辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1704号上诉人（原审被告）：曲书仪（曾用名曲艳），女，1983年5月4日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杜晶晶，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇嘉文，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号，统一社会信用代码：91210231723451243K。法定代表人：李林。委托诉讼代理人：张国晗，上海市协力(大连)律师事务所律师。委托诉讼代理人：董飞，辽宁昭明律师事务所律师。上诉人曲书仪因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司（以下简称“亿达物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初11563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曲书仪上诉请求：撤销一审判决，依法改判不支持亿达物业诉讼请求或依法发回重审。主要事实与理由：一、案涉《前期物业服务合同》存在诸多违法情况。具体为：开发商未经过法定招投标的程序内部私自选定亿达物业作为小区物业服务公司；亿达物业作为案涉小区物业服务公司于2015年才开始进行备案程序，而实际有2013、2014便交付房屋；亿达物业作为案涉小区的物业违法将小区业主们的物业用房出租私自获利。二、《前期物业服务合同》已到期，且经过业主大会已终止合同。亿达物业主张的2019年1月1日后物业费依法不应予以支持，对于主张的2018年1月之前的物业费因超过诉讼时效不应予以支持。大连市甘井子区融庄业主委员会于2018年8月10日在街道、社区及相关部门的指导下，依法选举产生，并正式备案。2018年11月9日，业主委员会向全体业主发出公告，告知《前期物业服务合同》为期三年，合同现已期满，全体业主有权依法重新选聘物业。2018年12月3日，业委会正式通知亿达物业，《前期物业服务合同》于2019年1月1日终止，亿达物业应于2018年12月10日起与新选聘的物业服务企业移交相关材料，并于2018年12月30日搬离。2018年12月4日，业委会与中标企业签订了《物业服务合同》及补充协议。因此，案涉《前期物业合同》已于2019年1月1日终止。案涉小区已经重新选聘了物业公司，亿达物业应履行相关材料的交接义务，并按时撤场。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，亿达物业在一审时的诉求，应予以驳回。三、亿达物业服务存在诸多严重问题。案涉小区诸多业主房屋存在严重地暖、漏水、信号井道线路问题，亿达物业在自身服务和沟通上存在严重的问题，业主满意度极低。案涉小区曾发生过严重的盗抢问题，小区业主7户被人持刀入室盗窃，案发时业主呼叫临近的保安，保安未协助报警先落荒而逃。后，报案到公安机关，发现案涉小区所有监控均无法使用。亿达物业未提供与每平方米4.5元等值的物业服务是造成今日局面的主要原因。被上诉人亿达物业辩称，不同意曲书仪的上诉请求，应驳回上诉请求、维持一审判决。主要答辩意见：一、案涉融庄小区业委会因成立时违反法定程序已被撤销，业委会未经召开业主大会作出决议擅自招标物业企业的行为已被政府主管部门责令停止，并决定由春田社区代行业委会职责。曲书仪主张的所谓业委会已选聘新物业服务企业的行为，不具有法律效力；曲书仪所谓案涉《前期物业服务合同》已于2019年1月1日终止的主张，没有事实和法律依据。二、根据《物业管理条例》等规定，选聘物业服务企业必须经召开业主大会并由业主大会经法定程序作出决定。业主委员会是执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。曲书仪没有任何证据证明已通知全体业主及召开业主大会。三、曲书仪所谓的“新物业服务合同及补充协议”不具有法律效力，案涉《前期物业服务合同》至今仍持续有效，我公司一直履行物业服务内容，曲书仪应当支付物业费并承担逾期交费的违约责任。四、案涉小区全体业主投票权数324人，而已交纳2019年度及之后年度物业费的业主已达226户，充分证明近70%的业主认可我公司提供物业服务，根本就没同意选聘新的物业服务企业。而曲书仪主张不承担物业费，显然对于已交纳物业费的近70%业主是极不公平的。五、在政府主管部门已责令停止原业委会擅自组织的招标活动的情况下，如有异议，应当通过诉讼等方式予以确认相关行为的效力、确认新物业服务合同的效力。但在近二年的时间内，个别业主一方面不提起该等诉讼，另一方面又继续接受我公司提供物业服务，现又主张不承担物业费，显然对于我公司极不公平，也有违公平原则和诚实信用原则。六、《物业管理条例》关于前期物业服务企业招投标的规定并非效力性强制性规定，法律也未强制要求建设单位必须通过招投标程序选聘前期物业服务企业，因此，《前期物业服务合同》是否经过招投标程序不影响其合同效力。法律未规定且合同也未约定向政府主管部门备案为《前期物业服务合同》生效的条件。因此，不能因为没有备案或者晚于合同签订时间备案而主张《前期物业服务合同》不合法甚至无效。