浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初4750号 原告（反诉被告）：吴建华，男，1990年6月8日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：陈剑明，浙江红邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：艾君，男，1980年7月20日出生，汉族，住浙江省宁波市江**。 委托诉讼代理人：邵金，浙江永为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丹，浙江永为律师事务所律师。 原告吴建华与被告艾君房屋买卖合同纠纷一案，本院经原告申请于2020年11月17日对被告采取了诉前财产保全措施，后于同年12月11日立案后，依法适用简易程序，期间艾君提出反诉，本院经审查对反诉予以受理，决定与本诉合并审理，并于2021年1月19日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴建华向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《宁波市存量房屋买卖中介合同》；2.请求判令被告返还原告定金50000元；3.判令被告向原告支付违约金374000元；4.被告承担原告的律师费损失25000元。 事实与理由：2020年8月31日，原、被告在宁波百汇乐居房地产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》（含《宁波市存量房屋买卖中介合同》、《交易资金监管提示函》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》及其他相关文件）。原告向被告购买其所有的位于××路××弄××号××室。签订合同前，原告方要求首付款办理资金监管手续，但是被告要求在办理网签手续前拿到首付款。于是中介公司推荐首付款的支付由贝壳交易平台提供资金担保服务（原告后来了解到该服务的名称为“安心赎3号”），以担保原告在网签前支付首付款的安全。原、被告双方均接受该建议，并口头达成协议原告支付首付款由被告申请贝壳交易的担保服务。按照贝壳交易平台担保服务的要求，被告夫妻应提供他们的征信报告。合同签订后被告于2020年9月13日向中介公司出示了被告夫妻二人在2020年9月3日调取的征信报告。但是被告拒绝按照中介公司要求在征信报告上签名。2020年9月7日在中介公司建立的微信群中，中介公司工作人员发送了办理担保服务的网络入口，并留言请被告选择安心赎3号。2020年9月13日晚，被告与中介沟通质疑安心赎3号的安全性。9月14日中介工作人员通知双方于9月15日办理网签面签和支付首付款事宜。由于原告9月15日下午工作繁忙，向中介工作人员强调必须在15日上午办妥。9月15日上午，原、被告及中介人员均到达贝壳交易中心后，被告对安心赎3号不放心，中介工作人员贺某解释很久后其表示理解，但仍不同意办理安心赎3号。于是贺某向其推荐办理资金监管，经解释后其表示接受资金监管，原告也同意办理资金监管。因办理资金监管需要办理中国银行的银行卡，故被告开始办理中国银行的银行卡。开卡过程中，银行工作人员查询到被告已有一张中国银行的银行卡。因被告不同意将原有卡降为二类卡，坚持要办理注销手续。注销手续花了很多时间。因银行开卡机器故障，当日中午12点半左右才办出银行卡。在等待办卡过程中，大约11点30分，贺某提出先办理网签手续，请被告出具身份证。但是被告拒绝出具身份证，坚持要求办出银行卡后再办理网签手续。银行卡办出时，银行工作人员和网签工作人员均已下班。此前原告多次向被告和中介陈述必须在上午完成，下午有紧急工作任务。被告办完卡后要求贺某和孙宓晨降低中介费，又对原告说“要不你先走”。于是原告离开贝壳交易中心。后来贺某告诉原告，原告走后其与被告到农业银行面签室交谈，被告要求贺某解释资金监管的整个流程。贺某讲解后，并给被告书写了书面流程介绍。