天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6781号上诉人（一审被告）：北京硕锋通达管理咨询有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路104号5层508室。法定代表人：马鑫，总经理。被上诉人（一审原告）：胡小琴，女，1968年12月18日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王春林，天津金洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔莹，天津金洛律师事务所实习律师。上诉人北京硕锋通达管理咨询有限公司因与被上诉人胡小琴房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2020）津0111民初6917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京硕锋通达管理咨询有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回胡小琴诉讼请求；2．一、二审诉讼费由胡小琴承担。事实和理由：一、胡小琴所主张的物业费、电费、水费没有依据。水费是预付款，不可能出现欠费；北京硕锋通达管理咨询有限公司未见到电费收据；北京硕锋通达管理咨询有限公司使用期间的物业费已经交给物业公司，但物业公司未开具收据。二、北京硕锋通达管理咨询有限公司已足额交纳租金，受新冠肺炎疫情影响，北京硕锋通达管理咨询有限公司2020年1月24日至2020年3月15日无法经营，但仍支付了此期间房租。北京硕锋通达管理咨询有限公司希望胡小琴减少房租以降低疫情影响，但双方沟通未果。北京硕锋通达管理咨询有限公司遂于2020年3月15日搬离涉案房屋。三、合同约定因不可抗力造成双方损失的，双方互不承担违约金。胡小琴辩称，不同意北京硕锋通达管理咨询有限公司的上诉请求。其主要答辩意见是：一、双方合同第五条约定租赁期内各项费用由北京硕锋通达管理咨询有限公司承担。二、双方在2020年5月份还沟通交纳房租事宜，胡小琴在2020年6月收到涉案房屋钥匙。胡小琴不认可北京硕锋通达管理咨询有限公司2020年3月15日搬离房屋。北京硕锋通达管理咨询有限公司搬离房屋，并未提前通知胡小琴解除合同。三、北京硕锋通达管理咨询有限公司提前解除合同违反合同约定，应支付违约金。胡小琴向一审法院起诉请求：1．判令北京硕锋通达管理咨询有限公司支付胡小琴房屋租金48438元、违约金42500元、物业费5514元、水费500元，电费5986元，共计102938元；2．判令北京硕锋通达管理咨询有限公司将租赁房屋一楼大厅内增设的木条隔断、在厨房安装的油烟机拆除并将墙面恢复原状；3．案件受理费由北京硕锋通达管理咨询有限公司承担。一审法院认定事实：2019年3月14日，胡小琴和北京硕锋通达管理咨询有限公司订立了《房屋租赁协议》，约定胡小琴将天津市西青区xxxxxx租赁给北京硕锋通达管理咨询有限公司使用，面积为153平方米，用途为餐饮使用，租期为2019年3月15日至2020年3月14日。第一年租金155000元，第二年和第三年是170000元，租赁期间的水费、物业费、电费由北京硕锋通达管理咨询有限公司承担。北京硕锋通达管理咨询有限公司于2020年6月30日搬出涉案房屋并将钥匙交付胡小琴，但未作房屋交接。胡小琴主张自2020.3.15至2020.6.30的房屋租金48438元，还主张垫付的物业费、电费、水费。关于违约责任，胡小琴根据合同约定主张三个月的租金42500元。因现在涉案房屋内留有北京硕锋通达管理咨询有限公司安装的物品，胡小琴要求恢复原状。另查，胡小琴系涉案房屋所有权人，共有人为胡小燕。一审法院认为，胡小琴和北京硕锋通达管理咨询有限公司订立的《房屋租赁协议》，系双方真实的意思表示，合法有效，故一审法院予以认定。胡小琴和北京硕锋通达管理咨询有限公司应当按照合同的约定全面履行各自义务。北京硕锋通达管理咨询有限公司在租赁合同未到期情况下搬离涉案房屋并向胡小琴交付了钥匙，应视为解除了双方租赁合同关系。关于所欠租金的数额问题，本案中胡小琴依约将房屋交付给了北京硕锋通达管理咨询有限公司，北京硕锋通达管理咨询有限公司理应按照合同约定给付胡小琴租金，根据胡小琴提交的证据，一审法院支持胡小琴2020年3月15日至2020年6月30日的房屋租金48438元。关于胡小琴主张的违约金42500元，数额过高，一审法院予以调整。违约金的计算应以实际损失为基础，按照北京硕锋通达管理咨询有限公司现应付租金的数额并结合北京硕锋通达管理咨询有限公司逾期支付租金的时间等综合因素进行确定，故一审法院支持胡小琴违约金数额为4800元。关于胡小琴主张的垫付的物业费、水费、电费，系真实发生，证据充分，一审法院予以支持。关于胡小琴要求北京硕锋通达管理咨询有限公司恢复原状的诉讼请求，因无法确定双方在租赁关系开始时房屋的状态，故一审法院不予支持。北京硕锋通达管理咨询有限公司经一审法院合法传唤未到庭应诉，放弃举证质证的权利，法律后果由其自行承担。一审法院缺席判决：“一、被告北京硕锋通达管理咨询有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告支付房屋租金48438元、违约金4800元、物业费5514元、电费5986元、水费500元，共计65238元；二、驳回原告其他诉讼请求。当事人如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取1179.5元，此款由原告胡小琴承担179.5元（已收讫），被告北京硕锋通达管理咨询有限公司承担1000元”。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点北京硕锋通达管理咨询有限公司是否应向胡小琴支付租金、违约金、物业费、水电费；如应支付，各项具体数额如何计算。本案中，双方是租赁合同法律关系，均应严格按照合同履行各自义务。双方合同约定，在租赁期内，双方如有一方因特殊情况需解除协议的，必须提前三个月通知对方。北京硕锋通达管理咨询有限公司主张其于2020年3月15日搬离涉案房屋，但未举证证明。胡小琴自认于2020年6月底接收涉案房屋钥匙，故北京硕锋通达管理咨询有限公司应支付此前的房屋租金。北京硕锋通达管理咨询有限公司已交纳第一年合同租金，但因2020年1月份出现新冠肺炎疫情，考虑其经营餐饮行业，本着双方共担损失的精神，本院对其应付租金酌情减免为11303元。北京硕锋通达管理咨询有限公司主张受新冠肺炎疫情影响解除合同互不承担违约责任，但新冠肺炎疫情并不必然导致合同解除。北京硕锋通达管理咨询有限公司未履行通知义务，提前解除合同，违反合同约定，应当承担违约责任。一审法院酌定的违约金数额并无不妥，本院予以维持。关于房屋物业费、电费、水费等，胡小琴一审提交了对应的票据予以证明。北京硕锋通达管理咨询有限公司主张费用交给物业公司但无收据，未提供证据佐证，本院对其主张不予采信。综上，北京硕锋通达管理咨询有限公司的上诉请求部分成立，对其合理部分本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市西青区人民法院（2020）津0111民初6917号民事判决第一项；二、北京硕锋通达管理咨询有限公司于本判决书生效之日起十日内向胡小琴支付房屋租金11303元及违约金4800元；三、北京硕锋通达管理咨询有限公司于本判决书生效之日起十日内向胡小琴支付物业费5514元、电费5986元、水费500元；四、驳回北京硕锋通达管理咨询有限公司其他上诉请求；五、驳回胡小琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1179.5元，由胡小琴负担858.5元，由北京硕锋通达管理咨询有限公司负担321元；二审案件受理费1431元，由北京硕锋通达管理咨询有限公司负担615元，由胡小琴负担816元。本判决为终审判决。审判长 刘 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二一年三月八日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……