盛公司在庭审中变更该项诉请为确认合同于2020年7月24日解除。铁盛公司陈述，律师费暂未支付。本院庭后对房屋使用状况进行了勘验。勘验中，就消防通道面积问题，京妆公司陈述，在其装修过程中，南京市江宁区铁路南京南站江宁片区综合管理办公室（以下简称综管办）核查后以消防通道间距不符合规定为由，要求其将通道间距加大，且消防部门下了整改通知。铁盛公司陈述，京妆公司自行变更业态，导致消防通道标准变更，其无责任。京妆公司未举证证实其变更业态获得铁盛公司书面同意。就卸货平台问题，现场有部分面积堆放建筑垃圾。京妆公司陈述，卸货平台一直存在垃圾，影响租客使用，对租赁产生影响。铁盛公司陈述，卸货平台不在计租面积中，双方合同中未约定类似设施，京妆公司的次承租人也将此当做装修垃圾堆放处。且卸货平台仍能使用，一楼有也专用货梯，不影响商户卸货。就阳光顶区域面积，京妆公司主张铁盛公司承诺按一半计租，铁盛公司予以否认，京妆公司未提交证据证实。就东南角及B区地面等区域，上述区域为开放空间，其中部分区域堆放有柜子等物品，京妆公司称综管办及铁盛公司不让其使用，铁盛公司称京妆公司要将开放区域改造为封闭空间，综管办未批准。京妆公司为证明空调系统存在漏水情况，提交照片、次承租人发给其的函、其与次承租人的微信记录及其发给铁盛公司、物业公司的工作联系单等证据，其中工作联系单并无铁盛公司或物业公司的签收记录，铁盛公司对上述证据的真实性均不予认可。本院认为，原告（反诉被告）京妆公司与被告（反诉原告）铁盛公司之间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点是：1.铁盛公司有无向京妆公司交付不动产登记证书的义务；2.合同约定的租赁面积是否正确，是否应扣减相应租金；3.是否应减免疫情期间的租金；4.合同是否已于2020年7月24日解除；5.铁盛公司主张京妆公司应支付的各项费用是否有法律依据，金额是否正确。关于争议焦点1。铁盛公司并非房屋产权人，本身并不持有相应不动产登记证书，合同亦未约定铁盛公司应向京妆公司交付该证书，故京妆公司相关主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2。根据租赁合同1.2条约定，后续任何一方不就面积提出任何异议，故双方均认可房屋交付的面积符合合同约定。关于使用限制，根据合同1.4、7.2、7.11、11.1.6等条的约定，京妆公司在签约时即已实地查看并接受房屋出租时的状况，且公共区域不得占用，铁盛公司也有利用中庭、广场等部位的权利，故京妆公司关于铁盛公司不准其使用东南角、B区等开放空间属于违约的主张，本院不予支持。对于阳光顶区域，京妆公司主张铁盛公司承诺按一半计租，无证据证实，本院不予采信。根据合同1.8条、7.1条、8.1.2条、8.1.4条约定，京妆公司未经铁盛公司书面同意，不得擅自改变房屋用途；如政府部门要求对房屋进行调整的，京妆公司应无条件配合；京妆公司对房屋进行装修、改建的，需政府部门批准后才可进行。对于消防通道，根据双方陈述，系京妆公司变更业态致综管办、消防部门要求其整改，京妆公司未举证证实其变更房屋用途经过铁盛公司书面同意，故铁盛公司无需对消防通道扩大承担责任。对于卸货平台，并不在计租面积中，除卸货平台外还有货梯等可用于卸货，京妆公司也无证据证实其因此产生损失，故铁盛公司无需对卸货平台无法使用承担责任。对于新风、空调等问题，京妆公司提交的工作联系单并无铁盛公司或物业公司的签收记录，不能证明已向铁盛公司反映相应问题，其他证据也无法证实京妆公司因此产生损失，故京妆公司要求铁盛公司承担相应责任无法律和事实依据，本院不予支持。关于争议焦点3。2020年初，新冠疫情席卷全国。鉴于新冠疫情对商业租赁的普遍影响，本院根据疫情持续的时间、影响的程度及国家有关政策规定，确定出租人、承租人应对疫情造成的损失公平分摊，铁盛公司应对2020年2月至4月间的租金进行一定减免，具体为免除2月租金，3、4月租金减半收取。故铁盛公司应免除京妆公司租金1085085.44（1.29×14137×29+1.29×14137×31/2+1.29×14137×30/2）元。关于争议焦点4。根据合同12.4.1条、12.4.2条约定，京妆公司拖欠租金和物业费达30日以上，视为违约，铁盛公司有权要求整改，如京妆公司整改后仍违约的，铁盛公司有权解除合同。现京妆公司未足额缴纳租金及物业费，铁盛公司于2020年4月16日发送催缴通知书要求整改，后京妆公司仍欠付租金和物业费超过30日，符合合同解除条件。2020年7月24日，经本院送达，京妆公司收到铁盛公司要求解除合同的反诉状等材料，故合同解除通知已于当日到达京妆公司，本院确认当日合同解除。合同解除后，京妆公司应拆除装修，恢复原状，将房屋返还铁盛公司。对于铁盛公司要求判令将京妆公司注册地址迁出问题，因该事项系行政管理内容，不属于民事案件处理范围，故本院在本案中不予理涉。关于争议焦点5。根据合同约定，因京妆公司违约致合同解除，铁盛公司有权要求赔偿相应损失。对于违约金，合同5.3条、12.4.2条约定，铁盛公司有权不予退还全部保证金，但损失超过保证金的部分，铁盛公司有权再行主张，故上述保证金115万元在京妆公司违约致合同解除情况下，已转化为违约金，铁盛公司无需再向京妆公司返还该费用，且其他损失中超过保证金的部分京妆公司还应予以赔偿。对于租金优惠损失和免租期租金损失。根据合同12.4.3条约定，租金优惠损失应为4516771.50[（2-1.29）×14137×450]元。