天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1345号上诉人（一审被告）：天津骏盛置业有限公司，住所地天津市宝坻区海滨街道进京路****。法定代表人：王志龙，总经理。委托诉讼代理人：温集发，该公司员工。委托诉讼代理人：刘东，该公司员工。被上诉人（一审原告）：杨云巍，男，1987年5月18日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：王淑云（系杨云巍之母），住天津市宝坻区。一审被告：刘东，男，1987年3月21日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：温集发，男，1979年9月8日出生，汉族，天津骏盛置业有限公司法务，住天津市北辰区。一审被告：天津市美信房地产经纪有限公司，住所，住所地天津市宝坻区开元路健身广场对面div>法定代表人：郭仲田，经理。上诉人天津骏盛置业有限公司（以下简称骏盛公司）因与被上诉人杨云巍及一审被告刘东、天津市美信房地产经纪有限公司（以下简称美信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2019）津0115民初9433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津骏盛置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人赔偿被上诉人经济损失983元或者将本案发回重审；一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．一审法院认定上诉人返还的房屋不符合合同约定，造成被上诉人无法继续居住、使用涉案房屋，属于认定事实错误。根据鉴定报告中的照片显示，涉案房屋可以继续居住。2．一审法院以上诉人改变涉案房屋的用途，存在违约行为，认定上诉人承担赔偿责任，属于认定事实错误。涉案房屋仅仅是墙面涂料开裂，瓷砖个别松动破裂，应当进行因果关系和原因比例鉴定。3．被上诉人拖延诉讼，造成损失的扩大，不应由上诉人承担该期间的赔偿费用。杨云巍辩称，涉案房屋是2013年购买后进行的精装修，一直没有使用，出租给上诉人，但是上诉人作为餐厅使用。选取鉴定机构后进行了变更是因为做价格评估的评估机构没有做装修造价的资质，鉴定程序没有问题。请求维持原判。刘东述称，同意上诉人的上诉请求。美信公司未向本院提交答辩意见。杨云巍向一审法院起诉请求：1．判令刘东、骏盛公司赔偿杨云巍维修房屋及设施所需费用41508元；2．判令刘东、骏盛公司赔偿杨云巍房屋延误使用及维修期间所产生的损失30000元（每月按2000元计算，自2019年9月7日起至2020年11月7日止共计15个月）及误工费1000元，合计31000元；3．判令刘东、骏盛公司赔偿杨云巍租赁期间的过暖费898元（自2018年8月20日起至2020年8月19日止）及延误使用期间的物业费2300元（自2019年8月19日至2020年11月19日止）；4、刘东和骏盛公司承担鉴定费31000元及诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月7日，王淑云作为出租方（甲方）杨云巍的代理人，骏盛公司刘东（乙方）作为承租方，双方经美信公司居间签订《房屋租赁合同》，合同约定，第一条：出租房屋坐落于天津市宝坻区××镇××花园××号楼××号房屋，房屋附属设施烟机、灶具、热水器、床1张。第二条租赁用途：该房屋仅作居住使用，乙方不得擅自挪作他用。第三条：租赁期限自2018年8月20日起至2019年8月19日止，共12个月。第四条租金及支付方式：该房屋月租金2000元。第五条保证金：乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋租赁保证金2000元整合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无条件无息退给乙方。第六条甲方责任：……。第七条乙方责任：1．乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在3天内退还该房屋，同时不退还保证金。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿；Ａ……；Ｂ未经甲方同意，擅自拆改该房屋结构，损坏该房屋或擅自调换使用的；Ｃ……；Ｄ……；2．该房屋租赁期间，乙方应支付以下费用：物业管理费、水电费、煤气费、宽带网络费、暖气费、电话费、数字电视费。合同签订后，杨云巍将租赁房屋交付刘东，并收取刘东交纳的租金24000元及保证金2000元。美信公司收取杨云巍中介费2000元。2019年8月19日租赁合同到期后，为给杨云巍修缮房屋，刘东支付杨云巍租金2000元继续租赁1个月。2019年9月7日，刘东通知杨云巍验收房屋，杨云巍在验收时发现租赁房屋只是表面维修，没有将屋面铲掉后重新装修，于是杨云巍将租赁房屋钥匙收回。另查，刘东接受骏盛公司指派租赁杨云巍房屋，由骏盛公司作为食堂使用，租赁房屋的实际使用人是骏盛公司。庭审中，骏盛公司明确表示由骏盛公司承担责任。一审法院依据杨云巍申请委托天津元旭工程咨询管理有限公司对宝坻区××镇××花园××室房屋室内维修方案、维修费用及门窗、玻璃予以鉴定，该公司于2020年10月30日出具《宝坻区××镇××花园××室内装修方案、维修费用鉴定意见书》，鉴定意见为：装修项目中无争议项维修费用为1983元，装修项目中争议项维修费用为36991元。杨云巍支付鉴定费用26000元。一审法院依据杨云巍申请委托国宏信价格评估集团有限公司天津分公司（以下简称国宏信价格评估集团）对宝坻区××镇××花园××室房内家具、橱柜、床、热水器、洗手盆、烟机、灶具、床头柜、抽油烟机、橱柜四组、壁柜、家具等、灶面具等维修费用进行鉴定。