福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽08民终79号 上诉人（原审被告，反诉原告）：徐景岩，男，1996年3月17日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：徐继年，系上诉人之父。 委托诉讼代理人：徐秋森，江苏如炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林鑫，男，1983年5月12日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：吴潮欣，福建正廉律师事务所律师。 原审被告：陆权旺，男，1997年6月13日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：丘若宜，福建同荣仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘俊斌，福建同荣仁律师事务所实习律师。 上诉人徐景岩因与被上诉人林鑫、原审被告陆权旺房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初5469号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人徐景岩的委托诉讼代理人徐继年、徐秋森，被上诉人林鑫的委托诉讼代理人吴潮欣，原审被告陆权旺的委托诉讼代理人丘若宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐景岩上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回林鑫一审全部诉讼请求，并支持其要求林鑫返还商铺租赁保证金30000元及支付自2020年1月1日起至判决书确定的履行期限止按中国人民银行规定的贷款利率计算利息的反诉请求。2.本案一、二审诉讼费由林鑫承担。事实和理由：1.上诉人通过第三人与林鑫在2019年5月，形成了新的事实商铺租赁关系，上诉人与林鑫并没有签订书面的租赁合同，不应当受林鑫与其他人签订的商铺租赁合同的约束。林鑫应当根据案件实际情况，足额退还上诉人商铺租赁保证金30000元。2.一审法院判决上诉人支付林鑫2019年12月25日至2020年9月25日的商铺租金缺乏事实和法律依据。上诉人与林鑫的商铺租赁合同2019年12月已经解除，上诉人不应承担上述期间商铺租金。退一步讲，2020年初全球爆发了新冠××疫情，商铺都按照政府要求，停工息业，该情形属于法律规定的不可抗力情形，国家和政府对此期间的商铺租金都有相应的减免规定。 林鑫辩称，1.徐景岩是从俞宁处受让答辩人原与张浩成（后依次转让给陈钱龙→俞宁）签订的《商铺租赁合同》而租赁的店铺。徐景岩主张是直接与答辩人形成新的租赁关系，未与答辩人签订书面租赁合同，与事实不符。2.徐景岩主张与答辩人口头租赁协议并约定试租期半年，没有事实依据。3.徐景岩诉称与答辩人于2019年12月中下旬挂招租电话和加锁、口头协议解除合同、同意退还保证金等，均是于2020年３月底答辩人向上诉人催要租金和要求退还租赁房屋而双方发生争议之后，为逃避法律责任而编织的说辞。4.徐景岩诉称于2019年12月即与答辩人商定解除合同的理由和依据不能成立,双方没有任何解除合同的协议、交接店铺的手续，也没有租金、水电费、保证金的结算手续。徐景岩主张答辩人加锁而以此为解除合同的依据不能成立。5.徐景岩知晓其受《商铺租赁合同》的约束，合同仍在继续履行。在本案诉讼之前，徐景岩只是要求减免租金。6.徐景岩主张因疫情影响须减免租金没有依据。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陆权旺辩称，与一审的答辩意见一致。 林鑫向一审法院起诉请求：判决1、解除徐景岩、陆权旺与林鑫就龙岩市新罗区南城街道龙厦铁路安置小区14栋2号店铺（莲东北路32－2号龙铁名苑西区）的《商铺租赁合同》。2、徐景岩、陆权旺归还林鑫租赁的龙岩市新罗区南城街道龙厦铁路安置小区14栋2号店铺，并注销以该店铺为经营场所的工商登记。3、徐景岩、陆权旺给付林鑫自2019年12月25日至2020年5月19日止的租金48900元及自2020年5月20日至徐景岩、陆权旺归还店铺并注销以该店铺为经营场所的工商登记之日止按每月10200元计算的房屋占用费。4、徐景岩、陆权旺支付自2019年12月25日至归还店铺并注销以该租赁房屋为经营场所的工商登记之日止的租金（含房屋占用费）的逾期付款利息：以每月租金10200元为本金，自欠交租金月份的前一个月20日起至付清租金之日止按月利率0.5%计算。