浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0281民初1536号原告：陈伟，女，1970年4月24日出生，汉族，住余姚市。委托诉讼代理人：苏樟（陈伟的丈夫），男，1964年8月3日出生，汉族，住余姚市。委托诉讼代理人：郑建荣，浙江民邦律师事务所律师。被告：余姚市天德置业有限公司。住所地：余姚市南华大厦****。统一社会信用代码：91330281790062272G。法定代表人：周鸿，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹川磊，浙江同舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚善挺，浙江红邦律师事务所律师。原告陈伟与被告余姚市天德置业有限公司（以下简称天德公司）商品房销售合同纠纷一案，于2018年4月23日向本院起诉，本院依法受理后公开开庭进行了审理，并于2019年7月8日作出了（2018）浙0281民初5331号民事判决书。原告陈伟不服该民事判决，向宁波市中级人民法院提起上诉。宁波市中级人民法院于2020年3月5日作出（2019）浙02民终3590号民事裁定书，裁定撤销了本院（2018）浙0281民初5331号民事判决，并将该案发回本院重审。本院依法组成合议庭，于2020年12月25日、2021年1月15日两次组织了证据交换，并于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告陈伟的委托诉讼代理人苏樟、郑建荣，被告天德公司的委托诉讼代理人曹川磊、姚善挺均到庭参加诉讼，原告申请的证人施某出庭作证，鉴定人余某、王某、郭某出庭接受双方的质询。本案现已审理终结。原告陈伟向本院提出诉讼请求（变更后的诉讼请求）：1.判令被告赔偿原告损失1212314.86元。2.本案诉讼费、鉴定费、评估费由被告承担。事实和理由:原告于2009年10月9日与被告签订了六份商品房买卖合同,购得余姚汽配城A-1幢A09、A10一通二的商铺及三、四、五层的全部楼房。原告办理了五本房屋所有权证。被告交付房屋时,即存在三至五层的房屋外墙渗水,其中最为严重的有三楼的308室、322室、327室、328室的外墙，有四楼的406室、408室、410室的外墙和四楼休息大厅的东北角外墙,五楼的总吧台南侧的(窗台)外墙、西侧一带外墙、北侧一带外墙以及天沟等,致原告的屋内装修装饰物等财物遭损害。原告自2010年至2017年4月和11月等期间,每年持续地向被告及其物业公司和余姚市住房和城乡建设局投诉要求修复被告及物业等口惠而实不至，一直没有给予维修，渗水现象从没有消除过。原告多次对外墙渗水而致装修装饰物的损害进行维修,受到很大损失。被告在保修期内对原告的房屋渗水,一直不履行保修责任,遗留房屋质量问题,原告的损失包括为消除外墙、屋面板、天沟等处渗水，经评估需修复费用567765元和房屋外墙渗水而造成的装修装饰物损失644549.86元，两者合计1212314.86元。原告陈伟为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一、商品房买卖合同和房屋所有权证一组，拟证明原告向被告购房及约定保修期限为8年等事实。被告质证意见：对该组证据的真实性和合法性没有异议，予以认可。但是不能够证明防水、漏水的保修期为8年。根据商品房买卖合同附件六的保修责任主要条款的约定，屋面、外墙面的防渗漏为5年。经审核，本院对该组证据的真实性予以采信。证据二、照片一组，拟证明房屋渗水（包括装修之前即存在渗水痕迹）的事实。被告质证意见：1.对该证据的真实性和关联性均有异议，该组照片来源不明，不能证明确系现场的真实情况，也不能证明照片中的现象由被告造成。2.另外退一步讲若真如原告所说在其装修之前就存在并发现渗水痕迹，则原告应当立即停止装修并将该情况反馈给被告，以便被告及时进行修缮避免损失扩大，但原告并没有告知被告有渗漏水的情况且擅自进行了装修，该装修行为系属原告造成的扩大损失，由此造成的扩大损失应当由原告自行承担。