吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终325号上诉人（原审被告）：仲崇军，男，1976年5月23日生，汉族，农民，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：吉林市瀚居物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：运秀英，董事长。委托诉讼代理人：崔莹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李敏，女，该公司员工。原审被告：郝买江，男，1963年9月1日生，汉族，无职业，住吉林省长春市二道区。上诉人仲崇军因与被上诉人吉林市瀚居物业服务有限公司（以下简称瀚居物业公司）、原审被告郝买江物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初2930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。仲崇军上诉请求：1.二审应对一审判决改判或发回重审。2.物业费收取理由不合法。3.物业费计算标准不清，收取滞纳金不符合法律规定。事实和理由：瀚居物业公司只与开发商签订了物业合同，在业主购买房屋后已经十多年，瀚居物业公司既没有与业主签订合同，也没有为业主服务过。属于瀚居物业公司自己放弃了与业主的关系，2017年仲崇军没有租赁房屋时也没有收取物业费。一审法院错误判决仲崇军承担物业费。物业费的收取是按照商业，还是按照居民住户标准。物业公司自己提供的证据已经证实瀚居物业公司没有对仲崇军有过任何商业服务，反而比居民住户少了电梯维护、楼道清理等服务。一审判令物业费标准高于居民住户是不合理的。一审法院不应支持瀚居物业公司滞纳金的诉讼请求。因为物业公司没有履行物业职能，也没有上门收取过物业费怎么能承担滞纳金。而且物业公司也不是政府职能部门没有权利收取滞纳金。并且仲崇军与郝买江早已解除租赁合同，2020年6月1日房屋就已经清空，一审法院判令支付三年物业费是不合理的。瀚居物业公司辩称，物业费的收取标准是依据符合法律规定的合同。本案应维持原判，物业公司与开发公司签订物业服务合同是合理合法的，符合法律规定。业主应当交纳物业费。如果业主和承租人之间有约定，他们可以按照约定缴纳物业费。物业费收取的标准是依据合同，符合法律规定，还有滞纳金收取依据合同，也符合法律规定。郝买江述称，合同到现在我也没看到，可能原来的租房户就是按照瀚居物业公司的要求都交了。瀚居物业公司向一审法院起诉请求：判令郝买江、仲崇军给付瀚居物业公司物业服务费19,800元，滞纳金4455元，合计24,255元。一审法院认定事实：2011年12月1日，甲方吉林恒隆建设开发有限公司与乙方瀚居物业公司签订《前期物业服务合同》，约定，甲方选聘乙方对通潭富苑小区提供前期物业管理服务。其中第八条约定：商业物业服务费标准为2.1元／月／平方米。第九条第四款约定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。”第五款约定：“物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月31日前履行交纳下一年度物业服务费用的义务。”第二十六条约定：业主或物业使用人违反本合同第九条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。上述合同签订后至今，瀚居物业公司为通潭富苑小区提供了物业管理服务工作。郝买江系（建筑面积196.43平方米）业主。2017年10月10日，甲方郝买江与乙方仲崇军签订《租房合同》，约定甲方将上述门市出租给乙方用于超市经营，租期自2017年10月10日至2020年10月10日三年。另约定：租房期间的水费、电费、物业费等归乙方交纳。该网点自2017年1月1日起至2020年12月31日止未交纳物业服务费，经催要仍未缴纳。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。据此，吉林市世贸广场建设有限公司与美生物业公司签订《物业管理服务合同》符合法律规定，且真实有效，对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。郝买江和仲崇军提出的抗辩，事实依据不足，且没有法律依据，不能成立。《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。依《前期物业服务合同》第九条第五款关于物业服务费用交纳时间和数额的约定，瀚居物业公司请求交纳2017年1月1日起至2020年12月31日期间物业服务费用有合同依据，应予确认。郝买江作为业主，应当交纳2017年1月1日至2017年10月9日及2020年10月10日至2020年12月31日期间一年的物业费及逾期交纳违约金；依《前期物业服务合同》第九条第四款中“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的约定，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，2017年10月10日至2020年10月9日期间三年的物业费，应由房屋承租人仲崇军依约定承担交纳义务，并承担逾期交纳违约责任，同时，由郝买江承担连带责任。案涉商业网点建筑面积196.43平方米，物业费交纳标准为2.1元／月／平方米，每年应交物业费计4950.04元（196.43平方米×2.1元／月／平方米×12月），而瀚居物业公司请求2017年1月1日起至2020年12月31日四年为19,800元，即每年4950元，应予确认。关于瀚居物业公司请求的滞纳金，依合同约定应为违约金，而要求按2017年至2019年，3年欠费额14,850元（19,800元－4950元）的30％计算为4455元，可酌情调整为按20％计算为2970元（14,850元×20％），即2017年至2019年，共计3年，每年应承担逾期交费违约金为990元（2970元÷3年）。2017年违约金应由郝买江承担，2018年和2019年应由仲崇军负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、郝买江于判决生效后十日内一次性给付瀚居物业公司物业费4950元及违约金990元，合计5940元；二、仲崇军于判决生效后十日内一次性给付瀚居物业公司物业费14,850元及违约金1980元，合计16,830元；三、郝买江对上述第二项承担连带给付责任；四、驳回瀚居物业公司的其他诉讼请求。案件受理费203元，由瀚居物业公司负担12元；郝买江负担50元，仲崇军负担141元，郝买江负连带给付责任。本院二审期间，当事人均没有新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，（一）吉林市世贸广场建设有限公司与美生物业公司签订《物业管理服务合同》符合法律规定，且真实有效，该合同对全体业主具有约束力。郝买江作为业主受《物业管理服务合同》的约束，其理应按照合同约定履行交付物业费的义务。郝买江将房屋出租给仲崇军，其与仲崇军约定物业费由承租人承担，故仲崇军亦应承担给付物业费的义务。仲崇军主张瀚居物业公司没有与业主签订合同的主张无事实根据，本院不予支持，一审法院判决仲崇军承担相应物业费正确。（二）关于仲崇军提出的收取物业费的标准问题。因双方当事人之间存在物业服务合同的约定，瀚居物业公司系按照合同约定收取服务费用。（三）关于收取滞纳金的问题。瀚居物业公司请求的滞纳金，依合同约定应为违约金，瀚居物业公司按照30％标准计算，但一审法院已经酌情调整为按20％计算，该调整符合法律规定，并无不当之处。本案属于平等主体之间的物业服务合同关系，本案一审判决的系违约金，并非行政机关对被处罚人迟延履行缴纳罚金，而产生的滞纳金。（四）至于仲崇军与郝买江之间对租赁合同履行期间发生的问题，不属于本案审理范畴。综上所述，仲崇军的主张不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费369元，由仲崇军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年三月四日书记员  王丽宁