江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初6126号原告：中国建设银行股份有限公司常州分行，住所地常州市广化街弋桥堍金都大厦。负责人：彭军，该分行行长。委托诉讼代理人：龚倩华，女，该分行员工。委托诉讼代理人：宁玉玲，江苏泽晟律师事务所律师。被告：蒋志文，男，1989年8月21日出生，汉族，住常州市钟楼区。被告：吴波，女，1989年4月16日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：蒋志文，系吴波之夫，男，1989年8月21日出生，汉族，住常州市钟楼区。被告：蒋炳兴，男，1962年3月6日出生，汉族，住常州市新**。被告：殷琴芳，女，1962年4月14日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：蒋炳兴，系殷琴芳之夫，男，1962年3月6日出生，汉族，住常州市新**。以上四被告共同委托诉讼代理人：潘幼军，江苏金长安律师事务所律师。被告：常州凯悦房地产有限公司，统一社会信用代码91320400662703899U，住所地常州市钟楼经济开发区玉龙南路**钟楼高新技术创业服务中心大楼**。诉讼代表人：常州凯悦房地产有限公司管理人。委托诉讼代理人：董平。委托诉讼代理人：祁栋。原告中国建设银行股份有限公司常州分行诉被告蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳、常州凯悦房地产有限公司（以下简称为凯悦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚倩华、宁玉玲，被告蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳委托诉讼代理人潘幼军、被告蒋志文、蒋炳兴，被告凯悦公司委托诉讼代理人董平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳立即偿还原告向其发放的贷款本息合计1792176元，其中本金1660821.81元、利息131354.19元（暂计至2020年7月30日），以及从2020年7月31日起至实际还清全部款项之日止按合同约定利率计算的利息、罚息和复利；2、判令被告蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳承担原告律师代理费96987元及本案诉讼费用及保全费；3、如被告蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳不能履行上述债务，判令原告就上述款项有权对被告蒋志文、吴波提供的抵押财产以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、判令被告凯悦公司对上述款项承担连带清偿责任。事实与理由：被告蒋志文、吴波系夫妻关系，两被告因购买商品房与被告蒋炳兴、殷琴芳一同向原告申请购房贷款，被告凯悦公司对上述债务承担连带保证责任。各方于2014年7月24日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定了借款用途、借款金额、借款期限、借款利率、等额本息的还款方式等。原告于2014年1月22日依合同约定向被告蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳发放了贷款180万元，但被告蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳未按约履行还款义务，经多次催要后仍为支付相应欠款，被告蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳已严重违反合同义务，现原告根据合同约定，宣布贷款提前到期，要求四被告立即清偿借款本息并承担诉讼费、律师费等相关费用。上述债务由被告凯悦公司提供连带责任保证，故被告凯悦公司应对上述债务承担连带清偿责任，由被告蒋志文、吴波以其所有的位于常州市××花园××室的不动产提供抵押担保，原告有权就抵押财产以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。鉴于上述事实，原告认为合同一经成立生效，即具有法律约束力，合同各方应严格遵守。为维护自身合法权益，特具状法院，请求依法裁决。被告蒋志文、吴波辩称，因为公司问题及疫情的原因导致贷款没能及时还清，希望与原告进行调解，对欠款金额没有异议。被告蒋炳兴、殷琴芳辩称，这房子是答辩人儿子即被告蒋志文贷款购买，因被告蒋志文陈述的原因导致没能及时还清。被告凯悦公司辩称，1、被告蒋志文、吴波与被告凯悦公司并非真实购房，是被告公司为了融资借被告蒋志文、吴波的名义进行了贷款，商品房买卖合同并非双方真实意思表示，商品房买卖合同应属无效。2、基于商品房买卖合同基础上签订的贷款合同及担保合同，被告凯悦公司认为应该也是无效的。