广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终6946号上诉人（原审被告）：杨丰方,男，汉族，1972年11月1日出生，公民身份号码：432×××××××********，住址：惠州市惠城区××××××××××××。被上诉人（原审原告）：惠州人乐居物业管理有限公司，住所地：惠州市江**小区。法定代表人：彭某1。委托诉讼代理人：谭耀强，广东百德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王华，女，汉族，1972年11月23日出生，公民身份证号码：430×××××××********，住址：惠州市惠城区×××××××××××××××××。上诉人杨丰方因与被上诉人惠州人乐居物业管理有限公司（以下简称人乐居公司）、王华物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨丰方上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判上诉人无需连带向被上诉人支付管理费及公摊电费90000元;2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：一审判决上诉人连带向被上诉人支付管理费及公摊电费90000元错误，理由如下，一、被上诉人惠州市×××物业管理有限公司(以下简称“人乐居物业”）无权依据《协议》向上诉人要求支付物业管理费及公摊电费。一审诉讼中，人乐居物业提供的《协议》，是上诉人为装修使用涉案房屋而向被上诉人王华作出的承诺，并非系向人乐居物业作出的偿还承诺，上诉人欠缺向人乐居物业偿还涉案物业管理费的合意。同时根据合同相对性原则，人乐居物业并非该协议的相对方，一审判决上诉人向人乐居物业连带支付管理费及公摊电费错误。二、上诉人并非物业业主，与人乐居物业不存在物业管理协议，人乐居物业无权要求上诉人支付涉案物业管理费。首先，上诉人并未与人乐居物业签订物业管理协议，涉案物业管理委托合同系由被上诉人王华与人乐居物业签订的，根据合同的相对性原则，人乐居物业无权要求上诉人支付物业管理费及公摊电费。其次，退一万步讲，即便人民法院认为上诉人作为涉案物业的承租人，人乐居物业有权要求上诉人支付物业管理费;但涉案拖欠的物业管理费系2010年1月至2012年9月及2013年9月至2017年8月产生，根据上诉人与被上诉人王华之间签订的《房屋租赁合同》可知，上诉人与王华系2017年9月才建立租赁合同关系，在涉案的物业管理费产生时，上诉人并非涉案房屋的业主，亦无租赁使用涉案房屋，人乐居物业无权要求上诉人支付该物业管理费。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清;适用法律错误，请求二审法院予以纠正，维护上诉人的合法权益。被上诉人惠州人乐居物业管理有限公司提交书面答辩意见称：一、被答辩人的上诉请求、事实和理由，不能成立，应予驳回。理由如下:(一)被答辩人杨丰方上诉所称的“一审诉讼中，人乐居物业提供的《协议》，是上诉人为装修使用涉案房屋而向被上诉人王华作出的承诺，并非向人乐居物业作出的偿还承诺，上诉人欠缺向人乐居物业偿还涉案物业管理费的合意”，不符合本案事实。本案的事实是:2017年9月8日下午，被答辩人杨丰方与被上诉人王华在答辩人办公室查阅、核对被上诉人王华名下位于惠州市×××××xxx欠缴2010年1月至2012年9月的管理费、公摊电费明细、欠缴2013年9月至2017年8月的管理费、公摊电费明细及欠费总金额为125216.54元无异议后，愿意先缴纳欠费总金额125216.54元中的35216.54元，剩余90000元分期付款。答辩人予以同意。被答辩人杨丰方遂在答辩人办公室现场以两张广东银联卡刷卡缴纳了欠费总金额125216.54元中35216.54元，其中一张银联卡刷卡金额15216.4元，收款单位为惠州人乐居物业管理有限公司，刷卡时间:2017年9月8日16:47:19;另一张银联卡刷卡金额20000.00元，收款单位为惠州人乐居物业管理有限公司，刷卡时间:2017年9月8日16:48:24。对剩余欠费金额90000元，被答辩人杨丰方以分期付款人名义签署《协议》交付给答辩人。该《协议》载明“人乐居501房、502房的管理费及公摊电费截止到2017年8月共计￥125216.54元，已交了￥35216.54元，余款人民币￥90000元，分6个月付清(2017年12月到2018年5月结清)，每月应付￥15000元，收到总欠款以实际付款凭证为准。”