广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22559号上诉人（原审原告）：欧剑凡，男，1977年7月1日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：郑卿鹏，广东开广律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋霞，广东开广律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东耀讯电子科技有限公司，住所地：广州市番禺区市桥街捷进二路****804之一。法定代表人：罗志安，总经理。上诉人（原审被告）：广东骏和通信设备连锁销售有限公司，住所地：广州市番禺区市桥街捷进二路****627。法定代表人：罗灿辉，总经理。上述两上诉人共同委托的诉讼代理人：廖燕虹，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人欧剑凡、上诉人广东耀讯电子科技有限公司（以下简称耀讯公司）、上诉人广东骏和通信设备连锁销售有限公司（以下简称骏和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初5960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧剑凡上诉请求：一、撤销一审判决第三项，并在一审判决第一二项基础上，判令耀讯公司向欧剑凡支付2019年3月至2019年5月租金共243102元，并支付滞纳金471202元(滞纳金根据每月所拖欠租金的金额，按每逾期一曰5％计算并以不超过所拖欠租金总额为限，暂计至2019年5月10日，实际应计至全部租金清偿完毕之日止)，骏和公司对本项债务承担连带清偿责任；二、一、二审诉讼费由耀讯公司、骏和公司承担。以上合计为714306元。事实与理由：一、一审判决对于租赁合同未合法解除的事实认定不清，适用法律错误。欧剑凡与耀讯公司双方既未协商一致解除2016年签订《租赁合同》，也未因耀讯公司单方撤场行为发生解除的法律效果。《租赁合同》合法成立，欧剑凡依约将租赁物交由耀讯公司，耀讯公司应按合同履行支付租金的义务。耀讯公司如何使用租赁物，只要不违反合同的用途，欧剑凡并无权干涉；耀讯公司是否实际使用是其的权利，耀讯公司使不使用并不影响其在租赁期内必须履行支付租金的义务。耀讯公司拖欠租金，欧剑凡虽然享有解除合同权利，但这是欧剑凡的合同权利而不是合同义务，欧剑凡可以决定是否行使权利，以及何时行使权利，耀讯公司将其不履行合同义务的违约责任转嫁给欧剑凡承担，违反诚实信用、公平公正的原则。耀讯公司、骏和公司是暂时不使用租赁物还是另作其他用途，耀讯公司、骏和公司并未与欧剑凡办理合同解除手续及交接手续，那么，在双方未办理合同解除手续之前，租赁合同仍然是合法有效的，双方均应依约履行；况且耀讯公司离场后，欧剑凡无法与其联系，即使欧剑凡起诉后，法院也是通过公告才送达到。故双方租赁合同在2019年5月欧剑凡起诉时还未解除，耀讯公司应继续履行向欧剑凡支付租金的义务，原审法院认定自2019年3月1日起因未及时收回涉讼房屋所产生的损失由欧剑凡自行承担属于事实认定不清，适用法律错误。二、原审判决没有判令耀讯公司、骏和公司承担违约责任，违背事实与法律。欧剑凡与耀讯公司双方《租赁合同》明确约定拖欠租金，水、电费等，每逾期一天，按照应付金额的百分之五的标准计付滞纳金，该滞纳金实际为合同违约金性质，“违约金”为法律规定的守约方合法救济途径，是否有实际损失并不影响违约金条款的成立。而耀讯公司、骏和公司没有按租赁合同约定按期交纳租金，违约事实是相当明确的。欧剑凡按合同约定，追究其违约金责任，并无须举证是否具有实际损失，欧剑凡没有按期收到应收租金，必然会对资金的利息及周转造成损失。原审法院对欧剑凡关于滞纳金主张以欧剑凡没有损失为由完全不予支持严重违背法律规定。耀讯公司、骏和公司二审答辩：答辩意见同耀讯公司、骏和公司上诉状内容一致。耀讯公司、骏和公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第一项，改判耀讯公司仅需承担2018年12月6日至2019年1月31日止的租金（共计147068元）。二、请求依法撤销一审判决第二项，改判驳回欧剑凡该项诉讼请求，骏和公司无需承担连带责任。三、依法改判诉讼费用由欧剑凡负担。四、二审的全部诉讼费用由欧剑凡负担。事实与理由：一、一审法院超出诉讼请求裁判，判决上诉人承担12月部分的租金没有依据。原审法院认为上诉人应当支付2018年12月1日至2月28日的租金243102元，该判决超出当事人诉讼请求。