河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初5825号原告：赵秋菊等13人（身份信息详见附件1）。被告：郑州元发置业有限公司，住所地郑州市中原区桐柏北路90号办公室四楼408室。法定代表人：邹学文。委托诉讼代理人：史凯贤，北京市（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚，北京市（郑州）律师事务所实习律师。原告赵秋菊等13人与被告郑州元发置业有限公司（以下简称元发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日作出（2020）豫0102民初398号民事判决书，郑州市中级人民法院于2020年8月14日作出（2020）豫01民终9168号民事裁定书将此案发回重审，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵秋菊的代理人陈金涛、原告赵书娟、范秋霞、李学军、冉新梅、吴万福、靳东东、郑志刚，被告元发公司的代理人史凯贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵秋菊等13人向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告各项违约损失、退还多收取的购房款累计共1835849元（具体金额见起诉状附件）；2、被告承担诉讼费。事实与理由：被告出售办公用房对外宣传为住房，被告的样板房、户型模型均是按住宅装修宣传，并承诺买一送一、送储藏室。在被告上述宣传的影响下，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买位于中原区××、××西××龙××广场××号院的房屋。签订合同时，被告直接将合同翻到落款处让原告签字，称合同内容与样板房及对外宣传一致。被告存在多项违约、违法、欺诈、虚假宣传：（1）涉案房屋系商业办公用房，不是住宅；（2）涉案房屋未达到约定的装饰装修标准；（3）承诺“买一套送一套，赠送储藏室”，但未实际赠送，承诺赠送隔板未赠送，不应当计入面积的多计算收取了房款，承诺层高为5.05米，但部分夹层层高仅有2米多。被告的多项违约行为，损害了原告的利益，故提起诉讼。被告元发公司辩称：1、元发公司严格按照经规划部门审核的图纸建设施工，且竣工后经规划验收通过，元发公司交付的房屋符合合同约定，不存在违约行为。案涉工程系由中国核电工程有限公司郑州分公司承担图纸设计，经郑州市城乡规划局中原分局审核通过的“3-20夹层剖面图”中已明确标明朝南户型中夹层的层高为2.3米。2019年8月中铁工程设计咨询集团有限公司出具的《郑州市建设工程竣工规划核实测绘报告》也显示“郑州市中原区朱屯村城中村改造项目C-03-1地块”3-20层夹层建设符合图纸要求，应计算全部建筑面积。2019年8月21日，郑州市城乡规划局在核实《郑州市建设工程竣工规划核实测绘报告》后向元发公司出具了《建设工程规划核实意见书》，显示:“经规划核实，本工程基本符合城乡规划要求，核发此意见书。”根据我国商品房开发建设的相关规定，涉案房屋的规划设计和施工均需经国家机关严格审批，所有房屋的结构和面积都是通过法定程序确定的，最终也需要经过规划验收合格才能交付。本案中，根据房屋平面图均明确表明，原告购买的房屋部分面积为夹层，规划图明确夹层高为2.3米，其下方为通道。元发公司按照经规划审批的图纸进行施工，《商品房买卖合同》附件一中的房屋平面图与设计图纸一致，元发公司不存在违约情形。2、《商品房买卖合同》附件一所示的房屋平面图已明确案涉房屋夹层的面积包含在合同约定的总面积，且已经过规划验收，应计算全部建筑面积。根据案涉商品房审批方案及设计图纸施工，原告购买的商业用房有一部分为夹层，该夹层的面积计入原告购买商业用房的面积。此外，《商品房买卖合同》的附件房屋平面图，亦明确案涉房屋夹层的面积计入合同约定的总面积，业主也在房屋平面图中进行了签字。如前所述，2019年8月中铁工程设计咨询集团有限公司出具的《郑州市建设工程竣工规划核实测绘报告》显示3-20层夹层建设符合图纸要求，应计算全部建筑面积，郑州市城乡规划局亦出具了《建设工程规划核实意见书》，故案涉房屋的夹层应计算全部建筑面积。3、元发公司不存在虚假宣传和欺诈行为，双方的权利义务应按照最终签订的《商品房买卖合同》为准。案涉房屋所在土地规划用途为办公用地，元发公司在房屋销售阶段按照主管部门的要求在售楼部对五证进行了公示，《商品房买卖合同》中多处均显示案涉房屋用途为办公，且显示交房标准为毛坯交房，原告作为完全民事行为能力人，其在订立上述合同时已多次确认案涉房屋性质为办公且为毛坯交房的情况下仍自愿购买，应对自身行为负责。此外，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条第7款约定“本合同签订之时，双方以前就购买该商品房签订的有关约定内容与本合同约定不一致的，以本合同约定为准”。