辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终58号上诉人(原审原告)：阜新新鸿运物业管理有限公司，住所地阜新市海州区海州街**。法定代表人：张青，系公司总经理。被上诉人(原审被告)：王琦玮，男，汉族，1980年6月28日生，现住阜新市海州区。上诉人阜新新鸿运物业管理有限公司与被上诉人王琦玮物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省阜新市海州区人民法院（2020）辽0902民初2148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阜新新鸿运物业管理有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判王琦玮向上诉人缴纳所拖欠的物业费及滞纳金；二、诉讼费由被上诉人承担。理由：第一：适用法律不当。《适用诉讼时效的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”物业服务所产生的债务具有整体性、关联性、连续性，在物业服务合同项下，物业公司一方在约定期限内为业主提供连续性物业管理服务，相应地按时定期支付物业费用是业主应履行义务。尽管各期物业费用是随时间的推移而不断产生，而不是在物业服务合同签订时就已经形成，但针对单个业主而言，其所应承担的各期物业费形成于同一物业合同的约定，具有整体性，并且各期间的债务之间相互关联，分期履行的独立性不足以否定其整体性和关联性。为此，物业费的诉讼时效应该从物业公司最后一期服务合同到期开始计算。第二：认定事实不清，被上诉人在一审庭审过程中，根本没有提及不经常在锦绣江南小区居住，更没有出示任何证据，根据“不诉不理”的原则，不应该作出少缴纳30%的物业费的判决；其次即使业主不长期居住，物业公司服务的是公共区域，并没有因为个别业主不居住而减少服务成本，所以业主也应全额缴纳物业服务费；综上，原判决适用法律不当，认定事实不清，上诉人无法服判，故提出上诉，请求撤销原判决，重新审理。被上诉人王琦玮提交书面答辩意见称，一、本案答辩人与被答辩人均非本案适格诉讼主体。被答辩人非本案适格原告主体，答辩人也非适格被告主体。答辩人非物业合同当事人，被答辩人无权对答辩人提起诉讼。如被答辩人在起诉状中所称，其与所谓的“锦绣江南小区业主委员会（以下简称业主委员会）”连续签订了三次《物业委托合同》依据合同相对性原则，答辩人非合同相对人，被答辩人无权对答辩人提起诉讼。二、被答辩人所称的《物业合同》不具有合法性。1、被答辩人应当举证证明“业主委员会”的合法性。答辩人对“业主委员会”是否真实存在、是否依法设立均不知情。被答辩人应当举证证明“业主委员会”真实存在且系依法设立。2、“业主委员会”与被答辩人签订《物业合同》不具有合法性。依据《辽宁省物业管理条例》业主委员会可以决定物业费的收费方案，但是并未授权其可以代表业主签订《物业合同》。《物业合同》涉及到收费标准、服务标准、物业公司违约时违约金的计算、业主违约时违约金的计算等多项业主个人利益。在法无授权的情况下，业主委员会无权处分答辩人的民事权利。其与被答辩人签订《物业合同》不具有合法性。3、“业主委员会”代理答辩人签订合同不具有合法性。依据我国现行《民法总则》及物业管理相关法律法规规定，民事行为应当由行为人作出。在无授权且未经当事人追认的情况下，无权代理、越权代理行为无效。答辩人并未授权任何人代表其与被答辩人签订《物业合同》，答辩人也未收到任何催告，更未作出任何追认的意思表示。依据法律规定，被答辩人与“业主委员会”签订的合同不具有合法性。对答辩人也没有约束力。特别是严重损害答辩人的“滞纳金”条款。三、被答辩人应当举证证明《物业合同》的真实性。1、如前所述，被答辩人应当举证证明《物业合同》签订主体真实存在。2、被答辩人应当举证证明签订《物业合同》行为的真实性。答辩人非安定合同的参与人，即使被答辩人能提供带有双方公章的合同，答辩人也无法确认公章的真实性，无法确认签订《物业合同》行为的真实性。四、被答辩人所称的《物业合同》与其主张及答辩人不具有关联性。如前所述，被答辩人与“业主委员会”签订的合同不具有真实性、合法性，其主张亦与答辩人均无关联。五、被答辩人的诉求已经超过诉讼时效，依法应当予以驳回。被答辩人主张形成民事权利期间为2015年4月1日至2020年4月1日，依据我国现行法律规定，民事诉讼时效为3年。被答辩人主张民事权利的期间均已经超过诉讼时效。六、被答辩人未能履行物业管理责任，其无权向答辩人收取物业费。答辩人与被答辩人以及阜新北圣房地产开发有限公司（小区开发商，以下简称北圣公司）已经发生多次诉讼，并由人民法院分别作出（2014）海民一初字第867号民事判决、（2015）阜民一终字第00743号民事裁定书、（2016）辽0902民初111号（20160713）、（2016）辽09民终955号诸多判决确认因被答辩人原因，致使答辩人诸多财产损失。判决被答辩人依法赔偿答辩人多项物品损失。但被答辩人至今未能履行赔偿义务。被答辩人不但未能履行物业管理职责，而且造成答辩人重大经济损失。其在未赔偿答辩人损失的情况下，无权向答辩人收取物业费。综上，被答辩人虽有管理行为，但其无权依据未经答辩人认可的《物业合同》收取物业费。如其能适当履行合同，答辩人同意向其支付物业费。但被答辩人未能履行职责。被答辩人对答辩人的起诉没有事实依据，没有法律依据。且其诉求已经超过诉讼时效。请求人民法院依法驳回答辩人的诉讼请求。