湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1518号上诉人（原审被告）：高国超，男，1974年4月13日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：刘伟，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市智汇华奕科技有限公司，住所地武汉市东西湖区农贸市场交易区******（7），统一社会信用代码91420112MA4L07TX7H。法定代表人：夏威奕，该公司总经理。委托诉讼代理人：张炯炯，湖北东吴弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：余传泉，湖北东吴弘泰律师事务所律师。原审第三人：武汉金福欣汽车维修有限公司，住，住所地武汉市东西湖区革新大道****（7）一社会信用代码91420112347210605C。法定代表人：石金燕，该公司总经理。上诉人高国超因与被上诉人武汉市智汇华奕科技有限公司（以下简称智汇华奕公司）、原审第三人武汉金福欣汽车维修有限公司（以下简称金福欣公司）物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初2388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。高国超上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回智汇华奕公司的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用均由智汇华奕公司承担。事实与理由：一、一审判决存在事实认定不清及错误。1.一审判决认定高国超占有本案诉争的场地无事实基础（见一审判决第9页倒数第8行），以此否定高国超与智汇华奕公司存在租赁关系，系错误认定。（1）一审判决将高国超与湖北富悦农业集团有限公司签订《协议》中涉案场地的起租期认定为2015年4月1日属于认定错误，起租期应当为2015年12月31日。（2）高国超已经支付了5年房屋租金，即《协议》约定的起租期2015年12月31日至2020年12月30日。（3）湖北富悦农业集团有限公司在智汇华奕公司取得涉案土地数年前已将涉案土地交付至高国超使用至今，高国超系善意承租人。（4）智汇华奕公司在购买涉案场地时已经明知涉案土地由高国超承租，其在取得涉案场地使用权时同时也应当继受原协议即租赁合同的内容，继续履行该协议；2.一审法院未能依法查明智汇华奕公司取得的涉案场地及地上房屋是否包含高国超租赁涉案土地后加装的钢结构厂房、承台、地秤工程、地秤工程判决错误的认定场地占用费为1424.66元每天。二、一审判决适用法律错误。1.一审法院以破产法第十八条的规定认定高国超和湖北富悦农业集团有限公司之间的房屋租赁合同已解除，系适用法律错误；2.湖北富悦农业集团有限公司进入破产程序后，湖北富悦农业集团有限公司破产管理人员未明确通知高国超继续履行租赁《协议》，但其以默认的行为方式延续与高国超之间的租赁合同关系；3.高国超已经支付了5年房屋租金（2015年12月31日至2020年12月30日），而一审法院判决还需从2019年1月28日起支付场地占用费，系错误认定；4.智汇华奕公司和湖北富悦农业集团有限公司破产管理人在2019年1月28日签订《资产交接确认书》，一审法院以该交接确认书的签订时间计算高国超的场地占用费没有法律依据。三、因今年发生了新冠疫情，高国超免除了金福欣公司的一个月租金，即便高国超需要支付场地使用费，按照最高院及相关国家机关的规定、民间惯例及公平原则，智汇华奕公司也应当同时减免高国超一个月的场地占用费。四、高国超作为普通老百姓根本无从知晓破产程序对其承租权的影响，且其对于涉案土地的建设付出了巨大的投入，如按照一审判决的内容执行，将对高国超极其不公平。五、一审法院并未通知当事人阎照亮参与本案的诉讼（或作为被告或作为第三人），违反了法律规定。六、一审法院未能通知本案重要的证人破产管理人到庭接受询问，违反了民事诉讼的法定程序。智汇华奕公司辩称，1.智汇华奕公司与高国超之间不存在租赁合同关系，也不存在延续原产权人和高国超之间的租赁合同。2.