河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2912号上诉人（原审原告）：司元理，男，1963年6月26日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。上诉人（原审原告）：王伟峰，男，1969年11月10日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审被告）：张坡洋，男，1986年2月16日出生，汉族，住河南省汝州市。原审第三人：郑州富港置业有限公司，住所地郑州航空港区新港路西侧鑫港花园****。诉讼代表人：郑州富港置业有限公司管理人。管理人负责人：肖道灵。委托诉讼代理人：李中超，管理人工作人员。上诉人司元理、王伟峰因与被上诉人张坡洋、原审第三人郑州富港置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初4184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法采取独任审理方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。司元理、王伟峰上诉请求：1.租赁合同有效，河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初4184号判决适用法律不当，应撤销一审判决书；2.依法改判被上诉人支付租金27000元。事实和理由：租赁合同有效，依法应当维护合同效力，应按照《民法典》有效合同适用法律。上诉人和被上诉人之间所签订的房屋租赁合同从签订至今一直在履行中，被上诉人也一直在租用，双方不存在欺诈胁迫，也不存在违背强制性效力法律规范，原一审判决也认可这些情况并不存在。上诉人被上诉人之间的房屋租赁合同是真实合法有效的，原一审判决并没有确认该租赁合同无效，因此一审判决应当按照《民法典》合同效力规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用法律解决本案纠纷，支持上诉人按合同约定要求支付租金的诉求。租赁合同有效按合同约定执行自不必说，即便租赁合同无效，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被上诉人也应当参照租赁约定标准支付租金，上诉人所要求的租金符合市场实际情况，被上诉人应当支付租金损失，无权零租金无偿使用房屋，一审法院驳回诉讼请示不符合法律规定，也是在变相支持不当得利。房屋租赁合同和买卖合同不属于同一民事法律关系，且买卖不破租赁，一审法院强行捆绑合并审理程序违法。郑州富港置业公司破产管理人是一审法院在第一次开庭依职权通知作为有独三参加本案诉讼的，法院因此第一次开庭未开成。法院依职权通知追加不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第56条规定和民诉法解释第65条规定，而且本案房屋租赁合同和买卖合同不属于同一民事法律关系，不符合合并审理的法定条件。一审诉讼中法院已经裁定同意第三人撤诉，一审判决更不应将房屋买卖合同和房屋租赁合同一并审理，房屋买卖合同只能另案诉讼审理。合同无效只能司法机关和政府工商管理部门仲裁部门才能依法确认，破产管理人即律师事务所显然无权确认合同无效，破产管理人企图靠一纸通告宣布买卖合同无效不成立也不合法，一审判决适用《破产法》25条并没有规定管理人可以强行确认合同无效或解除的权利，且合同无权单方解除，即便向法院申请解除，也有严格的法定条件。上诉人对管理人的违法侵权之举涉及管理人责任纠纷，属于另案诉讼的问题，一审法院在本案租赁合同纠纷中就有关破产案件所产生的纠纷诉讼不应合并审理。一审判决适用《破产法》相关规定属于事实和法律适用错误。有关管理人责任纠纷上诉人保留另案提起诉讼的权利。租赁标的房子截止本案起诉上诉人已经占有使用出租多年，不存在第三人占有该房子的事实，不存在《破产法》38条规定的事实情形。一审法院越权审理，上诉人的实体权利和诉讼权利由上诉人独立行使，上诉人和富港置业公司的合同纠纷不是本案案由和审理范围。张坡洋辩称，虽与被上诉人签的租赁合同履行过一段时间，是因为其没有法律知识。后来未缴纳租金系因收到了管理人的通知。郑州富港置业有限公司述称，因为本案审理结果与富港公司有利害关系，故一审法院通知参加庭审。2020年7月16日，港区法院裁定受理富港公司进入破产程序，8月16日指定管理人。根据破产法的有关规定，管理人代表富港置业公司作为第三人参加本案庭审活动。富港置业公司截止到目前为止，仅取得了国有土地使用权证和建设规划许可证，除此两证以外未取得其他任何许可证，所以上诉人与富港置业公司签订的商铺买卖合同属于无效合同。管理人向有关机关调查核实，富港置业公司有关土地已于2013年3月被法院采取查封措施，根据法律规定，已被采取司法查封措施的房地产不允许买卖，故上诉人与富港置业公司签署的买卖合同也属于无效合同。富港置业公司所开发的房产，截止到目前为止仍然为富港置业公司的财产，不存在所有权的转移。基于以上论述，上诉人处分对外出租其所认购的商铺行为属于无效行为，被上诉人应当向管理人支付租金等其他费用。司元理、王伟峰向一审法院起诉请求：1．被告支付拖欠租金27000元；2．被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年2月28日，郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）国土资源局与第三人签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）国土资源局向第三人出让位于综××区（航空港区）××北侧、琴××街西侧的宗地，宗地总面积40607.99平方米，出让用途为公共租赁住房用地，合同项下宗地范围内配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房，第三人同意建成后由政府回购。