湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终155号上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地：湖南省长沙市天心区湘府西路**尚玺苑**。法定代表人：阳金明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王唯任，男委托诉讼代理人：姚纪光，湖南大湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴芸，女委托诉讼代理人：周宇航，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏，湖南居安律师事务所实习律师。原审被告：衡阳鸿源房地产开发有限公司，住所，住所地：衡阳市雁峰区环城南路**div>法定代表人：陈济泽。上诉人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称“长城资产公司”）因与被上诉人吴芸，原审被告衡阳鸿源房地产开发有限公司(以下简称”鸿源公司”)确认合同效力纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2020）湘0406民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年2月4日进行了询问。上诉人长城资产公司的委托诉讼代理人姚纪光、王唯任，被上诉人吴芸的委托诉讼代理人周宇航、黄敏到庭参加询问，原审被告鸿源公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。长城资产公司上诉请求：1．撤销原审判决第二项与第三项；2．诉讼费由被上诉人吴芸承担。事实和理由：1．《城市房屋拆迁户拆迁补偿协议》及《安置确认书》和房屋所有权是两个不同的法律概念，合同有效不等于享有所有权，吴芸无权对抗长城资产公司依法设立的抵押物权。2．因其与鸿源公司已依法签订了《抵押合同》，故其对本案诉争房屋享有抵押权。3．由于吴芸未以预告登记等法律措施来保障自身权益，应承担权利不能实现的风险。吴芸辩称，1．案涉房屋在办理抵押登记前，其与鸿源公司已签订房屋拆迁补偿协议与安置确认书，且已装修入住，没有任何过错。2．即使抵押权有效，但优先顺序也劣后于拆迁安置人的权利。3．原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴芸向一审法院起诉请求：1．确认吴芸与鸿源公司签订的《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》及《城市房屋拆迁户拆迁补偿安置确认书》合法有效；2．确认衡阳市雁峰区2607室房屋（以下简称2607室）归吴芸所有；3．确认鸿源公司与长城资产公司签订的《债务重组协议》中涉及抵押涉案房屋的部分无效，并责令鸿源公司与长城资产公司办理涉案房屋的抵押权注销登记；4．责令鸿源公司在判决生效后30天内提供办理产权登记所需材料，并协助吴芸办理涉案房屋产权登记；5．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：衡阳市雁峰区401房登记所有权人为吴湘如，吴湘如于1998年6月过世，吴湘如的继承人有吴芸、王瑞珍、吴鑫。2011年6月24日，衡阳市雁城公证处作出（2011）湘衡雁证内字第1457号公证书，由吴芸继承吴湘如位于衡阳市雁峰区401房，王瑞珍、吴鑫自愿放弃继承。2009年11月28日，鸿源公司与吴芸签订了《城市房屋拆迁补偿协议书》，由鸿源公司拆除衡阳市雁峰区401房，鸿源公司同意于2011年6月20日前以产权调换形式在环城南路原地段安置，安置房的建筑面积为115平方米。2013年11月16日，吴芸与鸿源公司签订了一份《城市房屋拆迁户拆迁补偿安置确认书》，确认安置的房屋地址为衡阳市环城南路雁府铭座2607号房屋，产权调换补偿建筑面积为115平方米，实际补偿102.16平方米。2013年11月6日，鸿源公司将2607室交付给吴芸，吴芸交纳了涉案房屋的相关税费、物业管理费等，并对2607室装修使用至今。涉案房屋所在楼栋现在已经有部分业主办理了不动产权证。2013年12月16日，中国长城资产管理公司长沙办事处（以下简称长城长沙办事处）与鸿源公司等签订了一份《债务重组协议》并进行了公证，协议约定为保证长城长沙办事处权利的实现，鸿源公司自愿与长城长沙办事处另行签订《抵押合同》（编号为中长资湘合字[2013]243号），以其享有的“雁府铭座”项目21669.54平方米在建工程及其占用范围内的土地使用权为鸿源公司在本协议项下的全部债务提供抵押担保。同日，长城长沙办事处与鸿源公司签订了一份《抵押合同》，合同编号为中长资湘合字[2013]243号。鸿源公司将其所有的位于衡阳市雁峰区环城南路47-59号“雁府铭座”项目21669.54平方米在建工程及其占用范围内的土地使用权向长城长沙办事处提供抵押担保，长城长沙办事处同意接受该抵押担保。2014年10月23日，长城长沙办事处与鸿源公司办理了在建工程抵押，抵押权证号为……号，涉案的2607室在该抵押权证的范围内。2015年4月29日，衡阳市中级人民法院依据长城长沙办事处的申请出具了（2015）衡中法执字第72号裁定书，查封了2607室。吴芸不服，向衡阳市中级人民法院提出了执行异议，2016年8月23日，衡阳市中级人民法院出具了（2016）湘04执异第266号裁定书，裁定：中止对衡阳市雁峰区环城南路47-59号雁府铭座2604号房屋的执行。