辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终89号上诉人（原审被告）：朝阳三合房地产开发有限责任公司，住所地朝阳市双塔区凤鸣街Ι﹣14﹣Ι号，统一信用代码912113027948407219。法定代表人吴志刚，总经理。委托诉讼代理人：柳强，辽宁翰林律师事务所。被上诉人（原审原告）：池亚彬，男，1983年11月23日出生，汉族，住址建平县。上诉人朝阳三合房地产开发有限责任公司（以下简称朝阳三合房产公司）因与被上诉人池亚彬房屋买卖合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初2728号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人柳强，被上诉人池亚彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朝阳三合房产公司的上诉请求是：撤销一审法院判决依法改判，诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由是：2012年5月30日，双方到案涉商品房现场验收合格，将房屋钥匙交付被上诉人，并签订了物业服务合同，被上诉人也交付了部分物业费等相关费用，这一事实早于商品房买卖合同约定的2012年8月31日前，上诉人不存在违约行为，被上诉人于2012年5月30日领取钥匙后，又与装修公司协商更改装修内容，导致装修期限延长，后被上诉人又提出放味等借口，才于2014年1月22日签订了柏峰紫域业主验收单、精装修入住协议等，2014年1月22日是被上诉人办理精装修房屋入住时间、不是商品房交付时间，上诉人没有违约行为，被上诉人主张违约金，无事实和法律依据。池亚彬辩称，同意一审法院判决。池亚彬向一审法院起诉请求：请求被告向原告支付逾期交付商品房的违约金14,698.08元；诉讼费用由被告负担。一审法院认定的事实：2011年10月14日，原告池亚彬与被告朝阳三合房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告预售的商品房，建筑面积83.23平方米，房屋总房款为289,903元；合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人逾期交付房屋超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。附件三内容为：装饰、设备标准1.外墙：真石漆，2.内墙：乳胶漆，3.顶棚：乳胶漆，4.地板：复合地板（厨房、卫生间除外），5.门窗：单框爽玻璃钢窗，防盗分户门，居室门、卫生间门、隔断门安装，6.整体橱柜7.卫生间:卫生洁具,8.阳台:封闭式,9:电梯:奥克斯电梯,10.其他:灯具安装。原告池亚彬缴纳了全部购房款后，被告朝阳三合房产公司于2011年10月31日为原告池亚彬出具了销售不动产统一发票。2014年1月22日，原告池亚彬（甲方）与被告朝阳三合房产公司（乙方）签订精装修房屋入住协议，内容为：今有甲方办理精装修房入住手续，经甲方、朝阳三合房产公司工程部、精装修公司三方验房，甲方确认房屋没有工程遗留问题和装修问题，同意接收。房屋暂时没有完成的装修问题，甲方和精装修公司自行协商解决，乙方不负责协调由精装修房屋造成的遗留问题。在保质期内出现问题由甲方自行和装修公司协调解决。庭审中，被告朝阳三合房产公司向一审法院提供有原告池亚彬签名的《物业服务合同》、《装修管理协议》、《现场施工管理》各一份，用以证明其在合同约定的期限内交付了案涉房屋。原告池亚彬主张虽该物业服务合同上机打时间为2012年5月30日，但三份材料签字时间均为2014年1月22日。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、不动产发票、《工程保修单》、《物业服务合同》、《精装修房入住协议》等相关证据载卷为凭，经开庭质证该院审查，予以采信。一审法院判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同的约定全面履行各自的义务。合同第八条约定，出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。根据合同约定及一审法院审理查明的“附件三”的内容，应当认定被告应于2012年8月31日前交付给原告的房屋不仅应当是经验收合格的房屋，而且应当是精装修后的房屋。被告朝阳三合房产公司主张其于2012年5月30日前已将案涉房屋交付给原告，即使该主张成立，其交付的房屋亦不是双方在《商品房买卖合同》中约定的已精装修过的房屋。根据一审法院查明的事实，可以认定被告朝阳三合房产公司将符合双方约定条件的房屋交付给原告的时间为签订《精装房屋入住协议》的时间即2014年1月22日，被告朝阳三合房产公司对此应按双方约定承担违约责任。其关于原告于2014年1月22日，才签订《精装修房屋入住协议》系其自身的原因所致的辩驳意见，只有其陈述，未提供相关证据且原告予以否认，一审法院不予采信。故原告池亚彬在本案中的诉请具有事实和法律依据，一审法院应予以支持。一审法院判决如下：被告朝阳三合房产公司于本判决生效之日起十日内，给付原告池亚彬商品房逾期交付违约金14,698.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元（原告预交），由被告朝阳三合房产公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，本案诉争焦点是：朝阳三合房产公司按约定是否具有迟延交付案涉房屋的情形。经查明，双方签订的案涉《商品房买卖合同》是协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同明确约定“出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”、“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准”。据此，朝阳三合房产公司应于2012年8月31日前交付经验收合格的，且按约定已装修后的房屋。朝阳三合房产公司主张其于“2012年5月30日”前已将案涉房屋交付给池亚彬，按照商品房交付的行业管理习惯，应以”交付房屋钥匙“为节点，来认定商品房实际交付使用的起始时间，二审期间经法庭释明，朝阳三合房产公司未提交在“2012年5月30日”前，双方已办理“交付房屋钥匙”的入住手续，其应承担举证不能的不利后果。此外，从买受人池亚彬持有的由朝阳三合物业管理公司出具的物业费、取暖费等收据分析，所载明时间均是“2014年1月22日”，且《精装房屋入住协议》、《工程保修单》的签订时间也是“2014年1月22日”，由此印证本案开发商交付房屋时，是需要办理书面“入住协议”手续的，也表明买受人池亚彬于“2014年1月22日”办理入住手续，符合交付房屋时应随即交纳物业、取暖等费用的行业习惯，故朝阳三合房产公司实际交付房屋时间应为“2014年1月22日”，符合上述事实反映的客观情况。因此，朝阳三合房产公司应按双方合同约定，承担迟延交付房屋的违约责任。二审期间，朝阳三合房产公司称案涉房屋实际已于“2012年5月30日”验收合格，并将房屋钥匙交付买受人的抗辩理由，没有提交充分证据佐证，且与已查明事实相悖，证据不足，本院不予支持。综上，朝阳三合房产公司的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费167元，由上诉人朝阳三合房产公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年三月十日书记员  毕 雪(法官助理代)