广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤执异1号 异议人（案外人）：桂XX，女，汉族，1981年2月19日出生，住广东省湛江市霞山区。 财产保全申请人：石河子信远业丰股权投资管理有限公司。住所地：新疆石河子开发区。 法定代表人：陈X，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈旻，北京德恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玥，北京德恒律师事务所实习律师。 财产保全被申请人：广州元阳房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市白云区。 法定代表人：何XX。 财产保全被申请人：广州东湛房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市花都区。 法定代表人：何XX。 财产保全被申请人：颐和地产集团有限公司。住所地：广东省广州市白云区。 法定代表人：何XX。 财产保全被申请人：何XX，男，香港特别行政区居民。 财产保全被申请人：李XX，女，香港特别行政区居民。 申请人石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称信远公司）与广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司、何XX、李XX借款合同纠纷一案，本院于2019年5月14日作出（2019）粤民初34号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州元阳房地产开发有限公司、东湛公司、颐和地产集团有限公司、何XX、李XX名下价值人民币489636317元的财产。保全裁定实施过程中，本院查封了广州市花都区颐和盛世花园颐和盛世X街XX号XX房（自编颐和盛世E区XX栋XX号，以下简称涉案房屋）。案外人桂XX对查封涉案房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年2月23日组织执行听证，异议人桂XX参加听证。本案现已审查终结。 异议人桂XX请求解除对涉案房屋的查封。主要理由是： 2014年6月2日，异议人与东湛公司、广州颐和房产策划代理有限公司签订认购书，购买颐和盛世花园颐和盛世X街XX号XX房商品房。异议人通过分期付款方式，按期支付了全部购房款人民币741710元。2016年8月26日，东湛公司将该房屋实际交付异议人使用。此后，异议人缴纳了契税及房屋维修基金等费用，并实际占有使用该房屋。异议人认为，该房屋依法应当归其所有，请求本院解除保全措施。 异议人桂XX为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.《颐和盛世认购书》（编号：0002149），载明：发展商（甲方）东湛公司，认购方（乙方）桂小湖，认购单元为颐和盛世X区XX栋XX号，建筑面积为95.03平方米，认购价为741710元，乙方采用银行按揭付款方式支付购房款，认购日期为2014年6月2日，该认购书与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。 2.《颐和盛世协议书》（编号：100），载明：乙方桂XX向甲方东湛公司购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园X街XX号，房号为XX栋1XX，房屋价款741710元，支付方式为分期付款，协议书签订日期为2014年6月7日。 以上1-2号证据拟证明异议人与东湛公司签订了合法有效的商品房买卖合同，签订日期在法院查封之前。 3.盖有广州市社会保险基金管理中心网办业务专用章的《缴费历史明细表》，载明2010年8月至2019年7月期间，桂XX社会保险基金缴纳情况。拟证明异议人具备网签资格。 4.中国银联POS单，交易金额分别为463978元、46000元、111710元、100000元、20000元，合计741688元。 5.东湛公司于2019年8月5日出具的增值税普通发票，编号为34065451，税价合计金额为741710元。 以上4-5号证据拟证明异议人已足额支付购房款。 6.东湛公司于2016年8月26日发出的《入伙通知书》，载明办理收楼手续有关事项。 7.东湛公司于2016年11月27日出具的收款收据，编号为0552515，载明收到桂XX交来的颐和盛世X区XX栋XX单元维修基金，金额9978元。 8.广州颐和酒店物业管理有限公司于2020年3月4日出具的广东增值税电子普通发票，载明颐和盛世XX栋XX房2018年4月至2020年4月缴纳住宅服务费、2020年3月至2020年7月缴纳车辆停放服务费，价税合计金额5351.5元。 9.广州颐和酒店物业管理有限公司于2020年12月27日出具的广东增值税电子普通发票，载明颐和盛世XX栋XX房2020年期间缴纳住宅服务费及水电费，价税合计金额3223.91元。 以上6-9号证据用于证明异议人已办理收楼手续并实际入住。 10.盖有广州市规划和自然资源局不动产登记资料查询专用章的《广州市不动产登记查册表》，载明涉案房屋产权人为东湛公司，涉案房屋查封依据为（2019）粤执保147号，查封起止时间为2019年6月28日至2022年6月27日。拟证明涉案房屋已被法院查封的事实。 11.盖有广州市规划和自然资源局不动产登记资料查询专用章的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，查询证明打印日期为2020年12月21日，内容为桂XX查无房地产情况记录。拟证明异议人名下在广州市行政区域范围内无房地产情况记录。 本案财产保全申请人信远公司向本院提交了书面答辩意见，提出以下主张：1.涉案房产至今仍登记在东湛公司名下，广东省高院有权对该房产予以查封；2.异议人桂XX至今未就涉案房产与东湛公司签订正式的商品房买卖合同，其无权提出异议申请；3.无证据证明桂XX已经办理入住手续，并已实际占有该房屋；4.无证据证明涉案房产为异议人桂XX的唯一住宅；5.无证据证明涉案房产未办理过户手续不是由于其自身原因造成的。 本案财产保全申请人和被申请人均未按照本院通知要求到庭进行举证、质证、辩论和提出反驳意见，视为对自身权利的放弃。根据异议人提交的证据材料，经证据审查，本院确认如下事实：2014年6月2日，异议人桂XX（认购方/乙方）与东湛公司（发展商/甲方）、代理方广州颐和房产策划代理有限公司签订《颐和盛世认购书》，约定桂XX向东湛公司购买涉案房屋，后桂XX全额支付了购房款。东湛公司向桂XX出具了开票时间为2019年8月5日的增值税普通发票，税价合计金额741710元，以及开票时间为2016年11月27日的维修基金收据，金额9978元。广州颐和酒店物业管理有限公司向桂XX出具了物业费及水电费缴纳有关票据。异议人桂XX在广州市行政区域内无其他房产。涉案房屋目前被本院查封，期限自2019年6月28日至2022年6月27日。 本院认为，本案系本院依据生效的民事保全裁定、实施查封行为、引起案外人异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案应重点审查异议人的异议是否符合上述三项条件。 根据查明的事实，异议人与东湛公司签订了《颐和盛世认购书》。《认购书》并非规范的商品房销售合同，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期……”本案《颐和盛世认购书》明确了当事人名称、商品房基本状况，位置、房号、价款、交付方式，该协议已具备商品房买卖合同基本要素，应认定为合法有效的书面买卖合同，该协议签订于法院查封涉案房屋之前，应认定为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款情形。异议人已付清《颐和盛世认购书》约定全部价款，实际居住涉案房屋，且异议人在涉案房屋所在地市无其他用于居住的房产，应认定为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款、第三款情形。 综上所述，异议人桂XX的请求有事实和法律依据，应予支持。保全申请人对异议人提出的证据材料不质证、不辩论，直接认为异议人的请求无相关事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州市花都区颐和盛世花园颐和盛世X街XX号XX房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  胡志超 审判员  林宏坚 审判员  詹伟雄 二〇二一年三月三日 法官助理李晶 书记员谢绯晖