新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终91号 上诉人（原审原告）：霍城县天恒商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县清水河镇江苏路**。 法定代表人：叶子龙，公司经理。 委托诉讼代理人：马继中，新疆任远律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李全意，男，1979年3月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 委托诉讼代理人：羊山东，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原审第三人：王宗勇，男，1978年2月16日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 原审第三人：胡国建，男，1979年11月7日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 上诉人霍城县天恒商贸有限公司（以下简称天恒公司）因与上诉人李全意、原审第三人王宗勇、胡国建房屋租赁合同纠纷一案，不服霍城县人民法院（2020）新4023民初584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人霍城县天恒商贸有限公司的法定代表人叶子龙及其委托诉讼代理人马继中，上诉人李全意及其委托诉讼代理人羊山东，原审第三人王宗勇，胡国建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天恒公司上诉称：一审法院认定事实错误。导致一审判决错误。请求二审法院改判增加其房屋租赁费287,305.4元。事实与理由：一、关于第一年房租450,000元已付清的认定事实错误。李全意在签订合同后仅支付了225,000元，其之所以在诉讼中认可李全意已经支付完剩余的225,000元，是将其计入了借款1,000,000元中。本案一审法院既然未将225,000元计入其已还借款中，那么就应当认定该225,000元房租未付，应当判决李全意支付第一剩余的半年租金225,000元；二、其主张的2017年2月18日至2019年8月18日期间的房租应付房租1,195,467.6元，一审少计算24,905.4元；三、一审判决认定其仅仅偿还1,000,000元借款中的650,000元，未认定其主张的38,000元，其在一审中已经提供了对应的证据，但一审法院确没采纳。 李全意上诉称：请求撤销一审判决第一项，改判驳回天恒公司的一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由天恒公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，其与天恒公司租赁合同中“有关租金的约定”已经被双方及第三人王宗勇、胡国建在2015年6月29日签署的《借款合同》第四条“借款折抵租金的条款”所取代，天恒公司未按与各方签订借款合同的期限归还借款，借款合同中附生效条件的第三条和第四条已经生效，该借款折抵租金的条款包含有对年租金金额的变更；二、借款合同第三条和第四条是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。天恒公司在诉讼中以显失公平为由抗辩否认借款合同的效力，但其未在法定期间内行使撤销权，其撤销权已经消灭，该借款折抵租金的条款合法有效；三、部分受领借款不影响根据还款比例折抵对应租期租金；四、其部分放弃权利同意向天恒公司支付暖气费、物业费，不应当作为否认借款合同中附生效条件的第三条和第四条的效力的依据。 天恒公司向一审法院起诉请求：1．判令李全意向天恒公司支付租金1,187,312元；2．李全意承担逾期付款利息（依照同期银行利率计算）。事实和理由：2015年天恒公司、李全意签订了一份租赁合同，合同约定李全意承租天恒公司位于××用于经营服务项目，另承租天恒公司部分楼房用作员工住宿。合同约定了具体的租金、租期等内容。现自双方签订合同至天恒公司起诉时，李全意尚有1,187,312元未按约定支付。