广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24509号上诉人（原审被告）：广州市金坤投资有限公司，住所地广州市天河区珠江西路**1501自编**。法定代表人：吕伯兰，该公司经理。委托诉讼代理人：牟晋军，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李素，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街****div>法定代表人：陈穗欣，该所所长。委托诉讼代理人：林川，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳萍，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市金坤投资有限公司（以下简称金坤公司）因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称海珠物业一所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初16722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金坤公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回海珠物业一所的全部诉讼请求；2.一二审诉讼费均由海珠物业一所承担。事实和理由：一、一审未审查蔡某杰的犯罪行为与涉案合同签订之间的关系，错误认定涉案合同无效。刑事判决认定蔡某杰存在受贿、滥用职权，并未认定其就租金价格问题与金坤公司串通，本案一审判决遗漏审查蔡某杰受贿时间、目的，事实上其受贿行为与涉案合同签订之间并无因果关系。（一）蔡某杰对租金方案没有决策权，金坤公司不可能与其串通达到低价承租的目的。（二）在2011年合同签订之前，金坤公司与蔡某杰并不认识，没有串通签订该合同的可能性。（三）金坤公司第一次向蔡某杰送财物，是在2011年合同签订一年以后，目的是为催促蔡某杰提供商业使用证明文件，是在合同履行过程中发生的受贿行为，不影响合同的签署及效力。合同是否有效的认定应追溯到合同生效之前，而不是以合同履行过程中的违约行为或者犯罪行为推翻实际已经生效的合同效力。根据一审刑事判决中查明的事实，王某证言称“第一次送钱给蔡某杰是因为该物业没有产权证，需要房屋安全和物业一所出具有关证明材料，蔡某杰帮其出具了证明材料，所以送钱给他”，即：1.第一次送财物的原因在于蔡某杰在合同履行过程中协助出具证明材料，与合同的签订无关；2.本案一审判决认定“2010年至2017年期间”存在行贿，与刑事判决查明的事实以及真实情况不符。结合金坤公司证明材料(复函显示落款日期为2012年5月30日，原件存档日期为2012年6月28日)，金坤公司给蔡某杰第一次送礼的时间大约在5月至6月期间。刑事判决所述第一次送礼是在2011年6月有误，故一审判决认定2010年行贿更无依据；3.给蔡某杰第一次送财物的时间距离2011年合同签订(2011年5月25日)己时隔1年。根据合同法第二十三条的约定，该合同早在2011年5月26日完成登记备案时已经生效，2012年第一次送礼不是为了低价签约；4.金坤公司给蔡某杰送财物是为了在合同的签署、履行过程中能够得到应有的正当程序，并非基于损害他人利益的目的。与2016年合同相关的一次送礼的背景是：2016年2月2日，金坤公司按照正常的签约流程向蔡某杰所在的海珠物业一所提交了续约申请，但蔡某杰迟迟没有按照流程向上级部门呈报，2016年5月，金坤公司给蔡某杰送了财物，之后蔡某杰启动了正常的签约呈报流程。在此过程中，金坤公司并未就合同内容与蔡某杰进行过沟通，刑事判决中对此也没有相关事实认定；5.经过会议讨论及审批的涉案房屋租金方案不是蔡某杰与金坤公司恶意串通所得。刑事判决认定涉案房屋租金价格是通过会议决定，更是海珠物业一所上级主管部门领导审批同意的，审批时已披露租金价格、面积等事项，且实际审批的单位就是2006年合同的签约单位，对涉案房屋的历史情况、租金价格十分清楚，故价格决策者综合考虑了政府参考价及涉案房屋的历史和现状等因素。鉴于蔡某杰不是租金价格方案的决定者，仅是根据安排办理签约、出具证明文件等，为查清该事实，金坤公司曾向一审法院申请调取相关的会议记录，以证实租金价格经过会议讨论决定，是合同双方的真实意思，但未得到支持。二、涉案房屋租赁价格是直管公房的正常出租价格，一审判决遗漏对该事实的审查，致使错误认定“严重损害”海珠物业一所的利益。恶意串通损害他人合法权益的无效合同，其构成要件要求客观因素是损害了国家、集体或第三人的利益。（一）涉案房屋租金是海珠物业一所的正常租赁价格，一审未查明直管公房的租金情况，致使错误认定存在租金差价。已生效的其他相关裁判文书显示海珠物业一所所管理的与本案情况相同商业用途的直管房，租金均远低于当年公开的广州市租金参考价。涉案房屋同样属于海珠物业一所对外出租的直管房、公房，其租金价格远低于广州市租金参考价实属正常。在一审庭审中，海珠物业一所认可在2011年、2016年期间，其对外出租的房屋普遍存在远低于市场租金参考价。一审法院忽视该事实，以租金参考价与金坤公司已付租金进行对比，错误认定海珠物业一所存在租金差额损失。如果法庭认为目前的证据仍不能证明海珠物业一所对外出租公房、经租房的真实市场价格，金坤公司认为二审仍然有必要调取相关合同、价格。广州市房屋租金参考价仅为价格的参考，数据来源于房屋状况较好的商铺租金、未结合不同类别房屋的具体情况，房屋的租金确定必须考虑房屋实际状况、周边经济情况、租赁市场等等因素。涉案房屋的租赁是整栋出租，性质是公房、经租房，即便其租金低于广州市房屋租金参考价，仍未偏离海珠物业一所对外出租公房、经租房的正常市场租金价格，没有证据证明海珠物业一所存在任何的利益损失。（二）2011、2016年合同是2006年合同的延续，租金价格是基于双方在2006年补充协议中达成的共识。根据2006年合同，海珠房管分局以补充协议的方式与金坤公司就长期租赁的共识进行了确认，明确约定“只要该物业未发还给原业主，就继续和金坤公司续约，五年一签，直至二十年期满”，同时因无法事先约定20年的租金标准，在补充协议第六条也承诺“再续约期限为五年，租金在本合同约定租金的基础上根据国家有关政策适当调整，考虑到乙方前期投入较大，回收期较长，调整幅度应适当给予乙方优惠。”双方均无异议的2006年合同约定的租金标准是15元／平方米，每月租金总额30177.42元。2011年合同首年月租金34201.1元(17元／平方米)，事实上即为以2006年租金标准为基数，每年增幅5％，计算至2011年的数值，而且该标准并非金坤公司提出，而是海珠房管分局讨论后确定的；此后该合同期间每年租金增长幅度为5％，最后一年(2015-2016)的租金是41571.7元。2016年合同首年租金标准是43650元，较2015年增长幅度也为5％，此后该合同期间每年租金增长幅度同样为5％。可见，三份租赁合同确定的租金方案具有很明显的连贯性，存在争议的2011年合同、2016年合同得以较低价格续签，其根源在于2006年双方达成的共识。