文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1025号上诉人（原审被告）：何晓英，女，1972年8月6日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：徐雷，江苏传正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈孝清，男，1971年9月6日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：厉天浩，江苏拓力律师事务所律师。原审被告：刘华，女，1932年9月23日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原审第三人：淮阴区百之姓房产信息咨询服务部，住所地淮安市淮阴区黄河花园小区13幢18室。经营者：孙成昌，男，1983年7月5日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原审第三人：淮安喜利达房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区喜利名苑23幢商业附房S103。法定代表人：漆贯凯，该公司董事长。上诉人何晓英因与被上诉人陈孝清、原审被告刘华、原审第三人淮阴区百之姓房产信息咨询服务部（以下简称百之姓房产服务部）、淮安喜利达房地产开发有限公司（以下简称喜利达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初3864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何晓英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.双方签订房屋买卖合同时，被上诉人对于涉案房屋因开发商原因暂时无法办理产权证是明知的，上诉人在2020年5月1日向被上诉人交付房屋，被上诉人也在2020年5月7日向上诉人支付了18万元购房款可以证明该事实。其后因开发商原因导致无法签订合同，办理产权过户手续，但上诉人一直在积极协调，并未表示不出售房屋。而被上诉人在2020年6月份另购房屋并表示不再购买涉案房屋，可以反映是被上诉人违约而非上诉人。2.一审认定鉴定差价的时间为2019年12月21日至2020年7月10日没有依据。被上诉人陈孝清辩称，根据双方房屋买卖合同第四条约定，上诉人保证在2020年3月30日前安排被上诉人与喜利达公司签订正式购房合同，但是到期后上诉人并未按照合同约定履行自己的义务，直至2020年7月经被上诉人陈孝清及百之姓房产服务部多次催促，上诉人一直无法安排被上诉人与开发商签订合同，上诉人行为已构成根本性违约，应承担违约责任。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审第三人百之姓房产服务部述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审被告刘华、原审第三人喜利达公司未陈述意见。陈孝清向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年12月21日签订的房屋买卖合同；2.何晓英、刘华返还5万元购房定金及赔偿房屋价格上涨损失20.1万元；3.何晓英、刘华承担本案诉讼费及鉴定费。一审法院经审查查明：2018年5月16日，何晓英与喜利达公司签订房屋订购确认单，约定由何晓英购买喜利达公司开发的喜利达名苑小区30号楼1901室，总价798000元。协议签订当日，何晓英缴纳房款588000元，并在上述协议中约定“剩余210000元签合同时交齐”，但何晓英于同年5月29日即向喜利达公司支付剩余购房款，喜利达公司于同年12月19日向刘华出具相应的购房发票。2019年12月21日，在百之姓房产服务部居间下，刘华将案涉的房屋出售给陈孝清，房屋总价为1080000元，合同约定何晓英保证于2020年3月30日前安排陈孝清与喜利达公司签订购房合同。该房屋买卖合同上出卖方签名由何晓英代签其母亲刘华的姓名，陈孝清于当日支付购房定金50000元。2020年5月1日，陈孝清与何晓英共同向喜利达公司提出对案涉房屋的签约及交付申请，何晓英在申请书中称：“本人没有购房资格，房屋以其母亲刘华名义购买，申请将该房屋签给陈孝清夫妇，如不能及时签约，申请提前拿房，并借用钥匙，将钥匙交于陈孝清夫妇”。陈孝清于当日缴纳了物业费等费用。2020年5月7日，陈孝清向何晓英支付购房款200000元，何晓英实际收款180000元，其余20000元由百之姓房产服务部依约定留存。2020年6月24日，何晓英从房管部门了解到案涉房屋早在2017年1月9日即已被喜利达公司网签在他人名下。2020年7月14日，何晓英向一审法院提起诉讼，要求解除与喜利达公司的商品房买卖关系并要求喜利达公司赔偿相应损失。何晓英在诉状陈述“何晓英通过中介将涉案房屋卖于第三人，现因喜利达公司隐瞒涉案房屋已出售给他人的行为，导致何晓英无法履行与他人的房屋买卖合同，依据合同，何晓英需承担违约损失和中介费”。该案后经调解，双方达成协议，一审法院作出的（2020）苏0804民初3086号民事调解书记载：何晓英与喜利达公司于2020年8月20日到2020年9月20日之间签订喜利达名苑30号楼1901室商品房买卖合同，购房人可以是何晓英本人或是何晓英书面指定的人。