辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终392号上诉人（原审被告）：朝阳金辉建筑工程有限公司（以下简称“金辉公司”），住所地朝阳市开发区龙泉大街二段**。法定代表人：孙守辉，总经理。委托诉讼代理人：孙奇，朝阳市建平县万寿街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：马沛国，男，1972年9月25日出生，汉族，工人，住凌源市。被上诉人（原审被告）：凌源市坤达房地产开发有限公司（以下简称“坤达公司”），住，住所地凌源市双桥街汇龙弯小区/div>法定代表人：杨洁琼，总经理。委托诉讼代理人：钱泉，辽宁万盟律师事务所律师。原审被告：孙仓，男，1970年10月12日出生，汉族，农民，住朝阳市双塔区。上诉人金辉公司因与被上诉人马沛国、坤达公司和孙仓房屋买卖合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2020）辽1382民初4087号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马沛国对上诉人的起诉或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：马沛国与坤达公司签署的购房合同，并把购房款交给了坤达公司，而不是交给上诉人，属于马沛国与坤达公司之间发生的合同关系，不论合同还是收款收据，都没有上诉人印章，上诉人属于案外人，所以不应起诉上诉人，上诉人没有义务承担相应的责任。坤达公司辩称，应驳回上诉，维持原判。马沛国辩称，房交会上三方在场，只是对赠送地下室没有落在纸面上。孙仓辩称，赠地下室是真实意思，应由坤达公司赠送。马沛国向一审法院起诉请求：1.判令三被告按约定交付凌源花园小区5号楼4单元103室配套地下室一间（9.11㎡）（￥9,000元），并为原告出具地下室款收据，开具楼房发票；2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年，由被告坤达公司开发、被告金辉公司承建的凌海花园小区对外出售房屋，被告孙仓系被告金辉公司员工。2012年5月25日，原告马沛国购买被告坤达公司开发建设的凌海花园小区5号楼4单元103室房屋，并于当日交付购房首付款100,000元。被告坤达公司出具收款收据一张，收据中载明“收款事由购房5#4-103。71.78×3280抵孙仓工程款”，被告坤达公司加盖财务专用章。2012年5月27日，该收据背面由被告孙仓手书“房价3130元/平方米，赠地下室，甲方不赠由施工方承担，孙仓2012年5月27日”。2013年4月24日，原告马沛国（买受人）与被告坤达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为第5幢04013号住宅；建筑面积73.30平方米；单价每平方米3,280元，总金额贰拾肆万零肆佰贰拾肆元整；分期付款首付款140,424元，贷款10万；出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种和第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，按逾期时间，分别处理（不作累加）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之5的违约金”。2013年4月25日，原告向被告坤达公司交付购房款40,424元，被告坤达公司出具收款收据一张，收据中收款事由处载明“5#04013，73.30㎡×3280首付（补）”。原告交付上述款项后，被告坤达公司向原告交付了案涉房屋（凌海花园小区5号楼4单元103室）。因案涉房屋系被告坤达公司用以抵顶拖欠孙仓工程款，庭审过程中，被告孙仓认可坤达公司未将案涉地下室纳入抵顶工程款的范围，并认可坤达公司抵给其案涉房屋单价为3,280元/㎡，即收款收据中载明的金额，而实际出售给原告的房屋单价为3,130元/㎡。被告孙仓认为其在收据背面手书“……赠地下室，甲方不赠由施工方承担”的内容是代表金辉公司为坤达公司赠送地下室的行为提供担保。庭审过程中，被告坤达公司对此提出异议。被告坤达公司于庭后向本院提交了对外出售地下室每平方米1,000元的收款收据，用以证明其并未赠送地下室而是以此价格收取地下室的价款。一审法院认为，原告于2012年5月25日购买被告坤达公司开发建设的凌海花园小区5号楼4单元103室房屋，双方虽未签订书面的商品房买卖合同，但被告坤达公司作为开发企业向原告开具的房款收据中载明了所售房屋面积、价格、位置，故被告坤达公司与原告马沛国达成了房屋买卖的合意。现该房屋已实际交付。诉讼过程中，被告孙仓及被告金辉公司提出向原告赠送地下室是经过被告坤达公司同意的辩解，但未提供相应证据予以证明，因被告孙仓及被告金辉公司不是商品房买卖合同的当事人，被告孙仓作为被告金辉公司的员工，在被告坤达公司向原告出具收款收据后又在收款单据上背书赠送地下室的行为属被告孙仓及被告金辉公司单方意思表示，该单方背书的行为不能视为商品房买卖合同中履行交付义务的主体，即不能确认坤达公司向原告作出的承诺，且原告与被告坤达公司于2013年4月24日补签了《商品房买卖合同》，并于2013年4月25日在原告马沛国补交购房款时向其出具了收款收据一张，该合同中及收款收据中记载的房屋面积、价格、位置均与2012年5月25日向原告出具的收款收据中内容一致，并未增加相关赠送配套地下室的内容。故原告要求被告坤达公司履行向其交付地下室的诉讼请求，无事实和法律依据。原告要求被告金辉公司与被告孙仓向其交付地下室的诉讼请求，因被告孙仓系以员工身份代表被告金辉公司向原告作出“……赠地下室，甲方不赠由施工方承担”的承诺，现被告金辉公司与被告孙仓对凌海花园小区5号楼4单元103室房屋配套的地下室无处分权，故被告金辉公司作为案涉房屋的施工方应承担相应的违约责任，被告金辉公司应按照承诺向原告马沛国履行不能交付地下室的相应价款9,000元。一审法院判决：被告朝阳金辉建筑工程有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告马沛国不能取得地下室的经济损失9,000元。被告朝阳金辉建筑工程有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告朝阳金辉建筑工程有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人金辉公司向本院提交了其与坤达公司签订的房屋买卖协议，用以证明房产抵顶工程款赠地下室。坤达公司认为该证据与本案无关联；马沛国质证称，住宅和地下室都是配套的，**住宅配**地下室；孙仓质证意见与马沛国意见一致。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：金辉公司应否履行赠送地下室的义务。孙仓系以金辉公司员工身份签署的向马沛国赠地下室的承诺，孙仓的行为能够代表金辉公司。因案涉房屋出售价款用于坤达公司抵顶拖欠施工方工程款，赠送地下室是为了促销，孙仓代表金辉公司作出的承诺，应是其真实意思表示。金辉公司和孙仓提出赠送地下室是经坤达公司同意，孙仓的签字是为了承担保证义务的抗辩意见，但未提供相应证据予以证明。因坤达公司对孙仓签署的承诺内容不认可，故应认定为金辉公司单方意思表示，不能认定是坤达公司的承诺，金辉公司应承担责任综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人朝阳金辉建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年三月十日书记员  毕 雪