虽然9月15日双方未完成网签、银行面签和首付款的支付，但双方已达成首付款走资金监管程序的口头约定。9月15日后几天，双方因工作原因无法约到一起，9月21日中介工作人员向被告推荐办理在线的网签面签，被告拒绝线上办理。9月28日晚，中介工作人员到被告住处询问被告对房屋交易的意见，被告再次以安心赎3号涉嫌欺诈质疑中介，并表示不再交易。9月29日上午9点中介工作人员致电被告，告知可以双方都到贝壳交易中心，原告先支付首付款再办理网签手续，被告未予回应。10点左右再次以微信联系并告知上述情形，后中介人员致电被告，被告坚持不再履行合同。同日中介工作人员告知原告被告不履行合同，原告知情后要求被告双倍返还定金，被告仅愿意退还5万元定金而无意按照定金罚则承担责任，原告要求继续进行交易。此后中介多次联系被告，被告均不予正面回应。10月21日被告邮寄《通知函》给原告，原告次日收到，但原告认为系被告的违约行为导致最终交易无法继续，应由被告承担相应的责任。为维护自身权益，诉至贵院，望判如所请。 艾君辩称：同意解除与原告订立的《宁波市存量房屋买卖中介合同》，但被告认为合同的解除系被告以函告方式行使解除权，应以被告所发函件送达次日为解除日，并且被告并不存在违约行为。首先，被告从未认可先完成网签再支付首付款的交易方式；二、合同签订后被告一直向中介表示需要先支付首付再网签，但原告并未履行支付首付的义务，是原告违约在先，故被告无须按照定金罚则双倍返还定金，亦无须承担违约责任，即使法院认定被告须承担违约责任，原告主张的违约金也过高，被告亦没有理由承担原告的律师费支出。综上，请驳回原告诉讼请求。 艾君向本院提出反诉请求：1.确认双方买卖合同关系已于2020年10月22日解除；2.反诉被告承担反诉原告律师费23000元；3.诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2020年8月31日，反诉原告与反诉被告通过中介方签订了《宁波市存量房屋买卖中介合同》，约定：反诉原告将位于××路××弄××号××室房屋出售给反诉被告，转让价格1870000元，反诉被告于合同签订当日交付定金50000元；反诉被告于2020年9月15日前将首付款510000元以自行支付的方式支付给反诉原告，再以商业贷款方式支付房款1300000元，户口迁出保证金10000元应于户口迁出后3日内支付给反诉原告。同时，双方签署了《放弃办理资金监管声明》、《交易资金监管提示函》，明确约定对案涉房屋的购房款，双方放弃办理资金监管，以自行交接钱款的方式交付，并各自承担由此产生的交易风险。且反诉原告已将收款账户明确告知中介公司及反诉被告。合同签订后，中介工作人员及反诉被告曾超出合同约定范围要求反诉原告及其妻子提供个人征信报告，并且推荐办理“安心赎3号”产品，但反诉原告认为自身房屋并不存在任何抵押不需要办理该产品。2020年9月15日，双方及中介人员准备办理首付款的付款及房屋网签手续。此时，就首付款的支付中介人员再次提出了“安心赎3号”产品，但是反诉原告了解到该产品系房屋解押提供贷款担保后，拒绝办理，且反诉原告在签署合同时早已表明房屋的房贷已经全额还清。反诉原告怀疑中介公司及被告故意给反诉原告下圈套，把简单的房屋买卖搞复杂以谋取不当利益。之后，反诉被告提出了后续贷款部分购房款支付需要办理中国银行卡，由被告将首付款和贷款部分房款均支付至该银行卡。然，在反诉原告办理完成银行卡后，被告并没有支付首付款而径直离开，更未办理网签，已经构成违约。在此之后，中介公司人员曾要求原告通过ＡＰＰ办理网签手续，但由于被告迟迟未按照约定支付首付款，原告故于2020年10月21日向被告发出解除合同的通知，并要求没收5万元定金。故反诉如上，望支持为盼。 吴建华辩称，一、原告违约在先，并不享有合同的单方解除权，故被告虽同意与原告解除合同，但解除系基于本案诉讼的提起并应当以法院裁决解除之日为双方合同解除之日，而并非是原告单方行使解除权的《通知函》到达的次日；二、反诉被告并未违约。双方合同签订后另行达成了以中介公司的资金担保服务进行资金监管的约定，但原告逾期不履行资金监管手续，即使随后双方同意以银行资金监管方式进行监管，原告亦屡屡拒绝配合，反诉被告无须承担违约责任且原告要求没收定金没有事实依据；三、同前述理由，反诉被告无须承担律师费损失。