江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终5549号上诉人（原审被告）：卞小红，女，1977年10月20日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：孙俊峰，江苏云湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈斌，男，1986年2月8日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：吕霞（系陈斌妻子），女，1986年11月8日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：陆春捷，江苏环科园律师事务所律师。上诉人卞小红因与被上诉人陈斌房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初7098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。卞小红上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：其已经按照合同约定交付了房屋，不需承担逾期交付的违约责任。即便法院认为其交付房屋存在瑕疵，则该瑕疵交付行为与普通的逾期交付行为仍有所区别，一审法院认定的违约金过高。其欠付的物业费占房款总价的0.566%，违约金亦应按陈斌主张的116000元的0.566%计算为宜，或者以物业合同中约定的逾期支付物业费的违约金标准来认定。陈斌辩称，1.根据合同约定，涉案物业费14486.46元应由卞小红承担，卞小红应当向陈斌返还该部分垫付的费用。2.根据合同约定及卞小红推诿、拒付物业费的行为，卞小红已构成逾期交房。物业费未结清势必会影响陈斌入住，陈斌据此主张违约金依据充分。3.违约金兼具惩罚性质，陈斌主张的违约金并未超过合理范围，一审法院将违约金进行调整，自由裁量权过大，但本着息事宁人的态度，陈斌并未提起上诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈斌向一审法院起诉请求：1.判令卞小红向陈斌返还苏宁天氿御城51幢102室房屋2019年10月1日前的物业费（包括物业公共服务费、公共能耗费、电梯运行维护费）14486.46元，并承担约定的违约金及逾期违约金，共计216000元。2.本案诉讼费用由卞小红承担。一审法院认定事实：2019年8月17日，陈斌（乙方）与卞小红（甲方）签订《宜兴市房产买卖协议》，约定“一、甲方将名下坐落于苏宁天氿御城51幢102室房屋出售给乙方，面积149.63平方米，房屋成交总价2560000元。……三、甲方应当在2019年10月31日前将房产交付给乙方。……六、若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按规定期限交付房款，每逾期一日，则由违约一方向对方支付500元/日违约金。七、甲、乙双方达成协议后，若乙方违约，应书面告知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金10万元给甲方。若甲方违约，应书面告知乙方，并在3日内将已付购房款返还给乙方，同时支付违约金10万元。八、甲方交房结清该房屋已产生的水、电、煤气、有线电视、物业管理费等各项费用，并将该房屋的钥匙和相关资料交予乙方。……十、其它约定事项：1、甲方结清交房之前所有物业费及水电费、车位管理费。……5、2019年10月30日之前甲方完全搬离。……”等内容。合同签订后，陈斌支付了全部购房款，上述房屋已办理产权过户登记手续。2019年9月23日卞小红将房屋钥匙交付给陈斌，但未按合同约定结清物业相关费用。同日，卞小红向陈斌出具承诺书一份，写明“天氿御城51幢128号102室物业费2019年10月1日前的物业费归原房东卞小红结算，2019年10月1日后归陈斌结算”。但卞小红之后一直未能按承诺支付拖欠的物业费。2020年6月20日，陈斌代为支付至2019年10月1日止拖欠的物业费（含公共能耗费、电梯运行维护费）共计14486.46元。审理中，陈斌诉称在多次催促后卞小红一直拒绝支付拖欠的物业费用，导致其一直无法办理业主变更登记手续，严重影响陈斌入住该房屋及享受物业相关服务，带来诸多不便，主要包括无法扫车牌进入地下车库，只能停放在距离较远的停车场，有时还会产生停车费；人行通道、单元门都不能办理门禁钥匙，只能走到地下车库再进入；房屋整改以及下水道堵塞等都无法得到物业正常服务；小区业主信息名称未变更，小区内的相关信息都无法得到通知；多次被物业公司上门催收费用等。为证实该主张，陈斌向原审法院提供了2020年6月13日微信催告记录、物业入住证明、照片等证据。对此，卞小红质证表示除物业入住证明外的真实性均无异议，但证明目的有异议，因为之前卞小红与物业公司就物业费支付数字及物业服务内容有相关的纠纷需要解决，所以当时与陈斌承诺时无法确定最终需要承担的金额，而陈斌通过微信发出通知也并没有给予卞小红合理期限，卞小红认为已经按约履行交房义务。上述事实，由房产买卖协议、付款凭据、银行汇款凭单、承诺书、微信聊天记录、物业费收据、发票、转账凭条、照片等证据在卷佐证。原审法院认为，本案的争议焦点是卞小红是否应当承担逾期交房的违约责任。根据合同法的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陈斌与卞小红签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。按双方合同约定及卞小红作出的承诺，2019年10月1日前的相关物业费用应由卞小红支付，故陈斌诉请要求卞小红返还其已垫付的14486.46元，于法有据，法院予以支持。