湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终415号上诉人（原审原告）：邓庆，女，1975年4月17日出生，汉族，户籍住址四川省资中县，现住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：陈宇、熊志德，湖北勤宇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘馨，女，1984年3月31日出生，汉族，户籍住址湖北省武汉市东西湖区，现住湖北省武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：齐亚楠、郭良会，湖北东吴弘泰律师事务所律师。原审第三人：武汉市东西湖区人民政府吴家山街道办事处，住所地湖北省武汉市东西湖区吴家山街田园街**，统一社会信用代码11420112K28017643P。负责人：李平，主任。委托诉讼代理人：肖卉芬、易雅琪，湖北今天律师事务所律师。上诉人邓庆与上诉人刘馨、原审第三人武汉市东西湖区人民政府吴家山街道办事处（以下简称吴家山街办）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初2168号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月7日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理，现已审理终结。邓庆的上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，改判刘馨向邓庆支付装饰装修补偿费173925元、附属设施补偿费5000元、停产停业损失补偿费295803.91元；2、本案一、二审诉讼费由刘馨承担。事实和理由：一、本案租赁合同为不定期租赁合同，一审法院认定原审第三人房屋征收行为发生在租赁期限届满后，认定事实错误，与本案客观事实不符，显失公平。邓庆于2010年8月起承租涉案房屋，至2018年11月30日（吴家山街办实施旧城改造之日）。虽然租赁合同约定期限为2018年6月30日，但是邓庆要求在租赁期限届满后继续承租经营，有关出租方均未提出异议，并继续向邓庆收取房屋租金，直至租赁房屋被本案吴家山街办强制封堵（打围）门前道路，失去经营条件，邓庆被迫于2018年11月30日搬出涉案房屋。涉案租赁房屋附属设施、设备及装修资产均被吴家山街办强制占有。根据《合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本案租赁合同为“不定期租赁合同”。因此，原租赁合同约定的租赁期限对本案合同当事人权利义务没有任何实际意义。吴家山街办于2018年10月30日制订《兆丰花园片旧城改建项目房屋搬迁补偿方案》，同年11月20日发布搬迁通告，同年11月30日对涉案房屋门前道路进行强制封堵（打围）等一系列非法征收行为，均发生在邓庆承租经营期间和“不定期租赁合同”履行期间。所以，一审法院认定本案租赁合同期限为“不定期”，却错误认定吴家山街办对房屋征收行为发生在租赁期限届满后，自相矛盾，明显没有事实依据，对本案基本事实认定错误。二、一审法院适用法律错误，显失公平。如上所述，本案租赁合同为“不定期租赁合同”，根本不存在“期限届满”情形。吴家山街办以所谓“征收”为由对涉案房屋封堵（打围）迫使邓庆搬迁，根本不存在邓庆在租赁期满后将租赁房屋交还给出租人事实。然而，一审法院却仍然适用原租赁合同约定的无效租赁期限，无视本案不定期租赁合同的客观事实，认为租赁合同期限届满后，承租人（邓庆）应无条件交还房屋，投资形成的附属设施、设备及装修资产归出租方所有，明显没有事实依据，适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定：因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分配。法律另有规定的，适用其规定。《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条：“被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费。”根据以上法律规定，邓庆作为承租人和附属设施及装修资产的所有人，享有无可争议的合法权益。