湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终717号上诉人（原审原告）：王林，男，1982年8月11日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：胡蕊，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨矿，北京市京师（武汉）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区建桥新村**。法定代表人：刘勇，执行董事。委托诉讼代理人：郭勇民，该公司员工。上诉人王林为与被上诉人中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司（以下简称中铁大桥局公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初4274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理。本院于2021年2月2日公开开庭进行了审理，上诉人王林的委托诉讼代理人胡蕊，被上诉人中铁大桥局公司的委托诉讼代理人郭勇民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王林上诉称：一、原审法院始终避重就轻，就王林提交的一系列证明中铁大桥局公司要求先缴纳物业费，双方主要发生争议的事实避而不谈。1.根据王林提交的证据，王林在交房当天即去往中铁大桥局公司处的售楼部准备办理交房手续，但是中铁大桥局公司要求房屋交付通知书上的所有费用一并交清后才能办理交房手续，当时王林就认为收房不应该与物业费的缴纳进行捆绑拒绝接受。2020年6月11日，王林再次来到售楼部，再次要求收房并缴纳相关费用，但再次被告知需提前缴纳物业费用，否则即使王林缴纳了维修基金和房屋补差款，但交房钥匙是由物业公司在保管，房屋已经都移交给物业公司，由物业公司履行交房义务，如果单单是物业费不缴纳，则王林的收房目的仍然无法达到。在这种情况下，双方发生争议王林报警处理。后在派出所的协调之下，中铁大桥局公司处的工作人员答应向公司领导反映看是否能先交房，但是一直未果。后王林出具《律师函》予以催促仍无音信，王林才提起该诉讼。2.原审判决对王林提交的证据丝毫不予认可，也绝口不提。王林认为原审法院仅仅依据维修基金尚未缴纳就认定是王林违约实在是简单粗暴。故原审法院在未查清事实和争议焦点的情况下做出的判决和实际情况严重相背离。二、商品房买卖合同关系和物业服务合同关系系两重法律关系，两者无必然交集。如果合同中对预缴物业费无特别约定，则买受人收房时无须先缴纳物业费，中铁大桥局公司以此拒绝交房造成买受人延迟交房的，应由中铁大桥局公司承担逾期交房的违约责任。1.《武汉市商品房买卖合同》第十二条中明确约定“出卖人不得将买受人交纳有关税费(含物业管理费)作为交接该商品房的条件”。而中铁大桥局公司要求先缴纳物业费才交付房屋的行为违反了合同的约定。2.双方签订的《武汉市商品房买卖合同》中并无王林需交纳物业服务费后中铁大桥局公司才交付房屋的约定。3.对于在交房过程中，中铁大桥局公司要求先行支付物业费等违反合同约定的交房程序，王林有权拒绝，由此产生的违约责任由中铁大桥局公司承担。三、本案争议的焦点并不是房屋是否竣工验收备案、符合交付条件的问题，而是王林不同意中铁大桥局公司单方设置交房条件行为是否存在违约。在王林拒绝配合中铁大桥局公司单方主张的情况导致无法交房的违约责任让王林自行承担不公平。四、商品房买卖合同是中铁大桥局公司提供的格式版本，缴纳维修基金是王林的从义务，而交付房屋是中铁大桥局公司的主义务。在合同明确约定交房不得要求交纳物业费的情况下，从义务也不得对抗合同主义务。综上，请求二审法院：1.依法撤销原审判决，改判支持王林的全部诉讼请求。2.一二审案件受理费由中铁大桥局公司承担。中铁大桥局公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。王林向一审法院起诉请求：1.请求判令中铁大桥局公司立即向王林交付武汉市汉阳区中铁世纪金桥二期6幢24层3号房屋；2.请求判令中铁大桥局公司承担逾期交房违约金（违约金按日万分之一为标准，以已付购房款1293970元为基数计算，从2019年7月1日起计算至实际交房之日止。截止至2020年6月20日，逾期交房违约金暂计为45935元）；3.依法判令中铁大桥局公司承担本案诉讼费。一审法院查明，2017年10月28日，王林、中铁大桥局公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定：王林购买中铁大桥局公司开发建设的位于武汉市汉阳区四新大道与连通港交叉口西北角、编号为武国用（2014）第276号、武国用（2016）第48号地块上的中铁·世纪金桥二期A-1地块第6幢24层3号房出售给王林，该房建筑面积为105.03平方米；单价为每平方米人民币12320元，总价款为人民币1293970元；付款方式为贷款方式付款，王林应于2017年11月3日前，一次性存入商品房首付款647970元，其余价款办理贷款；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；交房期限及条件为中铁大桥局公司应当在2019年6月30日前，将符合条件的商品房交付王林使用，如逾期超过90日后，王林要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，中铁大桥局公司按日向王林支付已交付房价款万分之一的违约金；王林未交存首期住宅专项维修资金的，中铁大桥局公司不得将房屋交付给王林，由此产生的延期交房责任由王林承担；中铁大桥局公司不得将王林交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件，本合同另有约定的除外等条款。