（三）对租赁价格是否真实、合理的考察，还应回归签约当时的直管房租赁市场以及租金价格趋势，一审对此未予审查。广东省人民政府公开的函显示，在2013年以前，广州市对外出租直管公房招租困难，在尚未达到租金参考价的情况下退租频繁。结合金坤公司相关证据，涉案房屋在前租户关闭后的6年内，海珠物业一所均未能顺利招租，可进一步印证涉案房屋的实际招租困难。海珠物业一所提交的《证明》显示，从20l1年开始直至2015年，涉案路段周边的商铺租金价格呈现递减的态势，双方在2011年、2016年合同签订前的磋商阶段，正值房屋租赁市场不景气，双方对于租金的增长不可能寄予高期待。争议的两份合同均已在前一年租金的基础之上每年涨幅5％，已是双方各自考虑支付能力、市场情况所确定，无关恶意串通。三、即使涉案房屋租赁合同无效，占用费应以合同约定的租金计算，一审认定的占用费计算标准错误，应予纠正。（一）一审以蔡某杰滥用职权罪的涉案金额及计算方式认定金坤公司使用涉案房屋期间的占用费，忽略了刑事案件与民事案件中所调整的不同法律关系，二审应当纠正。本案一审判决认定2011年至2016年期间占用费的依据是刑事判决中认定的涉案金额，存在两处错误：1.蔡某杰的刑事犯罪涉案金额并不等于海珠物业一所的缔约损失，不能直接将金额直接援引至本案。现有证据已经显示相关路段的租金参考价并不适用于涉案房屋所在位置，即便有刑事判决，也应当考虑该相反证据的情况，而不是以刑事裁判结果来决定民事案件的事实。蔡某杰“是受他人安排实施本案行为”，价格方案是集体决策所得，且正如一审证据显示以及庭审中海珠物业一所回应的，该种低价出租的行为在涉案合同签订时实为常见，无论是与金坤公司签约还是其他主体，海珠物业一所的价格都不可能按照租金参考价的标准，海珠物业一所实际上并不存在缔约损失；2.刑事判决依据的广州市住房城乡建设委员会出具的[2017]5240号《广州市住房和城乡建设为会员关于核算市场租金参考价的复函》并未在本案中作为证据呈现，一审在并未查实复函内容的情况下，直接将蔡某杰滥用职权罪的涉案金额引入本案，有违民事实体上的公正性和程序上的正当性。（二）本案不存在一审判决认定的2011年至2020年期间的占用费差额。无论涉案合同是否无效，由于租金价格是经过海珠物业一所及其主管部门、财政部门审批同意的，租金价格是双方真实意思表示，且海珠物业一所对外出租其他直管房(非住宅)物业的租金价格也是远低于市场租金参考价，涉案房屋租金价格正常、真实、合理，即使认定合同无效，本案不存在任何租金差额，所谓占用费也应当按照合同约定的租金计算。（三）基于涉案房屋的实际情况以及双方合作之初达成的共识，一审简单以租金参考价确定海珠物业一所损失有误。金坤公司承租涉案房屋前，涉案房屋存在着需要恢复屋内电梯房、恢复供电、水表迁移、恢复间墙、清拆违章建筑等诸多问题，金坤公司前期投入大，且房屋属于经租房，存在随时有可能因发还真正业主而导致合同无法继续履行、投入不能回收的巨大风险，当时的签约主体海珠房管分局在补充合同中对于续签及租金优惠问题给予了明确承诺。海珠物业一所作为该合同义务的承接者，仍应受到该补充协议的约束。即便合同无效，也不能忽视海珠物业一所已经履行的上述义务而简单适用租金参考价来确定其损失。（四）一审判决以2011年至2018年每年、每层的租金参考价为标准计算海珠物业一所的损失，未考虑租金参考价与涉案租赁合同之间的关系，致使认定的占用费畸高。即使涉案合同无效，一审判决占用费的计算错误，本案应当参照涉案合同约定的租金价格计算占用费。1.广州市的租金参考价未明确适用于涉案房屋所在路段。广州市房屋租金参考价的公开材料显示：2011年，涉案房屋所在路段无参考价；2016年租金参考价适用说明第十点载明“直管公房非住宅租金方面，房屋租金参考价仅供租赁双方议价参考”；2.一审以未公布的参考价计算当年度租金错误。从政府公开的信息显示，2011年租金参考价的通知公布时间是2012年3月22日，2011年合同签署时间是2011年5月25曰，不可能参考在后的租金参考价标准。即使是有参考标准，也只能是2010年的市场租金参考价。2016年的租金参考价的通知公布时间是2017年1月20日，2016年合同签署时间是2016年6月24日，同样不可能参考在后的租金参考价标准。即使是有参考标准，也只能是2015年的市场租金参考价。涉案南华东路2015年的市场租金参考价一层商铺租金为68元／平方米，远低于一审认定的2016年首层租金158元／平方米；3.即使按租金参考价计算，也只能按首年己公布的标准计算5年期内的租金，而非逐年计算。涉案两份合同虽然跨时10年，但实际缔约双方仅在2011年、2016年进行了2次价格磋商，合同一签就5年，合同约定的租赁价格在5年内均是受到合同约定的价格限制的。据此，即使按照租金参考价计算，在计算租金差额时也应当考虑的是签约当时可供参考的价格，即2011年合同约定的5年期间均按照2010年的价格计算，2016年至2021年的租金价格均按照2015年的价格计算；4.金坤公司是整栋物业租赁，不应按海珠物业一所主张的分层计算租金差额及占用费。租金参考价是针对临街商铺，分层计算租金。但本案金坤公司是租赁整栋物业，房屋共3层，面积超过2千平方米，且租赁期长。涉案三份租赁合同均是按整栋计收租金，而非分层计算。本案即便需要对租金进行评估，也应当整栋评估，而非分开每层计算；5租金参考价有局限性，不应作为涉案房屋价格的计算标准，海珠物业一所按租金参考价己招租失败。广东省人民政府公开的函显示证实“租金参考价有局限性：数据来源于房屋状况较好的商铺租金、未结合不同类别房屋的具体情况……”。涉案房屋存在着建于解放前、空置6年未能出租、承租时房屋状况恶劣等情况，以租金参考价确定涉案房屋的租金，显然不具有合理性。且从公开渠道查询到的广州市租金标准，商铺是指“一面临街的首层商铺”。结合涉案房屋的测绘图及照片可见，涉案房屋临街面宽仅7.84米，而进深达39.91，均按“临街”商铺标准计算租金有违公平。海珠物业一所公开的招租信息显示，其在2020年5月18日第一次发布第二层至第五层的招租信息，结果流拍。2020年7月3日第二次发布第二层至第五层的招租信息，价格为105753，未达市场租金参考价，却在本案要求按市场租金参考价计算占用费，不具合理性。四、一审判决关于双方责任的分担以及费用抵扣的认定存在错误。一审判决认定海珠物业一所仅仅是“未履行好监管职责”，且仅认定海珠物业一所承担受理费的一半，显然有失公平。刑事判决认定蔡某杰在滥用职权罪中是“从犯”，并无价格决定权，且涉案两份租赁合同签订前均进行了海珠物业一所及主管部门的价格讨论会议，也经过主管部门的价格审批。在承租价格确定、签约与否的流程中，海珠物业一所具有绝对的地位优势和决定权，如果认定涉案合同无效，海珠物业一所的过错比金坤公司更大。合同法第五十八条的规定，海珠物业一所应当承担其主张的2011年6月1日开始至判决生效期间的租金差额及占用费差额损失责任，而非一审判决认定的一半受理费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有”。海珠物业一所在诉讼过程中己按房屋现状收回涉案房屋，相应的房屋装修现存价值至少573000元、电房建设费现存价值163571元，应当在总费用中扣除。