苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4822号原告：张文祥，男，1956年10月11日生，汉族，住苏州市吴中区。原告：林娟英，女，1956年12月30日生，汉族，住苏州市吴中区。原告张文祥、林娟英的共同委托诉讼代理人徐军、张锦宇，江苏日易律师事务所律师。被告：朱龙水，男，1955年2月27日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：沈菊香，女，1955年1月13日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：朱利剑，男，1980年10月7日生，汉族，住苏州市吴中区。第三人：顾三官，男，1959年12月12日生，汉族，住苏州。第三人：倪桂云，女，1964年11月25日生，汉族，住苏州。第三人顾三官、倪桂云的共同委托诉讼代理人邹杏明、杨雪峰，江苏苏合律师事务所律师。原告张文祥、林娟英诉被告朱龙水、沈菊香、朱利剑及第三人顾三官、倪桂云返还原物纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理，由审判员史华松适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张文祥及两原告共同委托诉讼代理人徐军，被告朱龙水、沈菊香、朱利剑，第三人顾三官、倪桂云的共同委托诉讼代理人邹杏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文祥、林娟英向本院提出诉讼请求：一、判令被告朱龙水、沈菊香、朱利剑从苏州市吴中区长桥新村55幢2号房屋中腾空迁出。二、被告朱龙水、沈菊香、朱利剑支付从2017年9月1日起至腾空迁出之日止、按每月5000元的标准计算的占有使用费。事实与理由：三被告系苏州市吴中区长桥新村55幢2号房屋原房主，因债权债务纠纷，三被告于2010年1月12日就苏州市吴中区长桥新村55幢2号房屋与第三人顾三官、倪桂云签订网签合同并过户至第三人名下（在法律形式上更符合让与担保）。其在房产信息网上看到该房产出售的信息并出资购买。2017年8月24日，其已办理涉讼房屋的不动产权属登记，目前系该不动产的所有权人。购买房屋时，因三被告及第三人均承诺于2017年年底前将上述房屋清空后交付给其，基于同村居民的信赖，其通过筹款凑足房款才向第三人顾三官、倪桂云购买上述房屋。但三被告占有居住上述房屋，且三被告认为第三人没有兑现承诺，故拒不搬出。三被告的行为严重侵害其合法权益，故提起诉讼。被告朱龙水、沈菊香、朱利剑共同辩称，两原告购房时知道朱龙水、朱利剑向顾三官借款，且涉讼房屋的实际权利人是三被告，也知道房屋出售后三被告应取得相关款项事宜。按照约定，三被告应再取得170万元，但顾三官未给付款项，故其不应腾空房屋和支付占有使用费。第三人顾三官、倪桂云述称，其对两原告所述的自2017年8月24日起两原告系房屋所有权人、其和三被告均同意2017年底向两原告交付房屋的事实均无异议，两原告将其列为第三人无依据。2018年10月21日，三被告已经同意将房屋交付两原告，其同时要求两原告在交房时向其付清购房余款148万元，但原告张文祥要求三被告签署承诺书，其认为和房屋买卖无关，三被告也未签署承诺书，故交房未成。经本院审理认定事实如下：苏州市吴中区长桥新村55幢2号房屋的原权利人是三被告，顾三官与被告朱龙水、朱利剑之间存在债权债务关系，2010年1月12日，三被告授权的代理人与顾三官、倪桂云签订《存量房买卖契约》，后于2010年1月21日将上述房屋转移登记至顾三官、倪桂云名下。2017年4月26日，以朱利剑代理倪桂云的方式，与买受人张永青（当事人确认系两原告的女儿）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定将涉讼房屋出售给张永青，价款450万元（朱利剑也参与了价格议定）。2017年6月26日，顾三官、倪桂云作为出卖人与作为买受人的两原告签订相应《苏州市存量房买卖合同》，两原告并于2017年8月24日取得涉讼房屋的不动产权属证书。另查明，2018年10月17日，顾三官（甲方）还与朱龙水、朱利剑（乙方）签订协议书一份，约定乙方及家人应于2018年10月21日前搬离长桥新村****并将上述房屋交付给甲方或甲方指定的第三人；如乙方及家人按照本协议约定按时搬离长桥新村55幢2室，甲方已借款给乙方的27万元，乙方无需归还，乙方确认签订本协议前，乙方已收到甲方向乙方支付的借款27万元。