吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事裁定书（2021）吉24民申21号再审申请人（一审被告）：延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司，住所地吉林省延吉市延龙路南苑小区17号楼2单元4号。法定代表人：张峻，该公司经理。委托诉讼代理人：金小婷，吉林达公伟业律师事务所律师。被申请人（一审原告）：白明启，男，1987年10月13日生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。再审申请人延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司（以下简称风情园公司）因与白明启房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初6069号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。风情园公司申请再审称：（一）一审判令风情园公司交付房屋，支付逾期交房违约金属于认定事实不清、适用法律错误、判决依据不足。首先，风情园公司分别于2019年8月2日、2019年12月31日两次向白明启发出办理有关交房手续的通知，而白明启至今未到通知地点办理相关手续。况且，白明启未提供证据证明因风情园公司原因无法办理交房手续的事实，故风情园公司不应承担白明启主观原因无法办理交房手续的违约责任。一审忽略该事实，判令风情园公司交付房屋并支付逾期交房违约金36177元（自2019年8月7日起至2020年9月1日止）属于认定事实不清、判决依据不足。其次，虽然我国法律确立了合同自由原则以及意思自治原则，但是过分的合同自由将会带来不适当的结果，会导致违约金条款成为一方压榨另一方获取暴利的工具，据此，我国制定了有关调整违约金的条款和衡量违约金高低的条款，即《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。结合本案，涉案购房合同约定了有关开发企业逾期交房时承担的违约责任，即交房第二天起，以购房款为基数，按每日万分之二计算支付违约金。上述内容是合同当事人在签订合同时预先约定的，一旦发生纠纷时就不必具体计算损害范围，守约方就可以要求违约方支付违约金。基于此，白明启已经获得了164484.92元违约金，其数额超过总房款的35%。再者，违约金具有补偿性质，因此违约金的数额过高时进行调整亦可实现民法公平原则的要求。故根据合同法及其司法解释的规定，风情园公司既不存在故意违约的情形，且支付的违约金数额亦符合“过分高于造成的损失”的标准。甚至涉案房屋早已建成，即可入住使用。据此，从双方合同的履行情况、白明启主观原因，以及风情园公司承担违约责任的角度出发，一审法院判令风情园公司支付违约金的裁判违反了公平原则，放任了白明启滥用诉讼权利的行为，导致白明启获得不当利益。（二）一审法院送达错误属于程序违法，剥夺了风情园公司的诉讼权利。一审法院未依法向风情园公司送达起诉状副本、开庭传票、应诉通知书等诉讼材料，直接导致风情园公司不能正常行使诉讼权利。白明启起诉风情园公司已有两次，知晓风情园公司的办公地点且有能力告知法院具体位置实现送达。一审法院其他审判人员办理风情园公司案件时均实现了有效送达，风情园公司也参加了庭审，然而，就本案一审法院没有用尽方法通知、送达诉讼材料，就将诉讼材料邮寄到风情园公司工商登记地址并以退回为由视为送达。但实际上，风情园公司的工作人员以及负责人员均没有接到法院或者投递员的联系，更不存在拒签的情形。根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院，受送达人本人或者受送达指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。受送达人能够证明自己在诉讼文书送达的过程中没有过错的，不适用前款规定”之规定，一审法院送达存在瑕疵，且客观情况亦不符合视为送达的情形，并且风情园公司在送达过程中不存在过错。故被退回的诉讼文书无法视为送达，风情园公司依法不承担送达不能的不利后果。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误、程序违法、判决依据不足，风情园公司现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、四、六、十项规定，向贵院提起再审申请，恳请贵院依法纠正一审法院对本案所作的错误判决。