辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1426号上诉人（原审原告、反诉被告）:任国强，男，1966年1月28日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：孙宇阳，系辽宁群诚律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：赵任红，女，1964年8月11日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：孙宇阳，系辽宁群诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳业权置地房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。法定代表人：翁旭阳，系总经理。委托诉讼代理人：李铮，系辽宁恒生律师事务所律师。上诉人任国强、赵任红因与被上诉人沈阳业权置地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。任国强、赵任红的上诉请求：一、请求二审法院依法变更沈阳市于洪区人民法院作出的(2020)辽0114民初1485号民事判决书第三项为，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将案件发回重审。二、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、上诉人有理由相信争议门斗不计入房屋建筑面积或属于赠送的附属设施该商品房为连体式别墅，双方签订合同时房屋已经建成，一层的前后门斗均已存在，被上诉人作为专业的房屋开发企业，应熟知商品房销售程序和测绘规范。其在与上诉人签订合同之前已委托沈阳市房产测绘中心依照其提供的施工图纸对房屋建筑面积进行了初步测绘，暂确定销售面积为171.35平方米，签订合同时将该图纸作为合同附图，并按照该面积收取了上诉人房款。另外，该房屋同时赠送了车库及前后园田等设施。上述合同内容及被上诉人在签订和履行合同过程中的行为，足以表明前后两个门斗所对应的面积款不在其预期的房屋价款之内，也足以使上诉人确信该前后门斗不计入房屋建筑面积或属于赠送的附属设施。上诉人也正是基于上述认知和理解，才最终签订了合同。二、原审判决认定事实错误和适用法律错误双方补充协议中“当产权登记面积与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款。”的约定，其适用的前提应为销售预测所依据的合同附图与办证实测依据的规划设计图纸及实际建成商品房的结构一致，应为在测量范围不变的情况下仅因建筑施工而导致的面积误差。不应机械的理解为，无论因何种适事由，只要出现销售面积与办证面积不一致的情况，即应适用本条约定。而是应当查清产生问题的原因，分清责任，之后再确定是否适用。现因被上诉人两次测绘提供的标本不一致，导致测绘范围出现变化，进而出现面积差异，过错完全在于被上诉人，其应承担相应的责任。故本条约定不具有适用的基础，不应作为裁判的依据。综上，原审法院没有认真分析双方的交易过程和房屋的实际情况，仅依照对合同和补充协议的字面理解，即认定争议门斗面积不属于赠送面积，属于认定事实错误。退一步讲，被上诉人在申请房屋预售面积测绘时没有按照规划和设计提供房屋附图，导致沈阳市房产测绘中心在进行产权登记实测时因前后门斗的存在而增加了办证面积。双方在签订合同过程中，被上诉人也没有按照规划设计向上诉人展示合同附图，在销售过程中也没有向上诉人明示争议门斗是否计入建筑面积和收取房款。故而造成上述矛盾和本案纠纷的过错完全在于被上诉人，上诉人不存在任何过错。即使在上诉人没有充分证据证明争议门斗属于赠送面积的情况下，亦不能免除因被上诉人过失行为而需要其承担的后果和责任，更不能在上诉人没有任何过错的情况下，将因其自身失误而造成的风险和损失转嫁给上诉人。所以尽管被上诉人需要按照新的测绘面积为上诉人办理房证，但仍无权要求上诉人补交面积差价款。本案争议的实质为上诉人购买商品房中的合同约定面积和初始备案登记面积相差、平方米的利益归属问题，而该矛盾系因被上诉人违反合同约定或自身过失造成，与上诉人无关，后果理应由其承担。沈阳业权置地房地产开发有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。理由如下：一、答辩人从未向被答辩人承诺案涉房屋门斗属于赠送部位答辩人在销售房屋时，没有承诺向被答辩人赠送房屋前后门斗，《商品房买卖合同》对此也未作出约定。答辩人在上诉状中自述该房屋同时赠送了车库及前后园田，并未明确包括门斗。可见，答辩人对被答辩人没有作出虚假承诺和误导性陈述，不违反诚实信用原则。被答辩人在上诉状中承认《商品房买卖合同》约定的面积为暂定面积，即应当预见到产权登记面积可能与合同约定面积不一致，其认为房屋前后门斗不计入房屋建筑面积，只是单方臆测，没有任何事实和法律依据。二、案涉房屋合同约定面积和产权登记面积发生差异，不是答辩人的原因导致的被答辩人称，因答辩人两次测绘提供的标本不一致，导致测绘范围出现变化，进而出现面积差异。被答辩人没有为其这一观点提供任何证据。事实上，案涉房屋不存在设计变更和规划变更，测绘部门依据规划部门审批通过的图纸进行面积预测，其未将房屋门斗计入预测面积不是答辩人的过错。答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋尚未竣工验收，属于预售商品房。2012年，房产部门在其出具的商品房买卖合同附图上标注：依图纸测算审核，仅供签订商品房买卖合同时使用，最终价款结算依据的房屋建筑面积以日后实测为准，可见该图并非最终确定的房屋状况，合同面积也可能与房屋实际面积存在差异。答辩人只能按照房产部门预测面积销售房屋，否则无法办理合同备案。在办理房屋初始登记前，测绘部门对房屋建筑面积进行实测，出具了房屋建筑面积测算审核分层分户表，作为案涉房屋的产权登记面积。