亿达物业向一审法院起诉请求：一、被告曲艳支付拖欠2019年1月1日至2020年12月31日期间物业费25,089.48元及逾期交费违约金（暂计算至2020年11月16日为3,954.78元，支付至实际支付物业费之日）；二、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2011年9月29日，原告（乙方）与大连圣安房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对位于大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村的融庄A3区提供前期物业管理服务事宜；住宅物业费交纳标准为4.5元/月/平方米；物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，履行交纳业务。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任；未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金；合同期限自签订起至物业业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。2012年1月20日，被告签署《临时管理规约》及《承诺书》，确认知悉由原告为案涉小区提供前期物业服务，并同意遵守《临时管理规约》。自2011年9月起至本案法庭辩论终结时止，原告一直在案涉小区提供物业服务。被告系融庄A3区10-1号房屋业主，于2013年11月1日确认接收房屋。案涉房屋登记面积为232.31平方米。经原告多次催缴，被告未交纳2019年1月1日至2020年12月31日的物业费。另查，2018年7月31日，春田社区融庄小区业主大会成立业主委员会。2018年11月，春田社区融庄小区业主委员会决议解除与原告的物业服务合同关系，并在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，发布物业企业招标公告。2018年12月7日，大连市甘井子区辛寨子街道办事处对春田社区融庄小区业主委员会作出《整改通知》：春田社区融庄小区业主委员会11月9日在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，发布物业企业招标公告[《公告》（第一号）]。上述行为违反了《物业管理条例》第十一条、第四款，《业主大会和业主委员会指导规则》第二章第十七条、第五款，《辽宁省物业管理条例》第三章第二十四条、第三款规定。为维护春田社区融庄小区和谐稳定，依据《物业管理条例》第六章、《辽宁省物业管理条例》第七章相关规定，现责令春田社区融庄小区业主委员会立即停止招标活动，并妥善处置与投标企业之间矛盾纠纷。2018年12月24日，大连甘井子区辛寨子街道办事处对融庄小区全体业主作出《关于暂停业主委员会履行职责的公告》：融庄小区业主委员会于2018年8月10日选举产生并正式备案。业主委员会组建后，本该按照相关法规要求履行职，但该业主委员会于2018年11月9日在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，发布物业企业招标公告[《公告》（第一号）]。而后在社区纠正其违规行为的情况下，并未及时纠正错误，于11月11日开始组织业主签字。上述行为违反了《物业管理条例》第十一条、第四款，《业主大会和业主委员会指导规则》第二章第十七条、第五款，《辽宁省物业管理条例》第三章第二十四条、第三款规定的工作程序。2018年12月7日，辛寨子街道办事处依据《物业管理条例》第六章、《辽宁省物业管理条例》第七章相关规定，在口头和当面约谈业主委员会成员督促整改无效的情况下，下达了《整改通知书》，要求业主委员会停止错误工作程序组织整改，但业主委员会仍坚持上述做法，认为符合法律程序。为维护融庄小区和谐稳定，依据《辽宁省物业管理条例》第三十七条规定，现决定暂停业主委员会履行职责，自本公告发布之日起，依据相关规定，由春田社区代行业主委员会职责。2019年1月，融庄小区业主姜洪明曾向一审法院提起诉讼，要求撤销大连市甘井子区春田融庄小区业主大会作出的代连海、阎帅、毕慧颖、梁辉、李明达、付斌、韩艳梅当选业主委员会委员的决议，请求判令依法改选业主委员会。一审法院于2020年5月20日作出（2019）辽0211民初240号民事判决，驳回了姜洪明的诉讼请求。姜洪明不服，提起上诉。本院于2020年8月28日作出（2020）辽02民终4881号民事判决，判决撤销大连市甘井子区春田融庄小区业主大会作出的代连海、阎帅、毕慧颖、梁辉、李明达、付斌、韩艳梅当选业主委员会委员的决议。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与大连圣安房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。对于被告所提因2018年11月30日被告小区已经召开业主大会并通过业主大会全体业主投标决议解除与原告的物业服务合同关系，故被告与原告不存在2019年以后的物业服务合同关系的抗辩意见。