广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0902民初22号 原告：周伟谊，男，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：玉林市玉柴西南小区业主委员会，住所地：广西玉林市玉州区大南路**。 负责人：黎开严，该业主委员会主任。 第三人：广西玉林玉柴物业管理有限公司，，住所地：广西玉林市玉柴新城统一社会信用代码：91450900735159725R。 法定代表人：覃东海，董事长。 委托诉讼代理人：王俪蓉，广西玉林玉柴物业管理有限公司员工。 原告周伟谊与被告玉林市玉柴西南小区业主委员会（以下简称：西南小区业委会）、第三人广西玉林玉柴物业管理有限公司（以下简称：玉柴物业）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。 原告周伟谊及被告西南小区业委会、第三人玉柴物业的委托诉讼代理人王俪蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周伟谊向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告与第三人之间签订的《玉柴西华一区物业服务合同》（2020年8月12日签订）及合同相关的协议无效；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：现玉林市玉州区大南路16号西华一区系上世纪50年代后期，由当时的英雄牌自行车厂建成的生活小区，已有柒拾多年的历史，系祖孙四代及50年代后参加工作的人们及其家庭成员的生活区域，有388户人居住。2020年8月12日，被告玉柴西南小区业主委员会主任黎开严在西华一区业主质疑与反对声中，以玉林市玉柴西南小区负责人黎开严与第三人签订《玉柴西华一区物业服务合同》，严重损害玉林市玉州区大南路16号西华一区业主的合法权益。特别是侵害我西华一区下一届的业主大会及业主委员会合法权益三年之久，严重违犯《物业管理条例》的有关规定。根据《物业管理条例》第十二条：业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；第八条：［业主大会的组成与宗旨］物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；第九条［物业管理区域划分］一个物业管理区域成立一个业主大会。对涉及业主利益的重大事项，必须经业主大会讨论决定，方可办理。现被告玉柴西南小区业主委员会不是西华一区业主委员会，在未召开西华一区业主大会会议，未征得多数业主的同意及授权的情况下，超越了法律赋予的权利，损害了西华一区业主的切身利益。 其中，物业管理条例第十一条［业主决定事项］（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业管理企业；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。原告方通过玉柴社区南江街道两级纠纷调解手段无法解决，为维护西华一区业主的权益，故依法起诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 被告西南小区业委会辩称，原告主张合同无效的理由不成立。1、被告西南小区业委会与玉柴物业签订的物业服务合同合法有效。《业主委员会备案证》（玉区住建备【2015】009号）经玉林市玉州区住房和城乡建设局备案登记，主任为黎开严，业主委员会于2015年12月8日成立，有效期至2020年12月7日。玉柴西华小区（含西华一区、西华二区）、玉柴南区属玉柴集团生活小区。为便于管理，在玉柴社区领导、南江街道办事处指导下，玉柴西华小区、玉柴南区业主共同选举产生玉柴西南小区业主委员会，并对玉柴西华小区、玉柴南区的业主履行相应职责；2、物业服务企业选聘程序合法有效。2020年6月10日及2020年6月12日，西南小区业委员在西华一区分别发布《关于选聘玉林市物业服务单位的通知》、《关于选聘物业服务单位的公告》，并会同玉柴社区工作人员、业主代表多次召开会议讨论西华一区选聘物业服务单位的有关事宜。2020年7月7日，西南小区业委会在西华一区发布《关于召开玉林市业主大会的通知》，于2020年7月17日至2020年7月22日投票表决西华一区的物业服务单位。2020年7月24日，西南小区业委会在西华一区发布《关于西华一区业主大会投票结果公示的 通知》，根据投票结果，玉柴物业为西华一区的物业服务单位。从开始发布《关于选聘玉林市物业服务单位的通知》到《关于召开玉林市业主大会的通知》公示期结束，期间一直未接到任何对整个过程和内容有异议的书面反馈，且整个选聘过程和内容都是在玉柴社区的指导和监督下进行。2020年8月12日，西南小区业委会与玉柴物业签订《玉柴西华一区物业服务合同》。综上，被告西南小区业委会经备案登记并在有效期内，根据业主大会决定与第三人玉柴物业签订物业服务合同的行为合法有效，原告主张合同无效的理由不成立。据此，恳请依法驳回原告的诉讼请求。 第三人玉柴物业述称，原告主张合同无效的理由不成立。理由如下：1、西南小区业委会的成立合法有效。根据《业主委员会备案证》（玉区住建备【2015】009号），玉林市玉柴西南小区业委会经玉林市玉州区住房和城乡建设局备案登记，业主委员会主任为黎开严，于2015年12月8日成立，有效期至2020年12月7日。玉柴西华小区（含西华一区、西华二区）、玉柴南区属玉柴集团生活小区，为便于管理，玉柴西华小区、玉柴南区业主共同选举产生业委会，并由该业委会对玉柴西华小区、玉柴南区业主履行相关职责；2、物业服务企业选聘程序合法有效。2020年6月10日及2020年6月12日，业委会在西华一区分别发布《关于选聘玉林市物业服务单位的通知》、《关于选聘物业服务单位的公告》，并会同玉柴社区工作人员、业主代表多次召开会议讨论西华一区选聘物业服务单位的有关事宜。2020年7月17日，业委会在西华一区发布《关于召开玉林市玉柴西 华一区业主大会的通知》，于2020年7月17日至2020年7月22日投票表决西华一区的物业服务单位。