文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终69号上诉人（原审被告）：吴艳玲，女，1986年11月28日生，住镇江市。被上诉人（原审原告）：常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司，住所地镇江市新区丁卯经十二路**。负责人：唐晓东，该公司经理。委托诉讼代理人：郦萍，该公司员工。上诉人吴艳玲因与被上诉人常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司（以下简称银泓分公司）物业服务合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。吴艳玲上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审事实认定不清。1、上诉人入住并缴纳物业费2年，小区基础设施、绿化、道路等仍未完善。被上诉人物业管理不当、未履行维护小区公共秩序及安保职责等，造成上诉人被子、被罩被烧，电动车电瓶被盗，被上诉人违反物业协议及《江苏省住宅物业管理条例》的规定。2、小区分期建设期间（2014年-2019年），小区设施、消防、绿化、道路地面，远远低于物业协议及《江苏省住宅物业管理条例》的五级水平，却按照五级收费，属于违法乱收费，应返还不当收费费用以及相应的法律惩罚。二、原审判决认为上诉人虽辩称被上诉人对物业服务合同执行不到位，但上诉人不能以此拒不交纳物业管理服务费的理由错误。1、上诉人提供了小区高空抛物、卫生未按标准打扫、车辆乱停等证据，一审判决不予采纳不符合客观事实。2、一审判决确定的物业合同纠纷的主体是上诉人与被上诉人，双方的权利都应该受到法律的保护。三、原审判决书中，明确了物业的起始时间，由11月14日更改为12月6日，被上诉人不遵守物业协议，要求上诉人支付滞纳金及诉讼费没体现上诉人与被上诉人之间是平等。四、2014年12月6日被上诉人预收能耗费200元，2015年12月6日被上诉人预收能耗费200元，一审判决仍然要求被上诉人支付2015年11月23日至2016年10月31日的能耗费没有依据。五、一审明明知道被上诉人未按照协议履行，却没有判决被上诉人承担相应的法律责任。被上诉人银泓分公司答辩称：原审判决正确，请求维持。银泓分公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令吴艳玲支付2016年11月14日至2020年11月13日的物业管理服务费5874.32元、2015年11月1日至2019年10月31日的能耗费675.89元、滞纳金338.43元（按照每日万分之五自2017年11月14日计算至2019年12月31日），合计7457.59元；2.诉讼费用由吴艳玲承担。原审法院认定事实：2013年11月27日，常州银湖商业管理有限公司中标镇江润德置业有限公司开发的银湖花园一期项目的前期物业管理。2014年12月6日，镇江润德置业有限公司开具收楼流转单，办理收楼手续，戴超在房屋交付确认书和银湖花园业主物品移交记录上签字。同日，常州银湖商业管理有限公司镇江分公司与戴超就位于镇江市银湖花园小区11幢2单元305室的涉案房屋签订前期物业服务协议，约定戴超每年交纳费用一次，缴费时间为每年的1月1日-31日，多层住宅为建筑面积每月每平方米1.3元。小区公共设施设备运行电费、公共用水等公共能耗费用（属于代收代支费用）由常州银湖商业管理有限公司镇江分公司单独列账，按戴超法定产权面积，合理、公开分摊，每半年收取一次。同时又约定了戴超不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，常州银湖商业管理有限公司镇江分公司有权要求戴超从逾期之日起按每天加收应缴纳费用万分之五的标准支付违约金。2015年1月18日，戴超向镇江润德置业有限公司出具收到逾期交房违约金1592.16元的收条。2016年8月30日，镇江新区消防救援大队就常州银湖商业管理有限公司镇江分公司管理的银泓商务精品酒店的三层声光报警器与手动报警器不能联动进行处罚。2019年3月25日，常州银湖商业管理有限公司镇江分公司变更名称为常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司。银泓分公司分别于2018年6、7月份上门催缴戴超缴纳物业费，2020年2月又在吴艳玲处张贴物业费催缴函。另查明，2015年4月13日，吴艳玲和戴超办理位于镇江市的涉案房屋的房产证，该房屋为吴艳玲和戴超共同共有，建筑面积为94.14平方米。2019年3月4日，吴艳玲与戴超经法院调解离婚，双方约定位于镇江市的涉案房屋为吴艳玲所有。原审法院认为，本案的争议焦点：1.银泓分公司、吴艳玲的主体资格是否适格；2.银泓分公司起诉的物业费、能耗费部分是否超过诉讼时效；3.银泓分公司主张的物业费和能耗费应从何时起算。一、关于银泓分公司、吴艳玲的主体资格是否适格的问题。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，银泓分公司作为常州银湖商业管理有限公司的分支机构，不具有法人资格，但其系常州银湖商业管理有限公司依法设立并领取营业执照的分支机构，根据民事诉讼法司法解释规定，银泓分公司作为合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的其他组织可以作为民事诉讼的当事人。故常州银湖商业管理有限公司中标后，由其分支机构即银泓分公司作为物业管理企业与各业主签订物业服务合同，提供物业管理服务，在业主未按约缴纳物业费等费用时作为银泓分公司提起诉讼，不违反法律规定，银泓分公司为本案适格的原告。