湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0105民初849号原告：深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司。营业场所：武汉市洪山区书城路46号金地格林小城B地块商业1-2层04室。负责人：宋义雨，总经理。委托诉讼代理人：王振兴、蔡芬，湖南怀治律师事务所律师。被告：沈卫，男，1988年7月22日出生，汉族，住武汉市洪山区狮子山**，现住武汉市汉阳区。被告：张金慧，女，1989年9月16日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区纪南镇纪南村**，现住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：沈卫（张金慧之夫），1988年7月22日出生，汉族，住武汉市洪山区狮子山**，现住武汉市汉阳区。原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司（以下简称金地物业武汉分公司）与被告沈卫、张金慧物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告金地物业武汉分公司的委托诉讼代理人蔡芬、被告沈卫（暨被告张金慧的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、物业公司是否与业主签订物业管理合同：原告（甲方）与被告（乙方）签订有《前期物业管理服务协议（J8地块）》。二、物业公司管理的小区位置和名称：位于武汉市汉阳区江城大道**澜菲溪岸小区J8地块。三、被告房产位置及面积：武汉市汉阳区江城大道388号澜菲溪岸小区J8地块X栋X室，面积为96.41平方米。四、被告物业管理服务费缴纳标准：每月每平方米2.88元。五、欠缴物业管理服务费的时间及金额：2015年12月1日至2019年12月31日，被告欠交物业管理服务费13,607.30元。被告辩称：被告未交物业费是因为房屋质量存在问题，以及物业服务不到位。1.该房屋因在2015年12月交房验收时严重漏水，物业于2016年3月处理完毕，期间只能在酒店居住，由于原告造成的被告只能在酒店居住，按照一天200元的标准，共计102天，原告应当向被告赔偿20,400元；2.物业服务不到位，消防安全隐患导致2018年8月份全小区停水停电，小区高空抛物风险高，物业自私建立垃圾中转站造成附近楼栋住房四季有蚊虫，小区停车场长期没有电信、联通信号，物业并未根据协议标准履行服务质量，应减免所有物业费70%；3.被告并未收到原告所说的律师函，根据民法典规定的诉讼时效为3年，自起诉起前的3年前的物业费被告不应承担；4.前期物业服务协议中并未约定违约金，根据相关法律规定，被告不应当承担违约金。原告则认为：武汉市住房保障和房屋管理局公布的全市住宅小区物业服务质量考评结果公告，在2016年、2017年、2019年的考评中金地物业澜菲溪岸小区在汉阳区物业服务排名前三，说明物业服务获得广大业主的认可。2018年8月份停电发生后，物业公司积极采取措施解决问题，并且召开业主会议积极解释水质问题、消防设施问题、高空抛物隐患问题等等，提升服务。六、合同约定的物业管理服务费缴纳方式：自乙方办理入伙手续之日的次日起计收；乙方收到入伙通知后在指定期限内不办理相应手续的，自指定期限届满的次日计收……物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在交费月1日前履行交纳义务……注：房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用，第二年起物业服务费用全额收取。七、违约金缴纳标准及依据：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。八、物业公司是否对物业管理服务费进行催收：已催收。九、原告诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年12月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费13,607.30元，违约金5,102.70元，合计金额18,710元；2.案件受理费由被告承担。以上事项中，双方争议的主要问题是第五项被告欠交费用的时间、金额及理由，第八项原告向被告催款的时间，其他事项双方无争议。本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议（J8地块）》系双方真实意思表示，协议约定不违反法律的强制性、禁止性规定，合法有效。