河南省中牟县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0122执异73号案外人:乔炎河，男，生于1974年3月6日，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：景振敏，河南国计律师事务所律师。申请执行人:郑州卓卷学能物业管理有限公司，住所地：郑州市郑东新区白沙镇商都大街商都锦城**楼****，统一社会信用代码91410100MA45MYQJ2W。法定代表人：陈立，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张晨光，河南龙洁律师事务所律师。被执行人：登封市安泰房地产开发有限公司，住所，住所地：登封市市区嵩阳路北段社会信用代码91410185773682381L。法定代表人：赵天才，系该公司执行董事。本院在执行郑州卓卷学能物业管理有限公司与登封市安泰房地产开发有限公司债权转让合同纠纷一案中，案外人乔炎河向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查终结。案外人异议称：中止对登封市嵩阳办事处谢庄安置小区四单元四楼东户房产的执行。事实与理由：登封市嵩阳办事处谢庄安置小区******房产的所有权人应是案外人，贵院在执行登封市安泰房地产开发有限公司与他人纠纷案件时，将属于案外人的房产查封明显是错误的。具体理由如下：登封市人民政府为了解决重点工程征地过程中遗留的问题，委托嵩阳办事处安置拆迁户。2007年3月15日，王某借用登封市安泰房地产开发有限公司的名义与嵩阳街道办事处土地管理所签订协议(见证据一)，由嵩阳街道办事处土地管理所出让4.2亩土地给登封市安泰房地产开发有限公司(实际是王某)，由其建筑商品房，工程完工后给嵩阳办事处28套房屋用于拆迁户安置，安置后剩余商品房可以自行处理，该工程实际由王某开发建设。耿三有因宅基地被拆迁，从嵩阳办事处获得2套房，其中一套就是本案贵院查封的嵩阳办事处谢庄安置小区四单元四楼东户房产。2020年8月1日，案外人与耿三有签订《售房协议》(证据二)，协议约定耿三有将该房屋以35万元的价格出售给案外人乔炎河，此外该合同还对双方的其他各项权利义务均作出了详尽的约定。协议签订生效当日案外人将房屋转让款35万元交付给耿三有，耿三有出具收据，且房屋的实际开发人王某也在收据上收款人处加盖印章(见证据三)，双方当即办理了交接手续，耿三有、王某将房屋钥匙交付给案外人，至此，双方的房屋买卖交易完成。协议签订后，案外人当即开始对涉案房产进行装修并入住，案外人一直占有居住并使用至今。经过登封市人民法院、郑州市中级人民法院多次开庭审理，郑州市中级人民法院(2019)豫01民终794号民事判决书(见证据四)已经对涉案房屋进行了详细的审查，在判决书审理查明部分明确显示在《中牟县人民检察院询问笔录》、《情况说明》中明确载明，涉案房屋嵩阳办事处谢庄安置小区四单元四楼东户房产系耿三有所有。该判决认定，登封市安泰房地产开发有限公司对涉案房屋不具有所有权。因此，贵院不能将不属于被执行人的房屋进行查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定:“人民法院可以査封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”根据该规定可知，法院在执行中查封的房产应当是被执行人占有或者登记在被执行人名下的财产，而本案涉案房屋并不是登封市安泰房地产开发有限公司占有或者登记在其名下的财产，并不具有所有权，贵院查封是错误的。涉案房屋由案外人以合理市场价格购买，全额交付购房款后实际占有至今。案外人向本院提交证据有：第一组：1、2007年3月15日，王某借用登封市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）名义与嵩阳街道办事处土地管理所签订的协议书一份。2、2008年9月9日，安泰公司为王某出具的委托书一份。该材料共同证明：登封市人民政府为解决重点工程征地过程中遗留问题，委托嵩阳办事处安置拆迁户。2007年3月15日，王某借用安泰公司名义与嵩阳街道办事处土地管理所签订协议。协议约定：由嵩阳街道办事处提供4.2亩土地给安泰公司（实际是王某）建筑商品房，工程完工后交嵩阳办事处28套房屋用于拆迁户安置，安置后剩余房屋可自行处理。2008年9月9日，安泰公司为王某出具委托书一份，委托书载明谢庄安置小区是由王某投入全部资金开发建设，安泰公司只是名义上的所有权人，其全部权利和义务安泰公司不予承担，全部由王某承担，由王某收取售房款、支付工程款等。