金坤公司在答辩状中己经提出扣减装修款等费用，但一审开庭时拒绝在本案中处理。涉案房屋在2020年6月已经交还给海珠物业一所，且为了避免金坤公司更大的损失，请求二审对装修损失及电房费用予扣减。综上，1.蔡某杰的违规行为并非因金坤公司向蔡某杰交付财物导致，也不因蔡某杰收受财物而影响到涉案房屋的租赁价格，涉案两份合同的价格及签订与蔡某杰收受财物毫无因果关联，不应当认定为无效合同。2.一审判决未考虑刑事与民事案件审查的不同法律关系，在现有证据显示租金参考价不适用于涉案房屋所在路段的情况下，依然坚持以刑事判决书采纳的租金参考价计算占用费，存在不当之处。请求二审查清事实，依据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》(法释(2015)5号)第109条关于在民事诉讼中认定恶意串通需满足排除合理怀疑的证明标准，撤销一审判决，依法改判支持金坤公司的上诉请求。海珠物业一所辩称，不同意金坤公司的上诉请求，一审判决正确，请求二审予以维持。一、关于金坤公司原法定代表人王某与海珠物业一所原法定代表人蔡某杰是否构成恶意串通的问题。金坤公司在上诉状及补充意见中认为，“王某第一次向蔡某杰送礼是在2012年且王某送礼的目的并非为了低价承租涉案房屋”，海珠物业一所认为该说法与生效刑事判决查明的事实不符。刑事判决中王某供述“大约在2011年6月就给蔡某杰一部苹果迷你iPad及2万现金”，该供述与蔡某杰的供述相互印证。王某还供述称逢年过节给蔡某杰送购物卡是为了办事方便，但送给蔡某杰的大额资金是希望蔡某杰能够就涉案房屋给其提出的价格进行承租。蔡某杰供述涉案租赁合同需要其签字才能审批，王某认为要感谢蔡某杰在该事上帮忙，故给蔡某杰送钱。海珠物业一所认为恶意串通通常是具有一定的隐蔽性，实践中通过事先允诺、事后酬谢的方式进行恶意串通是非常常见的。王某在2011年续签合同时认识蔡某杰，2011年5月25日金坤公司与海珠物业一所签约，当年6月王某即给蔡某杰送出大额财物，显然超出了合理范畴。且根据刑事判决所查明的事实，王某与蔡某杰均承认王某向蔡某杰送钱，是希望蔡某杰同意按照王某提出的价格进行续约，因此刑事判决查明的事实足以认定双方存在恶意串通。另海珠物业一所一审时还提交了两份生效民事判决，（2017）粤01民终1612号、（2019）粤民申1926号民事裁定书，案情与本案基本一致，广州市中级人民法院二审认定涉案合同因恶意串通无效，广东省高级人民法院也支持了该观点。根据最高人民法院关于类案检索指导意见，该案可作为本案裁判参考。二、关于金坤公司称本案不应适用租金参考价。金坤公司的补充意见称涉案房屋租金实际租金较低，这不是事实。首先，通常来说政府部门公布的租金参考价有一定的公允性，且实际上一般是比市场租金稍微偏低。在海珠物业一所提起本案诉讼之前，也委托了第三方对涉案房屋租金进行评估，评估时点是2018年底，涉案房屋整栋建筑物的评估租金是199000元/月，略高于租金参考价。双方签订涉案合同的租金仅为48000元/月，从涉案房屋一楼的部分租户提交的租赁合同也可以看出，金坤公司仅将一楼涉案房屋进行分租，其收取租金已高达57000元/月，即使按照金坤公司提交的其将整栋建筑物承包给第三方所签订的经营合同也显示同期2018年底，其承包价是127000元/月，可见租金参考价具有一定的合理性。根据2018年底的价格，金坤公司从海珠物业一所承租房屋仅仅是要转包给第三人，每月就可以获益近80000元，显然是存在巨大差价的。三、涉案房屋在2020年7月海珠物业一所收回之后，目前已经基本全部出租，海珠物业一所收到的每月总租金达160000余元，是上半年依据合同从金坤公司处收取租金的三倍多。因此涉案合同约定的租金是显然远低于市场价格的，一审法院适用租金参考价计算海珠物业一所的租金差额、损失是合适的。综上，请求二审维持一审判决，驳回金坤公司的全部上诉请求。海珠物业一所于2019年7月15日向一审法院起诉请求：1.确认广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处（海珠物业一所前身）与金坤公司于2011年5月25日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》（租赁备案号：穗租备091226号）无效；2.确认海珠物业一所与金坤公司于2016年6月24日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》无效；3.金坤公司向海珠物业一所支付房屋占用费（自2019年5月1日起至2019年5月31日止，按198679.79元/月的标准计算，自2019年6月1日起至2020年6月30日止，按203712.54元/月的标准计算）；4.金坤公司向海珠物业一所支付自2011年6月1日起至2019年4月30日止少支付的租金7956113.53元；5.本案诉讼费由金坤公司承担。一审法院认定事实：广州市国土资源和房屋管理局于2002年5月24日就海珠区南华东路4XX号房屋向海珠区房管局发出的2002年结字第2708号《接管通知书》载明：产别为经租，房屋建筑结构为框架4-1/2层，接管日期为2002年5月24日，接管面积非住宅1864.56㎡，非住宅一至三层；2002年结字第2709号《接管通知书》载明：产别为公产，房屋建筑结构为框架4-1/2层，接管日期为2002年5月24日，接管面积非住宅176.6425㎡，非住宅四至五层。2006年10月20日，广州市国土资源房屋管理局海珠区分局（甲方、委托代理人李某华）与金坤公司（乙方、法定代表人王某）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南华东路4XX号全间部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，总面积2011.8279平方米，甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2006年11月1日至2012年6月30日，月租金30177.42元；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按支票付款方式缴付租金给甲方；乙方已向甲方交纳人民币玖万元整保证金（公有住房的租赁保证金，按房改有关政策规定收取；非住宅用房及其他住宅的租赁保证金，可以收取不超过三个月月租金数额），并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金玖万元整（退回乙方、抵偿租金）；等。2006年10月20日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局（甲方、委托代理人李某华）与金坤公司（乙方、法定代表人王某）签订《租赁合同补充协议》，约定：鉴于该房屋目前状况十分破旧，乙方需投入大量资金进行重新加固、装修，甲方同意乙方对该房屋的装修期为8个月（由本合同生效后，接通外水、外电之日起计）；装修期间不计算在5年租赁期内，装修期免收租金；本合同租赁期暂定为5年，本次租赁期满，若房屋仍然属于甲方管理的，甲方同意继续与乙方续约，再续约期限为5年，租金在本合同约定租金的基础上根据国家有关政策适当调整，考虑到乙方前期投入较大，回收期较长，调整幅度应适当给予乙方优惠；租期届满后，再以上述方式类推，直至本合同中出租的房屋租赁期满20年为止；等。