云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2527民初392号原告：云南尚美嘉花卉有限公司。住所地：泸西县中枢镇太阳坡。法定代表人：赵家清，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘玉红，男,1980年10月26日生，藏族，住泸西县。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：焦跃忠，云南精萃律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：许七六，男，1981年9月22日生，汉族，农民，小学文化，住泸西县。委托诉讼代理人：饶娜，云南鹏贤律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告云南尚美嘉花卉有限公司与被告许七六土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告云南尚美嘉花卉有限公司之委托诉讼代理人刘玉红、焦跃忠，被告许七六及其委托诉讼代理人饶娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南尚美嘉花卉有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2019年5月20日所签订的《基地租赁经营合同》；2.判决被告许七六给付原告云南尚美嘉花卉有限公司尚欠租金72208元，诉讼期间的租金按合同约定计算至返还原告云南尚美嘉花卉有限公司土地之日止；3.判决被告许七六给付原告云南尚美嘉花卉有限公司违约金14441.6元（72208元×20%）；4.判决被告许七六承担本案诉讼费。事实与理由：2019年5月20日，原、被告双方在平等自愿协商一致的基础上，签订了一份《基地租赁经营合同》，即原告云南尚美嘉花卉有限公司将自己享有经营权位于泸西县的15.42亩土地承包给被告许七六经营管理，合同中约定，租期为1年，每亩每月租金为200元，租金按季度交纳，于每季度前一天交纳，即先交租金，后使用土地，逾期15天未缴清者，原告云南尚美嘉花卉有限公司有权单方解除合同等，具体内容详见《基地租赁经营合同》。合同签订后，原告云南尚美嘉花卉有限公司将土地交给被告许七六经营管理，而被告许七六只给付了原告云南尚美嘉花卉有限公司第一年租金18504元，对尚欠租金未按合同约定履行给付义务。另外，2020年5月20日，被告许七六又以每亩每月200元的价格承租了原告云南尚美嘉花卉有限公司土地22亩，对所欠租金也未及时给付，经原告云南尚美嘉花卉有限公司多次向被告许七六催收，被告许七六拒绝给付。现在，请求人民法院判决支持原告尚美嘉花卉有限公司的各项诉讼请求。被告许七六辩称，原告云南尚美嘉花卉有限公司与被告许七六签订的《基地租赁经营合同》，在2019年5月20日至2019年10月16日期间有效，2019年10月16日之后的租期无效。原告云南尚美嘉花卉有限公司诉讼主体不适格，现在，请求人民法院判决驳回原告云南尚美嘉花卉有限公司的全部诉讼请求。原告云南尚美嘉花卉有限公司围绕其诉讼请求，提供下列证据：1.营业执照、法定代表人的身份证明复印件各一份，证明原告云南尚美嘉花卉有限公司的基本信息情况及具备诉讼主体资格；2.《基地租赁经营合同》复印件一份，证明合同是双方当事人的真实意思表示，受法律保护，原告云南尚美嘉花卉有限公司已按合同约定，履行了合同义务，被告许七六未履行合同约定义务，原告云南尚美嘉花卉有限公司可以解除合同；3.民主社区情况说明一份，证明民主社区受村民委托将文笔山处的土地流转给原告云南尚美嘉花卉有限公司，原告云南尚美嘉花卉有限公司对该处土地享有经营权、管理权；4.《中枢镇农村集体经济专用收款收据》复印件一份，证明2019年12月5日，原告云南尚美嘉花卉有限公司支付了2019年10月至2020年9月30日田租等1290692元给民主社区，由民主社区代付给农户。上述证据，经被告许七六及其委托诉讼代理人饶娜质证认为，证据1组，证明身份情况无异议，但不认可证明具备诉讼主体资格；证据2组，签订合同时，没有把合同书交给我方保存，我方无合同书，合同的合法性、关联性，不予认可；证据3组，三性均不予认可；证据4组，对真实性、关联性，均不予认可。被告许七六对其答辩理由，提供下列证据：1.泸湿建发[2019]1号文件复印件一份，证明2019年2月13日，泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组向泸西县人民政府请示《关于审定尚美嘉花卉有限公司花卉大棚拆迁补偿价格测算的请示》，本案涉诉土地已经包含在拆除补偿范围内；2.