该公司于2020年8月25日出具《价格评估报告》，价格评估结论：价格评估标的在价格评估基准日的损失价格为2457元，其中争议金额为1457元。杨云巍支付鉴定费用5000元。对双方有争议的事实，一审法院认定如下：1．刘东称租赁房屋时口头告诉杨云巍和美信公司租赁用途是作为食堂使用，提交刘东与美信公司商春霞微信聊天记录予以证实；杨云巍称刘东租赁房屋后由骏盛公司作为食堂使用，改变了租赁用途，违反了合同约定，刘东与美信公司商春霞微信聊天记录没有写明做食堂使用。2．杨云巍主张刘东、骏盛公司将其房屋作为食堂使用，造成房屋、家具等受损，提交国宏信价格评估集团《价格评估报告》及天津元旭工程咨询管理有限公司《宝坻区××镇××花园××室内装修方案、维修费用鉴定意见书》予以证明；刘东、骏盛公司对《价格评估报告》中无争议部分损失1000元认可，对有争议部分损失1457元及《宝坻区××镇××花园××室内装修方案、维修费用鉴定意见书》不予认可，称杨云巍为了出租房屋购买质量差的物品进行装修，损坏很正常，没有必要进行重置。一审法院认为，杨云巍与刘东签订的《房屋租赁合同》，其内容不违反有关法律规定，是合法有效的。虽然《房屋租赁合同》由杨云巍与刘东签订，但实际使用人是骏盛公司，故骏盛公司应作为实际承租人承担责任，刘东不承担责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中骏盛公司作为实际承租人未按照《房屋租赁合同》约定使用租赁房屋，将居住房屋改为食堂。租赁期间届满后，骏盛公司返还杨云巍的租赁房屋不符合合同约定，造成杨云巍无法继续居住、使用租赁房屋，故骏盛公司存在违约行为，应对杨云巍的损失承担赔偿责任。关于房屋维修费用及财产损失费用。杨云巍主张房屋维修及设施费41508元，但其提交的天津元旭工程咨询管理有限公司出具的《宝坻区××镇××花园××室内装修方案、维修费用鉴定意见书》，鉴定意见为：装修项目中无争议项维修费用为1983元，装修项目中争议项维修费用为36991元。国宏信价格评估集团出具的《价格评估报告》，价格评估结论：价格评估标的宝坻区××镇××花园××室房内家具、橱柜、床、热水器、洗手盆、烟机、灶具、床头柜、抽油烟机、橱柜四组、壁柜、家具等、灶面具等在价格评估基准日的损失价格为2457元，其中争议金额为1457元。杨云巍支付鉴定费用5000元。两项损失共计41431元，予以支持。杨云巍主张41508元，不予支持。虽然骏盛公司只认可《价格评估报告》中无争议部分损失1000元，对其他损失不予认可，但上述损失均是骏盛公司违反《房屋租赁合同》约定私自改变租赁房屋用途造成，骏盛公司以杨云巍装修物品质量较差，损坏正常，没有必要进行重置为由不同意赔偿，无事实和法律依据，不予支持。骏盛公司申请因果关系鉴定和损失比例鉴定，亦无事实和法律依据，不予支持。关于房屋延误使用费。因骏盛公司的违约行为造成租赁房屋无法继续居住、使用，骏盛公司应支付杨云巍房屋延误使用费。杨云巍请求自2019年9月7日起至2020年11月7日止按照每月2000元标准计算15个月的房屋延误使用费30000元，因骏盛公司已将租金支付到2019年9月19日，房屋延误使用损失应从2019年9月20日起开始计算，杨云巍主张从2019年9月7日起开始计算与事实不符，但其主张15个月的损失，予以支持。骏盛公司应按照每月2000元标准支付杨云巍15个月的房屋延误使用费30000元。关于房屋维修期间的误工费。杨云巍请求房屋维修期间的误工费1000元，无事实和法律依据，不予支持。关于房屋过暖费。杨云巍请求的房屋过暖费不属于《房屋租赁合同》约定应由骏盛公司交纳的暖气费，杨云巍主张由骏盛公司负担无事实和法律依据，不予支持。关于房屋延误使用期间的物业费2300元，因杨云巍已主张房屋延误使用费，再行主张房屋延误使用期间的物业费，于法无据，不予支持。关于鉴定费31000元。鉴定费是为了确定房屋维修及财产损失费用所支付的必要的合理的费用，杨云巍请求鉴定费31000元，并提交了相关票据，予以支持。综上所述，杨云巍上述损失共计102431元，应由骏盛公司赔偿，扣除骏盛公司交纳的保证金2000元后，骏盛公司应赔偿100431元。一审法院判决：一、被告天津骏盛置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告杨云巍经济损失100431元；二、驳回原告杨云巍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2368元（原告已预交），由被告天津骏盛置业有限公司负担，交纳时间同上。二审中，上诉人向本院提交起诉状一份以及一审法院鉴定通知书一份作为新的证据，用于证实被上诉人的行为导致诉讼时间的延长，造成损失的扩大。经本院组织质证，被上诉人对上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人擅自改变涉案房屋的使用用途，作为其公司的食堂使用，造成屋内墙面、地面、地面以及家具等生活设施的破坏影响了被上诉人的正常使用或继续出租。上诉人的违约行为明显，造成的损害后果明确，两者之间存在因果关系。因此一审法院判决根据鉴定意见以及评估报告确定的数额确定上诉人对维修费用以及物品损失进行赔偿并无不当。上诉人不同意进行赔偿的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2368元，由天津骏盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年三月十五日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……