2011年5月26日，广州市国土资源房屋管理局海珠区分局第二管理处（海珠物业一所前身）（甲方、委托代理人蔡某杰）与金坤公司（乙方、委托代理人王某）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南华东路4XX号全间部位（产别：经租房）的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积2011.8279平方米，甲乙双方议定的租赁期限、租金情况如下：2011年6月1日至2012年5月31日，月租金34201.1元；2012年6月1日至2013年5月31日，月租金35911.2元；2013年6月1日至2014年5月31日，月租金37706.8元；2014年6月1日至2015年5月31日，月租金39592.1元；2015年6月1日至2016年5月31日，月租金41571.7元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的l00%收取乙方违约金；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局印发的《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》载明：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作；等。2016年6月24日，海珠物业一所（甲方、委托代理人蔡某杰）与金坤公司（乙方、委托代理人王某）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南华东路4XX号全间部位（产别：经租房）的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积2011.8279平方米，甲乙双方议定的租赁期限、租金情况如下：2016年6月1日至2017年5月31日，月租金43650元；2017年6月1日至2018年5月31日，月租金45833元；2018年6月1日至2019年5月31日，月租金48125元；2019年6月1日至2020年5月31日，月租金50531元；2020年6月1日至2021年5月31日，月租金53058元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的l00%收取乙方违约金；等。2018年9月21日，一审法院作出（2017）粤0105刑初1568号刑事判决书，该判决书查明：一、2010年至2017年，蔡某杰在担任广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处主任及海珠物业一所所长期间，利用其负责审批海珠区内直管公房租赁业务和监督管理直管公房的职务便利，滥用职权，违反相关规定，在负责对海珠区南华东路4XX号直管公房（非住宅）进行租赁管理的过程中，违规同意金坤公司以远低于市场价格承租上述物业，造成国家财产损失人民币2572890.84元，并收受该公司法定代表人王某（另案处理）给予的贿赂款共计人民币140000元和价值人民币22000元购物卡。二、广州市海珠区南华东路4XX号全间广州市直管房非住宅租赁审批表证实，在广州市海珠区南华东路4XX号全间续租审批中，钟某霞作为广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处经办人于2011年4月1日按现租户提出的第一年租金34201.10元/月、第二年租金35911.20元/月、第三年租金37706.80元/月、第四年租金39592.10元/月、第五年租金41571.70元/月办理续租呈批，蔡某杰以广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处负责人身份签批同意并向上呈批。三、广州市住房和城乡建设委员会出具的穗建房管函[2017]5240号《广州市住房和城乡建设委员会关于核算市场租金参考价的复函》，证实2011年，海珠区南华东路4XX号首层租金参考价是82元/建筑面积平方米/月，二层租金参考价是41元/建筑面积平方米/月，三层租金参考价是20.5元/建筑面积平方米/月，四层及以上没有明确租金计算标准；2012年，海珠区南华东路4XX号首层租金参考价是70元/建筑面积平方米/月，二层及以上没有明确租金计算标准；2013年，海珠区南华东路4XX号首层租金参考价是61元/建筑面积平方米/月，二层租金参考价是39.65元/建筑面积平方米/月，三层租金参考价是25.77元/建筑面积平方米/月，四层租金参考价是16.75元/建筑面积平方米/月，五层租金参考价是10.89元/建筑面积平方米/月；2014年，海珠区南华东路4XX号首层租金参考价是70元/建筑面积平方米/月，二层租金参考价是45.5元/建筑面积平方米/月，三层租金参考价是29.58元/建筑面积平方米/，四层租金参考价是19.23元/建筑面积平方米/月，五层租金参考价是14元/建筑面积平方米/月；2015年，海珠区南华东路4XX号首层租金参考价是68元/建筑面积平方米/月，二层租金参考价是44.2元/建筑面积平方米/月，三层租金参考价是28.73元/建筑面积平方米/月，四层租金参考价是18.67元/建筑面积平方米/月，五层租金参考价是13.6元/建筑面积平方米/月。四、海珠物业一所出具及提供的《关于南华东路4XX号房屋情况说明》及《房屋面积测量成果报告书》等相关书证，证实广州市海珠区南华东路4XX号为框架结构5层房屋，总建筑面积2023.6733平方米，其中第一层面积为572.7079平方米，第二层面积为600.7751平方米，第三层面积为446.2538平方米，第四层面积为312.1643平方米，第五层面积为91.7722平方米。五、证人王某在该案中出具证言称，其从2006年开始就一直担任金坤公司的法定代表人，负责公司的全部经营事务，公司一直只经营广州市海珠区南华东路4XX号的物业；大约在2011年的时候，由于其公司想加盟连锁酒店，就向海珠区国土资源和房屋管理局提出申请，提前一年续租上述物业，海珠区国土资源和房屋管理局就通知其去该局办公室开会，当时参与会议的有孙某霞局长、一位男的分管副局长、物业科的有三个工作人员，其只认识一个叫古某的。当时其在会上提出按照第一次租赁期间15元每平方米的价格继续续租该物业，但海珠区国土资源和房屋管理局不同意，最后经过讨论，海珠区国土资源和房屋管理局和其达成了协议以第一年15元每平方米的价格租赁，以后每年在此基础上租金价格递增5%。谈完之后，海珠区国土资源和房屋管理局安排古某和其进行对接，办理有关续租手续。大约过了几个月，古某告诉其说流程已经走完，让其去找国土局下属的房屋管理处主任蔡某杰办理有关的租赁合同。大约在2016年年初的时候，其与蔡某杰联系，表示要继续续租该物业，蔡某杰表示让其打报告给房屋安全和物业一所。