辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终854号上诉人（原审被告）：赵连和，男，1969年1月29日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：付大全，辽宁颂鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐阳，男，1986年3月26日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。上诉人赵连和因与被上诉人徐阳房屋买卖合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初2956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵连和的委托诉讼代理人付大全、被上诉人徐阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵连和上诉请求：原审程序违法，认定事实错误，判决结果违法。请依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。承担全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决解除合同违法。二、被上诉人没有付清房款，过户条件不成立，原审认定被上诉人履行完全部合同义务错误，被上诉人应承担违约责任，即定金依法不予返还。三、被上诉人没有收到定金返还前提不成立。四、上诉人积极为过户准备，被上诉人不要房屋才停止准备，不存在违约行为。五、上诉人妻子属于残疾人，即使因此不能办理过户登记，也属于合同第11条特别条款规定的违约情形，应按照特别约定承担违约责任。原审根据普通条款判决承担违约责任，违背法律适用原则。徐阳辩称，我当时积极配合过户了，是赵连和的妻子没有到场才没有完成的。我已经交过相关的契税了。当时在窗口签字时，不是赵连和妻子本人。我们签订买卖合同时，他也没有跟我说他妻子有精神疾病的问题。当时他找另外一个女人去签字时，被房产局的工作人员看出来了，这样就没有办理完过户登记。他说没有收定金，这是经过我们双方协商由中介方保管。这个协议是经过双方同意认可的。徐阳向一审法院起诉请求：1、要求解除原、被告于2020年7月4日签订的房屋买卖合同；2、要求被告赵连和双倍返还原告徐阳购房定金人民币20,000元；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年7月4日，原、被告及案外人朝阳市凌悦房地产经纪有限公司签订了一份房屋买卖合同，约定被告将其所有的位于朝阳市房屋以149,000元的价格出售给原告，并约定于2020年7月11日前协助原告办理过户手续。经原、被告双方协商同意，原告于上述房屋买卖合同签订当日交付给案外人朝阳市凌悦房地产经纪有限公司购房定金10,000元。原、被告双方在上述房屋买卖合同中约定如被告违约，不履行合同义务，应当双倍返还原告购房定金20,000元。原、被告签订上述房屋买卖合同后，在原告已经将剩余购房款交付到购房款监管机构，并交纳了相应税款的情况下，被告赵连和未在合同约定的期限内协助原告办理上述房屋的产权过户手续，被告赵连和构成违约，应承担向原告双倍返还购房定金20,000元的违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告赵连和辩称，原、被告虽签订了房地产买卖居间合同，但双方约定定金由中介公司保管，并不在被告处。同时，被告积极配合原告过户，不存在不履行义务的情形，而房屋未能过户系由于原告未在合同约定期限内将剩余全部购房款存入指定账户，并且原告在过户前明确表示不要房子了，属于原告单方违约，根据双方的约定，定金不应予以返还。据此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实：被告赵连和与案外人毕俊华系夫妻，位于朝阳市房屋系被告赵连和与其妻子毕俊华共同共有，被告赵连和的妻子毕俊华患有精神疾病，朝阳市双塔区残疾人联合会于2014年12月22日为毕俊华颁发了残疾人证。2020年7月4日，原告徐阳作为乙方（受让方），被告赵连和作为甲方（转让方）与朝阳市凌悦房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）共同签订了一份《房地产买卖居间合同》，约定被告赵连和将其与其妻子毕俊华共同共有的位于朝阳市双塔区房屋出售给原告徐阳，房屋建筑面积为65.13平方米，房屋总价款为149,000元，原告徐阳应于本合同签订时给付被告赵连和购房定金10,000元，并于本合同签订之后于2020年7月11日前将除定金外的剩余房款一次性存入资金监管部门所指定的原告赵连和的资金账户，同时原、被告双方到房地产管理部门办理过户手续。上述《房地产买卖居间合同》第六条第一款对违约责任约定为“本合同中约定的定金适用《合同法》第115条规定，即乙方不履行本合同义务的，无权要求返还定金；甲方不履行本合同义务的，应当双倍返还定金。