文书内容河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终371号上诉人(原审被告)：中国联合网络通信有限公司新蔡县分公司，住所地新蔡县人民路中段路北，统一社会信用代码：914117297694990827。法定代表人：金建林，该公司总经理。委托诉讼代理人：段超，该单位职工。委托诉讼代理人：余敏，河南问津律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐建军，男，1965年8月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：杨正田，新蔡县蔡州法律服务所法律工作者。上诉人中国联合网络通信有限公司新蔡县分公司（以下简称联通新蔡分公司）因与被上诉人徐建军房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新蔡县人民法院（2020）豫1729民初5538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人联通新蔡分公司的委托诉讼代理人余敏、段超，被上诉人徐建军及其委托诉讼代理人杨正田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联通新蔡分公司上诉请求：撤销一审判决，驳回徐建军的一审诉讼请求。事实与理由：1、致使徐建军要求解除租赁合同的原因是天易网络宾馆的经营者在进入2020年后既不向徐建军交付租金，又不与徐建军签订书面合同造成的。2、本案起诉主张和需要审理解决的不是期满时交还租赁物纠纷，而是期满后继续占有使用所造成的出租人可得利益损失。3、2800元的自来水开户费用与其公司无关。徐建军辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，使用适用法律正确，应维持原判。徐建军向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期腾房占有使用费3.78万元；2、被告支付原告垫资的用水开户费0.28万元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告徐建军拥有坐落于新蔡县古吕镇西城××路南侧的私有房产（该砖混结构，房屋总层数4层，建筑面积413.6㎡），并办理了产权登记（新蔡县房权证字第**，房权证填发日期2010年3月30日）。2011年8月9日，徐建军与联通新蔡分公司协商后签订《房屋承租合同》，将上述房屋整栋楼出租给被告，租期自2012年1月1日至2016年12月31日，又于2016年12月22日签订续租合同书，租期自2017年1月1日至2019年12月31日。后来，原告得知被告继续使用的是该租赁楼房的1层，将2-4层转租给魏磊，后来魏磊转租给王小巧，王小巧转租给新蔡县天易网络宾馆经营者王辉的妻子汤敏。原告于2020年4月7日将联通新蔡分公司、中国联合网络通信有限公司驻马店分公司、魏磊、新蔡县天易网络宾馆以租赁合同为由诉至法院，于2020年4月27日撤诉，一审法院于2020年4月7日作出（2020）豫1729民初1050号民事裁定书，准许徐建军撤诉。原告于2020年5月21日将新蔡县天易网络宾馆侵权为由诉至法院，要求其限期搬出该楼房的2-4层并赔偿损失，一审法院于2020年7月2日作出（2020）豫1729民初2006号民事判决，判令新蔡县天易网络宾馆于判决生效后十五日内搬离该房屋。原告于2020年9月3日向一审法院申请强制执行，我院于2020年9月7日作出（2020）豫1729执1853号执行通知书，责令新蔡县天易网络宾馆收到执行通知书后三日内搬离该房屋，新蔡县天易网络宾馆于2020年9月27日搬离完毕。原告认为是被告的转租行为导致自己的财产受到损失，为此成讼，要求被告支付逾期腾房费及用水开户费。另查明，1、2016年12月10日，原、被告双方签订《房屋承租前提条件》，约定房租每年23万元，2016年12月22日签订《房屋承租合同》中第10条第2款约定原告徐建军同意联通新蔡分公司有权在租赁期限内将租赁物业转租给第三方；2、被告联通新蔡分公司将该楼房的第2-4层、5楼会议室及院内保卫室一间转租给案外人魏磊用于开设宾馆（新蔡县天易网络宾馆），租期自2017年3月10日至2019年12月31日止，年租金为5.04万元，第7条约定水电费由魏磊支付，第8条第2项约定租赁期间魏磊不得转让、抵押。3、魏磊将新蔡县天易网络宾馆以30万元转让费的价格转让给王小巧，第7条约定水电费由王小巧支付，第8条约定王小巧不得将房屋转包、转让、抵押、转租。4。2017年3月19日，王小巧将新蔡县天易网络宾馆以5万元转让费的价格转让给汤敏，租期自2017年3月19日至2020年3月18日，第7条约定水电费由汤敏支付。5、由于被告的转租行为，后续的承租人在使用租赁物期间导致用水系统损坏，无法使用，原告于2020年10月22日花费0.28万元重新开通供水系统。6、新蔡县自来水公司出具证明，自2015年至2019年新蔡县天易网络宾馆所租用的2-4层房屋共欠10400元水费未缴。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原告徐建军与被告联通新蔡分公司为《房屋承租合同》的签订立主体，原告为出租房，被告为承租方，被告应当在租赁期满后按照合同的约定，将租赁房屋及时腾退给原告徐建军，因被告未及时履行该义务，导致了原告的合法利益受损，故徐建军要求联通新蔡分公司比照其与案外人魏磊的转租协议约定的每年租金5.04万元的标准赔偿自2020年1月1日起至2020年9月27日实际腾房之日止的使用费的请求，予以支持。关于原告主张的0.28万元用水开户费问题，因该费用是由于被告在转租期间，租赁物的供水系统受到的损害，理应由转租人承担赔偿责任，转租人代为赔偿后，可以向实际造成损害的承租人追偿。关于被告辩称原告明知后续有承租人、被告与后续的承租人对原告的财产损失没有共同故意，不应当承担责任的意见，因原告与被告在签订第二个承租合同期限内，被告与案外人魏磊签订的转租合同有明确约定，魏磊不得再次转租、抵押，不得一室两个营业执照，但被告及时制止，而是任由魏磊再继续转租给他人使用，自身存在过错，应当承担赔偿责任。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：限中国联合网络通信有限公司新蔡县分公司于判决生效后十日内向徐建军支付逾期腾房占有使用费及供水费损失，合计共4.06万元（3.78万元＋0.28万元）。如果被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费407.5元，由中国联合网络通信有限公司新蔡县分公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，双方当事人因房屋租赁合同发生纠纷。根据查明的事实，上诉人联通新蔡分公司与被上诉人徐建军于2016年12月22日签订的《房屋租赁合同》为有效合同，本院予以确认。双方签订合同后，诉争房屋被多次转租，用于经营宾馆。最后一个租赁合同的相对方并非本案的上诉人与被上诉人，且合同的租赁期限超出上诉人与被上诉人所签订合同的租赁期限。联通新蔡分公司违反合同约定将诉争房屋进行转租，构成违约。在双方签订的租赁合同到期后，与被上诉人没有实际租赁关系的最后承租人未能及时腾空房屋，上诉人作为本案合同的相对人，负有督促实际承租人搬离房屋的义务，为此应承担逾期腾房占有使用费，并承担由于其违约转租而造成租赁物损坏而增加的费用。上诉人在承担上述责任后，可依据合同约定及法律规定向后合同承租人行使追偿权。因此，上诉人的上诉理由不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人中国联合网络通信有限公司新蔡县分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费815元，由中国联合网络通信有限公司新蔡县分公司负担。本判决为终审判决。                                                         审判长   郭留会      审判员   文德群      审判员   杨振松                        二〇二一年三月八日            书记员   王贞懿