上述《协议》载明的人乐居501房、502房的管理费及公摊水电费截止到2017年8月的总金额、已付金额、余款金额，与答辩人提交的欠费明细表、被答辩人杨丰方刷卡缴费的两张广东银联银行存根内容完全吻合。(二)被答辩人杨丰方系完全民事行为能力人，其自愿承诺分期最迟在2018年5月付请人乐居50l房、502房拖欠的9万元物业管理费、公摊电费给答辩人，意思表示其实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效民事行为。被答辩人杨丰方以分期付款人名义签署《协议》并交付给答辩人，答辩人予以接受，该《协议》已发生法律效力，构成被答辩人杨丰方与答辩人的合同关系。在被答辩人杨丰方未按该《协议》约定履行付款义务的情形下，答辩人向被答辩人杨丰方主张权利，符合合同相对性原理。(三)被答辩人杨丰方签署及交付给答辩人的《协议》，并无约定生效条件，也无约定解除条件。被答辩人杨丰方与被上诉人王华之间是否存在房屋租赁、买卖关系，不是该《协议》生效或者解除的条件，不影响答辩人依据该《协议》所享有的权利，不影响被答辩人杨丰方依据该《协议》所应当履行的义务。如果被答辩人杨丰方与被上诉人王华之间存在纠纷，可以依照法律规定或者按照约定另行解决。被答辩人上诉所称的“上诉人并非涉案房屋的业主，亦无租赁使用涉案房屋，人乐居物业无权要求上诉人支付该物业管理费”，不能成立。二、被上诉人王华系欠费期间的涉案房屋业主，接受了答辩人的物业服务应当按约定缴交相关物业费用。对于涉案房屋拖欠的管理费及公摊电费90000元，被上诉人王华负有缴交义务。综上，答辩人请求人民法院驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。原审原告惠州人乐居物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判令两被告共同一次性支付管理费及公摊电费9万元并自原告起诉之日起至还清款日止按中国人民银行规定的金融机构贷款利率支付利息给原告。二、本案诉讼费用由两被告共同承担。一审法院审理查明，2010年3月9日，被告王华与案外人惠州市华惠电子发展总公司签订《商品房买卖合同》，约定被告王华购买位于惠州市××××××xxxxx，建筑面积266.13平方米，总价款958068元，被告王华同意接受案外人惠州市华惠电子发展总公司或其委托的物业管理公司进行管理。2010年9月15日，被告王华为上述房产办理房地产权证（房产证号：粤房地权证惠州字第**，建筑面积266.13平方米）。同日，被告王华又与案外人惠州市华惠电子发展总公司签订《商品房买卖合同》，约定被告王华购买位于惠州市×××××号人乐居5层02号房，建筑面积295.3平方米，总价款1349244元，被告王华同意接受案外人惠州市华惠电子发展总公司或其委托的物业管理公司进行管理。2010年9月15日，被告王华为上述房产办理房地产权证（房产证号：粤房地：粤房地权证惠州字第**积295.3平方米）。2017年8月31日，被告杨丰方与被告王华签订《房屋租赁合同》，约定被告王华将坐落于三新xx**（建筑面积：640.92平方米）出租给被告杨丰方，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日止，租金每月16000元，每月1日前支付，被告王华在出租房屋前办妥有关按揭、抵押债务、税款及租金等，出租后如有上述未清事项，由被告王华承担全部责任；被告杨丰方已向银行申请贷款购买该房屋，如被告杨丰方申请的贷款审批通过，被告王华应按原商定的以每平方8500元计算卖给被告杨丰方。原告向本院提交落款日期为2017年9月8日，有被告杨丰方签名及按捺手指模的《协议》，载明：xxx的管理费及公摊水电费截止到2017年8月共计125216.54元，已交了35216.54元，余款人民币90000元，分6个月付清（2017年12月到2018年5月结清），每月应付15000元，收到总欠款以实际付款凭证为准。并提交广东银联银行存根，显示被告杨丰方于2017年9月8日向原告支付20000、15216.54元。2006年6月16日，案外人惠州市华惠电子发展总公司与原告签订《人乐居前期物业管理委托合同》，约定案外人将位于惠州市××××××xxx委托原告进行物业管理服务，缴费义务人应在每月的15日前缴清物业管理费。原告向本院提交中华人民共和国物业管理企业资质证书，显示原告具有物业管理三级资质。被告杨丰方向本院提交司法拍卖截图，拟证明涉案房屋已于2020年2月11日被法院挂网拍卖，两被告间的房屋买卖目的已无法实现，被告杨丰方无需履行其向被告王华出具的协议。