广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1503号上诉人（原审原告）：广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区。负责人：黎焯华。委托诉讼代理人：许哲勉，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋珍，广东广信君达律师事务所实习人员。上诉人（原审被告）：陈某，女，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：吴佳芮，女，住址同上。法定代理人：陈某，与吴佳芮系母女关系。委托诉讼代理人：吴伯森，男，身份证住址：广州市荔湾区。上诉人广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社（以下简称海北联社）与上诉人陈某、上诉人吴佳芮房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人海北联社代理人许哲勉、被上诉人陈某及其与吴佳芮的代理人吴伯森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海北联社上诉请求：1.撤销一审判决第二项判项中“2020年2月、3月的租金12252元、管理费6120元”的判决内容，针对其中2020年2月、3月的租金、管理费改判为：（1）判决陈某向海北联社支付应付未付的2020年2月、3月的租金合计24504元，上述拖欠的租金暂计至2020年6月28日的滞纳金5856.46元（滞纳金计算方式如下：2020年2月应付未付租金的滞纳金：以2020年2月租金12252元为基数，按每日2‰计算，自2020年2月16日起计至陈某实际清偿2020年2月的租金之日止，暂计至2020年6月28日为3283.54元；2020年3月应付未付租金的滞纳金：以2020年3月租金12252元为基数，按每日2‰计算，自2020年3月16日起计至陈某实际清偿2020午3月的租金之日止，暂计至2020年6月28日为2572.92元；（2）判决陈某向海北联社支付应付未付的2020年2月、3月的综合管理费合计12240元。2.撤销一审判决第三项判项，依法改判为：陈某向海北联社支付自2020年5月1日起计至陈某搬离所有物品之日止的仓储费（占用费），暂计至2020年6月30日为40968.1元【计算标准：其中广州市荔湾区裕海路××号入门右侧建筑物的二楼房屋按15414.05元/月（34.1775元/月/㎡×451㎡）计算，广州市荔湾区海北西浦路1号2、3、4号房间每月按5070元/月（26元/月/㎡×195㎡）计算，暂计至2020年6月30日为￥40968.10元】。事实和理由：一、一审法院遗漏审查租赁双方已在涉案租赁合同第三条第（一）款对“视为违约行为处理”和没收履约保证金情形已经明确约定的事实，导致错误判决驳回海北联社没收履约保证金的合法诉请。该款明确约定：“合同期届满，乙方无任何违约行为，保证金全额无息退还给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方终止合同，保证金归甲方所有……”。具体到本案中，陈某未按照租赁合同约定，按期足额支付租金及管理费，拖欠时间长达2个月以上；且未按照租赁合同第四条第（二）款约定，在租赁期限届满后向海北联社交还租赁场地。陈某存在违约行为，海北联社依法可根据租赁合同的约定没收履约保证金。即使一审法院认为秉着疫情期间共渡难关及公平原则，陈某未依约支付2月、3月的租金和管理费属于情有可原；但疫情防控措施并不影响或者阻碍陈某在合同租期届满后搬离并交还租赁场地，陈某不得据此为由继续使用、占有租赁场地。因此，对于陈某逾期支付租金、拖延搬离并交还租赁场地的违约行为，海北联社有权没收保证金。二、一审法院关于海北联社与陈某各负担2020年2月、3月租金及管理费的50％以及驳回海北联社要求陈某支付滞纳金诉请的判决属于查明事实不清、认定有误，并且判决缺乏法律依据。（一）陈某在疫情防疫期间正常使用了涉案租赁场所，基于租赁合同法律关系及合同约定，应当向海北联社足额支付租金和管理费。在疫情期间，陈某把涉案租赁场地其中的部分房屋转租给其员工吴宽荣居住、使用。由此可见，新冠疫情或疫情防控措施并未直接导致涉案租赁合同无法履行，也并未影响到陈某正常使用涉案租赁场所，故不应影响租金和管理费的交付。另，陈某不仅没有及时告知海北联社因疫情而不能及时支付租金和管理费的情况，并且在海北联社多次催缴租金和管理费后，仍不予理会。