原告已按合同约定履行了物业管理服务的义务，被告应当按照合同约定履行交纳物业管理服务费的义务。被告辩称的房屋漏水的质量问题及其因此在酒店居住产生费用的赔偿问题与本案属不同法律关系，在本案调解不成的情况下,被告可另行主张权利。被告辩称物业服务不到位，存在消防安全隐患、高空抛物风险、垃圾中转站建造位置不合理、停车场没有手机信号等问题，原告已对此专门组织召开了部分业主与物业服务单位沟通会，就包含上述问题的相关问题予以说明并承诺在后续服务中按照国家相关规定进行改善。对上述相关问题本院认为，关于高空抛物风险问题，虽在涉案小区未出现此现象，但作为涉及业主身体健康和财产权益的安全问题，一方面需要原告在小区内进行相关普法宣传和采取一定的措施进行监测，另一方面也需要全体业主坚决抵制高空抛物行为，如此方能杜绝高空抛物现象，为小区创造一个安全的环境；关于垃圾中转站建造位置问题，因小区设置垃圾回收站的目的是为解决小区清洁问题，方便集中处理小区日常产生的各种生活垃圾，属于小区必要的附属设施，其不能设置得离小区范围过远，否则将达不到效果，而无论设置在该范围内的何处，必然距离某些楼栋近，距离某些楼栋远，小区业主对此应当具有理性的认识和适度的包容。被告作为单个业主，不能仅以自身的好恶来评价公共设施的设置地点，被告可在业主大会上充分行使自己的表决权，还应尊重全体业主的意愿，将公共设施的设置地点交由全体业主投票决定，故被告提出的此项抗辩理由于法无据，更不符合社会公共利益的需求，本院对此项抗辩理由不予采纳；从目前本市物业管理服务行业整体的实际情况看，物业管理服务公司提供的服务不可能尽善尽美，在履行物业管理服务合同义务过程中会存在一定的瑕疵，原告应当虚心接受包含被告在内的全体业主的监督和意见，予以重视并在后续服务中不断改善和进步，尽自己最大的努力为业主提供更加宜居的生活环境。但同时，原告提供的物业管理服务存在瑕疵并不构成合同根本违约并达到足以减免物业管理服务费的程度，被告不能以此为由而不履行交纳物业管理服务费的合同义务。被告辩称本案超过诉讼时效的抗辩理由。原告提供了2017年7月1日向被告出具的催缴2015年12月1日至2017年6月30日的物业管理费的《法律顾问函》，以及向被告住址“武汉市汉阳区江城大道四新南路金地澜菲溪岸X栋X”邮寄上述《法律顾问函》的EMS邮单，经查询该邮件于2017年8月10日寄出，2017年8月11日由签收人“他人收X栋菜鸟”签收，被告对上述证据质证表示没有收到，没有见过，不是本人签收。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”的规定，虽然被告否认收到上述催款文件，但原告提供的证据已能够证明其在2017年8月10日曾向被告主张过相关权利，提出履行支付相关物业管理服务费的请求。之后，原告又于2019年9月2日向被告邮寄2019年8月14日出具的《法律顾问函》及2019年9月30日出具的《广东鹏乾律师事务所律师函》，对2015年12月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费进行催收，上述催收行为均已构成诉讼时效的中断，故原告向被告主张2015年12月1日至2019年12月31日期间物业管理服务费的权利的诉讼时效应从2019年9月30日起重新计算。而原告于2020年1月19日向本院起诉要求被告支付相应物业管理服务费未超过诉讼时效，被告的抗辩理由没有法律依据，本院不予采纳。关于违约金的问题，被告辩称前期物业服务协议中并未约定违约金，与查明事实不符，协议中已对违约金做了相关约定，但考虑到本市物业服务行业的现状，物业服务企业在履行合同的过程中，难以做到周到周全，完全符合合同约定，故对原告要求被告支付逾期交纳物业管理服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告应当交纳2015年12月1日至2019年12月31日的物业管理服务费13,607.30元。依照《中华人民共和国民法典》第一百九十五条、第五百七十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告沈卫、张金慧向原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司支付2015年12月1日至2019年12月31日的物业管理服务费13,607.30元，此款于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计134元，由被告沈卫、张金慧负担。本判决为终审判决。审判员  黄玮二〇二一年三月八日法官助理卢少达书记员郑榛子