泸政复[2019]20号文件复印件一份，证明2019年3月6日，泸西县人民政府已经同意，对原告云南尚美嘉花卉有限公司补偿106007433.68元，并及时进行了公示；3.泸西县人民政府会议纪要一份，证明2019年9月20日，泸西县人民政府对云南尚美嘉花卉有限公司花卉大棚拆迁相关事宜协调会议纪要，对大棚拆迁事宜进行了部署，涉诉土地应付给农户的租金，转由政府支付；4.《拆迁补偿协议》复印件一份，证明2019年10月16日，泸西县黄草州生态湿地恢复建设领导小组与原告云南尚美嘉花卉有限公司签订《拆迁补偿协议》，对涉诉土地原告云南尚美嘉花卉有限公司不再享有管理使用的权利；5.《价格测算情况》汇总表复印件一份，证明涉诉土地已经不属于原告云南尚美嘉花卉有限公司管理使用。上述证据，经原告云南尚美嘉花卉有限公司质证认为，证据1组至证据5组，真实性、合法性无异议，但对其证明目的均不予认可。本院认为，对于原告云南尚美嘉花卉有限公司提供的证据1组至证据3组，均符合证据的特性，本院均予以采信。对于被告许七六提供的证据1组至证据5组，认可其真实性，但对其证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月20日，原、被告双方签订《基地租赁经营合同》，合同约定：云南尚美嘉花卉有限公司将自己享有经营权的土地位于泸西县的15.42亩出租给许七六经营管理，租期为1年，从2019年5月20日起至2020年5月19日止，2019年5月至2020年1月20日前按每月150元收取，之后按每月200元收取，租金按季度交纳，于每季度前一天交纳该季度租金，逾期7天内每日加收土地租金总额的1%滞纳金，逾期15天未缴清者，视为自动放弃土地承租资格，云南尚美嘉花卉有限公司有权单方解除合同，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告云南尚美嘉花卉有限公司已将土地交给被告许七六经营管理使用，被告许七六支付了2019年5月20日至2020年1月20日期间计8个月的租金18504元（15.42亩×150元／月／亩×8个月），2020年1月20日至2020年5月19日期间计4个月的租金12336元（15.42亩×200元／月／亩×4个月）未付。2020年5月20日，原、被告双方口头协商，原告云南尚美嘉花卉有限公司将22亩土地出租给被告许七六经营管理，租期为1年，从2020年5月20日至2021年5月19日止，每月每亩租金200元。合同签订后，原告云南尚美嘉花卉有限公司已将土地交给被告许七六经营管理使用，被告许七六未按合同约定支付租金。被告许七六两次给原告云南尚美嘉花卉有限公司承租土地尚欠租金72208元［承租15.42亩土地欠租金：2020年1月21日至2020年5月19日期间4个月租金12336元（15.42亩×4个月×200元／月／亩），2020年5月20日至2020年1月22日期间8个月租金24672元（15.42亩×8个月×200元／月／亩）；承租22亩土地欠租金：2020年5月20日至2021年1月22日期间8个月租金35200元（22亩×8个月×200元／月／亩）］，后经原告云南尚美嘉花卉有限公司多次催要无果成讼。另查明，原告云南尚美嘉花卉有限公司对所出租的土地，系2010年10月从泸西县中枢镇民主社区居民委员会流转而来，流转期限为30年。原告云南尚美嘉花卉有限公司与泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组于2019年10月16日签订了《拆迁补偿协议》，但《拆迁补偿协议》尚未全部履行。2019年12月5日，原告云南尚美嘉花卉有限公司支付了2019年10月至2020年9月30日田租等费1290692元给泸西县中枢镇民主社区居民委员会，由泸西县中枢镇民主社区居民委员会代付租金给农户。庭审中，因租赁的土地面积双方有争执，后经双方实地丈量，对《基地租赁经营合同》记载15.42亩土地，实际丈量有11亩，对未签订书面租赁合同约定22亩的土地，实际丈量有20亩。根据以上面积计算，被告许七六两次给原告云南尚美嘉花卉有限公司承租土地尚欠租金53096元［承租11亩土地租金：2019年5月20日至2020年1月20日期间8个月租金13200元（11亩×8个月×150元/月/亩），2020年1月21日至2020年5月19日期间4个月租金8800元（11亩×4个月×200元/月/亩），2020年5月20日至2021年1月20日期间8个月租金17600元（11亩×8个月×200元/月/亩）；承租20亩土地租金：2020年5月20日至2021年1月20日期间8个月租金32000元（20亩×8个月×200元/月/亩），以上租金共计71600元（13200元+8800元+17600元+32000元），已付租金18504元，尚欠租金53096元（71600元-18504元）］。