河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初734号原告：彭露，女，1992年10月21日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：赵晗宇，河南针石律师事务所律师。被告：郑州华南城有限公司，住所地河南省新郑市华南城三路南侧，环西路东侧。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：王增奎，该公司员工。原告彭露与被告郑州华南城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告彭露的委托诉讼代理人赵晗宇，被告郑州华南城有限公司的委托诉讼代理人王增奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭露向本院提出诉讼请求：1.判令被告变更《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期违约交房的违约责任时发生“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之1的违约金，合同继续履行”；2.判令被告支付违约金14305元（以已付房款790333元为基数，按照日万分之一为标准，自2019年12月31日计算至实际收房之日2020年6月29日止）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告购买被告郑州华南城有限公司开发的商品房，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发位于郑州市××城××楼××单元××房屋××套，房屋总价790333元。在原告主张依据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期违约交房的违约责任时发现“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行”与《商品房买卖合同》项下附件四第三条关于买受人逾期付款“3.1买受人迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止”。原、被告双方在约定违约金比例时相差500倍，无疑加重了原告的违约责任，合同双方的权利义务明显不对等，显失公平。显失公平的合同是指在紧迫或者缺乏经验的情况下而订立的明显对自己重大不利的合同，也可以说是一方意思表示不真实的合同，因此并不与当事人意思自治原则相违背。根据《合同法》的规定，订立合同时显失公平的，当事人一方请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。现被告延期交房行为已经构成违约，应当按照合同约定承担相应违约责任。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。郑州华南城有限公司辩称，一、原被告之间存在商品房买卖合同关系。涉案房屋的交付标准是“经验收合格”。2019年11月29日，涉案房屋所在的华南城中园四组团33#楼通过勘察、设计、施工、工程监理和建设单位的验收。被告通知原告交房时，房屋符合交付条件。二、2020年6月24日，被告已经向原告邮寄交房通知书，尽到了通知交房的义务。三、2020年6月29日，原告接收涉案房屋并缴纳物业费，认可房屋质量符合合同的约定。原告在交房现场和物业费缴费区均有公示延期交房补偿标准：交半年享一年物业管理费。原告按照公示的延期交房补偿标准缴纳物业费，以实际行为认可了被告的补偿方案。原告起诉要求被告支付逾期交房违约金的行为违反诚实信用原则。四、《商品房买卖合同》约定的交房日期是2019年12月30日前，又约定因政府通知停工、禁止车辆进出该房地产施工场所等情形，影响工期或无法达到约定交付条件的，原告可以据实予以延期交付房屋。被告在施工过程中遇到政府环境治理、扬尘管控和疫情防控等情形，导致涉案工程在施工过程中停工多达494天(截止到2020年6月)。被告可以顺延交房日期为494天。被告于2020年6月底通知原告交房，不应当承担逾期交房违约责任。原告要求被告按照已交房款日万分之一的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求没有法律与合同依据。在房屋建设施工过程中，因政府环境治理、扬尘管控和国家重大政治活动以及疫情等原因，施工单位在政府及相关部门的指令下停止施工。该停止施工行为符合国家整体利益，也是为了充分保护大气环境及全体民众的切身利益。考虑到建设工程实际施工的工序要求，政府要求停止施工的项目，对于工程施工进程确有较大影响，且合同约定因法律、法规、政策调整导致交付延迟，不属于出卖人违约范围，故对因政府及相关部门要求停工的时间应当予以扣除。另外，今年第一季度，整个国家受新冠疫情影响，社会各行业基本处于停滞状态，本案涉及的建筑行业也属于受影响较大的行业。新冠疫情完全符合不可抗力的构成要件，被告履行合同受新冠疫情影响，交房期限应当予以顺延。双方签订的《商品房买卖合同》附件四4.2约定，可以据实延期交付：因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致的工期延误；政府通知停工、禁止车辆进出该房地产施工场所而影响工期的。该约定不违反强制性、效力性规定，系双方一致的意思表示，属有效条款。被告购买的房屋所属地块于2017年底开始施工，在工程施工期间，2018年至2019年河南省、郑州市各级政府先后多次下发关于环境治理、扬尘管控和封土令等有关的文件，对项目进行严格的施工管控，导致项目断断续续停工达494天，严重影响工期。尤其是郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室发布郑环攻坚办(2017)221号《关于严格落实全市工业企业错峰生产和施工工地“封土行动”的通知》，从2017年11月15日开始实施的“封土行动”就长达120天。项目开工时，被告无法预料政府相关部门环境治理、扬尘管控频次会如此之多、持续时间会如此之长。