由于吴家山街办原因，本案“不定期租赁合同”无法继续履行，邓庆在涉案××××附属设施及装修资产均已经被吴家山街办强制占有，而且吴家山街办在邓庆租赁期间，已对邓庆在涉案房屋附属设施及装修资产残值损失进行了资产评估，并将相应补偿金支付给了出租方。所以，基于公平原则、损失利益填补原则，根据以上法律规定，刘馨应将已经占有的涉案房屋的附属设施及装修资产的经济补偿金返还支付给邓庆。三、一审法院判令刘馨享有60%“停产停业损失补偿费”，没有事实和法律依据，显失公平。首先，“停产停业损失补偿”顾名思义是对涉案房屋实际经营业主、房屋使用人因房屋征收停产停业，经营损失的补偿，不是对房屋出租人补偿。刘馨在涉案房屋内没有经营活动，没有任何“停产停业损失”，上述损失及经济补偿金均来源于邓庆在涉案房屋内实际经营活动，与吴家山街办的旧城改造（房屋搬迁）行为有直接因果关系。补偿资金金额也是吴家山街办按地方政府规定的“停产停业损失”标准计算，不是按照刘馨损失计算，刘馨实际无任何停产停业损失，不应享有“停产停业损失补偿费”。其次，刘馨不具备领取“停产停业损失补偿费”的法定条件。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条：因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停仆损失补偿的，应当符合下列备件：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法津筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋；（三）已办理税备登记并具有纳税凭证。本案吴家山街办提供的《吴家山街道兆丰花园片区旧城改建项目房屋搬迁补偿方案》（第7页）第四条第4项停产停业损失补偿规定：搬迁生产经营性用房造成停产停业，对被搬迁人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：⑴被搬迁房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法津筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋：⑵有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被搬迁房屋；⑶已办理税备登记并具有纳税凭证。具备前述条件的，房屋搬迁实施单位给予被搬迁人被搬迁房屋价值5%的补偿。以上征收法规规定进一步明确了“停业损失补偿费”的补偿对象、补偿条件、补偿标准。本案刘馨从未在涉案房屋内经营，也从来没有办理营业执照、税务登记，显然完全不具备获得停产停业损失补偿的领取条件。吴家山街办对涉案房屋进行装修资产评估时，已向邓庆收取了《营业执照》、《税务登记证》、《发票领用簿》等法定证明文件，并作为涉案房屋停产停业损失补偿支付依据。第三，《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条：“被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费。”进一步明确了邓庆作为涉案房屋承租人和实际经营者有权享有“停产停业损失补偿费”。第四，刘馨出租房屋无须办理任何证照，不交任何税费，租金收入全部来源于邓庆承租经营收入和利润，坐享其利，是典型“食利者”，不是经营行为。根据以上征收法规对“停产停业损失补偿费”支付及领取条件的规定，房屋租赁根本不是领取“停产停业损失补偿费”的条件和依据。邓庆前后投入一百余万元装修，聘用数十名员工，日以继夜,经营洗脚店，想方设法提高经营效益，每月须支付4万元房租，经营利润每月不足2万元。由于吴家山街办对租赁房屋征收原因，邓庆无法继续经营，洗脚店不得不破产倒闭，失去经营收入和生活来源，背负巨额债务，停产停业损失显而易见，客观存在，必须给予合理补偿。然而，一审法院却将邓庆应依法享有的“停产停业损失补偿”分割出60%给刘馨，显失公平，没有任何事实和法律依据。四、本案在《民法典》实施后，应适用《民法典》第322条规定，依据该条规定，邓庆有权获得涉案房屋装修资产补偿款，对邓庆更公平。刘馨辩称：1.关于装饰装修设施补偿费，附属设施补偿费问题。