在裁定书中，确认吴芸安置拆迁的房屋2607室经调换房号为2604号。2017年1月17日，长城资产公司（原为长城长沙办事处）向衡阳市中级人民法院提出申请执行人执行异议之诉，因长城资产公司未按传票通知时间出庭，2017年9月21日，衡阳市中级人民法院作出（2017）湘04民初73号裁定，裁定按长城资产公司撤诉处理。2020年10月6日，雁府铭座物业自治办公室出具证明，证明雁府铭座2607号房自2013年开始由吴芸居住并缴纳物业管理费，因环城南路派出所做户籍登记时对小区房屋房号进行重新排列，现房屋门牌号为2604号。一审法院认为，吴芸与鸿源公司签订的《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》及《城市房屋拆迁户拆迁补偿安置确认书》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对该二份合同的效力予以确认。鸿源公司与长城资产公司之间关于涉案房屋的抵押合同，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且双方办理了不动产的抵押权证，双方就涉案2607房的抵押权依法设立。该案的主要争议焦点为：被拆迁人的权益与抵押权人的权益冲突时应优先保护哪一方权益。分析认定如下：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故消费者在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对商品房享有的权益优先于抵押权人。《九民会议纪要》第126条也规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。九民会议纪要规定也进一步明确了消费者权益优先于抵押权人权益的保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该款中的第三人未排除消费者，即拆迁人将补偿安置的房屋另行出卖给第三人时，被拆迁人的权益优先于第三人，当然也包括优先于消费者。综合上述分析，被拆迁人权益的保护优先消费者权益的保护，而消费者权益的保护优先于抵押权人权益的保护，故被拆迁人权益的保护优先于抵押权人权益的保护。吴芸系被拆迁人，2607室系拆迁安置房，吴芸对2607室的权益优先于长城资产公司对2607室的抵押权。对吴芸要求确认2607室归其所有的请求，该院予以支持，相应的鸿源公司应协助吴芸办理2607室的不动产权证。因2607室已经设立了抵押权，吴芸作为房屋的所有权人，抵押权的存在影响了所有权人所有权的行使，吴芸要求鸿源公司与长城资产公司注销对2607室的抵押权，有事实和法律依据，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第三十三条、第三十九条、第四十二条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、吴芸与衡阳鸿源房地产开发有限公司于2009年11月28日签订的《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》、于2013年11月16日签订的《城市房屋拆迁户拆迁补偿安置确认书》合法有效；二、位于衡阳市雁峰区**房屋归吴芸所有；三、衡阳鸿源房地产开发有限公司与中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司在本判决生效之日起30日内注销对衡阳市雁峰区2607室房屋的抵押权登记；四、衡阳鸿源房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内协助吴芸办理衡阳市雁峰区2607室房屋的不动产权登记；五、驳回吴芸其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由衡阳鸿源房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，因被拆迁人为服从国家和社会公共利益而同意拆迁，在利益上作出了一定的牺牲，法律上有必要对被拆迁人的利益作出一些特别保护。在拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置的情况下，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。这里的出卖给第三人，不仅指与第三人签订买卖合同，还包括履行买卖合同而办理的物权变动登记手续，也就是说，即使房屋已登记于第三人名下，被拆迁人也可以请求优先取得该房屋。而且，上述情形应类推适用于拆迁人将补偿安置房屋另行抵押给第三人的情形，即若拆迁人将已明确约定用于补偿安置的房屋另行抵押给第三人的，抵押权人的抵押权不能对抗被拆迁人取得该补偿安置房屋的权利。本案中，被拆迁人吴芸的房屋因在拆迁前就已存在，故其对被拆除房屋本拥有物权，其权利价值因拆迁而转移到已明确约定用于补偿安置的案涉房屋。虽鸿源公司将案涉房屋抵押给长城资产公司，但长城资产公司的抵押权不能对抗吴芸取得该案涉房屋的权利。综上，长城资产公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  尹 驰审 判 员  丁枥澎审 判 员  周 宏二〇二一年三月二日法官助理  刘 艳书 记 员  陈 浅