并且本案中反诉原告所提交的律师费凭证中亦并非原告支出的律师费。综上，请驳回反诉原告诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 双方当事人对于2020年8月31日至9月15日期间是否变更了案涉《宁波市存量房屋买卖中介合同》中关于“首付款510000元以自行支付的方式支付给出售方”的约定，并达成了新的口头约定的事实存有争议，本院经审查并认定如下：2020年9月15日上午，双方重新达成首付款交接以银行资金监管方式进行的约定。 理由：上述争议事实实际包含以下两个阶段：首先，关于双方是否在8月31日合同签订当天口头约定以贝壳平台资金担保服务进行首付款交接的问题。吴建华主张并陈述，签订合同时因艾君提出要求网签当天要收到首付款，要达到这个要求就不能采用首付款银行资金监管，合同中只能约定“以自行支付的方式”，双方当天也接受了中介建议的贝壳平台资金担保服务进行首付款交接的，并提交了艾君于9月3日拉取的其个人及配偶的个人征信报告，拟证明双方已达成通过贝壳平台进行首付款交接担保的合意，并且艾君已经开始履行相关手续。艾君对此辩称，合同签订之前艾君是想要选择银行资金监管首付款交接的，但是艾君方的中介说让买家直接把首付付过来多好、银行资金监管很慢之类，并且保证中介会确保款项都交付清楚的，所以就选择了放弃银行资金监管，但是从未同意接受贝壳平台的担保，直到9月7日被中介方拉进一个微信群才知道中介让其办理的是“安心赎3号”疑似以案涉房屋作抵押的。 对此，本院认为，根据9月7日至13日期间中介工作人员（孙宓晨）与艾君之间的微信聊天记录，艾君虽应中介方的要求于9月3日拉取了其与配偶的个人征信报告，但通过艾君在微信中对拉取征信报告用途的询问和质疑（“这个是我自己的婚前财产、我卖房子跟我自己的征信有什么关系、你们的操作模式自己都没有合理的解释”）及至9月13日向孙宓晨明确表示“我不会办理任何关于借贷的任何事宜”，可知艾君并不知晓拉取征信报告的明确目的和用途，本院认为，合同的变更应以双方协商一致为基础，根据上述查明的事实，无法确认8月31日签订合同时双方对于以贝壳平台“安心赎3号”进行首付款交接已达成合意。 其次，关于双方是否在9月15日上午确认以银行资金监管方式交接首付款。吴建华陈述，因艾君拒绝配合操作贝壳平台的“安心赎3号”，9月15日上午双方均到达贝壳总部和荣大厦后，经中介人员（贺某）解释以及艾君自行向银行柜台人员咨询，双方最后确定了采用银行资金监管交接首付款，基于此前提，艾君也坚持当日上午先完成中国银行银行卡的办理，为证明上述事实吴建华并申请证人贺某到庭陈述。本院对证人出庭的申请予以准许。证人贺某（公民身份号码：4211231986********）到庭陈述如下：贺某系买方即吴建华的中介经纪人，与卖方即艾君的中介经纪人孙宓晨均系宁波百汇乐居房地产经纪有限公司工作人员，案涉房屋买卖事宜从谈判到9月15日双方约见都全程参与。贺某陈述：8月31日签订合同时因为艾君要求网签当天要拿到首付款，这样就没法选择首付款银行资金监管，因为银行资金监管的方式，首付款是在房屋产权变更登记到买方名下之后银行审核相应的证件再划转给买方的，所以为了实现卖家这个要求当时贺某就向双方推荐了贝壳平台的资金担保服务，可以实现艾君的要求，同时买方支付首付款的安全也有贝壳平台作为担保，只是当时疏忽了没有向双方说清楚资金担保服务的具体名称叫“安心赎3号”，这可能也是后续艾君始终误会和质疑这个“安心赎3号”的原因，到9月15日双方都到贝壳总部和荣大厦后，艾君仍然质疑“安心赎3号”，经过解释之后也不同意配合办理手续，所以就建议艾君还是使用银行资金监管，这样双方都有保障，也可以消除艾君对中介的猜疑，艾君自己也到柜台咨询了银行的工作人员，最终就确定下来按照银行资金监管交接首付款，因为吴建华的首付款是在中国银行的卡里的，所以办理银行资金监管首付款放款需要艾君也要有符合银行资金监管要求的卡，艾君当天坚持要先完成办卡，但碰巧遇到银行设备故障耽搁了很多时间，期间也建议艾君先完成网签，可以节约时间，因为当天下午吴建华有紧急工作任务没办法请假，但艾君还是坚持先办完卡，最后等卡办好已经到中午下班时间网签手续没办法完成了，所以当天上午就没有办完。 