浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0681执异39号 利害关系人（异议人）：徐文仁，男，1967年9月15日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县，现住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：徐照，男，1991年2月6日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区，系异议人儿子。 申请执行人：窦瑞金，男，1967年12月19日出生，汉族，住河南省潢川县。 委托诉讼代理人：周祥勇，浙江蕴望律师事务所律师。 被执行人：汪正德，男，1969年10月21日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 在本院执行申请执行人窦瑞金与被执行人汪正德建设工程合同纠纷一案中，利害关系人徐文仁对本院的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年3月2日举行了听证。利害关系人徐文仁及其委托诉讼代理人徐照、申请执行人窦瑞金的委托诉讼代理人周祥勇参加了听证。现已审查终结。 利害关系人徐文仁向本院提出异议请求：请求贵院撤销对位于杭州市萧山区××街道××号房地产（以下简称涉案房产）的拍卖行为，并将异议人缴纳的拍卖款80万元全额退还。事实与理由：按绍兴市世博房地产评估有限公司绍世房估函（2020）35号函第二项《关于界址确定》第2点《一层平面图（竣工图）》划分5-8房产的所属界址；按绍兴市世博房地产评估有限公司绍世房估司字［2020］第06007号房地产评估报告第三部分第四条第1点描述，拍卖标的物房屋建筑面积56.06平方米，国有土地使用权分摊面积为12.9平方米，得出该房屋实际套内面积为43.16平方米，得房率为76.99%；按绍世房估函（2020）35号函的《房地产平面图》中尺寸与《一层平面图（竣工图）》，经复原内部现有格局中，关于卫生间争议套内面积为4.65平方米，若以50%面积计算为5-8套内面积，则5-8套内总面积为38.08平方米＋2.325平方米约40.4平方米，与评估报告的描述面积不符，误差比为6.4%。房屋拍卖前不允许看房，拍卖成交后与执行法官一起去现场看过房，经异议人自行测量，套内面积仅为37.495平方米，建筑面积为51.735平方米，比产权证面积少4.33平方米，误差比为10.34%。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比绝对值超过3%的，买受人可以解除合同。故异议人提出上述异议，请贵院客观、公正处理。 申请执行人窦瑞金称，拍卖标的物的产权面积、权属界址、房屋现状等在拍卖前已向社会公众释明，如有异议，完全可以按照合法程序在拍卖前提出。现异议人在拍卖结束后，在无充分证据的情况下提出执行异议，无异于浪费司法资源。异议人提及的标的物房屋所涉面积与评估报告内容不一致，纯属异议人个人混淆公摊面积的错误概念，其余未提及部分均由评估公司出具的评估报告内容为准。综上，请依法驳回异议人的异议请求。 本院查明：本院于2018年3月24日对窦瑞金诉汪正德、浙江凯德建设有限公司、浙江欢乐世界旅游发展有限公司建设工程合同纠纷一案，作出（2017）浙0681民初3130号民事判决：一、汪正德应支付窦瑞金工程款计人民币1084466.40元，并支付自2017年3月13日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同档次银行贷款基准利率计算的利息损失，款限于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回窦瑞金的其余诉讼请求。该案在审理过程中，经窦瑞金申请，本院于2017年3月17日作出（2017）浙0681执保234号民事裁定：查封、冻结或扣押汪正德价值人民币1135040元的财产。并据此于同月28日查封了涉案房产。判决生效后，经窦瑞金申请，本院于2019年2月25日以（2019）浙0681执1840号立案执行。执行过程中，本院作出（2019）浙0681执1840号之一执行裁定，继续对涉案房产查封至2022年12月10日止。 涉案房产坐落于杭州市萧山区××街道××号，于2011年8月30日进行不动产权登记，权证号：杭房权证萧移字第0××7号、杭房权证萧移字第0××8号、杭房权证萧移字第0××6号，权利人：汪正德、鄢定凤、汪浩宇，共有情况：共同共有，用途：非住宅，建筑面积：56.04平方米，土地使用权面积：12.9平方米。 2020年8月6日，本院作出（2019）浙0681执1840号之三执行裁定，裁定拍卖、变卖汪正德与他人共有（共有人：鄢定凤、汪浩宇）的涉案房产［包括赋予内增添物（室内门窗、灯具、开关座、固定壁柜、卫生间内固定设施等）和固定装修］。2020年12月11日，本院将涉案房产的相关拍卖资料上传至本院阿里巴巴网络司法拍卖平台。其中，《拍卖公告》载明：“一、拍卖标的：位于杭州市萧山区××街道××号房产。房屋总层数6层，所在层次1层。