河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初27241号原告张东利，女，汉族，1979年11月29日生，住郑州市金水区。委托代理人韩劲松，河南智言律师事务所律师。委托代理人杨艳娟，河南智言律师事务所律师。被告河南鸿宝置业有限公司，住所地郑州市金水区鸿宝路**，统一社会信用代码证号：914101005569419731。法定代表人平明，总经理。委托代理人李禺君，河南中涵律师事务所律师。委托代理人史慧星，河南中涵律师事务所律师。原告张东利与被告河南鸿宝置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张东利及其委托代理人韩劲松、杨艳娟，被告委托代理人史慧星、李禺君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告三个月内将原告购买的位于郑州市金水××、××房产修复至达到交房条件并向原告交付上述房产；2、判令被告向原告支付违约金共计2511138.56元（暂计算至2020年12月10日，之后按照日万分之二的标准计算至实际交房之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月12日，原告张东利与被告河南鸿宝置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买金水区鸿兴路南、金槐路东A6幢14层104号房产，建筑面积共423.28平方米，单价为每平方米20830.66元，总金额为8817200元整。合同第八条约定的交付期限为2017年1月16日之前。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房价款万分之二的违约金。2017年1月1日，原告收到被告河南鸿宝置业有限公司寄送的收楼通知函。原告委托专业验房机构河南新添运房地产营销策划有限公司对被告拟交付的房产进行验收。2017年1月16日河南新添运房地产营销策划有限公司房屋查验中心出具《验房咨询报告》，报告显示：被告拟交付的房屋因防水、施工不符合设计规范、存在安全隐患等问题达不到交付条件。因此，原告张东利与其他几户业主于2017年1月22日向被告发出《关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》。被告收到原告发出的上述拒收函件后，在2017年至2019年的三年时间里陆续对房屋进行多次维修。2019年下半年，鸿宝物业公司（与被告属同一集团公司）多次向原告催交物业管理费用，原告以房屋未交付拒绝交纳，被告在2019年至今一年多的时间里一直在对房屋进行维修和整改，但迄今为止被告仍未维修完毕。鸿宝物业公司在房屋还处于维修状态、未达交付条件的情况下仍然催促原告办理交房手续。而被告在怠于履行法定和合同约定义务的情况下却鼓动、纵容其所指定的物业公司要求原告支付自合同约定交房之日（即2017年1月16日）起至今的物业费共计12万多元，明显是在意图蒙蔽原告，任意贱踏和忽视原告的正当合法权益。被告延期四年未交房，同时在未交房的情况下指示物业公司要求业主支付物业费，被告的违约行为已经给原告造成了巨大的精神损失和物质损失，致使原告花费近千万的房屋至今不能装修入住。为保障原告的合法权利，特诉至贵院，请求判如所请。被告河南鸿宝置业有限公司辩称：一、答辩人鸿宝置业公司在合同约定的交房日期2017年1月16日已向张冬利交房，张冬利现在向法院提出逾期交房的违约责任诉请，已过3年诉讼时效：在《商品房买卖合同》约定的交房日期：2017年1月16日，鸿宝置业公司提前通知张冬利按约定时间交房，张冬利也在约定的交房时间2017年1月16日到接收房屋。张冬利在收房后雇佣他人对房屋的质量进行检查，提出了一些质量问题，要求鸿宝置业公司维修，鸿宝置业公司对属于质量的问题进行了维修，双方并没有就交房问题产生争议，张冬利房屋不动产权证也已办理。张冬利起诉的目的，据鸿宝置业了解，系因物业公司向张冬利索要物业费引起的。现在从交房到现在已近达四年，答辩人又提出逾期交房违约责任，已超过3年的诉讼时效。二、答辩人在2017年1月16日向张冬利交付的房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件：答辩人与张冬利签订的《商品房买卖合同》第8条约定：“出卖人应当在2017年1月16日前，按照国家和地方政府的有关规定将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：该商品房建设工程验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按约定已经完成；前期物业管理已经落实”。鸿宝置业公司在房屋交付原告之前，所交付的房屋已经竣工验收合格，并取得了郑州市建设行政主管部门《竣工备案表》，在房屋交付时，鸿宝置业为张冬利准备了合同约定的文件《竣工验收备案表》《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》。