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款、《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引》第四条第一款之法律规定，陈某仍需足额支付租金和管理费。（二）即使一审法院认为因陈某租赁场所用于经营网吧属于服务业，按疫情防控规定应暂停营业，也没有任何疫情防控法律文件强制性规定作为农村集体经济组织的出租方必须对出租方减免租金；反而依照疫情防控规定，陈某可以在做好防护措施后复工复产，其无权拒付租金和管理费，并应当就逾期支付租金的违约行为向海北联社支付滞纳金。结合《应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》第三条、《关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》[穗防控办（2020）13号]、2020年2月17日《广州市荔湾区人民政府办公室关于印发加强疫情防控支持稳商暖企八条措施的通知》第四条【租金优惠】的政策文件及规定，陈某完全可以在做好防护防护措施后复工复产，因此一审法院认为陈某为此仅需承担2月、3月各50％的租金、管理费缺乏事实和法律依据。并且，陈某拒付租金和管理费的行为已构成违约，依法应当按照涉案租赁合同约定向海北联社支付滞纳金。（三）一审法院未正确领会陈某同意足额缴纳2月、3月租金及滞纳金、管理费的真实意思表示，导致错误判决。一审法院在陈某同意支付全部2020年2月、3月租金及管理费、滞纳金的情形下，仍以“共担风险、共渡难关及公平原则”作出判决，存在错误。三、一审法院既判决陈某应将涉案租赁场所腾空交还海北联社，却仅判决陈某向海北联社支付自2020年5月1日起至一审判决发生法律效力之日止的仓储费（占用费），缺乏事实和法律依据。因陈某租约到期拒不搬离并持续占用租赁场地，海北联社已经多次告知陈某，要求其搬离租赁场地的相关物品（海北联社在本案一审中过程也要求陈某搬离），并不得已在广州南沙公证处的公证下将其物品打包封存，但是陈某一直拒不理会。海北联社因陈某违约导致需要存放陈某的物品并产生了仓储费（占用费）损失，截至海北联社提起上诉之日，该损失仍持续发生，该项的全部损失应当由陈某承担。涉案租赁场地自陈某、吴佳芮承租以来，除进行网吧经营以外，部分转租给案外人胡荣宽居住，详见海北联社一审的证据10（15403号）公证书内容，截止海北经济联合社委托南沙公证处进行清场公证时，吴荣宽仍在内居住涉案租赁场地实际上一直由陈某占用、使用，并从中获利，其假借疫情知名逾期支付租金、管理费，并拒绝经常的违约行为，不应得到人民法院的支持。另外提醒二审法院注意，截止本案二审开庭之日，海北联社已多次通过各种方式，要求陈某立即将个人所属物品，搬离海北联社的仓库，陈某均不予理会，且在一审中明确表示不同意搬走物品，面对如此恶意的违约态度和行为，一审法院对该违约行为不做查明认定，驳回海北联社要求没收履约保证金的诉讼请求，以及仅判决陈某向海北联社支付2020年5月1日起至原审判决发生法律效力之日止的仓储费，在海北联社提供仓储费标准标准证据的情况下，也无视海北联社的实际损失，违法降低仓储费标准，该行为更是助长了陈某不诚信的行为导致其物品仍然存放在涉案租赁场地以及仓库中，严重侵害了海北联社的合法权益，违反了任何人不因其违法行为获利的重要原则。综上，海北联社请求二审法院依法予以改判。陈某、吴佳芮二审答辩称：一、海北联社是起诉后才提出要求陈某搬离物品，陈某要搬离涉案场地中的财产时，海北联社要求陈某结清费用才给陈某搬离物品。二、海北联社所谓的招标是造假的，其3月招标，5月才签订合同。三、陈某多次找海北联社的书记，该书记也不理会陈某，陈某想参加竞标，但停业后，海北联社要求陈某结清租金才可以参加竞标，但这段时间因疫情，陈某是有经济困难的，无法支付。之后海北联社起诉陈某要求陈某支付搬迁费等多项费用。对搬迁费，陈某认为海北联社恶意提高搬迁费用，增加了陈某的负担，且海北联社的经办人告知招标是应该没有人应标的，到时只有陈某才能承租，但最后有人却应标了。陈某对一审法院判决驳回海北联社有关没收保证金的诉请及判处2019年2、3月减半收取租金是没有异议的，一审这样的判决对陈某也是一个帮助。陈某没有将房屋转租给吴荣宽居住使用，他是陈某的员工，帮陈某看场地的。况且，海北联社也扣押了吴荣宽的个人物品。四、扣押期间的费用不应由陈某支付。五、经营场地的实际是400平方，租金应按26元每平方米计算的，但海北联社将仓库按451平方米出租给陈某，按34元平方米计算。租赁面积中，一部分是原场地的占用费，一部分计算了仓库的使用费，海北联社是恶意增加了陈某的负担，而且海北联社上诉计算了两部分的使用费，不应全由陈某承担。