辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终336号上诉人（原审被告）：巩皓宇，女，1980年3月24日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：荆友璋，巩皓宇丈夫。被上诉人（原审原告）：大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司，住所大连市中山区港景园**2单位****。法定代表人：金山，总经理。委托诉讼代理人：杜维奇，辽翊鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颖，女，公司员工。上诉人巩皓宇因与被上诉人大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。巩皓宇上诉请求：撤销一审判决，改判巩皓宇给付诉讼时效内（2017年4月21日-2020年4月20日）的物业费，合计3890.5；驳回大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司的一审其他诉讼请求。事实和理由：1.原告提供的照片证据仅显示为901房号，房间号是通过对照片编辑后标明；本小区多栋住宅均有与本人房屋外观一致的房屋大门，原告除该证据外并无其他证明人及视频资料证明其为上诉人的房屋，因此无法推断其已向上诉人进行催费通知。2.原告仅提供2016年与2017年两张照片，未有其他时间（2015年、2018年）证明及证据，足以证明原物业公司在收取物业费工作上的不严谨以及不专业，仅这两张照片不足以证明2015-2018年期间原物业公司向上诉人主张过物业费。3.上诉人房屋一直处于空置未装修状态，房屋大门外堆积杂物与垃圾可证明上诉人很少回此此处。原告及原物业公司一直有本人联系方式及通讯地址；2015年7月至今，原物业公司（中奥物业）及原告在能联系到上诉人的情况下，并未进行催费以及未向法院提供相关有效证明，包括物业费催交本人签收单、电话催费录音等文字影像证明，本人亦未接到相关电话与文件。因此上诉人认为原告提供的证据不应被一审采信，原告及原物业公司并未进行2015年7月至2018年12月期间的物业费的主张。4.因此，上诉人认为原物业公司（中奥物业）未向上诉人主张过物业费，在本次诉讼时效三年（即2017年4月21日至2020年4月20日）以外期间的物业费已超过诉讼时效。另鉴于本小区众多业主反映的原物业公司服务不到位，以及中奥物业自认为能力不足的事实，希望法院支持本人请求，即本人按照诉讼时效内（2017年4月21日-2020年4月20日）缴纳物业费，共计物业费3890.5元；维持原审驳回原告其他诉讼请求；上诉案件受理费由原告国宝典藏公司承担。补充：我认定的日期是2020年4月20日是对方起诉的日期，往前推了三年是2017年4月21日，日期是这么来的。大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原审判决。大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司向一审法院起诉请求：1.支付2015年7月1日至2018年12月31日的物业费8037元（1.9元×100.72平方米×42个月），2.支付违约金8037元；3.支付律师费500元。一审认定事实：被告自认其系大连市甘井子区柳韵街105号2单元901号房屋业主，原、被告均认可该房屋面积100.72平方米。案涉房屋所在小区为大连中体奥林匹克花园，开发商系大连乐百年置业有限公司（以下简称“乐百年公司”）。2010年1月20日，乐百年公司与广东中奥物业管理有限公司大连分公司（以下简称“中奥公司”）签订《大连中体奥林匹克花园前期物业服务合同》，约定：乐百年公司选聘中奥公司对案涉项目提供前期物业服务事宜，多层及小高层住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，业主应在每周期到期前10日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向业主收取应交款每日3‰的违约金2017年9月16日，乐百年公司向被告交付房屋时，中奥公司又与被告签订了《大连中体奥林匹克花园前期物业服务协议》，约定：被告同意中奥公司全权管理所有共用物业及相关事务工作；普通住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，被告应在每周期前15日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向被告收取应交款每日3‰的违约金，如被告连续三个月未交纳，中奥公司将采取法律途径追缴物业费及滞纳金，由此产生的诉讼费、律师费等一并由被告承担。2019年2月18日，乐百年公司、中奥公司、原告三方向红旗街道柳树村民委员会提交《关于中体奥林匹克花园小区变更物业公司的申请》，记载：案涉项目位于红旗街道柳韵园。我司委托的前期物业管理公司是中奥公司，该公司总部在广州，在辽宁只有一个项目，管理经验和综合能力不能满足业主要求，为提升小区物业服务水平，现特向物业主管部门申请变更项目物业管理公司为大连国宝典藏物业管理有限公司，由大连国宝典藏物业管理有限公司承接中奥公司相关权利义务，并申请在大连市相关房地产、商品房公示网站中，变更本项目物业管理公司为大连国宝典藏物业管理有限公司。2019年2月20日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会做出《公告》，载明：中体奥林匹克花园小区全体业主：前期乐百年公司委托中奥公司为该小区物业管理公司，由于该公司物业管理经验和综合能力不能满足业主要求，在该公司在管理该小区期间，柳树村委会接收到来自民心网、民意网、12345投诉平台、电话、信访等多方面的大量投诉，但绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，为提升小区物业服务水平，更好的服务广大业主，乐百年公司、中奥公司、大连国宝典藏物业管理有限公司三方公司已达成共识，中奥公司同意撤出该小区并完成与大连国宝典藏物业管理有限公司的交接，由于该小区未成立业主委员会，柳树村民委员会代行业委会职责，依法召开该小区业主大会，会议表决形式为入户表决，通过后，按照相关规定完成物业公司的交接。2019年3月1日，乐百年公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定乐百年公司选聘原告为中体奥林匹克花园提供前期物业服务事宜；需要通知房屋所有权人即业主的相关重大事项，原告已在小区公告栏、电梯内、各单元门、B101/108商业业户大门张贴后即视为送达，如有不同意见，应在张贴之日起三日内以书面形式向原告提出，否则视为同意、无异议或已接到通知。