欧剑凡起诉并未主张12月全额租金，针对12月租金，仅主张了66034元，因上诉人已经按时交付了15000元租金，同时欧剑凡请求的471204元是扣除了上诉人已经交付的15000元，欧剑凡起诉状对此已进行了自认，鉴于欧剑凡未主张，耀讯公司也无需承担证明责任，故原审法院对此的判项错误。二、一审法律定性错误，对应的租金的计算期限有误，且根据合同约定，耀讯公司即使承担提前一个月通知的责任，租金也仅承担至2019年1月底。首先，本案中耀讯公司主张已于2018年12月初提出解除合同，且租金付至12月5日，此后未付租金，此时欧剑凡应知晓上诉人欠租之事实。其次，耀讯公司主张2018年12月20日完成撤场，根据原审判决认定的事实，且欧剑凡也表示在2018年12月时已知上诉人完成撤场，此时欧剑凡不可不知上诉人解除合同之意思。再次，租赁合同约定每月10日前付租，以及若欠付超过15日，欧剑凡有权解除合同，而上诉人从未出现租金欠付达15日的情形。由此，欧剑凡最早可知耀讯公司要求解除合同之意思表示，应在12月5日，最早享有合同解除权的时点为12月26日，最晚知晓耀讯公司解除合同的时点也应为12月26日。而作为以租金作为主要收入的欧剑凡，在耀讯公司明确表示因资金困难不再续租的前提下，其最佳的救济措施应为行使合同解除权，立即收回房屋并再次出租，因该合同解除权并不需要提前一个月通知。然欧剑凡不仅没有行使合同解除权，也非要求耀讯公司按照提前一个月通知方式解除合同，而是放任房屋空置，以此希望收取空置时的“租金”。原审法院否定其放任的做法，对此倾向耀讯公司予以认同，但需要指出的是，欧剑凡除了该放任行为，更是存在怠于行为，欧剑凡虽然否认于12月初收到耀讯公司解除合同的意思表示，但欧剑凡不可否认的是耀讯公司欠付租金达15日情况，即欧剑凡不得刻意回避其于2018年12月26日起享有的合同解除权，故根据合同法一百一十九条规定，耀讯公司违约事实于2018年12月26日已经形成，欧剑凡明知却不及时行使合同解除权，对此日后扩大的损失，不得要求耀讯公司承担。即使考虑通信在途时间，也不应超过2018年12月31日。同时，耀讯公司月均产生的水电费超过8000元，对比涉案主张的水电费数额，亦可佐证耀讯公司早已提出解除合同之意思，印证未使用房屋至12月月底这一事实。原审法院认为，欧剑凡收回房屋的原因为耀讯公司撤场空置房屋，并给与收回房屋宽限期。对此原因耀讯公司认为适用前提错误，如上所述，耀讯公司已经告知解除合同，也存在欠付租金，欧剑凡不可不知，故欧剑凡收回房屋的原因应当基于耀讯公司的解除合同行为或欧剑凡的解除合同行为，无论哪种行为，均存在一个可计算的时间节点，若根据耀讯公司的解除合同合同行为，则租金按照多付一个月标准，若按照欧剑凡的解除合同行为，则租金计算至被耀讯公司解除之日。即使原审法院不认可耀讯公司称的12月初提出解除合同之意思表示，默认欧剑凡故意迟迟不行使合同解除权，耀讯公司也已经存在欠付15日租金以及撤场之行为，对此两项内容欧剑凡已经知晓，且欠付租金、撤场行为这任一情况，均足以表明了解除合同之意思，加之欧剑凡是一名职业房东，对此将有更高的注意义务。从案件事实情况，举证能力以及公平的角度，耀讯公司认为租金计算至2019年1月31日，其中2018年12月欠付租金66034元，承担2019年1月租金81034元作为提前一个月通知的代通知金。三、耀讯公司与骏和公司不存在财产混同，骏和公司无需对其债务承担连带责任。耀讯公司对于骏和公司已经出资完成，不存在财务混同情况，耀讯公司与骏和公司是独立经营，骏和公司自负盈亏。故耀讯公司不应对骏和公司的债务承担连带责任。欧剑凡二审答辩：答辩意见同欧剑凡上诉状内容一致。欧剑凡一审诉讼请求：1.判令耀讯公司向欧剑凡支付2018年12月至2019年5月的租金共471204元，并支付滞纳金471204元（滞纳金根据每月所拖欠租金的金额，按每逾期一日5%计算并以不超过所拖欠租金总额为限，暂计至2019年5月10日，实际应计至全部租金清偿完毕之日止）；2.判令耀讯公司偿还欧剑凡代垫的水电费2976元；3.判令耀讯公司、骏和公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判令耀讯公司、骏和公司承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：2016年8月15日，欧剑凡（出租方、甲方）与耀讯公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定涉讼租赁物业位于广州市番禺区大石街城西路大石供销社商场（自编号：3、4号铺），租赁期限自2016年8月16日至2020年7月31日，第1-4年租金分别为73500元、77175元、81034元、85086元，乙方应于每月10日前通过银行转账方式向甲方一次性支付当月租金；租赁期间的水费、电费、通信设施费、门前三包费、垃圾费由乙方支