上述证人证言经双方质证，艾君先是辩称其同意的银行资金监管是对尾款即房贷的监管，并没有同意首付款以银行资金监管方式进行，后向本院陈述：9月15日上午拒绝了“安心赎3号”之后，贺某他们的确提出要么还是走银行资金监管流程，其本人也确实向银行柜台人员咨询过，了解到银行资金监管包括对首付款的监管和尾款的监管，当时就跟中介说“我不管是走银行资金监管还是什么，就是要首付款要打进来”，亦确认当日上午办理的中国银行银行卡系为了首付款接收。 本院认为，吴建华主张合同约定的首付款交接方式已经予以变更，并申请证人贺某到庭陈述相关经过，已完成相应举证责任。艾君仅确认证人陈述经过中的部分事实并辩称双方达成的是将购房尾款即房贷采用银行资金监管交接，其并未同意以银行资金监管交接首付款。本院认为，艾君的上述辩解意见与其陈述相互矛盾，逻辑难以自洽，并且亦未向本院提交证据支持其辩解意见。首先，根据已查明的事实和证据，2020年9月15日，是双方合同约定进行网签和首付款交接的最后期限，当天上午双方为办理上述事宜到达约定地点，期间之所以发生贺某建议重新走银行资金监管流程并进行解释和艾君自行向银行咨询等事实，均是因首付款交接的第三方监管未协商一致，如果按照艾君的辩解意见：双方在约定办理网签和首付款交接的最后期限会面，搁置尚未理清的首付款如何交接处理的问题，反而达成购房尾款采用银行资金监管交接的合意，不符合社会大众的通常逻辑；另外，根据双方合同“第五条付款方式（三）贷款”的约定，购房尾款即吴建华以贷款方式交付的1300000元系“由贷款机构支付给出售方”，在艾君接收剩余房款的安全性已经有贷款银行直接支付作为保障，且双方合同履行程度也尚未到购房尾款交接的阶段，艾君所辩称9月15日其同意接受的是对贷款放款进行银行资金监管，该种对合同的变更既有违常理，也不符合交易惯例。 综合以上，吴建华主张并提交了相应的证人证言证明，9月15日上午双方重新达成了首付款交接以银行资金监管方式进行的约定，经审查上述事实的存在具有高度可能性，本院予以支持，并对相关事实予以确认。艾君在确认部分事实的同时另行辩解的相关意见，与查明事实不符，且有悖常理逻辑，艾君亦未提交证据以支持其辩解意见，故本院对此无法认同采纳。 对当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并认定如下： 2020年8月31日，艾君（房屋出售方、甲方）与吴建华（房屋买受方、乙方）签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》，约定艾君名下位于宁波市江北区××路××弄××号××室的房屋（建筑面积105.32平方米）以1870000元的价格出售给吴建华。合同第五条付款方式约定，“（一）定金：买卖双方约定定金为50000元，买受方应于本合同签订当日将定金50000元自行支付给出售方……（二）首付款1.买受方应于2020年9月15日前，将首付款510000元以自行支付的方式支付给出售方。……（三）贷款：1.买受方以贷款方式购买的，拟以商业贷款的方式向贷款机构申请个人住房抵押贷款，拟贷款金额为1300000元。买卖双方接到丙方通知后共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖双方应提交贷款机构所需全部材料并按贷款机构要求签署所需法律文书。买受方具体贷款金额、贷款年限及贷款利率以银行或公积金管理中心最终审核放款为准，贷款金额由贷款机构支付给出售方。委托贷款机构将贷款资金全部划入相关房管部门设立的存量房交易结算资金监管账户，符合条件后，有资金监管账户划入出售方账户。……（四）户口迁出保证金，买卖双方一致同意，买受方从本合同约定的总房款中留存10000元作为户口迁出保证金；该保证金，乙方应于户口迁出后3日内自行支付给出售方。……第八条网签，买卖双方应于2020年9月15日前共同配合办理网签手续。