本院认为，本案主要争议焦点是：1.云南尚美嘉花卉有限公司是否具备原告诉讼主体资格？2.原告云南尚美嘉花卉有限公司与被告许七六签订《基地租赁经营合同》是否有效？（1）关于云南尚美嘉花卉有限公司是否具备原告诉讼主体资格问题。云南尚美嘉花卉有限公司所出租的土地是从泸西县中枢镇民主社区居民委员会农户流转而来，云南尚美嘉花卉有限公司对所流转的土地享有经营管理使用的权利。虽然云南尚美嘉花卉有限公司与泸西县黄草洲生态湿地恢复建设领导小组签订了《拆迁补偿协议》，但该协议尚未全部履行。现在，云南尚美嘉花卉有限公司仍然在支付泸西县中枢镇民主社区居民委员会农户土地流转的租金，云南尚美嘉花卉有限公司对流转而来的土地仍然享有经营管理使用的权利，其有权出租土地，对所出租的土地，承租方未按时缴纳租金，其享有主张的权利，故其具备原告诉讼主体资格。（2）关于原告云南尚美嘉花卉有限公司与被告许七六签订《基地租赁经营合同》是否有效问题。签订《基地租赁经营合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方当事人应按合同确定的内容，履行各自的义务。原告云南尚美嘉花卉有限公司已将出租的土地交由被告许七六管理使用，被告许七六已缴纳了租金18504元，尚欠租金53096元未缴纳。现在，原告云南尚美嘉花卉有限公司要求解除与被告许七六签订的《基地租赁经营合同》，其中：有书面合同11亩的土地，因租期从2019年5月20日起至2020年5月19日止，合同履行期限已届满，被告许七六仍然在使用该土地。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案被告许七六在在租期届满后，仍然在使用所承租的土地，应视为不定期租赁，原告云南尚美嘉花卉有限公司可以随时提出解除该份合同，对原告云南尚美嘉花卉有限公司的该项诉讼请求，本院予以支持；口头约定租赁20亩的土地，因租期从2020年5月20日起至2021年5月19日止，租期为1年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用属书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案原、被告双方口头约定租赁20亩土地，租期1年，应当采用书面形式，但双方没有采用书面形式，应视为不定期租赁，原告云南尚美嘉花卉有限公司可以随时提出解除该份合同，对原告云南尚美嘉花卉有限公司的该项诉讼请求，本院予以支持。原告云南尚美嘉花卉有限公司要求被告许七六给付其尚欠租金72208元，因其出租的土地面积与实际丈量的面积有出入，出租的土地面积应按双方确认的31亩（书面合同11亩+口头约定20亩）计算，尚欠租金应为53096元，本院予以认定，被告许七六予以给付，故对该项诉讼请求，本院予以部分支持；原告云南尚美嘉花卉有限公司要求被告许七六支付其违约金14441.6元（72208元×20%），其违约金计算有误，违约金应为10620元（53096元×20%），因被告许七六未按时缴纳租金，已经构成违约，应承担违约责任，对该项诉讼请求，本院予以部分支持。综上，对原告云南尚美嘉花卉有限公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2019年5月20日签订的11亩《基地租赁经营合同》，被告许七六于判决生效后30日内返还原告云南尚美嘉花卉有限公司所承租的土地11亩；二、解除原、被告双方于2020年5月20日口头约定租赁20亩土地租赁合同，被告许七六于判决生效后30日内返还原告云南尚美嘉花卉有限公司所承租的土地20亩；三、由被告许七六于判决生效后30日内一次性付给原告云南尚美嘉花卉有限公司所承租31亩土地尚欠租金53096元（其中：承租11亩土地租期自2019年5月20日起至2021年1月20日止，租期20个月，租金计39600元；承租20亩土地租期自2020年5月20日起至2021年1月20日止，租期8个月，租金32000元，两次租金共计71600元，扣除已缴纳的租金18504元，尚欠租金53096元），返还承租11亩土地租金、返还承租20亩土地租金，租期从2021年1月21日起按合同约定以每亩每月200元租金计算至返还土地之日止；四、由被告许七六于判决生效后30日内一次性支付给原告云南尚美嘉花卉有限公司违约金10620元；五、驳回原告云南尚美嘉花卉有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1970元，减半收取985元，由被告许七六负担724元，由原告云南尚美嘉花卉有限公司负担261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  马文凡二〇二一年三月十日书记员  窦磊报