一审法院认为，根据大连市甘井子区辛寨子街道办事处对春田社区融庄小区业主委员会作出的《整改通知》、《关于暂停业主委员会履行职责的公告》以及本院作出（2020）辽02民终4881号《民事判决书》，被告小区业主委员会决议解除与原告的物业服务合同关系的决议在程序上存在瑕疵，不具有法律效力。退一步来讲，原告自2011年9月29日起至今一直对案涉小区提供物业服务是不争的事实，双方已形成物业服务合同关系，被告作为小区业主接受了原告提供的物业服务，理应按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业费。被告现尚拖欠2019年1月1日至2020年12月31日的物业费，实属无理。据此，一审法院对于原告要求被告支付该期间物业费25,089.48元（232.31平方米×4.5元/月/平方米×24个月）的诉讼请求予以支持。对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续为被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故一审法院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曲艳于判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司物业费人民币25,089.48元（自2019年1月1日至2020年12月31日）。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币444元（原告已预交、已减半收取），由被告曲艳负担，于判决生效之日起十日内给付。本院二审期间，曲书仪提供证据一春田社区融庄小区首届业主大会计票结果公示，拟证明：春田社区融庄小区成立了业主委员会，并按照法律规定产生7名委员。亿达物业对真实性没有异议，但认为(2020)辽02民终4881号民事判决书已撤销了关于代连海等七人当选业委会委员的决议，业委会所组织的选聘物业服务企业的招标活动自始没有法律效力。曲书仪提供证据二详规图、融庄小区每户面积统计表，拟证明融庄小区面积。亿达物业对真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为此项证据仅是规划建筑面积，并非是最终的产权登记建筑面积，不能作为认定案涉小区业主人数及房屋面积的依据。曲书仪提供证据三微信记录、会议照片一组，拟证明：通过业主微信群通知大家2018年11月8日下午两点半在物业召开临时业主大会，商议物业管理问题。亿达物业表示真实性无法确认，合法性、关联性有异议，认为不能证明其主张。曲书仪提供证据四公告（第一号），拟证明：由业委会牵头，在小区内发布公告，通知大家，小区将通过面向社会公开招标的方式选聘优质物业服务企业。亿达物业表示真实性无法确认，合法性、关联性有异议，认为该公告违法无效。曲书仪提供证据五2018年11月23日春田融庄小区业主大会表决结果公告、大连市甘井子区春田融庄业主表决单，拟证明：融庄小区以书面征求意见的形式召开业主大会，进行业主表决，表决结果决定：对融庄物业服务企业实行公开招标选聘事宜；授权业委会制定招标文件、评价标准、并执行招标全过程。亿达物业对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为不能证明其主张。曲书仪提供证据六2018年11月24日招标现场照片，拟证明2018年11月24日融庄小区在国运大厦2楼举行招标会，有全程录像视频。亿达物业对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为业委会未经业主大会决议，所组织的招标活动违法无效。曲书仪提供证据七2018年11月27日评审报告公示照片、融庄物业服务合同公示照片、微信截图，拟证明：2018年11月27日开标结果公示，公示期15天，并在亿达融庄物业官方业主群发中标公告，发送相关文件保障业主充分知情权。亿达物业对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为不能证明其主张。曲书仪提供证据八2018年11月30日召开业主大会现场照片一组、2018年12月1日春田融庄小区业主大会决议公告、大连市甘井子区春田融庄业主表决单，拟证明：2018年11月30日融庄小区召开业主大会，对招标过程及中标企业相关情况进行现场说明，随后对中和（大连）物业管理有限公司中标，并授权业主委员会制定物业服务合同条款并与中和公司签订《物业服务合同》两大事项进行签字投票表决，前述两个事项均经双过半业主签字投票同意。亿达物业对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为不能证明通知了全体业主召开业主大会，也不能证明业主大会已经双过半业主同意作出了相关决议。曲书仪提供证据九2018年12月2日春田融庄小区业主大会会议决议公告，拟证明：公开招标和评标，中和（大连）物业服务有限公司为中标企业，经双过半业主一致同意，聘请该公司为物业服务企业并备案。亿达物业对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为不能证明召开了2018年11月30日业主大会，也不能证明已经双过半业主同意作出了相关决议，该决议违法无效。