六、陈某之前也不知道场地中的物品搬去哪里，一直到开庭时，海北联社才说物品搬到哪里去了，至今陈某也没有看见搬离的物品，海北联社要求陈某搬离的时间太短，没有给时间给陈某进行验收，所以陈某至今仍未搬离物品。陈某、吴佳芮上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，不同意搬出涉案房屋；2.请求撤销一审判决第二项中的搬迁费用、公证费用；3.请求撤销一审判决第三项，即5月1日之后所有占用费不应由陈某负担；4.一、二审诉讼费用由海北联社承担。事实和理由：一、2017年1月25日，案外人吴伯光与其大哥吴伯森与海北联社签订涉案租赁合同，租赁涉案物业用于经营网吧，租赁期限为2020年3月31日。后吴伯光于2019年9月19日突然离世，该网吧由其妻子陈某继续经营。2020年初因疫情防控措施的要求，网吧于1月24日停止营业。陈某于3月初接海北联社通知于3月9日进行新一轮竞投，因网吧于年底进行设备更新且一直处于停业状态，没有资金用于竞投。为此，陈某多次找到联社书记黎焯华进行协商，希望宽限时日，等疫情相对稳定，找到地方再搬，租金按实际天数计算，但无结果。4月29日，海北联社置国家疫情防控指导意见于不顾，联合南沙公证处，出动二十多人强行搬走了网吧的所有财产，包括陈某的私人财产及饮料公司的冰箱，不理会财产所有人的强烈抗议，说根据合同第四条（四）的规定，超过7天，这些财产属于海北联社所有。二、2020年4月29日，海龙街派出所邀请陈某与海北联社进行调解，陈某准时到场，但海北联社的工作人员一直没有出现。而且，自当天海北联社的工作人员一意孤行搬走陈某财产后，租用场地一直处于空置状态，直至现在。三、此后，陈某多次要求归还财产，但海北联社拒不归还。在新冠疫情这一不可抗力的影响下，仅仅由于陈某出于困难时期无法按时缴纳2、3月租金，也因为疫情高峰期陈某暂时无法清空场地。对此，海北联社侵占、扣押陈某财产的强硬措施是不合理的，不仅与国家抗击疫情、共渡难关的精神背道而驰，还产生了一系列不必要的费用，加大陈某的经济负担。综上，陈某请求二审法院依法予以改判。海北联社二审答辩称：一、首先根据租赁合同第十条第五款约定、合同法第235条的规定，海北联社在陈某到期拒绝清偿归还租赁场地的情况下，有权要求陈某返还租赁物，并且已经多次进行催告，并给足搬迁时间的情况下有权依照合同约定法律规定通过合法的途径维护海北联社的合法权益，避免损失的进一步扩大。在庭审中，陈某一方面主张其积极想要与海北联社协商进行搬离其个人所属物品，但是又在刚刚庭审陈述中仍然以拒绝搬迁的态度进行主张，其前后态度相互矛盾，由此可以认定陈某其在明知未参与招投标未中标合同期到期后，并且在经过海北联社多次进行催告的情况下，仍然拒绝搬迁，其违约行为恶劣，且在庭审中作虚假陈述。其次，根据合同法第107条的约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。涉案搬迁费用公证费用是因陈某违约行为而导致海北联社的实际经济损失，并且还得联系搬迁，实际支付了运输费、保管费，对于该损失应当由违约方即陈某承担。最后截止中院二审开庭，陈某刚刚仍拒绝搬迁个人物品，无任何的悔改，详见海北联社原审证据第15、17项，对该损失应当由违约方即陈某承担。陈某对于后期持续产生的仓储费，均毫不在意，均因一审判决仓储费截止一审判决生效之日所导致。如法院对于该违约行为视而不见进行放纵，无疑助长了陈某的违约行为，侵害海北联社的合法权益。另外，根据陈某上诉状第二点，其称2020年4月29日海龙街派出所邀请双方进行调解，其所提供的2020年4月29日报警回执均可证明。陈某对海北联社通知要求其在2020年4月25日至2020年4月27日自行搬离物品，交还租赁场地，逾期未搬离的，海北联社将在2020年4月29日自行清理，这个事实是明知的。陈某庭审中所称对搬迁物品的行为，并且搬迁物品存放地点的事实均不清楚是与客观事实不符的。综上请求二审法院驳回陈某的上诉请求，维护海北联社的合法权益。海北联社于2020年7月8日向一审法院起诉请求：1.请求判令陈某、吴佳芮立即向海北联社支付应付未付的2020年2月、3月的租金合计24504元，暂计至2020年6月28日的滞纳金5856.46元(滞纳金计算方式如下：2020年2月应付未付租金的滞纳金：以2020年2月租金12252元为基数，按每日2‰计算，自2020年2月16日起计至陈某、吴佳芮实际清偿2020年2月租金之日止，暂计至2020年6月28日为3283.54元；2020年3月应付未付租金的滞纳金：以2020年3月租金12252元为基数，按每日2‰计算，自2020年3月16日起计至陈某、吴佳芮实际清偿2020年3月租金之日止，暂计至2020年6月28日为2572.92元)；2.