北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9785号原告（反诉被告）兼原告（反诉被告）孙洁的委托诉讼代理人：谢耿，男，1985年1月10日出生，汉族，住北京市东城区。原告（反诉被告）：孙洁，女，1986年2月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告（反诉原告）：李大伟，男，1986年2月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宿东风，北京京创律师事务所律师。原告（反诉被告）谢耿、孙洁与被告（反诉原告）李大伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告兼原告孙洁的委托诉讼代理人谢耿、被告李大伟的委托诉讼代理人宿东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢耿、孙洁向本院提出诉讼请求：1．判令原告与被告之间的《北京市房屋租赁合同》即刻解除；2．判令被告支付原告违约金10万元；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月27日，原告将位于北京市昌平区北七家镇冠华苑小区22-9号住宅楼x层x单元x的房屋出租给被告，双方签订了《北京市房屋租赁合同》，合同对居住人数、租赁期限、租金支付方式、合同的解除等内容进行了约定。上述合同签订后，2020年2月，被告通过微信的方式，以新型冠状病毒肺炎是不可抗力事件为理由，向原告提出解除合约，强调合同自通知即日起解除，并要求原告在7日内退还租房押金、装修费用补偿共计14．3万元。随后，被告未经原告同意，强行向原告邮寄涉案房屋钥匙。原告通过微信回复被告：1．合同于2018年8月27日签订，租期长达5年6个月，同时涉案房屋也由被告占有和使用，疫情在合同签订之后，并且疫情不影响被告继续使用房屋，没有达到不可抗力的法定解除权，被告单方解除合同没有依据，原告不同意解除合同，也不接受钥匙；2．被告违约在先，原告无须赔偿装修费用，但如果被告非要解除合约，考虑到疫情影响，原告可以酌情降低被告的违约金金额；3．被告的“疫情影响证明文件”经过大面积涂改，已影响到原告对文件的理解，并对该文件的真伪存在疑问。双方就上述问题进行了多番协商，均无结果。原告于2020年3月16日、3月23日、4月2日多次通过微信要求被告继续履行合同，及时支付2020年4月至2020年6月的房租，被告均以合同已经解除，拒绝支付房屋租金。综上所述，被告在没有达到法定解除权的情况下，单方面提前解除合同，致使原告遭受严重经济损失，故原告诉至法院，望判如所请。李大伟辩称，不同意原告的诉讼请求。我方没有违约，不租房屋是因为不可抗力，不符合房屋租赁合同中的违约条款。关于双方之间的租赁合同，同意解除。合同中对于家具和电器有约定，本次鉴定过程中本应纳入鉴定的家具及电器，因为原告不同意，所以未纳入鉴定范围，请法庭确认相关家具是否属于折算范围，我方再决定拉走或者放弃。李大伟向本院提出反诉请求：1．判令二被反诉人返还房屋租金2500元及押金5000元；2．判令二被反诉人支付房屋装修补偿费100000元；3．判令二被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月27日，反诉人为就近照顾年迈父母，与被反诉人签订《北京市房屋租赁合同》，承租被反诉人位于北京市昌平区北七家镇定泗路x号冠华苑小区22-9号住宅楼x层x单元x的毛坯房，合同中约定了反诉人根据二被反诉人的要求，对租赁房屋进行精装修后入住、不租赁时按年10%折旧进行装修费用核算的内容。2020年1月，反诉人父母及家人回家乡过年，后遇新冠疫情等不可抗力影响，特别是针对疫情的全国统一要求，反诉人父母及家人无法返京，疫情的迅速扩散和防控措施的不断升级，导致反诉人使用租赁房的目的不能实现。反诉人于2020年2月中旬，与被反诉人多次沟通合同解除事宜，并于2月22日清空租赁房屋内的个人物品后，将钥匙和门禁卡邮寄给被反诉人。依据《合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理涉疫情案件若干问题的指导意见（一）》第三条的规定，反诉人有权解除合同。根据《租赁合同》第四条第二款及第十条第五款的约定，合同解除后，被反诉人应返还剩余租金和押金，并补偿反诉人装修费用。另，反诉人认为，正是由于反诉人的装修费用的投入，被反诉人的房屋随时具备出租条件，属于客观上的获益，在合同解除、随时可以另行出租的情况下，应当按照合同进行装修款的补偿。