经审核，本院认为被告的质证意见符合情理，本院对该组证据的真实性不予采信。证据三、领（付）款凭证一组，拟证明渗水致装修物维修的部分损失的事实。被告质证意见：对该证据的真实性和关联性均有异议，无法证明原告是否实际支出了上述费用，该费用是否与房屋渗漏水有关。退一步讲，即使该费用是存在的，也属于原告在经营洗浴中心过程中日常发生的费用，更与被告无涉。经审核，本院认为原告提供的该组证据无法证明产生的费用系维修案涉房屋外墙所产生，故对该组证据的证明力不予采信。证据四、余姚市住房和城乡建设局的情况说明一份，拟证明原告多次向余姚市住房和城乡建设局投诉中有记载2017年4月28日的一次信访投诉。被告质证意见：没有异议，但仅能证明原告有一次信访经历。经审核，本院对该组证据的真实性予以采信。证据五、余姚市汽配城业主委员会的证明一份，拟证明原告投诉与被告相关的物业公司答复经历情况等的事实。被告质证意见：对该组证据的真实性和关联性均有异议，且不符合证据的基本形式。业主委员会无权开具此项证明，不能代替被告做出承诺。所证明的事实也没有任何依据，被告不予认可。经审核，该份证明上由余姚汽配城业主委员会的签章和负责人毛志辉的签名，故本院对该份证据的真实性予以采信。证据六、太阳岛浴场需维修事项一份，拟证明2010年7月23日向物业公司（主管黄长周）提交对渗水情况需要维修情况的书面文件。被告质证意见：对该组证据的真实性和关联性均有异议。该证据由原告单方面出具，并未得到被告的认可，且被告不认识签字人员。经审核，该份证据上由黄长周的签名并书写了日期，故本院对该份证据的真实性予以采信。证据七、证人韩某、宋某、钱某证言，分别证明：1.2016年8月18日，余姚市汽配城业主委员会开会时，苏樟去反映太阳岛浴场渗水遗留问题，曾得到当时参加会议的小区前期物业负责人潘慧娜回应，说其向房产公司联系，落实解决好。当时证人韩某作为政府人员亦在场。2.证明原告陈伟及其丈夫，每年连续不断地向被告及其物业公司反映并要求维修余姚市太阳岛用房的外墙渗水等情况;宋某参与解决房屋因渗水每年参与部分重新装修工程的施工事实。被告质证意见：不认可证人所述内容，与事实不符。经审核，本院综合各位证人证言，结合原告举证的其他证据，对证人证言予以采信。证据八、浙江省科技咨询中心司法鉴定报告一份，拟证明导致墙体、屋面、外墙渗水的原因是施工质量引起等的事实。被告质证意见：1.该份鉴定报告有违科学、严谨的基本鉴定方法，且鉴定报告超越鉴定人资质范围，对该份鉴定报告的内容不予认可，不能作为定案依据。2.涉案房屋于2009年交付，《商品房买卖合同》约定的该房屋的外墙、屋面保修期为5年，项目此前己通过了建设行政主管部门参加的竣工验收，且施工材料、施工工艺均符合设计要求。浙科咨中心【2018】鉴字第16号《司法鉴定报告》认为：导致房屋墙面、屋面渗水的主要原因是墙体砌块材料、面砖材料和外墙防水材料等施工质量引起，但该鉴定报告却没有任何分析过程或对材料的检测过程，其作出的结论没有任何的依据。3.在检测过程中，浙江省技术咨询中心在现场未经过任何的取样或钻孔，更未对建筑材料做过其他任何分析检测，直接“主观臆断”的认为房屋墙面、屋面渗水的主要原因是墙体砌块材料、面砖材料和外墙防水材料等施工质量引起，如此武断鉴定，违背基本鉴定的伦理。4.另外，该机构更没有建筑材料进行检测分析的资质和能力。浙江省技术咨询中心在不具有鉴定建筑材料资质和能力的情况下，超出该机构技术条件或者鉴定能力的受理鉴定案件，并出具错误鉴定结果，违反《司法鉴定程序通则》第十五条的规定，对于其本项违规也理应予以处理。本院审查后认为，被告对该鉴定结论提出异议，浙江省科技咨询中心指派鉴定人员王某出庭接受双方的质询，浙江省科技咨询中心为浙江法院对外委托的司法技术鉴定单位。鉴定人员王某具有杭州市人事局颁发的经2006年度省教授级高级工程师资格评审委员会评定的高级工程师任职资格，鉴定人员丁瑾具有浙江省电力工业局颁发的高级工程师任职资格证书。