5、徐景岩、陆权旺承担店铺归还之前所产生的物业管理费、水费和电费。6、徐景岩、陆权旺的30000元保证金不予退还。 徐景岩向一审法院提出反诉请求：判令林鑫返还徐景岩店铺租赁保证金30000元及支付自2020年1月1日起至判决确定的履行期限止按中国人民银行规定的贷款利率计算的利息。 一审法院认定事实：林鑫与徐景岩、陆权旺讼争的标的物坐落于龙岩市新罗区莲东安置小区）14幢1层2号店铺，所有权人系黄东阳，林鑫受黄东阳委托管理该店铺。2017年11月8日，林鑫将该店铺租赁给张浩成，双方签订了《商铺租赁合同》。合同约定：租赁期限自2017年11月25日至2020年11月24日；前两年租金为每月10200元，第三年随行就市租金待定；乙方（承租方）应按约定于每月20日前向甲方（出租方）缴纳次月租金；乙方拖欠租金累计达10天的，甲方可以中止合同，收回房屋，保证金（30000元）不予退还；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，保证金不予退还；乙方不再使用甲方的门市后，不得破坏已装修部分及房屋架构；乙方应承担物业管理费、水电费及其它因使用租赁房屋产生的费用；乙方转租给第三方使用应征得甲方同意，取得使用权的第三方成为本合同的乙方，享有原乙方承租方的权利，承担乙方的义务。在该租赁合同履行期间，原承租方张浩成经林鑫同意将店铺转租给陈钱龙，之后陈钱龙再转租给俞宁，由俞宁履行上述租赁合同。2019年5月，经林鑫同意，徐景岩从俞宁处转租赁该店铺经营“新罗区一串缘麻辣烫店”（该麻辣烫店2019年5月29日营业执照登记经营者是肖冬，2019年11月1日营业执照经营者变更为徐景岩），徐景岩给付了俞宁店铺转让费，承接了前手承租人缴纳押金30000元的收款收据，并按月10200元给付林鑫至2019年11月共六个月租金。2019年12月起，因生意不景气，徐景岩关门歇业，即停止给付租金至今。林鑫多次向徐景岩催交租金，未果。2020年1月19日，徐景岩通过其姐徐景云将该店铺临街卷闸门的一把钥匙交付林鑫，后门的钥匙仍由徐景岩保管，店里尚有徐景岩的物品未清点也未办理店铺交接手续。期间，徐景岩通过多种渠道（包括卷闸门张贴广告）寻求转租，林鑫也通过店铺张贴广告招租，均未果。期间，林鑫及其工作人员与徐景岩及其姐多次为租赁事宜进行沟通。2020年5月8日，林鑫委托律师向徐景岩和陆权旺发出“解除租赁合同及交租金、交还店铺”的催告短信。双方因此发生纠纷，于是林鑫诉至该院主张权利，而徐景岩提起反诉。诉讼中，徐景岩之父于2020年9月25日将该店铺一把后门钥匙交予该院，2020年10月14日，林鑫委托诉讼代理人从该院取走该钥匙。 一审法院认为，案外人俞宁将该店铺转让给徐景岩，所涉房屋在三方之间属于房屋租赁合同的概括转让还是房屋转租的问题。根据法律规定，房屋租赁合同的概括转让是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，承租人与出租人原租赁合同解除，承租人由此退出租赁关系，转而由受让承租人与出租人建立租赁合同关系。本案中，徐景岩从俞宁处转让该店铺，向俞宁支付了转让费，接受了俞宁从前期承租人接手的保证金收款收据，并按上述《商铺租赁合同》每月缴纳10200元租金，则俞宁与该店铺管理人（林鑫）的原租赁合同解除,徐景岩即与林鑫建立了租赁合同关系，林鑫与徐景岩均受《商铺租赁合同》的约束，应当全面、诚信履行合同义务。本案争议焦点之一：违约责任的承担。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案租赁双方虽未将“中止合同”表述为“解除合同”，但依循文义“中止”可解释为:“使原有的制度、规章、资格、权利等失去效力”，结合“保证金不予退还”的后续约定，应当理解为解除之意。据此，《商铺租赁合同》中的上述条款，系双方约定的解除合同的条件。解除合同的条件成就时，守约方可以解除合同。本案中，《商铺租赁合同》约定，承租方应按约定于每月20日前向出租方缴纳次月租金；承租人拖欠租金累计达10天的，出租方可以中止合同，收回房屋，保证金不予退还。徐景岩在2019年12月即关门停业，双方的租赁合同仍在履行中，其应在12月20日前缴纳次月的租金而未交，且拖欠10天以上，即构成了根本违约,其应承担违约责任，解除的条件已经成就，林鑫有权解除租赁合同。因此，徐景岩要求林鑫退还30000元保证金的反诉请求，不予支持。本案争议焦点之二：徐景岩腾房时间的确定。