……第十一条违约责任（一）除本合同其他条款另有规定，买卖双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款万分之五的违约金。（二）出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，买受方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还买受方已支付的其他款项：……3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……（三）买受方若出现下列情形之一的，买受方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收买受方的定金或要求买受方支付房屋转让价20%的违约金：……3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……（四）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……”。同日，双方在《交易资金监管提示函》中约定除拟贷款部分款项外，剩余应付购房款双方自行交接，并在《放弃办理资金监管声明》上签字确认。 2020年8月31日，吴建华向艾君支付定金50000元，艾君在收据上签名。 2020年10月17日，吴建华向艾君发出《要求继续履行合同通知函》，函告如下“一、本人有意继续购买××路××弄××号××室房屋；二、请您于收到本函后15天内选择一工作日与我办理房屋买卖网签。如您确定好日期，并至少提前一天通知本人及中介；三、如您在选择的日期到达办理房屋买卖网签的场所（由中介确定），并于本人会面，本人会在双方共同办理房屋买卖网签前将合同约定的首付款支付给您”。上述函件经邮寄于10月20日显示本人签收。 2020年10月21日，艾君向吴建华发出《通知函》，函告：根据双方合同约定，“买受方应于2020年9月15日前将首付款510000元以自行支付方式支付给出售方。但您并未按照合同约定向本人支付相应款项，已经构成违约。……根据约定，您如未在2020年9月30日前支付房屋首付款本人可以解除与您的房屋买卖合同，同时没收定金。现本人特发函告知于您，根据合同约定您已经构成根本违约，因您未按时按约支付购房款项，本人解除与您签订的房屋买卖合同，不再将房屋售卖于您，本人不会退还已经收取的伍万元定金，如您对此事存在争议，可向有管辖权的法院起诉解决此事，同时本人保留向您主张其他违约责任的权利……”。上述函件经寄送，物流显示于次日由吴建华签收。 2020年10月26日，吴建华与浙江红邦律师事务所签订《委托代理合同》并于10月28日支付律师费25000元。 2020年12月18日，案外人宁波新诺亚供应链管理有限公司、艾君（委托人、甲方）与浙江永为律师事务所（受托人、乙方）签订《法律服务委托合同》，第一条法律服务范围约定“甲方委托乙方处理甲方与吴建华关于买卖合同纠纷一案一审阶段的诉讼（含反诉）代理事宜”，艾君在委托人栏签名，宁波新诺亚供应链管理有限公司加盖公章。12月23日，案外人宁波新诺亚供应链管理有限公司向浙江永为律师事务所支付23000元。 另查明，因9月15日上午双方未能完成网签、面签及首付款交接手续，此后至9月29日期间，中介工作人员（孙宓晨）为促成双方再次会面或办理相关手续，与艾君通过微信进行联系沟通，具体如下： 9月21日，中介工作人员（孙宓晨）通过微信联系艾君，告知可以通过“浙里办”APP在线上完成网签手续，9月22日艾君回复“等我回来宁波吧”“这种事情还是面对面比较好”。 9月23日至9月26日期间，中介工作人员（孙宓晨）多次微信联系艾君询问是否已经返回宁波并希望约定时间完成网签、面签，艾君均未予回复。9月26日中介连续询问三遍“可否9月27日中午12点半到交易中心办理”，艾君回复“我离宁波还有800公里，你觉得呢”。中介工作人员再次询问“周二（即9月29日）可以么？”，艾君回复“我明天有空来找你”。9月27日、9月28日，中介工作人员微信联系艾君，艾君未回复。 