天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6531号上诉人（一审原告）：天津川谷培训学校有限公司，住所地天津市和平区五大道街南京路与长沙路交口西南侧世纪都会商厦1304。法定代表人：张月，校长。委托诉讼代理人：谷雨，天津浩思律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：和记黄埔地产（天津）有限公司，住所地天津市和平区南京路**津汇广场****。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：张磊，天津金诺律师事务所律师。上诉人天津川谷培训学校有限公司（川谷培训公司）因与被上诉人和记黄埔地产（天津）有限公司（和记黄埔地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初5686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。川谷培训公司上诉请求：1．撤销（2020）津0101民初5686号民事判决书，发回重审或改判支持上诉人全部诉讼请求；2．本案两审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人可以将租赁房屋用于开展培训业务。首先，《办公楼租赁合同》系被上诉人提供的，第三条租赁用途为办公亦为格式条款。《中华人民共和国合同法》明确规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，格式条款无效。其次，被上诉人明知上诉人承租房屋用于教学培训，双方的实际行为应当认定为对租赁合同的变更。最后，合同载明办公与上诉人实际用途并不冲突。上诉人系专业从事日语教学培训机构，租赁被上诉人房屋并据此取得教育培训许可足以证明上诉人承租房屋从事教学的合法性。教育机构不同于一般企业经营，具有教学研与办公一体化的显著特征，其教学培训与日常办公是无法分割的，以租赁目的为办公排除用于教育培训的合法性系对合同目的、合同内容的错误解读。2．不能因为上诉人已经缴纳租金来认定疫情是否给企业经营造成影响。判断企业经营是否影响应当结合企业从事行业、以及疫情对该行业的整体影响进行研判。上诉人系合法的从事教育培训的机构，同时从事赴日留学咨询中介业务。疫情发生后至2020年6月2日，天津市政府公告允许教育机构开始有序申请复工，教育培训行业是受疫情影响最大的行业之一，也是最后允许复工复产的行业，遭受损失之大无需多言。至于留学业务，因疫情影响，中日双边交流陷入停滞，日本更是至今无法向中国留学生签发签证。至于上诉人已经缴纳了房租的行为，是因为受到被上诉人多次威胁后迫不得已的行为。同时，即便上诉人已经缴纳了房租，依据最高院相关司法解释，被上诉人亦应当具有返还义务。3．上诉人要求返还租金是具有法定事由。《天津高院民一庭关于审理涉新冠肺炎疫情相关民事案件的法官会议纪要》规定承租人因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影响，暂时无法使用租赁房屋而主张延长租期、减免租金的，案件审理中，应当结合所属地区新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响进行综合考量。经审查，如确属不可归责于当事人的原因所致，可以考虑采取适当延长租期或者适当减免租金的方式，由当事人合理分担损失。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。上诉人要求返还租金具有充分法律依据。和记黄埔地产公司辩称，上诉人在2019年11月20日才与被上诉人签订《办公楼租赁合同》，此时疫情已经产生影响。办公楼在疫情期间一直能提供给上诉人使用，上诉人没有提供任何收入下降的证据，同时根据被上诉人在一审提交的证据也能够证明上诉人已经开展线上教学、服务等进行正常经营。上诉人违反合同约定擅自变更租赁合同的用途，没有经过被上诉人的同意。因此，在上诉人承租房屋很短时间内即进入疫情防空情况下不存在因疫情问题导致上诉人收入大幅下降和产生损失的问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。川谷培训公司向一审法院起诉请求：1．判令被告返还原告2020年2月至6月2日租金共计83140.35元；2．判令本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月20日，原告与被告签订《办公楼租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于天津市和平区××路××路××西南侧（南京路183号）世纪都会商厦办公楼第13层1304号办公楼单元及其设施。租赁用途为办公，不得作其他用途。租赁期限为2019年12月22日至2022年12月21日。上述合同签订后，被告依约交付了房屋，原告按期交纳租金至2020年9月。一审法院认为，原告与被告签订《写字楼租约》系双方真实意思表示，原、被告均应按照上述租约的约定各自履行义务。本案中，原告已经按照双方约定按时交纳租金至2020年9月，现又主张因疫情原因导致其无法正常办公及经营，在此期间原告没有经营收入来源；因无法使用租赁场所开展线下教学，导致学生及家长要求退费；翻译、留学服务也因疫情及管控措施无法开展，使原告的经营陷入了极大的困难当中而要求返还2020年2月至6月2日的租金。首先，原被告在租赁合同中已经明确约定租赁房屋仅可用于办公，而不得作其他用途。原告未举证证明其开展线下教学及经营活动的情况已经告知被告，并征得被告同意。第二，被告提交的证据能够证明即使在疫情防控期间，也未影响原告使用租赁房屋进行办公用途的使用。第三，原告亦未举证证明其按时交纳房屋租金的行为存在法定的应予返还的事实及法律依据。综上，原告主张返还已经交纳租金的诉讼请求无事实及法律依据，故本院无法支持。判决：驳回原告天津川谷培训学校有限公司全部诉讼请求。案件受理费1879元，减半收取939.5元，由原告天津川谷培训学校有限公司自行承担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院另查明，双方租赁合同约定的租赁面积为397.75平方米，每月租金为40888.70元，该租金不含物业管理服务费、其他费用等川谷培训公司应支付的费用。川谷培训公司已实际支付和记黄埔地产公司2020年2、3、4、5、6月份房屋租金。川谷培训公司已取得天津市和平区教育局颁发的民办学校办学许可证，2020年6月2日，天津市和平区教育局向川谷培训公司发出《关于恢复线下培训的通知》：即日起你校和平区南京路与长沙路交口西南侧世纪都会商厦1304校区可恢复线下培训，请按照办学许可证载明的地址及办学内容开展培训活动，严格落实各项疫情防控措施。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方均应依约享有权利，履行义务。该合同签订后，上诉人实际利用涉案房屋进行日语培训、出国留学中介服务等。2020年初，因受新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响，上诉人未能利用涉案房屋用于教学培训，影响其正常经营，直至2020年6月2日上诉人收到天津市和平区教育局通知，在严格落实疫情防控措施的情况下可恢复线下培训。因此，上诉人作为教育培训机构，系受疫情及防控措施影响较为严重的行业之一，该影响确属不可归责于当事人的原因所致，应由双方当事人分担相应损失。被上诉人要求上诉人按照原租赁合同约定标准支付相应期间租金对上诉人显然不公平，上诉人要求按照50%比例由被上诉人退还2020年2月1日至2020年6月2日期间的租金并无不妥，本院予以支持。综上所述，川谷培训公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市和平区人民法院（2020）津0101民初5686号民事判决；二、本判决生效之日起十五日内，和记黄埔地产（天津）有限公司返还天津川谷培训学校有限公司房屋租金83140.35元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费939.50元，由和记黄埔地产（天津）有限公司负担；二审案件受理费1879元，由和记黄埔地产（天津）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 艳审判员 张玉洁审判员 姜纪超二〇二一年三月一日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……