为维护合法权益，反诉人提起反诉，望判如所请。谢耿、孙洁辩称，不同意反诉人的反诉请求。一、根据合同法第九十四条第一款，因不可抗力致使不能实现合同目的，才可以行使合同法定解除权，而涉案房屋租赁期为2018年9月至2024年3月，租赁期长达5年零6个月，合同约定房屋用途为居住，疫情并不会影响个人住房的居住使用情况，且疫情结束后，双方完全可以继续履行剩余期限内的房屋租赁合同，并不会导致双方不能实现合同目的，不构成反诉人单方面解除合同的理由。只有不可抗力致使合同目的不能实现时，当事人才可以解除合同，如因地震、洪水、战争等因素造成租赁房屋的灭失。2020年1月底，虽爆发了疫情，但随着政府复工复产政策的有序推进，全国从2020年4月开始，除个别有疫情感染的小区外，其余地区均已经取消封锁政策，北京市政府也于2020年4月30日起，将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年6月6日将突发公共卫生事件调整为三级响应，并相应调整防控策略，各项活动已逐渐恢复正常。因此，疫情完全不影响本案合同的继续履行。二、我方已于2018年9月3日进行交房，双方也已签订了交房确认书，我方已经履行了合约的义务，已实现了合同的目的，同时疫情期间，涉案房屋并没有被封锁，并不影响反诉人的居住，从微信聊天记录可以看出，反诉人可以在疫情期间进行小件个人物品的清空，足以证明反诉人可以自由出入涉案房屋，且由于反诉人的原因，因疫情暂时不能入住，合约中第七条也已明确可以转租，完全不影响反诉人继续履行合同。三、反诉人提供所谓的“疫情已造成影响相关证明文件”已进行了大面积遮盖，影响到我方对该文件的理解，不能形成证明文件，未及时履行证明义务，不能免除其责任。同时反诉人所提供的公司文件上面写明从2020年2月17日起反诉人单位实施封闭式管理，但反诉人却可以于2020年2月23日邮寄物品给我方，由此可以证明反诉人可以自由出入自己的单位，且反诉人提供的文件中也写明只要单位开具工作证明或持《营院出入人员信息登记表》即可以外出。此外，反诉人提供的是反诉人单位实施封闭式管理的文件，并不是政府文件，从这方面来说，这是反诉人个人的原因，与我方没有任何关系。反诉人不能将自己的风险转嫁至房东承担。四、2020年10月14日，反诉人提交的单位证明文件明确说明是劝阻家属来京，并不是禁止家属来京，加之反诉人当时已在北京，并不影响反诉人入住，尚未达到足以解除合同并终止履行的程度，双方完全可以通过延长租赁、减免租金等方式变更合同内容继续履行，且反诉人可以于2020年2月23日自由出入邮寄物品，可以在2020年国庆节期间携带家属去苏州博物馆旅游，可以于2020年11月4日参与鉴定，我方对上述证明文件的证明效果不予认可。总之，正如第二点所述该份文件不是政府文件，不具备法律效力，这是被告个人的原因，与我方无关。五、合同中第十条第五款不可抗力导致合同提前解除，不可抗力与合同提前解除是因果关系，也就是只有不可抗力导致合同目的不能实现时，合同才能提前解除，而本次疫情并不影响被告使用租赁房屋，也不影响合同的继续履行，因此，反诉人要求我方赔偿装修费用没有合同及法律依据，反诉人如果认为其装修费用受到损失，完全可以与我方协商减免租金、延长租赁期限来减少损失，而不是要我方支付其装修费用。综上所述，在双方就解除合同尚未达成一致，并在无法定解除权的情况下，擅自单方面提前解除合同，且经我方多次催促，反诉人仍未按照约定时间缴纳租金，明显构成违约，理应承担合同约定的违约责任，应根据合同第九条第三款支付违约金十万元，该违约金已包含2020年2月22日至2020年12月9日反诉人个人物品（如被子、床、冰箱、餐桌、洗衣机、衣柜等）长期占用房屋，导致我方既不可以自住也不可以出租的租赁费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月27日，谢耿、孙洁（甲方、出租人）与李大伟（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定，甲方将坐落于北京市昌平区北七家街道办事处定泗路x号冠华苑小区22-9号住宅楼x层x单元x出租给乙方，签订合同时房屋现状为毛坯房；房屋租赁用途为居住，居住人数5人，最多不超过6人；房屋租赁期限自2018年9月10日至2024年3月9日，共计5年6个月，甲方应于2018年9月10日前将房屋按照约定条件交付给乙方；租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，且甲方根据租赁期