如乙方及家人按照本协议约定按时搬离长桥新村55幢2室，经甲方或甲方指定第三方接收上述房屋之日起7日内，甲方向乙方支付63万元作为补偿。2018年11月，顾三官已向朱龙水、朱利剑支付该协议书项下30万元。又查明，张文祥、林娟英与顾三官、倪桂云曾因涉讼房屋买卖事宜发生纠纷并提起仲裁，苏州仲裁委员会于2020年9月4日作出（2020）苏仲裁字第0042号裁决书（张文祥、林娟英曾申请撤销仲裁裁决，已经苏州市中级人民法院裁定驳回张文祥、林娟英申请），裁决张文祥、林娟英向顾三官、倪桂云支付涉讼房屋剩余价款148万元。该仲裁裁决书发生法律效力，并已进入强制执行程序。该生效裁决书已认定2018年10月21日后朱龙水等人实际搬离涉讼房屋二个月以上，并认定涉讼房屋已腾空、已符合交付条件。再查明，目前，三被告又实际占有使用涉讼房屋，在与顾三官清理完债权债务前拒绝搬离。以上事实，由不动产权属登记证书、短信、《存量房买卖契约》、《苏州市存量房买卖合同》、公证文书、照片、协议书、《房屋买卖（居间）合同》、协议书、苏州仲裁委员会（2020）苏仲裁字第0042号裁决书、房屋登记资料及本院现场摄制的照片、本案庭审笔录等予以证实。本院认为，虽然三被告将涉讼房屋转移登记至顾三官、倪桂云名下，但从2017年4月26日以朱利剑代理倪桂云的方式签订《房屋买卖（居间）合同》出售涉讼房屋的行为判断，涉讼房屋转移登记至顾三官、倪桂云名下时并不能认定为以物抵债，如此时以物抵债成立，顾三官、倪桂云无需再让朱利剑代理出售房屋、并由朱利剑参与议价。但同时，朱利剑代理签订《房屋买卖（居间）合同》的行为也明确表明，此时，将涉讼房屋出售给原告方符合各被告和第三人的真实意愿，三被告应当知晓涉讼房屋一旦出售给原告方，再无回复登记至三被告名下之可能，由此可见，2017年4月26日，朱利剑签署《房屋买卖（居间）合同》的行为表明三被告实际上追认了此前将涉讼房屋转移登记至顾三官、倪桂云名下抵债的法律效力。据此，两原告向顾三官、倪桂云买受并取得涉讼房屋权属符合法律规定。现两原告作为涉讼房屋的所有权人，依法对涉讼房屋享有直接支配和排他的权利。生效裁决书已认定2018年10月21日后朱龙水等人实际搬离涉讼房屋二个月以上，并认定涉讼房屋已腾空、已符合交付条件，在此基础上，应当认定朱龙水、朱利剑因认为与顾三官之间存在债权债务纠纷其后又占有使用涉讼房屋的行为不当，侵害了两原告的合法权益。现两原告要求三被告从苏州市吴中区长桥新村55幢2号房屋中腾空迁出的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。由于腾空房屋需要一定的准备时间，本院酌情给予九十日期限。但就两原告要求三被告支付从2017年9月1日起至腾空迁出之日止、按每月5000元的标准计算的占有使用费的诉讼请求，由于两原告购房时即知晓三被告实际居住使用涉讼房屋且与顾三官存在矛盾纠纷的情况，对购房后涉讼房屋交付可能发生延迟的情况应有充分风险预判，两原告要求三被告支付房屋占有使用费的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。此外，生效裁决书既已认定2018年10月21日后朱龙水等人实际搬离涉讼房屋二个月以上，并认定涉讼房屋已腾空、已符合交付条件，且已裁决张文祥、林娟英向顾三官、倪桂云支付全部购房余款，据此应依法认定，对顾三官而言，2018年10月17日协议书项下要求朱龙水、朱利剑搬离涉讼房屋、进而向两原告交房并可取得全部购房款的合同目的按约实现，理应支付协议书约定的补偿款63万元，扣减已经支付的30万后，尚余33万元。为妥善处置本案争议，本院充分考量有效化解各方当事人之间的纠纷，钝化社会矛盾，减少当事人诉累和诉讼经济的目标，并从案件处理法律效果和社会效果统一角度出庭，本案一并判决由顾三官、倪桂云支付朱龙水、沈菊香、朱利剑协议书项下余款33万元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、被告朱龙水、沈菊香、朱利剑于本判决生效之日起九十日内从苏州市吴中区长桥新村55幢2号房屋中腾空迁出，将该房屋交还原告张文祥、林娟英。二、第三人顾三官、倪桂云于本判决生效之日起十五日内支付被告朱龙水、沈菊香、朱利剑人民币33万元。三、驳回原告张文祥、林娟英的其他诉讼请求。案件受理费人民币2600元，由原告张文祥、林娟英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  史华松人民陪审员  韩 霞人民陪审员  林 啸二〇二一年三月十日法官 助理  王 亭书 记 员  朱 婷