双方签订的租赁合同已经于2018年6月30日届满，且案涉房屋拆迁行为发生在租赁合同届满后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定及本案房屋租赁合同第10条第二款约定，该两项补偿费应由刘馨享有；2.关于停产停业损失补偿费。根据相关规定，刘馨依法享有停产停业损失补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，房屋征收主体为房屋所有权人，刘馨为房屋所有权人，依法享有停产停业损失补偿，邓庆的主张没有依据。邓庆与刘馨是房屋租赁合同关系，关于停产停业损失补偿分配应当按照合同约定或者法律法规规定。根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第31条规定，停产停业损失补偿需要按照双方约定，双方签订的租赁合同第12条第2款已经对相关规定做了明确约定，刘馨无需向邓庆支付停产停业损失补偿。停产停业损失因为房屋征收产生，征收行为发生在合同关系终止后，双方权利义务消灭，邓庆无权向刘馨要求停产停业损失补偿。因此，邓庆向刘馨主张停产停业损失补偿没有依据，刘馨享有停产停业损失补偿条件。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第37条规定了取得停产停业损失补偿的条件，一是房屋性质，二是房屋用途。房屋性质是商业房，排除住宅房及住宅改商业房，房屋应当为商业用途，现实生活中有住改商没有实际经营，此时就需要核实商用房的性质，否则就不能按照该项规定实施。因此营业执照和税务凭证的目的是明确商用房的实际用途。另外，所有权人存在经营，所有权人可以自己经营也可以出租经营，因此本案中停产停业损失补偿是对刘馨因为所有权灭失无法获取收益的补偿。3.关于搬迁补偿问题，搬迁补偿因房屋征收产生，补偿对象是被征收房屋的所有权人，且本案征收行为在租赁关系届满之后，故搬迁行为与邓庆无关。因此，请求法院依法驳回邓庆的上诉请求。4.关于本案的租赁合同是否是不定期租赁合同，2018年6月30日租赁合同终止后，邓庆不搬走，双方关于合同有结算，涉案租赁合同应在2018年6月30日就终结了。本案有合同约定或法律规定，就应按法律规定或合同约定处理，不应适用公平原则处理。本案房屋所有补偿款应全部归刘馨所有，请法院支持我方全部诉请，驳回邓庆全部诉请。刘馨的上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一、二项判决，改判不予支付停产停业损失补偿及搬迁补偿费；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决事实认定不清。邓庆与刘馨在合同期满后租赁关系终止，不存在不定期租赁关系。邓庆与刘馨租赁合同于2018年6月30日期满，因邓庆在合同期内屡次拖欠租金，逾期时间长，刘馨不愿与其续签合同，口头通知合同到期，并要求腾退房屋，但邓庆拒绝腾退。同时，刘馨及其亲属通过电话、微信多次要求邓庆支付拖欠的合同内租金，但邓庆屡次借口拖延支付。之后，刘馨出于尽快收回合同内租金考虑，给予邓庆腾退宽限期到2018年9月30日，并要求其承担腾退期间的房屋占用费，但邓庆未按约定时间腾退，刘馨坚持要求腾退，并让邓庆作出最终腾退的时间确认，因此才有了2018年10月3日邓庆向刘馨出具的保证书。2018年10月5日，刘馨按照保证书中邓庆同意的方式将商铺上锁。但之后邓庆擅自强行占用房屋经营，刘馨多次催赶均无效，无奈报警处理。刘馨在合同终止后，已经给予邓庆腾退宽限期，但邓庆不讲诚信，强占房屋，该行为系无权占有，不应享有任何权利。停产停业及搬迀补偿款的受偿主体应是刘馨。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋的所有权人为相关补偿的受偿主体，而且双方并未约定有关补偿分配办法，因此停产停业补偿款、搬迁补偿款刘馨有权全部享有。另，基于双方租赁关系已于征收工作前终止，邓庆与补偿款没有任何关系。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条“因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋；（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。”该条文规定的是获得停产停业损失补偿的条件，但究其本质无非是两点，一是房屋性质，二是房屋用途。