高国超是返还案涉场地及厂房的义务人，同时应当向现产权人支付其自现产权人完成产权交割之日（2019年1月28日）起至返还之日止，其无权占用期间的占用费。3.一审法院认定场地及厂房占用费的标准为1424.66元/天，符合实际情况，是合理的。4.占用费的起算时间为自2019年1月28日起算，符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金福欣公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。智汇华奕公司向一审法院起诉请求：1.判定高国超、金福欣公司将智汇华奕公司所有位于武汉市东西湖区吴家山农场十六支沟西、107国道南的厂房腾退给智汇华奕公司；2.判令高国超向智汇华奕公司支付自2019年至腾退之日止的厂房占用费（截止到2020年6月1日占用费693300元）；3.本案诉讼费用高国超承担。一审法院认定事实：智汇华奕公司系2018年7月17日成立的有限责任公司。金福欣公司系2015年8月18日成立的有限责任公司。2014年3月31日，湖北富悦农业集团有限公司（出租方、甲方）与高国超（承租方、乙方）签订《协议》，载明：“乙方为甲方东西湖加工厂改造、修葺工程的承包方，截止2014年3月底，该工程已竣工，甲方共计欠乙方工程款1,104,336.9元。现由于甲方资金困难，双方协商，达成以租金抵工程款的共识，具体协议内容如下：一、租赁方式方法：1、今有湖北富悦农业集团有限公司加工厂北院空置场地、面积约2300㎡，房屋25间，建筑面积600㎡，出租给乙方；2、租金额度：经甲乙双方协商，北院场地与房屋面积共约2900㎡，按均价7元/㎡出租计算，年租金计24万元，因变压器移位、平房装修以及当地管理部门等多方面因素，年租金确定为：第一年20万元、第二年21万元、第三年24万元、第四年26万元、第五年28万元；第五年以后，第6-8年租金双方另行协商；3、起租时间：从本合同签订之日起，一年以后计算起租时间，即从2015年4月1日起租。4、租金支付方式：前5年直接抵扣工程欠款，抵扣完后每年提前1个月以现金支付次年租金；5、承租期内乙方依法依规自主经营。二、场地物流园建设1、空置场地由乙方自主设计，建设钢结构厂房、地坪工程、地坪工程项目；2、钢结构厂房、地坪工程、地坪工程造价预定为房工程350元/㎡、建筑面积2300㎡计人民币（￥80万元）；基础承台与地坪混凝土工程200元/㎡、面积2300㎡计人民币（￥46万元）；合计工程造价：126万元；3、钢结构厂房、承台、地坪工程、地坪工程由乙方提供全套图纸方共同签字确认后，按照工程施工图纸和工程建设标准进行精心施工；4、钢结构厂房、承台、地坪工程、地坪工程以及房屋维修工程投资费由乙方自行承担和运营期间后产生的水电费由乙方自理；6、变压器移位所产生的一切费用由乙方自理；7、承租期间和承租期满，乙方要保证现在房屋防火安全和基本完好；8、物流园建设工程中的一切行政手续及相关费用均由乙方负责，如建设工程不能如期完工，所产生的损失，甲方不予承担。三、双方约定1、钢结构厂房和地坪工程建成后，乙方必须提供全套图纸和工程预算书各两份给甲方存档；2、钢结构厂房和地坪工程建成后，由有资质的第三方按照2008年湖北省建设工程消耗量定额根据工程实际发生量进行评估审计，审计结果超过预定工程造价（￥126万元）的审计费用由甲方承担，审计结果如果低于预定工程造价（￥126万元）的审计费用由乙方承担；3、乙方在租期满两年时，如果政府要求拆迁，或者甲方要收回场地，甲方必须返还所收租金的50%给乙方，政府给甲方的拆迁补偿与乙方无关，但是甲方必须返还乙方建设的工程项目经过审计确认的工程造价金额，在补偿资金到位后一次性付清；4、乙方在承租期满两年未满五年时，如果政府要求拆迁，或者甲方要收回场地，甲方必须返还乙方建设的工程项目经过审计确认的工程造价金额，一次性付清；5、承租期满五年后，如果政府要求拆迁，或者甲方要收回场地，甲方返还建设的工程项目经过审计确认的工程造价金额的80%给乙方（满6年返60%，满7年返30%）。如果乙方经营满8年，乙方新建设施无条件归甲方所有，乙方须无条件退出，如果甲方不改变工程用途，同等条件乙方享有租赁优先权；6、根据政府城市规划要求拆迁或者甲方要求收回场地，甲方按照合同所约定的条款，给予乙方所有补偿后，所建钢构属甲方所有。7、如乙方不能建置2300㎡钢构房，则租金甲乙双方再议。四、其他未尽事宜，甲乙双方另行协商，签订补充协议，工程决算书作为合同附件与本合同具有同等法律效力。