辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终440号上诉人（原审被告）：佟杰，女，1972年1月6日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：陈振，系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：铁岭麒雅物业管理有限公司，住所地铁岭市新城区泰山路天水嘉苑**楼。法定代表人：朱建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘艳平，该公司业务部经理。上诉人佟杰因与被上诉人铁岭麒雅物业管理有限公司（以下简称麒雅物业公司）物业服务合同纠纷一案，辽宁省铁岭县人民法院于2019年10月31日作出（2019）辽1221民初1619号民事判决，佟杰不服，向本院提起上诉，本院于2020年5月22日作出（2020）辽12民终361号民事裁定，发回重审。辽宁省铁岭县人民法院于2020年12月15日作出（2020）辽1221民初2024号民事判决，佟杰仍不服，向本院提起上诉，本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭。经阅卷和对上诉人佟杰的委托诉讼代理人陈振，被上诉人铁岭麒雅物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘艳平进行询问查明事实。本案现已审理终结。佟杰上诉请求：1、撤销辽宁省铁岭县人民法院（2020）辽1221民初2024号民事判决书判决，依法改判。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、法院认定事实不清。⑴铁岭麒雅物业管理有限公司为皇家荣域小区前期物业服务企业，其与铁岭德达房地产公司签订有前期物业服务合同，并取得铁岭市物价局核准下发的收费许可证。与事实不符：铁岭麒雅物业管理有限公司是铁岭德达房地产公司的全资子公司，铁岭德达房地产公司违规指定其子公司进行前期物业管理，办理手续时发给被告印刷好物业公司的《入住资料》并要求签字并确定每平方米1元的收费标准且必须收取两年物业费，是不合理的。根本谈不上平等自愿。根据合同法相关条款，该合同是无效合同。而且根据《辽宁省物业管理条例》规定：新小区前期物业合同不得超过三年，2017年以后延用2014年的《前期物业服务合同》条款收费是不符合规定的。原庭审中出具的收费许可证不是皇家荣域小区的收费许可，是天水嘉苑的收费许可。而且许可期限也是至2015年。其中也未写明收费标准。根据《铁岭市物业服务收费管理办法》第十二条普通住宅小区的前期物业服务收费，应由小区所在辖区的价格主管部门根据建设单位与选聘的物业服务企业签定的《前期物业服务合同》中约定的物业服务事项、小区实际建设规模和物业服务企业的服务能力等，参照《铁岭市普通住宅物业服务收费等级指导标准》制定临时物业服务收费标准，核发收费许可手续后方可实施收费。临时物业服务收费标准审批的期限每次最长不得超过1年。用另一个小区的过期收费许可证来证明本小区的收费标准、收费资格是不合法的。⑵认定被告于2014年8月7日入住该小区并签署业主手册与事实不符。被告于2014年8月7日办理购房手续同时签署了业主手册，但该小区当时并未竣工，小区绿化、道路等仍还在施工当中，铁岭德达房地产公司为不想承担其预售违约责任而提前通知办理进户手续，并违规指定其子公司铁岭麒雅物业管理有限公司为前期物业服务企业，所以当天签订的合同存在欺骗行为，是无效的合同。根据《物业管理条例》第二十七条规定住宅小区竣工实行综合验收。由房产行政主管部门组织对物业规划和物业基础设施建设情况同时进行验收。未经验收或验收未合格的小区不得交付使用，不得发放房屋所有权证。根据《物业管理条例》规定：已竣工出售并通知办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人交纳。明确了是已竣工的物业，上诉人提供的竣工验收证明（2017.10.11）、销售发票（2018.7.20）、完税证明（2018.7.23）即证明了工程竣工时间、被告完成房屋销售交易时间、成为业主的具体时间。被告在《房屋验收交付书》上签字并不能代替房产行政主管部门的综合验收，当时如果搬入也不是业主，只是此房屋的临时物业使用人。成为业主或实际入住才是收取物业费的始点。而且在2018年7月23日办理房照时也是将铁岭德达房地产公司的该户房照换成被告的名字，充分说明在2018年7月23日前该房屋的所有权人其实是铁岭德达房地产公司。2、法院认定的物业费减免幅度不合理。法院认定铁岭麒雅物业管理有限公司在物业管理明显滞后，对小区的物业管理服务未能尽到全面合同义务，按10%酌减物业费。根据《物业管理条例》第三十四条从事物业管理活动的企业，应取得市住建行政主管部门核发的《物业企业资质证书》，价格行政主管部门核发的《物业收费许可证》，税务部门核发的《税务登记证》，方可从事物业管理活动。铁岭麒雅物业管理有限公司未出示其企业资质证书，根据《资质管理规定》其企业注册资本为50万元，最多能评定为三级物业企业。参照《铁岭市普通住宅物业服务收费等级指导标准》规定，铁岭市物业标准为1级1.2元、2级1元、3级0.8元、4级0.6元、5级0.3元。而且每级还有相应的服务标准。法院中认定的在1元标准中减免是不合适的。铁岭麒雅物业管理有限公司从未公示过其物业费使用情况、服务人员的配置，聘用人员执证上岗情况、物业用房使用情况。其公共部位、设施、绿化养护情况。还有对公用部位进行经营、对小区内私接阳台、改变用途不能主动发现制止等大量违约行为。减免10%是偏少的。另应按竣工时间2017年10月11日起算物业费，应参照铁岭市物业服务标准三级0.8元收费，且因有瑕疵降低收费标准。铁岭麒雅物业管理有限公司答辩称，被上诉人于2014年8月7日签订前期物业管理协议并进户交接房屋交接验收手续。当时物业管理协议明确标明收费标准为1元，业主缴纳两年物业费，此1元标准是双方协议认可的。