安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖16民终512号 上诉人（原审原告）：亳州亿都商城商业管理有限公司，住所安徽省亳州市工业园区**，统一社会信用代码：91341600586128457F（1-1）。 法定代表人：张晓金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李旭晗，安徽永恒律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：孙小芳，女，1975年5月16日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区十八里镇涧清家园。公民身份号码：3412811975********。 上诉人亳州亿都商城商业管理有限公司（以下简称亿都公司）因与上诉人孙小芳房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初10597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿都公司的委托诉讼代理人李旭晗、上诉人孙小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿都公司上诉请求：1、在一审判决基础上增判被上诉人承担本案一审、二审律师代理费壹万元(10000元)。2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案,经谯城区人民法院审理查明:被上诉人到期后继续占有使用承租房屋,拒不缴纳房屋租金,依法认定被上诉人违约,应依法支付租赁费用。但一审法院以无发票为由对上诉人委托律师的代理费未予支持。上诉人认为公司在诉前委托律师进行了租金的催收,诉讼时委托律师进行了起诉代理,一审时提交有《委托代理合同》。依据《租赁合同》第八条第8款:“乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支(包括但不限于合理的律师费)”,故本案因被上诉人违约所产生的律师费应判决由被上诉人承担。请求贵院依法审查,支持上诉人请求。 孙小芳辩称，不应该支持律师的代理费用，没有法律依据。 孙小芳上诉请求：1、一审认定事实错误。第一、一审认定双方2017年11月29日到2018年11月28日的合同有效是错误的,双方签订的无效。一审当庭上诉人提交的电话录音,被上诉人的经理,也是一审诉讼代理人之葛长飞说:被上诉人起草合同的目的,把费用命名为“推广费”和“培育费”,就是为了逃避税收。这样的合同明显是不符合《合同法》第五十条第一、二项的规定,属于无效合同的范畴。第一、一审认定事实相互矛盾,无视上诉人提供法庭的证据,既然认定原合同有效,双方又形成了不定期合同。因为在2017年11月29日至2018年11月28日的合同,上诉人履行合同不合乎约定。一审时上诉提交法庭的现场照片若干张:反映出下列问题：1、消防不达标:消防设施缺失、管道没有消防用水,消防箱被锁;导致一家遭受火灾；2、供电系统不达标:供电电缆裸露、电线接电不规范,存在重安全隐患；3、公共设施不达标:厕所不能使用、门被封、没有如厕用水等；4、房屋质量不达标,漏水;5、安保设备不达标;监控设施都是假设备;6、违反整体规划,一楼走廊私搭乱建,被当作商铺出租;7、管理混乱:违反区块集中经营的承诺;8、干扰正常的经营活动:停电、锁门。新一年度的是上年度合同的延续,上年度被上诉人履行合同不符合约定,按照《合同法》第六十六条:“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”一审法院如何不见上诉人提交的证据,又为什么只字不提哪?上诉人的抗辩权被一审无视了。第三、被上诉未提交己方履行合同义务的任何证据。本案双务合同,被上诉人对己方合同合同是否履行,由负有履行义务的当事人承担举证责任。但是,被上诉人只字未举证。 2、适用法律错误。一审适用《合同法》第八条、第三十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条是错误的。应该适用《民事诉讼法》第六十四条:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《合同法》第六十六条:“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”鉴于上诉理由,恳求亳州市中级人民法院,依法查清事实,撤销一审判决,改判驳回被上诉人的诉求。 