请求判令陈某、吴佳芮立即向海北联社支付应付未付的2020年2月、3月的综合管理费合计12240元；3.请求判令海北联社没收陈某、吴佳芮的履约保证金110232元；4.请求判令陈某、吴佳芮向海北联社支付2020年4月1日至2020年4月30日的场地占用费18372元【计算方式：12252元+6120元】；5.请求判令陈某、吴佳芮向海北联社支付因陈某、吴佳芮违约行为造成海北联社的全部经济损失，暂计至2020年6月30日为165718.1元【包括：公证费63，800.00元，人工搬运费40，950.00元，仓储费暂计40968.1元(自2020年5月1日起计至陈某、吴佳芮搬离所有物品之日止，暂计至2020年6月30日为40968.1元)；律师费￥20000元】；合计：336922.56元；6.请求判令陈某、吴佳芮立即清理存放在海北联社仓库处的全部物品，并自行承担全部清理费用；7.本案全部的诉讼费用均由陈某、吴佳芮承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区（原芳村区）海北村西埔路2号（建筑结构及层数：钢筋混凝土结构二层，建基面积：539.89㎡，总建筑面积：1089.18㎡）登记的权属人为海北联社。2017年1月25日海北联社（出租方、甲方）与吴伯光（承租方、乙方）签订合同编号(HT-440103020001001-201700006)《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，约定：甲方同意将位于西埔路××楼的自有厂房及其附属设施使用权出租给乙方，该厂房占地总面积：1022平方米，其中厂房：612平方米、简易厂房：410平方米（见附图，附图经甲乙双方签字盖章确认）。乙方对甲方出租的厂房及其附属设施厂房情况已作充分了解，保证租赁期内仅用于厂房用途。租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日，月租金为12252元（其中厂房：16元∕平方米∕月；简易厂房：6元∕平方米∕月）。乙方须一次性向甲方交纳110232元作为履行合同的保证金。在合同期内，乙方必须按规定期限缴交租金。凡拖欠租金的，需加收滞金，滞纳金每天按照所欠租金2‰计算。如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同。乙方向甲方交纳租金的同时须向甲方交纳综合管理费。综合管理费按乙方租用厂房面积每月每平方米10元计算收取（即每月6120元）。合同届满，乙方于2020年3月31日（合同届满之日）将该厂房及其附属设施以良好运行状态全部交付给甲方。合同届满或合同解除、终止，乙方在期满或终止日前自行清理租赁厂房内属于乙方的设备、物品，逾期七天未清理的，视乙方自愿放弃，甲方有权自行处置。合同期届满，合同自行终止，甲方无偿收回该厂房及其附属设施。乙方如意向续租，须在合同期满前3个月向甲方提交意向续租申请书，并重新参与投标，在同等条件下，乙方享有优先权。在合同第十条（合同的变更、解除和终止）第四款第8项约定：拖欠租金30天以上。视作乙方违约，甲方有权单方面解除合同，合同履约保证金归甲方所有，并收回所出租厂房及其附属设施，同时有权追究乙方造成甲方的经济损失。最后，海北联社与吴伯光双方在合同上签字盖章，在合同最后附图上注明二层厂房（面积612平方米），含三层简易（面积410平方米）。合同签订后，吴伯光向海北联社支付履约保证金110232元，海北联社将上述场地交吴伯光使用。2020年2月24日海北联社通过荔湾区经济联社的集体资产交易公告，对吴伯光承租的物业进行招租，厂房租金单价26元∕平方米∕月。2020年3月5日陈某、吴佳芮签署内容为：吴伯光（身份证：），2015年与广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社签订合同，租用西埔路××楼的物业。吴伯光于2019年9月19日去世，不能履行与广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社的合同。本人陈某（身份证：）是吴伯光的妻子，与吴伯光育有一女吴佳芮（身份证：）。陈某与吴伯光是夫妻关系，吴佳芮与吴伯光是父女关系。陈某与吴佳芮商议后，决定以陈某的名义，代理投标与租赁合同的所有事宜。与海龙街海北股份合作经济联合社签定合同并履行责任的《声明》。2020年3月10日和2020年3月21日海北联社先后向西埔路××楼张贴《通知》内容为：经荔湾区海龙街道海北经济联社“三资”交易平台，贵方未能按时报名竞价，请贵方按租赁合同期止前交清所有租金、水电费等并搬出（含当月租金），逾期不搬出的，一切后果自负。