黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑10民终9号 上诉人（原审被告）：刘文生，男，1980年12月21日出生，住黑龙江省林口县。 被上诉人（原审原告）：王本君，男，1961年10月8日出生，住黑龙江省林口县。 委托诉讼代理人：于忠明，黑龙江林川律师事务所律师。 上诉人刘文生因与被上诉人王本君房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市林口县人民法院（2020）黑1025民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘文生、被上诉人王本君的委托诉讼代理人于忠明到庭参加诉讼。 刘文生上诉请求:1.请求撤销黑龙江省牡丹江市林口县人民法院（2020）黑1025民初973号民事判决；2.改判驳回王本君的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由王本君承担。事实与理由：1.原审判决适用法律错误。刘文生与王本君之间签订的房屋买卖合同所处分的房屋为刘文生继承所得，属于农村宅基地上的房屋，具有宅基地集体土地使用证，虽没有办理产权登记手续，但房屋所有权证只是房屋所有权的证明，并不是唯一依据，没有房屋所有权证不等于没有房屋所有权。刘文生有权处分该房屋，但只能卖给本集体经济组织内部成员，如卖给本集体经济组织以外或城镇居民的，则合同无效，案涉房屋买卖合同有效。刘文生与王本君均为柳树镇复兴村村民，属于同一集体经济组织的成员，双方之间具备农村房屋买卖的主体条件。案涉房屋可以办理登记过户手续，农村集体经济组织成员在享有使用权的宅基地上建造房屋后，依法可以办理房屋登记手续，而不同于城市中在国有土地上建造房屋的审批程序。《中华人民共和国房地产管理法》第二条规定，在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。由于案涉房屋的买卖并非该法的适用调整范围，因此原审判决依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条一款（六）项的规定，认定刘文生与王本君签订的《房屋转让协议》违反法律强制性规定而无效属于适用法律错误。2.案涉房屋买卖合同应继续履行。王本君购买房屋的目的是要自己开办工厂，由于未能设立，继而转卖给案外人邵宇，但邵宇的户口所在地为海林市，依据法律规定不能购买农村房屋及获得房屋过户手续审批。王本君的身份可以获得房屋过户审批，其购买房屋的目的不是为了获得该房屋的所有权，而是其在起诉状中称“购买房屋的目的是为了出售该房屋获得价款”，因此王本君的这一目的不能实现，并不是其要求解除合同的法定理由，案涉房屋买卖合同应为有效。3.原审判决显失公平，认定《房屋转让协议》无效但仅判决刘文生返还购房款31000元，而双方的《房屋转让协议》中包含两栋烤烟房及1.5亩的承包田。合同签订后，刘文生向王本君交付了房屋及土地，王本君一直占有房屋并耕种1.5亩耕地。刘文生将房屋出卖给王本君后，自2018年1月至今，一直在本村以每年2000元的价格租赁一栋烤烟房进行烤烟。不计算房屋损失，刘文生三年共产生烤烟房租赁费6000元以及1.5亩土地发包费1080元(240元/亩x1.5亩x3年)，原审判决仅保护了王本君的利益，对刘文生的损失没有保护，判决有失公正。 王本君辩称，刘文生所诉与事实不符，其上诉请求与理由于法无据。1.在一审庭审中，刘文生明确表示案涉房屋为其父亲所有，无房屋产权证照，无法办理转移登记。上述陈述记录于一审庭审笔录中，故其上诉所述与事实不符，上诉理由于法无据。2.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据物权法第9条规定，王本君无法取得案涉房屋的物权变更登记，案涉房屋所有权无法变动。故原审法院依据相关法律规定判决刘文生返还王本君购房款，适用法律正确，请二审法院依法查明事实，驳回刘文生上诉，维持原判。 王本君向一审法院起诉请求：1.要求与刘文生解除合同，要求刘文生返还购房款31000元；2.诉讼费由刘文生负担。 一审法院认定事实：2018年1月30日，刘文生、王本君签订了《房屋转让协议》，内容为“万水村民刘文生将此房以31000元（叁万壹仟元）转让给治安村民王本君，此房东至许吉民木丈边南至侯二楼边，西至水井边，北至水沟。此房2栋。以据为准。”该协议有卖房人刘文生、买房人王本君、中间人王明兴签字。案涉房屋没有办理产权登记，亦无法补办产权登记手续，土地使用证记载的使用权人为刘文生已故父亲。对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记发生法律效力。王本君购买房屋的目的是为合法拥有该房屋并享有处分权。刘文生在出售该房屋时明知该房屋未经依法登记，王本君依据双方签订的房屋转让协议无法实现合法拥有该房屋所有权并进行处分的合同目的。且《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。双方签订的《房屋转让协议》违反法律强制性规定，该协议无效。因该合同无效，对王本君要求解除合同的诉讼请求，不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。对王本君要求刘文生返还购房款的诉讼请求，予以支持。判决如下：一、刘文生于判决生效后十日内一次性返还给王本君购房款31000元。二、驳回王本君其他诉讼请求。案件受理费575元，减半收取计287.50元，由刘文生负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于案涉《房屋转让协议》的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》适用于城市规划区内的房地产管理，而案涉房屋系在村集体组织区域内建造的房屋，不属于该法调整范围。本案中，双方当事人系同一集体经济组织成员，双方之间签订的房屋转让协议系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该协议合法有效。一审法院认定案涉《房屋转让协议》无效错误，本院予以纠正。 关于王本君要求解除案涉房屋转让合同是否应予支持的问题。本案中，双方当事人在合同中未约定解除条款，故本案不存在当事人约定解除或协商解除合同的情况，应着重审查案涉合同是否存在符合法定解除的情况。二审中，王本君主张解除合同系因案涉房屋无法办理产权转移登记，导致合同目的无法实现。刘文生在一审时亦陈述案涉房屋办理不了产权证照。二审庭审中，法庭要求双方当事人均应向相关部门询问案涉房屋是否可以办理产权转移登记。庭后，刘文生电话告知法庭，经其询问相关部门，案涉房屋在出售时可以办理产权登记手续，但目前无法办理产权登记（因相关部门拒绝为其出具书面证明材料，刘文生申请法院调取证据。经法院调查，相关部门亦无法出具书面情况说明）。结合当事人的自认及法院调查的情况，现无有效证据证明案涉房屋可以办理产权转移登记手续，针对该实际情况，应认定王本君购买案涉房屋目前无法办理产权转移登记，符合合同目的无法实现的法定解除条件，故对王本君主张解除案涉《房屋转让协议》的诉请应予支持。一审法院判令刘文生返还购房款并无不当。 关于刘文生在二审中提出要求王本君赔偿其因解除合同产生的损失问题。因刘文生在一审时未针对赔偿损失提起反诉，二审中经法院调解，双方当事人对此无法达成一致意见，故其该项请求不属于本案二审审理范围。刘文生如有证据证实其存在损失，可就其损失另行主张权利。 综上所述，刘文生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有错误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费575元，由上诉人刘文生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杜 敏 审 判 员  杨大奎 审 判 员  贾海波 二〇二一年三月十一日 法官助理  祖 睿 书 记 员  王 巍