满或本合同第八条（三）情形之一或其他乙方过错情形解除合同的，乙方不得因对房屋进行装修、装饰、添加相关设备设施、家具、家电等，向甲方索赔任何费用；租金标准为每月5000元，免租金期为第一年60天，第2-5年各15天，当年免租金期所免除租金金额在当年第一次支付租金时扣除；押一付三，签合同当日，支付押金5000元，交房确认当日支付2018年9月至2018年12月租金，之后为上一季度月末的15日前支付下一季度租金；押金5000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；乙方可在租赁期内将房屋部分或者全部转租给他人，但居住人数不得超过第二条规定且应在转租30天内将转租人的信息向甲方备案，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第八条合同解除约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）收房之后，甲方延迟交付房屋达30日的，乙方有权解除合同；（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．擅自改变房屋用途的；2．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3．通过建砖墙、隔断墙等改变房屋户型结构的；4．不按照约定支付租金达30日的；5．欠缴各项费用总计达5000元人民币的；6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益的。（四）其他法定的合同解除情形。若任何一方违反本合同的任何条款，除本合同另有约定外，违约方均需向守约方支付两个月的房租违约金，且另一方有权要求该违约方就该违约行为对于守约方造成的实际损失承担赔偿责任；租赁期内，乙方在甲方没有出现本合同第八条（一）、（二）情形之一或因不可抗力导致合同提前解除的条件下，单方面提前解除合同的，应向甲方支付违约金10万元；甲方同意并授权，由乙方为租赁房屋进行装饰装修及配置家具；合同期满乙方应将房屋附属用品及设备交与甲方并保证功能完好，包括墙砖、地板、开关插座、橱柜、烟灶、厨卫吊顶、全屋灯具、室内门、浴霸、马桶、花洒、浴室柜、空调、热水器、床、衣柜、沙发、餐桌等；因甲方原因或者不可抗力导致合同提前解除的，甲方应根据乙方出示的与甲方房屋装修有关的费用凭据补偿乙方装修费用，从第二年起，每年按照装修总费用的百分之十进行折旧。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，谢耿、孙洁向李大伟交付了房屋，李大伟亦按照合同约定向谢耿、孙洁支付房屋租金。谢耿、孙洁陈述李大伟于2019年12月17日交纳15000元后再未交纳租金。2020年2月11日，李大伟与谢耿就案涉合同的解除事宜进行协商，李大伟“因为疫情原因，房子可能住不了了。建议我们按照不可抗力解约，尽量两边都不要太大损失，也相互理解下，具体细节我们可以再商量，看您啥时候方便”、谢耿“不过您想不租了，我也不好勉强”。后双方对违约金及赔偿事宜未达成一致意见。2020年2月19日，李大伟向谢耿、孙洁发送解除通知，内容为：疫情影响持续扩大，由于国家、省市的管控措施及单位封闭管理不得外出的要求，我本人及家人已经完全无法使用租赁房屋。根据我们签订的合同中的相关条款以及国家、地方相关法律规定，以及北京市二中院关于此次疫情作为不可抗力解除合同的情形，现抱歉的通知您即日起解除合同。房屋内个人物品我将于3日内清空，按照合同相关约定，在疫情不可抗力情况下解约，请您在七日内退还房租押金、装修费用补偿共计14．3万元。房屋钥匙和装修费用凭证原件请您于七日内收房并带给您，如不方便来收房，我将于清空完毕后将钥匙按照合同留的地址寄给您。疫情影响及装修费用凭证提供如下。相关费用未按期支付的，我将按照合同约定到昌平区法院提起诉讼。谢耿回复：根据合约精神，我方认为此次疫情并不符合合约中不可抗力的要求，没有达到不可抗力的法定解除权，你方可以起诉，我方将在收到昌平法院起诉副本后将进行相关准备，同时，提醒贵方，在合同解除前，请按照合约中所签条款执行。2020年2月22日，李大伟告知谢耿，案涉房屋内个人物品已清理完毕，并将房屋钥匙予以邮寄。谢耿陈述，因案涉房屋租赁合同未解除，故其未签收房屋钥匙。2020年3月16日，谢耿向李大伟发送催缴通知，要求李大伟缴纳2020年4月至2020年6月的租金。李大伟未交纳。谢耿与孙洁于2020年4月15日将李大伟诉至法院。2020年10月14日庭审时，谢耿、孙洁当庭要求解除双方之间的租赁合同。