2013年6月5日，第三人取得建设用地规划许可证；2013年7月16日，第三人取得牟国用（2013）第123号国有土地使用权证，该二证均载明地类（用途）为居住（公共租赁住房），建设用地面积40607.99平方米。2013年8月6日，郑州市中级人民法院首次对案涉土地进行查封，又于2015年7月20日、2018年7月17日对案涉土地进行续查封，查封截止日为2021年7月16日；后郑州市中原区人民法院、郑州市二七区人民法院、郑州市金水区人民法院、郑州市高新技术产业开发区人民法院等多家法院对案涉土地进行轮候查封。2018年5月31日，二原告与第三人签订《港城793商铺买卖合同》，约定二原告购买第三人坐落于郑州航空港区郑港××与郑港××处××楼××室商铺，付款方式为该房款由《借款合同》（编号：诚挚担保字2012第01—045号）的债权冲抵；后原告司元理与被告签订《租房合同》，约定二原告将坐落于郑州航空港区郑港九路与郑港三街交汇处港城793楼盘一号楼一层135号商铺租赁给被告，租赁期限自2019年10月7日到2021年10月7日，租金为每月4500元，先交租金后使用。2020年7月16日，原审法院作出（2020）豫0192破申2号民事裁定书，裁定受理郑州建安科技开发有限公司申请第三人破产清算一案，并指定河南仟问律师事务所担任第三人管理人，管理人负有接管第三人的财产、印章和账簿、文书等资料，负责管理和处分第三人的财产，代表第三人参加诉讼等职责。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，当事人争议的焦点问题是二原告是否有权收取案涉房屋的租金，针对该问题，二原告提供《房屋租赁合同》、《港城793商铺买卖合同》用以证明收取房屋租金的事实依据；第三人提供本院作出的（2020）豫0192破申2号、（2020）豫0192破3号决定书、《国有建设用地使用权出让合同》及其附件、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证书》等用以证明二原告所购房屋未取得预售许可证，也未经竣工验收，案涉商铺属于第三人财产。综合分析原告与第三人提供的上述证据并结合本院查明事实，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，产生不动产物权变动的法律后果必须以依法登记为公示方式。由于案涉商铺所在土地在二原告与第三人签订《港城793商铺买卖合同》前已被多家法院查封，截止庭审前第三人也仍未取得不动产登记证书，更不存在与二原告办理案涉商铺所有权变更登记手续的情况，因此二原告并未取得案涉商铺的不动产物权；根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”以及第三十八条“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回”的规定，本院裁定受理第三人破产清算一案后，管理人应当接管第三人的全部财产，如果二原告认为案涉商铺不属于第三人财产，应当通过管理人取回，但截止本案庭审前，二原告未向管理人主张案涉商铺的取回权，综上，二原告的证据不能证明管理人接管的案涉商铺不属于破产财产，因此二原告的诉讼请求也不应予以支持，二原告因《港城793商铺买卖合同》支付的款项或者转让的债权，可根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国企业破产法》等法律法规，在破产程序中主张相应的民事权利。综上所述，驳回二原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、《中华人民共和国破产法》第二十五条、第三十条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告司元理、王伟峰的诉讼请求。案件受理费475元，减半收取计237元，由原告司元理、王伟峰负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经二审审理查明事实与一审查明相一致。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，上诉人司元理、王伟峰上诉称与第三人郑州富港置业有限公司签订的《港城793商铺买卖合同》合法有效，已经取得了涉案房屋所有权，被上诉人张坡洋应当向其支付租金。经查，第三人郑州富港置业有限公司于2013年6月5日取得涉案土地建设用地规划许可证，于2013年7月16日取得牟国用（2013）第123号国有土地使用权证。2013年8月6日，本院首次对涉案土地进行查封。2018年5月，上诉人司元理、王伟峰与第三人郑州富港置业有限公司签订《港城793商铺买卖合同》，但涉案房屋尚未取得不动产登记证书，第三人郑州富港置业有限公司亦未与上诉人司元理、王伟峰办理涉案商铺所有权变更登记，故一审法院认定司元理、王伟峰尚未取得房屋所有权并无不当。另，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回”。2020年7月16日，原审法院作出（2020）豫0192破申2号民事裁定，裁定受理郑州建安科技开发有限公司申请第三人郑州富港置业有限公司破产清算一案，并指定河南仟问律师事务所担任第三人郑州富港置业有限公司管理人，上诉人司元理、王伟峰并未向第三人郑州富港置业有限公司管理人主张取回涉案商铺，故一审法院判决驳回司元理、王伟峰的诉讼请求并无不当。综上所述，王伟峰、司元理的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由司元理、王伟峰负担。本判决为终审判决。审判员 任 璐二〇二一年三月十一日书记员 王文华