首先房屋性质必须是商业房，排除住宅房及住宅改商业房。然后房屋必须为生产经营性用途，但现实生活中往往有些商用房改做住宅房使用，并未经营，此时就需要通过营业执照及税务凭证核实实际用途，否则就算是商用房性质，但因用途不符合规定，也不能按照该项规定进行补偿。因此营业执照与税务凭证的作用仅是明确商用房的实际用途，并非确认补偿归提供营业执照、税务凭证的出租人所有。另外，房屋所有权人也存在生产经营，且生产经营的方式有两种，一是房屋所有权人自己使用用于经营，二是房屋所有权人将房屋出租，赚取租金，这也是一种经营。因此，该条款实际就是房屋所有权人因房屋所有权的灭失导致其出租无法正常继续，即无法经营，从而产生的损失。故，停产停业补偿款就是对刘馨的补偿。邓庆不存在停产停业损失。2018年6月30日合同期满后，双方合同关系就已经终止。因此邓庆并非因征收被迫停业，不应享有停业损失。即使按照一审认定征收行为对邓庆产生了一定的损失，但依据双方租赁合同第12条第2款邓庆因拆迁征收等造成的损失自己承担，邓庆无权要求刘馨赔偿损失。退一步说，一审认定不定期租赁关系，但刘馨享有随时解除的权利，邓庆不存在剩余租期损失，因而也不存在停业损失。2.一审法律适用错误。刘馨认为一审法院适用公平原则有失公平，公平原则是在没有法律规定的情况下，为了保护当事人的利益才进行的，而本案中有明确法律规定，因此一审法院在有明确法律规定情况下适用公平原则不当，对实际权利人不公。邓庆与刘馨租赁合同已经于2018年6月30日届满而终止，此后不论双方是何种关系也已于2018年10月5日终止，邓庆不再享有任何合同权利。邓庆停业并非征收导致，而是合同终止这一事实。停产停业补偿、搬迁补偿均是在合同终止之后发生，与邓庆没有任何关系。停产停业补偿款实际为刘馨无房屋出租的经营损失，亦与邓庆没有关系。因此，将与邓庆没有任何关系的补偿款适用公平原则进行分配，实为不公。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判处结果有失公允。3.关于停产停业损失，刘馨与吴家山街办签订补偿协议，由吴家山街办向刘馨支付补偿款，刘馨有权获得停产停业补偿款。刘馨是本案补偿款的权利人，刘馨是本案房屋所有权人，依据相关规定，有权获得房屋的补偿款。邓庆不是房屋所有权人，不是补偿款补偿对象，邓庆与刘馨是租赁合同关系，应依据合同来看是否能获得补偿款。依据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定以及合同相关约定，涉案房屋的停产停业损失与邓庆无关。关于搬迁补偿，刘馨是房屋所有权人，依法享有搬迁补偿款，邓庆仅是承租人，该补偿款与其无关。关于公平原则适用问题同答辩意见。邓庆辩称：1.本案租赁合同是不定期租赁合同，不存在合同到期终止或者依法解除的法律事实，邓庆提交的证据证明，合同约定租期届满后，邓庆仍然在使用租赁案涉房屋，出租方对邓庆继续使用房屋没有异议。根据《民法典》第734条、原《合同法》第236条，本案租赁合同继续有效，是不定期租赁合同。邓庆虽然有逾期支付房租情形，但是不影响合同存续。2.吴家山街办发布搬迁补偿方案及公告均发生在不定期合同履行期间，邓庆的租赁行为因为吴家山街办的打围而终止，被迫停止经营，刘馨主张双方租赁关系在吴家山街办实施改造前因合同履行届满终止没有依据。3.邓庆作为房屋承租人和实际经营人，因为经营需要投入大量装修、购置设备设施及聘用员工，因为吴家山街办的改造搬迁而被迫停产停业，刘馨从未对案涉房屋进行过装修，也没有实际经营，不存在装修和停产停业的损失。吴家山街办给予的补偿款正是基于实际损失而给予的补偿，刘馨无权占有。根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条规定，房屋承租人和实际经营人是法定受偿主体，有权获取相关补偿款。4.《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第37条以及原审吴家山街办发布的房屋征收补偿方案，均对获得征收补偿的条件做了相关规定，具备程序条件的，才给予相关补偿，吴家山街办对案涉房屋评估时，邓庆提交了营业执照，发票等法定证明文件，成为了吴家山街办给予停产停业损失的支付依据，刘馨的出租和收取租金的行为，不是经营行为，没有营业执照，没有纳税登记和事实，不具备取得停产停业损失的条件。5.