广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终251号上诉人（原审被告）：王伟洪（曾用名：王惠洪），男，汉族，1968年12月25日出生，住广东省东莞市**镇宝塘西村宝平路南十七巷10号，公民身份号码为442************539。委托诉讼代理人：李燕，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：单丽欣，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市**镇宝塘股份经济联合社，住所地：广东省东莞市**镇宝塘社区******。负责人：方少锋。委托诉讼代理人：文卫玲，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹海金，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。上诉人王伟洪因与被上诉人东莞市**镇宝塘股份经济联合社（以下简称宝塘经济联合社）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宝塘经济联合社向原审法院起诉请求：1.王伟洪支付宝塘经济联合社租金163600元及利息（以163600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日起计至付清之日止）；2.王伟洪承担本案的诉讼费。后宝塘经济联合社将上述第1项诉讼请求变更为：王伟洪支付宝塘经济联合社厂房占有使用费163600元及利息（以163600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日起计至付清之日止）。原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限王伟洪于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市**镇宝塘股份经济联合社支付房屋占有使用费163600元；二、驳回宝塘经济联合社的其他诉讼请求。案件一审受理费减半收取为4232元，由王伟洪负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1284号民事判决书。王伟洪的上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判王伟洪无须向宝塘经济联合社支付房屋占有使用费163600元；2.一审、二审诉讼费由宝塘经济联合社承担。主要事实与理由：一、一审法院并未对王伟洪缴纳1万元保证金的事实作出认定，属于事实认定不清。二、一审计算案涉第一份租赁合同租金的方式有误，属于事实认定不清。根据第一份租赁合同第四条第2款可知，第一年至第三年的每月租金分别为4800元、6400元和7200元。在实际履约过程中，双方以1999年1月1日至12月31日为第一年、2000年的1月1日至12月31日为第二年，以此类推。而非一审法院认定的1998年9月10日至1999年9月9日为第一年、1999年9月10日至2000年9月9日为第二年，以此类推。三、一审法院认定王伟洪拖欠宝塘经济联合社房屋占有使用费属于事实认定不清。案涉两份租赁合同均已提前解除，王伟洪亦已提前将案涉租赁物交还给宝塘经济联合社，王洪伟没有拖欠租金。（一）针对第一份租赁合同，王伟洪因经营不善，约在2000年3月就向宝塘经济联合社口头提出提前解除合同，并提出用王伟洪缴交的1万元保证金抵扣尚欠的租金，宝塘经济联合社口头表示同意。双方租赁合同关系于2000年4月解除，王伟洪已在该月将案涉租赁物返还给宝塘经济联合社。否则，宝塘经济联合社不可能在王伟洪拖欠10多万元租金的情况下再与王伟洪签订第二份租赁合同，明显不合常理。（二）针对第二份租赁合同，王伟洪因经营不善，在2000年5月向宝塘经济联合社口头提出解除合同，并提出用其缴纳的1.9万元保证金抵扣尚欠租金，宝塘经济联合社口头表示同意。双方租赁合同关系于2002年6月30日解除，且王伟洪已在该日将租赁物返还。（三）宝塘经济联合社当时任职的财务方志刚每月负责收取王伟洪的租金，方志刚清楚知道上述事实，但不愿意出庭作证。此外，宝塘经济联合社不可能在长达近20年时间不向王伟洪追讨，由此可见王伟洪并未拖欠租金。四、一审法院认定案涉两份租赁合同无效、宝塘经济联合社请求王伟洪支付案涉房屋占有使用费的诉请并未超过诉讼时效属于事实认定不清、法律适用错误，依法应予撤销。案涉两份租赁合同应为有效合同，宝塘经济联合社请求王伟洪支付案涉房屋租金的诉请已超过诉讼时效。（一）认定合同效力应当以行为时的法律作为依据。案涉厂房于1993年建成，但《中华人民共和国城乡规划法》是2008年1月1日实施的、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是2009年9月1日实施的。此前，法律对在农村进行房屋建设需取得建设工程许可证并无规定，事实上，当时在农村建房无需办理任何报建手续。因此，案涉租赁物不是违法建筑。（二）案涉两份租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，两份租赁合同应当合法、有效。