对于免租期租金损失，根据合同12.4.3条和15.1.1条约定，应为1460325.06元[1.29×14137×92×（3472-450）/3472]元。上述损失合计5977096.56元。根据合同12.4.2条约定，在保证金115万元外的部分，京妆公司应予赔偿，故京妆公司应赔偿铁盛公司租金优惠损失和免租期损失合计4827096.56元。对于未付租金、物业费及滞纳金。根据合同约定及付款情况，京妆公司欠付铁盛公司租金、物业费。根据合同4.4条、6.1.3条约定，京妆公司未按约定的时间支付租金及物业费的，应按日千分之五的标准支付滞纳金，铁盛公司主动调整为按日千分之一主张。京妆公司未及时支付租金和物业费，应按约支付滞纳金。但合同约定的滞纳金标准过分高于铁盛公司的实际损失，铁盛公司主动调整后仍属过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定2019年8月20日前的滞纳金按中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准计算，自2019年8月20日起，滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率四倍的标准计算，但对于疫情期间三个月的租金，因确需减免但双方未达成一致，经本院判决确定金额，故该部分租金不应计算滞纳金。京妆公司支付的款项中，2020年4月30日支付的租金30万元根据承诺函包含电费10901.97元、能耗服务费9651.63元，扣除后剩余租金279446.40元。对2020年5月15日支付的租金、物业费140万元，在无其他证据佐证具体支付种类的情况下，本院根据欠款顺序认定先扣除上期欠付租金276773.86元、物业费424110元，余款699116.14元冲抵当期租金。根据合同约定的付款时间及京妆公司付款情况，至2020年10月31日，京妆公司欠付租金及占有使用费合计2115566.69元（已扣除上述疫情期间免除的租金1085085.44元），物业费748220元，合计2863786.69元。至合同解除之日（2020年7月24日），京妆公司欠付租金滞纳金92323.80元，物业费滞纳金101670.41元，合计193994.21元，此后，应按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率四倍的标准计算至实际给付之日止。对于律师费，合同12.4.2条约定，京妆公司应违约应承担铁盛公司的律师费损失。但铁盛公司暂未支付律师费，该损失尚未发生，故本院对铁盛公司要求京妆公司支付律师费的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十七条、第二百二十六条、二百二十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京铁盛商业管理有限公司免除原告南京京妆商业管理有限公司新冠疫情期间租金1085085.44元。二、反诉原告南京铁盛商业管理有限公司与反诉被告南京京妆商业管理有限公司之间的《招商高铁广场房屋租赁协议》（合同编号：ZSGTGC-2019-031）于2020年7月24日解除。三、反诉被告南京京妆商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内拆除租赁的位于南京市江宁区江南路9号的招商高铁广场B座负一层1001房屋内装修，恢复原状，并将房屋返还反诉原告南京铁盛商业管理有限公司。四、反诉被告南京京妆商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿反诉原告南京铁盛商业管理有限公司租金优惠损失和免租期租金损失合计4827096.56元。五、反诉被告南京京妆商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付反诉原告南京铁盛商业管理有限公司租金和占有使用费2115566.69元（已扣除上述第一条免除的租金1085085.44元），物业费748220元，合计2863786.69元。六、反诉被告南京京妆商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付反诉原告南京铁盛商业管理有限公司滞纳金（至2020年7月24日为193994.21元，此后以2863786.69元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档贷款市场报价利率四倍的标准计算至实际给付之日止）。七、驳回原告南京京妆商业管理有限公司的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告南京铁盛商业管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费32233元，由原告南京京妆商业管理有限公司负担16505元，由被告南京铁盛商业管理有限公司负担15728元。反诉案件受理费226404元，由反诉原告南京铁盛商业管理有限公司负担10939元，由反诉被告南京京妆商业管理有限公司负担215465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 李 青二〇二一年三月十五日书记员 孙秋君