五、以上条款需甲乙双方共同遵守执行，如果发生争议及经济纠纷，调解无效则向本地人民法院起诉。”湖北富悦农业集团有限公司在甲方处加盖公章、彭新洪在甲方处签字、乙方处阎明亮签字、高国超签字。另前述《协议》第一条第3向后手写“自出租日起算（当时因十六支沟修路）起租15年12”，庭审中，高国超陈述其和金福欣公司的老板、彭新洪、湖北富悦农业集团有限公司的高厂长三个人口头协商加上去的。高国超将本案诉争的场地租赁给金福欣公司，至2019年11月30日，高国超与金福欣公司签订《房屋租赁合同》，将位于武汉市东西湖区吴家山农场十六支沟西、107国道南的场地及厂房4100㎡租赁给金福欣公司，租赁期限为2年，自2019年11月30日至2021年11月30日；租金为520,000元/年，租赁期内不对价格调整。金福欣公司的法定代表人石金燕已支付至2020年12月31日租金至高国超。湖北富悦农业集团有限公司于2015年11月26日向一审法院提出破产申请，一审法院依法裁定受理其破产清算申请。在破产清算程序中，高国超于2016年3月15日向湖北富悦农业集团有限公司管理人申报了两笔债权，其中一笔债权本金1,142,336.90元、违约金1,100,000元，另一笔债权本金1,260,000元。湖北富悦农业集团有限公司管理人审查确认后，一审法院于2017年5月18日作出（2015）鄂东西湖破字第00004-4号民事裁定，确认高国超的债权金额为1,219,336.56元。2019年1月18日，智汇华奕公司与湖北富悦农业集团有限公司管理人签订《资产转让合同》，受让了湖北富悦农业集团有限公司所有的东西湖加工厂土地使用权及房屋构筑物。2019年1月28日，智汇华奕公司与湖北富悦农业集团有限公司管理人签订《资产交接确认书》，办理了湖北富悦农业集团有限公司所有的东西湖加工厂土地使用权及房屋构筑物的资产交接手续，该确认书签署后，视为转让标的物交接完成，标的物的风险转移至智汇华奕公司。2019年5月30日，一审法院作出（2015）鄂东西湖区破字第00004-8号民事裁定，对前述湖北富悦农业集团有限公司所有的位于武汉市东西湖区吴家山农场十六支沟西、107国道南的加工厂土地使用权及房屋构筑物（证载土地面积13581.41㎡及地上房屋24项，证载建筑面积9054.44㎡；构筑物4项，证载建筑面积4794.69㎡）破产变价处理行为予以确认。智汇华奕公司诉讼至一审法院，要求如诉称。因智汇华奕公司、高国超未能达成调解协议，本案调解未果。一审法院认为，湖北富悦农业集团有限公司管理人对破产财产的变价处理合法有效，已经一审法院生效的民事裁定确认，智汇华奕公司依法取得本案诉争的场地所有权。智汇华奕公司于2019年1月28日与湖北富悦农业集团有限公司管理人签订《资产交接确认书》后，转让标的物交接完成，智汇华奕公司实际取得诉争场地及厂房的所有权。高国超在破产程序中，向湖北富悦农业集团有限公司管理人申报了债权，根据其向湖北富悦农业集团有限公司管理人提交的债权申报材料，本案用于抵偿本案诉争场地租金的费用系从武汉联盟建工集团有限公司受让的债权，湖北富悦农业集团有限公司管理人确认该部分债权，对于2014年3月31日《协议》中场地物流园建设工程造价1,260,000元未予确认，一审法院已作出生效裁定予以确认，高国超占有本案诉争的场地已无事实基础。另根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人；管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。在湖北富悦农业集团有限公司管理人二个月内未通知高国超继续履行合同下，房屋租赁合同也视为解除，高国超也不具有占有本案诉争的场地的事实基础。高国超将本案诉争场地转租于金福欣公司，并实际收取了至2020年12月31日的租金，高国超应将本案诉争的位于武汉市东西湖区吴家山农场十六支沟以西、107国道南的场地及厂房返还于智汇华奕公司。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。在高国超实际收取了金福欣公司支付的租金情况下，智汇华奕公司要求高国超支付自2019年至腾退之日的厂房占用费（参照金福欣公司支付的租金标准520,000元/年），予以支持。