江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终609号上诉人(原审原告)：刘政益，男，1957年11月14日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：薛拥军，江苏凤泉律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孟娜，女，1991年4月18日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：殷昭洋，江苏众联成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜强吉，江苏众联成律师事务所实习律师。上诉人刘政益因与被上诉人孟娜房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初7461号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘政益及其委托诉讼代理人薛拥军、被上诉人孟娜及其委托诉讼代理人殷昭洋、杜强吉到庭接受询问。本案现已审理终结。刘政益上诉请求：撤销一审判决，发回重审本案或依法改判，支持刘政益一审诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、一审认定刘政益将涉案房屋交付给孟娜的时间为2018年9月6日错误。首先，孟娜举证的微信不能证明刘政益将房屋交付孟娜的时间为2018年9月6日。(1)不能因为孟娜在2019年7月微信中陈述刘政益延迟交房，孟娜2019年9月7日撤档口，就认定刘政益认可该期限为房屋交付期限。当时双方因房屋租赁事宜有矛盾，刘政益不理睬孟娜，不应认定为默认行为。(2)孟娜提供的其与李霜的微信记录，不能证明孟娜2018年9月6日接收涉案房屋，微信聊天记录不完整，不能反应合理装修时间，不符合常理。2、孟娜主张的装修和准备时间只有一天，违背常理。对墙体先刮腻子、晾干，再刷漆，也不可能一天内完成。3、电费缴纳记录反映房屋交付时间为2018年9月1日，与合同上交房日期能够相互印证。二、对于反映孟娜弟弟撕掉招租广告的录音证据，孟娜没有异议，孟娜主张市场工作人员撕掉刘政益招租广告，没有证据支持。按照合同约定，刘政益可以提前两个月张贴广告。孟娜撕掉招租广告，侵犯了刘政益的权利。如果招租广告时间长一些，会给刘政益出租房屋创造更好的条件。尽管刘政益通过自己努力在市场电子屏上打出招租广告，也只有一个月的广告时间。孟娜撕掉刘政益招租广告的行为，必然给刘政益造成损失。综上所述，请求二审法院依法改判，支持刘政益上诉请求。刘政益当庭补充上诉理由：孟娜存在违约行为。1、刘政益与孟娜签订了合同，但孟娜将商铺交给另外一个人经营。刘政益后来知道这个人是孟娜的弟弟。2、孟娜严重阻挠刘政益招租出租广告，使得刘政益再次出租房屋的租金数额大打折扣。3、孟娜延期交还房屋，构成违约。被上诉人孟娜答辩称：一、一审认定孟娜接收房屋时间为2018年9月6日，符合客观事实，有相应的证据予以证明。刘政益主张2018年9月1日将涉案房屋交付给孟娜使用，没有提供相应的证据予以证明。一审孟娜提交的证据证明孟娜2018年9月6日购买挂衣架、镜子等设备，孟娜在微信朋友圈发送开业照片，孟娜购买花篮的款项支付时间，均可以证明孟娜2018年9月7日开业。孟娜在其与刘政益微信聊天中明确陈述：合同约定的刘政益交房时间是2018年9月1日，但前一承租户2018年9月7日才搬走，导致孟娜2018年9月7日才接收房屋；孟娜之前给刘政益说过延迟交房事宜，孟娜2019年9月7日撤档口。以上证据均能证明刘政益不是2018年9月1日交房，而是2018年9月6日将租赁房屋交给孟娜使用。