李大伟亦同意解除。李大伟为证明自己的损失，向本院提交多张装修凭证及票据，谢耿、孙洁对上述证据不予认可。后李大伟向本院申请对案涉房屋的装修造价进行鉴定，经北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京峰业工程咨询有限公司（以下简称评估机构）进行评估。2020年11月17日，评估机构出具《造价鉴定意见书》，鉴定结论意见为：1．建筑装饰工程：41251．23元；2．安装工程：19562．39元；3．分体式空调：7800元；4．防水工程：3093．13元。特殊说明处载明：在2020年11月4日的现场踏勘记录中，原告方主张“对未形成附属物的东西，如家具类、窗帘、空调不认可”。家具类不在本次鉴定的委托范围内，窗帘属于比较典型的装饰装修工程，分体式空调属于工程设备，为此，我们将分体式空调单独计列，为法院判决提供参考依据。关于厨卫间防水工程，在与双方的沟通过程中，被告方主张按照租赁合同对厨卫间墙、地面做了防水涂料（3mm），原告方不认可，为此，我们将其单独计列，为法院判决提供参考依据。李大伟支出鉴定费6000元。庭审中，李大伟陈述因其单位实行封闭管理，故案涉房屋无法使用，合同目的无法实现，故其向谢耿提出解除合同。为此，李大伟向本院提交《关于办公区实施封闭式管理的规定》及《关于疫情防控期间营院封闭管理的证明》。谢耿、孙洁对上述文件的真实性予以认可，但认为疫情不属于不可抗力。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。谢耿、孙洁与李大伟签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。李大伟逾期缴纳租金，根据合同约定，谢耿、孙洁享有合同解除权。合同解除权系形成权，解除的意思表示到达对方方能产生解除的法律效力。2020年10月14日，谢耿、孙洁当庭要求解除合同，故本院认为双方之间的合同于2020年10月14日解除。关于违约，李大伟以不可抗力主张合同解除，本院认为，不可抗力指的是不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。双方合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施，但双方签订的系五年期用于居住的房屋租赁合同，疫情的影响并不足以导致合同目的完全无法实现。因此，李大伟在2020年2月19日向谢耿、孙洁送达解除通知时并不享有合同解除权。李大伟逾期缴纳租金并提前退租的行为系违约行为，应当向谢耿、孙洁交纳违约金。关于违约金数额，李大伟认为违约金数额过高，要求法院予以调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额酌情予以酌定。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李大伟在2020年2月22日搬离案涉房屋且告知谢耿、孙洁，故谢耿、孙洁应当退还李大伟房屋押金5000元及剩余期间的租金，李大伟主张退还2500元，本院不持异议。关于李大伟要求装修损失的反诉请求，合同明确约定，如因其违约行为导致合同解除，其无权向谢耿、孙洁主张装修损失，因此对于此项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认谢耿、孙洁与李大伟于2018年8月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月14日解除；二、李大伟于本判决生效后十日内支付谢耿、孙洁违约金5000元；三、谢耿、孙洁于本判决生效后十日内退还李大伟房屋押金5000元、租金2500元，以上合计7500元；四、驳回谢耿、孙洁的其他诉讼请求；五、驳回李大伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，由谢耿、孙洁负担2250元（已交纳），由李大伟负担50元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费1225元，由李大伟负担1200元（已交纳），由谢耿、孙洁负担25元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费6000元，由李大伟负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王丽媛二〇二一年三月十七日书记员  马瑞辉书记员  雷迎新