后来，其就向房屋安全和物业一所打了续租该物业的申请报告，要求以第二次租赁合同最后一年的租金为标准，每年递增5%的标准续租该物业五年，最后，其公司也成功续租了该物业五年。其曾经送给海珠区住房和建设水务局下属房屋安全和物业一所所长蔡某杰现金人民币14万元和价值人民币2.2万元的购物卡。蔡某杰是海珠区住房和建设水务局下属的房屋安全和物业一所的所长，其是在办理海珠区南华东路4XX号物业第一次续租合同的时候，认识他的;因为蔡某杰是海珠区国土局下属房屋安全和物业一所的所长，负责对海珠区范围内的公房续租合同的签订和日常的管理工作，其公司承租的南华东路4XX号物业的续租、出具相关证明、日常管理都离不开蔡某杰的支持和关照。其第一次送钱给蔡某杰是因为该物业没有产权证，需要房屋安全和物业一所出具有关证明材料，蔡某杰帮其出具了证明材料，所以送钱给他。过年过节期间送的钱是希望和他保持良好的关系，将来好办事。其送给蔡某杰的10万元钱，是希望蔡某杰按照其提出的每年递增5%的价格续租南华东路4XX号物业，所以其送钱给蔡某杰。一审法院认为：根据广州市海珠区南华东路4XX号全间广州市直管房非住宅租赁审批表及租赁合同，可以证实广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处与金坤公司就广州市海珠区南华东路4XX号全间房屋签订五年租赁合同并约定每年的月租金，据此计得金坤公司五年共缴交的租金为2267794.8元。但根据广州市住房和城乡建设委员会出具的穗建房管函[2017]5240号《广州市住房和城乡建设委员会关于核算市场租金参考价的复函》《关于南华东路4XX号房屋情况说明》《房屋面积测量成果报告书》等相关书证，可以证实广州市海珠区南华东路4XX号在2011年-2016年每年每层租金参考价均不相同，故广州市海珠区南华东路4XX号全间房屋2011年-2016年每年应缴租金应以当年每层租金参考价×该层面积×12月计得该层当年应缴租金后再把各层应缴租金相加计得广州市海珠区南华东路4XX号房屋当年应缴租金，再将2011年-2016年应缴租金相加，据此计得广州市海珠区南华东路4XX号全间房屋2011年-2016年应缴租金为4840685.64元，导致国家损失租金为4840685.64元-2267794.8元=2572890.84元。该判决书还查明蔡某杰的其他滥用职权及受贿事实，并判决蔡某杰犯滥用职权罪、受贿罪。蔡某杰不服上述判决，提出上诉。广州市中级人民法院认为虽然蔡某杰并非涉案房屋续租的最终决策者，但现有证据没有显示其在审批涉案房屋续租过程中提出过明确的反对意见。广州市中级人民法院于2019年4月18日作出（2018）粤01刑终2205号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。另查，据广州市房地产租赁管理所发布的2016年、2017年广州市房屋租金参考价记载：本表中的商业用房一般是指首层商业用房；二层、负一层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算，三层、负二层商业用房租金采用二、负一层商业用房租金的65%计算，以此类推，最低一般不低于首层商业用房租金的20%；其中2016年南华东路商业用房租金为158元/平方米/月；2017年南华东路××（东至：江南大道北，西至：滨江1933）租金为165元/平方米/月。据上，2016年，海珠区南华东路4XX号首层租金参考价158元/平方米/月，二层租金参考价102.7元/平方米/月，三层租金参考价66.76元/平方米/月，四层租金参考价43.39元/平方米/月，五层租金参考价31.60元/平方米/月；每月租金合计198424.16元。2017年，海珠区南华东路4XX号首层租金参考价165元/平方米/月，二层租金参考价107.25元/平方米/月，三层租金参考价69.71元/平方米/月，四层租金参考价45.31元/平方米/月，五层租金参考价33元/平方米/月；每月租金合计207210.92元。广州市房地产租赁管理所发布的2018年广州市房屋租金参考价记载：本租金参考价中公布的商业用房租金参考价一般是指首层商业整体平均租金参考价；因此，在实际应用中应当根据商业用房的位置、楼层等因素差异，分别在公布首层商业租金参考价的基础上予以调整；比如，一般正常情况下，二层、负一层商业用房租金参考价一般为首层商业用房的60%，三层、负二层商业用房租金参考价一般为二层、负一层商业的65%；南华东路××（东至：江南大道北，西至：滨江1933）租金为158元/平方米/月。据上，2018年，海珠区南华东路4XX号首层租金参考价158元/平方米/月，二层租金参考价94.80元/平方米/月，三层租金参考价61.62元/平方米/月，四层租金参考价40.05元/平方米/月，五层租金参考价31.60元/平方米/月；每月租金合计190341.67元。广州市房地产租赁管理所发布的2019年广州市房屋租金参考价记载：本租金参考价中公布的商业用房租金参考价一般是指首层商业整体平均租金参考价；因此，在实际应用中应当根据商业用房的具体位置、楼层等因素差异，分别在公布首层商业租金参考价的基础上予以调整；比如，一般正常情况下，二层、负一层商业用房租金参考价一般为首层商业用房的65%；三层、负二层商业用房租金参考价一般为二层、负一层商业的65%；以此类推，最低一般不低于首层商业用房租金参考价的20%；南华东路××（东至：江南大道北，西至：滨江1933）租金为162元/平方米/月据上，2019年，海珠区南华东路4XX号首层租金参考价162元/平方米/月，二层租金参考价105.3元/平方米/月，三层租金参考价68.45元/平方米/月，四层租金参考价44.49元/平方米/月，五层租金参考价32.40元/平方米/月；每月租金合计203447.98元。广州市住房和城乡建设委员会于2019年3月13日就海珠区南华东路4XX号房屋向海珠物业一所发出的海珠接字第3xx3号《接管通知书》载明：产别为经租产、公产，房屋结构层数钢筋混凝土和砖木结构5层(部分4层），接管日期为2016年6月1日，非住宅部位为全间，面积2261.449平方米（其中余地面积25.6865平方米）。再查，穗府规[2020]2号《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》载明：对承租市属、区属国有企业和行政事业单位物业用房的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金；等。广州市海珠区住房和建设局于2020年3月24日出具的《海珠区住房和建设局关于我区直管公房租金减免的通知》载明：直管公房租金减免区分住宅类及非住宅类开展；符合申请减免条件，但已收取2020年2、3月份租金的，可相应顺延在尚未缴纳租金的周期执行，具体要求如下：非住宅类……处于违规清理、诉讼期间的，不予免租；等。