3、被告凯悦公司已经进入破产清算程序，根据商品房买卖合同司法解释第二十四、二十五条规定，被告凯悦公司应承担的是返还责任，属于债权确认之诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、结算试算清单、拖欠明细、催收台账、过期催款通知书、催收照片、还款承诺书、委托代理合同、代理费发票、民事裁定书、决定书、协议书、谈话笔录、发票、诚意意向金登记书、认购协议等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据及当事人庭审陈述，本院经审理查明以下事实：2013年11月26日，蒋志文作为意向购房人与凯悦公司人签订《凯悦中心诚意金意向登记书》一份，主要内容为每位意向购房人凭身份证在缴纳10000元诚意金后填写本登记书，可享受凯悦中心住宅50000元购房优惠。2014年7月18日，蒋志文作为买受人与凯悦公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买施工编号为凯悦中心花园19幢乙单元702室房屋；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12800元，总金额为4604928元；买受人首付款金额为2704928元，剩余房款1900000元于合同网上备案之日起2日内（2014年6月24日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款；出卖人应当在2015年12月31日前，将房屋交付买受人使用。2014年7月24日，蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳作为借款人、凯悦公司作为保证人与原告作为贷款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳向原告借款1800000元用于购买坐落于凯悦中心花园19幢乙单元702室的房屋，贷款期限为360个月，自2014年7月24日起至2044年7月24日止；本合同项下的贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息之日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率计上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为按约等额本息还款法，借款人采用委托扣款方式还款，每期还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对日，如当月没有借款实际发放日对日的，则当月最后一日为约定还款日；保证及抵押范围为对本合同项下全部贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人实现债权与担保权利（包含抵押权）而发生相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产为凯悦中心花园19-乙-702室；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。被告蒋志文、吴波作为抵押人及抵押物共有人在合同上签字，但该合同签订后，并未办理抵押登记手续。上述合同签订后，中国建设银行常州钟楼支行于2014年7月24日向蒋志文指定的凯悦公司账户发放了贷款1800000元。贷款发放后，截止2020年7月30日，四被告累计拖欠借款本金1660821.81元，利息及罚息131354.19元，合计1792176元。原告遂诉至本院，要求判如所请。另查明，2016年7月1日，常州市钟楼区人民法院裁定受理了吴云申请凯悦公司破产清算一案，并指定凯悦公司清算组担任破产管理人。再查明，2014年8月18日，凯悦公司作为甲方与蒋志文作为乙方签订《协议书》一份，约定：一、乙方同意代购凯悦中心19幢乙单元702室一套，建筑面积359.76㎡，房屋总计3280000；二、首付款1480000元已由甲方支付，与乙方无关；三、乙方向常州建设银行申请房贷1800000元，该贷款已全部进入甲方账户，由甲方使用，与乙方无关；四、1800000元贷款期限360个月，还款方式为等额本息还款法，每月还款日为24日，还款额为11436.48元，甲方将按上述还款额度每月按时归还银行，直至全部还清为止；五、如因甲方未按时归还上述贷款，引起乙方信誉度受损或造成其他后果，一切责任均由甲方承担，乙方保留追索赔偿的权利；六、甲方向乙方支付20000元作为乙方购房及办理有关手续的酬劳，乙方同意一旦甲方贷款全部还清后，及时协助甲方办理有关手续；七、乙方同意为甲方代购房屋事宜保密，如有泄露，造成损失，甲方将保留追索的权利；八、由乙方代购的上述房屋所有权归甲方所有，乙方将不得以任何借口索要。最后在乙方签字栏签字的是蒋志文父亲蒋炳兴。2017年5月16日，在凯悦公司管理人办公室，凯悦公司管理人员工唐文婷、祁栋与蒋炳兴进行谈话并形成谈话笔录一份，其中涉及本案涉诉房屋的主要内容蒋炳兴陈述：关于房子抵工程款，其中关于蒋志文的19-乙-702，蒋炳兴陈述房款4779616元（并备注添加“当时记不清了，不是这个价”），我交了120000元定金，除了定金其他首付款没有付，另外2014年8月贷款贷了1800000元，2014年8月22日起至2015年9月每个月还的贷款11437元，约13个月总额约149436.48元是凯悦公司还的，2015年9月开始由我连续还款的。