房产局测绘部门独立履行其职能，虽然被上诉人就案涉小区房屋面积申请测绘部门进行预测和实测，但客观上无法左右预测与实测结果，二者之间的差异不是答辩人导致的。三、答辩人与被答辩人就面积差异的处理方式有明确约定答辩人与被答辩人在《商品房买卖合同》第五条及《补充协议》第五条中明确约定，合同约定面积与产权登记面积发生差异时，房款按产权登记面积多退少补。该约定系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。依据上述约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，被答辩人应补齐面积差价款。四、依据公平原则，被答辩人理应为其实际占用并将计入产权登记面积的房屋支付对价测绘部门实测的房屋销售面积，亦作为房屋产权登记面积，是开发公司依法有权销售的房屋面积。对于案涉房屋门斗，答辩人投入了相应的土地成本和建筑成本，在答辩人不存在任何过错的情况下，被答辩人如不补交面积差价款，将给答辩人的合法销售收入造成严重损失。如上诉人不支付足额对价即取得房产，将构成不当得利。此外，本案类似的三个已结案件，答辩人对于面积差价款的主张均在二审中获得贵院的支持，且被告人在判决生效后主均主动补齐了面积差价款，其中一名被告向辽宁省高级人民法院申诉，省法院裁定驳回其再审申请。请法庭充分考虑上述情节，查明事实，驳回被答辩人的上诉请求。任国强、赵任红向一审法院的诉讼请求为：1.判令被告协助原告办理房屋所有权证书；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金1920.83元。沈阳业权置地房地产开发有限公司向一审反诉请求为：1、反诉被告立即向反诉原告给付所购房屋面积差价款59189元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年4月3日，任国强、赵任红与业权公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定任国强、赵任红从业权公司处购买位于沈阳市于洪区商品房，建筑面积为171.35平方米，单价为11210元，总房款为1920834元。合同第八条约定的交付时间为2013年6月30日。合同第十五条约定，业权公司应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由业权公司提供的资料报产权登记机关备案。如因业权公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，业权公司向任国强、赵任红支付已付房款千分之一的违约金，合同继续履行。2013年7月3日，业权公司将案涉房屋向任国强、赵任红交付使用。任国强、赵任红向业权公司交付了全部房款。沈阳市房产局测绘部门实际测绘面积为176.63平方米。2017年5月2日，业权公司取得案涉房屋的产权备案登记。另查，双方签订的《补充协议》第五条约定：当产权的登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。一审法院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律规定，未损害第三人权益，该合同及协议合法有效，双方均应依约履行。具体到本案，关于任国强、赵任红主张办理房证的问题。案涉房屋具备办理产权登记的条件，业权公司应当协助任国强、赵任红办理产权登记。关于逾期办证违约金的问题。业权公司应当自任国强、赵任红接收房屋（2013年7月3日）后1095日内办理案涉房屋的产权备案登记，上述日期为2016年7月2日，但业权公司于2017年5月2日才办理备案登记，超过了上述期限，构成违约，应当承担违约责任。业权公司向本院提出了该项诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。任国强、赵任红自2016年7月3日起应当知道其权利受到损害，但于2020年1月15日才向人民法院起诉，已超过三年诉讼时效，故任国强、赵任红的要求业权公司承担逾期办证违约责任的请求，不予支持。关于业权公司反诉请求任国强、赵任红补交面积差价款的问题。双方签订的《补充协议》第五条约定“当产权的登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。”因商品房买卖合同中约定的房屋面积仅是预测的面积。在实际交付房屋的过程当中，会出现预测面积与实际交付面积存在差异的情形。本案买卖合同约定的面积为171.35平方米平方米，后经沈阳市房产局测绘部门实际测绘面积为176.63平方米，两者相差5.28平方米，依约应当由任国强、赵任红补交，经计算为59189元（5.28平方米×11210元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告任国强、赵任红办理位于沈阳市于洪区2门房屋的产权登记证书；二、反诉被告任国强、赵任红于本判决发生法律效力之日起15日内向反诉原告沈阳业权置地房地产开发有限公司支付面积差价款59189元；三、驳回原告任国强、赵任红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告沈阳业权置地房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费1279元，由反诉被告任国强、赵任红负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人与被上诉人均确认案涉《商品房买卖合同》没有约定案涉门斗是业权公司赠送上诉人的部分。本院认为，上诉人主张按照案涉《商品房买卖合同》附图的记载，案涉门斗不应计入房屋建筑面积或属于业权公司向上诉人赠送的建筑面积。案涉《商品房买卖合同》附图属于户型图，该户型图确未体现存在前后门斗，亦未体现案涉房屋室外的其他细节，仅体现了案涉房屋室内的形状和大小；上诉人与被上诉人均确认案涉《商品房买卖合同》没有约定案涉门斗是业权公司赠送上诉人的面积，按照日常生活经验法则，未约定赠送的建筑面积应属于支付费用的建筑面积。