2020年4月22日广东省广州市南方公证处根据海北联社的申请对海北联社向陈某（吴伯光继承人、租赁合同代表）、吴佳芮（吴伯光继承人）发出《关于租赁合同到期终止、厂房清场交还的通知》进行保全公证，通知内容为：因吴伯光于2019年9月19日去世，上述租赁合同的权利义务和责任经其妻子陈某、唯一的女儿吴佳芮商议后，向我社申请由上述二人承继并由陈某继续履行合同义务，代理投标与租赁合同的所有事宜。上述租赁合同已于2020年3月31日到期。陈某作为合同权利义务的承继人并未按照租赁合同约定于合同期满前3个月向海北联社提交意向续租申请书，并重新参与投标，已丧失同等条件下的优先承租权。目前西埔路××楼自有厂房已经由他人中标并依法承租。现租赁合同已经届满，海北联社以现场张贴及邮寄形式通知陈某、吴佳芮，但陈某、吴佳芮置之不理。海北联社再次通知陈某、吴佳芮自收到通知之日起2日内，自行清理租赁厂房内属于陈某、吴佳芮的设备、物品，将该厂房及其附属设施以良好运行状态全部交付海北联社。逾期未清理的，海北联社将于2020年4月26日进行公告，公告日期为2天，若陈某、吴佳芮在公告期内仍未清理租赁厂房内属于陈某、吴佳芮的设备、物品的，按租赁合同约定视为陈某、吴佳芮自愿放弃，海北联社将于2020年4月28日进入租赁厂房，对租赁厂房内属于陈某、吴佳芮的设备、物品进行清点及搬运到海北联社指定仓库封存，请陈某、吴佳芮前来现场配合。若陈某、吴佳芮不予配合，海北联社有权自行处理，由此产生的全部费用（包括但不限于公证费用、仓储费用、清理搬运人工费等）均由陈某、吴佳芮自行承担，海北联社代垫后将要求陈某、吴佳芮支付。在租赁合同履行过程中，陈某、吴佳芮拖欠2020年2月、3月租金共24504元、管理费12240元未付。基于陈某、吴佳芮逾期清场交还租赁厂房的违约行为以及拖欠费用、租金达30日以上的违约行为，海北联社按照租赁合同之约定。依法没收全部合同履约保证金110232元，并将向陈某、吴佳芮追讨拖欠的租金和综合管理费，且对所欠租金按每日2‰要求陈某、吴佳芮支付滞纳金至付清之日止。该公证处于2020年6月11日以（2020）粤广南方第010552号和第010531号公证书予以证明。2020年5月11日海北联社与广东广信君达律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定：该所接受海北联社委托代理与陈某、吴佳芮租赁合同纠纷一案，海北联社为此支付一审诉讼律师费2万元。2020年5月18日广东省广州市南沙公证处根据海北联社的申请对海北联社于2020年4月25日在广州市荔湾区西浦路1号张贴《关于租赁合同到期终止、厂房清场交还的通知》作送达保全公证，该公证处以（2020）粤广南沙第11092号、11093号、11094号予以公证证明。2020年6月9日广东省广州市南沙公证处根据海北联社的申请于2020年4月29日对位于广州市荔湾区西浦路1号（门口贴有“心仪网吧”字样招牌）的建筑物内现状进行拍照、录像。其中对“1号房间”内的物品进行统计、清点，并制作《物品清单》一页、现场照片六十二张、光盘一张。随后工作人员将“1号房间”的建筑物内的物品搬离，由申请人联系的搬运队进行运输并存放至裕海路××号仓库。对“2号房间”的现状进行拍照并就地封存，并制作现场照片三十六张、光盘一张、《声明》复印件一份、吴荣宽身份证复印件一份。对“3号房间”的现状进行拍照并就地封存，并制作现场照片二十二张、光盘一张。对“4号房间”的现状进行拍照并就地封存，并制作现场照片二十一张。对广州市荔湾区西浦路1号（门口贴有“心仪网吧”字样招牌）的建筑物二楼内物品及建筑物内部现状进行拍照、录像。由申请人联系的搬运队进行运输并存放至裕海路××号入门右侧建筑物的二楼存放，并制作《物品清单》共三张、现场照片三0八张、光盘一张。对位于广州市荔湾区西浦路1号（门口贴有“心仪网吧”字样招牌）的建筑物二楼一间门口有“电竞一刻能量来袭”字样的建筑物现状进行拍照、录像。由申请人联系的搬运队进行运输并存放至裕海路××号入门右侧建筑物的二楼存放，并制作《物品清单》共二张、现场照片八十五张、光盘一张。该公证处以（2020）粤广南沙第15402号、15403号、15404号、15405号、15406号、15407号、15407号、15408号、15409号、15410号、15411号予以公证证明。海北联社为此支付搬迁费共40950元、公证费600元和公证费63200元。海北联社确认陈某、吴佳芮被移存物品至裕海路××号占用仓储面积共451平方米，原地封存的2、3、4号房间面积为195平方米。海北联社还提供芳村海北村西浦围海北工业基地段范围内A1栋厂房的租赁合同，证明该地段的租金单价每平米为34.1775元。陈某确认与吴伯光为夫妻关系，共同生育女儿吴佳芮。