银泓分公司虽与案外人戴超签订前期物业服务协议，但吴艳玲与戴超彼时系夫妻关系，戴超作为家庭代表与银泓分公司签订的前期物业服务协议对吴艳玲亦产生法律效力，且吴艳玲一直为案涉房屋的所有权人，吴艳玲与戴超婚姻关系解除后案涉房屋亦归吴艳玲所有，故在业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同前，吴艳玲仍应按照戴超与银泓分公司签订的前期物业服务协议履行权力义务，故吴艳玲为本案适格被告。二、关于银泓分公司起诉的物业费、能耗费部分是否超过诉讼时效的问题。银泓分公司拍摄的催缴物业费视频，因其系作为其催缴记录的证据而拍摄，不存在向社会不特定第三人传播、散布录像及其他损害业主权利的行为，故对银泓分公司提供的该份证据予以采信。银泓分公司分别于2018年6、7月份上门向吴艳玲催缴物业费，2020年2月又于吴艳玲处张贴物业费催缴函，且吴艳玲欠缴物业费、能耗费一直处于持续状态，故银泓分公司分别自2016年、2015年起算的物业管理服务费和能耗费并未超过诉讼时效。三、关于物业费和能耗费的计算问题。银泓分公司与案外人戴超签订的前期物业管理服务协议，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按照合同约定履行权利和义务，吴艳玲作为小区业主应依约及时缴纳物业费用。银泓分公司虽主张自通知吴艳玲收房之日起计算物业费和能耗费，但其提供的戴超出具的逾期交房违约金收条并不能证明其于2014年11月14日既已通知收房，根据前期物业服务协议、收楼流转单、业主物品移交记录、交房确认书的签订时间，本院认定物业费、能耗费自每年的12月6日起计算。现根据合同约定，吴艳玲每年缴纳费用一次，缴费时间为每年的1月1日-31日，吴艳玲仅缴纳2016年12月5日前的物业费和2015年11月22日前的能耗费，经银泓分公司催缴，仍未缴纳2016年12月6日至2020年12月5日的物业费和2015年11月23日至2019年10月31日的能耗费。现银泓分公司主张按照1.3元/平方米/月的标准计算物业费、按照房屋产权面积和楼层分摊公共能耗费符合合同约定，故吴艳玲应缴纳2016年12月6日至2020年12月5日期间的物业费5874.32元和2015年11月23日至2019年10月31日的能耗费666.81元。吴艳玲未依约缴纳相关费用，现银泓分公司主张按日万分之五的标准计算违约金338.43元，并未超出合同约定，本院予以支持。吴艳玲虽辩称银泓分公司对物业服务合同执行不到位，并提供小区内的照片予以证明，但吴艳玲不能以此拒不交纳物业管理服务费，故对其该项辩称意见，本院不予采纳。银泓分公司作为银湖花园生活小区的物业服务单位，应按签订的服务协议以及相关法律规定进一步全面履行好自己的合同义务和职责，为小区业主提供更好的物业服务。原审判决：一、吴艳玲于本判决生效后十日内给付银泓分公司2016年12月6日至2020年12月5日期间的物业费5874.32元、2015年11月23日至2019年10月31日的能耗费666.81元，合计6541.13元；二、吴艳玲于本判决生效后十日内给付银泓分公司违约金338.43元；三、驳回银泓分公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，由吴艳玲负担。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：1、2014年12月6日案外人戴超与银泓分公司签订前期物业服务协议，当时吴艳玲与戴超系夫妻关系，戴超作为家庭代表与银泓分公司签订的前期物业服务协议对吴艳玲亦产生法律效力。银泓分公司根据协议约定，为吴艳玲提供了物业服务，吴艳玲理应支付物业管理服务费。吴艳玲主张银泓分公司在清理垃圾、绿化维护等方面存在不足，但吴艳玲提供的证据不足以证明物业服务的标准下降，且上述问题并不属于法律规定的根本违约情形，吴艳玲不能据此拒绝履行缴纳物业费的合同义务。另一方面，根据双方签订的协议第九条约定，银泓分公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求银泓分公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，银泓分公司承担相应的法律责任。因此，即使上述情况存在，吴艳玲应当先行通知银泓分公司进行改正，银泓分公司逾期未改正的应当承担相应责任。根据现有证据，不能证明吴艳玲曾通知银泓分公司就上述问题进行改正，而银泓分公司在发现上述问题后，也已经积极采取措施予以整改，故吴艳玲据此主张不缴纳物业费，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。2、银泓分公司作为物业服务企业，有权依据法律的规定和合同的约定向业主收取费用，银泓分公司的收费没有超过有关部门的规定，吴艳玲认为银泓分公司违法乱收费的上诉理由不能成立。根据协议约定，吴艳玲应当按照房屋产权面积和楼层分摊公共能耗费，吴艳玲没有交纳能耗费违反了协议的约定。吴艳玲2015年12月6日预交的能耗费200元，属于预收款，在双方实际结算时可以扣除。原审判决吴艳玲支付缴纳2015年11月23日至2019年10月31日的能耗费666.81元有事实及法律依据。综上，上诉人吴艳玲的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴艳玲负担。本判决为终审判决。审判长  冷德华审判员  黄 甦审判员  杨道骏二〇二一年三月十八日书记员  王思倩