案涉合同第12条已经有约定，但是邓庆在本案中的诉请不是追究刘馨的违约责任，也不是要求刘馨向邓庆赔偿经济损失，邓庆相关损失是因为第三人对案涉房屋设施改造搬迁而发生，且吴家山街办已经给予了补偿，只不过这个补偿被没有实际经营的刘馨非法占有，因此邓庆作为案涉房屋的承租人和实际经营人，有权分配补偿款。6.邓庆不认可刘馨上诉意见，本案属于不定期租赁合同，涉案房屋由邓庆一直租赁至2018年11月30日，直至第原审三人拆迁打围之日止。2018年6月至11月，邓庆一直在交纳租金，一审法院也查明此事实，涉案合同属于不定期租赁合同。租赁合同第12条约定仅适用合同租赁期满，承租人不再续租，承租人将房屋交还出租人的情形，不适用于不定期租赁合同的情形。邓庆实际是要求分配房屋搬迁补偿款，不是要求刘馨承担违约责任，相关补偿款项是邓庆依据政府搬迁政策应获得的补偿。吴家山街办对涉案房屋的搬迁工作不是征收，也没有政府征收决定和征收公告，吴家山街办多次向法院陈述涉案房屋是旧城改造搬迁，不属于强制征收行为。所以吴家山街办虽属于行政机关，在涉案房屋的搬迁工作中，与被搬迁人属于平等民事主体。邓庆的搬迁与吴家山街办搬迁工作存在直接的因果关系，吴家山街办将涉案房屋搬迁补偿款错误全部支付给刘馨，所以刘馨应将涉案房屋的装修补偿款等补偿款款项应返还给邓庆。一审法院将涉案房屋的搬迁认定为征收搬迁没有事实依据。7.即使在房屋征收情形下，房屋承租人仍有权参与分配被征收房屋的补偿费用，也就是依据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第31条规定。且武汉市中级人民法院在审理类似案件中，都认定承租人有权依据公平原则获得房屋装修补偿及停产停业损失的补偿款，请武汉市中级人民法院基于同案同判作出判决。吴家山街办述称，邓庆、刘馨上诉主张的法律关系与其无关。邓庆向一审法院起诉请求：1、判令刘馨支付房屋装修及附属设施补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿等共计475,728.91元（装饰装修补偿173,925元＋停产停业损失补偿295,803.91元＋附属设施搬迁补偿5,000元＋房屋搬迁补偿1,000元）；2、判令刘馨承担诉讼费用。一审法院认定事实：位于本市东西湖区吴家山街兆丰花园******房（商铺）买受人为刘馨，建筑面积为154.60平方米。2011年7月1日，邓庆与案外人张卓、张惠平签订一份《房屋租赁合同》，约定：出租给邓庆的房屋位于吴家山街兆丰花园17栋8-10号1-3层，面积为463.8平方米，用途为商务酒店，租赁期限四年，自2011年7月1日至2015年6月30日；月租金为15,769元，每两年递增5%，房屋押金为20,000元，租金支付方式为按季度支付。合同还约定了违约条款。2015年7月7日，邓庆与案外人张惠平签订一份《房屋租赁合同》，约定：邓庆继续承租上述房屋作为足浴或中式快餐使用，期限为三年，自2015年7月1日至2018年6月30日；月租金37,104元，年租金445,248元，租赁期间内房屋租金按每年8%逐年递增，租金支付方式为第一年按季度支付，第二年起按每半年支付，在每个应支付期前15日支付；房屋押金为80,000元；合同还约定房屋租赁期满后，除另有约定外，邓庆应将承租房屋无条件交还出租方，附属设施、设备及装修归出租方所有。承租期间，邓庆在租赁房屋注册登记了武汉市东西湖吴家山福鑫商务酒店（个体工商户），从事经营活动。上述租赁合同期满后，邓庆仍使用租赁房屋，双方未续签合同。一审另查明，2018年10月30日，吴家山街办出台了《吴家山街道兆丰花园片旧城改建项目房屋搬迁补偿方案》，该方案对装饰装修补偿、停产停业损失补偿作出以下规定：装饰装修价值由搬迁实施单位与被搬迁人协商确定，协商不成的由评估机构评估确定；搬迁生产经营性用房造成停产停业，对被搬迁人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（1）被搬迁房屋具有房屋权属证明或经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（2）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被搬迁房屋；（3）已办理税务登记并具有纳税凭证。具备前述条件的，房屋搬迁实施单位给予被搬迁人被搬迁房屋价值5%的补偿。