故合同签订后双方的权利义务均应以《商品房买卖合同》约定为准，原告所称的买一套送一套、赠送承诺等均与事实不符。综上，元发公司交付的商品房符合《商品房买卖合同》的约定和规划图图纸，元发公司不存在违约行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1、自2016年起，被告元发公司分别与原告赵秋菊等13人签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于中原区××、××西升龙天汇6号院的房屋，房屋用途为办公，合同对每名原告购买的房屋坐落、房屋面积、房款单价、交付时间等作出约定。其中对房屋的基本情况约定为“商品房的用途为办公，属钢混结构，层高为5.05米，建筑层地上20层，地下3层”。《商品房买卖合同》的附件一为房屋平面图，涉案房屋平面图显示房屋计价面积分为两部分，一部分为层高5.05米、一部分层高为2.3米，原告均签字确认。但对房屋价款的约定为按房屋建筑面积乘以房屋单价计算，未就层高不同的两部分计价面积做出区别的特别约定。合同附件三为装饰、设备标准，约定顶棚为腻子膏罩白。2、案涉房屋所在工程为“郑州市中原区朱屯村城中村改造项目C-03-1地块”，由中国核电工程有限公司郑州分公司承担图纸设计。中国核电工程有限公司郑州分公司出具的《三至二十层夹层平面规划报建图》标明朝南户型夹层的层高为2.3米。2019年8月21日，郑州市城乡规划局出具建设工程规划核实意见书（郑规核字第20193019号），就“郑州市中原区朱屯村城中村改造项目C-03-1地块”，认定经规划核实，工程基本符合城乡规划要求，核发意见书。3、2019年8月28日，被告元发公司向涉案房屋所在项目的买受人发出交房通知，通知买受人于2019年8月29日至2019年9月1日办理交房手续。4、案涉楼盘因夹层空间不足的问题，经当事人自行调解、经法院诉前调解，部分购房人与被告达成一致调解意见：由被告按照夹层建筑面积价款的16%赔偿购房人。本院认为，原告赵秋菊等13人分别与被告元发公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订的，其内容不违反法律强制性规定，对其效力本院予以认定。买卖双方均应按照该合同的约定履行自己的义务，对本案各方的争议应遵循书面合同的约定按照过错原则公平合理的确定各方权益。争议焦点一：关于夹层部分是否属于赠与的问题。原告提供的录音证据不能显示推销人员的身份和所在房屋的具体信息，被告对该证据内容予以否认，故该证据效力较弱且缺乏佐证，不能起到证明被告就案涉房屋夹层作出赠与承诺的效力；原、被告书面签署的房屋买卖合同明确了房屋两部分均为计价面积，当事人应对自己所签书面合同尽到审慎义务并受该合同效力的约束，且不动产的赠与合同系实践性合同，非经登记不发生物权变动的效力。综合上述理由，原告关于夹层赠与的主张，证据不足，本院不予支持。争议焦点二：关于房屋主体部分层高是否达到合同约定的5.05米的问题。案涉房屋的层高测绘以及表述规范，均经有关部门和机构予以确定，原告自行测量的结果不具有权威性，对其意见本院不予采纳。涉案房屋在设计规划时，即设计有层高为2.3米的夹层，且该规划经过了郑州市城乡规划局的审核。房屋建成后，涉案工程经核实，郑州市城乡规划局出具了规划核实意见书，故被告建造的房屋存在夹层符合设计和规划要求。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中，将夹层部分显示在图中，并与房屋主体部分（房屋除夹层外的剩余部分）区分独立成图，同时对房屋主体部分和夹层部分的尺寸进行了标注。虽然不能苛求买受人对房屋平面图进行专业解读，但该图已足以提示买受人房屋存在夹层部分。本案原告在诉讼中主张被告在宣传时承诺夹层部分为赠送，结合《商品房买卖合同》的约定，本院认定原告对房屋存在夹层是明知的，被告交付的房屋存在夹层这一行为不构成违约。争议焦点三：夹层部分与房屋主体部分层高不一致，是否属于违约行为以及被告是否应予赔偿的问题。原、被告在《商品房买卖合同》中未对房屋主体部分和夹层部分的层高分别作出约定，仅约定层高为5.05米，但按照同一价格计价未做区别，是导致本案纠纷的根本原因。《商品房买卖合同》明确约定了房屋建筑面积和套内面积，同时约定房屋价款按建筑面积乘以房屋单价计算。按照合同附件一房屋平面图中标注的尺寸计算房屋主体部分的面积，与合同约定的套内面积存在差距，差距又与夹层部分的面积基本吻合，可知《商品房买卖合同》已将夹层部分的面积计入了房屋套内面积。按照住房和城乡建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）的规定，房屋层高在2.2米以上的，在计算建筑面积时应计算全面积。综上，依据《商品房买卖合同》的约定和上述国家标准，合同当事人在签订合同时均应尽到审慎义务，对合同事项作出明确约定。被告作为开发商，在合同签订时相对于买受人，负有更高的审慎义务。被告虽主张《商品房买卖合同》系房屋管理部门制定的格式合同，不能对房屋层高作出两种约定，但被告可通过补充协议或其他方式，对夹层的层高作出明确约定。