一审诉讼中，海珠物业一所、金坤公司确认如下事实：涉案房屋一层出租给他人，分别用于经营广东合某房地产置业有限公司南华东营业部、广州市海珠区华某炖品店、广州市海珠区佰某餐饮店、广州市海珠区天某美食店、广州市海珠区海某某记商店、广东百某堂医药连锁有限公司南华中分店，二至五层承包给他人用于经营酒店；金坤公司2006年签订《广州市房地产租赁合同》时向海珠物业一所缴纳保证金90000元，同意在本案中抵扣；涉案房屋在南华东路××（东至：江南大道北，西至：滨江1933）范围内；金坤公司已经按合同约定缴纳2016年6月1日至2019年4月30日期间的占用费1603171元，2019年5月1日至2020年1月31日、2020年4月1日至2020年4月30日期间的占用费502904元；金坤公司于2020年7月16日将包括电房在内的涉案房屋交还给海珠物业一所。海珠物业一所表示：（2017）粤0105刑初1568号刑事判决书房屋建筑面积的计算是依据2011年的测绘结果，要求按该结果载明的建筑面积计算房屋占用费；要求按（2017）粤0105刑初1568号刑事判决书认定的标准计算2011年至2015年的占用费；按2016年广州市房屋租金参考价的标准即每月198424.16元计算2016年6月1日至2017年5月31日期间的占用费，按2017年广州市房屋租金参考价的标准即每月207210.92元计算2017年6月1日至2018年5月31日期间的占用费，按2018年广州市房屋租金参考价的标准即每月190341.67元计算2018年6月1日至2019年5月31日期间的占用费；按2019年广州市房屋租金参考价的标准即每月203447.98元计算2019年6月1日至2020年6月30日期间的占用费；同意金坤公司缴纳的2019年5月1日至2020年1月31日、2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金予以扣减；金坤公司不符合减免租金的条件。金坤公司表示：其对涉案房屋进行了装修，如果法院认定合同无效，另案主张装修损失。之后金坤公司又表示房屋装修现存价值至少573000元、电房建设费现存价值163571元，应当在总费用中扣除。海珠物业一所为证实自己的主张还提交了如下证据：1.广州市衡某测量所有限公司于2011年5月28日绘制的《房屋面积测量成果报告书》（申请人：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局），拟证明海珠区南华东路#425第一层的面积为B2+A3+A4+A5=572.7079平方米；第二层的面积为第一层面积+A2(骑楼）=600.7751平方米；第三层的面积为A3+A4+A5=446.2538平方米；第四层的面积为A4+A5=312.1643平方米；第五层的面积为A5,即91.7722平方米。金坤公司质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。金坤公司为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1.金坤公司（甲方）与彭某钦（乙方）于2011年6月21日签订的《承包经营协议》，约定：甲方于2006年10月25日与海珠区国土局签定了广州市房地产租赁合同，并在广州市南华东路4XX号注册成立了广州市金坤酒店管理有限公司，经营该栋房屋；现因甲方又于2011年5月26日与海珠区国土局续租了位于广州市南华东路4XX号全栋房屋；一、甲方将坐落在海珠区南华东路4XX号该栋房屋及广州市金坤酒店管理有限公司一并交给乙方承包经营管理，经营面积为2011.8279平方米，经营期限为2011年6月1日至2016年5月31日；经甲乙双方议定，本协议承包期为5年，每月向甲方上交的承包金额如下：2011年6月1日-2012年5月31日每月金额80000元；2012年6月1日-2013年5月31日每月金额84000元；2013年6月1日-2014年5月31日每月金额88000元；2014年6月1日-2015年5月31日每月金额92000元；2015年6月1日-2016年5月31日每月金额96000元；承包费按月结算，乙方在每月的第15日前将当月的承包费以现金划入甲方指定账户，甲方开具收据给乙方。2.金坤公司（甲方）与彭某钦（乙方）于2016年6月27日签订的《承包经营协议》，约定：甲方于2006年10月25日与海珠区国土局签定了广州市房地产租赁合同，并在广州市南华东路4XX号注册成立了广州市金坤酒店管理有限公司，经营该栋房屋；现因甲方又于2016年6月与海珠区国土局续租了位于广州市南华东路4XX号全栋房屋；一、甲方将坐落在海珠区南华东路4XX号该栋房屋及广州市金坤酒店管理有限公司一并交给乙方承包经营管理，经营面积为2011.8279平方米，经营期限为2016年6月1日至2021年5月31日；经甲乙双方议定，本协议承包期为5年，每月向甲方上交的承包金额如下：2016年6月1日-2017年5月31日每月金额116000元；2017年6月1日-2018年5月31日每月金额121000元；2018年6月1日-2019年5月31日每月金额127000元；2019年6月1日-2020年5月31日每月金额133000元；2020年6月1日-2021年5月31日每月金额139000元；承包费按月结算，乙方在每月的第15日前将当月的承包费以现金划入甲方指定账户，甲方开据收据给乙方。海珠物业一所质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，金坤公司承租涉案房屋后通过何种方式转租，不影响本案认定。根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处已被撤销，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处与金坤公司于2011年5月25日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的权利义务由海珠物业一所承继。关于合同是否有效的问题。根据生效刑事判决书查明的事实，2010年至2017年期间，金坤公司的法定代表人王某在向海珠物业一所租赁涉案房屋过程中，向原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处主任及海珠物业一所所长蔡某杰行贿；蔡某杰利用其负责审批海珠区内直管公房租赁业务和监督管理直管公房的职务便利，滥用职权，违反相关规定，违规同意金坤公司以远低于市场价格承租涉案房屋，造成国家财产损失2572890.84元。结合广州市房地产租赁管理所发布的2011年至2019年广州市房屋租金参考价，可见海珠物业一所与金坤公司就涉案房屋签订的租赁合同约定的同一时间点的租金远低于本地房屋同期租金参考价标准。据此，可以认定金坤公司的法定代表人王某通过恶意串通蔡某杰并以向蔡某杰行贿的非法手段，排挤其他竞争对手，以明显低于市场租金的价格承租涉案房屋，严重损害了海珠物业一所的合法利益。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。故海珠物业一所要求确认原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处与金坤公司于2011年5月25日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》及海珠物业一所、金坤公司于2016年6月24日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》无效的诉请，合法有理，一审法院予以支持。