贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初893号 原告张学巧，女，1970年1月11日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人魏元金龙，1992年10月30日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，系原告之子，特别授权。 被告毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区麻园大道。 统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人蒋秀斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人周旭，贵州众正律师事务所律师，系一般授权。 原告张学巧与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告委托诉讼代理人魏元金龙、被告振华房开公司委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂定75408.79元，请求判决以房款407065.00元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算，从2017年9月28日计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书日止；二、判决被告返还原告燃气入户费等3779.00元；三本案诉讼费由被告负担。 经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告张学巧于2011年7月25日与被告振华房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告振华房开公司开发的位于毕节市七星关区。房号为1-15-3建筑面积126.94平方米，总价395799.00元。合同第三章第七条第二款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2012年12月30日前向原告张学巧交付商品房。第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于年月日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的承担违约责任；2、约定日期起日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起日内退还买受人已付款，并按支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的违约金。本条三（四）双方同意按下列第种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，委托费用／元由买受人承担。 合同签订后，原告按约支付了全部房款395799.00元，被告于2014年1月6日向原告交付房屋。涉案商品房于2019年8月13日具备办证条件，但被告未将办理商品房转移登记的有关文书交付或告知原告，现原告未取得涉案商品房产权登记证书。另被告在涉案商品房总价款之外收取原告燃气入户费等合计3779.00元。 对上述没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，才履行完毕其合同约定的义务。由于合同对交付办理商品房转移登记的有关文书的具体时间和违约责任约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告应于实际交付商品房之日2014年1月6日起90日即2014年4月6日前交付或告知原告，故被告已经构成违约，违约金的起止时间，原则上应从2014年4月7日起至告知办理转移登记的文书之日2021年2月25日止（开庭告知）。故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，本院予以支持。本案原告主张违约金的期间并未超出诉讼时效期间。故从原告向本院交诉状主张权利之日2020年9月30日（立案之前曾交社区调解）回溯3年，即2017年9月30日起的违约金应予保护，超过3年的部分，认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额395799.00元为基数，从2017年9月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日至2021年2月25日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 原、被告订立的《商品房买卖合同》已明确约定出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了燃气入户费等3779.00元，无事实和法律依据，应予退还。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内支付原告张学巧逾期办证违约金，计算方式以原告已付购房款总额395799.00元为基数，从2017年9月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。从2019年8月20日至2021年2月25日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内返还原告张学巧燃气入户费等人民币3779.00元； 驳回原告张学巧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费889.00元。由原告张学巧负担25.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司承担864.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期本判决即发生法律效力。 审判员  李华忠 二〇二一年三月五日 书记员  王 旭