2019年11月14日，原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告称主张的是2010年1月—2012年9月、2013年9月—2017年8月的物业费与公摊费，数额与被告杨丰方出具的协议的数额是完全一致的，包括总费用金额及已付的费用金额、拖欠的费用金额。2017年9月至2019年11月涉案房屋的物业费已由惠州市四知堂投资有限公司缴纳了，2019年12月份及以后的物业费用还没有缴纳，不涉及本案诉争的物业费及分摊电费。被告杨丰方称在签订房屋租赁合同时，被告王华向被告杨丰方表示，其愿意将涉案房屋出售给被告杨丰方，此事在双方签订租赁合同第17条可以证实，在双方签订了涉案租赁合同后，被告王华向被告杨丰方表示，其资金较为困难，存在拖欠前期物业费的情况，被告杨丰方向被告王华表示，若涉案物业买卖可顺利进行，在被告王华办理过户手续时，被告杨丰方愿意向被告王华补偿其拖欠的物业费，后被告王华一直通过欺骗的方式，向被告杨丰方表示房屋可办理过户手续，但需被告杨丰方先向其支付协议内物业费，故被告杨丰方从2017年过年期间开始向被告王华及其指定的收款人谷欲生支付了全部协议内物业费9万元，有微信及银行转账凭证，是分几期支付，具体的依据银行转账凭证记录，但被告王华为何没有将拖欠的物业费支付原告，被告杨丰方不得而知，涉案的房屋现仍由被告王华租赁被告杨丰方。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告王华是涉案物业的业主，接受了原告的物业服务应按约定缴交相关物业费用。而被告杨丰方作为涉案物业承租人具有完全民事行为能力人与被告王华约定自愿向原告惠州人乐居物业管理有限公司出具协议，确认截止2017年8月涉案房屋的管理费及公摊水电费共计125216.54元，且已向原告支付了35216.54元，并承诺余款90000元分6个月付清。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”及《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业服务使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，因此原告诉请被告支付管理费及公摊水电费的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。而两被告之间房屋租赁、买卖如有纠纷，可另循法律途径解决。关于原告主张被告支付利息，原告提交的证据不足以证明双方对利息进行约定，本院不予支持。被告杨丰方辩称已分期向被告王华及其指定的收款人支付了物业费90000元，截至本判决书作出之日，被告未向本院提交支付的凭证，故本院对其抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告王华、杨丰方应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州人乐居物业管理有限公司连带支付管理费及公摊电费90000元。二、驳回原告惠州人乐居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元（原告已预交），由被告王华、杨丰方共同负担。本院二审审理期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人杨丰方是否应当承担连带清偿责任。具体分析如下：本案中，虽然上诉人与被上诉人王华于2017年8月31日才成立租赁关系，但上诉人杨丰方作为涉案物业的承租方，于2017年9月8日自愿向被上诉人人乐居公司出具《协议》，承诺管理费及公摊水电费余款90000元，分6个月付清（2017年12月到2018年5月结清），分期付款人落款为上诉人杨丰方的签名。由此可见，上诉人杨丰方作为一名完全民事行为能力人，自愿作出付款的承诺，是其真实意思表示，亦没有证据证明其是在胁迫下出具的承诺，该协议合法有效，上诉人杨丰方上诉认为被上诉人人乐居公司并非协议相对方，其亦非物业业主，人乐居公司无权要求其支付物业管理费及公摊电费，但该《协议》实际系上诉人单方向人乐居公司作出的承诺，自该意思表示作出即生效，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人杨丰方的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人杨丰方负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年三月十二日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