2020年1月19日，徐景岩虽将该店铺前门钥匙交还林鑫，但仍保留后门钥匙，店内物品未清空，也未办理腾房及交接手续，双方并未达成中止或解除租赁合同的合意，徐景岩仍继续使用该店铺。通过双方提供的微信聊天和电话录音，均体现徐景岩为减少转让费损失，多方寻找受让人，林鑫为此也广告招租。因此，林鑫表示取回前门钥匙，是为了让可能的受让人便于进入了解店铺状况，而不是其接收了店铺，符合常理，予以采信。2020年5月8日，林鑫委托律师向徐景岩发出“解除租赁合同及交租金、交还店铺”的催告短信时起，该《商铺租赁合同》即解除。诉讼中，徐景岩于2020年9月25日交还该店铺后门钥匙，可以确认其此时退还了租赁店铺，则租金的计算时间应为2019年12月25日至该日止共9个月，租金为10200元/月×9个月计91800元。本案争议焦点之三：陆权旺是否共同的责任主体？林鑫主张陆权旺系徐景岩经营的“新罗区一串缘麻辣烫店”合伙人，其提供的电话录音不足以证明；且徐景岩与陆权旺均予否认，陆权旺提供的证据能够证明其于2019年8月起即从该麻辣烫店离职并到他处就业，因此，陆权旺不是本案适格的责任主体，林鑫要求陆权旺共同承担租金的请求，不予支持。案外人俞宁未到庭作证，其证言该院依法不予采信；林鑫主张徐景岩承担店铺归还之前所产生的物业管理费、水费和电费，无提供证据证明具体数额，该院亦不予支持。诉讼中，林鑫放弃要求徐景岩注销以该店铺为经营场所的工商登记以及支付逾期给付租金的利息的请求，该院予以照准。徐景岩主张林鑫在2019年12月将该店铺的临街玻璃门加锁，举证不能，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、解除原告林鑫与被告徐景岩的龙岩市新罗区南城街道龙厦铁路安置小区14栋2号店铺的租赁合同关系。二、被告徐景岩应于本判决生效之日起十日内给付原告林鑫自2019年12月25日至2020年9月25日止的租金91800元。三、原告林鑫无须退还被告徐景岩的保证金30000元。四、驳回原告林鑫要求被告徐景岩承担店铺2020年9月25日前所产生的物业管理费、水费和电费的诉讼请求。五、驳回原告林鑫要求被告陆权旺共同给付租金和腾房的诉讼请求。六、驳回原告林鑫要求被告徐景岩腾房的诉讼请求。七、驳回反诉原告徐景岩的反诉请求。本诉案件受理费2538元，减半收取计1269元，由被告徐景岩负担；反诉案件受理费275元，由反诉原告徐景岩负担。 二审庭审中，各方当事人均未提交新证据且对一审认定的事实无异议。徐景岩认为一审遗漏认定林鑫将店铺前门锁住的事实。本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，予以确认并作为二审的事实认定。 本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，该合同对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中徐景岩自述从俞宁处转让该店铺，向俞宁支付转让费和押金，接收了俞宁从前期承租人缴纳押金30000元的收款收据，并按每月10200元向林鑫缴纳2019年5月至2019年11月共六个月租金，该租金数额与案涉《商铺租赁合同》约定租金数额一致，且徐景岩未能提供证据证明其与林鑫就该店铺达成试租6个月的事实，故一审法院认定俞宁、徐景岩、林鑫三方之间的法律关系为房屋租赁合同的概括转让正确。上述《商铺租赁合同》对徐景岩与林鑫均有约束力，徐景岩未按约定在2019年12月20日前缴纳次月的租金且拖欠10天以上，构成违约,林鑫有权解除租赁合同。徐景岩上诉主张不受《商铺租赁合同》约束，要求驳回林鑫诉讼请求并退还30000元保证金的理由不成立，本院不予支持。关于徐景岩主张因疫情原因减免租金的问题。本案中，徐景岩于2019年12月起已关门歇业且未缴纳租金，亦未与林鑫就该店面的租赁合同协商解除或在疫情发生后提出减免租金，一审法院以2020年5月8日林鑫向徐景岩发出“解除租赁合同及交租金、交还店铺”的催告短信之日作为案涉《商铺租赁合同》解除日期并无不当，徐景岩应承担该合同解除前所需缴交的租金。故徐景岩以疫情为由要求减免租金的主张于法无据，本院不予支持。 综上，上诉人徐景岩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2736元，由上诉人徐景岩负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 丁 斌 审判员 许虹菁 审判员 林 磊 二〇二一年三月九日 书记员 邹 毓 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；