定金数额不得超过成交总额的20%，超出部分不适合定金罚则”。上述《房地产买卖居间合同》第十一条关于此房地产交易的其他约定处约定“①甲方在此房过户前如因个人原因导致此房不能过户。甲方需退还乙方交付的定金。如甲方单方面违约，不出售此房需双倍赔偿乙方交付的定金。②在此房过户前乙方单方面违约，已交付的定金，甲方不退还。③过户时此房产生的水、电、煤气等费用甲方需结清，多退少补”。被告赵连和在与原告徐阳签订上述《房地产买卖居间合同》时未告知原告其妻子毕俊华患有精神疾病。上述《房地产买卖居间合同》签订当日，原告徐阳将合同中约定的10,000元定金交付居间方朝阳市凌悦房地产经纪有限公司，并由朝阳市凌悦房地产经纪有限公司为原告徐阳出具了定金保管收据一份，其上载明：“今出卖人（姓名赵连和，身份证号：2113021969********）收到买受人（姓名徐阳，身份证号2113021986********）购买位于双塔区房屋的购房定金人民币大写壹万元整（￥；10，000）。为保证定金安全，出卖方与买受方经协商一致，由朝阳市凌悦房地产经纪有限公司暂代为保管此定金，待双方办理正式交易手续时，交由出卖方算为房款。出卖方、买受方按签订合同履行其义务，如有违反承担其相应责任。如出卖、买受双方因为履行合同义务发生争议纠纷，则待双方协商后，根据书面形式的解决结果或经过人民法院裁决后的结果，交给其中一方。保管人：朝阳市凌悦房地产经纪有限公司（公章），日期：2020年7月4日”。被告赵连和在本案审理过程中对原告徐阳向朝阳市凌悦房地产经纪有限公司交付上述定金的行为予以认可。2020年7月7日，原告徐阳向房地产交易监管部门指定的朝阳国恒存量房屋交易结算资金管理有限公司的账户转账130,000元，于当日缴纳税款2,125.93元，并于当日与房地产监管部门工作人员到房屋现场勘察，并相邀被告赵连和携带其妻子毕俊华到房屋产权管理部门办理过户手续，因被告赵连和未能携带其妻子毕俊华本人到房屋产权管理部门亲自办理过户手续，后原告徐阳以被告赵连和未能协助其办理房屋过户手续为由将存于朝阳国恒存量房屋交易结算资金管理有限公司的130,000元购房款取出，并申请将此前交纳的2,125.93元税款予以退回。2020年8月20日和2020年10月29日，被告赵连和分别与原告徐阳通电话，原告徐阳表示不再购买被告赵连和的上述房屋。2020年7月8日，被告赵连和向本院申请宣告确认其妻子毕俊华为无民事行为能力人，并设置其为毕俊华的监护人，本院于当日立案。被告赵连和于2020年10月14日向本院撤回宣告其妻子毕俊华为无民事行为能力人的申请。现原告徐阳以被告赵连和违反合同约定未能协助其办理房屋过户手续为由诉至本院。原告徐阳针对其诉讼请求依法向本院提供了《房地产买卖居间合同》一份、定金保管收据一份、银行转账记录手机截屏照片一页、房屋所有权证复印件一份及房屋现场勘察表一页等证据材料予以证明，被告赵连和针对其答辩意见向本院提供了通话录音、毕俊华的残疾证以及本院的（2020）辽1302民特310号民事裁定书一份等证据材料予以证明。本院根据原、被告双方所提供的上述证据材料和本院对原、被告双方及代理人所作的询问笔录以及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。一审法院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖居间合同》，系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、等价有偿原则，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原、被告双方签订上述《房地产买卖居间合同》后，原告徐阳按照合同约定于签订合同当天将10,000元购房定金交付给原、被告双方均认可的朝阳市凌悦房地产经纪有限公司处，并于合同约定的2020年7月11日之前的2020年7月7日按约定将130,000元购房款存入购房款监管部门朝阳国恒存量房屋交易结算资金管理有限公司账户，同时向税务部门交纳了相应的税款，原告徐阳已经向被告履行了全部合同义务，虽然原告徐阳未将剩余9,000元购房款存入朝阳国恒存量房屋交易结算资金管理有限公司账户，但其于本案庭审中陈述的其未将剩余9,000元购房款于2020年7月11日前汇入监管部门指定的资金监管账户是由于与被告赵连和口头约定剩余9,000元购房款于房屋过户手续办理完成后支付，原告的该陈述符合常理和日常生活经验法则，原告徐阳在履行合同过程中不存在违约行为，而被告赵连和在与原告徐阳签订上述《房地产买卖居间合同》时未向原告如实告知其妻子即房屋共有人毕俊华患有精神疾病，且在原告徐阳履行完给付购房款义务后也未能携带其妻子毕俊华协助原告办理房屋过户手续，被告赵连和违反了诚实信用原则，对合同的不能履行构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告徐阳在本案审理过程中要求解除其与被告赵连和签订的上述《房地产买卖居间合同》，被告赵连和同意解除上述合同，上述《房地产买卖居间合同》应予解除。