故应当认定浙江省科咨询中心就案涉房屋质量问题及产生原因进行鉴定不存在鉴定资质瑕疵问题。同时，该鉴定结论系鉴定人员在对案涉房屋进行现场勘验后，根据《砌体工程施工质量验收规范》、《屋面工程施工验收规范》的规定，并结合其工作经验得出，在无有效证据证实该鉴定结论在鉴定方法、原因分析及结论上存在不当或错误的情况下，在现有证据条件下，应当认定该鉴定结论是客观、真实的，且与本案事实有关联。故，本院对该鉴定结论的证明效力予以采信。证据九、浙江天和价格评估有效公司价格评估结论书一份，拟证明渗水造成屋内装修装饰物损害而进行必要的维修费用等的事实。被告质证意见：1.该评估结论书在法律上与本案没有关联性，且对该份结论书不予认可。2.该鉴定报告涉及的是所谓2010年至2018年期间的所谓必要维修费用，而非实际发生的维修费用，从法律上讲，即使存在必要维修但却未实际维修，则该所谓必要维修费用也无权主张赔偿。原告欲主张损失赔偿，应以实际发生为前提。3.首先并无证据证明2010年至2018年期间涉案房屋存在因外墙、天沟漏水造成的损害需维修的情况。另外，该份结论书说明的是必要维修费用，并非原告支付的实际维修费用。4.2010年至2018年属于已经发生的时间段，如果该时间段确实存在维修的事实，则原告完全可以通过举证的方式予以证明，没有相关证据足以说明该损失并未发生或者不存在。本院审查后认为，被告对该评估结论提出异议，浙江天和价格评估有效公司指派价格评估人员余某出庭接受双方的质询，价格评估人员余某陈述，该价格评估结论是理论上的维修费用，而非实际产生的维修费用。本院对该价格评估结论的证明效力予以采信。证据十、发票二份，拟证明鉴定费、评估费的事实。被告质证意见：没有异议，但该鉴定与本案需要审理查明的案件焦点无关联性，属于扩大损失，该费用应当由原告承担。另外原告申请的价格评估鉴定申请对本案没有任何意义和帮助，属于浪费司法资源的恶意鉴定，不论案件结果如何理应由原告承担鉴定费用。经审核，本院对该组证据的真实性予以采信。证据十一、杭州华铭设计集团有限公司司法鉴定报告及鉴定费发票，拟证明案涉房屋因渗水造成屋内墙体装修装饰物损害消除的最佳方案及鉴定费用。被告质证意见：对该证据的真实性无异议，对关联性不认可，该修复方案不具有科学性。经审核，本院对该鉴定结论的证明效力予以确认。证据十二、宁波高正工程管理有限公司司法鉴定意见书及鉴定费发票，拟证明消除案涉房屋屋内墙体装修装饰物的损害原因的维修费用及鉴定费用的事实。被告质证意见：对该证据的真实性无异议，对关联性不认可。本院审查后认为，被告对该评估结论提出异议，宁波高正工程管理有限公司指派鉴定人员郭某出庭接受双方的质询。结合鉴定人员郭某的陈述及杭州华铭设计集团有限公司出具的《关于工程造价相关问题的回复》，本院对该司法鉴定意见的证明效力予以采信。证据十三、1.2020年9月，五楼屋顶漏水、渗水，做造型纸面板石膏板平顶要用木材需用防火剂187.2元。2.领（付）款凭证的吊顶580平方，计款61500元；轻钢龙骨吊顶工程清单。3.小申木业销货清单（2份）一张，吊顶所有木板和木档的数量，计款7780元。4.吊平顶布网线，原因渗水致平顶拆除重装引起网络线损坏而重新布署的投入，计款1335元。5.余姚市庆丰电器线缆有限公司销货清单一张（2份），因渗水致平顶拆除重装引起电线损坏而重新布署的投入，计款7526元。6.领（付）款凭证，因渗水导致平顶拆除重装引起网络线和电线损坏而重新布署的投入的人工工资25000元。7.领（付）款凭证及清单各一式二份，领款人熊海潮，2020年12月30日，五至四楼涂料装修乳胶涂料基层工资材料费56000元。上述证据1-7拟证明2020年针对房屋渗水漏水投入费用159328.2元，拟证明该年度损失，印证连续渗水水害的事实。证据十四、8.领（付）款凭证一张，证明纸面石膏板吊顶拆除重装的原材料及人工，墙纸涂料等，计款40000元。9.