吴伯光于2019年9月19日因病去世。吴伯光去世后，其租赁海北联社的房屋经营的“心仪网吧”由陈某负责经营管理，陈某、吴佳芮吴佳芮正在读书。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日广东省文化和旅游厅发出《关于全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的紧急通知》，其中第三条载明：全省娱乐场所和上网服务营业场所即日起暂停服务，具体恢复时间另行通知。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年1月30日，广东省疫情防控指挥部办公室发布《省疫情防控指挥部办公室关于实施企业提前复工报备制度的通知》，载明：本省行政区域范围内，属于粤府明电[2020]6号文第一条明确的涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的企业，申请在2月9日24时前复工的应符合的条件有防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位等。申请提前复工的企业，须至少提前2日向企业所在地县级指挥部备案并提供相应材料；等等。2020年2月7日，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室发布《关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》[穗防控办（2020）13号]，载明：对批发市场（不含农产品批发市场）、影院、剧场等娱乐场所，各类博物馆等企业，要审慎核实复工复产。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。另查，2019年广州市住房和城乡建设局和广州市房地产租赁管理所发出《广州市房屋租金参考价》，其中荔湾区海龙街海北社区工业用房租金单价为14元∕平方米∕月。在一审庭审中，海北联社还提供广州市公安局荔湾区分局海龙派出所分别出具的《门牌证明》，证明：广州市荔湾区海北西浦路1号二楼与原地址：广州市荔湾区海北西埔路××楼为同一地址；广州市荔湾区裕海路××号厂房与原地址广州市荔湾区芳村海北村西浦围海化工业基地段范围内A1栋厂房为同一地址。陈某、吴佳芮不确认收到2020年4月22日海北联社发出和2020年4月25日海北联社张贴的《关于租赁合同到期终止、厂房清场交还的通知》。对其他证据不予确认。一审法院认为：海北联社和吴伯光签订的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和陈某、吴佳芮签订的《声明》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。陈某在《声明》中，明确由其履行吴伯光与海北联社关于涉案房屋的租赁合同。合同期满前，陈某没有参与对涉案房屋的重新投标，成为新的承租人。由于租赁合同在2020年3月31日期满之日终止，陈某没有将涉案房屋交回给海北联社。经海北联社多次催告未果，海北联社为维护其合法权益，以公证证明的形式将陈某存放在涉案房屋内的物品进行移动另行存放也符合情理。故海北联社要求陈某清理存放在海北联社仓库内的全部物品及海北联社将陈某支付存放在涉案房屋内的物品迁移所产生的费用（含搬迁费共40950元、公证费63800元）的诉讼请求，一审法院应予支持。对于海北联社主张2020年2月、3月的租金及滞纳金、4月管理费问题。陈某在答辩中认为未能交纳的租金是疫情期间，该时段未能经营，所以没有及时交纳。因2020年2月、3月为新冠××疫情防控期间，陈某所经营的网吧属服务场所，依据有关防控疫情规定应暂停服务。该时段的租金、管理费双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，一审法院酌定由海北联社、陈某各负担50%（即陈某需支付租金12252元、管理费6120元）。同理，海北联社主张的滞纳金及没收陈某交纳的履约保证金的诉讼请求，一审法院不予支持。由于租赁合同在2020年3月31日已经期满终止，陈某未能及时将涉案房屋交还给海北联社，故陈某应按租赁合同约定的租金标准支付2020年4月占用费12252元、管理费6120元给海北联社。对于2020年5月起的占用费问题。根据海北联社提供经公证的陈某、吴佳芮物品迁移以及就地封存的证据，陈某没有及时将涉案房屋内的物品迁移，将涉案房屋交回给海北联社管理，导致海北联社需另行提供房屋对陈某物品进行安置。陈某需承担对安置房屋产生的费用。海北联社虽在本案中提供安置房屋所在地段的租赁价格拟证明陈某需支付的占用费，陈某对该价格不确认。