一年租金30万元，每天租金800多元，孟娜不可能2018年9月1日接手房屋，2018年9月7日才开业。综上，一审法院关于房屋交付时间的认定正确。二、刘政益陈述孟娜主张的装修和准备时间只有1天。实际上，孟娜仅仅对房屋的墙面进行简单处理，并不是按家庭装修的标准进行装修。刘政益所说的刮腻子、刷漆等流程为家庭装修的流程，孟娜并没有按该流程进行装修。三、刘政益主张孟娜撕掉其张贴的出租广告，与事实不符。刘政益张贴的出租广告是宣武市场管理人员撕掉的。综上所述，一审认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。刘政益向一审法院提出诉讼请求：1、判决孟娜赔付刘政益损失6087元[房租费5810元（830元*7天）、员工工资1162元、市场管理费157.5元，仅主张6087元]、违约金5万元（合同约定如违约赔偿对方5倍定金，先交定金1万）,合计：56087元；2、诉讼费由孟娜承担。事实和理由：刘政益、孟娜于2018年8月2日签订房屋租赁合同一份，约定刘政益将宣武市场2-3+12房产一处出租给孟娜使用，租金30万元，期限自2018年9月1日至2019年9月1日。租赁期限届满前两个月，孟娜明确表示不续租，但在刘政益进行出租广告张贴时，孟娜屡次将广告撕掉，致使刘政益不能及时出租房屋，刘政益没有充分的时间选择承租人，致使后一承租人的租金标准只能谈到25万元每年。孟娜直至2019年9月7日才搬离房屋，下一家承租方在2019年9月8日才得以搬进房屋。因为后来承租户预定的搬入时间是在9月2日，孟娜当天没有将房屋腾空，造成后一承租户人工工资损失1162元。综上所述，孟娜违反合同约定，给刘政益造成了损失，因此起诉至贵院，请求支持刘政益诉请。一审法院查明：2018年8月2日，刘政益（出租方、甲方）与孟娜（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条，房屋坐落在徐州市；第二条，租赁期限从2018年9月1日起，至2019年9月1日止；第三条，租赁价格为税后租金共计30万元；第五条，乙方的经营项目为服装；第七条，租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬出，乙方每拖延一日应赔偿甲方800元；第九条，租期结束前两个月，在同等条件下，乙方享有优先承租权，并签续租合同，如不续租，到期前两个月甲方开始做出租广告，乙方要给予积极配合。合同还约定：“先缴定金壹万元正，8月3日付清。甲乙双方如有违约，赔对方五倍定金”（刘政益称该部分手写内容系其应孟娜要求书写的）。孟娜称，合同双方各执一份，孟娜持有的合同找不到了。2018年8月3日孟娜通过银行转账向刘政益支付租金29万元。刘政益认可孟娜支付租金时没有违约。刘政益称，案涉房屋由上一承租人2018年9月1日与孟娜直接交接的，刘政益未协助办理交接。孟娜提交2018年9月6日孟娜购买服装道具的购买单一张、2018年9月7日孟娜定制开业花篮转账凭证一张、2018年9月7日孟娜发布的微信朋友圈照片一张（显示有“开业大吉”字样）。孟娜还提交其与刘政益微信聊天记录，主要内容：（孟娜，2019年7月4日）“今年来说房租太贵了。我们就不租了，你贴出去吧”；（刘政益）“非常感谢你不要了”；（孟娜）“好的，那就到9月7号我们撤档口，因为去年签的是2018年9月1号，之前那家7号才走，之前给你说过了，你同意的；谢谢，祝你生活愉快”；（刘政益，2019年7月14日）“我贴了两次小广告都被你弟弟撕了”；（孟娜）“你别生气大哥，我都不知道怎么回事。宣武大屏幕不都在出租房子吗。