领（付）款凭证一张（二份）；10.领（付）款凭证一张（二份），证明墙布及人工计款32750元。11.领（付）款凭证及清单各一式二份，领款人熊海潮，2019年11月10日，乳胶涂料，墙布纸基层工资材料费98500元。12.微信截图三式六份，证明竹木纤维墙板施工费用32000元。上述证据8-12拟证明2019年度纸面石膏板和墙布、涂料及人工费等，计款203250元。证据十五、13.领（付）款凭证一张，证明五楼吊顶维修拆装计25000元。14.领（付）款凭证及清单各一式二份，2018年12月23日，熊海潮领款，证明立邦乳胶涂料费5700元。上述证据13-14拟证明2018年投入吊顶因渗水维修拆装和涂料费计30700元。证据十六、证据印证类：截图照片，印证领款内容。被告对证据十三至十六的质证意见：对真实性及关联性有异议。原告主张的维修损失的年限范围为2010年至2018年期间，原告证据十三至十六举证证明的维修损失却是2018年之后的，与本案缺乏关联性。即便上述证据真实，也不能达到原告的证明目的。经审核，本院对上述证据的关联性不予采信。证据十七、工商资料二组，浙江天德物业管理有限公司余姚分公司与余姚市天德置业有限公司的人员有关联的事实，管理人员高度相同，注册，注册地点相同的质证意见为：对真实性无异议，部分管理人员却是相同的，但是两个公司是不同的主体。经审核，本院对该组证据的真实性予以采信。证据十八、证人施某的出庭证言，拟证明施某在浙江天德商用物业管理有限公司余姚分公司下属的汽配城物业管理部担任保安队长期间，即从2010年8月至2016年年底前不少于30次陪同余姚市天德置业有限公司的人到原告开设的余姚市太阳岛浴场房屋（三至五楼的现场）查看渗水情况的事实。原告的质证意见：对证人证言无异议。被告的质证意见：证人陈述被告进行了维修，当时修好了，后来又出现问题了，能够证明被告在保修期内进行了保修，在保修期外又产生了新的争议。经审核，综合其他证据，本院对证人证言予以采信。被告余姚市天德置业有限公司答辩称：案涉房屋不存在建筑质量问题，房屋因漏水造成的修复和修缮费用不应该由被告承担。原告明知房屋存在渗水情况，不及时与被告联系，协商补救方案，放任损失过大，应当由原告承担全部的损失。原告的起诉已超过诉讼时效，评估的损失并非原告的实际支出或实际损失。被告天德公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：证据一、砖、砂、防水材料质量保证书及试验报告一份，拟证明涉案房屋所用的墙体砌块材料、面砖材料、外墙防水材料均无质量问题。证据二、墙体材料产品合格证一份，拟证明涉案房屋所用的墙体砌块材料无质量问题。证据三、防水材料质量保证书一份，拟证明外墙防水材料无质量问题。原告质证意见：对证据的真实性无异议，不能证明涉案房屋质量是合格的，不存在漏水现象。经审核，本院对该组证据的真实性予以采信。根据本院采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定如下事实：原、被告分别于2009年9月30日和2009年10月9日签订《商品房买卖合同》六份，约定由原告向被告购买余姚汽配城A-1幢09号、10号、301室、302室、401室、501室房屋，房屋用途为商业，并约定相应的权利义务等内容。其中合同第九条约定房屋交付时间。合同第十八条约定商品房实行保修制度，有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六，在商品房保修范围内和保修期间内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，而费用由出卖人承担。因不可抗力或者非因出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可以协助维修，维修费用由购买人承担。合同附件六保修责任主要条款约定：本商品房买卖合同项下的房地产项目系商业性质，属非住宅，屋面、外墙面、卫生间地坪的防渗漏，保修期限为5年。