三、涉案房屋无主体质量不合格的事实，其他质量瑕疵，鸿宝置业公司有维修的责任，但购房人不能以此为由拒绝收房的法律理由：《商品房买卖合同补充协议》第八条第13款规定，合同双方办理商品房交付时，若房屋存在质量瑕疵（非主体结构质量问题），出卖人应承担维修义务，在出卖人交付的房屋符合本合同第11条约定的情况下，不影响商品房交付的法律效力；若××拒绝办理交付手续的，无权要求出卖人承担逾期交付责任．鸿宝置业交付的房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，张冬利在收房近4年后后又以房屋存在质量问题为由拒收房屋，鸿宝置业公司不应承担逾期交房的法律责任。经审理查明，2015年2月12日，原告张东利（××）与被告河南鸿宝置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，主要载明：原告购买被告开发的位于金水××、××房产，建筑面积423.28平方米，合同约定单价为20830.66元每平方米，房屋总价款为8817200元。付款方式及期限为约定金额2817200元，付款方式现金，约定付款时间2015-2-12，交纳比例31.95%；备注：余款6000000元整以商业贷款方式支付。合同第八条约定交付期限：被告应当在2017年1月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5中条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付以交付房款万分之2的违约金。第十一条约定：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自本合同第八条约定的交付期限或出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各项费用。房屋的保修期自本合同约定的交房日期或通知的交房时间起开始计算。2、附件四补充协议的其他相关规定。第十四条约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按一下日期达到使用条件：1、供水设施：2017年1月16日达到：正常使用标准；供水方式为井水供水。雨污水设施：2017年1月16日达到：正常使用标准。2、供配电设施：2017年1月16日达到：正常标准；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。3、燃气供应设施：2017年1月16日达到：管道铺设到户；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格报告证明文件。4、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2017年1月16日敷设到户，达到申请使用条件。门禁系统于2017年1月16日达到正常使用标准。附件四合同补充协议约定：四、关于房屋交付的补充约定，交接时被告应提供达到交付条件的有关证明材料（共用部位、共用设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供查验纪录），双方应按约定进行现场查验，交接资料不齐或现场不符合交付条件的，原告有权拒绝接收，被告不得以缴纳相关税费或者签署房屋交接单等作为原告现场查验的前提条件。房屋交付时，双方应签署房屋交接单，××对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请。房屋交接，合同双方办理商品房交付时，若房屋存在质量瑕疵（非主体结构质量问题），出卖人应承担维修义务，在出卖人交付的房屋符合本合同第十一条约定的情况下，不影响商品房交付的法律效力；若××拒绝办理交付手续的，无权要求出卖人承担逾期交付责任等。原告提交的销售不动产统一发票显示，2015年2月13日，原告交付首付款2817200元；2015年4月9日，交付尾款600万元。2016年1月16日，河南新添运房地产营销策划有限公司房屋查验中心出具的《验房咨询报告》显示，房屋位于金水××、××宝园林玉兰××区××室，房屋查验咨询师点评：第一-12；二-1、2……建议按设计文件整改、验收规范整改。第四-3……建议整改……第三十三《住宅工程质量纷分户验收合格证》、《物业承接查验备案说明书》交房时需向业主提供。2017年1月22日，原告向被告送达《关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》一份，主要载明：本人系A6楼104单元业主，我于2015年2月12日与贵公司签订了《商品房预售合同》，根据双方合同约定，贵公司应于2017年1月16日将房屋交付于本人。本人收到贵公司寄送的收楼通知函，于2017年1月4日到达贵公司指定现场办理验房手续。办理过程中发现，贵方不能提供符合国家规定及合同约定的商品房，即房屋达不到交付条件。主要表现如下：……基于以上诸多原因，我方拒绝接收该房屋。此函系本业主拒收该房屋，并对你公司《入伙通知书》“自动收房”一说表示拒绝。由此产生的房屋延期交付的全部违约责任由你方承担。我方保留继续追究你方全部违约责任的合同权利，并视你方整改情况决定是否继续房屋交接工作等。