该合同附件六第十一条关于前期物业服务同时约定，1.王林同意，在业主委员会未正式聘任物业服务机构之前，由中铁大桥局公司指定的物业服务公司负责物业服务。王林所购房屋的物业综合服务费及水电费等相关费用，自房屋交付之日起由王林承担。在中铁大桥局公司委托管理期间，王林同意按政府主管部门批准的物业服务费标准交纳物业综合服务费。2.中铁大桥局公司已根据《物业管理条例》第二十一条的规定，选聘武汉万嘉弘泰物业服务有限公司提供前期物业管理服务，签订并向王林明示了《前期物业管理服务协议》；王林对《前期物业管理服务协议》约定的全部内容已充分理解并同意接受，愿意接受武汉万嘉弘泰物业服务有限公司为本项目提供前期物业管理服务。合同签订后，王林于2017年10月22日及同年10月28日分两次向中铁大桥局公司共计支付了首付款647970元，剩余购房款646000元办理了贷款手续。2019年6月20日，中铁大桥局公司向王林发出了《中铁·世纪金桥房屋交付通知书》一份，通知王林于2019年6月30日前往中铁大桥局公司处办理交房手续，并载明了交付流程为：“1.核验业主身份及资料；2.缴纳维修资金；3.核算面积、补退房款、更换发票；4.缴纳电费；5.缴纳物业管理服务的相关费用；6.填写《住户情况登记表》、发放《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《三位一体使用告知书》、发放门禁卡、钥匙等；7.验房、发放三位一体机及说明书并签收”。同时，该通知书载明了王林应当缴纳的费用为：维修资金7,704元、面积补差款6283元、预交电费200元、预交12个月物业管理服务费3546元。同日，中铁大桥局公司也在《楚天都市报》中刊登了于2019年6月28日至30日集中交房的公告。2019年6月30日，王林因缴纳费用问题与中铁大桥局公司发生争议，王林未交纳面积补差款、首期住宅专项维修资金及物业费，中铁大桥局公司也未向王林交付房屋。2020年6月11日，王林与中铁大桥局公司工作人员就收房事宜发生纠纷并报警处理，武汉市公安局汉阳区分局江堤街派出所出具的《警情详情》中处警结果一栏记载：双方当事人因交房时要交物业费发生纠纷，现双方已自行协商解决。2020年7月2日，王林委托律师向中铁大桥局公司出具律师函一份，认为中铁大桥局公司将预交一年物业费设置为收房前提之一没有法律及合同依据，要求中铁大桥局公司在收到律师函的三日内通知王林办理交房手续，并支付相应的逾期交房违约金。中铁大桥局公司收到该律师函后，双方当事人就收房事宜未能达成一致意见。一审法院另查明，2019年5月，武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局测绘中心出具《中铁·世纪金桥二期A-1地块房产面积实测技术报告书》，该报告书中记载中铁·世纪金桥二期A-1地块6号楼3-33层3号房的建筑面积为105.54平方米。2019年5月29日，中铁·世纪金桥二期A-1地块6号楼取得竣工验收备案。本案经人民法院主持调解，双方未能达成一致协议。一审法院认为，王林、中铁大桥局公司双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。根据合同约定，中铁大桥局公司应当在2019年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给王林，涉案房屋实际于2019年5月29日已取得竣工验收备案，即在合同约定的交房时间，涉案房屋已经符合合同约定的交付条件。在合同约定的交付房屋之前，中铁大桥局公司履行了通知王林收房的义务。王林主张中铁大桥局公司因王林对预交物业费有异议而拒绝交付房屋，但实际王林也未交纳因实测面积增加所应当交纳的购房款及合同约定的首期住宅专项维修资金。根据合同约定：“王林未交存首期住宅专项维修资金的，中铁大桥局公司不得将房屋交付给王林，由此产生的延期交房责任由王林承担”，中铁大桥局公司因王林未交纳首期住宅专项维修资金而未向王林交付房屋的行为不违反合同约定，不应当承担逾期交房的违约责任。因王林并未向中铁大桥局公司支付因面积误差所增加的购房款及首期住宅专项维修资金，王林要求中铁大桥局公司交付涉案房屋的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回王林的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取为475元（王林已预交），由王林负担。二审期间，双方均未提交新的证据。二审期间，双方认可王林已向中铁大桥局公司缴纳因面积误差所增加的购房款及首期住宅专项维修资金。王林称案涉房屋钥匙已领取。二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，王林已领取案涉房屋钥匙，中铁大桥局公司已经向王林交付武汉市汉阳区中铁世纪金桥二期6幢24层3号房屋。故王林要求交付房屋的诉讼请求已无实际判决的意义。关于王林要求中铁大桥局公司承担逾期交房违约金的上诉请求，双方均认可是否缴纳物业管理费用，并不是合同约定或法律规定拒绝交房的条件。但王林并无证据证明，王林向中铁大桥局公司交纳面积增加应交纳购房款及首期住宅专项维修资金，而中铁大桥局公司拒不接受，导致王林不满足收房条件。王林亦无证据证明由于王林不缴纳物业管理费用，中铁大桥局公司拒绝交付房屋。故王林一直未收取房屋的原因不能归责于中铁大桥局公司，中铁大桥局公司不应承担违约责任。王林的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，王林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由王林负担。本判决为终审判决。审判员  叶欣二〇二一年三月九日法官助理陈喜兰书记员于宁