辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1691号上诉人（原审被告）：郭长学，男，1963年10月30日出生，汉族，住辽宁省普兰店区。被上诉人(原审原告)：大连雅洁物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区渤海路兴中街**，统一社会信用代码：91210282691409920M。法定代表人：李世彪，董事长。委托诉讼代理人：贾楠，女，该公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：姚世卿，辽宁晟大律师事务所律师。上诉人郭长学因与被上诉人大连雅洁物业管理有限公司（以下简称“雅洁物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初6389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭长学上诉请求：一、查明事实依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由雅洁物业承担。主要事实与理由：一审法院审查事实不清。我暂停交纳物业费的原因如下：雅洁物业的服务没有达到《前期物业服务协议》中所列的服务标准。协议中，物业费收取的价格是暂定价，雅洁物业也未提供物价局认定的该小区物业费收取标准文书，雅洁物业的收费不合理及所提供的服务存在众多瑕疵。我的房屋是回迁安置房，回迁协议上约定房屋为断桥铝窗，可实际是塑钢窗，封闭小区根本没有达到封闭状况。我在2014年11月拿到房屋钥匙，各项费用交完以后，不知道是物业还是开发商告诉不供暖了，并承诺给电暖气钱，但是至今未付。两年都没有给我出具发票办理产权。消防部门多次书面要求物业企业整改小区大门的宽度，至今没有整改。雅洁物业强行违规收取业主停车费，不交钱就出不了小区大门。小区公共照明90盏灯，有42盏不亮，给业主夜间出行带来了很多不安全的因素。小区监控的完好率不足70%，既不维修，也不更换。雅洁物业对私搭乱建、侵占公共绿地行为，既不及时劝告，也不上报有关部门处理。装修垃圾长期堆放在步行道上，不进行及时清运。我多次提出整改意见，但无人理睬。待物业服务企业完全整改众多瑕疵后，我会主动缴纳物业服务费。被上诉人雅洁物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理。郭长学的上诉理由既无事实依据，也无法律依据，请求贵院依法驳回郭长学上诉请求，维持原判。主要答辩意见：一、我公司在一审中提交的普兰店市物价局商品价格（收费）备案表中明确记载：“鑫湾御景物业服务费为1.5元/月/平方米”，且郭长学签字认可的《前期物业服务协议》中也约定物业管理服务费为1.5元/月/平方米。郭长学应当按照合同约定交纳物业服务费。同时，我公司已经按照《前期物业服务协议》的内容提供了合格的服务。郭长学主张的回迁住宅窗户材质应为断桥铝、强行收取停车费等事宜与物业服务合同纠纷无关，不能作为其对抗物业公司、拒不缴纳物业费的依据。至于郭长学所述的公共部位无人修理等问题，由于照明设施、监控设施等属于不间断使用状态，耗损的发生是动态的。对该类设施进行养护确实是物业公司日常工作之一，但难免有随时修缮随时有新增损坏情况发生。况且，郭长学没有证据证明因此给业主带来了损害，或者其针对该问题报修、而物业公司却拒绝修理的情况发生。关于郭长学提到的私搭乱建等现象，我公司无法采取强制手段制止违章建筑行为。而且，我公司也与有关部门进行过反映。我公司已按照物业服务合同履行了相关义务，不存在违约行为，郭长学若认为物业服务存在瑕疵，可以提出改善或采取补救措施，但无权以此拒交物业费。雅洁物业向一审法院起诉请求：一、被告郭长学给付我公司两套房屋物业费合计7423元（2018年4月1日至2020年12月31日）；二、被告郭长学承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，原告（笔误，应为被告）居住于大连市普兰店区鑫湾御景（甜橙派）3号楼1单元403号房屋。2014年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）就该房屋分别签订《前期物业服务协议》，协议第六条关于物业服务费约定“物业服务费的标准暂定为：甜橙派住宅物业服务费收取人民币1.5元/㎡/月，电梯乘梯费10元/月/人。物业服务费起算日以住宅交付通知书规定时间为准。物业服务费每年预交纳，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日内预交纳”。2014年，被告郭长学办理入住手续，并交纳了2018年3月31日之前的物业费。2014年10月27日，经普兰店市物价局批准鑫湾御景（甜橙派）小区在业主委员会成立之前住宅前期物业服务费的标准暂按1.5元/㎡/月标准执行。现被告拖欠鑫湾御景（甜橙派）3号楼1单元403号自2018年4月1日至2020年12月31日的物业费共计3804.57元（76.86平方米×1.5元/平方米/月×33个月=3804.57元）。一审中，因鑫湾御景（甜橙派）3号楼1单元402号已由被告出售案外人，原告向一审法院申请撤回要求被告给付该房屋拖欠物业费的主张。一审法院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《物业管理条例》规定，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。可见，物业服务合同是一种有偿、双务合同，合同双方应履行各自合同义务。原告既然提供相应的物业服务，被告就应当给付物业费。综上所述，被告郭长学应支付原告大连雅洁物业管理有限公司的物业费合计3804.57元。关于被告辩称案涉小区存在封闭小区经常丢东西，卫生脏、乱、差等物业服务不到位的问题，因未提供相关证据予以证明，故一审法院不予采信。关于被告主张其回迁住宅窗户应是断桥铝一节，与本案物业服务合同纠纷无关，本案不予处理。关于被告主张物业费收费标准1.5元/平方米/月不合理一节，该收费标准已经物价批准备案，一审法院对于该标准予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郭长学于判决生效之日起十日内给付原告大连雅洁物业管理有限公司物业费3804.57元（2018年4月1日至2020年12月31日）；二、驳回原告大连雅洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告郭长学负担，被告郭长学于判决生效之日起十日内向一审法院缴纳。本院二审期间，郭长学提供一组照片，拟证明雅洁物业纵容个别业主私搭乱建。雅洁物业不予认可，并认为小区出售时存在赠送花园，且即使存在私搭乱建，也与物业服务合同无关。由于雅洁物业作为物业服务企业，并无执法权，因此，该组证据与本案无关，本院不予采信。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，郭长学与雅洁物业签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效、受法律保护。双方均应按约行使权利、履行义务。雅洁物业既已提供了物业服务，则郭长学应按该合同的约定标准按时、足额给付物业费。一审判决认定郭长学应付物业费3804.57元正确，本院予以确认。关于郭长学所述雅洁物业未达到服务标准、小区公共照明灯未予维修、监控完好率低、未及时清运装修垃圾等，因易雅洁物业履行合同存在瑕疵不足以构成业主拒绝承担交费义务的正当理由，不应予支持。而且，郭长学如认为雅洁物业未完全履行合同义务，可另行起诉要求其承担违约责任。关于郭长学所述小区存在私搭乱建、侵占公共绿地一节，由于雅洁物业作为物业服务企业，并无执法权，小区即使存在该情形，雅洁物业也无权进行整治或者处罚，郭长学以此拒交物业费依据不足。另外，郭长学所述房屋窗户材质、承诺给予电暖气费用、未出具发票办理产权均与雅洁物业无关，不能以此拒缴物业费。综上，郭长学的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（郭长学已预交），由郭长学负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年三月十二日书记员  王 阳