原告提交的与“鸿园·兰心17319700171”微信聊天记录显示，2019年9月27日，鸿园·兰心17319700171：“没有什么问题的话办理交房吧”，原告：“防水这几年都一直没修好”，鸿园·兰心17319700171：“现在都已经修好了也做过试水了”“您看最近是否有空来看看”；2020年10月9日，鸿园·兰心17319700171：“您啥时候有空可以来看看啊”“如果没有啥问题是不是可以交房啦”。2020年7月8日，原告向被告河南鸿宝置业有限公司EMS邮寄《关于逾期违约交房的函》一份。被告提交的郑州市城乡建设委员会于2016年12月21日出具的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，工程名称为鸿宝园林玉兰苑A区（一期）A6#楼，竣工时间2016年11月21日，备案管理部门处理意见：资料齐全同意备案。被告提交的落款日期为2016年12月30日的《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》均显示，房屋坐落于鸿宝园林玉兰苑A区（一期）小区A1-A32号楼。2021年1月5日，河南鸿宝物业服务有限公司出具的《证明》显示：河南鸿宝置业有限公司开发的位于郑州市××、××号房屋属于鸿宝园林玉兰苑小区，该小区内的房屋于2017年1月16日向业主交房，交房时全部房屋已竣工验收合格。并取得郑州市建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施（供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等）均已达到接通使用条件，已经通水、通电，门禁系统能正常使用，其他需要业主自己申请开通；物业管理由我公司服务。交房时，我公司在交房现场协助鸿宝置业公司向业主办理房屋交接手续，交房现场公示有房屋《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。为每户业主提供有《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》。被告提交的《郑州市前期物业服务合同》显示，开发建设单位为被告，物业服务企业为河南鸿宝物业服务有限公司，物业项目为鸿宝园林玉兰苑A区（一期），前期物业服务期限自2014年4月9日至新的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。庭审中，原告称修复至达到交房条件：第一房屋外墙的漏水以及卫生间漏水予以修复至不存在漏水现象。第二房屋的内墙、墙面以及地面空鼓、鼓包现象予以修复。第三房屋的东立面、南立面墙面返潮现象予以修复至不在返潮返碱。第四给水管立管与套管间填充填实以及填阻密实材料至端面光滑。第五达到光纤入户的条件以及一至4楼安装光纤插座以及电话插座。第六对上述进行维修达标以外，还需要向原告出具郑州市人民政府所规定的住宅工程质量分户验收合格证，由物业部门出具的物业承接验收备案情况书。庭审后，被告提交的情况说明及照片显示，就原告提出的第一、二、三、四已维修完毕。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告诉请被告维修的涉案房屋的具体部位，被告在庭后提交情况说明及照片证明其已完成了原告主张的维修义务，原告对此虽不予认可，但未就房屋仍存在质量问题进一步举证，故本院认为原告诉请的第一项已经维修完毕，原告的该项诉请，依据不足，本院不予支持。关于原告诉请支付的逾期交房违约金，《房屋买卖合同》约定：被告应当在2017年1月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5中条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。附件四补充协议约定：合同双方办理商品房交付时，若房屋存在质量瑕疵（非主体结构质量问题），出卖人应承担维修义务，在出卖人交付的房屋符合本合同第十一条约定的情况下，不影响商品房交付的法律效力；若××拒绝办理交付手续的，无权要求出卖人承担逾期交付责任等。本案房屋在交付时，被告已经按照合同约定向原告发出书面的收楼通知函并出示有《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，《郑州市前期物业服务合同》亦已经签订，房屋交付时已具备合同约定的交付条件，原告以其单方聘请的河南新添运房地产营销策划有限公司房屋查验中心出具的《验房咨询报告》载明房屋存在质量问题为由拒绝收房，因《验房咨询报告》载明的房屋问题均非主体结构质量问题，原告以此为由拒不收房不影响商品房交付的法律效力，其无权要求被告承担逾期交付责任。综上，原告提交的的现有证据不足以证明被告未按合同约定交付涉案房屋，应对此承担举证不能的不利后果。故原告诉请的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张东利的诉讼请求。案件受理费减半收取为13445元，由原告张东利负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  田晓丽二〇二一年三月八日书记员  闫乔虹