文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终208号上诉人（原审被告）：镇江新东方培训中心，统一社会信用代码52321100511049519W,住所地镇江市梦溪路**展销馆第**。法定代表人：赵金鑫。委托诉讼代理人：张辽，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉伟，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京美特斯邦威服饰有限公司，统一社会信用代码91320104660660602M（1/1）,住所地南京市秦淮区贡院街**。法定代表人：钱文波。委托诉讼代理人：袁金宗，上海市郑传本律师事务所律师。上诉人镇江新东方培训中心（以下简称新东方培训中心）因与被上诉人南京美特斯邦威服饰有限公司（以下简称美特斯邦威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初4870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新东方培训中心上诉请求：依法撤销一审法院民事判决书第一项，改判驳回第一项诉讼请求，案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决超出了美特斯邦威公司的诉讼请求，违反了不告不理原则，应依法撤销该判决。美特斯邦威公司的第一项诉讼请求为“确认双方于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月1日解除”。一审判决并不认为双方之间的房屋租赁合同已经于2019年10月1日解除，在此情况下，应当驳回美特斯邦威公司的诉讼请求。然一审判决以案外人（出租人）与被上诉人之间均同意解除租赁合同为由，判决自2020年9月30日起解除本案诉讼双方的租赁合同，超出了被上诉人的诉讼请求，违反了不告不理的原则，应当予以改判。被上诉人美特斯邦威公司答辩认为，上诉人的上诉主张没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。美特斯邦威公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月1日解除；2.判令新东方培训中心腾退镇江市解放路218号国际饭店裙房第3层整层房屋；3.判令新东方培训中心按照《房屋租赁合同》约定的同期租金标准给付美特斯邦威公司自2019年10月1日至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费。诉讼过程中，美特斯邦威公司将第3项诉讼请求变更为：判令新东方培训中心按照《房屋租赁合同》约定的同期租金两倍标准给付美特斯邦威公司自2019年10月1日至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费。一审法院认定事实：镇江市解放路218号裙楼1-3层房屋的所有权人为镇江国际饭店置业有限公司。2014年1月27日，美特斯邦威公司与镇江国际饭店置业有限公司签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定镇江国际饭店置业有限公司将镇江市解放路218号裙楼1-3层整层出租给美特斯邦威公司，租期为2014年3月1日至2024年5月31日，租赁房屋交付时间为2014年3月1日。租赁过程中，美特斯邦威公司于2017年11月18日向镇江国际饭店置业有限公司申请将镇江市解放路218号裙楼第3层整层转租给新东方培训中心，镇江国际饭店置业有限公司同意转租。诉讼双方遂于2017年12月1日签订案涉房屋转租合同，该合同约定美特斯邦威公司将镇江市解放路218号裙楼第3层整层出租给新东方培训中心，租赁期限为2017年12月1日至2024年1月31日，其中2017年12月1日至2018年1月31日为免租期，作为新东方培训中心装修时间，2018年2月1日至2019年1月31日的房屋租金为88万元，2019年2月1日至2021年1月31日的房屋租金每年均为90万元，2021年2月1日至2023年1月31日的房屋租金每年均为96万元，2023年2月1日至2024年1月31日的房屋租金为98万元。租金每6个月为交付周期，新东方培训中心应在美特斯邦威公司交付房屋之日起5个工作日内支付第一期房租的租金44万元，以后的租金支付日期均为下一个周期开始的5个工作日前缴纳，先付后租，美特斯邦威公司收款前或收款的同时，应向新东方培训中心出具正式的房屋租赁发票，发票类型为增值税普通发票，否则新东方培训中心有权延付租金直至美特斯邦威公司开具发票。美特斯邦威公司应于2017年12月1日将租赁房屋及其附属设施交付新东方培训中心。若在新东方培训中心正常使用过程中，租赁房屋及其附属设施设备发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，新东方培训中心应及时通知美特斯邦威公司，美特斯邦威公司接到新东方培训中心通知后应立即进行修理；新东方培训中心无法通知美特斯邦威公司或者美特斯邦威公司拒不维修的，新东方培训中心可代为维修，维修费用由美特斯邦威公司承担。新东方培训中心若无正当理由逾期支付租金，每拖欠一天，按日租金总额的1%的比例向美特斯邦威公司支付违约金。新东方培训中心无正当理由拖欠租金达十五日的，经美特斯邦威公司书面催缴后10日内仍未支付的，美特斯邦威公司可解除合同并不退还押金，不退还已收取的未实际发生的费用。