这个档口出租不是贴着吗”；（刘政益）“大屏幕是有规定的，到期提前七天才能做广告，那七天的时间也耽误事儿，这个你也应该知道”；（孟娜）“这个不大清楚，不就贴个出租广告吗，你贴就是了，我们不反对你对外张贴出租广告，也会支持你的工作。如果市场管理部不让张贴，所以我们也要遵循市场的管理！我签的合同，我的话才具有法律效力。他是店员。你多担待。我很支持你的工作”。孟娜提交其与店员李霜的微信聊天记录：（李霜，2018年8月31日）“姐我这边辞了”；（孟娜）“好的，等我这边装好，就给你发微信”；（李霜）“好，等你消息”；（李霜，2018年9月2日）“姐你看能不能尽快上班，我太无聊了”。拟证明上一个承租人是在2018年9月7日才走的，刘政益没有按照合同约定在9月1日将房屋交给孟娜使用。刘政益质证称，证据证明2018年9月6日前孟娜已经接手，刘政益、孟娜之间的微信聊天内容是孟娜单方陈述，刘政益没有认可；孟娜与李霜的微信可以证明孟娜2018年9月1日已经开始装修了。刘政益提交2019年7月14日刘政益与孟娜弟弟的通话录音显示：（孟）“我到店里听我对象说，你说你们再撕试试？我就撕了，你能怎么样？现在是我经营，你能怎么样？”；（刘政益）“那你要撕，我也不能总看着你们，我也没有办法”；（孟）“我就撕了，你这么弄，有意思吗？”。拟证明孟娜的弟弟将刘政益出租广告撕掉的事实。孟娜对录音真实性无异议，但称刘政益对孟娜弟弟的妻子进行辱骂，孟娜弟弟知道后给刘政益打电话，说了一些气话，不能证明孟娜弟弟对该广告已经撕掉。刘政益之前的出租广告是宣武市场管理部门撕的，不能证明孟娜违约。2019年9月2日，因孟娜不愿搬出商铺，双方发生纠纷。2019年9月6日孟娜仍在使用案涉房屋。孟娜提交案涉房屋后手承租人付亚萍向孟娜微信转账记录及市场管理费计算明细，拟证明孟娜于2019年9月6日将房屋交还刘政益，后手承租人付亚萍将孟娜已交的2019年9月7日-12月31日的市场管理费2594元转款给孟娜。孟娜称，其搬走时没办交接，钥匙在门上。刘政益称孟娜是2019年9月7日搬走的。2019年9月7日，刘政益作为出租方与付亚萍签订房屋租赁合同，刘政益将案涉房屋出租给付亚萍经营使用，租赁期限从2019年9月8日起至2020年8月31日止，租赁价格为税后租金共计239134元。刘政益称因孟娜撕毁其张贴的广告，造成刘政益后续租金降低，孟娜应承担相关损失。刘政益提交2019年9月18日付亚萍出具的损失计算说明。载明：本人于2019年9月1号租宣武市场2-3+12号摊位，本来说好2019年9月1号接店，但因为房东有事耽误了7天，所以写此赔偿书，让房东刘政益赔偿付亚萍所有损失以下：第一、2019年9月1号到9月8号的房租费共计4698元；第二、因本人请员工代薪每月5000元，因房东耽误，要求赔偿员工工资7天共计1162元；第三、本市场一年市场管理费共计8232元，除以365天，一天22.5元，22.5元*7＝157.5元。孟娜对该证据不认可，认为不能证明刘政益已实际支付损失，付亚萍也未付2019年9月1日-6日的租金，付亚萍支付工资与孟娜无关，另外在孟娜与付亚萍结算市场管理费时，已将2019年9月1日-6日的市场管理费予以扣除，付亚萍没有承担该期间的市场管理费。刘政益认可2019年9月1日至9月8日租金付亚萍没有支付。刘政益称，孟娜不愿意续租后，其到处贴广告；其在宣武市场外做大屏幕广告，2019年7月30日前刘政益就把广告做好了，宣武市场给打了两个月的广告；2019年7月30日前刘政益和付亚萍谈租金，谈过很多次，损失6087元已付给付亚萍了，就是付亚萍证明上的数额。一审法院认为，刘政益、孟娜双方基于真实意思表示，签订《房屋租赁合同》，合同依法成立且真实有效，对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。合同中没有约定刘政益向孟娜交付案涉房屋的时间，刘政益主张已于租赁期限起始日2018年9月1日交付房屋，但没有提供证据证明。