亿都公司辩称，双方合同真实有效，一审认定事实正确，判决于法有据，请依法予以维持。一、葛长飞的个人言词对合同效力没有任何影响。第一，葛长飞不是公司负责人，不能代表公司，双方应以合同约定为准；第二，答辩人无任何逃税行为；第三，在一审开庭时，葛长飞也明确表示，当时是为了更好催收租金，与租户谈话中措辞不当，其言语并不影响合同效力，也与答辩人的正常物业运营管理无关。二、一审法院判决正确，对租金支付部分应予维持。根据《民法典》第734条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。孙小芳在合同到期后继续使用房屋，至今未办理退租手续、交还商铺。因其既不续签合同，也不缴费，双方合同应视为不定期合同，因孙小芳违约，亿都公司可请求解除合同，故一审判决合同有效与认定双方为不定期合同没有任何错误。三、根据答辩人一审提供证据及上诉人一审陈述可清楚地证明答辩人已按合同约定交付了房屋，并对市场进行了有效管理，没有违约行为。上诉人提出的问题不存在，依法缴纳租金是其作为承租方应履行的基本义务。综上，孙小芳的上诉请求不能成立，请求依法审查，驳回其上诉请求。 亿都公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认被告违约并判决解除原、被告双方签订的《亿都国际商城商业物业租赁合同》;2.判决被告支付2018年11月29日至2020年4月30日商铺租金、商铺宣传推广费、商铺市场培育费、物业费及以上费用滞纳金共计73896元（暂计至2020年4月30日，2020年5月1日后相关费用继续按照约定计算至被告实际搬离房屋并付清全部租金时止）；3.依法判决被告支付打印费、交通费、代理费及其他开支10000元；4.案件的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告孙小芳、案外人李云、刘建军、芮洁分别购买位于亳州市光明西路与研发路交汇处的亳州亿都国际商城A8栋204、223/224、205、203/222号商铺后，与原告签订《委托经营管理合同》，约定将涉案房屋委托本案原告经营管理，该房屋委托期限内所有的收益权、出租权及其他经营权利唯一授权给原告亿都公司。涉案房屋于2013年1月31日通过竣工验收。 2018年1月22日，原告亿都公司（甲方）与被告孙小芳（乙方）签订《亿都国际商城商业物业租赁合同》约定将涉案的房屋租赁给被告孙小芳使用，孙小芳用于经营地板，租赁期间为2017年11月29日至2018年11月28日。房屋的租赁费、商铺宣传推广费、商铺市场培育费共计30945元。乙方所租赁铺位综合管理费（物业费）按照建筑面积为每平方每月1.2元，乙方共租赁195.36平方米。合计每年2813元。以后每年度的费用应提前90天支付，乙方不能及时结算时，则甲方有权责令乙方停止营业及扣押乙方商品。乙方迟延交纳商铺租赁费用、物业服务费用的，每延迟一日按照年租金支付1%支付滞纳金。 合同签订后，被告缴纳租赁费等各项费用共计30945元，原告免收一年的物业费。合同期满后，双方没有续签合同，但被告继续使用涉案房屋至今。 一审法院认为，综合原告的诉讼请求和被告的答辩意见，本案的争议焦点为，1、双方是否存在合同关系。2、原、被告之间的合同是否有效；原告的诉讼请求能否得到支持。 针对争议焦点1，由于双方签订有书面的租赁合同，虽然该租赁合同约定的租赁期限届满后，双方没有续签合同，但被告一直占有使用该租赁物，原告未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”应当认定双方成立不定期租赁关系。因此对于被告主张双方不存在的租赁的答辩意见一审法院不予支持。 针对争议焦点2，原告将房屋出租给被告经营系依据其与房主签订的《委托经营合同》取得对外在出租的权利。原被告签订的出租合同系双方当事人的真实意思表示，且不侵害国家和其他第三人的合法权益。依法应当认定为有效合同，被告主张的该合同无效，由于其并未提供证据证明该合同存在无效的情形，对于被告认为合同无效的抗辩，一审法院不予采纳。 双方签订的原租赁合同继续有效，原被告双方形成不定期租赁关系，现由于被告一直未能支付使用涉案房屋的各项费用，即被告未履行合同的主要义务，致使原告出租房屋取得收益的合同目的无法实现，原告有权随时解除合同。因此对于原告要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。对于被告在合同期限届满后继续使用房屋的各项费用，被告应当按照合同约定予以缴纳。双方约定涉案房屋的使用费每年为30945元，每天84.78元（30945元/365天），物业费每天7.71元（2813元/365天），合计每天92.49元。