四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17369号 上诉人（原审原告、执行案外人）：罗惠全，男，1970年6月22日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：王鹏举，四川启道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付安勋，四川启道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）:中国农业银行股份有限公司成都总府支行，住所地四川省成都市总府路31号。 负责人：彭松，行长。 委托诉讼代理人：罗兴灵,四川博成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许燕,四川博成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王太江，男，1985年11月2日出生，汉族，住四川省丹棱县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：郑诧艳，女，1989年12月6日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：成都双流新兴建材有限公司，住所地四川省成都市双流区公兴街道湾河村。 法定代表人：杨龙，执行董事。 委托诉讼代理人：王江，男，系公司员工。 原审第三人：粟本全，男，1967年9月8日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：薛常忠，四川南北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑宏臻，四川南北律师事务所律师。 上诉人罗惠全因与被上诉人中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称农行总府支行）、王太江、郑诧艳、成都双流新兴建材有限公司（以下简称新兴公司），原审第三人粟本全案外人执行异议之诉一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗惠全上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判终止对案涉房屋的执行，解除对位于成都市双流区××镇××路××段××号亚丁小镇二期（哥德堡现代城）2幢1单元305号房屋的查封，确认该房屋为罗惠全所有。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.成都市双流区人民法院于2017年11月17日作出（2017）川0116民初692号民事判决解除新兴公司与王太江、郑诧艳关于案涉房屋的商品房买卖合同，新兴公司对案涉房屋具有处分权。2.案涉房屋已经生效判决确认解除原购房合同、撤销备案手续，《工程抵款协议》中关于案涉房屋部分并不存在无法履行的情形。综上新兴公司将案涉房屋以抵扣工程款的形式出售于粟本全系有权处分，同时，粟本全将案涉房屋出售给罗惠全也系有权处分。并且，该处分时间均发生在法院查封案涉房屋之前。故一审认定事实错误，请求二审法院查清事实后改判。 被上诉人农行总府支行辩称，1.2017年1月24日新兴公司签订《工程抵款协议》时案涉房屋已经卖给了其他人，协议里面约定新兴公司要将房屋收回来解除备案再与粟本全指定的人签订新的商品房买卖合同。实际上有两步手续没有完成，一是这个房屋仍然未解除备案，仍登记在王太江、郑诧艳名下，二是诉争房屋并未与粟本全或粟本全指定的任何人签订商品房买卖合同。所以，案涉房屋现在被罗惠全取得是不合法的，没有任何依据，农行总府支行在执行中查封案涉房屋系合法有效。2.新兴公司也是被执行人，即便新兴公司起诉王太江、郑诧艳要求解除商品房买卖合同，让这个房屋回到新兴公司名下，因为新兴公司也是被执行人，所以在执行中农行总府支行也有权要求查封新兴公司名下的该房屋。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼请求。 原审第三人粟本全述称，认可罗惠全的上诉请求，应当确认罗惠全具有排除执行的物权期待权，停止执行解除查封。一、一审判决认定事实不清，主要证据不足。1.