考虑上诉人据以确定其主张的案涉《商品房买卖合同》附图仅属于案涉房屋的“室内图”，故上诉人以案涉《商品房买卖合同》附图并未标注案涉门斗为由主张案涉门斗属于业权公司向上诉人赠送的建筑面积依据不足。关于上诉人主张业权公司未经其同意私自申请沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行测量并私自变更案涉房屋建筑面积的问题。案涉《商品房买卖合同》记载的案涉房屋面积为“合同约定面积”，上诉人与被上诉人现均确认：经沈阳市房产测绘中心实测绘后的面积大于“合同约定面积”，产生的原因为“合同约定面积”为沈阳市房产测绘中心依照设计图纸预测绘得出的“暂定面积”，该“暂定面积”未包括前后门斗应计算的面积，故而引发上诉人是否应向被上诉人给付所购房屋面积差价款的纠纷。上诉人与业权公司签订的《补充协议》第五条约定：当产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。上诉人对于该项约定是清楚的，业权公司申请沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行实测绘属于业权公司履行案涉《商品房买卖合同》约定的行为，沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行实测绘并变更案涉房屋的建筑面积数额属于当“产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积”产生误差时的确认行为。该确认行为符合《房产测量规范》（GB/T17986-2000）“3.2.1计算全部建筑面积的范围…d）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算…”以及《沈阳市房屋面积测量与计算细则》“6.1.1测算全部建筑面积的范围…h）与房屋相连的有两个及两个以上柱或有围护结构的门斗、门廊按柱外围水平投影面积计算…”的规定。上诉人亦有权在其认为沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行实测绘并变更案涉房屋的建筑面积得出的数据不准确时申请重新测绘，该请求属于上诉人的权利，亦无需经过被上诉人同意；上诉人在法庭向其释明其有权申请重新测绘时，明确表示不申请测绘。故上诉人以业权公司未经其同意申请沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行测量并私自变更案涉房屋的建筑面积不应作为案涉房屋产权登记面积的依据与合同约定相悖，且无法律依据，故不予支持。原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。案涉房屋经沈阳市房产测绘中心实测绘后的面积为“产权登记面积”，该面积属于上诉人享有产权的面积，也是上诉人再行出卖案涉房屋的销售面积。故结合《房产测量规范》的规定并考虑案涉《商品房买卖合同》就此项内容的约定为“多退少补”，应支持被上诉人主张的上诉人向其给付所购房屋面积差价款的诉讼请求。关于上诉人在起诉请求中提出请求被上诉人支付逾期办证违约金的问题。根据双方《商品房买卖合同》约定，业权公司应当自任国强、赵任红接收房屋（2013年7月3日）后1095日内办理案涉房屋的产权备案登记，上述日期为2016年7月2日，但业权公司于2017年5月2日才办理备案登记，超过了上述期限，构成违约，应当承担违约责任。上诉人于2020年1月15日向一审法院提出本案诉讼，适用诉讼时效规定，向前推算三年，被上诉人的逾期办证违约行为尚处于持续状态，又因为双方在合同中约定的逾期办证违约金赔偿计算标准为“已付房款千分之一”的违约金，即使被上诉人的先前部分违约行为超出三年范围，但其后续违约行为仍处于起诉前三年范围之内，为保障买受人权益，应以逾期办证违约行为结束之日起计算诉讼时效为宜，既上诉人提出的该项请求并未超过诉讼时效，一审法院认定诉讼时效起算时间有误，本院予以纠正。综上，按照《商品房买卖合同》第十五条“出卖人向买受人支付已交付房款千分之一的违约金”之规定，被上诉人应给付上诉人逾期办证违约金1920.83元（1，920，834元×0.001），上诉人起诉主张支付逾期办证违约金数额在法律规定的合理范围内，本院予以支持。综上所述，上诉人任国强、赵任红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1485号民事判决第一、二项，即“一、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告任国强、赵任红办理位于沈阳市于洪区2门房屋的产权登记证书；二、反诉被告任国强、赵任红于本判决发生法律效力之日起15日内向反诉原告沈阳业权置地房地产开发有限公司支付面积差价款59189元”；二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1485号民事判决第三项；三、沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付任国强、赵任红逾期办证违约金1920.83元；四、驳回双方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由沈阳业权置地房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费643.60元，由反诉被告任国强、赵任红负担；二审案件受理费50元，由沈阳业权置地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二一年三月二日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。