孟娜提供的证据能够证明孟娜接收房屋时间为2018年9月6日，刘政益在微信聊天记录中对延迟交付事实亦未否认。合同约定租赁期限为一年，相应孟娜返还时间应予以顺延。孟娜提供的证据亦能证明孟娜返还时间为2019年9月6日，孟娜实际租用案涉房屋没有超过合同约定的一年期限。刘政益主张孟娜屡次撕毁刘政益张贴的出租广告致使减少缔约机会、实际出租价格降低，孟娜主张系宣武市场管理部不让张贴广告。刘政益在宣武市场外大屏幕打招租广告一个多月，足以保障刘政益有充分时间选择承租人和议价。付亚萍9月7日之前没有租赁案涉房屋，其没有向刘政益支付租金的义务。因刘政益延迟交付房屋，租赁期限应顺延至9月6日届满。孟娜已足额付清一年的租金，刘政益再次要求孟娜赔偿顺延期间的租金，没有事实和法律依据。孟娜有权使用案涉房屋至顺延的一年期限届满。刘政益要求孟娜赔偿付亚萍实际承租案涉房屋之前的员工工资，没有事实和法律依据。孟娜已实际承担市场管理费至9月6日，且其预交的至12月31日的市场管理费已由付亚萍转付给孟娜，刘政益要求孟娜赔偿付亚萍实际承租案涉房屋之前的市场管理费，没有事实和法律依据。综上，孟娜不存在违约行为，刘政益主张的损失，或者不是孟娜的过错造成，或者没有实际产生，故刘政益主张由孟娜赔偿损失并支付违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：驳回刘政益的诉讼请求。一审案件受理费1202元，由刘政益负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：刘政益要求孟娜承担违约金及迟延交房损失的主张应否予以支持。二审中，上诉人刘政益提交如下证据材料：1、市场物业2018年7-9月电费收取一览表（照片），9-10月电费由孟娜弟弟缴纳，证明2018年9月1日孟娜开始使用租赁房屋。2、刘政益与市场物业主任王辉微信聊天记录截图（打印件），证明宣武市场电子屏提前发布广告的时间为一星期，孟娜阻挠刘政益张贴招租广告，对刘政益造成相关损失。孟娜质证意见：证据1为复印件，真实性不认可，即使该证据真实，也不能证明刘政益2018年9月1日将房产交给孟娜使用。2018年9月份电费是孟娜弟弟缴纳，但是该费用并不包括9月1日至9月6日的费用。证据2微信聊天记录真实性没有异议，与本案没有关联性，刘政益提前一个月在宣武市场广告屏上打广告，与该聊天记录反映的提前一星期发布广告的内容不一致。二审中，被上诉人孟娜未提交新证据。本院对刘政益提交的证据1-2的真实性予以认定。一审法院查明的上述事实，本院予以确认。本院认为：双方合同约定的租赁期限为一年，刘政益主张孟娜延迟交还房屋7天、并阻挠刘政益张贴广告、且孟娜将店铺转由其弟弟经营，故孟娜存在上述违约行为，孟娜应承担违约金和相关损失赔偿责任。本院认为，刘政益提交的证据不能证明其上述主张。相反，孟娜提供的证据证明其接收房屋时间为2018年9月6日，刘政益在微信聊天记录中对其延迟交付房屋事实亦未予否认。孟娜提供的证据亦能证明其返还房屋时间为2019年9月6日，孟娜实际租用案涉房屋未超过合同约定的一年期限。刘政益要求孟娜赔偿下一承租人付亚萍承租案涉房屋之前的员工工资，要求孟娜赔偿下一承租人亚萍承租案涉房屋之前的市场管理费，均没有事实和法律依据。综上，根据现有证据，孟娜不存在违约行为，刘政益主张的损失和违约金，不予支持。综上所述，上诉人刘政益的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1202元，由上诉人刘政益负担。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 崔金城审判员 胡元静二〇二一年三月五日书记员 金宇婷