一审法院没有查明房屋是否存在预告登记以及合同备案，更没有查清预告登记、合同备案的时间以及是否已经撤销、失效。这些事实对罗惠全是否能够通过新兴公司以及第三人粟本全进行转让而取得案涉房屋所有权具有直接关系。2.一审法院没有查明新兴公司将包括案涉房屋在内的九套房屋以抵付工程款的形式转让给粟本全，这些房屋是否可以由新兴公司转让给粟本全指定的受让人，以及受让人是否实际合法占有了这些房屋。案涉房屋之外的其他八套房以工程款抵偿的房屋粟本全转让给其他受让人之后，其他受让人是否办理了不动产登记手续。这些事实对罗惠全是否能够通过新兴公司以及第三人粟本全进行转让而取得案涉房屋所有权具有直接关系。3.一审法院未查明新兴公司诉王太江、郑诧艳房屋买卖合同纠纷判决时间，导致无法查清法院执行行为发生于新兴公司、粟本全处分财产之前还是之后。4.一审法院未查明案涉房屋是否登记以及登记在谁名下。二、一审法院适用法律错误。1.一审判决已经确认新兴公司与王太江、郑诧艳之间房屋买卖合同解除的判决已经生效，不管王太江、郑诧艳是否进行了所有权的预告登记，银行是否办理了抵押权的预告登记，都是失效的，抵押权的预告登记不能产生抵押权的物权效力。2.新兴公司通过工程抵款，然后经过粟本全的同意，将案涉房屋转让给了罗惠全，交付并且实际使用。新兴公司与罗惠全签订备案合同、网签合同的意思表示是清楚的，合同应依法成立，一审法院适用法律错误。3.执行案涉房屋之前，已经有生效判决确认解除合同，并且判令合同备案消除手续和预告登记的撤销手续，故不管是预告登记还是合同备案都已经被消灭，不能产生物权效力，不能阻却新兴公司与罗惠全的处置和转让。 被上诉人新兴公司、王太江、郑诧艳未发表答辩意见。 罗惠全向一审法院提起诉讼请求：一、停止对位于成都市双流区××镇××路××段××号亚丁小镇二期（哥德堡现代城）2幢1单元305号房屋（以下简称案涉房屋）执行并解除查封；二、确认案涉房屋为罗惠全所有。 一审法院经审查认定事实如下：农行总府支行与新兴公司、王太江、郑诧艳公证债权文书一案，执行案号为（2018）川0116执1798号，在执行过程中，一审法院作出（2018）川0116执1798号执行裁定书及协助执行通知书，于2018年3月7日查封案涉房屋，该案终结本次执行后，恢复执行的案号为（2019）川0116执恢596号。 另查明，2017年1月24日，新兴公司、粟本全与案外人四川民正建设有限公司双流分公司（以下简称民正公司）、成孝钦签订《工程款抵房协议》，约定新兴公司将“哥德堡国际现代城”的9套房屋（房号分别为3栋1单元208号、1栋3单元3203号、1栋3单元3104号、2栋1单元305号、3栋1单元1802号、3栋1单元3205号、2栋1单元2204号、1栋1单元1104号、2栋1单元2004号）作为工程款抵偿给债权人民正公司，民正公司将房屋抵偿给成孝钦，成孝钦又将房屋抵付给粟本全。新兴公司同意按照粟本全的委托，在以上房屋解除备案后分别和粟本全指定的买受人签订上述房屋的《商品房买卖合同》，销售价格由粟本全指定。特别注明：A、每套房屋只签订一次正式的《商品房买卖合同》；B、上述房屋新兴公司在之前已经销售给第三方，因为第三方即购房户至今已停止向按揭银行缴纳并失联，新兴公司作为按揭贷款保证人将履行担保责任。现相关证据资料基本收集完毕，准备进入诉讼，故上述房屋的买卖合同备案尚未正式解除。C、待新兴公司将上述房屋的销售合同以及买卖备案手续解除后，新兴公司即和粟本全或粟本全指定的买受人签订正式的《商品房买卖合同》，并出具收据、备案。现《工程款抵房协议》所指向的9套房屋，新兴公司陈述部分房屋已办理产权证至案外人名下，已无法抵偿。 2017年2月16日，罗惠全与粟本全通过中介方天府新区成都片区华阳福到家房屋中介签订《房屋买卖合同》，约定粟本全将案涉房屋以50万元出售给罗惠全。罗惠全分别于2017年2月16日、2017年4月24日、2018年10月19日向粟本全转款10万元、20万元、20万元，共计50万元。后罗惠全一直占有使用案涉房屋。 同时查明，2015年3月9日，新兴公司与王太江、郑诧艳签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定王太江、郑诧艳向新兴公司购买案涉房屋并于2015年5月15日办理了网签备案登记。因王太江、郑诧艳逾期归还农行总府支行贷款，新兴公司向农行总府支行承担了部分担保责任后，新兴公司将王太江、郑诧艳起诉至一审法院。