该价格明显偏高，一审法院不予采纳。一审法院对海北联社安置陈某物品的房屋酌情确定占用费的计算标准，陈某物品占用荔湾区裕海路××号仓储面积共451平方米，可参照2019年广州市住房和城乡建设局和广州市房地产租赁管理所发出《广州市房屋租金参考价》，其中荔湾区海龙街海北社区工业用房租金单价为14元∕平方米∕月计算（即每月6314元）；陈某物品占用原涉案房屋的2、3、4号房间面积为195平方米，可参照原租赁合同租金标准16元∕平方米∕月计算（即每月3120元）；上述占用费应暂计至本判决发生法律效力之日止。对于吴佳芮应否承责问题。陈某、吴佳芮在签订《声明》时为未成年人，在《声明》中也没有明确对吴伯光租赁海北联社涉案房屋的租赁合同由其履行的承诺。故海北联社要求吴佳芮承担该租赁合同的义务没有事实依据，一审法院不予支持。关于律师费问题，由于我国诉讼现行体制未实行强制律师代理制度，本案中陈某、吴佳芮委托律师所引发的费用不是必然的经济损失。因此对于陈某、吴佳芮主张海北联社支付律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、陈某自本判决发生法律效力之日起三十日内腾空交还广州市荔湾区裕海路××号入门右侧建筑物的二楼房屋及荔湾区海北西浦路1号2、3、4号房间给广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社。二、陈某自本判决发生法律效力之日起30日内，一次性支付2020年2月、3月的租金12252元、管理费6120元及2020年4月的占用费12252元、管理费6120元及搬迁费共40950元、公证费63800元给广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社。三、陈某自本判决发生法律效力之日起30日内，支付2020年5月1日起至本判决发生法律效力之日止占用费（占用费其中：广州市荔湾区裕海路××号入门右侧建筑物的二楼房屋每月按6314元计算；荔湾区海北西浦路1号2、3、4号房间每月按3120元计算）给广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社。四、驳回广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3177元，由陈某负担1780元，广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社负担1397元。二审期间，海北联社向本院提交：1.（2020）粤0103民初11513号房屋租赁合同纠纷一案《应诉通知书》，拟证明：2020年10月14日，陈某、吴佳芮向广州市荔湾区人民法院提起（2020）粤0103民初11513号房屋租赁合同纠纷一案诉讼。2.（2020）粤0103民初11513号房屋租赁合同纠纷一案《民事起诉状》，拟证明：《民事起诉状》第二项诉讼请求中，陈某明确表示同意足额支付2020年2月、3月的租金及管理费共计36744元，以及按照租赁合同约定的标准计算对逾期支付的租金支付滞纳金。由此可见，陈某亦认可其拖欠了租金及管理费，并且构成了违约的事实。陈某、吴佳芮质证称：对证据1的真实性、合法性无异议。对证据2，确认陈某是欠了2、3月的租金，但陈某有半年租金作为押金在海北××处，可以抵扣。二审期间，陈某、吴佳芮向本院提交短信发送记录，证明陈某与海北联社的书记、村长联系，以因疫情原因要求延期搬走，而且愿意延期期间按合同约定的租金标准，按实际的场地面积交租。之前也有电话联系过，但没有书面电话联系的证据。海北联社质证认为：该证据的复印件与原件形式上是一致的，但是对该短信内容的真实性以及发送的对象手机的真实性是无法进行确认的，无法确认其中李书记、卢村长以及各自的电话号码是否真实，是否是其发送给其本人的信息，也无法确认是否与本案有关。其次，短信中提到要求要求给予一定的宽限时间搬走。根据海北联社提交的证据，证据八11092号、11093号、11094号公证书均已通知陈某在2020年4月25日至2020年4月27自行清理物品，该时间距离涉案合同约定的合同期限届满，搬迁时间已足足多出一个多月的时间，足够陈某重新找到租赁场地，并且自行搬离所属物品，但是陈某在海北联社通知的情况下，仍然拒绝搬离，无奈之下只能在2020年4月29日自行清理并委托南沙公证处全程进行公证。在海北联社搬迁完了之后，也多次要求陈某自行清走存放在海北××处的个人物品，但陈某拒绝搬离，无奈之下，海北经济联合社才向荔湾区人民法院诉讼起诉，要求陈某搬离个人物品，但截止到二审开庭，陈某庭审的态度仍然是拒绝搬离的。