白明启提交意见称：本人于2019年8月至2020年7月多次去开发商处办理交房手续，但对方均以购房合同未变更为开发商要求的备案合同为由，拒绝向本人办理房屋交付。后经本人说明，对方得知本人所购房屋已经备案后，对方便提出诸多无理要求才肯办理交房手续，即缴纳未交付房屋之前的相关费用，包括2019年至2020年度物业费、取暖费、垃圾清运费，并要求将本人的购房合同交给风情园公司保管。本人与风情园公司所签订的购房合同是真实有效的，至今未能按合同约定履行，并且提出诸多无理要求是开发商单方面原因造成。购房合同内并未对违约金赔偿金额有所限制。综上所述，依照购房合同之约定，对方应当遵守合同约定，按照合同约定向本人赔付相应违约金。再审审查中，风情园公司提交了下列证据：（1）（2020）吉2401执2526号《白明启与延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司房屋买卖纠纷执行结案通知书》。证明白明启已经获得了166851.92元违约。（2）134XXXXXXXX号手机短信截图复印件，内容：通知办理68-2-501房子手续领取房子钥匙；155XXXXXXXX号手机短信截图复印件，内容：通知办理68-2-501房子手续领取房子钥匙。证明风情园公司通知白明启办理交房手续。（3）（2020）吉2401民初6068号《吉林省延吉市人民法院送达地址确认书》。证明一审法院工作人员填写的风情园公司的送达地址。（4）（2020）吉2401诉前调4973、4974、4975号《吉林省延吉市人民法院送达回证》；（2020）吉2401民初6069号《吉林省延吉市人民法院送达回证》。证明本案一审法院因送达地址与实际不符，送达被退回。白明启对上述证据及证明的事实无异议，本院予以采信。白明启提交了下列证据：（1）录音光盘，并附《开发商拒绝交房且提出无理要求录音情况说明》。证明白明启及案外人金某、闫某在2019年8月至2020年7月期间，先后多次去风情园公司处办理交付房屋手续，风情园公司以各种理由推脱，拒绝交房。2020年7月风情园公司得知白明启购买的房屋已备案后，向白明启及金某、闫某提出无理要求才肯交房。风情园公司质证称，该录音未经过同意，是以偷拍偷录等非法手段获取的，不得作为证据使用。（2）证人金某的证人证言。证明证人金某和白明启白明启都是房屋买受人，二人一起去要房子，要求金某和白明启垫付监管基金，不给办备案手续，还因为没有备案手续拒绝交房；让交未交房之前的物业费、取暖费、卫生费等，交齐才给钥匙，金某和白明启认为很不合理，所以没同意，房屋就没有交接。风情园公司质证认为证人与白明启有利害关系，证人证言缺乏客观性，不应采信。（3）《房屋租赁合同》。证明白明启现居住的房屋是租用的。本院认为，证据（1）“录音”并非是通过非法手段获取，虽然录音中说话的人并非是本案白明启，但录音内容与证据（2）相互印证，能够证明在办理房屋交付时，风情园公司（或物业）向购房人提出了超出房屋买卖合同约定义务以外的要求，能够证明风情园公司向白明启交付房屋的义务未履行，该两份证据本院予以采信。证据（3）与风情园公司申请再审的争议焦点无关，本院不予以采纳。本院经审查认为，本案双方法律关系为买卖合同法律关系，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中风情园公司与白明启签订的《海兰江花园商品房认购协议书》系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效。合同有效，当事人应按约履行合同。交付房屋是风情园公司的合同义务，未按合同约定交付房屋，风情园公司构成违约。风情园公司主张房屋未交付原因在于白明启，没有提供充分证据予以证明，本院不予支持。合同中双方约定的违约条款合法有效，风情园公司主张违约金过高，缺乏证据证明，理由亦不成立，本院不予支持。关于风情园公司提出的一审法院送达错误属于程序违法，剥夺了风情园公司诉讼权利的问题。《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条规定：“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。受送达人能够证明自己在诉讼文书送达的过程中没有过错的，不适用前款规定。”经审查，一审法院是根据风情园公司工商登记的地址确认的送达地址。送达地址变更，风情园公司未及时告知人民法院，风情园公司具有过错。一审法院按照工商登记的地址送达法律文书符合法定程序，送达流程未有不当。综上，风情园公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司的再审申请。审判长 刘景秋审判员 金亨今审判员 邓 艳二〇二一年三月二日书记员 王雅琦