一审法院于2017年11月17日作出（2017）川0116民初692号民事判决书，判决：一、解除新兴公司与郑诧艳、王太江于2015年3月9日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、郑诧艳、王太江于本判决生效后十日内协助新兴公司办理双方签订《商品房买卖合同》及补充协议的撤销备案手续（合同签约备案号433981）；三、郑诧艳、王太江于本判决生效后十日内协助新兴公司办理成都市双流区公兴镇牧华路二段1688号亚丁小镇二期2幢1单元3层305号房屋预告登记证明撤销手续（预告登记证号：双房预双流区字第0××3号）；四、郑诧艳、王太江于本判决生效后十日内支付新兴公司违约金4334元；五、驳回新兴公司的其他诉讼请求。 在执行过程中，罗惠全向一审法院提出执行异议。一审法院于2020年1月14日作出（2020）川0116执异3号执行裁定书，驳回罗惠全的异议请求。 一审法院认为，本案属于案外人执行异议纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，罗惠全的执行异议申请能否成立，关键在于罗惠全就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案分析，首先，新兴公司将案涉房屋出售给郑诧艳、王太江后，其已经丧失了对案涉房屋的处分权。在郑诧艳、王太江与新兴公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议被解除前，新兴公司并不具有再次处分案涉房屋的权利；其次，从新兴公司、粟本全与民正公司、成孝钦签订的《工程款抵房协议》来看，该合同指向用于抵偿债务的9套房屋，均是在该协议签订前已经出售给案外人的房屋。在协议签订时，新兴公司对9套房屋均没有处分权，该合同处于效力待定状态。在本案审理过程中，新兴公司也陈述部分房屋产权已办理至案外人名下，无法用于抵偿，因此该以房抵债协议已实际无法履行。因此，粟本全也就无法基于《工程款抵房协议》取得案涉房屋的处分权，所以粟本全也无权将该案涉房屋出售给罗惠全。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，粟本全基于无权处分出售给罗惠全的案涉房屋，罗惠全据此主张对案涉房屋的所有权，于法无据，故一审法院对罗惠全请求停止对案涉房屋执行的主张不予支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回罗惠全的诉讼请求。案件受理费100元，由罗惠全负担。 本院二审期间，罗惠全向本院提交了哥德堡国际现代城住宅房屋质量保证书原件及成都市房屋使用说明书，拟证明新兴公司在粟本全和罗惠全签订《房屋买卖合同》后对该房屋进行了追认，罗惠全与粟本全签订的买卖合同具有法律效力。农行总府支行质证认为不能确认质量保证书、房屋使用说明是新兴公司交给罗惠全的。不认可证据的关联性不能达到证明目的。新兴公司质证认为这两份材料确实是新兴公司出具的，但不是新兴公司交给罗惠全的而是交给了物管，物管交给罗惠全，罗惠全办理入住手续时就会拿到这个材料。粟本全质证认为对该证据三性没有异议，可以认定新兴公司与粟本全将房屋处分给了罗惠全。新兴公司向本院提交了案涉《工程款抵房协议》中9套房屋的情况说明及双流区商品房现售合同信息摘要。情况说明载明：《工程款抵房协议》中的房号为3-1-208、3-1-1802、1-3-3104、3-1-3205、1-1-1104、2-1-3004号的房屋已经结清原银行按揭款项，新兴公司与案外人签订商品房买卖合同，现不动产证书已办理完毕，房号为2-1-2204、1-3-3203号的房屋银行按揭款已结清，因涉及第三方查封，正在提执行异议中，故新兴公司未能与案外人签订了商品房买卖合同。案涉房屋因粟本全单方面撕毁2018年10月由罗惠全、新兴公司及粟本全签订的《承诺书》，导致案涉房屋银行贷款未及时结清，故无法办理案涉房屋的网签备案和不动产权属证书。罗惠全质证认为对两份证据真实性、合法性予以认可，认为两份证据证明了新兴公司对粟本全将案涉《工程款抵房协议》中9套房屋出售的行为予以追认。农行总府支行质证认为对两份证据真实性没有异议，但《工程款抵房协议》涉及的房屋抵偿成功的前提是先偿还银行的抵押贷款，新兴公司再与案外人签订商品房买卖合同，并进行合同的网签备案。而本案涉及房屋未偿还银行贷款，不能消除网签备案，故新兴公司无法与罗惠全签订商品房买卖合同，案涉房屋仍属新兴公司所有。粟本全质证认为2-1-3004号的房屋不是协议中约定的房屋，对商品房买卖合同摘要的三性无异议。