山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2163号 上诉人（原审被告）：陈xx，男，1990年10月10日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：陈福荣（陈xx之父），住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：解xx，男，1971年10月1日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张昱，山东鼎海律师事务所律师。 上诉人陈xx因与被上诉人解xx确认合同有效纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初6022号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈xx及其委托诉讼代理人陈福荣，被上诉人解xx及其委托诉讼代理人张昱到庭参加诉讼张昱。本案现已审理终结。 陈xx上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回解xx的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由解xx负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，无法律依据，适用法律错误，判决错误，依法应当驳回。一、本案并非房屋买卖合同纠纷，且解xx并不具备购买该安置房的购买资格。双方并非签订的买卖房屋的合同，而是购买权买卖。根据购买资格，涉案房屋是青岛市黄岛区农民安置房项目是为解决辖区内停批宅基地后农村居民的居住问题而建设的政策性房屋，该类房屋由符合规定资格的人员向有关部门支付相应购房款后取得。根据青岛经济技术开发区管委与黄岛区政府制定发布的《农民安置房管理办法》第十二条规定的资格是指“所在社区居委会未进行村庄改造且以所在社区居委会为居住生活地，人均收入低于我区上年度城市居民人均可支配收入且无住房的居民家庭，符合下列条件之一的，可以申请购买一套农民安置房：（一）兄弟二人与父母同住一宅，其中有一子年满二十周岁的：（二）三代同住一宅，其中第三代有一子年满二十周岁或第三代有一女因结婚男方到女方落户并居住，住房确有困难的；（三）因结婚男方到女方落户并居住，女方有兄弟或姐妹且与父母同住一宅，住房确有困难的；（四）经有关部门批准落户，确无住房的；（五）符合管委（区政府）规定的其他条件的。对于虽符合上述条件，但尚有非法占地建房或其它违法建房的，不享受农民安置房政策。”解xx并不符合上述资格的要求，且根据涉案房屋的性质为农民安置房，按照相关法律及政策规定，此类房地产仅能在集体组织内部流转。而解xx并非该改造社区的村民且不以该社区居委会为主要生活地，解xx无权取得该房屋的购买资格。二、涉案房屋并不具备上市交易的条件，依法应当驳回解xx的诉请。根据《农民安置房管理办法》第十六条的规定，农民安置房自办理房屋权属登记之日起5年后，方可上市交易。对于该交易政府已经给予了限制性条件，只有具有购买资格的人在办理房屋权属登记之日起5年后，该房屋方可上市交易，而解xx并不具备购买资格，即使可以买卖也应在具有购买资格的人在取得办理房屋产权登记5年后，方能进行交易，而涉案房屋尚未办理房屋权属登记，未满足上市交易的条件，因此，解xx要求确认合同生效，无事实与法律依据。综上，一审判决合同有效，既无事实根据，又无法律依据，适用法律错误。请求撤销一审判决，改判驳回解xx的诉讼请求。 解xx辩称，一、现有证据可以证明本案属于房屋买卖合同纠纷，双方签订的安置房购买权转让合同已实际履行。二、涉案房屋并非国家法律规定的不得上市买卖和交易的房屋，黄岛区政府相关部门制定的《农民房安置房管理办法》只是地方管理规定，我国法律、行政法规没有对此类房屋交易禁止性规定，且该办法只是从行政管理上对房屋交易的变更过户时间进行了限制，涉案房屋现已具备办理不动产权证的条件，只是陈xx一直拖延不办而未下发房产证，并非不具备上市交易的条件。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 解xx向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方买卖合同有效；2.诉讼费由陈xx承担。 一审法院认定事实：1.青岛市黄岛区农民安置房项目是为解决辖区内停批宅基地后农村居民的居住问题而建设的政策性房屋，该类房屋由符合规定资格的人员向有关部门支付相应购房款后取得，但房屋需自办理房屋权属登记之日起五年后方可上市交易。陈xx系具备购买资格的人员。 2.2013年9月，解xx、陈xx商定由陈xx将购房资格出售给解xx，陈xx收取转让费，解xx向辛安街道办事处支付购房款。