付；乙方应在本合同签订当天向甲方交纳相当于当年三个月租金的履约保证金21万元，履约保证金不抵作租金，也不得抵扣乙方应交纳的其他费用，租赁期满或经双方协商一致解除合同的，乙方在缴清租赁期内一切租金、水、电、管理费等相关费用的7个工作日内，甲方向乙方无息退还履约保证金；如乙方未按合同约定时间向甲方支付租金、水、电费等，每逾期1天，按照应付金额的百分之五的标准计付滞纳金给甲方，逾期超过15天，甲方有权停止向乙方提供水、电等相关服务，并且甲方有权单方解除本合同，没收乙方已支付的履约保证金，收回该物业，因此造成甲方其他经济损失，乙方应承担相应的赔偿责任；如一方需提前解除合同，应提前1个月通知对方，如乙方单方面提前解除本合同，甲方有权没收乙方的履约保证金，乙方投资建设、装修、改造的各项工程及配套设施无偿归甲方所有，乙方应赔偿甲方因此造成包括但不限于预期租金利益的一切直接经济损失；乙方单方解除合同或逾期交纳租金超过15天等情形即视为违约，甲方可单方面提前终止合同，收回物业等，乙方无权要求甲方返还已交付的履约保证金及租金；该合同还约定了其他内容。同日，欧剑凡出具一份《收据》，确认耀讯公司交来承租涉讼房屋的保证金21万元。另查明，涉讼房屋所在建筑已取得不动产权证。耀讯公司现为法人独资有限责任公司，骏和公司为其唯一股东。本案庭审中，双方均确认耀讯公司已于2018年12月份撤场。耀讯公司进一步明确其曾于2018年12月初通过微信向欧剑凡表示需要退租，并于2018年12月20日完全撤场，但未能提交相关微信聊天记录为证。欧剑凡对耀讯公司曾通过微信表示提前退租的陈述予以否认。欧剑凡主张耀讯公司此前的水电费使用情况夏天每月约为1万元、冬天每月约为4-5千元，而2018年12月份根据涉讼房屋水电抄表得出水电费2976元，2018年12月抄水电表后读数无再变动，其已为耀讯公司代垫该费用，并提交了包括涉讼房屋在内整栋物业的水电费转账凭证予以证明；耀讯公司不予认可该证据，并认为该证据未能明确涉讼房屋具体的水电费用，因耀讯公司于2018年12月5日后没有经营，故认为此后产生的水电费较少。骏和公司为证明其已完成对耀讯公司的实缴出资，提交了广州市德信会计师事务所有限公司出具的《广东耀讯电子科技有限公司截至2013年9月2日验资报告》，该报告载明耀讯公司截至2013年9月2日止，注册资本已由骏和公司、梁洁咏、罗凤桃缴足。欧剑凡对该证据的真实性予以认可，但认为该证据仅能证明出资情况，不能证明耀讯公司、骏和公司不存在财务混同的情况。一审法院认为：欧剑凡与耀讯公司于2016年8月15日签订的《租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。欧剑凡、耀讯公司在庭审中均确认耀讯公司已于2018年12月撤场，一审法院对此予以认定。虽耀讯公司抗辩其曾于2018年12月初向欧剑凡提出提前退租，但欧剑凡对此予以否认，而耀讯公司对此未能提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对其该抗辩不予采纳。退一步来说，即便耀讯公司曾于2018年12月初提出提前解除合同，其于同月撤场，亦不满足合同约定应提前一个月提出之约定。耀讯公司单方面提前撤场的行为已构成违约，欧剑凡主张没收耀讯公司所交纳的履约保证金21万元具有合同依据，而耀讯公司关于以保证金抵扣欠款的抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳。根据双方的诉辩可认定，现双方之间的租赁合同关系实际已经终止。尽管如此，欧剑凡在庭审中自认涉讼房屋的水电表自2018年12月抄表后读数为零，且其清楚耀讯公司已于2018年12月撤场的情况下，其应在合理期限内收回涉讼房屋，防止涉讼房屋因长期空置而进一步扩大损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故根据该法律规定及公平原则，一审法院酌定欧剑凡自行收回涉讼房屋的合理期限为2019年2月28日前，自2019年3月1日起因未及时收回涉讼房屋所产生的损失应由欧剑凡自行承担。耀讯公司作为租金支付义务人，未举证证明其已交纳2018年12月份的租金，故其共应向欧剑凡支付自2018年12月1日至2019年2月28日期间的租金合计243102元（81034元/月×3个月）。欧剑凡未举证其实际损失情况，而耀讯公司承担以上违约责任足以弥补欧剑凡的实际损失，故一审法院对欧剑凡关于滞纳金的主张不予支持。另对于欧剑凡主张的水电费2976元，虽其未能提交抄表记录予以佐证，但其提交了其缴纳包括涉讼房屋在内整栋建筑物水电费的转账凭证，结合欧剑凡关于耀讯公司既往水电费情况的陈述以及耀讯公司关于有使用水电的自认，一审法院对欧剑凡主张的水电费金额予以合理采信。