合同解除或终止后，新东方培训中心应于10日内迁离出租房屋。凡有关本合同的通知、请求或其他通讯往来，需以书面形式为准，并采取挂号信或者特快专递邮寄或专人送达或传真送达至本合同末所列双方地址。致新东方培训中心的函件亦可挂号信或特快专递邮寄至出租房屋所在地址。在书面信函寄出十五日后，即视为函件已经收到。合同签订后，美特斯邦威公司向新东方培训中心交付了租赁房屋，新东方培训中心即按照每6个月为1周期向美特斯邦威公司交纳租金。2018年2月13日，新东方培训中心向美特斯邦威公司银行账户转账支付29万元作为第一期（2018年2月1日至2018年7月31日）租金；2018年9月3日，新东方培训中心通过银行转账的方式向美特斯邦威公司支付第二周期（2018年8月1日至2019年1月31日）的租金44万元；2019年3月8日，新东方培训中心通过银行转账的方式向美特斯邦威公司支付第三周期（2019年2月1日至2019年7月31日）的租金45万元。因新东方培训中心未按约支付第四周期（2019年8月1日至2020年1月31日）租金，2019年10月1日，美特斯邦威公司通过邮政挂号信向新东方培训中心邮寄一份《关于与镇江新东方培训中心解除合同的函致》，该函载明案涉房屋转租合同于2019年10月1日起解除，新东方培训中心于收到函件十日内将所欠租金和其他费用交清，腾空并交还出租房屋。2019年10月17日，新东方培训中心向美特斯邦威公司的银行账户转账45万元，2020年1月19日，新东方培训中心向美特斯邦威公司的银行账户转账45万元，就该两笔45万元转账，新东方培训中心认为2019年10月17日向美特斯邦威公司转账的45万元系新东方培训中心支付的第四周期（2019年8月1日至2020年1月31日）的租金，2020年1月19日向美特斯邦威公司转账的45万元系新东方培训中心支付的第五周期（2020年2月1日至2020年7月31日）的租金，美特斯邦威公司收到租金后并未提出异议，表明双方之间的租赁合同仍然在履行，美特斯邦威公司对此不予认可。在审理过程中，美特斯邦威公司同意因疫情原因减免2个月租金。另查，美特斯邦威公司因经营不善拖欠镇江国际饭店置业有限公司房屋租赁费，已被镇江国际饭店置业有限公司提起诉讼，且美特斯邦威公司实际已搬离承租的房屋一、二层。一审法院认为：案涉房屋转租合同合法有效。本案的争议焦点在于美特斯邦威公司是否按照约定行使合同解除权。依双方约定，新东方培训中心无正当理由拖欠租金达15日的，美特斯邦威公司在书面催缴后10日内新东方培训中心仍未履行的，美特斯邦威公司有权解除案涉房屋转租合同。美特斯邦威公司要行使解除权，需先行书面催缴，经书面催缴后10日内新东方培训中心仍未履行的，美特斯邦威公司可以行使解除权，美特斯邦威公司为证明履行了书面催缴的义务，向一审法院提交了证据，但证据之间存在矛盾之处，而美特斯邦威公司又未能提供其他证据予以佐证，美特斯邦威公司提供的证据并不能证明其主张的“美特斯邦威公司履行了书面催缴的义务”的事实，美特斯邦威公司应承担不利的后果。另，新东方培训中心于2019年10月17日向美特斯邦威公司转账45万元，美特斯邦威公司若认为合同已解除，应在收到此租金后及时通知新东方培训中心进行结算，但嗣后双方仍就房屋租赁事宜多次进行沟通、协商，并继续收取租金。美特斯邦威公司行为已实际作出了变更，故不能再据此行使解除权。但是，综合本案而言，镇江国际饭店置业有限公司以美特斯邦威公司违约提起了诉讼，美特斯邦威公司亦同意解除与镇江国际饭店置业有限公司的租赁合同，这使得诉讼双方之间的房屋转租合同实际已无法履行，如继续要求双方履行合同会明显导致双方利益显失公平，故双方订立的合同应予以解除，合同解除后，新东方培训中心应将案涉房屋返还美特斯邦威公司。由于双方对于合同约定的迁离时间过短，酌定30日。新东方培训中心在合同履行过程中确存在迟延交付租金行为，但该行为显著轻微，美特斯邦威公司主张双倍同期租金的占有使用费，不予支持。综上，一审判决：一、解除南京美特斯邦威服饰有限公司与镇江新东方培训中心于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》；二、镇江新东方培训中心于判决生效之日起三十日内将镇江市解放路218号裙楼第3层整层返还南京美特斯邦威服饰有限公司；三、镇江新东方培训中心应向南京美特斯邦威服饰有限公司支付房屋占有使用费（从2020年10月1日起按实际使用时间扣除30日的迁离期限，以《房屋租赁合同》约定的租金标准计算）；四、驳回南京美特斯邦威服饰有限公司其他诉讼请求。二审期间，双方均未提供新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，在本案诉讼期间，镇江国际饭店置业有限公司以美特斯邦威公司违约为由提起诉讼，要求解除与美特斯邦威公司的房屋租赁合同，并要求美特斯邦威公司与新东方培训中心返还租赁房屋。美特斯邦威公司亦同意解除与镇江国际饭店置业有限公司的租赁合同，故，美特斯邦威公司与新东方培训中心之间的房屋转租合同已无法继续履行，故一审判决诉讼双方合同解除，返还租赁物，并无不当。关于房屋转租合同因无法继续履行所产生的其他法律后果，一审未予处理，双方当事人可以另行解决。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果可以维持，上诉人的上诉主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人镇江新东方培训中心承担。本判决为终审判决。审 判 长  张 剑审 判 员  奚松伟审 判 员  宋 涛二〇二一年三月十一日法官助理  潘畇茜书 记 员  张宏睿