湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终754号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南雄天房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区隆平高科技园天雄鞋业商贸城****。法定代表人：喻华芳，董事长。委托诉讼代理人：唐正平，湖南金凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐洁，湖南金凯华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张勇，男，1975年4月22日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：肖**，湖南鑫昊成律师事务所律师。上诉人湖南雄天房地产开发有限公司（以下简称雄天公司）与因被上诉人张勇商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2020）湘0102民初9818号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人雄天公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张勇的诉讼请求和支持雄天公司的诉讼请求；2.由张勇承担本案一审和二审的诉讼费用。事实和理由：一、上诉人雄天公司与被上诉人张勇房屋买卖合同中合同金额为587370元，在房屋买卖合同中，交易款项多，一审法院更应当查清事实。而一审法院认定被上诉人张勇支付完毕所有购房款事实不清。张勇仅支付购房款304447元，实际欠房款282923元。从交易习惯上讲，房屋买卖合同对买受人而言，一般一辈子仅一次，且交易金额较大，被上诉人张勇仅以两张雄天公司开具的销售不动产统一发票就证明其向上诉人支付了所有购房款，显然不符合事实。二、一审法院裁判所依据的法律《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款之规定，系适用法律错误。三、上诉人一直向被上诉人沟通主张要求支付剩余房款，在沟通无果的情况下以不办理过户手续的方式行使同时履行抗辩权，因此该请求权并未过诉讼时效。四、即使雄天公司没有为张勇办理产权证属于违约，应当支付违约金，但也只能按张勇实际的支付款项按合同约定计算。被上诉人张勇答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。张勇向一审法院起诉请求：1.判令雄天公司提供相关办理不动产权证的资料，协助张勇办理星城福邸4栋1504号房屋不动产权证；2.判令雄天公司向张勇支付违约金422906.4元（以587370元为基数，按月利率2%的标准自2017年7月1日起计算至2020年6月30日止；后段违约金顺延计算至雄天公司提供相关办理不动产权证的资料，协助张勇办理星城福邸4栋1504号房屋不动产权证之日止）；3、诉讼费用由雄天公司负担。雄天公司向一审法院反诉请求：1、判令张勇向雄天公司支付购房款28万元整并支付违约金104720元（28万元*0.0001*3740元=127160元，以28万元为基数从2010年6月3日开始暂计算至2020年9月3日止，之后继续以28万元为基数计算至实际支付之日止）；2、判令张勇承担一审本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定的事实：2010年4月15日，雄天公司（出卖人）与张勇（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同），合同约定，买受人以587370元购买出卖人位于长沙市××路××栋××层××号房屋（以下简称涉案房屋）；建筑面积为199.65平方米；付款方式为一次性付款；自本合同生效之日起30天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后360个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后360个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意在买受人不解除合同的情况下，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付已付房款的0.5%的违约金。合同还约定了其他事项。同日双方还签订《合同补充协议》，该协议第二十六条约定，买受人应在签订《商品房买卖合同》时缴纳由雄天公司代收代缴的商品房买卖契税、印花税、产权登记费、国土证登记费。合同签订后，张勇将涉案房屋购房款分两批付至雄天公司账户，雄天公司在收到购房款后于2010年4月15日向张勇开具337370元购房款的销售不动产统一发票，又于2010年5月11日向张勇开具250000元购房款的销售不动产统一发票。2010年4月15日，张勇向雄天公司支付15000元购房营业税，雄天公司出具收据；2010年8月16日，张勇就购买的房屋缴纳契税11747元；2010年9月19日，张勇就购买的房屋缴纳物业维修资金17621元。2010年12月24日，雄天公司向张勇送达《星城福邸入伙通知书》，通知张勇其购买的房屋已达到交房标准，要求其于2010年10月30日-2011年3月30日办理入伙手续。2015年9月18日，张勇与案外人湖南天雄物业管理有限公司办理交接房手续。一审法院另查明，涉案房屋在长沙市不动产信息登记中心中登记日期为2010年9月2日，登记类型为期房。一审法院认为，张勇、雄天公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，真实、合法、有效。张勇已按照合同约定向雄天公司缴纳全部购房款，并占有使用房屋至今，但雄天公司并未在取得栋产权证后180个工作日内申请办理涉案房屋的房屋所有权证，应当承担违约责任，故该院对于张勇请求雄天公司协助其办理星城福邸4栋1504号房屋不动产权证及支付违约金的诉求予以支持。因张勇请求的违约金数额显著偏高，该院酌情核减为按照已付房款的0.5%支付违约金，即雄天公司需向张勇支付2937元违约金。关于涉案合同的签订日期，该案主合同的落款日期为2010年6月3日，补充协议的签订日期为2010年4月15日，二者不一致，就常理来说，补充协议是对主合同没有明确的进行明确或进一步诠释，通常情况为主合同在先，补充协议在后，该案则相反，结合雄天公司于2010年4月15日给张勇开具的337370元销售不动产统一发票，证明张勇已在2020年4月15日缴纳部分购房款，支付购房款系主合同约定的义务，故该院认定涉案合同的签订日期为2010年4月15日。关于雄天公司反诉请求张勇支付28万元购房款及支付未及时支付购房款产生的违约金，对此该院认为，张勇提供两张雄天公司开具的销售不动产统一发票证明其已履行支付购房款义务，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款之规定，该院予以采信。张勇占有使用房屋至今，如欠付雄天公司28万元购房款，雄天公司在长达十年时间里不向张勇主张权利于常理不符。且即使张勇欠付雄天公司购房款，但雄天公司现在主张权利早已过诉讼时效，该请求权属于债权请求权，不影响物权归属，即不影响张勇要求雄天公司协助其办理涉案房屋不动产权证。综上，该院对于雄天公司的反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条之规定，判决：一、限湖南雄天房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内协助张勇办理位于长沙市××路××栋××层××号房屋不动产权证；二、湖南雄天房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向张勇支付违约金2937元；三、驳回张勇的其他本诉请求；四、驳回湖南雄天房地产开发有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费7643.6元，因适用简易程序，已减半收取3822元，由湖南雄天房地产开发有限公司负担。一审反诉受理费8307.4元，因适用简易程序，已减半收取4153.7元，由湖南雄天房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据、本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人张勇向一审法院提交了两张由上诉人雄天公司开具的销售不动产统一发票（自开），两张发票均备注有“付款方付款凭证”，故该两张发票可以作为被上诉人履行付款义务的凭证；其次，两张发票中载明的购房款总金额与本案《长沙市商品房买卖合同》约定的商品房总金额一致，故可以认定被上诉人已经全额履行的支付购房款的义务，而上诉人主张被上诉人没有全额履行付款义务但是未提交相应的证据予以证明，且诉争的房屋出卖与交付发生在2010年，至本案张勇向人民法院提起诉讼的时间长达十年之久，如此长时间上诉人未向被上诉人主张权利要求支付剩余房款亦不符合交易常理，故本院对上诉人此项上诉意见不予支持。被上诉人向上诉人支付了全部购房款，但上诉人没有依合同约定为被上诉人办理房屋所有权证书，存在违约行为，被上诉人在一审中主张违约金有合同依据，上诉主张按304447元的实际付款数额计算违约金与本案查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7070.8元，由湖南雄天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 姚贤辅审判员 金新贵二〇二一年三月十五日书记员 孙 娇