已取得杭房权证萧移字第0××7、0××8、0××6号《房屋所有权证》，建筑面积56.04平方米，权利性质存量房产，用途非住宅，使用权面积12.9平方米，使用权类型出让（以上信息仅供参考，以国土房管部门登记信息为准）。起拍价：74万元，保证金：8万元，增价幅度：1万元。……四、咨询、看样、异议的时间与方式：即日起至拍卖日前接受咨询：本院已接受［来拍法服］在拍卖期间对上述标的相关信息进行咨询及组织看样等工作（看样时间根据预约情况由［来拍法服］安排），请搜索并访问［来拍法服］网站自助预约、或关注微信公众号［来拍法服］自助预约看样。如有产权过户、金融贷款需求可以向当地银行等机构了解、核实，同时［来拍法服］也提供税费预估、房产过户、金融贷款等相关业务。咨询电话：400-1571060，0575-87957075。对上述标的权属有异议者，请在开拍三日前与本院联系。……六、特别提醒：（一）标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对标的实物现状的确认，责任自负。本院对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。房屋的用途要符合规划设计。……”。《拍卖须知》载明：“一、本《拍卖须知》根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定所制订，竞买人应认真仔细阅读，了解本须知的全部内容。二、本次拍卖活动遵循“公开、公平、公正、诚实守信”的原则。拍卖活动具备法律效力。参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任。三、拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果或成交价格。如房屋结构与发证时发生改变的，由竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户手续；须修复的相关费用由买受人承担。……”。《标的物详情》载明：“拍品现状及瑕疵：标的物与5-7室打通使用，部分分割墙体已打通，装修为合并装修。5-8室南面设计中的独立进户门现状为砌有砖体、配窗户，需通过5-7进入。室内客厅卫生间部分系5-8室证载面积，部分系5-7证载面积。无法确定水电等配套系统是否独立，需要买受人自行了解，或与5-7业主自行协商。承租人已腾空。……拍品介绍：1、拍卖对象：位于杭州市萧山区××街道××号房产。房屋总层数6层，所在层次1层……。2、权证编号情况：详见附件权证复印件。3、税费负担情况等详见《竞买公告》，标的物周边配套情况详见附件评估报告。4、特别提醒：竞买人在收到法院通知后，须尽快到法院领取成交裁定书，并提交办证所需材料，支付税款等，未按拍卖公告、拍卖须知要求办理的，竞买人须自行办理手续、并承担费用、滞纳金、过户延迟的后果”。其中拍卖资料附件有：1、绍兴市世博房地产评估有限公司绍世房估司字［2020］第06007号房地产评估报告；2、绍兴市世博房地产评估有限公司绍世房估函（2020）35号函；3、杭州市规划和自然资源局萧山分局不动产权属信息查询记录。附件1系对涉案房产的财产价值评估报告，该报告根据委托评估要求，在假设和限制条件下，对估价对象的财产范围、房地产现状等作了具体详细的描述说明，评估结果为价值人民币1051742元。附件2在附件1的基础上，对涉案房产的界址作了明确认定及详细说明，对结构现状及延变情况作了详细描述和分析说明，并附有《房地产平面图》、《一层平面图（竣工图）》、《现状平面图》佐证。附件3记载了涉案房产权属登记的基本情况。 2021年1月14日10时至15日10时26分止，本院对涉案房产公开进行网络司法拍卖。2021年1月15日10时26分，徐文仁以80万元的最高价竞得涉案房产。2021年1月29日，徐文仁向本院缴清拍卖款项80万元。后徐文仁即提出上述异议。针对徐文仁提出的涉案房产面积等问题，经本院要求，绍兴市世博房地产评估有限公司于2020年2月9日作出绍世估函（2021）006号函，明确回函如下：“房屋产权面积、权属界址以《房屋所有权证》)为准。《房地产平面图》中记载套内面积41.82平方米，公摊面积14.24平方米:合计面积56.06平方米。《房地产平面图》即是《竣工图》中对应位置的轴线尺寸，其套内面积具体计算为(5.4-1.80)x3.3+(6.3-3.9)x(3.9+1)+3.9x3.9+3.3x1.80/2=41.82平方米。《房地产平面图》记载的“公摊面积”并不是指“国有土地使用权分摊面积”,这是两个不同的概念,故《异议申请书》中第2点“建筑面积-国有土地使用权分摊面积=套内面积”的算法错误，导致异议人后续主张错误。《异议申请书》第3点中计算套内面积时采用的建筑尺寸错误，卫生间区域整体套内面积为3.3x1.80=5.94平方米,归入5-8号的部分应为5.94/2=2.97平方米;异议人提出的套内面积38.08平方米区域的实际套内面积应为(5.4-1.80)x3.3+(6.3-3.9)x(3.9+1)+3.9x3.9=38.85平方米，则合计套内面积为2.97+38.85=41.82平方米，上述结果与《房地产平面图》记载的套内面积一致。综上，《房屋所有权证》作为估价对象的合法权属依据，其产权面积并不存在差异，如异议人对此有疑问可向发证部门咨询”。 