该证据证明了《工程款抵房协议》涉及的9套房屋，新兴公司均有处置权，新兴公司在人民法院查封之前把房屋处置给了罗惠全，应受法律保护。2018年10月由罗惠全、新兴公司及粟本全签订的《承诺书》中粟本全承诺提供资金给新兴公司用于结清银行款项系单独行为，没有合同约束，新兴公司不还银行贷款，罗惠全没有过错。 对当事人二审提交证据，本院认定如下，罗惠全提交房屋质量保证书原件及房屋使用说明其关联性本院不予认可，不能证明新兴公司在粟本全和罗惠全签订房屋买卖合同后对该房屋进行了追认，本院不予采信。新兴公司提交情况说明及商品房买卖合同摘要，其中2-1-3004号的房屋不是《工程款抵房协议》中约定的房屋，故2-1-3004号的房屋的情况说明和商品房买卖合同摘要与本案不具关联性，本院对该部分不予采信。说明中涉及的其余房屋与《工程款抵房协议》中约定的房屋相吻合，故对说明的其余部分及相应房屋的商品房买卖合同摘要，本院认可其三性，予以采信。 本院二审查明，郑诧艳、王太江于2015年9月10日在案涉房屋上设立预购商品房预告登记，农行总府支行于2015年9月10日在案涉房屋上设立预购商品房抵押预告登记。新兴公司于2019年1月8日登记为案涉房屋所有权人，不动产权证号川（2019）双流区不动产权第0××8号，房屋共有情况单独所有。 本院经二审查明的其余事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，因双方的民事法律行为完成均在民法典施行之前，应当适用当时的法律规定。争议焦点为罗惠全就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院评议如下： 一、根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因郑诧艳、王太江于2015年9月10日在案涉房屋上设立预购商品房预告登记，农行总府支行于同日在案涉房屋上设立预购商品房抵押预告登记，故新兴公司于2017年1月24日未经郑诧艳、王太江、农行总府支行同意与案外人民正公司、成孝钦、粟本全签订的《工程款抵房协议》不发生物权效力。因《工程款抵房协议》不发生物权效力，粟本全于2017年2月16日与罗惠全签订《房屋买卖合同》系无权处分。 二、新兴公司是否追认粟本全与罗惠全签订《房屋买卖合同》的问题。 2017年11月17日双流区法院（2017）川0116民初692号民事判决生效后新兴公司与郑诧艳、王太江签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除，新兴公司取得案涉房屋的处置权。结合新兴公司提交的情况说明和二审中的陈述来看，新兴公司对于部分粟本全与案外人签订的《房屋买卖合同》进行了追认，其追认方式为，第一步先结清房屋上剩余的银行按揭贷款，资金来源为新兴公司出资或者案外人部分出资，第二步撤销房屋上的预告登记、网签备案，第三步新兴公司与案外人重新签订《商品房买卖合同》，再进行网签备案和协助办理不动产权属证书。通过此追认方式，《工程款抵房协议》涉及3-1-208号、3-1-1802号、1-3-3104号、3-1-3205号、1-1-1104号房屋的已经办理完成不动产登记。而新兴公司在取得案涉房屋的处置权后并未结清案涉房屋剩余的银行按揭贷款，无法撤销案涉房屋上的预告登记、网签备案，也无法与罗惠全重新签订商品房买卖合同，故应认定新兴公司在案涉房屋被一审法院查封前未完成对粟本全与罗惠全签订的《房屋买卖合同》的追认。 三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”罗惠全与粟本全签订的《房屋买卖合同》未获得具有房屋处置权的新兴公司的追认，罗惠全就案涉房屋在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，故罗惠全就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对罗惠全请求停止对案涉房屋执行的主张不予支持并无不当。 综上所述，罗惠全的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，罗惠全负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐 健 审判员 孙 韬 审判员 孙 睿 二〇二一年三月五日 书记员 曾龙海