辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终383号上诉人（原审原告）：莫凤桐，男，汉族，1946年2月10日出生，住沈阳市铁**。被上诉人（原审被告）：沈阳市庆宇房产物业有限责任公司，住所地沈阳市和平区长白乡下夹河村。法定代表人：杨生祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛佳，辽宁显法律师事务所律师。委托诉讼代理人：申庆利，女，1971年5月6日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。上诉人莫凤桐因与被上诉人沈阳市庆宇房产物业有限责任公司（以下简称“庆宇公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初10366号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。莫凤桐上诉请求：1.撤销一审判决；2.依据物业服务合同第四条维修上诉人的房屋外墙面；3.承担因不履行合同义务导致的室内墙壁长毛给上诉人造成的污染损失和自行维修的损失；4.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、关于“被告尚不具备条件履行维修义务”判决的错误。上诉人依据双方签订的《物业管理委托合同》第四条要求被上诉人履行义务，但被上诉人却以合同第十九条为由，拒绝履行约定的维修义务。合同存在自相矛盾的情况，法院应当就相关法律法规作出正确判断。物业共用部位应由物业公司负责维护，且物业公司和业委会还把业主收入的153万元车位款全部私吞，账目不公布，应当用收取的车位款用于维修专项资金问题。二、我方房屋系因为外部墙体开裂、空鼓、脱落导致渗水，继而导致内部墙壁长毛，是有因果关系的。庆宇公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。莫凤桐向一审法院提出诉讼请求：1.被告维修原告房屋外墙面开裂、空鼓、脱落部位；2.被告赔偿拖延维修导致室内环境污染损失5400元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告莫凤桐系被告沈阳市庆宇房产物业有限责任公司所在尊龙苑一期园区业主，其房屋为沈阳市铁西区勋业一路22号1-4-1，建筑面积134.04平方米。被告于2011年3月进驻园区，物业费0.65元/平方米。原告主张其房屋外墙自2010年起开始存在脱落、开裂的现象，近年来越发严重，并导致原告屋内发生渗水，被告以没有维修基金为由让原告自行维修，并因此免除原告物业费。而被告于2019年3月以原告拖欠物业费为由诉至一审法院，经一审法院审理后判令原告支付被告自2011年3月1日至2018年12月31日期间的物业费。原告提供了业主委员会与被告签订的《物业管理委托合同》，合同第四条约定，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道。第十九条约定，房屋的共用部位、共用设施、设备、公用场地的维修、养护、更新改造、大中小维修均由维修基金承担。该园区维修资金目前已经没有余额。原告认为，被告收取的物业费包含了维修费用，应当用于维修公用设施，故要求被告履行维修义务，并赔偿因拖延维修给原告造成的损失。被告对原告所称的免除物业费不予认可，主张因该园区的维修基金已经用完，需要业主委员会续筹维修资金以修护外墙，而物业公司收取的物业费用于园区环境卫生、公用设施维护以及保洁保安人员的开支，房屋的共用部位、设备的维修应由维修基金承担，被告不应承担维修义务，故要求驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。本案中，被告沈阳市庆宇房产物业有限责任公司与尊龙苑业主委员会订立的物业服务合同合法、有效，对被告及小区业主均具有约束力。合同中一方面明确约定房屋建筑共用部位的维修责任在被告，但另一方面也约定了房屋的共用部位、共用设施、设备、公用场地的维修、养护、更新改造、大中小维修均由维修资金承担，而在缺少公共维修资金而又需要对房屋进行大、中修理、维护的情况下,物业服务企业应积极向业主委员会或业主大会汇报情况,制订替代办法或解决方案，并根据《物业管理条例》第五十三条、第五十四条以及《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定制定专项维修资金的补充和管理方案或者其他替代方案，但目前在维修资金尚未能够得到补充的情况下，按照物业服务合同的约定被告尚不具备条件履行维修义务，另原告要求被告赔偿损失，但无法证明损失数额，亦无法确定发生其屋内发生渗漏与外墙开裂是否存在因果关系，故原告的诉讼主张缺乏事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第五十三条、第五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告莫凤桐的诉讼请求。案件受理费25元，由原告莫凤桐承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，涉诉小区尊龙苑业主委员会与庆宇公司签订的《物业管理委托合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。关于上诉人提出庆宇公司就其房屋外墙具有维修义务，且应用庆宇公司收取的车位费填充为专项维修资金的上诉主张，根据双方签订的物业合同第十九条：“房屋的共用部位、共用设施、设备、公用场地的维修、养护、更新改造、大中小维修均由维修资金承担”的规定，本案中上诉人主张的房屋外墙的维修费用应由维修资金承担。现因维修资金存在短缺问题，导致被上诉人无法及时履行维修义务，上诉人虽主张用被上诉人收取的车位费填充专项维修资金，但并无合同及法律依据，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出其房屋外墙开裂、空鼓、漏水与室内房屋墙壁长毛存在因果关系，被上诉人应予赔偿的主张，经查，根据上诉人的陈述，案涉房屋自2010年开始存在外墙脱落、漏水等问题，在质保期内房屋如存在质量问题，其应向开发商主张相关权利，相关赔偿责任主体亦应为开发商，且庆宇公司于2011年进驻园区，对在此之前已经存在的问题与房屋现实状态的因果关系，本院无法明确认定。同时，上诉人对其主张赔偿的损失数额亦未提供充分证据予以证明，综合以上事实，对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人莫凤桐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人莫凤桐负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年三月九日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。