商品房的保修期自竣工验收合格之日起计算等。《商品房买卖合同》签订前，案涉房屋于2008年4月12日通过竣工验收，后发生渗水问题，被告进行了维修。案涉房屋一并于2009年10月9日由被告交付原告使用，在房屋交付时，原告即向被告提出渗水痕迹问题，被告表示已修复完毕。原告于2010年4月将案涉房屋装修完毕，用作太阳岛浴场的经营用房对外进行商业经营。在合同保修期内，原告多次通过浙江天德商用物业管理有限公司余姚分公司的工作人员联系被告提出房屋渗水问题并要求被告进行维修，被告在保修期内曾派人进行维修，但涉案房屋渗、漏水现象仍存在。原告又于2016年8月18日、2017年4月28日等多次向余姚市汽配城业主委员会及余姚市住房和城乡建设局反应案涉房屋渗漏水问题未果，原告于2018年4月23日诉至本院，要求被告履行房屋保修责任，并要求被告赔偿原告因房屋外墙渗水造成的装修装饰物的损害损失。在案件审理过程中，原告申请本院委托司法鉴定机构对案涉房屋外墙及天沟存在渗水是否为房屋质量问题进行司法鉴定。本院依法委托浙江省科技咨询中心进行司法鉴定，2018年11月20日，浙江省科技咨询中心出具浙科咨中心【2018】鉴字第16号司法鉴定报告，鉴定分析意见为：1.鉴定范围普遍存在墙体渗水，水迹、霉迹面积较大，屋面板底少量霉迹、渗水严重，对使用构成严重影响，必须起底，重新处理。2.导致墙体、屋面渗水主要原因是施工质量引起的，如墙体砌块材料、面砖材料和外墙防水处理等。3.原告是否改变使用功能，是否使用不当（诸如原告在屋顶搭建临时用房、增设大型浴池），和本次外墙、屋顶的渗水没有直接因果关系，不做分析鉴定。原告为此支付鉴定费用20000元。原告申请本院委托司法评估机构对案涉房屋2010年7月至2018年6月期间外墙、天沟因渗水造成墙体装修装饰物损害而进行必要的维修费用进行评估，本院依法委托浙江天和价格评估有限公司进行价格评估，2019年6月17日，浙江天和价格评估有限公司出具浙天和【2018】法委字第1205号价格评估结论书，价格评估结论为：余姚市城区汽配城A-1幢3、4、5层2010年7月至2018年6月期间外墙、天沟因渗水造成屋内墙体装修装饰物损害而进行必要的维修费用（包括墙纸、三夹板等装饰材料更换以及漆匠、木匠和泥水匠等人工投入）在评估基准日公开市场参考价格合计为：陆拾肆万肆仟伍佰肆拾玖元捌角陆分（644549.86元）。原告为此花费评估费30000元。根据原告申请，本院依法委托杭州华铭设计集团有限公司对涉案房屋渗、漏水的修复方案进行鉴定，2020年6月22日，杭州华铭设计集团有限公司出具司法鉴定报告，修缮方案为：1.外墙面砖渗水发霉修复方案：根据现场踏勘的情况，余姚市城区汽配城A-1幢3、4、5层外墙面砖存在渗水发霉现象。铲除外墙面砖至墙体基层，再按原设计做法恢复外墙面砖面层。根据余姚市绿城建筑设计有限公司出具的设计图纸，根据建施-1“建筑设计说明建筑材料表”建筑材料表中的外墙做法重新恢复外墙面砖面层，具体做法可按以下工序进行(由内至外)：①MU10烧结多孔砖；②界面剂；③20厚1：3水泥砂浆分层抹平(建议采用20厚1：25聚合物水泥防水砂浆)；④外墙面砖面层；2.外墙内饰面、内墙饰面渗水发霉修复方案：根据检测报告和现场踏勘的情况，余姚市城区汽配城A-1幢3、4、5层外墙内饰面、内墙饰面存在渗水发霉现象。铲除饰面层至墙体基层，再按原设计做法恢复外墙内饰面、内墙饰面。根据余姚市绿城建筑设计有限公司出具的设计图纸，根据建施-1“建筑设计说明建筑材料表”建筑材料表中的内墙做法重新恢复外墙内饰面、内墙饰面，具体做法可按以下工序进行(由内至外)：①20厚1：1：6混合砂浆分层抹平；②2厚纸筋灰面层；③内墙涂料。3.天花板底渗水发霉修复方案：根据检测报告和现场踏勘的情况，余姚市城区汽配城A-1幢3、4、5层部分天花板底存在渗水发霉现象。铲除天花板底面层至混凝土板基层，再按原设计做法恢复天花板底部面层。