9月29日，中介工作人员（孙宓晨）再次微信联系艾君“艾总，按照您的意思，跟买方沟通好了，下午您安排好时间，到我们贝壳交易中心（和荣大厦A座7楼）买方首付转到您的银行账户，您们办理网签、面签手续……”。在随后中介工作人员（孙宓晨）与艾君的电话沟通中，艾君表示因为9月28日晚的事情已不想再继续交易。随后，双方在微信中沟通由中介起草解约协议、退款、退还房屋三证等，但未达成一致意见。 还查明，9月28日晚，因中介公司相关工作人员在案涉房屋所在单元楼下与艾君及其配偶，就案涉房屋交易的事宜发生争执，艾君报警。 再查明，艾君系案外人宁波新诺亚供应链管理有限公司的法定代表人，艾君及其配偶系该公司股东。 以上事实，由双方当庭陈述、答辩以及提交并经质证的《宁波市存量房屋买卖中介合同》、《交易资金监管提示函》、《放弃办理资金监管声明》、《要求继续履行合同通知函》、《通知函》、《委托代理合同》、《法律服务委托合同》、律师费发票、微信聊天记录、证人贺某的证言等予以证明。 本案双方争议的焦点主要是：一、艾君与吴建华哪一方存在违约行为，以及如存在违约行为则违约责任如何承担；二、艾君是否享有解除权，以及案涉《宁波市存量房屋买卖中介合同》是否因艾君发出的《通知函》解除。 关于争议焦点一，本院认为，经前文对双方争议的事实的阐述，本院已审查并确认双方已于2020年9月15日变更了合同中首付款以自行支付方式进行，并重新确定采用银行资金监管进行交接，故认定哪一方构成违约应当以双方已变更后的约定为依据。 对此，吴建华主张因艾君屡次不予配合完成网签导致双方约定的银行资金监管交接首付款的流程无法进行，已构成根本违约，并应根据合同约定的违约金计算方法承担相应违约责任，并提交中介方与艾君的微信沟通记录予以证明。艾君经质证，未对微信沟通记录提出异议，但认为在9月29日双方已再次变更了首付款交接方式，约定了买方即吴建华先支付首付款然后再进行网签，但吴建华至今并未履行首付款支付义务，应属违约，所支出的定金应不予退还。 本院认为，根据中介孙宓晨与艾君的微信沟通记录，9月29日孙宓晨向艾君发送“艾总，按照您的意思，跟买方沟通好了，下午您安排好时间，到我们贝壳交易中心（和荣大厦A座7楼）买方首付转到您的银行账户，你们办理网签、面签手续……”、“房东你好，这样你应该可以更放心了哦”，上述内容应视为吴建华通过中介向艾君作出了再次变更首付款交付方式的要约，但从艾君随后的回复以及艾君接下来与中介孙宓晨的通话录音内容来看，艾君并未作出相应承诺，而是向孙宓晨表达不再继续交易，故吴建华作出网签之前先将首付款直接付至艾君个人账户的要约，并未因艾君的承诺而产生合同变更的效力，故不能认定首付款交接方式再次发生变更。 根据银行资金监管的相关流程要求，交易双方选择采用银行资金监管交接购房款的，须在存量房买卖合同网签时予以明确，从9月15日之后中介与艾君的沟通过程来看，对于中介联系约办网签的信息，艾君或不回复或提出无法返回宁波，中介随后建议通过“浙里办”APP线上办理，并发送新闻视频避免艾君产生疑虑，艾君对此亦未予以理会。本院认为，当事人对于合同权利义务的约定对双方均具有约束力，双方均应秉承诚实信用原则履行己方义务，怠于履行双务合同所确立的配合义务，导致双务合同无法继续履行的，应认定构成违约，故对于吴建华主张艾君构成违约的相关意见予以支持。艾君辩称并不清楚银行资金监管需要先完成网签，以及认为中介和吴建华就是合伙换着法子套路骗他先进行网签，上述辩解意见与查明事实不符，本院无法予以采纳。艾君主张系吴建华违约的意见与查明事实不符，不予采纳。 关于违约责任的承担，案涉存量房买卖合同既约定有定金又约定了违约金，吴建华在本诉中选择适用违约金条款，主张艾君承担房屋转让价20%的违约金，并提交与案涉房屋同小区、同楼层且建筑面积相近的房屋挂牌价，拟证明所主张违约金属于合理范围，并未超过吴建华因艾君违约所遭受的损失。艾君辩称吴建华所提交的仅是个别平台的房屋挂牌价，并不足以证明其主张违约金的合理性，并对合同约定的违约金提出了过高的抗辩，要求予以减少。艾君未提交相应的证据证明其主张。 