对该违约行为，海北联社认为海北联社在考虑疫情期间应共患难的情况下，已经给足了违约方陈某足够的搬迁时间。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对海北联社、陈某、吴佳芮的上诉请求与双方针对对方的答辩意见，分析如下：从一审海北联社提交陈某的《声明》可知，吴伯光死亡后，吴伯光的妻子陈某向海北联社表示由其履行吴伯光与海北联社关于涉案房屋的租赁合同，故陈某应承继吴伯光有关涉案房屋租赁合同约定的权利与义务。根据一审查明事实可知，吴伯光与海北联社约定合同于2020年3月31日到期，而合同期满前，陈某没有参与对涉案房屋的重新投标，成为新的承租人。依合同约定，陈某应腾空涉案房屋交还海北联社，陈某上诉不同意搬出涉案房屋缺乏依据，应予驳回。因陈某未履行该合同约定义务，海北联社在多次催告未果后，以公证证明的形式将陈某存放在涉案房屋内的物品进行移动另行存放合理合法。本案海北联社要求陈某清理存放在海北联社仓库内的全部物品及海北联社将陈某支付存放在涉案房屋内的物品迁移所产生的费用（含搬迁费共40950元、公证费63800元）的诉求于法有据，应于支持。同理，因海北联社需另行提供房屋对陈某的物品进行安置，故陈某应承担该安置房屋产生占有使费。海北联社虽在本案一审中提供安置房屋所在地段的租赁价格拟证明陈某需支付的占用费，但陈某对该价格不认可，由于该价格明显偏高，在此情况下，一审法院酌情确定占用费的计算标准于法无悖。一审判处陈某物品占用荔湾区裕海路××号仓储面积共451平方米，参照2019年广州市住房和城乡建设局和广州市房地产租赁管理所发出《广州市房屋租金参考价》，其中荔湾区海龙街海北社区工业用房租金单价为14元∕平方米∕月计算（即每月6314元）；陈某物品占用原涉案房屋的2、3、4号房间面积为195平方米，参照原租赁合同租金标准16元∕平方米∕月计算（即每月3120元），均无不当，本院予以维持。陈某上诉认为其不应负担前述搬迁费、公证费、占用费缺乏依据，本院不予采纳。海北联社上诉主张有关占用费应计至实际搬迁之日止合理合法，亦避免诉累，本院予以支持，一审对此判处欠妥，本院予以纠正。众所周知，2020年2月、3月为新冠××疫情防控期间，陈某所经营的网吧属服务场所，依据有关防控疫情规定应暂停服务，租赁合同双方应在疫情防控期间共担风险、共渡难关。为此，对海北联社主张2020年2月、3月的租金及滞纳金、4月管理费，一审法院酌定由海北联社、陈某各负担50%（即陈某需支付租金12252元、管理费6120元）并无不当。同理，海北联社主张的滞纳金及没收陈某交纳的履约保证金的诉讼请求，一审法院不予支持亦无不妥，本院均予认可。由于租赁合同在2020年3月31日已经期满终止，陈某未能及时将涉案房屋交还给海北联社，则陈某应按租赁合同约定的租金标准支付2020年4月占用费12252元、管理费6120元给海北联社。海北联社就涉案租金及滞纳金、管理费提起的上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，一审查明事实清楚，仅对占用费截止时间判处欠妥，本院予以纠正。陈某、吴佳芮，海北联社其他上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7308号民事判决第一、二项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7308号民事判决第四项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7308号民事判决第三项为：陈某自本判决发生法律效力之日起30日内，支付2020年5月1日起至实际腾空搬离物品之日止的占用费（占用费其中：广州市荔湾区裕海路265号入门右侧建筑物的二楼房屋每月按6314元计算；荔湾区海北西浦路1号2、3、4号房间每月按3120元计算）给广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社；四、驳回广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社其他上诉请求；五、驳回陈某、吴佳芮全部上诉请求。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费6354元，由广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社负担635.48元，由陈某、吴佳芮负担5718.52元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年三月一日书记员  吴浩正徐毅敏