2013年9月16日，解xx向辛安街道办事处支付了房屋首付款170000元，辛安街道办事处出具了结算票据，载明缴款人为陈xx。同时，陈xx亦在一份缴款说明上签字捺印，内容为：“陈xx将房屋所有权转交给解xx，该次首付购房款是解xx缴纳的壹拾柒万元整（170000）2013年9月14日在辛安农商银行缴纳2013.9.16。” 3.2013年11月7日，解xx（合同乙方）又与陈xx（合同甲方）签订《安置房购买权转让合同》一份，约定甲方将安置房购买权转让给乙方，房款由乙方承担，甲方只收取伍万元转让费；自合同签订之日起，在甲方名下的该房所有权由乙方享有；本合同一经签订，甲方及其他对该房屋有共同权利者均不得反悔，若反悔，甲方需承担支付乙方双倍购房款的违约责任，乙方亦不得反悔，如若反悔甲方有权不退还转让费。甲方应保证不出现除双方以外的第三人对该房屋主张权利，若出现第三人对该房屋主张权利成立时，甲方需承担支付乙方双倍购房房款的违约责任；待该房办理产权手续时，甲方应协助乙方办理产权及过户手续，各项费用由乙方承担；该房办理产权手续前，因该房要缴纳各项费用办理各种手续，甲方要尽通知协助义务。所需费用由乙方承担。50000元转让费解xx已支付。 4.2014年10月13日，陈xx与辛安街道办事处签订《辛安农民安置房二期第二批次购房协议》一份，确定陈xx所购楼房号为xx号楼x单元xx室；楼房建筑面积84.2平方米；房屋单价为4080元/平方米，总价款343536元，前期乙方已缴纳房款170000元，剩余房款在签订本协议前一次性付清……农民安置房自办理房屋权属登记之日起五年后方可上市交易。该协议还约定了其他内容。同日，解xx将剩余173536元购房款支付到辛安街道办事处，辛安街道办事处又出具结算票据，仍载明缴款人为陈xx。陈xx遂再次在一份缴款说明上签字捺印，内容为：“陈xx将房屋所有权转让给解xx，该最后一次购房款也是解xx缴纳的壹拾柒万叁仟伍佰叁拾陆元整（173536）2014年10月13日在辛安农商银行缴纳陈xx2014.10.13。”随后，涉案房屋由解xx管理使用并居住至今。现该房屋已具备办理产权证书的条件，但双方为此产生争执，遂形成诉争。 一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。解xx、陈xx签订的《安置房购买权转让合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然涉案房产为农民安置房，且根据相关政策规定，其上市交易应在办理产权证书五年之后方能进行，但该规定并非认定此类房屋买卖应为无效的禁止性规定。同时，涉案房屋已经具备办理不动产权证书的条件，且一直为解xx管理控制，故该《安置房购买权转让合同》应认定为合法有效。 关于陈xx提出的双方未签订房屋买卖合同，其仅是将安置房购买权转让给解xx的答辩意见。虽然解xx、陈xx签订的合同名称中有“购买权转让”字样，但根据双方的实际履行情况，涉案房屋的购房款均由解xx以陈xx的名义向辛安街道办事处缴纳，而陈xx亦在合同第二条以及两次缴款证明中对房屋所有权转让于解xx的事实予以确认，该足见双方实际履行的即为房屋买卖合同，故对陈xx的上述答辩意见，一审法院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：解xx与陈xx于2013年11月7日签订的《安置房购买权转让合同》合法有效。案件受理费100元，减半收取50元，由陈xx负担。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，陈xx与解xx签订涉案房屋安置房购买权转让合同后，解xx依约支付了全部购房款，陈xx亦已交付涉案房屋，双方签订的虽然是购买权转让合同，但从实际履行情况看，双方签订的转让合同实质为房屋买卖合同，且已大部分实际履行。虽然涉案房屋为新建农民经济适用房，但涉案房屋所在土地为国有建设用地（划拨土地），并非陈xx所在村集体经济组织所有的宅基地，解xx的户口不在涉案房屋所在行政区域不影响其与陈xx签订的涉案合同的效力，陈xx与解xx签订的涉案房屋安置房购买权转让合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审对此认定正确，本院予以确认。涉案房屋现暂不具备产权转移登记条件，但不影响对涉案合同效力的认定，不影响双方继续履行涉案合同，以维护交易稳定。综上，陈xx主张涉案合同并非房屋买卖合同纠纷、解xx不具备涉案房屋购买资格、涉案房屋不具备上市交易条件、涉案合同无效，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年三月五日 法官助理于遨洋 书记员贾 立 书记员 于国英