由此可以证实，安泰公司仅是案涉房屋的名义开发建设人，实际是由王某出资开发建设并销售。第二组：郑州市中级人民法院（2019）豫01民终794号民事判决书一份。该材料证明：该判决查明，在《中牟县人民检察院询问笔录》、《情况说明》中明确载明，登封市嵩阳办事处谢庄安置小区四单元四楼东户房产系耿三有所有，安泰公司对案涉房屋不具有使用权，故案涉房屋不应作为安泰公司的财产被执行。第三组：1、2020年8月1日，异议人乔炎河与耿三有签订的《售房协议》及收据（王某出具）各一份；2、异议人乔炎河向耿三有转账的银行记录和取款明细各一份。该材料共同证明：2019年8月，异议人即与耿三有达成购买案涉房屋的口头协议，并向耿三有预付购房款25万元，后因房屋涉诉未签订正式的《房屋买卖合同》。2020年8月1日，案涉房屋诉讼终结并腾空后，双方签订了正式的《售房协议》，约定将案涉房屋以35万元的价格出售给异议人乔炎河，当日，耿三有为乔炎河出具了实际开发建设人王某开具的购房款收据，并交付了房屋钥匙，验收了房屋。后乔炎河于2020年11月将购房余款10万元付清。第四组：证人王某出庭作证。证明：案涉房屋的建设及销售情况。申请执行人辩称：请求贵院继续执行登封市安泰房地产开发有限公司所开发的登封市嵩阳办事处谢庄安置小区四单元四楼东户房产。事实与理由：案外人乔炎河不属于利害关系人，申请执行人不认可其对登封市嵩阳办事处谢庄安置小区四单元东户房产拥有所有权的主张。根据河南省登封市人民法院民事判决书案号:(2019)豫0185民初2840号所记载的内容可以得知，登封市安泰房地产开发有限公司与案外人王庆山、李麦连侵权责任纠纷一案，登封市安泰房地产开发有限公司在起诉状中明确记载了，2009年3月15日，登封市政府为了解决重点工程征地过程中遗留的问题，委托嵩阳办事处与登封市安泰房地产开发有限公司达成土地出让协议，协议约定，嵩阳办事处出让位于登封市郑大体院北围墙后土地4.2亩给原告，由登封市安泰房地产公司建筑楼房使用，登封市安泰房地产公司把楼房完工后给嵩阳办事处28套商品房用于拆迁户安置，安置后将剩余商品房由登封市安泰房地产公司自行处理，出让协议签订后，登封市安泰房地产公司先后缴纳了契税、出让金，办理了土地使用证、规划许可，投资上千万元将楼房建成，并将商品房28套交付给政府的安置户，剩余房子65套由登封市安泰房地产公司出售，2009年11月16日，登封市安泰房地产公司将其中的四单元二楼东户面积约为115平方的房子卖给李洪舟所有，但其不知何种原因没有实际占有房屋，房子被二被告侵占，李洪舟依法维权后仍没有要回该房屋，2018年12月6日李洪舟无奈要求登封市安泰房地产公司退房，双方达成协议，登封市安泰房地产公司把收取李洪舟的房款264500元及利息135500元予以退还，而王庆山、李麦连未经允许自2011年2月长期占用涉案房屋至今没有返还登封市安泰房地产公司，从此诉状中可以得知登封市安泰房地产公司是对涉案房产享有财产权益的，涉案房屋也是其进行开发并进行出售的，李洪舟已经退出了房屋，登封市安泰房地产公司已经将钱退还给了李洪舟，现在李洪舟在没有登封市安泰房地产公司出具相关证据材料证明其对涉案房屋拥有财产权益的前提下再次转卖给案外人乔炎河，属于无权处分，不应发生任何效力，其次，登封市安泰房地产公司与案外人王庆山、李麦连侵权责任纠纷一案二审法院郑州市中级人民法院（2019）豫01民终13725号民事判决书，该院二审已经支持了登封市安泰房地产开发有限公司的诉讼主张，认可其具有财产权益，之所以没有确认所有权是由于我国对于所有权要求比较严格，只有在不动产登记中心予以登记后才发生物权确权的效，最后根据李洪舟与王庆山、李麦连在郑州市中级人民法院的判决书(2018)豫01民终15405号可以得知法院在没有登封市安泰房地产开发有限公司出具相关手续的提前下是不会确认个人对开发的房产确认所有权的，有此可知，被答辩人乔炎河不是权利人，也不是本案的利害关系人，贵院应当驳回其执行异议申请。二、被答辩人乔炎河与李洪舟、耿三有签订的售房协与收据，真实性无法考证，也不具有合法性性。