曲书仪提供证据十照片，拟证明新聘物业的相关材料已送至社区备案，申请用印。亿达物业对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为不能证明其主张。曲书仪提供证据十一中标通知书、补充协议，拟证明向中标企业签发中标通知书，与中标公司签订补充协议。亿达物业对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为业委会未经通知全体业主召开业主大会，未经业主大会决议，所签发的中标通知书、补充协议均违法无效。曲书仪提供证据十二公函，拟证明：已通知亿达物业合同于2019年1月1日终止，其应与新物业交接材料和财务、正式搬离。亿达物业对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为业委会未经通知全体业主召开业主大会，未经业主大会决议，擅自组织的招标活动违法无效，其所谓的通知也没有法律效力。曲书仪提供证据十三关于融庄提升工作的公告、小区现状照片一组、照片，拟证明：亿达物业提供物业服务期间，小区内长期存在大量问题，迟迟不予整改；亿达物业在业主群里发送的物业工作汇报照片，多次造假，没有提供真实的物业服务，是欺诈行为；亿达物业没有尽到物业公司应尽的义务，没有提供优质的服务，违约在先，依据合同公平性原则，即便法院判令业主缴纳物业费，也应当降低收费标准，最高按照50%支付。亿达物业对真实性、合法性无异议，关联性均有异议，认为已履行了物业服务义务。曲书仪提供证据十四光盘、视频、照片，拟证明亿达物业在2019年1月1日合同终止后，仍拒绝移交材料，拒绝撤场。亿达物业对真实性不予确认、合法性和关联性有异议，认为亿达物业基于相关情况继续提供服务完全是为维护小区全体业主整体利益的行为。由于本院做出的（2020）辽02民终4881号民事判决已经撤销春田荣庄小区业主大会做出的代连海等七人当选业主委员会的决议，因此，曲书仪提供的证据一至证据十二、证据十四不能否定案涉物业服务合同的效力，本院不予采信。对于曲书仪提供的证据十三，由于亿达物业确实在诉争期间为案涉小区提供物业服务，该组材料也不足以证明其服务存在重大瑕疵，本院亦不予采信。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，亿达物业与大连圣安房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定合同期限自签订起至物业业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。虽春田社区融庄小区业主大会在2018年7月31日成立业委会、2018年11月业委会决议解除与亿达物业的服务合同、发布物业企业招标公告等，但随后大连市甘井子区辛寨子街道办事处作出《整改通知》、《整改通知书》，分别责令业委会其停止招标活动、决定暂停业委会履行职责、春田社区代行业委会职责。关键是，本院生效的（2020）辽02民终4881号民事判决书判决撤销春田荣庄小区业主大会做出的代连海等七人当选业主委员会的决议。而代行业委会职责的春田社区亦未与其他物业服务人签订新的物业服务合同。因此，前述《前期物业服务合同》尚未终止，在诉争期间仍具有法律效力。曲书仪主张合同在2019年1月1日终止依据不足，本院不予支持。前述《前期物业服务合同》既有效，则对案涉小区业主具有约束力。依据已经查明的事实，亿达物业在诉争期间已经基本履行了维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务，则业主曲书仪应当按照约定支付物业费。因此，一审法院判决曲书仪向亿达物业支付物业费25,089.48元于法有据，本院予以确认。关于曲书仪提出物业服务存在诸多问题、应予减免物业费一节，由于其所述问题尚不足以构成亿达物业履行合同中的重大瑕疵，不足以构成减少或者免除业主交费义务的正当理由，本院不予支持。况且，一审法院也基于亿达物业提升服务质量等考量驳回亿达物业关于违约金的诉讼请求，该处理较为得当。关于曲书仪提出未经法定招投标程序选定物业服务公司、直至2015年才开始备案一节，由于曲书仪亦未提供证据证明案涉合同因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效，且亿达物业已经提供物业服务，因此，本院对该主张不予采纳。另外，对于曲书仪在二审中提出的诉讼时效抗辩，由于曲书仪在一审期间未提出该抗辩，且在二审期间并未基于新的证据能够证明亿达物业的请求权已过诉讼时效期间，因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款的规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，本院对曲书仪该上诉意见不予支持。综上，曲书仪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费888元（曲书仪已预交），由曲书仪负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年三月十九日书记员  钟梓瑞