浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0203民初580号 原告：新联合物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91330206720482909E，住所地宁波市北仑区梅山盐场**办公楼****。 法定代表人：鲍小才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：金凌峰，浙江时光律师事务所律师，执业证号××。 被告：张镇春，男，1963年3月9日出生，汉族，住宁波市。 原告新联合物业服务集团有限公司诉被告张镇春物业服务合同纠纷一案，原告于2020年5月9日向本院提起诉讼，本案先于同日以（2020）浙0203民诉前调1602号立案受理，因调解不成，后于2021年1月7日以（2021）浙0203民初580号正式立案受理，本案依法适用小额诉讼程序，由审判员张频波独任审判，于2021年1月29日进行了调解，后于2021年2月22日、2021年3月5日两次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告委托代理人金凌峰，被告张镇春到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告新联合物业服务集团有限公司起诉称：原告于2010年8月13日与宁波房地产股份有限公司签订《青林湾二期（3#、4#地块）前期物业服务合同》一份，合同约定：由原告对青林湾西区提供前期物业管理服务；青林湾西区的中高层住宅物业费为1.4元/月*平方米，高层住宅物业费为1.8元/月*平方米；公共设施维修费为2元/年*平方米；合同期限自2010年8月13日至2014年12月31日止或至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。被告系宁波市海曙区青林湾西区84幢4单元1208室的业主，该房屋系高层住宅，建筑面积133.2平方米。经多次催讨未果，现原告为维护自己的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求：一判令被告支付2013年8月1日至2018年12月31日的物业综合服务费15584元、公共设施维修费1443元，滞纳金4500元，合计21527元；二、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：一判令被告支付2013年8月1日至2018年12月31日的物业综合服务费14961元、公共设施维修费1443元并撤回了对被告滞纳金4500元的请求。 被告答辩称：涉案房屋于2012年9月交付，被告于2012年9月21日支付了2012年8月1日至2013年7月31日的综合服务费2878元（133.20*1.8*12），公共维修费266元，装修垃圾清运费200元。被告的房屋6年处于空关状态，对空关房屋期间要求按政策打八折交费。当时交房发现了三个开发商的问题：1.客厅无灯。2.阳台移门锁坏。3.噪音超标。根据开发商宁波房地产股份有限公司提供的《宁波市住宅质量保证书》显示房屋交付后的报修内容已委托原告，但原告没有及时整改，损失巨大，要求被告赔偿。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 证1.《青林湾二期（3#、4#地块）前期物业服务合同》一份，证明原告于2010年8月13日与宁波房地产股份有限公司签订《青林湾二期（3#、4#地块）前期物业服务合同》一份，合同约定由原告对青林湾二期提供前期物业管理服务；收费标准、合同期限等内容的事实； 证2.青林湾二期前期物业管理服务合同备案表一份，证明《青林湾二期前期物业服务合同》已于2010年8月13日在海曙区物业主管部门备案的事实； 证3.工商变更登记一份，证明原告于2020年6月17日名称变更为新联合物业服务集团有限公司的事实； 证4.房屋登记信息一份，证明被告系本案涉案房屋业主以及房屋建筑面积的事实； 证5.宁波市海曙区青林湾西区第一届业主委员会《情况说明》一份，证明原告自前期合同生效之日起至2019年12月31日为宁波市海曙区青林湾西区提供物业管理服务的事实； 证6.书面催款凭证一组，证明原告于2014年12月26日、2016年12月21日自行将书面催款凭证张贴于业主家门上，后又委托浙江时光律师事务所分别于2019年8月3日、2019年8月21日、2019年9月23日将书面催款凭证张贴于业主家门上，于2019年9月25日EMS快递邮寄《最后催告函》，向被告书面催款的事实。 原告提交的上述证据1、2、3、4、5、6已当庭举证，经质证，被告对证据1、2、3、4、5真实性无异议。对证6的真实性不清楚，认为部分交费的时效已过。经审核，本院对原告提供的证1、2、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定。 被告为其辩称主张，向本院提交了下列证据： 证1.业主入住验房表一份、住宅质量保证书一份，证明交付的房屋存在客厅无灯、阳台移门锁坏、噪音超标的质量问题，但负责整改的原告却不按规定及时处理，导致被告经济损失的事实； 证2.交费发票一份，证明被告已于2012年9月21日缴纳综合服务费2878元，公共维修费266元，垃圾清运费200元，合计3344元的事实。 为查明本案事实，本院依职权调取下列证据： 用户用水清单、用电清单各一份，证明被告涉案房屋，于2014年9月缴纳水费38.5元，于2014年9月缴纳电费47.34元的事实。 经质证，原、被告对上述证据均无异议。经审核，本院予以确认。 根据原、被告提供的证据及当庭陈述等，本院认定的事实如下： 2010年8月13日，原告与宁波房地产股份有限公司签订《青林湾二期（3#、4#地块）前期物业服务合同》一份，合同约定：由原告对青林湾西区提供前期物业管理服务；青林湾西区的中高层住宅物业费为1.4元/月*平方米，高层住宅物业费为1.8元/月*平方米；公共设施维修费为2元/年*平方米；合同期限自2010年8月13日至2014年12月31日止或至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，但原告自2010年8月起一直服务至2019年12月31日。被告系宁波市海曙区青林湾西区84幢4单元1208室的业主，该房屋系高层住宅，建筑面积133.2平方米。被告于2012年9月交付接收该房后至2014年8月均未入住系空关房。后于2014年9月起使用该房，并于同月分别缴纳了缴纳水费38.5元，电费47.34元。但自2013年8月1日起至2018年12月31日，被告一直未缴纳物业费用，原告经自行和委托律师事务所多次催讨未果，遂诉至本院，请求依法解决。 本院认为：原告与房地产公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故均合法、有效，本院予以认定。合同签订后，原、被告双方均应按约履行。原告作为物业服务企业，已对物业管理区域内的安保、清卫和房屋公共部位及公用设施设备的维护、维修承担义务。被告作为该小区业主（涉案房屋所有权人）也理应支付物业服务费用，为此，原告要求被告支付综合服务费的诉讼请求合法、合理，本院予以支持。对于2013年8月1日至2014年8月31日期间的物业费，因被告未实际入住，故本院酌定被告可按物业合同约定和相关政策规定给予按综合物业管理费80%的比例缴纳，原告上述服务期间的物业综合服务费共2301.70元，即按合同约定被告应付给原告物业综合服务费为3116.88元【2013年8月1日至2014年8月30日年度1.8元/m?/月*133.2m?*13个月】，现按八折比例收取3116.88元*80%=2493.50元。被告自2014年9月1日起开始使用房屋至今，故应缴纳2014年9月1日起至2018年12月31日期间的物业综合服务费为12467.50元【2014年8月1日至2018年12月31日年度1.8元/m?/月*133.2m?*52个月】，及公共设施维修费1443元。被告要求原告应赔偿交付房屋时未及时维修造成的经济损失，可另行依法解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 被告张镇春应于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告新联合物业服务集团有限公司物业管理综合服务费14961元，公共设施维修费1443元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，被告张镇春承担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 张频波 二〇二一年三月五日 代书记员 林静益 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。