2020年7月24日，业委会在西华一区发布《关于西华一区业主大会投票结果公示的通知》，根据投票结果，玉柴物业为西华一区的物业服务单位。2020年8月12日，业委会与玉柴物业签订《玉柴西华一区物业服务合同》。综上，业委会经备案登记并在有效期内，其根据业主大会决定与玉柴物业签订物业服务合同的行为合法有效，原告主张合同无效的理由不成立，依法应驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据及当事人的陈述分析，本院确认以下法律事实：玉林市玉柴西南小区（含西华一区、西华二区）及玉柴南区均属玉柴集团生活小区，在前一届业主委员会到期后，为了便于管理，于2015年4月23日在玉柴社区居民委员会的指导下开展换届选举该区域第二届业主委员会的筹备工作，经审核业主报名资料并结合玉林市玉州区南江街道办事处《关于成立玉柴社区西南小区业主委员会换届选举工作筹备组的批复》，于2015年5月25日向全体业主公布了西南小区业委员换届选举筹备组成员名单。2015年7月24日，西南小区业委会换届选举筹备组在玉州区住建局、玉林市玉州区南江街道办事处、玉柴社区居委会的监督指导下，经推选确定了西南小区业委会换届选举委员候选人名单，其中黎开严为候选人之一。2015年8月24日至2015年8月30日，西南小区业主大会通过采取书面征求意见的形式召开，投票表决《西南小区业主大会议事规则》、《西南小区管理规约》、《西南小区业主委员会委员选举办法》、《西南小区业主委员会工作规则》等；投票选举产生西南小区（含西华一区、西华二区） 第二届业主委员会委员，最终产生正式业主委员会委员3名（黎开严、李震、张琴），表决一致通过了《西南小区业主大会议事规则》、《西南小区管理规约》、《西南小区业主委员会委员选举办法》、《西南小区业主委员会工作规则》等。另因本次选举经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的候选人的人数不足5名，故对不足的2名委员进行了第二轮选举。最终按选票的排名，黎开严当选业委会主任。2015年12月8日，玉林市玉柴西南小区业主委员会经玉林市玉州区住房和城乡建设局备案发证（证号为：玉区住建备【2015】009号），业主委员会主任为黎开严，备案证的有效期为2015年12月8日至2020年12月7日。在此期间，玉柴物业受上一届业主委员会的委托一直作为西华一区的物业服务单位。2016年11月18日至2016年11月25日，西南小区业主委员会就是否继续选聘玉柴物业及调整物业收费标准和签订《物业服务合同》等事项，召开业主大会表决，未能通过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，玉柴物业向全体业主公告于2017年1月1日零点起撤出西华一区的物业服务工作。2017年3月至2018年3月期间，经召开业主大会表决同意，选聘玉林市安盾物业公司作为该小区的物业服务单位。2018年2月7月至2月27日，西南小区业委会就是否与安盾物业公司继续订服务合同征求全体业主意见，后因业主对安盾物业公司的服务意见很大，最终安盾物业公司撤出，致使西华一区无物业管理的情况。2020年，因受新冠病毒疫情影响，加上西华一区无物业管理，整个小区环境脏乱，为了便于管理，玉柴西南小区业委会在玉柴社区的指导下，于2020年6月10日向西华一区的全体业主发出选聘物业服 务单位的通知，经召开业主大会表决通过，选聘玉柴物业作为西华一区的物业服务单位。经过公示无异后，玉柴西南小区业主委员会于2020年8月12日与玉柴物业签订《玉柴西华一区物业服务合同》，服务期限自2020年8月15日至2023年8月14日。原告认为，西南小区业委员成立不合法，西华一区与西南小区并非同一小区，无权代表西华一区的业主与玉柴物业签订服务合同，故请求确认被告玉柴西南小区业委员与第三人玉柴物业签订的《玉柴西华一区物业服务合同》及合同相关的协议无效。 本院认为，被告玉柴西南小区业委会是在征求小区业主意见并召开全体业主大会，在玉柴社区及相关部门的监督指导下选举产生业委会成员，最终经玉林市玉州区住房和城乡建设局备案发证成立业主委员会。虽然，西华一区与西南小区不是同一小区，但根据《物业管理条例》第九条：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施、建筑规模、社区建设等因素。”及第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”的规定，为了便于西华一区与西南小区的管理，将该两个不同小区作为同一物业管理区域成立业主大会，选举产生业主委员会，且该业主委员会的选举产生是在房地产行政主管部门、社区的监督 指导下进行，符合相关法律的规定。被告西南小区业委会成立后的有效期为2015年12月8日至2020年12月7日。在该有效期内，被告通过召开业主大会表决投票选聘第三人玉柴物业公司作为该小区的物业服务企业，并经过公示后由业主委员会代表业主与玉柴物业公司签订《玉柴西华一区物业服务合同》，该合同并未违反相关法律、法规的强制性规定，也未损害该区域业主的合法权益，合同合法有效。原告要求确认该合同及相关协议无效，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张其已向玉林市住房建设局南江街住房建设站申请成立西华一区首次业主大会，但至今尚未获批成立。如果西华一区业主大会通过审批成立新的西华一区业主委员会，其可召开新成立的业主大会表决是否撤换物业公司，而不能以此为由要求确认原物业服务合同无效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第九条、第十条、第十二条、第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告周伟谊的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告周伟谊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  唐国富 二〇二一年三月八日 书记员  陈礼婷