根据余姚市绿城建筑设计有限公司出具的设计图纸，根据建施-1“建筑设计说明建筑材料表”建筑材料表中的顶棚做法重新恢复天花板底部面层，具体做法可按以下工序进行(从上到下)：①12厚1：1：4混合砂浆分层抹平；②2厚纸筋灰面层；③内墙涂料；4.混凝土梁开裂修复方案：据检测报告和现场踏勘的情况，余姚市城区汽配城A-1幢五层顶面结构梁存在开裂现象，应对裂缝进行修复，修复方案如下：①裂缝表面处理：铲除裂缝周围的抹灰层，对梁上小于0.5mm的裂缝，采用钢丝刷等工具清除裂缝表面的灰尘(白灰、浮渣及松散层等污物)，然后用毛刷蘸甲苯、酒精等有机溶液，将裂缝两侧20-30mm处擦洗干净并保持干燥；对梁上大于0.5mm的裂缝，沿裂缝用钢钎或风镐凿除“V”形槽，可根据裂缝深度和有利于封缝来确定槽宽与槽深。②埋设灌浆嘴：形状规整宽度小于0.5mm的裂缝，灌浆嘴的间距为200-300mm；形状规整宽度大于0.5mm的裂缝，灌浆嘴的间距为300-500mm。通常在裂缝的最下端和最上端各设一灌浆嘴，其余灌浆嘴按上述间隔距离并应尽可能在裂缝较宽部位设置。③封缝：采用环氧树脂胶泥封缝。④压气试漏：裂缝封闭后，待封缝胶泥固化后，必须检查裂缝的密闭效果和贯通情况，对其用小型空压机进行压气试漏(压力≤0.3MPa)，不漏气为合格。⑤灌浆：开始进浆就要注意观察，待沿缝隙方向第一个排气嘴出浆时立即关闭转芯阀门，然后接着继续灌浆直至沿缝隙方向第二个排气嘴出浆时立即关闭转芯阀门，如此顺序进行即可；灌浆时压力必须是逐渐升高，防止骤然加压，但压力升到0.2MPa后保持并稳定5min。⑥封口：待缝内浆液达到初凝而不外流时，拆下灌浆嘴，再用环氧树脂胶泥或拌有水泥的灌浆液把灌浆嘴处抹平进行封口。⑦检查：灌浆结束后，检查补强效果和质量，发现不密实或其他不合格情况时，立即采取补灌等措施，以保证工程质量。待混凝土梁裂缝修复完成后，还需对混凝土梁采取粘贴碳纤维布加固处理。5.混凝土板开裂修复方案：根据现场踏勘的情况，余姚市城区汽配城A-1幢五层顶面顶板存在开裂现象，应对裂缝进行修复，修复方案如下：1)、裂缝封闭处理施工工艺(适用于宽度本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，主体适格，内容合法，其效力本院予以确认。原、被告双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。结合原、被告双方的诉辩意见，本案争议主要有以下几个方面：一、关于案涉房屋渗漏水的维修费用的承担问题。本院认为，房屋出卖人应当保证其出卖标的物具有完全的所有权，同时出卖的标的物必须符合法律或者合同约定的品质，当出卖人所交付标的物有瑕疵时，出卖人应当承担瑕疵担保责任。被告作为案涉《商品房买卖合同》出卖人应当保证出卖房屋符合法律规定及合同约定的质量，从本院查明的事实看，案涉房屋在保修期限内确实存在外墙、天沟渗漏水现象。浙江省科技咨询中心亦出具浙科咨中心【2018】鉴字第16号司法鉴定报告，鉴定分析意见显示：1.鉴定范围普遍存在墙体渗水，水迹、霉迹面积较大，屋面板底少量霉迹、渗水严重，对使用构成严重影响，必须起底，重新处理。2.导致墙体、屋面渗水主要原因是施工质量引起的，如墙体砌块材料、面砖材料和外墙防水处理等。3.原告是否改变使用功能，是否使用不当（诸如原告在屋顶搭建临时用房、增设大型浴池），和本次外墙、屋顶的渗水没有直接因果关系，不做分析鉴定。浙江省科技咨询中心在鉴定程序上并不存在不当之处，鉴定方法科学、合理，鉴定依据客观、充分，其所作出的鉴定结论，可以作为本案定案依据。被告认为该鉴定报告的鉴定意见错误的相关理由，本院不予采纳。故被告应当对上述质量缺陷承担相应的修复责任，被告在庭审时明确表示其不履行维修行为。根据《商品房买卖合同》的约定：在商品房保修范围内和保修期间内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，而费用由出卖人承担。