关于陈孝清与何晓英的房屋买卖合同履行情况，结合中介机构和各方的陈述，能够确认：在合同约定的安排陈孝清与喜利达公司签订合同的期限内，何晓英未能履行其合同义务，在通过中介机构与陈孝清沟通后，陈孝清一直在等待何晓英回复并始终催促其履行合同义务，并于2020年4月25日告知百之姓房产服务部“房子被第三人喜利达公司抵在担保公司拿钱用了”；截止同年6月底，何晓英表示无法履行合同，通过百之姓房产服务部与陈孝清沟通，陈孝清要求何晓英继续履行合同，要求退还双倍定金，沟通之后，陈孝清于同年7月10日通过百之姓房产服务部表示不接受退还定金，并要求追究何晓英的违约责任，何晓英遂表示陈孝清可以直接起诉。何晓英于2020年8月20日之后告知百之姓房产服务部能够签订房屋买卖合同，百之姓房产服务部表示陈孝清已于他处另购房屋。2020年9月16日，何晓英书面指定案外人孙中磊为案涉房屋签约人，由孙中磊与喜利达公司签订了购房合同。后何晓英向陈孝清退还了购房款200000元，50000元定金尚未退还。为确定案涉房屋在何晓英违约行为确定之日与案涉合同签订之日间的价值差价，陈孝清申请一审法院就此委托评估机构予以评估，陈孝清选择的违约行为之日为2020年7月10日，起始点为合同签订日即2019年12月21日，经评估确定该房屋在上述时间点内的上涨金额为201000元，陈孝清为此缴纳鉴定费10000元。陈孝清要求何晓英退还定金并承担上述违约责任未果，遂诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：1.何晓英是否存在违约行为，是否应当承担违约责任；2.违约损失如何认定。一、关于违约责任。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，陈孝清与何晓英就案涉房屋签订了房屋买卖合同，双方形成买卖合同关系。在合同履行过程中，何晓英在获知案涉房屋的网签情况后，通过中介机构表达了不履行合同的意思，其不能继续履行合同的原因虽然涉及他方，但其作为出卖方，有义务厘清对于房屋的权利状况，对于守约方即陈孝清来说，合同不能履行的责任在何晓英，何晓英应当承担相应的违约责任，而陈孝清在合同履行中无违约行为。关于违约行为确定之日，何晓英主张2020年6月即通过中介向何晓英提出因喜利达公司原因无法履行合同，一审法院认为，同年7月10日之前双方处于沟通协商过程中，直至何晓英要求陈孝清可以起诉，此时应确认何晓英明确不履行该合同，因此，陈孝清以7月10日作为违约行为确定之日并无不当，对于何晓英的辩称意见，不予采信。至于违约责任承担的主体，何晓英以自己的名义与喜利达公司签订了认购协议，案涉房屋买卖合同亦系其代其母亲刘华签署，无论是合同的订立还是履行过程，均由何晓英实施，刘华并未直接参与，因此，上述违约责任应当由何晓英承担，陈孝清要求何晓英及刘华承担连带责任的主张，不予支持。关于合同的解除，鉴于何晓英已明确不履行合同，符合法定解除的情形，何晓英依法应退还收取的50000元定金。二、关于违约损失。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。本案中，何晓英违约给陈孝清造成的损失主要是可得利益损失，陈孝清主张应赔偿因其违约而受到的房屋差价损失，符合法律规定，予以支持。经评估机构评估，确定案涉房屋在案涉合同签订之日与何晓英违约行为确定之日间的上涨金额为201000元，陈孝清要求赔偿损失201000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，一审法院判决：一、解除陈孝清与何晓英于2019年12月21日签订的房屋买卖合同；二、何晓英于判决生效之日后十日内返还陈孝清购房定金50000元；三、何晓英于判决生效之日后三十日内赔偿陈孝清损失201000元；四、驳回陈孝清的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5050元，减半收取2525元，鉴定费10000元，合计12525元，由何晓英负担。二审中，被上诉人提供陈孝清与陈魏2020年7月27日签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》及相应产权证，证明被上诉人另行购买房屋的时间为上诉人明确违约之后。上诉人质证认为上述证据不能证明被上诉人的证明目的，上诉人一直在积极履行，合同无法履行的根本原因在于被上诉人已经另购房屋。百之姓房产服务部对上述证据真实性无异议。本院对该证据真实性予以确认。二审经审理确认一审查明的事实。二审另查明，上诉人于2020年7月10日将被上诉人缴纳的18万元购房款予以退还。本院认为，首先，上诉人主张系被上诉人违约导致合同无法履行，无证据支持，具体理由如下：1.涉案房屋买卖合同明确约定上诉人应保证被上诉人与喜利达公司在2020年3月30日前签订购房合同，该约定系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行，而上诉人未能按约定履行义务，明显具有违约行为。虽然其主张无法签订购房合同办理过户手续的原因在于喜利达公司，但其作为房屋产权人明知涉案房屋产权状况，该事由不能作为其对抗守约方免除违约责任的合法依据。2.根据上诉人与百之姓房产服务部之间的微信聊天记录，可以反映百之姓房产服务部一直向上诉人表示被上诉人要求继续履行合同，而上诉人却在2020年7月10日表示要求被上诉人起诉并退还购房款，可以反映违约责任在于上诉人。3.上诉人主张系被上诉人另购房屋导致合同无法履行，但根据被上诉人二审举证情况，其另购房屋时间位于上诉人明确不履行合同，退还购房款之后，故上诉人该主张无事实依据。其次，对于认定房屋差价的截止时间。2020年7月10日何晓英要求陈孝清可以起诉并退还购房款，之前双方均处于沟通协商过程中，一审判决以7月10日作为违约行为确定之日并无不当。综上所述，上诉人何晓英的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人何晓英负担。本判决为终审判决。审判长 田 庚审判员 蒋其举审判员 王 纯二〇二一年三月十五日法官助理缪珵书记员张琦