因此，双方约定的租金支付时间亦有效，根据两份租赁合同第四条第3款可知，宝塘经济联合社请求王伟洪支付租金的诉请早已超过诉讼时效。宝塘经济联合社提交书面答辩意见称：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分。1.关于王伟洪主张的1万元保证金的事实。首先，宝塘经济联合社递交的《租赁合同》证明双方没有约定支付保证金的事实。其次，王伟洪提交的《收款证据》证明王伟洪只向宝塘经济联合社支付了95200元房屋占有使用费，并未支付1万元保证金。宝塘经济联合社已经在民事起诉状中扣减该笔房屋占有使用费。最后，王伟洪没有提供证据证明其支付1万元保证金的事实，应当承担举证不能的法律后果。2.关于第一份租赁合同的履行期。根据第一份租赁合同第三条第2款约定“租期为三年，从一九九八年九月十日至二零零一年九月九日”，双方对于合同履行期有明确约定，王伟洪的主张没有事实依据。另外，即便采纳其主张，王伟洪向宝塘经济联合社支付的房屋占有使用费也没有任何改变。关于案涉租赁合同的履行情况，王伟洪的两项主张均不符合客观事实。就第一项主张，王伟洪没有提供任何证据，且根据双方于2002年3月13日再次签订第二份租赁合同的情况来看，第二次租赁的厂房面积比第一次更大、投资更多，说明王伟洪不存在因经营不善而需要解除合同的事实。就第二项主张，根据宝塘经济联合社提交的第二份租赁合同的落款时间可知，该租赁合同的签订时间为2002年3月13日，王伟洪不存在于2000年5月向宝塘经济联合社提出解除合同的可能性，且王伟洪没有提供任何证据予以证明。二、原审判决适用法律准确。原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，认定案涉两份租赁合同无效并判决王伟洪支付宝塘经济联合社房屋占有使用费163600元准确，请求二审法院予以维持。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。王伟洪在二审中向本院提交6张收款收据，均为复印件，拟证明一审判决的计租方式有误。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕王伟洪的上诉与宝塘经济联合社的答辩，本院分析如下：关于王伟洪与宝塘经济联合社之间签订的租赁合同效力问题。原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管机构批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，查明王伟洪与宝塘经济联合社之间签订的两份租赁合同所涉租赁物未在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，也未经主管机构批准建设，故原审认定上述案涉两份租赁合同无效无误，适用法律正确，本院予以确认。因案涉两份租赁合同无效，当事人在合同中约定的“租金”应为房屋占有使用费。关于本案是否已过诉讼时效的问题。首先，案涉《租赁合同》及《合同书》中均约定，房屋占有使用费必须在每月十号前交村委会财务，结合案涉两份合同约定的期限，可知两份合同最后一笔房屋占有使用费的应支付日期分别为2001年10月10日、2005年4月10日。其次，双方在一审庭审中确认王伟洪最后一次支付《租赁合同》房屋占有使用费的时间是2001年3月23日，最后一次支付《合同书》房屋占有使用费的时间是2002年3月29日，此后王伟洪再未支付任何款项。若王伟洪延迟支付房屋占有使用费或者拒付房屋占有使用费使宝塘经济联合社蒙受经济损失，宝塘经济联合社对此应当是知道的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为1年”以及“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”的规定，本案宝塘经济联合社向法院提起诉讼，一审法院受理案件时间为2020年1月8日，距离宝塘经济联合社知道自己权利受到侵害之时已远远超过一年。再次，宝塘经济联合社主张其曾向王伟洪追要所欠的房屋占有使用费，但并未提供任何证据予以证明，本院对其主张不予采信，并依法认定本案不存在诉讼时效中止、中断事由。因此，宝塘经济联合社在本案中请求王伟洪支付房屋占有使用费及相应利息，已过诉讼时效，本院对宝塘经济联合社的诉讼请求予以驳回。综上所述，上诉人王伟洪的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以改判。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1284号民事判决；二、驳回东莞市**镇宝塘股份经济联合社的全部诉讼请求。本案一审案件受理费4232元（东莞市**镇宝塘股份经济联合社已预交），二审案件受理费3572元（王伟洪已预交），均由东莞市**镇宝塘股份经济联合社负担。王伟洪已预交的3572元受理费，由东莞市**镇宝塘股份经济联合社向其迳付。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  刘冬虹二〇二一年二月二十六日书记员  朱光明