被搬迁人认为其停产停业损失超过被搬迁房屋价值5%的，可以提请房屋搬迁实施单位选定的评估机构根据房屋被搬迁前三年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿，停产停业期限按照6个月计算。同年11月6日，刘馨与吴家山街办签订房屋搬迁补偿协议，确定被搬迁房屋评估总价为5,916,078.20元，装饰装修补偿173,925元（按评估每平方米1,125元计算）、附属设施补偿5,000元（每户打包价值）、停产停业损失补偿295,803.91元〔房屋价值的5%（24个月）〕、房屋搬迁补偿1,000元（每户）。协议签订后，吴家山街办已将上述补偿款项全部发放给刘馨。同年11月20日，吴家山街办发出《关于清理兆丰花园片旧改项目搬迁范围线内租户的通告》，称其已与搬迁范围线内产权人签订搬迁协议，要求单位、个人于同月30日前完成房屋腾退工作。一审还查明，位于本，位于本市东西湖区吴家山街兆丰花园****8、9房屋分别由刘馨、向辉、张卓三人购买，房屋建筑面积均为154.60平方米。上述三处房屋的整体出租事宜均由刘馨父亲张惠平代理，张惠平具体负责与邓庆签订租赁合同、收取保证金及租金。邓庆同时在一审法院另行起诉了向辉、张卓，要求分配房屋装修及附属设施补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿等费用。在邓庆起诉向辉一案中，吴家山街办向一审法院出具情况说明，称其是按照《兆丰花园片旧城改建项目房屋搬迁补偿方案》的标准及要求计算补偿费用。一审法院认为，邓庆与刘馨（或张惠平代理）先后签订的《房屋租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。邓庆与刘馨2015年7月7日签订的房屋租赁合同于2018年6月30日期限届满后，双方未续签合同，邓庆继续使用租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。同时，双方2015年7月7日签订合同第十条第2项约定“乙方（承租方）应于房屋租赁期满后，将承租房屋无条件交还甲方（出租方），附属设施、设备及装修归甲方所有”。基于上述司法解释规定及房屋租赁合同约定，本案房屋征收行为发生在租赁期限届满后，故吴家山街办按照有关规定支付给刘馨的装饰装修补偿费、附属设施补偿费，应由刘馨享有，邓庆无权参与分配，一审法院对邓庆的该项诉请不予支持。关于房屋搬迁补偿1,000元，应当支付给房屋实际使用、搬迁人即邓庆。关于停产停业损失补偿，一审法院综合考虑停产停业补偿款的性质及发放条件、征收搬迁行为发生在双方租赁合同期满后以及邓庆实际使用租赁物的客观事实，适用公平原则，决定对停产停业损失补偿费用进行分配，邓庆享有40%份额，刘馨享有60%份额，故刘馨应向邓庆支付停产停业损失补偿款118,321.56元（295,803.91元×40%），对邓庆该项诉讼请求，一审法院在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、刘馨于本判决生效后十日内支付邓庆停产停业损失补偿款118,321.56元；二、刘馨于本判决生效后十日内支付邓庆房屋搬迁补偿费1,000元；三、驳回邓庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,218元（已减半收取），由邓庆负担2,875元，刘馨负担1,343元。二审期间，邓庆提交了两份证据：一是“福鑫商务酒店”（停业前营业情况）现场照片，拟证明2018年11月28日邓庆仍在正常营业及沐足会所内客人消费、服务人员提供服务等情况；2018年11月28日晚，已有车辆开始向门前路边搬运砖块、沙子，次日门前已堆放有大量的砖块、沙子等打围材料；2018年10月、11月，邓庆仍在承租使用租赁房屋并持续支付租金。二是“福鑫商务酒店”现场照片，拟证明涉案房屋至今仍未被拆除的事实。刘馨对邓庆的证据质证认为，邓庆提交的两份证据在一审中就可以提交，不属于二审新证据。其对两份证据的真实性有异议，认为照片上标记的时间可以通过手机进行更改，该照片不能反映酒店还在继续正常营业，仅能反映存放有设备；且认为双方的合同关系已于搬迁行为发生前终止，2018年11月28日继续占用房屋属于无权占有，该两份证据与本案无关，不能达到邓庆的证明目的。刘馨提交2016年7月30日和2016年8月21日的欠条各一份、2016月3月30日的承诺及微信聊天记录各一份。