具体计算方式：自2015年8月1日计算，李全意已支付2016年8月1日租金450,000元，后双方达成补充协议天恒公司免除2016年1月30日至消防验收合格，消防验收合格时间2017年2月17日，天恒公司现主张的租金为2017年2月17日至2018年2月17日之间的450,0000元，2018年2月17日至2019年2月17日期间的472,500元，2019年2月17日至2019年8月17日半年的租金248,062元，员工宿舍的租金16,750元。 王宗勇述称意见同李全意。 胡国建述称意见同李全意。 一审法院认定事实：天恒公司、李全意于2015年5月1日签订《酒店娱乐租赁合同》，合同第一条约定天恒公司将清水天恒商场第三层，建筑面积4，123平方米租赁给李全意经营。第二条约定租赁期限为10年，自2015年8月1日至2025年7月30日止，2015年8月1日至2017年7月30日，第一、第二年租金每年45万元；2017年8月1日至2020年7月30日租金逐年累加5%；2020年8月1日至2025年7月30日租金以第五年租金为基数按5%-10%（视乙方经营效益浮动）累加计算。第四条约定装修期为3个月免租金，装修进场时间为2015年5月1日，装修截止时间为2015年7月30日。第五条约定租赁合同签订时，乙方（李全意）需预交第一年50%租金，乙方进场时交清剩余的50%。第八条约定甲方（天恒公司）在交房前需完成消防、电梯安装和验收。中央空调管道的安装由乙方自行解决，二次装修时需调整的消防管道、排风管道甲方负责协调，乙方承担消防主管道局部延伸管道安装费用。2015年3月19日李全意预交租金225,000元。2015年6月4日双方就《酒店娱乐租赁合同》签订《补充合同》，补充合同第二条约定，装修期限甲乙双方协商适当顺延。2016年11月17日双方就《酒店娱乐租赁合同》签订《补充协议》，该协议约定天恒公司消防后续未完成的项目由李全意垫资完成合计106,600元，运费另行计算。2016年11月21日双方就《酒店娱乐租赁合同》签订《合同补充协议》，该协议约定甲（天恒公司）、乙（李全意）双方自2015年5月1日因经营娱乐场所签订了房屋租赁合同后，甲方整栋楼房至今未办理安全消防手续，导致乙方至今不能开业经营给乙方造成一定的经济损失，为防止损失进一步扩大，双方在自愿、合法的基础上，达成如下协议：一、甲、乙自愿放弃自签订合同之日起，双方协商增加800千瓦箱变费用196,000元，此费用甲乙双方均摊。乙方应交房租费自甲方办理整栋楼消防手续齐全之日起开始。二、因乙方于2015年5月已交清第一年房租，但乙方实际未能开业经营，故甲方免去2016年1月30日至甲方主体消防手续合格期间的房租、物业费、暖气费，从而弥补乙方第一年交清房租而未收益的损失。三、在2016年3月16日乙方试运营期间，因甲方未办理消防手续，乙方被霍城县公安消防大队罚款60,000元，该乙方损失甲、乙双方各承担一半。2017年2月17日，伊犁哈萨克自治州公安消防支队针对李全意经营的霍城县清水河唯秀娱乐场所（李全意租赁的房屋的装修）出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。 另查，李全意与第三人王宗勇、胡国建合伙经营霍城县清水河镇唯秀娱乐会所。2015年6月29日，天恒公司（乙方）与李全意、第三人（甲方）签订《借款合同》，合同约定乙方向甲方借款1,000,000元；借款期限2015年6月29日至2015年7月15日出；乙方未在约定的期限内不归还借款，甲方将以承租乙方位于××门面房租及其他费用抵顶乙方借甲方的借款；抵顶期限为8年（2016年6月30日至2023年7月1日）包括租赁费、物业费、水电费、暖气费等一切费用，8年内甲方不再另行支付费用。2015年9月1日，天恒公司向第三人王宗勇支付400,000元；2016年1月31日，天恒公司向李全意支付100,000元；2016年2月5日，天恒公司向李全意支付借款100,000元；2016年5月6日，天恒公司向李全意支付借款50,000元，合计650,000元。