关于卞小红未支付物业费的行为是否属于逾期交房的违约行为的认定问题。本案中，双方合同中对于交房的主要约定有“三、甲方应当在2019年10月31日前将房产交付给乙方……八、甲方交房结清该房屋已产生的水、电、煤气、有线电视、物业管理费等各项费用，并将该房屋的钥匙和相关资料交予乙方。……十、其它约定事项：1、甲方结清交房之前所有物业费及水电费、车位管理费”等。依上述约定，最终的交房日期为2019年10月31日，而交房义务既包含有结清该房屋在交房之前的相关费用（已产生的水、电、煤气、有线电视、物业管理费、车位管理费等），同时还有将该房屋的钥匙和相关资料交予乙方。而双方在履行合同过程中，卞小红虽于2019年9月23日已将房屋钥匙交给陈斌，但至2019年10月31日卞小红仍未能按约结清物业相关费用，直至2020年6月20日陈斌代为支付了该费用，卞小红的行为应视为未完全履行交房义务，属违约行为，应承担瑕疵交房的违约责任。卞小红辩称已将钥匙交给陈斌，履行完毕交房义务，法院认为该抗辩主张与陈斌、卞小红间的合同约定并不相符，对该抗辩意见不予采纳。另外卞小红还辩称陈斌已实际入住房屋，其实际损失与违约金216000元的主张并不相符，而卞小红也不存在根本性违约，故对违约金主张不予认可。对此，法院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。卞小红的瑕疵交房行为也确实对陈斌的入住产生客观影响，给陈斌造成了一定损失，但该损失与未能交房造成的根本性违约损失又有所区别，实际陈斌已完成产权过户登记手续并已实际入住该房屋，陈斌主张的违约金100000元与逾期交房违约金116000元合计216000元确实过分高于实际该违约行为造成的损失。据此，原审法院酌情予以调整为参照双方合同中约定的关于逾期付款及逾期交房的违约金500元/日的标准减半计算该违约金即250元/日*232天（自2019年11月1日起至2020年6月20日止）＝58000元，对陈斌超出该金额的违约金主张，法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款的规定，判决：一、卞小红于判决发生法律效力之日起十日内支付陈斌已垫付的相关物业费用14486.46元。二、卞小红于判决发生法律效力之日起十日内支付陈斌逾期交房违约金58000元。三、驳回陈斌的其它诉讼请求。本案案件受理费减半收取2379元，由陈斌负担1631元，由卞小红负担748元。二审中，卞小红向本院递交了《临时管理规约》一份，用于证明涉案房屋的物业费缴纳标准为2.13元/月/平方米，违约金的认定应结合陈斌受影响的时间及房屋面积确定。经质证，陈斌认为，该证据上没有相关公司盖章，来源不明，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。陈斌向本院提供了江苏大浔律师事务所于2019年12月31日发出的律师函，用于证明卞小红拖欠物业费的事实及该事实已严重影响到其入住使用。经质证，卞小红认为，其并不清楚该情况，其在该时间点已不居住在涉案房屋。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，人民法院对违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，卞小红对一审法院判令其向陈斌支付已垫付的14486.46元物业费并无异议，本院对此予以确认。本案的主要争议焦点为卞小红是否应承担逾期支付物业费的违约金及违约金的金额应如何确定。对此，本院认为，首先，双方在合同中明确约定了卞小红应结清该房屋已产生的物业费用，卞小红之后亦承诺涉案房屋2019年10月1日之前的物业费由其结算，但卞小红一直未按约支付，存在过错，应承担相应的违约责任；其次，根据陈斌陈述，因卞小红未按期支付物业费用，确实给陈斌在入住该房屋及享受物业相关服务方面造成不便；再次，涉案合同第六条、第七条关于违约条款的约定主要针对的是未按期交付房产或者房款的违约责任，而卞小红已按约向陈斌交付了房屋钥匙，产权过户登记手续也已经完成，并不构成逾期交付房产，仅存在逾期交付物业费的情形。综上，结合考虑卞小红履行涉案合同的具体情况、违约程度及陈斌的损失等情况，本案的违约金金额应以12000元为宜。一审法院以涉案合同第六条、第七条为依据，酌定本案违约金为58000元，显著不当，本院予以调整。卞小红所主张的计算违约金的方式，与本案实际情况不符，故本院对该计算方式不予采纳。综上，卞小红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持宜兴市人民法院（2020）苏0282民初7098号民事判决第一项；二、撤销宜兴市人民法院（2020）苏0282民初7098号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分；三、卞小红于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈斌违约金12000元；四、驳回陈斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2379元（陈斌预交），由陈斌负担2105元，卞小红负担274元；二审案件受理费1250元（卞小红预交），由陈斌负担991元，卞小红负担259元。上述费用由当事人自行交接，法院不再退还。上述一、二审诉讼费用经折算，陈斌应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向卞小红支付717元。本判决为终审判决。审判长 李 飒审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二一年三月一日书记员 刘天奇