虽然定金合同属于实践性合同，但原、被告双方均同意将10,000元购房定金交付到房屋中介机构朝阳市凌悦房地产经纪有限公司处，本案中定金的交付方式属于指示交付，原告徐阳将10,000元购房定金交付到朝阳市凌悦房地产经纪有限公司处应视为已经向被告赵连和履行合同义务。据此，被告赵连和应当按照上述《房地产买卖居间合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，向原告徐阳承担双倍返还20,000元购房定金的违约责任，原告徐阳的该项诉讼请求，一审法院予以支持。被告赵连和在给付原告徐阳20,000元购房定金后可向朝阳市凌悦房地产经纪有限公司主张取回原告徐阳于2020年7月4日交付的10,000元购房定金。虽然被告赵连和此后于2020年7月8日向一审法院申请宣告其所出卖的房屋共有人毕俊华为无民事行为能力，但被告赵连和的该行为系在其未能协助原告徐阳过户后的行为，其该行为并不影响其对违约责任的承担。虽然被告赵连和在庭审中向一审法院提供了其与原告徐阳的通话录音资料，用以证明原告徐阳向其提出不再购买房屋的要求，但原告徐阳是在2020年8月20日在原、被告双方签订的上述《房地产买卖居间合同》约定的被告协助原告办理房屋过户手续的时间之后提出的，由于被告未能协助原告办理房屋过户手续，原告此时提出不再购买被告的房屋不构成违约行为。综上所述，原告徐阳要求解除其与被告赵连和签订的《房地产买卖居间合同》，并要求被告赵连和向其双倍返还20,000元购房定金的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告徐阳与被告赵连和于2020年7月4日签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告赵连和于本判决生效后十日内双倍返还原告徐阳购房定金人民币20,000元；案件受理费150元（原告徐阳预交，已减半收取），由被告赵连和负担。本院二审查明事实与一审认定事实基本一致。本院二审期间，徐阳提交2020年7月7日缴纳税款2,125.93元的税收证明手机照片一张，欲证明其积极配合房屋过户登记的事实。上诉人对该份证据没有异议，本院予以采信。另查明徐阳购买案涉房屋的目的系为孩子购买学区房。以上事实有《房地产买卖居间合同》、税收证明手机照片以及一、二审庭审笔录载卷佐证，本院予以采信。本院认为，2020年7月4日，上诉人赵连和、被上诉人徐阳以及案外人朝阳市凌悦房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间合同》，系三方真实意思表示且不违反法律法规相关规定，应认定合法有效。关于案涉《房地产买卖居间合同》是否应予解除的问题。被上诉人徐阳购买案涉房屋的目的系为孩子购买学区房，而赵连和因其妻子患有精神疾病而未能依约办理过户登记手续，导致徐阳购买学区房的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定，应认定案涉《房地产买卖居间合同》已依法解除。一审法院判决解除合同并无不当，依法应予维持。关于赵连和是否应双倍返还定金的问题。案涉合同系由居间方朝阳市凌悦房地产经纪有限公司提供，并以格式条款为主要内容并预留部分手书条款由当事人自由协商的形式所签订的。手书条款系签订合同的各方在平等自愿协商的基础上，针对本合同所作的专门约定，在违约条款的适用效力上应优先于通用的格式条款。而案涉《房地产买卖居间合同》第十一条第一项“关于此房地产交易的其他约定”中手书如下内容，载明：“甲方在此房过户前如因个人原因导致此房不能过户。甲方需退还乙方交付的定金。如甲方单方面违约，不出售此房需双倍赔偿乙方交付的定金。”赵连和作为出售方，主观上追求出售案涉房屋的结果，而客观上因其妻子患病而未能于2020年7月7日当日办理完过户手续。赵连和向法院申请宣告其妻子毕俊华为无民事行为能力人系其为办理过户手续所做的准备行为。因此，依照案涉合同第十一条第一项的约定，房屋未能过户系因赵连和一方个人原因导致，应退还徐阳定金10,000元。一审法院判决赵连和双倍返还定金20,000元属于适用法律错误，本院依法予以调整。赵连和在给付徐阳10,000元定金后可向朝阳市凌悦房地产经纪有限公司主张取回徐阳于2020年7月4日交付的10,000元购房定金。综上所述，赵连和的上诉请求部分成立。本依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初2956号民事判决的第一项，即解除徐阳与赵连和于2020年7月4日签订的《房地产买卖居间合同》；二、变更朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初2956号民事判决的第二项为赵连和于本判决生效后十日返还原告徐阳购房定金人民币10,000元；三、驳回徐阳的其他诉讼请求。一审案件受理费150元（徐阳预交，已减半收取），二审案件受理费300元，合计450元由赵连和负担。本判决为终审判决。审判长 刘 昶审判员 王文沅审判员 华政通二〇二一年三月十五日书记员 王 青