再查明，2014年6月24日，凯悦公司员工徐衍业向蒋志文中国建设银行账户转款1950000元，同日，蒋志文通过其建设银行账户向凯悦公司分别转款1284928元、518525元，2014年6月24日，蒋志文通过其建设银行账户向徐衍业转账150000元。凯悦公司会计记账凭证显示：2014年6月24日，凯悦公司通过其招商银行账户向徐衍业中国建设银行账户转账1950000元，同日，徐衍业通过其中国建设银行账户向凯悦公司招商银行账户转款150000元。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1、案涉商品房买卖合同的效力如何确定？2、案涉借款合同的效力如何确定？本院认为，关于争议焦点1，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。虽然，凯悦公司与蒋志文签订了商品房买卖合同，双方作出了买卖商品房的意思表示；但本院认为，蒋志文并无真实的购房意愿，双方签订上述合同的真实目的在于为凯悦公司套取银行资金。理由如下：首先，根据凯悦公司与蒋炳兴签订的《协议》内容来看，蒋志文并无真实购房意愿，其与凯悦公司签订商品房买卖合同仅是代购房屋，且收取了20000元的酬劳；其次，根据凯悦公司管理人员工对蒋炳兴所做的谈话笔录，蒋炳兴陈述其仅交了120000元定金，除了定金其他首付款没有付，2014年8月22日起至2015年9月每个月还的贷款11437元，13个月总额约149436.48元系凯悦公司归还，2015年9月开始才由其连续还款；最后，根据凯悦公司、徐衍业及蒋志文银行交易明细显示，首付款确系由凯悦公司支付。虽然蒋志文抗辩称，《协议》及谈话笔录均由蒋炳兴签署或陈述，但上述《协议》、谈话笔录及银行交易明细可以相互印证，结合案涉借款由凯悦公司实际使用，房屋的首付款是凯悦公司支付，凯悦公司代蒋志文归还银行贷款来看，双方签订上述合同的真实目的在于为凯悦公司套取银行资金。凯悦公司与蒋志文是故意作出虚伪表示，相互通谋，通过签订商品房买卖合同来为凯悦公司融资。因此，凯悦公司与蒋志文以虚假意思表示签订商品房买卖合同的行为无效，案涉商品房买卖合同应属无效合同。关于争议焦点2，行为人、相对人不得以伪装行为无效对抗善意第三人。本案中，凯悦公司为了融资目的与蒋志文恶意串通签订商品房买卖合同，并以蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳的名义向原告申请贷款。对此，凯悦公司或蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳并未提供证据证明将上述情况告知了原告或者原告系知道或者应当知道，在此情形下，原告是善意第三人。故而凯悦公司不能以其签订商品房买卖合同行为的无效对抗蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳与原告签订借款合同的行为，案涉借款合同应为有效合同。现因蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳未能按期归还贷款本息，原告有权宣布合同提前到期，要求蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳偿还结欠的借款本金并支付相应利息及律师费（律师费本院酌情调整为60000元）。本院于2016年7月1日裁定受理了凯悦公司破产清算一案，因附利息的债权自破产申请受理时停止计息，故对于未清偿的借款本金及利息（含罚息），凯悦公司应承担至2016年7月1日，计本金1660821.81元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司常州分行归还借款本金1660821.81元、利息及罚息131354.19（暂算至2020年7月30日），合计1792176元，自2020年7月31日起至款项还清之日止的利息按合同约定继续计算；二、被告蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司常州分行律师费60000元；三、确认被告常州凯悦房地产有限公司对上述债务在本金1660821.81元、律师费60000元范围内承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司常州分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21803元，保全费5000元，合计26803元（原告已预交），由被告蒋志文、吴波、蒋炳兴、殷琴芳负担13401.5元。确认由凯悦公司负担13401.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘建军人民陪审员  管锦花人民陪审员  杨文娟二〇二一年三月三日书 记 员  陈 璐