上述事实，由（2017）浙0681民初3130号民事判决书、（2017）浙0681执保234号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、杭州市萧山区不动产权属信息查询记录、房地产平面图、执行案件立案审查信息表、（2019）浙0681执1840号之一执行裁定书及协助执行通知书和送达回证、（2019）浙0681执1840号之三执行裁定书、涉案房产拍卖资料（包括拍卖公告、拍卖须知、附件等）、绍世房估司字[2020]第06007号房地产评估报告、绍世房估函（2020）35号函、绍世估函（2021）006号函等证据所证实。 异议人徐文仁听证时提供了自行绘制的涉案房产平面草图一份，以证明其关于涉案房产套内面积为37.495平方米的主张，申请执行人窦瑞金对该平面草图证据三性均不认可，认为涉案房产面积应以登记和评估为准。 本院认为，异议人徐文仁参加本院对被执行人汪正德所有的涉案房产司法网络拍卖，在竞得该拍卖标的物后，以“拍卖前不允许看房、实际面积少于权证登记面积3%以上”等为由，提出要求撤销拍卖行为，并退还其80万元拍卖款项的执行异议。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网络司法拍卖规定》）第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外……（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”。徐文仁提出的异议显然与上述《网络司法拍卖规定》的第二至六项情形不相符合，故其所提异议是否成立，本院应当依照《网络司法拍卖规定》第一项的情形进行审查。 本案中，本院在拍卖程序中对拍卖标的物已进行了充分的公告和展示，拍卖活动开始时间为2021年1月14日10时，但本院已于2020年12月11日10时前将拍卖公告、拍卖须知、标的物详情、评估报告及补充说明函件等相关拍卖资料在拍卖网络平台上公开展示；且公开展示的拍卖资料《标的物详情》、《绍世房估司字[2020]第06007号房地产评估报告》、《绍世房估函（2020）35号函》、《不动产权属信息查询记录》对拍卖标的物权属登记情况、现状及瑕疵情况等作了充分合理的信息披露；又在《拍卖公告》、《拍卖须知》等拍卖资料中向竞买人释明“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对标的的实物现状的确认，责任自负。本院对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保”及“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果或成交价格。如房屋结构与发证时发生改变的，由竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户手续；须修复的相关费用由买受人承担”等内容，且该释明内容文义清晰、表述明确，按通常理解不应产生歧义。还在《拍卖须知》第一条、第二条，明确告知提示拍卖活动所遵循的具体法律和竞拍人参与竞拍及竞买成功后的相应法律后果。故本院对涉案房产的拍卖程序符合相关法律规定，并无不当，不存在《网络司法拍卖规定》第三十一条第一项规定的拍卖财产资料严重失实，致使竞受人产生重大误解的情形。 而且徐文仁要求撤销涉案房产拍卖行为的理由亦无相应的事实依据。其关于“拍卖前不允许看房”的主张未提供任何证据证明，且与公开展示的拍卖资料《拍卖公告》、《拍卖须知》中的规定内容完全相悖。其“实际面积少于权证登记面积3%以上”的主张亦未提供有效证据证明，平面草图系其自行绘制，无其他公信力较强的证据材料印证，且申请执行人不认可，真实性无法确认，依法不得作为有效证据，而该平面草图与权证附属的《房地产平面图》不一致，评估机构回函也明确其产权面积的计算方式错误；且假使存在拍卖标的房屋实际面积少于产权登记面积的情况，因本院已经就拍卖标的相关瑕疵以及责任承担予以公示说明，后果亦应由竞买人自行承担。而网络司法拍卖属于人民法院的民事强制执行措施，适用的法律应当是《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法院执行工作的法律和司法解释，而不适用平等民事主体之间房屋交易的相关法律和司法解释。 综上，本院对案涉房产的网络司法拍卖执行行为符合相关法律规定，并无不当，不存在《网络司法拍卖规定》第三十一条第一项规定的拍卖财产资料严重失实，致使竞受人产生重大误解的情形。异议人徐文仁自主参加网络司法拍卖并以最高价竞得拍卖标的物，应当为其行为承担相应的法律后果。现徐文仁提出的执行异议请求，无相应的事实及法律依据，理由不能成立，本院不予支持。据此，为维护正常合法的网络司法拍卖秩序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回利害关系人徐文仁提出的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向浙江省绍兴市中级人民法院申请复议。 审判长  徐平君 审判员  边 防 审判员  陈 波 二〇二一年三月五日 书记员  吴 洒