新疆维尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院于2019年12月19日分别作出（2019）新40民终2127号调解书确认李全意向伊犁天恒房地产开发有限公司支付暖气费24,760元，（2019）新40民终2128号调解书确认李全意向巩留县天恒物业服务有限公司霍城分公司支付物业费90，240元。原审中李全意认可向天恒公司共租用7套员工宿舍，7套租用半个月后，退了3套，留了4套，租用一年，其中2套大住宅5000元/年，2套小住宅3000元/年。 一审法院认为，本案争议焦点为：1．双方之间及第三人之间形成的主合同及补充协议、借款合同的效力；2．李全意是否欠付租金，如欠付租金具体金额；3．天恒公司主张的利息有无事实及法律依据。争议焦点1，双方于2015年5月1日签订了《酒店娱乐租赁合同》及2015年6月4日签订《补充合同》、2016年11月17日签订《补充协议》、2016年11月17日签订《合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律的保护。天恒公司与李全意及第三人于2015年6月29日签订的《借款合同》是双方真实意思表示，合法有效。争议焦点2，第一，关于双方争议的租赁期起止时间一事，双方于2015年5月1日签订的《酒店娱乐租赁合同》中约定：“租赁期限为10年，自2015年8月1日至2025年7月30日止”，此后，双方就《酒店娱乐租赁合同》签订了多个补充协议，但均未对租赁期限作出重新约定，故确定租赁期限为10年，自2015年8月1日至2025年7月30日止。第二，关于双方争议的天恒公司楼房消防验收合格时间一事，依据双方2016年11月21日签订《合同补充协议》中载明的“甲（天恒公司）乙（李全意）双方自2015年5月1日，因经营娱乐场所签订了房屋租赁合同，后甲方整栋楼房至今未办理安全消防手续，导致乙方至今不能开业经营”内容，足以确认2016年11月21日之前天恒公司未办理楼房消防安全验收合格手续，庭审时天恒公司未提供何时就该楼房消防安全验收合格的证据，依据李全意提供的2017年2月17日，伊犁哈萨克自治州公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》的时间确定为楼房消防安全验收合格的时间，该时间为2017年2月17日。第三，关于双方争议的租赁费缴纳起始时间，依据双方签订的《酒店娱乐租赁合同》第四条约定：“装修期为3个月免租金，装修进场时间为2015年5月1日，装修截止时间为2015年7月30日”、2015年6月4日双方签订《补充合同》第二条约定“装修期限甲、乙双方协商适当顺延”、2016年11月21日双方签订《合同补充协议》第二条“因乙方于2015年5月已交清第一年房租，但乙方实际未能开业经营，故甲方免去2016年1月30日至甲方主体消防手续合格期间的房租、物业费、暖气费，从而弥补乙方第一年交清房租而未收益的损失”的内容，天恒公司主体消防合格验收之前，李全意免交租赁费的事实予以确认，依据确认的天恒公司楼房消防安全验收合格的时间2017年2月17日，确认租赁费缴纳起始时间2017年2月18日。天恒公司在本案中诉请的租赁费起止时间应确定为2017年2月18日至2019年8月18日，2年5个月。依据双方签订的《酒店娱乐租赁合同》约定的“第一、第二年租金每年45万元”内容，及第一年房租李全意已交清，且双方协议免除李全意2016年1月30日至消防手续合格期间的房租、物业费、暖气费，故2017年2月18日至2018年2月18日，应为第二年房租为450，000元。依据双方签订的《酒店娱乐租赁合同》约定的“2015年8月1日至2017年7月30日，第一、第二年租金每年45万元；2017年8月1日至2020年7月30日租金逐年累加5%”内容确定第三年租金为472，500元（450,000元＋450,000元×5%），第四年租金为496,125元（472，500元＋472,500元×5%），算得2018年2月18日至2019年8月17日1.5个月租金为472,500＋496,125÷2=720,562.5元，天恒公司诉请的2017年2月18日至2019年8月18日租赁费共计1,170,562.5元。