金福欣公司系次承租人，在承租人高国超已无权作为出租人对外出租本案诉争的场地及厂房，其与高国超签订的《租赁合同》亦丧失了履行基础，但其与智汇华奕公司并不存在直接的合同关系，不产生合同上的权利义务关系。关于智汇华奕公司与金福欣公司之间，可自行协商或另行主张权利。综上，高国超应向智汇华奕公司返还位于武汉市东西湖区吴家山农场十六支沟西、107国道南的原湖北富悦农业集团有限公司场地及厂房，并支付本案诉争场地及厂房占用费（按1,424.66元/天标准，自2019年1月28日计算至实际返还之日）。金福欣公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、高国超向武汉市智汇华奕科技有限公司返还位于武汉市东西湖区吴家山农场十六支沟西、107国道南的原湖北富悦农业集团有限公司场地及厂房（房地产现状、面积，参照2014年3月31日《协议》约定），于一审判决生效之日起十五日内履行；二、高国超向武汉市智汇华奕科技有限公司支付场地及厂房占用费（以人民币1,424.66元/天标准，自2019年1月28日计算至实际返还房地产之日止），于一审判决生效之日起十五日内履行；三、驳回武汉市智汇华奕科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,020元（系减半收取，武汉市智汇华奕科技有限公司已预交），由高国超负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高国超向本院提交如下证据：第一组证据：证据1、涉案土地2014年航拍图一份；证据2、涉案土地2019年航拍图一份；证据3、涉案土地2020年航拍图一份，该组证据共同拟证明：1.2014年涉案土地上并没有钢结构等地面构建物；2.高国超承租涉案土地后，按照《协议》的内容在涉案土地上新建钢结构厂房、承台等构建物；3.涉案土地在2014年周边道路一直处于未修通状态。第二组证据：证据4、涉案土地地面《钢结构设计图纸》一份，证据5、涉案土地地上构筑物《结算总价》一份，该组证据共同拟证明：1.高国超在取得涉案土地承租权后，按照《协议》内容在涉案土地上新建钢结构厂房、地坪工程、地坪工程项目等，共计花费126万余元；2.智汇华奕公司在未取得涉案土地地上构建物的情况下，一审法院按照52万元的标准要求高国超承担场地及厂房占用费，没有事实依据。第三组证据：证据6、银行转账凭证一份，拟证明：高国超和阎照亮于2015年共同取得了涉案土地的承租权后，高国超每年向阎照亮转款20万元作为分红款，以此证明阎照亮与涉案土地存在直接利害关系。经质证，智汇华奕公司对高国超提交证据的意见为：该三组六份证据不符合民事诉讼法规定的新证据，该三组六份证据与本案没有直接的关联，不发表质证意见。本院认为，对于高国超提交的证据，因不能达到其证明目的，本院不予采信。智汇华奕公司、金福欣公司未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉协议的一方合同主体为高国超和阎明亮，但该协议实际已经解除，合同解除后的后果由合同主体各自自行承担。高国超无权占有案涉房屋及土地，高国超也在破产程序中申请了两项债权，高国超上诉认为应通知阎明亮到庭参加诉讼，又未提供证据证明阎明亮与其为共同破产债权人的证据，其该上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。对于高国超上诉认为一审未查明其涉案场地及地上房屋是否包含高国超租赁涉案土地后加装的钢结构厂房、承台、地秤工程、地秤工程的事实的理由农业集团有限公司管理人对于2014年3月31日《协议》中场地物流园建设工程造价1260000元未予确认，一审法院已作出生效裁定予以确认，高国超该上诉理由缺乏事实依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。高国超提出新冠疫情期间的占用费应减免一个月的问题，高国超在房屋租赁合同解除后，不具有占有本案诉争的场地的事实基础的情况下，仍占用诉争场地，不属受保护的利益，一审判决并无不当。高国超该上诉理由缺乏法律依据不能成立，本院不予支持。综上所述，高国超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20040元，由高国超负担。本判决为终审判决。审判员  陈继红二〇二一年三月十六日法官助理李一凡书记员罗虹