原、被告签订的合同对夹层层高约定不明，后被告交付的房屋虽符合规划设计和国家标准，被告的行为不能认定为违约，但被告对合同约定不明负有责任，其行为模糊了原告对房屋的认知，一定程度上影响了原告对房屋价值的判断，应当对原告予以赔偿。争议焦点四：对于赔偿比例即数额的计算方式问题。房屋作为大件商品，买受人也负有较高的审慎义务，对本案纠纷的产生也应负有一定的责任。房屋定价应综合考虑位置、户型、面积、采光等多种因素，非简单数学模型能够解决；原告所购南户房屋单价低于对应北户的事实，与被告所述定价时已经考虑了南户存在夹层空间不足的问题，在一定程度上符合经验法则；考虑涉案房屋作为朝南户型与其他朝北户型在采光上存在的差异和两种户型之间的房价差距，综合各方面因素，酌定被告应当按照房屋中夹层部分按建筑面积计算房款的16%对各原告予以赔偿。夹层部分的建筑面积以合同附件一中夹层部分的面积作为套内面积，按照每名原告合同中房屋建筑面积和套内面积的比例计算出夹层部分的建筑面积。争议焦点五：房屋顶棚腻子膏罩白损失问题。关于原告靳东东、吴小磊、郑志刚、殷悦主张的被告未按合同约定将房屋顶棚使用腻子膏罩白应赔偿的损失，双方对交付的房屋没有使用腻子膏罩白这一事实均无异议，被告未按合同约定履行义务应当赔偿原告损失。针对腻子膏罩白的人工费和材料费，本院综合原、被告的报价和市场报价酌定为每平方米20元。被告应按原告购买房屋的套内面积每平方米20元的标准向原告支付罩白赔偿款。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告郑州元发置业有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告赵秋菊等13人夹层损失292902.95元（每名原告应得款项见附件2）；二、被告郑州元发置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告靳东东、吴小磊、郑志刚、殷悦房屋罩白赔偿款3324.80元（每名原告应得款项见附件2）；三、驳回原告赵秋菊等13人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21324元，由原告赵秋菊等13人负担15581元，由被告郑州元发置业有限公司负担5743元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  李忠贤人民陪审员  洪丽洁人民陪审员  王志清二〇二一年三月十日书 记 员  郑飞虎附件1:1.原告赵秋菊，女，汉族，1978年9月6日出生，住河南省新密市曲梁镇窦沟村葛坡上河15号。委托诉讼代理人陈金涛，原告赵秋菊之夫。2.原告赵书娟，女，汉族，1972年9月18日出生，住郑州市中原区陇海西路169号附16号。诉讼代表人王宏亚，女，汉族，1963年2月1日出生，住郑州市金水区俭学街7号院8号楼18号。3.原告戴逸，男，汉族，1984年4月19日出生，住武汉市武昌区丁字桥路110号。诉讼代表人王宏亚，女，汉族，1963年2月1日出生，住郑州市金水区俭学街7号院8号楼18号。4.原告范秋霞，女，汉族，1983年11月24日出生，住河南省商水县城关镇改革街。诉讼代表人王宏亚，女，汉族，1963年2月1日出生，住郑州市金水区俭学街7号院8号楼18号。5.原告李学军，男，汉族，1966年6月13日出生，住郑州市中原区西十里铺南路21号院1号楼27号。诉讼代表人王宏亚，女，汉族，1963年2月1日出生，住郑州市金水区俭学街7号院8号楼18号。6.原告赵秋菊，女，汉族，1966年10月6日出生，住郑州市中原区支农路3号院21号楼4号。诉讼代表人王宏亚，女，汉族，1963年2月1日出生，住郑州市金水区俭学街7号院8号楼18号。7.原告吴万福，男，汉族，1998年9月10日出生，住河南省博爱县孝敬镇吴庄村中吴街27号。诉讼代表人王宏亚，女，汉族，1963年2月1日出生，住郑州市金水区俭学街7号院8号楼18号。8.原告靳东东，女，汉族，1988年6月12日出生，住河南省焦作市解放区老牛河村5号。9.原告吴小磊，女，汉族，1983年4月15日出生，住河南省社旗县下洼乡吴庄村吴庄。诉讼代表人王宏亚，女，汉族，1963年2月1日出生，住郑州市金水区俭学街7号院8号楼18号。10.原告郑志刚，男，汉族，1984年8月14日出生，住河南省新郑市新港办事处苏村郑71号。诉讼代表人王宏亚，女，汉族，1963年2月1日出生，住郑州市金水区俭学街7号院8号楼18号。11.原告李军，男，汉族，1972年10月1日出生，住河南省息县杨店乡李寨村李西组。诉讼代表人王宏亚，女，汉族，1963年2月1日出生，住郑州市金水区俭学街7号院8号楼18号。12.原告王宏亚，女，汉族，1963年2月1日出生，住郑州市金水区俭学街7号院8号楼18号。13.原告殷悦，女，汉族，1992年3月1日出生，住郑州市中原区工人路336号院1号楼36号。诉讼代表人王宏亚，女，汉族，1963年2月1日出生，住郑州市金水区俭学街7号院8号楼18号。