本院认为，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，从当前相同区域的二手房屋市场交易行情来看，吴建华已然丧失了以相同价格购得同档次、面积房屋的机会窗口，其预期利益损失是客观存在的，但吴建华所提交的相关交易平台上的房屋挂牌价格并非市场实际成交均价，鉴于双方就案涉存量房买卖合同仅履行到定金交付环节，对艾君的相关抗辩意见予以采纳，并将违约金调整为以房屋转让价格的10%予以确认，即187000元。吴建华另要求艾君承担其为主张权利支出的律师费损失，该项诉请符合双方合同约定，本院予以支持。 艾君在本诉中针对吴建华要求返还定金的诉请，抗辩因吴建华构成违约，定金应予以没收的意见，与查明事实不符，不予采纳；艾君另在反诉中要求吴建华承担其为主张权利支出的律师费损失，本院经审查认为，根据合同对律师费承担的约定，系守约方因向违约方主张权利而产生的律师费如何承担，根据前文所述，艾君并不属于适用该约定的一方当事人，故对艾君的相应反诉请求不予支持。 关于争议焦点三，根据合同法及其相关司法解释的规定，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。案涉存量房买卖合同虽对合同解除的条件作出了明确约定，但根据前述查明的事实，艾君系违约方，其并不享有通知解除权，故艾君在反诉中要求确认案涉存量房买卖合同于其《通知函》到达次日解除的主张，与查明事实不符，亦不符合法律规定，本院不予支持。 根据合同约定及法律规定，吴建华享有约定解除权，其以诉讼的方式行使该权利，且艾君亦同意解除案涉存量房买卖合同，故本院认定本诉起诉状副本送达艾君之日起双方合同解除。 综合以上，本院认为，案涉《宁波市存量房屋买卖中介合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性要求，应为合法有效，双方均应秉承诚实信用原则，自觉履行合同义务。根据查明的事实，合同签订后，双方已于9月15日变更首付款交接以银行资金监管方式进行，则应当根据变更后的内容继续履行合同。艾君屡次不予配合完成相应的手续，导致合同约定的解除条件已成就，吴建华享有约定解除权并以诉讼方式予以履行，艾君亦同意解除合同，本院确认自本诉起诉书副本送达之日即2020年12月15日起双方签订于2020年8月31日的《宁波市存量房屋买卖中介合同》解除。关于合格解除后的法律后果，吴建华要求返还定金并根据合同约定主张违约金，艾君抗辩定金应予没收及违约金过高的意见，本院根据查明事实，部分采纳上述抗辩意见，对吴建华主张的合理部分予以支持，并综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等将违约金进行调整。艾君在反诉中主张确认合同解除于其《通知函》送达次日，根据查明事实，艾君系违约方，并不享有通知解除权，故对上述反诉请求予以驳回。双方在本诉及反诉中均提出应由对方承担己方为维护权益支出的律师费损失，根据查明的事实，双方在合同中约定的律师费承担条款适用的前提是“守约方因向违约方主张权利而产生的”，故艾君作为违约方并不适用上述约定，综上，对吴建华的相关本诉主张予以支持，并驳回艾君的相关反诉请求。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条之规定，判决如下： 一、吴建华与艾君于2020年8月31日签订的《宁波市存量房屋买卖中介合同》于2020年12月15日解除； 二、艾君应于本判决生效之日起十日内返还吴建华定金50000元，支付违约金187000元并赔偿吴建华律师费损失25000元； 三、驳回吴建华的其他诉讼请求； 四、驳回艾君的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8035元，减半计收4017.5元，由艾君负担2330元，吴建华负担1687.5元，反诉案件受理费减半计收187.5元，由艾君承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  于蕾 二〇二一年三月一日 书记员  张炜 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。