上诉人称我公司与德达房地产是子公司与总公司的关系是错误的，实际上是没有任何关系的，是独立的法人公司。物业公司从2014年8月进驻并服务，物业公司的服务是实际存在的。业主的诉求当时与竣工条件不符，与本案无关，本案诉讼内容是从2016年8月1日开始拖欠的物业费。关于物业收费的标准，铁岭地区具体实施的是政府指导价，不是定价。根据指导标准认定一级为1.2元。但现在铁岭新区的普遍收费标准远远高于1.2元。现在的物业费定价持续上涨，人员开支上涨，物业的服务成本不断加大，但是物业费没有上调，降低收费标准的通知只能降低服务标准。这样受损的只是可能是业主。综上所述，我公司在小区多层建筑1元的收费标准并无不当。业主反映物业公司对小区违建的问题，物业已经实施监管。根据辽宁省《物业管理条例》第43条规定，物业服务企业进行及时劝阻，但是业主并不改正，物业及时向综合执法报告，有书面的登记报告单为证，之后对此违建物业公司和执法部门进行执法，对此物业公司不存在过错行为。业主所说的对公共部位进行经营，物业没有收取任何经营费用。综上所述，根据《民法典》第944条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人应按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。上诉人应按照1元标准正常缴纳物业费。铁岭麒雅物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告立即给付2016年8月1日起至2020年11月1日止的物业费5,270.00元；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实，原告麒雅物业公司为皇家荣域小区前期物业服务企业，其与铁岭德达房地产开发有限公司签订有前期物业服务合同，并取得铁岭市物价局核准下发的收费许可证。被告佟杰为该小区6#-3-401室业主，其所有的房屋建筑面积为103.34㎡。被告佟杰于2014年8月7日入住该小区并签署业主手册，该业主手册所附前期物业管理服务协议第三章对房屋外观、设备运行、公共部位公共设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、公共秩序维护管理、消防、房屋共用部位共用设施设备小修急修等物业管理服务质量作出约定；该协议第四章对物业管理服务费用作出约定，其中住宅建筑面积每月每平方米1.00元。自2016年8月1日起至2020年11月1日止，被告佟杰未交纳的物业费合计5,270.00元。一审法院认为：原、被告在平等自愿的基础上签订的业主手册及其包含的附件，属于物业服务合同范畴，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告佟杰作为小区业主，在接受原告麒雅物业公司提供的物业管理服务的同时，负有及时交纳物业费的义务，原告麒雅物业公司诉请被告佟杰交纳拖欠物业费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。按照前期物业管理服务协议的约定，原告麒雅物业公司负有小区公共秩序维护管理及消防等义务，但其对小区内出现的业主私自改变房产用途、车库内存放危险品、私接阳台等问题没有及时主动发现并处置，部分问题还是在被告佟杰提出后方去处置，其物业管理服务明显滞后，表明其对小区提供的物业管理服务未能尽到全面合同义务，因此可适当减免被告佟杰的支付费用，本院酌定减免幅度为10%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告佟杰于本判决生效后十日内向原告铁岭麒雅物业管理有限公司支付2016年8月1日至2020年11月1日的物业费5,270.00元的90%即4,743.00元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告佟杰负担。本院二审期间，上诉人新提交证据为：1、通知书复印件一份，解除合同通知书复印件一份，证明该小区在签订物业协议时还没有竣工，更没有进行绿化和卫生管理，给我方钥匙时，小区内什么也没有。被上诉人质证称，上诉人所称的是前两年的事，与本案无关，我方起诉的是2016年8月以后的物业费。本院认为，该证据所证明的事实与本案被上诉人起诉的物业费期间无关，不予采信。被上诉人新提交证据两份，分别是2019年6月17日和2020年11月4日违建情况登记表及整改通知单，证明被上诉人针对业主提出的违规行为，已经履行管理责任。上诉人质证称，证据是被上诉人自己提供的，显示不出实际的作用，而且违约并不止这些，通知单也没有后续的结果，不能证明其完全尽到义务。小区内有私接阳台，改变车库用途，占用绿地等，至今仍在发生。本院因无法认定该证据真实性，对该证据不予采信。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人在2014年入住涉案房屋时签订了相关协议，约定了物业费收费标准，被上诉人对涉案小区进行了物业管理和服务，上诉人就应依照该收费标准缴纳相应物业费。但因被上诉人提供的物业管理服务存在瑕疵，故原审判决适当降低物业费标准正确，酌定降低10%的幅度并无不妥。上诉人所称其交房时涉案小区未竣工且无物业服务一节，不应收取这两年的物业费，因该节与被上诉人起诉的上诉人欠付2016年8月以后的物业费无直接关联，该上诉理由本院不能支持。关于上诉人称其房屋属于空置房，应再行降低物业费标准的上诉理由，因对此辽宁省没有相关法律法规出台，事实上即使没有人居住，被上诉人亦对涉案整个小区进行了整体服务，无法确定出上诉人房屋的空置减少了被上诉人的支出及减少支出的数额，故对此上诉理由本院不能支持。综上所述，佟杰的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佟杰负担。本判决为终审判决。审判长  裴好生审判员  李喜岩审判员  孙 伟二〇二一年三月十日法官助理张芃书记员温泉