同日，中奥公司（甲方）与原告（乙方）签订《关于大连中体奥林匹克花园物业管理交接协议》，约定：甲方不再承担本小区物业管理服务，由乙方进场履行物业管理服务工作。2019年3月1日前，甲方已收取的物业费、车位费等费用，均归甲方所有，在移交前已产生但甲方尚未收取的物业费、车位费（以交接之日实际核算为准），由乙方按上述费用总额的80%向甲方支付，剩余20%归乙方所有。甲方收到该款项于2019年3月1日17：30交接完毕后撤出中体奥林匹克花园。在甲乙交接前，甲方既未起诉，业主也未自动履行的，由乙方向欠费业主进行全额收缴，该费用归乙方所有；上述2019年3月1日之前业主陈欠的物业费、车位费等甲方债权，全部转让给乙方，并由甲方向业主告知。当日，中奥公司即做出《大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司收取前期欠缴物业服务费用通知》，告知案涉小区业主中奥公司于2019年2月28日撤出案涉小区物业服务，自2019年3月1日由原告接收物业管理服务。2019年2月28日之前，业主欠缴的物业费向原告交纳，并按中奥公司与业主的《前期物业服务协议》履行。2019年4月3日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会出具《证明》，记载：前期乐百年公司委托中奥公司为该小区物业管理公司，由于该公司物业管理经验和综合能力不能满足业主要求，在该公司在管理该小区期间，柳树村委会接收到来自民心网、民意网、12345投诉平台、电话、信访等多方面的大量投诉，但绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，为提升小区物业服务水平，更好的服务广大业主，乐百年公司、中奥公司、大连国宝典藏物业管理有限公司三方公司已达成共识，中奥公司同意撤出该小区并完成与大连国宝典藏物业管理有限公司的交接，由于该小区未成立业主委员会，柳树村民委员会代行业委会职责，依相关要求，2019年3月23日至2019年3月26日，召开业主大会，会议表决形式为入户走访书面征求意见，经现场唱票，原告通过表决，当选中体奥林匹克花园小区物业公司。现原告主张被告拖欠自2015年7月1日至2018年12月31日的物业费未付，被告对此没有异议。2016年12月8日及2017年12月13日，中奥公司曾在被告的房屋大门上张贴缴费通知书，催缴2015年7月至2016年12月以及2015年7月至2017年12月的物业费。一审法院认为，上述乐百年公司与中奥公司之间、中奥公司与业主之间、乐百年公司与原告之间、原告与中奥公司之间分别签订的合同均是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，在本案被告欠缴物业费期间，中奥公司依法为案涉小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应当按照合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。现中奥公司与原告达成合意，中奥公司将2019年3月1日前业主陈欠的物业费、车位费等债权全部转让给原告，故原告有权向被告主张案涉物业费用。原告要求被告给付物业费8037元（1.90元/月/平方米×100.72平方米×42个月）的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于被告抗辩中提到的诉讼时效的问题，经查，原告提供了形成于2016年12月8日及2017年12月13日的催费通知单，虽然该照片上有水印，但并不影响本院确认其形成的时间及真实性，因此原告的本次诉讼金额未超过诉讼时效，对于被告的此节意见，本院不予采信。对于被告辩称物业公司的服务差，其服务水平与收费标准不符的意见，本院认为，物业服务是一个动态、持续的过程，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，部分业主以物业服务不到位主张拒交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，因此，对于被告的抗辩意见本院依法不予支持。对于原告主张被告支付违约金、律师费的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的该节主张理应得到支持。但是，一方面，柳树村委会出具的《公告》及《证明》均记载了中奥公司在管理案涉小区期间，柳树村委会接收到来自多方面的大量投诉，且绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，即中奥公司在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，亦应承担一定的责任；另一方面，原告现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对原、被告之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告违约金及律师费的诉讼主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告巩皓宇自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司2015年7月1日至2018年12月31日的物业费8037元。二、驳回原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取107元（原告已预交，已减半），由原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司负担828元，被告巩皓宇负担25元。本院二审期间，二审当事人未提交新证据，经审理，对一审查明事实予以确认。本院认为，依照上诉人上诉请求及依据的事实和理由，可以确认上诉人有异议的是“2015年7月1日至2017年4月21日”期间的物业费，拒绝交纳的理由是上述期间的物业费已过诉讼时效期间。被上诉人对已过诉讼时效期间不予认可。本院认为，依据被上诉人一审提交证据可以认定“2016年12月8日及2017年12月13日，中奥公司曾在上诉人房屋大门上张贴缴费通知书，催缴2015年7月至2016年12月以及2015年7月至2017年12月的物业费。”上诉人主张上述期间的物业费已过诉讼时效，无据支持。综上所述，巩皓宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214元，由巩皓宇负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年三月十日书记员  张 琳