拟共同证明邓庆在租赁期间内多次拖欠租金，因此合同到期后刘馨不愿意与其续签合同，双方不存在不定期租赁关系。邓庆经质证，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为欠条只是证明《房屋租赁合同》履行期间有欠租的情况，但2016年欠付的租金已经全部交清，且本案的争议发生在2018年，因此该证据与本案无关，后又续签了合同。吴家山街办对邓庆提交的“福鑫商务酒店”（停业前营业情况）现场照片的关联性、真实性、合法性、证明目的均有异议；对邓庆提交的其他证据及刘馨提交的证据，质证认为与其无关，不发表质证意见，是否采纳由法院认定。吴家山街办无证据提交。本院对邓庆和刘馨提交的证据审查后认为，邓庆提交的照片，因庭审现场已组织双方验看、核对了照片原始载体手机里的原始图片，对其证据的真实性予以确认；但该证据无其他证据与之相印证，无法达到其证明目的，对邓庆证据的证明对象本院不予采信。对刘馨提交的证据，因邓庆对刘馨提交的证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。但欠条和承诺发生在2016年，微信聊天记录亦无法达到证明目的，对该组证据的证明对象本院不予采信。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为房屋的装修及附属设施的补偿费、房屋的搬迁补偿费、停产停业损失补偿费的归属问题。本院分别评判如下：关于房屋的装修及附属设施的补偿费问题。本案争议的《房屋租赁合同》已于2018年6月30日届满，案涉房屋拆迁行为发生在租赁合同届满后，邓庆与刘馨签订的《房屋租赁合同》第十条第2项约定：“乙方（承租方）应于房屋租赁期满后，将承租房屋无条件交还甲方（出租方），附属设施、设备及装修归甲方所有。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，本案中，双方当事人约定房屋租赁期满后，作为承租人的邓庆应将承租房屋无条件交还出租方刘馨，附属设施、设备及装修归刘馨所有，该约定不违背法律、行政法规的禁止性规定，应为有效，当事人应按照合同的约定享受权利、承担义务。一审认定吴家山街办按照有关规定支付给刘馨的装饰装修补偿费、附属设施补偿费，应由刘馨享有符合双方的约定及法律规定。关于房屋搬迁补偿的归属问题。一审法院认定房屋搬迁补偿应当支付给房屋实际使用、搬迁人即邓庆符合本案事实和法律规定，刘馨上诉称搬迁补偿因房屋征收产生，补偿对象是被征收房屋的所有权人，且本案征收行为在租赁关系之后，故搬迁行为与邓庆无关的理由不能成立，本院不予支持。关于停产停业损失补偿的归属问题。本案争议的《房屋搬迁补偿方案》规定，搬迁生产经营性用房造成停产停业，对被搬迁人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（1）被搬迁房屋具有房屋权属证明或经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（2）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被搬迁房屋；（3）已办理税务登记并具有纳税凭证。具备前述条件的，房屋搬迁实施单位给予被搬迁人被搬迁房屋价值5%的补偿。2018年11月6日，刘馨与吴家山街办签订《房屋搬迁补偿协议》，确定停产停业损失补偿295,803.91元〔房屋价值的5%（24个月）〕，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，房屋征收主体为房屋所有权人，刘馨为房屋所有权人，依法享有停产停业损失补偿权利。一审法院综合考虑停产停业补偿款的性质及发放条件、征收搬迁行为发生在双方租赁合同期满后以及邓庆实际使用租赁物的客观事实，适用公平原则，决定对停产停业损失补偿费用进行分配，是法官行使自由裁量权的行为，符合法律的规定。邓庆、刘馨均上诉称停产停业损失补偿应由其全部享有的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人邓庆、上诉人刘馨的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,352元，由邓庆负担2,666元，由刘馨负担2,686元。本判决为终审判决。审判员  骆朝辉二〇二一年三月三日法官助理阮小琴书记员李明志