第四，关于双方争议的住宅楼租赁费一事，天恒公司就该事实未提供证据，依据原审庭审笔录中李全意认可向天恒公司共租用7套员工宿舍，7套租用半个月后，退了3套，留了4套，租用一年，其中2套大住宅5000元/年，2套小住宅3,000元/年的事实，确认3套住宅半月租赁费750元（3000元÷12×3），2套大住宅一年租赁费10,000元（5000元×2），2套小住宅一年租赁费6000元（3000元×2），住宅租赁费为16,750元（750元＋10,000元＋6000元）。李全意辩称天恒公司对此应当另诉，李全意租赁天恒公司天恒商场三层用于开娱乐会所并租赁天恒公司住宅楼作为员工宿舍，两个事实的双方同一、诉讼标的属同一种类、具有事实上的关联性，且李全意在庭审中自认欠款事实，依法可以合并处理，故对李全意反驳意见不予采信。第五，关于双方争议的李全意是否拖欠天恒公司租赁费一事，李全意辩称因天恒公司未按双方签订的借款合同约定履行还款义务，依据借款合同约定“逾期不还或者超出日期未付折抵八年租赁费用、暖气费、物业费”的内容，部分受领租赁费剩余费用仍应按照比例折抵租赁费。双方及第三人于2015年6月29日签订《借款合同》，约定借期2015年6月29日至2015年7月15日，借款到期后，2015年9月1日至2016年5月6日，天恒公司分四次向李全意偿还借款共计650,000元，天恒公司主张偿还688,000元的事实，就超额部分天恒公司未提供证据予以证明，不予采信。2016年11月21日双方签订《合同补充协议》中明确李全意已于2015年5月交清第一年房租，按照合同约定第一年房租是为450,000元，李全意实际只于2015年3月19日预支付第一年前半年租金225,000元，天恒公司主张后半年房租225,000元是用借款合同折抵，双方约定交清的日期在借款合同之前且后半年房租在双方约定的免租范围内，故不予采信。2019年12月9日李全意与案外人就租赁房屋产生的物业费、暖气费在法院主持调解下达成李全意向案外人支付物业费、暖气费的调解协议，上述事实说明，双方及第三人之间签订借款合同中抵顶8年房租、物业费、暖气费的条款，双方已经以实际的天恒公司逾期偿还借款、李全意接收借款、李全意同意向案外人支付物业费、暖气费的行为作出实际变更，故依法应当以在后变更的协议为主。剩余未偿还借款350,000元，天恒公司认为此款应当折抵租赁房屋一个年度的物业费、暖气费，因物业费、暖气费的债权主体非本案天恒公司，李全意也不认可，故依法不予支持。故剩余借款350,000元应当折抵同等数额的租金。李全意提出为天恒公司消防项目垫资106,600元，增加800千瓦箱变费用196,000元费用双方均摊，即双方各自承担98,000元，消防罚款60,000元双方各承担一半即30,000元，上述各项合计234,600元，应折抵天恒公司租赁费的主张，天恒公司无异议,予以采纳。关于李全意主张的其他垫资款，天恒公司不认可，李全意未提供证据，不予确认。李全意截至2019年8月17日应向天恒公司交纳租赁费1,187，312.5元（1,170,562.5元＋16,750元），减去天恒公司同意折抵的234，600元，借款折抵租金350,000元，余602,712.5元为李全意实欠天恒公司租赁费，天恒公司要求李全意支付租赁费602,712.5元的请求，有事实及法律依据，予以支持，其余的不予支持。争议焦点3，双方签订的《酒店娱乐租赁合同》约定“双方不得违约，如违约由违约方承担相应的经济责任”的内容，该内容约定不具体，无法确认承担违约的方式，天恒公司也未提供实际损失的证据，该请求缺乏事实依据，不予支持。最后，关于李全意主张与第三人系合伙关系，应与第三人就上述款项承担连带付款义务的辩称，天恒公司不认可，李全意可在向天恒公司履行完付款义务后，依照其与第三人之间的合伙协议向第三人追偿。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、李全意于判决生效后十日之内向霍城县天恒商贸有限公司支付租赁费602,712.5元;二、驳回霍城县天恒商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9690元，由霍城县天恒商贸有限公司负担6085元，李全意负担3605元。 二审中，当事人未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、一审法院认定的房租增幅数额是否正确；二、关于借款合同中的第三条、第四条的约定是否有效；三、一审法院判决李全意支付房屋租赁费602,712.5元是否有事实依据及法律依据。