金坤公司关于合同有效的抗辩理由，依据不足，一审法院不予采纳。关于房屋占用费问题。生效刑事判决书依据广州市住房和城乡建设委员会出具的穗建房管函[2017]5240号《广州市住房和城乡建设委员会关于核算市场租金参考价的复函》、《房屋面积测量成果报告书》等，计算广州市海珠区南华东路4XX号全间房屋2011年-2016年每年应缴租金应以当年每层租金参考价×该层面积×12月计得该层当年应缴租金后再把各层应缴租金相加计得广州市海珠区南华东路4XX号房屋当年应缴租金，再将2011年-2016年应缴租金相加，据此计得广州市海珠区南华东路4XX号全间房屋2011年-2016年应缴租金为4840685.64元。由于涉案合同无效，故上述租金实为占用费。金坤公司已向海珠物业一所缴交2011年6月1日至2016年4月30日期间的占用费2267794.8元，故海珠物业一所要求金坤公司补交少支付的上述期间的占用费2572890.84元（4840685.64元-2267794.8元）合法有理，一审法院予以支持。至于2016年6月1日至2020年6月30日期间的占用费，亦应按当年每层租金参考价×该层面积×占用时间，计得该层应缴占用费后再把各层应缴占用费相加计得涉案房屋应缴占用费。海珠物业一所要求按2017年广州市房屋租金参考价的标准计算2018年1月1日至2018年5月31日期间的占用费，由于2017年广州市房屋租金参考价高于2018年广州市房屋租金参考价，故一审法院对海珠物业一所的该主张不予采纳，上述期间的占用费应按2018年广州市房屋租金参考价计算。金坤公司主张因新型冠状病毒疫情影响，除广东百某堂医药连锁有限公司南华中分店外，其他租户及承包人未缴纳2020年2月1日之后的租金，故要求减免2020年2月-5月期间的租金。考虑到涉案房屋被用于酒店、餐饮等经营，新型冠状病毒疫情及防控措施对酒店、餐饮等行业的正常经营及收益确有较大影响。根据公平合理原则及穗府规[2020]2号文件精神，一审法院酌定金坤公司支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的占用费203447.98元给海珠物业一所为宜。海珠物业一所主张按照《海珠区住房和建设局关于我区直管公房租金减免的通知》规定，处于违规清理、诉讼期间的，不予免租。本案中，双方对2011年合同、2016年合同的效力存在争议，在合同效力尚未确定的情况下，金坤公司依据2016年合同继续使用涉案房屋并无明显不当，而且金坤公司在诉讼中也已将涉案房屋交还给海珠物业一所，故一审法院对海珠物业一所不予减免租金的意见不予采纳。经核算，海珠物业一所要求金坤公司支付2016年6月1日至2020年6月30日期间的占用费为9101854.55元(198424.16元/月×12个月+207210.92元/月×7个月+190341.67元/月×17个月+203447.98元/月×9个月+203447.98元)合法有理，一审法院予以支持。金坤公司已向海珠物业一所缴交的2016年6月1日至2019年4月30日期间的占用费1603171元及2019年5月1日至2020年1月31日、2020年4月1日至2020年4月30日期间的占用费502904元（48125元/月×1个月+50531元/月×9个月），应予以扣减。另，海珠物业一所、金坤公司均同意金坤公司缴纳的保证金90000元在本案中予以抵扣，并无不当，一审法院予以准许。扣减后，金坤公司应向海珠物业一所支付2016年6月1日至2020年6月30日期间的占用费6905779.55元。海珠物业一所主张的超出一审法院支持的部分，一审法院不予支持。据上，金坤公司还应向海珠物业一所支付2011年6月1日至2020年6月30日期间的占用费9478670.39元（2572890.84元+6905779.55元）。另，金坤公司主张在总费用中扣除房屋装修现存价值至少573000元及电房建设费现存价值163571元，由于金坤公司在诉讼中表示如果法院认定合同无效，另案主张装修损失，未在本案中提起反诉。故对金坤公司的该意见一审法院不予采纳，金坤公司可另循途径解决。如上所述，涉案合同无效系因金坤公司的法定代表人王某与海珠物业一所原所长蔡某杰恶意串通所致，海珠物业一所未履行好监管职责，存在过错，故一审案件受理费由海珠物业一所、金坤公司各负担一半。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年9月11日作出如下判决：一、确认原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处与金坤公司于2011年5月26日就广州市海珠区南华东路4XX号房屋签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》无效；二、确认海珠物业一所与金坤公司于2016年6月24日就广州市海珠区南华东路4XX号房屋签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》无效；三、金坤公司在本判决生效之日起十五日内向海珠物业一所支付2011年6月1日至2020年6月30日期间少支付的房屋占用费9478670.39元;四、驳回海珠物业一所的其他诉讼请求。一审案件受理费113813元，由海珠物业一所负担56906.5元，金坤公司负担56906.5元。二审期间,金坤公司提交了三份证据：证据一、《（2018）粤01刑终2205号刑事开庭笔录》，拟证明在蔡某杰所涉刑事案件中，并未审查与本案相关的2006年合同以及补充协议，事实上涉案2011年合同、2016年合同是2006年合同的延续。刑事案件与民事案件所审查的事实以及法律关系并不相同，一审以刑事判决结果认定涉案两份合同无效错误；证据二、《提请收集、调取证据申请书》，拟证明因刑事判决书内没有证据证明有会议记录，但是有审批的流程文件。作为政府部门的海珠区房管局相关的会议及审批流程应是有相关文件的，故申请调取但未被批准；证据三、穗租登0010xxxx号广州市房地产租赁合同，拟证明（1）海珠区公房、经租房的管理方“广州市海珠区国土房管局”（即2006年合同签订主体的前身）与承租人签署的租赁合同显示：2001年其管理的商业用房起租价仅10元/平方米；至2006年租金为12.59元/平方米（按月租金除以建筑面积计算）；至2010年租金为17.138元/平方米。该房屋目前仍由机关服务中心承租。（2）该合同显示的2010年租金价格与涉案2011年合同约定的租金价格17元/平方米，价格相当。经质证，海珠物业一所认为证据一、二不属于新证据，且金坤公司无法提供该两份证据的原件，故对该两份证据的三性均不予认可。其中证据二中的第二、三、四项的申请均无证据证实会议记录的存在。对证据三的三性均不予确认，认为其并非该份合同的签订主体，不清楚该份合同的签署情况，合同约定的租赁物也并非海珠物业一所管理的公房范围；合同的租赁地址为广州市海珠区建基路，与涉案房屋并非同一地段，无论是从房屋所处地理位置、地段还是租、地段还是租赁期间供的该份合同与涉案合同都没有可比性，与本案不具关联性；生效判决已认定涉案合同载明低价出租、承租违反规定且造成国家租金重大损失，涉案合同应属无效。