被告未按照合同约定交纳使用费，被告应当承担违约责任，并交纳滞纳金。双方约定的滞纳金为每日按照年租金支付1%支付明显过高，被告主张合同无效亦是对违约金的不予认可，一审法院对违约金予以适当调整，酌定将滞纳金调整为全年各项费用的0.3倍，即每年滞纳金10127.4元【（30945元+2813元）×0.3】，每天滞纳金27.75元（10127.4元/365天）。截止到2020年4月30日，被告共计使用519天，被告应当支付各项房屋占用费48002.31元及滞纳金14402.25元，以后的房屋使用费及滞纳金按照每天120.24元（92.49元+27.75元）支付直至被告返还房屋并付清费用为止。至于原告主张的律师代理费等其他费用，由于原告未提供证据证明该费用实际发生，对于该项诉讼请求一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、亳州亿都商城商业管理有限公司与被告孙小芳于2018年1月22日签订的《亿都国际商城商业物业租赁合同》于本判决生效之日起予以解除。二、被告孙小芳于本判决生效之日起十日内支付原告亳州亿都商城商业管理有限公司房屋租赁费、宣传推广费、市场培育费、物业费、滞纳金等各项费用用共计62404.56元（48002.31元+14402.25元）。自2020年5月1日后的各项费用按照每天120.24元计算至被告孙小芳返还案涉房屋之日止。三、驳回原告亳州亿都商城商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1897元，减半收取948.5元，由原告亳州亿都商城商业管理有限公司负担242.5元，被告孙小芳负担706元。 二审中，上诉人亿都公司提交两组证据。第一组证据为上诉人与安徽永恒律师事务所一审代理费结算协议一份及该所出具的收费发票一张，证明上诉人委托律师一审和二审代理费10000元按合同约定在判决下达后交付的事实，本案因被上诉人违约所产生的律师费依据双方合同约定应由被上诉人承担的事实；第二组，孙小芳承租商铺现状视频一份，证明孙小芳自一审判决下达后至今未支付判决租金、未办理退租手续并清空房屋，依据判决承担租赁费用及2020年5月1日后每日120.24元的房屋使用费用至实际返还房屋、办理退租手续之日止。 孙小芳的质证意见是：证据一，我不承担律师代理费用；证据二，亳州亿都商城商业管理有限公司锁门停电，我无法经营，亳州亿都商城商业管理有限公司把门锁上以后，我把锁打开清理屋里的东西，换上了我自己的锁。 由于亿都公司所举两组证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明，亿都公司为维权支付律师费用10000元。 本院认为，亿都公司与孙小芳所签亿都国际商城商业物业租赁合同是当事人真实意思表示，并不具备合同无效情形，一审法院所作认定并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。一审法院认定案涉租赁合同约定的期限届满后，孙小芳占有使用该租赁物，亿都公司未提出异议，双方成立不定期租赁关系，孙小芳在合同期限届满后继续使用房屋的各项费用，应按照合同约定予以支付，符合上述法律规定。关于律师代理人费用负担问题。因双方签订的租赁合同第八条明确约定承租人应承担出租人催讨应收款所支付的合理开支，该开支包括但不限于合理的律师费。本案中，亿都公司为催讨租赁费实际委托了律师并提交了律师费发票，相关开支客观存在，本院结合诉讼标的额及当地经济发展水平，酌定支持律师费3000元。 综上所述，孙小芳的上诉请求不能成立，本院不予支持；对亿都公司部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初10597号民事判决第一项和第三项； 二、变更安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初10597号民事判决第二项为“孙小芳于本判决生效之日起十日内支付亳州亿都商城商业管理有限公司房屋租赁费、宣传推广费、市场培育费、物业费、滞纳金、律师费等各项费用共计65404.56元。自2020年5月1日后的各项费用按照每天120.24元计算至孙小芳返还案涉房屋之日止。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1660元，由孙小芳负担1500元，亳州亿都商城商业管理有限公司负担160元。 本判决为终审判决。 审判长  皮桂山 审判员  过传之 审判员  马 超 二〇二一年三月十日 书记员  张 聪