因此，根据《商品房买卖合同》的约定，实际交房期限可以据实顺延。被告并不存在逾期交房的情形。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月19日，彭露与郑州华南城有限公司签订《商品房买卖合同》一份及附件一至附件四，合同主要内容为：彭露购买郑州华南城有限公司开发的位于新郑市××镇××大道南侧、政府储备地西侧××城××单元××房屋××套，房屋总价款790333元。……第八条交付期限，出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。……第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四合同补充协议主要内容为：第三条关于买受人逾期付款：买受人未按时足额支付房款的，须按以下约定向出卖人承担违约责任：3.1买受人迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止……第四条关于房屋交付及验收：4.1由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已按时履行了交付义务。该房地产的毁损、灭失等风险责任自交房通知书（入伙通知书）载明的交付之日起由出卖人转移给买受人。买受方并应承担由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费等），由此造成出卖人其他损失的，买受人须承担赔偿责任……第八条关于通知与联系8.1除另有约定，否则双方的联系地址、电话、传真、电子邮箱均以本合同列明的为准。如果有变更，应提前七天以书面形式通知对方，否则由此引起的后果及责任由变更方承担……。8.2本补充协议约定的通知方式包括：公告、邮寄、乙方在甲方办公场所领取文件并签收、电子邮件等。所有联络的收讫确认为：自寄出方按照原合同首部列明的地址或书面通知所记载的更改地址，交邮政单位或速递公司发出邮件后5天，视为对方收讫（无论实际签收人是否是收件人本人）。若因地址不详、无人签收、对方拒收、电话不通等原因导致邮件被退回，仍视为已送达，邮件退回之日视为送达之日。公告、电话、现场签收时以发生之日为收讫。合同签订后，彭露依约向郑州华南城有限公司支付了全部购房款790333元。郑州华南城有限公司提交的工程竣工验收备案表显示涉案华南城中园四组团33号楼工程通过了勘察、设计、施工、监理和建设单位的验收，竣工验收时间为2019年11月29日，工程竣工验收备案表的取得时间为2020年1月17日。郑州华南城有限公司于2020年6月24日向彭露在《商品房买卖合同》上载明的地址邮寄送达了交房通知书，通知彭露于2020年6月28日至6月30日办理交房手续，彭露于2020年6月29日办理收房手续。另查，1.郑州华南城有限公司提供入伙手续进程表、房屋移交确认书、物业证明、物业服务合同备案证明及物业费收据，拟证明原告已经接收涉案房屋、交纳物业费等费用并实际使用，认可房屋质量符合合同的约定，原告按照公示的延期交房补偿标准交纳物业费，以实际行为认可了被告的补偿方案。原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，辩称被告从未通过任何形式告知原告接受优惠就要放弃购房合同中约定的违约金。2.郑州华南城有限公司提供相关部门环境治理、扬尘管控文件，拟证明因环境治理、扬尘管控、各种政府活动及疫情影响，涉案房屋工程停工494天，被告有权顺延494天交房，不应当承担逾期交房违约责任。以上事实，有原、被告双方陈述，商品房买卖合同及附件，工程竣工验收备案表、交房通知书等证据予以证明。本院认为，彭露与郑州华南城有限公司签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,依法成立、合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。即彭露应当按照合同约定的期限支付购房款，郑州华南城有限公司应按照合同向彭露交付符合合同约定的房屋。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付日期为2019年12月30日前，截止2020年6月29日交付时，实际逾期天数为181天，因双方签订的《商品房买卖合同》同时约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……附件四4.2.3政府通知停工、禁止车辆进出该房地产施工场所而影响工期的”。综合郑州华南城有限公司提交的相关市政部门发布的针对重污染天气需要停工的应急文件和关于大气污染防治、环境治理临时性管控、疫情等行政部门通知文件，能够认定2018年以来因大气污染防治、不利气象条件下临时管控等原因政府相关部门多次通知相关建筑企业停工，以保证大气质量；同时因“十一”国庆阅兵及“少数民族运动会”等因素影响，华南城中园作为当时正在施工的建筑工地，停工在所难免，因此，综合考虑以上因素，本院对其逾期交付天数酌定扣除60天，故案涉房屋实际逾期交付的天数为121天。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，涉案《商品房买卖合同》关于出卖人逾期交房的违约金数额约定过低，故本院酌情调整为按照日万分之一计算，故本案逾期交付违约金为9563.03元。郑州华南城有限公司辩称原告按照延期交房补偿标准缴纳物业费，以实际行为认可了被告的补偿方案，原告对此不予认可，其提供的证据亦不足以证实该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告郑州华南城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告彭露支付违约金9563.03元；二、驳回原告彭露的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，减半收取计79元，由被告郑州华南城有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  吴云锋二〇二一年三月三日书记员  乔洋洋