欧剑凡主张其已代垫的水电费2976元应由耀讯公司向其支付，合法有据，一审法院予以支持。耀讯公司为骏和公司投资的一人有限公司，骏和公司在本案中所举证据仅能证明其曾于2013年足额缴纳出资，并不足以证明耀讯公司的财产独立于骏和公司，应承担举证不能的不利后果，故骏和公司应对耀讯公司上述债务承担连带清偿责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年3月26日作出一审判决判决：一、广东耀讯电子科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向欧剑凡支付位于广州市番禺区大石街城西路大石供销社商场（自编号：3、4号铺）的租金243102元及水电费2976元；二、广东骏和通信设备连锁销售有限公司对广东耀讯电子科技有限公司由上述第一判项确定的债务承担连带责任；三、驳回欧剑凡的其余诉讼请求。案件受理费13254元，由欧剑凡负担8263元，由广东耀讯电子科技有限公司、广东骏和通信设备连锁销售有限公司负担4991元。二审中，各方当事人均无新证据提交。本院经审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议，发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对欧剑凡和耀讯公司、骏和公司的上诉，本院认定如下：其一，关于租赁合同解除以及租金的计算期限问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，当事人可以协商解除合同；或者约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；或者出现法定情形时，可以解除合同。本案中，耀讯公司在租赁合同尚未到期的情况下，要求解除合同，必须与欧剑凡协商一致或者符合合同约定条件或法定情形。但从案件事实来看，欧剑凡对耀讯公司提前退租的事宜，并未同意，显然双方并未就合同解除协商一致；同时，耀讯公司也未根据合同约定解除条件，待成就之情形出现后解除合同。因此，耀讯公司并不享有合同解除权，其于2018年12月初提出解除合同，并于2018年12月20日完成撤场，并不能产生合同解除的法律效果。一审认定耀讯公司撤场后，双方之间的租赁合同关系已实际终止，并酌定欧剑凡应在合理期限即2019年2月28日前收回涉讼房屋，自2019年3月1日起因未及时收回涉讼房屋所产生的损失，由欧剑凡自行承担，并无不妥，本院予以维持。其二，关于租金数额的计算，一审认定2018年12月1日至2019年2月28日的租金合计为243102元，经核实，耀讯公司已按时交付了15000元租金，12月租金中欧剑凡也仅主张66034元，因此，一审计算有误，应当扣减，耀讯公司的该上诉理由成立，应予支持。其三，关于欧剑凡认为耀讯公司应支付2019年3月至2019年5月租金243102元，并支付滞纳金471202元以及耀讯公司认为租金仅承担至2019年1月的问题，欧剑凡、耀讯公司的上诉均缺乏充分理据，本院不予支持，理由一审已阐述充分，不再赘述。其四，关于骏和公司应否承担连带责任的问题。骏和公司为耀讯公司的唯一股东，即使其举证证明曾于2013年足额缴纳出资，但也不足以证明其财产独立于耀讯公司的财产，故一审认定其承担举证不能的不利后果，应对耀讯公司的债务承担连带清偿责任，符合法律规定，并无不当，本院予以维持。综上所述，欧剑凡的上诉请求不能成立，应予驳回；耀讯公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但数额计算有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、变更广州市番禺区人民法院（2019年）粤0113民初5960号民事判决第一项为：广东耀讯电子科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向欧剑凡支付位于广州市番禺区大石街城西路大石供销社商场（自编号：3、4号铺）的租金228102元及水电费2976元；二、维持广州市番禺区人民法院（2019年）粤0113民初5960号民事判决第二项、第三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13254元，由欧剑凡负担8438元，由广东耀讯电子科技有限公司、广东骏和通信设备连锁销售有限公司负担4816元。二审案件受理费14184元，由欧剑凡负担11118元，由广东耀讯电子科技有限公司、广东骏和通信设备连锁销售有限公司负担3066元。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二一年三月五日法官助理张家齐书记员黄咏欣