根据被答辩人交付的证据，售房协议的售房人为李洪舟、耿三有，但是合同尾页签字却只有耿三有的签字，售房协议写的非常简单，对于交房的时间都没有约定，其次与收据也对不上号，收据上没有任何人的签字，没有时间，王某的印章也难以认定真伪，被答辩人更是没有提供其资金的来源与去向，更没有银行流水明细加以证明，故对其证据的真实性不认可，其次被答辩人所提到的《中牟县人民检察院询问笔录》、《情况说明》形成的时间太早，根据涉案房屋发生了多次的诉讼就可以得知很多事实情况已经发生改变，笔录大部分为当事人自己的口述，没有调查报告，加上中牟县检察院也不是确定物权的部门，该笔录只能仅供参考，不能作为定案的根据，根据登封市安泰房地产开发有限公司在多次诉讼中的陈述以及法院查明的事实可以得知登封市安泰房地产开发有限公司是实际的开发商，也交纳了契税、出让金，故法院只能审查案外人与登封市安泰房地产开发有限公司与案外人的买卖合同，因为其是法律认可的具有销售资格的人，至于是否是实际施工人应不在本案审查范围，故答辨人不认可乔炎河与李洪舟、耿三有签订的售房协议与收据的合法性、真实性。三、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院査封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律可以得知排除执行的条件要求是非常苛刻的，现在答辩认为被答辩人无法满足上述条件的任何一个，故被答辩人要求停止执行缺乏法律依据，故请求贵院依法驳回其执行请求。申请执行人向本院提交证据有：王庆山、李麦连、李洪舟之间的侵权责任纠纷案件判决书一份，用于证明王庆山、李麦连、李洪舟经过一审、二审后，李洪舟败诉，说明涉案的房产是被执行人的财产，被执行人之后起诉李麦连、李洪舟且胜诉，说明法院认可被执行人对涉案房产具有财产权益。本院查明，郑州卓卷学能物业管理有限公司与登封市安泰房地产开发有限公司债权转让合同纠纷一案，本院于2019年12月13日作出（2019）豫0122民初10268号民事判决：登封市安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郑州卓卷学能物业管理有限公司支付欠款394000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。案件受理费7210元，减半收取3605元，由登封市安泰房地产开发有限公司负担。在本案执行中，本院于2020年6月13日作出（2020）豫0122执2233号执行裁定：查封登封市安泰房地产开发有限公司名下位于登封市××办事处××小区××单元××楼××、××单元××楼东户。上述涉案房屋事实情况如下：因郑大体院登封教学部征地拆迁遗留安置问题没有解决，在当地形成不稳定因素，登封市人民政府市长办公会于2007年5月25日决定通过建设统一的居住房屋，集中安置被征地拆迁户。由市国土资源局耿三友（注：又写作耿三有，也是被拆迁户之一）负责牵头处理。郑大体院征地余留的4.2亩土地作为集中安置建设用地，耿三友负责处理涉及该宗土地的一切事务，保证安置房屋施工建设顺利实施。2008年9月份，王某（本案证人）愿意出资承建上述项目，借用被执行人安泰公司的名义（乙方）与登封市嵩阳办事处土地管理所（甲方）签订协议，约定郑大体院北围墙后4.2亩土地给乙方，乙方在工程完工后给甲方28套商品房（每套130平方米左右），由甲方用于拆迁户安置。上述项目建设完成后，王某向甲方交付第三、第四两个单元商品房24套，另4套交付10间车库代替。涉案4单元4楼东户房屋分配给了耿三有。后因故被他人强占，安泰公司经诉讼排除妨害后回归耿三有。耿三有于2020年8月1日将涉案房屋以35万元卖给案外人乔炎河。在乔炎河准备装修的当日，本院将涉案房屋查封，乔炎河提出执行异议。本院认为：对于案外人提出的执行异议，应当审查案外人对涉案财产是否享有真实合法的权利，以及该权利是否足以排除法院执行。涉案房屋属于拆迁安置房，耿三有作为政府机关人员又是拆迁安置户，将分得的安置房卖给案外人，双方之间形成合同债权。案外人支付了对价，房屋买卖合同不违反法律强制性规定，应当认定案外人对涉案房屋享有真实合法的债权属性的权利。耿三有取得房屋，是政府为安置被拆迁户分配而来，属于生存权保障，尽管因建设手续问题没有取得物权登记，但对耿三有享有的生存保障权应予确认。涉案房屋的建设名义上属于安泰公司，但因安置房的性质，在交付给政府之后即与安泰公司之间产生阻断效果，对安泰公司的执行不应当及于涉案房屋。故案外人主张的权利足以排除法院执行，其异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对登封市嵩阳办事处谢庄安置小区x单元x楼东户房屋的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审 判 长  张国宪人民陪审员  张秀兰人民陪审员  张守海二〇二一年三月十九日书 记 员  马小华