本院审查双方在二审提供的上述证据，金坤公司提交的证据均为一审已经形成的证据，不属于新证据，且不影响本案事实认定，本院不予采纳。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，海珠物业一所经公开招租，自2020年7月起与案外人分别就涉案房屋首层101、110、二至五层、102房、103房、104房、105房、106房、108房、109房另行签订八份租期均为五年的《广州市直管房租赁合同》（非住宅）；前两年租赁期内，以上房屋成交租金合计162423元/月。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点如下：一、涉案2011年、2016年两份合同是否有效；二、金坤公司是否需要交纳该两份合同期间的占有使用费差额及计算标准。对此，本院评析如下：一、涉案2011年、2016年两份合同的效力问题。首先，已经发生法律效力的（2017）粤0105刑初1568号刑事判决书和（2018）粤01刑终2205号刑事裁定书查明认定蔡某杰在担任广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处主任及海珠物业一所所长期间，利用其负责审批海珠区内公房租赁业务和监督管理公房的职务便利，滥用职权，违反相关规定，在负责对涉案房屋进行租赁管理的过程中，收受金坤公司法定代表人王某给予的贿赂款，违规同意金坤公司以远低于市场价格承租上述物业，造成国家财产损失2572890.84元等事实。在无相反证据足以推翻的情况下，上述裁判文书认定的事实可以作为裁判的依据。其次，根据财政部《事业单位国有资产管理暂行办法》第八条、第十九条规定，事业单位负责对本单位占有、使用的国有资产实施具体管理，主要职责包括负责本单位用于对外投资、出租、出借和担保的资产的保值增值，按照规定及时、足额缴纳国有资产收益；事业单位国有资产的使用包括单位自用和对外投资、出租、出借、担保等方式。另根据广州市国土资源和房屋管理局的穗国房字[2007]313号《关于规范2007年直管房非住宅租赁有关工作的通知》、穗国房字[2009]789号《关于直管房非住宅租赁工作的补充通知》、穗国房函[2010]1225号《关于直管房非住宅续租租金标准问题的批复》等文件的规定，承租人非国有企业或个体的，明确租赁期满续租的，按市场情况重新议定租金；直管房非住宅市场租金原则上参照广州市租金参考价执行。广州市财政局的穗财资[2007]183号《关于印发的通知》、穗财资[2008]213号《关于房产公开招租租金参考价和资产公开转让拍卖底价问题的通知》以及穗财规定[2016]1号《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》规定，行政事业单位资产出租应当按照“公开、公平、公正”的要求，委托经市财政局通过政府采购方式确定的社会中介机构实行公开招租，因特殊情况无法公开招租的资产，需报经市财政局审批后采取其他方式出租。属房产出租的，租金不低于房管部门公布的所在区域房租参考价。涉案房屋系非住宅经租产和公产，属国有资产，先后由海珠区分局第二管理处、海珠物业一所进行管理。海珠区分局第二管理处、海珠物业一所与金坤公司续租时应遵照上述规定按市场情况重新议定租金，而非仅根据前租赁合同的租金标准上浮5%。即使按双方在2006年签订的《补充协议》中的约定，续约租金可在考虑金坤公司前期投入的因素下给予优惠，但《补充协议》同时约定优惠幅度应在国家有关政策内适当调整。根据刑事判决查明的事实，按市场租金参考价计算2011年租赁合同五年租期内的租金总额应为4840685.64元，但2011年租赁合同约定的五年租金总额为2267794.8元，仅为市场租金参考价的46.85%；而2016年租赁合同的首年月租金标准43650元仅为同期市场租金参考价198424.16元/月的22%；显然已非适当调整，而是过分低于市场租金标准。金坤公司上诉认为两份租赁合同约定的租金标准均是海珠物业一所出租直管公房的正常租赁价格。但根据国有资产管理的相关规定，判断合同约定的租金价格是否合理正当应参照市场参考价或而非依据该行政事业单位出租其他房屋时的租赁价格。金坤公司的意见不能成立，本院不予采纳。最后，金坤公司以向蔡某杰行贿的非法手段，排挤其他竞争对手，以不合理的价格获得涉案房屋的承租权获取不当利益。蔡某杰明知续租租金不符合规定仍同意金坤公司续租并呈报审批。海珠区分局第二管理处、海珠物业一所在理应知晓所签合同租金标准远低于市场参考价，按此租金标准出租涉案房屋违反上级主管部门及财政部门出台的有关规定，仍与金坤公司签订涉案租赁合同，损害了国家对国有资产的合法收益权。金坤公司认为2011年合同签订在前，行贿行为发生在后，不影响2011年合同的签署及效力。但2011年合同的签约日期是2011年5月25日，根据刑事判决查明的事实，蔡某杰在2011年6月开始收受金坤公司的贿赂，结合蔡某杰明知2011年合同的租金标准明显低于市场租金参考价仍审批同意的事实，可见2011年合同的签订亦受到不当影响。综合以上分析，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，认定涉案2011年合同和2016年合同均为无效合同，并无不当，本院予以确认。金坤公司认为两份租赁合同有效的理由不能成立，本院不予采纳。二、金坤公司是否需要交纳该两份合同期间的占有使用费差额及计算标准。涉案两份合同虽无效，但金坤公司实际占用涉案房屋，理应向海珠物业一所支付占用费。但如前所述，两份合同约定的租金标准均过分低于市场租金价格，造成了国家损失。一审法院按当年每层租金参考价×该层面积×占用时间，计得每层应缴占用费后再把各层应缴占用费相加来计算涉案房屋2011年6月1日至2020年6月30日期间的应缴占用费，并根据金坤公司已交租金计算得到应补缴租金额，计算方式相对合理，本院予以确认。至于金坤公司上诉认为应以合同约定标准计算占用费等意见。本院认为，金坤公司以行贿这一非法手段获得签订涉案两份合同的机会，得以以低于市场参考价的价格承租涉案房屋，损害了国家对国有资产的合法收益权，其因签订涉案合同所获不当利益不应予以认可，故不应按合同约定的价格计算占用费。再者，广州市房屋租金参考价反映了房屋租赁市场的普遍价格标准，相对公平合理；因合同无效，每年租金标准应按市场价格重新计算，一审法院采用广州市房屋租金参考价逐年分层计算涉案房屋的占用费，并无不妥。由于金坤公司在一审中未对房屋装修及电房建设费的现值问题提出反诉，故本院对此不予处理。综上所述，金坤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113813元,由广州市金坤投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年三月十八日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