一、关于第一个争议焦点；天恒公司与李全意于2015年5月1日签订了《酒店娱乐租赁合同》及2015年6月4日签订《补充合同》、2016年11月17日签订《补充协议》、2016年11月17日签订《合同补充协议》中的相关权利、义务，均系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方签订的《酒店娱乐租赁合同》第四条约定：“装修期为3个月免租金，装修进场时间为2015年5月1日，装修截止时间为2015年7月30日”、2015年6月4日双方签订《补充合同》第二条约定“装修期限甲、乙双方协商适当顺延”、2016年11月21日双方签订《合同补充协议》第二条“因乙方于2015年5月已交清第一年房租，但乙方实际未能开业经营，故甲方免去2016年1月30日至甲方主体消防手续合格期间的房租、物业费、暖气费，从而弥补乙方第一年交清房租而未收益的损失”的内容，以上协议内容是双方签字确认的真实意思表示，因天恒公司同意2016年1月30日至涉案房屋主体消防手续合格期间免交房租，依据涉案房屋楼房消防安全验收合格的时间为2017年2月17日，故可以确认租赁费缴纳起始时间是2017年2月18日。因此，本案计算租赁费起止时间应确定为2017年2月18日至2019年8月18日，2年5个月。依据双方签订的《酒店娱乐租赁合同》约定的“第一、第二年租金每年45万元”内容，及第一年房租李全意已交清，且双方协议免除2016年1月30日至消防手续合格期间的房租、物业费、暖气费，故2017年2月18日至2018年2月18日，应为第二年房租为450,000元。依据双方签订的《酒店娱乐租赁合同》约定的“2015年8月1日至2017年7月30日，第一、第二年租金每年45万元；2017年8月1日至2020年7月30日租金逐年累加5%”内容确定第三年租金为472,500元（450,000元＋450,000元×5%），第四年租金为496,125元（472,500元＋472,500元×5%），算得2018年2月18日至2019年8月17日1.5个月租金为472,500＋496,125÷2=720,562.5元，故2017年2月18日至2019年8月18日租赁费共计1,170,562.5元。 关于第二个争议焦点：天恒公司、李全意及第三人于2015年6月29日签订《借款合同》，借款到期后天恒公司分四次向李全意偿还借款共计650,000元，天恒公司偿还借款的时间已超过双方约定的借款还款期限，但李全意接受了还款且就涉案租赁房屋产生的物业费、暖气费等与天恒公司达成了调解协议，也支付了租赁期间的物业费、暖气费。李全意的上述行为，应视为李全意对双方签订《借款合同》中第三条、第四条约定的放弃，双方之间借款抵顶8年房租、物业费、暖气费的条款并没有实际履行，因此，李全意上诉称要求天恒公司履行借款合同中的第三条、第四条约定的主张无事实依据及法律依据。 关于第三个争议焦点:2016年11月21日双方签订《合同补充协议》中明确李全意已于2015年5月交清第一年房租，按照合同约定第一年房租是为450,000元，李全意实际只于2015年3月19日预支付第一年前半年租金225,000元，天恒公司上诉主张后半年房租225,000元是用借款合同折抵，但对该上诉主张其没有提供证据予以证实，并且也于该协议中的内容相互矛盾，因为在该协议中双方约定天恒公司免去2016年1月30日至涉案房屋主体消防手续合格期间房租、物业等费用，故对该上诉主张本院不予支持。天恒公司主张偿还38,000元的借款的主张，因未提供证据予以证实，故对该上诉主张也不予支持。原审法院根据查明的案件事实及合同法的相关规定支持2017年2月18日至2019年8月17日的房屋租赁费，符合本案实际情况，并无不当。 综上所述，霍城县天恒商贸有限公司、李全意的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,148元，由霍城县天恒商贸有限公司负担6321.00元，由李全意负担9827.00元。 本判决为终审判决。 审判长 阿 娜 尔 审判员 崔  佳 审判员 刘 云 龙 二〇二一年三月十六日 书记员 古丽娜孜