故，被告应当承担案涉房屋渗漏水的全部维修费用。根据宁波高正工程管理有限公司的鉴定意见：消除外墙、屋面板、天沟等处渗水经评估需修复费用567765元，对于原告要求被告赔偿修复费用567765元的诉讼请求，本院予以支持。因上述质量问题在房屋交付时，原告即已提出，在之后的保修期限内原告亦通过物业公司多次向被告反映渗、漏水问题，并要求被告维修，故对于被告主张已过保修期的辩称意见，本院亦不予采纳。二、关于对案涉房屋2010年7月至2018年6月期间外墙、天沟因渗水造成墙体装修装饰物损害的赔偿问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”买受人在接收房屋使用过程中发现存在质量问题，可以通知开发商进行修复，开发商应当及时予以修复。本案中，原告于2010年4月将案涉房屋装修完毕，用作太阳岛浴场的经营用房对外进行商业经营。房屋交付时原告即提出房屋质量问题。涉案房屋经鉴定存在多处渗、漏水等质量瑕疵，其对房屋的墙体装修必然产生影响，原告有权要求被告赔偿相应的损失。原告不能提交直接证据证实其因案涉房屋渗、漏水质量瑕疵所遭受的墙体装修装饰物实际损失数额，同时，浙江天和价格评估有限公司出具的价格评估结论也仅仅是原告余姚市城区汽配城A-1幢3、4、5层2010年7月至2018年6月期间外墙、天沟因渗水造成屋内墙体装修装饰物损害而进行的必要维修费用，而不是实际损失。考虑到案涉房屋原告作为浴场的商业用途以及被告一直拖延维修未能彻底消除房屋渗漏水等客观事实，本院综合考虑房屋存在渗漏水情况确实给原告的墙体装修装饰造成损失且原告亦应当对其自行扩大的损失承担责任的客观情况，酌情确定被告赔付原告装修装饰物损失300000元。三、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。本案中，《商品房买卖合同》约定的屋面、外墙面、卫生间地坪的防渗漏，保修期限为5年，案涉房屋于2009年初通过竣工验收，后发生渗水问题，被告进行了维修。案涉房屋于2009年10月9日交付原告使用，在房屋交付时，原告即向被告提出渗水痕迹问题，被告表示已修复完毕。在合同保修期内，原告发现案涉房屋存在渗、漏水现象，并多次通过浙江天德商用物业管理有限公司余姚分公司的工作人员联系被告提出房屋渗漏水问题并要求被告进行维修，被告在保修期内曾派人进行维修，但涉案房屋渗、漏水现象仍存在。原告又于2016年8月18日、2017年4月28日等多次向余姚市汽配城业主委员会及余姚市住房和城乡建设局反应案涉房屋渗漏水问题未果，原告于2018年4月23日诉至本院，要求被告履行房屋保修责任，并要求被告赔偿原告因房屋外墙渗水造成的装修装饰物的损害损失。故，本院认为原告的起诉并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告余姚市天德置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈伟维修费用567765元、装修装饰物损失300000元，合计867765元；二、驳回原告陈伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费15711元，财产保全费3743元，合计19454元（原告预交），由原告陈伟负担3233元，被告余姚市天德置业有限公司负担16221元；鉴定费、评估费合计116092元（原告预交），由原告陈伟负担15000元，被告余姚市天德置业有限公司负担101092元；鉴定人员出庭费用合计2762.10元（被告预交），由原告陈伟负担2045元，被告余姚市天德置业有限公司负担717.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，按指定的账户预交案件受理费，逾期不交，作自动撤回上诉处理。审 判 长  刘东方人民陪审员  胡文慧人民陪审员  许茶花二〇二一年三月八日代书 记员  张乾涛