阜新新鸿运物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即支付给原告2015年4月1日至2020年10月30日期间的物业服务费5，006元并赔偿违约金3，000元，合计8，006元；本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实，原告阜新新鸿运物业管理有限公司与锦绣江南小区业主委员会共签订份物业委托服务合同，合同约定由原告为锦绣江南小区提供物业服务，三份物业服务合同委托管理期限分别为2014年3月5日至2017年3月5日、2017年4月1日至2020年3月31日、2020年3月30日至2024年3月30日。其中委托管理期限为2014年3月5日至2017年3月5日的物业服务合同约定住宅（物业费：多层：0.40元/月/平方米），按年向业主或物业使用人收取。委托管理期限2017年4月1日至2020年3月31日及2020年3月30日至2024年3月30日两份物业服务合同约定物业管理服务收费标准为多层住宅1-5号楼：0.6元/月/平方米，按年向业主或物业使用人收取。本案被告王琦玮系锦绣江南小区5号楼405室业主，该房屋面积为124.54平方米，被告王琦玮自2015年4月1日至2020年10月30日期间未向原告交纳物业费。另查，被告王琦玮不经常在锦绣江南小区5号楼405室房屋居住。原审法院认为，本案原告阜新新鸿运物业管理有限公司为锦绣江南小区提供物业服务，被告王琦玮作为该小区业主，与原告形成物业服务合同关系。故原告在对小区实施了物业管理服务后，有权向业主收取物业服务费。被告王琦玮作为小区业主应及时缴纳物业服务费用。对庭审中被告王琦玮提出原告起诉已过诉讼时效一节，本院认为，原告虽陈述并未中断向被告催缴物业费，但未出示证据证明，故根据诉讼时效法律规定，原告对被告2017年11月26日之前欠缴的物业费因超过诉讼，本院不予支持。故根据物业委托服务合同约定，本院认定被告王琦玮应向原告交纳物业费的期间应自2017年11月26日至2020年10月30日，金额应为2,615.34元（0.6元/月×124.54平方米×35个月）；另，因被告不经常在锦绣江南小区5号楼405室房屋居住，故被告使用该小区物业服务亦相对较少，故物业费应酌情予以减少，本院酌定减少30%。对原告主张的违约金，考虑原、被告双方系业主与物业服务公司的法律关系，还存在继续合作的事实基础，考虑社会稳定及效果，对原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。故综上，被告应向原告缴纳的物业费应为1,830.74元（2,615.34元×70%）。对被告提出对业主委员会的真实性问题，因物业服务合同系业主委员会代表业主与物业公司签订，合同盖有业主委员会公章，被告对业主委员会的资格提出质疑不在本案审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告王琦玮于本判决生效之日起十日内给付原告阜新新鸿运物业管理有限公司自2017年11月26日至2020年10月30日期间的物业服务费1,830.74元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告王琦玮负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实基本属实，但被上诉人王琦玮不经常在锦绣江南小区居住无证据证明，因此对该事实不予认定。本院认为，2014年3月，锦绣江南小区业主委员会代表业主与上诉人阜新新鸿运物业管理有限公司签订《物业委托服务合同》，委托阜新新鸿运物业管理有限公司对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，物业服务合同有效，对锦绣江南小区业主具有约束力。王琦玮作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费。上诉人提出物业费的诉讼时效应该从物业公司最后一期服务合同到期开始计算。物业费虽然是分期履行，但属于定期给付债权，其性质属于不同笔债权，应按照每一期物业费履行期限进行计算，由于上诉人未能提供证据证明其未中断向王琦玮催缴物业费，因此对被上诉人2017年11月26日之前欠缴的物业费应认定超过诉讼时效。原审认定被上诉人王琦玮不经常在该小区居住，因此酌定减少30%物业费，但并无证据证明，因此原审对该部分事实认定有误，应予以纠正。应认定被上诉人王琦玮向上诉人交纳物业费的期间自2017年11月26日至2020年10月30日，金额应为2615.34元(0.6元/月×124.54平方米×35个月)。综上，上诉人新鸿运物业管理有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更辽宁省阜新市海州区人民法院（2020）辽0902民初2148号民事判决为：被上诉人王琦玮于本判决生效之日起十日内给付上诉人阜新新鸿运物业管理有限公司自2017年11月26日至2020年10月30日期间的物业服务费2615.34元。二、驳回上诉人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元(已减半收取)，二审案件受理费50元，由被上诉人王琦玮负担。本判决为终审判决。审判长  吴晓东审判员  乔丹青审判员  于 丽二〇二一年三月四日书记员  马雨佳